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美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，郵編：20549

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表格310-K

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⌧根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的規定提交年度報告。

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截至2020年12月31日的財年

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◻表示，根據1934年《證券交易法》第13節或第15(D)節的規定，他們將提交過渡報告。

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在從日本向日本過渡的過渡期內，中國將繼續保持穩定的增長勢頭，這一過渡期也將持續下去，這一過渡期也將持續下去。

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委員會檔案第001-39143號

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阿爾卑斯山收入財產信託公司。

(註冊人的確切姓名載於其章程)

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註冊人的電話號碼，包括區號

(386) 274-2202

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根據ACT第12(B)節登記的證券

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根據ACT第12(G)節登記的證券：

無

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用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。*是的，◻是的，沒有，⌧是的。

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用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第13節或第15(D)節提交報告。*是的，◻是的，沒有，⌧是的。

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用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。(2)註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了根據1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告。*是的，⌧是的，沒有，◻是的。

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用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。*是的，⌧是的，沒有，◻是的。

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用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

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如果是新興成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。⌧

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用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☐表示：

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用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法規則第312b-2條所定義)。可以，☐可以，不可以。

2020年6月30日，也就是註冊人最近結束的第二財季的最後一個營業日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值為107,384,455美元，這是根據紐約證券交易所公佈的註冊人普通股在該日期的收盤價計算的。就此計算而言，註冊人知悉的註冊人普通股的所有高級職員、董事和10%的實益擁有人均被視為聯營公司。這一決定不應被視為承認該等高級職員、董事或10%的實益擁有人實際上是註冊人的關聯公司。

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2021年2月10日註冊人發行的普通股數量為7,462,341股。

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以引用方式併入的文件

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註冊人2021年股東年會委託書的部分內容將在註冊人截至2020年12月31日的財年結束後120天內提交給美國證券交易委員會(SEC)，並通過引用併入本報告第III部分。

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第I部分

當我們提到“我們”、“鬆樹”或“公司”時，我們指的是阿爾卑斯收入財產信託公司及其合併子公司。提及的“財務報表附註”是指載於本年度報告表格10-K第(8)項的阿爾卑斯收入財產信託公司合併財務報表附註。此外，當公司使用“預期”、“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”或類似表述中的任何一個時，公司都是在發表前瞻性聲明。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但公司的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。可能導致實際結果或事件與公司預期或項目大不相同的某些因素在“項目1a”中描述。本年度報告“10-K表格中的風險因素”。鑑於這些不確定性，提醒讀者不要過度依賴此類聲明，這些聲明僅説明截至本年度報告Form 10-K或通過引用併入本文的任何文件的日期。公司沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂，這些前瞻性陳述可能會反映本年度報告(Form 10-K)公佈之日之後的事件或情況。

第1項：業務流程、業務流程

概述

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我們是一家房地產公司，擁有並運營着位於美國的高質量單租户商業物業組合。我們的物業主要出租給行業領先、信譽良好的租户，其中許多租户所在的行業我們認為能夠抵禦電子商務的影響。我們的投資組合包括48個單一租户，主要是淨租賃、零售和寫字樓物業，分佈在18個州的34個市場。其中20處物業代表我們最初的投資組合，是從在紐約證券交易所(NYSE)上市的上市公司CTO Realty Growth，Inc.(“CTO”)手中收購的，交易代碼為“CTO”，形成交易(定義見下文)，利用我們首次公開發行普通股(“IPO”)的1.259億美元收益，以及發行我們運營合夥企業(“OP Units”)的1,223,854個單位(“OP Units”)，基於IPO的初始價值為2,330萬美元。剩餘的28處房產，扣除2020年期間處置的一處房產，是在截至2020年12月31日的年度內收購的。對於我們投資組合中的四處房產，我們擁有這塊土地，並與租户簽訂了長期土地租約的出租人。有關2020年12月31日以後收購的單租户收入物業的相關信息，請參閲本年報10-K表格中第(8)項“財務報表和補充數據”中的合併合併財務報表附註17“後續事項”。他説：

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我們的投資組合包括單租户零售和寫字樓物業，主要位於或靠近美國主要的大都會統計區(MSA)、成長型市場和其他經濟和人口條件有利的市場。我們投資組合中的物業主要是三重淨值租賃，這通常要求租户支付所有物業運營費用，如房地產税、保險、評估和其他政府費用、水電費、維修和維護費用以及某些資本支出。

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我們已選擇從2019年11月26日開始至2019年12月31日結束的短暫納税年度開始，作為美國聯邦所得税的房地產投資信託基金(REIT)徵税。我們相信，從這麼短的應税年度開始，我們的組織和運營方式就符合美國聯邦所得税法規定的房地產投資信託基金(REIT)的税收資格。我們打算繼續以這種方式運營，但不能保證我們將繼續以符合美國聯邦所得税法規定的房地產投資信託基金(REIT)的方式運營。

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我們的主要目標是通過擁有、運營和發展具有強大長期房地產基本面的優質單租户淨租賃商業物業的多元化投資組合，產生穩定且不斷增長的現金流和誘人的風險調整回報，從而最大限度地提高現金流和每股價值。我們投資組合中的48處物業100%入住率，佔可出租總面積160萬平方英尺，租賃加權平均租期為8.4年(加權基於截至2020年12月31日的年化基本租金)。我們的材料租約都不會在2024年1月31日之前到期。我們的投資組合代表了我們的投資戰略，由以下一個或多個核心投資標準組成：

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組織和組織事務處理

該公司是馬裏蘭州的一家公司。我們於2019年11月26日完成首次公開募股(IPO)，我們的普通股在紐約證券交易所(NYSE)掛牌上市，代碼為“PINE”。在首次公開募股(IPO)中，我們以每股19.00美元的價格出售了750萬股普通股。CTO購買了我們在IPO中出售的普通股中的421,053股。我們將IPO、CTO私募(定義見下文)以及我們在紐約證券交易所上市時執行的其他交易統稱為“形成交易”。

我們的大部分業務是通過阿爾卑斯山收入地產OP，LP(“運營合夥企業”)進行的。我們的全資子公司Alpine Income Property GP，LLC(“PINE GP”)是經營合夥企業的唯一普通合夥人。我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的業務也是通過運營合夥企業進行的。截至2020年12月31日，我們在經營合夥企業中擁有85.9%的總所有權權益，CTO直接和間接持有經營合夥企業14.1%的所有權權益。我們在經營合夥企業中的權益通常使我們有權按我們的持股比例分享經營合夥企業的現金分配以及盈虧。根據合夥協議，我們通過PINE GP一般擁有管理和處理經營合夥企業的業務和事務的獨家權力，但須經有限合夥人的某些批准和投票權。我們的董事會(“董事會”)管理我們的業務和事務。

營運合夥的每名有限合夥人均有權要求營運合夥贖回部分或全部營運單位，以贖回時相當數量的普通股價值為基礎，或在吾等選擇的情況下，以一對一的方式贖回我們的普通股，自該等營運單位發行後12個月起生效，但須受若干調整及吾等章程對吾等股票所有權及轉讓的限制所限。每次贖回OP單位將增加我們在經營夥伴關係中的百分比所有權權益，以及我們在其現金分配和損益中的份額。

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我們由阿爾卑斯山收入物業經理有限責任公司(我們的“經理”)進行外部管理，這是CTO的全資子公司。在IPO結束的同時，CTO投資了750萬美元，以IPO價格換取了394,737股我們的普通股(“CTO私募”)。此外，CTO在IPO中從我們的普通股中購買了800萬美元的普通股，即421,053股。組建交易完成後，首席技術官擁有我們已發行普通股的22.3%(假設在組建交易中向首席技術官發行的運營單位以一對一的方式交換我們的普通股)。

資本市場

2020年12月1日，該公司提交了一份S-3表格的擱置登記聲明，涉及其普通股、優先股、認股權證、權利和單位的登記和潛在發行，最高總髮行價最高可達3.5億美元。美國證券交易委員會(SEC)宣佈S-3表格於2020年12月11日生效。

2020年12月14日，公司實施了一項1.00億美元的市值(“ATM”)發售計劃(“2020 ATM計劃”)，根據該計劃，公司可以不定期按當前交易價格出售公司普通股。截至2020年12月31日，公司尚未根據2020年自動取款機計劃出售任何股份。

2019年11月26日，我們與蒙特利爾銀行資本市場公司(BMO Capital Markets Corp.)和雷蒙德·詹姆斯投資夥伴公司(Raymond James&Associates，Inc.)的附屬公司簽訂了一項100.0美元的無擔保循環信貸安排(以下簡稱信貸安排)，作為初始貸款人。2020年10月16日，公司執行了信貸安排第二修正案(“第二修正案”)，增加了亨廷頓國家銀行和Truist銀行兩家貸款人。第二修正案的結果是，信貸安排現在的總借款能力為1.5億美元，有能力在期限內利用手風琴功能將這一能力增加到2.0億美元，但須經貸款人批准。這些資金可供我們用於一般企業用途，包括為未來潛在的收購提供資金。

市場機會

我們認為，單租户淨租賃市場在過去幾年裏穩步擴張，投資者對淨租賃物業的需求在2020年甚至更長時間內繼續增長。與毛租不同的是，毛租將大部分費用的財務責任交給了房產所有者，而淨租賃結構除了支付租金外，還將物業税、保險、維護(通常還有公用事業和資本支出)的大部分或全部成本轉移到承租人身上。淨租賃的初始期限一般為10至15年，但20年和25年的租賃並不少見。租賃協議通常包括租户可以延長的多種選擇，還可能包括定期加租的條款。相比之下，毛租下的多租户商業地產的平均初始租期通常在5至10年之間，可延長的選擇更短或更少。租金上升通常也會以每年現有租金的指定百分比增加，或參考通脹指標(如消費物價指數)而釐定。由於現金流應該是被動的、穩定的和定期支付的，淨租賃房地產在許多方面類似於計息公司債券，但標的房地產的價值有額外的升值潛力。

投資策略

我們主要尋求收購、擁有和運營位於美國的獨立、單租户商業房地產，主要根據三重淨值長期租賃進行租賃。我們專注於單租户零售和寫字樓物業的投資。我們的目標是那些我們認為受到當前支持消費者支出的宏觀經濟趨勢有利影響的行業的租户，例如強勁且不斷增長的就業和積極的消費者情緒，以及那些對不斷增長的電子商務零售業的影響表現出牴觸情緒的行業的租户。我們還尋求投資於淨出租給租户的物業，我們認為這些物業具有誘人的信貸特徵和穩定的運營歷史，位於其市場內，租金水平等於或低於市值租金水平。此外，我們相信，至少在短期內，我們公司的規模將使我們能夠將投資活動集中在收購單個物業或較小的物業組合上，這些物業代表着我們的大多數上市淨租賃REIT同行不會始終如一追求的交易規模。

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我們投資創收物業的策略側重於各種因素，包括但不限於長期房地產基本面和經歷重大經濟增長的市場。我們採用一套方法來評估有針對性的創收物業投資，包括評估：(I)房地產的屬性(例如位置、市場人口統計資料、市場上可比較的物業等)；(Ii)對現有租户的評估(例如信用狀況、物業銷售水平、租户與市場相比的租金水平等)；(Iii)其他市場具體情況(例如租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；(Iii)其他市場具體情況(例如租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；(Iii)評估其他特定市場情況(例如租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；(Ii)評估現有租户的情況(例如信用狀況、物業銷售水平、租户相對於市場的租金水平等)；及(Iv)與本公司業務及策略有關的考慮因素(例如資產類別的戰略契合、物業管理需要、與本公司架構的配合等)。

我們相信，我們擁有和打算收購的單租户零售和寫字樓物業將為我們的股東提供多樣化的投資，並能夠帶來強勁的風險調整後的回報。我們預計我們的淨租賃物業的大部分將是零售物業，其餘的是對租户整體業務至關重要的寫字樓物業。我們相信，精選寫字樓物業經風險調整後的回報是令人信服的，並提供誘人的投資收益、相當於或低於現行市場租金的租金，以及低於重置成本的投資基礎。根據我們高級管理團隊的經驗，我們認為寫字樓物業的買家競爭往往較少。此外，我們相信一貫將自有資金投資於租出物業的長期租户，遷出物業的可能性較低，而為將物業轉租而投入大量資本投資的風險亦會降低。我們相信，我們最初的投資組合中的某些寫字樓物業提供了在租期結束時將租金提高到更高的市場租金水平的機會。

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收入物業組合

截至2020年12月31日，該公司在18個州擁有48處單一租户收入物業。以下是這些屬性的摘要：

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富國銀行(Wells Fargo)和希爾頓大度假(Hilton Grand Vacations)這兩個租户在截至2020年12月31日的一年中佔我們綜合收入的10%以上，分別佔總收入的19%和12%，在2019年11月26日至2019年12月31日期間，分別佔總收入的26%和17%。我們還有一些租户，他們佔我們收入房地產投資組合面積的10%以上。這些租户包括富國銀行(Wells Fargo)、沃爾瑪(Walmart)和Hobby Lobby，分別佔總面積的13%、13%和12%。他説：

管理協議

2019年11月26日，我們與我們的經理簽訂了管理協議(《管理協議》)。根據管理協議的條款，我們的經理在董事會的指導和監督下，根據董事會批准和監督的投資指引，管理、運營和管理我們的日常運營、業務和事務。我們的經理受董事會的指導和監督。我們向經理支付的基本管理費相當於我們“總股本”(根據管理協議的定義，按1.5%的年率計算)的每季度0.375%的管理費，按季度以現金計算並支付。

我們的經理人有能力根據我們的股東總回報率超過8%的累積年門檻比率(“優勝者金額”)賺取年度激勵費，但須受高水平線價格的約束。我們將就每個年度測算期向經理支付獎勵費用，金額為(I)0.00美元和(Ii)乘以(A)-15%乘以(B)-表現優異的金額乘以(C)加權平均股份的乘積，兩者中較大者的金額為0.00美元和(Ii)乘以(A)-15%乘以(B)-表現優異的金額乘以(C)加權平均股份的乘積。截至2020年12月31日的一年沒有獎勵費用到期。

管理協議的初始期限將於2024年11月26日到期，此後將自動續簽不限數量的連續一年期限，除非該協議沒有續簽或根據其條款終止。

我們的獨立董事將每年審查我們經理的業績和管理費，在最初的任期之後，管理協議可能每年在三分之二的獨立董事投贊成票或根據我們普通股的大部分流通股持有人的決定而終止，依據是(I)對我們造成重大損害的不令人滿意的表現，或(Ii)確定支付給我們經理的管理費不公平，但我們的經理有權通過接受商定的管理費減少來防止由於不公平費用而終止管理協議。吾等亦可在董事會發出30天前書面通知的情況下，隨時因故終止管理協議，包括在最初期限內，而無須支付任何終止費用。在管理協議的初始期限內，除因其他原因外，我們不得終止管理協議。

如果我們的經理髮生了某些費用，我們將直接支付或報銷給我們的經理。我們不會報銷經理或其附屬公司發生的任何補償費用。我們經理的費用將在每個季度結束後每季度以現金報銷。此外，我們將支付我們所有的運營費用，但根據管理協議明確要求我們的經理承擔的費用除外。

排他性和RoFo協議

2019年11月26日，我們還與CTO簽訂了排他性和第一要約權(RoFo)協議。在獨家經營和RoFo協議期限內，CTO將不會，也將導致其每一家關聯公司(就獨家經營和RoFo協議而言，將不包括我們公司和我們的子公司)在沒有通知我們的情況下直接或間接收購單租户淨租賃物業，我們已經明確拒絕了獲得適用物業的機會。

排他性協議和RoFo協議的條款並不限制CTO或其任何關聯公司為第三方收購單租户淨租賃物業提供融資，或開發和擁有任何單租户淨租賃物業。

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根據排他性及RoFo協議，CTO或其任何聯屬公司(就排他性及RoFo協議而言，不包括本公司及我們的附屬公司)不得向任何第三方出售截至IPO截止日期由CTO或其任何聯屬公司擁有的任何單一租户淨租賃物業；或在IPO結束日期後由CTO或其任何聯屬公司擁有的任何物業，除非我們事先向我們提供購買該物業的權利。

只要與我們經理的管理協議有效，排他性協議和RoFo協議的條款將繼續有效。

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利益衝突

與CTO及其附屬公司，包括我們的經理、擔任我們的高管和CTO的高管的個人、擔任我們公司董事和CTO董事的任何個人以及運營合夥企業的任何有限合夥人，都可能存在或將來可能出現利益衝突。衝突可能包括但不限於：由於執行我們與CTO或我們的經理之間的協議而產生的衝突；通過我們的經理提供給我們的CTO的高管和員工在我們的事務上花費的時間與CTO的事務之間的衝突；以及我們可能與CTO及其附屬公司進行的未來交易中的衝突。我們一般不期望與CTO成立合資公司，但如果我們這樣做，我們合資投資的條款和條件將得到董事會大多數公正董事的批准。

此外，我們與經理的關係也會產生利益衝突。根據管理協議，我們的經理有義務為我們提供高級管理團隊。但是，我們的經理沒有義務將任何特定的CTO人員專用於我們，經理提供給我們的CTO人員也沒有義務將他們的任何特定時間用於管理我們的業務。此外，我們的經理是CTO的全資子公司。我們的所有高管都是CTO的高管和員工，我們的一名高管(約翰·P·奧爾布賴特)也是CTO的董事會成員。因此，我們的經理和它提供給我們的CTO人員可能會在他們對我們的職責與他們對CTO的職責和利益之間存在衝突。

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我們可能會收購或出售我們的經理或其關聯公司擁有或可能擁有權益的單租户、淨租賃物業。同樣，我們的經理或其附屬公司可能會收購或出售我們擁有或可能擁有權益的單租户淨租賃物業。雖然這樣的收購或處置可能存在利益衝突，但我們仍可以繼續並完成此類交易。此外，我們可能會直接與基金經理或其附屬公司進行交易，包括購買和出售全部或部分投資組合資產。如果我們從CTO或其關聯公司收購單租户淨租賃物業，或將單租户淨租賃物業出售給CTO或其關聯公司，我們向CTO或其關聯公司支付的購買價格或CTO或其關聯公司支付給我們的購買價格可能分別高於或低於如果交易是與獨立第三方進行公平談判的結果，則支付給我們或由我們支付的購買價格。

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在決定是否發行額外的債務證券或股權證券時，我們將在一定程度上依賴我們經理提出的建議。雖然該等決定須經董事會批准，但我們的經理有權獲得根據我們的“總股本”(定義見“管理協議”)支付的基本管理費。因此，我們的經理可能會有動機建議我們以稀釋價格發行額外的股本證券。

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我們所有的高管都是CTO的高管和員工。這些人員和通過我們經理提供給我們的其他CTO人員在我們經理認為合適的情況下花費盡可能多的時間在我們身上。然而，我們的高管和通過我們經理提供給我們的其他CTO人員在我們和CTO及其附屬公司之間分配時間和服務時可能會發生衝突。在長期經濟疲軟或影響房地產業的另一次經濟低迷期間，或在其他時候，當我們需要經理和首席技術官以及通過經理提供給我們的其他人員的集中支持和幫助時，我們可能得不到我們所需的必要支持和幫助，或者如果我們是自我管理的話，我們可能得不到其他方式的支持和幫助。

