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美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格 10-K
☒ 根據1934年證券交易法第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2021.
或
☐ 根據1934年證券交易法第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡期                      至                        .
委託文件編號： 001-33519
公共存儲
(註冊人在其章程中指定的確切名稱)
馬裏蘭州95-3551121
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)
(税務局僱主身分證號碼)
西大道701號, 格倫代爾, 加利福尼亞 91201-2349
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(818) 244-8080
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
班級名稱商品代號註冊的交易所名稱
普通股，面值0.10美元變壓吸附紐約證券交易所
存托股份，每股相當於5.150%加優先股的1,000股，F系列，面值0.01美元PSAPrF紐約證券交易所
存托股份，每股相當於5.050%加優先股的1,000股，G系列，面值0.01美元PSAPrG紐約證券交易所
存托股份，每股相當於5.600%加優先股的1,000股，H系列，面值0.01美元PSAPrH紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.875%加優先股的1,000股，系列I，面值0.01美元PSAPrI紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.700%加優先股的1,000股，J系列，面值0.01美元PSAPrJ紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.750%加優先股的1,000股，K系列，面值0.01美元PSAPrK紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.625%加優先股的1,000股，L系列，面值0.01美元PSAPrL紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.125%加優先股的1,000股，M系列，面值0.01美元PSAPrM紐約證券交易所
存托股份，每股相當於3.875%加優先股的1,000股，N系列，面值0.01美元PSAPrN紐約證券交易所
存托股份，每股相當於3.900%加優先股的1,000股，O系列，面值0.01美元PSAPrO紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.000%加優先股的1,000股，系列P，面值0.01美元PSAPrP紐約證券交易所
存托股份，每股相當於3.950%加優先股的1,000股，系列Q，面值0.01美元PSAPrQ紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.000%加優先股的1,000股，R系列，面值0.01美元PSAPrR紐約證券交易所
存托股份，每股相當於4.100%加優先股的1,000股，S系列，面值0.01美元PSAPrS紐約證券交易所
0.875釐高級債券，2032年到期PSA32紐約證券交易所
優先債券2030年到期，息率0.500PSA30紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。
是☒不是☐
如果註冊人不需要根據交易法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。
是☐不是☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
是☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
是☒不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器加速文件管理器非加速文件服務器規模較小的報告公司新興成長型公司
☒☐☐☐☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。 ☒
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。
是☐不是☒
截至2021年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值：
普通股，每股面值0.10美元-$45,156,391,000(根據每股300.69美元計算，這是該公司普通股於2021年6月30日在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)公佈的收盤價)。
截至2022年2月18日，有175,462,248已發行普通股，每股面值0.10美元。
以引用方式併入的文件
將於2022年召開的股東年會提交的最終委託書的部分內容以引用的方式併入本年度報告(Form 10-K)的第III部分，其範圍與其中所述的範圍相同。
1

第一部分
第1項。    業務
有關前瞻性陳述的警告性聲明
這份Form 10-K年度報告包含符合1995年“私人證券訴訟改革法案”的前瞻性陳述。除有關歷史事實的陳述外，本文件中的所有陳述均為前瞻性陳述，可通過使用“預期”、“相信”、“預期”、“應該”、“估計”和類似表達來識別。
這些前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，可能導致我們的實際結果和表現與前瞻性陳述中明示或暗示的大不相同。可能影響未來業績和業績的風險和不確定因素包括但不限於本報告第1部分第1A項“風險因素”以及我們提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的其他文件中描述的風險和不確定因素。這些風險包括：對我們設施的需求變化，自然災害的影響，法律法規的不利變化(包括管控財產税、驅逐、租金、最低工資水平和保險)，新冠肺炎大流行或類似公共衞生事件帶來的不利經濟影響，我們主要客户獲取渠道成本的增加，不利的外幣匯率波動，與REITs徵税相關的聯邦或州税法變化、安全漏洞(包括勒索軟件)，或者我們的網絡、系統或技術出現故障。
這些前瞻性陳述僅説明截至本報告日期或聲明中指出的日期。我們所有的前瞻性陳述，包括本報告中的前瞻性陳述，都完全受到這一警告性陳述的限制。我們明確表示不承擔公開更新或以其他方式修改任何前瞻性陳述的義務，除非法律明確要求，否則，無論是由於新信息、新估計，還是由於這些前瞻性陳述發佈之日後的其他因素、事件或情況。鑑於這些風險和不確定性，您不應依賴本報告中的任何前瞻性陳述，或管理層可能不時口頭或書面作出的任何前瞻性陳述，既不是對未來事件的預測，也不是對未來業績的保證。
關於我們業務的一般討論
公共存儲(這裏稱為“公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)是馬裏蘭州房地產投資信託基金(REIT)於1980年成立的。我們的主要業務包括自助倉儲設施的所有權和運營，以及其他相關業務，包括租户再保險和第三方自助倉儲管理。我們是行業領先的自助倉儲物業所有者和運營商，擁有知名品牌，包括無處不在的橙色，這是行業內最知名的顏色之一。
自助存儲操作:
我們購買、開發、擁有和運營自助式倉儲設施，這些設施提供按月出租的倉儲空間，供個人和企業使用。我們是美國最大的自助倉儲設施所有者和運營商(“美國”)在大多數主要市場和39個州都有實體存在。我們相信，我們的規模、品牌和技術平臺為我們提供了競爭優勢。截至2021年12月31日，我們持有並整合了2,787個以Public Storage®名義運營的自助倉儲設施(總計1.98億淨可出租平方英尺)的權益。
其他操作：
我們的客户可以選擇從非附屬保險公司購買保險，以賠償他們存儲在我們設施中的貨物以及我們為第三方管理的貨物的某些損失。Public Storage的一家全資擁有的合併子公司對此類保單進行全面再保險，從而承擔這些保單項下的所有損失風險，並從非關聯保險公司收取與我們的租户收取的保費大致相等的再保險費。這些保單涵蓋與特定事件有關的損失索賠，最高限額為每個存儲單元5000美元。我們對本計劃中的所有風險進行再保險，但對於每次事件超過500萬美元的損失，我們從獨立的第三方保險公司購買保險來承保這一風險，限額為1500萬美元。截至2021年12月31日，我們的自助存儲客户持有約120萬份保險證書，總承保金額約為49億美元。
2

截至2021年12月31日，我們為第三方管理了93個設施，並簽約管理另外59個設施，其中包括54個正在建設的設施。此外，我們在自助倉儲設施銷售商品，主要是鎖和紙箱。
我們持有PS Business Parks，Inc.(“PSB”)41%的股權和Shurard Self Storage SA(“Shurard”)35%的股權。PSB是一家公開持有的房地產投資信託基金，在紐約證券交易所交易，代碼為“PSB”，擁有、運營、收購和開發商業物業，主要是多租户Flex、寫字樓和工業園。截至2021年12月31日，公安局擁有並運營2800萬平方英尺的可出租商業空間。舒爾加德是一家在布魯塞爾泛歐交易所上市的公司，交易代碼為“SHUR”。截至2021年12月31日，舒爾加德以舒爾加德®的名義在西歐七個國家擁有並運營253個自助倉儲設施(1400萬淨可出租平方英尺)。
就本文所述的所有期間而言，我們已選擇被視為房地產投資信託基金(REIT)，其定義見經修訂的1986年國內收入法(下稱“守則”)。對於我們有資格作為REIT納税的每個納税年度，我們將不需要為分配給我們股東的“REIT應税收入”(通常是受特定調整的應税收入，包括支付的股息扣除和不包括我們的淨資本收益)繳納美國聯邦企業所得税。我們相信，我們在本文提出的所有時期都達到了這些要求，我們預計將繼續獲得REIT的資格。
我們每年向美國證券交易委員會提交10-K表格，其中包括由我們的獨立註冊會計師認證的合併財務報表。我們還每季度向美國證券交易委員會提交10-Q表格，其中包括未經審計的合併財務報表。我們預計會繼續這樣的報道。
在我們的網站www.public storage.com上，我們免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、當前的Form 8-K報告、最終委託書和其他需要提交給美國證券交易委員會的報告，以及在報告和修訂以電子方式提交給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快對這些報告進行的所有修訂。我們網站上包含的信息不是本Form 10-K年度報告的一部分，也不以引用方式併入本年度報告。
競爭
自助倉儲設施的所有權和運營高度分散。作為自助倉儲設施的最大所有者，我們相信我們擁有美國約9%的自助倉儲面積，美國五大自助倉儲所有者合計擁有約19%，其餘81%由地區和本地運營商擁有。我們相信，與其他自助存儲運營商相比，我們的Public Storage®品牌知名度在贏得客户方面具有競爭優勢。
該行業所有權高度分散的部分原因是當地自助倉儲設施的管理相對簡單，因此小規模業主可以在基本盈利水平上運營自助倉儲設施，而無需重要的管理或運營基礎設施。我們的設施與附近其他運營商擁有的自助倉儲設施競爭，使用營銷渠道，包括互聯網廣告、標牌和橫幅，並提供與我們類似的服務。因此，競爭非常激烈，並會影響我們設施的入住率、租金、租金收入和營運費用。然而，我們相信，這項業務固有的規模經濟導致我們能夠以比其他沒有規模的運營商更高的每平方英尺現金流水平運營自助倉儲設施。
技術
我們相信，技術能夠實現收入優化和成本效益。在過去的幾年裏，我們投資了一些技術，我們相信這些技術通過為客户提供現代數字體驗，使我們能夠更有效地運營和競爭。
便捷的購物體驗：客户可以通過以下營銷渠道方便地購買可用的存儲空間，查看設施位置、大小、氣候控制等便利設施以及定價等屬性：
•我們的桌面和移動網站：在線營銷渠道是重要的客户來源。2021年我們大約76%的入住是通過我們的網站獲得的，我們相信我們的許多其他客户直接通過我們的客户服務中心預訂或到達設施和
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在沒有預訂的情況下入住，已經通過我們的網站在線審查了我們的定價和可用性。我們尋求定期更新我們網站的結構、佈局和內容，以提高我們在谷歌和相關網站的“無償”搜索中的位置，提高我們在“有償”搜索活動中的出價效率，並最大限度地提高用户在我們網站上預留空間的可能性。
•我們的客户服務中心：我們的客户服務中心由經驗豐富的銷售專家和客户服務代表組成。客户通過撥打我們在搜索引擎上提供的廣告免費電話號碼、從我們的網站、公共存儲應用程序或從我們的店內售貨亭撥打我們的客户服務中心。我們相信，讓客户選擇與現場代理互動，儘管與在我們網站上預訂相比，邊際成本更高，但會增強我們與潛在客户達成銷售的能力，並帶來更大的滿意度。2021年，我們添加了實時互聯網聊天功能，作為我們的客户與我們的工程師接觸的另一個渠道，從而經濟高效地提高了客户響應速度。
•我們的物業：顧客還可以在我們的任何一家設施購物。物業經理可以訪問我們網站和我們的客户服務中心代理提供的相同信息，並可以告知客户該站點或我們附近其他倉儲設施的可用空間。物業經理經過培訓，最大限度地將這種“走進來”的購物者轉化為顧客。我們正在擴大店內售貨亭的使用範圍，通過我們現有的客户服務中心為客户提供全面的自助服務體驗或雙向視頻輔助服務。
Erental®遷入流程：為了進一步提升入住體驗，我們在2020年啟動了“Erental®”流程，通過該流程，潛在租户(包括最初預訂了空間的租户)可以通過智能手機或電腦執行租賃協議，然後在入住日期直接前往自己的空間。在2021年期間，大約有一半的客户選擇了“Erental®”流程。
公共存儲應用：在2020年第四季度，我們實施了業界領先的客户智能手機應用。公共存儲應用程序為我們的客户提供對我們酒店的數字訪問，以及支付和其他帳户管理功能。
集中式信息網絡：我們的集中報告和信息網絡使我們能夠識別不斷變化的市場狀況和經營趨勢，分析客户數據，並在自動化的基礎上快速改變我們每個物業的定價和促銷，以及推動營銷支出，如付費搜索引擎上各種付費搜索術語的相對競價水平。
增長和投資戰略
我們的持續增長戰略包括：(I)改善我們現有自助倉儲設施的運營業績，(Ii)收購和開發設施，以及(Iii)不斷增長的輔助業務活動，包括租户再保險和第三方管理服務。雖然我們的長期策略包括所有這些元素，但短期而言，我們資產基礎在任何時期的增長水平，都取決於資本的成本和可獲得性，以及可供選擇的投資選擇的相對吸引力。
提高現有設施的運營績效：我們定期更新和加強我們的戰略，通過最大化收入和控制運營成本來增加現有自助倉儲設施的淨現金流。我們通過定期調整(I)我們的促銷和其他折扣，(Ii)我們向新客户和現有客户收取的租金，以及(Iii)我們的營銷支出和力度，在入住率和新租户和現有租户之間取得適當的平衡，從而最大限度地提高收入。我們通過觀察定價和營銷決策對網絡和客户服務中心流量、預訂、遷入、遷出、租户停留時間和其他響應指標的影響，為這些定價和營銷決策提供信息。我們業務的規模和範圍使我們能夠通過集中許多職能，如設施維護、員工薪酬和福利計劃、收入管理以及標準化操作程序的開發和記錄，實現較高的運營利潤率和較低的管理成本(相對於收入)。
獲取現有屬性：我們尋求通過收購價格誘人、地理位置優越的現有自助倉儲設施來利用自助倉儲業務的碎片化。我們相信，我們在美國幾乎所有主要市場的存在和了解，增強了我們發現有吸引力的收購機會的能力。我們現有設施的租用率和使用率的數據為我們提供了一個優勢，讓我們能夠評估
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收購機會。我們對特定市場設施的積極競標取決於許多因素，包括未來的增長潛力、建築和位置的質量、我們在我們的平臺上運營時從設施中預期的現金流、設施與我們目前的地理足跡的匹配程度，以及我們的資本預期回報。
開發新的自助存儲設施並擴展現有設施：新的自助倉儲地點的開發和現有設施的擴展一直是我們增長的重要來源。我們在主要市場的運營經驗和穩定新物業的經驗為我們提供了開發新設施的優勢。我們計劃增加我們的開發活動，當有吸引力的風險調整後的回報概況，收益率高於收購。不過，我們的發展水平視乎很多因素，包括土地的成本和供應、建築材料和勞工的成本和供應、分區和許可的限制、資金成本、購置設施的成本與發展新設施的相對成本，以及本地的需求和經濟情況。
發展輔助業務活動：我們推行增長計劃，旨在為選擇保護其存儲物品不受損失並希望最大限度地提高其存儲體驗的租户提供更多保險服務。隨着我們自助存儲產品組合的增長，我們有機會提高租户再保險業務的增長狀況。
我們的第三方管理業務使我們能夠通過管理費產生收入，擴大我們的業務，增加我們的規模經濟，宣傳我們的品牌，並通過與第三方所有者建立戰略關係，增強我們在中長期獲得更多設施的能力。
遵守政府規例
我們受到各種法律、法令和法規的約束，包括各種聯邦、州和地方法規，這些法規一般適用於不動產的所有權和自助式倉儲物業的運營。其中包括與環境問題、勞工問題以及員工安全和健康問題有關的各種法律和政府法規。此外，我們的保險活動受州保險法律和法規的約束，這些法律和法規由每個州的特定保險專員根據某些聯邦法規確定。
請參閲下面的項目1A“風險因素”，討論與政府法規相關的某些風險，包括與環境法規、應對COVID大流行而採取的緊急法規或限制進入我們的設施或我們可以向客户收取租金的野火相關的風險、工資法規、所得税法規(包括與REIT資格相關的法規)以及財產税法規。
除了本文討論的法規外，我們不知道有任何政府法規已經或預計將導致合規成本，這些法規已經或將對我們的資本支出、收益或競爭地位產生實質性影響，我們不知道有什麼政府法規已經或將會導致合規成本對我們的資本支出、收益或競爭地位產生重大影響。我們致力於一項長期的環境管理計劃，以減少有害物質向環境中的排放，並修復已確定的現有環境問題，包括環境友好型資本計劃以及具有高結構彈性和低陳舊程度的建築和運營物業。如有可能需要進行環境評估及估計補救費用，而有關費用亦可合理估計，我們便會累積環境評估及估計的補救費用。我們現時的做法是進行與物業收購有關的環境調查。雖然不能保證，但我們不知道我們的任何設施受到任何環境污染，這些污染單獨或總體上會對我們的整體業務、財務狀況或運營結果造成重大影響。
人力資本資源
我們的員工是我們業務的基礎，也是我們執行公司戰略和為利益相關者創造長期價值的能力的基礎。為了保持堅實的基礎，我們的主要人力資本管理目標是吸引、培養和留住最高素質的人才。我們通過向員工承諾提供多樣化和包容性的工作場所、定期和開放的溝通、有競爭力和支持性的薪酬和福利計劃以及職業成長和發展機會來實現這些目標。我們相信，這一承諾將促進員工的敬業精神和他們對公共存儲的承諾，再加上我們的核心價值觀，即做正確的事情，做好我們所做的一切，這是我們企業文化的基石，我們相信這一承諾有助於促進員工的敬業精神和對公共存儲的承諾。雖然我們的大多數員工是在沒有自助倉儲行業經驗的情況下加入的，但由於我們強調從內部進行培訓、發展和晉升，許多人在我們那裏找到了職業成功。
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我們大約有5800名員工，其中包括5060名面向客户的角色(如物業層和客户服務中心人員)、340名現場管理員工和400名公司運營員工。
以下是我們以吸引、開發和留住最高素質人才為重點的主要計劃和計劃的概述：
多樣性和包容性
我們致力於創造一個多元化和包容性的環境，讓所有員工都感到被重視、被納入，併為成為一流團隊的一員而感到興奮。我們的員工來自所有不同的種族、背景和生活經歷，我們慶祝包容性，並珍視每個人為Public Storage帶來的多樣性。我們對多樣性和包容性的承諾超越了組織，並推動着我們所做的一切，從我們僱傭的人員到我們做出的商業決策。
2021年，我們的首席執行官簽署了CEO促進多樣性和包容性行動承諾，反映了我們致力於營造一個讓每個人都感到被重視、被納入、參與和興奮成為我們一流團隊的一員的環境。我們開始在全年實施承諾，包括對我們的領導者進行無意識的偏見培訓，為所有員工提供各種傾聽和學習計劃，旨在提高多樣性意識，鼓勵誠實和開放的討論。
公共存儲根據性格、技能和經驗進行招聘，而不考慮年齡、性別、種族、民族、宗教、性取向或其他受保護的特徵。堅持這一做法的結果是形成了一個多元化和包容性的員工基礎，反映了我們服務的客户的多樣性。我們堅持多樣性、機會均等、績效工資、歧視、騷擾和勞動(包括反對童工、強迫勞動和強制勞動)政策。2021年，我們還將要求所有董事及以上職位考慮多元化候選人的長期做法正式納入政策。
我們長期堅持的僱傭“最好的”的做法培養了一支多元化和包容性強的勞動力隊伍，代表了我們所在的社區。我們對多樣性的承諾在本組織的所有級別都是顯而易見的。此外，通過平衡組織中的代際組合，我們從每個年齡段帶來的體驗中獲益-我們的員工是10%的嬰兒潮一代、37%的X世代、38%的Y世代和15%的Z世代。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1393311/000139331122000010/psa-20211231_g1.jpg
溝通和參與
鑑於我們業務的地理分散性，定期和清晰的溝通對於確保員工感到知情、融入和參與至關重要。我們通過各種渠道進行溝通，例如每月會議、頻繁的電子郵件通信和管理團隊的最新消息、公司內部網帖子、參與度調查和每月時事通訊。我們的每月時事通訊對我們的溝通和參與工作至關重要。它包含CEO信息，表彰員工的成就和晉升，並提供公司戰略和績效更新、健康和健康提示以及其他相關信息。
為了更好地瞭解我們的敬業度策略的有效性，我們進行了各種調查，以衡量員工的承諾、積極性和敬業度，並徵求員工反饋以幫助我們改進。2021年第一季度，我們進行了第一次正式的全面員工敬業度調查，隨後在第四季度進行了“脈搏檢查”更新。我們很高興看到員工敬業度在此期間上升了3%，從第一季度的76%上升到2021年第四季度的79%。我們相信，這些結果是由我們在這一年中推出的提供職業發展機會的更大承諾推動的，我們將在下面的“培訓、發展、成長和認可”一節中進一步討論這一點。我們打算完成一次全面的參與度調查，然後進行一次臨時脈搏檢查更新，以監測我們每年的表現。
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我們相信，我們參與戰略的成功也可以通過第三方調查和認可來看到，比如我們在福布斯2022最佳僱主排行榜上的排名。
薪酬、健康和福利
公共存儲維護旨在激勵、獎勵和支持員工的薪酬和福利計劃。我們相信將員工薪酬與我們的短期和長期績效目標保持一致，並提供所需的薪酬和激勵措施，以吸引、激勵和留住對我們的成功至關重要的員工。我們為每個員工羣體量身定做我們的薪酬計劃，以確保在市場上的競爭力，並促進員工敬業度。
我們致力於我們所有員工的整體福祉，並提供資源幫助他們在需要的時候提供支持，同時獲得有針對性的解決方案，幫助他們實現個人和財務目標。我們為幾乎所有員工(99.5%)提供負擔得起的健康計劃和計劃。任何工作20小時或以上的人都有資格參加我們的醫療福利服務，包括醫療、牙科、視力、靈活和健康儲蓄賬户、折扣計劃和收入保護計劃。我們還提供401(K)計劃和慷慨的匹配僱主繳費，以幫助我們的員工為退休做準備。除了這些計劃外，我們還維持各種員工支持計劃，包括獲得諮詢、生活規劃工具，以及健身、法律服務、家庭、汽車和寵物保險的折扣計劃。最後，我們提供一系列的教育工具和資源，包括一個專門的健康和健康網站，幫助我們的員工保持健康和平衡的生活方式。
培訓、發展、成長和認可
我們為所有級別的公共存儲提供培訓和發展計劃。我們現場和客户服務中心運營的所有新員工都完成了強大的培訓計劃，旨在幫助他們在自助倉儲業務中快速學習和操作。這包括與關鍵培訓專業人員(“KTP”)進行實踐培訓，並與地區經理的密切指導和發展協調，讓我們新入職的隊友在頭兩週準備好管理酒店。此外，所有擔任領導職務的新員工都會完成物業級別的培訓，使他們能夠親身瞭解我們酒店的日常運營情況。這項培訓有助於促進公司各個層面的參與，旨在讓我們的領導者瞭解我們的業務和運營的基本原理，包括我們的一線員工面臨的挑戰以及我們客户的需求和期望。
大多數新員工加入我們擔任物業經理，沒有任何自助倉儲行業的經驗。2021年，我們加強了在公共存儲領域提供職業發展機會的承諾。我們為我們的房地產團隊提供了多種職業發展機會，許多人選擇與我們一起發展自己的整個職業生涯，同時學習新技能並承擔額外的責任。一些人選擇專注於將人培養成KTP，另一些人希望作為拖欠租户的專家學習多單元物業管理和當地合規要求，許多人希望圍繞確保我們的客户獲得儘可能好的服務作為我們客户關懷中心的一部分來建立他們的職業生涯。對於那些喜歡管理多部門投資組合和人員所帶來的挑戰的人，我們提供我們的地區經理培訓計劃，通過為期三個月的發展計劃(包括在線課程以及與同行培訓師和導師的合作)，讓我們的一些最好的團隊成員準備成為公共存儲的成功地區經理。我們還維持着一項為期六個月的發展計劃，以培養高級地區經理。
除了這些結構化的課程外，我們還為我們的全體員工提供持續的培訓、發展和領導力課程，旨在促進職業成長和職業發展。這些計劃中的許多都利用了我們的培訓課程和參考資料的在線學習平臺。公共存儲員工在2021年完成了44萬小時的正式培訓，高於2020年的36.7萬小時。我們的領導力發展項目將資深領導者和培訓中的領導者聚集在一起，教授管理技能和戰略，並確保我們的新領導者對自己的角色有清晰的理解，與同行建立了牢固的紐帶，並擴大了專業網絡。除了正式的培訓計劃外，我們還提供各種一對一的指導、工作跟蹤和指導計劃。
我們的在線培訓和發展平臺還允許我們通過授予員工認可徽章(如團隊成員徽章或讚賞徽章)，提供一種向各個業務級別的其他人表示讚賞的方式，從而加強我們不斷獲得認可的文化。2021年頒發的徽章超過7.8萬枚，比2020年增加46%。

