附件10.1

租契的第一項修訂

租賃的第一項修訂(本“修訂”)於2020年4月8日(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司Menlo PREPI I，LLC和加州有限責任公司TPI Investors 9，LLC(統稱為“出租人”)和特拉華州公司(“承租人”)Personalis，Inc.之間進行。

獨奏會

A.出租人(作為特拉華州有限責任公司Menlo PREHC I，LLC、特拉華州有限責任公司Menlo PREPI，LLC和加州有限責任公司TPI Investors 9，LLC的權益繼承人)和承租人簽訂了日期為2015年2月2日的特定租約(以下簡稱“租賃”)，涉及(I)位於加利福尼亞州門洛帕克市奧布萊恩1330O‘Brien的約25,366(25,366)平方英尺的可出租平方英尺。如作為附件C-1(“5號樓物業”)所附租約的樓面平面圖所示，及(Ii)位於加利福尼亞州門洛帕克奧布賴恩1360O‘Brien的約5,914(5,914)平方英尺，如作為附件C-2的租約所附樓面平面圖所示(“6號樓物業”，與本文中統稱為“物業”的5號樓物業統稱為“物業”)。

出租人和承租人現在希望簽訂本修正案，以規定延長租期，並與本修正案中另有規定相同。除非本修正案另有規定，否則本修正案中的所有大寫術語應與租賃中賦予它們的含義相同。

條款及細則

考慮到本合同中包含的相互契諾以及其他良好和有價值的對價，出租人和承租人同意如下：

1.期限的延長。本租約期限(定義見本租約第2(A)節)於2020年12月1日(“經延長期限生效日期”)延長(“經延長期限”)，並將於2027年11月30日(“經延長期限屆滿日期”)到期，除非根據經修訂租約條文或法律許可較早終止。

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2.展期內的月租。

(A)自延長租期開始之日起至此後每個日曆月的第一天至延長租期結束，承租人應按月分期付款向出租人預付美國合法貨幣的每月基本租金如下：

在生效日期，承租人應向出租人支付現金，金額為(1)15萬9528 00/100美元(159,528.00美元)，即在延長租期開始日期後的第一個完整月支付每月基本租金的分期付款；(2)65,531 00/100美元(65,531.00美元)，該金額將用於延長期限的第一個日曆月的額外租金。(2)在延長租期開始後的第一個日曆月，承租人應向出租人支付每月基本租金的分期付款；以及(2)65,531 00/100美元(65,531.00美元)，該金額將用於延長期限的第一個日曆月的額外租金。

3.承租人按比例分攤房屋的經營費用。除承租人根據上述第3條應支付的月基本租金外，在延長租期內，承租人還應向出租人支付(A)承租人按比例分攤的營業費用和税款(I)奧布萊恩大道1330號(5號樓)，按比例分攤100%；(Ii)奧布萊恩徑1360號(6號樓)，按比例分攤28.68%；以及(B)承租人按比例分攤的公園租金(5號樓)，比例為28.68%；以及(B)承租人按比例分攤的公園運營費用和税金(比例為100%)；(Ii)奧布賴恩大道1360號(6號樓)的租金比例為28.68%；以及(B)承租人按比例分享公園的營業費用和税金

4.保證金。根據租約，出租人目前持有24萬4922 40/100美元(244,922.40美元)的保證金。本修正案執行後，承租人應向出租人交付金額為160 04/100美元(207,160.04美元)的現金，保證金總額為45萬2082 44/100美元(452,082.44美元)。在承租人履行其在本租賃項下的所有義務之日，全部款項應根據本租約第7款作為保證金持有，直至承租人履行其在本租約項下的所有義務之日為止。

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5.擴展選項。承租人應有一(1)個選擇權，根據租約第3節規定的條款和條件，在延長租期屆滿之日後立即將房產的延長期限延長三(3)年。

