華鹹街1050號

馬薩諸塞州列剋星敦

租給

Keros治療公司

從辦公室：

Goulston&Storrs PC

大西洋大道400號

馬薩諸塞州波士頓，02110-3333

租賃索引

展品

租約契據

華鹹街1050號

本租賃契約(“租賃”)於2021年9月7日(“生效日期”)由革命實驗室所有者LLC(一家特拉華州有限責任公司，郵寄地址為c/o Greatland Realty Partners，One Federal Street，One 18 Floor，Boston，Massachusetts 02110)(以下簡稱“房東”)與下述第1.1(A)節所述的租户(以下簡稱“租户”)簽訂。

W I T N E S S E T H：

第一條

基礎數據

第1.1條

下文闡述了本租賃中下文提及的基本數據，並在適當的情況下構成了下文所列術語的定義。

(A)新租户：特拉華州一家公司Keros Treeutics，Inc.

(B)目前租户的郵寄地址：馬薩諸塞州列剋星敦E棟120室海登大道99號，郵編02421

(C)租户的電子郵件地址(提供有關賬單和對賬單的信息，但不用於本租賃項下的正式通知)：ap@kerostx.com

(D)生效日期。業主將基礎建築工程和房屋工程(各自在本合同附件C中定義)基本完工(在本合同附件C中定義)的房屋所有權交付給承租人的日期。業主估計開工日期將在2022年10月21日之前，受本租約條款的約束，包括但不限於附件C(“預計開工日期”)。

(E)租期：自生效日期開始，至租賃生效日期後八(8)年零四(4)個月屆滿，除非按本協議規定提前終止(“期滿日期”)。

(F)不同的延期選項：根據本合同第3.3節規定的條款，一(1)期為五(5)年。

(G)下一個租賃年度：自租金開始之日或租金開始之日的任何週年日起，連續十二(12)個月

(I)若起租日期不是在公曆月的第一天，則(I)首個租賃年度應進一步包括起租日期一週年的部分日曆月，及(Ii)餘下的租賃年份應為該首個租賃年度結束後的連續十二(12)個月期間；及(Ii)若起租日期不在公曆月的第一天，則首個租賃年度應進一步包括起租日期一週年的部分日曆月，及(Ii)餘下的租賃年份應為該首個租賃年度結束後的連續十二(12)個月期間。

(H)開始租金生效日期：該日期是開始租金日期後的四(4)個月。

(I)每年固定租金：在租賃期內，租户應按以下方式支付有關該處所的年度固定租金：

(J)許可用途：在符合法律要求的情況下(如租約第11.7節所界定)，一般辦公用途和附件用途相同，研發和實驗室用途以及附件用途各相同(包括但不限於輕型生物製造、小動物隔膜、組織實驗室和潔淨室用途)。(J)許可用途：在符合法律要求的情況下，一般辦公用途和附件用途相同，研發、實驗室和附件用途也相同(包括但不限於輕型生物製造、小動物隔膜、組織實驗室和潔淨室用途)。儘管有本租約的規定，承租人在任何情況下都不得使用或佔用場地或其任何部分，以包括除BSL1或BSL2以外的任何實驗室生物安全級別(“BSL”)的資格、特徵或分類的活動。

(K)業主出資：6775,780.00美元(即每平方英尺可出租房屋190美元(190.00美元))，詳見本文件附件C。

(L)增加額外津貼。最高可達713,240.00美元(即每平方英尺租金20美元(20.00美元))，詳見本文件附件C。

(M)新租户所佔比例：19.85%。

(N)銀行保證金：1,212,507.90美元，採用信用證形式，可按本合同第20.29節的規定減少。

第二條

房舍

第2.1節--遺囑轉讓。

(A)根據本租約的條款和條款，業主特此向租客和租客租賃約35,662平方英尺的可出租平方英尺，其中包括本租約所附附件A所示的大樓第三(3)層的34,860平方英尺的可出租平方英尺，以及附件F所示的大樓頂層的802平方英尺的可出租平方英尺，並構成本租約的一部分和802平方英尺的可出租平方英尺，其中包括附件A所示的大樓第三(3)層的可出租平方英尺，併成為本租約的一部分，其中包括附件A所示的大樓第三(3)層的34,860平方英尺的可出租平方英尺，以及附件F所示的大樓頂層的802平方英尺的可出租平方英尺。該物業將位於位於馬薩諸塞州列剋星敦沃爾瑟姆街1050號和馬薩諸塞州沃爾瑟姆1050號的三(3)層、約179,694平方英尺的可出租建築(“大樓”)內。業主和租客約定並同意，建築物的可出租面積和房屋的可出租面積是正確的，不得重新測量。除大樓外，業主還將為大樓建造一個約442個停車位的停車庫(“停車庫”)。物業、大樓和停車場在本合同附件B中顯示，並作為本合同的一部分。

(B)將建築物的天台及外牆豁免及預留予業主；並進一步保留業主有權在處所內放置(其方式須將對租客使用處所的幹擾減至最低，但處所的可用部分不得減少)可供或不可供處所使用的結構支撐物、管道、豎井、導管、公用設施管路、喉管等，並有權更換、維修和修理業主在處所內外安裝的結構支撐物、管道、豎井、管道、公用設施線路、喉管等，

第三條

租賃期

第3.1節--學期。

在本合同第1.1(E)節規定的期限內擁有和持有該房產給承租人，除非按照本條款的規定提前終止。

第3.2節-生效日期。

(A)本租賃自生效之日起生效。本租賃期自生效之日起生效。本合同雙方應對方要求，同意簽署一份補充文書，註明起租日期、起租日期和到期日。雙方未能簽署上述聲明不應構成本租約項下的違約或影響本租約的有效性，也不影響根據本租約的條款和條件確定起租日期、起租日期或期滿日期。

(B)除本租約第7.1(C)節所述外，本租約或租客在本租約項下的義務均不受生效日期推遲的影響(除本合同第7.1(C)節所述外)，且除本合同第7.1(C)節所述外，業主不對未能在預計生效日期收回物業承擔任何責任。

第3.3節-擴展選項。

(A)根據以下條件(業主可全權酌情以書面通知租客免除該等條件)，即(I)在行使延期選擇權時及在延長期限開始時(I)並無違約事件(如第19.1節所界定)，(Ii)本租契仍然完全有效，及(Iii)租客當時佔用整個最初批租的處所的百分之七十(70%)，則租客有權(“延期選擇權”)本協議包含(除第3.3節和第3.4節明確規定外)為期五(5)年的一(1)期(“延長期”)的契諾和協議。儘管本租約有任何相反的規定，除第3.4(E)節明確規定外，業主沒有義務因承租人行使延期選擇權而向承租人支付任何建築津貼或類似費用，或對物業進行任何工程(前提是業主未有這樣做，應作為確定當前市值租金的相關因素之一)。(B)除第3.4(E)節明確規定外，業主並無義務因承租人行使延期選擇權而向承租人支付任何建築津貼或類似費用或對處所進行任何工程(前提是業主未有這樣做作為確定現行市值租金的相關因素)。

(B)在需要行使延期選擇權之前，租户應向行使延期選擇權的業主發出書面通知(“延期行使通知”)，通知時間不遲於當時租賃期限屆滿前十二(12)個月且不早於十八(18)個月。不遲於租賃期限屆滿前十一(11)個月，房東應向租户提供延長租期的建議年度固定租金報價(“房東租金報價”)。如果在房東向租户提供報價之日起三十(30)天屆滿時(“談判期”)，房東和租客仍未就延長租期的年度固定租金的確定達成一致，並根據該協議簽署了延長本租賃期限的書面文件，或者，如果房東沒有提供這一協議，則房東和租户仍未就確定延長租期的年度固定租金達成一致，或者，如果房東沒有提供這一協議，則房東和租户仍未簽署延長本租賃期限的書面文件

房東的租金報價在租户遞交延期行使通知後三十(30)天內，租户可向房東請求經紀人確定(見第3.4節定義)該延長期限的現行市值租金(“經紀人釐定”)，經紀人的釐定應按第3.4節規定的方式進行。如租户及時要求經紀人釐定(即在談判期屆滿後三十(30)天內)，則該延長期限的年度固定租金應為經紀人釐定的現行市值租金。如果承租人沒有及時要求經紀人確定，則延長期限內的年固定租金應等於房東的租金報價。

(C)在承租人及時向業主發出延期行使通知後，本租賃和本租賃期限應根據本租賃的所有協議、條款、契諾和條件自動視為延長，除非本租賃條款、條款、契諾和條件另有明文規定，無需簽署任何額外文件，但房東和租客同意簽訂書面文件，列出按照本第3.3節和第3.4節規定的相關方式確定的延長期限的年度固定租金；(C)除業主和租客同意簽訂書面文件，列出延長期限的年度固定租金外，本租賃和本租賃期限應自動被視為延長了期限，除非本條款第3.3節和第3.4節中所述的相關方式確定的延長期限的年度固定租金是按照本條款3.3節和第3.4節中規定的相關方式確定的；在這種情況下，除非文意另有明確要求，否則本合同中對租賃期限或本租賃期限的所有提及均應被解釋為指經如此延伸的租賃期限，並且除不得再有延長租賃期限的選擇外。如果承租人未能及時發出延期行使通知，承租人將無權根據本第3.3條的規定延長租期。

第3.4節-經紀釐定市值租金。

如果根據第3.3節的條款要求經紀人確定當前市場租金，應適用以下條款和條件：

(A)滿足租户的要求。租户應根據第3.3節的規定向房東發出通知，要求經紀人確定現行市場租金，通知必須(I)明確提及租約，(Ii)包括租客選擇的經紀人的姓名，該經紀人必須是合格經紀人(如下文定義)，以及(Iii)明確規定房東必須在十(10)個工作日內通知租客房東選擇了額外的經紀人。合格經紀人“是指在馬薩諸塞州列剋星敦和馬薩諸塞州沃爾瑟姆市場區域(”市場區域“)擁有至少十(10)年全職商業房地產經紀經驗的大型商業房地產經紀公司關聯的商業房地產經紀人。

(二)瞭解房東的反應。在房東收到要求確定經紀人的租客通知並註明租客選擇的經紀人名稱後十(10)個工作日內，房東應向租客發出書面通知

業主選擇至少具備上述資格的合格經紀人。

(三)評估租金價值確定。在選出兩位經紀人後的十(10)天內，被選中的兩位經紀人應分別向房東和租客提交各自的市值租金書面決定(各為“最終決定”)。如獲委任的兩(2)名經紀就市值租金達成協議，則市值租金應為如此釐定的款額。如獲委任的兩(2)名經紀未能就現行市值租金達成協議，則兩(2)名經紀須在其後十(10)天內共同委任第三名(第3名)公正經紀(“中立經紀”)，該名經紀亦為合資格經紀，並至少具備上述資格。中立經紀須在獲委任後三十(30)天內，選擇業主最終釐定的金額或租客最終釐定的金額(以中立經紀人釐定的物業現行市值租金為準)，以釐定現行市值租金。中性經紀不得選擇任何其他金額作為現行市值租金。中立經紀人在本合同項下所作的決定是最終的，對房東和租户都有約束力。

(D)繳交市值租金。“市值租金”指有意願的承租人將支付的固定年租金(可規定在上述延長期限內每年增加租金)，而有意願的出租人將在延長期限內就市場區域內可比研究和開發大樓的可比空間進行公平談判接受，並應考慮所有相關因素，包括但不限於改善津貼、經紀佣金和有關租賃的所有其他適用條款和條件。在延長租期內，市場租金應考慮所有相關因素，包括但不限於改善津貼、經紀佣金和有關租賃的所有其他適用條款和條件，包括但不限於改善津貼、經紀佣金和有關租賃的所有其他適用條款和條件。業主沒有義務對處所進行任何改善或支付任何費用，也沒有義務支付任何津貼或任何形式的誘因，但如沒有該等改善、津貼或誘因，則須在釐定市值租金時反映出來。

(E)降低成本。每一方都應支付其選擇的經紀人的費用和費用，如果適用，每一方都應支付中立經紀人的費用和費用的一半(1/2)。

(F)沒有選擇經紀或經紀沒有提供服務。如果租户要求確定經紀人，而房東在上述規定的期限內沒有指定經紀人，並且在收到通知後十(10)天內仍未履行，則租客經紀人應在房東根據本合同指定經紀人的權利到期後三十(30)天內單獨以書面形式向房東和租客確定當前市值租金。如果租客和業主都有指定的經紀人，但指定的兩個經紀人在第二個經紀人指定後十五(15)天內沒有達成一致，

指定願意這樣做的中立經紀人，租户、房東或之前指定的任何一位經紀人可以要求大波士頓房地產委員會(或可能接替大波士頓房地產委員會的組織)指定願意這樣做的中立經紀人，這樣被任命的經紀人在所有情況下都具有與他被最初任命的經紀人合理任命的地位和權力相同的地位和權力。如任何被指定為經紀的人不能或拒絕出任該經紀，或任何經紀因任何理由而不再是經紀，則填補該空缺的經紀須由租客、業主或最先獲委任的經紀或波士頓大律師公會(或波士頓大律師公會的繼任者)(視屬何情況而定)(視屬何情況而定)委任，以作出原來委任的人為準，或如作出原先委任的人沒有填補該空缺，則須由租客、業主或最先獲委任的經紀或波士頓大律師公會(或波士頓大律師公會繼任的組織)(視屬何情況而定)委任。在任何繼續行事的經紀提出申請後，或由業主或租客提出申請，該空缺可由波士頓大律師公會(或波士頓大律師公會繼任的組織)填補，而任何如此獲委任填補該空缺的經紀所具有的地位及權力，與原先獲委任的地位及權力相同。

第四條

年固定租金

第4.1節-年度固定租金。

(A)承租人同意自起租之日起，每月提前向業主預付相當於本合同第1.1節規定的每年固定租金的十二分之一(1/12)的款項，以及在延長租期(如行使)期間的每個日曆月的第一天，向業主預付相當於根據第3.3節和第3.4條確定的年度固定租金的十二分之一的款項(如果行使)。(B)承租人同意從起租之日起，每月提前向業主支付相當於本合同第1.1節規定的年度固定租金的十二分之一(1/12)的款項，以及在延長租期期間的每個日曆月的第一天(如果行使)，相當於根據第3.3節和第3.4條確定的年度固定租金的金額的十二分之一。在發出其他指定通知之前，每年固定租金和本文規定的所有其他費用應在本租約第1頁規定的馬薩諸塞州波士頓辦事處支付給房東，或在房客選擇時，通過電子資金轉賬到房東在房客選擇時指定的賬户支付給房東。

(B)租客須按比例向業主繳付任何不足一個月的年度固定租金，而如起租日期並非歷月的第一天，則租客須向業主支付的第一筆年度固定租金，須相等於自起租日期起至下一個日曆月的第一天的部分月份的該等按比例計算的年度固定租金的一部分。(B)租客須按比例向業主支付任何不足一個月的年度固定租金，而如租金開始日期並非歷月的第一天，則租客應向業主支付的第一筆固定租金，須相等於該按比例計算的該每月年度固定租金的比例部分，由開始租金日期起計至下一個日曆月的第一天。

(C)根據本租約的規定，租户按月支付的額外租金(定義見本合同第20.8節)應同樣按租期的任何部分月份按比例分攤。

(D)儘管承租人向業主支付的年度固定租金要到生效日期才開始支付，但承租人應在本租約規定的時間遵守本租約的所有其他規定。(D)儘管承租人應在開始日期前向業主支付年度固定租金，但承租人應在本租約規定的時間遵守本租約的所有其他規定。除本租約另有明文規定外，承租人應在沒有通知或要求的情況下，以美國的合法資金立即向房東支付年度固定租金、額外租金和所有其他費用。

第4.2節-逾期付款。

如果房東在逾期(“到期日”)當日或之前沒有收到任何年度固定租金或額外租金(“未付金額”)的付款或分期付款，則該付款或分期付款的金額應相當於：(A)未付金額(“滯納金”)的百分之五(5%)和(B)自到期日起至業主收到該款項或分期付款之日(包括該日在內)的未付款項的利息，在以下日期或之前支付：(A)未付款項(“滯納金”)的5%(5%)；以及(B)自到期之日起至業主收到該款項或分期付款之日(包括該日在內)的未付款項的利息。該滯納金和利息應視為額外租金，租户應按要求向房東支付。儘管如上所述，對於任何十二(12)個月期間的頭兩(2)筆逾期付款，除非租户在房東通知租户拖欠款項後五(5)天內未支付欠款，否則不得向租户收取逾期費用或欠款利息。

第五條

額外租金-税

第5.1節-定義。

“税”一詞在此定義為所有一般税和特別税，包括道路、下水道、公用事業和其他地方改善的現有和未來評估，以及可能合法收取、評估、徵收或分配給物業的其他政府費用。逾期繳納房地產税、所得税、遺產税、繼承税、贈與税、企業消費税和轉讓税的利息或罰金不包括在內；但如在租賃期內的任何時間，現行的不動產從價税制有所改變，以代替或附加全部或部分不動產從價税，則須對業主就該財產所收取的租金總額，或就聯邦、州、縣、市或其他地方收入、特許經營權、消費税或類似的税項、評税、徵費或收費，向業主徵收資本税或其他税項或其他税項、評税、徵費或收費(有別於目前有效的任何税項、評税、徵費或收費)，但如在租賃期內的任何時間，須更改現行的不動產從價税制，以代替或附加於全部或部分的不動產從價税。根據任何該等總租金，則任何及所有該等税項、評税、徵費或收費，在如此量度或以此為基礎的範圍內，應視為包括在該期限內。

“税收”。房東應在房東拖欠税款之前繳納或安排繳納所有税款，但前提是，如果有管轄權的當局評估房東認為過高的税款，房東可以在國家法律(第20.13節定義)允許的範圍內推遲繳納税款，只要房東善意地對其有效性或金額提出異議，只要租户對房屋的佔用沒有受到幹擾或威脅。儘管如上所述，“税”不包括也不要求租户支付任何税收或評估費用的任何部分或由此增加的任何部分(A)對業主的租金收入徵收的税收或評估，除非該税收或評估是作為上述税收的全部或部分替代徵收的，或(B)超過如果該等税收或評估費用在最長的允許期限內分期支付而應支付的金額。

第5.2節--個人財產税。

承租人應支付對所有承租人的各類固定裝置和設備以及承租人在房屋內的所有個人財產可能合法徵收、評估或徵收的所有税款，承租人應支付對承租人在房產上經營的業務可能合法徵收的所有許可費和其他費用。

第5.3節-承租人按比例繳納的税款。

(A)自生效日期起及之後，承租人應就本租約剩餘期限內發生的每個課税年度，向業主支付承租人在該課税年度按比例分攤的額外租金，作為額外租金。(A)自生效日期起及之後，承租人應就本租賃期剩餘時間內發生的每個納税年度向業主支付承租人在該納税年度的按比例分攤的額外租金。

(B)承租人的税收比例應就本租賃期限的第一個和最後一個部分納税年度(如果有)進行公平調整。期滿前未提供適用税單和税額計算的，以上一年度承租人應納税額為基礎進行暫定計算，待該期間所有税單和税額齊全後，房東和租客及時進行最後調整。房東應按要求向租户提供所有税單的複印件。

(C)承租人應在收到房東發票後三十(30)天內按比例繳納税款。然而，承租人應每月向房東繳納相當於房東合理估計的年度承租人所佔税額的十二分之一(1/12)的税款(考慮到包括上一年的税收在內的相關因素)，一旦確定了承租人的税金比例，雙方將進行最終調整。因此，如果租客因租客按比例分攤的税款而向房東支付的金額超過了房東根據本協議有權獲得的金額，或者該租户有權獲得關於租户按比例分攤的税款的抵免，房東可選擇在通知後三十(30)天內將超出部分的金額退還給租客或使用抵免金額(視情況而定)。

但是，如果租賃期限已經結束，房東應及時向租户提供退款。同樣，如果承租人因承租人按比例分攤的税款而向房東支付的金額低於房東根據本協議有權獲得的金額，則承租人應在接到決定通知後三十(30)天內向房東支付差額作為額外租金。

(D)在任何情況下，税項的調整應考慮到有關當局向業主支付的任何減税或退税，減去業主為獲得此類減税或退款而支付的所有合理自付成本(房東有權抗税，但房東同意應租户的合理要求抗税)。如果房東選擇協商或抗辯這些税項，房東有權向租户收取房東因此而產生的合理的自付費用和費用的比例份額，這些費用和費用應構成該等税項的一部分。如業主已如此向租客發出賬單及收取該等費用及開支，則該等費用及開支不得如上所述從最終收到的減税或退款(如有的話)中扣除。

第六條

故意省略

第七條

處所的狀況

第7.1節--房東的工作。

(A)聯合國祕書長。在不可抗力和任何租户延誤(各自定義如下)的情況下，業主應根據房屋工程計劃(如本合同附件附件C所定義)進行房屋工程。此外，在不可抗力和任何租户延誤的情況下，業主應根據本合同所附附件C進行基地建設工程。如遇不可抗力或租户延誤，房東應於2022年4月1日前開工。此外，在不可抗力和任何租户延誤的情況下，如果物業工程的開工時間推遲到2022年7月1日以後，或者開工日期推遲到預計開工日期之後，租户的唯一補救措施應為以下(C)款所述，並且除其中另有規定外，租户無權向房東索賠或享有任何權利。應承租人不時提出的要求，業主應與承租人及其代表協商業主工程的設計和施工情況，以及業主關於房屋工程開始施工和預計基本完工日期的任何最新情況。他説：

(B)評估定義。

(I)所謂承租人延誤，是指承租人和/或承租人當事人(定義見下文)造成業主工作實際延誤的任何行為或不作為。儘管如上所述，除非租客未能在租約明確規定的日期或時間段內或之前及時採取行動(在此情況下不需要租客延誤通知)，否則在任何情況下，任何作為或不作為均不得被視為租客延誤，除非業主已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)，通知租客(A)租客延誤正在發生，以及(B)業主根據何種依據確定租客延誤正在發生，否則不得將任何作為或不作為視為租客延誤，除非業主已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)通知租客(A)租客延誤正在發生，以及(B)房東根據何種依據確定租客延誤發生，除非業主已向租客發出書面通知(“租客延誤通知”)。以及(Y)承租人收到承租人延誤通知後兩(2)天之前的時間不得計入根據該承租人延誤通知向承租人收取的時間段內。

(Ii)所謂“基本完成”或“基本完成”，指的是：(1)處所工程已完成，但對租户使用或進入處所沒有實質影響的小型工程除外；(2)處所符合所有適用的建築規範、許可證、法律和法規，包括但不限於ADA；(3)建築物的所有結構元件和子系統，包括但不限於暖通空調、機械、電氣、照明、管道、和生命安全系統，將處於良好的工作狀態和維修狀態，(4)房東已向租户交付房東建築師的基本完工證書，聲明房舍工程已基本完成，以及(5)列剋星敦鎮通常提供的證據(“城鎮批准”)，以證明其接受房舍工程和租户合法佔用房產的權利(例如，列剋星敦所有適用部門在建築許可證上簽字，或入住證，這可能是臨時入住證)；(4)房東已向租户提交房舍工程基本完成的證明，以及(5)列剋星敦鎮通常提供的證據(“城鎮批准”)，以證明其接受房舍工程和租户合法佔用房產的權利(例如，列剋星敦所有適用部門在建築許可證上簽字或入住證，可能是臨時入住證業主為滿足基本完工的定義而產生的任何費用不得計入運營成本。儘管本合同有任何相反規定，如果因租户延誤而延誤了房屋工程的任何部分，則業主應被視為在業主本應實質上完成房屋工程之日(如果沒有租户的延誤)已完成房屋工程。業主聲明並保證基礎建築系統(即HVAC、機械、電氣、照明、管道和生命安全)(統稱為“基礎建築系統”)將, 自開工之日起及其後十二(12)個月內，所有營運費用均處於良好運作狀態，而在該十二(12)個月期間(或就該十二(12)個月期間)，承租人不得償還任何與此相關的營運成本。

(三)建立新的出擊清單。房屋工程基本完工後，業主和租户應立即對房屋進行聯合檢查。承租人應向業主提供承租人建築師就房屋工程編制的清單，業主應向承租人提供業主建築師就基礎建築工程編制的清單(統稱為“清單”)，其中包括業主和租客在聯合檢查房屋工程和業主工程剩餘部分時共同確定的未完成項目(“清單項目”)。如遇不可抗力和租客延誤，房東應填寫所有清單

承租人在進行此類檢查後，應在合理可行範圍內儘快完成項目清單，但在任何情況下不得遲於清單之日起三十(30)天(季節性項目除外，如景觀美化，需要較長時間)，前提是承租人應合理配合完成該等清單項目。

(C)在開工日期延遲的情況下，承租人的補救措施。在這種情況下，本租約將終止，並且在承租人通知後第三十(30)天不再具有效力或效力，並且，除租約中旨在終止租約的條款(例如，賠償條款)外，本租約不再具有效力或效力。, 房東應及時將租客支付給房東的押金退還給租客，雙方均無進一步義務。然而，如果租户根據前述規定選擇終止租約，並且如果生效日期發生在房東收到終止通知後的第三十(30)天或之前，租户的終止通知應被視為無效，沒有效力或效果。就本協議而言，“外部交付日期”應定義為預計開工日期後一百八十(180)天的日期，但是，預計開工日期應延長因不可抗力或任何承租人延誤而導致的房屋工程延誤的時間長度。

(D)在房舍工程延遲動工的情況下，提供租户的補救措施。如果房屋工程沒有在2022年7月1日或之前開始，則承租人有權終止租約，可在2022年8月1日或之前、但房屋工程開始之日之前發出為期三十(30)天的書面終止通知。在這種情況下，本租賃將終止，並且不再具有任何效力或

在房東收到終止通知後的第三十(30)天或之前，房東應將房客向房東支付的任何保證金退還給租客。在這種情況下，任何一方都不應對另一方承擔任何進一步的義務，但租約中旨在終止租約的條款(例如，賠償條款)除外。然而，如果承租人根據前述規定選擇終止租約，並且如果房屋工程在房東收到上述時限內的終止通知後第三十(30)天或之前開始，則承租人的終止通知應被視為無效，沒有任何效力或效果。在此情況下，承租人根據上述規定選擇終止租約，並且在房東收到終止通知後第三十(30)天或之前開始施工，則承租人的終止通知應被視為無效，沒有任何效力或效果。

