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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
 表格10-K
(標記一)
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2021
或
☐
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的過渡報告
由_
佣金檔案編號1-12386
LXP工業信託
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州13-3717318
(述明或其他司法管轄權
組織成立為法團)		(税務局僱主
識別號碼)
賓夕法尼亞廣場一號, 套房4015, 紐約, 紐約10119-4015
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(212) 692-7200
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題商品代號註冊的每個交易所的名稱
實益權益股，每股票面價值0.0001美元，歸類為普通股LXP紐約證券交易所
6.50%C系列累計可轉換優先股，每股票面價值0.0001美元
LXPPRC紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。是☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是☐ 不是☒
勾選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求。(2)在過去的90天內，註冊人是否已經提交了根據1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告(或註冊人需要提交此類報告的較短期限)。是☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。 是☒ No ¨
用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是☐ No ☒
截至2021年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日，由非關聯公司持有的實益權益股票(每股面值0.0001美元)的總市值為美元。3,249,694,342基於截至當日紐約證券交易所普通股的收盤價，即每股11.95美元。
截至2022年2月22日，已發行普通股數量為285,653,041.
以引用方式併入的文件
作為對第三部分第10、11、12、13和14項的迴應，LXP Industrial Trust年度股東大會的最終委託書或對Form 10-K/A表的修正案中包含的某些信息通過引用納入本Form 10-K年度報告中，該報告將在本Form 10-K年度報告所涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)。


目錄
描述頁面
第一部分
第1項。
業務
3
第1A項。
風險因素
12
1B項。
未解決的員工意見
25
第二項。
屬性
26
第三項。
法律訴訟
37
第四項。
煤礦安全信息披露
37
第二部分
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
38
第六項。
[已保留]
39
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
40
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
53
第八項。
財務報表和補充數據
54
第九項。
會計與財務信息披露的變更與分歧
94
第9A項。
控制和程序
94
第9B項。
其他信息
94
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
95
第11項。
高管薪酬
95
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
95
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
95
第14項。
首席會計費及服務
95
第四部分
第15項。
展品、財務報表明細表
96
2
目錄

引言
除另有説明或文意另有所指外，“公司”、“信託”、“LXP”、“我們”、“我們”和“我們”統稱為LXP工業信託及其合併子公司。本公司在物業中的所有權益均通過特殊目的實體持有，所有物業經營活動均通過特殊目的實體進行，這些實體我們稱為物業所有者子公司或貸款人子公司，是獨立和獨立的法人實體，但在某些情況下，出於財務報表的目的進行合併和/或在所得税方面不予考慮。
當我們使用“房地產投資信託基金”這個術語時，我們指的是房地產投資信託基金。所有提及2021年、2020年和2019年的財年分別指我們截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的財年。
當我們使用術語“GAAP”時，我們指的是不時生效的美國公認會計原則。
當我們使用術語“普通股”時，我們指的是我們的受益股面值0.0001美元，歸類為普通股。當我們使用術語“C系列優先股”時，我們指的是我們的受益權益，歸類為6.50%的C系列可轉換優先股。
當我們使用術語“基本租金”時，我們指的是GAAP租金收入和輔助收入，但不包括賬單上的租户報銷和租賃終止收入。
“FFO”、“調整後公司FFO”和“NOI”的定義見本年度報告第二部分第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析”。
有關前瞻性陳述的警告性陳述
本年度報告以及我們公開發布的其他聲明和信息包含符合1933年“證券法”(經修訂)第27A條或“證券法”(經修訂)和“1934年證券交易法”(經修訂)第21E條或“交易法”含義的某些前瞻性陳述。我們打算將此類前瞻性陳述納入“1995年私人證券訴訟改革法”中有關前瞻性陳述的安全港條款，並將本聲明包括在內，以遵守這些安全港條款。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們未來的計劃、戰略和預期，通常可以通過使用“相信”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“項目”、“可能”、“計劃”、“預測”、“將”、“可能結果”或類似的表述來識別。讀者不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素在某些情況下是我們無法控制的，可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。特別是，可能導致實際結果、業績或成就與當前預期、戰略或計劃大不相同的因素包括但不限於以下在本年度報告第I部分第1A項“風險因素”和本年度報告第II部分第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”項下討論的風險。除法律另有要求外，我們沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂結果，這些修訂可能反映本前瞻性陳述之後發生的事件或情況，或反映意外事件的發生。相應地，, 不能保證我們的期望一定會實現。
第一部分：
第1項。業務
一般信息
我們是一家馬裏蘭州房地產投資信託基金，符合聯邦所得税的REIT資格，專注於單租户倉庫/分銷房地產投資。我們的大部分物業都要進行淨租賃或類似的租賃，租户承擔所有或基本上所有的成本，包括增加的房地產税、水電費、保險和一般維修費用。不過，某些租約規定房東須負責某些營運開支。
截至2021年12月31日，我們擁有位於23個州的大約121處綜合房地產的股權所有權權益，總面積約為5480萬平方英尺，其中約97.4%是租賃的。

3
目錄

公司結構的歷史與現狀
我們於1997年12月成為馬裏蘭州房地產投資信託基金(REIT)。在此之前，我們的前身是1993年10月在特拉華州成立的，當時有兩個夥伴關係成立，重點是投資於多元化的淨租賃資產。我們的所有業務主要是通過全資子公司進行的，但我們通過運營合夥子公司Leercq Corporation Income Fund L.P.(我們稱為LCIF)進行部分業務。

從歷史上看，LCIF使我們能夠通過向物業賣家發行LCIF中的有限合夥人權益(我們稱為OP單位)來獲得物業，作為交換物業的一種形式的對價。未由LXP持有的流通股一般可按一個運營單位贖回我們的普通股，以大約1.13股普通股為基礎，或在某些情況下，根據我們的選擇，以現金贖回。截至2021年12月31日，除LXP持有的OP單位外，已發行的OP單位約為80萬個，假設贖回完全由普通股滿足，這些單位可轉換為約90萬股普通股。
從2015年12月31日到2021年12月31日，我們將我們的投資組合從大約16%的倉庫/分銷資產轉變為大約98%的倉庫/分銷資產。截至2021年12月31日，我們的投資組合包括109個倉庫/配送設施和12個其他物業。

2022年2月8日，我們宣佈董事會開始審查我們的戰略選擇。

戰略
將軍。我們的業務戰略專注於通過在目標市場擁有有吸引力的倉儲/配送物業來擴大我們的投資組合，同時保持強勁而靈活的資產負債表，使我們能夠在機會出現時採取行動。展望未來，我們打算繼續收購具有強勁收入和增長特徵的倉庫/配送物業，我們認為這些物業可以提供收入和資本增值的最佳平衡。

我們為商人建築商提供建設融資和/或為成套建築項目、投機性開發物業和最近開發的空置物業提供外賣，從而為商人建築商提供資金。我們相信，我們的發展戰略為我們提供了比現有采購市場更高的回報。我們還相信，我們的戰略降低了某些開發風險和管理費用，因為我們與商家建築商合作，他們通常對典型的成本超支負責。然而，我們正在不斷探索提高效率和賺取更高回報的方法。
我們相信，我們目前的戰略為股東提供了安全的股息，減輕了意外成本以及許多資產類別和投資策略的週期性。雖然我們認為我們的策略比大多數工業REITs更具防禦性，但我們認為這使我們成為工業部門和淨租賃部門投資者的一個“安全選擇”。
目標市場。我們將我們的投資戰略重點放在成長型市場上，我們認為在這些市場建立地理集中度是有優勢的。這些市場增長的主要驅動力主要是服務於人口增長和電子商務和供應鏈的擴張。我們較少關注市場規模，而更多地關注市場的增長前景，包括一個市場成為前25名或前50名的潛力。
我們目前的目標市場在陽光地帶和中西部。雖然我們主要投資於單租户倉庫和配送物業的投資策略並不侷限於特定市場，但我們相信，集中在某些市場可以讓我們更好地管理我們的投資，並尋找額外的投資。不過，如果發現有利的機會，我們可能會在其他市場購買和發展物業，並會視乎市場的發展而不時調整我們的投資策略。
我們在陽光地帶的目標市場是鳳凰城、達拉斯-沃斯堡、孟菲斯、亞特蘭大、薩凡納、格林維爾-斯帕坦堡和佛羅裏達州中部。東南部的市場提供了有利的商業氣候，靠近美國人口增長最快的地區之一，並且可以獲得重要的鐵路、港口和航空物流網絡。
我們在中西部的目標市場是伊利諾伊州、印第安納州和俄亥俄州，特別是辛辛那提、哥倫布和印第安納波利斯等中西部下部市場。這一地理區域的市場對電子商務租户具有吸引力，主要是因為與沿海市場相比，入住費更便宜，沿海市場的中心位置可以到達美國主要的人口中心，而且有廣泛的多式聯運聯繫。
我們相信，我們目標市場的特點吸引了租户，並推動了這些市場對空間的需求。我們預計這些目標市場中的每一個都將繼續增長，同時審查其他市場的擴張。
4
目錄

建築類型。我們的目標是多功能、易於租賃給其他用户的通用倉庫/配送設施，並具有其他有吸引力的功能，包括以下部分或全部功能：
•淨高一般從28英尺(較小的建築)到40英尺(較大的建築)不等。
•寬列間距和速度間隔。
•高效的裝貨碼頭比率。
•很深的卡車球場。
•為更大的設施提供交叉對接。
•寬敞的拖車和員工停車場。
我們在2021年收購/建成並投入使用的物業的平均樓齡約為1.5年。

租客。我們相信我們有一個多元化的租户基礎，不依賴於任何一個租户。見“項目2-物業-租户多元化”。

機構基金管理。我們還提供諮詢服務，並與非合併實體的優質機構投資者共同投資。在這些機構合資企業中，有兩家投資於非工業資產，未來沒有任何承諾。

在2021年期間，我們通過成立一家機構合資企業NNN MFG COLD JV L.P.(“MFG COLD JV”)，對包括製造和冷藏資產在內的22項特殊用途工業資產的投資組合進行了資本重組，截至2021年12月31日，我們持有該合資企業20%的權益。我們希望通過收購我們核心倉庫/分銷重點以外的特殊用途工業物業，通過額外的2.5億美元的股本承諾來發展MFG冷合資公司，其中我們的比例份額為5000萬美元。我們相信，投資於特殊用途工業物業可以降低投資這類工業資產的風險，同時賺取與合資企業的運營和增長相關的某些費用。

我們的機構合資企業使用無追索權抵押貸款來為他們的投資融資。

保險
我們維持全面的財產、責任和污染保險，保單的限額是我們認為適合我們的投資組合的。我們的財產險包括營業中斷險和暴風雨險。我們的財產責任和污染保險的保費一般由租户報銷。

監管
我們受多項法律、條例和規例規管，包括：
房地產投資信託基金。我們選擇從截至1993年12月31日的課税年度開始，根據修訂後的1986年國內收入法(Internal Revenue Code)第856至860條作為房地產投資信託基金(REIT)徵税。我們打算繼續保持房地產投資信託基金(REIT)的資格。如果我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們通常不需要為目前分配給普通股股東的淨應税收入繳納聯邦企業所得税。我們通過我們的應税REIT子公司列剋星敦房地產顧問公司(Lexington Realty Advisors，Inc.)進行某些應税活動。
美國殘疾人法案。我們的酒店必須符合修訂後的1990年《美國殘疾人法案》或《美國殘疾人法案》，前提是此類酒店屬於《美國殘疾人法案》所定義的“公共設施”。雖然我們認為我們的物業總體上基本上符合《美國殘疾人法案》的現行要求，並且我們沒有收到任何糾正通知，但我們並沒有對我們的所有物業進行全面的審計或調查，以確定我們是否符合要求。
環境問題。根據各種聯邦、州和地方環境法律、法規、條例、規則和條例，不動產所有人可能要承擔在不動產上、之上、內部或之下移除或補救某些危險或有毒物質的費用，以及與危險或有毒物質有關的某些其他潛在費用。
競爭
有很多開發商、房地產公司、金融機構，如銀行和保險公司，以及其他擁有更多財力或其他資源的投資者，與我們競爭尋找要收購的物業，以及將在這些物業租賃空間的租户。
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運營細分市場
為了評估業績和做出運營決策，我們在聚合的單個部門基礎上管理我們的運營，因此，只有一個報告和運營部門。
人力資本
雖然我們的投資重點是實物資產，但人力資本對我們的成功至關重要。我們相信，我們的管理團隊是同類中最優秀的，在創造價值方面有着過往的記錄。我們保持一種支持性的工作氛圍，重視社區，促進職業和個人成長，工作自主性，以及健康和健康。我們依賴我們的員工以及承包商和供應商的員工來運營我們的業務和實施我們的戰略。
員工。截至2021年12月31日，我們有62名全職員工和1名兼職員工。我們的每位員工都在以下一個或多個部門工作：投資、資產管理、會計、税務、公司、法律和信息技術部門。
除了我們的某些高管，我們不認為任何一名員工對我們的運營是重要的，但我們相信我們的所有員工對我們的運營都是重要的。然而，具有助理副總裁及以上頭銜的員工的薪酬通常包括長期股權獎勵，以努力留住他們的服務。
我們的首席執行官至少每年提交一份管理層繼任計劃，為我們的首席執行官和其他主要管理層成員的正常課程和緊急繼任做出規定，並由我們董事會的提名和公司治理委員會審查，最終由我們的董事會進行審查。
由於持續的新冠肺炎疫情，我們的大部分員工都在遠程工作。我們定期通過全公司的視頻會議和社交活動與員工互動。
人才的吸引與留住。我們通過保持良好的辦公室文化和提供有競爭力的薪酬和福利來吸引人才。我們的一些優勢包括：
•醫療保險，部分保險費由我們支付。對於年薪低於100,000美元的單一員工，參加醫療保險計劃的最低員工保費部分為每月1美元。
•我們的員工免費享受牙科和視力福利。
•第一年員工至少有14天帶薪休假(PTO)，這將增加到第三年和第四年的19天和第五年的24天。
•靈活的工作安排，員工可以在每週指定的幾天在家工作(在非流行病時期)。
•技術津貼，以抵消遠程工作的成本。
由於我們的員工基數較小，我們的流動率普遍較低。2021年，有5名員工自願或非自願地離開了我們的服務，我們僱傭了12名員工，淨更換了7名員工。

人口統計。我們相信，在我們的員工羣體中，多元化有很多好處。截至2021年12月31日，我們的62名全職員工中，61%是女性，42%是非白人。截至2021年12月31日，在我們的11名高管員工中，27%是女性，9%是非白人。
2020年，我們的員工成立了多元化、公平和包容委員會(DEIC)。DEIC的使命是通過積極促進整個辦公室以及我們當前和未來的利益相關者之間的多樣性、公平和包容性，使LXP變得更好。為此，我們正在制定計劃和計劃，以激勵和支持LXP做出積極的改變，包括專注於招聘的計劃。此外，我們堅持多樣性、公平性和包容性政策。
培訓與發展。我們為員工提供各種培訓計劃，包括可持續性、會計、網絡安全、騷擾和反腐敗/賄賂方面的培訓。
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僱員敬業度。我們定期通過以下方式聘用員工：
•在2021年期間，我們對非執行員工進行了年中績效評估，對所有員工進行了年終績效評估。年終績效評估包括180度評估，讓非執行員工評估他們的直屬上司。我們相信，這項180度的審查為我們員工的表現提供了一個客觀的衡量標準。我們的高管員工都經過董事會的審核。
•在2021年期間，我們對員工進行了多項調查，包括員工滿意度調查。
人權。尊重人權和福祉至關重要。我們堅持企業層面的人權政策。
供應商和承包商。我們外包以下物質職能：
•信息技術。我們使用TetherView，LLC提供託管IT服務，使用BDO USA，LLC提供虛擬首席技術官服務，包括網絡安全。
•內部審計。我們使用安永律師事務所(Ernst&Young LLP)履行內部審計職能。
•物業管理。我們主要使用世邦魏理仕(CBRE)、高緯物業(Cushman&Wakefield)和仲量聯行(Jones Lang LaSalle)來管理我們負責運營的物業。如果我們有經營責任，我們也會使用我們收購的物業開發商/賣家的管理關聯公司來管理該等物業，我們認為該等管理關聯公司繼續管理該物業是很重要的。
•ESG。我們使用綠色勛爵房地產戰略公司(Lord Green Real Estate Strategy，Inc.)協助我們的環境、社會和治理計劃，或稱ESG計劃。
我們為我們的供應商和承包商維護供應商行為準則。

2021年交易摘要和最新發展
下面總結了我們在2021年期間的某些交易，包括在其他地方和我們其他定期報告中披露的交易。
租賃活動。
2021年，我們簽訂了850萬平方英尺的新租約和續租合同。這些續期契約的平均固定租金為每平方尺4.04元，而續期前的平均固定租金為每平方尺3.64元。租户改善和租賃佣金的加權平均成本，新租約為每平方英尺2.91美元，延長租約為每平方英尺2.75美元。

投資/資本循環.
-總共購買/完成26處倉庫/配送物業並投入使用，總成本為8.856億美元。
–在5個正在進行的開發項目中投資約1.115億美元，並收購了490英畝的可開發地塊。
-將22項特殊目的工業資產資本重組為MFG冷合資公司，總估值為5.5億美元，並以3080萬美元收購了20%的權益。
-出售我們在另外15個物業的權益，總處置價格為2.767億美元。
債務.
-償還4230萬美元的無追索權債務，加權平均利率為5.6%。
-發行本金總額為2.375釐的2031年到期優先債券，或2031年到期的優先債券，發行價為本金的99.758%。
-贖回2023年到期的未償還4.25%優先債券(“2023年優先債券”)的剩餘1.888億美元本金餘額。
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權益.
–根據我們的市場發售計劃發行了110萬股普通股，淨收益約為1350萬美元。
–簽訂遠期銷售合同，出售1600萬股普通股作為承銷股票發行的一部分，並根據我們的市場發售計劃出售360萬股普通股。截至2021年12月31日，這些合約的總結算價為2.261億美元。
–解決了之前以遠期方式出售的500萬股普通股，淨收益為5360萬美元。
2021年12月31日之後，我們收購了兩處倉庫/配送物業，總成本約為7180萬美元。
企業責任
我們尋求創建一個可持續的ESG+R平臺，以提升我們的公司和股東價值。我們致力於在執行ESG+R目標和計劃時支持我們的股東、員工、租户、供應商、債權人和社區。下面的ESG+R目標被整合到我們的投資過程中，並代表我們的股東為我們持續的長期成功做出貢獻。
到期對於我們投資組合中主要受淨租約約束的物業，租户負責維護建築物並控制其能源使用和環境可持續性實踐，我們實施ESG的能力+R我們整個投資組合中的計劃可能是有限的。
我們董事會的提名和公司治理委員會監督我們的ESG+R戰略和倡議。
環境、可持續發展與氣候變化
發展中降低環境影響和運營成本的策略是我們ESG的關鍵組成部分+R程序。
行動：
•跟蹤和監控所有房東支付的公用事業，並儘可能跟蹤租户公用事業數據。
•戰略性地實施綠色建築認證，在可行的情況下突出可持續性舉措。
•每年審查和評估可持續發展機會，以提高效率和降低成本。
•評估在整個產品組合中增加可再生能源(例如太陽能)的機會。
執行情況：
•在整個投資組合中收集、跟蹤和監控房東付費的能源、水、廢物和回收利用，並努力擴大租户付費的公用事業覆蓋範圍。
•評估投資組合的綠色建築認證和能源評級，並獲得了截至2021年12月31日我們投資組合中20個物業的認證。2021年，有6家酒店獲得了BREEAM美國使用認證。
•為租户和物業經理提供以可持續發展為重點的資源，包括租户裝修指南和行業租户可持續發展指南。
•繼續評估整個項目組合的可持續性和效率舉措，以減少能源消耗和減少温室氣體排放。
•將ESG納入高管現金激勵獎勵的衡量標準。
•聘請第三方執行氣候變化分析，以實施我們的復原力戰略。
•根據“巴黎協定”公佈了(I)ESG目標，包括温室氣體排放、能源消耗、用水量和分流率目標，以及(Ii)利益攸關方參與政策。
社交
我們我相信，積極與利益相關者打交道對我們的業務和ESG+R努力至關重要，可以提供寶貴的洞察力，為戰略提供信息，吸引和留住頂尖人才，並加強租户關係。
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行動：
•定期與我們的租户接觸，瞭解我們資產的租賃和運營需求，並提供工具和資源來促進可持續的租户運營。
•與租户和物業經理協調以健康和福利為重點的倡議。
•通過定期的租户調查評估我們的租户滿意度和反饋。
•為我們的員工提供定期培訓、行業更新以及訪問與ESG+R相關的工具和資源。
•為我們的員工提供注重身體、情緒和財務健康的健康和福祉。
•通過慈善活動支持我們生活和工作的社區，通過志願者活動支持當地慈善機構。
執行情況：
•通過第三方進行的調查收集和評估租户的反饋。
•通過定期調查(包括員工滿意度調查)與員工互動。
•參與衣食住行，實行帶薪休假政策，讓員工在當地社區做志願者。
•我們為我們的員工組織了STEP和其他與健康相關的挑戰，包括參加世界上最大的企業跑步活動-摩根大通企業挑戰賽(J.P.Morgan Corporate Challest)。
•提供全天候員工援助計劃，無限制地獲得滿足所有工作和生活需要的推薦和資源，包括面對面和電話諮詢、法律和財務推薦以及諮詢。
治理
對我們的利益相關者透明是至關重要的。我們自豪地向我們的利益相關者提供關於我們的運營和財務狀況以及ESG工作的定期報告和詳細披露.
行動：
•考慮到股東的關切，努力實施最佳治理實踐。
•通過向GRESB(真實資產的全球ESG+R基準)等框架報告，並定期向股東和其他利益相關者提供ESG更新，提高我們ESG+R的透明度和披露。
•監督遵守適用的基準和披露法規，包括公用事業數據報告、審計和追溯調試要求以及温室氣體排放法律。
•評估促進我們與公認的行業和ESG+R框架保持一致的各個行業組織。
執行情況：
•維護商業行為和道德準則，包括舉報人政策，並提供年度培訓。
•執行企業風險評估和管理繼任計劃。
•成為GRESB會員，並於2021年首次參加GRESB房地產評估，在我們的同行小組-美國工業上市公司(U.S.Industrial Listing)中排名第一。
•我們在2021年發佈了第一份符合SASB房地產標準的企業責任報告。
•制定了利益相關者參與政策，以便在與投資者、物業管理團隊和租户等關鍵利益相關者合作時披露我們的流程。
•簽約支持聯合國婦女賦權原則和首席執行官促進多樣性和包容性行動。
•對資產經理進行年度ESG+R培訓。
恢復力
我們相信，我們對氣候變化相關的物質風險和過渡風險的適應能力對我們的長期成功至關重要。

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行動：

•使我們的復原力計劃與氣候相關財務披露特別工作組(TCFD)框架保持一致。
•評估實物和過渡氣候相關風險，作為我們收購盡職調查流程的一部分。
•利用氣候分析指標(1)確定整個投資組合的實物風險敞口，(2)確定高風險資產，(3)預期實施緩解措施和應急準備計劃。
•評估向低碳經濟轉型帶來的轉型風險和機遇，包括市場、聲譽、政策和法律以及技術。

執行情況：

•聘請第三方顧問對所有收購進行ESG+R評估。
•它繼續是TCFD報告框架的支持者。
•聘請一家氣候分析公司評估由於氣候變化而導致的整個投資組合的實物風險。

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企業信息
主要執行辦公室。我們的主要執行辦公室位於紐約賓夕法尼亞廣場一號，4015Suite4015，New York 10119-4015；我們的電話號碼是(212)6927200。

網站。我們的網址是www.lxp.com。我們會在以電子方式向美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會提交材料後，於合理可行的範圍內儘快免費提供我們的網站投資者專區或透過我們的投資者關係部免費提供我們的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)和當前的Form 8-K報告以及根據交易法第13(A)或15(D)條提交或提交的那些報告的修訂版，以及委託書。我們的信託聲明和章程、董事會審計委員會、薪酬委員會以及提名和公司治理委員會的章程、公司治理準則，以及管理受託人、高級職員和員工的商業行為和道德準則(其中包含我們的舉報人程序)也張貼在我們的網站上，並應任何股東的要求向我們的投資者關係部索取印刷本公司的信託聲明和章程、審計委員會章程、薪酬委員會章程、提名和公司治理委員會章程、公司治理準則以及規範受託人、高級管理人員和員工的商業行為和道德準則(其中包含我們的舉報人程序)。在美國證券交易委員會和紐約證券交易所要求的時間內，我們將在我們的網站上公佈對“商業行為與道德守則”的任何修訂，以及適用於我們的任何受託人或高管或其他執行類似職能的人員的任何豁免，並且這些修改與S-K規則第406(B)項中列舉的任何事項有關。此外，我們的網站還包括有關我們的高管和受託人買賣我們的股權證券的信息，以及與我們可能不時以口頭、電話、網絡廣播、廣播或類似方式公佈的某些非公認會計準則財務措施(見美國證券交易委員會G規則)相關的披露信息。美國證券交易委員會維護着一個包含報告的互聯網站, Http://www.sec.gov.上有關LxP的代理和信息聲明及其他信息我們的網站或任何其他人的網站上包含的信息不會以引用方式併入本年報或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他文件或文件中。
我們的投資者關係部可聯繫LXP工業信託公司，One Penn Plaza，Suite4015，New York，New York 10119-4015，電子郵件：ir@lxp.com，電子郵件：ir@lxp.com。

紐約證券交易所首席執行官認證。我們的首席執行官就我們在2021年遵守紐約證券交易所公司治理上市標準向紐約證券交易所做出了不合格的認證。
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第1A項。風險因素

以下列出的是可能對我們的業務和運營產生不利影響的重要因素。

與我們的業務相關的風險

我們面臨與我們的租約違約、終止或到期相關的風險。

我們專注於工業地產物業的收購活動，這些物業一般是淨出租給單一租户的，我們的某些租户和/或他們的擔保人佔我們租金收入的很大比例。因此，單個租户在其租約下的財務失敗或其他違約很可能導致租賃給該租户的物業產生的營運現金流大幅或完全減少，並可能導致該物業的價值下降，並導致非現金減值費用。如果租户佔我們租金收入的很大一部分，那麼對我們財務狀況的影響可能是巨大的。此外，在任何情況下，我們的物業業主附屬公司將承擔單一租户大樓空置後100%的運營成本。

根據現行破產法，租户通常可以在提交破產申請後的一定天數內承擔或拒絕租約。如果租户拒絕租約，房東的損害賠償通常限於(1)一年租金和(2)租約剩餘期限的15%的租金中較大者，不超過三年，具體取決於破產財產的資金是否可用。

租約到期後，我們的業主子公司可能無法保留我們任何物業的租户。在現有租約到期或以其他方式終止後，我們的業主附屬公司可能無法重新出租全部或部分空置，或者重新出租的條款(包括向租户提供優惠的成本和租賃佣金)可能不如當前的租賃條款或市場價格優惠。若其中一間物業擁有附屬公司未能迅速轉租全部或大部分空置單位，或物業擁有附屬公司在轉租後收取的租金大幅低於現行租金，我們的盈利及履行償債義務及向股東作出預期分派的能力可能會因租金收入減少及物業營運成本增加而受到不利影響。

我們的某些租約可能允許租户終止他們所屬的租約。

我們的某些租約包含租户終止選擇權或經濟終止選擇權，允許租户終止租約。雖然這些方案通常需要租户支付，但在大多數情況下，支付的金額將低於剩餘的預期租金收入總額。租户終止租約可能會損害房產的價值。此外，我們將承擔任何此類租户終止和隨後騰出物業後的100%運營成本，並將招致轉租費用。

我們完全控制網絡租賃物業維護的能力可能是有限的。

我們網租物業的租户負責物業的維護和其他日常管理。如果物業沒有按照適用租約的條款得到充分維護，一旦物業不再租賃，我們可能會產生延期維護或其他負債的費用。我們一般每年都會檢查我們的物業，但這些檢查並不是全面的檢查，推遲的維修項目可能不會被注意到。雖然我們的租契一般規定在這些情況下可向租客追索，但破產或陷入經濟困境的租客可能更有可能延遲贍養費，而向這類租客執行補救可能會更困難。

你不應該依賴我們租户的信用評級。

我們的一些租户、擔保人和/或其母公司或保薦人實體通過某些評級機構進行評級。在某些情況下，我們可能會披露租户或其母公司或保薦人實體的信用評級，即使這些母公司或保薦人不承擔租户或擔保人在租約下的義務。任何此類信用評級都將接受這些信用評級機構的持續評估，我們不能向您保證，如果這些評級機構認為情況需要，它們將來不會更改或撤銷任何此類評級。如果這些評級機構對租户、擔保人或其母公司的信用評級給予低於預期的評級，或降低或撤回，或表示可能降低或撤回，我們在該租户租賃的任何物業上的投資價值可能會大幅下降。

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我們的資產可能要計入減值費用。
我們定期評估我們的房地產投資和其他資產的減值指標。有關減值指標是否存在的判斷基於公認會計原則，其中包括多種因素，如市場狀況、重大租賃狀況、主要租户的財務狀況以及其他可能影響投資現金流或價值的因素。基於這一評估，我們可能會不時收取非現金減值費用。這些減值可能會對我們的財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。如果我們對受無追索權擔保抵押貸款約束的財產計入減值費用，並在喪失抵押品贖回權或其他處置時，將該財產的賬面價值降至資產負債表上抵押貸款餘額以下，我們可能需要確認債務清償收益。

我們的房地產開發活動面臨着額外的風險。

發展活動通常需要各種政府和其他批准，而我們可能得不到批准。我們依賴第三方施工經理和/或工程師來監控某些施工活動。如果我們與開發商接洽或合作，我們依賴開發商來監控施工活動，我們的利益可能會不一致。此外，發展活動，包括投機性發展和空置物業的重建和翻新，都會受到風險的影響，包括但不限於：