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此外，排他性和RoFo協議確實包含CTO對只包括單租户淨租賃物業附帶權益的商機的排他性例外。因此，排他性和RoFo協議不會阻止CTO尋求某些收購機會，否則這些機會將滿足我們當時的投資標準。

根據適用的馬裏蘭州法律，我們的董事和高管對我們公司負有與他們管理我們公司相關的責任。同時，根據特拉華州的法律，PINE GP作為普通合夥人對經營合夥企業和有限合夥人負有與經營合夥企業管理相關的受託責任。作為經營合夥企業及其合夥人的普通合夥人，這些職責可能與我們的董事和高管對我們的職責相沖突。除非相關合夥協議另有規定，特拉華州法律一般要求特拉華州有限合夥企業的普通合夥人遵守受託責任標準，根據該標準，該普通合夥人對其有限合夥人負有最高的忠誠和注意義務，並且一般禁止該普通合夥人採取任何行動或從事任何與其存在利益衝突的交易。合夥協議規定，如果我們股東的利益與經營合夥企業的有限合夥人之間發生衝突，PINE GP將真誠地努力以不對我們的股東或有限合夥人不利的方式解決衝突；然而，只要吾等擁有營運合夥企業的控股權，吾等根據其唯一及絕對酌情決定權，認為不能以對吾等股東或營運合夥企業的有限合夥人不利的方式解決的任何此類衝突，應以有利於吾等股東的方式解決，吾等不對有限合夥人因該等決定而蒙受的損失、所招致的責任或未能獲得的利益承擔金錢賠償責任。

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競爭

房地產業總體上競爭激烈。我們打算將重點放在主要通過向租户出租資產來產生收入的商業房地產上。為了尋找創收房地產資產的投資機會並實現我們的投資目標，我們與許多公司和組織競爭，無論是公共的還是私人的，規模不一，從在當地運營的組織到具有全國規模和覆蓋範圍的組織，在某些情況下，我們還與個人房地產投資者競爭。在我們競購淨租賃物業的所有市場中，價格是主要的競爭方式，交易結構和執行的確定性也是潛在賣家的重要考慮因素。我們面臨着來自投資者的房地產收購競爭，這些投資者包括交易和非交易的公共REITs、私募股權投資者和機構投資基金，其中一些人擁有比我們更多的財力，更有能力借入資金購買房產，以及接受更多風險的能力。這種競爭可能會增加對我們通常投資的物業類型的需求，從而減少我們可獲得的合適投資機會的數量，並提高購買這些物業的價格。如果房地產投資相對於其他形式的投資變得更具吸引力，這種競爭將會加劇。

作為房東，我們在價值數十億美元的商業房地產市場上與眾多開發商和業主展開競爭，他們中的許多人在我們的物業所在的同一市場擁有與我們類似的物業。我們的一些競爭對手比我們擁有更大的規模經濟、更低的資本成本、更多的資源和更高的知名度。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向租户收取的租金提供空間，我們可能會失去租户或潛在租户，我們可能會被迫降低租金，或者提供大幅租金減免、租户改善津貼、提前解約權或低於市場的續約選擇權，以便在租約到期時留住租户。

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新興成長型公司地位

我們是2012年Jumpstart Our Business Startups Act或JOBS Act中定義的“新興成長型公司”，我們有資格獲得某些特定的減少披露和其他要求，這些要求一般適用於非“新興成長型公司”的上市公司，包括但不限於不需要遵守“薩班斯-奧克斯利法案”第404節的審計師認證要求。我們已不可撤銷地選擇退出證券法第7(A)(2)(B)節規定的新興成長型公司遵守新的或修訂後的財務會計準則的延長過渡期。因此，我們將與其他非新興成長型公司的上市公司在同一時間框架內遵守新的或修訂的會計準則。

我們將一直是一家“新興成長型公司”，直到(I)財政年度的最後一天，在此期間我們的年度總收入等於或超過10.7億美元(經通脹調整)，(Ii)2024年12月31日(IPO五週年後的財政年度的最後一天)；(Iii)在前三年期間，我們發行了超過10億美元的不可轉換債務證券的日期，以及(Iv)我們根據1934年證券交易法(經修訂)或交易法被視為“大型加速申請者”的日期。

我們也是證券法下S-K法規中定義的“較小的報告公司”，可能會利用較小的報告公司可獲得的某些規模披露的優勢。即使我們不再是一家“新興成長型公司”，我們也可能是一家規模較小的報告公司。

調節

將軍。我們的物業須遵守各項法律、條例和規例，包括與消防和安全規定有關的法律、條例和規例，以及正面和負面公約，在某些情況下，還須遵守公共區域的義務。根據我們的租約，我們的租户負有遵守這些要求的主要責任。我們相信我們的每一處物業都有必要的許可和批准。

美國殘疾人法案。根據ADA第三章及其頒佈的規則，為了保護殘疾人個人，公共設施必須從現有的公共設施中消除結構性的建築和交流障礙，達到“容易實現”的程度。此外，根據“傷殘津貼”，對公眾地方或商業設施進行改建，須在可行的最大程度上，使該等改建部分方便殘疾人士進入及使用。“容易達到”的標準，除其他因素外，亦會考慮受影響地盤的財政資源，以及業主、出租人或其他適用人士。

遵守美國反興奮劑機構以及其他聯邦、州和地方法律，可能需要對我們目前擁有或可能購買的物業進行修改，或可能限制這些物業的翻新。不遵守這些法律或法規可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償金，以及為遵守這些法律或法規而進行修改的成本，未來的立法可能會對我們的財產施加額外的義務或限制。雖然我們的租户通常負責根據我們的租約對物業的所有維護和維修，包括遵守ADA和其他類似的法律或法規，但如果我們的租户之一未能遵守這些法律或法規，我們可能作為物業的所有者承擔責任。

環境問題

聯邦、州和地方環境法律法規對向環境中排放危險或有毒物質進行監管並施加責任。根據這些法律和法規，房地產的現任或前任業主、經營者或租户可能被要求調查和清理危險或有毒物質、危險廢物或石油產品泄漏或泄漏威脅，並可能被要求對政府實體或第三方負責財產損害以及調查、清理和監測與實際或威脅污染相關的費用。這些法律可能會強制規定清理責任和責任，而不考慮過錯，也不考慮業主、經營者或租户是否知道或造成污染的存在。這些法律規定的責任可以是連帶責任，承擔全部已發生或將要發生的調查、清理和監督費用或將採取的行動，儘管承擔連帶責任的一方當事人可以尋求獲得分擔費用。

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目錄

從其他確定的、有償付能力的、負責任的各方那裏支付這些費用的公平份額。這些成本可能很大，可能會超過房產的價值。此外，一些環境法可能會對受污染的場地設立留置權，有利於政府賠償與污染有關的損害和費用。作為物業的擁有人或經營者，根據普通法，我們亦可能須就物業造成的環境污染所引致的損害和傷害，向第三者承擔法律責任。物業存在污染或未能妥善補救污染，可能會對業主、經營者或租户出售或出租該物業或以該物業作為抵押品借款的能力造成不利影響，並可能對我們在該物業的投資造成不利影響。

我們的一些物業包含、曾經包含或毗鄰或靠近已包含或當前包含用於儲存石油產品或其他危險或有毒物質的儲罐的其他物業。同樣，我們的部分物業過去曾作商業或工業用途，或現時作商業用途，涉及或涉及使用石油產品或其他危險或有毒物質，或毗鄰或鄰近曾作或正在作類似商業或工業用途的物業。這些行動可能會導致石油產品或其他危險或有毒物質的泄漏，我們可能會被要求支付清理任何污染的費用。此外，環境法還監管物業上可能發生的各種活動，包括石油產品或其他危險或有毒物質的儲存、空氣排放、水排放和接觸含鉛油漆。此類法律可能會對違規行為處以罰款或處罰，並可能要求經營涉及此類活動的企業必須獲得許可或其他政府批准。如上所述，我們可能會受到實質性的不利影響。

環境法還監管含石棉材料(“ACM”)的存在、維護和移除。聯邦法規要求建築物業主和那些控制建築物管理的人通過標誌和標籤識別和警告工作場所暴露於安裝在建築物內的ACM所帶來的潛在危險。這些規定還包括與ACM相關的員工培訓、記錄保存和盡職調查要求。如果違反這些規定，可能會被處以鉅額罰款。由於這些規定，建築物業主和那些控制建築物管理的人可能會面臨更大的風險，即工人和其他暴露於ACM的人提起人身傷害訴訟。這些規定可能會影響我們所投資的裝有ACM的建築物的價值。聯邦、州和地方法律法規還管理ACM材料的移除、封裝、幹擾、搬運和/或處置，當這些材料狀況不佳時，或者在建築、改建、翻新或拆除的情況下。這些法律可能會對ACM的不當處理或釋放到環境中施加責任，並可能規定對與ACM相關的房地產所有者或經營者處以罰款，並要求第三方向其追償與ACM相關的人身傷害或不當工作暴露。

當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果水分問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題也可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業都存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，如果發生財產損失或人身傷害，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔租户、租户員工或其他人的責任。

對於我們最初投資組合中的每一處物業，首席技術官都獲得了第一階段的環境現場評估。本公司已就首次公開發售完成後收購的所有物業進行第一期環境評估。第一階段環境現場評估的範圍有限，因此可能無法揭示影響物業的所有環境條件。然而，如果在初步評估中提出建議，我們可能會進行額外的評估，如土壤和/或地下水採樣或其他有限的地下調查和ACM或黴菌調查，以測試令人擔憂的物質。我們物業或歷史業務的先前所有者或經營者可能造成了我們或準備現場評估的獨立顧問不知道的重要環境條件。重大環境狀況可能是在審查完成後出現的，也可能是將來出現的，未來的法律、條例或法規可能會施加重大的額外環境責任。如果環境問題在任何初始或補充評估中沒有得到滿意的解決，我們可能會獲得環境保險。

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目錄

根據財產類型、保險的可獲得性和成本以及我們認為相關的各種其他因素，為潛在的環境風險或損失投保的保單。我們對環境條件的最終責任可能超過我們獲得的任何環境保險單(如果有的話)的保單限額。

一般來説，我們的租約要求承租人遵守環境法，並規定承租人將賠償我們因承租人違反環境法或因承租人在我們的財產上存在、使用或釋放危險材料而造成的任何損失或費用。如果我們的承租人不遵守環境法，或者我們無法履行承租人的賠償義務，我們的經營結果將受到不利影響。

我們無法預測將來會制定哪些其他環保法例或規例、現行或未來的法例或規例會如何執行或詮釋，或我們的物業將來會出現甚麼環境狀況。為了遵守現有和新的法律法規，我們或我們的租户可能需要花費資金來補救環境問題。如果我們或我們的租户承擔重大的環境責任，我們可能會受到重大和不利的影響。

僱員

本公司並無僱員，並由本公司經理根據管理協議向外管理及提供意見。我們的經理是CTO的全資子公司。我們所有的高管都擔任CTO的高管，我們的一位高管兼董事約翰·P·奧爾布賴特(John P.Albright)擔任CTO的高管兼董事。

現有信息

本公司設有一個網站，網址為Www.alpinereit.com。該公司提供其網站的地址僅供投資者參考。公司網站上的信息不屬於，也不會以引用方式併入本10-K表格年度報告中。公司在以電子方式向美國證券交易委員會提交或提交該等材料後，通過其網站在合理可行的情況下儘快免費提供年度委託書、Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法(Securities Exchange Act)(經修訂)第13(A)或15(D)節提交或提交的報告修正案。

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項目1A。*風險因素

投資我們的證券有很高的風險。您應仔細考慮本表格10-K年度報告中包含的本項目1A“風險因素”中總結的風險。這些風險包括但不限於以下幾點：

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目錄

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目錄

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與我們的業務相關的風險

我們面臨與商業房地產所有權相關的風險，這些風險可能會影響我們物業的表現和價值。

我們無法控制的因素可能會影響我們物業的性能和價值。我們的核心業務是單租户商業網租物業的所有權。因此，我們的業績受到商業房地產所有權相關風險的影響，包括：

對經濟或其他條件的變化作出反應；

這抑制了人們對我們物業所在市場的興趣；

基於租金、樓齡和位置以及維修和保險質量的競爭

和管理服務；

租户或造成市場租金下降的；

即使市場因素和競爭等情況導致我們的收入減少，也可能發生這種情況；

遵守法律法規、財政政策和條例的成本，包括應對全球大流行病的成本，即我們的租户的企業只能在有限的基礎上關閉或繼續營業；以及

上述任何風險的發生都可能導致我們物業的性能和價值下降，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

影響我們租户業務的美國、全球和本地地區或市場的不利變化可能會對我們以及我們的租户根據我們的租約向我們支付租金的能力產生重大和不利的影響。

我們的運營結果，以及我們租户的運營結果，都對美國、全球和當地地區或市場的變化非常敏感，這些變化會影響我們的租户的業務。美國、全球或地區經濟狀況的不利變化或發展可能會影響我們租户的財務狀況，這可能會對他們的能力產生不利影響

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目錄

根據他們與我們簽訂的租約向我們支付租金，也可能影響他們當前或未來的租賃做法。不利的經濟狀況，如高失業率、利率上升、税率上升以及燃料和能源成本上升，可能會對我們的租户的經營業績和財務狀況產生影響，這可能會對我們造成不利影響。在經濟放緩和房地產需求下降的時期，我們可能會經歷租金普遍下降或租約違約率上升的情況。對租賃空間的需求不足可能會對我們維持現有租户和獲得新租户的能力產生不利影響，這可能會影響我們的增長、盈利能力和派息能力。

我們的業務有賴於我們的租户成功經營他們的業務，如果他們做不到這一點，可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們的每一處房產都有一個租户。因此，我們對這些物業的投資能否成功，在很大程度上取決於每個物業各自租户的表現。我們任何一個租户的財務表現取決於租户的個人業務、其行業，在許多情況下，還取決於租户可能隸屬於或在其下運營的更大的商業網絡的表現。我們任何一個租户的財務表現都可能受到管理不善、總體上不利的經濟狀況、消費者趨勢和偏好的變化(減少了對租户的產品或服務的需求)或其他因素的不利影響，包括影響美國的全球大流行的影響，而他們和我們都無法控制這一影響。我們的投資組合包括租賃給在多個地點運營的單個租户的物業，這意味着我們擁有由同一租户運營的多個物業。就我們擁有由一個租户經營的多個物業而言，該單一租户的全面倒閉或其業務的虧損或大幅下滑可能會對我們造成重大和不利的影響。

在任何特定時間，任何租户的業務都可能出現下滑，這可能會削弱其經營業績或個別物業或其整體業務的整體財務狀況。任何此類下降都可能導致我們的租户未能在到期時支付租金、在租約到期時拒絕延長租約、推遲我們物業的入住期或租約開始時間、或破產或宣佈破產。我們依賴我們的租户在我們擁有的物業中經營他們的業務，所產生的收入足以讓他們履行對我們的義務，包括支付租金、維持一定的保險覆蓋範圍、繳納房地產税、進行維修和以其他方式維護我們的物業。我們租户履行租約義務的能力可能在一定程度上取決於他們經營的整體盈利能力。某些租户業務產生的現金流可能不足以讓租户根據適用租約履行其對吾等的義務。如果代表我們經營業績很大一部分的租户或許多租户不能履行對我們的義務，我們可能會受到實質性和不利的影響。

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我們認為我們的某些租户的業務不受電子商務壓力影響的評估可能被證明是不正確的，宏觀經濟趨勢的變化可能會對我們的租户產生不利影響，其中任何一種情況都可能削弱我們的租户向我們支付租金的能力，從而對我們產生重大和不利的影響。

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在許多情況下，我們投資於出租給租户的房產，這些租户從事的業務我們認為通常不受電子商務的影響。雖然我們相信我們的評估是準確的，但之前被認為抵抗電子商務水平不斷提高的壓力的企業，最終被證明容易受到電子商務的競爭。整體業務狀況和技術的影響，特別是在零售業，正在迅速變化，我們的租户可能會受到技術創新、不斷變化的消費者偏好和來自非傳統來源的競爭的不利影響。如果我們的租户面臨來自互聯網供應商等非傳統競爭對手日益激烈的競爭，他們的業務可能會受到影響。我們不能保證我們的租户會成功地迎接任何新的競爭，而租户業務的惡化可能會削弱他們履行對我們的租賃義務的能力，從而對我們造成重大和不利的影響。

此外，我們相信，我們的租户經營的許多業務都受益於當前支持消費者支出的有利宏觀經濟趨勢，例如強勁且不斷增長的就業水平、相對較低的利率環境和積極的消費者情緒。經濟狀況通常是週期性的，而阻礙消費者支出的事態發展，如失業增加、工資停滯不前、房地產價值下降、通脹或利率上升，可能會對租户產生不利影響，削弱他們履行對我們的租賃義務的能力，並對我們產生實質性和不利的影響。

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目錄

根據單一租約由單一租户佔用的物業使我們面臨租户違約的重大風險。

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我們的戰略重點是擁有、運營和投資於單租户、淨租賃的商業物業。因此，租客在財政上不能如願或拖欠租約款項，很可能會令我們從該物業所得的租金收入大幅或完全減少，甚至可能令該物業的價值縮水。在轉租或出售這類物業時，我們也可能會遇到困難或嚴重延誤。如果我們將多個物業出租給一個租户，而租户的財務失敗影響到的不僅僅是一個物業，這種風險就會放大。這類租户的倒閉或違約可能會減少或消除多個物業的租金收入，並令該等物業的價值縮水，這可能會對我們造成重大和不利的影響。

我們可能會經歷房地產資產公允價值的下降，這可能會導致減值，並會影響我們的財務狀況和經營業績。

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如果與資產有關的某些條件或情況發生變化，而我們將就任何此類資產確定現金流量不再支持該資產的賬面價值，則長期資產的公允市場價值下降可能需要我們確認該等資產的減值(定義見財務會計準則委員會或FASB，權威會計準則)。我們長期資產的公允價值取決於市場狀況，包括對這些資產未來需求的估計，以及這些資產可以產生的收入。如果作出這樣的決定，我們將通過收益確認估計的未實現虧損，並根據該等資產被視為減值當日的公允價值，將該等資產的折舊成本減記為新的成本基礎。該等減值費用反映確認時的非現金虧損，隨後處置或出售該等資產可能會進一步影響我們未來的虧損或收益，因為該等資產是根據所收到的銷售價格與出售時該等資產的經調整折舊成本之間的差額計算的。

