附件10.1

Genesis More House電話：5510

租賃

BP3-SD5 5510莫爾豪斯驅動器有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

作為房東，

和

庫拉腫瘤公司
特拉華州一家公司

作為租户

租賃基本信息彙總

本《基本租賃信息摘要》(以下簡稱《摘要》)特此併入併成為所附租賃的一部分。租賃中對本摘要中任何術語的引用應與本摘要中該術語的含義相同。如果本摘要的條款與本租賃條款有衝突，以本租賃條款為準。本合同中使用的任何大寫術語以及未在本合同中另作定義的術語應具有本租賃中規定的含義。

目錄

頁面

展品：

附件A房屋建築平面圖輪廓

附件A-1工程場地平面圖

附件B Tenant工作信

附件C租約條款確認書/租約修訂

展示DRules和規章制度

從屬、互不幹擾和委託協議書證明表

索引

頁面

會計15

額外租金9

受影響區域17

AllowanceExhibit B

更改23

批准的工作圖紙附件B

破產法34

基本租金8

基礎、外殼和核心展品B

經紀人42

2號樓

日曆年9

CASP報告8

確認/修改表C

保護成本10

建造43

施工圖(圖B)

合同附件B

Control32

糾正措施17

成本池10

宣言16

文檔17

環境法16

環境許可證16

估計13

估計報表13

預計費用13

排除的更改37

出口勘測32

費用年度9

最終空間平面圖展品B

力的使命感41

危險物質16

危險品清單16

節假日20

HVAC20

利率14

地主6

房東聚會18

租賃6

租約生效日期8

租約到期日8

租賃期限8

租賃年8

Net Worth32

注意事項41

OFAC41

運營費用9

其他建築物13

其他現有建築6

超額備用額表B

停車區6

頁面

停車操作員38

許可證證據B

允許的傳輸32

允許受讓人受讓人32

前提6

房舍系統22

項目6

1312號命題

準備好入職展品B

版本16

租金9

起租日期附件C

收入代碼30

審查期15

證券保證金37

傳感器面積43

聲明13

主題空間29

轉租成本31

大體上完成了Premises展覽表B

SUMMARY1

系統和設備11

税費11

Tenant6

租户延誤表B

租户改進表B

租户工作信函附件B

租户的參與方16

租户的股份12

閾值大小19

轉移通知29

轉接主要費用31

運輸29

傳輸29

公用事業成本12

水感43

Wi-Fi網絡24

工作圖紙附件B

租賃

本租約包括前述摘要和所附並通過本參考併入本文的展品(租約、摘要和展品有時統稱為“租賃”)，日期為摘要第(1)節所載日期，由特拉華州有限責任公司(“房東”)BP3-SD5 5510 Morehouse Drive LLC和特拉華州一家公司(“承租人”)Kura Oncology，Inc.簽訂，雙方為BP3-SD5 5510 Morehouse Drive LLC(“房東”)和Kura Oncology，Inc.(特拉華州一家公司(“承租人”))。

第一條

工程項目、建築物及處所

1.1項目、建築物及處所。

1.1.1優先事項。根據並受本租約下文所載條款、契諾和條件的約束，業主特此向承租人和承租人租賃摘要第26.1節所述的物業(以下簡稱“物業”)，該物業位於大樓內(定義見摘要第6.2節)，並位於項目範圍內(定義見下文)，租户和承租人特此向業主租賃該摘要第26.1節所述的房產(“房產”)，該房產位於樓內(定義見本摘要第6.2節)，位於本項目(定義見下文)內。該房屋的建築平面圖作為附件A附於本文件。

