標準工商業單租户租賃網

(本表格不適用於多租户大廈)

1.《基本規定》(以下簡稱《基本規定》)。

1.1本租約(“租賃”)的日期僅供參考，日期為2021年9月27日，由加州有限責任公司(出租人)Doug St，LLC和特拉華州公司(“承租人”)ImmunityBio，Inc.之間的557人簽訂(統稱為“雙方”，或單獨為“一方”)。

1.2優先事項：某些不動產，包括其中的所有裝修或將由出租人根據本租賃條款提供的，通常稱為(街道地址，城市，州，郵編)：位於加利福尼亞州埃爾卡塞貢多南道格拉斯街557號，郵編：90245，由36,434,000平方英尺(“處所”)組成的建築。該房產位於洛杉磯縣，一般描述為(請簡要描述房產的性質，如果房產位於項目範圍內，請簡要描述“項目”)：_(另見第2段)

1.3條款：自2021年9月27日(“生效日期”)起至2028年9月30日(“到期日期”)止的七(7)年零(0)個月(“原期限”)。(另見第3段)

1.4提早佔有：如果房屋可用，承租人可以從不適用開始(“提早佔有日期”)開始對該房屋進行非獨佔佔有。(另見第3.2和3.3段)

1.5基本租金：每月81,976.50美元(“基本租金”)，自生效日期起每個月的第一天(1日)支付。(另見第4段及附錄)

☑如果選中此框，則本租約中有調整基本租金的規定。見段落(見附錄)。

1.6簽約時支付的基本租金和其他款項：

(A)基本租金：2023年10月1日至2023年10月31日期間的基本租金為86,968.87美元。

(B)保證金：81,976.50美元(“保證金”)。(另見第5段)

(C)會員費：該段期間為$0.00。

(D)其他：$0.00。

(E)本租約籤立時的到期總額：168,945.37美元。

1.7同意使用。該場所應用於GMP藥品生產、研發實驗室、相關辦公場所以及符合本辦法第(六)款規定的其他相關用途。(另見第6段)

1.8保險方。除非本合同另有規定，出租人是“保險方”。(另見第8段)

1.10擔保人。承租人在本租約項下的義務由(“擔保人”)擔保。(另見第237段)

1.11附件。隨函附上以下內容，所有這些內容都是本租約的一部分：

☑是由第52至62段組成的附錄；

☐一份描繪該處所的平面佈置圖；

☐一套現行的規章制度；

☐a Work Letter(工作信函)；

☑Other(指定)：延長標準租賃附錄的選項(第51段)。

2.過錯。

2.1開始。出租人特此將房屋租賃給承租人，承租人特此向出租人出租房屋，租期、租金以及本租賃中規定的所有條款、契諾和條件。雖然物業的大約平方英尺可能已用於物業的營銷，以作比較，但此處所述的基本租金並不與平方英尺掛鈎，如實際面積被確定為不同，則不會作出調整。注：建議承租人在簽訂本租約前核實實際尺寸。

2.2條件。出租人應在開工日期或較早的佔有日期(以先發生者為準)將房屋乾淨、無雜物地交付給承租人，包括房屋內現有的電力、管道、消防噴頭、照明、供暖、通風和空調系統(“HVAC”)、裝載門、排污泵(如果有)和所有其他此類構件，但承租人建造的構件除外，包括房屋內任何建築物(“建築物”)的屋頂、承重牆和地基的結構構件。

2.3合規性。出租人保證，就其所知，該房屋的改善符合在建造每項改善或其部分時有效的建築規範、適用法律、契諾或記錄限制、規例和條例(“適用要求”)。上述擔保不適用於承租人將房屋用於的特定用途、《美國殘疾人法》或任何類似法律可能要求的因承租人的特定用途而進行的修改(見第50段)，也不適用於承租人進行或將要進行的任何改建或公用設施安裝(如第7.3(A)段所定義)。注：承租人有責任確定適用的要求，特別是分區是否適合承租人的預期用途，並承認過去可能不再允許使用該房屋。如果此後更改適用要求，要求在本租賃期內增建或改建房屋和/或建築物，或對單元、房屋和/或建築物進行加固或其他實物改造(“資本支出”)，出租人和承租人應按以下方式分配工程費用：

(A)除下文第2.3(C)段另有規定外，如果承租人因使用該房屋而需要資本性支出，承租人應承擔全部費用。

(B)如果該資本支出不是承租人使用房屋的結果(如政府規定的抗震改造)，則出租人應支付該資本支出，承租人只有義務在本租約剩餘期限或其任何延期期間的每個月支付相當於基礎租金到期之日的一小部分(分子為1，分母為可用年限內的月數)的金額(分子為1，分母為可用年限內的月數)。(B)如果該資本支出不是承租人使用房屋的結果(如政府規定的地震改建)，則出租人應支付該資本支出，承租人僅有義務在本租約剩餘期限或其任何延期期間每月支付相當於基礎租金到期之日的金額(分子為1，分母為可用年限內的月數)。承租人應當支付餘額的利息，但可以隨時提前償還債務。

(C)儘管有上述規定，有關資本支出的規定僅適用於非自願、意外和新的適用要求。如果資本支出是由承租人由於實際或擬議的使用改變、使用強度的改變或房屋的修改而觸發的，則在這種情況下，承租人應：(I)立即停止該改變的使用或使用強度和/或採取必要的其他步驟以消除對該資本支出的要求，或(Ii)自費完成該資本支出。但承租人無權終止本租約。

2.4確認。承租人承認：(A)已給予其檢查和測量房屋的機會；(B)出租人和/或經紀人建議其就房屋的大小和狀況(包括但不限於電力、暖通空調和消防噴水系統、安全、環境方面、是否符合適用的要求和美國殘疾人法)，以及它們是否適合承租人的預期用途，以及它們是否適合承租人的預期用途，向承租人提出建議；(C)承租人已就該等事項進行其認為必要的調查，並假定(D)(D)不依賴經紀或出租人就物業面積所作的任何陳述；(E)物業的面積對承租人租賃物業及支付本租約所述租金的決定並無重大影響；及(F)出租人、出租人的代理人或經紀均未就本租約所載以外的上述事項作出任何口頭或書面陳述或保證。(F)除本租約所述外，出租人、出租人的代理人或經紀均未就上述事宜作出任何口頭或書面陳述或保證。(F)除本租約所述外，出租人、出租人的代理人或經紀均未就上述事宜作出任何口頭或書面陳述或保證。此外，出租人承認：(I)經紀人沒有就承租人履行租約的能力或佔用物業的適當性作出任何陳述、承諾或擔保，以及(Ii)出租人單獨負責調查所有建議租户的財務能力和/或適宜性。

2.5承租人為先前所有人/佔用人。出租人在第(2)款中所作的擔保，如果在緊接開始日期之前承租人是房屋的所有人或佔用人，則不具有效力或效力。在這種情況下，承租人應負責任何必要的糾正工作。

3.術語。

3.1Term。本租約的開始日期、期滿日期和原租期如第1.3段所述。

4.租金。

4.1租金已定義。根據本租賃條款，承租人對出租人的所有貨幣義務(保證金除外)均被視為租金(“租金”)。

4.2支付。承租人應促使出租人在租金到期之日或之前，以美國的合法貨幣收取租金，不得抵銷或扣除(本租約特別允許的除外)。所有貨幣金額應四捨五入為最接近的整數美元。如果出租人開具的發票不準確，不應構成免責聲明，承租人有義務支付本租約規定的金額。本合同期限內少於一個完整日曆月的任何期間的租金，應根據該月的實際天數按比例計算。租金應按本合同規定的地址支付給出租人，或支付給出租人可能不時以書面形式指定的其他人或地點。接受低於當時到期金額的付款，並不等於放棄出租人對該租金餘額的權利，無論出租人對任何如此聲明的支票的背書。如果承租人向出租人開出的任何支票、匯票或其他付款工具因任何原因被拒付，承租人同意向出租人支付25美元的滯納金。支付將首先用於應計滯納金和律師費，其次用於應計利息，然後用於基本租金、保險和房地產税，任何剩餘金額將用於任何其他未支付的費用或費用。

5.保證金。承租人在執行本合同時應向出租人交押金，作為承租人忠實履行本租賃義務的擔保。如果承租人未能支付租金，或在本租賃項下違約，出租人可以使用、運用或保留上述保證金的全部或任何部分，用於支付出租人已經到期的任何金額，以及未來到期的租金，和/或償還或賠償出租人因此而可能遭受或招致的任何責任、費用、損失或損害。如果出租人使用或運用全部或部分保證金，承租人應在向出租人提出書面要求後10天內向出租人支付足以將保證金恢復到本租賃所要求的全部金額的保證金。如果基本租金在本租賃期內增加，承租人應應出租人的書面要求向出租人交存額外款項，以便押金總額在任何時候都應與增加的基本租金的比例與初始保證金與初始基本租金的比例相同。出租人不應被要求將保證金與其普通賬户分開。在本租賃期滿或終止後90天內，出租人應退還出租人未使用或使用的保證金部分。應書面要求，出租人應向承租人提供一份帳目，説明未退還的保證金部分是如何使用的。保證金的任何部分不得被視為以信託形式持有、計息或作為承租人根據本租賃支付的任何款項的預付款。承租人不得以押金代替上個月的租金。

6.使用。

6.1使用。承租人只能將房屋用於約定的用途，或與之合理比較的任何其他合法用途，不得用於其他目的。承租人不得以非法、造成損害、浪費或滋擾的方式使用或允許使用該房屋，不得幹擾或損害鄰近房屋或財產的居住者。除導盲犬、導盲犬和導盲犬外，承租人不得在房屋內飼養或允許任何寵物、動物、鳥類、fish或爬行動物。出租人不得無理拒絕或延遲同意任何書面請求，要求對約定用途的Modifi陽離子進行修改，只要該請求不會損害房屋或其中的機械或電氣系統的結構完整性，和/或不會明顯增加房屋的負擔。(fi)如果出租人選擇不同意，出租人應在提出請求後7天內發出書面通知，通知中應包括出租人對協議用途變更的反對意見的解釋。(fi)如果出租人選擇不同意，出租人應在提出請求後7天內發出書面通知，通知中應包括出租人對協議用途變更的反對意見的解釋。

6.2有害物質。

(A)須申報的用途。本租賃中所使用的“危險物質”一詞，是指其存在、使用、製造、處置、運輸或釋放的任何產品、物質或廢物，其存在、使用、製造、處置、運輸或釋放，無論是其本身，還是與預計將出現在場所內的其他材料一起，是：(I)對公眾健康、安全或福利、環境或場所有潛在危害；(Ii)受到任何政府當局的監管或界定；或(Iii)構成根據適用要求對任何政府機構或第三方承擔潛在責任的基礎。在每種情況下，由於其危險或有毒的特性或傾向。危險物質應包括但不限於碳氫化合物、石油、汽油和/或原油或任何產品、副產品或其餾分。未經出租人明確書面同意、不得無理隱瞞並及時遵守所有適用要求(由承租人承擔費用)的情況下，承租人不得在房屋內或其上從事構成應報告的危險物質使用的任何活動。“可報告使用”是指(I)安裝或使用任何地上或地下儲罐，(Ii)產生、擁有、儲存、使用、運輸或處置需要任何政府當局許可的危險物質，或與之有關的報告、通知、登記或商業計劃需要任何政府當局的fi引導，和/或(Iii)在場所內存在危險物質，任何適用要求都要求向進入或佔用該場所或鄰近物業的人發出通知。(Ii)需要獲得許可的危險物質的產生、擁有、儲存、使用、運輸或處置，或與之有關的報告、通知、登記或商業計劃需要由任何政府當局牽頭進行；和/或(Iii)在場所內存在危險物質，而任何適用要求都要求向進入或佔用該場所或鄰近物業的人發出通知。儘管有上述規定，承租人可以使用在約定的正常使用過程中合理要求使用的任何普通和習慣材料，即普通辦公用品(複印機碳粉、液體紙、膠水, 等)和普通家用清潔材料，只要這種使用符合所有適用的要求，不屬於應報告的使用，不會使房屋或鄰近財產面臨任何有意義的污染或損壞風險，也不會使出租人承擔任何責任。此外，出租人可在獲得出租人合理認為必要的額外保證以保護其自身、公眾、房屋和/或環境免受損害、污染、傷害和/或責任，包括但不限於安裝(和在租賃期滿或終止之前拆除)保護性改裝(如混凝土圍欄)和/或增加保證金後，同意任何須報告的用途。