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績效管理與繼任規劃
我們的績效管理流程旨在進行協作，員工和管理層共同規劃、監控和審查員工的目標和職業抱負，並設定短期和長期目標以實現目標。這一過程是持續的，管理層和員工有定期的機會給予和接受反饋。我們相信，每個員工都應該知道自己所處的位置，以及如何才能在公共存儲的職業生涯中取得成功。
繼任計劃是管理層和我們的董事會(“董事會”)的首要任務，以確保業務連續性。各級領導不斷審查發展機會，提供反饋，並促進職業發展對話，以確保員工能夠充分發揮其潛力。管理團隊每年至少舉行一次會議，以審查繼任人選的實力，校準人才，並提供建議，為組織內未來的領導角色準備繼任候選人。這種廣泛和協作的人才管理方法可確保向員工提供超越其當前職能和職責的成長機會。
我們的員工為我們的品牌提供動力
每天，我們的團隊成員都會通過無數的個人互動向我們的客户提供Public Storage品牌和體驗。在我們熱烈慶祝我們能夠將自助存儲解決方案帶給需要的地方和方式的客户的同時，我們認識到，這樣做最重要的資產是我們橙色門後面的員工。
氣候變化與環境管理
我們致力於管理與氣候有關的風險和機遇。這一承諾是我們認識到，我們必須以負責任和可持續的方式運營，與我們的長期公司戰略保持一致，並促進我們與利益相關者(包括我們的客户、投資者、員工和我們開展業務的社區)的最佳利益的關鍵組成部分。
我們的管理環境、社會和治理指導委員會(我們的“可持續發展委員會”)指導我們對可持續性的承諾，並對與氣候相關的活動負有主要責任。可持續發展委員會直接向我們董事會的提名、治理和可持續發展委員會報告，該委員會監督我們所有的可持續發展倡議。
我們在整個業務的決策過程中都會考慮潛在的環境影響--既有積極的，也有消極的。我們酒店的以下特點反映了我們對負責任的環境管理的承諾：
- 對環境影響小。我們的房地產組合本來就很輕，我們通過環保資本計劃進一步減少了這一足跡。
- 低過時。幾十年來，我們的酒店一直保持着功能和物理上的實用性。事實上，許多客户喜歡我們建於20世紀70年代和80年代的單層免下車酒店，因為它們位於中心位置和交通便利。這與其他房地產類型不同，其他房地產類型需要頻繁的再投資(即資本支出)才能緊跟消費者偏好，在新的競爭中保持競爭力，抵消用户更沉重的損耗，並保持結構性運營效率。
- 結構韌性高。我們建造和運營我們的物業能夠經受住時間的考驗，包括普遍老化以及水位上升、温度變化和自然災害帶來的急性和慢性風險。
我們衡量和監控我們的環境影響，並利用可持續性措施來減少這種影響，同時通過實施一系列能源、水和廢物管理計劃在我們的運營中實現成本效益。這些舉措中的許多都被整合到我們正在進行的明日財產資本投資計劃中。
在氣候方面，我們結合整個公司的持續運營和風險管理流程來評估風險和機遇。我們主要考慮物理風險、監管風險、法律風險、市場風險和聲譽風險。這些風險的例子包括自然災害、流行病、氣温變化、水位上升和法規遵從性。我們更常面臨並尋求緩解的風險包括美國南部和東部的洪水和風暴破壞，以及美國西部的野火。我們積極投身於
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識別與這些風險相關的機遇並採取行動，包括LED照明、太陽能發電、低用水環境美化，並加強我們更廣泛的企業風險管理框架。
我們將繼續利用我們獨特的競爭優勢，進一步加強我們的環境管理。此外，我們致力於改進我們的氣候倡議和長期可持續發展戰略，包括：
•積極評估我們的建築原型和設計標準，尋找機會進一步減少對環境的影響，包括正在努力通過LEED與美國綠色建築委員會一起完善我們的綠色建築實施戰略©認證；
•優先考慮我們對《巴黎氣候協定》的理解以及實現碳中性未來的潛在途徑；以及
•評估制定中期和/或長期温室氣體減排目標或其他以氣候為重點的目標的可行性，以鼓勵或增加採用可再生能源或提高能效措施。
我們的年度可持續發展報告詳細介紹了我們對環境管理的承諾，以及我們的結果、業績和進展，可在我們的網站www.public storage.com上查閲。
季節性
我們對自助儲物空間的需求經歷了輕微的季節性波動，夏季月份的需求和租賃率通常高於冬季月份。我們認為，這些波動在一定程度上是由於夏季幾個月期間流動活動增加所致。
第1A項。風險因素
除了我們的Form 10-K年度報告中的其他信息外，您還應該考慮下面描述的風險，我們認為這些風險對投資者評估公司可能是重要的。本部分包含前瞻性陳述，在考慮這些陳述時，您應參考第1項“業務”中描述的對前瞻性陳述的限制和限制。
與我們的業務相關的風險
我們有很大的房地產風險敞口。
由於我們的業務主要包括收購、開發和運營房地產，我們面臨與房地產所有權和運營相關的風險，這些風險可能導致收入減少、費用增加、資本支出增加或借款增加，這可能會對我們的運營業績、可用於分銷或再投資的現金流以及我們的股票價格產生負面影響，包括：
自然災害或恐怖襲擊可能會對我們的設施造成破壞，導致成本增加和收入減少。地震、火災、颶風和洪水或恐怖襲擊等自然災害可能會對我們的設施造成重大破壞，需要大量的維修費用，並使設施暫時無法居住，從而減少我們的收入。損失和業務中斷損失可能超過我們的保險覆蓋範圍的總和限額。此外，由於我們自己承保了一部分風險，低於某一水平的損失可能不在保險範圍之內。有關第三方保險合同未涵蓋的損失風險的説明，請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註14。我們可能沒有為恐怖襲擊造成的損失提供足夠的保險，或者這種保險可能無法維持、不能獲得或不符合成本效益。此外，重大自然災害、恐怖襲擊、未來恐怖襲擊的威脅或由此引發的更廣泛的武裝衝突可能會對自助存儲需求和/或我們的收入產生負面影響。
氣候變化的後果，包括惡劣天氣事件，以及為防止氣候變化而採取的措施，可能會導致資本支出增加，支出增加，收入減少：氣候變化的直接和間接影響，如破壞性天氣事件增加、洪水、火災和乾旱，可能會對我們的自助存儲設施造成重大損害，增加我們的成本，或者減少對我們自助存儲設施的需求。根據我們在業務運營中對可持續發展的承諾，我們已經採取了一系列措施來減少排放和能源消耗、用水和浪費，包括通過我們的明日財產計劃，根據該計劃，我們將在2025年底之前升級我們所有的舊財產，這已經帶來了大約5000億美元的投資。
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截至2021年12月31日的2.3億美元改善。政府、政治和社會壓力，包括機構和激進投資者和其他利益集團的期望，可能要求我們加快我們的倡議，並隨之而來的是實施這些倡議的成本。這些潛在的政府、政治和社會壓力在未來可能導致(I)對新開發的設施或我們現有設施的翻新進行代價高昂的改變，以通過多種途徑減少碳排放，包括改變絕緣、空間配置、照明、供暖和空調，(Ii)由於過渡到碳密集度較低但更昂貴的能源來運營我們的設施，從而增加能源成本，以及(Iii)消費者通過擁有更少的耐用材料消費品、收藏品和其他需要儲存的此類物品來減少個人碳足跡，從而導致
包括財產税在內的運營成本可能會增加。由於各種因素，如通貨膨脹、勞動力短缺、商品和能源價格上漲、天氣、最低工資標準的提高、政府安全和房地產使用限制的變化，以及其他政府行動，我們可能會受到保險費、財產税或其他税收、維修和維護成本、工資、公用事業成本、工人補償和其他運營費用的增加的影響。我們的財產税支出在截至2021年12月31日的一年中總計約3.351億美元，通常取決於評估員和政府機構確定的房地產設施的評估價值，因此，如果這些機構改變其估值方法或意見，或者如果頒佈新的法律，特別是如果採用新的方法或頒佈法律，導致我們設施高度集中的州或地理地區的財產税評估增加，則可能會大幅增加。另請參閲下面的“我們面臨加州增加的財產税”。
收購現有物業或自助倉儲運營公司會受到風險的影響，這些風險可能會對我們的增長和財務業績產生不利影響。我們過去曾從第三方購買過自助倉儲設施，我們預計未來還會繼續這樣做。我們面臨着來自其他房地產投資者對合適收購物業的激烈競爭。因此，我們可能無法購買更多我們想要的物業，或者我們想要的物業的購買價格可能會大幅提高。在將我們直接或通過收購運營公司收購的設施整合到我們的運營中的過程中出現的故障或意外情況，或我們在盡職調查期間沒有發現或預料到的情況，例如環境問題、需要的維修或延期維護、客户收集問題、承擔的責任、被收購運營公司涉及的關鍵人員的更替、新收購物業重新評估後物業税增加的影響，以及房地產投資和併購的一般風險，都可能危及收購預期收益的實現。
自助式倉儲設施的開發可能會使我們面臨風險。截至2021年12月31日，我們有總計8.0億美元的發展項目(視意外情況而定)，我們預計將繼續尋求更多的發展項目。開發自助存儲設施涉及重大風險，例如，由於改變或未能滿足政府或法規要求、收入無法滿足我們的承保預估、天氣問題、不可預見的現場條件或人員問題導致的延誤或成本增加。自助式存儲空間通常不會預租，由於競爭、存儲需求減少或其他因素，新開發空間的租金可能會推遲或持續現金流收益可能會減少。
自助存儲運營商之間以及來自其他存儲替代方案的競爭非常激烈。我們的自助存儲設施創造了我們的大部分收入和收益。來自自助存儲運營商、房地產開發商和其他存儲替代方案的激烈競爭可能會對我們吸引和留住客户的能力產生不利影響，並可能對我們的創收能力產生負面影響。我們許多物業所在的本地市場區域的競爭非常激烈，影響了我們的入住率、租金和運營費用。來自外部融資來源的資本也越來越多地湧入，推動了更多的資金、發展和供應進入該行業。近年來，自助倉儲設施的發展有所增加，這加劇了競爭，隨着新開發的設施投入使用，這種競爭將繼續下去。由於可用於投資或其他原因的資金增加，其他運營商的自助存儲設施的開發可能會繼續增加，並進一步加劇競爭。
自助存儲設施的需求可能會受到客户看法和我們無法控制的因素的影響。顯著降低的物流成本可能會引入新的競爭對手，如代客風格的倉儲服務，這可能會減少對傳統自助倉儲的需求。客户對自助存儲的偏好和/或需求可能會改變、下降或轉向其他產品類型，從而影響我們的業務模式以及增長和/或創造收入的能力。人口和人口結構的變化可能會導致我們投資組合的地理分佈不太理想，並影響我們保持入住率和吸引新客户的能力。安全事件可能會導致人們認為我們的物業不安全。如果我們的客户認為我們的物業不安全，他們可以選擇競爭對手為他們自己
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存儲需求，或者如果業界普遍認為安全性不足，客户對自助存儲的使用可能會受到負面影響。
我們新開發和擴建的設施，以及我們為第三方所有者管理的設施，可能會對我們現有設施的收入產生負面影響。我們繼續開發新的自助倉儲設施，並擴大我們現有的自助倉儲設施。此外，我們正在尋求增加我們為第三方所有者管理的自助倉儲設施的數量，以換取費用，其中許多設施正在穩定過程中，接近我們現有的穩定的自助倉儲設施。為了加快這些新設施的填滿，我們在填滿期間對這些空間進行了積極的定價。雖然我們相信，這一積極的定價使我們相對於競爭對手增加了我們的市場份額，並增加了這些物業的現金流，但這樣的定價和增加的容量也可能對我們現有的穩定的自助存儲設施產生負面影響，這些設施就在這些不穩定的設施附近。
與新開發的設施相比，我們現有的許多自助存儲設施可能處於競爭劣勢。我們和其他運營商在開發新的自助倉儲設施方面有很大的進步。與我們現有的許多穩定的自助倉儲設施相比，這些新開發的設施通常質量都很高，外觀更新鮮，更有活力，更便利的設施，如氣候控制，更有吸引力的寫字樓配置，更新的元素，以及更有吸引力的零售業務。這樣的質量差異可能會對我們與這些設施爭奪新租户的能力產生負面影響，我們現有的租户可能會搬到新開發的設施。
我們可能會因環境污染或濕氣滲透而承擔重大責任。。現有或未來的法律規定或可能規定我們有責任清理我們目前或以前擁有或經營的物業上或周圍的環境污染，即使我們對環境污染並不負責或不知道，或者即使此類環境污染髮生在我們參與該物業之前。我們已對大部分物業進行初步環境評估，並未發現有任何重大責任。這些評估通常被稱為“第一階段環境評估”，包括調查(不包括土壤或地下水採樣或分析)，以及對有關場地和附近其他物業的公開信息的審查。
我們還可能承擔與水分滲透相關的責任，這可能會導致我們或我們客户的財產發黴或其他損壞，以及潛在的健康問題。當我們收到投訴或以其他方式意識到存在空氣質量問題時，我們會實施糾正措施，並主動與客户合作解決問題，但要遵守我們對此類索賠責任的合同限制。
我們不知道我們的任何物業有任何與環境污染或水分滲透相關的責任，這些責任可能對我們的整體業務、財務狀況或運營結果產生重大影響。然而，我們可能沒有檢測到所有重大負債，我們可能以未檢測到的重大負債收購物業，或者我們的物業可能出現或發展新的情況，其中任何一種情況都可能導致現金結算或對我們出售、租賃、運營或拖累受影響設施的能力產生不利影響。
經濟狀況可能會對我們的業務、財務狀況、增長和獲得資金產生不利影響。
經濟衰退或不利的經濟或行業狀況可能會對我們的財務業績、增長和獲得資本的機會產生不利影響。
我們的收入和運營現金流可能會受到就業和人口水平下降、家庭和可支配收入以及其他一般經濟因素的負面影響，這些因素導致我們運營的每個市場對租賃空間的需求減少。
我們籌集資金為我們的活動提供資金的能力可能會受到具有挑戰性的市場狀況的不利影響。在資本和信貸市場經歷大幅波動的時期，我們可獲得的資金數量、來源和成本可能會受到不利影響。如果我們無法以合理的利率籌集資金，通過擴大資產基礎實現的預期收益增長可能會受到限制。
通過我們在舒爾加德的所有權，我們可以接觸到歐洲的業務。
我們擁有舒爾加德約35%的普通股，這筆投資在12月31日的賬面價值為3.135億美元，市值為20億美元(基於舒爾加德普通股的收盤價)。
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2021年我們在收益中確認了2440萬美元的股權，並在2021年獲得了關於舒加德的4150萬美元的股息。
舒爾加德作為自助式倉儲設施的所有者、運營商和開發商，面臨着許多與我們在自助式倉儲方面相同的風險。然而，通過我們對舒爾加德的投資，我們面臨着舒爾加德經營的各個歐洲市場獨有的額外風險，這些風險可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響，其中許多風險在舒爾加德的公開申報文件中提到。這些風險包括：
•貨幣風險：匯率波動可能會影響我們在舒爾加德的投資的公允價值、我們的股權收益、我們的持續股息以及任何其他相關的現金匯回。
•立法、税收和監管風險：舒爾加德受到各種與許可和土地使用、環境、勞工和其他領域相關的地方、國家和泛歐洲法律法規的約束，以及所得税、財產法、銷售法、增值税和就業税法律的約束。這些法律可能很難適用或解釋，每個國家或地區可能會有所不同，而且由於地區、國家或地方的政治不確定性和其他因素，它們的形式和適用可能會發生意想不到的變化。這樣的變化，或舒爾加德未能遵守這些法律，可能會使其受到懲罰或其他制裁，業務流程中的不利變化，以及潛在的不利所得税、財產税或其他税收負擔。
•資本匯回的障礙可能會對我們在舒爾加德的投資的實現產生負面影響：歐洲和美國的法律可能會產生、阻礙或增加我們將從舒爾加德獲得的分配或出售舒爾加德股票所得匯回國內的成本。
•集體談判和知識產權的風險：在歐洲某些地區盛行的集體談判可能會對舒加德的勞動力成本或運營產生負面影響。舒爾加德的許多員工都參加了各種全國性的工會。
•潛在的運營風險和個別國家風險：舒爾加德所在國家的經濟放緩或非同尋常的政治或社會變化已經並可能繼續對舒爾加德的運營現金流構成挑戰或導致未來減少。
•我們所有權股份的流動性：我們沒有計劃清算我們在舒加德的權益。然而，雖然舒爾加德是一家公開持股的實體，但如果我們選擇這樣做，我們以有效方式清算舒爾加德股票的能力可能會受到舒爾加德相對於我們尋求出售的任何所有權股份的公開“流通股”水平的限制。我們與傳統合資夥伴的現有關係可能會對我們出售所有股份的能力造成進一步的合同限制，如果我們願意這樣做的話。
•舒爾加德公有制結構的障礙：舒爾加德的戰略決策，涉及借款、出資、從第三方籌集資金，以及出售或收購重要資產等活動，由董事會決定。因此，舒爾加德可能會被排除在利用我們認為有吸引力但我們可能無法單獨追求的機會上，或者它可能會採取我們不同意的行動。
我們通過擁有PSB的所有權而暴露於商業地產風險。
我們擁有公安局約41%的普通股權益，這筆投資在2021年12月31日的賬面價值為5.153億美元，市值為27億美元(基於公安局普通股的收盤價)。我們在收益中確認了2.077億美元的股權，並在2021年收到了1.273億美元的公安局股息。
公安局作為房地產的所有者、經營者和開發商，面臨着許多與我們在房地產方面相同的風險。不過，由於公共服務管理局特別擁有商業設施，我們可能會面對其他風險。這些風險在公安局截至2021年12月31日的10-K表格中的“第1A項”中列出。風險因素.”

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我們面臨COVID大流行的風險，未來可能還會面臨其他公共衞生危機的風險。
自2019年12月報告以來，COVID大流行已在全球蔓延，包括美國的每個州，對公共衞生和經濟活動產生了不利影響。我們的業務受到COVID大流行的風險，其中包括：
•員工或客户患病或死亡的風險；
•持續對我們市場的經濟狀況產生負面影響，這可能會減少自助儲物的需求；
•如果確定“在家工作”的能力(在COVID大流行期間變得更加突出)可能允許某些工人生活在成本較低的地區，這可能會對我們的物業在如此高成本的主要市場的佔有率和收入產生負面影響，那麼可能會有人口從某些高成本主要市場外流的風險；
•(I)限制或阻止使用我們的設施，(Ii)限制我們加租或以其他方式限制我們可以收取的租金，(Iii)限制我們收取租金或驅逐違例租客的能力，或(Iv)限制我們完成發展及重建計劃的能力；或(Iv)限制我們完成發展及重建計劃的能力；或(Iii)限制我們收取租金或驅逐違例租客的能力；或(Iv)限制我們完成發展及重建計劃的能力；
•未來的感染浪潮，包括達美航空或奧密克戎等新變種或其他大流行導致的感染浪潮，可能會導致新的或重新實施的政府限制措施；
•由於經濟不明朗和COVID疫情導致失業率上升，我們可能會改變長期客户的遷出模式，這可能會導致入住率下降，租金“下降”，因為長期客户會以更低的價格被新客户取代；以及
•由於COVID大流行，可能會對我們的資本和增長計劃產生實質性影響，從而對債務和股權資本的成本和可用性產生負面影響的風險。
我們認為，COVID大流行對我們的業務、經營業績、現金流和/或財務狀況產生不利影響的程度將主要受到大流行本身的持續時間、蔓延和嚴重程度、疫苗和治療開發(包括針對Delta和奧密克戎變種)的有效性、公眾採用疫苗(包括加強疫苗)的比率、經濟衰退、資本市場混亂和失業等間接經濟影響的持續時間，以及消費者行為可能發生的較長期變化的影響，所有這些都是不確定和難以預測的。因此，我們目前無法估計這些因素對我們業務的影響，但對我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流的不利影響可能是巨大的。未來的大流行或公共衞生危機可能會產生類似的影響。
為應對自然災害或公共衞生危機等可能對我們的業務產生不利影響的重大事件而通過的緊急法規，已經並可能在未來對我們產生不利影響。
為了應對重大事件，地方、州和聯邦政府已經並可能在未來採取可能影響我們運營的法規。例如，為了應對2018年和2019年的野火，加利福尼亞州和加州的一些地方通過了臨時規定，對我們可以在某些設施收取的租金以及我們可以提高現有租户租金的程度施加了一定的限制。如上所述，為了應對COVID疫情，一些地方限制了我們某些設施的使用，限制了我們加租的能力，限制了我們收取租金或驅逐拖欠租户的能力，也限制了我們完成發展和重建項目的能力。為了應對重大事件，未來可能會實施類似的限制，這些限制可能會對我們的運營產生不利影響。
我們的營銷和定價策略可能無法奏效，或者可能受到我們無法控制的因素的制約。
營銷舉措，包括我們越來越依賴谷歌尋找客户，可能無法奏效，並可能對財務業績產生負面影響。2021年，我們的新存儲客户中約有63%是直接或間接通過谷歌上的“無償”搜索和“付費”搜索活動獲得資源的。我們相信，
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絕大多數搜索自助存儲的顧客都會在購物體驗的某個階段使用谷歌。谷歌正在提供工具，允許規模較小、經驗較少的運營商競標搜索詞，這加劇了自助存儲搜索詞的競爭。谷歌在購物體驗上的主導地位，以及谷歌允許更多的競爭對手競標自助存儲搜索術語中的位置，可能會減少我們可以獲得的新客户數量，和/或增加我們獲得新客户的成本。
此外，由於監管或市場限制而無法使用我們的定價方法也可能對我們的財務業績產生重大影響。
我們面臨着正在進行的訴訟和其他法律和監管行動，這可能會分散管理層的時間和注意力，要求我們支付損害賠償和費用，或者限制我們的業務運營。
我們大約有5800名員工，180萬客户，我們在擁有1.98億可淨租賃平方英尺存儲空間的設施中開展業務。因此，我們在正常業務過程中或在其他方面面臨法律索賠和訴訟(包括集體訴訟)和監管執法訴訟的風險，我們可能會因這些訴訟而招致重大責任和鉅額法律費用。這些索賠和訴訟的解決可能會分散我們管理層的時間和注意力，可能涉及我們支付損害賠償或費用，所有這些都可能是重大的，並可能損害我們的聲譽和品牌。此外，任何此類決議都可能涉及我們同意限制我們業務運營的條款。法律程序的結果不能肯定地預測。我們不能保證與當前或未來的任何法律或監管程序或行動相關的損失不會超過我們可能為該等程序或行動預留的任何撥備，也不能保證不超過任何可用的保險範圍。任何此類法律索賠、訴訟和監管執法行動的影響都可能對我們的經營業績、可供分配或再投資的現金流和/或我們普通股的價格產生負面影響。
此外，通過行使權力來規範我們的活動，政府機構可能會通過增加成本或減少收入來對我們的業務產生負面影響。
我們不能實現現代化和信息技術的進步，可能會阻礙或阻礙我們實現戰略目標。
我們無法根據戰略要求及時調整和交付新功能，這可能會導致組織錯過市場競爭時機、先行者地位，或者因失敗的技術選擇或實施而遭受重大損失。
我們嚴重依賴計算機系統、電信和互聯網來處理交易、支付、彙總結果和管理我們的業務。我們的計算機和通信系統出現故障或中斷 會嚴重損害我們的業務。
我們嚴重依賴自動化信息技術和互聯網商務，超過一半的新客户來自電話或互聯網。我們通過我們的計算機系統集中管理我們業務的重要組成部分，包括我們的財務信息，我們還廣泛依賴第三方供應商來保留數據、處理交易和提供其他系統服務。這些系統容易受到停電、計算機和電信故障、黑客(包括通過勒索軟件攻擊)、計算機蠕蟲、病毒和其他破壞性或破壞性安全漏洞和災難性事件的破壞或中斷。此類事件還可能導致修復或更換此類網絡或信息系統的鉅額費用，以及在發生導致欺詐性付款或其他現金交易的違規事件時造成的實際金錢損失。因此，我們的運營可能會受到自然災害、恐怖襲擊、黑客攻擊、破壞行為、數據失竊、數據錯位或丟失、編程或人為錯誤或其他情況的嚴重影響，這些情況會導致我們的系統或第三方提供商的系統嚴重中斷，儘管我們使用了備份和宂餘措施。
如果我們的機密信息被泄露或損壞，包括由於網絡安全漏洞，我們的聲譽和業務關係可能會受到損害，這可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。
在我們的正常業務過程中，我們獲取並存儲敏感數據，包括潛在和現有客户以及員工的個人身份信息。這些信息的安全處理和維護對我們的運營和業務戰略至關重要。儘管我們相信我們在商業上是合理的
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為了保護我們機密信息的安全，近年來，由於新技術的興起以及網絡攻擊肇事者的複雜程度和活動增加，信息安全風險普遍增加。儘管我們採取了安全措施，但由於網絡攻擊，我們已經經歷了安全漏洞，未來可能會發生更多漏洞。在這些情況下，我們的信息技術和基礎設施可能會受到攻擊，我們或我們客户或員工的機密信息可能會被泄露或盜用。任何此類違規行為都可能給我們或我們的租户帶來嚴重和有害的後果。
我們的機密信息也可能由於編程或人為錯誤或瀆職而泄露。我們必須不斷評估和調整我們的系統和流程，以應對不斷變化的威脅形勢，因此不能保證它們足以防範所有數據安全漏洞或數據濫用。此外，隨着與信息安全、數據收集和使用以及隱私相關的監管環境變得越來越嚴格，地方、州、聯邦或國際層面的多個監管機構對我們的業務提出了新的不斷變化的要求，遵守這些要求也可能導致額外的成本，或者我們可能會因為不知道這些要求等各種原因而無法遵守這些要求。
任何此類信息的獲取、披露或其他丟失都可能導致法律索賠或訴訟、保護個人信息隱私的法律責任、監管處罰、中斷我們的運營和向客户提供的服務或損害我們的聲譽，任何這些都可能對我們的運營結果、聲譽和競爭地位產生不利影響。此外，我們的客户可能會對我們保護其個人信息的能力失去信心，這可能會導致他們停止租賃我們的自助存儲設施。此類事件可能導致未來收入損失，對我們的運營結果產生不利影響，並可能導致補救和其他成本、罰款或訴訟，這可能超過我們已購買的任何可用保險。
我們首席執行官和執行管理層以及其他關鍵員工的繼任計劃無效，可能會影響我們戰略計劃的執行。
我們可能無法有效或適當地確定首席執行官和執行管理團隊的即刻繼任候選人，這可能會對我們實現關鍵戰略目標的能力產生負面影響。未能實施其他關鍵員工的繼任計劃可能會使我們容易受到退休和離職的影響。
我們可能無法充分保護我們的商標。
我們的商標和商業外觀可能被認為是通用的和模糊的，失去保護。我們可能會失去其他知識產權和商業祕密的權利。競爭對手使用我們的商標和商號可能會導致混淆、玷污我們的品牌，並失去對我們商標的法律保護。
與我們的所有權、組織和結構相關的風險
收購企圖或控制權變更可能會受挫，即使對股東有利。
在某些情況下，股東可能希望改變對我們的控制權或收購，以實現對我們股票當時市場價格的溢價，或者出於其他原因。但是，以下情況可能會阻止、阻止或延遲此類事務：
•馬裏蘭州法律的條款可能會施加限制，這可能會使第三方更難與Public Storage談判或實現業務合併交易或控制股份收購。目前，我們的董事會已經選擇不讓公司遵守馬裏蘭州法律的這些條款，但它可以選擇在未來沒有股東批准的情況下這樣做。
•為了防止因所有權水平集中而喪失我們的REIT地位，我們的信託聲明通常會限制除休斯家族或“指定投資實體”(均在我們的信託聲明中定義)以外的個人實際或建設性地擁有超過3%的已發行普通股或任何類別或系列的優先股或股本股的9.9%的流通股。我們的董事會可能會批准，並且之前已經批准了一項具體的豁免。這些限制可能會阻礙、延遲或阻止未經董事會批准的涉及公司控制權變更的交易。
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•同樣，我們的信託聲明和董事會權力的現有條款也可能具有相同的效果，包括(1)對撤換受託人的限制，(2)對收購我們的實益權益股份的限制，(3)不經股東批准就可以按照董事會批准的條款發行額外的普通股、優先股或股權股份的權力，(4)我們章程中的提前通知條款，以及(5)根據馬裏蘭州法律，我們的董事會有能力在沒有獲得股東批准的情況下實施收購抗辯，而我們可能還沒有並且可以採取或不採取這些措施。阻止或阻止交易或控制權的改變。
我們優先股的持有者享有優先於我們普通股持有者的股息、清算和其他權利。
我們優先股的持有者有權在我們的普通股宣佈或取消任何股息之前獲得累計股息。清算後，在向普通股股東支付任何款項之前，我們優先股的持有人將獲得每股25,000美元(或每股存托股份25美元)的清算優先權，外加任何應計和未支付的分派。這些優惠可能會限制我們的普通股股東從正在進行的分配中或在清算時獲得的金額。此外，我們的優先股東有權在拖欠的股息總額相當於六次或六次以上季度股息(無論是否連續)時，選舉兩名額外的董事進入我們的董事會。
優先股股東面臨一定的風險。
我們優先股的持有者在清算和分派方面比我們的普通股股東擁有優先權利，這使他們能夠保證在公司清算或贖回證券時繼續支付他們所説的股息率，並收到他們的本金。然而，我們優先股的持有者應考慮以下風險：
•該公司過去曾發行或承擔更多債務，將來也可能發行或承擔更多債務。優先股東將從屬於此類債務的利息和本金支付，這將增加沒有足夠資金向優先股東支付分派或清算金額的風險。
•本公司過去及未來可能會增發優先股，雖然與現有優先股相同，但增加了沒有足夠資金向優先股股東支付分派的風險。

