本租賃(“租賃”)日期為2021年9月29日(“生效日期”)，由North Cedros，LLC(“房東”)和Efftor Treeutics，Inc.(“承租人”)簽訂。

因此，出於良好和有價值的對價，雙方特此同意如下，特此確認該對價的收據和充分性：

業主向承租人及承租人租賃位於加利福尼亞州索拉納海灘北塞德羅斯142號，郵編92075(“物業”)的大樓內的空間，描述為B套房，包括約1,800平方英尺的二樓辦公空間(“物業”)。該房產位於一個有兩棟建築和一個公共鋪面區域的物業上，所有租户都可以使用該區域來進入和停車。酒店包括六(6)個指定停車位，專供租户使用，並有權使用服務於所有租户的無障礙停車位。專屬使用並不保證停車位不會被租户或租户的被邀請者以外的人使用。然而，它確實賦予租户確定僅供租户客户使用的專屬車位的權利，並有權將違規車輛移走。此外，該物業的所有租户均須互相合作，並協助確保泊車位的使用與其指定的用途一致。

(b)

提前使用期：從2021年10月1日開始，租户可以進入該房屋，以便完成租户改造、安裝傢俱、固定裝置和設備，併為租户入住做好一般準備。在這段提前入住期間，租户沒有義務支付基本租金或任何其他金額。

(c)

延長租期：如果承租人在收到書面通知並獲得合理的補救機會後，在本租約下沒有違約，則承租人有權選擇在初始租期屆滿後，通過向房東發出行使該選擇權的通知(“期權通知”)，將本租約中包含的所有條款的期限延長一(1)個額外的三(3)年期限(“延長期限”)，但基本租金除外(如第3(E)節所述增加)，但不得超過六(6)個月。即使本協議有任何相反規定，如果承租人在發出期權通知之日(在收到書面通知並有合理的補救機會後)違約，期權通知應完全無效，並應被視為無效；但如果違約在指定的合理補救期限內得到補救，承租人有權根據本第2(C)條提供隨後的期權通知。如果租户已遞交選擇權通知，並且在延長租期開始之日違約(在收到書面通知並有合理機會補救之後)，則延長租期將不會開始，本租約將在初始期限結束時於

效果。如承租人未能在上述指定日期前行使任何選擇權，則承租人無權進一步選擇延長租期。為了根據第2(C)節確定“合理治療期”，應適用第10節(違約)中規定的時間段。

(A)初始期限內的基本租金：初始期限第一年的基本租金為每月5,580美元($5580.00)(“租金”)，應在每月的第一天或之前在本租約中規定的業主地址或業主提前書面指定的其他地點向業主預付。基本租金在開業日的每一週年，即每年的11月1日，每年增加3%。

(B)初始押金：本租約簽訂後，租户應向房東支付5,580美元(5580.00美元)，相當於第一個月的租金和5,580美元(5580.00美元)的保證金。

(C)使用保證金來補救違約：當租户在本租約項下違約時，房東可以運用保證金來履行租户在本租約項下的義務，但這種申請不能治癒違約。承租人在收到房東的申請通知後十(10)個工作日內，應向房東支付相當於房東申請的保證金的金額。房東同意，在期限結束時，房東將在三十(30)天內退還任何未申請的保證金。

(a)

營業：本場所為專業辦公場所及附屬合法用途，場所內任何部分不得作任何不同用途。(二)營業場所應包括辦公場所、辦公場所、辦公場所和附屬場所。承租人不得作出或準許作出任何會提高現有保險費率或導致取消該處所的保險，或會導致通常供應予該處所的公用事業服務大幅增加的作為。承租人應遵守與承租人在房屋內的業務運營以及佔用和使用房屋有關的所有政府實體的所有法規、條例、法規和其他要求。此外，租户不得以造成浪費、滋擾或無理騷擾其他租户的方式使用該處所。承租人還應遵守房東可能不時採用的所有其他合理規則和規定，以確保物業的安全、護理和清潔，並維護物業的良好秩序。

(b)

停車場和閘機：承租人應將其員工、客户和受邀者使用的停車位限制在指定給承租人和公共無障礙空間的範圍內。指定的泊車位位於由柵欄和大門保護的區域內(“安全區域”)。安全區域的大門在下午5點之間關閉和鎖定。和上午7點週一到週五，週六和週日全天，用於安全目的，包括確保汽車維修業務負責的車輛的安全。出於這個原因，非常重要的一點是，在幾個小時後，大門不會一直開着和不上鎖。以下規則適用於下午5：00之間的安全區域和上午7點在工作日，以及週六、週日和節假日的全天：