6.租約改善津貼。承租人有權獲得一次性租户改善津貼，金額為23.46萬美元/100美元(234,600.00美元)，用於支付與房屋內租户改善設計和施工有關的費用(“租户改善津貼”)，承租人應指明與使用租户改善津貼相關的建築地址。租户改善津貼必須在不遲於十八(18)日的最後一天按照本第11條的規定發放)在延長的期限開始日期之後的一個月。承租人希望使用租户改善津貼建造的所有承租人改善工程(“新承租人改善工程”)應按照本第11條的條款進行。出租人應與出租人建築師和承租人共同制定新承租人改善工程的計劃和規格(“初步計劃”)。在承租人收到任何新租户改善的初步計劃後十(10)天內，承租人應向出租人提供相同或合理詳細的反對意見。如果承租人提出此類反對意見，出租人應修改並重新提交新租户改善初步計劃，此後承租人應有五(5)天的時間同意或提供合理詳細的反對意見，並重復該過程，直至承租人同意新租户改善初步計劃(“最終計劃”)。如果承租人未能在五(5)天內作出答覆，出租人可以發出第二次書面審批請求。承租人未在第二次書面請求後五(5)天內作出答覆，應視為其批准該等初步計劃。出租人應由承租人承擔全部費用(受制於租户改善津貼)，並根據最終計劃安排建造新的租户改善設施。承租人應承擔超過租户改善津貼(此處稱為“租户改善差額”的差額)的任何租户改善工程的設計和施工的所有費用和費用。儘管如此，, 雙方同意，出租人對租户改善津貼的支付應與承租人自有資金用於建造租户改善工程的費用(即按承租人應支付給租户改善津貼的租户改善差額的比例)相抵銷，因為該等費用是到期的(即按承租人應支付給租户改善津貼的租户改善差額的比例)。出租人在收到已完成工程的已付款發票、有條件/無條件留置權解除以及出租人合理要求的其他文件後，應將承租人改善津貼直接支付給適用的設計專業人員、承包商、材料工人或其他與承租人改善工程相關的勞工(“承包商”)。為免生疑問，承租人可向出租人提交租户改善津貼對在本修訂日期之前完成的工程的補償請求，前提是(I)此類工程由出租人批准的承包商完成，(Ii)承租人向出租人交付已完成工程的有償發票、有條件/無條件留置權解除以及出租人合理需要的其他文件。承租人無權從租金或其他方面獲得任何現金支付或抵免租户改善津貼的任何部分，而該部分未用於支付本合同項下計劃的租户改善工程的建造費用。

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7.確定正確的位置。如果承租人(或承租人的許可受讓人)和出租人(或Menlo Park Portfolio II，LLC，以下簡稱“MPP”)在本合同附件附表1確定的一棟或多棟建築(“擴展租賃”)中，按照雙方均可接受的進一步條款，在雙方單獨和絕對酌情決定的情況下，完全執行並交付一份(或多份)租賃(或多份租賃)，租賃面積不少於9萬(90,000)平方英尺的可出租空間。則承租人有權在承租人向出租人(或MPP)交付已籤立的擴展租賃(或MPP)的同時或之前，通過向出租人遞送書面通知(“終止通知”)一次性選擇終止租賃，但承租人的通知應以出租人或MPP簽署並向承租人交付擴展租賃為條件，終止應自擴展租賃開始之日(“終止日期”)起生效，且不應支付任何終止罰款或費用。如果承租人根據本條款第(7)款及時選擇終止租賃，租賃將自動終止，不再具有任何效力或效果，出租人和承租人應自終止日起解除各自在租賃下的義務，但租賃期滿或提前終止後明確存在的義務除外，包括但不限於承租人支付租金的義務和承租人在租賃項下的所有欠款，以及在此期間履行所有其他租賃義務的義務(包括但不限於承租人支付租金的義務和承租人在租賃項下的所有欠款)，以及在此期間履行所有其他租賃義務的義務(包括但不限於承租人的支付租金的義務和承租人根據租賃所欠的所有金額)，以及履行期間的所有其他租賃義務承租人的解約權應以承租人沒有違約為條件，條件是在適用的通知和補救期限屆滿後，承租人沒有違約。, 根據租賃條款，承租人提供終止通知或終止日期。如果承租人未在承租人向出租人交付已籤立的擴展租賃(或MPP)的同時或之前行使其終止權，則承租人的終止權將自動失效，且在出租人無需通知或採取其他行動的情況下不再具有任何效力或效力。承租人承認並同意，本條款不向承租人提供租賃附表1所列任何建築物中的空間的任何權利或優先權利，包括但不限於任何優先購買權、第一要約權或租賃該等空間的其他權利。此外，出租人不保證在附表1中確定的任何建築物中有任何空間可用，出租人保留在簽訂擴展租約之前翻新、拆除或以其他方式修改附表1中確定的任何現有建築物的權利。

