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ePlanMember美國-GAAP：公共類別成員2021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember美國-GAAP：公共類別成員2021-01-012021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2020-12-310001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2020-04-012020-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-04-012021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2021-01-012021-06-300001759774Pstl：EmployeeStockPurche ePlanMember2020-01-012020-06-300001759774美國-GAAP：次要事件成員2021-07-262021-07-260001759774PSTL：FirstOklahoma Bank LoanMember美國-GAAP：次要事件成員2021-08-030001759774PSTL：FirstOklahoma Bank LoanMember美國-GAAP：次要事件成員2021-08-032021-08-030001759774PSTL：FirstOklahoma Bank LoanMember美國-GAAP：優質費率成員美國-GAAP：次要事件成員SRT：最小成員數2021-08-03PSTL：選項0001759774美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774美國-GAAP：BaseRateMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberSRT：最小成員數US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774SRT：最大成員數美國-GAAP：BaseRateMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員SRT：最小成員數US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774SRT：最大成員數美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774美國-GAAP：不安全債務成員美國-GAAP：BaseRateMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberSRT：最小成員數US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774SRT：最大成員數美國-GAAP：不安全債務成員美國-GAAP：BaseRateMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774美國-GAAP：不安全債務成員美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員SRT：最小成員數US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774SRT：最大成員數美國-GAAP：不安全債務成員美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員US-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774Pstl：CommentFeeThresholdOneMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774Pstl：提交FeeThresholdTwoMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-092021-08-090001759774美國-GAAP：不安全債務成員美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-130001759774美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-130001759774美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember美國-GAAP：次要事件成員PSTL：A2021CreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-08-130001759774美國-GAAP：次要事件成員2021-08-112021-08-110001759774SRT：ScenarioForecastMember美國-GAAP：次要事件成員2021-07-012021-12-31
目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
☒
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年6月30日
或
☐
根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
委託文件編號：001-38903
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州83-2586114
(述明或其他司法管轄權(美國國税局僱主)
公司或組織)識別號碼)
哥倫比亞大道75號
雪松, 紐約11516
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號：(516) 295-7820
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題商品代號註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，每股票面價值0.01美元PSTL紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是 x*¨
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 x*¨
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器☐加速文件管理器☐
非加速文件服務器☒規模較小的報告公司☒
新興成長型公司☒
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。*是。¨*x
截至2021年8月11日，註冊人擁有13,657,529已發行的A類普通股。


目錄
目錄
頁面
第一部分財務信息
第1項。
財務報表
1
截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併資產負債表
1
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合營業報表
2
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的合併權益表(赤字)
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月合併現金流量表
5
合併財務報表附註
6
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
24
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
38
第四項。
管制和程序
38
第二部分：其他信息
第1項。
法律程序
39
第1A項。
風險因素
39
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
39
第三項。
高級證券違約
39
第四項。
煤礦安全信息披露
39
第五項。
其他信息
39
第6項
陳列品
40
簽名
41

i
目錄
第一部分財務信息
項目1.財務報表
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
綜合資產負債表
(單位為千，面值和共享數據除外)
六月三十日，
2021		2020年12月31日
(未經審計)
資產
投資：
房地產，按成本價計算：
土地
$55,108 $46,303 
建築和改善
240,528 196,340 
租户改進
5,098 4,428 
房地產總資產，按成本價計算
300,734 247,071 
減去：累計折舊
(16,715)(13,215)
房地產總資產，淨額
284,019 233,856 
融資租賃投資淨額
512 515 
總投資
284,531 234,371 
現金
4,936 2,212 
租金和其他應收款
3,689 3,521 
預付費用和其他資產，淨額
4,790 4,434 
代管和準備金1,215 1,059 
遞延應收租金
373 216 
就地租賃無形資產，淨額
14,578 13,022 
高於市值租賃，淨額
116 50 
總資產
$314,228 $258,885 
負債和權益
負債：
淨擔保借款
$33,031 $46,629 
循環信貸安排
82,500 78,000 
應付帳款、應計費用和其他
6,673 5,891 
低於市場租賃，淨額
8,579 8,726 
總負債
130,783 139,246 
承諾和或有事項
股本：
A類普通股，面值$0.01每股；500,000,000授權股份，13,652,412和9,437,197截至2021年6月30日和2020年12月31日分別發行和發行的股票
136 95 
B類普通股，面值$0.01每股；27,206授權股份：27,206截至2021年6月30日和2020年12月31日發行和發行的股票
— — 
額外實收資本
160,061 100,812 
累計赤字
(14,010)(8,917)
股東權益總額
146,187 91,990 
經營合夥單位持有人的非控股權益
37,258 27,649 
總股本
183,445 119,639 
負債和權益總額
$314,228 $258,885 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
1
目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併業務報表
(未經審計)
(單位為千，共享數據除外)
在截至的三個月內
六月三十日，		在截至的六個月內
六月三十日，
2021202020212020
收入：
租金收入
$8,977 $5,293 $17,464 $10,195 
手續費及其他收入
551 312 929 607 
總收入
9,528 5,605 18,393 10,802 
運營費用：
房地產税
1,163 697 2,252 1,339 
物業運營費用
815 394 1,725 801 
一般事務和行政事務
2,716 1,917 5,285 4,218 
折舊及攤銷
3,219 2,162 6,388 4,197 
總運營費用
7,913 5,170 15,650 10,555 
營業收入1,615 435 2,743 247 
利息支出，淨額：
合同利息支出
(621)(546)(1,266)(1,273)
遞延融資費的核銷和攤銷
(145)(115)(290)(220)
提前清償債務損失
— — (202)— 
利息收入
1 1 1 1 
總利息支出(淨額)
(765)(660)(1,757)(1,492)
所得税費用前收益(虧損)
850 (225)986 (1,245)
所得税費用
(27)(5)(38)(15)
淨收益(虧損)
823 (230)948 (1,260)
可歸因於經營合夥單位持有人非控股權益的淨(收益)虧損
(152)79 (176)431 
普通股股東應佔淨收益(虧損)
$671 $(151)$772 $(829)
每股淨收益(虧損)：
基本型和稀釋型
$0.04 $(0.05)$0.04 $(0.19)
加權平均已發行普通股：
基本型和稀釋型
13,081,018 5,205,153 12,766,791 5,189,900 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
2
目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併權益變動表(虧損)
(未經審計)
(單位為千，共享數據除外)
數量
普通股
庫存		普普通通
庫存		其他內容
實繳
資本		累計
權益
(赤字)		股東合計
股權		運營中
夥伴關係
單位持有人的
非控制性
利益		總計
權益
餘額-2019年12月31日5,313,110 $53 $51,396 $(2,576)$48,873 $20,950 $69,823 
與交易相關的操作單元的發放
— — — — — 7,922 7,922 
股權薪酬的發行和攤銷
103,463 1 519 — 520 185 705 
ESPP項下的發行和攤銷
3,538 — 53 — 53 — 53 
宣佈的股息($0.17每股)
— — — (923)(923)(478)(1,401)
淨損失
— — — (677)(677)(352)(1,029)
非控制性權益的重新分配
— — 2,219 — 2,219 (2,219)— 
餘額-2020年3月31日5,420,111 $54 $54,187 $(4,176)$50,065 $26,008 $76,073 
股權薪酬的發行和攤銷42,297 — 351 — 351 181 532 
按ESPP攤銷— — 2 — 2 — 2 
限售股扣繳(11,342)— (182)— (182)— (182)
宣佈的股息($0.20每股)
— — — (1,089)(1,089)(566)(1,655)
淨損失— — — (151)(151)(79)(230)
非控制性權益的重新分配— — (6)— (6)6 — 
餘額-2020年6月30日5,451,066 $54 $54,352 $(5,416)$48,990 $25,550 $74,540 
餘額-2020年12月31日9,464,403 $95 $100,812 $(8,917)$91,990 $27,649 $119,639 
出售普通股所得淨收益
3,737,500 37 53,203 — 53,240 — 53,240 
股權薪酬的發行和攤銷
149,121 1 885 — 886 230 1,116 
ESPP項下的發行和攤銷
3,987 — 66 — 66 — 66 
限售股扣繳
(1,291)— (21)— (21)— (21)
宣佈的股息($0.2175每股)
— — — (2,916)(2,916)(650)(3,566)
淨收入
— — — 103 103 23 126 
非控制性權益的重新分配
— — (3,831)— (3,831)3,831 — 
餘額-2021年3月31日13,353,720 $133 $151,114 $(11,730)$139,517 $31,083 $170,600 
3
目錄
出售普通股所得淨收益319,702 3 6,050 — 6,053 — 6,053 
與交易有關的操作單元的發放— — — — — 9,021 9,021 
股權薪酬的發行和攤銷17,102 — 499 — 499 281 780 
按ESPP攤銷— — 8 — 8 — 8 
限售股扣繳(10,906)— (221)— (221)— (221)
宣佈的股息($0.22每股)
— — — (2,951)(2,951)(668)(3,619)
淨收入— — — 671 671 152 823 
非控制性權益的重新分配— — 2,611 — 2,611 (2,611)— 
餘額-2021年6月30日13,679,618 $136 $160,061 $(14,010)$146,187 $37,258 $183,445 
附註是這些合併財務報表的組成部分。   

4
目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併現金流量表
(未經審計)
(單位：千)
在截至的六個月內
六月三十日，
20212020
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$948 $(1,260)
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊3,508 1,969 
就地無形資產攤銷2,880 2,227 
遞延融資成本的註銷和攤銷290 220 
攤銷高於/低於市值的租約(760)(610)
無形負債攤銷(9)(3)
基於權益的薪酬1,916 1,248 
債務清償損失202 — 
遞延應收租金(157)(54)
**應付遞延租金費用— 10 
其他35 — 
非現金租賃費用7 — 
資產負債變動情況：
租金和其他應收款(292)(281)
預付費用和其他資產(233)(362)
應付帳款、應計費用和其他58 103 
經營活動提供的淨現金8,393 3,207 
投資活動的現金流：
房地產收購(47,596)(33,212)
償還融資租賃3 — 
收購保證金和建築保證金的第三方託管(372)(640)
資本改善(783)(341)
與財產損失索賠有關的保險收益848 — 
其他投資活動(141)(73)
用於投資活動的淨現金(48,041)(34,266)
融資活動的現金流：
**增加有擔保借款的收益— 13,674 
償還有擔保借款(13,810)(54)
*支持循環信貸安排的收益47,500 20,000 
償還循環信貸安排(43,000)(6,531)
**接受其他融資活動的收益— 557 
來自其他融資活動的償還(53)(192)
發行股票所得淨收益59,444 — 
發債成本(29)(767)
發行ESPP股票所得款項53 45 
為繳納限制性股份歸屬税而扣留的股份(242)(182)
分配和分紅(7,185)(3,056)
其他融資活動(150)(9)
融資活動提供的現金淨額42,528 23,485 
現金、行數及準備金淨增(減)2,880 (7,574)
期初現金、行數和準備金3,271 13,184 
期末現金、代管和準備金$6,151 $5,610 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
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目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註