•雖然本公司沒有這樣做的計劃，但如果本公司失去其REIT地位或不再選擇REIT地位，將不再需要分配其應納税所得額來維持REIT地位。如果在這種情況下，公司停止支付股息，未支付給優先股股東的股息將繼續累積。優先股股東將有能力選舉另外兩名成員在我們的董事會任職，直到拖欠問題得到解決。優先股股東將不會因延遲收到分配而獲得任何補償(如利息)，而且拖欠可能會無限期積累。
與政府法規和税收相關的風險
如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將招致不利的税收後果，而且我們將不得不支付鉅額美國聯邦企業所得税。
房地產投資信託基金受到一系列複雜的組織和運營要求的制約。符合條件的房地產投資信託基金通常不會為其分配給股東的“房地產投資信託基金應税收入”(通常是經過特定調整的應税收入，包括支付的股息扣除和不包括淨資本利得)繳納美國聯邦企業所得税。我們的REIT地位也取決於PSB的持續REIT資格，這是我們在PSB中擁有大量所有權權益的結果。我們相信我們已經取得了REIT的資格，我們打算繼續保持我們的REIT地位。
然而，不能保證我們有資格或將繼續符合REIT的資格，因為REIT規則的高度技術性、事實確定的持續重要性、前期不明問題的可能性、或我們情況的變化，以及我們公司章程中的股份所有權限制，不一定確保我們的股東基礎足夠多樣化，足以使我們有資格成為REIT。在任何一年，我們都沒有資格成為房地產投資信託基金，除非適用某些減免條款(儘管如此，給予此類減免可能會導致顯著的
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如果我們被取消資格(包括消費税或懲罰性税)，我們將不能扣除支付的股息，我們的應税收入將被繳納美國聯邦企業所得税，而且通常我們直到被取消資格後的第五年才被允許選擇REIT地位。任何税收、利息和罰款都將減少我們可用於分配給股東的現金，並可能對我們的股票價格產生負面影響。然而，在我們未能獲得REIT資格的幾年裏，我們將不受REIT規則的約束，這些規則要求我們將基本上所有的應税收入分配給我們的股東。
税法的改變可能會給我們帶來負面影響。
美國財政部和國會經常審查聯邦所得税立法、法規和其他指導方針。我們無法預測是否、何時或在多大程度上將採用新的聯邦税收法律、法規、解釋或裁決，但這些變化可能特別包括在某些情況下適用於我們或我們的股東的美國聯邦所得税税率的提高，可能具有追溯力。
2017年12月22日簽署成為法律的減税和就業法案做出的變化，限制了我們扣除支付給某些高管的超過100萬美元薪酬的能力。這可能需要我們在未來增加對股東的分配，以避免納税並保持我們的REIT地位。
我們可能會交一些税，減少股東的可用現金。
即使我們符合美國聯邦企業所得税的REIT資格，我們的收入和財產也可能需要繳納一些聯邦、外國、州和地方税。自2001年1月1日起，公司的某些合併公司子公司已選擇作為美國聯邦企業所得税的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)對待，並與普通公司一樣納税，並受公司間交易的某些限制。如果税務機關認定我們的TRS支付給我們的金額與無關各方之間的類似安排相比是不合理的，我們可能會對超出的部分徵收100%的懲罰性税，並且正在進行的公司間安排可能不得不改變，從而導致更高的持續納税。如果公司因現行法律或其變化而需要繳納聯邦、外國、州或地方税或聯邦懲罰性税款，我們可用於分配給股東的現金將會減少。
此外，某些地方和州政府已經對自助倉庫租金徵税。雖然在大多數情況下，這些税款是由我們的客户支付的，但它們增加了客户自助存儲租賃的成本，並可能對我們的收入產生負面影響。其他地方和州政府未來可能會徵收自助倉儲租金税。
我們在加利福尼亞州面臨着財產税增加的風險。
我們2021年的淨營業收入中約有6.49億美元來自我們在加州的物業，我們產生了約4600萬美元的相關財產税支出。由於第13號提案的影響，該提案一般將評估價值的增幅限制在每年2%，因此我們支付的評估價值和由此產生的物業税比按當前價值評估物業時要少。不時有人提出建議，以減少第13號提案的有利影響，最近一次是在2020年11月的投票中。雖然這一投票倡議失敗了，但不能保證未來的倡議或其他立法行動不會消除或減少13號提案對我們財產的好處。如果13號提案對我們物業的有利影響終止，我們的物業税支出可能會大幅增加，對我們的運營現金流和淨收入產生不利影響。
我們受到新的和不斷變化的法律和法規的約束，包括加州隱私權法案(CPRA)。
我們必須遵守新的和不斷變化的法律和法規，包括1990年的《美國殘疾人法》，以及關於市、縣、州和聯邦層面的財產税、所得税、房地產投資信託基金地位、勞動和就業、隱私以及留置權銷售的立法，這可能會對我們的業務和運營產生重大影響。不遵守適用的法律、法規和政策可能會使我們面臨更多的訴訟和監管行動，並對我們的業務和運營或聲譽產生負面影響。
2020年11月3日，加利福尼亞州通過了一項投票法案，創建了加州隱私權法案(CPRA)。CPRA修訂和擴大了2020年1月1日生效的加州消費者隱私法(CCPA)。CPRA將於2023年1月1日生效，它提供了新的權利，並修訂了CCPA中的現有權利。它還創建了一個新的隱私執法機構，加州隱私保護局(CalPPA)。CPRA授權司法部長和CalPPA發佈關於廣泛的
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主題。因此，目前還不清楚是否會對CPRA進行任何修改，或者如何解釋。雖然我們相信我們已經制定了符合當前隱私要求的流程，但監管機構可能不同意我們的某些實施決定，這可能會使我們面臨訴訟、監管行動或可能增加成本或減少收入的業務做法的改變。其他州也已經或正在考慮類似於加州通過的隱私法。類似的法律可能會在我們開展業務的其他司法管轄區實施，其方式可能比加州的更嚴格，從而增加了我們業務的合規成本和不合規風險。
我們的租户再保險業務受到政府監管，這可能會降低我們的盈利能力或限制我們的增長。
我們持有多個州保險部門頒發的有限線路自助倉儲保險代理執照，並受州政府的監管。我們在獲得許可的司法管轄區繼續保持這些Limited Lines自助式存儲保險代理許可證的能力取決於我們是否遵守相關的規章制度。各轄區的監管部門一般擁有廣泛的自由裁量權，可以授予、續簽和吊銷執照和批准，發佈、解釋和實施條例，並通過定期檢查、審計和調查保險代理人的事務來評估條例的合規性。由於任何司法管轄區的監管或私人行動，我們可能會暫時或永久停止繼續我們的部分或全部再保險活動。,或以其他方式被罰款或處罰，或遭受不利的判斷，這可能會減少我們的淨收入。
1B項。    未解決的員工意見
沒有。
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項目2.    屬性
截至2021年12月31日，我們擁有位於美國39個州的2787個自助存儲設施的控股權：
2021年12月31日
儲存設施的數量淨可租平方英尺
(單位：千)
加利福尼亞
南方258 19,221 
北方182 11,581 
德克薩斯州406 34,520 
弗羅裏達307 21,831 
伊利諾伊州132 8,536 
佐治亞州121 8,194 
維吉尼亞118 7,781 
北卡羅來納州103 7,623 
馬裏蘭州102 7,381 
華盛頓104 7,300 
科羅拉多州85 6,320 
明尼蘇達州64 4,935 
紐約69 4,817 
南卡羅來納州69 4,095 
新澤西58 3,874 
俄亥俄州58 3,833 
亞利桑那州54 3,693 
密西根51 3,589 
印第安納州44 2,864 
密蘇裏43 2,845 
田納西州41 2,571 
賓夕法尼亞州34 2,452 
俄勒岡州43 2,451 
俄克拉荷馬州26 2,086 
內華達州30 2,064 
馬薩諸塞州28 1,976 
堪薩斯州23 1,383 
其他州(13個州)134 8,503 
總計(A)2,787 198,319 
(a)有關土地、建築物、累計折舊、佔地面積和市場物業數量的彙總，請參閲本年度報告(Form 10-K)中包含的合併財務報表中的附表III：房地產和累計折舊。
截至2021年12月31日，我們11家賬面淨值為6600萬美元的設施被總計2300萬美元的應付抵押票據所擔保。
自助存儲設施的配置隨着時間的推移而演變。最老的設施一般由多棟單層建築組成，每個設施平均有大約500個主要是“向上”的空間，還有一個小的出租辦公室。最普遍的最新建造的設施具有更高的密度足跡，有大型的多層建築，具有氣候控制和1000個或更多的自助倉儲空間，更雄偉和明顯的零售存在，以及
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突出的大型出租辦公室，旨在吸引顧客，使其成為一個有吸引力的、以零售為重點的“商店”。我們的自助倉儲產品組合包括具有最老設施特徵的設施、具有最新建造設施特徵的設施，以及具有舊設施和新設施特徵的設施。大多數空間的面積在25到400平方英尺之間，室內高度大約為8到12英尺。
第3項.    法律訴訟
有關公司法律程序的説明，請參閲本年度報告Form 10-K中包含的綜合財務報表的“附註14.承付款和或有事項”。
項目4.    煤礦安全信息披露
不適用。
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第二部分
第五項。    註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
我們的實益普通股(“普通股”)(紐約證券交易所市場代碼：PSA)自1984年10月19日起在紐約證券交易所上市。截至2022年2月18日，我們普通股的登記持有人約為10524人。
我們的董事會已授權管理層在公開市場或私下協商的交易中回購最多3500萬股我們的普通股。從回購計劃開始到2022年2月22日，我們總共回購了23,721,916股普通股(都是在2010年之前購買的)，總成本約為6.791億美元。我們的普通股回購計劃沒有到期日，截至2021年12月31日，可能有11,278,084股普通股根據我們的回購計劃進行回購。我們目前沒有回購股票的計劃；然而，未來普通股回購的水平將取決於我們的可用資本、投資選擇和我們普通股的交易價格。
請參閲第12項。有關我們股權補償計劃的信息，請參閲“某些受益所有者的擔保所有權和管理層及相關股東事宜”。
ITEM 6. 選定的財務數據
不適用
ITEM 7. 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析(“MD&A”)應與我們的綜合財務報表及其附註一起閲讀。
關鍵會計估計
按照美國公認會計原則(“GAAP”)編制合併財務報表和相關披露，要求我們做出影響報告金額的判斷、假設和估計。在持續的基礎上，我們評估我們的估計和假設。這些估計和假設是基於當前事實、歷史經驗和各種其他因素，我們認為這些因素在這種情況下是合理的，以確定報告的資產、負債、收入和費用，而這些資產、負債、收入和費用從其他來源看起來並不是很明顯。
我們認為以下是我們的關鍵會計估計，因為它們很可能對我們財務狀況和業績的描述產生實質性影響，它們要求我們對涉及重大不確定性的事項做出判斷和估計。
長期資產減值：對我們的長期資產(包括我們的房地產設施)的減值分析涉及確定減值指標，包括不利的運營結果和建設成本的重大超支，對未來運營現金流的預測，以及對公允價值的估計，所有這些都需要重大的判斷力和主觀性。特別是，這些估計對重大假設很敏感，例如對未來租金、穩定入住率、未來利潤率、折扣率和資本化率的預測，所有這些都可能受到我們對未來市場或經濟狀況的預期的影響。其他人可能會得出截然不同的結論。此外，我們可能沒有確定可能影響減值的所有當前事實和情況。任何不明的減值損失，或結論的變化，都可能對我們的淨利潤產生實質性的不利影響。
購置房地產設施的購置價分配：我們估計收購房地產設施(主要由土地和建築物組成)的資產和負債的公允價值，以便分配收購房地產設施的總購買價格。吾等根據涉及類似地點可比土地的可觀察交易所得的每平方尺價格(經區位質素、地塊大小及與收購設施相關的出售日期調整)，估計土地的公平價值。土地的公允價值估計對估計所用的土地市場交易作出的調整十分敏感，特別是在缺乏近期土地市場交易的情況下。
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可比土地市場數據。對於大型投資組合收購，我們主要使用收益法估計建築物的公允價值，方法是估計假想的空置收購設施的公允價值，並根據土地的估計公允價值進行調整。對於個別和小型投資組合收購，我們主要根據當前的估計重置成本來估計建築物的公允價值，我們通過估計類似地理區域中新的專門建造的自助式存儲設施的重置成本，並根據與所收購的建築物相關的年限、質量、便利設施和配置進行調整，來計算建築物的公允價值。建築物的公允價值估計對收益法(如租賃期、未來穩定的經營現金流、資本化率和貼現率)和重置成本法(如當前成本調整、軟成本和開發商利潤估計)中使用的假設很敏感。其他人可能對土地和建築物的估計公允價值得出重大不同的結論，這將導致不同的折舊和攤銷費用、出售房地產資產的損益以及我們綜合資產負債表上的土地和建築物水平。
概述
我們的自助倉儲業務創造了我們大部分的淨收入，我們的收益增長最受我們同一門店設施(定義如下)內的有機增長水平的影響。因此，管理層的大量時間都用於最大化我們現有自助倉儲設施產品組合的現金流。

在截至2021年12月31日的一年中，我們的同店設施產生的收入與前一年相比增長了10.5%，而同店的運營成本下降了2%。需求和經營趨勢繼續改善，導致我們的自助倉儲租賃率上升，所有市場的廣告費用都減少了，同時保持了較高的入住率。

除了管理我們現有的設施以實現有機增長外，我們已經成長，並計劃通過收購和開發新設施以及擴大我們現有的自助倉儲設施來繼續增長。在2021年期間，我們以51億美元收購了232個設施，淨可出租平方英尺2180萬平方英尺，接近歷史最高水平。此外，我們開發和擴大了自助式倉儲空間，總成本為2.18億美元，增加了160萬平方英尺的淨可出租面積。在截至2021年12月31日的一年中，我們收購的以及新開發和擴建的設施產生的收入比前一年增長了112.9%。

我們強大的財務狀況繼續使我們能夠有效地進入資本市場，以支持我們的增長。2021年，我們共通過四次公開發行債券籌集了51億美元，截至2021年12月31日，應付票據總額為75億美元，加權平均利率為1.8%。此外，在2021年期間，我們通過三次公開發行我們的優先股，發行了12億美元的優先股，抵消了12億美元的優先股贖回，將我們的加權平均股息率從2020年12月31日的4.8%降至2021年12月31日的4.5%。

為了提高我們某些設施相對於當地競爭對手(包括新開發的設施)的競爭地位，並執行我們的氣候倡議和長期可持續發展戰略，我們啟動了我們的多年明日物業計劃，以(I)通過更明顯、更有吸引力、更清晰可識別的配色方案和標牌來重塑我們的物業品牌，(Ii)提高我們物業的能效，以及(Iii)升級寫字樓和其他客户區的配置和佈局，以改善客户體驗。我們預計在2025年底之前完成這項計劃。2021年，我們在該項目上花費了約1.3億美元，預計2022年將花費約1.8億美元。


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經營成果

2021年和2020年的經營業績

2021年，可分配給我們普通股股東的淨收入為17.324億美元，或每股稀釋後普通股9.87美元，而2020年為10.983億美元，或每股稀釋後普通股6.29美元，增加了6.341億美元，或每股稀釋後普通股3.58美元。這一增長主要是由於(I)自助倉儲淨營業收入增加了4.374億美元，(Ii)與我們的歐元計價應付票據相關的外幣兑換收益增加了2.097億美元，(Iii)我們在PS Business Parks記錄的2021年房地產銷售收益中的1.49億美元的股本份額被(Iv)1.602億美元的折舊和攤銷費用增加所部分抵消。

與2020年相比，2021年自助倉儲淨營業收入增加了4.374億美元，這是由於我們的同店設施增加了2.769億美元，我們的非同店設施增加了1.605億美元(定義如下)。與2020年相比，2021年同店設施的收入增長了10.5%，即2.627億美元，這主要是由於每可用平方英尺的已實現年租金和加權平均平方英尺佔有率的上升。與2020年相比，2021年同一門店設施的運營成本下降了2.0%或1420萬美元，這主要是由於(I)營銷費用減少了36.1%(2240萬美元)，以及(Ii)現場物業經理的工資減少了11.2%(1440萬美元)。非同店設施的淨營業收入增加1.605億美元，主要是由於2021年和2020年收購的設施的影響，以及最近開發和擴建的設施的填滿。


2020和2019年的經營業績
2020年，可分配給我們普通股股東的淨收入為10.983億美元，或每股稀釋後普通股6.29美元，而2019年為12.728億美元，或每股稀釋後普通股7.29美元，減少1.744億美元，或每股稀釋後普通股1.00美元。減少的主要原因是：(I)與我們的歐元計價應付票據相關的外幣匯兑損失增加1.058億美元，(Ii)折舊和攤銷費用增加4030萬美元，(Iii)一般和行政費用增加2110萬美元，(Iv)由於優先股贖回向優先股東分配的影響，減少1560萬美元，以及(V)自存儲淨營業收入減少800萬美元。
自助倉儲淨營業收入減少800萬美元是因為我們的同店設施減少了3940萬美元，但被我們的非同店設施增加了3140萬美元所部分抵消。與2019年相比，2020年同店設施的收入下降了0.8%，即2070萬美元，這主要是由於滯納金和管理費的減少。與2019年相比，2020年同一門店設施的運營成本增加了2.7%，即1880萬美元，這主要是由於營銷費用增加了22.6%(1140萬美元)，物業税費用增加了3.0%(760萬美元)，現場物業經理的工資支出增加了2.3%(290萬美元)。非同店設施的淨營業收入增加3,140萬美元，主要是由於2020和2019年收購的設施的影響，以及最近開發和擴建的設施的填滿。

運營資金和運營核心資金

營運資金(“FFO”)和每股FFO是由全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trust)定義的非GAAP指標，被REITs和許多REIT分析師視為衡量REIT業績的有用指標。FFO代表折舊和攤銷前的淨收入，這是不包括在內的，因為它是基於歷史成本，並假設建築價值隨着時間的推移按比率遞減，而我們認為房地產價值會因市場狀況而波動。FFO還不包括出售房地產資產和房地產減值費用的損益，這些費用也是基於歷史成本，並受到歷史折舊的影響。FFO和每股FFO不能替代淨利潤或每股收益。在評估我們的流動性或支付股息的能力時，FFO不能替代淨現金流量，因為它不包括我們綜合現金流量表上顯示的投資和融資活動。此外，其他REITs計算這些指標的方式可能有所不同，因此REITs之間的比較可能無濟於事。
截至2021年12月31日的年度，FFO為每股稀釋普通股13.36美元，而截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度分別為每股稀釋普通股9.75美元和10.58美元，與2020年相比，2021年每股稀釋普通股增加了37.0%或3.61美元。
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下表將稀釋後每股收益與每股FFO進行了核對，並闡述了每股FFO的計算方法：

 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
 (金額以千為單位，每股數據除外)
稀釋後每股收益與每股FFO的對賬：
稀釋後每股收益$9.87 $6.29 $7.29 
消除從FFO中排除的每股金額：
折舊及攤銷4.44 3.53 3.32 
出售房地產投資的收益，包括我們從投資中獲得的股權份額(0.95)(0.07)(0.03)
每股FFO$13.36 $9.75 $10.58 
每股FFO的計算：
可分配給普通股股東的淨收入$1,732,444 $1,098,335 $1,272,767 
消除從FFO中排除的項目：
折舊及攤銷709,349 549,975 511,413 
未合併房地產投資折舊73,729 70,681 71,725 
分配給非控股權益和受限股份單位持有人的折舊(4,415)(3,850)(4,208)
出售房地產投資的收益，包括我們從投資中獲得的股權份額(165,272)(12,791)(5,896)
可分配給普通股的FFO$2,345,835 $1,702,350 $1,845,801 
稀釋加權平均普通股175,568 174,642 174,530 
每股FFO$13.36 $9.75 $10.58 
我們還提出了“核心FFO”和“每股核心FFO”，這是一種非GAAP計量，代表每股FFO和FFO，不包括(I)外幣匯兑損益，(Ii)與優先證券贖回有關的費用，以及(Iii)某些其他非現金和/或非經常性收入或費用項目，這些項目主要代表以下期間或有損失或有應計項目、傷亡、交易性盡職調查和諮詢成本的影響。. 我們審查了核心FFO和每股核心FFO，以評估我們正在進行的運營業績，我們相信投資者和REIT分析師也以類似的方式使用它們。然而，核心FFO和每股核心FFO不能替代淨收益和每股淨收益。由於其他房地產投資信託基金可能不會以與我們相同的方式計算核心FFO或每股核心FFO，可能不會使用相同的術語或可能不會提供此類衡量標準，因此核心FFO和每股核心FFO在REITs之間可能不具有可比性。
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下表分別將每股FFO與核心FFO以及FFO與核心FFO進行了核對：
 截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
 20212020百分比變化20202019百分比變化
(金額以千為單位，每股數據除外)
每股FFO與每股核心FFO的對賬：
每股FFO$13.36 $9.75 37.0 %$9.75 $10.58 (7.8)%
消除被排除在核心FFO之外的項目的每股影響，包括我們從投資中獲得的股本份額：
外幣匯兑(收益)損失(0.64)0.56 0.56 (0.04)
優先股贖回費用(A)0.18 0.28 0.28 0.21 
因人員傷亡造成的財產損失和租户索賠(B)0.03 — — — 
其他項目— 0.02 0.02 — 
每股核心FFO$12.93 $10.61 21.9 %$10.61 $10.75 (1.3)%
FFO與核心FFO的對賬：
可分配給普通股的FFO$2,345,835 $1,702,350 37.8 %$1,702,350 $1,845,801 (7.8)%
消除被排除在核心FFO之外的項目的影響，包括我們在投資中的股權份額：
外幣匯兑(收益)損失(111,787)97,953 97,953 (7,829)
優先股贖回費用(A)31,604 48,265 48,265 37,246 
因人員傷亡造成的財產損失和租户索賠(B)4,909 — — — 
其他項目(543)4,412 4,412 255 
可分配給普通股的核心FFO$2,270,018 $1,852,980 22.5 %$1,852,980 $1,875,473 (1.2)%
稀釋加權平均普通股175,568 174,642 174,642 174,530 
每股核心FFO$12.93 $10.61 21.9 %$10.61 $10.75 (1.3)%

(a)優先股贖回費用在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度合併收益表上的向優先股東分配淨收入-贖回和未合併房地產實體收益中的股權中列示。
(b)由於傷亡造成的財產損失和租户索賠在截至2021年12月31日的年度綜合收益表中以一般和行政費用以及輔助運營成本列報。
淨收入分析--自助倉儲業務
我們的自助倉儲業務被分成四組進行分析：(I)我們自2019年1月1日以來在穩定的基礎上擁有和運營的2274個設施(“同店設施”)，(Ii)我們在2019年12月31日之後收購的338個設施(“收購的設施”)，(Iii)142個新開發或擴建的設施，或者在2021年12月31日之前已經開始擴建的設施(“新開發和擴建的設施”)，以及(Iv)33個其他設施，這些設施的使用率在其他方面並不穩定2019年(“其他非同店設施”)。請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註13“部門信息”，瞭解下表中的金額與我們的總淨收入的對賬情況。
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自助存儲操作 
摘要截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
 20212020百分比變化20202019百分比變化
 (美元金額和平方英尺(以千為單位))
收入：
相同的商店設施$2,767,577 $2,504,919 10.5 %$2,504,919 $2,525,572 (0.8)%
收購的設施203,331 42,699 376.2 %42,699 12,704 236.1 %
新開發和擴建的設施205,068 149,086 37.6 %149,086 121,378 22.8 %
其他不同的商店設施27,590 24,926 10.7 %24,926 24,898 0.1 %
3,203,566 2,721,630 17.7 %2,721,630 2,684,552 1.4 %
運營成本：
相同的商店設施697,244 711,451 (2.0)%711,451 692,656 2.7 %
收購的設施71,407 20,065 255.9 %20,065 5,178 287.5 %
新開發和擴建的設施73,617 66,444 10.8 %66,444 55,049 20.7 %
其他不同的商店設施9,762 9,583 1.9 %9,583 9,533 0.5 %
852,030 807,543 5.5 %807,543 762,416 5.9 %
淨營業收入(A)：
相同的商店設施2,070,333 1,793,468 15.4 %1,793,468 1,832,916 (2.2)%
收購的設施131,924 22,634 482.9 %22,634 7,526 200.7 %
新開發和擴建的設施131,451 82,642 59.1 %82,642 66,329 24.6 %
其他不同的商店設施17,828 15,343 16.2 %15,343 15,365 (0.1)%
淨營業收入總額2,351,536 1,914,087 22.9 %1,914,087 1,922,136 (0.4)%
折舊及攤銷費用：
相同的商店設施(447,599)(445,756)0.4 %(445,756)(434,150)2.7 %
收購的設施(183,086)(32,939)455.8 %(32,939)(12,883)155.7 %
新開發和擴建的設施(61,645)(53,621)15.0 %(53,621)(46,340)15.7 %
其他不同的商店設施(21,098)(20,941)0.7 %(20,941)(19,545)7.1 %
折舊和攤銷費用合計(713,428)(553,257)29.0 %(553,257)(512,918)7.9 %
淨收益(虧損)：
相同的商店設施1,622,734 1,347,712 20.4 %1,347,712 1,398,766 (3.6)%
收購的設施(51,162)(10,305)396.5 %(10,305)(5,357)92.4 %
新開發和擴建的設施69,806 29,021 140.5 %29,021 19,989 45.2 %
其他不同的商店設施(3,270)(5,598)(41.6)%(5,598)(4,180)33.9 %
淨收入合計$1,638,108 $1,360,830 20.4 %$1,360,830 $1,409,218 (3.4)%
期末設施數量：
相同的商店設施2,274 2,274 —2,274 2,274 —
收購的設施338 106 218.9 %106 44 140.9 %
新開發和擴建的設施142 134 6.0 %134 131 2.3 %
其他不同的商店設施33 34 (2.9)%34 34 —
2,787 2,548 9.4 %2,548 2,483 2.6 %
期末淨可租平方英尺：
相同的商店設施148,695 148,695 —148,695 148,695 —
收購的設施30,059 8,229 265.3 %8,229 3,133 162.7 %
新開發和擴建的設施17,407 15,891 9.5 %15,891 14,797 7.4 %
其他不同的商店設施2,158 2,236 (3.5)%2,236 2,283 (2.1)%
198,319 175,051 13.3 %175,051 168,908 3.6 %
26

(a)淨營業收入或“NOI”是一項非GAAP財務指標，不包括折舊和攤銷費用的影響，該指標基於歷史房地產成本，並假設建築價值隨着時間的推移按比例遞減，而我們認為房地產價值會因市場狀況而波動。我們利用NOI來確定當前的資產價值，評估資產表現，以及評估資產運營趨勢。我們認為，投資者和分析師利用NOI的方式類似。在評估我們的經營業績時，NOI不能替代淨收入、運營現金流或其他相關的財務指標。請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註13，以對本公司所有期間的NOI與總淨收入進行對賬。
相同的商店設施

同樣的商店設施包括我們自2019年1月1日以來在穩定的入住率、收入和運營成本水平上擁有和運營的設施。我們同一門店設施的組成使我們能夠更有效地評估我們的自助存儲產品組合在2019年、2020年和2021年的持續表現，並排除不穩定設施填滿的影響，這可能會顯著影響運營趨勢。我們相信投資者和分析師以類似的方式使用相同的商店信息。然而，由於其他房地產投資信託基金可能不會以與我們相同的方式計算相同的門店設施，可能不會使用相同的術語，或者可能不會提供這樣的衡量標準，因此不同的房地產投資信託基金之間可能不會有相同的門店設施可比。

下表彙總了截至2021年12月31日，這2274個設施(1.487億淨可出租平方英尺)的歷史運營結果，這些設施約佔我們美國綜合自助倉儲產品組合總淨可出租平方英尺的75%。由於同一商店設施相對於我們的其他自助存儲設施的相對規模和重要性，它包括我們在分析開發的、收購的和其他非相同的商店設施時不包括的各種衡量標準和細節。

27

相同商店設施(2,274個設施)的選定運營數據

 截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
 20212020百分比變化20202019百分比變化
 (美元金額以千為單位，每平方英尺數據除外)
收入(A)：
租金收入$2,685,532 $2,421,295 10.9%$2,421,295 $2,415,746 0.2%
滯納金和行政費82,045 83,624 (1.9)%83,624 109,826 (23.9)%
總收入2,767,577 2,504,919 10.5%2,504,919 2,525,572 (0.8)%
直接運營成本(A)：
財產税266,996 257,759 3.6%257,759 250,154 3.0%
現場物業經理工資單114,437 128,879 (11.2)%128,879 125,991 2.3%
維修保養52,619 50,763 3.7%50,763 52,985 (4.2)%
公用事業40,401 41,201 (1.9)%41,201 45,225 (8.9)%
營銷39,639 62,017 (36.1)%62,017 50,583 22.6%
其他直接財產成本73,621 68,294 7.8%68,294 67,083 1.8%
運營的總直接成本587,713 608,913 (3.5)%608,913 592,021 2.9%
直接淨營業收入(B)2,179,864 1,896,006 15.0%1,896,006 1,933,551 (1.9)%
間接業務費用(A)：
主管工資單(36,984)(40,931)(9.6)%(40,931)(39,061)4.8%
集中管理成本(55,316)(49,054)12.8%(49,054)(50,873)(3.6)%
基於股份的薪酬(17,231)(12,553)37.3%(12,553)(10,701)17.3%
淨營業收入2,070,333 1,793,468 15.4%1,793,468 1,832,916 (2.2)%
折舊及攤銷費用(447,599)(445,756)0.4%(445,756)(434,150)2.7%
淨收入$1,622,734 $1,347,712 20.4%$1,347,712 $1,398,766 (3.6)%
毛利(未計間接成本、折舊和攤銷費用)78.8%75.7%4.1%75.7%76.6%(1.2)%
毛利(未計折舊和攤銷費用)74.8%71.6%4.5%71.6%72.6%(1.4)%
該期間的加權平均值：
平方英尺入住率96.3%94.5%1.9%94.5%93.3%1.3%
按(C)項計算的實際年租金收入：
佔用平方英尺$18.75$17.248.8%$17.24$17.41(1.0)%
可用平方英尺$18.06$16.2910.9%$16.29$16.250.2%
十二月三十一日：
平方英尺入住率94.8%94.2%0.6%94.2%91.6%2.8%
每平方英尺年合約租金(D)$20.02$17.9011.8%$17.90$17.95(0.3)%
28