1.1.2建築和項目。該建築由四(4)層組成，總面積為107,754平方英尺，是位於聖地亞哥市的一個名為“Genesis Morehouse”的多棟商業項目的一部分。本租約中所用的“項目”一詞，統稱為：(I)建築物；(Ii)位於場地內位於莫爾豪斯徑5550號、莫爾豪斯徑5580號和莫爾豪斯徑5590號的其他現有建築物(統稱為“其他現有建築物”)；(Iii)由業主(及/或工程項目的任何其他擁有人)不時指定為附屬於建築物、其他現有建築物或為建築物及/或其他現有建築物提供服務的任何廣場外範圍、人行道、行車徑、庭院、公共及私家街道、交通便利區及其他改善及設施，而該等範圍是現時或以後在建築物及/或其他現有建築物周圍及/或服務於該建築物及/或其他現有建築物的，並由業主(及/或工程項目的任何其他擁有人)不時指定為附屬於或服務於該建築物、其他現有建築物及任何該等改善工程的公用地方；(Iv)業主(該項目的任何其他業主及/或由業主、業主的前身及/或業主就該項目的受讓人組成的任何公用區域協會)可不時在該項目內或作為該項目的一部分而加建的任何額外建築物、改善、設施及公用地方；及。(V)上述任何項目所在的土地。描述項目當前佈局的場地平面圖附在本文件附件A-1中。該建築以及其他現有建築均設有停車區(“停車區”)。？儘管有前述規定或本租約中包含的任何相反規定，(1)業主沒有義務在項目範圍內擴建或以其他方式進行任何改善，包括但不限於廣場外的任何區域、人行道、車道、庭院、公共和私家街道。, 本合同附件A-1所示的交通便利區及其他改善和設施(業主(和/或本項目的任何其他業主)可在不通知承租人的情況下不時修改)，但業主的義務(如有)不在本合同附件的承租人工作書(如有)中明確規定，且(2)業主(和/或本項目的任何其他業主)有權隨時將本項目內的任何改進或設施包括或排除在本項目中。(2)業主(和/或本項目的任何其他業主)有權隨時將本項目內的任何改進或設施包括在內或排除在本項目內的任何改善或設施之外，但不包括在本合同所附的承租人工作書中明確規定的義務(如有)。下面的第1.1.3節更具體地闡述了這一點。

1.1.3承租人和房東的權利。承租人有權非獨佔使用位於建築物內的公共走廊和走廊、樓梯間、電梯(如果有)、洗手間和其他公共或公共區域，以及業主(和/或項目的任何其他業主)不時指定為建築物公共區域的位於項目上的區域的非獨佔使用，包括任何公共區域會議中心、健身中心、玻璃清洗和高壓滅菌器(只要存在和/或繼續存在任何此類共享設施)。但是，(I)承租人的使用應受以下條件的約束：(A)符合現在或以後針對項目記錄的關於使用該建築物的任何契諾、條件和限制的規定，以及(B)符合業主不時制定的合理的、非歧視性的規則和規定(應以書面形式提供給承租人)，以及(Ii)承租人未經業主事先同意，不得進入建築物或其他現有建築物的屋頂(可由業主唯一和絕對酌情決定不予批准)，以及(Ii)承租人不得在未經業主事先同意的情況下登上建築物或其他現有建築物的屋頂(可由業主唯一和絕對酌情決定予以拒絕)，以及(Ii)承租人不得在未經業主事先同意的情況下登上建築物或其他現有建築物的屋頂(可由業主單獨和絕對酌情拒絕)，以及業主(和/或項目的任何其他業主)保留不時使用項目的任何公共區域和屋頂的權利。

(1)對工程項目或其任何部分或部分進行任何更改、加建、改善、維修及/或更換，包括但不限於(X)改變行車道、入口、上落客貨區、出入口、出入口、交通方向、園境區、人行道、公共及私家街道的位置、大小、形狀及數目，以及(X)更改道路、入口、上落客貨區、出入口、出入口、交通方向、園境區、人行道、公共及私家街道的位置、大小、形狀及數目交通便利區和公共區域；(Y)擴大或縮小項目及其任何公共區域和其他要素的規模，包括增加、刪除和/或排除其上和之後的建築物(包括任何其他現有建築物)；(Y)擴大或縮小項目和任何公共區域及其其他要素，包括增加、刪除和/或排除其上的建築物(包括任何其他現有建築物)；(二)對工程進行維修、改善或改建時，不得臨時關閉任何公用區域；(3)根據契約、條件和限制保留和/或組成一個或多個公共區域協會，以擁有、管理、運營、維護、維修和/或替換位於大樓外的所有或任何部分景觀美化、車道、人行道、公共和私家街道、廣場、庭院、交通便利區和/或其他公共區域，並在符合以下第四條的規定下，包括協會收取的公共區域評估、費用和税項以及維護、管理的費用管理和運營協會，支付營業費用或税費；(四)業主根據誠實信用的商業判斷，對本項目實施業主認為適當的其他行為和變更。業主應以商業上合理的方式執行本節1.1.3中所述的關閉、更改、添加或更改，並與此相關, 應採取商業上合理的努力，儘量減少對租户使用和進入房屋和停車區的任何實質性幹擾。

