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美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

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表格10-K

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☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

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截至本財政年度止2021年12月31日

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或

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☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

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關於從到的過渡期

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委託文件編號：001-35000

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沃克·鄧洛普律師事務所

(註冊人的確切姓名載於其章程)

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註冊人的電話號碼，包括區號：(301) 215-5500

根據該法第12(B)條登記的證券：

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根據該法第12(G)條登記的證券：無

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如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒不是☐

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用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐  不是 ☒

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用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 ☒不是☐

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用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒不是☐

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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

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如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

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用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是☐不是☒

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註冊人的非關聯公司持有的普通股的總市值約為#美元。2.2截至註冊人第二財季末(基於2021年6月30日普通股在紐約證券交易所的收盤價)。註冊人沒有無投票權的普通股。

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截至2022年1月31日，有32,891,423已發行普通股的總股份。

以引用方式併入的文件

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根據1934年《證券交易法》第14A條的規定，Walker&Dunlop，Inc.將於2022年5月2日或之前向美國證券交易委員會提交關於其2022年股東年會的委託書的部分內容通過引用併入本報告的第III部分。

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索引

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第一部分

前瞻性陳述

本年度報告中Walker&Dunlop公司及其子公司(“公司”、“Walker&Dunlop”、“我們”或“我們”)的Form 10-K表中的一些陳述可能構成聯邦證券法意義上的前瞻性陳述。前瞻性表述涉及預期、預測、計劃和戰略、預期事件或趨勢以及與非歷史事實有關的類似表述。在某些情況下，您可以通過使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如“可能”、“將”、“應該”、“預期”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測”或“潛在”，或這些詞語和短語或類似詞語或短語的否定詞，這些詞語或類似的詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，並且不只與歷史事件有關。您還可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。

本年度報告(Form 10-K)中包含的前瞻性陳述反映了我們對未來事件的當前看法，會受到許多已知和未知的風險、不確定性、假設和環境變化的影響，這些風險、不確定性、假設和環境變化可能會導致實際結果與任何前瞻性陳述中表述或預期的結果大不相同。除其他外，關於以下主題的陳述可能具有前瞻性：

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雖然前瞻性陳述反映了我們真誠的預測、假設和期望，但它們並不保證未來的結果。此外，除適用法律要求外，我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。有關可能導致未來結果與任何前瞻性陳述中所表達或預期的結果大不相同的這些因素和其他因素的進一步討論，請參閲“風險因素”。

項目1.業務

一般信息

我們是美國領先的商業房地產服務和金融公司之一，主要專注於多户貸款和物業銷售、商業房地產債務經紀和經濟適用房投資管理。我們是全國最大的商業房地產貸款機構之一，所有物業類型，包括多户、工業、辦公、零售和酒店業。我們利用我們的技術資源和投資來(I)為我們的客户提供增強的體驗，(Ii)為我們的現有客户確定再融資和其他財務機會，以及(Iii)確定潛在的新客户。我們相信，我們的人員、品牌和技術為我們提供了競爭優勢，這一事實證明瞭這一點：今年71%的再融資額是向我們提供的新貸款，總交易量的30%來自新客户。

我們的業務已有80多年的歷史；自1988年住房抵押貸款計劃開始以來，我們一直是聯邦抵押協會委託承銷和服務™(“DUS”)的貸款人；自2009年獲得住房和城市發展部執照以來，它是政府全國抵押貸款協會(“Ginnie Mae”)和美國住房和城市發展部下屬的聯邦住房管理局(與Ginnie Mae一起)的貸款機構；自2009年獲得住房和城市發展許可證以來，它是一家獲得常規貸款批准的銷售商/服務商。我們發起、銷售和服務一系列多家庭和其他商業房地產融資產品，提供多家庭房地產銷售經紀和評估服務，並從事商業房地產投資管理活動。我們通過低收入住房税收抵免(“LIHTC”)銀團、通過與房地產開發商的合資企業開發經濟適用房項目以及專注於保護經濟適用房的資金管理，提供專注於經濟適用房領域的另類投資管理服務。我們提供房地產市場研究以及與房地產相關的投資銀行和諮詢服務，為我們的客户和我們提供對房地產市場許多領域的市場洞察。我們的客户是全國多户物業和其他商業房地產資產的所有者和開發商，其中一些是行業內最大的業主和開發商。我們通過Fannie Mae、Freddie Mac和HUD(統稱為“機構”)的計劃發起和銷售多户貸款。對於我們為這些機構的項目發起的幾乎所有貸款，我們都保留維修權和資產管理責任。我們被批准為全國Fannie Mae DUS貸款人, 一個Freddie Mac多家庭Optigo®銷售商/服務商(“Freddie Mac Lending”)(“Freddie Mac Lending”)在全國範圍內為傳統住房、老年人住房、目標經濟適用房和小額貸款提供貸款；一個HUD多家庭加速處理(“MAP”)貸款機構在全國範圍內；一個HUD Section232精益(“精益”)貸款機構在全國範圍內；以及一家金利美髮行商。我們經紀並偶爾為許多人壽保險公司、商業銀行和其他機構投資者提供貸款，在這種情況下，我們不為貸款提供資金，而是充當貸款經紀人。我們還承銷、服務和資產管理臨時貸款。大多數這些臨時貸款是通過合資企業或通過我們的投資管理子公司Walker&Dunlop Investment Partners，Inc.(“WDIP”)管理的單獨賬户完成的。那些沒有通過合資企業或WDIP結清的臨時貸款是由我們發起的，並作為投資貸款在我們的資產負債表上呈現。我們是商業地產技術領域的領先者，開發和獲取的技術資源(I)為我們的客户提供創新的解決方案和更好的體驗，(Ii)使我們能夠接觸到更廣泛的客户基礎。

2022年2月，我們達成協議，收購荷蘭領先的商業地產技術公司GeoPhy B.V.(“GeoPhy”)。我們計劃利用GeoPhy的數據分析和技術開發能力，加快我們的小額餘額貸款平臺和我們的技術支持評估平臺(“Apei”)的增長。

沃克-鄧洛普公司是一家控股公司。我們的大部分業務是通過我們的主要運營公司Walker&Dunlop LLC進行的。

我們的產品和服務

我們的產品包括一系列多家庭和其他商業房地產融資和投資產品，包括機構貸款、債務經紀、信貸資金和投資、房地產銷售、評估服務、住房市場研究、房地產投資銀行服務以及經濟適用房和其他與商業房地產相關的投資管理服務。我們為我們的客户提供廣泛的商業房地產金融產品，包括第一抵押貸款、第二信託、補充貸款、建築、夾層、優先股、小額貸款和過渡性/中期貸款。我們與機構和機構投資者建立了長期的關係，使我們能夠提供這種廣泛的貸款產品和服務。我們為多户物業和商業地產的業主和開發商提供物業銷售服務，併為各種投資者提供另類投資管理服務。我們還提供

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多户房產評估。我們提供的每一種產品都旨在最大限度地滿足客户需求、籌集資金並發展我們的商業房地產金融業務。

中介借貸

我們是參與Fannie Mae針對多家庭、人造住房社區、學生住房、經濟適用房和某些老年人住房物業的DUS計劃的23家獲批貸款機構之一。根據Fannie Mae DUS計劃，Fannie Mae已委託我們負責確保我們在該計劃下發放的貸款滿足Fannie Mae確立的承銷和其他資格要求。作為這種授權的交換，我們分擔借款人違約可能造成的部分損失的風險。對於根據Fannie Mae DUS計劃發放的貸款，我們通常被要求分擔損失風險，我們的最大損失上限為貸款金額的20%，但極少數情況下，我們為具有獨特屬性的貸款談判的上限可能更高或更低。欲瞭解有關我們與聯邦抵押協會的風險分擔協議的更多信息，請參閲下面的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動性和資本資源--信貸質量和風險分擔義務的撥備”。我們發放的大部分房利美貸款都以房利美擔保證券的形式出售給第三方投資者。Fannie Mae與我們簽約，對我們根據Fannie Mae DUS計劃發放的所有貸款進行服務和資產管理。

我們是21家被批准為房地美貸款人的貸款人之一，我們發起並向房地美多家庭、製造住房社區、學生住房、經濟適用房、老年人住房貸款和滿足房地美承銷和其他資格要求的小額餘額貸款銷售。根據房地美的計劃，我們向房地美提交我們完成的貸款承銷方案，並獲得其在交易結束後以指定價格購買貸款的承諾。房地美最終會自己承銷我們出售給它的貸款。房地美可能會選擇持有、出售或稍後將此類貸款證券化。根據房地美的計劃，我們很少就出售給房地美的貸款達成任何風險分擔安排。房地美與我們簽約，對我們在其計劃下發放的所有貸款進行服務和資產管理。

作為一家獲得批准的HUD MAP和HUD精益貸款人和Ginnie Mae發行商，我們為多户住房、經濟適用房、老年人住房和醫療設施的開發商和所有者提供建設和永久貸款。我們向住房和城市發展部提交我們完整的貸款承銷方案，並獲得住房和城市發展部的批准，以發起貸款。我們服務和資產管理所有來自住房和城市發展部的各種項目的貸款。

HUD擔保的貸款通常放在單一貸款池中，這些貸款池支持Ginnie Mae證券。Ginnie Mae是美國住房和城市發展部的一家美國政府公司。Ginnie Mae證券以美國的完全信用和信用為後盾，我們很少承擔Ginnie Mae證券的任何損失風險。如果HUD保險的貸款發生違約，HUD將償還大約99%的貸款本金和利息損失，Ginnie Mae將償還剩餘的損失。我們有義務繼續預付金利美證券的本金和利息以及税收和保險託管金額，直到金利美證券全部付清為止。

如果我們提供的與此類貸款相關的某些陳述和擔保被違反，我們可能有義務回購為機構計劃提供的貸款。我們從未被要求回購貸款。

債務經紀業務

我們在人壽保險公司、投資銀行、商業銀行、養老基金和其他機構投資者等機構資金來源與各類商業房地產所有者之間充當商業房地產債務配售的中介。尋求物業融資或再融資的客户將尋求我們的幫助，以開發不同的融資解決方案，並從各種資金來源獲取利息。我們經常就資本結構提供建議，制定融資方案，促進我們的客户和機構資金來源之間的談判，協調盡職調查，並協助完成交易。在這些情況下，我們充當貸款經紀人，不承保或發起貸款，並且不保留貸款的任何利息。對於我們提供服務的中介貸款，我們收取持續的服務費，而這些貸款仍保留在我們的服務組合中。我們通常從中介貸款交易中賺取的服務費大大低於我們為機構貸款賺取的服務費。

在過去五年中，該公司投資約1.298億美元收購了六家債務經紀公司的某些資產和承擔了某些債務。這些收購，加上我們的招聘努力，擴大了我們的經紀人網絡，擴大了我們的地理覆蓋範圍，併為我們的發起平臺提供了進一步的多元化。

本金借貸和投資

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我們的“臨時計劃”由臨時計劃合資公司和臨時貸款計劃持有的貸款組成，如下所述。通過與Blackstone Mortgage Trust，Inc.附屬公司的合資企業，我們提供短期、高級擔保債務融資產品，

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向尋求收購或重新定位目前不符合永久融資資格的多户房產的有經驗的借款人提供浮動利率、僅限利息的貸款，期限一般長達三年(“臨時計劃合資企業”)。臨時方案合資公司使用所有者的股本出資和第三方信貸安排為其運營提供資金。我們持有臨時計劃合資公司15%的所有權權益，並負責尋找、承銷、服務和管理合資企業發起的貸款。臨時計劃合資公司承擔全部損失風險，而其發起的貸款是未償還的，而我們承擔與我們15%所有權權益相稱的風險。

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我們使用自有資本和倉儲債務融資相結合的方式，單獨提供不符合臨時計劃合資公司(“臨時貸款計劃”)標準的臨時貸款。我們承保、服務和資產管理所有通過臨時貸款計劃執行的貸款。我們發起並持有這些臨時貸款計劃用於投資的貸款，這些貸款包括在我們的資產負債表上，在這些貸款未償還期間，我們承擔全部損失風險。臨時貸款計劃的最終目標是為這些過渡性物業提供永久機構融資。

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物業銷售

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我們為尋求通過我們的子公司Walker&Dunlop Investment Sales，LLC(“WDIS”)銷售這些物業的多户物業的業主和開發商提供物業銷售經紀服務。通過這些房地產銷售經紀服務，我們尋求利用我們對商業房地產和資本市場的瞭解，並依靠我們經驗豐富的交易專業人士，為我們的客户最大化收益和成交確定性。我們為客户代理這些多家庭資產的銷售而獲得銷售佣金，我們通常能夠通過我們的代理或債務經紀團隊為物業的購買者提供融資。我們的物業銷售服務遍及全美不同地區。在過去的幾年裏，我們通過招聘和收購增加了房地產銷售經紀人的數量和我們投資銷售平臺的地理覆蓋範圍，並打算繼續這種擴張，以支持我們的增長戰略。

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經濟適用房及其他與商業地產相關的投資管理服務

2021年12月，通過我們的全資子公司WDAAC，LLC，我們完成了對Alliant Capital，Ltd.及其附屬公司的收購，其中包括Alliant Strategic Investments II，LLC和ADC Commities，LLC(統稱為“Alliant”)。安聯是美國最大的税收抵免銀團和保障性住房開發商之一。安聯通過LIHTC辛迪加提供專注於保障性住房領域的替代投資管理服務，通過合資企業開發保障性住房項目，以及保障性住房保護基金管理。我們的保障房投資管理服務與我們的開發商客户合作，確定將產生LIHTC並滿足我們負擔得起的投資者需求的物業，並與投資於這些物業的有限合夥權益的第三方投資者建立有限合夥基金(“LIHTC基金”)。安聯擔任這些LIHTC基金的普通合夥人，並收取資產管理費等費用，以及作為基金普通合夥人的工作的補償，部分再融資和處置收益。此外，安聯還從LIHTC基金中賺取銀團費用，用於確定、組織和收購產生LIHTC的經濟適用房項目。

