附件10.2

租契的首次修訂

本租約第一次修訂(“第一次 修訂租約”)日期為2021年8月5日(“生效日期”)，雙方是Sage Realty Corporation和Acacia Research Corporation，前者是一家紐約公司，辦事處位於紐約10017號第三大道767號，是下文提到的建築物業主的代理人 ，後者是一家經授權在紐約州開展業務的特拉華州公司， 辦事處位於7點

W I T N E S S E T H

鑑於，房東和租客簽訂了日期為2020年1月7日的《租賃契約》(以下簡稱《租約》)，根據該契約，房東向租客出租，租客向房東租賃，租賃合同的一部分(6))紐約第三大道767 第三大道，紐約10017號(“該大廈”)樓層(“現有處所”)；及

鑑於，業主和租客希望修訂本租約，以便除其他事項外，規定替代現有房產和延長租約的 期限。

因此，現在，出於善意和有價值的對價， 特此確認收到並充分支付，本合同雙方特此同意如下：

1.定義的術語。本合同中使用的所有大寫術語應具有本租賃中賦予它們的相同含義，除非本合同另有説明，或除非本合同上下文另有要求。

2.任期的延展。自本合同生效之日起生效， 本條款特此延長至替代空間開始日期(定義見下文)三(3)年零一(1)個月紀念日的月份的最後一天。此後，該日期應視為“失效日期”。

3.替換 空格。

A.自業主替代空間工程(定義如下)基本完成之日( “替代空間開工日期”)起生效，第六(6)(B)如本文件所附附表A的 斜線所示的建築物樓面(“替代空間”)，包括於替代空間開始日期或租賃期內附連或成為其一部分的所有固定附着物及設備 ，將以 取代現有處所，自該日起及之後，就租約項下的所有目的而言，該替代空間應被視為 “處所”。

B.在替代空間開始日期(“退還日期”)後五(5)天或之前， 承租人應在租約期滿時按照租約規定的其他條件，乾淨地騰出現有房產並將其交還給業主掃帚，不包括所有租約和承租人的個人財產。 從替代空間開始日期和租户根據租約將現有房產交還給業主的實際日期中較晚發生的日期起和之後，承租人對現有房產不再負有任何責任，但即使交出，承租人仍應承擔並繼續承擔與現有房產有關的所有義務，這些義務明確地在租約期滿後繼續存在，並且 在替代空間開始日期之前產生的所有與現有房產相關的義務，包括以下情況下，承租人仍有責任承擔： 在替代空間開始日期之前產生的所有與現有房產有關的義務，包括在租賃期滿後仍繼續承擔的所有義務，包括在替代空間開始日期之前產生的所有與現有房產有關的義務，包括在租約期滿後仍繼續承擔與現有房產有關的所有義務，包括無論在此之前是否開具賬單，在緊接替代空間開始日期之前的 期間(包括該日)，租户未按本合同要求支付任何款項 和/或將現有物業交付給房東，應被視為房東有權獲得租約中規定的或法律規定的所有補救措施的違約行為。承租人承認，承租人未能在根據本款規定的退還日期將現有房產交還給房東，將對房東造成重大損害，並應被視為受租約第16B條約束的暫留期 。

根據本合同第7節的規定，承租人佔用替代空間以供承租人佔用的行為應視為承租人接受該替代空間 。對於承租人而言，這種接管也應是確鑿的證據， 證明替代空間和其相同組成部分的建築物在佔用時處於良好和令人滿意的狀態(受業主有義務修復在替代空間中發現的任何潛在缺陷，並在替代空間開始日期後6個月內報告給業主)，並且替代空間基本上與附表A所示的情況 相同。上述規定不得解釋為修改業主。

D.如果 房東因任何原因無法在本合同預期日期交出替代空間，則 房東不承擔任何責任，租約和本租約第一修正案的有效性以及承租人在本合同項下的 義務也不因此而受到影響(除非本合同另有明確規定 )。本合同雙方明確否認《物權法》第223-a條的規定，並同意該第 條不適用於本合同。承租人同意本款的規定旨在構成上述第223-a條所指的“與之相反的明示規定”。儘管本合同有任何相反規定 ，如果房東無法將替代空間交給租户，且房東的工作在(X)承租人為替代空間選擇油漆和地毯顏色的日期和(Y)生效日期( “完工日期”)(最長可延長三(3)個月)後的一百二十(120)天或之前(br}房東的工作實質上已完成)，則該替代空間的所有權將不能移交給承租人，且房東的工作在(X)租户為替代空間選擇油漆和地毯顏色之日起及之後的一百二十(120)天或之前(可延長至三(3)個月[緊隨其後的陳述如下])，承租人除初始抵免(定義如下)外，還將獲得 本合同規定的固定租金減免，金額相當於完工日期後未出現 替代空間開始日期的每一天的一(1)天固定租金。不可抗力是指房東因勞資糾紛、政府控制、天災或房東無法合理控制的任何其他原因導致房東實質完成替代空間工程的任何延誤 ，但房東缺乏資金不應被視為不可抗力 事件。