•不成功的發展機會可能會導致我們產生直接費用；

•項目建設成本可能超過原估計，可能使項目利潤低於原估計或者無利可圖；

•完成項目建設或出租已完成項目所需的時間可能比原來預計的要長，從而對我們的現金流和流動性造成不利影響；

•強制承包商、開發商或合作伙伴履行義務的法律行動可能會導致延誤，我們的費用可能得不到報銷；

•我們可能找不到租户租用投機樓宇或重建或翻新的樓宇，這會影響我們的現金流，以及融資或出售這類物業的能力；

•我們開發商和承包商的保修義務以及對租户的義務可能存在差距；

•已建成項目的入住率和租金可能不足以使該項目有利可圖；以及

•可能沒有有利的資金來源來資助發展活動。

此外，我們的發展活動還受到供應鏈中斷和通貨膨脹風險的影響，這些風險增加了成本，可能會推遲完工。

租户的破產程序可能導致相關售後回租交易的重新定性或租户對我們的付款義務的重組，這兩種情況中的任何一種都可能對我們的財務狀況產生不利影響。

我們已經並可能繼續進行售後回租交易，即我們購買一套房產，然後將同一套房產租回給我們向其購買房產的人。在租户破產的情況下，以回租形式進行的交易可能會被重新定性為融資或合資企業。如上所述，對售後回租交易的重新描述可能會對我們的財務狀況、現金流和可供分配給我們股東的金額產生不利影響。

如果售後回租被重新定性為融資，我們可能不會被視為物業的所有者，因此，我們將擁有與租户相關的債權人地位。在這種情況下，我們將不再有權出售或阻礙我們在該物業的所有權權益。取而代之的是，我們有權向租户索賠租約下的欠款，而索賠可以説是由物業擔保的。承租人/債務人可能有能力提出一項計劃，重組其未償還餘額的期限、利率和攤銷時間表。如果得到破產法院的確認，我們可能會受到新條款的約束，並阻止喪失對財產的留置權。如果售後回租被重新定性為一家合資企業，我們和我們的租户就可以被視為該房產的共同風險投資人。因此，在某些情況下，我們可能須為租客因物業而招致的債務負上法律責任。

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我們的租約有很大一部分是長期的，沒有公平的市場租金調整，這可能會對我們的收入產生負面影響，並減少可用於向股東分配的資金數量。
我們很大一部分租金收入來自長期淨租賃，這通常給予租户比普通物業租賃更大的使用租賃物業的自由裁量權，例如在特定情況下自由轉租物業、對租賃物業進行改建以及在租約到期前終止租約的權利。此外，淨租賃通常具有較長的租期，因此，未來幾年合同租金上漲未能在該等年份實現公平的市場租金的風險增加。倘若我們在洽談長期租約時未能準確判斷市值租金上升的可能性，或如我們未能在租約條款內取得租金的任何增加，則未來物業營運成本的大幅上升(如未包括在淨租約內)可能導致我們從該等租約獲得低於公允價值的收益。因此，如果我們不參與長期淨租賃，我們向股東的收入和分配可能會低於其他情況。

此外，加息亦可能對長期租約物業的價值造成負面影響。雖然我們的淨租約中有很大一部分規定了租金的年度上漲，但利率的上漲速度可能會超過年度上漲的速度。

應收貸款的利息可能會拖欠、喪失抵押品贖回權和損失。

雖然應收貸款不是主要的重點，但我們向購房者和開發商提供貸款。我們在應收貸款中的權益通常是無追索權的，並以借款人擁有的房地產為抵押，這些借款人無法從商業銀行獲得類似的融資。這些貸款面臨許多風險，包括拖欠。借款人償還由房地產擔保的貸款的能力通常和主要取決於該房地產的成功運營，而不是借款人是否存在獨立的收入或資產。如果借款人拖欠貸款，我們可能無法收回貸款的全部價值，因為抵押品可能是不良的。

我們無法實施我們的增長戰略，可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

我們的增長戰略是基於收購和開發更多的工業產權和相關資產。在我們的業務計劃中，“發展”一般指擴建或翻新現有物業，或融資和/或收購新建的套裝或投機性物業和/或開發地塊。就新落成物業而言，我們可(1)向發展商提供興建物業的融資或承諾在物業建成後向租户收取租金；(2)收購受租約規限的物業，並根據租約的規定聘請發展商完成物業的建造；或(3)與發展商合作，自行收購、發展或收購，並聘請發展商發展土地和尋求發展機會。(3)就新落成物業而言，我們可以(1)向發展商提供興建物業的融資，或承諾在物業建成後向租户收取租金；(2)收購受租約規限的物業，並根據租約的規定聘請發展商完成物業的建造；或

我們通過收購和開發新物業實現增長的計劃可能會受到房地產和金融業務趨勢的不利影響。未來任何收購的完成將取決於廣泛的估值分析和盡職調查審查的圓滿完成，以及最終文件的談判。我們實施策略的能力可能會受到阻礙，因為我們可能難以找到符合我們投資標準的價格誘人的新物業和投資，難以與新租户或現有租户談判，或難以獲得可接受的融資。如果我們不能執行我們的戰略，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。收購更多物業會帶來投資表現不符合預期的風險，包括運營和租賃預期。

我們的一些收購和開發可能使用定期股權或債務發行、信貸額度或其他形式的擔保或無擔保融資的收益來融資，這可能會導致新收購項目的永久融資可能無法獲得或只能以不利的條款獲得。如果不能以可接受的條款提供永久債務或股權融資來對沒有永久融資的收購進行再融資，進一步的收購可能會減少，或者可用於履行我們的償債義務和向股東分配的現金可能會受到不利影響。

我們的投資和處置活動可能會導致稀釋。

我們的戰略是增加對一般用途、位置良好的倉庫/分銷資產的投資，並減少對所有其他資產類型的風險敞口。我們相信，隨着時間的推移，這一戰略將減少資本支出，並緩解續訂和重新租賃方面的收入減少。為了實施這一戰略，我們一直在出售非工業資產和對資本化率普遍較高的特殊用途工業資產進行資本重組，併購買倉儲和分銷物業，而在目前競爭激烈的市場中，倉庫和分銷資產的資本化率普遍較低。這一戰略會在短期內影響經濟增長。我們不能保證實施我們的戰略會帶來更好的結果，也不能保證我們能夠按照我們所設想的或我們可以接受的條件執行我們的戰略。

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投資活動可能不會產生預期結果，可能會受到外部因素的影響。
美國對工業空間的需求一般與經濟產出水平和消費需求有關。因此，經濟產出和/或消費需求的減少可能會導致我們物業的入住率降低。除其他因素外，我們的投資集中在工業資產上，可能比分散投資更大程度上使我們面對工業資產特有的經濟衰退風險。

投資商業物業會有一定的風險，例如：(1)承保假設(包括入住率、租金及開支)可能與估計有所不同；(2)物業可能須承擔我們在收購物業時未意識到的環境責任，儘管進行了任何環境測試；(3)我們可能難以以可接受的條款取得融資，或難以在入住率足夠前支付與收購物業有關的營運開支及償債能力；及(4)由於多種因素，例如市場狀況及/或租户信貸狀況，預期的退出策略可能無法實現。

我們可能找不到合適的房地產或其他符合我們投資標準的資產。我們也可能無法以令人滿意的條件完成投資。未能確定或完成投資可能會減緩我們的增長，這反過來可能會對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

我們有經營責任的物業和多租户物業使我們面臨額外的風險。

我們負有經營責任的物業涉及的風險通常不會在完全由單一租户經營的房地產中遇到。沒有完全由單個租户運營的物業的所有權使我們面臨潛在的“CAM滑移”風險，當物業的實際税收、保險和維護成本超過租户支付的運營費用和/或預算金額時，可能會發生這種情況。根據租户在租賃談判中的籌碼，租户可能會成功談判某些運營費用的上限，我們對超過任何上限的任何金額負責。

多租户物業也面臨着風險，即可能找不到足夠數量的合適租户來使物業盈利併為我們提供回報。此外，租户流失率和入住率的波動可能會影響我們的經營業績。現有租户因各種因素未能履行義務，可能會加劇這一風險。這些風險反過來可能對我們的運營和業務結果造成實質性的不利影響。

未投保的損失或超過投保限額的損失可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

我們對我們感興趣的某些物業投保全面責任、火災、擴大承保範圍和租金損失保險，並提供我們認為類似物業慣常使用的保單規格和保險限額。不過，對於地契在任何情況下都沒有減租的物業，我們一般不會投保租金損失保險。此外，我們的某些租約要求承租人為物業投保所有保險，如果承租人未能投保適當的保險，在發生損失時可能會對我們在物業上的投資造成不利影響。此外，還有某些類型的損失，如戰爭、恐怖主義或某些天災造成的損失，通常不投保，因為它們要麼無法投保，要麼不能在經濟上投保。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會損失投資於物業的資本以及預期的物業未來收入，同時仍有義務承擔任何抵押債務或與物業相關的其他財務義務。任何這類虧損都可能對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

網絡安全風險和網絡事件可能會對我們的業務產生不利影響，因為它們會導致我們的運營中斷、機密信息受損或受損、資產被挪用和/或業務關係受損，所有這些都可能對我們的財務業績產生負面影響。

網絡事件可能導致運營中斷、財務數據陳述錯誤或不可靠、被盜資產或信息的責任、網絡安全保護和保險成本增加、訴訟以及對我們的租户、投資者和/或供應商關係的損害。隨着我們對技術的依賴增加，我們的信息系統(無論是內部的還是我們外包的)面臨的風險也在增加。我們實施的任何流程、程序和內部控制，以及我們對網絡事件風險性質和程度的認識的提高，都不能保證我們的財務業績、運營、業務關係或機密信息不會受到此類事件的負面影響。

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內部或員工的網絡和安全威脅日益成為所有公司的擔憂，包括我們的公司。此外，對於擁有員工的公司來説，社交工程和網絡釣魚是一個特別令人擔憂的問題。作為房東，我們也容易受到針對租户及其支付系統的網絡攻擊。我們正在不斷努力安裝新的網絡和信息技術系統，並升級我們現有的網絡和信息技術系統，並提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險的員工意識培訓，以確保我們能夠最大限度地防範網絡風險和安全漏洞。然而，這樣的升級、新技術和培訓可能不足以保護我們免受所有風險。

作為一家規模較小的公司，我們使用第三方供應商來幫助我們滿足網絡和信息技術要求。雖然我們仔細選擇這些第三方供應商，但我們無法控制他們的行為。這些第三方造成的任何問題，包括供應商提供的通信服務出現故障或其他中斷、供應商未能處理當前或更大容量的問題、網絡攻擊以及供應商的安全漏洞都可能對我們的運營產生不利影響。

競爭可能會對我們的置業能力造成不利影響。

還有許多其他公司和個人擁有比我們更多的財政和其他資源，在尋找投資和租户方面與我們競爭。這種競爭可能會導致物業成本更高，回報更低，並影響我們的增長能力。

我們對合資企業的投資可能控制有限。

我們的合資投資涉及我們單獨進行的投資所不存在的風險，包括我們的合作伙伴可能在任何時候破產、與我們有不同的利益或目標，或者採取與我們的預期、之前的指示或我們的指示、要求、政策或目標相反的行動，包括我們關於保持我們REIT資格的政策。合資企業投資的其他風險包括在出售等決策上陷入僵局，因為我們和我們的合作伙伴都可能無法完全控制合資企業。此外，我們的組織文件對可以投資於合資企業的資金數額也沒有限制。

我們改變投資組合的能力有限，因為房地產投資缺乏流動性。

房地產投資的流動性相對較差，因此，我們迅速改變投資組合以應對環境變化的能力有限。我們的董事會可以制定它認為合適的投資標準或限制，但目前不限制我們可能尋求投資的物業的數量或類型，也不限制投資集中在任何一個地理區域。

我們的董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的投資政策。

根據我們保持REIT資格的基本投資政策，我們的董事會將決定我們的投資和融資政策、增長戰略以及我們的債務、資本化、分配、收購、處置和運營政策。

我們的董事會可以隨時修改或修改這些戰略和政策，而無需股東投票。我們董事會做出的改變可能不符合債務或股權證券持有人的利益，並可能對我們的財務狀況或經營結果產生不利影響，包括我們履行償債義務、向股東分配現金以及符合REIT資格的能力。因此，股東對我們戰略和政策變化的控制權僅限於選舉受託人。

我們可能會因董事會審查戰略替代方案和相關事項而產生鉅額費用。此類費用包括但不限於法律和其他專業諮詢費和開支。

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產業和經濟風險

新冠肺炎目前的爆發，或未來任何其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，都可能對我們的業務、財務狀況、運營業績和現金流造成不利影響或造成中斷。此外，新冠肺炎疫情的蔓延已經對美國和全球經濟造成了嚴重幹擾，可能會進一步擾亂金融市場，並可能造成廣泛的業務連續性問題。

近年來，禽流感、H1N1和其他各種“超級細菌”等多種疾病的爆發增加了大流行的風險。2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新型冠狀病毒新冠肺炎為大流行，美國於2020年3月13日宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。儘管疫苗已經開發出來，並在美國廣泛分發，但更新的、傳染性更強的新冠肺炎變種進一步放大了大流行的影響，而美國人口中的很大一部分人對疫苗接種努力產生了牴觸情緒。

新冠肺炎疫情爆發的同時，許多在美國運營的公司也出現了勞動力短缺和人員成本上升的情況。與新冠肺炎相關的國際供應鏈中斷，包括運輸和配送延誤，建築材料交貨期延長，建築成本上升，導致某些商品短缺和通脹狀況。這些事態發展，以及新冠肺炎疫情的其他後果可能導致長期的通脹狀況，可能對我們的租户基礎、我們租賃空置空間的能力以及我們通過開發和收購實現增長的能力產生不利影響。未來新冠肺炎對經濟造成的不利影響也可能導致市場波動和全球股價的大幅波動，這可能會對我們的股價產生負面影響。這些潛在風險還可能對我們未來獲得資本的能力產生負面影響，這將對我們的流動性和執行戰略計劃的能力產生負面影響。

疫情的影響可能會對以下各項產生負面影響：(I)我們物業的運作；(Ii)我們戰略決策的有效性；(Iii)有效網絡安全功能的運作；(Iv)我們主要信息系統的運作；(V)我們及時向美國證券交易委員會提交文件的能力；以及(Vi)我們維持有效控制環境的能力。

這種情況的快速發展和流動性排除了對新冠肺炎最終不利影響的任何預測。然而，新冠肺炎疫情已經並可能對包括美國在內的世界各地經濟體的經濟和市場狀況產生重大不利影響，其結果已經並將給我們的業績、財務狀況、運營結果和現金流帶來實質性的不確定性和風險。

金融市場的潛在幹擾可能會影響我們以合理條件獲得債務融資的能力，並對我們產生其他不利影響。

美國信貸市場定期經歷嚴重的混亂和流動性中斷，這導致預期債務融資的利差大幅擴大。這些情況可能會對債務市場的流動性造成重大影響，降低借款人的融資條件的吸引力，在某些情況下，可能會導致某些類型的債務融資無法獲得。信貸市場的不確定性可能會對我們以合理條件獲得額外債務融資的能力產生負面影響，這可能會對我們進行收購的能力產生負面影響。信貸市場的長期低迷可能會導致我們尋找潛在吸引力較低的其他融資來源，並可能需要我們相應地調整我們的商業計劃。此外，這些因素可能會增加我們出售物業的難度，或對我們出售物業所收取的價格造成負面影響，因為潛在買家可能會遇到資金成本增加或難以取得資金的情況。信貸市場的這些事件可能會對美國的其他金融市場產生不利影響，這可能會使我們通過發行普通股或優先股籌集資金變得更加困難或成本更高。金融市場的這些混亂可能會對我們、我們的租户或整體經濟產生其他不利影響。

自然災害和氣候變化的影響可能對我們開展業務的地區產生集中影響，並可能對我們的成果產生不利影響。

我們在全國範圍內投資房地產。自然災害，包括地震、風暴、龍捲風、洪水和颶風，可能會影響我們在這些地區和其他地區的財產。全球變暖的潛在不利後果，包括海平面上升，可能同樣會對我們的財產產生影響。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們的建築物對空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些建築物。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)，增加了我們物業的能源成本，並要求我們在尋求維修和保護我們的物業免受此類風險時花費資金。招致這些損失、成本或業務中斷可能會對我們的運營和財務業績產生不利影響。

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與我們的負債有關的風險

我們有大量的債務。

我們的鉅額債務可能會對我們的財務狀況和我們履行管理我們無擔保債務的文件規定的義務的能力造成不利影響，或者對我們的業務和增長前景產生不利影響。

我們有一大筆債務。與某些競爭對手相比，我們的槓桿率可能更高。我們已經招致，並可能繼續招致直接和間接債務，以促進我們的活動。無論是我們的信託聲明，還是我們的董事會以前通過的任何政策聲明，都沒有限制我們可能產生的債務總額，因此，我們的槓桿率可能會更高。截至2021年12月31日，我們的合併債務總額約為15億美元，根據我們的主要信貸協議，我們有大約6.00億美元可供借款，但須遵守公約。

我們的鉅額債務可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響，並對我們以及我們的債務和股權證券持有人產生重要後果。例如，它可以：

•使我們更難履行債務和償債義務，並對我們的支付分配能力產生不利影響；
•增加我們在不利經濟和行業條件下的脆弱性；
•要求我們將運營現金流的很大一部分用於支付債務的利息和本金，從而減少了現金用於營運資本、資本支出和其他一般公司用途的可獲得性；
•限制我們借錢或出售股票為我們的開發項目、營運資金、資本支出、一般企業用途或收購提供資金的能力；
•限制我們進行戰略性收購或開拓商機；
•使我們與負債較少的競爭對手相比處於劣勢；
•限制我們計劃或應對業務和我們所在行業的變化的靈活性。

此外，規管我們目前負債的協議，以及可能規管我們日後可能招致的負債的協議，均載有財務及其他限制性公約，這些條款可能會限制我們從事可能對我們的長遠最佳利益有利的活動的能力。如果我們不遵守這些公約，可能會導致違約事件，如果不治癒或放棄違約，可能會導致我們債務的加速。

市場利率可能會對我們的借款成本、盈利能力和固定利率債務證券的價值產生不利影響。

我們面臨着與我們的可變利率債務導致的利率上升相關的市場風險。利率上升可能會增加我們現有浮動利率債務的借貸成本，導致我們的收入減少。截至2021年12月31日，我們有1.291億美元的信託優先證券將於2037年4月到期，這是以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為指數的。此外，我們還有一筆3.00億美元的無擔保定期貸款，將於2025年1月到期，這筆貸款是以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為指數的，受利率互換協議的約束，截止日期為2025年1月。此外，我們的無擔保循環信貸安排需要支付浮動利率。我們的浮動利率負債水平，以及與這種浮動利率負債相關的利率，在未來可能會發生變化，並對我們的利息成本和收益產生重大影響。此外，如果我們被要求在到期時以更高的利率為我們的固定利率債務進行再融資，我們固定利率債務的利息成本可能會增加。此外，固定利率債券的價值通常會隨着市場利率的上升而下降，因為相對於市場利率的溢價(如果有的話)將會下降。

未來可能無法獲得LIBOR指數利率。

2017年7月，金融市場行為監管局(負責監管倫敦銀行間同業拆借利率的機構)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率。2021年3月5日，金融市場行為監管局進一步宣佈，打算在2023年6月30日之後停止強制銀行提交計算1個月、3個月和6個月倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利率。目前尚不清楚是否會建立計算此類LIBOR期限的新方法，使其在2023年6月30日之後繼續存在。無法預測這些變化、其他改革或在美國或其他地方建立替代參考利率的效果。另類參考利率委員會(或ARRC)有
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建議有擔保隔夜融資利率(或SOFR)是代表最佳實踐的利率，作為美元-倫敦銀行間同業拆借利率的替代品，用於目前與美元-倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的衍生品和其他金融合約。ARRC已經提出了一項從美元-LIBOR到SOFR的有節奏的市場過渡計劃，各組織目前正在制定全行業和公司特定的過渡計劃，因為這涉及到暴露於美元-LIBOR的衍生品和現金市場。我們的信託優先證券沒有為美元-倫敦銀行間同業拆借利率提供明確的替代方案。

我們已經並可能從事可能限制收益或造成損失的套期保值交易。

我們使用衍生品來對衝某些可變利率債務。截至2021年12月31日，我們達成了總計3.0億美元借款的利率互換協議。這些安排的交易對手是主要的金融機構；然而，如果交易對手不履行或違約，我們將面臨信用風險。此外，額外的風險，包括對衝頭寸的損失，可能會降低我們的投資回報。這樣的損失可能會超過投資於這類工具的金額。我們還可能需要支付與套期保值交易相關的某些成本，例如交易費或破損費。

管理我們債務的某些協議中的契約可能會對我們的財務狀況、投資活動和/或經營活動產生不利影響。
我們的無擔保循環信貸安排、無擔保定期貸款和管理我們優先票據的契約包含某些交叉違約和交叉加速條款，以及對我們產生債務和完成我們所有或幾乎所有資產的合併、合併或出售的能力的慣常限制、要求和其他限制。我們在無擔保循環信貸安排下借款的能力，也須遵守某些其他契約。此外，如果我們不遵守公約，可能會根據適用的債務工具出現違約，屆時我們可能會被要求以其他來源的資金償還該等債務。在這種情況下，我們可能無法獲得其他資金來源，或者只能以不具吸引力的條款獲得資金。此外，如果貸款人普遍堅持要求比我們在市場上或在商業上合理的條款提供更大的保險範圍，我們滿足當前或未來貸款人保險要求的能力可能會受到不利影響。

我們依賴債務融資，包括我們的無擔保循環信貸安排下的借款、無擔保定期貸款、債務證券和以個人財產為擔保的債務，作為營運資金，包括為我們的投資活動提供資金。如果我們無法從這些或其他來源獲得融資，或在到期時對現有債務進行再融資，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。

管理我們的無追索權債務的文件包含對我們的財產所有者子公司及其財產的運營的限制。某些活動，如租賃和改建，可能需要徵得適用貸款人的同意。此外，某些貸款人聘請的第三方貸款服務商可能不會像我們或租賃市場要求的那樣反應迅速。

我們面臨着與再融資相關的風險。

我們擁有權益的一些房產需要抵押貸款或其他有擔保的票據，到期時必須支付氣球付款。此外，我們的公司級借款要求只支付利息，所有本金都在到期時到期。

我們是否有能力對任何公司追索權票據進行預定的氣球付款，將取決於我們進入資本市場的機會，包括我們為即將到期的票據進行再融資的能力。我們對任何無追索權抵押票據進行預定氣球付款的能力將取決於(1)如果我們決定出資，我們的現金餘額和我們無擔保信貸安排下的可用金額，以及(2)業主子公司為相關抵押債務再融資或出售相關財產的能力。如果業主子公司無法對相關財產進行再融資或出售，可以通過喪失抵押品贖回權或其他方式將財產轉讓給貸款人，或者業主子公司可以宣佈破產。

我們面臨着將房產歸還給貸款人的相關風險。

我們擁有權益的一些物業受到無追索權抵押貸款的約束，這些抵押貸款通常規定，一旦發生違約，貸款人唯一的追索權就是喪失抵押品贖回權。如果這些房產被取消抵押品贖回權，我們將失去對這些房產的所有權益。大量財產因喪失抵押品贖回權或因物業所有者子公司破產而損失，可能會對我們的財務狀況和經營業績、與貸款人的關係以及未來獲得額外融資的能力產生不利影響。

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此外，貸款人可能試圖觸發抵押貸款的無追索權性質的分拆。在貸款人成功的情況下，我們的業主子公司向貸款人歸還財產的能力可能會受到限制，和/或我們可能需要承擔全部或部分此類貸款的責任。

我們的某些債務受到交叉違約、交叉加速和交叉抵押品條款的約束。

我們幾乎所有的公司級借款以及未來我們的某些擔保債務都可能包含交叉違約和/或交叉加速條款，如果我們對某些債務的違約超過特定門檻，可能會觸發這些條款。如果發生這種違約，由此產生的交叉違約和/或交叉加速可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

我們的兩家非合併合資企業都有投資組合貸款，這些貸款與投資組合中的所有資產都是交叉抵押品。

我們可能無法產生足夠的現金流來履行我們的償債義務。

我們償還債務和為債務再融資的能力取決於我們未來創造現金的能力。在一定程度上，我們的現金流受到一般經濟、行業、金融、競爭、運營、立法、監管和其他因素的影響，其中許多因素是我們無法控制的。我們不能向您保證，我們的業務將從運營中產生足夠的現金流，或者我們未來的現金來源將足以使我們能夠支付到期的債務金額。此外，如果我們因未來的收購或開發項目或任何其他目的而產生額外的債務，我們的償債義務可能會增加。

我們的無擔保債務和任何相關擔保的有效從屬關係可能會減少我們的無擔保債務和任何相關擔保的可支付金額。
我們擔保債務的持有人可能會取消擔保此類債務的資產的抵押品贖回權，從而減少可用於支付無擔保債務和任何相關擔保的止贖財產的現金流。在破產、清算或類似程序的情況下，我們任何擔保債務的持有人也將擁有相對於無擔保債權人的擔保抵押品優先權。

我們的子公司都不是我們無擔保債務的擔保人，因此我們子公司的資產可能無法支付我們的無擔保債務。
我們是我們無擔保債務的唯一借款人，我們的子公司都不是我們無擔保債務的擔保人。如果我們的任何子公司破產、清算或重組，子公司債務的持有人，包括貿易債權人，通常有權在任何資產可供分配給我們之前，從我們的子公司的資產中支付他們的債權。

我們所有的資產都是通過我們的子公司持有的。因此，我們的現金流和我們履行償債義務的能力在很大程度上取決於我們子公司的現金流以及我們的子公司以分配或其他形式向我們支付的資金。

與我們的股票投資相關的風險

我們未來可能會改變普通股的股利政策。

未來宣佈和支付普通股股息的決定，以及任何此類未來股息的時間、金額和構成，將由我們的董事會根據當時存在的條件(包括我們的收益、財務狀況、資本要求、債務到期日、債務和股權資本的可用性、適用的房地產投資信託基金和法律限制以及總體整體經濟狀況和其他因素)自行決定。實際應付股息將由我們的董事會根據宣佈時的情況確定，實際應付股息可能與預期金額不同。我們紅利政策的任何變化都可能對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。

未來有資格出售的證券可能會對我們的股價產生不利影響。

我們有一份未分配的通用貨架登記聲明，我們還維持着市場發售計劃和直接購股計劃，根據這兩項計劃，我們可以發行額外的普通股。我們不限制發行額外的普通股或優先股，包括任何可轉換或可交換的證券，或代表接受普通股或優先股或任何實質上類似證券的權利的證券。根據我們在市場上提供的服務，我們
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可以簽訂遠期銷售協議。任何遠期銷售協議中包含的和解條款可能導致我們的每股收益大幅稀釋，或導致大量現金支付義務。此外，在我們破產或資不抵債的情況下，任何遠期銷售協議將自動終止，根據該協議，我們將不會從出售我們的普通股中獲得預期收益。

我們在提交給美國證券交易委員會的文件中披露了某些非公認會計準則財務指標；但是，我們披露的非公認會計準則財務指標並不等同於適用的可比公認會計準則指標，您應該認為公認會計準則指標與我們的經營業績更相關。

我們使用並向投資者披露FFO、調整後公司FFO、NOI和其他非GAAP財務指標。FFO、調整後的公司FFO、NOI和其他非GAAP財務指標不等於我們根據GAAP確定的淨收益或虧損，投資者應該考慮GAAP指標與評估我們的經營業績更相關。FFO、調整後公司FFO和NOI以及GAAP淨收益(虧損)不同，因為FFO、調整後公司FFO和NOI排除了許多計入GAAP淨收益或虧損的項目。

由於FFO、調整後公司FFO、NOI和GAAP淨收益或虧損之間的差異，FFO、調整後公司FFO和NOI可能不是我們經營業績的準確指標，特別是在我們收購和出售物業的期間。此外，FFO、調整後公司FFO和NOI不一定代表可用於滿足現金需求的現金流，投資者不應將FFO、調整後公司FFO或NOI視為運營現金流的替代品，以表明我們的流動性或可用於滿足我們現金需求的資金，包括我們向股東進行分配的能力。

無論是美國證券交易委員會還是其他任何監管機構，都沒有對我們用來計算FFO、調整後公司FFO和NOI的調整的可接受性做出判斷。此外，由於並不是所有的公司都以相同的方式計算FFO、調整後的公司FFO和NOI，因此與其他名稱相似的公司的衡量標準進行比較可能沒有意義。

第三方收購我們或改變我們控制權的能力有一定的限制。
根據我們的高管遣散費政策支付的遣散費。根據我們的高管遣散費政策以及與我們的高管簽訂的相關協議，在高管離職時，可能需要支付大量的解僱金。如該等行政人員被解僱(定義為無理由解僱)，或如定義為有充分理由辭職，則該等行政人員可能有權獲得遣散費福利，該等遣散費福利是根據他們目前的年度基本工資和我們的行政人員遣散費政策及相關協議所界定的近期年度現金獎金的往績平均數，以及加快某些非既得股權獎勵而釐定的。因此，這些付款可能會阻止第三方收購我們。

我們發行額外股票的能力。我們的信託聲明授權1,000,000,000股實益權益(每股票面價值0.0001美元)，其中包括400,000,000股普通股，100,000,000股優先股和被歸類為超額股票或超額股份的5億股實益權益。我們的董事會有權在未經股東批准的情況下安排我們發行這些股票。我們的董事會可能會確定任何這類或一系列額外股份的優先權和權利，這可能會延遲或阻止某人控制我們，即使控制權的變更符合股東的最佳利益。截至2021年12月31日，除普通股外，我們還有1,935,400股C系列已發行優先股。我們的C系列優先股包括增加股息率或調整轉換率等條款，這可能會阻止控制權的改變。我們現有的一系列優先股或未來一類或一系列股票的設立和發行可能會使我們的控制權變更變得更加困難。

馬裏蘭州的收購法規。馬裏蘭州一般公司法的某些條款，包括馬裏蘭州企業合併法、馬裏蘭州控制股份法以及馬裏蘭州一般公司法第8副標題下馬裏蘭州法律的某些任選條款，均在本年度報告附件4.10中“限制股本轉讓和反收購條款-馬裏蘭州法律”的標題下進一步描述，適用於馬裏蘭州房地產投資信託基金(如本公司)。我們受馬裏蘭州企業合併法的約束，雖然我們的章程包含一項條款，任何人收購我們的股票時，都不受馬裏蘭州控制股份收購法案的約束，但我們不能向您保證，這一條款在未來任何時候都不會被修改或取消。我們也沒有選擇受制於小標題8的任何具體條款，但是，通過我們的信託聲明和/或附例中與小標題8無關的條款(如果適用)，我們規定80%的股東投票罷免受託人，然後只有在有理由的情況下，受託人的數量可以由我們的董事會決議決定，但必須有最低人數。此外，我們可以在未來的任何時間選擇受馬裏蘭州公司法第8條副標題的任何或全部條款管轄。這些法規可能會阻礙收購我們的要約，並增加完成任何此類要約的難度，即使這樣的收購將符合股東的最佳利益。