如果房東以書面形式通知承租人，承租人在期限內的任何連續三(3)個月內，未能按照本第4條的規定關閉和鎖上安全區域的大門超過兩(2)次，則房東有權就該歷年內每一次不能關閉和鎖上大門向租户收取相當於250.00美元的罰款(“停車罰款”)。

(a)

房產和周邊用途的總體描述：該房產有一個沒有傢俱、鋪着地毯的辦公空間，分為兩個區域，還有一個瓷磚入口、小廚房和帶供暖和空調的浴室，位於一棟建築內，其中包括一家兒童轉售店和一家金屬招牌製作商店。此外，酒店毗鄰兩家活躍的汽車維修企業。辦公場所內部沒有經過認證接入專家的檢查。

(b)

承租人對無障礙標準的責任：承租人承認房東沒有讓認證出入專家(CASP)檢查房屋，並且為使房屋和/或承租人的業務符合無障礙標準所需的任何維修或修改都是承租人的責任。根據《加利福尼亞州民法典》第1938(E)節的要求，房東特此聲明如下：

“認證通道專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。

(c)

承租人檢查：承租人已完成自己對房屋的檢查，並確定其是否適合租户使用。除下文第6節明確規定的情況外，房東應將房產的佔有權交付給租户，租户應以“原樣”的狀態接受，不作任何形式的擔保，包括但不限於對房屋狀況或符合法律的擔保，或房產適合租户使用的擔保；但前提是房產應交付給租户，且所有建築系統(定義見下文)均處於良好的工作狀態和維修狀態。承租人同意，除本租約(包括以下第6節)中規定的情況外，房東

沒有義務，也沒有承諾對房屋或其任何部分進行改建、改建、改善或維修。承租人同意房東沒有就該房屋目前或將來是否適合在該房屋內開展業務作出任何陳述或保證。此外，承租人同意物業內與正在進行的汽車維修業務及其他類似性質的現有業務或未來業務相關的正常活動及噪音均可接受，且不應成為要求違反租約的依據。

(d)

新冠肺炎免責聲明：租户承認冠狀病毒(新冠肺炎)大流行給聖地亞哥縣企業的運營能力帶來了很大的不確定性，與疫情相關的健康和安全命令可能會影響租户使用和佔用房產的能力。房東對新冠肺炎疫情可能如何影響租户佔用和使用房屋的能力不作任何擔保或陳述。在本租賃期內，如果因冠狀病毒大流行而強制隔離，承租人同意遵守所有州和地方公共衞生命令。儘管冠狀病毒大流行帶來了不確定性，但租户希望從2021年11月1日起簽訂本租約，並對與冠狀病毒大流行相關的任何影響承擔全部責任。具體地説，承租人放棄任何因冠狀病毒大流行而以租金減免或其他方式尋求救濟的權利，包括(除其他外)基於不可抗力或不可預見情況的索賠，並同意即使冠狀病毒大流行影響租户使用和佔用物業的能力，本租約的所有條款和條件也應適用。

(B)租客改善：所有租客改善工程，包括指示牌，均須事先獲得業主書面批准，而業主不得無理扣留、附加條件或拖延批准。房東同意提供15,000美元(15,000.00美元)的補貼，用於預先批准的租户改善工程，從預先批准的租户改善完成後的第一個月開始，每月以租金抵免的方式支付1,500.00美元。

(C)額外改善工程須經業主批准：所有其他須領有建築許可證、涉及建築物結構改變、涉及安裝樓宇固定裝置或涉及輕微美觀改善或維修的改善或改動，均須事先獲得業主書面批准。

(e)

承租人裝修的所有權和拆除：本租約期滿時，所有承租人的裝修和固定裝置應保留在房屋內，除非業主書面要求在業主批准該等裝修或固定裝置時將其拆除。在本租約期滿時或之前，承租人應拆除所有承租人的個人財產以及房東根據本第6(E)條要求拆除的所有改建、增建、固定裝置和裝修，並應完全修復因其拆除而對房屋或財產造成的任何損壞。

(f)

標牌：承租人應收到標準的一樓指南和套房標識標牌。與安裝、維護和最終拆除該標牌相關的所有費用應由承租人獨家承擔。承租人必須獲得索拉納海灘市政府的許可，並在適用的範圍內遵守所有外部標誌的市政法規。外部標牌應在本租約期滿前拆除。

