第1條參考數據				1

	1.1	所指的主題		1
	1.2	陳列品		3
	1.3	定義		3

第二條前提和期限				8

	2.1	處所		8
	2.2	術語		10

第三條房舍狀況；初始安裝				15

	3.1	房產狀況；初始安裝		15
	3.2	送貨		16
	3.3	圖則及規格		16
	3.4	初始安裝的性能；承租人的承包商		17

第四條租金				18

	4.1	繳交租金：固定租金		18
	4.2	額外租金		18
		4.2.1	房地產税	18
		4.2.2	個人財產税	19
		4.2.3	運營成本	19
		4.2.4	保險	22
	4.3	逾期繳交租金		24
	4.4	生死存亡		24

第五條地主契約				24

	5.1	平權契約		24
		5.1.1	冷凝水	24
		5.1.2	電	24
		5.1.3	清洗	25
		5.1.4	水	25
		5.1.5	乘客電梯服務	25
		5.1.6	安防	25
		5.1.7	修理	25
	5.2	中斷		25
	5.3	對外服務		26

	5.4	電力服務的中止				26

第六條承租人的附加契諾						27

	6.1	平權契約				27
		6.1.1	履行義務			27
		6.1.2	使用			27
		6.1.3			維修保養	27
		6.1.4		依法合規		28
		6.1.5		賠償		28
		6.1.6		業主進入的權利		28
		6.1.7		個人財產風險由承租人承擔		28
		6.1.8		業主強制執行費用的支付		29
		6.1.9		產量上升		29
		6.1.10		規章制度		30
		6.1.11		禁止反言證書		30
		6.1.12		房東提供的服務；房東的費用減免		30
		6.1.13		非歧視性和平權行動		31
		6.1.14		收貨和發貨		31
		6.1.15		安全措施		31
	6.2	消極契約				31
		6.2.1		轉讓和分租		31
		6.2.2		滋擾		34
		6.2.3		危險廢物和材料		35
		6.2.4		樓板負荷；重型設備		35
		6.2.5		改善、改建和增建		36
		6.2.6		遺棄		38
		6.2.7		標牌；建築目錄		38
		6.2.8		對外銷售等		38

第七條傷亡或奪取						38

	7.1	終端				38
	7.2	修復				39
	7.3	授獎				39

第8條違約						40

	8.1	違約事件				40
	8.2	補救措施				41
	8.3	累積補救措施				42
	8.4	業主補救違約的權利				42
	8.5	免除失責的影響				43
	8.6	沒有豁免權等				43
	8.7	沒有一致和滿意				43

第九條抵押權人和土地出租人的權利			43

	9.1	承按人及土地出租人的權利	43
	9.2	修改	44

第十條雜項規定			44

	10.1	一方向另一方發出的通知	44
	10.2	安靜的享受	45
	10.3	租契不得記錄	45
	10.4	業主責任的限制	45
	10.5	天災人禍	45
	10.6	房東違約	46
	10.7	經紀	46
	10.8	準據法與建築	46
	10.9	送貨	46
	10.10	租金	47
	10.11	某些解釋規則	47
	10.12	受約束的各方	47
	10.13	同行	47
	10.14	生死存亡	47
	10.15	租賃	48
	10.16	租客	48
	10.17	服務	48
	10.18	沒有豁免權	48

第十一條信用證			49

	11.1	信用證	49
	11.2	續簽信用證	49
	11.3	繪製以修復默認設置	50
	11.4	支付損害賠償金	50
	11.5	信用證期末退還	50

第12條“愛國者法案”			50

	12.1	愛國者法案	50

本租賃中對以下任何主題的每個引用應被解釋為包含本1.1節中為該主題陳述的數據。

原通知租户地址：	庫拉腫瘤公司科學園道3033號套房220 加州聖地亞哥，92121 注意：首席財務官
處所：	大樓第八(8)層的一部分，基本上如本文件附件(附件B)所示的樓層平面圖所示。
可出租面積該處所的：	16541平方英尺的可出租面積。
可出租面積該大樓的以下位置：	502,554平方英尺的可出租面積。
可出租的面積辦公區：	490,283平方英尺的可出租面積。
原條款：	從生效日期開始到失效日期結束的時間段，包括兩個日期。
擴展選項：	根據第2.3條的規定，承租人有權將原租期延長一(1)個五(5)年。
交貨日期：	房東在交付條件下將房屋交付給租户的日期。
開始日期：	2020年4月1日。
到期日期：	2024年7月31日；如果根據第2.3節，原期限應延長一(1)年，為五(5)年，則為2029年7月31日。
基本運營成本：	相當於2021年日曆年應付運營成本的金額。
基税：	相當於2021財年應繳税款的金額，自2020年7月1日開始，至2021年6月30日到期。
租户的納税百分比：	房屋的可出租面積與建築物的可出租總面積的比率，最初應被視為3.29%。
租户辦公室百分比：	房屋可出租面積與辦公面積可出租總面積的比率，最初應視為3.37%。

年固定租金及每月固定租金：
	租賃年份：	每年固定租金：	每月固定租金：
	1	$1,265,386.50	$105,448.88
	2	$1,290,694.23	$107,557.85
	3	$1,316,508.11	$109,709.01
	4	$1,342,838.28	$111,903.19
	5	$1,369,695.04	$114,141.25
許可用途：	一流的綜合商務辦公場所，無其他用途或用途
商業總公司責任保險限額：	每次發生$3,000,000.00 $5,000,000.00一般總額
經紀人：	馬薩諸塞州Newmark Real Estate of Massachusetts，LLC d/b/a Newmark Knight Frank and CBRE，Inc.
信用證金額：	$210,000.00.

1.2展品。目錄中所列和附件中的展品通過本參考納入本租約，並將其解釋為本租約的一部分。

1.3定義。就本租賃而言，以下術語應定義為以下定義或本租賃的下列章節中的定義：

“美國殘疾人法”統稱為“美國殘疾人法”(“美國法典”第42編，12101節及以後)。以及根據其頒佈的法規和指南，其可不時修改、修改和補充；馬薩諸塞州建築准入委員會的規則和條例(M.G.L.C.22，§13A等；521 C.M.R.1.00及以下)，其可不時修訂、修改和補充；以及由類似進口政府機構頒佈的任何法律、法規或法規。

“額外租金”是指承租人根據本租約向房東支付的固定租金以外的所有款項，包括承租人的税款超額、承租人的經營成本超額、電費、滯納金、加班費或超額服務費，以及與承租人未能履行其在本租賃項下的任何義務有關的利息和其他費用。

就任何個人或實體而言，“附屬公司”是指直接或間接(通過一個或多箇中介機構)控制、控制或與該第一個人或實體共同控制的任何其他個人或實體。

“大樓假日”指的是元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節以及馬薩諸塞州聯邦、波士頓市政府、為大樓提供服務的工會和業主不時遵守的其他日子。“大樓假日”指的是元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節以及其他由馬薩諸塞州聯邦政府、波士頓市政府、為大樓提供服務的工會和業主不時遵守的其他日子。

“營業日”是指除星期六、星期日、建築節假日外的所有日子。

“控制”是指(I)(A)直接或間接擁有一家公司超過50%的有表決權股票，或(B)對於不是公司的任何個人或實體，直接或間接擁有該個人或實體超過50%的實益所有權權益；或(Ii)就任何該等個人或實體而言，直接或間接擁有直接或間接指導或導致該個人或實體的管理層和政策的指示的權力。

“違約率”是指每年浮動的利率，等於(A)高於最優惠利率4%或(B)法律允許的最高利率之間的較小者。

“交付條件”是指在開工之日，房屋內的傢俱、固定裝置、設備和其他個人財產不向所有租户和住户開放，而在所有其他方面，開工之日的“原狀”、“原狀”和“原狀”均為“原樣”。

“環境法”是指任何和所有適用的聯邦、州或地方法律、法規、條例、規則、條例、規則、條例、命令、普通法原則、判決、許可證、執照或任何司法或監管當局現在或今後有效的、施加責任、建立行為標準或以其他方式與保護環境(包括自然資源、地表水、地下水、土壤、室內和環境空氣)、健康和安全、土地使用事項或與下列任何物質的存在、產生、處理、儲存、處置、釋放或威脅釋放、運輸或處理有關的任何和所有適用的法律、法規、條例、條例、規則、條例、命令、普通法原則、判決、許可證、許可證或裁定。“1980年賠償和責任法”，經修正後，載於“美國法典”第42編第9601條及其後；修訂後的《危險材料運輸法》[49 U.S.C.§1801等]；修訂後的《聯邦水污染控制法》[33 U.S.C.§1251等]；修訂後的《資源保護和回收法》[42 U.S.C.§6901等]；修訂後的《安全飲用水法》[42 U.S.C.§300等]；修訂後的《有毒物質控制法》[15 U.S.C.§2601等]；修訂後的“聯邦危險物質控制法”，載於“美國法典”第15編第1261節及其後；“職業安全與健康法”，修訂後載於“美國聯邦法典”第29編第651節及其後；以及馬薩諸塞州總法，第21C章和21E章。

“車庫”是指為建築物和建築物所屬的建築羣提供服務的地下停車場。

“初始安裝”是指承租人在房屋內和對房屋進行的與其初始佔用相關的改動和改進。

“房東關聯企業”是指由房東控制、控制或與房東共同控制的任何實體。

“租賃”是指本租賃，因為業主和租户雙方簽署的書面協議和文書可能會不時對本租賃進行修訂或修改。“租賃”指的是本租賃，因為業主和租户雙方簽署的書面協議和文書可能會不時修改或修改本租賃。

“租賃年”是指在租期內連續十二(12)個月的期間，第一個租賃年從開始日期開始，每個連續的租賃年從開始日期的下一個週年開始；但是，(一)如果開始日期不是歷月的第一天，那麼第一個租賃年應在開始日期一週年的那個月的最後一天期滿，而接下來的每個租賃年應從開始日期的第一個週年的那一天開始。(一)如果開始日期不是歷月的第一天，那麼第一個租賃年度應在開始日期的第一個週年當月的最後一天屆滿，而隨後的每個租賃年度應從開始日期的下一個週年開始。

“正常營業時間”是指從上午8點開始。下午6點。週一至週五和上午9點至下午1點每週六，除了建築假期。

“辦公區”是指業主不時指定出租給寫字樓租户的所有區域。

“最優惠利率”是指“華爾街日報”公佈的最優惠利率(或如果公佈的最高最優惠利率超過一個，則為最高)(或者，如果此類公佈停止，則指房東合理指定的可比替代利率)。

“可出租面積”是指就任何面積而言，由房東不時確定的可出租面積。

“零售區域”是指業主不時指定用於租賃零售的所有建築區域。

“要求”是指(I)所有政府當局，包括反興奮劑機構和任何類似進口法，以及與之有關的所有規則、法規和政府命令，以及與危險材料、環境事項、公共衞生和安全事項以及地標保護有關的任何前述法律、規則、命令、條例、法規、法規和行政命令；(Ii)任何適用的消防評級局或其他行使類似職能、影響房地產或其維護、使用或佔用的機構；(Ii)任何適用的消防評級局或其他行使類似職能的機構，影響房地產或房地產的維護、使用或佔用，以及前述任何與危險材料、環境事項、公共衞生和安全事項以及地標保護有關的法律、規則、命令、條例、條例、法規和行政命令。(Iii)符合影響該處所的所有保險機構的所有規定，以及(Iv)公用事業服務提供者。

“特殊改建”指非標準辦公裝置的改建，例如廚房、行政洗手間、加高電腦層、電腦室裝置、輔助暖通空調設備、保險箱、保險庫、圖書館或檔案室，需要加固地面、內部樓梯、樓板穿透、傳送帶、升降機、打印室和模型店，以及其他性質類似的改建。

“納税年度”是指全部或部分發生在納税期限內的納税年度。

“承租人建築師”是指承租人選擇並經業主批准的建築事務所，其批准不會被無理扣留或拖延。

“承租人財產”是指承租人的活動固定裝置、電話和其他設備、計算機系統、貿易固定裝置、傢俱、傢俱和其他個人財產，這些物品可以移動，不會對財產造成實質性損害。

“期限”是指原始期限；如果承租人按照第2.3節的規定有效行使延長期限的選擇權，“期限”是指原始期限和延長期限，統稱為延長期限。

(A)業主現以本租約的條款、契諾、條件及條文的規限及利益，向租客及租客出租該處所，租期受本租約的條款、契諾、條件及條文的規限。房產不包括屋頂、外牆、公共樓梯、樓梯間、電梯和電梯井，以及專用於或與建築物其他部分共同使用的管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置，如果房產的面積少於任何樓層的整個可出租面積，則為該樓層的中心核心區域(如有)，則不包括樓頂、外牆、公共樓梯、樓梯間、電梯和電梯井，以及專用於或與建築物其他部分共同使用的管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置，以及該樓層的中心核心區(如有)。

(B)承租人有權與他人共用，但須受業主不時訂立的合理規章制度所規限：(1)物業的公用地方，包括大廈及車庫的公用大堂、走廊、浴室、樓梯、裝貨碼頭、海灣及電梯；(2)通往大廈所需的公用人行道；及(3)如物業的面積少於任何建築物的全部可出租面積，則可供租用的公用地方包括：(1)物業的公用地方，包括大廈及車庫的公用大堂、走廊、浴室、樓梯、裝卸區及電梯；(2)通往大廈所需的公用人行道；及(3)如物業所佔的面積少於任何建築物的全部可出租面積，

(C)業主應在本租賃期內向租户提供車庫停車位通行證，費率為每2000平方英尺可出租面積提供一(1)張停車證(“最高停車通行證分配”)，在未轉讓的基礎上，並受不時生效的合理規則和規定的約束。(C)房東應按每2000平方英尺可出租面積的一(1)張停車證的費率(“最高停車證分配”)向租户提供車庫停車位通行證。租户應為該等通行證支付每月停車費，作為額外租金，該費用應按不時生效的現行費率計算。租户應在開工之日或之前通知業主租户想要使用多少個這樣的停車通行證。在租期內，租户可以選擇減少或增加停車通行證的數量(但是，租户不得將停車通行證的數量增加到超過最大停車通行證分配的數量)，方法是提前不少於三十(30)天通知房東。在任何此類減少後，租户可以不時要求額外的停車證；但是，(I)租户在任何時候都無權獲得超過最高停車證分配額度的停車證，以及(Ii)房東沒有義務提供此類額外的停車證，除非房東自行決定車庫內有足夠的停車位可用。

(D)業主保留不時行使下列權利的權利：(1)安裝、使用、保養、修理、更換及搬遷樓宇內吊頂以上(或如無吊頂，則為屋頂甲板三(3)英尺內)及樓面以下的地方，以供樓宇及/或建築物其他部分使用；(2)更改或搬遷任何其他公用設施；(2)安裝、使用、保養、修理、更換或搬遷任何其他公用設施；(3)安裝、使用、保養、維修、更換或搬遷任何其他公用設施；(3)安裝、使用、保養、維修、更換及搬遷樓宇內的任何其他公用設施；(3)在樓面以下安裝、使用、保養、維修、維修、更換或搬遷任何其他公用設施；(3)安裝、使用、保養、維修、更換或搬遷任何其他公用設施；(3)及(4)在業主或其他人的毗鄰土地上進行任何挖掘時，有權進入並允許其他人進入該處所，以進行導致該等挖掘的人認為必要的工作，以保護建築物的牆壁不受傷害或損壞，並對其進行支撐。*就行使上述權利而言，業主應根據本租約的規定，盡合理努力最大限度地減少對租户在房屋內的正常和習慣操作的幹擾。

(E)在延長租期期間，業主有權在不少於六十(60)天前通知租客(“搬遷通知”)，隨時向租客提供與業主憑其合理酌情權決定的樓宇面積大致相同的其他樓宇(“替代樓宇”)，並將租客從該樓宇遷往替代樓宇。如果房東將租户搬遷到替代房屋，則在搬遷通知上指定的日期，租户應將其裝修、設備和個人財產搬到替代房屋，並應以與該房屋合理可比的方式在替代房屋內重新安裝和重建該等裝修、設備和個人財產。房東收到發票及租客付款證明後，應向租客退還

承租人因搬遷上述設備和個人財產並在替代房屋內重新安裝而發生的合理費用和開支。在任何此類搬遷中，房東應盡合理努力將租户在房屋內的經營中斷降至最低。業主行使上述遷置權後，本租約及其各項條款、契諾和條件將繼續完全有效，並適用於替代房產。在此情況下，替代處所此後須當作取代原有處所，而租客對原有處所並無進一步的權利或權益。本第2.1(E)條的規定應自行執行；但是，應任何一方的要求，房東和租户應簽訂本租約修正案，確認將房產遷移至替代房產。

2.2Term。除非按照以下規定提前終止，否則原合同期限應自生效之日起至期滿之日止。開工日期和到期日確定後，房東和租客應簽署並交付一份開工日期協議，其格式為附件C，確認開工日期和到期日；但是，未能執行和交付該協議並不限制或減損該日期的確定。

(A)假設截至續期通知日期和續期開始之日，(I)本租約完全有效，(Ii)本租約中所述的原始租户，或根據本租約第6.2.1(F)或6.2.1(G)節無需業主同意的原租户的受讓人或分租客，正在佔用整個物業，(Iii)租户在任何適用的寬限期後並未違反其在本租約下的義務，(Iii)承租人沒有在任何適用的寬限期後履行其在本租約項下的義務，(Iii)承租人沒有在任何適用的寬限期後履行其在本租約項下的義務，(Iii)承租人沒有在任何適用的寬限期之後履行其在本租約項下的義務，及(Iv)承租人並無轉讓或分租本租約的全部或任何部分，但上文第(Ii)款所述的轉讓或分租除外，承租人有權將本租約的期限延長一(1)個額外五(5)年的期限(“續期期限”)，該續期期限自本租約原有期限屆滿後立即開始。本租約的所有條款、契諾及條款均適用於該續期期限，但(X)該續期期限的年度固定租金應為根據本第2.3條釐定的該物業在該續期期限開始時的公平租金價值，而(Y)業主並無責任對該物業進行任何改動或改善，或向租客提供任何與此相關的津貼、誘因或其他形式的付款。如果租户選擇行使上述選擇權，應在不早於原租期屆滿前十八(18)個月且不遲於十二(12)個月向業主發出書面通知(“延期通知”)，表明其行使上述選擇權的意向。因此，如果承租人未能及時行使其延期選擇權，並未能在上述行使日期或之前交付延期通知, 那麼承租人沒有進一步的權利或選擇權來延長本租約的期限，無論是在本合同項下還是在其他方面。

(B)如果承租人及時、適當地發出延期通知，並且上述條件完全完全滿足，本租約的期限將自動延長，不需要任何額外的文件；但應業主或租户、業主和租户的要求。(B)如果承租人及時、適當地發出延期通知，且上述條件完全完全滿足，本租約的期限將自動延長，不需要任何額外的文件；但應業主或租户、業主和租户的要求