注1。業務的組織和描述
郵政房地產信託公司(以下簡稱“公司”)於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，公司完成了公司A類普通股的首次公開發行(IPO)，面值為$。0.01每股(“A類普通股”)。本公司將首次公開招股所得款項淨額貢獻予特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP(“營運合夥企業”)，以換取於營運合夥企業擁有有限合夥權益的共同單位(各為一個“營運單位”，以及統稱為“營運單位”)。本公司及經營合夥公司均於首次公開發售及若干相關成立交易(“成立交易”)完成後開始運作。在首次公開招股及成立交易完成前，本公司並無任何業務。
本公司在經營合夥企業中的權益使本公司有權按照本公司在運營單位的百分比所有權比例分享經營合夥企業的分配和利潤與虧損的分配。作為營運合夥的唯一普通合夥人，本公司根據合夥協議擁有獨家權力管理及處理營運合夥的業務，惟須獲得有限合夥人的有限批准及投票權。截至2021年6月30日，公司持有約79.7經營合夥企業的%權益。作為唯一的普通合夥人和多數股權持有人，本公司合併經營合夥企業的財務狀況和經營業績。經營合夥企業被視為可變利益實體(“VIE”)，本公司是該實體的主要受益者。
本公司的前身(“前身”)是由有限責任公司(“有限責任公司”)、一家C公司(“UPH”)、一家S公司(“NPM”)和一家有限合夥企業組成。組成前身的實體由Spodek先生及其聯營公司持有和控制多數股權，並通過向本公司和經營合夥企業出資或與其合併而被收購。
前任不代表法律實體。前身及其相關資產及負債由共同控制，並就本公司的首次公開招股向經營合夥企業作出貢獻。
NPM成立於2004年11月17日，目的是管理商業房地產。
截至2021年6月30日，公司擁有以下投資組合852郵政業位於49各州。該公司的物業主要出租給單一租户，即美國郵政服務公司(“USPS”)。
此外，本公司透過其應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)、郵政房地產管理公司(“PRM”)提供收費的第三方物業管理服務。399Spodek先生和他的附屬公司、他的家人和他們的合作伙伴擁有的郵政財產。
本公司在2019年5月15日之前被授權發行最多600,000,000普通股，面值$0.01每股。2019年5月15日，關於首次公開募股，本公司修改了公司章程，使本公司目前有權發行最多500,000,000A類普通股，27,206B類普通股股票，$0.01每股票面價值(“B類普通股”或“投票權等價股”)，最高可達100,000,000優先股的股份。
本公司相信其組織及運作方式已使其能夠符合1986年國內收入守則(經修訂)(“守則”)所訂的房地產投資信託基金(“REIT”)資格要求，而本公司選擇自本公司截至2019年12月31日止的短短課税年度起根據該守則獲課税為房地產投資信託基金(“REIT”)。作為房地產投資信託基金，公司一般不需要繳納聯邦所得税，因為它將每個納税年度的房地產投資信託基金應納税所得額分配給其股東。房地產投資信託基金受到一系列組織和運營要求的約束。
根據Jumpstart Our Business Startups Act(“JOBS法案”)，本公司有資格成為一家新興成長型公司(“EGC”)。EGC可選擇像本公司一樣，利用為遵守財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)或證券交易委員會(“證券交易委員會”)可能發佈的新會計準則或修訂會計準則而延長的私營公司過渡期。
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郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
注2。重要會計政策摘要
陳述的基礎
隨附的綜合財務報表包括本公司、經營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績。
該公司合併了經營夥伴關係，在VIE中，公司被認為是主要受益者。主要受益者是這樣的實體：(I)有權指導對實體的經濟表現影響最大的活動，(Ii)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
非控股權益定義為實體中非直接或間接歸屬於本公司的那部分股權。非控股權益必須在綜合資產負債表中作為權益的一個單獨組成部分列示。因此，淨收益(虧損)的列報反映了歸因於控制性和非控制性利益的收入。
隨附的綜合財務報表乃根據美國公認的中期財務資料會計原則(“GAAP”)及表格10-Q及S-X條例第8條的指示編制。因此，它們不包括公認會計準則要求的完整財務狀況的所有信息和腳註。曼茨。
本中期財務信息應與公司截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中包含的合併和合並財務報表一併閲讀。管理層認為，所有被認為是公平列報所必需的正常的、經常性的調整都已包括在內。這一中期財務信息不一定代表或表明截至2021年12月31日的年度的經營業績。所有重要的公司間賬户和交易都已註銷。
預算的使用
按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響報告期內報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和費用。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計不同。
報價和其他費用
發售成本作為額外實收資本的減少計入綜合資產負債表的“股東權益總額”。
遞延成本
與發行本公司有擔保長期債務相關的融資成本採用實際利息法遞延並作為相關債務工具期限內利息支出的增加攤銷，並在綜合資產負債表上報告為相關債務餘額的減少。根據日期為2019年9月27日(經修訂)的信貸協議(“2019年信貸協議”)設立的與本公司信貸安排(“2019年信貸安排”)相關的遞延融資成本將作為2019年信貸安排期限內利息支出的增加遞延和攤銷，並計入綜合資產負債表中的“預付費用和其他資產，淨額”。
重新分類
某些上期金額已重新分類，以符合本期的列報情況。




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郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
現金、ESCROWS和準備金
現金包括期限不超過三個月的無限制現金。託管和準備金由受限現金組成。下表對合並資產負債表和合並現金流量表中報告的現金、代管和準備金進行了對賬：
自.起
六月三十日，
2021		十二月三十一日，
2020
(單位：千)
現金
$4,936 $2,212 
第三方託管和準備金：
維修儲備
742 696 
房地產税準備金
399 304 
ESPP儲量
74 59 
現金、第三方託管和準備金
$6,151 $3,271 
收入確認
該公司與租户簽訂了經營租賃協議，其中一些協議包含了未來租金上漲的條款。租金收入在租賃期內以直線方式確認。此外，某些租賃協議規定向租户償還房地產税和其他可收回成本，該等費用按應計制在綜合經營報表中作為“租金收入”的一部分入賬。
手續費和其他收入主要由物業管理費組成。這些費用來自與公司首席執行官(“首席執行官”)有關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取。
直接融資租賃收入按實際利率法在租賃期內確認。租賃開始時，公司在綜合資產負債表的投資中記錄一項資產，代表公司在直接融資租賃中的淨投資。這一初始淨投資是通過將可歸因於直接融資租賃的未來最低租賃付款總額與物業的估計剩餘價值(如果有)減去未賺取收入確定的。在租賃期內，直接融資租賃的投資減少，收入在綜合經營報表中確認為“手續費及其他收入”的收入，併產生不變的定期直接融資租賃投資回報率，淨額。
金融工具的公允價值
以下估計公允價值披露由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定。然而，要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此，本文提供的估計不一定表明公司在2021年6月30日和2020年12月31日處置資產和負債時可能實現的金額。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。現金、託管和準備金、應收款、預付費用、應付賬款和應計費用由於到期日較短，以合理接近其截至2021年6月30日和2020年12月31日的公允價值的金額列賬。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，本公司投資了一項賬面價值為美元的直接融資租賃。0.5百萬美元和$0.5分別為100萬美元，實際利率為美元。7.89%和7.89%。直接融資租賃投資的賬面價值接近2021年6月30日和2020年12月31日的公平市值。本公司直接融資租賃的公允價值被歸類為3級基準(由ASC 820提供，以及公允價值計量和披露)。
本公司2019年信貸安排下借款的公允價值接近賬面價值。該公司擔保借款的公允價值總計約為$33.3百萬美元和$47.1百萬美元，本金餘額為#美元33.2百萬美元和$47.0分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。的公允價值




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郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
公司債務被歸類為3級基礎(根據ASC 820的規定，以及公允價值計量和披露)。這些金融工具的公允價值是根據公司目前可獲得的類似期限和期限貸款的借款利率，採用貼現現金流分析確定的。抵押債務的公允價值是通過按市場利率對未來的合同利息和本金付款進行貼現來確定的。
關於資產和負債公允價值的披露是基於截至2021年6月30日和2020年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層不知道任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2021年6月30日以來，該等金額在該等財務報表中並未全面重估，目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。
損損
房地產投資及相關無形資產的賬面價值在發生事件或環境變化表明賬面金額可能無法收回時，會就減值進行審核。當一項資產的賬面金額在未貼現的基礎上超過預期持有期內的預計未來現金流量總額時，就存在減值。減值損失是根據資產的賬面價值超過其估計公允價值來計量的。減值分析將基於當前計劃、預期持有期和準備分析時可用的市場信息。如果對預計未來現金流、預期持有期或市場狀況的估計發生變化，減值損失的評估可能會有所不同，這種差異可能是重大的。對預期現金流的評估是主觀的，部分是基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。不是在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月內記錄了減值。
信用風險集中
截至2021年6月30日，該公司的物業主要租賃給單一租户，即美國郵政總局(USPS)。截至2021年6月30日的六個月，18.9公司總租金收入的%，或$17.5一百萬，集中在賓夕法尼亞州。在截至2020年6月30日的六個月裏，沒有一個州的租金收入佔總租金收入的比例超過10%。USPS履行租約條款的能力取決於上述任何領域的監管、經濟、環境或競爭條件，並可能對本公司的整體業務業績產生影響。
該公司已將現金存入大型金融機構，並將其銀行存款保持在超過聯邦保險限額的金額。該公司在該等賬目中並未出現任何虧損。
基於權益的薪酬
公司根據“美國會計準則”第718條“補償-股票補償”核算基於股權的薪酬，該主題要求公司在授予日確認基於股權的獎勵的公允價值的支出。授予具有服務條件和/或市場條件的員工和非員工的股權分類股票獎勵在授予之日按公允價值計量，只有在獎勵修改後才按公允價值重新計量。公司將在發生沒收時記錄沒收情況。
本公司在每項獎勵的必要服務期內以直線方式確認補償費用，在報告期末確認的補償費用金額至少等於授予日或修改日(視具體情況而定)各自獎勵的公允價值截至該日已歸屬的部分。對於有市場條件的獎勵，只要提供了必要的服務，如果市場條件沒有得到滿足，補償成本就不會逆轉，因為市場條件並不代表歸屬條件。
詳情見附註10.股東權益。
保險會計
該公司提供責任保險，以減輕其對某些損失的風險，包括與財產損失和業務中斷有關的損失。本公司將預計發生的財產損失和其他損失的保險收入(通常是保險公司的應收賬款)和收入記錄為預計的財產損失金額，最高可達保險公司可確定和批准的損失金額。任何超過損失金額的保險賠償都被認為是或有收益，在此金額之前不會記錄在手續費和其他收入中。




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目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
可由保險公司確定和批准。因業務中斷而損失的收入或利潤的保險賠償被全部計入或有收益，因此在金額可確定並經保險公司批准之前，不會計入收入。
每股收益
該公司根據2019年5月17日開始的A類普通股已發行減去已發行和已發行非既有股票的加權平均計算每股淨收益(虧損)。稀釋每股收益是在將期內發行的所有潛在稀釋股票生效後計算的。有幾個3,497,577和2,855,102與營運合夥企業的營運單位及長期激勵單位有關的已發行潛在股份(每一單位為“LTIP單位”，統稱為“LTIP單位”)，可贖回現金，或可由本公司選擇贖回A類普通股。一-一對一的基礎，分別由非控股權益持有，分別於2021年6月30日和2020年6月30日。這些運營單位和長期收益單位不會被攤薄，也不包括在所有呈列期間的攤薄後每股收益中。
最近採用的會計公告
2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-2，租賃；2018年7月，FASB發佈了ASU 2018-10，對主題842，租賃的編纂改進，以及ASU 2018-11，租賃-有針對性的改進；2018年12月，FASB發佈了ASU 2018-20，針對出租人的窄範圍改進。這組ASU統稱為主題842。主題842取代了現有的租賃會計準則(主題840，租賃)。由於被歸類為EGC，主題842於2021年1月1日對公司生效。
本公司選擇利用專題842提供的下列實際權宜之計，包括：允許實體在通過時不重新評估(1)到期或現有合同是否包含租約，(2)與到期或現有租賃安排有關的租約分類，以及(3)到期或現有租約所產生的成本是否符合初始直接成本的實際權宜之計，以及作為出租人，如果轉讓的時間和方式符合條件，實際權宜之計是不將某些非租賃組成部分(如公共區域維修)與租賃組成部分分開。如果單獨核算，租賃部分將被歸類為經營性租賃。
主題842要求承租人通過使用權(ROU)模式在其資產負債表上記錄大多數租賃，即承租人在其資產負債表上記錄ROU資產和租賃負債。在ROU模式下，租期少於12個月的租約不需要入賬。承租人將租賃視為融資租賃或經營性租賃，其分類影響損益表中費用確認的時間和模式。租賃費用將按融資租賃的實際利息法確認，租賃的租賃作為經營性租賃按直線法確認。
出租人在主題842下的會計與主題840的會計基本相同。在主題842下，出租人將繼續將租賃視為銷售型、直接融資型或經營型租賃。如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉讓給承租人，則該租賃將被視為出售。如果風險和回報在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，租賃將被歸類為直接融資。否則，該租約將被視為經營性租賃。主題842要求在某些情況下將交易作為銷售回租中的融資進行會計處理，包括當賣方和承租人被提供根據租户的選擇從房東手中購買房產的選擇權時。本公司預期，這項撥備可能會在未來改變這類租約的會計處理。主題842還要求公司評估收取幾乎所有租金收入的可能性，並對認為不應收回的經營性租賃應收賬款的租金收入進行直接調整。主題842還包括將租賃和非租賃組件分開的概念。在專題842下，諸如公共區域維修等非租賃組成部分將在專題606下入賬，並與租賃付款分開。然而，公司選擇了出租人實際的權宜之計，允許公司在滿足某些條件時不分離這些部件。通過這次選舉，該公司將租户報銷與截至2021年3月31日的三個月開始的綜合營業報表上的租金收入合併。採用該標準後，公司的比較經營報表已重新分類，以符合租金收入和租户報銷的新的單一組成部分列報, 在公司的綜合經營報表中歸入租金收入。
在截至2021年6月30日的六個月內，公司記錄了使用權資產和相關的經營租賃負債，每項負債總額約為美元。1.2百萬美元，與收入相關一寫字樓租賃和三土地租約。使用權租賃權