我們的投資組合具有地理市場集中度，這使得我們很容易受到這些地理市場不利發展的影響。

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除了總體、地區、國家和全球經濟狀況外，我們的經營業績還受到我們所在的特定地理市場的經濟狀況的影響，我們所在的地理市場是我們物業集中的地區。我們的投資組合包括截至2020年12月31日在佛羅裏達州和俄勒岡州的大量持股(基於年化基本租金)。如果我們物業集中的州內的任何一個州或市場的條件變得不那麼有利，我們的地理集中度可能會對我們的經營業績產生不利影響。我們的投資可能集中在受新冠肺炎影響更大的某些地區，而不是其他地區，這一事實可能會加劇這種地理集中度。我們不能向您保證，我們的任何市場都會增長，不會出現不利的發展，也不能保證潛在的房地產基本面將有利於商業物業的所有者和經營者。如果在我們的市場上建造競爭對手的物業，我們的運營也可能會受到影響。我們所在的州或地區的經濟下滑，或這些州或地區內的市場，可能會對我們在這些州或地區經營業務的租户造成不利影響，削弱他們向我們支付租金的能力，從而對我們產生重大和不利的影響。

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我們受到與租户集中相關的風險的影響，而與大型租户有關的不利發展可能會對我們產生實質性和不利的影響。

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截至2020年12月31日，按年率計算，我們最大的租户富國銀行(Wells Fargo)貢獻了我們總收入的19%。此外，截至2020年12月31日，我們總收入的12%來自我們的第二大租户希爾頓大度假(Hilton Grand Vacations)。因此，我們的財務表現在很大程度上取決於這些租户的財務狀況。未來，我們可能會有更多的租户和物業集中。如果其中一個租户，或另一個佔用我們大量物業的租户，或其租賃費佔我們租金收入很大一部分的租户，出現財務困難或申請破產，可能會對我們造成重大不利影響。

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目錄

我們的某些租户沒有得到認可的信用評級機構的評級，或者沒有這樣的機構給予的投資級評級。具有未評級或非投資級租户的租約可能面臨更大的違約風險。

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截至2020年12月31日，我們約54%的租户或其母實體(基於年化直線基本租金)未被評級或未獲得認可評級機構的投資級信用評級。與非投資級或未評級租户的租約可能面臨更大的違約風險。未評級的租户或非投資級租户也可能比擁有投資級信用評級的租户更有可能經歷財務疲軟或申請破產。當我們考慮以未評級或非投資級租户的就地租賃收購物業，或將物業租賃給沒有信用評級或沒有投資級評級的租户時，我們會在物業層面和公司層面(如適用)評估建議租户的業務實力，並可能使用內部開發的方法或第三方提供的評估來考慮租户/公司破產的風險。如果我們對未評級或非投資級租户的信用評估不準確，與租户相關的違約或破產風險可能比預期的要大。如果我們的任何未評級租户遭遇財務疲軟或申請破產，可能會對我們產生實質性的不利影響。

零售空間需求的減少可能會對我們造成實質性的不利影響。

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截至2020年12月31日，佔我們最初投資組合年化直線基本租金73%的租約是與經營零售業務的租户簽訂的。將來，我們打算收購更多物業，出租給在該物業經營零售業務的單一租户。因此，與減少對零售物業的投資相比，租賃零售空間的需求下降對我們的不利影響可能更大。從歷史上看，零售空間租賃市場一直受到國家、地區和地方經濟疲軟、一些大型零售公司財務狀況不佳、零售業整合、多個市場零售空間過剩以及電子商務壓力增加的不利影響。如果出現或持續出現不利情況，這些情況很可能會對零售場所的市值租金造成負面影響，並可能對我們造成實質性的不利影響。

我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，因為租約以優惠條款到期，或者根本無法續租。

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我們的經營結果取決於我們租賃物業的能力，包括續簽即將到期的租約、租賃空置空間以及重新租賃即將到期的物業的空間。在租賃或轉租我們的物業時，我們可能無法優化我們的租户組合或以比之前的就地租賃更經濟的條款執行租賃。我們的租户可能會拒絕續簽租約，或者可能沒有可用的財政資源來續簽租約，而且不能保證續簽的租約的條款會像即將到期的租約條款一樣對我們在經濟上有利。如果租户不在租約期滿時續約，我們將不得不尋找新的租户來租賃我們的物業，並且不能保證我們能夠找到新的租户，或者我們的物業將以等於或高於以前的原址租約或當前平均租金的租金轉租，也不能保證不會提供大幅的租金減免、租户改善津貼、提前解約權或低於市場的續期選項來吸引新租户。我們可能會遇到與轉租物業相關的成本增加，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

我們租約中的某些條款可能無法執行。

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我們關於租賃的權利和義務受書面協議的約束。法院可以裁定此類協議中的一項或多項條款不可執行。如果某一物業或一組物業發生這種情況，我們可能會受到不利影響。

如果我們的任何租户破產或資不抵債，都可能導致該租户的租約終止，並給我們造成重大損失。

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如果租户破產或無力償債，我們從該租户的租約中獲得的收入可能會減少，或者由於原址租户違約或破產法院拒絕租户租約，我們可能會迫使我們重新租用物業。如果租户申請破產或資不抵債，聯邦法律可能禁止我們僅因此類破產或無力償債而驅逐該租户。此外，破產或無力償債的租户可獲授權。

17

目錄

拒絕並終止與我們的一個或多個租約。任何就未付租金或未來租金向該破產租户提出的索償均須受法定限制，這可能會導致我們收到的租金收入遠低於根據一份或多份租約所欠我們的合約規定租金。此外，我們對過去未付租金的任何索賠，如果有的話，可能不會全額支付。我們也可能無法重新租賃未終止或拒絕就地租賃的物業，或無法以類似或更優惠的條款重新租賃。因此，租户破產或無力償債可能會對我們造成實質性的不利影響。

我們可能不會獲得我們正在評估的資產。

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我們通常會尋求保持強勁的投資機會渠道。交易可能因為各種原因而未能成交，包括髮現以前未知的負債或在我們的盡職調查過程中發現的其他項目。同樣，我們可能永遠不會對目前受非約束性意向書約束的物業執行具有約束力的購買協議，我們正在談判的物業可能永遠不會導致任何意向書的簽署。由於許多其他原因，我們可能最終不會收購我們正在籌備中的物業。

隨着我們繼續收購房產，我們可能會減少或無法增加我們投資組合的多樣性。

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雖然我們將尋求通過未來的收購來維持或增加我們投資組合的租户、地理位置和行業多元化，但我們可能會決定完成一項或多項實際上降低我們投資組合多樣性的收購。如果我們的投資組合變得不那麼多樣化，我們的業務將對租户或市場因素更加敏感，包括租户的破產或資不抵債，對特定行業消費趨勢的變化，以及市場或特定地理區域的普遍經濟低迷或衰退。

當我們購買物業時，我們可能只獲得有限的保修，如果我們的盡職調查沒有發現任何可能使我們承擔未知債務或降低我們物業價值的問題，而這些問題可能會對我們的財務狀況和向您分發產品的能力產生不利影響，則我們可能只能獲得有限的追索權。

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房產的賣家通常以“原樣”的狀態出售房產，條件是“原狀”和“完全錯誤”，沒有任何適銷性或是否適合某一特定用途或目的的擔保。此外，購買協議可能只包含有限的保修、陳述和賠償，這些保證、陳述和賠償在交易結束後僅在有限的一段時間內有效。收購或購買有有限保修的物業增加了我們可能損失部分或全部物業投資資本、損失該物業的租金收入或可能承擔與該等物業有關的未知責任的風險。

佔用我們物業的租户在依賴消費者可自由支配支出的行業中展開競爭。消費者將其可自由支配收入用於租户和潛在租户的業務的意願或能力下降，可能會對租户的業務造成不利影響，從而對我們收取租金和減少租賃物業的需求產生不利影響。

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我們投資組合中的某些物業出租給經營零售、服務型或體驗型業務的租户。百貨、金融服務、酒店、家居和娛樂在我們的投資組合中佔很大一部分。在這些行業經營業務的租户，大部分能否成功，視乎消費者的需求，更具體地説，是視乎消費者是否願意使用他們的酌情收入向租户購買產品或服務。消費者使用可自由支配收入的能力可能會受到包括影響美國的全球大流行在內的問題的影響。長期的經濟疲軟，美國經濟的再次低迷，或者由於電子商務的影響，這些行業的加速錯位，可能會導致消費者總體上減少可自由支配的支出，特別是在這些地點的支出，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

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目錄

如果我們的一處或多處物業空置，可能會導致我們不得不支付鉅額資本支出來重新租用該空間。

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租户的損失，無論是由於租約到期或租户破產或資不抵債，都可能需要我們花費大量資金來翻新物業，然後才能適合新的租户，並導致我們產生尋找新租户的鉅額成本。在許多情況下，我們簽訂或通過收購獲得的租約是針對特別適合我們租户的特定業務的物業。由於這些物業是為特定租户設計或實際改裝的，如果當前租約終止或不續簽，我們可能需要花費大量費用翻新物業，降低我們收取的租金或提供其他優惠，以便將物業出租給另一租户。此外，如果我們決定出售物業，我們可能很難將其出售給租户以外的其他人，因為該物業可能是為特殊目的而設計或修改的。這種對我們出售物業能力的潛在限制可能會限制我們快速修改我們的投資組合，以應對租户的業務前景、經濟或其他條件(包括租户需求)的變化。這些限制可能會對我們產生實質性的負面影響。

我們可能無法確定和完成對合適物業的收購，這可能會阻礙我們的增長，我們未來的收購可能無法產生我們預期的回報。

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我們通過收購進行擴張的能力要求我們確定並完成與我們的投資和增長戰略以及我們的投資標準相一致的收購，併成功地將新收購的物業整合到我們的投資組合中。我們的經理不斷評估我們的投資機會，但我們以優惠條件收購物業併成功運營的能力可能會受到以下重大風險的制約：

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如果這些風險中的任何一個都實現了，我們可能會受到實質性的不利影響。

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目錄

我們可能無法完成對我們和CTO之間的排他性和RoFo協議所涵蓋的CTO擁有的物業的收購，並且任何完成的對此類物業的收購可能無法產生我們預期的回報。

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雖然與CTO達成的排他性和RoFo協議為我們提供了CTO擁有的某些單租户淨租賃物業的第一要約權，但不能保證CTO將來會選擇出售這些物業。即使CTO將來選擇出售這些物業，我們也可能無法與CTO就購買這些物業的條款達成協議，或者可能沒有資金或能力購買這些物業。因此，不能保證我們將來能夠收購排他性協議和RoFo協議涵蓋的任何物業。此外，即使我們能夠收購排他性和RoFo協議涵蓋的物業，也不能保證這些物業能夠保持其歷史表現，也不能保證我們能夠從這些物業中獲得與CTO相同的回報。

我們面臨着爭奪租户的激烈競爭，這可能會對我們投資組合的入住率水平產生不利影響，或者阻止我們物業的租金上漲。

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我們與眾多單一租户、淨租賃物業的開發商、業主和運營商競爭，其中許多物業的規模要大得多，在我們物業所在的同一市場擁有與我們類似的物業。我們競爭對手的規模和財力可能會讓他們以低於當前市場價格或低於我們向租户收取的租金提供空間。因此，我們可能會失去現有租户或找不到未來的租户，而這些其他業主、經營者和發展商所帶來的下行壓力，可能會令我們降低租金，或提供更實質的租金減免、租客改善、提早解約權或低於市值的續期選擇，以便在租約期滿時留住租客。對租户的競爭可能會對我們資產組合的入住率水平產生不利影響，或者阻止我們物業的租金上漲，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

通貨膨脹可能會對我們和我們的租户造成實質性的不利影響。

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通脹上升可能會對利率產生不利影響，這可能會對我們未來獲得的任何可變利率債務的成本產生負面影響。當通脹升幅高於租約所提供的租金增幅時，我們的租金水平將追不上通脹上升所帶來的成本。如果經營開支的增幅超過收入的增幅，成本的增加可能會對租户造成不良影響，這可能會影響租户支付欠我們的租金的能力。

我們物業的重新開發或翻新可能會導致我們經歷意想不到的成本，並有可能對我們產生實質性和負面影響的其他風險。

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我們可能會在未來重新開發、大幅翻新或以其他方式投資更多資本來改善我們的物業，並增加獲得誘人的風險調整後回報的機會。這些活動面臨許多風險，包括與建築工程相關的風險，以及由於施工延誤或其他可能增加項目預期成本的因素而導致成本超支的風險。此外，我們可能會招致與項目有關的費用，而這些項目最終無法完成。我們的任何重建或翻新項目都可以獲得資金。如果不能以可接受的條件獲得融資，我們的重建和翻新活動可能不會進行，或者可能會被削減。此外，這類活動可能會降低我們預期在首次公開募股(IPO)完成後的循環信貸安排或我們未來可能實施的任何其他信貸安排的可用借款能力，這將限制我們利用這些資金來源購買物業和滿足其他運營需求的能力。與重建和翻新活動相關的風險，包括但不一定限於上述風險，可能會對我們產生重大和不利的影響。

我們的房地產投資通常缺乏流動性，這可能會嚴重影響我們應對市場變化或與我們的租户或我們的物業表現相關的不利變化的能力。

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我們已經進行的和預計將進行的房地產投資，對我們來説相對較難快速出售。因此，我們根據經濟或其他條件對投資組合的規模和內容進行快速調整的能力將受到限制。非流動性資產通常會經歷更大的價格波動，因為不存在現成的市場，以及

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目錄

可能更難估值。此外，與流動性較高的資產相比，驗證非流動性資產的第三方定價可能更具主觀性。因此，如果我們被要求迅速清算全部或部分投資組合，我們實現的價值可能會遠遠低於我們之前記錄的資產價值。

此外，該守則對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。特別是，適用於REITs的税法實際上要求我們持有房產用於投資，而不是主要用於在正常業務過程中出售，這可能導致我們放棄或推遲出售原本符合我們最佳利益的房產。因此，我們可能無法根據經濟或其他條件迅速或以有利的條件改變我們的投資組合，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

我們可能無法處置我們計劃出售的物業，以回收我們的資本。

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儘管我們可能尋求有選擇地出售物業以循環我們的資本，但由於不利的市場或其他條件，我們可能無法出售目標處置的物業，或者無法實現與我們預期一致的定價或時機。這可能會對我們調撥資金購買其他物業的能力，以及我們整體經營策略的執行造成不利影響，因而可能會對我們造成重大的負面影響。

與某些事件、環境問題和氣候變化相關的風險

自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為或其他意外事件可能對我們產生實質性和不利影響。

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自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為或其他意想不到的事件，包括影響美國經濟的全球大流行，可能會嚴重中斷我們的業務運營(或我們租户的業務)，導致消費者信心和支出下降，或導致美國和全球金融市場和經濟體的波動性增加。它們還可能導致或延長經濟衰退。這些事件中的任何一種都可能對我們產生實質性的負面影響。

此外，我們的公司總部和某些物業位於佛羅裏達州，那裏曾發生過重大颶風。根據颶風登陸的地點，我們在佛羅裏達的財產可能會遭受重大破壞。此外，佛羅裏達州颶風的發生和頻率也可能對我們位於該州的物業的需求產生負面影響，因為消費者對颶風風險的看法。除了颶風，佛羅裏達州(以及我們物業所在的其他州)發生的其他自然災害和氣候條件，如龍捲風、洪水、火災、異常暴雨或長時間降雨、乾旱和熱浪，都可能對我們的租户產生不利影響，這可能會對我們收取租金收入的能力產生不利影響。如果發生颶風、地震、自然災害或其他類似的重大破壞，我們的運營可能會中斷，我們的財產可能會受到損害，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

恐怖襲擊或其他暴力行為也可能對我們的行動產生負面影響。不能保證不會有針對美國境內企業的恐怖襲擊。這些襲擊可能會直接影響我們的有形資產或業務運營，或者我們的租户、貸款人或與我們有關係的其他機構的財務狀況。美國可能捲入武裝衝突，這也可能對租户、貸款人或其他與我們有關係的機構產生影響。武裝衝突的後果是不可預測的，我們可能無法預見可能對我們的業務產生不利影響的事件。這些事件中的任何一種都可能對我們產生實質性的負面影響。

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我們的財產保險可能不足以覆蓋所有損失，未投保的損失可能會對我們造成實質性的不利影響。

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我們的租約通常規定，房東或租户將為從我們那裏租賃的物業維持財產和責任保險。如果我們的租户被要求承保責任和/或財產保險，我們的租户必須指定我們(以及對租户租賃的物業有抵押的任何貸款人)作為其責任保單的額外保險人，以及額外指定的被保險人和/或損失收款人(或在以下情況下為抵押權人)。

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目錄

我們的貸款人)在他們的房地產政策上。根據物業位置的不同，災難性的損失，如颶風、地震和洪水造成的損失，可能由我們的租户持有的保險單承保，但有一些限制，如租户可能無法支付的大額免賠額或自付費用。此外，災難性的損失，如風、冰雹、颶風、恐怖主義或戰爭行為造成的損失，可能無法投保或不能在經濟上投保。如果我們的財產受到不在保險範圍內的損壞，而這些財產受到追索權債務的影響，我們將繼續對債務承擔責任，即使這些財產受到了不可挽回的損害。

通貨膨脹、建築守則和條例的改變、環境考慮和其他因素，包括恐怖主義或戰爭行為，都可能使我們收到的任何保險收入不足以在財產受損或被毀時修復或更換該財產。在這種情況下，所收取的保險收益可能不足以恢復我們在受影響的不動產及其租金收入方面的經濟地位。此外，如果我們的一處房產遭受重大或全面損失，我們可能無法在沒有重大資本支出(可能超過根據保險單收到的任何金額)的情況下將該房產重建到其現有規格，因為重建或改善此類房產可能需要進行重大升級，以滿足分區和建築法規的要求。由於未投保的重大損失，我們在物業上的資本投資或預期未來回報的損失可能會對我們造成實質性的不利影響。

遵守環境法的成本或與環境法相關的責任可能會對我們產生實質性的不利影響。

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我們財產的所有權可能會使我們承擔已知和未知的環境責任。根據各種與環境有關的聯邦、州和地方法律和法規，作為房地產的現任或前任所有者或經營者，我們可能要對因環境問題引起的費用和損害負責，包括在該財產上、在其上、在其下或從該財產遷移時存在或排放危險或有毒物質、廢物或石油產品，以及調查或清理此類污染的費用，以及對人身傷害、財產損害或自然資源損害的責任。無論以下情況如何，我們都可能面臨責任：

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可能存在與我們的財產相關的環境責任，而我們並沒有意識到這一點。對於我們最初的投資組合中的每一處物業，首席技術官已經獲得了第一階段的環境現場評估。我們已就首次公開發售完成後收購的所有物業進行第一期環境評估。第一階段環境現場評估的範圍有限，因此可能無法揭示影響物業的所有環境條件。因此，我們擁有的房產可能存在未被發現的環境責任。我們的一些物業使用或過去可能使用地下儲罐來儲存以石油為基礎的產品或廢物，如果儲罐不符合法律標準，這些儲罐可能會釋放危險物質或進行處罰。如果我們的物業存在環境污染，由於我們的所有權利益，我們可能要對污染承擔嚴格的、連帶的和/或連帶的責任。我們的某些特性可能含有含石棉的材料，或稱ACM。環境法管理ACM的存在、維護和移除，這些法律可能會對未能遵守這些要求或使我們承擔第三方責任(例如，與暴露於石棉有關的人身傷害的責任)施加罰款、懲罰或其他義務。環境法也適用於房產上可能發生的其他活動，如石油產品或其他危險有毒物質的儲存、空氣排放、水排放和接觸含鉛油漆。此類法律可能會對違規行為處以罰款和處罰，並可能要求經營涉及此類活動的企業必須獲得許可或其他政府批准。