應對本租約進行修訂，以確認此類操作，並記錄延長期限對本租賃的所有修改；此外，如果未能履行和交付上述協議，則不限制或減損延長期限的有效期限。

(C)就本租約而言，物業的“公平租金價值”指業主與租客根據本租約的所有條款及條件，在考慮所有相關因素的情況下，在馬薩諸塞州波士頓的可比大樓內按可比期限簽訂租賃協議的物業的公平租金價值。

(D)如租客及時遞交續期通知書，業主會在遞交續期通知書後，立即向租客發出通知書(“公平租金價值通知書”)，列明業主對延長租期的公平租金價值的釐定。如果承租人不同意房東對延長租期的公平租金價值的確定，則在收到公平租金價值通知後三十(30)天內，承租人應向房東遞交通知(“仲裁通知”)，在這種情況下，公平租金價值應通過第2.3(F)節規定的評估程序確定。如果承租人未及時向房東遞交仲裁通知，則視為承租人已接受房東提交的公平租金價值通知中規定的公平租金價值的確定，並無權再提出異議。

(E)如果承租人根據第2.3(F)節及時行使通過上述評估程序確定公平租金價值的權利，並且評估過程在延長期限開始時尚未結束，則在得出該結論之前，承租人應按業主最初指定的公平租金價值支付年度固定租金和額外租金。如果由上述評估過程確定的公平租金價值大於或小於房東確定的公平租金價值，則糾正之前支付的金額所需的任何調整應在公平租金價值確定後三十(30)天由雙方支付。

(F)如果承租人在上述三十(30)天內及時向房東遞交仲裁通知，則公平租金價值應根據當時美國仲裁協會或其後繼者關於商業糾紛仲裁的現行快速程序通過仲裁確定，但快速程序應修改如下：

(1)承租人應在其仲裁通知中指明代表承租人擔任仲裁員的人的姓名或名稱和地址。仲裁員應為擁有美國房地產顧問協會(American Institute Of Real Estate Advisors)指定的M.A.I.資格的商業房地產評估師，具有至少十(10)年的全職商業房地產評估經驗，熟悉馬薩諸塞州波士頓市中心金融區和/或海港區一流寫字樓的公平租金價值。業主應在收到仲裁通知後十(10)個工作日內向租户發出通知，説明業主指定的代表其擔任仲裁員的人員的姓名和地址，該仲裁員應具有類似的資格。

(2)根據上述規定選出兩名仲裁員後，選定的仲裁員應在任命第二名仲裁員後十(10)個工作日內會面，並應尋求就延長期限的公平租金價值達成協議。如果在任命第二名仲裁員後二十(20)個工作日內，兩名仲裁員無法就公平租金價值達成協議，則兩名仲裁員應指定第三名獨立仲裁員，該名獨立仲裁員應是一名稱職、公正的評估師，具有前述兩名仲裁員的資格。如果雙方在該二十(20)個工作日期滿後五(5)個工作日內未能就此類指定達成一致，則第三名仲裁員應由雙方自行選擇。如果雙方在上述五(5)個工作日期滿後五(5)個工作日內未就第三名仲裁員達成一致，則任何一方均可代表雙方請求美國仲裁協會波士頓辦事處指定一名合格的仲裁員。如果爭議以前沒有解決，第三仲裁員應按照以下規定的程序作出裁決。每一方都應支付各自仲裁員的費用，雙方應平均分擔第三名仲裁員的費用。

(3)如果按照上述規定選擇第三名仲裁員，則延長期限的公平租金價值應由第三名仲裁員按照下列程序確定：在指定第三名仲裁員的同時，各方當事人選擇的每一名仲裁員均應書面説明其對公平租金價值的確定。第三仲裁員有權向專家和主管部門諮詢與確定公平租金價值有關的事實信息或證據，但任何此類確定都應在雙方當事人在場的情況下作出，雙方均有權進行質證。第三名仲裁員應進行他或她認為適當的聽證和調查，並應在被任命後三十(30)天內從兩項擬議裁決中選出最接近他或她對公平租金價值的確定的一項。第三仲裁員無權對兩項擬議裁決中的任何一項提出中間立場或任何修改。他或她選擇的與他或她對公平租金價值的確定最接近的決定應構成第三仲裁員的決定，並對雙方當事人具有終局性和約束力。第三仲裁員應以書面形式將裁決書副本送交雙方當事人。第三仲裁人無權增加或修改本租約的條款。在收到第三名仲裁員的裁決後，雙方應立即對本租約進行修改，以證明延長了期限，並確認了延長期限的租金，但當事人沒有這樣做並不影響第三名仲裁員裁決的效力。在發生故障的情況下, 任何仲裁員拒絕或不能行事時，其繼任者應由該仲裁員指定，但在第三仲裁員的情況下，其繼任者的指定方式與本規定中關於原第三仲裁員的指定方式相同。

(4)所有該等公平租值的釐定均為最終決定，對雙方均具約束力。根據適用法律可獲得的補救措施範圍內，通過評估確定的規定應是具體可執行的，本合同項下的任何決定均為終局決定，對本合同雙方均有約束力，任何一方均有權就此作出判決，除非適用法律另有規定。

(A)RoFo空間。如果(I)在生效日期和期滿日期前十二(12)個月之間的任何時間，業主確定與大樓第八(8)層的房產相鄰的任何單獨轉讓的可出租區域(每個區域均為“RoFo空間”)已變為“可供租賃”，但前提是滿足以下第2.4(D)條規定的先決條件，則在提出將該RoFo空間出租給任何第三方之前，業主應將有關通知送達以下任何第三方：“RoFo空間”(以下簡稱“RoFo空間”)，如果滿足下述第2.4(D)節規定的前提條件，則在提出將該RoFo空間出租給任何第三方之前，業主應將有關通知遞交給以下第2.4(D)節規定的前提條件。業主對該RoFo空間的年度固定租金和額外租金的確定、業主願意租賃RoFo空間的其他重要商業條款、RoFo空間的期限以及業主預計RoFo空間可供租賃的日期。如果承租人完全滿足第2.4節規定的所有前提條件，承租人應有一次性選擇權(“RoFo選項”)，房東在RoFo通知交付後十(10)個工作日內向業主遞交書面通知(“驗收通知”)，承租人可一次性選擇(“RoFo選項”)，根據RoFo通知中規定的所有條款和條件租賃所有主題RoFo空間，包括每年固定租金和RoFo空間的額外租金，這些條款和條件包括RoFo通知所指定的RoFo空間的年固定租金和額外租金，該選項可由房東在交付RoFo通知後十(10)個工作日內向業主遞送書面通知(“驗收通知”)。

(B)拒絕使用RoFo空間。如果承租人未能在該十(10)個工作日內送達接受通知，則承租人應被視為拒絕了租賃適用的RoFo空間(“被拒絕的RoFo空間”)的選擇權。在這種情況下，承租人對被拒絕的RoFo空間沒有進一步的權利或要求，房東對承租人不再有關於被拒絕的RoFo空間的進一步的責任或義務，房東可以選擇按照房東自行決定的條款和條件將被拒絕的RoFo空間出租給第三方(受下面第2.4(H)節的規定約束)。

(C)可供租賃等。就本第2.4節而言，如業主酌情決定(I)該空間是空置的，或(Ii)租用該RoFo空間的有關租客或佔用人不會延長或續訂其有關RoFo空間的租約或其他佔用協議的條款，而該租户或佔用人對延長或續簽其對RoFo空間的租約或其他佔用協議或訂立新租約並無興趣，則該空間須被視為“可供租賃”。就本節第2.4節而言，如在(X)有關時間，任何個人或實體租賃或佔用RoFo空間(除非該個人或實體向業主確認其不打算延長或續簽RoFo空間的租約或其他佔用協議的期限，或就該RoFo空間簽訂新的租約)；(Y)任何個人或實體持有任何優先權利，而該優先權利並未被放棄或放棄或簽訂新的租約，則該空間不得被視為“可供租賃”；(Y)任何個人或實體在(X)當時租賃或佔用RoFo空間(除非該個人或實體向業主確認其不打算延長或續簽RoFo空間的租約或其他佔用協議的期限，或就該RoFo空間簽訂新的租約)；

(Z)業主擬佔用RoFo空間，或打算租賃或以其他方式允許業主的關聯公司或附屬公司佔用RoFo空間；或(Z)業主打算佔用RoFo空間，或租賃或以其他方式允許業主的關聯公司或附屬公司佔用RoFo空間。但不限於，只要租户或其他佔用人租賃或佔用RoFo空間的全部或部分，業主應可自由延長或續期任何該等租賃或佔用，不論是否依據租約或其他協議，且該空間不得被視為“可供租賃”。在任何情況下，業主均不會因任何當時的現有租客或佔用人未能在任何特定日期前騰出任何RoFo空間而對租客承擔任何責任。本第2.4節規定的任何內容均不得解釋為限制業主向業主的附屬公司出租大樓內空間的權利，或如果業主自行決定將大樓內的空間保持空置的權利，並且租賃給附屬公司、子公司或相關實體的此類空間或空置空間在任何情況下都不應被視為本合同項下的“可供租賃”。儘管本合同有任何相反規定，根據第2.4節授予承租人的所有第一要約權利在各方面均受制於在本租賃之日存在的所有其他租户和租户的權利(無論該等權利被指定為第一要約權、優先購買權、擴展選擇權或其他權利)(每項權利均為“優先權利”)。

(D)條件。房東沒有義務交付RoFo通知，承租人無權行使任何RoFo選擇權，除非在驗收通知日期和RoFo空間開始日期滿足以下所有條件：(I)本租約不存在未治癒的違約事件(在任何適用的治療期屆滿後)；(Ii)根據本租約第6.2.1(F)或6.2.1(G)節的規定，原租户或作為受讓人或分租客的實體佔用的可出租面積不少於75%(75%)，而根據本租約第6.2.1(F)或6.2.1(G)節的規定，該實體無需事先徵得業主的同意。

(E)條款。自房東將RoFo空間交付給租户之日起生效(“RoFo空間開始日期”)：

(I)就本租約的所有目的而言，RoFo空間須加設於處所內，並視為處所的一部分(除本第2.4節另有規定外)；

(Ii)RoFo空間須在掃帚清潔的狀況下交付，不受所有租客及佔用人影響，並在其他情況下保持“原狀”；業主無義務進行任何工程或改善工程，或就此提供任何津貼或誘因；

(Iii)RoFo空間的年固定租金、每月固定租金、營運成本溢價、税款溢價及其他額外租金須一如RoFo公告所列明；

(Vi)承租人應就適用的RoFo空間支付本租約項下應支付的所有額外租金，但如上述第(Iii)款下的應付金額包括任何該等額外租金，則不在此限。

(F)修訂。承租人遞交驗收通知，即構成承租人根據RoFo通知中規定的所有條款和條件，不可撤銷和無條件地接受出租RoFo空間的要約。但不限於，如果承租人行使RoFo選擇權，應任何一方的請求，房東和租户將籤立、確認並交付本租約的修正案，確認RoFo空間的開始日期、年度固定租金費率、每月固定租金費率、運營成本超額、税款超額以及與RoFo空間相關的其他應付額外租金、將RoFo空間併入物業以及由此產生的對本租約的修改，如(E)項所述。任何一方未能籤立及交付該等修訂，並不影響各方對RoFo Space的權利、法律責任或義務。

(G)有效期屆滿。儘管本條款包含任何相反的規定，但自到期日期前十二(12)個月起生效，或者如果本租約在該到期日期之前終止，則本租約的提前終止，第2.4條應失效，不再具有進一步的效力或效力，承租人不再擁有根據本第2.4條租賃任何RoFo空間的RoFo選擇權或其他權利。自上述日期起生效，房東向租户提供任何RoFo空間的所有義務應被視為已完全履行，房東和房客均不再享有本第2.4條規定的任何權利、責任或義務。

(H)回頭看。儘管如上所述，如果(I)承租人有權行使其RoFo選擇權，但未能在十(10)個營業日期限內遞交驗收通知，並且(Ii)此後在就該RoFo空間簽訂租約(或多個租約)之前，房東提議以比之前交付給承租人的RoFo通知中所述的條款更優惠的條款將各自的RoFo空間出租給未來的租户，則承租人關於各自RoFo空間的權利將被恢復，承租人應再次享有該權利就本協議而言，若與RoFo通知下RoFo空間的每平方英尺可租成本相比，RoFo空間每平方英尺的“底線”成本與RoFo通知中的所有經濟條款(除其他相關因素外)相比降低了百分之十(10%)以上，則向潛在租户提供的條款應被視為比RoFo通知中所述的條款“實質上更優惠”，其中包括，除其他相關因素外，RoFo空間的每平方英尺可出租底線成本降低了百分之十(10%)以上，則與RoFo通知下的RoFo空間的每可出租平方英尺的“底線”成本相比，RoFo空間的“底線”成本應被視為比RoFo通知中所述的條款“實質上更優惠”。

3.1處所條件；初始安裝。租户已檢查該房產，並同意(A)接受在交付條件下對該房產的佔有；(B)業主或任何業主代理人均未就該房產或該建築物作出任何陳述或擔保；及(C)業主沒有義務進行任何工作、提供任何

任何人不得使用任何材料、任何費用或對處所進行任何改建、增建或改善，以使處所為租户的使用和佔用做好準備。生效日期後，承租人應自費按照本租約的條款和規定進行或安排進行任何初始安裝，並應自費安裝或安排進行任何初始安裝，並應為營業場所配備開展承租人業務所需或適當的新的行業固定裝置和個人財產，並應在此後儘快開業。租客對處所任何部分的佔用，即為確鑿證據，證明租客已接受對當時狀況下的處所的管有，而在取得管有時，處所及建築物均處於本租契所規定的良好及令人滿意的狀況。儘管如上所述，房東承認，在與冠狀病毒19大流行相關的所有適用的政府限制或健康忠告被取消或失效，承租人及其承包商的僱員能夠以承租人合理確定的安全方式進行必要的活動之前，承租人可能無法佔用房產。

3.2遞送。房屋應在交付條件下交付給承租人。業主不對未能在開工日期前交付對物業的佔有權或導致開工日期發生的任何情況承擔責任，且不應損害本租約的有效性或延長租期。

3.3規劃和規範。(A)如果承租人選擇進行任何初始安裝，則承租人應自費編制並向業主提供初始安裝的建築、機械、電氣、管道、消防和結構工程示意圖設計文件、設計開發文件以及最終施工計劃和規格，以供業主批准。初始安裝的計劃和規格應由承租人的建築師編制，並應以紙質形式(兩(2)份)和電子形式(均為AutoCad(DWG)和PDF格式)提交給業主。承租人建築師為初始安裝準備的所有計劃和規範應符合所有適用要求。承租人應使承租人的建築師履行施工合同項下為類似租賃改進提供的所有典型和習慣的建築服務。此類服務應包括但不限於，提供建築師為獲得房屋佔用證書而進行的類似租賃改進通常提供的所有證書。承租人還應按市場價格保留業主指定的機械、電氣、管道和結構工程師的服務，以協助編制擬議的承租人改善計劃，以及Massport或其他適用政府當局要求的任何工程師或顧問，以審查擬議的承租人改善計劃是否符合適用的要求。承租人應單獨負責與初始安裝相關的建築和工程服務。

(B)如果承租人選擇進行任何初步安裝，則在開工日期後，承租人應立即安排承租人的建築師編制初步安裝的擬議最終施工計劃和規格(統稱為“擬議的承租人改善計劃”)，並提交業主批准。業主對擬議的租户改善計劃的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。業主不得被視為不批准該等擬議租户改善計劃的任何元素，而該等元素(I)涉及或可能影響任何結構或外觀。

(Ii)業主合理地認為，(Ii)可能會對綜合大樓或其任何部分的價值造成重大不利影響，(Iii)可能會對建築系統或其他設施的正常運作造成重大不利影響，或(Iv)會增加綜合大樓或其任何部分的建造或保險成本，或可能會增加營運成本或税項。如果業主應告知承租人對擬議的租户改善計劃的任何反對意見、不足之處或需要澄清的地方，則承租人在收到業主的答覆後，應立即促使承租人的建築師修改擬議的承租人改善計劃，以解決反對、不足或澄清的問題，並在修訂後的計劃上蓋章，並將修訂後的計劃提交給房東。經業主批准後，該平面圖應由建築師蓋章，此後應視為“租户改善計劃”。

(C)業主批准向業主提交併經業主批准的任何租客改善計劃或其他圖則及規格，或批准對該等圖則或其他圖則及規格所作的任何更改，不得視為該等租客改善圖則或其他圖則及規格或其所預期的初步裝設的任何元素符合適用規定的協議或聲明。房東不對租户或任何其他方就批准任何此類租户改善計劃或其他計劃和規格承擔任何責任。

3.4初始安裝的執行情況；承租人的承包商。自開工之日起及之後，承租人有權進入房屋進行初步安裝。初始安裝應符合本建築的一流標準，並與之相輔相成。承租人將負責獲得初始安裝的所有許可和批准，包括但不限於馬薩諸塞州聯邦公共安全部的建築許可和波士頓檢查服務局的所有適用許可和批准。初始安裝應由承租人按照承租人改善計劃和業主不定期採用的施工規則、法規和程序進行。承租人應僱用承租人選定並經業主批准的總承包商進行初始安裝，並應使所述總承包商獲得並維持承保業主和租户利益的“建築商風險”保險，包括火災、破壞、惡意破壞造成的損失或損害，以及除第6.2.5節要求的所有其他保險外，通常由初始安裝的全部可保價值的所謂“擴大承保範圍背書”承保的風險。在初始安裝開始之前，(X)承租人應向房東提交證明該保險覆蓋範圍的證書，以供房東事先批准，(Y)承租人應獲得建築許可證和根據適用要求要求進行初始安裝所需的所有其他適用許可證，以供房東事先批准。經業主批准後立即辦理, 承租人應按照承租人改進計劃，以良好和熟練的方式，使用高質量的材料，並符合所有適用的要求，開始並在此後持續、勤奮地進行初始安裝，直至完工。初始安裝應按照本租賃的適用規定執行，包括但不限於第6.2.5節的規定。承租人應提供一名項目經理，該經理將與業主的項目經理聯繫，處理初始安裝的所有設計和施工事宜。

4.1租金支付：固定租金。(A)租客契諾，並同意無須給予通知或要求，亦無須減除、抵銷、扣除或反申索，而付予業主原地址，或在業主不時以書面指示的其他地點或其他人士或實體：(I)固定租金，按每月固定租金比率(即每年固定租金的1/12)按月平均分期付款，(以及就生效日期後公曆月的任何部分或在開始日期後的任何公曆月或在每年固定租金的1/12)支付予業主：(I)固定租金，按每月固定租金比率(即每年固定租金的1/12)平均按月支付，(以及在生效日期後公曆月的任何部分或在開始日期後的任何一公曆月或在期限內每個歷月的第一天，從開始日期開始；及(Ii)按本租契所載款額、時間及方式收取的額外租金。根據本租約支付的固定租金和額外租金有時在本租約中統稱為“租金”。

(B)如果房東通知租客本租約規定的租金和其他應付款項將以電匯、電子資金轉賬或類似方式支付給房東，則租户應以電匯、電子資金轉賬或業主指定的類似方式支付收到通知後到期的所有款項。