(a)營業收入和成本不包括租户再保險和商品銷售收入和設施產生的費用。有關詳細信息，請參閲下面的“輔助操作”。
(b)直接淨營業收入(“直接NOI”)是NOI中的一個小計，是一種非GAAP財務衡量標準，除了折舊和攤銷費用外，它不包括監督工資、集中管理成本和基於股份的薪酬的影響。與我們的競爭對手相比，我們利用直接淨營業收入來評估房地產業績和評估房地產運營趨勢。
(c)每平方英尺的實際年租金是通過扣除滯納金和行政費前的租金收入除以該期間的加權平均佔用平方英尺來計算的。每可用平方英尺已實現年租金(“REVPAF”)的計算方法為：扣除滯納金和行政費用前的租金收入除以當期可用可出租淨值平方英尺。這些措施不包括滯納金和行政費，以便更準確地量度我們目前的收入水平。逾期收費視乎拖欠的程度而定，而行政費則視乎入住的人數而定。此外，滯納金和行政費的收費可獨立於租金而有所不同。這些措施考慮到了促銷折扣，這會減少租金收入。
(d)年度合同租金是指我們的租户在計量時支付的商定的月租金。合同價最初是在入住時在租賃協議中確定的，我們會在通知的情況下不時調整。合同租金不包括按項目收取的其他費用，如滯納金和行政費，不反映促銷折扣的影響，也不反映被註銷為無法收回的租金的影響。
同店收入分析
我們相信，隨着時間的推移，平衡的入住率和費率策略會使我們的收入最大化。我們定期調整提供的租金和促銷折扣(通常是第一個月1.00美元的租金)，以及我們的營銷努力，以最大限度地增加新租户的收入，以取代騰出的租户。
我們通常每6到12個月提高一次長期租户(通常是那些在我們住了至少一年的租户)的租金。因此，我們設施中的長期租户數量是我們收入增長的一個重要因素。長期租户的差餉加幅水平，是根據評估增加的額外收入與逐步遷出的負面影響，以及考慮客户的原址租金和市值租金等因素而釐定的。
與前一年相比，我們的同店設施產生的收入在2021年增長了10.5%，在2020年下降了0.8%。2021年的增長主要是由於(I)2021年每平方英尺實際租金比2020年增長8.8%，其次是(Ii)2021年的平均入住率比2020年增長1.9%，這主要是由於(I)2021年每平方英尺的實際年租金比2020年增加了8.8%，其次是(Ii)2021年的平均入住率比2020年增加了1.9%。2020年的下降是由於COVID大流行造成的負面影響、地方政府因宣佈進入緊急狀態而對現有租户實施的某些限制、滯納金和行政費用的減少，以及新開發項目增加新供應的持續影響。
與2020年相比，我們的收入、加權平均平方英尺入住率、每平方英尺已實現年租金和2021年REVPAF的增長在我們幾乎所有的市場，包括我們前15個市場中的每一個市場都是顯而易見的。
與2020年相比，2021年實現的每平方英尺年租金增長了8.8%。與2020年相比，2021年每平方英尺實現年租金的增長是由於(I)由於所有市場的強勁客户需求，對新入駐租户收取的每平方英尺平均租金同比增長25.8%，加上(Ii)現有租户在2021年的差餉較2020年的漲幅有所下降，這是由於(I)向新入駐租户收取的每平方英尺平均租金同比增長25.8%，加上(Ii)現有租户在2021年的差餉較2020年的增幅有所下降。截至2021年12月31日，每平方英尺的年合同租金比2020年12月31日高出11.8%。
我們經歷了2021年全年的高入住率。2021年，我們的平均平方英尺入住率同比增長1.9%，截至2021年12月31日，我們的入住率為94.8%。入住率趨勢的改善主要是由於遷出趨勢的改善，2021年的遷出量同比下降了7.9%。這導致2021年的平均入住時間增加，這通過提高長期租户的費率和減少用新租户取代空置租户的要求來支持收入增長，從而降低了促銷成本並提高了定價槓桿。減少了用新租户取代空置租户的要求，導致整個2021年的遷入量較低。隨着入住率和定價趨勢的提高，我們在2021年向新入住客户提供的促銷折扣比2020年降低了49.8%。
從歷史上看，夏季的需求一直高於冬季，因此，向新租户收取的租金通常在夏季高於冬季。需求波動到期
29

包括整體經濟在內的各種地方和地區因素。對我們系統的需求也受到自助式存儲空間的新供應以及自助式存儲的替代方案的影響。
我們預計，在客户需求持續高企和穩定的租户基礎的支持下，2022年收入將繼續增長，這將使我們能夠在保持高入住率的同時，繼續提高現有租户的房價。
滯納金和行政費
2021年滯納金和行政費同比下降1.9%，這是由於(I)平均收取速度加快，更大比例的租户及時支付月租，以避免此類費用的產生，以及(Ii)由於遷入減少而減少了遷入行政費。
選定的關鍵統計數據
下表列出了截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日期間，租户遷入和遷出的平均每平方英尺合同租金和總平方英尺。它還包括促銷折扣，折扣根據入住合同率、遷入量和收到折扣的入住租户的百分比而有所不同。
截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
20212020變化20202019變化
(以千為單位，每平方英尺除外)
在此期間入住的租户：
每平方英尺平均年合同租金$17.08 $13.58 25.8%$13.58 $13.57 0.1%
平方英尺93,684 104,426 (10.3)%104,426 109,173 (4.3)%
從遷入獲得的合同租金$1,600,123 $1,418,105 12.8%$1,418,105 $1,481,478 (4.3)%
提供促銷折扣$37,950 $75,568 (49.8)%$75,568 $82,144 (8.0)%
租户在此期間遷出：
每平方英尺平均年合同租金$17.56 $15.58 12.7%$15.58 $16.01 (2.7)%
平方英尺92,585 100,548 (7.9)%100,548 108,434 (7.3)%
因遷出而損失的合同租金$1,625,793 $1,566,538 3.8%$1,566,538 $1,736,028 (9.8)%

同店經營成本分析
與2020年相比，2021年的運營成本(不包括折舊和攤銷)下降了2.0%，這主要是由於營銷和現場物業經理工資支出的減少。與2019年相比，2020年的運營成本(不包括折舊和攤銷)增長了2.7%，這主要是由於營銷和物業税支出的增加。
由於評估價值較高，2021年財產税支出比2020年增長3.6%，2020年比2019年增長3.0%。我們預計2022年財產税支出將增長約5.0%，主要原因是評估價值上升，其次是税率上升。
與2020年相比，2021年現場物業經理的工資支出下降了11.2%，與2019年相比，2020年增加了2.3%。2021年的減少主要是由於(I)由於遷入和遷出活動的減少以及其他業務流程的修訂而減少了人員配備，導致工作時數同比下降，以及(Ii)在2020年4月1日至2020年6月30日期間，我們所有物業經理的每小時獎勵暫時增加了3.00美元，並增加了帶薪休假福利，以應對COVID流行病，但這部分被自2021年第二季度以來大多數地理市場經歷的競爭勞動條件下的工資增長所抵消。2021年10月1日，我們將所有物業員工的平均工資提高了7.5%，使非居住在香港的物業員工(即那些沒有獲得租金和水電費免收住房的員工)的平均工資達到每小時15美元。我們預計在-
30

在工資率上升的推動下，2022年現場物業經理的工資支出將增加，但部分被預期的工時減少所抵消。
我們的公用事業支出主要包括電費，電費取決於能源價格，受到市場狀況和用電量水平波動的影響。使用量的變化主要受天氣和温度的影響。與2020年相比，2021年公用事業費用下降了1.9%，與2019年相比，2020年下降了8.9%。2021年和2020年的下降主要是由於我們正在對太陽能和LED燈等節能技術進行投資，這些技術以較低的公用事業使用量的形式產生了良好的投資回報。
營銷費用包括互聯網廣告和電話預訂中心的運營費用。互聯網廣告費用包括以“每次點擊”為基礎評估的關鍵詞搜索費，根據對自助存儲空間的需求、通過在線搜索查詢自助存儲的人數、佔有率水平、競標者的數量和攻擊性以及其他因素而有所不同，這些費用是根據自助存儲空間的需求、通過在線搜索查詢自助存儲的人數、佔有率、競標者的數量和攻擊性等因素而變化的。這些因素是不穩定的；因此，互聯網廣告可能在短期內大幅增加或減少。與2020年相比，我們在2021年減少了36.1%的營銷費用，這主要是因為我們在2021年使用的付費搜索程序量較低，因為我們的許多相同門店的需求強勁，入住率很高。與2019年相比，2020年的營銷費用增長了22.6%，這主要是因為我們利用更多的付費搜索計劃來吸引更多的客户使用我們的空間，以及由於來自現有自助存儲所有者和運營商(包括新開發設施的所有者和非傳統存儲提供商)的更多關鍵字競標競爭，關鍵字搜索術語的每次點擊成本增加。
其他直接財產成本包括每個自助存儲設施的具體行政費用，如財產保險、電話和數據通信線路、營業執照成本、與處理設施現金收據相關的銀行費用、租户郵件、信用卡費用、驅逐成本以及每個物業租賃辦公室的運營成本。與2020年相比，2021年這些成本增加了7.8%，與2019年相比，2020年增加了1.8%。由於越來越多的客户使用信用卡支付，而不是使用現金、支票或其他交易成本較低的支付方式，我們繼續經歷信用卡費用上漲的長期趨勢。
與2020年相比，2021年的監督工資支出(即支付給直接和間接監督現場物業經理的管理人員的現金薪酬)下降了9.6%，這主要是由於2021年的員工人數減少以及2020年與COVID大流行相關的激勵措施。由於員工人數增加，2020年主管工資總額比2019年增加了4.8%。
集中管理成本是指共享的一般公司職能的行政和現金補償費用，只要這些職能致力於自助存儲操作。這些職能包括信息技術支持、硬件和軟件，以及工資、福利、培訓、維修和維護、客户服務、定價和營銷、運營會計和財務以及法律費用的集中管理。2021年集中管理成本比2020年增長12.8%，2020年比2019年下降3.6%。2021年的增長主要是由於支持物業運營的技術和數據團隊成本增加。我們預計，由於對支持我們物業運營的技術和數據平臺的持續投資，2022年集中管理成本將會增加。
以股份為基礎的薪酬支出包括攤銷授予直接和間接監督現場物業經理的管理人員的限制性股票單位和股票期權，以及那些負責提供共同的一般公司職能的員工(只要他們的努力致力於自助存儲操作)。這些功能列在上面集中管理成本項下。基於股票的補償費用根據授予的水平及其相關的歸屬和攤銷期限、沒收以及公司在每次授予當天的普通股價格而有所不同。與2020年相比，2021年基於股份的薪酬支出增長了37.3%，與2019年相比，2020年增長了17.3%。2021年的增長主要是由於2020年沒有可比的基於業績的股份薪酬支出，以及2021年確認的與2020年7月修改我們的基於股份的薪酬計劃相關的加速薪酬成本，以允許在退休後立即歸屬。

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市場走勢分析
下表列出了我們同一家門店設施的精選市場趨勢：
按市場劃分的同店設施經營趨勢


 
截至2021年12月31日
截至十二月三十一日止的年度，
 數
的
設施		正方形
雙腳
(百萬)		已實現租金每單位
佔用平方英尺		平均入住率已實現租金每單位
可用平方英尺
 20212020變化20212020變化20212020變化
Los Angeles 21315.2$27.48 $25.98 5.8 %98.2 %96.6 %1.7 %$26.99 $25.10 7.5 %
舊金山1308.127.96 26.46 5.7 %97.2 %96.0 %1.3 %27.17 25.40 7.0 %
New York 906.427.44 25.86 6.1 %96.3 %95.1 %1.3 %26.43 24.58 7.5 %
Miami 835.822.41 19.75 13.5 %97.1 %94.4 %2.9 %21.75 18.64 16.7 %
西雅圖--塔科馬875.922.02 20.31 8.4 %95.4 %94.1 %1.4 %21.01 19.12 9.9 %
華盛頓特區895.522.70 21.11 7.5 %95.3 %94.4 %1.0 %21.62 19.93 8.5 %
Chicago 1298.116.63 14.96 11.2 %95.7 %93.8 %2.0 %15.92 14.04 13.4 %
Atlanta 986.414.53 13.18 10.2 %96.0 %92.9 %3.3 %13.95 12.24 14.0 %
達拉斯-堡壘(Dallas-Ft.)價值1026.614.72 13.40 9.9 %95.9 %93.0 %3.1 %14.12 12.47 13.2 %
Houston 926.413.69 12.64 8.3 %94.3 %92.1 %2.4 %12.91 11.64 10.9 %
奧蘭多-代託納704.514.86 13.55 9.7 %95.7 %94.3 %1.5 %14.21 12.79 11.1 %
費城563.518.55 16.86 10.0 %97.1 %96.1 %1.0 %18.02 16.20 11.2 %
西棕櫚灘402.920.87 18.09 15.4 %96.8 %94.7 %2.2 %20.21 17.14 17.9 %
Tampa 523.515.51 13.70 13.2 %96.2 %93.4 %3.0 %14.92 12.80 16.6 %
夏洛特503.812.46 11.10 12.3 %95.9 %92.9 %3.2 %11.95 10.31 15.9 %
所有其他市場89356.115.55 14.14 10.0 %96.2 %94.5 %1.8 %14.96 13.36 12.0 %
總計2,274148.7$18.75 $17.24 8.8 %96.3 %94.5 %1.9 %$18.06 $16.29 10.9 %

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按市場劃分的同店設施經營趨勢(續)

 截至十二月三十一日止的年度，
 收入(000美元)直接費用(000美元)間接費用($000)淨營業收入(000美元)
 20212020變化20212020變化20212020變化20212020變化
Los Angeles $416,955 $388,613 7.3 %$58,558 $62,562 (6.4)%$11,022 $10,365 6.3 %$347,375 $315,686 10.0 %
舊金山224,439 209,941 6.9 %34,926 36,094 (3.2)%6,847 6,496 5.4 %182,666 167,351 9.2 %
New York 174,251 162,637 7.1 %42,982 43,849 (2.0)%5,450 4,881 11.7 %125,819 113,907 10.5 %
Miami 130,210 112,128 16.1 %25,863 26,173 (1.2)%4,173 4,113 1.5 %100,174 81,842 22.4 %
西雅圖--塔科馬126,925 116,054 9.4 %23,138 23,917 (3.3)%4,160 4,154 0.1 %99,627 87,983 13.2 %
華盛頓特區121,757 112,739 8.0 %26,287 26,695 (1.5)%4,033 3,629 11.1 %91,437 82,415 10.9 %
Chicago 133,771 118,560 12.8 %51,764 50,338 2.8 %5,797 5,473 5.9 %76,210 62,749 21.5 %
Atlanta 94,159 83,120 13.3 %18,466 19,080 (3.2)%4,731 4,236 11.7 %70,962 59,804 18.7 %
達拉斯-堡壘(Dallas-Ft.)價值96,392 85,545 12.7 %22,521 23,884 (5.7)%4,425 4,146 6.7 %69,446 57,515 20.7 %
Houston 85,436 77,318 10.5 %26,034 26,737 (2.6)%4,238 3,988 6.3 %55,164 46,593 18.4 %
奧蘭多-代託納65,864 59,573 10.6 %13,708 14,779 (7.2)%3,330 2,954 12.7 %48,826 41,840 16.7 %
費城66,000 59,666 10.6 %15,105 15,461 (2.3)%2,730 2,633 3.7 %48,165 41,572 15.9 %
西棕櫚灘59,466 50,623 17.5 %12,523 12,549 (0.2)%2,168 2,057 5.4 %44,775 36,017 24.3 %
Tampa 53,608 46,216 16.0 %12,070 12,723 (5.1)%2,454 2,203 11.4 %39,084 31,290 24.9 %
夏洛特47,411 41,106 15.3 %9,113 9,627 (5.3)%2,208 2,027 8.9 %36,090 29,452 22.5 %
所有其他市場870,933 781,080 11.5 %194,655 204,445 (4.8)%41,765 39,183 6.6 %634,513 537,452 18.1 %
總計$2,767,577 $2,504,919 10.5 %$587,713 $608,913 (3.5)%$109,531 $102,538 6.8 %$2,070,333 $1,793,468 15.4 %












33

按市場劃分的同店設施經營趨勢(續)

 
截至2021年12月31日
截至十二月三十一日止的年度，
 數
的
設施		正方形
雙腳
(百萬)		已實現租金每單位
佔用平方英尺		平均入住率已實現租金每單位
可用平方英尺
 20202019變化20202019變化20202019變化
Los Angeles 21315.2$25.98 $25.95 0.1 %96.6 %95.1 %1.6 %$25.10 $24.67 1.7 %
舊金山1308.126.46 26.47 — %96.0 %94.1 %2.0 %25.40 24.92 1.9 %
New York 906.425.86 26.25 (1.5)%95.1 %94.0 %1.2 %24.58 24.67 (0.4)%
Miami 835.819.75 20.33 (2.9)%94.4 %93.0 %1.5 %18.64 18.90 (1.4)%
西雅圖--塔科馬875.920.31 20.39 (0.4)%94.1 %93.0 %1.2 %19.12 18.97 0.8 %
華盛頓特區895.521.11 21.45 (1.6)%94.4 %93.4 %1.1 %19.93 20.03 (0.5)%
Chicago 1298.114.96 15.15 (1.3)%93.8 %92.1 %1.8 %14.04 13.95 0.6 %
Atlanta 986.413.18 13.59 (3.0)%92.9 %93.2 %(0.3)%12.24 12.66 (3.3)%
達拉斯-堡壘(Dallas-Ft.)價值1026.613.40 13.64 (1.8)%93.0 %92.1 %1.0 %12.47 12.57 (0.8)%
Houston 926.412.64 13.23 (4.5)%92.1 %89.9 %2.4 %11.64 11.90 (2.2)%
奧蘭多-代託納704.513.55 13.91 (2.6)%94.3 %94.2 %0.1 %12.79 13.10 (2.4)%
費城563.516.86 16.65 1.3 %96.1 %95.3 %0.8 %16.20 15.86 2.1 %
西棕櫚灘402.918.09 18.33 (1.3)%94.7 %93.3 %1.5 %17.14 17.10 0.2 %
Tampa 523.513.70 14.10 (2.8)%93.4 %92.6 %0.9 %12.80 13.06 (2.0)%
夏洛特503.811.10 11.33 (2.0)%92.9 %91.7 %1.3 %10.31 10.39 (0.8)%
所有其他市場89356.114.14 14.26 (0.8)%94.5 %93.4 %1.2 %13.36 13.32 0.3 %
總計2,274148.7$17.24 $17.41 (1.0)%94.5 %93.3 %1.3 %$16.29 $16.25 0.2 %











34

按市場劃分的同店設施經營趨勢(續)

 截至十二月三十一日止的年度，
 收入(000美元)直接費用(000美元)間接費用($000)淨營業收入(000美元)
 20202019變化20202019變化20202019變化20202019變化
Los Angeles $388,613 $385,426 0.8 %$62,562 $59,487 5.2 %$10,365 $9,969 4.0 %$315,686 $315,970 (0.1)%
舊金山209,941 206,860 1.5 %36,094 34,881 3.5 %6,496 6,041 7.5 %167,351 165,938 0.9 %
New York 162,637 165,230 (1.6)%43,849 43,341 1.2 %4,881 5,076 (3.8)%113,907 116,813 (2.5)%
Miami 112,128 114,980 (2.5)%26,173 25,755 1.6 %4,113 3,888 5.8 %81,842 85,337 (4.1)%
西雅圖--塔科馬116,054 116,133 (0.1)%23,917 21,723 10.1 %4,154 3,921 5.9 %87,983 90,489 (2.8)%
華盛頓特區112,739 114,483 (1.5)%26,695 26,130 2.2 %3,629 3,649 (0.5)%82,415 84,704 (2.7)%
Chicago 118,560 119,281 (0.6)%50,338 50,295 0.1 %5,473 5,667 (3.4)%62,749 63,319 (0.9)%
Atlanta 83,120 87,134 (4.6)%19,080 18,550 2.9 %4,236 4,327 (2.1)%59,804 64,257 (6.9)%
達拉斯-堡壘(Dallas-Ft.)價值85,545 87,157 (1.8)%23,884 23,404 2.1 %4,146 4,177 (0.7)%57,515 59,576 (3.5)%
Houston 77,318 79,969 (3.3)%26,737 26,799 (0.2)%3,988 3,927 1.6 %46,593 49,243 (5.4)%
奧蘭多-代託納59,573 61,654 (3.4)%14,779 14,226 3.9 %2,954 2,927 0.9 %41,840 44,501 (6.0)%
費城59,666 59,120 0.9 %15,461 14,782 4.6 %2,633 2,746 (4.1)%41,572 41,592 — %
西棕櫚灘50,623 51,213 (1.2)%12,549 11,954 5.0 %2,057 1,812 13.5 %36,017 37,447 (3.8)%
Tampa 46,216 47,706 (3.1)%12,723 12,141 4.8 %2,203 2,144 2.8 %31,290 33,421 (6.4)%
夏洛特41,106 41,880 (1.8)%9,627 9,740 (1.2)%2,027 2,098 (3.4)%29,452 30,042 (2.0)%
所有其他市場781,080 787,346 (0.8)%204,445 198,813 2.8 %39,183 38,266 2.4 %537,452 550,267 (2.3)%
總計$2,504,919 $2,525,572 (0.8)%$608,913 $592,021 2.9 %$102,538 $100,635 1.9 %$1,793,468 $1,832,916 (2.2)%












35

收購的設施
收購的設施代表了我們在2019年、2020年和2021年收購的338個設施。由於收購這些設施的時間和穩定過程的結果(以及由此重新分類到同店設施)，每年的變化可能是顯著的。下表彙總了與所收購設施相關的運行數據：
收購的設施截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
20212020更改(A)20202019更改(A)
($金額(以千為單位，每平方英尺除外)
收入(B)：
2019年收購
$41,967$31,334$10,633$31,334$12,704$18,630
2020年的收購
54,89011,36543,52511,365—11,365
2021年收購
106,474—106,474———
總收入203,33142,699160,63242,69912,70429,995
運營成本(B)：
2019年收購
13,48613,32316313,3235,1788,145
2020年的收購
25,2166,74218,4746,742—6,742
2021年收購
32,705—32,705———
運營總成本71,40720,06551,34220,0655,17814,887
淨營業收入：
2019年收購
28,48118,01110,47018,0117,52610,485
2020年的收購
29,6744,62325,0514,623—4,623
2021年收購
73,769—73,769———
淨營業收入131,92422,634109,29022,6347,52615,108
折舊及攤銷費用(183,086)(32,939)(150,147)(32,939)(12,883)(20,056)
淨虧損$(51,162)$(10,305)$(40,857)$(10,305)$(5,357)$(4,948)
十二月三十一日：
平方英尺入住率：
2019年收購
92.4%91.7%0.8%91.7%73.6%24.6%
2020年的收購
88.2%63.5%38.9%63.5%——
2021年收購
79.9%—————
82.6%74.4%11.0%74.4%73.6%1.1%
每平方英尺佔用面積的年合同租金：
2019年收購
$15.65$11.9331.2%$11.93$12.27(2.8)%
2020年的收購
14.8212.5018.6%12.50——
2021年收購
15.62—————
$15.48$12.2326.6%$12.23$12.27(0.3)%
設施數量：
2019年收購
4444—4444—
2020年的收購
6262—62—62
2021年收購
232—232———
3381062321064462
可出租淨面積(千平方英尺)：
2019年收購
3,1543,154—3,1543,13321
2020年的收購
5,0755,075—5,075—5,075
2021年收購
21,830—21,830———
30,0598,22921,8308,2293,1335,096
36

收購的設施(續)
自.起
2021年12月31日
採購成本(千)：  
2019年收購
$429,850
2020年的收購
796,065
2021年收購
5,115,276
 $6,341,191
(a)表示每平方英尺佔用面積和每年合同租金的百分比變化，以及所有其他項目的絕對名義變化。
(b)營業收入和成本不包括租户再保險和商品銷售收入和設施產生的費用。有關詳細信息，請參閲下面的“輔助操作”。
2021年，我們收購了ezStorage產品組合，包括48處物業(410萬淨可出租平方英尺)，收購成本為18億美元，其中包括47個自助倉儲設施和一處在建物業。上表所列的2021年收購結果包括自2021年4月28日收購以來的收入6170萬美元、NOI 4850萬美元(包括5020萬美元的直接NOI)和2021年92.2%的佔地面積佔有率。
在2021年期間，我們以15億美元收購了由56個物業(750萬淨可出租平方英尺)組成的All Storage產品組合，其中55個物業於2021年第四季度完成交易，其中一個物業預計將於2022年初完成交易。
2021年12月31日之後，根據合同，我們將以2.124億美元的價格收購10個州的15個自助倉儲設施，淨可出租面積為120萬平方英尺。


37

開發和擴建設施
開發和擴建的設施包括自2016年1月1日以來在新地塊上開發的70個設施，以及72個設施，這些設施的淨可出租面積有待擴大。在這些擴建中，43項在2020年1月1日完成，23項在截至2021年12月31日的24個月內完成，6項目前正在進行中。下表彙總了有關已開發和擴建設施的運行數據：
開發和擴展
設施截至十二月三十一日止的年度，截至十二月三十一日止的年度，
20212020更改(A)20202019更改(A)
($金額(以千為單位，每平方英尺除外)
收入(B)：
開發於2016年$35,016$28,476$6,540$28,476$25,532$2,944
開發於2017年27,59321,5416,05221,54117,8263,715
開發於2018年28,30820,1638,14520,16313,5106,653
開發於2019年11,9216,4555,4666,4551,7204,735
開發於2020年3,4053013,104301—301
開發於2021年1,602—1,602———
擴建工程在2020年前完成59,46541,31118,15441,31130,76610,545
擴建工程將於2020年或2021年完成32,92223,6499,27323,64924,294(645)
正在進行的擴展4,8367,190(2,354)7,1907,730(540)
總收入205,068149,08655,982149,086121,37827,708
運營成本(B)：
開發於2016年9,3589,739(381)9,7399,163576
開發於2017年9,9329,6253079,6259,164461
開發於2018年9,98310,364(381)10,3649,367997
開發於2019年5,2404,6855554,6851,9152,770
開發於2020年1,6793831,296383—383
開發於2021年1,546—1,546———
擴建工程在2020年前完成23,27722,0521,22522,05217,1034,949
擴建工程將於2020年或2021年完成11,3007,8973,4037,8976,7291,168
正在進行的擴展1,3021,699(397)1,6991,60891
運營總成本73,61766,4447,17366,44455,04911,395
淨營業收入(虧損)：
開發於2016年25,65818,7376,92118,73716,3692,368
開發於2017年17,66111,9165,74511,9168,6623,254
開發於2018年18,3259,7998,5269,7994,1435,656
開發於2019年6,6811,7704,9111,770(195)1,965
開發於2020年1,726(82)1,808(82)—(82)
開發於2021年56—56———
擴建工程在2020年前完成36,18819,25916,92919,25913,6635,596
擴建工程將於2020年或2021年完成21,62215,7525,87015,75217,565(1,813)
正在進行的擴展3,5345,491(1,957)5,4916,122(631)
淨營業收入131,45182,64248,80982,64266,32916,313
折舊及攤銷費用(61,645)(53,621)(8,024)(53,621)(46,340)(7,281)
淨收入$69,806$29,021 $40,785 $29,021$19,989 $9,032 



38

已開發和擴建的設施(續)
 
截止到十二月三十一號，
截止到十二月三十一號，
 20212020更改(A)20202019更改(A)
 ($金額(以千為單位，每平方英尺除外)
平方英尺入住率：     
開發於2016年91.6%90.4%1.3%90.4%79.6%13.6%
開發於2017年91.4%88.7%3.0%88.7%77.3%14.7%
開發於2018年88.6%86.5%2.4%86.5%65.4%32.3%
開發於2019年87.3%84.6%3.2%84.6%38.1%122.0%
開發於2020年88.9%34.0%161.5%34.0%——
開發於2021年48.8%—————
擴建工程在2020年前完成88.9%81.8%8.7%81.8%57.8%41.5%
擴建工程將於2020年或2021年完成78.6%66.1%18.9%66.1%87.3%(24.3)%
正在進行的擴展59.2%79.3%(25.3)%79.3%88.6%(10.5)%
85.5%81.4%5.0%81.4%67.2%21.1%
每平方英尺佔用面積的年合同租金：
開發於2016年19.0015.2224.8%15.2215.180.3%
開發於2017年16.0312.6426.8%12.6412.114.4%
開發於2018年17.0812.7334.2%12.7312.541.5%
開發於2019年14.589.6950.5%9.6910.13(4.3)%
開發於2020年17.6710.0875.3%10.08——
開發於2021年15.41—————
擴建工程在2020年前完成13.4710.0534.0%10.0510.80(6.9)%
擴建工程將於2020年或2021年完成17.6516.864.7%16.8617.70(4.7)%
正在進行的擴展20.3321.14(3.8)%21.1422.81(7.3)%
 15.9412.5626.9%12.5613.29(5.5)%
設施數量： 
開發於2016年1616—1616—
開發於2017年1616—1616—
開發於2018年1818—1818—
開發於2019年1111—1111—
開發於2020年33—3—3
開發於2021年6—6———
擴建工程在2020年前完成4343—4343—
擴建工程將於2020年或2021年完成232122121—
正在進行的擴展66—66—
 14213481341313
可出租淨面積(千平方英尺)(C)：     
開發於2016年2,1412,141—2,1412,141—
開發於2017年2,0402,040—2,0402,040—
開發於2018年2,0692,069—2,0692,069—
開發於2019年1,0571,057—1,0571,057—
開發於2020年347347—347—347
開發於2021年681—681———
擴建工程在2020年前完成5,6295,629—5,6295,6272
擴建工程將於2020年或2021年完成3,1562,2329242,2321,487745
正在進行的擴展287376(89)376376—
 17,40715,8911,51615,89114,7971,094
39


