附件10.36

租契的第二次修訂

自2021年12月9日起，611 Gateway Center LP，LLC(特拉華州有限責任合夥企業)和Atara BioTreateutics，Inc.(特拉華州公司(租户))對租賃進行了第二次修訂(本修訂)。

獨奏會

A.業主和租户是該特定辦公租賃的當事人，該租賃日期為2015年11月25日，經該日期為2020年10月21日的租賃第一修正案(“第一修正案”)(修訂後的“租賃”)修訂，其中業主將位於加利福尼亞州舊金山南部Gateway Boulevard 611號的某些物業(俗稱“Suite 900”)租賃給租户，該物業包含約13,670平方英尺的可出租平方英尺(“該物業”)，詳情見“租賃”中的詳細描述。本文中使用的未定義的大寫術語應具有本租賃中為此類術語定義的含義。

B.業主和租客希望在符合下列條款和條件的情況下，修訂租約，其中包括將租約的基本期限延長至2025年5月31日(“第二次修訂到期日”)。

因此，現在，考慮到通過引用併入本文的前述敍述，考慮到本文中包含的相互承諾和條件，以及對於其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

A.大體上。承租人應繼續按租約規定支付基本租金，直至2022年5月31日，費率為每月每平方英尺租金3.90美元。自2022年6月1日起，基本租金為每月每平方英尺4.00美元。基本租金於2023年6月1日及每年6月1日上調^ST在此之後(每個“調整日期”)，將緊接該調整日期之前應付的基本租金乘以3%，並將所得金額加到緊接該調整日期之前的應付基本租金上。

B.額外遺產税津貼。除承租人改善津貼(如本工作書附件A所述)外，房東應根據工作函件的條款，向承租人提供額外的承租人改善津貼(如工作函件所界定)。自租户改善基本完成之日起，並於基準期間內每個月的第一天繼續，承租人應支付所需款額，以全數攤銷實際由業主提供資金的額外租客改善津貼部分(如有)，按月平均支付，並按基準期限按年利率7%計算利息，該利息應於業主首次發放該等額外租客改善津貼或其任何部分(“TI租金”)之日起計。任何在本租約到期或提前終止時仍未支付的TI租金應在本租約到期或提前終止時一次性支付給房東。

“信用證(第21條)：145,750.17美元”

根據租約，房東目前持有價值194,333.56美元的信用證。房東應與租户合作，在不對房東承擔任何費用、費用或責任的情況下，將房東目前持有的信用證減少到上述金額。

A.本第二修正案是雙方就本修正案的標的達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第二修正案中所指的租約是指經本第二修正案修正的租約。本第二修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修改。

B.本第二修正案一經雙方簽署，即對雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

C.本第二修正案可簽署兩份或兩份以上副本，每份副本應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf或任何電子郵件

符合美國聯邦《2000年ESIGN法案》的簽名過程)或其他傳輸方法以及以此方式交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且在任何情況下均有效。就本第二修正案及與之相關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

D.除經本第二修正案修訂和/或修改的條款外，本租約在此予以批准和確認，本租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第二修正案的更改和不變。如果本第二修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第二修正案的規定為準。無論是否經本第二修正案特別修訂，本租約的所有條款和條款現予修訂，以達到本第二修正案的目的和意圖。

[簽名在下一頁]

特此證明，雙方已於上述第一年簽署了本第二修正案。

房東：

611網關中心LP，LLC，

特拉華州一家有限責任公司

租户：

Atara BioTreateutics公司

特拉華州的一家公司

附件A

工作信函

本工作函件日期為2021年12月9日，由特拉華州有限合夥企業611 Gateway Center LP(“業主”)與特拉華州公司(“承租人”)Atara BioTreateutics，Inc.訂立及訂立，並附於日期為2015年11月25日的辦公室租約，經日期為2020年10月21日的租約第一修正案修訂，並由業主與租客之間的租約協議第二修正案(經修訂)進一步修訂。使用但未在此定義的任何初始大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義。

1.一般要求。

(A)租客的授權代表。承租人指定基思·加藤、安德魯·阿庫裏和Tony·馬(任何此類單獨行事的個人，“承租人代表”)為根據本工作書授權代表承租人行事的唯一人員。業主沒有義務對承租人或其代表就本工作信函提出的任何要求、批准、詢問或其他溝通(“溝通”)作出迴應或採取行動，除非此類溝通是由承租人代表以書面形式進行的。租户可在不少於5個工作日的書面通知房東後，隨時更換租户代表。承租人和承租人代表均無權指導業主承包商執行業主的工作(如下所述)。