(C)承租人承認並同意，未經Massport事先書面同意，每年固定租金不得經業主與租客協議降低，除非符合本租約的明文規定。

4.2附加租金。租户約定並同意支付以下作為額外租金的款項：

4.2.1房地產税。(A)如果在期限內的任何課税年度，税額超過基本税額，則承租人應向房東退還超出部分(“超額税額”)的租户的税額百分比，作為額外租金。承租人應在每個歷月的第一天向房東匯出超額税款的估計款項，該等每月數額足以在房東應繳税款並應支付給相應政府當局時，向房東提供相當於房東根據可獲得的最新税務信息不時合理估計的超額税款的金額。(二)房東應在每個歷月的第一天向房東匯出超額税款的估計額，該數額應足以在房東根據可獲得的最新税務信息不時合理估計的情況下，向房東提供一筆相當於超額税款的款項。在不限制前述規定的情況下，房東應在每個納税年度開始後及時向承租人提供一份報表，説明承租人在該納税年度因超額徵税而預計支付的款項。如果任何一個納税年度的每月應繳税款總額大於該納税年度的實際超額税款，則在該納税年度結束並確定該納税年度的實際超額税款數額後，房東應立即向租户支付差額，或根據第4.2.1款從承租人應支付的下一筆應計款項中扣除差額；如果該等付款總額低於該納税年度的實際超額税款，則承租人應在房東向租户交付房屋後不超過十(10)天向房東支付差額。

(B)如租客依據本款第4.2.1款繳付某課税年度的超額税款後，業主須獲退還租客就該課税年度所繳税款的任何部分，不論該等税項是由法律程序、和解或其他方式(業主並無義務採取任何該等法律程序)減免所致，則業主須立即向租客支付租客，或從租客依據本款第4.2.1款須支付的下一筆累算款項中扣除租客的退税百分率。包括但不限於因獲得退款而產生的合理律師費和評估師費用。

(C)如本租賃期將於該課税年度首日或最後一日以外的任何日期開始或終止(因年期屆滿或提前終止)，或如該課税年度或房地產税評税期間(視屬何情況而定)有所改變，則承租人在該年度應繳的超額税款應予以適當分攤及調整。

(D)“税”一詞是指在物業和/或其任何部分的期限內，在任何時間和不時對物業和/或其任何部分徵收、評估或徵收的所有從價房地產税和個人財產税、評估費、商業改善區費用、費用和評估、政府改善和其他收費和徵税(包括但不限於消防服務費和類似費用)，或對物業和/或其任何部分徵收的所有從價房地產税和個人財產税、評估費、商業改善區費用、費用和評估費以及其他收費和附加費(包括但不限於消防服務費和類似費用)。“税”還應包括為代替前述規定而評估、徵收、徵收或以其他方式支付的所有税金和付款，因抗辯或尋求減免或減少上述任何一項而產生的所有費用和開支(包括合理的律師費)，以及對物業和/或房東徵收的所有其他任何其他類型的税收、評估、徵收、徵收、費用和收費，無論如何描述或徵收給物業和/或房東有關該物業的所有其他類型的税、評税、徵費、徵用、收費和收費均應包括在該物業和/或房東的所有其他税項和費用中(包括合理的律師費)。如果在期限內的任何時候，對房東徵收或評估租金或其他收入的任何税或消費税(無論如何描述)，全部或部分替代或補充從價房地產税，該税或消費税應包括在税中；但税不應包括對房東評估的特許經營税、遺產税、繼承税、資本税、轉讓税、淨收入或超額利潤税。(注：此税或消費税應包括房地產税、房地產税、遺產税、繼承税、資本税、轉讓税、淨收入税或超額利潤税)，但不包括特許經營税、遺產税、遺產税、繼承税、資本税、轉讓税、淨收入税或對房東評估的超額利潤税。税金應包括房東因某一財政税期而支付的任何估計額，而截至該估算額之日，該税期的實際和最終税額尚未由政府當局確定。

4.2.2個人財產税。承租人應在房屋到期日之前支付對承租人的個人財產、固定裝置和設備收取、評估或徵收的所有税款、評估、增值税和其他費用和附加費。

4.2.3運營成本。(A)如果在期限內的任何日曆年，運營成本超過基本運營成本，則承租人應將超出部分的租金作為額外租金退還房東的辦公室百分比(“運營成本超出部分”)。承租人應在每個歷月的第一天向房東匯出因經營成本超額而產生的估計款項，其金額由房東不時合理估計，足以在該歷年年底前向房東提供相當於該歷年超額經營成本的款項。在不限制前述規定的情況下，業主應在每個租賃年度開始後立即向承租人提供一份聲明，説明承租人的

由於運營成本超額，該租賃年度的預計付款。如在有關歷年屆滿時，租客每月支付的款項總額超過該年度的實際經營成本超額，則在該歷年屆滿及實際超支的經營成本數額確定後，業主須立即向租客支付超額款項，或將超額款項記入租客根據本款第4.2.3款須支付的下一筆應累算款項中。如果此類付款總額低於該年度的實際經營成本超額，則承租人應在房東向承租人提供實際經營成本超支的分項報表之日起不超過十(10)天內向房東支付差額。承租人在不到十二(12)個月的時間內到期和應付的任何運營成本報銷應按公平比例分攤。

(B)“營運費用”一詞，是指業主支付或招致的與物業的經營、清潔、管理、保養、維修及保養有關的所有種類及性質的費用或開支，包括但不限於保養及維修物業(包括除雪、保安、操作及修理供暖及空調設備、電梯、照明及任何其他建築設備或系統)及所有維修及更換(業主已獲承建商全數償還的維修或更換除外)。大樓的其他租户或其他租户)，以保持物業處於良好的工作狀態、維修、外觀和狀況；建築物的清潔和清潔服務(包括建築物的窗户清潔)的所有費用，包括材料和設備費用；業主承擔的與財產有關的所有保險費和費用；業主在提供交通服務(包括穿梭巴士服務、水上出租車服務等)時發生的所有費用和開支；向大樓提供供暖(包括油、電、蒸汽和/或天然氣)、空調、通風和水(包括下水道費用)和其他公用事業的所有費用(不包括因直接向任何租户付款而向業主償還的任何費用)；根據與上述有關的所有服務合同支付的費用；所有補償、附帶福利, 對業主或其附屬公司或管理人員從事物業安全和維護工作的任何僱員(但不超過總經理級別)徵收的工資税和工傷保險費；商業上合理的律師費和支出(不包括在減税程序或準備租約或與租户的糾紛中發生的任何此類費用和支出)以及審計和其他商業上合理的專業費用和開支；班車服務；與馬薩諸塞州波士頓海港地區其他一流物業管理費一致的管理費以及可公平分配給該財產的任何和所有前述費用的部分，該費用與該財產與任何其他財產共享的任何設施的操作、維護和維修有關。

(C)該等經營成本不得包括下列各項：(1)經紀佣金及與出租建築物內空間有關的費用；。(2)物業抵押貸款的利息及本金；。(3)任何土地租賃租金；。(4)租賃空間的成本，包括廣告及市場推廣費用及/或租户的成本，包括租金誘因、空間規劃及法律費用，以及租户空間的租賃及改裝開支，以及在獲得租户前及預期租户前的任何裝修；。(5)業主關聯公司提供服務的成本(上述管理費除外)超過業主提供此類服務的市場競爭成本

受管理的建築物；(6)除本合同另有特別規定外，業主發生的資本性費用，其範圍為對建築物的資本性補充；(7)拆除、封裝或以其他方式處理截至本租賃之日建築物內存在的或業主在本租賃之日後引入建築物內的石棉或任何其他危險材料(在本租賃之日歸類為此類)所發生的費用；(7)與拆除、封裝或以其他方式處理建築物內存在的石棉或任何其他危險材料(在本租賃之日歸類為此類)相關的費用；(8)與組成業主的合夥企業或實體的業務經營有關的成本，與建築物的經營成本(具體包括但不限於與建築物的經營有關的會計成本)相區別；(9)支付給業主經營的商業特許權中的文員、服務員或其他人員的任何補償，超過該等服務的市場價格；及(10)任何僱員的工資及福利，除非該等工資及福利按比例反映用於經營及管理大廈的時間，而不是花在與經營及管理大廈無關的事務上的時間，否則該僱員並未將其實質上所有受僱時間投入大廈。

(D)如在該期間，業主須更換任何資本項目或作出任何資本開支(統稱為“資本改善”)，而該等資本改善是(X)業主真誠地判斷是為了降低營運成本，或(Y)為遵守在生效日期對建築物並不有效或並不適用於建築物的任何法律、守則、規例或其他法律規定，則該等資本改善的每一歷年及其後的每一歷年的營運成本仍須包括在該等資本改善的每一歷年及其後的每一歷年的營運成本內。此類資本改善的“年度沖銷”。“年度沖銷”應通過以下方式確定：(1)資本改善的原始成本除以資本改善的使用年限(使用年限由業主根據在進行資本支出時實施的普遍接受的會計原則和慣例確定)；(2)在該商數中加上一個利息因數，該因數是根據該資本改善的未攤銷餘額計算的，該利率是由業主確定的利率，該利率是當時機構貸款人對以下類似物業進行長期抵押貸款時收取的利率：(1)資本改善的原始成本除以資本改善的使用年限(使用年限由業主按照當時普遍接受的會計原則和做法確定)；(2)在該商數中加上一個利息因數，該利息因數是根據業主確定的利率計算的，該利率是機構貸款人對然而，如果業主基於工程估算合理地得出結論，認為該資本改善將節省運營成本，並且該年度預計節省的金額將超過上述計算的該資本改善的年度沖銷，則年度沖銷應通過(I)將該資本改善的原始成本除以該節省金額應完全攤銷該資本改善的費用的年數來確定；以及(Ii)添加利息因素；以及(Ii)添加利息因素；以及(Ii)通過添加利息因素來確定該年度沖銷的方式：(I)將該資本改善的原始成本除以該資本改善的預計金額應完全攤銷該資本改善的成本的年數；以及(Ii)通過添加利息因素來確定該年度沖銷, 如上所述。

(E)如在計算營運成本的任何一年的全部或任何部分期間，該建築物的可租用寫字樓面積的95%以下由租客佔用，則為計算該年度的營運成本，業主須合理地推算該年度或該部分所招致的營運成本項目(例如清潔成本)，作為假若該建築物可出租寫字樓面積的95%由租客佔用而會招致的估計營運成本，而該(或該等)工程項目須由業主合理地推算為假若該建築物的可出租寫字樓面積的95%由租客佔用時所招致的估計營運成本，則該等工程項目須由業主合理地推算為假若該建築物可出租寫字樓面積的95%由租客佔用而招致的估計營運成本就本第4.2.3節而言，該外推金額應被視為該年度或其部分的運營成本。

(F)提交給租客的每份經營成本報表應構成房東和租客之間陳述的賬目，並對租客具有最終約束力，除非租客(I)在到期時向業主支付報表中規定的金額，但不損害租客對該報表提出異議的權利；以及(Ii)在提交報表後九十(90)天內，向業主發出書面通知，要求審計業主的賬簿，在此情況下，租客可自行承擔費用，審計與各自運營成本有關的賬簿和記錄。上述審計應(I)在雙方都滿意的時間在馬薩諸塞州波士頓的業主辦公室進行，或(Ii)在將相關文件以實物或電子方式交付給租户之後進行。承租人同意，承租人不會因任何此類審計或本租賃項下的任何爭議而僱用任何以應急費用為基礎獲得全部或部分補償的個人或實體。在任何此類審計中，承租人、承租人的所有會計師、顧問和代理人應對所有信息保密，並應簽署並向房東提交一份商業上合理的保密協議，根據該協議，這些各方同意不向任何第三方披露與此類審計相關的任何信息。如果檢查後，承租人仍對此類運營費用會計有異議，承租人可要求由房東選擇並經承租人合理批准的獨立註冊會計師，由承租人自負費用和費用，就適當的金額作出最終的、具有約束力的決定。承租人應支付與審計有關的費用和開支，除非最終確定房東在該年度多報了超過5%的經營成本。, 在這種情況下，房東應補償承租人在審計中產生的合理的自付費用。

4.2.4保險。承租人應自費在整個租期內購買並維持以下保險，以保障房東及房東可能不時要求的其他房東附屬公司：

(A)商業一般責任保險，以不時提供的最廣泛和最全面的形式，將租客列為受保人，業主、業主的管理代理人、業主的附屬公司和租客已獲通知的任何抵押權人為額外的承保人，並根據情況對被指名的各方就可能聲稱發生在房產(或財產，只要是客户、僱員、傭人)內的死亡或任何人身傷害或財產損壞的所有索賠和要求進行賠償至少等於第1.1節規定的限制，並且在期限內應不時達到業主根據其合理決定權確定的更高的限制(如果有的話)，這些限制通常是在房產所在的區域內與房產相似的物業上設置的。

(B)火警損失或損毀保險，以及根據當時可供使用的“一切險”財產保險單的標準格式而可投保的其他風險及危險，而該等“一切險”財產保險單的承保範圍須擴大，並按租客的所有傢俱、陳設、固定附着物及設備的十足可保價值或其重置成本價投保，但可扣除的款額(如有的話)每年不超過$25,000.00；

(C)在進行任何改裝(包括最初的安裝)直至完成為止的期間，就建築物內的所有工程及處所內或其周圍的所有物料及設備的全部重置價值，按“一切風險”基準及已完成的價值表格投保建築商的風險保險，以保障業主、租客(及其各自的承建商及次承建商)及任何承按人的權益；

(F)業主不時合理地要求投保的其他保險，投保額及承保範圍由業主不時合理地規定。

(G)所有該等保單均須由上午最佳評級為“A-”或以上、第VIII類或以上，以及標普評級為“AA”或以上的保險公司取得。所有此等保險公司均有資格在馬薩諸塞州聯邦經營且信譽良好。承租人應在保單到期前至少三十(30)天向房東提供證明所有此類保險的證明，以及證明續保的最新證明。此類保險可在涵蓋房屋和其他地點的“一攬子”和/或“保護傘”保單下維持，但承租人應提供合理令人滿意的證據，證明該一攬子保單具體包括該房產，該保單的最低限額和自保保留額滿足前述要求，並適用於該房屋內的每一次事件，並且該保單提供的保險範圍與滿足上述要求的個別保單所提供的基本相同。

(H)任何一方就建築物、處所或其內的傢俱、傢俱、陳設、固定附着物或設備而承保的所有保險，或對其作出的更改或改善(不論是否需要)，均須包括指定另一方為受保人其中一方的條文，或拒絕保險人以代位方式取得針對另一方的追討權利的條文，但以受保人在損失或傷害發生前已放棄該等權利為限。如果任何一方因本條款而需支付額外保險費，另一方應向支付該保險費的一方退還該額外保險費的金額。如果應一方當事人的要求，放棄這一非代位權條款，則在該豁免生效的一段時間內，償付義務將停止，但本款中的任何規定均不減損或以其他方式影響本合同中任何一方在本合同其他地方提出的索賠豁免。每一方均有權獲得包含此類規定的任何保險單的證書。每一方特此放棄由包含此類條款的保險保護的對另一方的所有損失或傷害的賠償權利，但保留超過此類保險承保金額的任何超額損失或傷害的任何權利。承租人不得根據業主或其代表就房產投保的保險獲得任何參與損失調整或收取保險收益的權利，並應要求同意迅速背書並向業主交付任何支票或其他票據，以支付損失，其中承租人被指定為受款人。

4.3逾期繳交租金。如果承租人到期未支付任何租金分期付款，且在緊接該日期之前的十二(12)個月期間，承租人也未在到期後五(5)天內支付任何分期付款，則除未付款項外，承租人還應向房東支付相當於逾期付款5%的滯納金。

5.1.1冷凝水。房東應向為房屋服務的空調機組提供冷凝水(保留隨時更換能源的權利)，使租户能夠在正常營業時間內通過運行為房屋服務的空調機組、製冷機組、變風箱和再熱盤管系統(根據以下第5.1.2節承租人負責的費用)，將房屋維持在舒適的温度(受所有有關供暖和空調設計條件的聯邦、州和地方法規的約束)。這些空調機組、冷藏機組、變風箱和再熱盤管連接到為房屋服務的電氣系統，房東應向為房屋服務的空調機組提供冷凝水(保留隨時更換能源的權利)，使租户能夠在正常營業時間內將房屋維持在舒適的温度(受所有聯邦、州和地方有關供暖和空調設計條件的規定的約束)。“空調設計條件”應為華氏78度的幹球和50%的相對濕度，室外條件為華氏91度的幹球和華氏75度的濕球，其基礎是處所內每個獨立分隔區域內的佔用率不超過每150平方英尺可出租面積1人，以及照明和標準電力負荷不超過每平方英尺6瓦特。自開工之日起及以後，租户應向業主支付業主不定期制定的建築標準“冷凝器水費”作為額外租金。現時“冷凝器水費”為每年每噸650.00元，業主可不時加價，加幅一般適用於其他樓宇租户。

5.1.2電性。房東應向房屋提供每平方英尺不超過6瓦特的電力，供租户許可使用(即照明2瓦，一般電力4瓦)，由租户直接負擔費用，並由租户直接負擔費用。自開始使用之日起及之後，承租人應根據所述檢查表上顯示的金額(“電費”)，支付房屋內的用電量作為額外租金。租户的用電量將單獨計量；然而，就供暖、通風和空調(“暖通空調”)的電費而言，如果物業位於多租户樓層，則就正常營業時間而言，租户應支付按比例分攤的暖通空調電費(根據該多租户樓層上的物業面積除以該多租户樓層上所有租户的總面積)，作為額外租金。在正常營業時間以外的任何時段，自開工之日起及之後，承租人應支付房東不時制定的建築標準加班暖通空調電費(“加班暖通空調電費”)，作為額外租金。“加班暖通空調電費”目前為每層每小時32.50美元，最低為兩(2)小時，房東可能會不時增加，這一增加一般適用於其他大樓租户。

5.1.3清潔中。業主應基本上按照作為附件D所附的清潔規範(通過本參考併入本文)，對房屋(不包括用於儲存、準備、服務或消費食品的任何部分)和建築物的公共區域進行清潔。儘管有上述規定，租户仍須自費安排以業主合理滿意的方式每日清潔處所內所有用作貯存、配製、服務或消費食物或飲品的部分，並定期處理以防止害蟲、蟑螂或齧齒動物滋生。

5.1.4水。房東應向房屋提供水，用於日常清潔、洗手間和廁所設施。

5.1.5乘客電梯服務。業主應提供從大樓大堂到房屋所在大樓樓層的乘客電梯服務。

5.1.6安全性。業主應在正常營業時間內提供大樓內至少一(1)名服務員，並在正常營業時間以外提供進入大樓和場所的卡出入控制系統。儘管有上述規定，承租人應提供並保持良好工作狀態的安全系統，足以為房屋提供保護，包括二十四(24)小時直接響應煙霧、火災和入室盜竊警報系統。除第5.1.6節明確規定外，房東不會為租户提供任何類型或性質的保安、警報或安全系統。在任何情況下，房東不會對租客承擔任何責任或義務，除非房東的疏忽或故意不當行為造成了與租客安全系統相關的人員或財產的損失、傷害或損害索賠，否則房東不會對租客承擔任何責任或義務，除非是由於房東的疏忽或故意不當行為造成的。