 
自.起
2021年12月31日
開發成本(以千為單位)： 
開發於2016年$257,585
開發於2017年239,871
開發於2018年262,187
開發於2019年150,387
開發於2020年42,063
開發於2021年115,632
2020年前完成的擴建工程(D)381,940
擴建工程於2020年或2021年完成(D)200,839
 $1,650,504
(a)表示每平方英尺佔用面積和每年合同租金的百分比變化，以及所有其他項目的絕對名義變化。
(b)營業收入和成本不包括租户再保險和設施產生的商品銷售。有關詳細信息，請參閲下面的“輔助操作”。
(c)截至2021年12月31日，上述設施的可淨租賃平方英尺總計約為1740萬平方英尺，其中德克薩斯州為600萬平方英尺，佛羅裏達州為260萬平方英尺，加利福尼亞州為220萬平方英尺，科羅拉多州為150萬平方英尺，明尼蘇達州為110萬平方英尺，北卡羅來納州為90萬平方英尺，華盛頓州為60萬平方英尺，密蘇裏州和弗吉尼亞州各為40萬平方英尺，佐治亞州、密歇根州、新澤西州和南卡羅來納州各為30萬平方英尺，其他州為50萬平方英尺。
(d)該等款項只包括擴建及翻新這些設施所需的直接費用，並不包括(I)發展或購置該等設施的原來成本，或(Ii)在建造及填土期間拆卸的空間所損失的收入。
就收入而言，新開發或擴建的自助存儲設施通常至少需要三到四年的時間才能穩定下來。實際入住率最早可在開發或擴建完成後的兩到三年內實現，方法是在加滿油期間提供較低的租金。因此，即使在實現高入住率之後，隨着租户基礎的成熟和更高的租金實現，仍可能有一段時間的收入增長。
我們相信，從長遠來看，我們的開發和再開發活動會產生有利的風險調整後的回報。然而，在短期內，由於為開發成本提供資金的成本，以及包括在一般和行政費用中的相關建設和開發管理費用，我們的收益在建設和穩定期間被攤薄。
我們通常承保新的開發項目，以穩定在大約8.0%的成本NOI收益率。到目前為止，我們已開發的設施一如預期已租出，目前正處於收入穩定期的不同階段。這些設施穩定後的實際年化收益，將視乎多項因素而定，包括每個物業附近的本地和現時市場情況，以及新的和現有的供應量。
截至2021年12月31日，我們還有22個正在開發的設施，這些設施將擁有180萬平方英尺的可淨租賃存儲空間，總開發成本約為3.31億美元。我們預計這些設施將在未來18至24個月內啟用。
“擴建完成”項下的設施是指在2021年12月31日已完成擴建的設施。我們擴建這些設施共產生5.828億美元的直接成本，拆除了110萬淨可出租平方英尺的倉儲空間，並新建了560萬淨可出租平方英尺的倉儲空間。
“正在擴建”項下的設施是指截至2021年12月31日正在建設中的設施，加上主要與我們在2021年12月31日的同一門店設施相關的額外擴建活動，我們預計通過擴建現有的自助倉儲設施，總共將增加280萬平方英尺的可出租倉儲空間，總直接開發成本為4.69億美元。

40

其他不同的商店設施
“其他非同一商店設施”是指雖然不是新獲得、開發或擴建的設施，但自2019年1月1日以來並未完全穩定，主要原因是颶風、洪水和火災等傷亡事件。
其他非同一商店設施的可淨租賃面積總計220萬平方英尺，其中德克薩斯州為60萬平方英尺，加利福尼亞州為30萬平方英尺，佐治亞州、俄亥俄州和田納西州各為20萬平方英尺，其他州為70萬平方英尺。
折舊及攤銷費用
與2020年相比，2021年自助存儲業務的折舊和攤銷費用增加了1.602億美元，與2019年相比增加了4030萬美元，這主要是由於收購、開發和擴建了設施。我們預計，由於2022年收購、開發或擴建的資本支出和新設施水平上升，2022年折舊費用將繼續增加。
41

以下對淨收入組成部分的討論和分析提供了截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度的比較。截至2020年12月31日的年度與2019年12月31日的結果相比，這些組成部分的結果包含在我們截至2020年12月31日的年度報告10-K表的第24頁，在第二部分第7項下，管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，該報告於2021年2月24日提交給美國證券交易委員會。
輔助行動
輔助收入和支出包括與承租人存放在我們的自助倉儲設施的貨物損失的保單再保險、在我們的自助倉儲設施銷售商品以及管理無關第三方擁有的財產相關的金額。下表列出了我們的輔助操作：
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020變化
 (金額(以千為單位))
收入：
租户再保險費$166,585$149,286$17,299
商品28,46629,702(1,236)
第三方物業管理17,20714,4502,757
總收入212,258193,43818,820
運營成本：
租户再保險33,93228,4865,446
商品17,27417,609(335)
第三方物業管理17,36213,8243,538
運營總成本68,56859,9198,649
淨營業收入(虧損)：
租户再保險132,653120,80011,853
商品11,19212,093(901)
第三方物業管理(155)626(781)
淨營業收入總額$143,690$133,519$10,171
租户再保險業務：租户再保險保費收入在2021年比2020年增加了1730萬美元或11.6%，原因是平均保費上升，以及我們在收購、新開發和擴建的設施以及我們管理的第三方物業方面的租户基礎增加。2021年和2020年，我們同店設施的租户產生的租户再保險保費收入分別為1.338億美元和1.28億美元，2021年同比增長4.5%。
我們預計未來的增長將主要來自新收購和開發的設施的客户，以及我們現有的不穩定的自助存儲設施的更多租户。
業務成本主要包括已支付的索賠和索賠調整費用。索賠費用根據投保租户的數量和導致承保客户損失(如入室盜竊)以及影響多項財產的災難性天氣事件(如颶風和洪水)的數量而有所不同。
商品銷售額： 我們自助倉儲設施的鎖具、箱子和包裝用品的銷售主要受我們自助倉儲設施的入住數量和其他客户流量的影響。我們預計2022年我們的商品銷售收入或盈利能力不會有任何重大變化。
第三方物業管理：截至2021年12月31日，我們為無關的第三方管理了93個設施，並簽約管理另外59個設施，其中包括54個正在建設的設施。在2021年期間，我們在該計劃中增加了79個設施，從該計劃中收購了25個設施，有19處房產由於出售給其他買家而退出了該計劃。雖然我們預計這項業務的範圍和規模會擴大，但我們預計不會有任何
42

隨着我們尋找新的物業進行管理，以及新管理的物業處於租賃的早期階段，這項業務的整體盈利能力在短期內發生了重大變化。
未分配到我們的可報告細分市場的項目分析
未合併房地產實體收益中的權益
在列報的所有期間，我們在PSB和Shurard有股權投資，我們使用權益法核算這些投資，並按比例記錄我們在這些實體的淨收入中的份額。下表和下面的討論説明瞭我們在未合併房地產實體收益中的權益：
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020變化
 (金額(以千為單位))
收益中的股本：
PSB$207,722$64,835$142,887
舒加德24,37115,6628,709
收益中的總股本$232,093$80,497$151,596
對公安局的投資： 在提交的所有期間，我們在PS Business Parks，Inc.(簡稱PSB)的一家經營合夥企業中擁有7,158,354股普通股和7,305,355個有限合夥單位，相當於截至2021年12月31日的約41%的普通股權益(截至2020年12月31日的42%)。有限合夥單位可以根據我們的選擇，在一定條件下，一對一地轉換為PSB普通股。
截至2021年12月31日，PSB全資擁有約2800萬平方英尺的可出租商業空間，並擁有一個擁有395個單元的公寓樓95%的權益。PSB還根據物業管理協議管理我們擁有的商業空間。
我們從PSB獲得的股權收益包括我們在2021年和2020年房地產銷售收益中的股權份額，分別為1.49億美元和1130萬美元。公安局提交的文件和選定的財務信息，包括對影響其收益的因素的討論，可以通過美國證券交易委員會或公安局的網站www.psbusiness parks.com獲得。本網站上的信息不包含在此作為參考，也不是本Form 10-K年度報告的一部分。
對舒爾加德的投資： 在提交的所有期間，我們實際上直接和間接擁有31,268,459股舒爾加德普通股，相當於舒爾加德大約35%的股權。舒爾加德的普通股在布魯塞爾泛歐交易所交易，代碼為“SHUR”。
截至2021年12月31日，舒爾加德擁有253個自助倉儲設施，淨可出租面積約為1400萬平方英尺。舒爾加德向我們支付使用舒爾加德®商標的許可費，詳情請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註4。
與2020年相比，2021年舒爾加德公司的股本收益增加了870萬美元，這主要是由於同店營業收入改善的影響。舒爾加德的公開文件和公開報告的信息，包括對影響其收益的因素的討論，可以在其網站https://corporate.shurgard.eu和盧森堡證券交易所的網站http://www.bourse.lu.上獲得這些網站上的信息不包含在此作為參考，也不是本Form 10-K年度報告的一部分。
為了在舒爾加德的收益中記錄我們的權益，歐元的匯率在2021年12月31日約為1歐元兑1.134美元(2021年12月31日為1.226)，2021年和2020年的平均匯率分別為1.183和1.141。

43

一般和行政費用：下表列出了我們的一般和行政費用：
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020變化
 (金額(以千為單位))
基於股份的薪酬費用$37,760$18,586$19,174
開發和採購成本8,40310,839(2,436)
納税遵從成本和已繳納税款11,5308,3173,213
法律費用6,1948,063(1,869)
企業管理成本19,18918,0881,101
其他成本18,17819,306(1,128)
總計$101,254$83,199$18,055
以股份為基礎的薪酬支出包括向某些公司員工和受託人授予的限制性股票單位和股票期權的攤銷。
直接和間接監督現場物業經理的管理人員以及負責提供共享的一般公司職能的員工(只要他們的努力致力於自助存儲操作)的基於股份的補償費用被計入自助存儲運營成本。有關詳細信息，請參閲“同一商店設施”。基於股票的補償費用根據授予的水平及其相關的歸屬和攤銷期限、沒收以及公司在每次授予當天的普通股價格而有所不同。
2020年7月，我們的基於股份的薪酬計劃進行了修改，允許在退休時立即歸屬(“退休加速”)，並將當前未償還和未來授予的未償還股票期權的可行使性延長至退休後一年。如果員工符合某些條件，包括服務年限、年齡、退休意向通知和促進其角色的繼任，則有資格獲得退休加速。
2021年，基於股份的薪酬支出比2020年增加了1920萬美元，主要是由於(I)2020年沒有可比的基於業績的基於股票的薪酬支出，以及(Ii)2021年確認的與2020年7月修改我們的基於股票的薪酬計劃相關的加速薪酬成本，以允許在退休後立即歸屬。
開發和收購成本主要是指與我們開發和收購房地產設施有關的內部和外部費用，主要根據活動水平而變化。上表中的金額分別扣除了2021年和2020年的1,460萬美元和1,180萬美元的開發成本，這些成本已資本化為新開發和重新開發的自助存儲設施。2020年，我們產生了320萬美元與註銷被取消的開發項目相關的成本。
納税遵從成本和支付的税款包括向各州和地方當局支付的税款、提交納税申報單的成本，以及與遵守聯邦和州税法相關的其他成本。這些成本主要根據税率和我們在不同州開展業務的運營水平而有所不同。從2020年到2021年，州所得税增加了290萬美元，原因是聯邦税法和州税法存在差異的某些州的應税收入增加。

利息和其他收入：利息和其他收入包括與我們的商業運營相關的收入和成本、現金餘額賺取的利息、從舒爾加德收到的商標許可費，以及不時收到的各種不同金額的其他收入項目。2021年和2020年，我們分別確認了1230萬美元和2230萬美元的利息和其他收入。2021年和2020年，可歸因於商業運營的金額分別為810萬美元和860萬美元。不包括可歸因於我們的商業運營的上述金額，利息和其他收入從2020年到2021年減少了950萬美元，主要是由於2020年確認的與訴訟和解和提前償還應收票據有關的550萬美元其他收入，以及從2020年到2021年現金餘額賺取的利息減少340萬美元。
44

利息支出：2021年和2020年，我們的未償還應付票據分別產生了9430萬美元和5970萬美元的利息。在確定利息支出時，這些金額分別被2021年和2020年與我們的發展活動相關的350萬美元和340萬美元的資本化利息所抵消。2021年的利息支出比2020年有所增加，這是因為我們發行了債務。截至2021年12月31日，我們有75億美元的未償還票據，加權平均利率約為1.8%，而截至2020年12月31日的未償還票據為25億美元。
外幣匯兑損益：2021年，我們錄得1.118億美元的外幣收益，這是我們的歐元計價無擔保票據的美元等值因匯率波動而發生的變化(2020年虧損9800萬美元)。歐元在2021年12月31日的匯率約為1歐元兑1.134美元，在2020年12月31日的匯率約為1歐元兑1.226美元。未來外幣的收益和損失將取決於歐元對美元的相對價值和未償還的歐元計價票據水平的變化。
房地產銷售收益：2021年和2020年，我們分別錄得房地產銷售收益1370萬美元和150萬美元，主要與根據徵用權訴訟部分或全部出售房地產設施有關。
45

流動性與資本資源
概述

截至2022年12月31日的12個月及之後，我們預期的重大現金需求包括(I)合同義務支出，包括本金和利息的支付；(Ii)其他必要支出，包括物業運營費用、維護資本支出和根據REIT分配要求支付的股息；以及(Iii)機會性支出，包括收購、開發和回購我們的證券。我們希望通過運營現金流以及機會性債務和股權融資來滿足這些現金需求。
資金來源

雖然作為房地產投資信託基金運營可以使我們最大限度地減少支付美國聯邦企業所得税支出，但我們必須將至少90%的應税收入分配給我們的股東。儘管有這一要求，但只要我們的税收折舊超過我們的維護資本支出，我們仍然能夠保留運營現金流。留存運營現金流代表我們由經營活動提供的預期現金流，減去股東分配和資本支出。我們的年度運營留存現金流從近年來的每年2億美元增加到2021年的約7億美元。我們預計，與2021年相比，2022年保留的運營現金流將保持不變。
REIT的分配要求限制了可以保留和再投資於業務的運營現金流，增加了我們對籌集資本為增長提供資金的依賴。超過留存現金流的資本需求通過：(I)中長期債務、(Ii)優先股權益和(Iii)普通股權益來滿足。我們根據相對成本、可獲得性、槓桿需求以及債務契約等資本來源的某些特徵造成的潛在約束，在這些資本來源中進行選擇。我們認為我們的信用額度以及任何短期銀行貸款都是過渡性融資。
由於籌集資本對我們的增長非常重要，我們努力保持強勁的財務狀況，其特點是強大的信用指標，包括相對於我們的總資本和運營現金流的低槓桿率。我們是被主要評級機構穆迪(Moody‘s)和標準普爾(Standard&Poor’s)評為最高評級的REITs之一。我們的優先應付票據被標準普爾(Standard&Poor‘s)評為“A”級，被穆迪(Moody’s)評為“A2”級。我們每一系列優先股的信用評級分別為穆迪“A3”和標準普爾(Standard&Poor‘s)的“BBB+”。我們的信用狀況使我們能夠有效地進入公共和私人資本市場籌集資金。
我們有5.0億美元的循環信貸額度，在我們能夠籌集長期資本之前，我們可以將其用作臨時的“過橋”融資。截至2021年12月31日和2022年2月22日，循環信貸額度上沒有未償還的借款；然而，我們確實有大約2120萬美元的未償還信用證，這將我們的借款能力限制在4.788億美元。我們的信用額度將於2024年4月19日到期。
我們相信，我們擁有極大的財務靈活性，能夠適應不斷變化的條件和機遇。目前，我們債務的市場利率和我們優先股的市場票面利率處於歷史低位，我們可以大量獲得這些資金來源。基於我們目前相對於下文所述資本要求的大量流動性，我們預計任何潛在的資本市場混亂都不會對我們未來12個月的預期資本和增長計劃產生實質性影響。然而，如果資本市場狀況在長期內發生重大變化，我們獲得債務和優先股權資本的機會或成本可能會受到負面影響，並可能影響未來的投資活動。
我們相信，在可預見的未來，我們的經營活動提供的現金將繼續足以滿足我們在債務利息支付、維護資本支出和分配給股東方面的持續現金需求。
我們預期的資本資源包括：(I)截至2021年12月31日的7.346億美元現金；(Ii)2022年1月13日發行我們的S系列優先股的淨收益2.428億美元；(Iii)未來12個月約7.0億美元的預期保留運營現金流。從長遠來看，只要我們的資本需求超過我們的資本資源，我們相信我們有多種籌集額外資本的可能性，包括髮行普通股或優先證券、發行債券或達成合資安排，以收購或開發設施。
46

現金需求
以下彙總了我們預期的現金需求，其中包括(I)合同義務支出，(Ii)其他必要支出，以及(Iii)機會性支出。我們預計，隨着我們在開發管道中增加項目併購買更多物業，明年我們的資本需求將會增加。
要求償還的債務： 截至2021年12月31日，我們債務的未償還本金總額約為75億美元，其中包括2330萬美元的應付擔保票據，17億美元的歐元計價的應付無擔保票據和58億美元的美元計價的應付無擔保票據。大致本金到期日和利息支付情況如下(單位：千)：
2022$628,764
2023136,588
2024927,178
2025383,740
20261,251,908
此後5,015,478
 $8,343,656
我們計劃在2022年9月到期時為我們的2022年無擔保票據進行再融資。
非經常開支規定：資本開支包括一般維修、大修或更換我們的設施，以保持我們的設施處於良好的運作狀況，並保持它們的視覺吸引力。資本支出不包括開發新設施或重新開發現有設施以增加可用的可出租面積的成本。
2021年資本支出總額為2.842億美元，預計2022年約為3億美元。除了對使用壽命即將結束的建築構件進行標準的資本維修外，我們近年來的資本支出還包括根據一項多年計劃，為提高我們某些設施相對於當地競爭對手的競爭地位而增加的支出。這些投資包括開發更明顯、更有吸引力、更清晰可識別的配色方案和標牌，升級辦公室和其他客户區的配置和佈局，以改善客户體驗。我們在2021年花費了大約1.3億美元，預計2022年將在這方面花費1.8億美元。此外，我們還在LED照明和安裝太陽能電池板方面進行了投資，在截至2021年12月31日的一年中，這方面的投資約為4100萬美元，我們預計2022年將花費3000萬美元。
我們相信，這些增量投資提高了客户滿意度，提高了我們設施對新老客户的吸引力和競爭力，就LED照明和太陽能電池板而言，還降低了運營成本。
支付分配的要求：在本報告所述的所有期間內，我們已選擇被視為房地產投資信託基金(REIT)，如守則所定義。對於我們有資格作為REIT納税的每個納税年度，我們將不需要為分配給我們股東的“REIT應税收入”(通常是受特定調整的應税收入，包括支付的股息扣除和不包括我們的淨資本收益)繳納美國聯邦企業所得税。我們相信，我們在本文提出的所有時期都達到了這些要求，我們預計將繼續符合REIT的資格。
2022年2月18日，我們的董事會宣佈了每股普通股2.00美元的定期普通股季度股息，總額約為3.5億美元，將於2022年3月底支付。我們一貫的長期股息政策是分配我們的應税收入。未來普通股的季度分配將繼續根據我們的REIT分配要求在考慮到對優先股東的分配後確定，並將由經營活動的現金流提供資金。
我們在2021年12月31日發行的已發行優先股和2022年1月13日發行的S系列優先股的年度分配要求約為每年1.947億美元。
47

房地產投資活動： 我們繼續尋求從第三方購買更多的自助存儲設施。2021年12月31日之後，我們收購或簽約收購了15個自助倉儲設施，總收購價格為2.124億美元。其中七處房產正在建設中，預計2022年完工後將關閉。
我們正積極尋求購置更多設施。然而，未來的採購量將取決於是否會有更多的業主有動力推銷他們的設施，而這又將取決於經濟狀況和賣家信心水平等因素。
截至2021年12月31日，我們有開發和擴建項目，總成本約為8.0億美元。截至2021年12月31日的成本為2.725億美元，剩餘的5.275億美元預計將主要在未來18至24個月內完成。其中一些項目受到諸如權利審批等意外情況的影響。我們預計將繼續尋求增加項目，以保持和增加我們強大的管道。我們這樣做的能力繼續受到各種限制的挑戰，例如很難找到符合我們經風險調整的收益率預期的項目，以及在某些城市獲得自助倉儲設施的建設許可方面的挑戰。
物業運營費用：我們運營的直接和間接成本要求大量現金。直接運營成本包括物業税、現場物業經理工資、維修和維護、公用事業和市場營銷。間接運營成本包括監督工資和集中管理成本。這些營運成本所需的現金每年都會有所不同，其中包括我們投資組合規模的改變，以及物業税率、評估價值、工資率和市場推廣成本的改變。
優先證券的贖回：從歷史上看，我們一直利用票面利率較高的優先證券與票面利率較低的優先證券進行再融資。未來，我們還可能選擇用發行債券的收益來為優先證券的贖回提供資金。截至2022年2月22日，我們沒有一系列有資格贖回的優先證券，由我們選擇，並提前30天通知。有關我們所有系列優先股的贖回日期，請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註9。這類優先股的贖回將取決於許多因素，包括我們發行置換優先證券的速度。我們所有的優先證券都不能由持有人選擇贖回。
普通股回購：我們的董事會已授權管理層在公開市場或私下協商的交易中回購最多3500萬股我們的普通股。在2021年期間，我們沒有回購任何普通股。從回購計劃開始到2022年2月22日，我們總共回購了23,721,916股普通股，總成本約為6.791億美元。未來普通股回購的水平將取決於我們的可用資金、投資選擇和我們普通股的交易價格。
48

第7A項。     關於市場風險的定量和定性披露
為了限制我們對市場風險的敞口，我們的資本主要是優先股和普通股。我們的優先股通常在發行五年後可按我們的選擇權贖回，但持有人沒有贖回選擇權。我們的債務是我們資本結構中唯一對市場風險敏感的部分，截至2021年12月31日，我們的債務總額約為75億美元。
截至2021年12月31日，我們債務的公允價值約為76億美元。下表彙總了我們債務的年度到期日，截至2021年12月31日，加權平均有效利率為1.8%。有關我們債務的進一步信息，請參閲我們2021年12月31日合併財務報表的附註7(以千為單位)。
20222023202420252026此後總計
債務$502,483$19,219$813,555$274,649$1,150,138$4,762,361$7,522,405
我們在2021年12月31日的外幣風險敞口與：(I)我們對舒爾加德的投資，賬面價值為3.135億美元，根據舒爾加德股票在2021年12月31日的收盤價計算的公允價值為20億美元，以及(Ii)15億歐元(17億美元)的歐元計價的無擔保應付票據，為我們在舒爾加德的投資的公允價值提供了天然的對衝。
ITEM 8. 財務報表和補充數據
在F-3至F-30頁上出現的財務報表和補充數據在此引用作為參考。
ITEM 9. 會計與財務信息披露的變更與分歧
不適用。
第9A項。控制和程序
關於信息披露控制和程序有效性的結論
我們維持披露控制和程序，旨在確保我們根據1934年“證券交易法”(經修訂的“證券交易法”)提交和提交的報告中要求披露的信息在按照“美國證券交易委員會”準則指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被傳達給我們的管理層，包括首席執行官和首席財務官，以便我們能夠根據交易法第13a-15(E)和15d-15(E)條中“披露控制和程序”的定義及時決定需要披露的信息。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼完善，都只能為實現預期的控制目標提供合理保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本效益關係，以達到該合理保證的水平。我們對某些未合併的房地產實體也有投資，由於我們不控制這些實體，我們對這類實體的披露控制和程序比我們對我們的合併子公司的披露控制和程序要有限得多。
截至2021年12月31日，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督下，對我們的披露控制和程序的設計和操作的有效性進行了評估(該術語在《交易法》規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序在合理的保證水平下，截至2021年12月31日是有效的。
管理層關於財務報告內部控制的報告
我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在《交易法》規則13a-15(F)和15d-15(F)中有定義。在管理層(包括行政總裁和財務總監)的監督和參與下，我們進行了
49

基於年內財務報告內部控制框架的我國財務報告內部控制有效性評價內部控制-集成框架特雷德韋委員會贊助組織委員會發布(2013年框架)。根據我們在#年框架下的評估內部控制-集成框架，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2021年12月31日起生效。
截至2021年12月31日，財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所安永律師事務所(Ernst&Young LLP)審計。安永律師事務所關於我們財務報告內部控制的報告如下所示。
財務報告內部控制的變化
在與本報告相關的2021年第四季度，我們對財務報告的內部控制(該術語在外匯法案下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義)沒有發生任何重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
50

獨立註冊會計師事務所報告
致公共倉儲公司股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架》(2013年框架)(COSO標準)中確立的標準，審計了Public Storage截至2021年12月31日的財務報告內部控制。我們認為，根據COSO標準，截至2021年12月31日，Public Storage(本公司)在所有重要方面都對財務報告進行了有效的內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的綜合資產負債表，截至2021年12月31日的三個年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益表和可贖回非控制權益及現金流量表，以及指數第15(A)項所列的相關附註和財務報表附表，我們於2022年2月22日的報告就此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都保持了有效。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/安永律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
2022年2月22日
51

第9B項。其他信息
沒有。
ITEM 9C. 關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
52

第三部分
ITEM 10. 受託人、高管與公司治理
以下是該公司現任高管的簡歷摘要：
小約瑟夫·D·羅素(Joseph D.Russell，Jr.)現年62歲的他自2019年1月1日以來一直擔任首席執行官，並自2016年7月以來擔任總裁。在加入Public Storage之前，Russell先生於2002年8月至2016年7月擔任PS Business Parks，Inc.總裁兼首席執行官。羅素先生還自2019年1月1日起擔任Public Storage的受託人，並自2003年8月起擔任PS Business Parks，Inc.的董事(Sequoia Capital)。
託馬斯·博伊爾現年39歲，自2019年1月1日起擔任首席財務官，自2016年11月加入公司以來，曾任運營副總裁兼首席財務官。在加入Public Storage之前，Boyle先生自2005年以來一直在摩根士丹利手下擔任越來越多的職務，從分析師一直到他最後擔任的董事、股票和債務資本市場高管。
納撒尼爾·A·維坦現年48歲，自2019年4月20日以來一直擔任高級副總裁、首席法務官和公司祕書，自2016年6月加入公司以來一直擔任副總裁兼首席法律顧問-訴訟和運營。在加入Public Storage之前，Vitan先生是奧馳亞客户服務公司的助理總法律顧問，並在Latham&Watkins LLP擔任審判業務和上訴訴訟律師。
娜塔莉亞·約翰遜現年44歲，自2020年8月4日以來一直擔任首席行政官。此前，約翰遜女士於2018年4月25日至2020年8月4日擔任高級副總裁兼首席人力資源官，並於2016年7月至2018年4月擔任人力資源高級副總裁。在加入Public Storage之前，Johnson女士在美國銀行擔任過多個高級管理職位，包括抵押貸款技術首席運營官和抵押貸款業務人力資源主管，並曾在可口可樂安迪納和聖克里斯特όBal保險公司工作。
根據交易所法案第14A條規定提交的2022年股東周年大會通知和委託書中的材料，在此併入本項目所要求的其他信息。
ITEM 11. 高管薪酬
根據交易所法案第14A條規定提交的2022年股東周年大會通知和委託書中的材料，在此併入本項目所要求的信息。
ITEM 12. 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東事宜
根據交易所法案第14A條規定提交的2022年股東周年大會通知和委託書中的材料，在此併入本項目所要求的信息。
第13項。    某些關係和相關交易與受託人獨立性
根據交易所法案第14A條規定提交的2022年股東周年大會通知和委託書中的材料，在此併入本項目所要求的信息。
ITEM 14. 首席會計師費用及服務
本項目所要求的信息在此通過參考2022年股東周年大會的通知和委託書中出現的材料併入，該通知和委託書將根據1934年交易法第14A條的規定提交。

