000102621412/312020財年錯誤X1☐17,37999114,19915,035140—5,7324,2342,5923,9385,7754,62786,53979,322——4,000,000,0004,000,000,000725,863,886725,863,886650,059,292650,059,03322275,804,59475,804,8530.2——0.042—3.117,2898695.6——11.3779.0011.3777.50511.0020.1011.000.2011.0020.2011.000.504.008.3754.167.875可選擇在2012年12月31日贖回，此後每五年12月31日贖回一次。21210000041,1600000—2618260.900.900.900.302.610.8067.179.171.978.2—8,894.6—100.79.5129.108.3412.0180.956.110.151.860.380.171.860.4097.3107.099.4103.63,001696,0043,000765,0000.663.451.190.464.201.1259.5104.066.5105.400010262142020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberOneClassYear1996VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberThreeClassPercent5Member2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberFourClassYear1998VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：數字5個班級百分比5個點10個成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberEightClassPercent5Point79Member2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberNineClassYear1999VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberTenClassYear2001 VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberElevenClassYear2001VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：數字12個班級百分比5分81個成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：第13個班級百分比6個成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberFourteenClassYear2001VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：數字15個班級百分比5分70成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberSeventeenClassYear2006VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberEighteen ClassPercent6Point42 Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberNeteenClassPercent5Point9Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberTwentyClassPercent5Point57成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyOneClassPercent5Point66Member2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyTwoClassPercent6Point02Member2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyThreeClassPercent6Point55Member2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyFourClassYear2007FixedToFloatingRateMember2020-01-012020-12-31Iso4217：美元00010262142020-06-30Xbrli：共享00010262142021-01-2900010262142019-01-012019-12-3100010262142018-01-012018-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00010262142020-12-3100010262142019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2017-12-310001026214美國-GAAP：首選股票成員2017-12-310001026214FMCC：CommonStockOutlookingMember2017-12-310001026214US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2017-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310001026214美國-GAAP：SecuryStockCommonMember2017-12-3100010262142017-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：會計標準更新201802成員2018-12-310001026214美國-GAAP：會計標準更新201802成員2018-01-012018-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2018-01-012018-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2018-12-310001026214美國-GAAP：首選股票成員2018-12-310001026214FMCC：CommonStockOutlookingMember2018-12-310001026214US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001026214美國-GAAP：SecuryStockCommonMember2018-12-3100010262142018-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2019-12-310001026214美國-GAAP：首選股票成員2019-12-310001026214FMCC：CommonStockOutlookingMember2019-12-310001026214US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001026214美國-GAAP：SecuryStockCommonMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：會計標準更新201613成員2020-01-010001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-12-310001026214美國-GAAP：首選股票成員2020-12-310001026214FMCC：CommonStockOutlookingMember2020-12-310001026214US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001026214美國-GAAP：SecuryStockCommonMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-GAAP：會計標準更新201613成員2020-01-010001026214SRT：SingleFamilyMember2020-01-010001026214SRT：多家庭成員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：會計標準更新201613成員2020-01-010001026214SRT：多家庭成員2020-01-010001026214SRT：SingleFamilyMemberUs-gaap:AllowanceForLoanAndLeaseLossesRealEstateMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:AllowanceForLoanAndLeaseLossesRealEstateMember2019-12-3100010262142020-01-01FMCC：戰略目標的數量Xbrli：純0001026214FMCC：老年人首選股票成員2008-09-072008-09-0800010262142008-09-0800010262142020-09-3000010262142020-07-012020-09-300001026214美國-GAAP：次要事件成員2021-03-3100010262142020-10-012020-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2012-01-012012-12-310001026214美國-GAAP：次要事件成員2022-12-310001026214美國-GAAP：次要事件成員2023-01-010001026214美國-GAAP：次要事件成員2022-01-010001026214美國-GAAP：次要事件成員2021-12-310001026214美國-GAAP：次要事件成員2021-06-300001026214美國-GAAP：次要事件成員2022-06-300001026214美國-GAAP：政府成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：CSSMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：CSSMember2014-10-012020-12-310001026214FMCC：CSSMember2020-12-310001026214FMCC：CSSMember2019-12-310001026214美國-GAAP：政府成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：政府成員2018-01-012018-12-3100010262142019-10-012019-12-310001026214FMCC：1級證券化產品成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-12-310001026214FMCC：1級證券化產品成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-12-310001026214FMCC：1級證券化產品成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：1級證券化產品成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2019-12-310001026214Fmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-12-310001026214Fmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFmcc:SeniorSubordinateSecuritizationProductsMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberFMCC：其他安全產品成員2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberFMCC：其他安全產品成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberFMCC：其他安全產品成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberFMCC：其他安全產品成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：K認證成員FMCC：多家庭分段成員2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：K認證成員FMCC：多家庭分段成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：K認證成員FMCC：多家庭分段成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：K認證成員FMCC：多家庭分段成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SBCertificateMemberFMCC：多家庭分段成員2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SBCertificateMemberFMCC：多家庭分段成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SBCertificateMemberFMCC：多家庭分段成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：SBCertificateMemberFMCC：多家庭分段成員2019-12-310001026214FMCC：其他安全信任成員FMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2020-12-310001026214FMCC：其他安全信任成員FMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2019-12-310001026214FMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityNotPrimaryBeneficiaryMemberFMCC：其他安全產品成員FMCC：多家庭分段成員2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：HeldforInvestmentMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：HeldforInvestmentMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：HeldforInvestmentMember2018-01-012018-12-310001026214FMCC：HeldforSaleMemberSRT：SingleFamilyMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：HeldforSaleMemberSRT：SingleFamilyMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：HeldforSaleMemberSRT：SingleFamilyMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforSaleMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforSaleMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforSaleMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-01-010001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2020-01-010001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-01-010001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2020-01-010001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：DebtToValueRatioLessThan60PerentMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214美國-GAAP：有限80%至100%成員Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberFMCC：DebtToValueRatioLessThan60PerentMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2020-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214FMCC：DebtToValueRatioLessThan60PerentMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2020-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMemberFMCC：DebtToValueRatioLessThan60PerentMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2020-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2020-12-310001026214FMCC：DebtToValueRatioLessThan60PerentMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2020-12-310001026214美國-GAAP：有限80%至100%成員SRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214美國-GAAP：有限80%至100%成員Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2019-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2019-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember美國-GAAP：有限80%至100%成員2019-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberFmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-公認會計準則：中尉不超過80%成員2019-12-310001026214美國-GAAP：有限80%至100%成員SRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：GreaterThan100LoanToValueRatioMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：PassMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：PassMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：特別會員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：特別會員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：不符合標準的成員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：不符合標準的成員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國公認會計準則：雙重會員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國公認會計準則：雙重會員2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2020-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMemberUs-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberFmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUs-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUs-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables30To59DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivables60To89DaysPastDueMember2019-12-310001026214Us-gaap:FinancingReceivablesEqualToGreaterThan90DaysPastDueMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2018-01-012018-12-31FMCC：貸款數量0001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily20And30YearOrMoreAmortizingFixedRateMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:SingleFamily15YearAmortizingFixedRateMember2018-01-012018-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyAltaInterestOnlyAndOptionArmMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：多家庭成員2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員2018-01-012018-12-310001026214FMCC：其他損失減輕活動成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：其他損失減輕活動成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：其他損失減輕活動成員2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyLongTermStandbyCommitmentsMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SingleFamilyLongTermStandbyCommitmentsMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：多户住房收入債券成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：多户住房收入債券成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：財務擔保成員SRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214美國-GAAP：財務擔保成員SRT：SingleFamilyMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：財務擔保成員SRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214美國-GAAP：財務擔保成員SRT：SingleFamilyMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-GAAP：擔保類型其他成員2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-GAAP：擔保類型其他成員2020-01-012020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-GAAP：擔保類型其他成員2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember美國-GAAP：擔保類型其他成員2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：財務擔保成員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：財務擔保成員2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：財務擔保成員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：財務擔保成員2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：擔保類型其他成員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：擔保類型其他成員2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：擔保類型其他成員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員美國-GAAP：擔保類型其他成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：PaymentGuarantee成員2020-12-310001026214美國-GAAP：PaymentGuarantee成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：PaymentGuarantee成員2019-12-310001026214美國-GAAP：PaymentGuarantee成員2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2020-12-310001026214Fmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2019-12-310001026214Fmcc:FannieMaesecuritiesbackingFreddieMacresecuritizationtrustMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員2020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員2019-12-310001026214美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2020-12-310001026214美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2019-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員2020-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員2020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：OtherThanTemporaryImpairmentMember2019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：臨時影響成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員FMCC：OtherThanTemporaryImpairmentMember2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員FMCC：臨時影響成員2019-12-310001026214FMCC：OtherThanTemporaryImpairmentMember2019-12-310001026214FMCC：臨時影響成員2019-12-31FMCC：證券數量0001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2017-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2017-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2017-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2020-01-012020-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-01-012019-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberUS-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：多家庭成員US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-01-012018-12-310001026214US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2018-12-310001026214SRT：多家庭成員2018-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2020-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMember2020-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2019-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMember2019-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMemberSRT：SingleFamilyMember2018-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：HeldforInvestmentMember2018-12-310001026214FMCC：HeldforInvestmentMember2018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2020-12-310001026214FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2019-12-310001026214FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2018-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2018-12-310001026214FMCC：允許取消抵押品贖回權恢復成員2018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2020-12-310001026214Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2019-12-310001026214Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2018-12-310001026214SRT：多家庭成員Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2018-12-310001026214Fmcc:AllowanceForAccruedInterestReceivableMember2018-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2020-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2020-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2019-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2019-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMemberSRT：SingleFamilyMember2018-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2018-12-310001026214Us-gaap:ReserveForOffBalanceSheetActivitiesMember2018-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：NonCreditEnhancedLoansMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：CreditEnhancedLoansMemberFMCC：PrimaryMortgageInsuranceMember2019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMemberFMCC：CreditEnhancedLoansMemberFMCC：OtherCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：NonCreditEnhancedLoansMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：CreditEnhancedLoansMember2019-12-310001026214FMCC：MortgageInsurersMember2020-12-310001026214FMCC：MortgageInsurersMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：PrimaryMortgageInsuranceMember2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：PrimaryMortgageInsuranceMember2019-12-310001026214FMCC：STACRTrustMemberFMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：STACRTrustMemberFMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：STACRDebtMember2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：STACRDebtMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：保險再保險會員2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：保險再保險會員2019-12-310001026214FMCC：非合併視圖從屬成員FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：非合併視圖從屬成員FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberFMCC：合併視圖下屬成員SRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberFMCC：合併視圖下屬成員SRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：LenderRiskSharingMember2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：LenderRiskSharingMember2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：單一家庭其他成員2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：單一家庭其他成員2019-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：SFMortgageLoanCreditEnhancementsMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：非合併視圖從屬成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：非合併視圖從屬成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：合併視圖下屬成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：合併視圖下屬成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMemberFMCC：LenderRiskSharingMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMemberFMCC：LenderRiskSharingMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：保險再保險會員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：保險再保險會員Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：SCRdebtnotesMemberFmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：SCRdebtnotesMemberFmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：MFOtherMemberFmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員FMCC：MFOtherMemberFmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2020-12-310001026214Fmcc:MultifamilyMortgageLoanCreditEnhancementsMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：單户家庭30年或更多固定費率成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：單户家庭30年或更多固定費率成員2019-12-310001026214FMCC：SingleFamily20YearFixedRateMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamily20YearFixedRateMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：單一家庭15年固定率成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：單一家庭15年固定率成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMemberFMCC：SingleFamilyAdjustableRateMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyInterestOnlyMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyInterestOnlyMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214FMCC：FhaVaMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214FMCC：FhaVaMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberSRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214SRT：多家庭成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFmcc:ReferenceBillsSecuritesAndDiscountNotesMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFmcc:ReferenceBillsSecuritesAndDiscountNotesMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：MediumTermNotesMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：MediumTermNotesMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：CallableMediumTermNotesMemberFMCC：固定費率成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：CallableMediumTermNotesMemberFMCC：固定費率成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：固定費率成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：固定費率成員2019-12-310001026214Fmcc:NonCallableUsDollarReferenceNotesSecuritiesMemberSRT：ParentCompanyMemberFMCC：固定費率成員2020-12-310001026214Fmcc:NonCallableUsDollarReferenceNotesSecuritiesMemberSRT：ParentCompanyMemberFMCC：固定費率成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：固定費率成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：固定費率成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：CallableMediumTermNotesMemberFMCC：VariableRateMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：CallableMediumTermNotesMemberFMCC：VariableRateMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：VariableRateMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：VariableRateMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：VariableRateMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：結構性財務成員FMCC：VariableRateMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：零耦合成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：非CallableMediumTermNotesMemberFMCC：零耦合成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：其他成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：其他成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：HedgingRelatedBasisAdjustmentMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberFMCC：HedgingRelatedBasisAdjustmentMember2019-12-31FMCC：類別0001026214美國-GAAP：SwapMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214美國-GAAP：SwapMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214FMCC：寫入選項成員美國-公認會計準則：成員較短Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214FMCC：寫入選項成員美國-公認會計準則：成員較短Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214美國-GAAP：Long MemberFMCC：購買選項成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214美國-GAAP：Long MemberFMCC：購買選項成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember美國-GAAP：未來成員2020-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember美國-GAAP：未來成員2019-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2019-12-310001026214FMCC：抵押貸款委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214FMCC：抵押貸款委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214Fmcc:ForwardContractsToPurchaseMortgageRelatedSecuritiesMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214Fmcc:ForwardContractsToPurchaseMortgageRelatedSecuritiesMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214Fmcc:ForwardContractsToSellMortgageRelatedSecuritiesMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214Fmcc:ForwardContractsToSellMortgageRelatedSecuritiesMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214FMCC：委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214FMCC：委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214FMCC：信用風險轉移成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214FMCC：信用風險轉移成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：其他合同成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：其他合同成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-12-310001026214美國-GAAP：SwapMember美國-公認會計準則：公允價值對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2020-12-310001026214美國-GAAP：SwapMember美國-公認會計準則：公允價值對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2019-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：CreditDefaultSwaptionMember2020-12-310001026214Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：CreditDefaultSwaptionMember2019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-GAAP：SwapMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-GAAP：SwapMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-GAAP：SwapMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214FMCC：寫入選項成員Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：成員較短Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：寫入選項成員Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：成員較短Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：寫入選項成員Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：成員較短Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：Long MemberFmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：購買選項成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：Long MemberFmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：購買選項成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：Long MemberFmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：購買選項成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember美國-GAAP：未來成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember美國-GAAP：未來成員2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember美國-GAAP：未來成員2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：InterestRateSwapMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：委員會成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：CreditRiskContractMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：CreditRiskContractMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberUs-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMemberUS-GAAP：CreditRiskContractMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：其他合同成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：其他合同成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMember美國-公認會計準則：其他合同成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：其他衍生品成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：其他衍生品成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:DerivativeGainsLossesExcludingAccrualOfPeriodicSettlementsMemberFMCC：其他衍生品成員Us-gaap:NotDesignatedAsHedgingInstrumentEconomicHedgeMember2018-01-012018-12-310001026214FMCC：應計OfPeriodicSettlementsMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：應計OfPeriodicSettlementsMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：應計OfPeriodicSettlementsMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:InterestrateriskonheldforinvestmentmortgageloanMember美國-GAAP：利息收入成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:InterestrateriskonheldforinvestmentmortgageloanMember美國-GAAP：利息收入成員2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:InterestrateriskonheldforinvestmentmortgageloanMember美國-GAAP：利息收入成員2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：利息支出成員FMCC：InterestraterisondebtMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：利息支出成員FMCC：InterestraterisondebtMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：利息支出成員FMCC：InterestraterisondebtMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：Over the Counter Member2020-12-31FMCC：交易對手數量0001026214美國-GAAP：Over the Counter MemberFmcc:NetuncollateralizedexposuretoderivativecounterpartiesMemberFMCC：SPEquivalentInvestmentGradeRatingMember2020-12-310001026214FMCC：委員會成員2020-12-310001026214FMCC：委員會成員2019-12-310001026214FMCC：ExchangeTradedAndClearedMember2020-12-310001026214FMCC：委員會成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：其他合同成員2020-12-310001026214Us-gaap:FederalFundsSoldAndSecuritiesBorrowedOrPurchasedUnderAgreementsToResellMember2020-12-310001026214Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2020-12-310001026214美國-GAAP：Over the Counter Member2019-12-310001026214FMCC：ExchangeTradedAndClearedMember2019-12-310001026214FMCC：委員會成員2019-12-310001026214美國-公認會計準則：其他合同成員2019-12-310001026214Us-gaap:FederalFundsSoldAndSecuritiesBorrowedOrPurchasedUnderAgreementsToResellMember2019-12-310001026214Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2019-12-310001026214Fmcc:SecuritiespurchasedunderagreementstoresellnotexecutedwithclearinghouseMember2020-12-310001026214Fmcc:SecuritiespurchasedunderagreementstoresellnotexecutedwithclearinghouseMember2019-12-310001026214FMCC：委員會安全成員2020-12-310001026214FMCC：委員會安全成員2019-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2020-12-310001026214Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMemberFMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2020-12-310001026214FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-12-310001026214FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2020-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員FMCC：交易安全成員2020-12-310001026214FMCC：交易安全成員Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2020-12-310001026214FMCC：交易安全成員美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-12-310001026214FMCC：交易安全成員2020-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員2020-12-310001026214美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2019-12-310001026214Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMemberFMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2019-12-310001026214FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember美國-GAAP：SecuredDebtMember2019-12-310001026214FMCC：DebtSecuritiesOfConsolidatedTrustsMember2019-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員FMCC：交易安全成員2019-12-310001026214FMCC：交易安全成員Us-gaap:SecuritiesSoldUnderAgreementsToRepurchaseMember2019-12-310001026214FMCC：交易安全成員美國-GAAP：SecuredDebtMember2019-12-310001026214FMCC：交易安全成員2019-12-310001026214美國-GAAP：衍生成員2019-12-310001026214美國-GAAP：SecuredDebtMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：成熟期和成熟期需求成員2019-12-310001026214美國-GAAP：到期日至30天成員2019-12-310001026214美國-GAAP：成熟期30天至90天成員2019-12-310001026214美國-GAAP：超過90天的到期日成員2019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2020-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2017-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2017-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2017-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：會計標準更新201802成員Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember美國-GAAP：會計標準更新201802成員2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember美國-GAAP：會計標準更新201802成員2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember美國-GAAP：會計標準更新201802成員2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2018-01-012018-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-01-012020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2008-09-080001026214FMCC：老年人首選股票成員2017-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2019-09-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2019-12-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-03-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-06-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-09-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2008-11-242008-11-240001026214FMCC：老年人首選股票成員2009-03-312009-03-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2009-06-302009-06-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2010-06-302010-06-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2010-09-302010-09-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2010-12-302010-12-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2011-03-312011-03-310001026214FMCC：老年人首選股票成員2011-09-302011-09-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2011-12-302011-12-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2012-03-302012-03-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2012-06-292012-06-290001026214FMCC：老年人首選股票成員2018-03-302018-03-300001026214FMCC：老年人首選股票成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberOneClassYear1996VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：NumberTwoClassPercent5Point81Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberTwoClassPercent5Point81Member2020-12-310001026214FMCC：NumberThreeClassPercent5Member2020-12-310001026214Fmcc:NumberFourClassYear1998VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：數字5個班級百分比5個點10個成員2020-12-310001026214FMCC：NumberSixClassPercent5Point30Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberSixClassPercent5Point30Member2020-12-310001026214FMCC：NumberSevenClassPercent5Point10Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NumberSevenClassPercent5Point10Member2020-12-310001026214FMCC：NumberEightClassPercent5Point79Member2020-12-310001026214Fmcc:NumberNineClassYear1999VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：NumberTenClassYear2001 VariableRateMember2020-12-310001026214Fmcc:NumberElevenClassYear2001VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：數字12個班級百分比5分81個成員2020-12-310001026214FMCC：第13個班級百分比6個成員2020-12-310001026214Fmcc:NumberFourteenClassYear2001VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：數字15個班級百分比5分70成員2020-12-310001026214FMCC：數字16個班級百分比5分81個成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：數字16個班級百分比5分81個成員2020-12-310001026214Fmcc:NumberSeventeenClassYear2006VariableRateMember2020-12-310001026214FMCC：NumberEighteen ClassPercent6Point42 Member2020-12-310001026214FMCC：NumberNeteenClassPercent5Point9Member2020-12-310001026214FMCC：NumberTwentyClassPercent5Point57成員2020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyOneClassPercent5Point66Member2020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyTwoClassPercent6Point02Member2020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyThreeClassPercent6Point55Member2020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyFourClassYear2007FixedToFloatingRateMember2020-12-310001026214美國-GAAP：首選股票成員2020-12-310001026214FMCC：NumberOneClassYear1996VariableRateMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214SRT：最大成員數Fmcc:NumberFourClassYear1998VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberNineClassYear1999VariableRateMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214SRT：最大成員數FMCC：NumberTenClassYear2001 VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberElevenClassYear2001VariableRateMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberFourteenClassYear2001VariableRateMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214SRT：最小成員數Fmcc:NumberSeventeenClassYear2006VariableRateMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyFourClassYear2007FixedToFloatingRateMember2012-01-012012-12-310001026214Fmcc:NumberTwentyFourClassYear2007FixedToFloatingRateMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：受限的股票成員2019-12-310001026214美國-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-12-310001026214美國-GAAP：員工股票期權成員2020-12-3100010262142010-07-080001026214FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyGuaranteeSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2018-01-012018-12-310001026214US-GAAP：運營細分市場成員FMCC：多家庭分段成員2020-01-012020-12-310001026214US-GAAP：運營細分市場成員FMCC：多家庭分段成員2019-01-012019-12-310001026214US-GAAP：運營細分市場成員FMCC：多家庭分段成員2018-01-012018-12-310001026214FMCC：CapitalMarketsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：CapitalMarketsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：CapitalMarketsSegmentMemberUS-GAAP：運營細分市場成員2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2018-01-012018-12-310001026214Fmcc:OperatingSegmentsAndCorporateNonSegmentMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:OperatingSegmentsAndCorporateNonSegmentMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:OperatingSegmentsAndCorporateNonSegmentMember2018-01-012018-12-310001026214US-GAAP：材料對帳項目成員2020-01-012020-12-310001026214US-GAAP：材料對帳項目成員2019-01-012019-12-310001026214US-GAAP：材料對帳項目成員2018-01-012018-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMember2020-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMember2019-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：CoreSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMember2020-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMember2019-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:LegacyAndReliefRefinanceSingleFamilyLoanPortfolioMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：WestMember2020-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：WestMember2019-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：WestMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：東北成員2020-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：東北成員2019-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：東北成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NorthCentralMember2020-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：NorthCentralMember2019-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：NorthCentralMemberFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：東南成員2020-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：東南成員2019-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：東南成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFMCC：西南地區成員2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFMCC：西南地區成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：西南地區成員2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFMCC：西南地區成員2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFMCC：西南地區成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：西南地區成員2019-12-310001026214FMCC：西南地區成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：西南地區成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：CA2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：CA2020-01-012020-12-310001026214STPR：CA2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：CA2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：CA2019-01-012019-12-310001026214STPR：CA2019-12-310001026214STPR：CAFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：CAFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：TX2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：TX2020-01-012020-12-310001026214STPR：TX2020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：TX2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberSTPR：TX2019-01-012019-12-310001026214STPR：TX2019-12-310001026214STPR：TXFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：TXFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：FL2020-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：FL2019-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：FLFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：紐約2020-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：紐約2019-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：紐約FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：IL2020-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214STPR：IL2019-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214STPR：ILFMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員2020-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員2019-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：所有其他國家/地區成員FMCC：SingleFamilyCreditLossesMember2019-01-012019-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2020-12-310001026214SRT：SingleFamilyMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員2020-12-31FMCC：屬性數量0001026214FMCC：僅限興趣成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：僅限興趣成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：僅限興趣成員2019-12-310001026214FMCC：AltaMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：AltaMemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：AltaMember2020-12-310001026214FMCC：AltaMember2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFmcc:OriginalLoanToValueRatioGreaterThan90PercentMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFmcc:OriginalLoanToValueRatioGreaterThan90PercentMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:OriginalLoanToValueRatioGreaterThan90PercentMember2020-12-310001026214Fmcc:OriginalLoanToValueRatioGreaterThan90PercentMember2019-12-310001026214Fmcc:LowerFicoScoresAtOriginationLessThan620MemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:LowerFicoScoresAtOriginationLessThan620MemberFMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:LowerFicoScoresAtOriginationLessThan620Member2020-12-310001026214Fmcc:LowerFicoScoresAtOriginationLessThan620Member2019-12-310001026214FMCC：UnsecuriedMultifamily LoansMember2020-12-310001026214FMCC：UnsecuriedMultifamily LoansMember2019-12-310001026214FMCC：證券化相關產品成員2020-12-310001026214FMCC：證券化相關產品成員2019-12-310001026214FMCC：其他保修委員會成員2020-12-310001026214FMCC：其他保修委員會成員2019-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreSingleFamilyLoanPurchaseVolume1MemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreSingleFamilyLoanPurchaseVolume1MemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:OtherTop10SingleFamilySellerServicersMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:OtherTop10SingleFamilySellerServicersMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：TopTenSingleFamilySellerServicersMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：TopTenSingleFamilySellerServicersMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume1Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume1Member2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume2MemberFMCC：多家庭貸款購買捲成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume2MemberFMCC：多家庭貸款購買捲成員2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume3MemberFMCC：多家庭貸款購買捲成員2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume3MemberFMCC：多家庭貸款購買捲成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume4Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:SellerServicerWithTenPercentOrMoreMultifamilyLoanPurchaseVolume4Member2019-01-012019-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:OtherTop10MultifamilySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員Fmcc:OtherTop10MultifamilySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員FMCC：TopTenMultiFamySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：多家庭貸款購買捲成員FMCC：TopTenMultiFamySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：TopSingleFamilyNonDepositorySellerMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：銷售服務商會員2020-12-310001026214FMCC：銷售服務商會員2019-12-310001026214FMCC：銷售服務商會員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：銷售服務商會員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：2013年通過本期成員FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:TopSingleFamilyServicerBasedOnLoansServiced1Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:TopSingleFamilyServicerBasedOnLoansServiced1Member2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:TopSingleFamilyServicerBasedOnLoansServiced2Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:TopSingleFamilyServicerBasedOnLoansServiced2Member2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:OtherTop10SingleFamilySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFmcc:OtherTop10SingleFamilySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFMCC：TopTenSingleFamilySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleFamilyLoanServicedMemberFMCC：TopTenSingleFamilySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214Fmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced2MemberFMCC：Multifamily LoanServicedMember2020-01-012020-12-310001026214Fmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced2MemberFMCC：Multifamily LoanServicedMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced3Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced3Member2019-01-012019-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced1Member2020-01-012020-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:Top10MultifamilyServicerBasedOnLoansServiced1Member2019-01-012019-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:OtherTop10MultifamilySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFmcc:OtherTop10MultifamilySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFMCC：TopTenMultiFamySellerServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：Multifamily LoanServicedMemberFMCC：TopTenMultiFamySellerServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFmcc:TopSingleFamilyNonDepositoryServicersMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsurersMember2020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：ArchMortgageInsuranceCompanyMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：ArchMortgageInsuranceCompanyMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：RadianGuarantyInc.成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：RadianGuarantyInc.成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:MortgageGuarantyInsuranceCorporationMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:MortgageGuarantyInsuranceCorporationMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：EssenGuarantyInc.成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFMCC：EssenGuarantyInc.成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:GenworthMortgageInsuranceCorporationMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:GenworthMortgageInsuranceCorporationMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:CounterpartiesAccountedForTenPercentOrMoreMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MortgageInsuranceCoverageMemberFmcc:CounterpartiesAccountedForTenPercentOrMoreMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：PmiMortgageInsuranceCompanyMember2014-12-310001026214FMCC：PmiMortgageInsuranceCompanyMember2015-12-310001026214FMCC：TriadGuarantyInsuranceCorporation成員2013-12-310001026214FMCC：PMI和TriadMember2020-12-310001026214FMCC：PMI和TriadMember2019-12-310001026214FMCC：Republic MortgageInsuranceCompanyMember2014-12-310001026214Fmcc:CashAndOtherInvestmentCounterpartiesMember2020-12-310001026214Fmcc:CashAndOtherInvestmentCounterpartiesMember2019-12-310001026214SRT：多家庭成員2019-12-310001026214FMCC：SingleFamilyUnpaidPrimary alBalanceMemberFmcc:TopSingleFamilyNonDepositoryServicersMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：TopSingleFamilyNonDepositorySellerMemberFMCC：SingleFamilyLoanPurecheVolumeMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2020-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2020-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2019-12-310001026214美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：抵押貸款認可證券成員2019-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：非抵押相關證券成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-GAAP：機構安全成員2019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-GAAP：機構安全成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-GAAP：機構安全成員2020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員2019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員2020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員2019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員2020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：交易安全成員2019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：交易安全成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：交易安全成員2020-12-310001026214FMCC：非代理成員FMCC：交易安全成員2019-12-310001026214FMCC：非代理成員FMCC：交易安全成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：非代理成員FMCC：交易安全成員2020-12-310001026214FMCC：交易安全成員2019-12-310001026214FMCC：交易安全成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：交易安全成員2020-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsAssetsMember2019-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsAssetsMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsAssetsMember2020-12-310001026214FMCC：GuaranteeAssetMember2019-12-310001026214FMCC：GuaranteeAssetMember2020-01-012020-12-310001026214FMCC：GuaranteeAssetMember2020-12-310001026214FMCC：所有其他資產成員2019-12-310001026214FMCC：所有其他資產成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：所有其他資產成員2020-12-310001026214FMCC：其他資產成員2019-12-310001026214FMCC：其他資產成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：其他資產成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：債務成員2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：債務成員2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：債務成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：債務成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：債務成員2020-01-012020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：債務成員2020-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember2019-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember2020-12-310001026214FMCC：所有其他責任成員2019-12-310001026214FMCC：所有其他責任成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：所有其他責任成員2020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-GAAP：機構安全成員2018-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-GAAP：機構安全成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員2018-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員2018-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：交易安全成員2018-12-310001026214美國-GAAP：機構安全成員FMCC：交易安全成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：非代理成員FMCC：交易安全成員2018-12-310001026214FMCC：非代理成員FMCC：交易安全成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：交易安全成員2018-12-310001026214FMCC：交易安全成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsAssetsMember2018-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsAssetsMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：GuaranteeAssetMember2018-12-310001026214FMCC：GuaranteeAssetMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：所有其他資產成員2018-12-310001026214FMCC：所有其他資產成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：其他資產成員2018-12-310001026214FMCC：其他資產成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：債務成員2018-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：債務成員2019-01-012019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：債務成員2018-12-310001026214SRT：ParentCompanyMember美國-GAAP：債務成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember2018-12-310001026214Us-gaap:DerivativeFinancialInstrumentsLiabilitiesMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：所有其他責任成員2018-12-310001026214FMCC：所有其他責任成員2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：其他評估技術成員2020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberFMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：其他評估技術成員2020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：交易安全成員2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMember2020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberFMCC：其他評估技術成員2020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberFMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：其他評估技術成員2019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：交易安全成員2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMember2019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberFMCC：其他評估技術成員2019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：可用於銷售安全成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMember美國-GAAP：可用於銷售安全成員FMCC：非代理其他成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：交易安全成員2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：交易安全成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員美國-GAAP：機構安全成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：交易安全成員2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberSRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：GuaranteeAssetMember2020-01-012020-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberSRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員FMCC：GuaranteeAssetMemberSRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：加權平均成員FMCC：GuaranteeAssetMember2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數美國-GAAP：債務成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數美國-GAAP：債務成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最小成員數美國-GAAP：債務成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：SingleExternalSourceMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員SRT：最大成員數美國-GAAP：債務成員2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2019-12-310001026214Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：加權平均成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：加權平均成員2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MarketCompableDataMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最小成員數2019-01-012019-12-310001026214FMCC：MedianOfExternalSourcesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：住宅抵押貸款成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214FMCC：AmorizedCostMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214FMCC：LowerOfCostor FairValueMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214FMCC：FairValueThroughNetIncomeMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001026214Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2019-12-310001026214SRT：ParentCompanyMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214FMCC：AmorizedCostMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214FMCC：LowerOfCostor FairValueMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214FMCC：FairValueThroughNetIncomeMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：僅感興趣條帶成員2020-12-310001026214Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember美國-GAAP：僅感興趣條帶成員2019-12-310001026214美國-GAAP：應收貸款成員2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：應收貸款成員2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：應收貸款成員2018-01-012018-12-310001026214Us-gaap:WrittenLoanCommitmentFairValueOptionMember2020-01-012020-12-310001026214Us-gaap:WrittenLoanCommitmentFairValueOptionMember2019-01-012019-12-310001026214Us-gaap:WrittenLoanCommitmentFairValueOptionMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員SRT：ParentCompanyMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員SRT：ParentCompanyMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員SRT：ParentCompanyMember2018-01-012018-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-01-012020-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-01-012019-12-310001026214美國-GAAP：長期債務成員Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2018-01-012018-12-31FMCC：被告人數0001026214FMCC：LiborLawsuitMember2013-03-132013-03-140001026214FMCC：ArrowoodIndemnityCompanyMemberFMCC：箭頭法律訴訟成員2013-09-20

美國證券交易委員會

華盛頓特區，郵編：20549

表格：10-K

☒			根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告

截至的財政年度2020年12月31日

或

☐			根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告

在由至至的過渡期內

委託文件編號：001-34139

聯邦住房貸款抵押公司

(註冊人的確切姓名載於其章程)

聯邦特許經營

52-0904874

瓊斯銀行分行大道8200號

22102-3110

(703)

903-2000

公司

麥克萊恩

維吉尼亞

(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)

(美國國税局僱主) (識別號碼)

(主要行政辦公室地址)

(郵政編碼)

(註冊人的電話號碼， 包括區號)

根據該法第12(B)節登記的證券：

每節課的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱
無			不適用			不適用

根據該法第12(G)節登記的證券：

有投票權的普通股，每股無面值(OTCQB：FMCC)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCI)

5%非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKK)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCG)

5.1%非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCH)

5.79%非累計優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCK)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCL)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCM)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCN)

5.81%非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCO)

6%非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCP)

可變利率，非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCJ)

5.7%非累積優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKP)

可變利率、非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCS)

6.42%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCCT)

5.9%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKO)

5.57%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKM)

5.66%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKN)

6.02%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKL)

6.55%非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKI)

固定至浮動利率非累積永久優先股，每股面值1.00美元(OTCQB：FMCKJ)

用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。*是。☐ 不是 ☒

用複選標記表示註冊人是否不需要根據法案的第13節或第15(D)節提交報告。*是。☐ 不是 ☒

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內，註冊人一直遵守此類提交要求。☒  是  ☐沒有。

用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個交互數據文件。☒  是 

☐沒有問題。

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速濾波器

☒

加速的文件管理器

☐

新興成長型公司

☐

非加速文件管理器

☐

規模較小的新聞報道公司

☐

如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所的財務報告內部控制有效性進行了評估。☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。*是。☐*不是。☒

非關聯公司持有的普通股的總市值是根據普通股在2020年6月30日(註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日)最後一次出售的價格計算的，為$1.4十億美元。

截至2021年1月29日，有650,059,292註冊人已發行普通股的股份。

以引用方式併入的文件: 無

---

目錄

目錄

引言			1
n    關於房地美			1
n    我們的業務			11
n*			15
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析			17
n**公佈市況和經濟指標			17
n*--運營綜合結果			22
n《華爾街日報》綜合資產負債表分析			34
n在我們的業務細分市場中，我們有更多的客户			35
n*風險管理			73
l 信用風險			76
l 操作風險			118
l 市場風險			121
n*支持流動性和資本資源			127
n**財產託管及相關事宜			140
n中國政府的監管和監督			146
n報告關鍵會計政策和估計			153
危險因素			155
法律程序			170
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場			171
財務報表和補充數據			172
控制和程序			282
董事、公司治理和高管			284
n*董事			284
n《企業治理指南》			290
n*首席執行官			298
高管薪酬			300
n中國政府薪酬討論與分析			300
n*降低薪酬和風險			314
n*CEO薪酬比率			315
n*發佈2020年近地天體補償信息			316
某些實益擁有人的擔保擁有權以及管理層和相關股東事宜			323
某些關係和相關交易			325
主要會計費用和服務			327
展品和財務報表明細表			329
詞彙表			330
展品索引			339
簽名			345
表格10-K索引			347

房地美MAC|2020 Form 10-K						i

---

目錄			MD&A表索引

MD&A表索引

表格			描述			頁面
1			全面收益(虧損)合併報表彙總			22
2			淨利息收入的構成部分			24
3			淨利息收益率分析			26
4			淨利息收入/成交量分析			27
5			擔保費收入的構成			28
6			投資收益(虧損)的組成部分，淨額			28
7			按揭貸款損益構成			29
8			投資證券收益(虧損)構成			29
9			債務收益(虧損)的組成部分			30
10			衍生工具收益(虧損)的構成			31
11			信貸損失福利(準備金)的構成部分			32
12			彙總合併資產負債表			34
13			單户擔保部門財務業績			51
14			多系列產品組合和市場支持			60
15			多家庭部門財務業績			63
16			資本市場細分市場財務業績			71
17			資本市場與利率相關和與市場利差相關的公允價值變動，扣除税收後的淨額			71
18			單一家庭新業務活動			80
19			單户信用擔保組合CRT發行			81
20			單一家庭信用擔保組合信用增強覆蓋面突出			82
21			我們單一家庭信用擔保組合中的信用增強型和非信用增強型貸款			83
22			按發起年份增信			83
23			無信用增強的單户信用擔保組合			84
24			單户授信費用及回收詳情			85
25			單户信用增強應收賬款			85
26			我國獨户貸款的信用質量特徵分析			86
27			按支付狀況忍耐的獨户貸款			86
28			忍耐中的獨户貸款			87
29			獲得寬免的獨户貸款狀況			87
30			單一家庭信貸損失撥備活動			88
31			單一家庭信用擔保組合績效指標			89
32			某些單户貸款類別的信用特徵			89
33			獨户TDR和非應計貸款			90
34			獨户TDR貸款活動			91
35			我國單一家庭信用擔保組合的信用質量特徵			94
36			我國單一家庭信用擔保組合的貸款特點			95
37			單户信用擔保組合高風險貸款數據			96
38			單户信用擔保組合屬性組合			96
39			高風險單户貸款信用特徵			97
40			某些單户貸款類型的計劃付款更改時間			98
41			我們單一家庭信用擔保組合中的Alt-A貸款			99
42			我國單一家庭信用擔保組合的信用風險集中度			99
43			獨户救濟再融資貸款			100
44			單户改良型貸款的信用特徵			102
45			單户改良型貸款的支付績效			102

房地美MAC|2020 Form 10-K						II

---

目錄			MD&A表索引

表格			描述			頁面
46			轄區嚴重拖欠單户貸款			103
47			獨户貸款的平均止贖時間			103
48			單户REO活動			104
49			單一家庭嚴重程度比率			104
50			多家族新業務活動的主要風險特徵			106
51			容忍計劃下多户貸款的信用質量現狀			107
52			多家庭信貸損失撥備活動			108
53			信用增強型和非信用增強型貸款是我們多户抵押貸款組合的基礎			109
54			突出的從屬級別			109
55			我們的多家庭抵押貸款組合在沒有信用增強的情況下的信用質量			110
56			單一家庭信用擔保組合非託管服務商			112
57			單一家庭按揭保險人			113
58			單一家庭ACIS交易對手			114
59			衍生交易對手信用風險敞口			116
60			*PVS-YC和PVS-L結果假設LIBOR收益率曲線發生偏移			123
61			持續時間間隔和PVS結果			123
62			導數前後的PVS-L結果			123
63			收益對利率變化的敏感度			125
64			流動性來源			128
65			其他投資組合			129
66			資金來源			130
67			房地美的債務活動			131
68			--短期債務			133
69			第三方持有的合併信託債務證券活動			135
70			第三方持有的合併信託債務證券			135
71			房地美信用評級			135
72			淨值活動			139
73			抵押貸款相關投資組合詳情			143
74			2019年和2018年保障性住房目標結果			147
75			2020-2021年經濟適用房目標基準結果			148
76			預測房價增長率			153
77			董事會薪酬水平			296
78			董事薪酬			296
79			2020年目標貿發局			301
80			2020年遞延薪資			309
81			CEO薪酬比率			315
82			薪酬摘要			316
83			基於計劃的獎勵的授予			317
84			SERP和SERP II的優勢			318
85			如果NEO於2020年12月31日終止僱傭，則補償和福利			320
86			董事及行政人員的股份擁有權			323
87			持股量超過5%的股東的持股比例			324
88			審計師費用			327

房地美MAC|2020 Form 10-K						三、

---

引言			關於房地美

引言

本Form 10-K年度報告包括基於當前預期的前瞻性表述，包括有關新冠肺炎疫情及其應對措施可能對我們的流動性、業務活動、財務狀況和經營結果產生的影響的前瞻性表述，受重大風險和不確定性的影響。這些前瞻性陳述是截至本10-K表格之日作出的。我們沒有義務更新任何前瞻性陳述，以反映本表格10-K之後的事件或情況。由於各種因素和不確定性，實際結果可能與此類陳述中描述或暗示的結果大不相同，包括 前瞻性陳述和風險因素本表格10-K的各部分

在本10-K表格中，我們使用在中定義的某些縮略語和術語詞彙表.

關於房地美

房地美是1970年由國會特許設立的GSE。我們的公共使命是為美國房地產市場提供流動性、穩定性和可負擔性。我們主要是通過購買貸款人發放的住宅抵押貸款來做到這一點。在大多數情況下，我們將這些貸款打包成擔保的抵押貸款相關證券，在全球資本市場出售，並將利率和流動性風險轉移給第三方投資者。此外，我們還通過我們的信用風險轉移計劃將抵押貸款信用風險敞口轉移給第三方投資者，其中包括基於證券和保險的產品。我們還投資抵押貸款和抵押貸款相關證券。我們不發起貸款，也不直接向抵押貸款借款人放貸。

我們支持美國房地產市場和整體經濟，使美國家庭能夠以更優惠的條件獲得抵押貸款資金，並向多家庭抵押貸款市場提供持續的流動性。我們幫助許多陷入困境的借款人保住房屋或避免喪失抵押品贖回權，並幫助許多陷入困境的租房者避免被驅逐。我們正在與FHFA、我們的客户和行業合作，為國家建立一個更好的住房金融體系。

新冠肺炎應對大流行的努力

2019年末，發現了一種新型冠狀病毒病，後來命名為新冠肺炎。新冠肺炎的爆發於2020年3月11日被世界衞生組織宣佈為大流行。新冠肺炎大流行於2020年3月13日在美國宣佈為全國緊急狀態，並在整個2020年和2021年繼續在全球和國內蔓延，對人口和經濟造成重大不利影響。

我們一直專注於服務我們的使命和我們在美國住房金融體系中發揮的關鍵作用，同時支持我們社區、客户和員工的健康和安全。我們繼續積極監測局勢，並根據國家、州和地方政府以及包括美國疾病控制與預防中心在內的公共衞生當局的指導做出決定。我們的危機管理團隊(CMT)由來自全公司的代表組成，定期開會，密切監測情況，並經常向我們的董事會和員工提供最新情況。我們繼續根據國家和州政府以及公共衞生當局的指導採取行動，以保持業務連續性。2020年3月，我們要求95%以上的員工遠程工作。雖然有一小部分員工在2020年第四季度自願返回辦公室，但截至2020年12月31日，超過95%的員工繼續遠程工作。

除了這些行動，我們一直在與聯邦住房金融局和第三方接觸，以保持關鍵業務活動的連續性，使我們能夠在這場流行病期間服務於我們的使命並支持美國住房金融系統。

為房主提供幫助，支持獨户抵押貸款市場

我們已經採取行動，幫助房地美擁有抵押貸款的房主在這個充滿挑戰的時期留在自己的房子裏，這些房主直接或間接地受到新冠肺炎疫情的影響。我們已經為受新冠肺炎疫情影響的借款人宣佈了一系列抵押貸款減免方案，包括提供長達12個月的抵押貸款寬限期，在此期間，借款人的還款額將被暫時減免或暫停。在聯邦住房金融局的指導下，我們將新冠肺炎對符合條件的借款人的寬限期延長至15個月，聯邦住房金融局未來可能會進一步延長這一寬限期。我們還為擁有房地美擁有的單户抵押貸款的房主制定了止贖和驅逐禁令，聯邦住房金融局最近指示我們至少延長到2021年3月31日。此外，我們還推出了一系列臨時措施，以幫助賣家更清晰、更靈活地繼續以審慎和負責任的方式放貸，加快關閉貸款，並在新冠肺炎大流行期間幫助保障購房者、賣家和其他抵押貸款過程中的關鍵參與者的安全。有關這些臨時措施的其他信息，請參閲MD&A-風險管理 --單户按揭信貸風險.

截至2020年12月31日，根據貸款數量，我們的單一家庭信用擔保組合中有2.70%的貸款處於忍耐狀態，包括借款人繼續按照貸款的原始合同條款付款並保持當前狀態的貸款。此表10-K中包含的所有關於獨户忍耐貸款的信息均以我們的服務商報告給我們的信息為基礎。從2020年第四季度開始，我們需要單户服務商

房地美MAC|2020 Form 10-K						1

---

引言			關於房地美

向我們報告取消抵押品贖回權的所有替代方案，其中包括對所有抵押貸款的忍耐計劃，包括借款人繼續按照貸款的原始合同條款付款並保持當前狀態的抵押貸款。我們之前報告的忍耐數據通常僅限於根據貸款的原始合同條款逾期的忍耐貸款。為了報告拖欠率，我們在忍耐期內將忍耐的單户貸款報告為拖欠，只要根據貸款的原始合同條款，無論忍耐計劃如何，付款都是逾期的。有關我們在新冠肺炎大流行期間對單户抵押貸款市場的支持的更多信息，請參見MD&A-風險管理 - 單户按揭信貸風險.

向租房者和多户借款人提供援助，支持多户抵押貸款市場

我們還為多户抵押貸款市場提供了支持，包括向多户借款人提供抵押容忍，條件是他們必須在無法支付租金的租户的忍耐期內暫停所有驅逐行動。根據我們基於現有自然災害應對計劃的忍耐計劃，截至2020年2月1日，擁有全面履約貸款的多户借款人可以通過因新冠肺炎疫情而表現出困難並獲得貸款人的批准，將貸款延期至多90天。2020年6月，我們與聯邦住房金融局協調，宣佈了幾個補充忍耐救濟選項，貸款人可以用這些選項來幫助那些已經制定了忍耐計劃並繼續受到新冠肺炎大流行實質性影響的借款人。這些補充寬免方案增加了原有的租户保障，使租户可以靈活地分期償還逾期租金，而不是一次性償還，並將禁止向租户收取費用和逾期租金的罰款延長至容忍期和還款期。2020年12月，我們將貸款逾期未超過30天的借款人申請新的新冠肺炎貸款減免協議或補充減免的截止日期延長至2021年3月31日。忍耐計劃最初定於2020年底結束。

截至2020年12月31日，我們基於UPB的多家庭抵押貸款組合中有2.01%的貸款參加了我們的忍耐計劃，其中約95%處於還款期。在我們的忍耐計劃中，大約82%的貸款包括在證券化中，首次損失信用保護由從屬機構提供，這降低了我們對這些貸款的信用風險敞口。只要借款人遵守忍耐協議，包括商定的還款計劃，我們就會報告當前的多户貸款。因此，如果借款人遵守他們的忍耐協議，忍耐貸款不包括在我們的多家庭違約率中。有關我們在新冠肺炎大流行期間對多家庭抵押貸款市場的支持的更多信息，請參見MD&A-風險管理 - 多户按揭信用風險.

業務展望

我們預計新冠肺炎疫情將在2021年甚至更久對我們的業務產生不利影響。新冠肺炎大流行的持續時間和持續嚴重程度將決定對我們業務的影響程度。這場大流行對經濟的影響是前所未有的，因此，我們的經濟和商業預測比往常更不確定，存在重大的下行風險。

在經歷了2020年上半年出現的經濟狀況大幅下滑之後，經濟在下半年出現反彈，儘管最近的數據表明復甦可能陷入停滯。然而，房地產市場是經濟中總體表現良好的一個領域，在新冠肺炎大流行期間，隨着許多房主利用歷史低位的抵押貸款利率，2020年抵押貸款再融資發放量大幅增加。我們預計低抵押貸款利率環境將持續到2021年和2022年，因為美聯儲(Federal Reserve)表示，它打算在更長一段時間內保持低利率。低利率和許多人遠程工作的能力將房屋銷售推至2006年以來未曾見過的水平。我們預計，2021年的年總銷售額將保持強勁，2022年只會小幅下降。由於房屋銷售增加，未售出房屋庫存觸及歷史低位，進而帶動房價上漲，儘管我們預計2021年和2022年房價增長將放緩。低抵押貸款利率、更高的房屋銷售和不斷上漲的房價也增加了2020年的抵押貸款發放量。我們預計2021年抵押貸款發放量將下降，2022年進一步下降。

由於新冠肺炎疫情，未來一兩年租賃住房的供需都將受到影響。然而，一項9000億美元的刺激計劃於2020年12月頒佈，預計未來幾個月將出台更多刺激措施。預計額外的刺激方案將提振2021年的經濟狀況，並有助於穩定租賃市場。從長遠來看，勞動力市場狀況將是未來租賃市場表現的關鍵。在全國範圍內，2020年平均租金下降，租金增長表現因地理市場而異。舊金山、紐約、邁阿密和華盛頓特區等大型市場受到的打擊最大，一些市場的租金出現了兩位數的下降；然而，在被跟蹤的美國市場中，超過一半的市場租金繼續上漲。公寓價格保持堅挺，因為投資者繼續認為，無論是在疫情爆發期間還是疫情爆發後，美國都需要額外的租賃住房，而且由於低利率，投資環境仍然具有吸引力。 借款人的忍耐要求最初激增，並在2020年7月達到頂峯，但在過去幾個月裏，忍耐的多户房產數量略有下降。雖然這些貸款不被認為是拖欠的，但它們是市場壓力的一個跡象。有關可能影響我們多家族企業和財務業績的市場和宏觀經濟指標的更多信息，請參見MD&A-市場狀況和經濟指標.

我們的單户信貸損失免税額在2020年大幅增加。我們預計，由於新冠肺炎大流行和忍耐，獨户家庭的嚴重違約率和減少損失的活動量將保持較高水平

房地美MAC|2020 Form 10-K						2

---

引言			關於房地美

我們已經宣佈了取消抵押品贖回權和暫停驅逐的計劃。儘管我們預計，我們因新冠肺炎疫情而採取的支持抵押貸款市場的行動將改善借款人的結果，但這些行動可能不會像我們預期的那樣成功。此外，這些行動可能會繼續對我們的財務狀況和經營結果產生負面影響，或許會產生重大影響。這些計劃的最終成功將取決於經濟低迷的持續時間和嚴重程度。有關其他信息，請參閲MD&A-風險管理 --信用風險.

受新冠肺炎大流行的影響，在2020年第二季度大幅下降後，單户CRT發行在2020年第三季度恢復，投資者需求和認購水平穩定。然而，新冠肺炎疫情繼續帶來不確定性，並可能繼續影響我們未來的交易。我們繼續評估我們的陰極射線管戰略，並根據市場狀況(包括新冠肺炎疫情造成的重大市場波動)以及我們的業務戰略做出改變。ERCF規定了大量的資本要求，可能會對我們的CRT戰略產生重大影響。此外，我們的風險偏好限制受FHFA管轄，這些限制可能會導致我們採取行動遵守這些限制，包括繼續執行CRT交易。有關ERCF的其他信息，請參閲簡介-關於房地美- FHFA企業監管資本框架.

我們的債務融資需求和債務融資成本可能會增加，因為我們預計將預支大量資金，以支付向證券持有人支付忍耐貸款的本金和利息，並在借款人退出忍耐計劃後從信託公司購買拖欠貸款。因此，我們抵押貸款相關投資組合中流動性較差的資產可能會在未來一段時間內增加。

房地美MAC|2020 Form 10-K						3

---

引言			關於房地美

業務成果

綜合財務結果

淨收入、淨利潤和綜合收益

截至12月31日的總股本，

主要驅動因素：

n    2020與2019年

l    2020年淨收入為73億美元，比2019年增加1億美元，增幅為2%。2020年綜合收入為75億美元，比2019年減少3億美元，降幅為3%。淨收入和綜合收益的變化主要是由淨收入增加推動的，但信貸損失撥備的增加部分抵消了這一變化。

l    與2019年相比，淨收入增加了26億美元，增幅為18%，主要是由於淨利息收入和投資收益(虧損)，淨額增加。

l    截至2020年12月31日，總股本為164億美元，高於截至2019年12月31日的91億美元。

l    我們確認，在2020年1月1日採用CECL後，留存收益減少了2億美元。看見注1有關我們採用CECL的更多信息。

n    2019年與2018年

l    2019年淨收入為72億美元，比2018年減少20億美元，降幅為22%。2019年綜合收益為78億美元，比2018年減少8億美元，降幅為10%。淨收益和綜合收益雙雙下降的主要原因是與轉移信用風險和提高業務運營效率的投資相關的成本上升。

l    與2018年相比，淨收入下降了15億美元，降幅為10%，主要原因是投資收益(虧損)減少，淨收入下降，但單家庭擔保組合的合同淨利息收入增加和多家庭擔保組合的收入增加部分抵消了這一影響。淨收入的下降也被其他綜合收入增加12億美元部分抵消。

l    截至2019年12月31日，總股本為91億美元，高於截至2018年12月31日的45億美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						4

---

引言			關於房地美

市場流動性

市場流動性

我們通過執行我們的憲章使命來支持美國房地產市場，為新的和再融資的單户抵押貸款以及租賃住房提供流動性和幫助維持信貸可用性。儘管新冠肺炎疫情帶來了巨大挑戰，但我們在2020年為抵押貸款市場提供了1.2萬億美元的流動性，為460萬套購房、再融資或租賃單位提供了融資。與2019年相比，單一家庭再融資活動大幅增加，因為借款人利用了2020年較低的抵押貸款利率。

房地美MAC|2020 Form 10-K						5

---

引言			關於房地美

投資組合餘額

截至12月31日的擔保組合，

截至12月31日的投資組合，

n    2020年，我們的總擔保組合增長了3730億美元，增幅為16%，這得益於我們的單一家庭信用擔保組合增加了17%，我們的多家庭擔保組合增加了15%。2019年，總擔保組合增長了1320億美元，增幅為6%，這得益於我們的單一家庭信用擔保組合增加了5%，我們的多家庭擔保組合增加了14%。

l    2020年我們單一家庭信用擔保組合的增長是由美國單一家庭抵押貸款債務餘額的增加和更高的新業務活動推動的。此外，房價的持續上漲導致新業務收購的平均貸款規模高於繼續流失的舊年份葡萄酒。

l     我們的多家庭擔保組合在2020年增長，主要是由於對多家庭融資的持續高需求而增加的貸款購買和證券化活動。

n    我們的總投資組合在2020年增加了290億美元，或9%，在2019年增加了350億美元，或12%，主要是由於我們的其他投資組合在這兩個時期都有所增加。

l     2020年其他投資組合的增加是由於更高的貸款預付款和對更高預期的單户現金窗口貸款購買的更高的短期現金需求，以及我們為遵守FHFA制定的最新最低流動性要求而進行的過渡。有關更新的最低流動性要求的更多信息，請參見MD&A-流動性和資本資源.

l     2019年其他投資組合的增加主要是由於更高的貸款預付款，即將到來的債務到期日的短期現金需求增加，以及對房地美債務的預期要求，以及更高的預期現金窗口貸款購買。

l     2019年2月，FHFA指示我們將抵押貸款相關投資組合始終保持在2500億美元或以下。2019年11月，FHFA指示我們在計算這一投資組合時，將房地美擁有的某些僅限利息證券的名義價值的10%計入其中。2020年8月，FHFA指示我們進一步限制我們在抵押貸款相關投資組合中持有的資產數量和類型。根據2021年1月函件協議，受購買協議上限規限的按揭資產的計算還包括購買協議上限的10%

房地美MAC|2020 Form 10-K						6

---

引言			關於房地美

到2022年底，我們抵押貸款相關投資組合的購買協議上限將從2500億美元降至2500億美元。看見MD&A-託管及相關事宜以獲取更多信息。

信用風險轉移

自12月31日起，具有信用增強功能的單一家庭信用擔保組合，

信用增強的多家庭抵押貸款組合，截至12月31日，

除了通過我們的證券化活動將利率和流動性風險轉移給第三方投資者外，我們還開發了CRT項目，將抵押貸款信用風險分散給第三方投資者。我們的方案產品定期轉移部分信用風險，主要是最近獲得的貸款，截至2020年12月31日，信用增強覆蓋的單家庭信用擔保組合和多家庭抵押貸款組合的百分比分別為51%和88%。自2019年12月31日起，單一家庭信用擔保組合的信用增強覆蓋率有所下降，主要原因是新業務活動的數量很大，這些活動尚未包括在CRT交易中，但可能會包括在未來的時期內。

有關其他信息，請參閲簡介-關於房地美 -新冠肺炎疫情應對努力-商業展望。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保 - 業務概述-產品和活動和MD&A-我們的業務部門-多家族- 業務概述-產品和活動有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

新的金融工具信用損失會計準則

2020年1月1日，我們採用了CECL，用一種新的方法取代了以前發生的損失減值方法，即根據當前預期的信貸損失來衡量按攤餘成本計算的金融工具的信貸損失撥備和表外信貸敞口。CECL還改變了對分類為可供出售的債務證券的信貸損失的會計方法。我們在2020年1月1日記錄了累積效應調整，以認識到採用CECL的影響。這一調整使我們的期初留存收益餘額減少了2億美元(扣除所得税)。看見注1有關我們採用CECL的更多信息。看見注4, 注5, 注6, 注7：和注8欲瞭解更多有關採用CECL後我們的重要會計政策變化的信息。

CECL的採用極大地改變了我們衡量分類為投資持有和表外信用敞口的抵押貸款的信用損失的方式，並可能導致我們與信貸相關的費用的額外波動，因為我們對信用損失的估計現在納入了我們對某些未來經濟狀況的預測和我們對工具整個合同期(對我們的許多抵押貸款來説是30年)的信用損失的預期。它的長度和嚴重程度

房地美MAC|2020 Form 10-K						7

---

引言			關於房地美

新冠肺炎疫情造成的經濟低迷及其對房地產市場的影響具有很大的不確定性，這使得很難估計此類信貸損失。這些事態發展可能會對我們未來的信貸損失撥備產生實質性影響。看見風險管理-信用風險和關鍵會計政策和估算以獲取更多信息。

FHFA企業監管資本框架

2020年11月，FHFA發佈了一項最終規則，將ERCF確立為房地美和房利美的新監管資本框架。這一最終規則在總體結構和方法上與2020年5月發佈的擬議資本規則基本相似。最終的資本規定將於2021年2月16日生效，有一個合規過渡期。一般來説，監管資本要求的合規日期將是我們的託管終止日期和同意令或其他過渡令中規定的任何較晚的合規日期中較晚的日期；但是，我們可能會在FHFA的指示或其他情況下更早開始實施ERCF。由於ERCF在2020年尚未生效，我們繼續使用FHFA根據CCF向我們發出的指導來評估我們的交易和業務。從2022年1月1日開始，我們將被要求在新框架下報告我們的監管資本。最終的資本規則規定了大量的資本要求，可能會對我們的業務戰略產生重大影響，或許會產生重大影響。有關其他信息，請參閲MD&A-流動性和資本資源和MD&A-監管和監督 -立法和監管發展-FHFA企業監管資本框架.

託管和政府對我們企業的支持

自2008年9月以來，我們一直處於託管狀態，FHFA是我們的託管機構。託管及相關事項對本公司的管理、經營活動、財務狀況和經營業績有重要影響。我們的未來是不確定的，監護權也沒有明確的終止日期。我們不知道在託管期間或之後，我們的商業模式可能會發生什麼變化，包括我們是否會繼續存在。

在進入托管期間，我們與財政部簽訂了購買協議，根據該協議，我們向財政部發行了優先股和購買普通股的認股權證。優先股和認股權證作為初始承諾費發行，作為財政部根據購買協議向我們提供資金的承諾的代價。

我們與財政部的購買協議和我們向財政部發行的優先股的條款影響我們的業務活動，對於保持我們的償付能力和避免FHFA根據法定強制性接管條款任命接管人至關重要。我們相信，庫務署根據購買協議提供的支持，目前使我們有足夠的流動資金進行正常的業務活動。

財政部作為高級優先股的持有者，有權獲得累積的季度現金股息，當保管人宣佈，作為我們董事會的權利、頭銜、權力和特權的繼承人時，財政部有權獲得累積的季度現金股息。我們向財政部支付的優先股股息已經由保守黨宣佈，並在保守黨的指示下支付。

根據二零一二年八月對購買協議的修訂，吾等每個季度的現金股息要求為本公司於上一會計季度末的淨值金額減去適用資本儲備金額後超過零的金額(如有)。從2013年到2017年，適用的資本儲備額每年減少6億美元，從2013年的30億美元減少到2017年的6億美元，限制了我們保留收益和積累資本的能力。隨後，根據2017年12月的信函協議，截至2018年1月1日，適用的資本儲備金額增加到30億美元，根據2019年9月的信函協議，截至2019年9月30日，適用的資本儲備金額增加到200億美元。根據2021年1月函件協議，截至2020年10月1日，適用的資本儲備金額進一步增加至滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。由於適用資本儲備額的增加，我們已經能夠保留收益並建立資本，但從2017年12月31日至我們建立了足夠的資本來滿足ERCF規定的資本要求和緩衝之前，我們淨值金額的增加已經或將被添加到優先股的總清算優先級中。如果由於任何原因，我們不能在資本儲備結束日期之前的任何未來期間全額支付優先股的股息要求, 未支付的金額將被添加到清算優先權中，此後適用的資本儲備額將為零。這不會影響我們根據購買協議應我們的管理人FHFA的要求從財政部提取資金的能力。

從資本儲備結束日期後的第一季度開始，我們每個季度的現金股息要求將等於(I)當時優先股當時清算優先股的年利率10%和(Ii)相當於上一會計季度淨值增長(如果有的話)的季度金額中的較小者。倘若吾等因任何原因未能在資本儲備終止日期後的任何未來期間全數支付股息要求，未付股息將會加入清盤優先股內，並會緊隨其後及其後的所有股息期間，直至吾等以現金支付全部累積股息的日期後的股息期間，股息金額將為當時優先股當時的清盤優先股的年息12%。

房地美MAC|2020 Form 10-K						8

---

引言			關於房地美

2021年1月的信函協議還規定，在資本儲備結束日期之前，我們和財政部將在與美聯儲主席協商後，就定期承諾費達成一致，我們將支付財政部在資本儲備結束日期後第一個1月1日開始的五年期間的剩餘資金承諾。

因此，在資本儲備截止日期之後，只有在向財政部支付新的定期承諾費後，任何季度淨值金額的增幅超過優先股當時清算優先股的2.5%(年化10%)時，我們才能保留進一步的收益和建立進一步的資本(或者，在財政部事先書面同意的情況下，向我們的優先股以外的優先股或普通股支付股息)，且只要淨值金額在任何一個季度的增幅超過優先股當時清算優先股的2.5%(年化10%)，我們才能保留進一步的收益和建立更多的資本(或者，在財政部事先書面同意的情況下，支付優先股以外的優先股或普通股的股息)。

2021年1月的信函協議還建立了新的或修改後的契約，對我們退出託管提出了額外要求，包括資本和解決與我們的託管和購買協議有關的目前懸而未決的重大訴訟；允許我們在財政部充分行使其收購我們普通股的79.9%的權證後發行普通股，並解決與我們的託管和購買協議有關的目前懸而未決的重大訴訟，並將此類發行所得資金最高可達700億美元用於建設資本；並對我們的業務施加進一步限制。關於資本，我們必須遵守FHFA最近最終資本規則中反映的ERCF，而不考慮該規則隨後的任何修訂或其他修改。財政部和房地美還承諾努力重組財政部的投資和股息金額，以促進我們有序退出託管，確保財政部得到適當的補償，並允許我們籌集第三方資本並適當進行分配。

我們繼續評估這些新的採購協議公約對我們業務的影響，我們正在制定相關的業務流程和控制措施，包括監測和報告方面的流程和控制措施。

看見MD&A-監管和監督和注2有關我們與財政部的採購協議和2021年1月信函協議的更多信息。

下圖顯示了截至2020年12月31日的我們的淨資產、高級優先股的清算優先權、財政部對我們的資金承諾的剩餘金額、我們向財政部支付的累計優先股股息，以及我們根據財政部的資金承諾從財政部提取的累計資金。

淨值金額，清算優先權，以及

財政部承諾

(單位：十億)

股息支付和支取

(單位：十億)

房地美MAC|2020 Form 10-K						9

---

引言			關於房地美

根據經修訂的購買協議和優先股條款：

n    截至2020年12月31日，我們的淨資產為164億美元，高於2019年12月31日的91億美元。由於我們截至2020年12月31日的淨值低於滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的金額，我們將不會在2020年第四季度向財政部支付高級優先股的股息要求，我們預計在達到這樣的資本水平之前，不會對高級優先股提出股息要求。

n    基於我們2020年第三季度淨值增加24億美元，高級優先股的清算優先權從2020年9月30日的841億美元增加到2020年12月31日的865億美元，並將根據2020年第四季度淨值增加25億美元，在2021年3月31日增加到891億美元。

截至2020年12月31日，我們的資產超過了GAAP下的負債；因此，根據購買協議，財政部沒有要求提取任何款項。截至2020年12月31日，我們根據購買協議從財政部獲得的資金總額為716億美元。截至2020年12月31日，購買協議下財政部剩餘的承諾為140.2美元，未來的任何提取都將減少這一承諾。

有關託管和政府對我們業務的支持的更多信息，包括我們對高級優先股的股息要求和清算優先權的增加，請參見MD&A-託管及相關事宜，MD&A-監管與監督和注2.

房地美MAC|2020 Form 10-K						10

---

引言			我們的業務

我們的業務

主要業務戰略

聯邦住宅貸款抵押公司的總體戰略方向由管理層確定，董事會通過批准戰略計劃予以確認，該戰略計劃闡述了我們的主要業務戰略，通常涵蓋三年的時間框架。聯邦住房金融局、政府或國會可以採取行動，促使我們改變戰略計劃。作為保守黨人，聯邦住房金融局已經影響並可能在未來影響我們的戰略方向，例如通過我們的新舉措、信貸和定價政策，以及資本、流動性和風險偏好限制。

包機使命

我們是一家GSE，具有特定和有限的企業目標(即憲章使命)，作為二級抵押貸款市場的參與者，支持美國房地產市場的流動性、穩定性和可負擔性，同時作為一家賺取適當回報的商業企業運營。我們所做的一切都必須在我們的憲章使命的約束範圍內進行。

我們的戰略目標

我們的主要業務戰略目前集中在三個戰略目標上：退出託管，創建世界級的運營平臺，成為住房領域的領先者。

退出託管

我們尋求以一種有吸引力的、可持續的商業模式退出託管。我們專注於達到或超過FHFA和財政部設定的里程碑，包括與資本、缺陷補救和風險管理相關的里程碑，以及我們自己旨在促進我們退出託管的內部指標。

打造世界一流的操作平臺

我們尋求創建和運營一個現代化、彈性、靈活和高效的平臺，使我們能夠更好地評估和管理風險，同時通過專注於以下活動，以安全、穩健和高效的方式最好地滿足公司、客户、業務合作伙伴和市場的需求和要求：

n    通過我們的承保、購買、服務和信用風險分配活動，提高我們有效管理風險和資本的能力；

n    提高我們基礎設施和運營的彈性；

n    為我們和我們的客户降低成本，以便將節省的成本轉嫁給借款人和租户；以及

n    管理與執行我們的使命相關的環境、社會和治理(ESG)問題帶來的風險和機遇。

成為住房市場的領頭羊

我們尋求通過創新和協作繼續發揮領導作用，以增強流動性、穩定性和可負擔性，從而擺脱對住房的監管，成為住房領域的領先者。我們尋求幫助住房行業更好地滿足購房者和租房者的需求，特別是在當前負擔能力挑戰的背景下，包括與住房供應相關的根本問題。我們打算通過確定和實施擴大公平和負責任的信貸渠道的新方法來做到這一點，包括實現獨户和多户住房目標和服務義務計劃，以及參與支持聯合住房抵押貸款計劃的活動。

房地美MAC|2020 Form 10-K						11

---

引言			我們的業務

我們的憲章

我們的憲章構成了我們商業活動的框架。我們的憲章使命是：

n    為住宅貸款提供穩定的二級按揭市場；

n    適度應對民間資本市場；

n    透過增加按揭投資的流動資金及改善可供住宅按揭融資的投資資金分配，持續協助住宅貸款二手市場(包括與中低收入家庭貸款有關的活動，涉及可能低於其他活動所賺取的合理經濟回報)；及

n    通過增加抵押貸款投資的流動性和改善可用於住宅抵押貸款融資的投資資本的分配，在全美(包括中心城市、農村地區和其他服務不足的地區)促進獲得抵押貸款信貸的機會。

我們的憲章允許我們在購買LTV比率小於或等於80%的情況下購買LTV比率為第一留置權的單户貸款。我們的憲章還允許我們購買不符合這一標準的第一留置權單一家庭貸款，如果我們有某些特定的信用保護，其中包括向合格保險公司提供抵押保險，對超過80%LTV比率的貸款的UPB部分進行抵押保險，賣方同意回購或替換違約貸款，或賣方保留至少10%的貸款參與權。

本憲章要求不適用於多户貸款，也不適用於受益於美國或其任何機構或機構(例如，聯邦住房管理局、退伍軍人管理局或美國農業部農村發展部)的任何擔保、保險或其他義務的貸款。此外，作為我們增強型救濟再融資的一部分SM根據該計劃，我們購買我們目前擁有或擔保的單户再融資貸款，即使新貸款的LTV比率超過80%，我們也不會獲得超過任何此類貸款已有的額外信用增強。

我們的約章不允許我們在一級按揭市場向按揭借款人發放貸款或直接放款。我們的憲章將我們購買的單一家庭貸款限制在符合條件的貸款市場，該市場包括由UPB發起的貸款，其上限或低於根據FHFA房價指數變化每年確定的限額。在美國大部分地區，一户住宅的最高符合條件的貸款限額在2021年被設定為548,250美元，高於2020年的510,400美元，2019年的484,350美元，2018年的453,100美元，2017年的424,100美元，以及2006年至2016年的417,000美元。在某些“高房價”地區設立了更高的限額(2021年，一户住宅最高可達822,375美元)。更高的限制也適用於阿拉斯加、關島、夏威夷和美屬維爾京羣島的兩到四户住宅以及一到四户住宅。

業務部門

我們有三個需要報告的部門：單一家庭擔保、多家庭和資本市場。不屬於可報告部分的某些活動包括在所有其他類別中。有關我們細分市場的更多信息，請參閲MD&A-我們的業務細分和注：17.

政府管制與監管

我們的業務受到廣泛的監管和監督。我們所受的法律法規涵蓋了我們業務的所有關鍵方面，並直接或間接地影響我們的產品供應、定價、競爭地位和戰略計劃、與賣家和服務商的關係、資本結構、現金需求和用途、借款人和其他人的隱私以及信息安全。因此，這些法律法規對我們經營業績的關鍵驅動因素產生了重大影響，例如，我們的資本和流動性、擔保費、產品供應、風險管理和合規成本。我們還可能因未能遵守所有法律和法規要求而招致罰款或其他經濟處罰。我們的業務和經營結果也可能受到未來立法、監管或司法行動的直接和不利影響。此類行動可能會在許多方面影響我們，包括向我們施加大量額外的法律、合規和其他成本，並限制我們的業務活動。例如，最近我們資本要求的變化將影響我們的業務和風險管理戰略，包括我們的風險偏好、風險調整後的回報，以及我們的CRT交易對我們資本需求的影響，並將增加我們退出託管所需保留或籌集的資本額。

此外，我們的託管和相關事宜對我們的管理、業務活動、財務狀況和經營結果都有重大影響。作為我們的保管人，我們處於FHFA的控制之下，並沒有設法使股東回報最大化。FHFA決定了我們的戰略方向。我們面臨着各種不同的，有時是相互競爭的業務目標和FHFA授權的活動。FHFA要求我們對我們的業務進行改變，這些改變已經對我們的財務業績產生了不利影響，並可能要求我們隨時做出額外的改變。例如，FHFA可能要求我們從事降低我們的盈利能力的活動，使我們面臨額外的信貸、市場、資金、運營和其他風險，或者為服務於我們的公共使命的抵押貸款市場提供額外的支持，但對我們的財務業績產生不利影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						12

---

引言			我們的業務

此外，我們可以根據聯邦住房金融局局長的酌情決定權，在任何時候出於GSE法案中規定的一系列原因而進入破產管理程序。

聯邦住房金融局也是我們的主要競爭對手房利美的保管人。作為兩家公司的守護者，FHFA的行動可能會影響我們之間的競爭。聯邦住房金融局也有可能要求我們和房利美對某些活動採取統一的做法，限制創新和競爭，並可能因為我們各自業務的不同而使我們處於競爭劣勢。FHFA還可能限制我們與新進入者和其他機構競爭的能力。有關託管和相關風險的其他信息，請參閲簡介-關於房地美 – 託管和政府對我們企業的支持和風險因素 – 託管及有關事宜.

人力資本管理

我們公司的成功離不開我們的員工。我們的目標是保持包容的文化，擁有一支高度投入的員工隊伍，專注於實現我們的企業使命。我們通過致力於包容性和多樣性、員工參與度、培訓和其他職業發展機會，尋求成為吸引頂尖人才的首選僱主。我們還尋求在我們的託管地位的限制下實施適當的補償政策和做法。我們通過衡量和監控員工的業績、發展和留任來評估我們人力資本管理的成功。

員工

截至2021年1月31日，我們有6905名全職員工和34名兼職員工。我們的總部設在弗吉尼亞州的麥克萊恩，我們的大部分員工居住在華盛頓特區的大都市區。

董事會與聯邦住房金融局的監督

我們與董事會的薪酬和人力資本委員會(或CHC委員會)合作，支持對薪酬和福利、包容性和多樣性、人才發展以及加強我們文化的戰略的監督。

雖然CHC委員會在這些問題上扮演着重要的角色，但FHFA積極參與其作為我們的保管人和監管者的角色。例如，當我們處於託管期間，我們的董事代表管理員服務，並按照管理員的規定行使他們的權力。FHFA不僅保留在支付給我們的任何高管之前批准任何補償的條款和金額的權力，而且還保留修改任何現有補償安排的權力。此外，根據購買協議的條款，FHFA必須就我們高管的任何薪酬增加或新的薪酬安排與財政部進行磋商。聯邦住房金融局要求我們向其提交擬議的新薪酬安排，或根據現有高管薪酬安排增加的金額或福利。有關詳細信息，請參閲董事、公司治理和高管- 董事會和委員會信息-董事會和董事會委員會的權威。

吸引人才、發展人才、留住人才

我們尋求成為一名首選僱主，但對頂尖人才的競爭日益激烈，由於我們的監管、對未來的不確定性以及高管和員工薪酬的限制，我們的競爭能力可能會受到限制。例如，國會的法規限制了我們首席執行官的薪酬。此外，FHFA對高管和員工的薪酬都施加了限制，包括限制所有員工的基本工資，並要求某些薪酬安排事先獲得批准。這些薪酬限制可能會讓我們更難吸引和留住合格的領導層。有關詳細信息，請參閲高管薪酬。對於不受這些限制的大多數員工，我們尋求提供具有競爭力、公平和公平的薪酬。

我們還尋求通過全面的福利和福利計劃(在新冠肺炎疫情期間幫助支持我們的員工)以及職業發展機會來促進員工的吸引、發展和留住，以提高員工的能力和能力。我們定期對員工進行調查，以更好地瞭解員工敬業度，並深入瞭解員工的需求和觀點，從而制定相應的員工戰略。

我們通過員工流動率來衡量我們努力的成功程度。我們在2020年的營業額相對較低。2019年第四季度，我們為副總裁和符合一定年齡和服務要求的非公務員員工提供了自願提前退休計劃(VERP)。2020年12月31日，VERP完成，600多名員工接受了VERP，離職日期將在整個2020年內進行。此外，我們還經歷了領導層的更迭，包括2020年6月聘用了新的CFO，以及我們的首席執行官於2021年1月離職。

房地美MAC|2020 Form 10-K						13

---

引言			我們的業務

包容性和多樣性

我們致力於在我們的業務和文化中嵌入包容性和多樣性。聯邦住房金融局少數羣體和婦女包容性辦公室通過了關於促進多樣性和包容性的條例，並就改進領域向我們提供了指導。我們已經與我們的CHC委員會合作，以提高我們的包容性和多樣性戰略計劃。

我們把重點放在吸引和招聘不同候選人的渠道上，同時推進包容的文化，讓公司的每個人都感到歡迎和重視。我們與第三方合作伙伴合作，幫助確保空缺職位的候選人名單多樣化。我們的多元化努力體現在我們的員工隊伍、領導層和董事會的組成上。例如，我們是一家佔多數的少數族裔公司，女性佔我們勞動力的近一半，領導着我們三個業務線中的兩個。有關董事會組成的其他信息，請參見董事、公司治理和高管– 董事們-董事標準、多樣性、資格、經驗和任期.

我們有10個業務資源小組(BRG)以及特定於部門的團隊，通過提供學習和網絡機會來培養包容和多樣化的員工隊伍，從而支持員工敬業度。我們還通過其他計劃擴大了多樣性，比如我們的神經多樣性招聘計劃。

有關吸引和留住員工的風險的詳細信息，請參閲風險因素- 託管及相關事項和風險因素--新冠肺炎大流行.

屬性

我們的主要辦事處包括我們在弗吉尼亞州麥克萊恩擁有的四座寫字樓，面積約為130萬平方英尺。我們在美國及其領土經營我們的業務，因此，除了金融工具外，我們在美國及其領土以外的地理位置沒有任何收入，也沒有長期資產。

可用的信息

我們向證券交易委員會提交報告和其他信息。鑑於保管人繼承了我們股東的所有投票權，自我們進入托管以來，我們沒有準備或提供委託書向股東徵集委託書，也不希望在我們仍處於託管期間這樣做。根據證券交易委員會的規定，我們的Form 10-K年度報告包含通常在年度委託書中提供的某些信息。

我們通過我們的網站免費提供Www.freddiemac.com在我們以電子方式向證券交易委員會提交材料後，我們的年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K，以及所有其他SEC報告和對這些報告的修訂將在合理可行的情況下儘快提交給SEC。證券交易委員會還設有一個互聯網網站(www.sec.gov)，其中包含報告、委託書和信息聲明，以及有關以電子方式向證券交易委員會提交文件的公司的其他信息。

我們在此10-K表格中提供我們的網站地址和證券交易委員會的網站地址，僅供您參考。我們網站或美國證券交易委員會網站上的信息不包含在本10-K表格中。

我們在我們的網站上披露我們的債務證券，網址是Www.FreddieMac.com/Debt。從這個地址，投資者可以訪問根據聯邦住宅貸款抵押公司的全球債務安排發行的債務證券的發售通函和相關補充資料，包括個別發行的債務證券的定價補充資料。關於我們STACR的類似信息®交易和SCR債務票據可在Crt.freddiemac.com和Mf.freddiemac.com/Investors，分別為。

我們在我們的網站上提供關於我們的抵押貸款相關證券的披露，其中一些是表外義務(例如，K證書和SB證書)，網址為Www.FreddieMac.com/MBS和Mf.freddiemac.com/Investors。投資者可以從這些地址獲取與抵押貸款相關的證券發行的信息和文件，包括髮售通函和提供通函補充資料。

我們提供更多信息，包括產品描述、投資者介紹、證券發行日歷、交易量和詳細信息、贖回通知、房地美研究，以及可能對投資者重要的重大發展或其他事件，在每種情況下，我們都會在我們業務部門的網站上(如適用)提供這些信息，這些信息可以在以下網站上找到：Sf.freddiemac.com, Mf.freddiemac.com，及Www.FreddieMac.com/capital-market.

房地美MAC|2020 Form 10-K						14

---

引言			前瞻性陳述

前瞻性陳述

作為我們正常運營的一部分，我們定期與投資者、新聞媒體、證券分析師和其他人交流有關我們業務活動的信息。其中一些通信，包括這份10-K表格，包含了“前瞻性陳述”。前瞻性表述的例子包括，但不限於有關託管的表述，我們目前對單户擔保、多户擔保和資本市場業務部門的期望和目標，我們協助房地產市場的努力，我們的流動性和資本管理，經濟和市場狀況和趨勢，新冠肺炎大流行的影響和採取的行動對我們的業務、財務狀況和流動性的影響，我們的市場份額，立法和監管發展以及新的會計指導的影響，我們擁有或擔保貸款的信用質量，我們擁有或擔保貸款的成本和收益。以及我們在公認會計準則、分部收益和公允價值基礎上的運營結果和財務狀況。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，其中一些風險和不確定性是我們無法控制的。前瞻性陳述通常伴隨着“可能”、“可能”、“將會”、“相信”、“預期”、“預期”、“預測”等術語，並與之聯繫在一起。這些陳述不是歷史事實，而是代表了我們基於當前信息、計劃、判斷、假設、估計和預測的預期。由於各種因素和不確定性，實際結果可能與這些前瞻性陳述中描述或暗示的結果大不相同，包括風險因素本表格10-K部分和：

n    關於新冠肺炎大流行的持續時間和嚴重程度以及大流行的影響和應對行動對美國經濟和房地產市場的影響的不確定性，這反過來可能在許多方面對我們的業務產生不利影響，例如，增加我們的信用損失，削弱我們抵押貸款支持證券的價值，降低我們的流動性和資本水平，以及增加我們的信用風險和操作風險；

n    美國政府(包括聯邦住房金融局、財政部和國會)可能採取、限制我們採取或要求我們採取的行動，包括支持房地產市場的行動(例如，為應對新冠肺炎大流行而實施的計劃，或實施聯邦住房金融局託管記分卡中的建議和為我們實現的其他目標)；

n    託管和購買協議對我們業務的限制的影響；

n    更改我們的章程或適用的法律或法規要求(包括影響我們公司未來地位的任何法律)；

n    資本要求的變化以及僱員再培訓基金對我們業務策略的潛在影響；

n    美聯儲財政和貨幣政策的變化(包括新冠肺炎大流行期間支持市場所需的購買機構抵押貸款支持證券和機構債務抵押貸款支持證券)；

n    修改税法；

n    會計政策、慣例或指導方針的變化，例如我們採用CECL；

n    總體經濟和市場狀況的變化，以及新冠肺炎疫情的結果，包括就業率、利率、利差和房價的變化；

n    美國住宅抵押貸款市場的變化，包括貸款產品的供應和類型的變化(例如，再融資與購買和固定利率與ARM)；

n    我們努力減少我們單一家庭信用擔保組合的損失的努力取得了成功；

n    我們通過STACR債務票據、STACR信託票據、ACIS轉移抵押貸款信用風險的戰略取得了成功®、K證書、SB證書等CRT交易；

n    我們有能力維持充足的流動性，為我們的運營提供資金；

n    我們維護我們的運營系統和基礎設施的安全和彈性的能力，包括抵禦網絡攻擊的能力；

n    我們有能力有效地執行我們的業務戰略，實施新的計劃，並提高效率；

n    我們的風險管理架構是否足夠，包括賠償基金是否足以衡量風險；

n    我們管理抵押貸款信用風險的能力，包括改變承保和服務做法的影響；

n    我們限制或管理我們的經濟敞口和GAAP收益對利率波動和利差波動的敞口的能力，包括利率風險管理所需的衍生品金融工具的可用性，以及我們應用對衝會計的能力；

n    我們發行新證券、及時和正確支付證券以及提供初始和持續披露的業務能力；

n    我們對CSS和CSP的依賴，因為FHFA要求在2020年1月對CSS LLC協議進行修改，FHFA隨後任命了三名新的CSS董事會成員，以及FHFA可能要求我們在與CSS的關係或對CSS的支持方面做出任何其他改變，所以我們對CSS和CSP的大多數單一證券化活動的運作依賴於CSS和CSP，從而降低了我們對CSS董事會決策的影響；

n    我們用於編制財務報表、做出業務決策和管理風險的方法、模型、假設和估計的變更或錯誤；

n    投資者對我們的債務或抵押貸款相關證券的需求變化；

房地美MAC|2020 Form 10-K						15

---

引言			前瞻性陳述

n    我們維持市場對UMBS的接受度的能力，包括我們繼續調整我們和房利美各自UMBS的提前還款速度的能力；

n    貸款發放者、服務者、投資者和二級抵押貸款市場其他參與者的做法發生變化；

n    停止、過渡或替換倫敦銀行間同業拆借利率及其可能對我們的業務和運營產生的不利影響；

n    在我們的辦事處或我們總抵押貸款組合的重要部分所在的地區發生重大自然災害或其他災難性事件；以及

n 10-K表中描述的其他因素和假設，包括MD&A一節。

前瞻性陳述僅適用於本10-K表格之日，我們沒有義務更新我們所作的任何前瞻性陳述，以反映本10-K表格日期之後發生的事件或情況。

房地美MAC|2020 Form 10-K						16

---

管理層的討論與分析			市況和經濟指標

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

市況和經濟指標

以下圖表和相關討論顯示了某些可能對我們的業務和財務結果產生重大影響的市場和宏觀經濟指標。

利率(1)

(1)30年期PMMS利率為每個季度的最後一週。SOFR利率為30天平均利率。

n此外，30年期一級抵押貸款市場調查(PMMS)利率表明，消費者可以預期在LTV為80%的第一留置權優質傳統購房抵押貸款上獲得什麼。PMMS利率的增加(減少)通常會導致再融資活動和來源的減少(增加)。

n因此，10年期LIBOR利率和其他基準利率的變化可能會顯著影響我們金融工具的公允價值。我們選擇對某些資產和負債進行對衝會計，以努力降低可歸因於基準利率變化的GAAP收益變異性。

n此外，3個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的變化會影響我們短期投資賺取的利息，以及我們短期融資和衍生品的利息支出。

n倫敦銀行間同業拆借利率(SOFR)是某些銀行業監管機構和市場參與者確定的有擔保隔夜美元計價融資的基準利率，可能取代LIBOR。

n由於新冠肺炎大流行和相關的政府應對措施，中國的利率在2020年初大幅下降，年底時處於或接近歷史低點。

失業率和每月淨新增就業人數

資料來源：美國勞工統計局。

n    全國失業率的變化可以影響幾個市場因素，包括對獨棟和多户住房的需求以及貸款拖欠水平。

n他説，為了應對新冠肺炎疫情，許多州和地方政府頒佈了旨在遏制新冠肺炎傳播的措施，這種傳播嚴重抑制了經濟活動，並大幅增加了失業率。勞動力市場已從2020年4月觸及的低點回升，但仍持續疲軟。新冠肺炎疫苗的可獲得性及其廣泛分發可能會引導經濟走向復甦，但時間表仍不清楚。

房地美MAC|2020 Form 10-K						17

---

管理層的討論與分析			市況和經濟指標

獨户住房和抵押貸款市場狀況

資料來源：全美房地產經紀人協會、美國人口普查局和房地美房價指數。

美國單一家庭抵押貸款的起源

資料來源：抵押貸款金融內幕(Inside Mortgage Finance)。

n    低利率和許多人遠程工作的能力推動了2020年房屋銷售的大幅增長。我們預計，2021年，由於抵押貸款利率較低，美國獨户購房量將保持強勁。房地美的單一家庭貸款購買量通常也遵循類似的趨勢。

n因此，房價的變化會影響借款人在房屋中擁有的權益數量。股本較少的借款人通常拖欠率較高。隨着房價下跌，我們持有或擔保的違約貸款蒙受的損失會更嚴重，因為我們可以從獲得貸款的房產中收回的金額減少了。

n    2020年，獨棟住宅價格上漲了11.6%，而2019年的漲幅為4.3%。我們預計2021年房價增長將放緩。

n    與2019年相比，2020年美國單户貸款發放量有所增加，原因是平均抵押貸款利率較低，房屋銷售增加，房價上漲。

房地美MAC|2020 Form 10-K						18

---

管理層的討論與分析			市況和經濟指標

多户住房和抵押貸款市場狀況

消息來源：Reis。

公寓竣工量和淨吸納量

消息來源：Reis。

n    由於新冠肺炎疫情減緩了建設，2020年的竣工量處於過去幾年的最低水平。雖然低吸收水平導致較高的空置率，但這些空置率仍低於5.4%的長期平均水平(2000年至2020年)。不過，隨着包括聯邦刺激計劃在內的新冠肺炎紓困計劃到期，未來空置率可能會繼續增加。

n    實際租金增長(即租户在租賃期內支付的平均租金，經房東的優惠和租户承擔的成本調整後)在全國範圍內為負值，由於新冠肺炎疫情，租金增長在2020年大幅下降，低於2.8%的長期平均水平(2000年至2020年)。

n    儘管有效租金增長較低，空置率較高，但多户住宅價格在2020年按年率計算增長了8.3%，因為投資者仍然認為美國需要更多的租賃住房，而且鑑於利率處於歷史低位，整體投資環境仍然具有吸引力。

n    未來一兩年，由於新冠肺炎大流行，租賃住房的供應和需求都將受到影響，這將蔓延到多户基本面。

n    儘管新冠肺炎導致竣工放緩，但2020年多户住宅供過於求。

n    儘管我們預計2020年末觀察到的需求增長將持續到2021年，但預計新的竣工量將會上升，並可能超過吸納量。

房地美MAC|2020 Form 10-K						19

---

管理層的討論與分析			市況和經濟指標

未償還抵押貸款債務

截至12月31日未償還的單户抵押貸款債務，

資料來源：美利堅合眾國聯邦儲備金融賬户。2020年的金額是截至2020年9月30日(可獲得的最新信息)。

截至12月31日未償還的多户抵押貸款債務，

資料來源：美利堅合眾國聯邦儲備金融賬户。2020年的金額是截至2020年9月30日(可獲得的最新信息)。

n    與2019年相比，2020年美國未償還的單户抵押貸款債務增加，這主要是由房價上漲推動的。美國單一家庭抵押貸款未償債務的增加通常會導致我們的單一家庭信用擔保組合的增長。

n    在2020年3月之前，多户市場基本面是由健康的就業市場、人口增長、年輕人的高租房傾向以及獨棟住宅價格上漲推動的。自那以後，新冠肺炎大流行的影響顯著放緩了經濟，衝擊了這些市場驅動力。

n    雖然多家庭抵押貸款市場增長，但由於來自其他市場參與者的持續競爭以及多家庭貸款購買上限施加的購買限制，我們在2020年未償還的多家庭抵押貸款債務總額中的份額保持不變。2019年第四季度至2020年第四季度的貸款購買上限為1000億美元，適用於所有多家族商業活動，沒有例外。在同樣的五個季度內，至少37.5%的新多家族企業必須是使命驅動型的經濟適用房。

房地美MAC|2020 Form 10-K						20

---

管理層的討論與分析			市況和經濟指標

拖欠率

資料來源：抵押貸款銀行家協會的全國違約率調查。2020年，抵押貸款市場總利率是截至2020年9月30日(可獲得的最新信息)。

資料來源：聯邦住宅貸款抵押公司，FDIC季度銀行業務簡介，Intex解決方案公司，富國銀行證券(多家庭CMBS市場，不包括REO)，美國人壽保險協會(ACLI)。2020年，FDIC保險機構和ACLI投資公告的金額是截至2020年9月30日(最新可獲得的信息)，多家庭CMBS市場的金額是截至2020年12月31日。

n    我們的單一家庭嚴重違約率是基於我們的單一家庭擔保組合中超過三個月還款或處於喪失抵押品贖回權過程中的貸款數量。我們報告忍耐的單户貸款在忍耐期內是拖欠的，只要根據貸款的原始合同條款，無論忍耐計劃如何，付款都是逾期的。

n    與2019年12月31日相比，截至2020年12月31日，我們的獨户嚴重違約率更高，這是由新冠肺炎大流行帶來的忍耐貸款推動的。然而，截至2020年12月31日的嚴重拖欠貸款中，55%由信用增強覆蓋，這可能會部分降低我們的信用風險敞口。

n    我們預計，由於新冠肺炎大流行和我們為應對而提供的忍耐計劃，我們的單身家庭嚴重違約率將繼續居高不下。

n    我們的多家庭拖欠率是基於我們多家庭抵押貸款組合中逾期兩個月或更長時間或處於喪失抵押品贖回權過程中的貸款的UPB。只要借款人遵守他們的忍耐協議，包括商定的還款計劃，我們就報告當前的多户貸款。因此，如果借款人遵守忍耐協議，忍耐貸款不包括在我們的多家庭拖欠率中。

n    由於新冠肺炎大流行的影響，截至2020年12月31日，我們的多家庭違約率高於2019年12月31日，但與許多其他市場參與者相比仍然較低。看見MD&A-風險管理-多户按揭信用風險有關我們的拖欠率和忍耐率的更多信息。

n他説，由於新冠肺炎大流行的持續影響，多家庭違約率在短期內可能會進一步上升。然而，我們目前預計不會經歷重大的信用損失，因為我們多家庭抵押貸款組合的很大一部分信用風險敞口因我們證券化的從屬關係提供的首次損失信用保護而減少。看見MD&A-風險管理-多户按揭信用風險有關我們證券化的從屬級別的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						21

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

綜合經營成果

對我們綜合經營結果的討論應該與我們的綜合財務報表和附註結合起來閲讀。

2020年1月1日，我們採用了CECL，改變了我們對以攤銷成本衡量的金融資產信貸損失、表外信貸敞口以及分類為可供出售的債務證券投資的會計方法。看見注1有關我們採用CECL的更多信息。看見注4, 注5, 注6, 注7：和注8欲瞭解更多有關採用CECL後我們的重要會計政策變化的信息。

我們有三個主要收入來源：

n    淨利息收入-主要由擔保組合淨利息收入和投資組合淨利息收入組成。擔保組合淨利息收入主要由我們的單户信用擔保組合的擔保費收入組成。我們通常合併我們的單一家庭證券化信託，在這種情況下，我們記錄信託持有的貸款的利息收入和信託發行的債務證券的利息支出。這些金額之間的差額代表我們收到的擔保手續費收入，作為我們對已發行債務證券的本金和利息支付的擔保的補償。投資組合淨利息收入主要包括投資組合資產的利息收入與用於為這些資產提供資金的負債產生的利息支出之間的差額，包括成本基礎調整的攤銷。

n    擔保費收入-主要由我們多家庭擔保組合的擔保費收入組成。我們一般不合並我們的多家庭證券化信託，因此，我們既不確認信託持有的貸款的利息收入，也不確認信託發行的債務證券的利息支出。相反，我們單獨核算我們對信託的擔保，並將擔保收入確認為擔保費收入。

n    淨投資收益-主要包括我們多家庭貸款購買和證券化活動的收入，單一家庭拖欠和再履行貸款的銷售收入，以及投資證券的已實現和未實現收益(虧損)，扣除我們債務融資和利率風險管理活動的收益和虧損。根據我們的投資、融資和對衝活動的數量和性質，以及市場狀況(如利率和市場利差)的變化，淨投資收益可能會在不同時期之間大幅波動。

我們還從向我們的單户和多户銷售商和服務商以及其他客户收取的費用中賺取收入，這些費用在其他收入中得到確認。

我們有兩個主要的費用項目：

n    信貸相關費用-主要包括信貸損失撥備、增信費用、增信回收收益和REO運營費用。在我們採用CECL後，信貸損失撥備主要反映了我們為投資而持有的單一家庭抵押貸款的預期信貸損失的變化。增加信用的成本和回收的會計根據合同的性質不同而有所不同。信用提升費用和信用提升回收收益包括我們因轉移信用風險而產生的成本和預期收益的變化，這些成本和預期收益的變化分別計入獨立合同，但不包括與某些其他類型的信用提升相關的金額，這些金額沒有計入獨立合同。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保 -產品和活動, MD&A-我們的業務部門-多家族 -產品和活動, 和注8有關信用提升會計的更多信息，請訪問。REO運營費用是指與喪失抵押品贖回權的財產相關的費用。

n    運營費用-主要包括行政費用、與2011年臨時工資税減免延續法案相關的10個基點的費用，以及我們運營業務所產生的其他費用。

下表比較了我們過去三年的綜合運營結果。前幾個期間的某些金額已重新分類，以符合當前的列報方式。

房地美MAC|2020 Form 10-K						22

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

表1-綜合全面收益(虧損)表彙總

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
**淨利息收入						$12,771			$11,848			$12,021						$923			8		%				($173)			(1)		%
擔保費收入						1,442			1,089			866						353			32						223			26
投資收益(虧損)，淨額						1,813			818			1,921						995			122						(1,103)			(57)
扣除其他收入(虧損)						633			323			762						310			96						(439)			(58)
淨收入						16,659			14,078			15,570						2,581			18						(1,492)			(10)
扣除信貸損失的福利(撥備)						(1,452)			746			736						(2,198)			(295)						10			1
增信費用						(1,058)			(749)			(409)						(309)			(41)						(340)			(83)
信用增強恢復的好處(減少)						323			41			(8)						282			688						49			613
REO運營費用						(149)			(229)			(169)						80			35						(60)			(36)
與信貸相關的福利(費用)						(2,336)			(191)			150						(2,145)			(1,123)						(341)			(227)
行政費用						(2,535)			(2,564)			(2,293)						29			1						(271)			(12)
臨時工資税減免 2011年度費用延續法案						(1,836)			(1,617)			(1,484)						(219)			(14)						(133)			(9)
其他費用						(723)			(657)			(469)						(66)			(10)						(188)			(40)
運營費用						(5,094)			(4,838)			(4,246)						(256)			(5)						(592)			(14)
所得税(費用)前收益福利						9,229			9,049			11,474						180			2						(2,425)			(21)
所得税(費用)福利						(1,903)			(1,835)			(2,239)						(68)			(4)						404			18
淨收益(虧損)						7,326			7,214			9,235						112			2						(2,021)			(22)
其他全面收益(虧損)合計 扣除税收和重新分類調整後的淨額						205			573			(613)						(368)			(64)						1,186			193
綜合收益(虧損)						$7,531			$7,787			$8,622						($256)			(3)		%				($835)			(10)		%

看見關鍵會計政策和估算有關某些重要會計政策和估計的信息，這些政策和估計適用於確定我們報告的運營結果和注1有關我們的會計政策的信息，以及其他重要會計政策的摘要和相關注釋，可在其中找到有關這些政策的信息。

淨收入

淨利息收入

淨利息收入包括擔保組合淨利息收入、投資組合淨利息收入和對衝會計收入(費用)。

n    保證投資組合的淨利息收入主要由我們的單家族擔保組合產生，因為我們通常合併我們的單家族證券信託，並由三個組成部分組成：

l    合同淨利息收入，等於合併信託持有的貸款利息收入與合併信託發行的債務證券利息支出之差。這一金額代表我們因管理與合併信託持有的抵押貸款相關的信用風險而獲得的持續合同月擔保費。

l    作為2011年臨時工資税削減延續法案的一部分，立法將匯給財政部的擔保費提高10個基點。

l    遞延費用收入，主要包括確認合併信託的抵押貸款和債務證券的溢價和折扣，以及我們在收購單一家庭貸款時收到或支付的費用，這是我們因管理與合併信託持有的抵押貸款相關的信用風險而獲得的擔保費補償的一部分。該等金額根據相關金融工具合約期內的有效收益率於淨利息收入中確認，並可能在不同期間有重大差異，主要根據相關貸款的實際預付款項的變化而定。實際提前付款的增加會導致較高的攤銷比率，而實際提前付款的減少會導致較低的攤銷比率。貸款的攤銷時間可能與貸款支持的證券的攤銷時間不同，因為支持這些證券的貸款的收益在我們收到這些收益之後的一個日期匯給證券持有人。

房地美MAC|2020 Form 10-K						23

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

n    投資組合淨利息收入由兩個組件組成：

l    從我們的投資組合中的資產賺取的利息收入與用於為這些資產融資的負債產生的利息支出之間的差額，包括成本基礎調整的攤銷。這些金額根據相關金融工具合同期限內的實際收益在淨利息收入中確認。

l    與CRT債務(STACR債務票據和SCR債務票據)相關的利息支出。

n    套期保值會計的收入(費用) 主要包括先前遞延對衝會計基礎調整的攤銷及符合公允價值對衝關係的盈利錯配，相當於對衝工具的公允價值變動(包括定期現金結算的應計項目)與被對衝項目的公允價值變動(可歸因於所對衝的風險)之間的差額。看見注10有關對衝會計的更多詳細信息，請參閲。

下表列出了淨利息收入的組成部分。

表2--淨利息收入構成

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
保證投資組合淨利息收入：
合同淨利息收入						$5,014			$3,767			$3,457						$1,247			33%						$310			9%
與2011年臨時工資税減免延續法案相關的淨利息收入						1,884			1,590			1,438						294			18						152			11
遞延手續費收入						3,787			2,436			2,900						1,351			55						(464)			(16)
總擔保組合淨利息收入						10,685			7,793			7,795						2,892			37						(2)			—
投資組合淨利息收入：
合同淨利息收入和攤銷						5,082			5,411			6,251						(329)			(6)						(840)			(13)
與CRT債務相關的利息支出						(764)			(1,104)			(1,094)						340			31						(10)			(1)
總投資組合淨利息收入						4,318			4,307			5,157						11			—						(850)			(16)
套期保值會計的收入(費用)						(2,232)			(252)			(931)						(1,980)			(786)						679			73
淨利息收入						$12,771			$11,848			$12,021						$923			8%						($173)			(1%)

主要驅動因素：

n    保證投資組合的合同淨利息收入

l    2020與2019年-增加的主要原因是單一家庭擔保組合的持續增長以及更高的合同擔保費費率。

l    2019年與2018年-增加的主要原因是單一家庭擔保組合的持續增長。

n    擔保組合遞延費用收入

l    2020與2019年-增加的主要原因是低按揭利率環境導致提前還款額增加。

l    2019年與2018年-減少的主要原因是與合併信託債務和基礎抵押貸款之間的預付款有關的攤銷時間上的差異。

n    投資組合、合同淨利息收入和攤銷

l    2020與2019年-減少的主要原因是我們的投資組合發生了變化，因為低收益的其他投資組合在我們的總投資組合中佔了更大的比例，但部分被較低的融資成本所抵消。

l    2019年與2018年-下降的主要原因是利率環境較低和持平，加上我們的投資組合發生了變化，因為收益率較低的其他投資組合在我們的總投資組合中所佔的比例更大。

n    與CRT債務相關的利息支出

l    2020與2019年-下降的主要原因是短期利率下降和交易量下降，因為我們不再定期發行STACR債務票據。

l    2019年與2018年-相對持平，因為短期利率上升被交易量下降所抵消，因為我們不再定期發行STACR債務票據。

房地美MAC|2020 Form 10-K						24

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

n    套期保值會計的收入(費用)

l    2020與2019年-費用增加的主要原因是，由更高的預付款推動的與對衝會計相關的基礎調整的攤銷，部分被與對衝關係中衍生品定期現金結算的應計收入有關的更高收入所抵消。

l    2019年與2018年-費用下降的主要原因是積極的收益錯配和與對衝關係中衍生品定期現金結算的應計費用相關的費用下降，但部分被與對衝會計相關的基礎調整的攤銷所抵消。

房地美MAC|2020 Form 10-K						25

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

淨利息收益率分析

下表列出了計息資產和計息負債的分析。為了計算平均餘額，我們通常使用每日攤銷成本的加權平均值。當沒有每日平均餘額信息時，例如抵押貸款，我們使用月平均。非權責發生狀態的抵押貸款，即利息收入通常在收取時確認，計入平均餘額。

表3-淨利息收益率分析

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020												2019												2018
(百萬美元)						平均值 天平			利息 收入 (費用)			平均值 費率						平均值 天平			利息 收入 (費用)			平均值 費率						平均值 天平			利息 收入 (費用)			平均值 費率
生息資產：
現金和現金等價物						$24,428			$30			0.12		%				$8,925			$187			2.10		%				$7,189			$67			0.93		%
根據轉售協議購買的證券						94,350			354			0.38						56,465			1,284			2.27						45,360			880			1.94
擔保貸款						4,752			85			1.79						2,933			104			3.55						1,350			35			2.58
抵押貸款相關證券：
抵押貸款相關證券						109,794			4,645			4.23						132,735			5,761			4.34						143,424			6,026			4.20
清償房地美持有的合併信託的債務證券						(68,005)			(2,377)			(3.50)						(85,407)			(3,524)			(4.13)						(88,757)			(3,437)			(3.87)
抵押貸款相關證券總額(淨額)						41,789			2,268			5.43						47,328			2,237			4.73						54,667			2,589			4.74
與抵押貸款無關的證券						30,053			313			1.04						22,776			500			2.19						18,955			446			2.35
合併信託持有的貸款(1)						2,057,249			56,225			2.73						1,882,802			64,927			3.45						1,799,122			61,883			3.44
房地美持有的貸款(1)						92,538			3,065			3.31						86,973			3,656			4.20						98,005			4,154			4.24
生息資產總額						2,345,159			62,340			2.66						2,108,202			72,895			3.46						2,024,648			70,054			3.46
有息負債：
合併信託的債務證券，包括房地美持有的債務證券						2,088,913			(48,658)			(2.33)						1,907,818			(57,504)			(3.01)						1,826,429			(54,966)			(3.01)
清償房地美持有的合併信託的債務證券						(68,005)			2,377			3.50						(85,407)			3,524			4.13						(88,757)			3,437			3.87
第三方持有的合併信託的總債務證券						2,020,908			(46,281)			(2.29)						1,822,411			(53,980)			(2.96)						1,737,672			(51,529)			(2.97)
房地美的債務：
短期債務						75,668			(606)			(0.80)						85,492			(1,910)			(2.23)						62,893			(1,193)			(1.90)
長期債務						218,447			(2,682)			(1.23)						192,100			(5,157)			(2.68)						216,484			(5,311)			(2.45)
房地美的總債務						294,115			(3,288)			(1.12)						277,592			(7,067)			(2.55)						279,377			(6,504)			(2.33)
有息負債總額						2,315,023			(49,569)			(2.14)						2,100,003			(61,047)			(2.91)						2,017,049			(58,033)			(2.88)
淨無息資金的影響						30,136			—			0.03						8,199			—			0.01						7,599			—			0.01
生息資產融資總額						2,345,159			(49,569)			(2.11)						2,108,202			(61,047)			(2.90)						2,024,648			(58,033)			(2.87)
淨利息收入/收益率									$12,771			0.55		%							$11,848			0.56		%							$12,021			0.59		%

(1)利息收入中包括的平均貸款費用分別為45億美元、32億美元和26億美元，2020年、2019年和2018年期間房地美持有的貸款分別為8600萬美元、1.12億美元和1.04億美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						26

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

淨利息收入/成交量分析

下表顯示了我們淨利息收入的比率和數量分析。我們的淨利息收入反映了與非應計狀態的抵押貸款相關的應計利息收入(扣除現金利息後的淨額)的逆轉。

表4-淨利息收入/成交量分析

						方差分析
						2020與2019年												2019年與2018年
(百萬美元)						費率			卷			總變化量						費率			卷			總變化量
生息資產：
現金和現金等價物						($249)			$92			($157)						$101			$19			$120
根據轉售協議購買的證券						(1,450)			520			(930)						170			234			404
擔保貸款						(66)			47			(19)						17			52			69
抵押貸款相關證券						(142)			(974)			(1,116)						194			(459)			(265)
清償房地美持有的合併信託的債務證券						492			655			1,147						(220)			133			(87)
抵押貸款相關證券總額(淨額)						350			(319)			31						(26)			(326)			(352)
與抵押貸款無關的證券						(314)			127			(187)						(31)			85			54
合併信託持有的貸款						(14,332)			5,630			(8,702)						159			2,885			3,044
房地美持有的貸款						(813)			222			(591)						(34)			(464)			(498)
生息資產總額						(16,874)			6,319			(10,555)						356			2,485			2,841
有息負債：
合併信託的債務證券，包括房地美持有的債務證券						13,939			(5,093)			8,846						(85)			(2,453)			(2,538)
清償房地美持有的合併信託的債務證券						(492)			(655)			(1,147)						220			(133)			87
第三方持有的合併信託的總債務證券						13,447			(5,748)			7,699						135			(2,586)			(2,451)
房地美的債務：
短期債務						1,105			199			1,304						(237)			(480)			(717)
長期債務						3,105			(630)			2,475						(476)			630			154
房地美的總債務						4,210			(431)			3,779						(713)			150			(563)
有息負債總額						17,657			(6,179)			11,478						(578)			(2,436)			(3,014)
淨利息收入						$783			$140			$923						($222)			$49			($173)

擔保費收入

擔保費收入主要與多家庭證券化有關，因為我們通常不合並我們的多家庭證券化信託基金。有關我們的多家庭證券化的更多詳細信息，請參閲MD&A- 我們的業務部門-多家族-產品和活動.證券化、擔保和風險轉移產品.

擔保費收入由以下部分組成：

n    合同擔保費-包括向第三方發放擔保和我們不合並的證券化信託所賺取的費用。

n    擔保義務攤銷-代表我們在擔保期限內履行的義務的攤銷，因為我們擺脱了風險。

n    擔保資產公允價值變動-代表我們獲得合同擔保費的權利的公允價值變化。由於我們的多户貸款包含提前還款保護，利率下降通常會導致更高的擔保資產公允價值，而當利率上升時，則會產生相反的效果。

房地美MAC|2020 Form 10-K						27

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

下表列出了擔保費收入的組成部分。

表5-擔保費收入的組成部分

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
合同擔保費						$1,023			$910			$810						$113			12		%				$100			12		%
擔保義務攤銷						977			813			711						164			20						102			14
擔保資產公允價值變動						(558)			(634)			(655)						76			12						21			3
擔保費收入						$1,442			$1,089			$866						$353			32		%				$223			26		%

主要驅動因素：

n    2020年與2019年和2019年與2018年 -增加的主要原因是多家庭擔保投資組合的增長，加上我們的多家庭擔保資產由於利率下降而出現的公允價值損失較低。

投資收益(虧損)，淨額

下表列出了淨投資收益(虧損)的組成部分。我們使用衍生品在經濟上對衝我們金融資產和負債的利率風險。因此，我們在抵押貸款收益(損失)、投資證券收益(損失)和債務收益(損失)中確認的與利率相關的公允價值收益和損失通常會抵消我們用來對利率風險進行經濟對衝的衍生品工具的影響。我們認識到衍生工具在衍生收益(損失)中的這些抵消影響。

表6--投資收益(虧損)的組成部分，淨額

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
按揭貸款損益						$5,372			$4,744			$746						$628			13		%				$3,998			536		%
投資證券收益(虧損)						778			389			(815)						389			100						1,204			148
債務收益(虧損)						701			201			720						500			249						(519)			(72)
衍生收益(虧損)						(5,038)			(4,516)			1,270						(522)			(12)						(5,786)			(456)
投資收益(虧損)，淨額						$1,813			$818			$1,921						$995			122		%				($1,103)			(57		%)

按揭貸款損益

抵押貸款收益(損失)主要來自我們的多家庭貸款購買和證券化活動以及單一家庭拖欠和再履行貸款的銷售，包括以下內容：

n    某些多户貸款購買承諾的收益(損失)-代表我們已選擇公允價值選項的多家庭貸款購買承諾的承諾日期和結算日期之間的公允價值變動。

n    抵押貸款的收益(損失)-包括持有待售貸款公允價值的變化，包括我們選擇公允價值選項的貸款，以及出售這些貸款實現的任何損益。

按揭貸款損益受多項因素影響，包括：

n    持有待售單户住房抵押貸款成交量；

n    持有待售多户貸款金額，按成本或公允價值較低計量；

n    我們選擇了公允價值選項的多户貸款購買承諾和按揭貸款的數量；以及

n    利率和市場利差的變化。

房地美MAC|2020 Form 10-K						28

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

下表列出了按揭貸款收益(虧損)的組成部分。

表7-按揭貸款損益組成部分

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
獨棟住宅：
*減少抵押貸款的收益(虧損)						$1,248			$1,902			$712						($654)			(34)		%				$1,190			167		%
多家庭：
*在某些貸款購買上減少收益(損失) 承付款						2,288			1,913			$777						375			20						1,136			146
抵押貸款的收益(損失)						1,836			929			(743)						907			98						1,672			225
總計多個家庭						4,124			2,842			34						1,282			45						2,808			8,259
按揭貸款損益						$5,372			$4,744			$746						$628			13		%				$3,998			536		%

主要驅動因素：

n 2020與2019年-單一家庭抵押貸款收益下降，主要是由於貸款銷售量減少，以及成本或公允價值調整較低造成的虧損增加。對於多户家庭，新貸款承諾的較高初始定價利潤率，加上以較低成本或公允價值衡量的較高貸款額的銷售實現的收益，導致了較高的收益。

n 2019年與2018年-單户抵押貸款收益增加，主要是由於貸款銷售量增加。對於多個家庭，新貸款承諾的較高初始定價利潤率，加上與利差相關的公允價值改善，導致了更高的收益。

投資證券收益(虧損)

投資證券損益主要包括交易證券確認的公允價值損益和出售可供出售證券的已實現損益。

投資證券收益(虧損)受多種因素影響，包括利率和市場利差的變化以及可供出售證券的銷售量。

下表列出了投資證券收益(虧損)的組成部分。

表8--投資證券收益(虧損)構成

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
出售可供出售證券的已實現收益(虧損)						$393			$170			$324						$223			131		%				($154)			(48)		%
證券交易的已實現和未實現收益(虧損)						482			328			(1,007)						154			47						1,335			133
其他						(97)			(109)			(132)						12			11						23			17
投資證券收益(虧損)						$778			$389			($815)						$389			100		%				$1,204			148		%

主要驅動因素：

n 2020與2019年-增加的主要原因是機構抵押貸款相關證券的銷售收益，以及長期利率下降帶來的交易證券收益增加。

n 2019年與2018年-2019年轉為上漲，主要是由於利率下降導致證券交易收益增加，但非機構抵押貸款相關證券收益的銷售量下降部分抵消了這一影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						29

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

債務收益(虧損)

債務收益(虧損)主要來自對合並信託公司債務證券的投資和積極管理我們的債務融資成本，包括以下內容：

n    公允價值變動-包括我們選擇公允價值選項的債務的損益，主要是某些STACR債務票據。

n    清償債務損益-代表當我們購買合併信託的債務證券作為我們抵押相關投資組合的投資時，以及當我們回購或贖回Freddie Mac的債務時，支付的對價和債務賬面價值之間的差額。

債務收益(損失)受多種因素影響，包括：

n    債券收益率和基準利率之間的市場利差變化以及

n    根據我們的投資和融資策略，包括我們為支持抵押貸款相關證券的流動性和價格表現所做的努力，選擇用於回購的債務的金額和類型。

下表列出了債務收益(損失)的組成部分。

表9--債務收益(損失)構成

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
公允價值變動：
購買合併信託的債務證券						$4			($4)			$5						$8			200		%				($9)			(180)		%
償還房地美的債務						335			136			137						199			146						(1)			(1)
公允價值變動總額						339			132			142						207			157						(10)			(7)
債務清償損益：
購買合併信託的債務證券						124			(258)			564						382			148						(822)			(146)
償還房地美的債務						238			327			14						(89)			(27)						313			2,236
清償債務損益合計						362			69			578						293			425						(509)			(88)
債務收益(虧損)						$701			$201			$720						$500			249		%				($519)			(72)		%

主要驅動因素：

n 2020與2019年-增加的主要原因是更具選擇性的債務回購活動導致債務清償收益增加，加上STACR債務票據的公允價值收益，由於與新冠肺炎大流行相關的重大市場波動導致利差擴大，我們選擇了公允價值選項。

n 2019年與2018年-下降的主要原因是合併信託的固定利率債務證券的清償損失，因為市場利率在發行和回購之間下降，部分被贖回數量增加導致的可贖回債務收益增加所抵消。

衍生收益(虧損)

衍生工具是我們利率風險管理策略的重要組成部分。我們使用衍生品來經濟地對衝利率風險敞口。我們主要使用利率掉期、期貨和基於期權的衍生品(如掉期)來管理利率變化帶來的風險敞口。我們認為，用於利率風險管理的衍生品成本是我們抵押貸款相關投資組合融資成本的固有部分。

此外，我們經常承諾購買和出售貸款和抵押貸款相關證券。這些承諾中的大部分被計入衍生品工具。

我們繼續調整我們的衍生品投資組合，以經濟地對衝我們資產和負債不斷變化的期限。根據我們的模型，我們將我們在經濟基礎上的利率風險敞口管理到一個較低的水平。我們認為，衍生品對我們GAAP財務業績的影響應該在我們整體利率風險概況的背景下考慮，包括我們的PVS和存續期差距結果。有關我們的利率風險管理活動以及報告的GAAP收益對這些活動的敏感性的更多信息，請參見MD&A-風險管理-市場風險.