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郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
資產計入“預付費用及其他資產淨額”，經營租賃負債計入綜合資產負債表的“應付帳款、應計費用及其他”。
會計準則的未來應用
2016年9月，FASB發佈了ASU No.2016-13，金融工具--信貸損失*(主題326)：金融工具信用損失計量，2018年11月發佈ASU第2018-19號，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進。該指導意見改變了實體將如何衡量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些工具不是通過淨收入以公允價值計量的。該指導意見用“預期損失”方法取代了目前的“已發生損失”模型。該公司還將被要求披露有關其如何制定免税額的信息，包括影響公司估計預期信貸損失的因素的變化以及這些變化的原因。ASU No.2018-19將經營性租賃應收賬款排除在本指導範圍之外。由於公司被歸類為EGC，本指南將於2023年1月1日對公司生效。該公司目前正在評估採用該指導方針將對其綜合財務報表產生的影響。
注3。房地產收購
下表彙總了該公司截至2021年6月30日的6個月的收購情況。包括交易成本在內的購買價格根據收購之日的相對公允價值分配給可單獨確認的有形資產和無形資產和負債。包括交易成本在內的總採購價格分配如下(以千為單位)：
截至六個月數量
屬性		土地建房
和
改進		租客
改進		在位
租賃
無形資產		以上-
市場
租契		以下為-
市場
租契
其他(1)
總計(2)
2021
2021年3月31日(3)54 $3,493 $19,793 $428 $2,201 $51 $(474)$723 $26,215 
2021年6月30日(4)71 $5,364 $23,550 $268 $2,207 $28 $(156)$(5)$31,256 
總計125$8,857 $43,343 $696 $4,408 $79 $(630)$718 $57,471 
説明性註釋:
(1)代表與在截至2021年3月31日的三個月內被公司收購之前被縱火摧毀的小型投資組合中的財產相關的應收保險。本公司正在利用賣方轉讓給本公司的保險收益重建仍然租賃給USPS的該等財產。保險收益是在2021年4月收到的。還包括與截至2021年6月30日的三個月內物業的不利經營租賃有關的無形負債，該負債包括在公司綜合資產負債表上的“應付賬款、應計費用和其他”中。
(2)包括採購成本$0.5截至2021年3月31日的三個月為百萬美元和0.9截至2021年6月30日的三個月為100萬美元。
(3)包括收購54各個州的郵政財產在個人或投資組合交易中的價格約為$26.2100萬美元，包括結賬費用，資金來自2019年信貸安排下的借款。

(4)包括收購71個人或投資組合交易中各州的郵政財產，價格約為$31.3100萬美元，包括結賬費用，資金來自向賣方發放業務單位作為非現金對價(價值約為#美元9.0百萬使用A類普通股在該等運營單位每次發行之日的股價)和2019年下的借款 信貸安排。




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目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
注4.無形資產和無形負債
下表彙總了公司採用收購會計後的無形資產和負債：
自.起總資產
(責任)		累計
(攤銷)
/吸積		網絡
攜帶
金額
(單位：千)
2021年6月30日：
就地租賃無形資產
$28,601 $(14,023)$14,578 
高於市價的租約
164 (48)116 
低於市價的租賃
(12,702)4,123 (8,579)
2020年12月31日：
就地租賃無形資產
$24,165 $(11,143)$13,022 
高於市價的租約
85 (35)50 
低於市價的租賃
(12,076)3,350 (8,726)
本地租賃無形資產攤銷為#美元。1.5百萬美元和$2.9截至2021年6月30日的三個月和六個月分別為百萬美元和1.1百萬美元和$2.2截至2020年6月30日的三個月和六個月分別為100萬美元。這項攤銷包括在綜合經營報表的“折舊和攤銷”中。
收購的高於市值的租約攤銷為#美元。0.01截至2021年6月30日止的三個月及六個月每月百萬元及$3,576及$6,682於截至二零二零年六月三十日止三個月及六個月分別列作租金收入，並計入綜合經營報表內的“租金收入”內。收購的低於市價租賃的攤銷為#美元。0.4百萬美元和$0.8截至2021年6月30日的三個月和六個月分別為百萬美元和0.3百萬美元和$0.6截至二零二零年六月三十日止三個月及六個月的租金分別為百萬元，並計入綜合經營報表的“租金收入”內。
這些無形資產的未來攤銷/增值如下(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度：就地租賃
無形資產		高於市場
租契		低於市場水平
租契
2021年-剩餘$3,110 $16 $(822)
20224,288 30 (1,372)
20232,976 28 (1,186)
20242,091 25 (1,004)
20251,230 17 (830)
此後
883 — (3,365)
總計
$14,578 $116 $(8,579)


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郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
注5。債務
下表彙總了公司截至2021年6月30日和2020年12月31日的負債情況(單位：千美元)：
截至的未償還餘額
六月三十日，
2021		傑出的
截至以下日期的餘額
十二月三十一日，
2020		利息
費率為
六月三十日，
2021		到期日
2019年信貸安排(1)
$82,500 $78,000 
Libor+170Bps(2)
2023年9月
遠景銀行(3)
1,425 1,459 4.00 %2036年9月
第一俄克拉荷馬銀行(4)
357 364 4.50 %2037年12月
遠景銀行-2018年(5)
852 869 5.00 %2038年1月
賣方融資(6)
366 445 6.00 %2025年1月
第一俄克拉荷馬銀行-2020年4月(7)
— 4,522 4.25 %2040年4月
第一俄克拉荷馬銀行-2020年6月(8)
— 9,152 4.25 %2040年6月
AIG-2020年12月(9)
30,225 30,225 2.80 %2031年1月
本金合計
115,725 125,036 
未攤銷遞延融資成本
(194)(407)
債務總額
$115,531 $124,629 
説明性註釋:
(1)2019年9月27日，本公司簽訂了2019年信貸協議，其中規定循環承諾本金總額為$100.0百萬美元，具有手風琴功能(“手風琴功能”)，允許公司額外借款最多$100.0百萬美元，總金額為$200.0100萬，受習慣條款和條件的限制，到期日為2023年9月27日。2020年1月30日，公司修訂了2019年信貸協議，以行使部分手風琴功能，將2019年信貸安排下的最高可用金額提高到$150.0百萬美元，但其中確定的借款基礎物業仍未抵押，並受可強制執行的租約的約束。2020年6月25日，本公司進一步修訂了2019年信貸協議，以修訂(其中包括)某些定義和借款基數計算，以增加可用產能，以及與合併有形淨值有關的限制性契約。2020年11月24日，本公司進一步修訂了2019年信貸協議，以修訂(其中包括)某些定義和借款基數計算，以允許USPS以外的租賃作為不動產，但受一定限制。

2021年8月9日，本公司簽訂了一項150.0百萬優先無擔保循環信貸安排和一項50.0百萬優先無擔保定期貸款安排(加起來，“2021年信貸安排”)。關於訂立2021年信貸安排，本公司終止了2019年信貸安排，並償還了該貸款項下的未償還貸款。有關2021年信貸安排的實質性條款的説明，請參閲附註12-“後續事件”。
根據2019年信貸安排，適用於貸款的利率由本公司選擇，等於基本利率加保證金，範圍為0.7%至1.4年利率或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)外加以下保證金1.7%至2.4每年%，每個基於綜合槓桿率。此外，本公司於截至2020年3月31日止三個月期間(包括該三個月)就2019年信貸安排項下的循環承諾支付一筆未使用的融資費。0.75首$年利率100.0百萬和0.25超過#美元的循環承付款項的年利率100.0百萬美元，之後的一段時間內，未使用的設施費用為0.25未使用的循環承付款總額每年%，這兩個期間都使用2019年信貸安排下每日未使用承付款的計算。
在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，本公司產生了0.05百萬美元和$0.1分別為與2019年信貸安排相關的未使用的貸款費。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，本公司產生了0.1百萬美元和$0.2分別為與2019年信貸安排相關的未使用的貸款費。截至2021年6月30日，本公司遵守了2019年信貸安排的所有債務契約。




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合併財務報表附註
(續)
(2)截至2021年6月30日，一個月期LIBOR利率為0.10%.
(3)五房產根據這筆貸款進行抵押，斯波德克擔任擔保人。2021年9月8日和每一天。五年此後，利率將重置為華爾街日報優質利率(“Prime”)+的可變年利率0.5%.
(4)這筆貸款以#年的第一抵押留置權為抵押。四財產和斯波德克先生的個人付款擔保。利率將於2022年12月31日重置為Prime+0.25%.
(5)這筆貸款以#年的第一抵押留置權為抵押。一財產和斯波德克先生的個人付款擔保。利率將於2023年1月31日重置為Prime+0.5%.
(6)關於一項財產的收購，該公司獲得了由該財產擔保的賣方融資，金額為#美元。0.4百萬的需求五每年支付本金及利息$105,661第一期將於2021年1月2日到期，基於6.0截至2025年1月2日的年利率。
(7)與購買一家13-物業組合，公司獲得$4.5百萬抵押貸款，固定利率為4.25%，僅在前18個月計息，2026年11月重置為Prime或4.25%。*於2021年2月3日，本公司全額償還這筆抵押融資並註銷#美元。0.06截至2021年6月30日的三個月和六個月，提前清償債務的遞延融資與成本和虧損的百萬美元。請參閲合併操作報表。
(8)這筆貸款以#年的第一抵押留置權為抵押。22屬性。利率將於2027年1月重置為Prime或較大者4.25%。2021年2月3日，公司全額償還了這筆抵押融資，並註銷了#美元。0.15截至2021年6月30日的三個月和六個月，提前清償債務的遞延融資與成本和虧損的百萬美元。請參閲合併操作報表。
(9)這筆貸款以位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的一處工業物業(“工業設施”)的交叉抵押和交叉違約的第一抵押留置權為抵押。這筆貸款的固定利率是2.80%，第一次只支付利息五年以及此後固定支付的本金和利息30年攤銷日程表。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司擔保借款的加權平均到期日為4.5年和6.6分別是幾年。
截至2021年6月30日的預定償債本金情況如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：金額
2021年-剩餘$59 
2022205 
202382,718 
2024229 
2025241 
此後
32,273 
總計
$115,725 
注6。租契
出租人會計
截至2021年6月30日，公司所有物業均為100%租賃給USPS，但多租户工業設施除外。某些租約已經到期，餘額在不同的日期到期，截止日期到2029年11月30日。某些租約包含可在承租人選舉時行使的續約和終止選擇權。因此，這些期權只有在被認為是合理確定的情況下才會被承認，通常是在行使期權的時候。該公司的所有租約




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(續)
除直接融資租賃外，其他租賃均為經營性租賃。本公司的經營租賃和直接融資租賃情況如下。
與本公司租賃相關的租金收入在剩餘租賃期內按直線原則確認。該公司的總收入包括根據租約提供的固定基礎租金支付和可變支付，可變支付主要包括某些物業運營費用(包括房地產税)的租户費用報銷。本公司選擇實際權宜之計，將其租賃和非租賃部分作為新租賃標準下的單一合併經營租賃部分進行核算。因此，租金收入和租户報銷在綜合經營報表的租金收入中合併為一條線。
下表列出了該公司確認的與其經營租賃相關的租金收入(以千為單位)：
在截至的三個月內
六月三十日，		在截至的六個月內
六月三十日，
2021202020212020
固定付款
$7,823 $4,640 $15,168 $8,941 
可變支付金
1,154 653 2,296 1,254 
$8,977 $5,293 $17,464 $10,195 
截至2021年6月30日，根據未來五年及以後不可取消的經營租賃，未來將收到的最低租賃付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：
金額(1)
(單位：千)
*2021年-剩餘(2)(3)
$15,210 
202229,129 
202326,675 
202423,535 
202517,547 
此後
18,600 
總計
$130,696 
説明性註釋:
(1)上述將收到的最低租賃付款不包括租户報銷的房地產税和其他已報銷的費用。
(2)截至2021年6月30日，租約為18該公司的物業已到期，而USPS以暫住租户的身份佔用該等物業。逾期租金通常以估計市值租金或到期租約應繳租金金額中較大者為準。
(3)本公司已收到美國郵政打算於2021年8月底騰出的一處物業的通知。