4.固定 租金。

A.自替代空間生效日期 之日起及之後，本租約的第1C節進行了修訂，使每年的固定租金如下：

(A)$258,525.00 ，從替代艙開始日期開始，一直持續到緊接第一個(1)日期之前的一個月的最後一天 ^ST)替代空間開始日期週年紀念日；

(B)$263,396.76 ，由緊接第一個月(1)之前的日期 所在月份的下一個月的第一天開始計算^ST)替代空間開始日期的週年紀念日，並持續到 月的最後一天，該月中出現的日期緊接第二(2)個月的前一天^發送)替代空間開始日期的週年紀念日 ；

(C)$268,365.96 ，由緊接第二個月(2)之前 的月份的下一個月的第一天開始的期間內^發送)替代空間開始日期的週年紀念日，並持續到緊接第三(3)號之前的 月的最後一天^研發)替代空間開始日期的週年紀念日 ；以及

(D)273,434.53美元，自緊接 緊接第三個月(3)之前的月份的下一個月的第一天開始的期間內^研發)替代空間開始日期的週年紀念日，並一直持續到過期日期 。

B.儘管本合同有任何相反規定 ，但本租約第一修正案和本租約應完全有效，並且承租人在本合同項下或本合同項下的違約不應超過任何適用的通知和治療期，則可歸因於替代空間的固定租金 應按第一次(1)每月20,299.00美元的費率遞減。^ST)替代空間開始日期之後的一個月 (“初步取消”)。

5.房地產 遺產税。自替代空間 生效之日起，本租約第五條還應修改如下：

A.應對第5A節的第(Br)(I)款進行整體修改和重述，如下所示：

“一、以下確定房地產税升級的”基税年度“ 是指2021年曆年(即以下定義的基税年度的房地產税，為自2020年7月1日起至2021年6月30日止的房地產税的平均值，以及自2021年7月1日至2022年6月30日止的房地產税的平均值)。

二、“百分比”一詞應 指1.55%。

6.電動。 自替代艙位生效日期起及之後，現將租契第5C條修訂，刪去“$1,075.21” 而代以“$1,244.75”。

7.房東的 代用空間工作。

A.承租人特此確認 ，除上文第4B節和下文第7B節規定的情況外，房東不需要執行任何工程、提供任何材料、 或給予承租人與本租賃第一修正案和替代空間相關的任何租金抵免、工作津貼或任何金額，承租人自替代空間開始之日起採用相同的“原樣”。前述規定不得解釋為修改租約中規定的業主的維修、保養和更換義務。

B.自本合同生效之日起合理迅速 ，房東同意按照建築標準(統稱為“房東代用空間工程”)在代用空間內進行以下工作，費用和費用由房東自負 ：

(I)在替代空間安裝新地毯，地毯由租户從建築物標準地毯選項中選擇；

(Ii)在整個替代空間安裝新的建築物標準天花板瓷磚；及

(Iii)用承租人從建築標準色卡中選擇的顏色，將替代空間漆成一層一色。

C.就本 租約第一修正案而言，在業主的替代空間工程基本完成之日，替代空間應被視為基本完成(在此為“實質完成” 或“基本完成”)，儘管施工、機械調整或裝修的微小改動或非實質性細節仍有待完成(任何 此類項目，“清單項目”)，但租户對替代空間的使用和佔用不會因此受到實質性影響的情況下，應視為已基本完成(在此稱為“基本完成”或“基本完成”)，儘管 施工、機械調整或裝修的微小改動或非實質性細節仍未完成(任何 此類項目，即“清單項目”)，但不得因此對承租人對替代空間的使用和佔用造成實質性影響。

