1.1

房屋租賃。房東特此出租給租户，租户特此向房東出租位於紐約州伊斯利普市中心區科技南路355號的房產。自2021年7月1日起生效的內部租賃應被視為修改、取代和取代業主與CVD設備公司之間於2017年11月1日簽訂的先前租賃

1.2

租期。本租賃期自2021年7月1日(“生效日期”)起至2035年11月30日止。

1.3

許可用途。承租人可以將房屋用於適用法律允許的任何目的。

2.1

基本租金金額。承租人應每月向房東支付1美元(1美元)的租金(“基本租金”)，在租期內的每個月的第一天到期並支付。

2.2

三重網租。本租賃對房東沒有任何成本或費用。承租人應負責並應及時支付與房屋有關的所有費用和開支，包括但不限於經營、維護、管理和恢復房屋的所有成本、資本成本、保險費和免賠額、根據任何信貸協議支付的償債費用、房地產税和評估以及試點、銷售税、對租金或與本租賃有關的其他收入徵收的其他税、遵守法律和法規的成本、與影響房屋的租賃有關的成本、維修、維護或改善房屋的成本、房地產税和評估及試點、銷售税、對租金或與本租賃有關的其他收入徵收的其他税、遵守法律法規的成本、與影響物業的租賃有關的成本、維修、維護或改善以及對房屋進行改進的設計和施工成本。

2.3

額外租金。在房東支付房屋費用的範圍內，租客應向房東報銷該等費用，租客支付的金額應視為額外租金。所有額外租金應由租客在房東需支付上述款項之日或租賃終止之日(以較早者為準)不少於七(7)個工作日前支付給房東。

2.4

租金的支付。基本租金和附加租金，連同所有適用的銷售税或使用税，應由租户向房東支付，不得以任何理由在以下第10節規定的房東地址扣除或抵扣。租户在本合同項下應支付的所有金額應視為“租金”，所有租金(包括基本租金和附加租金)應由房東收取，不得抵銷、抵扣、抵扣或任何形式的扣除。房東將盡合理努力通知租客每一項構成額外租金的項目的到期日，但不給予通知並不能免除租户支付每一項額外租金的義務。

2.5

直接付款還本付息。承租人同意應房東的要求，直接向第三方權利人支付房屋的所有費用和開支，包括但不限於上文第2.2節所述的付款，應視為房東已支付此類費用，租客已根據本租約以額外租金的形式補償房東。

2.6

逾期付款。承租人承認並同意，如果承租人遲交房租給房東，可能會導致房東產生額外的費用和開支。因此，承租人同意，如果房東在本租約到期日或之前沒有收到任何到期租金的支付，承租人應按下文第11.5段規定的利率和期限向房東支付拖欠租金的利息，以及房東直接或間接支付或發生的任何種類、性質、性質或類型的費用和開支，原因是租户未能及時向房東支付本租約規定的租金。

3.1

安靜的享受。只要承租人完全和及時地履行本租約條款下承租人的所有義務，業主契約並同意承租人有權和平和安靜地擁有、持有和享受在此出租的房產，不受房東的干涉。

3.2

房東沒有其他義務。房東不會就房產的實際狀況、價值或可能在其上或從其上進行的用途和活動作出任何種類、性質、性質或描述的陳述、契約或擔保。業主無任何義務維修、保養、翻新或以其他方式招致與該處所或影響該處所的任何租約或分租有關的任何費用或開支。

4.1

維護和維修。承租人接受房屋的“原樣”，沒有任何瑕疵。承租人應自費維護和維修房屋的所有改善設施，包括房屋的內部和外部、屋頂、結構系統、廢水系統、電器、機械設備、供暖、製冷、電力和管道系統，這些系統服務於或組成房屋的任何部分。承租人應獨自負責為房屋提供足夠的照明和安全，並確保房屋符合所有法律和法規。

4.2

税收。

A.

租户應在到期時支付適用於或就該處所適用的任何種類、性質、性質或描述的所有税項、領港證、評税、徵款和徵收、租客在該處所的租賃權益、在該處所建造的任何其他改善設施以及在該處所使用的、在該處所上使用的或與該處所相關的任何個人財產。如果承租人到期未支付任何此類税款、評估、徵用或徵税，無論房東是否因租户違約而行使終止本租約的權利，承租人也有義務支付由此產生的所有利息和對該等拖欠的税款、評估、徵收或徵税的罰款。承租人可以行使法律規定的任何權利，就任何該等税項、評税、課税或課税提出抗辯或支付抗辯，但該項抗辯或抗訴支付不會導致任何拖欠款項對房產的留置權。

B.