(B)通知出租人的責任。如果承租人知道或有合理理由相信，危險物質位於房屋內、之上、地下或周圍，而不是出租人事先同意的，承租人應立即向出租人發出書面通知，並向出租人提供其掌握的有關該危險物質存在的任何報告、通知、索賠或其他文件的副本。

(C)承租人補救。承租人不得導致或允許其代理人、員工、承包商或被邀請人違反環境法，導致任何有害物質泄漏或釋放在房屋內、之上、地下或周圍(包括通過管道或衞生下水道系統)，並應迅速遵守所有適用的要求，並採取適用要求所要求的所有調查和/或補救行動，以清理造成或物質造成的任何污染，並維護、安全和/或監測房屋或鄰近財產。關於或涉及在本租賃期內由承租人、承租人、其代理人、員工、承包商和被邀請人攜帶到房屋內的任何有害物質。

(D)承租人彌償fi。承租人應賠償、辯護並使出租人、其代理人、僱員、貸款人和地面出租人(如果有的話)免受租金和/或損害、責任、判決、索賠、費用、罰款以及因承租人、其代理人、僱員、承包商和被邀請人帶入房屋的任何有害物質引起的或涉及任何有害物質的律師費和顧問費的任何和所有損失(但承租人對任何有害物質的地下轉移不承擔本租約項下的任何責任)，承租人應向其提供賠償、辯護，並使其不受任何租金和/或損害、責任、判決、索賠、費用、罰款以及因承租人、其代理人、僱員、承包商和被邀請人帶來的任何有害物質引起的或涉及任何有害物質的律師費和顧問費的損害。承租人的義務應包括但不限於，承租人或其代理人、員工、承包商和受邀者對人身、財產或環境造成或遭受的任何污染或傷害的影響，以及調查、清除、補救、恢復和/或減少此類污染的費用，並在本租賃期滿或終止後繼續存在。出租人和承租人簽訂的任何終止、取消或釋放協議均不應免除承租人在本租約項下關於危險物質的義務，除非出租人在簽訂該協議時以書面形式特別約定fi。

(E)出租人彌償fi陽離子。除第8.7段另有規定外，出租人及其繼任人和受讓人應賠償、辯護、補償和保護承租人、其員工和貸款人不受任何和所有環境損害(包括補救費用)的傷害，這些損害包括補救費用，這些損害是由承租人入住前房屋中存在的有害物質造成的，或者是由於出租人、其代理人或員工的嚴重疏忽或故意不當行為造成的。當適用要求要求時，出租人的義務應包括但不限於調查、清除、補救、恢復和/或消除的費用，並在本租賃期滿或終止後繼續有效。

6.3承租人遵守適用要求的情況。除本租賃中另有規定外，承租人應完全、勤奮和及時地自行承擔費用，切實遵守所有適用的要求、任何適用的fi再保險承保人或評級機構的要求以及出租人的工程師和/或顧問的建議，這些要求以任何方式與房屋有關，無論上述適用的要求是現在有效還是在開始日期之後生效。承租人應在收到出租人書面請求後10天內向出租人提供所有許可證和其他文件的副本，以及證明承租人遵守出租人規定的任何適用要求的其他信息，並應在收到後立即以書面形式通知出租人關於或涉及承租人或房屋未能遵守任何適用要求的任何威脅或實際索賠、通知、引證、警告、投訴或報告(連同涉及的任何文件的副本)。同樣，承租人應立即向出租人發出書面通知：(I)房屋的任何水損壞和任何疑似滲漏、積聚、潮濕或其他有利於黴菌產生的條件；或(Ii)任何可能表明房屋內存在黴菌的黴味或其他氣味。此外，承租人應在收到書面要求後10天內向出租人提供所有相關安全數據表(SDS)的副本。此外，承租人應在收到書面要求後10天內向出租人提供營業執照、入住證和/或任何類似文件的複印件。

6.4檢查；合規性。出租人和出租人的“貸款人”(如第30D段defiNed所述)和出租人授權的顧問有權在緊急情況下隨時進入房屋，或在合理通知後的合理時間進入房屋，以檢查和/或測試房屋的狀況和/或核實承租人遵守本租賃的情況。任何此類檢查的費用應由出租人支付，除非發現存在或即將發生違反適用要求的行為，或承租人或其代理人、員工、承包商和被邀請人(見第9.1(E)段)造成的有害物質狀況。在這種情況下，只要檢查與違規或污染有合理關係，承租人應根據要求向出租人補償檢查費用。

7.保養；修理；公用事業裝置；行業固定裝置和改裝。

7.1承租人的義務。

(A)概括而言。在符合第2.2段(條件)、第2.3段(符合)、第6.3段(承租人遵守適用要求)、第7.2段(出租人的義務)、第9段(損壞或毀壞)和第14段(譴責)的規定下，承租人應自費保留房屋、公用設施(無論位於何處，專供承租人使用)以及改建完好、完好和維修(無論房屋中需要維修的部分或維修方法)。承租人合理地或隨時可以使用，不論是否因承租人的使用、任何先前的使用、該部分的構件或年限而需要進行此類維修)，包括但不限於所有設備或設施，如管道、暖通空調設備、電氣、照明設施、鍋爐、壓力容器、fiRe保護系統、fiXtures、牆(內部和外部)、基礎、天花板、屋頂、屋頂排水系統、flOur、窗、門、平板玻璃、天窗、景觀、車道、停車場、圍欄、擋土牆、標牌、人行道和公園道位於建築物內、之上或附近。承租人在保持房屋處於良好狀態、狀況和維修時，應實施和執行良好的維護做法，特別是包括採購和維護下文第7.1(B)段要求的服務合同。承租人的義務應包括必要時的修復、更換或更新，以保持房屋及其全部或部分的改善處於良好狀態、狀況和維修狀態。在本租賃期內，承租人應將建築物的外觀保持在一流的狀態(包括塗鴉清除)，使其與附近其他年齡和大小相當的類似設施的外觀保持一致，必要時包括, 大樓的外部重新粉刷。

(B)服務合約。承租人應自行承擔費用，採購和維護合同，合同副本應以習慣形式和實質內容交給出租人，如果安裝在房屋內，則與專門維護下列設備和改進(如果有的話)方面經驗豐富的承包商簽訂：(I)暖通空調設備，(Ii)鍋爐和壓力容器，(Iii)fi重新滅火系統，包括fi重新報警和/或煙霧探測，(Iv)景觀美化和灌溉系統，(V)屋頂覆蓋和排水管，以及(Vi)通風空調設備和排水溝；(Vi)通風空調設備，包括HVAC設備，(Ii)鍋爐和壓力容器，(Iii)HVAC重新滅火系統，包括HVAC重新報警和/或煙霧探測，(Iv)環境美化和灌溉系統，(V)屋頂覆蓋和排水管，以及(Vi)但是，出租人保留在通知承租人的情況下購買和維護任何或全部此類服務合同的權利，承租人應按要求償還出租人的費用。

(三)不履行的。如果承租人未能履行第7.1款規定的承租人義務，出租人可以在提前10天書面通知承租人後進入房屋(緊急情況除外，不需要通知)，代表承租人履行該義務，並使房屋處於良好的秩序、狀況和維修狀態，承租人應及時向出租人支付相當於房屋費用115%的款項。

(D)更換。在符合以下第8.7段所述承租人對出租人的賠償的前提下，在不免除承租人因承租人未能行使和執行良好維護規範而產生的責任的情況下，如果第7.1(B)段描述的物品不能修理，其費用超過更換該物品成本的50%，則該物品應由出租人更換，費用應由雙方按比例分攤，承租人僅有義務在剩餘時間內每月支付費用。第7.1(B)段所述物品應由出租人更換，其費用應由雙方按比例分攤，承租人只有義務在剩餘時間內每月支付費用。第7.1(B)段所述物品應由出租人更換，其費用應由雙方按比例分攤，而承租人只有義務在剩餘時間內每月支付fi。一種數額，等於這種更換成本乘以分數的乘積，分數的分子是1，分母是有關物品的使用年限中的月數。承租人應支付未攤銷餘額的利息，該利息等於出租人實際資金成本或最優惠利率加百分之三(3%)中較小者，但可隨時提前償還債務。

7.2出租人的義務。根據第2.2段(條件)、第2.3段(合規)、第9段(損壞或毀壞)和第14段(譴責)的規定，本合同雙方的意圖是出租人沒有以任何方式維修和維護房屋或其中的設備的義務，所有這些義務都是承租人的義務。雙方的意圖是，本租約的條款管轄雙方在維護和維修房屋方面各自的義務。

7.3公用設施裝設；固定裝置；改裝。

(A)definitions。公用事業設施“一詞是指場所內或場所內的所有公共設施或設施(fl或Or或窗户覆蓋物、空氣和/或真空管、電源板、配電、安全和fiRe保護系統、通信電纜、照明fi設備、暖通空調設備、管道和圍欄)。“行業固定裝置”是指承租人能夠在不對房屋造成實質性損害的情況下移走的機器設備。術語“更改”應指對改進進行的任何更改(Modifi)，但公用設施安裝或行業固定裝置除外，無論是通過添加還是刪除。根據第7.4(A)段，“承租人擁有的改建和/或公用設施安裝”是指承租人根據第7.4(A)款所作的尚未由出租人擁有的改建和/或公用設施安裝。fiNed指承租人進行的尚未由出租人擁有的改建和/或公用設施安裝。

(B)同意。未經出租人事先書面同意，承租人不得對房屋進行任何改動或公用設施安裝。但是，承租人可以在未經同意的情況下對房屋內部(不包括屋頂)進行非結構更改或公用設施安裝，但在通知出租人後，只要它們從外部不可見，不涉及刺穿、重新定位或移除屋頂或任何現有牆壁，不會對電氣、管道、暖通空調和/或生命安全系統進行ff測試，不會觸發額外的fi陽離子的要求和/或因符合第24條規定等適用要求而對房屋進行改善的要求。本租賃期內的累計續期成本合計不超過3個月基本租金或任何一年相當於1個月基本租金的金額。儘管有上述規定，未經出租人事先書面批准，承租人不得進行或允許任何屋頂穿透和/或在屋頂上安裝任何東西。出租人可以要求承租人使用出租人選擇和/或批准的承包商，作為給予批准的前提條件。承租人希望進行的任何改建或公用設施安裝，如需出租人同意，應以書面形式提交出租人，並附上詳細計劃。同意應被視為以承租人以下條件為條件：(I)在獲得所有適用的政府許可證後，(Ii)在工程開始前向出租人提供許可證副本以及平面圖和規格書。, 以及(Iii)迅速、迅速地遵守上述許可證的所有條件和其他適用要求。任何改裝或公用設施安裝應以工匠式的方式進行，並使用良好和充足的材料。完成後，承租人應及時向出租人提供竣工平面圖和規格書。對於成本超過一個月基本租金的工程，出租人可以在承租人提供相當於該改建或公用設施安裝預計成本150%的留置權和竣工保證金和/或承租人向出租人提交額外保證金的情況下表示同意。