(A)業主：業主應維護和維修建築物的公用區域、屋頂(包括屋頂膜)、結構和外部構件以及為建築物和公共區域提供服務的機械、電氣、管道、暖通空調和其他設備、設施和系統(統稱為“建築系統”)，並在合同期內保持該等區域、構件和系統的良好狀態和狀況。租客或租客的任何代理人、高級人員、僱員、承建商、持牌人或受邀人所造成的任何該等地區、元素或系統的任何損壞，須由業主自費修理，而租客須在業主發出賬單後，向業主支付業主所招致的該等維修費用，作為額外租金。

(B)承租人：在本租約期間，承租人應始終自負費用，維護和維修房屋及其每一部分，以及所有設備，包括但不限於浴室，以及房屋內的任何固定裝置和改善設施(根據第7(A)條業主有義務的建築系統或其他物品除外)，並保持上述所有物品清潔，處於良好的工作狀態和操作條件，普通損耗和因火災或其他傷亡造成的損壞除外。由承租人或代表承租人進行的所有維修和更換應由承租人按照業主合理指定的時間和方式，由業主合理批准的承包商或機械師進行，費用和費用由承租人承擔，且其質量、價值、性質和效用至少應與正在維修或更換的原始工程或裝置相同。

(b)

房東：房東負責房屋的電費，前提是租户的用電量不會使整個建築的用電量比2019年1月至11月(房屋全部被佔用)的月平均用電量增加10%以上。租户應支付超過10%門檻的電費。房東應繳納垃圾税、水税和房產税。房東不提供看門人服務。房東提供的垃圾僅限於使用普通垃圾桶。

(a)

承租人應在本租賃的整個生命週期內支付並維持保險，每次事故的一般和專業責任保險最低保險金額為200萬美元。承租人將向房東提供由房東批准的保險公司出具的保險證明，證明保險有效，並表明房東在所有期限內都是被指定的被保險人。房東和租客均放棄因保險範圍內的任何行為而對對方產生的代位權。

(b)

承租人應自費通過單獨的保單或在承租人已經提供的保單上籤注，為承租人的所有個人財產和房產內、上或周圍的改動提供保險。此類保險應為全額重置成本保險。任何此類保險的收益應由承租人用於更換和/或修復承租人的個人財產和房產。

三、

如果承租人在書面通知後三十(30)天內未能糾正對本租賃其他契約、條款或條件的任何違反或違約行為；但如果該違反行為不能在該三十(30)天期限內得到糾正，只要承租人在該三十(30)天期限內開始補救並努力完成該補救，承租人應有所需的額外時間來糾正該違約行為；

該接管或託管持續六十(60)天，或者如果承租人為債權人的利益進行轉讓或被判定為破產人，或者承租人根據任何州或聯邦破產法提起任何訴訟，尋求判定承租人破產或尋求解除債務，或者如果根據任何破產法對承租人提起任何自願訴訟，並且承租人以抗辯或違約的方式同意或默許，且此類收益持續六十(60)天或更長時間。

V.根據第4條的要求鎖定安全區域閘門時發生以下任何一種故障：(A)承租人在任何連續三(3)個月期間未能關閉和鎖定安全區域閘門，(B)在(I)本租賃期或(Ii)延長期限(如果適用)期間關閉和鎖定安全區域閘門失敗超過六(6)次，或(C)任何一次未能關閉和鎖定安全區域閘門導致財產損失或損壞，除非發生這種情況根據本第10(A)v條的規定，停車罰款的申請不應治癒違約事件，在根據本第10(A)v條發生違約事件的情況下，業主應享有第11條規定的所有權利和補救措施，即使施加了停車罰款。。

三、

以承租人的名義並由承租人承擔費用(包括實際支付的房地產佣金)在任何時期內轉租房屋，並將在剩餘期限內收到的收益用於承租人在本租賃項下的持續義務；

四、

保管承租人在本租約期滿或提前終止時未能移出房屋的任何個人財產，並處置該等個人財產，並將出售該等個人財產所得款項用於承租人在本租約項下的義務；

(b)

房東在違約時有權行使房東權利的任何行為都可以在房東自行決定的情況下以房東認為合理的方式進行，房客不可撤銷地授權房東以房客的名義採取一切行動。

(a)

