附件10.28

寫字樓租賃

本辦公室租賃(以下簡稱“租賃”)，日期為2020年1月8日，由特拉華州有限責任公司(“房東”)BRE CA寫字樓所有者LLC和特拉華州公司(“承租人”)Kura Oncology，Inc.簽訂。以下展品併入本租約併成為本租約的一部分：*附件A(房產概要)；附件A-1(財產的法律描述)；附件B(費用和税費)；附件C(工作)。

1BASIC租賃信息。

1.1優先。

1.1.1“大樓”：加利福尼亞州聖地亞哥高崖大道12730號，郵編92130，俗稱高地企業中心。

1.1.2“處所”：約13,420平方英尺的可出租空間位於建築物的4層，俗稱400套房，其輪廓和位置載於附件A。如果處所包括整個樓層，則位於該樓層的所有走廊和洗手間設施應被視為處所的一部分。

1.1.3“財產”：指建築物、其所在的一塊或多塊土地，以及業主酌情決定為建築物提供的任何停車設施和其他改善設施，以及該等停車設施和其他改善設施所在的一塊(或多塊)土地。

1.1.4“項目”：指物業或業主自行決定的任何包含物業和任何其他土地、建築或其他改善設施的項目。

1.2Term。

1.2.1本租約的期限(“年期”)應自生效日期開始，並於到期日(或本租約按本條款規定終止的任何較早日期)屆滿。

1.2.2“開工日期”是指2020年5月1日。儘管本協議有任何相反規定，承租人仍有權在從承租人對物業進行實質性改善之日起至開始營業之日止的期間(如有)(“實益佔用期間”)內開始營業，但條件是：(I)承租人應至少提前十(10)天通知業主有關該物業的任何此類佔用情況；(Ii)如果有關政府當局已為該物業簽發佔用證明書(或其等價物)，以及(Iii)遵守所有條款，則承租人有權在該期間(如有)從該物業開始營業。(I)承租人應至少提前十(10)天通知業主有關該物業的任何此類佔用情況；以及(Iii)在所有條款的規定下，承租人有權在該物業開始營業期間(如有任何期間)開始營業。包括在受益入住期(如果有)期間，承租人根據下文附件F第1節的規定支付停車費的義務，但在受益入住期內，承租人每月支付基本租金和任何費用或税款的義務不適用。

1.2.3“失效日期”：自生效日期或之後開始的第64個完整歷月的最後一天。

1.3“基本租金”

1

儘管有上述規定，基本租金應以每月57,706.00美元的金額遞減(“遞減基本租金”)，從該期限的第二個完整日曆月的第一天開始至該期限的第五個完整日曆月的最後一天結束(“減除期限”)；但是，如果在其他情況下存在違約(在第(18.1)節中定義)，則該減免應推遲到該日期(如果有)：

1.4“基準年”是指2020年曆年。

1.5.“租户份數”指22.4014%(根據大廈內合共59,907平方尺的可租面積計算)。“

1.6“許可用途”是指與一級寫字樓一致的一般辦公用途。

1.7“保證金”是指66,897.07美元，具體説明見第20節。預付基本租金(定義見第3節)為57,706.00美元。

1.8停車。在最初的租期內，租户有權使用(A)45個非預留車位，費率為每個車位每月0.00美元(該費率可不時調整以反映業主當時的費率)，以及(B)5個預留車位，位於業主指定的地點，費率為每個車位每月100.00美元(該費率可不時調整，以反映業主當時的費率)。(C)租户有權使用(A)45個非預留車位，費率為每個車位每月$00(該費率可不時調整，以反映業主當時的費率)；(B)在業主指定的地點，租户有權使用5個已預留車位，費率為每個車位每月$500(費率可不時調整，以反映業主當時的費率)。

1.9租户地址：開工日期前，通知應寄往：世邦魏理仕股份有限公司，南希望街400號，25號，地址：C/c/o CBRE，Inc.加利福尼亞州洛杉磯，郵編：90071 Floor，注意：高級副總裁格雷格·帕斯特納克(Gregg Pasternack)。在開業之日及之後，應將通知發送給酒店的租户。

1.10房東地址。這些通知應發送給房東：BRE CA Office Owner LLC，c/o EQ Office，c/o EQ Office，6080 Center Drive，Suite120，CA 90045，收件人：Region Finance Group-MLA，副本發送至BRE CA Office Owner LLC，C/o EQ Office，3100 Bristol Street，Suit200，Costa Mesa，California 92626，收件人：資深企業法律顧問，以及BRE CA Office Owner LLC，C/o EQ Office，233 South Wacker Drive

經紀人：Sean Fitzmaurice，CBRE，4301 La Jolla Village Drive，CA 92122(“租户經紀人”)，代表租户；Mike Hoeck，CBRE，4301 La Jolla Village Drive，CA 92122(“房東經紀人”)，代表房東。

1.12擔保人。自本合同之日起，沒有擔保人。

2PREMISE和公共區域。

2.1處所。

2.1.1根據本協議條款，房東特此將房屋出租給租客，租客特此向房東出租房屋。房東和租客確認，房屋的可出租面積如第1.1.2節所述，大樓的可出租面積如第1.1.3節所述。房東可隨時以附件D的形式向租户遞交通知，作為對其中所列信息的確認。租户應在收到通知後10個工作日內簽署並退還(或通過通知房東，合理地反對)該通知。

2.1.2除本協議明文規定外，承租人接受於本協議日期存在的“原樣”、“原樣”配置和狀況(或任何現有物業租户根據其租約可能導致存在的其他配置和狀況)，業主沒有義務對物業進行任何改動或支付任何費用，也沒有關於物業、建築物或項目的配置或狀況或其是否適合承租人業務的任何陳述或擔保。

2.1.3本租約僅為大樓內空間的租賃，不構成任何土地的租賃。

2.2公共區域。承租人可以與房東和其他各方共同使用房產中業主不時指定用於此類用途的任何部分(“公共區域”)，並遵守附件E中規定的規章制度。

2

2.3與世隔絕的露臺區域。如果房東能夠獲得所有需要的政府許可和批准，以及適用的契約、條件和限制所要求的任何批准，房東應自費建造一個從第四(4)號庭院延伸出來的庭院)位於建築物東側(“露臺區域”)，符合業主確定的計劃和規格。房東應以誠信、商業上合理和勤奮的努力獲得必要的許可和批准，但房東對房東是否能成功獲得此類許可和批准不作任何陳述或保證，如果房東無法獲得此類許可和批准，房東不對其未能成功獲得許可和批准承擔任何責任，開工日期不得推遲，且不影響本租約的有效性或承租人在本租約項下的義務；但承租人應獲得一個半月的額外減租基租，額外減租應在上文第1.3節提到的免租期結束後立即實施。如果建造，露臺面積應為承租人專用，並應被視為處所的一部分，但計算上文第1.1.2節規定的可出租面積除外。因此，本租約項下關於內部處所的所有承租人義務均應延伸至露臺面積。因此，承租人在本租約項下關於室內處所的所有義務應延伸至庭院。因此，本租約項下關於內部處所的所有承租人義務應延伸至庭院。因此，除計算上文第1.1.2節規定的可出租平方英尺外，本租約項下關於室內處所的所有承租人義務應延伸至庭院。承租人的保險、賠償、維修和保養義務。如果房東獲得了所有必要的許可和批准，房東應在開工日期之前採取商業上合理的努力完成露臺區域；但是，如果業主未能在開工日期前完工，業主不承擔任何責任，開工日期不得推遲。, 房東和租客在此確認，如果房東獲得了所有所需的許可和批准，房東可以在承租人施工期間根據本合同附件附件C的工作函建設Patio區。在這種情況下，房東和租客應合理配合和協調房東在Patio區的工作，以完成租户的改善工作。租户進一步確認，為租户提供出入口所需的任何工程都應在此情況下進行。在這種情況下，房東和租户應合理配合和協調業主在Patio區的工作，以完成租户的改善工作。房東和租户進一步確認，為租户提供出入所需的任何工程，房東和租户應在租户完成改善工作的同時，合理配合和協調業主在Patio區的工作。

3RENT。

3.1一般情況下，承租人應向房東或房東代理人支付所有基本租金和額外租金(定義見下文)(統稱“租金”)，無需事先通知或要求(除本合同明確規定的範圍外)，或在房東不時指定的美利堅合眾國貨幣的地點進行任何抵銷或扣除。“額外租金”是指除基本租金以外的所有金額，在付款時是用於支付所有債務的法定貨幣。“額外租金”是指除基本租金以外的所有金額，承租人應按本合同規定向房東交納房租。每月支付基本租金和每月支付額外租金的費用(定義見附件B)、税費(定義見附件B)和停車費(統稱為月租)應提前在期內每個日曆月的第一天或之前支付；但是，根據本協議應支付基本租金的第一個完整日曆月的基本租金分期付款(“預付基本租金”)應在承租人簽約並交付時支付。*除本合同另有規定外，所有其他附加租金項目應在業主提出付款請求後30天內支付。*任何部分日曆月的租金應根據該月的實際天數按比例計算。*在不限制房東的其他權利或補救措施的情況下，(A)如有任何付款，(A)如有任何付款，應在房東提出付款請求後30個月內支付。*任何部分日曆月的租金應根據該月的實際天數按比例計算。*在不限制房東的其他權利或補救措施的情況下，(A)如有任何付款，承租人應向房東支付相當於逾期金額5%的滯納金；及(B)任何租金如在到期日後10天內仍未繳付，則自到期日起至支付為止，須按法律(第(4)節所界定)的年利率或最高利率(以10%較低者為準)計算利息。承租人的繳租契諾獨立於本契約的任何其他契諾。儘管如此，, 承租人有權在根據本第3.1條徵收任何滯納金或利息之前的五(5)天治療期內，每歷年一(1)次收到通知；在日曆年度向承租人發出書面通知後，承租人無權在該日曆年根據本第3.1條收取滯納金或利息之前獲得任何進一步通知。

3.2費用和税費。承租人應按表B支付承租人應分擔的費用和税金。

4USE；遵守法律。承租人不得(A)將處所用作許可用途以外的任何用途，或(B)不得在處所內或附近做任何違反任何規章制度的事情，不合理地幹擾、傷害或煩擾項目的其他住客，或構成滋擾。承租人應自費遵守與(I)其在項目內的業務運作，(Ii)處所的用途、狀況、配置或佔用有關的所有法律，(Iii)任何法律。承租人須自費遵守有關(I)其在項目內的業務運作，(Ii)處所的用途、狀況、配置或佔用，(Iii)任何法律。承租人須自費遵守有關(I)其業務在項目內的經營，(Ii)處所的用途、狀況、配置或佔用，(Iii)任何或(Iv)基地建築系統(定義見下文)位於或專門為房屋提供服務的部分。如果為了遵守任何此類法律，承租人必須獲得或交付任何證明遵守該法律的許可證、證書或其他文件，承租人應在獲得或交付該文件後立即向房東提供該文件的副本。承租人應立即向房東提供其收到的關於與房屋或租户的使用或佔用有關的任何涉嫌違反法律的通知的副本。*除非遵守適用法律是承租人的責任，否則承租人應立即向房東提供該文件的副本。除非遵守適用法律是承租人的責任，否則承租人應立即向房東提供其收到的關於任何涉嫌違反法律的通知的副本。*除非遵守適用的法律是承租人的責任

3

在租賃期間，房東應遵守與基地建築和公共區域相關的所有適用法律，但只有在房東不遵守這些法律會阻止租户獲得或保持該房產的入住證(或同等證明)，或會不合理和實質性地影響租户員工的安全或對租户員工的健康造成重大危害的情況下，房東才應承擔此類責任。如果公共區域或基地建築(定義如下)(位於或專門服務於該場所的基地建築系統的任何部分，應受本節第(4)款第二句的約束)根據法律(或如果任何此類要求被強制執行)，由於任何承租人保險的改善(在第9.2.2節中定義)(不是典型的一般辦公用途)、任何行業固定裝置的安裝、該場所的任何特定用途(與一般辦公用途不同)，根據法律(或如果強制執行了任何此類要求)，需要對公共區域或基地建築(定義見下文)進行變更，則需要對公共區域或基地建築(定義見下文)進行更改，而基地建築系統的任何部分應受本節第(4)款第二句的約束。房屋的任何“集合佔用”或任何違反本租約項下承租人義務的行為，則承租人應應要求向房東支付進行此類變更的費用。“法律”是指對項目或當事人有管轄權的任何現有或未來的法律、條例、法規或要求。“補充系統”是指任何單位(見第23.5節的定義)、輔助滅火系統、廚房(包括任何熱水器、洗碗機、垃圾處理器、自動取暖機或管道)。“補充系統”指任何單位(見第23.5節)、輔助滅火系統、廚房(包括任何熱水器、洗碗機、垃圾處理機、自動取暖機或管道設備)。或通常不會被視為一級多租户辦公樓基礎建築一部分的任何其他系統。“基礎建築系統”是指為該建築提供服務的任何機械(包括HVAC)、電氣、管道或消防/生命安全系統。, 除補充系統外，“基礎建築”是指建築的結構部分，連同基礎建築系統。

5幾種情況。

5.1標準服務。業主應在所有日子提供以下服務(除非下文另有説明)：(A)受法律規定的限制，建築標準的供暖、通風和空調(“HVAC”)在建築HVAC時間(定義見下文)期間按季節向房屋提供；(B)由適用的公用事業公司提供的電力，由適用的公用事業公司提供，由房屋使用；(C)由適用的公用事業機構供應的水(I)供洗手間及位於建築物內公用地方的任何飲用水設施使用，及(Ii)蓋在建築物核心以供位於處所內的任何水管裝置使用；。(D)為處所提供清潔服務，但週末及假日除外(定義見下文)；。(E)提供電梯服務(任何貨運服務須由業主安排，並須繳付業主的標準使用費)；。及(F)租客及其僱員每週7天、每天24小時進入大樓，但須受本條例條款及業主合理施加的保安或監察系統的規限，包括簽到程序及/或出示身分證。*在業主合理地認為切實可行的範圍內，根據上述第5.1(B)條提供的所有電力(包括但不限於為樓宇供暖、通風及空調系統供電的電力)，應單獨計量或分表，費用由租户承擔(該表或分表可作為租户改善工程的一部分安裝)，如果安裝了該等單獨的電錶，承租人應直接向向該房產提供該等電力的實體付款。但是，如果沒有安裝單獨的電錶，而該房產是分表或聯合計表的，則承租人應直接向向該房產提供該等電力的實體付款, 然後，房東應確定，租客應支付房東合理確定為租户公平分攤的電費的金額，作為額外租金。“建築暖通空調小時數”是指上午8點。週一至週五下午6點至上午9點至下午1點星期六，不包括元旦、總統日、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節，以及由房東自行決定的其他類似建築(定義見第23.9節)(統稱為“假日”)的任何其他地方或國家認可的節日。如果房東應租户的要求提供本協議未明確要求的任何服務，租户應向房東支付合理的費用。

5.2 Above-標準使用。如果承租人給予業主合理的事先通知併為此支付業主的標準費用(目前整個物業的標準費用為每小時35.00美元)，業主應在大樓HVAC時間之外提供建築標準的HVAC服務。房東只有在合理確定房東提供此類服務的實際成本增加的情況下才能增加這項費用。租户附帶使用設備的連接電氣負荷不得超過建築標準電氣設計負荷，或以違反適用法律的方式在房屋內分配。如果租户的用電量或用水量超過房東合理認為的建築物標準，租户應在開具賬單後向房東支付超出的費用，包括安裝、操作和維護任何已安裝的設備的成本。/如果租户的用電量或用水量超過房東合理認為的樓房標準，承租人應在賬單上向房東支付超出的用電量，包括安裝、操作和維護已安裝的任何設備的任何費用

5.3中斷。除本5.3節和第10節另有規定外，因任何法律適用、設備故障、維護、維修、改進或更改、公用設施中斷或不可抗力事件(每一項均稱為服務中斷)而導致的任何服務未能提供、延遲提供或質量或數量下降，均不應使房東對租户承擔責任，構成推定驅逐，或免除租户在本合同項下的任何義務。儘管如此，“補償事件”仍為“補償事件”(Abatement Event)，儘管如此，“補償事件”並不構成房東對租户的責任，也不構成推定驅逐，或免除租户在本協議項下的任何義務。儘管如此，“補償事件”(Abatement Event)仍為“補償事件”。由於未能提供服務或未能進入房屋，在以下情況下：(A)該事件在房東的合理控制範圍內，(B)租户實際上沒有使用該房屋或其該部分，以及(C)該事件不是由租户的疏忽或故意不當行為造成的，