(C)留置權；債權證。承租人應在到期時支付所有向承租人提供或聲稱已提供給承租人或為承租人提供在房屋內或在房屋上使用的勞動力或材料的索賠，這些索賠是或可能由任何機械師或物質師對房屋或其中的任何權益的留置權所擔保的。承租人應在房屋內、房屋上或房屋周圍開工前不少於10天通知出租人，出租人有權張貼不負責任的通知。如果承租人對任何此類留置權、債權或要求權的有效性提出異議，則承租人應自費對出租人和房屋進行自我保護，並應支付並履行在執行之前可能對其作出的任何不利判決。如果出租人提出要求，承租人應提供相當於該有爭議的留置權、債權或索償金額的150%的擔保保證金，以賠償出租人對該等留置權、債權或索償的責任。如果出租人選擇參與任何此類訴訟，承租人應支付出租人的律師費和費用。

7.4擁有；移走；交出；修復。

(A)所有權。在以下規定的出租人要求拆除或選擇所有權的權利的約束下，承租人進行的所有改建和公用設施安裝應為承租人的財產，但被視為房屋的一部分。出租人可以在任何時候以書面方式選擇成為承租人自有改建和公用設施全部或任何特定部分的所有者。除非本合同第7.4(B)款另有指示，否則本租賃期滿或終止時，承租人擁有的所有改建和公用設施安裝應成為出租人的財產，並由承租人與房屋一起交出。

(B)移走。出租人在不早於本租賃期限結束前90天、不遲於本租賃期限結束前30天或在其同意的時間(僅在承租人要求作出該決定的情況下)向承租人交付書面通知，出租人可要求在本租賃期滿或終止時拆除任何或所有承租人擁有的改建或公用設施安裝。出租人可要求在未經許可的情況下，隨時拆除承租人自有的任何改建或公用設施安裝的全部或任何部分。

(C)退回；修復。承租人應在期滿日期或任何較早的終止日期之前交出房屋，其所有裝修、部件和表面清潔無雜物，並處於良好的操作狀態、狀況和維修狀態，普通損耗除外。“普通損耗”不應包括通過良好的維修實踐本可以防止的任何損壞或變質。承租人應修復因安裝、維護或拆除行業固定裝置、承租人擁有的改建和/或公用設施安裝、傢俱和設備以及拆除承租人安裝或為承租人安裝的任何儲罐而造成的任何損壞。承租人還應完全清除由承租人、其代理人、員工、承包商和受邀者帶入或為承租人、其代理人、員工、承包商和被邀請人帶來的任何和所有有害物質，使其達到適用要求中規定的水平。行業固定裝置應保留為承租人的財產，並由承租人拆除。承租人的任何個人財產在到期日或之前或更早的終止日期仍未搬走，將被視為已被承租人放棄，並可由出租人按出租人的意願處置或保留。承租人未經出租人明確書面同意，未按照第7.4(C)款的規定及時騰出房屋的，應構成下文第7.4(C)款規定的暫停期。儘管本合同有任何相反規定，但如果承租人交出房屋的佔有權、正常損耗、傷亡、譴責、有害物質(承租人釋放或排放的除外)，則承租人應履行交出房屋的義務。, 允許的改建(除非出租人根據第7.4(B)節要求拆除)或承租人根據租約不負責任的其他內部改善，但不包括在內。

8.保險；賠償。

8.1保險賠付。承租人應支付第8.2(B)款規定的所有保險費，但出租人根據第8.2(B)款承擔的責任保險的費用超過每次事故$2,000,000的部分除外。在租賃期之前或之後開始的保單期間的保費應按比例與租賃期相對應。承租人應在收到發票後30天內向出租人付款。

8.2責任保險。

(A)由承租人承運。承租人應獲得並保持有效的商業一般責任保險單，保護承租人和出租人作為額外的被保險人，避免因房屋及其附屬區域的所有權、使用、佔用或維護而引起的人身傷害、人身傷害和財產損失索賠。該保險應以事故為基礎，提供每次事故不少於$1,000,000的單一限額保險，每年的保險總額不少於$2,000,000。承租人應通過至少與保險服務組織的“房屋的附加被保險人管理人或出租人”背書一樣廣泛的背書，增加出租人作為附加被保險人。保險單不應包含被保險人或被保險人組織之間的任何保險內排除，但應包括根據本租賃承擔的責任的承保範圍，作為履行本租賃項下承租人賠償義務的“保險合同”。然而，上述保險的限額不應限制承租人的責任，也不解除承租人在本合同項下的任何義務。承租人應在其責任保險單上註明，其保險應是出租人承保的任何類似保險的主要保險，而不是對出租人承保的任何類似保險的分攤，出租人的保險應僅視為超額保險。

(B)由出租人承運。出租人應按照第8.2(A)款的規定投保責任保險，作為承租人必須投保的保險以外的保險，而不是替代承租人必須投保的保險。承租人不得被指定為本合同的附加被保險人。

8.3財產保險--建築、裝修和租賃價值。

(A)建築及改善工程。保險方應以出租人的名義取得一份或多份保險單並使其有效，損失應支付給出租人、任何場地出租人和任何承保房屋損失或損壞的貸款人。該等保險的款額須相等於該處所不時存在的全部可保重置成本，或相等於任何貸款人所要求的款額，但在任何情況下不得超過該處所在商業上合理和可獲得的可保價值。承租人擁有的改建和公用設施、行業固定裝置和承租人的個人財產應由承租人投保，而不是由出租人投保。如果承保範圍可用且在商業上合適，則此類保單應投保直接實物損失或損害的所有風險(除非貸款人要求，否則不包括fl損壞和/或地震的風險)，包括碎片清除保險，以及執行因承保損失而要求升級、拆除、重建或更換房屋任何部分的任何適用要求。上述一份或多份保單還應包含一項商定的估值條款，以取代任何共同保險條款、放棄代位權和fl警衞保護，從而使每年的財產保險金額增加不低於調整後的美國勞工部針對所有城市消費者的消費者物價指數(CPI)，該係數不低於房屋所在城市的調整後的美國勞工部消費者物價指數(U.S.Department of Labor Consumer Price Index)。該保險有免賠額的，免賠額不得超過商業上合理的金額，承租人在發生保險損失時應對該免賠額承擔賠償責任。

(B)租值。保險方應以出租人的名義購買一份或多份保險單，向出租人和任何貸款人支付損失，承保為期一年的全額租金損失，並延長180天的賠償期(“租金價值保險”)，並使其生效，並向出租人和任何貸款人支付應支付給出租人和任何貸款人的損失，包括一年的全額租金損失，以及額外180天的賠償期(“租金價值保險”)。該保險應包含一項約定的估值條款，以代替任何共同保險條款，保險金額應每年調整，以確定承租人在未來12個月內否則應支付的預計租金。(fl)如果發生此類損失，承租人應對任何商業上合理的可扣除金額承擔責任。

(C)毗鄰處所。如果房屋是較大的建築物的一部分，或者是出租人擁有的與該房屋相鄰的一組建築物的一部分，如果該建築物的財產保險費的增加是由於承租人對該房屋的特殊使用造成的，承租人應支付該建築物或該建築物的財產保險費的增加。

8.4承租人財產；營業中斷保險；工傷保險。

(一)財產損失。承租人應為承租人的所有個人財產、行業固定裝置和承租人擁有的改建和公用設施購買並維護保險。任何此類保險的收益應由承租人用於更換個人財產、行業固定裝置和承租人擁有的改建和公用設施安裝。

(B)業務中斷。承租人應獲得並維持收入損失和額外費用保險，其金額應補償承租人直接或間接的收入損失，這些損失可歸因於承租人業務中審慎承租人通常投保的所有危險，或可歸因於由於此類危險而阻止進入房屋。

(三)工傷保險。承租人應按適用要求獲得並維持一定數額的工傷保險。此類保險單應包括“放棄代位權”背書。承租人應向出租人提供此類背書的複印件以及第8.5款要求的保險證書或保險單複印件。

(D)沒有足夠覆蓋範圍的陳述。出租人不表示本合同規定的保險限額或承保形式足以覆蓋承租人在本租賃項下的財產、業務運營或義務。

8.5份保險單。本合同要求的保險應由在保單期限內保持最新一期“最佳保險指南”中規定的“一般投保人評級”至少為A-、VII或貸款人可能要求的其他評級的公司提供。承租人不得做或允許做任何使所需保險單無效的事情。承租人應在開始日期前，向出租人交付此類保險的保單副本或CertififiCates副本，並附上所需背書的副本，以證明所需保險的存在和金額。除非提前30天向出租人發出書面通知，否則此類保單不得取消或受莫迪fi陽離子的約束。承租人應在保單期滿前至少10天向出租人提供續簽證明或“保險活頁夾”，或出租人可增加責任保險範圍並向承租人收取費用，承租人應應要求向出租人支付費用。該等保單的期限至少為一年，或本租賃的剩餘期限，以較短者為準。如果任何一方未能購買和維持其所需投保的保險，另一方可以但不應被要求購買和維持該保險。

8.6代位求償權。儘管本合同有任何相反規定，承租人和出租人均在此免除和解除對方的責任，並放棄因本合同規定投保的風險或通常由所有風險財產保險承保的風險所引起或附帶的其財產損失或損壞而向另一方追討損害賠償的全部權利，而不考慮如此免除的實體的疏忽。此類免除和豁免的效果不受承保或要求的保險金額或適用於本協議的任何免賠額的限制。雙方同意讓各自的財產損失保險承保人放棄此類公司對出租人或承租人(視情況而定)可能享有的任何代位求償權，只要保險不因此而失效。

8.7%的賠償金。除出租人嚴重疏忽或故意不當行為或違反本租約外，承租人應賠償、保護、辯護房屋、出租人及其代理人、出租人的主人或土地出租人、合夥人和貸款人不受任何和所有索賠、租金損失和/或損害、留置權、判決、罰款、律師費、諮詢費和/或與承租人違反租約或風險相關的費用、費用和/或債務的影響。如果因上述任何事項而對出租人提起訴訟或訴訟，承租人應在接到通知後由出租人合理滿意的律師進行辯護，費用由承租人承擔，出租人應配合承租人進行辯護。出租人無需fiFirst支付任何此類索賠即可獲得辯護或賠償。

8.8出租人及其代理人免除責任。儘管出租人或其代理人疏忽或違反本租約，但在任何情況下，出租人或其代理人均不對以下情況承擔責任：(I)對承租人、承租人的員工、承包商、受邀人、客户或房屋內或周圍的任何其他人的人身或貨物、貨物、商品或其他財產造成的傷害或損壞，無論該等損壞或損害是由fiRe、蒸汽、電力、燃氣、水或雨水、室內空氣質量、黴菌的存在或破損、滲漏、阻塞或(Ii)因出租人或其代理人未能執行項目中任何其他租約的規定而導致的出租人的任何其他租户的任何行為或疏忽所引起的任何損害，或(Iii)承租人的業務受到損害或由此造成的任何收入或專業fi損失，無論上述損害或損害是由於該處所或該處所所屬建築物的其他部分所引起的狀況，還是由於出租人或其代理人未能執行項目中任何其他租約的規定而引起的，或(Iii)上述損害或損害是由於下列原因造成的：(Ii)出租人的任何其他租户的任何行為或疏忽所引起的任何損害；或(Iii)承租人的業務受到損害或由此造成的任何收入或親fi損失。相反，承租人在發生此類損害或傷害時的唯一追索權是file根據第(8)款的規定承租人必須維護的保險單上的索賠。