53

第四部分
第15項。展品和財務報表明細表
A.1.財務報表
合併財務報表索引和附表所列財務報表作為本報告的一部分提交。
2.財務報表明細表
合併財務報表索引和明細表中所列的財務報表明細表作為本報告的一部分提交。
3.陳列品
請參閲此處包含的展品索引。
b.展品：
請參閲此處包含的展品索引。
c.財務報表明細表
不適用。
54

公共存儲
展品索引(1)
(Items 15(a)(3) and 15(c))
3.1
重申了馬裏蘭州房地產投資信託公司Public Storage的信託聲明。提交給註冊人截至2021年3月31日的季度報告Form 10-Q的季度報告，並通過引用併入本文。
3.2
修訂及重新制定“公眾貯存附例”。提交給註冊人截至2021年3月31日的季度報告Form 10-Q的季度報告，並通過引用併入本文。
3.3
公共存儲補充文件F系列5.150%累積優先股，隨註冊人提交的日期為2017年5月23日的8-K表格的最新報告，並通過引用併入本文。
3.4
公共存儲補充資料G系列，5.050%累積優先股，隨註冊人於2017年7月31日提交的8-K表格當前報告提交，並通過引用併入本文。
3.5
公共存儲補充文章H系列5.600%累積優先股，隨註冊人提交的日期為2019年2月28日的8-K表格的最新報告，並通過引用併入本文。
3.6
公共存儲補充文章4.875%累計優先股，系列I。提交給註冊人的當前8-K表格報告日期為2019年9月5日，並通過引用併入本文。
3.7
公共存儲補充文章4.700%累積優先股，J系列，隨註冊人提交的日期為2019年11月5日的8-K表格當前報告，並通過引用併入本文.
3.8
公共存儲補充文章4.750%累積優先股，K系列，隨註冊人提交的日期為2019年12月11日的8-K表格當前報告，並通過引用併入本文。
3.9
用於公共存儲的補充文章4.625%累積優先股，L系列，提交給註冊人日期為2020年6月8日的8-K表格的當前報告，並通過引用併入本文。
3.10
公共存儲補充資料M系列4.125%累積優先股，隨註冊人提交的日期為2020年8月11日的8-K表格的最新報告，並通過引用併入本文.
3.11
公共存儲補充文章3.875%累積優先股，N系列，隨註冊人提交的日期為2020年9月29日的8-K表格的最新報告，並通過引用併入本文。
3.12
用於公共存儲的補充文章3.900%累積優先股，系列O。提交給註冊人日期為2020年11月9日的8-K表格的當前報告，並通過引用併入本文。
3.13
公共存儲補充文章4.000%累積優先股，P系列，提交給本公司日期為2021年6月7日的8-K表格的最新報告，並通過引用併入本文。
3.14
公共存儲補充文章3.950%累積優先股，系列Q。作為本公司於2021年8月10日提交的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
3.15
公共存儲補充文章4.000%累積優先股，R系列，作為本公司於2021年11月9日提交的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
3.16
公共存儲補充文章4.100%累積優先股，S系列，作為本公司於2022年1月4日提交的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
4.1
總存款協議，日期為2007年5月31日。於2007年6月6日提交註冊人當前的8-K表格報告，並在此引用作為參考。
4.2
根據1934年證券交易法第12條登記的註冊人證券説明。謹此提交。
4.3
契約，日期為2017年9月18日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人。於2017年9月18日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.1提交，並通過引用併入本文。
55

4.4
第一補充契約，日期為2017年9月18日，由Public Storage和Wells Fargo Bank，National Association作為受託人，包括代表2022年票據的全球票據形式和代表2027年票據的全球票據形式。於2017年9月18日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.5
第二份補充契約，日期為2019年4月12日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人，包括代表2029年票據的全球票據形式。提交日期為2019年4月12日的公司當前報告8-K表的附件4.2，並通過引用併入本文。
4.6
第三補充契約，日期為2020年1月24日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人。於2020年1月24日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.7
第四補充契約，日期為2021年1月19日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人。於2021年1月14日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.8
第五次補充契約，日期為2021年4月23日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人，包括代表浮動利率票據的全球票據形式。於2021年4月23日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.9
第六份補充契約，日期為2021年4月23日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人，包括代表2028年票據的全球紙幣形式。於2021年4月23日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.3提交，並通過引用併入本文。
4.10
第七份補充契約，日期為2021年4月23日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人，包括代表2031年票據的全球紙幣形式。於2021年4月23日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.4提交，並通過引用併入本文。
4.11
第八份補充契約，日期為2021年9月9日，由Public Storage和全國協會富國銀行(Wells Fargo Bank)作為受託人，包括代表票據的全球紙幣形式。於2021年9月9日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.12
第九補充契約，日期為2021年11月9日，由Public Storage and Computershare Trust Company，N.A.(富國銀行全國協會的繼任者)作為受託人，包括代表2026年票據的全球票據形式。於2021年11月9日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.13
第十份補充契約，日期為2021年11月9日，由Public Storage and Computershare Trust Company，N.A.(富國銀行全國協會的繼任者)作為受託人，包括代表2028年票據的全球票據形式。於2021年11月9日作為本公司當前報告的8-K表格的附件4.3提交，並通過引用併入本文。
4.14
第十一份補充契約，日期為2021年11月9日，由Public Storage and Computershare Trust Company，N.A.(富國銀行全國協會的繼任者)作為受託人，包括代表2031年債券的全球票據形式。提交日期為2021年11月9日的公司當前報告8-K表的附件4.4，並通過引用併入本文。
10.1
PS Business Parks，L.P.有限合夥協議提交給PS Business Parks，Inc.的Form 10-Q截至1998年6月30日的季度報告(美國證券交易委員會文件No.001-10709)，並通過引用併入本文。
10.2
修訂和重新簽署的有限合夥倉儲信託財產協議，L.P.(1999年3月12日)。已與PSI的Form 10-Q截至1999年6月30日的季度報告一起提交(美國證券交易委員會檔案號：001-0839)，並通過引用併入本文。
10.3
第二次修訂和重新簽署的信貸協議日期為2019年4月19日，由Public Storage、貸款人一方Wells Fargo Bank、National Association作為行政代理、Wells Fargo Securities LLC和Merrill Lynch，Piells，Fenner&Smith Inc.作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人、美國銀行(Bank of America，N.A.)作為辛迪加代理，以及花旗銀行(Citibank，N.A.)作為文件代理。提交日期為2019年4月19日的公司當前報告8-K表的附件10.1，並通過引用併入本文。
56

10.4*
2007年計劃限售股協議表格。作為本公司截至2015年12月31日年度10-K表格年度報告的附件10.11提交，並通過引用併入本文。
10.5*
2007年計劃限售股協議表格-延遲接收股份。作為公司截至2015年12月31日的年度報告10-K表的附件10.12提交，並通過引用併入本文.
10.6*
2007年計劃股票期權協議表格。作為本公司截至2015年12月31日年度10-K表格年度報告的附件10.13提交，並通過引用併入本文。
10.7*
2007年計劃受託人股票期權協議表格。作為本公司截至2015年12月31日年度10-K表格年度報告的附件10.14提交，並通過引用併入本文。
10.8*
2016年度計劃限售股協議表格-股份延期接收。在截至2016年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.16提交，並通過引用併入本文。
10.9*
2016計劃受託人非限制性股票期權協議表格。在截至2016年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.18提交，並通過引用併入本文。
10.10
受託人及高級人員彌償協議書表格。 在截至2016年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.19提交，並通過引用併入本文。
10.11*
經修訂的公共存儲2007年股權和績效激勵薪酬計劃。與註冊人於2014年5月1日提交的8-K表格的最新報告一起提交，並通過引用併入本文.
10.12*
公共存儲2016股權和績效激勵薪酬計劃。於2016年3月16日作為公司2016年委託書的附錄A提交，並通過引用合併於此.
10.13*
公共存儲2021年股權和績效激勵薪酬計劃。提交日期為2021年3月16日的公司2021年委託書的附錄A，並通過引用併入本文。
10.14
票據購買協議，日期為2015年11月3日，由Public Storage及其簽字人簽署。於2015年11月3日提交註冊人目前的8-K表格報告，日期為2015年11月3日，並通過引用併入本文。
10.15
票據購買協議，日期為2016年4月12日，由Public Storage及其簽字人簽署。於2016年4月12日與註冊人當前的8-K表格報告一起提交，並通過引用併入本文。
10.16
修訂的PS商業園有限合夥協議，授權特別撥款，日期為2017年1月1日。作為公司截至2018年3月31日的季度報告10-Q表的附件10.1存檔(美國證券交易委員會文件第001-33519號)，並通過引用併入本文。
10.17*
2016年度計劃限售股協議表格--延期收股(2018年)。在截至2018年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.26提交，並通過引用併入本文。
10.18*
2016年度計劃受託人遞延股票單位協議表(2018年)。在截至2018年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.29提交，並通過引用併入本文。
10.19*
《2016年度計劃執行限制性股票單位協議表(2018)》。在截至2018年12月31日的年度10-K表格中作為本公司年度報告的附件10.30提交，並通過引用併入本文。
10.20*
《2016年職工持股單位協議表(2020年)》。作為本公司截至2020年3月31日季度的10-Q表格季度報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文。
10.21*
《2016年度計劃員工非合格股票期權協議表(2020)》。作為本公司截至2020年3月31日季度的10-Q表格季度報告的附件10.4提交，並通過引用併入本文。
57

10.22*
《2016年度計劃業績無保留股票期權協議(2020)》格式。作為本公司截至2020年3月31日季度的10-Q表格季度報告的附件10.5提交，並通過引用併入本文。
10.23*
《2021年計劃職工持股單位協議表》。作為本公司截至2021年6月30日季度的Form 10-Q季度報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10.24*
2021計劃員工非限制性股票期權協議格式。作為本公司截至2021年6月30日季度的Form 10-Q季度報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文。
10.25*
2021年計劃基於業績的無限制股票期權協議格式。作為本公司截至2021年6月30日季度的Form 10-Q季度報告的附件10.3提交，並通過引用併入本文。
21
子公司上市。謹此提交。
23.1
安永律師事務所同意。謹此提交。
31.1
規則13a-14(A)認證。謹此提交。
31.2
規則13a-14(A)認證。謹此提交。
32
第1350節認證。謹此提交。
101 .INS內聯XBRL實例文檔(該實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中)
101 .SCH內聯XBRL分類擴展架構。謹此提交。
101 .CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫。謹此提交。
101 .DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase。謹此提交。
101 .LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase。謹此提交。
101 .PRE內聯XBRL分類擴展演示鏈接。謹此提交。
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
_ (1)美國證券交易委員會第001-33519號文件，除非另有説明。
*指管理層補償計劃、協議或安排。

58

簽名
根據修訂後的1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權以下籤署人代表其簽署本報告。
公共存儲
日期：2022年2月22日
由以下人員提供：/s/小約瑟夫·D·羅素(Joseph D.Russell，Jr.)
小約瑟夫·D·羅素
總裁兼受託人首席執行官
根據1934年證券交易法第13或15(D)節的要求，本報告已由以下人員代表註冊人以指定的身份和日期簽署。
簽名標題日期
/s/小約瑟夫·D·羅素(Joseph D.Russell，Jr.)總裁兼受託人首席執行官(首席執行官)2022年2月22日
小約瑟夫·D·羅素(Joseph D.Russell，Jr.)
/s/H.託馬斯·博伊爾首席財務官(首席財務官)2022年2月22日
託馬斯·博伊爾
/s/小羅納德·L·哈夫納(Ronald L.Havner，Jr.)董事會主席2022年2月22日
羅納德·L·哈夫納(Ronald L.Havner，Jr.)
/s/塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森受託人2022年2月22日
塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森
/s/Leslie Stone Heisz受託人2022年2月22日
萊斯利·斯通·海茲
/s/Michelle Millstone-Shroff受託人2022年2月22日
米歇爾·米爾斯通--謝爾夫
/s/Shankh S.Mitra受託人2022年2月22日
尚克·S·米特拉
/s/大衞·J·尼瑟卡特受託人2022年2月22日
大衞·J·尼瑟卡特
/s/麗貝卡·歐文受託人2022年2月22日
麗貝卡·歐文
/s/克里斯蒂·M·皮普斯受託人2022年2月22日
克里斯蒂·M·皮普斯
/s/Avedick B.Poladian受託人2022年2月22日
Avedick B.Poladian
59

簽名標題日期
/s/約翰·雷耶斯受託人2022年2月22日
約翰·雷耶斯
/s/Tariq M.Shaukat受託人2022年2月22日
塔裏克·M·肖卡特
/s/Ronald P.Spogli受託人2022年2月22日
羅納德·P·斯波利
/s/保羅·S·威廉姆斯受託人2022年2月22日
保羅·S·威廉姆斯
60

公共存儲
合併財務報表索引
和時間表
(Item 15 (a))
頁面引用
獨立註冊會計師事務所報告
審計師姓名：安永律師事務所；公司ID：(42)；審計師位置：加利福尼亞州洛杉磯
F-1 - F-2
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
F-3
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度：
合併損益表
F-4
綜合全面收益表
F-5
合併權益和可贖回非控股權益報表
F-6 - F-7
合併現金流量表
F-8 - F-9
合併財務報表附註
F-10 - F-30
日程安排：
III-房地產和累計折舊
F-31 - F-33
由於所需資料不存在或數額不足以要求提交附表，或所需資料已包括在合併財務報表或附註中，所有其他附表均被省略。
61

獨立註冊會計師事務所報告
致公共倉儲公司股東及董事會
對財務報表的幾點看法
本公司已審核所附公共存儲(本公司)截至2021年12月31日及2020年12月31日的綜合資產負債表，截至2021年12月31日止三個年度各年度的相關綜合損益表、全面收益表、權益表及可贖回非控制性權益及現金流量表，以及列於指數第15(A)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的綜合財務狀況，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的綜合運營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2022年2月22日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查有關財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
F-1

購進價格分配
對該事項的描述
截至2021年12月31日止年度，本公司完成收購232個房地產設施，總收購價格為51億美元。正如綜合財務報表附註2及附註3進一步討論，該等交易按資產收購入賬，而收購價格則根據收購資產及承擔負債(主要包括土地及樓宇)的相對公允價值分配。

審計本公司2021年收購房地產設施的會計是主觀的，因為本公司在其外部估值專家的協助下，在確定所收購土地和建築物的估計公允價值時必須行使高度的管理判斷。由於缺乏可直接比較的土地市場信息，很難確定被徵用土地的公允價值。 收購樓宇的估計公平值是根據(I)收益法計算，該方法包括估計假設空置收購樓宇的公平值，並按土地的估計公平價值作出調整，或(Ii)估計重置成本，該等成本是通過估計在可比較市場興建類似設施的成本，並就與收購設施相關的樓齡、質素及配置調整該等成本而計算出來的。由於管理層在確定每幢建築物的估值所採用的假設或對其進行的調整時所用的判斷，因此確定所收購建築物的公允價值是一項具有挑戰性的工作。
我們是如何在審計中解決這一問題的
我們獲得了理解，評估了設計，並測試了管理層對收購房地產設施會計的控制的操作有效性，包括對收購價格分配基礎假設的審查和所用基礎數據的準確性的控制。 例如，我們測試了對確定土地和建築資產公允價值的控制，包括對評估模型的審查和用於制定此類估計的基本假設的控制。

對於上述2021年收購房地產設施，我們的程序包括(但不限於)評估關於購買價格分配的重大假設變化的敏感性。 我們進行了敏感性分析，以評估分配的土地和建築價值變化對公司財務報表的影響。對於某些資產收購，我們還閲讀了購買協議，評估了公司是否適當地確定了交易是業務合併還是資產收購，評估了公司使用的方法和重大假設，並測試了支持重大假設和估計的基礎數據的完整性和準確性。此外，對於某些資產收購，我們讓我們的估值專家協助評估公司採用的方法，並進行確證分析，評估估值結論是否得到可觀察到的市場數據的支持。例如，我們的估值專家使用獨立確定的數據來源來評估管理層選定的可比土地銷售、收益方法假設和重置成本假設。
/s/安永律師事務所
自1980年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
加利福尼亞州洛杉磯
2022年2月22日
F-2



公共存儲
合併資產負債表
(金額以千為單位，共享數據除外)

 十二月三十一日，
2021		十二月三十一日，
2020
資產  
    
現金和現金等價物$734,599 $257,560 
房地產設施，按成本計算：
土地5,134,060 4,375,588 
建築物17,673,773 12,997,039 
22,807,833 17,372,627 
累計折舊(7,773,308)(7,152,135)
15,034,525 10,220,492 
在建工程272,471 188,079 
15,306,996 10,408,571 
對未合併房地產實體的投資828,763 773,046 
商譽和其他無形資產淨額302,894 204,654 
其他資產207,656 172,715 
總資產$17,380,908 $11,816,546 
     
負債和權益    
    
應付票據$7,475,279 $2,544,992 
優先股需要贖回(注9)— 300,000 
應計負債和其他負債482,091 394,655 
總負債7,957,370 3,239,647 
    
承付款和或有事項(附註14)
  
  
可贖回的非控股權益68,249 — 
     
股本：    
公共存儲股東權益：    
優先股，$0.01面值，100,000,000授權股份，164,000已發行(系列)和流通股，(151,700在2020年12月31日)處於清算優先權
4,100,000 3,792,500 
普通股，$0.10面值，650,000,000授權股份，175,134,455已發行及已發行股份(174,581,7422020年12月31日的股票)
17,513 17,458 
實收資本5,821,667 5,707,101 
累計赤字(550,416)(914,791)
累計其他綜合損失(53,587)(43,401)
公共存儲股東權益總額9,335,177 8,558,867 
非控制性權益20,112 18,032 
總股本9,355,289 8,576,899 
總負債、可贖回的非控股權益和權益$17,380,908 $11,816,546 

請參閲隨附的説明。
F-3

公共存儲
合併損益表
(以千計，每股除外)

 截至12月31日止年度，
 202120202019
收入：
自助存儲設施$3,203,566 $2,721,630 2,684,552 
輔助手術212,258 193,438 170,556 
3,415,824 2,915,068 2,855,108 
費用：
自助存儲運營成本852,030 807,543 762,416 
輔助運營成本68,568 59,919 50,736 
折舊及攤銷713,428 553,257 512,918 
一般事務和行政事務101,254 83,199 62,146 
利息支出90,774 56,283 45,641 
 1,826,054 1,560,201 1,433,857 
淨收入的其他增加(減少)：
利息和其他收入12,306 22,323 26,683 
未合併房地產實體收益中的權益232,093 80,497 69,547 
外匯匯兑損益111,787 (97,953)7,829 
房地產銷售收益13,683 1,493 341 
淨收入1,959,639 1,361,227 1,525,651 
分配給非控制性權益(6,376)(4,014)(5,117)
可分配給公共存儲股東的淨收入1,953,263 1,357,213 1,520,534 
將淨收入分配給：
優先股股東(186,579)(207,068)(210,179)
優先股東-贖回(附註9)(28,914)(48,265)(32,693)
限售股單位(5,326)(3,545)(4,895)
可分配給普通股股東的淨收入$1,732,444 $1,098,335 $1,272,767 
每股普通股淨收入：
基本信息$9.91 $6.29 $7.30 
稀釋$9.87 $6.29 $7.29 
基本加權平均已發行普通股174,858174,494174,287
稀釋加權平均已發行普通股175,568174,642174,530

請參閲隨附的説明。
F-4

公共存儲
綜合全面收益表
(金額(以千為單位))

 截至12月31日止年度，
 202120202019
淨收入$1,959,639 $1,361,227 $1,525,651 
在舒爾加德投資的外匯兑換(損失)收益(10,186)21,489 (830)
綜合收益總額1,949,453 1,382,716 1,524,821 
分配給非控制性權益(6,376)(4,014)(5,117)
可分配給公共存儲股東的綜合收益$1,943,077 $1,378,702 $1,519,704 

請參閲隨附的説明。
F-5

公共存儲
合併權益和可贖回非控股權益報表
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)

 累計優先股普通股實收資本累計赤字累計
其他全面損失		總計
公共存儲股東權益		非控制性權益總股本可贖回的非控制性權益
2018年12月31日的餘額
$4,025,000 $17,413 $5,718,485 $(577,360)$(64,060)$9,119,478 $25,250 $9,144,728 $— 
發行43,600優先股(附註9)
1,090,000 — (30,844)— — 1,059,156 — 1,059,156 — 
贖回42,000優先股(附註9)
(1,050,000)— — — — (1,050,000)— (1,050,000)— 
發行與基於股份的薪酬相關的普通股(287,734股份)(附註11)
— 29 33,535 — — 33,564 — 33,564 — 
以股份為基礎的薪酬費用，扣除代替普通股支付的現金(附註11)— — 13,671 — — 13,671 — 13,671 — 
收購非控制性權益— — (23,913)— — (23,913)(11,087)(35,000)— 
非控股權益的貢獻— — — — — — 4,148 4,148 — 
淨收入— — — 1,525,651 — 1,525,651 — 1,525,651 — 
分配給非控制性權益的淨收入— — — (5,117)— (5,117)5,117 — — 
分發給：— 
優先股股東(附註9)— — — (210,179)— (210,179)— (210,179)— 
非控制性權益— — — — — — (6,672)(6,672)— 
普通股股東和限制性股份單位持有人($8.00每股)
— — — (1,398,570)— (1,398,570)— (1,398,570)— 
其他綜合損失— — — — (830)(830)— (830)— 
2019年12月31日的餘額
$4,065,000 $17,442 $5,710,934 $(665,575)$(64,890)$9,062,911 $16,756 $9,079,667 $— 
發行49,900優先股(附註9)
1,247,500 — (39,294)— — 1,208,206 — 1,208,206 — 
贖回及要求贖回的股份60,800優先股(附註9)
(1,520,000)— — — — (1,520,000)— (1,520,000)— 
發行與基於股份的薪酬相關的普通股(163,127股份)(附註11)
— 16 12,648 — — 12,664 — 12,664 — 
以股份為基礎的薪酬費用，扣除代替普通股支付的現金(附註11)— — 22,845 — — 22,845 — 22,845 — 
收購非控制性權益— — (32)— — (32)(1)(33)— 
非控股權益的貢獻— — — — — — 2,629 2,629 — 
淨收入— — — 1,361,227 — 1,361,227 — 1,361,227 — 



請參閲隨附的説明。
F-6

公共存儲
合併權益和可贖回非控股權益報表
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)
 累計優先股普通股實收資本累計赤字累計
其他全面損失		總計
公共存儲股東權益		非控制性權益總股本可贖回的非控制性權益
分配給非控制性權益的淨收入— — — (4,014)— (4,014)4,014 — — 
分發給：— 
優先股股東(附註9)— — — (207,068)— (207,068)— (207,068)— 
非控制性權益— — — — — — (5,366)(5,366)— 
普通股股東和限制性股份單位持有人($8.00每股)
— — — (1,399,361)— (1,399,361)— (1,399,361)— 
其他綜合收益— — — — 21,489 21,489 — 21,489 — 
2020年12月31日的餘額
$3,792,500 $17,458 $5,707,101 $(914,791)$(43,401)$8,558,867 $18,032 $8,576,899 $— 
發行47,300優先股(附註9)
1,182,500 — (35,045)— — 1,147,455 — 1,147,455 — 
贖回35,000優先股(附註9)
(875,000)— — — — (875,000)— (875,000)— 
發行與基於股份的薪酬相關的普通股(552,713股份)(附註11)
— 55 95,805 — — 95,860 — 95,860 — 
以股份為基礎的薪酬費用，扣除代替普通股支付的現金(附註11)— — 54,492 — — 54,492 — 54,492 — 
收購非控制性權益— — (686)— — (686)(6)(692)— 
非控股權益的貢獻— — — — — — 2,451 2,451 68,170 
淨收入— — — 1,959,639 — 1,959,639 — 1,959,639 — 
分配給非控制性權益的淨收入— — — (6,376)— (6,376)5,906 (470)470 
分發給：
優先股股東(附註9)— — — (186,579)— (186,579)— (186,579)— 
非控制性權益— — — — — — (6,271)(6,271)(391)
普通股股東和限制性股份單位持有人($8.00每股)
— — — (1,402,309)— (1,402,309)— (1,402,309)— 
其他綜合損失— — — — (10,186)(10,186)— (10,186)— 
2021年12月31日的餘額
$4,100,000 $17,513 $5,821,667 $(550,416)$(53,587)$9,335,177 $20,112 $9,355,289 $68,249 

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F-7

公共存儲
合併現金流量表
(金額(以千為單位))

 截至12月31日止年度，
 202120202019
經營活動的現金流：    
淨收入$1,959,639 $1,361,227 $1,525,651 
將淨收入與經營活動的淨現金流量進行調整：
房地產銷售收益(13,683)(1,493)(341)
折舊及攤銷713,428 553,257 512,918 
未合併房地產實體收益中的權益(232,093)(80,497)(69,547)
累計權益在未合併房地產實體收益中的分配150,488 72,098 73,259 
外幣匯兑(收益)損失(111,787)97,953 (7,829)
基於股份的薪酬費用59,815 33,363 25,833 
其他17,748 6,994 7,690 
調整總額583,916 681,675 541,983 
經營活動的淨現金流量2,543,555 2,042,902 2,067,634 
投資活動的現金流：
維護房地產設施的資本支出(270,238)(169,998)(187,303)
房地產設施的開發和擴建(281,981)(189,413)(284,682)
收購房地產設施和無形資產(5,047,106)(792,266)(437,758)
未合併房地產實體收益中超出累計權益的分配19,518 24,658 11,630 
應收票據的償還— 7,509 — 
出售房地產投資所得款項16,296 1,796 762 
用於投資活動的淨現金流量(5,563,511)(1,117,714)(897,351)
融資活動的現金流：
應付票據的償還(2,218)(2,020)(1,920)
發行應付票據，扣除發行成本5,038,904 545,151 496,900 
發行優先股1,147,455 1,208,206 1,059,156 
發行與以股份為基礎的薪酬相關的普通股95,860 12,664 33,564 
優先股的贖回(1,175,000)(1,220,000)(1,050,000)
限售股歸屬時支付的現金(13,069)(10,518)(12,162)
收購非控制性權益(692)(33)(35,000)
非控股權益的貢獻2,451 2,629 4,148 
支付給優先股股東、普通股股東和受限股單位持有人的分配(1,588,888)(1,606,429)(1,608,749)
支付給非控股權益的分配(6,662)(5,366)(6,672)
融資活動提供(用於)的淨現金流量3,498,141 (1,075,716)(1,120,735)
經營、投資和融資活動的淨現金流478,185 (150,528)49,548 
外匯影響對現金和等價物(包括限制性現金)的淨影響505 (426)(13)
增加(減少)現金和等價物，包括限制性現金$478,690 $(150,954)$49,535 
請參閲隨附的説明。
F-8

公共存儲
合併現金流量表
(金額(以千為單位))

 截至12月31日止年度，
 202120202019
現金和等價物，包括期初的限制性現金：
現金和現金等價物$257,560 $409,743 $361,218 
包括在其他資產中的受限現金25,040 23,811 22,801 
$282,600 $433,554 $384,019 
現金和等價物，包括期末的限制性現金：
現金和現金等價物$734,599 $257,560 $409,743 
包括在其他資產中的受限現金26,691 25,040 23,811 
 $761,290 $282,600 $433,554 
非現金投融資活動補充日程表：
期末未付期間發生的費用：
維護房地產設施的資本支出$(23,398)$(10,359)$(16,558)
新建或擴建房地產設施(50,051)(32,349)(32,356)
為換取非控制性權益而獲得的房地產(68,170)— — 
為換取應付對價而取得的不動產— (3,799)(1,817)
優先股要求贖回並重新分類為負債— 300,000 — 

請參閲隨附的説明。
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財務報表附註
2021年12月31日