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合併財務報表附註
(續)
直接融資租賃
截至2021年6月30日和2020年12月31日，該公司擁有一份與其一處郵政物業相關的直接融資租賃協議。公司截至2021年6月30日和2020年12月31日的融資租賃淨投資構成彙總如下表(單位：千)：
自.起
6月30日，
2021
自.起
12月31日，
2020
應收最低租賃付款總額
$987 $1,010 
減去：非勞動收入
(475)(495)
融資租賃投資淨額
$512 $515 
截至2021年6月30日，根據公司的直接融資租賃，未來五年及以後將收到的未來租賃付款如下：
截至十二月三十一日止的年度：金額
(單位：千)
2021年-剩餘$22 
202246 
202346 
202446 
202546 
此後
781 
總計
$987 
承租人會計
作為承租人，公司擁有地契和寫字樓租約，這些租約被歸類為經營租約。2021年1月1日，公司採用ASC 842，並確認其使用權和資產為$。1.2百萬美元，租賃負債為$1.2百萬美元。入賬的土地使用權資產與租賃負債之間的差異主要是由於市場以下租賃無形資產重新分類所致，該無形資產已計入轉讓時確認的土地使用權資產。
截至2021年6月30日，這些租約的剩餘期限(包括續簽選擇權)為3至36年，加權平均剩餘租期為20.3好幾年了。經營性使用權、資產和租賃負債計入綜合資產負債表中的“預付費用和其他資產、淨額”和“應付帳款、應計費用和其他”如下(以千計)：
自.起
6月30日，
2021
使用權資產經營性租賃
$1,124 
租賃負債--經營租賃
$1,155 
經營租賃負債於開始日期根據未來租賃付款的現值計量。由於本公司的大部分租約沒有提供隱含利率，本公司使用基於開始日期可獲得的信息的遞增借款利率來確定未來付款的現值。該公司使用的加權平均貼現率為4.25%基於其當期借款收益率來確定其租賃負債。
最低租賃付款的租賃費用在租賃期限內以直線基礎確認。租賃條款可能包括延長或終止租賃的選擇權，前提是有理由確定公司將行使該選擇權。




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合併財務報表附註
(續)
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的運營租賃費用分別為#美元0.06百萬美元和$0.1分別為百萬美元。
截至2021年6月30日，該公司作為承租人為未來五年及以後的經營租賃支付的未來最低租賃付款如下(以千為單位)：
2021年-剩餘$112 
2022227 
2023233 
2024109 
202535 
此後
1,171 
未來最低租賃付款總額
1,887 
貼息
(732)
總計
$1,155 
截至2020年12月31日，ASC 840規定的未來最低地面租賃付款如下(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：金額
2021$24 
202224 
202324 
202424 
202526 
此後1,155 
總計$1,277 
截至2020年12月31日，ASC 840規定的未來最低辦公租金支付如下(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：金額
2021$189 
2022195 
2023200 
202476 
總計$660 
新冠肺炎的影響
2010年3月11日，世界衞生組織宣佈一場持續不斷的冠狀病毒(新冠肺炎)大流行爆發。隨之而來的旅行和隔離限制對美國經濟和全球商業活動產生了負面影響，其全面影響尚不清楚，可能會對公司的租户和經營業績造成不利影響。截至2021年6月30日止六個月，本公司收到100本公司相信新冠肺炎並無對本公司造成重大影響。
注7。所得税
TRS
關於首次公開募股，本公司和PRM共同選擇將PRM視為TRS。PRM提供管理服務，包括公司不擁有的物業。PRM產生收入，導致聯邦和州企業所得税負擔PRM。截至2021年6月30日的三個月和六個月，所得税支出與




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合併財務報表附註
(續)
PRM為$0.03百萬美元和$0.04分別為百萬美元。截至2020年6月30日的三個月和六個月，與PRM相關的所得税支出為$0.02300萬美元和300萬美元0.03分別為百萬美元。
其他
關於首次公開招股，UPH的間接唯一股東同意向本公司償還主要與利用UPH的某些虧損結轉有關的未確認税收優惠。該公司記錄了一項賠償資產，金額與未確認的税收優惠相同。UPH的間接唯一股東將負責與UPH相關的所有税務事宜。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司有未確認的税收優惠美元。0.5百萬美元和$0.4於綜合資產負債表中計入預付開支及其他資產的相應彌償資產，分別包括利息及罰金及相應的彌償資產。
2020年3月27日，總統簽署了冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(簡稱CARE法案)。CARE法案的頒佈旨在為公司和個人提供經濟救濟，以應對新冠肺炎疫情。CARE法案中包括的税收條款增加了2019年和2020年的允許利息費用扣除，並提高了納税人使用淨營業虧損的能力。雖然公司預計這些條款不會對公司的應税收入或税收負債產生實質性影響，但公司將繼續分析
注8。關聯方交易
管理費收入
PRM確認管理費收入為#美元0.4百萬美元和$0.7截至2021年6月30日的三個月和六個月分別為百萬美元和0.2百萬美元和$0.5截至2020年6月30日的三個月和六個月，分別來自與本公司首席執行官有關聯的各種物業的100萬歐元。這些金額包括在綜合經營報表的“費用和其他收入”中。應計應收管理費為#美元。0.4百萬美元和$0.3截至2021年6月30日及2020年12月31日止的百萬元，分別計入綜合資產負債表的“租金及其他應收款項”。
關聯方租賃
2018年10月1日，前任與其附屬實體(“辦公室租賃”)簽訂了紐約州錫達赫斯特的辦公空間租賃合同。根據寫字樓租約，每月租金為#美元。15,000可能會升級。寫字樓租期為五年從2018年10月1日開始(租金從2019年1月1日開始)，定於2023年9月30日到期。與IPO有關，寫字樓租賃被終止。2019年5月17日，本公司與一家與本公司首席執行官有關聯的實體(“新租賃”)簽訂了位於紐約州錫達赫斯特的寫字樓新租賃合同。根據新租約，每月租金為$。15,000可能會升級。新租約的期限是五年自2019年5月17日開始，2024年5月16日到期。截至2021年6月30日的三個月和六個月與寫字樓租賃相關的租金費用為#美元。0.05百萬美元和$0.1百萬美元，截至2020年6月30日的三個月和六個月為美元0.05百萬美元和$0.1這筆費用分別為600萬美元，並記入合併業務報表中的“一般和行政費用”。該公司確定這份租約是一份經營性租約。有關詳細信息，請參閲附註6-租賃。巴塞羅那
不動產的轉讓
2020年5月28日，本公司完成了不動產的分離和轉讓，該不動產歸屬於一名非郵政承租人，該承租人共享租賃給美國郵政總局的一棟大樓的空間。在首次公開募股時，位於威斯康星州密爾沃基的一處物業，其中一部分租給了美國郵政總局，該物業向公司提供了資金。該財產的非郵寄部分將在契約分離完成後歸還給與Spodek先生有關聯的一家實體。租賃給美國郵政總局的財產部分仍歸運營合夥企業的一家全資子公司所有。公司董事會的獨立成員批准了這項無對價轉讓。




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合併財務報表附註
(續)
擔保
公司首席執行官斯波德克先生曾親自擔保公司在2020年前獲得的第一俄克拉荷馬銀行和遠景銀行的貸款，總額為$2.6百萬美元和$2.7分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。作為擔保人，Spodek先生與其擔保的債務相關的利益(以及任何償還或違約的條款)可能與公司的利益不一致，並可能導致利益衝突。
注9.每股收益
每股收益(“EPS”)是用普通股股東應佔淨收益(虧損)除以當期已發行加權平均股數計算得出的。
下表列出了基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中使用的運營收入(虧損)對賬(千美元，不包括每股和每股數據)。
在截至的三個月內
六月三十日，		在截至的六個月內
六月三十日，
2021202020212020
每股收益的分子-基本和攤薄：
普通股股東應佔淨收益(虧損)$671 $(151)$772 $(829)
減去：可歸因於參與證券的收入(179)(89)(324)(161)
每股收益的分子-基本和攤薄$492 $(240)$448 $(990)
每股收益的分母-基本分母和稀釋分母(1)
13,081,018 5,205,153 12,766,791 5,189,900 
基本每股收益和稀釋後每股收益$0.04 $(0.05)$0.04 $(0.19)
説明性註釋:
(1)OP單位及LTIP單位不具攤薄性質，亦不包括在計算所有呈列期間的攤薄每股收益內。
注10。股東權益 
2021年1月11日，公司公開發行股票定價為3.25100萬股A類普通股(“1月份增發”)，價格為1美元。15.25每股。2021年1月11日，承銷商購買了全部配售的487,500根據一項協議發行的股份30天$的期權15.25每股(“一月份增發股份”)。1月份的後續發行，包括1月份的增發股票，於2021年1月至14日完成，募集資金為美元。57.0毛收入為百萬美元，約為53.9扣除約$$後淨收益為百萬美元3.1承保折扣百萬美元，生效前0.6與1月份後續發行相關的其他費用為100萬英鎊。
自動櫃員機計劃
於2020年12月14日，本公司分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC及D.A.Davidson&Co.(以下簡稱D.A.Davidson)就其在市場發售計劃(“ATM計劃”)訂立單獨的公開市場銷售協議，據此，本公司可不時發售及出售合計為數的本公司A類普通股股份。50.0百萬美元。2021年5月14日，本公司向D.A.戴維森公司遞交了一份終止與D.A.戴維森公司的公開市場銷售協議的通知，該協議的終止於2021年5月14日生效。




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合併財務報表附註
(續)
下表彙總了報告期間自動櫃員機計劃下的活動(以千美元為單位，每股金額除外)。在截至2021年3月31日的三個月裏，自動取款機計劃下沒有任何活動。截至2021年6月30日，該公司約有43.6根據自動取款機計劃可能發行的剩餘百萬美元。
截至三個月
2021年6月30日
已發行股份319,702 
毛收入$6,400 
費用和發行成本347 
淨收益$6,053 
每股平均銷售總價$20.02 
分紅
在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，董事會批准，公司宣佈並支付股息$3.6百萬美元和$7.2分別發給A類普通股股東、投票權等值股東、OP單位持有人和LTIP單位持有人，或$0.22每股及$0.4375每股收益，如下表所示。
申報日期記錄日期支付日期每股金額
2021年1月29日2021年2月12日2021年2月26日$0.2175 
2021年4月30日2021年5月14日2021年5月28日$0.2200 
非控制性權益
本公司的非控股權益是指前任的前投資者和某些向本公司出售物業的賣家持有的OP單位和主要向本公司首席執行官和董事會發行的LTIP單位，這些單位與首次公開募股和/或代替他們的現金薪酬有關。在截至2021年6月30日的六個月內，本公司發行了137,259LTIP單位於2021年2月向公司首席執行官授予他2020年的獎勵獎金，他選擇推遲100為其2021年年薪的%和長期激勵薪酬發放28,997LTIP單位於2021年6月向董事會支付年度聘用費，作為對其董事服務的補償。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，非控股權益包括3,122,312行動單位和375,265LTIP單元和2,640,795行動單位和209,009LTIP單位。這大約代表了20.3%和23.1分別佔截至2021年6月30日和2020年12月31日的未償還運營夥伴關係單位的比例。經營合夥單位和普通股通常具有相同的經濟特徵，因為它們在經營合夥的全部淨收益或虧損分配中平分。自(I)首次公開發售(IPO)完成或(Ii)某人首次成為普通股持有人之日起12個月或之後，每名有限合夥人及有限合夥人受讓人將有權在符合合夥協議所載條款及條件的情況下，要求經營合夥贖回該有限合夥人或受讓人所持有的全部或部分OP單位，以換取現金，或由本公司全權酌情贖回A類普通股的全部或部分股份。
經營合夥單位持有人有權按其持有經營合夥單位的百分比分享經營合夥公司的現金分配。
限制性股票和其他獎勵
根據公司2019年股權激勵計劃(《計劃》)，公司可向董事、高級管理人員、員工和顧問授予股權激勵獎勵。根據該計劃獲準發行的A類普通股的最大數量為541,584。2020年4月27日，董事會修改了該計劃，將根據該計劃可以發行的A類普通股股票總數從541,584共享至1,291,584股份。股東們於2020年6月26日批准了這一修正案。2021年4月27日，董事會進一步修訂了該計劃，規定每年自動增加可供