8.9沒有提供保險。承租人承認其未能獲得或維持本合同要求的保險將使出租人面臨風險，並可能導致出租人產生本租賃未考慮到的費用，其程度將由ffi邪教組織確定。

9.損壞或破壞。

9.1定義。

(A)“房屋部分損壞”是指對房屋的改善設施(承租人擁有的改建和公用設施安裝除外)造成的損壞或破壞，該等設施可在損壞或破壞之日起12個月或更短的時間內合理修復。出租人應在損壞或毀壞之日起30天內以書面形式通知承租人損失是部分損失還是全部損失。

(B)“房屋完全毀壞”是指房屋(承租人擁有的改建和公用設施裝置及行業固定裝置除外)的損壞或毀壞，而這些損壞或毀壞不能在損壞或毀壞之日起12個月或更短的時間內合理地修復。出租人應在損壞或毀壞之日起30天內以書面形式通知承租人損失是部分損失還是全部損失。

(C)“保險損失”是指因第8.3(A)段所述保險規定承保的事件造成的對房屋(承租人擁有的改裝和公用設施安裝及行業固定裝置除外)改善設施的損壞或破壞，無論涉及的任何免賠額或承保限額如何。

(D)“重置成本”應指維修或重建出租人在發生事故時擁有的對其緊接在此之前的狀況的改進的費用，包括執行適用要求所需的拆除、碎片清除和升級，且不扣除折舊。

(E)“危險物質狀況”是指發生或發現場所內、之上或之下存在危險物質或被危險物質污染的狀況，而根據適用的要求需要修復該等危險物質狀況。(E)“危險物質狀況”是指發生或發現涉及危險物質存在或被危險物質污染的狀況，而根據適用的要求，該狀況需要修復。

9.2部分損失--保險損失。如果房屋發生屬於保險損失的部分損壞，出租人應在合理可能的情況下儘快修復該損壞(但不包括承租人的行業固定裝置或承租人擁有的改裝和公用設施安裝)，費用由出租人承擔，本租賃應繼續完全有效。儘管有上述規定，如果所要求的保險沒有生效或保險收益不足以進行該修理，投保方應在需要完成上述維修時及時支付所短缺的收益(承租人有責任的免賠額除外)。然而，如果出現這種短缺，是因為由於改進的獨特性質，全額重置成本保險覆蓋範圍在商業上並不合理和可用，出租人沒有義務支付保險收益的短缺或完全修復房屋的獨特方面，除非承租人在收到短缺的書面通知和要求後10天內向出租人提供資金以彌補短缺或提供足夠的擔保。如果出租人在上述10天內收到上述資金或其足夠的擔保，負責修繕的一方應在合理範圍內儘快完成修繕，本租賃應保持十足效力。如果沒有收到此類資金或擔保，出租人仍可以在10個月內以書面通知承租人：(I)在出租人支付任何收益短缺的情況下，進行商業上合理的修復和維修，在這種情況下，本租賃應保持十足效力。, 或(Ii)在30天后終止本租約。承租人無權獲得承租人為修復任何此類損壞或破壞而提供的任何資金的補償。房屋因洪水或地震造成的部分損壞應受第9.3款的約束，儘管可能有一定的保險範圍，但任何此類保險的淨收益應用於維修，如果任何一方做出了賠償。

9.3部分損失--未投保的損失。如果房屋發生非保險損失的部分損壞，出租人可以：(I)在合理可能的情況下儘快修復損壞，費用由出租人承擔，在這種情況下，本租賃應繼續完全有效，或(Ii)在出租人收到該損壞的發生後30天內向承租人發出書面通知，終止本租賃。該終止應在通知之日起60天內生效。如果出租人選擇終止本租賃，承租人有權在收到終止通知後10天內向出租人發出書面通知，説明承租人承諾支付此類損壞的修理費，而不向出租人報銷。承租人應在作出上述承諾後30天內向出租人提供上述資金或其滿意的擔保。在這種情況下，本租賃將繼續完全有效，出租人應在所需資金到位後，在合理可能的情況下儘快進行維修。如果承租人沒有作出所要求的承諾，本租賃應自終止通知中規定的日期起終止。

9.4徹底毀滅。儘管本租約另有規定，如果房屋遭到完全破壞，本租約應在該破壞發生後60天內終止。

9.5學期即將結束時的損壞情況。如果在本租賃的最後6個月內的任何時間，損壞的修復成本超過三(3)個月的基本租金(無論是否為保險損失)，出租人可以在該損壞發生後30天內向承租人發出書面終止通知，從該損壞發生之日起60天內終止本租賃。儘管如上所述，若承租人當時擁有延長本租約或購買物業的可行使選擇權，則承租人可在(I)承租人收到出租人聲稱終止本租約的書面通知後10個月內或(Ii)該選擇權期滿前一天或之前(以較早者為準)行使該選擇權，以保留本租約。如果承租人在此期間正式行使選擇權，出租人應以出租人在商業上合理的費用盡快修復損壞，本租賃應繼續完全有效。如果承租人在此期間未能行使該選擇權並提供該資金或擔保，則本租賃應在終止通知中指定的日期終止，承租人的選擇權即告終止。

9.6租金減免；承租人的補救措施。

(A)取消。如果房屋部分損壞或房屋完全被毀，或通常由所有風險財產保險承保的有害物質狀況或風險，而不考慮由此釋放的實體的疏忽(承租人根據本租約不承擔責任)，承租人在維修、補救或恢復此類損壞所需時間內應支付的租金應按承租人使用房屋的受損程度按比例遞減，但不得超過從租金價值保險獲得的收益。在此情況下，承租人在維修、補救或恢復此類損壞所需時間內應支付的租金應按承租人使用房屋的受損程度按比例遞減，但不得超過從租金價值保險獲得的收益。承租人在本合同項下的所有其他義務應由承租人履行，除本合同另有規定外，出租人對任何此類損壞、破壞、補救、修理或恢復不承擔任何責任。

(B)補救。如果出租人有義務維修或恢復房屋，但在該義務產生後90天內沒有以實質性和有意義的方式開始維修或恢復，承租人可以在開始維修或恢復之前的任何時間，向出租人和承租人實際收到通知的任何貸款人發出書面通知，通知承租人選擇在發出該通知後不少於60天的日期終止本租賃。如果承租人發出該通知，而該維修或恢復未在此後30天內開始，則本租賃應自該通知中規定的日期起終止。如果維修或恢復工作在30天內開始，本租約將繼續完全有效。“開始”是指無條件授權編制所需的圖則，或開始在廠房內進行實際工作，兩者以最先發生的為準。

9.7終止；預付款。根據第6.2(G)段或第9.9段終止本租賃時，應就預付基本租金和承租人向出租人支付的任何其他預付款進行公平調整。出租人還應將出租人未使用或未要求使用的承租人押金部分返還給承租人。

10.房地產税。

10.1Definition。此處使用的術語“房地產税”應包括任何形式的評估；房地產税、一般税、特別税、普通税或非常税，或租金税或税(遺產税、個人所得税或遺產税除外)；改善債券；和/或對出租人在房屋或項目中的任何法律或衡平法權益徵收或徵收的許可費，出租人從中獲得其他收入的權利，和/或出租人的租賃業務，由任何有直接或間接徵税權力的機構，如果資金是參照房地產税還應包括任何税、費、徵、評估或收費，或其中的任何增加：(I)因本租賃期內發生的事件(包括但不限於房屋所有權的改變)而徵收的税款；以及(Ii)出租人根據本租賃向承租人提供的機器或設備徵收或評估的税款或設備。

10.2納税。除基本租金外，承租人應自收到發票之日起30個月內向出租人支付相當於應繳納的房地產税分期付款的金額。如果任何此類分期付款涵蓋本租賃期滿或終止之前或之後的任何一段時間，承租人在該分期付款中的份額應按比例分攤。

10.3聯合評估。如果房屋沒有單獨評估，承租人的責任應是評估的地塊內包括的所有土地和改善工程的房地產税的公平比例，該比例由出租人根據評估師工作表中分配的各自估值或其他合理可用的信息最終確定。

10.4個人財產税。在拖欠之前，承租人應支付對承租人擁有的改建、公用設施安裝、貿易固定裝置、傢俱、設備和承租人的所有個人財產評估和徵收的所有税款。在可能的情況下，承租人應將其自有的改建和公用設施、行業固定裝置、傢俱、設備和所有其他個人財產與出租人的不動產分開評估和計費。如果承租人的上述財產需要以出租人的不動產進行評估，承租人應當在收到承租人財產適用税額的書面説明後30個月內向出租人支付承租人財產應繳納的税款。

11.公用事業和服務。

11.1承租人應支付提供給房屋的所有水、氣、熱、電、電話、垃圾處理和其他水電費和服務費，以及由此產生的任何税費。如果任何此類服務沒有單獨計量或向承租人收費，承租人應在所有共同計量或計費的費用中支付合理比例，由出租人確定。不得減免租金，出租人對因騷亂、罷工、勞資糾紛、故障、事故、維修或其他超出出租人合理控制或與政府要求或指示合作的原因而導致的任何公用事業或服務的不足、停工、中斷或中斷，在任何方面均不承擔任何責任。

11.2在出租人提出書面請求的十五天內，承租人同意向出租人交付出租人所需的信息、文件和/或授權，以便出租人遵守與商業建築能耗、評級和/或其報告相關的新的或現有的適用要求。

12.轉讓、轉租。

12.1須徵得承租人同意。

(A)未經出租人事先書面同意，承租人不得自願或根據法律規定轉讓、轉讓、抵押或扣押(統稱為“轉讓或轉讓”)或分租承租人在本租賃或房產中的全部或任何部分權益。

(B)承租人可在未經出租人事先書面同意的情況下(但在事先書面通知和提交證明建議實體符合本合同項下的許可受讓人資格的證據)和不構成本協議項下的轉讓或分租的情況下，將物業轉租或轉讓給(I)由承租人控制、控制或與承租人共同控制的實體，或(Ii)通過合併、合併或重組與承租人相關的實體(每個實體均為“許可受讓人”)。出售、轉讓、註銷或發行承租人的股本或股權不應被視為本租賃或房屋的轉讓、轉租或任何其他轉讓。

(C)未經同意而轉讓或轉租，由出租人選擇，可在根據第13.1(D)段發出通知後予以補救。

(D)承租人對出租人違反第12.1款的補救措施應僅限於補償性損害賠償和/或禁令救濟。

(E)如果承租人在請求同意時違約，出租人可以合理地拒絕同意建議的轉讓或轉租。

(F)儘管有上述規定，容許物業的極小部分(即約20平方尺或以下)供第三者賣家使用，以安裝自動售貨機或收費電話，並不構成分租。

12.2適用於轉讓和轉租的條款和條件。

(A)無論出租人是否同意，任何轉讓或轉租均不得：(I)未經承租人或分租人明確書面承擔本租賃項下承租人的義務，(Ii)解除承租人在本租約項下的任何義務，或(Iii)改變承租人支付租金或履行承租人履行的任何其他義務的主要責任。