已知或潛在存在於物業上的有害物質可能會對我們出售、租賃或改善物業或以物業作為抵押品借款的能力產生不利影響。此外，環境法可能會對受污染的財產設立留置權，有利於政府支付解決此類污染所產生的損害和費用。此外，如果我們的物業被發現受到污染，環境法可能會對它們的使用方式或經營方式施加限制，這些限制可能需要大量支出。

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目錄

此外，儘管我們的租約一般要求我們的租户遵守所有適用的法律，並賠償我們因租户在物業上的活動而產生的任何環境責任，但由於我們的所有權權益，我們可能會受到嚴格的法律責任。我們不能保證我們的租户將或將能夠履行他們在我們的租約下的賠償義務(如果有的話)。此外，發現我們任何物業的環境責任可能導致鉅額補救費用或該物業租户應承擔的其他責任或義務，或可能對租户按目前的經營方式經營其業務的能力造成重大幹擾。不遵守環境法或發現環境責任可能個別或共同影響該租户向我們付款的能力，包括租金付款和(如適用)賠償付款。

我們的環境責任可能包括財產和自然資源損害、人身傷害、調查和清理費用，以及其他潛在的環境責任。這些成本可能會很高。雖然我們可以為某些被視為保證承保的財產購買環境責任保險，但我們的保險可能不足以應對任何特定的環境情況，而且我們可能無法在未來繼續以合理的費用或根本不為環境事項購買保險。如果我們的環境責任保險不到位，我們可能會因為環境責任而蒙受重大損失。我們是否有能力獲得任何環境責任保險單的利益，將視乎我們保險公司的財政穩定性及其對我們保險單的立場而定。如果我們要承擔重大的環境責任，我們可能會受到實質性和不利的影響。

我們的物業可能含有或產生有害黴菌，這可能導致對健康造成不良影響的責任和補救費用。

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當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果水分問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。人們對室內暴露於黴菌的擔憂一直在增加，因為暴露在黴菌中可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的租户或他們的員工或客户在我們的任何物業暴露於黴菌，我們可能被要求採取代價高昂的補救計劃，以控制受影響物業的黴菌或將其從受影響的物業中移除。此外，如果我們的租户或其他人暴露在黴菌中，如果出現財產損失或健康問題，我們可能會承擔責任。如果我們承擔與模具有關的重大責任，我們可能會受到實質性和不利的影響。

我們的運營和財務狀況可能會受到氣候變化的不利影響，包括天氣模式、天氣相關事件、政府政策、法律、法規和經濟狀況可能發生的變化。

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近年來，對氣候變化潛在影響的評估已經開始影響政府當局的活動、消費者行為模式和其他影響美國商業環境的領域，包括但不限於節能措施、用水措施和土地使用做法。美國政府當局和我們擁有房產的市場頒佈了與氣候變化相關的政策、法律或法規，這可能需要我們在房產上投入更多資金。此外，氣候變化對我們租户經營的業務的影響目前還無法合理確定。雖然目前還不為人所知，但氣候變化可能會影響天氣模式或重大天氣事件的發生，這些天氣事件可能會影響經濟活動或我們在特定市場的物業價值。任何這些事件或條件的發生都可能對我們租賃物業的能力產生不利影響，這將對我們造成實質性的不利影響。

與我們運營的其他方面以及作為一家上市公司相關的風險

我們高度依賴信息系統和某些第三方技術服務提供商，與網絡攻擊或類似的外部攻擊無關的系統故障可能會嚴重擾亂我們的業務，進而可能對我們普通股的市場價格產生負面影響，並對我們的運營業績和現金流產生不利影響。

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我們的業務高度依賴通信、信息系統和網絡。這些系統或網絡的任何故障或中斷都可能導致我們的運營和通信出現延遲或其他問題。

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目錄

通過與CTO和我們的經理的關係，我們在很大程度上依賴CTO的財務、會計和其他數據處理系統。此外，我們所依賴的大部分資訊科技基礎設施均由或可能由第三方管理，因此，我們亦面對這些第三方的運作失敗、終止或容量限制的風險。很難確定我們的業務所依賴的網絡或系統的任何特定中斷或中斷或任何未能維護我們技術基礎設施的性能、可靠性和安全性可能直接造成的負面影響(如果有的話)，但影響我們業務所依賴的系統或網絡的重大事件可能會對我們造成實質性的負面影響。

我們的高級管理團隊需要運營兩家上市公司，CTO和我們的公司，這可能會給我們的高級管理團隊以及我們所依賴的CTO的管理系統、基礎設施和其他資源帶來巨大的壓力。

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我們的高級管理團隊運營着兩家上市公司，我們的公司和CTO，他們必須遵守美國證券交易委員會(SEC)適用法規下的定期和當前報告要求，並遵守紐約證券交易所(NYSE)適用的上市標準。這可能會給我們的高級管理團隊以及通過我們的經理提供給我們的CTO的管理系統、基礎設施和我們所依賴的其他資源帶來巨大的壓力。不能保證我們的高級管理團隊能夠成功運營兩家上市公司。如果我們的高級管理團隊未能成功運營我們的公司或首席技術官，可能會對我們造成實質性的負面影響。

如果我們的披露控制和程序或財務報告的內部控制存在缺陷，我們可能無法準確地列報我們的財務報表，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

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作為一家上市公司，我們必須在合併的基礎上報告我們的財務報表。有效的內部控制對於我們準確報告財務結果是必要的。薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第404條將要求我們評估和報告我們對財務報告的內部控制。然而，只要我們是JOBS法案下的“新興成長型公司”，我們的獨立註冊會計師事務所就不需要根據薩班斯-奧克斯利法案第404(B)節證明我們對財務報告的內部控制的有效性。我們可能會在長達五年的時間裏成為一家“新興成長型公司”。對我們內部控制有效性的獨立評估可能會發現我們管理層評估可能無法發現的問題。不能保證我們的財務報告內部控制在任何時候都能有效地實現所有的控制目標。此外，隨着我們業務的發展，我們的內部控制將變得更加複雜，我們可能需要更多的資源來確保我們的內部控制保持有效。未來我們在財務報告內部控制方面可能出現的缺陷，包括任何重大缺陷，都可能導致我們對運營結果的錯誤陳述，可能需要重述，無法履行我們的上市公司報告義務，並導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，這可能對我們產生重大和不利影響。

遵守美國殘疾人法案以及消防、安全和其他法規可能需要我們做出對我們有實質性負面影響的意想不到的支出。

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我們的酒店現在和將來都將受到美國殘疾人法案(ADA)的約束。根據美國反興奮劑機構的規定，所有公共設施都必須符合與殘疾人進入和使用相關的聯邦要求。遵守ADA的要求可能需要消除准入障礙，而不遵守可能會導致美國政府對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償金，或者兩者兼而有之。雖然我們的租户根據法律有義務遵守ADA，並且通常根據我們的租約有義務支付與合規相關的成本，但如果所需的變更涉及比預期更大的支出，或者如果必須以比預期更快的速度進行變更，我們的租户支付成本的能力可能會受到不利影響。我們可能會被要求花費我們自己的資金來遵守ADA的規定，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

此外，我們現在和將來將被要求按照消防和安全法規、建築規範和其他土地使用法規運營我們的物業，因為這些法規可能會被政府機構和機構採納，並適用於我們的物業。我們可能會被要求支付鉅額資本支出以符合這些要求，並可能被要求就我們的物業獲得不同當局的批准，包括在收購物業之前或在對我們現有的任何物業進行翻新時。不能保證

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目錄

現有法律和監管政策不會對我們或未來任何收購或翻新的時間或成本產生不利影響，或者不會採用增加此類延遲或導致額外成本的額外法規。此外，如果不遵守這些要求中的任何一項，可能會導致政府當局對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償金。雖然我們只打算收購我們認為目前基本上符合所有監管要求的物業，但這些要求可能會改變，可能會實施新的要求，這將需要我們支付大量意想不到的費用，並可能對我們產生重大和不利的影響。

未來，我們可能會選擇通過税收遞延貢獻交易獲得物業或物業投資組合，這可能會導致股東稀釋，並限制我們出售此類資產的能力。

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未來，吾等可能會透過税項遞延供款交易收購物業或物業組合，以換取營運合夥企業中擁有有限合夥權益的普通股或優先股，這可能會導致股東攤薄。這種收購結構的效果之一可能是減少我們可以在收購物業的納税年限內扣除的税收折舊額，並可能要求我們同意通過限制我們處置收購物業的能力和/或向貢獻者分配合夥債務以維持其税基，來保護貢獻者推遲確認應税收益的能力。這些限制可能會限制我們一次出售資產的能力，或者是按條款出售，如果沒有這些限制，這將是有利的。

與我們與首席技術官和我們經理的關係以及管理協議相關的風險

我們沒有員工，完全依賴我們的經理提供我們需要的所有服務，我們不能向您保證我們的經理會分配必要的資源來實現我們的業務目標。

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因為我們是“外部管理的”，所以我們不僱傭自己的人員，而是依賴CTO、我們的經理和他們的附屬機構來提供我們所需的幾乎所有服務。我們的經理選擇和管理符合我們投資標準的物業的收購；管理租金的收取，監督租户的租賃遵守情況，並處理我們物業的空置和重新出租；協調我們物業的銷售；提供財務和監管報告服務；與我們的股東溝通，促使我們向股東支付分紅，安排轉讓代理服務；並提供我們所有其他行政服務。因此，我們的成功在很大程度上取決於CTO的高管和其他人員通過我們的經理提供給我們的專業知識和服務。

CTO可能無法獲得或留住它通過我們的經理提供給我們的高管和其他人員。

我們的成功在很大程度上取決於CTO的高管和其他人員，他們通過我們的經理提供給我們。我們尤其依賴我們公司總裁兼首席執行官兼首席技術官約翰·P·奧爾布賴特、公司董事會成員兼首席技術官約翰·P·奧爾布賴特，公司高級副總裁、首席財務官兼財務主管馬修·M·帕特里奇，公司高級副總裁兼首席投資官史蒂文·R·格里豪斯，公司高級副總裁兼首席投資官兼首席技術官丹尼爾·E·史密斯，以及公司高級副總裁、總法律顧問兼公司祕書兼首席技術官丹尼爾·E·史密斯。除了這些高管外，我們還依賴通過我們的經理提供給我們的其他CTO人員。我們不能保證通過我們的經理提供給我們的CTO的所有或任何一名高管和其他人員將繼續隸屬於CTO、我們的經理和我們。我們不單獨為任何人投保關鍵人物人壽保險。CTO未能留住通過我們的經理提供給我們的任何高管和其他人員，以及聘請和留住更多高技能的管理、運營和營銷人員，可能會對我們實現投資增長目標的能力產生重大不利影響，並可能導致我們招致額外成本，並在我們的披露控制和程序或我們對財務報告的內部控制方面存在缺陷。

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我們向我們的經理支付了大量的費用和開支。這些付款增加了你無法從投資中獲利的風險。

根據管理協議，我們向經理支付大量費用。這些費用包括基礎管理費和激勵費(如果賺取的話)。根據管理協議，我們還將報銷經理的某些費用。這些付款增加了你無法從投資中獲利的風險。

根據管理協議支付給我們經理的基本管理費是無論我們投資組合的表現如何都要支付的，這可能會降低我們的經理將時間和精力投入到為我們尋找有利可圖的投資機會的動機。

根據管理協議，我們根據我們的“總股本”(在管理協議中的定義)向經理支付一筆基本管理費，無論我們的物業組合表現如何，這筆管理費可能會很高。我們的經理有權獲得非績效薪酬，這可能會降低其為我們尋找有利可圖的投資機會的動機，這可能會導致我們的投資組合表現較差，並對我們產生實質性的不利影響。

根據管理協議支付給我們經理的獎勵費用可能會導致我們的經理選擇投資於風險較高的資產，以增加其獎勵薪酬。

我們的經理人有能力根據我們的股東總回報率超過8%的累積年門檻來賺取激勵費，這可能會激勵我們的經理人投資於潛在收益率更高、風險可能更高或更具投機性的物業，或者過早出售投資以獲取收益，以努力增加我們的短期收益，從而提高我們的股票價格和它有權獲得的激勵費用。如果我們的利益和我們經理的利益不一致，我們業務計劃的執行和我們的經營結果可能會受到不利影響，這可能會對我們普通股的市場價格和我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

我們與經理的關係中存在利益衝突，這可能會導致不符合我們最佳利益的結果。

我們與經理的關係會產生利益衝突。根據管理協議，我們的經理有義務為我們提供管理團隊。然而，我們的經理沒有義務專門為我們指派任何特定的人員，經理提供給我們的CTO人員也沒有義務將他們的任何特定時間投入到我們的業務管理中。此外，我們的經理是CTO的全資子公司。我們所有的高管都是CTO的高管和員工，我們的一名高管(約翰·P·奧爾布賴特)也是我們公司的董事會成員和CTO的董事會成員。因此，我們的經理和它提供給我們的CTO人員，包括我們的高管，可能會在他們對我們的職責和對CTO的職責之間發生衝突。

除了我們最初的投資組合，我們可能會收購或出售CTO或其附屬公司擁有或可能擁有權益的物業。同樣，CTO或其附屬公司可能會收購或出售我們擁有或可能擁有權益的物業。雖然這樣的收購或處置可能存在利益衝突，但我們仍可以繼續並完成此類交易。此外，我們可能會直接與CTO、我們的經理或其附屬公司進行交易。如果我們從CTO或其附屬公司收購物業或將物業出售給CTO或其附屬公司，我們向CTO或其附屬公司支付的購買價或CTO或其附屬公司向我們支付的購買價可能分別高於或低於如果交易是與獨立第三方進行公平談判的結果，則CTO或其附屬公司向我們支付的購買價或由CTO或其附屬公司支付的購買價。

在決定是否發行額外的債務證券或股權證券時，我們將在一定程度上依賴我們經理提出的建議。雖然該等決定須經董事會批准，但我們的經理有權獲得根據我們的“總股本”(定義見“管理協議”)支付的基本管理費。因此，我們的經理可能會有動機建議我們以稀釋價格發行額外的股本證券。如果我們發佈額外的

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如果以稀釋價格出售股本證券，我們普通股的市場價格可能會受到不利影響，您在我們普通股上的投資可能會損失部分或全部。

我們所有的高管都是CTO的高管和員工。這些人員和通過我們經理提供給我們的其他CTO人員在我們經理認為合適的情況下花費盡可能多的時間在我們身上。然而，我們的高管和通過我們經理提供給我們的其他CTO人員在我們和CTO及其附屬公司之間分配時間和服務時可能會發生衝突。在長期經濟疲軟或影響房地產業的另一次經濟低迷期間，或在其他時候，當我們需要經理和首席技術官以及通過經理提供給我們的其他人員的集中支持和幫助時，我們可能得不到我們所需的必要支持和幫助，或者如果我們是自我管理的話，我們可能得不到其他方式的支持和幫助。

我們的經理未能識別和收購符合我們的投資標準的物業或履行其在管理協議下的責任，可能會對我們的業務和我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。

我們實現目標的能力取決於我們經理識別、收購和租賃符合我們投資標準的物業的能力。實現我們的目標在很大程度上取決於我們的經理對我們的投資流程的結構、我們以可接受的條件和一般市場條件獲得融資的能力。我們的股東不會參與我們的投資決策。所有這些因素都增加了投資我們普通股的不確定性，從而增加了風險。根據管理協議，通過我們的經理提供給我們的首席技術官(CTO)高管和其他首席技術官(CTO)人員負有重大責任。為了實施某些戰略，CTO、我們的經理或他們的附屬機構可能需要成功地招聘、培訓、監督和管理新員工。首席技術官或我們的經理未能有效管理我們未來的增長可能會對我們、我們保持房地產投資信託基金資格的能力以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

根據管理協議，我們經理的責任是有限的，我們同意賠償經理某些責任。因此，我們可能會遇到不利的經營結果或蒙受損失，我們的經理將不承擔任何責任。

根據管理協議，本公司經理將不會承擔任何責任，只提供根據該協議要求提供的服務，並不會對董事會遵守或拒絕遵守其指令的任何行動負責。我們的經理與我們保持合同關係，而不是信託關係。根據管理協議的條款，吾等經理人、其高級職員、成員及人員、任何由吾等經理人控制或控制的人士，以及任何向吾等經理人提供次級顧問服務的人士，將不會就吾等、吾等的任何附屬公司、吾等董事、吾等股東或任何附屬公司的股東或合夥人根據管理協議作出的作為或不作為承擔責任，除非該等行為構成嚴重疏忽、故意失當、不誠信或罔顧吾等經理人在管理協議下的職責。

此外，吾等已同意賠償吾等經理及其每名高級職員、董事、成員、經理及僱員因吾等的業務及營運或根據管理協議授權代表吾等採取或不採取的任何行動而引起或與其有關的任何索償或責任，包括合理的法律費用及其他合理支出，但因嚴重疏忽、故意不當行為、不誠信或罔顧該等人士在管理協議下的職責而引致的情況除外。因此，我們可能會遇到不利的經營結果或蒙受損失，我們的經理將不承擔任何責任。

終止管理協議可能是困難和昂貴的，包括向我們的經理支付終止費，並可能導致我們無法執行我們的業務計劃，這可能會對我們產生重大和不利影響。

如果我們未能續簽管理協議或終止協議，除非因其他原因終止，否則我們有義務向經理支付解約費，該解約費相當於(I)終止日期前最近一個日曆季度之前24個月期間經理賺取的平均年度基本管理費和(Ii)經理在終止日期之前的最後一個日曆季度期間賺取的平均年激勵費的三倍之和。(Ii)如果我們沒有續簽管理協議或終止協議，我們有義務向經理支付相當於(I)終止日期前最近一個日曆季度之前24個月期間經理賺取的平均年度基本管理費和(Ii)經理在

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終止日期之前最近完成的兩個測算期(定義見管理協議)。這樣的付款很可能是一筆可觀的一次性費用，可能會使我們經理的離職變得沒有吸引力，或者在經濟上是不可行的，即使它表現不佳。此外，任何管理協議的終止將終止我們經理向我們提供我們業務運營所依賴的高管和人員的義務，也將終止我們根據與CTO的排他性和RoFo協議所享有的權利，如本文進一步討論的那樣。由於獨家經營和RoFo協議的終止，我們將面臨來自CTO及其附屬公司以及其他公司在收購符合我們投資標準的物業方面的日益激烈的競爭，我們從CTO及其附屬公司收購某些物業的權利將被終止。因此，終止管理協議可能會對我們造成重大不利影響。

如果我們的經理根據管理協議不再是我們的經理，我們協議的交易對手可以停止與我們的業務往來。

如果我們的經理不再是我們的經理，根據我們未來可能簽訂的融資和其他協議，這可能會構成違約事件或提前終止事件，在此情況下，我們的交易對手可能有權終止與我們的協議。如果我們的經理因任何原因(包括不續簽管理協議)而不再是我們的經理，我們的業務和我們向股東分配的能力可能會受到重大不利影響。