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對我們資本股份所有權的限制可能會延遲、推遲或阻止某人控制我們。
對於符合聯邦所得税標準的房地產投資信託基金(REIT)，除其他要求外，在每個課税年度的後半年，我們的已發行股本價值的50%不得超過50%由五個或更少的個人直接或間接擁有(根據聯邦所得税的定義，包括某些實體)，並且這些股本必須在12個月的納税年度的至少335天內或在較短的納税年度的比例部分內由100人或以上的人實益擁有(在每種情況下，除第一個納税年度外)。我們的信託聲明包括對我們的股本轉讓和所有權限制的某些限制。

為了避免失去我們的REIT地位，除其他事項外，如果違反我們的信託聲明中包含的限制，實際或推定擁有我們的股本股份，或超過我們已發行股本股份(定義為我們的普通股或優先股)價值的9.8%，除某些例外情況外，將導致違反規定的轉讓或所有權無效，或導致股份轉讓給慈善信託，然後出售給能夠在不違反這些限制的情況下擁有股份的個人或實體。因此，如果進行了違法性轉讓，股份的接受者將不會獲得可歸因於轉讓股份的任何經濟或投票權。此外，這些限制的推定所有權規則很複雜，相關個人或實體的團體可能被視為單一所有者，因此違反了股份所有權限制。

然而，這些限制和限制並不是在所有情況下都足以防止我們的股本在違反所有權限制的情況下轉讓。上面討論的所有權限制可能會延遲、推遲或阻止某人控制我們，即使控制權的變更可能涉及普通股的溢價或其他方面符合股東的最佳利益。

我們普通股的交易價格一直並可能繼續受到重大波動的影響。
我們普通股的市場價格可能會隨着公司特定的和一般的市場事件和發展而波動，包括本年度報告中描述的事件和發展。此外，我們的槓桿可能會影響投資者對我們普通股的需求，這可能會對我們普通股的市場價格產生實質性影響。

此外，在2021年，我們披露了與一位維權股東的通信。這種投資者行動主義可能會干擾我們執行戰略計劃的能力，轉移我們董事會、管理層和員工的注意力，給我們的未來方向帶來感知到的不確定性，對我們與主要業務合作伙伴的關係產生不利影響，導致失去潛在的商業機會，使吸引和留住合格人員變得更加困難，或者要求我們產生鉅額法律和公關費用和開支，任何這些都可能對我們的業務和經營業績產生不利影響。我們普通股的公開估值主要與我們擁有權益的物業的租金收入有關，而不是與物業本身的基本估值有關。因此，利率波動和資本市場狀況可能會影響我們普通股的市值。例如，如果利率上升，我們普通股的市場價格可能會下降，因為尋求比我們普通股獲得更高收益的潛在投資者可能會出售我們的普通股，轉而購買收益更高的證券。

法律和監管風險

我們可能面臨與環境問題有關的責任。

根據各種聯邦、州和地方環境法律、法規、條例、規則和條例，作為不動產的所有者，我們的業主子公司可能要承擔在我們擁有權益的物業上、上、內或之下移除或補救某些危險或有毒物質的費用，以及與危險或有毒物質相關的某些其他潛在成本。這些責任可能包括政府罰款，以及對人員和鄰近財產造成的傷害的罰款和損害賠償。這些法律可能會施加責任，而不管我們是否知道或對這些物質的存在或處置負有責任。我們的業主子公司可能會因物業經營者或租户的活動而承擔這一責任。任何所需的補救、搬遷、罰款或人身或財產損害的費用，以及我們的責任，都可能是巨大的，並可能超過財產和/或我們的總資產的價值。此外，這些物質的存在，或未能正確處置或移除這些物質，可能會對業主子公司出售或出租該財產或以該財產作為抵押品借款的能力產生不利影響，這反過來又會減少我們的收入和償還債務和支付股息的能力。

財產也可能受到物理污染，或由於危險或有毒物質或其他已經或可能來自其他財產的污染物的遷移而對價值產生不利影響。雖然吾等擁有權益的物業的租户須對與租賃物業有關的任何環境損害及索償負主要責任，但在任何租户破產或無力履行責任的情況下，
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目錄

如果我們對租賃給該承租人的物業負有任何義務，我們的物業業主子公司可能需要履行該等義務。此外，我們可能會對任何此類損害或索賠承擔直接責任，無論任何租約的條款如何，在某些情況下，我們還向貸款人提供了環境賠償。

在我們的業務開展過程中，我們的業主子公司會不時授權編制有關其物業的第一階段環境報告和第二階段環境報告(如有建議)。我們不能保證這些環境報告將揭示我們感興趣的物業的所有環境狀況。此外，我們亦須承擔因發現以前未知的環境狀況、法律的改變、租客的活動，或與我們有利害關係的物業附近的物業有關的活動而須負上的重大責任。

法律的改變增加了對物業存在的環境狀況的潛在責任，或增加了對排放或其他條件的限制，可能會導致重大的意外支出，或者可能對我們擁有權益的物業的租户的運營產生不利影響，從而對我們的財務狀況或運營業績產生不利影響。

遵守政府法律法規變化的成本可能會對我們的運營結果產生不利影響。

我們無法預測未來可能制定、廢除或修改哪些法律或法規，未來的法律或法規將如何管理或解釋，或未來的法律或法規將如何影響我們的財產。遵守新的或修訂的法律或法規，或更嚴格地解釋現有法律，可能會要求我們或我們的租户產生鉅額支出，施加重大責任，限制或禁止業務活動，並可能對我們的經營業績造成重大不利影響。

像《美國殘疾人法案》這樣的立法可能會要求我們以高昂的成本修改我們的財產，而不遵守這一規定可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。未來的立法可能會施加額外的要求。我們可能會招致額外的費用來遵守未來的任何要求。

與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險

對於聯邦所得税而言，我們不能保證我們仍有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。

我們相信，從截至1993年12月31日的納税年度開始，LXP已經達到了聯邦所得税REIT的資格要求，我們打算讓LXP在未來繼續滿足這些要求。然而，房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，對這些條款只有有限的司法或行政解釋。對不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況的確定可能會影響LXP繼續獲得REIT資格的能力。不能保證LXP已經或將保持作為REIT的資格。此外，不能保證立法、法規、行政解釋或法院裁決不會顯著改變REIT資格的要求或此類資格的聯邦所得税後果。如果LXP不符合REIT的資格，LXP將不被允許在計算其應納税淨收入時扣除支付給股東的股息，並且LXP將不被要求繼續進行分配。此外，LXP的收入將按正常的公司税率納税。LXP還可能被取消在喪失資格的下一年的四個納税年度內作為房地產投資信託基金(REIT)的待遇。必須用於繳税的現金將無法用於履行LXP的償債義務，也無法向其股東進行分配。雖然我們目前打算讓LXP繼續符合REIT的資格，但未來的經濟、市場、法律、税務或其他考慮因素可能會導致LXP在未經股東同意的情況下撤銷REIT選舉或以其他方式採取可能導致取消資格的行動。

我們可能需要繳納REIT禁止交易税，這可能會導致我們承擔重大的美國聯邦所得税義務。

房地產投資信託基金將對被禁止交易的淨收益徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易包括在正常業務過程中出售或處置主要為出售給客户而持有的財產。雖然我們認為根據我們的投資策略處置我們的資產不應被視為被禁止的交易，但特定的出售是否會被視為被禁止的交易取決於潛在的事實和情況。我們沒有也不打算尋求美國國税局就任何處置做出裁決。因此，不能保證我們對這類資產的處置不會被徵收被禁止的交易税。如果這些處置的全部或很大一部分被視為被禁止的交易，我們將招致重大的美國聯邦所得税負擔，這可能對我們的財務狀況產生實質性的不利影響。

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目錄

法律規定的分銷要求限制了我們的靈活性。

為了保持LXP作為聯邦所得税REIT的地位，LXP通常被要求將該日曆年度至少90%的應納税所得額分配給股東。LXP的應税收入是在不考慮支付股息的任何扣除和不包括淨資本利得的情況下確定的。如果LXP滿足分配要求，但分配的應税收入不到100%，LXP的未分配收入將繳納聯邦企業所得税。此外，LXP將就其在任何年度的分配少於(I)該年度普通收入的85%、(Ii)該年度資本利得淨收入的95%和(Iii)前幾年未分配應納税所得額的100%之和繳納4%的不可抵扣消費税。(3)LXP在任何年度的分配低於(I)該年度普通收入的85%、(Ii)該年度資本利得淨收入的95%和(Iii)前幾年未分配應納税收入的100%的總和。我們打算讓LXP繼續向其股東進行分配，以符合守則的分配要求，並減少聯邦税收的風險敞口。在確定其應納税所得額時，收入和支出之間的時間差異以及所需債務攤銷付款的影響可能需要LXP在短期基礎上借入資金，以滿足實現與符合資格的REIT相關的税收優惠所需的分配要求。

立法或監管税收變化可能會對我們產生不利影響。

在任何時候，管理REITs的聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。這些新法律或解釋中的任何一項都可能追溯生效，並可能對我們或您作為債務或股權證券持有人產生不利影響。

2017年通過的聯邦税收立法對税收規則進行了多次修改。這些變化不會直接影響REIT資格規則，但可能會影響我們或我們的股東。例如，個人的最高聯邦所得税率降至37%，某些合格的商業收入可以扣除，將適用於REITs普通股息的最高有效税率降至29.6%(通過對收到的普通REIT股息扣除20%)，各種扣除被取消或限制。適用於個人的大多數變化都是暫時的。
一般風險因素

如果我們的信用評級被下調，可能會對我們的業務和財務狀況產生實質性的不利影響。

分配給我們的信用評級和我們的債務可能會根據我們的運營結果和財務狀況或房地產行業等因素而發生變化。這些評級受到信用評級機構的持續評估，我們不能向您保證，如果適用的評級機構認為情況需要，評級機構將來不會更改或撤銷任何評級。此外，這些信用評級不適用於我們的普通股和優先股，也不建議購買、出售或持有任何其他證券。我們或我們的債務的任何降級都可能對我們的債務證券以及我們的普通股和優先股的市場價格產生實質性的不利影響。如果任何信貸評級機構對我們或我們的債務評級下調或下調，或任何信貸評級機構表示已將任何此類評級列入可能下調或下調的所謂觀察名單，或以其他方式表明其對該評級的展望為負面，也可能對我們的成本和資本供應產生重大不利影響，進而對我們的財務狀況、經營業績、現金流和我們履行償債義務和支付普通股股息和分派的能力產生重大不利影響，從而對我們的財務狀況、經營業績、現金流和我們履行償債義務和支付普通股股息和分派的能力產生重大不利影響，這可能會對我們的財務狀況、經營業績、現金流和我們履行償債義務和支付普通股股息和分派的能力產生重大不利影響。

我們依賴於我們的關鍵人員。

我們依賴關鍵人員，特別是我們的某些執行官員。我們沒有與我們的高管簽訂僱傭協議，但我們已經與我們的高管簽訂了遣散費安排，在特定的解僱事件發生時提供一定的報酬。

我們無法保留我們的任何關鍵人員的服務，他們的任何服務的意外損失或我們無法在需要時根據需要更換他們，都可能對我們的運營產生不利影響。我們沒有為我們的高級管理人員投保關鍵人物人壽保險。

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1B項。未解決的員工意見

我們沒有收到美國證券交易委員會員工關於我們根據1934年證券交易法提交的定期或當前報告的未解決的書面意見。

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第二項。屬性

房地產投資組合

將軍。截至2021年12月31日，我們擁有大約121個綜合房地產物業的股權所有權權益，這些物業包含約5480萬平方英尺的可出租空間，其中約97.4%是按可出租淨平方英尺計算的租賃面積。我們擁有權益的所有物業都通過至少一家業主子公司持有。

土地租約。我們擁有權益的若干物業須簽訂長期土地租約，即物業上樓宇的租户或第三者擁有相關土地，並將其出租給物業擁有人的附屬公司。其中若干物業是透過持有工業收入債券而經濟擁有，主要用於房地產減税目的，因此，既不支付或收取土地租賃付款，也不收取債券利息付款。對於根據土地租約持有的某些房產，土地承租人有購買選擇權。在這些長期土地契約期滿時，除非續期或行使購買選擇權，否則土地及其所有改善工程將歸還土地擁有人。

寫字樓租約。我們租用了位於紐約、紐約的總部辦公空間，以及位於德克薩斯州達拉斯和佛羅裏達州西棕櫚灘的衞星辦公室。

槓桿作用。截至2021年12月31日，我們有大約8440萬美元的未償還綜合抵押貸款和應付票據，加權平均利率約為4.0%，加權平均期限為7.2年。

屬性圖表。下表列出了截至2021年12月31日，我們的物業按類型、位置、可出租淨面積、當前租期到期和租賃百分比(如果適用)列出的情況。
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截至2021年12月31日
物業位置城市狀態淨可租平方英尺主租户當前租期到期租賃百分比
穩定的屬性：
麥昆路3405號S.McQueen路錢德勒AZ201,784 3/31/2033100 %
4445 N. 169th Ave.固特異AZ160,140 12/31/2025100 %
託馬斯路西17510號固特異AZ468,182 11/30/2036100 %
16811 W.商學博士固特異AZ540,349 4/30/2026100 %
255 143rd Ave.固特異AZ801,424 9/30/2030100 %
七葉樹西路9494號。託爾森AZ186,336 9/30/2026100 %
3400 NW 35th St.奧卡拉平面617,055 8/31/2030100 %
2455高級行奧蘭多平面205,016 3/31/2026100 %
3102棕櫚皇后博士坦帕平面229,605 2/28/2023100 %
懷特路7875號軟件奧斯特爾鎵604,852 5/31/2025100 %
41布希博士卡特斯維爾鎵396,000 9/30/2031100 %
51布希博士卡特斯維爾鎵328,000 7/31/2031100 %
奧克利工業大道1625號費爾伯恩鎵907,675 10/31/2028100 %
韋斯特里奇大道490號。麥克多諾鎵1,121,120 1/31/2028100 %
韋斯特里奇大街493號麥克多諾鎵676,000 10/31/2023100 %
摩根湖工業大廈335號。池客鎵499,500 7/31/2027100 %
1004貿易中心Pkwy。薩凡納鎵419,667 7/31/2026100 %
迪恩森林路1315號。薩凡納鎵88,503 8/31/2025100 %
迪恩森林路1319號。薩凡納鎵355,527 6/30/2025100 %
古德遜路7225號聯合城市鎵370,000 5/31/2024100 %
3931 Lakeview公司博士愛德華茲維爾伊769,500 9/30/2026100 %
4015萊克維尤公司博士愛德華茲維爾伊1,017,780 5/31/2030100 %
米努卡路東段6225號。米努岡伊1,034,200 9/30/2029100 %
貨運庭1460號米努岡伊705,661 11/30/2029100 %
200國際Pkwy。S.米努岡伊473,280 12/31/2029100 %
創新路1001號蘭圖爾伊813,126 10/31/2034100 %
中央大道南段3686號。羅克福德伊93,000 12/31/2024100 %
749南巖博士羅克福德伊150,000 12/31/2024100 %
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屬性圖表
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截至2021年12月31日
物業位置城市狀態淨可租平方英尺主租户當前租期到期租賃百分比
1621年退伍軍人紀念館PkwyE.拉斐特在……裏面309,400 9/30/2024100 %
1285西32號國道黎巴嫩在……裏面741,880 1/31/2024100 %
鮑勃·格里登大道19號懷特蘭在……裏面530,400 3/31/2031100 %
鮑勃·格里登大道76號懷特蘭在……裏面168,480 12/31/2026100 %
鮑勃·格里登大道180號懷特蘭在……裏面179,530 12/31/2026100 %
4600阿爾伯特·S·懷特博士懷特敦在……裏面149,072 12/31/2024100 %
4900阿爾伯特·S·懷特博士懷特敦在……裏面149,072 8/31/2025100 %
5352演出方式懷特敦在……裏面380,000 7/31/2025100 %
3751 S. CR 500 E. 懷特敦在……裏面1,016,244 11/30/2031100 %
西157街27200號新世紀KS446,500 1/31/2027100 %
格林伍德路5001號什裏夫波特拉646,000 12/31/2023100 %
5417校園博士什裏夫波特拉257,849 8/31/2027100 %
克拉克街2860號底特律米189,960 10/22/2035100 %
16950鬆樹博士羅穆盧斯米500,023 8/24/2032100 %
47大道1700號北明尼阿波利斯錳18,620 12/31/2025100 %
Wingo路549號拜哈利婭女士855,878 3/31/2030100 %
1550 Hwy. 302拜哈利婭女士615,600 9/30/2027100 %
日產Pkwy 554號坎頓女士1,466,000 2/28/2027100 %
11555思洛博士橄欖枝女士927,742 4/30/2024100 %
11624 S.分佈CV。橄欖枝女士1,170,218 6/30/2029100 %
6495 Polk Ln.橄欖枝女士269,902 5/31/2023100 %
釘子路8500號橄欖枝女士716,080 7/31/2029100 %
楊樹溪路1133號亨德森NC147,448 4/30/2034100 %
沃什伯恩道岔大道671號謝爾比NC673,425 5/31/2036100 %
2203謝裏爾博士斯塔斯維爾NC639,800 10/31/2026100 %
艾迪森路736號埃爾文紐約408,000 11/30/2026100 %
波登大道29-01號。/29-10亨特斯點大道。長島市紐約140,330 3/31/2028100 %
351密室博士辣椒噢478,141 6/30/202691 %
沃爾克特路1860號哥倫布噢292,730 11/21/2029100 %
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截至2021年12月31日
物業位置城市狀態淨可租平方英尺主租户當前租期到期租賃百分比
科克蘭路7005號格倫柳噢458,000 7/31/2025100 %
191箭頭博士希伯倫噢250,410 3/31/2022100 %
200箭頭博士希伯倫噢400,522 3/31/2022100 %
羅爾路2155號洛克本噢320,190 3/31/2024100 %
575-599網關大道夢露噢194,936 6/30/2023100 %
600網關大道夢露噢994,013 8/31/2027100 %
675網關大道夢露噢143,664 2/28/2032100 %
700網關大道夢露噢1,299,492 6/30/2030100 %
菲利普大街10345號。斯特里茨伯勒噢649,250 10/31/2026100 %
27255 SW 95th Ave.威爾遜維爾或508,277 10/31/2032100 %
Rittenhouse Cir 250號布裏斯托爾市帕241,977 11/30/2026100 %
70泰格河博士鄧肯SC408,000 1/31/2024100 %
蘋果谷路230號鄧肯SC275,400 4/30/2029100 %
蘋果谷路231號鄧肯SC196,000 1/31/2026100 %
蘋果谷路235號鄧肯SC177,320 10/31/2026100 %
蘋果谷路402號鄧肯SC235,600 12/31/2029100 %
蘋果谷路417號鄧肯SC195,000 1/31/2027100 %
蘋果谷路425號鄧肯SC327,360 9/30/2026100 %
27Inland Pkwy.格里爾SC1,318,680 12/31/2034100 %
裏德維爾路7870號格里爾SC396,073 9/30/2025100 %
北布萊克斯托克路5795號斯巴達SC341,660 7/31/2024100 %
泰格湖路1021號斯巴達SC213,200 2/28/2031100 %
達納路6050號安提阿全氮672,213 6/30/203189 %
1520Lauderdale紀念高速公路。克利夫蘭全氮851,370 3/31/2024100 %
詹姆斯·勞倫斯路201號傑克遜全氮1,062,055 10/31/2027100 %
633 Garrett Pkwy路易斯堡全氮310,000 3/31/2026100 %
3820Micro Dr米靈頓全氮701,819 9/30/2024100 %
薩姆·格里芬路200號士麥那全氮1,505,000 4/30/2027100 %
東帶線2115號。卡羅爾頓TX356,855 6/30/2035100 %
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屬性圖表
倉庫/配送
截至2021年12月31日
物業位置城市狀態淨可租平方英尺主租户當前租期到期租賃百分比
鄧坎維爾路3737號達拉斯TX510,400 8/31/2023100 %
安德伍德路4600號鹿園TX402,648 12/31/2026100 %
4005 E. I-30大草原TX215,000 3/31/2037100 %
工業路13901/14035號休斯敦TX132,449 3/31/2038100 %
1704 S. I-45哈欽斯TX120,960 6/30/2030100 %
休斯頓學區北路3201號蘭開斯特TX468,300 1/31/2030100 %
派克路13930號密蘇裏市TX不適用4/30/2032100 %
8601 E.Sam Lee Ln.諾斯萊克TX1,214,526 8/31/2029100 %
17505號州際公路。35W諾斯萊克TX500,556 10/31/2024100 %
紅崖路10535號帕薩迪納TX257,835 8/31/2023100 %
紅崖路10565號帕薩迪納TX248,240 4/30/2025100 %
4100馬龍博士帕薩迪納TX233,190 8/31/2028100 %
9701新十年博士帕薩迪納TX102,863 8/31/2024100 %
艾普懷特路16407號聖安東尼奧TX849,275 4/30/2027100 %
百慕大百路2601號切斯特弗吉尼亞州1,034,470 6/30/2030100 %
水銀路150號温切斯特弗吉尼亞州324,535 11/30/2024100 %
291公園中心醫生温切斯特弗吉尼亞州344,700 5/31/2031100 %
80泰森博士温切斯特弗吉尼亞州400,400 12/18/2031100 %
穩定合計51,082,289 99.8 %
非穩定屬性：
南91大道1515號。鳳凰城AZ487,500 12/31/203133 %
Drane Field路5275號萊克蘭平面222,134 5/31/203184 %
Fancy Farm路3775號植物城平面510,484 不適用— %
95國際Pkwy。阿代斯維爾鎵225,211 9/30/202545 %
裏德維爾路7820號格里爾SC210,820 五花八門62 %
不穩定合計1,656,149 34.9 %
倉庫/配送合計52,738,438 97.7 %
截至2021年12月31日，倉庫/分銷組合(不包括不穩定資產)和德克薩斯州密蘇裏市的2021年有效年度基本現金租金為每平方英尺4.31美元，加權平均剩餘租賃期為6.9年。
我們認為最近購買或建成的物業入住率穩定在90%以上，或者基本建成後一年內穩定下來。
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LXP整合產品組合
屬性圖表
其他
截至2021年12月31日
物業位置城市狀態淨可租平方英尺當前租期屆滿租賃百分比
13430號北黑峽谷高速公路。鳳凰城AZ138,940 五花八門56 %
1440 E. 15th St.圖森AZ28,591 9/30/2027100 %
郊狼山路3333號帕洛阿爾託鈣202,000 12/14/2023100 %
格林伍德路1420號麥克多諾鎵296,972 8/31/2028100 %
3500號環路北段。麥克多諾鎵62,218 不適用— %
1901年Ragu博士歐文斯伯勒肯塔基州443,380 12/19/2025100 %
萊特街30號巴爾的摩國防部不適用12/31/2048100 %
6938榆樹谷博士卡拉馬祖米150,945 五花八門35 %
4阿波羅博士威帕尼新澤西州123,734 11/30/2031100 %
1701市場街費城帕304,037 1/31/2024100 %
3476 Stateview大道米爾堡SC169,083 5/31/2024100 %
3480 Stateview大道米爾堡SC169,218 5/31/2024100 %
其他合計2,089,118 89.4 %
綜合投資組合合計54,827,556 97.4 %
截至2021年12月31日，其他投資組合的2021年有效年度基本現金租金淨額為每平方英尺11.70美元，不包括馬裏蘭州巴爾的摩，加權平均剩餘租賃期為3.8年。
截至2021年12月31日，合併投資組合的2021年有效年度基本現金租金為每平方英尺4.60美元，不包括德克薩斯州密蘇裏市和馬裏蘭州巴爾的摩的非穩定資產，加權平均剩餘租賃期為6.6年。

31
目錄


LXP非整合產品組合
屬性圖表
截至2021年12月31日
物業位置城市狀態擁有百分比淨可租平方英尺當前租期屆滿租賃百分比
辦公室/其他物業：
鑽石大道143號。降落傘公司20%49,024 4/30/2035100 %
2500帕特里克·亨利·普克維麥克多諾鎵20%111,911 6/30/2025100 %
鞅北路231號肖姆堡伊20%317,198 12/31/2022100 %
3902基因場RD。聖約瑟夫鉬20%98,849 6/30/2027100 %
1210 AvidXchange Ln.夏洛特NC20%201,450 4/30/2032100 %
施羅克路2221號哥倫布噢20%42,290 7/6/2027100 %
沃辛頓路500號。韋斯特維爾噢20%97,000 3/31/2026100 %
25歲的萊克維尤博士。傑瑟普帕20%150,000 8/7/2027100 %
601和701 Experian Pkwy。艾倫TX20%292,700 3/14/2025100 %
4001國際Pkwy。卡羅爾頓TX20%138,443 12/31/2025100 %
裏士滿大道10001號。休斯敦TX20%554,385 9/30/2032100 %
齒輪路810號休斯敦TX20%78,895 1/10/203187 %
6555塞拉博士歐文TX20%247,254 2/28/2035100 %
8900自由港Pkwy。歐文TX20%268,445 3/31/2023100 %
2203號北韋斯特格林大道。凱蒂TX25%274,000 8/31/2036100 %
東運河街800號裏士滿弗吉尼亞州20%330,309 8/31/203096 %
辦公室/其他合計3,252,153 99.3 %
特殊用途工業特性：
Pappy Dunn大道318號安尼斯頓艾爾20%276,782 11/24/2029100 %
北公園博士4801號奧普利卡艾爾20%165,493 5/31/2042100 %
機場西路1020號。羅密歐伊20%188,166 10/31/2031100 %
商務大道10000號幹嶺肯塔基州20%336,350 6/30/2031100 %
北黑支路730號。伊麗莎白鎮肯塔基州20%167,770 6/30/2025100 %
北黑支路750號伊麗莎白鎮肯塔基州20%539,592 6/30/2025100 %
比爾·布萊恩大道301號霍普金斯維爾肯塔基州20%424,904 6/30/2025100 %
4010 Airpark博士歐文斯伯勒肯塔基州20%211,598 6/30/2025100 %
威爾斯大街113號北貝裏克我20%993,685 4/30/2024100 %
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目錄

LXP非整合產品組合
屬性圖表
截至2021年12月31日
物業位置城市狀態擁有百分比淨可租平方英尺當前租期屆滿租賃百分比
工業路904號馬歇爾米20%246,508 9/30/2028100 %
普利茅斯橡樹大道43955號普利茅斯市米20%311,612 10/31/2024100 %
邦納特路26700號沃倫米20%260,243 10/31/2032100 %
肯尼·比格斯路2880號蘭伯頓NC20%423,280 11/30/2026100 %
尼科路5670號北拉斯維加斯內華達州20%180,235 9/30/2034100 %
漢密爾頓大道10590號。辛辛那提噢20%264,598 12/31/2027100 %
生態路590號切斯特SC20%420,597 07/14/2025100 %
50泰格河博士鄧肯SC20%221,833 08/31/2027100 %
工業大道900號克羅斯維爾全氮20%222,200 09/30/2033100 %
Pkwy東南120號公路。Dr。富蘭克林全氮20%289,330 12/31/2023100 %
7007 F.M. 362 Rd.布魯克郡TX20%262,095 3/31/2035100 %
工業路13863號休斯敦TX20%187,800 3/31/2035100 %
賓根東路901號賓根瓦20%124,539 5/31/2024100 %
特殊用途工業合計6,719,210 100 %
非整合投資組合合計9,971,363 99.8 %
此外，我們還與一家開發商成立了兩家非合併合資企業，後者在俄亥俄州埃特納擁有可開發的地塊。
截至2021年12月31日，非合併投資組合的2021年有效年度基本現金租金淨額為每平方英尺9.86美元，加權平均剩餘租賃期為8.2年。

33
目錄

發展項目
以下是截至2021年12月31日我們的倉庫/工業發展項目摘要：
發展項目
項目(%擁有)建築物數量市場估計數
SQ。英國“金融時報”		預計項目成本
截至2021年12月31日的GAAP投資餘額
($000)(2)
LXP金額
資金來源截止日期
12/31/2021
($000)		預計建築
完成
日期		截至2021年12月31日的租賃百分比
綜合：
埃特納東部的立方體(95%)(1)(4)
1俄亥俄州哥倫布1,074,840 $72,100 $33,002 $22,471 2Q 2022— %
Mt.Mt.舒適度(80%)(1)
1印第安納波利斯1,053,360 60,300 30,012 21,977 3Q 2022— %
Cotton 303 (93%)(1)
2菲尼克斯，AZ880,678 84,200 30,263 24,475 3Q 2022— %
奧卡拉(80%)(1)
1佛羅裏達州中部1,085,280 80,900 32,186 21,186 3Q 2022— %
史密斯農場(90%)(1)(3)
3格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2,194,820 162,100 35,702 21,433 4Q 2022 - 2Q 202336 %
$459,600 $161,165 $111,542 
持有土地作發展用途
項目(%擁有)市場
大約可開發英畝
截至2021年12月31日的GAAP投資餘額
 ($000)
LXP資助金額
as of 12/31/2021
($000)
綜合：
Reems&Olive(95.5%)菲尼克斯，AZ420$100,875 $96,336 
Mt.Mt.舒適期II(80%)印第安納波利斯703,285 2,610 
$104,160 $98,946 
項目(%擁有)市場
大約可開發英畝
截至2021年12月31日的GAAP投資餘額
($000)(2)
LXP資助金額
as of 12/31/2021
($000)
非整合：
埃特納公園70號(90%)俄亥俄州哥倫布66$12,875 $13,362 
埃特納公園70號東(90%)(4)
俄亥俄州哥倫布212,797 2,064 
$15,672 $15,426 
(1)預計項目成本包括預計租户改善和租賃成本，不包括潛在開發商合作伙伴促銷。
(2)GAAP投資餘額在我們的合併資產負債表中報告為合併項目在建房地產的組成部分和非合併項目非合併實體投資的組成部分。
(3)預租了一個797,936平方英尺的設施，租期為12年，租期從設施基本建成後開始。
(4)2019年12月，我們在合資企業中收購了一塊84英畝的可開發土地。2021年12月，埃特納公園70東(Etna Park 70 East)向其合作伙伴分發了一塊佔地63英畝的細分地塊。合作伙伴在Etna 70 Building E，LLC形成了立方體，以建造一個110萬平方英尺的投機性倉庫/配送設施。


