Document

我們注意到，您在2020年、2019年和2018年分別資本化了1.864億美元、7530萬美元和7870萬美元的開發成本。鑑於新冠肺炎導致重新定位工作暫停，您披露的信息突出了自2017年以來一直在進行的西洛杉磯開發項目，以及自2018年以來一直在進行的檀香山市中心寫字樓改造，請告訴我們更多導致2020財年資本化開發成本大幅增加的因素。請確保MD&A的披露充分説明瞭推動這一變化的事實和情況，以及趨勢的不成比例波動是否預計會再次發生。見S-K條例第303(B)(2)(I)和(Ii)項。

本公司謹告知員工，2020年期間，我們的開發項目(未暫停)的成本大幅增加，主要原因是布倫特伍德和火奴魯魯的開發項目於2020年進入主要建設階段。投資於我們開發項目的資本遠遠超過了從年中開始的臨時暫停重新定位項目所節省的資金(暫停直到Covid的影響變得清晰才發生，暫停後成本放緩需要時間)。在我們的2020年10-K報告(見第38頁)中，我們披露，我們的開發項目預計總成本約為2.6億至3億美元，這還不包括布倫特伍德開發項目的公園成本。此外，我們的2020 10-K(見第38頁)披露，我們開發項目的單元預計將於2020年交付給我們的夏威夷項目，並在2022年交付給我們的布倫特伍德項目(現已加速至2021年第四季度)，這兩個項目都受益於2020年重大建設期間進行的重大工作。

在我們未來的文件中，我們將繼續考慮S-K條例第303(B)(2)(I)和(Ii)項，並描述已知的趨勢或不確定性，包括與我們的開發和重新定位項目有關的趨勢或不確定性，這些趨勢或不確定性已經或可能對我們的收入或持續經營收入產生實質性的有利或不利影響。

我們注意到，作為主要受益者，您合併了某些VIE。我們還從F-20頁注意到，您在基金X中額外收購了16.3%的股權，導致了該合資企業的合併。請告訴我們您考慮根據ASC810-10-45-25在合併資產負債表上分別列報合併VIE的資產和負債。

公司敬告員工，我們幾乎所有的業務都是通過我們的經營夥伴關係進行的，該夥伴關係由公司在VIE合併模式下合併而成。我們的運營夥伴關係同樣在VIE整合模式下整合了我們的三家合資企業。因此，除應付股息和一些其他最低金額外，我們合併VIE的合併資產和負債與我們綜合資產負債表上顯示的資產和負債基本相同。在進一步考慮ASC 810-10-45-25之後，我們認為在綜合資產負債表上披露與我們的綜合VIE相關的信息將是重複的，因為我們幾乎所有的資產和負債都由我們的綜合VIE持有。或者，我們認為，除了繼續披露我們鞏固我們的經營夥伴關係以及我們幾乎所有的資產和負債都通過經營夥伴關係擁有之外，在我們的綜合財務報表附註的附註1“概述”-“列報基礎”部分單獨披露三家綜合合資公司的資產和負債對投資者最有用。

隨附的合併財務報表是道格拉斯·埃米特公司及其子公司的合併財務報表，包括我們的運營夥伴關係和我們的合併合資企業。所有重要的公司間餘額和交易都已在我們的合併財務報表中沖銷。

我們合併那些我們被認為是VIE的主要受益者或擁有該實體多數表決權權益的實體。在以下情況下，我們被視為VIE的主要受益者：(I)我們有權指導VIE的活動，這對VIE的經濟表現影響最大；(Ii)我們有義務承擔可能對VIE產生重大影響的損失或獲得可能對VIE產生重大影響的利益。我們不會合並其他各方擁有實質性啟動權的實體，以剝奪我們指導該VIE活動的權力，這對該VIE的經濟表現產生了最重大的影響。在確定我們是否為主要受益人時，我們考慮的因素包括所有權利益、管理層代表、控制決策的權力以及每一方的合同和實質性參與權。

我們鞏固了我們的運營夥伴關係，通過該夥伴關係我們開展了幾乎所有的業務，並直接和通過子公司擁有幾乎所有的資產，並有義務償還幾乎所有的債務，包括31.9億美元的合併債務。參見附註8。我們還通過我們的運營夥伴關係合併了三家合資企業(2020年12月31日之前的四家合資企業-有關我們的一家合資企業在2020年12月31日之前解散的更多信息，請參見附註3中的“2020財產處置”)。我們鞏固了我們的運營夥伴關係和我們的三家合資企業，因為它們都是VIE，我們或我們的運營夥伴都是每個合資企業的主要受益者。截至2020年12月31日，我們的合併VIE實體(不包括我們的運營合作伙伴)的總合並資產為36億美元(其中34億美元與房地產投資有關)，總綜合負債為17億美元(其中16億美元與債務有關)。


						道格拉斯·埃米特公司加利福尼亞州聖莫尼卡海洋大道1299號，1000套房，郵編：90401 電話310.255.7700傳真310 255.7701