與我們經理的管理協議以及與CTO的排他性和RoFo協議不是在保持距離的基礎上談判達成的，可能不會像與獨立的第三方談判那樣對我們有利。

與我們經理的管理協議以及與CTO的排他性和RoFo協議是在關聯方之間談判的，在我們的獨立董事被選舉之前，他們的條款，包括支付給我們經理的費用，可能不像他們與獨立的第三方談判的那樣對我們有利。這些協議的條款可能不反映我們的長期最佳利益，可能對CTO、我們的經理及其附屬公司(我們和我們的子公司除外)過於有利。此外，我們可能會選擇不執行或不那麼積極地執行我們在管理協議和排他性和RoFo協議下的權利，因為我們希望保持與經理和首席技術官的持續關係。

與我們的融資活動相關的風險

我們的增長依賴於外部資本來源，包括債務融資，這些來源超出了我們的控制範圍，可能無法以商業合理的條款或根本無法獲得。

為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，守則(其中一項規定)要求我們每年至少分配房地產投資信託基金應納税收入的90%，這一比例不考慮支付的股息扣減，也不包括任何淨資本收益。此外，如果我們分配的應納税所得額不到淨額的100%，則按美國聯邦企業所得税税率繳納所得税。由於這些分配要求，我們的運營現金流可能沒有足夠的流動性來滿足未來的資本需求，包括任何收購融資。因此，我們可能會依賴包括貸款人在內的第三方來源來為我們的資本需求提供資金。我們可能無法以優惠條件或根本不能獲得債務融資。我們承擔的任何額外債務都會增加我們的槓桿率和違約的可能性。我們能否獲得第三方資金來源，在一定程度上取決於：

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如果我們不能從第三方獲得資金，我們可能無法在存在戰略機遇的情況下收購物業，滿足我們現有物業的資本和運營需求，履行我們的償債義務，或向我們的股東進行必要的現金分配，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格，這將對我們產生重大和不利的影響。

我們的組織文件對我們未來可能產生的額外債務沒有限制。因此，我們未來可能會變得高度槓桿化，這可能會對我們產生實質性的負面影響。

我們已經簽訂了信貸安排，未來我們可能會產生額外的債務，為未來的收購、重建和翻新項目以及一般企業用途提供資金。我們的章程或章程中沒有限制我們可能產生的債務金額或百分比，也沒有限制我們的債務將產生的形式(包括追索權或無追索權債務或交叉抵押債務)。

未來的鉅額債務可能會對我們的業務產生不利影響，並在其他方面對我們產生實質性和不利的影響，因為它可能包括：

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管理我們債務的協議可能會對我們和我們的子公司施加限制，降低我們的運營靈活性，並造成與違約和不合規相關的風險。

管理信貸安排和我們未來可能產生的任何其他債務的協議包含或可能包含對我們和我們的子公司施加限制的契約。除其他活動外，這些公約可能會限制我們和我們的子公司的以下能力：

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這些公約可能會削弱我們發展業務、把握有吸引力的商機或成功競爭的能力。我們遵守金融和其他公約的能力可能會受到非我們所能控制的事件的影響，包括當時的經濟、金融和工業狀況。如果違反任何這些公約或任何其他管理我們債務的協議，都可能導致違約事件。我們債務協議中的任何交叉違約條款都可能導致一項債務協議下的違約事件，從而觸發我們其他債務協議下的違約事件。根據我們的任何債務協議，一旦發生違約事件，我們的貸款人可以選擇根據此類協議宣佈所有未償債務立即到期和支付。如果我們無法償還加速的債務或對加速的債務進行再融資，我們的貸款人可以對任何為擔保這筆債務而質押的資產進行抵押，包括取消抵押品贖回權或要求出售任何擔保這筆債務的房產，而出售這些房產的收益可能不足以全額償還這類債務。

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抵押債務義務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們在任何受抵押債務約束的財產上的投資損失。

未來的借款可以用我們房產的抵押來擔保。招致抵押貸款和其他擔保債務增加了我們的損失風險，因為擔保債務違約可能導致貸款人發起止贖行動，最終導致我們損失擔保我們違約的任何貸款的財產。如果我們在交叉違約的抵押貸款下違約，我們可能會失去多處喪失抵押品贖回權的房產。出於税收目的，我們任何房產的止贖將被視為以等於抵押貸款擔保債務的未償還餘額的購買價格出售房產。如果抵押債務的未償還餘額超過我們在物業中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税收入，但不會收到任何現金收益，這可能會阻礙我們滿足準則規定的REIT分配要求。當我們執行我們的商業計劃時，我們可能會承擔或招致新的抵押貸款債務。我們發生的任何抵押債務違約都可能增加我們其他債務的違約風險，包括我們預期的循環信貸安排下的債務，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

利率上升將增加我們可變利率債務的利息成本，並可能對我們為現有債務進行再融資或出售資產的能力產生不利影響。

根據我們的循環信貸安排，未來的借款將按浮動利率計息。利率的提高將增加我們的利息支付，並減少我們可用於其他公司目的的現金流。此外，利率上升可能會限制我們在債務到期時進行再融資的能力，並增加任何再融資債務的利息成本。此外，利率上升可能會增加融資成本，從而降低第三方願意為我們的物業支付的金額，這將限制我們在必要或需要時處置物業的能力。

此外，我們還可能在未來達成套期保值安排。我們的對衝安排可能包括利率掉期、上限、下限和其他利率對衝合約。我們的對衝安排可能會減少(但可能不會消除)利率上升的影響，它們可能會讓我們面臨對衝安排的其他各方無法履行或與我們的對衝相關的協議可能無法執行的風險。

倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)確定方法的變化以及2021年之後可能逐步取消的LIBOR可能會影響我們的財務業績。

2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)首席執行官宣佈，FCA打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。我們無法預測這些改變、其他改革或在英國或其他地方設立另類參考匯率的影響。此外，在美國，尋找一套替代美元參考利率的努力包括美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)的替代參考利率委員會和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)的建議。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)與由美國大型金融機構組成的指導委員會-另類利率委員會(Alternative Rate Committee)正在考慮用有擔保的隔夜融資利率(SOFR)取代美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。SOFR是一個新指數，由短期回購協議計算，由美國國債支持。紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)於2018年開始發佈SOFR利率。市場從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)轉向SOFR的過程預計將是漸進和複雜的。LIBOR和SOFR之間存在重大差異，例如LIBOR是無擔保貸款利率，SOFR是有擔保貸款利率，SOFR是隔夜利率，LIBOR反映的是不同期限的定期利率。這些和其他差異造成了兩種利率之間存在基差風險的可能性。倫敦銀行間同業拆借利率和SOFR之間的任何基礎風險的影響都可能對我們的經營業績產生負面影響。這些替代方法中的任何一種都可能導致比目前形式的LIBOR更高的利率，這可能會對結果產生實質性的不利影響。SOFR作為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的替代工具是否會獲得市場吸引力仍是個問題。

2020年11月30日，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)在美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)和英國金融市場行為監管局(FCA)的支持下宣佈，計劃於2021年12月31日停止發佈美元LIBOR，僅針對一週和兩個月的美元LIBOR期限，並於2023年6月30日停止發佈所有其他美元LIBOR期限的美元LIBOR。雖然這一聲明將過渡期延長至2023年6月，

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目錄

美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)同時發佈了一份聲明，建議銀行在2021年底之前停止發行新的美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。鑑於這些最近的公告，目前LIBOR的前景並不確定，任何確定LIBOR的方法或與LIBOR逐步淘汰相關的監管活動的任何變化，都可能導致LIBOR的表現與過去不同，或者不復存在。如果發生這種情況，我們產生的利息支付水平可能會改變。此外，儘管我們的某些基於libor的債務規定了在未報告libor的情況下計算某些債務的應付利率的替代方法，其中包括向倫敦或紐約的主要參考銀行要求某些利率，或者在適用的情況下使用前一個利率期間的libor或使用初始利率，但未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款隨着時間的推移高於、低於或與本應支付的利率和/或付款無關。儘管監管機構和IBA明確表示，不應將最近的公告解讀為LIBOR已經停止或將停止，但如果LIBOR確實不存在，與過渡到替代參考利率相關的風險將加速和放大。

與我們的組織和結構相關的風險

我們是一家沒有直接業務的控股公司，我們將依靠從運營合夥企業獲得的資金來支付我們的義務，並向我們的股東進行分配。

我們是一家控股公司，我們幾乎所有的業務都將通過運營夥伴關係進行。除了在運營夥伴關係中擁有權益外，我們將不會有任何獨立的運營。因此，我們將依靠運營合夥公司的分配來進行我們在普通股上宣佈的任何分配。我們還將依靠運營合夥公司的分配來履行我們的任何義務，包括從運營合夥公司分配給我們的應税收入的任何納税義務。此外，由於我們是一家控股公司，您作為股東的債權在結構上從屬於運營合夥企業及其子公司的所有現有和未來債權人以及優先股持有人。因此，在經營合夥企業或其子公司破產、資不抵債、清算或重組的情況下，經營合夥企業或適用子公司的資產只有在其所有債務和優先股都已全額支付後，才可用於滿足我們作為其中股權所有者的債權。

截至2020年12月31日，我們擁有運營夥伴關係發行的OP單位約85.9%。然而，對於我們未來的收購活動或其他方面，我們可能會向第三方發放額外的運營單位。這樣的發行將減少我們在運營夥伴關係中的所有權。

馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止我們公司控制權的變化。

馬裏蘭州公司法中的某些“企業合併”和“控制權股份收購”條款可能會阻止第三方提出收購我們的提議，或阻礙控制權的變更，否則，我們普通股的持有者將有機會實現高於當時我們普通股市場價格的溢價。根據MgCl，董事會已通過決議案豁免吾等與任何其他人士之間的業務合併。我們的章程包含一項條款，任何人收購我們股票的任何和所有收購都不受控制權股份收購法規的約束。然而，不能保證這些豁免在未來的任何時候都不會被修改或取消。我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律還包含其他條款，這些條款可能會延遲、推遲或阻止可能涉及普通股溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

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經營合夥企業的合夥協議中的某些條款可能會延遲、推遲或阻止對我們的主動收購。

經營合夥企業的合夥協議中的條款可能會延遲、推遲或阻止對我們的主動收購或我們控制權的變更。這些規定可能會阻止第三方提出涉及主動收購我們或改變我們控制權的建議，儘管一些股東可能認為此類建議如果提出，是可取的。這些條文包括：

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經營合夥企業和特拉華州法律的合夥協議還包含其他條款，這些條款可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或我們的股東認為符合他們最佳利益的交易或控制權變更。

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我們的章程包含股權限制，這可能會推遲、推遲或阻止控制權的變更。

為了使我們在截至2020年12月31日的納税年度開始的每個納税年度保持我們作為REIT的資格，在任何日曆年度的後半部分，我們的未償還股本價值不得超過50%由五名或更少的個人直接或間接擁有，並且至少有100人必須在12個月的納税年度中至少335天或較短的納税年度的一定比例內實益擁有我們的股票。“個人”包括自然人、私人基金會、一些員工福利計劃和信託基金以及一些慈善信託基金。為了幫助我們遵守這些限制，除其他目的外，我們的章程一般禁止任何人直接或間接擁有超過9.8%的我們任何類別或系列股本的流通股價值或數量(以限制性較大者為準)。這些所有權限制可能會阻礙收購或其他交易，在這些交易中，我們普通股的持有者可能會獲得高於當時市場價格的溢價，或者持有者可能認為其他方面符合他們的最佳利益。

我們憲章的推定所有權規則非常複雜，可能會導致一組相關個人或實體擁有的流通股被視為由一個個人或實體推定擁有。因此，個人或實體收購低於這些百分比的流通股可能導致該個人或實體建設性地擁有超過這些百分比的流通股，從而違反股份所有權限制。我們的章程還規定，在未經董事會同意的情況下，或以會導致我們根據守則第3856(H)條“少數人持有”的方式擁有或轉讓我們的普通股或優先股(如果和當發行時)的任何嘗試都將導致股票自動轉讓給慈善信託的受託人，或者如果轉讓給慈善信託不是自動有效的，以防止違反行為(無論股份是否在應納税年度的後半部分持有)。任何此類轉讓我們的股份都是無效的。

董事會可能會在未經股東同意的情況下改變我們的戰略、政策或程序，這可能會使我們在未來面臨不同的、更重大的風險。

我們的投資、融資、槓桿和分銷政策以及所有其他活動的政策，包括增長、債務、資本化和運營，都由董事會決定。董事會可隨時隨時酌情修改或修訂這些政策，而無需通知我們的股東或經股東投票表決。這可能會導致我們進行運營事務，進行投資，或者追求與預期不同的業務或增長戰略。在這種情況下，我們可能會在未來面臨不同的、更重大的風險，這可能會對我們的業務和增長產生實質性的不利影響。此外，

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目錄

董事會可以改變我們關於利益衝突的政策，前提是這樣的改變符合適用的法律要求。

我們可能承擔了與成立交易相關的未知債務，如果這是重大的，可能會對我們產生實質性的不利影響。

作為組建交易的一部分，我們從CTO那裏獲得了我們的初始投資組合，受現有負債的限制，其中一些在IPO時可能是未知的，可能仍然未知。未知負債可能包括首次公開招股前與該等實體打交道的租户、供應商或其他人士的申索(在首次公開招股前並未被申索或威脅)、税務責任及在正常業務過程中產生的應計但未付負債。對於我們沒有追索權或追索權有限的組建交易，我們承擔的任何未知或無法量化的負債都可能對我們產生實質性的不利影響。

我們的權利和我們的股東對我們的董事和高管採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在採取不符合您最佳利益的行動時的追索權。

我們的章程在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們現任和前任董事和高管對我們和我們的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們現任和前任董事和高管不會對我們或我們的股東承擔任何金錢損害的責任，但因以下原因而產生的責任除外：(I)實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤，或(Ii)董事或高管主動和故意的不誠實行為，這是由最終判決確定的，對訴訟理由至關重要。因此，我們和我們的股東對我們現任和前任董事和高管的權利有限，這可能會限制您在採取不符合您最佳利益的行動時的追索權。

我們股東的利益和經營合夥單位持有人的利益之間存在或可能在未來出現利益衝突，這可能會阻礙可能使我們的股東受益的商業決策。

由於我們和我們的關聯公司與運營合夥企業或其任何合作伙伴之間的關係，存在或可能在未來出現利益衝突。根據適用的馬裏蘭州法律，我們的董事和高管對我們公司負有與他們管理我們公司相關的責任。與此同時，我們的全資子公司Alpine Income Property GP，LLC作為經營合夥企業的普通合夥人，根據特拉華州法律和經營合夥企業的合夥協議，對經營合夥企業及其有限合夥人負有與經營合夥企業管理相關的受託責任和義務。普通合夥人對經營合夥企業及其合夥人的受託責任和義務可能與我們的董事和高管對我們公司的職責相沖突。經營合夥協議規定，在我們的股東的利益與經營合夥的有限合夥人的利益發生衝突的情況下，普通合夥人將真誠地努力以不對我們的股東或有限合夥人不利的方式解決衝突，但是，只要我們擁有經營合夥的控股權，普通合夥人憑其唯一和絕對的酌情權確定的任何此類衝突都不能以不對我們的股東或經營合夥的有限合夥人不利的方式解決。普通合夥人不對有限合夥人因此類決定而遭受的損失、承擔的責任或未獲得的利益承擔金錢賠償責任。

此外，在適用法律允許的範圍內，合夥協議將規定普通合夥人和我們的高級管理人員、董事、員工以及普通合夥人可能指定的任何其他人就合夥協議中規定的與經營合夥企業的經營有關的任何和所有索賠，其中任何受賠方可能參與或被威脅作為一方或以其他方式參與，除非確定以下情況，否則將對普通合夥人和我們的高級管理人員、董事、僱員和普通合夥人可能指定的任何其他人進行賠償：

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目錄

同樣，經營合夥的普通合夥人及我們的高級職員、董事、代理人或僱員，將不對經營合夥或有限合夥人因判斷錯誤或事實或法律錯誤或任何作為或不作為而蒙受的損失或產生的責任承擔金錢損害責任，只要任何該等人士真誠行事即可。

我們可以增加或減少股票授權股票的數量，對未發行股票進行分類和重新分類，並在未經股東批准的情況下發行股票，這可能會阻止我們控制權的改變，並對我們普通股的市場價格產生負面影響。

董事會在未經股東批准的情況下，有權根據我們的章程不時修訂我們的章程，以增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量，授權我們發行我們的普通股或優先股的授權但未發行的股份，並將我們的普通股或優先股的任何未發行股份分類或重新分類為一個或多個類別或系列的股票，並設定該等新分類或重新分類的股份的條款。因此，我們可以發行系列或類別的普通股或優先股，包括優先股、分派、權力和權利、投票權或其他，這些優先於我們普通股持有者的權利。任何此類發行都可能稀釋我們現有普通股股東的利益。儘管董事會目前沒有這樣的意圖，但它可以設立一類或一系列優先股，根據該系列的條款，可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。

經營合夥企業可能在未經我們股東同意的情況下發行額外的運營單位，這可能會對我們的股東產生稀釋效應。

經營合夥公司可能會在未經我們股東同意的情況下向第三方發行額外的運營單位，這將減少我們在經營合夥公司中的所有權和百分比，並可能對經營合夥公司向我們提供的分派金額以及我們可能向我們的股東提供的分派金額產生稀釋效應。任何此類發行，或對此類發行的看法，都可能對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。

我們是一家“新興成長型公司”和一家“較小的報告公司”，我們不能確定，降低適用於新興成長型公司和較小報告公司的披露要求是否會降低我們普通股對投資者的吸引力。

根據“就業法案”的定義，我們是一家“新興成長型公司”。我們將一直是一家“新興成長型公司”，直到(I)財政年度的最後一天，在此期間我們的年度總收入等於或超過10.7億美元(經通脹調整)，(Ii)2024年12月31日(IPO五週年後的財政年度的最後一天)；(Iii)在過去三年內，我們發行了超過10億美元的不可轉換債務證券的日期；及(Iv)我們被視為根據交易所法案被視為“大型加速申報機構”的日期。我們打算利用適用於大多數其他上市公司的各種報告要求的豁免，無論它們是否被歸類為“新興成長型公司”，包括但不限於，豁免遵守薩班斯-奧克斯利法案第404(B)節的規定，該規定要求我們的獨立註冊會計師事務所提供一份關於我們財務報告內部控制有效性的證明報告。我們審計師的證明報告需要他們採取額外的程序，以發現管理層沒有發現的財務報告內部控制問題。如果我們的財務報告內部控制系統沒有被確定為適當的設計或有效運行，它可能要求我們重述財務報表，導致我們無法履行報告義務，並導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，所有這些都可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌。就業法案還規定，“新興成長型公司”可以利用1933年證券法規定的延長過渡期。, 經修訂的(“證券法”)，以遵守新的或修訂的會計準則。然而，我們已選擇“選擇退出”這一延長的過渡期，因此，我們將在相關日期遵守新的或修訂的會計準則，所有非新興成長型公司的上市公司都必須採用這些準則。我們決定退出延長的過渡期，以遵守新的或修訂的會計準則，這一決定是不可撤銷的。