承租人還應在到期時支付任何租金(無論是基本租金或額外租金)應繳的所有銷售税或租金税，以及本租賃任何條款下應計的所有其他費用和收費。承租人應對因未按時繳納任何此類税款而產生的任何利息或罰款負責。

4.3

公用事業。承租人應負責支付在房屋內使用或消費的所有公用事業服務，包括但不限於電、氣、水、下水道和電話。

4.4

改建和建築。

A.

承租人應被允許在承租人認為適當的情況下對房屋進行任何改動或增建，包括但不限於安裝標誌，只要這些改動和增建符合所有法律和法規。所有這些允許的改建和增建在竣工後將成為業主的財產。

B.

承租人不得允許任何留置權因其在房屋內建造或安裝改善設施而附連於該房屋。如果任何此類留置權因承租人在房屋內建造或安裝改善設施而被提交，則承租人應在提交後三十(30)天內，通過付款、押金、保證金、有管轄權的法院的命令或其他方式解除該留置權。房東不對以信貸方式向租户提供或將提供給租客的任何勞務、材料或服務負責，該等勞務、材料或服務的任何機械師或其他留置權不得附加或影響房東在本物業或本租約中的費用、復古或其他產業或權益。

4.5

租户遵守法律的情況。承租人應遵守適用於本房屋的所有聯邦、州和地方法規、法律、條例、法規、規則以及司法和行政命令，以及其對本房屋的佔用及其業務處理。

4.6

房東入場。承租人應允許房東或其代理人在緊急情況下進入房屋，但本規定不對房東施加任何義務。

4.7

歸還處所。承租人應在本租約期滿或提前終止時按現狀交出房產。

4.8

危險物質。未經房東事先書面同意，承租人未經房東事先書面同意，不得使用或儲存任何有害物質，房東可憑其唯一和絕對酌情決定權授予或扣留該書面同意，但承租人應被允許使用和儲存少量從事類似性質業務的公司經常使用的有害物質，只要其遵守所有適用的聯邦、州和地方法規、法律、條例、法規、規則以及司法和行政命令。承租人應賠償、辯護並使房東不受任何損失、成本、責任、損害或費用(包括諮詢費和律師費)的影響，這些損失、費用、責任、損害或費用(包括諮詢費和律師費)直接或間接地由於在本租賃期內釋放或排放或據稱釋放或排放任何有害物質而給房東造成的損失、費用、責任、損害或費用(包括顧問費和律師費)不會直接或間接地給房東造成損失。在本協議中，“危險物質”是指任何污染物、有毒或危險廢物，或根據任何聯邦、州或地方法律、法律、條例、法規、規則或司法或行政命令，在環境條件、健康或安全方面要求清除或限制、禁止或處罰使用的任何其他物質，包括但不限於石棉或石油產品。儘管如上所述，本4.8節的規定不應延伸到僅因房東故意不當行為或毛收入疏忽不是由房東在本合同項下的權利、責任和義務引起的，也不是與該房東的權利、責任和義務相關的。

4.9

房東的表演。如果承租人未能履行本租約項下的任何義務，而房東認為不履行該等義務可能會迫使房東承擔義務，則在房東向租客發出書面通知五(5)天后，房東可以(但不應被要求)由租户或代表租户履行該義務。在這種情況下，租户應在收到房東的書面付款要求後十(10)天內向房東支付履行房租的費用，否則，自房東收到所有款項(包括應計利息)之日起至房東收到所有款項(包括應計利息)之日起，房東應按房屋所在州法律允許的最高利率計息。業主在本條款4.9項下的權利是其在本租賃項下的所有其他權利之外的權利。

5.1

賠償。承租人應賠償、辯護房東及其過去、現在和將來的母公司、子公司和相關實體，以及房東和這些實體的所有過去、現在和將來的成員、高級管理人員、董事、僱員和代理人(統稱為“受補償方”)，使其免受任何訴訟、索賠、罰款、損失、損害、義務和責任(包括但不限於“綜合環境響應、補償和責任法案”[第42 U.S.C.9601]等規定的責任)和任何其他訴訟、索賠、罰款、損失、損害、義務和責任(包括但不限於“綜合環境響應、補償和責任法”[42 U.S.C.9601]等規定的責任)。該等開支(包括但不限於審前、審訊及上訴階段的法庭費用、合理的專家證人費用及合理的律師費)，或與該處所的狀況、使用、佔用或維修、處所的任何改善工程、影響該處所的任何現有或未來的租約、分租或佔用協議有關的開支，以及在該處所或其周圍發生的任何及所有作為及不作為，特別包括業主、其成員(及有關人員)的疏忽，所引致或與此有關的開支(包括但不限於法庭費用、合理的專家證人費及合理的律師費)。儘管有上述規定，但本6.1節的規定不適用於僅因房東故意的不當行為或嚴重疏忽而引起的索賠或損失，這些索賠或損失不是由房東在本條款下的權利、責任和義務引起的，也不是與該房東在本條款下的權利、責任和義務相關的。

5.2

保險。在本合同期限內，承租人應獲得並維持如下所述的保險範圍。

A.