8.延期選擇權。 在本租約第二十六條末尾增加以下新的第二十七條：

“第二十七條：承租人的延期選擇權

A.如果(I)本租約屆時完全有效，(Ii)租户在本租户行使本文所述延期選擇權之日起，在任何適用的 通知或寬限期之後不得違約(房東可全權酌情免除有關 違約的條件)，以及(Iii)本租約中被點名的租户和/或其任何附屬公司被允許 佔用該房產(及其各自的員工，代理人和訪客)應在承租人行使本協議所述延期選擇權之日 起實際佔用房產，並自延長期限的第一天起 承租人有權自行選擇將期限延長一次兩(2)年(“延期期限”)。 延期期限應從最初到期日期的次日開始，至#年 月的最後一天到期。 承租人有權選擇將期限延長兩(2)年(“延期期限”)。 延期期限應從最初到期日期的次日開始，並在#年 月的最後一天到期。 承租人有權選擇將期限延長兩(2)年(“延期期限”)。 ^發送)週年，除非根據本租約的任何條款、契諾或條件或根據法律，延期期限 應較早結束。承租人應在預定到期日前九(9)個月的日期(行使時間至關重要)或之前向業主發出書面通知，表明承租人有意行使選擇權，通知發出後，本租約和租期將延長 ，而無需簽署或交付任何其他或進一步的文件，其效力和效力與延長期限最初已包括在租期中 一樣，到期日即被視為期滿日期。 承租人應在該日期之前 向業主發出書面通知，表明承租人有意行使該選擇權，而行使選擇權的時間至關重要，在發出通知後，本租約和租期將在不簽署或交付任何其他文件的情況下延期，其效力和效力與延長期限最初已包括在租期中一樣本租約的所有條款、契諾和條件在續期期間將繼續完全有效，包括按本條款所述條款繼續支付的額外 租金和遞增項目，但(I)固定租金應根據本條第27B條 確定，(Ii)基税年度應修訂為展期開始的會計年度，以及(Iii)承租人無權進一步延長租期。 承租人不得進一步延長租期。 承租人不得進一步延長租期。(I)固定租金應按照本條第27B條的規定確定，(Ii)基税年度應修訂為展期開始的會計年度，以及(Iii)承租人無權進一步延長租期。承租人應在延長期限開始時接受當時的“現狀”狀況 ，業主沒有義務執行 與延長期限相關的任何工作或給予租户任何工作津貼、補償或租金抵免。前述規定不得解釋為修改租約中規定的業主的維修、保養和更換義務。

B.租户在延長租期內應支付的固定租金應為考慮了所有相關因素的房屋的公平市場租金價值 (考慮上述因素的公平市場租金價值以下簡稱“FMRV”)。 FMRV應按照以下程序確定：

C.如果延期 期限應在本合同規定的延期期間確定固定租金之前開始，則租户在確定之前 支付給房東的固定租金應為緊接延期期限開始前十二(12)個月期間的固定租金。 在延期期限確定之前的十二(12)個月內，租户支付給房東的固定租金應為緊接延期期限開始前十二(12)個月的固定租金。在確定延長期限內的固定租金後， 房東應在接下來的 租客應支付給房東的下一個月固定租金中扣除租客迄今支付給房東的延長期限內的任何超額租金，房東應在提出書面要求後十五(15)天內支付租客應支付給房東的延長期限內的任何不足的固定租金 。 應在提出書面要求後十五(15)天內支付租客應支付給房東的任何超額租金。 房東應在提出書面要求後十五(15)天內支付。

9.終止 選項。在本租約第二十七條末尾增加以下新的第二十八條：

“第28條：承租人的終止選擇權

A.根據本合同第28B條的規定，承租人有權選擇取消和終止本租約(“終止選擇權”) 自替代空間開始日期(此處稱為“提前終止日期”)後十九(19)個月的月的最後一天起生效，並在不遲於提前終止日期前九(9)個月向業主遞交書面通知(“承租人終止通知”)，以取消和終止本租賃(“終止選擇權”) ， 在不遲於該提前終止日期前九(9)個月向房東遞交書面通知(“承租人終止通知”)，自該月的最後一天起生效。對於發出租户終止通知 來説，時間是至關重要的。在收到租户終止通知後十五(15)天內，房東應向租户提交一份聲明 ，説明租户為行使終止選擇權而應支付的終止付款金額(下文定義)，並提供合理的終止付款金額證明文件。承租人應在收到該結算單 (以及此類證明文件)後十五(15)天內，向房東提交一張未背書的官方銀行支票，該支票由紐約市結算所協會成員銀行開具，或向房東指定的賬户電匯一筆金額相當於 終止付款的資金。在及時交付承租人的終止通知和終止付款後，本租約將在提前終止日期到期 ，如同該日期為本租約規定的到期日一樣，承租人應在提前終止日期 或該日期之前遷出房產，使其與本租賃到期或更早終止時所要求的條件相同。 如本租約所用。 , 終止付款“是指以下金額的總和：(A)任何經紀公司支付的費用 支付的未攤銷成本(以直線 線為基礎，從替代空間開始日期至到期日期，現延長)，業主替代空間工作的實際自付成本，以及與談判 本租賃第一修正案有關的任何法律費用，加上(B)當時每月固定租金的一個月(1)的總和；(B)當時每月固定租金的一個月(1)；(B)當時每月固定租金的一個月(1)；(B)當前每月固定租金的一個月(1)；(B)與本租賃第一修正案談判有關的任何法律費用，以及(B)當時每月固定租金的一個月(1)。