通過安聯，我們以管理或非管理成員的身份與產生LIHTC的經濟適用房項目的開發商合資進行投資。這些合資企業從其開發的物業中賺取開發商費用、運營現金和銷售/再融資收益，而Alliant將獲得與其在合資企業中的投資相稱的部分經濟利益。此外，安聯還與第三方投資者(以基金或合資企業結構)進行投資，目標是保持對LIHTC 15年合規期後或市場力量可能使物業負擔得起的多户物業的可負擔性。通過這些保全基金，安聯可能獲得收購和資產管理費用，並將通過促銷結構在出售時獲得部分運營現金和資本增值。

WDIP及其子公司是一傢俬人商業房地產投資顧問的運營商，專注於管理中端市場商業房地產基金的債務、優先股和夾層股權投資。WDIP是公司的全資子公司，其活動是我們通過發展我們的投資管理平臺來實現業務增長和多元化戰略的一部分。WDIP管理的13億元流動資產主要由五個來源組成：基金III、基金IV、基金V及基金VI(統稱為“基金”)，以及為人壽保險公司管理的獨立賬户。基金和單獨賬户的管理金額由未供資的承付款項和供資的投資兩部分組成。在籌資和投資階段，資金不足的承諾最多。WDIP根據未出資的承諾和出資的投資收取管理費。此外，關於基金，WDIP獲得高於基金協議規定的基金回報門檻比率的一定百分比的回報。

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評估服務

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通過與國際技術服務公司GeoPhy的合資企業，我們提供由Walker&Dunlop(“評估合資公司”)品牌的自動化多家庭評估服務。評估合資公司利用技術和數據科學，通過授權合作伙伴的技術和利用我們在商業房地產行業的專業知識，顯著提高美國多家庭評估的一致性、透明度和速度。我們擁有評估合資公司50%的權益，並將該權益作為權益法投資入賬。評估合營公司的業務繼續快速增長，生成的評估報告數量大幅增加，客户名單包括幾家全國性商業房地產貸款機構。

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房地產市場研究和房地產投資銀行服務

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在2021年第三季度，我們完成了對Zelman Holdings，LLC(“Zelman”)收購某些資產和承擔某些債務的交易，通過在一個新成立的實體中擁有75%的權益，該實體的業務是Zelman&Associates。澤爾曼是一家全國公認的住房市場研究和投資銀行公司，它將增強我們向客户提供的信息，並增加我們對單户和多户市場許多領域的高質量市場洞察的機會，包括建築趨勢、人口統計、抵押貸款融資以及房地產技術和服務。Zelman通過向銀行、投資銀行和其他金融機構出售其住房市場研究數據和相關出版物，以及通過提供與房地產相關的投資銀行和諮詢服務來獲得收入。

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通訊員網絡

除我們的發起人外，截至2021年12月31日，我們還與全國22家獨立擁有的貸款發起公司簽訂了代理協議，我們與這些公司有代理貸款發起關係。這一通訊員網絡幫助我們以經濟高效的方式將我們的地理範圍擴展到新的和/或較小的市場。除了確定潛在借款人和關鍵本金(指導借款實體活動的個人)外，我們的通訊員還幫助我們評估貸款，包括對借款人、關鍵本金和物業進行預先篩選，以確定計劃的資格，協調盡職調查，並通常提供市場情報。作為提供這些服務的交換，通訊員根據所安排的融資本金的百分比賺取發起費，在某些情況下，還根據在貸款有效期內賺取的服務收入，隨着時間的推移支付費用。

承保和風險管理

我們使用幾種技術來管理房利美的風險分擔敞口。這些技術包括獨立於貸款發起人的承銷和審批流程；考慮到潛在的多户住房市場基本面，評估和修改我們的承銷標準；限制我們的地理位置、借款人和關鍵本金敞口；以及根據Fannie Mae DUS計劃使用修改後的風險分擔。類似的技術被用來管理我們在臨時計劃下產生的貸款的信用損失敞口。

我們的承保流程首先是對投資者的適宜性進行審查，並對借款人、主要本金和財產進行詳細審查。我們審查借款人的財務報表，以確定最低淨值和流動性要求，並獲得信用和犯罪背景調查。我們還審查借款人和主要委託人的經營記錄，包括評估借款人和主要委託人擁有的其他物業的表現。我們還會考慮借款人和主要本金的破產和止贖歷史。我們相信，向作為運營商的借款人和有可靠記錄的主要委託人放貸可以降低我們的信用風險。

我們審查基礎物業的基本價值和信用狀況，包括對區域經濟趨勢的分析、對物業的評估、實地考察以及對歷史和未來財務狀況的審查。聘請第三方供應商提供評估、工程報告、環境報告、洪水證明報告、分區報告和信用報告。我們在這些報告中使用了一份經批准的第三方供應商名單。每一份報告都由我們的承保團隊審查，以確保準確性、質量和全面性。定期審查所有第三方供應商的工作質量，如果報告的質量或及時性低於我們的標準，將從我們的認可供應商名單中刪除。工程和環境報告尤其如此，我們根據這些報告做出有關正在進行的替代儲量和環境問題的決定。

房利美的交易對手風險政策要求對個人貸款設定完全的風險分擔上限。我們的完全風險分擔目前僅限於3億美元以下的貸款，這相當於每筆貸款的最大損失為6000萬美元(如果在損失時確定基礎抵押品完全沒有價值，則會發生這種風險敞口)。對於超過3億美元的貸款，我們將獲得修改後的風險分擔。我們還可以在發起3億美元以下的貸款時要求修改風險分擔，這將減少我們在上述水平上的潛在風險分擔損失，如果我們不相信我們得到了交易風險的完全補償。這個

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前幾年的全額風險分擔限額不到3億美元。因此，前幾年發放的貸款的風險分擔水平要低得多。我們還監控我們房利美貸款組合中的地域和借款人集中度，以此來進一步管理我們的信用風險。

我們向我們的合資開發商合作伙伴預付與我們LIHTC業務相關的短期資金。這些資金用於資助合資夥伴準備開發物業，最終出售或聯合成立一隻LIHTC基金。為了管理我們在這些預付款上的虧損風險，我們評估了潛在的房地產基本面、LIHTC辛迪加的預期現金流和經濟狀況、開發商的過往記錄以及我們以前與開發商的關係。此外，我們不斷監測開發交易的進展情況，並根據需要採取適當行動，以降低我們的損失風險。該公司或其前身從未發生過與這些預付款相關的損失。

我們還向與我們建立長期合作關係不到一年的第三方開發商預付資金。我們在逐筆交易的基礎上評估這些進展，方法是審查我們對合資夥伴的進展所做的類似因素。此外，這些預付款通常涉及土地或財產的收購，我們通常會獲得抵押或留置權形式的擔保權益以及開發商的擔保。最後，我們需要一份意向書，讓我們擁有投資LIHTC投資的獨家權利。

服務和資產管理

我們為機構和我們的臨時計劃提供幾乎所有貸款，以及我們為機構投資者(主要是人壽保險公司)經紀的一些貸款。我們有時也可能通過直接收購證券組合或實體收購，獲得他人發起的服務和資產管理貸款的權利，從而利用我們服務業務的規模。我們是獲得批准的房利美、房地美和住房抵押貸款服務商，併為許多不同的人壽保險公司提供服務貸款。我們目前是惠譽評級的一級服務機構。我們的服務職能包括貸款服務和資產管理活動，執行或監督以下活動：

人壽保險公司，我們可以為其貸款提供服務，可以執行上面列表中確定的部分或全部活動。我們將一些服務活動外包給一家分服務商。

對於我們在Fannie Mae DUS計劃下提供的大多數貸款，在拖欠付款和違約期間，當貸款處於忍耐狀態時，我們被要求提前四個月支付本金和利息以及税收和保險託管金額。聯邦抵押協會向我們償還了這些預付款。

根據住房和城市發展部計劃，我們有義務預付税收和保險託管金額以及Ginnie Mae證券的本金和利息，直到Ginnie Mae的安全是全額支付的。在HUD保險貸款違約的情況下，我們可以選擇將貸款分配給HUD並提交抵押保險索賠。住房和城市發展部將償還大約99%的貸款本金和利息損失，金利美將償還基本上所有剩餘的損失。在我們選擇不將貸款轉讓給HUD的情況下，我們試圖通過幫助借款人對貸款進行修改來減少HUD的損失，這將改善借款人未來業績的可能性。

我們的增長戰略

2020年，該公司實施了一項戰略，通過實現以下里程碑，到2025年底達到20億美元的年收入總額：(I)至少600億美元的年度債務融資額，(Ii)至少50億美元的年度小額貸款餘額，(Iii)至少250億美元的年度物業銷售量，(Iv)我們的服務組合中至少1600億美元的未償還本金餘額，以及(V)至少100億美元的管理資產。

截至2021年12月31日，我們通過收購Alliant實現了里程碑之一(至少100億美元的AUM)，在公司現有的22億美元AUM的基礎上，增加了143億美元的經濟適用房AUM。我們預計將收購安聯，合併

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隨着該機構將重點放在經濟適用房上，在我們的債務融資和銀團業務之間創造協同效應，最終導致我們的債務融資量、我們的其他商業房地產融資活動以及Alliant的AUM的增長。

截至2021年12月31日，我們實現了489億美元的債務融資額，截至2021年12月31日的償債組合為1157億美元，相比之下，截至2021年12月31日的年度和我們制定這些目標時，債務融資額為350億美元，償債組合為1072億美元。截至2021年12月31日的一年，我們的房地產銷售額為193億美元，而截至2020年12月31日的一年為61億美元。

為在2025年實現這些里程碑，我們將重點抓好以下幾個方面：

競爭

我們在商業地產服務行業展開競爭。我們在整個業務領域都面臨着激烈的競爭，包括但不限於大型國家商業銀行的商業房地產服務子公司、私人和公共商業房地產服務提供商、CMBS管道、公共和私人房地產投資信託基金、私募股權、投資基金和保險公司，其中一些公司也是我們發起的貸款的投資者。我們的競爭對手包括但不限於：富國銀行、世邦魏理仕集團、仲量聯行、Marcus&Millichap、Eastdil Secure、PNC Real Estate、NorthMarq Capital，LLC、Newmark Realty

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Capital；以及Berkadia Commercial Mortgage，LLC。與我們相比，這些競爭對手中的許多都享有優勢，包括更高的知名度、財務資源、成熟的投資管理平臺以及獲得更低成本的資本。如果借款人已經與銀行有其他貸款或存款關係，大型國有商業銀行的商業房地產服務子公司在發放商業貸款方面可能比我們更有優勢。隨着2021年12月收購安聯，我們成為了全國第六大LIHTC辛迪加。這個支離破碎但競爭激烈的行業的競爭對手包括但不限於：波士頓金融投資管理公司、Raymond James&Associates公司、企業社區夥伴公司、裏曼集團可負擔住房公司、國家股權基金公司和PNC房地產公司。

我們的競爭基礎是服務質量、向借款人提供有用見解的能力、執行速度、關係、貸款結構、條款、定價和產品供應的廣度。我們向借款人提供有用見解的能力包括我們對當地和國家房地產市場狀況的瞭解、我們的貸款產品專業知識、我們對信用風險的分析和管理，以及利用數據和技術為客户帶來想法。我們的競爭對手尋求在這些因素上進行積極競爭。我們的成功取決於我們是否有能力提供有吸引力的貸款產品、提供卓越的服務、展示行業深度、維持和利用與投資者、借款人和主要貸款代理行的關係，以及在定價上保持競爭力。此外，未來法律、法規和中介項目要求的變化，外國實體增加投資，以及商業房地產金融市場的整合，可能會導致更多競爭對手的進入。

監管要求

我們的業務受多個司法管轄區的法律法規約束。我們受監管的程度因司法管轄區不同而有所不同，並視乎所涉及的商業活動類別而定。適用於我們活動的監管要求可能會不時發生變化，並可能變得更加嚴格，使我們更難或更昂貴地遵守適用的要求，或者以其他方式限制我們以目前的方式開展業務的能力。此外，隨着我們向新業務擴張，我們可能會面臨適用於此類業務的新法規要求。例如，由於對Alliant和Zelman的收購，我們在2021年擴展到LIHTC辛迪加和經紀自營商活動，這讓我們受到了新的監管要求。雖然此類監管要求可能不會導致罰款和處罰，但適用監管要求的變化，包括其執行方面的變化，可能會對我們產生實質性的不利影響。

聯邦和州政府對商業房地產貸款活動的監管

在某些情況下，我們的多户和商業房地產貸款、服務、資產管理和評估活動受到美國聯邦和州政府當局的監督和監管。此外，這些活動可能受到施加各種要求和限制的各種法律和司法和行政決定的約束，這些法律和決定除其他外，規範貸款活動，規範借款人的行為，確定最高利率、融資費用和其他費用，並要求向借款人披露。儘管大多數州不監管商業金融，但某些州對利率施加限制，並對某些收款做法和債權人補救措施收取其他費用。一些州還要求向貸款人、貸款經紀人、貸款服務商和房地產估價師發放許可證，並充分披露某些合同條款。除其他法規外，我們還必須遵守《美國愛國者法案》、外國資產控制辦公室頒佈的法規、1974年修訂的《僱員退休收入保障法》(我們稱之為“ERISA”)以及聯邦和州證券法律法規中的某些條款。

機構的要求

為了保持我們作為房利美和房地美獲批貸款人的地位，以及作為住房和城市發展部批准的抵押權人和Ginnie Mae證券發行者的地位，我們必須滿足和保持這兩家機構建立的各種資格標準，例如最低淨值、運營流動性和抵押品要求，以及遵守報告要求。我們還被要求根據適用的計劃要求和機構制定的指導方針發起貸款並履行貸款服務職能。如果我們未能遵守這些計劃中的任何一項要求，機構可能會終止或撤回我們的批准。此外，根據其指導方針，這些機構有權終止貸款人向其出售貸款和償還貸款的權力。失去其中一項或多項批准將對我們產生實質性的不利影響，並可能導致進一步取消與其他交易對手的資格，如果該地位被撤銷，我們可能需要獲得額外的國家貸款機構或抵押貸款銀行家許可才能發起貸款。