房地美MAC|2020 Form 10-K						30

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

衍生收益(損失)包括以下內容：

n    公允價值損益-代表我們衍生品公允價值的變化，但在基於期末或衍生品工具終止時的市場狀況的對衝關係中並未指明。這些金額可能會隨着時間的推移而變現，也可能不會變現，這取決於未來市場狀況的變化和我們衍生工具的條款。

n    掉期定期現金結算的應計項目-由我們在利率掉期付款期間積累的淨金額組成，這些款項是我們將為衍生品支付或接收的，而不是在對衝關係中指定的。這一應計項目代表了我們套期保值活動的持續成本，在經濟上相當於利息支出。

我們將公允價值對衝會計應用於某些單一家庭抵押貸款和長期債務，以降低GAAP收益的波動性。我們將在合格套期保值關係中指定的衍生品的損益和定期現金結算的應計項目包括在同一行中，用於表示被套期保值項目的收益影響。

衍生品收益(虧損)受多種因素影響，包括：

n    利率的變動-我們的主要衍生品工具是利率掉期，包括支付固定利率和接收固定利率掉期。在支付固定利率掉期的情況下，我們支付固定利率，並根據指定的名義餘額獲得可變利率，這僅用於計算目的。*隨着利率下降，我們確認衍生品損失，因為我們支付的利息金額保持不變，我們收到的利息金額下降。隨着利率上升，我們確認衍生品收益，因為我們支付的利息金額保持不變。但我們收到的利息金額增加了。但是，對於接收-固定利率掉期，會出現相反的結果。

n    隱含波動率-我們的許多資產和負債都嵌入了提前還款選項。我們使用基於期權的衍生品，包括掉期，在經濟上對衝嵌入我們抵押貸款資產和可贖回債務中的提前還款期權。掉期的公允價值損益對利率和隱含波動率的變化都很敏感，這反映了市場對未來利率變化的預期。假設所有其他因素(包括利率)不變，購買的掉期通常會隨着隱含波動率的增加而變得更有價值，隨着隱含波動率的降低而變得不那麼有價值，而書面掉期則相反。

n    收益率曲線形狀的變化-我們擁有資產和未償債務，現金流沿着收益率曲線以不同的期限流動。我們使用衍生品來對衝資產和債務的收益率敞口，從而產生不同期限的衍生品。因此，收益率曲線形狀的變化將影響我們的衍生品收益(損失)。

n    我們衍生品投資組合的構成變化-隨着我們簽訂或終止衍生品工具，以應對利率的變化以及我們資產和負債的餘額和模型化特徵的變化，我們的衍生品投資組合的組合和餘額會在不同時期發生變化。我們衍生品投資組合的構成變化將影響我們在給定時期內確認的衍生品損益，從而影響綜合收益的波動性。

下表列出了衍生收益(虧損)的組成部分。

表10--衍生收益(虧損)的組成部分

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
公允價值損益：
利率風險管理衍生品						($1,826)			($3,843)			$849						$2,017			52		%				($4,692)			(553)		%
抵押貸款承諾衍生品						(1,856)			(452)			606						(1,404)			(311)						(1,058)			(175)
CRT相關衍生品						163			(1)			(38)						164			16,400						37			97
其他						57			52			(6)						5			10						58			967
公允價值損益合計						(3,462)			(4,244)			1,411						782			18						(5,655)			(401)
掉期定期現金結算的應計項目						(1,576)			(272)			(141)						(1,304)			(479)						(131)			(93)
衍生收益(虧損)						($5,038)			($4,516)			$1,270						($522)			(12)		%				($5,786)			(456)		%

主要驅動因素：

n    2020與2019年-衍生品虧損增加，主要是由於利差收緊導致價格上漲，出售抵押貸款相關證券的承諾虧損，但部分被購買抵押貸款承諾的收益所抵消。

n    2019年與2018年-與2018年衍生品公允價值收益相比，2019年長期利率的下降導致衍生品公允價值損失。2019年利率下降導致我們的薪酬固定利率掉期、發行抵押貸款相關證券的遠期承諾和期貨的公允價值虧損，但部分被我們的固定接收掉期和某些基於期權的衍生品的公允價值收益所抵消。

房地美MAC|2020 Form 10-K						31

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

信貸相關費用

信貸損失利益(撥備)

我們對信貸損失的收益(撥備)主要與為投資而持有的單户貸款有關，並可能因多種因素而有很大不同，例如實際和預測房價和利率的變化、借款人提前還款和違約率、自然災害或流行病等事件、我們減輕損失和喪失抵押品贖回權活動的類型和數量、向借款人提供的政府援助，以及持有供投資和持有供出售之間貸款的重新分配。我們對預期信貸損失的估計對預測房價增長率的變化特別敏感，這既影響預期信貸損失的概率和嚴重性，也影響預測利率的變化，因為較低(較高)的利率通常會導致較高(較低)的預期提前還款和較短(較長)的估計貸款期限，因此較低(較高)的預期信貸損失。看見併購-關鍵會計政策和估算以獲取更多信息。

下表列出了信貸損失福利(撥備)的組成部分。

表11--信貸損失的福利(準備金)構成

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
信貸損失的利益(撥備)：
單户住宅						($1,320)			$749			$712						($2,069)			(276)		%				$37			5		%
多家庭						(132)			(3)			24						(129)			(4,300)						(27)			(113)
信貸損失利益(撥備)						($1,452)			$746			$736						($2,198)			(295)		%				$10			1		%

n    單户住宅

l    2020與2019年-轉向撥備，主要是因為新冠肺炎大流行導致預期信貸損失增加。2020年較高的預期信貸損失主要是由以下因素推動的：

–與新冠肺炎救助項目相關的預期信貸損失-我們2020年的信貸損失撥備需要重大的管理層判斷力，以估計與新冠肺炎相關的忍耐和救濟計劃對我們預期的信貸損失的影響。這些判斷包括對將獲得忍耐的貸款數量的估計，對忍耐貸款可能的退出路徑的估計，以及對忍耐失敗並最終借款人違約的貸款數量的估計。這些因素導致我們2020年的信貸損失撥備大幅增加，其中大部分增加發生在2020年第一季度。我們確認了額外的撥備，用於支付止贖前費用和與新冠肺炎疫情有關的忍耐貸款的應計利息。總體而言，由於新冠肺炎疫情，我們在2020年增加了28億美元的信貸損失撥備。

–投資組合增長-隨着CECL的採用，我們在貸款收購時確認整個貸款合同期內的預期信貸損失，而不是在貸款可能減值時確認。2020年，我們的單一家庭信用擔保組合增長了3320億美元，增幅為17%，導致信貸損失撥備增加。

–實際房價和預測房價的增長以及預測利率的下降-2020年期間，房價上漲和抵押貸款利率大幅下降，部分抵消了新冠肺炎大流行和投資組合增長導致的信貸損失撥備增加。

l    2019年與2018年-由於我們單一家庭投資組合的穩健信貸表現，保持相對持平。

n    多家庭

l    2020與2019年-由於新冠肺炎大流行導致預期信貸損失增加，撥備增加。

l    2019年與2018年-由於我們多家庭投資組合的穩定信貸表現，保持相對持平。

新冠肺炎疫情導致的經濟活動下降，以及相應的政府應對措施是史無前例的，因此，我們對預期信貸損失的估計存在重大不確定性。看見MD&A-風險管理 - 信用風險以獲取更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						32

---

管理層的討論與分析			綜合運營結果

信用提升費用

增信費用主要涉及某些單一家庭CRT交易，包括為將信用風險轉移給第三方而支付的保費，以及進行該等交易所產生的交易和其他成本。增信費用不包括與CRT相關債務相關的成本(主要在利息支出中確認)或與CRT相關衍生品相關的成本(在投資收益(虧損)淨額中確認)。

主要驅動因素：

n    2020年與2019年和2019年與2018年-增加的主要原因是CRT交易的未償還累計交易量增加。

看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保 - 產品和活動，MD&A-我們的業務部門-多家族- 產品和活動，和 注8有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

信用增強恢復的好處(減少)

信用增強回收的收益(減少)主要與某些單一系列CRT交易有關，代表這些交易預期回收的變化。我們確認許多CRT交易的回收收益(減少)的同時，我們確認擔保貸款的信用損失撥備，其計算基礎與擔保貸款的信用損失撥備相同。

主要驅動因素：

n    2020與2019年-由於新冠肺炎大流行導致預期信貸損失相應增加，信用增強恢復的好處增加。

運營費用

主要驅動因素：

n    2020與2019年-增加的主要原因是，在2020年獨户商業活動增加的推動下，2011年支出的臨時工資税削減延續法案有所增加。

n    2019年與2018年-增長主要是由於VERP推動的更高的工資和員工福利，以及2019年更高的技術成本。

其他全面收益(虧損)

我們對歸類為可供出售證券的投資在我們的綜合資產負債表上按公允價值計量。這些證券的公允價值主要受利率和市場利差變化的影響。除非我們確定公允價值的下降是信用損失的結果，否則這些證券的所有未實現收益和損失都將從收益中剔除，並在其他全面收益中報告，直到實現為止。我們將我們的未實現損益從AOCI重新分類為出售證券時的收益。

主要驅動因素：

n    2020與2019年 - 減少4億美元，主要是由於確認了出售可供出售證券的已實現收益。

n    2019年與2018年 - 增加12億美元，主要是由於長期利率下降帶來的公允價值收益，但部分被我們機構抵押貸款相關證券利差擴大造成的公允價值虧損所抵消。

房地美MAC|2020 Form 10-K						33

---

管理層的討論與分析			合併資產負債表分析

合併資產負債表分析

下表比較了我們彙總的綜合資產負債表。

從2020年1月1日開始，我們選擇將根據回購協議出售的證券相關的應付款與根據協議轉售的證券相關的應收賬款進行抵銷，當這些金額滿足資產負債表抵銷條件時。上期金額已重新分類，以符合當前的列報方式。看見注1和注11以獲取更多信息。

表12-彙總綜合資產負債表

						十二月三十一日，									年復一年的變化
(百萬美元)						2020			2019						$			%
資產：
現金和現金等價物						$23,889			$5,189						$18,700			360		%
根據轉售協議購買的證券						105,003			56,271						48,732			87
小計						128,892			61,460						67,432			110
按公允價值計算的投資證券						59,825			75,711						(15,886)			(21)
抵押貸款，淨額						2,383,888			2,020,200						363,688			18
應計應收利息淨額						7,754			6,848						906			13
衍生資產，淨額						1,205			844						361			43
遞延税項資產，淨額						6,557			5,918						639			11
其他資產						39,294			22,799						16,495			72
總資產						$2,627,415			$2,193,780						$433,635			20		%
負債和權益：
負債：
應計應付利息						$6,210			$6,559						($349)			(5)		%
債務						2,592,546			2,169,685						422,861			19
衍生負債，淨額						954			372						582			156
其他負債						11,292			8,042						3,250			40
總負債						2,611,002			2,184,658						426,344			20
總股本						16,413			9,122						7,291			80
負債和權益總額						$2,627,415			$2,193,780						$433,635			20		%

主要驅動因素：

截至2020年12月31日與2019年12月31日相比：

n    現金和現金等價物和根據轉售協議購買的證券合併基礎上的增長主要是由於更高的貸款預付款和更高的現金窗口貸款購買預測。此外，我們遵守了FHFA制定的最新最低流動性要求，增加了我們其他投資組合的規模。有關最低流動性要求的其他信息，請參閲MD&A-流動性和資本資源.

n    按公允價值計算的投資證券下降的主要原因是機構證券的銷售，這使我們能夠保持遵守購買協議和FHFA規定的抵押貸款相關投資組合上限，同時也支持更多的單户現金窗口購買量。

n    抵押貸款，淨額增加的主要原因是我們的單一家庭信用擔保組合增加了17%。

n    衍生資產淨額和衍生負債淨額增加的主要原因是出售抵押貸款和抵押相關證券的遠期承諾的公允價值發生重大變化。

n    其他資產增加主要是由於2020年第四季度末報告但尚未匯出的抵押貸款償還增加推動服務應收賬款增加。

n    債務增加的主要原因是我們的單一家庭信用擔保組合的增加導致我們由第三方持有的合併信託的債務證券增加。

n    總股本增長主要是由於我們有能力保留收益，因為根據2019年9月和2021年1月的信函協議增加了適用的資本儲備金額。

房地美MAC|2020 Form 10-K						34

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 分部收益

我們的業務部門

如下表所示，我們有三個可報告的細分市場，這三個細分市場基於我們管理業務的方式。不屬於可報告部分的某些活動包括在所有其他類別中。

細分市場/類別			描述
獨户擔保			反映了我們購買、證券化、擔保單户貸款和管理單户抵押貸款信用風險的成果。
多家庭			反映我們購買、出售、證券化和擔保多個家庭貸款和證券、我們對這些貸款和證券的投資以及多個家庭抵押貸款信用風險和市場風險管理的結果。
資本市場			反映我們管理與抵押貸款相關的投資組合(不包括多家庭部門投資、單一家庭嚴重拖欠貸款，以及單一家庭履行和再履行貸款的信用風險)、單一家庭證券化活動和財務職能的結果，其中包括公司的利率風險管理。
所有其他			由重要的公司級別的活動組成，這些活動在本質上不常見，並且基於我們的可報告部門管理層無法控制的決策

分部收益

我們根據部門收益方法評估部門業績並分配資源：

n    我們在GAAP財務報表中對某些項目進行了重大重新分類，以反映擔保擔保費用收入、投資淨利息收入和貸款信用損失的收益(撥備)的衡量標準，這與我們管理業務的方式一致。

n    我們將某些收入和支出，包括一定的資產回報率、融資和對衝成本，以及所有行政費用分配到我們的三個可報告部門。

n    每個部門和所有其他類別的部門收益之和等於GAAP淨收益(虧損)。同樣，每個部門和所有其他類別的綜合收益(虧損)之和等於美國公認會計準則(GAAP)綜合收益(虧損)。

分部收益與根據公認會計原則確定的淨收益(虧損)有很大不同，不應用作淨收益(虧損)的替代品。我們對分部收益的定義可能與其他公司使用的類似衡量標準不同。我們相信，分部收益為我們提供了有意義的衡量標準，以評估每個分部和我們公司整體的財務表現。看見注17有關部門收益的更多詳細信息，包括我們部門的其他財務信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						35

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 分部收益

分部綜合收益

下面的圖表顯示了我們按部門劃分的綜合收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						36

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

獨户擔保

業務概述

單一家庭擔保部分通過各種活動向單一家庭市場提供流動性和支持，這些活動包括購買、證券化和擔保貸款人發起的單一家庭貸款。

美國住宅抵押貸款市場由連接購房者和貸款人的一級抵押貸款市場和連接貸款人和投資者的二級抵押貸款市場組成。美國住宅抵押貸款市場的規模受到許多因素的影響，包括利率、失業率、住房擁有率、房價、住房供應、貸款人對信用風險的偏好以及借款人對抵押債務的偏好。

根據我們的章程，我們參與二級抵押貸款市場。我們購買的貸款產品組合受到多種因素的影響，包括符合我們憲章要求的貸款額，符合我們的風險偏好並根據我們的購買標準產生的貸款額，以及其他金融機構的貸款購買和證券化活動。

我們的主要業務模式是收購貸款人發放的貸款，然後將這些貸款彙集成抵押貸款相關證券，將利率、提前還款和流動性風險轉移給投資者，並可以在資本市場上出售。為了減少我們在擔保下的風險敞口，在某些情況下，我們會將我們單一家庭信用擔保組合的一部分的信用風險轉移到私人市場。我們從這些活動中獲得的回報主要來自我們收到的擔保費，作為交換，我們為已發行的抵押貸款相關證券的本金和利息支付提供擔保。

為了發行抵押貸款相關證券，我們根據我們的主信託協議建立信託，並擔任這些信託的受託人。服務商負責收取借款人的貸款款項，並將收取的資金匯給我們。我們管理對抵押貸款相關證券投資者的付款分配，扣除任何適用的擔保費用。

下圖説明瞭我們的主要業務模型。

當借款人準備一筆我們已經證券化的貸款時，投資者擁有的證券的未償還餘額減去提前還款的金額。如果借款人違約，我們將繼續根據我們的擔保向抵押貸款相關證券的投資者支付適用的款項，直到我們從信託購買貸款。我們有權從信託購買特定貸款，包括某些拖欠貸款，購買價格等於貸款的當前UPB，減去之前分配的任何未償還本金預付款。根據FHFA的指示，如果信託拖欠120天，我們通常會從信託購買貸款，在某些情況下(例如，迫在眉睫的違約和賣方違反陳述和保修)，我們可以選擇提前購買。我們必須獲得FHFA的批准，才能實施從信託公司購買貸款的政策變化。為了應對新冠肺炎大流行，聯邦住房金融局已指示我們在抵押貸款相關安全池中至少在忍耐計劃的期限內維持支付忍耐計劃(包括新冠肺炎支付忍耐計劃)中的貸款。一旦忍耐期到期，這些貸款將保留在相關的證券池中，而它們在某些貸款鍛鍊計劃中或加入這些計劃的要約仍然懸而未決。從2021年1月1日開始，根據聯邦住房金融局的指示，並與聯邦抵押協會保持一致，我們將從信託基金購買拖欠單户貸款的觸發期限延長至24個月，但符合某些標準(例如，永久修改或止贖轉介)的貸款除外，這些貸款可能會更早購買。我們通過我們的服務商與拖欠貸款的借款人合作，通過我們的貸款計劃減少我們的損失。如果我們不能成功地解決貸款問題, 我們將要求取消相關財產的抵押品贖回權，這將導致第三次-

房地美MAC|2020 Form 10-K						37

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

派對出售或我們作為REO收購物業。有關其他詳細信息，請參閲MD&A-風險管理. 拖欠貸款的買賣是與資本市場部門一起進行的。

擔保費

我們與許多單一家庭客户簽訂了貸款購買協議，其中概述了我們同意在一段時間內向他們購買貸款的條款。對於我們購買的大部分貸款，擔保費在合同中沒有明確規定。取而代之的是，我們每月以我們指定的擔保費競標貸款人的部分或全部貸款額。因此，我們從個人客户那裏購買的貸款數量可能會有很大波動。

我們尋求以與承擔的總風險相稱的費用條款發放擔保，長期而言，擔保費用收入將超過相關貸款的信貸相關和行政費用，並提供支持相關信用風險所需的資本回報。對新收購收取的保證費一般包括：

n**按標的貸款UPB的百分比支付的合同月費，包括根據2011年臨時工資税削減延續法案立法將擔保費提高10個基點，以及

n它包括我們在獲得貸款時收到或支付的費用，其中包括送貨費和買入和回購費用。交付費是根據信用風險因素(如貸款產品類型、貸款目的、LTV比率和信用評分)計算的，收取的費用是為了補償我們在某些貸款產品中的較高風險水平。買入和買斷費用是分別為買入或買斷每月合同擔保費而支付或收到的付款，並與證券的形成一起支付，以為證券基礎的抵押貸款池提供統一的票面利率。收購費用分配給資本市場部門。

我們必須獲得FHFA的批准，才能全面改變我們基於風險的擔保費用。此外，FHFA不時向我們發出指令或指導，影響我們可能收取的擔保費水平。

產品和活動

證券化和擔保產品

我們提供各種類型的擔保和證券化產品，主要是一級證券化產品和再證券化產品。在這些證券化產品中，聯邦住宅貸款抵押公司扮演着多種角色：儲户、擔保人、管理人和受託人。我們保留信用風險，並將利率、提前還款和流動性風險轉嫁給投資者。單一家庭擔保部門負責為我們的證券提供擔保，資本市場部門負責證券化和再證券化過程。

一級證券化產品

我們為客户提供各種一級證券化產品。我們的一級證券化產品是傳遞證券，代表了持有貸款池的信託基金的不可分割的利益。對於我們的固定利率一級證券化產品，我們保證按時支付本金和利息。對於我們的ARM PC，我們保證及時支付標的貸款的加權平均票面利率。我們還保證在ARM PC上全額和最終支付本金，但不保證及時支付本金。作為我們保證的交換，我們會收到擔保費上文節。

我們發行以下類型的一級證券化產品：

n    UMBS-通過CSP發行的單類別直通證券，對符合TBA資格的固息抵押貸款延遲55天付款。

n    55天期MBS-通過CSP發行的單類別直通證券，對不符合TBA資格的固息抵押貸款延遲55天付款。

n新一代ARM個人電腦-ARM產品付款延遲75天的單級直通證券。我們不通過CSP發行這些產品。

前幾年，我們還發行了金牌電腦， 單級直通證券，固定利率抵押貸款的付款延遲45天。我們在2019年停止了金牌PC的提供。未完全再證券化的現有黃金PC有資格兑換成UMBS(對於符合TBA條件的證券)或55天MBS(對於不符合TBA條件的證券)。

所有1級證券化產品僅由我們獲得的抵押貸款支持。我們通過擔保人互換和現金窗口計劃提供(或以前提供)所有上述產品。

在擔保人互換執行中，我們提供的交易中，我們的客户(主要是大型抵押貸款銀行公司和商業銀行)向我們提供貸款，以換取由這些貸款支持的證券，如下圖所示：

房地美MAC|2020 Form 10-K						38

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

在現金窗口執行中，我們從客户那裏購買抵押貸款，以換取現金對價。在購買貸款之後，我們通常會將它們證券化，以便保留在我們的抵押貸款相關投資組合中，或者出售給第三方。在貸款購買和證券化之間的一段時間內，我們將貸款稱為正在進行證券化的貸款。貸款的購買和證券的出售由資本市場部門管理。

2021年1月的信函協議要求我們以現金對價購買貸款；以非歧視性定價運營此現金窗口；並遵守FHFA規定的與社區貸款人公平二級市場準入相關的指令、法規、限制或其他要求。此外，從2022年1月1日開始，我們將被要求在由四個日曆季度組成的任何時期內，將通過現金窗口購買的金額限制在每個貸款人15億美元。這一要求的主要影響可能是：

n我們預計我們的交易對手風險會增加，因為數量限制可能會要求我們的客户尋求額外的資金來源，從而在運營上影響他們；

n**我們與聯邦抵押協會調整預付款檔案和證券化做法的能力下降；以及

n**減少我們的現金窗口貸款購買量，這可能會減少我們的總單一家庭貸款購買量，並對我們的財務狀況和經營業績產生負面影響。

未來可能會有FHFA的額外指導，提供2021年1月信函協議中沒有包括的額外限制。有關2021年1月信函協議的更多信息，請參見MD&A-託管及相關事宜.

房地美MAC|2020 Form 10-K						39

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

下圖説明瞭現金窗口的執行情況。

再證券化產品

我們為客户提供再證券化產品。我們的再證券化產品代表在一級證券化產品池和某些其他類型的抵押資產中的利益。我們通過使用一級證券化產品或我們之前發行的再證券化產品作為基礎抵押品來創建這些證券。我們利用這些證券的發行來擴大我們抵押貸款相關證券的投資者範圍，以包括那些尋求特定安全屬性的投資者。與我們的一級證券化產品類似，我們保證向再證券化產品的投資者支付本金和利息。如果標的抵押品已經由我們擔保，我們不會對這些證券收取擔保費，因為沒有引入額外的信用風險，儘管我們通常會收到交易費，作為創建證券和未來管理責任的補償。

我們有能力在我們的某些再證券化產品中混合符合TBA條件的聯邦抵押協會抵押品。當我們在我們的混合再證券化產品中再證券化聯邦抵押協會單獨擔保的聯邦抵押協會證券時，我們的擔保包括從聯邦抵押協會相關證券中及時支付此類產品的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我們再證券化的Fannie Mae證券付款，我們將負責付款。我們目前不會對再證券化交易中的聯邦抵押協會抵押品收取遞增擔保費，儘管我們將來可能會這樣做。然而，根據ERCF，我們必須持有增量資本，用於我們對聯邦抵押協會證券的擔保。

我們再證券化產品的抵押品的所有現金流通常都會傳遞給這些證券的投資者。我們不會發行信用風險集中在標的資產之外的再證券化產品。在我們的許多再證券化交易中，證券交易商或投資者提供抵押資產以換取再證券化產品。在某些情況下，我們也可以轉讓我們自己的抵押資產，以換取再證券化產品。再證券化活動由資本市場部門管理。下圖提供了我們如何創建再證券化產品的一般示例。

房地美MAC|2020 Form 10-K						40

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

我們提供以下類型的再證券化產品：

n    單級再證券化產品-涉及將基礎抵押品的所有現金流直接傳遞給實益利益持有人，包括：

l    超級-UMBS和某些其他抵押證券的再證券化。這種結構允許將房地美和房利美的抵押品混合在一起，在這種抵押品中，我們或房利美髮行的新發行或交換的UMBS和Supers可以混合在一起，以支持我們發行的Supers。聯邦抵押協會還發行Superpers。Superpers可以由以下機構支持：

–UMBS和/或由美國或聯邦抵押協會發行的其他Super；

–現有符合TBA資格的聯邦抵押協會“MBS”和/或“Megas”；和/或

–我們發行的UMBS和Supers是為了換取符合TBA資格的PC和巨型PC，這些PC是根據我們的交換要約交付給我們的。

l    巨型MBS-重新認證：

–新發行的55天期MBS和/或巨型MBS；和/或

–我們發行的55天MBS和/或Giant MBS是為了換取不符合TBA條件的PC和不符合TBA條件的Giant PC，這些PC是根據我們的交換要約交付給我們的。

l    巨型PC-重新認證以前發行的PC或巨型PC。雖然我們不再發行黃金PC，但現有的黃金PC可能會繼續被重新認證為巨型PC。此外，ARM PC可能會繼續被重新認證為ARM Giant PC。固定利率的Giant PC有資格兑換為Superper(適用於符合TBA條件的證券)或Giant MBS(適用於不符合TBA條件的證券)。

n    多級再證券化產品

l    流行性疾病-對之前發行的抵押貸款證券進行再證券化，將標的抵押品的所有現金流分為兩個或兩個以上不同到期日、付款優先級和息票的類別。這種結構允許符合TBA條件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

l    條狀- 以前發行的一級證券化產品或單類別再證券化產品的再證券化，以及以標的抵押品的現金流為支持的剝離證券的發行，包括純本息證券或浮動利率證券和反向浮動利率證券。這種結構允許符合TBA條件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

其他證券化產品

n 由最近發放的貸款支持的高級次級證券化結構(合併)-前幾年，我們創建了高級次級證券化結構，其中我們發行了有擔保的優先證券和由最近發放的單户貸款支持的無擔保次級證券。無擔保的次級證券首先吸收相關貸款的損失，並根據我們的指南償還貸款。我們在2019年停止了這些交易的定期提供。

房地美MAC|2020 Form 10-K						41

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

n 其他證券化產品-由非房地美抵押貸款相關證券擔保的有擔保的抵押貸款相關證券。然而，我們已經有幾年沒有將這些類型的交易作為我們單一家庭擔保業務的一部分進行交易了。

我們還使用高級次級證券化結構將某些經驗豐富的貸款證券化。請參閲某些調味性貸款的銷售和證券化有關更多信息，請參閲下面的部分。

長期備用承諾

我們還為第三方持有的抵押貸款資產提供擔保，以換取擔保費，而不會將這些資產證券化。這些長期備用承諾使我們有義務購買這些承諾涵蓋的嚴重拖欠貸款。我們不時同意終止我們的長期備用承諾，同時與同一交易對手達成擔保互換交易，發行由許多相同貸款支持的證券。

CSP

我們將繼續與聯邦住房金融局(FHFA)、房利美(Fannie Mae)和聯邦住房金融局(CSS)合作，支持CSP和UMBS市場。我們將CSP用於我們的一級證券化產品和再證券化產品的許多證券管理活動。我們和Fannie Mae通過CSP發行一種名為UMBS的單一(共同)證券。UMBS市場旨在通過支持符合TBA資格的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)證券的可互換性來增強它們的整體流動性，而不考慮哪家公司是發行人。SIFMA允許UMBS TBA合約通過交割房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)根據其Good-Delivery準則發行的UMBS進行結算。此外，我們和Fannie Mae還可以在某些再證券化交易中混合Freddie Mac和Fannie Mae UMBS以及其他符合TBA資格的抵押貸款證券。由於我們使用CSP進行證券管理，將證券和CSS的操作風險混合在一起，我們對Fannie Mae既有操作風險也有交易對手風險敞口。有關其他信息，請參閲MD&A-風險管理-交易對手信用風險和MD&A-風險管理-操作風險.

我們不再發行延遲付款45天的證券。因此，我們為證券持有人提供了一項可選的交換計劃，讓他們用某些現有的固定利率Gold PC和Giant PC交換相應的UMBS和其他適用的55天延遲付款的Freddie Mac抵押貸款證券。作為該計劃的一部分，我們根據我們計算的“浮動補償率”，向證券持有人一次性支付額外10天延遲付款的價值。我們預計，這一額外浮動的回報不會完全抵消我們向證券持有人支付的款項。在2020年期間，我們用1224億美元的UPB 45天延遲付款證券(包括房地美擁有的證券)換取了55天延遲付款證券，並支付了4600萬美元與這些交易所相關的浮動補償。

對部門收益的主要影響是：
•			抵押貸款相關證券的本金和利息擔保所賺取的擔保費收入
•			信貸損失的收益(撥備)，這受到估計違約概率和估計損失嚴重性、貸款違約的實際水平、減少損失的努力的影響以及我們抵押貸款組合的支付表現的變化的影響。

CRT交易記錄

為了降低我們的信用風險敞口，我們進行了各種類型的信用增強，包括CRT交易和其他信用增強。我們將CRT交易定義為積極轉移我們擁有或擔保的抵押貸款的信用風險敞口的安排。我們將其他信用增強定義為那些安排，如傳統的主要抵押貸款保險，在這些安排中，我們不積極參與信用風險敞口的轉移。我們的CRT交易旨在減少與信用風險相關的所需資本金，將以前收購的貸款組的部分信用損失轉移給第三方投資者，並降低如果借款人違約，未來給我們和納税人造成損失的風險。我們為換取這種信用保護而產生的成本實際上減少了我們從相關抵押貸款中獲得的擔保費收入。

每筆CRT交易都旨在轉移我們為具有特定目標特徵的貸款承擔的一定部分信用風險。風險頭寸可能通過一筆或多筆CRT交易轉移給第三方投資者。風險轉移可以在我們購買貸款之前或同時進行(即，前端保險)或在購買貸款之後(即，後端保險)。由於CRT已成為我們正常業務活動的一部分，我們建立了以下計劃，定期將部分信用風險轉移給多元化投資者：

STACR和ACIS產品

我們的兩個主要CRT項目是STACR和ACIS。

n STACR-我們主要的基於單一家庭證券的信用風險分擔工具。STACR信託票據交易通過使用第三方信託發行無擔保票據，將風險轉移到私人資本市場。在STACR交易中，我們從我們的單户貸款組合中創建一個貸款參考池，一個信託發行鏈接到該參考池的貸方票據。該信託定期向票據持有人支付票據的本金和利息，但不是

房地美MAC|2020 Form 10-K						42

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

在票據餘額因相關參考池中的按揭貸款的特定信貸事件而減少的範圍內，被要求償還本金。我們向信託基金付款，以支持支付票據的到期利息。每筆交易中轉移的風險金額會影響我們需要支付的金額。我們從信託獲得付款，否則將支付給票據持有人，前提是相關參考池中的抵押貸款存在某些已定義的信用事件。票據餘額減去支付給我們的金額，從而將參考池中貸款的相關信用風險轉移給票據投資者。一般來説，票據餘額也會根據參考池中貸款的本金支付情況而減少。從2019年第四季度開始，發行的STACR信託票據可能有資格獲得對某些類型投資者的税收優惠。下圖説明瞭一個典型的STACR事務。

n ACIS-我們以保險為基礎的主要信用風險分擔工具。ACIS交易是我們與全球保險和再保險公司簽訂的保單，以覆蓋STACR或獨立參考池的剩餘部分信用風險。我們每月向保險公司或再保險公司支付保費，以換取他們在參考池中所佔份額的索賠。我們要求我們的ACIS交易對手部分抵押他們的風險敞口，以降低我們在保單下得不到賠償的風險。

我們已經建立了STACR和ACIS交易的計劃性服務，以定期將信用風險轉移到最近獲得的抵押貸款的目標人羣(“運行中的交易”)。STACR和ACIS通常是從同一個參考池發佈的互補程序，用於運行中事務。正在進行的交易的目標貸款人羣是最近獲得的期限超過20年、LTV比率在60%至97%之間的固定利率抵押貸款，不包括根據我們的救濟再融資計劃獲得的貸款、政府擔保貸款以及不符合某些資格標準的貸款。我們典型的正在運行的交易是按月發行的，併為我們在發行前大約兩個季度獲得的貸款提供後端覆蓋(例如，2020年第四季度的交易通常涵蓋在2020年第二季度獲得的貸款)。在典型的正在運行的交易中，我們將指定的附着點和分離點之間的部分信用風險轉移給第三方投資者，這可能會根據許多因素而變化。例如抵押品的類型和市場狀況。我們通常保留初始虧損頭寸和出售的所有頭寸的至少5%的信用風險，以使我們的利益與投資者的利益保持一致。我們還保留所有高級信用風險頭寸。正在運行的STACR交易通常有30年的期限，正在運行的ACIS交易通常有12.5年的期限。下圖説明瞭典型的正在運行的STACR和ACIS結構。

房地美MAC|2020 Form 10-K						43

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

除了我們定期發行的即時交易外，我們還定期執行“即時”STACR和ACIS交易，為不屬於即時交易目標貸款羣體的某些貸款提供後端保險。例如，我們提供覆蓋HARP和其他救濟再融資貸款的STACR和ACIS交易，覆蓋與之前的STACR和ACIS交易相關的參考池未發行部分的STACR和ACIS交易，以及覆蓋與任何STACR產品無關的15年期貸款的ACIS交易。

在2018年之前，我們的大部分STACR交易都是以我們直接發行的無擔保債務(STACR債務票據)的形式進行的，而不是以信託發行的債務的形式進行。這些交易的運作方式與STACR信託票據相似，不同之處在於，我們為已發行的STACR債務票據支付本金和利息，只要參考池中一筆貸款的特定信用事件導致名義信用風險頭寸減少，我們就不需要償還本金。對於前幾年發行的某些STACR債務票據(通常是2015年之前發行的STACR債務票據)，當貸款發生信用事件(主要發生在貸款拖欠180天時)時，損失基於計算出的損失分配到信用風險頭寸的名義金額。因此，在這些交易中，我們收到的損失補償是基於這些計算出的損失金額，而不是基於實際損失。雖然我們未來可能會發行STACR債務票據，但我們預計主要發行STACR信託票據。

其他服務

除了我們的主要產品外，我們還提供以下CRT產品：

n    ACIS遠期風險緩解(AFRM)-ACIS計劃中的一項額外服務，在貸款進入投資組合時提供前端信用風險轉移。根據這些保單，我們每月支付的保費是根據參考池的未償還餘額確定的。當特定的信用事件發生時，我們通常從保險單獲得賠償，最高可達基於實際損失的總限額。

n    綜合抵押保險(想象SM) -基於保險的產品，為80%及更高LTV比率的貸款提供貸款級別的前端保護。Imagin旨在擴大和多樣化支持低首付貸款的私人資本來源。為每筆貸款提供的按揭保險通常由一組保險公司和再保險公司承保。Imagin向範圍廣泛的房地美賣家提供，他們可以根據自己的判斷選擇Imagin或傳統的一級抵押貸款保險。Imagin仍然是一個試點項目，我們的擴展能力受到FHFA的限制。

n    貸款人風險分擔-各種交易，在這些交易中，貸款人可以保留其發起和/或提供的貸款的部分信用風險。這些交易通常是有抵押的，因此我們對交易對手信用風險的敞口不會增加。我們在2020年停止了這些交易的提供。

我們還通過高級次級證券化結構轉移新發放貸款和經驗貸款的信用風險。請參閲證券化和擔保產品部分和某些調味性貸款的銷售和證券化有關更多信息，請參閲下面的部分。有關單户抵押貸款信用增強的更多信息，請參見

房地美MAC|2020 Form 10-K						44

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

看見MD&A-風險管理-單户按揭信用風險-將信用風險轉移給第三方投資者.

對部門收益的主要影響是：
•			我們的STACR債務票據扣除再投資收入後的利息支出；
•			在某些CRT交易中確認的公允價值損益；
•			轉移某些CRT交易信用風險的費用；以及
•			在某些CRT交易下從回收中確認的收益。

某些調味性貸款的銷售和證券化

我們管理流動性較差的單一家庭抵押貸款的餘額，其中許多貸款是通過從擔保證券購買違約或修改貸款而獲得的。我們可能會通過各種方式出售精選的經驗豐富的單户按揭貸款。在這些交易中，除利率和提前還款風險外，我們還可以減少或消除與基礎抵押貸款相關的信用風險。這些抵押貸款的銷售由資本市場部門管理。我們經驗豐富的貸款交易包括以下內容：

n    高級次級證券化結構，由經驗豐富的貸款支持(非合併) - 我們發行有擔保的優先證券和無擔保的次級證券的交易。這些結構的抵押品主要由再履行貸款組成。無擔保的次級證券首先吸收相關貸款的損失。與最近發起的抵押貸款支持的高級次級證券化交易不同，在這些交易中，我們將服務轉移給服務商，我們認為這些服務商有能力和資源改善與這些貸款相關的損失減輕。因此，貸款不會按照我們的指南提供服務，我們也不會對服務進行控制。

n    一級證券化產品 - 我們根據市場狀況、業務策略、信用風險考慮和運營效率，通過與上述類似的過程，使用一級證券化產品將某些再履行貸款證券化。我們隨後可能會對一部分擔保證券進行再證券化，並將由此產生的部分權益出售給第三方。

n    整體貸款銷售 - 出售嚴重拖欠貸款換取現金。

對部門收益的主要影響是：
•			在將為投資而持有的貸款重新分類為為出售而持有並隨後出售這些貸款時確認的損益。

顧客

我們在單一家庭擔保領域的客户主要是金融機構，他們為新房主或現有房主發起、銷售和執行持續的貸款服務。這些公司包括抵押銀行公司、商業銀行、地區銀行、社區銀行、信用社、HFA、儲蓄機構和非存款金融機構。其中許多公司既是我們的賣家，也是我們的服務商。我們的單一家庭客户還包括CRT產品的投資者。此外，我們還與我們擔保的抵押貸款相關證券的投資者和交易商保持着關係。

我們很大一部分貸款是從美國最大的發起人之一的幾家貸款人那裏獲得的。此外，我們很大一部分的單户貸款是由幾家大型服務商提供服務的。以下圖表顯示了截至2020年12月31日，我們最大的賣家對我們2020年的單户購買量的集中程度，以及我們最大的服務商對我們的貸款服務的集中度。任何擁有10%或更多份額的賣家或服務商都會單獨列出。

房地美MAC|2020 Form 10-K						45

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

單户採購量百分比

單户服務量百分比(1)    

(1)維修量的百分比是基於單一家庭信用擔保組合的總額，其中包括我們沒有實施維修控制的貸款。然而，我們沒有實施服務控制的貸款不包括在內，以確定為我們的單一家庭信用擔保組合提供超過10%服務的服務商的集中度。

有關賣家和服務商集中風險以及我們與賣家和服務商客户的關係的更多信息，請參閲MD&A-風險管理-交易對手信用風險 - 賣家和服務商 和注18.

競爭

我們在單一家庭擔保領域的主要競爭對手是Fannie Mae、FHA/VA(通過Ginnie Mae證券化)和其他保留或證券化貸款的金融機構，如商業銀行和投資銀行、交易商和儲蓄機構。託管權，包括我們的託管人為我們提供的方向，可能會影響我們的競爭能力。我們和聯邦抵押協會競爭的領域一直是有限的，因為聯邦住房金融局要求我們將我們的某些單一家庭抵押貸款購買產品、服務和證券化做法與聯邦抵押協會保持一致，以實現市場對UMBS的接受。聯邦住房金融局還限制了我們和房利美在我們的回報以及影響單户抵押貸款相關證券提前還款速度的領域相互競爭的能力。

房地美MAC|2020 Form 10-K						46

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

業務成果下圖和相關討論展示了我們的單一家庭擔保部門的業務成果。

新業務活動

按貸款用途和平均擔保費費率分列的獨户貸款購買和擔保(1)對新收購收取費用

(1)擔保費不包括立法規定的10個基點的上調，包括在相關貸款的估計壽命內確認的遞延費用。2019年，我們改進了與確認收購費用相關的估算方法。

幫助擁有一套住房的家庭數量

n    作為二級抵押貸款市場的主要參與者，我們通過為符合條件的貸款產品提供持續的流動性來源，保持了一致的市場存在。自2009年1月1日以來，我們已經為大約2260萬套單户住宅提供了資金。與2019年相比，我們的貸款購買和擔保活動在2020年有所增加，主要是由於低抵押貸款利率環境導致再融資活動增加。

n    對新收購收取的平均擔保費費率包括合同擔保費費率和遞延費用收入，包括收購費用的預期收益(虧損)，根據我們對預付款和其他清算的預期，在相關貸款的估計壽命內確認。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保- 業務概述-擔保費 有關我們保證費的更多信息，請訪問。與2019年相比，2020年對新收購收取的平均擔保費費率上升，主要是由於合同擔保費增加。

n    在低抵押貸款利率的推動下，2020年的房屋銷售比2019年有所增長。低抵押貸款利率環境也導致2020年抵押貸款再融資活動增加，預計將持續到2021年和2022年，因為美聯儲(Federal Reserve)表示，它打算在更長一段時間內保持低利率。

n    我們繼續努力改善獲得經濟適用住房的機會，包括通過我們的可能之家®貸款計劃。我們的住房可能貸款計劃提供低至3%的首付選項，旨在幫助儲蓄有限的合格借款人購買住房。2020年，我們在這些計劃下購買了大約14.5萬筆貸款。我們還繼續實施計劃，通過以下方式支持負責任地擴大獲得經濟適用房的渠道：

l    提高借款人購房前和提前違約諮詢的有效性；

l    擴大我們支持沒有信用評分的借款人的能力；

l    實施為服務不足的市場服務的職責計劃；以及

l    加大對首次購房者和抵押貸款行業專業人士的支持力度。

房地美MAC|2020 Form 10-K						47

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

雖然我們正在負責任地擴大我們的計劃和推廣能力，以更好地服務於中低收入借款人和服務不足的市場，但這些貸款導致信用風險增加。2021年，擴大保障性住房仍將是當務之急。看見MD&A-監管和監督- 聯邦住房金融局-服務於服務不足的市場計劃的職責 以獲取更多信息。

單一家庭信用擔保組合

單一家庭信用擔保組合截至12月31日，

截至12月31日的單户貸款

n    在美國單一家庭抵押貸款未償債務增加和新業務活動增加的推動下，單一家庭信用擔保組合在2020年增加了約17%。此外，房價的持續上漲導致新業務收購的平均貸款規模高於繼續流失的舊年份葡萄酒。

n    隨着我們繼續購買新貸款，截至2020年12月31日，我們的核心單户貸款組合佔單户信用擔保組合的比例從2019年12月31日的85%增長到90%。我們的遺產和救濟再融資單户貸款組合(通常信用狀況較弱)繼續流失，截至2020年12月31日，單户信用擔保組合的比例降至10%，而2019年12月31日為15%。

n    平均投資組合分部收益擔保費率在相關貸款的合同期限(通常為30年)內確認遞延費用收入。如果相關貸款提前還款，剩餘費用將立即確認。提前還款的影響可能會被我們的預付費用對衝活動所抵消。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保- 業務概述-擔保費 欲瞭解更多有關我們的擔保費和注17有關我們的預付費用對衝活動對部門收益的影響的更多信息。

n    截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，投資組合細分收益擔保費的平均費率分別為49個基點、40個基點和35個基點(均不包括立法上調擔保費10個基點)。與2019年相比，2020年的費率有所上升，這是由於低抵押貸款利率環境導致貸款預付速度加快導致遞延費用收入的確認增加，以及隨着較舊的年份被收購合同擔保費更高的新貸款所取代，合同擔保費也有所增加。

房地美MAC|2020 Form 10-K						48

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

CRT活動

我們將我們單一家庭信用擔保組合的一部分的信用風險轉移到私人市場，這降低了借款人違約時我們未來遭受損失的風險。下圖顯示了我們的單一家庭信用擔保組合中與CRT交易相關的貸款發行額。

CRT發行保護UPB CRT發行最大覆蓋範圍

(以十億計)(以十億計)

n    在2020、2019年和2018年間，我們的獨户收購分別有62%、71%和74%是CRT交易的目標人羣中的貸款(主要是LTV比率在60%到97%之間的30年期固定利率貸款)。2019年至2020年的下降主要是由於最近獲得的期限超過20年的貸款數量減少，以及最近獲得的貸款的信用質量提高。

n    我們的CRT發行額在2020年增加，這是因為我們有能力將貸款收購到CRT發行的時間表從大約三個季度縮短到兩個季度，以及貸款購買和擔保活動的增加。這些發行得到了強勁的投資者需求和認購水平的支持，儘管我們執行這些交易的能力在2020年第二季度受到新冠肺炎疫情的負面影響。然而，新冠肺炎疫情繼續帶來不確定性，並可能繼續對我們未來的交易產生不利影響。

n    2020年11月，FHFA發佈了一項最終規則，將ERCF確立為房地美和房利美的新監管資本框架。將於2021年2月16日生效的ERCF有一個合規過渡期。一般來説，監管資本要求的合規日期將是我們的託管終止日期和同意令或其他過渡令中規定的任何較晚的合規日期中較晚的日期；但是，我們可能會在FHFA的指示或其他情況下更早開始實施ERCF。ERCF規定了大量的資本要求，可能會對我們的CRT業務戰略產生重大影響。有關其他信息，請參閲MD&A-監管和監督 -立法和監管發展-FHFA企業監管資本框架.

n    我們評估我們的陰極射線管戰略，並根據市場狀況(包括新冠肺炎疫情造成的重大市場波動)以及我們的業務戰略做出調整。我們的風險偏好限制也受FHFA的約束，這些限制可能會導致我們採取行動遵守這些限制，包括繼續執行CRT交易。看見MD&A-風險管理-單户按揭信用風險-將信用風險轉移給第三方投資者有關我們的CRT活動和其他信用增強的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						49

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

減損活動

下圖提供了有關我們已完成的單户貸款鍛鍊活動的詳細信息。下面的忍耐力數據僅限於根據貸款的原始合同條款逾期的忍耐力貸款。

已完成的貸款計算活動

(UPB(數十億美元)，貸款發放數量(數千次))

n    已完成的貸款鍛鍊活動包括忍耐計劃，即借款人在忍耐期內或在忍耐期結束時將貸款完全恢復到當前狀態、延期付款、修改、成功完成還款協議、賣空和代替喪失抵押品贖回權的契約。已完成的貸款調整活動不包括正在進行且截至年底尚未完成的積極減損活動，例如已啟動但尚未完成的忍耐計劃和試用期修改。有一款APP羅西馬特爾Y 28萬筆貸款(僅供參考)忍耐計劃和10000升截至2020年12月31日，OANS在其他積極的減損活動中。

n    我們繼續幫助困難家庭保留他們的住房或避免喪失抵押品贖回權GH貸款鍛鍊。與2019年相比，我們的貸款編制活動在2020年顯着增加，主要是由於完成的忍耐計劃和與新冠肺炎大流行相關的延期付款增加。

n    作為我們減輕損失和減少持有流動性較差資產的戰略的一部分，我們可能會根據市場狀況、業務戰略、信用風險考慮和運營效率，出售某些嚴重拖欠和再履行的貸款。看見MD&A-風險管理-單户按揭信用風險-從事減損活動有關我們的減損活動的更多信息。

n    根據聯邦住房金融局的指導意見和CARE法案，我們為受新冠肺炎疫情影響的借款人提供抵押貸款減免選項。在其他方面，我們一直向獨户借款人提供長達12個月的忍耐期。
經歷了與新冠肺炎直接或間接相關的財務困難。在聯邦住房金融局的指導下，我們將新冠肺炎對符合條件的借款人的寬限期延長至15個月，聯邦住房金融局未來可能會進一步延長這一寬限期。2020年7月1日，我們開始為服務商提供延期付款選項，為符合條件的房主提供服務。我們預計，由於我們採取了支持抵押貸款市場的行動，2021年與大流行影響相關的減輕損失活動的數量將保持在較高水平。有關我們應對大流行的更多信息，請參閲簡介-關於房地美-新冠肺炎大流行應對努力.

看見MD&A-風險管理有關我們的貸款鍛鍊活動的更多信息，請訪問。

房地美MAC|2020 Form 10-K						50

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

財務業績

下表顯示了我們的單一家庭擔保部門的部門收益和全面收入的組成部分。

表13-單户擔保部門財務結果

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*擔保手續費收入						$10,292			$7,773			$6,581						$2,519			32		%				$1,192			18		%
*投資收益(虧損)，淨額						956			964			307						(8)			(1)						657			214
其他收入(虧損)						241			391			841						(150)			(38)						(450)			(54)
淨收入						11,489			9,128			7,729						2,361			26						1,399			18
為信貸損失提供的福利(準備金)						(1,680)			418			448						(2,098)			(502)						(30)			(7)
*信用增強費						(1,696)			(1,434)			(1,069)						(262)			(18)						(365)			(34)
*信用增強恢復(減少)的主要好處						305			41			(8)						264			644						49			613
*REO運營費用						(152)			(245)			(189)						93			38						(56)			(30)
信貸相關費用						(3,223)			(1,220)			(818)						(2,003)			(164)						(402)			(49)
**行政費用						(1,609)			(1,647)			(1,491)						38			2						(156)			(10)
不包括其他費用						(943)			(786)			(568)						(157)			(20)						(218)			(38)
運營費用						(2,552)			(2,433)			(2,059)						(119)			(5)						(374)			(18)
扣除所得税(費用)收益前的部門收益(虧損)						5,714			5,475			4,852						239			4						623			13
所得税(費用)福利						(1,178)			(1,110)			(944)						(68)			(6)						(166)			(18)
分部收益(虧損)，税後淨額						4,536			4,365			3,908						171			4						457			12
扣除税後的其他綜合收益(虧損)總額						(16)			(22)			(3)						6			27						(19)			(633)
綜合收益(虧損)總額						$4,520			$4,343			$3,905						$177			4		%				$438			11		%

主要驅動因素：

n    2020與2019年

l    較高的擔保費收入主要是由於投資組合的增長，較低的抵押貸款利率環境導致貸款提前還款速度較快推動的遞延費用收入確認較高，以及合同擔保費費率較高。

l    信貸損失的福利(撥備)轉為撥備，原因是新冠肺炎大流行和投資組合增長導致預期信貸損失增加，但部分被2020年已實現和預測房價的增長以及預測利率的下降所抵消。

l    較高的信用增級費用主要是由於CRT交易的未償還累計交易量較高所致。

l    信用增強恢復的更高收益，主要是由於新冠肺炎大流行導致預期信貸損失相應增加。

n    2019年與2018年

l    擔保費用收入增加的主要原因是遞延費用收入確認增加，但部分抵消了對衝會計相關基數調整的攤銷，這是由於更快的預付款以及更高的合同擔保費率推動的。

l    較高的投資收益主要是由於單户持有待售貸款的銷售量較大，以及與之相關的未實現成本或公允價值損失較低，從而獲得了較高的已實現收益。

l    其他收入較低，主要是由於貸款清算和這些貸款支持的證券清算之間的時間差異導致的非現金溢價/折價攤銷費用較高。

l    較高的信用增級費用主要是由於CRT交易的未償還累計交易量較高所致。

房地美MAC|2020 Form 10-K						51

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

多家庭

業務概述

多家庭部門通過各種活動為多家庭抵押貸款市場提供流動性和支持，這些活動包括購買、擔保、出售和/或證券化多家庭貸款和抵押貸款相關證券。多户貸款的整體市場需求一般受到當地和地區經濟因素的影響，如失業率、建築週期、房地產價格、自置居所與租房的偏好、獨棟住宅的相對負擔能力，以及某些宏觀經濟因素，如利率。

在我們維持各種產品和活動的同時，我們的主要業務模式是收購多户貸款進行聚合，然後進行證券化。我們從這些活動中獲得的回報主要來自(I)我們在貸款證券化之前獲得的淨利息收入，(Ii)貸款證券化時收到的價格與我們收購貸款所支付的價格之比，以及(Iii)我們主要為已發行的優先證券提供擔保而獲得的持續擔保費。我們對這些因素進行集體評估，以評估任何特定交易的盈利能力，並最大化我們的回報。

我們的證券化活動通常(I)為我們的貸款產品提供融資機制，(Ii)降低我們購買貸款的信用風險、利率風險和流動性風險敞口，以及(Iii)減少CCF要求的託管資本。對於我們不打算證券化的多户貸款，我們可能會採取其他策略，包括執行旨在將貸款的全部或部分信用風險轉移給第三方的其他CRT產品。

產品和活動

我們對多家庭市場的支持通常始於我們對承諾從Optigo購買的貸款的承銷。®由批准的貸款人組成的網絡，通常以處置這些貸款結束，通常是通過借款人還款。通過我們對多家庭抵押貸款市場的支持，借款人可以獲得更低的融資成本，這可以通過更低的租金和/或改善的服務或便利設施使租房者受益。我們購買多户貸款的承諾通常始於指數鎖定協議或貸款購買承諾。

索引鎖定協議

我們為借款人提供了在報價或承銷過程中隨時鎖定其固定利率貸款的財政部指數部分的選項。這一選項使借款人能夠鎖定其息票中波動最大的部分，從而提高了針對利率波動的風險緩解水平。大多數貸款的指數鎖定期為60天，之後通常會有貸款購買承諾。我們從經濟上對衝這些協議的利率敞口，主要是通過簽訂固定支付、收受浮動的利率掉期。指數鎖定協議沒有資格獲得會計確認，因此我們與指數鎖定協議相關的利率風險管理活動暫時會給我們的財務業績帶來波動，直到指數鎖定協議成為一項貸款購買承諾。

對部門收益的主要影響是：
•			在利率衍生品上確認的公允價值損益。一旦指數鎖定協議成為貸款購買承諾，並按公允價值核算，這些收益或損失通常會被抵消。

貸款購買承諾

在發出購買多户貸款的無條件承諾之前，我們會與貸款人協商我們承諾的具體經濟條款和條件，包括貸款的購買價格、指數和抵押貸款利差。我們為貸款定價，以獲得我們希望在證券化中實現的初始定價利潤率。與承諾價格和/或抵押貸款利差相關的決定將影響我們的初始定價利潤率，通常受我們當前的業務戰略、我們獲得的貸款類型(即，它是否符合使命驅動型、經濟適用房)、貸款購買上限下的可用金額、當前證券化利差以及不斷變化的市場狀況的影響。初始定價保證金是基於我們在典型證券化交易中出售抵押貸款將收到的價格，在我們以公允價值計量的承諾日期確認，對於我們沒有選擇公允價值選項的貸款，在證券化時確認。

在我們承諾購買多户貸款時，我們初步確定了我們對該貸款的意圖。對於購買我們打算出售或證券化的固定利率貸款的承諾(即持有待售承諾)，我們選擇公允價值選項，因此在我們的合併財務報表中以公允價值確認和衡量這些承諾。我們沒有為購買浮動利率貸款的承諾或我們打算在可預見的未來持有的貸款(即持有以供投資的承諾)選擇公允價值選項，因此這些承諾沒有在我們的合併財務報表中確認。

房地美MAC|2020 Form 10-K						52

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

由於兩個主要風險：(I)利率風險和(Ii)利差風險，我們以公允價值計量的多家庭承諾和貸款可能會發生公允價值變化。雖然我們使用衍生品在經濟上對衝這些資產按公允價值計量的與利率相關的公允價值變化，但我們繼續受到與利差相關的公允價值變化的影響。我們承諾和貸款的公允價值通常受到K證書基準利差變化的影響，K證書基準利差是市場報價的掉期利率利差。當基準利差收緊(擴大)時，我們通常確認我們的承諾和貸款以公允價值計量的與利差相關的公允價值收益(損失)。我們通過購買或簽訂某些與利差相關的衍生品，部分減少了與利差相關的公允價值敞口，從而獲得了一些針對市場利差的重大不利變動的保護。

對部門收益的主要影響是：
•			在承諾日，初始定價差額在我們選擇公允價值選項的持有待售承諾上確認；以及
•			在承諾日期之後，但在購買之前，我們選擇公允價值選項的承諾的公允價值變化在扣除利率風險管理活動後確認。這些公允價值調整是由於利率和證券化市場價差的變化導致我們證券化的預期定價發生變化。

貸款產品

通過我們的Optigo認可貸款人網絡，我們為借款人提供各種貸款產品，用於收購、再融資和/或修復多户房產。雖然我們的Optigo貸款人發起了我們購買的貸款，但我們使用的是事先批准的承銷方法，這與我們的單一家庭擔保部門和聯邦抵押協會的委託承保和服務(DUS)計劃中使用的委託承銷方法形成了鮮明對比。在這種方法下，我們通過在發放貸款購買承諾之前完成我們自己的每筆貸款的承保、信用審查和法律審查來維護信用紀律，包括審查第三方評估和執行現金流分析。我們還根據具體的條款、結構和執行類型為每筆貸款或交易定價。

多户貸款通常是由我們的Optigo貸款人發起的，借款人沒有追索權，因此償還取決於標的財產產生的現金流。物業產生的現金流主要受空置率和租賃率、本地租賃市場狀況、物業的實際狀況、物業管理質量和運營費用水平的影響。

我們的主要多户貸款產品包括以下內容：

n    常規貸款-融資，包括固定利率和浮動利率貸款、租賃貸款和適度房地產升級貸款、製造業住房社區貸款、高級住房貸款、學生住房貸款、補充貸款和某些綠色優勢貸款。

n    小額貸款餘額-向小型租賃物業借款人提供融資，用於購買或再融資多户物業。融資從100萬美元到750萬美元不等，重點是5到50套的經濟適用房或勞動力住房。

n    有針對性的保障性住房-向服務不足地區的借款人提供融資，這些地區限制了低收入家庭(收入高達AMI的80%)和非常低收入(收入高達AMI的50%)家庭負擔得起的住房，而且通常接受政府補貼。

我們還繼續支持多家庭抵押貸款市場的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡努力，推動新的浮動利率貸款與SOFR掛鈎。自2020年9月以來，我們已成功報價、購買並證券化了與SOFR掛鈎的新浮動利率貸款。與SOFR掛鈎的貸款將在我們的SOFR債券發行中用作抵押品，從而增加市場的流動性，並促進向SOFR的過渡。

我們購買的多家庭貸款的數量和類型受到FHFA設立的多家庭貸款購買上限的重大影響。2019年第三季度，FHFA宣佈了2019年第四季度至2020年第四季度五個季度的多家庭貸款購買上限為1000億美元。這一上限適用於所有多家族商業活動，沒有例外。為了確保將重點放在經濟適用房和傳統上服務不足的市場上，在同一個季度內，至少37.5%的多户企業必須是使命驅動型的經濟適用房。符合使命驅動型、保障性住房的多户貸款的例子包括某些高級住房貸款、小額餘額貸款、製造性住房貸款和有針對性的保障性住房貸款。

2020年11月，FHFA宣佈，2021年多家族企業的多家族貸款購買上限將為700億美元。至少50%的多户型新商業活動必須是使命驅動的經濟適用房，通常定義為租户負擔得起的面積在AMI的80%或以下，至少20%的租户負擔得起AMI的60%或更低。FHFA全年都會重新評估產量上限，以確定基於強於預期的整體市場，提高上限是否合適。

2021年1月的Letter Agreement將多家庭貸款購買上限定為在任何52周內購買800億美元，取決於FHFA的年度調整。根據FHFA的指導，這一購買協議上限是對FHFA 2021年多家庭貸款購買上限的補充，購買協議上限的測算期應前瞻性地適用(即

房地美MAC|2020 Form 10-K						53

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

上限不包括2021年1月信件協議之前52周的數量)。根據FHFA的指導方針，在任何日曆年，至少50%的多家族新業務活動必須是由使命驅動的。有關2021年1月信函協議的更多信息，請參見MD&A-託管及相關事宜。

我們通常選擇固定利率持有待售貸款的公允價值選項，但不選擇浮息貸款的公允價值選項，也不選擇我們打算在可預見的未來持有或用作個人電腦交易抵押品的貸款的公允價值選項。所有新的多家庭貸款購買中的絕大多數最初被歸類為持有待售，幷包括在我們的證券化管道中。我們證券化渠道中的貸款的持有期通常在兩到五個月之間，因為我們積累了足夠的類似條款和風險特徵的貸款進行證券化。例如，第一季度購買的貸款通常將用作同年第二季度和第三季度結算的證券化的抵押品。

對部門收益的主要影響是：
•			在我們的證券化渠道中，在扣除利率風險管理活動後，被歸類為持有待售貸款並按公允價值計量的公允價值變動。這些公允價值調整是由於利率和證券化市場利差的變化導致我們證券化的預期定價發生變化；以及
•			在我們的抵押貸款相關投資組合中持有的貸款利息收入。

證券化、擔保和風險轉移產品

在短暫的持有期之後，我們基本上將我們證券化渠道中的所有貸款證券化。我們進行了各種類型的證券化，這些證券化通常會導致將標的抵押品的全部或部分利率風險、流動性風險和/或信用風險轉移給第三方。

在我們典型的證券化中，我們為發行的優先證券提供擔保。作為提供這種擔保的交換，我們將獲得與承擔的風險相稱的持續擔保費，從長遠來看，這將為我們提供預計將超過基礎貸款的信貸相關和行政費用的擔保費收入。結構性交易特徵，如期限、基礎貸款產品類型和從屬級別，通常會影響交易的風險狀況，最終影響我們在證券化時設定的擔保費率。

對於對非合併實體或其他第三方的擔保，我們通常在初始時確認擔保資產。這項資產代表收取合同擔保費的權利，按公允價值計入，隨後的公允價值變動在收益中確認。根據市場狀況(包括利率和信用利差)的變化，我們擔保資產的公允價值可能會根據不同時期的變化而顯著不同。由於我們的多户貸款包含提前還款保護，降低利率通常會導致更高的擔保資產公允價值，而當利率上升時，則會產生相反的效果。看見注5有關我們的擔保會計的更多信息。

我們典型的證券化結構和從屬程度是為了在出售證券化貸款時獲得適當的經濟回報。根據選擇的證券化產品和從屬級別，我們可能實現更高(更低)的銷售收益，但確認更低(更高)的持續擔保費用收入。

ERCF規定了大量的資本要求，可能會對我們的CRT業務戰略產生重大影響。我們目前正在評估未來對我們業務的影響。此外，我們的風險偏好限制是由FHFA管理的，這些限制可能會導致我們繼續以與過去類似的方式執行風險轉移交易，儘管我們沒有根據ERCF獲得那麼多的資本減免。有關ERCF的其他信息，請參閲MD&A-簡介-FHFA企業監管資本框架.

初級證券化產品

我們的主要證券化產品是K證書和SB證書交易，它們基本上轉移了標的抵押品的所有利率風險、流動性風險和信用風險。這些交易的結構通常涉及發行優先證券、夾層證券和次級證券，這些證券代表着持有我們之前購買的多家庭貸款池的信託基金中不可分割的利益。我們主要證券化的規模通常受到我們證券化渠道的產品組合和規模以及對多家族證券的市場需求的影響。如下圖所示，在典型的K證書交易中，我們將多户貸款出售給發行優先證券、夾層證券和次級證券的非房地美證券化信託，同時購買優先證券並將其放入發行有擔保K證書的房地美證券化信託。在這些交易中，我們為優先證券提供擔保，但不發行或擔保夾層證券或次級證券。因此，利率風險、流動性風險以及大量的預期和壓力信用風險通過證券化出售給第三方投資者。

房地美MAC|2020 Form 10-K						54

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

n    K證書 -由最近發放的多家庭貸款支持的定期發行的結構性直通證券。該產品為投資者提供了廣泛的結構性和抵押品選擇，提供穩定的現金流和結構性信用增強。雖然我們收到的擔保費金額可能會因抵押品類型而異，但對於我們定期發行的K證書系列(例如，7年期和10年期固定利率K證書以及我們的浮動利率K證書)，保證費通常是固定的。最近發行的標準K證書收到的擔保費在30個基點到50個基點之間。

我們不定期發行的K證書(例如我們的單一保薦人K證書)的擔保費是根據與標的抵押品相關的特定風險和證券化的結構(包括部分規模和風險分佈)確定的。

n    SB證書-定期發行的證券，通常由我們在證券化之前的貸款發起和購買時承銷的多家庭小額餘額貸款支持。與我們的K證書交易類似，非房地美信託將發行我們擔保的高級證券以及無擔保的次級證券。然而，與我們的K證書交易不同的是，雖然我們可以購買一部分優先證券，但我們通常不會將這些證券放入房地美信託。我們在這些交易中獲得的擔保費一般為35個基點。

我們可能會不時地進行某些活動，以支持K證書和SB證書的流動性。有關詳細信息，請參閲風險因素--市場風險- 我們多家族企業的盈利能力可能會因為對我們的K證書和SB證書的需求大幅下降而受到不利影響。此外，我們可能會採取某些行動來支持整個多家族市場，包括市場的LIBOR過渡努力。2019年12月，我們發行了首個以SOFR為指數的多家庭房地產證券化，累計發行了90億美元以SOFR為指數的浮息K證書。這些活動增加了市場的流動性，旨在促進向SOFR的過渡。

其他證券化產品

我們的其他證券化產品包括髮行傳遞證券，這些證券代表持有多户貸款池的信託的利益。這些證券化的抵押品可能包括我們在貸款發放時承銷和購買的貸款，以及我們在證券化之前並不擁有的貸款，以及我們在貸款發放後(而不是在貸款發放時)承銷的貸款。

我們最大的其他證券化產品是個人電腦，這是完全有擔保的證券。在這些交易中，我們將多户貸款證券化為傳遞證券，這些證券在結構上類似於我們的單户擔保部門1級證券化產品。由於我們保證按時支付預定本金和利息以及直接減少損失活動，因此我們合併了這些交易中使用的證券化信託。

房地美MAC|2020 Form 10-K						55

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

我們的主要業務模式概述及其對分部收益的影響

下圖總結了我們以公允價值計量的固定利率貸款的主要業務模式中包括的活動以及對我們部門收益的相應影響。

其他擔保產品

n    其他與抵押相關的擔保 - 我們為第三方持有的抵押貸款相關資產提供擔保，以換取擔保費收入，而不將這些資產證券化。例如，我們為某些由中低收入多户貸款擔保的免税多户住房收入債券提供擔保。

其他CRT產品

對於我們沒有通過證券化轉移信用風險的多户資產，我們可以尋求其他策略來降低我們的風險敞口。我們的其他CRT產品包括：

n    MCIP-我們購買由一組保險公司和/或再保險公司承保的保險，這些保險公司通常提供首次損失和/或夾層損失信用保護。這些交易在結構上類似於單一家庭擔保部門購買的ACIS合同，不同的是，除了貸款外，參考池可能還包括我們其他抵押相關擔保的基礎債券。當特定的信用事件發生時，我們從保險單獲得賠償，最高可達基於實際損失的總限額。我們要求我們的交易對手部分抵押他們的風險，以降低我們在保單項下的索賠得不到補償的風險。

n    SCR債務票據-通過發行我們的SCR債務票據，這是無擔保和無擔保的公司債務義務，我們將我們某些合併的其他證券化和某些其他與抵押貸款相關的擔保所涉及的貸款的一部分信用風險轉移給第三方。我們為SCR債務票據支付的利息實際上減少了我們原本從參考池基礎資產上賺取的收入。SCR債務票據在結構上通常與我們的單一家庭擔保部門的STACR債務票據相似。

除了我們的其他CRT產品外，我們還從事整體貸款銷售，包括向基金出售貸款，我們也可能向這些基金提供擔保融資，以消除我們對某些貸款的利率風險、流動性風險和信用風險敞口。

有關多家庭信用增強的其他信息，請參閲MD&A-風險管理-多户按揭信用風險-將信用風險轉移給第三方投資者.

投資活動

n    按揭貸款-我們持有多家庭貸款組合，作為購買並持有投資策略的一部分，或用作我們個人電腦交易的抵押品。然而，這一戰略並不是我們主要業務模式的一部分。

n    抵押貸款相關證券-根據市場情況和我們的業務策略，我們可能會在發行時或在二級市場購買或出售有擔保的K證書或SB證書，包括僅限利息的證券。通過我們對只收利息的證券的所有權，我們面臨證券化相關貸款的信用風險。

房地美MAC|2020 Form 10-K						56

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

n    其他投資-我們投資於某些非抵押貸款投資，包括LIHTC合作伙伴關係和其他擔保貸款活動。

顧客

我們的多家庭貸款活動通常是通過我們的Optigo認可貸款人網絡進行的，這些貸款人主要是非銀行房地產金融公司和銀行。我們通常為有既定業績記錄的公寓項目運營商提供建設後融資。以下圖表顯示了截至2020年12月31日，我們最大的賣家對我們2020年多家庭新業務活動的集中程度，以及我們最大的服務商對貸款服務的集中程度。任何擁有10%或更多份額的賣家或服務商都會單獨列出。

新業務活動百分比(1)

(1)不包括LIHTC新業務活動。

維護量百分比(2)

(2)服務成交量的百分比是根據多户按揭組合的總額計算的，其中包括我們不實行服務控制的貸款。

競爭

我們在價格、服務和產品的基礎上競爭，包括我們對某些證券化結構的使用。我們在多家庭市場的主要競爭對手是聯邦抵押協會、聯邦住房管理局、商業和投資銀行、CMBS管道、儲蓄機構和人壽保險公司。

房地美MAC|2020 Form 10-K						57

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

業務成果

下面的圖表和相關討論展示了我們多系列部門的業務成果。

新業務活動

截至12月31日止年度的新業務活動，

AMI在截至12月31日的年度內收購的單位，

n    截至2020年12月31日，我們受上限限制的累計新業務活動為100億美元。大約39%的活動是由使命驅動的經濟適用房。根據FHFA的指示，2021年多家族企業的購買上限將為700億美元。

n    截至2020年12月31日和2019年12月31日，未償還承諾(包括指數鎖定承諾和購買或擔保多家庭資產的承諾)分別為187億美元和146億美元。

n    我們2020年的新業務活動略高於2019年，原因是低利率環境推動的對多家庭融資的持續需求，導致未償還的多家庭抵押貸款債務總額持續增長。

n    我們新的抵押貸款購買活動中被歸類為持有待售並打算用於我們證券化渠道的部分從2019年的87%略微增加到2020年的88%。截至2020年12月31日，我們證券化渠道中的購買活動，加上市場對我們證券的需求，將成為我們2021年前兩個季度主要證券化的驅動力。

房地美MAC|2020 Form 10-K						58

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

證券化、擔保和風險轉移活動

截至12月31日止年度的證券化及擔保活動，

n    與2019年相比，2020年的總證券化UPB持平，這是因為PC發行活動增加導致的UPB增長主要被我們SB證書交易的交易規模下降所抵消，這部分受到我們證券化渠道的構成的限制。

n    2020年和2019年，約88%和90%的證券化總額分別與我們的主要證券化有關。

n    與2019年相比，2020年新擔保合同的平均擔保費費率上升，主要是由於我們通過發行較低金額的無擔保次級證券來降低某些交易的從屬水平，從而提高了新K證書證券化的擔保費費率。較低的從屬水平預計仍將吸收大量預期和壓力較大的信貸損失。此外，我們的平均擔保費費率上升，因為我們發行了更多的個人電腦證券化，由於缺乏從屬關係，這些證券化的談判擔保費費率更高。

n    除了我們通過證券化轉移給第三方的信用風險外，我們在2020年和2019年分別通過其他CRT產品和虧損分擔安排，對42億美元和30億美元的UPB獲得了高達3億美元和2億美元的信用保護。

    

房地美MAC|2020 Form 10-K						59

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

多系列產品組合和市場支持

下表總結了我們的多系列產品組合以及我們對多系列市場的支持。

表14-多系列產品組合和市場支持

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
擔保組合：
初級證券化						$274,393			$240,134
其他證券化						26,967			20,205
其他與抵押相關的擔保						11,029			10,514
總擔保組合						312,389			270,853
抵押貸款相關投資組合：
持有待售的非證券化按揭貸款						23,789			18,954
為投資而持有的非證券化按揭貸款						9,618			10,831
抵押貸款相關證券(1)						4,180			5,889
抵押貸款相關投資組合總額						37,587			35,674
其他投資(2)						2,838			2,945
多系列產品組合總數						352,814			309,472
新增：無擔保證券(3)						43,204			40,666
減去：收購的抵押貸款相關證券(4)						(4,055)			(5,709)
全面的多家庭市場支持						$391,963			$344,429
融資單位總數						4,597,597			4,305,480

(1)包括我們通過證券化獲得的抵押貸款相關證券。

(2)包括LIHTC投資的賬面價值和非抵押貸款的UPB，包括向整個貸款基金提供的融資。

(3)反映了作為我們證券化的一部分發行的無擔保證券的UPB，以及與出售給整個貸款基金的貸款相關的金額，這些貸款不是由房地美提供資金的。

(4)反映了抵押貸款相關證券的UPB，這些證券都是作為我們證券化的一部分發行的，並由我們收購。這筆UPB必須從抵押貸款相關證券餘額中剔除，以避免重複計算風險敞口，因為它已經反映在擔保組合或無擔保證券中。

n    我們的多家庭投資組合總額在2020年有所增加，主要得益於我們的貸款購買和證券化活動。我們預計2021年我們的總投資組合將繼續增長，因為購買和證券化活動應該會超過流出。

n    截至2020年12月31日，我們持有待售貸款中約58%為固定利率貸款，其餘42%為浮動利率貸款。

n    截至2020年12月31日，我們已累計將大量預期和強調的信用風險轉移到多家庭擔保組合上，主要是通過我們證券化的從屬關係。此外，我們幾乎所有的證券化活動都將與基礎抵押品相關的幾乎所有利率和流動性風險從房地美轉移到了第三方投資者手中。

n    我們賺取擔保費，作為交換，我們為我們作為證券化一部分發行的部分或全部證券提供擔保，併為我們的其他抵押貸款相關擔保提供擔保。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們擔保組合的平均擔保費率分別為38個基點和37個基點，而截至2020年12月31日和2019年12月31日的平均剩餘擔保期限均為8年。雖然我們預計在平均剩餘擔保期內按平均擔保費費率賺取未來擔保費，但實際賺取的金額將取決於受我們財務擔保約束的基礎抵押品的表現。

房地美MAC|2020 Form 10-K						60

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

淨利息收益率

淨利息收益率和平均投資組合餘額

(加權平均餘額(單位：十億))

        

n    2020與2019年

l    淨利息收益率相對持平。

l    生息資產的加權平均投資組合餘額減少，主要是由於貸款購買和證券化的時間安排導致非證券化待售貸款的平均餘額減少。

n    2019年與2018年

l    淨利息收益增加的主要原因是來自按揭相關證券的較高收益率和較高的提前還款收入，以及利率較低推動的持有待售按揭貸款的融資成本較低。

l    由於我們將更多的非證券化持有投資貸款證券化為個人電腦證券化，導致有息資產的加權平均投資組合餘額減少。

房地美MAC|2020 Form 10-K						61

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

抵押貸款收益(損失)、承諾淨保證金和初始定價保證金

多户分部抵押貸款收益(損失)，淨額

(單位：百萬)

以基點為單位的利差數據來源：獨立交易商

承諾的初始定價差額

(單位：百萬)

(名義上以百萬為單位) 2018 2019 2020

新的貸款承諾

按公允價值計算$68,439$51,253$42,227

n    我們主要將抵押貸款的收入確認為抵押貸款收益(損失)淨額，這是投資收益(損失)淨額的一個組成部分。上面顯示的抵押貸款收益(損失)淨額是我們用來對貸款承諾和抵押貸款的利率風險進行經濟對衝的衍生品工具的損益淨額。

n抵押貸款收益(虧損)淨額由三個部分組成：(1)新貸款承諾的初始定價保證金，我們在承諾日確認我們以公允價值計量的承諾，(2)我們以公允價值計量的貸款承諾和貸款持有期內與利差相關的公允價值變化，這主要是由承諾日之後基準利差的變化推動的，以及(3)其他項目，包括我們不選擇以公允價值計量的抵押貸款銷售的實現收益。

n與2019年相比，我們在2020年確認了抵押貸款收益(虧損)淨額的更大收益，這主要是因為新貸款承諾的初始定價利潤率更高，以及以成本或公允價值較低衡量的更大規模貸款的銷售帶來的更大實現收益。雖然初始定價利潤率保持在創紀錄水平，但市場狀況和/或業務戰略的變化可能會降低未來的利潤率。

房地美MAC|2020 Form 10-K						62

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 多家庭

財務業績

下表顯示了我們的多家庭部門的部門收入和全面收入的組成部分。

表15-多家族細分財務結果

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*淨利息收入						$943			$1,069			$1,096						($126)			(12)		%				($27)			(2)		%
*擔保手續費收入						1,444			1,101			861						343			31						240			28
**抵押貸款收益(虧損)，淨額						2,497			1,202			193						1,295			108						1,009			523
*扣除其他投資收益(虧損)，淨額						(450)			(626)			(177)						176			28						(449)			(254)
*投資收益(虧損)，淨額						2,047			576			16						1,471			255						560			3,500
其他收入(虧損)						176			108			129						68			63						(21)			(16)
淨收入						4,610			2,854			2,102						1,756			62						752			36
信貸相關費用						(136)			(18)			9						(118)			(656)						(27)			(300)
**行政費用						(514)			(503)			(437)						(11)			(2)						(66)			(15)
不包括其他費用						(37)			(41)			(36)						4			10						(5)			(14)
運營費用						(551)			(544)			(473)						(7)			(1)						(71)			(15)
扣除所得税(費用)收益前的部門收益(虧損)						3,923			2,292			1,638						1,631			71						654			40
所得税費用						(809)			(465)			(319)						(344)			(74)						(146)			(46)
分部收益(虧損)，税後淨額						3,114			1,827			1,319						1,287			70						508			39
扣除税後的其他綜合收益(虧損)總額						101			101			(83)						—			—						184			222
綜合收益(虧損)總額						$3,215			$1,928			$1,236						$1,287			67		%				$692			56		%

主要驅動因素：

n    2020與2019年

l    淨利息收入減少，原因是平均貸款和抵押貸款相關證券餘額減少，再加上抵押貸款相關證券提前還款收入下降。

l    由於我們的擔保組合持續增長，加上我們的多家庭擔保資產由於利率下降而出現的公允價值損失減少，擔保費用收入增加。

l    更高的投資收益(扣除其他綜合收益)，這是由於新貸款承諾的初始定價利潤率較高，加上以成本或公允價值較低衡量的較高數量貸款的銷售帶來的實際收益增加。

l    與信貸相關的支出增加，原因是新冠肺炎疫情的負面經濟影響導致預期信貸損失增加。

n    2019年與2018年

l    淨利息收入相對持平。

l    擔保費用收入的增長主要是由於我們的擔保組合持續增長，加上我們的擔保資產因利率下降而出現的公允價值虧損。

l    更高的投資收益(扣除其他綜合收益)，這是由於新貸款承諾的強勁初始定價利潤率，加上與利差相關的公允價值改善。

房地美MAC|2020 Form 10-K						63

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

資本市場

業務概述

資本市場部門負責管理我們大部分與抵押貸款相關的投資組合，並提供全公司的資金和利率風險管理功能。此外，我們還負責管理與單户貸款相關的證券化和再證券化活動，並支持多户證券化。

我們的抵押貸款組合管理活動主要包括單一家庭非證券化貸款以及購買和銷售機構抵押貸款相關證券。此外，我們還積極參與機構抵押貸款相關證券的結構設計。我們的投資組合管理活動還包括負責維護主要用於短期流動性管理的其他投資組合。然而，抵押貸款相關投資組合的某些部分不是由我們管理的，包括與多家庭資產有關的部分，單一家庭嚴重拖欠貸款的部分，以及單一家庭履約和再履行貸款的信用風險。

我們提供全公司的財務職能，主要在短期和長期基礎上管理我們的資金和流動性需求。財政部職能的主要活動包括髮行、贖回和回購房地美的債務，以及維持一系列非抵押投資。

我們的利率風險管理功能整合和管理公司的整體利率風險。我們積極監控並在經濟上對衝這一風險，主要是通過使用衍生品工具。此外，我們通過積極管理我們的債務融資組合，以及通過調整我們對抵押貸款相關證券的投資結構，進一步降低了這些利率敞口。我們使用公允價值對衝會計，以減少由於利率變化而導致的GAAP收益的可變性。

最後，資本市場部門負責管理我們與單一家庭貸款相關的證券化和再證券化活動，詳細討論請參見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保。

某些商業活動受到“購買協議”的限制和聯邦住房金融局施加的限制的嚴重限制。這些限制減少了我們抵押貸款相關投資組合的規模，限制了用於流動性和應急的投資，以及約束我們未來通過現金窗口的購買量。這些限制增加了我們的融資成本，並對我們的運營結果產生了負面影響。由於會計處理可能造成收益波動的風險，我們也可能放棄某些投資機會。有關購買協議和FHFA建立的抵押貸款相關投資組合限制的更多信息，請參見MD&A-託管及相關事宜. 有關FHFA建立的流動性和應急投資組合的投資限額的更多信息，請參見MD&A-流動性和資本資源.

產品和活動

投資、流動性管理和相關活動

在我們的資本市場部門，我們的目標是做出適當的風險和資本管理決策，有效執行我們的戰略，並對市場狀況做出反應。我們管理以下類型的產品：

n    機構抵押貸款相關證券-我們主要投資於房地美抵押貸款相關證券，也可能不時投資於房利美和金利美抵押貸款相關證券。我們與這些產品有關的活動可能包括購買和銷售、美元滾動交易和結構活動(例如，將現有機構證券再證券化為REMIC，並出售部分或全部由此產生的REMIC部分)。

n    單户無證券化貸款-我們通過兩種主要方式獲得單户無證券化貸款：

l    通過我們的現金窗口獲得的等待證券化的貸款 - 我們將通過我們的現金窗口獲得的大部分貸款證券化為房地美抵押貸款相關證券，這些證券可能出售給投資者，也可能保留在我們的抵押貸款相關投資組合中；以及

l    我們已從合併信託中刪除的嚴重拖欠或修改的貸款-其中某些貸款可能會自行或通過修改重新履行。再履行貸款由資本市場和單一家庭擔保部門管理，但包括在資本市場部門的財務業績中。仍然嚴重拖欠的貸款也由資本市場和單一家庭擔保部門管理，但包括在單一家庭擔保部門的財務業績中。我們可能會繼續通過各種方法減少嚴重拖欠和再履行貸款的餘額，包括減少損失和喪失抵押品贖回權的活動，以及證券化和出售。有關證券化和銷售經驗豐富的貸款的更多信息，請參閲MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保-業務概述-產品和活動-特定經驗貸款的銷售和證券化。

房地美MAC|2020 Form 10-K						64

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

n    其他投資組合 -我們投資於其他投資，包括：(I)流動性和應急運營組合，主要用於短期流動資金管理；(Ii)綜合信託持有的現金和其他投資；(Iii)用於質押作為抵押品的投資；以及(Iv)擔保貸款活動。

我們支持我們的擔保貸款活動：(I)我們為抵押貸款的貸款人提供資金，他們隨後將通過我們的現金購買計劃出售這些貸款或將其證券化為他們將交付給我們的證券，(Ii)我們簽訂根據轉售協議購買的證券，作為向Freddie Mac證券投資者提供融資的機制，以增加流動性並擴大這些證券的投資者基礎，以及(Iii)我們通過循環信貸額度提供有擔保的定期融資，這些信用額度以我們擁有的某些抵押貸款的合同抵押抵押服務權的價值為抵押。然而，我們不再向新客户提供這樣的信用額度。

n    非機構抵押貸款相關證券-我們通常不再購買非機構抵押貸款相關證券，並且從前幾年的收購中對此類證券的投資微乎其微。我們與這種產品有關的活動主要是銷售。然而，我們可能會收購與我們的高級次級證券化結構相關的此類證券，這些結構由經驗豐富的貸款支持。近年來，我們和FHFA與一些機構達成和解，以減輕或挽回我們在前幾年確認的損失。

對部門收益的主要影響是：
•			代理和非代理抵押貸款相關證券、非證券化貸款和我們的其他投資組合的利息收入；
•			由於我們的機構和非機構抵押貸款相關證券以及我們其他投資組合中作為投資證券持有的某些證券的利率和市場利差的變化而產生的公允價值損益。這些金額根據其分類(分別為交易或可供出售)在分部收益或其他全面收益(虧損)總額中確認；
•			成本基礎調整的攤銷，例如我們現金購買計劃的貸款和合並信託中相關債務證券的淨攤銷，以及與對衝會計基礎調整相關的攤銷；以及
•			出售非證券化貸款的損益。

我們根據三個類別(按流動性順序)評估我們抵押貸款相關資產的流動性：

n    液體-單級和多級機構證券，不包括由非機構抵押貸款相關證券抵押的某些結構性機構證券；

n    證券化管道-執行以現金購買的單户貸款，主要持有短期直至證券化，由此產生的房地美髮行的證券被出售或保留；以及

n    較少的液體-流動性低於證券化渠道中的機構證券和貸款的資產(例如，再履行貸款和非機構抵押貸款相關證券)。

我們可能會開展各種活動來支持我們在機構證券市場的存在或支持我們證券的流動性，包括它們相對於可比聯邦抵押協會證券的價格表現。這些活動可能包括購買和出售機構證券、美元滾動交易和結構性活動，如現有機構證券的再證券化和出售部分或全部由此產生的證券。根據市場情況，我們買入或賣出的證券總額在任何時期都可能有很大的波動。購買或出售機構證券有時會對我們證券相對於可比聯邦抵押協會證券的價格表現產生不利影響。

我們可能會產生成本，以支持我們在代理證券市場的存在，並支持我們證券的流動性和價格表現。有關詳細信息，請參閲風險因素：-市場風險- 如果我們的聯合住房抵押貸款證券的價格表現或需求大幅下降，可能會對我們新的單一家庭擔保業務的規模和/或盈利能力產生不利影響。.

資金和流動性管理活動

我們的財務職能管理公司的資金需求，包括資本市場部門，主要是通過發行聯邦住宅貸款抵押公司的無擔保債務。債券的類型和期限基於各種因素，旨在滿足我們持續的現金需求，並符合我們的流動性管理框架。這一框架為我們提供了一種機制，使我們能夠維持市場流動性不足的時期，同時能夠維持某些商業活動，並保持我們的義務不變。看見MD&A-流動性和資本資源-流動性管理框架有關我們的流動性管理框架的額外討論。

我們主要使用以下類型的產品作為我們資金和流動性管理活動的一部分：

n    貼現票據和參考票據®-我們發行期限為一年或更短的短期票據。這些產品一般打折出售，到期日才支付本金。參考票據定期拍賣給交易商，而貼現票據則是根據投資者的需求和我們的現金需求而發行的。

n    中期票據--我們發行多種固定利率和可變利率的中期票據，包括可贖回和不可贖回的證券，以及零息證券，期限各不相同。

房地美MAC|2020 Form 10-K						65

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

n    參考註釋®證券-參考票據證券是不可贖回的固定利率證券，我們通常發行原始到期日大於或等於兩年的證券。

n    根據回購協議出售的證券-抵押短期借款，即我們將證券出售給交易對手，並達成協議在未來回購這些證券。

此外，STACR債務票據、SCR債務票據、預付費用和淨值的收益用於滿足公司的資金需求。我們不再定期發行STACR債務票據，因為STACR債務票據交易已被STACR信託票據交易取代。有關STACR事務的説明，請參見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保-業務概述-產品和活動，有關SCR債務票據的説明，請參見MD&A-我們的業務部門-多家族 - 業務概述-產品和活動.

我們資產的平均壽命長於我們負債的平均壽命，這就產生了流動性風險。為了管理短期流動性風險，我們可以在我們的流動性和應急運營組合中持有現金、現金等價物和非抵押貸款相關投資的組合。這些工具僅限於我們預計在短期內具有流動性或成熟度的工具。我們還通過根據轉售協議購買證券的交易，以短期方式借出可用現金。這一投資組合旨在讓我們在一段時間內無法進入無擔保債券市場的情況下履行我們的所有義務。

看見流動性與資本資源以進一步討論我們的資金和流動性管理活動。

對部門收益的主要影響是：
•			我們的各種融資產品的利息支出和
•			我們的基金產品提前終止(贖回或回購)的損益。

利率風險管理活動

我們為公司管理經濟利率風險，並根據我們的模型衡量，有管理層批准的利率風險限額。看見MD&A-風險管理-市場風險獲取更多信息，包括衡量我們金融資產和負債的利率敏感度。

我們用來為這些資產融資的資產和負債之間存在現金流不匹配。這種現金流的錯配不僅會導致流動性風險，還會導致利率風險。我們通常使用利率衍生品來降低這種錯配帶來的經濟風險敞口。使用我們的風險管理實踐，如MD&A-風險管理-市場風險在這一節中，我們試圖將這種影響降低到較低水平。此外，可能在最終到期日之前出售的資產的債務和衍生品組合可能與我們計劃持有更長時間的資產不同。因此，這些資產的利率風險衡量可能包括關於其價格敏感性的額外假設(如對市場利差預期變化的看法)，而不僅僅是對現金流的長期看法。

為了管理利率風險，我們主要使用利率掉期、期權、掉期和期貨。當我們使用衍生品來降低風險敞口時，我們會考慮一系列因素，包括成本、對交易對手信用風險的敞口以及我們的整體風險管理策略。

雖然我們的利率風險管理活動主要集中在降低經濟利率風險，但我們也使用對衝會計策略來降低GAAP收益的可變性。我們使用套期保值會計來更好地使我們的收益與我們業務的經濟狀況保持一致。在取消指定公允價值對衝關係後，吾等於某一期間確認的與先前指定對衝項目相關的公允價值對衝基礎調整的攤銷金額可能與該期間先前指定對衝工具的公允價值變動有所不同，這可能會造成吾等收益的變化性。對衝會計並不打算改變我們部門原本會做出的投資和投資組合管理決策。有關我們使用對衝會計的更多信息，請參閲MD&A-風險管理-市場風險 -盈利對市場風險的敏感度和注10.

我們已經參與了支持開發有擔保隔夜融資利率(SOFR)作為LIBOR替代利率的交易，並預計在可預見的未來將繼續這樣做。這些交易包括投資和發行SOFR指數化浮動利率債務證券和證券化，以及執行SOFR指數化衍生品。有關SOFR的更多詳細信息，請參見風險因素-市場風險 -LIBOR的預期中斷可能會對我們金融資產和負債的公允價值、運營結果和淨值產生負面影響。如果轉用另一種參考利率，可能會在運作上帶來問題，並可能令我們面對訴訟風險。我們可能無法對我們的金融產品採取一致的方法。

房地美MAC|2020 Form 10-K						66

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

對部門收益的主要影響是：
•			未在合格套期保值關係中指定的衍生工具的公允價值損益；
•			衍生工具的利息收入/開支；以及
•			可歸因於被套期保值風險的套期保值項目的公允價值變動與符合公允價值對衝會計關係中指定的衍生品的套期工具的公允價值變動之間的差異。

我們的主要業務模式概述及其對分部收益的影響

證券化活動

我們管理公司與單户貸款相關的證券化和再證券化活動。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保來討論我們的單一家庭證券化和擔保產品。

顧客

我們的客户包括銀行和其他存款機構、保險公司、基金經理、中央銀行、養老基金、州和地方政府、房地產投資信託基金、經紀商和交易商，以及中討論的各種貸款人。MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保-業務概述-客户. 我們的無擔保債務證券和結構性抵押貸款相關證券最初由交易商購買，然後再分配給他們的客户。

房地美MAC|2020 Form 10-K						67

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

競爭

我們在資本市場領域的競爭對手是投資於貸款和抵押貸款相關資產併發行公司債券的公司，包括房利美(Fannie Mae)、房地產投資信託基金(REITs)、超國家機構(為成員國提供發展融資的國際機構)、商業和投資銀行、交易商、儲蓄機構、保險公司、聯邦農場信貸銀行(Federal Farm Credit Bank)、聯邦住房貸款機構(FHLB)和非銀行貸款聚合器，他們既是我們的客户，也是我們的競爭對手。

業務成果

下面的圖表和相關討論展示了我們資本市場部門的業務結果。

投資活動

下圖顯示了資本市場部門的總投資組合和按流動性類別劃分的抵押貸款投資組合的構成。

截至12月31日的投資組合，

抵押貸款投資組合截至12月31日，

n    從2019年12月31日到2020年12月31日，我們的抵押貸款投資組合餘額減少了338億美元，這主要是由於購買協議和FHFA對抵押貸款相關投資組合施加的限制，以及更高的單户貸款購買量。看見MD&A-託管及相關事宜瞭解更多細節。

n    我們其他投資組合的餘額從2019年12月31日的1003億美元增加到2020年12月31日的1599億美元，增長了59.4%，這主要是因為更高的預期單一家庭現金窗口貸款購買預測推動了更高的短期現金需求，加上隨着我們過渡到遵守FHFA制定的最新最低流動性要求，流動性和應急運營組合增加了。此外，由於貸款預付款增加，我們的託管信託賬户餘額增加。

n    我們抵押貸款投資組合的整體流動性繼續改善，因為我們流動性較差的資產在2020年有所下降。流動性較差的資產佔我們總抵押貸款投資組合的比例從2019年12月31日的17.9%下降到2020年12月31日的14.6%，這主要是由於證券化和銷售。

房地美MAC|2020 Form 10-K						68

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

減少流動性較差的資產

截至12月31日，流動性較差的資產，

在截至12月31日的一年中出售流動性較差的資產，

n    自2013年以來，我們一直專注於以經濟上合理的方式減持某些流動性較差的資產，包括單一家庭再履行貸款和非機構抵押貸款相關證券。我們對流動性較差資產的處置策略包括證券化和出售。

n    在2020年，我們出售了流動性較差的資產，其中包括使用我們的高級次級證券化結構的83億美元的UPB再履行貸款。作為這些交易的一部分，我們為我們的抵押貸款相關投資組合保留了某些有擔保的優先證券。

n    我們的戰略之一是將再履行貸款證券化為一級證券化產品。2020年，我們將14億美元的單一家庭再履行貸款證券化為55天期MBS。我們最初保留了由此產生的抵押貸款相關證券，並可能將其重新證券化或出售給第三方。

n    由於新冠肺炎疫情的影響，我們流動性較差的資產在未來一段時間內可能會增加，因為在借款人退出忍耐計劃後，我們可能會從證券中購買更多拖欠和修改後的貸款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						69

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

淨利息收益率和平均餘額

淨利息收益率和平均投資組合餘額

(加權平均餘額(單位：十億))

n    2020與2019年-淨利息收益率下降的主要原因是較高的清算率，這是由較低的利率推動的，導致攤銷費用增加，以及在月中貸款到期時向證券持有人支付全額月息的額外費用。此外，由於提前還款增加，我們的託管信託賬户餘額增加，而由於利率處於歷史低位，我們的收益微乎其微。

n    2019年與2018年-淨利息收益率下降的主要原因是利率環境降低和持平，加上我們的投資組合發生了變化，因為其他投資組合在我們總投資組合中所佔的比例更大，以及更高的貸款清算率導致攤銷費用增加。

n    資本市場部門的淨利息收益不受我們的對衝會計計劃的影響，因為對部門收益進行了重新分類。看見注17以獲取更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						70

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

財務業績

下表列出了我們資本市場部門的部門收益和全面收入的組成部分。

表16-資本市場部門財務業績

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
*淨利息收入						$522			$2,486			$3,217						($1,964)			(79)		%				($731)			(23)		%
*投資收益(虧損)，淨額						(231)			(36)			1,803						(195)			(542)						(1,839)			(102)
其他收入(虧損)						(266)			(700)			340						434			62						(1,040)			(306)
淨收入						25			1,750			5,360						(1,725)			(99)						(3,610)			(67)
**行政費用						(412)			(414)			(365)						2			—						(49)			(13)
不包括其他費用						(21)			(54)			(11)						33			61						(43)			(391)
運營費用						(433)			(468)			(376)						35			7						(92)			(24)
部門前收益(虧損) 所得税(費用)福利						(408)			1,282			4,984						(1,690)			(132)						(3,702)			(74)
所得税(費用)福利						84			(260)			(976)						344			132						716			73
分部收益(虧損)，税後淨額						(324)			1,022			4,008						(1,346)			(132)						(2,986)			(75)
扣除税後的其他綜合收益(虧損)總額						120			494			(527)						(374)			(76)						1,021			194
綜合收益(虧損)總額						($204)			$1,516			$3,481						($1,720)			(113)		%				($1,965)			(56)		%

由利率相關和市場利差相關的公允價值變動(税後)驅動的綜合收益(虧損)總額部分見下表。這些金額影響上表中的各個項目，包括投資收益(虧損)、淨額、所得税費用和扣除税後的其他綜合收益(虧損)總額。

表17-資本市場分段利率相關和市場利差相關的公允價值變動(扣除税收)

																		年復一年的變化
						截至十二月三十一日止的年度，												2020與2019年									2019年與2018年
(百萬美元)						2020			2019			2018						$			%						$			%
與利率相關						$0.6			($0.4)			($0.3)						$1.0			250		%				($0.1)			(33)		%
與市場價差相關						(0.7)			0.2			0.4						(0.9)			(450)						(0.2)			(50)

主要驅動因素：

n    2020與2019年

l    淨利息收入下降的主要原因是清算率上升，利率下降，導致攤銷費用增加，以及在月中貸款到期時向證券持有人支付全額月息的額外費用。此外，由於提前還款增加，我們的託管信託賬户餘額增加，而由於利率處於歷史低位，我們的收益微乎其微。

l    投資收益(虧損)淨額減少，主要原因是出售抵押貸款相關證券的承諾虧損，因為利差收緊導致價格上漲，但部分被購買抵押貸款承諾的收益所抵消。此外，隨着長期利率進一步下降，我們確認了與利率相關的公允價值收益。長期利率的下降導致我們許多證券投資的公允價值收益(其中一些記錄在其他全面收益中)，但部分被與對衝全公司利率風險相關的先前遞延公允價值對衝會計基礎調整的衍生品損失和攤銷費用所抵消。看見MD&A-風險管理-市場風險 有關市場相關項目對我們綜合收益的影響的更多信息。

l    其他收入增加，主要是由於合併信託的貸款和債務證券的某些基數調整的淨攤銷增加。

n    2019年與2018年

l    淨利息收入下降的主要原因是較低和平穩的利率環境，這也導致攤銷費用增加，原因是貸款清算率上升和我們的投資組合發生變化，因為其他投資組合在我們總投資組合中所佔的比例更大。

l    投資收益(虧損)淨減少18億美元，但被其他綜合收益增加10億美元部分抵消。

房地美MAC|2020 Form 10-K						71

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 資本市場

債務回購活動的收益約為5億美元，利率相關和市場利差相關的公允價值損失增加3億美元，見上表。這兩項下降主要歸因於長期利率的下降。我們的衍生品交易量從2019年第二季度開始增加，因為我們更新了利率風險衡量標準，將與單一家庭部門記錄的單一家庭信用擔保活動相關的預付費用(包括買入)包括在內。衍生品交易量的增加在我們的財務業績中引入了額外的波動性，這主要推動了我們與利率相關的公允價值虧損。看見MD&A-風險管理-市場風險 有關市場相關項目對我們綜合收益的影響的更多信息。

l    其他收入減少，主要是由於合併信託債務和我們現金購買計劃的基礎貸款之間與提前付款有關的攤銷時間差異導致的淨攤銷收入減少所致。有關攤銷時間差異的進一步討論，請參見MD&A-綜合運營結果。

房地美MAC|2020 Form 10-K						72

---

管理層的討論與分析			風險管理| 概述

風險管理

概述

為了實現我們為美國房地產市場提供流動性、穩定性和可負擔性的使命，我們將風險作為我們商業活動的一個組成部分。風險是事件對我們的使命、戰略和業務目標的實現產生負面影響的可能性。風險可以以多種方式表現出來，風險管理的責任存在於公司的各個層面。我們尋求以安全、穩健、可控的方式承擔風險，以在整個公司範圍內以及在適用的情況下，在交易基礎上賺取可接受的風險調整後回報。我們的目標是保持強大的風險文化，其中員工具有風險意識、協作和透明，對自己的決策單獨負責，並以有效、合法和道德的方式開展業務。

我們利用風險分類法來定義和分類我們在經營業務時面臨的風險。這些風險有可能對我們目前或預計的財務和運營彈性產生不利影響。風險分類也是調整公司風險政策和標準的基礎。風險分為以下幾類：

n    信用風險；

n    操作風險；

n    市場風險；

n    流動性風險；

n    戰略風險；以及

n    聲譽風險。

戰略和聲譽風險是商業決策中的一個因素，也是高級管理層的共同責任。有關我們業務面臨的這些風險和其他風險的更多討論，請參閲風險因素。看見流動性與資本資源有關流動性風險的討論。

企業風險框架

企業風險框架是我們如何管理風險以實現我們的使命、戰略和業務目標的關鍵組件。企業風險框架：

n該法案定義了跨越三道防線的風險角色和責任。

n    促進風險管理決策和執行的問責制和透明度。

該框架包括以下組件：

n    風險偏好-風險偏好是指董事會和管理層為實現公司的戰略目標願意承擔的風險水平，包括總體風險水平和按風險類型劃分的風險水平。風險偏好受到我們可用資金的影響，並與公司和每個業務部門的戰略計劃相結合。風險偏好是由董事會批准的，然後由FHFA作為監管人批准，這可能會改變我們的風險偏好或風險限制。

n    資本框架-我們歷來使用FHFA的CCF和內部資本方法(如果可能)來衡量風險，以便做出經濟有效的決策。FHFA發佈了一項新的資本規則，ERCF，根據該規則，從2022年1月1日開始，我們將被要求報告與新規則一致的監管資本。我們正在過渡到ERCF，並可能在FHFA的指導下更快開始實施。

n    風險概況-風險概況是對特定風險類型的固有風險和/或剩餘風險的時間點評估和測量，在部門或企業級別對相關風險類型進行測量。風險概況考慮了風險趨勢、上升風險、新興風險和頂級風險、控制績效和風險指標。風險概況還包括壓力測試或情景分析的結果，對外部和內部風險驅動因素的判斷評估，以及可能影響與公司戰略和業務目標相關的業績的任何發展，並可能為這些結果提供信息。

n    風險治理-風險治理通過明確跨越三道防線(包括上報和報告)的特定角色和責任，定義了我們管理整個公司風險的方式。它是通過授權、公司風險政策和標準以及事業部、企業和董事會級別的風險治理結構來正式化的。

l    授權的轉授-董事會將權力授權給首席執行官(在該職位空缺時，授權給總裁)，然後由總裁授權給執行管理層成員。

l    發佈公司風險政策和標準-公司風險政策和標準定義了風險管理方面的角色和責任，確定了風險審批要求，並提出了上報和報告要求。

房地美MAC|2020 Form 10-K						73

---

管理層的討論與分析			風險管理| 概述

l    風險治理結構-風險治理結構由管理層和董事會一級的委員會組成，其作用和責任在其章程中正式確定。

下圖説明瞭企業風險框架的組件。

FHFA提高了與管理層和董事會如何管理和監督風險有關的監督期望，特別是ERM在提供獨立風險監督和有效挑戰方面的作用。因此，我們必須繼續投資於我們的風險管理實踐，以滿足這些期望。

企業風險治理結構

我們使用三道防線的風險管理模式和治理結構來管理風險，其中包括董事會及其委員會、CRO和CCO對整個企業的監督。

下面的信息和圖表顯示了與我們的三道防線風險管理模型和風險治理結構相關的職責。風險治理結構還包括部門風險委員會，以積極討論和監控特定於業務的風險概況、風險決策和風險偏好指標、限制和閾值，以及風險類型委員會，以監督業務線中存在和跨越的特定風險類型。

有關董事會及其委員會作用的更多信息，請參見董事、公司治理和高管-公司治理-董事會和委員會信息.

房地美MAC|2020 Form 10-K						74

---

管理層的討論與分析			風險管理| 概述

房地美MAC|2020 Form 10-K						75

---

管理層的討論與分析			風險管理 | 信用風險

信用風險

概述

信用風險是指借款人、發行人或交易對手不能或不能履行其財務和/或合同義務的風險。我們同時面臨抵押貸款信用風險和交易對手信用風險。

抵押貸款信用風險是指借款人不能或不能履行其財務和/或合同義務的風險。我們面臨兩種類型的抵押信貸風險：

n    單户按揭信用風險，通過擁有或擔保單一家庭信貸擔保組合中的貸款，以及

n    多户抵押貸款信用風險，通過我們對多家庭抵押貸款組合中貸款的所有權或擔保。

交易對手信用風險是與交易對手不能或不能履行其合同義務有關的風險。

2020年1月1日，我們採用了CECL，這改變了我們對以攤餘成本和表外信貸敞口衡量的金融資產信貸損失的會計方法。看見注1有關我們採用CECL的更多信息。看見注4, 注5，及注7如需更多信息，請了解我們重大會計政策的變化，這些變化影響了我們單户和多户信用風險敞口的信用損失的會計處理，這是我們採用CECL的結果。

在以下幾個部分中，我們對我國企業風險框架和當前抵押貸款信用風險和交易對手信用風險的風險環境進行了概括性的討論。

單户按揭信貸風險

我們使用以下主要策略管理單户按揭信貸風險(這是消費信貸風險的一種)的風險敞口：

n    保持審慎的承保標準和質量控制做法，並管理銷售商/服務商的業績；

n    將信用風險轉移給第三方投資者；

n    監控貸款表現和特點；

n    從事減損活動；以及

n    管理止贖和REO活動。

保持審慎的承保標準和質量控制做法，並管理銷售商/服務商的業績

我們採用多種策略來確保貸款質量和數據透明度：

n    承銷標準，在我們的指南中公佈，並納入房地美貸款顧問公司(Freddie Mac Loan Advisor)SM，建立資格、文件、陳述和保證的要求；

n    貸款質量控制做法，包括收盤後的信貸審查和承銷缺陷回購過程，有助於驗證貸款發放過程是否符合我們的指南，以及貸款表現是否達到或高於預期水平；以及

n    賣方/服務商管理，包括內部質量控制和績效監控，有助於保持對由第三方銷售和/或提供服務的貸款的質量控制。

承保標準

我們在購買單一家庭貸款時使用委託承銷流程，據此我們設定資格和承保標準，賣方代表並向我們保證，他們出售給我們的貸款符合這些標準。我們的資格和承保標準是根據一些特徵來評估貸款的。

對具有某些較高風險特徵的貸款的購買設定了限制。這些限制旨在平衡我們的信用風險敞口，同時以負責任的方式支持經濟適用房。我們的購房指引一般規定，信用良好的首次購房者和符合我們的保障性住房計劃中某些AMI要求的特定類別的信用借款人的最高原始LTV比率為97%，所有其他購房和無現金再融資貸款的最高原始LTV比率為95%，現金再融資貸款的最高原始LTV比率為80%，沒有最高LTV比率固定利率貸款，武器的最高LTV比率為105%在我們的救濟再融資項目中。

房地美MAC|2020 Form 10-K						76

---

管理層的討論與分析			風險管理| 單户按揭信貸風險

貸款顧問是我們評估貸款資格和文件的主要工具。Loan Advisor是一套集成的軟件應用程序和服務，旨在使貸款人能夠在發起過程中查看我們對風險、貸款質量和資格的看法，從而促進貸款人和房地美之間的高效貿易。作為貸款顧問的關鍵組成部分，貸款產品顧問®LPA(“LPA”)利用專有數據模型和智能自動化來幫助驗證所有貸款是否符合我們的承保標準。LPA以創新的工具和產品為特色，利用算法來增強發起過程，並生成對貸款的信用風險和整體質量的評估。

從歷史上看，我們的大部分購買量是使用LPA(聯邦抵押協會的可比軟件桌面承銷商(DU))或賣方專有的自動承保系統進行評估的。我們已經採取措施，要求我們購買的貸款由房地美的專有承銷軟件工具之一LPA或Loan Quality Advisor進行評估®，在購買之前。到2020年底，我們購買的幾乎所有貸款現在都由房地美專有軟件進行評估，有助於驗證它們與我們的風險偏好的兼容性，並減少我們以分層風險獲得的貸款量。

有了Loan Advisor，貸款人可以在抵押貸款產生過程的早期積極監控代表和保修減免。Loan Advisor為滿足與評估質量、估值、借款人資產和借款人收入相關的自動化數據分析的某些貸款組件提供有限的陳述和保修減免。一般來説，只有當貸款人提供的信息通過使用獨立的數據源進行驗證時，才會提供有限的陳述和保修救濟。

如果我們發現與貸款有關的陳述或擔保被違反(即沒有遵守合同標準)，我們可以行使某些合同補救措施來減輕我們實際或潛在的信用損失。這些合同補救措施包括有權要求賣方或服務商以其當前的UPB價格回購貸款，在考慮任何其他恢復後償還我們與貸款相關的已實現損失，和/或賠償我們。我們目前的補救措施框架規定了對結算日期為2016年1月1日或之後的貸款的貸款來源缺陷進行分類。在其他條款中，框架規定，“重大缺陷”將導致回購請求或回購替代方案，如追索權或賠償。

根據我們目前的抵押貸款銷售和服務陳述和擔保框架，我們免除賣方因違反某些類型貸款的某些銷售陳述和擔保而承擔的回購義務，包括：

n    在購買後連續、按時付款36個月(救濟再融資貸款為12個月)內建立可接受付款歷史的貸款，但受某些例外情況的限制

n    圓滿完成質量控制審查的貸款。

針對涉嫌違反銷售或為我們貸款的陳述和擔保提供服務的獨立爭議解決程序，允許中立的第三方在現有上訴和升級程序耗盡後，就仍未解決的要求做出決定。

質量控制實踐

我們採用質量控制流程，使用隨機樣本和目標樣本來審查貸款承銷文檔是否符合我們的標準。我們還對許多拖欠貸款進行質量控制審查，並在陳述和擔保解除之前審查導致信用損失的貸款。賣方可以在回購貸款之前對我們不符合條件的貸款決定提出上訴。

我們使用標準的質量控制流程，便於更及時的審查，旨在貸款生命週期早期識別違反陳述和保修的行為。專有工具，如Quality Control Advisor®，為我們的客户質量控制審查提供更大的透明度。

豁免評税

自2017年6月以來，房地美允許賣家通過我們的貸款產品顧問利用我們的專有模型以及歷史數據和公共記錄，在沒有傳統評估的情況下發起某些符合條件的貸款®自動宣傳品評估器(ACE)。對於符合指南規定的某些條件的按揭物業，物業價值(購買交易的購買價格和借款人提供的再融資估計價值)以及條件將使用ACE進行評估。ACE使用我們的內部自動估值模型Home Value Explorer®(HVE)。HVE是為管理房地美的抵押品風險這一明確目的而建立並定期增強的。ACE利用基於統計的、經驗派生的置信度分數來評估抵押品風險。

為了應對新冠肺炎疫情，我們在2020年3月擴大了ACE豁免的資格範圍，包括最高可達90%的房貸淨值無套現再融資，以及最高可達70%LTV的主要住宅和最高60%的第二套住房的套現再融資。在大流行期間，房主和估價師表達了對進入房產的擔憂，這可能會阻礙關閉貸款的進程。由於這種擴張，再融資市場處於歷史高位(再融資貸款更頻繁地獲得ACE豁免)，ACE豁免使用量在2020年大幅增加。我們監測ACE豁免相對於聯邦抵押協會評估豁免的規模，以降低UMBS的提前還款失調風險。

房地美MAC|2020 Form 10-K						77

---

管理層的討論與分析			風險管理| 單户按揭信貸風險

管理銷售商/服務商績效

我們積極監控銷售商和服務商的表現，包括遵守我們的標準。我們為我們的銷售商/服務商維持審批標準，包括要求我們的銷售商保持內部質量控制程序和書面程序，該程序獨立於銷售商的承保和發起職能運行。我們使用我們的服務商成功記分卡監控服務商的表現，並定期審查我們的銷售商/服務商的運營流程。如果有必要，我們還會根據抵押貸款組合監控的結果定期更改賣家/服務商指南。

新冠肺炎大流行導致臨時承保變更

我們已經宣佈，由於新冠肺炎疫情，我們的承保標準將暫時改變，這可能會對根據這些臨時改變而承保的已購買貸款的預期業績產生負面影響。

2020年3月和5月，我們出臺了一些臨時措施，幫助賣家在新冠肺炎大流行期間保持清晰和靈活，繼續以審慎和負責任的方式放貸。修訂了某些措施，並延長了這些措施的申請日期窗口，如下所述。這些臨時措施包括：

n    對於截至2021年2月28日收到的申請，允許靈活地證明借款人目前的就業狀況。

以下臨時措施在另行通知前有效：

n    要求收入和資產文件，包括與自營職業借款人有關的文件，在接近貸款截止日期時註明日期，以核實正在使用的最新信息，以支持借款人的償還能力；

n    為收入來自自僱的借款人提供額外的文件要求和指導。修訂了這些要求，並對日期為2020年12月14日或之後的申請生效；

n    要求抵押貸款在票據日期後六個月內出售給房地美；

n    建立適用於借款人因當前市場波動而持有股票、股票期權和共同基金的賬户的承銷限制；以及

n    核實借款人擁有的任何抵押貸款是流動的，或通過恢復或根據減損計劃至少連續三次及時付款而使其流動。

2020年3月和4月，我們宣佈了貸款處理靈活性，以加快關閉貸款，並在新冠肺炎大流行期間幫助保障購房者、賣家和評估師的安全。這些靈活性也已擴大到包括申請日期在當日或之前的貸款。2021年2月28日。它們包括：

n    允許對某些採購交易進行桌面評估或僅外部檢驗評估；

n    允許只進行外部評估，一定不能進行套現再融資；

n    允許對新建物業進行桌面評估(購買交易)；

n    允許靈活地證明施工已經完成；

n    允許借款人靈活地提供文件(而不是要求檢查)，以允許支付裝修費用(取款)；

n    為公寓項目的審查提供靈活性；以及

n    擴大委託書和遠程網上公證的使用。

與使用委託書和遠程在線公證有關的措施已納入我們的指南，因此不再是臨時性的。在這些變化生效期間，我們的承保標準因新冠肺炎疫情而發生的一些變化可能會對所購買貸款的預期績效產生負面影響。這場流行病還可能使賣家在保持適當質量控制的同時，提高其運營能力，以處理創紀錄的高再融資抵押貸款，這可能會進一步影響我們在受影響期間購買的貸款的信貸質量。此外，CARE法案要求債權人向信用局報告，救助計劃中的貸款，如忍耐計劃、償還計劃和貸款修改計劃，只要貸款在進入救助計劃之前是現行的，並且借款人仍然遵守這些計劃，就是有效的。這一信用報告要求適用於2020年1月31日至宣佈與新冠肺炎相關的國家緊急狀態結束後120日之間簽訂的所有抵押貸款減免計劃。因此，我們評估購買新貸款的能力可能會受到不利影響，因為信用評分可能不能完全反映借款人可能已經加入的我們或其他債權人提供的救濟計劃的影響。

我們在2020年4月宣佈，將暫時購買某些因新冠肺炎疫情導致借款人困難而進入忍耐狀態的單户按揭貸款，以幫助為抵押貸款市場提供流動性，並允許發起人繼續放貸。這項臨時措施已擴大至包括票據日期在2020年4月1日或之後，以及票據日期在2020年12月31日或之前，以及交收日期在2021年2月28日或之前的按揭貸款。這類貸款的購買量一直微不足道。2020年5月，我們還暫時停止了談判大宗交易的購買和6個月以上調味期以上的流量貸款的購買。

房地美MAC|2020 Form 10-K						78

---

管理層的討論與分析			風險管理| 單户按揭信貸風險

我們還宣佈，根據聯邦住房金融局的指示，並與聯邦抵押協會一致，對抵押貸款再融資徵收50個基點的不利市場再融資費，不包括那些餘額較低和某些產品類型的抵押貸款，結算日期為2020年12月1日或之後，以應對與新冠肺炎大流行相關的預計信貸損失。

與2021年1月信函協議相關的承銷限制

2021年1月的信函協議要求我們限制某些單一家庭抵押貸款的獲得。

n    在過去52周內，最多6%的購房款抵押貸款和3%的再融資抵押貸款在發起時可以具有以下兩個或兩個以上特徵：綜合LTV比率大於90%；債務收入比率大於45%；以及FICO或等值信用評分低於680。

n    以第二居所或投資物業作為抵押的單户按揭貸款，在過去52周內的收購額不得超過單户按揭貸款收購額的7%。.

n    除聯邦住房金融局可能規定的例外情況外，我們將被要求在2021年7月1日之前實施一項合理設計的計劃，以確保我們獲得的每一筆單一家庭按揭貸款都是：(I)合格抵押貸款；(Ii)豁免CFPB的還款能力要求；(Iii)以投資性物業為抵押，受上述限制的約束；(Iv)以簡化的承銷方式進行再融資，以獲得較高的LTV比率；(V)以臨時性貸款為抵押；(Iv)以投資物業為抵押，目前符合收購條件的貸款，我們將被要求在2021年7月1日之前實施一項合理設計的計劃，以確保獲得的每筆單一家庭抵押貸款都是：(I)合格抵押貸款；(Ii)豁免CFPB的償還能力要求；或(Vi)由製造外殼固定。

貸款購買信用特徵

我們監控和評估可能影響我們購買單一家庭貸款的信用質量的市場狀況。2020年，我們的單户貸款購買的信貸質量有所改善。下面的圖表顯示了我們購買或擔保的單户貸款的信用狀況。

加權平均原始LTV比

加權平均原始信用評分(1)

(1) 原始信用評分基於三個信用局(Equifax、Experian和TransUnion)。

房地美MAC|2020 Form 10-K						79

---

管理層的討論與分析			風險管理| 單户按揭信貸風險

下表包含有關我們在過去三年購買或擔保的單户貸款的更多信息。

表18-單户新業務活動

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百萬美元)						金額			佔總數的百分比						金額			佔總數的百分比						金額			佔總數的百分比
30年或更長時間的攤銷固定利率						$866,075			80		%				$389,515			86		%				$266,995			87		%
20年攤銷固定利率						53,094			5						15,381			3						8,373			3
15年攤銷固定利率						166,814			15						43,164			10						28,878			9
可調率						3,788			—						5,257			1						3,848			1
FHA/VA和其他政府部門						296			—						164			—						103			—
總計						$1,090,067			100		%				$453,481			100		%				$308,197			100		%
購買百分比
**DTI比率>45%									10		%							14		%							18		%
原始LTV比率>90%									11									19									22
原始信用評分									4									7									9
屬性類型：
獨立式獨棟住宅									63									61									60
聯排別墅									30									31									32
共管公寓或合作公寓									7									8									8
佔用類型：
主要住所									94									92									90
第二個家									3									4									4
投資性物業									3									4									6
貸款用途：
購買									30									55									69
套現再融資									18									18									19
其他再融資									52									27									12

房地美MAC|2020 Form 10-K						80

---

管理層的討論與分析			風險管理| 單户按揭信貸風險

將信用風險轉移給第三方投資者

信用提升的類型

我們的憲章要求通過特定的信用增強或購買時LTV比率超過80%的單户貸款的參與利息來覆蓋。我們大部分按揭成數在80%以上的貸款都受到主要按揭保險的保障，該保險提供貸款額不超過特定數額的貸款水平保障，保費通常由借款人支付。一般來説，承保貸款必須違約，借款人對標的財產的權益必須已經消滅，例如通過賣空或喪失抵押品贖回權出售，才能根據主要按揭保險單提出索賠。抵押保險人有規定的時間處理索賠，並就索賠的有效性和數額作出決定。

除了獲得我們章程要求的信用增強外，我們還進行各種CRT交易，將抵押信用風險轉移給第三方。下表彙總了我們用來轉移單户貸款信用風險的信用增強類型。看見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保-業務概述 -產品和活動有關我們CRT交易的更多信息，請訪問。

類別

產品

CRT

覆蓋類型

會計處理

初級抵押貸款保險

初級抵押貸款保險

不是

前端

附設

STACR

STACR信託票據

是

後端

獨立式

STACR債務票據

是

後端

債務

保險/再保險

ACIS

是

後端

獨立式

AFRM

是

前端

獨立式

想象

是

前端

獨立式

從屬關係

高級次級證券化結構，由經驗豐富的貸款支持(非合併)

是

後端

擔保

由最近發放的貸款支持的高級次級證券化結構(合併)

是

後端

債務

貸款人風險分擔

貸款人風險分擔

是

前端

獨立式

單户信用擔保組合CRT發行

下表提供了適用期間的發行金額，包括受保護的UPB和最大覆蓋範圍，與我們單一家庭信用擔保組合中貸款的CRT交易相關。我們改進了我們的方法，以確定UPB具有一種以上類型的CRT活動，因此，某些上期金額已進行了修訂，以符合本期列報。儘管新冠肺炎疫情導致了單户陰極射線管市場的大幅波動，但我們的陰極射線管發行量在2020年有所增加，這是因為我們能夠將貸款購買到陰極射線管發行的時間表從大約三個季度縮短到兩個季度，並且貸款購買和擔保活動大幅增加。這些發行得到了強勁的投資者需求和認購水平的支持，儘管我們執行這些交易的能力在2020年第二季度受到新冠肺炎疫情的負面影響。然而，新冠肺炎疫情繼續帶來不確定性，並可能繼續對我們未來的交易產生不利影響.看見 簡介-關於房地美- 新冠肺炎疫情應對努力-商業展望 以獲取更多信息。

表19-單一家庭信用擔保組合CRT發行

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(單位：百萬)						受保護的UPB(1)			最大覆蓋範圍(2)						受保護的UPB(1)			最大覆蓋範圍(2)						受保護的UPB(1)			最大覆蓋範圍(2)
STACR						$427,155			$11,141						$203,239			$6,671						$243,007			$6,935
保險/再保險						422,719			4,181						210,650			2,687						270,084			3,140
從屬關係						7,016			1,254						11,197			1,666						30,911			1,984
貸款人風險分擔						7,293			1,125						31,025			1,860						10,940			345
較少：具有一種以上CRT活動類型的UPB						(388,340)			(769)						(203,239)			(723)						(219,072)			—
總CRT活動						$475,843			$16,932						$252,872			$12,161						$335,870			$12,404

(1)對於STACR和某些保險/再保險交易(例如，ACIS)，其代表的是交易參考池中包括的資產的UPB。對於其他保險/再保險交易，代表保險單承保資產的UPB。對於從屬證券，代表擔保證券的UPB，代表信託淨值中包含的資產扣除從屬證券提供的保護後的UPB。

房地美MAC|2020 Form 10-K						81

---

管理層的討論與分析			我們的業務部門| 獨户擔保

(2)指STACR交易，代表第三方在發行時持有的餘額。對於保險/再保險交易，代表在發行時從第三方購買的保險的總限額。對於從屬關係，代表從屬於房地美擔保證券並由第三方持有的證券的UPB。

單一家庭信用擔保組合信用增強覆蓋面突出

下表分別提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的單一家庭信用擔保組合中與信用增強貸款相關的受保護UPB總額和最大覆蓋範圍的信息。與2019年相比，2020年信用增強覆蓋的單一家庭信用擔保組合中的貸款比例有所下降，主要原因是最近獲得的貸款數量增加，這些貸款的目標是包括在未來正在運行的CRT交易中，而沒有包括在參考池中，以及最近獲得的貸款的信用質量有所改善，這導致正在運行的CRT交易的目標貸款總數較低。

表20-單一家庭信用擔保組合信用增強覆蓋範圍

						2020年12月31日
(百萬美元)						受保護的UPB(1)			單户信用擔保組合的百分比			最大覆蓋範圍(2)
初級抵押貸款保險						$472,881			20		%	$116,973
STACR						853,733			37			29,665
保險/再保險						876,815			38			11,586
從屬關係						38,074			2			6,182
貸款人風險分擔						5,731			—			4,831
其他						374			—			371
更少：具有多CRT和/或其他信用增強功能的UPB						(1,069,281)			(46)			—
單一家庭信用擔保組合-由信用增強覆蓋						1,178,327			51			169,608
單一家庭信用擔保組合-其他						1,148,099			49			—
總計						$2,326,426			100		%	$169,608

						2019年12月31日
(百萬美元)						受保護的UPB(1)			單户信用擔保組合的百分比			最大覆蓋範圍(2)
初級抵押貸款保險						$421,870			21		%	$107,690
STACR						824,359			41			25,112
保險/再保險						863,149			43			10,157
從屬關係						44,941			2			5,399
貸款人風險分擔						24,078			1			5,657
其他						1,056			—			1,051
更少：具有多CRT和/或其他信用增強功能的UPB						(1,058,402)			(52)			—
單一家庭信用擔保組合-由信用增強覆蓋						1,121,051			56			155,066
單一家庭信用擔保組合-其他						873,398			44			—
總計						$1,994,449			100		%	$155,066

(1)STACR和某些保險/再保險交易(例如ACIS)的UPB代表交易參考池中包括的資產的UPB。對於其他保險/再保險交易，代表保險單承保資產的UPB。對於從屬證券，代表擔保證券的UPB，代表信託中包括的資產的UPB，扣除從屬證券提供的保護。對於某些交易，由於交易和貸款之間報告週期的時間差異，受保護的UPB可能不同於相關貸款的UPB。

(2)指STACR交易，代表第三方持有的未償還餘額。對於保險/再保險交易，表示從第三方購買的保險的剩餘總限額。對於從屬證券，代表從屬於房地美擔保證券並由第三方持有的證券的未償還UPB。

房地美MAC|2020 Form 10-K						82

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

信用提升覆蓋範圍的特點

下表提供了我們單一家庭信用擔保組合中信用增強型和非信用增強型貸款的信息。信用增強型類別並不是相互排斥的，因為一筆貸款可能同時包括基本抵押保險和其他信用保障。

表21-我們的單一家庭信用擔保組合中的信用增強型和非信用增強型貸款

						2020年12月31日									2019年12月31日
(佔投資組合的百分比，基於UPB)(1)(2)						投資組合的百分比			SDQ速率						投資組合的百分比			SDQ速率
信用增強型
**基本抵押貸款保險						21		%	3.77		%				21		%	0.79		%
蘋果、CRT和其他						41			3.22						55			0.40
非信用增強型						50			2.13						45			0.70
總計						不適用			2.64						不適用			0.63

(1)不包括某些證券化產品的貸款，這些貸款的貸款水平數據不可用。

(2)基於貸款UPB，這可能不同於相關信用增強交易的受保護UPB，原因是交易和貸款之間的報告週期存在時間差異。

下表提供了我們的單一家庭信用擔保組合中與貸款相關的信用增強覆蓋金額(按發起年份劃分)的信息。

表22-按發起年份劃分的信用增強覆蓋範圍

						2020年12月31日									2019年12月31日
(百萬美元)						UPB(1)(2)			信用增強的UPB的百分比						UPB(1)(2)			信用增強的UPB的百分比
貸款發放年份
2020						$971,136			36		%				不適用			不適用
2019						276,315			73						$383,003			40		%
2018						118,673			80						221,712			81
2017						147,863			75						242,605			77
2016						187,085			69						277,762			71
2015年及之前版本						624,956			43						869,043			44
總計						$2,326,028			50						$1,994,125			55

(1)不包括5.05億美元和5.55億美元的UPB貸款，這些貸款是某些證券化產品的基礎貸款，分別截至2020年12月31日和2019年12月31日沒有貸款水平數據。

(2)基於貸款UPB，這可能不同於相關信用增強交易的受保護UPB，原因是交易和貸款之間的報告週期存在時間差異。

房地美MAC|2020 Form 10-K						83

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表提供了我們的單一家庭信用擔保組合中目前沒有信用增強的貸款的特徵信息。

表23-無信用增強的單户信用擔保組合(1)

						2020年12月31日									2019年12月31日
(百萬美元)						UPB			佔總數的百分比						UPB			佔總數的百分比
低電流LTV比(1)(2)						$784,150			66		%				$671,882			75		%
短期(1)(3)						81,681			7						39,220			4
CRT前計劃開始(1)(4)						11,327			1						31,091			3
CRT管路(1)(5)						276,611			24						134,332			15
其他(1)(6)						20,414			2						23,616			3
總計						$1,174,183			100		%				$900,141			100		%

(1)具有多個特徵的貸款在本表中按以下順序進行分類：當前LTV比率低、短期、CRT前計劃啟動和CRT管道。

(2)指當前LTV比率小於或等於60%的貸款。

(3)代表原始期限為20年或更短的貸款。

(4)代表救濟再融資貸款，以及在2013年CRT計劃開始之前獲得的貸款。

(5)表示最近獲得的貸款，這些貸款的目標是包括在正在運行的CRT事務中，但尚未包括在參考池中。

(6)主要包括政府擔保貸款、ARM貸款、當前LTV比率超過97%的貸款，以及不符合CRT交易拖欠要求的貸款。

信用提升費用和回收

在我們的合併財務報表中，與信用增強相關的費用和回收的確認取決於信用增強的類型，如下所示：

n    附加的信用增強-附帶的信用增強與金融工具的發起同時獲得，並在考慮到金融工具的發起時獲得，並在銷售時有效地與金融工具一起傳播。所附信貸增強按淨額計入相關金融工具。因此，我們沒有在我們的綜合全面收益表中明確確認附加信用增強的單獨費用。相反，附加信用增強的成本反映為較低的收入。例如，我們對有基本抵押保險的貸款收取的擔保費比沒有基本抵押保險的相同貸款收取的保證費要低。同樣，附帶信用提升的貸款的信用損失也是按淨額計算的。我們不會確認附帶信用提升的貸款的信用損失撥備，除非預期的信用損失超過附加信用提升提供的信用保護金額，並且在我們取消確認相關貸款之前，我們不會單獨確認回收資產。有關附加信用增強對我們信用損失的影響的更多信息，請參閲監測貸款表現和特徵--信貸損失和收回下面一節。

n    獨立的信用增強-獨立信用增強是指與任何其他金融工具分開或與其他交易一起簽訂的合同，可在法律上分離並單獨行使。獨立的信用提升以毛計，與相關金融工具分開核算。我們確認我們在獨立信用增強項下為轉移信用風險而支付的款項為信用增強費用。我們在綜合資產負債表上的其他資產中單獨確認獨立信貸增強的預期回收，並抵銷非利息支出的減少，同時我們確認擔保貸款的信貸損失撥備，其計算基礎與擔保貸款的信貸損失撥備相同。

n    增強信用擔保-我們通過發行次級證券獲得某些擔保的信用增強，這些證券在擔保之前吸收損失。在衡量表外信用風險的信用損失撥備時，我們會考慮這類信用增強的好處，只有當預期的信用損失超過從屬金額時，我們才會確認信用損失撥備。我們確認我們從擔保中獲得的擔保費收入，沒有明確確認單獨的增信費用或預期的增信回收。

n    與信用相關的債務-以債務發行為結構的信用增強以毛計，與相關的抵押貸款分開核算。我們主要確認與信用相關債務相關的費用為利息費用。當損失確認事件發生時，我們將信用相關債務的收回確認為投資收益(損失)內的債務清償收益，我們合法地解除了債務義務，這通常發生在我們確認相關貸款的信用損失撥備之後。這樣的復甦並不顯著。我們不再將發行信用掛鈎債券作為我們主要CRT戰略的一部分，因此預計隨着時間的推移，這些交易對我們財務業績的影響將變得不那麼顯着。

房地美MAC|2020 Form 10-K						84

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

我們的某些信用提升按公允價值核算，公允價值的變化在收益中確認為投資收益(虧損)的一部分，淨額。看見注8有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

下表包含與我們的單一家庭信用增強相關的費用和回收的詳細信息。

表24-單户授信費用及回收詳情

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
增信費用：(1)
增信費用						($1,036)			($734)			($394)
與CRT債務相關的利息支出						(736)			(1,060)			(1,047)
*預計CRT債券發行收益的再投資收入						76			360			372
單户增信費用						($1,696)			($1,434)			($1,069)
信用增強恢復的單一家庭收益(減少)						$305			$41			($8)

(1)不包括按公允價值記錄的CRT衍生品和CRT債務的公允價值損益。看見MD&A-綜合運營結果有關這些項目的其他信息，請參閲。

下表列出了我們在合併資產負債表上的其他資產中確認的增信回收應收賬款的詳細信息。

表25-單户信用增強應收款

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
獨立信用增級預期收回應收賬款，扣除撥備後的淨額						$653			$71
一級抵押保險應收賬款(1)，扣除津貼後的淨額						74			76
信用增級資產總額						$727			$147

(1)不包括截至2020年12月31日和2019年12月31日與未付索賠金額相關的4.44億美元和4.64億美元的延期付款義務。由於無法收回，我們基本上保留了所有這些未付款項。

監控貸款表現和特徵

我們結合房地產市場和經濟狀況(包括與新冠肺炎疫情相關的經濟影響)審查貸款表現，包括拖欠統計數據和相關貸款特徵，以在估計我們的信用損失撥備時評估信用風險，並確定我們的定價和資格標準是否反映了與我們購買和擔保的貸款相關的風險。我們審查貸款的支付性能，以便於及早識別潛在的問題貸款，這可能會為我們的減損策略提供參考。我們還審查可能使我們面臨信用風險集中的其他貸款特徵的績效指標，包括：

n    風險較高的貸款屬性和屬性組合；

n    風險較高的貸款產品類型；以及

n    地理集中度。

新冠肺炎相關忍耐計劃中的貸款

根據聯邦住房金融局的指導方針和CARE法案，我們為受抵押貸款影響的借款人提供抵押貸款減免選項
新冠肺炎大流行。在其他方面，我們一直向獨户借款人提供長達12個月的忍耐期。
經歷了與新冠肺炎直接或間接相關的財務困難。在聯邦住房金融局的指導下，我們將新冠肺炎對符合條件的借款人的寬限期延長至15個月，聯邦住房金融局未來可能會進一步延長這一寬限期。CARE法案要求我們的服務商向信用局報告，只要貸款在進入抵押救濟計劃之前是現行的，並且借款人仍然遵守這些計劃，抵押救濟計劃中的貸款(如忍耐計劃、償還計劃和貸款修改計劃)中的貸款就是有效的。這一信用報告要求適用於2020年1月31日至宣佈與新冠肺炎相關的國家緊急狀態結束後120日之間簽訂的所有抵押貸款減免計劃。我們監控單一家庭信用擔保組合中貸款信用質量的能力可能會受到不利影響，因為信用評分可能無法反映借款人可能已經加入的我們或其他債權人提供的救濟計劃的影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						85

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表詳細介紹了根據貸款的原始合同條款逾期的單户忍耐貸款的特點。

表26-我國獨户貸款的信用質量特徵

						2020年12月31日									2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			佔總數的百分比						UPB			佔總數的百分比
當前LTV比率：
≤ 60						$29.4			49		%				$0.2			33		%
*>60%至80%						23.7			39						0.3			50
*>80%至100%						6.9			11						0.1			17
> 100						0.3			1						—			NM
總計						$60.3			100		%				$0.6			100		%

(1)NM-由於UPB舍入為零，因此沒有意義。

從2020年第四季度開始，我們要求獨户服務商向我們報告止贖的所有替代方案，其中包括對所有抵押貸款的忍耐計劃，包括借款人繼續根據貸款的原始合同條款付款並保持當前狀態的抵押貸款。我們之前報告的忍耐數據通常僅限於根據貸款的原始合同條款逾期的忍耐貸款。為了報告拖欠率，我們在忍耐期內將忍耐的單户貸款報告為拖欠，只要根據貸款的原始合同條款，無論忍耐計劃如何，付款都是逾期的。

下表顯示了我們的獨户貸款的支付狀況信息。

表27--按付款狀況分列的可容忍的單户貸款

						2020年12月31日																					2019年12月31日
(百萬美元)						當前			逾期一個月			二 月份 逾期			三 逾期幾個月到六個月(1)			逾期超過六個月(1)			總計						逾期一個月			二 月份 逾期			三 逾期幾個月或更長時間						總計
UPB						$8,907			$5,443			$4,372			$15,366			$35,144			$69,232						$131			$85			$362						$578
貸款數量(以千為單位)						44			28			22			75			155			324						1			—			2						3
作為我們單一家庭信用擔保組合的百分比(2)						0.37		%	0.23		%	0.18		%	0.63		%	1.29		%	2.70		%				0.01		%	—		%	0.02		%				0.03		%

(1)截至2020年12月31日，逾期3個月至6個月的忍耐貸款和逾期6個月以上的應計貸款的UPB分別為131億美元和291億美元。

(2)基於貸款數量。

經2021年綜合撥款法案修訂的CARE法案，為某些貸款修改提供了臨時減免，使其免於對TDR的會計要求，這些修改是與新冠肺炎大流行直接或間接相關的困難的結果。我們已選擇應用這一臨時減免，因此不考慮符合條件的貸款修改作為TDR。此外，由聯邦銀行業監管機構發佈並得到財務會計準則委員會工作人員認可的解釋性指導表明，政府強制的與新冠肺炎大流行相關的修改或推遲計劃不是TDR，因為貸款人沒有選擇向借款人授予特許權。因此，我們預計，我們因新冠肺炎而提供的所有忍耐和其他救濟計劃基本上都不會計入TDR。

當貸款逾期三個月時，我們通常將單户貸款置於非應計狀態。對於積極忍耐計劃中在獲得忍耐之前有效的貸款，我們在貸款忍耐期間繼續積累利息收入，並且當我們相信現有證據表明根據管理層的判斷(考慮到其他因素，其中最重要的是當前的LTV比率)本金和利息的可收回性得到合理保證時，貸款已逾期三個月或三個月以上。當我們對逾期三個月或三個月以上的貸款應計利息時，我們衡量未應計應計利息餘額的預期信用損失撥備，以便資產負債表反映我們預計收取的淨利息金額。看見注4 有關我們與新冠肺炎疫情相關的忍耐計劃的會計政策的更多信息，請訪問。

房地美MAC|2020 Form 10-K						86

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表提供了扣除信用損失準備後與我們的單户貸款有關的應計利息金額。與忍耐的單户貸款有關的上期應計利息應收餘額不是材料。l.

表28--忍耐中的單户貸款(1)

(單位：百萬)						2020年12月31日
應計應收利息：
逾期不到三個月						$74
逾期三個月至六個月						235
逾期超過六個月(2)						911
應計應收利息，毛額						1,220
信貸損失撥備						(138)
應計應收利息淨額						$1,082

(1)中國不包括某些遺留證券化產品中的貸款。

(2)逾期六個月以上的應計利息中，約90%與當前LTV比率小於或等於80%的貸款有關。

在借款人的忍耐計劃到期之前，服務人員必須與借款人聯繫，以確定如何償還在寬限期內錯過的付款。房地美要求服務商遵循定義的損失緩解層次結構，以確定向借款人提供哪些選擇。這個等級是根據某些因素來確定的，例如借款人的拖欠狀況、拖欠的原因、貸款類型和困難類型。借款人無需一次性償還所有逾期款項。在寬限計劃到期時，借款人可以恢復貸款，或者根據貸款修改進入還款計劃、延期付款計劃或試用期計劃。如果借款人沒有資格獲得任何房屋保留選項，我們可能會尋求喪失抵押品贖回權的替代方案或喪失抵押品贖回權。由於2020年通過延期付款或貸款修改退出新冠肺炎相關忍耐計劃的貸款，我們將4.32億美元的拖欠利息推遲到無息本金餘額中，這些餘額應在還款日期、到期日或房產出售日期中較早的日期到期。

有關我們為應對新冠肺炎疫情所採取的行動以及我們的減損活動的更多信息，請參見簡介-關於房地美-新冠肺炎應對大流行的努力和 MD&A-風險管理-單户按揭信用風險-從事減損活動.