(B)業主授權代表。房東指定Linda Rey(“房東代表”)為根據本工作信函授權代表房東行事的唯一人員。承租人沒有義務對業主或其代表提出的與本工作信函有關的任何要求、批准、詢問或其他溝通作出迴應或採取行動，除非該等溝通是業主代表的書面溝通。房東可在不少於5個工作日向租客發出書面通知後，隨時更換房東代表。業主代表應是唯一有權指導業主承包商執行業主工作的人。

(C)建築師、顧問及承建商。業主和租客在此確認並同意：(I)承租人改善工程的總承包商(“總承包商”)和承租人改善工程的任何分包商應由業主選擇，並經承租人批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延，(Ii)BRW建築師事務所應為承租人改善工程的建築師(“TI建築師”)。

2.改善租户環境。

(A)明確了租户改進措施。如本文所用，“承租人改進”是指對以下第2(C)節所定義的TI施工圖上所示的固定和永久性質的房屋進行的所有改進。除房東的工作(如下文第3(A)節所述)外，房東對完成房屋供租客使用和佔用不承擔任何義務。

(B)租客的空間圖則。業主和租客確認並同意，由德州儀器建築師編制的附於附件1的計劃(“空間計劃”)已獲得業主和租客雙方的批准。房東和租客進一步確認並同意，對空間平面圖的任何更改均構成更改請求，更改費用應由租户支付。承租人應獨自承擔業主因承租人要求更改建築物(或業主的建築物平面圖)而產生的所有費用。

(C)施工圖。業主應安排德州儀器建築師編制並交付承租人審查和評論承租人改進的施工計劃、規範和圖紙(“德州儀器施工圖”)，德州儀器施工圖應基本上按照空間平面圖編制。承租人應單獨負責確保TI施工圖反映承租人對承租人改進的要求。承租人應在收到承租人對TI施工圖的書面意見後10個工作日內將其提交給業主；但是，承租人不得在未提交更改請求的情況下不批准任何與空間平面圖一致的事項。業主和TI建築師應真誠考慮所有此類意見，並應在收到後10個工作日內通知承租人業主擬如何迴應此類意見，但承租人根據前述句子的審查權不得延誤承租人改善設計或施工的進度。任何與該等意見有關的爭議應按照本協議第2(D)款解決。如果TI施工圖中反映的設計與空間平面圖一致，承租人應批准業主提交的TI施工圖，除非承租人提交更改請求。經承租人批准後，在符合以下第4節規定的情況下，業主不得對TI施工圖進行實質性修改，除非與頒發TI許可證有關的合理要求(如下文第3(B)節所述)。

(D)批准和完成。如果與租户改進設計有關的任何爭議在爭議一方向另一方發出通知後10個工作日內仍未解決，承租人可就承租人改進的設計作出最終決定，條件是：(I)承租人行為合理，且該最終決定與業主和租户在該爭議方面的立場一致或妥協；(Ii)承租人因任何此類決定而產生的所有費用和開支應從TI基金中支付(如下文第5(D)節所述)，以及(Iii)承租人的決定不會影響基地大樓。建築或任何建築系統的結構構件。在業主和租户同意承租人的要求後，對TI施工圖的任何更改應按本合同第4節的規定處理。

3.業主的工作表現。

(A)業主工作的定義。本合同所稱“業主工程”，是指承租人改建的工程。承租人應獨自負責確保承租人改進的設計和規格符合承租人的要求。房東應負責獲得房東工作所需的所有許可、批准和權利，但沒有義務也不應確保與承租人對房屋或承租人在其中的業務運營的特定用途有關的任何許可、批准或權利。

(B)生效日期及許可。房東應在獲得建築許可證(“TI許可證”)後開始承租人改善工程的施工，該許可證授權承租人按照承租人批准的TI施工圖建造承租人改善工程。獲得德州儀器許可證的費用應從德州儀器基金支付。承租人應協助房東取得租賃證。如果任何對業主工程或其任何部分的施工具有管轄權的政府當局對其施工施加條款或條件：(I)與業主在本合同項下的義務不一致，(Ii)增加業主工程的施工成本，或(Iii)將嚴重延誤業主工程的施工，則業主和租户應合理和真誠地尋求減輕或消除任何此類不利條款和條件的方法。