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承租人應就任何此類減租活動向房東發出通知(“減租通知”)，如果減租活動持續超過“資格期限”(定義見下文)，則在資格期限屆滿後，基本租金和承租人應承擔的費用和税款應全部減少或減少(視具體情況而定)。在此期間內，承租人繼續被禁止使用或不使用房產或部分房產，按可出租面積的比例減收基本租金和承租人應承擔的費用和税款(視屬何情況而定)。適用於房屋的可出租總面積。術語“合格期”是指房東收到任何消除通知後連續五(5)個工作日的期間。這種減免基本租金和承租人分攤費用和税款的權利應是承租人在法律上或衡平法上對補償事件的唯一和排他性的補救措施。如果火災或其他事故導致租户無法使用房屋或其部分，則應適用以下第10條的條款和條件，而不適用本節的條款和條件。

6REPAIRS和更改。

6.1維修。在符合第10條的規定下，承租人應自費對房屋進行所有維護和維修(包括更換)，並使房屋保持與承租人入主時和之後改進時一樣的良好狀態和維修狀態，但業主在本條款下明確負責的合理損耗和維修除外。承租人的維護和維修義務應包括：(A)對房屋進行所有租賃改進，包括任何租户改進(如有)、任何改動(在附件C中定義)、任何改動(定義在本條款下)。租户的維護和維修義務應包括：(A)對房屋進行的所有租賃改進，包括附件C中定義的任何租户改進，以及(在附件C中定義的)任何改動但不包括基地大樓；(B)為該處所提供服務的任何補充系統，不論該補充系統是位於該處所之內或之外；以及(C)所有線路(在第22節中定義)和行業固定裝置。儘管有上述規定，如果出現違約(在第18.1節中定義)或緊急情況，業主可以選擇代表租户進行此類維護和維修，在這種情況下，租户應按要求向業主支付此類工作的費用。業主應對(I)大樓屋頂、外牆和窗户、(Ii)基地大樓和(Iii)公共區域進行所有維護和維修。

6.2更改。未經業主事先同意，承租人不得對房屋或任何機械、管道或暖通空調設施或其他系統進行任何改善、更改、增建或更改(“更改”)，業主不得無理拒絕同意。儘管如此，任何僅具有裝飾性的更改(例如，地毯安裝或油漆)、從房屋外部看不到、不影響基地建築或需要政府許可(“裝飾性更改”)，均不需要業主事先同意。(A)承租人在開工前，須向業主交付圖則及規格，並徵得業主批准；(B)房東可酌情要求租户獲得令房東滿意的履約擔保；(C)租户應向房東交付“竣工”圖紙(如果房東要求，為CAD格式)、竣工宣誓書和政府批准；以及(D)房客應應要求向房東支付(I)房東在審查工作時發生的合理自付費用，以及(Ii)相當於工程成本3%的協調費；(C)租户應向房東支付以下費用：(I)房東在審查工程時發生的合理自付費用，以及(Ii)相當於工程成本3%的協調費；但第(D)款不適用於租户的任何改善。如有任何更改，租户應向房東提交全部且最終的留置權豁免。

6.3承租工程。承租人在開始任何維修或變更或任何影響線路的工程(統稱“承租工程”)之前，應向業主交付，並獲得業主的批准，包括：(A)承包商、分包商、機械師、勞工和材料工人的姓名；(B)承包商和分包商的保險證明；以及(C)任何必要的政府許可。不得無理拒絕批准，前提是業主可以指定特定承包商進行與機械、電氣、管道、暖通空調、消防/生命安全、噴水系統和垂直管線有關的工作(只要在合理可行的範圍內，每個行業指定一個以上的承包商，或者，如果只有一個承包商，則該承包商可以以商業上合理的成本執行該工作)。承租人應：(I)使用業主合理批准的質量的材料，以良好和工匠的方式執行所有承租人的工作；(I)使用業主合理批准的質量的材料，以良好和工匠的方式完成所有承租人的工作；(I)在合理可行的範圍內，每個行業指定一個以上的承包商，或者，如果只有一個承包商，則該承包商可以以合理的商業合理成本執行所有承租人的工作；(Ii)遵守任何已批准的圖則和規格及其任何已批准的修改、所有法律、《國家電力規範》和業主合理建造規則和規定；(Iii)以不損害基地建築的方式進行。承租人應在開始任何工作前至少15個工作日通知業主。如果由於任何承租人的工作，根據法律規定房東必須進行任何檢查、發出任何通知或以任何特定方式進行承租人的工作，承租人應遵守該要求，並立即向業主提供符合該要求的合理文件。房東批准承租人的平面圖則和規格並不解除承租人根據本條第6.3條規定的任何義務。承租人不得使用承包商、勞務、勞務、材料或設備, 在業主的合理判斷下，將會導致與項目中從事其他工作或服務的任何勞動力或行業的勞動不和諧，承租人應採取一切必要的措施來解決任何此類勞動不和諧，包括在業主的要求下，立即終止導致該勞動不和諧的場所內的任何工作。

7LANDLORD的財產。所有租賃權改進在安裝後應成為業主的財產，並不向租户補償。儘管有前述規定，如任何租户-

5

根據房東的合理判斷，承保的裝修(受第23.5節管轄的任何單元除外)不是建築標準，如果房東在同意此類改建時通知租户該要求，則在本合同期滿或提前終止之前，承租人應由房東選擇：(A)由租户承擔費用，除非房東另有通知，否則拆除承保的裝修，修復對房屋或建築物造成的任何損壞，並將受影響的部分恢復到原來的結構，以及經房東選擇，向建築標準的租户支付租金(如房東所確定的經改善的結構和條件)，或(B)向房東支付相當於房東合理確定的此類工程估計費用的金額。如果租客未能及時完成前款第(A)款規定的任何工程，房東可自費進行該等工程，費用由房東承擔。(C)如果承租人不能及時完成前一句第(A)款規定的任何工程，房東可自費進行該等工程。

8列。承租人應使本項目不受因承租人或其分租人或受讓人或其代表所完成的工作、提供的材料或承擔的義務而產生的任何留置權的影響。承租人應在接到房東通知後10個工作日內解除任何此類留置權，如果承租人不這樣做，承租人將被視為在本租約下違約，此外，在不限制其補救措施的情況下，房東可以擔保、保險或以其他方式支付導致這種搬遷所需的金額，無論該留置權是否有效。

9指數化；保險業。

9.1Waiver和賠償。承租人放棄向房東、其擔保持有人(在第16節中定義)、房東的管理代理人、其(直接或間接)所有者以及上述每個人的受益人、受託人、經理、成員、委託人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員和代理人(包括房東、“房東各方”)就(I)人身或財產的任何損害(或因其失去使用而造成的)提出的所有索賠。除非(除第9.4節另有規定外)此類損害是由於任何房東的疏忽、故意的不當行為或違反本租約造成的，或(Ii)未能防止或控制任何第三方的任何犯罪或其他不當行為，或未能逮捕參與此類行為的任何第三方。承租人應賠償、辯護、保護房東，並使房東不受任何義務、損失、索賠、訴訟、責任、處罰、損害、費用的傷害。承租人應賠償、辯護、保護房東，並使房東不受任何義務、損失、索賠、訴訟、責任、處罰、損害、費用的傷害，並使房東不受任何義務、損失、索賠、訴訟、責任、處罰、損害、費用由任何第三方強加或聲稱的費用或費用(包括合理的律師費和顧問費)(每一項均為“索賠”)，其原因是：(A)物業內、上或周圍發生的任何原因；或(B)租户、租户、其(直接或間接)擁有人、或其各自的受益人、受託人、經理、成員、負責人、合夥人、高級職員、董事、僱員、代理人的任何疏忽、故意的不當行為或違反本租約的任何行為；或(B)承租人、承租人、(直接或間接)擁有人或其各自的受益人、受託人、經理、成員、負責人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、代理人的任何疏忽、故意的不當行為或違反本租約的任何行為。承包商、被許可人或被邀請者(每個人都是“承租人行為”)，除非此類索賠是由於任何房東一方的疏忽、故意不當行為或違反本租約引起的。房東應賠償、捍衞、保護和扣押租户、其(直接或間接)所有人，以及他們各自的受益人、受託人、經理、成員、負責人、合夥人、高級職員、董事。房東應賠償、辯護、保護和扣留租户、(直接或間接)所有人以及他們各自的受益人、受託人、經理、成員、負責人、合夥人、高級職員、董事。, 員工和代理人不會因任何第三方強加或主張的任何索賠而受到傷害，除非此類索賠是由任何租户行為引起的(包括違反第4條或6.3條或本合同任何其他條款規定的承租人義務)，而該索賠是由於業主方或房東一方的任何疏忽、故意不當行為或違反本租約的任何疏忽、故意不當行為或違反本租約引起的索賠而引起的，除非此類索賠是由任何租户行為引起的(包括違反承租人根據第4條或6.3條或本合同任何其他條款規定的任何義務)。

9.2承租人保險。承租人應按下列金額投保：

9.2.1商業一般責任保險承保因租户的經營及合約責任而引致的身體傷害、人身傷害及財產損失的索償，包括按事故承保以前稱為寬泛形式的保險，每宗事故的主要及額外/保護傘合計限額最少為300萬元，每年合計限額為400萬元。

9.2.2財產保險包括(I)承保由承租人安裝、為承租人安裝或由承租人承擔費用的處所內的所有辦公傢俱、行業固定裝置、辦公設備、獨立櫥櫃、可移動隔斷、商品和所有其他承租人財產項目，以及(Ii)承租人根據本租約或根據承租人蔘與的任何先前租約或其他協議安裝的任何租賃改善措施(“承租人承保的改善措施”)。此類保險應按特殊損失原因或所有原因投保。全部重置成本價值(以合理的免賠額為準)，不扣除承保項目的折舊，金額符合保險單的任何共同保險條款，應包括火災或其他危險造成的損害或其他損失，包括故意破壞和惡意破壞、盜竊、任何類型的水損害(包括灑水器泄漏、管道破裂或堵塞、爆炸)，並提供為期一年的業務中斷保險。

9.2.3法定限額為1,000,000元的工人補償，僱主的責任限額為1,000,000元。

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9.3保單形式。承租人要求承保的最低保險限額不應限制承租人的責任。此類保險應由最好評級不低於A-VIII的保險公司出具。承租人的商業一般責任保險應(A)將房東各方和房東合理指定的任何其他方(“額外被保險方”)列為額外被保險人；及(B)須為根據該條例提出的所有索償的主要保險，並規定業主所投保的任何保險是超額的，且與租客的保險無關。就租客投保的任何改善工程的租客財產保險而言，業主須被指定為損失收款人。租客須在生效日期或該日之前，以及在有效期屆滿前最少15天，向業主交付。承租人保險公司出具的採用目前指定為“ACORD 25”(責任保險證書)和“ACORD 28”(商業財產保險證據)或同等格式的證書。ACORD-25(或同等物)的附件應附有註明(或保險單節錄)，註明額外的被保險人為附加投保人，並附在ACORD-28(或同等物)上，註明房東為承租人財產的損失收款人。每份該等批註(或保單摘錄)對承租人的保險公司均具約束力。

9.4代位權。除第10條另有規定外，每一方均放棄，並應促使其保險公司放棄對另一方、其任何(直接或間接)所有者或其各自的受益人、受託人、經理、成員、負責人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員或代理人的任何財產損失或損害的任何追償權利，而損失或損壞由放棄方的財產保險承保(或者，如果購買了本條款要求的保險，則本應包括在內)。(A)任何與一方保險有關的免賠額應被視為由該方根據有效和可收取的保險單承保，並可由該方根據有效和可收取的保險單追回；及。(B)業主聘請的任何承包商為建築物安裝、維護或監測火災或保安警報器，應被視為業主的代理人。

9.5房東保險。業主須維持下列保險，以及業主在其合理判斷下可選擇維持的其他保險範圍(統稱為“業主保險”)，其保費將包括在費用中：(1)適用於財產、建築物和公共區域的商業一般責任保險，按發生情況規定，每次事故的主要和額外/保護傘綜合限額至少為3,000,000.00美元，每年總計為4,000,000美元；以及(2)按重置成本對建築物進行的所有風險財產保險或特殊原因損失保險；以及(2)按重置成本對建築物進行的所有風險財產保險或特殊原因損失保險；以及(2)按重置成本對建築物進行的所有風險財產保險或特殊原因損失保險，按發生情況提供至少3,000,000.00美元的主要和額外/保護傘綜合限額

10CASUALTY損壞。*在發現因火災或其他傷亡(“意外事故”)而對房產(行業固定裝置除外)或基地大樓的任何公共區域或部分造成的任何損壞(“意外事故”)後，業主應通知租户業主對基本完成該等損壞(“業主維修”)所需時間的合理估計。如果根據該估算，業主的維修不能在270天內基本完成，則業主應立即通知租户該等損壞(“業主維修”)。如果根據該估計，業主維修不能在270天內實質上完成，則業主應通知租户該損壞的基本修復所需的時間(“業主維修”)。如果根據該估計，業主的維修不能在270天內基本完成，則業主應立即通知租户。任何一方可以在業主交付估價後10天內向另一方發出60天的通知，終止本租約。在發現任何意外事故對項目造成任何損害後90天內，如果(I)任何擔保持有人終止任何土地租賃或要求任何保險收益用於支付任何抵押債務，業主可通知租户終止本租約，無論該房產是否受到影響；(I)如果(I)任何擔保持有人終止任何土地租賃或要求將任何保險收益用於支付任何抵押債務，則業主可在90天內通知租户終止本租約；(Ii)業主財產的任何損失是否不在業主保單的全部承保範圍內；(Iii)業主決定重建建築物或公共區域，使其在結構或建築上有很大的不同，或(Iv)損壞發生在期限的最後12個月內。如果(A)意外事故發生在期限的最後12個月內，租户可在收到業主對基本上完成業主維修所需時間的估計後30天內通知業主終止本租約，但條件是：(A)意外事故發生在期限的最後12個月內，並且損壞了房產的主要部分，如果(A)意外事故發生在最後12個月內，並且損壞了房產的一大部分，則租户可以終止本租約，方法是：(A)在期限的最後12個月內發生意外事故，並損壞了房產的一大部分；和(B)該估價表明，在承租人收到估價後60天內不能合理地修復損壞。如果本租約未根據本條款第10條終止, 業主應迅速、勤奮地進行業主維修，除非因保險調整和其他不可抗力事件的合理延誤。業主維修應將房屋(行業固定裝置除外)和基地建築的任何公共區域或部分恢復到事故發生時的基本相同狀態，但以下情況除外：(A)法律或任何保安持有人要求進行的任何修改，以及(B)業主認為適宜的對公共區域的任何修改，均與業主認為合適的公共區域或部分恢復到基本相同的狀態，但不包括：(A)法律或任何保安持有人要求進行的任何修改；以及(B)業主認為適宜的對公共區域的任何修改，均與業主認為適宜的修改情況基本相同，但不包括：(A)法律或任何保安持有人要求進行的任何修改；以及(B)業主認為適宜的對公共區域的任何修改，均與並且不會對進入或租用房屋造成實質性損害。儘管有第9.4節的規定，承租人應將根據第9.2節要求的承租人保險支付給承租人的關於任何承租人保險改進的所有保險收益(分配的承租人收益)分配給房東(或其指定人)，並且如果恢復任何承租人保險改進的估計或實際成本超過房東收到的分配承租人收益，則承租人應向房東(或其指定人)支付所有應支付給承租人的保險收益。承租人應在房東提出要求後15天內向業主支付超額費用(“承租人超額費用”)。在任何情況下，房東用於恢復承租人保險的任何改善措施的支出不得超過房東實際收到的適用的轉讓承租人收益和承租人超額(如果有)。任何意外事故和按本條例要求進行的修復均不會使房東對承租人承擔責任，構成推定驅逐，或免除承租人的任何義務。

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但如處所(固定附着物除外)或基地建築物的任何公用地方或部分因意外事故而損毀，而該等損毀導致處所的任何部分不能到達或不能承租，且沒有租客佔用，則每月租金須按該部分的可出租面積按比例減收；。(B)如因該等損毀而導致處所的任何部分無法進入或不能承租，且無租客佔用，則每月租金須按該部分的可出租面積按比例減收；(B)如因該等損毀而導致處所的任何部分不能進入或不能承租，亦無租客佔用，則每月租金須按該部分的可出租面積按比例減收；但如處所的一部分受損，以致其餘部分不足以讓承租人從該剩餘部分進行業務運作，則承租人有權在該期間及在該處所不適宜佔用本租契所準許的用途及不供承租人佔用的範圍內，獲得租金的全數減免。