第八條

轉讓和分租

第8.1條--禁止。

(A)儘管本租約有任何其他規定，承租人不得直接或間接自願或非自願地轉讓、抵押、質押或以其他方式轉讓本租約或本租約中的任何權益或分租(該條款應包括但不限於授予特許權、許可證等)，或允許任何其他個人或實體佔用整個或部分房產，而在每種情況下，均不得在未遵守本條VIII的所有適用條款和條件的情況下，轉讓、抵押、質押或以其他方式轉讓本租約或本租約中的任何權益或分租(該條款應包括但不限於授予特許權、許可證等)或允許任何其他個人或實體佔用房產的全部或任何部分。任何轉讓、按揭、質押、承租人在未遵守本條第VIII條的所有適用條款和條件的情況下轉讓或轉租全部或部分物業，均屬無效，沒有任何效力或作用。除非承租人的股票在國家認可的證券交易所公開交易(包括但不限於承租人股票的首次和後續發行)，並且除非根據本協議第8.7節明確允許，否則本禁令包括因法律的實施、合併、合併、重組、收購、轉讓或承租人的公司、所有權和/或所有權結構的其他變化而發生的任何轉讓、轉租或其他轉讓所導致的承租人“控制權”的任何直接或間接變化，包括但不限於，變更任何合夥企業的合夥人，變更任何有限責任公司的成員和/或經理，和/或出售、質押或以其他方式轉讓任何公司租户的任何已發行或已發行股本。在本文中，“控制”應被視為擁有受控公司或其他商業實體超過50%(50%)的股票或其他有表決權的權益。儘管本文包含任何相反的內容, 控制權的變更不得允許業主行使第八條規定的任何收回或分得利潤的權利(只要控制權變更是為了合法的獨立商業目的，而不是僅僅為了轉讓本租賃)，並且在任何此類控制權變更符合以下條件的情況下，也不得允許業主行使該權利(只要該控制權變更是為了合法的獨立商業目的，而不是僅僅為了轉讓本租約)。

根據第VIII條的規定，除非業主同意，否則不得無理拒絕、拖延或附加條件。

(B)在任何轉讓或分租的情況下，本文中最初點名的承租人仍應對承租人在本租約項下的所有義務承擔全部責任，包括但不限於支付租金和本租約規定的其他金額的義務，該責任不應以任何方式受到本租約未來的任何修訂、修改或延期或任何進一步轉讓、其他轉讓或分租的影響，承租人特此不可撤銷地同意任何和所有此類交易。受讓人在實際轉讓文件中同意自轉讓之日起及之後受本合同項下承租人的所有義務約束，包括但不限於支付本租約和禁止進一步轉讓或其他轉讓或分租的契約規定的所有租金和其他金額的義務，這是任何允許轉讓的有效性的條件之一，但須遵守並符合第VIII條的條款和條件。

第8.2節-進一步轉讓和分租

業主同意任何轉讓或分租，並不免除租客在符合及按照本條第VIII條的條款及條件下，就任何進一步轉讓或分租取得業主明示同意的義務。任何準許分租客或承讓人在任何情況下均不得轉讓或將處所的任何部分轉租或再分租，或以其他方式容受或準許他人使用或佔用處所的任何部分，但受本條第VIII條的條款及條件規限及按照本條第VIII條的條款及條件規定者除外。

第8.3節-轉讓或分租通知；終止權。

(A)如果承租人希望轉讓本租約或將其全部或部分轉租，則承租人應就此向業主發出通知(“轉讓/轉租通知”)，轉讓/轉租通知應附有(I)承租人希望轉讓或轉租生效的日期，(Ii)承租人將轉讓或轉租該處所的重要商業條款，(Iii)對將轉租的部分的描述(如果適用)，(Iv)真實而完整的合理陳述(V)關於建議受讓人的當前財務信息，包括但不限於其最近的財務報表(在可獲得的範圍內)，以及(Vi)房東可能合理要求的其他信息。除根據本合同第8.7節明確允許的轉讓或分租外，該通知應被視為租户向業主發出的要約，根據該要約，業主(或業主指定的人)有權根據以下規定的條款和條件，根據業主的選擇(X)，終止本租約；以及(Y)就轉租而言，就擬轉租的部分而言，終止本租約的權利(“房東的收回權”)應被授予房東(或房東指定的人)終止本租約的權利(“房東的收回權”)；(Y)就轉租而言，就擬轉租的部分房產而言，終止本租約的權利(“房東的收回權”)應由房東選擇(X)；和(Y)就轉租而言，終止本租約

出發吧。如果業主依據上述規定行使業主的收回權利(全部或部分)，則(A)本租約(或租約中與擬轉租部分有關的部分，視情況而定)將於轉讓或分租開始之日(猶如該日期為期滿日期)終止和期滿；(B)租金應自該日期起分攤、支付或退還；(C)租户應應業主的要求，與業主簽訂任何一個或多個人，包括但不限於承租人的未來受讓人或轉租人。如果房東沒有迴應轉讓/轉租通知，租户有權向房東提出第二次書面同意請求。承租人的第二次同意請求必須用粗體和全大寫字母標明：房東在收到本通知後五(5)個工作日內未予答覆，將導致視為批准承租人對房屋轉讓或轉租的請求。如果房東在收到第二次同意請求後的五(5)個工作日內仍未回覆，則房東應被視為已同意該請求。

第8.4節-同意轉讓或轉租。

房東應在收到租客通知和第8.3(A)條第(I)-(Vi)款所列物品後十(10)天內，行使房東的收回權利(如果適用)，或通過房東向租客發出通知，同意或拒絕其對擬議轉讓或轉租的同意。如果房東沒有按照上述規定行使房東的收回權(如果適用)，並且在本合同項下沒有發生租客違約事件，則房東對提議的轉讓或轉租的同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。承租人應應要求向房東償還房東因轉讓或轉租而發生的所有合理的第三方自付費用，包括但不限於所有合理的自付法律費用和房東因給予任何請求的同意而發生的費用(“房東同意費用”)。

在任何情況下，房東均不得被視為不合理地拒絕同意任何建議的轉讓或分租，條件是(不言而喻，這不是一個包羅萬象的清單)：

(I)懷疑建議的承讓人或分租客沒有足夠的財政能力履行其在租契或分租契(視屬何情況而定)下的義務，及/或業主未獲提供合理的證明；

(Ii)允許建議的受讓人或轉租人在房東合理決定下，可以將房產用於不符合本租約規定的條件和限制的用途；(二)允許建議的受讓人或轉租人在房東的合理決定下，將房產用於不符合本租約規定的條件和限制的用途；

(Iii)證明建議的承讓人或分租客當時是否該建築物的佔用人；但該業主當時在該建築物內有相若大小的可用空間；

(Iv)證明建議的承讓人或分租客是當時或曾經在過去六個月內與業主或業主代理人就建築物內空間的租賃進行談判的人或實體(或個人或實體的聯屬機構)；但該業主當時在建築物內有相若大小的可用空間；

(V)懷疑建議的分租契約或轉讓文書的形式不能令業主合理滿意；

(Vi)建議的分租客或受讓人有權直接或間接享有外交或主權豁免，不論建議的受讓人或分租客是否同意放棄這種外交或主權豁免，及/或不受馬薩諸塞州聯邦法院的法律程序文件送達及司法管轄權的規限；或

(Vii)對需要同意轉讓或分租的建築物的任何機構抵押權人未予同意的情況進行調查(前提是業主已盡其勤奮的商業合理努力獲得該同意)。

如果租客違約事件發生在業主同意後，且在轉讓或轉租生效日期之前的任何時間，則業主對此的同意，如果事先給予，可在通知租客後立即被視為撤銷，在這種情況下，該同意無效，沒有效力和效力。

第8.5節--從屬關係。

每份分租契均須服從及從屬於本租契及本租契屬或應從屬的事宜，業主及租客的意圖是，承租人應承擔所有分租客及任何透過或透過任何分租客提出申索的人士的任何及所有作為及不作為，而該等作為及不作為若由租客履行或不履行，將會成為本租約下的違約行為，並須向業主承擔法律責任。

第8.6節-利潤。

除允許轉讓外，如果承租人簽訂本協議允許或房東同意的任何轉讓或轉租，承租人應在房東同意轉讓或轉租後一百二十(120)天內(如果晚些時候，則在承租人發生轉讓或轉租後三十(30)天內)向房東提交與該交易相關的已支付或將支付的租户交易費用(見下文定義)的完整清單。房客在交納房租後，應立即向房東提交交納房租的證據。作為轉讓或轉租的代價，承租人應向房東支付：

(A)就本租約的轉讓而言，在轉讓生效日期後一百二十(120)天內，受讓人在扣除承租人實際發生的習慣交易費用(統稱“交易費用”)後，向承租人支付相當於承租人支付給承租人的所有款項和其他對價的50%(50%)，包括但不限於承租人合理的自付第三方經紀費用、法律費用、

與此類轉讓相關的費用和開支、廣告費、營銷停機時間、免費租金金額、建築費、分租人改善費和業主同意費；或

(B)如屬分租，則分租人根據分租向租客支付的任何代價的50%(50%)，以每平方英尺為基準，超過分租期間就分租空間應計的年度固定租金，該租金首先扣除租户與該分租相關的交易成本後應計的年度固定租金。(B)就分租而言，分租人根據分租應支付給租户的任何代價的50%(50%)，按每平方英尺計算超過分租期間就分租空間應計的年度固定租金。承租人在收回上述費用後，應在分租人向承租人支付租金後三十(30)天內，向房東支付根據本條款應支付的款項。

第8.7節-允許的轉讓。

(A)如果且只要當時承租人的有表決權的股票在國家認可的證券交易所公開交易(或此類轉讓是首次或後續股票發售)，則第8.1節(以及本章第8.3、8.4和8.6節的規定)中包含的禁止不適用於(房東無權同意或阻止)承租人股票的轉讓(包括但不限於承租人股票的首次和後續發售)。此類基於交易所的轉讓(“基於交易所的轉讓”)不應被視為本協議項下的轉讓或轉租。

(B)根據第8.1、8.3、8.4和8.6條的規定，下列轉讓不適用(業主無權同意或阻止)以下轉讓(每項轉讓均為“允許轉讓”；適用的受讓人在本合同下稱為“允許受讓人”)：

(I)與承租人合併、合併或重組的商業實體之間的交易，或承租人幾乎所有股票或資產都轉移到的商業實體的交易，只要(X)轉讓是為了合法的獨立商業目的，而不僅僅是為了轉讓本租約，(Y)承租人的繼承人(或者，如果承租人的身份沒有改變，那麼承租人在緊接適用的允許轉讓之後)符合淨值測試，(Y)承租人的繼承人(或者，如果承租人的身份沒有改變，那麼承租人在緊接適用的允許轉讓之後)符合淨值測試，以及(Z)在任何此類交易的生效日期前至少十(10)天，向房東交付合理的淨資產證明(除非法律或保密限制禁止事先通知，在這種情況下，承租人應在法律允許的情況下儘快提供此類證明)；

(Ii)防止租户控制權的任何變更，只要(X)轉讓是出於合法的獨立商業目的，而不僅僅是為了轉讓本租賃，(Y)除基於交易所的轉讓外，承租人(緊接在適用的允許轉讓之後)符合淨值測試，以及(Z)除基於交易所的轉讓外，此類交易生效日期至少十(10)天前，應向房東交付該淨值的合理證明(除非法律或保密限制禁止事先通知，在這種情況下，承租人應在法律允許的情況下儘快提供此類證明)；和

(Iii)將全部或部分物業的任何分租或本租契的準許用途轉讓予任何控制、由本文所述的原始承租人(“關連公司”)控制或與其共同控制的法團或其他商業實體(“關連公司”)，只要該等實體仍為關連公司。該等分租不應視為將本租約或處所的任何權利或權益授予任何該等關連公司，亦不得解除、解除、損害或履行本租約或處所下承租人的任何義務。就本協議而言，“控制”應被視為指擁有該公司所有有表決權股票的不少於50%(50%)的所有權，或者如果承租人不是公司，則應被視為擁有任何其他企業實體不少於50%(50%)的所有合法和衡平法權益。

就本節第8.7節而言，術語“淨值測試”是指承租人(或承租人，如果在適用的轉讓之後，承租人仍然是本條款下的承租人)的淨值至少等於緊接適用的轉讓前一天的承租人的淨資產，該淨值是按照公認的會計原則計算的。

第8.8節--沒有棄權。

業主接受受讓人或分租人支付的每年固定租金、額外租金或其他費用，不應視為業主同意任何該等轉讓、分租或其他轉讓，亦不構成放棄業主的任何權利或補救。除承租人姓名外的任何名稱列在處所、建築物目錄或其他地方的門上，並不授予本租約或處所的任何權利或權益，亦不得視為構成業主同意本租約的任何轉讓或轉讓或處所的任何分租，或由他人使用或佔用本租約或處所的任何分租契的任何權利或權益，亦不得視為業主同意本租約或處所的任何轉讓或分租，或由他人使用或佔用本租約或處所的任何分租。任何此類掛牌均構成一項特權，房東可酌情通過通知租户將其撤銷。

第8.9節-租户未能完成。

若業主未行使業主收回權，而租客在遞交租客通知後一百二十(120)日內，未能籤立及交付該轉讓或分租予業主，則租客在轉讓本租約或分租全部或部分樓宇前，應再次遵守本章程第VIII條的所有規定。此外，如果業主同意建議的轉讓或分租，而租客未能在給予同意後一百二十(120)天內簽署並交付該轉讓或分租給業主，則承租人在轉讓本租約或分租全部或部分房產之前，應再次遵守本條第VIII條的所有規定和條件。

第九條

租户的供款

第9.1節-承租人在經營成本中的比例份額。

(A)除本合同另有規定外，“經營成本”應包括業主在清潔、經營、管理、裝備、裝修、照明、修理和維護方面支付或發生的各種類型和性質的一切成本和開支。

財產，包括但不限於與之有關和/或需要業主提供、維護或改善(或需要對其提供、維護或改善)的公用事業、設備和設施(包括但不限於場外公用事業和設施，如保留區、排水設施，以及與此相關的所有税收、評估、費用和其他費用)，以及財產的所有其他公共區域(包括但不限於停車場、所有景觀美化和園藝以及户外座位區，掃雪或除雪的費用以及大樓的任何便利設施(供大樓的租户和其他租户共同使用)。本9.1節規定的運營成本還應包括(但不限於)給水、下水道和其他公用事業系統費用和評估；所有屋頂、天窗和房東執行的其他維護和維修的成本；任何公用事業和能源管理系統(包括但不限於任何中央HVAC系統、中央噴水系統和煙霧探測系統)的安裝、運行、維護、測試和維修成本；為大樓提供、運營和維護蜂窩服務、Wi-Fi或數據網絡等的成本；建築便利設施的成本，包括但不限於咖啡館、健身中心、協作空間和自行車儲存區；申請和報告建築或其任何部分以根據美國環保局的能源之星(Energy Star)評級系統尋求或保持認證的非資本成本, 美國綠色建築委員會在能源和環境設計領域的領導地位(LEED)評級系統或類似的系統或標準；申請和報告項目或其任何部分以尋求或保持Well Health-Safety系統或類似系統或標準的認證的費用；任何自動扶梯和電梯的操作、維護和維修費用；支付給所有人的補償、工資、附帶福利和工資税，以及支付給所有人的運營、維護、管理或清潔服務的費用；責任、財產損失、火災、工人補償和其他保險的費用(包括但不限於房東在任何或所有建築物上不時承擔的所有保險、危險、租金和其他費用)；與此相關的工資和費用、失業税、社會保障税和個人財產税和評估費；根據諒解備忘錄(第20.30節的規定)房東需要支付的許可證和年費；用品、制服費用及其清潔費用；業主支付與交通安全、消防安全和其他政府服務和項目有關的費用；物業管理費不超過業主從大樓獲得的總收入的3%(3%)；業主現場或非現場管理處的公平市場租金價值(如果管理處服務於一個或多個其他建築物，則該管理處的費用和費用應在建築物和其他建築物之間按比例分攤)；(3)業主支付的與交通安全、消防安全和其他政府服務和項目有關的費用；物業管理費不超過業主從建築物獲得的總收入的3%(3%)；業主現場或場外管理處的公平市場租金(如果管理處為一棟或多棟其他建築物服務，該管理處的費用和費用應在大樓和其他建築物之間公平分攤)；會計和簿記服務的費用以及根據與獨立承包商簽訂的服務合同支付的物業運營、維修、維護或清潔費用。運營成本應按照公認的標準計算

當時有效的會計原則和慣例始終如一地適用(“公認會計準則”)。

(B)以下項目不包括在運營成本中：

(I)扣除租賃佣金、手續費及成本、廣告及推廣費用及其他因招攬租客或出售物業或其任何部分而招致的費用；

(Ii)支付與大廈租户執行租約有關的法律費用或其他開支；

(Iii)純粹為建築物的任何租客或其他佔用人(包括租客)的利益，或為搬遷任何租客而承擔翻新或以其他方式改善或裝飾空間的費用；

(Iv)支付任何以建築物為抵押的按揭或其他文書的融資成本，包括債務的利息、收費、費用及本金攤銷，以及提供該等債務的成本、土地租契或其他相關租契的租金，以及提供該等債務的成本；

(V)承擔與危險材料的補救、移除、圍封、封裝或其他處理相關或發生的任何責任、費用或開支，以及針對索賠和在物業存在、排放或釋放危險材料的防禦費用(根據租約明示條款承租人負責的費用除外)；

(六)支付房東保險支付或報銷的任何物品的費用；

(Vii)對業主由任何其他租客報銷的物業的任何租户或因該物業的另一租户的活動而導致的增加的保險，特別向該物業的任何租户評估；

(Viii)收取租客或任何其他租客、佔用者、個人或其他方償還房東或向第三方支付的服務費用或租客根據租約直接支付的性質的服務和水電費(即水電)、服務或貨物以及適用的税費；

(Ix)在另一方賠償或支付的範圍內，禁止所有其他項目，使房東不得收回任何一項費用超過一次；

(X)支付安裝任何專門服務的初始費用，如自助餐廳、天文臺、廣播設施、兒童或日託；

(Xi)支付糾正處所或建築物的初步設計、建造或設備中的缺陷或潛在缺陷的費用(但不包括普通和

正常損耗的習慣修理)、保險人的要求或適用於開工日期或之前的房屋、建築物或項目的法律；

(Xii)支付租賃設備的費用(包括但不限於適當地將折舊作為費用計入的設備，或與永久系統的正常維修和維護有關而需要的設備，而如果購買該設備，則會構成資本支出)；

(十三)支付物業運行、維修和維護所需的工具和設備的初始庫存(以及任何替換庫存)的費用；

(Xiv)賠償業主因逾期支付費用而招致的滯納金，但可歸因於租客行為或不作為的部分除外；

(Xv)支付購買、獲得清潔或維護雕塑、繪畫和其他藝術品的費用；

(十六)取消税收；

(十七)捐贈慈善或政治捐款；

(十八)為今後的改善、維修、增建等建立儲備資金；

(Xix)支付與業主、物業的任何其他佔用人或他們各自的代理人、僱員或承建商所聲稱的違反法律或法律規定的任何作為、不作為或為抗辯或和解任何聲稱的違反法律或法律規定而招致的任何作為、不作為或爭議或和解所招致的費用及開支；

(Xx)承擔政府當局徵收的緩解或影響費用或補貼(無論其性質如何)的費用；

(Xxi)賠償因傷亡或譴責而產生的費用；

(Xxii)如業主已根據第三方工程估計，合理地釐定每年減少的營運成本應超過折舊(但明確不包括更換建築物的屋頂、皮膚及結構組件)，但僅限於在任何適用年度內該等節省的實際數額，或(Y)符合在生效日期後首次制定的法律規定(第(Y)款所述的資本開支)，則業主在租賃期(X)期間為減低營運成本而進行的任何基本建設或開支，除因資本改善而折舊外，亦不得超過該等開支的實際幅度，以減低營運成本。(Y)如業主已根據第三方工程估計，合理地釐定每年減低的營運成本應超過折舊(但明確不包括更換建築物的屋頂、皮膚及結構組件)，或就第(X)及(Y)項而言，由業主實際釐定的利息因數，即當時機構貸款人就建築物所在的一般地區內的同類物業所收取的長期按揭利率，而就第(X)及(Y)項而言，折舊須以該等資本開支的原始成本除以取得的資本項目的使用年限(該使用年限)而釐定，而(X)及(Y)的折舊須以該資本開支的原始成本除以取得的資本項目的使用年限而釐定。

應由業主按照取得資本項目時有效的公認會計原則合理確定；

(Xxiii)支付與遵守《美國殘疾人法》(和任何類似法律)有關的資本支出成本，因為它在生效日期存在，以及任何其他法律要求的資本支出成本，但在生效日期後首次頒佈的除外；

(Xxiv)承擔與該物業的建築物或構築物(該建築物除外)有關的任何費用；但前述規定不得當作不包括或限制該物業的公用部分的費用；及

(Xxv)承擔在開工日期後十二(12)個月的任何期間內或之前發生的與基地建築系統有關的費用。

(C)自生效日期起及之後，承租人應在本租賃剩餘期限內，向房東支付承租人按比例分攤的房東與物業相關的運營成本，包括但不限於本第9.1節規定的成本和開支，作為額外租金。(C)自生效之日起及之後，承租人應向房東支付按比例分攤的房東與物業相關的運營成本，包括但不限於本9.1節規定的成本和開支。

(D)租户按比例分攤的經營成本應在每個日曆月的第一天提前按月分期支付，金額由業主不時估計。

(E)在釐定任何歷年的營運成本金額時，如在任何該等年度內的任何時間，租户佔用的項目可租用面積少於100%，則該年度的營運成本(例如清潔成本)須釐定為相等於假若該年度的入住率為100%而通常預期會招致的同類開支的金額。(E)在釐定任何歷年的營運成本金額時，如該項目的可租用面積少於100%，則該年度的營運成本(例如清潔成本)須釐定為相等於該年度的入住率為100%時通常預期會招致的同類開支。

第9.2節-承租人的審計權。

(A)業主將在各自租賃年度屆滿後一百八十(180)天內向租户交付年度經營成本報表(“年終報表”)(並附有合理細節和備份)。房東未能及時提交任何日曆年的年終結算單，不影響房東此後就該日曆年或其後任何日曆年提交年終結算單的權利，也不影響房東此後提交該日曆年的正確年終結算表的權利；但在任何情況下，房東都無權在該日曆年結束後超過十八(18)個月提交年終結算表(或修正後的年終結算表)(也不得

在產生適用費用後十八(18)個月內，向承租人支付本合同項下未向承租人適當開具帳單的任何金額的額外租金)。

(B)在符合本第9.2節規定的前提下，承租人有權自行承擔費用，檢查業主根據本租賃適用條款提供的年終結算單或其中包含的任何項目的正確性：

(I)允許任何日曆年的任何審查請求可由租户在業主向租户提供該日曆年的年終結算單之日(“營業成本報表日”)後不超過180天向業主發出通知。(I)任何日曆年的審查請求均可由租户在不超過房東就該日曆年向租户提供年終結算單之日起不超過180日提出。前一句中的任何檢查必須在租户提出要求後不超過一百八十(180)天內完成，並將結果傳達給房東，如本條款所規定的那樣。

(Ii)承租人特此承認並同意，承租人對任何年終聲明提出異議的唯一權利應為本第9.2節中明確規定的權利。承租人特此放棄根據適用法律規定的任何和所有其他檢查房東賬簿和記錄和/或對年終報表提出異議的權利(明顯錯誤或欺詐除外)。如果承租人未能及時行使本節規定的承租人檢查房東賬簿和記錄的權利，或承租人未能就任何日曆年及時將本節規定的承租人檢查結果傳達給房東，則房東向租户提交的年終報表對租户具有決定性和約束力(明顯錯誤或欺詐除外)。

(Iii)業主年終報表中有關租客在該日曆年所詢問的特定事項中承租人按比例分攤運營成本的業主賬簿和記錄，應在房東及時收到租客根據本節規定進行檢查的通知後三十(30)天內，以電子方式或在正常營業時間內，在房東保存此類賬簿和記錄的辦公室提供給租户。

(Iv)除非承租人已繳付年終結算表上顯示的款額，否則承租人無權作出上述檢查。租客有權就房東向租客發出年終結算單的任何歷年進行不超過一次的審查。

(V)此類審查只能由以下人員(每位，“授權審計師”)進行：(X)承租人的合格僱員，(Y)獲得在該州經營許可的獨立的國家或地區認可的註冊會計師事務所或經紀公司，或(Z)另一家獲得許可在該州開展業務的審計公司，但須經房東批准，不得無理扣留、附加條件或拖延。授權審計師不得進行審查，該審計師應按或有費用獲得全部或部分補償。任何此類檢查的所有費用和開支應由租户支付，但如果檢查發現房東向租客開出的賬單和租客向房東支付的有關歷年的金額超過

超過租户在該日曆年度內應支付的費用的百分之五(5%)，則房東應支付檢查費用。

(Vi)作為進行任何此類檢驗的條件，租户及其審查員應被要求籤署一份協議，並以業主合理接受的形式向業主交付一份協議，同意對其發現的與此類檢驗有關的任何業主或建築物的信息保密。

(Vii)任何轉租人無權進行任何此類檢查，受讓人(許可受讓人除外)不得就受讓人未佔有房產的任何期間進行任何此類檢查。

(Viii)如經審查後，業主與租客同意(或最終裁定)租客就租客按比例分擔的經營成本向業主支付的款額超過業主根據本條例有權獲得的款額，或租客有權獲得有關租客按比例分擔的經營成本的抵免，業主可選擇在上述日期後三十(30)日內，將超出的款額退還租客或運用抵免的款額(視屬何情況而定)在這種情況下，房東應立即將超出部分的金額退還給租户)。同樣，如果房東和租客同意(或最終確定)租户支付給房東的按比例分攤的經營成本低於房東根據本協議有權獲得的金額，則租户應在達成協議之日起三十(30)天內向房東支付差額作為額外租金。除本節規定外，承租人無權通過司法程序或其他方式對任何年終報表的準確性提出異議。