5.1.7修復。除本合同另有明確規定外，業主應對建築物的屋頂、外牆、外窗、樓板和其他結構部件，以及建築物的公用區域、設施和管道、電氣、供暖、通風和空調系統進行必要的維修和更換，以使其保持良好的維修和狀況(不包括租户安裝的設備和根據本條例第6.1.3條規定必須由租户進行的維修，以及因租户的任何疏忽或不當行為而引起的維修或更換，但不包括承租人安裝的設備和因承租人的任何疏忽或不當行為而導致的維修或更換)，業主應對建築物的屋頂、外牆、外窗、樓板和其他結構部件以及建築物的公共區域、設施和管道、電氣、供暖、通風和空調系統進行必要的維修和更換本第5.1.7節的規定受制於第4.2.4(H)節的規定。

5.2中斷。由於不可抗力事件或房東無法合理控制的任何其他原因導致或導致上述服務的任何故障或中斷，或任何故障或無法進行維修或更換的故障、中斷或不能進行維修或更換，房東不承擔任何責任、義務或法律責任，業主不承擔任何責任、義務或法律責任，不承擔任何上述服務的故障或中斷，或因不可抗力事件或房東無法合理控制的任何其他原因而導致的故障、中斷或無法進行任何維修或更換的責任。在不限制前述規定的情況下，房東在任何情況下都不對租户承擔任何利潤損失或任何間接或間接損害的責任。房東沒有或沒有提供5.1節所述的任何服務，不得被解釋為驅逐租户，無論是實際的還是推定的，也不能使租户有權享受租金的減免或抵消，也不能使房東承擔損害賠償責任，也不能免除租户立即履行本租賃項下的任何義務和契諾。

儘管本租約中有任何相反規定，但如果承租人僅由於房東根據本租約必須提供的基本服務中斷(除因傷亡或譴責以及遵守第10.5節的規定外)而不能使用房屋進行正常的承租人業務，則儘管承租人在商業上竭盡全力，但仍不能使用該房屋進行正常的承租人業務。在承租人向業主提交了一份通知(“解除通知”)，説明被中斷的條件和基本服務，並説明承租人不能使用該場所完全是由於該條件，只要(I)承租人在連續五(5)個工作日期間沒有實際使用或佔用該場所，並且(Ii)該條件不是由於承租人或任何承租人代表、僱員、代理人、承包商、被邀請者的疏忽或不當行為造成的，這種狀況將持續超過五(5)個連續的營業日，並且該狀況持續超過五(5)個連續的工作日，且該狀況不是由於承租人或任何承租人的代表、僱員、代理人、承包商、被邀請者的疏忽或不當行為造成的則固定租金應按日遞減，自租户向業主遞交解除通知後的第六(6)個營業日起至(X)租户重新佔用物業之日，或(Y)該狀況得到實質補救之日止(以較早者為準)，期間(“免租期”)為該期間(“免租期”)之日起計的一段期間(“免租期”)，以(X)租户重新租用該物業之日為限，或(Y)該等情況得到實質補救之日止。“基本服務”是指下列服務, 但僅限於業主須根據本租約條款向租户提供此類服務，如果不提供此類服務，將對房屋用於承租人日常業務的使用產生重大和不利影響：暖通空調服務；電力服務；乘客電梯服務；以及給水和下水道服務。上述租金減免是租客因上述中斷或服務不足而作出的唯一及唯一補救，業主無須因此而對租客承擔進一步的法律責任或義務。

5.3對外服務。承租人應自行安排安裝或提供本條第5條中未明確規定的所有附加公用事業和服務，房東沒有義務向房屋提供任何其他公用事業或服務。如果承租人希望獲得房屋的“外部服務”，即在5.1節規定的房東提供的服務之外或之外的服務，則承租人安裝和/或使用此類外部服務應事先獲得房東的書面批准(批准不得無理拒絕)。就本租賃而言，“外部服務”應包括但不限於額外的清潔服務、電信服務、安全服務等。如果業主批准安裝和/或使用此類外部服務，則安裝和使用應由承租人承擔全部成本、風險和費用，業主不承擔任何與此相關的義務或責任。

5.4停止電力服務。儘管第5條有任何相反的規定，房東保留在不少於三十(30)天通知租户的情況下停止向租户提供電力的權利；前提是：(A)房東停止向租賃至少50%的大樓可出租面積的租户(包括租户)提供電力，或者(B)公用事業公司或根據適用的要求要求房東停止向租户提供電力，或(B)房東必須停止向租户提供電力，條件是：(A)房東停止向租用建築可出租面積至少50%的租户(包括租户)提供電力；或者(B)公用事業公司或根據適用的要求要求房東停止向租户提供電力。如果業主停止向租户提供電力，則本租約將繼續完全有效，不受影響，但自該終止生效之日起及之後，業主沒有義務向租户提供本租約項下的電力。如果業主停止提供電力，租户應安排直接從為大樓供電的公用事業公司獲得電力，只要該公司提供、適合和安全的電力可供該等用途使用，則承租人應安排直接從為該建築物供電的公用事業公司獲得電力。為獲得基本相同數量、質量和質量的電力而可能需要的所有設備

如果房東自願停止此類服務，則應由房東自行安裝Character，費用由(X)房東承擔；如果房東因公用事業公司或根據適用要求被迫停止此類服務，則應由房東承擔(Y)租户的全部費用。除非公用事業公司因租客延誤或疏忽安排服務，或租客拒絕向公用事業公司提供公用事業公司要求的押金或其他保證，或租客拒絕採取公用事業公司合理要求的任何其他行動，否則業主不得自願停止向租户提供電力，直至租客能夠直接從為建築物提供服務的公用事業公司獲得電力為止。

6.1肯定的契約。租客在租期內以及租客佔用處所或其任何部分的額外時間(之前或之後)的任何時間的租户契諾：

6.1.1履行義務。承租人應及時履行本租約規定的承租人的所有義務。承租人應在到期時支付固定租金、額外租金，以及根據本租約條款應由承租人支付的所有其他費用、差餉和其他款項。

6.1.2使用。承租人只可使用該處所作準許用途(不得作其他用途或用途)。承租人應在合同期內始終獲得並維護所有必要或必需的許可證和許可證，費用和費用由承租人承擔。在不限制前述規定的情況下，承租人應在將所有此類許可證和許可證的所有申請提交給適用的政府當局之前，向房東提交所有此類許可證和許可證的複印件，以供其批准(批准不會被無理拒絕)。

6.1.3維修保養。承租人應將房屋保持在一流的、良好整潔的秩序、狀況和維修狀態。承租人應對房屋以及位於房屋內和/或僅為房屋提供服務的所有管道、供暖、電力、通風和空調系統進行所有例行和普通維修，以保持該等系統和設備處於良好的工作狀態、外觀和狀況，僅因火災或傷亡造成的損壞除外。承租人應保持房屋窗户和門上的所有玻璃(大樓外窗的玻璃除外)保持完整和完好。承租人應對因承租人或承租人代表、僱員、代理人、承包商、被邀請人或被許可人誤用或損壞或疏忽或不當行為或其他原因引起或導致的處所和/或財產進行所有必要的維修。承租人進行的所有維修和更換的質量和等級應與原工程相當。如果承租人未能及時進行該等維修保養，則在事先通知承租人後，業主可選擇由承租人自費進行所有該等清潔及保養，並對因承租人的財產移入或移出，或因安裝或移走傢俱或其他財產，或因承租人或承租人的傭人、僱員、代理人、承包商、顧客、贊助人、受邀請人或被許可人的誤用、疏忽或不當行為而對處所及/或財產造成的任何損壞或損壞作出任何修理或修理。承租人應在房東提交賬單或發票後三十(30)天內支付作為額外租金的費用和開支。

6.1.4遵紀守法。承租人須按適用規定對處所進行一切修葺、改動、增建或更換，使處所備有所需的所有安全裝置，並須遵守所有政府當局就分區、建築、消防、衞生及適用於處所的其他守則、規例、條例或法律所發出的命令及規定；但租客並無義務對建築系統進行任何結構更改或更改，除非該等結構更改或更改是因(I)租客使用或佔用處所的特定方式及性質(有別於一般辦公用途)、(Ii)租客作出的更改或(Iii)租客違反本租契任何條文而引致或引致的，否則租客並無義務對建築系統作出任何結構更改或更改，或因以下原因而需要更改建築系統：(I)租客使用或佔用處所的特定方式及性質(有別於一般辦公用途)；或(Iii)租客違反本租契的任何條文。在不限制前述規定的情況下，在房屋內，就進出房屋的所有通道(包括所有入口和門道)而言，承租人應負責遵守美國反興奮劑機構的規定。

6.1.5賠償。在法律允許的最大範圍內，除M.G.L.第186章第15節另有規定外，承租人應賠償、辯護房東和所有房東附屬公司，使其免受因任何傷害(I)引起或導致的任何和所有索賠、訴訟、法律程序、判決、義務、責任、費用、費用(包括但不限於合理律師費)和處罰(統稱為“索賠”)，或代表任何人、商號、公司或公共當局(I)提出的任何或所有索賠、訴訟、訴訟、判決、義務、責任、費用、費用(包括但不限於合理律師費)和處罰(統稱為“索賠”)。對處所內或之上的任何人或財產及/或財產(或其任何部分)的損害或損失，而該等申索是由租客或由租客、透過租客或租客提出申索的人(包括但不限於租客的所有承建商、代理人、贊助人、僱員、受邀者及租客的顧客)使用或佔用處所而引起的；。(Ii)因在處所內所作的任何事情而引致或導致的；。(Iii)因租客或其僱員的疏忽或故意的不當行為而引致或導致的；。或(Iv)因承租人未能在所有適用的通知、寬限期和治療期屆滿前履行和履行其在本租約項下的契諾和義務而引起的或由於承租人未能履行和履行其在本租約項下的義務而引起的。在不限制前述規定的情況下，如果因任何此類索賠而對房東和/或任何房東關聯公司提起訴訟或訴訟，在房東發出通知並由租客承擔費用後，租户應抵制或抗辯所有該等訴訟或訴訟，併為此聘請律師，使房東合理滿意，並事先得到房東的批准。

6.1.6業主進入的權利。承租人應允許房東及其代理人在合理時間進入並檢查房產，包括但不限於向當前或潛在的貸款人、買家或投資者展示房產和/或大樓(並在最後十五(15)個月的期限內向潛在租户展示)，並對房產和/或大樓進行維修。房東應就此類進入提供合理的事先通知(通知可以是口頭通知)，但日常出入(如提供清潔或維修服務)或在緊急情況下不需要通知的情況除外。承租人應向房東提供房東進入房東所需的鑰匙副本和進入租户安全系統的途徑。

6.1.7個人財產風險由承租人承擔。所有傢俱、固定附着物、設備及任何種類、性質及種類的租客以及所有透過租客、透過租客或租客在租客之下提出申索的人的所有傢俱、固定附着物、設備及非土地財產，如不時在處所內，則由租客或該其他人獨自承擔風險及危險，而業主無須對此承擔任何法律責任或義務。如果任何此類傢俱、固定裝置、設備或個人財產被毀或

因火災、水或其他原因損壞，或水管、蒸汽管或其他管道泄漏或爆裂，或被盜或任何其他原因損壞，則在法律允許的最大範圍內，業主不因此而承擔任何責任或義務，該等損失或損害的任何部分不向業主收取或由業主承擔。

6.1.8業主強制執行費用的支付。承租人應應要求支付房東在履行承租人在本租約項下的任何義務或糾正承租人在本租約項下的任何違約或違約時不時發生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費)。

6.1.9日元。(A)租客須在本租約期滿或更早終止時，將物業交出並交還業主，所有租客及租客均不受影響，並須清潔掃帚，並保持租客根據本租約條文有義務保持及維修的物業的良好狀況及維修狀況。承租人應交出房屋的所有鑰匙。承租人應將所有特殊改建和承租人的財產從房屋中移走。承租人應拆除由承租人或代表承租人安裝的所有承租人的電信設備和電線電纜。承租人應按房東要求拆除其所做的其他安裝，並拆除位於任何位置的所有承租人標誌。任何沒有如此移走的財產，須當作已被遺棄，如業主如此選擇，則當作為業主的財產，並可由業主按業主決定的方式保留或移走和處置。租客應向業主報銷房東在房客交出房產後，因搬走和處置房產以及對房產進行任何維修和更換而發生的所有費用和開支，房東應向房東報銷房東因此而發生的所有費用和開支。

在不限制前述規定的情況下，在審查與任何變更相關的平面圖和規格的同時，業主將通知租户哪些擬議的安裝和改善構成專業變更，租户在合同期滿後必須拆除，但租户應在與該等平面圖和規格同時遞交的租户通知的第一頁頂部突出顯示以下大寫粗體圖例：如果業主在業主批准這些平面圖和規格時沒有通知租户其上所示的任何變更房東不得要求租户在租期結束時拆除此類特殊改建。“

(B)如果承租人在本租約期滿或提前終止後仍未交出並交出房產或其任何部分，則該租户無權繼續使用，且不應被視為產生任何租賃，但承租人只能以本條款6.1.9(B)中規定的租金以及本租約中規定的其他條款和條件作為承租人。如果在本租約期滿或提前終止之前，房屋(或其任何部分)的佔有權沒有交還給房東，則承租人應在租户實際交出對房產的佔有權之日之前的每個月(或其任何部分)向房東支付滯留費，計算方法如下：(I)租户在本租約期滿或更早終止後的每一天，直至該日(包括該日)計算的每日滯留費，按日計算。

本租約最後一個完整歷月的租金和根據本租約應支付的所有其他費用，以及(B)物業當時適用的公平市值租金的150%(由業主以其合理的酌情決定權確定)；及(Ii)如果租客在本租約期滿或更早終止後在該處所停留超過三十(30)天，按日計算的滯留費，其計算費率為：(I)在緊接本租約期滿或更早終止日期前一個月，根據本租約應支付的固定租金、額外租金和其他費用的百分之兩百(200%)，或(Ii)物業當時的公平市值(由業主以其合理酌情權釐定)此外，在法律允許的最大範圍內，承租人應賠償房東，並使其免受因承租人未能在本租約期滿或更早終止之前交出房產而造成的一切損失、成本、費用和損害(包括所有直接、後果性和間接損害)。

6.1.10規章制度。承租人應遵守附件E中規定的規章制度，以及業主可能不時採用的對這些規章制度的所有修訂、補充和修改(統稱為“規章制度”)。房東同意通知租户任何此類修訂、補充或修改，並以非歧視的方式執行這些規則和規定，除非不同的情況需要不同的對待；但如果大樓的任何其他租户未能遵守這些規則和規定，房東不對租户負責。如果本租約的規章制度與本租約的條款和條件之間存在任何衝突或不一致，應以本租約的條款和條件為準。

6.1.11Estoppel證書。承租人應在房東提出要求後不超過十五(15)天內，以業主合理要求的形式籤立、確認並向業主交付禁止反言證書，證明以下所有或任何事項：(I)本租約未作任何修改(或，如有任何修改説明該等修改)，且完全有效；(Ii)本租期是否已開始，並已根據本合同支付固定租金和額外租金，以及支付這些租金的日期；(Iii)租户是否知道本租約的所有或任何一項：(Iii)租户是否知道本租約已開始，並已根據本協議支付固定租金和額外租金，以及支付這些租金的日期；(Iii)承租人是否知道本租約未作任何修改(V)租户是否已根據本租約向業主提出任何索償要求，如有，其性質及索償金額(如有)；(Vi)租客是否就強制執行本租約的任何條款提出任何補償或抗辯，如有，請合理詳細列出；及(Vii)房東可能合理要求的有關租約及/或物業的額外資料。業主、Massport、該房產的任何潛在買家或抵押權人，或該抵押權人的任何潛在受讓人，均可信賴根據本第6.1.11款交付的任何此類聲明。承租人還應向房東提交房東合理要求提供給Massport、任何抵押權人或任何潛在買家的財務信息。

6.1.12房東提供的服務；房東費用減免。如果房東應租户的要求向租户提供任何服務，包括但不限於清潔、維護、修理或其他服務，則房客應向房東報銷房東因提供此類服務而發生的所有費用和開支，以及房東不定期收取的管理費，作為額外租金。

管理費應與馬薩諸塞州波士頓可比一級建築的業主和經理當時徵收的可比行政費用一致。自生效之日起，管理費為此類成本和費用的百分之十(10%)，房東可不定期調整該費用。此外，承租人應應要求及時償還房東因承租人在本合同項下提出的所有同意或批准請求而產生的所有合理法律費用和開支。

6.1.13非歧視和平權行動。承租人應遵守馬斯波特租約第14.1節規定的非歧視和平權行動公約，這些條款在本合同附件的附件G中重述，其中“承租人”一詞指本合同下的租户，“房東”指馬斯波特租約下的房東。

6.1.14收發貨。承租人只能在正常營業時間內通過業主不時指定的裝貨碼頭接收和交付貨物和商品，並應根據業主的規章制度安排所有信使和小規模送貨通過大樓保安服務枱進行。在大樓的大堂區域不得使用“手推車”，但不受限制。

6.1.15安全措施。承租人應維護房屋內及周圍的秩序和禮儀，如果合理地需要輔助保安人員維持該等秩序和禮儀，則房東提出要求時，租客應提供該等秩序和禮儀，費用由租客承擔。

6.2消極契約。租户在租期內以及在租户佔用房產或其任何部分的額外時間(之前或之後)的所有時間內，訂立並同意：

6.2.1轉讓和轉租。(A)未經業主事先書面同意，承租人不得轉讓、轉讓、抵押或質押本租約或分租(其條款應視為包括授予特許權和許可證等)全部或任何部分，或容受或允許本租約或在此設立的租賃地或根據本租約產生的任何其他權利全部或部分轉讓、非自願或因法律的實施而轉讓、轉讓或抵押，或允許租客以外的任何人佔用房產。如果承租人希望轉讓本租約或轉租本租約的任何部分或全部，承租人應書面通知業主承租人如此轉讓本租約或轉租該房產的意向(每份“收回通知書”)，該收回通知書應附有：(A)就本租約的轉讓而言，承租人希望轉讓生效的日期；以及(B)就擬轉租的全部或部分房產而言，(I)擬轉租的實質商業條款。每份收回通知均應被視為租户向業主發出的要約，據此房東有權(1)根據下文規定的條款和條件，就租客擬轉租的空間(“部分空間”)終止本租約，或(2)如果建議的交易是轉讓本租約或將該房屋可出租面積的百分之五十(50%)或更多分租，則房東有權(1)就租客擬轉租的空間(“部分空間”)終止本租約；或(2)如果擬進行的交易是轉讓本租約或轉租該房屋可出租面積的百分之五十(50%)或更多，則業主有權終止本租約, 就整個房屋終止本租約。該選擇權可在業主收到收回通知後三十(30)天內由業主通知租客。如果房東行使其終止本租約的選擇權