(C)業主工作完成。業主應根據德州儀器的許可，以良好和熟練的方式基本完成或使業主的工作基本完成，但在每種情況下，受不影響房屋使用的非物質性質的小變化和正常的“清單”項目的限制(“基本完成”或“基本完成”)。在業主的工作基本完成後，業主應要求TI建築師和總承包商為租户和業主的利益，以美國建築師協會(AIA)G704文件的形式簽署並交付一份基本完工證書。出於此目的，

工作信函中的“微小變更”是指合理要求的任何修改：(I)遵守所有適用的法律要求和/或獲得或遵守任何所需的許可證(包括TI許可證)；(Ii)滿足承租人對業主工程進行修改的任何請求；(Iii)與非實質性的良好設計、工程和施工實踐相一致；或(Iv)對業主工程施工過程中遇到的現場偏差或條件進行合理調整。

(D)材料的選擇。如果業主和租客批准的TI施工圖上標明瞭一種以上的材料或結構，業主將以唯一和絕對的主觀決定權選擇該選項。對於業主根據本工作書有義務提供的所有建築材料和設備，業主應以其唯一和絕對的主觀自由裁量權選擇其製造商。

(E)交付租户改善措施。當房東的工作基本完成時，在符合本第3(E)節剩餘條款和規定的情況下，承租人應接受承租人的改進。承租人佔有並接受承租人的改進不應構成放棄：(I)關於工藝(包括設備的安裝)或材料(不包括製造商直接提供的設備)的任何保證，(Ii)業主的工作不符合適用的法律要求，或(Iii)業主的工作沒有基本上按照TI施工圖完成的任何索賠(受本合同允許的微小變更和其他允許的更改的限制)(統稱為“施工缺陷”)。承租人應在基本完工後一年內將承租人發現的任何此類施工缺陷通知業主，業主應在此後30天內盡合理努力補救或促使責任承包商糾正任何此類施工缺陷。儘管有上述規定，但如果適用的承包商未能在30天期限內糾正該施工缺陷，則房東不應在租賃合同中違約，在這種情況下，如果承租人選擇向該承包商索賠，業主除不承擔任何費用與承租人合作外，不再有義務就該施工缺陷與承租人進行合作，但承租人應在業主可合理接受的律師的協助下進行辯護，對因任何此類索賠而引起或與之相關的索賠進行賠償，並使業主不受損害。

承租人應有權獲得與根據本工作書安裝在房屋內的設備有關的所有建築保修和製造商設備保修的好處。如果承租人提出要求，房東應嘗試從此類設備的製造商和供應商那裏獲得延長保修期，但任何此類延長保修期的費用應完全由TI基金承擔。房東應立即承擔並完成或促使完成所有清單項目。

4.變化。承租人在本工作書日期後對承租人提出的任何改善要求，應根據本第4條的規定提出要求並開始實施，並須經業主和TI建築師的書面批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延。

(A)租户的變更請求。如果承租人要求對承租人的改進進行變更(“變更”)，承租人應以與友邦保險標準變更單表格(“變更請求”)基本相同的形式書面通知房東以請求變更，變更請求應詳細説明此類變更的性質和範圍。此類變更請求必須由承租人代表簽署。在進行任何變更之前，業主應在合理可能的情況下儘快對租户作出合理的迴應，並估計：(I)分析該變更請求所需的時間，以及(Ii)將產生的建築和工程費用及成本(這些成本應在實際發生的範圍內從TI Fund中支付，無論該變更是否實施)。此後，業主應在收到變更請求後5個工作日內(或根據變更請求的程度合理要求的較長時間段)，以書面形式向租户提交所涉及的額外成本或節省的分析，包括但不限於建築和工程成本，以及變更將延長業主工作將基本完成的日期的時間段(如果有)。在完成的任何此類延誤

房東因變更而導致的工作，包括在評估和/或設計任何此類變更期間暫停房東的工作，應是由租户造成的延誤。

(B)實施改革。如果承租人：(I)以書面形式批准了業主完成工作所需的費用或節省以及預計延長的時間(如果有)，以及(Ii)向業主交存了與該變更相關的任何額外的TI費用，業主應促使批准的變更生效。儘管承租人對該擬議變更造成的延誤估計有任何批准或不同意，但TI建築師對承租人與該變更相關的延誤金額的確定應為最終決定，並對業主和租客具有約束力。