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合併財務報表附註
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計劃下達(“計劃池”)，允許計劃池等於10本公司在上一會計年度最後一天發行的全部攤薄股份(包括可轉換為A類普通股的證券)的百分比。股東們於2021年6月18日批准了這一修正案。截至2021年6月30日，該計劃下可供未來發行的剩餘股份為506,346。該計劃規定授予股票期權、股票獎勵、股票增值權、業績單位、獎勵、其他基於股權的獎勵(包括LTIP單位)以及與授予績效單位和其他基於股權的獎勵相關的股息等價物。
下表彙總了限制性股票、LTIP單位和RSU。截至2021年6月30日的餘額是限制性股票的未歸屬股份以及LTIP單位和已發行的RSU，無論是否歸屬：
受限
股票(1)(2)
LTIP
單位(3)
受限
股票單位
(“RSU”)(4)
總計
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值
未償還，截至2021年1月1日
218,613 209,008 62,096 489,717 $15.33 
授與
156,754 166,256 76,828 399,838 $15.19 
限制性股份的歸屬(5)
(68,589)— — (68,589)$16.59 
沒收
(700)— — (700)$16.60 
未償還，截至2021年6月30日306,078 375,264 138,924 820,266 $15.70 
説明性註釋:
(1)代表包括在A類普通股中的限制性股票獎勵。
(2)授予公司高級管理人員和員工的基於時間的限制性股票獎勵通常在年終分三次分期付款或懸崖背心八年了。*授予本公司董事的基於時間的限制性股票獎勵歸屬於。三年.
(3)包括346,268LTIP單位授予公司首席執行官，歸屬於八年了和28,997LTIP單位授予公司獨立董事三年或懸崖背心三年.
(4)在截至2021年6月30日的六個月內，46,714根據服務條件和市場條件的實現，向公司的某些高級管理人員和員工授予RSU。此類RSU是以市場為基礎的獎勵，並取決於能否實現與公司的絕對股東總回報相關的障礙，以及在大約30年的時間裏繼續受僱於本公司。三年制從授予之日起至2023年12月31日止。基於市場的RSU的數量是基於基於市場的指標達到目標時可發行的股票數量。此外，還包括26,997向某些員工發放2020年激勵獎金的基於時間的RSU，該獎金在2021年2月11日(授予日期)全額授予，以及3,117授予員工的基於時間的RSU用於他們的選舉，推遲他們將於2021年12月31日獲得的2021年工資的一部分。RSU反映了根據適用的歸屬標準獲得A類普通股股票的權利。
(5)包括34,566既有的限制性股票和12,197為滿足最低法定扣繳要求而扣留的限制性股票。 
在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月內，公司確認的補償費用為0.8百萬美元和$0.5百萬美元，分別與所有獎項相關。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月內，公司確認的補償費用為1.9百萬美元和$1.2百萬美元，分別與所有獎項相關。
截至2021年6月30日，有美元9.9與未歸屬獎勵相關的未確認補償成本總額為100萬美元，預計將在加權平均期限內確認。4.8好幾年了。
員工購股計劃
與是次IPO相關，公司設立了郵政房地產信託公司2019年合格員工股票購買計劃(“ESPP”)，該計劃允許公司員工以每年一次的價格購買A類普通股的股票。




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目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
打折。總計100,000A類普通股保留出售，並根據ESPP授權發行。本守則允許本公司提供最多15在要約期開始和要約期結束時，該A類普通股的公允市值以較小者折讓。截至2021年6月30日和2020年12月31日，11,176和7,189自開始以來，股票分別根據ESPP發行。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月內，公司確認的補償費用為0.01百萬美元。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月內，公司確認的補償費用為0.02百萬美元和$0.01分別為百萬美元。
注11.承諾和或有事項 
於2021年6月30日，本公司並無涉及任何訴訟，據本公司所知，管理層並無認為會對本公司財務狀況造成任何重大不利影響或不在保險承保範圍內的任何訴訟威脅針對前身或本公司(視何者適用而定)。
在本公司的正常業務過程中，本公司簽訂不具約束力(排他性和保密性除外)的意向書，表明願意就收購進行談判。不能保證將就意向書所涵蓋的任何事項訂立最終合同，不能保證公司將按時完成此類合同預期的交易，也不能保證公司將完成任何最終合同預期的任何交易，也不能保證公司將就意向書涵蓋的任何事項達成最終合同，也不能保證公司將按時完成此類合同預期的交易，或公司將完成任何最終合同預期的任何交易。
注12。後續事件
在本10-Q表格提交之日，也就是這些財務報表發佈之日，該公司對後續事件進行了評估。
2021年7月26日，公司董事會通過，公司宣佈第二季度普通股分紅美元。0.2225每股將於2021年8月27日支付給2021年8月13日登記在冊的股東。
2021年8月3日，該公司修改了與第一俄克拉荷馬銀行的貸款，將利率降至3.625固定百分比為五年然後每年調整為Prime，最低年率為3.625%.

2021年8月9日，本公司終止了2019年信貸安排，並簽訂了2021年信貸安排，其中包括一筆150.0百萬優先無擔保循環信貸安排(“循環貸款”)和#美元50.0百萬優先無擔保定期貸款(“定期貸款”)。2021年信貸安排包括手風琴功能，允許公司額外借款至多$150.0循環貸款項下的100萬美元和至多額外的$50.0根據定期貸款，每種情況下都要遵守習慣條款和條件。循環貸款將於2026年1月到期，可延長至二六個月期期限取決於習慣條件，定期貸款將於2027年1月到期。2021年信貸安排下的借款的利率為：(I)就循環安排而言，基準利率加保證金為0.5%至1.0年利率或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)外加以下保證金1.5%至2.0年利率，或(Ii)在定期貸款的情況下，基本利率加保證金，範圍為0.45%至0.95年利率或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)外加以下保證金1.45%至1.95年利率，每種情況都取決於公司的綜合槓桿率。對於循環貸款，如果使用量等於或小於50%，未使用的設施費用為0.20每年%，或者如果使用率大於50%，未使用的設施費用為0.15在每一種情況下，循環貸款項下平均每日未使用的承付款佔總承付款的百分比。2021年的信貸安排包含一些慣常的金融和非金融契約。截至2021年8月11日，本公司管理層認為本公司遵守了2021年信貸安排中包含的所有財務和非財務契諾。此外，2021年8月9日，公司簽訂了一項利率掉期協議，實際上將利率中的LIBOR部分固定在$50.0到2027年1月，2021年信貸安排的100萬部分。利率互換最初適用於美元50.0百萬定期貸款，將定期貸款的利率定為2.291截至本報告日期的百分比。
截至本報告日期，該公司擁有$92.5從2021年信貸安排中提取百萬美元，其中50.0從定期貸款中提取的百萬美元和$42.5從循環貸款中提取了一百萬美元。
截至2021年8月11日，本公司完成了對37郵政費約為$12.12021年6月30日之後的一段時間內，不包括關閉成本，其中一些包括OP單位作為對價的一部分。




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目錄
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
合併財務報表附註
(續)
截至2021年8月11日，公司已就收購達成最終協議25郵政費約為$7.4100萬美元，其中一些包括行動單位作為對價的一部分。這些交易中的大多數預計將在2021年第三季度和第四季度完成，前提是滿足慣常的完成條件。然而，本公司不能保證物業將在本文所述的時間範圍內完工，或者根本不能保證完工。




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目錄
項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論及分析以郵政房地產信託有限公司截至2020年12月31日止年度的10-Q表格季度報告及10-K表格年度報告所載的未經審核綜合財務報表及其相關附註為基礎，並應一併閲讀。
如本節所用，除非上下文另有規定，否則所指的“我們”、“我們”、“我們”和“我們公司”是指馬裏蘭州的Postal Realty Trust，Inc.以及我們的合併子公司，包括特拉華州的有限合夥企業Postal Realty LP，我們是該公司的唯一普通合夥人，在本節中我們將其稱為我們的運營夥伴關係。
在我們的首次公開募股(IPO)於2019年5月17日結束之前，我們的首席執行官兼董事會成員Andrew Spodek直接或間接控制了前任擁有的190處物業，這些物業是作為組建交易(定義如下)的一部分貢獻的。在這190處房產中，有140處是由我們的前身通過一系列控股公司間接持有的，我們統稱為“UPH”。其餘50處房產由斯波德克先生通過12家有限責任公司和一家有限合夥企業擁有，我們統稱為“斯波德克有限責任公司”。提到我們的“前身”包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，這是一家物業管理公司，我們在組建交易中集體收購了其管理業務。
前瞻性陳述：
我們在本季度報告中所作的陳述是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。特別是，與我們的資本資源、資產表現和經營結果有關的陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們所有有關運營資金預期增長、預期市場狀況、人口統計數據和運營結果的陳述都是前瞻性陳述。您可以通過使用“相信”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“形式”、“估計”或“預期”等前瞻性詞彙來識別前瞻性陳述，或使用這些詞彙和短語或類似詞彙或短語的否定詞來識別前瞻性陳述，這些詞彙或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，且不完全與歷史事件有關。你也可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。
前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能是不正確或不精確的，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的事務和事件會按照描述的方式發生(或者根本不會發生)。除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：
•美國郵政服務(“USPS”)作為美國聯邦政府行政部門的獨立機構地位的改變；
•美國郵政總局對郵政服務需求的變化；
•美國郵政總局的償付能力和財務狀況；
•美國郵政總局違約、提前終止或不續簽租約；
•我們經營的競爭激烈的市場；
•收購機會的可得性變化；
•我們無法按我們預期的條款和時間成功完成房地產收購或處置，或者根本無法完成；
•我們未能成功經營已開發和收購的物業；
•不利的經濟或房地產發展，無論是在全國還是在我們的物業所在的市場；
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目錄
•租金降低或空置率上升；
•我們的業務、融資或投資戰略或我們經營的市場的變化；
•抵押貸款利率波動和經營成本增加；
•改變參考利率的確定方法，並在2023年6月後取消倫敦銀行間同業拆借利率(“LIBOR”)；
•一般經濟狀況；
•金融市場波動；
•我們沒有產生足夠的現金流來償還我們的未償債務；
•我們未能以優惠條件或根本不能獲得必要的外部融資；
•未能有效對衝利率變動風險；
•我們對關鍵人員的依賴，他們的繼續服務得不到保證；
•涉及或影響我們的索賠和訴訟的結果；
•房地產、税收、分區法和其他立法和政府活動的變化，以及房地產税率和房地產投資信託(REITs)税收的總體變化；
•合營經營以及對合營者的依賴或與合營者的糾紛；
•網絡安全威脅；
•與不利天氣條件和自然災害有關的環境不確定性和風險；
•政府批准、行動和倡議，包括遵守環境要求的必要性；
•保險金額不足或不足的；
•對我們的業務施加的限制，以符合並維持我們作為房地產投資信託基金的地位，以及我們未能取得或維持這樣的地位；
•公共衞生威脅，如新冠肺炎(CoronaVirus)大流行；以及
•我們有能力與USPS就新的租賃達成協議。
雖然前瞻性陳述反映了我們的誠意信念，但它們並不是對未來業績的保證。我們不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映潛在假設或因素的變化、新信息、數據或方法、未來事件或本Form 10-Q季度報告發布之日之後的其他變化，除非適用法律另有要求。您不應過度依賴基於我們或做出前瞻性陳述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陳述。有關這些和其他可能影響我們未來業績、業績或交易的因素的進一步討論，您應仔細審閲和考慮(I)本文中題為“風險因素”的第1A項下以及我們的Form 10-K年度報告中包含的信息，以及(Ii)我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的其他報告和文件中可能包含的類似信息。
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目錄
概述
公司
我們於2018年11月19日成立為馬裏蘭州公司，並在完成首次公開募股(IPO)和相關成立交易(“成立交易”)後開始運營。我們通過傳統的UPREIT結構開展業務，在這種結構中，我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。在截至2021年6月30日的6個月裏，我們以大約5750萬美元的價格收購了125處租賃給美國郵政總局的郵政物業，其中包括關閉成本。截至2021年6月30日，我們的投資組合由位於49個州的852處擁有的郵政物業組成，包括約360萬淨可租賃內部平方英尺。
我們是我們經營合夥企業的唯一普通合夥人，通過該合夥企業，我們的郵政資產直接或間接擁有。截至2021年6月30日，我們在我們的經營合夥企業中擁有約79.7%的有限合夥權益的未償還普通單位(每個單位，一個“OP單位”，統稱為“OP單位”)，包括我們的經營合夥企業的長期激勵單位(每個單位，一個“LTIP單位”，統稱為“LTIP單位”)。我們的董事會監督我們的業務和事務。
自動櫃員機計劃和後續服務
2020年12月14日，我們分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.(以下簡稱D.A.Davidson&Co.)就其在市場上的發售計劃(“ATM計劃”)簽訂了單獨的公開市場銷售協議，根據該協議，我們可以不時提供和出售我們的A類普通股，總銷售價格最高可達$2021年5月14日，我們向D.A.Davidson遞交了一份終止與D.A.Davidson的公開市場銷售協議的通知，該協議的終止於2021年5月14日生效。在截至2021年6月30日的6個月裏，根據自動取款機計劃發行了319,702股。截至2021年6月30日，我們在ATM計劃下的剩餘可用資金約為4360萬美元。
2021年1月11日，我們以每股15.25美元的價格公開發行了325萬股我們的A類普通股(“1月份的後續發行”)。2021年1月11日，承銷商根據一項為期30天的選擇權，以每股15.25美元的價格購買了全部配售的487,500股(“1月份增發股份”)。1月份的後續發行(包括1月份的增發股票)於2021年1月14日結束，在扣除約310萬美元的承銷折扣和與1月份的後續發行相關的60萬美元其他費用之前，毛收入為5700萬美元，淨收益約為5390萬美元。
高管概述
我們是一家內部管理的房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要出租給美國郵政總局的物業，範圍從最後一英里的郵局到更大的工業設施。我們相信，郵政物流網絡中存在的整體整合機會非常有吸引力。我們繼續執行收購和整合郵政資產的戰略，這將為我們的股東帶來強勁的收益。
地理集中
截至2021年6月30日，我們在49個州擁有852處郵政物業，主要租賃給美國郵政總局。在截至2021年6月30日的六個月裏，我們總租金收入的18.9%集中在賓夕法尼亞州。這樣的地理集中度可能會讓我們面臨這些州經濟的某些下滑，或者這些州各自房地產市場狀況的其他變化。當前支付計劃或任何這些領域的監管、經濟、環境或競爭條件的任何實質性變化都可能對我們的整體業務結果產生影響。如果這些市場中的任何一個發生負面的經濟或其他變化，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東分配的能力以及我們普通股的交易價格都可能受到不利影響。
新興成長型公司
我們是一家“新興成長型公司”，根據2012年的“快速啟動我們的企業創業法案”(“JOBS法案”)的定義，我們有資格利用適用於其他非“新興成長型公司”的上市公司的各種報告要求的某些豁免，包括不被要求遵守2002年薩班斯-奧克斯利法案第404條的審計師認證要求，減少關於高管的披露義務
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目錄
在我們的定期報告和委託書中提供薪酬，並免除就高管薪酬和股東批准之前未批准的任何黃金降落傘支付進行不具約束力的諮詢投票的要求。
此外，就業法案還規定，“新興成長型公司”可以利用經修訂的1933年證券法(“證券法”)規定的延長過渡期，以遵守新的或修訂的會計準則。換句話説，新興成長型公司可以推遲採用某些會計準則，直到這些準則適用於私營公司。我們已經利用了這些豁免；儘管受到某些限制，我們可能會選擇在未來停止利用這些豁免，即使我們仍然是一家“新興的成長型公司”。
我們將一直是一家“新興成長型公司”，直至下列最早出現：(I)財政年度的最後一天，在此期間我們的年收入等於或超過10.7億美元(須經通脹定期調整)；(Ii)首次公開募股(IPO)五週年後的財政年度的最後一天；(Iii)我們在之前三年內發行了超過10億美元不可轉換債券的日期；或(Iv)我們被證券交易所認定為“大型加速申報公司”的日期。經修訂的(“交易法”)。
我們也是證券法下S-K法規中定義的“較小的報告公司”，並選擇利用較小的報告公司可獲得的某些大規模披露的優勢。即使我們不再是一家“新興成長型公司”，我們也可能繼續是一家規模較小的報告公司。
我們選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，根據修訂後的1986年國內收入法(以下簡稱“守則”)被視為房地產投資信託基金(REIT)。只要我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，只要我們將每個納税年度的應税收入分配給我們的股東，我們通常就不需要繳納聯邦所得税。
可能影響未來經營業績的因素
美國郵政總局