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目錄

租户多元化
我們相信我們的租户組合是多元化的。以下是我們的倉庫/配送組合中的行業，基於截至2021年12月31日擁有的綜合物業的2021年基本租金：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/910108/000144483822000004/lxp-20211231_g1.jpg

租期。作為主要的單租户投資者，我們通常保持比大多數工業REITs更長的加權平均租賃期，更青睞現金流的確定性，而不是單租户物業固有的租賃展期風險。然而，如果我們在發佈的背景下對地點持樂觀態度，我們將投資於較短期的租賃。截至2021年12月31日，我們產業組合的加權平均租賃期限為6.9年。









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目錄

下表列出了截至2021年12月31日，根據截至2021年12月31日的基本租金總收入(2000美元，不包括平方英尺)，我們的投資組合中15個最大的租户/擔保人的信息。
租客(1)
屬性
類型		租賃
到期時間		租約數目平方英尺
租賃
平方英尺
租賃方式為
1%的
整合
投資組合(2)(3)
基本租金
百分比
基本租金收入(2)(4)
亞馬遜工業2026-20336 3,864,731 7.2 %$17,434 7.6 %
日產工業20272 2,971,000 5.6 %12,760 5.5 %
凱洛格工業2027-20293 2,801,916 5.2 %9,732 4.2 %
未披露 (5)
工業2031-20353 1,090,383 2.0 %7,139 3.1 %
沃特科工業20381 132,449 0.2 %6,773 2.9 %
施樂辦公室20231 202,000 0.4 %6,642 2.9 %
聯邦快遞工業2023 & 20282 292,021 0.5 %5,719 2.5 %
沃爾瑪工業2024 -20313 2,351,917 4.4 %5,659 2.5 %
未披露(5)
工業20341 1,318,680 2.5 %5,544 2.4 %
摩根·劉易斯(6)
辦公室20241 289,432 0.5 %5,276 2.3 %
火星箭牌工業20251 604,852 1.1 %4,734 2.1 %
單位工業2023-20273 1,005,575 1.9 %4,548 2.0 %
ASICS工業20301 855,878 1.6 %4,388 1.9 %
布萊克和德克爾工業20291 1,214,526 2.3 %4,278 1.9 %
Vista户外工業20341 813,126 1.5 %4,195 1.8 %
30 19,808,486 37.1 %$104,821 45.6 %
(1)租户、擔保人或父母。
(2)由於四捨五入的原因，顯示的合計可能與明細金額不同。
(3)不包括空置的平方英尺。
(4)不包括以前租户的租金。
(5)租賃限制了某些披露。
(6)包括停車操作。
在2021年、2020年和2019年，沒有租户/擔保人佔我們年度基本租金收入的10%以上。
下表列出了我們截至2021年12月31日的綜合投資組合中有關未來十年租賃到期的某些信息：
年數量
租約期滿		平方英尺基本租金(000美元)百分比
基本租金收入
20225679,302 $1,696 0.7 %
2023102,886,518 15,635 6.7 %
2024267,351,936 33,369 14.4 %
2025153,488,478 17,622 7.6 %
2026246,422,511 23,241 10.0 %
2027137,989,778 31,557 13.6 %
202882,822,958 13,108 5.6 %
202996,019,761 20,462 8.8 %
203096,274,840 26,694 11.5 %
2031113,865,080 9,559 4.1 %

下面的圖表列出了2021年的基本租金(000美元)，這是根據我們的綜合租户在2021年12月31日的信用評級得出的。(1):
基本租金百分比
基本租金收入
投資級$130,378 55.3 %
非投資級35,777 15.2 %
未定級69,709 29.5 %
$235,864 100.0 %
(1)信貸評級基於租户、擔保人或父母/最終父母。一般來説，所有多租户資產都包括在未評級中。見項目1A“風險因素”。
36
目錄

第三項。法律訴訟
我們不時直接或間接地參與正常業務過程中出現的法律訴訟。根據目前掌握的信息，在諮詢了法律顧問後，我們相信，儘管這些正常程序的結果是不確定的，但總的來説，這些程序的結果不會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

第四項。煤礦安全信息披露
不適用。


37
目錄

第二部分。
第五項。註冊人普通股市場、關聯股東市場 事項與發行人購買股票證券

市場信息。我們的普通股在紐約證券交易所掛牌交易，代碼為“LXP”。

托架。截至2022年2月22日，我們有2297名登記在冊的普通股股東。

紅利。自從我們的前身1993年成立以來，我們一直在進行季度分配，從未中斷過。

雖然我們打算繼續定期向普通股持有人支付季度股息，但未來宣佈股息的授權將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的實際現金流、我們的財務狀況、資本要求、守則REIT條款下的年度分配要求以及我們的董事會認為相關的其他因素。可供派發股息的實際現金流將受多項因素影響，包括(其中包括)本年報第I部分第1A項“風險因素”及本年度報告第II部分第7項“管理層對財務狀況及經營業績的討論及分析”項下討論的風險。
我們不相信我們的債務工具所載的財務契約會對我們在正常業務過程中向我們的普通股和優先股股東支付股息或分配維持我們作為房地產投資信託基金資格所需的金額的能力產生任何不利影響。
股權薪酬計劃信息。下表列出了截至2021年12月31日，關於我們修訂和重申的2011年股權獎勵計劃的某些信息，根據該計劃，我們的股權證券被授權發行作為補償。
在行使未償還期權時將發行的證券數量，
認股權證及權利		 
 
 
加權平均
行權價格
未完成的選項，
認股權證及權利		證券數量
仍可根據股權補償計劃未來發行(不包括
反映在
(A)欄)
計劃類別(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃— $— 1,410,110 
未經證券持有人批准的股權補償計劃— — — 
總計— $— 1,410,110 

最近出售的未註冊證券。
我們在2021年期間沒有在未登記的基礎上發行任何普通股。

股票回購計劃。

在截至2021年12月31日的季度內，我們最近一次宣佈的股票回購授權是在2018年11月2日，沒有到期日。截至2021年12月31日，根據我們的股票回購授權，可能有8976,315股股票尚未回購。
38
目錄

第六項。 [已保留]
39
目錄

第7項。管理層對財務狀況和財務狀況的探討與分析 經營成果
在這次討論中，我們包括了可能構成“前瞻性”的陳述。 私人避風港條款所指的“聲明” 1995年證券訴訟改革法。前瞻性陳述不是 歷史事實，而不是僅僅代表我們對未來事件的信念，許多 從本質上講，它們本身就是不確定的，不受我們的控制。這些 聲明可能與我們未來的計劃和目標等有關。通過 以這種方式為您識別這些聲明，我們提醒您注意 我們的實際結果可能與 這些前瞻性陳述中顯示的預期結果。重要因素 這可能會導致我們的結果與 這些前瞻性表述包括上文在 本年度報告第I部分第1A項中的“風險因素”和“警示” 關於本年度伊始的“前瞻性陳述” 報告。

引言

以下是對LXP產業信託截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度的綜合財務狀況和經營業績，以及可能影響其預期財務狀況和經營業績的重大因素的討論和分析。本討論應與本報告所附合並財務報表及其附註一併閲讀。

投資動向
將軍。在過去的幾年裏，我們的投資活動主要集中在創收的單租户倉庫和分銷資產以及倉庫和分銷資產的投機性開發上。
2021年，我們收購和/或完成了8.856億美元的倉庫和配送資產並投入使用，與2020年6.118億美元的投資活動相比，增加了2.738億美元。這一增長主要是由於我們有能力在我們的核心工業市場找到有吸引力的投資機會，以及我們的發展渠道的增長。
由於我們的收購和資本回收努力，截至2021年12月31日，我們的工業資產(不包括待售資產)佔賬面總值的百分比從截至2020年12月31日的90.8%增加到98.1%。我們預計在2022年底之前將剩餘的其他資產回收到倉庫和配送設施中。雖然我們的資本循環戰略已經並可能繼續因出售創收物業而對收益產生短期稀釋影響，但我們相信，從長遠來看，這一戰略將使股東價值受益。
在新冠肺炎大流行期間，工業房地產市場是最具彈性的房地產市場之一。電子商務一直是工業房地產市場增長的主要驅動力之一。我們認為，增長還將受到企業增加在美國的庫存的推動，以跟上需求，並防止未來供應鏈中斷。
雖然我們相信工業市場將繼續增長，但收購工業物業，特別是倉儲/分銷物業的競爭繼續加劇，這推高了我們購買資產的成本，壓低了我們能夠獲得的收益率。當初始資本化率在2021年進一步壓縮時，這一趨勢得到了突顯。
租期。我們主要通過不斷上漲的租金收購受中長期租賃約束的資產，我們相信這會增強我們未來的現金流，並提供部分對衝利率上升的風險。我們打算保持比許多可比公司更長的加權平均租期，並平衡我們的租賃到期日。
我們的工業投資承保業務關注的不是租户信貸，而是我們歷史上的寫字樓投資承銷業務，因為我們關注的是房地產特徵，如地理位置以及相關的人口和當地經濟趨勢。這使得我們能夠收購某些短期租賃倉庫/分銷資產，這些資產可能會以低於長期租賃倉庫/分銷資產的價格收購，並允許通過續租或多租約流程實現增值戰略。
發展。由於對創收單租户倉儲/配送資產的爭奪，2017年，我們開始有選擇地投資開發項目。我們相信，與購買現有物業相比，我們可以從開發項目中獲得更高的收益。
40
目錄

我們的開發活動一直集中在投機性開發上。我們的目標市場正經歷着低空置率。雖然近年建築量有所增加，但我們相信租户對我們的發展項目有足夠的需求。
租賃
一般信息。轉租目前空置或租約以優惠的有效利率到期的物業是我們資產管理的主要重點領域。工業租約的續簽，特別是倉庫/配送設施的續簽，通常取決於我們租户的地點和佔用方式。
如果物業不能轉租給單一租户，而該物業可以改裝成多租户使用，我們會確定在尋找單一租户的同時，將物業改裝成多租户用途的成本是否超過融資運營成本的好處，以及出售空置物業(限制運營成本並允許我們重新配置資本)是否符合我們股東的最佳利益。
在2021年期間，我們簽訂了30份新的租約和租約延期，總面積約為850萬平方英尺。這些續期租約的平均基本租金約為每平方英尺4.04美元，而展期前這些租約的平均基本租金為每平方英尺3.64美元。2021年期間，租户改善和租賃佣金的加權平均成本，新租約約為每平方英尺2.91美元，延長租約約為每平方英尺2.75美元。

截至2021年12月31日，我們的行業組合中有三個單租户租約，租期計劃於2022年到期，佔地約70萬平方英尺。截至2021年12月31日，我們工業基地租金收入的50%左右來自計劃於2022年至2027年到期的租約。我們預計，隨着這些租約重置為市場價格，租金收入將總共增加。
與生俱來的成長。許多租約都安排了固定的租金上漲或基於消費者物價指數的租金上漲。截至2021年12月31日，我們95.4%的單租户工業租約已按計劃加租。截至2021年12月31日，基於下一步租金的這些租約的平均漲幅為2.8%。我們的大部分租約要求租户支付運營費用，包括維修、房地產税、保險和公用事業，從而減少了我們面臨的成本和運營費用增加的風險。不過，我們的某些租約規定業主須承擔一定程度的基本維修及更換費用，而這些費用一般已計入租金內。我們釋放空置空間的動機要求我們在租金、租户優惠和業主責任方面滿足市場需求。由於工業空間的激烈競爭，開發商在與租户簽訂租約時也有同樣的動機。因此，我們的業主子公司在新租約和新續簽或續簽的租約上的義務可能會增加，其中包括運營費用和/或資本維修和更換的某種形式的責任。
租户積分。我們會繼續監察與我們有利害關係的物業租户的信用，包括：(1)訂閲評級機構的資料，以便監察獲評級租户的評級變動；(2)審閲公開提供或根據適用租約須向我們提交的財務報表；(3)監察有關我們的租户及其各自業務的新聞報道；(4)監察收取租金的及時性；及(5)與我們的租户會面。
41
目錄

其他屬性

我們繼續將我們的其他房地產投資回收到倉庫/分銷資產中。截至2021年12月31日，我們的其他房地產資產佔我們賬面總值的1.9%，不包括持有的待售資產。歷史上，當我們相信我們通過各種方式(包括續租)獲得了儘可能高的估值時，我們就會銷售非工業資產。然而，我們預計將在2022年加快出售我們的大部分非工業資產。

無追索權按揭貸款決議
由於受無追索權抵押貸款約束的工業物業數量有限，我們預計未來不會有太多合併物業的止贖銷售。
減損費用
2021年和2020年，由於每項資產的賬面價值低於其估計公允價值，我們對某些資產分別產生了550萬美元和1450萬美元的減值費用。由於預期持有期縮短，2021年和2020年的大部分減值費用都發生在非核心資產上。我們無法估計我們的資產是否會產生未來的減值費用或減損費用的金額。見本年度報告第一部分第1A項“風險因素”。
關鍵會計估計

在編制綜合財務報表時，我們作出了影響財務報表日期資產和負債報告金額以及報告期收入和費用報告金額的估計和假設。如果會計估計涉及很大程度的估計不確定性，並且已經或合理地可能對我們的財務狀況或經營結果產生重大影響，則會計估計被視為關鍵。以下是我們編制合併財務報表時使用的關鍵會計估計的摘要。綜合財務報表附註2概述了我們的重要會計政策，這些政策對描述我們的財務狀況和經營結果非常重要，該附註2包含在本年度報告第II部分第8項的“財務報表和補充數據”中，該附註2包含在綜合財務報表附註2中，該附註2包含在本年度報告第II部分第8項中的“財務報表和補充數據”中。

收購房地產.首先，我們收購的所有房地產資產和負債都作為資產收購入賬。因此，收購的有形和無形資產及負債的購買價格按公允價值按相對基準記錄和分配。有形資產的記錄分配是基於“空置”價值，使用所收購物業的估計現金流預測，其中包括折扣、資本化和利率以及現有的可比市場信息。無形資產的分配包括管理層對當前市場租金和租賃成本的估計。

我們在估計現金流預測、貼現、資本化和利率、公平市場租賃率、假設預期租賃期的賬面成本以及執行類似租賃的成本時使用相當的判斷。雖然我們的購買價格分配方法在截至2021年12月31日的年度內沒有改變，但房地產市場是流動的，我們的假設是基於收購時市場上目前可獲得的信息。這些關鍵估計的大幅增加或減少，特別是在現金流預測以及折現率和資本化率方面，將導致正在收購的房地產資產的公允價值計量大幅降低或提高。

收入確認。我們與租户簽訂協議，轉讓控制我們物業已確定空間使用的權利，以換取租金收入。這些協議符合會計準則編纂(“ASC”)842項確認為租賃的標準。租契。我們在租賃期內按直線基準確認租賃收入，除非另一個系統和合理的基準更能代表租賃物業獲得使用收益的時間模式。當空間的佔有權或控制權移交給租户時，我們就開始確認收入。

我們評估租金付款的可收集性，並在我們認為不再可能收到基本上所有剩餘租賃付款時，以現金為基礎確認收入。管理層在評估租户應收賬款是否可收回時作出判斷，並會考慮付款歷史、當前信貸狀況、有關租户財務狀況的公開資料及其他因素。我們對租户應收賬款可收回性的評估可能會對我們的綜合收益表中確認的租金收入產生重大影響。

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目錄

房地產減值。我們記錄我們的房地產資產的減值，當觸發事件指示資產可能減值時，我們將其分類為持有以供使用。當資產的賬面金額超過其未貼現的未來營業現金流量和剩餘現金流量之和時，計入減值。減值是資產的估計公允價值與賬面價值之間的差額。我們以賬面價值或估計公允價值中較低者，以估計或合約銷售價格減去出售成本，記錄分類為持有待售房地產資產的減值。因我們的減值分析而按公允價值按非經常性基準記錄的任何房地產資產，均使用不可觀察的本地和全國行業市場數據(例如可比銷售額、評估、經紀人的價值意見和/或最終銷售合同條款)進行估值。此外，分析還包括我們對持有期、預計現金流以及折現率和資本化率的估計中的相當大的判斷。這些投入中的任何一項的大幅增加或減少，特別是在現金流量預測以及折現率和資本化率方面，都將導致正在評估的房地產資產的公允價值計量大幅降低或提高。

如果我們確定投資的公允價值低於其賬面價值，並且此類減值是非臨時性的，我們將記錄與我們的投資(包括對非合併實體的投資)相關的減值費用。我們評估事件或環境變化是否表明我們投資的賬面價值可能無法收回。我們對經濟或經營狀況變化以及減值是否是臨時性的評估可能包括對公允價值、預測現金流或折舊和攤銷前營業收入的估計。我們使用可觀察和不可觀察的數據(如營業收入、持有期、估計資本化和折現率或相關市場倍數、租賃前景和當地市場信息)估計未貼現現金流和公允價值，以及某些減值是否是臨時性的。
新會計公告

有關新會計聲明的討論，請參閲本報告中包括的綜合財務報表附註2“重要會計政策摘要”。
網絡安全
雖然我們還沒有經歷過在任何實質性方面擾亂我們運營的網絡攻擊，但包括我們在內的所有公司都在增加分配的資源，以應對和防範網絡安全威脅。由於我們的組織規模較小，我們依賴第三方提供有關網絡安全的建議和服務，這目前不是，但可能會成為物質成本。

環境、社會和治理

ESG問題正成為我們的股東、員工、租户、供應商、債權人和社區關注的焦點。在2021年期間，我們在ESG事務上分配了更多的資源。我們預計在不久的將來將繼續增加我們的ESG努力和分配給ESG事務的資源。

流動性
將軍。我們的主要流動性來源是(1)我們投資產生的未分配現金流，(2)公共和私人股本和債務市場，(3)房地產專用債務，(4)公司層面借款，(5)共同投資夥伴的承諾，以及(6)出售我們投資的收益。我們認為，我們的股息與調整後的公司運營資金的比率是保守的，使我們能夠保留現金流，用於內部增長。
我們產生額外債務為收購提供資金的能力取決於我們現有的槓桿率、我們試圖槓桿化的資產的價值以及可能超出管理層控制或影響的一般經濟和信貸市場狀況。
現金流。我們相信，運營現金流將繼續提供充足的資本，以支付我們的運營和行政費用、定期償債義務以及根據適用的REIT要求在短期和長期內支付的所有股息。然而，如果我們發放租户租金減免計劃或由於新冠肺炎的影響而遭遇租户違約，我們的運營現金流在短期內可能會受到負面影響。此外，我們預計手頭的現金、我們的無擔保循環信貸安排下的借款、資本循環收益、股權發行、抵押貸款收益和其他債務，以及其他可用的替代方案，將提供我們業務所需的必要資本。

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目錄

綜合現金流量表中報告的2021年運營現金流總額為2.203億美元，2020年為2.018億美元。增加的主要原因是購入物業所產生的現金流和終止費收入的影響，但有關增幅因物業銷售和空置而被部分抵銷。影響我們營運資金及營運現金流的根本驅動因素，是收取租金的時間，包括向租户發還租金、支付按揭債務利息，以及支付營運、一般及行政成本。我們相信，包括我們擁有權益的大部分物業的租賃淨額結構降低了運營現金流計時的風險，因為與物業相關的運營成本的支付和計時通常由租户直接承擔。作為我們現金管理計劃的一部分，管理層密切監控租户租金的收取和時間安排。

2021年，用於投資活動的淨現金總額為3.378億美元，2020年為4.944億美元。用於投資活動的現金，主要與房地產收購、在建房地產投資、開發用地、資本支出、租賃成本、非合併實體投資、應收票據投資和房地產存款變動有關，淨額。投資活動提供的現金主要與處置房地產和非合併實體分配收到的淨收益有關。

2021年，融資活動提供的淨現金總額為1.291億美元，2020年為3.426億美元。融資活動提供的現金主要與發行2031年和2030年優先債券、循環信貸貸款、抵押貸款收益、普通股發行和非控股權益的現金貢獻有關。用於融資活動的現金，主要與2023年和2024年優先票據的贖回、股息和償債支付有關。

公共和私人股本和債務市場。當我們(1)認為條件有利，(2)有令人信服的收益使用時，我們會在機會主義的基礎上進入公共和私人股本和債券市場。
我們預計未來將繼續進入債券和股票市場，以實施我們的業務戰略，並在市場條件有利的情況下為未來的增長提供資金。然而，主要由新冠肺炎大流行的影響導致的資本市場波動可能會對我們進入這些資本市場的能力產生負面影響。
股本：
市場優惠計劃。我們維持着一個市場發售計劃，或自動取款機計劃，在這個計劃下，我們可以發行普通股。下表彙總了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度自動櫃員機計劃下的普通股發行情況：
截至2021年12月31日的年度
出售的股份淨收益
2021年自動取款機發行1,052,8001,350萬美元
截至2020年12月31日的年度
出售的股份淨收益
2020年自動取款機發行5,950,8826100萬美元

2021年期間，我們在合同到期日結算了之前以遠期方式出售的4990717股普通股，獲得了5360萬美元的淨收益。2020年期間沒有遠期和解。

截至2021年12月31日，共有3649,023股普通股在尚未結算的遠期銷售合同中出售，總結算價為3850萬美元，可根據遠期銷售合同進行調整。我們預計在2022年2月的到期日前結清遠期銷售合同。.
在2021年期間，我們修改了自動取款機發行計劃的條款，根據該條款，我們可以在計劃期限內不時出售最多3.5億美元的普通股。截至2021年12月31日，總價值2.95億美元的普通股仍可根據自動取款機計劃發行。
承銷的股票發行。在2021年期間，我們簽訂了遠期銷售合同，以公開發行價每股普通股12.11美元的價格出售1600萬股普通股，進行尚未結算的承銷股票發行。根據我們選擇現金或股票淨額結算的權利，我們預計在2022年5月到期日之前結算遠期銷售合同。截至2021年12月31日，遠期銷售合同的總結算價為1.875億美元，可能會根據遠期銷售合同進行調整。
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目錄

2020年，我們通過承銷股票發行，以每股普通股9.60美元的公開發行價發行了17,250,000股普通股，產生了約1.64億美元的淨收益。所得款項用於一般企業用途，包括收購，而在運用所得款項之前，所得款項將用於償還我們循環信貸安排下所有當時未償還的餘額。
資本市場的波動主要是由新冠肺炎疫情的影響造成的，可能會對我們通過自動取款機計劃和其他產品進入資本市場的能力產生負面影響。
直接購股計劃。我們維持直接購股計劃，包括兩部分：(I)股息再投資部分及(Ii)直接購股部分。根據股息再投資部分，OP單位的普通股股東和持有者可以選擇自動將他們的股息和分紅再投資於購買我們的普通股。根據直接購股部分，我們的現有投資者和新投資者可以選擇現金購買我們的普通股。該計劃的管理人，北卡羅來納州的Computershare Trust Company，根據我們的判斷，在計劃參與者的賬户中購買普通股，或者直接從我們那裏購買，或者在公開市場上購買，或者通過這兩種選擇的組合購買。2021年、2020年和2019年，根據該計劃，沒有從我們那裏購買任何股票。
股票回購計劃。2015年，我們的董事會授權回購最多1,000萬股普通股，並在2018年將這一授權增加了1,000萬股普通股。股票回購計劃不會到期。2020年，根據回購計劃，我們回購和退役了大約130萬股，平均價格為每股普通股8.28美元。2021年期間，我們沒有回購任何股票，仍有約900萬股普通股可供回購。我們繼續在我們的整體資本計劃範圍內回購我們的普通股，並在一定程度上相信市場波動提供了基於我們的普通股價格與每股資產淨值的審慎投資機會。

運營夥伴單位。近年來，作為對價，對OP單位的需求不大，因此，我們預計未來發行的普通股相對於OP單位的百分比將會增加，非控股權益的收入預計會減少，因為這些OP單位將贖回我們的普通股。此外，我們的信貸協議要求我們至少擁有一家子公司95.5%的股份，以便將該子公司的資產計入我們的信貸協議契約中，這促使我們保持在LCIF的百分比所有權，不再發行額外的OP單位。

在2021年期間，LCIF贖回和取消了與處置三處財產有關的1,598,906個行動單位。截至2021年12月31日，有80萬個未發行的OP單位不屬於我們所有，假設我們完全用普通股滿足贖回，這些單位可以在一個OP單位的基礎上以大約1.13股普通股的價格轉換為總計90萬股普通股。所有已發行的運營單位都有權獲得等於我們普通股紅利的分配，或者可以根據我們的普通股紅利金額進行調整的規定分配。

債務：
企業借款。2021年，我們發行了2031年優先債券的本金總額為4.0億美元。我們用發行2031年優先債券的部分淨收益贖回了2023年未償還優先債券的本金餘額1.888億美元。

2020年，我們發行了2030年高級債券的本金總額為4.0億美元。我們用發售2030年優先債券的部分淨收益，通過投標要約分別回購了6120萬美元和5110萬美元的未償還2023年優先債券和2024年優先債券的本金餘額總額。

截至2021年12月31日，以下高級債券未償還：
發行日期面額(百萬)利率，利率到期日發行價
2021年8月$400.0 2.375 %2031年10月99.758 %
2020年8月400.0 2.70 %2030年9月99.233 %
May 2014198.9 4.40 %2024年6月99.883 %
$998.9 
優先債券為無抵押債券，每半年派息一次。我們可以在到期前的任何時間以我們的選擇權全部或部分贖回優先債券，方法是支付正在贖回的優先債券的本金加上完整的溢價。
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目錄

截至2021年12月31日，我們的無擔保信貸協議的到期日和利率摘要如下：
到期日利率，利率
6.0億美元循環信貸安排(1)
02/2023LIBOR + 0.90%
3.0億美元定期貸款(2)
01/2025LIBOR + 1.00%
(1)循環信貸的到期日可根據我們的選擇延長至2024年2月。利率由倫敦銀行同業拆息加0.775釐至1.45釐不等。截至2021年12月31日，我們沒有未償還的借款，可用金額為6.0億美元，但須遵守公約。
(2)利率中的倫敦銀行同業拆息部分被掉期，以獲得目前固定的年利率2.732釐。

截至2021年12月31日，我們遵守了公司層面債務協議中包含的財務契約。
2007年，我們發行了2億美元的信託優先證券，截至2017年4月的固定利率為6.804%，之後以3個月倫敦銀行同業拆借利率加170基點的浮動利率計息。這些證券(1)被歸類為債務，(2)2037年到期，(3)目前我們可以贖回。截至2021年12月31日，這些證券中有1.291億美元未償還。

財產專有債務。截至2021年12月31日，我們有數量有限的合併物業需要抵押。我們的物業所有者子公司在2031年之前沒有氣球付款的抵押貸款到期日。對於抵押物業的抵押貸款，如果預期租賃租金收入足以提供超過抵押貸款餘額的估計物業價值，我們相信我們的物業所有者子公司有足夠的流動性來源，通過來自運營、信貸市場的未來現金流，以及(如果我們認為合適)我們從手頭現金(截至2021年12月31日為1.909億美元)、物業銷售收益或我們主要信貸安排的借款能力(截至2021年12月31日為6.0億美元，取決於契約遵守情況)的出資額來履行這些義務。

截至2021年12月31日，我們的擔保債務從2020年12月31日的1.384億美元降至約8440萬美元。我們預計在某些情況下將繼續使用物業專用的無追索權抵押貸款，因為我們相信，通過將債務(包括氣球到期風險)與租賃條款適當匹配，我們的現金回報將增加，剩餘估值風險的風險敞口將減少。此外，我們可能會在某些情況下獲得信貸租户租賃融資，在這些情況下，我們能夠以有吸引力的利率將物業的全部或大部分租金收入貨幣化。

機構資金管理。我們已經與機構投資者簽訂了聯合投資計劃和合資企業，以減輕我們在某些資產上的風險，並提高我們的股本回報率，達到我們賺取管理費或其他費用的程度。然而，對某些共同投資項目和合資企業的投資限制了我們單方面做出與資產有關的投資決定的能力，並限制了我們部署資本的能力。

2021年，我們通過組建機構合資企業，對22個特殊用途工業物業進行了資本重組，主要是製造業資產。這使我們能夠利用這些工業資產資本化率的壓縮，同時降低繼續充分投資於這些資產的風險。我們擁有這家機構合資企業20%的股份，我們和我們的合作伙伴承諾分別提供5000萬美元和2億美元的未來資本，通過收購與我們的倉庫和分銷投資戰略不衝突的特殊用途工業物業來發展這家合資企業。

我們機構合資企業擁有的房地產投資一般都是用無追索權債務融資的。無追索權債務通常被定義為貸款人對借款人違約的唯一追索權僅限於債務擔保的資產價值的債務。貸款人通常對借款人或借款人的任何成員或合夥人擁有的任何其他資產沒有追索權，但特定貸款文件中列出的某些特定例外情況除外。這些例外情況一般與“壞男孩”行為有關，包括欺詐、被禁止的轉讓和違反實質性陳述以及環境問題。我們已經為我們的某些非合併實體擔保了7.76億美元的此類無追索權債務。我們認為根據此類擔保支付任何款項的可能性微乎其微，我們通常與每個合作伙伴都有協議，將按比例補償我們與擔保觸發相關的任何責任，除非此類觸發完全是由我們引起的。
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資本循環。我們有效管理資產負債表的戰略的一部分，包括在資產處置和資本循環方面追求和執行良好的業績。2021年，我們出售了15處物業的權益，總價為2.767億美元。此外，我們將22處房產出售給一家未合併的合資企業，扣除購買價格抵免，總價為5.472億美元。所得資金主要用於(1)償還公司債務和(2)投資房地產。

隨着我們非工業資產的資本回收接近完成，我們預計將繼續回收我們的舊工業資產和/或我們認為可以利用當前強勁市場的目標市場以外的資產。我們相信，資本循環(1)為我們的投資活動提供了經濟高效和及時的資本支持，(2)使我們能夠在我們預計會不斷增長的投資渠道之前保持線路運力和現金。
流動性需求。我們的主要流動資金需求是以下標題“合同義務”中規定的合同義務，以及向我們的股東支付股息和向運營單位的持有者分配紅利。隨着我們發展渠道的擴大，我們預計發展活動將成為我們流動性需求的更大部分。