11NONWAIVER。除非任何一方明確以書面方式放棄本協議的任何規定，否則不得視為放棄本協議的任何規定，放棄違反本協議任何條款的行為不應被視為放棄隨後違反該條款或本協議任何其他條款的行為。房東接受租金不應被視為放棄任何先前違反本協議任何條款的行為，但承租人未支付如此接受的特定租金除外。在此情況下，除非租户未支付如此接受的特定租金，否則房東接受租金不應被視為放棄任何先前違反本協議任何條款的行為，而放棄任何違反本協議任何條款的行為，則不應視為放棄任何違反本協議任何條款的行為，除非承租人未支付如此接受的特定租金。不論房東在接受租約時是否知悉上述違約。房東接受支付少於根據本協議到期的全額租金，不應被視為放棄房東收取全部到期租金的權利，並應首先適用於當時到期的最早的租金義務，其次是當時到期的任何現行租金義務，在每種情況下，即使租客的付款中包含或伴隨着任何相反的聲明，房東也不會在發出任何通知後從租客那裏收到任何款項。在開始日期之前，房東不會從租客那裏收到任何款項。在任何情況下，房東都不會從租客那裏收到任何款項，即使租户的付款有任何相反的聲明也是如此。在任何情況下，房東都不會在發出任何通知後從租客那裏收到任何款項。訴訟或判決，或恢復或延長本合同規定的期限或承租人的佔有權。

12合同。如果房產、建築物或項目的任何部分以徵用權或以私人購買的方式作為公共或準公共用途，連續超過180天，業主可以終止本租約。如果房產可出租面積的25%以上，或者如果為了進入或出租房產而需要的任何公共區域或基地建築部分，連續超過180天，租户可以終止租約。*如果房產、建築物或項目的任何部分將被徵用超過180天，業主可以終止本租約。如果房產可出租面積的25%以上，或者如果為了進入或出租房產而需要佔用基地建築的任何公共區域或部分，則承租人可以終止本租約。*如果以徵用權或以私人購買的方式將房產、建築物或項目的任何部分作為公共或準公共用途，連續超過180天，業主可以終止本租約。終止方應在收到交出日期的書面通知後45天內向另一方發出終止通知。除上述第(12)款規定外，任何一方均不得因承租而終止本租約。承租人不得主張並特此將其可能因任何承租而提出的任何賠償要求轉讓給房東；但是，承租人可以就承租人的個人財產或承租人在本租約期滿後有權移走的任何行業固定裝置的任何徵用以及搬家費用單獨提出索賠，只要該索賠不會減少房東或任何擔保持有人可獲得的賠償金，並應單獨支付給承租人。如果本租約根據第(12)款終止，則所有租金應在終止之日分攤。如果發生了徵用，而本租約未如此終止，則受上述徵用所限，或使其無法到達或無法承租，而不是由租客佔用的。

13獨立和轉租。

13.1Transfers。未經業主事先同意(符合第13.2和13.8條的規定)，承租人不得轉讓、抵押、質押、質押、抵押、扣押、允許任何留置權附加或以其他方式轉讓本租約或本租約項下的任何權益，允許本租約的任何轉讓或其他轉讓或本租約項下的任何權益通過法律的實施，簽訂任何分租合同，否則允許租户及其員工和承包商以外的任何人佔用或使用本租約的任何部分(每個人都是“轉讓”)。承租人權益的轉讓，包括但不限於任何普通股或優先股出售(無論是否在證券交易所進行)、要約收購、新發行、回購或合併(其中承租人是尚存的實體)，均不應被視為本協議項下的轉讓。如果承租人希望得到房東的同意，承租人應向房東提供(I)擬轉讓條款的通知，包括其建議的生效日期(“預計生效日期”)、擬轉讓房屋部分的描述(“擬轉讓空間”)、轉讓溢價的計算(見第13.3節的定義)，以及所有已簽署和/或擬轉讓的現有文件的副本。及(Ii)經其高級人員或業主核證的建議受讓人的現行財務報表，以及業主為評估建議的轉讓而合理需要的任何其他資料(統稱為“轉讓通知書”)。業主須在收到轉讓通知後30天內，通知租客(A)同意建議的轉讓，(B)拒絕同意建議的轉讓，或(C)行使第13.4條所規定的權利。如業主未能在上述30天內以書面迴應租客，業主須向租客發出書面通知，通知租客(A)同意轉讓，或(B)拒絕同意轉讓，或(C)行使第13.4條所規定的權利。如業主未能在上述30天內以書面方式迴應租客，業主須通知租客(A)同意轉讓，(B)拒絕同意轉讓, 承租人可向房東發送第二份書面通知(“視為回覆通知”)，提供此類信息，並表明該視為回覆通知正在根據本租約第13條交付。房東在收到適當送達的視為回覆通知後五(5)個工作日內未向租户發出書面通知拒絕同意，應被視為構成房東同意轉讓。任何未經房東事先同意的轉讓，在房東的選擇下均屬無效，並在房東的選擇下構成違約。租客應向房東支付1,500.00美元的房東審核任何擬議的轉讓的費用，無論房東是否同意。與允許的轉讓相關的審核費用不應支付

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轉讓(定義見下文第13.8節)，前提是房東不需要修改本租約或簽署與允許轉讓相關的任何文件。

13.2業主同意。除第13.4條另有規定外，業主不得無理地拒絕同意任何擬議的轉讓。如果(I)建議的受讓人是政府實體或非營利組織，或從事與建築物質量不一致的業務，則業主拒絕同意擬議的轉讓應被視為合理的；(I)如果建議的受讓人是政府實體或非營利性組織，或從事與建築物質量不一致的業務，則業主拒絕同意建議的轉讓應被視為合理的；(I)如果建議的受讓人是政府實體或非營利組織，或從事與建築物質量不一致的業務；或(Ii)建議受讓人或其任何關聯公司，在收到轉讓通知之日起，租賃或佔用(或，在截至收到轉讓通知之日止的6個月期間內的任何時間，與業主或業主的關聯公司協商出租)項目中的空間，前提是業主在項目中有合適的可供選擇的空間。“儘管本合同有任何相反規定，(A)如果業主同意根據本第13.2條進行任何轉讓，但租户沒有在6個月內進行此類轉讓，則(A)如果業主同意根據本條例第13.2條進行任何轉讓，但租户沒有在6個月內進行此類轉讓，(A)如果業主同意根據本條例第13.2條進行任何轉讓，但租户沒有在6個月內進行此類轉讓該同意將不再適用，除非承租人再次獲得房東的同意並符合本條款第(13)款的規定，否則不得允許此類轉讓；以及(B)如果房東在違反第(13.2)款的情況下拒絕同意，承租人的唯一補救措施應是合同損害賠償(遵守第(19)節)或具體履行，承租人放棄所有其他補救措施，包括終止本租賃的任何權利。

13.3轉保費。*如果房東同意轉讓，租客應向房東支付相當於任何轉讓溢價(定義見下文)的50%的金額。轉讓溢價是指(A)在轉讓的情況下，受讓人為該轉讓支付的任何代價(包括租賃改善費)，以及(B)在轉租、許可或其他佔用協議的情況下，在該協議期限內的每個月，受讓人向租户支付的所有租金和其他對價的金額(如為轉租、許可或其他佔用協議)。“轉讓溢價”是指(A)在轉讓的情況下，受讓人為該轉讓支付的任何代價(包括租賃改善費)；以及(B)在轉租、許可或其他佔用協議的情況下，受讓人向租户支付的所有租金和其他代價的金額在任何情況下，轉讓地價應在扣除租户因以下事項而發生的合理費用後計算：(I)由租户支付並經業主批准的與轉讓相關的房屋的任何改動、改建和改善；(Ii)租户向受讓人提供的任何其他自付的金錢優惠；(Iii)租户支付的與轉讓相關的任何經紀佣金。(X)如果是轉讓，應在轉讓後10個工作日內支付房東應承擔的轉讓地價份額。許可證或其他佔用協議，在租户收到上述租金和其他對價後的10個工作日內，在該協議期限的每個月內。

13.4業主的收回權利。儘管本合同有任何相反的規定，除非是允許轉讓的情況(定義見第13.8節)，如果轉讓了本租約，或將全部或部分房產轉租給全部或幾乎所有剩餘期限，業主可在收到轉讓通知後30天內通知租客，從預期生效日期起，就預期轉讓空間終止本租約。如果預期轉讓空間少於整個轉讓空間，則業主可以終止本租約。如果預期轉讓空間少於整個租期，則業主可在收到轉讓通知後30天內通知租户終止本租約。如果預期轉讓空間少於整個租期，則業主可終止本租約。如果預期轉讓空間少於整個租期，則業主可在收到轉讓通知後30天內通知租户終止本租約。如果預期轉讓空間小於整個租期租户根據第1.8節有權獲得的停車位(如果有)的數量，應根據租户保留的部分房屋的可出租面積的百分比被視為調整。*應任何一方的要求，雙方應簽署業主準備的書面協議，以紀念此次終止。

13.5同意的效力。如果房東同意轉讓，(I)該同意不應被視為對任何進一步轉讓的同意，(Ii)租户應在簽約後立即以房東合理接受的格式向房東交付一份實現轉讓的所有文件的簽約副本，以及(Iii)應房東的要求，租户應向房東提交一份完整的報表，經獨立註冊會計師或租户的首席財務官認證，詳細列出任何轉讓溢價的計算方法。(Ii)租户應在簽約後立即向房東提交一份經獨立註冊會計師或租户首席財務官認證的完整報表，詳細列出任何轉讓溢價的計算方法。(Iii)租户應應房東的要求，向房東提交一份完整的報表，詳細列出任何轉讓溢價的計算方法。承租人在本合同項下的所有義務。(無論是否經房東同意，轉讓均不能免除承租人或任何擔保人在本合同項下的任何責任。)儘管本合同有任何相反規定，承租人無論是否經房東同意，不得簽訂或允許任何通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的任何一方簽訂任何分租、許可或其他佔用協議，該協議規定根據分租人、被許可人或其他租户的全部或部分淨收入或利潤支付款項。

13.6故意刪除。

13.7違約的效果。如果租客違約，房東被不可撤銷地授權作為租户的代理人，指示根據任何轉租、許可或其他佔用協議的任何受讓人直接向房東支付該協議下的所有款項(房東應就租户在本合同項下的義務提出申請)，直到違約被治癒。然而，通過直接接受轉租人的此類付款，房東不放棄任何索賠或免除租客在本合同項下的任何義務，也不承認轉租人為本合同項下的租客。

13.8允許的轉讓。就任何一方而言，“關聯”是指控制、與其共同控制或由其控制的個人或實體。“控制”是指直接或

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間接指導實體的日常管理和政策的權力，無論是通過擁有有投票權的證券，還是通過合同或其他方式。承租人可以(I)通過合併、合併或購買承租人的全部或幾乎所有資產的方式將本租約轉讓給承租人的繼承人，或(Ii)在未經房東同意的情況下將本租約轉讓給附屬公司，但前提是滿足以下所有條件(“允許轉讓”)：(A)承租人不得違約；(B)承租人必須在轉讓前至少5個工作日向房東發出書面通知；(C)如果這種轉讓是由於承租人與另一實體合併或合併，或由另一實體購買全部或實質上所有承租人資產而導致的，而承租人將不是合併的倖存實體，則必須滿足信貸要求(定義見下文)；(D)如果本租約的轉讓不是根據合併或合併進行的，受讓人必須在轉讓前至少5個工作日籤立並向房東交付一份商業上合理的文書，根據該文書，受讓人為了房東的利益承擔本租户在本租約項下的所有義務。承租人給房東的通知應包括證明允許轉讓的信息和文件，並表明上述每一條件都已得到滿足。如果截至緊接日期，承租人應被視為滿足“信用要求”。(A)在合併或合併的情況下承租人將與之合併或合併的實體，或(B)在出售所有或基本上所有承租人資產的情況下購買全部或實質所有承租人資產的實體的財務實力, 不低於緊接轉讓前一天的承租人信用評級：(X)基於穆迪和標準普爾對該實體和承租人的信用評級(或者，如果不存在另一家機構的適用評級，僅由該機構單獨確定)，或(Y)如果不存在此類信用評級，則根據穆迪的KMV RiskCalc(即穆迪提供的用於分析信用風險的在線軟件工具)，基於涵蓋其信用風險的該實體和承租人的CFO認證的財務報表，對該實體和承租人進行以下處理：(A)如果不存在該信用評級，則根據穆迪的KMV RiskCalc(即，穆迪提供的用於分析信用風險的在線軟件工具)確定；(X)基於穆迪和標準普爾對該實體和承租人的信用評級

承租人在本合同期滿或提前終止時，在符合第7條和第10條以及本第14條的規定下，承租人應在掃帚清潔狀況良好和維修良好的情況下將對房屋的佔有權交還業主，但合理的損耗和維修是業主在本合同項下明確責任的除外。在本合同期滿或終止之前，承租人應(A)清除所有雜物和垃圾以及所有傢俱、設備、行業固定裝置、繩索、獨立櫥櫃工作裝置、可移動隔斷。在到期或提前終止之前，承租人應(A)清除所有雜物和垃圾以及所有傢俱、設備、行業固定裝置、繩索、獨立櫥櫃工作裝置、可移動隔斷通過承租人或在承租人之下(根據第222條不需要移走的任何線路除外)，以及(B)修復因此而造成的對房屋和建築物的所有損壞。如果承租人未能及時進行拆卸和維修，房東可以由承租人承擔費用(包括倉儲費)。如果承租人在接到房東的通知後30天內沒有將該財產從房屋或倉庫中移走，則根據房東的選擇，該財產的任何部分應被視為(X)無償轉讓給房東，(X)如果承租人沒有在接到房東通知後30天內將該財產從房屋或倉庫中移走，則該財產的任何部分應被視為由房東選擇將(X)無償轉讓給房東。

如果承租人在本合同期滿或提前終止時未能退還房屋，承租人的租賃應受本合同條款和條件的約束；但是，這種租賃只能是對整個物業的勉強租賃，租户應按月租金支付月租(按月計算，任何部分月不得減少)，租金相當於租期最後一個月適用的月租金的150%。-本節第15條的任何規定均不應被視為同意任何暫緩或限制業主的權利或補救措施。如果房東因租户原因而無法將物業的所有權交付給新租户，或為新租户進行改善，則該租户應支付月租金(按月計算，不得減少任何部分)。如果業主因租户原因而無法將對物業的佔有交付給新租户，或為新租户進行改善，則本節第15條的任何規定均不應視為同意任何暫緩或限制業主的權利或補救措施。包括房東損失的利潤。

16Subbordination；禁止反言證書。本租約應受制於所有現有和未來的土地或基礎租約、按揭、信託契據和針對建築物或項目的其他產權負擔、所有續簽、延期、修改、再融資、合併和替換(每個“擔保協議”)，以及所有為該等抵押或信託契據提供擔保的墊款，除非在每種情況下，該擔保協議的持有人(每個“擔保持有人”)書面要求本租約優於本租賃。承租人同意根據本租契允許其權益從屬於建築物或項目的任何特定未來土地或基礎租契，或從屬於此後針對建築物或項目強制執行的任何第一按揭或信託契據的留置權，以及其任何續期、擴建、修改、合併和更換，業主應向租户交付一份商業上合理的不幹擾協議，該協議由業主或該抵押或信託契據的持有人(視情況而定)簽署。在任何終止或喪失抵押品贖回權的情況下，業主應向租户交付一份商業上合理的不幹擾協議，該協議由業主或該按揭或信託契據的持有人(視何者適當而定)簽署。當任何終止或喪失抵押品贖回權時，業主須向租客交付一份商業上合理的不幹擾協議應要求，承租人應委託證券持有人或買方或其任何繼承人代理，不得扣除或抵銷，並應承認該當事人為本合同項下的出租人，但前提是該當事人同意不打擾承租人的居住，只要承租人及時支付租金並以其他方式履行其在本合同項下的義務。在房東提出要求後10個工作日內, 承租人應簽署業主或任何擔保持有人合理地認為必要的進一步商業合理文書，以證明本租約從屬於任何擔保協議或優先於任何擔保協議。承租人放棄根據法律可能有權在喪失抵押品贖回權時終止或以其他方式對本租約或承租人在本協議下的義務產生不利影響的任何權利。*在房東提出要求後10個工作日內，承租人應簽署並

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向房東遞交一份商業上合理的禁止反言證書，以房東合理指定的各方為受益人，包括當前和未來的證券持有人和潛在的購買者。

業主在所有合理時間內，在向租客發出合理的事先書面通知後，或在緊急情況下，業主可進入房產，以(I)檢查房產；(Ii)向潛在買家、當前或未來的抵押持有人或保險公司，或在期限的最後12個月內(或在未治癒的違約情況下)展示房產；(Iii)張貼不負責任的通知；或(Iv)進行保養、修理或改建。儘管有上述規定，業主可隨時進入物業進行清潔或其他所需的服務，而無須通知租客。如有合理需要，業主可暫時關閉物業的任何部分以進行保養、維修或改建。*在緊急情況下，業主可使用其認為適當的任何方法打開進出物業的大門。*除緊急情況外，業主須盡合理努力(但業主無義務支付加班費)房東還應盡合理努力遵守房東事先通知的租客合理的保安程序。根據本條第17條進入或關閉房屋的任何部分，不會使房東對租户承擔責任，構成推定驅逐，或免除租户在本條款下的任何義務。