下表彙總了2020年間獲得寬限的單户貸款，這些貸款在寬限期內的某個時間點根據貸款的原始合同條款逾期。

表29--獲得寬免的獨户貸款狀況

(貸款額以千計)						2020
截至2020年12月31日的積極忍耐計劃						280
主動容忍計劃退出：
**恢復原狀。(1)						228
**推遲付款						166
中國和其他國家(2)						43
完全容忍計劃退出						437
2020年獲得寬限的單户貸款總額(3)						717

(1)包括忍耐計劃，借款人在忍耐期間帶來當前的抵押貸款或全額支付抵押貸款。

(2)主要包括忍耐計劃，即借款人仍然拖欠債務，在忍耐期結束時退出路徑沒有確定。還包括其他退出途徑，如還款計劃、修改和喪失抵押品贖回權的替代方案。

(3)基於忍耐計劃的數量。在此期間，一筆貸款可以獲得多個忍耐計劃。

信貸損失準備

在2020年1月1日通過CECL後，我們認識到，歸類為投資持有的單户貸款的信貸損失撥備的期初餘額有所增加。根據CECL，我們在發生虧損事件之前確認信貸損失撥備，這導致與以前的已發生損失減值方法相比，更早確認信貸損失。在CECL下，我們使用折現現金流模型來估計貸款的信貸損失撥備，該模型評估了各種因素，以估計我們預期收集的現金流。貼現現金流模型預測貸款剩餘合同期限內的現金流，根據我們合理預期將發生的提前還款和TDR的預期進行調整，並利用我們的歷史經驗，根據當前和未來的經濟預測進行調整。這些預測需要重要的管理判斷，我們面臨與我們使用的模型相關的不確定性和風險。

房地美MAC|2020 Form 10-K						87

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

用於財務會計和報告目的。特別是，新冠肺炎疫情造成的經濟低迷的持續時間和嚴重程度及其對房價和房地產市場的影響，我們提供的新冠肺炎寬容計劃下需要幫助的借款人數量，以及這些計劃在解決借款人困境方面的最終成功，都存在重大不確定性，可能會對我們未來的信貸損失撥備產生實質性影響。有關我們估算信貸損失準備的會計政策和方法以及相關管理層判斷的更多信息，請參見併購-關鍵會計政策和估算.

根據CECL，在從持有以供投資重新分類為持有以供出售時，我們會進行可收藏性評估。當我們確定一筆要重新分類的貸款自發放以來信用質量經歷了非常顯著的惡化時，貸款攤銷成本基礎上超出其公允價值的部分將從重新分類前的信用損失撥備中註銷。

下表總結了我們的單一家庭信貸損失津貼活動。

表30-單户信貸損失免税額活動

						截至十二月三十一日止的年度，
(百萬美元)						2020			2019			2018			2017			2016
期初餘額(1)						$5,233			$6,176			$8,979			$13,463			$15,348
(收益)信貸損失撥備						1,320			(749)			(712)			(97)			(781)
沖銷(2)						(592)			(1,737)			(2,885)			(5,051)			(1,938)
已收集的追討款項						210			452			475			425			497
其他						182			126			319			239			337
期末餘額						$6,353			$4,268			$6,176			$8,979			$13,463
信貸損失準備期末餘額的構成：
為投資而持有的按揭貸款						$5,628			$4,222			$6,130			$8,931			$13,411
止贖前成本的研究進展						536			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。
應計應收利息						140			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。			不適用。不適用。不適用。
表外信貸風險敞口						49			46			46			48			52
總計						$6,353			$4,268			$6,176			$8,979			$13,463
作為我們單一家庭信用擔保組合的百分比						0.27%			0.21%			0.33%			0.49%			0.77%

(1)包括2020年1月1日通過CECL時確認的過渡調整。看見 注1有關過渡調整的詳細信息，請參閲。

(2)2016年不包括我們將貸款從持有投資轉移到持有出售時確認的成本或公允價值較低的調整，這些貸款總額為12億美元。2020年、2019年、2018年和2017年分別包括3億美元、13億美元、21億美元和38億美元的沖銷，這些減記與貸款從持有供投資轉移到持有供出售有關。

房地美MAC|2020 Form 10-K						88

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

信貸損失和追回

下表包含我們的單一家庭信用擔保組合的某些信用表現指標。2020年信貸損失下降，原因是由於重新分類量減少，與單一家庭貸款從持有投資重新分類為持有出售貸款相關的沖銷減少。由於至少要到2021年3月31日才能生效的止贖禁令，其他信貸損失也有所下降。由於受影響的借款人可能會在較長一段時間內拖欠貸款，我們很可能會在未來一段時間內招致額外的成本，例如更高的財產保全和維修費用，因為暫停取消抵押品贖回權的借款人可能會繼續拖欠更長時間的抵押品贖回權。

表31-單一家庭信用擔保組合信用表現指標

						截至十二月三十一日止的年度，
(百萬美元)						2020			2019			2018
沖銷(1)						$592			$1,737			$2,885
已收集的追討款項(2)						(210)			(452)			(475)
沖銷，淨額						382			1,285			2,410
REO運營費用						149			229			170
總信貸損失						$531			$1,514			$2,580
總信貸損失(1)(單位：bps)						2.5			7.7			13.7
從銷售嚴重拖欠貸款的損失(收益)中收回(3)						($54)			($33)			($88)
根據獨立信用增強和CRT債務註銷收取的回收						(13)			(14)			22

(1)2020年、2019年和2018年分別包括3億美元、13億美元和21億美元的沖銷，這些減記與貸款從持有供投資轉移到持有供出售有關。

(2)資產包括現金、REO或其他資產，如一級抵押貸款保險的應收賬款。

(3)本表不包括再履約貸款證券化(收益)損失。

我們的信貸損失集中在遺留和救濟再融資單一家庭貸款組合中。此外，我們的信用損失也集中在具有一定特點的貸款中，如下表所示。這些類別並不是相互排斥的；例如，Alt-A貸款可以與處於司法止贖狀態和/或CLTV比率大於100%的房產相關聯。有關司法喪失抵押品贖回權的州的貸款的更多詳細信息，請參閲管理止贖和REO活動下面一節。

表32-某些單一家庭貸款類別的信貸特徵

						2020															2019
						12月31日									截至十二月三十一日止的年度						12月31日									截至十二月三十一日止的年度
						投資組合的百分比			SDQ速率						信貸損失的百分比(1)						投資組合的百分比			SDQ速率						信貸損失的百分比
CLTV>100%						0.1		%	18.11		%				5		%				0.4		%	8.22		%				16		%
Alt-A貸款						1			10.66						9						1			3.75						12
司法取消抵押品贖回權的州						37			2.93						70						38			0.81						61

(1)本表不包括與應計應收利息沖銷有關的信貸損失。

TDRS與非應計貸款活動

被修改或置於非權責發生狀態的單户貸款通常有較高的信貸損失相關撥備。由於過去幾年完成了大量的貸款修改，我們的信用損失撥備中有很大一部分可歸因於TDR貸款：

n據報道，截至2020年12月31日，作為貸款修改的一部分，向借款人提供的利率優惠涉及獨户貸款信用損失撥備的23%。

n我們發現，我們修改後的大多數單户貸款，包括TDR，在2020年12月31日都是有效的，並且表現良好。

n但總的來説，我們預計我們對與現有單一家庭TDR相關的信貸損失的撥備將隨着時間的推移而下降，因為借款人繼續根據修改後的條款按月還款，利率優惠將攤銷到收益中。然而，新冠肺炎疫情可能會導致一些借款人在修改後的條款下難以按月還款。此外，我們出售再履行貸款將降低這些信貸損失撥備。雖然我們銷售這些貸款的能力在2020年上半年受到新冠肺炎疫情的負面影響，但再履行貸款的銷售在2020年下半年恢復。

房地美MAC|2020 Form 10-K						89

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表顯示了我們綜合資產負債表上的UPB以及單户TDR和非應計貸款的利息收入的信息。

表33--獨户TDR和非應計貸款

						十二月三十一日，
						2020												2019												2018						2017						2016
(百萬美元)						為投資而持有的按揭貸款			持有待售按揭貸款			總計						為投資而持有的按揭貸款			持有待售按揭貸款			總計						總計						總計						總計
UPB：
*TDR關於應計狀態的報告(1)						$28,547			$4,293			$32,840						$32,188			$11,576			$43,764						$41,839						$51,644						$77,122
**非權責發生制貸款						13,679			5,020			18,699						6,529			4,654			11,183						11,197						17,748						16,164
TDR和非應計貸款總額						$42,226			$9,313			$51,539						$38,717			$16,230			$54,947						$53,036						$69,392						$93,286
與以下項目相關的信貸損失撥備：
*TDR關於應計狀態的報告						$1,249			$3			$1,252						$2,452			$—			$2,452						$3,612						$5,257						$10,295
**非權責發生制貸款						631			228			859						597			—			597						1,003						1,883						2,290
總計						$1,880			$231			$2,111						$3,049			$—			$3,049						$4,615						$7,140						$12,585
免税額佔UPB的百分比：
*TDR關於應計狀態的報告						4		%	—		%	4		%				8		%	—		%	6		%				9		%				10		%				13		%
**非權責發生制貸款						5			5			5						9			—			5						9						11						14
總計						4			2			4						8			—			6						9						10						13

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020(3)												2019(3)
(單位：百萬)						為投資而持有的按揭貸款			持有待售按揭貸款			總計						為投資而持有的按揭貸款			持有待售按揭貸款			總計
TDR和非應計貸款的利息：
按原合同費率提價。						$1,905			$504			$2,409						$1,903			$867			$2,770
獲得認可的中國人						(1,318)			(239)			(1,557)						(1,444)			(536)			(1,980)
TDR和非權責發生貸款的放棄利息收入(2)						$587			$265			$852						$459			$331			$790

(1)與前幾個時期不同的是，UPB的金額只包括被歸類為投資持有的貸款。

(2)這是指如果貸款按照原來的合同條款履行，我們沒有確認，但在每個期末的未償還貸款期間本應確認的利息收入的金額。

(3)利息是指按原合同利率計算的利息收入、已確認的利息收入、以及基於TDR和每個期末的非應計貸款而放棄的利息收入。

2018年、2017年和2016年，TDR和非應計貸款的放棄利息收入分別為11.22億美元、16.04億美元和21.09億美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						90

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表彙總了單一家庭持有的投資TDR貸款活動的UPB。

表34-單户TDR貸款活動

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019(1)									2018(1)
(百萬美元)						貸款計數			金額						貸款計數			金額						貸款計數			金額
期初餘額，截至1月1日						249,182			$35,623						290,255			$42,254						364,704			$54,415
新增功能(2)						26,689			4,624						30,568			4,871						52,300			8,115
償還和重新分類為待售						(44,614)			(7,248)						(85,181)			(14,016)						(119,366)			(19,285)
喪失抵押品贖回權銷售和喪失抵押品贖回權的替代方案						(1,980)			(323)						(4,502)			(605)						(7,383)			(991)
截至12月31日的期末餘額						229,277			32,676						231,140			32,504						290,255			42,254
購買時減值的貸款						—			—						1,600			102						2,555			170
已記錄撥備的不良貸款總額						—			—						232,740			32,606						292,810			42,424
信貸損失撥備									(1,585)									(2,872)									(4,369)
淨投資，截至12月31日									$31,091									$29,734									$38,055

(1)根據以前發生的損失減值方法，根據個人減值評估，不包括為投資持有的TDR，不計提信貸損失。

(2)這包括某些破產事件和忍耐計劃、償還計劃、延期付款和修改活動，這些事件和忍耐計劃不符合CARE法案根據TDR事件發生時的服務商報告提供的與TDR相關的臨時救濟的資格。

拖欠率

我們根據我們的服務商向我們報告的單家庭擔保組合中逾期的貸款數量佔我們單家庭擔保組合中貸款總數的百分比來報告單家庭違約率。下面的圖表顯示了我們每個單户貸款組合的信用損失和嚴重違約率。

投資組合構成和信貸損失影響投資者信心。

嚴重違約率

房地美MAC|2020 Form 10-K						91

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

截至2020年12月31日，我們單一家庭信用擔保組合的總嚴重違約率增至2.64%，而截至2019年12月31日，該比率為0.63%，原因是與新冠肺炎疫情相關的忍耐貸款數量增加。然而，截至2020年12月31日的嚴重拖欠貸款中，55%由信用增強覆蓋，這可能會部分降低我們的信用風險敞口。儘管嚴重違約率上升，但我們的核心單一家庭貸款組合在2020年12月31日之前繼續表現良好，在我們信貸損失中所佔比例相對較低。我們的遺產和救濟再融資單一家庭貸款組合繼續下降，但也繼續佔我們信貸損失的大部分。看見注4獲取有關我們的單户按揭貸款支付狀況的更多信息。

正在進行的新冠肺炎大流行已導致抵押貸款市場的拖欠大幅增加。我們預計，由於大流行和我們提供的忍耐計劃，我們的單一家庭貸款組合的嚴重違約率將繼續居高不下。

下面的圖表顯示了我們的單一家庭信用擔保組合中逾期一個月和兩個月的抵押貸款的百分比。與2019年12月31日相比，這兩個百分比在2020年期間都有所增加，原因是與新冠肺炎大流行相關的忍耐計劃中的貸款數量增加，但隨着大流行對早期違約的影響開始穩定，到年底一般會回落到大流行前的水平。由於服務商報告方法、季節性和其他可能不表明違約的因素，逾期一個月的貸款百分比可能會波動。因此，逾期兩個月的貸款百分比往往比逾期一個月的貸款百分比更能反映早期業績。從2019年到2020年，逾期兩個月的貸款比例略有上升，但總體上也回到了大流行前的水平。

獨户貸款逾期一個月和兩個月的百分比

房地美MAC|2020 Form 10-K						92

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

貸款特點

下表介紹了我們的單一家庭信用擔保組合中的一些貸款特徵。

特點

描述

對信用質量的影響

LTV比率

貸款的UPB與抵押貸款的標的物業價值的比率。原來的LTV比率是在貸款發放時計算的，而CLTV比率的定義是當前貸款UPB與估計當前物業價值的比率。

•

衡量標的財產覆蓋貸款風險的能力

•

較高的LTV比率意味着較高的風險，因為出售房產的收益可能不足以覆蓋我們在貸款上的風險敞口。

•

較低的LTV比率表明借款人更有可能償還貸款

信用評分

貸款人用來評估借款人償還債務的可能性的統計數字。我們使用FICO評分，這是目前最常用的抵押貸款信用評分。原始信用分數代表每個借款人在發起或我們購買時的FICO分數，而當前信用分數代表每個借款人最近的FICO分數，這是房地美在最近一個季度的第一個月獲得的

•

信用評分較高的借款人通常比信用評分較低的借款人更有可能償還貸款或有能力進行再融資。

貸款目的

表明借款人打算如何使用貸款收益(例如，購買、變現再融資或其他再融資)

•

現金再融資會提高貸款成本率，通常比購買或其他再融資交易中發放的貸款有更高的違約風險。

屬性類型

指示該屬性是獨立的單户住宅、聯排別墅、共管公寓還是合作公寓

•

獨立的獨棟住宅和聯排別墅是獨棟住宅的主要類型。

•

從歷史上看，共管公寓經歷的房價波動比獨立的獨户住宅更大，這可能會讓我們面臨更大的風險。

佔用類型

指示借款人是否打算將該房產用作主要住所、第二居所或投資房產

•

主要住宅物業貸款的信用風險往往低於第二套住房或投資物業的貸款。

產品類型

根據關鍵貸款條款指示貸款類型，例如貸款的合同期限、利率類型和支付特徵

•

如果貸款產品包含導致每月還款計劃發生變化的條款，則可能會導致更高的風險

•

較短的貸款期限會加快本金的償還速度，並可能意味着較低的風險。

第二留置權

指示標的財產在發起時是否由多筆貸款覆蓋

•

第二留置權可能會增加違約風險

•

借款人在發債後可自由獲得第二留置權融資，當借款人這樣做時，我們無權收到通知。

DTI比率

借款人每月償還的債務總額與每月總收入的比率。借款人資信的一個指標，因為它衡量借款人管理每月還款和償還債務的能力

•

在所有其他因素相同的情況下，DTI比率較低的借款人通常比DTI比率較高的借款人更有可能償還貸款。

•

DTI比率是在發債時計算的，可能不能反映借款人目前的信用狀況。

房地美MAC|2020 Form 10-K						93

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表詳細介紹了我們的單一家庭信用擔保組合中貸款的特點。

表35-我們單一家庭信用擔保組合的信用質量特徵

						2020年12月31日
(數十億美元)						UPB			原貸方 得分 (1)			當前積分 得分(1)(2)			原創 LTV收視率			當前 LTV 比率			當前 LTV收視率 >100%			Alt-A%
核心單一家庭貸款組合起始年份：
2020						$971			760			758			71		%	68		%	—		%	—		%
2019						276			747			754			77			67			—			—
2018						117			739			739			77			62			—			—
2017						143			743			748			76			56			—			—
2016						180			750			758			73			49			—			—
2015及更早版本						406			753			764			71			39			—			—
核心單户貸款組合總額						2,093			753			757			73			59			—			—
遺產和救濟為單户貸款組合再融資						233			708			725			82			46			1			8
總計						$2,326			749			754			74			58			—			1
						2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			原貸方 得分 (1)			當前積分 得分(1)(2)			原創 LTV收視率			當前 LTV 比率			當前 LTV收視率 >100%			Alt-A%
核心單一家庭貸款組合起始年份：
2019						$383			750			746			77		%	76		%	—		%	—		%
2018						220			744			745			78			71			—			—
2017						237			746			748			76			64			—			—
2016						269			751			756			74			57			—			—
2015及更早版本						592			754			762			72			45			—			—
核心單户貸款組合總額						1,701			750			752			75			60			—			—
遺產和救濟為單户貸款組合再融資						293			712			692			83			52			2			7
總計						$1,994			745			749			76			59			—			1

(1)原始信用評分以三家信用局(Equifax、Experian和TransUnion)為基礎。目前的信用評分僅基於益百利。

(2)某些最近獲得的貸款的原始信用評分自貸款收購以來可能沒有由徵信局更新，因此原始信用評分也代表了當前的信用評分。

房地美MAC|2020 Form 10-K						94

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

表36-我們的單一家庭信貸擔保組合中貸款的特點

						截至十二月三十一日止的年度，
(佔投資組合的百分比，基於UPB)						2020			2019			2018
原始LTV比率範圍
60%及以下						22		%	18		%	19		%
60%至80%以上						51			52			52
80%至100%以上						25			28			26
100%以上						2			2			3
投資組合加權平均原始LTV比率						74			76			76
當前LTV比率範圍
60%及以下						51			51			51
60%至80%以上						37			35			36
80%至100%以上						12			14			12
100%以上						—			—			1
投資組合加權平均當前LTV比率						58			59			58
原始信用評分(1)
740及以上						64			61			60
700至739						20			21			22
660至699						11			12			12
620至659						4			4			4
少於620						1			2			2
投資組合加權平均原始信用評分						749			745			743
當前信用評分(1)(2)
740及以上						70			66			66
700至739						15			16			16
660至699						8			9			9
620至659						4			4			4
少於620						3			5			5
投資組合加權平均當前信用評分						754			749			748
DTI比率
45%以上						14			15			15
投資組合加權平均DTI比率						35			35			35
貸款目的
購買						38			46			45
套現再融資						19			20			20
其他再融資						43			34			35

(1)原始信用評分以三家信用局(Equifax、Experian和TransUnion)為基礎。目前的信用評分僅基於益百利。

(2)某些最近獲得的貸款的原始信用評分自貸款收購以來可能沒有由徵信局更新，因此原始信用評分也代表了當前的信用評分。

此外，2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日：

n    我們90%以上的貸款是由獨立住宅或聯排住宅擔保的；

n    我們大約90%的貸款是以最初用作借款人主要住所的物業作為抵押的；以及

n    我們90%以上的貸款是固定利率的。

截至2020年12月31日，我們大約5%的貸款在發起時由發起人或其他第三方進行了第二留置權融資，這些貸款約佔我們嚴重拖欠貸款總數的10%。很可能有更多的借款人擁有發端後的二次留置權融資。

房地美MAC|2020 Form 10-K						95

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

高風險貸款屬性和屬性組合

上面顯示的某些貸款屬性可能表明違約風險更高。例如，原始LTV比率超過90%和/或在發起時信用評分低於620的貸款可能風險較高。下表提供了我們投資組合中具有這些特徵的貸款的信息。這些表格單獨列出了每個較高風險類別。一筆貸款可能屬於多個類別。

表37-單户信用擔保組合較高風險貸款數據

						2020年12月31日
(數十億美元)						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
原始LTV比率大於90%，HARP貸款						$53.3			57		%	1.9		%	4.26		%
原LTV比率大於90%，其他所有貸款						295.4			77			2.4			4.25
發起時信用評分低於620的貸款						30.9			54			10.2			11.00
						2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
原始LTV比率大於90%，HARP貸款						$71.5			65		%	2.3		%	0.89		%
原LTV比率大於90%，其他所有貸款						286.0			79			3.0			0.98
發起時信用評分低於620的貸款						33.1			60			13.8			4.52

(1)     主要包括通過房地美Flex修改®計劃修改的貸款。在之前的幾個時期，這個百分比包括了延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

此外，貸款屬性的某些組合可以指示更高程度的信用風險，例如LTV比率較高而信用評分較低的貸款。根據2021年1月的信函協議，我們必須限制我們對具有此類屬性的單户貸款的收購，包括在發起時具有以下特徵的貸款：當前LTV比率超過90%，DTI超過45%，以及FICO或同等信用評分低於680。有關2021年1月信函協議的更多信息，請參見MD&A-託管及相關事宜.

下表顯示了我們的單一家庭信用擔保組合中貸款的信用評分和CLTV比率屬性的組合。

表38-單一家庭信用擔保組合屬性組合

						2020年12月31日
						中視≤：60									CLTV>60至80									CLTV：>80%至100%									CLTV收視率>100.00									所有貸款
(原始信用評分)						投資組合百分比			SDQ速率(1)						投資組合百分比			SDQ速率(1)						投資組合百分比			SDQ速率(1)						投資組合百分比			SDQ速率(1)						投資組合百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
核心單户貸款組合：
						0.2		%	9.34		%				0.1		%	13.76		%				—		%	NM						—		%	NM						0.3		%	11.00		%	2.8		%
620至659						1.2			5.88						0.9			7.54						0.2			6.80		%				—			NM						2.3			6.51			1.6
≥ 660						41.4			1.64						34.6			2.21						11.4			1.90						—			NM						87.4			1.86			0.3
不可用						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM						—			NM			NM
總計						42.8		%	1.82						35.6		%	2.43						11.6		%	2.06						—		%	NM						90.0		%	2.04			0.3
遺產和救濟為單户貸款組合再融資：
						0.7		%	9.26						0.2		%	15.39						0.1		%	20.77						—		%	NM						1.0		%	11.01			11.8
620至659						0.8			7.14						0.3			13.40						0.1			19.05						—			NM						1.2			8.58			11.8
≥ 660						6.2			3.35						1.2			8.08						0.2			12.59						0.1			15.35		%				7.7			4.03			4.7
不可用						0.1			8.53						—			NM						—			第二個NM						—			NM						0.1			9.43			20.1
總計						7.8		%	4.35						1.7		%	10.07						0.4		%	15.25						0.1		%	19.38						10.0		%	5.30			6.4

房地美MAC|2020 Form 10-K						96

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

						2019年12月31日
						中視≤：60									CLTV>60到80									CLTV：>80%至100%									CLTV收視率>100.00									所有貸款
(原始信用評分)						投資組合的百分比			SDQ速率						投資組合的百分比			SDQ速率(1)						投資組合的百分比			SDQ速率(1)						投資組合的百分比			SDQ速率(1)						投資組合的百分比			SDQ速率			修改百分比(2)
核心單户貸款組合：
						0.2		%	2.40		%				0.1		%	3.11		%				—		%	NM						—		%	NM						0.3		%	2.87		%	3.1		%
620至659						1.1			1.15						1.0			1.42						0.4			1.59		%				—			NM						2.5			1.30			1.8
≥ 660						39.6			0.16						30.2			0.26						12.6			0.26						—			NM						82.4			0.20			0.3
不可用						0.1			1.32						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			1.96			3.5
總計						41.0		%	0.20						31.3		%	0.32						13.0		%	0.33						—		%	NM						85.3		%	0.26			0.4
遺產和救濟為單户貸款組合再融資：
						0.7		%	3.56						0.4		%	5.95						0.2		%	9.33						0.1		%	15.03		%				1.4		%	4.83			15.8
620至659						1.0			2.53						0.5			4.67						0.2			7.91						0.1			12.84						1.8			3.52			14.8
≥ 660						7.9			0.86						2.6			2.09						0.7			3.91						0.2			6.32						11.4			1.23			5.5
不可用						0.1			3.93						—			NM						—			NM						—			NM						0.1			4.68			19.1
總計						9.7		%	1.28						3.5		%	2.95						1.1		%	5.39						0.4		%	8.96						14.7		%	1.84			7.7

(1)零NM-由於投資組合的百分比四捨五入為零，因此沒有意義。

(2)     主要包括通過房地美Flex修改計劃修改的貸款。在之前的幾個時期，這個百分比包括了延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

高風險貸款產品類型

有幾種類型的貸款產品包含條款，這些條款會導致借款人在指定的初始時期之後每月還款額發生計劃變化，例如純利息貸款和期權ARM貸款。這些產品可能會導致更高的信用風險，因為付款的變化可能會增加借款人的每月還款額，從而導致更高的違約風險。這些貸款中的大部分是在我們的遺產和救濟再融資單一家庭貸款組合。我們的核心單一家庭貸款組合中只有一小部分是ARM貸款。我們在2007年完全停止購買期權ARM貸款，在2009年停止購買Alt-A貸款，在2010年停止購買純利息貸款。

近年來，我們的純利息和期權ARM貸款餘額持續下降，因為這些借款人中的許多人已經償還或再融資他們的貸款，接受貸款修改，或者完成止贖選擇或止贖銷售。

雖然我們沒有將期權ARM貸款歸類為次級或Alt-A，以便在本10-K表格和我們報告的其他地方展示，但它們可能表現出與市場參與者有時稱為次級或Alt-A的抵押品類似的信用表現。出於報告目的，在貸款修改後，期權ARM類別中的貸款繼續列報在該類別中，即使修改後的貸款不再提供可選付款撥備。

下表提供了高風險貸款產品類型的信用特徵信息。

表39-風險較高的單户貸款信用特徵

						2020年12月31日
(數十億美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率
攤銷臂和期權臂(1)						$28.3			44		%	3.0		%	3.99		%
僅限利息						9.8			59			—			9.88
修改後的步進率						5.5			52			100			16.02
						2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率
攤銷臂和期權臂(1)						$40.1			49		%	2.2		%	0.84		%
僅限利息						10.9			64			—			2.72
修改後的步進率						8.7			59			100			6.27

(1)其中包括截至2020年12月31日和2019年12月31日的UPB期權ARM貸款分別為21億美元和25億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，期權ARM貸款的當前LTV比率分別為46%和51%，(B)貸款修改百分比為25.0%和20.4%，以及(C)嚴重違約率分別為9.46%和2.94%。

房地美MAC|2020 Form 10-K						97

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表顯示了我們的單一家庭信用擔保組合中某些類型貸款的預定付款更改時間。下表中的金額按產品類型彙總，並按貸款將發生付款更改的年份分類。由於許多因素，實際付款更改的時間可能與表中顯示的不同，包括借款人是否對貸款進行再融資。截至2020年12月31日，首次付款更改年份為2020年或更早的貸款已經發生了一次或多次付款更改；首次付款更改年份為2021年或更晚的貸款截至2020年12月31日未發生付款更改，直到未來一段時間才會經歷付款更改。階梯利率修改後的貸款每年都會顯示借款人將經歷一次預定的利率上調；因此，一筆貸款可能包括在多個期限內。然而，表中的階梯利率貸款總額反映了截至2020年12月31日這類貸款的終止UPB。

表40-某些單一家庭貸款類型的預定付款更改時間

						2020年12月31日
(單位：百萬)						2020年及之前版本			2021			2022			2023			2024			2025			此後			總計(1)
手臂/攤銷						$8,446			$2,176			$3,020			$2,472			$2,712			$1,625			$5,548			$25,999
僅限手臂/利息						3,572			—			—			—			—			—			—			3,572
固定/只收利息						393			9			23			1			—			—			—			426
修改後的步進率						5,420			542			121			31			14			—			—			5,538
總計						$17,831			$2,727			$3,164			$2,504			$2,726			$1,625			$5,548			$35,535

(1)我們不包括某些其他證券化產品的基礎貸款，因為我們無法獲得這些貸款的支付變更信息。

我們認為，這類貸款的表現除了借款人每月還款額增加外，還受到了之前不利的宏觀經濟狀況的影響，例如許多地理區域的失業率和房價下跌。然而，我們繼續監測這些貸款的表現，因為許多貸款已經經歷了付款變化或計劃在2021年或之後進行付款變化，這可能會使借款人每月支付更高的還款額。由於這些貸款中有相當一部分是從2005年到2008年發放的，而且位於受2006年開始的房價下跌影響最大的地理區域，我們認為這類貸款的嚴重違約率在2021年仍將居高不下。

其他高風險貸款-Alt-A和次級貸款

雖然為了下面的討論和本10-K表格中的其他地方，我們將某些貸款稱為次級貸款或Alt-A貸款，但沒有普遍接受的次級貸款或Alt-A貸款的定義，而且此類貸款的分類可能因公司而異。我們不依賴這些貸款分類來評估與我們的單一家庭信用擔保組合中的此類貸款相關的信用風險敞口。

抵押貸款市場的參與者根據單一家庭貸款在發放時的整體信用質量來確定其特徵，包括作為優先或次級貸款。雖然我們在歷史上沒有將我們的單一家庭信用擔保組合中的貸款定性為優質或次級，但我們監控我們擔保的貸款金額，這些特徵表明信用風險程度較高。此外，我們估計，根據我們在進行這些交易時向我們提供的信息，截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們其他證券化產品背後分別有約7億美元和8億美元的證券抵押品被確定為次級抵押貸款。

抵押貸款市場參與者將單户貸款歸類為Alt-A，前提是這些貸款的信用特徵介於優質和次級類別之間，如果這些貸款的承銷收入或資產文件要求低於完整文件貸款或兩者兼而有之，則將其歸類為Alt-A。雖然我們已經停止了對文件標準較低的貸款的新購買，但如果貸款是根據之前發佈的擔保購買的，或者是我們救濟再融資計劃的一部分，或者是另一項再融資貸款計劃的一部分，並且先前存在的貸款是在低於完整文件標準的情況下產生的，我們仍會繼續購買一定數量的此類貸款。如果我們購買了再融資貸款，並且原始貸款之前已被確定為Alt-A，則此類再融資貸款可能不再分類或在本10-K表格和我們的其他財務報告中報告為Alt-A貸款，因為賣方或服務商不會將取代原始貸款的新再融資貸款確定為Alt-A貸款。因此，我們報告的Alt-A餘額可能低於沒有發生此類再融資的情況。從2009年救濟再融資計劃開始到2020年12月31日，我們已經購買了大約364億美元的救濟再融資貸款，這些貸款在我們的投資組合中以前被歸類為Alt-A貸款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						98

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表包含我們單一家庭信用擔保組合中Alt-A貸款的信息。

表41-我們單一家庭信用擔保組合中的Alt-A貸款

						2020年12月31日															2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			CLTV			修改百分比			SDQ速率						UPB			CLTV			修改百分比(1)			SDQ速率
Alt-A						$18.4			55		%	14.7		%	10.66		%				$21.1			61		%	17.8		%	3.75		%

(1)     主要包括通過房地美Flex修改計劃修改的貸款。在之前的幾個時期，這個百分比包括了延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

由於借款人再融資到其他抵押產品、止贖銷售和其他清算事件，我們單一家庭信用擔保組合中Alt-A貸款的UPB繼續下降。

地理集中度

我們從美國各地購買抵押貸款。然而，當地的經濟狀況可能會影響借款人的償還能力和基礎抵押品的價值，導致信用風險集中在某些地理區域。此外，某些州和市政府可能會通過法律，限制我們取消抵押品贖回權或驅逐出境的能力，並使我們管理風險變得更加困難和昂貴。

下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日我們的單一家庭信用擔保組合的地理區域集中度。雖然我們的投資組合在地理上是多樣化的，但新冠肺炎大流行的經濟影響可能會不成比例地集中在某些地理區域或地區。看見注：18 有關我們持有或擔保的貸款的信用風險的更多信息。

表42-單一家庭信貸擔保組合的信貸風險集中度

						2020年12月31日												2019年12月31日												2020(1)									2019
(數十億美元)						投資組合UPB			%%的 投資組合			正經 青少年犯罪 費率						投資組合UPB			%%的 投資組合			正經 青少年犯罪 費率						信貸損失額			信貸損失的百分比						信貸損失額			信貸損失的百分比
地區：(2)
西						$720			31		%	2.41		%				$595			30		%	0.36		%				$—			5		%				$0.2			12		%
東北方向						549			24			3.16						475			24			0.87						0.2			40						0.5			37
中北部						357			15			2.06						319			16			0.61						0.1			27						0.3			19
東南						375			16			2.95						326			16			0.73						0.1			18						0.4			24
西南						325			14			2.59						279			14			0.54						—			10						0.1			8
總計						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
國家：
加利福尼亞						$424			18		%	2.64						$347			17		%	0.34						$—			4		%				$0.1			8		%
德克薩斯州						145			6			3.11						123			6			0.54						—			3						—			3
弗羅裏達						135			6			3.70						116			6			0.77						—			9						0.2			14
紐約						103			4			4.56						94			5			1.21						0.1			13						0.1			7
伊利諾伊州						96			4			2.96						88			4			0.85						0.1			14						0.2			10
所有其他						1,423			62			2.34						1,226			62			0.61						0.2			57						0.9			58
總計						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%

(1)不包括與應計應收利息沖銷有關的信貸損失。

(2)區域名稱：西部(AK、AZ、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、UT、WA)；東北(CT、DE、DC、MA、ME、MD、NH、NJ、NY、PA、RI、VT、VA、WV)；中北部(IL、IN、IA、MI、MN、ND、OH、SD、WI)；東南(AL、FL、GA、KY、MS、NC、PR、SC、TN、VI)；西南(AR

從事減損活動

服務商執行減輕損失的活動，以及取消他們為我們服務的貸款的抵押品贖回權。我們的損失緩解策略強調服務商對拖欠貸款的早期幹預，並通過向服務商提供旨在管理不良貸款和幫助借款人保持住房所有權或促進止贖替代方案的違約管理計劃，提供止贖的替代方案。

我們提供各種借款人援助計劃，包括為某些符合條件的貸款提供再融資計劃，以及為陷入困境的借款人提供貸款鍛鍊活動。我們的貸款安排既包括房屋保留選項，也包括喪失抵押品贖回權的選項。我們還從事某些嚴重拖欠和再履行貸款的轉讓、服務和銷售。

房地美MAC|2020 Form 10-K						99

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

救濟再融資計劃

我們的救濟再融資計劃允許我們已經擁有或擔保的符合條件的房主以更優惠的條款(如減少還款額、降低利率或轉向更穩定的貸款產品)進行再融資，而不需要獲得額外的抵押保險。

救濟再融資計劃包括增強型救濟再融資計劃，該計劃為目前正在償還抵押貸款但由於LTV比率超過我們的標準再融資限制而無法再融資的借款人提供流動性。

下表包括我們救濟再融資抵押貸款組合的表現信息。

表43-獨户救濟再融資貸款

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百萬美元)						UPB			貸款計數			SDQ速率						UPB			貸款計數			SDQ速率
原始LTV超過125%						$11,972			83,439			4.41		%				$15,906			103,401			0.93		%
100%以上至125%原始LTV						23,064			159,542			4.33						31,072			200,227			0.96
80%以上至100%原始LTV						38,994			293,582			3.88						52,020			362,647			0.76
80%及以下原始LTV						55,291			575,708			2.70						70,752			681,232			0.43
總計						$129,321			1,112,271			3.38						$169,750			1,347,507			0.64

貸款鍛鍊活動

居家保留選項

當再融資不可行時，我們要求我們的服務商首先評估貸款的忍耐計劃、還款計劃、付款延期或貸款修改，因為我們對再履行貸款的回收水平通常高於進行止贖替代或止贖的貸款。雖然鍛鍊選擇通常比止贖成本更低，但我們的損失減輕活動會產生成本。具體地説，延期付款會導致我們不得不在抵押貸款的整個生命週期內為無息餘額提供資金，從而導致該計劃的經濟成本。此外，我們在涉及降低利率或本金忍耐的貸款修改上會招致經濟損失，我們還會產生與支付給服務商的激勵費相關的費用，這些費用是為了某些成功完成的貸款安排而支付的。

我們提供以下類型的居家保留選項：

n    忍耐計劃-要求在規定的期限內(通常少於一年)減少或不支付貸款的安排，以允許借款人恢復遵守原來的按揭條款或實施另一項貸款安排。對於2020年完成的協議，減少或暫停付款的平均時間在4至5個月之間。

n    還款計劃-合同計劃允許借款人在一段特定的時間內返回到當前通過支付正常的月度付款加上額外商定的拖欠金額，可以獲得更高的地位。還款計劃的期限必須大於一個月，小於或等於12個月，每月還款計劃金額不得超過合同抵押貸款金額的150%。對於全額支付的還款計劃和帶到當前狀態的貸款，服務商將獲得獎勵費用。對於2020年完成的計劃，償還逾期款項的平均時間約為4個月。

n    延期付款-允許借款人通過推遲拖欠本金和利息進入無息本金餘額的安排，該本金餘額應在還款日期、到期日或出售房產的較早者到期。剩餘的抵押期限、利率、付款時間表和到期日保持不變，不需要試用期計劃。延期付款的月數根據借款人所經歷的困難類型而有所不同。

n    貸款修改-合同計劃，可能涉及改變貸款條款，在貸款的UPB中增加未償債務，如拖欠利息，或兩者兼而有之，包括本金承受。我們的改裝計劃通常要求在收到改裝之前至少完成三個月的試用期。如果借款人未能完成試用期，貸款將被考慮用於我們的其他鍛鍊活動。這些修改計劃為符合條件的借款人提供最長480個月的貸款期限和固定利率。每完成一次修改，服務商都會獲得獎勵費用，而且貸款可以修改的次數是有限制的。我們的主要貸款修改計劃是房地美Flex修改®計劃，其目標是通過降低利率、延長期限和本金承受來減少20%的還款額。根據房地美Flex修改計劃，借款人必須在永久修改之前完成90天的試用期計劃。

由於新冠肺炎疫情，2020年我們的貸款鍛鍊活動水平比2019年大幅增加。根據聯邦住房金融局的指導意見和CARE法案，我們一直在為受新冠肺炎大流行影響的借款人提供抵押貸款減免選擇，包括向經歷相關金融危機的單户借款人提供長達12個月的忍耐

房地美MAC|2020 Form 10-K						100

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

有資格的房主有經濟能力恢復每月還款，但無力支付還款計劃要求的額外月繳款，可選擇推遲付款，以解決直接或間接的困難。在聯邦住房金融局的指導下，我們將新冠肺炎對符合條件的借款人的寬限期延長至15個月，聯邦住房金融局未來可能會進一步延長這一寬限期。

取消抵押品贖回權的替代方案

當一筆嚴重拖欠的單户貸款不能通過經濟上合理的房屋保留選擇來解決時，我們通常會在尋求止贖銷售之前尋求止贖替代方案。我們向服務商支付每個已完成的止贖替代方案的激勵費。在某些情況下，我們向借款人提供現金搬遷援助，同時允許借款人有序地離開家園。我們提供以下類型的止贖選擇：

n    賣空-借款人以低於貸款條款所欠總金額的價格出售房產。賣空比借款人更可取，因為我們向借款人提供有限的減免，使其不必償還貸款的全部欠款。賣空可以讓我們避免完成止贖並隨後出售房產所產生的成本。

n    代替喪失抵押品贖回權的契據-借款人自願同意將房產所有權轉讓給我們，而不需要通過正式的止贖程序。

2020年喪失抵押品贖回權的數量大幅下降，主要是因為止贖暫停將至少持續到2021年3月31日。與2019年相比，2020年我們的賣空交易量有所下降，延續了近幾年的趨勢。同樣，隨着房價持續上漲，最近一段時間整體市場的賣空量也有所下降。

下面的圖表提供了關於我們的單户貸款鍛鍊活動和止贖銷售的詳細信息。在之前的幾個時期，貸款修改包括延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

居家保留行動(1)

(1)這張圖中的忍耐計劃只包括借款人在忍耐期內或在忍耐期結束時將貸款完全恢復到當前狀態的那些計劃。

喪失抵押品贖回權的選擇和喪失抵押品贖回權的銷售

房地美MAC|2020 Form 10-K						101

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

下表包含我們的單户修改貸款的信用特徵數據。

表44-單户經修訂貸款的信貸特徵

						2020年12月31日
(數十億美元)						UPB			投資組合的百分比			CLTV比率			SDQ速率
貸款修改(1)						$27.6			1		%	58		%	22.39		%
						2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			投資組合的百分比			CLTV比率			SDQ速率
貸款修改(1)						$38.3			2		%	65		%	10.67		%

(1)     主要包括通過房地美Flex修改計劃修改的貸款。在之前的幾個時期，這個百分比包括了延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

下表包含關於我們的單一家庭信用擔保組合中修改後的貸款的支付性能的信息，基於當前、出售或還清的貸款數量，如果適用，修改後的兩年。

表45-單户經修訂貸款的付款表現(1)

						貸款修改完成的季度
						4Q 2019			3Q 2019			2Q 2019			1Q 2019			4Q 2018			3Q 2018			2Q 2018			1Q 2018
當前、已售出或已付清 修改後一年：						58		%	59		%	58		%	67		%	67		%	78		%	78		%	65		%
當前、已售出或已付清 修改後兩年：						不適用			不適用			不適用			不適用			71			72			74			73

(1)     主要包括通過房地美Flex修改計劃修改的貸款。在之前的幾個時期，這個百分比包括了延期付款計劃中的貸款。已對以前的期間進行了修訂，以符合本期的列報方式。

為某些特殊貸款的轉讓、銷售和證券化提供服務

我們不時協助將某些拖欠或被視為有違約風險的貸款的服務轉移給我們認為有能力和資源改善與貸款相關的損失緩解的服務商。看見賣家和服務商在……裏面交易對手信用風險有關這些活動的更多信息，請訪問。

當我們相信出售這些貸款比繼續持有這些貸款提供更好的經濟回報時，我們就會出售某些嚴重拖欠的貸款。指導這些交易的FHFA要求包括投標人資格、貸款修改和業績報告。某些嚴重拖欠的貸款可能會自行或通過修改重新履行。除了銷售嚴重拖欠貸款外，我們還銷售某些再履約貸款，這通常涉及使用我們的高級次級證券化結構或一級證券化產品對貸款進行證券化，具體取決於市場狀況、業務戰略、信用風險考慮和運營效率。截至2020年12月31日，在UPB分類為持有待售的107億美元單户貸款中，有48億美元與嚴重違約的貸款有關。

雖然我們銷售這些經驗豐富的貸款的能力在2020年上半年受到新冠肺炎疫情的負面影響，但某些貸款的市場在2020年下半年有所改善。2020年，我們通過證券化出售了83億美元的UPB再履行貸款，而2019年為129億美元。2020年，我們完成了7億美元UPB嚴重違約貸款的銷售，而2019年UPB此類貸款的銷售額為2億美元。

管理止贖和REO活動

在喪失抵押品贖回權的情況下，我們可能會收購標的財產，然後將其出售，用出售所得來減少我們的損失。

我們通常會因為借款人違約和隨後的止贖或契約而獲得財產，而不是對我們擁有或擔保的貸款進行止贖。我們評估新收購的REO物業的狀況和市場，確定是否進行維修，確定入住率以及是否有法律或其他問題需要解決，並確定我們的銷售或處置戰略。當我們出售REO物業時，我們通常會在最初階段考慮業主居住者和從事社區穩定活動的實體的報價，然後再考慮投資者的報價。吾等亦考慮出售策略(例如拍賣)，以適當改善抵押品回收及/或當傳統銷售策略(即透過多重掛牌服務及房地產代理進行營銷)可能不再有效時。

我們受制於影響止贖過程的各種州和地方法律。 REO收購的速度和數量不僅受到拖欠貸款數量的影響，還受到我們何時可以啟動止贖程序和過程的長度的影響，這延長了貸款被止贖和基礎物業過渡到REO所需的時間。

根據聯邦住房金融局的指導方針和CARE法案，我們被要求暫停止贖，但空置或被放棄的除外

房地美MAC|2020 Form 10-K						102

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

在2021年3月31日之前，由於新冠肺炎大流行而導致的財產、財產和驅逐行為，聯邦住房金融局可以延長這一暫停期限，如有必要，聯邦住房金融局可以延長這一暫停期限。

喪失抵押品贖回權過程的延遲和喪失抵押品贖回權過程的平均時長

我們嚴重的違約率和信用損失可能會受到止贖程序延誤的不利影響，特別是在需要司法止贖程序的州。在這些州，喪失抵押品贖回權通常需要更長的時間才能完成，導致拖欠貸款集中在這些州，如下表所示。截至2020年12月31日，具有司法止贖程序的州的貸款佔我們單一家庭信用擔保組合的37%。

下表按司法管轄區類型列出了我們的貸款嚴重拖欠的時間長度。

表46-按司法管轄區劃分的嚴重拖欠單户貸款

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
按地區劃分的老齡化						貸款計數			%						貸款計數			%						貸款計數			%
司法國家
						132,103			42		%				26,063			37		%				27,811			37		%
>1年及						9,627			3						7,416			11						8,268			11
>2年						6,072			2						5,336			8						6,871			9
非司法國家
						158,563			50						24,997			36						25,675			34
>1年及						6,659			2						3,928			5						4,133			6
>2年						2,283			1						1,981			3						2,382			3
組合在一起
						290,666			92						51,060			73						53,486			71
>1年及						16,286			5						11,344			16						12,401			17
>2年						8,355			3						7,317			11						9,253			12
總計						315,307			100		%				69,721			100		%				75,140			100		%

貸款拖欠的時間越長，我們招致的相關成本就越大。拖欠超過一年的貸款更難解決，因為這些借款人中的許多人可能沒有與服務機構聯繫，可能沒有資格進行貸款修改，或者可能確定，由於貸款拖欠期間代表他們發生的成本，對他們來説進行貸款修改不符合經濟利益。我們預計，在擁有司法止贖程序的州，與貸款相關的信貸損失比例仍將居高不下，因為在這些州等待法院訴訟的貸款將過渡到REO或其他損失事件。2020年，我國拖欠一年以上的單户貸款增加了32%。

我們的維修指南不允許對主要住宅啟動止贖程序，直到貸款拖欠至少121天，無論房產位於何處。但是，我們會根據物業所在的州評估我們的服務人員完成止贖的及時性。我們的服務指南規定了在涉及拖欠貸款的特定情況下，允許的止贖延遲超過預期時間的情況，例如當借款人申請破產或上訴拒絕貸款修改時。

下表顯示了我們的單户貸款止贖的平均完成時間。

表47--單户貸款喪失抵押品贖回權程序的平均時間

						截至十二月三十一日止的年度，
(平均天數)						2020			2019			2018
司法國家
弗羅裏達						1,037			1,143			1,173
新澤西						983			1,089			1,343
紐約						1,800			1,765			1,790
所有其他司法國家						669			692			710
司法國家總數						802			872			926
非司法國家合計						537			520			530
總計						690			730			766

如上表所示，近年來，在一些司法管轄區，我們的獨户貸款的止贖程序的平均持續時間一直在下降，但在其他司法管轄區，特別是在佛羅裏達州和紐約州等擁有司法止贖程序的州，這一數字仍然較高。

房地美MAC|2020 Form 10-K						103

---

管理層的討論與分析			* 單户按揭信貸風險

我們的REO庫存在2020年繼續下降，降幅顯著增加，主要是由於聯邦住房金融局的指導方針和CARE法案，該法案要求我們暫停某些因新冠肺炎大流行而喪失抵押品贖回權和驅逐的行為。除了新的REO流入明顯放緩外，低利率和住房短缺導致的買家需求增加使REO處置保持穩定步伐。因此，與2019年相比，我們的REO庫存在2020年大幅下降。即使在沒有這些獨特情況的情況下，我們REO庫存的下降也繼續受到我們投資組合信用質量改善、有效的減損和REO處置策略以及在喪失抵押品贖回權時向第三方出售很大比例的房地產的推動。在喪失抵押品贖回權拍賣中的第三方銷售使我們能夠避免REO財產費用，否則，如果我們在REO庫存中持有該財產，直到處置為止，我們將會發生這些費用。

我們預計，只要上述止贖和驅逐暫停生效，可供出售的庫存開始持平，我們REO庫存的下降速度就會放緩。

下表顯示了我們的單户REO活動。

表48-單户REO活動

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百萬美元)						物業數量			金額						物業數量			金額						物業數量			金額
期初餘額-REO						4,989			$565						7,100			$780						8,299			$900
加法						2,361			214						7,910			786						10,442			1,012
性情						(5,584)			(580)						(10,021)			(1,001)						(11,641)			(1,132)
期末餘額-REO						1,766			199						4,989			565						7,100			780
期初餘額、估值津貼									(10)									(11)									(14)
更改估值免税額									9									1									3
期末餘額、估值津貼									(1)									(10)									(11)
期末餘額-REO，淨額									$198									$555									$769

嚴重程度比率

嚴重程度比率是指通過完成REO處置和第三方止贖銷售或賣空來解決貸款時我們已實現虧損的百分比。嚴重程度比率的計算方法是我們確認的損失金額除以相關貸款的總UPB。已確認損失的金額等於貸款的UPB超過出售物業的銷售收益，扣除資本化的維修和銷售費用後的金額(如果適用)。損失嚴重性不包括貸款從相關證券池中回購後的融資成本。

下表顯示了單個家庭的嚴重程度比率。

表49--單一家庭嚴重程度比率

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020			2019			2018
REO處置和第三方止贖銷售						20.4		%	21.7		%	24.2		%
賣空						22.6			24.5			26.6

與2019年相比，我們的嚴重程度比率在2020年有所下降，主要是由於房價上漲以及有效的成本控制和處置戰略。

REO屬性狀態

我們REO投資組合的很大一部分在任何給定的時間都無法銷售，因為物業被佔用、涉及法律事務(例如，破產、訴訟等)，或者受到贖回期的限制，贖回期是借款人可以收回喪失抵押品贖回權的財產的贖回期後的一段時間。贖回期使我們庫存的平均持有期增加了10%或更多。截至2020年12月31日，我們大約48%的REO物業無法上市，因為這些物業被佔用、位於有贖回期的州或受到其他法律事項的約束。另有18%的房產正在準備出售(即評估、確定營銷策略並進行修復)。由於自2020年3月開始實施的止贖和驅逐暫停，新的止贖流入顯着放緩，可供出售的REO物業的百分比大幅下降，銷售保持穩定。因此，截至2020年12月31日，我們約19%的REO物業已上市並可供出售，15%的庫存正在等待銷售結算。儘管各州的情況差異很大，但我們的獨棟REO物業的平均持有期(不包括任何贖回期)在2020年和2019年期間分別為250天和234天。

房地美MAC|2020 Form 10-K						104

---

管理層的討論與分析			風險管理 |多户按揭信用風險

多户按揭信用風險

我們使用以下主要策略管理我們對多家庭抵押貸款信用風險的敞口，這是商業房地產信用風險的一種：

n    維護新業務活動的政策和程序，包括審慎的承保標準；

n    管理我們的投資組合，包括減損活動；以及

n    將信用風險轉移給第三方投資者。

維護新業務活動的政策和程序，包括審慎的承保標準

我們對多户貸款採用事先批准的承銷方式，這與我們的單户擔保部門和房利美的DUS計劃中使用的委託承銷方式形成了鮮明對比。在這種方法下，我們通過在發放貸款購買承諾之前完成自己的每筆新貸款的承保和信用審查來維護信用紀律，包括審查第三方評估和執行現金流分析。我們的承保標準側重於LTV比率和DSCR，即估計借款人在扣除費用後使用擔保財產的現金流償還貸款的能力。DSCR越高，信用風險越低。我們的標準要求最高的LTV比率和最低的DSCR，根據貸款的特點和特點而有所不同。假設每月還款額反映本金攤銷，貸款通常以最高原始LTV比率80%和DSCR大於1.25的比例承保。然而，某些貸款可能具有較高的LTV比率和/或較低的DSCR，這通常會服務於我們的使命，並有助於實現我們的經濟適用房目標。

此外，我們亦會考慮其他質的因素，例如借款人的經驗、貸款類別、物業的位置，以及本地市場的強弱等。賣方對他們出售給我們的貸款提供一定的陳述和擔保，並被要求回購違反陳述或擔保的貸款。這些陳述和擔保是在貸款出售給聯邦住宅貸款抵押公司之日作出的，除非聯邦住宅貸款抵押公司同意購買時陳述和擔保的例外情況，否則回購補救措施可能會在證明違約時實施。然而，由於我們的承銷方式，多户貸款的回購一直很少見，這種方式是在發放貸款購買承諾之前完成的。

多户貸款可以分期償還或只計息(整個期限或部分期限)，並有固定或可變的利率。多户貸款一般在30年內攤銷，但合同到期日比單户貸款短，通常從5到10年不等。因此，大多數多家庭貸款需要在到期時支付氣球，這使得借款人在到期時進行再融資或償還貸款的能力成為關鍵因素。一些借款人可能無法在利率上升或不利市況期間進行再融資，從而增加了借款人違約的可能性。

偶爾，我們會將第三方提供的貸款或債券證券化，這些貸款或債券在發行後由我們承銷。在證券化之前，我們不會暴露於這些標的貸款或債券的信用風險。然而，由於我們可以擔保這些交易中使用的信託發行的部分或全部證券，我們實際上承擔了等於擔保的UPB的信用風險。與我們的主要證券化類似，這些其他證券化通常提供結構性信用增強(例如，從屬或其他損失分擔安排)，將第一損失風險分配給第三方。

儘管新冠肺炎疫情對多家庭市場和更廣泛的經濟環境產生了影響，但我們多家庭貸款購買和擔保的信用質量與前幾期保持一致。

下面的圖表顯示了我們購買或擔保的多户貸款的原始信用狀況。

房地美MAC|2020 Form 10-K						105

---

管理層的討論與分析			* 多户按揭信用風險

加權平均原始LTV比

加權平均原始DSCR

下表列出了我們的多家族新業務活動中具有可能被認為風險較高的某些特徵的百分比。

表50-具有較高風險特徵的多家族新業務活動的百分比

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020			2019			2018
原始LTV比率大於80%(1)						1		%	2		%	1		%
原始DSCR小於或等於1.10(1)						1			1			1

(1)以多家庭新業務活動的百分比表示。

管理我們的投資組合，包括減損活動

為了幫助減輕我們的潛在損失，我們通常要求賣家充當他們賣給我們的貸款的主要服務商，包括除了通常由單一家庭服務商執行的財產監控任務。我們通常會將K證書交易中的主服務商角色轉移給第三方，而在我們的SB證書交易中保留該角色。對於超過100萬美元的非證券化貸款，服務商通常必須根據服務商對抵押財產的分析以及借款人的財務報表，至少每年向我們提供抵押財產的評估。在借款人或財產陷入困境的情況下，與借款人的溝通頻率可能會增加。我們定期對服務性能進行評級，我們可能會進行現場審查，以確認符合我們的標準。

我們幾乎所有的擔保都有從屬關係提供的第一損失信用保護。因此，我們的主要信用風險敞口來自於作為我們個人電腦證券化基礎的未證券化貸款和合並貸款。根據其性質，我們持有的等待證券化出售的貸款在我們的資產負債表上的存續期比我們持有的投資貸款的期限要短，通常由一般賣家陳述和擔保涵蓋。對於非證券化貸款，我們可能會提供鍛鍊選項，讓借款人有機會將貸款轉為現款，並保留物業的所有權，例如提供最長12個月的短期延期。達成這些安排的目的是希望我們能夠收回最初的投資或將損失降至最低。我們不會在我們認為我們未來會遭受大於或等於我們在協議達成時喪失抵押品贖回權時所經歷的損失的情況下達成這些安排。在過去的三年裏，我們的多户貸款修改和其他鍛鍊活動一直很少。

對於作為我們個人電腦證券化基礎的綜合貸款，我們通常通過擔保保留全部信用風險敞口，儘管我們隨後可能會使用其他信用風險轉移產品轉移一部分信用風險。

各種聯邦、州和地方法律可能會影響我們的業務流程和財務結果。這些法律的未來變化可能會對我們的借款人產生不利影響，或者使我們管理信用風險變得更加困難和昂貴。租金限制和暫停驅逐可能會對基礎物業產生的現金流產生不利影響，而暫停取消抵押品贖回權可能會限制我們在借款人違約時採取某些減少損失的行動(例如，取消抵押品贖回權)的能力。

房地美MAC|2020 Form 10-K						106

---

管理層的討論與分析			* 多户按揭信用風險

新冠肺炎相關忍耐計劃中的貸款

根據FHFA的指導方針和CARE法案，Freddie Mac和Fannie Mae向多户借款人提供抵押容忍，條件是他們在忍耐期內暫停對無法支付租金的租户的所有驅逐。根據我們的忍耐計劃，截至2020年2月1日，擁有完全履約貸款的多家庭借款人可以通過因新冠肺炎疫情而表現出困難並獲得貸款人的批准，將貸款延遲至多90天。在忍耐期過後，借款人被要求以每月不超過12次的等額分期償還被免除的貸款金額。

2020年6月，我們與聯邦住房金融局協調，宣佈了三個補充忍耐救濟選項，服務人員可以使用這些選項來幫助擁有忍耐計劃的借款人，這些借款人繼續受到新冠肺炎大流行的影響。這些補充寬免方案增加了原有的租客保障，讓租户可以彈性地分期而非一次過償還逾期租金，並把禁止向租户收取逾期租金費用和罰款的規定延長至寬限期和還款期。這3個補充紓緩方案包括：(I)選擇在最初的還款期之後延遲開始還款期；(Ii)延長還款期；及(Iii)延長寬限期，並可選擇延長還款期。借款人要求補充忍耐減免的請求將由適用的服務機構進行審查，以確認新冠肺炎仍然是物業性能減值的根本原因。如果是這樣的話，服務機構將確定是否可以合理地預期三種補充救濟方案中的任何一種能夠使酒店的性能恢復到大流行前的水平。如果所有選項看起來都不合適，貸款將被轉移到適當的資產清算組。選擇適當的補充救濟方案由服務機構自行決定，而不是借款人的選擇。2020年12月，我們將貸款逾期未超過30天的借款人申請新的新冠肺炎寬容協議或補充減免的截止日期延長至2021年3月31日。忍耐計劃最初定於2020年底結束。

在與FHFA的協調下，我們已經為租户實施了許多保護措施，作為我們忍耐計劃的一部分。2020年5月，根據聯邦住房金融局的指導，我們引入了一個在線多户房產查詢工具，以幫助租户確定他們在新冠肺炎國家衞生緊急狀態期間是否因拖欠租金而暫時免受驅逐。8月份，我們修改了忍耐計劃，對借款人提出了要求，並制定了忍耐計劃，通知租户這些租户可以獲得某些保護。有關我們應對新冠肺炎疫情的更多信息，請參見引言 - 新冠肺炎應對大流行的努力.

我們根據我們的多家庭抵押貸款組合中的貸款的UPB報告多家庭拖欠率，這些貸款根據貸款的當前合同條款逾期兩個月或更長時間，或如我們的服務商所報告的在喪失抵押品贖回權的過程中。只要借款人遵守忍耐協議，包括商定的還款計劃，忍耐貸款就不被認為是拖欠的。

下表彙總了目前寬限計劃下貸款的信用質量，包括寬限期和還款期。

表51-承貸計劃下多户貸款的當前信用質量

						2020年12月31日
(百萬美元)						UPB(1)			LTV>80%(2)			DSCR(2)
忍耐期						$367			$53			$309
還款期						6,678			393			3,699
信用增強型						7,045			446			4,008
忍耐期						3			3			3
還款期						767			78			197
非信用增強型						770			81			200
總計						$7,815			$527			$4,208
加權平均LTV(2)						64		%
加權平均DSCR(2)						1.40

(1)這筆貸款代表了我們多家庭抵押貸款組合背後的整個貸款UPB。

(2)基於從服務商收到的最新借款人財務信息提交。

在暫緩貸款中，82.1%基於UPB的貸款是證券化的，第一損失信用保護由從屬機構提供，其中與我們的SB證書證券化相關的貸款的暫緩請求是最常見的。截至2020年12月31日，具有從屬關係的證券化的加權平均從屬水平為14.5%。17.5%的忍耐貸款計劃在2024年之前到期。此外，截至2020年12月31日，我們已經批准了UPB總計12億美元的補充容忍救濟請求。

信貸損失準備

房地美MAC|2020 Form 10-K						107

---

管理層的討論與分析			風險管理 |多户按揭信用風險

在2020年1月1日通過CECL後，我們認識到，歸類為投資持有的多户貸款和某些其他表外信貸敞口的信用損失撥備的期初餘額有所增加。根據CECL，我們在發生虧損事件之前確認信貸損失撥備，這導致與以前的已發生損失減值方法相比，更早確認信貸損失。

我們使用損失率法估算信貸損失撥備，以估算我們預期收取的淨現金流。損失率方法是基於違約概率和違約損失的框架，該框架通過考慮貸款的基本特徵以及當前和預測的經濟狀況來估計信貸損失。我們的模型考慮的貸款特徵包括年份、貸款期限、當前DSCR、當前LTV比率、入住率和利率對衝。我們通常使用線性迴歸方法，在模型投入水平恢復到五年內的歷史平均水平之前，預測一段合理和可支持的兩年內的經濟狀況。我們還將預期預付款、合同規定的延期、我們合理預期將發生的修改、抵押品入賬要求的預期回收以及附加信用增強的預期回收作為模型輸入。考慮到當前的經濟事件和其他外部因素，我們的模型輸出可能需要進行管理調整。

雖然我們對2020年信貸損失的估計因新冠肺炎大流行的影響而增加，但我們多家庭抵押貸款組合的信用風險敞口的很大一部分是由於我們的證券化從屬關係提供的首次損失信用保護而減少的。

下表總結了我們的多家庭抵押貸款組合的信貸損失撥備，包括我們的表外信貸敞口。

表52--多家庭信貸損失撥備活動

百萬美元(百萬美元)						2020			2019			2018			2017			2016
期初餘額(1)						$68			$15			$44			$35			$59
(收益)信貸損失撥備						132			3			(24)			13			(22)
沖銷						—			—			(8)			(4)			(2)
已收集的追討款項						—			—			3			—			—
期末餘額						$200			$18			$15			$44			$35
信貸損失準備期末餘額的構成：
為投資而持有的按揭貸款						$104			$12			$9			$35			$20
表外信貸風險敞口						96			6			6			9			15
*總計						$200			$18			$15			$44			$35

(1)包括2020年1月1日通過CECL時確認的過渡調整。看見注1有關過渡調整的詳細信息，請參閲。

由於我們多家庭抵押貸款組合背後的貸款的房地產表現，我們的多家庭信貸損失仍然很低。看見注7 有關多家庭信貸損失和信貸損失撥備的更多信息。

將信用風險轉移給第三方投資者

信用提升的類型

對於一筆或一組貸款的收購、擔保或證券化，我們可以獲得各種形式的信用保護，以降低我們對基礎抵押貸款借款人的信用風險敞口，並減少我們所需的託管資本。例如，在獲得貸款或擔保時，我們可能會從貸款人或賣家那裏獲得追索權和/或賠償保護。收購後，我們主要通過使用我們的一種或多種證券化產品來降低對標的借款人的信用風險敞口。

下表總結了我們的主要信用提升類型。看見我們的業務部門-多家族-業務概述-產品和活動有關我們的證券化和信用風險轉移產品的更多信息，請訪問。

房地美MAC|2020 Form 10-K						108

---

管理層的討論與分析			風險管理 |多户按揭信用風險

類別

產品

CRT

覆蓋範圍類型

會計處理

從屬關係

初級證券化產品

是

後端

擔保

其他證券化產品：

·購買抵押品的證券化

是

後端

擔保/債務

·第三方提供的抵押品證券化

不是

前端

擔保

貸款人風險分擔

證券化，我們發行完全擔保的證券，同時簽訂單獨的損失分擔協議。

是

前端

獨立式

保險/再保險

MCIP

是

後端

獨立式

可控硅

SCR債務票據

是

後端

債務

多户抵押貸款組合的信用增強覆蓋範圍

下表列出了作為我們多户抵押貸款組合基礎的信用增強型和非信用增強型貸款的UPB、違約率和容忍率。

表53-信用增強型和非信用增強型貸款是我們多户抵押貸款組合的基礎

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百萬美元)						UPB			拖欠率			忍耐率(1)									UPB			拖欠率			忍耐率(1)
信用增強：
從屬關係(2)						$286,092			0.18		%	1.99		%							$251,008			0.09		%	—		%
其他(3)						17,353			0.17			2.73									16,069			0.06			—
信用增強型總金額						303,445			0.18			2.03									267,077			0.09			—
非信用增強型						42,098			0.02			1.83									33,091			—			—
總計						$345,543			0.16			2.01									$300,168			0.08			—

(1)忍耐率包括我們忍耐計劃中的貸款，包括還款期的貸款。不遵守忍耐協議條款的忍耐貸款將在我們的拖欠率中報告。

(2)B代表擔保證券的UPB，代表信託淨值中包含的資產扣除次級證券提供的保護後的UPB。

(3)這包括與某些證券化、保險/再保險合同、SCR債務票據和其他信用增強相關的貸款人風險分擔協議。

我們的證券化仍然是我們主要的風險轉移機制。通過證券化，我們已經將大量預期和強調的信用風險轉移到多家庭擔保組合上，從而降低了我們的整體信用風險敞口和所需的託管資本。自2009年以來，我們已經通過我們的證券化(主要是K證書和SB證書)和其他信用風險轉移產品轉移了與UPB的4600億美元多户貸款相關的部分信用風險。

下表提供了關於我們的證券化中未清償的從屬級別的信息。

表54-突出從屬級別

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百萬美元)						UPB			拖欠率			忍耐率						UPB			拖欠率			忍耐率
低於10%						$49,227			0.04		%	0.14		%				$2,094			0.04		%	—		%
10%或更高						236,865			0.21			2.38						248,914			0.09			—
總計						$286,092			0.18			1.99						$251,008			0.09			—
加權平均隸屬度						13		%										14		%

“不到10%”的未償還從屬級別的增加主要是由於我們典型的K證書證券化的新發行的從屬級別降低了。較低的從屬水平預計仍將吸收大量預期和壓力較大的信貸損失。我們沒有經歷過與我們對主要證券化的擔保相關的重大信用損失。

除了上面列出的信用增強，我們還有其他各種與我們的多家庭非證券化貸款、證券化和其他抵押相關擔保相關的信用增強，形式包括抵押品入賬要求、集合保險、債券保險、損失分擔協議和其他類似安排，以及收到的收益。

房地美MAC|2020 Form 10-K						109

---

管理層的討論與分析			風險管理 |多户按揭信用風險

出售基礎抵押抵押品，旨在使我們能夠收回我們抵押貸款的全部或部分損失，或根據我們的財務擔保合同支付的金額。我們根據擔保合同支付的歷史損失以及根據這些協議進行的相關追回並不重大。看見注8有關信用增強的多家庭抵押貸款組合的當前和受保護的UPB總額以及相關的最大覆蓋範圍的更多信息。

下表包含了我們的多家庭抵押貸款組合中沒有信用增強的貸款的詳細信息。

表55-我們的多户抵押貸款組合在沒有信用增強的情況下的信用質量

						十二月三十一日，
						2020												2019
(百萬美元)						UPB			拖欠率			忍耐率									UPB			拖欠率			忍耐率
未證券化貸款：
待售						$21,794			0.04		%	0.85		%							$15,930			0.01		%	—		%
為投資而持有						8,655			—			1.40									9,408			—			—
證券化相關產品						6,711			—			6.84									3,656			—			—
其他與抵押相關的擔保						4,938			—			0.07									4,097			—			—
總計						$42,098			0.02			1.83									$33,091			—			—

REO活動

過去幾年，由於我們多户抵押貸款組合的強勁房地產表現，我們的REO活動一直保持在較低水平。截至2020年12月31日，我們沒有REO物業。

交易對手信用風險

由於我們與賣方和服務商、信用增強提供商(抵押貸款保險商、投資者等)、聯邦抵押協會證券的擔保、混合再證券化交易、金融中介機構、票據交換所和其他交易對手簽訂的合同，我們面臨着交易對手信用風險，這是一種機構信用風險。我們使用以下主要策略管理交易對手信用風險敞口：

n    維持資格標準；

n    評估信譽及監察表現；以及

n    在可能的情況下，與表現不佳的交易對手合作，並限制我們因他們不履行義務而造成的損失。

在以下幾節中，我們將討論我們對每一類我們有重大風險敞口的交易對手的信用風險管理。

賣家和服務商

中國企業概況(英文)

在我們的單一家庭擔保業務中，我們不發起貸款，也不擁有自己的貸款服務業務。相反，我們的賣家和服務商代表我們履行主要的貸款發放和貸款服務職能。我們為我們的賣家和服務商制定了承銷和服務標準，並與他們簽訂了合同安排，根據這些安排，他們代表並保證他們向我們出售的貸款符合我們的標準，他們將按照我們的標準提供貸款。如果我們發現與貸款有關的陳述或擔保被違反(即沒有遵守合同標準)，我們可以行使某些合同補救措施來減輕我們實際或潛在的信用損失。如果我們的賣家或服務商缺乏適當的控制，他們的控制失敗，或經歷經營中斷，包括由於財務壓力、法律或監管行動或評級下調，我們可能會經歷抵押服務質量下降和/或不太可能通過貸款人回購、追索權協議或其他信用增強(如果適用)來追回損失。

在我們的多家族企業中，我們面臨着多家族賣家和服務商可能面臨財務壓力的風險，這可能會導致他們為我們提供的服務質量下降，包括他們對每個物業的財務表現和身體狀況的監控。在某些情況下，這也可能降低我們通過貸款人回購、追索權協議或其他信用增強(如果適用)來挽回損失的可能性。這一風險主要與我們在合併資產負債表上持有的多户貸款有關，我們保留了所有相關的信用風險。

房地美MAC|2020 Form 10-K						110

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

此外，由於我們的遠期結算貸款購買計劃，我們的單户擔保業務面臨賣家和服務商不履行義務的結算風險。有關其他詳細信息，請參閲金融中介機構、票據交換所和其他交易對手-其他交易對手-遠期結算交易對手下面一節.

維護資格標準

我們對賣家和服務商的資格標準要求如下：在住宅抵押貸款發放和服務方面證明的經營歷史，或我們可以接受的合格代理人；足夠的保險覆蓋範圍；符合我們標準的質量控制程序；以及足夠的淨資產、資本、流動性和資金來源。我們和房利美正在與聯邦住房金融局協調，以建立新的資格規則。.

評估交易對手信譽和監控業績

我們根據我們的機構信用風險管理框架對我們對個別賣家或服務商的風險敞口進行持續監測和審查，包括要求我們的交易對手向我們提供定期財務報告。我們還監測和評估我們的賣家和服務商是否符合我們的標準，並定期審查他們的運營流程。我們可以在任何時候取消或暫停賣家或服務商的資格，無論是否有原因。一旦賣家或服務商被取消資格或暫停，我們就不再購買由該交易對手發起的貸款，通常不再允許該交易對手為我們服務，同時尋求轉移對現有投資組合的服務。

如更詳細地討論的，請參見MD&A-我們的業務細分，我們從幾家大型貸款人那裏獲得了很大一部分單户和多户貸款購買量，我們的很大一部分貸款也由幾家大型服務商提供服務。

在我們的單一家族業務中，我們對非存款金融機構和規模較小的存款金融機構的敞口很大。這些機構可能不具備與大型存款機構相同的財務實力或運營能力，也可能不受同等程度的監管監督。

雖然我們與我們的獨户貸款銷售商的業務集中，但近年來，我們一些最大的獨户貸款銷售商交易對手減少或取消了從抵押貸款經紀人和代理貸款人那裏購買貸款。因此，我們直接從非存款和較小的存款金融機構獲得了更大比例的單一家族業務量。

對於我們的單一家庭服務，我們既利用存款機構，也利用非存款機構。其中一些非存款機構為我們的貸款提供了很大份額的服務。隨着新冠肺炎疫情的迅速演變，隨着市場狀況的變化，主要針對非存款金融機構的流動性擔憂出現，受新冠肺炎影響的借款人獲得了廣泛的容忍，包括對我們購買和證券化的貸款的容忍。服務商必須在下面討論的忍耐期內繼續墊付資金，這可能會增加我們某些交易對手的流動性壓力。

對於我們的抵押貸款支持證券，我們保證本金和利息的支付，當標的借款人沒有支付抵押貸款時，我們的指南要求單户服務商將錯過的抵押貸款利息從他們的自有資金提前至多120天。在此之後，我們將向證券持有人支付錯過的抵押貸款本金和利息，直到抵押貸款不再由證券化信託持有。根據FHFA的指示，我們的做法通常是在貸款拖欠120天或更長時間時從證券化信託公司購買貸款。在新冠肺炎爆發後，聯邦住房金融局進一步指示我們在證券化信託中保持新冠肺炎支付容忍計劃中的貸款至少在容忍期間內。一旦寬限期屆滿，貸款將保留在相關證券池中，同時：

n    恢復貸款或簽訂延期付款、還款計劃或試用期計劃的要約

對一筆貸款的修改仍然懸而未決；

n     貸款處於積極償還計劃或試用期計劃中；或

n     延期付款解決方案已生效。

房地美MAC|2020 Form 10-K						111

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

從2021年1月1日開始，根據FHFA的指示，並與Fannie Mae保持一致，我們將從證券化信託基金購買違約單户貸款的觸發期限延長至24個月，但已償還、永久修改、由賣家或服務商回購的貸款除外，取決於止贖替代方案，或被轉介至止贖。

除了本金和利息的支付外，借款人還需要支付財產税和房主保險費等其他費用。當借款人不支付這些費用時，我們的指南通常要求單一家庭服務商預支這些費用的資金，以保護或維護我們對物業的利益或合法權利。這些預付款最終是可以從借款人那裏收回的。如果借款人通過貸款鍛鍊活動重新履行，將向借款人追回拖欠的款項和發生的費用。如果借款人沒有恢復，我們將在取消抵押品贖回權或貸款調整活動完成時向服務商退還預付金額。

為了應對我們某些交易對手潛在的流動性擔憂，我們監控和審查我們的非存款機構交易對手的金融穩定性。然而，如果這些交易對手遇到財務困難，我們可能會看到抵押貸款服務質量下降和/或收回損失的可能性降低。

下表彙總了我們的單一家庭信用擔保組合中非存託服務機構的集中度。

表56-單户信用擔保組合非託管服務商

						2020年12月31日									2019年12月31日
						投資組合的百分比(1)			嚴重拖欠單户貸款的百分比						投資組合的百分比(1)			嚴重拖欠單户貸款的百分比
前五大非存管服務商						18		%	17		%				18		%	13		%
其他非託管服務機構						30			28						20			55
總計						48		%	45		%				38		%	68		%

(1)我們不包括我們不對相關維修實施控制的貸款.

與表現不佳的交易對手合作，儘可能限制我們因他們不履行義務而造成的損失。

我們通過執行貸款質量控制、抽樣審查並每月向此類賣家通報貸款不良率和這些缺陷的原因，積極管理我們最大的單一家庭賣家的當前貸款來源質量。如有必要，我們將與這些賣家一起制定適當的糾正措施計劃。

我們使用各種工具和技術來吸引我們的單一家庭賣家和服務商，並限制我們的損失，其中包括：

n    回購和其他補救措施-對於某些違反我們的單一家庭銷售或服務政策的行為，我們可以要求交易對手回購貸款或提供替代補救措施，如補償已實現的損失或賠償，和/或暫停或終止銷售和服務關係。我們通常首先發出缺陷通知，並在發出回購請求之前留出一段時間來糾正問題。截至2020年12月31日和2019年12月31日，向我們的獨户賣家和服務商發出的受回購請求約束的貸款的UPB分別為5億美元和3億美元。看見注18有關受回購請求影響的貸款的更多信息，請訪問。

n    獎勵和補償費-我們向完成問題貸款的單一家庭服務商支付各種獎勵。如果獨户服務商在償還拖欠貸款方面達不到某些基準，我們也會評估補償費。

n    為傳輸提供服務-我們可能會不時協助將因服務商表現不佳或某些拖欠或被視為有違約風險的單户貸款轉移至我們認為有能力和資源改善與貸款相關的減損所需的服務商。我們也可以應服務商的要求為貸款服務的轉讓提供便利。

我們的大多數多家庭貸款都是使用由主服務商管理的信託進行證券化的，這些主服務商負責在出現付款短缺的情況下預支資金，包括與忍耐貸款相關的本金和利息支付。在我們的大多數主要證券化交易中，我們利用三家大型金融存託機構中的一家作為主服務商，但我們擔任主服務商的SB證書交易除外。在出現付款短缺的情況下，只要預付款沒有被認為是不可收回的，總服務商就被要求墊付。對於在我們的抵押貸款相關投資組合中購買和持有的貸款，主要服務商不需要在付款短缺的情況下預支資金，因此不存在重大的交易對手信用風險。

信用提升提供商

概述

我們通過在單一家庭貸款上獲得的信用增強，與信用增強提供商有風險敞口。如果我們的任何人

房地美MAC|2020 Form 10-K						112

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

如果信用增強提供商未能履行其義務，根據我們的信用增強，我們可能無法獲得合同規定我們有權獲得的信用損失的補償。

至於一級抵押貸款保險人，我們目前不能根據交易對手的實力來區分定價，也不能在沒有FHFA批准的情況下撤銷一級抵押貸款保險人作為合格保險人的地位。此外，我們通常不會選擇特定貸款的保險提供商，因為選擇是由貸款人在貸款發起時做出的。因此，我們對一級抵押貸款保險公司的集中風險管理能力有限。

作為我們保險/再保險CRT交易的一部分，我們定期從全球保險公司和再保險公司獲得保險。這些交易包含幾個旨在增加我們向保險公司和再保險公司提出的索賠的可能性的功能，包括：

n    在每筆交易中，我們要求個別保險人和再保險人提供抵押品，以支付部分風險，這有助於提高索賠支付的確定性和及時性。

n    雖然私營按揭保險公司必須是單一險種(即只參與按揭保險業務，雖然控股公司可能是多元化的保險公司)，但我們的保險公司和再保險公司一般都參與多種類型的保險業務，這有助分散他們的風險敞口。

維護資格標準

我們維持按揭保險公司、其他保險公司和再保險公司的資格標準。我們的資格要求包括使用基於風險的框架確定的財務要求，旨在提高抵押貸款保險公司履行其在整個抵押貸款週期中提供一致流動性的預期角色的能力。我們的按揭保險公司必須每年提交經審核的財務資料，並證明符合私人按揭保險公司的資格要求。

評估交易對手的信譽並監控我們的風險敞口

我們通過定期分析每家保險公司在各種不利經濟條件下的財務能力，來監測我們對個別保險公司的風險敞口。監控業績並潛在地發現業績不佳使我們能夠計劃減少損失。新冠肺炎疫情可能會增加我們信用增強提供商的財務壓力，因此，我們繼續密切監測，並與我們的交易對手積極溝通，以評估潛在的風險影響。如果我們的信用增強提供商未能履行向我們償還索賠的義務，我們的信用損失可能會增加。

下表彙總了截至2020年12月31日我們對單户抵押貸款保險公司的敞口。如果抵押貸款保險公司未能履行義務，承保金額代表我們對此類失敗造成的信用損失的最大風險敞口。

表57-單户按揭保險人

2020年12月31日

(單位：百萬)

信用評級(1)

信用評級 展望(1)

UPB

覆蓋範圍

ARCH抵押保險公司

A-

負性

$95,324

$23,786

弧度擔保公司(弧度)

BBB+

負性

92,906

22,499

按揭保證保險公司(MGIC)

BBB+

負性

84,164

20,853

埃森特擔保公司(Essen Guaranty，Inc.)

BBB+

負性

77,535

19,068

Genworth抵押保險公司

BB+

看底片

72,375

18,089

全國抵押貸款保險(NMI)

BBB

負性

45,757

11,506

PMI抵押保險公司(PMI)

未定級

不適用

1,957

491

共和抵押保險公司(RMIC)

未定級

不適用

1,464

362

三合會保證保險公司(三合會)

未定級

不適用

904

226

其他

不適用

不適用

495

93

總計

$472,881

$116,973

(1)評級和展望是針對我們風險敞口最大的公司實體的。承保金額可能包括由合併的關聯公司和交易對手的子公司提供的承保。截至2020年12月31日的最新評級。代表標準普爾和穆迪的信用評級和展望中的較低者，以標準普爾的等價物表示。

雖然本港按揭保險人的財政狀況近年有所改善，但其中一些對手方仍有可能在經濟緊張的情況下未能完全履行其責任，因為他們是主要受按揭信貸風險影響的單一業務實體。

房地美MAC|2020 Form 10-K						113

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

2016年10月23日，Genworth Financial，Inc.(“Genworth”)宣佈，已與中國泛海控股集團有限公司達成收購協議，由於Genworth Financial，Inc.的子公司Genworth Mortgage Insurance Corporation是一家獲批的抵押保險商，房貸美對計劃中的收購進行了評估，並批准了中國泛海控股集團對Genworth Mortgage Insurance Corporation的控制權。2021年1月4日，Genworth宣佈，Genworth和泛海沒有根據合併協議延長結束日期，即2020年12月31日，因為完成交易所需剩餘步驟的完成和時間存在不確定性，Genworth正在專注於執行其應急計劃。房地美正在與聯邦住房金融局(FHFA)和房利美(Fannie Mae)合作審查應急計劃，並提供必要的批准。

PMI和Triad都在各自州監管機構的控制之下，不再發行新的保險。這兩家保險公司都將很大一部分索賠作為延期付款義務支付。RMIC處於監管監管之下，不再發行新的保險；不過，它繼續以現金支付索賠。

如果像我們目前預期的那樣，PMI和Triad不以現金全額支付其遞延付款義務，我們將失去上表所示的這些保險公司的部分保險。截至2020年12月31日，我們從這些保險公司累計承擔了4億美元的未償還延期付款義務。我們基本上保留了所有這些未支付的金額，因為是否能收回還不確定。

除了那些受監管的保險公司不再發放新的承保範圍外，我們繼續向上表所示的按揭保險公司購買新的按揭保險貸款，其中一些公司的信貸評級低於投資級。有關與抵押貸款保險人相關的交易對手信用風險的更多信息，請參閲注18.

下表顯示了我們對ACIS交易對手的單一家庭信用風險敞口的集中程度。

表58--單一家庭ACIS對手方

						2020年12月31日									2019年12月31日
(數十億美元)						最大覆蓋範圍(1)			佔總數的百分比						最大覆蓋範圍(1)			佔總數的百分比
ACIS前五大交易對手						$5.3			48		%				$5.0			51		%
所有其他ACIS交易對手						5.8			52						4.9			49
總計						$11.1			100		%				$9.9			100		%

(1)代表最大覆蓋範圍，不包括為保證交易對手義務而張貼的抵押品。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的ACIS交易對手分別提供了24億美元和20億美元的抵押品。如果我們的ACIS交易對手破產，參與重組過程的第三方可能會取消一份或多份合同，並阻止我們獲得未來索賠的抵押品，儘管目前有抵押品條款。我們已經採取措施降低這種風險。

有關我們的單系列CRT交易的更多信息，請參見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保 -業務概述-產品和活動-CRT交易，及MD&A-風險管理-單户按揭信用風險-將信用風險轉移給第三方投資者.

聯邦抵押協會

我們有能力將符合TBA條件的聯邦抵押協會抵押品混合到我們的某些再證券化產品中，從而對聯邦抵押協會有交易對手信用風險敞口。當我們在我們的混合再證券化產品中重新證券化聯邦抵押協會的證券時，我們的擔保包括及時支付此類證券的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我們再證券化的Fannie Mae證券付款，我們將負責向證券持有人付款。我們的定價目前沒有反映與我們對聯邦抵押協會再證券化證券的擔保相關的任何增量信貸、流動性或操作風險。我們將依賴聯邦住房金融局、聯邦抵押協會和財政部(根據聯邦抵押協會和我們各自與財政部的購買協議)來避免流動性事件或違約。

有關混合再灌流和相關風險的其他信息，請參閲MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保和風險因素.

金融中介機構、票據交換所和其他交易對手

衍生交易對手

我們使用清算衍生品、交易所交易衍生品、場外衍生品以及遠期銷售和購買承諾來降低風險，並面臨每一家相關金融中介和票據交換所無法履行的風險。資本市場部門為公司管理這一風險。我們的金融中介機構和票據交換所的信用敞口主要與利率衍生品合約有關。我們維持批准新的衍生品交易對手、票據交換所和結算會員的內部標準。

房地美MAC|2020 Form 10-K						114

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

n    清算和交易所交易衍生品-清算和交易所交易的衍生品使我們面臨中央票據交換所和我們的結算會員的交易對手信用風險。我們對用於清算利率衍生品的票據交換所的敞口有所增加。清算和交易所交易衍生品的使用減輕了我們的交易對手對個別交易對手的信用風險敞口，因為中央交易對手取代了個別交易對手，未平倉合約價值的變化每天通過票據交換所支付的款項進行結算。我們被要求向票據交換所提交初始保證金和變動保證金。對於清算和交易所交易的衍生品，我們必須公佈的初始保證金金額可能部分基於標準普爾或穆迪(Moody‘s)對我們長期優先無擔保債務證券的信用評級。我們公佈保證金的義務可能會因為標普或穆迪下調或撤銷我們的信用評級，或者由於衍生品交易產生的潛在未來風險的變化而增加。

n    場外衍生品-場外衍生品使我們面臨個別交易對手的交易對手信用風險，因為這些交易是在我們與每個交易對手之間直接執行和結算的，如果交易對手未能履行其合同義務，我們將面臨潛在的損失。當受總淨額結算協議約束的場外衍生品交易對手對吾等負有市場價值高於商定門檻(如果有的話)的淨義務時，交易對手有義務以現金、證券或兩者的組合形式提供抵押品，以履行其在總淨額結算協議下對吾等的義務。我們的場外衍生品還要求我們在處於衍生品責任頭寸時，按照商定的門檻(如果有的話)向交易對手提供抵押品。我們分配給場外交易對手的抵押品發佈門檻，以及他們分配給我們的抵押品發佈門檻，通常都是基於標準普爾或穆迪的信用評級。標普或穆迪下調或撤銷我們或我們的交易對手的信用評級可能會增加我們或我們的交易對手提供抵押品的義務，這取決於交易對手在衍生品交易中對房地美的風險敞口。只有在2017年3月1日之前執行的場外衍生品交易才受抵押品入賬門檻的限制。根據2017年3月1日生效的規定，在該日期之後執行或重大修訂的場外衍生品交易要求在不應用任何門檻的情況下公佈差異保證金。我們的場外衍生品交易將於2021年9月1日開始受到新的初始保證金要求的約束。

評估交易對手信譽和監控業績

隨着時間的推移，我們對衍生品交易對手的風險敞口根據公允價值的變化而變化，公允價值受到利率變化和其他因素的影響。由於與某些交易對手的風險限制，我們在管理利率風險時可能會被迫與其他交易對手進行回報率較低的交易。我們通過主淨額結算和抵押品協議以及壓力測試來管理我們的風險敞口，以評估可能出現的不利市場情景下的潛在風險敞口。抵押品通常在一個工作日內根據相關衍生品的價值進行轉移。我們定期審查質押給我們的證券的市值，主要是機構和美國國債，以管理我們的虧損敞口。當市場條件要求或影響單個交易對手的某些事件發生時，我們會對我們的風險敞口進行額外的審查。當非現金抵押品被過帳給我們時，我們要求抵押品超過我們的風險敞口，以根據交易對手協議履行對我們的淨債務。

在交易對手違約的情況下，如果我們不能以及時和經濟高效的方式替換違約的衍生品(例如，由於期間的重大利率變動或其他因素)，我們的經濟損失可能會高於我們衍生品的無擔保風險敞口。如果違約對手方向我們提供的非現金抵押品不能以足以收回此類風險的價格清算，我們也可能遭受經濟損失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						115

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

下表將我們的衍生資產頭寸在交易對手淨額結算後的公允價值總額與我們在考慮所持現金和非現金抵押品後對這些頭寸的淨敞口進行了比較。

表59-衍生品交易對手信用風險敞口

						2020年12月31日
(百萬美元)						交易對手數量			公允價值- 增益位置			**公允價值-- 增倉， 抵押品淨額
場外利率掉期和掉期交易對手(按評級)：
A+、A或A-						12			$2,634			$29
清算和交易所交易衍生品						2			17			77
總計						14			$2,651			$106

我們在場外利率掉期和基於期權的衍生品的公允價值敞口中，約99%的風險敞口(不包括與我們發佈的現金抵押品相關的金額超過了在交易對手層面確定的衍生品負債)在2020年12月31日進行了抵押。其餘風險主要由於按公允價值計量衍生工具與吾等收到相關抵押品之間的市場變動，以及風險金額低於當時適用的交易對手抵押品公佈門檻(如有)所致。我們的衍生品風險敞口在我們的主要場外衍生品交易對手中的集中度仍然很高，而且可能會進一步增加。

其他交易對手

我們在正常業務過程中進行其他類型的交易，使我們面臨交易對手信用風險，包括以下交易。單個交易對手可能包含在以下多個交易類型中。

n    其他投資-我們面臨與其他投資(包括與抵押貸款無關的證券以及現金和現金等價物)交易有關的機構的不履行風險，包括代表我們的證券化信託達成的交易。我們的政策要求，在我們進行此類交易之前，必須使用我們的內部評級模型對該機構進行評估。我們監控這些機構的財務實力，並可能利用抵押品維持要求來管理我們對個別交易對手的風險敞口。

此外，我們與其他投資(包括非抵押貸款相關證券以及現金和現金等價物)進行交易的主要金融機構包括其他GSE、財政部、紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)、GSD/FICC、評級較高的超國家機構、存款和非存款機構、經紀商和交易商，以及政府貨幣市場基金。有關我們其他投資組合的更多信息，請參閲MD&A-流動性和資本資源.

我們利用GSD/FICC作為結算所進行許多交易，涉及根據轉售協議購買的證券、根據回購協議出售的證券，以及其他與抵押貸款無關的證券。作為GSD/FICC的結算會員，我們必須支付初始保證金和變動保證金，並面臨GSD/FICC(包括其結算會員)的交易對手信用風險。如果結算會員出現故障，並給GSD/FICC結算系統造成損失，我們可能會損失我們向GSD/FICC公佈的保證金。此外，我們的風險可能超過這個數額，因為成員通常被要求按比例彌補因成員違約而造成的損失。

n    遠期結算交易對手-我們面臨與貸款和證券遠期結算(包括機構債務、機構RMBS和現金窗口貸款)相關的交易對手的不履行(結算風險)。我們的政策要求在我們進行此類交易之前，使用我們的內部交易對手評級模型對交易對手進行評估。我們監控這些交易對手的財務實力，並可能使用抵押品維護要求或抵銷交易來管理我們對個別交易對手的風險敞口。

我們還執行抵押貸款相關證券的遠期買賣承諾，包括美元滾動交易，這些證券在會計上被視為衍生品，並利用固定收益清算公司(MBSD/FICC)的抵押貸款支持證券部(MBSD/FICC)作為票據交換所。作為票據交換所的結算會員，我們向MBSD/FICC提交保證金，並面臨組織的交易對手信用風險。如果結算會員出現故障並給MBSD/FICC清算系統造成損失，我們可能會損失我們在MBSD/FICC上公佈的保證金。此外，我們的風險敞口可能超過我們向MBSD/FICC公佈的保證金金額，因為結算會員通常被要求按比例彌補違約會員造成的損失。截至2020年12月31日，持有衍生品資產頭寸的此類遠期買賣承諾的公允價值總額為2.05億美元。

n    有抵押貸款活動-作為我們其他投資組合的一部分，我們簽訂擔保貸款安排，為某些房地美證券和其他與我們的擔保業務相關的資產提供融資。這些交易與我們用於流動性目的的交易不同，因為借款人可能不是主要的金融機構，這可能會讓我們面臨這些機構的機構信用風險。我們也向貸款人提供抵押貸款的預付款，他們隨後將通過我們的現金窗口出售這些貸款，或者將這些貸款證券化為他們將

房地美MAC|2020 Form 10-K						116

---

管理層的討論與分析			風險管理| 交易對手信用風險

送到我們這裏來。此外，我們還可以投資於其他擔保貸款活動。在2020年第一季度，我們的某些交易對手根據Freddie Mac證券轉售協議購買的證券，因未能滿足保證金要求而根據監管法律協議的條款違約。該等交易已根據協議條款終止，吾等按公允價值確認抵押品，該等抵押品超出交易對手的未清償債務。我們沒有確認這些違約造成的財務損失。有關其他信息，請參閲注18.

其他市場參與者

我們在正常業務過程中進行的交易對其他市場參與者交易對手有風險敞口，包括：

n    文件託管人-我們使用第三方文件託管人為我們購買和證券化的貸款提供貸款文件認證和託管服務。在許多情況下，我們的賣家和服務商或他們的附屬公司也是我們的文件託管人。如果賣家或服務商故意或疏忽地質押、出售或未能解除我們購買的貸款的優先留置權，我們對我們擁有的或支持我們證券化產品的貸款的所有權可能會受到挑戰，這可能會導致我們的經濟損失。當賣家或服務商或其附屬公司充當我們的文件託管人時，我們在貸款中的所有權權益可能受到不利影響的風險增加，特別是在賣家或服務商資不抵債的情況下。為了管理這些風險，我們為我們的文件託管人建立了合格的標準，並保持法律和合同安排，以確定我們在貸款中的所有權利益。我們還根據我們的交易對手信用風險管理框架持續監控文檔託管人的財務實力，如果我們擔心文檔託管人的償付能力或能力，我們會要求將文檔轉讓給不同的第三方文檔託管人。

n    MERS®系統-MERS系統是一種電子登記處，賣家和服務商、房地美和抵押貸款行業的其他參與者廣泛使用該系統來保存抵押貸款的實益所有權記錄。我們擁有或擔保的貸款有很大一部分是在MERS系統註冊的。如果我們被禁止使用MERS系統，或者如果我們使用MERS系統對我們行使在MERS系統中註冊的貸款的權利的能力產生不利影響，我們的業務可能會受到不利影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						117

---

管理層的討論與分析			風險管理 |操作風險

操作風險

操作風險是由於內部流程、人員或系統不充分或失敗或外部事件造成的直接或間接損失的風險。操作風險是我們所有活動中固有的。操作風險事件包括與人員、流程和/或技術相關的故障，這些故障可能導致財務損失、法律行動、監管罰款和聲譽損害。

操作風險管理和風險概況

我們的操作風險管理方法包括風險識別、測量、監測、控制和報告。確定操作風險事件後，我們的策略要求對事件進行記錄和分析，以確定是否需要對我們的系統、人員和/或流程進行更改以降低未來事件的風險。

為了評估和監控與業務流程相關的風險，每個業務線定期使用RCSA方法完成評估。該方法旨在識別和評估業務線面臨的操作風險，並確定是否需要採取行動將風險管理到可接受的水平。

除RCSA流程外，我們還使用多個工具來識別、衡量和監控運營風險，包括損失事件數據、關鍵風險指標、根本原因分析和測試。我們的操作風險方法要求，管理日常風險和較長期或新興風險的首要責任在於業務線，由第二道防線進行獨立監督。

我們繼續面臨更高的運營風險，預計短期內風險仍將居高不下。這種風險上升是由於幾個因素的分層影響，這些因素包括：需要升級以實現運營彈性的遺留系統；對手動流程和模型的依賴；包括UMBS在內的業務計劃的數量和複雜性，以及我們根據託管記分卡的要求正在實施的新計劃；網絡安全威脅和第三方故障等外部事件；以及需要補救的問題。其他導致我們操作風險升高的因素在風險因素--運營風險。我們還繼續管理其他運營風險，如合規風險。

雖然我們的運營風險狀況仍然較高，但我們正在繼續通過在第一道防線和ERM內建設我們的運營風險資源來加強我們的運營控制環境。

運營彈性風險

無法管理關鍵流程和支持技術的彈性風險可能會對我們實現業務目標的能力產生負面影響。由於新冠肺炎疫情，我們的運營彈性風險有所增加，目前正在通過運營變革進行管理。我們已經成功完成了公司向雲的基礎設施遷移，旨在跨主數據中心和備用數據中心為選定的應用程序提供近乎連續的可用性。但是，有必要進一步部署我們的技術恢復戰略，以進一步降低關鍵任務流程的彈性風險。我們制定了一項彈性計劃，旨在通過開發故障轉移/回切功能，更快地恢復關鍵業務功能和支持資產，幫助我們在未來12個月內進一步降低風險，並證明我們有能力維持我們在區域外運行的流程。

共同證券化平臺

我們繼續進行各種多年投資，以建設和支持基礎設施，以改善住房金融體系，包括持續維護和開發CSP。CSP由CSS擁有和運營，CSS由Freddie Mac和Fannie Mae共同擁有。雖然我們通過在CSS董事會中的代表對CSS施加影響，但我們不能控制其日常運營。Freddie Mac、Fannie Mae、FHFA和CSS繼續合作，監測該平臺的運作效果。

我們依靠CSS和CSP來運作我們的許多單一家庭證券化活動。如果CSP倒閉或我們無法獲得CSP，或者CSS無法履行其對我們的義務，包括由於Fannie Mae的經營失敗，我們的業務活動將受到不利影響，Freddie Mac證券市場將被擾亂。如果CSS操作失敗，我們可能無法發行某些新的單一家庭抵押貸款相關證券，而CSS平臺上託管的抵押貸款相關證券的投資者可能會遇到付款延遲。

有關其他信息，請參閲風險因素-運營風險-我們的運營系統或基礎設施或第三方的故障可能會削弱我們提供市場流動性的能力，擾亂我們的業務，損害我們的聲譽，並造成財務損失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						118

---

管理層的討論與分析			風險管理 |操作風險

網絡安全風險

我們的運營依賴於在我們的系統和網絡中以及與客户、交易對手、服務提供商和金融機構之間安全、準確和及時地接收、處理、存儲和傳輸機密和其他信息。“近年來，像我們這樣的公司的信息風險顯著增加。像許多公司和政府實體一樣，我們一直是，而且很可能將繼續是未遂網絡攻擊和其他信息安全威脅的目標。

我們繼續在信息風險和安全領域進行投資，以加強我們預防、檢測、響應和緩解風險的能力，並保護我們的系統、網絡和其他技術資產免受未經授權的訪問機密信息或破壞或破壞我們業務運營的企圖。我們已經獲得了與網絡安全風險相關的保險。然而，這種保險可能不足以提供足夠的損失保險。儘管到目前為止，我們還沒有經歷過任何對公司造成重大影響的網絡攻擊，但不能保證我們的網絡安全風險管理計劃將防止網絡攻擊在未來產生重大影響。

內部威脅仍然是最大的風險，因為員工隊伍多樣化，包括承包商、第三方供應商、遠程員工和兼職員工。我們的第三方供應商及其供應鏈連接仍然是另一個最大的風險，因為我們繼續在高度關注我們的網絡安全態勢(包括來自民族國家網絡威脅的網絡安全態勢)的情況下運營。我們加強了對關鍵第三方監控的能力，繼續關注我們的監控和監視能力，以檢測惡意利用、竊取或破壞數據或破壞我們的網絡等蓄意行為。

有關其他信息，請參閲風險因素-操作風險- 潛在的網絡安全威脅正在迅速變化並日益複雜。我們可能無法保護我們的系統或信息的機密性，使其免受網絡攻擊和其他未經授權的訪問、披露和破壞。            

第三方風險

第三方風險是指受僱向聯邦住宅貸款抵押公司或代表聯邦住宅貸款抵押公司交付產品、服務或流程的個人或實體失敗的風險。我們依賴第三方及其供應鏈來支持關鍵流程和核心功能，並因此而面臨運營風險。這些第三方可能會直接或通過其供應鏈經歷由於流程故障、技術中斷、網絡攻擊、不利的財務狀況或其他中斷而導致的故障。例如，我們面臨與我們的第三方及其對支持其運營的技術提供商的依賴相關的風險。我們正在增強企業管理第三方運營風險的能力。當我們繼續完善我們的計劃時，我們可能會面臨相關的高風險。通過訪問和存儲我們的數據及其供應鏈的第三方，我們使用第三方增加了數據泄露的風險。我們正在努力改善與第三方數據共享相關的控制。在新冠肺炎大流行期間，我們與第三方服務提供商、賣家、服務商或其他交易對手沒有遇到重大問題。然而，在此期間，我們的第三方可能面臨運營和財務挑戰，這可能會影響我們的運營。我們已經加強了對我們認為對我們的運營至關重要或高風險的第三方的監控。

除了信用風險敞口，賣家和服務商還讓我們面臨重大的操作風險，包括法律/合規、信息和報告風險。我們正在加強控制，以識別和減輕由於我們與賣家和服務商的關係而產生的運營風險。看見MD&A-風險管理-交易對手信用風險有關我們對賣家和服務商的監控的更多信息，請訪問。

模型風險

模型風險是預測中的模型錯誤或基於不正確或誤用的模型輸出的決策可能帶來的不利後果。圍繞新冠肺炎大流行的史無前例的事件增加了模型的風險和不確定性。因此，我們預計我們的模型在準確預測我們財務預測的關鍵投入方面將面臨重大挑戰。這些可能包括但不限於對抵押貸款利率、房價、信用違約、收益率、提前還款和利率的預測。作為迴應，我們正在通過監控模型性能並在認為合適時應用模型覆蓋和調整來緩解這種增加的風險。這將受到經濟的最新發展和新興趨勢，以及任何額外的政府幹預和內部政策變化的推動。然而，這些調整包含了主觀性，並可能建立在判斷的基礎上。實際結果可能與我們的估計不同，使用與這些估計相關的不同判斷和假設可能會對我們的合併財務報表產生實質性影響。

根據我們的三道防線框架，在每個業務線中管理模型開發、現有模型更改和模型風險。新模型的開發和對現有模型的更改都要經過審查過程。每個企業都會定期檢查模型性能、嵌入的假設、限制和建模技術，並在認為合適的時候更新其模型。ERM獨立地驗證業務線所做的工作(例如，對持續監測結果、模型風險評級、性能監測以及針對閾值和警報進行報告進行獨立評估)。

房地美MAC|2020 Form 10-K						119

---

管理層的討論與分析			風險管理 |操作風險

考慮到模型在我們業務中的重要性和複雜性，模型開發可能需要相當長的時間才能完成。模型開發過程中的延遲可能會影響我們做出合理的業務和風險管理決策的能力，並增加我們面臨的風險。我們有旨在降低這種風險的程序。

我們面臨着與使用模型相關的重大風險，如中所述風險因素-運營風險-我們面臨與我們用來為業務和風險管理決策以及財務會計和報告目的提供信息的模型相關的風險和不確定性.

合規風險

合規風險是指不遵守適用的法律、規則、法規、保管人要求、監管指南、內部政策、程序、標準或道德行為準則(統稱為法律和監管義務)的風險。我們已經建立了合規風險管理計劃，利用三線防禦企業風險框架來監督和管理合規風險，包括酌情有效地挑戰我們業務領域遵守此類義務的情況。我們維持政策和程序，為合規問題的識別、衡量、監控、控制、報告和補救提供治理框架。FHFA提出的關切是，我們需要通過記錄和實施有效的全面框架來識別、評估、測試和報告合規風險，從而加強我們的合規風險管理實踐。因此，我們專注於通過計劃增強某些合規計劃要素(包括風險評估、監控、測試和報告)來加強整體合規風險管理計劃，包括不遵守我們的法律和法規義務的風險。我們的合規計劃受到監管監督和檢查，這可能會導致發現其他計劃的缺陷或弱點。在發現更多擔憂的情況下，我們將繼續與FHFA和我們的內部審計師協調，以評估影響並酌情補救這些擔憂。 有關我們的合規風險管理計劃的其他信息，請參閲風險因素-法律和合規風險。

我們的披露控制和程序的有效性

管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，對截至2020年12月31日我們的披露控制程序的有效性進行了評估。截至2020年12月31日，我們有一個與託管有關的重大弱點，仍然沒有得到補救，導致我們得出結論，我們的披露控制和程序在合理的保證水平下並不有效。有關其他信息，請參閲管制和程序.

房地美MAC|2020 Form 10-K						120

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

市場風險

概述

我們的業務部門存在市場風險敞口，這是與利率、波動性和利差不利變化相關的經濟風險。利率風險是綜合的，主要由資本市場部門管理，而利差風險則由每個單獨的業務部門擁有和管理。市場風險可能會對未來的現金流或經濟價值以及收益和淨值產生不利影響。

利率風險的一個重要來源是我們對抵押貸款相關資產(證券和貸款)的投資，以及我們為資產融資而發行的債務。通常，當利率(收益率)上升時，現有貸款或債券投資對投資者來説價值較低，而當利率(收益率)下降時，對投資者來説價值更高。此外，對於我們的大多數單户抵押貸款相關資產，借款人可以選擇在到期前的任何時間進行計劃外本金支付，而不會招致提前還款罰款。因此，我們的抵押貸款相關資產組合也面臨着不確定性，即借款人何時行使選擇權並支付貸款的未償還本金餘額。我們面臨着與無擔保債務類似(在大多數情況下方向相反)的風險敞口。無擔保債務通常在利率(收益率)上升時對投資者來説價值較低，而在利率(收益率)下降時價值較高。此外，我們發行帶有內嵌期權的債券，如看漲期權，這為我們提供了關於債務到期日時間的靈活性。

利率風險的另一個來源來自我們的單一家庭擔保組合，其中包括預付費用(包括買入)、買入和浮動。預付費用是我們在貸款收購時收到的現金，作為我們擔保的補償，這通常還包括按基礎貸款UPB的百分比支付的合同月費。預付費用現金流的現值是基於預計的貸款預付活動，該預付活動根據對未來利率的估計而變化。從利率風險的角度來看，收到預付費用會增加風險，因為我們購買的貸款的實際預付率可能與我們最初的估計不同，並可能根據利率的變化而變化。隨着利率的降低，貸款通常預付得更快，導致預付費用在收益中的確認速度加快，年化收益率也更高。隨着利率的上升，情況正好相反，導致預付費用在收益中的確認速度更慢，年化收益率也更低。我們將預付費用納入我們的利率風險衡量標準，假設預付費用相當於出售一隻只計息的證券，從而允許對預付費用的利率敞口與我們的其餘利率敞口進行建模和聚合。

相反，收購被視為購買僅限利息的證券，因為它們代表了我們實際上從賣方購買的證券化過程中剩餘的超額借款人利息。與浮動相關的利率風險源於借款人支付貸款本金的時間差異和證券餘額的減少。如果支付給證券投資者的利息金額高於證券化信託從借款人收到並作為信託管理收入支付給我們的款項所賺取的再投資金額，這可能會導致重大的利息支出。一般來説，隨着利率的降低和提前還款的增加，房地美的這筆費用會增加。相反，隨着利率的提高和提前還款的減少，房地美的這筆費用也會減少。

我們積極管理受利率波動影響的經濟敞口。我們管理利率風險的主要目標是減少未來利率變化對我們未來現金流價值的影響。我們使用模型來分析未來可能出現的利率情景，以及這些情景下我們資產和負債的現金流。我們的模型包括了未來負利率情景的可能性，風險也包括在我們的對衝框架中。

市場風險管理

我們採用風險管理做法，試圖通過多種不同的策略將我們資產和負債的某些利率特徵保持在我們的風險限度內，包括：

n    資產選擇和重組，如收購或重組具有一定預期提前還款等特徵的抵押貸款相關證券；

n    發行可贖回和不可贖回的無擔保債務；以及

n    使用利率衍生品，包括掉期、掉期和期貨。

我們使用衍生品是我們管理利率風險戰略的重要組成部分。在決定使用衍生品來降低我們的風險敞口時，我們會考慮一系列因素，包括成本、對交易對手信用風險的敞口以及我們的整體風險管理策略。看見MD&A-風險管理-交易對手信用風險和風險因素有關我們的市場風險敞口的更多討論，包括與衍生品、機構交易對手和其他市場風險相關的風險。

房地美MAC|2020 Form 10-K						121

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

雖然我們管理利差風險的能力有限，但我們採用了以下策略：

n    限制我們面臨擴散風險的資產規模；

n    利用TBA空頭頭寸對衝某些資產，主要是通過我們的現金窗口獲得的等待證券化的貸款，以及我們機構抵押貸款相關證券組合的一部分；以及

n    買入某些與價差相關的衍生品，以抵消我們的價差敞口。

利率風險

利率風險是指與利率水平或波動性的不利變化相關的經濟風險。利率水平的變化(表現為收益率曲線的平行移動，其他一切都是不變的)使我們的資產和負債暴露在風險之下，可能會影響預期的未來現金流及其現值。這反映在我們的PVS-L和持續時間差距披露中。同樣，收益率曲線形狀或斜率的變化(通常反映了市場對未來利率預期的變化)使我們的資產和負債面臨風險，可能會影響預期的未來現金流及其現值。這反映在我們的PVS-YC披露中。波動率風險是指市場對未來利率變動幅度的預期發生變化將對我們的經濟價值產生不利影響的風險。我們在抵押貸款相關的資產和負債中都面臨着波動風險，特別是在帶有嵌入期權的工具中。

利率風險的計量

根據我們的模型，我們使用有效久期和有效凸度來計算利率敏感型資產和負債對利率變化的風險敞口。

n    有效期限衡量的是金融工具價格因利率變化100個基點而發生的百分比變化。正存續期的金融工具的價值隨着利率的下降而增加。相反，持續期為負的金融工具的價值隨着利率的上升而增加。

n    有效凸度衡量利率變化100個基點的有效持續時間的變化。有效存續期在整個收益率曲線上不是恆定的，有效凸度衡量有效存續期如何隨着利率的大幅變化而變化。.

總而言之，有效存續期和有效凸度提供了一種衡量工具對利率變化的整體價格敏感度的指標。我們利用有效久期和有效凸度的概念來計算我們的主要利率風險度量：久期缺口和現值。

n    持續時間間隔 - 我們整個利率敏感型資產和負債組合的淨有效存續期以月為單位表示為我們的存續期差距。存續期差距衡量的是我們的金融資產和負債之間對利率變化的價格敏感度的差異，以月為單位表示，相對於資產價值。例如，存續期為6個月的資產和存續期為5個月的負債將導致一個月的正存續期差距。

下表顯示了各種久期缺口測量方法，以及利率變化通常會對投資組合價值產生的影響。

負持續時間間隔			零持續時間間隔			正持續時間間隔
資產期限			資產期限=負債期限			資產期限>負債期限
當利率上升時，淨投資組合的價值會增加，而當利率下降時，淨投資組合的價值會減少。			淨投資組合經濟價值將保持不變。資產價值因利率的即時變動而變動，不論是向上或向下的變動，預期都會伴隨着相等而抵銷的負債價值變動。			當利率下降時，淨投資組合的價值會增加，而當利率上升時，淨投資組合的價值會減少。

我們每天積極衡量和管理我們的持續期缺口敞口。除了存續期缺口管理，我們還衡量和管理我們的投資組合對收益率曲線上一些不同的具體利率變化的價格敏感度。一種工具對特定利率變化的價格敏感度稱為該工具的關鍵利率持續時間風險。通過通過存續期差距管理我們的存續期敞口，以及通過關鍵利率存續期管理利率的具體變化，我們預計將在廣泛的利率收益率曲線情景下限制我們對利率變化的敞口。

n    PVS - 現金流是對我們的金融資產和負債現金流的現值因利率的瞬時衝擊而發生的變化的估計，假設利差保持不變，並且沒有采取再平衡行動。PVS以兩種方式衡量，一種是衡量我們的投資組合價值對50個基點的平行利率變動(PVS-L)的估計敏感度，另一種是對非平行變動(PVS-YC)的敏感度，這是由於LIBOR收益率曲線的斜率變化25個基點造成的。我們的PVS指標使用的LIBOR收益率曲線的50個基點的偏移和25個基點的斜率變化反映了合理可能的短期變化，我們相信這些變化提供了一個有意義的

房地美MAC|2020 Form 10-K						122

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

衡量我們的利率風險敏感度。

為了計算PVS，利率衝擊適用於所有利率敏感型金融工具的存續期(以及PVS-L的凸性)。由此產生的總投資組合的價值變化是在上升率衝擊和下跌率衝擊下計算的，無論哪種情況產生更不利的結果，都是PVS。在上升率和下降率衝擊都產生積極影響的情況下，PVS為零。PVS的結果是在税前基礎上顯示的。

利率風險結果

下表將提供我們的持續時間差距、估計時間點以及最小和最大PVS-L和PVS-YC結果，以及日值和標準差的平均值。下表還提供了PVS-L估計，假設LIBOR收益率曲線立即偏移100個基點。抵押貸款組合的利率敏感度在不同的利率範圍內各不相同。

表60-假設LIBOR收益率曲線偏移的PVS-YC和PVS-L結果

						2020年12月31日															2019年12月31日
						PVS-YC						PVS-L									PVS-YC						PVS-L
(單位：百萬)						25bps						50bps			100bps						25bps						50bps			100bps
假設倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)收益率曲線發生變化，(收益)損失：(1)
資產：
投資						($286)						$3,700			$7,670						($307)						$4,840			$10,011
擔保(2)						165						(1,691)			(3,250)						(224)						351			706
總資產						(121)						2,009			4,420						(531)						5,191			10,717
負債						(54)						(3,237)			(7,503)						20						(1,563)			(3,413)
衍生品						185						1,180			2,839						513						(3,646)			(7,409)
總計						$10						($48)			($244)						$2						($18)			($105)
PVS						$10						$—			$—						$2						$—			$—

(1)本表對資產、負債和衍生工具之間的PVS影響的分類是基於這些資產和負債的經濟特徵，而不是它們的會計分類。例如，抵押貸款相關證券的買賣承諾和抵押貸款相關投資組合持有的合併信託的債務證券都被歸類為本表中的資產。

(2)代表我們的單一家庭擔保組合的利率風險，包括買入、浮動和預付費用(包括買入)。

表61-持續時間差距和PVS結果

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020												2019
(持續時間差距(以月為單位)，百萬美元)						持續時間 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps						持續時間 差距			PVS-YC 25bps			PVS-L 50bps
平均值						0.5			$11			$73						0.8			$34			$96
最低要求						(0.7)			—			—						(0.8)			—			—
極大值						1.5			44			275						8.6			345			950
標準偏差						0.4			8			68						1.6			72			189

月度成交量彙總報告中的披露，可在我們的網站上查看Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html反映給定報告期(一個月、一個季度或一年)的每日PVS-L、PVS-YC和持續時間差距估計的平均值。

衍生品使我們能夠減少我們的經濟利率風險敞口，因為我們繼續使我們的衍生品投資組合與我們的經濟對衝資產和負債不斷變化的期限保持一致。下表顯示，假設倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)曲線在上述期間移動50個基點，如果我們沒有使用衍生品，PVS-L的風險水平會更高。

表62-派生前後的PVS-L結果

						PVS-L(50bps)
(單位：百萬)						在此之前 衍生品			之後 衍生品						的效果 衍生品
2020年12月31日(1)						$601			$—						($601)
2019年12月31日						$3,628			$—						($3,628)

(1)在衍生品之前，我們的不利PVS-L利率變動是-50個基點，而在衍生品之後，我們的不利PVS-L利率變動是+50個基點。

房地美MAC|2020 Form 10-K						123

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

利率風險度量的侷限性

雖然我們認為PVS和持續期差距是有用的風險管理工具，但它們應該被理解為估計，而不是精確的衡量標準。對經濟市場風險的錯誤估計可能會導致對利率風險的套期保值過高或過低，造成重大經濟損失，並對收益造成不利影響。我國經濟市場風險措施的侷限性包括以下幾個方面：

n    我們的現金流和持續期缺口估計是使用涉及我們對利率和提前還款假設的判斷的模型來確定的。

n    在此期間，我們可能會出現與模型估計不同的對衝，例如，當我們對這些模型進行更改或市場更新時。

n    現金流和持續期差距沒有反映出某些其他市場風險的潛在影響，例如波動性和市場利差風險的變化。這些其他市場風險的影響可能是巨大的。

n    我們對現值和存續期差距的敏感度分析只考慮了利率的某些變動，並根據我們現有投資組合的估計公允價值在特定的時間點進行。

n    儘管抵押貸款相關投資組合是公司利率風險的主要貢獻者，但其他核心業務也對我們的利率風險做出了貢獻，可能會有不同的管理方式。我們有某些資產的持有期相對較短。因此，我們可能會根據這些資產的處置來管理這些資產的風險，而我們的風險衡量標準使用長期現金流。對衝這些業務有時需要額外的風險度量假設，以適應定價的變化，這些變化可能與資產的未來現金流無關。這可能會產生可感知的風險敞口，因為對衝風險可能不同於建模風險。

n    選擇用來對我們的頭寸進行建模和對衝的基準利率是一個重要的假設。我們套期保值的有效性最終取決於不同的工具(資產、負債和衍生品)對所選基準的反應程度。在最簡單的例子中，所有工具都有基於相同基礎基準的利率風險，在我們的情況下，掉期利率。然而，在實踐中，不同的工具對基準利率的反應不同，這會在基準利率和工具之間產生市場利差。隨着這些工具的市場價差變化不同，我們預測每種工具相對於其他工具的行為的能力就會降低，這可能會影響我們對衝的有效性。

n    我們報告的衡量標準不包括淨值和以下資產和負債對利率變化的敏感度：

l    信用擔保活動-我們目前不對衝我們信用擔保的利率敞口，但與預付費用(包括買入)、收購、浮動和STACR債務票據相關的利率敞口除外。

l    其他資產和其他負債 -我們不包括其他雜項資產和負債，主要是遞延税項資產、應付和應收賬款以及非現金基礎調整。

分散風險

利差風險是指不同資產類別的收益率可能不會一起變動，並可能對我們的經濟價值產生不利影響的風險。出現這種風險的主要原因是，我們抵押貸款相關投資的利率可能與我們的金融負債和衍生品的利率不同步，這可能會影響我們對衝的有效性。我們面臨以下類型的市場利差風險：

n    抵押相關投資(包括貸款和證券)以及某些非抵押投資產生的市場利差風險；

n    我們在風險管理活動中使用基於SOFR或財政部的工具所產生的市場利差風險；以及

n    市場利差風險產生於我們承諾通過我們的管道路徑購買抵押貸款與我們通過使用遠期TBA證券或衍生品將貸款證券化或對衝之間的時間差。在此期間，市場價差可能會擴大，從而造成公允價值變動造成的損失。

利差持續期衡量的是金融工具價格因基準利率的利差變化而發生的百分比變化。與有效期限不同，利差期限通常隻影響工具現金流的貼現，而不是基礎現金流本身。這種貼現影響創造了一種通常是積極的衡量標準，即該工具的價值隨着利差的下降而增加，隨着利差的擴大而減少。

房地美MAC|2020 Form 10-K						124

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

盈利對市場風險的敏感度

當利率和利差發生變化時，我們金融資產和負債的GAAP會計處理(即，一些以攤餘成本計量，而另一些以公允價值計量)造成了GAAP收益的變異性。我們使用公允價值對衝會計來管理GAAP收益的這種可變性，這可能不能反映我們業務的經濟狀況。

利率相關收益敏感度

雖然我們將我們在經濟基礎上的利率風險敞口管理到我們的模型衡量的較低水平，但我們的GAAP財務業績根據市場狀況的變化，在不同時期受到重大收益波動的影響。根據我們截至2020年12月31日的金融資產和負債(包括衍生品)的構成，當利率下降時，我們一般會確認GAAP收益中的公允價值損失。

為了降低GAAP收益的可變性，並使GAAP結果更好地與我們業務的經濟狀況保持一致，我們選擇對某些單一家庭抵押貸款和某些債務工具進行對衝會計。看見注10有關對衝會計的更多信息，請訪問。

收益對利率變化的敏感度

我們評估一系列利率情景，以確定我們的收益對利率變化的敏感性，並確定我們的公允價值對衝會計策略。評估的利率情景包括收益率曲線平移，其中利率上升或下降100個基點；收益率曲線非平移，長期利率上升或下降100個基點；收益率曲線非平移，短期和中期利率上升或下降100個基點。本次評估確定了公允價值變動對綜合收益的淨影響，這些變動可歸因於按公允價值計量的金融工具利率的變化，包括公允價值對衝會計的影響，適用於每種已確定的情景。這項評估不包括不按公允價值計量的利率敏感型項目對綜合收入的淨影響(例如，抵押貸款溢價和折扣的攤銷、我們沒有選擇公允價值選項的待售抵押貸款的公允價值變化，等等)。或者來自我們未來合同淨利息收入的變化，這是由於我們的計息資產和負債的重新定價造成的。該評估的結果如下表所示。

表63-盈利對利率變動的敏感度

						由於按公允價值(税前)對衝會計淨額計量的金融工具利率的變化，公允價值的變化
(單位：十億)						2020年12月31日			2019年12月31日
利率情景
收益率曲線平行移動：
**+100個基點						$0.1			$0.1
**-100個基點						(0.1)			(0.1)
非平行收益率曲線移動--長期利率：
**+100個基點						—			—
**-100個基點						—			—
收益率曲線非平行移動--短期和中期利率：
*+100個基點						0.1			0.1
**-100個基點						(0.1)			(0.1)

在任何特定時期，利率變化對我們全面收益的實際影響可能會因多種因素而有所不同，包括但不限於我們的資產和負債的構成，收益率曲線上不同期限實現的利率的實際變化，以及我們對衝會計策略的有效性。即使實施得當，我們的對衝會計計劃也可能無法有效地降低收益波動性，而且我們的對衝可能在任何給定的未來時期都會失敗，這可能會讓我們在這段時期面臨顯著的收益波動。此外，在公允價值對衝關係解除後，我們在一個期間確認的與以前指定的對衝項目相關的公允價值對衝基礎調整的攤銷金額可能與該期間以前指定的對衝工具的公允價值變化不同，這可能會導致我們的收益發生變化。看見風險因素-市場風險-利率變化可能對金融資產和負債的公允價值、我們的經營業績和我們的淨值產生負面影響以獲取更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						125

---

管理層的討論與分析			風險管理|市場風險

利差相關收益敏感度

我們管理利差風險敞口的能力有限，因此市場利差的波動可能會導致GAAP收益的顯著波動。對於按公允價值計量的金融資產，當市場利差擴大時，我們一般會確認公允價值損失。相反，對於按公允價值計量的金融負債，我們一般會在市場利差擴大時確認公允價值收益。我們做出的某些會計選擇，例如選擇公允價值期權，可能會影響我們經營業績中確認的利差波動率。

從LIBOR過渡

2017年，英國金融市場行為監管局(FCA)首席執行官宣佈，FCA將在2021年之後不再説服或強迫成員小組銀行提交LIBOR。他並指出，市場人士應預期倫敦銀行同業拆息其後會終止，或最低限度不再被視為代表市場利率，並應儘快着手準備過渡至另一種參考利率。美國監管機構也發表了類似的聲明。2020年12月，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)開始就其打算在2023年6月之後停止發佈美元LIBOR最相關的期限進行諮詢。因此，LIBOR很可能在2023年6月之後停止作為基準利率。

房貸美對LIBOR有敞口，包括2023年6月之後到期的金融工具。我們的風險敞口來自我們發行的浮動利率證券、我們獲得的貸款和證券(包括我們隨後再證券化的貸款)，以及我們進入該參考倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的衍生品。高級管理層正在積極評估和管理與LIBOR過渡相關的風險。為了幫助準備從LIBOR有序過渡，我們於2018年成立了LIBOR工作組，由來自不同業務領域以及法律和ERM部門的成員組成。我們還在我們的業務、職能和產品之間成立了LIBOR過渡委員會。高級管理層和倫敦銀行間同業拆借利率工作組定期向董事會提供最新情況，並正在與FHFA合作，制定我們的過渡實施計劃。

美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)召集了另類參考利率委員會(ARRC)，建議一套替代參考利率，以可能用作市場接受的基準。根據ARRC的建議，紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)於2018年4月開始發佈SOFR。從那時起，與SOFR相關的某些衍生產品和債務證券相繼推出，各行業團體繼續努力制定計劃和文件，以促進向SOFR過渡，將其作為新的市場接受基準。自2018年以來，我們一直是ARRC的成員，並參加了ARRC的許多工作組。

我們支持研究局的建議，以SOFR取代倫敦銀行同業拆息。我們發行了基於SOFR的債務證券，並執行了基於SOFR的證券化和利率衍生品交易。2020年，我們開始購買與SOFR掛鈎的多户浮動利率貸款和單户武器。從2021年1月1日起，我們不再購買與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎的單户武器和多户浮動利率貸款。我們正在與我們的客户、投資者和服務商合作，準備將現有的基於LIBOR的ARM產品過渡到基於SOFR的ARM產品。

隨着這些變化的實施，我們對單一家庭武器和多家庭浮動利率貸款的購買量可能會減少，因為受影響的市場參與者可能需要更多時間來開發必要的系統和程序，以發起和銷售與SOFR或任何其他可能開發的新指數掛鈎的武器和浮動利率貸款。

有關倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)轉換相關風險的討論，請參閲風險因素-市場風險 -LIBOR的預期中斷可能會對我們金融資產和負債的公允價值、運營結果和淨值產生負面影響。如果轉用另一種參考利率，可能會在運作上帶來問題，並可能令我們面對訴訟風險。我們可能無法對我們的金融產品採取一致的方法。

房地美MAC|2020 Form 10-K						126

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

流動性和資本資源

概述

我們的業務活動要求我們保持充足的流動性，以履行到期的財務義務，並以及時和具有成本效益的方式滿足客户的需求。我們還必須保持充足的資本資源，以避免被聯邦住房金融局接管。

2020年6月17日，聯邦住房金融局向我們和房利美提供了最新的短期、中期和長期流動性要求。這些要求是基於壓力情景下所需的現金流，該情景假設(除其他外)，對於中短期債務，我們可能在很長一段時間內無法從市場獲得資金，因此必須利用投資組合中的某些流動資產為我們的現金需求提供資金。

更新後的FHFA最低流動性要求有四個組成部分：

n 一項為期30天的現金流壓力測試，假設我們繼續向市場提供流動性，同時在資金流出之上持有100億美元的緩衝；

n 這是一個365天的指標，要求我們持有流動性，以滿足365天內預期的現金流出，並在某些壓力條件下繼續向市場提供流動性。對於我們持有的流動資產的類型，這一指標也比我們之前的框架更具限制性；

n 規定的長期債務與流動性較差資產的最低比率。流動性較差的資產是那些沒有資格作為抵押品質押給FICC的資產；以及

n 要求我們用負債為我們的資產提供資金，該負債相對於資產的期限有一個特定的最低期限。

這些更新後的流動性要求自2020年12月1日起生效，比我們此前對銀行等存款機構的流動性要求和流動性要求更加嚴格。這些更新的流動性要求導致更高的融資成本，並對我們的淨利息收入產生負面影響。此外，它們還影響了我們其他投資組合的規模和允許的投資。

在……上面2020年12月17日，FHFA發佈了一份關於制定有關房地美和房利美流動性要求的擬議規則的通知。有關建議規則的其他信息，請參閲MD&A-監管和監督 -立法和監管發展-FHFA關於企業流動性要求的擬議規則.