《投資顧問法案》

根據1940年《投資顧問法案》，投資顧問公司必須在美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)註冊為投資顧問，並遵守適用於投資顧問的各種規則和規定。這些規則和條例涵蓋與投資者的溝通、向潛在投資者提供的營銷材料、費用的披露和計算、業績信息的計算和報告、簿冊和記錄的保存以及保管等領域。投資顧問還接受美國證券交易委員會的定期檢查和審查，並對Form ADV和Form PF提出備案要求。如果WDIP不符合任何要求

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目錄表

如果違反《投資顧問法》，除其他外，它可能面臨罰款、處罰、法律訴訟、停止和停止註冊的命令或撤銷其註冊。

註冊經紀交易商的規定

根據《交易所法案》，作為金融業監管局(FINRA)的成員，澤爾曼必須遵守適用於經紀自營商的各種規則和規定。這些規章制度包括，除其他外，銷售做法、費用安排、對客户的披露、資本充足性、客户資金和證券的使用和保管、記錄保存和報告，以及高級管理人員、僱員和獨立承包人的資格和行為。經紀自營商要接受美國證券交易委員會和金融監管局的定期檢查和審查。如果Zelman不符合任何要求，Zelman可能會收到一封缺陷信，其中列出了必須解決的潛在合規問題，如果任何違規或合規問題得不到解決，Zelman可能會面臨執法行動。

人力資本資源

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截至2021年12月31日，我們總共有1305名員工，比前一年增加了32%，其中包括232名銀行家和經紀人。這一增長主要得益於我們業務的擴張、我們的招聘努力以及2021年的戰略收購。我們的員工中沒有一個是由工會代表的，也沒有接受集體談判協議的約束，我們也從未經歷過停工。

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我們的人力資本戰略是創造一種文化，使我們能夠吸引和留住行業中最優秀的人才，提供有競爭力的薪酬和福利，並確保我們的所有員工都被包括在內，並在我們公司的任何地方都受到歡迎。我們相信，構成“行者之路”的核心價值觀代表了我們是誰：一個有幹勁、有愛心、協作、有洞察力和堅韌的員工基礎。我們努力為所有員工建立一個良好的工作場所，併成為多元化和包容性的領導者。2021年，我們第八次被評為《財富》最佳中小型工作場所™之一，95%的受訪者表示：“考慮到所有因素，我想説這是一個很棒的工作場所。”

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人才

我們致力於招聘、發展和留住多元化的員工隊伍。所有員工每年都會參加我們嚴格的目標設定、績效評估和360反饋計劃。2021年，我們推出了試點輔導和贊助計劃。我們監控和評估各種人才指標，並每月向管理層報告招聘、人員流動和晉升情況。下表彙總了過去兩年我們的主要人力資本指標：

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我們有目的地推動一個包容性的工作場所，我們的員工參與其中，並在公司內部發展。如上文“我們的增長戰略”部分所述，我們制定了與多樣性、公平性和包容性相關的雄心勃勃的2025年量化目標(“Dei”)，並將我們任命的高管短期年度激勵性薪酬的一部分與我們的長期Dei願景掛鈎。2021年，我們完成了COQUAL進行的股權審計，以確定我們2022年Dei目標設定框架的機會和優先事項。我們為明天(“MLT”)首屆工作中的黑人股權認證制定了一項黑人股權行動計劃，作為管理層領導力的一部分。MLT批准了我們的計劃，這是實現其認證過程中的一個里程碑，代表着我們致力於通過嚴格、持續的行動、持續的數據驅動改進和問責來取得全面進展。此外，我們還首次參與了彭博性別平等指數(“GEI”)。我們圍繞性別平等的披露水平和質量為我們贏得了進入2022年彭博GEI的機會。通過公司的多樣性理事會和

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為了納入，我們提供員工資源組，包括但不限於以下組：黑人、拉丁裔、女性、LGBTQ+和工作照顧者。

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健康與安全

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我們致力於員工的健康、安全和健康。我們提供各種計劃來支持我們員工的福祉，包括靈活的工作安排，護理員支持計劃，以及穩健的健康計劃，其中包括向符合條件的健康活動的員工每月支付高達150美元的補貼，以促進身心健康。為了應對疫情，我們繼續實施了2020年實施的預防政策來保護和支持我們的員工，包括遠程工作、額外的疫苗接種時間和為有需要的員工提供的新冠肺炎援助贈款計劃。隨着州和地方司法管轄區開始取消對COVID的限制，我們實施了新的政策和程序，允許我們的員工在自願的基礎上返回辦公室，包括要求員工在2021年第三季度進入辦公室接種疫苗，並按照當地和州的指導方針使用個人防護裝備。自2021年12月31日起，我們的所有員工都可以選擇返回辦公室，同時也可以靈活地遠程工作。

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員工福利

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為了吸引和留住業內最優秀的人才，我們致力於提供具有高度競爭力的總薪酬和福利方案。我們提供有競爭力的工資、醫療和保險福利、帶薪休假、各種休假計劃、服務獎勵計劃、401(K)公司匹配計劃、健康福利和健康儲蓄計劃。我們至少每年對我們的總獎勵計劃進行基準評估，並定期進行薪酬公平性分析。我們還為員工提供帶薪假期，讓他們在我們的社區做志願者，並向員工選擇的慈善機構提供貨幣捐贈，以及匹配基金計劃，在該計劃中，我們匹配員工符合條件的慈善捐款，最高可達指定金額。此外，我們還支持員工的發展和晉升，併為某些專業認證和高等教育提供報銷。

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為了表彰我們的員工作為“行者之道”的管家所扮演的角色，我們歷來向員工授予基礎廣泛的限制性股票獎勵。2020年12月，在我們首次公開募股10週年之際，我們向員工發放了限制性股票，不包括高級管理層。這筆贈款在三年內按比例授予，第一次授予發生在2021年12月。

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我們與我們的員工一起，繼續我們成為一個偉大的工作場所的旅程。我們一直在評估我們的計劃和政策，以維護和支持我們的文化、我們的價值觀和我們的人民。

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可用信息

我們向美國證券交易委員會提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。這些備案文件可通過互聯網在美國證券交易委員會的網站上獲得http://www.sec.gov.

我們的主要互聯網網站是http://www.walkerdunlop.com.我們網站內或可通過我們網站訪問的內容不是本年度報告Form 10-K的一部分。我們在我們的網站上或通過我們的網站免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告，並在這些材料以電子方式提交或提供給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快對這些報告進行修改。

我們的網站還包括一個公司治理部分，其中包含我們的公司治理準則(包括我們在董事的責任和資格)、商業行為和道德準則、首席執行官和高級財務官的道德準則、審計、薪酬、提名和公司治理委員會的董事會委員會章程、會計和審計事項的投訴程序，以及感興趣的各方聯繫我們的道德熱線的方法。

如果這些章程、守則或指南有任何更改，更改後的副本也將在我們的網站上提供。如果我們放棄或修改我們的道德守則的任何條款，我們將立即披露美國證券交易委員會或紐約證券交易所(“紐交所”)規則所要求的放棄或修改。我們打算立即在我們的網站上公佈對我們的首席執行官和高級財務官道德守則的任何豁免或修訂。

您可以通過以下方式免費索取上述任何文件的副本：Walker&Dunlop，Inc.，地址為：Walker&Dunlop，Inc.，地址：威斯康星大道7272號，1300室，馬裏蘭州貝塞斯達，郵編：20814，郵編：投資者關係，電話：(301)215-5500。我們不會送展品

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對於這些報告，除非特別要求提供展品，並且您支付適當的複印費和送貨費。

第1A項。 風險因素

投資我們的普通股涉及風險。在作出購買我們普通股的投資決定之前，您應該仔細考慮以下風險因素，以及本10-K表格年度報告中包含的所有其他信息。以下任何風險的實現都可能對我們的業務、前景、財務狀況、運營結果以及我們普通股的市場價格和流動性產生實質性的不利影響，這可能會導致您在我們普通股上的投資全部或大部分損失。本年度報告中的一些陳述，包括以下風險因素中的陳述，均為前瞻性陳述。有關更多信息，請參閲“前瞻性陳述”。

與我們的業務相關的風險

我們與機構和機構投資者關係的損失、變化或中斷將對我們發放商業房地產貸款的能力產生不利影響，這將對我們造成實質性的不利影響。

目前，我們持有的大部分待售貸款都是通過這些機構的計劃發放的。我們被批准為全國範圍內的Fannie Mae DUS貸款機構、Fannie Mae多家庭小額貸款機構、Freddie Mac全國常規貸款機構、老年人住房貸款機構、定向可負擔住房和小額餘額貸款機構、全國HUD地圖貸款機構、全國HUD精益貸款機構以及Ginnie Mae發行人。我們作為經批准的貸款人的身份為我們提供了許多優勢，並可能在任何時候被適用的機構終止。失去這種地位或我們關係的變化可能會阻止我們能夠通過特定機構發起商業房地產貸款以供銷售，這將對我們產生實質性和不利的影響。這也可能導致失去其他機構的類似批准。此外，聯邦預算政策還影響我們發起貸款的能力，特別是如果它們對機構與我們做生意的能力產生負面影響的話。財政、貨幣和預算政策的變化以及美國政府的運作狀況超出了我們的控制，很難預測，可能會對我們產生實質性的負面影響。在美國政府行動有限或沒有行動的時期，我們發放住房和城市發展部貸款的能力可能會受到嚴重限制。有限或休眠的政府業務可能對我們的住房和城市發展部貸款產生的影響取決於此類受影響業務的持續時間。

我們還代表某些壽險公司、投資銀行、商業銀行、養老基金、CMBS管道和其他機構投資者經紀貸款，這些機構投資者在成交時直接為貸款承銷和提供資金。在我們不為貸款提供資金的情況下，我們充當貸款經紀人。如果這些投資者終止與我們的關係，而不能及時找到替代投資者，我們可能會受到不利影響。

更改房利美和房地美的託管和相關行動，以及任何影響房利美和房地美與美國聯邦政府之間的關係或房利美和房地美的存在的法律法規的變化，都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。

目前，我們的大部分銷售貸款都是通過GSE的計劃發放的。此外，我們的服務組合中的大部分是我們通過GSE計劃提供服務的貸款。其中一家或兩家GSE的商業章程、結構或存在的變化可能會消除或大幅減少我們向GSE發放的貸款數量，這反過來又會導致與此類貸款相關的費用減少。這些影響可能會導致我們的貸款來源和服務費收入大幅下降，最終將對我們的業務和財務業績產生重大不利影響。

2008年9月，GSE的監管機構聯邦住房金融局(FHFA)將每一家GSE置於託管之下。託管是一個法定程序，旨在保存和保全GSE的資產和財產，並使它們處於健全和有償付能力的狀況。託管沒有具體的終止日期，關於GSE的未來仍然存在重大不確定性，包括它們將以目前的形式繼續存在多久，它們在住房市場中的作用有多大，以及它們在託管之後是否或以什麼形式存在。

作為GSE的主要監管機構和監管機構，FHFA在託管期間採取了一系列措施來管理GSE的多家族業務活動。自2013年以來，聯邦住房金融局對政府支持企業每年可能購買的新多户貸款額度(“上限”)設定了限制。2021年10月，FHFA將GSE的貸款發起上限更新為780億美元，從2022年第一季度到2022年第四季度。新的上限適用於所有多家族企業，沒有例外。聯邦住房金融局還指示，GSE多家族企業中至少有50.0%是以使命為導向的經濟適用房。我們無法預測FHFA是否會實施進一步的監管和其他政策變化，以改變GSE的多家族業務。

自2008年GSE進入托管以來，國會一直在審議各種住房金融改革法案。其中幾項法案要求對GSE進行清盤或接管。我們預計國會將在年內繼續考慮住房金融改革

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未來，包括舉行聽證會和考慮可能改變住房金融體系的立法。我們無法預測有關政府資助企業未來地位的立法建議的制定前景、時間或內容。

我們面臨與貸款違約相關的損失風險，包括根據Fannie Mae DUS計劃出售的貸款，並可能面臨與我們發起的Fannie Mae和HUD貸款相關的重大償債預付款義務，這可能會對我們的運營結果和流動性產生實質性的不利影響。

作為貸款服務機構，我們在貸款的整個生命週期內與借款人保持主要聯繫，並根據我們與機構和機構投資者的服務協議負責資產管理。我們也有責任與適用的機構或機構投資者一起採取行動減少損失。我們的資產管理流程可能無法成功識別有表現不佳或違約危險的貸款，或在確定這些貸款後採取適當行動。雖然我們可以為這些機構推薦一個減少損失的戰略，但有關減少損失的決定是由這些機構控制的。此前房地產、信貸和資本市場的動盪使這一過程變得更加困難和不可預測。當貸款拖欠時，我們可能會在償還貸款和資產管理方面產生額外的費用，通常需要預付本金和利息以及税收和保險託管金額。