第十條

房東服務

第10.1節-實用程序。

作為房屋工程的一部分，該房屋將在開工之日起，對電力、供暖、通風和空調以及水和天然氣分別進行電錶或分表。承租人應自費支付在房屋內或在房屋內使用的所有公用事業和服務的所有費用，包括但不限於水、下水道、天然氣、電話、互聯網、供暖、通風和空調、電纜和電力公用事業服務，以及所有相關係統和儀表(統稱為“公用事業”)。承租人同意賠償房東和房東各方(見下文定義)，使其不會因因物業內或由物業消耗的公用事業的所有成本和費用而向房東提出的任何和所有第三方索賠造成損害。承租人應直接向適用的公用事業提供商支付單獨計量的公用事業的所有費用和其他金額。承租人未能及時支付水電費(根據適用的通知和寬限期)應為承租人在本合同項下的違約行為。所有供應給房屋的公用事業和服務(包括公用事業)，承租人沒有直接支付給公用事業提供商，應被視為運營成本。如果租户對公用事業的要求是

房東有權要求租户通過與當地合適的公用事業提供商的安排，在超出對房產的正常要求的情況下，自費購買該等額外要求，除費用和費用外，該等安排鬚經房東批准。(二)房東有權要求租客通過與當地適當的公用事業提供商的安排，購買超出正常要求的房客，該等安排(費用和費用除外)須經房東批准。

第10.2節-生命安全系統。

業主應按照所有法律要求，在良好的工作狀態下操作、維護和維修大樓的基座噴水滅火裝置和人命安全/火災報警系統。作為房屋工程的一部分，租户應被允許按照業主與之相關的合理規則和規定連接到該等生命安全/火警警報系統。

第10.3節-業主向租客提供的其他服務。

業主應在本租約第九條允許的範圍內提供下列服務(其費用應計入運營成本)，除非另有規定並符合法律要求：(A)在正常營業時間內為建築物的公共區域提供供暖、通風和空調服務，(B)由為建築物提供服務的電力公司提供每平方英尺12瓦的電力服務(可由租户在整個建築物內酌情分配)，(C)為建築物提供供水和下水道服務，(D)為建築物提供供水和下水道服務，(D)為建築物提供每平方英尺12瓦特的電力供應(可由租户在整個建築物內酌情分配)，(C)向建築物提供供水和下水道服務，(D)為建築物提供每可出租平方英尺12瓦特的電力服務(可由租户在整個建築物內酌情分配)。(E)為建築物外部區域除雪除冰；(F)清除建築物內的蟲害；及。(F)在建築物的公用地方及其附近進行清潔服務。該大樓的清潔規格將與市場區域內其他類似質量的實驗室、研究和開發大樓和/或項目相媲美。在此使用的“假日”一詞是指元旦、陣亡將士紀念日、七月四日、勞動節、感恩節、聖誕節和其他被美利堅合眾國承認為官方假日的日子，但就確定看守服務義務而言，“假日”不包括愛國者日、退伍軍人日、哥倫布日、總統日或馬丁·路德·金日。大樓的正常營業時間是工作日上午8點開始。下午6點。週六上午9點開始。至下午1點應租户的要求，房東應按房東當時的現行費率(反映房東的實際費用)為該房產提供下班後的暖通空調服務。

房東和租户特此同意，作為大樓的一部分，房東目前正在項目中建造一個運營的便利中心，目前預計將於2022年12月31日或之前完工(“便利中心”)。儘管本合同有任何相反規定，但在本合同延長的期限內，業主應盡商業上合理的努力經營康樂中心。如果在康樂中心初步開放後，該康樂中心停止運營，業主應盡商業合理的努力使該康樂中心按原定計劃運營。(2)業主應在本合同規定的期限內，以商業上合理的努力經營康樂中心。如果康樂中心最初開放後，該康樂中心停止運營，業主應盡商業合理的努力使該康樂中心按原定計劃運營。

業主可隨時暫時封閉物業的公用區域或其任何部分，以進行維修或更改，以防止取得其中的公共權利，並可在公用區域內或對公用區域採取其認為合宜的其他行動，以改善

但房東應盡其商業上合理的努力，儘量減少對承租人在與此相關的房屋內的操作的幹擾。

第10.4節--pH系統。

大樓的酸鹼度中和系統擬設在大樓的一(1)層，房間內有其他租户的酸鹼度系統，容量約為5,000加侖，將按比例與大樓內的所有其他租户分攤。業主必須獲得馬薩諸塞州水資源管理局(“MWRA”)頒發的廢水處理操作許可證(“MWRA pH許可證”)，才能使用pH中和系統。作為場所工程的一部分，場所應連接到pH中和系統，然後使用該系統，但須滿足以下條件：

(1)在適用法律允許的範圍內，承租人使用pH中和系統的風險應完全由承租人承擔(房東對pH中和系統是否足以供承租人使用不作任何陳述或擔保)。

(2)承租人使用酸鹼值中和系統應由承租人按照所有適用法律進行，但房東應獲得與承租人使用相關的任何和所有許可證，包括但不限於MWRA酸鹼值許可證。

(3)業主可將pH中和系統遷往建築物內的另一處地方，但該搬遷後的pH中和系統須提供與其現有位置的pH中和系統相若的功能和效用。

(4)使用pH中和系統時，應遵守本建築的規章制度。

承租人不得將(X)違反MWRA pH許可或任何其他MWRA許可條款、(Y)違反適用法律或(Z)會干擾pH中和系統正常運行的任何物質或材料引入pH中和系統。

第10.5節-無損害賠償。

如因意外或緊急情況而需要進行維修、改建、更換或改善，而業主合理判斷該等維修、改建、更換或改善是合乎需要或必需的，業主保留在有關情況下儘可能提前通知租客並給予不少於二十四(24)小時通知(緊急情況除外)的權利，以中斷、減少或停止業主向租客提供的公用事業設施。業主應盡合理努力消除任何此類中斷、縮減、停工或暫停的原因，但除以下規定外，不得

房東在本租約項下應支付給租户的租金或其他補償的減少或減免，也不影響本租約或減少租客在本租約項下的任何義務，房東對任何此類中斷、削減、停止或暫停服務或系統不承擔任何責任或責任。此外，由於超出房東合理控制範圍的原因，房東在任何程度上未能提供或導致提供本租賃所述的公用事業或服務，或其停止或中斷，房東不承擔任何方面的損害責任，但房東應盡一切合理努力，通過勤奮而持續地開展並完成的工作來恢復該等公用事業或服務。如果業主可以控制的任何此類中斷導致處所的全部或部分連續超過五(5)天不能用於許可用途，而租客因這種不可承租性而停止使用處所的受影響部分，則租户有權從中斷開始之日起至處所(或其適用部分)再次可用於許可用途之日，享受公平的租金減免。上述規定不適用於因(X)第十六條所述任何火災或傷亡、(Y)第十七條所述徵用權或(Z)承租人或任何承租方的任何行為或不作為而導致的不可承租。

第10.6節-發電機。

承租人有權在本合同附件F所示位置(“發電機區”)的大樓屋頂上安裝應急發電機(“發電機”)。除本節規定外，發電機區的上述轉讓應遵循本租約的所有相同條款和條件。在承租人獲得並向房東提交安裝和運行發電機所需的所有政府許可、許可證和授權的副本之前，承租人不得安裝或操作發電機。此外，承租人在安裝、維護和運行發電機時應遵守業主頒佈的所有合理的施工規則和規定。承租人應被允許將發電機區域僅用於發電機的維護和運行，發電機和發電機區域僅供承租人使用。發電機產生的所有電力僅供房屋內的租户使用。除上述內容外，還包括：

(A)承租人應按照房東的指示，在發電區周圍區域進行篩選，費用由承租人承擔。

(B)業主沒有義務向發電區提供任何服務，包括但不限於電流。

(C)在租賃期內，承租人可在事先書面通知業主的情況下隨時拆除發電機，前提是承租人必須將發電機區域恢復到與搬遷時發電機周圍區域相同的條件。

(D)在不限制承租人在租約下的義務的情況下，承租人在使用發電區時應遵守所有適用的環境和防火法律、條例和法規。如果沒有

限制前述規定，在任何情況下，承租人不得使用柴油或其他與發電機相關的液體燃料。

(E)除租約規定的承租人義務外，並在不限制承租人義務的情況下，訂立承租人契諾，並同意發電機的安裝和使用不應對建築物的保險範圍產生不利影響。如果由於任何原因，發電機的安裝或使用將導致此類保險的保費金額增加，則承租人應承擔任何此類增加的全額保費。

(F)承租人應自行承擔維修和維護髮電機和發電機區的費用。

(G)房東可要求承租人自費將物業內的發電機搬遷至雙方同意的具有類似功能的地點(不得無理扣留、附加條件或拖延)，搬遷應由承租人在提出要求後的合理時間內進行(考慮到獲得此類工作的許可和批准所需的任何合理時間，承租人特此同意盡最大誠意努力獲得許可和批准，並立即開始和起訴，直至此後完成搬遷)。

第十一條

其他租户契諾

第11.1節-使用。

(A)在雙方理解且承租人同意的情況下，在本租約期限內，承租人僅可為本租約第1.1(I)節規定的用途使用和佔用該處所，不得用於其他目的或目的。此外，承租人在房屋內經營業務應遵守適用於其的所有法律、規則和法規。承租人每週7天、每天24小時均可進入房屋。承租人和承租人的僱員和被邀請者有權在租期內隨時使用物業的公共區域，但須遵守房東不時頒佈的合理規則和規定，承租人已收到通知。

(B)儘管本租契有任何其他規定，租客不得使用該處所或建築物或其任何部分，或容受或允許他人使用或佔用該處所或建築物或其任何部分：(I)以會違反本租契任何契諾、協議、條款、條文及條件的方式；(Ii)為任何非法目的或以任何非法方式；(Iii)根據業主的合理判斷(考慮將建築物用作研究及發展大樓及

(A)損害、幹擾或以其他方式降低任何屋宇設備的質素，或建築物或處所的適當及經濟的供暖、清潔、通風、空調或其他服務的質素，或任何公用地方的使用或佔用情況；(A)不得損害、幹擾或以其他方式降低建築物或處所的適當及經濟的供暖、清潔、通風、空調或其他服務的質素，或損害、幹擾或以其他方式降低任何公用地方的使用或佔用；(B)在任何物質方面的損害、幹擾或傷害(租客不得安裝或使用任何種類的電氣或其他設備(包括但不限於租户的天台設備)，而根據業主的合理判斷，該等設備會對處所的任何佔用人或其他租客或建築物的佔用人或其財產造成任何該等損害、幹擾或傷害)，或造成任何傷害或損壞；或。(C)造成有害的空氣排放、實驗室氣味、震動或噪音，或任何不尋常或其他令人不快的氣味、震動。或(Iv)與該建築物作為一流研究及發展建築物的運作及/或維修有重大牴觸的方式。儘管有上述規定，房東同意租户將房屋用於許可用途(包括房東批准的使用發電機)，而不是租户使用房屋的特定方式，其本身不應被視為違反本第11.1節的規定。

(C)承租人可使用(I)任何動物組織，(Ii)任何小型死動物，以及(Iii)任何活的小動物，如斑馬魚、實驗小鼠、實驗大鼠，或房東事先書面批准的其他活動物(房東對大型活動物可完全酌情決定不予批准，不得對小活動物無理扣留、拖延或附加條件)(統稱為“允許動物”)，在處所內進行動物研究。(C)承租人可使用(I)任何動物組織、(Ii)任何小型死動物，以及(Iii)任何活的小動物，如斑馬魚、實驗小鼠、實驗大鼠，或房東事先書面批准的其他活動物(可由房東全權酌情拒絕批准，但不得無理扣留、延遲或限制小活動物)進行動物研究承租人應自費根據所有法律要求和良好的行業慣例，並在以下條件下負責其隔膜的運營：(I)所有測試和研究應嚴格遵守所有適用的法律要求，並符合良好的科學和醫學實踐；(Ii)所有動物身體、其任何部分或與之相關的任何廢物應由承租人自負費用，嚴格遵守所有適用的法律要求，並遵循良好的科學和醫學實踐進行處置；(Ii)所有死亡動物、動物的任何部分或與之相關的任何廢物應由承租人自負費用，嚴格遵守所有適用的法律要求，並遵循良好的科學和醫學實踐；(I)所有測試和研究應嚴格遵守所有適用的法律要求，並符合良好的科學和醫學實踐；及(Iii)不得從任何隔室發出高於本底水平的氣味、噪音或任何相類滋擾。承租人應獲得並向業主交付使用和運營其隔室所需的所有許可和批准的副本，並應在租期內始終保持該等許可和批准的完全效力和效力。承租人應賠償、保護和保護業主，使其免受因使用和操作房產內的任何隔膜而產生或與之相關的所有責任、索賠、損害、損失或費用(包括合理的律師費)。沒有動物，沒有動物排泄物, 除本條例另有規定外，與不時在處所內飼養的準許動物有關的食物或供應品，須在建築物內運輸。將動物或動物食品或供應品交付給建築物內的租户或由租户在建築物內交付動物或動物食品或供應品

建築物可隨時建造，但在公共區域內運輸動物的任何時候，均須用適當的籠子或其他容器運輸，且只要業主提供一條通過建築物通往處所的合理替代通道並提供通往該建築物的貨運電梯，則任何時候不得將任何動物、動物排泄物、食物或與動物有關的供應品帶進、運送通過或交付至建築物大堂，或在建築物內使用除貨運電梯以外的電梯運輸任何動物、動物排泄物、食物或與該等動物有關的供應品，或在建築物內使用除貨運電梯外的電梯運輸該等動物、動物排泄物、食物或與動物有關的任何供應品，或在建築物內使用除貨運電梯外的電梯運輸該等動物、動物糞便、食物或與動物有關的任何供應品。

第11.2節-標牌。

(A)承租人有權在物業入口處安裝標明承租人業務的建築物標準指示牌，該指示牌須經業主事先書面批准(批准不得無理扣留、附加條件或拖延)。除本第11.2條明確規定外，未經房東同意，承租人不得在物業或建築物的外部或內部的任何部分上刻字、噴漆、粘貼或以其他方式展示任何標誌、廣告或通知，只要這些標誌、廣告或通知從物業或建築物的外部可見。如果任何其他標誌、廣告或告示未經房東事先批准或按照本第11.2條的規定被塗抹、粘貼或以其他方式展示，房東有權將其拆除，承租人應對房東因此而產生的任何和所有費用和開支負責。

(B)業主應自負費用，在建築物的紀念碑標誌上提供由租户名稱和/或徽標組成的標牌，具體內容見本合同附件B(“租户紀念碑標牌”)。承租人紀念碑招牌的維修和拆除(包括但不限於拆除承租人紀念碑招牌後對現有紀念碑立面的維修和清潔)應由業主承擔全部費用，但租户應負責租約期間更改承租人紀念碑招牌的費用。

(C)業主應將租户列入大樓大堂的目錄中。初始目錄的費用和費用由房東承擔，對該目錄列表的任何更改都應由租户承擔成本和費用(但對任何電子目錄的任何更改均不收取任何費用，除房東就該適用更改支付的合理自付費用外，房東不應收取更改目錄的任何費用)。

第11.3節-規章制度。承租人應並應促使所有承租人遵守房東此後實施的所有合理規章制度(承租人至少提前五(5)個工作日收到通知)，以維護和使用建築物和物業，但房東不對承租人因物業其他居住者未能遵守該等規章制度而承擔責任。房東不得以歧視性的方式執行規章制度。如果和在一定程度上有任何衝突

在本租約的條款和建築物的任何規則和法規之間，本租約的條款應受控制(但不限於，業主不得制定任何此類規則或法規來減少承租人在本租約項下的許可用途)。？

第11.4節-樓層荷載。租客不得在處所內的任何樓面上放置超過每平方尺100磅(包括隔板)的負荷物；亦不得將任何保險箱、保險庫或其他重型設備移入、移出或移出處所，但如按業主就每宗個案而批准的方式及時間移動(該項批准不得無理扣留、附加條件或延遲)，則不在此限。承租人的設備應由承租人在足以吸收和防止振動或噪音傳播到建築物結構或建築物內任何其他空間的環境中放置和維護，費用由承租人承擔。

第11.5節--律師費。承租人應支付所有合理的自掏腰包費用、律師費和房東因房東成功執行本租約規定的承租人義務或涉及承租人的任何破產案件而發生的其他費用，作為額外租金。如果雙方之間發生任何訴訟，承租人沒有義務向房東支付房東產生的任何律師費，除非在與房東有關的訴訟中做出了有利於房東的判決(最終判決，並超過了任何及時受理的上訴)。房東應在房客提出要求後三十(30)天內，支付房東和房客之間的任何訴訟(最終判決和非上訴判決)對房客有利的所有合理費用、律師費和其他費用。

第11.6節-承租人的供應商。承租人聘請的任何供應商，包括但不限於清潔承包商和搬家承包商，應與業主或為業主進行的任何工作進行協調，並以保持和諧勞動關係的方式進行協調，不得損壞建築物或財產或幹擾建築物的建設或運營，應由業主事先批准的供應商履行，不得無理扣留、限制或拖延批准。此外，承租人應按照本合同第14.4節的規定安排每個賣方投保，並向房東提交所有此類保險的證書。

第11.7節-法律要求。承租人應並應促使所有承租人遵守現在或今後有效的所有適用法律、條例、規則、法規、法規、章程、法院判決以及所有公共當局的命令和要求(“法律要求”)，這些法律、條例、規則、法規、法令和要求(“法律要求”)將對房東或租客施加與租户使用和佔用房屋有關的責任，包括但不限於，該義務應包括確保承租人利用來在房屋內進行工作的所有承包商遵守所有法律要求。承租人應及時支付因未遵守本第11.7條的規定而可能產生或施加的所有罰款、罰款和損害賠償。

第11.8節--房舍清潔。承租人應自負費用，負責清理和清除房屋內垃圾至業主指定的公共垃圾箱，並負責為房屋(包括其實驗室區域)提供生物危害處置服務。此類服務應由業主事先書面批准的有執照的(如法律要求的)、受保的和合格的承包商進行。

(該項批准不得無理扣留、延遲或附加條件)，並須有足夠的基礎，以確保處所時刻保持整潔。房東將向租户提供一份預審的清潔供應商名單，供租户考慮。業主應在大樓裝卸碼頭提供垃圾箱和/或壓實機，以供承租人處置非危險和非受控物質。

第11.9節-蟲害防治。承租人須安排合理定期(但每月不超過一次)或按需要檢查處所，並須安排以合理方式每日清潔處所內用作貯存、配製、服務或食用食物或飲品的所有部分，並在有證據顯示有蟲害時，處理處所，以防止昆蟲、齧齒動物及其他害蟲滋生，費用及開支均由承租人自行承擔，租客須自行承擔費用及開支，安排對處所進行合理定期檢查(但每月不得超過一次)，並須安排以合理方式每日清潔處所內所有用作貯存、配製、服務或消費食物或飲品的地方，以防止昆蟲、齧齒動物及其他害蟲滋生。承租人不得允許任何人為提供此類檢查和/或消滅服務而進入該房屋，除非該等人已得到業主的批准，而該批准不得無理地被拒絕、拖延或附加條件。如果房東提出要求，租户應將因食用食物或飲料而產生的任何垃圾存放在冷藏箱或類似設施中，費用和費用由租户自行承擔。

第11.10節--節約能源。業主可在書面通知承租人後，實施為節約和/或保存能源或能源服務所必需、需要或有利的政策、計劃和措施(統稱為“節約計劃”)，但節約計劃不會因為這些政策、計劃和措施而將向房屋提供的能源或能源服務水平降低到低於(I)在房屋附近的可比組合實驗室、研發和辦公大樓中提供的能源或能源服務水平，但不應出現這種情況。(I)在房屋附近的可比組合實驗室、研發和辦公大樓中提供的能源或能源服務水平不應低於(I)在房屋附近的可比組合實驗室、研發和辦公建築中提供的能源或能源服務水平，但不能因該等政策、計劃和措施而降低向房屋提供的能源或能源服務的水平或(Ii)為遵守法律要求或標準或本租約的其他規定而可能需要或要求的，或(Ii)對承租人將該處所用於任何許可用途造成重大不利影響的情況下，或(Ii)為遵守法律要求或標準或本租約的其他規定而可能需要或要求的。承租人收到通知後，應遵守保護計劃。

第11.11節--回收。經書面通知，業主可制定回收紙張、產品、塑料、錫和其他材料的政策、計劃和措施(“回收計劃”)。承租人收到通知後，將遵守回收計劃，費用由承租人自行承擔。

第十二條

改建

第12.1條-業主批准。

(一)需要業主批准。除第12.1(B)條所述的變更外，未經業主事先書面批准，承租人不得對房屋進行改建、增建、安裝或改善(統稱“變更”)，無論是在租賃期限之前還是期間。

不得無理扣留、附加條件或拖延。即使本條例另有相反規定，承租人不得對處所作出以下改動：(I)影響建築物的任何結構或外部構件、處所外的任何面積或構件，或為建築物外部的任何部分提供服務的任何設施或基礎建築機械系統；(Ii)涉及或影響建築物的外部設計、大小、高度或其他外部尺寸；(Iii)擴大處所的可出租面積；或(Iv)將增加建築物的保險費或税費或建築物所需服務的費用(除非租户首先提供業主可接受的保證，以支付此類增加的費用，並且在終止之前將進行重新調整，而不向業主支付費用)，在每種情況下，均未經業主事先書面批准，可由業主全權酌情決定批准或不予批准。房東同意在房東批准租户的計劃時通知租客是否需要在租期結束時拆除任何此類固定裝置、設備、裝修和附屬設施(如果房客在房東要求房東批准時，房東以書面形式要求房東做出這樣的選擇)，則房東同意通知租户是否需要拆除任何此類固定裝置、設備、裝修和附屬設施(在房東批准租户的計劃的範圍內)。

(B)禁止在未經業主批准的情況下進行任何改裝。儘管有第12.1(A)條的規定，承租人有權在未經業主事先批准的情況下，在任何工程開始前至少二十(20)天向業主發出書面通知(該通知應詳細説明工程的性質)，對房屋進行以下改動：(I)僅在房屋內部，不影響房屋和/或建築的外部(包括窗户上的標誌)；(Ii)不影響屋頂、建築物的任何結構元素、建築物的機械、電力、水管、暖氣、通風、空調及防火系統(插座、開關及類似物品的位置除外)；。(Iii)每宗個案(在任何十二(12)個月期間合計)費用少於10萬元(100,000.00美元)；及(Iv)在所有方面均符合法律規定。

(三)加強專業改進。

租賃。““專項改善”是指任何結構改造、健身房或健身中心、設備齊全的廚房、內部或互連樓梯，以及任何其他超出標準的辦公改建，而房東在商業上合理的判斷是，這些改建會對房屋的一般用途造成不利影響，供未來的潛在租户使用，和/或需要非常費用才能將房屋重新調整為研究和實驗室空間。

第12.2節-計劃；工作一致性。

在進行任何改動之前，承租人應自負費用，根據上文第12.1條的規定，向房東提交擬進行的改動的詳細計劃和規格，以供業主批准。業主審查和批准任何更改的計劃和規範並同意施工，不應被視為業主同意該等計劃、規範和工程符合建築物保險人關於承租人保險義務的法律要求和要求以及本租約的其他要求(在此稱為“保險要求”)，也不應被視為放棄本租約中承租人在法律要求和保險要求方面的義務，也不應就該等計劃、規範和工程的完整性、設計充分性或合規性向業主施加任何責任或義務，也不應被視為放棄了本租約規定的承租人在法律要求和保險要求方面的義務，也不應將該等計劃、規範和工程的完整性、設計充分性或合規性強加給業主。此外，承租人承認承租人的行為是為了自己的利益和利益，承租人不得作為房東的代理人在房屋內進行任何工作，因此，任何承包商、分包商或供應商都無權在與任何此類工作相關的物業中保留房東的權益。承租人並同意其對處所所作的任何改動須以良好及熟練的方式進行，並須符合現時或以後有效的所有法律規定及保險規定，其內須採用最優質及其他品質優良的物料，建築物的結構不會因此而受到危害或損壞，而處所的價值亦不會因此而減值。如業主不迴應租客批准任何更改建議, 承租人有權向房東提出第二次書面審批請求。承租人的第二次同意請求必須用粗體和全大寫字母標明：房東在收到本通知後五(5)個工作日內未作出迴應，將被視為批准承租人提出的此類變更請求。如果房東在收到第二次審批請求後的五(5)個工作日內仍未回覆，則房東應被視為已同意該請求。

第12.3節--工作績效、政府許可和保險。

承租人的所有改動應與業主或為業主進行的任何工作相協調，並以保持和諧勞動關係的方式進行，不得損壞建築物或財產，或幹擾物業的建設或運營，除安裝傢俱外，應由業主事先批准的承包商進行，不得無理扣留、限制或拖延批准。承租人在進行任何維修、更改或其他操作之前，應獲得所有必要的政府許可

改進或安裝。承租人同意賠償、保護房東，使其免受因承租人進行任何此類工作而對任何人或財產造成的任何和所有傷害、損失、索賠或損害，無論這些工作是在本租賃期限之前或期間進行的。此外，承租人應安排每個承包商按照本合同第14.4節的規定投保，並向房東提交所有此類保險的證書。承租人還應編制並向業主提交一套竣工平面圖(打印和電子兩種形式)，顯示承租人在任何此類改建基本完成後，並在承租人或承租人承包商安裝了承租人的計算機、電話和其他通信系統的佈線或電纜後，立即向房東提交承租人進行的此類工作。在不限制承租人在本合同項下的任何義務的情況下，承租人應負責因承租人進行的任何更改而需要對大樓進行的任何更改或對其進行的任何更改的費用，作為額外租金。房東有權就承租人在本合同項下進行的任何變更提供合理的規章制度(應以非歧視的方式實施)，承租人應遵守所有此類合理的規章制度，並應促使其所有承包商遵守這些規章制度，包括但不限於支付使用建築服務的合理建築標準費用(如果這些費用構成承租人尚未根據本合同支付的額外服務)。承租人承認並同意，房東應是房屋或建築物的任何增建、改建和改善的業主，其費用由房東支付。