資金來源和用途

我們資產負債表上資產的主要資金來源是發行債券。除了發行債券所提供的資金外，我們的其他資金來源包括：

n    我們所擁有的證券和貸款的本金支付和銷售；

n    回購交易；

n    我們擁有的證券和貸款的利息收入；

n    擔保費(包括初步預付費用)；

n    淨資產；以及

n    根據購買協議從財政部提取，只有在我們的淨資產出現季度赤字的情況下才會提取。

我們利用這些來源為我們資產負債表上的資產提供資金。我們資金的主要用途包括：

n    債務到期、贖回或回購時的本金支付；

n    支付我們債務的利息和其他費用；

n    購買按揭貸款，包括購買本公司證券、按揭相關證券及其他投資所涉及的嚴重拖欠或修改貸款；以及

n    與衍生品合同有關的付款，以及與擔保融資和日常貿易活動相關的向第三方張貼或質押抵押品的付款。

除了上述現金的用途和來源外，我們還參與各種法律程序，包括法律程序這可能導致需要使用現金來解決索賠或支付某些費用或從和解中收取現金。

我們的證券和其他義務不受美國政府擔保，也不構成美國政府或除房地美以外的任何機構或機構的債務或義務。我們繼續管理我們的債務發行，以保持符合購買協議中規定的總債務限額。有關我們債務產品的説明，請參閲我們的業務部門-資本市場.

房地美MAC|2020 Form 10-K						127

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

流動性管理框架

庫務署根據購買協議提供的支持，使我們有足夠的流動資金進行我們的正常業務活動。然而，由於許多原因，我們的債務融資成本和可獲得性可能會有所不同，包括對GSE未來的不確定性，以及未來我們的信用評級或美國政府信用評級的任何下調。

我們在商業活動中廣泛使用美聯儲的支付系統。美聯儲(Federal Reserve)要求我們在紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)的賬户提供充足的資金，達到每天支付債務和抵押貸款相關證券的現金支付所需的程度，然後紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)才會作為我們的財政代理人啟動此類付款。儘管我們尋求維持充足的盤中流動性，通過美聯儲的支付系統為我們的活動提供資金，但一旦債券市場當天關閉，我們獲得現金的渠道就會受到限制。現金不足可能會導致我們的賬户透支，有可能導致罰款和聲譽損害。

保持充足的流動性對我們的業務至關重要，也是一項成本。根據我們的流動性管理做法和政策，我們：

n    管理日內現金需求，為意外現金需求做好應急準備；

n    保持現金和非抵押投資，使我們能夠在有限的時間內履行正在進行的現金義務，假設我們無法進入無擔保債務市場；

n    在較長一段時間內維持價值大於或等於預計每日最大現金缺口的無擔保證券，假設無法進入無擔保債務市場；以及

n    根據我們的資產狀況管理我們無擔保債務的到期日。

為了便於現金管理，我們使用假設和模型預測現金流出和流入。這些預測有助於我們根據現金流的時間安排來管理我們的負債。實際現金流和預測現金流之間的差異導致發行高於需要或意外需要發行債券的成本更高，而且未來可能會這樣做。實際現金流和預測現金流之間的差異也可能導致我們在紐約聯邦儲備銀行的賬户透支。我們每天都有現金儲備來管理這一風險。

流動性概況

流動性的主要來源

下表列出了我們的流動性來源，截至2020年12月31日的餘額，並簡要説明瞭它們對房地美的重要性。由於市場利率、市場信心、操作風險和其他因素的變化，我們維持充足流動性(包括將抵押貸款相關證券和其他證券作為抵押品給其他機構)的能力可能會停止或迅速改變，可用資金的成本可能會大幅增加。

表64--流動資金來源

來源

天平(1) (單位：十億)

描述

流動性

•

其他投資組合-流動性和應急運營組合

$95.9

•

流動性和應急操作組合包括在我們的其他投資組合中，主要用於短期流動性管理。

•

抵押貸款相關投資組合的流動部分

$67.6

•

我們抵押貸款相關投資組合中的流動部分可以質押或出售，以實現流動性目的。我們可能能夠成功籌集的現金數量可能遠遠少於餘額。

(1)代表流動性和或有經營組合的賬面價值，包括在我們的其他投資組合中，UPB代表抵押貸款相關投資組合中流動部分的賬面價值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						128

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

其他投資組合

下表彙總了我們其他投資組合的餘額，其中包括流動性和應急運營組合。我們其他投資組合中的投資對我們的現金流、抵押品管理、資產和負債管理以及為抵押市場提供流動性和穩定性的能力非常重要。其他投資組合主要用於短期流動性管理、合併信託持有的現金和其他投資，以及其他投資，其中包括用於質押作為抵押品的債務證券、LIHTC合夥企業和擔保貸款活動的投資。

表65-其他投資組合

						2020年12月31日															2019年12月31日
(單位：十億)						流動性和應急操作組合			託管賬户			其他			其他投資組合合計(1)						流動性和應急操作組合			託管賬户			其他			其他投資組合合計(1)
現金和現金等價物						$6.5			$17.4			$—			$23.9						$4.2			$0.9			$0.1			$5.2
根據轉售協議購買的證券						65.8			38.4			0.8			105.0						40.6			23.1			2.4			66.1
與抵押貸款無關的證券						23.6			—			3.3			26.9						23.2			—			3.9			27.1
向貸款人墊款						—			—			4.2			4.2						—			—			1.9			1.9
力拓股權投資						—			—			1.4			1.4						—			—			1.0			1.0
擔保貸款						—			—			1.7			1.7						—			—			2.3			2.3
總計						$95.9			$55.8			$11.4			$163.1						$68.0			$24.0			$11.6			$103.6

(1)表示賬面價值。

我們在流動性和應急運營投資組合中的非抵押貸款相關投資包括美國國債和其他投資，我們可以出售這些投資，為我們的業務運營提供額外的流動性來源。我們還維持紐約聯邦儲備銀行的無息存款和商業銀行的有息存款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在商業銀行的有息存款總額分別為31億美元和37億美元。

流動性和或有業務組合還包括主要由衍生品交易對手以現金形式向我們提交的抵押品，截至2020年12月31日和2019年12月31日分別為28億美元和26億美元。我們已經將這些抵押品投資於根據轉售協議購買的證券和非抵押相關證券，作為我們流動性和或有業務組合的一部分，儘管根據我們的主淨額結算和抵押品協議的條款，抵押品可能會返還給我們的交易對手。

按揭貸款及按揭相關證券

我們主要投資於抵押貸款和抵押貸款相關證券，其中某些類別基本上是無抵押和流動性的。我們在這些抵押資產中的主要流動性來源是我們持有的單級和多級機構證券，不包括由非機構抵押相關證券擔保的某些結構性機構證券。

此外，我們持有未證券化的單户貸款和多户持有待售貸款，這些貸款可以證券化，然後可以出售或用作回購協議的抵押品。由於我們的流動資產組合規模很大，在發生流動性危機或重大市場混亂時，我們可以成功出售或借款的抵押貸款相關資產的數量可能會大大少於我們持有的抵押貸款相關資產的數量。在很長一段時間內，市場對大量這些資產的需求可能會不足，這將限制我們以這些資產為抵押出售或借款的能力。

我們持有其他抵押資產，但考慮到它們的特點，它們可能不能立即出售或用作回購協議的抵押品。這些資產包括以非機構抵押貸款相關證券為抵押的某些結構性機構證券、非機構CMBS、非機構RMBS，以及未證券化的嚴重違約和修改後的單户貸款。

我們在任何日曆月內可以出售的抵押貸款資產的金額都受到限制，無需FHFA的審查和批准，如果FHFA這樣決定的話，財政部也可以這樣做。2020年8月，FHFA指示我們：(1)到2021年6月30日，將我們持有的機構MBS數量減少到不超過500億美元，到2022年6月30日，減少到不超過200億美元，所有美元上限都以UPB為基礎；(2)到2021年6月30日，將我們現有的抵押抵押債券(CMO)投資組合(有時也被稱為REMIC)的UPB減少到零。我們將有持有期限制，可以出售任何新創建但在發行時未出售的CMO部分。CMOs不包括最初從再履行貸款中保留的部分高級下屬

房地美MAC|2020 Form 10-K						129

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

證券化結構。看見託管及相關事宜-隨着時間的推移，管理我們的抵押貸款相關投資組合瞭解更多細節。

主要資金來源

我們發行的債務證券被歸類為第三方持有的合併信託的債務證券或房地美的債務。下表列出了截至2020年12月31日我們的資金來源和餘額，並簡要説明瞭它們對房地美的重要性。

表66--資金來源

來源

天平(1) (單位：十億)

描述

資金來源

•

房地美的債務

$284.4

•

房地美的債務用於資助我們的商業活動。

•

合併信託的債務證券

$2,308.2

•

合併信託的債務證券主要用於為我們的單一家庭擔保活動提供資金。這類債務主要由相關按揭貸款的現金流償還。因此，我們的還款義務僅限於根據我們的本金和利息擔保支付的金額，以及從信託公司購買修改過的或嚴重違約的貸款。

(1)表示考慮抵銷安排後債務餘額的賬面價值。

房地美的債務

我們發行房地美的債券為我們的運營提供資金。資金競爭可能會因經濟、金融市場和監管環境而異。

在2020年，我們有足夠的機會進入債務市場，這在很大程度上要歸功於美國政府的支持，以履行我們即將到期的財政義務。我們在很大程度上依賴於我們持續發行債券的能力，為我們有效的短期債務進行再融資。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的有效短期債務百分比(代表房地美預計將在一年內到期的債務總額的百分比)分別為16.9%和55.2%。

截至2020年12月31日，我們的總債務(按房地美的債務面值計算)為2865億美元，低於購買協議目前規定的300億美元的債務上限。根據2021年1月函件協議，購買協議的債務上限將於2023年1月1日降至2700億美元，原因是購買協議項下的按揭資產上限於2022年12月31日降至2250億美元。從2020年1月1日開始，我們選擇將根據回購協議出售的證券與根據轉售協議購買的證券進行淨額計算，當這些金額滿足資產負債表抵消條件時，無論是在我們的合併資產負債表上，還是為了衡量我們在債務上限下的總債務，我們都選擇淨額回購協議出售的證券。看見注11以獲取更多信息。我們每月以此為基礎在“購買協議下的負債-未償債務總額”的標題下披露我們的負債金額，這份彙總報告可在我們的網站上查閲，網址為Www.freddiemac.com/investors/financials/monthly-volume-summaries.html.

要為我們的業務活動提供資金，我們有賴於投資者繼續願意購買我們的債務證券。政府對我們支持的變化或感覺到的變化可能會對我們進入債務市場的機會和我們的債務融資成本產生嚴重的負面影響。

此外，適用的立法或法規豁免的任何變更，包括監管與監督，可能會對我們接觸到一些債務投資者產生不利影響，從而潛在地增加我們的債務融資成本。

從2020年3月開始，我們停止發行2021年底以後到期的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)指數浮動利率無擔保債務證券。截至2020年12月31日，我們沒有任何未償還的LIBOR指數無擔保債務證券，除了我們剩餘的未償還STACR債務票據，我們不再定期發行這些票據。

下表彙總了我們發行或償還的Freddie Mac證券的票面價值和平均負債率，包括定期本金支付、催繳產生的支付和回購支付。出於各種原因，我們會不時贖回、交換或回購我們的未償還債務證券，包括管理我們的融資結構和支持我們債務證券的流動性。

房地美MAC|2020 Form 10-K						130

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

表67-房地美活動債務

						截至2020年12月31日的年度
(百萬美元)						短期			平均費率(1)			長期的			平均費率(1)
貼現票據和參考票據
期初餘額						$60,830			1.67		%	$—			—		%
發行						147,249			0.97			—			—
回購						(5,020)			0.27			—			—
到期日						(203,048)			1.24			—			—
期末餘額						11			0.69			—			—
根據回購協議出售的證券
期初餘額						9,843			1.46			—			—
加法						999,503			0.35			—			—
還款						(1,009,346)			0.36			—			—
期末餘額						—			—			—			—
可贖回債務
期初餘額						1,000			2.36			94,152			2.03
發行						685			0.10			191,138			0.83
回購						—			—			—			—
打電話						(1,000)			2.36			(154,096)			1.61
到期日						—			—			(7,856)			1.63
期末餘額						685			0.10			123,338			0.71
不可贖回債務
期初餘額						39,407			2.31			62,228			2.86
發行						14,356			1.57			112,180			0.46
回購						(10,588)			1.85			(5,849)			2.40
到期日						(38,916)			2.24			(22,999)			1.70
期末餘額						4,259			1.51			145,560			1.21
STACR債務和SCR債務票據(2)
期初餘額						—			—			15,496			5.55
發行						—			—			769			1.66
回購						—			—			—			—
到期日						—			—			(3,777)			3.44
期末餘額						—			—			12,488			4.09
房地美的總債務						$4,955			1.31		%	$281,386			1.12		%

引用的腳註包括在下一表之後。

房地美MAC|2020 Form 10-K						131

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

						截至2019年12月31日的年度
(百萬美元)						短期			平均費率(1)			長期的			平均費率(1)
貼現票據和參考票據
期初餘額						$28,787			2.36		%	$—			—		%
發行						369,992			2.05			—			—
回購						—			—			—			—
到期日						(337,949)			2.20			—			—
期末餘額						60,830			1.67			—			—
根據回購協議出售的證券
期初餘額						6,019			2.40			—			—
加法						325,512			2.04			—			—
還款						(321,689)			2.07			—			—
期末餘額						9,842			1.46			—			—
可贖回債務
期初餘額						2,000			2.53			105,206			2.09
發行						13,590			2.48			107,544			2.38
回購						—			—			—			—
打電話						(14,590)			2.52			(95,172)			2.65
到期日						—			—			(23,426)			1.35
期末餘額						1,000			2.36			94,152			2.03
不可贖回債務
期初餘額						14,440			2.04			80,789			2.56
發行						48,984			2.34			15,774			2.43
回購						(345)			1.87			(869)			1.87
到期日						(23,671)			2.19			(33,465)			1.68
期末餘額						39,408			2.31			62,229			2.86
STACR債務和SCR債務票據(2)
期初餘額						—			—			17,729			6.02
發行						—			—			723			2.09
回購						—			—			—			—
到期日						—			—			(2,956)			4.49
期末餘額						—			—			15,496			5.55
房地美的總債務						$111,080			1.89		%	$171,877			2.65		%

(1)平均匯率根據面值進行加權。

(2)STACR債務票據和SCR債務票據受到提前還款風險的影響，因為它們的付款是基於相關抵押借款人可能在任何時候預付的參考抵押資產池的表現，通常不會受到懲罰，因此作為一個單獨的類別列入表中。

我們的未償債務房地美餘額在2020年增加，這是由於較高的預期單一家庭現金窗口購買預測導致的短期現金需求。此外，我們增加了流動性和應急運營組合以及長期債券發行量，因為我們正在過渡，以符合FHFA制定的最新最低流動性要求。然而，我們滿足這些資金需求的總債務受到購買協議目前30000億美元債務上限的限制，根據2021年1月1日的信函協議，債務上限將在2023年1月1日降至2700億美元。

2020年，我們的貼現票據發行量大幅下降，年末的未償還餘額微乎其微。我們用長期的可贖回和不可贖回的債務取代了我們的大部分短期債務，以遵守FHFA制定的最新最低流動性要求。由於這種資金結構的變化，我們預計我們的資金成本將會增加。我們的可贖回債務為我們提供了在合同到期日之前償還債務未償還本金餘額的選擇權。截至2020年12月31日，未償還的1,240億美元可贖回債務中的1,050億美元可能在一年內被贖回，這還不包括一年內到期的合同到期的可贖回債務。我們預計我們的STACR債務餘額將繼續下降，因為流失將主要由STACR信託票據交易取代。

房地美MAC|2020 Form 10-K						132

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

短期債務

下表詳細介紹了我們短期債務的特點。

表68--短期債務

						2020年12月31日
						期末餘額									年平均水平
(百萬美元)						賬面價值			加權平均有效率(1)						賬面價值			加權平均有效率(1)						任何月底未償還的最高賬面價值
貼現票據和參考票據						$11			0.69		%				$37,391			0.97		%				$66,867
中期票據						4,944			1.31						21,068			1.99						40,310
根據回購協議出售的證券						—			—						7,243			0.52						14,305
總計						$4,955			1.31		%
						2019年12月31日
						期末餘額									年平均水平
(百萬美元)						賬面價值			加權平均有效率(1)						賬面價值			加權平均有效率(1)						任何月底未償還的最高賬面價值
貼現票據和參考票據						$60,629			1.67		%				$44,675			2.16		%				$60,629
中期票據						40,405			2.31						29,781			2.36						43,096
根據回購協議出售的證券						9,843			1.46						9,928			2.16						14,114
總計						$110,877			1.89		%
						2018年12月31日
						期末餘額									年平均水平
(百萬美元)						賬面價值			加權平均有效率(1)						賬面價值			加權平均有效率(1)						任何月底未償還的最高賬面價值
貼現票據和參考票據						$28,621			2.36		%				$35,126			1.79		%				$46,892
中期票據						16,440			2.10						15,403			1.37						18,200
根據回購協議出售的證券						6,019			2.40						9,411			1.79						11,719
總計						$51,080			2.28		%

(1)平均匯率是根據賬面價值加權的。

房地美MAC|2020 Form 10-K						133

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

到期日和贖回日期

以下圖表顯示了按合同到期日和最早贖回日期分列的房地美債務。最早贖回日期是指可贖回債務的最早贖回日期和房地美所有其他債務的合同到期日。

截至2020年12月31日的合同到期日(1)

最早贖回日期為2020年12月31日(1)

(1)STACR債務票據和SCR債務票據受到提前還款風險的影響，因為它們的付款是基於相關抵押借款人可能在任何時候預付的抵押資產參考池的表現，通常不會受到懲罰，因此在圖表中作為一個單獨的類別包括在內。

合併信託的債務證券

我們合併資產負債表中債務的最大組成部分是合併信託的債務證券，這與我們為會計目的合併的證券化交易有關。我們通過將抵押貸款證券化來發行這類債務，主要是為了為我們的大多數單一家庭擔保活動提供資金。當我們合併證券化信託時，我們在合併資產負債表上確認了以下內容：

n    證券化信託持有的資產，其中大部分是抵押貸款。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們確認了22733億美元和19405億美元的抵押貸款，分別佔我們總資產的86.5%和88.1%。

n    證券化信託發行的債務證券，其中大部分是一級證券化產品，屬於傳遞證券，證券化信託持有的抵押貸款的現金流將傳遞給證券持有人。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們確認了合併信託債務證券23082億美元和18984億美元，分別佔我們總債務的89.0%和87.1%。

合併信託的債務證券代表我們對在合併證券化信託中持有利益的第三方的負債。合併信託的債務證券主要由發行債務證券的證券化信託持有的抵押貸款的現金流償還。在按揭貸款的現金流不足以償還債務的情況下，我們會彌補不足之處，因為我們保證了債務的本金和利息的支付。在某些情況下，我們有權利和/或義務在合同到期日之前從信託購買貸款。有關我們從信託公司購買貸款的更多信息，請參閲我們的業務部門-單一家庭擔保-業務概述。

截至2020年12月31日，我們對這些債務證券的估計敞口(包括我們購買的合併信託的債務證券應付給房地美的金額)被確認為合併信託持有的抵押貸款的信貸損失撥備。看見注7有關我們的信貸損失準備金的詳細情況。

房地美MAC|2020 Form 10-K						134

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

下表顯示了我們合併信託的債務證券的發行和清償活動。

表69-第三方持有的合併信託債務證券活動

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019
期初餘額						$1,854,802			$1,748,738
發行：
向第三方發行新股						669,224			323,860
增發證券						561,784			178,971
總髮行量						1,231,008			502,831
滅火：
從第三方購買債務證券						(14,112)			(30,306)
為結算有擔保貸款而收到的債務證券						(132,434)			(46,670)
償還債務證券						(698,662)			(319,791)
完全滅火						(845,208)			(396,767)
期末餘額						2,240,602			1,854,802
未攤銷保費和折扣						67,574			43,553
第三方持有的合併信託的債務證券						$2,308,176			$1,898,355

下表提供了我們合併信託發行的債務證券的UPB信息。

表70-第三方持有的合併信託債務證券

						十二月三十一日，
(單位：百萬)						2020			2019
單户住宅
一級證券化產品：
30年或更長時間的攤銷固定利率						$1,813,658			$1,563,211
20年攤銷固定利率						103,822			80,340
15年攤銷固定利率						322,618			241,835
可調率						27,079			38,271
僅限利息						3,639			4,828
FHA/VA和其他政府部門						1,457			1,718
單一家庭一級證券化產品總額						2,272,273			1,930,203
其他獨棟住宅						1,933			2,397
合計單户住宅						2,274,206			1,932,600
總共多個家庭						14,303			8,642
房地美抵押貸款相關證券總額						2,288,509			1,941,242
房地美在發行時回購或保留的抵押貸款相關證券						(47,907)			(86,440)
第三方持有的合併信託的債務證券						$2,240,602			$1,854,802

信用評級

我們進入資本市場和其他資金來源的能力，以及我們的資金成本，可能會受到我們的信用評級的影響。下表顯示了我們截至2021年1月31日的信用評級。

表71-房地美信用評級

國家認可的統計評級 組織

標普(S&P)

穆迪(Moody‘s)

惠譽

優先長期債務

AA+

AAA級

AAA級

短期債務

A-1+

P-1

F1+

優先股(1)

D

鈣

C

展望

穩定

穩定

負性

(1)不包括向財政部發行的優先股。

我們的信用評級和前景主要基於我們從財政部獲得的支持，因此受到美國政府信用評級和前景變化的影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						135

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

安全評級不是建議買入、賣出或持有證券。指定評級機構可隨時對其進行修訂或撤銷。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。

合同義務

我們的合同義務影響我們的流動性和資本資源需求，主要包括在我們的綜合資產負債表上確認的債務(和相關利息支付)和衍生債務。我們還在合併資產負債表的其他負債中確認了合同義務，包括向我們的合格和非合格固定繳款計劃和其他福利計劃支付款項，以及根據我們向LIHTC合夥企業延遲出資的義務支付的未來現金付款。

我們還有與從第三方購買貸款和抵押貸款相關證券的承諾相關的合同義務，其中大部分作為衍生品入賬，以及某些可強制執行並具有法律約束力的表外義務，包括擔保、無資金支持的貸款安排，以及在發生某些事件時預支資金的義務。看見表外安排有關我們的表外債務對我們的流動性和資本資源的潛在影響的更多信息。

中討論了與房地美債務相關的到期付款的金額和時間。主要資金來源。我們的大部分採購承諾計劃在未來12個月內完成。我們某些其他合同義務的金額和時間是不確定的，包括未來支付與第三方持有的合併信託的債務證券有關的本金和利息，STACR和SCR交易，尚未應計的衍生協議的現金結算，擔保支付，以及根據某些表外安排預支資金的承諾。

表外安排

我們簽訂了某些業務安排，這些安排沒有記錄在我們的綜合資產負債表上，或者可能記錄的金額與交易的全部合同金額或名義金額不同，這影響了我們的短期和長期流動性需求。其中某些安排存在信用風險敞口。看見MD&A-風險管理-信用風險有關我們表外安排的信用風險敞口的更多信息。

我們對證券化和其他與抵押貸款相關的擔保活動有一定的表外安排。我們與證券化活動相關的表外安排主要包括有擔保的K證書和SB證書。我們對這些證券化活動和其他抵押貸款相關擔保的擔保可能會導致流動性需求，以彌補借款人違約帶來的潛在現金流短缺。截至2020年12月31日和2019年12月31日，擔保證券的未償還UPB分別為337.0美元和2,965億美元。除了我們的證券化和其他與抵押貸款相關的擔保外，我們還有某些其他擔保被計入衍生工具，並在我們的綜合資產負債表上以公允價值確認。看見注10有關這些擔保的更多信息，這些擔保沒有包括在上面的總數中。

我們有能力在我們的某些再證券化產品中混合符合TBA條件的聯邦抵押協會抵押品。當我們在我們的混合再證券化產品中重新證券化聯邦抵押協會的證券時，我們的擔保包括及時支付此類證券的本金和利息。因此，在我們的再證券化交易中混合房利美抵押品增加了我們的表外流動性敞口，因為我們無法控制房利美的抵押品。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們與房利美支持房地美再證券化產品的證券相關的表外敞口總額分別約為858億美元和274億美元。

我們已作出某些承諾，包括根據轉售協議購買證券的承諾，以及購買多户貸款的確定承諾(我們對其中一些貸款選擇了公允價值選項)，以及沒有記錄在我們的綜合資產負債表上、也沒有計入衍生工具的無資金支持的貸款安排。截至2020年12月31日和2019年12月31日，這些承諾和安排名義金額分別為592億美元和324億美元。我們也有其他承諾購買或出售抵押貸款或抵押貸款相關證券，這些貸款或證券被計入衍生工具，並在我們的綜合資產負債表上以公允價值確認。看見注10關於這些承諾的更多信息，這些承諾沒有包括在上述總數中。

此外，作為我們與某些多家庭住房收入債券和由多家庭住房收入債券支持的證券有關的擔保安排的一部分，我們提供了對預付款的承諾，通常稱為“流動性擔保”，截至2020年12月31日和2019年12月31日，預付款分別為48億美元和55億美元。這些擔保要求我們向第三方預付資金，使他們能夠回購無法兑現的投標債券或證券。在2020年12月31日和2019年12月31日，都沒有未償還的流動性擔保墊款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						136

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

現金流

n 2020與2019年-現金和現金等價物(包括限制性現金和現金等價物)增加了187億美元，從2019年12月31日的52億美元增加到2020年12月31日的239億美元，主要原因是貸款預付款增加，以及我們過渡到遵守FHFA制定的最新最低流動性要求。

n 2019年與2018年-現金和現金等價物(包括限制性現金和現金等價物)從2018年12月31日的73億美元減少到2019年12月31日的52億美元，這是因為我們將房地美髮行債務的收益投資於根據轉售協議購買的證券，原因是即將到來的債務到期日和預期的債務要求以及更高的預期貸款購買預測導致短期現金需求增加。

房地美MAC|2020 Form 10-K						137

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

資本資源

主要資金來源

我們進入托管制度後，對資本充足性和資本管理的評估發生了重大變化。根據購買協議，財政部承諾在一定條件下向我們提供股權融資，以消除我們的淨資產赤字。根據購買協議的承諾從財政部獲得股權融資，使我們能夠避免被FHFA置於破產管理狀態，並保持債券市場作為非常高質量信貸的信心，這是我們的商業模式所依賴的。

在執行購買協議的過程中，我們通過FHFA以保管人的身份向財政部發出了認股權證，在行使日以完全稀釋的基礎上購買我們已發行普通股的79.9%。看見注13以獲取更多信息。

2020年11月，FHFA發佈了一項最終規則，將ERCF確立為房地美和房利美的新監管資本框架。這一最終規則在總體結構和方法上與2020年5月發佈的擬議資本規則基本相似。最終的資本規定將於2021年2月16日生效，有一個合規過渡期。一般來説，監管資本要求的合規日期將是我們的託管終止日期和同意令或其他過渡令中規定的任何較晚的合規日期中較晚的日期；但是，我們可能會在FHFA的指示或其他情況下更早開始實施ERCF。

由於ERCF在2020年尚未生效，我們繼續使用FHFA根據CCF向我們發出的指導來評估我們的交易和業務。從2022年1月1日開始，我們將被要求在新框架下報告我們的監管資本。ERCF規定了大量的資本要求，可能會對我們的業務戰略產生重大影響。

根據2021年1月的函件協議，適用的資本儲備額截至2020年10月1日，終止支付給財政部的高級優先股股息增加到滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額，而不是之前提供的200億美元。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。根據我們截至2020年12月31日的淨資產164億美元，截至2020年12月31日的季度不向財政部支付股息。根據購買協議，支付股息不會減少優先股的未償還清算優先權。看見簡介-關於房地美-託管和政府對我們企業的支持以獲取更多信息。

倘若吾等因任何原因未能於資本儲備終止日期前的任何未來期間全數支付優先股的股息要求，則未付款項將會加入清盤優先股，而吾等其後的適用資本儲備金額將為零，但這不會影響吾等根據購買協議從庫務署提取資金的能力。截至2020年12月31日，我們累計支付的高級優先股股息總額為1197億美元。

截至2020年12月31日，財政部擁有的高級優先股的總清算優先權為865億美元，購買協議下剩餘的可用資金為140.2美元。如果我們在未來提取更多的資金，總清算優先權將會增加，可用資金的數量將會減少。有關購買協議和優先股的更多信息，包括增加總清算優先股的其他原因，以及我們的股息要求和在資本儲備結束日期後向財政部支付的承諾費，請參閲簡介-關於房地美-託管和政府對我們企業的支持, MD&A-託管及相關事宜，及MD&A-監管和監督.

房地美MAC|2020 Form 10-K						138

---

管理層的討論與分析			流動性與資本資源

下表列出了與我們的淨資產相關的活動。

表72-淨值活動

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
期末餘額，12月31日						$9,122			$4,477			($312)
累積效應調整(1)						(240)			—			—
期初餘額，1月1日						8,882			4,477			(312)
綜合收益(虧損)						7,531			7,787			8,622
資金從國庫中提取						—			—			312
宣佈派發高級優先股股息						—			(3,142)			(4,145)
總股本/淨資產						$16,413			$9,122			$4,477
採購協議項下的合計提款						$71,648			$71,648			$71,648
支付給國庫的現金股息合計						119,680			119,680			116,538
優先股的清算優先權						86,539			79,322			75,648

(1)與我們採用CECL相關的累積效應調整。看見注1 有關我們採用CECL的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						139

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

託管及有關事宜

在託管期間對我公司的監管

FHFA在擔任我們的保管員時擁有廣泛的權力。一經任命，保管人立即繼承了聯邦住宅貸款抵押公司和聯邦住宅貸款抵押公司的任何股東、高級職員或董事對聯邦住宅貸款抵押公司及其資產的所有權利、所有權、權力和特權。保管人還繼承了任何其他合法託管人或第三方持有的房地美的所有賬簿、記錄和資產的所有權。

根據GSE法案，保管人可以採取它認為必要的任何行動，使我們處於安全和有償付能力的狀態，並適當地開展我們的業務，保存和保存我們的資產和財產。遺產管理人的權力包括有權在不經任何一方批准、權利轉讓或同意的情況下，在某些限制和轉讓後通知條款的限制下，轉讓或出售我們的任何資產或負債。然而，GSE法案規定，已轉移到房地美證券化信託的貸款和抵押相關資產必須由監管人為信託的實益所有人持有，不能用於滿足我們的一般債權人。

我們按照FHFA作為我們的保管人的指示開展業務。保管員已經授權董事會監督管理層對我們商業運作的行為，這樣我們就可以正常運作。董事代表保管人服務，按照保管人的規定行使權力，並對保管人負有照顧和忠於保管人的受託責任。保管人保留隨時撤回或修改其提供的授權的權力。保管人還為自己保留了某些重要的權力，並沒有將這些權力提供給董事會。保管員繼續為公司提供戰略指導，並指導董事會和管理層努力實施其戰略。許多管理決定都要經過聯邦住房金融局的審查和/或批准，管理層經常在涉及日常運營的各種事項上接受聯邦住房金融局的指示。

我們目前的業務目標反映了我們從保管員那裏得到的方向，包括監管記分卡。在保守黨的指導下，我們對某些旨在為抵押貸款市場提供支持的商業做法做出了改變，以服務於我們的公共使命和其他非金融目標。鑑於我們的公共使命和我們的監管人員在解決住房和抵押貸款市場狀況方面對房地美的重要作用，我們有時會採取可能對我們的業務、經營業績或財務狀況產生負面影響的行動，從而可能有助於根據購買協議額外提取資金。其中一些行動旨在幫助房主和抵押貸款市場。

購買協議、認股權證和高級優先股

在進入托管的過程中，我們與財政部簽訂了購買協議。根據購買協議，我們向財政部發行了優先股和認股權證，以購買普通股。購買協議、認股權證和優先股不包含任何條款，導致它們在託管終止時終止或不復存在。託管、購買協議、認股權證和優先股實質上限制了我們普通股和優先股股東(財政部除外)的權利。

根據我們以保管人身份通過FHFA簽訂的購買協議，我們於2008年9月7日向財政部發行了100萬股可變清算優先權高級優先股，初始清算優先權為10億美元，併發出認股權證，以名義價格購買相當於已發行股份總數79.9%的普通股。考慮到財政部根據購買協議向我們提供資金的承諾，優先股和認股權證作為初始承諾費向財政部發行。由於發行優先股或認股權證，我們沒有從財政部獲得任何現金收益。根據購買協議，我們償還優先股清算優先權的能力是有限的，在可預見的未來我們將無法這樣做，如果我們能夠這樣做的話。

購買協議規定，我們一般可以按季度提取我們的總負債超過我們總資產的金額(如果有的話)，這反映在我們適用會計季度的GAAP綜合資產負債表上，前提是根據購買協議提供的資金總額不得超過財政部的承諾。任何提取的金額都將被添加到高級優先股的總清算優先級中，並將減少剩餘的可用資金金額。我們的淨資產出現赤字，這使得我們有必要大量動用財政部在購買協議下的資金承諾。根據2017年12月函件協議，高級優先股的清算優先權於2017年12月31日增加30億美元。此外，根據2019年9月和2021年1月的信函協議，高級優先股的清算優先權已經並將在每個財季結束時(從2019年9月30日至資本儲備結束日期)增加，增加的金額相當於上一財季淨值金額(如果有的話)的增幅。截至2020年12月31日，高級優先股的總清算優先權為865億美元，購買協議下剩餘的可用資金為140.2美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						140

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

財政部作為優先股的持有者，有權在董事會宣佈時獲得累計季度現金股息。我們向財政部支付的高級優先股股息已由保守人宣佈，並在其指示下支付，作為董事會權利、頭銜、權力和特權的繼承人。根據二零一二年八月對購買協議的修訂，吾等每個季度的現金股息要求為本公司於上一會計季度末的淨值金額減去適用資本儲備金額後超過零的金額(如有)。根據2017年12月信函協議，2017年10月1日至2017年12月31日(包括2017年12月31日)股息期間的股息降至22.5億美元，2018年1月1日至2019年6月30日的適用資本儲備金額為30億美元。根據2019年9月信函協議，從2019年7月1日至2020年9月30日，適用的資本儲備金額為200億美元。根據2021年1月函件協議，截至2020年10月1日，適用的資本儲備金額增加至滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。因此，在我們建立了足夠的資本來滿足ERCF規定的資本要求和緩衝之前，我們不會對優先股提出另一項股息要求。如果由於任何原因，我們不能在資本儲備結束日期之前的任何未來期間全額支付優先股的股息要求, 未支付的金額將被添加到清算優先權中，此後適用的資本儲備額將為零。

在資本儲備結束日，我們對高級優先股的股息要求將等於(I)高級優先股當時的清算優先權每年10%和(Ii)相當於上一會計季度淨值增加(如果有的話)的季度金額中的較小者。在資本儲備結束日期之後，我們未來利潤的全部或很大一部分將分配給財政部，我們普通股和非優先股的持有者將不會獲得原本可以從這些利潤中獲得的利益。倘吾等因任何原因未能於資本儲備終止日期後的任何未來期間就優先股支付全數股息，則未付金額將會加入清盤優先股內，並在緊接該失敗後及其後的所有股息期間，直至吾等以現金支付全數累計股息的日期之後的股息期間，則優先股當時的清盤優先股的股息金額每年將為12%。這不會影響我們根據購買協議從庫房提取資金的能力。

優先股優先於我們的普通股和所有其他已發行的優先股系列，以及我們未來發行的任何股本，無論是股息還是清算後的權利都是如此。在財政部根據購買協議作出的融資承諾終止之前，我們不被允許贖回優先股。

根據購買協議，我們還須向庫務署支付季度承諾費，該費用將由我們和庫務署參照庫務署當時有效的資金承諾的市值確定。然而，根據經二零二一年一月函件協議進一步修訂的購買協議二零一二年八月修訂，自二零一三年一月一日開始的每個季度，將不會設定、累積或支付購買協議項下的定期承諾費。根據2021年1月信函協議，在資本儲備結束日期之前，我們和財政部將在與美聯儲主席協商後，共同商定一項定期承諾費，我們將支付財政部在資本儲備結束日期後第一個1月1日開始的五年期間的剩餘資金承諾。

購買協議和認股權證還包含對我們的業務和資本活動有重大限制的契約。例如，購買協議規定，在優先優先股全部償還或贖回之前，未經財政部事先書面同意，我們不得：

n    支付除優先股或認股權證以外的股權證券的股息，或回購我們的股權證券；

n    發行任何額外的股權證券，但在有限的情況下除外；

n    出售、轉讓、租賃或以其他方式處置任何資產，但在正常業務過程中按照過去的做法以及在其他有限的情況下以公平市價處置除外；以及

n    發行任何次級債券。

有關購買協議契約的更多信息，請參見注2。

對我們的抵押貸款相關投資組合和負債的限制

我們獲得和出售抵押資產的能力受到購買協議的限制和FHFA施加的其他限制的嚴重限制：

n    自2014年以來，我們一直在管理抵押貸款相關投資組合，以確保其不超過購買協議規定的上限的90%，截至2018年12月31日，購買協議的上限達到2500億美元。2019年2月，FHFA指示我們將抵押貸款相關投資組合始終保持在2500億美元或以下。2019年11月，聯邦住房金融局指示我們，在2020年1月31日之前，將以下公司擁有的某些僅限利息的證券的名義價值的10%包括在內

房地美MAC|2020 Form 10-K						141

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

房地美在計算這一投資組合的同時，繼續將該投資組合維持在FHFA規定的限制以下。根據2021年1月的信函協議，到2022年底，我們抵押貸款相關投資組合的購買協議上限將從2500億美元降至225億美元，受上限限制的抵押資產的計算還將包括僅限利息證券名義價值的10%。截至2020年12月31日，我們的抵押貸款相關投資組合為1888億美元，其中66億美元佔我們截至2020年12月31日持有的純利息證券名義金額的10%。

n    關於我們抵押貸款相關投資組合的構成，2020年8月，聯邦住房金融局指示我們：(1)到2021年6月30日，將我們持有的機構抵押貸款證券(MBS)數量減少到不超過500億美元，到2022年6月30日，減少到不超過200億美元，所有美元上限都以UPB為基礎；(2)到2021年6月30日，將我們現有的抵押抵押債券(CMO)組合(有時也被稱為REMIC)的UPB減少到零我們將有持有期限制，可以出售任何新創建但在發行時未出售的CMO部分。CMOS不包括最初從再履行貸款高級次級證券化結構中保留的部分。

n    根據購買協議，吾等不得招致會導致吾等的總負債面值超過上一歷年12月31日我們獲準擁有的按揭資產金額的120%的負債。根據購買協議，我們的債務上限在2018年為3461億美元，2019年1月1日達到300億美元。截至2020年12月31日，就債務上限而言，我們的總債務為2865億美元。我們在購買協議下的債務上限將在2023年1月1日降至2700億美元，原因是根據2021年1月31日的信函協議，購買協議下的抵押資產上限於2022年12月31日降至2500億美元。

n    FHFA表示，任何投資組合的出售都應該是商業上合理的交易，考慮到對市場、借款人和社區穩定的影響。

我們關於管理抵押貸款相關投資組合的決定影響到所有三個業務部門。為了實現我們所有的投資組合目標，我們可能會放棄一個業務部門的經濟機會，轉而追求另一個業務部門的機會。

在截至2020年12月31日的一年中，我們相對於抵押貸款相關投資組合和總負債施加的限制的結果如下所示。

截至12月31日的抵押資產，

截至12月31日的負債情況，

房地美MAC|2020 Form 10-K						142

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

隨着時間的推移，管理我們的抵押貸款相關投資組合

我們的抵押貸款相關投資組合包括所有三個業務部門持有的資產，包括：

n    機構證券，既包括單户和多户房地美抵押貸款相關證券，也包括非房地美機構抵押貸款相關證券；

n    非機構抵押貸款相關證券，包括單户非機構抵押貸款相關證券、住房抵押貸款支持證券、住房收入債券和其他多家庭證券；以及

n    單户和多户無證券化貸款。

我們根據三個類別(按流動性順序)評估我們抵押貸款相關投資組合中資產的流動性：

n    液體-單級和多級機構證券，不包括由非機構抵押貸款相關證券抵押的某些結構性機構證券；

n    證券化管道-主要包括履行以現金購買的多户和單户貸款，主要在證券化之前短期持有，由此產生的房地美髮行的證券被出售或保留；以及

n    較少的液體-流動性低於機構證券和證券化管道中的貸款的資產(例如，再履行貸款、單一家庭嚴重違約貸款和非機構抵押貸款相關證券)。

房地美抵押貸款相關證券包括由房地美髮行或擔保的抵押貸款相關證券。

下表顯示了我們抵押貸款相關投資組合的UPB。就購買協議和FHFA施加的限制而言，截至2020年12月31日，我們的抵押貸款相關投資組合為1888億美元，其中66億美元佔我們截至2020年12月31日持有的純利息證券名義金額的10%。

表73-按揭相關投資組合詳情

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百萬美元)						液體			證券化管道			較少的液體			總計						液體			證券化管道			較少的液體			總計
資本市場部門-抵押投資組合
單户無證券化貸款
履約貸款						$—			$51,040			$—			$51,040						$—			$19,144			$—			$19,144
再履約貸款						—			—			16,298			16,298						—			—			26,134			26,134
單一家庭無證券化貸款總額						—			51,040			16,298			67,338						—			19,144			26,134			45,278
代理證券						63,892			—			2,062			65,954						119,156			—			2,518			121,674
非機構抵押貸款相關證券						—			—			1,300			1,300						—			—			1,458			1,458
總資本市場部門-抵押投資組合						63,892			51,040			19,660			134,592						119,156			19,144			30,110			168,410
單户擔保部門-單户未證券化嚴重拖欠貸款						—			—			10,005			10,005						—			—			8,589			8,589
多家族線段
非證券化按揭貸款						—			23,068			10,339			33,407						—			18,531			11,254			29,785
抵押貸款相關證券						3,670			—			510			4,180						5,209			—			680			5,889
多系列線段總數						3,670			23,068			10,849			37,587						5,209			18,531			11,934			35,674
抵押貸款相關投資組合總額						$67,562			$74,108			$40,514			$182,184						$124,365			$37,675			$50,633			$212,673
佔全部抵押貸款相關投資組合的百分比						37		%	41		%	22		%	100		%				58		%	18		%	24		%	100		%

雖然我們繼續從我們擔保的證券購買新的單一家庭嚴重違約貸款，以及某些被歸類為投資持有的多家庭非證券化貸款，但我們在2020年積極處置流動性較差的資產包括：

n    銷售UPB 83億美元的單户再履行貸款和7億美元的嚴重拖欠的無證券化單户貸款；

房地美MAC|2020 Form 10-K						143

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

n    證券化14億美元的UPB單户再履行貸款和60億美元流動性較差的多户貸款；以及

n    將UPB中流動性較差的27億美元多户貸款轉移到證券化管道。

我們抵押貸款相關投資組合中流動性較差的資產在2020年有所減少，但隨着我們在忍耐期結束後從信託公司購買違約貸款，未來一段時間可能會增加。

對我們某些其他業務活動的限制

經2021年1月信函協議修訂的購買協議還建立了新的契約，對我們的二級市場活動以及單户和多户貸款收購施加了額外限制：

n    二級市場活動-我們不能根據貸款賣方的規模、租船類型或業務量改變收購單一家庭貸款的定價或任何其他條款，並要求：

l    以現金對價購買貸款；

l    以一視同仁的價格操作這個現金窗口；

l    從2022年1月1日起，在包括四個日曆季度的任何時期內，將通過現金窗口購買的金額限制在每個貸款人15億美元以內；以及

l    遵守FHFA規定的與社區貸款人公平進入二級市場有關的指令、法規、限制或其他要求。

n    多家庭新業務活動-我們被要求在任何52周內將多家庭貸款購買上限設為800億美元，取決於FHFA根據消費者物價指數的變化進行的年度調整。根據FHFA的指導方針，我們在任何日曆年購買的多家庭貸款中，至少有50%必須在購買時被歸類為使命驅動型貸款。

n    單一家庭貸款收購-我們被要求限制我們對某些單一家庭抵押貸款的收購。

l    在過去52周內，最多6%的購房款抵押貸款和3%的再融資抵押貸款在發起時可以具有以下兩個或兩個以上特徵：綜合LTV比率大於90%；DTI比率大於45%；以及FICO或同等信用評分低於680。

l    我們被要求將由第二套住房或投資物業擔保的單户按揭貸款的收購量限制在前52周內單户按揭貸款收購量的7%。

l    除了FHFA可能規定的例外情況外，我們必須在2021年7月1日之前實施一項合理設計的計劃，以確保每項單户抵押貸款符合以下條件：

–合格抵押貸款；

–免除CFPB的償債能力要求；

–以投資性財產擔保，但受上述限制；

–以精簡的承銷方式進行再融資，以獲得較高的LTV比率；

–根據緊急情況與聯邦住房金融局協商確定的具有臨時承保靈活性的貸款；或

–由人造外殼固定。

此外，《購買協議》要求我們遵守現行的僱員再培訓基金，而不考慮隨後對該規則的任何修訂或其他修改。

我們繼續評估這些新的採購協議公約對我們業務的影響，我們正在制定相關的業務流程和控制措施，包括監測和報告方面的流程和控制措施。

FHFA的戰略計劃：2021-2024財年

2020年10月，FHFA發佈了2021-2024財年戰略計劃。這項新的戰略計劃確立了聯邦住房金融局履行其法定職責所需的新目標，其中包括負責任地結束對房地美和房利美的託管。

這一新的戰略計劃通過更新FHFA的使命、願景和價值觀，並通過建立三個新的戰略目標，正式確定了FHFA及其監管實體的新方向：

n--通過世界級監管，確保被監管實體安全穩健；

n旨在培育競爭、流動、高效和有彈性(明確)的國家住房金融市場；以及

n中國希望通過加強員工隊伍和基礎設施，將FHFA定位為卓越運營的典範。

房地美MAC|2020 Form 10-K						144

---

管理層的討論與分析			託管及有關事宜

有關託管和相關事項的詳細信息，請參閲監管與監督, 風險因素包括-託管及有關事宜,注2,注13, 和董事、公司治理和高管-董事會和委員會信息-董事會和董事會委員會的權威.

房地美MAC|2020 Form 10-K						145

---

管理層的討論與分析			監管與監督

監管和監督

除了我們作為我們的保管人受到FHFA的監督外，根據我們的憲章和GSE法案，我們還受到FHFA的監管和監督，並受到其他政府機構的某些監管。此外，其他政府機構的監管活動可能會間接影響我們，即使我們不直接受到這些機構的監管或監督。例如，修改適用於購買或服務抵押貸款的要求的法規可能會影響我們。

聯邦住房金融局

聯邦住房金融局是聯邦政府的一個獨立機構，負責監督房地美、房利美和聯邦住房抵押貸款機構的運作。

根據GSE法案，FHFA擁有與聯邦銀行機構相當的安全和穩健權力，在某些方面甚至比聯邦銀行機構的權力更廣泛。聯邦住房金融局負責執行由“改革法案”增加的“GSE法案”的各項規定。

接管

根據GSE法案，如果FHFA以書面形式確定我們的資產在60天內低於我們的義務，FHFA必須將我們置於破產管理狀態。FHFA通知我們，關於我們的資產和義務的任何強制性接管確定的測量期將不早於SEC公開提交我們的季度或年度財務報表的截止日期開始，並將在該日期之後的60個日曆日內持續。聯邦住房金融局還通知我們，如果在這60天期間，我們從財政部收到的資金至少等於購買協議下的不足金額，聯邦住房金融局局長將不會做出強制性接管決定。此外，由於GSE法案規定的其他原因，我們可以隨時由FHFA局長酌情決定進入破產管理程序。

房地美、房利美和聯邦住房抵押貸款機構的託管和接管業務的某些方面在聯邦住房金融局的規則中有所規定。在其他條款中，該規則指出，FHFA通常不會允許在託管期間支付證券訴訟索賠，現任或前任股東因其股東身份而產生的索賠將在接管中獲得最低優先級。此外，該規則還指出，託管的行政費用也將被視為接管的行政費用，除規則另有規定外，不得在託管期間進行資本分配。

資本標準

根據購買協議，FHFA在託管期間暫停了對我們的資本分類。現有的法定和FHFA監管資本要求在託管期間不具約束力。這些資本標準在注21。根據GSE法案，FHFA有權暫時提高我們的最低資本水平，或為特定目的建立額外的資本和準備金要求。看見立法和監管的發展--FHFA企業資本框架以下是關於FHFA於2020年11月發佈的最終資本規則的更多信息。

根據FHFA的規定，受FHFA監管的實體必須進行年度壓力測試，以確定此類公司是否有足夠的資本吸收不利經濟狀況造成的損失。根據該規定，房貸美必須使用FHFA規定的反映某些經濟和金融狀況的情景進行年度壓力測試，並公開披露“嚴重不利”情景下的壓力測試結果.2020年8月，聯邦住房金融局暫時免除了我們披露最近“嚴重不利”情景壓力測試結果的要求，以便我們可以包括聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)在新冠肺炎爆發後考慮的替代情景，這些情景不包括在聯邦住房金融局最初發布的情景中。

新產品

GSE法案要求聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)和聯邦抵押協會(Fannie Mae)在最初提供任何產品(根據法規的定義)之前，必須獲得聯邦住房金融局的批准，但某些例外情況除外。GSE法案還要求我們向FHFA提供書面通知，説明我們認為不是產品的任何新活動。雖然FHFA在2009年7月發佈了一項關於事先批准新產品以滿足這些法定要求的臨時最終規則，但它表示，允許我們從事新產品與託管目標不一致，並指示我們不要根據臨時最終規則提交此類請求。2020年10月，FHFA公佈了一項擬議的規則，如果獲得通過，將取代臨時最終規則。擬議的規則概述了FHFA審查程序和批准新產品的時間表。它列出了評估一種新產品是否符合企業章程、是否符合公眾利益，以及是否與維護企業或按揭融資系統的安全和穩健相一致的標準。它還建立了一個新的由三部分組成的客觀測試，用於確定一項活動是否為一項新活動。2021年1月8日，我們向FHFA提交了對擬議規則的評論。我們的評論提供

房地美MAC|2020 Form 10-K						146

---

管理層的討論與分析			監管與監督

關於擬議定義和歸檔要求的建議，以及其他技術和程序建議。

保障性住房目標

我們要遵守每年的保障性住房目標。我們把購買符合保障性住房目標的貸款視為我們使命和業務的主要內容，我們致力於為極低收入、中低收入家庭提供保障性住房融資。根據保障性住房的目標，我們可能會調整購買貸款的策略，這可能會增加我們的信貸損失。這些策略可能包括進行預期經濟效益低於我們典型交易的購買和證券化交易。2010年2月，聯邦住房金融局表示，它不打算讓我們從事不經濟或高風險的活動，以支持住房目標，也不打算將託管狀態作為撤回我們對這些細分市場的支持的理由。

目前適用於我們購買的FHFA住房目標包括四個目標和一個單户業主自住住房的子目標，一個多户經濟適用住房目標，以及兩個多户經濟適用住房的子目標。獨户貸款的目標是以符合條件的貸款總數的百分比表示的，而多户貸款的目標是以融資的最低單位數來表示的，而多户貸款的目標是以符合條件的貸款總數表示的，而多户貸款的目標是以最低融資單位數表示的。

其中三個獨户住房目標和次目標目標是為低收入家庭、極低收入家庭和/或居住在低收入地區的家庭提供購買抵押貸款。獨户住房目標還包括一個目標，即針對低收入家庭的再融資貸款。多户保障性住房目標針對的是低收入家庭負擔得起的多户租賃住房。多户經濟適用住房分目標針對的是極低收入家庭負擔得起的多户租賃住房和低收入家庭負擔得起的小型(5至50套)多户房產。

我們可以通過達到或超過FHFA的基準來實現單户或多户住房目標(目標)。我們也可以通過達到或超過滿足該目標標準(市場水平)的實際市場份額來實現單一家庭目標。

如果聯邦住房金融局局長髮現我們未能(或我們很有可能會失敗)實現某一住房目標，而該住房目標的實現是可行的，那麼，聯邦住房金融局局長可要求提交一份住房計劃，説明我們將採取哪些行動來實現該未實現的目標。如果我們未能提交所需的住房計劃，提交不可接受的計劃，未能遵守FHFA批准的計劃，或未按法律要求提交某些抵押貸款購買數據、信息或報告，FHFA有權對我們採取行動。看見風險因素：-法律和監管風險 - 我們可能會對我們的業務做出某些改變，試圖實現我們的住房目標和滿足要求的職責，這可能會對我們的盈利能力產生不利影響。

保障性住房目標取得成效

2020年10月，FHFA通知我們，2019年，我們實現了所有五個獨户經濟適用房目標和所有三個多户目標。與FHFA確定的2019年和2018年目標相比，我們的表現如下。

表74-2019年和2018年經濟適用房目標結果

						2019												2018
保障性住房目標						目標			市場水平			結果						目標			市場水平			結果
單户購房資金目標(基準水平)
低收入目標						24		%	26.6		%	27.4		%				24		%	25.5		%	25.8		%
極低收入目標						6		%	6.6		%	6.8		%				6		%	6.5		%	6.3		%
低收入地區目標						19		%	22.9		%	22.9		%				18		%	22.6		%	22.6		%
低收入地區的子目標						14		%	18.1		%	18.0		%				14		%	18.0		%	17.3		%
單一家庭再融資低收入目標(基準水平)						21		%	24.0		%	22.4		%				21		%	30.7		%	27.3		%
多個家庭(以單位為單位的基準標高)
低收入目標						315,000			不適用			455,451						315,000			不適用			474,062
極低收入次目標						60,000			不適用			112,773						60,000			不適用			105,612
小產權低收入子目標						10,000			不適用			34,847						10,000			不適用			39,353

房地美MAC|2020 Form 10-K						147

---

管理層的討論與分析			監管與監督

2020-2021年經濟適用房目標

2020年12月，聯邦住房金融局宣佈了房地美2021年的單户和多户保障性住房目標。由於與新冠肺炎大流行相關的經濟不確定性，聯邦住房金融局只宣佈了2021年的基準，這些水平與2018年至2020年的水平保持相同。

我們目前和擬議的保障性住房目標基準水平如下。

表75-2020-2021年經濟適用房目標基準水平

						2020			2021
單户購房資金目標(基準水平)：
低收入者						24		%	24		%
極低收入者						6		%	6		%
低收入地區						19		%	待定
低收入地區的子目標						14		%	14		%
單一家庭再融資低收入目標(基準水平)						21		%	21		%
多户低收入目標(單位)						315,000			315,000
多户極低收入次級目標(單位)						60,000			60,000
多户小產權低收入分目標(單位)						10,000			10,000

我們預計將在2021年3月報告我們在2020年保障性住房目標方面的表現。目前，根據初步信息，我們相信我們實現了五個單一家庭目標中的四個，以及我們多個家庭的所有三個目標。我們預計，在2021年市場數據發佈後，FHFA將對我們2020年的表現做出最終決定。我們的風險偏好限制可能會使我們很難實現未來的保障性住房目標。

為服務不足的市場計劃提供服務的職責

“政府證券法”規定，聯邦住宅貸款抵押公司和聯邦抵押協會有義務通過在開發貸款產品和靈活的承銷指導方針方面提供領導，為三個服務不足的市場(製造住房、保障性住房保護和農村地區)提供服務，以促進這些市場上極低、低收入和中等收入家庭的抵押貸款二級市場。

房地美目前在2018-2020年服務不足的市場計劃下運營。2020年3月，我們提交了2019年服務職責年度報告，其中包括2019年開展的活動和目標的信息。2020年7月，聯邦住房金融局宣佈，由於新冠肺炎疫情造成的市場混亂和不確定性，它對2020年和2021年的服務職責計劃進行了臨時調整，修改了2020年的修改流程，並將2018-2020年服務不足市場計劃延長一年，以納入2021年的活動和目標。2020年10月，我們建議修改2020年服務不足市場計劃，並增加我們的2021年服務不足市場計劃。2021年1月，FHFA發佈了我們為服務不足的市場服務的2021年職責計劃，該計劃於2021年1月1日生效。FHFA預計，房地美為服務不足的市場計劃服務的下一個三年職責，涵蓋2022-2024年，將於2021年5月到期。

保障性住房基金撥款

GSE法案要求我們在每個財年留出相當於每1美元新業務購買總額的4.2個基點的金額，並將這一金額支付給某些住房基金。FHFA在我們被託管時暫停了這一要求。然而，在2014年12月，FHFA終止了暫停，並指示我們開始預留並向這些基金支付金額，但須遵守FHFA隨後的任何指導或指示。

在2020年，我們完成了1.2萬億美元的新業務採購，符合這一要求，並累計了4.907億美元的相關費用，其中3.190億美元與住房和城市發展部管理的住房信託基金有關，1.717億美元與財政部管理的資本磁鐵基金有關。我們被禁止將這些撥款的成本轉嫁給我們購買貸款的發起人。

投資組合活動

GSE法案賦予聯邦住房金融局監管我們抵押貸款相關投資組合的規模和構成的權力。GSE法案要求FHFA通過法規建立投資組合持股的標準，以確保持股有足夠的資本支持，並與我們的使命和安全穩健的運營相一致。FHFA採用了購買協議中確立的投資組合持有標準，該標準可能會不時修改，只要我們仍然受到

房地美MAC|2020 Form 10-K						148

---

管理層的討論與分析			監管與監督

購買協議。看見託管及相關事宜-對我們的抵押貸款相關投資組合和負債的限制以獲取更多信息。

住房和城市發展部

住房和城市發展部在公平貸款方面擁有對房地美的監管權。我們的貸款購買活動受聯邦反歧視法律的約束。此外，GSE法案禁止我們貸款購買活動中的歧視性做法，要求我們向住房和城市發展部提交數據，以協助其對與我們有業務往來的一級市場貸款人進行公平貸款調查，並要求我們對被發現從事歧視性貸款做法的此類貸款人採取補救行動。住房和城市發展部定期審查和評論我們的承保和評估準則是否符合“公平住房法”和“GSE法”的反歧視條款。

財政部

由於購買協議，財政部擁有重大權利和權力。此外，根據我們的憲章，財政部長有權批准我們發行票據、債券和實質上相同類型的無擔保債務(包括這些證券的利率和到期日)，以及在1989年“金融機構改革、恢復和執行法”頒佈後發行的新型抵押貸款相關證券。財政部長通過協調GSE債券發行和財政部融資活動，履行了這一債務證券審批職能。我們的憲章還授權財政部隨時購買本金總額不超過22.5億美元的房地美債務。

消費者金融保護局

CFPB監管消費金融產品和服務。CFPB通過了一些與貸款發放、融資和服務實踐相關的最終規則，這些規則一般於2014年1月生效。這些規則包括償還能力規則，該規則要求貸款發起人做出合理和善意的確定，即借款人根據其條款具有合理的償還貸款的能力。這一規則為發起人提供了一定的責任保護，使其發放的貸款符合合格抵押的定義。償還能力規則適用於房地美收購的大多數貸款，對於該規則涵蓋的貸款，聯邦住房金融局已指示我們將單户收購限制為根據適用的CFPB法規通常會構成合格抵押貸款的貸款。該指令一般限制我們獲得未完全攤銷、期限超過30年或點數和手續費超過總貸款額3%的貸款。根據CFPB的規定，一類合格的抵押貸款包括有資格由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)購買或擔保的貸款。2020年10月，CFPB發佈了一項最終規則，擴大了合格抵押貸款的類別，這些抵押貸款包括有資格由房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)購買或擔保的貸款。根據最終規則，這類合格抵押貸款將在企業退出託管或對償還能力規則中合格抵押貸款定義進行最終修訂的強制性遵守日期(以較早者為準)到期，而不是像之前計劃的那樣在2021年1月到期。2020年12月，CFPB發佈了一項最終規則，為符合資格的抵押貸款設立了定價門檻，取消了DTI門檻, 並細化了償還能力的定義，要求貸款人考慮和核實借款人的收入、資產和債務。這些對合格抵押貸款定義的最終修訂的強制遵守日期是2021年7月1日。根據修訂後的償還能力規則，合格的抵押貸款將包括貸款人認為借款人的收入、資產、債務和DTI或剩餘收入符合我們的指導方針以及前面提到的關於產品功能、定價、積分和費用的要求的貸款。此外，根據2021年1月的信函協議，我們被要求在2021年7月1日或之前實施一項計劃，該計劃的設計合理，以確保獲得的每筆單户貸款都屬於某些類別，其中之一是“合格抵押貸款”。

證券交易委員會

我們須遵守《交易法》適用於註冊人的報告要求，包括向證券交易委員會提交10-K表格的年度報告、10-Q表格的季度報告和8-K表格的當前報告的要求。雖然我們的普通股必須根據“交易法”登記，但我們仍然不受某些聯邦證券法要求的約束，包括以下要求：

n    我們發行或擔保的證券是“豁免證券”，根據1933年“證券法”無需註冊即可出售；

n    根據“交易法”，我們被排除在“政府證券經紀人”和“政府證券交易商”的定義之外；

n    1939年的《信託和契約法》不適用於我們發行的證券；

n    我們不受1940年的“投資公司法”和1940年的“投資顧問法案”的約束，因為我們是美國的“機構、權威或工具”。

房地美MAC|2020 Form 10-K						149

---

管理層的討論與分析			監管與監督

立法和監管的發展

與房地美相關的立法及其未來地位

我們未來的結構和角色將由政府、國會和聯邦住房金融局決定，短期內可能會有重大變化。

在過去的幾屆國會會議上，已經提出了幾項關於房地美、房利美和抵押貸款融資系統的未來地位的法案，其中包括規定逐步關閉房地美和房利美以及修改購買協議條款的法案。這些條例草案均未獲通過。將來有可能會有類似或新的條例草案提出和審議。我們無法預測這些條例草案會否提交或通過。

財政部關於GSE改革下一步的藍圖

2021年1月14日，財政部發布了GSE改革下一步的藍圖，其中包括建立GSE股權資本，確定GSE資本結構，為持續的政府支持設定承諾費，建立適當的定價監管，以及評估適當的市場集中度。該藍圖指出，雖然財政部將繼續評估結束託管的潛在行政行動，但國會最有可能通過全面的住房金融改革。本屆政府在企業和住房市場改革方面的目標不明確。

2021年1月與財政部的信函協議

2021年1月14日，我們通過FHFA作為我們的保管人，與財政部達成了一項書面協議，進一步修改了優先股的購買協議和條款。主要修改包括：

n    延長資本保留期- 淨值清掃股息要求已經修訂，允許我們通過保留收益來繼續積累資本。

l    從2020年10月1日開始，用於確定應支付給財政部的股息的適用資本儲備金額是滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額，而不是之前提供的200億美元。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。有關ERCF的其他信息，請參閲FHFA企業監管資本框架。高級優先股的清算優先權將在每個會計季度末(從2020年12月31日至資本儲備結束日期)通過上一會計期間淨值金額(如果有的話)的增加而增加。若吾等因任何原因未能在資本儲備終止日期前的任何未來期間全數支付優先股的股息要求，則未支付的金額將加入清盤優先股，其後適用的資本儲備金額將為零。

l    在資本儲備結束日期，我們每個季度對高級優先股的股息要求將等於(I)高級優先股當時的清算優先權每年10%和(Ii)相當於上一會計季度淨值增加(如果有的話)的季度金額中的較小者。倘吾等因任何原因未能於未來任何期間，於資本儲備終止日期後，未付股息將加入清盤優先股內，並在緊接該失敗後及其後的所有股息期內，直至吾等以現金支付全數累計股息的日期後的股息期，股息金額將按當時優先股當時的清盤優先股的年利率12%計算，直至本行以現金支付全數累計股息的日期之後的股息期為止的所有股息期間，股息金額將按當時優先股當時的清盤優先股的年利率12%計算。

l    在資本儲備結束日期之前，我們和財政部將在與美聯儲主席協商後，共同商定一項定期承諾費，我們將支付財政部在資本儲備結束日期後第一個1月1日開始的五年期間的剩餘資金承諾。

n    允許在適當的時間發行普通股- 財政部不會允許我們發行普通股，除非：(I)財政部已全面行使其認股權證，收購我們79.9%的普通股，以及(Ii)所有目前懸而未決的與託管和/或購買協議有關的重大訴訟都已解決或了結。財政部將允許我們使用最多700億美元的普通股發行收益來建立資本。

n    制定退出託管的附加要求- FHFA同意，未經財政部事先書面同意，它不會終止我們的託管(與接管有關的除外)，除非(I)所有目前懸而未決的與託管和/或購買協議有關的重大訴訟已經解決或了結，以及(Ii)在連續兩個或兩個以上的季度內，我們擁有並維持“普通股一級資本”(連同與一個或多個經紀人的包銷協議中規定的完成確定承諾公開承銷發行普通股所產生的任何股東權益-與監護權終止同時完全完善的)數額不低於

房地美MAC|2020 Form 10-K						150

---

管理層的討論與分析			監管與監督

我們“經調整總資產”的3%(兩者均根據僱員再培訓基金的定義)。“普通股一級資本”不包括優先股。

n    限制留存抵押貸款組合未來的增長- 我們保留抵押貸款組合的購買協議上限將從目前的2,500億美元降至2022年底的2,250億美元，受上限限制的抵押貸款資產的計算還將包括只計息證券名義價值的10%。我們在購買協議下的債務上限將在2023年1月1日降至2700億美元，這是由於購買協議下的抵押資產上限在2022年12月31日降至225億美元。根據購買協議，截至上一歷年12月31日，我們的債務上限為抵押資產上限的120%。

n    提供小額貸款人保護-我們不能根據貸款賣方的規模、租船類型或業務量來改變購買單一家庭貸款的定價或任何其他條款。此外，我們必須(I)以現金對價購買貸款；(Ii)以非歧視性定價運營現金窗口；(Iii)從2022年1月1日開始，在由四個日曆季度組成的任何時期內，將通過現金窗口購買的金額限制在每個貸款人15億美元；以及(Iv)遵守FHFA規定的與社區貸款人公平二級市場準入有關的指令、法規、限制或其他要求。

n    紀念FHFA多家庭貸款上限- 我們被要求在任何52周內將多家庭貸款購買的上限設為800億美元，這取決於FHFA根據消費者物價指數(CPI)的變化進行的年度調整。根據FHFA的指導方針，我們在任何日曆年購買的多家庭貸款中，至少有50%必須在購買時被歸類為使命驅動型貸款。

n    增加對單户貸款收購的限制- 我們被要求限制我們對某些單一家庭抵押貸款的獲得。

l    在過去52周內，最多6%的購房款抵押貸款和3%的再融資抵押貸款在發起時可以具有以下兩個或兩個以上特徵：綜合LTV比率大於90%；債務收入比率大於45%；以及FICO或等值信用評分低於680。

l    以第二居所或投資物業作為抵押的單户按揭貸款，在過去52周內的購置額，將限於單户按揭貸款收購額的7%。

l    除聯邦住房金融局可能規定的例外情況外，我們將被要求在2021年7月1日之前實施一項合理設計的計劃，以確保我們獲得的每一筆單一家庭抵押貸款都是(I)合格抵押貸款；(Ii)豁免CFPB的償還能力要求；(Iii)以投資物業為抵押，受上述限制的約束；(Iv)以精簡的承銷方式進行高LTV比率的再融資；(V)以臨時承銷的貸款為抵押；(Iv)我們將被要求在2021年7月1日之前實施一項合理的計劃，以確保所獲得的每筆單一家庭抵押貸款都是合格的抵押貸款；(Ii)免除CFPB的償還能力要求；(Iii)以投資物業為抵押，受上述限制的約束；(Iv)以精簡的承銷方式進行再融資或(Vi)由製造外殼固定。

n    要求遵守ERCF- 就“購買協議資本公約”而言，我們須遵守現行的僱員再培訓基金(即無須理會其後對該規則的任何修改)。

n    承諾制定解決監護權的提案- 我們和財政部承諾努力重組財政部的投資和股息金額，以促進我們有序退出託管，確保財政部得到適當的補償，並允許我們籌集第三方資本並適當分配。

看見注2有關我們與財政部簽訂的採購協議的更多信息。

FHFA企業監管資本框架

2020年11月18日，聯邦住房金融局發佈了一項最終規則，為房地美和房利美建立了一個新的ERCF。這一最終資本規則在總體結構和方法方面與2020年5月發佈的擬議資本規則基本相似，該規則是FHFA在2018年7月發佈的資本規則的重新提議。

最終的資本規則納入了幾個銀行監管概念，旨在提高企業被要求持有的資本的質量和數量。最終的資本規定將於2021年2月16日生效，有一個合規過渡期。一般來説，監管資本要求的合規日期將是我們的託管終止日期和同意令或其他過渡令中規定的任何較晚的合規日期中較晚的日期。我們將被要求從2022年1月1日開始報告我們的監管資本，某些緩衝要求在託管終止後生效，即使我們是在同意令或其他過渡令下運營；然而，我們可能會更早開始實施ERCF，根據FHFA的指示或其他指示。最終的資本規則規定了大量的資本要求，可能會對我們的業務戰略產生重大影響，或許會產生重大影響。

最終的資本規則為企業確定了六個資本要求：四個基於風險的要求，部分地根據企業風險加權資產的百分比評估特定類型的資本，以及兩個槓桿要求，根據企業調整後總資產的百分比評估特定類型的資本。最終的資本規則還規定了某些資本緩衝金額。如果一家企業沒有維持超過這些補充緩衝要求的資本水平，其進行某些資本分配和酌情支付高管獎金的能力將受到限制。我們可以持有高於ERCF中規定的資本要求和緩衝的資本，但必須遵守

房地美MAC|2020 Form 10-K						151

---

管理層的討論與分析			監管與監督

根據購買協議，我們這樣做的能力受到限制，例如資本重組後的股息和我們將被要求向財政部支付的費用。

最終的資本規則包括企業根據“標準化方法”計算其風險加權資產的規定，該方法要求企業確定企業資產和風險敞口的風險權重。標準化方法包括計算單户和多户貸款、信用風險轉移、衍生品和其他表內和表外資產和敞口的信用敞口的風險權重。標準化方法還規定了在計算企業風險加權資產時包括市場風險和操作風險的要求。除了要求企業使用標準化方法外，最終的資本規則還要求企業使用“高級方法”計算其風險加權資產，這將完全依賴於企業的模型。在確定用於評估資本充足率的風險加權資產時，企業將使用標準化方法和高級方法計算的金額中較高的一個。我們將不會被要求遵守早於2025年的先進方法要求。

與2020年5月提出的資本金規定相比，一些顯著變化包括將單户和多户風險敞口的風險權重下限從15%提高到20%，提高了對房地產投資公司的資本減免，降低了對單户抵押貸款敞口的資本金要求，但須遵守新冠肺炎相關規定。

FHFA關於企業流動性要求的擬議規則

在……裏面2020年12月，FHFA發佈了一份關於制定關於房地美和房利美流動性要求的擬議規則的通知。這一擬議規則建立在現行FHFA要求的基礎上，旨在實施最低企業流動資金和資金要求、企業流動資金狀況的每日管理報告、每月公開披露報告要求以及其他現金流和流動性相關要求。擬議的規則有四項流動性要求：兩項基於現金流的要求，兩項長期流動性和資金要求。擬議的要求可能導致更高的融資成本，並可能對我們的淨利息收入產生負面影響。此外，它們可能會影響我們其他投資組合的規模和允許的投資。我們無法預測FHFA是否以及何時最終確定企業的新流動性要求，這些最終流動性要求是什麼，或者FHFA是否會要求我們在擬議規則中實施額外或不同的流動性要求。

FHFA關於解決方案規劃的建議規則

在……裏面2020年12月，FHFA發佈了一份擬議規則制定通知，要求房地美和房利美製定可信的決議計劃，也稱為生前遺囑。這些決議計劃的目的是，如果聯邦住房金融局被任命為房地美或房利美的接管人，則有助於迅速和有序地解決問題。根據擬議的規則，企業必須展示如何保持核心或重要的業務線，以確保繼續支持抵押貸款融資和穩定住房金融體系，而不需要特別的政府支持，以防止企業被接管，賠償投資者的損失，或為企業的清盤提供資金。聯邦住房金融局已指示我們採取行動，在近期內製定決議規劃進程，並向聯邦住房金融局提供與其制定決議框架有關的支持和信息。我們無法預測FHFA是否或何時為企業敲定新的決議規劃要求、這些最終決議規劃要求是什麼、我們何時被要求交付決議計劃、FHFA可能在多大程度上要求我們在託管期間實施額外的決議規劃要求。

房地美MAC|2020 Form 10-K						152

---

管理層的討論與分析			關鍵會計政策和估算

關鍵會計政策和估算

根據公認會計原則編制財務報表需要我們做出一些判斷、估計和假設，這些判斷、估計和假設會影響我們合併財務報表中報告的金額。我們的某些會計政策以及我們所做的估計都是至關重要的，因為它們對我們財務狀況和經營結果的呈現都很重要，要求管理層做出困難、複雜或主觀的判斷和估計，通常涉及本質上不確定的事項。實際結果可能與我們的估計不同，使用與這些政策和估計相關的不同判斷和假設可能會對我們的合併財務報表產生實質性影響。

我們的關鍵會計政策和估計涉及單一家庭信貸損失撥備和公允價值計量。有關我們的關鍵會計政策和估計以及其他重要會計政策以及最近發佈的會計指南的更多信息，請參見注1.

單一家庭信貸損失免税額

從2020年1月1日開始，CECL通過後，單户信貸損失免税額代表我們對抵押貸款合同期限內預期信貸損失的估計。單一家庭信貸損失免税額適用於我們綜合資產負債表上分類為投資持有的所有單一家庭貸款。

確定單一家庭信貸損失津貼的適當性是一個複雜的過程，需要對涉及高度主觀性的事項進行大量估計和假設，需要管理層作出重大判斷。這個過程涉及到模型的使用，這些模型要求我們對難以預測的問題做出判斷，其中最重要的是違約概率、提前還款和損失嚴重程度。我們定期評估我們在確定單一家庭信貸損失免税額時使用的基本估計和模型，並更新我們的假設，以反映我們的歷史經驗和當前對經濟因素的看法。有關與模型相關的不確定性和風險的其他信息，請參閲風險因素-運營風險：- 我們面臨着與我們用來為業務和風險管理決策以及財務會計和報告目的提供信息的模型相關的風險和不確定性。在採用CECL後，單户信貸損失免税額還包括我們對某些未來經濟狀況的合理和可支持的預測，如房價和利率。我們預測的變化或實際經濟狀況的發生與我們的預測大不相同，這可能會對我們的單一家庭信貸損失免税額的衡量產生重大影響。新冠肺炎疫情導致的經濟低迷持續時間和嚴重程度，以及其對房地產市場的影響，都存在很大的不確定性，這使得很難估計信貸損失。這些事態發展可能會對我們未來的信貸損失撥備產生實質性影響。

我們認為，基於對所用因素和方法的內部審查，我們的單一家庭信貸損失免税額水平是適當的。沒有任何單一的統計數據或衡量標準來確定信貸損失撥備的適當性。用於計算單一家庭信貸損失免税額的一項或多項估計或假設的變化，可能對信貸損失撥備和信貸損失福利(準備金)產生實質性影響。

預測房價增長率的變化可能會對我們的信貸損失撥備產生重大影響。我們對預期信貸損失的估計利用了一個基於內部的模型，並使用了未來三年的全國房價增長預測。蒙特卡洛模擬為每個大都市統計區域(MSA)生成了長達40年的許多可能的房價情景。這些情景被用來根據每筆貸款的個別特徵來估計貸款水平、預期未來現金流和信貸損失。新冠肺炎大流行最初導致我們近期預測的房價增長率比大流行前的估計有所下降，但後來我們的預測有所改善。下表顯示了我們對2021年和2022年全年房價增長率的預測，這些增長率是在確定截至2020年12月31日的信貸損失撥備時使用的。這些增長率被用作我們的模型的輸入，以便為每個MSA制定詳細的貸款壽命房價增長率預測。

表76-預測房價成長率(1)

						2021			2022
預測房價增長率						5.4		%	3.0		%

(一)此前預測的房價增長率來自房貸美日期為2021年1月14日的《經濟和住房研究季度預測》。

模型使用的輸入會根據基礎數據、假設和市場條件的變化定期更新。我們通過考慮宏觀經濟和其他因素等定性因素來審查這個模型的產出，看看模型的產出是否符合我們的預期。可能有必要進行管理調整，以考慮到外部因素和已經發生但尚未反映在用於得出模型產出的因素中的當前經濟事件。在做出這些調整時，我們做出了重大判斷。

房地美MAC|2020 Form 10-K						153

---

管理層的討論與分析			關鍵會計政策和估算

所考慮的定性因素的一些例子包括：

n    區域住房發展趨勢；

n    適用的房價指數；

n    失業和就業錯位趨勢；

n    政府政策和計劃變化的影響；

n    行業趨勢；

n    消費信貸統計；

n    第三方信用提升；

n    自然災害(如颶風和野火)；以及

n    其他災難性事件(如新冠肺炎大流行和相關救援計劃的影響)。

如果我們不能從減輕損失的活動中獲益，房價下跌，抵押貸款保險公司的財務狀況惡化，或者拖欠率上升，都會導致我們的損失大大高於目前的估計。

公允價值計量

我們使用公允價值計量對某些資產和負債進行初始記錄，並在經常性或非經常性基礎上定期重新計量某些資產和負債。我們合併財務報表中按公允價值計量的資產和負債包括：

n購買抵押貸款相關證券和非抵押貸款相關證券；

n出售持有待售的某些貸款；

n購買衍生工具；以及

n它包括由第三方持有的合併信託的某些債務證券和房地美的某些債務。

公允價值計量的會計指引確立了計量公允價值的框架，並建立了一個三級公允價值層次結構，根據市場參與者在計量日期將使用的假設，對用於計量公允價值的估值技術的投入進行優先排序。這一層次下的公允價值計量分為報價市場價格、可觀察到的投入和不可觀察到的投入。公允價值的計量需要管理層做出判斷和假設。與使用可觀察投入計量公允價值相比，使用不可觀察投入確定公允價值的過程通常更加主觀，涉及更高程度的管理判斷和假設。這些判斷和假設可能會對我們的公允價值計量產生重大影響，使用不同的判斷和假設以及市場狀況的變化可能會對我們的綜合全面收益表和綜合資產負債表產生重大影響。看見注：19有關公允價值層次和計量、估值風險以及對公允價值計量的控制的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						154

---

風險因素

風險因素

以下部分討論可能對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流、聲譽、戰略和/或前景產生不利影響的重大風險和不確定性。

託管及有關事宜

房地美的未來是不確定的。

我們未來的結構和角色將由政府、國會和聯邦住房金融局決定，短期內可能會有重大變化，這將對我們在抵押貸款行業的角色、商業模式、結構和運營結果產生實質性影響。我們的部分或全部職能可以轉移到其他機構，我們可以不再作為股東所有的公司存在。如果這些事件中的任何一種發生，我們的股票可能會貶值，或者不再有任何價值。我們的股東可能得不到任何這種價值損失的賠償。

在過去的幾屆國會會議上，已經提出了幾項關於房地美、房利美和抵押貸款融資系統的未來地位的法案，其中包括規定逐步關閉房地美和房利美以及修改購買協議條款的法案。雖然這些條例草案都沒有通過成為法例，但將來可能會有類似或新的條例草案提出和審議。2021年1月14日，財政部發布了GSE改革下一步的藍圖，其中包括建立股權資本，確定資本結構，為持續的政府支持設定承諾費，建立適當的定價監管，以及評估適當的市場集中度。藍圖指出，雖然財政部將繼續評估結束我們託管的潛在行政行動，但國會最有可能通過全面的住房金融改革。本屆國會和政府在企業和住房市場改革方面的目標不明確。

監護權的期限是無限期的。我們可能脱離託管的時間、可能性和情況都是不確定的。根據經2021年1月函件協議修訂的購買協議，我們不能退出託管，除非與託管和/或購買協議有關的所有目前懸而未決的重大訴訟已經解決或了結，並且我們連續兩個或兩個以上時期擁有至少佔我們調整後總資產3%的普通股一級資本(不包括我們的優先股)。雖然我們將因購買協議下適用資本儲備金額的增加而繼續提高我們的資本水平，但自2019年9月30日以來我們資本水平的增加已經或將被添加到高級優先股的總清算優先股中。此外，我們通過留存收益以外的方式增加資本的能力有限，而且我們可能無法以可接受的條件籌集私人資本(如果有的話)。只有在財政部充分行使其購買79.9%普通股的授權，以及與重大託管相關的未決訴訟得到解決或解決之後，我們才被允許通過發行普通股籌集至多700億美元的資本。財政部可能擁有我們公司的大量股權，加上對我們業務施加的新的或更多的限制，以及我們將被要求向財政部支付資本重組後的股息和費用，這將降低我們作為第三方投資者投資機會的吸引力。目前還不確定我們是否或何時能夠保留或籌集足夠的資金來結束我們的託管。, 而這可能在幾年內都不會發生，或者根本不會發生。有關2021年1月信函協議的更多信息，請參見MD&A-監管和監督 -2021年1月與財政部達成信函協議.

財政部將被要求同意終止我們的託管，而不是如上所述，而且不能保證財政部會這樣做。即使託管被終止，我們仍將受購買協議和優先股條款的約束，除非它們被終止或修訂。託管有可能隨着我們被置於破產管理中而結束。

即使託管結束，普通股股東的投票權得以恢復，由於購買協議、財政部以名義代價收購我們近80%普通股的認股權證，或者財政部在行使認股權證後對我們普通股的所有權，我們實際上仍然處於美國政府的控制之下。如果財政部行使認股權證，我們現有普通股股東的所有權權益將被大幅稀釋。

我們目前的淨值金額可能不足以吸收潛在的損失，並可能導致我們不得不在未來一段時間內要求從財政部獲得額外的提款。

由於淨值掃除股息要求，從2013年到2017年，我們無法從業務運營產生的收益中保留超過適用資本儲備額的資本，資本儲備額每年減少6億美元，從2013年的30億美元降至2017年的6億美元。由於自2018年1月1日起增加了適用的資本儲備額，我們得以保留收益並積累資本，截至2020年12月31日，我們的淨值為164億美元。如果我們在未來一段時間由於未來的重大綜合虧損而出現淨資產赤字，我們將被要求根據購買協議從財政部提取資金。

多種因素可能會影響我們是否需要提款，包括我們已經確定的許多其他風險因素，以及税率的變化和我們遞延税收資產和準備金的相關變化。額外的抽籤，這將是

房地美MAC|2020 Form 10-K						155

---

風險因素

減少財政部在購買協議下的剩餘承諾額，可能會導致聲譽風險，並增加我們長期財務可持續性的不確定性。

FHFA作為我們的保管人，控制着我們的商業活動。我們可能會被要求採取降低盈利能力、難以實施或使我們面臨額外風險的行動。

作為我們的保管人，我們處於FHFA的控制之下，並沒有設法使股東回報最大化。FHFA決定了我們的戰略方向。我們面臨着各種不同的、有時是相互競爭的業務目標和FHFA授權的活動，例如我們在託管記分卡下追求的倡議。FHFA要求我們開展的一些活動成本高昂和/或難以實施，例如制定和支持CSP。

FHFA要求我們對我們的業務進行改變，這些改變已經對我們的財務業績產生了不利影響，並可能要求我們隨時做出額外的改變。例如，FHFA可能要求我們從事以下活動：(I)降低我們的盈利能力；(Ii)使我們面臨額外的信貸、市場、資金、運營和其他風險；或(Iii)為服務於我們的公共使命、但對我們的財務業績產生不利影響的抵押貸款市場提供額外的支持。

FHFA還要求我們採取其他可能對我們的業務或財務結果產生不利影響的行動，例如要求我們保持更高的流動性，並指示我們在2020年1月修改CSS LLC協議，以降低我們控制CSS董事會決定的能力，即使在託管之後，包括有關戰略、業務運營和資金的決定。聯邦住房金融局還任命了另外三名CSS董事會成員，因此，我們和Fannie Mae任命的CSS董事會成員在託管期間的任何事項以及託管後的許多重大事項上都可能被非GSE指定的董事會成員投票否決。FHFA可能會要求我們對CSS LLC協議進行額外更改，或者可能對CSS或UMBS施加限制或規定，這可能會對我們產生不利影響。

FHFA不時阻止我們從事我們認為有利可圖的商業活動或交易，未來可能還會這樣做。例如，FHFA限制了我們抵押貸款相關投資組合的規模和構成，以及我們可能獲得的新的單户和多户貸款的金額和類型。我們可能會被要求採取有助於服務於我們的公共使命和其他非財務目標的商業做法，但這可能會對我們未來的財務業績產生負面影響。國會或聯邦住房金融局可能會要求我們撥出或以其他方式支付資金，以資助第三方倡議，如GSE法案下的現有要求，即我們為某些住房基金分配金額。FHFA還可能要求我們採取對我們的競爭和創新能力產生不利影響的行動，例如通過其針對新的GSE產品和活動擬議的規則；改變我們的風險偏好和風險限制；以及限制我們對定價的控制。聯邦住房金融局也是我們的主要競爭對手房利美的保管人。作為這兩家公司的監管者，聯邦住房金融局的行動可能要求我們和房利美對某些活動採取統一的做法，限制創新和競爭，並可能因為我們各自業務的不同而使我們處於競爭劣勢。FHFA還可能限制我們與新進入者和其他機構競爭的能力。對我們業務活動的限制，加上我們可能無法通過我們的擔保活動產生足夠的收入來抵消這些限制的影響，可能會對我們的運營業績和財務狀況產生不利影響。

購買協議和優先股條款大大限制了我們的業務活動。在不遵守任何採購協議契約的情況下，財政部可能有權獲得特定的履約、損害賠償和其他補救措施，如果FHFA確定我們採取的糾正措施不充分，FHFA可以對我們施加懲罰或採取其他補救措施。

購買協議和高級優先股的條款對我們管理業務的能力施加了重大限制，包括限制(I)我們的二級市場活動；(Ii)我們可能獲得的單户和多户貸款的金額和類型；(Iii)我們可能招致的債務金額；(Iv)我們與抵押貸款相關投資組合的規模；(V)我們與聯邦抵押協會發行的聯合抵押貸款證券保持一致和競爭力的能力；以及(Vi)我們支付股息、轉移某些資產、籌集資本和支付的能力。

購買協議禁止我們在未經財政部同意的情況下采取各種行動。財政部有權以任何理由拒絕同意。財政部持有的認股權證、購買協議對我們業務的限制，以及優先股的高級地位和淨值掃除股息條款，如果我們有能力這樣做的話，可能會對我們未來從私營部門吸引資本的能力產生不利影響。有關詳細信息，請參閲 託管和相關事宜-房地美的未來不確定.

在不遵守任何採購協議契約的情況下，財政部可能有權獲得特定的履約、損害賠償和其他法律或衡平法上可用的補救措施。此外，如果FHFA認定我們為遵守這些公約而採取或計劃採取的糾正行動不充分或不成功，FHFA可以對我們施加懲罰或採取其他補救行動。

房地美MAC|2020 Form 10-K						156

---

風險因素

如果FHFA將我們置於破產管理程序，我們的資產將被清算。清算收益可能不足以支付針對房地美的未決索賠，償還我們優先股的清算優先權，或向我們的普通股股東進行任何分配。

我們可以根據聯邦住房金融局局長的酌情決定權在任何時候出於GSE法案中規定的一系列原因而進入破產管理程序。在過去的幾屆國會會議上，提出了幾項法案，規定房地美將進入破產管理程序。此外，如果財政部無法向我們提供購買協議要求的資金，以解決我們的淨資產赤字，FHFA可能會被要求對我們進行破產管理。財政部可能無法提供所要求的資金，例如，如果美國政府因為國會未能批准資金或政府已達到舉債上限而沒有完全運作。有關詳細信息，請參閲 MD&A-監管和監督。

被置於破產管理程序將終止託管。接管的目的是清算我們的資產並解決對我們的索賠。指定FHFA為我們的接管人將終止我們的股東和債權人因其股東或債權人身份而可能對我們的資產或根據我們的憲章擁有的所有權利和索賠，但在我們清算時可能支付的款項除外。

GSE法案規定，如果我們被置於破產管理程序，接管人將持有我們抵押相關證券的抵押貸款(及其付款)，以使這些證券的持有人受益。然而，我們抵押貸款相關證券的抵押貸款支付可能不足以全額支付證券的本金和利息。如果我們無法履行我們的擔保，我們抵押貸款相關證券的持有者將在收到付款方面遇到延遲，因為相關係統的設計不是為部分付款而設計的。

如果我們的資產被清算，清算收益可能不足以支付對我們的擔保和無擔保債權(包括對我們擔保的債權)，償還我們任何系列優先股的清算優先權，或向我們的普通股股東進行任何分配。清算收益將首先用於對我們的擔保和無擔保債權，接管人的行政費用，以及優先優先股的清算優先權。然後，任何剩餘的收益都將可用於償還其他系列優先股的清算優先權。只有在償還了所有系列優先股的清算優先權之後，才會有任何收益可供分配給我們普通股的持有者。

如果我們不能在整個公司範圍內吸引和留住高素質、有才華的員工，我們的業務和經營結果可能會受到實質性的不利影響。託管，我們未來的不確定性，以及我們薪酬結構上的限制，可能會讓我們在吸引和留住員工方面比其他公司處於劣勢。

我們的業務高度依賴於員工的才華和努力。我們面對人才的競爭，特別是來自金融服務和科技行業的競爭。如果我們不能吸引和留住人才，我們就會增加經營失敗的風險。

在我們仍處於監護期間，國會、聯邦住房金融局或財政部已經並可能對我們施加對員工薪酬的限制。例如，作為管理員的FHFA有權批准我們高管薪酬的條款和金額，並可能要求我們對高管和員工薪酬計劃進行更改。例如，FHFA對高管和員工的薪酬施加了限制，並要求某些薪酬安排事先獲得批准。這些對我們高管和員工薪酬結構的限制，以及持續的託管和對我們未來的不確定性，可能會對我們吸引和留住人才的能力產生不利影響。

領導層的離職，例如我們的前首席執行官最近的離職，或者幾乎同時發生的此類離職的組合，可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。例如，關鍵職位的變動和整合新領導者的挑戰可能會損害我們有效和成功地管理業務的能力，並可能對我們的財務業績產生不利影響。

新冠肺炎大流行

新冠肺炎大流行對總體經濟狀況和房地產市場造成了重大不利影響。這些不利的變化，以及為應對這場流行病而採取的行動(如容忍房地美擁有的抵押貸款和其他救濟措施)的影響，對我們的業務、運營結果和財務狀況產生了重大而不利的影響，並在2020年提高了我們的信用、市場和運營風險水平，並可能在2021年甚至更長時間內繼續這樣做。

為了應對新冠肺炎疫情，房地美已經採取了幾項措施來支持抵押貸款市場，例如容忍房地美擁有的抵押貸款，以及其他幫助房主、租房者、多户房產所有者、貸款人和賣家的措施。有關我們救援工作的更多信息，請參見MD&A-簡介-新冠肺炎應對大流行的努力。這些行動可能不會成功，可能會對我們的財務狀況和運營結果產生負面影響，可能會很嚴重。獲得忍耐的借款人可能無法在忍耐期結束時恢復支付抵押貸款，這可能會導致損失。我們預計，由於大流行和我們的忍耐計劃，嚴重違約率和減少損失的活動量將保持在較高水平，我們預計

房地美MAC|2020 Form 10-K						157

---

風險因素

預支一大筆款項，用於支付未來幾個月向證券持有人支付的寬限貸款的本金和利息。流行病和忍耐計劃導致我們的信貸損失撥備大幅增加。對預期信貸損失的估計存在很大的不確定性，未來可能會增加，這取決於大流行造成的經濟低迷的深度和嚴重程度。

政府已經採取了幾項行動來緩解那些受到新冠肺炎負面影響的人，比如直接支付和聯邦失業保險。此外，美聯儲還支持金融市場，包括購買房地美抵押貸款相關證券。如果美聯儲停止或減少這種支持，可能會對我們的財務狀況和業務結果產生負面影響。有關聯邦政府救援工作的更多信息，請參見MD&A-簡介-新冠肺炎應對大流行的努力s. 目前和未來政府為應對新冠肺炎疫情而採取的救援措施可能會對經濟和房地產市場提供足夠的支持。

由於新冠肺炎疫情，我們的信用風險和市場風險水平已經上升，而且可能會進一步上升，具體取決於疫情的持續時間和嚴重程度。例如：

n然而，由於新冠肺炎大流行導致的容忍、修改和違約增加，我們的抵押貸款信用風險水平被提高了。這些趨勢通過增加預期的信貸損失對我們的經營業績產生了不利影響，預計還將繼續下去。由於我們與嚴重拖欠抵押貸款和抵押貸款修改、喪失抵押品贖回權和鍛鍊相關的回購做法，抵押貸款的付款違約可能會導致我們某些證券的提前還款速度加快。

n他説，我們轉移單一家庭信用風險的能力過去是，未來可能會受到新冠肺炎大流行造成的不利市場狀況的負面影響。

n他説，我們通常為我們的義務提供資金，向證券持有人墊付本金和利息，以換取忍耐貸款，以及通過發行債券從我們的證券信託公司購買拖欠和修改的貸款。根據新冠肺炎大流行造成的容忍和違約程度，我們可能無法履行由於購買協議下的總債務上限和抵押貸款相關投資組合上限而產生的合同義務，而不違反這些上限或事先獲得財政部和聯邦住房金融局的書面同意來提高這些上限。

n    與我們可能從信託公司購買的貸款數量相關的市場不穩定性和不確定性增加，可能會對我們的對衝能力產生不利影響，而對聯邦儲備委員會以外的房地美證券的需求可能會大幅下降。

由於新冠肺炎疫情，我們的運營風險水平有所上升。房地美已經實施了臨時性的運營變化，比如讓我們的大多數員工轉向遠程工作。雖然我們沒有體驗到對運營的實質性影響，但我們用來監控員工的某些程序可能並不有效，或者在這段遠程工作期間，任何與技術或基礎設施相關的重大中斷都可能對我們進行正常業務運營的能力產生不利影響。新冠肺炎疫情給員工帶來了潛在風險，例如家庭教育給我們的勞動力帶來的壓力，照顧自己和親人，以及潛在的職業倦怠，關鍵員工或相當數量的員工可能會受到病毒的不利影響。此外，模型風險水平也有所提高。我們金融現金流的關鍵投入存在更大程度的不確定性，如抵押貸款利率、房價、信用違約、負收益率、提前還款和利率的預測，我們預計我們的模型在準確預測這些投入方面將面臨重大挑戰。我們正試圖通過在被認為適當的情況下應用模型覆蓋和調整來減輕這種增加的風險，但這些調整具有主觀性，而且是基於困難和複雜的判斷。實際結果可能與我們的估計不同，使用與這些估計相關的不同判斷和假設可能會對我們的合併財務報表產生實質性影響。有關操作風險的其他信息，請參閲MD&A-風險管理 - 操作風險.

信用風險

我們受到抵押貸款信用風險的影響。信貸損失和與此風險相關的成本可能會對我們的財務業績產生不利影響。

抵押貸款信用風險是指借款人不能及時償還我們擁有或擔保的貸款的風險。這使我們面臨信貸損失和信貸相關費用的風險，這可能會對我們的財務業績產生不利影響。我們主要暴露在作為資產反映在我們綜合資產負債表上的單户和多户貸款和證券的抵押信貸風險。我們還面臨與擔保證券和擔保安排有關的抵押信用風險，這些擔保證券和擔保安排沒有在我們的綜合資產負債表上反映為資產，包括K證書、SB證書和某些高級次級證券化結構。

在我們的單一家庭信用擔保組合中，我們繼續擁有具有某些特徵的貸款，例如Alt-A貸款、純利息貸款、期權ARM貸款、原始LTV比率高於90%的貸款，以及向信用評分低於620的借款人發放的貸款，這些貸款使我們面臨比其他類型貸款更大的信用風險。看見MD&A-風險管理-單户按揭信用風險- 監控貸款表現和特徵. 我們還希望通過我們的Home Possible和Home One計劃繼續獲得LTV比率更高的貸款，以及

房地美MAC|2020 Form 10-K						158

---

風險因素

DTI比率較高的貸款，一般高達50%，這將增加我們的信用風險敞口。我們努力增加符合條件的借款人獲得單一家庭抵押貸款的機會，包括我們的保障性住房計劃和我們履行服務於服務不足市場的職責的計劃，這使我們面臨更大的抵押貸款信用風險。

我們面臨着與我們的單户貸款委託承銷流程相關的重大風險，包括與數據準確性、抵押貸款欺詐和賣家發起業務相關的風險。流程的改變可能會增加我們的風險。

我們委託賣家承銷我們購買或證券化的單一家庭貸款。我們與賣方的合同描述了抵押貸款資格和承保標準，賣方代表並向我們保證，他們提供給我們的貸款符合這些標準。

我們依靠賣家的發貨流程和控制能力。我們執行基於風險的審計來測試交易對手的控制環境。然而，我們的審查可能不會發現薄弱的操作，這些操作可能會導致賣方決策中的錯誤，如相應的審批、財產估值和保險範圍。

在購買或證券化貸款之前，我們不會獨立核實提供給我們的大部分信息。這使我們面臨這樣的風險：交易中的一方或多方(如借款人、房產賣家、經紀人、估價師、所有權代理人、信貸員或貸款人)歪曲借款人、房產或貸款的事實，或以其他方式參與欺詐。

在購買貸款後，我們會對貸款樣本進行審查，以確定它們是否符合我們的合同標準。然而，我們的審查可能不會發現交易各方的任何失實陳述，不會阻止貸款欺詐，也不會減少我們對這些風險的敞口。

對於不符合我們標準的貸款，我們可以行使某些合同補救措施，包括要求回購貸款。然而，在FHFA的指導下，我們已經大幅修改了我們的陳述和擔保框架(包括對某些缺陷的補救措施的更改)，以在與單户貸款有關的特定情況下免除賣家的某些回購義務。因此，在修訂後的框架下，我們可能面臨更大的信貸和其他損失，因為我們向賣家尋求追回或回購的能力更加有限，我們必須在貸款期限的早期識別違反陳述和擔保的行為。

我們的工具套件，統稱為Loan Advisor，為滿足與評估質量、抵押品估值、借款人資產和借款人收入相關的自動化數據分析的某些貸款組件提供有限的陳述和保修減免。一般而言，當貸款人提供的信息根據獨立數據源進行驗證時，會提供有限的陳述和保修救濟。然而，Loan Advisor提供的增強工具和流程可能無法讓我們及時識別所有違規行為。反過來，這可能會增加我們面臨的信貸和其他損失。有關詳細信息，請參閲MD&A-風險管理-單户按揭信用風險。

國家或地區房價的下跌或住房市場的其他不利變化可能會對我們的獨户和多户企業產生負面影響。

我們的財務業績和業務量可能會受到房價下跌和房地產市場其他不利變化的負面影響。這可能(I)顯著增加我們的預期信貸損失；(Ii)導致單户和多户投資組合的壓力損失增加；(Iii)增加我們在止贖替代方案、第三方銷售和REO物業處置方面的損失；(Iv)減少我們的單户和多户擔保業務的回報或導致虧損，因為違約率可能高於我們出具擔保時的預期；(V)負面影響貸款定價，這可能導致我們改變我們的單户經驗貸款的處置策略；

有關這些風險的詳細信息，請參閲MD&A-風險管理-信用風險。

如果抵押貸款利率上升，我們的再融資貸款購買佔總貸款購買的比例可能會下降。這可能會增加我們對抵押貸款信用風險的敞口，因為再融資貸款(特別是那些不涉及“套現”的貸款)的信用風險通常比購買貸款低。我們的一些賣方/服務商交易對手高度依賴再融資貸款額。此類交易量的減少可能會對這些交易對手產生不利影響，這可能會增加我們對交易對手信用風險的敞口。

對於我們的業務交易對手，我們面臨交易對手信用風險。如果我們的一個或多個交易對手未能履行對我們的合同義務，我們的財務業績可能會受到不利影響。

我們依賴我們的機構交易對手提供對我們的業務至關重要的服務。我們面臨的風險是，我們的一個或多個交易對手可能無法履行他們對我們的合同義務。我們的主要交易對手包括賣方/服務商、信用增強提供商以及衍生品、短期貸款和其他融資交易(例如現金和其他投資交易)的交易對手。有關詳細信息，請參閲MD&A-交易對手信用風險.

我們的許多主要交易對手為我們提供幾種類型的服務。我們對交易對手的風險敞口仍然很高。我們努力減少對財務狀況較弱的交易對手的風險敞口，可能會增加我們對其他交易對手的風險敞口的相對集中度，增加我們的成本，並減少我們的收入。我們的交易對手可能會經歷具有挑戰性的市場狀況，這可能會對他們的流動性和財務狀況產生不利影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						159

---

風險因素

並導致他們中的一些人失敗。我們的許多交易對手受到越來越複雜的監管要求和監督，這給他們的資源帶來了額外的壓力，並可能影響他們與我們做生意的能力或意願。

與單一家庭賣家/服務商相關的信用風險

我們面臨的信用風險來自我們的單一家庭貸款的賣方/服務商，如下所述。

n    維修性能下降 -服務機構業績的下降，如延遲喪失抵押品贖回權或錯過貸款修改機會，可能會嚴重影響我們減輕信用損失的能力，並可能影響我們單一家庭信用擔保組合的整體信用表現。大量嚴重拖欠貸款，服務職能的複雜性，以及更高的流動性要求，是導致服務商業績下降風險的重要因素。服務商可能會遇到財務和其他困難，因為他們必須向我們提供拖欠的單一家庭抵押貸款，包括受忍耐計劃約束的抵押貸款。如果我們的服務商缺乏適當的控制，他們的控制失敗，或他們的貸款服務能力中斷，包括由於法律或法律原因，我們可能會受到不利影響。 監管行動或評級下調。我們還面臨第三方在貸款服務職能方面的欺詐行為，特別是在賣空和其他不良資產處置方面。

我們可以嘗試通過終止表現不佳的服務商為我們的貸款提供服務的權利來減少我們對該服務商的風險敞口；然而，在高度不利的經濟環境下，市場上可能會出現產能稀缺的情況，我們可能找不到有能力為受影響的貸款提供服務的繼任服務商，而且他們也願意承擔終止的服務商的陳述和擔保。此外，由於與轉移大型服務組合相關的運營和能力挑戰，終止大型服務機構可能是不可行的。在向新的服務商過渡期間，一些貸款的表現也有可能下降。在違約率加劇的時期，如果我們用違約貸款高度集中的服務商來更換服務商，我們可能會招致成本和服務費的潛在增加，因為違約貸款的服務成本更高。我們還可能面臨某些服務商的信用風險集中。

n    賣方/服務商因違反陳述和保證而未能履行回購貸款或賠償我們的義務 -雖然我們可能有合同權利要求賣方或服務商向我們回購貸款，但執行這樣的回購義務可能是困難、昂貴和耗時的。我們可以達成和解，以解決回購義務；然而，根據任何此類和解協議，我們收到的金額可能少於我們最終在基礎貸款上遭受的損失。

根據我們的陳述和保修框架，根據FHFA的指示進行修訂，我們在某些情況下被要求使用替代補救措施，如賠償，而不是回購。根據另一種補救辦法，我們收回的金額可能少於我們在回購中本可以收回的金額。

n    增加對非存款類和小型金融機構的風險敞口 -我們大量且不斷增加的單一家庭貸款是從非存款和較小的金融機構獲得並由其提供服務的。其中一些機構可能不具備與大型存託機構相同的財務實力或運營能力，或受到同等程度的監管監督。因此，我們面臨着更大的風險，即這些交易對手可能無法履行對我們的義務。特別值得一提的是，在過去幾年中，非存管服務商的服務組合迅速增長。這似乎導致了運營壓力，使其中一些服務商受到監管機構的審查。如果任何運營壓力對這些服務商的服務表現或財務實力造成不利影響，這種快速增長可能會使我們面臨更大的風險。這些機構還為其他投資者和擔保人提供投資組合服務，與這些投資組合相關的操作問題可能會影響我們投資組合的表現。此外，這些服務機構未必總能隨時獲得適當的流動資金來源，為其運作提供資金，特別是在按揭市場低迷的時期。如果這些服務商減少他們的服務組合，整體服務能力可能會受到限制。

我們的賣家/服務商在我們的多家庭抵押貸款組合中也扮演着重要的角色。我們面臨多家族賣家/服務商可能面臨財務壓力的風險，這可能會導致他們的服務業績下降，並導致我們終止他們償還貸款的權利，有可能導致對其他賣家/服務商的風險進一步集中。

由於我們的單家族和多家族業務的遠期結算貸款購買計劃，我們還面臨賣家和服務商不履行義務的結算風險。

與衍生品交易對手、融資交易對手、短期借貸交易對手、證券交易對手和其他交易對手相關的信用風險

我們對金融服務業的機構有很大的風險敞口，涉及衍生品、融資、短期貸款、證券、根據轉售協議購買的證券、有擔保的貸款交易和我們貸款和證券的遠期結算，以及其他交易(例如現金和其他投資交易)。這些交易對我們的業務至關重要，包括我們實現以下目標的能力：

n    管理利率風險和其他與我們對抵押貸款相關資產的投資相關的風險；

n    為我們的業務運營提供資金；以及

房地美MAC|2020 Form 10-K						160

---

風險因素

n    服務我們的客户。

我們面臨着結算會員、交易所、票據交換所或我們用來促進衍生品、短期借貸、證券和其他交易的其他金融中介機構運營失敗的風險。如果結算會員或票據交換所倒閉，我們可能會失去在結算會員或票據交換所登記的抵押品或保證金。

我們是票據交換所的結算會員，我們通過這些票據交換所進行與抵押貸款相關的證券交易和國庫券交易。因此，我們可能會蒙受損失，因為如果其他結算會員未能履行對結算所的責任，我們須參與賠償他們所蒙受的損失。

如果我們的短期貸款交易對手失敗，我們將面臨損失，因為交易是無擔保的，或者向我們提供的抵押品不足。

與信用增強提供商相關的信用風險

如果抵押貸款保險公司未能履行向我們賠償索賠的義務，我們的信用損失可能會增加。此外，如果監管機構認定抵押貸款保險人缺乏足夠的資本來支付到期的所有索賠，監管機構可能會採取行動，可能會影響向我們支付索賠的時間和金額。在ACIS交易中，我們面臨着與我們的交易對手類似的風險。

沒有FHFA的批准，我們不能根據抵押貸款保險人的實力來區分定價，也不能撤銷抵押貸款保險人作為合格保險人的地位。此外，我們通常不會選擇特定貸款的抵押保險提供商，因為選擇通常是由貸款人在貸款發起時做出的。因此，我們可能會將風險集中到某些保險提供商身上。我們繼續從信用評級低於投資級的抵押貸款保險公司那裏獲得新的抵押貸款。

我們的減損活動可能不成功或代價高昂，並可能對我們的財務業績產生不利影響。

我們的減損活動可能不會成功。我們與貸款修改和其他減損活動相關的成本一直很高，而且可能會繼續很大。例如，我們通常承擔與修改我們擁有的或擔保的貸款相關的每月還款額減免的全部費用，以及我們修改抵押貸款的所有適用的服務商獎勵費用。

我們可能會被要求對我們的減損活動做出改變，這可能會使這些活動對我們來説成本更高。作為監管機構，FHFA可能會繼續發佈指令和諮詢公告，以幫助借款人並調整GSE的服務做法。這些指令可能會使這些活動對我們來説成本更高，特別是在貸款修改計劃方面。聯邦住房金融局可能會出於各種原因繼續發佈這些指令，包括消費者救濟以及我們和聯邦抵押協會各自的UMBS的提前還款行為的一致性。

根據某些貸款修改計劃的要求，我們有試用期計劃的貸款。其中一些貸款將無法完成試用期或不符合我們其他借款人援助計劃的資格。對於這些貸款，試用期將有效地推遲止贖過程，並可能增加我們的成本。

我們的許多HAMP貸款最初設定在低於市場利率的水平，現在有條款規定利率可以逐步提高，直到達到修改時的市場利率。由此導致的借款人還款增加，可能會增加這些借款人違約的風險。

我們從事的減損活動的類型可能會影響我們的單一家庭證券(例如UMBS、55天MBS、個人電腦和REMIC)的預付款，這可能會影響這些證券的價值或我們資本市場部門抵押貸款投資組合中與抵押貸款相關的資產的收益。此外，減損活動可能會對我們證券化、再證券化和出售受這些活動影響的貸款的能力產生不利影響。

我們在借款人援助計劃上投入了大量資源。這些努力的規模和範圍可能會與其他商業機會或公司倡議競爭。

有關我們的減損活動的更多信息，請參見MD&A-我們的業務部門-單一家庭擔保- 業務成果 - 減損活動和MD&A-風險管理-單户按揭信用風險- 從事減損活動.

我們一直並將繼續受到單一家庭喪失抵押品贖回權程序的延誤和缺陷的不利影響。

自2008年以來，房地美(Freddie Mac)單户貸款的平均止贖時間顯著增加，特別是在需要司法止贖程序的州，而且還可能進一步增加。取消抵押品贖回權程序的延遲可能會：

n    導致我們的開支增加。例如，等待喪失抵押品贖回權的房產可能會惡化，直到我們收購它們，導致維修和維護房產的費用增加，以及

n    對地區或全國的房價走勢產生不利影響，這可能會對我們的財務業績產生不利影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						161

---

風險因素

一旦發生重大自然災害、其他災難性事件(包括大流行)或重大氣候變化影響，我們面臨的信貸損失和信貸相關費用都會增加。

在我們擁有或擔保抵押貸款或REO物業的地區，特別是在人口稠密的地理區域，重大自然災害或環境災難或其他災難性事件(包括大流行)的發生、嚴重程度和持續時間，以及海平面上升或野火等重大氣候變化影響，可能會增加我們的信貸損失和信貸相關費用。自然災害或災難性事件或其他重大氣候變化影響損害或摧毀作為我們擁有或擔保的抵押貸款或REO財產的單户或多户房地產，或對借款人繼續支付我們所擁有或擔保的抵押貸款的能力產生負面影響，可能會增加我們在受影響地區的嚴重違約率和平均貸款損失嚴重程度。這類事件可能會對我們的業務和財務業績產生實質性的不利影響。我們可能沒有足夠的保險覆蓋這些與自然、災難或氣候變化相關的事件。

在不利的經濟條件下，我們可能無法進行CRT交易。這些交易也降低了我們的盈利能力。

我們轉移信用風險的能力(以及這樣做的成本)可能會根據市場狀況迅速變化。不利的市況可能導致投資者對可接受價格的CRT交易需求不足。我們的CRT戰略可能不會阻止我們招致重大損失。我們的部分CRT交易的終止日期早於參考按揭貸款的到期日，在該等交易終止後，我們將面臨該等按揭貸款的信用風險。與CRT交易相關的成本很高，而且可能會增加。對於一些CRT交易，我們確認收益中的信用損失和確認相關收益恢復之間的時間差可能會很大，這種滯後可能會對我們早期的財務業績產生不利影響。此外，ERCF的實施或FHFA的額外指導可能會導致我們修改信用風險轉移活動，並可能影響我們的風險偏好和資本要求。有關這些事務的詳細信息，請參閲注8.

市場風險

利率的變化可能會對金融資產和負債的公允價值、我們的經營業績和我們的淨值產生負面影響。

我們的財務業績可能會受到利率變化的重大影響。

利率波動的原因有很多，包括聯邦政府及其機構的財政和貨幣政策的變化，以及地緣政治事件或總體經濟狀況的變化。

利率的變化可能會對我們擁有的資產以及相關債務和衍生品的現金流和提前還款利率產生不利影響。此外，利率的變化可能會對我們擔保的貸款的提前還款額或違約率產生不利影響。例如：

n    當利率下降時，借款人更有可能通過以較低的利率進行再融資來提前償還貸款。提前償還抵押貸款相關證券的可能性增加，可能會對這些證券的價值產生不利影響。

n    當利率上升時：

l    風險較高的可調整利率貸款的借款人可能較少有機會再融資為固定利率貸款和

l    借款人對具有可調整付款條件的貸款(包括任何附加債務義務(如房屋淨值信用額度和第二留置權))的支付可能會增加，這反過來又增加了借款人可能拖欠我們擁有或擔保的貸款的風險。

此外，我們發行可贖回債務工具來管理我們擁有的抵押資產的預期現金流的持續期和提前還款風險。當利率下降時，我們可以行使償還未償還本金餘額的選擇權。然而，由於當時的市場狀況，我們可能會以更高的利差利率置換被贖回的債務。如果我們決定不贖回我們的債務，我們可能會招致更高的對衝成本。

我們的風險管理活動會產生成本，但這可能不會成功。我們的利率風險管理活動旨在將我們的經濟對利率變化的風險敞口降至我們的模型所衡量的較低水平。然而，對我們某些資產和負債(包括衍生品)的會計處理造成了我們收益的變異性，當利率波動時，這可能不能反映我們業務的經濟狀況，因為一些資產和負債是按攤餘成本計量的，一些資產和負債是按公允價值計量的，而所有衍生品都是按公允價值計量的。此外，我們用來為資產提供資金的資產和負債之間的攤銷差異，包括公允價值對衝基礎調整的攤銷，也可能導致收益的變異性。

我們對某些單一家庭抵押貸款和長期債務使用對衝會計，這是為了減少我們GAAP收益中的利率波動。我們的單一家庭抵押貸款對衝會計計劃在業內是複雜和獨特的。我們可能無法正確執行此程序以及對系統和流程的相關更改。即使實施了

房地美MAC|2020 Form 10-K						162

---

風險因素

正確地説，我們的對衝會計計劃在降低收益波動性方面可能並不有效，而且我們的對衝可能在任何給定的未來時期都會失敗，這可能會讓我們在這段時期面臨顯著的收益波動。

市場利差的變化可能會對金融資產和負債的公允價值、我們的經營業績和淨值產生負面影響。

市場狀況的變化，包括利率、流動性、提前還款和/或違約預期的變化，以及特定資產類別的市場不確定性水平，可能會導致市場利差的波動(也稱為美洲國家組織)。我們的財務業績和淨資產可能會受到市場利差變化的重大影響，特別是由按公允價值計量的金融工具驅動的業績。這些工具包括交易證券、可供出售的證券、衍生品、持有的待售貸款，以及選擇了公允價值期權的貸款和債務。

特定資產的市場利差擴大通常與該資產的公允價值下降相關，或者特定負債的市場利差收緊通常與該負債的公允價值下降相關，這可能會對我們的近期財務業績和淨值產生不利影響。雖然更大的市場利差可能會創造有利的投資機會，但由於我們的抵押貸款相關投資組合活動受到各種限制，我們利用任何此類機會的能力都是有限的。看見MD&A-託管及相關事宜.

特定資產的市場利差收窄或收緊通常與該資產的公允價值增加有關。收窄市場利差可能會減少有吸引力的投資機會的數量，並可能增加我們支持UMBS和其他證券的流動性和價格表現的活動的成本。因此，我們資產的市場利差收緊可能會對我們未來的財務業績和淨值產生不利影響。

隨着公允價值選項的選擇，市場利差的變化也會影響我們債務的公允價值。特定負債的市場利差收窄或收緊通常與該負債的公允價值增加有關，這被我們確認為虧損。

我們UMBS的價格表現或需求大幅下降可能會對我們新的單一家庭擔保業務的規模和/或盈利能力產生不利影響。

我們的UMBS是我們貸款購買計劃中不可或缺的一部分。我們從賣方購買單一家庭貸款的競爭力以及我們新的單一家庭擔保業務的數量和盈利能力直接受到我們發行的UMBS相對於可比的聯邦抵押協會發行的UMBS的價格表現的影響。如果由於提前還款表現或其他因素，我們的UMBS的交易價格低於可比的聯邦抵押協會證券，這種相對定價的差異可能會激勵賣家與聯邦抵押協會進行不成比例的單一家庭業務。

我們UMBS的流動性市場可能不會在短期或長期內持續下去，這可能會對它們的價格表現和我們的單一家族市場份額產生不利影響。我們的市場份額大幅減少，因此我們證券化的貸款額也會大幅下降，或者我們的UMBS的交易量會減少，這可能會降低我們的UMBS的流動性。雖然我們可能會決定採用各種策略來支持我們的UMBS的流動性和價格表現，但任何此類策略都可能失敗或對我們的業務和財務業績產生不利影響。我們可以隨時停止任何此類活動，或者FHFA可能要求我們這樣做，這可能會對我們的UMBS的流動性和價格表現產生不利影響。我們可能會產生成本，以支持我們在代理證券市場的存在，並支持我們證券的流動性和價格表現。

由於我們無法控制的因素，我們發行的UMBS和房利美髮行的可比UMBS之間可能會出現流動性相關的價格差異。例如，美聯儲購買和出售機構抵押貸款相關證券的水平可能會影響我們UMBS的需求和價值。因此，從長遠來看，我們採取的任何策略都不會減少或消除任何與流動性相關的價格差異。

我們可能會與Fannie Mae在個別新生產的符合TBA條件的抵押貸款池上遇到價格差異，特別是在特定的池和我們的多邊機構證券方面。我們可能需要不時調整特定新生產池類別的定價，以保持與房利美在收購此類生產池方面的一致性和競爭力。*根據任何時期的定價調整幅度，它們可能會對該時期我們單一家庭擔保業務的盈利能力產生不利影響。隨着修訂後的購買協議的現金窗口量減少，以及FHFA對彙集的限制，限制了我們彙集的靈活性和管理對齊的能力，這種風險加劇了。有關詳細信息，請參閲MD&A-我們的業務部門-資本市場部門-業務概述-產品和活動.

如果UMBS不能繼續得到市場的廣泛接受，我們的單一家庭抵押貸款相關證券的流動性和價格表現，以及我們的市場份額和盈利能力可能會受到不利影響。在再證券化中混合某些聯邦抵押協會的證券增加了我們的交易對手風險。

作為聯合UMBS市場的一部分，聯邦住房金融局要求我們將我們的某些單一家庭抵押貸款購買產品、服務和證券化計劃、政策和做法與聯邦抵押協會保持一致，以實現市場對UMBS的接受。我們不能保證這些努力將在長期內減少上面討論的價格差距。將房地美UMBS的預付款結果與房利美UMBS保持一致是2019年2月發佈的FHFA統一抵押貸款支持證券最終規則的重點。在我們2020年經歷的行業精細化、自動化、創新和變革不斷增加的時期，這種調整更具挑戰性。這些對齊活動可以

房地美MAC|2020 Form 10-K						163

---

風險因素

對我們的業務和我們與聯邦抵押協會競爭的能力造成不利影響。我們可能需要進一步使我們的業務流程與聯邦抵押協會的業務流程保持一致。有關聯邦住宅貸款抵押公司和聯邦抵押協會的抵押貸款購買、服務和證券化計劃、政策和做法之間協調程度的不確定性可能會影響聯合抵押貸款證券公司被市場廣泛接受的程度。

如果投資者不繼續接受Freddie Mac和Fannie Mae UMBS的互換性，而是更喜歡Fannie Mae UMBS而不是Freddie Mac UMBS，這可能會對我們的業務、流動性、財務狀況、淨值和經營業績產生重大不利影響，並可能影響我們單一家庭抵押貸款相關證券的流動性或市值。

我們對房利美有交易對手信用敞口，因為投資者有能力在再證券化中混合某些房地美和房利美證券。當我們重新證券化聯邦抵押協會的證券時，我們對本金和利息的及時擔保延伸到相關的聯邦抵押協會證券。如果Fannie Mae未能就我們再證券化的Fannie Mae證券付款，Freddie Mac將負責付款。我們不控制或限制我們可能被要求擔保的再證券化聯邦抵押協會證券的數量。我們依賴聯邦住房金融局、聯邦抵押協會和財政部(根據聯邦抵押協會和我們各自與財政部的購買協議)來避免流動性事件或違約。我們還沒有修改我們的流動性策略，以解決房利美不及時付款的可能性，但我們未來可能會這樣做。

我們和房利美都依賴聯邦儲備銀行支付各自的抵押貸款相關證券。如上所述，如果Fannie Mae未能就我們再證券化的Fannie Mae證券付款，Freddie Mac將負責向聯邦儲備銀行提供付款的資金。如果我們不能向聯邦儲備銀行提供所有資金來支付這些再證券化的聯邦抵押協會證券，聯邦儲備銀行將不會對我們在付款日發行的任何未償還的聯邦抵押貸款抵押證券、超級抵押貸款證券、房地產抵押貸款抵押貸款證券或其他證券支付任何款項，無論這些聯邦儲備銀行發行的證券是否由聯邦抵押協會發行的證券支持。

我們多家族企業的盈利能力可能會因為對我們的K證書和SB證書的需求大幅下降而受到不利影響。

我們目前的多家庭業務模式高度依賴於我們通過證券化K證書和SB證書為購買的多家庭貸款融資的能力。對K證書和SB證書需求的大幅減少可能會對多家族企業的盈利能力產生不利影響，因為我們的貸款持有期增加，我們在更長一段時間內面臨信貸、利差和其他市場風險，或者從證券化獲得的收益減少。我們採用各種策略來支持我們的K證書和SB證書的流動性，但這些策略可能會失敗或對我們的業務產生不利影響。我們可以隨時停止此類活動，或者FHFA可能要求我們這樣做，這可能會對我們的K證書和SB證書的流動性和價格表現產生不利影響。

倫敦銀行間同業拆借利率的預期中斷可能會對我們金融資產和負債的公允價值、運營結果和淨值產生負面影響。如果轉用另一種參考利率，可能會在運作上帶來問題，並可能令我們面對訴訟風險。我們可能無法對我們的金融產品採取一致的方法。

我們無法預測倫敦銀行間同業拆借利率在未來是否真的會不復存在，SOFR是否會取而代之成為市場接受的基準，或者這樣的過渡可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生什麼影響。2020年12月初，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)開始就其打算在2023年6月之後停止發佈美元LIBOR最相關的期限進行諮詢。從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的過渡可能會影響我們持有的工具的財務表現，需要改變對衝策略，並對我們的財務表現產生不利影響。例如，如果由於市場或監管原因，我們被要求過早解除現有的基於LIBOR的衍生品，或者如果SOFR等替代指數沒有足夠的流動性，我們就不能從事新的基於LIBOR的衍生品，我們可能會招致經濟成本。我們有各種與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎的金融產品，包括抵押貸款、抵押貸款相關證券和衍生品，其中許多產品將在2023年6月之後到期。雖然某些產品的文件為我們提供了自由裁量權，如果LIBOR停止，我們可以選擇替代參考利率，但我們可能會因行使這一自由裁量權而與投資者和交易對手發生糾紛。在某些情況下，如果倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)終止或我們的自由裁量權可能受到限制，文件可能無法為我們提供選擇替代參考利率的酌處權，從而造成不確定性和法律糾紛的風險。實施替代參考利率的這些潛在挑戰可能導致投資者和交易對手獲得更少的產品，進行更少的交易。, 這可能會對我們的業務造成不利影響。可能需要更改文檔或補救措施的大量產品和交易可能會帶來巨大的運營和法律挑戰，並導致巨大的成本。我們可能無法對倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡採取一致的方法，包括在特定類別的產品中，這可能會擾亂該產品的市場。我們因終止倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)而採取的行動，包括對某些產品採用SOFR或替代參考利率，可能會使我們面臨基本風險、金錢損失和可能的訴訟。

使用SOFR作為基於LIBOR的產品的替代參考利率可能會引起某些市場擔憂。在這些關注中，SOFR的期限結構尚未制定，也沒有一種普遍接受或認可的方法來調整我們所有產品的SOFR，使其與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)基本相當。SOFR表示一個

房地美MAC|2020 Form 10-K						164

---

風險因素

隔夜，無風險利率，而倫敦銀行同業拆借利率有不同的期限，並反映了信用風險的組成部分。不能保證SOFR在預期的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)終止之前存在市場接受的期限結構。目前還不確定SOFR將在多長時間內被市場廣泛採用。

如上所述，我們已經確定了對倫敦銀行間同業拆借利率的重大風險敞口，但無法合理估計此類風險敞口的預期影響。有關我們為從倫敦銀行同業拆借利率有序過渡所採取的行動的更多信息，請參見MD&A-風險管理-市場風險 - 從LIBOR過渡.