(A)本租約將於轉讓或分租開始之日(視屬何情況而定)終止並期滿(猶如該日期為本租約期限屆滿之日)，(B)租金應在該日期分攤、支付或退還，租客的百分比應作適當調整，(C)承租人應應業主的要求，將租金分攤、支付或退還，並適當調整租户的百分比，(C)承租人應業主的要求，將租金分攤、支付或退還，租户的百分比應適當調整，(C)承租人應業主的要求，將租金分攤、支付或退還，租户的百分比應適當調整，(C)承租人應業主的要求，將租金分攤、支付或退還，並適當調整租户的百分比，應對本租約進行修訂，批准並確認終止，並對本租約的條款和條款作出任何適當的修改，(D)房東有權自由將終止有效的部分或部分租賃給任何人，包括但不限於承租人的未來受讓人或分租户，以及(E)如果終止只涉及部分空間，則承租人應承擔將部分空間與剩餘空間隔開的所有費用和開支，並應承擔以下費用和開支：(E)如果終止僅涉及部分空間，則承租人應承擔將部分空間與剩餘空間隔開的所有費用和開支，並承擔以下費用和開支：(E)如果終止僅涉及部分空間，則承租人應承擔將部分空間與剩餘空間隔開的所有費用和開支，以及如果房東沒有如上所述選擇全部或部分終止本租約，則在滿足以下條件的情況下，不得無理拒絕該轉讓或分租提議的房東同意：

建議的受讓人或轉租人的財務淨值足以滿足轉讓或轉租的要求；

二、建議的受讓人或分租客在提出要求之前的十二(12)個月內，不是該建築物內的租户，或業主正在或已經就該建築物內租賃空間的可能性進行交易的實體；

(六)業主對擬簽訂的轉租或轉讓協議的形式和實質內容相當滿意。

承租人應向房東提供房東合理要求的任何信息，使房東能夠確定建議的轉讓或轉租是否符合上述要求，包括但不限於與建議的受讓人或分租客有關的財務報表。

(B)租客在業主提出要求後，須立即向業主發還一切合理的法律費用及開支，作為額外租金，而該等法律費用及開支是業主就租客提出的任何要求而招致的。如果業主同意，任何此類轉租或轉讓不得以任何方式限制或損害租户在本合同項下的持續主要責任，在特定情況下，對任何轉租或轉讓的同意不得被視為放棄在未來或隨後的任何轉租或轉讓中事先徵得業主書面同意的義務。如果租客在房東選擇後一百二十(120)天內沒有籤立轉讓或分租合同並交付給房東，則不

如果承租人根據第6.2.1(A)節的規定終止本租約的全部或部分，則承租人應向房東提交額外的收回通知，房東有權根據第6.2.1(A)節的規定終止本租約的全部或部分租約，或根據第6.2.1(A)節的規定暫停本租約的期限和所涉及的空間，就像業主事先沒有選擇這樣做一樣。

(C)如果承租人簽訂本租契的任何轉讓或將處所的全部或部分進行任何分租，並且與任何該等轉讓或分租相關的租金或其他代價，無論是最初或在轉讓或分租的期限內，承租人收到的租金或其他代價都超過了租客根據本合同應支付的租金，或者如果將處所的任何部分分租，則租金或其他對價超過了應公平分配給該部分處所的租金(在首先扣除經紀、建築、營銷和法律方面的合理第三方費用和開支之後)，則承租人將收到超過租户根據本租契支付的租金的租金或其他代價(在扣除合理的第三方佣金和經紀費用、建築費用、營銷費用和法律費用後)那麼承租人在收到房租後，應立即向房東支付超出部分的百分之五十(50%)的額外租金。承租人應在房東同意轉讓或轉租後六十(60)天內(如果本合同規定不需要房東同意，在轉讓或轉租之日起六十(60)天內)，向房東提交承租人合理的第三方經紀費、律師費和建築費以及與此類交易相關的已支付或將支付的費用的完整清單，以及應轉讓給受讓人或轉租人的所有承租人個人財產清單。承租人應在支付該等費用和費用後，立即向房東提交支付該等費用和費用的證據。

(D)如承租人是法人，以法律的施行或其他方式直接或間接轉讓承租人的大部分會籍權益、股份、合夥權益或其他實益擁有權權益的轉讓，須視為本租契的自願轉讓；但只要承租人的股份投票權在國家認可的證券交易所公開交易，則本款(D)款的條文不適用於承租人股份的轉讓。就本款(D)而言，“轉讓”一詞須當作包括髮行新的會籍權益、股額、合夥權益或其他實益擁有權權益，而該等權益導致租客的大部分會籍權益、股額、合夥權益或其他實益擁有權權益由在本租賃日期並未持有該等權益多數的一名或多於一名人士持有。

(E)任何轉讓或轉讓，無論是在業主同意下或未經業主同意下進行的，因為根據本第6.2.1節的前述規定不需要業主同意，如果且在本條款允許的範圍內，除非受讓人或受讓人以業主滿意的形式和實質簽署、確認並交付給業主，否則任何轉讓或轉讓均不會生效，受讓人或受讓人(A)根據該協議承擔本租約項下的承租人義務(包括但不限於繼續為承租人經營的義務)，否則轉讓或轉讓將不會生效，除非受讓人或受讓人(A)以令業主滿意的形式和實質簽署協議，根據該協議受讓人或受讓人(A)承擔本租約項下的承租人義務(包括但不限於繼續為所有後續轉讓和轉讓均須事先徵得業主同意，且本第6.2.1節的規定對其具有約束力。

(F)儘管有上述規定，在與獲得租户全部或基本上全部資產的實體，或與租户合併或合併的實體(且不是尚存實體)的交易中，轉讓本租約不需要業主事先同意，只要：(I)該實體應與房東同意受本合同規定的租户的所有義務的約束；(Ii)轉讓不應解除租户(或在合併或合併後的繼承人或受讓人)在本租約中的任何義務；(Ii)本租約的轉讓不應解除租户(或其繼承人或受讓人在合併或合併後)在本租約中的任何義務，只要：(I)該實體應與房東達成協議，受本租户的所有義務約束(Iii)該等轉讓是為合法的獨立業務目的而非為轉讓本租約的目的，及(Iv)租户的繼承人的淨值至少相等於緊接該合併或合併前的租户淨值，而該淨值是按照公認會計原則計算的。

(G)儘管有上述規定，將本租契轉讓或將處所的全部或部分轉租予租客的聯營公司(但只限於該實體或個人仍為租客的聯營公司的一段期間內)，均無須業主事先同意，並同意就所有目的而言，隨後的控制權轉讓或任何其他交易(其整體效果是該實體或個人不再是租客的聯營公司)，須視作猶如該等轉讓或交易是，將本租賃轉讓給受(A)款規定管轄的第三方，而不是承租人的附屬公司。“附屬公司”是指控制、被控制或與原承租人處於共同控制之下的任何企業實體或個人。“控制”、“受控制”或“共同控制”是指直接或間接擁有該個人或實體至少50%的有表決權股票、合夥權益、會員權益或實益所有權權益，或直接或間接擁有指導或導致該公司、合夥企業、有限責任公司、個人或實體的管理和政策方向的權力。

(H)房東或房東的任何承租人或受讓人訂立的任何協議或規定，延長或修改本租約的任何條款和規定，或因房東或房東的任何承租人或受讓人放棄或未能執行本租約的任何條款和規定，均不得解除、免除或損害租客和租客任何權益繼承人的連帶責任以及租客在本租約項下的適當履行義務。(H)房東或房東的任何承租人或受讓人訂立的任何協議或規定，延長或修改本租約的任何條款和規定，或因房東或房東的任何承租人或受讓人放棄或不執行本租約的任何條款和規定，均不得解除、免除或損害租客在本租約項下的連帶責任。除承租人的姓名外，在處所、建築物名錄或其他地方的門上列出的任何名稱，並不賦予本租契或處所的任何權利或權益，亦不得當作構成業主同意將本租契或處所的任何分租契轉讓或分租，或由他人使用或佔用本租契或該處所的任何分租契的任何權利或權益，亦不得視為業主同意將本租契或處所的任何分租契轉讓或分租，或由他人使用或佔用本租契或處所。任何此類掛牌均構成一項特權，房東可酌情通過通知租户將其撤銷。

6.2.2營養。承租人不得允許或導致任何令人反感的氣味、噪音或震動從處所發出。承租人不得損壞、污損或以其他方式損害處所或財產(或其任何部分)，亦不得造成任何滋擾；亦不得在處所內使用任何自動售貨機(向承租人僱員出售商品時使用的機器除外)、煤油、汽油、易燃易爆或易燃易爆的液體或化學物質(但操作或維修辦公設備所合理需要的限量該等物料或物質，或承租人在處所內的正常運作所需的限量清洗液和溶劑除外)。租客不得準許任何烹調至需要排氣的程度；亦不得準許使用任何電訊或其他設備，以幹擾建築物內任何其他租客使用和享用其已出租的處所。承租人不得製造、允許或忍受任何浪費；也不得利用

違反任何規定，或會使業主的任何保險失效，或導致建築物的保險費高於正常水平的處所。承租人不得進行任何拍賣、火災、“倒閉”或破產拍賣。

6.2.3危險廢物和材料。承租人不得致使或允許承租人或由承租人或由承租人、通過承租人或代表承租人行事的個人或實體在房屋和/或物業上、樓下或物業上方或之上使用、處理、產生、儲存或處置任何危險材料(統稱為“危險材料活動”)；但承租人可以使用在一流商務辦公的正常過程中慣常使用的商用清潔劑和辦公用品(清潔劑和/或辦公用品中含有危險材料)的最低數量的清潔劑和辦公用品。此外，承租人應嚴格遵守所有適用的要求使用該等清潔劑和辦公用品，並應採取一切必要和適當的預防措施，以防止任何泄漏、排放、釋放或暴露於人員或財產。房東不對承租人或承租人的僱員、代理人、承包商、被許可人、客户或被邀請人因任何危險材料活動而產生的任何損失、費用、費用、索賠、損害或責任承擔任何責任。承租人應賠償房東可接受並經房東批准的律師，並使房東和所有房東附屬公司免受因下列原因引起或導致的任何和所有損失、費用、開支(包括但不限於所有合理的律師費)、索賠、損害、義務和責任：(I)在房屋內進行的任何危險材料活動；(Ii)由租户、租户的僱員、代理人、承包商、被許可人、客户或被邀請者或任何通過租户、通過租户或在租户之下提出索賠的人進行的任何危險材料活動；(Ii)承租人、承租人的僱員、代理人、承包商、被許可人、客户或受邀者或任何通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人。以及(Iii)由上述引起或導致的任何污染、污染索賠、損失或損害等。出於本協議的目的, “危險材料”包括但不限於任何地方、州或聯邦法律、法規、法規或條例(統稱為“環境法”)中定義為“危險物質”、“有毒物質”、“危險廢物”或“油”的物質。在不限制前述規定的情況下，如果承租人的活動違反或造成違反任何環境法的風險，或導致泄漏、排放、釋放或暴露於任何人或財產，則承租人應在實際可行的情況下儘快停止此類活動。承租人應立即通過電話和書面通知業主有關房屋內或周圍的任何有害物質的泄漏、排放、釋放或暴露，或根據任何環境法，房屋內或周圍構成“迫在眉睫的危險”的任何情況。房東、房東代表和員工可以在此期間進入房屋檢查租户的遵守情況，並可以向任何適用的政府機構或當局披露任何泄漏、排放、釋放或暴露或任何違反任何環境法的行為。

6.2.4樓層負荷；重型設備。承租人在房屋的任何樓層上的負荷不得超過每平方英尺六十(60)磅(活負荷)，並且在任何情況下，不得超過適用要求所允許的負荷。房東保留規定所有重型商業機器和設備(包括保險箱)的重量和位置的權利，這些機器和設備的放置方式應便於分配重量。承租人應將所有引起振動或噪音的業務機器和機械設備放置在足以吸收和防止振動、噪音和煩擾的環境中。承租人不得將任何安全、重型機械、重型設備、貨運或固定裝置移入或移出房產，除非按照業主就每種情況合理授權的方式和時間。

6.2.5改進、改建和增加。(A)未經業主事先書面同意，租客不得在處所內、在處所內或在處所內進行任何安裝、改善、改動或增建(統稱為“改動”)。未經業主事先書面同意，承租人不得安裝或修改任何鎖或安全裝置。儘管有上述規定，凡符合下列條件的慣常或習慣性的室內裝飾或裝飾性改動，均無須業主事先書面同意：(I)改動屬裝飾或美化性質，例如貼牆紙、油漆、鋪地毯或安裝藝術品；(Ii)改動屬非結構性，並不影響建築系統；(Iii)改動隻影響處所，從處所或建築物外看不見；(Iv)改動不會對所提供的任何服務造成不良影響；(Iii)改動隻影響處所，且在處所或建築物外不可見；(Iv)改動不會對所提供的任何服務造成不良影響，並不會影響樓宇系統，(Iii)改動隻影響處所，且在處所或建築物外不可見；(Iv)改動不會對所提供的任何服務造成不良影響。(V)該項改動並不需要在該處所的牆壁內、天花板之上或樓面以下進行；及。(Vi)該項改動符合所有適用的規定。所有更改(除裝飾性更改外)均應按照業主事先批准的計劃和規格進行，並由業主批准的承包商進行。所有更改的方式和方式應儘量減少對大樓的其他租户和佔用者、業主和業主在大樓內的操作以及在大樓和/或物業(或其任何部分)上工作的其他工人的幹擾。承租人不得僱用或允許僱用任何承包商、機械師或勞工，或允許向建築物交付或在建築物內使用任何材料，如果有以下情況，則承租人不得僱用或允許僱用任何承包商、機械師或勞工, 業主自行判斷，此類僱傭、交付或使用將幹擾或導致業主、租户或其他租户或佔用者參與本建築的建造、維護或運營的其他承包商、機械師或勞工之間的任何衝突。如果發生此類幹擾或衝突，應業主要求，承租人應在實際可行的情況下儘快讓所有造成此類幹擾或衝突的承包商、機械師或勞工離開大樓。

(B)承租人應在到期時及時支付由承租人或代表承租人對房屋進行的所有改建的全部費用和費用，在任何情況下，均應使房屋在任何時候都沒有勞動力和材料的留置權。所有改動應：(A)以一流的技工方式進行，且無缺陷；(B)按照業主批准的計劃和規格，並由業主批准的承包商進行；(C)如果業主提出要求，在業主合理滿意的註冊建築師的監督下進行；(D)遵守所有適用的要求、本租約條款以及業主當時規定的在建築物內進行工作的所有施工程序和規定。(D)符合所有適用的要求、本租約條款以及業主當時規定的在建築物內進行工作的所有施工程序和規定，(D)符合所有適用的要求、本租約的條款以及業主當時規定的在建築物內進行工作的所有施工程序和規定。圖則或規格的批准，或業主同意進行任何改動，並不構成業主同意或表示該等圖則、規格或改動符合任何要求。房東不對租户或其他任何一方因房東批准任何改建的平面圖和規格，或房東同意租户進行任何改建而承擔任何責任。應房東的要求，租户應向房東提供房東可接受的保證金或其他擔保，保證租户開始的、總費用超過15萬美元(150,000.00美元)的任何擬議改建(總費用為150,000.00美元)將按照房東之前批准的計劃和規格完成，並保證房屋將不受任何機械師的留置權或因該等改建而產生的其他產權負擔。總計15萬美元(150美元), 前一句中規定的(000.00%)應自生效日期一週年起每年增加3%(3%)。在法律允許的最大範圍內，承租人應賠償、辯護、

並使業主及所有業主附屬公司免受因承租人進行的任何變更所引起或導致的任何人或財產的任何及所有損失、費用、開支、索賠、訴訟、訴訟、法律程序、索賠或損害，包括但不限於因承租人進行的變更而產生或產生的任何責任和/或義務所產生的任何責任和/或義務所產生的任何損失、費用、開支、索賠、訴訟、訴訟、索賠或損害。

(C)在開始任何改建之前，承租人應自費：(I)獲得任何政府當局要求的與此相關的所有許可證、許可和批准；(Ii)向房東提交一份聲明，説明其所有承包商和分包商(無論級別)的名稱，以及他們將提供的所有勞動力和材料的估計成本；(Iii)向房東提供原始保單副本或其他合理令人滿意的證據，證明承租人按照本條例第4.2.4節的要求維持保險範圍。以及(Iv)促使每個承包商購買(A)法定金額的工人補償保險和僱主責任保險，每次事故的限額不低於500,000.00美元，覆蓋承包商和分包商的所有僱員；(B)商業一般責任保險，包括完整的運營保險，期限不少於承包商或分包商完成工作後的兩(2)年，限額由業主合理要求，但每次事故不得低於5000,000.00美元；(C)汽車責任保險，限額如下但在任何情況下，每個事故的單次限額合計不得低於5,000,000.00美元。所有此類保險(I)應由在馬薩諸塞州聯邦獲得正式許可並經房東批准的公司承保，(Ii)應房東、房東要求的所有房東關聯公司和租户作為額外的保險人，視其各自的利益而定，以及它們各自的承包商和分包商，(Iii)應包含以房東和所有該等房東關聯公司為受益人的代位權豁免條款。, 以及(Iv)應為除承租人以外的任何被保險人維持的任何其他保險提供主要保險。承租人應在變更開始前向房東提交所有此類保險的證明。

(D)業主可不時檢查正在進行的改建工程，但除非在緊急情況下，否則業主須(I)就該等檢查給予租客合理的事前通知，及(Ii)進行該等檢查，以儘量減少對租客建築工程的幹擾。

(E)應業主的要求，在該等改建完成後，承租人應立即向業主提交一套完整的、使用Auto CAD(DWG)格式的CAD文件編制的受此類工程影響的房屋部分的“竣工”電子平面圖。

(F)承租人應應要求及時向業主支付房東實際發生的與承租人變更(包括初始安裝)相關的所有自付費用，包括但不限於與(A)業主審查變更(包括審批申請)相關的所有費用，以及(B)在執行任何變更期間提供建築人員以提供安全保障、操作電梯或裝卸碼頭或以其他方式促進此類變更的所有費用。(F)承租人應根據要求迅速向業主支付與承租人變更(包括初始安裝)相關的所有自付費用，包括但不限於：(A)業主對變更的審查(包括審批申請)；此外，如果承租人的改建(包括初始安裝)的費用超過50,000.00美元，則承租人應應要求向業主支付該等改建工程總成本的5%(5%)的管理費。

(G)承租人特此賠償業主，並使其免受因承租人或其代表根據本租約進行的初始安裝和所有其他更改而對物業或其任何部分或其中的權益記錄或歸檔的任何和所有留置權或產權負擔的任何責任和/或義務。承租人應自費在針對房屋和/或物業或其任何部分提交任何該等留置權或產權負擔後十(10)天內促使解除所有該等留置權和產權負擔。如果租客未能在該十(10)日內解除任何該等留置權或產權負擔，則除任何其他權利或補救辦法外，房東可(但無義務)以支付聲稱的到期款項或押金或抵押訴訟的方式解除該等留置權或產權負擔，而在任何情況下，如房東選擇，則有權就取消該留置權提起訴訟，並支付判該留置權勝訴的判決款額連利息，以及支付訟費。在不限制前述規定的情況下，業主如此支付的任何金額，以及業主因此而產生的所有費用和開支，應構成本租約項下的額外租金，並應由租户按要求支付給業主。