我們依賴於USPS的財務和運營穩定性。美國郵政總局目前正面臨着各種情況，這些情況正在威脅其為其業務和其他義務提供資金的能力，因為目前沒有聯邦政府的幹預。USPS受到法律法規的限制，這些法律法規限制收入來源和定價，強制要求某些費用，並限制其借款能力。因此，除了其他後果外，美國郵政無法為其強制支出提供資金，並繼續接受其退休系統和醫療福利的強制支付。雖然美國郵政已經並打算採取一些業務改革和降低成本的措施，包括其題為為美國服務：我們實現財務可持續性和卓越服務的願景和十年計劃然而，USPS的立場是，僅靠這些措施不足以維持其在到期時履行所有現有義務的能力，也不足以允許其進行近年來被推遲的關鍵基礎設施投資。持續的新冠肺炎大流行(包括新冠肺炎的新變種或變異)以及正在採取的防止其傳播的措施，也繼續對美國郵政的運營和流動性產生重大和不可預測的影響，包括對郵件服務需求的波動，通過美國郵政網絡處理的郵件和包裹組合的重大變化，以及與流行病相關的中斷造成的重大額外運營費用。此外，儘管USPS根據經公法116-260、2021年綜合撥款法案修訂的冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案獲得了100億美元的貸款，但鑑於目前的資金短缺，無法保證這筆資金將足以維持USPS的運作。如果USPS因其服務需求減少而無法履行其財務義務或收入下降，USPS可能會減少對租賃郵政財產的需求，這將對我們的業務和運營產生重大不利影響。有關與USPS相關的風險的更多信息，請參閲我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K第1A項下的“風險因素-與USPS相關的風險”一節。
收入
我們的收入主要來自與USPS簽訂的物業租賃的租金和租户報銷，以及與Spodek先生、其家庭成員及其合作伙伴擁有的郵政物業有關的管理協議項下的費用和其他收入，該郵政物業由我們的應税房地產投資信託基金子公司Postal Realty Management TRS，LLC(“PRM”)管理。租金收入指根據與USPS的租賃確認的租賃收入，其中包括高於和低於市場租賃無形資產的影響，以及USPS根據租賃支付的租户付款的租户報銷，以償還我們在每個物業支付的大部分房地產税。手續費及其他收入主要指PRM根據管理協議從Spodek先生、其家庭成員及其合夥人擁有的郵政物業收取的收入，並佔管理物業租賃收入的百分比。截至2021年6月30日，租賃給我們租户的物業的平均剩餘租賃期約為4.0年。可能影響我們租金收入、租户報銷和
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目錄
未來的費用和其他收入包括但不限於：(I)我們續簽或更換即將到期的租約和管理協議的能力；(Ii)當地、地區或全國的經濟狀況；(Iii)郵政空間供過於求或需求減少；(Iv)市場租金的變化；(V)美國郵政總局當前物業租賃計劃或租賃形式的變化；(Vi)我們的物業和管理物業提供足夠服務和維護的能力。
運營費用
我們主要把我們的物業出租給美國郵政總局。我們的大部分租約是改裝後的雙網租約，其中USPS負責水電費、日常維護和物業税的償還，房東負責保險和屋頂和結構。因此，與業主在這些租約下的責任相關的成本增加可能會對我們的經營業績產生負面影響。有關詳細討論，請參閲下面的“租約續訂”。
營業費用一般包括房地產税、物業營業費用(包括保險、維修和保養(租户負責的除外)、與物業維修有關的工資以及折舊和攤銷)。可能影響我們控制這些運營成本的因素包括但不限於：定期維修成本、翻新成本、重新租賃空間的成本以及根據適用法律可能承擔的責任。向承租人收回的款項按應計制在相關開支發生期間確認為收入。承租人補償及營運開支按毛數確認，因為(I)一般而言，我們是房地產税的主要債務人，及(Ii)如承租人不償還房地產税，我們將承擔信貸風險。
當市場因素和競爭等情況導致物業收入減少時，擁有和運營物業的費用不一定會減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本一般不會大幅降低，即使物業沒有完全入夥或其他情況導致我們的收入減少。因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響。
一般事務和行政事務
一般和行政費用包括人事費用、專業費用、法律費用、保險、諮詢費、投資組合服務費用以及與公司治理、向證券交易委員會和紐約證券交易所提交報告以及其他合規事項有關的其他費用。雖然我們預計，隨着投資組合的增長，我們的一般和行政費用將繼續上升，但由於效率和規模經濟的原因，我們預計這些費用在收入中所佔的百分比將隨着時間的推移而下降。
股權薪酬費用
所有基於股權的補償費用在我們最新的綜合財務運營報表中確認為一般和行政費用以及物業運營費用的組成部分。我們發放基於股票的獎勵，以使員工的利益與投資者的利益保持一致。
折舊及攤銷
折舊及攤銷費用主要與我們物業的折舊及該等物業的資本改善及某些租賃無形資產的攤銷有關。
負債和利息支出