承租人應維持財產保險，承保房屋的損失或損壞，以及承租人對其進行的允許的改善、改建和增加，金額等於其重置成本，並提供合理的自保保留或可扣除金額。該保險單應為火災分類和擴大承保範圍內包括的所有險別提供保險，並向房東和房東指定的個人和實體支付損失。

B.

承租人應就房屋的使用、佔用和維護造成的死亡、身體傷害和財產損失的責任購買商業一般責任保險，保險金額為房東可以接受的金額，並提供合理的自保留成或免賠額，房東應被指定為該保險項下的附加被保險人。該保險須規定，就業主、其會員(以及該會員的高級人員、董事及僱員)、僱員及代理人可能擁有的任何其他有效及可收取的保險而言，該保險是主要保險，包括他們任何人可能擁有的任何自保留成或免賠額，而他們任何人可能擁有的任何其他保險只視為超額保險。如果要在房屋上進行改建，承租人應獲得業主可接受的形式和實質的建築商風險保險。

5.3

關於保險的一般要求。租户應在生效日期後儘快，並在租户根據本租賃條款提供的任何保險單到期前至少三十(30)天向房東提交一份證明承保範圍的保險證書。該證明應註明所有要求的保險費已經支付，在沒有提前至少三十(30)天書面通知房東的情況下，不得取消一份或多份保單。應要求，承租人應向房東提供本合同要求承租人獲得的任何保險單的複印件。本合同要求承租人購買的所有保險單均應採用業主可接受的格式，並與業主可接受的公司一起投保。

5.4

放棄代位權和追償權。承租人特此放棄其追償權利，並免除房東、其成員(以及該成員的僱員、高級職員和董事)、僱員和代理人因火災和/或承租人根據上述第6.2節條款投保的任何保險所承保的其他危險而對人身傷亡和財產損失或損壞(包括失去使用，無論是不動產還是人身損失)所負的一切責任，無論是由於他們中的任何人的任何委託行為或疏忽所致，承租人應根據請求，向業主、其成員(以及該成員的僱員、高級管理人員和董事)、僱員和代理人免除因火災和/或承租人根據上述第6.2節規定投保的任何保險所承保的其他危險而承擔的一切責任。從其各自的保險人處獲得背書，證明保險人同意不得通過代位求償或其他方式獲得被保險人在損失前明確放棄的任何追償權利，該放棄不影響被保險人在該保險項下的權利。

6.1

傷亡通知或譴責通知。如果房屋的任何部分被火災或其他傷亡損壞或摧毀(“意外事故”)，或者如果房屋的全部或部分被徵用權或代替它的運輸工具(“徵用”)，租户應立即以書面通知業主。

6.2

修復處所。如果發生意外事故，本租賃不應終止。如果所有房屋發生徵用，本租約終止；如果不到全部房屋發生徵用，本租約不終止。承租人可選擇在發生傷亡或被徵用的情況下，業主應維修和恢復房屋，但條件是：(A)承租人應按照業主可以接受的形式和實質的建築管理協議來管理維修和恢復；(B)業主恢復和重建房屋的義務應限於業主實際收到的保險金額或沒收賠償金；(C)業主沒有義務花費任何資金來維修或恢復房屋或房屋內的任何改善、固定裝置、設備或其他個人財產；(C)房東沒有義務花費任何資金修繕或恢復房屋或房屋內的任何改善、固定裝置、設備或其他個人財產。(C)房東沒有義務花費任何金錢修繕或恢復房屋或房屋內的任何裝修、固定裝置、設備或其他個人財產。(D)承租人還有權根據所有法律法規恢復房屋。如果承租人選擇修復房屋，房東應向租客支付因此類傷亡或徵用而實際支付給房東的所有保險收益和賠償，但房東沒有其他義務支付此類維修或修復費用。如果因此類傷亡或徵用而無法全部或部分佔用該房屋，則在按照本協議第2條的規定對該房屋進行修復之前，基本租金和附加租金不得減少或減少，但應繼續到期並應全額支付。

7.1

按租户默認

A.

特此宣佈以下每一事件均為違約事件：

1.

承租人未支付基本租金分期付款、額外租金或到期應付的任何其他付款；

2.