6.2.7簽名；構建目錄。除非事先獲得業主書面批准，否則租客不得在從房產外部可看到的任何區域安裝或放置任何標誌、展示、窗簾、百葉窗、百葉窗、遮陽篷、天線等。如果大樓大堂有目錄，業主將在大堂目錄中安裝租户名稱。在不限制上述規定的情況下，經業主批准並按照業主不時採用的標識標準和規範，承租人可自費在物業入口處和物業所在樓層的電梯大堂區域安裝標識標識。

6.2.8承租人不得(I)在物業的任何地方、樓宇的大堂區域或樓宇的人行道、走廊或其他公用地方招攬銷售、放置招牌、放置或保養任何物品，亦不得(Ii)準許車輛停泊以幹擾樓宇的任何車道、走廊、行人路、停車區、街道或其他公用地方的使用，亦不得(I)在樓宇外的任何地方招攬銷售、放置標誌、放置或維修任何物品，或在樓宇的人行道、走廊、行人路、停車區、街道或其他公用地方招攬、擺放或維修任何物品，亦不得準許車輛停泊以幹擾樓宇的任何車道、走廊、行人路、停車區、街道或其他公用地方的使用。

7.1終止。如果該處所、建築物或其任何重要部分被任何公共當局佔用或用於任何公共用途，或因火災或其他傷亡或任何公共當局的行動而被嚴重摧毀或損壞，則在業主的選擇下，本租約可被終止。即使房東的全部權益可能已被剝離，該選擇仍可通過房東在取得或傷亡之日起六十(60)天內通知租客的方式作出。如果房東沒有如上所述選擇終止本租約，則房東應通知租户房東善意估計修復該徵用或傷亡所需的時間，如果該時間從發生之日起超過十二(12)個月，則租户可以選擇終止本租約，方法是在向租户交付房東善意評估後不遲於三十(30)天通知房東終止本租約。

本條款第七條所使用的“損壞或損壞”或“重大損壞”，應指無法合理預期在損壞發生後二百七十(270)天內修復或修復的損壞。

7.2恢復。如果業主沒有根據第7.1節的規定選擇終止本租約，在發生佔用、火災或其他傷亡的情況下，本租約應繼續有效，如果該佔用或損壞屬於或損壞該房產，則應根據該房產遭受的損壞的性質和程度暫停或減少預留租金的一部分，直到業主將該房產或其剩餘部分置於適當的使用狀態為止。而業主契諾以取得、毀滅或損壞所得的保險淨收益或判給的損害賠償所準許的範圍為合理努力(但須受業主無法合理控制的任何因由所導致的延誤所規限)，並受當時存在的分區及建築法律或條例所規限。如業主合理估計，收回的保險淨收益或判給的損害賠償不足以支付修復處所的費用，則業主可選擇(但沒有義務)提供不足的款額，並盡一切合理努力修復處所，或業主可在業主釐定估計的追討保險淨收益或判給損害賠償的估計淨收益及估計修復費用後，不遲於合理時間通知租客終止租約。如果由於房東保險不承保的風險造成損壞或破壞，房東同樣有義務重建房屋，如上所述，除非房東在該事件發生後的一段合理時間內, 向房東選擇終止本租約的租户發出書面通知。“保險賠償淨額”是指業主實際收到的保險或損害賠償總額減去業主收取保險或損害賠償所發生的合理費用，包括但不限於法律和評估服務的費用和費用。如果業主的修復工作在取得或損壞後十二(12)個月內仍未實質完成，則承租人有權在該十二(12)個月期限結束後三十(30)天內向業主發出書面通知終止本租約，如果承租人及時發出通知，則本租賃應在發出通知之日後三十(30)天終止，除非業主的修復工作在該三十(30)天內實質上完成。在此情況下，終止通知無效，本租約繼續完全有效。

7.3獎。不論法律可以何種形式收回物業，在任何情況下，因取得處所(包括但不限於取得租客的租賃權益)而獲得損害賠償或補償的所有權利均屬業主所有。承租人特此授予房東獲得損害賠償和契諾的所有權利，以交付房東可能不時要求的進一步轉讓。租客只有權收取和保留在任何該等沒收法律程序中特別判給其的款額，而該款額是因承租人收取其行業固定附着物或傢俱及改善其租契而得的，但以不會因此而減少業主的賠償額為限，而業主亦不會以其他方式向租客發還該等款項。

8.1違約事件。下列事件中的每一項均應為本租賃項下的“違約事件”：

(A)租客須在到期繳交任何固定租金或額外租金時仍未繳交，而在業主發出已到期及未繳交固定租金或額外租金的通知後，該情況須持續五(5)天；但業主無須在任何十二(12)個月期間內交付該書面通知超過兩次，而在任何十二(12)個月期間內第三次出現上述情況時，租客如未能在到期繳交任何固定租金或額外租金，即屬拖欠租金；或

(B)租客沒有及時履行或遵守本租契所載的任何其他條款、契諾或條件，租客須履行或遵守該等條款、契諾或條件，並須在業主通知該失責行為後三十(30)天內，不能糾正該失責行為；或者，如果該違約在三十(30)天內不能合理地補救，租户在接到業主的違約通知後三十(30)天內仍未開始補救，或此後努力不採取補救措施直至補救完畢，或在收到業主通知後不遲於九十(90)天未能補救該違約；或

(D)租客根據“美國法典”第11條(與不時生效的“破產法”一樣)展開自願破產呈請，或租客借經理、董事局或其他管治團體的程序授權展開該自願破產呈請；或

(E)租客提交答辯書或其他狀書，承認或沒有否認針對其根據《破產法》展開非自願案件的呈請書中的具關鍵性指稱，或如租客尋求、同意或默許書中所提供的濟助，或如沒有及時反駁任何該等呈請書的具關鍵性指稱；或

(F)已就根據“破產法”展開的任何非自願個案登錄濟助令；或

(G)租客根據“破產法”以外的任何適用法律，就與債務人的清盤或重組或債權人權利的修改或更改有關的司法管轄權，或藉租客同意或默許該等濟助，尋求以債務人身分尋求濟助；或

(H)具有司法管轄權的法院已登錄命令(I)裁定租客破產或無力償債，(Ii)命令或批准租客清盤、重組或修改或更改其債權人的權利，或(Iii)接管或委任接管人或其他保管人保管租客的全部或大部分財產；或

(I)租客為其債權人的利益作出轉讓，或與債權人訂立債務重整協議，或就其全部或大部分財產委任或同意委任接管人或其他保管人；或

(J)租客拒絕本租契，而具司法管轄權的法院作出命令，批准根據“破產法”，或根據與債務人的清盤或重組或債權人權利的修改或更改有關的司法管轄權，或根據“破產法”以外的任何適用法律，或藉租客同意或默許該等濟助，批准拒絕該租契；

在發生任何失責事件時，除法律或衡平法所容許的一切其他補救外，業主可在法律準許的範圍內，立即或在其後任何時間，在有或無要求或通知租客的情況下，以整體名義進入和進入處所或處所的任何部分，收回與業主以前的屋村相同的處所，並將租客及透過租客或由租客提出申索的人逐出，並移走其財物，而無須被視為犯有任何形式的非法侵入罪，在不損害任何原本可用於拖欠租金和之前違約的補救措施的情況下，和/或房東可以通過向租户發送書面通知來終止本租約，本租約將在(I)如上所述進入或(Ii)發出通知後第五(5)天完全和完全地終止，就像該日期是期滿日期一樣，以較早的日期為準終止和終止本租約，且本租約應於(I)如上所述進入時或(Ii)發出通知後的第五(5)天終止，就像該日期是期滿日期一樣。承租人隨後將遷出並將房屋交還給房東，但承租人仍應承擔本合同規定的責任。在法律允許的最大範圍內，承租人特此明確放棄任何現行或未來法律(包括M.G.L.C.186，第11節)授予的、根據任何現行或未來法律(包括M.G.L.C.186，第11節)授予的任何和所有贖回權利，如果承租人因租户違反本租約的任何契約和條件而被驅逐或驅逐，或者如果房東獲得了對房產的所有權，承租人特此明確放棄任何和所有根據現有或未來法律(包括M.G.L.C.186，§11)授予的贖回權利。在任何此類終止、進入或重新收回的情況下，房東有權移走和儲存房客的財產和所有通過房客、通過房客或在房客之下提出索賠的人的財產，並由房客承擔全部風險和費用，如果房東選擇這樣做，(X)以公開拍賣或私下出售的方式出售該等房產，並將淨收益用於支付房東欠房客的所有款項，並將餘額(如有)支付給房客。, 或(Y)以房東選擇的任何方式處置該等財產，承租人特此在法律允許的最大範圍內同意，在該等終止、進入或重新進入後，其對處所內剩餘的任何財產不享有任何權利、所有權或權益。

8.2補救措施。(A)第8.1條規定的任何終止或收回均不解除承租人或任何擔保人在本租約項下的責任和義務，所有這些責任和義務在任何此類終止或收回後仍然有效。在任何此類終止或收回的情況下，租户應在房東選擇的情況下，(I)在每個月的第一天，提前向房東支付本應是整個期限餘額的1/12(以及按比例計算的部分)，即每年固定租金、額外租金和根據本協議承租人有義務支付的所有其他金額，在每種情況下，減去房東因任何重新出租房產而產生的實際淨收入(在扣除後)。在每種情況下，租户應向房東支付(扣除後)每年固定租金、額外租金和所有其他金額的1/12(在扣除後)房東因重新出租房產而產生的實際淨收入。改建費用和準備房屋的費用、搬家、儲存和維修費用以及合理的經紀人和律師費)，或(Ii)應要求並在業主此後的任何時間選擇，支付固定租金和應支付的全部餘額的額外租金的現值(根據最優惠費率計算)；或(Ii)根據要求並根據業主在此後的任何時間的選擇，支付固定租金和應支付的全部餘額的額外租金的現值(根據最優惠費率計算)；或(Ii)根據要求並由業主在此後任何時間選擇支付固定租金和應支付的全部餘額的額外租金的現值

租期的剩餘部分將超過房東在該日期確定的整個租期的公允租金價值。如果房東選擇按照前一句話要求承租人支付損害賠償金，則應假設承租人的超税額和承租人的經營成本超額在該剩餘期限內分別為終止、入住或重新入住的納税年度和日曆年的金額，以計算應支付的總金額。

(B)業主可選擇：(I)按一項或多於一項條款將該處所或其任何一部分或多於一部分重新出租，而該等條款或多於一項條款可由業主自行選擇相等於或少於或超過該期間，並可給予業主全權酌情認為適宜或必需的誘因、津貼、優惠及免租，以將處所重新出租；及/或(Ii)對處所進行業主全權酌情決定認為適宜或必需的改建、修葺及裝飾，以及/或(Ii)對該處所進行業主全權酌情決定認為適宜或必需的改建、修葺及裝飾，以及/或(Ii)對該處所進行業主全權酌情決定認為適宜或必需的改建、修葺及裝飾。而業主按照前述規定而採取的行動，或沒有重新出租或在重新出租時收取租金，均不得實施或解釋為免除或減輕租客的前述法律責任。在任何此類轉租中，業主可考慮老練的業主在轉租物業時會考慮的所有相關因素，在適用法律允許的範圍內，租客特此免除業主可能需要減輕租客損害的任何義務。

(C)本租契並不限制或損害業主在因本租契終止而提出的破產、無力償債或類似法律程序中證明和取得相等於在證明損害賠償時有效並管限損害賠償的法律程序所允許的最高款額的權利，而不論該款額是否大於、相等或少於上述損失或損害賠償的款額。(C)本租契並不限制或損害業主因本租契終止而在破產、無力償債或類似法律程序中舉證和取得的款額相等於在證明損害賠償時有效的任何成文法或法律規則所允許的最高款額，不論該款額是否大於、等於或少於上述損失或損害賠償的款額。

(D)本條第8條規定的補救措施並不排除業主可隨時合法享有的任何其他權利或補救措施，業主可行使因租客違約事件而在法律上或衡平法上可獲得的任何和所有權利和補救措施(包括但不限於具體履行)。

8.3累積補救。業主根據本租約享有的法律和衡平法上的任何和所有權利和補救措施應是累積的，不得被視為相互牴觸，在法律允許的範圍內，任何兩種或兩種以上的這種權利和補救措施都可以同時行使。

8.4房東的違約補救權利。在任何適用的通知和補救期限屆滿後，在合理的事先通知下(緊急情況除外)，房東可以(但沒有義務)補救租客在本租約項下的任何違約行為；只要房東如此選擇，房東為補救該違約行為而產生的所有費用和開支，包括合理的律師費，應由房客應要求作為額外租金支付給房東，並按違約率向房東支付利息，自房東付款之日起至租客付款之日止。

8.5違約豁免的效力。除個別情況外，業主對任何作為或不作為的同意或準許，或業主對違反任何契諾或條件的豁免，均不得以任何方式持有或解釋為限制、暫緩或損害本章程任何契諾或條件的持續義務，或以其他方式容許類似的作為或不作為的作為或不作為，否則業主對該等作為或不作為的同意或準許，不得以任何方式予以持有或解釋為限制、暫停或損害任何契諾或條件的持續義務，亦不得解釋為以任何方式限制、暫停或損害本章程任何契諾或條件的持續義務，或以其他方式容許類似的作為或不作為。

8.6不得放棄等。房東沒有投訴任何行為或不作為，或沒有就違反本租約或本租約的任何條件尋求補償，或堅持嚴格履行本租約或條件，不應被視為放棄此類違反，也不應阻止最初構成違反的後續行為具有最初違反的所有效力和效果。業主在明知本租約的任何條款被違反的情況下，收取租金的任何款項，不應被視為放棄業主的違約行為。(二)業主在明知本租約的任何條款被違反的情況下收到的任何租金付款，不應被視為房東對該違約行為的豁免。房東或租客對另一方違反任何協議或義務的任何明示或暗示的同意或放棄，不得解釋為放棄或同意任何其他違反本租約的行為。

8.7.沒有一致和滿意。業主接受低於固定租金、額外租金或當時到期的任何其他費用的金額，不得被視為不是由於該租金或費用的最早到期分期付款，任何支票或任何隨支票或付款作為租金或其他費用的信件上的背書或聲明也不得被視為協議和滿意，業主可接受此類支票或付款，但不損害業主收回該等分期付款餘額或在本租約中尋求任何其他補救措施的權利。

本租約和承租人在本合同項下的所有權利，均受制於並從屬於所有抵押和信託契約，這些抵押和信託契約為物業(每個抵押)和任何高級租賃及其所有續訂、延期、修改和更換提供付款擔保；但是，如果房東在本合同日期之後簽訂任何高級租約和/或抵押，房東應向租户交付一份協議(“不幹擾協議”)，其實質上應以本協議附件中的附件H、馬斯波特租約和抵押品I的形式交付給承租人，或者以任何其他商業合理的形式，其中包含的條款對承租人的實質上並不低於附件H或I，其大意是，在(A)款規定的條件的約束下，租户應遵守(A)款中規定的條件，或以任何其他商業合理的形式，包含對承租人實質上不低於附件H或I的條款，以滿足(A)條款中規定的條件的情況下，向租客交付一份實質上不低於附件H或I的協議。承租人在本租約項下的權利不應受到該高級租約或抵押的持有人的幹擾，只要不存在本合同第8.1節所指的違約事件。本節應自行操作，不需要其他從屬工具。為確認該從屬關係，承租人應立即籤立、確認並交付業主、高級租約或任何按揭的任何持有人或其各自的任何權益繼承人可能合理要求的任何證明該從屬關係的文書。雙方承認：(A)截至本合同日期的高級租約包括(I)於2000年10月31日由馬薩諸塞州港務局(“Massport”)作為業主與121A業主(作為承租人)之間的某一修訂和重訂的東辦公室/車庫地面租約(“Massport租約”)，以及(Ii)一份日期為2000年10月31日的經修訂和重訂的東辦公室運營租約(“馬斯波特租約”)，該租約由業主馬薩諸塞州港務局(“Massport”)與作為承租人的121A業主之間的租約組成。

聲明：(A)121A業主(業主)與業主(租户)之間的分租，日期為2000年10月31日；及(B)於本協議日期存在的按揭包括授予太平洋人壽保險公司並在薩福克縣契約登記處登記於48609冊第1頁的日期為2011年11月3日的若干租賃按揭、融資聲明及抵押協議(連同租金轉讓及固定裝置備案)。(C)本文件所載的分租包括：(A)於二零零零年十月三十一日授予太平洋人壽保險公司並在薩福克縣契約登記處登記的該等租賃按揭、融資聲明及抵押協議(連同租金轉讓及固定裝置存檔)，日期為二零零零年十月三十一日。

如果抵押或高級租賃的任何持有人或其代名人或指定人，無論是通過佔有或止贖行動或交付新的租約或契據，或以其他方式繼承房東的權利，則應繼承房東權利的一方(本文稱為“繼任房東”)的要求，以及該繼任房東接受租客代理的書面協議，承租人應委託該繼任房東並承認該繼任房東為租客的房東。經委託後，本租約將按照本租約中規定的所有條款、條件和契諾繼續作為繼任房東和租户之間的直接租賃，但繼任房東(除非曾是本租約下的房東或其代名人或被指定人)不應(A)對房東在本租約下的任何行為或遺漏、疏忽或違約承擔任何責任，(B)對因房東而欠下或存下的任何款項負責。(D)受上述高級租契或按揭後對本租契的任何修改所約束，或受未獲按揭或高級租契持有人書面批准的任何超過1個月的年度固定租金或額外租金的先前預繳款項的約束；。(E)除繼任業主在物業中的權益外，對租客負有法律責任；。(F)負責業主根據本租契須進行的任何工作，使處所可供租客使用。, 或(G)須將佔用該處所或其任何部分的人移走，但如該人由繼任業主、透過繼任業主或在繼任業主之下提出申索，則屬例外。

9.2修改。如果按揭或高級租賃的任何持有人要求對本租約進行任何修改，承租人應應房東的要求，迅速簽署並向房東交付實施房東要求的修改的文書，但該等修改不得在任何實質性方面對租户在本租約項下的任何權利或根據本租約應支付的租金產生不利影響。此外，儘管有第9.1條的相反規定，業主或抵押或高級租賃的任何持有人可選擇提前十(10)天向租户發出書面通知，使本租賃優於任何此類抵押或高級租賃，且不需要任何其他文件來實現此類變更。

10.1從一黨到另一黨的通知。根據本租約發出的所有通知、要求、批准和其他通信應以書面形式進行，地址如下：(I)如果是給租户，則在租户的原始通知地址或租户最後通過書面通知給房東指定的其他地址；(Ii)如果給房東，則在房東的原始通知地址或房東最後以書面通知給租户的其他地址。任何通知應通過掛號信或掛號信、要求的回執、預付郵資或國家認可的快遞、預付費用或專人遞送的方式發送到該地址，並在收到或在正常營業時間首次嘗試遞送時生效。