第12.4節--留置權。

承租人承諾並同意在到期時立即支付承租人、其代理人、僱員或承包商在處所內完成的任何工作的全部費用，不會導致或允許任何與此相關的勞動或材料的留置權附着在處所或建築物或物業上，並迅速(但在任何情況下不得超過租户通知提交該等留置權後三十(30)天)解除任何該等留置權。

第12.5節--改動的性質。

對處所進行的所有工程、建造、修葺或改動，均須成為處所的一部分，併成為業主的財產，並在租期屆滿或提早終止時，作為處所的一部分留在處所並連同處所一起交出，但以下情況除外：

(A)沒收租客的所有傢俱、設備、固定附着物及其他非土地財產(包括但不限於任何衞星或微波爐碟子或任何通訊設備及任何電話開關設備，以及由租客安裝的任何保安或監察設備)，不論該等設備是否根據法律視為該不動產的一部分，承租人或任何在承租人下提出要求的人士在任何時間安裝的設備仍為承租人或承租人的財產，並可由承租人或在承租人下提出要求的任何人在租賃期內的任何時間或之後的任何佔用時間內拆除，並應房東的要求在租賃期屆滿或提前終止時由承租人拆除。承租人應修復房屋的任何損壞

租客或任何在租客下申索的人將任何該等財產從處所移走所引致的。儘管有上述規定，承租人不得從房屋中移除任何不可移動的改動(如下文所定義)。“不可移動的改建”是指以下項目，無論是由承租人或代表承租人進行的，無論是否包括在房舍工程中：(I)通常支持或需要實驗室、研究和開發空間的基礎設施，以及(Ii)任何輔助暖通空調基礎設施。

(B)在租賃期限屆滿或提前終止時，承租人應移除在租賃期限內經業主同意而根據第12.1(C)條將其作為此類同意的條件之一的任何專業改進。(B)在租賃期限屆滿或提前終止時，承租人應移除在租賃期限內經業主同意而根據第12.1(C)條作為同意條件的任何專業改善。移走後，承租人應修復因移走和修復造成的任何損壞。

(C)如果承租人未經業主批准，擅自對第12.1節規定需要業主批准的房屋進行任何改動，則在租賃期限內的任何時候，在業主的要求下，在任何情況下，在租賃期限屆滿或提前終止時，承租人應拆除該等改動，並將該房產恢復到該等改動之前的狀況，並修復因該等拆除和修復而造成的任何損壞。在任何情況下，租户應拆除該等改動，並將該等改動恢復至該等改動前的狀況，並修復因該等拆除和修復而造成的任何損壞。本合同中的任何內容均不應被視為同意承租人進行任何此類更改，第12.1節的規定適用於任何此類工程。

第12.6節--費用和費用。

承租人在收到房東的發票後三十(30)天內，應向房東支付所有合理的自掏腰包的費用和費用，作為額外租金，房東為審查承租人的改建計劃或工作而發生的所有合理費用和開支，如果涉及對房屋的機械、電氣和管道系統進行結構性改變或實質性改變，則需要外部工程師進行審查。

第12.7節--增税。

在生效日期後的任何時間，如果税務機關明確認定房產的增加是由於租户的該等改動造成的(並且提供了合理的書面證據證明該税務機關的決定)，則承租人應百分之百(100%)支付建築物房地產税增加的租金作為額外租金(100%)，該房產税將在生效日期後的任何時間因租户對房產進行的改動而增加(並且有合理的書面證據證明該税務機關的決定)，承租人應支付百分之百(100%)的額外租金。

第十三條

建築物等的維修

第13.1節-房東維修。

業主同意保持或安排保持良好的狀況和維修，並符合所有法律要求：(I)屋頂、地基、外牆(包括但不限於任何玻璃和窗户)和建築物的結構部分；(Ii)為建築物提供服務的任何機械、電氣、管道和生命安全建築系統(“建築系統”)；以及(Iii)物業的所有其他公共區域(包括但不限於從建築物的所有外部區域清除冰雪(包括但不限於)以及與大樓公共區域有關的蟲害清除和防治服務)。儘管有上述規定，房東在任何情況下均不對租户負責：(X)租户、其僱員、代理人、特許持有人或承包商的任何行為或疏忽對房產或建築物造成的任何損害，或(Y)由租户或代表租户安裝的服務於房產的任何系統的維護和維修。

第13.2節-租户維修。

除本合同明確規定外，承租人同意，自生效日期起至本合同期末為止，應保持合理整潔、乾淨、無蟲害和其他害蟲(與許可用途相關的許可動物除外)，並保持合理的維修、秩序和狀況(合理損耗和意外損壞除外)：房產，包括但不限於整個房產，全部為電子設備、設備和設備。由承租人安裝或專供承租人使用的電話和數據佈線及相關設備(建築服務設備除外)、其中的所有固定裝置、設備和特殊照明設備、專為建築物服務的任何輔助暖通空調和加濕設備、電氣設備佈線、門、非結構性牆壁、窗户和地板覆蓋物，以及專門為建築物服務並由承租人安裝和操作的所有實驗室專用系統和設備，包括但不限於對實驗室操作至關重要的設備。承租人不得允許或實施任何浪費。

第十四條

賠償及商業/一般責任保險

第14.1節-租客的彌償

(一)提供保險賠償。在法律允許的最大範圍內，在符合本合同第14.14節的規定下，但不包括任何房東當事人的疏忽或故意不當行為所造成的程度，承租人同意賠償並免除無害房東當事人(如下所定義)因以下任何故意引起或聲稱引起的任何性質的索賠。

承租方的不當行為或疏忽(定義見下文)；(Ii)自(A)任何承租方因任何理由首次進入該處所之日或(B)開始日期起，以及此後一直至租賃期結束之日，以及在租賃期結束後租賃期結束後，租户或由租客或由租客、通過租客或在租客之下行事的任何人佔用該處所或租客之下的任何人(以較早者為準)，對任何人或任何人的財產造成的任何意外、傷害或損害(以較早者為準)；(Ii)租户或由租客或由租客、透過租客或由租客代為行事的任何人佔用該處所或租户以下的人時，在該處所內發生的任何意外、傷害或損壞(Iii)任何意外、傷害或損毀，而該等意外、傷害或損毀是因租户任何一方故意的不當行為或疏忽而導致或聲稱是由任何租户方面的故意不當行為或疏忽所致；或(Iv)租户違反本租約，而該等意外、傷害或損毀則在樓宇內或在公用地方或物業內發生的任何意外、傷害或損毀。承租人應支付房東雙方承擔的賠償金額。這項賠償不得解釋為否認或減少業主任何一方根據本租約或普通法可能享有的任何其他賠償權利或義務。

(二)違規行為。如果承租人違反本租約或任何其他合同或普通法規定的賠償義務：(I)承租人應向房東各方支付因該違約行為而產生的所有責任、損失、費用或費用(包括律師費)；以及(Ii)房東各方可根據本租約第14.1(B)條的規定，從應支付給承租人的任何金額中扣除並抵消承租人的任何金額。

(C)不受任何限制。根據本第14.1條規定的賠償義務，不得以任何方式限制根據《工人補償法》、《傷殘福利法》或其他《僱員福利法》由租户或任何轉租人或其他佔用人支付的損害賠償、賠償或福利的金額或類型，或為租户、任何轉租人或其他佔用人支付的損害賠償、賠償或福利的金額或類型。承租人放棄因此類行為而對房東各方承擔的任何賠償或出資責任的豁免權或限制。儘管本租約載有前述規定或任何相反規定(除非本合同第20.19節關於承租人的滯留規定)，在任何情況下，承租人均不對業主或任何業主方承擔任何間接或後果性損害或利潤損失等責任。

(D)租户、轉租人和其他住客。承租人應要求其分租客和房屋的其他租户以房東合理接受的形式向房東各方提供類似的賠償(在適用的分租或許可文件內)。

(E)保護兒童的生存能力。本條款第14.1條的條款在本租約終止或期滿後仍然有效。

(F)降低成本。上述賠償和持有無害協議應包括對業主雙方在以下方面發生的所有費用、費用和責任(包括但不限於合理的律師費和支出)的賠償。

與任何此類索賠或就此提起的任何訴訟或法律程序的聯繫，以及對其的抗辯。此外，如果因任何此類索賠而對一個或多個房東各方提起訴訟或訴訟，承租人應應房東方的請求，由租户的保險公司指定的律師(如果該索賠由保險公司毫無保留地承保)或由房東方合理滿意的律師代表房東方抵制和辯護該訴訟或訴訟程序。未經業主方事先書面同意，業主方不受任何此類索賠、訴訟或訴訟的妥協或和解的約束。

第14.2節-承租人的風險。

承租人同意使用和佔用房屋，並同意使用本租約賦予承租人使用權利的建築物和物業的其他部分，風險由承租人承擔。業主方不對承租方基於、引起或由任何原因引起的任何損害、傷害、損失、賠償或索賠(包括但不限於承租方業務中斷或損失的索賠)承擔責任，這些原因包括但不限於對房屋或建築物或財產的任何部分的修理、任何火災、搶劫、盜竊、神祕失蹤或任何其他犯罪或傷亡，建築物的任何其他租户或佔用人或任何其他人的行為，或任何其他人或其他人的行為，房東各方不對承租方承擔任何責任，包括但不限於房屋或建築物的任何部分或財產的維修，任何火災、搶劫、盜竊、神祕失蹤或任何其他犯罪或傷亡，包括但不限於對承租方業務中斷或損失的索賠。或任何處所或建築物或財產的任何部分或部分的滲漏，或可能滲入或流出處所或建築物或財產的任何部分的水、雨或雪，或建築物或財產的排水渠、喉管或管道固定裝置的滲漏，除非是由於任何業主一方的故意不當或疏忽所致，且只要業主遵守本租約規定的義務，則不在此限。在房屋內或周圍儲存或放置的任何租賃改進、財產或個人物品的風險完全由租户一方承擔，房東各方或其保險公司均不以任何方式對此負責，除非是由於房東一方故意的不當行為或疏忽。房東方不應對租户一方或通過租户方、通過租户方或在租户方之下提出索賠的人負責或承擔法律責任, 因佔用毗鄰處所或與處所或建築物任何部分毗鄰或相連的處所的任何部分的人的作為或不作為，或因其他原因而造成的任何損失或損害，但如因任何業主故意的不當行為或疏忽所致，則屬例外。本節的規定應在法律允許的最大範圍內適用，直至租賃期屆滿或提前終止，並在租户可以使用或佔用房產或建築物的任何部分的更長時間內適用。然而，上述規定不應免除業主在本合同項下的任何義務，包括但不限於業主在本合同項下的維護、維修和更換義務。

第14.3節-承租人的商業一般責任保險。

(A)承租人同意在(I)任何承租方因任何理由首次進入處所之日或之前(以較早者為準)或(Ii)開始日期當日或之前，以及此後在整個租期結束之前，以及在租期結束後，只要承租人或由承租人、通過承租人或承租人行事的任何人佔用處所或其後任何部分，該保險單即完全有效。

根據商業一般責任保險，承租人就任何承租人首次進入物業期間及之後可能聲稱已發生的人身傷害責任(包括但不限於身體傷害、疾病及死亡)或財產損毀而提出的一切索償及要求，均須以至少與保險服務處(“ISO”)商業一般責任保險表格CG 00 01 10 01或其他提供同等保障的商業一般責任“事故”表格一樣廣泛的表格發出，以保障承保人的人身傷害責任(包括但不限於人身傷害、疾病、疾病及死亡)或財產損毀(包括但不限於人身傷害、疾病、疾病及死亡)或財產損毀的所有索償及要求。此類保險的最低責任限額為每次事故不少於100萬美元(100萬美元)，每年總計不低於200萬美元(200萬美元)。承租人還應投保不低於500萬美元(500萬美元)的保護傘和/或超額責任保險，包括恐怖主義保險。該保險單還應包括承租人在本租賃項下的責任的合同責任範圍，包括但不限於承租人的賠償義務。此類保險單應註明房東、房東的管理代理人以及通過他們、通過他們或通過他們提出索賠的人(如果有)作為額外的被保險人。如果保護傘/超額責任保險單按以下格式書寫，則可通過CGL和保護傘/超額責任保單相結合的方式達到此類限額。

(B)承租人應在整個租期內購買並維持一份業務中斷保險單，足以支付至少十二(12)個月的本合同項下到期租金，以及承租人在該12個月期間的業務損失。

(C)如果租户在處所舉辦活動，則租户同意獲得並促使任何為該活動提供服務的人或各方獲得業主合理確定的商業合理保險範圍(包括酒類責任範圍，如適用)，並向業主提供證明。責任保險將至少包括通常指定為營業場所/運營、產品/已完成運營的保險，並且不包含排除或背書、移除或限制保險合同的保險。

(D)承租人應在有效期內及之後不少於三(3)年內購買和維持污染法律責任保險，承保承租人的經營，以每次事件和總計不少於200萬美元(200萬美元)的限額為限，就承租人造成的環境污染和污染提出索賠，並就承租人造成的環境污染和污染免賠額不超過25,000美元。此類保險不應包括預期由承租人在租户運營和入住過程中處理和/或產生的例外情況，並應包括恐怖主義保險。

第14.4節-承租人財產保險。

承租人應在本租賃期內以及在承租人可能在房屋內或對房屋進行工作或擁有財產、固定裝置、傢俱、

房屋內的設備、機械、供應品或貨物，此後只要承租人佔用房屋的任何部分，業務中斷保險和所謂的ISO特殊原因損失保險單(或其等價物)承保的損失或損壞保險，包括針對租户財產、固定裝置、傢俱、設備、機械、供應品和貨物的恐怖主義保險，以及由承租人或其代表在房屋內進行的所有改裝、改善和其他修改，在此基礎上繼續進行業務中斷保險和損失或損害保險，包括針對承租人財產、固定裝置、傢俱、設備、機械、供應品和貨物的恐怖主義保險，以及由承租人或其代表在處所內進行的所有改裝、改進和其他修改。以及位於處所的承租人的其他財產，包括但不限於承租人的天台設備和所有承租人的動物(統稱為“承租人的財產”)。本節要求的ISO特殊損失原因保險單(或其等價物)的金額應至少等於承租人財產的全部重置成本。房東和房東可能合理要求的其他個人或實體應在本租賃所要求的保單上被指定為損失收款人(視其利益而定)。如果發生本租賃要求的ISO特殊原因損失保險單(或其等價物)所承保的損失或損壞，應根據第16條確定修復或恢復損失或損壞的責任。在房東有義務支付保單所承保的損失或損壞的修理或恢復費用的範圍內，房東應獲得ISO特殊原因保險單(或其等價物)承保該損失或損壞的收益。承租人有義務支付保險單所承保的損失或損壞的修理或恢復費用, 承租人應獲得ISO特殊原因損失保險單(或其等價物)承保損失或損壞的收益。如果房東和租客雙方都有義務支付保單所承保的損失或損壞的修復或恢復費用，則應按各自承擔的修復或恢復損失或損壞的義務按比例支付保險金。如果損失或損壞沒有修復或恢復(例如，如果租賃根據第十六條終止)，保險收益應按房東和租户在保單承保的租賃改進費用中的相對分攤比例支付給房東和租户。

對於房屋內的任何承租人工作，承租人應獲得或讓其承包商和分包商獲得符合業主建築項目保險要求的保險(在該工作執行期間有效)。

第14.5節-承租人的其他保險。

承租人同意在(I)任何承租方出於任何原因首次進入房產之日或(Ii)開始之日或之前(以較早者為準)，以及(Ii)開始日期或之前，在整個租期結束後，在租户或由租户、承租人或其下行事的任何人佔用房產或其後任何部分的期間內，保持全面有效；(1)全面的汽車責任保險(包括租户擁有或運營的任何汽車)，其出具的形式至少與ISO商業汽車保險表格一樣廣泛；(1)全面的汽車責任保險(包括租户擁有或運營的任何汽車)，其出具的形式至少與ISO商務汽車保險表格一樣廣泛(二)工傷保險；(三)僱主責任保險。這種汽車責任保險的金額應不低於每起事故100萬美元(100萬美元)。此類工傷保險的最低限額應由住所所在司法管轄區的法律規定(該法律可能會不時修訂)。該僱主的責任保險金額應不少於一百萬

每個員工每個事故賠償100萬美元(100萬美元)，疾病保單限額100萬美元(100萬美元)，疾病100萬美元(100萬美元)。

第14.6節-承租人保險的要求。

根據本租賃規定，承租人必須維護的所有保險應由負責的公司經營，這些公司在馬薩諸塞州聯邦內信譽良好，評級至少為“A-”，並且在最新的Best‘s Key Rating Guide或房東合理選擇的類似評級中處於不低於“Class VIII”的財務規模類別。所有此類保險應：(1)在形式和內容上對房東是合理可接受的；(2)是主要的和非繳費的；(3)如果可從商業上獲得，應包含背書，禁止取消、不續保、減少保險金額或更改承保範圍，除非保險人事先給予房東三十(30)天的書面通知(掛號信或掛號信、要求的回執，或傳真或電子郵件)，否則不得取消、不能續保、減少保險金額或更改承保範圍(通過掛號信或掛號信、要求的回執或傳真或電子郵件)。未經房東書面批准，不得通過自保方式提供此類保單。就下文第14.13節中的豁免而言，此類免賠額和自保保留金應被視為“保險”。房東保留不時要求租户獲得合理更高的最低保險金額的權利，前提是這樣的更高限制通常是在一流的綜合用途開發項目中進行的。本租賃要求的最低保險金額不得因賠付或任何其他原因而減少。如果承租人未能獲得或維持符合第XIV條要求的任何保險，或未能交付本第XIV條所要求的保險單或證書，房東可以選擇在通知租户五(5)天后，由租户自行購買此類保險單。, 合理的房租費用應在房東收到房客賬單後五(5)天內支付給房東。

承租人還應投保房東可能不時合理要求的其他危險保險，投保金額由承租人、業主和類似物業的經營者按慣例承保。

第14.7節--額外投保人。

在法律允許的最大範圍內，租户根據本租約承保的商業一般責任、超額/保護傘責任和汽車保險，以及根據本租約第14.3節承保的任何額外責任保險，應將房東、房東的管理代理人以及房東可能不時合理要求的其他人員(只要以書面形式提供給租户)指定為額外保險人(統稱為“額外保險人”)。這些新增的保險人應在相關保險單上註明。此類保險應提供基本保險，不包括由房東、房東的管理代理人或其他附加保險人承保的或為房東、房東的管理代理人或其他附加被保險人的利益而承保的任何其他保險。該保險還應放棄對每增加一名被保險人的代位求償權。

第14.8節-保險證書。

在(I)任何承租方出於任何原因首次進入房產的日期或(Ii)開始日期之前(以較早者為準)，承租人應向房東提供證明本租賃所要求的保險範圍的證書，此後應至少每年向房東提供續簽證書和適用簽註的副本，並在提供證書的每份保單到期前至少十(10)天向房東提供續簽證書和適用簽註的複印件。承租人未能提供本第14.8條所要求的證明或信件，不應視為放棄本第14.8條的要求。

第14.9節--轉租人和其他住户。

承租人應要求其分租户和房屋的其他租户提供書面文件，證明該分租户或其他租户有義務賠償業主各方，賠償程度與承租人根據上文第14.1條要求賠償業主各方的義務相同，並保持符合本第十四條要求的保險，否則應遵守本第十四條的要求。承租人應要求所有這些分租户和租户提供保險證書和適用的簽註，證明已符合本第十四條的保險要求，並應在以下日期或之前(以較早者為準)向房東提交該等證書和適用的簽註：(I)分租人或其他租户或其任何直接或間接合夥人、高級人員、股東、董事、成員、受託人、受益人、僱員、負責人、承包商、被許可人、代理人、被邀請人或代表(以較早者為準)。承租人應負責識別並糾正此類證書或適用的背書或政策條款中的任何缺陷。

第14.10節-不得違反建築政策

承租人不得違反或在知情的情況下允許任何違反消防、鍋爐、灑水器、水損害或其他保險政策的行為，包括業主所攜帶的物業和/或其中的固定裝置、設備和物業，也不得做出或知情地允許在物業內做任何事情，或保存或允許保存任何東西，如果發生上述任何一種情況，(I)將導致任何此類保單的終止，(Ii)將對房東根據任何此類保單獲得賠償的權利造成不利影響，或(Iii)將導致信譽良好和獨立的情況下發生的任何事情；或(Iii)將導致信譽良好和獨立的任何事情；或(Iii)將導致信譽良好和獨立的情況下，承租人不得違反或故意允許違反任何此類保單的火災、鍋爐、灑水車、水損害或其他保險政策

第14.11節-租户須支付增加的地價

如果由於承租人(或其分租客或房屋的其他佔用人)所做的任何事情，直接導致或故意允許做的任何事情，或故意遺漏，對建築物、業主或建築物內任何其他租客、分租客或佔用人的財產和設備的責任、火災、鍋爐、灑水器、水損壞或其他保險的費率應高於其他情況下的費率(業主承認租户僅將處所用於允許的用途時，不得退還)。

業主應在業主提出要求後十(10)天內不定期向業主支付因上述原因應收取的額外保險費。

第14.12節-房東保險。

(A)沒有所需的保險。房東應維持(I)商業合理的商業一般責任保險和(Ii)針對財產的特殊原因損失保險單或同等類型保險形式的損失或損壞保險，但有慣例例外，受房東決定的可商業保險的合理免賠額的限制，金額至少等於財產的可保重置價值。此類保險應由業主選定的保險公司負責。本合同項下損失的賠償應僅支付給房東。

(B)購買可選保險。房東可保留與該財產有關的附加保險，包括但不限於地震保險、恐怖主義保險、洪水保險、責任保險和/或租金保險，由房東自行決定。房東還可以為房產的任何抵押貸款持有人不時提供所需的其他保險。

(三)實行統籌兼顧、自我保險。房東的部分或全部保險可以由房東或房東的任何附屬公司根據其物業組合保險計劃提供的一攬子保險，或由房東或房東的任何附屬公司根據自我保險計劃提供的一攬子保險，在這種情況下，租户根據本租約第9.2條應支付的金額應包括分配給物業的一攬子保險或自我保險的合理費用部分。

(D)不承擔任何義務。房東沒有義務為租客的財產投保，也不承擔任何損失的責任，包括承租人的分租人或租客的任何此類財產或工作。業主亦無義務為租客、分租客或其他住客因租客或任何分租客或住客的業務中斷而蒙受的任何損失投保，亦不承擔任何責任。

第14.13節--放棄代位權。

承租人應從其分租客和房屋的其他佔用者那裏獲得

對租户或房東的任何或全部索賠的類似豁免和釋放。此外，本合同雙方(以及承租人、其轉租人和房屋的其他住户)應在本租約要求的任何保險單中獲得適當的條款或在其上背書，根據該條款，保險公司放棄代位求償權。本租賃所要求的保險單不得包含會使雙方放棄和釋放本節規定的追償權利無效或限制的條款。本合同雙方約定，任何保險人不得因該保險單而對本合同雙方當事人享有任何代位求償權。

就本租賃而言，術語“房東方”或“房東方”應指房東、房東的任何附屬公司、房東的物業管理代理人、每個抵押權人(如果有)、每個土地出租人(如果有)及其各自的每個直接或間接合作夥伴、高級管理人員、股東、董事、成員、受託人、受益人、僱員、僱員和委託人。就本租約而言，術語“承租方”或“承租方”應指承租人、承租人的任何關聯公司、任何獲準分租客或處所的任何其他獲準佔用人、承租人的任何供應商及其各自的每個直接或間接合作夥伴、高級管理人員、股東、董事、成員、受託人、受益人、受僱人、僱員和負責人。

第14.14-C.186節第15節。

本章程第XIV條的前述規定(以及本租約中涉及業主承租人賠償等的任何其他規定)應視為在每種情況下通過在適當位置插入以下文字而被視為修改：“除非麻省理工學院另有規定。G.L.TER見“C.186編，第15條”。

第14.15節-房東賠償。

在法律允許的最大範圍內，但不包括租户故意的不當行為或疏忽所造成的範圍，房東同意賠償和免除因以下原因引起或聲稱的任何性質的第三方索賠：(I)房東雙方的任何故意行為或疏忽，或(Ii)房東違反本租約的任何第三方索賠，並免除對房客無害的索賠。房東應支付承租方承擔的賠償金額。本彌償不得解釋為否認或減少任何承租人根據本租約或普通法可能享有的任何其他彌償權利或義務。上述賠償和持有無害協議應包括對承租方因任何此類索賠或任何訴訟或訴訟而產生的所有費用、費用和責任(包括但不限於合理的律師費和支出)及其抗辯的賠償。此外，如果因任何此類索賠而對一個或多個承租方提起訴訟或訴訟，房東應應承租方的請求，由業主的保險公司指定的律師(如果該索賠由保險公司毫無保留地承保)或由承租方合理滿意的律師代表承租方抵制和辯護該訴訟或訴訟。未經承租方事先書面同意，承租方不受任何此類索賠、訴訟或訴訟的妥協或和解的約束。

第十五條

業主進入房產的權限

第15.1節-房東通道。

房東及其受讓人有權在合理事先通知(且房東同意)的情況下

如有合理可能，應至少提前兩(2)個工作日發出通知，除非發生緊急情況(除非有合理可能，否則不需要事先通知)，除非發生緊急情況(除非發生緊急情況，否則不需要事先通知)，以便在營業時間內進入該場所(除非發生緊急情況)，以便對該場所進行檢查或勘測，對其進行維修、改善或改動，或向潛在租户、購買者和貸款人展示該場所。業主應盡其商業上合理的努力，儘量減少與任何此類進入有關的對承租人在房屋內的正常業務運營的幹擾，並在承租人的選擇下，允許承租人在該時間派一名代表到場。如果承租人需要根據本合同條款進行維修，或者如果承租人需要履行本租約規定的任何其他義務，房東可以要求承租人立即進行修理或履行義務，如果承租人在提出要求後三十(30)天內拒絕或忽略開始修理或履行，並在提出要求後在合理可行的情況下儘快努力完成，房東可以(但不應被要求)進行或安排進行修理或履行，並不對承租人可能產生的任何損失或損害負責。如果房東進行或導致進行此類維修或履行，或試圖這樣做，承租人同意在提出要求後三十(30)天內立即向房東支付由此產生的合理自掏腰包費用，如果承租人拖欠此類費用，房東應享有本條款第十九條規定的補救措施。在行使其必須進入該處所的任何權利時，除非發生緊急情況，否則, 在任何情況下，業主不得在沒有租户代表陪同的情況下進入房產內的任何實驗室空間，任何此類進入房產內的研究和開發空間均應遵守租户的合理保安和安全措施和要求(此外，如果是由任何第三方進入，則須遵守該第三方簽署的租户保密/保密協議格式)。儘管本協議有任何相反規定，除非發生緊急情況，否則業主或其任何指定人均無權進入房產內的間隔室(在緊急情況下，業主應採取商業上合理的努力，以(I)避免幹擾間隔室內的動物，以及(Ii)立即與租户聯繫，以便租户在進入間隔室的過程中可以派代表在場)。