流動性風險

我們的活動可能會受到融資渠道有限和融資成本增加的不利影響。

我們無擔保資金的數額、類型和成本直接影響我們的利息支出和經營結果。許多因素可能會使此類融資更難獲得、成本更高或在任何條件下都無法獲得，包括市場和其他因素；美國政府對我們支持的變化；以及對我們債務證券的需求減少。

市場和其他因素

我們在公共無擔保債務市場獲得融資的能力，或者通過向其他機構出售或質押抵押貸款相關證券和其他證券作為抵押品的能力可能會迅速改變或消失。由於利率、市場信心、操作風險、監管要求或其他因素的變化，可用資金的成本可能會大幅增加。

長期債務的長期廣泛市場利差可能會導致我們減少長期債務發行，並增加對短期和可贖回債務發行的依賴。這種對短期和可贖回債務的日益依賴，可能會增加我們可能無法在債務到期時對其進行再融資的風險，並導致更多地使用衍生品。更多地使用衍生品可能會增加我們綜合收益的可變性，或者增加我們對交易對手的信用敞口。此外，如果我們決定不贖回我們的債務，我們可能會產生更高的對衝成本。

由於我們的流動性管理要求、做法和程序，我們可能會產生更高的融資成本。例如，2020年6月，FHFA向我們提供了最新的短期、中期和長期流動性要求。這些更新的要求自2020年12月1日起生效，比我們之前的流動性要求更嚴格，導致融資成本更高。此外，更新的要求影響了我們其他投資組合的規模和允許的投資。

我們的做法和程序可能無法在任何情況下為我們提供足夠的流動性來履行我們正在進行的現金義務。特別是，我們認為，我們的流動性應急計劃在流動性危機或重大市場動盪期間可能不足以或難以執行。如果我們不能進入無擔保債務市場，我們償還到期債務和為我們的運營提供資金的能力可能會嚴重受損或消失，因為我們的替代流動性來源(例如現金和其他投資)可能不足以滿足我們的流動性需求。我們將抵押貸款相關投資組合中流動性較差的資產用作重要的流動性來源(例如，通過出售或作為擔保借款交易中的抵押品)的能力有限。

我們在商業活動中廣泛使用美聯儲的支付系統。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)要求，在紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)作為我們的財政代理人發起此類支付之前，我們每天必須為紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)的賬户提供足夠的資金，以支付我們債務和抵押貸款相關證券的現金支付。儘管我們尋求維持充足的盤中流動性，通過美聯儲的支付系統為我們的活動提供資金，但一旦債券市場當天關閉，我們獲得現金的渠道就會受到限制。現金不足可能會導致我們的賬户透支，有可能導致罰款和聲譽損害。與我們的某些競爭對手不同，我們無法進入美聯儲的貼現窗口。

美國政府支持的變化

財政部通過購買協議支持我們，並支持財政部根據其永久法定授權購買高達22.5億美元債務的能力。美國政府對我們支持的變化或感覺到的變化可能會對我們進入無擔保債務市場的機會和我們的債務融資成本產生嚴重的負面影響。我們進入無擔保債務市場的機會和我們債務融資的成本可能會受到與美國政府支持相關的幾個因素的不利影響，包括對GSE未來的不確定性；債務投資者對我們面臨越來越大的破產風險的任何擔憂；以及未來大幅減少購買協議下剩餘可用資金量的吸引力。

根據2021年1月的信函協議，我們可能需要在未來向財政部支付股息，這將導致我們低於ERCF規定的資本金要求。此外，我們和財政部必須同意一項定期承諾費，我們將在五年內(在我們達到規定的資本水平後)向財政部支付這筆承諾費，以換取財政部剩餘的資金承諾。

債務證券需求減少

如果投資者對我們的債務證券的需求減少，我們的流動性、業務和經營結果可能會大幅下降。

房地美MAC|2020 Form 10-K						165

---

風險因素

受到不利影響。投資者購買和持有我們的債務證券的意願可能受到許多因素的影響，包括世界經濟的變化、匯率的變化、監管和政治因素，以及其他投資的可獲得性和投資者的偏好。我們與房利美(Fannie Mae)、聯邦住房貸款機構(FHLB)和其他機構爭奪債務融資。我們的融資成本和流動資金應急計劃也可能受到財政部發行的債券數量和需求變化的影響。

如果投資者減少購買我們的債務證券或出售所持股份，我們的融資成本可能會增加，我們的業務活動可能會減少。由於我們已達到購買協議對我們抵押貸款相關投資組合的規模和我們的無擔保債務金額的限制，我們的債務證券市場的流動性可能會變得較差。這可能會導致對我們債務證券的需求減少，並增加我們的融資成本。

美國政府信用評級的任何下調都可能緊隨其後的是我們的信用評級下調。我們債務的信用評級下調可能會對我們的流動性和我們業務的其他方面產生不利影響。

我們的信用評級對我們的流動性很重要。我們目前從三家國家公認的統計評級機構(標準普爾、穆迪和惠譽)對我們的無擔保債務進行評級。這些評級主要基於我們從財政部獲得的支持，因此受到美國政府信用評級變化的影響。美國政府信用評級的任何下調預計都會伴隨着我們的信用評級下調。

除了下調美國政府的信用評級或展望外，其他幾個事件可能會對我們的債務信用評級產生不利影響，包括政府實體的行動、政府對我們支持的變化、未來的GAAP損失以及購買協議下的額外提款。任何此類降級都可能導致抵押貸款和金融市場以及我們的業務因流動性降低、借貸成本上升、資產價值下降和信用損失增加而出現重大中斷，並可能導致我們經歷淨虧損和淨資產赤字。

有關詳細信息，請參閲MD&A-流動性和資本資源。

操作風險

我們的運營系統或基礎設施或第三方的系統或基礎設施出現故障，可能會削弱我們提供市場流動性的能力，擾亂我們的業務，損害我們的聲譽，並造成財務損失。

由於整個公司的數量、複雜性和變化速度，運營風險會增加。由於各種因素，包括我們業務運營的規模和複雜性、跟上市場需求、監管要求和業務計劃所需的核心繫統更改量，以及不斷變化的網絡安全格局，我們面臨着巨大的運營風險。我們的內部流程、人員或系統或與我們互動的第三方的缺陷或故障可能會導致我們的流動性減損、業務中斷(例如，發行抵押貸款和/或債務證券)、向證券投資者支付不正確的款項、財務報表中的錯誤、對客户或投資者的責任、進一步的立法或監管幹預、聲譽損害以及金融和經濟損失。

我們的業務高度依賴於我們每天處理大量交易的能力，以及管理和分析大量信息的能力，其中大部分信息是由第三方提供的。此信息可能不正確，或者我們可能無法正確管理或分析它。

我們處理的交易很複雜，並受到各種法律、會計、税收和監管標準的約束，這些標準可能會隨着外部事件(如政府強制計劃的實施和市場狀況的變化)而迅速變化。我們的財務、會計、數據處理或其他操作系統和設施可能存在設計缺陷或可能無法正常運行，從而對我們處理這些交易的能力產生不利影響，包括我們彙編和處理法律要求的信息的能力。我們有些系統需要手動支持和幹預，這可能會增加系統故障的風險。我們的系統無法適應不斷增加的交易量或新類型的交易或產品，這可能會限制我們推行新業務計劃或改進現有業務活動的能力。

我們與客户、交易對手、服務提供商和其他金融機構的技術聯繫持續增加，這增加了我們在其基礎設施系統運行故障方面的風險敞口。我們已經開發了軟件工具，並預計將繼續開發，供我們的客户在客户的貸款製作和其他流程中使用。這些工具可能無法正常運行，這可能會擾亂我們或我們客户的業務，並對我們與客户的關係產生不利影響。

我們繼續為面向客户的應用程序和內部使用的應用程序增加第三方雲基礎設施平臺的使用。如果我們不以管理良好、安全有效的方式實施對此平臺的更改，我們可能會遇到計劃外服務中斷或計劃外成本，這可能會損害我們的業務和運營結果。此外，我們的雲基礎設施提供商或其他服務提供商可能會遇到系統故障或故障、停機、停機、網絡攻擊、財務狀況的不利變化、破產或其他不利條件，這可能會對我們的業務和聲譽產生重大不利影響。因此，我們增加外包給雲或其他第三方的基礎設施數量的計劃可能會增加我們的風險敞口。

房地美MAC|2020 Form 10-K						166

---

風險因素

由於我們正在進行的新舉措的規模和複雜性，包括我們幫助建立更好的住房金融體系的努力，我們面臨着更大的運營風險。其中一些舉措需要對我們的運營系統進行重大改革。在某些情況下，這些更改必須在短時間內實施。我們的遺留系統可能會增加這些新計劃的操作風險。公司內部重組也可能增加我們的經營風險，特別是在實施期間。

我們還面臨着與CSS以及CSP的運營和持續發展相關的重大風險。我們依靠CSS和CSP(由CSS擁有和運營)來運營我們的許多單一家庭證券化活動。如果CSP倒閉或我們無法獲得CSP，或者CSS無法履行其對我們的義務，包括由於Fannie Mae的經營失敗，我們的業務活動將受到不利影響，Freddie Mac證券市場將被擾亂。如果CSS操作失敗，我們可能無法發行某些新的單一家庭抵押貸款相關證券，而CSS平臺上託管的抵押貸款相關證券的投資者可能會遇到付款延遲。我們可以採取的任何措施來減輕這些風險可能都不足以防止我們的業務受到損害。我們定期更新內部系統和流程，包括改進現有流程並響應市場和監管發展。如果CSS和/或CSP不能及時對其系統和流程進行任何必要的相應更改，我們可能會受到不利影響。CSS可以採用可能對其履行對我們的義務的能力產生不利影響的戰略或確定戰略的優先順序。2020年1月對CSS LLC協議的修訂降低了Freddie Mac和Fannie Mae控制CSS董事會決策的能力，即使在託管之後也是如此，包括有關戰略、業務運營和資金的決策。

我們的員工可能會為了自己或第三方的利益而做出不當行為，並造成意想不到的損失或聲譽損害。雖然我們有旨在預防和發現欺詐的流程和系統，但這些流程可能不會成功。

我們的大部分主要業務活動都在華盛頓特區大都市區進行，代表着人員、技術和設施的集中風險。因此，我們辦公室內或周圍的基礎設施中斷或影響電網，如恐怖事件、活躍的槍擊事件或自然災害，可能會嚴重影響我們進行正常業務運營的能力。我們為減輕這一風險而採取的任何措施可能都不足以應對可能發生的所有事件，也不足以讓我們及時恢復正常的業務運營。

潛在的網絡安全威脅正在迅速變化並日益複雜。我們可能無法保護我們的系統或信息的機密性，使其免受網絡攻擊和其他未經授權的訪問、泄露和破壞。

我們的運營依賴於在我們的系統和網絡以及與交易對手、服務提供商和金融機構之間安全、準確和及時地接收、處理、存儲和傳輸機密和其他信息。

近年來，像我們這樣的公司的信息風險大幅增加，部分原因是新技術的擴散，互聯網和電信技術的使用進行金融交易，以及有組織犯罪、黑客、恐怖分子和其他外部各方(包括外國政府支持的行為者)日益複雜和活動日益複雜。有幾個廣為人知的案例，涉及金融服務公司、基於消費者的公司和其他組織報告未經授權泄露客户、客户或其他機密信息，以及涉及傳播、盜竊或破壞公司信息、知識產權、現金或其他有價值資產的網絡攻擊。還有幾起廣為人知的案例，黑客要求支付“贖金”，以換取不披露客户信息或不讓目標的計算機系統不可用。此外，也有黑客誤導公司人員未經授權將資金轉移到黑客賬户的情況。

像許多公司和政府實體一樣，我們一直是，而且很可能繼續是企圖進行的網絡攻擊的目標，包括惡意軟件、拒絕服務和網絡釣魚，作為破壞運營、潛在測試網絡安全能力或獲取機密、專有或其他信息的努力的一部分。我們還可能受到針對互聯網基礎設施的網絡攻擊的不利影響，因為此類攻擊可能導致網站廣泛不可用，並降低網站性能。由於這些威脅的演變性質、我們在金融服務業中的角色、我們的一些業務運營外包以及當前的全球經濟和政治環境等因素，我們對這些問題的風險和敞口仍在增加。

由於我們與第三方供應商、交易所、票據交換所、財政和支付代理以及其他金融機構相互聯繫和依賴，如果其中任何一家受到成功的網絡攻擊或其他信息安全事件，我們可能會受到不利影響。與我們有業務往來的第三方也可能是網絡安全或其他技術風險的來源。我們經常通過電子方式發送和接收個人、機密和專有信息。這些信息可能會被截取、誤用或處理不當。由於我們將核心系統和應用程序遷移到第三方雲環境，我們面臨的這些風險可能會增加。

儘管我們投入大量資源來保護我們的關鍵資產，並提供有關網絡釣魚、惡意軟件和其他網絡風險的員工意識培訓，但這些措施可能無法提供有效的安全性。我們的計算機系統、軟件、終端設備和網絡可能容易受到網絡攻擊、未經授權的訪問、供應鏈中斷、計算機病毒或其他惡意代碼，或其他危害它們或濫用或竊取信息的企圖。我們例行公事地識別網絡

房地美MAC|2020 Form 10-K						167

---

風險因素

我們必須努力應對我們系統中的威脅和漏洞，但這些努力可能是不夠的。違反我們的安全措施可能是由於員工的錯誤或不當行為造成的。外部方可能試圖誘使員工、客户、交易對手、服務提供商、金融機構或我們系統的其他用户披露敏感信息，以便訪問我們的系統及其包含的信息。我們可能無法預測、檢測或識別對我們的系統和資產的威脅，也無法針對安全漏洞實施有效的預防措施，特別是因為使用的技術經常變化或直到推出才能識別。

網絡攻擊可能會發生並持續很長一段時間，而不會被檢測到。我們預計，對網絡攻擊的任何調查都需要時間，在此期間，我們不一定知道損害的程度，也不一定知道如何最好地補救。儘管到目前為止，我們還沒有遇到任何對公司造成重大影響的網絡攻擊，但我們的網絡安全風險管理計劃可能無法阻止網絡攻擊在未來產生重大影響。我們已獲得與網絡安全風險相關的保險，但此保險可能不足以提供足夠的損失保險。

發生一個或多個網絡攻擊可能導致重要資產(如現金或源代碼)被盜，或機密和其他信息(包括關於借款人、我們的客户或我們的交易對手的信息)的未經授權的披露、濫用或損壞，或者以其他方式導致我們的運營或我們客户或交易對手的運營中斷或故障。這可能導致重大損失或聲譽損害，對我們與客户和交易對手的關係產生不利影響，對我們的競爭地位產生負面影響，或以其他方式損害我們的業務。我們還可能面臨監管和其他法律行動，包括在遭受攻擊後未能及時披露有關我們的證券的任何信息，或未能適當地限制我們的證券交易。我們可能需要花費大量額外資源來修改我們的內部控制和其他保護措施，或者調查和補救漏洞或其他風險，而且我們可能會受到沒有完全投保的訴訟和財務損失的影響。此外，客户、交易對手、金融中介機構和政府組織可能沒有充分保護我們與他們共享的信息。因此，對他們的系統和網絡的網絡攻擊，或對他們的安全措施的破壞，可能會對我們的業務和業務關係造成損害。

我們依賴第三方或他們的供應商和其他業務合作伙伴來實現某些重要功能。如果這些第三方未能提供產品或服務，或未能有效管理風險，可能會擾亂我們的業務運營，或使我們面臨其他運營風險。

我們使用第三方，包括服務提供商、賣家、服務商和其他金融交易對手，使我們暴露在他們的風險和控制環境中失敗的風險。我們將某些關鍵職能外包給這些外部機構，包括一些對財務報告(包括我們使用對衝會計)、估值、我們與抵押貸款相關的投資活動、貸款承銷、貸款服務以及UMBS發行和管理(即CSS)至關重要的職能。我們未來可能會進入其他關鍵的外包關係，並繼續擴大我們對公共雲服務的現有依賴。如果這些關鍵外部方中的一個或多個在一段時間內無法履行其職能，無法以可接受的服務級別執行它們或處理增加的業務量，或者其中一個因任何原因導致其自身業務或技術中斷，我們的業務運營可能會受到限制、中斷或其他負面影響。我們使用第三方還會給我們帶來其他危害，例如，如果這些第三方中的一個或多個未能維持足夠的風險和控制環境，我們的數據會被破壞、欺詐或聲譽受損。我們監控第三方活動或性能的能力可能會受到限制，這可能會使我們難以評估和管理與這些關係相關的風險。

我們面臨着與我們用來為業務和風險管理決策以及財務會計和報告目的提供信息的模型相關的風險和不確定性。

我們使用模型來預測我們業務中的重要因素，包括但不限於各種情況下的利率和房價。我們還使用模型來預測借款人的提前還款和違約行為，以及長期的損失嚴重程度。從本質上講，模型對實際結果的預測並不完美。經濟變量的模型預測以及依賴於這些變量的提前還款和違約行為的下游預測存在固有的不確定性。

與模型相關的不確定性和風險可能來自多個來源，包括：

n    我們可能無法按預期設計、實現、操作、調整或使用我們的模型。我們可能無法正確編碼模型，可能使用不正確或不充分的數據輸入，或者無法完全理解數據輸入，或者模型實現軟件可能出現故障。我們可能沒有適當或正確地執行用户驗收測試，包括在部署模型之前留出足夠的測試時間和資源，以及使用正確的主題專家。我們模型的複雜性和互聯性給模型輸出的準確性帶來了額外的風險。我們可能無法及時部署或更新模型。

n    當市場狀況以不可預見的方式變化時，我們的模型預測可能不能準確地反映這些情況，或者我們可能沒有完全理解模型的輸出。例如，模型可能不能完全反映某些政府政策變化或新的行業趨勢的影響。在這種情況下，通常需要做出假設和判斷，以適應歷史數據中沒有充分反映的情景的影響。雖然我們可能會根據新的事件調整我們的模型，但仍然存在相當大的不確定性。

房地美MAC|2020 Form 10-K						168

---

風險因素

n    我們還使用精選的第三方型號。雖然在沒有內部模型可用的情況下，使用此類模型可能會降低我們的風險，但也會給我們帶來額外的風險，因為第三方通常不會向我們提供有關其模型的專有信息。我們幾乎無法控制調整或改變這些模型的過程。因此，我們可能無法充分評估與使用此類模型相關的風險。

我們使用的模型可能會影響有關貸款的購買、出售、證券化和信用風險轉移；證券的買賣；融資；擔保費價格的設定；以及利率、市場和信用風險的管理等方面的決策。我們對模型的使用也會影響我們對單一家庭信用擔保組合中貸款的質量控制抽樣策略，以及與我們交易對手的潛在和解。我們還在財務報告過程中使用模型，包括在衡量信貸損失撥備和應用對衝會計時。看見 MD&A-風險管理-市場風險 和 關鍵會計政策和估算 有關我們使用模型的更多信息。

法律和合規風險

立法或監管行動可能會對我們的業務活動和財務業績產生不利影響。由於我們的合規計劃中發現的弱點，我們面臨着不遵守我們的法律和監管義務的風險。

我們在一個高度監管的行業中運營，並接受FHFA作為我們的保管員的更嚴格的監督。我們的合規系統和計劃可能不足以確保我們遵守所有法律和其他要求。我們可能會因違規而招致罰款或其他負面後果。例如，FHFA提出的關切是，我們需要通過記錄和實施有效的綜合框架來識別、評估、測試和報告合規風險，從而加強我們的合規風險管理做法。儘管我們正在採取措施加強我們的合規計劃，並解決FHFA的關切，但我們的努力可能不會成功。在我們令人滿意地解決FHFA的擔憂之前，我們可能會受到持續的監管批評。我們還依賴第三方及其各自的合規風險管理計劃，任何此類第三方合規計劃的失敗或限制都可能使我們面臨法律和合規風險。

我們的業務可能會受到聯邦、州和地方各級未來立法、監管或司法行動的直接不利影響。此類行動可能會以多種方式影響我們，包括向我們施加大量額外的法律、合規和其他成本，限制我們的業務活動，以及轉移管理層的注意力或其他資源。此類行動，以及對我們的業務或運營或我們所依賴的第三方業務或運營所需的任何改變，都可能導致盈利能力下降和合規風險增加，特別是因為我們的合規計劃存在上述已發現的弱點。如果我們不履行我們的法律和監管義務，這可能會導致罰款和處罰，並損害我們的聲譽。

我們可能會對我們的業務做出某些改變，試圖實現我們的住房目標和滿足要求的職責，這可能會對我們的盈利能力產生不利影響。

我們可能會調整我們的貸款來源和購買策略，以努力實現我們的住房目標和子目標，包括修改我們的一些承保標準，並擴大有針對性的舉措的使用，以接觸到服務不足的人羣。例如，我們可能會購買預期投資回報率較低的貸款，這可能會增加我們面臨的信貸損失。我們還可能對我們的業務做出改變，以迴應我們服務於服務不足的市場的職責，這可能會對我們的盈利能力產生不利影響。

如果我們沒有達到我們的住房目標或滿足要求的義務，而FHFA發現這些目標或要求是可行的，我們可能會受到住房計劃的約束，這可能會要求我們採取額外的措施，這可能會對我們的盈利能力產生潛在的不利影響。目前，根據初步信息，我們相信我們實現了五個單一家庭目標中的四個，以及我們多個家庭的所有三個目標。我們預計，在2021年市場數據發佈後，FHFA將對我們2020年的表現做出最終決定。此外，我們的風險偏好限制可能會使我們難以實現未來的保障性住房目標。

房地美MAC|2020 Form 10-K						169

---

法律程序

法律程序

我們作為日常業務過程中不時出現的各種法律訴訟的一方參與其中。看見注：20瞭解更多有關我們參與各種法律訴訟的信息。下面我們討論與託管和購買協議有關的針對美國政府的某些訴訟。

在過去的幾年裏，針對美國政府的訴訟層出不窮，在某些情況下，還針對財政部長和聯邦住房金融局局長。這些訴訟挑戰與託管有關的某些政府行為(包括與實施託管有關的行為)和購買協議。其中幾起訴訟尋求使高級優先股的淨值掃除股息條款無效，這些條款是根據2012年8月購買協議修正案實施的。其中一些案件還對聯邦住房金融局結構的合憲性提出了質疑。一些案件已被駁回。目前，美國聯邦索賠法院和賓夕法尼亞州東區地區法院正在審理案件。在德克薩斯州南區美國地區法院提起的一起這樣的案件，被上訴到美國第五巡迴上訴法院。2019年9月6日，第五巡迴法院EN BANC裁定，原告可信地聲稱FHFA超越了其管理人的權力，將房地美的未來價值(即通過淨值清掃獲得的利潤)轉移給了單一股東財政部，並將訴訟理由發回地區法院。第五巡迴法院還認為，聯邦住房金融局局長的“原因”免職條款是違憲的，應該從法規中刪除這一條款。原告和被告分別向美國最高法院提交了移送令的請願書，要求對第五巡迴法院的決定進行復審，最高法院於2020年7月9日批准了這一決定。口頭辯論於2020年12月9日舉行。此外，原告正在對2018年7月美國明尼蘇達州地區法院駁回該案的命令提出上訴, 2020年9月，美國密歇根州西區地區法院下令駁回該法院的案件，以及美國聯邦索賠法院(U.S.Court of Federal Claims)駁回向該法院提交的某些索賠的幾項命令。

房地美並不是這些訴訟中的任何一方。然而，針對房地美的其他一些訴訟也涉及2012年8月對購買協議的修訂。看見注20獲取有關對房地美提起的訴訟的信息。潘興廣場資本管理公司(Pershing)是針對房貸美提起的訴訟之一的原告。潘興已經向美國證券交易委員會提交了報告，最近一次是在2014年3月，表明它實益持有我們超過5%的普通股。我們不知道潘興目前對我們普通股的實益所有權。有關詳細信息，請參閲某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜.

我們無法預測這些訴訟的結果(包括任何上訴的結果)，也無法預測美國政府(包括財政部和FHFA)可能會對這些訴訟或未來訴訟中的任何裁決或裁決採取什麼行動。然而，我們可能會受到這些事件的不利影響，例如，包括採購協議的更改，或由此導致的美國政府對我們業務支持水平的任何實際或預期變化。根據2021年1月的函件協議，所有與我們的託管和/或購買協議相關的、目前懸而未決的重大訴訟必須得到解決或解決，我們必須賠償財政部和美國不會因我們的託管或2012年8月對購買協議的修訂而造成的任何損失、成本或損害，以便(I)使用發行普通股所得的高達700億美元來建立資本或(Ii)退出託管。

房地美MAC|2020 Form 10-K						170

---

註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

市場信息

普通股

我們的普通股在場外交易市場交易，並在場外交易市場(OTCQB)報價，該交易所由場外市場集團(OTC Markets Group Inc.)運營，股票代碼為“FMCC”。我們普通股的場外市場報價反映了交易商間的價格，沒有零售加價、降價或佣金，不一定代表實際交易。

持票人

截至2021年1月29日，我們有1584名登記在冊的普通股股東。

最近出售的未註冊證券

我們發行的證券是1933年證券法規定的“豁免證券”。因此，我們不會向證券交易委員會提交有關我們證券發行的註冊聲明。

進入托管後，我們暫停了股權補償計劃的實施，並停止了股權補償計劃的撥款。此前，我們曾根據這些計劃向員工和董事會成員提供股權薪酬。根據購買協議，未經財政部事先批准，我們不能發行任何新的期權、購買權、參與權或其他股權。然而，截至購買協議日期的未償還贈款仍按照其條款有效。截至2020年12月31日，沒有未償還的股票期權。看見注：13以獲取更多信息。

發行人購買股權證券

在2020年，我們沒有回購任何普通股或優先股。此外，我們目前還沒有任何回購普通股或優先股的未完成授權。根據購買協議，我們不能在沒有財政部事先同意的情況下回購我們的普通股或優先股，我們只能在優先股指定證書中規定的某些有限情況下購買或贖回優先股。

轉讓代理和登記員

北卡羅來納州計算機共享信託公司(Computershare Trust Company，N.A.)

郵政信箱505000

肯塔基州路易斯維爾，郵編：40233-5000

電話：877-373-6374

Https://www-us.computershare.com/investor

房地美MAC|2020 Form 10-K						171

---

財務報表

財務報表和補充數據

房地美MAC|2020 Form 10-K						172

---

財務報表			獨立註冊會計師事務所報告

獨立註冊會計師事務所報告

至 房地美董事會和股東

財務報表與財務報告內部控制之我見

我們審計了股東所有的政府發起企業房地美及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合全面收益(虧損)表、權益表和現金流量表，包括相關附註(統稱為“綜合財務報表”)。我們還審計了公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制-集成框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。

我們認為，上述綜合財務報表按照美國公認的會計原則，在各重大方面公平地反映了本公司於2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的經營業績和現金流量。此外，我們認為，根據下列標準，截至2020年12月31日，本公司並未在所有實質性方面對財務報告保持有效的內部控制內部控制-集成框架由於截至該日，財務報告的內部控制存在重大缺陷，涉及披露控制和程序，沒有為聯邦住房金融局(FHFA)已知的可能具有財務報表披露影響的信息提供充分的機制，因此可能會對Freddie Mac管理層傳達財務報表披露影響，因此COSO發佈了這份報告。

重大缺陷是財務報告內部控制的缺陷或缺陷的組合，使得年度或中期財務報表的重大錯報有合理的可能性無法及時防止或發現。上文提到的重大弱點見項目9A下管理層關於財務報告內部控制的報告。我們在決定2020年合併財務報表審計中應用的審計測試的性質、時間和範圍時考慮到了這一重大弱點，我們對本公司財務報告內部控制有效性的看法不影響我們對該等合併財務報表的看法。

會計原則的變化

正如綜合財務報表附註1和附註7所述，本公司改變了2020年信貸損失的會計處理方式。

意見基礎

本公司管理層負責該等綜合財務報表、維持有效的財務報告內部控制，以及評估上述管理層報告所載財務報告內部控制的有效性。我們的職責是根據我們的審計，對公司的合併財務報表和公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。該等準則要求吾等計劃及執行審計工作，以合理保證綜合財務報表是否無重大錯報(不論是否因錯誤或欺詐所致)，以及是否在所有重大方面維持對財務報告的有效內部控制。

我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序(無論是由於錯誤還是欺詐)，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估合併財務報表的整體列報。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告內部控制，評估存在重大缺陷的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下需要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

房地美MAC|2020 Form 10-K						173

---

財務報表			獨立註冊會計師事務所報告

物質管理的重點--保管

如附註2所述，2008年9月，該公司被聯邦住房金融局託管。美國財政部(財政部)已承諾向該公司提供財政支持，聯邦住房金融局作為管理人，規定董事會履行某些職能並監督管理，董事會被授予管理權，在託管期間進行業務運營。該公司有賴於財政部和聯邦住房金融局的持續支持。

財務報告內部控制的定義及其侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)公司的財務報告內部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理保證，記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表；以及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項，且(I)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露，以及(Ii)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。

信貸損失準備-為投資而持有的單一家庭按揭貸款

如綜合財務報表附註7所述，截至2020年12月31日，為投資而持有的單户按揭貸款的信貸損失撥備為56億美元。管理層使用貼現現金流模型在彙集的基礎上估計單户貸款的信貸損失撥備，該模型評估了各種因素，以估計他們預計收取的現金流。管理層根據歷史經驗(如歷史違約率和基於貸款特徵的損失嚴重程度)預測他們預計將收集的現金流，並根據當前和未來的經濟預測進行調整。正如管理層披露的那樣，這一過程涉及到需要管理層對難以預測的事項做出判斷的模型的使用，其中最重要的是違約概率、提前還款和損失嚴重程度，這些模型是基於管理層對某些未來經濟狀況(如房價和利率)的合理和可支持的預測。

我們決定執行與為投資而持有的單户按揭貸款計提信貸損失準備相關的程序是一項關鍵審計事項的主要考慮因素是：(I)管理層在確定違約概率、提前還款和虧損嚴重程度假設時的重大判斷和估計，這反過來又導致審計師在執行與管理層決定相關的程序和評估審計證據方面的高度判斷、主觀性和努力，以及(Ii)審計工作涉及使用具有專門技能和知識的專業人員。

處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與確定信貸損失撥備相關的控制措施的有效性，包括對模型、數據和重大假設的控制。這些程序還包括：(I)測試管理層確定信用損失撥備的過程，(Ii)測試管理層使用的數據的完整性、準確性、可靠性和相關性，包括基礎貸款組合數據、歷史貸款數據、宏觀經濟數據和行業數據，(Iii)通過與歷史貸款數據、宏觀經濟數據和行業數據進行比較，評估與違約概率、提前還款和損失嚴重程度相關的重大假設的合理性，(Iv)請具備專門技能和知識的專業人士協助評估信貸損失撥備所用模型的適當性，以及與違約概率、提前還款和損失嚴重程度有關的重大假設的合理性，以及管理層對房價的預測。

/s/普華永道會計師事務所

弗吉尼亞州麥克萊恩

2021年2月11日

自2002年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

房地美MAC|2020 Form 10-K						174

---

財務報表			綜合全面收益表

房地美MAC

綜合全面收益表(損益表)

						截至十二月三十一日止的年度，
(以百萬計，與股票相關的金額除外)						2020			2019			2018
淨利息收入
利息收入						$62,340			$72,895			$70,054
利息支出						(49,569)			(61,047)			(58,033)
淨利息收入						12,771			11,848			12,021
非利息收入(虧損)
擔保費收入						1,442			1,089			866
投資收益(虧損)，淨額						1,813			818			1,921
其他收入(虧損)						633			323			762
非利息收入(虧損)						3,888			2,230			3,549
淨收入						16,659			14,078			15,570
信貸損失利益(撥備)						(1,452)			746			736
非利息支出
薪金和員工福利						(1,344)			(1,434)			(1,227)
專業服務						(398)			(445)			(486)
其他行政費用						(793)			(685)			(580)
總管理費用						(2,535)			(2,564)			(2,293)
增信費用						(1,058)			(749)			(409)
信用增強恢復的好處(減少)						323			41			(8)
REO運營費用						(149)			(229)			(169)
2011年支出暫時性工資税減免延續法案						(1,836)			(1,617)			(1,484)
其他費用						(723)			(657)			(469)
非利息支出						(5,978)			(5,775)			(4,832)
所得税(費用)福利前收益(虧損)						9,229			9,049			11,474
所得税(費用)福利						(1,903)			(1,835)			(2,239)
淨收益(虧損)						7,326			7,214			9,235
扣除税金和重新分類調整後的其他全面收益(虧損)
與可供出售證券相關的未實現收益(虧損)變動						192			535			(722)
與現金流套期保值關係相關的未實現收益(虧損)的變化						38			71			114
定義福利計劃中的更改						(25)			(33)			(5)
扣除税收和重新分類調整後的其他全面收益(虧損)總額						205			573			(613)
綜合收益(虧損)						$7,531			$7,787			$8,622
淨收益(虧損)						$7,326			$7,214			$9,235
未分配的淨值清掃、高級優先股股息或未來高級優先股清算優先權的增加						(7,291)			(7,787)			(5,623)
普通股股東應佔淨收益(虧損)						$35			($573)			$3,612
每股普通股淨收益(虧損)-基本和攤薄						$0.01			($0.18)			$1.12
加權平均已發行普通股(百萬股)-基本和稀釋						3,234			3,234			3,234

附註是這些合併財務報表的組成部分。

房地美MAC|2020 Form 10-K						175

---

財務報表			合併資產負債表

房地美MAC

合併資產負債表

						十二月三十一日，
(以百萬計，與股票相關的金額除外)						2020			2019
資產
現金和現金等價物(附註1、3、18)(包括17379美元和991美元的限制性現金和現金等價物)						$23,889			$5,189
根據轉售協議購買的證券(附註3、11、18)						105,003			56,271
按公允價值計算的投資證券(附註3、6)						59,825			75,711
持有待售按揭貸款(附註3、4)(包括按公允價值計算的14,199元及15,035元)						33,652			35,288
為投資而持有的按揭貸款(附註1、3、4)(扣除5,732元及4,234元信貸損失撥備後)						2,350,236			1,984,912
應計應收利息(附註3、4、6、11)(扣除140美元和0美元的免税額)						7,754			6,848
衍生資產淨額(附註10、11)						1,205			844
遞延税項資產，淨額(附註16)						6,557			5,918
其他資產(附註3、12)(包括按公允價值計算的5,775元及4,627元)						39,294			22,799
總資產						$2,627,415			$2,193,780
負債和權益
負債
應計應付利息(附註3)						$6,210			$6,559
債務(附註3、9)(按公允價值計算包括2,592元及3,938元)						2,592,546			2,169,685
衍生負債淨額(附註10、11)						954			372
其他負債(附註3、12)						11,292			8,042
總負債						2,611,002			2,184,658
承付款和或有事項(附註5、10、20)
股本(附註13)
高級優先股(清算優先權分別為86539美元和79322美元)						72,648			72,648
優先股，按贖回價值計算						14,109			14,109
普通股，面值0.00美元，授權4,000,000,000股，已發行725,863,886股，已發行650,059,292股和已發行650,059,033股						—			—
額外實收資本						—			—
留存收益(累計虧損)						(67,102)			(74,188)
AOCI，税後淨額，與以下各項相關：
可供出售的證券						810			618
現金流對衝關係						(206)			(244)
固定福利計劃						39			64
AOCI合計(扣除税項)						643			438
庫存股，按成本計算，75,804,594股和75,804,853股						(3,885)			(3,885)
總股本						16,413			9,122
負債和權益總額						$2,627,415			$2,193,780

下表載列綜合資產負債表上綜合VIE的賬面價值及資產及負債分類。

						十二月三十一日，
(以百萬計)						2020			2019
合併資產負債表行項目(附註3)
資產：
為投資而持有的按揭貸款						$2,273,347			$1,940,523
所有其他資產						83,982			40,598
合併VIE的總資產						$2,357,329			$1,981,121
負債：
債務						$2,308,176			$1,898,355
所有其他負債						5,610			5,537
合併VIE的總負債						$2,313,786			$1,903,892

附註是這些合併財務報表的組成部分。

房地美MAC|2020 Form 10-K						176

---

財務報表			合併權益表

房地美MAC

合併權益表

						未償還股份									高年級 擇優 庫存			擇優 股票，價格為 救贖 價值			普普通通 股票，價格為 面值			其他內容 實繳 資本			留用 收益 (累計 赤字)			奧奇， 淨額，淨額 税收			財務處 股票， 按成本計算			總計 權益
(單位：百萬)						高年級 擇優 庫存			擇優 庫存			普普通通 庫存
2017年12月31日的餘額						1			464			650			$72,336			$14,109			$—			$—			($83,261)			$389			($3,885)			($312)
綜合收益(虧損)：
淨收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			9,235			—			—			9,235
其他綜合收益(虧損)，税後淨額						—			—			—			—			—			—			—			—			(613)			—			(613)
綜合收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			9,235			(613)			—			8,622
會計原則變更的累積影響(1)						—			—			—			—			—			—			—			(89)			89			—			—
增加清算優先權															312												—			—			—			312
已支付的高級優先股股息						—			—			—			—			—			—			—			(4,145)			—			—			(4,145)
截至2018年12月31日的期末餘額						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($78,260)			($135)			($3,885)			$4,477
2018年12月31日的餘額						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($78,260)			($135)			($3,885)			$4,477
綜合收益(虧損)：
淨收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			—			—			7,214
其他綜合收益(虧損)，税後淨額						—			—			—			—			—			—			—			—			573			—			573
綜合收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			7,214			573			—			7,787
已支付的高級優先股股息						—			—			—			—			—			—			—			(3,142)			—			—			(3,142)
截至2019年12月31日的期末餘額						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($74,188)			$438			($3,885)			$9,122
2019年12月31日的餘額						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($74,188)			$438			($3,885)			$9,122
綜合收益(虧損)：
淨收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			—			—			7,326
其他綜合收益(虧損)，税後淨額						—			—			—			—			—			—			—			—			205			—			205
綜合收益(虧損)						—			—			—			—			—			—			—			7,326			205			—			7,531
採用CECL的累積效應						—			—			—			—			—			—			—			(240)			—			—			(240)
截至2020年12月31日的期末餘額						1			464			650			$72,648			$14,109			$—			$—			($67,102)			$643			($3,885)			$16,413

(1)包括採用會計指導意見對減税和就業法案擱淺的税收影響進行重新分類的影響。看見注13以獲取更多信息。

附註是這些合併財務報表的組成部分。

房地美MAC|2020 Form 10-K						177

---

財務報表			合併現金流量表

房地美MAC

合併現金流量表

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
經營活動的現金流
淨收益(虧損)						$7,326			$7,214			$9,235
將淨收入與經營活動提供(用於)的現金淨額進行調整：
成本基礎調整攤銷						214			(466)			(2,117)
(收益)信貸損失撥備						1,452			(746)			(736)
投資(收益)損失，淨額						(3,390)			(1,100)			(2,084)
信用提升回收減少(受益於)						(289)			(2)			(18)
對衝會計收益錯配						(162)			(288)			658
遞延所得税費用(福利)						(590)			817			1,391
購買以待售方式購入的按揭貸款						(69,908)			(65,516)			(70,482)
出售以待售方式購入的按揭貸款所得收益						68,065			71,557			66,889
償還以待售方式取得的按揭貸款所得的收益						116			517			494
支付給服務商的止贖前費用和服務商獎勵費用						(232)			(282)			(282)
應計應收利息變動						(1,046)			(120)			(373)
應付利息變動						(238)			177			440
應收所得税變動						845			712			(1,269)
其他，淨額						(1,256)			(277)			(1,072)
經營活動提供(用於)的現金淨額						907			12,197			674
投資活動的現金流
購買交易性證券						(146,074)			(102,169)			(131,977)
出售交易性證券所得收益						129,035			84,296			126,012
交易證券到期和償還的收益						27,850			14,528			11,375
購買可供出售的證券						(13,128)			(8,967)			(19,701)
出售可供出售證券所得款項						46,387			12,978			21,952
可供出售證券到期和償還的收益						3,654			4,258			6,002
購買作為投資而持有的按揭貸款						(695,645)			(228,628)			(151,836)
出售作為投資用而持有的按揭貸款所得收益						11,657			15,218			10,661
償還作為投資而持有的按揭貸款所得的收益						744,571			348,387			248,115
有擔保貸款安排下的墊款						(144,828)			(54,176)			(27,463)
償還有擔保貸款安排						1,515			1,275			1,592
處置所擁有的房地產和其他回收所得的淨收益						670			1,150			1,336
根據轉售協議購買的證券淨(增加)減少						(39,143)			(31,343)			21,132
衍生工具溢價和終止、掉期抵押品和外匯結算付款，淨額						(9,185)			(8,163)			3,020
其他，淨額						(691)			(492)			(572)
投資活動提供(用於)的現金淨額						(83,355)			48,152			119,648
融資活動的現金流
發行第三方持有的合併信託的債務證券所得收益						811,707			264,373			217,574
償還和贖回第三方持有的合併信託的債務證券						(713,382)			(351,099)			(275,402)
房地美髮行債券所得款項						465,260			554,812			411,948
房地美債務的償還						(452,548)			(531,103)			(469,483)
根據回購協議出售的證券淨增加(減少)						(9,843)			3,856			(3,662)
增加優先股的清算優先權						—			—			312
優先股現金股息的支付						—			(3,142)			(4,145)
其他，淨額						(46)			(130)			(2)
融資活動提供(用於)的現金淨額						101,148			(62,433)			(122,860)
現金和現金等價物淨(減)增(包括限制性現金和現金等價物)						18,700			(2,084)			(2,538)
年初現金和現金等價物(包括限制性現金和現金等價物)						5,189			7,273			9,811
期末現金和現金等價物(包括限制性現金和現金等價物)						$23,889			$5,189			$7,273
補充現金流信息
支付的現金：
債務利息						$70,073			$70,918			$65,721
所得税						1,690			306			2,125
非現金投融資活動(附註4、6和9)

附註是這些合併財務報表的組成部分。

房地美MAC|2020 Form 10-K						178

---

財務報表			合併財務報表附註|注1

合併財務報表附註

注1

重要會計政策摘要

房地美是1970年由國會特許設立的GSE。我們的公共使命是為美國房地產市場提供流動性、穩定性和可負擔性。我們受到FHFA、SEC、HUD和財政部的監管，目前在FHFA的監管下運營。有關聯邦住房金融局和財政部作用的更多信息，請參見注：2。在我們的合併財務報表和相關附註中，我們使用某些縮略語和術語，這些縮略語和術語在詞彙表.

陳述的基礎隨附的綜合財務報表是根據公認會計原則編制的，包括我們的賬目以及我們擁有控股權的其他實體的賬目。所有公司間餘額和交易均已註銷。

我們的運營基礎是，我們將在正常業務過程中變現資產和償還負債，這是一項持續經營的業務，並符合FHFA賦予董事會的權力，以監督管理層對我們業務運營的行為。

從2020年1月1日開始，我們選擇將根據回購協議出售的證券相關的應付款與根據轉售協議購買的證券相關的應收賬款進行抵銷，前提是這些金額滿足GAAP下的資產負債表抵銷條件。看見注11以獲取更多信息。我們還開始進一步細分與根據協議購買的證券相關的現金流入和現金流出金額，從2020年第三季度開始，在我們綜合現金流量表的融資活動現金流量部分，將其作為一個單獨的淨行項目轉售。這些金額以前在我們的綜合現金流量表的融資活動現金流量部分中作為聯邦住宅貸款抵押公司發行債務和償還聯邦住宅貸款抵押公司債務的收益在毛基礎上與其他債務活動一起列報。因此，列報方式的改變對融資活動提供的淨現金沒有任何影響。上期合併財務報表中的某些金額已重新分類，以符合當前的列報方式。

我們根據相關的定量和定性因素，使用損益表(或稱“展期”)和資產負債表(或稱“鐵幕”)兩種方法來評估財務報表中已識別錯誤的重要性。財務報表包括某些調整，以糾正與以前報告的期間有關的非實質性錯誤。

預算的使用編制財務報表要求我們作出估計和假設，這些估計和假設影響於財務報表日期報告的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內報告的收入、費用、收益和損失的金額。管理層在編制財務報表時進行了重大估計，以確定信貸損失撥備，並對金融工具和其他資產和負債進行估值。實際結果可能與這些估計不同。

合併權益法會計對於我們涉及的每個實體，我們確定該實體是否應該合併到我們的財務報表中。我們通常會合並我們擁有控股權的實體。確定是否存在控股財務權益的方法根據實體是否為VIE而有所不同。對於不是VIE的實體，我們在我們通過投票權持有多數投票權或有限合夥企業啟動權多數的實體中持有控股權。我們目前沒有合併任何非VIE的實體。我們使用權益法來核算我們在實體中的權益，我們在這些實體中沒有控股權，但我們對這些實體有重大影響。

現金和現金等價物原始到期日為三個月或更短的高流動性投資證券被計入現金等價物。原始到期日是指我們獲得投資時的原始到期日，而不是工具本身的原始到期日。從交易對手接受的現金抵押品，我們無權用於一般公司目的，在我們的綜合資產負債表上被歸類為限制性現金和現金等價物。限制性現金和現金等價物包括從我們的合併信託的基礎資產的服務商那裏收到的現金匯款，這些現金被存入一個單獨的託管賬户。我們將託管賬户中持有的現金投資於短期投資，並有權獲得這些短期投資賺取的利息收入，這些收入在我們的綜合全面收益表中記為利息收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						179

---

財務報表			合併財務報表附註|注1

綜合收益全面收益包括一段時期內的所有權益變動，但股東投資引起的變動除外。我們將全面收入定義為淨收益(虧損)加上税後變動：

n 可供出售證券的未實現損益；

n 與現金流套期保值關係有關的未實現損益；

n 已定義的福利計劃。

其他重要會計政策下表列出了我們的其他重要會計政策以及相關説明，在這些説明中可以找到有關這些政策的信息。

注意事項			會計政策
附註3			可變利息實體
注4			按揭貸款
注5			擔保和其他表外信用風險敞口
注6			證券投資
注7			信貸損失準備
注8			信用提升
注9			債務
注10			衍生品
注11			抵押協議和抵銷安排
注13			股東權益
注13			每股收益
注16			所得税
注17			細分市場報告
注19			公允價值披露

房地美MAC|2020 Form 10-K						180

---

財務報表			合併財務報表附註|注1

最近採用的會計準則
標準			描述			領養日期			對合並財務報表的影響
亞利桑那州立大學2016-13年度，金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量 ASU 2019-04，編碼 對主題326的改進， 金融工具-信貸 損失；以及 亞利桑那州立大學2019-11, 編碼 對主題326的改進， 金融工具-信貸 損失			本次更新中的修訂以反映終身預期信貸損失的方法取代了GAAP中的已發生損失減值方法，並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來告知信貸損失估計。			2020年1月1日			由於採用了這些更新，我們 確認留存收益的減少 通過累積效應達到2億美元 2020年1月1日調整。請參閲 CECL過渡的影響有關過渡影響的其他信息，請參見下面的部分。看見注4, 注5, 注6, 注7，及注8或有關我們採用CECL導致的重大會計政策變化的其他信息。
亞利桑那州立大學2018-13年度，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化			本次更新中的修訂基於概念聲明中的概念，修改了主題820(公允價值計量)中關於公允價值計量的披露要求，包括考慮成本和收益。但刪除、修改或增加了某些披露要求。			2020年1月1日			我們增加了對這一變化的披露 未實現損益包括在其他 本報告期末進行的經常性第3級公允價值計量的全面收益。看見注19為 其他信息。
亞利桑那州立大學2018-15年度，無形資產-商譽和其他-內部使用軟件(子主題350-40)：客户對作為服務合同的雲計算安排中發生的實施成本的核算			本更新中的修訂使服務合同託管安排中發生的實施成本資本化要求與開發或獲取內部使用軟件(以及包括內部使用軟件許可證的託管安排)的實施成本資本化要求保持一致。			2020年1月1日			修正案的通過並沒有 對我們的合併有實質性的影響 財務報表或我們披露的信息。
亞利桑那州立大學2018-17，合併(主題810)：有針對性地改進可變利益實體的關聯方指南			本次更新中的修訂要求，在確定支付給決策者或服務提供商的費用是否為可變利益時，應按比例考慮通過共同控制的關聯方持有的間接利益。這些修訂與確定關聯方集團內的報告實體是否為VIE的主要受益人保持一致。			2020年1月1日			修正案的通過並沒有 對我們的合併有實質性的影響 財務報表或我們披露的信息。
ASU 2019-01，租賃(主題842)：對出租人的小範圍改進			本次更新中的修訂為以下方面提供了指導：(1)出租人對租賃標的資產的公允價值確定；(2)出租人對從銷售型租賃和直接融資租賃收到的現金的現金流量表列報；以及(3)取消與會計原則變化相關的中期過渡披露要求。			2020年1月1日			修正案的通過並沒有 對我們的合併有實質性的影響 財務報表或我們披露的信息。
亞利桑那州立大學2020-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響			本更新中的修訂提供臨時 可選的權宜之計和適用的例外情況 GAAP用於合同修改和套期保值 關係，在滿足一定標準的前提下， 參考LIBOR或其他銀行間同業拆借利率 預計利率將停止。			2020年1月1日			修正案的通過並沒有 對我們的合併有實質性的影響 財務報表或我們披露的信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						181

---

財務報表			合併財務報表附註|注1

CECL過渡的影響

下表提供了採用CECL的過渡影響的詳細信息。未列示的其他資產負債表項目不受CECL的影響。

表1.1 CECL過渡影響

(單位：百萬)						2019年12月31日			過渡調整			2020年1月1日
資產
為投資而持有的按揭貸款：
*						$1,971,657			$199			$1,971,856
*多個家庭						17,489			—			17,489
減去信貸損失撥備：
*						(4,222)			(668)			(4,890)
*多個家庭						(12)			(24)			(36)
*						1,984,912			(493)			1,984,419
遞延税項資產，淨額						5,918			64			5,982
其他資產						22,799			193			22,992
*									($236)
負債和權益
其他負債						$8,042			$4			$8,046
留存收益(累計虧損)						(74,188)			(240)			(74,428)
*									($236)

在2020年1月1日通過CECL時，我們不承認現金等價物、分類為可供出售的債務證券投資或根據轉售協議購買的證券的信貸損失撥備。看見注6和注11，以獲取更多信息。

最近發佈的會計準則，尚未在我們的合併財務報表中採用
標準			描述			計劃採用日期			對合並財務報表的影響
亞利桑那州立大學2020-06，債務-債務 使用轉換和其他 選項(副標題470-20) 衍生工具和套期保值- 實體自己的合同 股權(小主題815-40)： 可兑換股票的會計核算 中的文書和合同 實體的自有權益			此更新中的修改簡化了發行人的 對某些金融工具進行會計處理 負債和權益的特徵，主要通過 消除了許多當前的分離模式 用於核算可轉換債券和可轉換債券 優先股。			2021年1月1日			這些修正案的通過將不會 對我們的合併財務報表有實質性影響。
亞利桑那州立大學2020-08，對小主題310-20(應收款--不可退還的費用和其他費用)的編撰改進			本次更新中的修訂澄清了重新評估可贖回債務證券的攤餘成本基礎是否超過發行人在下一次贖回日應償還的金額的指導意見。			2021年1月1日			採納這些修訂不會對我們的綜合財務報表產生實質性影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						182

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

注2

託管及有關事宜

業務目標

我們在2008年9月6日開始的託管下運營，在FHFA的指導下開展業務，作為我們的託管人員。託管及相關事項對本公司的管理、經營活動、財務狀況和經營業績有重要影響。聯邦住房金融局在被任命為監管人後，立即繼承了聯邦住宅貸款抵押公司及其任何股東、高級管理人員或董事對公司及其資產的所有權利、所有權、權力和特權。保管人還繼承了任何其他合法託管人或第三方持有的房地美的所有賬簿、記錄和資產的所有權。保管員規定董事會履行某些職能並監督管理，董事會授權管理層進行業務運營，以便公司能夠繼續正常運營。董事代表保管員服務，並履行保管員提供的職能。

根據購買協議，我們的業務活動受到某些限制。不過，庫務署根據購買協議提供的支持，目前使我們得以繼續進入債務市場，並有足夠的流動資金進行正常的業務活動，儘管我們的債務融資成本可能有所不同。我們根據購買協議從財政部獲得資金的能力對於保持我們的償付能力至關重要。

我們目前的業務目標反映了我們從保管人那裏得到的方向(包括保管人記分卡)。在保守黨的指示下，我們對某些旨在為抵押貸款市場提供支持的商業做法做出了改變，這種方式服務於我們的公共使命和其他非金融目標，但可能不會對我們的盈利能力做出貢獻。其中某些目標旨在幫助房主和抵押貸款市場，並可能有助於減輕未來的信貸損失。其中一些舉措會影響我們的短期和長期財務業績。鑑於我們的公共使命，以及政府和我們的監管機構在解決住房和抵押貸款市場狀況方面賦予房地美的重要角色，我們可能被要求採取可能對我們的業務、經營業績或財務狀況產生負面影響的行動，從而增加購買協議下的額外提款需求。

2020年10月，FHFA發佈了2021-2024財年戰略計劃。這項新的戰略計劃確立了聯邦住房金融局履行其法定職責所需的新目標，其中包括負責任地結束對房地美和房利美的託管。

這個新的戰略計劃正式確定了FHFA及其監管實體的新方向，更新了FHFA的使命、願景和價值觀，並通過建立三新的戰略目標：

n--通過世界級監管，確保被監管實體安全穩健；

n旨在培育競爭、流動、高效和有彈性(明確)的國家住房金融市場；以及

n中國希望通過加強員工隊伍和基礎設施，將FHFA定位為卓越運營的典範。

我們繼續調整我們的資源和內部業務計劃，以實現FHFA提供給我們的目標。

根據購買協議，我們不能向財政部以外的股東返還資本，財政部是我們優先股的持有者。我們的未來是不確定的，監護權也沒有明確的終止日期。我們不知道在託管期間或之後，我們的商業模式可能會發生什麼變化，包括我們是否會繼續存在。我們的保管員沒有讓我們意識到任何重大改變的計劃，這些改變會影響我們作為一個持續經營的公司繼續經營的能力。我們未來的結構和作用將由政府、國會和聯邦住房金融局決定，本屆國會和政府在房地美和二級抵押貸款市場方面的目標尚不明朗。我們的業務在短期內可能會有重大變化，這是可能的，也可能是這樣的。

2021年1月14日，我們通過FHFA作為我們的保管人，與財政部達成了一項書面協議，進一步修改了購買協議和優先股的條款。2021年1月的函件協議為我們提出了退出託管的額外要求，包括關於資本和解決目前懸而未決的與我們的託管和購買協議有關的重大訴訟；允許我們(I)在財政部充分行使其收購認股權證後發行普通股79.9普通股的%，以及目前懸而未決的與我們的託管和購買協議有關的重大訴訟的解決方案，以及(Ii)使用最多$70200億美元的此類發行收益用於建立資本；並對我們的業務施加進一步限制，包括對我們保留的抵押貸款組合、現金窗口活動以及單户和多户貸款收購的限制。根據2021年1月的信函協議，財政部和房地美還承諾努力重組財政部的投資和股息金額，以促進我們有序退出託管，確保財政部獲得適當補償，並允許我們籌集第三方資本並適當分配。我們仍在評估2021年1月的信函協議將對我們的財務報表產生的影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						183

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

購買協議和保證書

概述

2008年9月7日，我們通過FHFA以保守人的身份與財政部簽訂了購買協議。購買協議隨後於2008年9月26日修訂和重述，並於2009年5月6日、2009年12月24日、2012年8月17日、2017年12月21日、2019年9月27日和2021年1月14日進一步修訂。購買協議下剩餘的可用資金為#美元。140.2截至2020年12月31日的10億美元。這一數額將在未來的任何抽籤中減少。

購買協議要求財政部在我們淨資產為負(即我們的總負債超過我們的總資產，反映在我們的綜合資產負債表上)的任何季度之後，應保管人的要求向我們提供資金。此外，購買協議要求財政部在保管人的要求下向我們提供資金，如果保管人在任何時候確定法律將授權它為我們指定一名接管人，除非我們從財政部收到這些資金。為了換取財政部的資金承諾，我們向財政部發放了一筆初始承諾費總額，一百萬可變清算優先權高級優先股的股份(初始清算優先權為$1億美元)，我們稱之為優先股，以及以象徵性價格購買我們普通股股份的認股權證，相當於79.9在行使認股權證時，在完全攤薄的基礎上，我們的普通股總流通股的百分比，我們稱之為認股權證。我們收到了不是財政部為發行優先股或權證而支付的現金收益或其他對價。任何抽獎的金額都將添加到優先股的總清算優先級中。我們的淨資產出現赤字，這使得我們有必要大量動用財政部在購買協議下的資金承諾。根據2017年12月函件協議，優先股的清算優先權增加了#美元。3.0根據2019年9月和2021年1月的信函協議，高級優先股的清算優先權已經並將在每個財季末(從2019年9月30日至資本儲備結束日期)增加，增加的金額相當於上一財季淨值金額(如果有的話)的增幅。因此，優先股的清算優先權從1美元增加到1美元。84.12020億美元到2020年9月30日86.52020年12月31日的10億美元2.4在2020年第三季度，我們的淨值將增加20億美元，並將增加到89.12021年3月31日的10億美元2.5在2020年第四季度，我們的淨值金額增加了10億美元。根據購買協議，我們償還優先股清算優先權的能力是有限的，在可預見的未來我們將無法這樣做，如果我們能夠這樣做的話。如上所述，除了基於我們淨值金額的季度增長而增加外，如果我們根據購買協議收到額外的提款，或者如果根據購買協議支付的任何股息或季度承諾費不是以現金支付，清算優先權將會增加。

財政部作為優先股的持有者，有權在董事會宣佈時獲得季度現金股息。我們向財政部支付的高級優先股股息已由保守人宣佈，並在其指示下支付，作為董事會權利、頭銜、權力和特權的繼承人。截至2012年12月31日，高級優先股按季度累計股息10每年的百分比。然而，根據2012年8月對購買協議的修訂，從2013年第一季度開始，固定股息率被淨值掃除股息取代。

根據購買協議的2012年8月修訂，自2013年1月至1日起的每個季度，股息支付將是我們在上一財季末的淨值金額減去適用的資本儲備金額超過零的金額(如果有的話)。術語淨值金額被定義為聯邦住宅貸款抵押公司的總資產(不包括財政部的承諾和任何無資金支持的金額)減去我們的總負債(不包括與股本有關的任何債務)，這在每種情況下都反映在我們根據公認會計原則編制的綜合資產負債表上。如果一個季度的股息支付計算不超過零，那麼該季度將不會產生或支付股息。根據2021年1月函件協議，自2020年10月1日起適用的資本儲備金額是滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。因此，我們將不會被要求向財政部支付優先股的股息，直到我們建立了足夠的資本來滿足ERCF規定的資本要求和緩衝。如果由於任何原因，我們在資本儲備結束日期之前的任何未來期間沒有全額支付優先股的股息要求，則未支付的金額將被添加到清算優先股中，此後適用的資本儲備金額將為零.

在資本儲備結束日，我們的季度優先股股息要求將為等同於(I)中較小者的數額。10優先股當時的清算優先權的年利率和(Ii)相當於上一會計季度淨值增加額(如果有的話)的季度金額。(Ii)高級優先股當時的清算優先權的年利率和(Ii)相當於上一會計季度淨值增加額(如果有的話)的季度金額。若吾等因任何原因未能在資本儲備終止日期後的任何未來期間全數支付優先股的股息要求，則未支付的金額將加入清盤優先股，並在緊接該失敗後及其後的所有股息期間，直至吾等以現金支付全額累計股息的日期之後的股息期間，股息金額將為12優先股當時的清算優先權的年利率。高級優先股的股息支付金額可能會很大，並將對我們的財務產生不利影響

房地美MAC|2020 Form 10-K						184

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

頭寸和淨資產。優先股是優先於我們的普通股和所有其他系列優先股的清算優先股。

除了發行優先股和認股權證外，根據購買協議，我們還必須向財政部支付季度承諾費。根據購買協議，費用將由我們和庫務署參照庫務署當時有效的資金承諾的市值確定，並由我們和庫務署共同商定。然而，根據經2021年1月函件協議進一步修訂的採購協議2012年8月修正案，自2013年1月1日開始的每個季度，將不會設定、累計或支付採購協議項下的定期承諾費。根據2021年1月信函協議，在資本儲備結束日期之前，我們和財政部將在與美聯儲主席協商後，共同商定一項定期承諾費，我們將支付財政部在資本儲備結束日期後第一個1月1日開始的五年期間的剩餘資金承諾。

購買協議包括對我們管理業務能力的重大限制，包括對我們可能產生的債務金額、我們與抵押貸款相關的投資組合的規模、我們的二級市場活動以及我們的單户和多户貸款收購的限制。

購買協議有一個無限期的期限，只有在有限的情況下才能終止，這不包括託管的結束。因此，在託管結束後，購買協議可以繼續。然而，除與接管有關或在2021年1月信函協議規定的購買協議中規定的有限情況下終止託管，包括維持某些資本和解決目前懸而未決的與我們的託管和購買協議相關的重大訴訟，都需要財政部的同意。財政部有權在2028年9月7日或之前的任何時間全部或部分行使權證。

採購協議契約

購買協議規定，在優先優先股全部償還或贖回之前，未經財政部事先書面同意，我們不得：

n    宣佈或支付任何Freddie Mac股本證券的任何股息(優先股或其他股息)或進行任何其他分配(優先股或認股權證除外)；

n    贖回、購買、註銷或以其他方式收購任何房地美股本證券(優先股或權證除外)；

n    出售或發行任何房地美股本證券(優先優先股、認股權證和認股權證行使時可發行的普通股除外；前提是發行總毛收入不超過$的普通股70.0在財政部全面行使收購權證後10億美元79.9根據2021年1月的《函件協議》以及在《購買協議》之日生效的任何具有約束力的協議的條款的要求，允許我們的普通股和目前懸而未決的與我們的監護權和購買協議有關的重大訴訟的解決方案的百分比(根據《購買協議》之日生效的任何具有約束力的協議的條款的要求)；

n    終止託管(與接管有關的情況或在經2021年1月《信函協議》修訂的《購買協議》中規定的有限情況下除外)，該協議涉及維持某些資本，並解決與我們的託管和購買協議有關的目前懸而未決的重大訴訟。

n    出售、轉讓、租賃或以其他方式處置任何資產，但以公平市價處置除外：

l    授予有限壽險監管實體(在接管人的情況下)；

l    正常業務過程中的資產和財產，與過去的做法一致；

l    個別或合計公平市價低於$的資產及物業250在一筆交易或者一系列關聯交易中達到百萬美元；

l    與我們由接管人進行的清算有關；

l    以現金或現金等價物換取現金或現金等價物；或

l    在必要的程度上遵守下面描述的關於減少我們的抵押貸款相關投資組合的公約；

n    發行次級債；

n    進行公司重組、資本重組、兼併、收購或類似活動；或

n    與關聯公司進行交易，除非交易是：

l    根據購買協議、優先股或認股權證；

l    按公平條款；或

l    在正常過程中或根據在購買協議簽訂之日已存在的合同義務或習慣僱傭安排進行的交易。

購買協議還要求我們將抵押貸款資產的聯合抵押貸款額度降至#美元。250截至2018年12月31日，10億美元。根據2021年1月信函協議，受購買協議約束的抵押資產的計算

房地美MAC|2020 Form 10-K						185

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

上限還包括只計息證券名義價值的10%，到2022年底，我們抵押貸款相關投資組合的購買協議上限將從1美元降至1美元。25030億至50億美元2251000億美元。

根據購買協議，未經庫務署事先書面同意，吾等亦不得招致會導致吾等的總負債面值超過上一歷年十二月三十一日我們獲準擁有的按揭資產金額的120%的負債。根據購買協議，我們目前的債務上限為$30020億美元，並將減少到350億美元2702023年1月1日，由於購買協議項下的按揭資產限額降至1，00億美元，225根據2021年1月的信件協議，2022年12月31日將達到10億美元。抵押資產和負債限制是在不影響轉移金融資產和合並VIE的會計指導變化的情況下確定的，根據該準則，我們於二零一零年一月一日的財務報表中合併了某些VIE。

此外，購買協議規定，未經聯邦住房金融局局長同意並與財政部長協商，吾等不得訂立任何新的薪酬安排或增加任何被點名的高管或其他高管的現有薪酬安排下的應付金額或福利(該等條款由SEC規則定義)。

採購協議還規定，我們必須每年向財政部提交一份風險管理計劃，列出我們降低整個企業範圍的風險狀況的戰略，以及我們將採取的行動，以降低與我們每個應報告的業務部門相關的財務和運營風險。

經2021年1月信函協議修訂的購買協議還建立了新的契約，對我們的二級市場活動以及單户和多户貸款收購施加了額外限制：

n    二級市場活動-我們不能根據貸款賣方的規模、租船類型或業務量改變收購單一家庭貸款的定價或任何其他條款，並要求：

l    以現金對價購買貸款；

l    以一視同仁的價格操作這個現金窗口；

l    從2022年1月1日開始，將通過現金窗口購買的金額限制在$1.5在包括四個日曆季度的任何期間內，每家貸款人200億美元；以及

l    遵守FHFA規定的與社區貸款人公平進入二級市場有關的指令、法規、限制或其他要求。

n    多家庭新業務活動-我們被要求將多家庭貸款購買上限設為$80在任何52周內，FHFA根據消費者物價指數(CPI)的變化進行年度調整。根據FHFA的指導方針，我們在任何日曆年購買的多家庭貸款中，至少有50%必須在購買時被歸類為使命驅動型貸款。

n    單一家庭貸款收購-我們被要求限制我們對某些單一家庭抵押貸款的收購。

l    在過去52周內，最多6%的購房款抵押貸款和3%的再融資抵押貸款在發起時可以具有以下兩個或兩個以上特徵：綜合LTV比率大於90%；DTI比率大於45%；以及FICO或同等信用評分低於680。

l    我們被要求將由第二套住房或投資物業擔保的單户按揭貸款的收購量限制在前52周內單户按揭貸款收購量的7%。

l    除了FHFA可能規定的例外情況外，我們必須在2021年7月1日之前實施一項合理設計的計劃，以確保每項單户抵押貸款符合以下條件：

–合格抵押貸款；

–免除CFPB的償債能力要求；

–以投資性財產擔保，但受上述限制；

–以精簡的承銷方式進行再融資，以獲得較高的LTV比率；

–根據緊急情況與聯邦住房金融局協商確定的具有臨時承保靈活性的貸款；或

–由人造外殼固定。

此外，《購買協議》要求我們遵守現行的僱員再培訓基金，而不考慮隨後對該規則的任何修訂或其他修改。

我們繼續評估這些新的採購協議公約對我們業務的影響，我們正在制定相關的業務流程和控制措施，包括監測和報告方面的流程和控制措施。

房地美MAC|2020 Form 10-K						186

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

認股權證契諾

我們向庫務署發出的手令包括以下各項公約：

n    我們根據“交易法”提交給證券交易委員會的文件將在所有實質性方面符合“交易法”及其下的規則和條例；

n    未經財政部事先書面同意，我們不得允許我們的任何重要子公司向房地美或其全資子公司以外的任何人發行股本或股權證券，或可轉換為或可交換此類證券的證券，或任何股票增值權或其他利潤分享權；

n    我們不能採取任何會導致我們普通股面值增加的行動；

n    除非得到財政部的書面放棄或同意，否則我們不能採取任何行動來避免遵守或履行認股權證的條款，我們必須採取一切必要或適當的行動來保護財政部的權利不受損害或稀釋；以及

n    我們必須事先通知財政部與我們普通股相關的特定行動，如設定股息支付的創紀錄日期、授予認購權或購買權、授權資本重組、重新分類、合併或類似交易、開始公司清算，或任何其他可能引發對受權證約束的股票的行使價或數量或金額進行調整的行動。

終止條款

購買協議規定，在下列任何情況下，財政部的資金承諾將終止：

n    完成我們的清算，並履行財政部在當時的資金承諾下的義務；

n    全額支付或合理撥備我們的所有債務(無論是否或有，包括抵押擔保義務)；以及

n    財政部為購買協議項下承諾的最高金額提供的資金。

此外，如果法院騰出、修改、修改、條件、責令、留任或以其他方式影響保管人的任命或以其他方式限制保管人的權力，財政部可終止其資金承諾，並宣佈購買協議無效。財政部不得僅因我們處於託管、接管或其他破產程序，或由於我們的財務狀況或我們財務狀況的任何不利變化而終止其在購買協議下的資金承諾。

豁免及修訂

購買協議規定，協議的大部分條款可以通過雙方的書面協議予以放棄或修改；但是，如果放棄或修改會對我們的債務證券或抵押擔保義務的持有者造成任何實質性的不利影響，則不允許放棄或修改協議，以免減少財政部的總資金承諾或增加財政部資金承諾的條件。

第三方執行權

在我們拖欠債務證券或抵押擔保義務的情況下，如果財政部未能履行其資金承諾下的義務，並且我們和/或保管人沒有努力就此問題尋求補救措施，則這些債務證券或抵押擔保義務的持有人可以向美國聯邦法院提出救濟要求，要求財政部向我們提供資金，以較輕者為準：

n    糾正我們的債務證券和抵押擔保義務的付款違約所需的金額，以及

n    以下兩項中較小者：

l    不足的數量和

l    承諾額的最高限額減去先前根據承諾額提供的資金總額。

財政部在這些情況下支付的任何款項，在任何情況下都將被視為購買協議下的抽籤，這將增加優先股的清算優先權。

房地美MAC|2020 Form 10-K						187

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

託管及相關發展對抵押相關投資組合的影響

2019年2月，聯邦住房金融局指示我們將抵押貸款相關投資組合維持在$或以下。225在任何時候都是10億美元。根據2019年11月FHFA的指示，我們在2020年第一季度開始將房地美擁有的某些僅限利息證券的名義價值的10%計入這一投資組合的計算中。

根據2021年1月的信函協議，我們抵押貸款相關投資組合的購買協議上限將從$25030億至50億美元225到2022年底將達到30億美元，受上限限制的抵押貸款資產的計算將包括僅限利息證券名義價值的10%。該投資組合的UPB為$188.8截至2020年12月31日的10億美元，包括美元6.610億美元，佔我們截至2020年12月31日持有的純利息證券名義金額的10%。我們收購和出售抵押資產的能力繼續受到購買協議和聯邦住房金融局的限制。

關於我們抵押貸款相關投資組合的構成，2020年8月，聯邦住房金融局指示我們：(1)將我們持有的機構抵押貸款證券的金額減少到不超過$50在2021年6月30日之前達到100億美元，並且不超過20到2022年6月30日，所有美元上限都將基於UPB；以及(2)將我們現有的抵押抵押債券(CMO)組合(有時也稱為REMIC)的UPB減少到零到2021年6月30日。我們將有持有期限制，可以出售任何新創建但在發行時未出售的CMO部分。CMOS不包括最初從再履行貸款高級次級證券化結構中保留的部分。

政府對我們業務的支持

我們得到財政部的大力支持，並依賴它的持續支持才能繼續經營我們的業務。我們根據購買協議從財政部獲得資金的能力對以下方面至關重要：

n    保持我們的償付能力；

n    使我們能夠專注於託管下的主要業務目標；以及

n    避免聯邦住房金融局根據法定強制性接管條款指定接管人。

截至2020年9月30日，我們的資產超過了GAAP下的負債；因此，FHFA沒有代表我們要求提取資金，因此，在截至2020年12月31日的三個月裏，我們沒有收到財政部根據購買協議提供的任何資金。從託管開始到2020年12月31日，我們已經支付了美元的現金股息。119.7在保守黨的指導下向財政部注資10億美元。

截至2020年12月31日，我們的資產超過了GAAP規定的負債。因此，FHFA不會代表我們提交財政部的提款請求。根據我們在2020年12月31日的淨值金額和適用的資本儲備額，我們將不會在2021年3月向財政部支付股息。

此外，近年來，美聯儲購買了大量由我們、房利美和金利美髮行的抵押貸款相關證券。

看見注9和注13有關託管和購買協議的更多信息，請訪問。

因託管而產生的關聯方

由於我們向財政部發行了認股權證，以購買相當於79.9在完全稀釋的基礎上，我們被視為美國政府的關聯方。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，不是我們與美國政府(或其任何相關方)之間發生了正常業務活動以外的交易，但以下情況除外：

n    上文中討論的與財政部的交易購買協議和保證書和政府對我們業務的支持;

n    我們和Fannie Mae與財政部達成的交易向州和地方HFA提供援助。財政部將補償房地美在這些交易中的初始擔保損失；

n    中討論的交易注4, 注9，及注13及

n    根據GSE法案的要求，將每一美元新業務購買的4.2個基點分配或轉移到某些住房基金。

此外，我們被認為是聯邦抵押協會的關聯方，因為我們和聯邦抵押協會都與聯邦住房金融局和財政部有相同的關係。我們和Fannie Mae之間的所有交易都是在託管期間的正常業務過程中進行的。

房地美MAC|2020 Form 10-K						188

---

財務報表			合併財務報表附註|注2

2013年10月，FHFA宣佈成立CSS。CSS是一家由房地美和房利美平分擁有的有限責任公司，CSS也被視為關聯方。關於CSS的成立，我們與Fannie Mae簽訂了一項有限責任公司(LLC)協議。此外，我們和房利美分別任命了兩名高管進入CSS董事會，並簽署了CSS的治理和運營協議，包括2019年5月與Fannie Mae和CSS簽署了更新的客户服務協議。2019年6月，我們與房利美就合併我們的某些抵押貸款證券和相關賠償義務達成了一項協議。在截至2020年12月31日的一年中，我們貢獻了88一百萬美元的資本投入CSS，我們已經貢獻了$658自2014年第四季度以來，這一數字為100萬。我們在CSS的投資賬面價值為$16百萬美元和$35分別截至2020年12月31日和2019年12月31日，並計入我們合併資產負債表上的其他資產。

2020年1月，聯邦住房金融局指示房地美和房利美修改CSS的有限責任公司協議，以改變經理委員會(CSS Board)的結構。修訂後的有限責任公司協議還取消了任何CSS董事會決定必須得到聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)任命的CSS董事會成員和聯邦抵押協會(Fannie Mae)任命的一名CSS董事會成員中至少一名的批准的要求。這些修正案降低了房地美和房利美控制CSS董事會決策的能力，即使在託管之後也是如此，包括有關戰略、商業運營和資金的決策。

根據修訂後的CSS LLC協議，CSS董事會將繼續包括兩名聯邦住宅貸款抵押公司和兩名Fannie Mae代表，還將增加兩名成員：CSS首席執行官和一名獨立的非執行主席。在託管期間，CSS董事會主席由FHFA指定，所有CSS董事會決定都需要董事會主席的贊成票。在託管期間，FHFA還可以任命最多三名額外的獨立成員進入CSS董事會，他們與CSS的董事會主席和首席執行官一起，可以在託管後繼續在CSS董事會任職。FHFA於2020年1月任命了一名CSS董事會成員擔任主席，FHFA隨後又任命了三名CSS董事會成員，一名在2020年6月，兩名在2021年1月。因此，如果我們或Fannie Mae退出託管，我們和Fannie Mae任命的CSS董事會成員可能會在託管期間的任何事項以及許多重大事項上被非GSE指定的董事會成員投票否決，包括批准CSS的年度預算和戰略計劃。然而，某些重大的託管後決定將需要至少一名由我們指定的董事會成員和一名由聯邦抵押協會指定的董事會成員的批准，包括那些涉及CSS功能的重大變化的決定，例如增加新的業務線或減少CSS對UMBS的支持、超出支持CSS正常業務運營所需的出資、任命或罷免CSS首席執行官以及接納新成員。

房地美MAC|2020 Form 10-K						189

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

注3

證券化活動與合併

我們在單一家庭擔保和多家庭部門的主要業務活動包括使用VIE信託將貸款或其他與抵押相關的資產證券化。這些信託公司在其擁有的貸款或其他抵押貸款相關資產中發放受益權益。在我們幾乎所有的證券化交易中，我們保證部分或全部已發行的實益權益的本金和利息支付。看見注5有關我們的擔保活動的更多信息，請訪問。我們還在某些單一家庭信用風險轉移產品中使用VIE信託。

當我們在VIE中擁有控股權並因此被認為是VIE的主要受益者時，我們就合併VIE。我們是VIE的主要受益者，因為我們既有權指導VIE的活動，這些活動對VIE的經濟表現產生了最重大的影響，也有可能對VIE產生重大影響的VIE的損失或好處。我們評估我們是否為VIE的主要受益人，我們在VIE的初始和持續基礎上都擁有權益，隨着我們對VIE的興趣的變化，主要受益人的決定可能會隨着時間的推移而改變。

吾等認為，根據吾等的歷史虧損經驗，並在考慮相關抵押品清算所得款項(包括在信貸提升下可能收回的款項)後，吾等與下文所述的VIE(吾等並非主要受益人)的最大虧損風險，並不代表吾等可能遭受的實際損失。看見注8有關信用增強的更多信息，請訪問。我們向VIE提供的某些與利率風險相關的擔保，如果我們不是這些擔保的主要受益者，可能會造成無限的損失。我們按照公允價值對這些與利率風險相關的擔保進行核算，這一點在注5一般情況下，通過與第三方簽訂單獨的衍生品合約，以無限制的利率敞口減少我們對這些擔保的敞口。看見注10有關衍生品的更多信息，請訪問。

證券化活動

獨户擔保

一級證券化產品

一級證券化產品包括UMBS、55天MBS和PC，這些都是傳遞債務證券，代表着證券化信託持有的貸款池中不可分割的利益。所有1級證券化產品僅由我們獲得的抵押貸款支持。我們同時擔任這些信託的管理人和擔保人。作為管理人，我們有權為這些信託持有的貸款制定服務條款和指導減損活動。作為擔保人，我們為這些證券的本金和利息提供擔保，以換取擔保費，我們有權向信託購買拖欠貸款，以幫助改善信託的經濟表現。我們通過擔保本金和利息來吸收這些信託的所有信用損失。

這些信託基金的經濟表現最受標的貸款表現的影響。我們作為管理人和擔保人的權利使我們有權指導對基礎貸款表現影響最大的活動。我們還有義務吸收這些信託的損失，這些損失可能會通過我們對本金和利息的擔保而產生重大損失。因此，我們得出結論，我們是這些信託的主要受益者，因此，我們將鞏固這些信託。

這些信託持有的貸款在我們的綜合資產負債表上確認為投資抵押貸款。第三方持有的相應證券在我們的綜合資產負債表上確認為債務。我們清償相關合並信託的未償還債務證券，並在購買這些證券作為抵押貸款相關投資組合的投資時，根據支付的對價和債務賬面價值之間的差額確認清償債務的收益或損失。以前作為抵押貸款相關投資組合中的投資持有的這些證券的銷售被計入債務發行。

我們不再發行延遲付款45天的證券。因此，我們為證券持有人提供了一項可選的交換計劃，讓他們用某些現有的固定利率黃金PC和巨型PC交換相應的UMBS和其他適用的55天延遲付款的聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)證券。我們根據我們計算的浮動補償率，向交易所證券持有人一次性支付額外10天付款延遲的價值。在我們的交換計劃下，當現有的PC被交換為UMBS或55天MBS時，我們將交換視為債務修改，因為證券的條款沒有實質性的不同，交換不會導致債權人的變化。我們與交易所一起支付的浮動補償將作為債務的基礎調整遞延，並在債務的剩餘壽命內攤銷為利息支出。看見注4和注9有關合並信託的貸款和債務證券的更多信息，請訪問。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們是1級證券化信託的主要受益者，因此合併了1級證券化信託，資產總額為$2.3數萬億美元1.9分別為萬億美元。在2020年和2019年期間，我們發佈了

房地美MAC|2020 Form 10-K						190

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

大約$1.1數萬億美元0.4分別為萬億的有擔保的一級證券化產品。我們對合並證券化信託的擔保風險通常等於我們綜合資產負債表上記錄的貸款的UPB。

再證券化產品

我們主要通過使用一級證券化產品或我們之前發行的再證券化產品(或由聯邦抵押協會發行和擔保的符合TBA資格的類似產品)作為基礎抵押品來創建再證券化產品。在典型的再證券化交易中，以前發行的一級證券化產品或再證券化產品被轉移到再證券化信託，該信託在標的抵押品中發行利益。我們建立的參數定義了資產的資格標準，這些資產可能被用作我們每個再證券化計劃的抵押品。然後，可以根據我們建立的參數創建再證券化產品。與我們的一級證券化產品類似，我們保證向我們再證券化產品的投資者全額支付本金和利息。當我們發行不使用房利美證券作為抵押品的再證券化產品時，我們不承擔任何增加的信用風險，因為我們已經為標的資產提供了擔保。當我們發行混合再證券化產品時，我們對用作抵押品的聯邦抵押協會證券的擔保增加了損失的風險，但我們認為，由於聯邦抵押協會作為GSE的地位以及它通過與財政部簽訂的優先股購買協議可以獲得的資金承諾，要求履行我們的擔保的可能性很小。

我們有能力在我們的某些再證券化產品中混合符合TBA條件的聯邦抵押協會抵押品。當我們在我們的混合再證券化產品中重新證券化Fannie Mae證券時，我們的擔保包括從Fannie Mae相關證券中及時支付此類產品的本金和利息。如果Fannie Mae未能就我們再證券化的Fannie Mae證券付款，我們將負責付款。在再證券化交易中，我們不會收取額外的擔保費來混合聯邦抵押協會的抵押品。

我們創建的再證券化產品主要有單類再證券化產品(Superpers、Giant MBS和Giant PC)和多類再證券化產品(REMIC和條帶)。

n    單級再證券化產品-這些證券是標的抵押品現金流的直接傳遞，這些抵押品可能是之前發行的一級證券化產品或單類別再證券化產品(或房利美髮行和擔保的類似符合TBA條件的產品)。我們不合並這些證券，因為它們的再證券化不會給再證券化信託發行的證券的持有者帶來任何新的或增加的風險，也因為我們不會獲得任何增加的權利來獲得利益或義務來吸收可能對再證券化信託產生重大損失的損失。

我們將我們發行的與標的抵押品基本相同的單一類別再證券化產品的購買視為按比例清償標的1級證券化產品的部分債務。我們考慮購買我們發行的單級再證券化產品，這些產品被認為與債務證券投資的標的抵押品實質上不同。我們發行的完全由房地美抵押品支持的單類別再證券化產品被認為與基礎抵押品基本相同，而我們發行的混合單類再證券化產品被認為與基礎抵押品不太相同。

n    多級再證券化產品 - 這些證券是對標的抵押品現金流的多級再證券化，這些抵押品可能是以前發行的一級證券化產品、單一類別再證券化產品或多類別再證券化產品(或由聯邦抵押協會發行和擔保的類似符合TBA條件的產品)。對我們的多類別再證券化信託的經濟表現影響最大的活動通常是信託的初始設計和結構。幾乎所有的多類別再證券化信託都是作為客户驅動交易的一部分創建的，在這些交易中，投資者或交易商參與信託設計和建立期間做出的決定。因此，我們沒有單方面的能力來指導我們的多類再證券化信託的活動，這些活動對這些信託的經濟表現影響最大。此外，除非我們保留已發行的多類別再證券化產品的一部分，否則我們沒有權利獲得利益，也沒有義務吸收可能對信託公司產生重大影響的損失，因為我們已經為標的資產提供了擔保。因此，我們得出的結論是，我們不是我們的多類別再證券化信託的主要受益者，因此，不合並這些信託。

    由於我們(或Fannie Mae)已經為標的資產提供擔保，我們不會收到任何增加的擔保費用作為我們擔保的交換，因此，我們不會確認任何額外的擔保資產、擔保義務或與多類再證券化信託相關的擔保損失準備金。相反，我們收到一筆一次性交易費，這是對證券的結構和創建以及我們為證券提供服務的持續行政責任的補償。我們立即在收益中確認與創建證券相關的交易費部分。我們推遲與持續管理責任相關的費用部分，並在相關信託的有效期內攤銷這部分費用。

當我們購買多類別再證券化產品作為抵押貸款相關投資組合的投資時，我們通常將證券記錄為債務證券投資，而不是債務清償，因為我們通常投資於非合併實體的債務證券。我們不會合並多類再證券化

房地美MAC|2020 Form 10-K						191

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

我們持有可變權益的信託，因為我們不被視為信託的主要受益人，除非我們有單方面清算信託的能力。同樣，以前作為抵押貸款相關投資組合中的投資持有的多類別再證券化產品的銷售也被計入債務證券投資的銷售。看見注6有關債務證券投資的會計處理的更多信息。

除混合證券外，我們對不是主要受益人的再證券化信託發行的證券的投資和擔保通常不會造成任何增量損失，因為我們已經擔保和合並了標的抵押品。我們不是主要受益人的再證券化信託的這些投資的公允價值為#美元。28.530億美元和30億美元37.9分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。雖然我們對聯邦抵押協會混合再證券化產品基礎證券的擔保增加了虧損風險，但我們認為，由於聯邦抵押協會作為GSE的地位以及它通過與財政部簽訂的優先股購買協議可以獲得的資金承諾，要求履行我們的擔保的可能性很小。我們不是主要受益者的房利美證券基礎資產房地美再證券化信託的UPB總額為$85.330億美元和30億美元26.8分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。看見注5有關我們對聯邦抵押協會證券的擔保的更多信息。

高級從屬證券化結構

由於我們既有能力指導相關貸款的減損活動，也有義務通過對已發行的優先證券的擔保來吸收信貸損失，因此我們是最近發放的貸款支持的單一家庭高級次級證券化結構的主要受益者，並因此鞏固了我們的單一家庭高級次級證券化結構。因此，我們合併了這些高級次級證券化結構中使用的信託，基礎資產總額為$8.910億美元和19.9億美元，分別於2020年12月31日和2019年12月31日。我們不再定期發行這些產品。

我們沒有整合我們由經驗豐富的貸款支持的單一家庭高級次級證券化結構，因為我們沒有能力指導標的貸款的減損活動，這是影響VIE經濟表現的最重要活動。對於那些我們在向VIE出售貸款的地方沒有合併的證券化，我們取消確認轉讓的貸款，並説明我們對未合併的VIE的擔保。我們將我們在非合併VIE發行的受益權益中的投資(如果有的話)作為債務證券投資入賬。在2020至2019年期間，我們發行了大約7.030億美元和30億美元11.2在這些高級次級證券化結構中，擔保資產和擔保義務被普遍確認的擔保證券分別為10億美元。我們不是主要受益者的單一家族高級次級證券化結構的最大虧損敞口總計為#美元。28.130億美元和30億美元24.3分別為2020年12月31日和2019年12月31日的50億美元，代表這些未合併VIE持有的資產的擔保UPB。這些未合併的VIE的總資產為#美元。33.730億美元和30億美元28.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。

其他證券化產品

當我們有能力指導對信託的經濟表現影響最大的活動，並且我們有義務通過對部分或全部已發行證券的擔保吸收信貸損失時，我們是用於發行我們的單一家庭其他證券化產品的信託的主要受益者，因此，我們將鞏固用於發行我們的單一家庭其他證券化產品的信託。因此，我們合併了用於發行這些產品的信託，基礎資產總額為$2.330億美元和30億美元2.8分別為2020年12月31日和2019年12月31日的10億美元。我們不合並用於發行我們的單一家庭其他證券化產品的信託，這些產品不符合這些條件。我們不是主要受益人的這些單一家庭證券化的最大損失敞口總計為#美元。1.730億美元和30億美元2.5截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。這些未合併的VIE的總資產為#美元。1.830億美元和30億美元2.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。我們已經有幾年沒有進入單一家庭的其他證券化產品了。

多家庭

K證書

在K證書交易中，我們將多户貸款出售給發行優先證券、夾層證券和次級證券的非房地美證券化信託，同時購買優先證券並將其放入發行有擔保K證書的房地美證券化信託。在這些交易中，我們擔保房地美證券化信託發行的優先證券，不發行或擔保非房地美證券化信託發行的夾層證券或附屬證券。我們收到一筆擔保費，以換取我們的擔保。我們是K證書信託的擔保人，有時也是主服務商。然而，與單一家庭交易不同的是，標的貸款的直接減損活動和從證券化信託購買違約貸款的權利通常由非房地美信託發行的最次級剩餘證券的投資者持有，因此我們沒有任何權力指導這些活動，除非我們是最次級剩餘證券的投資者。我們通常不會投資於在K證書交易中發行的附屬證券。

我們K證書信託的經濟表現最大程度地受到基礎貸款表現的影響。由於我們在K證書交易中的權利沒有賦予我們權力，如果我們不持有最次級的剩餘證券，我們就沒有權力指導對標的貸款表現影響最大的活動，因此我們不是

房地美MAC|2020 Form 10-K						192

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

我們的K證書信託的主要受益人，因此，不合並這些信託。

當我們在K證書交易中出售貸款時，我們取消確認轉移的貸款，並將我們的擔保計入未合併的K證書信託。我們將我們在K證書交易中使用的信託發行的受益權益作為債務證券投資入賬。

在2020至2019年期間，我們發行了大約55.630億美元和30億美元53.6分別有10億張擔保資產和擔保義務得到普遍確認的K證書。我們不是主要受益人的K證書證券化的最大損失風險合計為$253.030億美元和30億美元220.7分別為2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我們擔保的實益利益的UPB。這些未合併的VIE的總資產為#美元。291.330億美元和30億美元256.9截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。

SB證書

在SB證書交易中，我們使用非房地美SB證書信託將多户小額餘額貸款證券化，該信託發行我們擔保的高級證券以及我們不擔保的次級證券。與我們的K證書交易類似，我們不是SB證書信託的主要受益人，因此不合並我們的SB證書信託，因為我們沒有能力指導標的貸款的減損活動，這是影響VIE經濟表現的最重要活動。

在典型的SB證書交易中，我們將貸款出售給SB證書信託，取消確認轉讓的貸款，並向未合併的SB證書信託解釋我們的擔保。我們將我們在非合併SB證書信託發行的受益權益中的投資計入債務證券投資。

在2020至2019年期間，我們發行了大約4.410億美元和6.2分別有10億張確認了擔保資產和擔保義務的SB證書。我們不是主要受益人的SB證書證券化的最大損失風險合計為$21.530億美元和30億美元19.4分別為2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我們擔保的實益利益的UPB。這些未合併的VIE的總資產為#美元。23.930億美元和30億美元21.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。

其他證券化產品

我們是用於發行某些其他證券化產品的信託的主要受益者，也因此鞏固了這些信託，因為我們有能力指導對信託的經濟表現影響最大的活動，我們有義務通過對部分或全部已發行證券的擔保來吸收信貸損失。因此，我們合併了這些其他證券化產品中使用的信託，基礎資產總額為$14.310億美元和8.7分別為2020年12月31日和2019年12月31日的10億美元。在2020至2019年期間，我們發行了大約6.030億美元和30億美元4.0我們整合的其他證券化產品分別為1000億美元。

當我們不符合上述條件時，我們不會合並用於發行我們其他證券化產品的信託。對於這些產品，我們對未合併的VIE有我們的保證。我們發行了大約$3.1在2020年和2019年期間，這些證券中有10億美元，其中擔保資產和擔保義務得到了普遍認可。

我們不是主要受益人的其他證券化產品的最大虧損風險合計為$14.930億美元和30億美元14.0分別為2020年12月31日和2019年12月31日的2019年12月31日和2020年12月31日，主要代表我們擔保的實益利益的UPB。這些未合併的VIE的總資產為#美元。16.930億美元和30億美元16.0截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。

CRT活動

STACR信託票據

在STACR信託票據交易中，信託發行與信用掛鈎的票據，其償還基於抵押貸款參考池的信用表現。該信託定期向投資者支付票據的本金和利息。我們向信託支付款項，以支持支付票據到期利息，我們從信託收到款項，否則將支付給票據持有人，前提是參考池中的抵押貸款存在信用事件。票據餘額減去付給我們的金額。STACR Trust的設計目的是創建與參考池中抵押貸款的信用風險相關的可變性，並將其傳遞給其利息持有人。因為我們的信用風險轉移安排是這種可變性的創造者，而不是吸收者，所以我們對STACR信託旨在創造並傳遞給其利益持有人的風險沒有可變的興趣，並且不合並STACR信託票據交易中使用的信託。我們不是主要受益人的STACR信託票據的最大虧損風險代表我們記錄的預期應收賬款總額為$420300萬美元和300萬美元21分別為2020年12月31日和2019年12月31日的3.8億美元。這些未合併的VIE的總資產為#美元。17.330億美元和30億美元9.7截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。看見注8有關可用保險金額的其他信息，請參閲。

房地美MAC|2020 Form 10-K						193

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

綜合VIE

如上所述，我們合併了我們是主要受益者的VIE。我們對合並信託的債務證券的風險敞口代表我們對在我們的合併證券化信託中持有實益權益的第三方負有責任。

當我們合併VIE時，我們在合併資產負債表上確認VIE的資產和負債，並根據適用的GAAP對每種特定類型的資產或負債進行會計處理。我們在成為VIE主要受益人之日、之後或前不久向VIE轉讓的資產和負債最初的計量金額與它們沒有被轉讓時的計量相同，在這些轉讓中不確認任何收益或損失。對於我們合併的所有其他VIE，我們按公允價值確認VIE的資產和負債，並確認以下差額的損益：

n它包括支付的對價的公允價值、任何非控股權益的公允價值以及任何以前持有的權益和報告的金額的總和。

n它包括確認的資產和負債的公允淨值。對合並VIE的擔保在合併中被取消，因此不會在我們的合併資產負債表中單獨確認。

下表載列綜合資產負債表上綜合VIE的賬面價值及資產及負債分類。

表3.1-綜合VIE

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
合併資產負債表行項目
資產：
現金和現金等價物(包括17289美元和869美元的限制性現金和現金等價物)						$17,290			$870
根據轉售協議購買的證券						38,487			23,137
按公允價值計算的投資證券						591			597
為投資而持有的按揭貸款						2,273,347			1,940,523
應計應收利息淨額						7,134			6,170
其他資產						20,480			9,824
合併VIE的總資產						$2,357,329			$1,981,121
負債：
應計應付利息						$5,610			$5,536
債務						2,308,176			1,898,355
其他負債						—			1
合併VIE的總負債						$2,313,786			$1,903,892

非整合VIE

下表列出了我們綜合資產負債表上記錄的與VIE相關的資產和負債的賬面金額和分類，我們不是VIE的主要受益人，我們參與了VIE的設計和創建，並持續參與了大量的VIE。我們對這類VIE的參與主要包括對再證券化信託發行的債務證券的投資，以及對某些多家族證券化信託發行的優先證券的擔保。

房地美MAC|2020 Form 10-K						194

---

財務報表			合併財務報表附註| 附註3

表3.2--非合併VIE

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
在我們的綜合資產負債表上記錄的資產和負債(1)
資產：
按公允價值計算的投資證券						$28,459			$37,918
應計應收利息淨額						239			212
衍生資產，淨額						61			14
其他資產						5,553			3,951
債務：
衍生負債，淨額						47			108
其他負債						4,515			3,761

(1)包括我們在REMIC和條帶、K證書、SB證書、某些高級從屬證券化結構以及我們不整合的其他證券化產品中的可變權益。

我們還通過正常業務過程(可能是VIE)獲得由第三方創建的各種其他實體的權益，例如通過我們對某些非房地美抵押貸款相關證券的投資、購買多家庭貸款、擔保多家庭住房收入債券、作為衍生品交易對手或通過其他活動。在我們沒有參與這些VIE的設計或創建的範圍內，它們被排除在上表之外。我們在這些VIE中的權益通常是被動的，預計不會導致我們在未來獲得這些VIE的控股權。因此，我們不會合並這些VIE，我們在這些VIE中的權益的核算方式與我們在其他第三方交易中的權益核算方式相同。看見注6有關我們對非房地美抵押貸款相關證券的投資的更多信息。看見注4有關多户貸款的更多信息，請訪問。

房地美MAC|2020 Form 10-K						195

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

注4

按揭貸款

2020年1月1日，我們採用了CECL，這改變了我們為投資而持有的抵押貸款的某些重要會計政策，以下各節將進一步討論。

下表提供了截至2020年12月31日和12月31日我們綜合資產負債表上貸款的詳細情況, 2019年。

表4.1-按揭貸款

						2020年12月31日												2019年12月31日
(單位：百萬)						單户住宅			多家庭			總計						單户住宅			多家庭			總計
待售UPB						$10,702			$23,789			$34,491						$18,543			$18,954			$37,497
成本基礎和公允價值調整，淨額						(1,637)			798			(839)						(2,800)			591			(2,209)
*持有待售貸款總額，淨額						9,065			24,587			33,652						15,743			19,545			35,288
為投資而持有的UPB						2,271,576			21,923			2,293,499						1,938,282			17,473			1,955,755
成本基礎調整						62,415			54			62,469						33,375			16			33,391
信貸損失撥備						(5,628)			(104)			(5,732)						(4,222)			(12)			(4,234)
**持有的投資貸款總額，淨額						2,328,363			21,873			2,350,236						1,967,435			17,477			1,984,912
抵押貸款總額，淨額						$2,337,428			$46,460			$2,383,888						$1,983,178			$37,022			$2,020,200

我們既擁有以一到四套住宅物業為抵押的單户貸款，也擁有以擁有五套或五套以上住宅出租單位的物業為擔保的多户貸款。我們的單一家庭貸款主要是以借款人的主要住所為抵押的第一留置權、固定利率貸款。我們通常不會收購自收購之日起信用質量經歷了微不足道惡化的貸款，儘管我們可能會在與我們的某些證券化活動或其他抵押相關擔保相關的情況下獲得此類貸款。此外，在2020年4月，我們宣佈臨時購買某些因新冠肺炎疫情導致借款人生活困難而進入忍耐狀態的單户按揭貸款。我們購買此類貸款的規模微乎其微。

在收購時，我們將貸款分為持有以供投資或持有以供出售。我們有能力和意圖在可預見的未來持有的貸款，包括由合併信託持有的貸款和我們打算使用我們將合併的實體進行證券化的貸款，被歸類為持有以供投資。我們打算出售的貸款被歸類為持有待售貸款。

我們沒有選擇公允價值選項的持有投資貸款在我們的綜合資產負債表上按其攤銷成本基礎(扣除信貸損失準備)報告。攤餘成本基礎是基於貸款的未償還UPB，扣除遞延費用和其他成本基礎調整(包括未攤銷的保費和折扣、我們在收購貸款時收到或支付的費用、與承諾相關的衍生基礎調整和其他定價調整)，不包括應計應收利息。持有供投資和持有供出售貸款的應計應收利息分別列於我們的綜合資產負債表中，為披露持有供投資的按揭貸款的攤銷成本基礎，這些利息不包括在本公司的綜合資產負債表中。

我們沒有選擇公允價值選項的持有待售貸款在我們的綜合資產負債表上以成本較低或公允價值較低的方式在我們的綜合資產負債表上以個人貸款為基礎進行報告。持有待售貸款成本超過其公允價值的任何部分，在我們的綜合全面收益表中確認為投資收益(虧損)中的估值津貼，這一估值津貼的後續變化也計入投資收益(虧損)中的淨額。溢價、折扣和其他成本基礎調整(包括成本或公允價值較低的調整)將遞延而不攤銷。

我們為某些最初被歸類為持有待售的多户貸款選擇公允價值選項。我們選擇公允價值選項的貸款在經常性基礎上按公允價值計量，與公允價值變動相關的後續收益或虧損在投資收益(虧損)中報告，在我們的綜合全面收益表中淨額。所有費用、前期成本和其他成本基礎調整均在已發生的收益中確認。

在我們的綜合現金流量表上，與最初被歸類為持有投資的貸款相關的現金流被歸類為投資活動(例如本金償還)或經營活動(例如從淨收益(虧損)中包括的借款人收到的利息支付)。與最初歸類為待售貸款相關的現金流在我們的合併現金流量表上被歸類為經營活動。

房地美MAC|2020 Form 10-K						196

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

下表提供了我們購買的貸款的UPB詳細信息，這些貸款從持有以供投資重新分類為持有以供出售，並在所述期間出售。

表4.2-購買的貸款，從持有供投資重新分類為持有供出售，然後出售

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：十億)						2020			2019			2018
獨棟住宅：
購買
*為投資而持有的貸款						$1,085.9			$451.2			$307.7
從持有以供投資改為持有以供出售(1)						4.6			13.6			21.7
出售持有待售貸款(2)						9.0			13.1			10.2
多家庭：
購買
*為投資而持有的貸款						9.6			9.5			5.0
*持有待售貸款						69.7			65.3			70.3
從持有以供投資改為持有以供出售(1)						2.7			1.9			1.8
出售持有待售貸款(3)						66.7			71.3			68.1

(1)當我們不再有意圖和能力在可預見的未來持有貸款時，我們會將貸款從持有以供投資重新分類為持有以供出售。有關我們分類為待售貸款的公允價值的更多信息，請參見注19.

(2)我們銷售的單一家庭貸款反映了經驗豐富的單一家庭抵押貸款的銷售。

(3)我們銷售多户貸款主要是通過發放多户K證書和SB證書來實現的。看見附註3 有關我們的K證書和SB證書的更多信息。

重新分類

當我們在可預見的未來不再有意圖和能力持有貸款時，我們會將貸款從持有以供投資重新分類為持有以供出售。在從持有以供投資重新分類為持有以供出售時，我們會進行可收藏性評估。當我們確定一筆要重新分類的貸款自發放以來信用質量經歷了非常顯著的惡化時，貸款攤銷成本基礎上超出其公允價值的部分將從重新分類前的信用損失撥備中註銷。

當我們既有意圖也有能力在可預見的未來持有貸款時，我們會將貸款從持有出售重新分類為持有投資。當貸款從持有待售重新分類為持有待投資時，我們將撤銷貸款的持有待售估值津貼(如果有的話)，並根據需要建立信貸損失準備金。

在採用CECL之前，當我們將一筆貸款從持有以供投資重新分類為持有以供出售時，如果貸款有信貸相關問題的歷史，我們註銷了貸款的攤銷成本基礎與其公允價值之間的全部差額。如果核銷金額超過現有的信貸損失撥備金額，則額外計入信貸損失準備金。重新分類日期後貸款公允價值的任何下降均被確認為估值津貼，並計入投資收益(虧損)淨額的抵銷。

下表列出了在本報告所述期間，由於持有以供投資和持有以供出售之間的貸款重新分類而倒置或確定的信貸損失撥備或估值撥備。

表4.3-貸款重新分類

						2020
(單位：百萬)						UPB			已沖銷或(已建立)信貸損失準備			估價免税額(已建立)或已撤銷
從以下位置重新分類的單户家庭：
持有待投資到待售(1)						$4,628			$300			$—
持有待售轉持有待投資(2)						1,721			147			34
多系列重新分類來自：
持有待投資到待售						2,703			9			(6)
*持有待售資產至持有待投資資產						775			(1)			4

(1)在將持有以供投資重新分類為持有以供出售之前，我們註銷了#美元。264從2020年的信貸損失準備金中扣除100萬美元。

(2)信貸損失撥備因先前註銷的貸款由持有待售改為持有待投資而逆轉，且預期未來現金流的現值超過重新分類後的攤餘成本基礎。

房地美MAC|2020 Form 10-K						197

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

利息收入

我們按權責發生制確認利息收入，除非我們認為收取全部本金和利息沒有合理的保證，這通常發生在貸款逾期三個月或以上時，此時我們將貸款置於非應計狀態，除非貸款有良好的擔保，並且正在基於個人貸款評估進行收集。如果一筆貸款在到期日的一個月內沒有收到全部本金和利息，就被認為是逾期貸款。當貸款處於非應計狀態時，我們通過利息收入沖銷未償還的應計應收利息，當貸款處於非應計狀態時，我們以現金為基礎確認利息收入。

持有投資貸款的成本基礎調整採用實際利息法，在貸款合同期限內攤銷為利息收入。在貸款處於非權責發生狀態的期間，不確認攤銷。

當全額本金和利息的可收回性得到合理保證時，非權責發生制貸款就恢復到權責發生制狀態。對於單户貸款，我們通常確定當貸款恢復到當前支付狀態時，可收款性得到合理保證。對於多户貸款，基於對被評估貸款的具體因素的分析，本金和利息的可收回性被認為是合理的保證。當一筆貸款恢復應計狀態時，所有以前沖銷的利息收入都會得到確認，利息收入的任何基數調整都會恢復攤銷。

對於積極忍耐計劃中在獲得忍耐之前有效的貸款，我們在貸款忍耐期間繼續積累利息收入，並且當我們相信現有證據表明根據管理層的判斷(考慮到其他因素，其中最重要的是當前的LTV比率)本金和利息的可收回性得到合理保證時，貸款已逾期三個月或三個月以上。當我們對逾期三個月或三個月以上的貸款應計利息時，我們衡量未應計應計利息餘額的預期信用損失撥備，以便資產負債表反映我們預計收取的淨利息金額。看見注7有關應計應收利息和應計利息的信貸損失準備的更多信息附註14有關抵押貸款利息收入的更多信息，請訪問。

下表顯示了截至1月份的非權責發生制貸款的攤銷成本基礎。1、2020和2020年12月31日, 包括2020年確認的與截至2020年12月31日的非權責發生狀態貸款相關的利息收入。

表4.4-非權責發生制持有投資貸款的攤銷成本基礎

						非權責發生制攤餘成本法						確認利息收入(1)
(單位：百萬)						2020年1月1日			2020年12月31日			截至2020年12月31日的年度
獨棟住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$5,598			$12,151			$235
15年攤銷固定利率						242			696			10
可調率						91			193			3
Alt-A、僅限利息和選項ARM						439			637			10
合計單户住宅						6,370			13,677			258
總共多個家庭						13			—			—
單户和多户合計						$6,383			$13,677			$258

(1)表示2020年內收到的付款金額，包括截至2020年12月31日非權責發生狀態的持有投資貸款在應計狀態下收到的付款金額。

下表提供了在我們的綜合資產負債表上淨列示的應計應收利息金額，以及截至2020年12月31日通過沖銷我們按投資組合列出的綜合全面收益表(虧損)上的利息收入而註銷的與非應計狀態貸款相關的應計利息應收金額。

表4.5-應計應收利息、淨額和通過利息收入沖銷進行的相關沖銷

						2020年12月31日			截至2020年12月31日的年度
(單位：百萬)						應計應收利息淨額			應計利息應收賬款相關沖銷
獨户貸款						$7,292			($333)
多户貸款						139			—

房地美MAC|2020 Form 10-K						198

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

信用質量

獨棟住宅

目前的LTV比率是我們在估計單户貸款信貸損失撥備時考慮的一個關鍵因素。隨着當前LTV比率的增加，借款人在房屋中的權益會減少，這可能會對借款人進行再融資(在增強型救濟再融資計劃之外)或以等於或高於未償還貸款餘額的金額出售房產的能力產生負面影響。

第二留置權貸款還會減少借款人在房屋中的權益，並對借款人以相當於或高於第一筆和第二筆貸款餘額總和的金額進行再融資或出售房產的能力產生類似的負面影響。然而，借款人在發起後可以自由獲得第二留置權融資，當借款人這樣做時，我們無權收到通知。有關與我們的單户和多户貸款相關的風險集中的更多信息，請參閲注：18.

下表顯示了按現行LTV比率計算的單户持有投資貸款的攤銷成本基礎。我們目前的LTV比率是基於每個相應期間結束時的現有數據進行估計的。出於報告目的：

n    Alt-A類別的貸款在修改後繼續顯示在該類別中，即使借款人可能已經提供了完整的資產和收入文件來完成修改，並且

n儘管修改後的貸款不再提供可選的付款條款，但期權ARM類別內的銀行貸款在修改後繼續在該類別中列報。

房地美MAC|2020 Form 10-K						199

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

表4.6-按現行LTV比率和年份劃分的單一家庭持有投資貸款的攤銷成本基準

						2020年12月31日
						創始年份																		總計
(單位：百萬)						2020			2019			2018			2017			2016			之前
當前LTV比率：
-20年和30年或更長時間，攤銷固定利率
≤ 60						$203,333			$52,820			$33,139			$64,834			$115,978			$431,406			$901,510
*>60%至80%						437,107			141,094			64,236			59,110			40,614			44,636			786,797
*>80%至100%						206,457			53,926			8,822			2,117			654			3,983			275,959
> 100(1)						202			7			25			64			61			948			1,307
*總計20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						847,099			247,847			106,222			126,125			157,307			480,973			1,965,573
*15年攤銷固定利率
≤ 60						78,269			17,753			9,914			19,650			29,916			83,842			239,344
*>60%至80%						67,904			12,169			2,195			961			215			135			83,579
*>80%至100%						8,553			400			17			12			9			17			9,008
> 100(1)						21			—			3			5			3			7			39
*總計15年攤銷固定利率						154,747			30,322			12,129			20,628			30,143			84,001			331,970
價格可調-費率
≤ 60						1,427			850			731			2,429			2,042			12,993			20,472
*>60%至80%						1,403			877			537			1,061			329			528			4,735
*>80%至100%						232			125			34			29			2			8			430
> 100(1)						—			—			—			—			—			1			1
**總可調率--						3,062			1,852			1,302			3,519			2,373			13,530			25,638
*Alt-A、僅限利息和選項ARM
≤ 60						—			—			—			—			—			8,620			8,620
*>60%至80%						—			—			—			—			—			1,818			1,818
*>80%至100%						—			—			—			—			—			314			314
> 100(1)						—			—			—			—			—			58			58
*Total Alt-A、僅限利息和期權ARM						—			—			—			—			—			10,810			10,810
單户貸款總額						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991
按當前LTV比率計算的所有貸款產品類型合計：
≤ 60						$283,029			$71,423			$43,784			$86,913			$147,936			$536,861			$1,169,946
*>60%至80%						506,414			154,140			66,968			61,132			41,158			47,117			876,929
*>80%至100%						215,242			54,451			8,873			2,158			665			4,322			285,711
> 100(1)						223			7			28			69			64			1,014			1,405
單户貸款總額						$1,004,908			$280,021			$119,653			$150,272			$189,823			$589,314			$2,333,991

引用的腳註包括在下一表之後。

						2019年12月31日
						當前LTV比率									總計
(單位：百萬)						≤ 80			>80%至100%			> 100(1)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$1,405,562			$267,752			$3,954			$1,677,268
15年攤銷固定利率						236,837			6,797			89			243,723
可調率						35,478			1,425			6			36,909
Alt-A、僅限利息和選項ARM						12,668			901			188			13,757
單户貸款總額						$1,690,545			$276,875			$4,237			$1,971,657

(1)現時按揭成數超過100%的單一家庭投資按揭貸款嚴重拖欠率為11.17%和4.51分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。

房地美MAC|2020 Form 10-K						200

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

多家庭

下表列出了我們的多家庭持有的投資貸款的攤銷成本基礎，按信用質量指標，基於截至每個期間末的現有數據。這些指標涉及重要的管理判斷，定義如下：

n    “通行證”是有效的，並受到借款人目前的財務實力和償債能力的充分保護；

n    “特別提示”有可能影響未來還款前景的行政問題，但目前沒有信用。    弱點。此外，這一類別一般包括忍耐貸款；

n    “不合標準”存在危及按時全額還款的弱點；

n    “可疑”有一個弱點，那就是根據現有條件，完全收回或清算是非常值得懷疑的，也是不可能的。

表4.7-按年份劃分的多户持有投資貸款的攤銷成本基準

						2020年12月31日																											2019年12月31日
						創始年份																					總計						總計
(單位：百萬)						2020			2019			2018			2017			2016			之前									循環貸款
類別：
經過						$7,486			$6,491			$1,075			$722			$590			$2,715						$2,024			$21,103						$17,227
特別提及						—			524			115			—			8			108						—			755						141
不合標準						—			—			6			41			—			72						—			119						121
疑團						—			—			—			—			—			—						—			—						—
總計						$7,486			$7,015			$1,196			$763			$598			$2,895						$2,024			$21,977						$17,489

過期狀態

下表顯示了我們按付款狀態持有的單户和多户貸款的攤銷成本基礎。根據聯邦住房金融局的指導意見和CARE法案，我們為受新冠肺炎疫情影響的借款人提供抵押貸款減免選項。除其他外，我們為經歷經濟困難的單户和多户借款人提供寬容，無論是直接或間接與新冠肺炎相關的財務困難。我們根據我們的服務商向我們報告的信息，根據貸款的原始合同條款(無論忍耐計劃如何)，在寬限期內將單户貸款報告為逾期付款。只要借款人遵守忍耐協議，包括商定的還款計劃，我們就會報告當前的多户貸款。因此，所有忍耐的多户貸款在下表中都報告為當前貸款，即使根據貸款的原始合同條款逾期付款也是如此。

房地美MAC|2020 Form 10-K						201

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

表4.8-按付款狀況分列的為投資而持有的貸款的攤銷成本基準

						2020年12月31日
(單位：百萬)						當前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			逾期三個月或更長時間，或喪失抵押品贖回權(1)			總計			逾期三個月或以上，並累積			非應計項目，無津貼(2)
獨棟住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$1,891,981			$15,798			$5,941			$51,853			$1,965,573			$40,162			$648
15年攤銷固定利率						326,651			1,439			429			3,451			331,970			2,723			11
可調率						24,483			192			79			884			25,638			690			5
Alt-A、僅限利息和選項ARM						9,227			292			130			1,161			10,810			538			115
*單户住宅總數						2,252,342			17,721			6,579			57,349			2,333,991			44,113			779
**總計多個家庭(3)						21,977			—			—			—			21,977			—			—
單户和多户合計						$2,274,319			$17,721			$6,579			$57,349			$2,355,968			$44,113			$779

						2019年12月31日
(單位：百萬)						當前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三個月前或 更多的逾期， 或被取消抵押品贖回權(1)			總計			非應計項目
獨棟住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$1,653,113			$15,481			$3,326			$5,348			$1,677,268			$5,822
15年攤銷固定利率						242,177			1,131			175			240			243,723			252
可調率						36,537			238			45			89			36,909			104
Alt-A、僅限利息和選項ARM						12,690			489			161			417			13,757			205
*單户住宅總數						1,944,517			17,339			3,707			6,094			1,971,657			6,383
**總計多個家庭						17,489			—			—			—			17,489			13
單户和多户合計						$1,962,006			$17,339			$3,707			$6,094			$1,989,146			$6,396

(1)包括$1.010億美元和1.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別有10億筆處於止贖過程中的貸款。

(2)無津貼貸款主要指那些先前已註銷的貸款，而抵押品價值足以超過攤銷成本，從而在財產被取消抵押品贖回權或以其他方式處置的情況下收回整個攤銷成本基礎。

(3)截至2020年12月31日，包括美元0.7據報道，目前有數十億美元的多户貸款處於忍耐狀態。

如果單一家庭貸款拖欠120天，FHFA要求我們從信託基金購買，在某些情況下(例如，迫在眉睫的違約和賣方違反陳述和保修)，我們可以選擇提前購買。當貸款拖欠120天或更長時間時，我們通常從信託購買貸款。2020年4月，我們宣佈，聯邦住房金融局已指示我們在抵押貸款相關安全池中維持支付容忍計劃(包括新冠肺炎支付容忍計劃)中的貸款至少在容忍計劃的期限內，而一旦忍耐期屆滿，貸款將保留在相關證券池中，同時：

n    根據貸款修改恢復貸款或達成延期付款解決方案、償還計劃或試用期計劃的要約仍未解決；

n    貸款處於積極償還計劃或試用期計劃中；或

n    延期付款解決方案已生效。

從2021年1月1日開始，根據FHFA的指示，並與Fannie Mae保持一致，我們將從證券化信託基金購買違約單户貸款的觸發期限延長至24個月，但已償還、永久修改、由賣家或服務商回購的貸款除外，取決於止贖替代方案，或被轉介至止贖。

當我們從信託購買貸款時，我們記錄了合併信託的相應部分債務證券的清償，我們將貸款從合併信託為投資而持有的抵押貸款重新分類為房地美為投資而持有的抵押貸款。我們購買了$5.6在截至2020年12月31日和2019年12月31日的兩年中，分別從合併信託基金(或與其他抵押貸款相關擔保相關的購買的拖欠貸款)獲得了10億美元的貸款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						202

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

問題債務重組

對貸款合同條款的修改導致向遇到財務困難的借款人提供特許權，被認為是TDR。如果由於重組，我們預計不會按原合同利率收取所有到期金額(包括應計利息)，則視為已授予特許權。如有需要，我們在決定是否批出優惠時，亦會考慮其他定性因素，包括借款人的修訂利率是否與沒有陷入困境的借款人的利率一致。我們不認為導致微不足道的付款延遲的重組是一種讓步。我們通常認為每月會有延遲。 三個月或三個月以下的攤銷付款是微不足道的。特許權通常包括授予借款人的以下一項或多項特許權：

n    試用期，預期的永久修改將改變我們按原合同費率收取所有到期金額的預期；

n    延遲付款，這一點微不足道；

n    降低合同利率；

n    容忍利息超過微不足道的一段時間，或者寬免應計但未收回的利息金額；

n    主要的忍耐不僅僅是微不足道的；

n    根據破產法第七章解除借款人的債務。

關於多家庭貸款重組是否被視為TDR的評估考慮了每筆貸款的獨特事實和情況。這項評估考慮了定性因素，例如借款人修改後的利率是否與修改時信用狀況相似的非陷入困境的借款人的利率一致。在某些情況下，對於到期貸款，我們可以提供最長一年的短期貸款延期，有效借款利率不變。在其他情況下，我們可能會對遇到經濟困難的借款人的條款進行更重大的修改，例如降低利率、延長期限超過一年、提供本金容忍度，或者這些條款的某種組合。

CARE法案第4013條規定暫時免除TDR對與新冠肺炎相關的某些貸款修改的會計和報告要求。具體地説，CARE法案規定，符合條件的金融機構可以選擇暫停：

n    美國公認會計準則(U.S.GAAP)對某些貸款修改的要求，否則將被歸類為TDR和

n    任何關於此類貸款修改將被視為TDR的確定，包括會計上的相關減值。

《CARE法案》第4013條規定的救濟由2021年《綜合撥款法案》延長。結果, SCARE法案第4013條適用於任何因新冠肺炎大流行而導致的與經濟困難有關的修改，包括忍耐安排、利率修改、償還計劃或任何類似的推遲或推遲支付本金或利息的安排，這些修改發生在2020年3月1日開始至2022年1月1日早些時候結束的期間，或者是對於截至2019年12月31日逾期不超過30天的貸款，也就是宣佈與新冠肺炎大流行有關的國家緊急狀態結束後60天的日期。根據CARE法案第4013條的規定，我們已決定暫停TDR會計核算。

此外，CARE法案第4022條和第4023條要求我們分別向某些與新冠肺炎疫情相關的經濟困難的單户和多户借款人提供寬容。聯邦銀行業監管機構最近發佈並得到財務會計準則委員會工作人員認可的指導意見表明，政府強制實施的與新冠肺炎大流行相關的修改或推遲計劃不應被視為TDR，因為貸款人沒有選擇向借款人授予特許權。我們得出的結論是，我們根據CARE法案第4022條和第4023條提供的忍耐計劃是政府強制要求的與新冠肺炎大流行相關的延期計劃，因此我們不會考慮TDR等修改。

我們確認了TDR上的信用損失撥備，如中所述注7。我們按經修訂的利率確認利息收入，但須受我們的非應計政策所規限。利息收入預期未來現金流量現值的所有其他變動在我們的綜合全面收益表(損益表)中確認為信貸損失的福利(撥備)組成部分。我們報告了修改後的單户貸款，這些貸款根據修改前貸款的原始產品類別被分類為TDR。下表包括在TDR修改後從持有供投資重新分類為持有供出售的貸款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						203

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

下表提供了我們的單户貸款修改的詳細信息，這些修改在所述期間被歸類為TDR。

表4.9-單系列TDR修改指標

						2020			2019			2018
具有以下各項的TDR百分比：
**降息和相關期限延長						15		%	9		%	12		%
*本金容忍和相關的降息和延長期限						22			23			24
平均票面利率下調						0.3		%	0.1		%	0.2		%
平均延期月數						179			180			132

在2020年，我們幾乎所有完成的被歸類為TDR的單户貸款修改都導致了固定利率的修改貸款。

下表列出了新分類為TDR的單户和多户貸款金額。在一段時間內被歸類為TDR的貸款可能會在隨後的一段時間內受到進一步行動(如修改或重新修改)的影響。在這種情況下，下表中不會反映後續操作，因為貸款已被歸類為TDR。

表4.10-TDR活動

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百萬美元)						用户數量為 貸款			後TDR 攤餘成本法						用户數量為 貸款			後TDR 攤餘成本法						用户數量為 貸款			後TDR 攤餘成本法
獨棟住宅：(1)(2)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						22,471			$4,169						25,924			$4,331						43,742			$7,084
15年攤銷固定利率						2,584			283						3,018			296						5,944			584
可調率						334			59						529			86						902			140
Alt-A、僅限利息和選項ARM						1,300			204						1,523			219						2,602			432
合計單户住宅						26,689			4,715						30,994			4,932						53,190			8,240
多家庭						—			$—						—			$—						1			$15

(1)在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，最初歸類為TDR的單户貸款的TDR前攤銷成本基準為#美元。4.7十億, $4.9億美元，以及8.3分別為10億美元。

(2)包括某些破產事件和忍耐計劃、還款計劃、延期付款和修改活動，這些事件和計劃不符合CARE法案根據服務機構在TDR事件發生時的報告提供的與TDR相關的臨時救濟的資格。

下表列出了在適用期間內發生付款違約(即拖欠兩個月或完成虧損事件的貸款)並在付款違約前一年完成修改的TDR修改數量。

表4.11-已完成的TDR修改的付款違約

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百萬美元)						貸款數量：			後TDR 攤餘成本法						貸款數量：			後TDR 攤餘成本法						貸款數量：			後TDR 攤餘成本法
獨棟住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						10,339			$1,869						13,428			$1,702						13,548			$1,847
15年攤銷固定利率						482			58						451			36						565			44
可調率						130			19						132			15						176			25
Alt-A、僅限利息和選項ARM						749			144						871			129						1,178			199
合計單户住宅						11,700			2,090						14,882			1,882						15,467			2,115
多家庭						—			$—						—			$—						—			$—

除修改外，由於其他減損活動(即還款計劃、忍耐計劃或修改試用期內的貸款)，貸款可能被歸類為TDR。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和

房地美MAC|2020 Form 10-K						204

---

財務報表			合併財務報表附註 | 注4

2018年12月31日，3,862, 5,158，及8,488這類貸款(TDR後攤銷成本基數為#美元)0.6億美元，0.6億美元，以及1.0分別)在減損活動發生後一年內發生付款違約。

非現金投融資活動

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們獲得了435.5億美元，238.4億美元，以及164.0分別以持有的貸款換取投資，以換取在擔保人互換交易中發行合併信託的債務證券。我們收到了大約$141.7億美元，50.0億美元，以及25.8在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，分別從賣家那裏持有了10億美元的投資貸款，以滿足我們合併資產負債表上記錄在其他資產中的貸款人預付款。

此外，我們通過止贖銷售或以契據代替止贖，獲得了REO物業。這些收購代表非現金轉移。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們的轉賬金額為0.2億美元，0.8億美元，以及1.010億美元，分別來自對REO的貸款。

房地美MAC|2020 Form 10-K						205

---

財務報表			合併財務報表附註| 注5

注5

擔保和其他表外信用風險敞口

我們通過同意吸收與第三方擁有或持有的某些金融工具相關的信用風險，通過我們的擔保活動創造收入。作為提供這一擔保的交換，我們將獲得與承擔的風險相稱的持續擔保費，從長遠來看，這將為我們提供預計將超過基礎金融工具的信貸相關和行政費用的現金流。我們擔保活動的盈利能力可能會有所不同，這將取決於我們的擔保費和我們擔保的基礎金融工具的實際信用表現。

對合並實體的擔保在合併中被取消，因此不會在我們的合併資產負債表中單獨確認。對向非合併實體或其他第三方提供的擔保的會計處理將取決於擔保合同是否符合財務擔保的資格。

如果擔保合同符合財務擔保的條件，並使我們面臨遞增的信用風險，我們將確認公允價值的擔保義務和我們為提供擔保而收到的對價，通常由代表未來擔保費用公允價值的擔保資產組成。作為一種實際的權宜之計，保證義務的公允價值的計量與我們提供擔保所收到的對價相等，在擔保出具時不確認損益。隨後，我們確認擔保資產在當期收益中的公允價值變化，並在擔保下解除風險時將擔保義務攤銷為收益。我們還根據我們面臨信用風險的合同期的預期信用損失確認擔保損失準備金。看見 注7有關我們的信貸損失準備金的更多信息。

如果向非合併實體提供的擔保合同不符合財務擔保的資格，該合同一般將作為衍生工具入賬，並按公允價值計量，公允價值變動立即在收益中確認。

保障活動

我們的主要擔保活動包括：

證券化活動擔保

對於我們幾乎所有的證券化交易，我們保證部分或全部已發行利益的本金和利息支付。通常，這些擔保將涵蓋證券化信託發行的高級利益類別。向非合併信託提供的證券化活動擔保通常將被視為財務擔保，並被計入財務擔保。我們對這些擔保的最大風險敞口通常僅限於我們所擔保的實益利益的UPB。

聯邦抵押協會證券的擔保

我們有能力在我們的某些再證券化產品中混合符合TBA條件的聯邦抵押協會抵押品。我們擴大對這些產品的擔保範圍，以涵蓋聯邦抵押協會相關抵押品應付的本金和利息。由於聯邦住宅貸款抵押公司和聯邦抵押協會都在聯邦住房金融局的共同控制之下，而且由於聯邦抵押協會作為GSE的地位以及它通過與財政部簽訂的優先股購買協議可以獲得的資金承諾，我們認為被要求履行我們對聯邦抵押協會抵押品的擔保的可能性很小，我們不會向將聯邦抵押協會證券包括在我們的再證券化產品中收取遞增擔保費。因此，我們不記錄關於聯邦抵押協會證券支持聯邦住宅貸款抵押公司再證券化產品的擔保義務。

其他與按揭有關的擔保

在某些情況下，我們為第三方持有的抵押貸款相關資產提供信用擔保，以換取擔保費，而不將這些資產證券化。這些保證包括以下內容：

n    單一家庭貸款的長期備用承諾，當貸款嚴重拖欠時，我們有義務購買擔保貸款。我們的某些客户定期尋求終止長期備用承諾，同時進行擔保人互換交易，以獲得由許多相同貸款支持的證券。在2020和2019年期間，我們保證4.210億美元和2.3根據新的長期備用承諾和新的長期備用承諾分別提供10億美元的貸款

n    保證及時支付某些多家庭債券的本金和利息，這些債券主要由住房金融局發行的多家庭住房收入債券組成。在2020和2019年期間，我們保證1.410億美元和0.9分別為數十億美元的多家庭債券。

我們的其他抵押貸款相關擔保一般都符合條件，並被計入財務擔保。我們的最高限額

房地美MAC|2020 Form 10-K						206

---

財務報表			合併財務報表附註| 注5

這些擔保的風險敞口僅限於我們擔保的抵押貸款相關資產的UPB。

按公允價值計量的其他擔保

其他不符合財務擔保條件的擔保一般作為衍生工具入賬，並按公允價值計量。這些保證主要包括：

n    與我們的證券化和擔保活動相關的某些不符合財務擔保資格的利率擔保；

n    某些市場價值保證，包括書面期權和書面掉期；以及

n    第三方衍生工具的擔保。

其他賠償

就某些商業交易而言，我們可能會就在正常業務過程中訂立的合約中因違反某些義務(例如，因陳述和保證而引起的責任)而引起的索賠，向交易對手提供賠償。我們的評估是，這種賠償要求造成任何重大損失的風險微乎其微，而且與這些合同沒有重大的、可能的和可估量的損失。此外，我們還向某些正在接受訴訟的退役軍官提供訴訟辯護費賠償。看見注20獲取有關正在進行的訴訟的信息。這些賠償義務通常會被記入賬上，並符合財務擔保的條件。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們合併資產負債表上與賠償相關的已確認負債均不顯著。

下表顯示了我們對非合併VIE和其他第三方的認可擔保的最大風險敞口、已確認責任和最長剩餘期限。此表不包括我們未被承認的擔保，例如對合並VIE或再證券化信託的擔保，這些擔保不會使我們面臨遞增的信用風險。表中披露的最大風險敞口並不代表我們可能遭受的實際損失，這是基於我們的歷史損失經驗，並在考慮了相關抵押品清算的收益(包括在信用提升下可能收回的收益)後。看見注8有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

表5.1--財務擔保

						2020年12月31日												2019年12月31日
(百萬美元，以年為單位)						極大值 暴露(1)			公認的 負債(2)			極大值 剩餘 術語						極大值 暴露(1)			公認的 負債(2)			極大值 剩餘 術語
獨棟住宅：
證券化活動擔保						$29,739			$401			39						$26,818			$361			40
其他與抵押相關的擔保						9,215			193			30						7,492			182			30
合計單户住宅						$38,954			$594									$34,310			$543
多家庭：
證券化活動擔保						$287,334			$4,031			39						$252,167			$3,333			39
其他與抵押相關的擔保						10,721			425			33						9,989			416			34
總共多個家庭						$298,055			$4,456									$262,156			$3,749
按公允價值計量的其他擔保						$47,703			$794			30						$24,965			$253			30
房利美證券支持房地美再證券化產品						85,841			—			41						27,408			—			30

(1)最大風險敞口是指如果交易對手或借款人違約，在沒有考慮信用增強下可能收回的情況下，可能損失的合同金額。對於按公允價值計量的其他擔保，如果與我們的市場價值擔保或第三方衍生工具的擔保有關，或與抵押相關資產的擔保有關，則該金額主要代表名義價值。對於我們某些以公允價值計量的其他擔保，我們的風險敞口可能是無限的，因此，名義價值也包括在內。我們通常通過與第三方簽訂單獨的合同，以無限制的風險敞口來減少對這些擔保的敞口。

(2)對於證券化活動擔保和其他抵押貸款相關擔保，這一數額代表了我們綜合資產負債表上的擔保義務，不包括我們表外信貸敞口的信貸損失撥備。對於按公允價值計量的其他擔保，該金額代表合同的公允價值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						207

---

財務報表			合併財務報表附註| 注5

下表顯示了我們證券化擔保和其他不按公允價值計量的抵押相關擔保所涉及的抵押貸款的支付狀況。

表5.2-按付款狀況列出的我們擔保基礎貸款的UPB

						2020年12月31日
(單位：百萬)						當前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三個月前或 更多的逾期， 或喪失抵押品贖回權			總計(1)
單户住宅						$37,187			$2,204			$945			$3,922			$44,258
多家庭(2)						339,614			87			62			557			340,320
總計						$376,801			$2,291			$1,007			$4,479			$384,578

						2019年12月31日
(單位：百萬)						當前			一 月份 逾期			二 月份 逾期			三個月前或 更多的逾期， 或喪失抵押品贖回權			總計(1)
單户住宅						$33,855			$2,264			$760			$840			$37,719
多家庭						301,428			13			76			198			301,715
總計						$335,283			$2,277			$836			$1,038			$339,434

(1)對於總額為$的某些擔保，貸款級別支付狀態不可用0.730億美元和30億美元1.6分別截至2020年12月31日和2019年12月31日的10億美元，因此不包括在上表中。

(2)截至2020年12月31日，包括美元6.9據報道，目前有1000億美元的多家庭忍耐貸款。

其他表外信用風險敞口

除了我們的擔保外，我們還簽訂了其他協議，使我們面臨資產負債表外的信用風險，主要與我們的多家族業務有關，包括某些未計入衍生工具、流動性擔保、無資金支持的貸款安排和其他類似承諾的購買承諾。這些協議可能要求我們在履行合同義務之前或之後轉移現金。我們確認未按公允價值計量或在財務報表中以其他方式確認的協議的信貸損失準備金。表外信貸敞口的名義總價值為#美元。15.430億美元和30億美元13.8截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為40億美元和2019年12月31日。看見 注7有關我們表外信用風險敞口的信用損失撥備的額外討論。

我們也有一些多家庭的購買承諾，其中大部分我們選擇了公允價值選項，總額為#美元。5.530億美元和30億美元3.3分別在2020年12月31日和2019年12月31日，這些金額不包括在上述金額中，因為它們不包括在我們的信貸損失撥備中。

房地美MAC|2020 Form 10-K						208

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注6

注6

投資證券

下表按分類彙總了我們在債務證券投資的公允價值。

表6.1-投資證券

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
證券交易						$44,458			$49,537
可供出售的證券						15,367			26,174
投資證券公允價值總額						$59,825			$75,711

我們目前將我們的證券分類和核算為可供出售或交易。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們沒有將任何證券歸類為持有至到期，儘管我們未來可能會選擇這樣做。分類為可供出售和可交易的證券按公允價值報告，公允價值變動分別計入扣除所得税和投資收益(虧損)後的AOCI淨額。看見注：19有關我們如何確定證券公允價值的更多信息。

我們一般在相關遠期承諾不受衍生品會計指引約束的交易日記錄證券的買入和賣出。或者，當相關遠期承諾不受衍生品會計指引的約束時，我們會在預期結算日記錄證券的買賣，並在交易日記錄相應的衍生品。

我們在綜合全面收益表中包括證券利息。對於我們的大多數證券，利息收入是通過考慮證券合同條款的有效利息方法確認的。遞延項目，包括溢價、折扣和其他基數調整，在證券的合同期限內攤銷為利息收入。

對於某些證券，利息收入採用預期有效利息法確認。我們將此方法應用於以下證券：

n    是否可以按合同預付或以其他方式結算，以致我們可能無法收回我們記錄的所有投資；

n    收購時信用質量不高；或

n    已被確定為非暫時性受損。

在這種方法下，在證券的預期壽命內，我們將預期收取的現金流超出證券賬面價值的部分確認為利息收入。我們定期更新我們對預期現金流的估計，並在預期的基礎上確認計算的實際利率的變化。

對於被歸類為可交易或可供出售的證券，我們將現金流歸類為投資活動，因為我們持有這些證券是為了投資目的。在證券轉讓代表擔保借款的情況下，我們將相關現金流歸類為融資活動。

證券交易

下表按主要證券類型列出了我們分類為交易的證券的估計公允價值。我們的非抵押貸款相關證券主要包括對美國國債的投資。

表6.2-交易證券

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
抵押貸款相關證券：
代理處						$17,504			$22,481
非機構組織						1			1
抵押貸款相關證券總額						17,505			22,482
與抵押貸款無關的證券						26,953			27,055
證券交易公允價值總額						$44,458			$49,537

對於在2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日持有的證券，我們記錄了(美元)的未實現淨收益(虧損)。296)百萬，($8)百萬元，及($479)分別在2020年、2019年和2018年期間。

房地美MAC|2020 Form 10-K						209

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注6

可供出售的證券

在2020年12月31日和2019年12月31日，所有可供出售的證券都是抵押貸款相關證券。

下表列出了我們分類為可供出售證券的攤餘成本、未實現損益總額和按主要證券類型劃分的公允價值。

表6.3-可供出售證券

						2020年12月31日
						攤銷 成本 基礎			信貸損失準備			毛收入 未實現 其他全面收入的收益			毛收入 未實現 其他綜合收益虧損			公平 價值			應收應計利息
(單位：百萬)
可供出售的證券：
代理處						$13,514			$—			$794			($4)			$14,304			$36
非機構和其他						830			—			233			—			1,063			4
可供出售證券總額						$14,344			$—			$1,027			($4)			$15,367			$40

						2019年12月31日
						攤銷 成本			毛收入 未實現 收益						未實現虧損總額									公平 價值
(單位：百萬)															非暫時性減損(1)			暫時性損害(2)
可供出售的證券：
代理處						$24,390			$571						$—			($74)						$24,887
非機構和其他						1,004			283						—			—						1,287
可供出售證券總額						$25,394			$854						$—			($74)						$26,174

(1)代表我們以前確認的非暫時性收益減值的證券的未實現虧損總額。

(2)代表證券的未實現虧損總額，我們以前沒有確認收益中的暫時性減值以外的其他損失。

我們於2020年12月31日持有的計劃在10年後按合同到期的可供出售證券的公允價值為$12.110億美元，外加額外的$2.2計劃在五年到十年後合同到期的10億美元。

我們在綜合資產負債表中單獨列報應計應收利息，為了披露可供出售證券的攤餘成本基礎，應計應收利息不包括在內。當未能合理保證全數收取利息時，我們在綜合全面收益表(虧損)上通過利息收入沖銷未償還的應計應收利息，因此不確認應計應收利息的信貸損失撥備。截至2020年12月31日，未註銷應計應收利息。

未實現虧損總額的可供出售證券

下表列出了未實現虧損總額的可供出售證券，以及此類證券的未實現虧損總額是否少於12個月，或12個月或更長時間。

表6.4-未實現虧損總額的可供出售證券

						2020年12月31日
						不到12個月									12個月或更長時間
(單位：百萬)						公允價值			未實現虧損總額						公允價值			未實現虧損總額
可供出售的證券：
代理處						$223			($2)						$144			($2)
非機構和其他						17			—						—			—
總未實現虧損頭寸的可供出售證券總額						$240			($2)						$144			($2)

房地美MAC|2020 Form 10-K						210

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注6

						2019年12月31日
						不到12個月									12個月或更長時間
(單位：百萬)						公允價值			未實現虧損總額						公允價值			未實現虧損總額
可供出售的證券：
代理處						$5,778			($27)						$2,934			($47)
非機構和其他						1			—						—			—
總未實現虧損頭寸的可供出售證券總額						$5,779			($27)						$2,934			($47)

截至2020年12月31日，未實現虧損總額與44購買單獨的證券。我們在不同的時間以不同的成本購買多批單獨的證券。我們通過專門評估批次水平的投資頭寸來確定未實現收益和未實現損失總額；因此，我們為單個證券持有的一些批次可能處於未實現毛利頭寸，而該證券的其他批次可能處於未實現總虧損頭寸。

出售可供出售證券的已實現損益

出售證券的收益和損失計入投資證券收益(損失)，包括那些重新分類為AOCI收益的收益(損失)。在計算收益或損失時，我們使用特定的識別方法來確定證券的成本基礎。

下表彙總了出售可供出售證券的已實現收益總額和已實現虧損總額。

表6.5-出售可供出售證券的毛利和毛損

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
已實現毛利						$501			$219			$627
已實現虧損總額						(108)			(49)			(303)
已實現淨收益						$393			$170			$324

非現金投融資活動

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們確認了30.810億美元和10.9分別為100億美元的證券投資，以換取通過部分出售之前合併的混合單一類別證券來發行合併信託的債務證券。

房地美MAC|2020 Form 10-K						211

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

注7

信貸損失準備

2020年1月1日，我們採用了CECL。CECL的總體目標是確認從金融資產的攤餘成本基礎中扣除或添加到金融資產的攤餘成本基礎上的信貸損失撥備，以在資產負債表上列報預期從金融資產上收取的淨額。根據CECL，信貸損失撥備是在發生損失事件之前確認的，這導致了與以前的已發生損失方法相比，更早地確認了信用損失。

下表總結了我們信貸損失撥備的變化。

表7.1--信貸損失撥備明細

						2020年12月31日												2019年12月31日												2018年12月31日
百萬美元(單位：百萬)						單户住宅			多家庭			總計						單户住宅			多家庭			總計						單户住宅			多家庭			總計
期初餘額(1)						$5,233			$68			$5,301						$6,176			$15			$6,191						$8,979			$44			$9,023
信貸損失撥備(利益)						1,320			132			1,452						(749)			3			(746)						(712)			(24)			(736)
沖銷						(592)			—			(592)						(1,737)			—			(1,737)						(2,885)			(8)			(2,893)
已收集的追討款項						210			—			210						452			—			452						475			3			478
其他						182			—			182						126			—			126						319			—			319
期末餘額						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286						$6,176			$15			$6,191
信貸損失準備期末餘額的構成：
為投資而持有的按揭貸款						$5,628			$104			$5,732						$4,222			$12			$4,234						$6,130			$9			$6,139
止贖前成本的研究進展						536			—			536						—			—			—						—			—			—
按揭貸款應計利息						140			—			140						—			—			—						—			—			—
表外信貸風險敞口						49			96			145						46			6			52						46			6			52
*總計						$6,353			$200			$6,553						$4,268			$18			$4,286						$6,176			$15			$6,191

(1)包括2020年1月1日通過CECL時確認的過渡調整。看見注1有關過渡調整的詳細信息，請參閲。

本期變動

2020年期間，由於新冠肺炎疫情導致預期信貸損失增加，信貸損失撥備(福利)從2019年和2018年的福利轉為撥備。2020年較高的預期信貸損失主要是由以下因素推動的：

n    與新冠肺炎救助計劃相關的預期信貸損失-我們2020年的信貸損失撥備需要重大的管理層判斷力，以估計與新冠肺炎相關的容忍和救濟計劃對我們預期的信貸損失的影響。這些判斷包括對將獲得忍耐的貸款數量的估計，忍耐計劃中貸款可能的退出路徑，以及忍耐計劃將不成功而借款人最終違約的貸款數量。這些因素導致我們2020年的信貸損失撥備大幅增加，其中大部分增加發生在2020年第一季度。我們確認了額外的撥備，用於支付止贖前費用和與新冠肺炎疫情有關的忍耐貸款的應計利息。2020年，我們總共增加了美元的信貸損失撥備。2.8由於新冠肺炎大流行，全球人口減少了50億美元。

n    投資組合增長-隨着CECL的採用，我們在貸款收購時確認整個貸款合同期內的預期信貸損失，而不是在貸款可能減值時確認。2020年，我們的單一家庭信用擔保組合增長了33210億或17%，導致信貸損失撥備增加。

n    實際房價和預測房價的增長以及預測利率的下降-2020年期間，房價上漲和抵押貸款利率大幅下降，部分抵消了新冠肺炎大流行和投資組合增長導致的信貸損失撥備增加。

此外，2020年沖銷減少，原因是單户貸款從持有投資轉移到持有出售的轉讓量較低。新冠肺炎疫情導致的經濟活動下降，以及相應的政府應對措施是史無前例的，因此，我們對預期信貸損失的估計存在重大不確定性。

房地美MAC|2020 Form 10-K						212

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

信貸損失準備方法

在2020年1月1日通過CECL後，我們開始應用以下信用損失撥備方法。我們在綜合全面收益(虧損)表中確認通過信貸損失福利(撥備)計提的信貸損失撥備的變化。

為投資而持有的按揭貸款

我們對抵押貸款的信用損失的撥備涉及被歸類為投資持有的單户和多户貸款，我們沒有為這些貸款選擇公允價值選項。當我們的貸款具有相似的風險特徵時，我們在集合的基礎上衡量信貸損失撥備。我們在貸款被認為無法收回的期間記錄沖銷。收到的收益超過之前註銷的金額，在我們的綜合全面收益表(虧損)中記為REO運營費用的減少額。

獨棟住宅

我們使用貼現現金流模型來估計單户貸款的信用損失撥備，該模型評估了各種因素，以估計我們預期收集的現金流。如果我們確定基本抵押品有可能喪失抵押品贖回權，我們將根據抵押品的公允價值減去出售成本，並根據附屬信用增強的估計收益進行調整，來衡量單一家庭貸款的信用損失撥備。

我們用來估算單户貸款信貸損失撥備的貼現現金流模型預測了貸款剩餘合同期內的現金流，並根據我們合理預期的提前還款和TDR的預期進行了調整。因此，我們不會恢復單一家庭貸款的歷史損失信息。現金流估計按貸款的提前還款調整後的有效利率貼現，該利率根據可調利率貸款的基礎基準利率的預測進行調整。我們根據貸款特徵(如當前的LTV比率、拖欠狀況、地理位置和借款人的信用評分)，根據歷史經驗(如歷史違約率和損失嚴重程度)預測我們預計將收集的現金流。這些現金流估計是根據當前和未來的經濟預測進行調整的，例如當前和預測的利率和房價增長率，以及從減損活動、附屬信貸增強和處置抵押品中估計的回收減去估計的處置成本。

我們對預期信貸損失的估計對預測房價增長率的變化特別敏感，這既影響預期信貸損失的概率和嚴重性，也影響預測利率的變化，因為利率下降(增加)通常會導致更高(更低)的預期提前還款和更短(更長)的估計貸款期限，從而降低(更高)預期信貸損失。我們對房價增長率的預測利用了一個基於內部的模型，並使用了未來三年全國範圍內的房價增長預測。蒙特卡洛模擬為每個大都市統計區域(MSA)生成了長達40年的許多可能的房價情景。這些情景被用來根據每筆貸款的個別特徵來估計貸款水平、預期未來現金流和信貸損失。根據當前利率和隱含的市場波動性，我們對利率的預測納入了貸款剩餘合同期限內的各種利率情景。

這些預測需要管理層做出重大判斷。我們依賴第三方提供我們的預測中使用的某些模型輸入。在貸款交付時，賣方向我們提供貸款數據，其中包括借款人和貸款特徵以及承保信息。隨後的每個月，服務商都會向我們提供每月貸款水平的還本付息數據，包括拖欠和損失信息。

當TDR貸款具有相似的風險特徵時，我們使用上面討論的貼現現金流方法或基於抵押品的公允價值，減去可能喪失抵押品贖回權時的出售成本，在集合的基礎上衡量TDR貸款的信用損失撥備。採用貼現現金流量法時，預期未來現金流量的現值按重組前貸款經提前還款調整後的實際利率貼現，實際利率不因重組後預期現金流量時間的變化而調整。

我們通過考慮當前經濟事件和其他外部因素(包括新冠肺炎疫情的經濟影響和相關政府救援計劃的影響)等定性因素來審查我們模型的輸出，以確定模型輸出是否與我們的預期一致。此外，我們納入了合理預期將發生的TDR的預期信用損失，以及我們在已完成貸款修改的類似貸款上經歷的再違約發生率。可能有必要進行進一步的管理調整，以考慮到已經發生但尚未反映在用於推導模型產出的因素中的定性因素或我們預測中固有的不確定性。在做出這些調整時，我們做出了重大判斷。

房地美MAC|2020 Form 10-K						213

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

多家庭

我們使用損失率方法估算多户貸款的信貸損失撥備，以估算我們預期收取的淨現金流。損失率方法是基於違約概率和給定違約框架的損失，該框架通過考慮貸款的基本特徵以及當前和預測的經濟狀況來估計信貸損失。我們的模型考慮的貸款特徵包括年份、貸款期限、當前DSCR、當前LTV比率、入住率和利率對衝。我們通常使用線性迴歸方法，在模型投入水平恢復到五年內的歷史平均水平之前，預測一段合理和可支持的兩年內的經濟狀況。我們還考慮了預期的預付款、合同規定的延期、我們合理預期將會發生的修改、抵押品入賬要求的預期回收以及附加信用增強的預期回收，作為模型輸入。

我們的損失率納入了公佈的歷史商業貸款業績數據，我們根據這些數據與我們的投資組合經驗之間的差異進行了校準。除了欺詐和某些其他類型的借款人違約外，大多數多户貸款對借款人來説都是無追索權的。因此，標的物業的現金流(包括任何附帶的信用提升)成為償還貸款的主要資金來源。對於我們確定借款人遇到財務困難，並且預計貸款的償還將主要通過經營或出售抵押品來提供的貸款，我們使用相關抵押品的公允價值減去出售的估計成本，並根據非獨立合同的增信估計收益進行調整，來衡量信貸損失撥備。管理層在決定借款人是否遇到財務困難時所考慮的因素包括借款人目前的付款狀況以及對標的物業經營業績的評估(以其當前的DSCR為代表)、其可獲得的信貸提升、當前的LTV比率、標的物業的管理以及物業的地理位置。

我們考慮到定性因素，如當前的經濟事件和其他外部因素，檢查模型的輸出，以確定模型的輸出是否與我們的預期一致。可能有必要進行進一步的管理調整，以考慮到已發生但尚未反映在用於得出模型產出的因素中的定性因素。

止贖前成本的研究進展

我們可能會在最初收購抵押貸款之後，但在喪失抵押品贖回權之前產生與抵押貸款相關的費用(止贖前成本)。這些費用通常是為了保護或維護我們在喪失抵押品贖回權之前對財產的權益或合法權利，如物業税或借款人欠下的房主保險費。這些費用中的許多都是由服務商墊付的，可以從借款人那裏得到報銷。如果借款人最終違約，我們將向服務商償還其墊款。在服務商墊付款項後，我們確認借款人的應收賬款和應付服務商的應收賬款。截至2020年12月31日，借款人的此類應收賬款餘額為#美元。1.4200億美元，包括在我們合併資產負債表的其他資產中。我們確認對我們最終不希望從借款人那裏收取的金額的信貸損失撥備。

應收應計利息

當我們對逾期三個月或三個月以上的按揭貸款計提利息時，我們在未付應計利息應收餘額上衡量預期信貸損失撥備，以便資產負債表反映我們預期收取的應計利息淨額。我們用來衡量應計應收利息的信貸損失準備的假設與用來衡量相關貸款的信貸損失準備的假設通常是一致的。有關我們確認按揭貸款利息收入的政策的其他資料，請參閲注4.