1.2處所的條件。除本租約和承租人工作書中明確規定外，房東沒有義務提供或支付與改善、改建或翻新房屋相關的任何改善、改建或翻新工程或服務，承租人應在租約開始之日接受房屋的“原樣”狀態。承租人亦承認，除本租約另有明文規定外，房東或其任何代理人均未就處所、建築物或項目或其狀況，或就其是否適合承租人經營業務作出任何陳述或保證(包括但不限於任何由承租人負責的分區/有條件使用許可證要求，以及承租人未能取得任何該等分區/使用許可證(如有需要)，並不影響承租人在本租約項下的義務)。租客接管房產後，應最終確定房產(包括其中的租户改善工程)、建築和項目在當時已完工，且處於良好、衞生和令人滿意的狀況，業主方面沒有義務對其進行任何改建、升級或改善，但須由業主根據租户工作書完成任何審核清單項目。根據《加利福尼亞州民法典》第1938(A)節的規定，房東特此向租户披露，租户特此確認，該房屋未經過認證訪問專家(CASP)的檢查。此外，根據《加利福尼亞州民法典》1938年(E)節的規定，特此提供以下通知：

“認證通道專家(CASP)可以檢查主題場所，並確定主題場所是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對主題房屋進行CASP檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對主題房屋進行CASP檢查，以瞭解承租人或租户的佔有率或潛在佔有率。雙方應就CASP檢查的時間和方式、CASP檢查費用的支付以及糾正場所內違反與建築相關的無障礙標準所需的任何維修費用的安排達成一致。“

為推進該通知及與該通知相關的事項：(I)承租人在閲讀該通知並理解承租人有權要求和獲得CASP檢查，並在律師的建議下，特此選擇不獲得該CASP檢查，並放棄在目前或今後有效的適用法律允許的範圍內獲得CASP檢查的權利；(I)承租人在當前或今後有效的適用法律允許的範圍內，選擇不獲得CASP檢查，並放棄獲得CASP檢查的權利；以及(Ii)如果上文第(I)款所述的豁免根據適用法律不能強制執行，則房東和租客特此達成如下協議(構成雙方就前述通知最後一句所述事項的相互協議)：(A)租户有權要求並獲得CASP檢查，如果有要求，必須在該日期或之前，即日期後十(10)天，以租户向房東遞交的書面通知的形式提出；(A)租户有權要求並獲得CASP檢查，如果有要求，則必須在該日期或該日期之前提交給業主的書面通知中提出，即在該日期之後的十(10)天內由租户提交給房東的書面通知

(B)承租人要求的任何CASP檢查應在(1)上午9：00之間進行；(B)承租人要求的任何CASP檢查應在上午9：00之間進行。和下午5點在任何工作日，(2)僅在提前十(10)天向業主書面通知CASP檢查日期後，(3)由業主指定的CASP以專業方式進行檢查，且未進行任何會以任何方式損壞房產、建築物或項目的測試，以及(4)承租人獨自承擔成本和費用，包括但不限於承租人支付此類CASP檢查費用，CASP就此類CASP檢查準備的任何報告(統稱為“CASP報告”)的費用(C)承租人應在收到任何CASP報告後三(3)個工作日內向業主提交一份副本；(D)承租人應自負費用和費用，負責對房屋或其內部進行任何改善、改建、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的行為，包括但不限於該CASP檢查披露的任何違規行為；以及(E)如果CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，以糾正違反與建築相關的無障礙標準的建築和項目(位於房屋外)的行為，而根據本租約(現已修訂)業主有義務進行維修，則業主應按照適用法律的要求和在適用法律要求的範圍內進行改進、改動、修改和/或維修，承租人應在十(10)內補償業主該等改進、改動、修改和/或維修的費用。(E)如果該CASP檢查發現有任何必要的改進、改動、修改和/或維修，則業主應在十(10)內補償業主該等改進、改動、修改和/或維修的費用。