5.費用。

(A)改善租户的預算。在承租人改建工程開始施工之前，業主應按行業獲得與承租人改建工程的設計和施工相關的已發生或將發生的費用的詳細細目(“預算”)。預算應基於承租人批准的承租人建築圖紙，並應包括向業主支付相當於承租人改善和變更施工的監督和檢查費用的5%的行政租金(“行政租金”)，這筆款項應從承租人基金(定義見第5(D)條)中支付。行政租金應包括但不限於業主或其代表因監督承租人改善和變更的施工而產生的所有自付費用、開支和費用，並應從TI基金中支付。如果預算大於TI津貼，承租人應在承租人改善或變更工程開始之前，將差額以現金形式存入房東，由房東按照第5(D)節的規定進行支付。

(B)工傷津貼。業主須向租客提供租客改善津貼(統稱為“租客改善津貼”)如下：

1.“租客改善津貼”，總額為246,060.00元，包括在地契所訂的基本租金內；及

2.“額外租户改善津貼”，總額最高為683,500.00元，在所用的範圍內，可產生《第二修正案》第2(B)節所述的租賃權租金。

租户只有在租户改善津貼已全部支付後，才可選擇使用額外的租户改善津貼(或其部分，視乎情況而定)。承租人無權獲得在本第二修正案之日後12個月後的下一個月的最後一天未支付的TI津貼的任何部分。

TI津貼應按照本工作書的規定發放。

承租人無權使用或受益於(I)根據第2(D)條批准的《承租人建築圖則》中所述的承租人改善工程或(Ii)根據第4條進行的任何變更所不需要的任何部分的轉讓津貼(包括任何基本租金的減少或支付)。

(C)可計入信託基金的費用。TI基金應僅用於支付與承租人裝修施工相關的設計、許可和建築成本，包括但不限於編制空間平面圖和TI施工圖的成本、預算中列出的所有成本，包括業主的行政租金、業主的自付費用、租户造成的延誤成本和變更成本(統稱為“TI成本”)。儘管本協議有任何相反規定，TI基金不得用於購買任何傢俱、個人財產

或其他非建築系統材料或設備，包括但不限於承租人的語音或數據佈線、非管道生物安全櫃和其他未納入承租人改進的科學設備。

(D)超額的國際貿易成本。除TI津貼外，房東沒有義務承擔任何租户改善費用的任何部分。如果在任何時候，預算項下的剩餘TI成本超過了剩餘的未用TI津貼，作為業主完成租户改進的義務的先決條件，租户應向業主交100%的當時的TI成本，超過剩餘的TI津貼(“額外TI成本”)。如果租客未能向房東支付任何超出的TI費用，房東應擁有租約中規定的所有權利和不支付租金的補救措施(包括但不限於，按違約率獲得利息的權利和評估滯納金的權利)。就就該等金額提起的任何訴訟而言，該等金額將被視為租約項下的租金。TI津貼和超出的TI成本在本文中被稱為“TI基金”。承租人存放的資金應為支付TI費用的第一筆款項。儘管本第5(D)節有任何相反規定，但承租人應完全和獨自承擔TI費用和超出TI津貼的微小變更的費用。如在完成租户改善工程及支付與此有關的所有應付款項後，仍有任何未支付的TI基金部分，則承租人只有權享有該等未支付的TI基金，但只限於租户實際向業主繳交的任何超出TI費用的按金。

6.租户訪問權限。

(A)租户的訪問權。房東和租客承認，根據租約條款，租户在承租人改善工程施工期間佔用了該房產。承租人有權在承租人改建工程施工期間，自行承擔風險和費用，繼續佔用該房屋(承租人改善工程所在的部分除外)，但承租人的佔用應與TI建築師和總承包商協調，並受以下條件的約束：(I)適用的法律要求，以及(Ii)房東、TI建築師或總承包商可能施加的所有其他合理限制。承租人應配合房東對承租人的業績進行改進。

(B)不受幹擾。承租人或任何承租方(如租約中的定義)不得幹預房東工作的進行，也不得幹預適用政府當局的任何檢查或最終批准的發佈，在任何此類幹預下，房東有權將承租人和任何承租方排除在房東工作所在的房屋部分之外，直到房東的工作基本完成為止。

7.雜項。

(A)反對。當本工作書要求任何一方同意或批准時，除非本合同另有明確規定，否則該方不得無理地拒絕、附加條件或推遲此類同意或批准。

(B)修改。除非業主和租客以書面形式簽署，否則對本工作書或其任何條件或條款的修改、放棄或修改對業主或租客均無約束力。

(C)沒有違約資金。在任何情況下，房東在租客拖欠租約期間，沒有任何義務資助任何部分的TI津貼或執行任何房東的工作。

附表1

太空計劃¹