截至2021年12月31日，我們有大約15億美元的債務，包括未償還的抵押貸款和應付票據，一筆定期貸款，2.375%，2.70%，4.40%的優先票據和信託優先證券，加權平均利率約為2.8%。業主附屬公司償還債務的能力取決於其物業的租金收入，以及其對相關抵押貸款進行再融資、出售相關物業或從我們或其他來源獲得資本的能力。業主附屬公司實現上述目標的能力將受到眾多影響房地產業的經濟因素的影響，包括本年報第I部分第1A項“風險因素”項下描述的風險。
如果我們無法用我們的運營現金流來履行合同義務和其他運營成本，我們打算使用借款和發行股票或債務證券的收益。如果業主子公司無法履行合同義務和其他運營成本，它可能會違約，並在喪失抵押品贖回權或破產程序中損失資產。

鑑於我們打算繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們預計將繼續定期向我們的股東支付股息。這些股息預計將從運營現金流和/或其他來源支付。由於用於支付股息的現金減少了可用於資本投資的金額，我們一般打算保持保守的股息支付率，保留我們認為必要的金額，用於維護或擴大我們投資組合中的物業、減少債務、在出現適當機會時收購新物業的權益，以及我們的董事會認為適當的其他因素。

2021年，我們向普通股和優先股股東支付了約1.283億美元的現金股息。雖然我們的業主子公司每月收到大部分基本租金，但我們打算繼續按季度支付股息。每季度分配前積累的金額由我們投資於短期貨幣市場或其他合適的工具。

合同義務

截至2021年12月31日，我們有5個正在進行的綜合開發項目，預計2022年將產生約3.12億美元的成本(不包括非控股權益份額)，以基本完成此類項目的建設。截至2021年12月31日，我們有兩家合併的合資企業和兩家非合併的合資企業，它們擁有為開發而持有的地塊。我們無法估計這些地塊潛在發展項目所需資金的時間。


資本資源

一般信息。由於我們大部分投資的淨租賃結構，我們的物業所有者子公司在正常業務過程中歷來沒有為維護我們擁有權益的物業而產生重大支出。隨着租約到期，我們預計我們的物業業主子公司將產生延長現有租户租約、與單一租户重新租賃物業或將物業轉換為多租户用途的成本。根據租户談判、市場狀況、租金和物業類型，這些支出的金額可能會有很大差異。

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單租户屬性。我們預計，我們擁有權益的單租户物業不會有重大資本支出，但須受淨租約或類似租約的約束，因為這些物業的租户通常承擔物業運營、維護和維修的全部或幾乎所有成本。然而，在某些受淨租賃約束的物業，我們的業主子公司負責更換和/或維修某些資本項目，這些項目可能會報銷，也可能不會報銷。此外，對於某些不受淨租賃約束的單租户物業，我們的物業所有者子公司有一定程度的物業運營費用責任，這可能會報銷，也可能不報銷。
多租户屬性。主要是由於單租户淨租賃物業的不續簽，我們在我們的綜合投資組合中擁有多租户物業的權益。雖然這些物業的租户通常要為基年費用的增長負責，但我們的業主子公司一般要負責基年費用和資本支出，並負責這些物業與空置空間相關的所有費用。

空置物業。如果物業出現空置，我們的業主子公司將承擔所有運營費用，包括資本支出、房地產税和保險。當物業空置時，我們的業主附屬公司可能會產生大量資本支出和釋放成本來重新租用物業。然而，我們相信，從長遠來看，與投資寫字樓資產相比，我們專注於工業資產將節省大量成本，因為與寫字樓資產相比，工業資產的運營和保留成本更低。

屬性擴展。根據某些租約，租户有權擴建位於我們擁有權益的物業上的設施。我們預計，我們的物業所有者子公司可能會通過額外的擔保借款(償還資金將來自擴大物業的租約下的租金上漲)或我們的出資額，為這些物業擴建提供資金。
土地契約。我們擁有權益的物業的租户一般直接向費用持有人或我們的物業業主附屬公司支付土地租賃的租金義務，作為增加的租金。然而，我們的業主子公司負責支付這些款項：(1)在某些租約下不報銷；(2)在空置物業上。

環境問題。 根據管理層對吾等擁有權益物業的持續檢討，管理層並不知悉任何該等物業的任何環境狀況可能會對吾等造成重大不利影響。然而，我們不能保證：(1)發現以前未知的環境狀況，(2)法律的改變，(3)租户的行為，或(4)與我們有利害關係的物業附近的物業有關的活動，將來不會使我們承擔重大責任。(2)法律的改變，(3)租户的行為，或(4)與我們有利害關係的物業附近的物業有關的活動，都不會使我們日後承擔重大責任。修訂法例，增加對物業現有環境狀況的潛在責任，或增加對排放或其他情況的限制，可能會導致龐大的意外開支，或在其他方面對我們擁有權益的物業的租户的經營造成不良影響。

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目錄

經營成果

截至2021年12月31日的年度與2020年12月31日相比。普通股股東應佔淨收益增加1.991億美元，主要是由於以下討論的項目。

毛收入總額增加1350萬美元的主要原因是在2021年確認的終止收入增加了1450萬美元。此外，2021年租户報銷收入增加了510萬美元，因為與前一年相比，管理的物業有所增加。這些增長被租金收入下降530萬美元部分抵消，這主要是由於房地產銷售的時機，以及其他收入下降60萬美元，主要是因為我們在2020年為第三方房地產所有者管理的一處房產的出售賺取了一筆獎勵費用，而2021年沒有可比收入。
折舊和攤銷費用增加1510萬美元，主要是由於收購活動。
物業營運費用增加580萬美元，主要是因為某些物業的營運開支責任增加。
一般和行政費用增加了510萬美元，主要是因為工資成本和遞延補償費用增加了350萬美元，與投資者行動有關的成本增加了120萬美元。
營業外收入增加60萬美元，主要是由於我們的兩個物業在2021年收到了土地地役權資金，而2020年沒有可比收入。
利息和攤銷費用減少850萬美元，主要是因為我們的未償還按揭債務減少，以及我們的整體借款利率下降。
債務清償收益淨額減少3530萬美元，主要是因為我們的南卡羅來納州查爾斯頓和堪薩斯州奧弗蘭公園的物業在2020年止贖時確認的債務清償收益總額為2900萬美元，被根據2020年的投標要約回購部分2023年優先債券和2024年優先債券而產生的1010萬美元債務清償損失所抵消。在2021年期間，我們發生了1390萬美元的債務償還損失，主要與贖回我們剩餘的2023年優先票據有關。
減值費用減少890萬美元，主要是由於對某些物業計入減值費用的時間安排。減值主要是由於持有期縮短、空置和缺乏租賃前景。
物業銷售收益增加2.282億美元，主要是由於2021年將22個物業出售給一家新成立的合資企業，以及處置物業的時機。
可歸因於非控股權益的淨收入減少了60萬美元，這主要是第三方運營單位持有人減少的結果。
未來一段時間淨收益的增加或淨虧損的減少將與我們進行的收購水平密切相關。如果沒有收購，淨收入的增長來源僅限於固定租金調整和指數調整(如消費者物價指數)，減少攤銷抵押貸款和可變利率債務的利息支出，以及控制其他可變間接成本。然而，有許多管理層無法控制的因素可能會抵消這些項目，包括但不限於經濟狀況的變化，例如最近主要由新冠肺炎疫情造成的經濟不確定性、利率上升和租户貨幣違約以及本年度報告中描述的其他風險。
對截至2020年12月31日的年度與2019年12月31日的運營結果進行的分析包含在我們於2021年2月18日提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的Form 10-K 2020年年度報告中。


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目錄

同店結果
同店淨營業收入，或NOI，這是一種非GAAP衡量標準，代表了在兩個可比的報告期內擁有幷包括在我們投資組合中的合併物業的NOI。我們將NOI定義為運營收入(租金收入(減去GAAP租金調整和租賃終止收入，淨額)和其他財產收入)減去房地產運營費用。由於同店NOI從收購和處置物業中剔除了NOI的變化，因此它突出了物業的運營趨勢，如入住率、租金和運營成本。其他REITs可能使用不同的方法來計算同店NOI，因此同店NOI可能無法與其他REITs進行比較。管理層認為，同店噪聲指數是衡量我們經營業績的有用補充指標。然而，同店NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標，因為它不反映我們整個投資組合的運營情況，也不反映一般和行政費用、收購相關費用、利息支出、折舊和攤銷成本、其他非物業收入和虧損、維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，或者開發和建設活動的趨勢，這些都是可能對我們的運營業績產生重大影響的重大經濟成本和活動。我們認為，淨收入是GAAP衡量同店NOI最直接的可比性指標。
以下是我們截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併同店NOI(000美元)：
20212020
現金基礎租金合計$182,389 $180,638 
租户報銷26,447 25,729 
物業運營費用(31,429)(30,034)
同店噪音$177,407 $176,333 
我們報告的同店NOI從2020年到2021年增長了0.6%，主要是由於入住率和現金基礎租金的增加。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的歷史同店面積租賃面積分別為99.1%和98.1%。

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以下是各期淨收入與同店NOI的對賬：
截至12月31日的12個月，
20212020
淨收入$385,091 $186,391 
利息和攤銷費用46,708 55,201 
所得税撥備1,293 1,584 
折舊及攤銷176,714 161,592 
一般事務和行政事務35,458 30,371 
交易成本432 255 
非經營性/諮詢費收入(4,402)(4,569)
物業銷售收益(367,274)(139,039)
減損費用5,541 14,460 
債務清償(收益)損失，淨額13,894 (21,452)
非合併實體虧損中的權益190 169 
租賃終止收入淨額(14,972)(857)
直線調整(12,324)(13,654)
租賃獎勵780 921 
攤銷高於/低於市值的租約(1,551)(1,580)
噪音265,578 269,793 
噪音較少：
收購和處置
(88,171)(93,460)
同店噪音$177,407 $176,333 
運營資金來源

我們認為，運營資金，或FFO，這是一種非GAAP衡量標準，是一種被廣泛認可的衡量股權REIT業績的適當指標。我們認為，證券分析師、投資者和其他相關方在評估REITs時經常使用FFO，其中許多REITs在報告業績時都會使用FFO。FFO旨在排除房地產和相關資產的GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況的變化而上漲或下跌。因此，FFO提供了一個業績衡量標準，當與去年相比時，它反映了入住率、租金、運營成本、開發活動、利息成本和其他事項的趨勢對運營的影響，不包括折舊和攤銷，這提供了一個從淨收入來看可能不一定明顯的視角。

全美房地產投資信託協會(NAREIT)將FFO定義為“淨收益(根據GAAP計算)，不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、某些房地產資產控制權變更和減值減記的損益，以及當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時的損益。對賬項目包括調整合並的部分所有實體的收益和將未合併的附屬公司的收益中的股本調整到FFO的金額。“FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不表示可用於滿足現金需求的現金。

我們向普通股股東和單位持有人提供FFO--基本的，也是向所有股東和單位持有人提供的FFO--在全公司範圍內稀釋，就像所有可由持有人選擇轉換為我們普通股的證券在期初被轉換一樣。我們還向所有股東和單位持有人提供調整後的公司FFO-稀釋後的FFO，它調整了所有股東和單位持有人可用的FFO-稀釋後的某些項目，我們認為這些項目不能反映我們房地產投資組合的經營業績。我們認為這是一個恰當的陳述，因為證券分析師、投資者和其他感興趣的各方經常要求這樣做。由於其他人沒有以類似的方式計算這些措施，這些措施可能無法與其他人報告的類似標題的措施進行比較。這些指標不應被視為衡量我們經營業績的淨收入的替代指標，也不應被視為衡量流動性的現金流的替代指標。
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以下是2021年和2020年普通股股東和單位持有人可獲得的普通股股東應佔淨收入與普通股股東和單位持有人可用的FFO以及所有股權持有人和單位持有人可獲得的調整後公司FFO的對賬(以千美元為單位，不包括股票和每股金額)：
20212020
運營資金：
基本和稀釋：
普通股股東應佔淨收益$375,848 $176,788 
調整：
折舊及攤銷173,833 158,655 
減值費用-房地產
5,541 14,460 
非控制性權益-運營單位1,672 2,347 
租賃佣金攤銷2,881 2,937 
合資經營與非控股權益調整8,370 8,578 
財產銷售收益，包括非合併實體(367,274)(139,596)
普通股股東和單位持有人可使用FFO-Basic200,871 224,169 
優先股息6,290 6,290 
分配給參與證券的金額510 224 
FFO適用於所有股權持有人和單位持有人-稀釋207,671 230,683 
債務清償(收益)損失，淨額，包括非合併實體13,894 (21,396)
維權人士的成本1,199 — 
交易成本432 255 
調整後的公司FFO適用於所有股東和單位持有人-稀釋
$223,196 $209,542 
每股普通股和單位金額
基本信息：
FFO
$0.72 $0.83 
稀釋：
FFO
$0.72 $0.84 
調整後的公司FFO
$0.78 $0.76 

加權平均普通股：
基本信息：
加權平均已發行普通股-基本每股收益
277,640,835266,914,843
運營合夥單位(1)
1,918,8453,083,320
加權平均已發行普通股-基本FFO
279,559,680269,998,163
稀釋：
加權平均已發行普通股-稀釋後每股收益
287,369,742268,182,552
未歸屬的基於股份的支付獎勵
44,26117,180
運營合夥單位(1)
—3,083,320
優先股-C系列
—4,710,570
加權平均已發行普通股-稀釋後的FFO
287,414,003275,993,622

(1)包括我們持有的OP單位以外的OP單位。


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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

我們對市場風險的敞口主要與我們不受利率掉期影響的可變利率債務和我們的固定利率債務有關。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的綜合本金可變利率債務總額為1.291億美元，分別佔我們本金綜合債務總額的8.5%和9.5%。2021年和2020年，我們的浮動利率債務的加權平均利率分別為1.7%和2.4%。如果加權平均利率高出100個基點，我們2021年和2020年的利息支出將分別增加170萬美元和180萬美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的本金合併固定利率債務總額分別為14億美元和12億美元，分別佔我們本金債務總額的91.5%和90.5%。

對於我們的某些金融工具，公允價值並不容易獲得，因為沒有活躍的交易市場，其特點是目前有意願的各方之間的交易。因此，我們使用各種估值技術得出或估計公允價值，例如使用與所涉風險相稱的貼現率計算估計未來現金流量的現值。然而，估計現金流的確定可能是主觀和不精確的。假設或估計方法的改變可能會對這些估計公允價值產生重大影響。以下公允價值是使用我們認為截至2021年12月31日我們的未償還固定利率債務將得到擔保的利率確定的，表明了截至2021年12月31日的利率環境，沒有考慮後續利率波動的影響。因此，我們估計，截至2021年12月31日，我們固定利率債務的公允價值為14億美元。

我們的利率風險目標是限制利率波動對收益和現金流的影響，並降低我們的整體借款成本。為了實現這些目標，我們通過使用固定利率債務工具來管理我們對市場利率波動的風險敞口，只要通過這種安排可以獲得合理的有利利率。從歷史上看，我們曾簽訂利率掉期或上限等衍生金融工具，以降低我們在相關金融工具上的利率風險，或有效鎖定我們部分可變利率債務的利率。截至2021年12月31日，我們的綜合投資組合中有四項利率互換協議，均將於2025年1月到期。

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第八項。財務報表和補充數據
財務報表和補充數據
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
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截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
58
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合經營報表
59
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合全面收益(虧損)表
60
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的綜合權益變動表
61
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合併現金流量表
64
合併財務報表附註
65



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目錄

獨立註冊會計師事務所報告
致LXP工業信託的股東和董事會
對財務報表的幾點看法
本公司已審核LXP Industrial Trust(前身為列剋星敦房地產信託)及其附屬公司(“本公司”)於2021年12月31日及2020年12月31日的合併資產負債表，截至2021年12月31日止三個年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益變動及現金流量，以及列於指數第15項(統稱“財務報表”)的相關附註及附表。我們認為，這些財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2022年2月24日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產淨額-減值指標和減值的確定-見財務報表附註2和5
關鍵審計事項説明
本公司對房地產資產減值的評估涉及對每項房地產資產的初步評估，以確定是否存在表明房地產資產的賬面價值可能不再可收回的事件或情況變化。可能的減值跡象可能包括物業空置率增加、租户財務不穩定，或目前是否預期較長壽命的資產或資產組更有可能在其先前估計的使用年限結束前出售或以其他方式處置。當發生該等事件或情況變化時，本公司通過比較預期來自該資產的預期未來未貼現現金流量與各自的賬面價值來評估其房地產資產的減值。如果一項資產的賬面價值超過未貼現現金流，則進行分析以確定該資產的公允價值。如果一項資產的賬面價值超過其估計公允價值，則該資產被確定為減值。
本公司作出重大假設以估計其持有一項資產的期間。此外，對於那些已發現減值跡象的房地產資產，本公司對包括在估計的未來未貼現現金流中的租金和資本化率以及必要時的貼現率做出重大估計和假設。
55
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適用於確定資產的公允價值。這些假設的變化可能對確認減值房地產資產、資產的估計公允價值或已確認的任何減值費用金額產生重大影響。截至2021年12月31日，房地產總資產為35億美元。在截至2021年12月31日的一年中，該公司記錄了550萬美元的房地產資產減值費用。
審計管理層的假設要求評估管理層是否恰當地確定了與資產估計持有期相關的減值指標，以及管理層預期的未來未貼現現金流量和估計公允價值是否合理。由於這些假設的主觀性，我們的審計程序需要高度的審計師判斷和更大程度的努力，包括需要我們的公允價值專家參與。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們評估管理層估計的資產持有期以及評估未貼現現金流和公允價值模型中使用的假設的審計程序包括以下內容：
·我們測試了對管理層評估房地產資產減值的控制的有效性，特別是對資產估計持有期可能發生的事件或變化的識別，對管理層預期未來未貼現現金流使用的租金和資本化率的控制，以及對管理層在估計房地產資產公允價值時選擇和估計貼現率的控制。
·我們通過以下方式評估公司對估計持有期的評估：
A.將管理層之前的持有期假設與公司隨後出售資產的情況進行比較。
與會計和運營管理層討論公司出售或持有資產的意圖。
C.評估在其他審計領域使用的假設與獲得的審計證據的一致性。
D.閲讀執行委員會和董事會的會議記錄，以確定是否有任何跡象表明，長期資產可能會在其先前估計的使用壽命結束前出售或以其他方式處置。
·我們評估了公司對那些有減值指標的資產的預期未來未貼現現金流的確定，以及對賬面價值被確定為不可收回的資產的公允價值的確定，方法如下：
在我們公允價值專家的協助下，我們評估了(1)估值方法的合理性；(2)做出的重大假設，包括檢驗決定貼現率、租賃率、資本化率的來源信息，根據外部市場來源制定一系列獨立估計，並將我們的估計與管理層使用的假設進行比較；以及(3)計算的數學準確性。
/s/ 德勤律師事務所(Deloitte&Touche LLP)

紐約，紐約  
2022年2月24日

自2017年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

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獨立註冊會計師事務所報告
致LXP工業信託的股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們審計了LXP工業信託(前身為列剋星敦房地產信託)及其子公司(“本公司”)截至2021年12月31日的財務報告內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的綜合財務報表和我們2022年2月24日的報告，對這些財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/德勤律師事務所

紐約，紐約
2022年2月24日
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LXP工業信託及其子公司
合併資產負債表
($000，不包括每股和每股數據)
截止到十二月三十一號，
20212020
資產：  
房地產，按成本價計算$3,583,978 $3,514,564 
房地產--無形資產341,403 409,293 
持有土地作發展用途104,160 — 
在建房地產投資161,165 75,906 
房地產，毛收入4,190,706 3,999,763 
減去：累計折舊和攤銷655,740 884,465 
房地產，淨值
3,534,966 3,115,298 
持有待售資產
82,586 16,530 
使用權資產，淨額27,966 31,423 
現金和現金等價物190,926 178,795 
受限現金101 626 
對非合併實體的投資74,559 56,464 
遞延費用(累計攤銷淨額#美元18,356 in 2021 and $23,171 in 2020)
18,861 15,901 
應收租金-當期3,526 2,899 
應收租金-遞延63,283 66,959 
其他資產8,784 8,331 
總資產$4,005,558 $3,493,226 
負債和權益：  
負債：  
抵押貸款和應付票據，淨額$83,092 $136,529 
應付定期貸款，淨額298,446 297,943 
應付優先票據，淨額987,931 779,275 
信託優先證券，淨額127,595 127,495 
應付股息37,425 35,401 
持有待售債務3,468 790 
經營租賃負債29,094 32,515 
應付帳款和其他負債77,607 55,208 
應計應付利息8,481 6,334 
遞延收入--包括低於市場租賃價的收入(扣除累計增值#美元后的淨額)。14,258 in 2021 and $12,758 in 2020)
14,474 17,264 
預付租金14,717 13,335 
總負債1,682,330 1,502,089 
承諾和或有事項
股本：  
優先股，面值$0.0001每股；授權100,000,000股票，
  
C系列累計可轉換優先股，清算優先股$96,770和1,935,400已發行和已發行股份
94,016 94,016 
普通股，面值$0.0001每股；授權400,000,000股票，283,752,726和277,152,450分別於2021年和2020年發行和發行的股票
28 28 
額外實收資本3,252,506 3,196,315 
超過淨收入的累計分配(1,049,434)(1,301,726)
累計其他綜合損失(6,258)(17,963)
股東權益總額2,290,858 1,970,670 
非控制性權益32,370 20,467 
總股本2,323,228 1,991,137 
負債和權益總額$4,005,558 $3,493,226 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
58
目錄

LXP工業信託及其子公司
合併業務報表
($000，不包括每股和每股數據)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
毛收入：   
租金收入$339,944 $325,811 $320,622 
其他收入4,053 4,637 5,347 
毛收入總額343,997 330,448 325,969 
適用於收入的費用：
折舊及攤銷(176,714)(161,592)(147,594)
物業經營(47,746)(41,914)(42,018)
一般事務和行政事務(35,458)(30,371)(30,785)
營業外收入1,364 743 2,262 
利息和攤銷費用(46,708)(55,201)(65,095)
債務清償收益(虧損)，淨額(13,894)21,452 (4,517)
減損費用(5,541)(14,460)(5,329)
物業銷售收益367,274 139,039 250,889 
未計提所得税撥備前收益、非合併實體收益(虧損)中的權益386,574 188,144 283,782 
所得税撥備(1,293)(1,584)(1,379)
非合併實體收益(虧損)中的權益(190)(169)2,890 
淨收入385,091 186,391 285,293 
可歸因於非控股權益的淨收入減少(2,443)(3,089)(5,383)
LXP產業信託股東應佔淨收益382,648 183,302 279,910 
優先股應佔股息--C系列(6,290)(6,290)(6,290)
分配給參與證券(510)(224)(395)
普通股股東應佔淨收益$375,848 $176,788 $273,225 
普通股股東應佔淨收益-每股普通股基本收益
$1.35 $0.66 $1.15 
加權平均已發行普通股-基本
277,640,835 266,914,843 237,642,048 
普通股股東應佔淨收益-稀釋後每股普通股
$1.34 $0.66 $1.15 
加權平均已發行普通股-稀釋287,369,742 268,182,552 237,934,515 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
59
目錄

LXP工業信託及其子公司
綜合全面收益表(損益表)
($000)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
淨收入$385,091 $186,391 $285,293 
其他全面收益(虧損)： 
利率掉期未實現收益(虧損)變化，淨額11,705 (16,035)(2,004)
其他綜合收益(虧損)11,705 (16,035)(2,004)
綜合收益396,796 170,356 283,289 
可歸因於非控股權益的全面收益
(2,443)(3,089)(5,383)
LXP產業信託股東應佔綜合收益$394,353 $167,267 $277,906 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
60
目錄

LXP工業信託及其子公司
合併權益變動表
($000，不包括股份款額)
截至2021年12月31日的年度
LXP工業信託股東
 總計優先股數量優先股普通股數量普通股額外實收資本超過淨收入的累計分配累計其他綜合損失非控制性權益
餘額2020年12月31日$1,991,137 1,935,400 $94,016 277,152,450 $28 $3,196,315 $(1,301,726)$(17,963)$20,467 
房地產合夥權益的發行
21,901 — — — — — — — 21,901 
普通股非控股運營單位的贖回
— — — 185,270 — 958 — — (958)
房地產非控制性運營單位的贖回(22,305)— — — — (12,919)— — (9,386)
普通股發行和遞延補償攤銷，淨額
73,851 — — 6,993,194 — 73,851 — — — 
回購普通股以清繳税款
(6,134)— — (567,924)— (6,134)— — — 
沒收員工普通股
2 — — (10,264)— — 2 — — 
股息/分配(132,020)— — — — — (130,358)— (1,662)
淨收入385,091 — — — — — 382,648 — 2,443 
其他綜合收益11,705 — — — — — — 11,705 — 
非控制性權益的再分配— — — — — 435 — — (435)
餘額2021年12月31日$2,323,228 1,935,400 $94,016 283,752,726 $28 $3,252,506 $(1,049,434)$(6,258)$32,370 
附註是綜合財務報表的組成部分。
61
目錄

LXP工業信託及其子公司
合併權益變動表
($000，不包括股份款額)
截至2020年12月31日的年度
LXP工業信託股東
 總計優先股數量優先股普通股數量普通股額外實收資本超過淨收入的累計分配累計其他綜合損失非控制性權益
餘額2019年12月31日$1,724,719 1,935,400 $94,016 254,770,719 $25 $2,976,670 $(1,363,676)$(1,928)$19,612 
房地產合夥權益的發行
1,285 — — — — — — — 1,285 
普通股非控股運營單位的贖回
— — — 327,453 — 1,614 — — (1,614)
普通股發行和遞延補償攤銷，淨額
231,699 — — 23,962,696 3 231,696 — — — 
普通股回購
(11,042)— — (1,329,940)(11,042)— — — 
回購普通股以清繳税款
(2,623)— — (576,011)— (2,623)— — — 
沒收員工普通股
1 — — (2,467)— — 1 — — 
股息/分配(123,258)— — — — — (121,353)— (1,905)
淨收入186,391 — — — — — 183,302 — 3,089 
其他綜合損失
(16,035)— — — — — — (16,035)— 
餘額2020年12月31日$1,991,137 1,935,400 $94,016 277,152,450 $28 $3,196,315 $(1,301,726)$(17,963)$20,467 
附註是綜合財務報表的組成部分。


62
目錄

LXP工業信託及其子公司
合併權益變動表
($000，不包括股份款額)
截至2019年12月31日的年度
LXP工業信託股東
 總計優先股數量優先股普通股數量普通股額外實收資本超過淨收入的累計分配累計其他綜合收益(虧損)非控制性權益
餘額2018年12月31日$1,346,678 1,935,400 $94,016 235,008,554 $24 $2,772,855 $(1,537,100)$76 $16,807 
房地產合夥權益的發行
867 — — — — — — — 867 
普通股非控股運營單位的贖回
— — — 391,993 — 1,655 — — (1,655)
普通股發行和遞延補償攤銷，淨額
209,373 — — 20,579,745 2 209,371 — — — 
普通股回購
(958)— — (441,581)— (958)— — — 
回購普通股以清繳税款
(5,281)— — (712,430)(1)(5,280)— — — 
沒收員工普通股
15 — — (55,562)— — 15 — — 
股息/分配(109,264)— — — — — (106,501)— (2,763)
淨收入285,293 — — — — — 279,910 — 5,383 
其他綜合損失(2,004)— — — — — — (2,004)— 
非控制性權益的再分配— — — — — (973)— — 973 
餘額2019年12月31日$1,724,719 1,935,400 $94,016 254,770,719 $25 $2,976,670 $(1,363,676)$(1,928)$19,612 

附註是綜合財務報表的組成部分。
63
目錄

LXP工業信託及其子公司
合併現金流量表
($000)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
經營活動的現金流：
淨收入$385,091 $186,391 $285,293 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷
179,523 164,260 150,440 
物業銷售收益
(367,274)(139,039)(250,889)
債務清償(收益)損失，淨額13,894 (21,452)4,517 
減損費用5,541 14,460 5,329 
直線租金
(12,275)(13,602)(14,264)
使用權資產攤銷
3,726 3,763 3,645 
其他非現金費用，淨額6,734 6,210 6,060 
未合併實體的權益(收益)虧損
190 169 (2,890)
非合併實體累計收益的分配
— — 2,571 
應付帳款和其他負債的變動
7,996 2,859 (270)
應收租金和預付租金變動，淨額
1,058 80 3,770 
應計應付利息變動
2,138 1,866 3,368 
其他調整，淨額
(5,996)(4,130)(4,496)
經營活動提供的淨現金220,346 201,835 192,184 
投資活動的現金流： 
收購房地產，包括無形資產(758,371)(611,754)(662,010)
在建房地產投資(288,519)(53,971)(11,332)
資本支出(15,207)(17,250)(17,829)
出售物業的淨收益728,360 192,560 504,118 
應收貸款投資(1,497)— — 
應收貸款收到的本金付款8 — — 
對非合併實體的投資，淨額(4,533)(7,528)(8,018)
來自非合併實體的分配超過累計收益8,347 8,055 17,119 
支付遞延租賃費(7,297)(4,841)(8,196)
房地產存款淨額變動947 379 (817)
用於投資活動的淨現金(337,762)(494,350)(186,965)
融資活動的現金流： 
向普通股和優先股股東分紅(128,334)(118,384)(122,843)
本金攤銷付款(13,552)(19,441)(24,259)
債務本金支付，不包括正常攤銷(14,581)— (89,242)
按揭收益及應付票據11,610 — — 
循環信貸借款555,000 170,000 110,000 
循環信貸安排付款(555,000)(170,000)(110,000)
發行優先票據所得款項399,032 396,932 — 
優先債券回購(188,756)(112,312)— 
提前清償債務的付款(12,664)(11,094)(3,505)
遞延融資成本(3,977)(3,803)(5,456)
向非控制性權益分配現金(1,662)(1,905)(2,763)
非控制性權益的現金貢獻21,411 1,285 867 
普通股回購— (11,042)(3,598)
發行普通股，扣除成本和回購以清繳税款60,575 222,390 197,643 
融資活動提供(用於)的現金淨額129,102 342,626 (53,156)
現金、現金等價物和限制性現金的變動11,686 50,111 (47,937)
限制較少的現金，歸類為持有待售(80)— — 
年初的現金、現金等價物和限制性現金179,421 129,310 177,247 
年終現金、現金等價物和限制性現金$191,027 $179,421 $129,310 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
64
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)