1.3可出租平方英尺。雙方同意，房屋的可出租平方英尺如概要第6.1節所述，除非與房屋、建築物或項目的實際大小改變有關，否則不得更改。

第二條

租期

本租約的條款和規定自本租約之日起生效，但本租約中有關支付租金的條款除外。本租賃期限(“租賃期限”)應如摘要第7.1節所載，自摘要第7.2節所載的日期(“租賃開始日期”)開始(但須受承租人工作書的條款所限)，並應於摘要第7.3節所載的日期(“租賃到期日”)終止，除非本租賃按下文規定提前終止。承租人的提前入住/入住權載於附件B第5.1節。就本租約而言，術語“租賃年”指租賃期內每個連續十二(12)個月的期間，但最後一個租賃年應在租約期滿之日結束。如果房東沒有在預期的租賃開始日期(如摘要第7.2(Ii)節所述)或之前將房產的佔有權交付給準備入住的租户，房東不承擔任何責任，本租約的有效性和租户在本租約項下的義務也不受影響，但在租户延誤的情況下，在房東將房產的佔有權交付給準備入住的租户之前，不應支付本合同項下的租金。如果租賃開始日期不同於概要第7.2(Ii)節規定的預期租賃開始日期，則在租賃開始日期之後，業主應以附件C的形式向承租人交付一份租賃修正案，其中包括租賃開始日期和租賃期滿日期。, 承租人應在收到後五(5)個工作日內簽署並退還(或提供事實更正)給房東。如果承租人未能在該5個工作日內簽署並退還(或提供事實更正)修改，承租人應被視為已批准並確認其中規定的日期，但該等視為批准不應解除承租人執行並退還修改的義務(該不履行應構成承租人在本合同項下的違約)。業主如未能向租客遞交該等修訂，將不會更改實際的租約開始日期。

第三條

基本租金

承租人應在沒有通知或要求的情況下，按照概要第(3)節規定的地址，或在業主不時以書面指定的其他地點，以貨幣或支票向房東支付概要第(8)節所述的基本租金(“基本租金”)，按概要第(8)節規定的每月平均分期付款，在每個月的第一天或之前提前支付貨幣或支票(在付款時，該貨幣是美利堅合眾國私人或公共債務的法定貨幣)。在此之前，承租人應向業主支付概要第(3)節規定的地址，或在業主不時以書面指定的其他地點以貨幣或支票向業主支付概要第(8)節所述的基本租金(“基本租金”)。

任何抵銷或扣減。在承租人簽署本租約的同時，承租人應向房東交付相當於30,681.55美元的金額，該金額應包括以下內容：(I)承租人應支付的第一(1)年房屋的基本租金^ST)整月租期(即25,844.90元)；及。(Ii)租户在首個月(1)須支付的預計開支(定義見下文，但不包括管理費)。^ST)租期滿一個月(即$4,836.65)。如果任何租金支付日期(包括租賃開始日期)落在該月的第一天以外的月份的某一天，或如果任何租金支付的期限短於一個月，則任何該等零月份的租金應是一個完整歷月租金的比例，其依據是該零月份的天數與該零月份出現的日曆月的天數的比例。根據本租賃條款需要進行的所有其他付款或調整，如需要按時間分攤，則應按同樣的基準分攤。