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目錄

我們也是證券法下S-K法規中定義的“較小的報告公司”，可能會利用較小的報告公司可獲得的某些規模披露的優勢。即使我們不再是一家“新興成長型公司”，我們也可能是一家規模較小的報告公司。

我們無法預測投資者是否會發現我們的普通股吸引力下降，因為我們打算依賴於就業法案下的某些豁免和福利。如果一些投資者因此發現我們的普通股吸引力下降，我們普通股的交易市場可能會變得不那麼活躍、流動性和/或有序，我們普通股的市場價格和交易量可能會更加波動，並大幅下降。

我們會因為成為一家上市公司而產生新的成本，當我們不再是一家“新興成長型公司”時，這些成本可能會增加。

作為一家上市公司，我們將產生大量的法律、會計、保險和其他費用，包括與上市公司報告要求相關的成本。一般情況下，上市公司用於報告和公司治理的費用一直在增加。我們預計，遵守這些公開報告要求以及相關規則和法規將增加費用，特別是在我們不再是一家新興成長型公司之後，儘管我們目前無法確定地估計這些成本。我們可能會在長達五年的時間裏成為一家新興成長型公司，儘管情況可能會導致我們更早失去這一地位，這可能導致我們招致適用於非新興成長型公司的上市公司的額外成本。

與我們作為房地產投資信託基金的資格和運作相關的風險

如果不能保持房地產投資信託基金的資格，將導致我們作為一家正規公司被徵税，這將大大減少可用於分配給我們股東的資金。

我們相信，我們的組織和運營方法使我們能夠滿足從2019年11月26日開始至2019年12月31日結束的短暫納税年度開始的REIT的資格和税收要求，我們打算繼續以這種方式組織和運營。然而，我們不能向您保證，我們將有資格並保持作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。此外，我們作為房地產投資信託基金的資格和税收取決於我們是否有能力通過實際的年度經營業績，持續滿足美國聯邦税法規定的某些資格測試。因此，我們不能保證我們在任何特定課税年度的實際經營結果是否符合這些要求。

如果我們在任何應税年度都沒有資格成為REIT，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金，因為：

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此外，如果我們不能保持REIT的資格，我們將不再被要求進行分配。由於所有這些因素，我們未能保持房地產投資信託基金的資格，可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並將對我們的業務、財務狀況、經營業績或向股東分配資金的能力以及我們普通股的交易價格產生不利影響。

即使我們仍然符合REIT的資格，我們也可能面臨其他納税義務，這可能會減少我們的現金流，並對我們的運營業績和財務狀況產生負面影響。

即使我們仍然有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產也可能需要繳納某些美國聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税，以及州或地方所得税、財產税和轉讓税。此外，根據新的合夥審計程序，經營合夥企業和我們可能組成或收購的任何其他合夥企業可能在實體承擔責任。

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目錄

根據這些程序徵收的税收水平。此外，我們未來可能成立的任何應税房地產投資信託基金子公司(“TR”)都將繳納常規的美國聯邦、州和地方税。此外，守則中有關房地產投資信託基金與其TRS實體之間安排的若干條款，可確保該等TRS實體須繳納適當水平的美國聯邦所得税。這些税收中的任何一項都將減少可供分配給股東的現金，進而可能對我們的業務、財務狀況、經營結果或向股東分配的能力以及我們普通股的交易價格產生重大不利影響。

如果不進行必要的分配，我們將繳納美國聯邦企業所得税。

我們打算繼續以一種方式運作，以保持我們作為美國聯邦所得税目的房地產投資信託基金(REIT)的資格。為了保持我們作為REIT的資格，我們通常被要求每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，而不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益。如果我們滿足這一分配要求，但分配的應納税所得額低於我們REIT應税收入的100%，我們將為未分配的應税收入繳納美國聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度支付的股息低於前幾年普通收入的85%、資本利得淨收入的95%和未分配收入的100%(根據消費税規則的定義)，我們將繳納4%的不可抵扣消費税。

遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。

為了保持我們作為美國聯邦所得税REIT的資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們的股票所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。因此，遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們的業績。

特別是，我們必須確保在每個日曆季度末，我們的資產價值中至少有75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)的剩餘投資一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%，或超過任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般來説，我們資產價值的5%(政府證券、TRS證券和合格房地產資產除外)可以由任何一個發行人的證券組成，不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券代表，我們資產的不超過25%可以由“公開發售的REITs”(即根據交易法要求向SEC提交年度和定期報告的REITs)的債務代表，除非以實物擔保。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。

作為房地產投資信託基金(REIT)，我們的經理相對缺乏在限制下運營的經驗，這可能會阻礙我們投資目標的實現。

該守則對房地產投資信託基金的運作施加了許多不適用於其他投資工具的限制。我們作為房地產投資信託基金的資格取決於我們是否有能力滿足關於我們的組織和所有權、我們的收入分配、我們的收入和資產的性質和多樣化以及守則規定的其他測試的要求。任何不遵守規定的行為都可能導致我們無法滿足與獲得和維持REIT地位相關的要求。我們的經理在這些限制下的操作經驗相對有限，這可能會阻礙我們利用有吸引力的投資機會和實現我們的投資目標的能力。因此，我們不能向您保證，我們的經理將能夠在這些限制下運營我們的業務。如果我們不符合任何應税年度的REIT資格，我們將按公司税率對我們的應税收入繳納美國聯邦所得税。此外，在失去房地產投資信託基金地位的第一年後的四個納税年度內，我們通常會被取消作為房地產投資信託基金的待遇。由於額外的納税義務，失去我們的REIT地位將減少我們可用於投資或分配給股東的淨收益。此外，對股東的分配將不再有資格獲得股息。

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支付扣除額，我們將不再被要求進行分配。如果發生這種情況，我們可能需要借入資金或清算一些投資，以支付適用的税款。

遵守房地產投資信託基金的要求可能會限制我們有效對衝債務的能力，並可能導致我們承擔納税義務。

守則中的房地產投資信託基金條款可能會限制我們對衝負債的能力。在適用於REITs的75%或95%毛收入測試中，如果根據適用的財政部法規正確識別，我們為管理與收購或攜帶房地產資產而進行的或將要進行的借款有關的利率變化、價格變化或匯率波動風險而進行的對衝交易的任何收入，都不構成“毛收入”。在適用於REITs的75%或95%毛收入測試中，我們從對衝交易中獲得的任何收入都不構成“毛收入”。此外，就75%和95%毛收入測試而言，在被對衝的債務或財產的任何部分被清償或處置後，為對衝現有對衝頭寸而進行的對衝交易的某些收入將不包括在收入中。在我們進行其他類型的套期保值交易的情況下，這些交易的收入很可能在兩項總收入測試中都被視為不符合條件的收入。作為這些規則的結果，我們可能需要限制使用有利的套期保值技術，或者通過TRS實施這些套期保值。這可能會增加我們對衝活動的成本，因為我們的TRS將對收益徵税，或者使我們面臨與利率變化相關的更大風險，而不是我們原本想要承擔的風險。此外，TRS的虧損通常不會提供任何税收優惠，除非結轉到該TRS的未來應納税所得額。

我們向租户提供某些服務的能力可能會受到REIT規則的限制，或者可能必須通過TRS提供。

作為房地產投資信託基金，我們通常不能向我們的租户提供除房東通常提供的服務之外的服務，也不能從提供此類服務的第三方獲得收入。如果我們放棄向租户提供這類服務，與那些沒有同樣限制的競爭對手相比，我們可能會處於劣勢。然而，如果我們通過TRS向租户提供此類非常規服務或分享此類服務的收入，儘管此類TRS獲得的收入將繳納美國聯邦企業所得税。

被禁止的交易税可能會限制我們處置財產的能力。

房地產投資信託基金(REIT)從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是指在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產的銷售或其他處置，但喪失抵押品贖回權的財產除外。我們可能要繳納等同於房地產處置淨收益100%的禁止交易税。儘管房地產投資信託基金(REIT)出售不動產被定性為禁止交易的避風港是可用的，但我們不能向您保證我們可以遵守該避風港，或者我們將避免擁有可能被定性為在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的財產。因此，我們可以選擇不從事某些物業銷售，也可以通過我們可能形成的任何TRS進行此類銷售，這將繳納美國聯邦企業所得税。

我們可以用普通股和現金支付應税股息，在這種情況下，股東可以出售我們普通股的股票來為這些股息繳税，這給我們普通股的市場價格帶來了下行壓力。

我們可以用普通股的應税分配來滿足90%的分配測試。美國國税局(IRS)發佈了2017-45年度收入程序，授權“公開發行的房地產投資信託基金”(Public Offered REITs)發放選擇性現金/股票股息。根據2017-45年度收入程序，只要股息總額的至少20%以現金形式提供，並符合收入程序中詳細説明的某些其他參數，美國國税局將把根據選擇性現金/股票股息進行的股票分配視為根據守則第301節的財產分配(即股息)。

如果我們以現金和普通股支付應税股息，收到此類股息的應税股東將被要求將股息的全部金額作為普通收入計入我們當前和累計的收益和利潤，這是為美國聯邦所得税目的而確定的。因此，股東可能被要求就超過收到的現金股息支付所得税。如果美國股東出售其作為股息獲得的普通股以繳納這項税款，銷售收益可能低於與股息相關的收入中包含的金額，這取決於出售時我們普通股的市場價格。

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此外，對於某些非美國股東，我們可能被要求就此類股息預扣美國聯邦所得税，包括應以普通股支付的全部或部分股息。如果我們以現金支付應税股息，我們的普通股和相當數量的股東決定出售我們普通股的股票以支付股息應繳税款，這可能會給我們普通股的交易價格帶來下行壓力。我們目前不打算同時使用普通股和現金支付應税股息，儘管我們未來可能會選擇這樣做。

董事會可以在未經股東批准的情況下撤銷我們的REIT資格，這可能會給我們的股東帶來不良後果。

我們的章程規定，如果董事會真誠地認為繼續作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再符合REIT的資格，我們的應税收入將需要繳納美國聯邦所得税，並且不再需要將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們向股東的總回報產生不利影響。

我們未來可能形成的TRS的任何所有權都將受到限制，如果我們與TRS的交易不是按公平條款進行的，我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除額徵收100%的懲罰性税。

總體而言，房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS實體的股票或證券。TRS的應税收入將繳納適用的美國聯邦、州和地方企業所得税，其税後淨收入可以分配給我們，但不需要分配給我們。此外，守則中有關房地產投資信託基金與其TRS實體之間安排的若干條款，旨在確保TRS適用於適當水平的美國聯邦所得税。守則還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%消費税，這些交易不是以公平的方式進行的。為確保遵守TRS所有權限制，我們將監控我們在任何TRS中各自投資的價值，並將按照我們認為合理的條款安排我們與任何TRS的交易，以避免招致上述100%消費税。然而，我們不能保證我們能夠遵守20%的限制或避免徵收100%的消費税。

您可能會受到限制，不能獲得或轉讓一定數量的我們的普通股。

房地產投資信託基金守則的股權限制和我們章程中9.8%的股權限制可能會抑制我們股本的市場活動，並限制我們的業務合併機會。

為了符合從2020年開始的每個應納税年度的REIT資格，守則中定義的五名或更少個人在應税年度後半年度的任何時候都不得實益或建設性地擁有我們已發行和未償還股本價值超過50%。準則中的歸屬規則確定是否有任何個人或實體根據這一要求實益或建設性地擁有我們的股本股份。此外，從2020年開始的每個納税年度，至少必須有100人在一個納税年度的至少335個工作日內實益擁有我們的股本股份。為了幫助確保我們通過這些測試，我們的章程限制了對我們股本股票的收購和所有權。

除某些例外情況外，我們的章程要求我們的董事採取必要和可取的行動，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。除非獲董事會豁免，否則本公司章程禁止任何人士以實益或建設性方式持有本公司任何類別或系列股本的流通股價值或數量(以限制性較高者為準)超過9.8%。如果豁免會導致我們不符合房地產投資信託基金的資格，董事會不得向任何人授予豁免，使其不受這一限制的約束。然而，如果董事會真誠地認為繼續符合REIT資格不再符合我們的最佳利益，這一點以及其他對可轉讓性和所有權的限制將不適用。

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38

目錄

房地產投資信託基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。

適用於按個人税率向美國股東支付的“合格股息收入”的美國聯邦所得税最高税率為20%(如果適用，另加3.8%的淨投資收入附加税)。然而，REITs支付的股息通常不符合合格股息收入的降低税率。然而，在2026年1月1日之前的應納税年度，普通REIT股息構成“合格的業務收入”，因此個人納税人可以就此類股息扣除20%，導致美國個人股東的最高美國聯邦所得税税率為29.6%(如果適用，再加上3.8%的淨投資收入附加税)。然而，要符合這一扣除條件，收到此類股息的股東必須在股票除息前45天開始的第一個91天的持有期內，持有支付股息的REIT股票至少46天(考慮到某些特殊持有期規則)，並且沒有義務就實質上相似或相關財產的頭寸支付相關款項。適用於常規公司合格股息的更優惠税率可能會導致按個人税率徵税的投資者認為，投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能會對REITs的股票價值產生不利影響，包括我們的普通股。

我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響，在每一種情況下都有潛在的追溯力，這可能會降低我們普通股的市場價格。

任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能追溯生效。我們和我們的股東可能會受到美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化的不利影響，而這反過來又可能對我們向股東進行分配的能力以及我們普通股和優先股的交易價格產生實質性的不利影響。

如果運營夥伴關係不符合美國聯邦所得税的合夥資格，我們將不再有資格成為房地產投資信託基金，並遭受其他不利後果。

我們相信，出於美國聯邦所得税的目的，運營夥伴關係將被視為合作伙伴關係。作為一家合夥企業，運營合夥企業的收入將不需要繳納美國聯邦所得税。取而代之的是，它的每個合夥人，包括我們，都將被分配，並可能被要求就其在運營夥伴關係收入中的份額繳税。然而，我們不能向您保證，出於美國聯邦所得税的目的，美國國税局不會質疑運營合夥企業或我們擁有權益的任何其他子公司合夥企業的地位，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地將運營合夥企業或任何其他子公司合夥企業視為應按公司繳納美國聯邦所得税的實體，我們將無法通過適用於房地產投資信託基金的毛收入測試和某些資產測試，因此，我們很可能不再有資格成為房地產投資信託基金。此外，經營合夥企業或任何附屬合夥企業未能符合合夥企業的資格，可能會導致此類合夥企業繳納美國聯邦和州公司所得税，這將顯著減少可用於償債和分配給包括我們在內的合作伙伴的現金金額。

與我們普通股相關的風險

我們普通股的市值會受到各種因素的影響，這些因素可能會導致重大波動或波動。

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與其他公開交易的證券一樣，我們普通股的市場價格取決於各種因素，這些因素可能會不時變化，和/或可能與我們的財務狀況、經營業績或現金流無關。這些因素可能導致我們普通股市場價格的大幅波動或波動。這些因素包括但可能不限於以下因素：

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39

目錄

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不能保證我們普通股的市場價格在未來不會大幅波動或下跌，也不能保證我們普通股的持有者能夠在需要的時候以優惠的條件出售他們的股票，或者根本不能。過去，在公司股價出現劇烈波動後，不時會有人對其提起證券集體訴訟。這類訴訟可能會導致鉅額費用，並分散我們管理層的注意力和資源。

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不能保證我們將能夠進行或維持現金分配，在某些情況下，與我們負債有關的某些協議可能會限制或消除我們向普通股股東進行分配的能力。

我們打算向我們的股東進行現金分配，這樣我們每一年的全部或幾乎所有應税收入都可以分配，但需要進行調整。我們未來繼續分銷的能力可能會受到本年度報告(Form 10-K)中描述的風險因素的不利影響。我們不能保證我們將能夠進行或維持分配，在某些情況下，與我們負債有關的某些協議可能會限制或喪失我們向普通股股東進行分配的能力。我們不能保證我們物業的租金會上漲，也不能保證未來收購房地產或其他投資會增加我們可用於分配給股東的現金。此外，任何分配將由董事會全權決定，其形式、時間和金額(如果有的話)將取決於一系列因素，包括我們實際和預計的運營結果、FFO、AFFO、流動性、現金流和財務狀況，以及我們實際收到的收入

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目錄

根據我們的物業、營運開支、償債要求、資本開支、禁令及融資安排下的其他限制，我們的REIT應課税收入、年度REIT分派要求、適用法律及董事會認為相關的其他因素。

如果我們沒有足夠的現金用於分配，我們可能需要從營運資金中為短缺提供資金，或者借錢為此類分配提供資金，這將減少可用於房地產投資的收益，並增加我們未來的利息成本。我們無法進行分配，或無法按預期水平進行分配，可能會導致我們普通股的每股交易價格下降。

我們普通股的市場價格可能會受到我們現金分配水平的不利影響。

我們認為，房地產投資信託基金股權證券的市場價格主要基於市場對房地產投資信託基金增長潛力的看法，其當前和潛在的未來現金分配(無論是來自運營、銷售還是再融資)以及其管理和治理結構，其次是基於標的資產的房地產市場價值。出於這個原因，我們的普通股的交易價格可能高於或低於我們的每股資產淨值。只要我們出於投資目的、營運資本儲備或其他目的保留運營現金流，這些留存資金在增加我們標的資產價值的同時，可能不會相應地提高我們普通股的市場價格。如果我們不能達到市場對未來經營業績和現金分配的預期，我們普通股的市場價格可能會受到不利影響。

市場利率的提高可能會導致我們普通股的市場價格下降。

影響我們普通股市場價格的因素之一將是普通股的分配收益率(作為我們普通股市場價格的一個百分比)相對於市場利率。市場利率目前處於相對於歷史利率較低的水平，市場利率的提高可能會導致我們普通股股票的潛在購買者預期更高的分配收益率，而更高的利率可能會增加我們的借款成本，並可能減少我們可用於分配的現金。因此，較高的市場利率可能會導致我們普通股的市場價格下跌。

未來發行的債務證券(在我們清算時將優先於普通股)和未來發行的股權證券(包括優先股和運營單位)，將稀釋我們當時現有普通股股東的持股，並可能優先於我們普通股的股票，以便定期或在清算時進行分配，可能會對我們普通股的市場價格產生重大和不利的影響。

將來，我們可能會發行債務證券或股權證券，或發生其他借款。清算後，我們債務證券和其他貸款的持有者以及我們優先股的持有者將在我們普通股的持有者之前獲得我們可用資產的分配。我們不需要在優先購買權的基礎上向現有股東提供任何債務或股權證券。因此，我們未來直接或通過可轉換或可交換證券(包括OP單位)、認股權證或期權發行的普通股股票將稀釋我們當時的普通股股東的持有量，這種發行或對這種發行的看法可能會降低我們普通股的市場價格。我們的優先股如果發行，可能會定期或在清算時優先分配款項，這可能會限制我們向普通股持有者進行分配的能力。由於我們在未來發行債務或股權證券或以其他方式產生債務的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計我們未來籌資努力的金額、時機、性質或影響。因此，我們普通股的持有者承擔着風險，即我們未來發行的債務或股權證券或我們發生的其他借款可能會對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響，並稀釋他們對我們的所有權。