在房東提出要求後十(10)個工作日內的任何時間，租户應免費簽署、確認並向房東提交一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效，或者如果有修改，則證明本租約經修改後完全有效。聲明還應包含本租賃的開始日期、租金和任何其他費用的預付日期，以及房東合理要求的任何其他信息。承租人承認，房東向潛在購買者、抵押權人、信託受益人和受讓人提交任何聲明，並以其為依據。

本租約任何部分的無效不應影響剩餘部分，任何無效部分應被視為重寫以使其有效，以儘可能接近雙方的明示意圖。

未經業主事先書面同意(不得無理扣留)，以法律或其他方式轉讓或轉租物業的任何部分均屬無效，並違反本租約，業主可選擇終止本租約。儘管有上述規定，房東應允許承租人將本租賃轉讓、轉租或以其他方式轉讓給(A)關聯公司、(B)通過合併或其他合併方式存活的承租人實體，或(C)收購承租人全部或基本上所有業務或資產的實體，前提是：i)房東獲得受讓人有財政能力接管承租人租賃義務的可接受保證，以及ii)受讓人書面同意繼續經營由承租人經營的相同業務並遵守本租約的條款，前提是：i)承租人獲得可接受的保證，即受讓人有能力接管承租人的租賃義務；ii)受讓人書面同意繼續經營由承租人經營的相同業務，並遵守本租賃條款

業主有權在至少提前24小時通知的情況下，在租户正常營業時間內進入房屋，進行本租約規定的或允許業主進行的任何維修，而不享受任何租金優惠。在所有這些訪問期間，房東應盡商業上合理的努力將對租户業務的任何干擾降至最低，如果租户提出要求，房東應由租户代表陪同。如有必要防止或處理緊急情況，房東可立即進入房屋，無需事先通知。

本租賃期滿終止，恕不另行通知。任何延期不構成續簽或延期。

(A)如果物業損壞到不能在損壞之日起六十(60)天內合法修復的程度，本租約可由任何一方書面通知終止。如果房屋可以在六十(60)天內修復，或者如果本租約沒有根據本規定終止，房東應根據損壞和維修對租户在房屋內的業務造成的幹擾程度，按需要進行維修，但租金應按比例降低。(二)如果房屋能夠在六十(60)天內修復，或者本租約沒有按照本規定終止，房東應根據損壞和維修對租户在房屋內的業務造成的幹擾程度，按比例進行維修。如果房屋所在建築物的三分之一(1/3)或更多區域受損，業主可以選擇終止本租約，無論房屋是否受損。承租人放棄以下福利“民法典”§1932(2)和1933(4).

(B)如果房產的全部或部分被取消或以轉讓代替譴責，業主或租户可以在接收或轉讓後六十(60)天內發出書面通知，終止本租約。(B)如果全部或部分房產被取消或轉讓，業主或租户可在接收或轉讓後六十(60)天內發出書面通知，終止本租約。承租人無權分享獎勵的任何部分，承租人明確放棄對獎勵任何部分的任何權利或要求。然而，承租人應有權要求和收回任何必要的款項，只能向判決當局索賠，而不能向房東索賠，以補償承租人拆除庫存和固定裝置的費用。

(a)

除業主的嚴重疏忽或故意不當行為外，承租人應賠償、保護和保護業主及其高級職員、董事、股東、經理、僱員、代理人和代表(統稱為“業主方”)，使其免受因以下原因引起、涉及或處理的任何和所有索賠、租金損失和/或損害、費用、留置權、判決、罰金、許可證、律師費和諮詢費、開支和/或債務：(I)承租人佔用房屋；(Ii)租户、其代理人、承包商、僱員或受邀請人在房產或物業及/或內的疏忽或疏忽

(Iv)承租人在及時履行承租人根據本租約須履行的任何義務方面的任何違約或違約。前述應包括但不限於對任何索賠或涉及其中的任何訴訟或法律程序的抗辯或追訴，不論(就針對房東的索賠而言)是否提起訴訟和/或被歸結為判決，無論是否有充分的依據和是否主張房東或任何房東當事人的任何疏忽(上述明確排除的範圍除外)。如果因上述任何事項對房東提起訴訟或訴訟，房東發出通知後，租客應由房東合理滿意的律師進行辯護，費用由房客承擔，房東應配合房客進行辯護。房東不必先支付任何此類索賠才能獲得如此賠償。上述賠償義務應在本租賃期滿或提前終止後繼續存在，直至法律允許提出根據本款可要求賠償的任何索賠的最後日期為止。本款的賠償條款獨立於承租人的保險和其他義務，承租人遵守本租約的保險要求和其他義務不得以任何方式限制、限制或修改承租人在本款項下的賠償義務。