上面討論的所有這些項目都可能對我們的現金流產生負面影響。正因為如此，犯罪率的上升可能會對我們產生實質性的不利影響。根據Fannie Mae DUS計劃，只要貸款符合Fannie Mae規定的承銷準則，我們就可以為Fannie Mae發起和提供多家庭貸款，而不必事先獲得Fannie Mae對某些貸款的批准。作為Fannie Mae發放貸款的授權和購買貸款的承諾的回報，我們必須維持最低抵押品，並通常被要求分擔通過Fannie Mae出售的貸款的損失風險。根據完全的風險分擔公式，我們必須在虧損結算時吸收貸款未償還本金餘額的前5%的損失，超過5%的損失我們必須與聯邦抵押協會分擔損失，我們的最大損失一般不超過貸款原始未償還本金餘額的20%。此外，房利美還可以將或者，如果貸款不符合特定的承銷標準，或者如果貸款在出售給房利美后12個月內違約，我們的風險分擔義務將增加兩倍。房利美還要求我們為我們的風險分擔義務保留抵押品，其中可能包括質押證券。截至2021年12月31日，我們已質押了1.49億美元的證券作為抵押品，以應對與496億美元未償還貸款相關的未來損失，這些貸款必須承擔風險分擔義務，這一點在“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動性和資本資源”中有更全面的描述，我們稱之為“在險餘額”。房利美的抵押品要求未來可能會改變。截至2021年12月31日，我們的風險分擔撥備佔風險餘額的百分比為0.13%，即6260萬美元，反映了我們目前對風險分擔義務下未來預期支出的估計。我們不能確保我們對風險分擔義務撥備的估計數足以支付未來的實際核銷。其他因素也可能影響借款人對貸款違約的決定，如財產、現金流、入住率、維修需求和其他融資義務。截至2021年12月31日，已有三筆貸款違約，總未償還本金餘額為7870萬美元，正在等待最終處置。如果貸款違約增加，Fannie Mae DUS計劃下的實際風險分擔義務支付可能會增加，這種違約和支付可能會對我們的運營結果和流動性產生實質性的不利影響。此外，任何未能支付我們在Fannie Mae DUS計劃下應承擔的損失的行為都可能導致吊銷我們在Fannie Mae DUS計劃下的執照，並根據Fannie Mae DUS計劃行使Fannie Mae可獲得的各種補救措施。

降低我們貸款和服務的價格，或提高投資者要求的貸款或證券利率，可能會對我們的經營業績和流動資金產生重大不利影響。

如果機構或機構投資者降低他們願意為我們的貸款或服務支付給我們的價格，或不利地改變他們購買貸款或與我們的服務安排的重大條款，我們的運營結果和流動性可能會受到重大和不利的影響。多種因素決定了我們貸款的價格。關於與聯邦抵押協會相關的貸款，我們的貸款通常作為聯邦抵押協會擔保的證券出售給第三方投資者。對於與HUD相關的原始貸款，我們的貸款通常作為Ginnie Mae證券出售給第三方投資者。在這兩種情況下，支付給我們的價格在一定程度上反映了這些證券的競爭性市場競標過程。

我們直接向房地美出售貸款。房地美可能會選擇持有、出售或稍後將此類貸款證券化。我們認為，房地美設定的條款受到與影響房利美承保證券或Ginnie Mae證券價格的市場因素類似的影響，儘管定價過程不同。對於向機構投資者發放的貸款，我們從借款人那裏獲得的發端費用是通過談判、競爭和其他市場條件確定的。

貸款服務費的部分依據是與貸款相關的風險分擔義務和信用風險的市場定價。Fannie Mae為新貸款提供的信用風險溢價可以定期變化，但一旦我們達成出售貸款的承諾，溢價就保持不變。在過去的幾年裏，房利美的貸款服務費普遍高於其他產品，這主要是因為

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信用風險的市場定價。不能保證這些費用將繼續保持在這樣的水平，或者如果發生拖欠，這樣的水平是否足夠。

發放給機構投資者的貸款的服務費是根據我們與他們達成的協議與每個機構投資者談判的。這些新貸款的費用隨着時間的推移而變化，可能會受到許多因素的實質性和不利影響，包括可能願意以較低利率提供類似服務的競爭對手。

我們收入的很大一部分來自貸款服務費，服務合同的減少或終止或服務協議的違約，包括我們從事後台貸款服務職能的第三方的不履行，可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們預計，在可預見的未來，貸款服務費用將繼續佔我們收入的很大一部分。幾乎所有這些費用都來自我們通過這些機構的項目或機構投資者發放和出售的貸款。我們為這些投資者發放的貸款數量或價值的下降或我們服務業務的終止將減少這些費用。HUD有權因故終止我們目前的服務合同。除因故終止外，聯邦抵押協會和聯邦住宅貸款抵押公司還可以在沒有通過支付終止費引起的。我們的機構投資者通常可以在任何時間終止我們的服務合約，無論是否有理由，而無需支付終止費。我們還可能因維修錯誤而蒙受損失，例如未能維護保險、納税或提供通知。此外，我們還與第三方簽訂了合同，執行貸款服務的某些常規後臺方面的工作。如果我們或這些第三方中的任何一方未能履行，或我們違約或第三方導致我們違反對機構或機構投資者的服務義務，我們的服務合同可能被終止。服務合同的拒絕或終止或違反此類義務可能會對我們造成實質性的不利影響。

如果我們高度依賴的大量倉庫設施被終止或減少，我們可能無法找到優惠條件下的替代融資，或者根本找不到替代融資，這將對我們產生實質性的不利影響。

我們需要為我們發起的貸款提供大量的短期融資能力。截至2021年12月31日，我們通過七家商業銀行獲得了41億美元的已承諾和未承諾貸款資金，通過Fannie Mae的儘快集合(ASAP)計劃獲得了15億美元的未承諾資金。此外，與行業慣例一致，我們現有的代理倉庫設施通常為一年設施，需要每年更新。如果我們承諾的大量貸款被減少、終止或不續期，或者我們未承諾的貸款得不到兑現，我們可能無法找到優惠條款的替代融資，或者根本無法獲得貸款，這將對我們產生實質性的不利影響。此外，隨着我們業務的持續擴張，我們可能需要額外的倉庫資金容量來處理我們發起的貸款。不能保證，在未來，我們將能夠以優惠的條件、及時或根本不能獲得額外的倉庫資金能力。

如果我們未能滿足或滿足我們的倉庫設施中包括的任何金融或其他契諾，我們將在其中一個或多個此類設施下違約，我們的貸款人可以選擇宣佈該設施下的所有未償還金額立即到期和支付，強制執行他們在該設施下質押的貸款的利息和/或限制我們進行額外借款的能力。這些安排還包含交叉違約條款，因此，如果根據我們的任何債務協議發生違約，通常我們其他債務協議下的貸款人也可以宣佈違約。這些限制(以及包括在我們的長期債務協議中的限制)可能會干擾我們獲得融資或從事其他業務活動的能力，這可能會對我們產生實質性和不利的影響。不能保證我們將來會遵守我們倉庫設施中包括的所有財務和其他公約。

我們可能被要求回購貸款或賠償貸款購買者，如果我們違反了與通過代理程序銷售貸款有關的陳述或擔保，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們必須對我們為這些機構的項目提供的每筆貸款作出一定的陳述和保證。這些陳述和保證涉及我們在貸款發放和服務方面的做法，以及我們提供的信息的準確性。例如，除其他事項外，我們一般需要提供以下陳述和保證：我們被授權開展業務和出售或轉讓貸款；貸款符合機構和某些法律法規的要求；基礎抵押代表對財產的有效留置權，對財產沒有其他留置權；貸款文件有效和可執行；已支付或代管税款、評估、保險費、租金和類似的其他付款；財產已投保，符合分區法律，並保持完好；我們不知道與貸款有關的任何問題，有理由預計會導致貸款拖欠或不可接受的投資，或對其價值產生不利影響。我們被允許通過提供所有權保險單來滿足某些陳述和保證。

如果違反與貸款有關的任何陳述或擔保，投資者可以要求我們全額回購貸款，並要求我們賠償損失，或者，對於Fannie Mae DUS貸款，提高貸款的風險分擔水平。我們回購貸款的義務獨立於我們的風險分擔義務。這些機構可以要求我們回購貸款。

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如果違反了陳述和保證，即使貸款沒有違約。由於許多此類陳述和保證的準確性通常基於我們的行動或第三方報告，例如所有權報告和環境報告，因此我們可能不會從其他方收到類似的陳述和保證，從而向他們提出索賠。即使我們收到第三方的陳述和擔保，並向他們提出索賠，一旦發生違約，我們就任何此類索賠追回的能力可能是有限的。我們向違反其對我們的陳述和擔保的借款人追償的能力可能也同樣有限。我們向任何一方索償的能力，在一定程度上也取決於這一方的財政狀況和流動資金。不能保證我們、我們的員工或第三方不會犯使我們承擔回購或賠償義務的錯誤。強加給我們的任何重大回購或賠償義務都可能對我們產生實質性的不利影響。

我們對臨時貸款進行了投資，這些貸款由公司資本提供資金。這些投資可能比我們傳統的房地產貸款活動涉及更大的損失風險。

根據臨時貸款計劃，我們向尋求購買或重新定位目前不符合永久融資資格的多户房產的借款人提供短期、浮動利率貸款。這樣的借款人往往發現了一項管理不善和/或處於復甦市場的過渡性資產。如果資產所在的市場未能按照借款人的預測恢復，或如果借款人未能改善資產管理的質量和/或資產的價值，借款人可能得不到足夠的資產回報來償還中期貸款，我們承擔可能無法收回部分或全部貸款餘額的風險。此外，借款人通常使用長期抵押貸款的收益來償還中期貸款。因此，我們可能取決於借款人是否有能力獲得永久融資來償還我們的中期貸款，這可能取決於市場狀況和其他因素。此外，中期貸款的流動性可能較以穩定物業為抵押的貸款相對較差，原因包括期限短、可能不適合證券化、相關房地產的任何不穩定性質，以及在借款人違約時難以收回貸款。這種流動性的缺乏可能會嚴重阻礙我們應對臨時計劃中貸款表現的不利變化的能力，並可能對此類貸款的公允價值及其處置收益產生不利影響。在我們的資產負債表上持有較長時間的貸款，使我們面臨比我們目前面臨的更大的損失風險，包括但不限於，100%的違約和減值費用風險，這可能會對我們的盈利能力產生不利影響。2021年12月31日, 我們持有臨時貸款計劃下的貸款，未償還本金餘額為2.355億美元。該投資組合中的一筆貸款總計1,470萬美元，目前處於違約狀態。

我們依賴於多家庭房地產部門的成功，負面影響多家庭部門的條件可能會減少對我們的產品和服務的需求，並對我們產生實質性和不利的影響。

我們主要為多户物業的開發商和業主提供商業房地產金融產品和服務。因此，我們業務的成功與多户房地產市場的整體成功密切相關。房地產條件的各種變化可能會影響多户家庭部門。這種房地產狀況的任何負面趨勢都可能減少對我們產品和服務的需求，從而對我們的經營業績產生不利影響。這些條件包括：

此外，其他因素可能對多户家庭部門產生不利影響，包括一般商業、經濟和市場狀況、房地產和債務資本市場的波動、政府財政和貨幣政策、條例和其他管理房地產、分區或税收的法律、規則和條例的變化、利率水平的變化、環境法和其他法律的潛在責任以及其他不可預見的事件。任何或所有這些因素都可能對多家庭部門產生負面影響，從而減少對我們產品和服務的需求。任何這種削減都可能對我們產生實質性和不利的影響。

失去我們的密鑰管理可能會對我們的業務和運營結果造成實質性的不利影響。

我們未來的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的持續服務，特別是我們的董事長兼首席執行官威廉·沃克。失去其中任何一個人的服務都可能對我們的業務產生實質性的不利影響

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以及手術的結果。我們只為沃克先生投保“關鍵人物”人壽保險，而這類保險的保險收益可能不足以支付招聘新首席執行官的相關費用。

我們打算通過額外的戰略收購或對新企業和新業務線的投資來推動我們未來增長的很大一部分。如果我們不能成功地識別、完成和整合此類收購或投資，我們的增長可能會受到限制。此外，我們業務的擴張可能會對我們的行政、運營和財務資源提出重大要求，收購的業務或新企業的表現可能無法達到我們的預期，也可能無法實現盈利。

我們打算通過收購或啟動互補業務來實現持續增長，但我們不能保證這種努力會成功或盈利。我們不知道過去通過收購和戰略投資實現增長的有利條件是否會繼續下去。確定合適的收購候選者和新企業可能是困難、耗時和昂貴的，我們可能無法以有利的條件成功完成已確定的收購或對新企業的投資，或者根本無法成功完成。

此外，如果我們繼續增長，可能會增加我們的費用，並對我們的管理、人員、信息系統和其他資源提出額外的要求。維持我們的增長可能需要我們投入更多的管理、運營和財務資源，以維持適當的運營和財務系統，以充分支持擴張。收購或新投資通常還涉及與整合信息技術、會計、報告和管理服務以及人員水平合理化相關的鉅額成本，可能需要大量時間才能從各機構以及其他聯邦和州當局獲得新的或更新的監管批准。收購新公司的負面影響可能會對我們產生重大和不利的影響，包括轉移管理層對我們業務正常運營的注意力，以及我們關鍵人員的潛在損失，無法聘請和留住合格的銀行家和經紀人，以及無法實現收購或新投資的預期好處。我們不能保證我們將能夠有效地管理任何增長，如果做不到這一點，可能會對我們創造收入和控制開支的能力造成不利影響，這可能會對我們造成實質性的不利影響。此外，未來的收購或新投資可能導致股權證券的大幅稀釋發行，或產生大量債務、或有負債或支出或其他費用，這也可能對我們產生重大和不利的影響。

我們未來的成功在一定程度上取決於我們是否有能力擴大或修改我們的業務，以應對不斷變化的客户需求和競爭壓力。在某些情況下，我們可能決定通過收購補充業務或對新企業的投資來實現這一目標，而不是通過內部增長。

有可能對政府計劃進行不利的改變或取消，這些計劃可能會限制我們經濟適用房投資管理服務的產品供應。

如上所述，在第一部分，項目1.業務“我們的業務-經濟適用房和其他與商業地產相關的投資管理服務”中，我們的經濟適用房投資管理服務的收入來自合夥企業在符合低收入住房税收抵免(LIHTC)資格的物業中的權益。儘管LIHTC項目是《税法》的永久組成部分，並在歷史上享有廣泛的政治支持，但國會可以隨時廢除或修改LIHTC條款，或者修改税法，從而降低LIHTC福利的價值。如果LIHTC條款被廢除或不利修改，我們的經濟適用房投資管理服務的運營結果將受到重大不利影響。