(1)     “公司”(The Company)

LXP Industrial Trust(連同其合併子公司，除非上下文僅適用於母實體“公司”)是一家馬裏蘭州房地產投資信託基金(“REIT”)，擁有專注於單租户工業物業的股權投資組合。
截至2021年12月31日，公司擁有大約121位於以下位置的綜合屬性23各州。本公司擁有權益的物業主要淨租給各行業的租户。
本公司相信其已根據經修訂的1986年國內收入守則(“守則”)取得房地產投資信託基金資格。因此，公司將不需要繳納聯邦所得税，前提是分配給股東的金額至少等於守則定義的房地產投資信託基金應納税所得額。本公司獲準參與其先前被禁止參與的若干活動，以維持其作為房地產投資信託基金的資格，只要該等活動是在根據守則選擇被視為應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TR”)的實體進行的。因此，TRS對這些活動的收入繳納聯邦所得税。
該公司通過(1)單一目的實體的物業所有者子公司、(2)全資擁有的TRS、列剋星敦房地產顧問公司(“LRA”)和(3)合資企業間接開展業務。物業業主附屬公司為本公司擁有權益物業的租賃業主及/或以本公司擁有權益的物業為抵押的貸款協議借款人，而貸款人附屬公司為貸款協議下的貸款人，而本公司投資於貸款資產，但在所有情況下均為獨立及獨立的法人實體。每個業主子公司都是一個獨立的法人實體，負責保存單獨的賬簿和記錄。每一物業擁有附屬公司的資產及信貸不得供債權人使用，以償還任何其他人(包括任何其他物業擁有附屬公司或任何其他關聯公司)的債務及其他義務。非物業所有者附屬公司的合併實體並不直接擁有物業所有者子公司(或該物業所有者子公司的普通合夥人、成員或管理成員)的任何資產，而只是持有其中的合夥企業、成員資格或實益權益，這些權益從屬於該物業所有者子公司(或其普通合夥人、成員或管理成員的)債權人的債權。
(2)重要會計政策摘要
 
陳述和鞏固的基礎。該公司的綜合財務報表是按照美國公認會計原則(“GAAP”)按權責發生制會計編制的。財務報表反映了本公司及其合併子公司的賬目。本公司合併其控制的全資附屬公司、合夥企業和合資企業(I)通過投票權或類似權利，或(Ii)如果本公司是可變權益實體(“VIE”)的主要受益人，則通過投票權以外的方式。本公司不控制的實體及本公司並非主要受益人的VIE實體均按權益會計方法入賬。
於2021年期間，本公司收購了七與開發商的合資企業，包括五正在進行的發展項目和二土地合資企業，所有權權益範圍為80%至95.5%。每家合資企業都收購了地塊，以開發工業地產。本公司確定合資企業為VIE，本公司是VIE的主要受益者。因此，這些合資企業的業務在公司的財務報表中合併。

此外，本公司是某些其他VIE的主要受益者，因為它在這些實體中擁有控股權。Leercq企業收益基金L.P.(“LCIF”)是一個綜合VIE，公司有大約99%所有權權益。
65
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
每個VIE的資產只能用於償還該VIE各自的負債。截至2020年12月31日，VIE的抵押貸款和應付票據對本公司沒有追索權。以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司是合併資產負債表中主要受益人的合併VIE的精選財務數據摘要：
2021年12月31日2020年12月31日
房地產，淨值$810,087 $569,461 
總資產$952,611 $679,786 
抵押貸款和應付票據，淨額$— $25,600 
總負債$47,011 $40,974 
此外，本公司根據國內税法第1031條不時以反向同類交換結構收購物業(“反向1031交換”)，因此，該等物業由交易所住宿權利人(“EAT”)擁有，直至反向1031交換完成為止。EAT被歸類為VIE，因為它是一個“資本稀少”的實體。該公司合併EAT是因為它是主要受益者，因為它有能力控制對EAT的經濟表現影響最大的活動，並可以隨時瓦解反向1031交換結構。EAT的資產主要由租賃財產(淨不動產和無形資產)組成。
收入確認。本公司在租賃期內按直線基準確認租賃收入，除非另一個系統和合理的基準更能代表租賃物業獲得使用收益的時間模式。收入是在合同基礎上確認的，租賃的升級與消費者物價指數掛鈎，沒有下限。本公司評估其租金付款的可收集性，並在本公司認為不再可能收到實質上所有剩餘租賃付款時，按現金原則確認收入。如果續期得不到合理的保證，那麼在計算直線租金時，租約中的續期選擇權將被排除在計算直線租金之外。如本公司為租户改善工程提供資金，而該等改善工程被視為歸本公司所有，則收入確認將於該等改善工程大致完成及將空間的佔有權或控制權移交予承租人後開始。如果公司確定租户津貼是租賃獎勵，公司將在空間的佔有權或控制權移交給租户以便租户開始工作時開始確認收入。租賃激勵被記錄為遞延費用，並在各自的租賃期內按直線法作為收入減少攤銷。本公司確認租賃終止費用為收到期間的租金收入，並註銷未攤銷租賃相關無形賬户餘額和其他租賃相關賬户餘額，前提是租賃項下沒有進一步的公司義務。否則，該等費用及結餘將於餘下的責任期間以直線方式確認，而終止付款則記為綜合資產負債表中遞延的應收租金的一部分。
每股收益。每股基本淨收入(虧損)根據兩級法計算，方法是將扣除優先股息和分配給某些非既得股支付獎勵(如果適用)的淨收入(虧損)除以期內已發行普通股的加權平均數。稀釋後每股淨收益(虧損)金額計算方法類似，但包括稀釋時的現金普通股期權和非既得性普通股、在遠期銷售交易中出售的未結算普通股、運營單位和某些可轉換證券的看跌期權的影響。
估計的使用。管理層已就資產和負債的報告、或有資產和負債的披露以及收入和費用的報告金額做出了許多重大估計和假設，以根據公認會計準則編制這些綜合財務報表。這些估計和假設是基於管理層的最佳估計和判斷。管理層利用歷史經驗和其他因素(包括經濟環境)持續評估其估計和假設。當事實和環境要求時，管理層會調整這樣的估計。作出的最重要估計包括應收賬款的可回收性、物業購買價格對收購的有形及無形資產及承擔的負債的分配、VIE的釐定及應合併的實體、長期資產減值及權益法投資的釐定、衍生金融工具的估值、根據補償計劃授出的獎勵的估值、本公司為承租人的租賃遞增借款利率的釐定及長期資產的使用年期。實際結果可能與這些估計大不相同。
66
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)

收購房地產。收購房地產的公允價值(包括與物業收購相關的假設按揭債務的公允價值調整的影響)按各自的公允價值分配給收購的有形資產，包括土地、建築和裝修，以及已確認的無形資產和負債，包括高於市價和低於市價的租賃價值、原地租賃的其他價值和租户關係的價值。該公司的收購主要被視為資產收購，因此收購成本被資本化。
已收購財產(包括土地、建築物和裝修以及固定裝置和設備)的有形資產的公允價值是通過對該財產進行評估而確定的，就好像該財產是空置的一樣。然後，根據管理層對這些資產的相對公允價值的確定，將“如果空置”的價值分配給土地和建築以及改善工程。管理層在進行此等分析時考慮的因素包括預期租賃期內的賬面成本估計，以及考慮到當前市場狀況和執行類似租約的成本。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險和其他運營費用，以及根據當前市場需求對預期租賃期內租金收入損失的估計。管理層還估計了執行類似租賃的成本，包括租賃佣金。管理層通常會保留第三方來協助分配。
在分配所收購物業的已確認無形資產及負債的公允價值時，高於市價及低於市價的租賃值均根據現行就地租賃租金與管理層對現行市值租金的估計之間的差額入賬。低於市價的租賃無形資產記錄為遞延收入的一部分，並在各自租賃的不可取消期間和討價還價續約期內攤銷為租金收入。高於市價的租賃被記錄為無形資產的一部分，並在各自租賃的不可取消部分中作為租金收入的直接費用攤銷。
其他已購入無形資產的合計價值，包括原址租賃和租户關係價值，以(1)物業支付的購買價除以(2)物業的估計公允價值(如上文所述釐定)的差額計算。(2)按上文所述釐定，其他已購入無形資產的合計價值按(1)物業支付的價格除以(2)物業的估計公允價值計算。根據管理層對每個租户租賃的特定特徵的評估，在就地租賃值和租户關係值之間分配此聚合值。原址租約的價值在各自租約的剩餘不可撤銷期間和任何討價還價續約期內攤銷為費用。租户關係的價值在適用租賃期加上預期續約期內攤銷為費用。
折舊是按物業剩餘估計經濟使用年限以直線方式計算的。該公司的房地產資產一般在以下期間內折舊40好幾年了。
房地產減值。當發生顯示賬面價值可能無法收回的事件或環境變化時，本公司評估所有有形及無形房地產資產的賬面價值，以備投資之用，以備可能減值之用。本公司考慮有關未來出售物業計劃及其他市場因素的策略決定。該公司定期更新重要的估計和假設，包括租賃率、資本化率和貼現率，這些估計和假設包括在從該資產衍生的預期未來未貼現現金流量中。如果該等現金流量低於該資產的賬面價值，則確認減值費用的程度為該資產的賬面價值超過其估計公允價值，而估計公允價值可能低於任何無追索權融資的餘額。估計未來現金流和公允價值是非常主觀的，這樣的估計可能與實際結果大不相同。
對非合併實體的投資。本公司對其有重大影響但不具有控制權的合資企業採用權益法核算。如果本公司對該實體的投資微不足道，並且本公司對該實體的控制權沒有影響，則該實體按成本法核算。
67
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
權益法投資減值。本公司評估是否有指標顯示其權益法投資的價值可能受損。只有在本公司確定投資價值低於賬面價值是非暫時性的情況下，才會確認減值費用。減值評估是高度主觀的，考慮到相關投資的性質和運營，包括公司參與的程度等因素，涉及對公司收回投資意圖和能力的重大假設和判斷。在減值被視為非暫時性的情況下，損失按投資賬面價值超過投資估計公允價值計量。
公允價值計量。該公司遵循財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“ASC”)主題820“公允價值計量和披露”(“主題820”)中的指導，以確定金融和非金融工具的公允價值。主題820定義了公允價值，建立了在GAAP中計量公允價值的框架，並擴大了關於公允價值計量的披露。主題820建立了公允價值層次結構，將用於衡量公允價值的可觀察和不可觀察的輸入劃分為三個級別：第一級--在資產或負債的測量日期可獲得的活躍市場的報價(未調整)；第二級--基於活躍市場中未報價、但得到市場數據證實的投入的可觀察價格；以及第三級--不可觀察的輸入，在很少或沒有市場數據可用時使用。公允價值層次結構將最高優先級分配給1級輸入，將最低優先級分配給3級輸入。在確定公允價值時，本公司採用估值技術，最大限度地利用可觀察到的投入，儘可能減少使用不可觀察到的投入，並考慮交易對手的信用風險。該公司已正式選擇將主題820中的投資組合例外適用於衡量其所有受主要淨額結算安排約束的衍生品交易的交易對手風險。
該公司使用收益和市場估值技術估計其房地產資產(包括非合併房地產資產)的公允價值。該公司可能會使用市場信息來估計公允價值，如最近的銷售合同(第2級投入)或最近的銷售報價或貼現現金流模型，這些主要依賴於第3級投入。現金流模型包括特定持有期內的估計現金流入和流出。這些現金流可能包括合同租金收入、預計的未來租金收入和支出，以及根據與當地房地產專業人士討論確定的市場狀況、公司在這些市場的其他自有物業的經驗以及對增長的預期而預測的租户改善和租賃佣金。該等模型所採用的資本化率及折現率由管理層根據物業及租户質素、地理位置及本地供求觀察等因素的分析，根據管理層認為處於各物業當前市場利率的合理範圍內的比率而估計。如果該公司低估了預測的現金流出(租户改善、租賃佣金和運營成本)或高估了預測的現金流入(租金收入比率)，那麼其房地產資產的估計公允價值可能被誇大了。
成本資本化。本公司在綜合資產負債表中將與物業初步建設相關的利息、直接和間接項目成本資本化，直至物業基本完工並準備用於在建房地產的預期用途。如果為準備空置空間而產生的成本和活動停止，那麼成本資本化也將停止，直到這些活動恢復。一旦空置空間完成了必要的工作，項目成本就不再資本化。
待售物業。符合各項持有待售準則(包括是否有可能在12個月內出售)的物業的資產和負債，在綜合資產負債表中分開列示。只有當這些資產的出售代表着經營的重大戰略轉變時，這些物業的經營結果才會在綜合經營報表中反映為非持續經營；如果不是，經營結果才會計入持續經營。分類為持有待售的物業按賬面淨值或估計公允價值減去出售成本中較低者列賬，不再確認折舊和攤銷。不符合待售標準的房產將被計入運營房產。
遞延費用。遞延費用主要包括循環信貸額度、債務和租賃成本。債務成本按債務工具條款採用近似利息法的直線法攤銷，租賃成本按相關租賃期攤銷。
68
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
衍生金融工具。該公司根據FASB ASC主題815，衍生工具和對衝(“主題815”)對其利率掉期協議進行會計處理。根據主題815，這些協議按其各自的公允價值計入資產負債表，如果公允價值為正則作為資產，如果公允價值為負則作為負債。如果利率互換被指定為現金流對衝，利率互換的公允價值變動部分將報告為其他全面收益(虧損)的組成部分。
在進行套期保值交易時，本公司將利率互換協議與套期保值項目之間的關係記錄在案。該公司還記錄其風險管理政策，包括與其套期保值活動相關的目標和戰略。該公司在對衝開始時和持續的基礎上評估對衝是否非常有效。當(1)確定衍生工具不再有效地抵消對衝項目(包括預測交易)的現金流，(2)預測交易不再可能發生，或(3)確定將衍生工具指定為利率掉期不再合適時，本公司將停止按預期基礎進行套期保值會計，其估計公允價值的變化反映在收益中(1)確定衍生工具不再有效地抵消對衝項目的現金流(包括預測交易)，或(3)確定將衍生工具指定為利率掉期不再合適。該公司確實並可能繼續利用利率互換和上限協議來管理利率風險，但預計不會出於投機交易目的而進行衍生品交易。
股票補償。該公司維持一項股權參股計劃。非既得性股票授予通常根據(1)時間、(2)業績和/或(3)市場條件授予。所有以股份支付給員工的款項均根據其公允價值在綜合經營報表中確認。本公司已作出會計政策選擇，以便在補償成本中發生基於股份的獎勵沒收時對其進行核算。
納税狀況。該公司已經選擇了符合資格，並相信它的運營是為了符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)的資格。因此，只要分配給股東的金額至少等於守則第856至860節所界定的房地產投資信託基金應納税所得額，公司一般不需繳納聯邦所得税。
本公司獲準參與先前被禁止參與的若干活動，以維持其作為房地產投資信託基金的資格，只要該等活動是在根據守則選擇被視為應課税房地產投資信託基金附屬公司的實體進行。因此，該公司從這些活動中獲得的收入需繳納聯邦和州所得税。

所得税主要與本公司的應税房地產投資信託基金子公司有關，按資產負債法核算。遞延税項資產及負債乃根據現有資產及負債的財務報表賬面值及其各自的計税基準與營業虧損及税項抵免結轉之間的差額而確認的估計未來税項後果。遞延税項資產及負債以預期收回或結算該等暫時性差額的年度的現行現行税率計量。
現金和現金等價物。自購買之日起，所有到期日不超過3個月的高流動性票據均被視為現金等價物。
受限現金。限制性現金主要由貸款人持有的現金餘額和為一處房產託管的運營現金儲備組成。

環境問題。根據各種聯邦、州和地方環境法律、法規、條例、規則和條例，不動產所有人可能要承擔在不動產上、之上、內部或之下移除或補救某些危險或有毒物質的費用，以及與危險或有毒物質有關的某些其他潛在費用。這些責任可能包括對人員和鄰近財產造成傷害的政府罰款、處罰和損害賠償。這類法律往往規定責任，而不考慮所有者是否知道或對此類物質的存在或處置負有責任。雖然本公司擁有權益的物業的大部分租户對任何環境損害及與租賃物業有關的索償負有主要責任，但如果該物業的租户破產或無力履行有關該等環境責任的任何義務，或如承租人沒有責任，則本公司的物業擁有人附屬公司可能須履行任何該等義務(如有)。此外，物業擁有人附屬公司作為該等物業的擁有人，不論任何租契的條文如何，均可就任何該等損害賠償或索償直接負上法律責任。截至2021年12月31日，該公司不知道與其任何投資有關的任何環境問題會對合並財務報表產生重大影響。
69
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
分部報告。該公司一般在以下地區運營一行業細分，單租户房地產資產。

重新分類。前幾年財務報表中包含的某些金額已重新分類，以符合本年度的列報方式。
近期發佈的會計準則。2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)。ASU 2020-04包含參考匯率改革相關活動的實用權宜之計，這些活動影響債務、租賃、衍生品和其他參考倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或預計將因參考匯率改革而停止的另一參考利率的合約。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，在有限的時間內適用，以減輕參考利率改革對財務報告的潛在會計負擔(或承認參考利率改革對財務報告的影響)，以迴應對銀行間同業拆借利率結構性風險的擔憂，特別是對倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)停止的風險的擔憂，並可能隨着參考利率改革活動的發生而隨着時間的推移而選擇。截至2020年3月31日，該公司已選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計手段，以假定未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。

2021年7月，FASB發佈了ASU 2021-05，租賃(主題842)：出租人-某些租賃支付可變的租賃，以修訂指南，為銷售類型和租賃支付可變的直接融資租賃提供替代會計。ASU 2021-05中的修正案修訂了會計準則，允許出租人將不依賴於參考指數或費率的可變租賃付款分類並核算為經營租賃，如果滿足某些標準的話。該標準在2021年12月15日之後的財年生效，並允許提前採用。本公司目前並無任何被分類為銷售型或直接融資租賃的租賃。因此，本公司很早就對2021年7月1日或之後開始或修改的適用租約採取了前瞻性措施。

(3)每股收益
本公司的非既得股支付獎勵的一部分被視為參與證券，因此，本公司必須使用兩級法來計算基本每股收益和稀釋後每股收益。在兩級計算方法下，淨損失不會分配給參與的證券，除非證券持有人有合同義務分擔損失。非歸屬股份支付獎勵不分配虧損，因為獎勵沒有分擔本公司虧損的合同義務。
以下是截至2021年12月31日的三年中每一年的基本每股收益和稀釋每股收益計算的分子和分母的對賬：
 202120202019
基本型   
普通股股東應佔淨收益
$375,848 $176,788 $273,225 
加權平均已發行普通股數量
277,640,835 266,914,843 237,642,048 
普通股股東應佔淨收益-每股普通股基本收益
$1.35 $0.66 $1.15 
70
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
202120202019
稀釋：
普通股股東應佔淨收益-基本
$375,848 $176,788 $273,225 
假設轉換的影響7,962 — — 
普通股股東應佔淨收益
$383,810 $176,788 $273,225 
加權平均已發行普通股-基本
277,640,835 266,914,843 237,642,048 
稀釋證券的影響：
未授予的基於股份的支付獎勵和期權989,177 1,267,709 292,467 
根據遠期銷售協議可發行的股票2,110,315 — — 
運營夥伴單位1,918,845 — — 
C系列累計可轉換優先股4,710,570 — — 
加權平均已發行普通股-稀釋
287,369,742 268,182,552 237,934,515 
普通股股東應佔淨收益-稀釋後每股普通股
$1.34 $0.66 $1.15 
就每股普通股金額而言，所有增加的股票在普通股股東應佔持續經營虧損的期間被視為反攤薄。此外，其他普通股等價物在某些時期可能是反稀釋的。

(4) 房地產投資
截至2021年12月31日和2020年12月31日，該公司的房地產淨額包括：
20212020
房地產，按成本價計算：
建築和建築改進
$3,235,601 $3,144,176 
土地、屋苑及土地改善工程
342,895 367,272 
在建工程正在進行中
5,482 3,116 
房地產無形資產：
就地租賃值
320,847 357,640 
租户關係
13,205 33,327 
高於市價的租約
7,351 18,326 
持有土地作發展用途104,160 — 
在建房地產投資161,165 75,906 
4,190,706 3,999,763 
累計折舊和攤銷(1)
(655,740)(884,465)
房地產，淨值$3,534,966 $3,115,298 
(1)包括累計攤銷的房地產無形資產#美元151,041及$199,997分別在2021年和2020年。上述房地產無形資產在未來五年的攤銷估計為#美元。33,710 in 2022, $32,501 in 2023, $26,638 in 2024, $22,709 in 2025 and $19,701 in 2026.

該公司的租賃(扣除累計增值後)低於市價，包括在遞延收入中，為#美元。14,401及$16,531分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。預計未來五年的增加額為$1,955 in 2022, $1,955 in 2023, $1,955 in 2024, $1,865 in 2025 and $1,663 in 2026.

71
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
該公司在2021年至2020年期間完成了以下收購：
2021:
市場(1)
購置/完工日期首字母
成本
基礎		收購時主要租約期滿土地建築和改善租賃原地價值無形資產上(下)市場租賃無形資產
印第安納波利斯2021年1月$14,310 12/2024$1,208 $12,052 $1,035 $15 
印第安納波利斯2021年1月14,120 08/20251,162 11,825 1,133 — 
佛羅裏達州中部2021年1月22,358 05/20311,416 19,910 1,032 — 
俄亥俄州哥倫布(2)
2021年3月19,531 03/20242,800 16,731 — — 
德克薩斯州休斯頓May 202128,293 08/20284,272 22,296 1,725 — 
德克薩斯州休斯頓May 202137,686 12/20266,489 28,470 2,727 — 
德克薩斯州休斯頓May 202111,512 08/20241,792 9,089 631 — 
辛辛那提/俄亥俄州代頓2021年6月18,674 06/20231,109 16,477 1,088 — 
佛羅裏達州中部2021年6月48,593 不適用2,610 45,983 — — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2021年6月36,903 09/20252,376 32,121 2,406 — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2021年6月23,812 06/20261,329 21,419 1,064 — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2021年7月29,421 04/20292,819 24,508 2,094 — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2021年7月26,106 12/20291,169 23,070 1,867 — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州(3)
2021年7月18,394 不適用1,020 17,374 — — 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2021年7月31,646 09/20261,710 27,817 2,119 — 
俄亥俄州哥倫布2021年8月29,265 11/20292,251 25,184 1,830 — 
印第安納波利斯2021年10月16,315 12/2026741 14,488 1,086 — 
印第安納波利斯2021年10月44,479 03/20311,991 39,338 3,150 — 
印第安納波利斯2021年10月15,644 12/2026695 13,958 991 — 
佐治亞州亞特蘭大(2)(4)
2021年11月47,568 10/20287,209 40,359 — — 
菲尼克斯，AZ(2)
2021年11月61,490 11/203611,732 49,758 — — 
菲尼克斯，AZ2021年12月83,517 12/20318,027 73,650 1,840 — 
印第安納波利斯2021年12月93,899 11/20318,335 80,051 5,513 — 
佐治亞州亞特蘭大2021年12月37,625 07/20312,006 33,276 2,343 — 
佐治亞州亞特蘭大2021年12月47,618 09/20312,497 42,255 2,866 — 
佐治亞州亞特蘭大2021年12月26,838 09/20251,465 23,649 1,724 — 
$885,617 $80,230 $765,108 $40,264 $15 
無形資產加權平均使用年限(年)7.33.5
(1)位於俄亥俄州希伯倫的一塊地塊也是以$購買的371.
(二)開發項目基本建成並投入使用。
(三)取得財產後，全部出租給5.5好幾年了。
(4)初始基數不包括某些剩餘成本，包括開發者合作伙伴推廣。
72
目錄
LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
2020:
市場收購日期首字母
成本
基礎		租賃到期土地建築和改善租賃原地價值無形資產
伊利諾伊州芝加哥2020年1月$53,642 11/2029$3,681 $45,817 $4,144 
菲尼克斯，AZ2020年1月19,164 12/20251,614 16,222 1,328 
伊利諾伊州芝加哥2020年1月39,153 12/20291,788 34,301 3,064 
德克薩斯州達拉斯2020年2月83,495 08/20294,500 71,635 7,360 
佐治亞州薩凡納2020年4月34,753 07/20271,689 30,346 2,718 
德克薩斯州達拉斯May 202010,731 06/20301,308 8,466 957 
佐治亞州薩凡納2020年6月30,448 06/20252,560 25,697 2,191 
佐治亞州薩凡納2020年6月9,130 08/20251,070 7,448 612 
德克薩斯州休斯頓2020年6月20,949 04/20252,202 17,101 1,646 
佛羅裏達州奧卡拉2020年6月58,283 08/20304,113 49,904 4,266 
華盛頓/馬裏蘭州巴爾的摩2020年9月29,143 11/20242,818 24,423 1,902 
佐治亞州薩凡納2020年9月40,908 07/20263,775 34,322 2,811 
菲尼克斯，AZ2020年11月87,820 03/203310,733 69,491 7,596 
德克薩斯州達拉斯2020年12月44,030 10/20243,938 37,185 2,907 
格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2020年12月18,595 02/20311,186 15,814 1,595 
德克薩斯州達拉斯2020年12月31,556 01/20303,847 25,038 2,671 
$611,800 $50,822 $513,210 $47,768 
無形資產加權平均使用年限(年)8.7

截至2021年12月31日，尚未完成的發展安排詳情如下(單位：000元，不包括平方英尺)：
項目(%擁有)建築物數量市場預估面積英國“金融時報”預計項目成本截至GAAP的投資餘額
12/31/2021
截至以下日期的資助額
12/31/2021(4)
預計建築完工日期租賃百分比截至
12/31/2021
埃特納東部(Etna East)的立方體(95%)(1)(2)
1俄亥俄州哥倫布1,074,840 $72,100 $33,002 $22,471 2Q 2022— %
Mt.Mt.舒適度(80%)(1)
1印第安納波利斯1,053,360 60,300 30,012 21,977 3Q 2022— %
棉花303(93%)(1)
2菲尼克斯，AZ880,678 84,200 30,263 24,475 3Q 2022— %
奧卡拉(80%)(1)
1佛羅裏達州中部1,085,280 80,900 32,186 21,186 3Q 2022— %
史密斯農場(Smith Farm)(90%)(1)(3)
3格林維爾-斯帕坦堡，南卡羅來納州2,194,820 162,100 35,702 21,433 4Q 2022 - 2Q 202336 %
$459,600 $161,165 $111,542 

(1)預計項目成本包括預計租户改善和租賃成本，不包括潛在開發商合作伙伴促銷。
(2)第四季度從Etna Park 70 East合資企業分配的地塊。
(3)預租的一間797,936平方英尺的設施，受12-設施基本建成後開始的一年租約。
(4)不包括非控股權益份額。

截至2021年12月31日，公司在五綜合發展安排為#美元。161,165，其中包括資本化利息#美元。1,114於截至2021年12月31日止年度，並在隨附的綜合資產負債表中列示為在建房地產投資。

2021年12月，本公司收購了95.5%和80%in二新成立的合併合資企業，分別是Lex Reems&Olive，LLC和Hancock 14 RRL，LLC。Lex Reems&Olive，LLC投資$100,875在一個420-亞利桑那州鳳凰城市場的一英畝地塊。Hancock 14 RRL，LLC投資$3,285在一個73-印第安納州印第安納波利斯市場的一英畝地塊。這些地塊在綜合資產負債表中被歸類為持有發展的土地。
73
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LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
(5)處分和減值
截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度，本公司出售其於各項物業的權益，總處置價格為$823,966, $432,843及$504,118，這導致銷售額增加了美元。367,274, $139,039及$250,889分別包括，在2021年出售22將特殊用途工業資產轉讓給與獨立第三方新成立的合資企業NNN MFG COLD JV L.P.(“MFG COLD JV”)。

在2021年的處置中包括三非工業物業，處置價為$35,369，它是通過以下方式滿足的：(I)贖回1,598,906業務單位(“業務單位”)，(二)假設#美元11,610抵押的第三方抵押融資二物業的數目及(Iii)元1,497賣方融資。賣方融資應收票據的固定利率為6.0年息2%，2025年8月1日到期。截至2021年12月31日，應收票據餘額為$1,489.