1.業務描述
Public Storage(這裏稱為“公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)是馬裏蘭州房地產投資信託基金(“REIT”)，成立於1980年。我們的主要業務活動包括自助式倉儲設施的所有權和運營，這些自助式倉儲設施通常按月出租供個人和企業使用的倉儲空間，附屬活動，如租户損失再保險、商品銷售和第三方管理，以及購買和開發額外的自助式倉儲空間。
於2021年12月31日，我們擁有2,787自助存儲設施(約有198.3百萬淨可出租平方英尺)位於39美國各州(“美國”)以Public Storage®名義運營，並且0.8可淨出租的商業和零售面積為100萬平方英尺。
我們擁有一個大概的35Shurard Self Storage SA(“Shurard”)的普通股權益，該公司是一家在布魯塞爾泛歐交易所上市的公司，交易代碼為“Shur”，該公司擁有253自助存儲設施(約有14百萬淨可出租平方英尺)位於七西歐國家，均以舒爾加德®名義運營。我們還擁有一個大約41PS Business Parks，Inc.(“PSB”)的普通股權益，這是一家在紐約證券交易所交易的房地產投資信託基金(REIT)，代碼為“PSB”，它擁有28百萬平方英尺的可淨出租商業物業，主要是多租户的工業、靈活和辦公空間，位於六各州。
設施的數量和麪積以及租户再保險政策的數量和承保範圍的披露(注14)未經審計，不在我們的獨立註冊會計師事務所根據美國上市公司會計監督委員會(Public Company Accounting Supervisor Board)的標準對我們的財務報表進行審計的範圍內。
2.主要會計政策的列報和彙總依據
陳述的基礎
綜合財務報表按照財務會計準則委員會會計準則編纂中提出的美國公認會計原則(“公認會計原則”)以及美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規章制度按權責發生制列報。
重要會計政策摘要
合併與權益會計方法
當實體在沒有其他各方提供額外附屬財務支持的情況下沒有足夠的股本為其活動融資，或權益持有人作為一個集團沒有控制財務權益時，我們認為實體為可變權益實體(“VIE”)。此外，我們與第三方投資者共同開發、建造或運營自助倉儲設施，在有限合夥關係中擁有一般合夥人權益。作為普通合夥人，如果有限合夥人既沒有實質性的參與權，也沒有實質性的退出權，我們認為有限合夥是VIE。當我們(I)有權指導對經濟表現影響最大的活動，以及(Ii)有義務承擔損失或有權從VIE獲得利益時，我們就合併VIE。截至2021年12月31日，我們合併VIE的總資產(主要是房地產資產)和總負債並不重要。當我們通過有表決權的股份或合同權利控制所有其他實體時，我們就會合並它們。在引用適用期間，我們將我們合併的實體統稱為“子公司”，並消除公司間交易和餘額。
我們使用權益會計方法對我們沒有合併但對其有重大影響的實體的投資進行會計核算。我們在引用期間將這些實體統稱為“未合併房地產實體”，我們剔除實體內利潤和虧損，並攤銷我們的投資成本和相關淨資產權益與收益權益之間的任何差額，就像未合併房地產實體是一家合併子公司一樣。
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2021年12月31日

在我們的損益表中列示的未合併房地產實體收益中的權益代表我們按比例分享未合併房地產實體的收益。我們從非綜合房地產實體獲得的紅利在我們的綜合現金流量表上反映為“從非綜合房地產實體收益中的累積股本分配”到我們在收益中的累積股本的範圍，任何超出的部分都被歸類為“超過非合併房地產實體收益中累積股本的分配”。
預算的使用
按照公認會計原則編制合併財務報表和附註要求我們作出影響報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計和假設不同。
現金等價物和限制性現金
現金等價物是指在收購後三個月內到期的高流動性金融工具，例如標準普爾評級至少為AAA的貨幣市場基金、標準普爾評級為A1的商業票據或在高評級商業銀行的存款。限制性現金包括在其他資產中，這些現金代表用於抵押我們的保險義務的金額，並被限制在一般公司用途中。
公允價值
這裏使用的術語“公允價值”是在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收到的價格。在缺乏相同資產或負債的活躍市場的情況下，此類計量涉及基於市場可觀察數據的假設，以及在缺乏此類數據的情況下，與市場參與者在資產負債表日發生的假設交易中使用的內部信息一致的內部信息。
按公允價值記錄的資產和負債根據用於計量公允價值的市場上可觀察到的投入的可觀測性，按照公允價值三級層次進行計量和分類：
第1級在測量日期對相同資產或負債的活躍市場報價。
第1級以外的第2級重大可觀察投入，可直接或間接通過與可觀察到的市場數據的佐證而對資產或負債進行可觀察到的投入。
相關資產或負債的市場數據很少或沒有市場數據支持的3級不可觀察的輸入。
對估值層次中的金融工具進行分類是基於對公允價值計量有重要意義的最低投入水平。
我們的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、其他資產、其他負債和應付票據。現金等價物、限制性現金、其他資產和其他負債按賬面價值列報，由於離到期日較短，這與截至資產負債表日的公允價值大致相同。
我們根據具有類似特徵(如信用質量和到期日)的證券報價利率對相關未來現金流進行貼現，從而估計並披露使用第2級投入的應付票據的公允價值。
我們使用重大判斷來估計房地產設施、商譽和其他無形資產的公允價值，用於購買價格分配或減值分析。在估計它們的價值時，我們考慮了三級投入，如土地的市場價格、市值比率、預期回報率、市盈率、預期收益水平、建築成本和功能折舊。

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2021年12月31日

房地產設施
我們按成本價記錄房地產設施。作為重大維修和維護計劃的一部分，我們將購買、開發、建造、翻新和改善設施所產生的所有成本資本化，包括施工期間產生的利息和物業税。我們承擔與翻新相關的現有設施的拆除費用。我們根據相關土地、建築物和已確認無形資產各自的估計公允價值，將收購的房地產設施的淨購置成本分配給標的土地、建築物和已確認的無形資產。
我們承擔與房地產處置相關的費用，以及發生的日常維修和維護費用。我們以直線為基礎對建築物和裝修進行折舊，折舊的估計使用年限一般在5至25好幾年了。
當我們出售房地產設施的全部或部分權益而不保留出售後的控股權時，我們確認出售時的收益或損失。100%的房產以公允價值售出。如果我們在出售後保留控股權，我們將為出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權，並就收到的對價與賬面價值的部分權益之間的差額確認額外的實收資本。
商譽和其他無形資產
無形資產包括商譽、舒爾加德根據收費許可協議使用的Shurard®商標以及有限壽命資產。商譽和舒爾加德®商號有無限期的生命期，不會攤銷。我們的有限壽命資產主要包括：(I)已獲得的客户按現有客户的利益攤銷，該等攤銷在我們的損益表中反映為折舊和攤銷費用，以及(Ii)已獲得和攤銷的財產税減免，該等攤銷在我們的損益表中反映為自存運營成本。
資產減值評估
我們每個季度評估我們的房地產和有限壽命的無形資產的減值。若有減值指標，而吾等確定該資產無法從未來將於資產剩餘壽命(或如較早，則為預期出售日期)收到的未貼現現金流中收回，則當賬面值超過該資產的估計公允價值或預期出售所得款項淨額時，吾等將計入減值費用。
我們每季度評估我們對未合併房地產實體的投資減值。當吾等相信任何此等差額並非暫時性時，吾等按賬面值超出估計公允價值的程度記錄減值費用。
我們每年評估減值商譽，並在相關事件、情況和其他相關因素表明相關報告單位的公允價值可能低於賬面價值時評估減值商譽。如果我們確定報告單位的公允價值超過總賬面價值，則不會記錄減值費用。否則，如果商譽的賬面金額超過報告單位以估計公允價值收購時將分配給商譽的金額，我們將計入減值費用。
我們至少每年評估其他壽命不定的無形資產，例如Shurard®商號的減值，並在相關事件、情況和其他相關因素表明公允價值低於賬面價值時進行評估。當我們斷定資產很可能沒有減值時，我們不會記錄減值費用，也不會進行進一步的分析。否則，當賬面金額超過資產的估計公允價值時，我們將計入減值費用。
不是在本報告所述的任何時期，我們的任何評估都記錄了減損。
收入和費用確認
我們確認來自自助式倉儲設施的收入，主要包括根據按月租賃賺取的租金收入，以及相關的滯納金和行政費用，作為賺取的收入。促銷折扣
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2021年12月31日

在促銷期間減少租金收入，通常是一個月。我們在賺取時確認輔助收入。
我們應計物業税支出的依據是實際開具的金額，在某些情況下，我們還會在未收到税務機關的賬單或評估的情況下進行估算。如果這些估計是不正確的，那麼確認費用的時間和金額也可能是不正確的。我們支出運營成本(包括廣告支出)、一般和行政費用以及發生的利息費用。
外幣兑換折算
當地貨幣(主要是歐元)是我們在海外業務中利益的功能貨幣。相關資產負債表金額按各自財務報表日期的匯率換算成美元，而我們綜合收益表上的金額按各自期間的平均匯率換算成美元。累計換算調整(未計入累計淨收入)計入權益，作為累計其他全面收益(虧損)的組成部分。
當以美元以外的貨幣計價的金融工具在可預見的未來預計將以現金結算時，美元等值變化的影響將反映在當前收益中。
截至2021年12月31日，主要由於我們對舒爾加德的投資(附註4)和我們以歐元計價的應付票據(附註7)，我們的經營業績和財務狀況受到歐元和其他歐洲貨幣對美元匯率波動的影響。歐元折算成的匯率約為1.134美元兑歐元2021年12月31日(1.226在2020年12月31日)，平均匯率為1.183, 1.141和1.120分別截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度。
所得税
我們已選擇被視為房地產投資信託基金(REIT)，其定義見經修訂的1986年國內税收法典(下稱“守則”)。對於我們有資格作為REIT納税的每個納税年度，我們將不需要為分配給我們股東的“REIT應税收入”(通常是受特定調整的應税收入，包括支付的股息扣除和不包括我們的淨資本收益)繳納美國聯邦企業所得税。我們相信，我們已經滿足了本文所述所有期間的REIT要求。因此，我們沒有記錄與我們的REIT應税收入相關的美國聯邦企業所得税支出。
我們的租户再保險、商品和第三方管理業務都要繳納公司所得税，這些税包括在一般和行政費用中。我們還在某些州徵收所得税和其他税，這些税包括在一般和行政費用中。
我們確認不確定所得税頭寸的税收優惠，只有當我們相信，假設相關税務機關充分了解我們頭寸的相關事實和情況，該頭寸最終更有可能持續存在時，我們才會對其進行審計。截至2021年12月31日，我們有不是未被承認的税收優惠。
基於股份的薪酬
我們一般在授予之日估計股票支付獎勵的公允價值。吾等根據本公司普通股於授出日的收市價釐定限制性股份單位(“RSU”)的公允價值。我們使用Black-Scholes期權定價模型對授予日沒有市場條件的股票期權進行估值。我們使用蒙特卡羅估值模擬對股票期權在授予日的市況進行估值。我們在授予之日使用期權定價模型或蒙特卡洛估值模擬來確定基於股票的支付獎勵的公允價值，受到我們的股價以及關於一些主觀和複雜變量的假設的影響。這些變量包括，但不限於，我們在獎勵的預期期限內的預期股價波動，以及實際和預期的股票期權行使行為。對於以業績為基礎的限制性股票單位和股票期權，我們每個季度都會根據對達到指定業績標準的概率的評估發生任何變化而調整薪酬成本。
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2021年12月31日

我們將獎勵的公允價值攤銷為服務期內的補償費用，服務期從授予日開始，到預期歸屬日結束。對於完全由於時間流逝和繼續服務而獲得的獎勵，獎勵的全部費用在服務期內按直線攤銷。對於有市場和/或業績條件的獎勵，每項獎勵的單獨成本在每個單獨的服務期內單獨攤銷(“加速歸因法”)。最終將授予的股票獎勵的估計數量需要判斷，如果實際結果或更新的估計與我們目前的估計不同，該等金額將記錄為修訂估計期間的累計調整。在攤銷以股份為基礎的補償費用時，我們不估計未來的沒收。取而代之的是，我們逆轉了之前攤銷的基於股份的薪酬支出，這些支出涉及在員工終止僱傭期間被沒收的贈款。
2020年7月，我們修改了基於股票的薪酬計劃，允許退休後立即歸屬(“退休加速”)，並將當前未償還和未來授予的未償還股票期權的可行使性延長至退休後一年。在修改之前，未授予的獎勵在退休時被沒收，未償還的既得股票期權被取消。如果員工符合某些條件，包括服務年限、年齡、退休意向通知和促進其角色的繼任，則有資格獲得退休加速。這一修改通過將服務期結束日期從最初的授予日期更改為員工有資格享受加速退休的日期(如果更早)，從而加快了每個補助金的薪酬費用攤銷速度。
3.房地產設施

2021年、2020年和2019年房地產設施的活動情況如下：
截至12月31日止年度，
 202120202019
 (金額(以千為單位))
運營設施，按成本計算：
期初餘額$17,372,627 $16,289,146 $15,296,844 
維護房地產設施的資本支出284,200 163,834 192,539 
收購4,940,413 781,219 421,097 
性情(7,408)(303)(426)
已開發或擴建的設施已投入運營218,001 138,731 379,092 
期末餘額22,807,833 17,372,627 16,289,146 
累計折舊：
期初餘額(7,152,135)(6,623,475)(6,140,072)
折舊費用(625,968)(528,660)(483,408)
性情4,795 — 5 
期末餘額(7,773,308)(7,152,135)(6,623,475)
在建工程：
期初餘額188,079 141,934 285,339 
開發和擴建房地產設施的成本302,393 188,102 235,687 
核銷已取消的項目— (3,226)— 
已開發或擴建的設施已投入運營(218,001)(138,731)(379,092)
期末餘額272,471 188,079 141,934 
截至12月31日的房地產設施總數，
$15,306,996 $10,408,571 $9,807,605 
在2021年期間，我們獲得了232自助儲物設施(21,830,000淨可租平方英尺存儲空間)，總成本為#美元5.1億美元，其中包括$5.010億美元的現金和68.2在我們子公司的合夥單位中有一百萬美元。大約$174.9總成本的一百萬分配給了無形資產。我們完成了發展和重建活動，費用為1,000元。218.0在2021年期間達到100萬，增加1.6可淨出租的百萬平方英尺的自助式倉儲
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2021年12月31日

太空。2021年12月31日在建的項目包括開發新的自助倉儲設施和擴建現有的自助倉儲設施。
在2021年期間，我們以$的價格出售了與徵用權訴訟相關的部分房地產設施。16.3現金收益為100萬美元，並記錄了出售房地產的相關收益約為#美元。13.7百萬美元。
在2020年間，我們獲得了62自助儲物設施(5.1可出租存儲空間淨額為百萬平方英尺)，總成本為#美元792.3百萬美元，其中包括一美元的假設3.8百萬負債。大約$14.9總成本的一百萬分配給了無形資產。我們完成了發展和重建活動，費用為1,000元。138.7在2020年間達到100萬，增加1.1可淨出租的百萬平方英尺的自助式倉儲空間。2020年的一般和行政費用包括#美元3.2100萬美元的開發項目被取消。
在2019年期間，我們獲得了44自助存儲設施和一商業設施(3.1可淨出租的百萬平方英尺的存儲空間和46,000可出租商業空間淨面積)，總成本為#美元。439.6百萬美元，包括$437.8百萬現金和假設為$1.8一百萬的抵押票據。大約$18.5總成本的一百萬分配給了無形資產。我們完成了發展和重建活動，費用為1,000元。379.12019年將達到100萬，增加3.7可淨出租的百萬平方英尺的自助式倉儲空間。
截至2021年12月31日，用於美國聯邦税收目的的房地產設施的調整基數約為$15.810億美元(未經審計)。

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2021年12月31日

4.對未合併房地產實體的投資
下表列出了我們對未合併房地產實體的投資以及在未合併房地產實體的收益中的權益(以千為單位)：
 截至12月31日對未合併房地產實體的投資，截至12月31日止年度未合併房地產之權益收益，
 20212020202120202019
PSB$515,312$431,963$207,722$64,835$54,090
舒加德313,451341,08324,37115,66215,457
總計$828,763$773,046$232,093$80,497$69,547

下表代表了PSB和Shurard的彙總財務信息，這些信息來自於在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度中，在我們的基差調整之前，根據美國公認會計準則編制的各自報告的財務報表(金額以千為單位)：

 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
收入$790,461$721,393$713,867
經營成本263,398242,992237,586
營業收入333,624290,901288,179
房地產銷售收益359,90427,23416,641
淨收入639,062275,680268,054

 十二月三十一號，
 20212020
房地產資產$3,437,115$3,353,862
其他資產481,403374,615
總資產$3,918,518$3,728,477
債務$943,276$742,390
其他負債298,787274,950
非控制性權益262,243221,630
股東權益2,414,2122,489,507
負債和權益總額$3,918,518$3,728,477

對公安局的投資
在所有提交的時期中，我們擁有7,158,354公安局普通股及7,305,355由公安局控制的經營合夥企業中的有限合夥單位，代表大約41截至2021年12月31日的普通股權益百分比(42截至2020年12月31日的百分比)。有限合夥單位可根據我們的選擇，在符合某些條件的情況下進行轉換。一-將一對一的基礎納入PSB普通股。
以2021年12月31日的收盤價計算。($184.17每股公安局普通股)，我們擁有的股份和單位的市值約為$2.7十億美元。在2021年、2020和2019年的每一年，我們都從公安局收到了總計$127.3百萬，$60.7百萬美元和$60.7分別為百萬美元。
PSB是一家公開持有的實體，在紐約證券交易所交易，代碼為“PSB”。
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2021年12月31日

對舒爾加德的投資
在所有提交的時期內，我們直接和間接地有效地擁有31,268,459舒爾加德普通股，代表大約35舒爾加德的%股權。
以2021年12月31日(歐元)的收盤價計算57.50每股舒爾加德普通股，每股1.134美元對歐元的匯率)，我們持有的股票市值約為#美元。2.0十億美元。
我們在舒爾加德收益中的權益包括我們在舒爾加德淨收入中的權益份額，減去舒爾加德基準差額(定義見下文)的攤銷。我們取消了$1.2百萬，$1.1百萬美元和$1.02021年、2020年和2019年的實體內損益分別為100萬歐元，相當於舒爾加德為使用舒爾加德®商標向我們支付的商標許可費中我們的股權份額。我們在損益表上將從舒爾加德獲得的剩餘許可費歸類為利息和其他收入。在2021年、2020年和2019年期間，我們從舒爾加德獲得的現金股息分配總額為$41.5百萬，$34.9百萬美元和$23.1分別為百萬美元。
截至2021年12月31日，我們對舒爾加德房地產資產的按比例投資(包括對未合併房地產實體的投資)超過了我們按比例在舒爾加德資產負債表上的基礎金額中所佔的比例約為$74.7百萬(美元)83.1截至2020年12月31日，為100萬人)。這一差額(“舒爾加德基準差額”)包括我們在舒爾加德房地產資產中扣除相關遞延所得税後的成本基數調整。房地產資產基準差額將作為未合併房地產實體收益中的權益減值攤銷。這樣的攤銷總額約為#美元。8.4百萬，$5.8百萬美元和$5.52021年、2020年和2019年分別為100萬。
舒爾加德是一家公開持股實體，在布魯塞爾泛歐交易所交易，交易代碼為“SHUR”。
5.商譽和其他無形資產

商譽和其他無形資產包括以下內容(以千計)：
2021年12月31日2020年12月31日
賬面總值累計攤銷賬面淨值賬面總值累計攤銷賬面淨值
商譽$165,843 $— $165,843 $165,843 $— $165,843 
舒爾加德(R)商標18,824 — 18,824 18,824 — 18,824 
有限壽命無形資產，需攤銷198,180 (79,953)118,227 47,321 (27,334)19,987 
商譽和其他無形資產總額$382,847 $(79,953)$302,894 $231,988 $(27,334)$204,654 

與應攤銷的無形資產有關的攤銷費用為#美元。76.6百萬，$16.1百萬美元和$16.82021年、2020年和2019年分別為100萬。在2021、2020和2019年期間，無形資產增加了174.9百萬，$14.9百萬美元和$18.5與收購自助倉儲設施相關的費用分別為600萬美元(附註3)。
剩餘的攤銷費用將在加權平均壽命內確認，加權平均壽命約為1.1好幾年了。截至2021年12月31日，我們有限壽命無形資產的未來攤銷費用估計如下(以千為單位)：
年金額
2022$86,759 
202324,417
此後7,051 
總計$118,227 
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2021年12月31日

6.信貸安排
我們有一項循環信貸協議(“信貸安排”)，金額為$。5002024年4月19日到期的百萬借款上限。從信貸安排提取的金額計入年息，利率從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加0.7倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加%1.350%取決於我們的總負債與總資產價值的比率(如信貸安排中所定義)(倫敦銀行同業拆借利率加0.752021年12月31日為%)。我們還需要支付每季度的手續費，從0.07每年至0.25年利率視乎負債總額與資產總值的比率而定(0.10以2021年12月31日計算的年利率)。在2021年12月31日和2022年2月22日，我們有不是本信貸安排下的未償還借款。我們有未開立的備用信用證，這降低了我們的借款能力，總計達#美元。21.22021年12月31日(百萬美元)24.3截至2020年12月31日，為100萬人)。信貸安排有各種習慣性限制性契約，我們在2021年12月31日遵守了這些契約。
7.應付票據
我們的應付票據反映為扣除發行成本(包括原始發行折扣)後的淨額，這些成本在每一張票據的期限內按實際利息方法攤銷為利息支出。我們於2021年12月31日和2020年12月31日到期的票據如下表所示：
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2021年12月31日


   
2021年12月31日的金額
 票面利率有效率校長未攤銷成本書
價值		公平
價值
   ($金額(以千為單位))
以美元計價的無擔保債務
債券將於2022年9月15日到期
2.370%2.483%$500,000 $(363)$499,637 $506,362 
債券將於2024年4月23日到期
SOFR+0.47%
0.617%700,000 (1,628)698,372 700,314 
債券將於2026年2月15日到期
0.875%1.030%500,000 (3,061)496,939 488,141 
債券將於2026年11月9日到期1.500%1.640%650,000 (4,227)645,773 649,996 
債券將於2027年9月15日到期
3.094%3.218%500,000 (3,020)496,980 535,206 
2028年5月1日到期的票據
1.850%1.962%650,000 (4,276)645,724 649,221 
債券將於2028年11月9日到期1.950%2.044%550,000 (3,299)546,701 548,241 
2029年5月1日到期的票據
3.385%3.459%500,000 (2,257)497,743 545,580 
2031年5月1日到期的票據
2.300%2.419%650,000 (6,383)643,617 656,546 
債券將於2031年11月9日到期2.250%2.322%550,000 (3,488)546,512 551,932 
 5,750,000 (32,002)5,717,998 5,831,539 
歐元計價的無擔保債務
債券將於2024年4月12日到期
1.540%1.540%113,431 — 113,431 117,526 
債券將於2025年11月3日到期
2.175%2.175%274,518 — 274,518 295,256 
債券將於2030年9月9日到期0.500%0.640%794,017 (9,730)784,287 769,561 
債券將於2032年1月24日到期
0.875%0.978%567,155 (5,394)561,761 551,842 
   1,749,121 (15,124)1,733,997 1,734,185 
 抵押債務，由11賬面淨值為$的房地產設施66.1百萬
3.878%3.897%23,284 — 23,284 24,208 
 $7,522,405 $(47,126)$7,475,279 $7,589,932 
金額為
 2020年12月31日
 賬面價值公允價值
 ($金額(以千為單位))
以美元計價的無擔保債務
債券將於2022年9月15日到期
$499,109 $517,419 
債券將於2027年9月15日到期
496,452 560,833 
2029年5月1日到期的票據
497,433 574,833 
 1,492,994 1,653,085 
歐元計價的無擔保債務
債券將於2024年4月12日到期
122,646 129,192 
債券將於2025年11月3日到期
296,821 323,552 
債券將於2032年1月24日到期
607,301 634,389 
 1,026,768 1,087,133 
抵押債務25,230 26,958 
 $2,544,992 $2,767,176 
F-19

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

美元計價的無擔保票據
2021年1月19日，我們完成了一次公開募股，募集資金為500優先票據本金總額百萬元，年息率為0.875%，2026年2月15日到期。優先債券的利息每半年支付一次，由2021年8月15日開始支付。與此次發售相關的是，我們招致了$3.8百萬美元的成本。
2021年4月23日，我們完成了一次公開募股，募集資金為700百萬，$650百萬美元和$650百萬優先票據本金總額，年息率為複合擔保隔夜融資利率(“SOFR”)加0.47%(每季度重置一次，重置時間為0.52截至2021年12月31日的百分比)，1.850%和2.300分別於2024年4月23日、2028年5月1日和2031年5月1日到期。2024年債券的利息從2021年7月23日開始每季度支付一次。2028年債券和2031年債券的利息每半年支付一次，從2021年11月1日開始。與此次發售相關的是，我們總共產生了$13.7百萬美元的成本。
2021年11月9日，我們完成了一次公開募股，募集資金為650百萬，$550百萬美元和$550優先票據本金總額百萬元，年息率為1.500%, 1.950%和2.250分別於2026年11月9日、2028年11月9日和2031年11月9日到期。優先債券的利息每半年支付一次，從2022年5月9日開始。與此次發售相關的是，我們總共產生了$11.3百萬美元的成本。
2019年4月12日，我們完成了一次公開募股，募集資金為500總值百萬元的優先債券本金總額，年息率為3.3852029年5月1日到期的利率。與此次發售相關的是，我們總共產生了$3.1百萬美元的成本。
美元計價的無擔保票據有各種金融契約，我們在2021年12月31日遵守了這些契約。這些公約包括：(A)債務與總資產之比最高為65%(大約162021年12月31日為%)和(B)調整後EBITDA與利息支出的最低比率為1.5X(大約30X截至2021年12月31日的12個月)，以及限制我們可以用抵押債務抵押財產的金額的契約。
歐元計價的無擔保票據
我們的歐元面值無抵押票據(“歐元票據”)包括四分批：(I)歐元242.02015年11月3日向機構投資者發行100萬美元264.3將歐元兑換成美元后的淨收益為百萬歐元，(Ii)歐元100.02016年4月12日向機構投資者發行100萬美元113.6將歐元兑換成美元后的淨收益為百萬歐元，(Iii)歐元500.0在2020年1月24日的公開發行中發行了100萬美元，價格為545.2將歐元兑換成美元后的淨收益為100萬歐元，以及(Iv)歐元700.02021年9月9日公開發行100萬美元817.6將歐元兑換成美元后的淨收益為100萬歐元。2015年11月3日和2016年4月12日發行的票據每半年支付一次利息，2020年1月24日和2021年9月9日發行的票據每年支付利息一次。歐元紙幣的金融契約與美元面值的無擔保紙幣相似。
由於外匯匯率的變化，我們在損益表上以“外幣匯兑收益(虧損)”的形式反映了美元等值於應付金額的變化(收益為#美元)。111.82021年為100萬美元，而虧損為#美元98.02020年為100萬美元，收益為$7.82019年為100萬)。
按揭票據
我們承擔了與物業收購相關的無追索權抵押債務，並以公允價值記錄了該等債務，並以任何溢價或折價計入使用實際利息法攤銷的所述票據餘額。
在2019年，我們假設了一張合同價值為#美元的抵押票據。1.8百萬美元，利率為3.9%，接近市場匯率，與收購房地產設施有關。
在2021年12月31日，相關的合同利率是固定的，範圍在3.2%和7.1%，2022年11月1日至2030年7月1日到期。
F-20

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

截至2021年12月31日，我們應付票據的大約本金到期日如下(以千為單位)：
 無擔保債務抵押債務總計
2022$500,000$2,483$502,483
2023—19,21919,219
2024813,431124813,555
2025274,518131274,649
20261,150,0001381,150,138
此後4,761,1721,1894,762,361
$7,499,121$23,284$7,522,405
加權平均有效率1.8%3.9%1.8%
為利息支付的現金總額為$77.7百萬，$52.7百萬美元和$48.32021年、2020年和2019年分別為100萬。利息資本化為房地產，總額為$。3.5百萬，$3.4百萬美元和$3.92021年、2020年和2019年分別為100萬。
8.非控制性權益
我們擁有與我們合併的幾家子公司相關的非控股權益，但我們並不擁有這些子公司100%的股權。在2021年12月31日，這些子公司中的某些公司發行了443,970將合夥單位轉讓給第三方，這些單位可在一-在單位持有人的選擇下，以一比一的基礎(受某些限制)成為公司的普通股。這些措施包括211,992合夥單位：$68.22021年第四季度，由於我們收購了一系列自助倉儲設施，向第三方發放了100萬美元。這些單位的持有者211,992如果公司普通股未公開上市，合夥單位有權要求我們以現金贖回合夥單位。我們將這些非控制性權益歸類為我們合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制性權益。截至2021年12月31日，這些非控股權益目前不可贖回，也不可能贖回。
F-21