​

我們作為投資基金的發起人和負擔得起的物業的共同開發商，將我們暴露在虧損風險之下。

我們向第三方開發商和合資夥伴預付與我們LIHTC業務相關的短期資金。這些資金用於資助開發商或合資夥伴準備開發一處房產，並最終被辛迪加成立一隻LIHTC基金。在投資基金的贊助方面，我們作為投資基金投資者的受託人。我們預支資金用於收購税收抵免財產合夥企業的權益，以納入投資基金，在任何時候，預支資金的總額都可能是實質性的。能否收回這些款項，須視乎我們能否吸引投資者投資新的投資基金。此外，對於投資基金的贊助，我們作為我們投資基金的投資者的受託人，並可能就我們作為受託人的行為承擔責任。我們也可能因在各種投資基金中擔任普通合夥人或特別有限合夥人而對投資基金的投資者和第三方承擔責任。

​

作為經濟適用房物業的聯合開發商，我們面臨着與建設和租賃經濟適用房物業相關的開發風險。一個失敗的項目可能會給我們帶來財務和流動資金風險，以完成項目或虧本處置項目。 

​

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目錄表

保障性住房合作伙伴關係不遵守各種法律要求，可能會損害我們投資者對LIHTCs的權利，並對我們的業務產生負面影響。

我們贊助的税收抵免股權基金的投資者有能力從LIHTCs中受益，這要求這些基金投資的合夥企業經營經濟適用房項目，符合税法及其下的法規中的一些要求。根據適用的法律，如果除其他事項外，財產沒有被收入低於規定水平的最低百分比的居民佔用，向某些居民收取的租金水平超過某些限制，或者在某些情況下，基金通過出售或喪失抵押品贖回權終止了對財產的投資，則可能導致税收優惠的喪失。如果在整個15年履約期內不能持續遵守這些要求，可能會導致喪失對這些LIHTC的權利，包括重新獲得已經取得的信用。雖然我們對這些放棄的信用沒有直接責任，但我們未來的業務和聲譽可能會因大量和反覆重新獲得信用而受到負面影響。

作為一家註冊經紀交易商，澤爾曼受到廣泛的監管，使我們暴露於與證券行業相關的各種風險，而我們以前從未接觸過這些風險。

​

經紀-交易商和其他金融服務公司受到聯邦和州法律法規以及自律組織(“SRO”)規則的廣泛監管要求。澤爾曼根據交易法以及澤爾曼從事證券業務的州在美國證券交易委員會註冊為經紀交易商，是FINRA和其他SRO的成員。澤爾曼受到美國證券交易委員會、FINRA和州證券監管機構以及其他政府當局和澤爾曼註冊或許可或澤爾曼是其成員的SRO的監管、審查和紀律處分。

​

適用於經紀交易商的規則部分取決於經紀交易商所從事業務的性質，一般涵蓋證券業務的所有方面，除其他事項外，包括銷售慣例、費用安排、對客户的披露、資本充足性、客户資金和證券的使用和保管、記錄保存和報告，以及高級人員、僱員和獨立承包人的資格和行為。作為這一監管計劃的一部分，經紀自營商將接受美國證券交易委員會和FINRA的定期和特別審查，以確定它們是否符合證券法律、法規和規則的要求。在審查結束後，經紀交易商可能會收到一封缺陷信，指出公司必須解決的潛在合規或監管弱點或違規行為。

​

美國證券交易委員會、FINRA和其他政府機構和SRO可以對其管轄的公司及其高級管理人員、董事、員工和獨立承包商提起執法程序，並對其違反證券法律、法規和規則的行為施加其他限制，無論這些限制是否源於審查或其他原因。制裁可以包括停止和停止令、譴責、罰款、民事罰款和交還、限制公司的業務活動、暫停、撤銷FINRA會員資格或將公司逐出證券業。刑事行動交由適當的刑事執法機構處理。同樣，每個州的總檢察長可以採取法律行動，以確保遵守州證券法，外國的監管機構也有類似的權力。任何針對Zelman或其任何關聯人的此類訴訟都可能損害我們的聲譽，導致我們失去客户或無法獲得新客户，並對我們的業務產生實質性的不利影響。

​

此外，我們對澤爾曼的收購可能會招致美國證券交易委員會、FINRA和其他政府機構對我們提供的其他金融服務，特別是我們的債務經紀和房地產銷售服務進行更嚴格的審查。雖然我們相信我們遵守了所有相關的證券法律、法規和規則，但這些監管機構可能會選擇調查我們在經紀自營商子公司之外的業務做法。此類調查，無論是否導致執行程序或刑事訴訟，都可能損害我們的聲譽，導致我們失去客户或無法獲得新客户，並對我們造成實質性和負面影響。金融服務公司還須遵守與防止和偵查洗錢有關的規則和條例。2001年《美國愛國者法案》(下稱《愛國者法案》)要求金融機構，包括經紀自營商和投資顧問，建立和實施反洗錢(AML)計劃，合理地設計以達到符合1970年《銀行保密法》及其規則的目的。金融服務公司必須維持反洗錢政策、程序和控制，指定一名反洗錢合規官員來監督公司的反洗錢計劃，實施適當的員工培訓，並規定對該計劃進行年度獨立測試。任何不遵守反洗錢要求的行為都可能使我們受到紀律處分和其他處罰。

​

我們遵守適用法律、規則和法規的能力將在很大程度上取決於我們建立和維護合規、監督、記錄保存和報告及審計系統和程序，以及我們吸引和留住合格合規、審計和風險管理人員的能力。雖然我們採取了我們認為合理設計以符合適用法律、規則和法規的政策和程序，但這些系統和程序可能並不完全有效，也不能保證監管機構或第三方不會就我們過去或未來對適用法規的遵守提出實質性問題。

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目錄表

我們可能無法及時或完全成功地將安聯的業務整合到公司中，並可能在整合業務時遇到重大的意想不到的困難。

​

在收購安聯之前，我們和安聯是獨立的組織，各自使用不同的系統、控制、流程和程序。我們正在將安聯的系統、控制、流程、程序和員工整合到我們的系統中。我們能否充分實現收購安聯的預期利益，在很大程度上將取決於我們能否成功地將安聯的業務整合到公司中。全面的整合可能會導致意想不到的問題、費用、負債、客户關係的喪失、資源的消耗以及管理層和其他員工的分心。合併這些業務的困難包括但不限於：

​

​

因此，不能保證安聯的業務整合將實現收購安聯預期的全部利益。

​

我們可能無法及時或完全成功地將GeoPhy的流程和員工整合到公司中，並可能在整合他們的流程和員工時遇到重大的意想不到的困難。

​

2022年2月4日，我們簽訂了收購GeoPhy B.V.的購買協議，預計收購將於2022年第一季度完成。該公司和GeoPhy是獨立的組織，各自使用不同的系統、控制、流程和程序。此外，GeoPhy的大部分公司業務和員工都位於歐盟。在完成對GeoPhy的收購後，我們能否充分實現收購的預期收益在很大程度上將取決於我們將GeoPhy的流程和員工整合到公司中的能力。全面的整合可能會導致意想不到的問題、費用、負債、客户關係的喪失、資源的消耗以及管理層和其他員工的分心。合併這些操作的困難包括：

​

​

因此，不能保證GeoPhy的流程和員工的整合將導致收購預期的全部收益的實現。

​

與監管事項有關的風險

如果我們不遵守眾多政府法規和機構的計劃要求，我們可能會失去這些實體的批准貸款人身份，無法為我們的業務獲得額外的批准或許可證。我們還受到法律、法規和現有機構計劃要求的變化的影響，包括可能增加準備金和風險保留要求的可能性，這可能會增加我們的成本並影響我們開展業務的方式，這可能會對我們造成實質性的負面影響。

我們的業務受到聯邦、州和地方政府當局、各種法律、司法和行政決定以及各機構的法規和政策的監管。這些法律、法規、規則和政策除其他外，規定了最低淨值、運營流動性和抵押品要求。房利美要求我們基於一個考慮貸款餘額和信用損失敞口水平(風險分擔水平)的公式來維持運營流動性。房利美要求我們為我們的風險分擔義務保留抵押品，其中可能包括質押證券。Fannie Mae DUS計劃要求的抵押品金額是在貸款水平上計算的，並基於貸款餘額、風險分擔水平、貸款的調味性和我們的評級。

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目錄表

監管機構還要求我們提交財務報告，並維持貸款承銷、發放和服務的質量控制計劃。許多法律和法規還對我們施加資格和許可義務，並提出要求和限制，除其他外，影響我們的貸款來源；我們可能收取的最高利率、融資費用和其他費用；向消費者披露；擔保交易的條款；收債；人員資格；以及其他貿易慣例。我們還接受機構和監管機構的檢查。如果我們不遵守這些要求，可能會導致失去作為經批准的機構貸款人的許可證、無法獲得額外的批准或許可證、無償終止合同權利、要求賠償或貸款回購、集體訴訟和行政執法訴訟。

監管和法律要求可能會發生變化。例如，2013年，房利美將被房利美歸類為Tier II的貸款的抵押品要求從60個基點提高到75個基點。

如果我們未能遵守有關客户信息隱私、使用和安全的法律、法規和市場標準，或者如果我們是成功的網絡攻擊的目標，我們可能會受到法律和監管行動，我們的聲譽將受到損害。

我們接收、維護和存儲客户的非公開個人信息。旨在保護我們的客户信息並防止、檢測和補救對該信息的任何未經授權的訪問的技術和其他控制和流程旨在獲得合理的、而不是絕對的保證，即此類信息是安全的，並且任何未經授權的訪問都得到了適當的識別和解決。我們和我們的服務提供商經常受到日益複雜的網絡攻擊，這些攻擊往往旨在逃避檢測，和/或試圖破壞或破壞我們的網絡和其他信息系統。其中某些網絡攻擊導致第三方未經授權訪問我們在業務過程中接收、維護和存儲的信息。儘管這些網絡攻擊沒有對我們的業務造成實質性的財務影響或中斷，但考慮到網絡攻擊的範圍和頻率不斷加快，我們不能保證我們經歷的事件或未來的任何事件不會對我們的安全、運營和財務業績產生實質性影響。未來的網絡攻擊可能導致數據丟失、運營中斷，甚至失去業務和商譽。此外，我們可能會產生與從網絡攻擊中恢復相關的鉅額成本，這些成本可能會超過我們的網絡保險覆蓋範圍，或者與之相關的事件可能被排除在我們的網絡保險覆蓋範圍之外。

如果客户信息被第三方或員工不適當地訪問和使用，用於非法目的，如身份盜竊，我們可能要對受影響的申請人或借款人因挪用而造成的任何損失負責。在這種情況下，我們可能會對政府當局處以罰款或與客户信息的完整性和安全性疏忽相關的處罰。此外，如果我們是成功網絡攻擊的目標，我們可能會遭受聲譽損害，這可能會影響我們在借款人中的地位，並對我們的財務業績產生不利影響。

我們定期更新我們現有的信息技術系統，並在認為必要時安裝新技術，並定期提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險和物理安全的員工意識培訓，以應對網絡攻擊和其他安全漏洞的風險。然而，這種預防性措施可能不足以防止未來的網絡攻擊或客户信息泄露。此外，我們的大多數員工自2020年3月以來一直遠程工作，並將在可預見的未來繼續這樣做。雖然我們將我們的控制和流程設計為在遠程工作環境中運行，但此類控制和流程可能無法檢測或阻止對我們信息系統的未經授權訪問的風險很高。

與我們的組織和結構有關的風險

馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止控制權的變化。

馬裏蘭州一般公司法(“MGCL”)的某些條款可能具有阻止第三方提出收購我們的提議或阻止控制權變更的效果，否則我們普通股的持有者將有機會實現高於我們普通股當時市場價格的溢價。吾等將受《股東權益管理條例》之“業務合併”條款限制，該條款禁止吾等與“有利害關係的股東”(一般定義為實益擁有吾等當時已發行的有表決權股本的10%或以上的任何人士，或吾等的聯屬公司或聯營公司)之間的某些業務合併(包括合併、合併、換股，或在法規規定的情況下，資產轉讓、發行或重新分類權益證券)。是我們當時已發行的有表決權股本的10%或以上的實益擁有人)或其關聯公司，在該股東成為有利害關係的股東的最近日期後的五年內。在五年禁令後，吾等與有利害關係的股東之間的任何業務合併一般須經吾等的董事會推薦，並以至少(I)持有吾等有表決權股本的流通股持有人有權投下的80%投票權；及(Ii)本公司有投票權股本持有人有權投三分之二的票數批准，但業務合併將由該股東的聯屬公司或聯營公司實施或持有的有利害關係股東的股份除外。如果我們的普通股股東收到最低價格，這些超級多數投票要求就不適用。, 根據馬裏蘭州法律的定義，對於其以現金或其他代價形式持有的股份，

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目錄表

與利益相關的股東以前為其股份支付的形式。然而，《股東權益保護條例》的這些規定不適用於在利益相關股東成為利益股東之前經董事會批准或豁免的企業合併。

《控制股份收購條例》規定，馬裏蘭州公司(定義為與股東控制的其他股份(僅憑藉可撤銷的委託書除外)合計後，有權行使選舉董事的投票權的三個遞增範圍之一的股份)(定義為直接和間接獲得所有權或對已發行和已發行的已發行和已發行的“控制股份”的控制權)收購的馬裏蘭公司的“控制股份”沒有投票權，但在我們的股東以至少三分之二的贊成票批准的範圍內沒有投票權，不包括控制權股份收購人、我們的高級職員和兼任我們董事的人員有權投下的投票權。

MGCL的某些條款允許我們的董事會在沒有股東批准的情況下，無論我們的章程或章程目前規定了什麼，都可以採用某些機制，其中一些機制(例如，機密董事會)我們還沒有。這些條款可能會限制或阻止第三方為我們提出收購建議，或者延遲、推遲或阻止交易或我們公司控制權的變更，否則可能會為我們普通股的持有者提供機會，實現高於當時市場價格的溢價。我們的章程包含一項條款，規定我們在有資格這樣做的時候，選擇遵守《公司章程》第3章第8副標題中關於填補我們董事會空缺的條款。

我們授權但未發行的普通股和優先股可能會阻止公司控制權的變化。

我們的章程授權我們發行額外的授權但未發行的普通股或優先股。此外，我們的董事會可以在未經股東批准的情況下修改我們的章程，以增加我們普通股的股份總數或我們有權發行的任何類別或系列的股票數量，並對任何未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，並設定分類或重新分類的股份的優先選項、權利和其他條款。因此，我們的董事會可能會設立一類或一系列普通股或優先股，這可能會推遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更，這可能涉及我們普通股的溢價，或以其他方式符合我們股東的最佳利益。