表外信用風險敞口

吾等確認未按公允價值計量的表外信貸風險之信貸損失撥備，以及其他表外安排，該等安排乃基於本公司因履行現有信貸合約義務而承受信貸風險之合約期內預期之信貸損失，除非該責任可由吾等無條件撤銷。我們在綜合資產負債表的其他負債中計入了表外信貸風險的這項備抵，並在綜合全面收益(虧損)表中通過信貸損失的收益(撥備)確認了變化。

我們估算單户和多户擔保表外信用風險撥備的方法與我們分別估算單户抵押貸款和多户抵押貸款的信用損失準備金的方法大體一致。我們的許多擔保通過從屬關係提供信用增強，超過了預期的信用損失金額。由於美國政府向房利美提供的支持，我們對房利美證券的擔保沒有記錄信貸損失準備金。

房地美MAC|2020 Form 10-K						214

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

房利美對美國房地產市場的流動性和穩定性的重要性，以及房利美證券長期零信貸損失的歷史。

可供出售的證券

CECL的採用將可供出售債務證券的信貸損失會計從非臨時性減值方法改為使用信貸損失準備的方法。

我們對每個期末處於未實現虧損狀態的可供出售證券進行評估，以確定價值下降是由於信用損失還是其他因素。當單個批次的公允價值低於其攤銷成本基礎時，就存在未實現虧損。

當定性因素表明可能存在信用損失時，我們將從證券中收取的現金流現值與證券的攤餘成本基礎進行比較。我們確認信貸損失撥備是指預期現金流的現值與證券的攤銷成本基礎之間的差額，受證券的公允價值小於其攤餘成本基礎的金額的限制。預計將收取的現金流的現值代表了我們對預期收取的未來合同現金流的最佳估計，按證券的隱含有效利率貼現。

如果我們打算出售證券，或者我們認為我們更有可能被要求在收回其攤銷成本基礎之前出售證券，我們將通過將證券的攤銷基礎減記為其公允價值來沖銷任何信貸損失準備金。隨後，公允價值的增加通過AOCI確認。然而，如果預期收取的現金流大幅增加，或者如果實際現金流比之前預期的現金流大得多，我們認為這些變化是對證券收益率的預期調整。

我們在考慮所有可用信息的基礎上以安全批為基礎進行評估。根據評估時的事實和環境以及評估時的經濟環境，這些信息的相對重要性會有所不同。對於我們在2020年12月31日處於未實現虧損狀態的可供出售證券，我們斷言，我們沒有出售的意圖，也不認為我們更有可能被要求在其攤銷成本基礎收回之前出售該證券。

機構MBS

我們幾乎所有的可供出售的證券都是由我們、聯邦抵押協會或金利美髮行的機構MBS。這些證券的本金和利息由發行機構擔保。我們認為，發行機構提供的擔保、美國政府向這些機構提供的支持、這些機構對美國房地產市場流動性和穩定性的重要性，以及機構MBS長期零信用損失的歷史，都表明這些證券的信用損失是不存在的，即使該證券處於未實現的虧損狀態。此外，我們通常持有這些處於未實現虧損狀態的證券進行回收。因此，除非我們打算出售證券，否則我們不承認機構MBS的信用損失撥備。看見注6有關我們機構MBS投資組合的更多詳細信息，請訪問。

非機構RMBS

我們認為，我們持有的非機構RMBS的未實現虧損主要是由於基礎抵押品表現不佳、流動性有限和風險溢價。在評估證券的信用損失時，我們使用管理判斷和歷史信息來考慮標的抵押品的信用表現，並納入對經濟環境的假設。截至2020年12月31日，我們幾乎所有的非機構住宅MBS都處於未實現收益狀態。因此，我們沒有確認這些證券的信貸損失撥備。看見注6有關我們的非機構MBS投資組合的更多詳細信息。

現金等價物

我們評估票據合同期限內預期信貸損失的現金等價物。截至2020年12月31日，我們沒有確認現金等價物的信貸損失撥備，因為它們的整體信用質量很高，而且是短期的。

根據轉售協議購買的證券

在確定我們在涉及根據轉售協議購買的證券的交易中借出的金額時，我們會考慮質押給我們作為抵押品的證券的類型。此外，我們定期審查這些證券的市值與貸款金額的比較，以努力管理我們的虧損敞口，我們的交易對手通常被合同要求根據抵押品公允價值的變化調整抵押品的金額。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們根據轉售協議購買的所有證券均已完全抵押，我們預計我們的交易對手將繼續根據需要補充抵押品，以滿足合同要求。因此，截至2020年12月31日，我們沒有確認根據以下協議購買的證券的信貸損失準備金

房地美MAC|2020 Form 10-K						215

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

轉售，我們也沒有確認任何應計應收利息的沖銷。看見注10有關根據轉售協議購買的證券的更多信息，請訪問。

其他資產

我們評估某些以攤餘成本計量的預期信貸損失的其他資產，例如對貸款人的墊款和其他擔保貸款安排、信用增強回收應收賬款、服務商應收賬款和其他應收賬款。這些資產中有許多是有抵押的，需要交易對手隨着市場價值的變化繼續補充抵押品。我們對其他資產的信貸損失撥備微不足道。

前期信貸損失準備及相關信息

根據2020年1月1日之前生效的先前發生的損失減值方法，我們以集體方式評估貸款減值，除非我們認為貸款已減值。當根據現有資料，我們很可能不會收到根據原始貸款協議的合同條款到期的所有金額(包括本金和利息)時，我們以個人為基礎評估貸款減值。

下表按減值評估方法列出了我們的貸款損失撥備和我們記錄的為投資而持有的貸款投資。

表7.2--貸款淨投資

						2019年12月31日
(單位：百萬)						單户住宅			多家庭			總計
記錄的投資：
集體評估						$1,936,208			$17,408			$1,953,616
單獨評估						35,449			81			35,530
記錄的總投資						1,971,657			17,489			1,989,146
貸款損失準備期末餘額：
集體評估						(1,350)			(12)			(1,362)
單獨評估						(2,872)			—			(2,872)
免税額期末餘額合計						(4,222)			(12)			(4,234)
貸款淨投放						$1,967,435			$17,477			$1,984,912

集體確定的貸款損失撥備

獨户貸款

在我們於2020年1月1日實施CECL之前，我們使用一個評估了影響可收集性的各種因素的模型，估計了單一家庭貸款同質池的貸款損失撥備。我們通過考慮宏觀經濟和其他因素等定性因素來審查該模型的輸出，以查看模型的輸出是否與我們的預期一致。根據需要進行了管理調整，以考慮到外部因素和已經發生但尚未反映在用於得出模型產出的因素中的當前經濟事件。在作出這些調整時，作出了重大判斷。單一家庭貸款的同質池是基於共同的潛在特徵確定的，包括當前的LTV比率、房價趨勢、貸款產品類型和地理區域。

我們依賴第三方來償還我們的貸款。在貸款交付時，賣方向我們提供貸款數據，包括特徵和承保信息。隨後的每個月，服務商都會向我們提供每月貸款水平的還本付息數據，包括拖欠和損失信息。我們的單一家庭貸款損失津貼違約模型基於12個月的貸款水平表現數據產生了估計，其中包括拖欠、喪失抵押品贖回權、喪失抵押品贖回權替代方案和修改的歷史。我們的貸款損失撥備估計數包括：

n    發生損失時的減損活動，包括對陷入困境的借款人的貸款修改，以及我們在類似貸款中經歷的再違約事件，這些貸款已經完成了貸款修改，並

n    我們認為，違約很可能是由於在各自的資產負債表日期發生的虧損事件造成的。

我們還考慮了宏觀經濟和其他影響我們投資組合貸款質量的因素，包括地區住房趨勢、適用的房價指數、失業和就業錯位趨勢、政府政策和計劃變化的影響、消費信貸統計數據以及第三方保險的範圍。

房地美MAC|2020 Form 10-K						216

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

我們的單户貸款損失嚴重免税額是基於實際的REO處置、賣空和第三方銷售，其中納入了最新的：

n    有12個月的銷售經驗，通過不良資產處置和

n    12個月的不良房產止贖前費用，包括REO、賣空和第三方銷售。

我們的單一家庭貸款損失撥備嚴重程度估計也捕捉到了從抵押品和附屬信用增強(如初級抵押貸款保險)中收回的預期。我們在我們的單一家庭貸款損失撥備流程中使用了房價的歷史趨勢，主要是通過在我們的違約模型中使用當前的LTV比率，以及通過在我們的嚴重性估計中使用最近的房價銷售經驗。然而，在我們的單一家庭貸款損失撥備過程中，我們沒有使用對房價趨勢的預測。

對於可能喪失抵押品贖回權的貸款，我們根據基礎抵押品的公允價值減去估計的處置成本來衡量減值。我們的估計還考慮了歷史房價變化對借款人行為的影響。

我們將與擔保或貸款購買交易同時簽訂的附屬信用提升(例如，一級抵押貸款保險)的收益作為我們在已註銷貸款中記錄的投資的收回，最高可達確認為已註銷的損失金額，並考慮到擔保或貸款購買交易的同時進行的擔保或貸款購買交易的收益，以收回我們在已註銷貸款中記錄的投資，最高可達確認為註銷的損失金額。收到的超過我們記錄的貸款投資的收益在我們的綜合全面收益表上記錄為REO運營費用的減少。

多户貸款

對減值進行集體評估的多户貸款被彙總到賬面年份的投資組合中。與這些投資組合相關的潛在減值是根據與多户房地產相關的現有經濟數據(包括公寓空置率和出租率)，通過對這些年份公佈的歷史商業貸款業績數據進行基準來衡量的。

個別確定的貸款損失撥備

如果根據目前的信息，我們很可能不會收到根據原始貸款協議的合同條款到期的所有金額(包括本金和利息)，我們認為貸款是減值的。

單獨評估減值的單户貸款包括TDR，以及2010年前根據我們的財務擔保獲得的信用質量惡化的貸款。經過TDR的單一家庭貸款的減值通常是指我們記錄的貸款投資超過預期未來現金流現值的部分，按貸款的實際利率貼現。除其他項目外，我們對未來現金流的預期納入了基於許多市場因素以及貸款特徵(如逾期狀態)的估計違約概率。如果我們確定可能取消抵押品的抵押品贖回權，我們根據抵押品的公允價值來計量減值，抵押品的公允價值減去估計的處置成本，並根據主要抵押保險和類似來源的估計收益進行調整。單獨評估減值的多户貸款包括TDR、逾期三個月或更長時間的貸款，以及根據管理層判斷減值的貸款。多户貸款一般根據抵押品的公允價值(減去估計處置成本)單獨計量減值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						217

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

下表列出了UPB、記錄的投資、相關的貸款損失撥備、平均記錄的投資以及為個別減值貸款確認的利息收入。

表7.3-個人減值貸款

						2019年12月31日
(單位：百萬)						UPB			錄下來 投資			關聯的 津貼
獨棟住宅：
在沒有記錄任何津貼的情況下：(1)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$2,431			$1,927			不適用
15年攤銷固定利率						21			20			不適用
可調率						169			169			不適用
Alt-A、僅限利息和選項ARM						847			727			不適用
**總計，沒有記錄任何津貼						3,468			2,843			不適用
在記錄了津貼的情況下：(2)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						28,824			28,667			(2,416)
15年攤銷固定利率						616			625			(13)
可調率						131			130			(7)
Alt-A、僅限利息和選項ARM						3,315			3,184			(436)
**總計，有記錄的津貼						32,886			32,606			(2,872)
組合式單户住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						31,255			30,594			(2,416)
15年攤銷固定利率						637			645			(13)
可調率						300			299			(7)
Alt-A、僅限利息和選項ARM						4,162			3,911			(436)
*單户住宅總數						36,354			35,449			(2,872)
多家庭：
沒有記錄任何零用錢(1)						86			81			不適用
有記錄的零用錢						—			—			—
**總計多個家庭						86			81			—
單户和多户合計						$36,440			$35,530			($2,872)

引用的腳註包括在下一表之後。

房地美MAC|2020 Form 10-K						218

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

						截至十二月三十一日止的年度，
						2019												2018
(單位：百萬)						平均記錄投資			確認利息收入			按現金收付制確認的利息收入(3)						平均值 錄下來 投資			利息 收入 公認的			按現金收付制確認的利息收入(3)
獨棟住宅：
在沒有記錄任何津貼的情況下：(1)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						$2,450			$262			$7						$3,236			$346			$16
15年攤銷固定利率						20			1			—						21			3			—
*可調費率						200			11			—						248			12			1
Alt-A、僅限利息和選項ARM						891			66			1						1,264			88			4
**總計，沒有記錄任何津貼						3,561			340			8						4,769			449			21
在記錄了津貼的情況下：(2)
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						32,960			1,805			156						44,055			2,156			274
15年攤銷固定利率						653			22			4						798			28			9
*可調費率						135			6			2						197			6			3
Alt-A、僅限利息和選項ARM						3,917			226			20						5,953			273			30
**總計，有記錄的津貼						37,665			2,059			182						51,003			2,463			316
組合式單户住宅：
20年和30年或更長時間，攤銷固定利率						35,410			2,067			163						47,291			2,502			290
15年攤銷固定利率						673			23			4						819			31			9
*可調費率						335			17			2						445			18			4
Alt-A、僅限利息和選項ARM						4,808			292			21						7,217			361			34
*單户住宅總數						41,226			2,399			190						55,772			2,912			337
多家庭：
沒有記錄任何零用錢(1)						83			5			1						131			6			2
有記錄的零用錢						—			—			—						3			—			—
**總計多個家庭						83			5			1						134			6			2
單户和多户合計						$41,309			$2,404			$191						$55,906			$2,918			$339

(1)不計提撥備的個別減值貸款主要是指抵押品價值足以超過貸款餘額的貸款，以便在財產被取消抵押品贖回權或以其他方式處置的情況下收回全部記錄的投資。

(2)主要由分類為TDR的貸款組成。

(3)由當期確認的與非權責發生狀態貸款相關的收入組成。

房地美MAC|2020 Form 10-K						219

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注7

下表彙總了我們的單一家庭信用擔保和多家庭抵押貸款組合中的貸款拖欠率。

表7.4-拖欠率

(百萬美元)						2019年12月31日
獨棟住宅：
非信用增強型投資組合：
嚴重拖欠率						0.70		%
嚴重拖欠貸款總數						42,485
信用增強型投資組合：(1)
主要抵押貸款保險：
降低嚴重違約率						0.79		%
*嚴重拖欠貸款總數						15,261
其他信用保護：(2)
降低嚴重違約率						0.40		%
*嚴重拖欠貸款總數						18,143
合計單户住宅
嚴重拖欠率						0.63		%
嚴重拖欠貸款總數						70,162
多家庭(3)
非信用增強型投資組合：
拖欠率						—		%
拖欠貸款的UPB						$2
信用增強型投資組合：
拖欠率						0.09		%
拖欠貸款的UPB						$244
總共多個家庭
拖欠率						0.08		%
拖欠貸款的UPB						$246

(1)信用增強型類別並不是相互排斥的，因為一筆貸款可能同時受到初級抵押貸款保險和其他信用保護的覆蓋。

(2)包括由財務安排(主要按揭保險除外)涵蓋的單一家庭貸款，旨在降低我們的信用風險敞口。看見注8有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

(3)多個家庭的拖欠表現是基於逾期兩個月或兩個月以上的貸款或處於喪失抵押品贖回權過程中的貸款的UPB。

證券投資前期非臨時性減值

根據2020年1月1日之前有效的非臨時性減值方法，我們評估了截至每個季度末處於未實現虧損狀態的可供出售證券，以確定價值下降是否是臨時性的。當單個批次的公允價值低於其攤銷成本基礎時，就存在未實現虧損。如果證券地段的公允價值低於其攤餘成本基礎，並且我們打算出售證券地段，或者我們更有可能被要求在收回其攤餘成本基礎之前出售證券地段，則非臨時性減值被認為已經發生。在這種情況下，證券批次公允價值的整個下降被認為是非暫時性的，並在我們的綜合全面收益表中記錄為投資收益(損失)，淨額。如果我們不打算出售證券，或者我們認為我們不太可能被要求在證券的攤餘成本基礎恢復之前出售，我們只確認非臨時性收益減值的信貸部分，可歸因於所有其他因素的金額記錄在AOCI中。信貸部分表示預期從證券收取的現金流量現值低於其攤餘成本基礎的數額。

在其他綜合收益中確認了非臨時性減值部分的可供出售證券的剩餘信貸損失的期末餘額為#美元。0.6億美元，以及0.8分別截至2019年12月31日和2018年12月31日。

房地美MAC|2020 Form 10-K						220

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注8

注8

信用提升

我們獲得了各種形式的信用增強，以減少我們面臨的信用損失。這些信用增強可能與我們綜合資產負債表上確認的抵押貸款或擔保相關，或嵌入我們綜合資產負債表上確認的債務中。

信用提升的會計核算

附加的信用增強功能

附帶的信用增強是與金融工具的產生同時獲得的，並且是在考慮金融工具的發起的情況下獲得的，並在出售時有效地與金融工具一起傳播。附加的信用增強包括主要抵押保險，它為我們提供高達特定百分比的貸款水平保護。

在釐定貸款損失撥備時，會考慮附屬信貸提升的預期收回金額，導致已確認的信貸損失撥備按預期收回金額減少。在取消抵押品贖回權和沖銷信貸損失撥備後，我們將之前抵銷信貸損失撥備的附屬增信措施的預期收回重新歸類為單獨的應收賬款。看見 注7 有關我們信用損失準備金的確定，請提供更多信息。

獨立的信用增強功能

獨立信用增強是指與任何其他金融工具分開或與其他交易一起簽訂的合同，可以在法律上分離並單獨行使。獨立信用增強包括保險/再保險交易、STACR信託票據和貸款人風險分擔交易，並與基礎抵押貸款或擔保分開核算。

我們的主要保險/再保險交易是單一家庭ACIS交易。ACIS交易是我們購買的保險單，通常由一組保險公司和再保險公司承保，為抵押貸款參考池中發生的特定信用事件提供信用保護。根據ACIS的合同，我們向保險公司和再保險公司支付保險範圍的保費。每個月，我們都有義務為ACIS合同涵蓋的所有部分支付此類款項。當特定的信用事件發生時，我們通常從保險單獲得賠償，最高可達基於實際損失的總限額。我們要求我們的交易對手部分抵押他們的風險，以降低我們在保單項下的索賠得不到補償的風險。除了ACIS，我們的單一家庭保險/再保險信用增強包括AFRM和Imagin，AFRM類似於ACIS，但在獲得貸款後立即提供信用保護，Imagin提供貸款級別的保護，而不是傳統的主要抵押貸款保險。我們的多家庭保險/再保險信用增強包括MCIP交易，它類似於ACIS交易，併為發生在多家庭抵押資產參考池上的特定信用事件提供信用保護。

STACR信託票據通過發行由第三方信託與參考池的名義信用風險頭寸掛鈎的票據，將抵押貸款參考池的信用風險轉移給投資者。該信託公司發行票據，並定期向投資者支付票據的本金和利息。在這種結構下，我們向信託支付款項，以支持支付票據到期利息，我們從信託收到款項，否則，由於參考池上的定義信用事件，我們將向票據持有人支付款項。每個月，我們都有義務向信託基金支付此類款項。票據餘額減去付給我們的金額。某些STACR信託票據可能有資格成為REMIC的權益。

貸款人風險分擔交易是要求貸款人在違約時回購貸款或補償我們已實現的信用損失的協議。這些交易是作為要求主要抵押貸款保險的另一種選擇，或者是為了換取更低的擔保費。損失分攤金額可以全部或部分抵押。我們不再定期與單户貸款機構進行貸款風險分擔交易。

我們在發生時，在綜合全面收益表中確認我們在增信費用中獨立增信項下為轉移信用風險而支付的款項。我們在綜合資產負債表上的其他資產中單獨確認獨立信用增強的預期回收，抵消性減少以受益於(減少)信用增強回收，同時我們確認擔保貸款的信用損失撥備，其計算基礎與擔保貸款的信用損失撥備相同。

我們於2020年1月1日採用CECL，結果增加了$0.3我們的預期收回應收賬款餘額為20億美元，這是因為獨立信用增強的預期收回金額增加，加上擔保抵押貸款的預期虧損增加。一旦採用CECL，我們就根據我們對合同期限內當前預期信用損失的估計來衡量我們預期收回的應收賬款的信用損失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						221

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注8

下表提供了我們信用增強回收應收賬款的詳細信息。這些金額在我們合併資產負債表的其他資產中確認。

表8.1-信用增強應收款

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
獨立信用增級預期收回應收賬款，扣除撥備後的淨額						$677			$71
一級抵押保險應收賬款(1)，扣除津貼後的淨額						74			76
信用增級資產總額						$751			$147

(1)不包括$444百萬美元和$464截至2020年12月31日和2019年12月31日，與未付索賠金額相關的遞延付款義務分別為100萬美元。由於無法收回，我們基本上保留了所有這些未付款項。

有關抵押貸款保險商和其他信用增強提供商的交易對手信用風險的信息，請參閲注18.

增強信用擔保

擔保信用增強主要包括我們通過創建由非合併證券化信託發行的無擔保次級證券而獲得從屬證券，這些信託在我們必須履行對優先證券的擔保之前先吸收損失。擔保信用增強包括多家庭K證書和SB證書交易，以及由經驗豐富的貸款支持的單家庭高級次級證券化結構。

在衡量貸款損失撥備時，將考慮從擔保信用增強中獲得的預期回收。因此，只有當預期的信貸損失超過從屬金額時，我們才會確認表外信貸敞口的信貸損失撥備。我們確認擔保費收入，沒有明確確認單獨的增信費用或預期的增信回收。看見 注7 有關我們信用損失撥備的衡量方法的更多信息。

與信用相關的債務

在收購或擔保抵押資產後，我們也會通過發行無擔保信用相關債務或確認合併VIE的債務(包括從屬關係)來轉移信用風險。

對於我們的某些無擔保債務發行，我們創建了一個抵押資產(通常是貸款)的參考池，我們目前對這些資產有信用風險敞口，並創建了一個與名義信用風險頭寸相關的證券化結構。只要參考池中的抵押資產發生特定的信用事件，我們的債務餘額就會被減記，從而減少我們未來的本金和利息支付義務。無擔保信用掛鈎債務的主要類型是單家族STACR債務票據和多家族SCR債務票據。

我們的大部分STACR債務票據在我們的綜合資產負債表上作為其他債務記錄，並按攤銷成本入賬。當參考池中的標的貸款發生已實現虧損事件(如第三方止贖出售、賣空或REO處置)時，STACR債務票據將被減記，收益將確認為投資收益(虧損)，扣除我們的綜合全面收益表。

多家庭SCR債務票據的結構類似於STACR債務票據，儘管參考池中的抵押資產可能是我們有信用敞口的貸款或多家庭住房收入債券。雖然我們的SCR債務票據在我們的綜合資產負債表上作為其他債務記錄，但這些債務是按公允價值計量的，因為我們選擇了公允價值選項。公允價值變動計入我們綜合全面收益表中的投資收益(虧損)淨額。

與我們的非合併VIE類似，我們通過創建無擔保次級證券來提高我們的某些合併證券化產品的信用。在我們履行擔保義務之前，這些無擔保的次級證券將首先吸收標的貸款的損失。第三方持有的無擔保次級債務證券在我們的綜合資產負債表上記為合併信託債務，一般按攤銷成本入賬。當證券相關貸款發生虧損時，次級債務被減記，收益被確認為投資收益(虧損)，淨額計入我們的綜合全面收益表。

房地美MAC|2020 Form 10-K						222

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注8

單户家庭信用增強計劃(Single-Family Credit Enhanced)

下表列出了與我們的單一家庭信用增強相關的當前和受保護的UPB總額以及潛在損失追回的最大金額。

表8.2-單家庭信貸增強

									2020年12月31日									2019年12月31日
(單位：百萬)						增信會計處理			總電流和保護UPB(1)			最大覆蓋範圍						總電流和保護UPB(1)			最大覆蓋範圍
初級抵押貸款保險						附設			$472,881			$116,973						$421,870			$107,690
STACR：(2)
**信託票據						獨立式			488,251			17,288						288,323			9,739
發行債務票據						債務			365,482			12,377						536,036			15,373
保險/再保險(3)						獨立式			876,815			11,586						863,149			10,157
從屬關係：(4)
三個未合併的VIE						擔保			29,039			5,718						25,443			4,545
*綜合VIE						債務			9,035			464						19,498			854
貸款人風險分擔						獨立式			5,731			4,831						24,078			5,657
其他						主要附加			374			371						1,056			1,051
單户家庭信用提升總額												$169,608									$155,066

(1)基礎貸款可能由一種以上形式的信用增強所覆蓋。對於某些交易，由於交易和貸款之間報告週期的時間差異，受保護的UPB可能不同於相關貸款的UPB。

(2)總的當前和受保護的UPB代表包括在參考池中的資產的UPB。最高承保金額是指第三者持有的未償還餘額。

(3)截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的幾乎所有交易對手都在我們的ACIS交易上獲得了足夠的抵押品，以滿足最低要求ACIS項目的附帶要求。每筆交易的最低抵押品要求都是根據一系列因素進行評估的，包括再保險人的交易對手信用風險，以及交易的結構和風險狀況。其他保險/再保險交易也有類似的抵押品要求。

(4)流動及受保護UPB總額包括擔保證券的UPB，代表信託淨額中包含的資產扣除從屬證券提供的保護後的UPB。對於非合併VIE，流動和受保護的UPB總額還包括向擔保證券持有人提供的擔保人預付款的UPB。最大覆蓋範圍指的是隸屬於聯邦住宅貸款抵押公司擔保證券並由第三方持有的證券的未償還UPB。

房地美MAC|2020 Form 10-K						223

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注8

多家庭信用增強

下表列出了與我們的多家庭信用增強相關的當前和受保護的UPB總額以及潛在損失追回的最大金額。

表8.3-多家庭信用增強

									2020年12月31日									2019年12月31日
(單位：百萬)						增信會計處理			總電流和保護UPB(1)			最大覆蓋範圍						總電流和保護UPB(1)			最大覆蓋範圍
從屬關係：(2)
三個未合併的VIE						擔保			$286,199			$42,712						$251,008			$40,262
*綜合VIE						債務			1,800			200						1,800			200
貸款人風險分擔(3)						獨立式			3,321			598						2,529			381
保險/再保險(4)						獨立式			5,383			190						2,769			127
SCR債務票據(5)						債務			2,217			111						2,470			123
其他(3)						附設			253			253						467			467
多家庭信用提升總額												$44,064									$41,560

(1)基礎貸款可能由一種以上形式的信用增強所覆蓋。

(2)流動和受保護UPB總額包括擔保證券的UPB，代表信託淨額中包括的資產在扣除從屬證券提供的保護後的UPB，以及主服務商向擔保和無擔保證券持有人提供的預付款的UPB。對於非合併VIE，流動和受保護的UPB總額還包括向擔保證券持有人提供的擔保人預付款的UPB。最大覆蓋範圍指的是隸屬於聯邦住宅貸款抵押公司擔保證券並由第三方持有的證券的未償還UPB。

(3)最大承保範圍是指根據交易對手協議的條款可獲得的剩餘損失賠償金額。

(4)截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們保險/再保險交易的交易對手已遵守最低抵押品要求。每筆交易的最低抵押品要求都是根據一系列因素進行評估的，包括再保險人的交易對手信用風險，以及交易的結構和風險狀況。

(5)總的當前和受保護的UPB代表包括在參考池中的資產的UPB。最高承保金額代表第三方持有的SCR債務票據的未償還餘額。

我們還有其他多家庭信用增強措施，包括抵押品投放要求、賠償、集合保險、債券保險、追索權和其他類似安排。這些信用增強措施，連同出售基礎抵押抵押品所獲得的收益，旨在彌補我們抵押貸款的全部或部分損失，或根據我們的財務擔保合同支付的金額。根據這些協議，我們的歷史虧損和相關恢復並不顯著，因此這些其他類型的信用提升不包括在上表中。

房地美MAC|2020 Form 10-K						224

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注9

注9

債務

下表彙總了我們合併資產負債表中的總債務餘額。

表9.1--總債務

						十二月三十一日，
(單位：百萬)						2020			2019
第三方持有的合併信託的債務證券						$2,308,176			$1,898,355
房地美的債務：
短期債務						4,955			101,034
長期債務						279,415			170,296
房地美的總債務						284,370			271,330
債務總額						$2,592,546			$2,169,685

我們發行的債務證券被分類為第三方持有的合併信託的債務證券或房地美的債務。我們發行房地美的債券為我們的運營提供資金。

我們的債務是按攤銷成本報告的，但我們選擇了公允價值選項的某些債務除外。遞延項目，包括保費、折扣、發行成本和與對衝會計相關的基數調整，報告為總債務的組成部分。這些項目在相關債務的合同期限內採用實際利息法攤銷並通過利息支出報告。溢價、折扣和發行成本的攤銷在債券發行時開始。套期保值會計相關基礎調整的攤銷始於相關套期保值關係終止。

我們選擇了包含嵌入衍生品的債務的公允價值選項，包括某些STACR債務票據和SCR債務票據。有關STACR債務票據和SCR債務票據的其他信息，請參見注8。這些債務的公允價值變動計入投資收益(虧損)淨額，為換取發行債務而產生或收到的任何前期成本和費用在收益中確認為已發生而不是遞延。根據債務證券的陳述條款，相關利息支出繼續報告為利息支出。有關我們選擇公允價值選項的更多信息，請參見注：19.

當我們回購或贖回未償還債務證券時，我們確認贖回債務證券所支付的金額與收益中的賬面價值之間的差額，作為投資收益(損失)的一個組成部分，淨額。吾等與債權人之間就發行新債務證券及清償現有債務證券而同時進行的現金轉移，被視為對現有債務證券的清償或修改。如果債務證券的條款有很大不同，交易將被視為現有債務證券的清償。新債務證券的發行按公允價值計入，支付給債權人的費用在發生時計入費用，支付給第三方的費用遞延，並採用實際利息法攤銷至新債務證券有效期內的利息支出。如果現有債務擔保和新債務擔保的條款沒有實質性差異，交易將作為現有債務的修改入賬。支付給債權人的費用採用實際利息法遞延並在修改後的債務證券有效期內攤銷為利息支出，支付給第三方的費用在發生時計入費用。

我們還從事美元滾動交易，通過這種交易，我們達成了一項協議，出售並隨後回購(或購買並隨後轉售)機構證券。當這些交易涉及合併實體發行的證券時，它們被視為債務的發行和清償。

根據購買協議，未經庫務署事先書面同意，吾等不得招致會導致吾等總負債面值超過面值的債務。120在前一個日曆年的12月31日，我們被允許擁有的抵押資產的%。由於這一債務限額，我們被允許發行的債務額度可能會受到限制，為我們的運營提供資金。根據購買協議，吾等的“負債”金額乃於二零一零年一月一日釐定，並不影響有關轉讓金融資產及合併VIE的會計指引的更改。因此，“負債”一般不包括第三方持有的合併信託的債務證券。沒有財政部的事先同意，我們也不能對任何次級債務承擔責任。看見注2獲取有關我們可能擁有的抵押貸款相關證券數量限制的信息。

從2019年1月1日開始，根據購買協議，我們的債務上限為$300十億美元。根據購買協議，我們的債務上限將降至$270根據2021年1月的信件協議，2023年1月1日將達到10億美元。截至2020年12月31日，就債務上限而言，我們的總債務為$286.5十億美元。我們的總負債主要包括短期和長期債務的面值。

房地美MAC|2020 Form 10-K						225

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注9

第三方持有的合併信託債務證券

由第三方持有的合併信託的債務證券代表我們對在合併證券化信託中持有實益權益的第三方的負債。由第三方持有的合併信託的債務證券面臨提前還款風險，因為它們的支付是基於相關抵押借款人可能隨時預付的基礎抵押貸款的表現，而不會受到懲罰。

下表彙總了基於標的貸款產品類型的第三方持有的合併信託的債務證券。

表9.2-第三方持有的合併信託的債務證券

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百萬美元)						合同 成熟性			UPB			賬面金額(1)			加權 平均值 息票(2)						合同 成熟性			UPB			賬面金額(1)			加權 平均值 息票(2)
獨棟住宅：
30年或更長時間，固定利率						2021 - 2060			$1,799,065			$1,855,438			3.07		%				2020 - 2057			$1,516,550			$1,554,095			3.63		%
20年期固定利率						2021 - 2041			97,520			100,498			2.84						2020 - 2040			70,901			72,558			3.37
15年固定利率						2021 - 2036			303,142			310,612			2.46						2020 - 2035			225,501			229,133			2.87
可調率						2021 - 2051			23,964			24,484			2.76						2020 - 2050			30,183			30,756			3.25
僅限利息						2026 - 2041			3,671			3,736			3.15						2026 - 2041			4,244			4,307			4.55
FHA/VA						2021 - 2050			752			769			4.04						2020 - 2049			633			647			4.68
合計單户住宅									2,228,114			2,295,537												1,848,012			1,891,496
多家庭						2021-2050			12,488			12,639			2.43						2021 - 2049			6,790			6,859			3.29
第三方持有的合併信託的總債務證券									$2,240,602			$2,308,176												$1,854,802			$1,898,355

(1)包括$205百萬美元和$209分別於2020年12月31日和2019年12月31日，代表選擇公允價值期權的債務證券的公允價值的合併信託債務。

(2)第三方持有的合併信託債務證券的實際利率為1.76%和2.79分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。

短期債務

貼現票據、參考票據證券和中期票據是無擔保的一般公司債務。貼現票據和參考票據證券到期時只支付本金。根據回購協議出售的證券實際上是抵押借款，在這種情況下，我們出售證券，並達成在未來日期回購此類證券的協議。某些原始到期日為一年或一年以下的中期票據在本報告中被歸類為短期債務。

下表彙總了短期債務的餘額和有效利率。

表9.3--短期債務

						2020年12月31日												2019年12月31日
(百萬美元)						面值			賬面金額			加權 平均值 有效率						面值			賬面金額			加權 平均值 有效率
短期債務：
貼現票據和參考票據						$11			$11			0.69		%				$60,830			$60,629			1.67		%
中期票據						4,944			4,944			1.31						40,407			40,405			2.31
根據回購協議出售的證券						—			—			—						9,843			9,843			1.46
短期債務總額						$4,955			$4,955			1.31		%				$111,080			$110,877			1.89		%

房地美MAC|2020 Form 10-K						226

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注9

長期債務

下表彙總了我們的長期債務。

表9.4--長期債務

						2020年12月31日															2019年12月31日
(百萬美元)						合同到期日			面值			賬面金額(1)			加權值 平均值 有效率(2)						合同到期日			面值			賬面金額(1)			加權 平均水平 有效率(2)
長期債務：
固定費率：
中期票據-可贖回						2021-2050			$122,967			$122,895			0.71		%				2020 - 2037			$83,470			$83,433			2.01		%
中期票據-不可贖回						2021-2028			7,710			7,758			0.75						2020 - 2028			2,498			2,519			2.14
參考票據證券-不可贖回						2021-2032			64,162			64,124			1.55						2020 - 2032			39,124			39,176			2.71
STACR和SCR債務票據						2031-2042			111			114			12.71						2031 - 2042			123			126			12.74
可變費率：
中期票據-可贖回						2021-2025			371			371			1.93						2020 - 2034			10,682			10,668			2.18
中期票據-不可贖回						2021-2026			68,838			68,824			0.63						2020 - 2026			15,727			15,724			2.45
STACR						2023-2042			12,377			12,228			4.10						2023 - 2042			15,373			15,526			5.58
零息：
中期票據-不可贖回						2021-2039			4,850			2,578			5.99						2020 - 2039			4,880			2,450			5.94
其他						2047-2050			—			57			0.49						2047 - 2049			—			6			0.63
與套期保值相關的基差調整									不適用			466												不適用			668
長期債務總額									$281,386			$279,415			1.09		%							$171,877			$170,296			2.61		%

(1)代表票面價值，扣除相關折扣或溢價以及發行成本後的淨值。包括$2.410億美元和3.7在2020年12月31日和2019年12月31日分別為10億美元的長期債務，代表選擇了公允價值期權的債務證券的公允價值。

(2)基於賬面金額，不包括與對衝相關的基差調整。

我們長期債務的一部分是可贖回的。可贖回債務為我們提供了在一個或多個指定贖回日期或在指定贖回日期或之後的任何時間按面值贖回債務證券的選擇權。

下表彙總了截至2020年12月31日的長期債務證券合約到期日。

表9.5-長期債務和債務證券合約到期日

(單位：百萬)						金額
年度到期日
長期債務(不包括STACR和SCR債務票據)：
2021						$43,422
2022						61,071
2023						61,998
2024						21,679
2025						44,342
此後						36,386
第三方持有的合併信託、STACR和SCR債務票據的債務證券(1)						2,253,090
總計						2,521,988
淨貼現、溢價、債務發行成本、對衝相關和其他基數調整(2)						65,603
第三方持有的合併信託、STACR、SCR和長期債務的總債務證券						$2,587,591

(1)該等債務證券的合約到期日並未列示，因為它們會承受提前還款風險，因為它們的付款是基於相關按揭借款人可能隨時預付的按揭資產池的表現，而不會受到懲罰。

(2)其他基數調整主要代表我們選擇了公允價值選項的債務公允價值的變化。

非現金投融資活動

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，我們發行了$0.810億美元和0.7分別出售房地美(Freddie Mac)的1000億美元債務，以換取賣家此前承諾的現金抵押品。這些債務發行代表非現金交易。 

房地美MAC|2020 Form 10-K						227

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注10

注10

衍生品

衍生品在我們的合併資產負債表上按其公允價值報告。不屬於合格公允價值對衝關係的衍生產品的公允價值和應計利息的變化記錄為投資收益(虧損)，淨額計入我們的綜合全面收益表。淨資產頭寸中的衍生工具，包括應收或應付的衍生工具淨利息，報告為衍生資產淨額。同樣，淨負債的衍生工具，包括應收或應付的衍生工具淨利息，報告為衍生工具負債淨額。我們將確認的收回現金抵押品的權利或退還現金抵押品的義務的公允價值金額與根據主淨額結算協議與同一交易對手簽署的衍生工具確認的公允價值金額進行抵銷。持有的非現金抵押品不會在我們的綜合資產負債表上確認，因為我們沒有獲得對抵押品的有效控制，而過帳的非現金抵押品不會從我們的綜合資產負債表中取消確認，因為我們沒有放棄對抵押品的有效控制。因此，持有或過賬的非現金抵押品不會在我們的綜合資產負債表上作為衍生資產或衍生負債的抵銷而列示。

我們評估我們購買或發行的金融工具是否包含嵌入式衍生品。我們通常選擇以公允價值計量新收購或發行的包含嵌入衍生品的金融工具，公允價值的變化記錄在收益中。

在我們的綜合現金流量表中，除遠期承諾外，與收購和終止衍生品相關的現金流量一般歸類於投資活動。與遠期承諾有關的現金流量根據與之相關的金融工具的現金流量在綜合現金流量表部分分類。

衍生工具的使用

我們使用衍生品主要是為了對衝我們金融資產和負債之間的利率敏感度不匹配。我們基於市場價格、模型和經濟學分析了各種利率情景下金融資產和負債的利率敏感性。當我們使用衍生品來降低風險敞口時，我們會考慮一系列因素，包括成本、對交易對手信用風險的敞口以及我們的整體風險管理策略。

我們將衍生品分類為三類別：

n    交易所交易的衍生品；

n    結算衍生工具；及

n    場外衍生品。

交易所交易的衍生品包括標準化利率期貨合約和期貨合約期權。清算的衍生品包括美國商品期貨交易委員會(U.S.Commodity Futures Trading Commission)認定受多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act)中央清算要求的利率掉期。場外衍生品是指既不是交易所交易衍生品，也不是清算衍生品的衍生品。

衍生工具的種類

我們主要使用以下類型的衍生品：

n    基於Libor和SOFR的利率互換；

n    基於Libor、財政部和SOFR的購買期權(包括掉期)；以及

n    基於Libor、國債和SOFR的交易所交易期貨。

我們還購買信用指數的掉期交易，以防範可能影響我們的K證書或SB證書交易的盈利能力的多個家庭利差的不利變動。

除了掉期、期貨和購買的期權外，我們的衍生品頭寸還包括書面期權和掉期以及承諾。

書面期權和掉期

書面看漲和看跌掉期被出售給交易對手，允許他們分別選擇進行固定收受利率掉期和固定支付利率掉期。抵押貸款相關證券的書面看漲期權和看跌期權賦予交易對手在特定條款下執行合同的權利，這通常發生在我們處於負債狀況時。我們可能會不時地簽訂其他衍生品合約，如利率期貨。

房地美MAC|2020 Form 10-K						228

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注10

承付款

我們例行公事地作出承諾，其中包括以下承諾：

n    買賣證券投資；

n    買賣貸款；以及

n    購買、清償或發行我們合併信託的債務證券。

這些承諾大多被認為是衍生品，因此應遵守衍生品和對衝的會計準則。

套期保值會計

公允價值對衝

我們將公允價值對衝會計應用於某些單一家庭按揭貸款，我們使用基於LIBOR的利率掉期，對應於指定基準利率(即LIBOR)的這些貸款的公允價值變動進行對衝。我們也將公允價值對衝會計應用於某些債務發行，我們使用基於LIBOR的利率掉期對應於指定基準利率(即LIBOR)的債務的公允價值變動進行對衝。在最後一層公允價值對衝會計策略下，我們對封閉式單一家庭抵押貸款池中的一部分公允價值變動進行對衝，這些貸款預計不會受到提前還款、違約和其他影響現金流時間和金額的事件的影響。作為這一策略的一部分，我們還選擇根據套期保值開始時確定的合同息票現金流的基準利率部分，並假設套期保值項目的期限僅反映被套期保值的指定現金流，來計量套期保值項目的公允價值變化。

我們應用套期保值會計來限定套期保值關係。當衍生對衝工具的公允價值變動預期可非常有效地抵銷對衝項目公允價值的變動，而該變動可歸因於對衝關係有效期內被對衝的風險，則符合資格的對衝關係即屬符合資格對衝關係。沒有金額被排除在對衝有效性的評估之外。為了評估套期保值的有效性，我們使用了統計迴歸分析。

在對衝關係開始時，我們準備正式的同期文件，記錄我們的風險管理目標和進行對衝的策略。

如果套期保值關係符合公允價值套期保值會計的要求，衍生工具套期保值工具的所有公允價值變動(包括利息應計)均在用於顯示被套期保值項目收益影響的同一綜合全面收益項目表中確認。因此，可歸因於被套期保值風險的對衝項目(按揭貸款和債務)的公允價值變動分別在利息收入-抵押貸款和利息支出中確認，以及各自衍生對衝工具的公允價值變動。

可歸因於被對衝風險的對衝項目的公允價值變動確認為針對抵押貸款和債務的累計基數調整。累計基準調整按綜合全面收益項目綜合報表攤銷，該綜合報表採用考慮對衝項目合同條款的實際利息法，用於列報對衝項目的公允價值變化，攤銷開始時間不晚於對衝會計終止的期間。

現金流對衝

在AOCI中記錄了與終止現金流對衝有關的金額，當最初預測的交易影響收益時，這些對衝在收益中確認。如果最初預測的交易很可能不會發生，AOCI中相關的遞延收益或虧損將立即重新分類為收益。從AOCI重新分類的金額記錄在利息支出中。看見注13有關未來將與封閉現金流對衝相關的遞延淨虧損重新分類為淨收入的信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						229

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注10

按公允價值計算的衍生資產和負債

下表顯示了我們綜合資產負債表中報告的衍生品的名義價值和公允價值。

表10.1--按公允價值計算的衍生資產和負債

						2020年12月31日												2019年12月31日
						概念性的或 合同 金額			公允價值衍生品									概念性的或 合同 金額			公允價值衍生品
(單位：百萬)									資產			負債									資產			負債
未指定為對衝
利率風險管理衍生品：
掉期						$559,596			$2,639			($7,091)						$488,242			$2,000			($4,168)
書面期權						18,259			—			(735)						10,984			—			(130)
購買的選項(1)						169,995			5,265			—						152,480			4,198			—
期貨						181,702			—			—						210,305			—			—
總利率風險管理衍生品						929,552			7,904			(7,826)						862,011			6,198			(4,298)
抵押貸款承諾衍生品：
購買按揭貸款的遠期合約						37,122			183			—						8,028			11			(8)
購買抵押貸款相關證券的遠期合約						45,185			203			—						28,194			44			(5)
出售抵押貸款相關證券的遠期合約						136,802			2			(759)						57,738			6			(113)
總按揭承諾衍生工具						219,109			388			(759)						93,960			61			(126)
CRT相關衍生品						28,949			61			(47)						12,362			15			(116)
其他						4,029			2			(16)						5,984			1			(28)
未被指定為對衝的衍生品總額						1,181,639			8,355			(8,648)						974,317			6,275			(4,568)
指定為公允價值對衝
利率風險管理衍生品：
掉期						180,686			224			(500)						192,366			104			(714)
指定為公允價值對衝的衍生品總額						180,686			224			(500)						192,366			104			(714)
應收衍生利息(應付)(2)									455			(523)									887			(724)
淨值調整(3)									(7,829)			8,717									(6,422)			5,634
衍生品投資組合總額，淨額						$1,362,325			$1,205			($954)						$1,166,683			$844			($372)

(1)包括名義或合同金額為#美元的信用指數掉期16.810億美元和11.4分別於2020年12月31日和2019年12月31日為2019年12月31日和2019年12月31日，公允價值為9.0百萬美元和$3.0分別於2020年12月31日和2019年12月31日為3.8億美元。

(2)包括其他衍生應收賬款和應付賬款。

(3)代表交易對手淨額結算和現金抵押品淨額結算。

看見注：11獲取與我們持有和發佈的衍生品交易對手和抵押品相關的信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						230

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注10

衍生品的得失

下表列出了衍生工具的損益，包括定期現金結算的應計費用，但在符合條件的對衝關係中沒有指明，並在我們的綜合全面收益表(虧損)中報告為投資收益(虧損)，淨額。

表10.2-衍生工具的損益

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
未指定為對衝
利率風險管理衍生品：
掉期						($1,627)			($3,085)			$1,422
書面期權						(161)			(235)			18
購買的選項						2,404			423			(648)
期貨						(2,442)			(946)			57
利率風險管理衍生品公允價值損益合計						(1,826)			(3,843)			849
抵押貸款承諾衍生品						(1,856)			(452)			606
CRT相關衍生品						163			(1)			(38)
其他						57			52			(6)
未指定為套期保值的衍生品總額公允價值收益(損失)						(3,462)			(4,244)			1,411
掉期定期現金結算的應計項目(1)						(1,576)			(272)			(141)
總計						($5,038)			($4,516)			$1,270

(1)包括清算利率掉期的變動保證金利息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						231

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注10

公允價值對衝

下表按綜合全面收益(虧損)表列示公允價值對衝會計的影響，包括因應用對衝會計而在符合資格的對衝關係和其他組成部分中指定的衍生品和對衝項目的損益。

表10.3-公允價值對衝損益

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(單位：百萬)						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出						利息收入			利息支出
在我們的綜合全面收益表上列示的收入和費用行項目總額，其中記錄了公允價值對衝的影響：						$62,340			($49,569)						$72,895			($61,047)						$70,054			($58,033)
抵押貸款利息合同 為投資而持有的貸款：
--公允價值套期保值關係淨收益或(虧損)：
套期保值項目						5,071			—						4,569			—						(1,776)			—
指定為對衝工具的衍生工具						(4,836)			—						(4,309)			—						1,091			—
*套期保值工具的應計利息						(434)			—						(48)			—						(439)			—
*停產的套期保值相關基礎 調整攤銷						(2,840)			—						(446)			—						133			—
債務利息合同：
--公允價值套期保值關係淨收益或(虧損)：
套期保值項目						—			(49)						—			(1,038)						—			145
指定為對衝工具的衍生工具						—			11						—			1,231						—			155
*取消對衝工具的應計利息						—			835						—			(184)						—			(313)
*停止與對衝相關的基差調整 攤銷						—			60						—			63						—			(3)

公允價值套期保值導致的累計基差調整

下表按其各自的資產負債表項目列示了因符合公允價值對衝和相關對衝項目賬面金額而進行的套期保值項目累計基數調整。

表10.4-公允價值套期保值導致的累計基數調整

						2020年12月31日
						賬面金額資產/(負債)						計入賬面金額的公允價值套期保值基礎調整累計金額												層末法下的閉合投資組合
(單位：百萬)												總計			在圖層末尾方法下			停產-與對衝相關						按攤餘成本計算的總金額			UPB指定金額
為投資而持有的按揭貸款						$478,077						$5,117			($318)			$5,435						$220,301			$9,112
債務						(176,512)						(466)			—			(38)						—			—
						2019年12月31日
						賬面金額資產/(負債)						計入賬面金額的公允價值套期保值基礎調整累計金額												層末法下的閉合投資組合
(單位：百萬)												總計			在圖層末尾方法下			停產-與對衝相關						按攤餘成本計算的總金額			UPB指定金額
為投資而持有的按揭貸款						$470,889						$2,886			($943)			$3,829						$273,346			$22,747
債務						(122,746)						(668)			—			(93)						—			—

房地美MAC|2020 Form 10-K						232

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注11

注11

抵押協議和抵銷安排

衍生產品組合

我們使用清算衍生品、交易所交易衍生品和場外衍生品使我們面臨交易對手信用風險。我們被要求公佈與我們的衍生品交易相關的保證金。這一要求使我們在交易對手不履行義務的情況下面臨交易對手信用風險。然而，清算和交易所交易衍生品的使用降低了我們對個別交易對手的信用風險敞口，因為中央交易對手取代了個別交易對手。場外衍生品使我們面臨單個交易對手的信用風險，因為交易是在我們和每個交易對手之間執行和結算的，如果交易對手未能履行其義務，我們將面臨潛在的損失。

我們對利率掉期和基於期權的衍生品的使用要接受內部信用和法律審查。我們會持續審查所有衍生品交易對手、票據交換所和結算會員的信用基本面，以確認它們繼續符合我們的內部風險管理標準。

場外衍生品

我們使用主淨額結算和抵押品協議來降低我們在利率掉期和基於期權的衍生品方面對場外衍生品交易對手的信用風險敞口。總淨額結算協議規定對單個交易對手的應收和應付金額進行淨額結算，並根據哪一方處於負債狀況，以現金、國庫券或機構抵押相關證券或債務證券的形式，或由交易對手或吾等兩者兼而有之的形式過賬抵押品。雖然我們的慣例是不對作為抵押品持有的資產進行質押，但這些協議可能允許我們或我們的交易對手對全部或部分抵押品進行質押。

我們已經與所有場外衍生品交易對手簽訂了總淨額結算協議。按日計算，計算各交易對手未償還衍生品的市值，以確定我們的淨信用敞口金額，該金額等於交易對手在考慮所公佈的抵押品後處於淨收益頭寸的衍生品的市值。如果交易對手在衍生品協議下違約，而違約沒有按照協議規定的方式得到補救，我們有權根據協議出售抵押品。因此，我們使用主淨額結算和抵押品協議，在違約時減少了我們對交易對手的風險敞口。

如果我們場外利率掉期和基於期權的衍生品的所有交易對手在2020年12月31日同時違約，在單個交易對手基礎上應用淨額結算協議和抵押品後，我們在會計方面的最大損失將約為$292000萬。我們對場外衍生品交易對手的淨無抵押風險敞口主要集中在四交易對手，截至2020年12月31日，所有交易對手均為投資級。我們定期審查作為抵押品質押的證券的市值和衍生品交易對手抵押品的入賬門檻(如適用)，以努力管理我們的虧損敞口。

2017年3月1日生效的某些金融機構監管機構(包括FHFA)通過的規定，要求在不適用於該日期之後執行的場外衍生品交易的任何門檻的情況下，公佈差異保證金。然而，對於2017年3月1日之前執行的場外衍生品交易，我們向與我們的衍生品工具相關的交易對手承諾的抵押品金額是在考慮我們的信用評級後確定的。我們包含信用風險相關或有特徵的場外衍生品工具(經交易對手淨額計算)於2020年12月31日處於負債狀態，其公允價值合計為$3.530億美元，我們為其提供了現金和非現金抵押品$3.4在正常的業務過程中有100億美元的收入。我們信用評級的降低可能會引發與這些場外衍生品工具相關的額外抵押品要求。如果我們的信用評級下調在2020年12月31日引發了與這些場外衍生品工具相關的額外抵押品要求，我們需要向交易對手提供的最高額外抵押品將是$0.11000億美元。從2021年9月1日開始，我們的場外衍生品交易將受到新的初始保證金要求的約束。

清算和交易所交易衍生產品

我們的大部分利率掉期交易都受到中央結算要求的約束。未平倉交易所交易合約和清算衍生品的價值變化每天都通過清算所支付的款項進行結算。我們按票據交換所和結算會員對已清算衍生品的風險敞口進行淨額結算。我們信用評級的降低可能會導致我們用於清算和交易所交易衍生品的票據交換所或清算會員要求額外的抵押品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						233

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注11

其他衍生工具

我們還執行貸款和抵押貸款相關證券的遠期買賣承諾，包括美元滾動交易，這些交易在會計上被視為衍生品。我們的遠期買賣承諾的總風險為$。388百萬美元和$612020年12月31日和2019年12月31日分別為100萬。

我們的許多涉及抵押貸款相關證券的遠期買賣承諾的交易都利用MBSD/FICC作為票據交換所。作為票據交換所的結算會員，我們向MBSD/FICC提交保證金，並承擔該組織(包括其結算會員)的交易對手信用風險。如果結算會員出現故障並給MBSD/FICC清算系統造成損失，我們可能會損失我們在MBSD/FICC上公佈的保證金。此外，我們的風險可能超過這個數額，因為成員通常被要求按比例彌補因成員違約而造成的損失。很難估計我們在這些交易下的最大風險敞口，因為這將需要對我們和MBSD/FICC其他成員未來可能執行的交易進行評估。

根據轉售協議購買的證券

作為投資者，我們根據協議達成購買證券的安排，然後將相同或基本上相同的證券轉售給我們的交易對手。我們這些交易的交易對手被要求將購買的證券質押，作為他們在以後回購這些證券的義務的抵押品。雖然此類交易涉及證券的合法轉讓，但由於轉讓方不會放棄對轉讓證券的有效控制權，因此它們被計入擔保融資。這些協議可能允許我們對質押給我們的全部或部分抵押品進行質押，我們可以定期對此類抵押品進行質押，儘管我們通常不會對質押給我們的抵押品進行質押。

在確定我們在涉及根據轉售協議購買的證券的交易中借出的金額時，我們會考慮質押給我們作為抵押品的證券的類型。此外，我們定期審查這些證券的市值與貸款金額的比較，以努力管理我們的虧損敞口。

我們在合併資產負債表中單獨列報應計應收利息。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們確認了根據轉售協議購買的證券的應計應收利息$2百萬美元和$18分別為2000萬人。

我們利用GSD/FICC作為結算所進行許多交易，涉及根據轉售協議購買的證券、根據回購協議出售的證券，以及其他與抵押貸款無關的證券。作為GSD/FICC的結算會員，我們必須支付初始保證金和變動保證金，並面臨GSD/FICC(包括其結算會員)的交易對手信用風險。如果結算會員出現故障，並給GSD/FICC結算系統造成損失，我們可能會損失我們向GSD/FICC公佈的保證金。此外，我們的風險可能超過這個數額，因為成員通常被要求按比例彌補因成員違約而造成的損失。很難估計我們在這些交易下的最大風險敞口，因為這將需要對我們和GSD/FICC其他成員未來可能執行的交易進行評估。

在2020年第一季度，我們的某些交易對手根據Freddie Mac證券轉售協議購買的證券因未能滿足保證金要求而根據監管法律協議的條款違約。該等交易已根據協議條款終止，吾等按公允價值確認抵押品，該等抵押品超出交易對手的未清償債務。我們沒有確認這些違約造成的財務損失。

根據回購協議出售的證券

根據回購協議出售的證券實際上是抵押借款，在這種情況下，我們出售證券，並達成在未來日期回購此類證券的協議。我們被要求將出售的證券質押給這些交易的交易對手，作為我們在以後回購這些證券的義務的抵押品。與根據轉售交易協議購買的證券類似，這些交易涉及證券的合法轉讓。然而，由於轉讓方不放棄對轉讓證券的有效控制權，它們被計入擔保融資。這些協議可能允許我們的交易對手補充全部或部分抵押品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						234

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注11

金融資產和負債的抵銷

當我們收到現金抵押品時，我們確認收到的金額以及相應的退還抵押品的義務。當我們發佈現金抵押品時，我們取消確認與相應資產一起發佈的金額，以便我們有權收到抵押品的返還。我們一般不承認或取消確認以證券形式收到或質押的抵押品，因為此類安排中的轉讓方不會放棄對轉讓的證券的有效控制權。看見注10欲瞭解有關我們綜合資產負債表的更多信息，請提供與衍生品交易相關的抵押品。於2020年12月31日和2019年12月31日，與具有主淨額結算和抵押品協議的衍生品相關的所有金額的現金抵押品都被衍生品資產淨額或衍生品負債淨額抵銷(視適用情況而定)。

從2020年1月1日開始，我們選擇將根據回購協議出售的證券相關的應付款與根據協議轉售的證券相關的應收賬款進行抵銷，當這些金額滿足資產負債表抵銷條件時。上期合併財務報表中的某些金額已重新分類，以符合當前的列報方式。

下表列出了與衍生工具、根據轉售協議購買的證券以及根據回購協議出售的受可強制執行的總淨額結算協議或類似安排約束的證券相關的抵銷和抵押品信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						235

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注11

表11.1-金融資產與負債抵銷及抵押品信息

						2020年12月31日
						毛收入 金額 公認的						未來將抵銷的金額 整合 資產負債表									淨額 提交於 合併後的美國公司(The Consolidation) 資產負債表			總金額 未偏移到 合併後的美國公司(The Consolidation) 資產負債表(2)			網絡 金額
(單位：百萬)												交易對手淨額結算			現金抵押品淨額結算(1)
資產：
衍生品：
場外衍生品						$8,566						($5,932)			($1,957)						$677			($648)			$29
清算和交易所交易衍生品						17						—			60						77			—			77
抵押貸款承諾衍生品						388						—			—						388			—			388
其他						63						—			—						63			—			63
總導數						9,034						(5,932)			(1,897)						1,205			(648)			557
根據轉售協議購買的證券						105,003						—			—						105,003			(105,003)			—
總計						$114,037						($5,932)			($1,897)						$106,208			($105,651)			$557
負債：
衍生品：
場外衍生品						($8,812)						$5,932			$2,759						($121)			$—			($121)
清算和交易所交易衍生品						(37)						—			26						(11)			—			(11)
抵押貸款承諾衍生品						(759)						—			—						(759)			—			(759)
其他						(63)						—			—						(63)			—			(63)
總導數						(9,671)						5,932			2,785						(954)			—			(954)
根據回購協議出售的證券						—						—			—						—			—			—
總計						($9,671)						$5,932			$2,785						($954)			$—			($954)
						2019年12月31日
						毛收入 金額 公認的						未來將抵銷的金額 整合 資產負債表									淨額 提交於 合併後的美國公司(The Consolidation) 資產負債表			總金額 未偏移到 合併後的美國公司(The Consolidation) 資產負債表(2)			網絡 金額
(單位：百萬)												交易對手淨額結算			現金抵押品淨額結算(1)
資產：
衍生品：
場外衍生品						$7,045						($4,465)			($2,075)						$505			($485)			$20
清算和交易所交易衍生品						144						(5)			123						262			—			262
抵押貸款承諾衍生品						61						—			—						61			—			61
其他						16						—			—						16			—			16
總導數						7,266						(4,470)			(1,952)						844			(485)			359
根據轉售協議購買的證券						66,114						(9,843)			—						56,271			(56,271)			—
總計						$73,380						($14,313)			($1,952)						$57,115			($56,756)			$359
負債：
衍生品：
場外衍生品						($5,731)						$4,465			$1,164						($102)			$—			($102)
清算和交易所交易衍生品						(5)						5			—						—			—			—
抵押貸款承諾衍生品						(126)						—			—						(126)			—			(126)
其他						(144)						—			—						(144)			—			(144)
總導數						(6,006)						4,470			1,164						(372)			—			(372)
根據回購協議出售的證券						(9,843)						9,843			—						—			—			—
總計						($15,849)						$14,313			$1,164						($372)			$—			($372)

 

(1)持有的超額現金抵押品作為衍生負債列示，而過賬的超額現金抵押品則作為衍生資產列示。

(2)不包括已入賬或持有的非現金抵押品的公允價值金額，該金額超過綜合資產負債表上列報的經交易對手淨額的相關淨資產或負債。

房地美MAC|2020 Form 10-K						236

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注11

質押抵押品

抵押給房地美的抵押品

我們有現金質押給我們，作為主要與場外衍生品交易相關的抵押品。我們有一塊錢2.830億美元和30億美元2.6200億美元承諾作為抵押品，分別作為我們流動性和應急運營投資組合的一部分，分別於2020年12月31日和2019年12月31日投資於我們。

我們主要執行根據與中央結算組織達成的轉售交易協議購買的證券，在這些交易中，我們有權對已質押給我們的抵押品進行抵押，無論是與中央清算組織還是與其他交易對手。在2020年12月31日和2019年12月31日，我們有85.810億美元和52.4在這些交易中分別向我們質押了10億美元的證券。此外，在2020年12月31日和2019年12月31日，我們有$0.810億美元和2.4分別向我們質押了10億美元的證券，這些證券涉及根據轉售協議購買的證券，而不是與我們有權補充的中央結算機構執行的交易。

房地美抵押的抵押品

我們存了總額為$的現金抵押品1.330億美元和30億美元0.2截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別與根據與中央清算組織轉售交易的協議購買的承諾和證券有關的10億美元。

下表彙總了我們為衍生品和抵押借款交易質押作為抵押品的證券的公允價值，包括被擔保方可能補充的證券。

表11.2--質押證券形式的抵押品

						2020年12月31日
(單位：百萬)						衍生品			根據回購協議出售的證券			其他(2)			總計
合併信託的債務證券(1)						$121			$—			$345			$466
證券交易						1,920			—			1,163			3,083
質押證券總額						$2,041			$—			$1,508			$3,549

						2019年12月31日
(單位：百萬)						衍生品			根據回購協議出售的證券			其他(2)			總計
合併信託的債務證券(1)						$562			$—			$280			$842
證券交易						2,894			9,346			49			12,289
質押證券總額						$3,456			$9,346			$329			$13,131

(1)代表我們在資本市場分部抵押投資組合中持有的合併信託的債務證券，在我們的綜合資產負債表上記錄為第三方持有的合併信託的債務證券的減值。

(2)包括與某些票據交換所交易有關的其他抵押借款和抵押品。

下表列出了截至2019年12月31日，根據回購協議出售的證券項下我們的總債務的基礎抵押品和剩餘合同到期日。我們有不是截至2020年12月31日，根據回購協議出售的未償還證券。

表11.3--已質押的基礎抵押品

2019年12月31日

(單位：百萬)

通宵連續不斷

30天或更短時間

在30天到90天之後

大於 90天

總計

美國國債和其他

$—

$9,081

$265

$—

$9,346

房地美MAC|2020 Form 10-K						237

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注12

注12

其他資產和其他負債

下表列出了我們綜合資產負債表中其他資產和其他負債的組成部分。

表12.1--其他資產和其他負債的重要組成部分

						十二月三十一日，
(單位：百萬)						2020			2019
其他資產：
房地產自有，淨值						$198			$555
擔保資產						5,509			4,426
服務商應收賬款						20,926			10,112
向貸款人墊款						4,162			1,873
擔保貸款						1,680			2,313
力拓股權投資						1,410			972
所有其他						5,409			2,548
其他資產總額						$39,294			$22,799
其他負債：
保證義務						$5,050			$4,292
所有其他						6,242			3,750
其他負債總額						$11,292			$8,042

房地美MAC|2020 Form 10-K						238

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

注13

股東權益與每股收益

累計其他綜合收益

下表顯示了AOCI在我們的聯邦法定税率生效後的變化。21以下三年的百分比，與可供出售證券、封閉式現金流對衝和我們的固定收益計劃相關。

表13.1-按構成部分、税項淨值劃分的AOCI變動情況

						截至2020年12月31日的年度
(單位：百萬)						與Aoci相關的Aoci 到可用的- 待售 有價證券			與AOCI相關 至現金流 樹籬 兩性關係			與Aoci相關的Aoci 到定義的 福利計劃			總計
期初餘額						$618			($244)			$64			$438
改敍前其他綜合收益						502			—			(9)			493
從累計其他綜合收益中重新分類的金額						(310)			38			(16)			(288)
按組件劃分的AOCI變化						192			38			(25)			205
期末餘額						$810			($206)			$39			$643
						截至2019年12月31日的年度
(單位：百萬)						與AOCI相關 到可用的- 待售 有價證券			與AOCI相關 至現金流 樹籬 兩性關係			與AOCI相關 到定義的 福利計劃			總計
期初餘額						$83			($315)			$97			($135)
改敍前其他綜合收益						668			—			(17)			651
從累計其他綜合收益中重新分類的金額						(133)			71			(16)			(78)
按組件劃分的AOCI變化						535			71			(33)			573
期末餘額						$618			($244)			$64			$438
						截至2018年12月31日的年度
(單位：百萬)						與AOCI相關 到可用的- 待售 有價證券			與AOCI相關 至現金流 樹籬 兩性關係			與AOCI相關 到定義的 福利計劃			總計
期初餘額						$662			($356)			$83			$389
改敍前其他綜合收益						(476)			—			11			(465)
從累計其他綜合收益中重新分類的金額						(246)			114			(16)			(148)
按組件劃分的AOCI變化						(722)			114			(5)			(613)
會計原則變更的累積影響(1)						143			(73)			19			89
期末餘額						$83			($315)			$97			($135)

(1)包括2018年第一季度通過《減税和就業法案》對擱淺税收影響重新分類的會計指導意見的影響。

2018年第一季度，我們採用了與減税和就業法案導致的滯留税收影響重新分類相關的會計指引，將累積的其他全面收益重新分類為留存收益。重新分類包括與可供出售證券的未實現損益相關的滯留税收影響，關閉現金流對衝的遞延淨虧損，以及我們的固定福利計劃。

房地美MAC|2020 Form 10-K						239

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

將AOCI重新分類為淨收入

下表列出了從AOCI到淨收入的重新分類，包括我們綜合全面收益表(虧損)上受影響的項目。

表13.2-從AOCI到淨收入的重新分類

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
Aoci與可供出售的證券相關
綜合全面收益表(虧損)上受影響的行項目：
投資收益(虧損)，淨額						$393			$168			$312
所得税(費用)福利						(83)			(35)			(66)
税後淨額						310			133			246
Aoci與現金流套期保值關係相關
綜合全面收益表(虧損)上受影響的行項目：
利息支出						(50)			(90)			(133)
所得税(費用)福利						12			19			19
税後淨額						(38)			(71)			(114)
與固定福利計劃相關的AOCI
綜合全面收益表(虧損)上受影響的行項目：
薪金和員工福利						20			20			20
所得税(費用)福利						(4)			(4)			(4)
税後淨額						16			16			16
税額淨額期間內的總重新分類						$288			$78			$148

高級優先股

根據中描述的購買協議注2，我們發佈了一百萬2008年9月8日向財政部出售優先股，部分考慮到財政部向我們提供資金的承諾。

優先股的面值為$。1，並具有規定的價值和初始清算優先權#美元。1億美元，或1,000,000美元1,000每股。優先股的清算優先權可能會有所調整。在任何股息期內不以現金支付的股息將應計，並被添加到優先股的清算優先股中。此外，財政部根據其在購買協議下的資金承諾向我們支付的任何金額，以及沒有以現金支付給財政部或財政部免除的任何季度承諾費，都將被添加到優先股的清算優先股中。優先股的清算優先權也增加了#美元。3.0根據2017年12月的信件協議，2017年12月31日將有10億美元。根據2019年9月和2021年1月的信函協議，高級優先股的清算優先權將在每個財季末(從2019年9月30日至資本儲備結束日期)增加，增加的金額相當於上一財季淨值金額(如果有的話)的增幅。在2020年第三季度，我們的淨資產增加了$2.4十億美元。因此，優先股的清算優先權增加到#美元。86.520億美元，並將增加到89.12021年3月31日的10億美元2.5在2020年第四季度，我們的淨值金額增加了10億美元。如下所述，在有限的情況下，我們可能會支付款項以降低優先股的清算優先權。如中所述注2，季度承諾費暫停至資本儲備到期日。在資本儲備結束日期之前，我們和財政部將在與美聯儲主席協商後，共同商定一項定期承諾費，我們將為財政部從資本儲備日期後的第一個1月1日開始的五年期間的剩餘資金承諾支付一筆定期承諾費。

財政部作為優先股的持有者，有權在董事會宣佈時獲得季度現金股息。我們向財政部支付的高級優先股股息已由保守人宣佈，並在其指示下支付，作為董事會權利、頭銜、權力和特權的繼承人。紅利在優先股可以確定的期間列報，作為普通股股東可獲得的淨收益(虧損)和每股普通股淨收益(虧損)的減少額。股息在隨後的期間宣佈和支付，並在宣佈的期間記為權益減少額。有幾個不是2020年支付的現金股息。根據保守黨人的指示，2019年和2018年以現金支付的股息總額為#美元。3.110億美元和4.1分別為10億美元。看見注2來討論我們的淨值清掃股息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						240

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

優先股優先於我們的普通股和所有其他已發行的優先股系列，以及我們未來發行的任何股本，無論是股息還是清算後的權利都是如此。高級優先股規定，我們不得在任何時候宣佈或支付股息，不得就任何普通股或其他級別低於高級優先股的證券進行分配、贖回、購買或收購，或就其進行清算支付，除非：

n已發行優先股的全部累計股息(包括任何增加清算優先股的未支付股息)已宣佈並以現金支付

n所有需要用發行股本換取現金的淨收益支付的金額(如下所述)均以現金支付。

優先股的股票是不可轉換的。除高級優先股指定證書中規定的投票權或法律規定的投票權外，優先股的股票沒有一般或特殊投票權。一般情況下，修改優先股的條款或創建優先股之前或與其平價的任何類別或系列股票，都需要得到至少三分之二的高級優先股流通股持有人的同意。

在購買協議規定的財政部資金承諾終止之前，吾等不得贖回優先股；然而，吾等獲準支付優先股已發行股票的清算優先權，但以先前增加至清算優先權但未支付的應計股息及先前未支付的季度承諾費以及先前添加至清算優先權且先前未支付的季度承諾費為限。根據2021年1月的信函協議，我們被允許發行普通股，總收益最高可達$70.0在財政部全面行使收購權證後10億美元79.9的普通股，並解決目前懸而未決的與我們的託管和購買協議有關的重大訴訟，我們被允許使用此類發行的淨收益來建立資本。如果我們在高級優先股尚未發行時發行任何其他股本換取現金，則此類發行的淨收益必須用於支付優先股的清算優先權；然而，在財政部終止融資承諾之前，每股優先股的清算優先權不得低於每股1,000美元。在財政部終止融資承諾後，我們可以隨時全部或部分償還優先股全部流通股的清算優先權。如果在終止財政部的資金承諾後，我們全額償還了優先股每股已發行股票的清算優先權，這些股票將被視為在付款日已贖回。

房地美MAC|2020 Form 10-K						241

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

下表提供了我們在2020年12月31日已發行的高級優先股的摘要。

表13.3-高級優先股

(以百萬計，不包括初始清算優先股每股價格)						股票 授權			股票 傑出的			總計 面值			首字母 清算 偏好 每股價格：1美元/股			總計 清算 偏好
非繪製調整日期：
2008年9月8日						1.00			1.00			$1.00			$1,000			$1,000
2017年12月31日						—			—			—			不適用			3,000
2019年9月30日						—			—			—			不適用			1,826
2019年12月31日						—			—			—			不適用			1,848
2020年3月31日						—			—			—			不適用			2,448
2020年6月30日						—			—			—			不適用			382
2020年9月30日						—			—			—			不適用			1,938
2020年12月31日						—			—			—			不適用			2,449
未支款調整合計						1.00			1.00			1.00						14,891
繪製日期：
2008年11月24日						—			—			—			不適用			13,800
2009年3月31日						—			—			—			不適用			30,800
2009年6月30日						—			—			—			不適用			6,100
2010年6月30日						—			—			—			不適用			10,600
2010年9月30日						—			—			—			不適用			1,800
2010年12月30日						—			—			—			不適用			100
2011年3月31日						—			—			—			不適用			500
2011年9月30日						—			—			—			不適用			1,479
2011年12月30日						—			—			—			不適用			5,992
2012年3月30日						—			—			—			不適用			146
2012年6月29日						—			—			—			不適用			19
2018年3月30日						—			—			—			不適用			312
總繪圖調整數						—			—			—						71,648
高級優先股合計						1.00			1.00			$1.00						$86,539

根據購買協議，2020年沒有收到財政部的現金，因為我們在2019年12月31日、2020年3月31日、2020年6月30日和2020年9月30日的淨值為正，因此，FHFA沒有要求在2020年代表我們提取現金。截至2020年12月31日，根據GAAP，我們的資產超過了我們的負債；因此，根據購買協議，沒有要求財政部提取任何款項。財政部擁有的高級優先股的總清算優先權為#美元。86.5截至2020年12月31日79.3截至2019年12月31日。

我們的季度優先股股息要求目前是上一財季末我們的淨值金額減去適用的資本儲備金額超過零的金額(如果有的話)。根據2021年1月函件協議，截至2020年10月1日的適用資本儲備金額是滿足ERCF規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額。這一增加的資本儲備額將一直有效，直至第二財季的最後一天，在此期間，我們已經達到並保持了這樣的資本水平(資本儲備截止日期)。因此，在我們建立了足夠的資本來滿足ERCF規定的資本要求和緩衝之前，我們不會對優先股提出股息要求。如果由於任何原因，我們在資本儲備結束日期之前的任何未來期間都沒有全額支付優先股的股息要求，那麼未支付的金額將被添加到清算優先股中，此後適用的資本儲備金額將為零.

在資本儲備結束日，我們的季度優先股股息要求將為等同於(I)中較小者的數額。10高級優先股當時的清算優先權的年利率和(Ii)相當於上一會計季度淨值增加額(如果有的話)的季度金額。若吾等因任何原因未能在資本儲備終止日期後的任何未來期間全數支付優先股的股息要求，則未支付的金額將加入清盤優先股，並在緊接該失敗後及其後的所有股息期間，直至吾等以現金支付全額累計股息的日期之後的股息期間，股息金額將為12優先股當時的清算優先權的年利率。看見注2以獲取更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						242

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

普通股認股權證

根據中描述的購買協議注2，2008年9月7日，我們向財政部發行了購買普通股的權證，部分考慮到財政部向我們提供資金的承諾。

認股權證可在2028年9月7日或之前的任何時間全部或部分行使，方法是向吾等遞交行使權證通知，並支付行使價款$0.00001每股和認股權證。如果我們普通股的一股市場價格高於行權價格，財政部可以根據權證中規定的公式，選擇接受等同於權證價值的股票(或部分被註銷的股票)，而不是支付行權價格。行使認股權證時，財政部可以將行使時可發行普通股的收購權轉讓給任何其他人。

我們以永久權益計入權證。在2008年9月7日發行時，我們以公允價值確認了權證，當權證仍按股權分類時，我們不承認公允價值隨後的變化。我們記錄的總公允價值為#美元。2.310億美元的認股權證，作為額外實收資本的一部分。我們使用修正的Black-Scholes模型推導出權證的公允價值。如果認股權證被行使，發行的普通股的聲明價值將在我們的綜合資產負債表上重新分類為普通股。權證被確定為實質上無投票權的普通股，因為權證的行權價為1美元。0.00001每股收益被認為是非實質性的(與我們普通股的市場價格相比)。因此，與認股權證相關的股票被計入每股基本和稀釋後收益(虧損)的計算中。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的已發行普通股加權平均股份包括在向財政部全面行使認股權證後可發行的普通股。

優先股

我們有權在指定的日期贖回優先股，贖回價格加上贖回日應計的股息。然而，在沒有財政部同意的情況下，我們被限制支付購買或贖回優先股，以及支付除優先股股息以外的任何優先股息。全24優先股類別是永久性和非累積性的，沒有重大投票權或購買額外的聯邦住宅貸款抵押公司股票或證券的權利。與發行優先股相關的成本計入額外實收資本。

房地美MAC|2020 Form 10-K						243

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

下表提供了我們在2020年12月31日按贖回價值計算的已發行優先股的摘要。

表13.4-優先股

(以百萬計，每股贖回價格除外)			發行日期			股票 授權			股票 傑出的			總計 面值			救贖 單價 分享			總計 傑出的 天平			可贖回的 在晚上或之後			OTCQB 符號
優先股：
1996年浮動費率(1)			(一九九六年四月二十六日)			5.00			5.00			$5.00			$50.00			$250			二00一年六月三十日			FMCCI
5.81%			(一九九七年十月二十七日)			3.00			3.00			3.00			50.00			150			(一九九八年十月二十七日)			(2)
5%			(一九九八年三月二十三日)			8.00			8.00			8.00			50.00			400			二00三年三月三十一日			FMCKK
1998年可變利率(3)			1998年9月23日和9月29日			4.40			4.40			4.40			50.00			220			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCG
5.10%			一九九八年九月二十三日			8.00			8.00			8.00			50.00			400			二00三年九月三十日(星期二)			FMCCH
5.30%			(一九九八年十月二十八日)			4.00			4.00			4.00			50.00			200			(2000年10月30日)			(2)
5.10%			一九九九年三月十九日			3.00			3.00			3.00			50.00			150			2004年3月31日			(2)
5.79%			一九九九年七月二十一日			5.00			5.00			5.00			50.00			250			2009年6月30日			FMCCK
1999年可變費率(4)			一九九九年十一月五日			5.75			5.75			5.75			50.00			287			2004年12月31日			FMCCL
2001年浮動費率(5)			二00一年一月二十六日			6.50			6.50			6.50			50.00			325			二00三年三月三十一日			FMCCM
2001年浮動費率(6)			二00一年三月二十三日			4.60			4.60			4.60			50.00			230			二00三年三月三十一日			FMCCN
5.81%			二00一年三月二十三日			3.45			3.45			3.45			50.00			173			2011年3月31日			FMCCO
6%			二00一年五月三十日(星期四)			3.45			3.45			3.45			50.00			173			2006年6月30日			FMCCP
2001年浮動費率(7)			二00一年五月三十日(星期四)			4.02			4.02			4.02			50.00			201			二00三年六月三十日			FMCCJ
5.70%			二00一年十月三十日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			2006年12月31日			FMCKP
5.81%			二00二年一月二十九日			6.00			6.00			6.00			50.00			300			2007年03月31日			(2)
2006年可變費率(8)			2006年07月17日			15.00			15.00			15.00			50.00			750			2011年6月30日			FMCCS
6.42%			2006年07月17日			5.00			5.00			5.00			50.00			250			2011年6月30日			FMCCT
5.90%			2006年10月16日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2011年9月30日			FMCKO
5.57%			2007年01月16日			44.00			44.00			44.00			25.00			1,100			2011年12月31日			FMCKM
5.66%			2007年04月16日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2012年3月31日			FMCKN
6.02%			2007年07月24日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2012年6月30日			FMCKL
6.55%			2007年9月28日			20.00			20.00			20.00			25.00			500			2017年9月30日			FMCKI
2007年固定匯率轉為浮動匯率(9)			2007年12月4日			240.00			240.00			240.00			25.00			6,000			2012年12月31日			FMCKJ
總計，優先股						464.17			464.17			$464.17						$14,109

(1)股息率每季度重置一次，等於三個月期倫敦銀行同業拆借利率加1%除以1.377的和，上限為9.00%.

(2)通過私募發行。

(3)股息率每季度重置一次，等於三個月期倫敦銀行同業拆借利率加1%除以1.377的和，上限為7.50%.

(4)股息率在2005年1月1日之後每五年重置一次，以五年期恆定到期日國債利率為基礎，上限為11.00%。2004年12月31日可選贖回，此後每五年12月31日可選贖回。

(5)股息率在2003年4月1日之後每兩年於4月1日重置一次，以兩年期固定到期日國債利率加0.10%為基礎，上限為11.00%。2003年3月31日可選贖回，此後每兩年3月31日可選贖回。

(6)股息率每年4月1日重置，以12個月期LIBOR負0.20%為基準，上限為11.00%。2003年3月31日可選贖回，此後每年3月31日可選贖回。

(7)股息率在2003年7月1日之後每兩年在7月1日重置一次，以兩年期固定到期日國債利率加0.20%為基礎，上限為11.00%。2003年6月30日可選贖回，此後每兩年6月30日可選贖回。

(8)股息率每季度重置一次，等於三個月期LIBOR加0.50%但不低於4.00%的總和。

(9)從2007年12月4日至2012年12月31日，股息率設定為每年8.375的固定利率。自2013年1月1日或之後開始的期間，股息率每季度重置一次，等於：(A)三個月期倫敦銀行同業拆借利率加年利率4.16釐或(B)年息7.875釐之和中較高者。可選擇在2012年12月31日贖回，此後每五年12月31日贖回一次。

房地美MAC|2020 Form 10-K						244

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

基於股票的薪酬

在2008年9月實施託管後，我們暫停運作和/或停止根據我們的基於股票的補償計劃提供贈款。根據購買協議，未經財政部事先批准，我們不能發行任何新的期權、購買權、參與權或其他股權。然而，截至購買協議日期的未償還贈款仍按照其條款有效。

我們在2020和2019年期間沒有回購或發行任何普通股或非累積優先股，但在我們的合併權益報表中報告的庫存股發行除外，這些權益表與託管前授予的基於股票的補償有關。根據這些以股票為基礎的補償計劃交付的普通股包括庫存股或代表參與者在市場交易中獲得的股票。在2020年期間，延遲期在#年到期。351RSU。2020年12月31日，351RSU仍然懸而未決。此外，還有41,1602020年12月31日和2019年12月31日發行的限制性股票。在2020年12月31日，不是股票期權表現出色。

每股收益

我們有與具有股息等價權的RSU相關的參與證券，這些證券在與普通股平等的基礎上獲得股息，但沒有義務參與未分配的淨虧損。這些參與證券由既得的RSU組成，這些RSU在普通股上宣佈時以相同的比率賺取股息等價物。

因此，根據會計準則，我們採用“兩級法”計算每股普通股收益。“兩類”方法是一種收益分配公式，它根據宣佈的股息和未分配收益的參與權來確定普通股和參與證券的每股收益。

普通股每股基本收益的計算方法是普通股股東應佔淨收益除以當期已發行加權平均普通股。期內已發行的加權平均普通股包括與根據購買協議向庫務署發行的普通股認股權證相關的加權平均數。這些股票之所以包括在內，是因為權證可以由持有者以最低成本無條件行使。

稀釋後每股普通股收益的計算方法為普通股股東應佔淨收益除以當期已發行加權平均普通股，經已發行普通股稀釋效應調整後的加權平均普通股。對於淨收入歸屬於普通股股東的期間，計算包括RSU加權平均值的影響。

在發生可歸因於普通股股東的淨虧損期間，潛在的已發行普通股等值股票不包括在計算中，因為這將產生反稀釋作用。

為了計算每股收益，反稀釋潛在普通股被排除在稀釋潛在普通股的計算之外。02020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日。

股息和股息限制

不是2020年、2019年和2018年宣佈了共同股息。不是由於根據2019年9月和2021年1月的信函協議增加了適用的資本儲備額，於2020年支付了優先股的股息。在2019年和2018年，我們支付了美元的股息3.110億美元和4.1在我們的保管人的指導下，優先股上分別有10億美元的現金。我們做到了不是不要宣佈或支付2020年期間已發行的任何其他系列房地美優先股的股息。

我們支付股息受到以下限制：

n 與監護有關的限制-保守黨已禁止我們就普通股或任何系列的優先股(高級優先股除外)支付任何股息。FHFA已指示我們的董事會，在採取涉及分紅的行動之前，應與FHFA協商並獲得FHFA的批准。此外，聯邦住房金融局通過了一項規定，禁止我們在託管期間進行資本分配，除非得到聯邦住房金融局局長的授權。

n 購買協議下的限制 - 購買協議禁止我們和我們的任何子公司在沒有財政部事先書面同意的情況下宣佈或支付Freddie Mac股本證券的任何股息(優先股或認股權證除外)。

n GSE法案下的限制 - 根據GSE法案，如果我們未能滿足適用的資本要求，FHFA有權禁止資本分配，包括支付股息。然而，在託管期間，我們的資本要求已經暫停。

n 我們約章的限制 -無論我們的資本分類如何，我們必須事先獲得FHFA的書面批准，才能進行任何會使總資本減少到低於基於風險的資本水平的資本分配

房地美MAC|2020 Form 10-K						245

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注13

否則，核心資本將降至低於最低資本水平的水平。如上所述，我們的資本金要求在託管期間已經暫停。

n 與優先股有關的限制-我們普通股的股息支付也取決於我們的公司優先支付股息24一系列優先股和一高級優先股系列，總計為464,170,000股票和1,000,000截至2020年12月31日，分別發行了兩股流通股。除優先股外，所有已發行優先股的股息支付必須優先支付優先股的股息。

普通股和優先股從紐約證券交易所退市

2010年7月8日，我們將我們的普通股和20根據我們保管人的指示，之前從紐約證券交易所上市的優先股類別。

我們的普通股和之前在紐約證券交易所上市的各類優先股只在場外交易市場(OTCQB Marketplace)交易。我們普通股的股票現在以股票代碼交易。FMCC。我們預計，只要做市商表現出對交易普通股和優先股的興趣，我們的普通股和以前上市的各類優先股將繼續在OTCQB市場交易。

房地美MAC|2020 Form 10-K						246

---

財務報表			*合併財務報表附註| 附註14

附註14

淨利息收入

下表列出了我們綜合全面收益表(虧損)中淨利息收入的組成部分。

表14.1--淨利息收入構成

						截至十二月三十一日止的年度，
(百萬美元)						2020			2019			2018
利息收入
按揭貸款						$59,290			$68,583			$66,037
投資證券						2,581			2,737			3,035
其他						469			1,575			982
利息收入總額						62,340			72,895			70,054
利息支出
第三方持有的合併信託的債務證券						(46,281)			(53,980)			(51,529)
房地美的債務：
短期債務						(606)			(1,910)			(1,193)
長期債務						(2,682)			(5,157)			(5,311)
利息支出總額						(49,569)			(61,047)			(58,033)
淨利息收入						12,771			11,848			12,021
信貸損失利益(撥備)						(1,452)			746			736
扣除利息(計提信貸損失準備金)後的淨利息收入						$11,319			$12,594			$12,757

房地美MAC|2020 Form 10-K						247

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注15

注15

投資收益(虧損)，淨額

下表列出了投資收益(虧損)的組成部分，扣除綜合全面收益表(虧損)後的淨額。

表15.1--投資收益(虧損)構成，淨額

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
投資收益(虧損)，淨額：
按揭貸款損益						$5,372			$4,744			$746
投資證券收益(虧損)						778			389			(815)
債務收益(虧損)						701			201			720
衍生收益(虧損)						(5,038)			(4,516)			1,270
投資收益(虧損)，淨額						$1,813			$818			$1,921

房地美MAC|2020 Form 10-K						248

---

財務報表			* | 注16

注16

所得税

所得税費用

所得税費用總額包括：

n    當期所得税支出，代表當前應支付給國税局或從國税局應收的聯邦税額，包括利息和罰款以及未確認的税收優惠的應計金額(如果有)，以及

n    遞延所得税支出，代表本年度遞延所得税資產或負債餘額的淨變化，包括估值津貼的任何變化。

所得税費用不包括與記錄的其他綜合收益調整有關的税收影響，如可供出售證券的未實現收益和虧損。此外，所得税支出包括我們對LIHTC合夥企業的投資，這些投資按照比例攤銷法入賬，併產生聯邦所得税抵免和可扣除的運營虧損。

下表列出了過去三年我們的聯邦所得税支出的組成部分。我們免徵州和地方所得税。

表16.1--聯邦所得税支出

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
當期所得税(費用)福利						($2,493)			($1,018)			($848)
遞延所得税(費用)福利						590			(817)			(1,391)
所得税(費用)福利總額						($1,903)			($1,835)			($2,239)

2019年至2020年，所得税支出增加，主要原因是税前賬面收入增加；2018年至2019年，所得税支出下降，主要原因是税前賬面收入減少.

下表顯示了過去三年我們的聯邦法定所得税税率與我們的實際税率之間的對賬情況。

表16.2-聯邦法定所得税率與實際税率的對賬

						截至十二月三十一日止的年度，
						2020									2019									2018
(百萬美元)						金額			百分比						金額			百分比						金額			百分比
法定公司税率						($1,938)			21.0		%				($1,900)			21.0		%				($2,410)			21.0		%
免税利息						25			(0.3)						18			(0.2)						19			(0.2)
税收抵免						55			(0.6)						48			(0.5)						56			(0.5)
估值免税額						(4)			0.1						9			(0.1)						(13)			0.1
將遞延税項資產重估為法定税率						—			—						—			—						184			(1.6)
其他(包括按比例攤銷保障性住房投資)						(41)			0.4						(10)			0.1						(75)			0.7
實際税率						($1,903)			20.6		%				($1,835)			20.3		%				($2,239)			19.5		%

 

遞延税項資產，淨額

出於財務報告的目的，我們使用資產負債法來核算所得税。根據此方法，遞延税項資產及負債乃根據採用法定税率的資產及負債的財務報告與税務報告基準之間存在的暫時性差異，以及税項淨營業虧損及税項抵免結轉(如有)的預期未來税項後果予以確認。在税法變化的範圍內，遞延税項資產和負債在税收變化頒佈期間進行調整。我們遞延税項淨資產的實現有賴於產生足夠的應税收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						249

---

財務報表			* | 注16

下表顯示了2020年12月31日和2019年12月31日的重大遞延税項資產和負債餘額。估值撥備涉及包括在其他項目中的資本損失結轉，淨額為我們預計到期未使用的淨額。

表16.3--遞延税項資產和負債

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019
遞延税項資產：
遞延費用						$3,354			$3,529
與衍生工具有關的基差						1,810			1,398
與信貸有關的項目和貸款損失撥備						844			79
與持有用於投資的資產相關的基差						999			921
其他項目，淨額						134			56
遞延税項資產總額						7,141			5,983
遞延税項負債：
與可供出售證券相關的未實現收益						(543)			(28)
遞延税項負債總額						(543)			(28)
估值免税額						(41)			(37)
遞延税項資產，淨額						$6,557			$5,918

估價免税額

當我們的全部或部分税收優惠很可能無法實現時，計入估值免税額，以減少遞延税項淨資產。我們每季度確定是否有必要提供估值津貼。在此過程中，我們考慮了所有可獲得的證據，包括積極和消極的證據，以確定根據證據的權重，是否更有可能實現遞延税項淨資產。

在我們的分析中，我們不被允許考慮擬議的立法可能對我們的業務產生的影響，因為這些行動的時間和確定性是未知的，也不是我們所能控制的。

根據截至2020年12月31日的所有正面和負面證據，我們確定，除與我們的資本虧損結轉相關的遞延税項資產外，我們更有可能實現我們的遞延税項淨資產。免税額為#美元41我們的資本損失結轉遞延税項資產已記錄了100萬歐元。

未確認的税收優惠

我們確認已採取或預期採取的税務立場(以及任何相關的利益和處罰)，前提是該立場很可能在審查後得以維持，包括基於該立場的技術價值解決任何相關的上訴或訴訟程序。我們以最終結算時實現的可能性大於50%的最大收益來衡量税收狀況。我們評估了所有的所得税頭寸，並確定有不是截至2020年12月31日，需要準備金的不確定税收狀況。

房地美MAC|2020 Form 10-K						250

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注17

注17

細分市場報告

我們有三可報告的細分市場，基於各自執行的業務活動類型-單一家庭擔保、多家庭擔保和資本市場。不屬於可報告部分的某些活動包括在所有其他類別中。下表彙總了我們的三個可報告細分市場和所有其他類別。

細分市場/類別			描述						財務業績衡量基礎
獨户擔保			單一家庭擔保部分反映了我們購買單一家庭貸款的結果，我們為證券化抵押貸款的本金和利息支付提供擔保，以換取擔保費，以及單一家庭抵押貸款信用風險的管理。單一家庭擔保部門通過風險轉移交易、執行減少損失活動以及管理止贖和REO活動來管理單一家庭抵押貸款信用風險。			•			對GAAP淨收入(虧損)的貢獻
多家庭			多家庭部分反映了我們購買、出售、證券化和擔保多家庭貸款和證券的結果，我們對這些貸款和證券的投資，以及多家庭抵押貸款信用風險和市場風險的管理。我們的主要業務模式是購買多户貸款進行聚合，然後通過發行多户K證書和SB證書進行證券化。我們還發行和擔保其他證券化產品，發行其他信用風險轉移產品，並提供其他擔保活動。			•			對GAAP綜合收益(虧損)的貢獻
資本市場			資本市場部門反映了管理公司與抵押相關的投資組合(不包括多家庭部門投資、單一家庭嚴重拖欠貸款以及單一家庭履行和再履行貸款的信用風險)、單一家庭證券化活動和包括公司利率風險管理在內的財務職能的結果。			•			對GAAP綜合收益(虧損)的貢獻
所有其他			所有其他類別包括重要的公司層面的活動，這些活動在性質上並不常見，並且基於我們的可報告部門管理層無法控制的決定。						不適用

分部收益

我們通過在GAAP綜合綜合收益表的各個項目之間重新分類某些信用擔保相關活動和投資相關活動，並將某些收入和支出(包括某些資產回報、融資和對衝成本以及行政費用)分配到我們的三個可報告部門，來公佈部門收益。

在評估部門業績或分配資源時，我們不會按部門考慮我們的資產。我們在美國及其領土經營我們的業務，因此，除了金融工具外，我們在美國及其領土以外的地理位置沒有任何收入，也沒有長期資產。

我們根據分部收益法評估分部業績並分配資源，這取決於我們在保管人的指導下進行的業務。看見注：2獲取有關監護權的信息。

每個部門和所有其他類別的部門收益之和等於GAAP淨收益(虧損)。同樣，每個部門和所有其他類別的綜合收益(虧損)之和等於美國公認會計準則(GAAP)綜合收益(虧損)。然而，我們用來在可報告部門的分部收益中列報某些財務報表行項目的會計原則與根據公認會計原則編制的合併財務報表中的可比行項目的會計原則有很大不同，以反映每個部門進行的業務活動。下面將討論重要的重新分類。

與信用活動相關的重新分類

某些與信貸活動相關的收入和成本計入分部收益、擔保費、收入或信貸損失福利(準備金)。

n    淨擔保費用，包括與抵押相關投資組合中持有的單户非證券化貸款有關的某些費用攤銷和隱含擔保費用收入，從淨利息收入重新分類為擔保費用收入。

房地美MAC|2020 Form 10-K						251

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注17

n    與單一家庭貸款的某些預付費用有關的收到現金的短期回報在分段收益中從淨利息收入重新歸類為擔保費收入。

n    與2011年臨時工資税削減延續法案(Temporary Payroll Tax Continue Act)中立法的提高10個基點相關的收入和支出計入擔保費收入。

n    按非權責發生狀態及相關收回(如有)發放貸款時，應計但未收回利息的一部分金額將從淨利息收入重新分類為信貸損失的利益(撥備)，並在分部收益中重新分類。

n    我們從2019年開始對衝與預付費用(包括買入)相關的現金流。對衝收益(損失)的攤銷從淨利息收入中重新分類到分段收益中，以保證手續費收入。

n    與持有待售貸款相關的物業税和保險費用在貸款從持有待投資重新分類為持有待售貸款後應計，在分部收益中從其他費用中重新分類，以受益(撥備)信貸損失。

與投資活動相關的重新分類

我們將某些項目移入或移出淨利息收入，因此，在分段收益的基礎上，淨利息收入反映了我們如何衡量我們的抵押貸款投資組合和其他投資組合中持有的證券的有效收益率。

我們在投資活動中廣泛使用衍生品。下文所述的重新分類使我們能夠在分部收益淨利息收入中反映與使用衍生品相關的成本。

n    衍生品定期現金結算的應計項目，雖然不屬於合格的對衝關係，但從投資收益(虧損)重新分類為部門收益的淨利息收入。

n    對於分部收益，對衝工具的公允價值變化和可歸因於被對衝風險的對衝項目的公允價值變化重新分類為投資收益(虧損)，從淨利息收入中扣除。

與某些項目相關的攤銷與我們如何衡量投資組合中所持證券的實際收益無關。因此，如下所述，我們將分部收益中的以下項目從淨利息收入重新歸類為非利息收入：

n    與抵押貸款相關證券和非抵押貸款相關證券相關的衍生品承諾基數調整相關的攤銷。

n    與可供出售證券的非暫時性減值增加有關的攤銷。

n    對信用質量惡化、處於應計狀態的貸款的折價攤銷。

n    與信託單一家庭貸款和相關合並證券的溢價和折扣(包括非現金溢價和折扣)相關的攤銷。

n    攤銷與我們之前持有並隨後轉移給第三方的合併信託發行的證券相關的溢價和折扣有關。

某些與債務相關的成本與我們如何衡量投資組合中所持證券的實際收益無關。因此，如下所述，我們在分部收益中對以下項目進行重新分類：

n    與STACR債務票據支出相關的成本從淨利息收入重新分類為信用增強費用。

細分市場分配

每個可報告部門的業績包括直接可歸屬收入和支出。不能直接歸因於某個部門的管理費用使用各種方法分配到我們的部門，具體取決於費用的性質。每個部門的淨利息收入包括分配的債務資金和與每個部門的某些資產相關的對衝成本。融資和利率風險綜合在一起，主要由資本市場部門對所有其他業務部門進行管理。與這項活動相關的是，資本市場部門將成本或收入轉移到其他部門。相對於這些公司內部轉移，實際成本或收入可能會有所不同。此外，與使用衍生品對衝資本市場部門以外的某些資產以及導致GAAP可變性的其他活動相關的財務報表可變性沒有完全分配到其他部門。這些分配不包括向我們的高級優先股支付股息的影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						252

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注17

下表按部門列出了部門收益。

表17.1-部門收益(虧損)和全面收益(虧損)

						截至十二月三十一日止的年度，
(單位：百萬)						2020			2019			2018
部門收益(虧損)，税後淨額：
獨户擔保						$4,536			$4,365			$3,908
多家庭						3,114			1,827			1,319
資本市場						(324)			1,022			4,008
所有其他						—			—			—
部門總收益(虧損)，税後淨額						$7,326			$7,214			$9,235
綜合全面收益表(虧損)每份淨收益(虧損)						$7,326			$7,214			$9,235
分部綜合收益(虧損)：
獨户擔保						$4,520			$4,343			$3,905
多家庭						3,215			1,928			1,236
資本市場						(204)			1,516			3,481
所有其他						—			—			—
分部綜合收益(虧損)						$7,531			$7,787			$8,622
每份綜合全面收益表(虧損)的綜合收益(虧損)						$7,531			$7,787			$8,622

下表提供了我們的GAAP綜合全面收益表(虧損)和分部收益(虧損)之間的詳細對賬，包括我們的可報告部門和所有其他部門。

表17.2-分部收益(虧損)和對GAAP綜合全面收益表(虧損)的調整

						截至2020年12月31日的年度
						單户住宅 擔保			多家庭			資本市場			全 其他			總細分市場 收益(虧損)			重新分類			每個人的合計 整合 的聲明 全面 收益(虧損)
(單位：百萬)
淨利息收入						$—			$943			$522			$—			$1,465			$11,306			$12,771
擔保費收入						10,292			1,444			—			—			11,736			(10,294)			1,442
投資收益(虧損)，淨額						956			2,047			(231)			—			2,772			(959)			1,813
其他收入(虧損)						241			176			(266)			—			151			482			633
信貸損失利益(撥備)						(1,680)			(132)			—			—			(1,812)			360			(1,452)
行政費用						(1,609)			(514)			(412)			—			(2,535)			—			(2,535)
增信費用						(1,696)			(22)			—			—			(1,718)			660			(1,058)
信用增強恢復的好處(減少)						305			18			—			—			323			—			323
REO運營費用						(152)			—			—			—			(152)			3			(149)
其他費用						(943)			(37)			(21)			—			(1,001)			(1,558)			(2,559)
所得税(費用)福利						(1,178)			(809)			84			—			(1,903)			—			(1,903)
淨收益(虧損)						4,536			3,114			(324)			—			7,326			—			7,326
與可供出售證券相關的未實現收益(虧損)變動						—			105			87			—			192			—			192
與現金流套期保值關係相關的未實現收益(虧損)的變化						—			—			38			—			38			—			38
定義福利計劃中的更改						(16)			(4)			(5)			—			(25)			—			(25)
扣除税金後的其他綜合收益(虧損)總額						(16)			101			120			—			205			—			205
綜合收益(虧損)						$4,520			$3,215			($204)			$—			$7,531			$—			$7,531

房地美MAC|2020 Form 10-K						253

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注17

						截至2019年12月31日的年度
						單户住宅 擔保			多家庭			資本市場			全 其他			總細分市場 收益(虧損)			重新分類			每個人的合計 整合 的聲明 全面 收益(虧損)
(單位：百萬)
淨利息收入						$—			$1,069			$2,486			$—			$3,555			$8,293			$11,848
擔保費收入						7,773			1,101			—			—			8,874			(7,785)			1,089
投資收益(虧損)，淨額						964			576			(36)			—			1,504			(686)			818
其他收入(虧損)						391			108			(700)			—			(201)			524			323
信貸損失利益(撥備)						418			(3)			—			—			415			331			746
行政費用						(1,647)			(503)			(414)			—			(2,564)			—			(2,564)
增信費用						(1,434)			(15)			—			—			(1,449)			700			(749)
信用增強恢復的好處(減少)						41			—			—			—			41			—			41
REO運營費用						(245)			—			—			—			(245)			16			(229)
其他費用						(786)			(41)			(54)			—			(881)			(1,393)			(2,274)
所得税(費用)福利						(1,110)			(465)			(260)			—			(1,835)			—			(1,835)
淨收益(虧損)						4,365			1,827			1,022			—			7,214			—			7,214
未實現損益變動 與可供出售的證券相關						—			105			430			—			535			—			535
未實現損益變動 與現金流對衝關係相關						—			—			71			—			71			—			71
定義福利計劃中的更改						(22)			(4)			(7)			—			(33)			—			(33)
其他綜合收益合計 (虧損)，税後淨額						(22)			101			494			—			573			—			573
綜合收益(虧損)						$4,343			$1,928			$1,516			$—			$7,787			$—			$7,787
						截至2018年12月31日的年度
						單户住宅 擔保			多家庭			資本市場			全 其他			總細分市場 收益(虧損)			重新分類			每個人的合計 整合 的聲明 全面 收益(虧損)
(單位：百萬)
淨利息收入						$—			$1,096			$3,217			$—			$4,313			$7,708			$12,021
擔保費收入						6,581			861			—			—			7,442			(6,576)			866
投資收益(虧損)，淨額						307			16			1,803			—			2,126			(205)			1,921
其他收入(虧損)						841			129			340			—			1,310			(548)			762
信貸損失利益(撥備)						448			24			—			—			472			264			736
行政費用						(1,491)			(437)			(365)			—			(2,293)			—			(2,293)
增信費用						(1,069)			(16)			—			—			(1,085)			676			(409)
信用增強恢復的好處(減少)						(8)			—			—			—			(8)			—			(8)
REO運營費用						(189)			1			—			—			(188)			19			(169)
其他費用						(568)			(36)			(11)			—			(615)			(1,338)			(1,953)
所得税(費用)福利						(944)			(319)			(976)			—			(2,239)			—			(2,239)
淨收益(虧損)						3,908			1,319			4,008			—			9,235			—			9,235
未實現損益變動 與可供出售證券相關的資產						—			(82)			(640)			—			(722)			—			(722)
未實現損益變動 與現金流對衝關係相關						—			—			114			—			114			—			114
定義福利計劃中的更改						(3)			(1)			(1)			—			(5)			—			(5)
其他綜合收益合計 税後淨額(虧損)						(3)			(83)			(527)			—			(613)			—			(613)
綜合收益(虧損)						$3,905			$1,236			$3,481			$—			$8,622			$—			$8,622

房地美MAC|2020 Form 10-K						254

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

注18

信貸集中及其他風險

當我們與許多從事類似活動或具有相似經濟特徵的客户或交易對手做生意時，可能會出現信用風險集中的情況，這使他們以類似的方式易受行業狀況變化的影響，這可能會影響他們履行合同義務的能力。當某一行業的交易對手數量有限時，也可能出現信用風險集中的情況。根據我們對可能影響我們財務業績的業務狀況的評估，我們確定某些借款人(包括地理集中度和具有某些較高風險特徵的貸款)、貸款賣家和服務商、信用增強提供商以及其他投資對手之間存在信用風險集中度。在以下幾節中，我們將討論我們所面對的每個羣體的信用風險集中度。有關我們的衍生品交易對手以及相關的主淨額結算和抵押品協議的討論，請參閲注11.