18defaults；補救措施。

18.1違約事件。若發生下列任何一項，均構成“違約”：

18.1.1承租人未按時支付任何租金(或交付本合同要求的任何保證金、信用證或類似的信用增級)，除非在通知後5個工作日內糾正；或

18.1.2除本合同另有規定的特定期限外(如果租户未在該期限內補救屬於違約行為)，以及除本節第18.1節另有規定外，承租人違反本條款任何其他規定的行為，在房東發出通知後30天內仍在繼續的情況下，不得因該違約行為而違約；但如果該違約行為不能在該30天期限內合理地糾正，則承租人不應因在該期限內努力開始補救行為而違約，此後應努力追求該違約行為的解決。

18.1.3房東書面通知後，租户違反第16條或第17條的行為持續超過2個工作日；或

18.1.4承租人違反第23.3(C)或(D)條。

本協議規定的通知期限是法律規定的通知期限的替代，而不是補充，房東不需要發出任何額外的通知就有權啟動非法扣留程序的權利。？

18.2違約時的補救措施。如果發生任何違約，房東除法律上或衡平法上可獲得的任何其他補救措施(應是累積的和非排他性的)外，還可以選擇尋求下列任何一種或多種補救措施(這些補救措施應是累積的和非排他性的)，而不需要任何通知或要求：

18.2.1業主可以終止本租約，在這種情況下，租户應立即將房產交還給業主，如果租客沒有這樣做，業主可以在不損害其對佔有或拖欠租金的任何其他補救措施的情況下，進入並接管房產，驅逐或驅逐租客和任何其他可能佔用房產或其任何部分的人，而不承擔起訴或任何損害賠償的責任；業主可向租客追討以下款項：

(A)在判給該未繳租金時的價值，而該租金是在上述終止時賺取的；加

(B)判給時未繳租金的價值，而該筆未繳租金在終止租約後至判給時本應賺取的款額，超過租客證明本可合理避免的該等租金損失的款額；另加

(C)判給時，租客證明可合理避免的租期餘款的未繳租金超出租客所證明的可合理避免的租金損失款額的價值；

(D)補償業主因租客沒有履行本合同規定的義務而直接造成的損害或在正常過程中遭受的所有損害所需的任何其他款項

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可能因此而產生的各種情況，包括經紀佣金、廣告費用、為新租户改建處所任何部分的費用(無論是為同一用途還是不同用途)，以及為獲得新租户而作出的任何特別優惠；加上

(E)根據業主的選擇，法律不時準許的其他數額，以補充或代替前述款項。

如第(A)和(B)節所用，“授予時的價值”的計算方法為：允許年利率等於(I)在每個日曆月的第一個星期二發佈的美聯儲統計發佈出版物G.13(415)中引用的年度“銀行優質貸款”利率(或房東應合理指定的其他可比指數，如該利率停止發佈)加兩(2)個百分點，或(Ii)法律允許的最高利率(如該利率停止發佈，則為法律允許的最高利率)加兩(2)個百分點，其中較小者為(I)減去美聯儲統計發佈出版物G.13(415)中引用的年利率(或(Ii)法律允許的最高利率(如該利率停止發佈，則由房東合理指定)加兩(2)個百分點。“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%的折現率計算。

18.2.2業主應享有加州民法典第1951.4條所述的補救措施(出租人可在承租人違約和遺棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，如果承租人有權轉租或轉讓，但僅受合理限制的限制)。因此，如果業主因租户違約而不選擇終止本租賃，業主可在不終止本租賃的情況下，不時強制執行本租賃項下的所有權利和補救措施，包括追回所有租金的權利。因此，如果業主因租户違約而不選擇終止本租賃，則業主可在不終止本租賃的情況下，不時強制執行本租賃項下的所有權利和補救措施，包括收回所有租金的權利

18.2.3除法律規定外，業主在任何時候均有權尋求任何聲明、強制令或其他衡平法救濟，並具體執行本租約，或限制或責令違反或違反本租約任何條款，而無需事先要求或通知(這些權利和補救措施應相互累積和累積，除了根據第18.2.1和18.2.2節，或本條款的任何法律或其他規定可獲得的權利和補救外)。

18.2.4如果承租人不履行本租賃項下的任何非貨幣義務，房東有權履行該等義務。租客應應要求補償房東履行義務的費用，並支付相當於房東工作費用10%的行政費用。收回或收回全部或部分房屋並不解除租客在本租約項下的責任和義務。房東的任何權利或補救不得排斥任何其他權利或補救。每項權利和補救均應是累積的，並且是房東現在或以後在法律上可獲得的任何其他權利和補救之外的權利和補救

18.3Efforts to Relet。除非房東向租客發出明確的相反通知，否則房東不得(A)選擇收回、收回、維修、保養、更改、更改、增加、重新出租、委任接管人或其他行動或不作為，以終止本租約或租客的佔有權，或接受交出房產，或(B)為解除租客在本租約項下的任何義務而行事。租客對租客和所有人均免責加州民事訴訟法典第1174(C)和1179節，以及任何現有或未來通過任何法院的命令或判決，或通過任何法律程序或令狀贖回或恢復本租約或租户在本租約終止後對本租約或租户的佔用權的任何現有或未來權利。

19LANDLORD免責。儘管本合同有任何相反的規定，(A)租户不得僅以業主在建築物中的利益為由，追回任何業主方敗訴的判決或裁決；(B)房東方不對任何判決或不足承擔任何個人責任，租户代表自身和通過租户、通過租户或在租户之下索賠的所有各方免除和免除此類個人責任；以及(C)房東方不對任何利潤損失、租金或其他收入損失、業務損失承擔任何責任；以及(C)房東方不對任何利潤損失、租金或其他收入損失、業務損失承擔任何責任；以及(C)對於任何利潤損失、租金或其他收入損失、業務損失，房東方不承擔任何個人責任

20SECURITY保證金。在籤立和交付本合同的同時，承租人應向房東交存保證金(如果有)，作為承租人履行其在本合同項下義務的擔保。在發生違約時和違約期間，房東可以選擇在不限制其補救措施的情況下，在不通知租户的情況下，應用全部或部分保證金來補救該違約，並賠償房東因該違約而造成的任何損失或損害，包括終止日期後可能發生的任何租金損失，包括根據加州民法典可追償的任何損害。保證金不是預付租金或損害賠償金，應在(A)期滿、(B)承租人按本規定交還房屋、(C)確定承租人應付的最終租金後30天內退還承租人未使用的保證金；(3)保證金不是預付租金，也不是損害賠償金；(3)保證金不是預付租金，也不是損害賠償金。(3)保證金的任何未使用部分，應在(A)期滿、(B)承租人按本規定退還房屋或(C)確定承租人應支付的最終租金後30天內退還給承租人；但是，租户在此授權房東從保證金中扣留法律允許的所有金額，以及房東合理預期租客在最後一個費用年度根據附件B第4.1節應支付的任何金額。房東不應要求房東將保證金與其其他賬户分開，或支付保證金的最高利息。

12

在適用法律允許的範圍內，承租人同意本節第(20)款的規定將取代承租人在適用法律下關於保證金的保留、運用或退還的所有法定權利。

21Inteintonaly已刪除。

22通訊和計算機線路。所有根據本租約安裝的線路應(A)按照第(6)節進行安裝，(B)用膠粘塑料標籤(或用電線貼在該等線路上的塑料標籤)清楚地標明租户的名稱、套間編號和該等線路的用途。(I)每隔6英尺(包括電氣室立管和任何公共區域)安裝該等線路，以及(Ii)在其端接點安裝。應保持足夠的備用電纜和額外電纜的空間由業主合理決定。除非業主在合同期滿前至少30天另行通知，否則承租人應自費在合同期滿或提前終止之前拆除所有線路，並修復由此造成的任何損壞。“線路”是指服務於物業的所有通信或計算機電線和電纜，無論何時何人安裝或支付費用，包括根據任何先前租賃安裝的任何電線或電纜。

23 MISCELLAOUS.

231通知。本協議項下的任何通知、要求、聲明、指定、請求、同意、批准、選舉或其他通信(“通知”)對任何一方均無約束力，除非(A)以書面形式；(B)(I)通過掛號信或掛號信寄出，預付郵資，要求回執，(Ii)由國家認可的快遞服務遞送，或(Iii)親自遞送；以及(C)該通知是否已發送或遞送到第1.9或1.10節(以適用者為準)規定的地址，或收件人在向另一方發出的通知中可能不時指定的其他地點(郵政信箱除外)。*任何通知應視為在實際交付日期或拒絕交付日期中較早的日期收到，或者，如果承租人是收件人，並且在沒有提供新的通知地址的情況下已騰出通知地址，則應視為已收到該通知。(C)任何通知應視為在實際交付日期或拒絕交付日期中較早的日期收到，或者，如果承租人是收件人，並且在沒有提供新的通知地址的情況下已騰出通知地址，通知寄存在美國郵寄或使用如上所述的快遞服務的日期後3天。本租賃中要求以書面形式發出特定通知的任何條款均不得將本節第一句第(A)款的一般性限制為23.1.此外，如果大樓關閉，則在關閉期間發送的通知可以通過電子郵件或任何其他合理設計以確保預期收件人收到的實際方式發送。

23.2不可抗力。如果任何一方因任何罷工、天災、戰爭、恐怖主義行為、勞動力或材料短缺、政府行動、內亂、流行病或其他超出該方合理控制範圍的原因(“不可抗力”)而無法履行本合同項下的任何義務(“不可抗力”)，則該義務應在預防期間免除(履行該義務的任何期限應因此而延長)；但是，第(23.2)款不得(A)允許承租人在本合同期滿或提前終止後在房產內滯留，或(B)以(I)任何匯款或提供信用增強的義務為藉口(或延長履行的任何期限)，或(Ii)免除第(9)或(23.3)款下的任何義務。

23.3個代表權和契諾。承租人代表、認股權證和契諾：(A)承租人根據其成立州的法律是並將在任期內的任何時候保持適當的組織、有效存在和良好的信譽，並有資格在建築物所在的州或英聯邦開展業務；(B)承租人在本租約下的簽約或履行均不會導致承租人違反任何協議或法律；(B)承租人在本租約下的簽約或履行均不會導致承租人違反任何協議或法律；(B)承租人在本租約下的籤立或履行均不會導致承租人違反任何協議或法律；(C)承租人(及本合同的任何擔保人)沒有，也絕不會(I)為債權人的利益作出一般轉讓，(Ii)根據任何有關破產或無力償債的法律，就其債務提交自願破產呈請或以其他方式尋求濟助，(Iii)忍受或尋求委任接管人或其他類似的官員接管其全部或實質上所有資產，(Iv)因債權人提交非自願破產呈請，而該呈請在或(B)在扣押或以其他方式司法扣押其全部或幾乎所有資產後，(V)以書面承認其無力償還到期債務，或(Vi)已向一般債權人提出和解、延期或債務重整的要約；以及(D)除通過被動擁有在認可證券交易所交易的權益外，任何一方(非通過被動擁有在認可證券交易所交易的權益)構成、擁有、控制或由承租人、承租人的任何擔保人或承租人的任何分承租人擁有或控制，在任期內的任何時間都不會：(I)違反任何與恐怖主義或洗錢有關的法律, 或(Ii)根據行政命令13224編制的用於識別恐怖分子嫌疑人的任何名單上的各方，或美國財政部外國資產控制辦公室在其官方網站http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN-List/Pages/default.aspx或任何替代網站或此類名單的其他替代官方出版物上發佈的最新名單上確定的各方。

23.4Signs。房東應將租户的姓名列入位於大樓一樓大堂的任何租户名錄中。如果物業的任何部分位於多租户樓層，房東應自費為租户提供可與業主在大樓內類似樓層提供的標識相媲美的套房標識。租户不得在物業外安裝(A)任何標識，或(B)未經業主完全和絕對酌情同意，安裝任何標識、窗簾和百葉窗。

13

從房屋外部可以看到的物品。儘管有上述規定，但在符合本第23.4條的規定下，承租人有權自費在建築物朝南的一側安裝一(1)個樓頂標牌(“標牌”)。此外，標牌的圖形、材料、大小、顏色、設計、文字、照明(如果有)、規格和確切位置(統稱為“標牌規格”)須事先獲得業主的書面批准，不得無理拒絕批准。此外，因此，標牌和所有標牌規格應以承租人收到所有所需的政府許可和批准為條件，並受所有適用的政府法律和條例以及影響建築物的所有契諾、條件和限制的約束。承租人特此承認，儘管房東批准了標牌和/或其標牌規格，但房東沒有就獲得此類批准和許可的可能性向承租人作出任何陳述或保證。如果承租人沒有獲得必要的標牌許可和批准，承租人和業主在本租約其餘條款下的權利和義務不受影響。標牌的安裝費用，以及該標牌的所有設計和建造費用以及與該標牌相關的所有其他費用，包括但不限於許可證、維護和維修，均由承租人獨自承擔。儘管本合同有任何相反規定，如果在本租賃期限(或任何期權條款，如果適用)期間的任何時間，承租人未能佔用至少75%的房產, 承租人對標牌的權利隨即終止，承租人應拆除下述第23.4條規定的標牌。標牌的權利應屬於最初指定的承租人和允許轉讓的受讓人的個人權利，不得以其他方式轉讓。如果標牌需要業主合理判斷確定的維護或維修，則標牌的權利應歸原指定的承租人和受讓人所有，不得以其他方式轉讓。如果標牌需要按照房東的合理判斷進行維護或維修，房東有權向租户提供書面通知，租户應在收到房東的通知後三十(30)天內進行維修和/或維護，費用和費用由租户自理。如果租户未能在前一句話所述的期限內進行維護和維修，房東有權安排進行此類工作，並向租户收取額外租金作為此類工作的費用。當本租約期滿或提前終止(或終止承租人的簽約權)時，房東有權向租户收取額外的租金。如本租約期滿或提前終止(或終止承租人的簽約權)，則房東有權要求承租人支付該工作的額外租金。當本租約期滿或更早終止時(或承租人的簽約權終止為承租人自行承擔費用，將標牌從建築物外部移走，並應使建築物外部恢復到放置該標牌之前的狀態。如果承租人未能在本租約期滿或提前終止(或上述規定終止承租人標牌)後三十(30)天內拆除該標牌並恢復前一句中規定的建築物外部，則業主可進行此類工作。承租人在收到發票後十(10)天內，房東應向房東退還因此而產生的所有費用和開支。前一句話在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

23.5補充暖通空調。如果房產由任何補充暖通空調機組(以下簡稱“機組”)提供服務，則(A)承租人應支付機組運行中消耗的所有電力的費用，以及安裝電錶以測量耗電量的費用；(B)承租人應自費(I)按照所有適用法律以及業主可能施加的合理規則和程序來運行和維護機組；及(Ii)保持單位在安裝時(或稍後租客接管處所時)的良好運作狀況及狀況，但須遵守因意外事故而造成的正常損耗及損壞；。(C)單位在安裝後成為業主的財產，租客無須賠償；但應業主在本合同期滿或提前終止時提出的要求，承租人須自費移走單位並修理任何因此而造成的損壞(如租客未能及時進行該等工程，業主可在承租人處這樣做)，但如業主在本合同期滿或提早終止時提出要求，則承租人須自費移走該單位並修理任何由此而造成的損壞(如承租人未能及時進行該等工程，業主可在承租人處進行該等工作)。(D)該單元應被視為(I)租賃改進(除第(7)節的目的外)，以及(Ii)就第(10)節的目的而言，該單元是該處所的一部分；(E)如果該單元在本合同相互籤立和交付之日存在，承租人接受該單元的“原樣”狀態，不對質量、條件、是否適合使用或任何其他事項作出任何陳述或保證；(E)如果該單元在本合同相互籤立和交付之日存在，則承租人接受該單元的“原樣”狀態，而不就質量、條件、是否適合使用或任何其他事項作出陳述或保證；(F)如單位接駁至建築物的冷凝水循環系統(如有的話)，租户須向業主繳付該等接駁的業主標準一次性費用及業主每月標準每噸使用費，作為額外租金；及。(G)如單位的任何部分位於天台。, 則(I)租客進入屋頂須遵守業主可能施加的合理規則及程序；(Ii)租客須保持受影響的屋頂部分清潔有序，不得幹擾業主或任何其他租客或持牌人使用屋頂；及(Iii)業主可在合理需要時搬遷單位及/或暫時中斷其運作，而毋須對租客負責，以維持及維修屋頂或以其他方式營運樓宇。

23.6律師費。在雙方之間的任何訴訟或訴訟中，包括任何上訴或替代爭議解決程序，勝訴一方可向另一方追回與此相關的所有費用和開支，包括合理的律師費和費用。承租人應支付房東在任何破產案件、債權人利益轉讓或涉及承租人或本租賃的其他破產、清算或重組程序中因保護其在本合同下的權利而產生的所有合理律師費和其他費用。