我們的權利和我們的股東對我們的董事和高管採取行動的權利是有限的，這可能會限制我們的股東在採取不符合我們股東最佳利益的行動時的追索權。

根據馬裏蘭州法律的一般規定，董事必須以其有理由相信符合公司最佳利益的方式善意履行其職責，並給予處於類似地位的通常謹慎的人在類似情況下會採取的謹慎態度。根據馬裏蘭州的法律，董事被推定為按照這一謹慎標準行事。此外，我們的章程限制了我們的董事和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任，但因下列原因引起的責任除外：

我們的章程和章程規定，我們有義務賠償我們的董事和高級職員在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內以這些身份採取的行動。此外，我們有義務預支董事和高級管理人員產生的辯護費用。因此，我們和我們的股東對我們的董事和高級管理人員的權利可能比如果沒有我們章程和章程中的當前條款，或者與總部設在馬裏蘭州以外司法管轄區的公司相比可能存在的更有限的權利。

我們的章程對我們的股東罷免董事的能力進行了限制，這可能會使我們的股東難以對我們的管理層進行改革。

我們的憲章規定，董事只有在獲得有權在董事選舉中投票的三分之二的持有人的贊成票後，才能出於原因而被移除。空缺只能由在任董事的多數填補，即使不足法定人數也是如此。這些要求使通過罷免和更換董事來改變我們的管理層變得更加困難，並可能推遲、推遲或阻止符合我們股東最佳利益的公司控制權的改變。

我們是一家直接運營最少的控股公司，我們的現金需求在很大程度上依賴於從子公司獲得的資金。

我們是一家控股公司，我們的大部分業務是通過我們的運營公司Walker&Dunlop，LLC進行的。除了我們對這家運營公司和某些其他子公司的所有權外，我們沒有任何重要的獨立業務。結果,

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目錄表

我們依靠運營公司的分配來支付我們可能宣佈的普通股股票的任何股息。我們還在很大程度上依賴這家運營公司的分配來滿足我們的任何現金需求，包括我們對分配給我們的應税收入的納税義務和債務支付。

此外，由於我們是一家控股公司，普通股股東的任何債權在結構上從屬於我們運營公司的所有現有和未來負債(無論是否借入資金)和任何優先股權益。因此，在我們破產、清算或重組的情況下，我們的資產和我們運營公司的資產只有在我們和我們運營公司的所有債務和任何優先股都得到全額償付後，才能滿足我們普通股股東的要求。

與我們財務報表相關的風險

我們的財務報表部分基於假設和估計，如果這些假設和估計錯誤，可能導致未來意外的現金和非現金損失，而我們的財務報表依賴於我們對財務報告的內部控制。

根據美國公認會計原則(“GAAP”)，吾等在編制財務報表時須使用某些假設及估計，包括釐定信貸損失準備金及MSR的公允價值等項目。我們根據內部開發的模型或其他方法進行公允價值確定，這些方法最終在一定程度上依賴於管理層的判斷。這些資產及其他資產和負債可能沒有直接可見的價格水平，因此其估值特別主觀，因為它們是基於重大估計和判斷。我們的一些會計政策是至關重要的，因為它們要求管理層對本質上不確定的事項做出困難、主觀和複雜的判斷，而且很可能會在不同的條件下或使用不同的假設報告實質性不同的金額。如果我們財務報表背後的假設或估計是不正確的，損失可能會比預期的更大。

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我們現有的商譽可能會受損，這可能需要我們承擔大量的非現金費用。

根據現行會計準則，我們每年評估商譽的潛在減值，或在情況表明可能已發生減值時更頻繁地評估商譽。除年度減值評估外，吾等至少每季度評估年度減值測試後一段期間內是否發生顯示更有可能出現減值虧損的事件或情況。由於此類分析導致的任何商譽減值都將導致收益的非現金費用，這一費用可能對我們報告的運營業績、股東權益和我們的股票價格產生重大不利影響。

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* * *

本文件或美國證券交易委員會提交的任何其他文件中描述的任何因素本身或與其他因素一起，都可能對我們的財務結果和狀況產生不利影響。請參閲我們提交給美國證券交易委員會的2022年10-Q表格季度報告，瞭解上述風險因素討論的實質性變化。

項目1B。 未解決的員工評論。

沒有。

第二項。 財產。

我們的主要總部位於馬裏蘭州的貝塞斯達。2022年1月，我們將總部遷至馬裏蘭州貝塞斯達的一座新辦公樓，租期為15年。我們相信，有足夠的可接受租金的替代寫字樓可供選擇，以滿足我們的需求，儘管一些市場租金的不利變動可能會在我們簽訂新租約時對我們的運營業績和現金流產生負面影響。

項目3.法律訴訟

在正常業務過程中，我們可能參與各種索賠和訴訟，我們認為這些索賠和訴訟都不是實質性的。我們無法預測任何未決訴訟的結果，可能會受到包括罰款、罰款和其他成本在內的後果的影響，我們的聲譽和業務可能會受到影響。我們的管理層相信，任何與處理任何未決訴訟有關的責任都不會對我們的業務、經營結果、流動資金或財務狀況產生重大不利影響。

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目錄表

第4項礦山安全信息披露

不適用。

第II部

第五項。 註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股票證券。

我們的普通股在紐約證券交易所的交易代碼是“WD”。關於我們的首次公開募股，我們的普通股於2010年12月15日在紐約證券交易所開始交易。截至2022年1月31日收盤，有26名登記在冊的股東。我們認為，受益持有人的數量要多得多。

股利政策

在2021年，我們的董事會宣佈並支付了四次季度股息，每股股息總計2.00美元。2022年2月，我們的董事會宣佈2022年第一季度的股息為每股0.60美元，比2021年第四季度宣佈的股息增加了20%。我們預計在可預見的未來定期支付季度股息。

我們目前和預計的股息為股東提供了回報，同時保留了足夠的資本來繼續投資於我們的業務增長。我們的定期貸款(在下文第7項中定義)包含對我們可能支付的股息金額的直接限制，我們的倉儲債務安排和與代理機構的協議包含最低股本、流動性和其他間接限制我們可能支付的股息金額的資本要求。。雖然股息水平仍由我們的董事會決定，但它受到這些直接和間接的限制，並將繼續根據未來的業務表現進行評估。我們目前相信，除非發生重大不可預見的事件，否則我們可以支持未來的可比季度股息支付。

股票表現圖表

以下圖表顯示了自2016年12月31日以來我們普通股持有者的五年累計總回報，與同期標準普爾500指數和標準普爾600小盤股金融指數進行了比較。我們相信，標準普爾600小盤股金融指數是一個適當的指數來將我們與業內其他公司進行比較，它是一個得到廣泛認可和使用的指數，我們的證券持有人可以很容易地獲取該指數的組成部分和總回報信息，以幫助他們瞭解我們相對於行業內其他公司的表現。

下面的比較假設於2016年12月31日在我們的普通股和所示的每個指數中投資了100美元，並假設所有股息都進行了再投資。我們的股價表現如下圖所示，並不代表未來的表現或與指數相比的相對錶現。

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目錄表

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發行人購買股票證券

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根據2020年股權激勵計劃，受贈人有權選擇在歸屬或行使時通過允許公司扣留和購買原本可向受贈人發行的股票來履行最低預扣税義務。截至2021年12月31日的季度和年度，我們分別購買了2.2萬股和17.4萬股，履行股份歸屬事項受讓人預提税款義務。我們在2021年第一季度宣佈了一項股票回購計劃。我們沒有在這個計劃下購買任何股票。

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下表提供了截至2021年12月31日的季度和年度普通股回購的相關信息：

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目錄表

2021年12月16日，我們發行了808,698股普通股(“股份”)，作為收購安聯的部分對價。這些股票受到限制，包括為期四年的分級歸屬銷售限制，分四次每年取消25%，第一次此類歸屬發生在2023年1月1日。這些股票的發行依賴於1933年證券法的註冊要求豁免，根據第4(A)(2)節和/或其下的D法規進行了修訂，作為發行人的交易，不涉及公開發行。

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根據股權補償計劃獲授權發行的證券

有關根據我們的員工股份補償計劃授權發行的證券的信息，請參閲第三部分第12項。

第六項。[已保留]

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第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下討論應與本年度報告10-K表其他部分所載的歷史財務報表及其相關附註一併閲讀。以下討論除了包含歷史信息外，還包含包含風險和不確定因素的前瞻性陳述。由於某些因素，包括本年度報告10-K表其他部分的“前瞻性陳述”和“風險因素”中列出的那些因素，我們的實際結果可能與這些前瞻性陳述中表達或預期的結果大不相同。

業務

Walker&Dunlop，Inc.是一家控股公司，我們的大部分業務是通過Walker&Dunlop，LLC進行的，這是我們的主要運營公司。

我們是美國領先的商業房地產服務和金融公司之一，主要專注於多户貸款和物業銷售、商業房地產債務經紀和經濟適用房投資管理。我們向全國商業房地產的業主和開發商發起、銷售和服務一系列多家庭和其他商業房地產融資產品，在全美不同地區提供多家庭房地產銷售經紀和評估服務，並從事商業房地產和保障房投資管理活動。我們是商業地產技術領域的領先者，開發和獲取的技術資源(I)為我們的客户提供創新的解決方案和更好的體驗，(Ii)使我們能夠接觸到更廣泛的客户基礎。

我們通過Fannie Mae、Freddie Mac、Ginnie Mae和HUD計劃發起和銷售多家庭貸款，我們與這些計劃擁有許可證並建立了長期的關係。對於我們為這些機構的項目發起的幾乎所有貸款，我們都保留維修權和資產管理責任。我們被批准為全國Fannie Mae DUS貸款機構，Freddie Mac全國常規、老年人住房、目標可負擔住房和小額餘額貸款機構，全國HUD地圖貸款機構，全國HUD精益貸款機構，以及Ginnie Mae發行商。我們為許多人壽保險公司、商業銀行和其他機構投資者提供貸款經紀和服務，在這種情況下，我們不為貸款提供資金，而是充當貸款經紀人。

我們通常通過倉庫融資為這些機構的項目提供貸款，並根據相關的貸款銷售承諾將其出售給投資者，我們以利率鎖定的方式獲得貸款。出售貸款的收益用於償還倉庫設施。貸款的出售通常在貸款結束後60天內完成，我們保留基本上償還所有這些貸款的權利。在我們不為貸款提供資金的情況下，我們充當貸款經紀人，為部分貸款提供服務。我們專注於貸款經紀業務的抵押貸款銀行家受僱於借款人，與各種機構貸款人合作，尋找最合適的貸款。然後，這些貸款由機構貸款人直接提供資金，對於我們提供服務的經紀貸款，我們收取持續的服務費，而這些貸款仍留在我們的服務組合中。我們通常從中介貸款交易中賺取的服務費大大低於我們從機構貸款中賺取的服務費。

當我們同時承諾向借款人發放貸款並將貸款出售給投資者時，我們就會確認收入。所賺取的收入反映可歸因於貸款發放費用的公允價值、扣除任何共同經紀人費用後的貸款銷售保費以及扣除保留的任何擔保債務後與償還貸款相關的預期現金流量淨額的公允價值。當我們從經紀貸款交易中收到發起費時，我們也會確認收入。其他與交易有關的收入來源包括(I)我們在持有貸款以供出售時賺取的淨倉庫利息收入，(Ii)在貸款未償還時為投資而持有的淨倉庫利息收入，(Iii)經紀銷售多户物業的銷售佣金，以及(Iv)來自我們投資管理活動的辛迪加和資產管理費。

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目錄表

我們保留對我們發起和銷售的幾乎所有貸款的維護權，並從我們為貸款提供服務而獲得的費用、代表借款人持有的託管存款的利息收入以及其他附屬費用中產生收入。投資者同意購買貸款時確定的服務費一般在貸款期間按月支付，並根據貸款的未付本金餘額計算。我們的房利美和房地美服務安排一般規定在自願預付款的情況下向我們預付款。對於在房利美和房地美以外提供服務的貸款，我們通常沒有類似的提前還款保護。

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我們目前在貸款承諾、成交和交付過程中沒有暴露於未對衝的利率風險。向投資者出售或配售每筆貸款的談判是在確定貸款的票面利率的同時進行的。我們還尋求減輕貸款無法結清的風險。我們與這些機構達成了協議，規定了在我們無法向投資者交付貸款的情況下，未能交付貸款的成本。為了保護我們免受此類費用的影響，我們要求借款人支付通常高於潛在費用的利率鎖定保證金。只有在貸款關閉後，押金才會退還給借款人。在使用倉庫設施融資持有待售貸款期間，由於財產狀況的災難性變化而造成的任何潛在損失，通過相當於重置成本的財產保險來減輕。我們也受到合同保護，不受投資者未能購買貸款的影響。在我們的歷史上，我們經歷了極少的失敗交付，並因此類失敗交付而招致非物質損失。

我們對我們根據Fannie Mae DUS計劃發放的幾乎所有貸款都負有風險分擔義務。當Fannie Mae DUS的貸款必須完全分擔風險時，我們在損失結算時吸收貸款未償還本金餘額的前5%的損失，超過5%的損失我們與Fannie Mae分擔，我們的最大損失上限為貸款原始未償還本金餘額的20%(如果貸款不符合特定的承銷標準，或者如果貸款在出售給Fannie Mae後12個月內違約，則需要加倍或增加兩倍)。我們的完全風險分擔目前僅限於3億美元以下的貸款，這相當於每筆貸款的最大損失為6000萬美元(如果在損失時確定基礎抵押品完全沒有價值，則會發生這種風險敞口)。對於超過3億美元的貸款，我們將獲得修改後的風險分擔。我們還可以在發起3億美元以下的貸款時要求修改風險分擔，這將減少我們在上述水平上的潛在風險分擔損失，如果我們不相信我們得到了交易風險的完全補償。前幾年的全部風險分擔限額不到3億美元。因此，前幾年發放的貸款的風險分擔水平要低得多。我們的風險分擔貸款的服務費包括對風險分擔義務的補償，並且高於我們從房利美收到的沒有風險分擔義務的貸款的服務費。

我們的臨時計劃為尋求購買或重新定位目前不符合永久融資資格的多户房產的有經驗的借款人提供浮動利率、僅限利息的貸款，期限通常長達三年。我們承保、資產管理和服務所有通過臨時計劃執行的貸款。臨時計劃的最終目標是為這些過渡性物業提供永久性的機構融資。臨時計劃有兩種截然不同的執行方式：臨時計劃合資企業和臨時貸款計劃。

臨時計劃合資公司承擔全部損失風險，但其發放的貸款仍未償還。我們持有臨時計劃合資公司15%的所有權權益，並負責尋找、承銷、服務和管理合資企業發起的貸款。該合資企業的運營資金來自其所有者的股權出資和第三方信貸安排。

我們發起並持有用於投資的臨時貸款計劃貸款，這些貸款包括在我們的資產負債表上。在這些貸款未償還期間，我們承擔全部損失風險。截至2021年12月31日，我們根據臨時貸款計劃持有11筆投資貸款，未償還本金餘額總計2.355億美元。一筆餘額為1,470萬美元的貸款目前處於違約狀態。

在截至2021年12月31日的年度內，在14億美元的中期貸款中，8.6億美元是通過合資企業執行的，其餘的通過我們的臨時貸款計劃獲得。在截至2020年12月31日的年度內，2.76億美元中期貸款中的8,620萬美元是通過合資企業執行的。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們分別代表臨時計劃合資公司管理了8.482億美元和4.848億美元的臨時貸款。

2018年第三季度，我們將7010萬美元的投資貸款參與權益組合轉讓給第三方，並於2021年第二季度償還。截至2020年12月31日，投資組合的餘額以持有用於投資的貸款的形式列報，擔保借款的抵銷金額包括在其他負債.