第十六條

損壞條款

第16.1節--部分損壞。

如果在本合同期限內，房屋因火災或傷亡而部分受損(不同於下文定義的“實質損壞”)，業主應

立即開始修理損壞，並將房產(租客的財產除外)恢復到損壞時的基本狀態，但業主不對因業主無法合理控制的任何原因而導致的延誤負責。

第16.2節--重大損害。

如果在本租約期限內，房產因火災或意外事故而遭到嚴重損壞或毀壞，其風險已由業主投保，則除下文另有規定外，本租約應保持十足效力，業主應在此類損壞和業主可獲得的保險淨額確定後，立即從該淨額中支出必要的費用以恢復原狀(然而，與當時存在的分區法律和建築法規相一致，但以適用於該重建的範圍為限)。？除非下文另有規定，否則房屋(不包括承租人的財產)將基本恢復到房屋在損壞時所處的狀態，但房東對因不可抗力可能導致的延誤不負責任，如下文第20.22節所述。如果房東可獲得的保險淨額不足以支付修復房屋的費用，在房東的合理估計下，房東可以(但沒有義務)提供不足的金額並盡一切合理努力修復房產，或者房東可以在房東確定房東可獲得的保險淨額和修復的估計費用後不晚於合理時間(不超過三十(30)天)通知租户終止本租約。如果由於不在房東保險範圍內的風險造成重大損壞或破壞，房東同樣有義務按照上述規定重建房屋，除非房東在該事件發生後的合理時間內(不超過三十(30)天)書面通知租户房東選擇終止本租約。如果房東如上所述選擇終止本租約, 本租約及其期限自上述損壞或銷燬之日起終止。除上述規定外，如果房屋遭到嚴重損壞，房東或租户均可在損壞或毀壞後三十(30)天內通知對方終止本租約。

第16.3節--去年的損壞情況。

但是，如果物業在本租賃期限的最後一年內因火災、暴風雨或其他原因而遭到嚴重損壞或摧毀，任何一方均有權終止本租賃，但有關通知(“終止損壞通知”)必須在此類損壞或破壞發生後六十(60)天內向另一方發出。如果上述終止權利被行使，本租賃及其期限應在收到損害終止通知後三十(30)天終止。

第16.4節--恢復租户地位。

除非本租約根據第16.2節、第16.3節或第16.6節的規定終止，如果房產因火災或其他意外事故而損壞或被毀，則承租人應在房東要求的修復完成後，在切實可行的範圍內儘快：(I)修理和恢復承租人的財產，使其基本恢復到承租人的財產狀況

並(Ii)為該處所配備經營承租人業務所需或適當的行業固定裝置及所有非土地財產；及(Ii)在發生該等意外事故時，向該處所提供經營承租人業務所需或適當的所有非土地財產。

第16.5節-租金減免。

如第16.1條或第16.2條的條文適用，則在因該等損毀或毀壞而對租客在處所(或其部分)的業務運作造成重大幹擾的任何期間內，在顧及租客可能被要求停止將處所(或其部分)用作準許用途的程度後，每年固定租金及附加租金須按比例減少或減少。而上述減損或減損須持續至以下期間(以較早者為準)：(I)業主完成業主有義務進行的修葺及/或重建工程，或(Ii)租客首次為在該處所進行的通常業務而重新佔用該處所之日，自該等毀壞或損壞開始至(以較早者為準)為止。

第16.6節-定義。

本第十六條中使用的“重大損壞”和“重大損壞”一詞應指不能合理預期在維修或恢復工程開始後180(180)天內修復或修復房屋的損壞。

第十七條

徵用權

第17.1節--徵用權。

如果該房屋或其部分(在重建後)不適合租户使用，應以譴責或徵用權的方式徵收，任何一方在向另一方發出書面通知後，有權終止本租約，條件是該通知不得遲於租户被剝奪佔有權後三十(30)天發出。就本第十七條而言，任何代替任何該等徵用的契據或所有權轉讓，均應視為該等徵用。此外，就本條第XVII條而言，承租人根據本章程的規定取得該物業的全部租賃權益(或以轉讓或終止代替該權益)應視為取得整個物業，在此情況下，承租人應被視為自生效日期起已被剝奪管有。如處所的任何部分被如此沒收或宣告不合格，而本租契並未按照前述條文終止，則業主在該部分被沒收或被沒收後的一段合理時間內，以及業主在其內判給業主的賠償金的釐定後，可按需要動用在該等沒收程序中可判給業主的淨額中所需的款項，以在切實可行範圍內將處所恢復至與沒收前的狀況接近的建築單位(租客的財產除外)。如果如此判給房東的淨額不足以支付房東建築師估計的房屋修繕費用，房東可以，但沒有義務提供這筆錢。

如有不足，應盡一切合理努力恢復上述房屋，或終止本租約。如果承租人尚未行使本款前款規定的解約權，房東應在最終確定賠償金額後九十(90)天內將房東的選擇通知承租人。此外，如果建築物的如此多部分被佔用，以致其繼續經營將被分區或其他適用法律禁止，則業主或租户有權在不遲於該租用生效日期後三十(30)天內通知另一方終止本租約。

第17.2節--獲獎。

在沒收處所(包括但不限於上述對租客租契權益的徵收)的任何裁決中，業主有權收取和保留就該處所和業主的業務損失所判給的款額，不論是在譴責法律程序中或根據徵用權而判給的款額。承租人只有權收取和保留在任何此類宣判程序中特別判給它的金額，因為搬家費用和/或拿走其固定裝置或傢俱以及其租賃改進，只要房東的獎勵不因此而減少，房東也不以其他方式補償承租人，則承租人有權獲得和保留該等金額，因為搬家費用和/或佔用其固定裝置或傢俱和租賃改進的費用不因此而減少，房東也不以其他方式補償承租人。

第17.3條-租金減免。

如該處所被徵用，則每年的固定租金及附加租金，或其公平而公正的比例，須視乎所受損害的性質及程度而暫停繳交或予以減收，但須視乎其所受損害的性質及程度，而定為每年的固定租金及額外租金，或其公平而公正的比例。

第十八條

破產或無力償債

第18.1條--破產。

如果承租人根據“美國破產法”第11編第101節及以後的規定成為債務人。(“破產法”)那麼，在破產法可能適用或影響本租賃條款的範圍內，下列條款也應適用。如果受託人或佔有債務人在根據破產法提起訴訟後六十(60)天內沒有選擇接管本租約，本租約應被視為已被拒絕；此後房東應立即有權佔有該房產，本租約應在符合本租約和法律規定(包括有關損害賠償的規定)的情況下終止。受託人或佔有債務人不得選擇承擔(如果適用於轉讓)本租約，除非：(I)所有違約已得到糾正，並已向業主提供令業主合理滿意的充分保證，包括任何合理要求的擔保和/或保證金；以及(Ii)根據房東的合理判斷，這種承擔或隨後的房產經營均不得導致或導致任何違反或其他違反本條款或任何適用的租約、抵押或其他規定的行為或導致違反或以其他方式違反本租約或任何適用的租約、抵押或其他條款的任何規定；以及(Ii)根據房東的合理判斷，這種承擔或隨後的房產經營不得導致或導致任何違反或其他違反本條款或任何適用的租約、抵押或其他規定的行為。

(Iii)本租約的假設及(如適用)轉讓完全符合破產法的規定，包括但不限於第365(B)(1)及(3)及(F)(2)條；及(Iv)該假設已由對破產法及案件擁有最終管轄權的一個或多個法院的命令批准及批准。(Iii)本租約的假設及轉讓(如適用)完全符合破產法的規定，包括但不限於第365(B)(1)及(3)及(F)(2)條。受託人或佔有債務人對本租約的轉讓不應被允許或生效，除非建議的受讓人同樣滿足上一句中關於該轉讓的第(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)項，且任何此類轉讓均應但不限於第10.3節的規定。根據破產法，受託人或佔有債務人有義務支付合理使用費和佔用費時，該等費用不得低於本合同規定由承租人支付的年度固定租金和其他費用。未經房東事先書面同意，根據任何州或司法管轄區的任何法律，承租人在此處或在此設立的房屋的權益或財產，以及承租人的任何較小的權益或財產，均不得轉移給任何人。在任何情況下，如本租約期限已屆滿或已根據本租約條文終止，則本租約不得恢復，而任何暫緩或其他訴訟程序均不得使本租約期限根據本第XVIII條條文屆滿或提早終止，或以其他方式影響本租約期限屆滿或提前終止，或阻止業主隨即收回對物業的佔有權。

第十九條

房東的救命稻草

第19.1節-違約事件。

下列任何一項均應視為“違約事件”：

答：房東向租户發出通知後，房客應在五(5)個營業日內不支付租金或本合同規定的任何其他付款，且房東向租客發出通知後，房客不應支付房租或本合同規定的任何其他款項，且房東向租客發出通知後五(5)個工作日內不應繼續不支付租金或任何其他付款；但是，如果(I)租户未能在違約到期日後五(5)天內付款，並且(Ii)房東在租户違約前十二(12)個月內根據本條款第19.1(A)條向租户發出書面通知的次數超過兩(2)次，則違約事件應在本合同項下發生，房東沒有義務發出任何通知(I)租户未能在到期日後五(5)天內支付任何款項，並且(Ii)房東根據本第19.1(A)條向租户發出書面通知的次數超過兩(2)次。

B.承租人應未能履行或遵守本租約的任何其他要求、期限、契諾或條件，並應在房東向租户發出書面通知後持續三十(30)天，或者，如果所述違約合理地需要超過三十(30)天才能糾正，如果承租人未能在書面通知後三十(30)天內開始糾正所述違約，和/或在所有情況下，如果承租人沒有勤奮地進行修復，直至完成，則在所有情況下都是相同的，如果租户沒有在書面通知後三十(30)天內開始修復，和/或沒有勤奮地進行修復，直到盡職完成，但在所有情況下都是如此

C.在下列任何訴訟程序開始之前，該訴訟程序在開始後九十(90)天內未被駁回：(一)遺產

(Ii)租客被依法宣佈破產或無力償債；(Iii)為債權人的利益而轉讓租客的財產；(Iv)由有管轄權的法院指定接管人、監護人、遺產管理人、非自願破產受託人或其他類似人員掌管租客的全部或任何相當部分的財產；或(V)根據破產法或目前任何聯邦或州法律的任何規定提交的重組租客的請願書；或(V)根據破產法或目前任何聯邦或州法律的任何規定提交的重組租客財產的請願書；或(V)根據破產法或目前任何聯邦或州法律的任何規定提交的重組租客財產的請願書；(Iv)由有管轄權的法院任命的接管人、監護人、遺產管理人、非自願破產受託人或其他類似的官員

D.承租人根據破產法或現在或今後頒佈的任何聯邦或州法律的任何規定，提交重組或重新安排的請願書，或以其他方式利用破產法或任何聯邦或州法律的任何條款，為債務人提供清償、清償或延長償債時間的計劃或其他手段。

E.承租人不得未能維持本租約要求的保險範圍或違反本租約第十四條規定的承租人契約，並且在房東向租户發出書面通知後持續五(5)個工作日。

承租人應違反本租賃第八條的要求，轉讓其在本租賃中的權益或轉租該房屋的任何部分。

第19.2節--終止。

如果任何違約事件發生並仍在繼續，那麼，即使有任何以前違反契約或放棄本契約利益或同意的許可，房東除了可以根據適用的法規或判例法獲得任何補救措施外，還可以在法律允許的最大範圍內，立即或在此後的任何時間，以法律要求的名義進入和進入房產或其任何部分，而不需要法律要求或通知(租户在此明確放棄任何退出對房產的佔有的通知)，房東可以……的名義進入和進入房產或房產的任何部分，並在法律允許的最大範圍內，無需法律要求或通知(租户特此明確放棄對房產的佔有權的任何通知)，進入和進入房產或房產的任何部分，房東可以法律的名義進入和進入房產或房產的任何部分。驅逐租客和那些通過租約或在租約下提出索賠的人，並移走租客或他們的財物，而不被視為犯有任何形式的非法侵入行為，並且在不損害本來可以用於拖欠租金或之前違反契諾的任何補救措施的情況下，和/或房東可以向租户發出書面通知，終止本租約的期限；在下列第一次發生時：(I)如上所述進入；或(Ii)該終止通知發出後第五(5)天，本租約期限即告終止。

第19.3節--補救措施。

租户契約並同意，即使本租約如上所述終止，或業主以簡易程序、終止或其他方式進入或重收，在本租約最初確定的付款日期，支付和承擔支付的金額相當於本租約條款規定的租金和其他預留費用的若干分期付款，如果本租約未被終止，或業主未如上所述進入或重入，則無論該房產是重新出租還是仍然空置，均應支付並承擔支付該等費用的責任，並支付與根據本租約條款所預留的數期租金和其他費用相同的金額，無論該房產是重新出租還是保持空置狀態，無論該房產是重新出租還是仍然空置，儘管本租約已如上所述終止，或業主以簡易程序、終止或其他方式進入或重收了本租約

或一段少於剩餘期限的期間，以及整段期間；但如處所由業主轉租，租客在扣除因重新出租處所而招致的所有開支(包括但不限於改建費用、經紀費用等)和收取與此相關的租金後，有權獲得扣除業主在轉租時收到的租金淨額的抵免。如果本租約因租户違約事件而終止，房東同意在租户騰出房屋後，盡合理努力重新出租該房屋。房東銷售房產的方式與房東在房產內銷售房東控制的其他房產的方式相似，應被視為已履行房東在本協議項下使用“合理努力”的義務。在任何情況下，業主均不得(I)徵詢或與任何其他準租客洽談，直至業主完全及完全擁有該物業(包括(但不限於)不受租客任何索償而轉租該物業的最終及不可上訴的法律權利)，(Ii)在租賃該大樓內其他空置空間之前重新出租該物業，或(Iii)以低於當時該大樓同類空間現行公平市值租金的租金租賃該物業。作為另一種選擇，在房東選擇終止時，租户將在終止時向房東支付損害賠償金，該金額相當於超出部分(如有)的折現現值(按最優惠匯率折現)。, 如果租客完全遵守租約條款，在租期剩餘時間內，超過當時的物業現金租金價值(即公平市值)，業主在本租約剩餘時間內應獲得的租金總額和其他利益的當時價值的差額，以及業主根據本租約在租賃期剩餘時間內應獲得的其他利益的當時價值，以及租户在租期剩餘時間內超過當時的預付現金租金價值(即公平市值)的情況下，業主應獲得的其他利益的當時價值。為誘使房東簽訂本租約，(I)租户確認並同意此交易為商業交易，而非消費者交易，(Ii)租客特此放棄在房東或租客就因本租約、房東與租客的關係、租客對房產的使用或佔用、和/或任何傷害或損害索賠(包括但不限於：)而提出的任何訴訟、訴訟或反索賠中接受陪審團審判的權利，這些訴訟、法律程序或反索賠涉及本租約、房東與租客的關係、租客對物業的使用或佔用，以及/或任何傷害或損害索賠，包括但不限於，任何簡易程序驅逐行動和(Iii)承租人同意不在房東因拖欠租金或本合同項下任何其他到期金額而啟動的任何訴訟中提出任何性質或類型的反索賠(強制性反訴除外)，但前述規定不得被解釋為放棄承租人在承租人提起的任何單獨訴訟中主張此類索賠的權利。此外，承租人應向房東支付執行本條款第十九條的所有費用，包括但不限於合理的律師費和費用。

第二十條

雜項條文

第20.1條--棄權。

房東或租客沒有對另一方的任何行動或不行動提出申訴，無論這種行為持續多久，都不應被視為房東或租客放棄其在本合同項下的任何權利。此外，雙方約定並同意，房東或租户在任何時候對本協議任何條款的放棄不得解釋為對本協議任何其他條款的放棄，並且在任何時候放棄本協議中的任何一項條款，均不得被解釋為放棄本協議的任何其他條款，且在任何時候放棄本協議中的任何條款，均不應被解釋為放棄本協議的任何其他條款。

本條款不應被解釋為在隨後的任何時間對相同條款的豁免。業主同意或批准租客要求業主同意或批准的任何行動，不得被視為放棄或給予不必要的業主同意或批准租客隨後的任何類似行為。本租約任何條款中要求業主同意的任何事項，不得無理扣留、附加條件或拖延。無論本租約條款中規定房東不得無理拒絕同意或批准，或根據適用法律要求租客不能放棄任何此類標準(租户在允許的範圍內放棄其在任何此類法律下的權利)，房東對房東違反該協議的唯一補救措施應僅限於強制令或宣告性判決，在任何情況下房東均不對租户造成的任何損害負責。

租客支付的款項或業主接受的款項，如少於租客應付給業主的款額，除視為臨時付款外，不得視為其他付款。業主如承兑金額較少的支票，並在支票上加上背書或陳述，或在該支票所附的任何信件上註明該金額較少的款項為全數付款，則該支票不具效力，而業主可在不損害業主對租客的任何其他權利或補救的情況下接受該支票。

第20.2節--安靜享受之約。

本租約受制於所有記錄在案的事項。承租人在支付租金並遵守、保持和履行本租約的所有條款和條款後，在任何適用的通知和/或治療期屆滿之前，應合法、和平和悄悄地擁有、持有、佔用和享用本租約有效期(不包括租户在未經房東同意的情況下在本租約期滿或終止後繼續居住的任何期間)，而不受任何合法申索者的阻礙或驅逐。但雙方理解並同意，本契約以及本租約中包含的任何和所有其他房東契約僅對房東和房東繼承人在房東和房東繼承人各自擁有本租約項下房東權益期間發生的違約具有約束力。承租人不得針對業主在建築物中的權益以外的任何資產主張或尋求強制執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該等權益，以清償業主在本租約項下的任何責任，雙方明確同意，房東、業主權益的任何繼承人、或任何信託的受益人(任何不時持有業主權益的人為受託人)、任何受託人、任何成員、經理、合夥人董事、股東或業主的管理代理人均不應對任何此類責任承擔個人責任。本款並不限制租客以其他方式獲得針對房東或房東權益繼承人的禁制令救濟的任何權利。, 或採取不涉及業主個人責任的任何其他行動，或業主權益的任何繼承人，或任何不時持有業主權益的人為受託人的信託的受益人，或任何該等受託人，或業主的任何經理、成員、合夥人、董事或股東或業主的管理代理人，以從業主的資產(業主在該信託中的權益除外)中作出金錢損害賠償，或採取任何其他不涉及業主個人法律責任的行動，或採取任何其他不涉及業主個人法律責任的行動，或任何持有業主權益的人為受託人的信託的受益人，或任何該等受託人，或業主的任何經理、成員、合夥人、董事或股東或業主的管理代理人，就業主的資產(業主在

建築，如上所述。除本租約另有規定外，承租人在任何情況下均無權因房東違約或房東違反其契諾或本租約下的任何保證或承諾而終止或取消本租約或扣繳租金或抵銷任何針對租金的索賠或損害賠償，除非房東在通知房東後繼續錯誤地驅逐租客(推定的或實際的)，並給予房東合理的機會予以補救。此外，(I)在任何情況下，業主或業主的管理代理均不會對租客承擔任何間接或後果性損害或利潤損失等責任；及(Ii)在任何情況下，租客均不會對業主各方承擔任何間接或後果性損害或利潤損失等責任。

第20.3節-狀態報告。

認識到雙方可能認為有必要向第三方(如會計師、銀行、抵押權人等)確定本租賃項下當時的履約狀況，任何一方應對方不時提出的書面要求，應立即提供與本租賃有關的任何事項的狀況的書面聲明。

第20.4節--給抵押權人和土地出租人的通知。

承租人、商號或其他實體在接獲任何人、商號或其他實體發出的通知後，説明其持有的按揭包括該處所為按揭處所的一部分，或該人是以業主為土地承租人的租契(該租契包括該處所為租出處所的一部分)下的土地出租人，則租客發給業主的通知不得生效，除非與直至該通知所指明的地址(該通知可不時更改)向該持有人或土地出租人發出通知的副本，否則該通知無效。而該持有人或土地出租人在發出通知後的一段合理時間內(如承按人或土地出租人選擇在一段合理時間內取得對處所的管有)糾正業主的任何失責，須視為業主履行責任。就本節而言，“抵押”一詞包括房東的租賃權益抵押(但不包括承租人的租賃權益抵押)。

第20.5節--租金轉讓。

關於業主轉讓業主在本租約中的權益，或根據本租約支付的租金(不論是否有條件)，轉讓給房產(包括該房產)的按揭或地租的持有人，承租人同意：

(A)禁止業主籤立該合約，以及該按揭的持有人或土地出租人接受該合約，不得視為該持有人或土地出租人承擔業主在本條例下的任何義務，除非該持有人或土地出租人須借送交租客的通知而特別作出其他選擇；及

(B)規定，除前述情況外，該持有人或土地出租人只有在該持有人的按揭喪失抵押品贖回權，並接管該處所，或如屬土地出租人，則該土地出租人根據本條例承擔業主地位時，才應被視為已承擔業主在本條例下的義務。在……裏面

買方取得物業業權的同時，將整個物業租回給賣方的任何事件，不得視為因法律的施行或其他原因而承擔業主在本條例下的義務，但租客只可向該賣方及承租人及其不時的業權繼承人尋求履行業主在本條例下的義務。在任何情況下，本租約應受制於該買方並從屬於該租約，但該買方-出租人同意在支付租金和承租人根據本租約應支付的所有其他費用以及承租人在任何適用的通知和/或治療期屆滿之前履行本租約項下的義務後，承認承租人使用和佔用房產的權利。就所有目的而言，該賣方-承租人及其所有權繼承人應為本合同項下的房東，除非並直至該買方-出租人已承擔房東的地位。承租人承認房東已通知其房東，房東與其貸款人(“貸款人”)簽訂了某些協議，要求房東在本租約中包括以下條款(並要求租户在本租約下允許的任何轉租中包括)：(I)根據本租約或任何此類轉租而支付的租金不得全部或部分基於從該房產或任何轉租房產獲得的收入或利潤；(I)根據本租約或根據任何此類轉租而支付的租金不得全部或部分基於從該房產或任何轉租房產獲得的收入或利潤；(Ii)如果貸款人繼承了業主在本租約項下的權益，並由貸款人律師告知，根據本租約應支付的全部或任何部分租金是或可能被視為1986年國內收入法典(經修訂)或根據其頒佈的條例所指的無關業務收入, 貸款人可選擇單方面修訂本租約項下租金的計算方法，使本租約項下應付給貸款人的任何租金均不會構成無關的營業收入，前提是該等修訂不會增加租客在本租約項下的付款義務或其他責任或減少業主在本租約項下的責任；及(Iii)如貸款人提出要求，租户將有義務簽署貸款人認為必要的任何文件，以根據前述第(Ii)款修訂本租約。此外，除非事先徵得貸款人的書面同意，否則租户不得提前超過三十(30)天支付租金，未經貸款人同意的任何此類支付對貸款人沒有約束力。

第20.6節--機械師的留置權。

租户在收到備案通知後十五(15)天內同意解除記錄(通過付款或提交必要的保證金或其他方式)任何機械師、物質師或其他留置權或類似的備案，包括但不限於針對房產的任何合同通知和/或業主在其中的權益，這些留置權可能產生於對或據稱是為租户提供給或為租户提供的任何勞動力、服務、材料、供應或設備的任何到期付款，或聲稱是為租户提供的，或在房產內、之上或附近提供給或為租户提供的。與房東合理接受的律師進行辯護，使無害的房東免於任何與補償或支付承租人工作(如下文定義)有關的索賠或訴訟。

雙方承認，承租人在進行任何改建、增加或其他工作(統稱為“承租人工作”)時，是為了自己的利益和利益行事，雙方明確同意承租人不會作為房東的代理人執行任何承租人工作。租客在開始任何租客工程前須徵得業主同意的事實，純粹是為了業主的利益，以決定該租客工程是否會對該處所所在的建築物造成不良影響，而業主對任何租客工程給予的同意，不得解釋為給予任何其他各方權利。承租人應要求從事承租人工作的任何承包商明確承認並同意本段的規定。

第20.7節-禁止經紀。

承租人保證並聲明其沒有與世邦魏理仕以外的任何經紀人或其他代理人就本租約的完成進行交易，如果根據之前與本租約中提到的承租人的交易向房東提出任何經紀索賠，承租人同意就任何此類索賠對房東進行辯護並賠償房東。房東保證並聲明，除仲量聯行外，它沒有與仲量聯行以外的任何經紀人或其他代理人就本租約的完成進行交易，如果根據之前與本租約中提到的房東的交易對租客提出任何經紀索賠，房東同意為其辯護，並就任何此類索賠對租户進行賠償。房東應根據上述經紀人與房東之間的另一份協議，負責與本次交易相關的任何欠上述經紀人的佣金或手續費。

第20.8節-租金和附加租金的定義。

在不限制本租約任何其他條款的情況下，雙方明確理解並同意，承租人蔘與本租約項下要求承租人支付的税款、運營成本、水電費和所有其他費用，包括但不限於本租約第20.9條規定的任何費用和開支，連同由此可能產生的所有利息和罰款，應被視為“額外租金”，如果承租人不支付，房東應享有與房東因以下情況而產生的所有權利和補救措施相同的所有權利和補救措施-此處使用的“租金”一詞應指所有年度固定租金和本合同項下的其他費用，包括但不限於所有額外租金。除本租約中另有規定外，承租人約定並同意按照本租約的規定支付上述額外租金，且沒有抵銷，除非本租約另有規定，在不抵銷的情況下，承租人同意按照本租約第9.3條的規定支付上述額外租金。承租人在收到業主提交的任何對賬單、發票或賬單後一百八十(180)天內未提出反對，即構成承租人對此的默許，並應將該對賬單、發票或賬單提交房東與租客之間的帳目。