單一家庭信用擔保組合

地區經濟狀況可能會影響借款人償還貸款的能力和/或貸款背後的財產價值。地理上的集中增加了我們投資組合對信用風險變化的敞口。獨户借款人主要受房價和利率的影響。

下表彙總了按貸款組合和地理區域劃分的大約$2.3萬億美元2.0分別於2020年12月31日和2019年12月31日，我們的單一家庭信用擔保組合的萬億UPB。看見注：4, 注：6，及注7有關我們持有或擔保的貸款和抵押貸款相關證券的信用風險的更多信息。

表18.1-我們單一家庭信用擔保組合的信用風險集中度

						2020年12月31日												2019年12月31日												2020(1)									2019
(數十億美元)						投資組合UPB			%%的 投資組合			正經 青少年犯罪 費率						投資組合UPB			%%的 投資組合			正經 青少年犯罪 費率						信貸損失額			信貸損失的百分比						信貸損失額			信貸損失的百分比
核心單一家庭貸款組合						$2,093			90		%	2.04		%				$1,701			85		%	0.26		%				$0.1			33		%				$0.3			18		%
遺產和救濟為單户貸款組合再融資						233			10			5.30						293			15			1.84						0.3			67						1.2			82
總計						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
地區：(2)
西						$720			31		%	2.41						$595			30		%	0.36						$—			5		%				$0.2			12		%
東北方向						549			24			3.16						475			24			0.87						0.2			40						0.5			37
中北部						357			15			2.06						319			16			0.61						0.1			27						0.3			19
東南						375			16			2.95						326			16			0.73						0.1			18						0.4			24
西南						325			14			2.59						279			14			0.54						—			10						0.1			8
總計						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%
國家：
加利福尼亞						$424			18		%	2.64						$347			17		%	0.34						$—			4		%				$0.1			8		%
德克薩斯州						145			6			3.11						123			6			0.54						—			3						—			3
弗羅裏達						135			6			3.70						116			6			0.77						—			9						0.2			14
紐約						103			4			4.56						94			5			1.21						0.1			13						0.1			7
伊利諾伊州						96			4			2.96						88			4			0.85						0.1			14						0.2			10
所有其他						1,423			62			2.34						1,226			62			0.61						0.2			57						0.9			58
總計						$2,326			100		%	2.64						$1,994			100		%	0.63						$0.4			100		%				$1.5			100		%

(1)不包括與應計應收利息沖銷有關的信貸損失。

(2)區域名稱：西部(AK、AZ、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、UT、WA)；東北(CT、DE、DC、MA、ME、MD、NH、NJ、NY、PA、RI、VT、VA、WV)；中北部(IL、IN、IA、MI、MN、ND、OH、SD、WI)；東南(AL、FL、GA、KY、MS、NC、PR、SC、TN、VI)；西南(AR

截至2020年12月31日和2019年12月31日，與獨户物業相關的REO淨餘額為#美元。0.210億美元和0.6億美元，與多户房產相關的餘額為$0兩個日期都有百萬美元。我們的單人-

房地美MAC|2020 Form 10-K						255

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

家庭REO清單包括1,766屬性和4,989分別為2020年12月31日和2019年12月31日的物業。儘管近年來一些司法管轄區的止贖過程的平均時長一直在下降，但在其他司法管轄區，特別是擁有司法止贖程序的州，平均止贖時間仍然較高，這延長了貸款被取消抵押品贖回權和基礎財產過渡到REO所需的時間。

某些高風險單户貸款類別的信貸表現

抵押貸款市場的參與者根據單一家庭貸款在發放時的整體信用質量來確定其特徵，包括作為優先或次級貸款。抵押貸款市場參與者將單户貸款歸類為Alt-A，前提是這些貸款的信用特徵介於優質和次級類別之間，如果這些貸款的承銷收入或資產文件要求低於完整文件貸款或兩者兼而有之，則將其歸類為Alt-A。雖然我們從2009年3月1日起停止了對文件標準較低的貸款的新購買，但在以下情況下，我們仍繼續購買一定數量的此類貸款：

n    根據以前出具的其他抵押相關擔保購買的；

n    我們救濟再融資計劃的一部分；或

n    在另一項再融資貸款倡議中，先前存在的貸款(包括Alt-A貸款)是根據不完全的文件標準發起的。

如果我們購買了再融資貸款，而原始貸款之前已確定為Alt-A，則此類再融資貸款在下表中可能不再分類或報告為Alt-A，因為賣方/服務商不會將取代原始貸款的新再融資貸款確定為Alt-A貸款。因此，我們報告的Alt-A餘額可能低於沒有發生此類再融資的情況。

雖然我們沒有將我們購買或擔保的單一家庭貸款歸類為優質貸款或次級貸款，但我們認識到，有一些具有某些特徵的貸款類型表明信用風險程度較高。

例如，借款人的信用評分是評估借款人信用質量的有用指標。據統計，信用評分較高的借款人比信用評分較低的借款人更有可能償還貸款或有能力進行再融資。CARE法案要求我們的服務商向信用局報告，只要貸款在進入抵押救濟計劃之前是現行的，並且借款人仍然遵守這些計劃，抵押救濟計劃中的貸款(如忍耐計劃、償還計劃和貸款修改計劃)中的貸款就是有效的。這一信用報告要求適用於2020年1月31日至宣佈與新冠肺炎相關的國家緊急狀態結束後120日之間簽訂的所有抵押貸款減免計劃。我們評估購買新貸款和監控我們單一家庭信用擔保組合中貸款的信用質量的能力可能會受到影響，因為信用評分可能不能反映借款人可能已經加入的我們或其他債權人提供的救濟計劃的影響。

以下是我們的單一家庭信用擔保組合中某些高風險類別貸款的嚴重違約率摘要(基於貸款起源的特點)。該表單獨列出了每個高風險類別。一筆貸款可能屬於多個類別(例如，只收利息的貸款也可能具有高於90%的原始LTV比率)。具有這些屬性組合的貸款可能比具有單個屬性的貸款具有更高的拖欠風險。

表18.2-我們的單一家庭信用擔保組合中的某些較高風險類別

						投資組合的百分比(1)									嚴重違約率(1)
(基於UPB的投資組合百分比)						2020年12月31日			2019年12月31日						2020年12月31日			2019年12月31日
僅限利息						—		%	1		%				NM			2.72		%
Alt-A						1			1						10.66		%	3.75
原始LTV比率大於90%(2)						15			18						4.25			0.96
發起時信用評分較低(低於620)						1			2						11.00			4.52

(1)不包括$505百萬美元和$555截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別沒有數據的某些其他證券化產品所涉及的數百萬UPB貸款。

(2)包括HARP貸款，這是我們作為參與MHA計劃的一部分購買的。

(3)NM-沒有意義，因為投資組合的百分比舍入為零。

我們將我們對非機構抵押貸款相關證券的投資歸類為次級、期權ARM或Alt-A，如果這些證券是根據我們在進行這些交易時提供給我們的信息確定為次級抵押貸款、期權ARM或Alt-A的。我們不認為期權ARM、CMBS、各州和政治區的義務以及製造的住房證券是次級證券或Alt-A證券。看見注：6有關這些類別和我們在證券投資中的其他集中度的更多信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						256

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

多户抵押貸款組合

許多因素影響多户借款人償還貸款的能力和貸款基礎的財產價值。影響信用風險的最重要因素是抵押財產的租金和資本化率。租金因美國不同地理區域而異。多户貸款的平均UPB明顯大於單户貸款，因此，多户借款人的個人違約可能會導致更大的損失。

下表彙總了多家庭貸款在我們的多家庭抵押貸款組合中的集中程度，根據UPB按法律結構分類。

表18.3-我們的多户按揭組合的信貸風險集中度

						2020年12月31日									2019年12月31日
(數十億美元)						UPB			青少年犯罪 費率(1)						UPB			青少年犯罪 費率(1)
未證券化貸款						$33.4			0.04		%				$29.8			0.01		%
證券化相關產品						301.4			0.18						260.3			0.09
其他與抵押相關的擔保						10.7			0.06						10.0			0.09
總計						$345.5			0.16						$300.1			0.08

(1)基於貸款，兩個月或兩個月以上的拖欠或喪失抵押品贖回權。

在多户抵押貸款組合中，信用風險的主要集中是基於我們所持投資的法律結構。我們在證券化相關產品中的信用風險敞口是最小的，因為預期的信用風險通常被附屬部分吸收，這些附屬部分通常出售給第三方投資者。因此，我們的多家庭抵押貸款信用風險主要與未證券化的貸款有關。

賣家和服務商

我們從幾個大賣家那裏獲得了很大一部分單户和多户貸款購買和擔保。下表總結了單户和多户賣家的集中程度，他們提供了我們10%或更多的購買和保證量。

表18.4-賣方集中

獨户銷售商						2020			2019
摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)						5		%	14		%
其他前十大暢銷書						39			42
獨棟住宅前十大賣家						44		%	56		%
多户銷售商						2020			2019
世邦魏理仕資本市場公司						16		%	15		%
伯卡迪亞商業抵押有限責任公司						14			15
仲量聯行房地產資本有限責任公司						11			3
沃克·鄧洛普有限責任公司						10			8
其他前十大暢銷書						31			36
排名前十的多户家庭銷售商						82		%	77		%

近年來，我們的單户購買量出現了從存款類機構向非存款類、規模較小的存款類金融機構的轉變。因此，在我們的單一家族業務中，我們對非存款機構的敞口很大。我們的前五大非存款賣家提供了大約26在2020和2019年期間，我們的單户採購量都佔到了總採購量的1%。

我們面臨交易對手信用風險，因為我們的賣方和服務商可能無力償還或不履行回購貸款的義務，或者(根據我們的選擇)在他們向我們出售貸款時違反他們所作的陳述和擔保或未能遵守我們的服務要求的情況下賠償我們。我們的合同要求賣方/服務商在我們發出回購請求後回購貸款，除非賣方/服務商利用我們合同中規定的上訴程序，在這種情況下，回購的最後期限被延長，直到我們對上訴做出決定。截至2020年12月31日和2019年12月31日，向我們的獨户賣家和服務商發放的受我們回購請求約束的貸款的UPB約為$0.510億美元和0.3億美元(這些數字包括#年的回購請求

房地美MAC|2020 Form 10-K						257

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

哪些上訴待決)。在2020和2019年期間，我們收回了以下金額0.910億美元和0.4根據我們的回購請求，分別以UPB為單位的貸款。

在FHFA的指導下，我們和房利美修改了我們對GSE在2013年1月1日或之後購買的常規貸款的陳述和擔保框架。修訂後的框架的目標是澄清貸款人的回購風險，以及未來向房地美和房利美出售貸款的責任。此框架不影響賣方/服務商根據其與我們簽訂的合同就2013年1月1日之前向我們出售的貸款承擔的義務。這一框架也不影響他們根據我們的服務標準償還這些貸款的義務。在這一框架下，對於符合特定付款要求的貸款，賣方可以免除某些回購義務。這包括在我們購買後36個月(救濟再融資貸款為12個月)連續、按時付款的貸款，但受某些例外情況的限制。

2014年5月，我們宣佈對2014年7月1日及之後獲得的貸款的代表和保修框架進行更改。這些變化免除了賣方對這些貸款的額外陳述和擔保，併為我們在質量控制過程中全面審查並確定為可接受的貸款提供了救濟。截至2020年12月31日，大約87在我們的單一家庭信用擔保組合中，UPB%的貸款是自2013年1月1日以來購買的。

在聯邦住房金融局的指導下，我們實施了一個新的補救框架，對結算日期為2016年1月1日或之後的貸款的貸款來源缺陷進行分類。在其他條款中，框架規定，“重大缺陷”將導致回購請求或回購替代方案，如追索權或賠償。我們可能會要求賣方向我們支付額外費用，或向我們提供有關貸款的額外數據。

我們從賣方/服務商那裏收到的與他們的回購義務相關的追回款項的最終金額可能遠遠低於我們估計的潛在損失金額。我們對賣方/服務商的回購義務風險敞口可能產生的損失的估計在我們的貸款損失準備金中考慮。看見注7以獲取更多信息。

我們還面臨着服務商可能無法按照合同要求償還貸款，導致信用損失增加的風險。例如，我們的服務人員在我們的減損工作中扮演着積極的角色，因此，如果他們的業績下降導致無法實現減損計劃的預期收益，我們就會受到他們的影響。由於我們沒有自己的服務業務，如果我們的服務人員缺乏適當的控制，他們的控制出現故障，或者他們的貸款服務能力出現運營中斷，我們的業務和財務業績可能會受到不利影響。

我們的單户和多户貸款的很大一部分是由幾家大型服務商提供服務的。下表總結了為我們的單家庭信用擔保組合和多家庭抵押貸款組合提供10%或更多服務的單家庭和多家庭服務商的集中度。

表18.5-服務商集中

單户服務商						2020年12月31日(1)			2019年12月31日(1)
北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)						11		%	15		%
摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)						8			10
其他排名前十的服務商						30			32
排名前10位的單户服務商						49		%	57		%
多户服務商(2)						2020年12月31日			2019年12月31日
世邦魏理仕資本市場公司						17		%	17		%
伯卡迪亞商業抵押有限責任公司						13			13
仲量聯行房地產資本有限責任公司						11			3
其他排名前十的服務商						39			43
排名前十的多家庭服務商						80		%	76		%

(1)維修量的百分比是基於總的單一家庭信用擔保組合，其中包括我們沒有實施維修控制的貸款。然而，我們沒有實施服務控制的貸款不包括在內，以確定為我們的單一家庭信用擔保組合提供超過10%服務的服務商的集中度。

(2)表示多系列主服務商。

近年來，我們的單一家庭服務發生了轉變，從存款機構轉向非存款服務機構。其中一些非存款服務機構近年來發展迅速，現在為我們的貸款提供了很大份額的服務。截至2020年12月31日和2019年12月31日，大約18在我們的單一家庭信用擔保組合中，不包括我們沒有對相關服務行使控制權的貸款，有%由我們最大的五家非存款服務機構合計提供服務。我們定期監控我們最大的非存託服務機構的業績。

房地美MAC|2020 Form 10-K						258

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

對於我們的抵押貸款相關證券，我們保證本金和利息的支付，當標的借款人沒有支付抵押貸款時，我們的指南通常要求單一家庭服務商提前支付拖欠的抵押貸款利息，最長可達120天。在此之後，房地美將支付錯過的抵押貸款本金和利息，直到抵押貸款不再由證券化信託持有。在FHFA的指示下，當貸款拖欠120天或更長時間時，我們通常從信託購買貸款。在新冠肺炎爆發後，聯邦住房金融局進一步指示我們在證券化信託中保持新冠肺炎支付容忍計劃中的貸款至少在容忍期間內。一旦寬限期屆滿，貸款將保留在相關證券池中，同時：

n    根據貸款修改恢復貸款或達成延期付款解決方案、償還計劃或試用期計劃的要約仍未解決；

n    貸款處於積極償還計劃或試用期計劃中；或

n    延期付款解決方案已生效。

從2021年1月1日開始，根據FHFA的指示，並與Fannie Mae保持一致，我們將從證券化信託基金購買違約單户貸款的觸發期限延長至24個月，但已償還、永久修改、由賣家或服務商回購的貸款除外，取決於止贖替代方案，或被轉介至止贖。

除了本金和利息的支付外，借款人還需要支付財產税和房主保險費等其他費用。當借款人不支付這些費用時，我們的指南通常要求單一家庭服務商預支這些費用的資金，以保護或維護我們對物業的利益或合法權利。這些預付款最終是可以從借款人那裏收回的。如果借款人通過貸款鍛鍊活動重新履行，將向借款人追回拖欠的款項和發生的費用。在取消抵押品贖回權或取消抵押品贖回權的選擇完成時，我們將向服務商補償未從借款人那裏收取的預付款。

2020年3月，隨着新冠肺炎疫情的迅速演變，隨着市場狀況的變化，主要針對非存款金融機構的流動性擔憂出現，受新冠肺炎疫情影響的借款人獲得了廣泛的容忍，包括對房地美購買和證券化的貸款的容忍。如上所述，違約量的增加以及單一家庭服務商在寬限期內繼續墊付資金的義務，可能會增加我們某些交易對手的流動性壓力。為了應對這些潛在的流動性擔憂，我們加強了對非存款機構交易對手金融穩定性的監測和審查。

多户貸款既利用初級服務商，也利用大師級服務商。一級服務商為未證券化的抵押貸款提供服務，通常也受僱於總服務商，代表他們為證券化基礎的抵押貸款提供服務。第三方主服務商被用於我們的主要證券化，除了我們擔任主服務商的小額貸款證券化。上表中包括的多户初級服務商如果需要將服務轉移給另一家服務商，則會給借款人帶來潛在的運營風險和影響。我們還接觸到我們多家庭證券化交易的主要服務商，他們負責在出現付款短缺的情況下預支資金，包括與忍耐貸款相關的本金和利息支付。在我們的大多數主要多家庭證券化中，我們利用三家大型金融存款機構中的一家作為主服務商。在出現付款短缺的情況下，只要預付款沒有被認為是不可收回的，總服務商就被要求墊付。對於在我們的抵押貸款相關投資組合中購買和持有的多户貸款，主要服務商不需要在付款短缺的情況下預支資金，因此不存在重大的交易對手信用風險。

信用提升提供商

我們有交易對手信用風險，涉及為我們購買或擔保的單一家庭貸款提供保險的抵押保險公司可能資不抵債或無法履行的風險。通過我們的ACIS和其他保險交易，我們也有類似的風險敞口給保險公司和再保險公司，我們在這些交易中購買保單，作為CRT活動的一部分。看見注8有關我們信用增強的更多信息，請訪問。

2019年3月，我們實施了一套修訂後的私人抵押貸款保險人資格要求(PMIER)，增強了抵押貸款保險人基於風險的資本金要求。此外，我們還與按揭保險公司修訂了總保單，以確保合同的確定性，並提高了我們為按揭保險義務收集索賠的能力。這些政策得到了FHFA的批准，並於2020年3月1日生效。

我們評估抵押貸款保險公司的收回和可收回性，作為我們信貸損失準備金估計的一部分。看見注7以獲取更多信息。截至2020年12月31日，抵押貸款保險公司提供的保險最高損失限額為美元。117.010億美元，472.9數十億美元，與我們的單一家庭信用擔保組合有關。這些數額是根據總承保範圍計算的，而不考慮受影響貸款在其他類型保險下可能存在的承保範圍。我們對信用增強提供商的回收和可收回性預期的變化可能會影響我們對預期信用損失的估計，或許會很大程度上影響我們的預期信用損失。

下表概述了為我們提供10%或更多按揭保險覆蓋範圍的按揭保險人交易對手的集中程度。2016年10月23日，Genworth Financial，Inc.(簡稱：Genworth)宣佈，與中國泛海控股集團有限公司(簡稱：泛海)達成收購協議。因為Genworth Mortgage

房地美MAC|2020 Form 10-K						259

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

Genworth的子公司保險公司是一家獲得批准的抵押貸款保險公司，聯邦住宅貸款抵押公司對計劃中的收購進行了評估，並批准泛海控股Genworth Mortgage Insurance Corporation。2021年1月4日，Genworth宣佈，Genworth和泛海沒有根據合併協議延長結束日期，即2020年12月31日，因為完成交易所需剩餘步驟的完成和時間存在不確定性，Genworth正在專注於執行其應急計劃。房地美正在與聯邦住房金融局(FHFA)和房利美(Fannie Mae)合作審查應急計劃，並提供必要的批准。

表18.6-按揭保險人集中

												按揭保險承保範圍(2)
抵押貸款保險人						信用評級(1)						2020年12月31日			2019年12月31日
ARCH抵押保險公司						A-						20		%	22		%
弧度擔保公司(Radian Guaranty Inc.)						BBB+						19			20
抵押擔保保險公司						BBB+						18			17
埃森特擔保公司(Essen Guaranty，Inc.)						BBB+						16			15
Genworth抵押保險						BB+						15			15
總計												88		%	89		%

(1)評級針對的是我們風險敞口最大的企業實體。截至2020年12月31日的最新評級。代表標準普爾和穆迪的信用評級(以標準普爾等值計算)中的較低者。

(2)承保金額可能包括由交易對手的關聯公司和子公司提供的承保金額。

PMI抵押保險公司(PMI Mortgage Insurance Co.)和三合會保證保險公司(Triad Guaranty Insurance Corp.)都在各自州監管機構的控制之下，目前都在流失中。我們將他們的很大一部分索賠記錄為延期付款義務。這些保險公司不再發行新的保險，但繼續以現金支付各自索賠的一部分。2014年，PMI開始支付有效索賠67%的現金，33%的延期付款義務，並就之前達成和解的索賠向我們一次性支付現金55%的現金。2015年，PMI開始支付有效索賠70%的現金，30%的延期付款義務，並就之前達成和解的索賠向我們一次性支付現金67%的現金。2013年，三合會開始支付有效的索賠75%的現金，25%的延期付款義務，並就之前達成和解的索賠向我們一次性支付現金60%的現金。如果正如我們目前預期的那樣，這些保險公司不以現金全額支付其延期付款義務，我們將失去這些保險公司的部分承保範圍。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們累計未付延期付款義務為美元。0.410億美元和0.5分別從這些保險公司獲得200億美元。我們基本上保留了所有這些未支付的金額，因為是否能收回還不確定。目前尚不清楚這些公司的監管機構未來將如何管理各自的延期付款計劃，也不清楚何時或是否會償還這些債務。

RMIC處於監管監管之下，不再發行新保險。2014年，RMIC恢復支付有效索賠，100索賠金額的%。此前，RMIC一直在支付所有有效的索賠60%的現金和40延期付款義務中的%。

作為我們保險/再保險CRT交易的一部分，我們定期從全球保險公司和再保險公司獲得保險。這些交易包含幾個旨在增加我們向保險公司和再保險公司提出的索賠的可能性的功能，包括：

n    在每筆交易中，我們要求個別保險人和再保險人提供抵押品，以支付部分風險，這有助於提高索賠支付的確定性和及時性。

n    雖然私營按揭保險公司必須是單一險種(即只參與按揭保險業務，雖然控股公司可能是多元化的保險公司)，但我們的保險公司和再保險公司一般參與多種類型的保險業務，這有助分散他們的風險敞口。

其他投資對手方

我們面臨與其他投資(包括非抵押貸款相關證券和現金等價物)交易有關的交易對手不履行義務的風險，包括代表我們的證券化信託達成的交易。我們的政策要求在我們進行此類交易之前，使用我們的內部交易對手評級模型對交易對手進行評估。我們監控這些交易的交易對手的財務實力，並可能利用抵押品維護要求來管理我們對個別交易對手的風險敞口。每筆交易的允許期限和美元限額也是基於交易對手的財務實力。

我們的其他投資(包括非抵押貸款相關證券和現金等價物)交易對手主要是主要金融機構，包括其他GSE、財政部、紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)、GSD/FICC、評級較高的超國家機構、存款和非存款機構、經紀商和交易商，以及政府貨幣市場基金。截至2020年12月31日和2019年12月31日，包括與我們合併VIE相關的金額，我們其他投資組合的餘額為$163.110億美元和103.6分別為20億美元。餘額主要包括現金、根據轉售協議購買的證券、與交易對手投資的證券、美國國債、存放在銀行的現金

房地美MAC|2020 Form 10-K						260

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注18

紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)和擔保貸款活動。截至2020年12月31日，我們根據轉售協議購買的所有證券都已完全抵押。截至2020年12月31日和2019年12月31日，美元0.8億美元，以及2.4根據轉售協議購買的10億美元證券用於向房地美證券的投資者提供融資，以增加流動性並擴大這些證券的投資者基礎。這些交易不同於根據轉售協議購買的證券，我們將這些證券用於流動性目的，因為我們面臨的交易對手可能不是主要金融機構，我們面臨這些機構的交易對手信用風險。由於新冠肺炎疫情導致的經濟低迷和市場波動，我們的某些交易對手根據轉售協議購買的這些證券未能在2020年第一季度滿足保證金要求，從而根據主導法律協議的條款違約。該等交易已根據協議條款終止，吾等按公允價值確認抵押品，該等抵押品超出交易對手的未清償債務。我們沒有確認這些違約造成的財務損失。

房地美MAC|2020 Form 10-K						261

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

注19

公允價值披露

公允價值計量和披露的會計準則界定了公允價值，建立了公允價值計量框架，並提出了有關公允價值計量的披露要求。本準則適用於其他會計準則要求或允許資產或負債按公允價值計量的情況。公允價值指於計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收取的價格。公允價值計量假設出售資產或轉移負債的交易發生在資產或負債的主要市場，或在沒有主要市場的情況下，發生在資產或負債的最有利市場。

我們使用公允價值計量對某些資產和負債進行初始記錄，並在經常性或非經常性基礎上定期重新計量某些資產和負債。

公允價值計量

公允價值計量和披露的會計準則確立了一個三級公允價值等級，對用於計量公允價值的估值技術的投入進行了優先排序。公允價值層次結構的級別按優先順序定義如下：

n    第1級-估值技術的投入以活躍市場對相同資產或負債的報價為基礎。

n    第2級-估值技術的投入基於相同資產或負債的活躍市場報價以外的可觀察投入。

n    第3級-估值技術的一項或多項輸入不可觀察，對公允價值計量具有重要意義。

我們使用報價市場價格和估值技術，力求在可能的情況下最大限度地利用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入。我們的投入是基於市場參與者在評估資產或負債時會使用的假設。資產和負債在公允價值層次結構中根據對公允價值計量重要的最低水平投入進行整體分類。

估值風險與公允價值計量控制

估值風險是指用於財務披露、風險度量和業績衡量的公允價值不能合理反映市場狀況和價格的風險。

我們設計了我們的控制程序，以便我們的公允價值計量是適當和可靠的，在可能的情況下，它們基於可觀察到的投入，我們的估值方法得到一致應用，假設和投入是合理的。我們的控制流程為我們的公允價值方法、技術、驗證程序和結果提供了職責分工和監督的框架。

我們財務部門內的小組獨立於我們的業務職能，執行和驗證估值過程，並負責確定我們大部分金融資產和負債的公允價值。在確定公允價值時，我們在估計我們資產的公允價值時考慮交易對手的信用風險，在估計我們負債的公允價值時考慮我們自己的信用風險。我們財務部確定的公允價值由我們ERM部門內的一個獨立小組進一步核實。

ERM部門執行的獨立驗證程序旨在監督我們從第三方收到的價格是否與我們對市場活動的觀察一致，以及使用內部數據制定的公允價值計量是否反映了市場參與者將用來為我們的資產和負債定價的假設。這些驗證程序包括通過獨立建模、分析和與其他市場來源數據(如果有)進行比較，對公允價值計量進行每日價格審查和每月獨立核實。如果我們無法驗證給定價格的合理性，我們最終不會在合併財務報表中使用該價格進行公允價值計量。這些程序是基於風險的，在我們最終確定為財務報表準備公允價值計量時使用的價格之前執行。

除執行上述驗證程序外，機構風險管理司還通過建立和維護全公司範圍的評估風險政策，對所有評估過程提供獨立的風險治理。機構風險管理司還獨立審查重要的判斷、方法和評估技術，以監督既定政策的遵守情況。

我們的評估與風險委員會，包括我們的業務線、ERM事業部和財務事業部的代表，提供高級管理層對評估流程、方法、控制和公允價值的治理

房地美MAC|2020 Form 10-K						262

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

測量。確認的例外情況通過核查過程進行審查和解決，並在估值風險委員會進行審查。

如採用模型協助計量及核實公允價值，期內對該等模型所作的更改將根據公司模型更改管治程序審核及批准，並由估值風險委員會審核重大更改。模型使用的投入會根據基礎數據、假設、估值投入和市場狀況的變化定期更新，並受上述估值控制的約束。

第三方定價數據在公允價值計量中的應用

我們的許多估值技術直接或間接使用第三方定價服務或交易商提供的數據。這些定價服務和經銷商用來制定價格的技術通常是：

n    與涉及具有相似抵押品和風險概況的工具的交易進行比較，根據被估值資產或負債的具體特徵進行必要調整，或

n    行業標準建模，例如貼現現金流模型。

定價服務和交易商提供的價格反映了他們對市場活動的觀察和假設，包括風險溢價和流動性調整。定價服務和交易商使用的模型和相關假設由他們擁有和管理，在許多情況下，我們無法合理地獲得估值技術中使用的重要投入。但是，我們瞭解根據我們正在進行的盡職調查制定價格所使用的流程和假設，這包括至少每年和更頻繁地與我們的供應商進行討論。我們相信，定價服務機構和交易商執行的程序，結合我們的內部核查和分析程序，可以確保我們財務報表中使用的價格符合公允價值計量和披露的會計指導，並反映市場參與者在為我們的資產和負債定價時使用的假設。我們收到的報價對我們和我們的交易對手都沒有約束力。

在許多情況下，我們會收到第三方定價服務或經銷商的報價，並且不加調整地使用這些價格。對於我們使用定價服務和交易商進行估值的大部分資產和負債，我們從多個外部來源獲得報價，並使用價格的中位數來衡量公允價值。這種技術在下文中被稱為“外部源的中位數”。在資產和負債的公允價值計量中，使用外部來源中位數定價技術進行估值的重要投入是第三方報價。任何第三方報價單獨大幅增加(減少)可能會導致公允價值計量顯著提高(降低)。在有限的情況下，我們可能只能從單個外部來源接收定價信息。這種技術在下文中稱為“單一外部源”。

評估技術

下表介紹了我們用於公允價值計量和披露的估值技術；這些技術中使用的重大投入(如果適用)；公允價值層次結構內的分類；以及，對於我們在綜合資產負債表上報告並被歸類為層次結構第三級的那些計量，對公允價值計量對重大不可觀察投入變化的不確定性進行了敍述性描述。儘管下面單獨討論不可觀測輸入的不確定性，但是輸入之間存在相互關係，使得一個不可觀測輸入的改變可以導致對一個或多個其他輸入的改變。例如，影響我們大多數公允價值計量的最常見的相互關係是未來利率、提前還款速度和違約概率之間的關係。通常，用於未來利率的假設的改變會導致用於提前還款速度的假設的方向相反的變化，而用於違約概率的假設的方向的變化是相似的。

以下討論的每種技術可能不會在特定的報告期內使用，這取決於我們按公允價值計量的資產和負債的構成以及在此期間的相關市場活動。 句號。

房地美MAC|2020 Form 10-K						263

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

儀表						估價技術			公允價值層次結構中的分類
有價證券
美國國債						活躍市場報價			1級
機構抵押貸款相關證券			固定費率單級			外源中位數			2級
			利率可調的單級和多數多級證券			外源中位數			主要是二級
			某些多類別證券			單一外部來源			2級和3級
			某些市場活躍度有限的多類別證券			貼現現金流或風險度量定價。 貼現現金流技術中使用的重要投入包括OAS。單獨的OAS大幅增加(減少)將導致公允價值計量大幅降低(提高)。 風險度量定價技術中使用的重要輸入包括關鍵風險度量，如關鍵利率持續時間。單獨對關鍵利率期限的大幅增加(減少)將導致公允價值計量因關鍵利率變動而發生的變化幅度顯著增加(減少)。在風險度量定價下，證券的估值方式是從前期價格開始，然後根據所使用的關鍵風險度量輸入的市場變化調整該價格。			3級
商業抵押貸款相關證券						單一外部來源，或在有限情況下，外部來源的中位數			主要是3級
其他非機構抵押貸款相關證券						外源中位數			3級
衍生品
交易所交易期貨						活躍市場報價			1級
利率互換						貼現現金流。重要的投入包括基於市場的利率。			2級
基於期權的衍生品						期權定價模型。重要的輸入包括利率波動率矩陣。			2級
購銷承諾						請參閲機構抵押貸款相關證券			2級
債務
合併信託的債務證券 由第三方持有						請參閲機構抵押貸款相關證券			2級或3級
房地美的債務						外源中位數			主要是二級
						單一外部來源
						已公佈的收益率矩陣
按揭貸款
獨户貸款			GSE證券化市場			對於交易活躍、特徵相似的抵押貸款相關證券的基準證券定價，根據我們的擔保費和與履行擔保相關的信用義務的價值進行調整(見擔保義務)。信貸義務的基礎是：我們根據當前市場定價對符合我們當前承銷標準的貸款收取的交付和擔保費(2級)，以及對不符合我們當前承銷標準的貸款收取的內部信貸模式(3級)。			2級或3級
			整個貸款市場			外部來源的中位數，參考嚴重拖欠和修改貸款的市場活動(如果有)			3級

房地美MAC|2020 Form 10-K						264

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

儀表						估價技術			公允價值層次結構中的分類
			某些為投資而持有的股票			估計不良貸款基礎抵押品公允價值的內部模型。我們的內部模型使用的重要輸入包括REO處置、賣空和第三方銷售價值，結合抵押貸款水平特徵，使用重複住房銷售指數來估計抵押貸款的當前公允價值。單獨計算每筆按揭貸款的歷史平均銷售收益大幅增加(減少)，將導致公允價值計量大幅增加(降低)。			3級
多户貸款			待售			基於可觀測K證書和SB證書市場利差的貼現現金流			2級
			為投資而持有			來自第三方定價服務的市場價格，使用貼現現金流合併基於貸款的LTV和DSCR的類似貸款的信用利差			主要是3級
非衍生購買承諾
多户貸款購買承諾						請參閲多户貸款			2級或3級
其他資產
擔保資產			單户住宅			根據特定貸款特徵進行調整的外部來源中位數			3級
			多家庭			貼現現金流。重要的投入包括目前美洲國家組織對基準利率的新擔保。單獨的OAS大幅增加(減少)將導致公允價值計量大幅降低(提高)。			3級
抵押貸款償還權						來自第三方的市場價格或使用貼現現金流的內部制定價格。重要的投入包括：			3級
						預計預付率，
						預計為不良貸款和非應計貸款提供服務的成本，以及
						估計每筆貸款的服務收入(包括輔助收入)。
						每筆貸款的服務成本和預付款率的顯著增加(減少)將導致公允價值計量顯著降低(更高)。每筆貸款的服務收入單獨大幅增加(減少)將導致公允價值計量顯著提高(降低)。
其他負債
擔保義務			單户住宅			我們在現行市場價格下收取的送貨費和保證費。			2級
						內部信用模型。重要的輸入包括貸款特徵、貸款表現和狀態信息。			3級
			多家庭			貼現現金流。重大投入與多家族擔保資產的估值技術中使用的投入類似。			3級

房地美MAC|2020 Form 10-K						265

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

資產和負債按公允價值經常性計量

下表顯示我們的綜合資產負債表在初始確認後按公允價值經常性計量的資產和負債，包括我們選擇了公允價值選項的工具。

表19.1-按公允價值經常性計量的資產和負債

						2020年12月31日
(單位：百萬)						1級			二級			3級			淨值調整(1)			總計
資產：
證券投資：
可供出售，按公允價值計算：
抵押貸款相關證券：
代理處						$—			$13,778			$526			$—			$14,304
非機構和其他						—			1			1,062			—			1,063
可供出售證券總額，按公允價值計算						—			13,779			1,588			—			15,367
按公允價值交易：
抵押貸款相關證券：
代理處						—			14,246			3,258			—			17,504
非機構組織						—			—			1			—			1
抵押貸款相關證券總額						—			14,246			3,259			—			17,505
與抵押貸款無關的證券						26,255			698			—			—			26,953
交易證券總額，按公允價值計算						26,255			14,944			3,259			—			44,458
證券投資總額						26,255			28,723			4,847			—			59,825
按揭貸款：
持有待售，按公允價值計算						—			14,199			—			—			14,199
*衍生資產，淨額						—			8,516			63			—			8,579
淨值調整(1)						—			—			—			(7,374)			(7,374)
衍生品總資產，淨額						—			8,516			63			(7,374)			1,205
其他資產：
以公允價值擔保資產						—			—			5,509			—			5,509
非衍生持有待售購買承諾，按公允價值計算						—			158			—			—			158
所有其他，按公允價值計算						—			—			108			—			108
其他資產總額						—			158			5,617			—			5,775
按公允價值經常性列賬的總資產						$26,255			$51,596			$10,527			($7,374)			$81,004
負債：
第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算						$—			$2			$203			$—			$205
房地美的債務，按公允價值計算						—			2,267			120			—			2,387
*衍生負債，淨額						—			9,132			16			—			9,148
淨值調整(1)						—			—			—			(8,194)			(8,194)
衍生負債總額(淨額)						—			9,132			16			(8,194)			954
其他負債：
非衍生持有待售購買承諾，按公允價值計算						—			1			—			—			1
所有其他，按公允價值計算						—			—			3			—			3
其他負債總額						—			1			3			—			4
按公允價值經常性列賬的負債總額						$—			$11,402			$342			($8,194)			$3,550

引用的腳註包括在下一表之後。

房地美MAC|2020 Form 10-K						266

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

						2019年12月31日
(單位：百萬)						1級			二級			3級			淨值調整(1)			總計
資產：
證券投資：
可供出售，按公允價值計算：
抵押貸款相關證券：
代理處						$—			$22,927			$1,960			$—			$24,887
非機構和其他						—			20			1,267			—			1,287
可供出售證券總額，按公允價值計算						—			22,947			3,227			—			26,174
按公允價值交易：
抵押貸款相關證券：
代理處						—			19,772			2,709			—			22,481
非機構組織						—			—			1			—			1
抵押貸款相關證券總額						—			19,772			2,710			—			22,482
與抵押貸款無關的證券						25,108			1,947			—			—			27,055
交易證券總額，按公允價值計算						25,108			21,719			2,710			—			49,537
證券投資總額						25,108			44,666			5,937			—			75,711
按揭貸款：
持有待售，按公允價值計算						—			15,035			—			—			15,035
*衍生資產，淨額						—			6,363			16			—			6,379
淨值調整(1)						—			—			—			(5,535)			(5,535)
衍生品總資產，淨額						—			6,363			16			(5,535)			844
其他資產：
以公允價值擔保資產						—			—			4,426			—			4,426
非衍生持有待售購買承諾，按公允價值計算						—			81			—			—			81
所有其他，按公允價值計算						—			—			120			—			120
其他資產總額						—			81			4,546			—			4,627
按公允價值經常性列賬的總資產						$25,108			$66,145			$10,499			($5,535)			$96,217
負債：
第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算						$—			$6			$203			$—			$209
房地美的債務，按公允價值計算						—			3,600			129			—			3,729
*衍生負債，淨額						—			5,245			37			—			5,282
淨值調整(1)						—			—			—			(4,910)			(4,910)
衍生負債總額(淨額)						—			5,245			37			(4,910)			372
其他負債：
非衍生持有待售購買承諾，按公允價值計算						—			7			—			—			7
所有其他，按公允價值計算						—			—			1			—			1
其他負債總額						—			7			1			—			8
按公允價值經常性列賬的負債總額						$—			$8,858			$370			($4,910)			$4,318

(1)淨額是指交易對手淨額、現金抵押品淨額和應收或應付衍生品利息淨額。

房地美MAC|2020 Form 10-K						267

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

第3級公允價值計量

下表列出了我們綜合資產負債表中使用重大不可觀察到的投入(第3級)、包括轉入和轉出第3級的經常性公允價值計量的所有資產和負債的對賬。這些表還列出了公允價值變化的損益，包括已實現和未實現的損益，這些損益在我們的綜合全面收益表中確認。

表19.2-使用重大不可觀察投入計量資產和負債的公允價值

						截至2020年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2020						已實現/未實現收益(虧損)合計												購買						議題						銷售額						定居點， 網絡						轉賬 vt.進入，進入 3級(1)						轉賬 離開 3級(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，與資產和負債相關的淨收入中包含的未實現收益(虧損)的變化(2)						與截至2020年12月31日仍持有的資產和負債相關的保險業未實現損益(税後淨額)的變化
(單位：百萬)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
資產
證券投資：
可供出售，按公允價值計算：
抵押貸款相關證券：
代理處						$1,960						$12						$38						$—						$—						($218)						($170)						$—						($1,096)						$526						$—						($2)
非機構和其他						1,267						15						(46)						—						—						—						(174)						—						—						1,062						15						(36)
可供出售的抵押貸款相關證券總額						3,227						27						(8)						—						—						(218)						(344)						—						(1,096)						1,588						15						(38)
按公允價值交易：
抵押貸款相關證券：
代理處						2,709						(251)						—						1,555						—						(281)						(77)						—						(397)						3,258						(241)						—
非機構組織						1						—						—						—						—						—						—						—						—						1						—						—
抵押貸款相關證券交易總額						2,710						(251)						—						1,555						—						(281)						(77)						—						(397)						3,259						(241)						—
衍生資產						15						22						—						—						26						—						—						—						—						63						21						—
其他資產：
擔保資產						4,426						250						—						—						1,641						—						(808)						—						—						5,509						250						—
所有其他，按公允價值計算						120						(3)						—						(15)						27						(19)						(2)						—						—						108						(3)						—
其他資產總額						4,546						247						—						(15)						1,668						(19)						(810)						—						—						5,617						247						—
						平衡， 1月1日， 2020						已實現/未實現(收益)損失總額												購買						議題						銷售額						定居點， 網絡						轉賬 vt.進入，進入 3級(1)						轉賬 離開 3級(1)						平衡， 十二月三十一日， 2020						截至2020年12月31日，與資產和負債相關的淨收入中包含的未實現(收益)虧損的變化(2)						與截至2020年12月31日仍持有的資產和負債有關的未實現(收益)虧損(扣除税後)的變化，包括在保險業保險公司(OCI)中的未實現(收益)損失的變化
												包括在 收益						包括在 其他 全面 收入
負債
第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算						$203						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$—						$203						$—						$—
房地美的債務，按公允價值計算						129						(1)						—						—						4						—						(12)						—						—						120						(1)						—
衍生負債						36						(8)						—						—						2						—						(14)						—						—						16						(23)						—
所有其他，按公允價值計算						1						—						—						1						—						1						—						—						—						3						—						—

引用的腳註包括在上期表格之後。

房地美MAC|2020 Form 10-K						268

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

						截至2019年12月31日的年度
						平衡， 1月1日， 2019						已實現/未實現收益(虧損)合計												購買						議題						銷售額						定居點， 網絡						轉賬 vt.進入，進入 3級(1)						轉賬 離開 3級(1)						平衡， 十二月三十一日， 2019						截至2019年12月31日，與資產和負債相關的淨收入中包含的未實現收益(虧損)的變化(2)						與截至2019年12月31日仍持有的資產和負債相關的未實現收益(虧損)變動，包括在保單中的税後淨額
(單位：百萬)												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
資產
證券投資：
可供出售，按公允價值計算：
抵押貸款相關證券：
代理處						$4,135						$23						$108						$—						$—						($1,883)						($367)						$2						($58)						$1,960						$2						$40
非機構和其他						1,640						82						(1)						—						—						(238)						(216)						—						—						1,267						14						35
可供出售的抵押貸款相關證券總額						5,775						105						107						—						—						(2,121)						(583)						2						(58)						3,227						16						75
按公允價值交易：
抵押貸款相關證券：
代理處						3,293						(280)						—						596						—						(616)						(104)						—						(180)						2,709						(248)						—
非機構組織						1						—						—						—						—						—						—						—						—						1						—						—
抵押貸款相關證券交易總額						3,294						(280)						—						596						—						(616)						(104)						—						(180)						2,710						(248)						—
衍生資產						1						14						—						—						—						—						—						—						—						15						14						—
其他資產：
擔保資產						3,633						33						—						—						1,427						—						(667)						—						—						4,426						33						—
所有其他，按公允價值計算						137						(38)						—						85						36						(85)						(15)						—						—						120						(70)						—
其他資產總額						3,770						(5)						—						85						1,463						(85)						(682)						—						—						4,546						(37)						—
						平衡， 1月1日， 2019						已實現/未實現(收益)損失總額												購買						議題						銷售額						定居點， 網絡						轉賬 vt.進入，進入 3級(1)						轉賬 離開 3級(1)						平衡， 十二月三十一日， 2019						截至2019年12月31日，與資產和負債相關的淨收入中包含的未實現(收益)虧損的變化(2)						與截至2019年12月31日仍持有的資產和負債相關的未實現(收益)虧損的變化，扣除税後，包括在保險業保單中的未實現(收益)損失的變化
												包括在 收益						包括在其他 全面 收入
負債
第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算						$728						$5						$—						$—						$—						$—						($530)						$—						$—						$203						$5						$—
房地美的債務，按公允價值計算						134						—						—						—						4						—						(9)						—						—						129						—						—
衍生負債						92						(37)						—						—						—						—						(19)						—						—						36						(54)						—
所有其他，按公允價值計算						—						(3)						—						6						—						(2)						—						—						—						1						(5)						—

(1)2020和2019年期間轉出3級的資金主要包括某些抵押貸款相關證券，原因是市場活動數量和水平增加，以及交易商和第三方定價服務的報價可用。某些房地美證券在發行時被歸類為3級，通常在開始交易時被歸類為2級。2019年轉入3級的資金主要包括某些抵押貸款相關證券，原因是市場活動減少，以及交易商和第三方定價服務提供相關報價。

(2)代表該期間包括在收益中的總損益金額，可歸因於與分類為3級的資產和負債相關的未實現損益的變化，這些資產和負債分別在2020年12月31日和2019年12月31日仍持有。這一數額包括可供出售證券上記錄的任何信貸損失準備金和基數調整的攤銷。

房地美MAC|2020 Form 10-K						269

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

下表提供了我們綜合資產負債表上按公允價值經常性計量的3級資產和負債的估值技術、範圍和重大不可觀察到的投入的加權平均值。

表19.3-關於經常性第3級公允價值計量的定量信息

2020年12月31日

3級 公平 價值

佔主導地位 估值 技術

不可觀測的輸入

(百萬美元，但如圖所示的某些無法觀察到的輸入除外)

類型

射程

加權 平均值(2)

資產

可供出售，公允價值

抵押貸款相關證券

代理處

$410

貼現現金流

美洲國家組織

90-90 bps

90bps

116

其他

非機構和其他

875

外源中位數

外部定價來源

$67.1 - $79.1

$72.8

187

其他

按公允價值交易

抵押貸款相關證券

代理處

2,204

單一外部來源

外部定價來源

$0.0 - $8,894.6

$947.8

472

貼現現金流

美洲國家組織

(951)-2910 bps

834bps

583

其他

以公允價值擔保資產

5,195

*貼現現金流

美洲國家組織

15-186 bps

38bps

314

其他

無關緊要的3級資產(1)

171

3級總資產

$10,527

負債

第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算

$203

單一外部源

外部定價來源

$97.3 - $ 107.0

$101.7

微不足道的3級負債(1)

139

3級負債總額

$342

引用的腳註包括在下一表之後。

房地美MAC|2020 Form 10-K						270

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

2019年12月31日

3級 公平 價值

佔主導地位 估值 技術

不可觀測的輸入

(百萬美元，但如圖所示的某些無法觀察到的輸入除外)

類型

射程

加權 平均值(2)

資產

可供出售，公允價值

抵押貸款相關證券

代理處

$1,960

貼現現金流

美洲國家組織

30-261 bps

80bps

非機構和其他

886

外源中位數

外部定價來源

$71.9 - $78.2

$75.0

381

其他

按公允價值交易

抵押貸款相關證券

代理處

1,948

單一外部來源

外部定價來源

$0.0 - $100.7

$36.6

761

貼現現金流

美洲國家組織

(1,201)-8,095 bps

611bps

以公允價值擔保資產

4,141

*貼現現金流

美洲國家組織

17-186 bps

-40bps

285

其他

無關緊要的3級資產(1)

137

3級總資產

$10,499

負債

第三方持有的合併信託的債務證券，以公允價值計算

$203

單一外部源

外部定價來源

$99.4 - $103.6

$101.4

微不足道的3級負債(1)

167

3級負債總額

$370

(1)公允價值是指按公允價值在經常性基礎上計量的3級資產或負債的總額，這些資產或負債在個別和總體上都是微不足道的。

(2)不可觀察到的投入主要由金融工具的相對公允價值加權。

房地美MAC|2020 Form 10-K						271

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

在非經常性基礎上按公允價值計量的資產

我們可能會不時被要求在非經常性基礎上按公允價值計量某些資產。這些調整通常是由於採用成本或公允價值較低的會計方法或根據基礎抵押品的公允價值計提信貸損失撥備造成的。下表所列若干公允價值並非於期末取得，而是於期內取得。

下表列出了在非經常性基礎上按公允價值在我們的綜合資產負債表上計量的資產。

表19.4-非經常性基礎上按公允價值計量的資產

2020年12月31日

2019年12月31日

(單位：百萬)

1級

2級

3級

總計

1級

2級

3級

總計

在非經常性基礎上按公允價值計量的資產：

按揭貸款(1)

$—

$6

$2,241

$2,247

$—

$22

$4,059

$4,081

(1)包括被歸類為持有以供投資的貸款，並根據標的抵押品的公允價值計入信貸損失撥備，以及公允價值低於成本的持有待售貸款。

下表提供了我們的綜合資產負債表中按公允價值在非經常性基礎上計量的3級資產和負債的重大不可觀察投入的估值技術、範圍和加權平均值。

表19.5-關於非經常性第3級公允價值計量的定量信息

2020年12月31日

3級 公平 價值

佔主導地位 估值 技術

不可觀測的輸入

(百萬美元，但如圖所示的某些無法觀察到的輸入除外)

類型

射程

加權 平均值(1)

非經常性公允價值計量

按揭貸款

$2,241

內部模型

歷史銷售收入

$3,001 - $696,004

$202,539

內部模型

房屋銷售指數

66-345 bps

119 bps

外源中位數

外部定價來源

$59.5 - $104.0

$92.1

2019年12月31日

3級 公平 價值

佔主導地位 估值 技術

不可觀測的輸入

(百萬美元，但如圖所示的某些無法觀察到的輸入除外)

類型

射程

加權 平均值(1)

非經常性公允價值計量

按揭貸款

$4,059

內部模型

歷史銷售收入

$3,000 - $765,000

$186,234

內部模型

房屋銷售指數

46-420 bps

112 bps

外源中位數

外部定價來源

$66.5 - $105.4

$95.0

(1)不可觀察到的投入主要由金融工具的相對公允價值加權。

房地美MAC|2020 Form 10-K						272

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

金融工具的公允價值

下表列出了我們金融工具的賬面價值和估計公允價值。對於某些類型的金融工具，例如現金和現金等價物、根據轉售協議購買的證券、擔保借貸和其他，以及某些債務，我們GAAP資產負債表上的賬面價值接近公允價值，因為這些資產和負債是短期的，公允價值波動有限。

表19.6-金融工具公允價值

									2020年12月31日
						GAAP計量類別(1)			GAAP賬面金額						公允價值
(單位：百萬)															1級						2級						3級						淨值： 調整(2)						總計
金融資產
現金和現金等價物						攤銷成本			$23,889						$23,889						$—						$—						$—						$23,889
根據轉售協議購買的證券						攤銷成本			105,003						—						105,003						—						—						105,003
證券投資：
可供出售，公允價值						FV-OCI			15,367						—						13,779						1,588						—						15,367
按公允價值交易						FV-NI			44,458						26,255						14,944						3,259						—						44,458
證券投資總額									59,825						26,255						28,723						4,847						—						59,825
按揭貸款：
合併信託持有的貸款									2,273,347						—						2,080,687						262,309						—						2,342,996
房地美持有的貸款									110,541						—						76,917						36,578						—						113,495
按揭貸款總額						五花八門(3)			2,383,888						—						2,157,604						298,887						—						2,456,491
衍生資產，淨額						FV-NI			1,205						—						8,516						63						(7,374)						1,205
擔保資產						FV-NI			5,509						—						—						5,515						—						5,515
按公允價值作出的非衍生購買承諾						FV-NI			158						—						246						—						—						246
向貸款人墊款						攤銷成本			4,162						—						—						4,162						—						4,162
擔保貸款						攤銷成本			1,680						—						1,427						89						—						1,516
金融資產總額									$2,585,319						$50,144						$2,301,519						$313,563						($7,374)						$2,657,852
金融負債
債務：
合併信託的債務證券 由第三方持有									$2,308,176						$—						$2,382,157						$852						$—						$2,383,009
房地美的債務									284,370						—						286,634						4,088						—						290,722
債務總額						五花八門(4)			2,592,546						—						2,668,791						4,940						—						2,673,731
衍生負債，淨額						FV-NI			954						—						9,132						16						(8,194)						954
擔保義務						攤銷成本			5,050						—						—						5,378						—						5,378
按公允價值作出的非衍生購買承諾						FV-NI			20						—						1						143						—						144
金融負債總額									$2,598,570						$—						$2,677,924						$10,477						($8,194)						$2,680,207

(1)FV-NI表示通過淨收入實現的公允價值。FV-OCI指通過其他綜合收益實現的公允價值。

(2)代表交易對手淨值、現金抵押品淨值和應收或應付衍生工具淨利息。

(3)截至2020年12月31日，以攤銷成本、成本或公允價值較低和FV-NI計量的GAAP賬面金額為$2.4萬億美元，19.510億美元和14.2分別為10億美元。

(4)截至2020年12月31日，以攤銷成本和FV-NI計量的GAAP賬面金額為$2.6萬億美元2.6分別為10億美元。

房地美MAC|2020 Form 10-K						273

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

									2019年12月31日
						GAAP計量類別(1)			GAAP賬面金額						公允價值
(單位：百萬)															1級						2級						3級						淨值調整(2)						總計
金融資產
現金和現金等價物						攤銷成本			$5,189						$5,189						$—						$—						$—						$5,189
根據轉售協議購買的證券						攤銷成本			56,271						—						66,114						—						(9,843)						56,271
證券投資：
可供出售，公允價值						FV-OCI			26,174						—						22,947						3,227						—						26,174
按公允價值交易						FV-NI			49,537						25,108						21,719						2,710						—						49,537
證券投資總額									75,711						25,108						44,666						5,937						—						75,711
按揭貸款：
合併信託持有的貸款									1,940,523						—						1,732,434						244,500						—						1,976,934
房地美持有的貸款									79,677						—						38,100						45,588						—						83,688
按揭貸款總額						五花八門(3)			2,020,200						—						1,770,534						290,088						—						2,060,622
衍生資產，淨額						FV-NI			844						—						6,363						16						(5,535)						844
擔保資產						FV-NI			4,426						—						—						4,433						—						4,433
按公允價值作出的非衍生購買承諾						FV-NI			81						—						90						72						—						162
向貸款人墊款						攤銷成本			1,873						—						—						1,873						—						1,873
擔保貸款						攤銷成本			2,313						—						1,874						258						—						2,132
金融資產總額									$2,166,908						$30,297						$1,889,641						$302,677						($15,378)						$2,207,237
金融負債
債務：
合併信託的債務證券 由第三方持有									$1,898,355						$—						$1,931,473						$1,277						$—						$1,932,750
房地美的債務									271,330						—						282,431						3,619						(9,843)						276,207
債務總額						五花八門(4)			2,169,685						—						2,213,904						4,896						(9,843)						2,208,957
衍生負債，淨額						FV-NI			372						—						5,245						37						(4,910)						372
擔保義務						攤銷成本			4,292						—						—						4,527						—						4,527
按公允價值作出的非衍生購買承諾						FV-NI			7						—						7						67						—						74
金融負債總額									$2,174,356						$—						$2,219,156						$9,527						($14,753)						$2,213,930

(1)FV-NI表示通過淨收入實現的公允價值。FV-OCI指通過其他綜合收益實現的公允價值。

(2)代表交易對手淨值、現金抵押品淨值和應收或應付衍生工具淨利息。

(3)截至2019年12月31日，GAAP賬面金額按攤銷成本、成本或公允價值較低和FV-NI計量為$2.0萬億美元，20.310億美元和15.0分別為10億美元。

(4)截至2019年12月31日，以攤銷成本和FV-NI計量的GAAP賬面金額為$2.2萬億美元3.9分別為10億美元。

公允價值期權

我們為某些多家庭持有待售貸款、多家庭持有待售貸款購買承諾和長期債務選擇了公允價值選項。

多户持有待售貸款和持有待售承諾

我們為某些多家庭貸款購買承諾和為證券化而獲得的相關貸款選擇了公允價值選項。我們使用衍生工具在經濟上對衝與利率相關的公允價值變動，以及我們已選擇公允價值選項的多家族承諾和貸款的部分與利差相關的公允價值變動。這些貸款在我們的綜合資產負債表上被歸類為持有待售貸款，以反映我們未來出售的意圖，並在我們的綜合全面收益表上按公允價值(扣除應計利息收入淨額)的變化計量，隨後的收益或損失在我們的綜合全面收益表的投資收益(虧損)淨額中報告。我們選擇將公允價值變動中與應計利息相關的貸款公允價值變動部分從公允價值剩餘變動中單獨報告。根據貸款的規定條件，相關利息收入繼續報告為利息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						274

---

財務報表			*合併財務報表附註| 注19

我們的綜合全面收益表上的收入。

第三方持有的合併信託債務證券和房地美債務

我們選擇了包含嵌入式衍生品的債務的公允價值選項，主要是某些STACR債務票據。公允價值變動記錄在我們綜合全面收益表的投資收益(虧損)淨額中。對於我們選擇了公允價值選項的債務， 前期成本和手續費在收益中確認為已發生而不是遞延。根據債務證券的陳述條款，相關利息支出繼續報告為利息支出。

下表顯示了與某些貸款和長期債務相關的公允價值和UPB，我們為這些貸款和長期債務選擇了公允價值選項。此表不包括與合併信託的債務證券有關的純利息證券，以及由第三方持有的公允價值為#美元的房地美債務。173百萬美元和$146百萬和多個家庭持有待售貸款購買承諾，公允價值為#美元157百萬美元和$74百萬，分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。

表19.7-選擇了公允價值選項的某些金融工具的公允價值與UPB之間的差異

						2020年12月31日												2019年12月31日
(單位：百萬)						多家庭 待售 三筆貸款			房地美的債務負擔- 長期			第三方持有的合併信託債務證券						多家庭 待售 三筆貸款			房地美的債務負擔- 長期			第三方持有的合併信託債務證券
公允價值						$14,199			$2,216			$203						$15,035			$3,589			$203
UPB						13,400			2,189			200						14,444			3,329			200
差異化						$799			$27			$3						$591			$260			$3

公允價值選項選擇下的公允價值變動

下表列出了我們綜合全面收益表中非利息收入(虧損)中包含的公允價值變動，這些變動與我們選擇公允價值選項的項目有關。

表19.8-公允價值選項選擇下的公允價值變動

						2020年12月31日			2019年12月31日			2018年12月31日
(單位：百萬)						損益
多户持有待售貸款						$1,247			$853			($745)
多户持有待售貸款購買承諾						2,288			1,913			777
房地美的債務-長期						335			136			138
第三方持有的合併信託的債務證券						4			(4)			5

對於我們選擇公允價值選項的任何資產或負債，在截至2020年12月31日、2019年12月31日或2018年12月31日的年度內，可歸因於工具特定信用風險的公允價值變化並不重大。

房地美MAC|2020 Form 10-K						275

---

財務報表			*合併財務報表附註|注20

注20

法律或有事項

我們作為當事人參與了日常業務過程中不時出現的各種法律和監管程序，其中包括合同糾紛、人身傷害索賠、與僱傭有關的訴訟，以及其他與我們業務相關的法律程序。我們經常直接或間接捲入涉及抵押貸款喪失抵押品贖回權的訴訟。有時，我們也會因終止賣方或服務商向我們出售貸款和/或為其提供服務貸款的資格而提起訴訟。在這些情況下，前賣家或服務商有時會根據各種法律理論要求我們以非法終止合同為由要求我們賠償損失。此外，我們有時會因貸款的發放或還本付息而被起訴。這些訴訟通常涉及指控賣家和服務商不當行為的索賠。我們與賣家和服務商簽訂的合同一般規定賠償房地美因賣家和服務商關於出售給房地美或為房地美提供服務的貸款的錯誤行為而產生的責任。

訴訟和索賠解決受到許多不確定因素的影響，不容易做出準確的預測。根據或有事項會計指引，吾等預留在可能發生損失(如指引所界定)且損失金額可合理估計時，對吾等提出或威脅作出的訴訟索償及評估。

可能的證券集體訴訟：俄亥俄州公共僱員退休系統訴房地美，賽隆等公司。

這起假定的證券集體訴訟於2008年1月18日在俄亥俄州北區美國地區法院對房地美和某些前官員提起，據稱是代表2006年8月1日至2007年11月20日期間購買房地美股票的一類人提起的。FHFA後來以保守黨人的身份介入，原告在幾個場合修改了訴狀。原告聲稱，除其他事項外，被告違反了聯邦證券法，就我們的業務、風險管理以及我們為保護公司免受抵押貸款行業問題影響而實施的程序做出了虛假和誤導性的陳述。原告要求未指明的損害賠償和利息，以及合理的成本和支出，包括律師費和專家費。

2013年10月，被告提出動議，要求駁回申訴。2014年10月，地方法院批准了被告的動議，駁回了針對所有被告的全部案件，並帶有偏見。2014年11月，原告向美國第六巡迴上訴法院提交上訴通知。2016年7月20日，第六巡迴法院撤銷了地區法院的駁回，將案件發回地區法院進一步審理。2018年8月14日，區法院駁回了原告提出的等級認證動議。2019年1月23日，第六巡迴法院駁回了原告對該決定提出上訴的請求。2020年9月17日，地區法院批准了原告的簡易判決請求，並做出了有利於房地美和其他被告的最終判決。2020年10月9日，原告向第六巡迴法院提交上訴通知書。2021年1月27日，房地美提交了駁回上訴的動議。

目前，我們無法預測這起訴訟的可能結果或對我們的業務、財務狀況、流動性或運營結果的任何潛在影響。此外，我們無法合理估計上述事項一旦被判敗訴，可能造成的損失或損失幅度，原因包括：上訴程序本身的不明朗因素，以及案件最終全部或部分發回區域法院時，審前訴訟的固有不明朗因素。特別是，雖然地方法院駁回了原告要求等級認證的動議，但這一決定和對被告有利的最終判決已被上訴。如果沒有一個類別是否將被認證的最終解決方案，如果一個類別被認證，那麼一個類別的識別，以及被指控的聲明或在任意動議中倖存下來的聲明的識別，我們就不能合理地估計任何可能的損失或可能的損失範圍。

Libor訴訟

2013年3月14日，房地美向美國弗吉尼亞州東區地區法院提起訴訟，起訴英國銀行家協會和16美元倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)面板銀行及其一些附屬公司。此案隨後被移交給美國紐約南區地區法院。起訴書稱，除其他事項外，被告欺詐性和合謀壓低了倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，並聲稱他們違反了反壟斷、違反合同、侵權幹預合同和欺詐。LIBOR是一種與數萬億美元金融產品掛鈎的基準利率。房地美於2013年7月提交了修訂後的申訴，並於2014年10月提交了第二份修訂後的申訴。2015年8月，地區法院駁回了我們與反壟斷違規和欺詐有關的索賠部分，我們提出了複議動議。2016年3月31日，地方法院批准了我們動議的一部分，認定對某些被告擁有個人管轄權，並駁回了我們動議中關於欺詐索賠訴訟時效的部分。隨後，在一個相關的案件中，美國第二巡迴上訴法院推翻了地方法院駁回某些原告的反壟斷訴訟的裁決，將案件發回地方法院，以考慮原告是否為反壟斷法的“高效執法者”等問題。

房地美MAC|2020 Form 10-K						276

---

財務報表			*合併財務報表附註|注20

2016年12月20日，地方法院就被告以人身管轄權和高效執法為由再次提出的駁回動議進行簡報和辯論後，部分駁回了被告的動議，並部分批准了被告的動議。地區法院認為，房地美是反壟斷法的有效執法者，但以個人管轄權為由駁回了房地美對除HSBC USA，N.A.以外的所有被告的反壟斷訴訟。然後，在2017年2月2日發佈的一項命令中，地區法院實際上駁回了Freddie Mac對HSBC USA，N.A.的剩餘反壟斷訴訟。目前，Freddie Mac對美國銀行，N.A.，巴克萊銀行，花旗銀行，N.A.，瑞士信貸，德意志銀行的違反合同訴訟

2018年2月23日，第二巡迴法院推翻了地區法院以訴訟時效為由駁回某些原告的州法律欺詐和不當得利主張。雖然房地美不是上訴的一方，但這一決定可能會恢復房地美對上述被告的欺詐指控。第二巡迴法院還推翻了地區法院個人管轄權裁決的某些方面，併發回指示，允許被點名的上訴人修改其訴狀。地區法院隨後部分批准了房地美修改訴狀的動議，房地美於2019年4月16日修改了訴狀。

關於購買協議的訴訟

自2013年7月以來，已有多起針對我們的訴訟，涉及2012年8月對購買協議的修訂，該修訂創建了優先股的淨值覆蓋股息條款。訴訟中的原告聲稱，他們是房地美和房利美髮行的普通股和/或初級優先股的持有者。(就本次討論而言，初級優先股指的是除向財政部發行的高級優先股以外的房地美和房利美的各種系列優先股。)未來可能還會有類似的訴訟。針對我們的訴訟如下所述。

美國哥倫比亞特區地區法院的訴訟

在Re Fannie Mae/Freddie Mac高級優先股購買協議集體訴訟中.此案是三起可能的集體訴訟合併後的結果：Cacciapelle和Bareiss訴聯邦全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司和聯邦住房金融局，2013年7月29日提交；美國歐洲保險公司訴聯邦全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司和聯邦住房金融局，於2013年7月30日提交；以及Marneu控股公司訴FHFA、財政部、聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司，於2013年9月18日提交。(馬內烏號) 此案也是作為股東衍生品訴訟提起的。)2013年12月提交了一份合併的修訂後的申訴。在合併的修訂起訴書中，原告指控，除其他事項外，2012年8月對購買協議的修訂違反了房地美和房利美分別與初級優先股和普通股持有人簽訂的合同，以及此類合同中固有的誠信和公平交易契約。原告尋求未指明的損害賠償、公平和禁制令救濟，以及費用和費用，包括律師費和專家費。

Cacciapelle和美國歐洲保險公司的訴訟據稱是代表在2012年8月17日之前和截至2012年8月17日持有股票的聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)或聯邦抵押協會(Fannie Mae)發行的初級優先股的一類購買者提起的。據稱，Marneu訴訟是代表一類購買初級優先股和房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)在一段尚未確定的時間內發行的普通股的買家提起的。

Arrowood賠償公司訴聯邦國家抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司、聯邦住房金融局和財政部。此案於2013年9月20日立案。原告在此案中提出的指控和要求與上述In Re Fannie Mae/Freddie Mac高級優先股購買協議集體訴訟案中的原告提出的指控和要求大體相似。Arrowood訴訟中的原告還要求，如果禁令救濟得不到批准，Arrowood原告將獲得針對被告的損害賠償金，金額待定，其中包括但不限於其初級優先股的總面值，他們聲稱總面值約為$42百萬美元。

美國歐洲保險公司，卡恰佩爾，米勒訴財政部和聯邦住房金融局。這起案件是作為股東衍生品訴訟提起的，據稱是代表房地美作為名義被告於2014年7月30日提起的。起訴書稱，通過2012年8月對購買協議的修訂，財政部和聯邦住房金融局違反了各自對房地美的受託責任，導致房地美遭受損害。原告要求房地美獲得補償性損害賠償和歸還，以及律師費、費用和其他費用。

2014年1月，FHFA與房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)一道，採取行動駁回In Re Fannie Mae/Freddie Mac高級優先股購買協議集體訴訟案件和其他相關案件。財政部在同一天提交了駁回申請的動議。2014年9月，地區法院批准了這些動議，駁回了原告的索賠。所有原告都對這一決定提出上訴，2017年2月21日，美國哥倫比亞特區巡迴上訴法院(U.S.Court of Appeals for the District of Columbia Circuit)部分確認並部分發回了批准駁回動議的決定。華盛頓特區巡迴法院確認駁回所有索賠，但某些索賠除外，這些索賠要求對違約和違反誠實信用和公平交易的默示義務進行金錢賠償。2017年3月，某些機構和類別原告就某些問題提交了陪審團重審請願書

房地美MAC|2020 Form 10-K						277

---

財務報表			*合併財務報表附註|注20

索賠。2017年7月17日，DC巡迴法院批准了重審請願書，併發布了修改後的裁決，允許機構原告追查已發回的違約和違反誠實信用和公平交易隱含義務的索賠。華盛頓特區巡迴法院還刪除了與適用於隱含責任索賠的標準相關的措辭，將這一問題留給地區法院來決定是否還押。2017年10月16日，某些機構和階層原告向美國最高法院提交了移審令的請願書，質疑HERA禁止對FHFA的禁令救濟是否禁止對購買協議2012年8月修正案中的淨值掃除股息條款進行司法審查，以及HERA是否禁止股東在聲稱管理人面臨利益衝突的情況下提起衍生品訴訟。2018年2月20日，最高法院駁回了這些請願書。2017年11月1日，房地美最初不是被告的另一起案件-Fairholme Funds，Inc.訴FHFA，財政部和聯邦國家抵押貸款協會(Federal National Mortgage Association)-的某些機構和類別原告和原告向地區法院提出了擬議的修訂申訴。每一份擬議的修訂起訴書都將房地美列為被告，指控其違反合同和違反誠信與公平交易契約的索賠，以及指控違反受託責任和違反弗吉尼亞州公司法的新索賠。2018年1月10日，聯邦住房金融局(FHFA)、房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)採取行動駁回了修改後的投訴。2018年9月28日，地方法院駁回了所有索賠，但指控違反誠信和公平交易默示公約的索賠除外。發現正在進行中。

美國聯邦索賠法院的訴訟

裏德和費舍爾訴美利堅合眾國和聯邦住房貸款抵押公司案。此案於2014年2月26日作為衍生品訴訟提起，據稱是代表房地美作為“名義”被告提起的。起訴書稱，除其他事項外，高級優先股的淨值清掃股息條款構成了在沒有公正補償的情況下非法拿走私人財產用於公共用途。原告要求給予房地美公正的賠償，以補償美國政府涉嫌沒收其財產、律師費、費用和其他費用。2018年3月8日，原告蓋章提交了修改後的起訴書，並於2018年11月14日提交了一份編輯後的副本。美國於2018年8月1日提交了駁回動議，並於2018年10月1日提交了經修訂的駁回動議。法院於2020年5月8日駁回了駁回動議，並於2020年6月11日批准了原告關於認證中間上訴決定的動議。2020年8月21日，聯邦巡迴法院駁回了中間上訴的請願書。

費爾霍姆基金公司(Fairholme Funds，Inc.)等人。訴美利堅合眾國、聯邦全國抵押協會和聯邦住房貸款抵押公司。 此案最初於2013年7月9日對美利堅合眾國提起訴訟。2018年3月8日，原告加蓋印章提出修改後的訴狀。2018年5月11日提交了一份經過編輯的公開版本，將房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)添加為名義被告。修改後的起訴書稱，除其他事項外，高級優先股的淨值清掃股息條款構成了在沒有公正補償的情況下非法拿走或榨取私人財產用於公共用途，政府通過實施淨值清掃，一方面違反了它對房地美和房利美的受託責任，另一方面違反了美國與房地美和房利美之間的默示事實上的合同。原告要求給予原告房地美和房利美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)(1)對政府據稱沒收或勒索其財產的公正賠償，(2)對政府違反受託責任的損害賠償，(3)對政府違反所謂的默示事實合同的損害賠償。此外，原告尋求判決前和判決後的利息、律師費、費用和其他費用。美國於2018年8月1日提交了駁回動議，並於2018年10月1日提交了經修訂的駁回動議。2019年12月6日，法院駁回了被貼上直接索賠標籤的索賠原告，駁回了被告關於駁回被貼上衍生索賠標籤的索賠的動議。因此，衍生品收取、勒索、違反受託責任和違反默示事實合同索賠仍然存在。根據2020年3月9日的命令，最高法院批准了原告和被告提出的無異議動議，要求證明12月6日的意見進行中間審查，修改了12月6日的意見，以包括向美國聯邦巡迴上訴法院提出中間上訴所需的語言, 並擱置該案的進一步程序，以待非正審上訴程序完成。聯邦巡迴法院於2020年6月18日批准了中間上訴的請願書。

Perry Capital LLC訴美利堅合眾國、聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司。 這起案件是在2018年8月15日作為衍生品訴訟提起的，據稱是代表房地美和房利美作為“名義”被告提起的。起訴書稱，除其他事項外，高級優先股的淨值清掃股息條款構成了在沒有公正補償的情況下非法拿走私人財產用於公共用途，或者違反了第五修正案的非法勒索行為，政府通過實施淨值清掃，一方面違反了它對房地美和房利美的受託責任，另一方面違反了美國與房地美和房利美之間的默示事實合同。原告要求IT、Freddie Mac和Fannie Mae因政府涉嫌沒收其財產或非法勒索而獲得公正賠償；因政府違反受託責任而獲得損害賠償；以及因政府違反所謂的隱含事實合同而獲得損害賠償。(工業和信息化部電子科學技術情報研究所陳皓，編者注：Freddie Mac，Freddie Mac，Fannie Mae，Fannie Mae，Freddie Mac，Fannie Mae)。訴訟程序已被擱置，等待費爾霍姆基金事件的上訴。

房地美MAC|2020 Form 10-K						278

---

財務報表			*合併財務報表附註|注20

目前，我們無法預測上述訴訟在美國地區法院和美國聯邦索賠法院的可能結果(包括任何上訴的結果)或對我們的業務、財務狀況、流動性或運營結果的任何潛在影響。此外，由於若干因素，包括審前訴訟固有的不確定性，我們無法合理估計在上述事項出現不利判決的情況下可能造成的損失或可能損失的範圍。此外，關於在Re Fannie Mae/Freddie Mac高級優先股購買協議集體訴訟中在此案中，原告沒有要求他們認為應支付的損害賠償金的聲明金額，法院也沒有證明一個類別。

房地美MAC|2020 Form 10-K						279

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注21

注21

監管資本

2008年10月，聯邦住房金融局宣佈，根據購買協議，它將在託管期間暫停對我們的資本分類。FHFA繼續監測我們的資本水平，但現有的法定和FHFA監管資本要求在託管期間不具約束力。我們繼續向FHFA提交關於最低資本的季度報告。

2017年5月，FHFA作為保管人向我們發佈了指導意見，要求我們評估和管理我們的金融風險，並在託管期間做出經濟業務決策，同時利用基於風險的CCF，這是FHFA提供的詳細公式的資本制度。2020年11月，FHFA發佈了一項最終規則，將ERCF確立為房地美和房利美的新監管資本框架。將於2021年2月16日生效的ERCF有一個合規過渡期。一般來説，監管資本要求的合規日期將是我們的託管終止日期和同意令或其他過渡令中規定的任何較晚的合規日期中較晚的日期；但是，我們可能會在FHFA的指示或其他情況下更早開始實施ERCF。ERCF規定了大量的資本要求，可能會對我們的業務戰略產生重大影響。

由於ERCF在2020年尚未生效，我們繼續使用FHFA根據CCF向我們發出的指導來評估我們的交易和業務。

監管資本標準

GSE法案為我們制定了最低、關鍵和基於風險的資本標準。然而，根據從FHFA收到的指導意見，我們不再需要向FHFA提交基於風險的資本報告。

在我們進入托管之前，這些標準決定了我們為滿足監管資本要求而維持的核心資本數額。核心資本包括根據公認會計原則確定的已發行普通股(已發行普通股，而不是以國庫持有的普通股)的面值、已發行非累積永久優先股、額外實收資本和留存收益(累計虧損)的面值或聲明價值。

最低資本

最低資本標準要求我們持有的核心資本一般等於2.50佔資產負債表內總資產的百分比，大約0.45第三方持有的擔保證券和其他表外債務總額的%。

根據FHFA的監管指導，我們的最低資本金要求不受2010年1月1日起通過的金融資產轉讓和合並VIE會計指導修正案的影響。具體地説，在通過這些修正案後，聯邦住房金融局指示我們，出於最低資本的目的，繼續報告由第三方持有的擔保證券，使用0.45資本要求百分比。聯邦住房金融局保留根據GSE法案提高我們任何資產或活動的最低資本金要求的權力。

臨界資本

關鍵資本標準要求我們持有的核心資本一般等於1.25佔資產負債表內總資產的百分比，大約0.25第三方持有的擔保證券和其他表外債務總額的%。

符合監管資本標準的業績

下表總結了我們的最低資本要求以及赤字和淨資產。

表21.1-淨資產和最低資本

(單位：百萬)						2020年12月31日			2019年12月31日
公認會計準則淨資產(赤字)						$16,413			$9,122
核心資本(赤字)(1)(2)						(56,878)			(63,964)
減：最低資本要求(1)						22,694			19,123
最低資本盈餘(赤字)(1)						($79,572)			($83,087)

 

(1)核心資本和最低資本數字是估計數，代表提交給聯邦住房金融局的金額。FHFA是我們監管資本的權威來源。

(2)核心資本不包括GAAP總股本的某些組成部分(即AOCI和優先股)，因為這些項目不符合核心資本的法定定義。

購買協議規定，如果FHFA在季度末確定我們的負債超過了我們的資產

房地美MAC|2020 Form 10-K						280

---

財務報表			合併財務報表附註：*合併財務報表附註| 注21

根據公認會計原則，財政部將向我們提供至少等於此類負債和資產之間差額的資金。

根據GSE法案，如果FHFA確定我們的資產在一段時間內低於我們的義務，FHFA必須對我們進行破產管理。60幾天。FHFA已經通知我們，與我們的資產和義務有關的任何強制性接管決定的測量期將不早於SEC公開提交我們的季度或年度財務報表的截止日期開始，並將持續到該日期之後的60個日曆日。聯邦住房金融局已通知我們，如果在該60天期間，我們從財政部獲得的資金至少等於購買協議下的短缺金額，聯邦住房金融局局長將不會做出強制性接管決定。如果根據購買協議申請資金以解決我們的淨資產赤字，而財政部無法在FHFA指定的60天期限內向我們提供此類資金，如果我們的資產在這60天期間仍然低於我們的義務，FHFA將被要求對我們進行破產管理。

截至2020年12月31日，我們的資產超過了GAAP下的負債；因此，根據購買協議，財政部沒有要求提取任何款項。截至2020年12月31日，我們根據購買協議從財政部獲得的資金總額為$71.6十億美元。這一總資助額不包括最初的$1.0我們於2008年9月向財政部發行的作為初始承諾費的10億優先股清算優先股，不是收到了現金，額外的$3.0根據2017年12月的函件協議，清算優先權增加了10億美元，也沒有根據2019年9月和2021年1月的函件協議增加與抽籤無關的清算優先權。

房地美MAC|2020 Form 10-K						281

---

管制和程序

管制和程序

管理層關於財務報告內部控制的報告

管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)中有定義。財務報告內部控制是由我們的首席執行官和首席財務官設計或監督，並由董事會、管理層和其他人員實施的過程，目的是為我們財務報告的可靠性和根據公認會計準則編制外部財務報表提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。這是一個涉及人類勤奮和遵守的過程，因此容易受到人為錯誤導致的判斷失誤和故障的影響。它也可以通過串通或不適當的管理優先來規避。由於其侷限性，財務報告的內部控制可能無法及時阻止或發現可能導致財務報表重大錯報的錯誤。

我們評估了截至2020年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。在進行評估時，我們使用了特雷德韋委員會贊助組織委員會(COSO)在內部控制框架-綜合框架(2013年框架)中提出的標準。重大缺陷是財務報告內部控制的缺陷或缺陷的組合，使得公司年度或中期財務報表的重大錯報有合理的可能性不會被公司的內部控制及時防止或發現。根據我們的評估，我們發現了一個重大弱點，即我們無法更新我們的披露控制和程序，以充分確保積累和傳達FHFA已知的信息，這些信息是履行我們根據聯邦證券法規定的披露義務所需的，包括影響我們合併財務報表的披露。

自2008年9月6日以來，我們一直處於FHFA的託管之下。FHFA是一個獨立的機構，目前在我們的安全、穩健性和使命方面既是我們的保管人，也是我們的監管機構。由於我們處於託管狀態，我們履行披露義務可能需要的一些信息可能完全在FHFA的知情範圍內。作為我們的監管機構，FHFA有權在我們不知情的情況下采取行動，這些行動可能會對投資者產生重大影響，並可能對我們的財務表現產生重大影響。儘管我們和FHFA試圖設計和實施披露政策和程序，以説明託管情況，並實現與典型報告公司的披露控制和程序相同的目標，但我們在託管情況下設計、實施、測試或運行有效的披露控制和程序的能力存在固有的結構性限制。作為我們的保管人和監管機構，FHFA在設計和實施與我們相關的一整套披露控制和程序方面的能力有限，特別是關於根據Form 8-K進行的當前報告。同樣，作為一個受監管的實體，我們在設計、實施、操作和測試FHFA負責的控制和程序方面的能力也是有限的。例如，FHFA可能會就我們的業務行為制定某些意圖，如果管理層知道了這些意圖，就需要考慮在我們的財務報表中進行披露或反映，但由於監管原因，FHFA可能會受到限制，不能與管理層溝通。基於這些考慮，我們得出的結論是，這種控制缺陷構成了我們財務報告內部控制的重大弱點。

由於這一重大弱點，我們得出結論，根據COSO標準(2013年框架)，截至2020年12月31日，我們對財務報告的內部控制沒有生效。獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所(Pricewaterhouse Coopers And LLP)審計了截至2020年12月31日我們財務報告內部控制的有效性，並確定我們的財務報告內部控制無效。普華永道(Pricewaterhouse Coopers)和有限合夥公司(LLP)的報告發表在財務報表-獨立註冊會計師事務所報告.

對披露控制和程序的評價

披露控制和程序包括但不限於控制和程序，旨在確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並積累此類信息並將其傳達給公司管理層，包括公司的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出有關要求披露的決定。在設計我們的披露控制和程序時，我們認識到，任何控制和程序，無論設計和操作得多麼好，都只能提供

房地美MAC|2020 Form 10-K						282

---

管制和程序

實現預期控制目標的合理保證，在實施可能的控制和程序時必須運用判斷力。

包括公司首席執行官和首席財務官在內的管理層對截至2020年12月31日我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。作為管理層評估的結果，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至2020年12月31日，在合理的保證水平下，我們的披露控制和程序並不有效，因為我們無法更新我們的披露控制和程序，以提供合理的保證，即FHFA持續瞭解的信息從FHFA傳達給Freddie Mac管理層的方式允許及時決定根據聯邦證券法就我們要求的披露做出決定。如上所述，我們認為這種情況是我們財務報告內部控制的重大弱點。根據與FHFA的討論以及這種持續疲軟的結構性，我們認為，在我們處於監管期間，我們很可能不會補救這一實質性的弱點。

緩解財務報告內部控制重大缺陷的措施

如上所述，請參見管理層關於財務報告內部控制的報告截至2020年12月31日，我們在財務報告內部控制方面存在一個重大缺陷，我們尚未彌補。

考慮到這一重大弱點的結構性，我們相信，在我們被監管期間，我們很可能不會對其進行補救。然而，我們和FHFA都繼續開展活動，並採用旨在允許積累和向管理層傳達履行聯邦證券法規定的披露義務所需的信息的程序和做法。其中包括以下內容：

n    聯邦住房金融局成立了決議司，其目的是在管家的監督下促進公司的運營。

n    我們向FHFA人員提供我們SEC文件的草稿，以供他們在提交文件之前進行審查和評論。我們還向FHFA人員提供某些外部新聞稿和聲明的草稿，以供他們在發佈前進行審查和評論。

n    FHFA人員，包括高級官員，在提交文件之前審查我們的SEC文件，包括這份10-K表格，並與我們就與這些文件中包含的信息相關的問題進行討論。在提交本10-K表格之前，FHFA向我們提供了一份書面確認，確認它已經審查了10-K表格，不知道10-K表格中有任何重大的錯誤陳述或遺漏，並且不反對我們提交10-K表格。

n    FHFA主任與我們的首席執行官(或如果該職位空缺，與我們的總裁)保持頻繁的溝通，通常至少每兩週會面一次(面對面或電話)。

n    FHFA的代表經常與公司內部的不同部門開會，以加強信息流動，並就各種問題提供監督，包括會計、信貸和資本市場管理、對外溝通和法律事務。

n    FHFA會計小組的高級官員將經常與我們的高級財務主管會面，討論我們的會計政策、做法和程序。

鑑於我們採取了與這一重大弱點相關的緩解措施，我們認為我們截至2020年12月31日止年度的綜合財務報表是按照公認會計準則編制的。

截至2020年12月31日的季度財務報告內部控制的變化

我們評估了截至2020年12月31日的季度內我們的財務報告內部控制發生的變化，得出的結論是，沒有重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

房地美MAC|2020 Form 10-K						283

---

董事、公司治理和高管			董事

董事、公司治理和高管

董事

選舉董事

作為監管人，FHFA決定了董事會的規模和權力範圍。在託管之初，FHFA決定董事會將有一名非執行主席，並將由至少9名但不超過13名董事組成。FHFA決定，首席執行官(當該職位被填補時)是唯一被允許擔任董事會成員的公司官員。董事會目前有10名成員。

此外，由於FHFA作為監管人繼承了公司所有股東的權利，所以監管人選舉董事。因此，我們不會徵集代理人，不會向股東分發委託書，也不會在2021年召開股東年會選舉董事。取而代之的是，保守黨通過書面同意選舉董事，而不是年度會議。每年，董事會都會確定董事提名人選，由保管人考慮以書面同意的方式進行選舉。當董事會出現空缺時，董事會可行使監管人賦予的權力填補該空缺，但須經監管人審查。

2021年2月9日，保管人簽署了一份書面同意書，自2021年2月9日起生效，重新選舉公司提交選舉的10名董事為我們的董事會成員。由保守黨人再次當選為董事的個人名單如下：

n

馬克·H·布魯姆

n

馬克·B·格里爾

n

莎拉·馬修

n

凱瑟琳·L·凱西

n

克里斯托弗·E·赫伯特

n

艾倫·P·梅里爾

n

蘭斯·F·德拉蒙德

n

格蕾絲·A·赫布舍爾

n

賽義德·T·納克維

n

阿利姆·吉拉尼

該公司沒有提交連任申請，FHFA也沒有連任，(I)我們的前首席執行官David M.Brickman於2021年1月8日(他辭職的生效日期)離開董事會，(Ii)Paul T.Schumacher(保羅·T·舒馬赫)於2021年2月9日(保守人書面同意的生效日期)離開董事會。

看見董事簡歷信息有關我們每一位現任董事的信息。FHFA重新選出的董事的任期將在我們的下一次股東年會日期或保管人書面同意下一次董事選舉的生效日期(以先發生者為準)結束。

董事標準、多樣性、資格、經驗和任期

我們的董事會正在尋找在其主要職業中取得較高成就、成功和受人尊敬的董事候選人。

我們每一位現任董事之所以被選為候選人，是因為他或她的性格、判斷力、經驗和專業知識。他們的選擇符合我們的憲章和FHFA關於董事會職責、公司實踐和公司治理事項的規則，或公司治理規則。在確定候選人是否符合我們的標準時，考慮的因素包括董事作為一個整體在商業、金融、會計、風險管理、技術(包括網絡安全)、公共政策、抵押貸款、房地產、低收入住房、住房建設、金融機構監管以及可能與我們的安全和穩健運營相關的任何其他領域擁有的知識。我們也考慮了候選人的其他承諾，包括候選人擔任的其他董事會成員的數量，是否允許候選人將足夠的時間投入到候選人作為董事的職責和責任上。我們的憲章規定，我們的董事會至少有一名來自房屋建築、按揭貸款和房地產行業的人士，以及至少一名來自代表社區或消費者利益的組織的人士，或一名錶現出對為低收入家庭提供住房的職業承諾的人。

FHFA的規定要求我們在最大程度上與財務安全和穩健的商業實踐相平衡，確保少數族裔、女性和殘疾個人的多樣性和包容性普遍適用於所有活動，包括我們提名董事的過程。此外，董事會還通過了一項關於在確定董事提名和候選人時考慮多樣性的政策。正如我們的公司治理準則或準則所闡明的那樣，董事會尋求通過包括少數族裔、女性和殘疾個人，在其成員中擁有多樣化的人才、觀點、專業知識、經驗和文化。指導方針解釋説，在確定董事時

房地美MAC|2020 Form 10-K						284

---

董事、公司治理和高管			董事

除其他因素外，提名及管治委員會亦會考慮董事會當時提供的人才及技能、現任董事繼續參與與我們有關的業務及專業活動、董事會應代表的技能及經驗、是否有其他具備理想技能的人士加入董事會，以及維持一個多元化董事會的意願。

我們的董事有不同的背景和整體經驗。我們董事會中近一半的成員是女性、少數族裔，或者兩者兼而有之。我們的非執行主席是一位女性，女性和少數族裔擔任領導職位，擔任審計、薪酬和人力資本(CHC)、執行、提名和治理以及風險委員會的主席。我們的董事會也重視擁有機構知識的任職時間較長的董事和帶來新觀點和想法的新董事之間的平衡。以下圖表按人口統計背景和董事會任期提供了有關董事會組成的信息。

董事簡歷信息

下面總結了每位董事截至2021年2月9日的董事會服務、經驗、資歷、屬性和/或技能，這些服務、經驗、資歷、屬性和/或技能導致他或她被選為董事，並提供了其他傳記信息。

馬克·H·布魯姆

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

56

2019年11月

•

薪酬與人力資本

無

•

風險

布魯姆先生是一位經驗豐富的高管，曾在金融、技術和風險管理領域擔任過各種領導職位。他為董事會帶來了技術專長，以提高效率和改善客户體驗。

經驗和資格

n他是全球首席技術官，也是Aegon N.V.管理委員會成員(2016年至今)

n曾在花旗集團(Citigroup，Inc.)擔任多個職位，包括董事總經理、全球消費者技術交付服務主管(2007-2016)

n曾在摩根大通(JPMorgan Chase&Company)擔任多個職位，包括大通家庭金融技術高級副總裁(2001-2007)

n他是CACI國際公司電子商務解決方案高級副總裁(1999-2001)

凱瑟琳·L·凱西

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

54

2019年10月

•

審計

•

無

•

提名與治理

凱西女士是一位經驗豐富的領導者，擁有豐富的金融監管政策經驗。她為董事會帶來了高水平的監管和金融監督經驗，以及對金融市場和治理的深刻理解。

房地美MAC|2020 Form 10-K						285

---

董事、公司治理和高管			董事

經驗和資格

n他是金融服務諮詢公司Patomak Global Partners的首席高級顧問(2012年至今)

n-滙豐控股董事會成員(2014年至2020年)，包括在她任職期間在集團審計、金融系統漏洞、提名與公司治理以及集團風險委員會任職

n--美國證券交易委員會首席委員(2006-2011年)

n他在美國參議院擔任過各種職務，包括參議院銀行、住房和城市事務委員會的參謀主任和法律顧問，以及參議院銀行委員會金融機構和監管救濟小組委員會的參謀主任(1993-2006)

n現任財務會計基金會董事會成員(2018年至今)；主席(2020年至今)

n現任Sepio Systems Inc.董事會成員(2020年至今)

n現任國際估值標準理事會理事會理事(2016年至今)

n現任國會圖書館信託基金委員會成員(2011年至今)

n另類投資管理協會理事會前主席(2012-2016)

蘭斯·F·德拉蒙德

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

66

2015年7月

•

審計

•

聯合社區銀行，Inc.

•

薪酬和人力資本，主席

•

執行人員

德拉蒙德先生是一位經驗豐富的資深商業領袖，專門從事業務轉型、戰略制定和執行、運營、技術和流程再造。

經驗和資格

n克里斯托弗·紐波特大學(Christopher Newport University)駐校首席執行官(2015-2017)

n他是TD Canada Trust負責運營和技術的執行副總裁(2011-2014)

n現任費哲金融服務人力資源與共享服務執行副總裁。(2009年至2011年)

n現任美國銀行全球技術和運營高級副總裁兼供應鏈主管、服務和履行主管，以及美國銀行電子商務和自動櫃員機主管(2002-2008)

n曾在伊士曼柯達公司擔任多個職位，包括柯達專業事業部首席運營官和公司副總裁(1976-2002)

n現任聯合社區銀行董事會成員、高管、風險、人才和薪酬委員會成員，聯合社區銀行提名和治理委員會主席(2018年至今)

n現任AvidXchange董事會成員(2020年至今)

n現任金融行業監督管理局董事會及管理層薪酬委員會委員、審計委員會主席(2018-今)

n現任CurAegis Technologies，Inc.董事會和審計委員會成員(2018-2020)

阿利姆·吉拉尼

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

58

2019年1月

•

審計，主席

無

•

薪酬與人力資本

•

執行人員

吉拉尼是一位在複雜金融機構擁有豐富經驗的高管。他為董事會帶來了行業、金融和風險管理經驗的融合。

經驗和資格

n現任SunTrust Banks，Inc.首席財務官兼企業執行副總裁(2011-2018)

n曾任SunTrust Banks，Inc.執行副總裁兼公司財務主管(2010-2011)

n現任SunTrust Banks，Inc.高級副總裁兼首席市場風險官(2007-2010)

n現任PNC金融服務集團高級副總裁兼首席市場風險官(2004-2007)

房地美MAC|2020 Form 10-K						286

---

董事、公司治理和高管			董事

n曾任BankBoston and FleetBoston Corp.首席市場風險官(1996-2004)

n他是SunTrust Robinson Humphrey董事會的前成員(2011-2018)

n現任風險管理協會市場風險理事會創始主席(1998年)

馬克·B·格里爾

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

68

2020年2月

•

提名與治理

無

•

風險

格里爾先生是一位擁有數十年金融、風險和資本市場經驗的高管，併為董事會貢獻了他在資本管理方面的深厚專業知識。

經驗和資格

n他在保誠金融公司(Prudential Financial，Inc.)擔任各種職位，包括副董事長、董事長辦公室成員和首席財務官(1995-2019年)

n他在大通曼哈頓公司及其前任擔任過各種職位，包括全球市場執行副總裁、全球市場聯席主管和全球風險管理執行副總裁(1978-1995)

n現任全球影響投資網絡董事會主席(2017年至今)

n現任艾森豪威爾獎學金董事會成員(2013年至今)

n現任ACELE董事會成員(2009-2020年)；主席(2014-2020年)

n前倖存者悲劇援助計劃董事會成員(2013-2020年)

n現任保誠金融公司董事會成員(2008-2019年)

克里斯托弗·E·赫伯特

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

60

2018年3月

•

薪酬與人力資本

無

•

風險

赫伯特先生是政府和教育部門的一位經驗豐富的領導者，對住房政策(包括低收入住房)和城市發展(包括擁有住房的金融和人口層面)有深入的瞭解。

經驗和資格

n現任哈佛大學住房研究聯合中心常務董事，哈佛設計研究生院城市規劃與設計講師(2015年至今)

n他是哈佛大學住房研究聯合中心的首席研究主任(2010-2014)

n他是Abt Associates，Inc.的高級助理(1997-2010)

n他是住房所有權保護基金會董事會成員(2011-2019年)

n他是負責任貸款中心研究諮詢委員會成員(2006-2019年)

n他是GreenPath Financial Wellness董事會成員(2017-2019年)

n--波士頓聯邦儲備銀行社區發展研究諮詢委員會理事(2014-2016)

格蕾絲·A·赫布舍爾

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

61

2017年12月

•

執行人員

無

•

提名和治理，主席

•

風險

赫布舍爾是一位在資本市場和房地產領域擁有豐富經驗的高管。她為董事會帶來了深厚的多家族行業知識、企業家精神和商業頭腦。

房地美MAC|2020 Form 10-K						287

---

董事、公司治理和高管			董事

經驗和資格

n--第一資本商業銀行首席顧問(2017)

n*Capital One Multifamily Finance LLC執行總裁(2013-2017)

n他是山毛櫸街道資本有限責任公司的聯合創始人兼首席執行官(2009-2013年)

n他在房利美擔任各種職位，包括資本市場副總裁(1997-2009年)

n現任《凱尼恩評論》董事會成員(1998年至今)

n現任抵押貸款銀行家協會商業理事會理事(2014-2017)

莎拉·馬修

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

65

2013年12月

•

執行主席

•

下一代收購公司

•

利潔時本基瑟集團(Reckitt Benckier Group Plc)

•

道富集團

馬修女士是一位擁有全球金融和綜合管理經驗的高管。Mathew女士豐富的商業、財務和管理經驗，以及她在上市公司董事會和審計委員會的經驗，使她能夠為董事會監督我們在財務報告和合規問題上的內部控制做出貢獻。

經驗和資格

n曾在鄧白氏公司擔任多個職位(2001-2013年)，包括董事長兼首席執行官(2010-2013年)；總裁兼首席運營官(2007-2010年)；高級副總裁兼首席財務官(2001-2006年)

n他在寶潔公司擔任過各種財務和管理職位，包括澳大利亞、亞洲和印度財務副總裁(1983-2001)

n現任董事會、審計、提名和公司治理委員會成員，下一代收購公司薪酬委員會主席(2020年至今)

n*利潔時本基瑟集團(Reckitt Benckier Group Plc)董事會和審計委員會前成員(2019年至今)

n現任道富銀行董事會、執行和風險委員會成員，人力資源委員會主席，道富銀行提名和公司治理委員會前成員(2018年至今)

n現任金寶湯公司董事會成員、審計委員會、財務委員會和企業發展委員會成員(2005-2019年)

n現任董事會成員、審計、合規和風險委員會主席、提名和治理委員會成員、夏爾公司薪酬委員會前成員(2015-2019年)

n-雅芳產品公司董事會、財務、提名和公司治理委員會的現任成員(2014-2016)

n他是鄧白氏公司董事會成員(2008-2013年)

n蘇黎世金融服務集團國際顧問委員會主席(2012-2017)

艾倫·P·梅里爾

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

54

2020年9月

•

審計

•

Beazer Home USA，Inc.

•

提名與治理

梅里爾先生是一位對住宅建築行業有着深刻經驗和理解的高管，並擁有相當多的行政領導和財務經驗。

經驗和資格

n他在Beazer Homes USA，Inc.擔任各種職位，包括董事會主席、總裁兼首席執行官，以及執行副總裁兼首席財務官(2007年至今)

n他在Move，Inc.擔任各種領導職務，包括負責企業發展和戰略的執行副總裁，以及Move，Inc.旗下Homebuilder.com總裁(2000-2007)

n他在瑞銀集團(UBS Group AG)及其前任擔任過各種職位，包括全球資源集團(Global Resources Group)董事總經理兼聯席主管(1987-2000)

房地美MAC|2020 Form 10-K						288

---

董事、公司治理和高管			董事

n現任Builder Homesite，Inc.董事會成員(2011年至今)

n他是美國領先建築商的董事會成員(2011年至今)

n現任哈佛大學住房研究聯合中心董事會成員(1992年至今)

賽義德·T·納克維

年齡

董事自

房地美委員會

上市公司董事職位

71

2013年8月

•

執行人員

無

•

提名與治理

•

風險，主席

納克維先生是一位經驗豐富的金融高管，擁有成熟的領導經驗和抵押貸款和消費金融業務的詳細知識，並在風險和運營管理方面擁有深厚的背景。

經驗和資格

n現任PNC Mortgage總裁兼首席執行官，PNC Mortgage是PNC Bank，National Association的一個部門，PNC金融服務集團的子公司(2009-2013)

n哈雷-戴維森金融服務公司(Harley-Davidson Financial Services，Inc.)前總裁(2007-2009年)

n現任DeepGreen Financial，Inc.首席執行官(2005-2006)

n現任美國PNC抵押貸款公司總裁兼首席執行官(1995-2001)

n現任Genworth Financial董事會成員(2005-2009)

n現任漢諾威抵押貸款資本控股公司董事會成員(1998-2006)

n--金融服務圓桌會議住房委員會理事(2009-2013年)

房地美MAC|2020 Form 10-K						289

---

董事、公司治理和高管						公司治理

公司治理

我們的公司治理實踐

該公司致力於公司治理方面的最佳實踐。董事會定期審查我們的治理做法，評估監管和立法環境，並採取符合公司最佳利益的治理做法。

本局已採納該指引，有關指引可於本局網站下載，網址為Www.freddiemac.com/governance/pdf/gov_guidelines.pdf。我們的董事會每年都會審查該指南，並於2020年6月進行了上一次更新。該指導方針確立了公司治理實踐，包括：董事資格；對董事可以任職的董事會數量的限制；任期限制；董事定位和繼續教育；以及要求董事會及其每個委員會進行年度自我評估。

我們的做法旨在為管理層和董事會提供有效的合作，並定期進行審查。我們制定了以下具體的公司治理做法：

n此外，我們的董事會設有獨立的非執行主席，其職責包括主持董事會會議以及非僱員或獨立董事的執行會議。

n他説，董事會的每一名董事都是獨立的，除了首席執行官(當該職位有人擔任時)。

n我們的董事是每年選舉一次的。

n他説，每個審計委員會、CHC委員會、提名和治理委員會以及風險委員會都完全由獨立董事組成。

n**每個委員會根據董事會批准的書面章程運作(這些章程可在Http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html).

n許多獨立董事在沒有管理層的情況下定期開會。

n*董事會和每個審計委員會、CHC委員會、提名和治理委員會以及風險委員會都會進行年度自我評估。

n所有新董事都會得到關於公司的全面介紹，以及他們被任命到的委員會所特有的問題。

n目前，所有董事都可以接受並鼓勵使用第三方繼續教育。

n公司管理層就影響公司的實質性問題向董事會和委員會提供深入的技術簡報。

n他説，董事會至少每年審查一次管理人才和繼任計劃。

董事獨立性及其相關考慮

我們的非僱員董事會成員已經評估了準則第4和第5節以及紐約證券交易所上市公司手冊第303A.02節定義的每位董事會成員的獨立性，並確定我們的所有現任董事會成員都是獨立的，我們的前任董事會成員Steven W.Kohlhagen先生和Paul T.Schumacher先生是獨立的。布里克曼先生，我們的前首席執行官，不被認為是獨立董事，因為他是我們的首席執行官。

我們的非僱員董事會成員的結論是，我們的審計委員會、CHC委員會、提名委員會、治理委員會和風險委員會的所有現任成員都是獨立的，符合準則第4節和第5節以及紐約證券交易所上市公司手冊第303A.02節的含義。本公司董事會還認定：(I)我們審計委員會的所有現任成員在交易所法案規則10A-3和紐約證券交易所上市公司手冊第303A.06節的含義內是獨立的；以及(Ii)我們CHC委員會的所有現任成員在交易所法案規則第10C-1和紐約證券交易所上市公司手冊第303A.02(A)(Ii)節的含義下是獨立的。

在確定每位董事會成員的獨立性時，我們的非僱員董事會成員審查了以下類別或類型的關係，以及指南第(5)節中具體涉及的那些關係，以確定這些關係(無論是單獨的還是合計的)是否會構成董事與我們之間的重大關係，從而損害董事作為董事會成員的判斷力，或造成這種損害的感覺或外觀：

n    與商業夥伴的僱傭關係 -Bloom先生和Herbert先生受僱於與我們有或曾經與我們有業務往來的組織，從而在我們和這些組織之間進行付款。根據指導方針，這些付款不需要具體的獨立決定，因為它們不超過公司過去三個會計年度每年合併毛收入的100萬美元或2%。在考慮這些組織與我們之間特定關係的性質和程度後，我們的非僱員董事會成員得出結論認為，Bloom先生或Herbert先生與我們之間的業務關係並不構成會損害他們各自作為我們董事的獨立性的重大關係。

房地美MAC|2020 Form 10-K						290

---

董事、公司治理和高管						公司治理

n    與競爭對手的僱傭關係 -Huebscher女士的直系親屬受僱於Freddie Mac的競爭對手公司。在考慮了競爭者與直系親屬以及競爭者與Freddie Mac之間的具體關係的性質和程度後，我們的非僱員董事會成員得出結論，這種業務關係不會構成損害Huebscher女士作為我們董事的獨立性的實質性關係。

n    與商業夥伴的董事會成員身份 -凱西女士和德拉蒙德、赫伯特和美林先生在過去三個會計年度擔任或曾經擔任與我們有業務往來的其他組織的董事，從而導致我們與這些組織之間的付款。在考慮了這些組織與我們之間特定關係的性質和程度，以及這些現任或前任董事會成員現在或曾經是這些其他組織的董事而不是員工之後，我們的非僱員董事會成員得出結論，這些業務關係不會構成損害他們作為我們董事的獨立性的實質性關係。

n    與業務合作伙伴的財務關係-布魯姆、吉拉尼和格里爾先生以及前董事科爾亨先生各自持有與我們有重大業務往來的公司的股票，這種所有權佔他們各自淨資產的很大一部分。為消除彼等各自持股可能產生的任何潛在利益衝突，吾等已設立機制，據此，彼等將不會討論及處理董事會或彼等現為或曾任其成員的任何委員會所考慮的任何事宜，而該等事宜與彼等持有該等股本的公司有直接關係。在經常向董事會提交有關這些公司的事項的情況下，我們已建立正式的迴避安排。審計委員會主席與非執行主席協商，處理有關回避特定討論或行動是否適當的任何問題。

在評估Bloom先生、Gillani先生、Grier先生和Kohlhagen先生的獨立性時，鑑於他們持有我們業務合作伙伴的股份，我們的非僱員董事會成員考慮了我們與該等業務合作伙伴的業務關係的性質和程度，以及他們各自的股份所有權可能對他們作為我們董事的獨立判斷產生的任何潛在影響，並考慮了相關的迴避機制。我們的非僱員董事會成員的結論是，這些機制解決了與股票所有權有關的任何實際或潛在的利益衝突。因此，我們的非僱員董事會成員得出結論，我們的業務合作伙伴布魯姆先生、吉拉尼先生和格里爾先生以及科爾亨先生的股權不會構成或確實會損害他們作為我們董事的獨立性的實質性關係。

房地美MAC|2020 Form 10-K						291

---

董事、公司治理和高管						公司治理

董事會和委員會信息

董事局及董事局委員會的權力

董事代表管家服務，並按照管家的指示行使權力，對管家負有照顧和忠於管家的受託責任。儘管保管人已授權董事會及其委員會根據適用的法規、法規、指導方針、命令和指令以及我們的章程和委員會章程中規定的職責和權限行使職能，但保管人仍為自己保留某些批准權。保管員在2008年、2012年和2017年向理事會提供了指示，要求他們在採取某些行動之前與保管員協商並獲得保管員的決定。

目前修訂的保管人指示要求我們在根據購買協議就任何需要財政部同意或諮詢的事項採取行動之前，獲得保管人的決定。看見注2：託管及有關事宜 關於根據購買協議需要財政部批准的事項清單。

保管員修訂後的指示還要求我們在採取下表所列領域的行動之前，獲得保管員的決定。對於某些事項，保管員的修訂指示規定，在我們請求保管員做出決定之前，我們的董事會必須對該事項進行審查和批准，而對於其他事項，董事會應決定其適當的參與程度。

需要董事會事先審查和批准的事項			其他事項
•贖回或回購我們的次級債務，但為遵守購買協議第5.7節可能需要的情況除外； •創建任何子公司或關聯公司，或與子公司或關聯公司進行實質性交易，但與CSS進行的例行、正在進行的交易或在正常業務過程中與子公司或關聯公司進行的創建或交易除外； •更改或取消董事會風險限額，這將導致我們可能承擔的風險金額增加； •保留和終止外部審計師，對我們的財務報表和財務報告內部控制進行綜合審計； •終止擔任董事會顧問的律師事務所； •建議修改我們的章程或董事會委員會章程； •釐定或增加支付予管理局成員的補償或利益；及 •制定年度經營預算。			•會計政策的重大變化； •對我們的業務運營、活動和交易提出的變更，根據我們管理層的合理業務判斷，這些變更很可能導致信用、市場、聲譽、運營或其他關鍵風險的顯著增加； •影響或質疑保管人的權力、我們在託管中的地位、託管的法律效力、對購買協議的解釋或與財政部的金融代理協議的條款和條件、或我們在金融代理協議下的履行情況的事項，包括我們對訴訟的發起或實質性迴應； •關於任何證券訴訟索賠的協議，以及當爭議金額超過5000萬美元時，我們根據這些協議解決、解決或妥協要求、索賠、訴訟、訴訟、起訴、監管程序或税務事宜的協議，包括當爭議總額超過5000萬美元時，與同一交易對手達成的涉及相同爭議或共同事實的每項單獨協議(此條款不包括在正常業務過程中進行的貸款安排)； •合併、收購和變更關鍵交易對手的控制權，我們有直接的合同權利停止與該關鍵交易對手的業務往來或反對該實體的合併或收購； •根據聯邦住房金融局的指示，修改符合聯邦抵押協會的要求、政策、框架、標準或產品； •屬於新交易類型的信用風險轉移，條款有任何重大變化的經常性交易，以及涉及以前未包括在風險轉移交易中的抵押品類型的交易； •抵押貸款服務權的出售和轉讓涉及： ◦向非銀行受讓人提供100,000筆或以上貸款；或 ◦向任何受讓方服務機構提供25,000筆或更多貸款，如果轉讓會使受讓方的房地美和房利美擁有的嚴重違約貸款至少增加25%，且還本付息轉讓至少有500筆嚴重違約貸款；以及 •可能對我們的員工產生重大影響的員工薪酬變化，包括但不限於留任獎勵、特別激勵計劃和績效增長池資金。

此外，FHFA要求我們及時通知它：(I)代表上述保管人決定項目中未以其他方式處理的當前業務實踐、操作、政策或戰略的重大變化的活動；(Ii)如果未按上述要求提交FHFA供保管人批准，對一致的要求、政策、框架、標準或產品的例外或豁免；以及(Iii)對以前發佈的會計錯誤的更正

房地美MAC|2020 Form 10-K						292

---

董事、公司治理和高管						公司治理

非最低限度的財務報表。然後，FHFA將決定是否有任何此類項目需要得到保管員的批准。有關託管的詳細信息，請參閲MD&A-託管及相關事宜.

董事會委員會

董事會有五個常設委員會：審計委員會、CHC委員會、執行委員會、提名和治理委員會以及風險委員會。除執行委員會外，所有常設委員會均定期開會，由獨立董事擔任主席，並全部由獨立董事組成。這些委員會代表董事會履行基本職能。委員會主席審查和批准各自委員會所有會議的議程。常設委員會的章程描述了每個委員會的職責，並已由理事會通過，並經管委會批准。這些章程可在我們的網站上查閲，網址為Http://www.freddiemac.com/governance/board-committees.html。各委員會截至2021年2月9日的成員人數和2020年各委員會召開的會議次數如下，並説明瞭各委員會的主要職責。

委員會

2020年的會議

椅子

成員

審計委員會

9次委員會會議

阿利姆·吉拉尼

•

凱瑟琳·L·凱西

•

蘭斯·F·德拉蒙德

•

艾倫·P·梅里爾

薪酬和人力資本委員會

7次委員會會議

蘭斯·F·德拉蒙德

•

馬克·H·布魯姆

•

阿利姆·吉拉尼

•

克里斯托弗·E·赫伯特

執行委員會

無

莎拉·馬修

•

蘭斯·F·德拉蒙德

•

阿利姆·吉拉尼

•

格蕾絲·A·赫布舍爾

•

賽義德·T·納克維

提名和治理委員會

5次委員會會議

格蕾絲·A·赫布舍爾

•

凱瑟琳·L·凱西

•

馬克·B·格里爾

•

艾倫·P·梅里爾

•

賽義德·T·納克維

風險委員會

6次委員會會議

賽義德·T·納克維

•

馬克·H·布魯姆

•

馬克·B·格里爾

•

克里斯托弗·E·赫伯特

•

格蕾絲·A·赫布舍爾

審計委員會

審計委員會監督公司的會計和財務報告和披露程序、管理層建立的披露制度和內部控制的充分性，以及對公司財務報表的審計。除其他事項外，審計委員會：(I)委任獨立核數師並評估其獨立性及表現；(Ii)審閲獨立核數師及內部核數師的審計計劃及結果；及(Iii)審閲與管理層訂立的程序有關的報告，以符合法律及法規規定。審計委員會在2020年期間在監督獨立審計師方面的活動更詳細地介紹於首席會計費及服務— 批准獨立審計師的服務和費用。審計委員會亦會定期檢討有關評估及管理公司風險的程序的指引及政策，並一般檢討公司的主要財務風險敞口，以及為監察及控制該等風險敞口而採取的步驟。審計委員會還批准有關任命、免職和

房地美MAC|2020 Form 10-K						293

---

董事、公司治理和高管						公司治理

總審計師(獨立向審計委員會報告)的薪酬，以及我們內部審計部的年度獎勵資金水平。

我們的審計委員會符合交易法第3(A)(58)(A)節中“審計委員會”的定義和交易法規則10A-3的要求。雖然我們的股票不再在紐約證券交易所上市，但紐約證券交易所上市公司手冊中的某些公司治理要求，包括與審計委員會有關的要求，繼續適用於我們，因為這些要求通過引用納入了公司治理規則。我們的審計委員會符合《紐約證券交易所上市公司手冊》第303A.06和303A.07節中關於審計委員會的要求。董事會認定我們的審計委員會的所有成員都是獨立的，自2019年1月起擔任審計委員會成員的現任主席吉拉尼先生符合SEC規定的“審計委員會財務專家”的定義。

薪酬和人力資本委員會

CHC委員會監督公司的薪酬和福利政策和計劃，以及其他人力資本流程，包括：(I)對人才發展計劃和計劃(包括繼任計劃)進行年度審查；(Ii)監督我們的多樣性和包容性計劃和政策以及相關管理戰略；以及(Iii)設計和執行旨在加強我們文化的計劃。該公司審議和確定高管薪酬的流程，以及CHC委員會在這些流程中的作用，將在高管薪酬-CD&A。文委會報告載於高管薪酬-CD&A-薪酬和人力資本委員會報告。

有關CHC委員會的結論，即我們的薪酬政策和做法不會產生合理地可能對我們產生實質性不利影響的風險的討論，請參見高管薪酬-薪酬和風險.

有關CHC委員會在人力資本方面的一般作用的討論，請參見簡介-我們的業務-主要業務策略-人力資本管理.

CHC委員會完全由獨立董事組成。2020年期間，CHC委員會的成員中沒有一人是房地美的官員或僱員，也沒有與我們有任何關係，這是我們根據S-K條例第407(E)(4)項的要求必須披露的。

執行委員會

執行委員會由非執行主席、其他常設委員會主席和我們的首席執行官組成，如果這些職位得到填補的話。鑑於我們首席執行官職位目前的空缺，每個成員都是獨立的。執行委員會有權在董事會會議之間行使董事會的公司權力，但我們的憲章和章程或其他規定保留給董事會的權力除外。

提名和治理委員會

提名和治理委員會完全由獨立董事組成，監督公司的公司治理，包括審查公司的章程和指導方針。它還協助董事會及其委員會進行年度自我評估，並確定符合條件的個人成為董事會成員；審查董事會成員的獨立性和資格，並建議董事會委員會的成員身份；以及審查高級管理層成員以及某些關聯人交易的潛在利益衝突。

風險委員會

風險委員會完全由獨立董事組成，在整個企業範圍內監督公司的風險管理框架，包括信用風險、市場風險、流動性風險、操作風險和企業範圍的戰略風險。風險委員會審查並建議公司的企業風險政策和董事會層面的風險偏好指標和限制供董事會批准，除其他職責外，還對以下各項進行重要審查：(I)企業風險敞口；(Ii)風險管理戰略；(Iii)風險管理審查和評估的結果；(Iv)新出現的風險。風險委員會還批准有關CRO任免的所有決定，CRO獨立向風險委員會報告。

房地美MAC|2020 Form 10-K						294

---

董事、公司治理和高管						公司治理

額外的董事會監督

董事會和風險委員會通過接收首席信息官和其他高級官員的定期報告，對公司的信息和網絡安全運營進行監督。這些更新包括有關管理層正在努力管理網絡安全風險的信息，以及管理層為應對和緩解不斷變化的網絡安全威脅環境而採取的步驟。此外，風險委員會還會收到外部各方對該公司網絡安全計劃進行的任何評估的最新情況。如有必要，高級管理層在董事會和委員會會議之間與風險委員會主席和其他董事會成員討論網絡安全發展。該公司有程序將有關某些網絡安全事件的信息及時上報給董事會的適當成員。董事會及其委員會還有權在他們認為適當的情況下履行董事會或委員會的職責，聘請外部顧問或顧問，包括技術和網絡安全專家，並評估公司的信息安全計劃。看見MD&A-風險管理-概述有關董事會在風險監督中的作用的更多信息，請訪問。

房地美MAC|2020 Form 10-K						295

---

董事、公司治理和高管						公司治理

董事會領導結構

保守黨建立的領導結構要求首席執行官和董事會主席的職位由不同的人擔任。此外，FHFA的公司治理規則要求董事會主席的職位由紐約證券交易所規則定義的一名獨立董事填補。

與董事的溝通

有意向董事會或其董事傳達有關聯邦住宅貸款抵押公司的任何關注或問題的人士，可通過美國郵寄方式向公司祕書聯邦住宅貸款抵押公司發送郵件，地址為弗吉尼亞州麥克萊恩瓊斯分部大道8200Jones Branch Drive，郵編：22102-3110，或發送電子郵件至郵箱：boardofdirectors@freddiemac.com。通信可發送至非執行主席、其他任何一名或多名董事或董事組，如獨立董事或非僱員董事。

“行為守則”

我們為員工和董事會成員制定了不同的行為準則。員工行為準則是高級管理人員和財務人員的道德準則。所有員工，包括高級管理人員和財務人員，都需要簽署年度確認，表明他們已經閲讀並同意遵守員工行為準則，並將報告涉嫌違反員工行為準則的情況。在加入我們的董事會時，我們的董事承認他們已經審查和理解了董事行為準則，並同意遵守其中的條款，每位董事每年都會重新執行此類確認。

我們的員工和董事行為準則的副本，以及任何需要披露的修訂或豁免都張貼在我們的網站上，網址是：Www.freddiemac.com.

董事薪酬

非僱員董事會成員以現金預聘金的形式獲得薪酬，按季度支付。非僱員董事出席董事會或其所屬董事會委員會的會議，以及與履行董事職責有關的其他合理開支，亦可獲報銷合理的自付費用。

我們的董事全部獲得現金補償，因為購買協議禁止我們在未經財政部事先書面同意的情況下發行任何股票。看見高管薪酬-CD&A-高管薪酬計劃概述。與我們高管的薪酬不同，董事薪酬計劃中沒有根據業務業績而變化的薪酬規定。雖然這種激勵性薪酬被認為是適當的，可以給予管理層強有力的激勵，以制定和執行業務計劃，並實現積極的財務業績，但它被視為與董事的監督角色不一致。

2020年非僱員董事薪酬水平

董事會在託管期間的薪酬水平如下表所示。

表77--董事會薪酬水平

董事會服務						現金補償
非執行主席年度聘用費						$290,000
非僱員董事的年度聘任(非執行主席除外)						160,000
委員會服務						現金補償
審計委員會主席年度聘用費						$25,000
風險委員會主席年度聘用費						15,000
委員會主席的年度聘用費(審計或風險除外)						10,000
審計委員會成員的年度聘任						10,000

房地美MAC|2020 Form 10-K						296

---

董事、公司治理和高管						公司治理

2020董事薪酬

下表彙總了2020年期間擔任非僱員董事的所有人員所獲得的2020年薪酬。

表78-董事薪酬

非僱員董事						所有賺取的費用或 以現金支付(1)						總計
莎拉·馬修						$290,000						$290,000
馬克·H·布魯姆						160,000						160,000
凱瑟琳·L·凱西(2)						168,242						168,242
蘭斯·F·德拉蒙德(2)						178,901						178,901
阿利姆·吉拉尼						185,000						185,000
馬克·B·格里爾(3)						138,901						138,901
克里斯托弗·E·赫伯特						160,000						160,000
格蕾絲·A·赫布舍爾(2)						176,685						176,685
史蒂文·W·科爾亨(4)						18,681						18,681
艾倫·P·梅里爾(2)(3)						56,359						56,359
賽義德·T·納克維						175,000						175,000
保羅·T·舒馬赫(2)(3)(4)						56,359						56,359

(1)我們沒有針對非僱員董事的養老金或退休計劃，所有薪酬都以現金支付，不支付任何額外的薪酬。因此，省略了“養老金價值變化和非合格遞延補償收入”和“所有其他補償”欄。

(2)除了董事會年度服務和適當的委員會主席聘用費外，這一數額反映了2020年內擔任審計委員會成員或擔任委員會主席的部分年度補償。2020年2月，德拉蒙德先生成為CHC委員會主席，2020年3月，凱西女士成為審計委員會成員。2020年9月，梅里爾和舒馬赫成為審計委員會成員，赫布舍爾離開了審計委員會。

(3)格里爾於2020年2月加入董事會，梅里爾和舒馬赫於2020年9月加入董事會。

(4)科爾亨和舒馬赫分別於2020年2月和2021年2月離開董事會。

賠償

我們已作出安排，以賠償我們的董事所負的某些責任，而這些責任與我們的行政人員所處的條件相類似。被剝奪了身份。有關這些術語的説明，請參見高管薪酬-CD&A — 與近地天體就業有關的書面協議-賠償協議.

房地美MAC|2020 Form 10-K						297

---

董事、公司治理和高管						行政主任

行政主任

截至2021年2月9日，我們的高管如下：

邁克爾·T·哈欽斯

年齡			所屬年份			職位
65			2013			總統

哈欽斯先生從2020年11月開始擔任我們的臨時總統，自2020年12月以來一直擔任我們的總統。在這一職位上，他繼續領導投資和資本市場部，公司的單一家族、多家族、人力資源、信息技術、行政和企業運營部門的領導人向他彙報工作。他曾於2015年1月至2020年11月擔任投資和資本市場部執行副總裁，並於2013年7月至2015年1月擔任投資和資本市場部高級副總裁。在加入房地美之前，哈欽斯先生於2007年至2013年擔任金融服務公司PrinceRidge的聯合創始人兼首席執行官。在創立PrinceRidge之前，他於1996年至2007年在瑞銀集團(UBS Group AG)工作，擔任過各種高級管理職位，包括固定收益利率和貨幣集團的全球主管。在加入瑞銀之前，哈欽斯先生於1986年至1996年在所羅門兄弟公司工作，在那裏他擔任過多個管理職位，包括固定收益資本市場部的聯席主管。

克里斯蒂安·M·勞恩

年齡			所屬年份			職位
51			2020			執行副總裁兼首席財務官

羅恩先生自2020年6月以來一直擔任我們的執行副總裁兼首席財務官。在這一職位上，他負責公司的財務控制、會計、投資者關係、財務規劃和報告、税務和資本監督。Lown先生從Navient Corporation加盟Freddie Mac，於2017年3月至2020年6月在Navient Corporation擔任執行副總裁兼首席財務官。在此之前，他於2006年至2017年在摩根士丹利擔任北美銀行和多元化金融金融機構組董事總經理兼全球金融技術聯席主管；於2003年至2006年在瑞銀集團擔任金融機構組董事總經理；於2001年至2003年在瑞士信貸第一波士頓擔任金融機構組副主任。

裏卡多·A·安扎爾杜瓦

年齡			所屬年份			職位
67			2018			執行副總裁兼總法律顧問

Anzaldua先生自2019年1月以來一直擔任我們的執行副總裁兼總法律顧問，並於2019年1月至2020年4月擔任公司祕書。在這一職位上，他負責公司的法律部門，就法律和治理問題、訴訟戰略向董事會和高級管理層提供建議，並領導公司努力駕馭複雜的業務和監管舉措。他於2018年5月加入房地美，擔任執行副總裁-高級法律顧問。此前，他曾在2012年至2017年擔任大都會人壽公司執行副總裁兼總法律顧問。2007年至2012年，他在哈特福德金融服務集團(Hartford Financial Services Group)法律部擔任高級職位。他在Cleary，Gottlieb，Steen&Hamilton LLP律師事務所開始了他的法律職業生涯，並於1999年成為那裏的合夥人。

唐娜·M·科利

年齡			所屬年份			職位
47			1995			單一家族企業執行副總裁

Corley女士在2019年11月至2020年2月擔任我們的高級副總裁兼獨户業務臨時負責人後，自2020年2月以來一直擔任我們的獨户業務執行副總裁。在這一職位上，她負責管理我們與賣家/服務商的關係、我們保修簿的業績，以及所有的採購、服務、風險管理和業務運營。此前，她曾擔任單一家庭業務高級副總裁兼首席風險官，在那裏她領導的團隊負責分析和管理影響聯邦住宅抵押貸款公司的單一家庭業務的風險，該業務每年為超過150萬套住房提供融資。她於1995年加入聯邦住宅貸款抵押公司，擔任研究分析師，此後在投資和資本市場部擔任各種投資組合經理職位，還領導聯邦住宅貸款抵押公司的信貸定價、風險轉移和證券化團隊。

房地美MAC|2020 Form 10-K						298

---

董事、公司治理和高管						行政主任

阿尼爾·D·印度支那

年齡			所屬年份			職位
57			2015			執行副總裁兼首席風險官

自2015年7月以來，Hindja先生一直擔任我們的執行副總裁兼首席風險官和企業風險管理負責人。在這一職位上，他為風險職能提供全面的指導和領導，並負責公司的全企業風險框架。他從巴克萊(Barclays PLC)加盟房地美(Freddie Mac)，從2009年開始擔任越來越廣泛的風險管理職務，包括巴克萊非洲集團有限公司(Barclays Africa Group Limited)首席風險官、零售信用風險集團信貸總監以及巴克萊英國零售銀行首席風險官。在加入巴克萊之前，他在花旗集團(Citigroup)工作了19年，在全球消費業務的財務、運營、銷售和分銷、業務以及風險管理方面的職責與日俱增。在風險方面，他是全球消費信貸風險總監，然後是消費者貸款集團的首席風險官，負責管理抵押貸款、汽車和學生貸款業務的風險。他在花旗集團(Citigroup)的任期達到頂峯，擔任花旗房屋淨值(Citi Home Equity)總裁兼首席執行官。

黛博拉·L·詹金斯

年齡			所屬年份			職位
53			2008			多家族執行副總裁

Jenkins女士自2018年11月以來一直擔任我們的執行副總裁-Multifamily。在這一職位上，她領導着一個900多人的團隊，任務是為多户抵押貸款市場提供流動性和穩定性，同時支持全國各地負擔得起的租賃住房。她之前擔任高級副總裁-多家族承銷和信貸-所有多家族債務投資、信貸政策治理和資產水平證券化活動的承銷和信貸審批的主要經理。詹金斯帶頭加強了多家族部門的承銷流程，特別是為了支持其證券化計劃，包括K-和SB-交易。在2008年3月加入房地美之前，她是密歇根州富國銀行(Wells Fargo National Bank)的高級副總裁。

弗蘭克·納扎羅

年齡			所屬年份			職位
59			2018			執行副總裁兼首席信息官

納扎羅先生在2019年5月至2019年10月擔任代理首席信息官後，自2019年10月以來一直擔任我們的執行副總裁-首席信息官。他領導信息技術(IT)部門，併為公司的技術戰略提供全公司範圍的領導。納扎羅先生是一位才華橫溢的高級技術主管，在金融服務業擁有20多年的經驗。憑藉在基礎設施和應用方面的深入知識，他帶來了轉型IT活動方面的豐富經驗和IT戰略計劃(包括雲遷移、現代交付和員工技術體驗)所必需的強大領導能力。他於2018年加入房地美，擔任高級副總裁兼首席技術官，領導企業技術解決方案。2016-2018年間，他擔任Travelport LLC集團副總裁兼首席技術官，負責全球雲架構、基礎設施和運營。2012至2016年，他在CIT集團擔任首席技術官，負責轉型、架構、技術戰略和IT基礎設施。他曾在加拿大皇家銀行資本市場(RBC Capital Markets)、布里奇沃特(Bridgewater)和瑞銀(UBS)擔任過幾個高級技術和管理職位。

傑瑞·韋斯

年齡			所屬年份			職位
62			2003			執行副總裁兼首席行政官

Weiss先生自2010年8月以來一直擔任我們的執行副總裁兼首席行政官。在這一職位上，他擔任公司與FHFA和財政部的高級行政聯絡人。他負責監督政府與行業關係和公共政策、公共關係和企業營銷、內部溝通、託管事務和倡議、經濟和住房研究、監管事務、企業服務以及讓住房負擔得起的合規組織。此外，自2014年11月以來，他一直擔任CSS的管理委員會成員。他還在2010年8月至2011年6月期間擔任我們的CCO。在2010年8月之前，魏斯先生自2003年10月加入我們以來，曾擔任我們的高級副總裁和CCO以及其他各種高級管理職位。在此之前，韋斯先生從1990年開始在美林投資管理公司工作，包括擔任第一副總裁和全球合規主管。1982年至1990年，韋斯先生在華盛頓特區的一家全國性法律事務所工作，在那裏他專門從事證券監管和公司金融事務。

房地美MAC|2020 Form 10-K						299

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

高管薪酬

薪酬問題探討與分析

本節包含有關我們的薪酬計劃(所有這些計劃都已獲得FHFA批准)以及我們確定為我們指定的高管(NEO)在截至2020年12月31日的一年中的薪酬信息。

獲任命的行政主任
大衞·M·布里克曼			首席執行官(1)
邁克爾·T·哈欽斯			總統
克里斯蒂安·M·勞恩			執行副總裁兼首席財務官
裏卡多·A·安扎爾杜瓦			執行副總裁兼總法律顧問
阿尼爾·D·印度支那			執行副總裁兼首席風險官
唐納德·F·基什			高級副總裁兼公司總監兼首席會計官，前臨時首席財務官

(1)布里克曼從公司辭職，從2021年1月8日起生效。

有關我們的主要業務目標以及2020年我們在實現這些目標方面取得的進展的信息，請參閲簡介-關於房地美.

高管薪酬計劃概述

除了布里克曼(其薪酬將在下文討論)外，2020年每個新主管的薪酬都受高管管理薪酬計劃(EMCP)的管轄。EMCP平衡了我們留住和吸引高管人才的需要，同時促進了FHFA託管計分卡中包括的託管目標，以及由管理層單獨制定的與我們業務的商業方面相關的目標，這些目標都包括在我們的公司記分卡中。EMCP下的所有薪酬都以現金支付，因為購買協議不允許我們向員工提供基於股權的薪酬，除非得到財政部的批准。

自2020年1月1日起，該公司修改了EMCP，以響應FHFA(作為保管人)指示的更改，只要我們處於託管狀態，如中所述行政人員薪酬-目標貿發局的要素。

目標貿發局的要素

對於除首席執行官以外的所有近地天體，2020年EMCP下的薪酬包括以下要素：

基本工資標準

遞延工資

n

每個季度的收入，包括利息，在(I)固定遞延工資業績期間後第一年的相應季度的最後支付日期支付；(Ii)在風險遞延工資業績期間後的第一年或第二年的相應季度的最後支付日期支付。(I)在固定遞延工資業績期間之後的第一年的相應季度的最後支付日期支付；(Ii)在風險遞延工資業績期間之後的第一年或第二年的對應季度的最後支付日期支付(1)

固定遞延工資

風險遞延工資

n

鼓勵實現託管、公司和個人績效目標

託管計分卡及其評估標準

企業記分卡/個人

n

未經FHFA批准，不能超過60萬美元

n

鼓勵高管留任

n

基於託管記分卡績效和評估標準的扣減

n

根據公司計分卡和個人目標的業績進行扣減

n

賺取和支付雙週工資

n

等於遞延工資總額減去風險部分

(1)如下所述，根據2020年1月1日生效的EMCP更新，風險遞延工資將在2020年6月加入我們擔任首席財務官的Lown先生在績效期後第二年相應季度的最後一個支付日期支付。對於在2019年12月31日之前聘用的高管，

房地美MAC|2020 Form 10-K						300

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

包括所有其他符合條件的近地天體，將風險遞延工資的強制性延期期限從一年增加到兩年，將從2022年履約期間賺取的金額開始生效。

與過去幾年一樣，每個NEO(我們的首席執行官除外)的目標TDC中有30%是風險遞延工資，可能會根據託管記分卡的表現以及公司記分卡和個人業績進行扣減。這筆有風險的遞延工資已在業績年度的下一年以季度末分期付款的形式支付。2019年，FHFA指示我們將某些高管(包括我們的近地天體)收到的風險遞延工資的強制性延期期限從一年增加到兩年。對於在2019年12月31日之前聘用的高管，這一變化將對從2022年1月1日開始賺取的風險遞延工資生效。對於2019年12月31日或之後聘用的高管，這一變化立即生效。因此，我們目前符合條件的近地天體(羅恩先生除外)從2022年1月1日開始賺取的風險遞延工資將在業績年度後第二年的相應日曆季度以季度分期付款方式支付。因此，這些近地天體在2022年賺取的風險遞延工資將在2024年按季度分期付款。對於在2019年12月31日或之後受聘的羅恩來説，所有賺取的風險遞延工資將在業績年度後的第二年按季度分期付款，因此他在2020年賺取的風險遞延工資將在2022年按季度分期付款。

2020年衡量公司業績的目標，以及根據這些目標和FHFA使用的評估標準對實際業績進行的評估，見基於託管記分卡績效的2020年風險延付工資的確定和基於企業計分卡目標和個人績效的2020年風險遞延工資的確定。之所以選擇這些績效指標，是因為它們反映了我們在託管期間的2020年目標。

看見其他行政人員薪酬考慮因素--終止僱用的影響有關終止僱傭的影響的信息，包括拖欠工資和相關利息的任何未付部分的時間安排和支付。

高管薪酬最佳實踐

我們所做的

我們不做的事

n

追回條款，其中很大一部分補償可被重新徵用和/或沒收

n

沒有任何協議保證在特定的僱傭期限內獲得特定數額的補償

n

薪酬和人力資本委員會使用獨立薪酬顧問

n

沒有金降落傘付款或控制條款的其他類似變化

n

年度薪酬風險審查

n

沒有税收“總和”

n

單一高管津貼，退還税收、遺產和/或個人財務規劃費用(每年最高4500美元，符合資格的第一年額外增加2500美元)

n

不得對公司證券進行套期保值或質押

n

根據多種衡量標準(包括非財務衡量標準)對公司業績進行評估

CEO薪酬

布里克曼2020年的薪酬包括60萬美元的基本工資水平，這符合2015年的《政府薪酬公平法案》(Equity In Government Compensation Act)。他沒有參加EMCP，因此，無論是公司業績還是個人業績，他都沒有獲得任何補償。根據這些計劃的條款，布里克曼有資格參加向房地美其他高管提供的所有員工福利計劃。看見薪酬彙總表以獲取更多信息。

確定2020年符合條件的近地天體貿易發展局目標

薪酬顧問的角色

作為為每個符合條件的近地天體確定目標TDC的年度程序的一部分，CHC委員會接受Meridian Compensation Partners LLC或其獨立補償顧問Meridian的指導。除了每年確定目標貿發局的程序外，Meridian全年還就其他高管薪酬事宜向文委會委員會提供指導。

Meridian沒有向CHC委員會提供任何非執行薪酬服務，公司也沒有向我們的管理層提供任何諮詢或其他服務。在2020年期間，CHC委員會根據交易法規則10C-1(B)(4)中概述的因素審查了子午線的獨立性，並確定子午線繼續保持獨立。

房地美MAC|2020 Form 10-K						301

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

2020家比較器集團公司

文委會每年都會評估每一位合資格的近地主任的目標貿發局，以評核在招聘和挽留具備所需技能和能力的人員方面，擔任同類業務或在其他方面具有可比性的公司高管的薪酬。我們將這組公司稱為比較者集團。

當一個職位沒有合理的匹配或來自比較組的數據不足時，或者Meridian認為額外的數據來源將加強對競爭性市場薪酬水平的分析，CHC委員會可能會使用替代調查來源。

根據聯邦住房金融局的建議，房地美和房利美已經調整了他們的比較組，以便兩家公司對相同或類似的高級官員職位使用一致的薪酬數據。

確定2020年薪酬時使用的比較組由以下公司組成：

好事達公司

聯邦抵押協會

保誠金融公司(Prudential Financial，Inc.)