通過WDIS，我們為尋求出售這些房產的多户房產的業主和開發商提供房產銷售經紀服務。通過這些房地產銷售經紀服務，我們尋求利用我們對商業房地產和資本市場的瞭解，並依靠我們經驗豐富的交易專業人士，為我們的客户最大化收益和成交確定性。我們的物業銷售服務遍及全美不同地區。在過去的幾年裏，我們增加了幾個房地產銷售經紀團隊，並繼續尋求增加其他房地產銷售經紀，目標是將這些服務擴大到美國所有主要地區。

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WDIP是公司的全資子公司，是我們通過發展我們的投資管理平臺來實現公司發展和多元化戰略的一部分。WDIP是私人商業地產投資基金的註冊投資顧問和普通合夥人，專注於管理私人中端市場商業地產基金和獨立管理賬户的債務、優先股和夾層股權投資。WDIP目前13億美元的AUM主要由五個來源組成：基金III、基金IV、基金V、基金VI(統稱為“基金”)，以及為人壽保險公司管理的獨立賬户。基金和單獨賬户的管理金額由未供資的承付款項和供資的投資兩部分組成。在籌資和投資階段，資金不足的承諾最多。本年度報告中披露的10-K表格中的AUM可能不同於WDIP的表格ADV中披露的管理下的監管資產。

WDIP通常根據有限合夥人的資本承諾、無資金的投資承諾和有資金的投資收取管理費。此外，關於基金三、基金四、基金五和基金六，WDIP從基金提供協議中規定的基金費用和優先回報之外的利潤中獲得一定比例的分成。

2021年12月，本公司收購了美國最大的税收抵免銀團之一和經濟適用房開發商安聯。收購安聯是我們發展投資管理平臺和加強我們在經濟適用房領域地位的戰略的一部分。Alliant帶來了143億美元的負擔得起的AUM，以及一個成熟的税收辛迪加和負擔得起的住房開發平臺，我們預計將從中賺取可觀的辛迪加和資產管理費。

截至2021年12月31日，我們的服務組合為1,157億美元，比2020年12月31日增長了8%，這是^這是根據抵押貸款銀行家協會(“MBA”)的2021年年終調查(“調查”)，美國最大的商業/多家庭初級和碩士服務組合。我們的服務組合包括為房利美和房地美提供服務的534億美元貸款和371億美元貸款，使我們成為^ST和4^這是根據調查，房利美和房地美分別是全國最大的多户貸款服務機構。我們的服務組合中還包括99億美元的多家庭HUD貸款，三人組^研發最大的根據調查，HUD初級和碩士服務組合在全國範圍內。

由於有機增長、招聘和收購，我們的抵押貸款銀行家的平均數量從2020年的161人增加到2021年的163人，使我們的貸款發放量增加了40%，從2020年的350億美元增加到2021年的489億美元。房利美最近宣佈，按貸款交付量計算，我們在2021年被評為其最大的DUS貸款機構，房地美最近宣佈，我們被評為其4^這是2021年，按貸款交付量計算，房地美是最大的貸款人。另外，我們是第五名^這是根據MAP初始背書，2021年HUD最大的多家庭貸款機構.

陳述的基礎

隨附的合併財務報表包括本公司及其全資子公司的所有賬目，所有公司間交易均已註銷。

關鍵會計政策和估算

我們的合併財務報表是根據公認會計準則編制的，該準則要求管理層根據某些內在不確定並影響報告金額的判斷和假設進行估計。這些估計和假設是基於歷史經驗和管理層認為合理的其他因素。實際結果可能與那些估計和假設不同，使用不同的判斷和假設可能會對我們的結果產生實質性影響。以下關鍵會計估計涉及重大估計不確定性，這些不確定性可能會對我們的財務狀況或經營結果產生重大影響。有關我們的關鍵會計估計及其他重要會計政策的其他資料載於綜合財務報表附註2。

抵押貸款服務權(“MSR”)。MSR在貸款出售或購買時按公允價值記錄。貸款出售時的公允價值(“OMSR”)基於與維修權相關的預期現金流量淨額的估計，並考慮了貸款預付款的估計。最初，公允價值金額在貸款承諾日作為衍生資產公允價值的組成部分計入。來自服務的估計淨現金流，包括對貼現率、託管收益、提前還款速度和服務成本的假設，按照反映OMSR在基礎貸款估計壽命內的信貸和流動性風險的比率進行貼現。2021年期間所有OMSR使用的貼現率在8%-14%之間，2020年期間在10%-15%之間，並根據貸款類型的不同而有所不同。基礎貸款的壽命是在考慮貸款中的提前還款條款以及圍繞這些條款的貸款行為假設的情況下估計的。我們對OMSR的模型假設在預付款條款到期之前不提前還款，並在預付款條款到期時或接近到期時全額預付貸款。估計的現金流量淨額還包括與根據代管收益率假設償還貸款有關的代管賬户未來收益有關的現金流。我們加入了服務成本假設，以説明我們為貸款服務的預期成本。維修費用假設沒有對估計數產生實質性影響。我們在貸款出售時為每筆貸款記錄一個單獨的OMSR資產(或負債)。MSR的公允價值

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目錄表

通過獨立服務組合購買(“PMSR”)獲得的購買價格等於支付的購買價格。對於PMSR，我們根據投資組合的預付款特徵，根據投資組合的估計剩餘壽命記錄並攤銷投資組合級別的MSR資產。

用於估計資本化OMSR公允價值的假設是在內部制定的，並定期與其他市場參與者使用的假設進行比較。由於多家庭MSR市場的交易相對較少，而且市場參與者的假設沒有重大變化，我們在歷史上經歷了假設的有限波動性，包括對估計影響最大的假設：貼現率。我們預計，在可預見的未來，這些假設不會出現大幅波動。我們積極監控所使用的假設，並在市場狀況發生變化或其他因素表明有必要進行此類調整時對這些假設進行調整。在2021年第一季度，我們降低了OMSR的貼現率和託管收益率假設。我們聘請第三方至少每半年一次協助確定我們現有和未完成的MSR的估計公允價值。我們的貼現率假設的變化可能會對MSR的公允價值產生重大影響(合併財務報表的附註3詳細説明瞭貼現率變化對投資組合的影響)。

對於PMSR，在確定投資組合在購買時的估計壽命時(因此作為投資組合攤銷的組成部分)，包括恆定的預付款和違約率。因此，個別貸款的預付款和違約不會改變為投資組合記錄的攤銷費用水平，除非實際的預付款和違約的模式與估計的模式有很大不同。當估計和實際提前還款和違約的模式出現如此顯著的差異時，我們前瞻性地調整投資組合的估計壽命(從而未來攤銷)，以接近觀察到的實際模式。過去，當提前還款的實際體驗與估計提前還款大不相同時，我們曾對我們的PMSR的估計壽命進行調整。

允許承擔風險分擔義務。風險分擔義務的這一準備金負債(稱為“準備金”)與我們的Fannie Mae風險服務組合有關，並在我們的資產負債表上作為一項單獨的負債列示。我們使用加權平均剩餘期限法(“WORM”)為我們的Fannie Mae風險服務組合中的所有貸款記錄當前預期信貸損失(“CECL”)的損失準備金估計。WORM使用平均年損失率，該損失率包含多個年份和貸款條件的損失內容，並用作估計CECL準備金的基礎。平均年損失率適用於合同期限內估計的未付本金餘額，並根據估計的預付款和攤銷進行調整，從而得出整個當前投資組合的CECL準備金，如下所述。我們目前使用一年作為我們合理和可支持的預測期(“預測期”)，因為我們認為一年以上的預測本身就不那麼可靠。在預測期內，我們根據我們認為類似的歷史期間的損失率應用調整後的損失率。我們恢復到一年內的歷史損失率。

温熱計算的關鍵組成部分之一是流動率，這是根據我們歷史上的提前還款和攤銷經驗，當前投資組合中的貸款在未來攤銷和提前償還的預期利率。我們根據相似的起始日期(年份)和合同到期日對貸款進行分組，以計算流失率。我們根據DUS計劃發起貸款，期限一般從幾年到15年不等；這些不同的貸款條款中的每一個都有不同的轉化率。適用於每個年份和合同到期日的徑流率是使用歷史數據確定的；然而，提前還款和攤銷行為的變化可能會對估計產生重大影響。

加權平均年損失率是採用10年回顧期間計算的，利用每年的平均投資組合餘額和結算損失。之所以使用10年，是因為我們認為，考慮到當前投資組合的相對長期性質，這段時間包括的經濟條件差異很大，可以對未來的預期結果作出合理的估計。我們的預期和預測的變化可能會對估計產生重大影響。

截至2020年12月31日，由於我們預測時存在的重大經濟不確定性和高失業率，我們的預測期損失率為6個基點。隨着2021年經濟狀況和失業率的大幅改善，我們將截至2021年12月31日的預測期損失率下調至3個基點。與分別於2021年12月31日和2020年12月31日終了的年度的風險分擔義務準備金相比，損失率的降低導致風險分擔義務受益。

我們每季度對我們的風險分擔貸款進行評估，以確定是否有可能違約的貸款。具體地説，我們評估貸款的定性和定量風險因素，如支付狀況、房地產財務表現、當地房地產市場狀況、貸款與價值比率、償債覆蓋率和房地產狀況。當一筆貸款基於這些因素被確定為可能違約時，我們將該貸款從熱計算中刪除，並單獨評估該貸款的潛在信用損失。這種評估要求對財產價值和其他因素做出某些判斷和假設，這些判斷和假設可能與實際結果大不相同。與房利美的損失和解歷來是在止贖後18至36個月內完成的。從歷史上看，最初的抵押品準備金與最終結算沒有太大差異。

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目錄表

我們積極監控在我們的分擔風險義務的免税額當市場狀況發生變化時，或當其他因素表明有必要進行此類調整時，估計並對這些假設進行調整。我們相信，分擔風險義務的免税額根據我們對未來市況的預期而作出的估計是適當的；然而，上述一項或多項判斷或假設的改變可能會對估計產生重大影響。

當前營商環境概述

進入2021年，疫情繼續影響宏觀經濟狀況，美國失業率居高不下，但與2020年年中相比有了顯著改善。自新冠肺炎疫情爆發以來，國會通過了三個流行病刺激方案，為直接支持家庭和企業的政府項目提供資金，其中包括總計470億美元的租户援助。到2021年年中，疫苗向公眾廣泛提供，疫苗接種率使大多數司法管轄區取消了大多數經濟限制，導致宏觀經濟狀況迅速復甦，報告的失業率從2020年12月的6.7%降至2021年12月的3.9%。

美聯儲在2021年第四季度的會議上表示，它認為經濟正接近其認為的充分就業水平，鑑於經濟的整體改善和通貨膨脹率的大幅上升，美聯儲將開始減持美國國債和機構抵押貸款支持證券(機構MBS)。此外，美聯儲表示，將開始將聯邦基金利率從疫情期間設定的0%上調至0.25%。儘管美聯儲採取了這些舉措，但構成我們大部分貸款基礎的長期抵押貸款利率仍接近歷史低點。

多户房地產基本面在2021年全年表現強勁，多户入住率、新租賃需求和保留率均創歷史新高。根據商業房地產數據和分析提供商RealPage的數據，截至2021年12月，入住率已增至97.5%，而在疫情開始之前，截至2019年12月的入住率為95.8%。此外，持續的需求和有限的多户型單位供應推動了新租賃和續簽的租金上漲。較高的入住率，加上有限的供應和租金增長，表明多户住宅市場強勁健康。

我們的多家庭物業銷售量在2021年顯著增長，原因是(I)多家庭收購市場在年內非常活躍，(Ii)我們擴大了物業銷售經紀人的數量和我們物業銷售平臺的地理覆蓋範圍，以及(Iii)由於疫情，我們2020年的銷售量較低。從長遠來看，我們相信市場基本面將繼續有利於多户住宅的銷售。在過去幾年中，以及在疫情爆發前的幾個月裏，家庭組成和入門級獨户住房供應不足導致大多數地理區域對租賃住房的需求強勁。因此，在大流行之前，多户物業銷售市場的基本面是強勁的，再加上高入住率和保留率以及房地產價格上漲，我們預計市場對多户物業銷售的需求將繼續增長，因為這一資產類別仍然是一個有吸引力的投資選擇。