2019年9月27日，我們簽訂了經修訂的信貸協議(“2019年信貸協議”)，其中規定優先循環信貸安排(“2019年信貸安排”)，循環承諾總額為1億美元，並在符合慣例條件的情況下，可以選擇將協議下的總貸款承諾增加至多1.0億美元(“手風琴功能”)。2020年1月30日，我們修訂了2019年信貸協議，以行使部分手風琴功能，將2019年信貸安排下的最高可用金額提高到1.5億美元，但其中確定的借款基礎物業仍未擔保，並受已籤租約的約束。2020年6月25日，我們進一步修訂了2019年信貸協議，修改了某些定義和借款基數計算，以增加可用產能，以及與合併有形淨值有關的限制性契約等項目。2020年11月24日，我們修訂了2019年信貸協議，修改了某些定義和借款基數計算等項目，允許在一定限制下向USPS以外的各方租賃不動產。2021年8月9日，我們簽訂了1.5億美元的優先無擔保循環信貸安排。
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目錄
以及5000萬美元的優先無擔保定期貸款安排(加在一起，即“2021年信貸安排”)。在簽訂2021年信貸安排方面，我們終止了2019年信貸安排，並償還了其中的未償還貸款。
我們打算將2021年信貸安排用於營運資金用途，其中可能包括償還抵押貸款債務、物業收購和其他一般企業用途。我們在非現金基礎上使用直線法將與其債務相關的遞延融資成本攤銷至利息支出，該方法近似於實際利率法對相關貸款條款的影響。債務結構的任何變化，包括與房地產收購相關的債務融資，都可能對經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。
所得税優惠(費用)
作為房地產投資信託基金，我們目前分配給股東的應税淨收入通常不需要繳納聯邦所得税。根據該守則，房地產投資信託基金須受多項組織及營運規定所規限，包括規定它們每年至少分配其房地產投資信託基金應課税收入的90%，而釐定該等規定時並不考慮所支付股息的扣除額，亦不包括任何淨資本收益。如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，並且沒有資格獲得某些法定寬免條款，我們在該年度的收入將按正常的公司税率納税，並且我們將被取消在我們不再具有REIT資格的下一個納税年度的四個納税年度內作為REIT納税的資格。即使我們符合聯邦所得税的REIT資格，我們的收入和資產仍可能需要繳納州税和地方税，我們的未分配收入可能需要繳納聯邦所得税和消費税。此外，PRM和我們未來形成的任何其他TRS所賺取的任何收入，都將繳納聯邦、州和地方企業所得税。
租約續約
截至2021年8月10日，我們28處物業的租約到期，USPS作為暫緩租户佔用了這些物業，相當於約5.9萬平方英尺的淨可租賃室內平方英尺和60萬美元的年度合同租金收入。截至本報告日期，USPS尚未騰出或通知我們它打算騰出任何這些房產。當租約到期時，USPS按月成為暫緩租户，通常支付估計市值租金或到期租約下的租金金額中的較大者。
截至本報告日期，我們在意向書中就59處已到期或計劃於2021年到期的物業的租金初步條款達成一致。然而，我們還沒有就USPS作為暫住租户的28個物業的租金或租賃簽訂任何最終文件，也不能保證我們與USPS簽訂的任何新租約都會反映我們對條款或時間的預期。
我們可能無法成功續簽處於暫緩狀態或將於2021年到期的租約，或獲得正的租金續期價差，甚至無法以與即將到期的租約相當的條款續簽租約。如果我們不成功，我們可能會遇到入住率、交通量、租金收入和淨營業收入減少的情況，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
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目錄
經營成果
截至2021年6月30日的三個月與2020年6月30日止的三個月比較
在截至的三個月內
六月三十日，
20212020$CHANGE%變化
收入
租金收入$8,977 $5,293 $3,684 69.6 %
手續費及其他收入551 312 239 76.6 %
總收入9,528 5,605 3,923 70.0 %
運營費用
房地產税1,163 697 466 66.9 %
物業運營費用815 394 421 106.9 %
一般事務和行政事務2,716 1,917 799 41.7 %
折舊及攤銷3,219 2,162 1,057 48.9 %
總運營費用7,913 5,170 2,743 53.1 %
營業收入1,615 435 1,180 271.3 %
利息支出，淨額
合同利息支出(621)(546)(75)13.7 %
遞延融資費的核銷和攤銷(145)(115)(30)26.1 %
利息收入1 1 0 0.0 %
總利息支出(淨額)(765)(660)(105)15.9 %
所得税費用前收益(虧損)850 (225)1,075 (477.8)%
所得税費用(27)(5)(22)440.0 %
淨收益(虧損)$823 $(230)$1,053 (457.8)%
收入
截至2021年6月30日的三個月，總收入比截至2020年6月30日的三個月增加了390萬美元。收入增長歸因於我們在2020年收購的261處物業以及我們在截至2021年6月30日的六個月期間收購的125處物業的全面影響。
租金收入租金收入包括淨租金收入以及向租户收回某些運營成本和物業税。租金收入環比增長370萬美元，主要是由於我們在2020年收購的261處物業以及截至2021年6月30日的6個月期間收購的125處物業的全面影響。
手續費及其他收入。與截至2020年6月30日的三個月相比，截至2021年6月30日的三個月的其他收入增加了20萬美元，達到60萬美元，這主要是由於管理費和雜項收入的增加。
運營費用
房地產税*-與截至2020年6月30日的三個月相比，截至2021年6月30日的三個月的房地產税增加了50萬美元，這是由於我們在2020年收購的261處房產和我們在截至2021年6月30日的六個月收購的125處房產的全面影響。
物業運營費用2021年6月30日，房地產運營費用增加了40萬美元，從截至2020年6月30日的三個月的40萬美元增加到80萬美元。物業管理費包括在物業內。
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截至2021年6月30日的三個月，運營費用增加了10萬美元，從截至2020年6月30日的三個月的20萬美元增加到30萬美元。增加的其餘30萬美元與維修和維護費用以及保險費用有關，這些費用與我們在2020年收購的261處物業以及我們在截至2021年6月30日的6個月內收購的125處物業的全面影響有關。
一般事務和行政事務-截至2021年6月30日的三個月，一般和行政費用增加了80萬美元，從截至2020年6月30日的三個月的190萬美元增加到270萬美元，這主要是由於與2020年和2021年全年發放的獎勵相關的基於股權的薪酬支出增加。
折舊及攤銷截至2021年6月30日的三個月，非折舊和攤銷費用增加了110萬美元，從截至2020年6月30日的三個月的220萬美元增加到320萬美元，主要與我們在2020年收購的261處物業和我們在截至2021年6月30日的六個月收購的125處物業的全面影響有關。
總利息支出(淨額)
在截至2021年6月30日的三個月中，我們產生了總利息支出，淨額為80萬美元，而截至2020年6月30日的三個月為70萬美元。利息支出的增加主要與2019年信貸安排下的借款金額增加有關。
所得税費用
*在截至2021年6月30日的三個月中，所得税支出增加了0.02萬美元，從截至2020年6月30日的三個月的10萬美元增加到30萬美元，這主要是由於截至2021年6月30日的三個月與PRM相關的所得税支出的增加。
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截至2021年6月30日的6個月與2020年6月30日止的6個月比較
在截至的六個月內
六月三十日，
20212020$CHANGE%變化
收入
租金收入$17,464 $10,195 $7,269 71.3 %
手續費及其他收入929 607 322 53.0 %
總收入18,393 10,802 7,591 70.3 %
運營費用
房地產税2,252 1,339 913 68.2 %
物業運營費用1,725 801 924 115.4 %
一般事務和行政事務5,285 4,218 1,067 25.3 %
折舊及攤銷6,388 4,197 2,191 52.2 %
總運營費用15,650 10,555 5,095 48.3 %
營業收入2,743 247 2,496 1,010.5 %
利息支出，淨額
合同利息支出(1,266)(1,273)7 (0.5)%
遞延融資費的核銷和攤銷(290)(220)(70)31.8 %
提前清償債務損失(202)— (202)100.0 %
利息收入1 1 0 0.0 %
總利息支出(淨額)(1,757)(1,492)(265)17.8 %
所得税費用前收益(虧損)986 (1,245)2,231 (179.2)%
所得税費用(38)(15)(23)153.3 %
淨收益(虧損)$948 $(1,260)$2,208 (175.2)%
收入
截至2021年6月30日的6個月，總收入比截至2020年6月30日的6個月增加了760萬美元。收入增長歸因於我們在2020年收購的261處物業以及我們在截至2021年6月30日的六個月期間收購的125處物業的全面影響。
租金收入租金收入包括淨租金收入以及向租户收回某些運營成本和物業税。租金收入增加了730萬美元，主要是由於我們在2020年收購的261處物業以及我們在截至2021年6月30日的6個月期間收購的125處物業的全面影響。
手續費及其他收入。與截至2020年6月30日的6個月相比，截至2021年6月30日的6個月的其他收入增加了30萬美元，達到90萬美元，這主要是由於管理費和雜項收入增加。
運營費用
房地產税*-與截至2020年6月30日的6個月相比，截至2021年6月30日的6個月的房地產税增加了90萬美元，這是由於我們在2020年收購的261處房產和我們在截至2021年6月30日的6個月收購的125處房產的全面影響。
物業運營費用截至2021年6月30日的6個月，房地產運營費用增加了90萬美元，從截至2020年6月30日的6個月的80萬美元增加到170萬美元。物業管理費用為
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包括在物業運營費用中，截至2021年6月30日的6個月增加了30萬美元，從截至2020年6月30日的6個月的40萬美元增加到70萬美元。增加的60萬美元中的其餘部分與維修和維護費用以及保險費用有關，這些費用與我們在2020年收購的261處物業以及我們在截至2021年6月30日的6個月內收購的125處物業的全面影響有關。
一般事務和行政事務-截至2021年6月30日的6個月，一般和行政費用增加了110萬美元，從截至2020年6月30日的6個月的420萬美元增加到530萬美元，主要是由於與2020年和2021年全年發放的獎勵相關的基於股權的薪酬支出增加。
折舊及攤銷截至2021年6月30日的6個月，非折舊和攤銷費用增加了220萬美元，從截至2020年6月30日的6個月的420萬美元增加到640萬美元，主要與我們在2020年收購的261處物業和截至2021年6月30日的6個月收購的125處物業的全面影響有關。
總利息支出(淨額)
在截至2021年6月30日的6個月中，我們產生了總利息支出，淨額為180萬美元，而截至2020年6月30日的6個月為150萬美元。利息支出增加，主要是因為在截至2021年6月30日的6個月內，提前清償與償還兩筆按揭融資有關的債務20萬美元。
所得税費用
在截至2021年6月30日的6個月中，所得税支出增加了0.02萬美元，從截至2020年6月30日的6個月的10萬美元增加到30萬美元，這主要是由於截至2021年6月30日的6個月與PRM相關的支出增加。
現金流
截至2021年6月30日的6個月與截至2020年6月30日的6個月的比較
截至2021年6月30日，我們擁有490萬美元的現金和120萬美元的託管和準備金，而截至2020年6月30日，我們擁有490萬美元的現金和70萬美元的託管和準備金。
經營活動現金流-截至2021年6月30日的6個月，經營活動提供的淨現金增加了520萬美元，達到840萬美元，而2020年同期為320萬美元。這一增長主要是由於在2020年和截至2021年6月30日的六個月內收購的郵政物業的增加，所有這些物業都產生了額外的租金收入和營運資金的相關變化。
投資活動的現金流-截至2021年6月30日的6個月，用於投資活動的淨現金增加了1370萬美元，達到4800萬美元，而2020年同期為3430萬美元。這一增長與購買截至2021年6月30日的6個月內收購的郵政物業有關。
融資活動的現金流-截至2021年6月30日的6個月，融資活動提供的淨現金增加了1900萬美元，達到4250萬美元，而2020年同期提供的現金為2350萬美元。增加的主要原因是我們1月份後續發售和ATM計劃收到的收益被兩筆抵押貸款融資的償還、截至2021年6月30日的6個月我們2019年信貸安排的淨借款減少以及股息支付的增加所抵消。
流動性與資本資源
流動性與資本來源分析
截至2021年6月30日，我們擁有約490萬美元的現金和120萬美元的託管和準備金。
截至2021年6月30日，我們在2019年信貸安排下有8250萬美元的未償還資金。2020年1月30日，我們行使了手風琴功能，將允許借款從1.0億美元增加到1.5億美元，但其中確定的借款基礎物業仍未擔保，並受已籤租約的約束。2020年6月25日，我們
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進一步修訂了2019年信貸協議，除其他項目外，修改了某些定義和借款基數計算，以增加可用產能，以及與合併有形淨值有關的限制性契約。2020年11月24日，我們修訂了2019年信貸協議，修改了某些定義和借款基數計算等項目，允許USPS以外的房地產租賃受到一定限制。

2021年8月9日，我們與蒙特利爾銀行簽署了2021年信貸安排協議，蒙特利爾銀行為行政代理，蒙特利爾銀行、人民銀行、國民協會、摩根大通銀行和TRUIST證券公司為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人。2021年信貸安排的其他參與者包括Stifel Bank&Trust和TriState Capital Bank。在簽訂2021年信貸安排方面，我們終止了2019年信貸安排，並償還了其中的未償還貸款。2021年信貸安排包括手風琴功能，允許我們在循環貸款項下額外借款1.5億美元，在定期貸款項下額外借款最多5000萬美元，每種情況都符合慣例條款和條件。循環貸款將於2026年1月到期，根據慣例條件，可延長兩個六個月的期限，定期貸款將於2027年1月到期。2021年信貸安排下的借款利率為：(I)就循環安排而言，基準利率加每年0.5%至1.0%的保證金或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加每年1.5%至2.0%的保證金，或(Ii)定期貸款的利率為基準利率加保證金(每年0.45%至0.95%)或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加保證金(每年1.45%至1.95%)，每種情況均取決於綜合槓桿率。關於循環貸款，如果使用率等於或低於50%，我們將支付每年0.20%的未使用設施費用，或如果使用率高於50%，我們將支付每年0.15%的未使用設施費用，每種情況下循環設施項下的平均每日未使用承諾。

2021年信貸安排由我們和我們的某些間接子公司共同和各自擔保，幷包含慣例契諾，除某些例外情況外，這些契約限制我們產生債務、授予資產留置權、進行特定類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、與關聯公司進行某些交易以及支付股息或分派的能力，其中包括限制我們產生債務、授予資產留置權、進行特定類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、與關聯公司進行某些交易以及支付股息或分派的能力。2021年信貸安排要求每季度對合並金融維護契約的遵從性進行測試，包括最低固定費用覆蓋率、最高總槓桿率、最低有形淨值、最高擔保槓桿率、最高無擔保槓桿率、最低無擔保償債覆蓋率和最高擔保追索權槓桿率。2021年信貸安排還包含某些習慣性違約事件，包括未能根據2021年信貸安排及時付款，導致其他重大債務在預定到期日之前到期的任何事件或條件，未能滿足某些契約以及特定的破產和資不抵債事件。截至2021年8月11日，管理層認為我們遵守了2021年信貸安排中包含的所有金融和非金融契約。

此外，2021年8月9日，我們簽訂了利率互換協議，實際上將2021年至2027年1月的5000萬美元信貸安排部分的利率中的LIBOR部分固定下來。利率互換最初適用於5,000萬美元定期貸款，將定期貸款利率固定在2.291-30%。