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

9.股東權益

優先股
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們有以下系列累計已發行優先股(“優先股”)：

   
2021年12月31日
2020年12月31日
系列最早贖回日期股息率未償還股份清算優先權未償還股份清算優先權
   (美元金額(千美元))
C系列5/17/20215.125 %— $— 8,000 $200,000 
D系列7/20/20214.950 %— — 13,000 325,000 
E系列10/14/20214.900 %— — 14,000 350,000 
F系列6/2/20225.150 %11,200 280,000 11,200 280,000 
G系列8/9/20225.050 %12,000 300,000 12,000 300,000 
H系列3/11/20245.600 %11,400 285,000 11,400 285,000 
系列I9/12/20244.875 %12,650 316,250 12,650 316,250 
J系列11/15/20244.700 %10,350 258,750 10,350 258,750 
系列K12/20/20244.750 %9,200 230,000 9,200 230,000 
系列L6/17/20254.625 %22,600 565,000 22,600 565,000 
M系列8/14/20254.125 %9,200 230,000 9,200 230,000 
系列N10/6/20253.875 %11,300 282,500 11,300 282,500 
O系列11/17/20253.900 %6,800 170,000 6,800 170,000 
P系列6/16/20264.000 %24,150 603,750 — — 
Q系列8/17/20263.950 %5,750 143,750 — — 
系列R11/19/20264.000 %17,400 435,000 — — 
總優先股164,000 $4,100,000 151,700 $3,792,500 
我們優先股的持有者在清算、季度分配和任何累積的未支付分配方面擁有一般優先權利。除以下注明外，優先股持有人並無投票權。如果累計拖欠額等於六季度股息，所有已發行系列優先股的持有者(作為單一類別投票，不考慮系列)將有權選擇二額外的成員在我們的董事會(我們的“董事會”)服務，直到拖欠被糾正。在2021年12月31日，有不是拖欠股息。最低票數的贊成票66.67一系列優先股的流通股必須佔該系列條款的任何重大和不利修訂的百分比。最低票數的贊成票66.67我們所有優先股中流通股的百分比，作為一個類別投票，必須發行優先於我們優先股的股票。
除根據與本公司作為房地產投資信託基金的資格有關的若干條件外，優先股不得於上表所示日期前贖回。在有關日期或之後，該系列優先股中的每一股均可按我們的選擇權全部或部分按$贖回。25.00每股存托股份，加上應計和未付股息。優先股持有人不能要求我們贖回此類股票。
當我們發行優先股時，我們將清算價值歸類為綜合資產負債表上的優先股，任何發行成本都記錄為實收資本的減少。

F-22

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

在2021年、2020年和2019年期間，我們發行了以下系列優先股，發行價為$25.00每個存托股份，每個存托股份代表0.001指優先股的一部分(以千為單位)：
年系列股票毛收入發行成本
2021P、Q和R47,300 $1,182,500 $35,045 
2020L、M、N和O49,900 1,247,500 39,294 
2019H、I、J和K43,600 1,090,000 30,844 
在2021年、2020年和2019年期間，我們按面值贖回了以下系列優先股(金額以千計)：
年系列總計贖回金額
向優先股持有人分配與贖回有關的收益
2021C、D和E$875,000 $28,914 
2020 (a)V、W、X和B1,520,000 48,265 
2019Y、Z、U和A1,050,000 32,693 
(a)2020年12月14日，我們要求贖回B系列優先股，2021年1月20日，我們贖回了B系列優先股。截至2020年12月31日，清算價值(按面值)重新歸類為負債，我們記錄了2020年與此次贖回相關的向優先股持有人分配的收入。

普通股
2021年、2020年和2019年，我們普通股的發行活動如下(美元金額以千計)：
202120202019
股票金額股票金額股票金額
員工股票薪酬和股票期權的行使(附註11)552,713 $95,860 163,127 $12,664 287,734 $33,564 
我們的董事會之前批准了不時回購，回購金額最高可達35.0在公開市場或私下協商的交易中，我們發行了數百萬股普通股。到2021年12月31日，我們回購了大約23.7根據本授權發行的百萬股；無其中一部分是在截至2021年12月31日的三年內回購的。
出於美國聯邦企業所得税目的對紅利的未經審計的描述是基於公司的收益和利潤，如該準則所定義的那樣。普通股股息，包括支付給我們的限制性股票單位持有人的金額，總額為#美元。1.40210億(美元)8.00每股)，$1.39910億(美元)8.00每股)及$1.39910億(美元)8.00分別截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度的每股收益)。優先股股息總額為$186.6百萬，$207.1百萬美元和$210.2截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。
在截至2021年12月31日的納税年度，普通股和所有不同系列優先股的分配分類如下：
2021年(未經審計)
第一季度第二季度第三季度第四季度
普通股息94.55 %94.54 %94.55 %94.57 %
資本利得分配5.45 %5.46 %5.45 %5.43 %
總計100.00 %100.00 %100.00 %100.00 %
F-23

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

在截至2021年12月31日的納税年度分配的普通收入股息不是美國國税法規定的合格股息；但根據美國國税局199A條，這些股息須按20%的扣除額扣除。
10.關聯方交易
2021年12月31日，我們董事會現任成員塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森(Tamara Hughes Gustavson)和她的成年子女擁有並控制着65加拿大的自助存儲設施。這些設施以Public Storage®商標運營，我們以免版税、非獨家的方式授權這些設施的所有者在加拿大使用。我們有不是我們擁有這些設施的所有權權益，我們在加拿大沒有擁有或運營任何設施。如果我們選擇在加拿大收購或開發我們自己的設施，我們必須在加拿大共享Public Storage®名稱的使用。在有限制的情況下，我們有權優先購買經營這些設施的公司的股額或資產，但前提是這些公司的擁有人同意出售這些股份或資產。我們的子公司對客户存放在這些設施的貨物損失風險進行再保險，並已收到大約$$的保費。2.1百萬，$1.6百萬美元和$1.5截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分別為100萬美元。
11.基於股份的薪酬
根據各種以股份為基礎的薪酬計劃，並根據本公司董事會或其委員會制定或修改的條款，我們向受託人、高級管理人員和關鍵員工授予購買本公司普通股以及RSU的無保留選擇權。
2021年4月26日，公司股東批准了《2021年股權和績效激勵薪酬計劃》(《2021年計劃》)，該計劃授權增加三百萬可供未來發行基於股權的獎勵的股票。截至2021年12月31日，共有2,252,321根據2021年計劃，為授予未來期權和股票獎勵而保留的股份。
我們在綜合收益表的各種費用類別中記錄了與股票期權和RSU相關的基於股票的薪酬費用，如下表所示。此外，$3.9在截至2021年12月31日的一年中，百萬股補償成本被資本化為房地產設施。
 在截至12月31日的幾年裏，
 202120202019
 (金額(以千為單位))
自助存儲運營成本$20,544 $14,904 $12,090 
輔助運營成本1,561 — — 
一般事務和行政事務37,760 18,586 13,871 
總計$59,865 $33,490 $25,961 

股票期權
股票期權被授予3至5年限，到期10於授出日期後數年，並有一個行使價格相等於本公司普通股於授出日期的收市價。新股是為行使期權而發行的。員工不能要求公司以現金支付獎金。
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們為已發行股票期權產生了基於股票的薪酬成本$25.1百萬，$7.6百萬美元和$5.0分別為百萬美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度包括#美元。4.5百萬美元和$0.3百萬美元，分別與附註2所述的退休加速有關(無 for 2019).
在2021年期間，我們產生了基於股份的薪酬成本$1.5百萬美元，與最初的15,000頒發給每個人的股票期權獎勵五2021年1月加入我們董事會的受託人。
F-24

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

在2021年期間，245,000股票期權的授予取決於2021年、2022年和2023年的某些業績目標的實現，以及2025年之前的持續服務。這些獎勵包含一個相對股東總回報修飾符，該修飾符將根據與市場相比的相對錶現調整支付。截至2021年12月31日，這些目標預計將在100成就百分比。這些選項產生了$8.12021年期間相關補償成本為100萬美元。
在2020年間，770,000股票期權的授予取決於2020年、2021年和2022年的某些業績目標的實現，以及到2024年的持續服務。截至2021年12月31日，這些目標預計將在125%成就，比100截至2020年12月31日。$10.9百萬美元和$3.02021年和2020年分別記錄了100萬美元的相關補償成本。
截至2021年12月31日的未償還股票期權的總內在價值(如果有的話，每一種期權的市值超過行權價格)約為#美元。481.9百萬和剩餘的平均合同壽命約為六年了。與尚未確認的非既得性股票期權相關的總薪酬成本為#美元。23.3百萬美元，預計將確認為補償成本約為三年平均來説。可行使股票期權的總內在價值約為#美元。251.3到2021年12月31日，剩餘的平均合同壽命約為四年了.
關於2021年、2020年和2019年股票期權的其他信息如下：
基於服務的基於性能的總計
數
的
選項		加權
平均值
鍛鍊
價格
每股		數
的
選項		加權
平均值
鍛鍊
價格
每股		數
的
選項		加權
平均值
鍛鍊
價格
每股
2019年1月1日未償還期權
2,420,922 $201.31 — $— 2,420,922 $201.31 
授與120,000 — 120,000 
練習(191,255)— (191,255)
取消(10,000)— (10,000)
2019年12月31日未償還期權
2,339,667 $204.53 — $— 2,339,667 $204.53 
授與70,000 770,000 840,000 
練習(71,500)— (71,500)
取消(107,000)(40,000)(147,000)
2020年12月31日未償還期權
2,231,167 $204.60 730,000 $228.94 2,961,167 $210.59 
批予(A)140,000 420,000 560,000 
練習(471,216)— (471,216)
取消— (10,000)(10,000)
2021年12月31日未償還期權
1,899,951 $208.16 1,140,000 $229.16 3,039,951 $216.04 
2021年12月31日可行使的期權
1,464,411 $202.97 — $— 1,464,411 $202.97 

F-25

公共存儲
財務報表附註
2021年12月31日

202120202019
年度內行使期權的內在價值合計行權日期(單位：000)$44,613$3,433$11,848
使用Black-Scholes方法評估期權時使用的平均假設：
基於歷史經驗的期權預期壽命(以年為單位)555
無風險利率0.8%0.4%2.3%
預期波動率，基於歷史波動率24.1%21.6%8.9%
預期股息收益率2.9%3.8%3.6%
用蒙特卡羅模擬法評估具有市場條件的期權時使用的平均假設：
基於歷史經驗的期權預期壽命(以年為單位)5
無風險利率0.9%
預期波動率，基於歷史波動率26.5%
預期股息收益率2.9%
年內已批出期權的平均估計價值$62.66$17.79$9.61
(A)授予基於業績的股票期權的金額包括2020年授予的期權超出目標的業績調整。
限售股單位
RSU通常被授予5至8從授予之日起數年。受贈人從每個已發行的RSU獲得的股息相當於我們的普通股股東收到的每股股息。我們將在相關RSU被沒收時支出之前支付的任何股息。歸屬後，承授人將獲得等同於歸屬的RSU數量的新普通股、扣留的較少普通股，以換取本公司支付的税款保證金，以償還承授人因歸屬而產生的法定税務責任。
我們的RSU的公允價值是根據我們普通股的適用收盤價確定的。
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們為RSU產生了基於股份的薪酬成本$38.7百萬，$25.9百萬美元和$21.0分別為百萬美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度包括#美元。11.4百萬美元和$5.4百萬美元，分別與附註2所述的退休加速有關(無 for 2019).
在2021年期間，37,000在授予RSU取決於是否實現2021年的某些業績目標的情況下，授予RSU。截至2021年12月31日，這些目標在125成就百分比。這些回覆單位產生了$6.42021年期間相關補償成本為100萬美元。
F-26

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財務報表附註
2021年12月31日

截至2021年12月31日，與RSU相關的剩餘補償成本總計約為$94.1百萬美元，預計將在接下來的幾年裏得到認可3平均是幾年。下表列出了有關限制性股票的相關信息(以千元為單位)：
202120202019
數量
受限
共享單位		加權平均授予日期
公允價值		數量
受限
共享單位		加權平均授予日期
公允價值		數量
受限
共享單位		加權平均授予日期
公允價值
1月1日發行的限售股，552,788 $218.11 619,150 $213.29 717,696 $210.69 
批予(A)189,318 $321.17 110,755 $222.27 97,140 $217.35 
既得(138,420)$(216.63)(140,089)$(200.88)(160,329)$(204.04)
沒收(32,864)$(221.32)(37,028)$(215.08)(35,357)$(213.62)
12月31日發行的限制性股票單位，570,822 $251.95 552,788 $218.11 619,150 $213.29 

202120202019
當年的金額(單位：000，不包括股數)：
歸屬日既有股份的公允價值$37,430 $31,076 $33,769 
在歸屬時支付的税款代替發行普通股的現金$13,069 $10,518 $12,162 
歸屬時發行的普通股81,325 91,627 96,479 
(a)金額包括2021財年根據業績標準的實現情況對基於業績的RSU進行的高於目標的調整。

F-27

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財務報表附註
2021年12月31日

12. 每股普通股淨收入
我們將淨收益分配給(I)基於他們在各自子公司的合同權利的非控股權益，或基於他們參與本公司已分配和未分配收益的參與非控股權益，(Ii)優先股東，用於已支付或應付的分派，(Iii)優先股東，只要贖回成本超過相關的原始發行收益淨額(“優先股贖回費用”)，以及(Iv)限制股單位，用於支付不可沒收股息，並就公司未分配收益的參與權進行調整。
我們根據分配給普通股股東的淨收入計算普通股的基本和稀釋淨收入，除以(I)普通股基本淨收入的加權平均普通股，和(Ii)經稀釋的影響調整後的加權平均普通股每股普通股的稀釋淨收入。
下表核對了截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度基本和稀釋後每股普通股淨收入計算的分子和分母(單位為千，每股金額除外)：
 截至12月31日止年度，
 202120202019
普通股基本和稀釋淨收入的分子-可分配給普通股股東的淨收入$1,732,444$1,098,335$1,272,767
基本每股淨收益的分母-加權平均已發行普通股174,858174,494174,287
稀釋性股票期權的淨效應--基於庫存股方法710148243
稀釋每股淨收益分母-加權平均已發行普通股175,568174,642174,530
每股普通股淨收入：
基本信息$9.91$6.29$7.30
稀釋劑$9.87$6.29$7.29

F-28

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財務報表附註
2021年12月31日

13.段信息
我們的運營部門反映了我們運營的重要組成部分，其中離散的財務信息由我們的首席運營決策者(“CODM”)單獨評估。
自助存儲操作
自營倉儲業務應呈報分部反映我們擁有的自營倉儲設施(I)同一門店設施、(Ii)收購設施、(Iii)開發及擴建設施及(Iv)其他非同一門店設施的合計租賃業務。下表中的列報説明瞭這一可報告部門的NOI，以及相關的折舊費用。在報告的所有期間，我們幾乎所有的房地產設施、商譽和其他無形資產、其他資產以及應計和其他負債都與自我存儲業務的可報告部門相關。
輔助行動
輔助業務反映了我們的租户損失再保險、商品銷售和第三方物業管理運營部門的合併業務。
細分市場信息的呈現
下表將我們可報告部門的NOI和淨收入與我們的綜合淨收入進行了核對：
 截至12月31日止年度，
 202120202019
 (金額(以千為單位))
自助式存儲操作可報告細分市場
收入$3,203,566 $2,721,630 $2,684,552 
運營成本(852,030)(807,543)(762,416)
淨營業收入2,351,536 1,914,087 1,922,136 
折舊及攤銷(713,428)(553,257)(512,918)
淨收入1,638,108 1,360,830 1,409,218 
輔助行動
收入212,258 193,438 170,556 
運營成本(68,568)(59,919)(50,736)
淨營業收入143,690 133,519 119,820 
分配給各部門的淨收入合計1,781,798 1,494,349 1,529,038 
其他未分配給細分市場的項目：
一般事務和行政事務(101,254)(83,199)(62,146)
利息和其他收入12,306 22,323 26,683 
利息支出(90,774)(56,283)(45,641)
未合併房地產實體收益中的權益232,093 80,497 69,547 
外匯匯兑損益111,787 (97,953)7,829 
房地產銷售收益13,683 1,493 341 
淨收入$1,959,639 $1,361,227 $1,525,651 
F-29

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財務報表附註
2021年12月31日

14. 承諾和或有事項
或有損失
我們是各種法律程序的一方，並受到各種索賠和投訴的影響；然而，我們相信這些或有事件導致本公司遭受重大損失的可能性微乎其微，無論是個別的還是整體的。
保險和損失風險
我們通過國際公認的保險公司承保財產、地震、一般責任、僱員醫療保險和工人賠償，但有免賠額。我們的一般責任免賠額是$。2.0每次發生一百萬次。我們每年的財產損失免賠額是$。25.0每次發生一百萬次。這項免賠額降至$5.0一旦我們達到百萬美元35.0超過$1,000,000,000的總損失5.0百萬美元。保險公司對這些保單的總限額為$75.0百萬美元的財產損失和$102.0一般責任損失100萬美元高於最近的工程和精算研究中確定的單個災難性事件可能造成的最大可能損失估計值；然而，如果發生多個災難性事件，則可能超過這些限額。
我們從獨立的第三方保險公司為我們的客户提供保險的計劃進行再保險。本計劃涵蓋客户因特定命名的危險(地震不在本計劃覆蓋範圍內)而對儲存在我們設施中的貨物造成的損失索賠，最高限額為$5,000每個存儲單元。我們對這項計劃中的所有險別進行再保險，但購買保險以承保這一風險為限，最高限額為$。15.0損失超過$$，百萬元5.0每次發生一百萬次。我們受到幾個州的許可要求和法規的約束。客户可以根據自己的選擇參與該計劃。在2021年12月31日，大約有1.2我們的自助存儲客户持有百萬張證書，總覆蓋金額約為$4.9十億美元。
承付款
我們有建築承諾額，代表未來合同下建築的預期付款總額為#美元。166.82021年12月31日為百萬。我們預計將支付大約$142.72022年為100萬美元，22.82023年為100萬美元，1.32024年將有100萬美元用於這些建設承諾。
根據各種租賃承諾，我們有土地、設備和辦公空間的未來合同付款，總額為#美元。66.12021年12月31日為百萬。我們預計將支付大約$3.12022年為100萬美元，3.02023年和2024年分別為百萬美元，$2.92025年為100萬美元，3.02026年為100萬美元，51.1此後，這些承諾的費用將達到100萬美元。
15.    後續事件
在2021年12月31日之後，我們收購或簽訂了收購合同15自助式倉儲設施橫跨10國家/地區：1.2可出租淨面積百萬平方英尺(約合人民幣188萬元)，售價為美元212.4百萬美元。

2022年1月13日，我們發佈了10.0百萬股存托股份，每股代表0.001我們的一部分4.100%S系列優先股，發行價為$25.00每股存托股份，總計$250.0百萬的毛收入，我們招致了$7.2發行成本為百萬美元。
F-30


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附表III-房地產
和累計折舊
(金額以千為單位，但財產數量除外)
初始成本
2021年12月31日的賬面總額
描述不是的。的
設施		網絡
可出租
平方英尺
2021
Encum-
布朗斯
土地建築物和
改進		費用
後續
至收購		土地建築物總計累計
折舊
按市場劃分的自助存儲設施：
洛杉磯228 16,710 409 543,650 981,256 448,343 542,073 1,431,176 1,973,249 859,874 
達拉斯/堡壘價值189 17,017 — 322,316 1,852,445 143,451 323,778 1,994,434 2,318,212 335,716 
休斯敦142 11,953 — 220,019 620,942 246,434 219,340 868,055 1,087,395 345,675 
舊金山140 9,196 — 245,623 557,398 266,677 258,373 811,325 1,069,698 521,635 
芝加哥136 8,756 — 146,095 428,446 138,390 148,932 563,999 712,931 405,079 
華盛頓特區117 8,272 — 418,460 1,308,988 143,417 423,614 1,447,251 1,870,865 373,168 
亞特蘭大111 7,476 1,653 142,553 407,272 95,145 142,915 502,055 644,970 298,833 
西雅圖/塔科馬100 6,986 — 211,959 584,089 123,883 212,607 707,324 919,931 379,516 
邁阿密97 7,223 — 247,807 536,321 145,494 249,700 679,922 929,622 365,471 
紐約96 7,053 — 277,121 586,592 223,807 283,458 804,062 1,087,520 494,284 
奧蘭多/代託納72 4,628 11,274 140,411 253,375 68,265 145,892 316,159 462,051 179,459 
丹佛69 5,197 8,318 117,109 308,922 102,116 117,830 410,317 528,147 171,779 
明尼阿波利斯/聖保羅64 4,937 1,630 118,333 292,465 97,660 118,498 389,960 508,458 148,047 
費城62 4,041 — 58,824 226,733 62,263 57,845 289,975 347,820 176,981 
夏洛特59 4,604 — 87,349 231,449 84,331 95,212 307,917 403,129 144,670 
坦帕57 3,969 — 93,109 213,546 61,429 96,422 271,662 368,084 142,716 
底特律48 3,443 — 67,465 225,061 41,894 68,315 266,105 334,420 130,902 
波特蘭48 2,750 — 60,108 203,107 31,513 60,766 233,962 294,728 114,418 
巴爾的摩48 3,624 — 134,774 749,058 28,468 134,898 777,402 912,300 97,642 
鳳凰城47 3,253 — 92,139 265,783 38,278 92,130 304,070 396,200 124,204 
西棕櫚灘46 3,784 — 156,788 221,479 92,351 157,496 313,122 470,618 146,989 
聖安東尼奧39 2,746 — 53,847 215,507 29,301 53,805 244,850 298,655 74,698 
奧斯汀36 2,875 — 67,832 179,672 46,412 69,854 224,062 293,916 99,914 
羅利36 2,592 — 82,919 188,198 40,568 83,908 227,777 311,685 73,417 
諾福克36 2,215 — 47,728 128,986 26,380 46,843 156,251 203,094 77,313 
薩克拉門託35 2,054 — 26,429 80,391 40,500 26,913 120,407 147,320 84,912 
印第安納波利斯29 1,889 — 34,678 94,858 18,348 35,678 112,206 147,884 52,872 
堪薩斯城29 1,893 — 18,965 92,793 36,452 19,165 129,045 148,210 65,887 
波士頓28 1,964 — 80,843 209,495 37,378 81,409 246,307 327,716 112,364 
聖路易斯28 1,749 — 23,539 89,341 33,541 23,395 123,026 146,421 67,368 
哥倫布27 2,015 — 44,983 92,001 28,923 45,090 120,817 165,907 53,150 
哥倫比亞27 1,620 — 27,177 83,532 23,010 27,936 105,783 133,719 43,214 
俄克拉荷馬城26 2,089 — 49,060 130,815 14,475 49,060 145,290 194,350 31,501 
聖地亞哥24 2,183 — 89,782 162,043 50,358 92,292 209,891 302,183 102,116 
拉斯維加斯23 1,503 — 26,242 90,624 13,313 25,491 104,688 130,179 53,896 
辛辛那提20 1,155 — 19,035 57,775 23,981 18,953 81,838 100,791 34,959 
F-31


公共存儲
附表III-房地產
和累計折舊
(金額以千為單位，但財產數量除外)
初始成本
2021年12月31日的賬面總額
描述不是的。的
設施		網絡
可出租
平方英尺
2021
Encum-
布朗斯
土地建築物和
改進		費用
後續
至收購		土地建築物總計累計
折舊
納什維爾/保齡球場18 1,168 — 23,487 45,145 31,187 23,485 76,334 99,819 33,956 
科羅拉多泉16 1,115 — 12,320 60,393 22,949 12,317 83,345 95,662 32,637 
密爾沃基15 964 — 13,189 32,071 10,534 13,158 42,636 55,794 35,990 
路易斯維爾15 912 — 23,563 46,108 8,315 23,562 54,424 77,986 18,843 
傑克遜維爾15 922 — 14,454 47,415 12,466 14,503 59,832 74,335 35,892 
伯明翰15 606 — 6,316 25,567 14,343 6,204 40,022 46,226 29,192 
裏士滿15 749 — 20,979 52,239 6,343 20,784 58,777 79,561 22,365 
格林斯博羅14 845 — 13,413 35,326 14,407 15,502 47,644 63,146 29,562 
查爾斯頓14 943 — 16,947 56,793 18,448 17,923 74,265 92,188 30,179 
邁爾斯堡/那不勒斯14 1,070 — 29,944 84,343 6,276 30,179 90,384 120,563 23,207 
查塔努加13 846 — 10,030 45,578 7,832 9,832 53,608 63,440 17,516 
薩凡納12 700 — 33,094 42,465 5,271 31,766 49,064 80,830 20,497 
格林斯維爾/斯巴坦堡/阿什維爾12 697 — 9,835 30,482 10,542 10,764 40,095 50,859 23,304 
火奴魯魯11 807 — 54,184 106,299 16,942 55,101 122,324 177,425 73,250 
哈特福德/紐黑文11 693 — 6,778 19,959 22,722 8,443 41,016 49,459 34,787 
新奧爾良11 772 — 13,372 59,382 7,783 13,540 66,997 80,537 28,812 
鹽湖城11 672 — 15,912 28,117 5,603 15,561 34,071 49,632 16,134 
孟菲斯11 645 — 19,581 29,852 9,956 20,934 38,455 59,389 23,494 
莫比爾縣11 529 — 8,915 25,223 5,814 8,742 31,210 39,952 15,416 
奧馬哈10 881 — 17,266 64,969 4,245 17,266 69,214 86,480 7,034 
布法羅/羅切斯特9 462 — 6,785 17,954 4,159 6,783 22,115 28,898 15,388 
克利夫蘭/阿克倫8 478 — 4,235 18,411 5,730 4,628 23,748 28,376 13,911 
奧古斯塔8 466 — 8,900 20,906 4,497 8,900 25,403 34,303 7,844 
裏諾7 559 — 5,487 18,704 4,277 5,487 22,981 28,468 13,707 
圖森7 439 — 9,403 25,491 6,959 9,884 31,969 41,853 21,627 
威奇托7 433 — 2,017 6,691 7,411 2,130 13,989 16,119 12,367 
蒙特利/薩利納斯7 329 — 8,465 24,151 6,750 8,455 30,911 39,366 23,392 
博伊西6 530 — 13,412 55,496 545 13,412 56,041 69,453 1,443 
埃文斯維爾5 326 — 2,340 14,316 1,513 2,312 15,857 18,169 4,950 
代頓5 284 — 1,074 8,975 4,868 1,073 13,844 14,917 7,937 
亨茨維爾/迪凱特5 298 — 9,161 13,481 3,421 9,108 16,955 26,063 6,611 
韋恩堡4 271 — 3,487 11,003 3,507 3,487 14,510 17,997 6,181 
羅阿諾克4 224 — 5,093 18,091 973 5,093 19,064 24,157 3,902 
棕櫚泉3 242 — 8,309 18,065 2,249 8,309 20,314 28,623 12,060 
普羅維登斯3 155 — 995 11,206 3,143 995 14,349 15,344 7,414 
什裏夫波特2 150 — 817 3,030 2,377 741 5,483 6,224 4,997 
斯普林菲爾德/霍利奧克2 144 — 1,428 3,380 1,952 1,427 5,333 6,760 5,114 
F-32


公共存儲
附表III-房地產
和累計折舊
(金額以千為單位，但財產數量除外)
初始成本
2021年12月31日的賬面總額
描述不是的。的
設施		網絡
可出租
平方英尺
2021
Encum-
布朗斯
土地建築物和
改進		費用
後續
至收購		土地建築物總計累計
折舊
羅切斯特2 99 — 1,047 2,246 2,134 980 4,447 5,427 4,233 
聖巴巴拉2 98 — 5,733 9,106 858 5,733 9,964 15,697 6,186 
託皮卡2 94 — 225 1,419 2,108 225 3,527 3,752 3,190 
蘭辛2 88 — 556 2,882 986 556 3,868 4,424 2,619 
弗林特1 56 — 543 3,068 273 542 3,342 3,884 2,110 
喬普林1 56 — 264 904 1,021 264 1,925 2,189 1,672 
錫拉丘茲1 55 — 545 1,279 862 545 2,141 2,686 2,066 
莫德斯托/弗雷斯諾/斯托克頓1 33 — 44 206 1,324 193 1,381 1,574 942 
商業和非經營性房地產— 13,194 26,143 48,112 13,346 74,103 87,449 44,739 
2,787 198,319 $23,284 $5,072,209 $14,225,088 $3,510,536 $5,134,060 $17,673,773 $22,807,833 $7,773,308 
注：建築物和改善工程按估計使用年限以直線方式折舊，折舊幅度一般在5至25好幾年了。此外，我們設施的數量和麪積的披露未經審計。
F-33