(B)出租人可以接受承租人以外的任何人的租金或履行承租人的義務，等待轉讓的批准或不批准。延遲批准或不批准此類轉讓或接受租金或履約，均不構成對出租人對承租人違約或違約行使其補救措施的權利的放棄或禁止反悔。

(C)出租人對任何轉讓或轉租的同意，不構成對任何其後的轉讓或轉租的同意。

(D)在承租人違約或違約的情況下，出租人可以直接向承租人、任何擔保人或任何其他負責履行本租約項下承租人義務的人(包括任何受讓人或分租人)提起訴訟，而無需首先向出租人用盡出租人對此負有責任的任何其他個人或實體或出租人持有的任何擔保。

(E)每份轉讓或分租的同意請求應以書面形式提出，並附上與出租人對建議的受讓人或分租人的財務和運營責任以及適當性的決定有關的資料，包括但不限於對處所的預期用途和/或所需的改裝(如有)，以及500美元的費用，作為出租人考慮和處理該請求的代價。承租人同意向出租人提供可能合理要求的其他或附加信息和/或文件。(另見第236段)

(F)本租契下的任何受讓人或分租人，因接受該轉讓、訂立該分租契約或接管該處所或其任何部分，應被視為已承擔並同意遵守及履行承租人在該轉讓或分租期內須遵守或履行的每項條款、契諾、條件及義務，但與出租人以書面明確同意的轉讓或分租條款相反或不一致的義務則不在此限。(F)本租契下的任何受讓人或分租人應被視為已承擔並同意遵守及履行本租約中承租人在該轉讓或分租期內須遵守或履行的每項條款、契諾、條件及義務，但與出租人以書面明確同意的轉讓或分租條款相牴觸或不一致的義務除外。

(G)出租人對任何轉讓或轉租的同意不得將本租賃授予原承租人的任何選擇權轉讓給受讓人或轉租人，除非出租人以書面明確同意轉讓。(見第39.2段)

12.3適用於分租的附加條款和條件。以下條款和條件適用於承租人對全部或部分房屋的轉租，並應被視為包括在本租約下的所有分租中，無論是否明確包含在其中：

(A)承租人特此將承租人在任何轉租中應支付的所有租金中的全部權益轉讓給出租人，出租人可收取該等租金，並將其用於本租賃項下承租人的義務；但是，在承租人履行義務時發生違約之前，承租人可以收取該租金。如果出租人收取的金額超過承租人當時的未償債務，超出的部分應退還給承租人。出租人不得因前述規定或該等轉租的任何轉讓或收取租金而被視為因承租人未能履行並履行承租人對該轉租人的任何義務而對轉租人承擔責任。承租人特此不可撤銷地授權和指示任何此類轉租人在收到出租人的書面通知後，説明承租人在履行本租賃項下的義務時存在違約行為，向出租人支付轉租項下到期和到期的全部租金。轉租人應依賴出租人的任何此類通知，並應向出租人支付所有租金，而沒有任何義務或權利詢問是否存在此類違約行為，即使承租人有任何相反的主張。

(B)如果承租人違約，出租人可以選擇要求轉租人委託出租人，在這種情況下，出租人應承擔轉租人在行使選擇權之時至轉租期滿期間的轉租人義務；但出租人不對該轉租人支付給該轉租人的任何預付租金或押金或該轉租人之前的任何違約或違約承擔責任。

(C)根據分租契約須經分租人同意的任何事宜，亦須經出租人同意。

(D)未經出租人事先書面同意，任何分租人不得進一步轉讓或分租全部或部分處所。

(E)出租人應將承租人的任何違約或違約通知的副本交付給轉租人，轉租人有權在通知中規定的寬限期(如有)內糾正承租人的違約行為。轉租人有權就轉租人糾正的任何此類違約向承租人提出補償和off。

13.違約；違約；補救。

13.1違約；違約。違約是指承租人未能遵守或履行本租賃項下的任何條款、契諾、條件或規章制度。DefiNed指承租人未能遵守或執行本租賃項下的任何條款、契諾、條件或規章制度。“違約”是指發生以下一項或多項違約，以及承租人未能在任何適用的寬限期內糾正此類違約：DefiNed，即發生以下一項或多項違約，且承租人未能在任何適用的寬限期內糾正此類違約：

(A)在本租約期滿或終止前放棄物業，而沒有提供商業合理的擔保水平，或第8.3段所述財產保險的承保範圍因此而受到威脅。

(B)承租人未能支付本合同規定承租人必須支付的任何租金或任何保證金，無論是向出租人還是向第三方支付租金或保證金，以在到期時提供合理的保險或擔保證明，或不支付本租約項下危及或威脅生命或財產的任何義務，且在書面通知承租人後持續3個工作日的情況下，承租人未支付任何租金或任何保證金。(B)承租人未支付本租約項下任何危及或威脅生命或財產的租金或保證金，無論是向出租人還是向第三方支付。出租人接受部分租金或保證金的支付並不構成放棄出租人的任何權利，包括出租人收回房屋佔有權的權利。

(C)承租人不允許出租人和/或其代理人進入房屋，或在向承租人發出書面通知後3個工作日內繼續進行構成公共或私人滋擾的廢物、行為或行為，和/或承租人在房產上的非法活動。如果承租人再次實施浪費、妨害或違法行為，出租人可以選擇將其視為不可補救的違約行為，而不是違約行為。

(D)承租人未能(I)提供遵守適用要求的合理書面證據，(Ii)提供服務合同，(Iii)撤銷未經授權的轉讓或轉租，(Iv)提供禁止反言證書fiCate或fi財務報表，(V)提供請求的從屬地位，(Vi)提供關於任何擔保人和/或擔保人的證據，(Vii)提供根據第42段要求的任何文件，(Viii)材料安全數據表(MSDS)，或(Ix)任何書面通知承租人後10天內仍未履行的。

(E)承租人對本租賃的條款、契諾、條件或條款或根據本租約第40款通過的規則的違約，但上文第13.1(A)、(B)或(C)款所述的違約除外，且此類違約在書面通知後持續30天；但是，如果承租人違約的性質是合理地需要超過30個工作日才能治癒，則如果承租人開始違約，則不應被視為違約者；但是，如果承租人違約的性質是合理的，需要超過30個工作日才能治癒，則如果承租人開始違約，則不應被視為違約；但是，如果承租人違約的性質是合理地需要超過30個工作日才能治癒，則如果承租人開始違約，則不應被視為違約

(F)發生下列任何事件：(I)為債權人的利益作出任何一般安排或轉讓；(Ii)成為“美國法典”第11章第101節或承租人在本租約中權益的任何後續法規所界定的“債務人”，但在30天內沒有恢復對承租人的佔有；或(Iv)扣押、執行或以其他方式司法扣押幾乎所有位於該房屋的承租人資產或承租人在本租約中的權益，如扣押是這樣的話但是，如果本款的任何規定與任何適用法律相牴觸，則該規定不具效力或作用，也不影響其餘規定的效力。

(G)發現承租人或任何擔保人向出租人提供的任何財務報表在實質上是虛假的。

(H)如果承租人履行本租約項下的義務得到保證：(I)擔保人死亡，(Ii)擔保人未按照擔保條款終止對本租約的責任，(Iii)擔保人資不抵債或破產fiLing，(Iv)擔保人拒絕履行擔保，或(V)擔保人預期違約，以及承租人違約提供書面替代擔保或擔保，與承租人當時的現有資源相結合，等於或超過承租人與本租賃簽訂時存在的擔保人的fi財務資源總和。

13.2補救措施。如果承租人在所有適用的通知期和治療期到期後未能履行其任何affi相應職責或義務，出租人可以選擇代表承租人履行該義務或義務，包括但不限於獲得合理要求的債券、保險單或政府許可證、許可或批准。承租人收到發票後，應當向出租人支付相當於出租人在履行合同過程中發生的費用和費用的115%的金額。如果發生違約，出租人可以在不另行通知或要求的情況下，在不限制出租人行使因該違約而可能享有的任何權利或補救措施的情況下：

(A)以任何合法方式終止承租人對房屋的佔有權，在此情況下，本租約終止，承租人應立即將佔有權交還出租人。在這種情況下，出租人有權向承租人追回：(I)終止合同時已賺取的未付租金；(Ii)終止合同後至授予時本應賺取的未付租金的價值，超出承租人證明本可合理避免的租金損失金額；(Iii)授予租金時的價值，即在授予合同後的剩餘期限內，未支付租金超過該租金損失金額的價值。(Iii)在合同解除後的剩餘時間內，出租人應有權向承租人追回：(I)終止合同終止時已賺取的未付租金；(Ii)終止合同終止後至授予合同時本應賺取的未付租金的價值，超過承租人證明可以合理避免的租金損失金額；(Iii)授予合同後剩餘期限內未支付租金的價值。及(Iv)補償出租人因承租人未能履行其在本租約項下的義務而直接造成或在一般情況下可能因此而造成的一切損害所需的任何其他款項，包括但不限於收回物業的費用、重新出租的費用(包括對物業進行必要的翻新和改動)、合理的律師費, 以及出租人支付的與本租賃相關的任何租賃佣金中適用於本租賃剩餘期限的部分。前一句第(3)款所指金額在判給時的價值，應以判給時房屋所在地區的聯邦儲備銀行貼現率加1%的貼現率計算。出租人為減輕因承租人違反本租約而造成的損害，不得放棄出租人收回出租人以其他方式有權獲得的任何損害賠償的權利(efforts)。如果本租約的終止是通過對非法扣留者的臨時補救措施獲得的，出租人有權在該訴訟中追回可追回的任何未付租金和損害賠償，或者出租人可以保留在單獨的訴訟中追回全部或部分租金的權利。如果之前沒有發出第13.1段所要求的通知和寬限期，則根據非法扣留者法規向承租人發出的支付租金或遷出、履行或退出的通知也應構成第13.1段所要求的通知。在這種情況下，第13.1段要求的適用寬限期和非法扣留者法規應同時生效，承租人未能在兩者中較大者內糾正違約，將構成非法扣留者和違反本租賃，使出租人有權獲得本租賃和/或上述法規規定的補救措施。

(B)繼續承租人和承租人的管有權利，並在租金到期時追討租金，在此情況下，承租人可分租或轉讓，但須受合理限制。贍養、努力轉租和/或指定接管人以保護出租人利益的行為，不應構成承租人佔有權利的終止。

(C)根據住所所在國家的法律或司法判決，尋求現在或今後可用的任何其他補救辦法。本租約期滿或終止和/或承租人佔有權利的終止，不解除承租人在本租約有效期內或因承租人佔用房屋而發生或發生的任何賠償條款下的責任。

13.3滯納金。承租人在此承認，承租人逾期支付租金將導致出租人產生本租約未考慮到的費用，具體金額將無法確定。此類成本包括但不限於手續費和會計費，以及任何貸款人可能向出租人收取的滯納金。因此，如果出租人在任何租金到期後5天內仍未收到租金，則承租人應立即向出租人支付相當於每筆逾期金額的10%或100美元的一次性滯納金，兩者以較大者為準，而無需通知承租人。雙方特此同意，該滯納金是對出租人因該滯納金而招致的費用的公平合理的估計。出租人接受該滯納金在任何情況下都不構成對承租人對該逾期款項的違約或違約的放棄，也不妨礙行使本合同授予的任何其他權利和補救措施。