8.上市公司條款。承租人已告知出租人，承租人是一家上市公司，其股票在納斯達克交易所上市和交易。因此，只要承租人的股票仍然在美國國家認可的公共證券交易所上市和交易，(I)儘管租約第17(G)節有任何相反規定，通過美國國家認可的公共證券交易所出售、轉讓或交換承租人的股票不應受租約第17節的規定，包括但不限於租約第17(F)節規定的條件，以及(Ii)儘管有租約第37(L)節的任何規定。出租人承認，承租人可能有義務定期向承租人和/或其關聯公司的股東、聯邦證券交易委員會和其他監管機構以及審計師和承銷商提供有關承租人和/或其關聯公司的財務信息，這些信息可能包括關於租賃、租金、成本和業務經營結果的財務信息摘要，包括租賃中規定的任何財務義務以及重要合同的副本，如租賃和本修正案。承租人應僅在聯邦證券交易委員會要求承租人提供此類信息的範圍內提供此類信息。

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9.民法典1938年條款的披露。就《加州民法典》第1938(A)節而言，出租人特此向承租人披露，承租人在此確認，該建築或房屋均未經過認證接入專家(CASP)(由《加州民法典》第55.52節定義)的檢查。根據加州民法典1938年條款，承租人特此通知承租人，CASP可以檢查該房屋，並確定該房屋是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對房屋進行CASP檢查，但如果承租人提出要求，出租人不得禁止承租人對其佔用的房屋進行CASP檢查。出租人和承租人應就任何CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正房屋內違反建築相關無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。如果承租人要求對房屋進行CASP檢查，承租人應自費保留出租人批准的CASP(但出租人可以根據出租人的選擇指定CASP)，以便在雙方商定的時間對房屋進行檢查。承租人應向出租人提供CASP出具的任何報告或證書(“CASP報告”)的副本。出租人和承租人同意，為糾正CASP報告中確定的違反與施工相關的無障礙標準而進行的任何必要修改應由提出請求的一方負責。承租人同意對CASP報告中的信息保密，除非需要承租人完成此類修改。

10.經紀人。承租人的經紀人是Corish&Carey Commercial d/b/a Newmark Knight Frank(“承租人經紀人”)，出租人的經紀人是Kidder Mathews和Corish&Carey Commercial d/b/a Newmark Knight Frank(“出租人經紀人”，統稱為承租人經紀人，“經紀人”)。出租人應根據另一項協議向經紀人支付租賃佣金。每一方均表示並向另一方保證，其從未與任何房地產經紀人、發現者或經紀人以外的其他人就本租賃進行過任何交易，每一方均應使另一方不受任何損害，不受另一方已與或據稱已與之打交道的任何經紀人、發現者或其他人(上述經紀人除外)向另一方提出的任何索賠所產生的所有損害、費用和責任的損害。

11.第一要約權。茲刪除租約第36條規定的第一要約權，並將其全部從租約中移除，不再具有任何效力或效力。

12.持續的效果；衝突。租約的所有條款和條件將繼續具有十足的效力和效力，因為租約是由本修正案修訂的。如果本修正案的任何條款與本租賃相牴觸，以本修正案的條款為準。

14.當局的保證。每一方均聲明並向另一方保證，簽署本修正案的人已獲得正式且有效的授權，可以代表其聲稱具有約束力的實體簽署本修正案，如果該方是有限責任公司或公司，則該有限責任公司或公司有充分的權利和授權訂立本修正案並履行其在本修正案項下的所有義務。

出租人和承租人自上文第一次規定的日期起已正式簽署本修正案，特此為證。

“出租人”

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附表1

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