我們的債券經紀平臺在2021年增長強勁，經紀業務量在年內大幅增長。2021年期間交易量的增長反映了私人資本提供者的持續需求，活動不僅集中在多户家庭，而且還集中在寫字樓和零售等其他商業房地產資產上。我們預計，隨着其他商業房地產資產類別在大流行後企穩，非多家族債務融資量將隨着時間的推移繼續復甦。

在過去的一年裏，我們機構的多家庭債務融資業務一直非常活躍。我們是代理機構的市場領先發起人，我們相信我們的市場領先地位使我們能夠繼續獲得市場份額，並在可預見的未來繼續成為代理機構的重要貸款人。我們預計，儘管其他資金來源迴流，我們工程處的業務仍將保持強勁勢頭。

FHFA每年都會為房利美和房地美設定貸款發放上限。2021年10月，FHFA規定了房利美和房地美2022年所有多家族企業的貸款發放上限為各自780億美元，比2021年的上限增加了11%。2021年，房利美和房地美的多家庭發債規模分別為695億美元和700億美元，較2020年分別下降8.8%和15.5%。GSE發行量的下降主要是由2021年的發行上限推動的。

我們與住房和城市發展部的債務融資業務在2021年保持穩定，截至2021年12月31日的年度，住房和城市發展部的貸款額佔我們總債務融資量的5%，而截至2020年的年度為6%，儘管我們的整體債務融資量增長了40%。HUD債務融資量在我們總債務融資量中所佔比例的保持是由於對HUD的多家庭貸款產品的持續強勁需求，該產品為借款人提供了有利的長期、全額攤銷債務，儘管來自其他私人資本來源的競爭。

我們與代理商的合作是我們最賺錢的執行，因為他們從MSR那裏獲得了巨大的非現金收益，這些收益從未來的服務費中轉化為可觀的現金收入流。在截至2021年12月31日的一年中，由於我們在2020年產生了創紀錄的MSR數量，與截至2020年12月31日的年度相比，服務費上漲了18%。我們的代理髮起量下降了

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目錄表

將對我們的財務業績產生負面影響，因為我們的非現金收入將隨着債務融資量的增加而不成比例地下降，未來的服務費用收入將受到限制或下降。

我們加入臨時計劃合資公司，既是為了增加過渡性多户物業的整體可用資本，也是為了顯著擴大我們發起臨時計劃貸款的能力。過渡性貸款的需求帶來了來自貸款人的競爭加劇，特別是銀行、抵押房地產投資信託基金和人壽保險公司。在截至2021年12月31日的一年中，我們發起了8.6億美元的臨時計劃合資企業貸款，而2020年的臨時計劃合資企業貸款為8620萬美元。2020年，由於大流行，我們幾乎沒有新的臨時計劃貸款。除了2019年初違約的一筆貸款外，我們投資組合中的貸款和臨時計劃合資企業中的貸款繼續按約定履行。

2021年12月，我們收購了Alliant，後者通過LIHTC辛迪加、合資開發和社區保護基金管理提供專注於保障性住房領域的另類投資管理服務。我們預計，安聯與我們在經濟適用房領域現有的強大地位相結合，將創造大量融資和物業銷售機會。

2021年9月，白宮宣佈了在全國範圍內增加保障性住房供應的計劃。這些計劃包括重新啟動和擴大旨在增加可用於開發經濟適用住房項目的資金的方案。在宣佈這一消息的同時，FHFA將兩家GSE的LIHTC總投資上限提高到17億美元，比之前10億美元的上限高出70%。此外，作為FHFA於2021年10月宣佈的2022年1560億美元貸款發放上限的一部分，GSE的多家庭業務中至少有50%必須針對經濟適用房。我們預計這些舉措將為安聯和我們專注於經濟適用房的債務融資和房地產銷售團隊創造額外的增長機會。

可能影響我們經營業績的因素

我們認為，我們的結果受到許多因素的影響，包括下面討論的項目。

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收入

貸款發放和債務經紀費用，淨額。當我們與借款人同時承諾向借款人發放貸款並出售給投資者時，或當我們經紀的貸款與機構貸款人完成貸款時，我們記錄衍生資產時，貸款發放費收入就會確認。與貸款發放費用有關的承擔資產按公允價值確認，該價值反映合約貸款發放相關費用及任何銷售溢價扣除聯席經紀費用後的公允價值。貸款發放活動的收入還包括貸款承諾、遠期銷售承諾和在各自持有期內為出售而持有的貸款的公允價值變化。出售貸款後，不會獲得任何收益或確認損失，因為這些貸款在其持有期內按公允價值記錄。

經紀貸款往往具有較低的發起費，因為它們通常需要較少的執行時間，對經紀任務的競爭更大，而且借款人還必須向機構貸款人支付發起費。

當貸款以高於其面值的價格出售給投資者時，在出售貸款時收到的溢價。投資者在購買貸款時可能會支付溢價的原因有很多種。例如，貸款的固定利率可能高於投資者要求的回報率，或者特定貸款的特徵可能是投資者所希望的。我們不會收到中間人貸款的保費。

預期服務淨現金流的公允價值，淨額。如上所述，與預期的維修淨現金流相關的收入在貸款承諾日確認，與貸款發放費類似。衍生資產按公允價值確認，公允價值反映與償還貸款有關的預期現金流量淨額的估計公允價值減去將承擔的任何擔保債務的估計公允價值。OMSR和擔保債務在出售貸款時分別確認為資產和負債。

OMSR在貸款出售時按公允價值入賬。公允價值是根據與維修權相關的預期現金流量淨額估計得出的。估計的淨現金流以反映MSR在貸款估計壽命內的信用和流動性風險的比率進行貼現。

上文“關鍵會計政策和估計數”一節和合並財務報表附註2提供了這些收入的會計細節。

服務費。我們為幾乎所有我們發起的貸款和我們經紀的一些貸款提供服務。我們通過履行某些貸款服務功能賺取維護費，如處理貸款、税務和保險支付以及管理託管餘額。服務一般還包括資產管理職能，如監測財產的實物狀況、分析借款人的財務狀況和流動性，以及按照各機構的指示開展減少損失的活動。

我們發起的貸款的服務費提供了穩定的收入來源。它們以合同條款為基礎，在貸款期限內賺取，通常不會受到重大提前還款風險的影響。我們的房利美和房地美服務協議規定了在自願預付款的情況下預付款的費用。因此，我們目前不對我們的服務組合進行提前還款風險對衝。收到的任何預付款費用都包括在其他 收入.

HUD有權因故終止我們目前的服務合同。除因故終止外，房利美和房地美還可以通過支付終止費來無故終止我們的服務合同。機構投資者通常可以在任何時候終止我們對經紀貸款的服務約定，無論是否有理由，而無需支付終止費。

淨倉儲利息收入，持有待售貸款。我們通過從我們的倉庫設施借款獲得貸款的淨利息收入，從貸款關閉之日起到根據貸款購買協議出售貸款為止。倉庫線上的每一筆借款都與一筆特定的貸款有關，我們已經為該貸款獲得了投資者的貸款銷售承諾。來自倉庫貸款資金的相關利息支出在我們的財務報表中從利息收入中扣除。與持有待售貸款有關的淨倉庫利息收入根據貸款結清和將貸款出售給投資者之間的時間段、持有待售貸款的平均餘額的大小以及貸款票面利率與倉庫融資成本之間的淨利差而變化。貸款可以在倉庫設施中保留長達60天，但在倉庫設施中的平均時間約為30天。作為一種短期現金管理工具，我們還可以使用多餘的公司現金為資產負債表上的機構貸款提供資金，而不是以倉庫額度為抵押借款。我們為機構投資者和其他投資者經紀的貸款直接由他們提供資金；因此，沒有與經紀貸款交易相關的倉庫利息收入或費用。此外，與我們機構倉庫行有關的遞延債務發行成本的攤銷包括在淨倉庫利息收入中，即持有供出售的貸款。

淨倉儲利息收入，持有用於投資的貸款。與為出售而持有的貸款類似，我們在未償還期間為投資而持有的貸款賺取淨利息收入。我們從貸款中獲得利息收入，這筆貸款的部分資金來自我們的現金投資和我們的一項臨時倉庫信貸安排。用於投資的貸款通常是隻收利息的浮動利率貸款。

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刑期長達三年。倉庫信貸安排是浮動利率的。貸款和信貸安排的利率重置日期通常相同。來自倉庫貸款資金的相關利息支出在我們的財務報表中從利息收入中扣除。與為投資而持有的貸款相關的淨倉庫利息收入根據貸款未償還的時間段、為投資而持有的貸款的平均餘額的大小以及貸款票面利率與倉庫融資成本之間的淨利差而變化。從歷史上看，淨價差變化不大。此外，與我們的臨時倉庫線路相關的遞延費用和成本的攤銷以及遞延債務發行成本的攤銷包括在淨倉庫利息收入中，即為投資而持有的貸款。如果大部分或全部通過臨時計劃發放的貸款由臨時計劃合資公司持有，則為投資而持有的貸款的淨倉儲利息收入將在未來幾年減少。

託管收益和其他利息收入。我們在我們的服務投資組合中賺取物業級託管存款的手續費收入，通常基於與持有託管存款的金融機構談判的固定或可變配置費。如果需要，託管收益反映利息收入扣除支付給借款人的利息後的淨額。託管收益和其他利息收入還包括我們的現金和現金等價物的利息收入，以及我們質押證券的利息收入。

其他收入。其他收入包括處理貸款假設的費用、預付費用收入、申請費、物業銷售中介費、權益法投資收入、資產管理費、LIHTC業務收入以及與我們業務相關的其他雜項收入。

成本和開支

人事部。人員支出包括員工薪酬和福利的成本，其中包括與公司和個人績效掛鈎的固定和可自由支配金額、佣金、遣散費、簽約和留任獎金以及基於股份的薪酬。

攤銷和折舊。攤銷和折舊主要包括我們的MSR的攤銷，以及我們擔保債務的攤銷淨額。MSR在預計收到服務收入的期間內使用利息方法攤銷。我們在擔保債務的預期壽命內平均攤銷其債務。當OMSR的基礎貸款提前償還時，我們註銷剩餘的未攤銷餘額，扣除任何相關的擔保債務，並將註銷記錄到攤銷和折舊。同樣，當OMSR的基礎貸款違約時，我們將OMSR註銷為攤銷和折舊。我們在財產、廠房和設備的估計使用年限內按比例折舊。

攤銷和折舊還包括無形資產的攤銷，主要與抵押貸款渠道、資產管理費合同、收購的研究訂閲合同、品牌和其他與收購有關的無形資產的攤銷有關。當包括在抵押管道無形資產中的貸款被利率鎖定或不再可能被利率鎖定時，我們確認與抵押管道無形資產相關的攤銷。於綜合收益表所列年度內，無形資產攤銷主要與我們於2018年收購WDIP及於2020及2021年收購WDIP相關的無形資產有關。

信貸損失準備金(利益)。信貸損失撥備(利益)由兩部分組成：與我們的風險分擔貸款相關的撥備和與我們為投資而持有的貸款相關的撥備。與風險分擔貸款相關的信貸損失準備金(收益)是在貸款出售給Fannie Mae時以集體為基礎估計的，並基於我們當前從貸款銷售到到期的當前投資組合的預期信貸損失。與我們為投資而持有的貸款相關的信貸損失撥備(收益)的估計與我們在發起時的風險分擔貸款類似，並基於我們目前預期的信貸損失。對於我們的風險分擔貸款和為投資而持有的貸款，當一筆貸款可能違約時，該貸款將從集體評估中取出，並針對信用損失進行單獨評估。我們對物業公允價值的估計是基於評估、經紀人對價值的意見，或淨營業收入和市值比率，以我們認為是對淨處置價值的最佳估計為準。

上文“關鍵會計政策和估計數”一節和合並財務報表附註2提供了這項費用的更多會計細節。

公司債務的利息支出。公司債務的利息支出包括與我們的定期貸款安排相關的債務貼現和遞延債務發行成本的利息支出和攤銷。

其他經營費用。其他業務費用包括次級還本付息費用、設施費用、旅行和娛樂費用、營銷費用、專業費用、債務清償損失、或有對價負債的增加和重估、公司保險費和其他行政費用。

所得税支出。該公司是一家C級公司，需繳納聯邦和州公司税。截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，我們估計的法定聯邦税率和州税率分別為25.7%、25.2%和25.0%。除了

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根據《2017年減税和就業法案》(“税改”)的影響，我們的綜合法定税率在歷史上沒有太大變化，因為在計算綜合法定税率時，每年唯一的重大差異是我們的應納税所得額在不同州之間的分攤，因為我們沒有海外業務。例如，從2010年上市到2017年，我們的綜合法定税率僅相差0.7%，最低為38.2%，最高為38.9%。在法定税率(特別是聯邦税率)沒有其他重大立法變化的情況下，我們預計未來幾年對2021年綜合法定税率的偏離較小。然而，我們確實預計未來的實際税率會有一些變化，這是由於確認的超額税收優惠以及税制改革對某些賬面費用的扣除限制，主要與高管薪酬有關。

2021年和2020年確認的超額税收優惠分別減少了860萬美元和730萬美元的所得税支出。2020年至2021年期間超額税收優惠的增加主要反映了歸屬股份數量和股份歸屬股價的增加.

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經營成果

以下是對截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度運營結果的比較。財務結果並不一定預示着未來的結果。我們的年度業績過去有波動，預計未來也會波動，反映了利率環境、交易量、業務收購、監管行動和總體經濟狀況。我們對2020年和2019年經營業績的討論和比較可在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中的“第7項.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”中找到。

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補充運行數據

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補充運營數據(續)

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下表顯示了截至2021年12月31日和2020年12月31日的AUM：

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截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度比較

下表列出了我們截至2021年12月31日和2020年12月31日的財務業績的期間對比。

財務結果-2021年與2020年相比