13.4感興趣。除滯納金外，出租人未收到本合同項下到期的任何款項，到期時應自到期後第31天起計息。收取的利息(“利息”)按年利率10%計算，但不得超過法律允許的最高利率。除第13.3段規定的潛在滯納金外，還需支付利息。

13.5B出租人可以到達。

(A)違反通知。出租人不應被視為違反本租賃，除非出租人在合理時間內未能履行出租人應履行的義務。就本段而言，在任何情況下，合理的時間不得少於出租人收到書面通知後30天，而任何貸款人的名稱和地址應已為此目的以書面提供給承租人，通知中指明出租人的該義務尚未履行；然而，如果出租人的義務的性質是合理地需要超過30天才能履行，則如果出租人在該30天期間內開始履行並在此後努力追求完成，出租人不應違約。

(B)承租人代表出租人履行。如果出租人和貸款人在收到上述通知後30天內均未糾正上述違約行為，或已開始補救後，承租人不努力完成，則承租人可選擇由承租人承擔費用，並從租金中抵銷實際合理的補救費用，但補償金額不得超過1個月基本租金或保證金的較大者，並保留承租人要求出租人賠償超出上述off規定的任何此類費用的權利，但補償金額不得超過1個月的基本租金或保證金中的較大者，承租人有權要求出租人賠償超過該等o OFSET規定的任何此類費用，但補償金額不得超過1個月的基本租金或保證金的較大者，承租人有權要求出租人賠償超過該等o SET設定的任何此類費用。承租人應記錄上述治療費用，並將上述文件提供給出租人。

14.贖罪。如果該房屋或其任何部分是在徵用權下取得或在行使該權力的威脅下出售(統稱為“譴責”)，本租約應自譴責當局取得所有權或佔有權之日起終止，以先發生者為準。(fi)如果超過10%的建築物或超過25%的處所未被任何建築物佔用，承租人可以選擇在出租人向承租人發出書面通知後10天內(或在沒有通知的情況下，在譴責當局接管後10天內)終止本租約，由承租人選擇。如果承租人未按照前述規定終止本租約，則本租約對房屋剩餘部分應保持十足效力，但基本租金應根據因此而導致的房屋使用率下降而按比例降低。退讓賠償和/或付款應為出租人的財產，無論該賠償是作為租賃權減值、所佔部分價值的補償，還是作為遣散費賠償；但是，承租人有權獲得租賃人支付的任何賠償，無論本租約是否根據本款的規定終止，承租人也有權獲得租賃人的搬遷費用、商譽損失和/或貿易固定裝置的賠償。承租人對房屋進行的所有改動和公用設施安裝，僅出於譴責的目的，應被視為承租人的財產，承租人有權獲得為此支付的任何和所有賠償。如果本租約未因譴責而終止, 出租人應修復因該處罰而對房屋造成的任何損壞。

16.Estoppel certifiCates.

(A)每一方(“答覆方”)須在另一方(“請求方”)發出書面通知後10天內，籤立、確認並向請求方遞交一份書面聲明，其格式與當時CRE公佈的最新“禁止反悔證書fi證書”表格相類似，另加請求方可能合理要求的補充資料、確認書和/或聲明。

(B)如答辯方沒有在該10天期限內籤立或交付禁止反言證書，要求方可籤立禁止反言證書fifiCate，述明：(I)如租約完全有效，而沒有Modiff陽離子，除非由請求方代表，(Ii)要求方的履約並無未予糾正的失責行為，及(Iii)如出租人是請求方，則已預付不超過一個月的租金。(Ii)如出租人是請求方，則要求方可籤立或交付禁止反言證書(eoppel certifiCate)，述明：(I)除非要求方代表，否則租約已完全有效及無Modifi陽離子；(Ii)如出租人是請求方，則已預付不超過一個月的租金。潛在購買者和產權負擔人可以依賴請求方的禁止反言證書fiCate，應禁止響應方否認該CertifiCate中包含的事實的真實性。此外，承租人承認其未能提供此類禁止反言證書將使出租人面臨風險，並可能導致出租人招致本租賃未考慮到的費用，其程度將由fiffi邪教組織確定。

(C)如果出租人希望fiNance、RefiNance或出售房產或其任何部分，承租人和所有擔保人應在出租人書面通知後10個月內向出租人最近編制的fi財務報表指定的任何潛在貸款人或買家交付。所有此類fi財務報表應由出租人和該貸款人或買方按順序收到，並僅用於本文規定的目的。

17.Definition of出租人。本合同中使用的“出租人”一詞，是指當時房屋的費用所有權的所有人，或者，如果這是轉租，則指承租人在先前租賃中的權益的一個或多個業主。如果出租人對房屋或本租賃的所有權或權益發生轉讓，出租人應將出租人持有的任何未使用的保證金(以現金或信用形式)交付給受讓人或受讓人。如上所述，在轉讓或轉讓並交付保證金後，優先出租人應免除與本租賃項下此後由出租人履行的義務和/或契諾有關的所有責任。在符合上述規定的情況下，本租約中出租人將履行的義務和/或契諾僅對出租人具有約束力，如上文defiNed所述。

18.可維護性。本租約任何條款的無效，由有管轄權的法院裁定，不得以任何方式影響本租約任何其他條款的有效性。(注：本租約的任何條款由有管轄權的法院裁定無效，ff不得影響本租約的任何其他條款的有效性。

19天。除非另有相反説明，本租約中使用的“天”一詞指的是日曆日。“fi”指的是日曆日。

20.責任限制。出租人在本租賃項下的義務不應構成出租人或其合作伙伴、成員、董事、offiCER或股東的個人義務，承租人不得查看房屋和出租人的任何其他資產，以清償出租人關於本租賃的任何責任，並且不得向出租人的合作伙伴、成員、董事、offiCER或股東或他們的任何個人資產尋求追索。

21.關鍵時刻。對於雙方履行或遵守本租賃項下的所有義務而言，時間是至關重要的。

22.沒有事先或其他協議。本租賃包含雙方就本租賃中提及的任何事項達成的所有協議，任何其他先前或同時達成的協議或諒解均不具有效力。出租人和承租人各自聲明並保證其已就另一方對本租賃的性質、質量、性質和fi財務責任以及對房屋的用途、性質、質量和性質進行自己的調查。

23.注意事項。

231通知要求。本租賃或適用法律要求或允許的所有通知應以書面形式發出，並可親自遞送(親手或快遞)，或可通過普通、Certified或掛號信或美國郵政特快專遞、預付郵資、傳真或電子郵件發送，如果以第23段中指定的方式送達，應被視為已合法發出。本租約上一方簽字旁邊註明的地址應為該方投遞或郵寄通知的地址。任何一方可以書面通知另一方指定一個不同的通知地址，但在承租人接管該房屋後，該房屋應構成承租人的通知地址。(ff)向出租人發出的所有通知的副本應同時發送到出租人此後可能不時以書面形式指定的地址。

23.2通知日期。任何以掛號信或電子郵件寄出的通知，如要求回執，應視為在收據卡片上顯示的投遞日期發出，或如果未顯示投遞日期，則視為已在收據卡片上的郵戳上加蓋郵戳。如果通過普通郵件發送，通知應視為在按本協議要求填寫地址並預付郵資後3個工作日內給予72小時。由美國特快專遞或隔夜快遞投遞的保證次日投遞的通知，應視為在投遞給郵政服務或快遞後1個工作日送達。專人送達的通知，應視為實際收到後送達。在週六、週日或者法定節假日收到通知的，視為在下一個工作日收到通知。

23.3個選項。儘管如上所述，為了行使任何選擇權(參見第39段)，通知必須通過Certified Mail(要求回執)、特快專遞(需要簽名)、快遞(需要簽名)或其他提供收據以確定出租人收到通知的日期的方法發送。

24.免税。

(A)出租人對承租人違約或違反任何條款、契諾或條件的放棄，不得視為放棄任何其他條款、契諾或條件，或隨後承租人對相同或任何其他條款、契諾或條件的違約或違反。出租人對任何行為的同意或批准，不得被視為使承租人不必要地獲得出租人同意或批准承租人的任何後續或類似行為，或被解釋為禁止反言的基礎，以強制執行本租賃中要求獲得同意的一項或多項條款。

(B)出租人接受租金並不代表放棄承租人的任何違約或違約。承租人的任何付款均可由出租人以應付出租人的款項或損害為由接受，即使承租人與此相關的任何限制性聲明或條件，該等聲明和/或條件不應具有任何效力或效果，除非出租人在該等付款存入之時或之前特別書面同意。(A)fi在該等款項存入時或之前由出租人以書面同意的方式支付的任何款項，即使承租人就此作出任何限制性聲明或條件，該等聲明及/或條件均不具任何效力或效果。

(C)雙方同意，本租約的條款適用於與本租約有關的所有事項，並特此放棄任何現行或未來法規的規定，只要該法規與本租約相牴觸。

26.沒有滯留的權利。本租約期滿或終止後，承租人無權保留對房屋或其任何部分的佔有權。在本租賃期滿或終止時或之前，承租人應將房屋的獨家佔有權交給出租人。就本條款和第13.1(A)段而言，獨佔是指承租人已騰出該房屋，並從該房屋中移走其所有個人財產，且該房屋已按本租約規定的條件歸還。(fi)如果承租人沒有如上所述將獨家佔有權交付給出租人，則出租人在任何滯留期內的損害賠償應按本租賃期滿或終止前最後一個完整月(不包括任何可能已經生效的臨時租金減免)的租金金額(如第4.1段defiNed所述)計算，但基本租金為該最後一個完整月應支付基本租金的150%。本合同包含的任何內容均不得解釋為出租人同意承租人的任何保留。

27.累積補救。本協議項下的任何補救或選擇不應被視為排他性的，但在可能的情況下，應與法律或衡平法上的所有其他補救措施累積。

28.契諾及條件；協議的解釋。承租人應遵守或履行的本租約的所有條款均為契諾和條件。在解釋本租約時，所有標題和標題僅為方便雙方，不應視為本租約的一部分。只要上下文要求，單數應包括複數，反之亦然。本租約不應被解釋為好像是由一方準備的，而是根據其整體的公平含義，就像是雙方都準備好了一樣。

29.綁定Eff等；法律選擇。本租約對雙方、其遺產代理人、繼承人和受讓人具有約束力，並受房屋所在州的法律管轄。合同雙方就本租約提起的任何訴訟應在房屋所在縣提起。通過電子簽名或類似技術完成的對本租約的簽名應具有法律效力和約束力。

30.從屬；委派；不擾民。

30.1從屬關係。本租約及據此授予的任何選擇權應受制於或從屬於現在或今後放置在房屋上的任何土地租約、抵押、信託契據或其他抵押或安全裝置(統稱為“安全裝置”)、在其安全方面取得的任何和所有預付款、以及所有續訂、莫迪fi陽離子和其延期。承租人同意，任何此類安全設備的持有者(在本租賃中統稱為“貸款人”)沒有責任或義務履行本租賃項下出租人的任何義務。任何貸款人可以通過向承租人發出書面通知，選擇將本租賃和/或在此授予的任何選擇權優先於其安全裝置的留置權，因此，本租賃和該等選擇權應被視為先於該安全裝置，無論其文件或記錄的相對日期如何。