第四條

額外租金

4.1附加租金。除支付上述第三條規定的基本租金外，承租人還應支付以下款項作為額外租金：(I)承租人在分配給建築物的年度運營費用中的份額(根據下文第4.3.4節)；加上(Ii)承租人在分配給建築物的年度税費中的份額(根據下面的第4.3.4節)；以及(Iii)承租人在分配給建築物的年度公用事業成本中的份額(根據下面的第4.3.4節)。該等額外租金連同承租人根據本租約條款(包括但不限於根據第(6)條)須付予業主的任何及所有其他款項，以下統稱為“額外租金”。基本租金和附加租金在這裏統稱為“租金”。根據本細則第(4)款應繳作為額外租金的所有款項，須與基本租金以相同的期間、相同的方式、相同的時間及地點支付。在不限制租賃期屆滿後承租人的其他義務的情況下，承租人支付本條第(4)款規定的額外租金的義務應在租賃期屆滿後繼續存在。

4.2定義。如本條第四款所用，下列術語的含義如下：

4.2.1“歷年”指租賃期任何部分所屬的每個歷年，包括租賃期屆滿的歷年。

4.2.2“費用年度”是指每個歷年。

4.2.3“營運開支”是指業主在任何開支年度內，因或與工程項目的擁有權、管理、保養、修理、恢復或營運有關而須支付的所有開支、成本及數額，該等開支、成本及數額須按照穩健的房地產管理及一貫適用的會計原則釐定，包括但不限於支付的任何款額：(I)公用事業系統、實驗室系統、中央設備、機械繫統、衞生設備及暴雨排水系統的營運、保養、維修、翻新及管理費用；任何電梯系統(如果適用)和所有其他“系統和設備”(定義見本租賃第4.2.4節)，以及與此相關的用品和設備以及維護和服務合同的成本；(Ii)許可證、證書、許可證和檢查的成本，以及質疑任何可能影響運營費用的政府法規的有效性或適用性的成本，以及與任何運輸系統管理計劃或類似計劃的實施和運營(由業主或為本項目成立的任何公共區域協會)相關的成本；(Iii)業主承擔的保險費，金額由業主合理確定，或由影響本項目的任何抵押或出租人的任何抵押權人要求支付；(Iv)景觀美化、重新開墾、用品、工具、設備和材料的費用，以及與管理、經營有關的所有費用、收費和其他費用(包括諮詢費、律師費和會計費), 項目的維修和維護；(V)任何設備租賃協議或管理協議(包括任何管理費的成本(相當於承租人當時年度基本租金的3%)，但不包括根據該協議提供的任何辦公空間的租金)；(Vi)所有從事項目運營、管理、維護或保障的人員的工資、薪金和其他補償和福利，以及僱主的社會保障税、失業税或保險，以及可能對該等工資、薪金、補償和福利徵收的任何其他税；(Vii)根據任何地役權、許可證、經營協議、聲明、限制性契諾