Ally Financial Inc.

第五、第三銀行(Five Third Bancorp)

地區金融公司

美國運通公司

哈特福德金融服務集團(Hartford Financial Services Group，Inc.)

道富集團

美國國際集團有限公司

摩根大通*

同步金融

美國銀行*

KeyCorp

Truist金融公司

紐約梅隆銀行公司

萬事達卡公司

美國合眾銀行

第一資本金融公司

大都會人壽公司

Visa，Inc.

花旗集團。*

北方信託公司

沃亞金融公司(Voya Financial，Inc.)

公民金融集團，Inc.

PNC金融服務集團(PNC Financial Services Group，Inc.)

富國銀行(Wells Fargo&Company)*

發現金融服務

*

只有來自這些多元化銀行公司的抵押貸款或房地產部門級別的薪酬數據才能在可用和適用於被基準職位的情況下使用。

CHC委員會已經確定，這些公司將組成2021年比較組。

建立目標貿發局

氣候變化委員會通過審查比較組的數據，為除Hutchins先生以外的符合條件的近地天體制定了2020年貿易發展目標建議。對於哈欽斯來説，CHC委員會審查了一項更廣泛的金融服務調查的數據，該調查反映了管理着大量資產的公司。FHFA審查並批准了CHC委員會為每個符合條件的近地天體提出的2020年貿發局目標建議。

房地美MAC|2020 Form 10-K						302

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

2020年目標貿發局

下表列出了我們每個符合條件的近地天體2020年貿易發展目標的組成部分。

表79-2020目標貿發局

						2020年目標貿發局
被任命為首席執行官(1)						基座 工資率						固定 遞延工資						面臨風險 遞延工資						目標貿發局
邁克爾·T·哈欽斯						$600,000						$1,675,000						$975,000						$3,250,000
克里斯蒂安·M·勞恩(2)						327,869						815,934						489,560						1,633,363
裏卡多·A·安扎爾杜瓦						500,000						1,250,000						750,000						2,500,000
阿尼爾·D·印度支那						600,000						1,220,000						780,000						2,600,000
唐納德·F·基什(3)						425,000						257,500						292,500						975,000

(1)Brickman先生沒有參加2020年的EMCP，因此不在此表中。有關布里克曼先生薪酬的討論，請參見CEO薪酬.

(2)羅恩先生被任命為首席財務官，自2020年6月15日起生效。此表中的金額反映了他按比例分配的目標貿易發展局。他的目標貿發局年薪為300萬美元，包括60萬美元的基本工資、150萬美元的固定延期工資和90萬美元的風險延期工資。此外，Lown先生還將獲得1275,000美元的現金簽約獎勵，以表彰他之前僱主沒收的補償。這筆獎金將分三期支付：2021年2月支付475,000美元；2022年2月支付475,000美元；2023年2月支付325,000美元。如果Lown先生在分期付款日不是Freddie Mac公司的僱員，因為他自願從公司辭職，或者如果公司因發生重新收購協議中描述的任何沒收事件而終止他的僱傭關係，分期付款將被沒收。如果Lown先生在分期付款一週年之前自願從公司辭職，或公司因發生“收回協議”中所述的任何沒收事件而終止其僱傭關係，則每期款項均需償還。

(3)除Target TDC外，Kish先生還從2019年12月19日開始，一直持續到2020年6月14日，每月獲得50,000美元的特別現金獎勵，以表彰他擔任臨時首席財務官的服務。獎金分兩次等額支付：第一次於2020年6月支付，第二次於2020年8月支付。他還獲得了每月3萬美元的特別現金獎勵，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期間為支持我們的首席財務官Lown先生而增加的責任，分兩次等額支付：第一次於2021年1月支付，第二次將於2021年3月支付。基什先生必須繼續受僱於公司才能獲得第二筆分期付款，除非發生某些終止事件，包括死亡、殘疾和聯邦住宅貸款抵押公司非自願的非履約解僱。看見與近地天體僱傭有關的書面協議.

2020年風險遞延工資的確定

CHC委員會和FHFA在確定2020年風險遞延工資的資金水平時，考慮了我們在實現主要業務目標方面的成就，以及其他因素。FHFA根據託管記分卡績效和評估標準確定了風險遞延工資部分的資金水平，CHC委員會在FHFA的審查和批准下，根據公司記分卡目標和個人表現確定了支付給每個符合條件的NEO的風險遞延工資部分的金額。

基於託管記分卡績效的風險遞延薪資

每個符合條件的NEO 2020年風險遞延工資的一半，或目標TDC的15%，根據FHFA對(I)公司業績相對於2020年託管記分卡中的目標和(Ii)以下描述的評估標準的評估而被扣減。FHFA根據2020年託管計分卡和評估標準獨立評估了我們的表現，並確定符合條件的近地天體的風險遞延工資部分有80%的資金水平是合理的。在根據2020年託管計分卡評估我們的表現時，FHFA考慮的因素包括我們完成了所有託管計分卡目標，以及我們的表現符合評估標準。

在進行評估時，聯邦住房金融局使用了以下標準(統稱為評估標準)：

房地美MAC|2020 Form 10-K						303

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

n更重要的是，我們的活動在多大程度上促進了具有競爭力、流動性、效率和彈性(明確)的國家住房金融市場，以負責任和可持續的產品和計劃支持房主和租房者；

n評估我們在多大程度上安全穩健地開展業務，預見和緩解新出現的風險問題，並及時補救已發現的風險擔憂；

n    我們在多大程度上達到了FHFA所有要求(包括託管資本框架(CCF))下的預期；

n*評估我們在多大程度上根據符合FHFA預期的法規要求，在考慮多樣性和包容性的情況下開展倡議；

n-評估我們與聯邦住房金融局協商，與房利美、CSS、行業和其他利益攸關方合作和協作的程度；以及

n更重要的是，我們在多大程度上提供高質量、徹底、創造性、有效和及時的工作產品。

下表介紹了託管計分卡的目標，以及FHFA對我們相對於這些目標所取得的成績的評估。

績效目標

FHFA的業績總結

I.培育透明的全國住房金融市場

•

住房目標/服務職責：通過提供可持續的抵押貸款計劃和進行有效的外展，實現房地美的住房目標和服務義務計劃。

目標實現了。

•

統一抵押貸款支持證券(UMBS)：仔細監控和維護UMBS現金流的一致性，並根據需要採取進一步措施，以確保一個運作良好的待公佈(TBA)證券化市場。

目標實現了。

•

信用評分最終規則實施：及時有效地執行最終信用評分規則，並遵守規則的要求。

目標實現了。

•

正在進行的主要計劃：成功地繼續實施正在進行的關鍵舉措。

各項目標均已實現。

○

多系列上限-管理到2019年9月13日宣佈的新的多家庭上限要求

○

Libor過渡-為從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)向批准的替代參考利率的有效過渡做好準備。

聯邦住宅貸款抵押公司通過停止購買或發行LIBOR指數的單家庭和多家庭抵押貸款、LIBOR指數的單家庭抵押債券(CMO)、LIBOR指數的單家庭信用風險轉移(CRT)證券化和2021年底以後到期的LIBOR指數的浮動利率無擔保債務來實現這一子目標；開始購買和發行軟指數的單家庭和多家庭抵押貸款；

○

英語水平有限(LEP)-通過多年期語言准入計劃的持續進展，繼續支持為英語水平有限的借款人提供服務的貸款人和其他市場參與者的需求。

Freddie Mac通過將越南語、韓語和他加祿語資源以及現有的西班牙語和中文資源添加到FHFA的抵押貸款翻譯清算所，實現了這一次目標。

○

統一住宅貸款申請(URLA)--全面實施新烏拉。

•

公平的競爭環境標準和更高的透明度：

各項目標均已實現。

○

支持為廣泛的抵押貸款市場參與者提供公平競爭環境的戰略。

○

為消費者金融保護局制定新的合格抵押貸款(QM)標準提供任何請求的協助。

○

評估可以公開的更多數據，以增強風險轉移市場，並培育一個競爭激烈的抵押貸款市場，而不會排擠私人資本。

•

州和地方住房市場的有效運作：評估支持和鼓勵州和地方政策的機會，這些政策通過(1)降低住房生產成本和/或(2)降低提供抵押融資的成本，使住房市場能夠更有效地運行。

目標實現了。

二、確保安全穩健

房地美MAC|2020 Form 10-K						304

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

績效目標

FHFA的業績總結

•

風險概況：審查聯邦住宅貸款抵押公司所有業務活動的風險概況，並將風險和複雜性降低到更適合託管地位和有限資本緩衝的水平。

目標實現了。

•

風險轉移：繼續以商業上合理、安全穩健的方式，將大量信用風險轉移到民間市場。

各項目標均已實現。

○

採取行動滿足聯邦住房金融局制定的單户和多户信用風險轉移目標。

○

積極開展遺留資產風險轉移活動，包括出售不良貸款(NPL)和再貸款(RPL)。

○

在FHFA的指導下，對CRT項目進行全面審查，包括成本效益分析。

•

CCF：開發和實施業務管理和資本規劃能力，以全面落實CCF要求。

目標實現了。

•

抵押貸款服務：繼續進行抵押貸款服務和資產管理工作，以促進穩定和為更具挑戰性的市場狀況做好準備。

按照FHFA的指示，服務商資格要求2.0在2020年沒有實施。 其他目標全部實現。

○

實施服務商資格要求2.0

○

評估服務人員以及服務政策和流程對經濟壓力環境的準備情況。

•

核心運營和技術：更加關注房地美的核心運營和技術管理，以確保穩定性、彈性、效率和降低風險。

各項目標均已實現。

○

繼續努力增強業務彈性和恢復管理能力，將中斷的影響降至最低，並將業務運營維持在預定義的水平。

○

繼續努力保護信息的可用性、完整性和機密性。

○

繼續努力提高業務效率和效力，必要時包括遺留系統現代化。

○

審慎監管CSS和CSP，以確保它們支持企業的證券化需求，並以高效、安全和穩健的方式運作。

三、為脱離託管制度的過渡做好準備

•

即將結束託管的路線圖：根據需要向FHFA提供支持，以制定一份路線圖，其中包含退出託管的里程碑。

目標實現了。

•

財政部和住房和城市發展部改革計劃的協調和調整：根據財政部和住房和城市發展部改革計劃中的建議，開展由聯邦住房金融局指導的活動。

目標實現了。

•

資本的高效利用：制定和實施FHFA批准的戰略，確保有效利用旨在支持核心擔保業務的資本，並獲得足夠的回報，以吸引必要的私人資本，使其能夠退出託管。

目標實現了。

•

共同證券化平臺戰略：為CSS/CSP制定託管後戰略和治理框架，包括評估任何有利於CSS/CSP執行的額外能力，以支持競爭激烈的抵押貸款市場。

目標實現了。

•

解決已確定的需要改進的領域：保持有效的流程，以確保管理層在適當的董事會監督下及時糾正內部審計和監督結果。

目標實現了。

•

公平借貸：保持可持續、有效的公平貸款風險評估、監測和緩解過程，並與聯邦住房金融局公平貸款監督辦公室合作，為過渡到託管後的公平貸款監督和監督做好準備。

目標實現了。

房地美MAC|2020 Form 10-K						305

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

基於公司計分卡目標和個人績效的風險遞延薪酬

每個符合條件的近地僱員的風險遞延工資的另一半，也相當於目標貿易發展公司的15%，根據公司相對於公司記分卡目標的表現和近地僱員的個人表現進行扣減。企業計分卡目標推動我們如何管理和改進我們業務的商業方面，旨在補充FHFA戰略計劃和託管計分卡。符合條件的近地天體的某些個人業績目標要麼是託管記分卡目標，要麼是企業記分卡目標，或者直接支持它們的實現。

沒有為企業記分卡目標分配權重。因此，文委會有需要根據其判斷來釐定整體表現水平。在做出決定時，CHC委員會主要考慮了這樣一個事實，即幾乎所有的企業記分卡目標都已經實現或超過。CHC委員會決定，根據公司相對於公司記分卡的表現，這部分風險遞延工資不應因公司業績而減少。

董事會通過了與我們的戰略計劃一致的2021年企業記分卡目標。

下表列出了公司計分卡的目標，以及CHC委員會對我們相對於這些目標所取得的成就的評估。

企業記分卡目標			績效評估
退出託管			該公司實現或超過了這一目標的所有要素，包括與資本恢復和管理相關的重大里程碑，預計可能退出託管、重大問題的補救以及積極的財務業績。
打造世界級平臺			該公司通過改造公司的基礎設施和信息安全、採用現代交付以及提高業務彈性和相關計劃，實現或超過了這一目標的所有要素。
成為住房市場的領頭羊			該公司通過增加多樣性和包容性努力，在實現經濟適用房目標方面取得進展，並支持採用UMBS，實現或超過了這一目標的所有要素，但只有一個要素除外。根據初步信息，該公司認為，它實現了五個單户經濟適用房目標中的四個，以及多户經濟適用房的全部三個目標。

文委會亦評估了每名合資格的近地天體的個別表現。在進行評估時，CHC委員會考慮了布里克曼先生離職前的意見，以及公司的公司記分卡表現。在每一個案例中，文化委員會的決定都與布里克曼先生的建議一致。聯邦住房金融局審查並批准了與這些決定相關的賠償。

下面討論每個符合條件的近地天體的個人表現。

房地美MAC|2020 Form 10-K						306

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

邁克爾·T·哈欽斯總統
性能亮點
n			作為公司市場活動的有力領導，包括以經濟高效的方式成功減少流動性較差的資產，以及在債務融資和利率對衝方面對市場狀況做出反應，同時領導遵守新的流動性要求的努力。
n			與單一家庭業務合作，通過現金窗口渠道滿足創紀錄的貸款購買量，並繼續增強房地美交易的單一家庭債券在二級抵押貸款市場的流動性。
n			領導跨部門努力從LIBOR過渡到SOFR，包括推出幾個基於SOFR的產品。
n			與其他領導人合作，為潛在的託管退出做準備，包括增強公司的財務預測和分析流程，以實現里程碑。
n			繼續提高業務能力，包括加強數據管理、使支付流程現代化和加強補救管理。
n			成功過渡到總裁的角色，包括更深入地瞭解公司的各個方面，並在制定公司2021年的業務計劃、財務預算和關鍵優先事項方面提供領導。
風險延遲薪資(企業記分卡/個人)資金決定
CHC委員會決定，Hutchins先生應獲得其風險遞延工資的100%，該工資將根據公司相對於公司記分卡的表現和他的個人表現進行扣減。

克里斯蒂安·M·勞恩執行副總裁兼首席財務官
性能亮點
n			自2020年6月加入公司以來，我們一直髮揮領導作用，確定了一系列必要的任務，以幫助公司進行資本重組和潛在的託管退出，並重組職能，以增加服務、降低成本和增強我們的控制結構。
n			通過擴大治理和企業活動能力以及招募經驗豐富的領導人進入公司，加強了資本管理框架，並與其他領導人合作，分析FHFA重新提出的資本規則。
n			確定並實施了業務和生產率改進，其中包括增強內部和外部報告的財務分析和業務洞察能力；修訂企業供應鏈風險評估和運營流程；實現補救和降低風險的里程碑。
風險延遲薪資(企業記分卡/個人)資金決定
CHC委員會決定，羅恩先生應獲得他的風險遞延工資的100%，這筆工資將根據公司相對於公司記分卡的表現和他的個人表現進行扣減。

裏卡多·A·安扎爾杜瓦執行副總裁兼總法律顧問
性能亮點
n			為董事會、高級管理層、FHFA和財務顧問提供與潛在託管退出相關的各種法律和治理問題的指導。
n			有效地支持了各種業務舉措，包括：關於容忍、調整和暫停喪失抵押品贖回權和驅逐權的與志願人員協會有關的業務決定；在新冠肺炎大流行期間實施降低風險和提高效率的舉措，同時與聯邦住房金融局提供的方向保持一致；以及各種複雜的業務線法律舉措。
n			與其他領導人合作分析FHFA重新提議的資本規則；領導評論過程的最後階段；並管理因強制脱離基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的浮動利率合同安排而產生的法律風險。
n			為高級管理層和聯邦住宅貸款抵押公司董事會提供有效的法律諮詢和支持，幫助聯邦住宅貸款抵押公司的領導層交接和董事會增加新成員。
n			在法律司工作人員的持續發展方面發揮強有力的領導作用，更加註重持續學習、專業發展、社會責任和創造適當的權力範圍。
風險延遲薪資(企業記分卡/個人)資金決定
CHC委員會決定，Anzaldua先生應獲得他的風險遞延工資的100%，根據公司相對於公司記分卡的表現和他的個人表現，遞延工資可能會被扣減。

房地美MAC|2020 Form 10-K						307

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

阿尼爾·D·印度加執行副總裁兼首席風險官
性能亮點
n			通過設計全公司範圍的風險成熟度計劃，提升公司的風險框架。
n			加強風險偏好框架，納入收益和資本規劃，同時在資本相關項目上取得進展。
n			領導解決監督和控制問題的補救措施，並與內部審計合作，加強對運營的保證。
n			通過擴大風險和控制能力以及招募經驗豐富的領導者進入公司，增強了獨立風險職能部門的能力。
風險延遲薪資(企業記分卡/個人)資金決定
CHC委員會決定，Hduja先生應獲得他的風險遞延工資的100%，該工資將根據公司相對於公司記分卡的表現和他的個人表現進行扣減。

唐納德·F·基什高級副總裁、公司總監、首席會計官、前臨時首席財務官
性能亮點
n			於上半年擔任公司臨時財務總監及高級營運委員會成員，並履行公司財務總監及首席會計官的職責。
n			向財務司提供了強有力的領導，包括各司的風險監督，在大流行病期間遷移到完全在家工作的環境，以及重組該司內部的某些職能，以明確作用和責任。
n			從税務、會計和報告角度支持採用新的CECL會計準則，自2020年1月1日起生效。
n			與其他領導人合作，確定CARE法案和其他COVID相關項目的影響，並確認這些影響在公司的財務報表中得到了適當的反映，包括為潛在的信貸損失適當的準備金水平。
n			啟動跨部門運營控制測試服務，以提高測試方法和成本的效率。
風險延遲薪資(企業記分卡/個人)資金決定
CHC委員會決定，基什先生應獲得他的風險遞延工資的100%，該工資將根據公司相對於企業記分卡的表現和他的個人表現進行扣減。

房地美MAC|2020 Form 10-K						308

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

2020年遞延薪資

下面的圖表報告了每個NEO的2020年遞延工資的實際金額，不包括布里克曼先生，他沒有資格獲得2020年的遞延工資。每個日曆季度的實際收入定於2021年相應日曆季度的最後一個支付日期支付，但Lown先生除外，他在2020年賺取的風險遞延工資將在2022年相應日曆季度的最後一個支付日期支付。看見高管薪酬計劃概述以獲取更多信息。

表80-2020遞延薪資

			2020年實際遞延薪資
			固定						面臨風險
被任命為首席執行官									託管記分卡									企業記分卡/個人
哈欽斯先生			$1,675,000						$390,000									$487,500
勞恩先生			815,934						195,824									244,780
安扎爾杜瓦先生			1,250,000						300,000									375,000
印度支那先生			1,220,000						312,000									390,000
基什先生			257,500						117,000									146,250

與近地天體僱傭有關的書面協議

除了布里克曼先生和基什先生之外，我們與我們的每個近地天體都簽訂了僱傭他們的書面協議。信函協議規定了具體的初始基本工資水平，並在適用的情況下，規定了目標貿易發展局。每個近地天體的補償可能會受到聯邦住房金融局和EMCP條款的影響。看見確定2020年貿發局目標 2020年貿易發展目標，包括近地天體基本工資。除下文所述與Lown先生訂立的函件協議外，任何現行函件協議均無其他重要條款，因為如上所述，該等函件協議已被EMCP取代，或該等條款已不再有效，例如已支付且不再須償還的簽約獎金。

我們與Kish先生簽訂了薪酬安排，以表彰他在2019年12月19日至2020年6月14日期間擔任臨時首席財務官的服務。根據這一安排，基什先生每月獲得50000美元的特別獎勵，按比例計算，在擔任臨時首席財務官的任何部分月內按比例計算。基什在2020年6月和8月分兩次獲得該獎項。我們還與Kish先生簽訂了薪酬安排，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期間為我們的首席財務官Lown先生提供支持而增加的責任。根據這一安排，基什先生按比例累積了一筆特別現金獎勵，每月30000美元，按比例在服務的任何一個月內支付，分兩次等額支付：第一次在2021年1月，第二次在2021年3月。為了有資格獲得第二筆分期付款，基什先生在支付分期付款時必須仍然是一名員工，除非發生某些終止事件，包括死亡、殘疾和聯邦住宅貸款抵押公司非自願的非履約解僱。

我們與Lown先生就聘用他擔任我們的執行副總裁兼首席財務官一事達成了一項書面協議。Lown先生的協議條款為他提供了每年3,000,000美元的目標貿易發展局機會，包括600,000美元的基本工資、1,500,000美元的固定遞延工資和900,000美元的風險遞延工資，並有機會參加根據這些計劃的條款向我們的高管提供的所有員工福利計劃，以及某些搬遷福利。與Lown先生的信件協議還規定了一筆1275,000美元的現金簽約賠償金，以表彰他之前僱主沒收的補償。這筆獎金將分三期支付：2021年2月支付475,000美元；2022年2月支付475,000美元；2023年2月支付325,000美元。如果Lown先生由於自願辭職而在分期付款日不是Freddie Mac的僱員，或者Freddie Mac由於發生重新獲取協議中描述的任何沒收事件而終止其僱傭關係，分期付款將被沒收。如果在分期付款日期一週年之前，Lown先生出於任何原因自願辭去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由於發生“收回協議”中所述的任何沒收事件而終止他的工作，則每一期款項都將得到償還。在此情況下，Lown先生出於任何原因自願辭去他在Freddie Mac的工作，或者Freddie Mac由於發生“收回協議”中所述的任何沒收事件而終止他的工作。

我們還與我們的每個近地天體簽訂了限制性公約和保密協議。限制性公約和保密協議中包括的競業禁止和競標條款在限制性公約和保密協議.

房地美MAC|2020 Form 10-K						309

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

近地天體(基什先生除外)目前無權在任何類型的終止事件中獲得遣散費。有關終止僱傭時應支付的補償和福利的其他信息，請參見終止僱傭時可能獲得的付款.

限制性公約和保密協議

我們的每個近地天體都受到與我們的限制性契約和保密協議的約束。每份協議均規定，不論行政人員是由行政人員、我們或雙方協議終止聘用，NEO均不會在緊接終止僱用後的12個月內，尋求或接受涉及執行類似職責的指定競爭對手的僱用。在此期間，每個NEO同意不再招募或招聘我們的任何管理員工。這些協議還規定了構成商業祕密或專有或其他機密信息的信息的保密性。從2021年1月1日起，限制性公約和保密協議增加了一項條款，規定在離職後有90天的“冷靜期”，在此期間，近地天體將被禁止直接或間接參與涉及房地美的交易。每個近地天體(布里克曼先生除外)都簽署了最新的限制性公約和保密協議。由於布里克曼先生作為首席執行官沒有參加公司的激勵計劃(這是簽訂協議的代價)，他沒有簽訂更新後的限制性契約和保密協議，但隨後簽訂了一項附加協議，自2021年2月10日起生效，根據該協議，他同意了這一附加條款。除了Brickman先生之外，我們的近地天體的限制性契約和保密協議的形式以及Brickman先生的限制性契約和保密協議的副本作為證物存檔，如“展覽品索引”所示。

收回和沒收協議

Freddie Mac在FHFA審查後通過了重新捕獲和沒收協議，或重新捕獲協議。為了參與EMCP，我們每個近地天體都簽訂了重新捕獲協議。

收回協議規定，如本公司董事會在發出所需通知後，善意行使其唯一酌情權，決定已發生沒收事件，則可重新收回及/或沒收根據EMCP條款賺取、支付或將支付的遞延薪金(包括相關利息)，並根據該等條款支付及/或沒收根據EMCP條款賺取、支付或將予支付的遞延薪酬(包括相關利息)，前提是本公司董事會在發出所需通知後，善意行使其唯一酌情決定權，確定已發生沒收事件。以下描述了被重新捕獲和/或沒收的沒收事件和補償。

重大失實信息

n    沒收事件-根據重大不準確的財務報表或任何其他重大不準確的業績衡量標準，NEO已獲得或獲得了支付延期工資的具有法律約束力的權利。

n    可重新收繳及/或沒收的補償-超過董事會確定的數額的任何遞延工資很可能是在沒收事件發生前兩年內使用準確衡量方法賺取的。

因重罪定罪或故意行為不當而被解僱

n    沒收事件-有下列情形之一的，終止聘用NEO：

l    因NEO被判重罪、認罪或不承認重罪而終止僱傭；

l    僱傭終止後，根據解僱前發生的行為，新僱員被判犯有重罪，或認罪或不承認重罪，並且在被定罪或認罪後一年內，董事會認定此類行為對房地美造成重大傷害；或

l    終止僱用，或在終止僱傭的兩年內，董事會認定近地天體在履行其職責時故意行為不當，對房地美造成重大傷害。

n    可重新收繳及/或沒收的補償- 任何在NEO終止日期前兩年內賺取的遞延工資，任何預定在終止後兩年內支付的遞延工資，以及任何作為解除索賠協議的對價而支付或將支付的現金支付。

房地美MAC|2020 Form 10-K						310

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

嚴重疏忽或嚴重不當行為

n    沒收事件- 終止僱用近地辦的原因是，近地辦在履行其職責時，從事了對房地美造成重大傷害的嚴重疏忽或嚴重不當行為，或者在近地辦終止僱用後兩年內，董事會認定近地辦在其離職前從事了此類行為。

n    可重新收繳及/或沒收的補償- 在終止之日或終止之日之後支付的任何遞延工資，包括作為解除索賠協議的對價而支付的任何現金支付。

違反終止後競業禁止公約

n    沒收事件- 近地天體違反了在預定支付延期工資時生效的限制性公約和保密協議中規定的終止後競業禁止公約。

n    可重新收繳及/或沒收的補償- 在緊接違規行為發生前12個月內支付的延期工資的50%，以及任何未支付的延期工資的100%。

根據收回協議，董事會有酌情權決定從近地天體收回及/或沒收的適當金額(如有)，該金額擬為在作出該等補償決定時，若房地美考慮沒收事件，將會向近地天體支付的賠償總額以外的賠償總額。

如展品索引所示，《收回協議》表格的複印件將作為證物存檔。

以下附加活動僅適用於首席執行官和首席財務官，前提是他們可以根據薩班斯-奧克斯利法案第304條獲得補償。

n    不當行為導致的會計重述- 如果由於不當行為，我們因重大不遵守財務報告要求而被要求準備會計重述，首席執行官和首席財務官必須向我們償還根據第304節確定的金額。

賠償協議

我們已經與我們的每一位董事和高管(包括我們的每一位近地天體)簽訂了賠償協議，每一位董事和高管都是被賠償人。於二零一一年八月後與高級管理人員訂立的賠償協議，協議格式已修訂，規定如果高級管理人員不再直接向首席執行官報告因高級管理人員不再直接向首席執行官報告的任何事宜所引起的任何索償而繼續留在房地美，協議下的賠償權利將終止。根據未來的附例，該等行政人員將繼續享有類似的彌償權利。賠償協議規定，我們將在我們的章程和弗吉尼亞州法律允許的最大程度上賠償被保險人。根據某些條款和條件，這一義務包括賠償被賠償人因任何威脅或待決的訴訟、訴訟或訴訟而實際發生的所有責任和合理費用(包括律師費)，但因被賠償人故意行為不當或明知違反刑法而發生的責任和費用除外。彌償協議規定，如受彌償人提出要求，我們會墊付開支，但如最終裁定受彌償人無權獲得彌償，則須由受彌償人償還墊付的任何款項。根據賠償協議獲得賠償的權利不排除被賠償人根據任何法規、協議或其他規定可能享有的任何其他權利。在受彌償人不再是公司董事或高級人員後，我們在彌償協議下的責任將繼續存在，因為受彌償人不再是公司的董事或高級人員，這是基於受彌償人是董事或高級人員這一事實而可能提出的任何索賠。, 在監護權終止的情況下，賠償協議仍然有效。賠償協議還規定，對FHFA提起的訴訟的賠償將遵循FHFA於2008年11月14日發表在聯邦登記冊上的擬議規則制定通知中規定的標準。

房地美MAC|2020 Form 10-K						311

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

其他高管薪酬考慮因素

終止僱用的效力

延期工資和相關利息的任何未支付部分的時間和支付取決於解僱的原因，如中所述終止僱傭時可能獲得的付款.

額外津貼

我們認為，額外津貼應該是我們近地天體補償方案中最低限度的一部分。未經FHFA批准，任何近地天體每年的額外津貼總額不能超過25,000美元，我們不提供毛收入來支付額外津貼本身應繳納的任何税款。2020年向我們的近地天體提供的唯一額外福利是補償個人財務規劃、税務規劃和/或遺產規劃方面的援助，最高年度最高福利為4500美元，並在近地天體有資格享受該福利的第一年額外提供2500美元的津貼。

SERP和SERP II

我們的近地天體在符合服務一年的規定後，便有資格參加我們的SERP。SERP旨在為參與者提供根據我們的Thrift/401(K)計劃有權享受的全額福利，前提是該計劃不受美國國税法(Internal Revenue Code)規定的某些美元限額的限制。這被稱為“SERP收益”。對於EMCP的參與者，如果年薪超過參與者基本工資的兩倍，則不會累積SERP福利。

截至養老金計劃終止之日，參加公司養老金計劃的員工可以使用SERP II。該計劃旨在為參與者提供他們根據合格税收過渡計劃(有關詳細信息，請參閲我們於2015年2月19日提交的Form 10-K年度報告)應享有的全額福利，前提是該計劃不受美國國税法(Internal Revenue Code)規定的某些美元限額的限制。這被稱為“SERP II的好處”。Brickman先生和Kish先生是僅有的兩個有資格享受SERP II福利的近地天體。

有關這些好處的其他信息，請參閲2020年近地天體補償信息和不合格延期補償.

股權、套期保值和質押政策

我們的股權指導方針在託管開始時被暫停，因為我們停止向高管支付基於股票的薪酬。購買協議禁止我們在未經財政部事先書面同意的情況下發行任何股票。股票所有權要求的暫停預計將通過託管繼續進行，直到我們恢復給予基於股票的補償。

根據我們的公司政策，所有員工，包括我們的近地天體和我們的董事，都被禁止：

n禁止從事所有涉及本公司證券的交易(包括買賣股權證券和非股權證券)(出售政策實施前擁有的公司證券且須事先清理的除外)；

n禁止購買或出售與我們的股權證券相關的衍生證券或交易與我們的股權證券相關的任何衍生證券；

n我們不能交易期權(我們授予的期權除外，然後只有在預先清算的情況下)或其他與我們證券相關的對衝工具；以及

n我們需要在保證金賬户中持有我們的證券，或者將我們的證券質押為貸款的抵押品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						312

---

高管薪酬			薪酬問題探討與分析

聯邦住房金融局在制定高管薪酬中的作用

雖然CHC委員會在考慮和建議高管薪酬方面發揮着重要作用，但FHFA作為我們的監管者和監管者，積極參與確定此類薪酬。因此，文委會的權威性和靈活性受到若干限制，包括：

n他説，作為我們的保守人，FHFA的權力包括設定高管薪酬的權力。根據購買協議的條款，FHFA必須與財政部就我們高管薪酬的任何增加或新的薪酬安排進行磋商。

n我們的董事代表保管員服務，並按照保管員的規定行使他們的權力。有關我們董事角色的更多信息，請參見董事、公司治理和高管-董事會和委員會信息-董事會和董事會委員會的權威.

n美國聯邦住房金融局要求我們向其提交擬議的新薪酬安排，或增加根據現有高管薪酬安排應支付的金額或福利。

n*FHFA不僅保留在向我們的任何高管支付之前批准任何薪酬的條款和金額的權力，而且還保留修改任何現有薪酬安排的權力。

第162(M)條補償開支的免税限額

美國國税法第162(M)條規定，我們每年可扣除的薪酬金額不得超過100萬美元，以補償在一年中的任何時候擔任首席執行官或首席財務官的任何人、我們在一年中的任何時候僱用的某些其他近地天體以及2016年後擔任首席執行官、首席財務官或近地天體並正在接受聯邦住宅貸款抵押公司薪酬的任何個人(除非根據2017年11月2日生效的具有約束力的合同，該合同有資格獲得祖輩資格)。2017年後的歷年(根據減税和就業法案)，即使薪酬是“基於績效的”，這一限制也適用。

薪酬和人力資本委員會報告

薪酬及人力資本委員會已檢討及討論薪酬問題探討與分析與管理層協商，並根據該審查和討論向董事會建議薪酬問題探討與分析包括在本表格10-K中。

這份報告是由薪酬和人力資本委員會成員恭敬地提交的。

蘭斯·F·德拉蒙德，主席
馬克·H·布魯姆
阿利姆·吉拉尼
克里斯托弗·E·赫伯特

房地美MAC|2020 Form 10-K						313

---

高管薪酬						補償和風險

補償和風險

我們的管理層對我們的薪酬政策和做法進行了評估，這些政策和做法適用於所有級別的員工，包括那些參與EMCP的員工。評估是由我們的機構風險管理部門和人力資源部的成員進行的，其中包括對以下方面的評估：

n提供的薪酬類型(包括固定薪酬、可變薪酬和遞延薪酬)；

n提高參與薪酬計劃的資格；

n負責薪酬方案設計和治理；

n負責制定績效目標的程序；以及

n我們需要為我們的薪酬計劃提供更多的流程和計劃審批。

該評估已於2021年1月與CHC委員會進行了討論。管理層的結論得到了CHC委員會的同意，即公司的薪酬計劃和做法不鼓勵為追求公司或託管記分卡目標或其他目的而進行不必要或過度的風險行為，這些計劃和做法不會合理地對聯邦住宅貸款抵押公司產生實質性的不利影響。

房地美MAC|2020 Form 10-K						314

---

高管薪酬						CEO薪酬比率

CEO薪酬比率

美國證券交易委員會(SEC)的規定要求每年披露一家公司首席執行長(CEO)的總年薪與其中值員工年薪的比率。對於2020年，我們使用截至2018年11月25日的2018名員工中值，使用表格W-2框5中報告的薪資數據，並按年化計算未全年工作的個人的薪酬。2020年12月，經過內部審查和分析，並根據SEC規則，我們決定使用與我們計算2018年CEO薪酬比率相同的中位數員工來計算2020年CEO薪酬比率，因為我們最近沒有對我們的薪酬計劃進行重大改變，而且2018年確定的員工中位數仍然代表着我們的員工羣體。除以下説明外，我們使用與計算CEO(和其他近地天體)年總薪酬相同的方法來計算2020年的員工總薪酬表82-薪酬彙總表.

下表列出了我們首席執行官和中位員工的年薪總額以及兩者之間的比例。

表81-CEO薪酬比率

						CEO薪酬比率
員工						總補償			比率
大衞·M·布里克曼(CEO)						$702,000(1)			4.56比1
中位員工						153,970(2)

(1)布里克曼先生的薪酬總額為702000美元，包括基本工資和其他福利，包括符合納税條件的儲蓄/401(K)計劃下的繳款和根據SERP福利賺取的應計費用。看見CEO薪酬和薪酬彙總表以供進一步討論。

(2)反映了中位數員工2020年的實際總薪酬(不包括估計的獎勵薪酬支付)，因為截至本10-K表格提交時，我們尚未結束除NEO以外的員工2020年績效薪酬規劃流程。這一估計包括具有類似績效評級的可比職位的個人的預計獎勵支出。

考慮到公司可能使用不同的方法來確定其CEO薪酬比率，上述比率不應用作公司之間比較的基礎。

房地美MAC|2020 Form 10-K						315

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

2020年近地天體補償信息

以下部分列出了我們近地天體的薪酬信息：Brickman先生(擔任CEO至2021年1月8日)；Lown先生(自2020年6月15日起擔任我們的CFO)；截至2020年12月31日擔任高管的另外三名薪酬最高的高管；以及Kish先生，他擔任我們的臨時CFO至2020年6月14日。

薪酬彙總表

表82-薪酬摘要

						薪金												獎金						非股權激勵計劃薪酬(3)									所有其他補償(4)						總計
被任命為首席執行官			年			年內收入(1)						延期(2)
大衞·M·布里克曼(5)			2020			$600,000						$—						$—						$—									$102,000						$702,000
首席執行官			2019			600,000						837,500						—						456,867									112,621						2,006,988
			2018			500,000						1,507,478						—						867,919									163,266						3,038,663
邁克爾·T·哈欽斯			2020			623,077						1,675,000						—						884,476									119,239						3,301,792
總統			2019			600,000						1,675,000						—						913,735									123,634						3,312,369
			2018			500,000						1,575,208						—						897,202									98,862						3,071,272
克里斯蒂安·M·勞恩(6)			2020			334,616						815,934						—						447,610									48,706						1,646,866
執行副總裁兼首席財務官
裏卡多·A·安扎爾杜瓦(6)			2020			519,231						1,250,000						—						680,366									98,207						2,547,804
執行副總裁兼總法律顧問			2019			500,000						1,250,000												702,873									68,745						2,521,618
阿尼爾·D·印度支那(6)			2020			623,077						1,220,000						—						707,581									115,622						2,666,280
執行副總裁-首席風險官			2019			600,000						1,220,000						—						730,988									117,651						2,668,639
唐納德·F·基什(6)			2020			441,346						257,500						490,301(7)						265,343									77,076						1,531,566
高級副總裁-公司總監、首席會計官、前臨時首席財務官			2019			414,712						235,865						—						260,603									73,227						984,407

 

(1)本分欄顯示的金額包括年內支付的基本工資，每兩週支付一次。2020年曆年包含27個雙週支付期，而不是通常的26個雙週支付期。這個額外的支付期大約每11年發生一次，因為我們每兩週支付一次。由於2020年額外的雙週支薪期，Hutchins、Lown、Anzaldua、Hduja和Kish先生2020年的薪金金額略高於年度基本工資。每名高管2020年的基本工資如下：哈欽斯：60萬美元；勞恩：60萬美元；安扎爾杜瓦：50萬美元；印度賈：60萬美元；基什：42.5萬美元。今年2月，FHFA要求布里克曼償還他在第27個支付期收到的款項，布里克曼自願同意這樣做。

(2)顯示的金額反映了年內賺取的固定遞延工資。2020年、2019年和2018年的固定遞延工資利率分別為0.795%、1.315%和0.880%，這相當於截至上一年12月31日的一年期國庫券利率的50%。每個季度賺取的固定遞延工資在下一年相應季度的最後一個發薪日以現金支付，並連同應計利息一起支付。2020、2019年和2018年期間賺取的固定遞延工資的利息包括在所有其他薪酬中。

(3)顯示的金額反映了每年賺取的風險遞延工資以及該風險遞延工資的利息。2020、2019年和2018年期間賺取的風險遞延工資的利率與固定遞延工資的利率相同。除了Lown先生的情況外，在此期間賺取的風險遞延工資 每一個 本季度將在下一年相應季度的最後一次支付日以現金支付。對於Lown先生來説，每個季度賺取的風險遞延工資將在第二個日曆年相應季度的最後一個發薪日以現金支付。看見2020年風險遞延工資的確定和 高管管理薪酬計劃概述.

房地美MAC|2020 Form 10-K						316

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

(4)2020年的數額反映：(I)2020年計劃年度符合納税條件的Thrift/401(K)計劃下的繳款；(Ii)2020年計劃年度根據SERP福利賺取的應計項目；(Iii)2020年期間賺取的固定遞延工資利息；以及(Iv)償還Lown先生發生的某些搬遷費用。2020年的數額如下：

被任命為首席執行官						節儉/401(K)計劃 投稿						SERP的收益 應計項目						固定遞延工資利息						搬遷費用
布里克曼先生						$24,225						$77,775												—
哈欽斯先生						24,225						81,698						13,316						—
勞恩先生						—						—						6,487						42,219
安扎爾杜瓦先生						24,225						64,044						9,938						—
印度支那先生						24,225						81,698						9,699						—
基什先生						24,225						50,804						2,047						—

僱主對儲蓄/401(K)計劃的繳費通常以相同的條件提供給我們的所有員工。在工作的第一年後，我們將符合條件的薪酬的6%與員工供款的100%相匹配。此外，員工在工作的第一年後，將獲得僱主對我們的儲蓄/401(K)計劃的額外貢獻，相當於前一年賺取的薪酬的2.5%。僱員供款、我們的配套供款和2.5%的僱主供款根據僱員的投資選擇進行投資，並立即歸屬。有關SERP優勢的更多信息，請參見 不合格延期補償.

額外福利的價值是根據它們對我們來説的總增量成本來計算的。在所報告的年份內，任何近地天體獲得的額外津貼的總價值不到10,000美元。因此，根據美國證券交易委員會的規定，在“所有其他補償”項下顯示的金額不包括額外津貼。

(5)布里克曼於2021年1月8日辭職。布里克曼於2019年7月成為首席執行官，在擔任首席執行官期間，他的薪酬僅包括60萬美元的年基本工資。在擔任首席執行官之前，他參加了EMCP，並有資格獲得遞延工資。

(6)根據SEC的報告要求，由於安扎爾杜瓦、印度支那和基什在2018年不是近地天體，因此不需要披露該年的信息。由於羅恩最初加入該公司並於2020年成為NEO，因此2018年和2019年的信息不需要披露。

(7)基什獲得了294301美元的特別現金獎勵，相當於每月5萬美元，從2019年12月19日開始，一直持續到2020年6月14日，以表彰他擔任臨時首席財務官的服務。獎金分兩次等額支付：第一次於2020年6月支付，第二次於2020年8月支付。他還獲得了196,000美元的特別現金獎勵，相當於每月30,000美元，以表彰他在2020年6月15日至2020年12月31日期間為支持我們的首席財務官Lown先生而增加的責任，分兩次等額支付：第一次支付於2021年1月，第二次將於2021年3月支付。基什先生必須繼續受僱於公司才能獲得第二筆分期付款，除非發生某些終止事件，包括死亡、殘疾和聯邦住宅貸款抵押公司非自願的非履約解僱。看見與近地天體僱傭有關的書面協議.

基於計劃的獎勵的授予

下表包含有關2020年期間向每個近地天體發放基於計劃的獎勵的信息。購買協議禁止我們在未經財政部事先書面同意的情況下發行股本證券。2020年期間沒有頒發任何股票獎勵。有關用於確定支出的績效和其他度量的説明，請參見直接薪酬目標總額的構成要素, 確定2020年近地天體貿易發展中心目標, 2020年風險遞延工資的確定，及2020年遞延薪資.

房地美MAC|2020 Form 10-K						317

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

表83-以計劃為基礎的獎勵撥款

												項下的預計未來支出 非股權激勵計劃大獎(2)
被任命為首席執行官(1)						風險遞延工資獎勵						閥值						目標/最大值
哈欽斯先生						託管記分卡						—						$487,500
						企業記分卡/個人						—						487,500
						總計						—						975,000
勞恩先生						託管記分卡						—						244,780
						企業記分卡/個人						—						244,780
						總計						—						489,560
安扎爾杜瓦先生						託管記分卡						—						375,000
						企業記分卡/個人						—						375,000
						總計						—						750,000
印度支那先生						託管記分卡						—						390,000
						企業記分卡/個人						—						390,000
						總計						—						780,000
基什先生						託管記分卡						—						146,250
						企業記分卡/個人						—						146,250
						總計						—						292,500

(1)布里克曼先生沒有資格領取2020年的遞延薪金，因此不包括在此表中。

(2)報告的金額反映了2020年發放的風險遞延工資，可能會因以下因素而減少：(I)相對於託管記分卡的公司業績；(Ii)公司相對於公司記分卡目標的業績和高級管理人員的個人業績。實際賺取的風險遞延薪資金額可以是目標的0%(在閾值列中報告)，也可以是目標的最大100%(在目標/最大值列中報告)。2020年的實際風險遞延工資金額報告在 非股權激勵計劃薪酬列表82-薪酬彙總表.

財政年度末的傑出股權獎

截至2020年12月31日，沒有一個近地天體擁有未行使的選擇權或未授予的RSU。

期權行權與既得股票

在2020年期間，沒有一個近地天體行使選擇權，也沒有一個擁有RSU。

養老金福利

此處沒有顯示養老金福利表，因為養老金計劃終止於2015年完成。有關其他信息，請參閲其他高管薪酬考慮因素.

不合格延期補償

近地天體的非限定遞延補償包括戰略資源規劃福利，對於那些有資格參加過渡計劃的近地天體(或那些可能將Roth繳款推遲到其Thrift/401(K)計劃賬户的近地天體)，則包括戰略資源規劃II福利。SERP和SERP II是無資金、無限制的固定繳款計劃，旨在為參與者提供根據Thrift/401(K)計劃和過渡計劃(對於符合條件的近地天體)應享有的全額福利，前提是這些計劃不受“國內收入法”規定的某些美元限額的限制。

SERP福利等於僱主在本年度內為Thrift/401(K)計劃支付的僱主配額額和2.5%的繳費，根據參與者在沒有應用這些限制的情況下的合格補償，減去該年度向Thrift/401(K)計劃支付的配對繳費和2.5%的繳費，但不考慮超過NEO基本工資兩倍的薪酬。我們相信SERP的好處是適當的，因為提供這樣的好處有助於我們保持與我們比較集團中的公司的競爭力。

房地美MAC|2020 Form 10-K						318

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

要符合領取SERP福利的資格，近地天體必須有資格在一年中的部分時間內根據Thrift/401(K)計劃獲得匹配供款和2.5%的供款，如腳註4至表82-薪酬彙總表。此外，為符合資格領取可歸因於僱主配對供款的SERP福利部分，近地僱員必須按税前或税後的基準，按節餘/401(K)計劃條款所容許的最高供款金額供款。

SERP II福利規定，近地天體參加過渡計劃的每一年的應計金額等於在沒有適用“國內收入法”限制的情況下本應向該年度過渡計劃繳納的僱主繳費數額，減去向過渡計劃實際繳納的數額，但不考慮超過近地天體基本工資兩倍的工資。SERP II還為參與者提供了向Thrift/401(K)計劃繳納Roth繳費的靈活性，並仍可如上所述獲得僱主的等額繳費。

參與者的SERP和SERP II福利賬户中的收益或虧損將根據每個參與者在SERP和SERP II下可用虛擬投資基金中這些名義金額的投資方向記入賬户，這些虛擬投資基金與Thrift/401(K)計劃下提供的投資選擇相同。SERP和SERP II福利一般在離職日曆年結束後90天內一次性發放。根據美國國税法第409A節，因離職而開始分配的時間推遲六個月適用於關鍵員工。如果近地天體死亡，既得的SERP福利在死亡後90天內以一次性支付的形式支付，SERP II福利在近地天體死亡的次年3月31日前支付。

下表顯示了每個近地天體在SERP和SERP II福利下的繳款、收益、提款和分配以及累計餘額。

表84-SERP和SERP II的好處

被任命為首席執行官						執行人員 在以下方面的貢獻： 上一財年(美元)(1)						房地美和房地美 中的應計項目 上一財年(美元)(2)						集料 年收益 上一財年(美元)(3)						集料 提款/ 分配金額(美元)						餘額為 上一財年($)(4)
布里克曼先生
SERP優勢						$—						$77,775						$21,887						$—						$995,370
SERP II的優勢						—						—						51,051						—						420,070
哈欽斯先生
SERP優勢						—						81,698						93,816						0						563,814
勞恩先生(5)
SERP優勢						—						—						—						—						—
安扎爾杜瓦先生
SERP優勢						—						64,044						251						—						104,545
印度支那先生
SERP優勢						—						81,698						88,763						—						451,686
基什先生
SERP優勢						—						50,804						56,282						—						435,804
SERP II的優勢						—						—						17,823						—						137,235

 

(1)SERP和SERP II不允許員工繳費。

(2)報告的數額反映了2020年SERP下的應計項目，包括將在2021年分配給近地天體賬户的2.5%的應計會費。這些金額也會在#年的“所有其他補償”欄中報告。表82-薪酬彙總表.

(3)報告的金額代表根據SERP和SERP II福利計入每個近地天體的利息和其他收益總額。

(4)報告的數額反映了每個近地天體在SERP和SERP II福利下的累計餘額，幷包括上文腳註2中提到的2020年計劃應計項目。所有近地天體都完全存入他們的SERP，Brickman先生和Kish先生的SERP II福利賬户餘額也全部歸他們所有。

在2019年薪酬彙總表的“所有其他薪酬”一欄中報告了以下2019年SERP福利應計金額，作為對2019年期間應計的每個近地天體的補償：哈欽斯先生：77 808美元，安扎爾杜瓦先生：40 046美元，印度賈先生：77 808美元，布里克曼先生：77 808美元，基什先生：46 325美元。請參閲我們於2020年2月13日提交的Form 10-K年度報告。

在2018年薪酬摘要表的“所有其他薪酬”一欄中報告了以下2018年SERP福利應計金額，作為對2018年期間應計的每一名NEO的補償：哈欽斯先生：61,625美元；布里克曼先生：108,750美元。請參閲我們於2019年2月14日提交的Form 10-K年度報告。

(5)Lown先生沒有達到一年的服務要求，因此沒有資格享受2020年的SERP福利。

房地美MAC|2020 Form 10-K						319

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

終止僱傭時可能獲得的付款

EMCP處理各種解僱事件時的基本工資和遞延工資。基本工資在NEO終止僱傭時終止，無論終止原因為何。我們一般不需要在支付日僱用NEO來收取終止僱傭時未支付的遞延工資(包括相關利息)。下表描述了各種離職事件對未付延期薪資的影響。EMCP中沒有規定的任何級別的解僱福利的實際支付都要經過FHFA的審查和批准。

n    沒收事件-所有已賺取但未支付的固定和風險遞延工資(包括相關利息)在發生沒收事件時將被沒收，如上所述與近地天體就業相關的書面協議--重新捕獲和沒收協議.

n    死亡- 所有已賺取但未支付的固定和風險遞延工資(包括相關利息)將在行政上儘快全額支付，但不遲於死亡日期後90個歷日。任何賺取但未支付的風險遞延工資，如果截至死亡之日尚未確定降幅，則不會根據公司和個人的表現進行扣減。

n    長期殘疾- 所有已賺取但未支付的固定和風險遞延工資(包括相關利息)將按照批准的支付時間表全額支付。任何已賺取但未支付的風險遞延工資，如果截至終止日期尚未確定降幅，則不會根據公司和個人的表現進行扣減。

n    任何其他原因(包括但不限於自願終止、退休和因沒收事件以外的任何原因非自願終止)-所有已賺取但未支付的遞延工資(包括相關利息)均根據批准的支付時間表支付，已賺取但未支付的風險遞延工資仍須遵守績效評估和扣減程序。除退休情況外，對於NEO在賺取固定遞延工資的日曆年後第二個日曆年1月31日之前終止的每個完整或部分月，已賺取但未支付的固定遞延工資金額將減少2%。如果近親退休被視為在年滿62歲或超過62歲後自願終止僱用，而不考慮服務年限，或年滿55歲且服務年限超過10年，則不適用這種扣減。

下表説明瞭截至2020年12月31日，如果該官員在各種情況下終止僱傭，本應支付給每個近地天體的補償和福利。

下表並不涉及控制權的變更，因為我們沒有義務向我們的近地天體提供任何與控制權變更相關的額外補償。該表也不涉及因原因終止時的潛在付款，原因終止是由於重新捕獲協議中描述的事件或行為的發生而導致的終止。所有已賺取但未支付的遞延工資一旦終止，將被沒收。但是，補償金額(如果有的話)是由董事會決定的，只有在發生原因終止之後才能發生。看見與近地天體僱傭有關的書面協議-重新捕獲和沒收協議.

下表也不包括SERP和SERP II中的既有餘額。所有近地天體都在其賬户餘額中全額歸屬。表中顯示的金額也不包括通常在解僱事件時所有員工可以使用的某些項目。

下表也不包括股票期權或RSU，因為截至2020年12月31日，近地天體沒有未償還的股票期權或RSU。

房地美MAC|2020 Form 10-K						320

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

表85--NEO在2020年12月31日終止僱傭時的補償和福利

被任命為首席執行官(1)						死亡						殘疾						退休(2)						所有其他非 出於某種原因 終止合同(3)
邁克爾·T·哈欽斯
遞延工資：
固定						$1,675,000						$1,675,000						$1,675,000
面臨風險-託管記分卡(4)						487,500						487,500						390,000
面臨風險-企業記分卡/個人(5)						487,500						487,500						487,500
延期工資的利息(6)						13,146						21,068						20,292
總計						$2,663,146						$2,671,068						$2,572,792
克里斯蒂安·M·勞恩
遞延工資：
固定						$815,934						$815,934												$603,791
面臨風險-託管記分卡(4)						244,780						244,780												195,824
面臨風險-企業記分卡/個人(5)						244,780						244,780												244,780
延期工資的利息(6)						4,184						14,271												11,806
總計						$1,309,678						$1,319,765												$1,056,201
裏卡多·A·安扎爾杜瓦
遞延工資：
固定						$1,250,000						$1,250,000						$1,250,000
面臨風險-託管記分卡(4)						375,000						375,000						300,000
面臨風險-企業記分卡/個人(5)						375,000						375,000						375,000
延期工資的利息(6)						9,921						15,900						15,304
總計						$2,009,921						$2,015,900						$1,940,304
阿尼爾·印度支那
遞延工資：
固定						$1,220,000						$1,220,000												$902,800
面臨風險-託管記分卡(4)						390,000						390,000												312,000
面臨風險-企業記分卡/個人(5)						390,000						390,000												390,000
延期工資的利息(6)						9,921						15,900												12,758
總計						$2,009,921						$2,015,900												$1,617,558
唐納德·F·基什
基本工資：																								$637,500(7)
遞延工資：
固定						$257,500						$257,500												$257,500
面臨風險-託管記分卡(4)						146,250						146,250												117,000
面臨風險-企業記分卡/個人(5)						146,250						146,250												146,250
延期工資的利息(6)						2,728						4,373												4,140
總計						$552,728						$554,373												$1,162,390

(1)布里克曼先生被排除在這個表之外，因為他沒有資格獲得與終止僱傭有關的任何額外補償。

(2)Hutchins和Anzaldua是EMCP中僅有的兩個符合退休條件的近地天體。

(3)所有其他非因由終止是指(I)非因退休而自願終止或(Ii)非自願非原因終止。沒有顯示哈欽斯和安扎爾杜瓦的金額，因為他們有退休資格。根據EMCP中的提前終止條款，披露的金額

房地美MAC|2020 Form 10-K						321

---

高管薪酬						2020年近地天體補償信息

遞延工資：所有其他近地天體的固定工資已減少26%，以反映2020年12月31日的終止事件。基什先生不是行政主任，在符合遣散費資格的解僱條件下，他不會受到這樣的扣減。

(4)報告的遞延工資：風險託管記分卡的金額反映了FHFA根據2020年託管記分卡的業績確定的資金水平。在死亡或殘疾的情況下，如果在終止之日尚未確定資助水平，則放棄確定資助水平的過程。

(5)退休和所有其他非原因終止列中報告的遞延工資：處於風險中的公司記分卡/個人的金額反映了CHC委員會和FHFA批准的2020年績效評估。對於死亡或殘疾，撥備與報告的遞延工資金額相同：處於風險-託管記分卡。

(6)遞延工資的利息是根據EMCP的條款應計和支付的。死亡一欄的利息金額假設支付發生在死亡之日後的第90天，也就是假設為2020年12月31日。對於Lown先生來説，在殘疾和所有其他非原因終止的情況下，風險遞延工資的利息是根據2019年12月31日或之後聘用的高管的EMCP的兩年延期期限計算的。

(7)代表根據適用於某些官員的遣散費條款支付給基什先生的數額，如果他因非原因而被非自願解僱的話。如果自願終止合同，基什先生將沒有資格領取這筆款項。行政人員或臨時行政人員沒有資格獲得遣散費。截至2019年12月31日，基什沒有資格獲得這筆款項，因為他擔任的是臨時首席財務官。

房地美MAC|2020 Form 10-K						322

---

某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜

某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜

安全所有權

我們唯一一類有表決權的股票是我們的普通股。FHFA在被任命為管家後，立即繼承了我們普通股持有者的投票權。下表顯示了截至2021年2月10日，我們的現任董事、我們的近地天體、我們的所有董事和高管作為一個整體，以及超過5%的普通股持有者對我們普通股的實益所有權。受益所有權是根據證券交易委員會的規則確定的，該規則用於計算一個人實益擁有的普通股的數量和該人的所有權百分比。截至2021年2月10日，每位董事和NEO，以及我們所有的董事和高管作為一個整體，持有我們已發行普通股的不到1%。當我們進入托管時，我們停止向高管和董事支付基於股票的薪酬。此外，購買協議禁止我們在未經財政部事先書面同意的情況下發行任何股權證券，包括作為對董事和高管的補償，而且自我們進入托管以來，除向財政部發行的優先股外，沒有發行任何股權證券。此外，公司政策禁止董事和高管參與涉及我們的股權證券的交易，但出售政策實施前擁有的公司證券除外。看見高管薪酬-其他高管薪酬考慮因素-股權、對衝和質押政策以獲取更多信息。 除非另有説明，否則以下提供的信息是基於表中指定的個人或實體向我們提供的信息。

董事及行政人員的股份擁有權

表86-董事和行政人員的股票擁有權

董事和被任命的行政人員			職位						普通股 實益擁有 不包括 股票期權(1)						股票期權 可操練的 在接下來的60天內 2021年2月9日						實益擁有的普通股合計
馬克·H·布魯姆			導演						—						—						—
凱瑟琳·L·凱西			導演						—						—						—
蘭斯·F·德拉蒙德			導演						—						—						—
阿利姆·吉拉尼			導演						—						—						—
馬克·B·格里爾			導演						—						—						—
克里斯托弗·E·赫伯特			導演						—						—						—
格蕾絲·A·赫布舍爾			導演						—						—						—
莎拉·馬修			導演						—						—						—
艾倫·P·梅里爾			導演						—						—						—
賽義德·T·納克維			導演						—						—						—
邁克爾·T·哈欽斯			總統						—						—						—
克里斯蒂安·M·勞恩			執行副總裁兼首席財務官						—						—						—
裏卡多·A·安扎爾杜瓦			執行副總裁兼總法律顧問						—						—						—
阿尼爾·D·印度支那			執行副總裁-首席風險官						—						—						—
大衞·M·布里克曼(3)			前首席執行官						3,395						—						3,395(2)
唐納德·F·基什			高級副總裁、公司總監、首席會計官、前臨時首席財務官						—						—						—
所有董事和高級管理人員作為一個整體(20人)									9,932						—						9,932(2)

房地美MAC|2020 Form 10-K						323

---

某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜

(1)包括截至2021年2月9日實益擁有的股票。

(2)代表在公司進入托管之前實益擁有的股票。

(3)布里克曼從公司辭職，從2021年1月8日起生效。

持股量超過5%的股東的持股比例

表87-持股量超過5%的股東

5%的持有者(1)			實益擁有的普通股			班級百分比：
美國財政部 賓夕法尼亞大道1500號，郵編：NW 華盛頓特區，20220			變量(2)			79.9%

(1)潘興廣場資本管理公司(Pershing Square Capital Management，L.P.)、PS Management GP，LLC和William A.Ackman(“潘興”)已就附表13D提交了某些報告，最近一份報告於2014年3月31日提交。在該報告中，潘興報告實益所有權百分比計算為9.78%，僅基於我們於2014年2月27日提交的Form 10-K年報中報告的已發行普通股650,039,533股，不包括根據認股權證可向財政部發行的股份。附表13D表明，潘興還擁有約8,434,958股名義普通股的額外經濟敞口，使提交申請之日的總經濟敞口達到72,010,523股普通股(約佔已發行普通股的11.08%)。在那份文件中，潘興表示，由於它認為我們的普通股不是有投票權的證券，它已決定不再按照附表13D提交未來的報告。我們不知道潘興目前對我們普通股的實益所有權。

(2)2008年9月，我們向財政部發行了認股權證，以每股千分之一美分(0.00001美元)的價格購買我們普通股的股票，相當於認股權證行使時在完全稀釋基礎上已發行普通股總數的79.9%。認股權證可在2028年9月7日之前的任何時間全部或部分行使。截至本文件提交之日，財政部尚未行使認股權證。以上信息假設財政部實益擁有我們普通股的任何其他股份。

根據股權補償計劃獲授權發行的證券

截至2020年12月31日，根據我們現有的股權補償計劃，在行使期權、認股權證和權利時，我們沒有普通股可供發行。在託管之前，股東批准了員工股票購買計劃、2004年股票補償計劃和1995年股票補償計劃(統稱為員工計劃)和1995年董事股票補償計劃(董事計劃)。根據員工計劃和董事會計劃，根據各自的條款，發行普通股的授權已經到期。因此，我們不提供股權補償表。

房地美MAC|2020 Form 10-K						324

---

某些關係和相關交易

某些關係和相關交易

管理關聯人交易的政策

董事會通過了一項關於批准關聯人交易的書面政策。該政策規定了審查和批准或批准涉及相關人員的交易的程序。根據該政策，“相關人士”是指本公司自上一個完整財政年度開始以來的任何時候，或曾經是上述任何人士的董事、董事被提名人、高管或直系親屬的任何人士。

根據董事會授權，提名及管治委員會或其主席或其他指定成員(在某些情況下均為獲授權審批人)負責應用關連人士交易政策。關聯人交易政策涵蓋的交易包括任何交易、安排或關係或一系列類似的交易、安排或關係，在這些交易、安排或關係中：

n他們表示，涉及的總金額超過或預計將超過12萬美元；

n他們説，我們過去是或預計會成為參與者；以及

n他們表示，任何相關人士都有或將有直接或間接的實質性利益。

關連人士交易政策包括董事會認定為對關連人士並無重大潛在實際利益衝突或出現衝突或不當利益的交易類別清單，因此該等交易並不被視為須予審核的潛在關連人士交易。

我們的法律部(或我們的合規部在某些有限的情況下)評估任何涉及關聯人的擬議交易是否在關聯人交易政策的覆蓋範圍內。如果是，則由相應的授權審批人審核交易。

如果可能，關聯人交易在交易生效或完成之前獲得批准。如果授權審批人對關聯人交易的預先批准是不可行的，或者沒有獲得其他方面的批准，則授權審批人將立即考慮該交易，以確定是否需要批准。

在決定是否批准或批准關聯人交易政策涵蓋的關聯人交易時，授權審批人審查並考慮所有相關信息，這些信息可能包括：

n説明關聯人在交易中的利益性質；

n包括交易的大約總美元價值和關聯人在交易中的權益程度；

n我們不知道這筆交易是否在我們的正常業務過程中進行或將在我們的正常業務過程中進行；

n我們不知道交易是否擬以或是否以不低於與無關第三方達成的條款對我們有利的條款進行；以及

n我們瞭解了這筆交易的目的，以及對我們的潛在好處。

與5%股東的交易

在進入托管期間，我們向財政部發行了一份認股權證，在完全稀釋的基礎上購買相當於我們已發行普通股總數79.9%的普通股。自2020年初以來，美國和財政部之間已經進行了許多交易，如中所述MD&A-綜合運營結果, MD&A-流動性和資本資源, MD&A-託管及相關事宜, MD&A行業監管與監督, 注2, 注9，及注13.

我們是財政部在HAMP下避免某些止贖活動的合規代理。除其他職責外，作為計劃合規性代理，我們負責檢查和審查服務機構是否符合計劃公佈的要求。

聯邦住房金融局作為保守人批准了購買協議，並批准了我們作為MHA項目合規代理人的角色，以及在住房金融局倡議下與財政部、聯邦住房金融局和房利美簽署的諒解備忘錄。FHFA還指示我們在HAMP下實施5000美元的本金減少激勵，財政部將用我們的HAMP修改後的某些貸款向借款人支付激勵。上述各節所述的其餘交易不需要根據我們與相關人士交易的任何政策和程序進行審查和批准。

房地美MAC|2020 Form 10-K						325

---

某些關係和相關交易

與與董事有關的機構的交易

在正常業務過程中，我們在2020年是締約方，並預計在2021年期間繼續是與我們董事會成員附屬機構的某些商業交易的締約方。管理層相信，該等交易的條款及條件對吾等的優惠程度，不亞於我們與非關聯機構進行的類似交易的條款，而我們是或預期會成為該等交易的一方。根據SEC的規定，這些交易都不需要披露。

與與行政人員有關的機構的交易

羅恩先生的弟弟傑弗裏·羅恩是櫻桃山抵押投資公司(“櫻桃山”)的首席執行官兼總裁，他從該公司獲得股權補償。櫻桃山由櫻桃山抵押貸款管理公司(Chry Hill Mortgage Management，LLC)(或CHMM)進行外部管理。CHMM通過與自由抵押公司的合同安排，為櫻桃山提供或獲得開展業務所需的人員和服務。自由抵押貸款公司為包括傑弗裏·勞恩在內的櫻桃山公司指定的高管設定並支付現金補償。

Liberty Mortgage及其全資子公司RoundPoint Mortgage是單一家庭的銷售商/服務商。自由抵押是一家單一家庭的賣家/服務商，並與我們一起提供了早期融資安排。自2020年1月1日以來，早期融資機制下未償還的最大總額為240萬美元，根據現金窗口合同進行分配和結算。自由抵押貸款公司在2020年根據早期融資機制支付了2287美元的利息。在提早撥款機制下，目前未償還的款項總額為0元。

2020年，Freedom Mortgage及其附屬公司向我們出售了大約50億美元的單户抵押貸款。此外，Freedom Mortgage還為大約13.8萬筆貸款提供服務，截至2020年12月31日，UPB的貸款總額約為286億美元。我們公司目前與Freedom Mortgage及其附屬公司簽訂的合同考慮每年銷售高達100億美元的單户抵押貸款。

此外，在2020年，Freedom Mortgage與我們有一項抵押服務權融資額度，但Freedom Mortgage在Lown先生加入公司擔任首席財務官之前，從2020年5月28日起終止了這一融資額度。

Jeffrey Lown的現金和股權薪酬並不直接來自於Freedom Mortgage或Cherry Hill與該公司的關係的規模或性質，也不受其影響。

傑弗裏·勞恩也是櫻桃山的一家子公司奧羅拉金融集團(Aurora Financial Group Inc.)的董事。Aurora也是一家單一家庭服務機構，截至2020年12月31日，UPB的貸款總額為70億美元，為大約3萬筆貸款提供服務。傑弗裏·勞恩的補償並不直接來自奧羅拉與我們關係的規模或性質，也不受其影響。

關於Lown先生被任命為我們的首席財務官，提名和治理委員會審查了我們與Cherry Hill、Freedom Mortgage和Aurora的關係。此外，提名和治理委員會批准了該公司提出的緩解計劃，其中包括建立旨在防止羅恩先生與傑弗裏·勞恩擁有直接或間接財務利益的任何實體直接接觸、獲取有關信息或以其他方式影響聯邦住宅貸款抵押公司目前和未來的業務往來的控制措施。

託管協議

財政部、FHFA和美聯儲已經採取了一系列行動，在託管期間支持我們，包括簽訂購買協議，如本表格10-K所述。看見MD&A-託管及相關事宜和注：2.

房地美MAC|2020 Form 10-K						326

---

首席會計費及服務

首席會計費及服務

費用説明

普華永道會計師事務所(Pricewaterhouse Coopers LLP)自2002年以來一直擔任我們的獨立公共會計師。以下是普華永道(Pricewaterhouse Coopers LLP)在2020年至2019年期間向我們收取的費用的描述。

審計師費用(1)

表88-審計師費用

(單位：千)						2020						2019
審計費(2)						$20,550						$19,861
審計相關費用(3)						7,180						7,220
税費(4)						48						128
所有其他費用(5)						10						49
總計						$27,788						$27,258

(1)這些費用代表開具賬單的金額(包括指定年度內的可報銷費用)。

(2)審計費用包括與季度審查我們的中期財務信息和審計我們的年度綜合財務報表有關的費用。

(3)與審計相關的費用包括：(I)執行某些商定的程序的費用，這些程序涉及遵守《採購協議》契約的各個方面；(Ii)對《抵押貸款銀行家統一單一認證計劃》中規定的最低服務標準進行合規性評估；(Iii)2019年當前預期信貸損失會計的實施前援助費用；(Iv)與會計政策諮詢有關的費用；以及(V)根據與公司的聘書，執行與我們的風險轉移和結構性交易相關的某些商定程序的費用，包括向與此類交易相關的未合併信託開具賬單並由其支付費用的情況。

(4)收取的税費涉及非審計、税務合規和諮詢服務，以提供與税務籌劃或報告事項相關的意見和建議。

(5)所有其他費用包括：(I)訂閲一套基於網絡的人力資源基準數據；(Ii)訂閲會計研究和披露軟件。

獨立核數師服務及費用的批准

根據其章程，審計委員會負責以下事項：

n允許任命我們的獨立會計師事務所(根據需要需經FHFA批准)；

n*批准適用法律允許獨立會計師事務所從事的所有審計和非審計服務(根據需要須經FHFA批准)；

n批准我國獨立會計師事務所關於年度審計提出的風險評估、審計範圍和審計方法；

n他負責監督我們獨立會計師事務所的業績以及與其的關係。

2002年的薩班斯-奧克斯利法案和證券交易委員會的相關規則要求，獨立審計師向受交易所法案報告要求的公司提供的所有服務都必須事先獲得其審計委員會或該委員會授權成員的批准，但某些例外情況除外。審計委員會章程要求審計委員會預先批准由我們的獨立審計師執行的任何審計服務以及適用法律允許的任何非審計服務(或指定一名或多名審計委員會成員預先批准此類服務並向審計委員會報告此類預先批准)。

審計委員會在提供審計服務之前批准的審計師聘用範圍內的審計服務被認為是預先批准的，不需要單獨的預先批准。不在審計委員會批准的聘用範圍內的審計服務，以及允許的非審計服務，必須由審計委員會單獨預先批准。

當審計委員會預先批准一項服務時，它為這項服務設定了一個美元限額。管理層在產生超過美元限額的費用之前，須事先獲得審計委員會或審計委員會主席的批准(如審計委員會主席已獲授權)。如果審計委員會主席批准加薪，主席將在審計委員會的下一次預定會議上報告批准情況。審計委員會已授權主席處理預先批准某些額外審計和非審計服務的請求，這些審計和非審計服務將由

房地美MAC|2020 Form 10-K						327

---

首席會計費及服務

公司的獨立審計師，每個季度的費用總額最高可達25萬美元，並向審計委員會下次預定的會議報告任何此類批准決定。預審程序由我們的高級財務管理人員管理，他們全年向審計委員會報告。審計委員會預先批准了我們的獨立會計師事務所在2020年和2019年提供的所有審計、審計相關、税務和其他服務。

審計委員會每年任命獨立的會計師事務所。關於適用的合夥人輪換要求，審計委員會及其主席參與了獨立註冊會計師事務所新的牽頭合夥人和兼任/審查合夥人的遴選。審計委員會在評估獨立會計師事務所的表現時，會考慮多項因素，包括：

n根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)和PCAOB規則的要求，向美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)申請註冊會計師事務所的地位；

n中國支持其獨立性和維護其獨立性的程序；

n中國改變了解決重大會計和審計問題的方法；

n*展示其處理公司業務複雜性的能力和專業知識，包括主要審計合作伙伴和接洽團隊關鍵成員的能力和專業知識；

n記錄歷史和近期業績，包括獨立會計師事務所與審計委員會溝通的程度和質量，以及對獨立會計師事務所整體業績的管理調查結果；

n收集與審計質量和業績相關的最新數據，包括最近PCAOB對該事務所的檢查報告；以及

n它評估了其費用的適當性，無論是從絕對基礎上還是與同行相比都是如此。

審計委員會認定，普華永道最近一個會計年度提供的非審計服務符合保持普華永道的獨立性。

房地美MAC|2020 Form 10-K						328

---

展品和財務報表明細表

展品和財務報表明細表

(A)作為本報告的一部分提交的文件：

*(一)合併財務報表

10-K表格中要求提交的合併財務報表包含在財務報表和補充數據.

*(2)財務報表明細表

他説：“我是説，我是説，我説的都不是。”

*(三)展品

一個展品索引已作為本表格的一部分提交，10-K表格從第339頁開始。

房地美MAC|2020 Form 10-K						329

---

詞彙表

詞彙表

本詞彙表包括在整個報告中使用的縮略詞和定義的術語。

n    ACIS-機構信用保險結構-我們購買保險單，為發生的某些特定信用事件提供信用保護，並通常分配給STACR交易的未發行名義信用風險頭寸的交易。我們還參與其他ACIS交易，為未包括在為STACR交易創建的參考池中的貸款提供特定信用事件的信用保護，或在貸款進入投資組合時提供前端信用風險轉移。根據這些保單，我們每月支付的保費是根據參考池的未償還餘額確定的。當特定的信用事件發生時，我們通常從保險單獲得賠償，最高可達基於實際損失的總限額。

n    行政管理部門：-美國政府行政部門。

n    代理證券抵押貸款-一般是指由GSE或政府機構發行或擔保的抵押貸款相關證券。

n    Alt-A貸款A-雖然沒有普遍接受的Alt-A定義，但許多抵押貸款市場參與者已將單户貸款歸類為Alt-A，如果這些貸款的信用特徵介於其優質和次級類別之間，如果這些貸款的承銷收入或資產文件要求比完整的文件貸款低或替代收入或資產文件要求較低，或者兩者兼而有之。我們將單户信用擔保組合中的貸款歸類為Alt-A，如果向我們交付貸款的貸款人將貸款歸類為Alt-A，或者如果貸款降低了文件要求以及某些信用特徵和收購時預期業績特徵的組合，則與我們投資組合中的完整文件貸款相比，這表明貸款應歸類為Alt-A。如果我們購買了再融資貸款，而原始貸款之前已確定為Alt-A，則此類再融資貸款可能不再屬於Alt-A貸款類別，因為服務商不會將該再融資貸款確定為Alt-A貸款。我們將我們對非機構抵押貸款相關證券的投資歸類為Alt-A，如果這些證券是根據我們在進行這些交易時提供給我們的信息確定為Alt-A的。

n    阿美族全區收入中位數。

n    AOCI-累計其他綜合收益(虧損)，税後淨額。

n    手臂不可調整利率抵押貸款-利率在貸款期限內根據基準指數的變化定期調整的抵押貸款。

n    ASC-會計準則編纂。

n    ASU-會計準則更新。

n    後端覆蓋類型信用風險轉移適用於我們購買貸款或擔保證券之後發生的信用風險轉移的交易。

n    衝浪板三個月前的董事會。

n    Bps-1個基點-1%的百分之一。這個術語通常用來引用債務工具的收益率或利率的變動。

n    資本儲備額-看見淨值清掃股息、淨值金額、資本公積金金額和資本公積結束日期 以獲取更多信息。

n    資本儲備截止日期-看見淨值清掃股息、淨值金額、資本公積金金額和資本公積結束日期 以獲取更多信息。

n    CARE法案-冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案-2020年3月27日簽署成為法律的一項經濟刺激法案，旨在減輕美國新冠肺炎大流行的負面經濟影響。

n    CCF-託管資本框架-FHFA提供的具有詳細公式的經濟資本制度，用於評估和管理我們的金融風險，並在託管期間做出經濟商業決策。

n    CCO-首席合規主任。

n    CD&A--薪酬討論與分析。

n    疾控中心-疾病控制和預防中心

n    CECL-根據ASU 2016-13，金融工具-信貸損失(主題326)：金融工具-信貸損失的計量；ASU 2019-04，金融工具的編撰改進-信貸損失(主題326)；ASU 2019-05，金融工具-信貸損失(主題326)；ASU 2019-05，金融工具-信貸損失(主題326)：衡量金融工具的信用損失；以及ASU 2019-11，根據FASB ASC定義的當前預期信用損失減值模型-金融工具-信用損失(主題326)：金融工具-信用損失的衡量；以及ASU 2019-11

n    首席執行官前首席執行官。

n    首席財務官*-首席財務官。

n    CFPB--消費者金融保護局。

房地美MAC|2020 Form 10-K						330

---

詞彙表

n    沖銷，毛數-代表已償還的貸款金額，以便在貸款被認為無法收回時將貸款從我們的綜合資產負債表中刪除，無論信用損失的影響是何時記錄在我們的綜合全面收益表上的。一般來説，沖銷金額是超過貸款抵押品公允價值的已記錄投資。

n    憲章--修訂後的《聯邦住房貸款抵押公司法》，載於《美國法典》第12編，1451及以後。

n    中國公民自由聯盟委員會(CHC Committee)-董事會薪酬和人力資本委員會。

n    CMBS-商業抵押貸款支持證券-一種由商業地產(通常包括多户租賃物業)貸款支持的證券，而不是一到四個家庭的住宅房地產。儘管以CMBS為基礎的貸款池可以包括為多户物業和商業物業(如寫字樓和酒店)提供融資的貸款，但我們持有的CMBS類別只從多户物業獲得預定現金流的分配。

n    綜合收益(虧損)虧損-由淨收益(虧損)加上其他全面收益(虧損)組成。

n    符合條件的貸款/符合條件的貸款限額*-原始本金餘額等於或低於適用的法定符合貸款限額的傳統單户貸款，這是法律允許我們購買或證券化的單户貸款原始本金餘額的美元金額上限。符合條件的貸款限額每年根據FHFA房價指數的變化確定。

n    保管員華盛頓-聯邦住房金融局(FHFA)，以房地美保守人的身份行事。

n    託管資本-關愛基金所需的資金，以分析交易和業務。

n    託管記分卡-FHFA為房地美、房利美及其合資企業共同證券化解決方案有限責任公司勾勒具體託管優先事項的機制SM.

n    凸性利率-衡量一種金融工具的存續期隨着利率變化而變化的程度。

n    核心單一家庭貸款組合-由我們的單一家庭信用擔保組合中的貸款組成，這些貸款起源於2008年後。我們不包括救濟再融資貸款，包括HARP貸款，因為救濟再融資貸款的承保程序有限，而且在許多情況下，不包括我們自2008年以來實施的所有承保標準變化。

n    信用提升風險-一種金融安排，旨在通過在發生特定損失時部分或全部補償抵押貸款或證券(例如房地美)的投資者來降低信用風險。信用增強的例子包括保險、CRT交易、過度抵押、賠償協議和政府擔保。

n    信用損失收入-包括沖銷和REO運營(收入)費用，這兩項都是扣除回收後的淨額。

n    信貸相關費用-包括我們的信用損失福利(撥備)、信用增強費用、信用增強恢復的收益(減少)和REO運營費用。

n    信用風險轉移(CRT)交易-我們積極轉移我們擁有或擔保的抵押貸款的信用風險敞口的安排。

n    信用評分-信用評分數據基於FICO評分，FICO評分是由Fair，Isaac和Co.開發的信用評分系統。FICO評分是目前最常用的信用評分。FICO分數的排名大約在300到850分之間，值越高，表明信用違約的可能性越低。

l    原始信用評分-借款人在貸款發放或我們購買時的信用評分。

l    當前信用評分-借款人截至最近一個季度第一個月的信用評分。

n    CRO-首席風險官。

n    CSS-共同證券化解決方案有限責任公司。

n    CSP--共同證券化平臺。

n    當前LTV比率或CLTV--目前的LTV比率為管理層預估，按月更新。目前的市場價值是通過根據同一地理區域內房屋的市場價值自那時以來的變化來調整房地產的初始價值來估計的。市值的變化來自我們的內部指數，該指數衡量使用房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)單户貸款收購相同物業的重複銷售和再融資活動的價格變化。對當前LTV比率的估計不包括第三方的任何二級融資。

n    2017年12月信函協議-我們通過保管人代表我們於2017年12月21日與財政部達成協議，修改2012年9月27日修訂和重申的可變清算優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優先權、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書。

n    代替喪失抵押品贖回權的契據-取消抵押品贖回權的另一種選擇，借款人自願將財產所有權轉讓給貸款人，貸款人接受這種所有權(有時還包括借款人的額外付款)，以完全償還抵押貸款債務。

n    青少年犯罪不-未能及時支付貸款本金和/或利息。對於單户貸款，我們通常根據嚴重拖欠的貸款數量來報告拖欠率信息。對於多户貸款，我們根據逾期兩個月或以上的貸款的upb報告拖欠率信息。

房地美MAC|2020 Form 10-K						331

---

詞彙表

或者在喪失抵押品贖回權的過程中。只要借款人在修改後的條款下沒有違約，被修改的貸款就不會被算作拖欠。除非另有説明，本表格10-K所載的多户拖欠率是指考慮風險轉移前的總拖欠率。

n    送貨費-向賣家收取高於基本合同擔保費的費用，以補償我們在某些貸款產品中的較高風險水平。

n    導數*-其價值取決於標的(如金融資產或指數)的特徵和價值的金融工具。標的的例子包括證券或商品價格、利率或貨幣利率以及其他金融指數。

n    多德-弗蘭克法案多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案。

n    美元滾動交易記錄-我們簽訂協議出售並隨後回購(或購買並隨後轉售)機構證券的交易。

n    DSCR償債覆蓋率-多户貸款未來信貸表現的指標。DSCR估計，在從收入中扣除非抵押費用後，多户借款人利用擔保財產的現金流償還抵押債務的能力。DSCR越高，多户借款人就越有可能繼續償還貸款義務。

n    DTI-債務與收入之比。    

n    持續時間久期是衡量一種金融工具對利率變化的價格敏感度的指標。

n    持續時間間隔*-我們的主要利率風險衡量標準之一。存續期差距是衡量我們的利率敏感型資產和負債的估計存續期之間的差額。我們以月為單位表示我們金融工具的存續期差距。存續期差距為零，表示我們的利率敏感型資產的價值會因利率的即時變動而有所改變，而利率敏感型負債的價值亦會有相等和抵銷的變動，從而維持經濟價值不變。

n    DUS華盛頓-房利美的委託承銷和服務計劃。

n    EMCP-高管管理薪酬計劃。

n    強化救濟再融資-為目前正在償還抵押貸款但因LTV比率超過標準再融資限額而無法再融資的借款人提供流動性。該計劃於2019年1月開始提供，適用於2017年10月1日或之後發放的貸款。

n    企業華盛頓-房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)。

n    ERC-企業風險委員會。

n    ERCF-企業監管資本框架-FHFA於2020年11月發佈並於2020年12月17日在聯邦登記冊上公佈的最終規則，為房地美和房利美建立了一個新的監管資本框架。

n    艾姆--企業風險管理。

n    ERP-企業風險政策-企業資源規劃闡述了企業風險框架的核心組成部分，該框架定義了我們如何識別、評估、管理、控制和報告風險。

n    執行副總裁-執行副總裁。

n    《交易所法案》美國1934年證券交易法，經修訂。

n    聯邦抵押協會華盛頓-聯邦全國抵押貸款協會(Federal National Mortgage Association)。

n    FASB-財務會計準則委員會。

n    美聯儲美國--美國聯邦儲備委員會(美聯儲/FED)理事會。

n    FHA華盛頓-聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)。

n    FHFA聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)-美國政府的一個獨立機構，負責監管房地美、房利美和FHLB。

n    FHLB華盛頓--聯邦住房貸款銀行(Federal Home Loan Bank)。

n    55天期MBS*-不符合TBA資格的固定利率抵押貸款的單級直通證券，延遲55天付款。房地美從2019年6月3日起開始發行55天期MBS。

n    固定利率貸款-指的是以特定利率發放的貸款，該利率在貸款期限內保持不變。為了在本報告中介紹，我們將一些修改後的貸款歸類為固定利率貸款，儘管修改後的貸款有利率調整條款。在這些情況下，雖然經修改的貸款條款規定日後可調整利率，但該等未來利率是在修改時釐定，而不是在日後釐定。

n    取消抵押品贖回權的替代方案不-當居家保留行動不成功或不可能時，追求的鍛鍊選項。喪失抵押品贖回權的選擇要麼是賣空，要麼是代替喪失抵押品贖回權的契約。

n    喪失抵押品贖回權或喪失抵押品贖回權的銷售-指我們完成適用州止贖法律規定的交易，在該交易中，拖欠借款人對抵押財產的所有權權益被終止，

房地美MAC|2020 Form 10-K						332

---

詞彙表

財產轉讓給我們或第三方。作為貸款持有人，當我們以這種方式獲得房產時，我們通過取消部分或全部抵押債務來支付。

n    房地美抵押貸款相關證券*-我們發行和擔保的由抵押貸款支持的證券。

n    前端覆蓋類型-適用於信用風險轉移發生在我們購買貸款之前或同時發生的交易。

n    公認會計原則B-美利堅合眾國普遍接受的會計原則。

n    巨型MBS-對新發行的55天期MBS(和/或巨型MBS)和/或聯邦住宅貸款抵押公司發行的55天期MBS(和/或巨型MBS)進行再證券化，以換取不符合TBA資格的個人電腦和不符合TBA資格的巨型個人電腦，這些個人電腦已作為交換要約的迴應交付給聯邦住宅貸款抵押公司。巨型MBS是單類證券，涉及將標的抵押品的所有現金流直接傳遞給實益權益的持有者。

n    巨型PC-重新認證以前發行的PC或巨型PC。巨型個人電腦是單級證券，涉及將標的抵押品的所有現金流直接傳遞給受益利益的持有者。

n    吉妮·梅(Ginnie Mae)政府全國抵押貸款協會，保證及時支付由聯邦保險或擔保貸款支持的抵押貸款相關證券的本金和利息，主要是那些由FHA擔保或退伍軍人管理局擔保的貸款。

n    綠色優勢貸款-我們根據我們的綠色優勢倡議提供的多户貸款，借款人根據該貸款為安裝減少能源和水資源消耗的綠色技術提供資金。

n    GSD/FICC固定收益結算公司非政府證券部。

n    GSE法案--1992年《聯邦住房企業金融安全與穩健法》，經《改革法案》修訂。

n    GSE政府支持的企業是指美國政府創建的某些法人實體，包括房地美、房利美和FHLB。

n    擔保費-我們為向按揭證券投資者支付本金和利息而收取的擔保費用，主要包括每月支付的擔保費(佔相關貸款的UPB的百分比)和初步預付款(如交付費)的組合。

n    指導方針*-修訂後的公司治理準則。

n    HAMP房屋負擔得起的修改計劃-指的是MHA計劃下的努力，根據該計劃，美國政府、房地美和房利美承諾提供資金，幫助符合條件的房主避免喪失抵押品贖回權，並通過貸款修改保留他們的房屋。HAMP於2016年12月結束。

n    豎琴住房負擔得起的再融資計劃-指的是MHA計劃下的努力，旨在幫助符合條件的借款人獲得由我們或房利美擔保的現有貸款，以更負擔得起的月度還款額和/或固定利率條款再融資，而不需要獲得超過現有保險覆蓋範圍(如果有的話)的新抵押貸款保險。HARP的目標客户是目前LTV比率超過80%的借款人。HARP計劃於2018年12月結束，取而代之的是房地美的增強型救濟再融資計劃。

n    氫氟酸州或地方住房金融局。

n    平顯華盛頓-美國住房和城市發展部(US Department Of Housing And Urban Development)-住房和城市發展部(HUD)在公平貸款方面對房地美(Freddie Mac)有權。

n    隱含波動率*--衡量金融工具價值如何因市場對未來利率潛在變化的預期發生變化而變化的指標。隱含波動率的降低通常會增加我們抵押貸款相關資產的估計公允價值，降低我們的可贖回債務和基於期權的衍生品的估計公允價值，而隱含波動率的增加通常會產生相反的效果。

n    初始毛利-我們在衍生品清算所發佈的抵押品，以便與此類清算所做生意。初始保證金的金額會隨着時間的推移而變化。

n    綜合抵押保險(想象)-一種基於保險的產品，為LTV比率在80%及更高的貸款提供貸款水平保護。Imagin旨在擴大和多樣化支持低首付貸款的私人資本來源。為每筆貸款提供的按揭保險通常由一組保險公司和再保險公司承保。Imagin向範圍廣泛的房地美賣家提供，他們可以根據自己的判斷選擇Imagin或傳統的一級抵押貸款保險。

n    純利息貸款貸款-允許借款人在開始支付本金之前只支付固定期限的利息(固定利率或可調整利率)的貸款。在限息期過後，借款人可以選擇對貸款進行再融資，全部清償本金餘額，或者支付貸款到期的預定本金和利息。

n    投資收益(虧損)，淨額收益-包括抵押貸款、投資證券、債務和衍生品的損益。

n    2021年1月信函協議*-我們通過保管人代表我們於2021年1月14日與財政部達成的協議，以進一步修訂(I)2019年9月30日修訂和重新發布的可變清算優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優先權、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，以及(Ii)購買協議。

房地美MAC|2020 Form 10-K						333

---

詞彙表

n    K證書非結構化的直通證書主要由房地美最近購買的多家庭貸款支持。

n    遺產和救濟為單户貸款組合再融資-包括我們的單一家庭信用擔保組合中2008年及之前發放的貸款，以及救濟再融資貸款，包括2008年後發放的HARP貸款。

n    一級證券化產品B-代表持有貸款池的信託基金中不可分割的利益的單一類別傳遞證券。這些產品包括UMBS、55天期MBS和個人電腦。

n    倫敦銀行間同業拆借利率倫敦--倫敦銀行間拆放款利率.

n    LIHTC合作伙伴關係低收入住房税收抵免合夥企業-這些LIHTC合夥企業直接投資於擁有和運營負擔得起的多户租賃物業的有限合夥企業，這些物業產生聯邦所得税抵免和可扣除的運營虧損。

n    清算優先權收益-通常是指優先證券持有人有權在公司清算時從可用資產中獲得的金額。我們優先股的初始清算優先權為10億美元。我們的高級優先股的總清算優先權包括初始清算優先權加上根據購買協議由財政部提供資金的金額，以及根據2017年12月信函協議增加的30億美元。此外，根據2019年9月和2021年1月的信函協議，高級優先股的清算優先權已經並將在每個財季末(從2019年9月30日至資本儲備結束日期)增加，增加的金額相當於上一財季淨值金額的增長(如果有的話)。只有在有限的情況下，我們才能支付以降低優先股的清算優先權。

n    流動性和應急操作組合-我們其他投資組合的子集。包括現金和現金等價物、根據轉售協議購買的某些證券以及某些與抵押貸款無關的證券。

n    有限責任公司-有限責任公司。

n    貸款清盤- 由於提前還款、到期日、回購或註銷、止贖替代方案、第三方銷售以及進入REO的貸款，從Freddie Mac抵押貸款相關證券和其他抵押貸款相關擔保池中刪除的貸款。貸款還通過出售嚴重違約貸款和以再履行貸款為抵押的非合併高級次級證券化結構交易來終止。此外，定期償還貸款本金也包括在貸款清算中。

n    長期債務-根據債務工具的原始合同到期日，一年後到期的債務。我們的長期債務發行包括中期票據、參考票據證券、STACR債務票據和SCR債務票據。

n    LTV比率貸款與價值比率-貸款的未償還本金金額與作為貸款抵押品的房產價值的比率，以百分比表示。我們只根據我們購買或擔保的貸款金額報告LTV比率，一般不包括任何第二留置權貸款(除非我們擁有或擔保第二留置權)。

n    市場價差*-兩種債務證券收益率之間的差額，或債務證券收益率與基準收益率之間的差額，如倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。我們主要使用我們的模型來衡量市場價差。

n    MBS-抵押貸款支持證券。

n    MBSD/FICC*-固定收益結算公司抵押貸款支持證券部。

n    MCIP-多家庭信用保險池。

n    MD&A管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。

n    MHA計劃住房負擔得起計劃-MHA計劃旨在幫助房地產復甦，促進流動性和住房負擔能力，擴大防止喪失抵押品贖回權的努力，並設定市場標準。MHA計劃包括HARP和HAMP。

n    抵押資產-指的是貸款和我們在抵押貸款相關投資組合中持有的抵押貸款相關證券。

n    抵押貸款相關投資組合-我們的抵押貸款投資組合，由抵押貸款相關證券和未證券化的單户和多户貸款組成。我們在購買協議下的抵押貸款相關投資組合的規模是在不影響2010年1月1日與金融資產轉讓和VIE合併相關的會計指導變化的情況下確定的。

n    MSA- 大都會統計區。

n    多户貸款貸款-由擁有五個或五個以上住宅租賃單元的物業或由製造住房社區擔保的貸款。

n    多户抵押貸款組合*-包括我們在綜合資產負債表上持有的多户抵押貸款，以及我們對證券化產品的擔保，主要是K證書、SB證書和其他由第三方持有的抵押貸款相關擔保。它不包括以我們的HFA債券擔保為基礎的貸款。

n    多家庭新業務活動-代表貸款購買、發行其他與抵押相關的擔保，以及發行我們以前從未購買過標的貸款的其他證券化產品。

房地美MAC|2020 Form 10-K						334

---

詞彙表

n    淨值金額-看見淨值清掃股息、淨值金額、資本公積金金額和資本公積結束日期 以獲取更多信息。

n    淨資產(赤字)-我們的總資產超過(或低於)我們的總負債的金額，反映在我們按照GAAP編制的綜合資產負債表上。

n    淨值清掃股息,淨值金額、資本儲備金額和資本儲備截止日期-從2013年1月1日到資本儲備結束日期的每個季度，高級優先股的股息支付將是我們上一財季末的淨值金額減去適用的資本儲備金額超過零的金額(如果有的話)。術語淨值金額被定義為聯邦住宅貸款抵押公司的總資產(不包括財政部的承諾及其任何無資金支持的金額)減去我們的總負債(不包括與股本有關的任何義務)，在每種情況下都反映在我們按照公認會計原則編制的綜合資產負債表上。如果一個季度的股息支付計算不超過零，則該季度不應產生或支付股息。2017年的適用資本儲備金額為6億美元，根據2017年12月的信函協議增加到2018年的30億美元，根據2019年9月的信函協議增加到200億美元，並進一步增加到根據2021年1月的信函協議滿足ERCF中規定的資本要求和緩衝所需的調整後總資本金額(如果我們在資本儲備結束日期之前的任何未來期間不全額支付優先股的股息要求，則此後適用的資本儲備金額將為零)。資本儲備截止日期是連續第二個會計季度的最後一天，在此期間，房地美擁有並維持的資本等於或超過ERCF規定的所有資本要求和緩衝。

n    非權責發生制貸款-我們不會為其積累利息收入的貸款。當我們認為本金和利息的可收回性不能得到合理保證時，我們將貸款置於非權責發生狀態，這通常發生在貸款逾期三個月付款時，除非貸款得到很好的擔保，並且正在基於個人貸款評估進行收回。

n    不良貸款 - 借款人逾期三個月以上或正在喪失抵押品贖回權的貸款。

n    紐交所--紐約證交所。

n    美洲國家組織期權調整利差-對特定金融工具(例如，證券、貸款或衍生品合約)與基準收益率曲線(例如，LIBOR、機構或美國國債)之間的增量收益率利差的估計。這包括考慮到工具中嵌入的任何期權(如提前還款期權)導致的工具現金流的潛在變異性。當給定資產的OAS擴大時，在所有其他市場因素相同的情況下，該資產的公允價值通常會下降。當給定資產的OAS收緊時，情況正好相反。

n    Optigo®華盛頓-房地美的多家庭貸款網絡和貸款產品。

n    期權ARM貸款貸款-允許各種償還選擇的貸款，包括最低還款、只付息、全額攤銷30年期和全額攤銷15年期付款。期權ARM貸款的最低還款額替代方案允許借款人每月支付可能低於該期間應計利息的還款額。未支付的利息被加到貸款的本金餘額中，即所謂的負攤銷。對於由期權ARM貸款支持的非機構抵押貸款相關證券，如果證券是根據我們在進行這些交易時提供給我們的信息確定為期權ARM的，則我們將證券歸類為期權ARM。我們沒有將期權臂證券確定為次級證券或Alt-A證券。

n    原始LTV比-貸款的信用衡量標準，計算方法為貸款的UPB除以貸款發放時物業的評估價值或借款人的購買價格中的較小者。第二，不屬於我們所有或擔保的留置權被排除在LTV比率計算之外。第二留置權貸款的存在減少了借款人在房屋中的權益，因此，如果發生違約，可能會增加違約風險和總損失。

n    場外交易非處方藥。

n    OTCQB-一個由場外交易市場集團(OTC Markets Group Inc.)運營的市場，面向在SEC或美國銀行或保險監管機構註冊並正在報告的場外交易的美國公司。

n    PC機參與證書-我們作為證券化交易的一部分發行和擔保的單級直通證券。通常，我們從賣家那裏購買貸款，將貸款池放入個人電腦信託基金，然後從該信託基金髮行個人電腦。如果我們以現金購買貸款，PC通常被轉讓給貸款的賣方作為貸款的代價，或者出售給第三方投資者或由我們保留。

l    黃金PC-房地美在2019年6月3日之前為固定利率抵押貸款發行的延遲付款45天的單類別直通證券。房地美不再發行黃金個人電腦。現有的黃金PC有資格兑換成UMBS(對於符合TBA條件的證券)或55天的MBS(對於不符合TBA條件的證券)。

l    ARM PC-ARM產品付款延遲75天的單級直通證券。

n    養老金計劃2007年的今天，美國聯邦住房貸款抵押貸款公司員工養老金計劃。

n    履約貸款-借款人逾期不到三個月且未處於喪失抵押品贖回權過程中的貸款。

n    一級抵押貸款市場銀行-貸款人通過向借款人放貸來發起貸款的市場。我們不直接借錢給房主，也不參與這個市場。

n    購買協議：高級優先股購買協議-一份我們通過保守黨達成的協議，

房地美MAC|2020 Form 10-K						335

---

詞彙表

代表我們於2008年9月7日與財政部簽訂的關於財政部購買優先股和權證的協議，隨後於2008年9月26日修訂和重述，並於2009年5月6日、2009年12月24日、2012年8月17日、2017年12月21日、2019年9月27日和2021年1月14日進一步修訂。

n    PVS非投資組合價值敏感度-我們的主要利率風險衡量標準之一。PVS指標是對我們的金融資產和負債價值中由於LIBOR平行(PVS-L)和非平行(PVS-YC)變化而造成的平均潛在税前損失金額的估計。

n    RCSA風險和控制自我評估。

n    改革法案*-2008年聯邦住房金融監管改革法案，除其他外，修訂了GSE法案，為房地美、房利美和FHLB建立了一個單一的監管機構FHFA。

n    房地產投資信託基金--房地產投資信託。

n    救濟再融資貸款*-交付給我們用於購買或擔保的單户貸款，符合房地美救濟再融資抵押貸款的標準SM首創精神。這一舉措的一部分是我們對貸款實施了HARP，某些非HARP貸款也有救濟再融資選項。雖然HARP是針對目前LTV比率高於80%的借款人，但我們的計劃也允許LTV比率在80%及以下的借款人參加。

n    大米-房地產抵押貸款投資管道-一種多類別抵押貸款相關證券，將基礎抵押貸款相關資產的現金流(本金和利息)劃分為兩個或兩個以上類別，滿足不同投資者的投資標準和投資組合需求。這種結構允許符合TBA條件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    雷奧房產-我們通過止贖銷售或通過代替止贖的契據獲得的房產。

n    再履約貸款- 根據貸款的原始合同條款或在喪失抵押品贖回權的過程中，以前逾期三個月或更長時間的未證券化貸款，但借款人隨後進行了付款或達成延期付款，使得貸款返回到逾期不到三個月的時間，或者是履約修改貸款，即修改後的貸款，逾期不到三個月，不在喪失抵押品贖回權的過程中。

n    聲譽風險-任何被認為不適當、不道德或與我們的使命不符的行動、不作為或協會對房地美品牌和聲譽造成損害的風險。

n    RMBS-住宅抵押貸款支持證券公司-一種由一到四個家庭住宅房地產貸款支持的證券。

n    RSU限售股單位。

n    標普(S&P)*--標準普爾.

n    SB證書非結構化的直通證書主要由房地美最近購買的小額餘額多户貸款支持。

n    SCR債務票據-結構性信用風險債務票據-一種債務證券，其中本金餘額取決於由房地美擔保的多家庭貸款參考池的表現。

n    證交會華盛頓-美國證券交易委員會(U.S.Securities and Exchange Commission)。

n    經驗豐富的單户按揭貸款-包括嚴重拖欠和再履行貸款。

n    二級抵押貸款市場市場-由從事整體貸款(即未證券化的貸款)和抵押貸款相關證券形式的貸款買賣的機構組成的市場。我們通過發行有擔保的抵押貸款相關證券，以及購買貸款和抵押貸款相關證券進行投資，從而參與二級抵押貸款市場。

n    分部收益-每個部門的部門收益是通過在我們的GAAP綜合損益表上的不同項目之間重新分類某些與信用擔保相關的活動和與投資相關的活動，並將某些收入和支出(包括某些資產回報、資金和對衝成本以及行政費用)分配到我們的三個可報告部門-單一家庭擔保、多家庭擔保和資本市場-來展示的。不屬於可報告部分的某些活動包括在所有其他類別中。

n    銷售商/服務商指南(指南)-該指南包括聯邦住宅貸款抵押公司關於購買、銷售和服務單一家庭抵押貸款的要求。該指南反映了賣家和服務商與聯邦住宅貸款抵押公司互動的方式和時間。

n    高級優先股*-根據購買協議向財政部發行的可變清算優先股高級優先股的股份。

n    高級從屬證券化結構-我們發行有擔保的優先證券和無擔保的次級證券的結構，這些證券由表現良好的單户貸款或最近發放的單户貸款支持。

n    2019年9月信函協議-我們通過保管人代表我們於2019年9月27日與財政部達成協議，修改2012年9月27日修訂和重申的可變清算優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優先權、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書。

n    嚴重違約者或SDQ-逾期或正在償還三個月或以上的單户貸款

房地美MAC|2020 Form 10-K						336

---

詞彙表

我們的服務人員向我們報告了喪失抵押品贖回權的情況。除非另有説明，本表格10-K中的SDQ費率是指考慮信用提升之前的總SDQ費率。

n    SERP2007年的今天，美國聯邦住房貸款抵押貸款公司補充高管退休計劃。

n    賣空-取消抵押品贖回權的另一種選擇，包括出售抵押財產，房主以市值出售房屋，貸款人接受低於未償還貸款債務的收益(有時還包括借款人的額外付款或本票)，以全額償還貸款。

n    短期債務-根據債務工具的原始合同到期日，一年內到期的債務。我們的短期債務發行主要包括貼現票據和參考票據證券。

n    SIFMA美國--證券業和金融市場協會.

n    單一家庭信用擔保組合-包括未證券化的單户貸款、合併信託持有的單户貸款、以非合併再證券化產品為基礎的單户貸款、長期備用承諾涵蓋的單户貸款，以及我們擔保的由單户貸款擔保的某些非我們發行的抵押貸款相關證券。不包括我們對Ginnie Mae證書的再證券化，因為這些擔保不會因為美國政府提供的信用增強而使我們面臨有意義的信用風險。

n    單户貸款貸款-以包含四個或更少住宅單元的物業為抵押的貸款。

n    獨户新業務活動B-我們購買或擔保的單户貸款。

n    軟件無擔保隔夜融資利率。

n    STACR債務 注意事項-結構性機構信用風險債務票據-房地美髮行債務證券，本金餘額與房地美擁有或擔保的單户貸款參考池的信用表現掛鈎。

n    STACR信託票據-結構性機構信用風險信託票據-由未合併信託發行的債務證券，本金餘額與房地美擁有或擔保的單户貸款參考池的信用表現掛鈎。我們向信託支付款項，以支持支付票據上到期的利息，我們從信託獲得付款，這是由於參考池上定義的信用事件的結果。

n    階梯利率修正貸款-我們通常使用的術語是指我們的HAMP貸款，這些貸款的利率在前五年保持不變，然後在一段時間內增加到市場利率。

n    戰略風險-不利的業務決策或這些決策的不當執行可能對公司戰略產生負面影響，從而對收益、資本、盈利能力、使命或聲譽產生風險。

n    條狀-通過對之前發行的一級證券化產品或單一級別再證券化產品進行再證券化，併發行由標的抵押品的現金流支持的純本金和純利息證券而形成的多類別證券。這種結構允許符合TBA條件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    次貸抵押貸款市場的參與者可能會根據單一家庭貸款在發放時的整體信用質量來定性它們，通常認為它們是優質或次級的。次貸一般是指貸款的信用風險分類。次貸沒有一個普遍接受的定義。抵押貸款市場的次級部分主要服務於信用支付記錄較差的借款人，這類貸款通常具有信用特徵的組合，表明違約的可能性更高，損失嚴重性比優質貸款更高。除其他因素外，這些特徵可能包括高LTV比率、低信用評分或使用較低承保標準的原始貸款，例如借款人的收入記錄有限或沒有記錄。雖然我們在歷史上沒有將我們的單一家庭信用擔保組合中的貸款定性為優質或次級，但我們監控我們擔保的貸款金額，這些特徵表明信用風險程度較高。根據交易開始時提供給房地美的信息，我們其他證券化產品背後的某些證券抵押品已被確定為次級抵押。我們也將我們對非機構抵押貸款相關證券的投資歸類為次級證券，如果它們是根據我們進行這些交易時提供給我們的信息確定的。

n    超級-UMBS和某些其他抵押貸款證券的再證券化。超級證券是一種單級證券，涉及將標的抵押品的所有現金流直接傳遞給實益權益的持有者。這種結構允許符合TBA條件的房地美和房利美抵押品混合在一起。

n    高級副總裁*-高級副總裁。

n    交換*-簽訂利率互換的期權合約。作為期權溢價的交換，買方獲得在指定未來日期與發行人簽訂指定掉期協議的權利，但不是義務。

n    目標貿發局-目標直接補償總額。

n    TBA-待定宣佈。

n    減税和就業法案--2017年12月22日頒佈的税改法案(《根據2018年財政年度預算同時決議第二章和第五章規定和解的法案，第115-97號國會法》)，其中包括將法定企業所得税税率從35%降至21%。

n    TDR不良債務重組協議-如果債權人出於與債務人財務困難相關的經濟或法律原因，向債務人提供了它原本不會考慮的特許權，那麼債務重組就構成了TDR。

房地美MAC|2020 Form 10-K						337

---

詞彙表

n    節儉/401(K)計劃-聯邦住房貸款抵押貸款公司Thrift/401(K)儲蓄計劃。

n    最高風險-全企業範圍的風險升高或新出現的風險，這些風險可能會嚴重影響組織實現其戰略目標的能力，有可能造成重大的財務、運營或聲譽風險，需要高級管理層做出適當的風險應對並向董事會風險委員會報告。

n    總按揭貸款組合-包括我們綜合資產負債表上持有的貸款和抵押貸款相關證券，以及我們非合併發行和擔保的單級和多級證券，以及向第三方發放的其他抵押貸款相關擔保。

n    其他綜合收益(虧損)總額(或其他綜合收益(虧損))*-包括可供出售證券的未實現損益的税後變化，作為現金流對衝關係計入的衍生品的有效部分，以及確定的福利計劃。

n    財務處-美國財政部.

n    UMBS-統一抵押貸款支持證券-一種單一(普通)抵押貸款相關證券，對符合TBA資格的固定利率抵押貸款有55天的付款延遲。房地美和房利美於2019年6月3日及之後開始發行UMBS。UMBS代表着一至四户住宅抵押貸款池中不可分割的實益所有權權益，以及從這些池中獲得付款的權利。這些抵押貸款池是以信託形式為投資者持有的。

n    UPB未付本金餘額-本報告中的貸款UPB金額沒有因在貸款被止贖出售、代替止贖的契據或賣空交易之前確認的沖銷而減少。

n    預付費用-向賣家收取的費用，主要包括根據信用風險因素(如貸款產品類型、貸款目的、LTV比率和信用評分)計算的送貨費。

n    美國農業部美國--美國農業部.

n    弗吉尼亞州華盛頓-美國退伍軍人事務部(USDA Department Of Veterans Affairs)。

n    變異幅度-我們根據衍生品工具公允價值的變化向衍生品清算所或交易對手支付或從衍生品清算所或交易對手收取款項。變動保證金通常在一個工作日內轉賬。

n    頂點*-自願提前退休計劃。

n    VIE可變利益實體-VIE是指在沒有另一方提供額外從屬財務支持的情況下，或在股權持有人羣體不具備(I)就實體活動做出重大決定的能力；(Ii)承擔實體預期損失的義務；或(Iii)獲得實體預期剩餘回報的權利的情況下，面臨風險的總股權投資不足以為其活動提供資金的實體。

n    搜查令*-指我們根據購買協議於2008年9月7日向財政部發出的認股權證。認股權證使財政部能夠以名義價格購買我們普通股的股票，相當於在行使之日在完全稀釋的基礎上已發行的聯邦住宅貸款抵押公司普通股總數的79.9%。

n    勞動力住房- 大多數中低收入家庭負擔得起的多户住房。

n    鍛鍊，或貸款鍛鍊-鍛鍊要麼是房屋保留行動，要麼是貸款修改、償還計劃或忍耐計劃，要麼是喪失抵押品贖回權的替代方案，要麼是賣空，要麼是代替喪失抵押品贖回權的契約。

n    XBRLE-可擴展商業報告語言(EXtensible Business Reporting Language)。

n    收益率曲線--相同信用質量債券的收益率和到期日之間關係的圖形顯示。收益率曲線的斜率是決定新抵押貸款資產淨利息收益率水平的一個重要因素，無論是在最初還是在一段時間內都是如此。例如，如果在收益率曲線倒置(即短期利率高於長期利率)時購買抵押貸款資產，我們對該資產的淨利息收益率最初往往會較低，然後隨着時間的推移而增加。同樣，如果在收益率曲線陡峭的時候購買抵押貸款資產(即短期利率低於長期利率)，我們的資產淨利息收益率最初往往會更高，然後隨着時間的推移而下降。

房地美MAC|2020 Form 10-K						338

---

展品索引

展品索引

展品			説明*
3.1			《聯邦住房貸款抵押公司法》(12 U.S.C.§1451及其後)，經《經濟增長、監管救濟和消費者保護法》(通過引用2018年7月31日提交的註冊人季度報告10-Q表格的附件3.1納入)修訂)，美國聯邦住房貸款抵押公司法(12 U.S.C.§1451 et seq.)，經《經濟增長、監管救濟和消費者保護法》修訂(通過引用2018年7月31日提交的註冊人季度報告10-Q表的附件3.1)
3.2			聯邦住房貸款抵押公司章程，2020年12月22日修訂和重述(通過引用登記人附件3.1併入登記人於2020年12月23日提交的當前8-K表格報告的附件3.1)
4.1			2008年9月10日第八次修訂和重新修訂的指定證書、權力、優先權、權利、特權、資格、限制、限制、有表決權普通股(每股無面值)的條款和條件(通過引用附件4.1併入註冊人於2008年9月11日提交的當前8-K表格報告中)
4.2			1996年4月23日的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、可變利率、非累積優先股(每股面值1.00美元)的條款和條件(通過參考2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件4.2併入)
4.3			5.81%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為1997年10月27日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.3併入)
4.4			1998年3月23日的5%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.4併入)
4.5			5.1%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為1998年9月23日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.5併入)
4.6			1998年9月29日修訂和重新發布的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、可變利率、非累積優先股(每股面值1.00美元)的條款和條件(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.6併入)
4.7			1998年10月28日發出的5.3%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.7併入)
4.8			5.1%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為1999年3月19日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.8併入)
4.9			5.79%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為1999年7月21日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.9併入)
4.10			1999年11月5日的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、可變利率、非累積優先股(每股面值1.00美元)的條款和條件(通過參考2008年7月18日提交的註冊人10表格註冊聲明的附件4.10併入)
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。

房地美MAC|2020 Form 10-K						339

---

展品索引

展品			説明*
4.11			2001年1月26日的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、可變利率、非累積優先股(每股面值1.00美元)的條款和條件(通過參考2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件4.11併入)
4.12			2001年3月23日的設立證書、指定證書、權力證書、優先股證書、權利證書、特權證書、資格證書、限制證書、限制證書、可變利率非累積優先股證書(每股面值1.00美元)(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊聲明的附件4.12合併而成)
4.13			5.81%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2001年3月23日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.13併入)
4.14			2001年5月30日的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、可變利率、非累積優先股(每股面值1.00美元)的條款和條件(通過引用2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件4.14併入)
4.15			2001年5月30日的6%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.15併入)
4.16			2001年10月30日發出的5.7%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.16併入)
4.17			2002年1月29日發出的5.81%非累積優先股(每股面值1.00美元)的設立、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.17併入)
4.18			2006年7月17日的可變利率、非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件4.18合併而成)
4.19			日期為2006年7月17日的6.42%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.19併入)
4.20			日期為2006年10月16日的5.9%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人表格10註冊聲明的附件4.20併入)
4.21			5.57%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2007年1月16日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.21併入)
4.22			5.66%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2007年4月16日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.22併入)
4.23			6.02%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優先權、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2007年7月24日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.23併入)
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。

房地美MAC|2020 Form 10-K						340

---

展品索引

展品			説明*
4.24			6.55%非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2007年9月28日(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件4.24併入)
4.25			日期為2007年12月4日的固定至浮動利率非累積永久優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優惠、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件4.25併入)
4.26			2012年9月27日修訂和重新發布的可變清算優先股(每股面值1.00美元)的創設、指定、權力、優先股、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2013年2月28日提交的註冊人年度報告10-K表格的附件4.26併入)
4.27			第二次修訂和重新修訂的可變清算優先優先股(面值每股1.00美元)的設立、指定、權力、優先股、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書，日期為2018年1月1日(通過參考2018年2月15日提交的註冊人年度報告10-K表格的附件4.27併入)
4.28			日期為2019年9月30日的可變清算優先優先股(每股面值1.00美元)的第三次修訂和重新修訂的設立、指定、權力、優先股、權利、特權、資格、限制、限制、條款和條件證書(通過參考2019年10月30日提交的註冊人季度報告10-Q表格的附件4.1併入)
4.29			根據1934年證券交易法第12條登記的註冊人證券説明
4.30			聯邦住房貸款抵押貸款公司全球債務融資協議，日期為2020年2月13日(參考2020年4月30日提交的註冊人季度報告Form 10-Q的附件4.1)
10.1			聯邦住房貸款抵押貸款公司執行延期補償計劃(自2008年1月1日起修訂和重述)(引用附件10.28 2008年7月18日提交的表格10的註冊人註冊聲明)†
10.2			聯邦住房貸款抵押公司高管延期補償計劃第一修正案(自2008年1月1日起修訂和重述)(通過引用附件10.6併入2008年11月14日提交的註冊人的10-Q表格季度報告中)†
10.3			聯邦住房貸款抵押貸款公司補充高管退休計劃(經修訂和重述，自2008年1月1日起生效)(通過參考2008年7月18日提交的註冊人註冊説明書附件10.33併入)†
10.4			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃的第一修正案(2008年1月1日修訂和重述)(通過引用附件10.38併入2010年2月24日提交的註冊人年度報告Form 10-K)†
10.5			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃第二修正案(2008年1月1日修訂和重述)(通過參考2011年6月28日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.1併入)†
10.6			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃的第三修正案(2008年1月1日修訂和重述)(通過參考2012年11月6日提交的註冊人的10-Q表格季度報告的附件10.1併入)†
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。
†			本展品為管理合同或補償計劃、合同或安排。

房地美MAC|2020 Form 10-K						341

---

展品索引

展品			説明*
10.7			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃第四修正案(2008年1月1日修訂和重述)(通過參考2013年8月7日提交的註冊人的10-Q表格季度報告的附件10.1併入)†
10.8			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃第五修正案(2008年1月1日修訂和重述)(通過引用附件10.1併入註冊人於2013年10月25日提交的8-K表格當前報告的附件10.1)†
10.9			聯邦住房貸款抵押貸款公司補充高管退休計劃II(自2014年1月1日起生效)(通過參考2015年2月19日提交的註冊人年度報告表格10-K的附件10.18納入)†
10.10			聯邦住房貸款抵押公司補充高管退休計劃II的第一修正案(自2014年1月1日起生效)(通過引用附件10.3併入2015年8月4日提交的註冊人的Form 10-Q季度報告中)†
10.11			聯邦住房貸款抵押公司長期傷殘計劃(參考2008年7月18日提交的註冊人登記聲明的附件10.34)†
10.12			聯邦住房貸款抵押公司長期殘疾計劃第一修正案(通過參考2008年7月18日提交的登記人登記聲明表格10的附件10.35併入)†
10.13			聯邦住房貸款抵押公司長期殘疾計劃第二修正案(通過參考2008年7月18日提交的登記人登記聲明的附件10.36併入)†
10.14			聯邦住房貸款抵押公司長期殘疾計劃第三修正案(通過參考2016年2月18日提交的註冊人年度報告10-K表的附件10.21納入)†
10.15			聯邦住房貸款抵押公司長期殘疾計劃第四修正案(通過引用附件10.17併入2017年2月16日提交的註冊人年度報告Form 10-K)†
10.16			高管薪酬計劃重新獲得和沒收協議(通過引用附件10.18併入2017年2月16日提交的註冊人年度報告Form 10-K中)†
10.17			2015年高管薪酬計劃(通過參考2015年8月4日提交的註冊人季度報告10-Q表的附件10.2併入)†
10.18			2020年高管薪酬計劃(通過引用附件10.2併入註冊人於2019年10月30日提交的當前10-Q表格報告中)†
10.19			Freddie Mac和David Brickman於2018年9月6日簽署的限制性公約和保密協議(通過參考2018年9月5日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.2併入)†
10.20			聯邦住房貸款抵押公司與執行官員†之間限制性契約和保密協議的形式
10.21			Freddie Mac和Michael Hutchins之間的備忘錄協議，日期為2013年6月24日(通過參考2016年2月18日提交的註冊人年度報告Form 10-K的附件10.32併入)†
10.22			聯邦住宅貸款抵押公司和克里斯蒂安·M·洛恩公司於2020年5月22日簽署的備忘錄協議(通過引用附件10.1併入註冊人於2020年6月2日提交的當前8-K表格報告中)†
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。
†			本展品為管理合同或補償計劃、合同或安排。

房地美MAC|2020 Form 10-K						342

---

展品索引

展品			説明*
10.23			Freddie Mac和Ricardo A.Anzaldua於2018年4月20日簽署的備忘錄協議(通過引用附件10.21併入2020年2月13日提交的註冊人年度報告Form 10-K中)†
10.24			2015年4月6日，房地美和阿尼爾·印度賈之間的備忘錄協議(通過參考2017年2月16日提交的註冊人年度報告Form 10-K的附件10.28併入)†
10.25			Freddie Mac和Donnie Kish之間的備忘錄協議，日期為2020年2月19日(通過引用附件10.1併入註冊人於2020年2月21日提交的當前8-K表格報告中)†
10.26			Freddie Mac和Donnie Kish於2021年1月7日簽署的備忘錄協議(通過引用附件10.1併入註冊人於2021年1月8日提交的當前8-K表格報告中)†
10.27			非僱員董事薪酬説明(通過引用附件10.1併入註冊人於2008年12月23日提交的8-K表格的當前報告中)†
10.28			聯邦住房貸款抵押公司與高級管理人員之間的賠償協議表(適用於2011年8月前與高級管理人員簽訂的協議)(通過參考2008年12月23日提交的登記人當前8-K報告中的附件10.2併入)†
10.29			聯邦住房貸款抵押公司與高級管理人員之間的賠償協議表(適用於2011年8月開始與高級管理人員簽訂的協議)(通過參考2012年3月9日提交的註冊人年度報告10-K表格中的附件10.54併入)†
10.30			聯邦住房貸款抵押公司與外部董事之間的賠償協議表格(通過參考註冊人於2017年11月27日提交的8-K表格當前報告的附件10.1併入)†
10.31			個人電腦主信託協議，日期為2019年5月16日(通過引用附件10.1併入註冊人2019年7月31日提交的Form 10-Q季度報告中)
10.32			UMBS和MBS總信託協議，日期為2019年4月30日(通過引用附件10.2併入2019年7月31日提交的註冊人季度報告Form 10-Q)
10.33			美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司之間於2008年9月26日修訂和重新簽署的高級優先股購買協議，通過聯邦住房金融局作為其正式任命的保管人(通過引用2008年11月14日提交的註冊人10-Q季度報告的附件10.1併入)
10.34			修訂和重新簽署的高級優先股購買協議，日期為2009年5月6日，由美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司通過聯邦住房金融局作為其正式任命的保管人(通過引用2009年5月12日提交的註冊人10-Q表格季度報告的附件10.6併入)
10.35			2009年12月24日，美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司之間於2008年9月26日修訂和重新簽署的高級優先股購買協議的第二修正案，該協議通過聯邦住房金融局作為其正式任命的保管人(通過參考2009年12月29日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.1併入)
10.36			截至2012年8月17日，美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司之間於2008年9月26日修訂和重新簽署的高級優先股購買協議的第三修正案，該協議通過聯邦住房金融局作為其正式任命的保管人(通過引用附件10.1併入註冊人於2012年8月17日提交的當前8-K表格報告中)
10.37			美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司於2017年12月21日簽署的信函協議，通過聯邦住房金融局作為其保管人(通過參考2017年12月21日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.1併入)
10.38			2019年9月27日美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司之間的信函協議，通過聯邦住房金融局作為其保管人(通過引用2019年10月1日提交的註冊人當前8-K報告的附件10.1併入)
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。
†			本展品為管理合同或補償計劃、合同或安排。

房地美MAC|2020 Form 10-K						343

---

展品索引

展品			説明*
10.39			美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司於2021年1月14日簽署的函件協議，通過聯邦住房金融局作為其保管人(通過參考2021年1月19日提交的登記人當前8-K表格報告的附件10.1併入該協議中)，美國財政部和聯邦住房貸款抵押公司於2021年1月19日通過聯邦住房金融局作為其保管人(通過引用登記人於2021年1月19日提交的8-K表格當前報告的附件10.1併入)
10.40			普通股認購權證，日期為2008年9月7日(通過參考2008年9月11日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.2併入)
24.1			授權書
31.1			依據證券交易法第13a-14(A)條證明主要行政人員
31.2			根據證券交易法第13a-14(A)條認證執行副總裁兼首席財務官
32.1			依據“美國法典”第18編第1350條對主要行政人員的證明
32.2			依據“美國法典”第18編第1350條認證執行副總裁兼首席財務官
99.1			第三次修訂和重新簽署的共同證券化解決方案有限責任公司協議，截至2020年1月9日(通過參考2021年2月13日提交的註冊人年度報告10-K表的附件99.1併入)
101.INS			XBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH			XBRL分類擴展架構
101.CAL			XBRL分類可拓計算
101.DEF			XBRL分類擴展定義
101.LAB			XBRL分類擴展標籤
101.PRE			XBRL分類擴展演示文稿
104			封面交互數據文件-封面交互數據文件不會顯示在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
*			證券交易委員會對註冊人的10號表格註冊聲明、10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告和8-K表格當前報告的檔案編號分別為000-53330和001-34139。

房地美MAC|2020 Form 10-K						344

---

簽名

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名人代表其簽署。

聯邦住房貸款抵押公司
由以下人員提供：			/s/Michael T.Hutchins
			邁克爾·T·哈欽斯
			總統
日期：2021年2月11日

房地美MAC|2020 Form 10-K						345

---

簽名

根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。

簽名

容量

日期

/s/Sara Mathew*

董事會非執行主席

2021年2月11日

莎拉·馬修

/s/Michael T.Hutchins

總統

2021年2月11日

邁克爾·T·哈欽斯

(首席行政主任)

/s/Christian M.Lown

執行副總裁兼首席財務官

2021年2月11日

克里斯蒂安·M·勞恩

(首席財務官)

/s/Donald F.Kish

高級副總裁—公司控制器和

2021年2月11日

唐納德·F·基什

首席會計官(首席會計官)

/s/馬克·H·布魯姆*

導演

2021年2月11日

馬克·H·布魯姆

/s/凱瑟琳·L·凱西*

導演

2021年2月11日

凱瑟琳·L·凱西

/s/朗斯洛特·F·德拉蒙德*

導演

2021年2月11日

朗斯洛特·F·德拉蒙德

/s/Aleem Gillani*

導演

2021年2月11日

阿利姆·吉拉尼

/s/Mark B.Grier*

導演

2021年2月11日

馬克·B·格里爾

/s/克里斯托弗·E·赫伯特*

導演

2021年2月11日

克里斯托弗·E·赫伯特

/s/Grace A.Huebscher*

導演

2021年2月11日

格蕾絲·A·赫布舍爾

/s/Allan P.Merrill*

導演

2021年2月11日

艾倫·P·梅里爾

/s/Saiyid T.Naqvi*

導演

2021年2月11日

賽義德·T·納克維

*由：

/s/Alicia S.Myara

艾麗西亞·S·邁亞拉

事實律師

房地美MAC|2020 Form 10-K						346

---

索引

表格10-K索引

項目編號						頁面
第一部分
項目1			業務			1-3, 7-14, 37-46, 52-57, 64-68, 140-152
第1A項			風險因素			155-169
項目1B			未解決的員工意見			不適用
項目2			屬性			14
項目3			法律程序			170
項目4			煤礦安全信息披露			不適用
第二部分
第5項			註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場			171
項目6			選定的財務數據			已刪除並保留
項目7			管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析			4-10, 15-36, 47-51, 58-63, 68-139, 153-154
第7A項			關於市場風險的定量和定性披露			121-126
項目8			財務報表和補充數據			172-281
項目9			會計與財務信息披露的變更與分歧			不適用
第9A項			管制和程序			120, 173-174, 282-283
項目9B			其他信息			284
第三部分
第10項			董事、高管與公司治理			73-75, 284-299
項目11			高管薪酬			296-297, 300-322
項目12			某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜			323-324
項目13			某些關係和相關交易，以及董事獨立性			290-291, 325-326
項目14			首席會計費及服務			327-328
第四部分
項目15			展品和財務報表明細表			329, 339-344
項目16			表格10-K摘要			不適用
簽名						345-346

房地美MAC|2020 Form 10-K						347