第20.9節-房東的手續費和開支。

除非適用法律禁止，否則承租人同意向房東支付房東因任何違約事件或涉及承租人的任何破產案件(包括但不限於承租人根據任何適用的法律或針對承租人提出的任何救濟申請)而產生或產生的一切合理的法律費用和開支。

破產法(本協議所稱破產事項，適用本協議第十八條的規定)。儘管有上述規定，如果業主和租户之間就本租約或租客佔用房產的規定進行訴訟或其他法律程序，敗訴方應應要求向勝訴方償還起訴和/或辯護該訴訟的合理費用(包括但不限於合理的律師費)。

此外，如果承租人在與本租賃有關的任何文書上請求房東同意或加入，承租人同意立即償還房東在處理此類請求時發生的合理的自付法律費用，無論房東是否遵守；如果承租人未能及時償還房東，則應被視為本租賃項下承租人的金錢義務的違約。

無論最終是否批准，只要承租人請求業主批准在開工日期後對房屋的平面圖、圖紙、規格或其他方面的更改，安裝標誌，包括隨後的更改等，承租人明確同意立即向業主支付審查(如有必要，還可重新審查)以及批准或不批准所涉及的所有合理自付費用(前提是業主的第三方建築師或工程師被合理要求審查這些費用)。(如果業主的第三方建築師或工程師被合理要求進行審查)，承租人應特別同意立即向業主支付所有涉及審查(如有必要，還可重新審查)的合理自付費用(前提是業主的第三方建築師或工程師被合理要求進行審查)。

第20.10節--特定條款的無效。

如果本租約的任何條款或條款，包括但不限於放棄分擔或索賠、賠償、義務或責任限制或損害賠償，或其對任何人或任何情況的適用在任何程度上都是無效或不可執行的，則本租約的其餘部分，或該條款或條款對那些被認為無效或不可執行的人或情況的適用，不應因此而受到影響，本租約的每一條款和條款均應有效，並應最大限度地強制執行。

第20.11條-具約束力的條文等

除本合同另有明確規定外，本合同條款對業主和租户的繼承人和受讓人分別具有約束力，並使其受益。承租人履行本租約的每一條款和每一條款應被解釋為一種契約和一種條件。提到承租人的繼承人和受讓人並不意味着同意承租人的轉讓，而只是指房東隨後可以根據本條例第八條的規定對特定轉讓給予書面同意的情況。在本租約中，凡提及物業管理代理人，即指經業主授權代表業主管理物業的物業管理代理人。本協議的任何規定均不會向管理代理人施加任何責任。

雙方承認並同意，儘管有任何相反的法律或推定，任何一方的電子或電傳簽名，無論是基於本租約或任何相關的

任何一方對另一方而言，應視為有效、具有約束力和可接受的單據，如同該單據是原始墨跡簽名一樣。

第20.12節--其他協議。

承租人特此保證並聲明，本租約或本租約項下處所的經營均不違反迄今由承租人或承租人的任何關聯公司簽署的任何文書的規定，包括但不限於任何該等文書中所載的任何所謂半徑限制。

第20.13節--適用法律。

本租約應完全受本租約的規定和國家法律的管轄，這些法律可能會不時存在。這裏所用的“州”是指馬薩諸塞州聯邦。

第20.14節--錄音；保密。

承租人同意不對租約內的合同進行記錄，但本合同雙方同意應另一方的要求，以可記錄的形式簽署租賃通知，並遵守國家適用法律，並使房東和承租人的律師合理滿意。在任何情況下，該文件均不得列出承租人在本租約項下應支付的租金或其他費用；任何此類文件均應明確聲明其是根據本租約中包含的條款執行的，並且無意更改本租約的條款和條件。此外，本合同雙方同意在本租賃期滿或提前終止時，應另一方的要求，以可記錄的形式簽署終止租賃通知，並遵守適用法律，並使房東和租户的律師合理滿意。

房東和租客雙方同意，房東將嚴格保密本租約、本租約條款以及提供的關於另一方的任何信息(包括但不限於租户的任何知識產權或關於租户在租賃房屋內進行的工作的信息)，除非法律規定(或租户書面同意除外)，否則，除法律要求(或另一方書面同意)外，該方不得向任何第三方披露本租約、本租約條款和提供的任何信息(包括但不限於承租人的任何知識產權或承租人在租賃房屋內所做工作的相關信息)，除非法律要求(或另一方書面同意)，否則不得向任何第三方披露本租約、本租約條款和提供的任何信息。已被告知本合同所載保密條款並同意受其約束的會計師和律師。如果法律要求這一方提供本租賃或披露其任何條款或關於另一方的任何信息，該方應在披露之前立即通知另一方，以便另一方可以尋求適當的保護令。如果沒有進入保護令，該當事人將被迫披露，該當事人只應披露租賃的部分或該當事人被要求披露的信息，並將盡合理努力獲得保證，對如此披露的信息將給予保密處理。房東承認並同意，儘管有上述規定，在沒有房東的任何抗議權或房東的任何同意的情況下，承租人可以將整個租約(或其中的任何部分)公之於眾。

與任何與承租人為上市公司相關的證券備案、發行或上市有關。

第20.15節-通知。

根據本租賃條款，只要通知、要求或其他通信必須或可能發送給房東或租户，該等通知應以書面形式發出，並應以專人、掛號信或掛號信或隔夜或其他商業快遞、郵費或送貨費(視情況而定)預付如下：

如果打算寄給房東，請按本租約首頁規定的地址寄給房東，並以同樣的方式將副本寄往以下地址(或房東此後可能不時通過類似通知指定的其他一個或多個地址)：

*c/o Greatland Realty Partners

聯邦街一號，18樓，1801套房

馬薩諸塞州波士頓，郵編：02110

收件人：菲利普·多曼(Phillip Dorman)和凱文·希恩(Kevin Sheehan

C/o Goulston PC&Storrs PC

大西洋大道400號

馬薩諸塞州波士頓，02110-3333

收信人：Greatland/1050 Waltham Street

如果打算租給租户，請按本租約首頁規定的地址寄給租户(收件人：Esther Cho，副總裁兼法律部主管)，並以同樣的方式將副本寄給租户c/o Cooley LLP，55 Hudson Yards，New York 10001，收件人：Daniel A.Goldberger，Esq。和Cooley LLP，馬薩諸塞州波士頓博伊爾斯頓大街500號，郵編：02116，收信人：丹尼爾·A·戈德伯格(Daniel A.Goldberger)，Esq.(或租客其後不時借類似通知指定的一個或多於一個其他地址)。

除本條例另有規定外，所有該等通知於收到時均屬有效；惟(I)如拒絕接收，則通知於首次拒絕接收時生效；(Ii)如通知因地址更改而未能送達，則通知於嘗試送達當日生效；或(Iii)如通知地址為郵政信箱號碼，則通知於上文規定的通知寄出後翌日生效。(Iii)如通知地址為郵政信箱號碼，則通知應於上述規定的通知寄出後翌日生效，或(Iii)如通知地址為郵政信箱號碼，則通知應於上述規定的通知寄出後翌日生效，或(Iii)如通知地址為郵政信箱號碼，則通知於上述規定的通知寄出後翌日生效。

凡有規定供個別人士或部門注意的，該通知只有在寄發該通知的封套是以該個別人士或部門的注意為收件人的情況下，方屬有效。

代理人代表房東或房東的管理代理人發出的任何通知，應視為房東發出並完全有效。受權人代表承租人發出的任何通知，均視為承租人發出，並應完全有效。

對於根據本租約發出通知或採取任何行動的任何及所有通知和期限而言，時間是至關重要的。

第20.16節-租賃何時具有約束力。

提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件只有在房東和租客雙方簽署並交付本文件後才有效和具有約束力。(三)提交本文件供審查和談判並不構成租賃要約、預留或選擇權，本文件僅在業主和租户雙方簽署並交付本文件後才生效。

房東和租客之間的所有談判、考慮、陳述和諒解均包含在本協議中，只有經房東和租客之間的書面協議才能修改或更改，房東的任何員工或代理人的任何行為或不作為均不得更改、更改或修改本協議的任何規定。承租人特別確認及確認：(I)在簽訂本租約前，承租人已就承租人對物業的租賃及與承租人訂立本租約決定有關的所有其他因素作出自己的觀察、研究、決定及預測；及(Ii)承租人或任何承租人代表均不依賴業主或任何業主代表就本租約中未載有的前述事項所作的任何陳述(或與業主代表的任何“對話”)；及(Ii)承租人或任何承租人代表均不依賴業主或任何業主代表就本租約中未載有的前述事項作出任何陳述(或與業主代表進行任何“對話”)。

房東和租客雙方特此聲明並向對方保證，已採取一切必要行動簽訂本租約，代表其簽署本租約的人已獲正式授權簽署本租約。

第20.17節--段落標題。

本文件中的段落標題僅為方便和參考，其中包含的詞語不得用於解釋、修改、放大或幫助解釋、解釋或幫助解釋、解釋或解釋本租賃條款的含義。

第20.18節-租賃高於或從屬於抵押。

本租約應受制於或從屬於現在或以後對建築物或其任何部分的任何按揭，以及其所有續期、修改、合併、更換、擴建和所有替代，但業主應從任何該等按揭的持有人或任何高級租約的出租人那裏為租客的利益獲得商業上合理形式的從屬、不幹擾和委託協議(“SNDA”)，租户應支付該持有人為此而收取的任何費用。在簽訂和交付本租約的同時，業主應以附件E的形式獲得SNDA，作為承租人從屬於本租約的條件。如果任何抵押權人或其各自的所有權繼承人將繼承房東的權益，則本租約仍將繼續完全有效，承租人應並在此同意委託該抵押權人或繼承人，並承認該抵押權人或繼承人為其房東。

第20.19節--暫緩。

承租人在本租約期滿後的任何保留，應視為僅在忍耐的情況下的租賃。期滿或終止後的任何此類佔用均應遵守本租約的所有條款和規定，但以下情況除外：(A)承租人應按(I)市場區域內當時的市值租金中的較大者支付年度固定租金，該租金由業主以其合理酌情權決定；(Ii)在緊接本租約期滿或終止之前適用的年度固定租金，按暫緩百分比(如下定義)計算，(B)租户應繼續向房東支付所有額外租金，以及(C)如果租期結束後這種緩期持續超過三十(30)天，租户應對房東因這種緩期所造成的一切損害負責，包括但不限於業務損失和由此產生的損害；(B)租户應繼續向房東支付所有額外租金，如租期結束後持續三十(30)天以上，承租人應對房東因此而遭受的一切損害負責，包括但不限於業務損失和由此產生的損害；承租人特此承認，房東在租期結束後可能需要該房屋供其他租户使用，房東因承租人滯留而可能遭受的損害自執行日期起無法確定。本合同中的任何內容均不得授予承租人在合同期滿或提前終止後留任的權利。“滯留百分比”在此類滯留的前三十(30)天為150%，在首三十(30)天之後的任何滯留期間為200%。

第20.20節--利息。

所有根據本租賃到期而未在到期後五(5)天內支付且根據本租賃應支付的付款應自適用的到期日起計息，直至房東以較低的利率(“違約率”)收到為止：(I)比“華爾街日報”不時刊登的最優惠利率高出4%(4%)的年利率(或如果該報紙停止刊登，則為業主指定的銀行機構不時宣佈的所謂最優惠利率)(“最優惠利率”)；或(Ii)如果該報紙不再刊登該利率，則為房東指定的銀行機構不時宣佈的所謂最優惠利率(“最優惠利率”)；或(Ii)如果該報紙停止刊登該利率，則為房東指定的銀行機構不時公佈的所謂最優惠利率(“最優惠利率”)；或(Ii)

第20.21節-租户財務。

如果租户不是一家股本在公認的公共交易所交易的公司，在房東提出出售或融資要求後十五(15)天內(該要求可能每年不超過一次，或在發生違約的金錢事件期間)，租户應向業主提供租户目前的財務報表，並由租户自行承擔費用和費用，如果經審計的報表是最近代表租户編制的，或者由租户的首席財務官或租户以其他方式證明其在所有重要方面都是真實和正確的，則租户應向房東提交經審計的租户當前財務報表(如果是最近代表租户編制的經審計的報表)，或者由租户以其他方式證明其在所有重要方面都是真實和正確的

第20.22節-不可抗力。

如果因罷工、停工、故障、事故、大流行、流行病或其他衞生緊急情況、任何政府當局的命令或監管，或由於合理努力未能提供或無法獲得提供此類服務所需的用品、零部件或員工，或由於戰爭或其他緊急情況或其以外的任何其他類似或不同的原因，房東和租户均不對未能履行本租約項下的任何義務(支付款項除外)承擔任何責任，房東和租户均不承擔任何責任，但支付款項除外，因為罷工、停工、故障、事故、流行病或其他衞生緊急情況、任何政府當局的命令或監管或任何其他類似或不同的原因而阻止房東和租户履行本租約項下的任何義務。

在任何情況下，任何一方均不得因上述任何原因而免除或延遲支付本租賃項下到期的任何款項，但任何一方均不得被視為無法合理控制的原因，但不得被視為無法合理控制財政上的能力的原因，且在任何情況下，任何一方均不得因上述任何原因而免除或延遲支付本租賃項下到期的任何款項。雙方進一步理解並同意，如果房東因租户或其僱員、代理人、僱員、被許可人或任何通過租户、通過租户或在租户之下提出索賠的人的任何行為或疏忽而因任何原因而不能履行本租約項下的任何義務，房東在任何情況下均不承擔任何責任。

第20.23節-保留給房東的某些權利。

(A)業主保留隨時和不時對工程項目、街道入口和/或公用區域進行其認為必要或適宜的更改、改建、增建、改善、維修或更換的權利，但前提是不會對租户永久進入物業造成重大阻礙，或對租户的使用和享受造成重大幹擾。在符合上述規定的情況下，業主明確保留暫時關閉全部或部分公共區域進行維修或更改的權利。

(B)業主可隨時或不時(I)在工程項目的全部或任何部分建造額外的建築物和改善及相關的地盤改善工程(統稱“未來發展”)及/或(Ii)更改建築物外或工程項目或全部或部分公用地方的任何改善工程的位置或安排，或向物業增加或從物業中扣除任何土地；但不得大幅增加承租人的義務，或對承租人在本租契下與

(C)如在房產毗鄰或附近的土地上為建築或改善或任何其他目的進行挖掘，租户將免費向業主或導致或進行挖掘的個人、商號或法團發放許可證，進入房產進行業主或業主或其認為必要的個人、商號或法團進行的工作，以保護建築物的牆壁或構築物不受傷害，並通過妥善加固地基來保護建築物。

(D)如果房東應按上述(A)或(B)款進行，則房東應選擇下列程序之一：

(I)有權在計算租户應分擔的税項及公共區域維修費時，豁免對上述擴展區域的土地及建築物的所有税項及評税，以及與該擴展區域有關的所有公共區域維修費用，以及要求租户參與的公共區域維修費用，在此情況下，擴展區域內建築物的樓面面積須不包括在以下計算租户應分擔的税項及公共區域維修費用的分母之內；或

(Ii)同意將擴建面積的所有該等税項、評税及公用區域維護費計入根據本租約條款須按比例計算的收費中，在此情況下，擴建面積應被視為包括在建築物內，以計算租户按比例分攤的税款及公用區域維修費用。

第20.24節-危險材料

未經業主事先書面同意，租客不得攜帶或允許攜帶或存放以下物品：(I)任何易燃、易燃或易爆的液體、材料、化學品或物質(存放在適當容器中的標準辦公用品除外)；和(Ii)任何危險材料(以下定義)，但不包括本合同附件D所列的危險材料的類型和數量(“承租人的危險材料”)，前提是在任何時候都應產生該等危險物質。在所謂的“控制區”內保存或使用(控制區的數量和大小應由房東合理決定，且承租人有權根據適用法律按比例分攤危險材料的允許量)，並符合所有適用的環境法(以下定義)和審慎的環境實踐以及(關於醫療廢物和所謂的“生物危害”材料)良好的科學和醫療實踐。承租人應負責確保實驗室的所有用途都得到充分和適當的通風。在起租日期的每個週年紀念日或之前，以及在承租人打算在承租人的危險材料清單中添加新的危險材料或大幅增加任何有害物質數量的12個月期間內的任何較早日期，承租人應向房東提交更新的承租人危險材料清單，供房東審查和批准，批准不得無理扣留、附加條件或拖延。業主有權隨時檢查房屋是否符合本第20.24條的規定。儘管有上述規定，對於承租人未妥善處理的任何承租人的有害物質, 如果承租人根據所有適用的環境法、審慎的環境規範以及(關於醫療廢物和所謂的“生物危害材料”)良好的科學和醫療規範儲存或處置此類材料，則承租人在房東書面通知後，將無權再將此類材料帶進大樓或物業，直到承租人證明(房東合理滿意)承租人已執行程序以正確處理、儲存或處置此類材料。為了促使房東放棄其適用的要求，即承租人向房東投保因房屋內存在放射性物質而產生的責任，並在不限制前述規定的情況下，承租人特此向房東聲明並保證，在合同期限內的任何時候，承租人都不會攜帶或允許攜帶任何放射性物質到房屋內(根據法律要求，租户的設備，如成像設備中所含的放射性材料除外)。“。

(A)定義了更多的環境法律。就本協議而言，“環境法”是指具有管轄權的任何地方、州或聯邦政府當局關於環境、健康和安全事項的所有法律、法規、條例、規章和條例，包括但不限於任何

承租方不得將任何有害物質(以下定義)排放到房屋內外的空氣、地表水、下水道、土壤或地下水中，包括但不限於：(A)《聯邦水污染控制法》，第33 U.S.C.第1251條及以下；(B)《聯邦資源保護和恢復法》，第42 U.S.C.第6901條及以下；(C)《綜合環境反應、補償和責任法》，第42 U.S.C.第9601條及以後；(D)1976年《有毒物質控制法》；“美國聯邦法典”第15編第2601節及以後部分，以及(E)“馬薩諸塞州總法”第21E章。承租人自負費用，應遵守(I)環境法律，以及(Ii)馬薩諸塞州環保部、列剋星敦鎮和大樓或處所的任何保險公司關於承租人使用、儲存和處置任何危險材料的任何規則、要求和安全程序。(I)環境法律；(Ii)馬薩諸塞州環保部、列剋星敦鎮和大樓或處所的任何保險公司關於承租人使用、儲存和處置任何危險材料的任何規則、要求和安全程序。

(B)未定義的危險物質。本文中使用的術語“危險材料”是指受或將受任何環境法管制的石棉、石油或任何危險、放射性或有毒物質、材料或廢物或石油衍生物，包括但不限於活體、病毒和真菌、醫療廢物和任何所謂的“生物危害”材料。“危險物質”一詞包括但不限於油和/或被任何環境法指定為“危險物質”、“危險物質”、“石油”、“危險廢物”或有毒物質的任何物質或物質。

(C)執行國際化學品安全計劃。承租人應根據任何適用的政府機構的要求，建立和維護由有執照、有資質的個人管理的化學品安全計劃。承租人應獨自承擔與該化學安全計劃相關的所有費用，承租人應向房東提供房東可能合理要求的文件，以證明承租人遵守(A)與該化學安全計劃有關的任何適用政府當局和(B)本節的要求。承租人應在有效期內獲得並維護任何適用的政府當局所需的任何許可證。

(D)繼續進行測試。如果任何抵押權人或政府當局要求進行測試以確定是否有任何危險材料泄漏，並且由於任何租户當事人的行為或不作為而需要進行此類測試，則承租人應應要求向房東償還合理的租金，作為額外租金，並按違約率支付利息，直至全部支付為止。承租人應簽署業主可能不時合理要求的宣誓書、證明等，以表明承租人對房屋、建築物或物業內或之上存在危險材料的最充分了解和信念。除上述規定外，如果業主合理地相信任何有害物質已在

對於違反本租約或任何法律要求的房屋，業主有權對房屋或其任何部分進行適當的檢測，以證明危險物質的存在或因任何承租方的行為或不作為而造成的污染。如果此類測試顯示房屋內存在違反本租約或任何法律要求的危險物質，承租人應支付此類測試的所有合理費用。此外，房東有權安排房東聘請的第三方顧問審查租户的實驗室操作、程序和許可證，費用由房東承擔(但此類費用應包括在運營成本中)，但不得超過任何一年一次，以確定租户是否遵守法律並遵守最佳行業實踐。承租人同意真誠地配合任何此類審查，並向該顧問提供該顧問要求併為該顧問執行該審查所合理需要的任何信息，但本合同中包含的任何內容均不要求承租人向該顧問提供專有或機密信息。

(E)取消賠償；補救。承租人特此約定並同意賠償、辯護並使業主方免受因物業或其他毗鄰物業的任何部分受到污染而對業主方提出的任何和所有索賠的損害，這些索賠是由於以下原因引起的：(I)房屋內存在有害物質，其存在是由於任何承租方(即承租人將危險物質帶進房屋)的任何行為或不作為造成的；或(Ii)承租人違反了本第20.20節規定的義務。承租人對房東雙方的這一賠償包括但不限於與任何聯邦、州或地方政府機構或政治區要求的任何現場條件調查或任何清理、補救、拆除或恢復工作相關的合理費用，因為根據本條款第20.24節第一句中確定的情況，建築物內土壤、土壤蒸氣或地下水或建築物內任何室內空氣中存在有害物質。承租人根據本條款第20.24條承擔的賠償和持有無害義務在本租賃期滿或任何提前終止後繼續有效。在不限制前述規定的情況下，如果任何承租方造成或允許建築物內或物業內存在任何有害物質，並導致物業的任何部分或任何相鄰物業受到污染，承租人應立即採取一切必要的行動，費用由承租人自行承擔，以使物業和/或建築物或任何相鄰物業恢復到本租賃之日的狀況，但承租人應首先獲得業主的書面批准, 業主不得無理扣留、附加條件或拖延批准，只要該等行動在業主的合理酌情權下不會對物業有任何潛在的不利影響，且在任何情況下，業主均不得拒絕批准以下所要求的任何擬議行動。

適用的環境法。本第17.6條的規定在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

在不限制上述義務的情況下，如果任何承租方的行為或不作為導致建築物或物業內、上、下、處或附近有任何危險物質，並導致物業的任何部分或相鄰財產受到污染，違反任何適用的環境法，或根據任何環境法要求採取任何應對行動，承租人應立即採取一切必要的行動，由承租人承擔全部費用和費用，以將此類危險物質的數量減少到任何適用的可報告數量以下。任何環境法中規定的任何適用的可報告濃度和任何其他適用標準，以便不需要採取進一步的應對行動；但承租人應首先獲得業主對該等行動的書面批准，只要該等行動不會合理地預期會對物業的市場價值或許可用途產生不利影響，則不得無理扣留、附加條件或拖延該等行動，而在任何情況下，業主均不得拒絕批准適用環境法所要求的任何擬議行動(該等經批准的行動，即“租客補救”)。

如果租户未能在期限結束前完成租户補救，則：

(I)在租客補救完成之前(根據承租人的持證現場專業人員(該術語由適用的環境法律定義)的證明，業主應合理接受)(“補救完成日期”)，承租人應向業主支付在租户補救完成之前合理不能被新租户佔用的部分房產的費用，(如適用的環境法律所定義的證明)，在此之前，租户應向業主支付在租户補救完成之前合理地不能被新租户佔用的部分房產的費用。(A)因經營成本及税項而增加的租金；及。(B)每年租金，數額相等於(1)該部分物業的公平市值租金(實質上是根據上文第1.2節所述的程序釐定)，及(2)在緊接該合約完結前生效的該部分物業的年租；及。(2)該部分物業的年度租金，以較大者為準；。(1)該部分物業的公平市值(實質上是根據上文第1.2節所述的程序釐定)；及。和

(二)承租人應維護對承租人的補救責任，承租人應根據環境法在合理可行的情況下儘快完成承租人的補救。如果承租人不努力完成承租人的補救，房東有權(A)接管監督承租人補救的控制權，在這種情況下，承租人應在提出要求後三十(30)天內支付承租人補救的所有合理費用和費用(應理解並同意，根據租户簽訂的合同發生的所有承租人補救費用和費用應被視為合理)(要求不得超過每月一次)，房東應被替換為任何

(B)要求承租人維持對承租人補救的責任，在這種情況下，承租人應根據環境法在合理可行的範圍內儘快完成承租人的補救，但有一項諒解，即承租人的補救不應包含要求承租人將任何污染補救到比物業當前辦公、研發、實驗室和隔間使用的水平或標準更嚴格的水平或標準的要求。(B)承租人應根據環境法在合理可行的範圍內儘快完成承租人的補救工作，但有一項諒解，即租户補救不得要求承租人將任何污染補救到比物業當前辦公、研發、實驗室和隔間用途更嚴格的水平或標準。

但是，本節的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

(F)披露更多信息。在將任何有害物質帶入物業的任何部分之前，承租人應向業主提供以下相關信息：(A)有關搬運、儲存、使用和處置程序的説明；(B)承租人準備的所有計劃或披露和/或應急計劃，包括但不限於承租人的泄漏應對計劃，以及根據任何環境法的規定，承租人必須向任何政府機構或當局提供的所有計劃；(C)與之相關的所有所需許可證的副本；以及(D)房東合理要求的其他信息。

(G)繼續撤軍。承租人應自負費用，負責房屋的有害物質和其他生物危害處置服務。此類服務應由業主合理接受的承包商在充分的基礎上進行，以確保場所始終保持整潔、清潔，沒有危險物質和生物危害，除非在業主合理批准的適當的特別標記的容器中進行。