2021年3月5日，金融市場行為監管局宣佈，2023年6月30日之後不再發布美元LIBOR。這一聲明有幾個影響，包括設定可能用於將合約從LIBOR自動轉換為有擔保隔夜融資利率(SOFR)的價差。2021年信貸安排規定，在LIBOR停止日期或前後(取決於提前選擇加入)，LIBOR將被新的基準利率取代為2021年信貸安排的基準利率，並進行2021年信貸安排中規定的調整。我們無法預測倫敦銀行同業拆借利率何時停止提供，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性。
我們的短期流動資金需求主要包括與我們的財產相關的運營費用和其他支出、向我們的有限合夥人分配以及向符合REIT地位所需的股東分配、資本支出以及潛在的收購。我們預計將通過運營提供的淨現金、現金、2021年信貸安排下的借款以及潛在的證券發行來滿足我們的短期流動性需求。
我們的長期流動資金需求主要包括到期償還債務、物業收購和非經常性資本改善所需的資金。我們預計將通過運營淨現金、包括2021年信貸安排和抵押貸款融資在內的長期債務、發行股權和債務證券以及精選出售物業的收益來滿足我們的長期流動性需求。我們還可以使用2021年信貸安排為房地產收購和非經常性資本改善提供資金，等待永久性房地產融資。
我們相信，我們可以獲得多種資金來源，為我們的長期流動性需求提供資金，包括產生額外的債務和發行額外的股本證券。然而，在未來，可能會有一些因素對我們獲得這些資本來源的能力產生實質性的不利影響，包括整體股權和信貸市場的不利條件、我們的槓桿程度、我們的未擔保資產基礎、我們貸款人施加的借款限制、REITs的一般市場條件、我們的經營業績、流動性以及市場對我們的看法。我們商業戰略的成功在很大程度上將取決於我們獲得這些不同資本的能力。
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消息來源。此外，我們不斷評估收購郵政物業的可能性，這在很大程度上取決於(其中包括)擁有和租賃郵政物業的市場，以及美國郵政將簽訂新的或續簽租約的條款。
為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，而不考慮支付的股息扣除和不包括資本利得。由於這一要求，我們不能像其他非REITs實體那樣依賴留存收益為我們的業務需求提供資金。如果我們的運營沒有足夠的資金來滿足我們的業務需求，我們將需要尋找其他方法來滿足這些需求。該等選擇可能包括(其中包括)剝離物業(不論售價是否最理想或以其他方式符合我們的策略性長期目標)、招致債務或在公開或私人交易中發行股本證券，而該等交易的條款的供應及吸引力均不能保證。
合併負債
截至2021年6月30日，我們的未償還合併本金債務約為1.157億美元。下表列出了截至2021年6月30日我們未償債務的信息(以千為單位)：
傑出的
截至2021年6月30日的餘額
利息
利率在2021年6月30日
成熟性
日期
2019年信貸安排(1)
$82,500 
Libor+170bps(2)
2023年9月
遠景銀行(3)
1,425 4.00 %2036年9月
第一俄克拉荷馬銀行(4)
357 4.50 %2037年12月
遠景銀行-2018年(5)
852 5.00 %2038年1月
賣方融資(6)
366 6.00 %2025年1月
AIG-2020年12月(7)
30,225 2.80 %2031年1月
本金合計$115,725 
説明性註釋:
(1)2019年信貸協議規定，循環承諾的本金總額為100.0美元，具有手風琴功能，允許我們根據慣例條款和條件額外借款至多1億美元，總額為200.0美元，到期日為2023年9月27日。2020年1月30日，我們修改了2019年信貸協議，以行使部分手風琴功能，將2019年信貸安排下的最高可用金額提高到1.5億美元，但其中確定的借款基礎物業仍未擔保，並受可執行租賃的約束。2020年6月25日，我們進一步修訂了2019年信貸協議，修改了某些定義和借款基數計算，以增加可用產能，以及與合併有形淨值有關的限制性契約等項目。2020年11月24日，我們進一步修訂了2019年信貸協議，除其他項目外，修改了某些定義和借款基數計算，允許向USPS以外的各方租賃，作為不動產，但有一定的限制。2021年8月9日，在簽訂2021年信貸安排方面，我們終止了2019年信貸安排，並償還了其中的未償還貸款。
2019年信貸安排下適用於貸款的利率，根據我們的選擇，要麼等於基本利率加0.7%至1.4%的保證金，要麼等於LIBOR加1.7%至2.4%的保證金，每個利率都基於綜合槓桿率。此外，在截至2020年3月31日的三個月期間(包括該三個月)，我們為2019年信貸安排下的循環承諾支付了未使用的融資手續費，對於前1億美元，我們支付了每年0.75%的未使用融資手續費，對於超過100億美元的循環承諾部分，我們支付了每年0.25%的未使用融資手續費，對於此後的期間，我們為總計的未使用循環承諾支付了每年0.25%的未使用融資手續費，這兩個期間都使用了2019年信貸融資項下每日未使用的承諾的計算。
在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，我們分別產生了與2019年信貸安排相關的未使用融資費0.5萬美元和10萬美元。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，我們分別產生了與2019年信貸安排相關的未使用融資費10萬美元和20萬美元。截至2021年6月30日，我們遵守了2019年信貸安排的所有債務契約。
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(2)截至2021年6月30日，一個月期LIBOR利率為0.10%。
(3)這筆貸款以斯波德克為擔保人，抵押了五處房產.2021年9月8日及之後每五年一次，利率將重置為華爾街日報優惠利率(“Prime”)+0.5%的浮動年利率.
(4)這筆貸款以四處房產的第一抵押留置權和斯波德克的個人付款擔保為抵押。利率將於2022年12月31日重置至最優惠+0.25%。2021年8月3日，我們與第一俄克拉荷馬銀行對貸款進行了修改，將貸款利率降至3.625%的固定利率，為期5年，然後每年調整為Prime，最低年利率為3.625%。
(5)這筆貸款以一處房產的第一抵押留置權和斯波德克的個人付款擔保為抵押。利率將於2023年1月31日重置至優惠+0.5%。
(6)就一項物業收購而言，吾等取得以該物業作抵押的賣方融資，金額為40萬美元，需要每年支付五次本金及利息105,661美元，第一期於2021年1月2日到期，年利率為6.0%，至2025年1月2日止。
(7)這筆貸款由位於賓夕法尼亞州沃倫代爾的工業地產的交叉抵押和交叉違約的第一抵押留置權擔保。這筆貸款的固定利率為2.80%，前五年只支付利息，之後根據30年的攤銷時間表固定支付本金和利息。
截至2021年6月30日的擔保借款
截至2021年6月30日，我們有大約3320萬美元的未償還擔保借款，這些借款都是固定利率債務，加權平均年利率為2.96%。在截至2021年6月30日的6個月中，我們償還了兩筆抵押貸款，總金額為1370萬美元。2021年8月3日，我們還修改了與第一俄克拉荷馬銀行(First Oklahoma Bank)的擔保貸款，將利率降至3.625%的固定利率，為期5年，然後每年調整為Prime，最低年利率為3.625%。
分紅 
為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須向股東支付至少等於我們確定的房地產投資信託基金應納税收入的90%的股息，而不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，我們分別支付了每股0.22美元和0.4375美元的現金股息。2021年7月26日，我們的董事會批准並宣佈第二季度普通股股息為每股0.2225美元，將於2021年8月27日支付給2021年8月13日登記在冊的股東。
隨後的房地產收購
2021年6月30日之後，我們在個人或小型投資組合交易中收購了37處郵政物業，總金額約為1210萬美元，不包括成交成本，其中一些包括運營單位作為對價的一部分。
表外安排
截至2021年6月30日，我們沒有任何其他表外安排。
關鍵會計政策和估算
有關前任和我們的關鍵會計政策和估計的討論，請參閲我們截至2020年12月31日的年度報告中題為“關鍵會計政策和估計”的標題。
新會計公告
有關我們採用新會計聲明的討論，請參閲本公司合併財務報表附註2。
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通貨膨脹率
由於我們的租約大多規定每年支付固定的租金，而每年的租金不會上升，因此我們的租金收入是固定的，而我們的物業運營費用則會受到通脹的影響。我們的大部分租約規定承租人償還房地產税，因此承租人必須償還我們的房地產税。我們相信，如果通脹隨着時間的推移而增加開支，租約續期利率的增加將大大抵消這種增加。
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項目3.關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而蒙受損失的風險。我們與金融工具相關的未來收益、現金流和公允價值取決於當時的市場利率。我們的主要市場風險來自我們的負債，我們的負債既有固定利率，也有浮動利率。自.起6月30日到2021年，我們的債務約為1.157億美元，其中包括約8250萬美元的可變利率債務和約3320萬美元的固定利率債務。假設我們的未償還浮動利率債務金額不增加，如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率增加或減少0.50%，我們的現金流將按年率減少或增加約40萬美元。

在保持我們作為聯邦所得税REIT的地位的前提下，我們通過使用利率掉期來管理我們的可變利率債務的市場風險，該利率掉期將我們的全部或部分可變利率債務的利率固定在不同的期限，直到到期。2021年8月9日，關於簽訂2021年信貸安排(見第二項：管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析-流動性和資本資源-流動性和資本資源分析)，我們簽訂了利率互換協議，有效地將2021年信貸安排5000萬美元部分的LIBOR部分固定到2027年1月。在未來，我們可能會使用其他衍生工具，如利率上限協議，實際上為所有或部分債務的利率設定上限，期限不同，直至到期。這反過來又降低了可變利率債務造成的現金流變化的風險，並減輕了利率上升的風險。我們作出這類安排的目的，是減少浮息風險。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功降低我們投資組合中此類波動的風險，我們也不打算出於投機目的而達成對衝安排。我們未來可能會利用掉期安排。
項目4.控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們維持“交易所法案”下的披露控制和程序(該術語在規則第13a-15(E)條和第15d-15(E)條中定義)，旨在確保根據交易所法案我們的報告中必須披露的信息在美國證券交易委員會的規則和法規規定的時間內得到處理、記錄、彙總和報告，並積累這些信息並將其傳達給管理層，包括我們的首席執行官(首席執行官)和首席財務官(首席財務官)(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本效益關係。
我們已在管理層(包括我們的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，對截至本報告所述期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於上述情況，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至本報告所涵蓋的期間結束時，我們的披露控制和程序有效地確保了我們在根據交易所法案提交或提交的報告中必須披露的信息：(I)在SEC的規則和表格指定的時間內處理、記錄、彙總和報告；(Ii)我們的信息積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
財務報告內部控制的變化
我們對財務報告的內部控制在最近一個會計季度沒有發生任何變化，這些變化對我們對財務報告的內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
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第二部分：其他信息
項目1.法律訴訟
將來，我們可能會不時地參與日常業務過程中出現的各種索賠和例行訴訟。我們的管理層不認為任何此類訴訟會對我們的財務狀況或運營造成實質性影響。
第1A項。風險因素
本公司截至2020年12月31日止年度年報10-K表格第1A項“風險因素”一節所披露的風險因素並無重大變動。
第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用
沒有。
項目3.高級證券違約
沒有。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
項目5.其他信息
沒有。
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目錄
項目6.展品
展品展品説明
10.1
本公司與Robert B.Klein簽訂的賠償協議，日期為2021年1月1日。*
10.2
郵政房地產信託公司2019年股權激勵計劃第2號修正案，自2021年6月18日起生效(通過引用附件10.1併入本公司於2021年6月21日提交的8-K表格的當前報告中)。†
31.1
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席執行官證書。*
31.2
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的第13a-14(A)/15d-14(A)條對首席財務官的認證。*
32.1
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席執行官的認證。*
32.2
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過的《美國法典》第18編第1350節提供的首席財務官證書。*
101.INS實例文檔**
101.SCH架構文檔**
101.CAL計算鏈接庫文檔**
101.LAB標籤LINKBASE文檔**
101.PRE演示文稿LINKBASE文檔**
101.DEF定義LINKBASE文檔**
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
*與本報告一起提交的件展品。
†表示，這是一項補償計劃或安排。
**電子表格隨函提交。本報告附件為附件101，以下文件採用XBRL(可擴展商業報告語言)格式：(1)合併資產負債表；(2)合併經營報表；(3)合併權益報表；(4)合併現金流量表；(5)合併財務報表附註。
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目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。
郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)
日期：2021年8月12日由以下人員提供：/s/Andrew Spodek
安德魯·斯波德克
首席執行官
(首席行政主任)
日期：2021年8月12日由以下人員提供：/s/Robert Klein
羅伯特·克萊恩
首席財務官
(首席財務官)

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