B.上述選擇權的有效性明確以租户在行使選擇權時和終止時在本協議項下任何適用的 通知或寬限期之外不存在任何未治癒的違約為條件(除非房東在其 單獨決定權中選擇放棄該條件)。當承租人如上所述行使終止本租賃的選擇權時，終止付款應由承租人支付並由房東作為終止特權的對價 收取。

10.轉讓 分租。自生效之日起，刪除本租約第十一條，代之以 ：

“未經房東事先書面同意，承租人不得通過法律實施或 其他方式轉讓、抵押或以其他方式阻礙本租約以及本租約授予的產業和期限，也不得轉租或允許他人使用該房屋或其任何部分，不得無理拒絕、 附加條件或拖延同意。 如果沒有房東的事先書面同意，承租人不得將其轉讓、抵押或以其他方式阻礙本租約、產業和期限，也不得轉租或允許他人使用該房屋或其任何部分。就本租賃而言，任何出售、轉讓或轉讓公司租户50%(50%)或更多的 股票，或通過法律實施或其他方式控制租户的任何轉讓，均應被視為轉讓。“

11.租户 工作。房東在此確認並同意承租人可以(X)在高空壓縮機上安裝變速風扇，(Y)將位於獨立房屋內的恆温器遷移到房東批准的位置(租户確認房東 已確定沒有理由遷移恆温器)；但條件是：(I)承租人應按照租約的條款和條款進行所有此類工程，(Ii)承租人應向業主提交此類工程的平面圖，該平面圖必須經業主批准(該批准不得被無理扣留、附加條件或拖延)，以及(Iii)承租人應 負責與上述工程相關的所有費用，並負責重新安置的恆温器、風扇和其他設備的所有維護、維修和更換。(Iii)承租人應 負責所有與上述工程相關的費用，並負責重新安置的恆温器、風扇和其他設備的所有維護、維修和更換工作。(Iii)承租人應負責與上述工程相關的所有費用，並負責重新安置的恆温器、風扇和其他設備的所有維護、維修和更換。

12.雜項。

答：雙方同意，Sage Realty Corporation和仲量聯行(合稱“經紀人”)是談判並促成這筆交易的僅有的 經紀人，房東同意按照單獨的 協議向經紀人支付佣金。承租人聲明並保證其未與經紀人以外的任何經紀人打交道，承租人同意賠償 並使房東免受其他經紀人聲稱與承租人打交道的任何索賠。房東聲明並 保證其未與經紀人以外的任何經紀人進行交易，房東同意賠償並保護租户免受 以及經紀人或其他聲稱與房東打交道的經紀人提出的任何索賠。

B.承租人保證並聲明，據其實際所知，截至本合同日期，房東已履行其在 租約項下的所有義務。房東保證並聲明，據其實際所知，截至本合同日期，承租人已履行其在租賃項下的所有義務 。

C. 雙方明確理解並同意，根據本租賃第一修正案，租賃期限僅延長至 日期，即替代空間開始日期後的三(3)年零一(1)個月。除租賃條款 第27條另有規定外，如果雙方此後同意，任何租賃期限的進一步延長都需要雙方之間的書面協議 ，而任何此類協議對業主或租户不具約束力，除非該協議已由業主和租户全面簽署並無條件交付 。(##**$ ， =

D.除經本《租賃第一修正案》修改外，本租賃及其所載的每一契約、條款和條件均為並將繼續完全有效。

E.本租約可通過傳真簽名或便攜文檔格式的電子郵件簽署，並可用副本簽署，所有此類副本應構成相同的協議，任何副本的任何一方的簽名應視為 的簽名並可附加到任何其他副本，但雙方應在簽署原件後立即將其發送給對方 。

[簽名出現在下面的頁面上。]

房東和承租人自上述第一次修訂之日起分別簽署本租賃第一修正案，特此為證。

附表A

替代空間平面佈置圖

[請參閲附件]