2020年的處置包括三轉讓給貸款人的財產，以免除抵押貸款對每一財產的拖累。無追索權按揭貸款的餘額超過物業抵押品的價值，因此，整體債務償還收益淨額為#美元。34,450。截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度，本公司確認與出售物業有關的償債費用淨額為$229, $2,879及$4,415，分別為。

該公司擁有八和二分別在2021年12月31日和2020年12月31日被歸類為持有待售的物業。截至2021年12月31日和2020年12月31日，持有待售物業的資產和負債包括：
2021年12月31日2020年12月31日
資產：
房地產，按成本價計算$170,117 $32,629 
房地產、無形資產9,454 7,941 
累計折舊和攤銷(99,659)(24,312)
遞延費用，淨額1,759 — 
其他915 272 
$82,586 $16,530 
負債：
應付帳款和其他負債$1,908 $588 
遞延收入483 — 
預付租金1,077 202 
$3,468 $790 
本公司定期評估是否有任何指標顯示其房地產資產的賬面價值可能減值。潛在指標可能包括物業空置率增加、租户財務不穩定、資產估計持有期的變化、物業在不久的將來可能出售或轉讓，以及經濟狀況的變化。如果一項資產的賬面價值超過其估計公允價值，而本公司估計其成本將無法收回，則該資產被確定為減值。
於2021年、2020年及2019年期間，本公司確認的房地產減值費用合計為$5,541, $14,460及$5,329，分別為。於二零二一年至二零二零年間，就主要因該等物業的預期持有期縮短而減值的物業確認合計減值費用。2019年期間，減值費用總額為$2,106已被識別為二2019年售出的空置零售物業和為使用而持有的減值#美元2,974由於預期持有期和租賃前景減少，已在寫字樓物業上確認。
74
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LXP工業信託及其子公司
合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
(6)公允價值計量

下表列出了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日在經常性和非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債，按這些計量所在的公允價值等級彙總：
 公允價值計量使用
描述2021(1級)(2級)(3級)
利率互換負債$(6,258)$— $(6,258)$— 
減值房地產資產(1)
$12,735 $— $— $12,735 
(1)代表非經常性公允價值計量。該公司測量了美元12,735基於貼現現金流分析的公允價值，使用的貼現率範圍為8.0%至10.0%，剩餘資本化率從7.5%至8.0%。由於模型的重要輸入無法觀察到，本公司確定這些資產的確定價值屬於公允價值報告層次結構的第3級。

 公允價值計量使用
描述2020(1級)(2級)(3級)
利率互換負債$(17,963)$— $(17,963)$— 
減值房地產資產 (1)
$21,141 $— $2,480 $18,661 
(1)代表非經常性公允價值計量。公允價值自減值日起計算。$2,480是基於一份可觀察到的合同，因此是第二級。該公司計算了$18,661這些公允價值基於貼現現金流分析，使用的貼現率為9.0%和剩餘資本化率在以下範圍內8.0%至9.0%。由於模型的重要輸入無法觀察到，本公司確定這些資產的確定價值屬於公允價值報告層次結構的第3級。
用於評估公司利率掉期的大部分投入都屬於公允價值等級的第二級，例如可觀察到的市場利率曲線；然而，與利率掉期相關的信用估值利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估公司及其交易對手違約的可能性。截至2021年12月31日和2020年12月31日，本公司確定信用估值相對於整體利率互換的調整並不顯著。因此，所有利率互換都被歸入公允價值等級的第二級。

下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日公司金融工具的賬面價值和估計公允價值：
 截至2021年12月31日截至2020年12月31日
 攜帶
金額		公允價值攜帶
金額		公允價值
負債    
債務$1,497,064 $1,491,868 $1,341,242 $1,368,151 

該公司債務的公允價值主要是利用基於市場利率估計的貼現現金流分析，利用第3級投入估算的。本公司以市價釐定其高級債券的公允價值。用於確定這些票據公允價值的投入被歸類為第一級，因為該公司使用報價的市場價格對這些工具進行估值。然而，如果交易量較低，用於確定公允價值的投入可以歸類為第二級。

公允價值無法準確確定，可能無法通過與活躍市場的報價進行比較而得到證實，也可能無法在出售時實現。此外，任何公允價值計量技術都存在固有的不確定性，所使用的基本假設(包括貼現率、流動性風險和對未來現金流的估計)的變化可能會對公允價值計量金額產生重大影響。

現金等價物、受限現金、應收賬款和應付賬款。本公司估計，由於票據到期日相對較短，現金等價物、限制性現金、應收賬款和應付賬款的公允價值接近賬面價值。

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(7)對非合併實體的投資
以下是公司對非合併實體的投資明細表：
所有權百分比為截至的投資餘額
投資2021年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
MFG冷合資企業(1)20%$30,752 $— 
NNN Office JV L.P.(2)20%24,112 31,615 
埃特納公園70有限責任公司(3)90%12,874 12,514 
埃特納公園70號東方有限責任公司(4)90%2,797 7,484 
BSH承租人L.P.(5)25%4,024 4,851 
$74,559 $56,464 
(1)在2021年期間，本公司處置了22將特殊目的工業資產出售給MFG COLD合資公司，總處置價格為#美元550,000，扣除$2,775收購價格調整，並收購了20在MFG冷合資企業中擁有%的權益。該公司確認了一項#美元的收益。239,386關於資產的處置，此外，MFG冷合資公司假定為#美元。25,850交易中的無追索權抵押債務。MFG冷合資公司獲得$381,000無追索權抵押融資，一個月期SOFR加碼計息245基點，初始期限為兩年但可以擴展為三附加條款一年每個人。MFG冷合資公司簽訂了一項利率協議，為美元的一個月期限SOFR部分設定上限。381,000抵押貸款融資在3%用於兩年.
(2)NNN Office JV L.P.是一家成立於2018年的合資企業，擁有本公司以前擁有的寫字樓物業。
(3)2017年與開發實體合資收購一塊土地。
(4)2019年與一家開發商實體成立的合資企業，以獲得一塊土地。2021年第四季度，一塊地塊從Etna Park 70 East LLC分配給Etna East的立方體，這是一家合併開發合資企業。
(五)擁有單一承租人、淨租賃資產的合資投資。
2020年內，NNN Office JV L.P.(以下簡稱NNN JV)二資產和公司確認的交易總收益為#美元。557在其合併經營報表內的非合併實體的收益(虧損)權益內。連同這些物業銷售，NNN合資公司獲得的淨收益總額為#美元。8,504在一筆總額為$40,800它的無追索權抵押債務。NNN合資公司分發了$1,701本公司出售物業所得款項淨額的一部分。
2019年，NNN合資公司銷售四資產和公司確認的交易總收益為#美元。3,529在其合併經營報表中，非合併實體收益中的權益。連同這些物業銷售，NNN合資公司獲得的淨收益總額為#美元。45,208在支付總額為$的款項後101,520它的無追索權抵押債務。NNN合資公司分發了$7,549本公司出售物業所得款項淨額的一部分。
2019年2月，一家非合併房地產實體，在該實體中，本公司擁有15%所有權權益，出售其唯一資產，公司獲得$2,317收益。該公司確認了#美元的交易收益。824，在其綜合經營報表中計入非合併實體收益的權益。
該公司從其中某些非合併實體獲得與收購、資產管理和債務安排相關的服務的諮詢費。從這些非合併投資中賺取的諮詢費為#美元。2,968, $3,028及$3,596截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。
(8)按揭及應付票據
截至2021年12月31日和2020年12月31日，該公司有以下未償還抵押貸款和應付票據：
2021年12月31日2020年12月31日
按揭及應付票據$84,429 $138,412 
未攤銷債務發行成本(1,337)(1,883)
$83,092 $136,529 
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利率，包括按揭及應付票據的推算利率，介乎3.5%至4.3%和3.5%至6.3分別於2021年12月31日和2020年12月31日到期，截至2021年12月31日，所有抵押貸款和應付票據在2023年至2031年之間到期。2021年12月31日和2020年12月31日的加權平均利率約為4.0%和4.5%。

2021年7月12日，LCIF受阻二其房產的抵押債務為#美元。11,610。其後，在2021年7月12日，部分經營合夥單位持有人在購買物業時承擔按揭。
作為代理，該公司與KeyBank National Association簽訂了一項無擔保信貸協議。截至2021年12月31日的到期日和利率如下：
到期日利率，利率
$600,000循環信貸安排(1)
2023年2月LIBOR + 0.90%
$300,000定期貸款(2)
2025年1月LIBOR + 1.00%
(1)循環信貸安排的到期日可由本公司選擇延長至2024年2月。利率從倫敦銀行同業拆借利率加0.775%至1.45%。截至2021年12月31日，公司擁有不是未償還借款和可用金額為#美元600,000，但須遵守公約。
(2)利率的LIBOR部分被掉期，以獲得當前固定利率2.732每年的百分比。這筆定期貸款的未攤銷債務發行總成本為#美元。1,554及$2,057分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。

截至2021年12月31日，該公司遵守了其企業級債務協議中包含的所有適用的金融契約。
應付抵押貸款和擔保貸款一般以房地產和相關租賃為抵押。某些應付抵押貸款對任何提前還款都有收益維持或失效要求。
未來五年及以後的抵押貸款、應付票據和定期貸款的預定本金和氣球付款如下：
年終
十二月三十一日，		總計
2022$11,275 
202312,265 
20245,373 
20255,570 
20265,773 
此後44,173 
84,429 
未攤銷債務發行成本(1,337)
$83,092 

包括在綜合經營報表中，公司確認債務清償費用淨額為#美元717及$9分別為截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度，原因是這些財務報表中其他披露的抵押貸款和應付票據得到了滿足。此外，該公司資本化了$2,974, $1,745及$410分別在截至2021年、2020年和2019年的年度計息。

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($000，不包括股票/單位數據)

(9)優先票據、可轉換票據和信託優先證券
截至2021年12月31日和2020年12月31日，該公司有以下未償還的高級票據：
發行日期2021年12月31日2020年12月31日利率，利率到期日發行價
2021年8月$400,000 $— 2.375 %2031年10月99.758 %
2020年8月400,000 400,000 2.70 %2030年9月99.233 %
May 2014198,932 198,932 4.40 %2024年6月99.883 %
2013年6月— 188,756 4.25 %2023年6月99.026 %
998,932 787,688 
未攤銷債務貼現(3,655)(3,491)
未攤銷債務發行成本(7,346)(4,922)
$987,931 $779,275 
每個系列的高級債券均無抵押，每半年派息一次。公司可在到期前的任何時間以其選擇權全部或部分贖回票據，方法是支付正在贖回的票據的本金加上整體溢價。
2021年8月，該公司發行了$400,000本金總額2.3752031年到期的優先債券百分比(“2031年優先債券”)，發行價為99.758本金的%。公司發行2031年優先債券，初步折扣價為$968這將被確認為2031年優先債券期限內的額外利息支出。公司將發行2031年優先債券所得款項淨額的一部分用於贖回美元188,756其未償還本金餘額合計4.252023年到期的優先債券百分比(“2023年優先債券”)。支付的代價包括一筆全額保費$。12,191及$2,028指應計利息和未付利息。該公司確認了一美元12,948與總贖回相關的債務清償損失。
2020年8月，該公司發行了$400,000本金總額2.702030年到期的優先債券百分比(“2030年優先債券”)，發行價為99.233本金的%。公司發行2030年優先債券，初步折扣價為$3,068這將被確認為2030年優先債券期限內的額外利息支出。該公司利用發行2030年債券所得款項回購$61,244及$51,068未償還2023年高級債券的本金餘額總額和4.40%高級票據2024，分別通過投標要約。該公司確認了一美元10,119與總回購相關的債務清償損失，其中包括註銷與2023年和2024年優先票據相關的未攤銷折扣和債務發行成本的比例金額。
在2007年，該公司發行了$200,000信託優先證券的原始本金金額。信託優先證券被歸類為債務，將於2037年到期，可由公司選擇贖回，以三個月倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加浮動利率計息170到期日為基點。2021年12月31日的利率是1.832%。截至2021年12月31日和2020年12月31日，129,120未償還信託優先證券的原始本金金額和$1,525及$1,625未攤銷債務發行成本。












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($000，不包括股票/單位數據)

這些債務工具在未來五年及以後的預定本金支付如下：
截至十二月三十一日止的年度：總計
2022$— 
2023— 
2024198,932 
2025— 
2026— 
此後929,120 
1,128,052 
未攤銷債務貼現(3,655)
未攤銷債務發行成本(8,871)
$1,115,526 

(10)衍生工具和套期保值活動

運用衍生工具的風險管理目標。本公司在業務運作和經濟狀況方面都面臨一定的風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的風險敞口。該公司主要通過管理債務融資的類型、金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體地説，本公司訂立衍生金融工具，以管理因業務活動而產生的風險，這些業務活動導致收到或支付未來已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理公司已知或預期現金收入與主要與公司投資和借款相關的已知或預期現金支付在金額、時間和持續時間方面的差異。

利率風險的現金流對衝。該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，管理其對利率變動的風險，從而管理與相關債務工具相關的現金流出。為了實現這些目標，該公司主要使用利率掉期作為與其某些可變利率債務工具相關的利率風險管理戰略的一部分。被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關名義金額。

指定並符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動計入累計其他全面收益(虧損)，隨後重新分類為被對衝的預期交易影響收益期間的收益。本公司於2021年至2020年期間並無出現任何無效情況。

於2019年7月期間，本公司訂立四與其交易對手達成利率互換協議。這些掉期被指定為現金流對衝，以對衝可歸因於其美元倫敦銀行同業拆借利率(Libor)掉期利率變化的變異性風險。300,000倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)指數浮動利率無擔保定期貸款。因此，掉期的公允價值變動計入其他全面收益(虧損)，並在利息成為應收或應付利息時重新分類為收益。掉期將與2025年1月延長的定期貸款到期日同時到期。在接下來的12個月裏，公司估計額外的$3,848如果掉期仍然未平倉，將被重新歸類為利息支出的增加。
截至2021年12月31日，該公司擁有以下未償還利率衍生品，它們被指定為利率風險的現金流對衝：
利率衍生品儀器數量概念上的
利率掉期4$300,000

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下表載列本公司衍生金融工具的公允價值及其在綜合資產負債表中的分類。
 截至2021年12月31日截至2020年12月31日
 資產負債表位置公允價值資產負債表位置公允價值
指定為對衝工具的衍生工具：    
利率互換負債其他負債$(6,258)其他負債$(17,963)

下表列出了公司衍生金融工具對2021年和2020年綜合營業報表的影響：
現金流中的衍生工具確認的損益金額
在衍生品保監處
十二月三十一日，
損失金額
從
將累積保單轉為收入(1)
十二月三十一日，
套期保值關係2021202020212020
利率互換$6,755 $(19,422)$4,950 $3,387 
(一)在合併經營報表內從累計其他綜合收益(虧損)重新歸類為利息支出的金額。

在記錄現金流量對衝影響的綜合經營報表中列報的利息支出總額為#美元。46,708及$55,201分別為2021年和2020年。

本公司與掉期衍生工具對手方的協議載有條款，根據該條款，如果本公司拖欠相關債務，包括貸款人沒有加快償還債務的違約，則本公司也可被宣佈違約掉期衍生工具義務。截至2021年12月31日，該公司尚未公佈任何與協議相關的抵押品。

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(11)     租契

出租人
公司作為出租人的租賃組合主要包括一般用途的單租户淨租賃房地產資產。該公司的大部分租約要求租户支付每年遞增的固定年度租金，以及根據實際發生的費用支付其他運營費用的可變費用，如房地產税、保險、公共區域維護(“CAM”)和公用事業。
某些租約允許租户在租期到期或更早時續簽租期。只有在續訂被認為是合理確定的情況下，續訂選項所涵蓋的期限才包括在租賃期內。某些租約容許承租人在租賃期屆滿前終止租約，而某些租約則賦予租户在租賃期屆滿或之前以公平市價或規定價格購買租賃物業的權利。
第842主題下的會計指導要求公司在應用指導時做出某些假設和判斷，包括確定安排是否包括租賃，以及在合同有續簽、購買或提前終止條款的情況下確定租賃期限。
本公司在評估承租人以租賃為基礎的應收賬款餘額總額是否足夠時，分析其應收賬款、客户信譽和當前經濟趨勢。此外，對破產租户進行了分析，並考慮了預期的請願前和請願後的申索。如果承租人的應收賬款餘額被認為無法收回，公司將把與租賃相關的應收賬款餘額註銷為租金收入，並停止確認租賃收入，包括直線租金，除非收到現金。如果本公司隨後確定很可能收取租賃期內承租人的幾乎所有剩餘租賃付款，本公司將恢復直線餘額，對與按現金計入租賃期相關的金額進行調整。2020年2月，該公司核銷了一筆遞延應收租金餘額#美元。615由於一名租户解散並交出位於俄亥俄州哥倫布市一處工業地產的租賃物業，導致租金收入減少。在2019年，租金收入總共減少了#美元。352對於被視為無法收回的應收賬款。
由於新冠肺炎疫情，某些租户經歷了財務困難。2020年內，公司沖銷了累計遞延租金應收餘額#美元。1,383，作為租金收入的減少，與租金收繳問題的租户有關。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司還衝銷或預留了總計$370及$389分別為應收賬款淨額，與某些受當前經濟狀況影響的租户有關。
該公司確定其租約中的租賃和非租賃組成部分是單一租賃組成部分，因此在其綜合經營報表中確認為租金收入。租金收入中包括的主要非租賃服務是作為公司房地產租賃的一部分提供的CAM服務。主題842要求公司僅將因執行租約而產生的成本資本化為初始直接成本。截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，公司發生了19, $67及$191該等費用分別計入非執行租約所增加的成本，並在其綜合經營報表中計入物業營運費用內。
該公司通過包括合同條款來管理與其租賃物業剩餘價值相關的風險，這些條款規定租户有責任在租賃終止後交出狀況良好的空間，持有多元化的投資組合，以及其他活動。. 本公司對特定物業沒有剩餘價值擔保。
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下表列出了該公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度營業租約的租金收入分類：
分類2021年12月31日2020年12月31日
固定$287,552 $293,457 
變量(1)(2)
52,392 32,354 
總計$339,944 $325,811 
(1)主要包括租户補償。
(2)可變租賃付款包含#美元的終止收入15,371及$857分別截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度。2021年的終止費收入主要與該公司在新罕布夏州達勒姆工業地產的租户終止租約有關。

假設截至2021年12月31日沒有新的或重新談判的租賃，未來租賃的固定租金收入如下：
截至十二月三十一日止的年度：總計
2022$254,733 
2023258,475 
2024228,697 
2025208,404 
2026189,243 
此後710,938 
總計$1,850,490 
上述最低租賃付款不包括將從租户收到的某些運營費用和房地產税的補償，也不包括某些租約規定的提前終止付款(如果不是合理確定的話)。
某些租約允許承租人在房產被視為過時的情況下終止租約，並按照租約的規定向房東支付終止費。此外，某些租約賦予承租人以公平市價或規定價格購買租賃物業的權利。
承租人
該公司有土地租賃、辦公空間的公司租賃和辦公設備租賃。截至2021年12月31日，所有租約均被歸類為經營性租約。租約的剩餘租期最高可達39好幾年了。只有在續期被認為是合理確定的情況下，才會將續約期包括在租賃期內。租賃期還包括在公司合理確定不行使終止選擇權的情況下終止租約的選擇權所涵蓋的期限。該公司通過包括固定租金支付和與指數或利率(如CPI)掛鈎的可變租金支付來衡量其租賃支付。於採用ASC 842之日前開始之租賃之最低租賃付款乃根據ASC 840項下先前租賃指引釐定。本公司按直線法確認租賃期內經營租賃的租賃費用和未計入租賃付款計量的可變租賃費用。
主題842下的會計指引要求本公司在應用指引時作出某些假設和判斷，包括確定安排是否包括租賃、在合同有續簽或終止條款時確定租賃期限以及確定貼現率。
本公司通過評估合同是否轉讓了在一段時間內控制已確定資產的使用權以換取對價，從而確定一項安排是否為或包括合同開始時的租賃。如果公司有權在一段時間內從確定的資產中獲得幾乎所有的經濟利益，並可以指導其使用，則公司將合同作為租賃入賬。
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由於本公司不知道各租約的隱含利率，本公司根據該等現有租約於過渡日可得的資料，採用遞增借款利率。本公司使用租賃開始日可獲得的信息來確定任何新租賃的折扣率。該公司使用投資組合方法來確定其遞增借款利率。租賃合同是根據相似的租賃條款和經濟環境進行分組的，公司合理地期望應用組合方法的結果與單獨租賃方法沒有實質性差異。該公司估計了每個租賃組合的抵押貼現率。
與經營租賃相關的補充信息如下：
截至年底的年度
2021年12月31日2020年12月31日
加權平均剩餘租期
經營租賃(年)9.711.7
加權平均貼現率
經營租約4.0 %4.1 %
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度租賃費用構成如下：
損益表分類固定變量總計
2021:
物業經營$3,645 $3 $3,648 
一般事務和行政事務1,380 70 1,450 
總計$5,025 $73 $5,098 
2020:
物業經營$3,969 $2 $3,971 
一般事務和行政事務1,348 105 1,453 
總計$5,317 $107 $5,424 
公司確認轉租收入為#美元。3,425, $3,756及$3,764分別在2021年、2020年和2019年。
下表顯示了該公司截至2021年12月31日的經營租賃負債到期日分析：
截至十二月三十一日止的年度：經營租約
2022$5,046 
20235,290 
20245,199 
20255,204 
20264,174 
此後11,174 
租賃付款總額
36,087 
減去：推定利息(6,993)
租賃負債現值
$29,094 
(12)風險集中
該公司尋求通過其物業的地域多樣化、租户行業多元化、避免對單一資產的依賴以及租户的信譽來降低其運營和租賃風險。在截至2021年、2020年和2019年12月31日的幾年裏，沒有一個租户佔租金收入的10%以上。
某些機構的現金和現金等價物餘額可能超過可保金額。該公司認為，它通過投資或通過主要金融機構降低了這一風險。
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($000，不包括股票/單位數據)
(13)權益
市場優惠計劃。該公司維持一項市場發售計劃(“自動櫃員機計劃”)，根據該計劃，公司可以發行普通股。下表彙總了自動取款機計劃下的普通股發行情況：
截至2021年12月31日的年度
出售的股份淨收益
2021年自動取款機發行1,052,800$13,532
截至2020年12月31日的年度
出售的股份淨收益
2020年自動取款機發行5,950,882$60,977

在2021年期間，該公司落户4,990,717普通股以前在合同到期日以遠期方式出售，並獲得$53,567淨收益。2020年期間沒有遠期和解。

截至2021年12月31日，3,649,023普通股以尚未結算的遠期銷售合同出售，總結算價為#美元。38,544，可根據遠期銷售合同進行調整。該公司預計在2022年2月到期日之前結清遠期銷售合同。

2021年，該公司修改了自動取款機服務計劃的條款，根據該計劃，公司可以不時出售高達$350,000在計劃期限內的普通股。截至2021年12月31日，普通股總價值為$294,985仍然可以在自動取款機計劃下發行。

承銷的股票發行。於二零二一年期間，本公司訂立遠期銷售合約，以銷售16,000,000普通股，公開發行價為$12.11在尚未結算的承銷股票發行中的每股普通股。根據公司選擇現金或股票淨額結算的權利，公司預計在2022年5月到期日之前結算遠期銷售合同。截至2021年12月31日，遠期銷售合同的總結算價為1美元。187,528，可根據遠期銷售合同進行調整。

在2020年間，公司發佈了17,250,000普通股價格為$9.60在包銷發行中的每股普通股，產生的淨收益約為$164,000。所得款項淨額用於一般企業用途，包括收購，而在運用所得款項之前，將用於償還本公司循環信貸安排下所有當時未償還的餘額。

基於股票的薪酬。此外，於截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度，本公司發行949,573, 756,380和896,807分別向某些員工和受託人出售普通股。通常，受託人的股份授予會立即授予。員工股票授予通常在授予日的週年紀念日按比例授予，然而，在某些情況下，授予是基於特定年限和/或滿足某些業績標準的懸崖基礎上的。

股票回購計劃。2015年7月，公司董事會授權回購至多10,000,000普通股，並將這一授權增加了10,000,0002018年。此股票回購計劃沒有到期日。在2020至2019年期間，公司回購並退役，1,329,940和441,581普通股，平均價格分別為，$8.28及$8.13分別為股份回購計劃下的每股普通股。在2021年期間，有不是股票回購。截至2021年12月31日，8,976,315根據這一授權，普通股仍然可以回購。本公司記錄了截至期末尚未結清的回購負債。

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合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
C系列優先股。該公司擁有1,935,400於2021年12月31日發行的C系列累計可轉換優先股(“C系列優先股”)。這些股票的股息為$。3.25每年每股，有$的清算優先權96,770，如果達到一定的普通股價格，公司可以強制轉換為公司的普通股。截至2021年12月31日，每股可轉換為2.4339普通股。如果公司的普通股紅利超過某些季度門檻，這個轉換率可能會隨着時間的推移而增加。

如果發生某些根本性變化，在某些情況下，持有者可以要求公司回購全部或部分其持有的C系列優先股。此外，一旦發生某些基本變化，本公司將在某些情況下增加若干額外普通股的換股比率，或在某些情況下，當C系列優先股可轉換為公開收購或尚存公司的股份時，本公司可選擇調整換股比率。

公司可以根據公司的選擇權，使C系列優先股自動轉換為可按當時的現行轉換率發行的普通股數量。只有當公司普通股的收盤價在一定時間等於或超過時，公司才可以行使其轉換權125C系列優先選擇的當時流行轉換價格的%。
C系列優先股的持有者通常沒有投票權，但如果公司在六個季度或更長時間內沒有支付股息，以及在某些其他情況下，投票權將是有限的。在轉換時，公司可以選擇將轉換價值以現金、普通股或現金和普通股相結合的形式交付給投資者。
與公司現金流套期保值相關的累計其他綜合收益(虧損)變動情況彙總如下：
截至12月31日的12個月，
20212020
期初餘額$(17,963)$(1,928)
重新分類前的其他綜合收益(虧損)6,755 (19,422)
從累計其他綜合虧損重新分類為利息支出的虧損額4,950 3,387 
期末餘額$(6,258)$(17,963)

非控制性利益。在公司前幾年的幾次收購中，賣方獲得了LCIF(“OP單位”)OP單位的有限合夥人權益，作為一種形式的對價。除本公司擁有的OP單位外，所有OP單位在特定時間可由持有人選擇贖回普通股，一般不能由本公司以其他方式強制贖回。OP單位被歸類為永久權益的組成部分，因為公司已確定OP單位不是GAAP定義的可贖回證券。每個操作單元目前可贖回的時間約為1.13普通股，有待未來調整。

在2021年期間，LCIF贖回和取消1,598,906操作單元，與處理三屬性。

During 2021, 2020 and 2019, 185,270, 327,453和391,993本公司分別發行普通股，與OP單位贖回相關，總價值為#美元。958, $1,614及$1,655，分別為。

截至2021年12月31日，大約有775,000除公司擁有的運營單位外，尚未償還的運營單位。所有運營單位根據LCIF合作伙伴協議接受分配。如果公司每股普通股的股息低於根據LCIF合夥協議規定的每股運營單位的分配，則每股運營單位的分配將因公司每股普通股股息的百分比減少而減少。沒有行動單位有清算優先權。

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合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
以下披露了公司所有權權益變動對其非控股權益的影響：
股東應佔淨收益和非控股權益轉移
 202120202019
LXP產業信託股東應佔淨收益$382,648 $183,302 $279,910 
從非控股權益轉讓(至)：
增加(減少)非控股股權再分配的實收資本435 — (973)
增加用於贖回非控制性運營單元的額外實收資本
958 1,614 1,655 
股東應佔淨收入變動和非控股權益轉移
$384,041 $184,916 $280,592 

(14)福利計劃
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度非既得股活動如下：
數量
股票		加權平均贈與日期交易會
每股價值
2019年12月31日的餘額2,941,412 $7.30 
授與
709,250 7.77 
既得
(613,504)8.80 
沒收
(332,429)5.30 
2020年12月31日的餘額2,704,729 7.27 
授與
899,328 7.85 
既得
(1,303,149)7.82 
沒收
(10,264)10.09 
2021年12月31日的餘額2,290,644 $7.17 

在2021年至2020年期間，公司向某些員工和受託人授予了普通股，具體如下：
20212020
業績股(1)
已發行股份：
索引
297,636 232,993 
同級
297,632 232,987 
授予日期每股公允價值：(2)
索引
$7.13 $6.59 
同級
$6.23 $5.97 
非既得利益普通股：(3)
已發行股份
304,060 243,270 
授予日期公允價值
$3,080 $2,581 
(1)股票歸屬基於公司股東總回報在一年後的增長三-相對於一個指數和一組公司同行的年度測算期。在賺到錢之前，不會支付這些贈款的股息。一旦達到業績標準，並確定了實際賺取的股份數量，這些股份就會立即歸屬。在2021年期間，所有662,0442018年發行的業績股票已歸屬。在2020年間，122,779的452,7372017年發行的演出股票已歸屬。
(2)贈款的公允價值是在贈款之日使用蒙特卡洛模擬模型確定的。
(3)這些股票可按比例歸屬於三-服務年限.