(H)承擔期末債務。在本租約期滿前(或在任何較早終止後的三十(30)天內)，承租人應清理並以其他方式退役所有室內表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供給線、廢水管、酸中和系統、位於和/或專用於物業的管道，以及位於和/或專用於物業的所有排氣或其他管網，在每種情況下，均應攜帶、釋放或接觸用於物業運營的任何危險材料或其他化學或生物材料，並應

(一)制定投降計劃。租户應在合同期滿前至少三十(30)天(或如果適用，在本租賃提前終止後的五(5)個工作日內)向業主提交一份合理詳細的敍述性説明，説明租户為使房產(包括業主允許或要求的任何改動)不含有害物質而建議(或根據任何法律要求)採取的行動。

並以其他方式釋放以供無限制的使用和佔用，包括但不限於根據美國核管理委員會和/或馬薩諸塞州公共衞生部(“MDPH”)關於輻射控制的規定導致該場所退役，並根據該MDPH的輻射控制計劃(“退保計劃”)釋放該場所以供無限制的使用。交還計劃(I)應附有一份現行清單，其中包括(A)任何承租方持有或代表承租方持有的與場所內、上、下、處或周圍的危險材料有關的所有所需許可證，以及(B)承租人的危險材料，以及(Ii)應經業主環境顧問的審查和批准。在審查和批准退房計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提交業主要求的有關房產使用和內部運營的額外非專有信息。在租期屆滿時或之前，承租人應(I)執行或促使執行經批准的退還計劃中描述的所有行動，以及(Ii)向房東提交經第三方認證的工業衞生師的證明，證明該房屋不含任何有害材料，並證明經批准的退還計劃已由房東可接受的承包商滿意地完成，房東有權安排房東的環境顧問檢查該房產，並履行以下規定，費用由租户支付，如下所述的費用由房客自費支付。(Ii)房東合理地接受第三方認證的工業衞生師的證明，證明該房屋不含任何有害物質，並證明該房屋已由房東接受的承包商滿意地完成，房東有權安排房東的環境顧問檢查該房屋並履行其職責截止期限屆滿時(或，如果適用, 本租約提前終止後三十(30)天)，不含危險物質，並可如上所述不受限制地使用和佔用。業主有權不受限制地提交退房計劃和業主環境顧問關於將房產退還給第三方的任何報告。該第三方和業主方有權依賴退房報告。如果租客沒有準備或提交業主批准的退還計劃，或者如果租客沒有完成批准的退還計劃，或者如果該退還計劃，無論是否得到房東的批准，如果該退還計劃不能充分解決任何租户在房屋內、房屋上、房屋下面或附近使用危險材料的問題，房東有權採取房東認為合理或適當的行動，以確保在本協議要求的條件下歸還房屋和財產，這些行動的費用應由租户報銷。承租人在本節項下的義務在期滿或提前終止後繼續有效。

(J)排除預先存在的條件。儘管本租賃有任何相反的規定，承租人在任何情況下都不對從房屋或財產中移除或補救任何危險材料或對任何損失或損害承擔任何責任(以賠償或其他方式)，只要該等危險材料：(I)在開始日期存在於房屋或財產(視屬何情況而定)之內、之上或之下，或(Ii)放置或釋放在、

除租客或任何租客一方的作為或不作為外，在處所或財產上或之下，除非租客或任何租户一方使情況惡化(如有的話)，則不在此限。

第20.25節-REIT/UBTI。

房東和租客特此同意，他們的意圖是所有租金應符合1986年修訂的《美國國税法》(以下簡稱《守則》)第512(B)(3)和856(D)節的含義，以及根據其頒佈的《美國財政部條例》(以下簡稱《條例》)的含義。如果(I)《守則》或《條例》，或收入規則或其他類似公開聲明中包含的國税局對其解釋的變更，使得任何租金不再符合上述第512(B)(3)條或第856(D)條的規定，或(Ii)房東自行決定，任何租金的全部或部分不再符合以下規定的風險，即任何租金不再符合上述第512(B)(3)條或第856(D)條的規定，或(Ii)房東自行決定，任何租金的全部或部分不再符合以下任何風險，即任何租金不再符合上述第512(B)(3)條或第856(D)條的規定該租金須按業主要求的方式調整，使其符合資格；但是，根據本第20.25節要求進行的任何調整，應產生與調整前應支付的租金等值的(按經濟術語計算)租金。雙方同意簽署業主可能合理要求的進一步的商業合理文書，以實施本節第20.25條的前述規定。

在不限制前述規定的情況下，即使本租約有任何相反規定，如果根據本租約允許對全部或部分房屋進行轉租或許可，則本第20.25節的規定應繼續適用，承租人從該轉租或許可中收取或應計的任何租金或其他金額不應以任何該等轉租人或被許可人的收入或利潤為基礎。

第20.26節--愛國者法案。

為鼓勵房東簽訂本租約，承租人特此聲明並保證，據承租人所知：(I)承租人不是，也不是由美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)根據13224號行政命令或任何類似名單或任何法律、命令、規則或條例或美國總統的任何行政命令作為恐怖分子，“特別指定的國家和地區”發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家直接或間接擁有或控制的；(I)承租人不是，也不是由美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)根據行政命令發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家直接或間接擁有或控制的。團體、實體或國家(下稱“被禁人”)；(Ii)承租人並非直接或間接為任何受禁制者或代表任何受禁制者行事(亦非由任何人、團體、實體或國家直接或間接擁有、控制)；和(Iii)自上述行政命令生效之日起及之後，承租人(以及承租人直接或間接控制的任何個人、團體或實體)沒有、也不會從事、也不會從事違反美國愛國者法或任何外國資產管制處規則或法規的任何交易或交易，包括但不限於本租約的任何轉讓或對全部或任何部分房產的分租，或向被禁止人士或為其利益提供或接受任何資金、貨物或服務的捐款、貨物或服務

美國愛國者法案或OFAC的任何規則或法規。關於前述，雙方明確理解並同意：(X)承租人違反前述陳述和保證應被視為承租人根據上文第19.1條違約的事件，(Y)本款中包含的陳述和保證的性質將繼續存在，並在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。應房東要求，租户應向房東提供證實本節陳述的證據。儘管第20.26節有任何相反規定，只要承租人或其最終母公司是其股本在公認的公共交易所交易的公司，承租人就擁有承租人權益的個人或實體不作任何陳述或擔保。

第20.27條-泊車。

承租人有權在符合本協議條款的前提下，以未轉讓的非專有方式在停車場內使用每1000可出租平方英尺的2.45個停車位(前述稱為“租户停車場”)，所有這些均受物業的其他租户進出物業停車區的權利的限制。(B)租户有權在停車場內使用每1000平方英尺的2.45個停車位(前述稱為“租户停車場”)，但須受物業的其他租户進出物業停車區的權利所規限。承租人的停車位不得轉讓(直接或間接)，僅供在該場所工作的承租人員工和業務受邀者使用；作為承租人，承租人不得將其提供給任何其他實體、公眾或本建築的任何其他租户使用或許可。房東對停車場內遺失或被盜的錢財、珠寶、汽車或其他個人財物概不負責。此外，房東不對使用停車場或停車場上的汽車或其他財產的人造成的任何損失、傷害或損壞負責，雙方同意，在法律允許的最大範圍內，使用停車場的風險應由租户及其員工獨自承擔。租户在停車庫內停車的權利應遵守合理的規章制度，在租期內房東可不時在合理事先通知的情況下對其進行設定和更改。房東同意此類規章制度應由房東以非歧視的方式制定和實施。, 使所有規則及規例普遍適用於建築物內性質相若的所有其他租客。房東保留搬遷和/或臨時關閉停車場和任何或所有額外停車設施的權利，只要發生傷亡或政府接管，或為維護和維修停車設施，房東應在可行的情況下儘快重新開放或提供替換的停車設施的停車場和任何或所有額外的停車設施，房東有權在必要的範圍內重新安置和/或暫時關閉停車場和任何或所有額外的停車設施，或對停車設施進行維護和維修。

第20.28條-天台處所。

在租期內，承租人有權使用本租約附件F所示的建築物天台部分(“天台設備”)安裝經業主批准並由承租人根據本租約條款購買和安裝的某些設備(任何安裝在天台設備內的設備，在期限內可能被修改、更改或更換，在此統稱為“承租人的天台設備”)。業主對此類設備的批准不得無理扣留、附加條件或拖延，只要承租人向業主證明併合理地信納建議的設備(I)不會干擾任何基地建築設備。

(Ii)不會影響建築物的結構完整性或影響屋頂或屋頂膜；(Iii)須有足夠的隔音，以儘量減低該等設備的能見度；及(Iv)須有足夠的隔音，以符合法律規定及業主指定的設備運作最高分貝水平的所有要求(惟業主的要求不得以歧視租客的方式強制執行)；及(Iv)須充分隔音，以符合法律規定及業主指定的最高分貝水平(惟業主要求不得以歧視租客的方式強制執行)。承租人不得安裝或操作承租人的屋頂設備，除非承租人已獲得並向房東提交了安裝和使用這些設備所需的所有政府許可、執照和授權的副本。此外，承租人應遵守業主頒佈的與承租人屋頂設備的安裝、維護和操作相關的所有合理施工規則和規定。除接駁電力服務(租客可在天台處所獲得電力)外，業主並無義務向天台處所或租客的天台設備提供任何服務，包括但不限於電流或燃氣服務。承租人應負責維修和維護承租人的屋頂設備的費用，以及因安裝、更換和/或拆除承租人的屋頂設備而對建築物造成的任何損壞的維修費用，或對建築物進行任何必要改進的費用。租户可根據需要進入天台場所，以確保對租户的天台設備進行持續的維護和維修, 包括由持牌承包商代表承租人。業主不會就天台樓宇是否適合安裝及操作承租人的天台設備向租户作出任何保證或陳述。如果業主在合同期限內的任何時間，根據其唯一但真誠的商業判斷，確定租户的天台設備的操作和/或定期測試幹擾了大樓的運行或樓內任何住户的業務運營，則承租人應在接到業主的通知後，安排在正常營業時間(下文定義)之後對租户的天台設備進行所有進一步的測試。

第20.29節-信用證。

在本租賃之日或之前，承租人應向房東交付一份不可撤銷的信用證(“信用證”)，該信用證應(A)為保證金的初始金額；(B)以房東合理接受的格式開具；(C)指定房東為其受益人；(D)向合理地令房東滿意的FDIC保險金融機構開具匯票，(X)在美國設有辦事處，接受提交信用證，並根據信用證付款(如果辦事處不在大波士頓大都市區，則允許通過傳真傳輸提款)，以及(Y)同時滿足最低評級機構門檻和最低資本門檻(定義見下文)。“最低評級機構門檻”應指發行銀行有未償還的無擔保、無保險和無擔保的優先長期債務，然後由穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service，Inc.)和/或標準普爾評級服務公司(Standard&Poor’s Rating Services)對其評級為“Baa”或更好，或由房東自行指定的可比國家評級機構進行可比評級，而不考慮是否符合穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service，Inc.)“Baa”或“BBB”或更好的評級標準。“最低資本門檻”是指開證行的資本、盈餘和未分配利潤合計不低於10億美元。信用證(及其任何續簽或更換)的有效期應不少於一(1)年。如果

如果信用證的簽發人通知其選擇不再續簽任何額外期限的信用證，承租人應被要求在信用證期限屆滿前至少三十(30)天交付一份符合本信用證條件的替代信用證。如果信用證的發行人未能滿足最低評級機構門檻或最低資本門檻中的一項或兩項，承租人應被要求在房東通知租户後二十(20)個工作日內提交另一家發行人的替代信用證，該信用證應合理地令房東滿意，並同時滿足最低評級機構門檻和最低資本金門檻。承租人同意，在必要時，無論是由於業主根據本合同條款提取信用證，還是由於當時有效的信用證到期，應不時續簽或更換原信用證和任何後續信用證，以使信用證在本合同規定的金額內有效，直至到期日至少四十五(45)天之後的某一日期才能生效。(B)承租人同意，在信用證到期後至少四十五(45)天之前，應不時更新或更換原信用證和任何隨後的信用證，以使信用證在到期日期後至少四十五(45)天后的某一天內有效；承租人同意，如有必要，應不時續簽或更換原信用證和任何後續信用證。如果承租人未能在房東持有的信用證規定的到期日前至少三十(30)天提供續簽或更換，房東可根據本第20.29條的條款提取該信用證並持有其收益(除非法律另有要求，否則該收益無需分離)作為保證金。原信用證或任何後續信用證的任何續簽或更換都應符合上述對原信用證的要求。, 但該等更換或續期須由一間國家銀行發出，而該銀行在發出時須令業主合理地信納。

一旦發生違約事件，或者如果根據任何國會法案或州法律中關於破產、重組、安排、債務重整或債權人的其他救濟的任何規定，承租人應提起或針對承租人提起任何訴訟(在對其提起的任何訴訟中，如果承租人未能在六十(60)天內撤銷此類訴訟)，或者如果承租人因任何此類訴訟而被判定破產或無力償債，房東可以單獨選擇動用全部或部分信用證來申請任何付款拖欠。任何信用證現金收入的餘額應按照下列規定保管。如果全部信用證或部分信用證由房東開立，租户應在房東的書面要求下交付一份金額與開立金額相同的補發信用證，租户在收到該書面要求後十(10)天內未按要求辦理，將構成本合同項下的額外違約事件。將信用證的全部或任何部分現金收益用於承租人在本租賃項下的任何義務或違約，不應剝奪房東可能享有的任何其他權利或補救措施，房東的這種申請也不構成房東的棄權。

如果房東轉讓其在房產中的權益，租户應在房東通知後，免費向房東提交信用證修正案或替代信用證，並註明房東的繼任者為房東的受益人。如果承租人未能在房東書面通知後三十(30)天內交付修改或更換，房東有權按照以下要求提取信用證的全部金額並扣留其收益。

房東應持有開立信用證(以下簡稱“保證金”)後的現金收入餘額，作為承租人履行其所有租賃義務的擔保。發生違約事件後，房東可在不影響任何其他房東補救措施的情況下，將保證金或其任何部分用於房東的損害賠償。房東沒有義務支付保證金的利息，並可以在適用的法律要求允許的範圍內，將保證金與房東的資金混合在一起。如果業主根據本租約轉讓其權益，保證金或以前未申請的任何部分可移交給承租人，在這種情況下，承租人應僅向承租人尋求保證金的適當申請和退還。

如果在本租賃期限結束時沒有違約事件，保證金和/或信用證或其剩餘收益(如適用)應在租期結束後四十五(45)天內返還給承租人(減去房東可能已用於補救任何違約或用於房東遭受的任何實際損害的任何部分)。

只要承租人在期限內的任何時間(“減租條件”)沒有拖欠本租賃項下的任何重大非貨幣或貨幣義務(“減租條件”)，承租人有權在租金開始日期四(4)週年後的第一個月的第一天將信用證金額減少至808,338.64美元。信用證的減少應按如下方式完成：承租人應向業主發出書面通知，要求減少，如果在收到書面通知之日已滿足減少條件，房東應通知租户，然後承租人應向房東提供一份減少金額的替代信用證，或修改信用證，將其降低為減少的保證金金額。

第20.30節交通需求管理計劃。該物業須遵守與列剋星敦鎮於2020年3月9日簽訂的諒解備忘錄(“諒解備忘錄”)。承租人同意自費遵守諒解備忘錄的要求，但僅限於適用於房屋和/或承租人對其使用和佔用的情況。如果諒解備忘錄被修改、補充、修改或替換，承租人同意遵守所有此等要求，僅限於這些要求適用於處所和/或承租人對其的使用和佔用。

第二十一條

第一要約權

第21.1節-定義。就本條第21條而言：

(A)在以下情況下，“RFO條件”應被視為滿足：(1)本租約完全有效；(2)租户不存在未治癒的違約事件；(3)最初命名的租户本身連同任何允許的受讓人，在業主提供房東的RFO通知之日和RFO期限開始之日，均被視為滿足上述條款：(1)本租約完全有效；(2)租户不存在未治癒的違約事件；(3)在業主提供房東的RFO通知之日，以及RFO期限開始之日，租户本身以及任何允許的受讓人，均被視為符合RFO條件。

(4)自預計該RFO物業交付給租户之日起，該期限內至少還剩下兩(2)年，包括任何適用的延長期限。

(B)“市場區域”的定義應如本合同第3.4節所述。

(C)“現行市值租金”的定義如本條例第3.4節所述。

(D)“RFO處所”是指建築物內所有或任何獨立批租的實驗室空間，當該面積可供承租人租用時，該空間與處所毗連並在同一樓層，定義如下。

(E)所謂的“優先權利”應界定為：(1)該RFO處所的初始租約下的任何續期或續期選擇權；(2)業主根據初始租約與租户或佔用人訂立協議以延長或續期佔用期限的權利；及(3)截至本租約日期已存在的建築物的任何租户或佔用人的權利(無論該等權利被指定為優先提出權、優先購買權、擴建選擇權或其他權利)。

(F)在下列情況下，任何RFO處所應被視為“可供租客租賃”：(1)在該RFO處所向第三方(“初始租户”)的初始租約(“初始租賃”)期限期滿後(視租約可以續期而定)；(2)當所有出租該RFO處所的優先權利已失效而未行使，或已被該優先權利的持有人不可撤銷地放棄時；及(3)業主打算提供該等優先權利的情況下；及(3)當該優先權利的持有人放棄該等優先權利時，任何RFO處所應被視為“可供租客使用”：(1)該RFO處所的初始租約(“初始租約”)期滿後，該租約可獲續期或續期；

第21.2節--行使和談判期。

在所有RFO條件(業主可由業主全權酌情決定以書面通知租客免除其中任何RFO條件)後，租客有權在RFO處所可供租客出租時一次性優先出租該處所。當業主確定該RFO處所可供出租給租客時，業主應向租客發出書面通知(“RFO要約”)，提出將該RFO處所出租給租客。每份RFO要約須載明：(I)RFO處所的位置及大小；(Ii)租户應繳付的年度固定租金(每年固定租金為該RFO處所的現行市值租金)；(Iii)該RFO處所的估計開始日期(“估計RFO開始日期”)；(Iv)該RFO處所的租約期限及估計到期日；及(V)適用於該RFO提議的任何其他重大條款。承租人可在房東向租客發出該RFO報價後十五(15)天或之前向業主發出書面通知(“RFO接受”)，以接受該RFO報價。如果承租人未能及時向房東發出RFO接受該RFO要約的通知，則承租人將無權根據本第二十二條的規定租賃所提供的RFO場所。租客接受租金條例必須是無條件的，但租客在接受租金條例時，可反對業主指定該等租金條例處所的市值租金。如接受該RFO並不包括反對業主指定該RFO的現行市值租金

因此，承租人應最終被視為已接受該指定。如果租户及時反對房東指定的現行市值租金，則房東和租户應在接受RFO之日起三十(30)天內真誠協商，以書面商定RFO場所的現行市值租金。如果房東和租客未能在該三十(30)天期限屆滿前就RFO處所的現行市值租金達成一致，則RFO處所的現行市值租金應由經紀人根據本合同第3.4(E)節規定的程序確定。

第21.3節-RFO條款

除本文所述外，向承租人出租此類RFO場所應遵循本租約的所有相同條款和條件，但下列條款除外：

(A)開始實施RFO的日期應為：(X)業主的RFO公告所列該RFO處所的預計開始實施日期或(Y)業主將該RFO處所交付給租客的日期，兩者中以較晚的日期為準：(X)業主的RFO公告所載的該RFO處所的預計開始實施日期或(Y)業主將該RFO處所交付給租客的日期。

(B)該RFO處所的年度固定租金應為(X)業主通知書就該RFO處所所列的年度固定租金，或(Y)業主與租客根據上述條文以書面協定的年度固定租金，或(Z)根據第3.4(E)條(視何者適用而定)釐定的RFO處所的年度固定租金。

(C)租客應按當時(即，在房產交付之日)的建造、完工和裝修狀態，按當時(即，截至交付房產之日)的原樣接收RFO房產，業主沒有義務建造或準備任何RFO房產供租客使用(但(I)為RFO房產提供服務的所有系統和設備均須處於良好運行狀態，(Ii)RFO房產須符合適用的法律要求(或業主須促使其遵守)，則除外；(Ii)RFO房產須符合適用的法律要求(或業主須促使其遵守)；(Ii)RFO房產須符合適用的法律要求(或業主須促使其遵守)，(I)RFO房產的所有系統和設備均須良好運作；(Ii)RFO房產須符合適用的法律要求及(Iii)在釐定現行市值租金時，須考慮該等“原狀”的性質)。

第21.4節-RoFo的租約修訂

儘管承租人行使上述租賃RFO處所的選擇權是自動執行的，但雙方在此同意立即簽署一份契約修正案，反映該RFO處所的增加，以及就該RFO處所應支付的年度固定租金。除非該租約修訂另有特別規定，否則該租約修訂的籤立不應視為放棄承租人行使本合同規定的租賃RFO場所選擇權的任何條件。

第21.5節--從屬於在先權利的權利

儘管本合同有任何相反規定，承租人的RFO仍受制於生效日期存在的優先權利，並從屬於該優先權利。

第21.6節-最近兩年沒有RoFo

在任何情況下，如果租賃期限剩餘少於二十四(24)個月(包括任何經延長的期限)，承租人將不擁有本條第XXII條規定的任何權利，如果承租人選擇行使本條款規定的任何續期權，以延長租賃期限，則承租人有權接受對該RFO處所的要約，從而在租賃期限剩餘二十四(24)個月或更長時間後終止，而本章程第十七條規定的承租人的所有權利應在本租賃期限期滿或提前終止時終止。

(本頁在此結束)

見證本合同的簽署，副本數量不限，每一份副本均應視為原件，自上文第一次寫明的日期起生效。

附件A

房舍平面圖

附件B

場地平面圖

附件C

工作信

本工作書應列明業主和租户在(I)業主建造建築物時應進行的改進(“基礎建築工程”)和(Ii)業主在為承租人許可的用途準備房屋時應進行的改進(“房屋工程”以及與基礎建築工程一起稱為“業主工程”)的義務。本證物不應被視為適用於在任何時間或不時通過租約的任何選擇權或其他方式增加的處所的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分或在續簽或延長租契原有期限的情況下的任何新增空間(無論是通過租約的任何選擇權或其他方式)，除非租約或租約的任何修訂或補充中有明確規定，否則本證物不得被視為適用於任何時間或不時增加的處所的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分或在續簽或延長租約的原有期限時對處所的任何新增空間，除非租約或租約的任何修訂或補充有明文規定。

一、監督房東的工作。

A.監督基地建設工作。業主應自費進行基礎建築工程，包括本合同附件中所列工程，並作為“房東”作為附件C-1(租户/業主責任矩陣)納入本合同，並在本合同附件的基礎建築平面圖中作為附件C-2顯示，包括但不限於建築物的結構部分、公共衞生間，以及位於大樓內部核心的建築機械、電氣和管道系統和設備。(見附件C-2)。(2)業主應自負費用和費用，進行基礎建築工程，包括但不限於建築物的結構部分、公共衞生間以及位於建築物內部核心的建築機械、電氣和管道系統和設備(見附件C-1(租户/業主責任矩陣))，並在附件中顯示為基礎建築平面圖(作為附件C-2)。儘管有上述規定，業主仍保留修改基地建築平面圖和規格的權利，但條件是(I)該等修改不得對租户使用或進入該房屋造成重大不利影響，以及(Ii)應遵守本租約的條款和條件。如果基地建築平面圖和規格發生任何影響，房東應向租户提供合理的通知。

B.制定辦公場所工作計劃。房東應執行房舍工程，包括本合同附件C-1(租户/房東責任矩陣)中所列“承租人”的工作和房舍工作計劃(如下所述)，但房東在任何情況下均無義務因該房舍工程而花費超過房東出資的金額。(見附件C-1(承租人/房東責任表))(承租人/房東責任表)，但在任何情況下，房東均無義務為該房舍工程支付超過房東出資的費用。自本合同簽訂之日起四(4)周內，承租人應安排其建築師編制示意圖和規格，以供業主批准(根據本附件C的規定批准後，稱為“示意圖”)。業主收到示意圖後，應在十(10)天內對示意圖提出意見或批准或不批准，此類批准或不批准不得無理扣留、拖延或附加條件。除上述規定外，業主應在業主批准示意圖後四(4)周內向承租人提供總承包商(定義見下文)為示意圖上顯示的工程編制的施工預算。在業主批准示意圖後八(8)周內，承租人應促使其建築師編制設計開發計劃和規範，以供業主批准(一旦按照本附件C的規定批准，即“DD計劃”)，DD計劃應與示意圖一致。業主應在十(10)天內對發展計劃圖提供意見或批准或

不批准示意圖，此類批准或不批准不得無理扣留、拖延或附加條件。除上述規定外，業主應在業主批准DD圖後四(4)周內向承租人提供由總承包商為DD圖所示工程編制的最新施工預算。此後，在業主批准DD圖則後的六(6)周內，承租人應促使其建築師編制施工計劃和規範(CD)以供業主批准(一旦根據本附件C的規定獲得批准)，這些計劃和規範應與DD圖一致，並足以讓Callahan Construction(“總承包商”)、基礎建築工程和房地工程的總承包商將房地工程完全投標出去。業主應在十(10)天內對CD提出意見，或批准或不同意CD，此類批准或不同意不得無理扣留、拖延或附加條件。除上述規定外，業主應在業主批准CD平面圖後四(4)周內向承租人提供總承包商為CD平面圖所示工程編制的最新施工預算。業主應與總承包商簽訂房屋工程合同(“合同”)，該合同應以保證的最高價格為基礎。除非業主和租户事先另行批准，否則總承包商對房屋工作計劃的最終定價將規定需要以下數量的供應商或分包商報價：

(I)最低工作範圍為50,000美元或更低：徵求最低一(1)個報價。

(Iii)超過50,000美元的工作範圍：最低徵集三(3)個報價

房東和租客承認，由於房舍工作計劃尚未編制，(X)無法確定租户需要根據房舍工作計劃的不同迭代選擇的交付和施工項目對進度的影響；以及(Y)在與總承包商簽訂合同之前，有必要釋放某些交貨期項目。因此，承租人特此同意真誠地與房東合作，以允許房東繼續工作，而不會因前述規定而影響房東的日程安排，其中可能包括但不限於，對租户選定的物品進行某些替換，只要這些物品在功能和用途上具有實質上的等價性。承租人如未能按照前述規定誠信行事，應被視為承租人延誤。