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目錄

在公開市場上出售大量我們的普通股，或認為可能發生這種情況，可能會降低我們普通股的價格，並可能稀釋您對我們的投票權和所有權權益。

在公開市場上出售大量我們的普通股，或認為此類出售可能發生的看法，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響，並可能使您更難在您認為合適的時間和價格出售您的普通股。

我們在首次公開募股(IPO)中出售的普通股可以立即在公開市場上轉售，除非它們由“關聯公司”持有，這一術語在證券法第2144條規則中有定義。CTO在CTO私募和首次公開募股(IPO)中購買的普通股以及在組建交易中發行的OP單位的普通股屬於證券法第2144條所指的“限制性證券”，在沒有根據證券法註冊的情況下不得出售，除非獲得註冊豁免，包括第3144條所載的豁免。由於我們與CTO簽訂了註冊權協議，CTO在CTO私募中購買的普通股可能有資格在未來不受限制地出售。在鎖定協議到期後出售大量此類股票，認為此類出售可能發生或提前解除這些協議，可能會導致我們普通股的市場價格下跌，或者使您更難在您認為合適的時間和價格出售您的普通股。

此外，我們的章程規定，我們可以發行最多5億股普通股和1億股優先股，每股面值0.01美元。此外，根據馬裏蘭州法律和我們章程的規定，我們整個董事會的大多數成員將有權修改我們的章程，以增加或減少我們被授權在未經股東批准的情況下發行的任何類別或系列的股票總數或任何類別或系列的股票數量。未來發行我們普通股或可轉換或可交換為普通股的證券可能會稀釋我們普通股股東的所有權利益。由於我們決定在未來的任何發行中發行額外的股本或可轉換或可交換證券將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。此外，我們不需要在優先購買權的基礎上向現有股東提供任何此類證券。因此，現有股東可能不可能參與未來的此類發行，這可能會稀釋現有股東在我們公司的利益。

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與新冠肺炎大流行相關的風險

新冠肺炎疫情，以及未來其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能會對租户的業務運營產生實質性的不利影響或中斷，從而對我們的財務狀況、運營業績、現金流和業績產生不利影響。

自2019年12月下旬以來，新冠肺炎疫情已蔓延至全球，包括美國的每個州。新冠肺炎大流行已經在地區和全球經濟和金融市場產生了影響，未來可能會產生其他流行病。新冠肺炎疫情的爆發嚴重影響了全球經濟活動，導致全球金融市場大幅波動。疫情的全球影響正在迅速演變，隨着越來越多的國家繼續發現新冠肺炎病例，包括美國在內的許多國家做出了迴應，實施了隔離，下令關閉企業和學校，並限制旅行。

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某些州和城市，包括我們擁有房產的地方，也做出了反應，制定了隔離措施、旅行限制、“在家避難”規則，更重要的是，對可能繼續經營或要求其他公司完全關閉的企業類型進行了限制。更多的州和城市可能會實施類似的限制。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。我們的一些租户已經宣佈暫時關閉他們的商店，並要求推遲，或者在某些情況下，在疫情仍然存在的情況下減少租金。許多專家預測，新冠肺炎疫情將引發甚至已經引發一段時間的全球經濟放緩，甚至可能引發全球經濟衰退。新冠肺炎大流行或未來的大流行可能會對我們成功運營業務的能力產生實質性的不利影響，因此我們的財務狀況、運營結果和現金流可能會受到以下因素的影響，其中包括：

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目錄

新冠肺炎疫情對我們和租户業務的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，無法通過任何程度的確定性進行預測，包括新冠肺炎疫情的範圍、嚴重性和持續時間，政府和衞生組織為遏制新冠肺炎疫情或減輕其影響而採取的行動的影響，以及新冠肺炎疫情的直接和間接經濟影響以及遏制措施等。我們的租户更多地關閉他們的業務，我們的租户提前終止租約，這可能會減少我們的現金流，這可能會影響我們繼續向股東支付預期水平股息的能力，或者根本沒有影響。新冠肺炎疫情的迅速爆發及其持續時間和長期影響的不確定性排除了對美國經濟、我們租户的業務和我們的不利影響程度的任何預測。因此，新冠肺炎疫情給我們的業務運營、我們經理的業務，以及我們的財務狀況、運營結果和現金流帶來了重大的不確定性和風險。此外，本截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告中列出的許多風險因素應被解讀為由於新冠肺炎大流行的影響而導致的風險增加。

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一般風險因素

網絡安全風險和網絡事件可能會對我們的業務造成不利影響，並擾亂運營。

網絡事件可能是由蓄意攻擊或無意事件造成的。這些事件可能包括但不限於為挪用資產或敏感信息、損壞數據或造成運營中斷而未經授權訪問數字系統。這些事件的後果可能包括但不限於：中斷運營、虛報財務數據、對被盜資產或信息承擔責任、網絡安全保護成本增加、訴訟和聲譽損害。如果發生任何此類網絡事件或類似事件，我們的資產，特別是現金可能會損失，因此，我們執行業務和實施投資和增長戰略的能力可能會受到損害，從而對我們造成重大和不利的影響。

我們可能會受到訴訟，這可能會對我們產生實質性的負面影響。

在正常的業務過程中，我們可能會受到訴訟、我們的業務、其他證券發行和其他方面的影響。其中一些索賠可能會導致鉅額的辯護費用和潛在的針對我們的重大判決，其中一些沒有或不能投保。我們一般都打算大力自衞。然而，我們不能確定未來可能出現的、目前我們不知道的任何索賠的最終結果。對我們不利的這類問題的解決可能導致我們不得不支付鉅額罰款、判決或和解，如果沒有保險，或者如果罰款、判決和和解超過保險水平，可能會對我們的收益和現金流產生重大和不利的影響，從而對我們造成實質性的不利影響。某些訴訟或某些訴訟的解決可能會影響我們某些保險範圍的可用性或費用，這可能會在很大程度上

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目錄

並對我們造成不利影響，使我們面臨更大的風險，這些風險將沒有保險，並對我們吸引董事和高級管理人員的能力產生實質性和不利影響。

如果我們未能保持有效的披露控制和程序，我們可能無法滿足適用的報告要求，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

作為一家上市公司，我們必須遵守交易法的信息要求，並必須向證券交易委員會提交報告和其他信息。此外，我們還需要維持披露控制和程序，以確保我們向SEC提交或提交給SEC的報告中要求披露的信息在SEC的規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。它們包括控制和程序，旨在確保向證券交易委員會提交或提交的報告中需要披露的信息被積累並傳達給管理層，包括我們的主要高管和主要財務官，以便及時做出有關要求披露的決定。有效的披露控制和程序對於我們提供可靠的報告、有效地防止和發現欺詐行為以及作為一家上市公司成功運營是必要的。設計和實施有效的披露控制和程序是一項持續的努力，需要大量的資源和時間。我們可能會發現我們的披露控制和程序中的缺陷，這些缺陷可能很難或耗時地及時補救。任何未能維持有效的披露控制和程序，或未能及時對其進行任何必要的改進，都可能導致我們無法履行我們的報告義務(這可能會影響我們的普通股在紐約證券交易所上市)。此外，無效的披露控制和程序還可能對我們防止或發現欺詐的能力產生不利影響，損害我們的聲譽，並導致投資者對我們提交給證券交易委員會的報告失去信心，這可能會對我們普通股的交易價格產生負面影響。

會計準則的變化可能會對我們產生實質性的不利影響。

財務會計準則委員會(FASB)和證券交易委員會(SEC)制定和解釋了適當的會計準則，它們可能會不時改變財務會計和報告準則，或它們對這些準則的解釋和應用，這些準則將管理我們的財務報表的編制。這些變化可能會對我們報告的財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。在某些情況下，我們可能被要求追溯應用新的或修訂的標準，導致重複上期財務報表。同樣，這些變化可能會對我們的租户報告的財務狀況或經營結果產生實質性的不利影響，並影響他們對租賃房地產的偏好。

有關前瞻性陳述的注意事項

本年度報告中包含的10-K表格中的某些陳述(歷史事實陳述除外)是前瞻性陳述。“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“預期”、“將會”、“可能”、“可能”、“應該”、“計劃”、“潛在”、“預測”、“預測”、“項目”以及類似的表達方式及其變體標識了某些此類前瞻性陳述，這些前瞻性陳述僅説明瞭它們作出的日期。前瞻性陳述基於管理層對未來發展及其對公司的潛在影響的預期和信念。

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不能保證未來的發展將符合管理層的預期，也不能保證未來發展對公司的影響將是管理層預期的。

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我們想提醒讀者，這些假設構成了有關或可能影響截至2020年12月31日的年度收益的前瞻性陳述的基礎，包括許多超出公司控制或準確估計能力的因素。這些風險和不確定性包括但不限於：房地產市場的強勢；經濟狀況長期衰退或低迷的影響；我們成功執行收購或發展戰略的能力；關鍵管理人員的流失；影響房地產開發業務和收入物業的地方、地區和國家經濟狀況的變化；房地產競爭活動的影響；任何主要收入物業租户的損失；大流行病的最終地理傳播、嚴重程度和持續時間，例如最近爆發的新冠肺炎、政府當局可能採取的遏制或應對大流行病影響的行動，以及大流行病對全球經濟、我們的財政狀況和經營成果的潛在負面影響；以及資金的可獲得性。這些風險和

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目錄

不確定因素可能導致我們未來的實際結果與我們的前瞻性陳述中表達的結果大不相同。

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本10-K表格年度報告中描述的風險並不是公司面臨的唯一風險。本公司目前不知道或本公司目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對本公司產生重大不利影響。

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項目1B：工作人員未解決的意見；工作人員意見；未解決的工作人員意見；未解決的工作人員意見。

無

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第二項：物業管理、物業管理、物業管理。

我們的主要辦事處位於佛羅裏達州代託納海灘140N威廉姆森大道1140N，140，郵編：32114。我們的電話號碼是(386)274-2202。

截至2020年12月31日，該公司在亞利桑那州、阿拉巴馬州、佛羅裏達州、佐治亞州、肯塔基州、緬因州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、密歇根州、內華達州、紐約、北卡羅來納州、俄亥俄州、俄克拉何馬州、俄勒岡州、得克薩斯州、華盛頓州和威斯康星州擁有48座單租户零售和寫字樓。

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第三項：訴訟程序、訴訟程序、訴訟程序。

有時，本公司可能是我們正常業務過程中附帶的某些法律程序的一方。我們目前沒有參與任何懸而未決或受到威脅的法律訴訟，我們認為這些訴訟可能會對我們的業務或財務狀況產生實質性的不利影響。

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第(4)項：礦場安全信息披露；礦場安全信息披露

不適用

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第(5)項：上市公司為註冊人的普通股、相關股東事項和股權證券的發行人回購建立市場。

該公司的普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“PINE”。

截至2021年2月10日，我們普通股的記錄持有者有48人。這一數字並不代表我們普通股的實際受益者人數，因為我們普通股的股票經常是通過銀行、經紀商和其他機構以“街頭名義”持有的，這是為了可能投票的受益者的利益。

我們打算按季度分配給我們的普通股股東。特別是，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們打算每年向我們的股東分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，這一比例的確定不考慮支付的股息的扣除，也不包括任何淨資本收益。然而，未來的任何分配將由董事會全權決定，並將取決於(其中包括)我們的實際運營結果和流動性。

未登記的股權證券銷售

在截至2020年12月31日的年度內，沒有未登記的股權證券銷售，這是之前沒有報告的。

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目錄

第6項：財務報表、財務報表、財務數據精選。--《華爾街日報》

以下選定的財務數據應與公司的綜合和合並財務報表和説明以及本報告其他部分包括的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”一併閲讀。

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下表彙總了我們精選的過去三個財年每年的歷史財務信息(單位：千)。選定的財務信息來源於我們經審計的綜合和合並財務報表。

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目錄

非GAAP財務指標

我們報告的結果是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)列報的。我們還披露了運營資金(“FFO”)和調整後的運營資金(“AFFO”)，這兩個指標都是非GAAP財務指標。我們認為，這兩個非GAAP財務指標對投資者是有用的，因為它們是分析師和投資者用來比較REITs經營業績的被廣泛接受的行業指標。

FFO和AFFO不代表經營活動產生的現金，也不一定表明可用於滿足現金需求的現金；因此，它們不應被視為淨收益的替代指標或我們現金流量表上報告的運營現金流的流動性指標，它們應被視為GAAP財務指標的補充，而不是替代。

我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)理事會採用的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收益或虧損，調整後不包括非常項目(根據GAAP的定義)、出售可折舊房地產資產的淨收益或虧損、與房地產折舊資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括按比例分攤的未合併子公司的此類調整。為了得出AFFO，我們修改了NAREIT對FFO的計算，以包括與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整，如直線租金收入、遞延融資成本的攤銷、資本化租賃激勵和高於和低於市場租賃相關無形資產的攤銷，以及非現金補償。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但不會對經營現金流或長期經營業績產生影響。當我們制定公司目標時，我們使用AFFO作為我們業績的一種衡量標準。

管理層、投資者和分析師使用FFO，主要是為了便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售額的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場狀況波動。我們相信，AFFO是供投資者考慮的另一項有用的補充措施，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能無法與其他公司採用的同名措施相提並論。

資產負債表數據(以千為單位)：

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目錄

非GAAP衡量標準的對賬(以千為單位)：

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其他數據(單位為千，每股數據除外)：

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目錄

項目7、財務報告、財務報告、財務管理人員對財務狀況和經營成果的討論和分析。

前瞻性陳述

當我們提到“我們”、“鬆樹”或“公司”時，我們指的是阿爾卑斯收入財產信託公司及其合併子公司。提及的“財務報表附註”是指載於本年度報告表格10-K第(8)項的阿爾卑斯收入財產信託公司合併財務報表附註。此外，當公司使用“預期”、“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”或類似表述中的任何一個時，公司都是在發表前瞻性聲明。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但公司的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。可能導致實際結果或事件與公司預期或項目大不相同的某些因素在“項目1a”中描述。本年度報告“10-K表格中的風險因素”。鑑於這些不確定性，提醒讀者不要過度依賴此類聲明，這些聲明僅説明截至本年度報告Form 10-K或通過引用併入本文的任何文件的日期。公司沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂，這些前瞻性陳述可能會反映本年度報告(Form 10-K)公佈之日之後的事件或情況。

以下討論和分析應與本報告其他部分包括的合併財務報表和相關附註一併閲讀。

概述

阿爾卑斯山收入財產信託公司是馬裏蘭州的一家公司，其運作方式是為了符合聯邦所得税的REIT資格。幾乎所有的業務都是通過我們的運營夥伴關係進行的。

我們主要尋求收購、擁有和運營主要位於我們目標市場的獨立、單租户商業房地產，主要根據三重淨值長期租賃進行租賃。在我們的目標市場內，我們將重點投資於單租户零售和寫字樓物業。我們將瞄準那些我們認為受到當前支持消費支出的宏觀經濟趨勢有利影響的行業的租户，例如強勁且不斷增長的就業和積極的消費者情緒，以及那些對不斷增長的電子商務零售業的影響表現出牴觸情緒的行業的租户。我們還將尋求投資於淨出租給租户的物業，我們認為這些物業具有誘人的信貸特徵、穩定的運營歷史和健康的租金覆蓋水平，位於其市場內，租金水平等於或低於市值租金水平。此外，我們相信，至少在短期內，我們公司的規模將使我們能夠將投資活動集中在收購單個物業或較小的物業組合上，這些物業代表着我們的大多數上市淨租賃REIT同行不會始終如一追求的交易規模。

我們投資創收物業的策略側重於各種因素，包括但不限於長期房地產基本面和目標市場，包括主要市場或那些經歷顯著經濟增長的市場。我們採用一套評估有針對性的創收物業投資的方法，包括評估：(I)房地產的屬性(例如，位置、市場人口統計資料、市場上可比較的物業等)；(Ii)對現有租户的評估(例如，信譽、物業銷售水平、租户與市場的租金水平等)；(Iii)其他特定市場情況(例如，租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；及(Iv)與本公司業務及策略有關的考慮因素(例如，資產類別的戰略契合、物業管理需要、與本公司架構的配合等)。

我們截至2020年12月31日的年度經營業績符合我們的預期，主要受我們以與我們的目標投資參數大致一致的估值和收益率收購單租户淨租賃物業的投資活動的推動。

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目錄

於截至2020年12月31日止年度，本公司收購了29個單一租户淨租賃物業，總採購額為1.166億美元，反映加權平均進入現金上限比率為6.9%，接近2020年10月提供的採購量指引的高端。*在截至2020年12月31日的年度內，本公司出售了一個單一租户淨租賃物業，總處置金額為510萬美元，反映了5.8%的退出現金上限比率。他説：

截至2020年12月31日，我們擁有48處物業，總可租賃面積為160萬平方英尺，分佈在18個州，加權平均剩餘租賃期限為8.4年。截至2020年12月31日，我們的投資組合100%租賃。

除我們的48個創收物業外，根據截至二零二零年十二月三十一日止三個月與位於佛羅裏達州奧蘭治公園的Old Time Pottery租户簽訂的修訂協議，本公司現有權開發或地租第二個地塊，並正積極與意向租户洽談地租物業。

新冠肺炎大流行

2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行爆發，疫情已蔓延至全美。新冠肺炎疫情的蔓延繼續導致美國和國際市場的大幅波動，在許多行業，商業活動經歷了幾乎完全關閉的時期。與新冠肺炎疫情相關的業務中斷持續時間和嚴重程度，以及它對美國經濟和國際經濟的影響，仍然存在不確定性。

本公司收取截至2020年12月31日止三個月到期的合約基本租金(“CBR”)的100%。CBR代表根據租賃協議的現行條款欠本公司的金額。本公司已同意延遲或減少某些CBR，以換取額外的租賃期或其他租賃增強性增加，相當於延遲或減免協議時現有合同租金的6%。延期CBR的償還始於2020年第三季度，在某些情況下，付款將持續到2021年底。本公司與2021年收租有關的披露，見本年報10-K表第(8)項“財務報表及補充數據”中合併合併財務報表附註17“後續事項”。

對新冠肺炎疫情對公司當前或可識別的潛在財務和經營影響的評估如下：

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目錄

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目錄

截至2020年12月31日的年度、2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日的經營業績(單位：千)⁽¹⁾

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截至2020年12月31日的年度，2019年11月26日至2019年12月31日期間的一般和行政費用，以及2019年1月1日至2019年11月25日期間的一般和行政費用(單位：千)：

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收入和收入的直接成本

在截至2020年12月31日的一年中，我們所得税房地產業務的總收入為1930萬美元，2019年11月26日至2019年12月31日期間為140萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為1180萬美元。上述期間各自收入的增長主要反映了在截至2020年12月31日的一年中，該公司29項收益性物業收購帶來的收入增長。在截至2020年12月31日的一年中，我們所得税房地產業務的直接收入成本總計230萬美元，2019年11月26日至2019年12月31日期間為40萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為170萬美元。收入直接成本的增加也是由於公司在截至2020年12月31日的一年中收入物業組合的增加。