10.2寧靜的享受。房東同意，在承租人支付租金並履行並遵守其將履行和遵守的協議、條件和其他條款後，承租人應且可以在本租約期限內和平、安靜地擁有、持有和享用房產，而不受房東或任何根據房東提出索賠的人的任何形式的阻礙或騷擾，但須遵守本租約的條款。前述安靜享受的契約代替任何其他明示或默示的契約。

10.3租賃不得記錄。承租人同意不記錄本租賃，但雙方同意應另一方的要求，以可記錄的形式簽署租賃通知，並遵守適用法律，並以房東和租户合理滿意的形式和內容簽署。在任何情況下，該等文件均不得列出承租人根據本租約應支付的租金或其他費用，任何此類文件均應明確聲明其是根據本租約中包含的規定執行的，並且無意修改或修改本租約的條款和條件。承租人是一家上市公司，只要承租人仍然是一家上市公司，根據適用的要求，它可能會被要求在提交給美國證券交易委員會(U.S.Securities and Exchange Commission)的公開文件中披露本租約。如果根據適用要求要求進行此類披露，則此類披露不應違反本第10.3節。

10.4業主責任的限制。本租約中所用的“業主”一詞，就業主須履行的契諾或義務而言，應僅限於指幷包括有關物業當時的一名或多名業主，在物業所有權發生任何轉讓或轉讓的情況下，業主(如其後發生任何轉讓或轉易，則為當時的授予人)應同時免除及免除自轉讓或轉讓之日起及之後的所有法律責任及義務，而無須另行訂立任何文書或協議。特此説明，本租契所載業主方面的契諾及義務，在符合前述規定的情況下，僅在業主、其繼承人及受讓人各自相繼擁有該物業的期間內及就他們各自的相繼擁有期內，對業主、其繼承人及受讓人具有約束力。承租人、其繼承人和受讓人不得針對業主在物業中的權益以外的任何資產主張或執行任何違反本租約的索賠，承租人同意僅着眼於該等權益，以履行本租賃項下對業主的任何責任或索賠。在任何情況下，房東或任何房東附屬公司，包括但不限於任何普通或有限合夥人、受託人、受益人、僱員、代理、高級管理人員、董事、股東、經理或房東成員，無論在本租約項下，或在法律或衡平法上，均不對房東的任何責任或義務承擔任何個人責任。

10.5上帝的作為。在本合同任何一方被要求執行任何工作或採取任何行動的情況下，由於天災、戰爭、內亂、火災、洪水或其他傷亡、勞工困難、勞動力、材料或設備短缺、政府規定、異常惡劣天氣或其他超出該方合理控制能力的原因(但財務能力永遠不應被視為超出任何一方合理控制範圍的事件)造成的延誤(均為不可抗力事件)不應計入確定工作應完成的時間或該行動應被視為一個固定的時間或“合理的時間”，該時間應被視為按該延遲的期限延長。本條款11.5中的任何規定均不適用於或以任何方式影響、減少或解除承租人在根據本條款到期時支付所有租金和其他費用的義務，也不應以任何方式影響、減少或解除承租人在根據本條款到期時支付所有租金和其他費用的義務。

10.6房東違約。除非業主未能履行本租約項下的任何義務，否則業主不應被視為違約，且在租客向業主發出書面通知，説明業主所稱違約的性質後，這種違約應持續三十(30)天，或者如果業主在收到租户的違約通知後三十(30)天內未能開始糾正違約，或此後不努力進行補救，則業主不能在三十(30)天內對違約進行補救，房東不應被視為違約，除非業主未能履行該義務，否則這種違約應持續三十(30)天，並在租户向業主發出書面通知指明業主違約的性質後，或如果業主在收到租户的違約通知後三十(30)天內未能開始糾正違約，或此後應努力進行補救，則該違約應持續三十(30)天儘管本協議有任何規定，房東在任何情況下都不會對租客或通過租客、通過租客或租客之下提出索賠的任何人承擔任何特殊的、間接的、附帶的或後果性的損害賠償，或任何利潤損失的責任。承租人無權因房東在本合同項下的任何違約或違約而終止本租約，除非房東錯誤地將承租人(推定的或實際的)逐出房屋。此外，承租人無權因任何此類違約或違約而抵消或反索賠本合同項下到期的任何租金。

10.7經紀業務。承租人保證並聲明其未與經紀人(經紀人除外)就完成本租約進行任何交易，如果(來自經紀人之一以外的任何一方)根據之前與承租人的交易向業主提出任何形式的經紀佣金或佣金索賠，承租人同意為其辯護，並就任何此類索賠向業主進行賠償並使其不受損害。房東保證並聲明，除經紀人外，它沒有與任何經紀人進行交易，如果(來自經紀人之外的任何一方)根據與房東的交易對租户提出任何形式的經紀佣金或佣金索賠，房東同意對此進行辯護，並就任何此類索賠對租户進行賠償並使其不受損害。房東應負責根據經紀人之間的單獨協議或諒解，向經紀人支付與本租約相關的佣金。

10.8適用法律和建築。本租約受馬薩諸塞州聯邦法律管轄和解釋。如果本租約的任何條款在任何程度上無效，本租約的其餘部分不受影響。業主與租客之間並無任何口頭或書面協議影響本租約。只有房東和租客簽署的書面文件才能修改本租約，並可以免除或修改本租約的條款。除非與上下文相牴觸，否則本租約中出現的“房東”和“租户”一詞應分別解釋為指上述人員及其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和受讓人，以及通過、通過或通過他們提出索賠的人。如果有一個以上的承租人，本租賃對承租人的義務應是連帶的。

10.9送貨。提交本文件草案以供審查和談判並不構成租賃要約或接受租賃要約，也不構成對該房產的預訂或選擇權。本租約對房東或租客沒有約束力，除非房東簽署了本租約的完整副本，並將其交付給租户。

10.10房租。即使本租約有任何相反規定，租户根據本租約向業主或代表業主支付的所有費用和金額，不論是否明文標明固定租金、超額税款、超額營業成本、額外租金或其他，就破產法第502(B)(6)條而言，均應構成租金。此外，即使本租約有任何相反規定，租客根據本租約應支付給業主或其代表的所有費用和金額(僅固定租金除外)，不論是否明文規定的額外租金，包括但不限於超額税款、經營成本超額、電費、水電費和其他費用和收費，均應被視為“額外租金”，如果租客不支付這些費用，房東應享有因不支付固定租金而產生的所有權利和補救措施。

10.11某些解釋規則。就本租約而言，無論何時使用“包括”、“包括”或“包括”一詞，均應被視為後跟“無限制”一詞，並且，只要情況或上下文需要，單數應解釋為複數，陽性應解釋為陰性和/或中性，反之亦然。(3)在本租賃中，只要使用了“包括”、“包括”或“包括”，應被視為後跟“無限制”一詞，只要情況或上下文需要，單數應解釋為複數，陽性應解釋為陰性和/或中性，反之亦然。本租賃的解釋和執行不應藉助任何要求或建議對起草或導致起草有關條款的一方進行解釋的規範、習慣或法律規則。本租約中的標題僅為方便起見而插入，僅供參考，並不以任何方式定義、限制或描述本租約的範圍或本租約任何條款的意圖。

10.12當事人有約束力。本租約中包含的條款、契諾、條件和協議對房東和租户以及(除本租約中另有規定的)其各自的法定代表人、繼承人和受讓人具有約束力和效力。承租人履行本租約的每一條款和每一條款應被解釋為一種契約和一種條件。

10.13對口；電子執行。本租約可以簽署兩(2)份或更多副本，每份副本應構成一份正本，但當所有副本合在一起時，僅構成一份文書。本租約可以電子簽名方式簽署，在任何情況下均應視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。但不限於，除電子生成的簽名外，“電子簽名”應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過PDF)。本租約的任何簽約副本(通過PDF或通過電子郵件發送的其他文件)在所有目的上應與原始副本同等有效。

10.14生存。業主或租客在本租約期滿或其他終止之前對另一方產生的所有義務和責任，以及根據其性質或情況只能在該期滿或其他終止後履行或根據本租約條款可能履行的所有該等義務和責任，應在本租約期滿或其他終止後繼續存在。在不限制前述一般性的情況下，雙方關於本租約項下的任何賠償以及本租約項下的任何租金和任何其他應付金額的權利和義務，應在本租約期滿或以其他方式終止後繼續存在。

10.15租賃糾紛。房東和租客同意，所有直接或間接引起或與本租約有關的糾紛，以及所有強制執行本租約的訴訟，應由馬薩諸塞州聯邦法院或位於馬薩諸塞州聯邦的聯邦法院處理和裁決，併為此明確和不可撤銷地服從該等法院的管轄權。房東和租客同意，在適用法律允許的範圍內，這種對個人管轄權的同意應是自發的，除了以本租約規定的方式之一或法律允許的方式送達程序文件外，不需要其他任何文書或行動，即可在任何此類法院授予其管轄權。在承租人已經或此後可以獲得任何關於其自身或其財產的任何法院管轄或任何法律程序(無論是通過送達或通知、判決前扣押、協助執行、執行或其他)的豁免權的範圍內，承租人就其在本租賃項下的義務不可撤銷地放棄此類豁免權。

10.16 Tenant默認值。如果承租人未能履行本第10條規定的任何義務(包括到期向服務提供者支付費用和金額的義務以及維護和維修義務)，並且在房東通知承租人後超過三十(30)天仍未治癒，則房東可以選擇履行該義務(包括向服務提供者支付任何應支付的金額，或進行維護或維修)，在這種情況下，承租人應將房東因此而發生的所有費用和開支作為額外租金償還給房東。在這種情況下，承租人應將房東因此而發生的所有費用和開支作為額外租金退還給房東。在這種情況下，承租人應將房東因此而發生的所有費用和開支作為額外租金償還給房東。

10.17服務中斷。業主保留因不可抗力事件、事故或緊急情況而在必要時暫停或中斷任何服務的權利，或業主合理判斷是必要或適當的工作，直至該不可抗力事件、事故或緊急情況停止或該等工作完成為止，業主不對任何此類暫停或中斷承擔責任。業主應盡商業上合理的努力，儘量減少因暫停或中斷服務而對租户的使用和佔用造成的幹擾。業主行使任何該等權利或發生任何該等不履行情況，並不構成實際或推定的全部或部分驅逐，使租客有權獲得任何補償、減租或減租(除非本租約另有明文規定)，免除租客在本租約下的任何義務，或因對租客造成不便、租客業務中斷或其他原因而向業主施加任何法律責任。業主對租客因任何原因未能、欠妥或中斷，或因任何理由而更改向處所提供的電力服務的供應、性質及/或數量，概不負責，但只限於因業主的疏忽作為或故意行為不當所致者，則不在此限。

10.18沒有豁免權。業主或業主代理人或僱員在租期內所做的任何行為或事情，均不應被視為接受房產的退還，本租約的任何條款也不應被視為被業主放棄，除非該放棄是書面的，並由業主簽署。但不限於，業主或業主代理人收到或接受房產鑰匙，不應被視為接受房產的退還或本租約的終止。任何一方未就違反本租約或本租約的任何條款或任何規則和規定尋求賠償或堅持嚴格履行，均不得解釋為放棄或放棄未來的履行。

本租約或本規則及規例的該等義務，或行使該等選舉的權利，但就任何隨後的違反、作為或遺漏而言，該等義務應繼續存在，並保持十足效力。業主在明知違反本租約的情況下收到根據本租約支付的任何租金或任何其他款項，不應被視為放棄違反本租約。租客支付或業主收取的月租金低於本合同規定的月租金，不得被視為支付最早規定的租金，或房東可選擇使用該付款，任何支票或任何支票或付款所附信件上的任何背書或聲明也不得被視為協議和清償，房東可接受該支票或付款，但不損害房東追回該租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。

11.1信用證。在承租人簽署和交付本租約的同時，承租人應向房東交付一份不可撤銷的無條件備用信用證(“原信用證”)，該信用證應：(I)在形式和實質上令房東合理滿意，(Ii)由銀行(“銀行”)出具，可在馬薩諸塞州波士頓出示，(Iii)金額相當於信用證金額，(Iv)期限不少於一(1)年，((Vi)可由業主自由和完全轉讓，而無需業主支付任何費用；及(Viii)以業主滿意的其他形式和內容轉讓。正本信用證、任何附加信用證和任何替代信用證在本文中統稱為“信用證”。業主應持有信用證，作為承租人履行其在本租賃項下義務的擔保。信用證不是預付租金，也不是對承租人在本合同項下責任的限制。房東特此批准硅谷銀行為銀行，並將隨附的信用證格式作為附件J。

11.2續簽信用證。每份信用證應自動續期一(1)年；但如果該信用證的簽發人通知其選擇不續簽該信用證，則承租人應在當時有效的信用證期限屆滿前三十(30)天或之前向房東交付一份新的信用證(“替代信用證”)，以滿足第11.1條規定的原信用證的要求。如果承租人未能按照上述規定及時向房東交付替代信用證，則房東有權在此後的任何時間開立信用證，而無需進一步通知租客，並將其收益以房東的名義存入一個單獨的賬户，房東可以在同樣的情況下出於同樣的目的提取和使用這些收益，就像這些收益是信用證一樣。房東使用此類收益後，租户應在書面要求之日起三十(30)天內，向房東提交一份額外的信用證，金額與所申請的收益相同。

11.3繪製以修復默認設置。如果租户在本租約項下違約超過任何適用的寬限期，則在不損害或限制房東的任何其他權利或補救措施的情況下，房東有權在此後的任何時間從信用證中提取糾正該違約所需的金額。如果房東開出任何此類信用證，租户應在書面要求之日起三十(30)天內向房東提交一份符合第11.1節規定的原始信用證要求的附加信用證(“附加信用證”)，但該附加信用證的金額應為該支取金額。

11.4匯票支付損害賠償金。此外，如果(I)本租賃因承租人在適用的治療期屆滿後違約而終止，和/或(Ii)本租賃在破產或其他類似程序中被拒絕，則房東有權在此後的任何時間從信用證中提取足以支付承租人因該終止或拒絕(視情況而定)而應支付的任何和所有損害賠償的金額，根據本條款第8條的規定，業主有權在此後的任何時間從信用證中提取足以支付承租人因該終止或拒絕(視情況而定)而應支付的任何和所有損害賠償的金額。

11.5信用證期末退還。在租期屆滿後三十(30)天內，如果房東以前沒有使用房東持有的任何信用證，房東應將信用證退還給租户，前提是租户在交付任何所需的通知和任何適用的治療期屆滿後，不會違約其在本租約項下的任何義務。

12.1“愛國者法案”。為鼓勵房東簽訂本租約，承租人特此聲明並保證：(I)承租人不是美國財政部外國資產管制辦公室根據13224號行政命令發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家，也不是直接或間接擁有或控制的任何個人、團體、實體或國家，或者任何類似的名單或任何法律、命令、規則或條例或美國總統作為恐怖分子的任何行政命令、“特別指定的國民和受阻擋的人”或其他被禁止或被阻擋的人(任何此等人士)。(I)承租人在此聲明並保證：(I)承租人不是美國財政部外國資產管制辦公室根據行政命令13224發佈的任何名單上的任何個人、團體、實體或國家，也不是由其直接或間接擁有或控制的。以下簡稱“被禁人”的實體或國家)；(Ii)承租人並非直接或間接為任何受禁制者或代表任何受禁制者行事(亦非由任何人、團體、實體或國家直接或間接擁有、控制)；及(Iii)承租人(或直接或間接擁有或控制承租人的任何人士、團體、實體或國家)並無或將會進行業務，或已從事或將會與任何受禁制人士進行任何交易或交易，包括本租契的任何轉讓或任何分租或處所的全部或任何部分，或向受禁制人士或為受禁制人士的利益作出或接受任何貢獻或資金、貨品或服務。就前述而言，雙方明確理解並同意：(X)承租人違反前述陳述及保證應為承租人違約事件，及(Y)本條第12條所載陳述及保證的性質將繼續存在，並在本租約期滿或提前終止後繼續有效。


	房東：

	東區寫字樓營運有限公司
	夥伴關係

	由以下人員提供：	英聯邦住宅發展項目
		其普通合夥人東方公司(East Corp.)

	由以下人員提供：	/s/約翰·克拉克
		姓名：約翰·克拉克(John Clark)
		職位：副總裁


	租户：

	庫拉腫瘤公司
	特拉華州一家公司

	由以下人員提供：	/s/Marc Grasso，M.D.
		姓名：馬克·格拉索(Marc Grasso)，醫學博士
		職務：CFO兼CBO

該土地連同所有建築物及其改善工程，在一份日期為1998年5月27日的名為“為馬薩諸塞州聯邦公寓發展公司擬備的Alta/ACSM土地業權測量”的圖則上顯示為地塊B-2，該圖則由庫利南工程公司擬備，並記錄在薩福克縣地契登記處(“薩福克契約”)23335頁第76頁(“該圖則”)，並按照該圖則作更詳細的描述，詳情如下：(“該圖則”乃“Alta/ACSM Land Survey for Federal Flats Development L.P.World Trade Center Boston-East Office Building and Park South Boston，Massachusetts”)。

該土地連同其上的所有建築物及改善工程，在圖則上顯示為地塊D，並按照該圖則作更詳細的描述，詳情如下：

East Office Operating Limited Partnership(“房東”)及_房東和租客特此確認並同意，除非按照租約規定延長，否則租期從_


房東：

東區寫字樓營運有限公司
夥伴關係

由以下人員提供：		英聯邦住宅發展項目
		其普通合夥人東方公司(East Corp.)