30.2%。如果出租人轉讓房屋所有權，或者房屋在本租賃所屬的安全設備喪失抵押品贖回權或終止後被他人收購(I)，承租人應在符合第(30.3)款不可擾亂條款的前提下，委託該新業主代理，並應要求與該新業主簽訂一份包含本租賃所有條款和條款的新租約，並在剩餘期限內與該新業主簽訂一份新租約，或者，在新業主的選擇下，本租約將自動成為新的租約。(Ii)出租人此後將被免除本合同項下的任何進一步義務，該新所有人應承擔出租人的所有義務，但該新所有人不應：(A)對任何先前出租人就取得所有權之前發生的事件的任何作為或不作為承擔責任；(B)受制於承租人針對任何先前出租人可能具有的任何ff設定或抗辯，(C)須受預付一個月以上租金的約束，或(D)須負責退還支付給任何先前出租人但未支付或記入該新業主貸方的任何保證金。

30.3無幹擾。對於出租人在簽訂本租約之前或之後簽訂的所有保安設備，承租人對本租約的從屬關係應受制於出租人從貸款人那裏收到一份商業上合理的不幹擾協議(“不幹擾協議”)，其中不幹擾協議規定承租人對物業的佔有權，並且只要承租人沒有違反本租賃協議並授權給物業的記錄所有人，本租賃(包括任何延長本租賃期限的選擇權)將不會受到幹擾。在本租賃合同簽訂之前或之後，承租人對本租賃合同的從屬關係應受出租人從貸方獲得的商業合理的不幹擾協議(“不幹擾協議”)的約束，該協議規定承租人對該物業的佔有權，包括任何延長本租賃期限的選擇權。

30.4自動執行。本條款30中包含的協議應是有效的，無需執行任何進一步的文件；但是，如果出租人或貸款人就房屋的出售、轉讓或再融資提出書面請求，承租人和出租人應簽署合理需要的其他書面文件，以單獨記錄本文規定的任何從屬協議、委託協議和/或不幹擾協議(fffifi)。

31.律師費。如果任何一方提起訴訟或訴訟，涉及房屋，無論是基於侵權、合同還是衡平法，或宣佈在本合同項下的權利，任何此類訴訟、訴訟或上訴的勝利方(以下簡稱defiNed)應有權獲得合理的律師費。這些費用可以在同一訴訟中判給，也可以在單獨的訴訟中追回，無論該訴訟或訴訟是否尋求裁決或判決。“勝訴方”一詞應包括但不限於通過妥協、和解、判決或另一方放棄其主張或抗辯而實質上獲得或挫敗所尋求的救濟(視具體情況而定)的一方。律師費裁決不應按照任何法庭費用表計算，但應能全額償還所有合理發生的律師費。此外，出租人有權獲得準備和送達違約通知以及與之相關的諮詢所產生的律師費、成本和開支，無論隨後是否就該違約或由此導致的違約啟動法律訴訟(此類服務和諮詢的每次合理最低金額為200美元)。

32.出租人的通道；展示房屋；維修。出租人和出租人的代理人有權在緊急情況下和在合理的事先通知後的合理時間進入該場所，以便向潛在買家、貸款人或租户展示該場所，並對該場所進行出租人認為必要或適宜的改建、維修、改善或增加，以及在該場所和/或其他場所豎立、使用和維護公用設施、服務、管道和管道。所有此類活動不得減免租金，也不得免除對承租人的責任。

33.拍賣。未經出租人事先書面同意，承租人不得在房屋上進行拍賣，也不得允許在房屋上進行拍賣。出租人在決定是否允許拍賣時，沒有義務行使任何合理標準。

34.簽名。出租人可以隨時在房屋內放置普通的“待售”標誌和在本合同期限的最後6個月內放置普通的“出租”標誌。除普通的“轉租”標誌外，未經出租人事先書面同意，承租人不得在房屋上放置任何標誌。所有標誌必須符合所有適用要求。

35.終止；合併。除非出租人另有書面聲明，否則承租人自願或以其他方式交出本租約，相互終止或取消本租約，或出租人因承租人違約而終止本租約，將自動終止該房屋的任何分租或租賃產業；但條件是，出租人可選擇繼續任何一個或所有現有分租合同。出租人在任何該等事件後10個月內未能以書面通知任何該等較小權益的持有人作出相反選擇，應構成出租人選擇使該事件構成該等權益的終止。

36.同意。所有同意請求均應以書面形式提出。除本合同另有規定外，在本租約中，凡由另一方或為另一方的行為需要一方同意的地方，均不得無理拒絕或拖延此類同意。出租人實際合理的成本和開支(包括但不限於建築師、律師、工程師和其他顧問費)在考慮或迴應承租人同意轉讓、轉租的請求時，應由承租人在收到發票和證明文件後支付(每個請求不超過2,500美元)。出租人對任何行為、轉讓或轉租的同意不應構成承認承租人不存在對本租賃的違約或違約，該同意也不應被視為對當時存在的任何違約或違約行為的放棄，除非出租人在同意之時以書面形式明確規定的情況除外。(fi：/或/=未在本合同中明確規定出租人同意的任何特定條件，不妨礙出租人在同意時就正在給予同意的特定事項施加當時合理的進一步或其他條件。如果任何一方不同意另一方在本合同項下作出的任何決定，併合理要求説明作出決定的理由，確定方應在提出請求後10個工作日內以書面形式提供合理詳細的理由。

38.安靜的控球。在承租人支付租金並履行承租人在本租賃項下須遵守和履行的所有契諾、條件和規定後，承租人應在本租賃期內安靜地佔有和享受房屋。

39.選項。如果承租人被授予任何選擇權，如以下defiNed所述，則應適用以下規定。

39.1Definition。“選擇權”應指：(A)延長或縮短本租賃期限或續訂本租賃的權利，或延長、縮短或續訂承租人對出租人其他財產的任何租賃期限的權利；(B)fiFirst拒絕或fiFirst提出租賃出租人的房產或其他財產的權利；(C)購買的權利、fiFirst提出購買的權利或fiFirst拒絕購買出租人的房產或其他財產的權利。

39.3多種選擇。如果承租人有多個延長或續簽本租賃的選擇權，除非先前的選擇權已有效行使，否則不能行使後一個選擇權。

39.4默認選項的影響。

(A)承租人無權行使以下選擇權：(I)在發出任何違約通知開始並持續至上述違約得到補救的期間內，(Ii)在任何租金未付期間(不論是否已向承租人發出有關通知)，或(Iii)在承租人違反本租約的期間內。

(B)不得因承租人因第39.4(A)段的規定而無法行使期權而延長或延長可行使期權的期限。

41.安全措施。承租人在此承認，本合同項下支付給出租人的租金不包括警衞服務或其他安全措施的費用，出租人沒有任何義務提供這些費用。承租人承擔保護房屋、承租人、其代理人和被邀請人及其財產不受第三方行為侵害的一切責任。

42.預訂。出租人保留隨時在未經承租人同意或加入的情況下授予出租人認為必要的地役權、權利和奉獻的權利，並保留記錄地塊地圖和限制的權利，只要這些地役權、權利、奉獻、地圖和限制不會不合理地幹擾承租人對房產的使用。承租人同意簽署出租人合理要求的任何文件，以eff表示任何此類地役權、奉獻、地圖或限制。

43.在抗議下的履行。如果在任何時候，一方根據本條例的規定應向另一方支付的任何金額或款項發生爭議，被主張有支付義務的一方有權“在有異議的情況下”支付款項，這種支付不應被視為自願支付，並且該締約方仍有權提起訴訟，要求追回這筆款項。如果判決該締約方沒有支付該款項或其任何部分的法律義務，則該締約方有權追回其在法律上不需要支付的款項或部分款項。一方如不在6個月內提起訴訟，要求追回“被抗訴”的款項，應被視為放棄了抗訴的權利。

44.權威；多方；執行。

(A)如果本租約的任何一方是公司、信託、有限責任公司、合夥企業或類似實體，每一方均聲明，代表該實體簽署本租約的個人已被正式授權代表其簽署和交付本租約。每一方應在提出請求後30天內向另一方提交證明該授權的令人滿意的證據。

(B)如果本租約由一個以上的個人或實體以“承租人”身份籤立，則每個該等個人或實體均應承擔本租約項下的連帶責任。雙方同意，任何一名指定承租人應有權簽署對本租約或其附屬文件的任何修訂，並對所有指定承租人具有約束力，出租人可以依賴於此，就像所有指定承租人都簽署了該文件一樣。

(C)本租約可由雙方以副本籤立，每份副本均應被視為正本，所有副本共同構成一份相同的文書。

45.ConflICT。本租賃的印刷條款與打字或手寫條款之間的任何衝突應由打字或手寫條款控制。(fl：本租賃的印刷條款與打印條款或手寫條款之間的任何衝突應由打印條款或手寫條款控制。

46.Offer.任何一方或其代理人準備本租約並將其提交給另一方，不應被視為向另一方出租本租賃合同(offer)。在各方簽署並交付本租賃之前，本租賃不具有約束力。

47.修訂。本租約只能以書面形式進行莫迪fi編輯，並在莫迪fi公投時由感興趣的各方簽署。只要不實質性改變承租人在本合同項下的義務，承租人同意向本租賃提供貸款人可能合理要求的合理的非貨幣性莫迪fi陽離子，以獲得房屋的正常fi融資或重新fi融資。

48.等待陪審團審判。在涉及財產或因本租約而引起的任何訴訟或訴訟中，雙方特此放棄各自接受陪審團審判的權利。

49.爭議的仲裁。要求仲裁雙方和/或經紀人之間因本租約產生的所有爭議的附錄☐is☑不附在本租約上。

50.無障礙；《美國殘疾人法》。

(A)處所：

☑未接受認證的訪問專家(CASP)的檢查。注：經認證的通道專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

☐接受了認證的出入專家(CASP)的檢查，確定該場所符合加州民法典§55.51及以下規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。承租人確認至少在簽訂本租約前48小時收到了一份檢查報告的副本，並同意將該報告保密。(fi)

根據加州民法典§55.51及以後的規定，☐接受了認證的無障礙專家(Certified Access Specific，CASP)的檢查，確定該場所不符合所有適用的與建築相關的無障礙標準。承租人承認至少在簽署本租賃之前48小時收到了檢查報告的副本，並同意將該報告保密，除非為完成對違反施工相關無障礙標準的維修和糾正所必需的情況。

如果房屋已由CASP出具檢查報告，出租人應在本租約簽訂後7天內向承租人提供殘疾無障礙檢查證書(fiCate)的副本。

(B)由於是否遵守《美國殘疾人法》和其他州和地方無障礙法規取決於承租人對房屋的具體使用情況，出租人不對房屋是否符合《美國殘疾人法》或任何類似的法律做出擔保或陳述。(B)根據《美國殘疾人法》和其他州和地方無障礙法規，出租人不會就該房屋是否符合《美國殘疾人法》或任何類似的法律作出擔保或陳述。如果承租人使用房屋需要使用Modifi陽離子或添加Modifi陽離子，以符合美國反興奮劑機構或其他無障礙法規，承租人同意在承租人承擔費用的情況下，進行任何必要的Modi MADI陽離子和/或添加。

出租人和承租人已仔細閲讀和審閲本租約以及本租約中包含的每一條款和條款，並在簽署本租約時表明其知情和自願同意。雙方特此同意，在簽訂本租約時，本租約的條款在商業上是合理的，並實現了出租人和承租人對房屋的意圖和目的。

請注意：請各方注意：

1.請諮詢有關本租賃的法律和税收後果的律師意見。

2.請適當的顧問來審查和調查房屋的狀況。上述調查應包括但不限於：可能存在的有害物質、處所的分區、結構完整性、屋頂和操作系統的狀況，以及處所是否適合承租人的預定用途。

警告：如果房屋位於加州以外的州，租約的某些條款可能需要修改，以符合房屋所在州的法律。

本租約雙方已在各自簽字指定的地點和日期簽訂本租約。

選項(S)以擴展

標準租約附錄

日期：2021年9月27日。

在此之前和之間：

出租人：美國加利福尼亞州有限責任公司道格街有限責任公司(Doug St，LLC)557美元

承租人：特拉華州一家公司ImmunityBio，Inc.