23.7經紀人。承租人向房東表示，在與本租賃有關的問題上，它只與承租人的經紀人、代理人或發現者打交道。承租人應賠償、辯護並使房東各方免受除承租人經紀人以外的任何經紀人、代理人或發現者的所有索賠，並聲稱

14

承租人應賠償、辯護並使承租人免受任何經紀人、代理人或發現者(包括房東經紀人)聲稱曾代表房東與本租約有關的所有索賠。承租人承認，參與本租約談判的房東的任何附屬公司僅代表房東，該附屬公司的任何代理人或員工就本租賃或任何後續修訂或與本租賃相關的其他文件提供的任何幫助已經或將作為

238管轄法律；放棄陪審團審判。本租約應根據大樓所在州或英聯邦的法律解釋和執行，房東和租户在此不可撤銷地同意該州或英聯邦的司法管轄權和適當地點。如果雙方在法律允許的最大範圍內放棄因本租約、房東與租客關係、租户使用或佔用房產和/或任何索賠而引起或與之相關的任何訴訟中由陪審團審理的權利。

23.9解釋。除非本租約另有特別規定，否則大寫的術語“節”是指本租約的一節。本租約中使用的“本租約”、“本租約”、“本租約”和“本租約”是指本租約，術語“包括”及其衍生品不受限制。在本租約中，凡提及房產、物業或任何其他財產的“任何部分”或“任何部分”，均應解釋為指該等財產的全部或任何部分。“免賠額”一詞包括自保保留。凡本租賃要求業主以合理的方式行事(無論是在招致費用、制定規則或條例、提供批准或同意，或執行任何其他行為)，此類行為的合理性應參考建築物(“可比建築物”)業主的做法來確定，這些做法(I)在大小、年限、等級、質量和位置上與建築物相當，以及(Ii)根據業主的選擇，已經或正在準備這樣做。通過美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導(LEED)評級體系或類似的評級體系認證。如果本租賃禁止任何一方從事任何特定行為，本租賃也應被視為要求該一方促使其每一名員工和代理人(對於承租人，其每一個被許可人、受邀者和分租人，以及通過承租人、通過承租人或承租人提出索賠的任何其他一方)不從事此類行為。承租人放棄任何書面協議應持續存在的規則的好處

23.10最終協議。本租約規定了雙方之間關於本租約標的的完整協議，並取代了之前的任何協議(任何協議均不得用於解釋本租約)。承租人承認，在簽訂本租約時，它不依賴於本租約中未明確規定的任何陳述、保證或聲明，無論是口頭的還是書面的。只有雙方簽署的書面協議才能修改本租約。

23.11無關營業收入。如果業主在任何時候被其律師告知，根據美國國税法及其法規，租户支付給業主的任何部分可能被描述為無關營業收入，則只要修正案不要求租户支付比本租賃規定更多的款項或接受更少的房東服務，承租人應簽訂業主為避免此類收入而提出的任何修正案。在任何時候，如果業主的律師告知業主，租户向業主支付的任何部分可能被描述為根據美國國税法及其法規的無關營業收入，則承租人應簽訂任何修正案，以避免此類收入，只要修正案不要求租户支付比本租賃規定更多的款項或接受業主提供的服務。

23.12財務報表。*應房東不時提出的與任何潛在出售或融資有關的要求，租户應向房東提供租户及其任何擔保人當時的財務報表，以及房東合理要求的有關租户和任何擔保人財務狀況的其他信息；但只要租户的股權在美國公開證券交易所交易，租户就可以通過向房東提供根據適用法律公開提交的租户季度和年度報告來滿足上述要求。

23.13其他。-如果本文件的任何規定無效或不可執行，其他任何規定均不受影響。提交本文書供承租人檢查或簽署不構成租賃的選擇權或要約。如果承租人由兩個或兩個以上個人或實體組成，則(A)他們的義務應是連帶的，(B)任何一個此等個人或實體的任何請求或要求應被視為由所有此等個人或實體提出；及(C)給予任何此等人士或實體的任何通知，應視為已發給所有此等人士或實體。就支付租金及承租人行使授予承租人的任何擴建、續期或延展權利而言，時間至關重要。只要承租人履行其在本公約項下的義務，承租人應在符合本公約條款的情況下，對透過、透過或根據房東提出要求的任何一方和平及安靜地管有處所。本公約僅在業主及其繼承人各自的期間內對其具有約束力。在這種情況下(A)如果受讓人在轉讓之日後以書面形式承擔房東在本協議項下的義務(包括退還任何保證金)，房東將被免除，而租客應僅向受讓人尋求履行該等義務；和(B)承租人應委託受讓人。房東保留所有未明確授予承租人的權利，包括

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對項目進行更改。本租約項下不授予承租人對任何財產的任何觀景權或採光權或採空權。本租約期滿或提前終止並不解除任何一方在該期滿或終止之前或之後繼續產生的任何義務。*在適用法律允許的範圍內，本租約可以對等方式執行和/或通過電子方式執行和/或傳輸。

23.14違反法定條款。每一方均放棄《加州民法典》第1932(2)、1933(4)和1945年節。承租人放棄(A)《加州民法典》§1932(1)、1941年、1942年、1950.7或任何類似法律項下的任何權利，或(Ii)《加州民事訴訟法》§1263.260或1265.130條規定的任何權利；以及(B)《加州民法典》§1995.310條規定的終止本租約的任何權利。

23.15免税。承租人放棄根據所有法律對任何税收或其他徵税提出異議或抗議評估價值或收到關於房產(包括房東的個人)的重新評估通知的所有權利，無論房東是否對此提出異議。

[簽名在下面的頁面上]

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房東和租客於上述日期簽署本租約，特此為證。

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附件A

高地企業中心南廣場

處所大綱

請參閲附件

附件A-1-1

附件B

高地企業中心南廣場

費用和税費

1一般術語。

除基本租金外，承租人還應根據下面第4節的規定，為每個費用年度(在下面的第2.1節中定義)支付相當於(A)承租人在該費用年度的支出超過基準年度的費用的任何金額(“費用超額部分”)的總和。加上(B)承租人在該支出年度的税收超過基準年度税收的任何數額(“超額税收”)中的份額。-任何支出年度的費用或税收低於基準年度的相應金額，均不能使承租人享有基本租金的任何減少或本協議項下到期金額的任何抵免。承租人在任何部分支出年度的超支費用份額和超額税收份額應根據該支出年度的天數按比例分配。(B)承租人在該支出年度的任何費用年度的費用或税收減少，均不得使承租人有權從本協議項下的到期金額中獲得任何減值或任何抵免。

2定義。

2.1“費用年”是指本條款任何部分出現的每個日曆年(基準年和之前的任何日曆年除外)。

2.2“費用”是指業主在基準年或任何費用年度內，由於物業的管理、維護、安全、修理、更換、恢復或運營，按照健全的物業管理會計原則一貫適用，而支付或應計的所有費用、成本和金額。業主應以合理的方式招致費用。這些費用應包括(I)提供所有公用事業的成本(及其税費和附加費)，以及公用事業、電話、機械設備的運營、維修、維護和翻新的成本。這些費用應包括：(I)所有公用事業的供應成本(及其税費和附加費)，以及公用事業、電話、機械設備的運營、維修、維護和翻新的成本。暴雨排水和電梯系統，以及與此相關的維護和服務合同的費用；(Ii)許可證、證書、許可證和檢查的費用，對任何可能影響開支的法律提出異議的費用，以及遵守任何商業改善區、政府規定的交通管理或類似計劃的費用；。(Iii)所有保險費和免賠額的費用；。(Iv)環境美化和重新安放的費用，以及粉刷和/或裝飾大樓所有未出租給租户的區域的費用；。(V)停車區的運營、維修、恢復和維護的費用；。(Vi)收取管理費，數額為建築物每年總收入的3%(不包括管理費)，連同與物業的管理、營運、保養和修葺有關的所有承建商及顧問的其他合理費用及成本，包括顧問費、律師費及會計費；。(Vii)任何管理辦公室的公平租金價值，以及為建築物設置、配備人手和營辦現場及/或非現場管理辦公室的費用；。(Vii)收取管理費(不包括管理費)每年總收入的3%，連同與物業的管理、營運、保養和維修有關的所有承建商及顧問的其他合理費用及費用；。(Vii)任何管理辦公室的公平租金價值，以及為建築物設置、配備人手和操作現場及/或非現場管理辦公室的費用；。(八)工資、薪金和其他報酬、費用和福利, (Ix)物業所有系統及設備(及其組件)的操作、維修、保養及更換的費用；(X)清潔、警報、保安及其他服務的費用；(X)更換公用地方的牆壁及地板、天花板瓷磚及固定裝置、維修及更換路緣及人行道、修理屋頂及重鋪屋頂的費用；。(X)包括對物業的營運、維修、保養及更換所有系統及設備(及其組件)的費用；。(X)包括清潔、警報、保安及其他服務的費用；。(F)公共區域內的牆面及地面覆蓋物、天花板瓷磚及固定裝置的更換費用；及(Ii)維修及更換路緣及人行道、修理屋頂及重鋪屋頂的費用；。(Xi)一般向大樓內所有租户提供或提供給所有租户的服務成本；。(Xii)物業保養、營運及維修所使用的供應品、工具、設備、材料及個人財產的租金或購置成本(包括税項)；。(Xiii)所有資本開支，其目的是(A)在合理預期節省的成本範圍內，減少目前或未來的開支，加強物業或其住户的安全或保安，或(B)根據本租賃日期後首次頒佈的任何法律所規定的。以及(Xiv)根據任何現有或未來的互惠地役權協議、運輸管理協議、費用分攤協議或其他影響財產的契約、條件、限制或類似文書支付款項。

儘管有上述規定，費用不應包括：

(1)上文第(Xii)或(Xiii)條未述的資本支出(此外，任何資本支出均須攤銷，包括在改善工程的合理使用年限內攤銷成本的實際或推算利息)；

(2)折舊；

(三)償還房東抵押或者其他非經營性債務；

(四)房東以保險或者賠償的方式報銷的修理費；

(五)租賃大廈空間的成本，包括經紀佣金、租賃優惠、租金減免和給予特定租户的建築津貼；

(六)出售、融資或再融資的費用；

附件B-1

(七)因遲繳税款、費用而被處以罰款、罰金或者利息的；

(八)設立或者經營組成房東的單位的組織費；

(9)根據本合同支付給租户或根據各自租契支付給建築物其他租户的損害賠償金

(十)租賃佣金、律師費以及與現在或未來的租户或其他佔用人談判或發生糾紛所發生的其他費用和開支；

(十一)業主經營的商業特許權中支付給店員、服務員或者其他人員的補償和僱員福利的費用；

(十二)營銷費、律師費、空間規劃費、廣告費、推廣費、中介費等與建築物原開發、後改造、原租賃或未來租賃有關的費用；

(十三)壞賬損失、租金損失或者壞賬準備金、租金損失；

(14)任何僱員的工資及福利，如沒有將其實質上所有受僱時間投入建築物，除非該等工資及福利按比例反映花在經營及管理建築物上的時間與花在經營及管理建築物無關事宜上的時間；但本租約的開支在任何情況下均不包括投資組合經理或建築工程師以上人員的工資及/或福利；

(15)為遵守與危險材料有關的法律而招致的費用，而該等法律在生效日期前已存在於建築物內，其性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知悉該州內有該等危險材料的存在，並在該等危險材料當時存在於該建築物的情況下，則會要求將該等危險材料移走或採取其他有關的補救或遏制行動；及(*“聯邦、州或市政府當局如當時知悉該等危險材料在該州的存在，則會要求移走該等危險材料或對其採取其他補救或遏制行動)；及

(16)與項目的任何重大翻新或重大變更相關的費用，包括律師費、空間規劃師費用、廣告和促銷費用(除上文另有規定外)、與項目的原有建設或開發、原有或未來租賃相關的經紀費用，例如但不限於項目或大樓可出租面積的增加或刪減、或服務於項目的停車區的任何實質性擴展的成本，以及包括許可證、許可證和檢查費用在內的成本(包括許可證、許可證和檢查費用在內)，以及與項目的原有建設或開發、原有或未來租賃相關的經紀費用，例如但不限於項目或大樓可出租面積的增減或其他重大擴建，或服務於項目的停車區的任何實質性擴建，以及包括許可證、許可證和檢查費用在內的成本。因安裝租户改善設施而招致的費用，該等裝修是為佔用工程項目內空間的租户而作出的，或為租户或工程項目其他佔用人翻新或以其他方式改善、裝飾、粉刷或重新裝修空置空間而招致的。

如在基年或任何開支年度的任何一段時間內，該建築物的使用率低於95%(或業主向租客提供的服務並非由業主向本身提供該項服務的租客提供，或該建築物的任何租客有權獲得免租、租金減免或類似的服務)，則該年度的開支較該建築物入住率為95%時的開支為少(而業主向租客提供的所有服務均已由業主提供給所有租客，而該建築物的租客則未獲提供)。租金減免等)，則該年度的費用應視為95%的金額。儘管本合同有任何相反規定，基準年度的費用應包括因特殊情況(包括不可抗力(在租約第23.2節中定義)、抵制、罷工、保育附加費、禁運或短缺)而導致的全市場成本增加；但條件是，當任何此類特定的分攤、收費、成本或費用不再計入運營費用時，這些特定的分攤、收費、成本或費用應不包括在基準年的運營費用計算中。儘管如上所述，為計算承租人應承擔的費用，在整個期間內，可控費用(下文定義)在每個費用年度的複利和累計增幅不得超過5%。也就是説，基年後第一個費用年度的可控費用不得超過基年可控費用的105%。順便提一句，基年後第二個費用年度的可控費用不得超過基年後第一個費用年度的可控費用限額的105%，以此類推。在此基礎上，請注意，基年後第一個費用年度的可控費用不得超過基年後第一個費用年度的可控費用限額的105%，以此類推，基年後第一個費用年度的可控費用不得超過基年後第一個費用年度的可控費用限額的105%。, 如果基年的可控費用為每可出租平方英尺10.00美元，則基年之後的第一個費用年度的可控費用不得超過每可出租平方英尺10.50美元，而基年之後的第二個費用年度的可控費用不得超過每可出租平方英尺11.03美元。任何由於適用本上限而未包括在任何費用年度的費用中的可控費用，均可作為隨後任何費用年度的可控費用的一部分，但受適用於可控費用計算的上限的限制。

2.3“税”是指所有聯邦、州、縣或地方政府或地方政府或市政當局，無論是一般的、特別的、普通的還是非常的，由於或與財產的所有權、租賃或經營有關而在基年或任何費用年度(不論這些政府或市政當局使用的任何不同的會計年度)支付或累算的所有聯邦、州、縣或地方政府或市政税項、費用、收費、評税、徵費、許可證或其他徵用。税項應包括：(A)房地產税；(B)一般和特別評估；(C)過境税；(D)過境税。(E)就與該物業有關而使用的固定附着物、機械、設備、器具、系統、附屬設施、傢俱及其他非土地財產徵收的非土地物業税；。(F)就該物業的任何部分的租金、租賃權或其他入息，或就租賃該物業的任何部分的業務而徵收的任何税項；。(G)任何評税、税項、

附件B-2

任何政府機構或任何非政府實體根據任何私人費用分擔協議徵收的費用、徵費或收費，以資助提供或加強任何消防、街道、人行道或道路維護、清除垃圾或其他服務，這些服務通常是(或在第13號提案頒佈之前)由政府機構免費提供給財產擁有者或居住者的(房地產税除外)；及(H)根據任何增税融資協議、減税協議、建造改善工程協議或與任何政府機構或税務機關達成的其他協議支付代税款項。*任何因試圖抗議、減税或將税項減至最低而招致的費用和開支(包括合理的律師費和顧問費)，應計入發生該等税項的當年的税項內。儘管本協議另有相反規定，在釐定税項時，應不考慮任何“綠色建築”抵免，並應排除(I)所有超額利得税、特許權税、贈與費。聯邦和州所得税，以及(X)適用於業主的一般收入或淨收入(與物業運營的租金、收入或收入相對)的其他税收，或(Y)僅以建築的任何特定租約、許可證或類似協議或交易中或根據其描述或提供的面積、租金、費用、服務、租户津貼或類似金額、權利或義務衡量；(Ii)支付任何費用；(Iii)支付以下第(5)節規定承租人必須支付或報銷的任何項目；(Iv)因逾期繳税而導致的罰款、罰款或利息。

2.4“可控費用”是指除(I)公用事業費用、(Ii)颶風和其他天氣原因造成的維修和恢復費用、(Iii)保險費和免賠額、(Iv)第2.2(Viii)(B)款規定的資本支出和第2.2(1)款另有規定外的所有費用，(V)因特殊情況(包括不可抗力、抵制、罷工、保育附加費、禁運或短缺)而導致的全市場成本增加。(Vi)在以下範圍內的其他費用：(A)該等費用的一部分是工會勞動工資(包括在本條例日期後加入工會的勞動)，或(B)該等費用是由於法律的任何要求而發生的。