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合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
此外，在2021年、2020年和2019年期間，公司發佈了50,245, 47,130，及67,226分別向公司董事會的非管理層成員出售全部授予的普通股，公允價值為#美元587, $500，及$595，分別為。

截至2021年12月31日，剩餘的2,290,644非既得股，677,275受基於時間的歸屬的約束，並且1,613,369都受到基於績效的歸屬的約束。在2021年12月31日，有1,410,110可供授予的獎項。該公司有$6,502在與非既得股份有關的未確認補償成本中，補償費用平均約為1.7好幾年了。
公司已經為某些高級職員建立了一個信託基金，為高級職員的利益授予的既得利益普通股被存入其中。高級管理人員對信託中的普通股沒有控制權，普通股可供公司的普通債權人使用。截至2021年12月31日和2020年12月31日，130,863信託基金的普通股。
該公司發起了一項涵蓋所有合格員工的401(K)退休儲蓄計劃。該公司對一部分員工參與者工資進行酌情匹配繳費，並根據其盈利能力，可能在每個財政年度末向所有符合條件的員工額外繳納一筆酌情繳費。該等酌情供款須根據一項附表轉歸，該附表規定25從受僱第一年開始的年歸屬百分比100在此之後歸屬的百分比四年了就業問題。大約$426, $393及$403繳費比例分別適用於2021年、2020年和2019年。
在2021、2020和2019年期間，該公司確認了6,554, $6,185及$5,831分別用於與普通股授予的預定歸屬有關的費用。

(15)    關聯方交易
除綜合財務報表內其他地方披露的交易外，並無其他關聯方交易。
(16)     所得税
所得税撥備主要涉及本公司應納税房地產投資信託基金子公司的應納税所得額。由於本公司所作的REIT選擇，本公司的收益(應税REIT子公司除外)一般不需繳納公司層面的聯邦所得税。
資產負債法規定了所得税。在資產負債法下，遞延所得税確認為財務報告基礎和資產負債計税基礎之間的暫時性差異。
本公司截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的所得税撥備摘要如下：
202120202019
當前：
聯邦制$(26)$(173)$(70)
州和地方(1,267)(1,411)(1,309)
$(1,293)$(1,584)$(1,379)

所得税撥備與對税前營業收入適用法定聯邦所得税税率計算的金額不同，如下所示：
202120202019
法定税率的聯邦條款(21%)
$(35)$(195)$(73)
州税和地方税，扣除聯邦福利— (77)(10)
其他(1,258)(1,312)(1,296)
$(1,293)$(1,584)$(1,379)

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合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度中，“其他”金額主要由州特許經營税#美元組成。1,267, $1,314及$1,289，分別為。

截至2021年12月31日的3年期間，公司普通股股息的平均應税性質摘要如下：
202120202019
每股總股息$0.430 $0.420 $0.485 
普通收入65.89 %95.1 %61.07 %
合格股息0.10 %0.6 %0.22 %
資本利得— — — 
資本返還34.01 %4.3 %38.71 %
100.00 %100.00 %100.00 %

在截至2021年12月31日的3年期間，該公司C系列優先股股息的平均應税性質摘要如下：
202120202019
每股總股息$3.25 $3.25 $3.25 
普通收入99.84 %99.38 %99.64 %
合格股息0.16 %0.62 %0.36 %
資本利得— — — 
資本返還— — — 
100.00 %100.00 %100.00 %


(17)    承諾和或有事項
除了在其他地方披露的承諾和或有事項外，該公司還有以下承諾和或有事項。
本公司根據若干租户租賃(包括其在非綜合實體租賃中的比例份額)有責任為基礎租賃物業的擴展提供資金。在某些情況下，公司可以代表其子公司向租户保證完成基礎建築改造，並支付租户改善津貼和租賃佣金。
截至2021年12月31日，公司擁有五正在進行的綜合開發項目，預計將產生約$312,000在不包括非控制性權益份額的情況下，到2022年基本完成此類項目的建設。截至2021年12月31日，公司擁有二整合和二擁有為開發而持有的地塊的非合併合資企業。該公司無法估計為這些地塊的潛在開發項目提供任何所需資金的時間。
本公司和LCIF是一項資助協議的締約方，根據該協議，本公司可能被要求為因LCIF的運營單位而進行的分配提供資金。根據融資協議，雙方同意，如果LCIF沒有足夠的現金可用來按照合夥協議向其有限責任合夥人進行季度分配，LXP Industrial Trust將為差額提供資金。根據協議支付的款項將以貸款的形式支付給LCIF，並將按公司自行決定的現行利率計息，但不低於適用的聯邦利率。如果沒有未償還的營運單位，而所有這些貸款均已償還，則LCIF獲得這些貸款的權利將會失效。根據這項協議，沒有預付任何金額。
本公司不時直接或間接參與在日常業務過程中引起的法律訴訟。管理層根據目前掌握的信息並諮詢了法律顧問後認為，儘管這些正常程序的結果不確定，但總的來説，這些程序的結果不會對公司的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
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合併財務報表附註
($000，不包括股票/單位數據)
(18)    現金流量信息表的補充披露
202120202019
現金、現金等價物和限制性現金的對賬：
期初現金及現金等價物$178,795 $122,666 $168,750 
期初受限現金626 6,644 8,497 
期初現金、現金等價物和限制性現金$179,421 $129,310 $177,247 
期末現金和現金等價物$190,926 $178,795 $122,666 
期末限制性現金101 626 6,644 
期末現金、現金等價物和限制性現金$191,027 $179,421 $129,310 
除了在其他地方討論的披露外，在2021年、2020年和2019年期間，該公司支付了44,234, $52,059及$59,018，分別為利息和$1,569, $1,748及$1,482分別用於所得税。
2021年，LCIF處置了三房地產資產。對價包括贖回價值#美元的行動單位。22,305以及假設總相關無追索權抵押債務為#美元。11,610.
2021年，由於MFG冷合資公司的成立，本公司確認非合併實體投資的非現金增加為#美元。28,075因為它的20在MFG冷合資企業中擁有%的權益。此外，MFG冷合資公司假設一筆抵押貸款影響了一處房產，導致非現金減少#美元。25,850抵押貸款和應付票據，淨額。
2021年收購RR Ocala 44，LLC合資企業包括1美元489非現金增加在建房地產投資和非控股權益，因為合資企業的一名成員以非現金出讓土地，以換取其在合資企業的所有權權益。

於二零二一年及二零二零年，本公司簽訂新租約及行使租約延期選擇權，合共非現金增加$1,589及$719分別計入相關的經營租賃負債和使用權資產。

2020年，本公司出售了其在一處物業的權益，其中包括買方承擔相關的無追索權抵押債務#美元。178,662.
作為喪失抵押品贖回權的結果三位於南卡羅來納州、堪薩斯州和佛羅裏達州的寫字樓物業，在2020年期間，總非現金費用為$57,356及$28,078抵押貸款淨額和應付票據淨額，房地產淨額。
在2019年，該公司承擔了$41,877收購物業時的無追索權抵押債務。此外，2019年，本公司出售了其在一處物業的權益，其中包括買方承擔相關的無追索權抵押債務#美元。110,000.
(19)    後續事件
在2021年12月31日之後，除了財務報表中其他方面的披露外，該公司還收購了二工業物業，總成本約為$71,800.
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房地產與累計折舊攤銷
附表III($000)
描述位置累贅土地和土地產業建築物及改善工程總計
累計折舊和攤銷(1)
獲取日期建造日期
倉庫/配送屬性
穩定：
工業亞利桑那州錢德勒$— $10,733 $69,491 $80,224 $3,768 11月-20日
工業亞利桑那州固特異— 5,247 36,115 41,362 5,088 11月至18日
工業亞利桑那州固特異41,646 11,970 48,925 60,895 4,584 11月至19日
工業亞利桑那州固特異— 1,614 16,222 17,836 1,317 1月至20日
工業亞利桑那州固特異— 11,732 49,758 61,490 345 11月-21日2021
工業亞利桑那州託爾森— 3,311 16,013 19,324 1,589 10月19日至19日
工業佛羅裏達州奧卡拉— 4,113 49,936 54,049 3,278 6月20日
工業佛羅裏達州奧蘭多— 1,030 10,869 11,899 4,597 2006年12月至2006年12月
工業佛羅裏達州坦帕市— 2,160 10,311 12,471 7,697 1988年7月至1988年
工業佐治亞州奧斯特爾— 3,251 48,459 51,710 6,775 6月19日至19日
工業佐治亞州卡特斯維爾— 2,497 42,255 44,752 — 12月-21日
工業佐治亞州卡特斯維爾— 2,006 33,276 35,282 — 12月-21日
工業佐治亞州費爾伯恩— 7,209 40,359 47,568 269 11月-21日2021
工業佐治亞州麥克多諾— 5,441 52,790 58,231 9,678 8月至17日
工業佐治亞州麥克多諾— 3,253 30,956 34,209 3,936 2月-19日
工業佐治亞州普爾勒— 1,690 30,346 32,036 2,332 4月-20日
工業佐治亞州林肯— 3,775 34,325 38,100 1,896 9月-20日
工業佐治亞州薩凡納— 2,560 25,812 28,372 1,752 6月20日
工業佐治亞州薩凡納— 1,070 7,458 8,528 508 6月20日
工業佐治亞州聯合城— 2,536 22,830 25,366 2,520 6月19日至19日
工業伊利諾伊州愛德華茲維爾— 4,593 34,565 39,158 7,130 12月至16日
工業伊利諾伊州愛德華茲維爾— 3,649 41,310 44,959 6,524 6月18日
工業伊利諾伊州米努卡— 1,788 34,301 36,089 2,747 1月至20日
工業伊利諾伊州米努卡— 3,432 40,949 44,381 3,550 12月至19日
工業伊利諾伊州米努卡— 3,681 45,817 49,498 3,873 1月至20日
工業伊利諾伊州蘭圖爾— 1,304 32,562 33,866 7,157 1月至14日2014
工業伊利諾伊州羅克福德— 371 2,647 3,018 1,109 2006年12月至2006年12月
工業伊利諾伊州羅克福德— 509 5,921 6,430 2,234 2006年12月至2006年12月
工業拉斐特(Lafayette)，In— 662 15,578 16,240 3,401 10月17日
工業黎巴嫩，In— 2,100 29,996 32,096 5,985 2月-17日
工業懷特蘭，In— 741 14,488 15,229 157 10月21日至21日
工業懷特蘭，In— 1,991 39,338 41,329 439 10月21日至21日
工業懷特蘭，In— 695 13,958 14,653 151 10月21日至21日
工業印第安納州懷特敦— 1,162 11,825 12,987 475 1月至21日
工業印第安納州懷特敦— 1,954 17,011 18,965 2,171 1月至19日
工業印第安納州懷特敦— 1,208 12,052 13,260 485 1月至21日
工業印第安納州懷特敦— 8,335 80,051 88,386 — 12月-21日
工業科羅拉多州新世紀— — 13,424 13,424 2,898 2月-17日
工業路易斯安那州什裏夫波特— 1,078 10,134 11,212 3,379 6月12日2012
工業路易斯安那州什裏夫波特— 860 21,840 22,700 8,075 2007年3月
工業密歇根州底特律— 1,133 25,009 26,142 7,805 1月至16日
工業密西西比州羅穆盧斯— 2,438 33,786 36,224 7,389 11月-17日
工業明尼阿波利斯，明尼蘇達州— 1,886 1,922 3,808 559 9月-12日
工業密西西比州拜哈利亞— 1,006 35,795 36,801 9,570 5月11日至11日2011
工業密西西比州拜哈利亞— 1,751 31,429 33,180 7,735 9月17日
工業密西西比州坎頓市— 5,077 71,289 76,366 23,310 3月15日至15日
工業密西西比州橄欖枝— 2,500 42,556 45,056 7,299 4月18日至18日
工業密西西比州橄欖枝— 1,958 38,702 40,660 6,710 4月18日至18日
工業密西西比州橄欖枝— 2,646 40,446 43,092 4,497 5月19日至19日
工業密西西比州橄欖枝— 851 15,464 16,315 1,699 5月19日至19日
工業北卡羅來納州亨德森— 1,488 7,222 8,710 3,091 11月1日
工業北卡羅來納州謝爾比— 1,421 18,862 20,283 7,420 6月11日2011
工業北卡羅來納州斯泰茨維爾— 891 18,594 19,485 7,036 2006年12月至2006年12月
工業紐約州歐文— 1,648 12,514 14,162 4,488 9月-12日
工業紐約州長島市28,980 — 42,759 42,759 25,128 3月13日至13日2013
90
目錄
LXP工業信託及其子公司
房地產與累計折舊攤銷
附表III($000)-續
描述位置累贅土地和土地產業建築物及改善工程總計
累計折舊和攤銷(1)
獲取日期建造日期
工業俄亥俄州奇利科斯— 735 10,939 11,674 4,315 10月11日至11日
工業俄亥俄州哥倫布— 2,251 25,280 27,531 364 8月至21日
工業俄亥俄州格倫柳市— 2,228 24,530 26,758 9,570 2006年12月至2006年12月
工業俄亥俄州希伯倫— 1,063 4,947 6,010 2,565 1997年12月至1997年12月
工業俄亥俄州希伯倫— 2,052 8,179 10,231 4,373 12月-01
工業俄亥俄州洛克本— 2,800 16,731 19,531 626 3月21日至21日2021
工業俄亥俄州門羅市— 1,109 16,477 17,586 419 12月-21日
工業俄亥俄州門羅市— 544 12,370 12,914 1,236 9月19日至19日
工業俄亥俄州門羅市— 3,123 60,702 63,825 6,321 9月19日至19日
工業俄亥俄州門羅市— 3,950 88,422 92,372 8,867 9月19日至19日
工業俄亥俄州斯特里茨伯勒— 2,441 25,282 27,723 11,970 6-07
工業威爾遜維爾，或— 6,815 32,424 39,239 7,444 9月16日
工業賓夕法尼亞州布裏斯托爾— 2,508 15,863 18,371 9,355 1998年3月至今
工業鄧肯，南卡羅來納州— 2,819 24,508 27,327 529 7月21日至21日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,169 23,070 24,239 490 7月21日至21日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,020 17,444 18,464 371 7月21日至21日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,710 27,817 29,527 594 7月21日至21日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,406 14,272 15,678 1,395 10月19日至19日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,257 13,252 14,509 1,300 10月19日至19日
工業鄧肯，南卡羅來納州— 1,615 27,830 29,445 3,284 4月至19日
工業格里爾，南卡羅來納州— 2,376 32,127 34,503 687 6月21日-21日
工業格里爾，南卡羅來納州— 6,959 78,405 85,364 6,661 12月至19日
工業南卡羅來納州斯帕坦堡— 1,447 23,758 25,205 4,267 8月至18日
工業南卡羅來納州斯帕坦堡— 1,186 15,820 17,006 697 12月-20日
工業田納西州安提奧赫— 3,847 13,926 17,773 5,152 2007年5月
工業田納西州克利夫蘭— 1,871 29,743 31,614 6,056 5月17日-5月17日
工業田納西州傑克遜— 1,454 49,132 50,586 8,928 9月17日
工業田納西州劉易斯堡— 173 10,865 11,038 2,601 5月14日-5月14日
工業田納西州米靈頓— 723 20,383 21,106 15,590 APR-05
工業田納西州士麥那— 1,793 93,940 95,733 17,523 9月17日
工業德克薩斯州卡羅爾頓— 3,228 16,234 19,462 3,301 9月18日-9月18日
工業德克薩斯州達拉斯— 2,420 23,330 25,750 2,628 4月至19日
工業德州鹿園— 6,489 28,470 34,959 828 5月21日-5月21日
工業德克薩斯州大草原— 3,166 17,985 21,151 3,509 6月17日
工業德克薩斯州休斯頓— 15,055 57,949 73,004 15,783 3月13日至13日
工業德克薩斯州哈欽斯— 1,307 8,466 9,773 596 5月20日至20日
工業德克薩斯州蘭開斯特— 3,847 25,037 28,884 1,098 12月-20日
工業德克薩斯州密蘇裏市— 14,555 5,895 20,450 5,895 4月至12日
工業德克薩斯州諾斯萊克— 4,500 71,636 76,136 5,614 2月-20日
工業德克薩斯州諾斯萊克— 3,938 37,189 41,127 1,802 12月-20日
工業德克薩斯州帕薩迪納— 2,202 17,096 19,298 1,104 6月20日
工業德克薩斯州帕薩迪納— 4,272 22,296 26,568 642 5月21日-5月21日
工業德克薩斯州帕薩迪納— 1,792 9,089 10,881 259 5月21日-5月21日
工業德克薩斯州帕薩迪納— 4,057 17,810 21,867 2,713 8月至18日
工業德克薩斯州聖安東尼奧— 1,311 36,644 37,955 7,093 6月17日
工業弗吉尼亞州切斯特— 8,544 53,067 61,611 8,123 12月至18日
工業弗吉尼亞州温徹斯特— 1,988 32,536 34,524 5,567 12月-17日
工業弗吉尼亞州温徹斯特— 3,823 12,276 16,099 5,222 6-07
工業弗吉尼亞州温徹斯特— 2,818 24,422 27,240 1,427 9月-20日
不穩定：
工業菲尼克斯，AZ— 8,027 73,650 81,677 — 12月-21日
工業佛羅裏達州萊克蘭— 1,416 20,140 21,556 782 1月至21日
工業佛羅裏達州植物城— 2,610 45,983 48,593 1,165 6月21日-21日
工業佐治亞州阿代斯維爾— 1,465 23,649 25,114 — 12月-21日
工業格里爾，南卡羅來納州— 1,329 21,465 22,794 465 6月21日-21日
其他屬性
其他加利福尼亞州帕洛阿爾託13,803 12,400 16,977 29,377 26,886 2006年12月至2006年12月
91
目錄
LXP工業信託及其子公司
房地產與累計折舊攤銷
附表III($000)-續
描述位置累贅土地和土地產業建築物及改善工程總計
累計折舊和攤銷(1)
獲取日期建造日期
其他佐治亞州麥克多諾— 2,463 24,811 27,274 9,718 2006年12月至2006年12月
其他肯塔基州歐文斯伯勒— 819 2,439 3,258 1,324 2006年12月至2006年12月
其他馬裏蘭州巴爾的摩— 4,605 — 4,605 — 2006年12月至2006年12月
在建工程正在進行中— — — 5,482 — 
遞延貸款成本，淨額(1,337)— — — — 
$83,092 $342,895 $3,235,601 $3,583,978 $504,699 

(一)折舊和攤銷費用在下列壽命內按直線計算：
建築和改善
至.為止40年份
土地產業
至.為止51年份
租户改進使用年限或相關租期較短
92
目錄
LXP工業信託及其子公司
房地產與累計折舊攤銷
附表III($000)-續
初始成本包括公司直接或間接支付的購買價格。就聯邦所得税而言，公司物業於2021年12月31日的總成本基數約為#美元。4.2十億美元。
    
202120202019
房地產對賬，按成本計算：
年初餘額$3,514,564 $3,320,574 $3,090,134 
年內新增項目860,311 580,861 663,742 
年內售出及減值物業(653,247)(354,218)(496,730)
其他改敍(137,650)(32,653)63,428 
年終餘額$3,583,978 $3,514,564 $3,320,574 
累計折舊和攤銷的對賬：
年初餘額$684,468 $675,596 $722,644 
折舊及攤銷費用138,879 127,504 118,525 
年內出售和減值物業的累計折舊和攤銷
(244,751)(102,261)(177,709)
其他改敍(73,897)(16,371)12,136 
年終餘額$504,699 $684,468 $675,596 

93
目錄

第九項。與會計人員在會計和會計問題上的變更和分歧 財務披露
不適用。
第9A項。控制和程序
信息披露控制和程序的評估
截至本年度報告所涵蓋期間結束時，我們對我們的“披露控制和程序”的設計和運作(如交易法第13a-15(E)或15d-15(E)條的定義)的有效性進行了評估，並在我們的管理層(包括我們的首席執行官和我們的首席財務官，他們分別是我們的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下進行了評估。管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，已經得出結論，我們的披露控制和程序自2021年12月31日起有效。
管理層關於財務報告內部控制的報告
我們的管理層負責建立和維護充分的財務報告內部控制，並對截至2021年12月31日的財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的財務報告內部控制系統旨在根據美國公認會計原則，為財務報告的可靠性以及已發佈財務報表的編制和公平列報提供合理保證。我們的財務報告內部控制系統包括以下政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映我們資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便根據美國公認的會計原則編制財務報表，並且只有根據我們的管理層和董事會成員的授權才能進行收支；以及(3)就防止或及時發現未經授權獲得、使用或處置我們的資產提供合理保證。
所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統也只能提供合理的保證，即財務報表是按照美國公認的會計原則公平列報的。
我們的管理層評估了截至2021年12月31日財務報告內部控制的有效性。在評估我們對財務報告的內部控制的有效性時，管理層以特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的“內部控制-綜合框架(2013)”中確立的標準為指導。根據所進行的評估，管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2021年12月31日起有效。
我們的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)審計了本年度報告中包含該項目要求披露的10-K表格中的財務報表，並對公司財務報告內部控制的有效性進行了獨立評估。德勤會計師事務所發佈了一份關於公司財務報告內部控制的無保留意見報告，該報告包含在本年報第二部分第8項的“財務報表和補充數據”中。
財務報告內部控制的變化
在截至2021年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制(根據《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條的定義)沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
第9B項。其他信息
2022年2月23日，我們根據2018年1月14日通過的列剋星敦房地產信託高管離職計劃(“高管離職計劃”)修訂和重述了高管離職政策協議的格式，主要是為了更正遣散費公式中的一個印刷錯誤，並修改“好的理由”的定義。以上對遣散費政策協議的修訂摘要參考《高管離職政策協議》的形式進行了完整的修改，該協議的副本作為附件10.7附於本文件。
94
目錄

第三部分。

第10項。董事、高管與公司治理
與我們的商業行為和道德準則有關的信息包括在本年度報告的第一部分第1項中。關於我們受託人的信息，包括我們董事會的審計委員會和我們的審計委員會財務專家，以及與我們的高管、受託人和受託人獨立性有關的某些信息，將出現在我們2022年股東年會的最終委託書(我們稱之為委託書)中，並通過引用併入本文。
第11項。高管薪酬

根據本條款要求提供的信息將在委託書的相應標題下列出，並通過引用併入本文。

第12項。某些實益所有人和管理層的擔保所有權 及相關股東事宜

根據本條款要求提供的信息將在委託書的相應標題下列出，並通過引用併入本文。

第13項。某些關係和相關交易，以及董事獨立性

根據本條款要求提供的信息將在委託書的相應標題下列出，並通過引用併入本文。此外，有關關聯方交易的某些信息在本年度報告第二部分第8項“財務報表和補充數據”中的公司綜合財務報表附註15中列出。

第14項。首席會計費及服務

根據本條款要求提供的信息將在委託書的相應標題下列出，並通過引用併入本文。
95
目錄

第四部分。
第15項。展品、財務報表明細表
頁面
(A)(1)財務報表
54
(2)財務報表附表
90
(3)展品
96
證物編號：   描述
     
3.1
 — 
公司合併章程及修訂和重新簽署的信託聲明，日期為2006年12月31日(作為2007年1月8日提交的公司當前8-K表格的附件3.1提交(“01/08/07 8-K”))(1)
3.2
—
關於重新分類8.05%B系列累計可贖回優先股，每股票面價值0.0001美元和7.55%D系列累計可贖回優先股，每股票面價值0.0001美元的補充文章(作為2013年11月21日提交的公司當前報告8-K表的附件3.4提交)(1)
3.3
—
修訂和重新聲明的信託聲明，日期為2021年12月14日(截至2021年12月16日提交的公司當前報告8-K表的附件3.1)(1)
3.4
 — 
修訂和重新修訂公司章程(作為附件3.2至01/08/07 8-K存檔)(1)
3.5
 — 
修訂和重新修訂的公司章程第一修正案(作為公司當前報告的附件3.1於2009年11月20日提交的表格8-K)(1)
3.6
—
修訂和重新修訂的公司章程第二修正案(作為公司當前報告的附件3.1於2017年4月3日提交的表格8-K)(1)
3.7
—
修訂和重新修訂的公司章程第三修正案(作為2020年4月9日提交的表格8-K的公司當前報告的附件3.1)(1)
3.8
—
第六次修訂和重新簽署的LCIF有限合夥協議，日期為2013年12月30日(作為公司截至2013年12月31日的10-K表格年度報告的附件3.25存檔)(1)
4.1
 — 
公司普通股證書樣本(二)
4.2
 — 
6.50%C系列累計可轉換優先股證書表格(作為2004年12月8日提交的表格8A的公司註冊説明書附件4.1提交)(1)
4.3
 — 
修訂和重新簽署的信託協議，日期為2007年3月21日，由公司、紐約銀行信託公司、全國協會(“Bony”)、紐約銀行(特拉華州)、行政受託人(如協議中所述)和幾名優先證券持有人不時簽署(作為公司於2007年3月27日提交的當前8-K表格報告(“03/27/20078-K”)的附件4.1提交)(1)
4.4
 — 
本公司與Bony之間的初級附屬契約，日期為2007年3月21日(作為附件4.2提交至03/27/20078-K)(1)
4.5
—
契約，日期為2013年6月10日，由本公司、本公司某些簽署的子公司和美國銀行作為受託人簽署(作為2013年6月13日提交的本公司當前8-K表格報告的附件4.1存檔)(1)
4.6
—
第一補充契約，日期為2013年9月30日，由公司和美國銀行作為受託人(作為2013年10月3日提交的公司當前8-K表格報告的附件4.2提交)(1)
4.7
—
公司和美國銀行之間的契約，日期為2014年5月9日，作為受託人(作為2014年5月13日提交的公司當前8-K報表的附件4.1提交)(1)
4.8
—
第一份補充契約，日期為2014年5月20日，由公司和美國銀行作為受託人(作為2014年5月20日提交的公司當前報告8-K表的附件4.1提交)(1)
4.9
—
第二份補充契約，由公司和美國銀行作為受託人於2020年8月28日提交(作為2020年8月28日提交的公司當前報告8-K表的附件4.1提交)(1)
4.10
—
第三份補充契約，日期為2021年8月30日，由公司和美國銀行作為受託人(作為2021年8月30日提交的公司當前報告8-K表的附件4.1提交)(1)
4.11
—
根據1934年證券交易法第12條登記的註冊人證券説明(2)
10.1
 — 
1994年員工購股計劃(作為公司2019年3月13日提交的10-K表格年報附件10.1)(1)
10.2
 —
LXP工業信託修訂和重新啟動了2011年股權獎勵計劃(作為公司當前報告的附件10.1於2017年5月18日提交的8-K表格)(1、4)
96
目錄

10.3
 — 
修訂和重新簽署的拉比信託協議，最初日期為1999年1月26日(作為本公司2009年1月2日提交的8-K表格當前報告的附件10.2提交)(1，4)
10.4
—
長期保留非既得股協議表格(2013年1月11日提交的公司當前8-K表格附件10.1)(1、4)
10.5
—
非歸屬股份協議表格(業績及服務)(作為公司截至2016年12月31日年度報告10-K表格附件10.17存檔)(1、4)
10.6
—
高管離職計劃(作為公司當前報告8-K表的附件10.3提交(2018年1月19日提交)(1，4))
10.7
—
2018年1月18日通過的高管離職計劃下的高管離職協議格式(1、2)
10.8
 — 
本公司與若干高級職員及受託人經修訂及重新簽署的賠償協議表格(作為本公司截至2008年9月30日的10-Q季報附件10.20存檔)(1)
10.9
 — 
融資協議，日期為2006年7月23日，由LCIF和本公司簽訂(作為本公司於2006年7月24日提交的8-K表格的附件99.4)(1)
10.10
—
修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2019年2月6日，由公司作為借款人、根據其中第12.5節最初簽署該協議的每一家金融機構及其受讓人和作為代理人的KeyBank(作為2019年2月11日提交的公司當前8-K報表的附件10.1提交)(1)
10.11
—
修訂和重新簽署的信貸協議的第一修正案，日期為2019年7月25日，由本公司作為借款人、KeyBank作為代理人和每個貸款人簽署(作為本公司於2019年7月29日提交的8-K表格當前報告的附件10.1提交)(1)
10.12
—
本公司與Jefferies LLC、KeyBanc Capital Markets Inc.、Regions Securities LLC、BofA Securities，Inc.、Mizuho Securities USA LLC和Evercore Group L.L.C.之間的股權出售協議，日期為2019年11月27日(作為本公司於2019年11月29日提交的8-K表格的附件1.1提交)(1)
10.13
—
NNN Office JV L.P.的有限合夥協議，日期為2018年8月31日，由作為有限合夥人的LX JV Investor LLC、NLSAF LP1 LLC、UHA LP2 LLC和LXPDK GP LLC(作為2018年9月5日提交的公司當前8-K報表的附件10.4提交)(1)
10.14
—
本公司、LCIF、Net Lease Strategic Assets Fund L.P.和LX JV Investor II LLC之間的買賣協議，日期為2021年12月29日(作為本公司於2022年1月3日提交的8-K表格的附件10.1提交)(1)
10.15
—
NNN MFG COLD JV L.P.的有限合夥協議，日期為2021年12月29日，LX JV Investor II LLC作為有限合夥人，LXP MFG C L.P.作為有限合夥人，LXP DK II GP LLC作為普通合夥人(作為1/3/2022年8-K的附件10.2提交)(1)
21
—
子公司名單(2)
23
—
德勤律師事務所(Deloitte&Touche LLP)同意(2)
24
—
授權書(包括在簽名頁上)
31.1
 — 
根據依照2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條對首席執行官的認證(2)
31.2
 — 
根據依照2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官(2)
32.1
 — 
依據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條採納的“美國法典”第18編第1350條對行政總裁的證明(3)
32.2
 — 
依據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的證明(3)
101.INS—XBRL實例文檔-實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中(2，5)
101.SCH—內聯XBRL分類擴展架構(2，5)
101.CAL—內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫(2、5)
101.DEF—內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔(2，5)
101.LAB—內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔(2，5)
101.PRE—內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔(2，5)
(1)以參考方式成立為法團。
(2)現予存檔。
(3)就經修訂的“1933年證券法”(“證券法”)第11或12條或經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第18條而言，本證物不得被視為“已存檔”，亦不得以其他方式承擔該等章節的法律責任；本證物不得成為其可能涉及的任何登記聲明的一部分，亦不得以引用方式併入根據“證券法”或“交易所法”提交的任何登記聲明或其他文件中，除非在該等提交文件或文件中有明確的引用。
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(四)管理合同或補償計劃或安排。
(5)本年度報告附件101以Form 10-K為格式，採用內聯XBRL(可擴展商業報告語言)格式：(I)截至2021年12月31日和2020年12月31日的綜合資產負債表；(Ii)截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的綜合經營報表；(Iii)截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合全面收益(虧損)表；(Iv)截至2021年、2020年和2019年12月31日的綜合報表(V)截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度的合併現金流量表；及(Vi)合併財務報表附註，詳細標明。
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目錄

簽名

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
 LXP工業信託基金
   
   
日期：2022年2月24日由以下人員提供：/s/T.威爾遜·埃格林
  威爾遜·埃格林(T.Wilson Eglin)
  首席執行官

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授權書

通過這些陳述，我知道所有的人，每個在下面簽名的人構成和任命T.Wilson Eglin，Beth Boulerice和Mark Cherone，以及他們各自的，他或她的真實和合法的律師，有權以任何和所有的身份在他或她的名字，位置和替代上簽名，以任何和所有的身份，去做和籤立任何和所有的事情和籤立任何和所有的文件，根據1934年的證券交易法和任何規則，法規和要求，該律師可能被認為是必要的或可取的，並且他們各自都有權在他或她的姓名，地點和代之以任何和所有的身份簽名，以進行任何和所有的事情和籤立根據1934年證券交易法和該法案的任何規則，規例和規定盡其可能或可能親自作出的一切意圖及目的，並特此批准及確認所有上述事實代理人及代理人(每名單獨行事)及其一名或多於一名的替代者可憑藉本條例合法地作出或安排作出任何事情。根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定的日期以註冊人的身份簽署。
簽名標題
/s/T.威爾遜·埃格林
威爾遜·埃格林(T.Wilson Eglin)
信託公司董事長、首席執行官兼總裁
(首席執行官)
/s/Beth Boulerice
貝絲·布勒里斯(Beth Boulerice)
信託公司首席財務官、執行副總裁兼財務主管
(首席財務官)
/s/Mark Cherone
馬克·切隆
信託公司高級副總裁兼首席會計官
(首席會計官)
/s/Richard S.Frary
理查德·S·弗雷裏
信託基金的受託人
/s/勞倫斯·L·格雷
勞倫斯·L·格雷
信託基金的受託人
/s/Jamie Handwerker
傑米·漢德沃克
信託基金的受託人
/克萊爾·A·科尼曼(Claire A.Koeneman)
克萊爾·科尼曼(Claire A.Koeneman)
信託基金的受託人
/s/南希·伊麗莎白·諾
南希·伊麗莎白·諾
信託基金的受託人
/s/霍華德·羅斯
霍華德·羅斯
信託基金的受託人
各日期：2022年2月24日
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