承租人在業主向租客發出書面通知指明違約並要求補救後十五(15)天內沒有遵守和履行本租約項下的任何其他契諾或協議；或者，如果任何此類違約不能在該十五(15)天內盡職補救，則沒有在該十五(15)天內開始補救，此後在盡職調查後對其進行補救，但須在業主發出通知後三十(30)天內予以補救。

3.

承租人或本租賃的任何擔保人或擔保人根據美國或任何州、地區或政府的任何法規在任何法院啟動任何破產或破產程序，包括但不限於清算、重組或債務調整程序；或

4.

一旦發生這種違約事件，房東有權向租户追討房東因違約而遭受的所有損害，包括但不限於未付租金，有權終止本租約，並享有房東在法律上或衡平法上可獲得的所有其他權利和補救措施。

7.2

房東違約。如果房東在履行本租約的任何條款、契諾或條件時發生重大違約，且該違約在租户書面通知房東指定違約並要求補救後十五(15)天內仍未得到補救，則租客有權向房東追回因違約而招致的所有損害賠償，並享有租客在法律或衡平法上可獲得的所有其他權利和補救措施。(三)如果房東未履行本租約的任何條款、契諾或條件，房東應在房東書面通知房東明確説明違約並要求補救後十五(15)天內未予以補救，並享有租户在法律或衡平法上可獲得的所有其他權利和補救措施。

7.3

律師費。如果根據本租賃或與本租賃相關的法律或衡平法訴訟(包括任何上訴或破產訴訟)發生任何法律訴訟或衡平法訴訟，勝訴方將獲得與該等訴訟相關的費用、合理的專家證人費用以及合理的律師和律師助理費用。

8.1

在符合本第9條規定的情況下，本租約應受制於當前有效的或房東今後可能簽訂的任何按揭或信託契據(“按揭”)及其任何續訂、更換或修改，並從屬於該按揭或信託契據(“按揭”)。如果房東在本租約項下的權益因喪失抵押品贖回權或其他強制執行該抵押的程序而轉移，承租人應根據本租約的所有條款和條件委託房東作為其房東。本條款在不簽署任何附加文件的情況下有效；但是，如果房東和租户雙方都同意在另一方的要求下執行合理適當的附加文件，以實現本第8條的目的。

9.1

本租賃項下要求的所有通知、同意、批准或要求均應以書面形式發出，並應視為在(I)寄往美國郵政、預付郵資、認證或掛號、要求退回收據後三(3)天內送達，或(Ii)當面送達(包括通過任何快遞服務送達)，但前提是有書面記錄確認該親自送達，在任何情況下均應送達或送達適當的一方，地址為：

租户：

CVD設備公司

房東：

FAE控股公司411519R，LLC

10.1

適用法律。本租約是根據紐約州的法律訂立的，並應根據紐約州的法律進行解釋、解釋和執行。

10.2

繼任者和受讓人。本租約中包含的契諾和協議將延伸到本租約雙方及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，對其具有約束力，並符合其利益。

10.3

整體理解：修改。本租賃構成本租賃雙方之間關於租賃房屋的完整協議，任何先前就該標的物作出的協議、陳述或聲明，無論是口頭或書面的，以及任何同時達成的口頭協議、陳述或聲明，均合併在本租賃協議中。本租約只能通過雙方簽署的書面文件進行修改。

10.4

經紀人。房東和租客在此聲明並保證，沒有任何經紀人、代理人或發現者代表他們參與談判或完成本租約。房東和租客同意就房東或租客與任何經紀人、代理人或發現者(視情況而定)的任何談話、談判和/或協議(書面或口頭)所引起的佣金或發現人費用索賠所產生的任何和所有責任(包括合理的律師費)，對另一方進行賠償並使其不受損害。

10.5

利息。根據本租約條款，任何一方應支付給另一方的租金或其他款項在到期時未支付，考慮到適用的通知和/或寬限期(如果有)，應按房屋所在州的法律允許的最高利率從到期之日起至支付之日應計利息。(B)根據本租賃條款，任何一方在到期時未支付的租金或其他款項，考慮到適用的通知和/或寬限期(如有)，應按房屋所在州法律允許的最高利率計息。

10.6

法律責任的限制。房東在本租約項下的責任僅限於房東對該房產的權益，包括與該房產相關的實際收到的任何保險收益和沒收賠償金。在任何情況下，業主的任何成員、股東、合夥人、僱員或管理人員均不承擔本租賃項下的任何責任。

1.

北緯6度15分47秒，291.10英尺；

2.

東經7度41分47秒，108.32尺至曲線切點；

3.

沿向右的曲線的弧線向北，所述曲線的半徑為220.00英尺，弧長為110.36英尺，為切點；

4.

東經3度626分17秒，與上一條曲線相切，距起點或起點72.31英尺。