3配置。

業主可根據其合理酌情決定權，在物業的寫字樓、零售或其他部分或住户之間公平分配費用。如果業主因該物業與另一物業一起產生費用或税款，則業主應根據其合理酌情權在該物業與該其他物業之間公平分配分攤的金額。

4費用超額和税收超額的計算和繳納。

4.1實際費用和税費報表；租户支付。

房東應在每個費用年度結束後的每年8月1日前向租户提供一份報表(以下簡稱報表)，列出該費用年度的實際費用、税項、費用超額和税額超額。如果租户根據第4.2節為該費用年度支付的金額小於或超過租户在實際費用超額中所佔的份額加上租户在實際超税中所佔份額的總和(如報表中所述)，租户應向房東支付少付的金額，或獲得減税金額的抵免。支付或抵扣本合同下一筆到期的租金；但是，如果本租約已經期滿或終止，租户已騰出房屋，租户應在提交該報表後30個月內向房東支付少付的金額，或房東應向租户支付多付的金額(減去到期的租金)。房東未能及時交付任何費用年度的報表不應減損任何一方在本附件下的權利；但租户不負責支付在超過18個月後提交的報表中首次顯示的任何費用(税費除外)。如果房東未及時交付任何費用年度的報表，則租户不應負責支付首次顯示在超過18個月的報表上的任何費用(税費除外)。

4.2預計費用和税金報表。

房東應就每個費用年度向租户提供一份報表(“估算表”)，列出房東對該費用年度的費用、税項、費用超額和税額超額(“估計費用超額”)和税額(“估計税額超額”)的合理估計。在收到估算表後，承租人應支付下一期基本租金。在收到估算表後，承租人應支付其下一期基本租金。在收到估算表後，承租人應支付其下一期基本租金。一筆相等於(A)的超額款額，該款額是將(I)乘以(I)承租人在估計開支超額中所佔的份額加上承租人在估計税款超額中所佔的份額之和(該等款額已在該預算報表中列出)，再乘以(Ii)分數所得的款額，而分子是適用開支年度(包括付款月份)內已過去的月數，而分母是12，4.2.在房東提交新的估價表(房東可以隨時提交)之前，租户應每月支付相當於租户在上一份估算表中規定的估計費用超額部分加租户部分估計税款總和的十二分之一(1/12)的金額。房東如未及時提交任何估算表，則不應減少房東的租金。(B)租户先前根據本節為該支出年度支付的任何金額，在房東提交新的估算表(房東可以隨時提交)之前，應每月支付相當於租户應承擔的估計費用超額部分的十二分之一(1/12)的金額，這一金額在上一次估算表中已列明。房東未能及時提交任何估算表，不應減少土地。

附件B-3

4.3税收的追溯調整。

儘管本協議有任何相反的規定，但在業主提交任何報表後，如果在適用的費用年度或基準年度(無論是由於重估、錯誤或其他原因)發生税收增減，則該費用年度或基準年度(視屬何情況而定)的税款應追溯調整，該費用年度的超額税款應追溯調整。如果調整後確定租户少付或多付了租户應承擔的超額税款，租户應向房東支付少繳的税款。支付或抵扣本合同下一筆到期的租金；然而，如果本租約期滿或終止，租客已騰出房屋，租客應在調整後30天內向房東支付少付的金額，或房東應向租客支付多付的金額(減去到期租金)。

5承租人直接負責的收費。

儘管本合同有任何相反的規定，承租人應應要求立即支付(或如果由房東支付，則向房東或房東的財產徵收)以下各項：(A)根據或通過(I)承租人的貿易固定裝置、設備、傢俱或其他個人財產的成本或價值，或(Ii)租賃改進的成本或價值(定義見本租約第6.1節)的成本或價值超過租賃權的成本或價值的任何税項；或(Ii)根據租户的貿易固定裝置、設備、傢俱或其他個人財產的成本或價值計算的任何税項，如果該等成本或價值超過租賃權的成本或價值，承租人應立即支付(如果由房東支付，則補償房東)下列各項：(B)任何租金税、銷售税、服務税、轉讓税、增值税、使用税、營業税、總收入、總收入，或僅以本租契或根據本租契描述或提供的面積、租金、服務、租客津貼或相類款額、權利或義務量度的其他税項、評税、費用、徵款或收費；。(C)就租客管有、租賃、經營、管理、保養、改建、修葺、使用或佔用物業的任何部分而評定的任何税項；。及(D)就這宗交易或承租人是其中一方而在該處所產生權益或產業權的任何文件所評定的任何税項。

6書籍和記錄。

在收到任何聲明(“審核通知期”)後150天內，租户可向房東發出通知(“審核通知”)，聲明租户選擇審核房東對該聲明所適用費用年度的超支費用的計算。*在收到及時審核通知(房東選擇簽署如下保密協議)後的合理時間內，房東應向租户交付此類記錄的副本，或在房東合理指定的地點提供這些記錄的副本，以供查閲。*在向租户提供此類記錄後90天內承租人可向業主遞交通知(“反對通知”)，併合理詳細地説明對聲明的任何反對意見，在這種情況下，房東和租客應真誠合作以解決租客的反對意見。承租人不得就任何聲明遞交一份以上的複核通知或一份以上的反對通知。如果租户未能在複核通知期屆滿前向房東發出複核通知，或未能在反對期屆滿前向房東發出反對通知，則租户應被視為已批准該聲明。儘管本合同有任何相反的規定，但如果承租人未在複核通知期屆滿前向房東發出複核通知，或未在反對期屆滿前向房東發出反對通知，則承租人應被視為已批准該聲明。儘管本合同有任何相反的規定，房東不應被要求提交或向租户提供與基準年有關的記錄，承租人不得反對基準年的費用或税費，除非與租户根據本條款第6條按照本條款規定的條款對費用年度進行的第一次審查同時進行。如果承租人聘請代理人審查房東的記錄，代理人必須在獲準在大樓所在州或聯邦開展業務的註冊會計師事務所工作，其費用不得全部或部分或部分或全部或部分或或有條件地或有條件地與承租人進行的費用年度相關的費用或税費相關的費用或費用相關聯的費用。如果承租人聘請代理人審查業主的記錄，代理人必須在獲準在大樓所在州或聯邦開展業務的註冊會計師事務所工作，其費用不得全部或部分為或有費用。, 根據審查結果。承租人應負責審查的所有費用，除非房東和租客或中立審計師認定承租人多收了5%以上的費用，在這種情況下，房東應支付所有審計費用。從房東那裏獲得的記錄和任何相關信息，應由承租人、其審計師、顧問和代表承租人進行審查的任何其他方(統稱為“承租人的審計師”)視為機密，僅適用於房產。在提供任何記錄供審查之前，房東可以要求租客和租客審計師簽署一份合理的保密協議，在這種情況下，租户應在收到房東的30天內簽署並交付給房東，如果租户沒有這樣做，在30天期限屆滿後執行和交付的每一天，異議期限應減少一天。儘管本合同有任何相反的規定，但如果任何租金超過到期日仍未支付，承租人不得檢查房東的記錄或對任何報表提出異議。如果在任何支出年度，房東和租客確定租客在實際費用超出部分中的份額之和少於或超過報告的金額，租户應在其多付的金額中獲得抵免，或向房東支付其少付的金額，以抵扣或連同本合同下一筆到期的租金一起支付；但是，如果本租約期滿或終止，租客已騰出房屋，房東應在確定後30天內向租客支付多付的租金(減去到期租金)，或租客應向房東支付少付的租金。如果房東不同意租客的決定，最終的, 具有約束力的決定應由業主選擇並經租户合理批准的中立會計師(“中立審計師”)作出。

附件B-4

附件C

高地企業中心南廣場

工作信

如本附件C(本“工作信函”)所用，(I)“承租人改善工程”是指根據本工作信函在房屋內進行的所有改善工程；(Ii)“承租人改善工程”是指承租人改善工程的施工，以及建造承租人改善工程所需的任何相關工程(包括拆除)；和(Iii)“協議”是指本工作函所屬的租賃合同。所有未在本工作函中另有定義的大寫術語應具有本協議中規定的含義。

1Allowance.

1.1津貼。-在符合本協議規定的條件下，承租人有權獲得1,026,630.00美元的一次性租户改善津貼(“津貼”)(基於物業每可出租平方英尺76.50美元)，用於津貼項目(定義見下文第1.2節)。承租人應負責與租户改善工程相關的所有費用，包括津貼項目的費用，只要該等費用超過(A)項中的較低者(A)，承租人應負責改善工程的所有費用(包括津貼項目的費用)，金額為1,026,630.00美元(基於物業每可出租平方英尺76.50美元)。承租人應負責與租户改善工程相關的所有費用，包括津貼項目的費用，只要該等費用超過(A)項中的較低者或(B)房東根據本工作書應為此支付的總金額。儘管本工作書有任何相反規定，但如果租户在2021年4月30日(“未使用津貼截止日期”)前未使用全部津貼，則未使用的金額應歸還給房東，租户無權獲得任何抵扣、抵銷、減免或付款，承租人無權對此享有進一步的權利。除下文第1.2.2節所規定的外，在任何情況下，該津貼的任何部分均不得

1.2津貼的發放。

1.2.1津貼項目。除本工作書另有規定外，業主僅為以下項目(“津貼項目”)支付津貼：(A)建築師(定義見下文第2.1節)和工程師(定義見下文第2.1節)的費用，以及任何審查費(定義見下文第2.3節)；(B)與租户改善工程績效有關的計劃檢查、許可、許可證和其他費用；(C)承租人進行改善工程的成本，包括承建商費用及一般條件、下班後費用、測試及檢查費用、使用貨運電梯、吊裝及清除垃圾的費用，以及承租人就進行承租人改善工程而合理支出的所有其他費用；(D)支付圖則(定義見下文第2.1節)要求對處所或建築物的底部、外殼或核心部分進行任何更改的費用(包括如果該項更改是由於此類工程是在無人居住的基礎上進行的)，包括所有直接的建築和/或工程費用以及與此相關的費用；。(E)法律規定的對圖則或租户改善工程進行任何更改的費用；。(F)協調費(見下文第3.2.2節的定義)；。(G)銷售税和使用税；。和(H)承租人施工經理的費用，即使本工作書有任何相反的規定，費用總額不得超過41,065.20美元。在承租人改善工程完成並支付所有相關費用後，如果承租人沒有拖欠協議，承租人可以書面通知房東，要求房東將總計134,200.00美元的未使用津貼(“未使用津貼”)用於(I)傢俱、固定裝置和設備以及音響和音響的費用，以抵銷(I)傢俱、固定裝置和設備的費用，以及(I)音響和音響的費用，但房東可以書面通知房東將未使用的津貼(“未使用津貼”)中的總計134,200.00美元用於(I)傢俱、固定裝置、設備和音響的費用。, 設備成本)，或(Ii)根據租約到期的物業的下一期基本租金。然而，在任何情況下，房東都沒有義務在未使用的津貼截止日期後將未使用的津貼的任何部分用於設備成本或租户的基本租金，雙方同意，租户在未使用的津貼截止日期後無權獲得任何抵扣、抵銷、減免或付款。如果租户希望房東支付未使用的津貼的任何部分，則房東應支付未使用的津貼的任何部分。如果房東希望在未使用的津貼截止日期後支付未使用的津貼的任何部分，房東將沒有義務在未使用的津貼截止日期之後使用未使用的津貼的任何部分來抵銷設備成本或租户的基本租金。房東應在房東收到租客關於租户實際設備費用的發票後30天內為此目的支付租户要求的未使用津貼部分(前提是房東在未使用津貼截止日期前30天收到發票)。

1.2.2支出。根據本工作書的規定，業主應按月發放津貼項目津貼，並授權發放以下款項給租户：

1.2.2.1每月付款。在承租人進行改善工程期間，承租人可向業主交付：(I)經承租人批准，以AIA/G-702/G-703格式或業主合理要求的其他格式向業主交付承包商付款請求(定義見下文第3.1節)，顯示按行業劃分的承租人改善工程完成百分比的價值明細表，詳細説明已完成和未完成的部分；(Ii)複印件

附件C-1

承租人改善工作已經完成，包括所有承租人代理人(在下文第3.1.2節中定義)為交付給房屋的勞動力和材料(統稱為施工合同)開出的有償發票；(Iii)所有承租人代理人執行的有條件的機械師留置權解除(以及根據承租人之前提交的本合同所支付款項的無條件機械師留置權解除)，應符合加州民法典§8132和/或8134(視適用情況而定)；(Iii)所有承租人代理人已執行有條件的機械師留置權解除(以及無條件的機械師留置權解除)，應遵守加州民法典§8132和/或8134(視適用情況而定)；以及(Iv)業主合理要求的所有其他信息。承租人的付款請求應視為承租人接受和批准承租人付款申請中規定的提供的工作和/或提供的材料。在符合本合同條款的情況下，房東應在收到此類材料後30天內，或根據業主的選擇，按照承包商和/或承租人代理人的命令向承租人支付費用。相當於房東根據前一句話要求的金額的房東份額(定義如下)的90%的金額，雙方同意房東可以從每筆支出中保留10%的保留金(該等保留金的總額在本工作信函中稱為“最終保留金”)，或(B)津貼的任何剩餘部分的金額(不包括最後一次保留額)。或者，房東可以自行決定，在每筆支出中保留10%的保留額(該等保留額的總和在本工作函中稱為“最終保留額”)，或(B)津貼的任何剩餘部分的金額(不包括最後的保留額)。或者，房東可以自行決定，根據第1.2.2.1節的規定，向租户支付房東所要求的每筆付款的房東份額的全部金額, 並從租户要求的最後付款中扣留10%的全部金額。如果業主因工程未能符合批准的施工圖(在下文第2.3節中定義)，或如果該工程不符合要求的質量，或任何其他原因，而對任何付款請求提出異議，則業主沒有義務支付任何此類費用。業主支付此類金額不應被視為業主批准或接受承租人付款申請中描述的工程或材料。本節第1.2.2.1節所用的“業主份額”是指(I)-100%中較小的。或(Ii)將津貼除以根據建造合約釐定的所有津貼項目的估計總和所得的百分比。

1.2.2.2最終保留額。在符合本合同條款的情況下，業主應在(A)根據批准的施工圖完成承租人改善工程後30天內，根據執行適用工作的承包商的命令，或根據業主的選擇，向承租人支付最終保留金，以及支付津貼項目所需的任何其他未支付部分的津貼；(A)根據批准的施工圖完成承租人改善工程後30天內，業主應向承租人支付最終保留金，或根據業主的選擇，按照執行適用工作的承包商的命令，支付最終保留金，以及支付津貼項目所需的任何其他未支付部分；(B)承租人向業主交付(I)根據《加州民法典》§8132和/或8134(視情況而定)適當簽署的機械師留置權解除書，(Ii)建築師以業主合理接受的形式出具的證書，證明承租人改善工程已基本完成，並按照批准的施工圖和適用法律以良好和熟練的方式安裝，(Iii)證明承租人合法佔用房產所需的所有必要的政府批准已經獲得，以及(Iv)(C)承租人履行以下第(3.3)節第一句第(A)款規定的義務；或(D)承租人遵守業主關於城市審批、結業任務、總承包商、財務結業事項和租户供應商的標準“結業”要求。房東支付最後保留金不應被視為房東批准或接受承租人付款申請中描述的工作或材料。

2平面。

2.1建築師/平面圖的選擇。承租人應保留RBN(“建築師”)和業主建議並經業主合理批准的業主或工程顧問指定的工程顧問(“工程師”)，以編制房屋的所有建築平面圖和與結構、機械、電氣、管道、暖通空調、生命安全有關的所有工程施工圖。所有的平面圖應(A)符合業主要求的行業標準圖紙格式和規格，(B)應與業主為避免美觀、工程或其他方面與建築物的設計和功能相沖突的要求保持一致，以及(C)須經業主批准，不得無理扣留。承租人應根據業主的要求，對建築物的設計和功能提出要求，以避免美觀、工程或其他方面與建築物的設計和功能相沖突，否則須經業主批准，不得無理扣留。承租人應使業主的要求與建築物的設計和功能避免美觀、工程或其他方面的衝突。承租人應根據業主的要求，不合理地扣留業主。承租人應向業主提出要求，以避免與建築物的設計和功能發生美學、工程學或其他方面的衝突。基礎建築圖的相關部分所示的尺寸和條件，業主不承擔任何與此相關的責任。業主對圖則的審查和對批准的施工圖的批准應僅為其利益，業主不應產生或暗示業主有義務為租户的利益審查該圖則，無論是在質量、設計、遵守法律或任何其他事項方面。因此，儘管業主或其任何空間規劃師、建築師、工程師或其他顧問對圖則進行了審查，但業主不應承擔任何責任。因此，即使業主或業主的任何空間規劃師、建築師、工程師或其他顧問對圖則進行審查，業主也不承擔任何責任。因此，即使業主或其任何空間規劃師、建築師、工程師或其他顧問對圖則進行審查，業主也不應為租户的利益而產生或暗示任何義務。儘管業主或任何此類顧問可能會向租户提供任何建議或幫助，但在不限制前述規定的情況下，業主不對圖則中的任何錯誤或遺漏承擔責任，也不承擔任何其他與此相關的責任。, 承租人須負責確保(X)圖則設計的所有元素均符合法律規定，並以其他方式適合承租人使用處所(包括處所的配置及承租人的傢俱、用具及設備的放置)；及(Y)承租人的任何改善工程均不得損害建築物的任何系統或結構組件，業主對施工圖(定義見下文第2.3節)的批准並不免除承租人的責任。