		由以下人員提供：
		姓名：
		標題：


租户：

[ ]
a	[ ]


由以下人員提供：
		姓名：
		標題：

上述租約(“租約”)的下列簽署租客現批准該租約，並向貸款人證明根據該租約出售的房產(“該房產”)是其一部分的不動產的抵押權人，詳情如下：

()經下列協議修訂、修改、補充、延長、續簽、轉租或轉讓：

()本租約或上文第6段所列任何文件(如有)均不包含任何額外條款的選擇權或在上述到期日之前終止租約的選擇權。

()上述第6段所列租約和/或文件包含_年和_個月的_個附加期限的選擇權，租金將按如下方式確定：(1)本租約和/或上述第6段所列文件中的_

()租約和/或上文第6段所列文件包含在上述日期之前終止租約的選擇權，如下所示：

關於根據本租賃授予的所有權利和特權的行使，承租人同意承租人、其權益繼承人、分承租人和受讓人應：

承租人、其權益繼承人、再承租人或受讓人不遵守前述規定(超出本租約規定的任何治癒期)，將構成本租約的實質性違約。承租人應賠償房東和馬斯波特，並使其免受因不遵守規定而引起的第三人的任何索賠和要求。本附件G的規定在本租約期滿或任何提前終止或取消期間繼續有效，直至該期滿或提前終止為止。

C/o彭布羅克房地產有限責任公司
道富街255號
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109

C/o彭布羅克房地產有限責任公司
道富街255號
馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109
注意：資產管理
轉租户：

日期為1998年7月13日，由地面業主和地面租客之間簽署，有關通知已記錄在薩福克縣契約登記處(“契約登記處”)第76頁23335冊。

土地租户與經營分租客之間的日期為1998年7月13日，有關通知已記錄在契約登記處第99頁23335冊。

(I)由稱為地塊B-2的地塊組成的地塊，該地塊是位於馬薩諸塞州波士頓南波士頓地區北方大道上的聯邦公寓的一部分，連同辦公室和在其上建造或將建造的其他改善設施，所有這些都在土地租約中有更詳細的描述，以及(Ii)地塊D(本協議中的本術語和其他大寫術語，如未另行定義，其含義與土地租約中賦予的含義相同。)

土地業主是受土地租約和經營性分租契(分別為“超租契”和統稱為“超租契”)約束的房產的所有者。

經營中的分租人和分租人已經簽訂或即將簽訂分租合同，其副本作為附件A附上(但分租合同的副本不得附在本協議的任何副本上，以便在契據登記處登記)。

分租户確認並同意，分租及其任何延期、續簽、修訂、修改、合併、替換和擴展，以及分租人在分租物業內和分租物業內的所有權利、所有權和權益，都是並應服從和服從轉租及其所載的所有條款和條件，以及其所有延期、續簽、修訂、修改、合併、替換和擴展，猶如每次該等延期更新、修訂、修改、合併、替換和擴展都是執行、交付和擴展的，並應遵守和從屬於轉租租約和其中所載的所有條款和條件，就像每次該等延期、更新、修改、合併、替換和擴展都是執行、交付和在不限制前述規定的情況下，儘管本協議有任何其他條款或規定，分租人對保險收益和徵用權獎勵的權利明確受制於並從屬於土地租賃的條款，並且該等收益的處置應受土地租賃所有方面的管轄。

只要分租契當時是完全有效的，地面業主同意，如果任何轉租終止或地面業主行使其在轉租下接管和經營處所的任何權利，地面業主不得幹擾分租客根據分租條款對分租處所的管有權，只要分租客沒有在任何期限、契諾或條件的任何適用寬限期之後違約就不會影響分租客對分租處所的管有權利，只要分租客沒有違反任何期限、契諾或條件的任何適用的寬限期，則地面業主不得幹擾分租客根據分租契的條款對分租處所的管有權，只要分租客沒有在任何期限、契諾或條件的任何適用寬限期之後違約。

本款規定的權利僅適用於本文所列分租人的利益，不得轉移給轉租的任何受讓人或任何其他方。

如果轉租合同沒有終止，地面房東將獲得與地面承租人或經營分租户曾經或將擁有的相同的補償，以彌補分租合同中包含的任何協議的不履行。

分租人同意在向經營分租人發出違約通知的同時，向地面房東提供一份向經營分租人送達的違約通知的副本。分租户進一步同意，如果經營分租人未能補救此類違約，則地面房東(前提是地面房東不是以經營分租人的身份行事)應在分租契規定的違約補救期限之外額外給予六十(60)天的時間來補救違約，或者，如果分租契中沒有規定該補救期限，則自首次通知經營分租人補救違約之日起六十(60)天內，應給予地面業主六十(60)天的時間來補救該違約行為，或者，如果分租契中沒有規定該補救期限，則自首次通知經營分租人補救該違約之日起六十(60)天內，土地業主將有額外六十(60)天的時間來補救該違約。

本合同次要條款自籤立之日起生效，並且，除本第V段最後一句所規定的外，本合同的不幹擾和授權條款應在地主如上所述接任分地主職位時立即生效，前提是轉租當時是完全有效的，且分租客屆時不會在任何條款、契諾或條件的任何適用寬限期之後違約，無論是在這兩種情況下，都不需要簽署任何其他文書。然而，運營分租人和分租人同意隨時執行和交付任何一方認為必要或適當的進一步文件，以證明他們在本協議項下的協議。儘管有上述規定，但在辦公室和車庫按照土地租約的要求籤發佔用證書之前，本合同中的不騷擾和授權條款不得生效。

未經土地業主事先書面同意，分租人及其繼承人或受讓人不得簽訂任何協議，以修訂或修改分租合同，或在沒有違約的情況下退回、合併、終止或取消分租合同。任何違反本款的協議均屬無效，對地主並無效力或作用。

關於根據轉租提供給轉租人的額外空間的任何優先選擇權或權利，如果轉租人在土地業主繼承轉租下的分土地所有者權益之日之後有權獲得轉租，則土地業主同意承認該選擇權或權利；但土地業主不對房屋的分租客或任何其他分租客承擔損害賠償責任，也不對任何先前的分房東(包括但不限於土地租客或經營分租客)或任何其他各方的行為(不論是否得到土地業主的同意)負責，該等行為妨礙土地業主遵守本條例的規定，而分租客無權就土地業主在物業中的權益或因物業而產生的租金、收入、問題或利潤提出任何該等索償。

本協議中使用的“地面房東”一詞僅指當時擁有該房產的費用所有權的業主(或業主的指定人)。如果出售或以其他方式轉讓房產的權益，在此指名的地主應並據此完全解除地主在本合同項下的所有契諾和義務。

除另有規定外，本協議對本協議雙方及其繼承人、繼承人、遺產代理人和受讓人具有約束力，並符合其利益。

分租人同意，地面房東簽署本協議和地面房東簽署土地租賃不構成地面房東承擔轉租項下的任何義務或責任，並且地面房東沒有義務履行轉租項下的經營性分租人的義務，除非和直到地面房東成功地按照上述規定在轉租項下運營轉租人的地位，但應理解，地面房東不受經營性分租户、其繼承人或受讓人的任何作為或不作為的約束。分租户進一步同意，如果地主成功地按照上述分租協議經營分租人的職位，則地主在分租下的責任只能基於地主在辦事處的權益而強制執行；並且沒有針對地主或地主的任何其他資產的其他追索權或權利，也沒有權利尋求針對地主或地主的任何其他資產的欠缺判決，也不存在任何董事會成員或地主的任何高級職員或僱員就以下任何義務承擔的個人責任。

雙方服從馬薩諸塞州聯邦的個人管轄權，並放棄任何和所有反對此類管轄權的個人權利。雙方同意在本合同首頁規定的地址(對於轉租人，在轉租期限開始日期之後，在轉租場所)送達法律程序文件，並獲得個人管轄權。

本協議項下發出的所有通知均應以書面形式發出，並應視為已在手中送達或在美國郵寄、預付郵資、掛號信或掛號信、要求的回執寄給任何一方的七十二(72)小時後收到，地址在本協議首頁顯示的任何一方的地址(就轉租人而言，在轉租開始日期之後，在轉租場所)，或雙方不時通過如此發出的通知指定的其他一個或多個地址，以較早者為準。

本協議不得更改、放棄或終止，除非由尋求強制執行更改、放棄或終止的一方簽署。

地主：	馬薩諸塞州港務局

	由以下人員提供：
		ITS：

地面租户：	英聯邦公寓發展121A東有限合夥企業

	由以下人員提供：	其普通合夥人Federal Flats Development East Corp.

		由以下人員提供：
			ITS：

運營分租户：	東區辦事處經營有限合夥企業

	由以下人員提供：	其普通合夥人Federal Flats Development East Corp.
		由以下人員提供：
			ITS：

轉租户：	[ ]

	由以下人員提供：
		ITS：

______________________________________________________________________________
這條線上方的空間供記錄器使用

房東要求貸款人根據一項條款向房東提供貸款(“貸款”)。[術語]房東和貸款人簽訂的貸款協議(“貸款協議”)，房東以貸款人為受益人的有擔保的本票(“票據”)作為證明；

C.根據貸款協議，借款人在票據項下的義務將以抵押、信託契據或其他擔保文書(“擔保文書”)作為擔保，該擔保文書將記錄在_縣的官方記錄中，_。

D.除其他事項外，擔保文書將構成對房地產及其目前和未來的改善(“改善”)(統稱為“財產”)的第一留置權；以及

因此，現在，為了確認擔保文書和租賃的法律效力，並考慮到本合同所載的契約以及其他良好和有價值的對價(在此確認其已收到並充分)，本合同雙方特此同意如下：

(A)根據本協議規定的條款和條件，租賃產生的租賃和租賃產業以及租户在租賃下的所有權利在任何時候都應服從擔保文書的留置權和抵押權以及其中包含的所有條款和條件，以及對其進行的所有替代、續訂、修改和修訂(包括但不限於增加其擔保債務的任何前述內容)。

(B)即使本租約或租約有任何相反規定，承租人承認並同意貸款人對承租人就改善工程或物業而收取的保險收益及譴責賠償(如有的話)的索償優先於承租人的索償，但根據租約條款只就租客的個人財產支付給承租人的保險收益或由譴責當局直接及單獨支付給租客的譴責賠償(如有的話)，則不在此列。(B)承租人承認並同意貸款人有優先於承租人就改善工程或物業而收取的保險收益及譴責賠償金(如有的話)。承租人承認並同意，儘管租賃中有任何相反規定，所有保險收益和改善補償以及財產應根據貸款文件和本協議支付和使用。

2.不受幹擾。如果喪失抵押品贖回權(通過司法程序、賣權或其他方式)或代替喪失抵押品贖回權的轉讓書在租約到期日之前發生，包括租户可以行使的目前提供的租約的任何延期和續簽，並且只要租户在任何適用的寬限期或治療期之後沒有違約，貸款人就不應採取下列行動：(A)如果租户沒有違反租約的任何條款、契諾和條件，則貸款人同意貸款人不應採取任何行動，除非超出任何適用的寬限期或治癒期，否則貸款人同意，貸款人不得采取任何行動，包括租户可以行使的任何條款、契諾和條件下的任何延期和續簽；只要租户沒有違約超過任何適用的寬限期或治療期，貸款人同意貸款人不得采取下列行動貸款人和承租人理解並同意，根據本條第2款所載租約，平靜及和平地擁有房屋的契諾旨在通過司法程序、銷售權或其他方式，對抵押文書喪失抵押品贖回權時的任何買方(“買方”)具有約束力；但是，除非貸款人是該買方，否則貸款人不對任何該等買方的任何行為或不作為、違反該契諾或以其他方式承擔任何責任。

3.賠償。如果喪失抵押品贖回權或以其他方式籤立擔保文書或代替止贖的轉讓書，且止贖、執行或轉讓發生在租約到期日之前，包括租約目前規定的任何延期和續簽，雙方同意，儘管本協議規定的租約從屬於租約，承租人應委託貸款人或買方，並承認貸款人或買方為租約項下的承租人房東，只要承租人擁有已出讓的房產

因此，在沒有進一步協議的情況下，租賃應在剩餘期限內繼續作為貸款人或買方與承租人之間的直接租賃，以及根據其目前提供的所有延期和續訂，按照與其規定相同的條款、契諾和條件，並受下文第4節和第8節所載規定的約束，此後承租人應直接向貸款人或買方(視情況而定)支付所有租金，但須遵守下文第4節和第8節所載的限制和其他規定房東在此授權租户直接向貸方或買方支付租金，並放棄就貸方或買方要求和指示支付的任何款項向租户提出的所有索賠。在貸款人或買方繼承租賃項下的權益後，本協議各方不再提供進一步的援助或簽署其他文書，本協議規定的委託書應為自營性質，無需進一步協助或簽署其他文書。

4.責任限制。儘管本合同或租約中有任何相反規定，如果抵押文書(通過司法程序、賣權或其他方式)或代替止贖的轉讓書的止贖、賣權或轉讓權在租約到期日之前發生，包括租約現在規定的任何延期和續簽，則出借人或買方(視情況而定)的責任應按第8節所述加以限制；但是，如果出借人或買方(視屬何情況而定)在租約到期日之前喪失抵押品贖回權、賣權或轉讓權，則貸款人或買方(視屬何情況而定)的責任應按下文第8條的規定進行限制；但是，如果出借人或買方(視屬何情況而定)在租約期滿之前發生止贖、賣權或轉讓權

(A)因原業主或任何其他業主在租契下的任何作為、不作為或失責而對租客負法律責任，而租客無權就該等作為、不作為或失責而提出下列各項或任何損害賠償：(I)針對貸款人、買方或其任何一人的繼承人或受讓人的申索、抗辯或不足之處，或(Ii)根據租約或其他規定對貸款人、買方或其任何一人的繼承人或受讓人提出的補償；

(B)須向租客退還根據租契存放於原業主或任何其他業主而沒有交付貸款人或買方(視屬何情況而定)的任何按金、租金保證或任何其他款項；但貸款人或該等買方根據租契條款須對租客負法律責任，但該等按金或租金保證須由貸款人或買方實際收取，而該等按金或租金保證不受業主或任何其他業主在租契下的任何權益所規限；

(c)[受未經貸款人書面同意的任何取消、退回、修改、放棄權利或修改租約的約束；][為應用程序中定義的主要租賃的任何租賃添加]

(D)在根據租約條款到期的日期前超過三十(30)天支付租金時，須受租客方面的任何免責辯護或抵銷的約束，除非貸款人已實際收取租金，或貸款人已書面同意預付租金，而貸款人可憑其唯一及絕對酌情決定權給予或不同意預付租金；

(E)受業主就業主或任何前任業主根據租契進行的工作而作出的任何保證或陳述所約束；

(F)租客須就根據租契租給租客的改善工程或其部分或任何租客改善工程(包括但不限於任何租客改善津貼)的建造、修復或修理或延誤建造、修復或修理而對租客負上法律責任；或

(G)受根據租契授予租客的任何購買選擇權或首次要約權或優先購買權或類似權利的約束。

5.進一步的文件。除本協議明確規定外，前述條款應自行生效，而無需本協議任何一方簽署任何其他文書。然而，承租人同意簽署並交付貸款人或承租人同意根據本合同授權的任何人，貸款人或該人為確認上述授權而合理要求的其他文書。

(A)依據租契向業主發出的每份通知書的副本，亦須同時發給貸款人，而除非如此發給貸款人，否則該等通知書就租契下的任何目的而言均屬無效；及

(B)如果房東未能在租約規定的時間內(或在合理時間內(如果沒有提供該期限)糾正任何違約，貸款人應在(I)房東治療期屆滿或(Ii)向貸款人發出通知後三十(30)天內，在租户有權終止租約或行使產生抵銷權的任何自助權利之前，在該期限內糾正違約(如果貸款人可以在該30天期限內糾正違約)。(B)如果房東未能在租約規定的時間內(或如果沒有提供這樣的時間段，則在合理時間內)糾正任何違約，貸款人應在(I)房東治療期屆滿或(Ii)向貸款人發出通知後三十(30)天內，額外給予貸款人三十(30)天的時間來補救違約。因為為了糾正這種違約，貸款人必須獲得租約下出售的房產的控制權或所有權，如果該等程序在額外的30天期限內開始，貸款人將有必要的額外時間努力進行止贖程序或以其他方式獲得改善的所有權。

7.注意事項。本協議項下發出或要求發出的所有通知、要求和請求應以書面形式發出，如果是面對面送達，或通過美國掛號信或掛號信、預付郵資或認可的隔夜遞送服務發送，則應視為已正確發出，收到地址如下：

貸款人：	太平洋人壽保險公司
	紐波特中心大道700號
	加利福尼亞州紐波特海灘，郵編：92660
	注意：投資組合管理副總裁
	房地產部門
	貸款編號*
複印件為：





租户：


	注意：

房東：



	注意：

8.個人責任的限制。即使本協議或租約中有任何相反規定，如果貸款人或任何買方獲得該物業的所有權，貸款人或買方除對該物業的權益(如有)外，以及在貸款人或任何買方、貸款人隨後出售或轉讓該物業時，不應承擔任何義務，也不會招致任何責任，而該買方應被免除對承租人、其繼承人或受讓人的任何及所有其他責任、責任或義務。通過簽署本協議，房東明確承認並同意，本第8條中包含的任何內容不得損害、限制、影響、減輕、廢除或以其他方式修改房東在租賃項下對租客的義務。承租人理解並同意，在確定“業主(或其繼承人或受讓人)在本項目中的權益”(如第節中使用的術語)時[](X)該利息的價值須減去緊接止贖或以轉讓代替止贖的抵押品工具所擔保的債務(本金、利息或任何其他款額)所欠的款額，不論在緊接止贖或以轉讓代替止贖之後，該等債務是否已經或正在被抵押品所擔保的債項(本金、利息或任何其他款額)所欠，不論該等債務是否已經或正在被收回或轉讓以代替喪失抵押品贖回權。

(Y)按揭物業的租金及其他收入須減去相當於抵押文書所擔保的債務的償債金額，而該等債務的償還須在不考慮因抵押文書下的任何違約或違約事件而導致的利率加速或增加的情況下予以釐定。(Y)按揭物業的租金及其他收入，須扣減相等於抵押文書所擔保的債務的償債金額，而無須考慮因抵押文書下的任何違約或違約事件而導致的利率加速或增加。

9.捆綁效應。本合同的條款、契諾和條件對本合同雙方及其各自的繼承人、執行人、管理人、繼承人和受讓人有利並對其具有約束力。

10.修改。本協議不得口頭修改，或以本協議雙方或其各自利益繼承人簽署的協議以外的其他方式修改。

12.對口支援。本協議可一式兩份或兩份以上籤署，當兩份或兩份以上的副本合在一起時，將構成一份且相同的正本。

茲證明，本協議雙方已促使本協議自上文第一次寫明的日期起正式簽署。


	貸款人：
	太平洋人壽保險公司
	內布拉斯加州的一家公司


	由以下人員提供：
	姓名：
	標題：

	由以下人員提供：
	姓名：
	標題：

	地址：		[請參閲上面的第7節。]

本租約日期：	2020年3月24日
建築：	這座建築俗稱東海港，位於馬薩諸塞州波士頓海港巷二號，位於附件附件A中描述的那塊土地上。
屬性：	總而言之，大樓和大樓所在的土地。
房東：	東辦公室運營有限合夥企業，馬薩諸塞州的有限合夥企業
原通知業主地址：	C/o彭布羅克房地產有限責任公司道富街255號馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109 注意：資產管理副本發送至： C/o彭布羅克房地產有限責任公司道富街255號馬薩諸塞州波士頓，郵編：02109 收件人：總法律顧問和 Goulston&Storrs PC 大西洋大道400號馬薩諸塞州波士頓，郵編：02110 收信人：弗蘭克·E·利特温(Frank E.Litwin)，Esq.
租户：	庫拉腫瘤公司，特拉華州的一家公司

房東：	東區辦公室運營有限合夥企業

租户：

租户商品名稱：

貸款人：	太平洋人壽保險公司及其繼承人和受讓人

處所：

面積：	SQ。英國“金融時報”	租賃日期：

展品：
附件A		法律説明
附件B		顯示房屋的平面圖
附件C		生效日期協議格式
附件D		清潔規範
附件E		規章制度
附件F		承租人禁止反言證書的格式
附件G		非歧視性和平權行動公約

附件H		高級租約互不幹擾協議格式
附件一		按揭互不幹擾協議的格式
附件J		信用證格式


租户：


由以下人員提供：	(蓋章)
姓名：
標題：

地址：		[請參閲上面的第7節。]