C.承擔廠房工程的費用。業主和租客承認，房屋工程計劃尚未擬備，因此，目前無法確定房屋工程的確切費用。因此，房東和租客同意，房東支付房屋工程費用的義務(如下所述)應僅限於房東分擔的費用，如果超過房東分擔的金額，租客應對房屋工程費用負責。“房屋工程成本”應定義為業主與房屋工程執行有關的所有硬成本(“硬成本”)(包括但不限於獲得許可的成本和任何適用的州銷售税和使用税)和業主與房屋工程相關的軟成本(“軟成本”)。軟成本將包括向Greatland Realty付款

合作伙伴有限責任公司支付的建築管理費相當於承租人應支付的與房屋工程相關的所有硬成本的3%。該金額應按月支付，因為發生了該等硬成本。

D.C.增加了租户的份額。就本附件C而言：(I)如果房屋工程的成本等於或小於房東的貢獻，則“租户的份額”應為0%；(Ii)如果房屋工程的成本大於房東的貢獻，則租客的份額應是分數，其分子是房屋工程的總成本超過以下各項之和的部分：(X)房東的貢獻，加上(Y)如果租户選擇使用額外部分的任何部分，則承租人的份額應為零頭：(X)房東的貢獻；(Y)如果租客已選擇使用額外費用的任何部分，則租户的份額應為零點數：(X)房東的分攤額，加上(Y)如果租户已選擇使用額外部分的任何部分，則租户的份額應為零點數。房東額外出資的選定金額，其分母是房屋工程的總成本。

E.E.增加了租户的付款義務。如果房屋工程的成本超過房東的貢獻，承租人應向房東支付以下超額費用：(I)承租人應在開單後十(10)個工作日內支付承租人應承擔的房屋工程費用份額，如下所述；(Ii)對於房屋工程的任何變更，承租人應根據本附件C支付該等變更的費用；(Iii)對於總承包商索賠導致的房屋工程成本的任何增加，承租人應支付該等費用“賬單”應被定義為業主開出的任何發票，列出租户應付的合理詳細金額，並應包括供應商和服務提供商的發票，以及總承包商對截止開票之日完成的工程提出的付款申請，並經總承包商認證。每個日曆月向租户提交賬單的次數不能超過一次。本合同項下承租人應支付的金額構成本租賃項下應支付的租金，未能及時支付構成本租賃項下的違約事件。

美國聯邦儲備委員會公佈了軟成本金額。如果房屋工程的成本不超過業主的出資，租户應被允許使用業主出資的最高534,930.00美元(即每平方英尺15.00美元)，用於與以下相關的費用：建築、設計、工程、項目管理、IT/數據佈線以及傢俱、固定裝置和設備。在這種情況下，房東應在收到發票後三十(30)天內補償租户，並提供合理詳細的費用證明，並附上由首席執行官、首席財務官、首席運營官、副總裁或租户其他官員簽署的證明，證明有關申請的金額不超過該申請所涵蓋的項目、服務和工作的成本。對於在開工之日後六(6)個月後提交的任何申請，房東沒有義務支付房東出資的任何部分。

G·G·斯圖爾特表示，這是一種變化。如果承租人希望在業主批准後對任何房屋施工計劃進行任何更改、增加或更改(“更改”)，承租人應準備好對圖紙進行相應的修改。收到修改後，業主應立即以書面形式通知租户因該更改、添加或刪除而應向租户收取的增加的費用(如果有)。承租人應在三(3)個工作日內通知房東。

承租人應在開單後十(10)個工作日內，以書面形式表示是否希望進行此類變更，如果承租人希望進行此類變更，則應向房東補償與此類變更相關的房屋工程費用。在沒有書面授權的情況下，業主有權選擇在不考慮所要求的變更的情況下繼續在房屋內工作。

他否認了這一説法。如果總承包商的任何索賠(“索賠”)導致房屋工程費用超過業主的貢獻，承租人應在開單後十(10)個工作日內支付超出部分的費用。索賠應包括根據總承包商在合同項下的索賠而根據合同向總承包商適當支付的任何金額，但索賠不應包括因業主或業主代理人或員工在合同項下的違約或疏忽而產生的任何金額。

一、增加額外津貼。

(一)參加租客書面選舉(“額外免税額選舉”)的租客，有權要求業主提供準許費的額外免税額。租户必須在生效日期後六(6)個月或之前選擇額外免税額。附加免税額選擇應列明租户選擇用於許可費用的附加免税額(“選定金額”)。房東向租户提供額外津貼的條款和條件與房東向租户提供津貼的條款和條件相同，但F節另有規定。

(2)如承租人選擇業主向承租人提供額外津貼，則自施工租金開始之日(定義如下)起至此後每個月的第一天，在整個租賃初始期限內，承租人應向業主支付如下定義的附加租金-施工租金(見下文定義)。(2)如承租人選擇業主向承租人提供額外津貼，則自施工租金開始之日起至整個租賃初始期限內的每個月的第一天，承租人應向業主支付如下定義的附加租金、施工租金。如果起租日期為歷月的第一天，則“施工起租日期”為起租日期；否則，施工起租日期為起租日期後的下一個日曆月的第一天。

(3)所謂“建築租金”是指在建築租金開始之日起至租賃初始期限屆滿止期間內，基於選定的額外津貼金額，每月支付的款項，相當於償還所選金額的貸款所需的本金和利息，以及按8%(8%)的年利率直接遞減的利息。

(4)每月支付建築租金應與根據租約支付固定租金的時間和方式相同。建築租金不得因任何原因(包括但不限於物業無法承租或租約終止)而減少或降低。由於支付施工租金相當於向業主償還房東與房屋施工相關的費用，如果發生任何違約(超過任何適用期限)，業主將承擔的費用將由業主承擔，因此，如果發生任何違約(超過任何適用期限的期限)，業主將承擔與該房產的施工相關的費用

(B)若承租人在本租約期限終止前因任何原因終止本租約的任何義務(包括但不限於支付建築租金的義務)，承租人應應要求立即向房東支付所選金額的未攤銷餘額(包括但不限於其支付建築租金的義務)(包括但不限於寬限期內的任何期限)，則承租人應立即應要求向房東支付所選金額的未攤銷餘額。承租人有義務支付建築租金的未攤銷餘額，這是房東基於租户違約而享有的所有其他權利和補救措施的補充，承租人無權根據房東在租户違約後重新出租房產所收取的金額獲得任何抵扣或減少該等付款。

J.J.執行國際仲裁。凡與本工作書中有關仲裁的具體規定有關的任何爭議，應根據不時修訂的《快速施工仲裁規則》的規定提交仲裁。仲裁程序，包括仲裁員的選擇，應按照美國仲裁協會不時頒佈的有效規則、法規和程序進行。任何一方申請仲裁的事先書面通知應在申請提交至上述協會所在城市(或最近的設有協會辦事處的其他城市)之前至少十(10)天發給另一方。仲裁員應當聽取當事人及其證據。仲裁員的裁決具有約束力和決定性，對仲裁員的裁決或決定的判決可以在適當的法院登錄，雙方同意該法院的管轄權，並進一步同意，任何向法院或法院法官提出的法律程序文件或動議通知或其他申請，只要允許合理的出庭時間，可以掛號郵寄或面交送達大樓所在國家以外的地方。本協議項下每項仲裁的費用和費用及其在雙方當事人之間的分攤，由仲裁員在其裁決或決定中確定。在聲稱存在爭議的一方發出書面通知之日起二十(20)天之前，不得視為在本租約項下發生任何可仲裁爭議，並提供足以理解爭議的描述。

英國政府提供房東健身計劃津貼。業主應支付最高4279.44美元(即每平方英尺租金0.12美元)，用於承租人建築師準備的測試安裝計劃的費用。房東應在收到租客付款發票後三十(30)天內向租客支付房東健身計劃津貼。

洛杉磯允許提前進入。只要承租人不對業主或其代理人或承包商完成業主的工作造成重大幹擾或重大延誤，承租人有權在開工日期前三十(30)天內，在正常營業時間內，不支付固定年租金或額外租金(見下文定義)，進入房屋安裝設備、電信和數據佈線、傢俱和類似物品；(3)如果業主或其代理人或承包商沒有實質性地幹擾或推遲業主工作的完成，則承租人有權在開工日期前三十(30)天內，在正常營業時間內進入房屋安裝設備、電信和數據佈線、傢俱和類似物品；這種進入應符合本租約的所有條款和條件(本合同規定除外)和當時對大樓有效的規章制度，並應與業主的大樓經理協調。這樣的進入權利應被視為房東對租户的許可證，根據該權利進行的任何進入都應由租户承擔風險。為免生疑問，

承租人根據本條例的規定進入房屋，直接或間接導致業主完成工作的任何延誤應被視為承租人延誤，但須遵守任何適用的通知和補救期限。但承租人尚未開始在該處所經營業務，並且在符合本租約的所有條款和條件的情況下，上述活動不構成將處所的佔有權交付給承租人，並且該期限不應僅因上述活動而開始。在進入房屋之前，承租人應獲得租約規定的所有保險，並應向房東提供該保險的證明。

房東保修公司負責提供房東保修服務。

(I)提供業主保修。房東特此保證並向租户表示，房舍工程應：(I)以良好和熟練的方式進行；(Ii)在所有重要方面，按照房舍平面圖進行；(Iii)按照所有適用的法律要求(“房東保修”)進行。

(Ii)在違反業主保修的情況下，提供租户補償。如果在保修到期日(定義如下)當日或之前，承租人在意識到任何違反房東保修規定的情況後，立即向業主發出書面通知，房東應在條件合理允許的情況下儘快糾正或修復該違反規定，且在任何一種情況下，承租人均應如上所述向房東發出通知。“保修到期日期”應定義為生效日期後十一(11)個月和兩(2)周的日期。除非承租人就房東違反房東保修的方面向房東發出通知，或房東以其他方式未能履行本附件C項下房東的施工義務，否則承租人應被視為最終的：(I)批准房屋工程，(Ii)放棄任何關於房東違反房東保修的索賠，以及(Iii)同意承租人不能就房東未能履行本附件C項下的任何房東義務提出索賠。(Ii)放棄任何關於房東違反房東保修的索賠；以及(Iii)同意承租人不能就房東未能履行本節C項下的房東義務一事提出索賠，否則承租人應被視為最終決定：(I)批准房屋工程，(Ii)放棄任何關於房東違反房東保修的索賠。對於承租人在保修期滿後發現的業主工作中的任何潛在缺陷，應承租人的要求，房東應將其針對業主聘用的任何承包商、分包商和/或設計師的權利轉讓給承租人，以使承租人能夠就該潛在缺陷向該承包商、分包商和/或設計師提出索賠。

聯合國強調了展品的適用性。本證物不應被視為適用於在任何時間或不時通過租約的任何選擇權或其他方式增加的處所的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分或在續簽或延長租契原有期限的情況下的任何新增空間(無論是通過租約的任何選擇權或其他方式)，除非租約或租約的任何修訂或補充中有明確規定，否則本證物不得被視為適用於任何時間或不時增加的處所的任何額外空間，或適用於原有處所的任何部分或在續簽或延長租約的原有期限時對處所的任何新增空間，除非租約或租約的任何修訂或補充有明文規定。

聯合國負責建設方面的代表。房東特此指定泰瑞·福特為其施工代表，承租人特此指定埃德·唐德羅為其施工代表。

代表。經指名方的任何施工代表或此後指定的任何替代或增加人員以書面通知方式代表該方批准或採取其他行動後，雙方授權另一方在與設計和施工有關的問題上依賴對方。

附件C-1

租户矩陣

附件C-2

基地建築平面圖

附件D

危險物品清單

附件E

SNDA的格式

由和在其上準備
錄音返回至：

[___________]
[___________]
[___________]
[___________]

    

從屬、互不幹擾和委託協議

本從屬、不幹擾和委託協議(本“協議”)於20_A_

房東：_

B.根據房東、貸款人不時與貸款人(“貸款人”)和行政代理人(“貸款協議”)簽訂的截至本合同日期的特定貸款協議，貸款人已向房東發放了原本金為#美元的貸款。[________________]美元(美元)[________________])(“貸款”)。

C.他説，這筆貸款的擔保，除其他外，是由這一特定的[信託契約、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置歸檔]日期：_

D.根據這一確定，我們必須採取行動。[租賃]自_起生效，[經_修訂](“租契”)，業主將物業的一部分租給租客，該物業包括以下部分(“租出處所”)：_

E.如果發生某些事件，承租人和行政代理人希望就他們在物業中的利益以及他們的權利和義務的相對優先順序達成一致。

因此，現在出於充分的考慮，租户和管理代理同意：

1.不同的定義。就本協議而言，下列術語應具有以下含義。

A.報道了喪失抵押品贖回權的事件。“喪失抵押品贖回權事件”是指：(1)根據信託契約喪失抵押品贖回權；(2)行政代理作為貸款和/或信託契約的持有人行使任何其他權利和補救措施(無論是根據信託契約還是根據適用法律，包括破產法)，致使繼任房東成為財產的所有者；或(3)房東向行政代理(或其指定人或代理人)交付契據或其他房東利益的轉讓。

B.他是一位前房東。“前房東”是指房東以及在本協議項下的任何委託發生之前的任何時間本租約項下的房東的任何其他一方。

C.我們將向右抵消。“抵銷權”是指承租人對因業主違反或違約(無論是根據租賃合同還是根據適用法律)支付租金或履行租賃合同項下的其他義務而產生的任何補償、抗辯(實際支付和履行合同所產生的除外)、索賠、反索賠、減少、扣除或減免的權利或聲稱的權利(但實際支付和履行合同所產生的除外)、索賠、反索賠、減少、扣除或減免的任何權利或聲稱的權利(無論是根據租賃合同或根據適用法律)的補償、抗辯(由實際支付和履行合同引起的除外)、索賠、反索賠、減税、扣減或減免(無論是根據租賃合同還是根據適用法律)。

D.取消租金。“租金”是指本租約項下的任何固定租金、基本租金或額外租金。

E.他是繼任房東。“繼任房東”是指因喪失抵押品贖回權事件而成為房產所有者的任何一方。

F.享有解約權。“終止權”是指承租人取消或終止租約的任何權利，或要求部分或全部驅逐(無論是根據租約還是根據適用法律)的權利，因為房東在租約下違約或違約。

例如，他使用了其他大寫的術語。如果本協議中使用了任何大寫術語，並且本協議中沒有包含單獨的定義，則該術語應具有與租賃中規定的相同的各自定義。

2.加強從屬關係。該租契(其後可予修改、修訂或延展)須並在任何時候均須受信託契據的條款、條件及條文、信託契據施加的留置權，以及根據信託契據作出的一切墊款所規限，並須在任何時候保持服從該等條款、條件及條文的規限及從屬於該契約的條款、條件及條文、信託契約所施加的留置權，以及根據信託契約作出的一切墊款。

(三)堅持互不幹擾、相互承認、互不侵犯。

答：任何人不得行使信託契約對租户進行補救。只要承租人在本協議或租約下沒有違約，超過任何適用的寬限期或治療期(“違約事件”)，行政代理(I)不得終止或幹擾承租人對租約下租賃房產的佔有，除非按照租約和本協議的條款，以及(Ii)不得在行使因信託契據下的違約而產生的行政代理權利和補救措施時指名或加入承租人作為被告，除非適用法律要求將承租人列為承租人的一方，作為下列事項的條件：(I)除非適用法律要求將承租人列為承租人的一方作為以下條件，否則不得指名或加入承租人作為被告行使因信託契據下的違約而產生的行政代理人的權利和補救措施在後一種情況下，僅出於上述目的，行政代理才可以作為被告加入承租人的訴訟

且不終止租賃或以其他方式不利影響租户在該等訴訟中在租賃或本協議項下的權利。

B.承認和委派律師的權利。繼房東取得物業所有權後，(I)繼任房東應根據租約的所有條款和條件(本協議規定的除外)對租户具有約束力；(Ii)承租人應承認並委託繼任房東作為受本協議影響的租户的直接房東；以及(Iii)根據其條款(除本協議另有規定外)，租約應繼續作為繼任房東與租客之間的直接租賃而完全有效。承租人特此確認，根據信託契約以及租金、租賃和利潤轉讓，房東已向行政代理授予租賃和租金的絕對、當前轉讓，其中規定承租人繼續向房東或在房東的指示下支付租客根據租約所欠的租金和其他金額，並承認房東在租賃項下的權利，直至行政代理另行書面通知為止。承租人收到行政代理的通知後，應直接或按行政代理的指示向行政代理支付所有款項，租户無需進一步詢問。房東同意上述規定，並放棄房東因向行政代理人或行政代理人指示的付款而對租客提出的任何權利、要求或要求。

C.我們需要進一步的文件。本條第三條的規定是有效的、自給自足的，不需要繼承人、房東或租客簽署任何進一步的文件。然而，承租人和繼任房東應在提出要求後十(10)天內以書面形式確認本條第三條的規定。

4、加強對繼任房東的保護。儘管租賃合同或信託契約中有相反規定，承繼房東對下列任何事項不承擔責任或受其約束：

答：法院駁回了對前房東的索賠。承租人可能對任何前房東擁有的與委託書日期之前的任何事件或事件有關的任何抵銷權利，包括由於前房東在委託書日期之前發生的任何違約行為而導致的任何形式的損害賠償要求。前述規定不得限制(I)承租人因委託日之後發生的事件而對承租人行使任何抵銷權的權利，或(Ii)承租人有義務糾正截至委託書之日存在的任何情況，並違反繼任者房東在租賃項下作為房東的持續義務。(Ii)承租人有義務糾正截至委託日存在的任何情況，並違反繼任房東在租賃項下作為房東的持續義務。

B.銀行不會提前還款。承租人可能在租金首次到期之日前三十(30)天以上向前業主支付的任何租金，且僅在租賃明確要求預付租金的情況下，根據租約就授權日期之後的任何期間支付的租金。

C.銀行支付；保證金；工作。任何義務：(I)向租客支付任何前業主欠租客的任何款項，除非該等款項(如有)已實際以代管賬户或其他方式交付給行政代理；(Ii)就存放於前業主的任何抵押而言，除非該按金實際上已交付給行政代理；(Iii)同意開始或完成租賃處所的任何初步改善工程，或對其現有改善進行任何擴建或修復；(Iv)在火災、傷亡後重建或修復改善或(V)因與前房東有關的陳述和擔保而產生的賠償。

D.修改、修正或放棄。未經行政代理事先書面同意，對租約進行的任何修改或修改，或對租約條款的任何放棄。

E.拒絕或投降等。業主和租户之間達成的任何雙方同意或協商的全部或部分退還、取消或終止租約，除非租户根據租約的明示條款單方面達成協議。

(五)為繼任房東開脱罪責。即使本協議或租賃有任何相反規定，繼承業主在租賃下的義務和責任不得超出繼承業主(或其繼承人或受讓人)不時在租賃物業中的權益(如有)，包括保險和報廢收益、保證金、第三方託管、繼承業主在租賃中的權益，以及繼承業主出售、租賃或以其他方式處置財產(或其任何部分)的收益(統稱為“繼承業主權益”)。承租人應僅關注繼任房東的利益(或其繼承人和受讓人的利益)，以支付或履行受本協議影響的繼任房東在本租約項下的任何義務。如果承租人就租賃或承繼房東與租客之間的關係獲得任何針對繼任房東的金錢判決，則承租人應僅着眼於繼任房東的利益(或其繼承人和受讓人的利益)來收集此類判決。承租人不得從繼承人房東的任何其他資產中收取或試圖收取任何此類判決。

6.保護行政代理人的治癒權。儘管租賃或本協議中有任何相反規定，但在行使任何抵銷權或終止權之前：

A.向行政代理髮出通知。承租人應向行政代理提供業主違約或違約的通知(“違約通知”)，此後，有機會按照以下規定糾正違約或違約。

B.延長行政代理的治療期。行政代理收到違約通知後，根據租約，行政代理應有與房東相同的時間來糾正房東的違約或違約。行政代理人沒有義務糾正(也沒有責任或義務不補救)房東的任何違約或違約，除非行政代理人以書面形式同意或承諾。

7.課程及雜項課程。

A.刪除所有通知。一方根據本協議向另一方發出或提出的任何通知或請求應以書面形式發出或送達，並可通過專人遞送或以可靠的夜間快遞服務寄送或寄存在美國郵件、後付費、掛號信或掛號信中，並以被通知方為收件人，要求提供回執或通過電傳傳輸，並將機器生成的傳輸確認報告原件作為傳輸的證據。以上述方式寄放在郵件中的通知應在寄送後三(3)天屆滿後生效；但隔夜快遞遞送應視為在寄存通知後的下一個工作日生效，而以個人郵遞或電傳發送的通知在送達收件人時或在發送後兩(2)小時內視為有效，除非是在下午3點之後發出。在工作日，在這種情況下，它應被視為在上午9：00生效。在下一個工作日。為了通知的目的，雙方的地址和傳真號碼，除非按照本協議的規定改變，

如下所示(以下包括的任何電子郵件地址僅用於提供信息，就本協議而言，通過電子郵件通信不應是有效的通知方式)：

IF to Administration Agent：ACORE Capital Mortgage，LP
80E.弗朗西斯·德雷克爵士大道，2A套房
加利福尼亞州拉克斯普市，郵編：94939
注意：Stew Ward，執行合夥人
電子郵件：Notitions@aco recapital.com

複印件：ACORE Capital Mortgage，LP
斯特林廣場
聖1255雪利巷5949號
德克薩斯州達拉斯，郵編：75225
注意事項：David Homsher，資產管理總監/主管
電子郵件：dhomsher@aco recapital.com

如果是租户，地址是：，Keros Treeutics，Inc.
華鹹街1050號
馬薩諸塞州列剋星敦，郵編：02421
注意：Esther Cho，副總裁兼法律顧問主管

複印件：Cooley LLP
哈德遜55碼
紐約，紐約10001
注意：丹尼爾·A·戈德伯格(Daniel A.Goldberger)，Esq。

和

**庫利有限責任公司(Cooley LLP)
博伊爾斯頓大街500號
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02116
注意：丹尼爾·A·戈德伯格(Daniel A.Goldberger)，Esq.。

B.任命兩名繼任者和受讓人。本協議對雙方、其繼承人和受讓人、任何繼承人房東及其繼承人和受讓人具有約束力並使其受益。如果行政代理人轉讓信託契約，則在向承租人遞交書面通知並附上受讓人書面承擔本協議項下所有義務後，轉讓人的所有責任即告終止。

C.簽署整個協議。本協議構成行政代理和承租人之間關於租賃從屬於信託契約的完整協議，以及承租人和行政代理在本協議標的方面的權利和義務。

D.加強與租賃和信託契約的互動。如果本協議與租賃相沖突，則雙方和任何後續房東之間應適用本協議，包括根據本協議進行的任何委託。本協議取代並完全遵守租賃中規定租賃從屬於信託契約持有人或由信託契約持有人交付不幹擾協議的任何條款。

五、保護行政代理人的權利和義務。除本協議明確規定外，行政代理對承租人無租賃義務。如果委託根據本協議進行，則行政代理人在本協議項下的所有權利和義務將終止，而不會以任何方式影響繼任房東在本協議中規定的權利和義務。

F.制定法律解釋；依法治國。本協議的解釋、有效性和執行應受租賃房屋所在國家的國內法律管轄和解釋，不包括該國家的法律衝突原則。

G.批准了兩項修正案。只有由被控方簽署的書面文書才能修訂、解除或終止本協議，或放棄本協議的任何條款。

H.沒有得到應有的授權。承租人向行政代理表示，它有權簽訂本協議，該協議已由所有必要的行動正式授權。行政代理向承租人聲明，它有權簽訂本協議，該協議已由所有必要的行動正式授權。

一、執行死刑。本協議可以簽署任何數量的副本，每個副本都應被視為正本，所有副本一起構成一份相同的文書。

[這塊空白處是故意留空的]

特此證明，行政代理和承租人已促使本協議自上文第一次寫明的日期起生效。

管理代理：

阿科爾資本抵押公司，LP，
特拉華州的有限合夥企業

作者：美國特拉華州有限責任公司ACORE Capital Mortgage GP，LLC，其普通合夥人

作者：
姓名：
標題：

租户：

[_____________]

作者：
姓名：
標題：

房東同意

房東同意並同意上述協議，該協議是應房東的要求籤訂的。前述協議不得改變、免除或減少業主在信託契約或租賃合同下的任何義務。上述協議解除了行政代理根據信託契約和相關貸款文件與承租人簽訂互不幹擾協議的任何義務。房東不是上述協議的一方。

行政代理人的確認

加利福尼亞州

縣_

在本人面前_

親自現身___，

該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該等人所代表的實體是藉他/她/他們在該文書上的簽署籤立該文書的人/該等人所代表的實體籤立該文書的人/他/她/他/她在該文書上的簽署而籤立該文書的人或該人所代表的實體。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述段落真實無誤。

見證我的手和公章。

簽名_(蓋章)

承租人的確認

加州州立大學()(美國加州大學洛杉磯分校)

_縣(美國)

在_該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該等人所代表的實體是藉他/她/他們在該文書上的簽署籤立該文書的人/該等人所代表的實體籤立該文書的人/他/她/他/她在該文書上的簽署而籤立該文書的人或該人所代表的實體。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述段落真實無誤。

見證我的手和公章。

簽名_(蓋章)

房東致謝

加州州立大學()(美國加州大學洛杉磯分校)

_縣(美國)

在_該人以令人信納的證據向本人證明其姓名是簽署該文書的人，並向本人確認他/她/他們是以其獲授權的身分籤立該文書，而該人或該等人所代表的實體是藉他/她/他們在該文書上的簽署籤立該文書的人/該等人所代表的實體籤立該文書的人/他/她/他/她在該文書上的簽署而籤立該文書的人或該人所代表的實體。

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述段落真實無誤。

見證我的手和公章。

簽名_(蓋章)

展品一覽表

如果在簽署本協議時沒有在本協議中附上任何展品，則該展品之後可以通過雙方的書面協議附上，並在該展品上簽名證明。

展品“A”-土地的法律描述

附件F

發電機和屋頂設備區的位置