附件C-2

2.2空間平面圖。承租人應促使建築師為租户改善工程準備一份空間平面圖，包括所有辦公室、房間和其他隔斷的佈局和指定，以及房屋內所有設備的佈局和指定，以及它們的預期用途(“空間平面圖”)，並應將一份由租客簽署的pdf空間平面圖通過電子郵件(要求索取回執)提交給業主批准。業主應在房東較晚的5個工作日內向租户提供批准或合理不批准該空間平面圖的通知。房東的不批准通知書應合理詳細地説明不批准的依據以及解決房東反對意見所需的更改。如果房東不批准空間平面圖，承租人應促使修改空間平面圖並重新提交房東批准。必要時應重複上述程序，直到房東批准空間平面圖。在提交施工圖之前，房東有權選擇，承租人應向房東提供平面圖的中間階段。

2.3施工圖。業主批准空間平面圖後，承租人應促使建築師和工程師完成承租人改善工程的建築、工程和最終建築施工圖，其形式應足以使分包商投標並獲得所有適用的許可(統稱為施工圖)，並應將兩(2)套由承租人簽署的全尺寸施工圖交給業主批准。儘管有上述規定，承租人可選擇分兩個階段編制施工圖(第一階段然後是與以前提供的建築圖紙一致的工程圖紙)，但每一階段均須經業主批准。業主應在業主收到施工圖(或其適用部分)或雙方簽署並交付協議後10個工作日內向租户發出批准或合理不批准施工圖(或其適用部分)的通知。如果業主不批准施工圖(或其任何部分)，業主的不批准通知應合理詳細地説明不批准的依據以及解決業主的問題所需的變更, 承租人應對施工圖進行修改，並重新提交業主批准。在業主批准施工圖(或其適用部分)之前，應根據需要重複上述程序。在業主批准施工圖之前，承租人不得開始承租人的改進工作。未經業主事先同意，不得對批准的施工圖(“批准的施工圖”)進行修改，不得無理扣留。承租人應根據要求向業主報銷。業主為業主的第三方顧問審閲圖則而合理支出的任何自付費用(“審核費”)。

2.4許可。承租人應向適當的市政當局提交批准的施工圖，並以其他方式向該等當局申請並獲得所有必要的適用建築許可，以允許承包商開始和完成承租人改善工作(“許可”)。承租人應與業主協調，以便允許業主根據其選擇參與許可過程的所有階段，並應儘快向業主提供所有平面圖檢查編號和提交日期。*儘管本節第2.4節、承租人和承租人有任何相反的規定，但承租人、承租人和然而，房東應配合租户執行許可證申請，並執行其他合理必要的部長級行動，使租户能夠獲得任何許可證或入住證。在許可證發放之前，租户可以進入房屋進行規劃和檢查(但不能進行施工)。承租人在獲得所有需要的許可證之前不得開始施工。

3建設。

3.1承包商的選擇。

3.1.1承包商。承租人應保留一名總承包商(“承包商”)進行租户改進工作。承包商應由承租人、通知業主並經業主合理批准。就本節第3.1.1節而言，如果總承包商(A)沒有業主合理接受的貿易參考資料，(B)未按協議條款要求維持保險，則業主對擬議總承包商的批准不應被視為無理扣留(但不限於其他原因)。(C)沒有提供業主合理接受的當前財務報表，或(D)在房產所在的州/市未獲得承包商執照。承租人承認上述內容不是房東可能合理地不批准擬議總承包商的唯一原因清單。(C)沒有提供業主合理地接受的當前財務報表，或(D)在房產所在的州/市未獲得承包商執照。承租人承認上述內容不是房東合理不批准擬議總承包商的唯一理由清單。

3.1.2承租人代理人。承租人使用的所有分包商(此等分包商與承包商一起，在此統稱為“承租人代理人”)必須經業主批准。不得無理拒絕批准；但業主可要求承租人保留業主指定的某些機械、電氣和消防安全分包商。

附件C-3

3.2建設。

3.2.1施工合同；最終成本。承租人不得與承包商簽訂施工合同(“合同”)，除非符合以下第3.2.3節和第3.2.4節的規定，承租人應向業主提交一份副本以供記錄並確認遵守。在開始施工承租人改善工程之前，承租人應按行業向業主提交將發生或已經發生的最終費用的詳細價目表，如上文第1.2.1節中更詳細地規定的那樣。與租户改善工程的執行有關，並構成合同金額的基礎(“最終成本”)。如果最終成本超過津貼，則租户應負責超出的部分，並應在業主開始為津貼提供資金的義務之前支付超出的部分，業主可能要求租户提供合理證據，證明在業主為津貼提供資金的義務開始之前，租户已經為超出的部分提供了資金。如果在交付給業主後，最終成本增加到超過津貼的總金額，承租人同樣有責任在業主承擔為津貼提供資金的義務之前為超出的部分提供資金。根據本協議，承租人應支付的金額構成根據本協議應支付的租金，如果未能及時支付，則構成本協議項下的違約事件。

3.2.2業主關於租户改善工程的一般條件。租户改善工作應以良好和熟練的方式進行，並嚴格按照批准的施工圖進行。承租人應促使承租人代理人向業主提交與租户改善工程有關的所有工作計劃，隨後房東應在五(5)個工作日內通知承租人代理人任何必要的變更，承租人應促使承租人代理人遵守修改後的計劃。承租人應遵守房東制定的與租户改善工作相關的所有規則。租户應遵守業主制定的與租户改善工作有關的所有規定，並在五(5)個工作日內通知承租人代理人任何必要的變更。承租人應遵守業主制定的與承租人改善工作有關的所有規定裝卸碼頭和服務電梯；任何需要關閉的公用事業設施(包括生命安全系統)；材料儲存；以及與其他租户承包商的協調工作。除了租户應向房東支付的任何審查費(如上文第2.3節所規定)外，考慮到房東對租户改善工作的協調，租户應向房東支付相當於建設租户改善工程硬成本的1%的費用(“協調費”)。

3.2.3承包商的擔保。承租人應促使承包商同意負責(A)維修、更換和/或拆除在工藝、材料或其他方面有缺陷或變得有缺陷的承租人改善工程的任何部分，不收取額外費用，在(1)(I)承租人改善工程完成或(Ii)開工日期的後一年發生的日期或該日期之前修理、更換和/或拆除承租人改善工程的任何部分，不收取任何額外費用；(2)在(I)承租人改善工程完成或(Ii)開工日期之後的一年或之前，維修、更換和/或拆除承租人改善工程的任何部分，不收取額外費用；以及(B)修復因維修、更換和/或拆除而對建築物和/或公共區域造成的任何損壞。此類協議應在合同中明確規定，並且根據其條款，應符合業主和租户各自的利益，並可由業主或租户強制執行。根據業主的要求，承租人應向業主提供任何必要的轉讓或其他保證，使業主能夠直接向承包商執行該協議。(B)根據業主的要求，承租人應向業主提供任何必要的轉讓或其他保證，使業主能夠直接向承包商執行該協議。

3.2.4保險要求。承租人應投保業主批准的承保承租人改善工程的“建築商一切險”保險，以及業主可能合理要求的其他保險。

3.2.5合規性。租户改善工作應在所有方面符合(I)所有適用法律；(Ii)符合美國保險協會(前稱全國消防保險人委員會)和國家電氣規範的所有適用標準；以及(Iii)所有適用的建築材料製造商的規格。在不限制前述規定的情況下，如果由於承租人的改善工作，業主根據法律要求進行任何檢查或發出與房屋或承租人改善工作有關的任何通知，或確保以任何特定方式進行承租人改善工作，承租人應代表業主遵守該要求，並在此後迅速向業主提供關於該要求的合理文件。

3.2.6業主檢查。儘管本協議有任何相反規定，業主仍可隨時進入房屋檢查租户改善工程，而無需通知租户。業主進行檢查或未進行檢查均不會導致放棄業主在本協議項下的任何權利，也不應被視為暗示業主批准租户改善工程。如果房東通過通知租户合理地發現租户改善工程中的任何缺陷，承租人應立即促使承包商糾正該缺陷，而不承擔任何費用。如果業主通過通知租户，合理地發現租户改善工程中的任何缺陷，承租人應立即促使承包商糾正該缺陷，而不承擔任何費用。如果房東向租户發出通知，合理地發現租户改善工程中的任何缺陷，租户應立即促使承包商糾正該缺陷，不承擔任何費用如果業主如此確定的租户改善工程中的重大缺陷可能會對建築物的任何系統或結構部件、建築物的幕牆或外觀、或任何其他租户的使用造成不利影響，或可能導致業主對任何第三方承擔責任，則(A)業主可採取此類行動(包括暫停租户的職務)，費用由租户承擔

附件C-4

(B)在該缺陷得到糾正之前，業主沒有義務支付津貼的任何部分。(B)在該缺陷得到糾正之前，業主沒有義務支付任何部分的津貼。(B)在該缺陷得到糾正之前，業主沒有義務支付任何部分的津貼。

3.2.7會議。*施工開始後，承租人應每週與建築師和承包商舉行會議，討論承租人改善工作的進展情況。此類會議應在雙方同意的地點和合理的時間舉行，承租人應至少提前三個工作日通知業主。業主可參加此類會議，並應業主要求，承租人應安排承租人的代理人蔘加此類會議。承租人應安排準備會議記錄並及時將其副本交付業主。每月一次此類會議應包括對承包商當前付款請求的審查。

3.2.8租户契諾。租户在完成租户改善工作後10天內，應根據加州民法典第3093條或任何後續法規，在大樓所在縣的記錄員辦公室記錄竣工通知書，並應在記錄後向房東提供一份副本。如果租户沒有這樣做，房東可作為租户代理人代表租户簽署並提交該通知書，費用由租户承擔。在記錄完成後30天內，房東可作為租户代理人代表租户簽署並提交該通知書，費用由租户承擔。(A)承租人應促使建築師和承包商(I)在必要時更新批准的施工圖，以反映施工過程中對批准的施工圖所做的所有更改，(Ii)盡其所知證明更新後的圖紙是真實和正確的，該證明在協議期滿或終止後仍然有效，以及(Iii)根據業主CAD格式要求(定義如下)向業主交付兩(2)張此類更新後的圖紙的光盤；以及(B)承租人應向業主交付所有保修、擔保和操作手冊的副本以及與房屋內的改進、設備和系統有關的信息。在本協議中，“業主的CAD和格式要求”是指(W)如果該版本不高於AutoCAD的當前Autodesk版本和最新發布版本，(X)這些文件必須是解鎖的並且完全可訪問(沒有“cad-lock”、只讀、密碼保護或“簽名”文件)，(Y)這些文件必須是在以下文件中的：(Y)文件必須是在以下文件中的：(E)如果該版本不高於AutoCAD的當前Autodesk版本和最新發布版本，(X)這些文件必須是解鎖的，並且完全可以訪問(沒有“cad-lock”、只讀、密碼保護或“簽名”文件)，以及(Z)如果數據是非Autodesk產品中的電子數據，則在提供給房東時，文件必須轉換為“DWG”文件。

4MISCELLAOUS.

4.1租户違約。儘管本工作書或協議有任何相反規定，如果租户在租户改善工程完成之前在本工作書或協議下違約，則(A)業主在本工作書項下的義務應被免除，業主可促使承包商停止進行租户改善工作，直至該違約行為得到糾正，以及(B)租户應對因此而導致的租户改善工作的任何延誤負責。

4.2其他。本工作書不適用於房產以外的任何空間。承租人同意接受房產的“原樣”、“Where-as”狀態和配置，並同意不要求房東進行任何工程，或者，除上文關於津貼的規定外，不會產生任何與建造或拆除房產的任何改善相關的費用。在此情況下，承租人同意接受房產的“原樣”、“WHERE-AS”狀態和配置，並同意不要求房東進行任何工程，或者，除上述關於津貼的規定外，不會產生與建造或拆除房產的任何改善相關的任何費用。

4.3房東延誤。《基本租賃信息》第1.2.2(Ii)節規定的開工日期應延長，延遲天數為房屋內租户改善工程基本完工的天數，延遲天數如下所定義的“房東延誤”所致。此處所用的“房東延誤”一詞是指(I)房東未能及時交付房屋供租户施工，或未能及時批准或不批准任何施工圖；(二)“房東延誤”指的是：(I)業主未能及時將房屋交付承租人施工，或未能及時批准或不批准任何施工圖；(Ii)業主、其代理人、僱員或承建商對租客改善工程實質完成的不合理及實質幹預，並客觀上妨礙任何人在建築物內建造租客改善工程，而該等幹擾是與租客、其代理人及承建商在正常施工時間進入建築物或任何建築物設施(包括裝貨碼頭(如有的話)及貨運升降機)或服務(包括本條例所提供的停車區)或在正常施工時間使用該等設施有關；或(Iii)由於業主、其代理人、僱員或承包商在支付津貼方面的行為或不作為以及因此而導致的租户改善工程的任何停工所造成的延誤。儘管本合同有任何相反規定，但房東延誤不應包括因租户或租客代理人的行為、不作為或不當行為造成的任何前述延誤。除非房客已向房東發出書面通知，表明房東或其代理人的行為或不作為即將發生或已經發生，從而導致改善工程延遲完成，並且房東在收到房東通知後一(1)個工作日內未能糾正此類延誤，否則房東不應被視為已發生房東延誤的延誤。(2)房東或其代理人的行為、疏忽或不當行為不應視為房東延誤。除非房客已向房東發出書面通知，表明房東或其代理人的行為或不作為即將發生或已經發生，而房東未在房東收到該通知後的一(1)個工作日內糾正此類延誤, 在這種情況下，該通知後的延誤天數應為業主延誤。

附件C-5

附件D

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確認函

_____________________, 20__

致：_
_______________________
_______________________
_______________________

回覆：BRE CA Office Owner LLC(特拉華州有限責任公司(“房東”)和庫拉腫瘤公司(特拉華州公司(“租户”))之間日期為20_

租約ID：_

業務單位編號：_

尊敬的_：

根據租約，承租人接受對該房產的佔有並確認開始日期為_。

請確認上述情況，在下面提供的空白處簽署本信函的所有3份副本，並將2份完整簽署的副本退還給我。請注意，根據租約第2.1節的規定，承租人必須在收到本信函後10個工作日內籤立並退還(或通過通知房東，合理地反對)本信函。(請注意，根據租約第2.1節的規定，承租人必須在收到此信函後10個工作日內簽署並退還(或通過通知房東合理反對)。

附件D-1

展品：E

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規章制度

承租人應遵守下列規章制度(經不時修改或補充的《規章制度》)。業主不對項目的任何其他承租人或佔用人不履行任何規章制度負責。如果本規章制度與本租約的其他條款有任何衝突，則以後者為準。

1.未經業主事先同意，承租人不得更改任何鎖或在處所或建築物的任何門窗上安裝任何新的或額外的鎖或螺栓。房東有權隨時保留和使用鑰匙或其他訪問密碼或設備來打開所有進入和進入房屋的鎖。承租人應承擔承租人所需的任何鎖具更換或修理費用。房東將為房屋提供兩把鑰匙，承租人所需的任何額外鑰匙必須從房東處以合理的費用由房東確定。本租約終止後，承租人應歸還房東所有提供給承租人或以其他方式獲得的商店、辦公室和衞生間的鑰匙，如果房東認為有必要更換這些鑰匙或更換適用的鎖具，承租人應向房東支付更換這些鑰匙或更換適用鎖的費用，如房東認為有必要更換這些鑰匙或更換適用的鎖具，承租人應向房東支付更換這些鑰匙或更換適用鎖的費用。