(B)除因業主嚴重疏忽或故意行為不當所致外，租客特此免除業主對因任何原因(包括但不限於業主、其代理人或承包商的主動或被動疏忽)對承租人、承租人的僱員、承包商、受邀者、客户或任何其他人在處所或財產內或周圍的人身或貨物、貨物、商品或其他財產造成傷害或損壞的任何及所有索償，而不論所述傷害或損壞是由下列原因引起的，亦不論所述傷害或損壞是由下列原因引起的：(但不限於)房東、其代理人或承建商的主動或被動疏忽，且不論所述傷害或損壞是由下列原因引起的，房東概不負責。而不論該等損毀或傷害的因由或修理方法是否可達，亦不論該等損毀或損毀的因由是否全部或部分基於業主或業主各方的疏忽(但在業主嚴重疏忽或故意行為不當的範圍內除外)。房東不對房東的任何其他承租人的任何行為、不作為或疏忽造成的任何損害負責。儘管本款有任何相反規定，房東在任何情況下均不對租户業務受到的損害或由此造成的收入或利潤損失承擔任何責任。

如果承租人在收到書面通知後未能履行本租賃項下的任何義務並獲得合理的補救機會(參見第10條)，房東有權代表承租人並自費支付合理費用，並承諾在房東書面通知房東要求補償後十(10)個工作日內償還房東的任何費用，租户不償還應視為違約，與未能支付到期分期付款的租金相同。承租人支付款項的所有義務均應支付，不得減免、扣除或任何形式的抵銷。

本租賃所需的通知可通過美國郵件、電子郵件、傳真或快遞在以下地址或隨後以書面形式指定的任何其他地址送達：

通知在任何一方或其代理人最早收到個人收據、書面或電子確認收到後，或以頭等郵件、郵資預付的方式將通知郵寄到該地點後五(5)天視為有效。

在任何一方為強制執行本租約或本租約任何條款而採取的任何行動或程序中，勝訴一方有權收回合理的律師費和所有其他合理的實際自付費用。

本租約的規定適用於雙方的繼承人、繼承人和受讓人，並對其具有約束力。

房東沒有執行本租約的條款，不應被視為出於任何目的的豁免。

本租約及其附件構成雙方的完整協議，經雙方簽字後方可修改。

如果房租在到期日後十(10)天內沒有支付，租户同意支付100英鎊(100.00美元)的滯納金，外加拖欠金額年利率10%的利息。

根據業主的選擇，本租約應從屬於物業所屬的不動產的任何第一信託契據或第一按揭的留置權，以及為物業的安全而墊付的任何款項，以及一切續期、修改、合併、更換及擴建；但就任何信託契據或按揭的留置權而言，只要承租人沒有違約，只要承租人支付租金及租金，則租客對物業的安靜管有權不受影響；但就任何信託契據或按揭的留置權而言，承租人不應受到幹擾，只要承租人支付租金及如果任何抵押權人、受託人或土地業主選擇在抵押、信託契據或土地租賃留置權之前獲得本租約，並向承租人發出書面通知，本租約應

被視為在該抵押、信託契據或土地租賃之前，無論本租賃的日期是在該抵押、信託契據或土地租賃或記錄日期之前或之後。

如果承租人是一家公司或有限責任公司，承租人和每個代表承租人簽署本租約的人向房東陳述並向房東保證：(I)承租人已正式註冊或組成(視情況而定)，並且根據其註冊或組建州的法律有效存在，(Ii)承租人有資格在加州開展業務，(Iii)承租人有完全的權利、權力和授權簽訂本租約並履行本租約項下的所有義務，以及(Iv)代表公司或公司簽署本租約的每個人如果租户是合夥企業(無論是普通合夥企業還是有限責任合夥企業)，則代表租户簽署本租約的每個人都代表租户向業主保證(A)他/她是租户的普通合夥人，(B)他/她被正式授權代表租户簽署和交付本租約，(C)根據本租約的條款，本租約對租户(以及租户的每位普通合夥人)具有約束力，以及(D)租户的每名普通合夥人對租户在本租約項下的義務負有個人責任。