物業地址：加利福尼亞州埃爾塞貢多南道格拉斯街557號，郵編：90245，面積36,434平方英尺

(街道地址、城市、州、郵編)

第：51段。

A.OPTION(S)延伸：

出租人特此授予承租人延長本租賃期2至7年的選擇權，自上一租期期滿之日起，且符合以下所有條款和條件：

(I)為了行使延長選擇權，承租人必須向出租人發出有關該選擇的書面通知，出租人必須在選擇期開始之日(視情況而定)至少9個月但不超過12個月之前收到該通知。如果未發出和/或收到行使期權的適當通知，該期權將自動失效。期權(如果有多個)只能連續行使。

(Ii)本選擇權的條件為第(39)段的規定，包括本租約第(39.4)段所述有關承租人違約的規定。

(Iii)除本租約授予延長期限的選擇權的條款外，本租約的所有條款和條件(本選擇權明確修改的除外)均適用。

(Iv)選擇期內每個月的月租計算方法如下：

(請勾選要使用的方法，並適當填寫)

☐I.表示生活費調整(可口可樂)

A.開始(填寫可樂日期)：_基本租金應根據以下指定的基準月的變化(如有)調整美國勞工部勞工統計局的消費者物價指數(選擇一個)：☐_(城鎮工薪階層和文職人員)或☐__CPI U(所有城鎮消費者)，用於(填寫市區)：A_。所有項目(1982-1984=100)，這裏稱為“消費物價指數”。

B.根據第A.I.A.段支付的每月基本租金。本附錄的計算方法如下：所附租約第1.5段規定的基本租金乘以分數，分數的分子為第A.I.A.段規定月份前2個月的日曆月CPI。上述調整生效期間，其分母為(選擇一個)之前2個月的歷月的消費物價指數：第1.3段(“基準月”)所述本租期的第一個月的☐或填寫其他“基準月”的☐：_。如此計算的金額將構成本合同項下新的每月基本租金，但在任何情況下，任何該等新的每月基本租金均不得低於緊接租金調整前一個月應支付的基本租金。

C.如果CPI的編制和/或發佈轉移到其他任何政府部門、局或機構或停止編制和/或發佈，則應使用與CPI最接近的指數來進行計算。(三)如果CPI的編制和/或發佈被轉移到其他任何政府部門或局或機構或停止編制和/或發佈CPI，則應使用與CPI最接近的指數進行計算。如果雙方不能就該替代指標達成一致，則應根據美國仲裁協會當時的規則將該事項提交美國仲裁協會裁決，仲裁員的決定對雙方具有約束力。仲裁費用由雙方平分支付。

☑II.房地產市場租金價值調整(MRV)

A.在每個選擇期(如有)的第一天(填寫MRV調整日期)，基本租金應調整為物業的“市場租金價值”，如下所示：

1)在承租人行使延長租期的選擇權後，雙方應嘗試就調整日期的新MRV達成一致。如果無法在三十(30)天內達成協議，承租人可在該三十(30)天期限屆滿前向出租人發出撤銷選擇的書面通知，以撤銷其延期選擇權的行使，或：

(A)出租人和承租人應立即指定雙方都能接受的評估師或經紀人，在未來30天內建立新的MRV。任何相關費用將由雙方平分，或者

(B)出租人和承租人均應立即對MRV作出合理的確定，並根據下列規定以書面形式將該確定提交仲裁：

(I)在此後15天內，出租人和承租人應各自選擇一名獨立的第三方☑評估師或☑經紀人(“顧問”-勾選一項)作為仲裁員(注：雙方不得選擇參與租賃談判的任何一名經紀人)。如此任命的兩名首席仲裁員應立即選擇第三名雙方都能接受的顧問擔任第三名首席仲裁員。

(Ii)3名仲裁員應在任命第三名仲裁員後30天內就該房屋的實際MRV是多少，以及出租人或承租人提交的MRV是否最接近作出決定。過半數仲裁員的裁決對雙方均有約束力。此後，各方應使用已提交的被確定為最接近實際MRV的MRV。

(三)一方當事人在規定的十五天內未指定仲裁員的，由一方當事人及時指定的仲裁員自行作出決定，該決定對雙方當事人具有約束力。(三)一方當事人在規定的十五天內未指定仲裁員的，由一方當事人及時指定仲裁員自行作出決定，該決定對雙方當事人具有約束力。

(Iv)此類仲裁的全部費用應由其提交的MRV未被選中的一方支付，即。不是最接近實際MRV的那個。

2)在確定MRV時，出租人、承租人和顧問應考慮可比市場交易的條款，其中應包括但不限於租金、租金調整、遞減租金、租賃期限和租户的財務狀況，應以類似樓齡、建築、大小和位於物業附近的可比空間的租金為基礎，並應考慮到本租賃項下承租人支付額外租金的義務以及在可比市場交易中授予的任何適用的租户改善津貼、免租金或其他優惠。

B.根據每個新市值租值的確定計算租金：-

1)新的租金與入息比例將成為新的“基本租金”，以便計算任何進一步的調整。

2)每個市值租值期限的第一個月將成為新的“基準月”，以便計算任何進一步的調整。

法蘭克福機場(☐)第三期固定租金調整(FRA.)

基本租金自下列日期起上調至下列金額：

☐IV.不包括初始期限調整

原租期內計算基本租金調整的公式在延長租期內繼續使用。

B.注意事項：

除本合同另有規定外，除固定租金調整外，任何租金調整的通知應按本租約第9.23段的規定發出。

標準工商業多租户租賃網附錄

加利福尼亞州埃爾塞貢多道格拉斯南街557號，郵編：90245

本附錄(“附錄”)是由加利福尼亞州有限責任公司(“出租人”)Doug St，LLC和特拉華州一家公司(“承租人”)IMMUNITYBIO，Inc.於2021年9月27日由557 Doug St，LLC和IMMUNITYBIO，Inc.(“承租人”)附加的，並作為該特定標準工業/商業單一多租户租賃網絡(“租賃”)的一部分，該租賃由加州有限責任公司(“出租人”)Doug St，TLC LLC和特拉華州一家公司(“承租人”)IMMUNITYBIO，Inc.除非本附錄中另有規定，或本附錄的上下文另有要求，否則本附錄中使用的首字母大寫的每個術語均具有本租賃中賦予該術語的含義。

52.AS-IS狀態。除租賃中另有明文規定的陳述和擔保外，出租人已按“原樣”條件將房產的佔有權交付給承租人。出租人沒有義務改善、維修、恢復或翻新房屋以供承租人使用或佔用，出租人也沒有義務提供或支付任何改善工程、任何租户改善津貼或提供與改善房屋有關的任何其他服務，除非租約另有明文規定。此外，承租人承認並同意出租人及其任何代理人或代表均未或在此就房屋或房屋是否適合承租人預期的特定用途作出任何陳述、保證或承諾，除非租賃另有明文規定。

53.基本租金調整。基本租金應於每月1日或之前預繳(以下文規定的減免期為準)。自2022年10月1日起，每月基本租金每年增加3%(3%)，此後在10月1日期間每年增加3%。

54.每月基本租金減免。只要承租人當時在導致提前終止租約的期限內的任何時間(超過任何適用的通知和治療期)沒有違約，承租人應有權從開始日期至2023年9月30日(統稱為“基本租金消除期”)減免租約項下該物業的每月基本租金(“基本租金減免”)。承租人確認並同意，基本租金減免已授予承租人，作為簽訂租賃、同意支付租金和履行租賃其他要求的條款和條件的額外代價。如果承租人在本租賃項下違約，並且未能在通知和補救期間內糾正違約，導致根據本租賃允許治癒的租賃提前終止(如果有的話)，則承租人應立即有義務向出租人支付根據本租賃條款減除的全部未攤銷基本租金抵減金額(按直線攤銷)，並按租約規定的利息支付該基本租金抵減金額，否則該基本租金抵減金額將在本租約下到期。如果不是這樣的話，承租人應立即向出租人支付本合同規定的全部未攤銷基本租金抵減金額(按直線攤銷)，自該基本租金抵減金額在本租賃下本應到期之日起計息。在基本租金減讓期內，只有每月基本租金可獲減收。在基本租金減免期間，承租人應繼續支付本租約項下應支付的所有其他租金。第54段所載權利屬於租賃中指定的原始承租人(“原始承租人”)或任何有資格成為許可受讓人的受讓人的個人權利，只能由原始承租人(而不是原始承租人在租賃中的權益的任何受讓人、轉租人或受讓人)行使，但有資格成為許可受讓人的受讓人除外。

55.受制於出租人合理的規章制度和任何適用的要求，在租期內，承租人應有權每天二十四(24)小時、每週七(7)天使用房屋。

出租人和承租人在此相互保證，他們沒有與任何房地產經紀人或代理人進行過與本租賃談判有關的交易，他們也不知道任何房地產經紀人或代理人有權收取與本租賃有關的佣金。每一方都同意賠償和保護另一方，使另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決、成本和開支(包括但不限於合理的律師費)的損害，這些索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用和開支(包括但不限於合理的律師費)被指控因與任何房地產經紀人或代理人進行的任何交易而欠下的任何租賃佣金或同等補償，由補償方、通過補償方或在補償方之下承擔的任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用和支出(包括但不限於合理的律師費)賠償另一方。

57.不一致。本附錄的規定是本租約的一部分。如果本附錄的條款與本租賃的其他條款有任何不一致之處，則以本附錄的條款為準。

58.房東留置權的效力。應承租人的書面請求，出租人應在收到該請求後三十(30)天內簽署(由承租人獨自承擔費用，包括律師費)放棄出租人對承租人的任何個人財產的權利，以承租人的貸款人為受益人，並確認授予該貸款人的進入許可，所有形式和實質均為出租人和承租人的貸款人合理接受。

59.HAZARDOUS物質。儘管本租約中有任何相反規定，承租人及其代理人、員工和承包商仍可使用經營承租人業務所需的危險物質，只要該等危險物質的使用、搬運、運輸和處置符合適用要求即可。

60.規劃地段和外圍區域。儘管本租約中有任何相反規定，承租人應享有使用該房屋所在土地的停車場和外部區域的專有權。

61.房地產税的定義。“房地產税”不應包括也不要求承租人支付任何税收或評估費用的任何部分或由此增加的任何部分：(A)對業主的租金收入徵收的税款或評估費用，除非這種税收或評估是以代替房地產税的方式徵收的；(B)超過如果這種税收或評估費用在最長的允許期限內分期支付應繳的金額；(C)對項目以外的土地和改善工程徵收的税款；或(D)可歸因於業主的淨收入、遺產、贈與、轉讓、

62.承租人不負責任的COSTS。儘管本合同有任何相反規定，承租人沒有義務賠償出租人因任何有害物質的存在而產生的全部或部分費用，但因承租人釋放或排放相關有害物質而引起的費用除外。

(簽名頁如下)