2.除正常進出處所外，所有通往公共走廊的大門均須時刻關閉。

3.業主可在類似建築物慣常的時間內關閉和鎖上建築物的所有出入口。承租人須安排在該時間內使用建築物和走廊門的僱員、代理人、承包商、受邀者和持牌人在使用後將門安全地關閉和鎖上。*任何人在該時間內或在建築物門以其他方式上鎖時進出建築物，均可被要求在建築物登記冊上簽字。除非該人有適當的身份證明或事先安排的通行證，否則可被拒絕進入大樓。房東將向租客要求通行的人提供通行證。租客應對所有租客要求通行的人負責，並對這些人的所有行為向業主負責。業主及其代理人不對任何人進入或離開大樓的任何錯誤承擔損害賠償責任。如果發生入侵、暴徒、騷亂、公眾騷亂或其他騷亂，業主及其代理人不應對損害賠償負責。如果發生入侵、暴徒、騷亂、公眾騷亂或其他騷亂，業主及其代理人不應對任何人進入或離開大樓的任何錯誤承擔損害賠償責任。如果發生入侵、暴徒、騷亂、公眾騷亂或其他騷亂，業主及其代理人不應對損害賠償負責。業主可在建築物或工程項目持續期間，以其認為適當的任何方式阻止進入建築物或工程項目，以保障生命財產的安全和保護。

4.未經事先通知業主，不得將傢俱、貨物或設備帶進大樓。所有進出大樓的搬運活動均須與業主安排，且只能在業主指定的時間和方式進行。業主可規定帶進大樓的所有保險箱和其他重物的重量、大小和位置，以及將其搬入和搬出大樓的時間和方式。如業主認為有必要，保險箱和其他重物應站立在適當分配重量所需厚度的支撐物上。房東不會對任何此類安全或財產的損失或損壞負責。*承租人移動或維護任何此類安全或其他重型財產對建築物、其內容、佔用者或受邀者造成的任何損害應由承租人獨自承擔責任和費用(儘管租約第9.6和9.4條另有規定)。

5.除在業主指定的時間內、在指定的電梯內或由業主指定的人員攜帶外，建築物內不得接收傢俱、包裹、供應品、設備或商品，也不得在電梯內上下搬運傢俱、包裹、供應品、設備或商品。

6.未經業主事先同意，租客不得在處所或建築物的任何部分展示、派發、油漆或張貼任何標誌、廣告、告示或傳單。租客不得騷擾、招攬、兜售或遊説項目的任何住客。

7.衞生間、小便池、洗臉盆和其他器具、水管、固定附着物和用具不得用於建築用途以外的其他用途，不得在其內投擲或放置異物。儘管租約第6條和第9.4條另有規定，承租人或其任何僱員、代理人、承包商、受邀者或持牌人因違反本條而造成的任何破壞、停頓或損壞的費用應由承租人承擔。

8.未經業主事先同意，承租人不得將房屋地板超載，或在房屋的隔牆、木製品或石膏板上打記號、釘釘子或螺絲，或以其他方式污損房屋。租户不得向任何未經業主批准的人購買瓶裝水、冰、毛巾、亞麻製品、維修或其他類似服務。

附件E-1

9.除專供承租人員工和受邀者使用的自動售貨機外，未經業主事先同意，不得安裝、維護或操作任何自動售貨機或零馬力辦公機器以外的其他機器。

10.未經業主事先同意，承租人不得使用、儲存、安裝、幹擾、溢出、移走、釋放或處置任何含石棉材料、任何含石棉材料、任何固體、液體或氣體材料，這些材料現在或以後根據第42 U.S.C.第9601節及其後的規定被視為有毒或危險的，或在本項目的任何其他部分內或其周圍使用、儲存、安裝、幹擾、溢出、移除、釋放或處置任何含有石棉的材料、現在或以後被認為有毒或危險的任何固體、液體或氣體材料。或任何其他適用的環境法，或任何易燃、易爆或危險的液體或物質；但承租人可使用、貯存及處置該等物質，其分量須與用作一般辦公用途的類似處所的一般分量相同，但該等使用、貯存及處置不得損壞該處所、建築物或項目的任何部分，並須以安全的方式及符合所有法律的規定進行。承租人須遵守所有與承租人使用該等物料有關及管限該等物料的法律，並須自行承擔消減及移走該等物料的費用。租客不得在該處所內或其附近燃點或保存正在燃燒的蠟燭或其他明火。

11.未經業主事先同意，承租人不得使用業主提供以外的任何供暖或空調方式。

12.租户不得在處所之內或之上使用或保留任何骯髒或有害的氣體或物質，亦不得因噪音、氣味或震動而以令業主或工程項目其他佔用人反感或反感的方式佔用或使用處所，或幹擾其他佔用人或在該處有業務的人，不論是否使用樂器、擴音器或其他方式。租户不得將任何東西扔出門外、窗户、天窗或走廊。

13.承租人不得攜帶或飼養任何動物(服務動物除外)、禽鳥、水族館，或(除非在業主指定的區域內)自行車或其他車輛進入或飼養在工程項目、建築物或處所內。

14.不得在酒店內做飯，也不得將酒店用作住宿、生活區或寢室，或用於任何不正當、令人不快、非法或不道德的目的。儘管有上述規定，保險商實驗室認可的設備和微波爐仍可在酒店內為員工和受邀者加熱食物和沖泡咖啡、茶、熱巧克力和類似飲料，但此類使用必須符合所有法律。

15.該處所不得用作製造或貯存商品，但如該貯存是準許用途所附帶的，則屬例外。未經業主事先同意，承租人不得佔用該處所作為信使式操作或調派辦公室、公共速記員或打字員的辦公室，或製造或售賣酒類、毒品或煙草的辦公室，或用作醫務室、理髮店或美甲店、就業局或與大麻行業有重大關係的業務。

16.業主有權將業主認為醉酒、酗酒、吸毒或違反本條例的任何人員排除在本項目之外。

17.租客不得在入口處、走廊、人行道、大堂、法庭、大廳、樓梯、電梯、前廳或任何公共區域內閒逛，不得吸食煙草製品或作任何其他用途，也不得以任何方式阻擋這些區域，只可將其用作樓宇的出入通道。租户不得允許煙霧從樓宇內排入公共區域或建築物的任何其他部分。業主有權指定該建築物為業主指定的建築物。業主有權指定該建築物為業主指定的建築物。承租人不得將煙霧從建築物的入口、走廊、人行道、大堂、法庭、大廳、樓梯、電梯、前廳或任何公共區域用作吸煙或其他用途，亦不得以任何方式阻擋這些地方，亦不得以任何方式阻擋該等地方。承租人只可將其用作樓宇的出入通道。

18.承租人不得浪費電力、水或空調，應與業主合作，以確保大樓供暖和空調系統的最有效運行，並且不得試圖調整任何控制。承租人應在房屋內安裝和使用可用的能源星級設備。承租人應在符合其業務要求的範圍內使用再生紙。承租人不得使用超過其比例的電話線和其他電信設施來服務於建築物。

19.承租人應將其所有垃圾和垃圾存放在房屋內。如果根據法律規定，不能在大樓附近以普通和慣例的方式處理垃圾和垃圾，則不得將任何材料放置在垃圾或垃圾容器中。所有垃圾、垃圾和垃圾的處理只能在業主指定的時間通過為特定用途提供的入口和電梯進行。租户應遵守業主的回收計劃(如果有)。

20.承租人應遵守房東、任何政府機構或法律制定或要求的所有安全、安保、消防和疏散程序、程序和規定。

附件E-2

21.下午5：30以後，承租人不得妨礙保潔人員的工作，辦公室空置時可隨時進行保潔工作。窗户、門和固定裝置可以隨時清潔。承租人應提供足夠的垃圾和垃圾容器，以防止清潔服務出現不合理的困難。租户僱用從事清潔工作的任何人員(A)須事先徵得業主同意；(B)業主合理判斷，不得擾亂與在項目中從事其他工作或服務的任何勞動力或行業的勞動和諧；及(C)在大樓內外，應受大樓經理(但不是作為該經理或業主的代理人或僱員)的控制和指示，租户應對該等人員的所有行為負責。(B)業主合理判斷，不得擾亂與從事項目其他工作或服務的任何勞動力或行業的勞動和諧；以及(C)在大樓內外，應受大樓經理(但不是該經理或業主的代理人或僱員)的控制和指示，租户應對該等人員的所有行為負責。

22.未經業主事先同意，不得將遮陽篷或其他突出物安裝在建築物的外牆上。除業主大樓標準窗簾外，不得將窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風安裝在或懸掛在處所的任何窗户或門上，或與之相關使用。所有懸掛在處所或建築物周邊空間的電動天花板固定裝置必須是熒光的和/或質量、類型、任何窗户的內部和外部都不得塗抹或以其他方式進行防曬，未經業主事先同意。租户應遵守業主關於打開和關閉窗簾的規定。(B)任何窗户的設計和暖白色燈泡顏色須經業主事先批准。任何窗户的內部和外部均不得塗抹或以其他方式進行防曬。租户應遵守業主關於打開和關閉窗簾的規定。

23.承租人不得阻礙任何反射或允許光線或空氣進入大樓大廳、通道或其他公共場所的窗框、窗扇、天窗、窗户或門，承租人也不得在窗臺上放置瓶子、包裹或其他物品。

24.承租人必須遵守房東關於告知員工房東重要物品的要求。

25.租户應將所有電氣或機械性質的辦公設備放置在業主批准的環境中，以吸收或防止任何振動、噪音或煩擾。

26.除裝有橡膠輪胎和橡膠護欄的手推車外，承租人不得使用任何手推車。

27.未經房東事先同意，不得在該房屋內進行拍賣、清算、賤賣、停業或破產出售。

28.承租人不得(A)使用建築物或項目的任何名稱作任何用途，但識別租户在處所內經營的業務的地址除外；(B)未經業主事先同意，在任何廣告或其他宣傳中使用建築物或項目的任何形象；或(C)以任何方式使用建築物或項目的任何名稱或形象，侵犯業主或任何第三者在建築物或項目的任何名稱或形象中或對該名稱或形象的任何商號、商標、版權或類似權利，而不受限制。(B)未經業主事先同意，不得在任何廣告或其他宣傳中使用該建築物或項目的任何名稱或形象，或(C)以任何方式使用該建築物或項目的任何名稱或形象，或侵犯業主或任何第三者的任何商標、商標、版權或類似權利。在大樓或項目、其網站或任何其他廣告或促銷材料上顯示的任何標牌中，標識、描述或提及自己或其業務為“Kura Oncology，Inc.Highland Corporate Center South Plaza”或“Kura Oncology，Inc.at Highland Corporate Center South Plaza”。

29.房東沒有義務允許任何特定的電信服務提供商進入大樓或場所。如果房東允許進入，房東可以以服務提供商向房東支付由房東自行決定的費用為條件。

業主可不時修改或補充本規則及規例，而修改或補充的方式，經業主合理判斷，對處所、建築物、公用地方及工程項目的管理、安全、護理及清潔，以及維持其內良好秩序，以及方便其他佔用人及租客是適當的，但該等修改或補充不得大幅減少租客在本條例下的權利或大幅增加租客在本條例下的義務。業主可為任何租客的利益而免除本規則及規例中的任何一項，但該等修改或補充不得大幅減少租客在本條例下的權利或增加租客在本條例下的義務。業主可為任何租客的利益而免除本規則及規例中的任何一項，但不得大幅減少租客的權利或大幅增加租客在本條例下的義務。但該豁免不得解釋為放棄該規則和規則，以有利於任何其他租户，也不得阻止房東此後對任何租户執行該規則和規則。儘管如上所述，在初始規則和規則中添加的任何規則不得以不合理地歧視任何其他類似情況的租户的方式對租户執行。

附件E-3

展品F

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附加條文

根據加州民法典§1938(A)，房東特此聲明，該房產未經過認證訪問專家(CASP)(定義於加州民法典§1938(E))的檢查。因此，根據加州民法典§1938(E)，房東特此聲明如下：

認證准入專家(CASP)可以檢查主題房屋，並確定主題房屋是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。儘管州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式達成一致。以及進行必要的維修以糾正違反與建築有關的無障礙標準的費用。

根據上述規定，房東和租客同意，如果承租人獲得CASP對房屋的檢查，則承租人應支付(I)檢查費用，以及(Ii)除本租約另有明確規定外，為糾正在房屋內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用。

附件F-1

展品F-2

展品F-3

A.美國政府、政府部門都認為存在違約；

B.將房屋全部或部分轉租(租户附屬公司除外)；

C.根據租約已轉讓(除根據允許的轉讓以外)，租約已轉讓的公司、公司或公司已轉讓租約；或(C)租約已轉讓(除根據允許的轉讓外)；或

華盛頓特區政府表示，該公司並未佔用該房產，但該公司的租户並未佔用該房產。

如果由於前一句話的實施，房東不需要向租客提供建議，或者房客在收到建議後，無權根據該建議出租出售空間，則房東可以按房東全權絕對酌情決定的任何條款將出售空間出租給任何一方。

展品F-4

展品F-5

展品G

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司法參照

如果根據加州法律，租約第23.8條的陪審團豁免條款不能強制執行，則應適用以下條款。

雙方希望並打算就一種機制和程序達成一致，在該機制和程序下，由租賃引起的或與物業有關的爭議和糾紛將迅速和迅速地得到解決。因此，除非法或強制拘留的訴訟或扣押預判外，本合同任何一方對另一方(和/或其高級人員、董事、僱員、代理人、子公司或附屬公司或關聯實體)提出的任何訴訟、法律程序或反索賠，均應以任何方式引起或以任何方式與本合同有關的任何事項解決。因此，除非法或強制拘留的訴訟或扣押預判外，本合同任何一方對另一方(和/或其高級人員、董事、僱員、代理人、子公司或附屬公司或關聯實體)提起的任何訴訟、法律程序或反索賠，都將以迅速和迅速的方式得到解決。租户使用或佔用房屋和/或任何傷害或損害索賠，無論是在合同、侵權行為或其他方面，都應由裁判根據《加州民事訴訟法》第638-645.1條(首尾兩節包括在內，或其任何後續法規)的規定(“裁判條款”)進行審理和解決(“裁判條款”)。任何啟動司法審查程序的費用以及由裁判收取的所有費用和產生的費用均應由發起該程序的一方支付(除非記者是則提出請求時，記者應出席所有程序，該記者的費用--除其他當事人訂購的複印件外--應由提出請求的一方承擔)；但是，此類訴訟的費用和費用(包括任何啟動費用)的分配應根據本租約第23.6條的規定最終確定。訴訟地點應在場地所在的縣。*任何一方在收到根據本附件G提出的解決任何爭議或爭議的請求後10天內，雙方應商定一名單獨的仲裁員，該仲裁員將審理所有爭議，無論是事實上的還是法律上的。, 並根據裁判部的要求報告裁判員的發現和判決。如果當事人在10天內不能就裁判員達成一致，則任何一方當事人都可以在房屋所在的縣提起訴訟，以便根據裁判部的規定任命一名裁判員。如果裁判員是由法院任命的，裁判員應是一名中立、公正的退休法官，在待確定的相關事項上具有豐富的經驗，從JAMS、ADR Services、公司或由每一方以其唯一和絕對酌情權批准的類似調解/仲裁實體。任何一方都可以基於裁判章節中列出的任何理由對推薦的裁判提出質疑。裁判有權決定所有事實和法律問題，並報告他或她在這些問題上的決定，並有權就提交給裁判的任何訴訟理由在法律上或衡平法上發佈所有公認的補救措施，包括根據租約判給律師費和費用。但是，裁判無權也不得有租約明文規定不允許的任何其他損害賠償，雙方放棄追回任何此類損害賠償的任何權利。雙方可以按照加州民事訴訟法典的規定進行所有證據開示，裁判員應監督證據開示，並可以像任何初審法院法官一樣執行所有證據開示令，有權監管證據開示，並有權發出和執行加州法律下的傳票、保護令和其他對證據開出的限制。*提交訴訟程序應根據加州法律(包括證據規則)和, 裁判員應遵守提交程序時適用的加州法律。雙方當事人應迅速、勤奮地相互合作，並應根據本附件G.的條款採取必要的行動，以使爭議或爭議得到迅速解決。在這方面，雙方當事人和裁判員應盡最大努力確保：(A)自指定裁判員之日起不超過六(6)個月的時間內進行證據開示，不包括有關證據開示的動議；(B)當事人和裁判員應盡最大努力確保：(A)在指定裁判員之日起不超過六(6)個月的時間內進行證據開示，不包括有關證據開示的動議。以及(B)審判日期應定在指定裁判之日起九(9)個月內。根據《加州民事訴訟法典》第644條，裁判對整個問題的裁決必須作為法院的裁決，並在向法院書記員提交裁決書後，或在沒有書記員的情況下，向法官提交裁決書。判決可按猶如該訴訟已由法院審訊的相同方式登錄。裁判的任何決定及/或在其上登錄的判決或其他命令均可提出上訴，上訴的程度及方式與該決定、判決或其他命令的上訴範圍及方式相同。根據本協議，如果由地點合適的上級法院的法官作出裁決或命令，則可提出上訴。裁判應在其裁決聲明中陳述其對事實的發現和法律結論。當事各方意欲根據民事訴訟法典具體執行本一般參考協議。本附件G中的任何規定均不得損害任何一方從有管轄權的法院獲得臨時救濟或其他衡平法補救的權利，如根據民事訴訟法典和/或適用的法院規則所規定的權利。

附件G-1