在截至2020年12月31日的一年中，折舊和攤銷費用總計990萬美元，2019年11月26日至2019年12月31日期間為70萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為490萬美元。*折舊及攤銷費用增加反映本公司截至2020年12月31日止年度的收入物業組合增加。

一般和行政費用

在截至2020年12月31日的一年中，一般和行政費用總計470萬美元，2019年11月26日至2019年12月31日期間為30萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為170萬美元。一般和行政費用的變化主要是由於該等費用性質的變化，因為2019年1月1日至2019年11月25日的前身期間是前身母公司費用相對於本公司實際發生的一般和行政費用的分配。前身一般及行政開支並不顯示本公司在首次公開招股後每年產生的一般及行政開支。在截至2020年12月31日的年度內，一般和行政費用主要受到確認260萬美元管理費支出的影響，其中2019年11月26日至2019年12月31日期間和2019年1月1日至2019年11月25日期間的成本總額分別為30萬美元和零，此外還有與2019年年度審計相關的審計服務費用30萬美元。與我們的年度審計相關的費用被確認為產生的服務，這通常是全年按比例發生的。

淨收益(虧損)

截至2020年12月31日的年度淨收益(虧損)總計110萬美元，2019年11月26日至2019年12月31日期間不到(10萬美元)，2019年1月1日至2019年11月25日期間為360萬美元。除上述影響外，與2019年11月26日至2019年12月31日期間和2019年1月1日至2019年11月25日期間相比，截至2020年12月31日的年度淨收入減少反映了以下因素：

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目錄

2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日、截至2018年12月31日的前一年經營業績(單位：千)⁽¹⁾

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2019年11月26日至2019年12月31日期間、2019年1月1日至2019年11月25日期間以及截至2018年12月31日的前一年的一般和行政費用(單位：千)：

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目錄

收入和收入的直接成本

2019年11月26日至2019年12月31日期間，我們所得税物業運營的總收入為140萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為1,180萬美元，截至2018年12月31日的前一年為1,170萬美元。所列期間各自收入的增長主要反映了前身在2019年1月1日至2019年11月25日期間進行的五項收益性物業收購帶來的收入增長。2019年11月26日至2019年12月31日期間，我們所得税房地產業務的直接收入成本總計40萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為170萬美元，截至2018年12月31日的前一年為160萬美元。本報告所述期間收入的直接成本增加既反映了列報的時間段，也反映了與前任於2018年10月在佛羅裏達州傑克遜維爾購買兩份土地租約有關的公共區域維護費用的增加。

折舊及攤銷

2019年11月26日至2019年12月31日期間折舊及攤銷費用總計70萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間折舊及攤銷費用總額為490萬美元，截至2018年12月31日的上一年度折舊及攤銷費用總額為490萬美元。列報期間折舊和攤銷費用的增加既反映了列報的時間段，也反映了前身在2019年1月1日至2019年11月25日期間收購的五項收入物業的增長。

一般和行政費用

2019年11月26日至2019年12月31日期間，一般和行政費用總計30萬美元，2019年1月1日至2019年11月25日期間為170萬美元，截至2018年12月31日的前一年為120萬美元。列報期間一般和行政費用的變化既反映了列報的時間段，也反映了一般和行政費用性質的變化，因為前幾個期間是母公司費用相對於公司實際發生的一般和行政費用的分攤。前身一般及行政開支並不顯示本公司在首次公開招股後每年產生的一般及行政開支。

淨收益(虧損)

2019年11月26日至2019年12月31日期間的淨收益(虧損)總額不到(10萬美元)，2019年1月1日至2019年11月25日期間的淨收益(虧損)總額為360萬美元，截至2018年12月31日的前一年淨收益(虧損)總額為400萬美元。與截至2018年12月31日的上一年度相比，2019年1月1日至2019年11月25日期間以及2019年11月26日至2019年12月31日期間(本公司)的淨收入減少40萬美元，反映出除本公司實際發生的一般和行政費用外，與前述收入物業組合增加相關的收入增加、直接收入成本以及折舊和攤銷。

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流動性

現金和現金等價物。截至2020年12月31日，現金總額為190萬美元。

長期債務。截至2020年12月31日，長期債務面值總計1.068億美元，比2019年12月31日的無餘額增加1.068億美元。長期債務增加是由於於截至2020年12月31日止年度內動用我們的信貸安排以協助收購29項收入物業所致。有關2020年12月31日以後收購的單一租户收入物業的相關資料，請參閲本年報第10-K號表格中第(8)項“財務報表及補充數據”所載的綜合及合併財務報表附註17“後續事項”。

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目錄

截至2020年12月31日，該公司的未償債務按面值計算如下(以千計)：

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信貸安排。本公司的循環信貸安排(“信貸安排”)由蒙特利爾銀行(“蒙特利爾銀行”)擔任其下貸款人的行政代理，就我們的收益物業組合而言，該安排是無抵押的，但由本公司的若干全資附屬公司提供擔保。信貸安排銀行集團由蒙特利爾銀行牽頭，還包括北卡羅來納州雷蒙德·詹姆斯銀行(Raymond James Bank)。信貸安排最初的總借款能力為1.00億美元，有能力在基本期限內將這一能力提高到1.5億美元，這還有待貸款人的批准。

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2020年10月16日，公司執行了信貸安排第二修正案(“第二修正案”)，增加了亨廷頓國家銀行和Truist銀行兩家貸款人。根據第二修正案的結果，信貸安排的總借款能力為1.5億美元，有能力在期限內利用手風琴功能將這一能力增加到2.0億美元，但須經貸款人批准。

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信貸安排為貸款人提供本公司附屬公司股權的擔保權益，而該等附屬公司擁有借款基礎所包括的物業。信貸安排下的未償還債務按30天LIBOR加135個基點至30天LIBOR加195個基點不等的利率計息，利率基於信貸安排下的未償還餘額佔經營合夥企業總資產價值的百分比(定義見信貸安排)。信貸安排還根據未使用部分是否大於或低於總借款能力的50%，為借款能力的任何未使用部分收取15至25個基點的費用。

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截至2020年12月31日，信貸安排項下的當前承諾額為1.5億美元，公司的未償還餘額為1.068億美元。

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營運合夥須遵守信貸安排下的慣常限制性契諾，包括但不限於對營運合夥以下各項能力的限制：(A)招致負債；(B)作出若干投資；(C)產生若干留置權；(D)進行若干聯屬交易；及(E)進行若干重大交易，例如合併。信貸安排還包含涵蓋經營合夥企業的財務契約，包括但不限於有形淨值和固定費用覆蓋率。此外，經營合夥企業須遵守信貸協議中所述的額外財務維持契約。於二零二零年六月三十日，本公司及經營合夥企業與貸款人訂立信貸協議的第一項修訂，據此調整有形淨值契約以更能反映市場條款。

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收購和投資。如前所述，本公司於2019年11月26日開始營運，自2019年11月26日開始營運至2019年12月31日止期間，吾等並無收購任何單一租户收入物業。在截至2020年12月31日的年度內，我們收購了29個單租户淨租賃物業，總投資1.166億美元。有關2020年12月31日以後收購的單租户收入物業的相關信息，請參閲本年報10-K表格中第(8)項“財務報表和補充數據”中的合併合併財務報表附註17“後續事項”。巴塞羅那

在2020年第一季度，該公司完成了對9個物業的收購，總收購價格為4680萬美元。當宣佈疫情爆發時，鑑於新冠肺炎疫情帶來的不確定性以及對資本市場、美國經濟和鬆樹租户的影響，該公司暫停了旨在尋找更多收購機會的活動。在2020年第二季度末，該公司完成了對兩處物業的收購，總購買價為2860萬美元。在第三次和第四次

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目錄

在2020年第四季度，公司完成了對18處物業的收購，總收購價格為4120萬美元，截至2020年12月31日的年度總收購金額為1.166億美元。

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性情。2020年9月25日，本公司出售其截至2020年6月30日被歸類為持有待售的單租户收入物業，出租給位於弗吉尼亞州夏洛茨維爾的Outback Steakhouse，總處置金額為510萬美元，退出上限比率為5.8%。該公司從出售中獲得的收益為30萬美元，或每股稀釋後收益0.03美元。自我們於2019年11月26日開始運營至2019年12月31日期間，沒有處置任何收益性物業。他説：

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資本支出。截至2020年12月31日，該公司發生了90萬美元的租户改善，與租賃給德克薩斯州喬治敦的7-Eleven物業有關，根據租約，租户在年終後償還了40萬美元。截至2020年12月31日，在總計90萬美元中，有10萬美元有待融資。

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我們相信，在未來12個月和可預見的未來，我們將有足夠的流動性為我們的運營、資本需求、維護和償債需求提供資金，手頭有現金，我們運營的現金流和現有1.5億美元信貸安排上的可用能力為4320萬美元，這是基於我們截至2020年12月31日的當前收入物業借款基礎。

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*董事會和管理層一直在審查資本的分配，目標是為我們的股東提供最佳的長期回報。這些審查考慮了各種替代方案，包括增加或減少定期股息，回購公司的證券，以及保留資金用於再投資。董事會每年都會審查我們的業務計劃和公司戰略，並在情況需要時進行調整。管理層的重點是繼續我們投資單租户淨租賃收入物業的戰略，利用我們在首次公開募股(IPO)中籌集的資本和信貸安排的可用借款能力來增加我們的創收物業組合，主要在較大的大都市地區和成長型市場提供具有強勁風險調整回報的穩定現金流。

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合同義務和承諾

截至2020年12月31日，該公司發生了90萬美元的租户改善，與租賃給德克薩斯州喬治敦的7-Eleven物業有關，根據租約，租户在年終後償還了40萬美元。截至2020年12月31日，在總計90萬美元中，有10萬美元有待融資。

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沒有未在我們的合併財務報表中確認為負債的發展債務。

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表外安排

沒有。

關鍵會計政策

本年度報告所包括的綜合財務報表乃按照公認會計原則編制。按照公認會計原則編制財務報表時，管理層須作出影響財務報表當日呈報的資產及負債額、或有資產及負債以及呈報的收入及開支的估計及假設。這些關鍵會計政策的制定及選擇已由管理層決定，並已與本公司董事會審計委員會審閲相關的披露資料。(編者注：本年度報告所載的綜合財務報表乃按GAAP編制。)管理層在編制符合GAAP的財務報表時，要求管理層作出影響已呈報資產及負債額、或有資產及負債及已呈報收入及開支的估計及假設，並已與本公司董事會審計委員會審閲相關披露。實際結果可能與這些估計不同。

我們的重要會計政策在本10-K表格年度報告中的合併和合並財務報表的附註3“重要會計政策摘要”中有更全面的描述；然而，最關鍵的會計政策涉及使用關於未來不確定性的估計和假設，因此可能導致實際金額與估計不同，如下所示：“財務報表和補充數據”包含在本年度報告的Form 10-K中，其中包括對合並後的財務報表的附註3“重大會計政策摘要”；然而，最關鍵的會計政策涉及對未來不確定性的估計和假設的使用，因此可能導致實際金額與估計值不同：

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目錄

在編制財務報表時使用估計數。按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表日期報告的資產和負債的報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用的報告金額。實際結果可能與這些估計不同。

除其他因素外，由於全國房地產市場目前存在的波動市況，以及金融和信貸市場的波動和不確定性，估計和假設，尤其是與前任對收益性房地產的投資有關的估計和假設，可能會由於房地產和金融市場的持續波動或由於這些市場的嚴重錯位而發生重大變化。

長壽資產。本公司遵循財務會計準則委員會(FASB)會計準則編碼(ASC)主題360-10，物業、廠房和設備進行其減值分析。每當事件或環境變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，本公司便會檢討長期資產(主要是房地產)的減值可回收性。被視為觸發事件的情況包括：期內運營現金流大幅下降、運營當前或預計虧損、未完全租賃或以低於當前市場利率的利率租賃的收益性物業，以及管理層認為重大的任何其他數量或定性事件。使用未貼現現金流方法評估長期資產的減值，該方法考慮了未來估計的資本支出。長期資產的減值以公允價值減去出售成本計量。

租賃房地產購置會計。*房地產投資按成本減去累計折舊和減值損失(如果有的話)列賬。房地產投資成本反映了房地產的購買價格或開發成本。我們評估每筆收購交易，以確定收購的資產是否符合企業的定義。根據會計準則更新(“ASU”)2017-01，企業合併(主題805)：澄清企業的定義時，如果沒有實質性的收購過程，或者基本上所有的公允價值集中在單一的可識別資產或一組類似的可識別資產中，或者收購不包括以被收購的勞動力或被收購的合同的形式存在的實質性過程，並且在沒有重大成本、努力或延遲的情況下無法替換，則收購不符合企業的資格。與資產收購相關的交易成本作為收購資產成本基礎的一部分進行資本化，而被視為企業收購的交易成本則在發生時計入費用。當改進和替換延長了資產的使用壽命或提高了生產能力時，這些改進和替換就被資本化了。維修和維護費用在發生時計入費用。

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根據財務會計準則委員會的指引，以原址租賃取得的房地產的公允價值按各自的相對公允價值分配給所收購的有形資產，包括土地、建築物和租户裝修，以及已確認的無形資產和負債，包括高於市價和低於市價的租賃價值、原址租賃價值和租賃成本價值。在分配已確認的收購物業無形資產和負債的公允價值時，高於市價和低於市價的原地租賃價值按現值計入其他資產或負債。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內作為租金收入的減少額攤銷。資本化低於市價的租賃值在初始期限內攤銷為租金收入的增加，除非管理層認為租户很可能會在租約到期時續簽，在這種情況下，本公司和前身都會在續期期內攤銷應佔續期的價值。原址租賃的價值和租賃成本在各自租賃的剩餘不可取消期間攤銷為費用。如果租賃在規定的到期日之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額將被註銷。

收入物業租賃收入。與本公司收入物業組合相關的租賃安排被歸類為經營租賃。該公司在租賃期內以直線方式確認這些物業的租賃收入。因此，合同租賃付款的增加在租賃期內平均確認。根據本辦法確認的租賃收入與合同租賃支付條件(即直線租金)之間的階段性差異(即直線租金)記為遞延經營租賃應收賬款，並計入截至2020年12月31日和2019年12月31日的隨附合並資產負債表上的直線租金調整。

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目錄

所得税。本公司已選擇從2019年11月26日開始至2019年12月31日結束的短暫納税年度開始，根據美國國税法(Internal Revenue Code)將房地產投資信託基金(REIT)作為美國聯邦所得税目的徵税。本公司相信，從如此短的應税年度開始，它的組織和運營方式就符合美國聯邦所得税法規定的REIT的徵税資格。該公司打算繼續以這種方式運作。作為房地產投資信託基金，該公司將按其應納税淨收入的公司税率繳納美國聯邦和州所得税；但是，該公司可以申請扣除支付給其股東的股息金額。公司作為股息分配的金額將只在股東層面徵税。雖然公司必須分配其REIT應納税所得額的至少90%(不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本利得)才有資格成為REIT，但公司打算分配其所有應納税所得額。在計算其REIT應納税所得額和分配要求時，允許本公司進行某些其他非現金扣除或調整，如折舊費用。這些扣除使公司能夠根據美國聯邦所得税法降低其股息支付要求。某些州可能會徵收最低特許經營税。本公司可能成立一個或多個應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)，這些子公司將就其應税收入繳納適用的美國聯邦、州和地方企業所得税。於本報告所述期間，本公司並無任何須課税的TRS。

新會計公告。請參閲本年報10-K表格中第8項“財務報表和補充數據”中合併合併財務報表的附註3“重大會計政策摘要”。

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第7A項：投資者要求對市場風險進行定量和定性的披露；而投資者則要求對市場風險進行定量和定性的披露。

根據1934年證券交易法第12b-2條的規定，我們是一家規模較小的報告公司。因此，根據S-K法規第305(E)項，我們不需要提供該項目所要求的信息。

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項目8：財務報表和補充數據：財務報表、財務報表、財務報表和補充數據

公司的合併和合並財務報表從本報告第F-1頁開始。見本報告第.15項。

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項目9.美國會計準則委員會審查會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

在會計和財務披露方面，我們與我們的會計師沒有分歧。

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項目9A：監管、監管、監管控制和程序。

披露控制和程序

截至本報告所述期間結束時，根據1934年“證券交易法”(“交易法”)規則13(A)-15和15(D)-15的要求，在包括首席執行官(“CEO”)和首席財務官(“CFO”)在內的公司管理層的監督和參與下，對公司的披露控制和程序(定義見規則13a-15(E))或規則15d-15(E)的有效性進行了評估。基於這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論，公司披露控制和程序的設計和操作有效，以確保公司根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並提供合理保證，確保公司在此類報告中要求披露的信息得到積累並酌情傳達給公司管理層，包括首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於要求披露的決定。

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目錄

管理層關於財務報告內部控制的報告

管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制(如《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)條規定)。我們對財務報告的內部控制旨在為財務報告的可靠性和根據美國公認會計準則編制外部財務報表提供合理保證。我們對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映我們資產交易和處置的記錄；(2)提供合理保證，確保記錄必要的交易，以便根據美國公認會計準則編制財務報表，並且僅根據我們管理層和董事的授權進行收支；(3)提供合理保證，防止或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權的資產收購、使用或處置。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，我們使用特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的2013年內部控制-綜合框架中規定的標準，對財務報告內部控制的有效性進行了評估。根據我們的評估和這些標準，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2020年12月31日起有效。

財務報告內部控制的變化

在本報告所述期間，本公司財務報告內部控制(定義見交易所法案第13a-15(F)或15d-15(F)條規則)沒有發生重大影響或合理可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響的變化。

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項目9B.項目：項目：項目9B：項目：項目

沒有。

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第III部

項目10：董事會、董事、高管和公司治理

要求在此陳述的信息將包括在公司提交給證券交易委員會的2021年年度股東大會的最終委託書中，該委託書將在註冊人截至2020年12月31日的會計年度結束後120天內提交(“委託書”)，這些章節在此併入作為參考。

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第11項：薪酬調整、高管薪酬調整、高管薪酬調整

我們由我們的經理進行外部管理，因此，公司不會產生與我們的高管相關的薪酬成本。需要在此陳述的任何附加信息將包括在委託書中，這些部分通過引用併入本文。

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第(12)項：資產證券化包括某些實益所有人和管理層的擔保所有權以及相關股東事項

需要在此陳述的信息將包括在委託書中，這些部分通過引用合併於此。

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目錄

第(13)項：獨立董事、獨立董事、獨立董事。

需要在此陳述的信息將包括在委託書中，這些部分通過引用合併於此。

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第(14)項：總會計師費用和服務費：總會計師費用和服務費

需要在此陳述的信息將包括在委託書中，該部分通過引用併入本文。

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目錄

第IIIV部

項目15.財務報表、財務報表明細表

1.財務報表

以下財務報表作為本報告的一部分提交：

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2.財務報表附表

由於缺少需要的條件、重要性或財務報表或附註中提供了所需的信息，因此省略了附表。

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目錄

3.展品

展品索引

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目錄