標的或土地租賃(不包括租金)，或與項目分擔費用有關的文書(包括但不限於本條款第五條所述的區域經濟評估)；(Viii)除清潔服務費用外，清除垃圾(但營運費用不包括向建築物及/或工程項目的處所或其他租户提供的清潔服務及垃圾清除服務的費用，或更換建築物及/或工程項目的處所及其他租户的照明裝置的燈泡、燈具、啟動器及鎮流器的費用，但有關服務須由承租人根據下文第6.6節直接提供及支付)、警報及保安服務的費用(惟該等服務須由承租人根據下文第6.6節直接提供及支付)、報警器及保安服務(但不包括該等服務由承租人根據下文第6.6節直接提供及支付的費用)、警報及保安服務(如該等服務是由承租人根據下文第6.6節直接提供及支付的)、警報及保安服務大堂、走廊、洗手間和其他公共或公共區域或設施的天花板瓷磚和固定裝置，維修和更換路緣和人行道，修理屋頂和重新鋪設屋頂；(Ix)攤銷用於項目維護、運營和維修的個人財產的購置成本或租金費用(包括未攤銷成本按商業合理利率計算的利息)；(X)任何資本改善或其他成本：(I)合理預期可減少目前或未來的營運開支或根據本條例以其他方式準許的任何資本改善或其他成本，(Ii)任何政府法律或規例規定在租約開始日期後對項目或其任何部分所作的成本，或(Iii)屬保護成本(定義如下)及/或業主合理地釐定為符合項目最佳利益的成本；但如第(I)、(Ii)或(Iii)項所述的任何該等成本，則(I)(I)、(Ii)或(Iii)所述的任何該等成本，如屬(I)、(Ii)或(Iii)項所述的任何該等成本，則(I)如(I)、(Ii)或(Iii)所述的任何該等成本, 該等資本支出應按照一貫適用的健全的房地產管理和會計原則，在業主合理確定的資本支出的使用年限內攤銷(包括商業上合理的未攤銷成本利率)；和(Xi)遵守或參與在建築和/或項目中不時實施或頒佈的保護、回收、可持續性、能源效率、減少廢物或其他計劃或實踐的成本和開支，包括但不限於與任何LEED(能源與環境設計領導地位)評級或合規體系或計劃(包括目前通過美國綠色建築委員會或能源之星評級和/或合規體系或計劃(統稱為“節約成本”)協調的體系或計劃相關的成本和開支)，以及(Xi)遵守或參與建築和/或項目中不時實施或頒佈的其他計劃或做法的成本和開支，包括但不限於與任何LEED(能源與環境設計領導地位)評級或合規體系或計劃相關的成本和開支。如果房東沒有向承諾執行該工作或服務的租客提供任何特定的工作或服務(如果由房東執行，其費用將計入運營費用)，則運營費用應被視為增加了相當於房東如果自費向該租户提供該等工作或服務，則在此期間業主應合理地招致的額外運營費用的數額。如果(X)、(Y)和其他現有建築物中的任何一個(但僅在一段時間內由業主包括在本項目內)和(Z)根據上文第1.1.3節增加到本項目的任何額外建築物(但僅在該等額外建築物完全建成並準備投入使用並由業主包括在本項目內之後的一段時間內)在任何支出年度的全部或部分時間內的佔有率低於95%(95%)，則在任何費用年度的全部或部分時間內，(Y)和其他現有建築物(但僅在該時間段內由業主包括在本項目內)的佔有率低於95%(95%)。, 業主應採用健全的會計和管理原則，對該年度或其適用部分的運營費用的可變組成部分進行適當調整，以確定如果該建築物、該等其他現有建築和該等額外建築(如有的話)有95%(95%)被佔用時應支付的運營費用金額；如此確定的金額應被視為該年度或其適用部分的運營費用金額。

在符合以下第4.3.4節的規定的情況下，業主有權不時在建築與其他現有建築之間和/或在項目的不同租户之間和/或在項目的不同建築之間公平分配部分或全部運營費用(和/或税費和公用事業成本)，當這些不同的建築被建造並添加到項目中(和/或被排除在項目之外)時(“成本池”)。此類成本池還可能包括在影響項目的契約、條件和限制內或根據影響項目的契約、條件和限制分配的某些運營費用(和/或税費和公用事業成本)。此外，業主有權隨時以其合理的酌情決定權，將現有或未來的建築物計入或排除在項目中，以確定運營費用、税費和公用事業成本和/或提供各種服務和設施，包括在任何此類成本池中分配運營費用、税費和公用事業成本。

儘管如上所述，但經營費用不應包括：(A)租賃佣金、律師費和與本項目現有或未來租户或其他租户談判或糾紛產生的其他成本和開支；(B)翻新或以其他方式改善、裝修或重新裝修其他租户的可出租空間或空置可出租空間所產生的成本(包括許可證、許可證和檢查費)；(C)因業主違反本項目任何租賃空間的條款和條件而產生的成本。(D)支付給業主或業主的附屬公司或附屬公司的間接費用或利潤增量，用於工程項目內或與工程項目相關的服務，但以超出間接費用為限；以及

可在競爭基礎上從第三方獲得的此類服務成本中包括的利潤增量；(E)除本節第4.2.3節另有明確規定外，任何抵押貸款的債務利息或攤銷成本，以及根據項目的任何土地租賃應支付的租金；(F)業主由項目的任何租户或佔用者，或由其承運人或租户的承運人或其他任何人通過保險償還的費用；(G)任何壞賬損失、租金損失或壞賬或租金損失準備金；(G)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失準備金；(F)業主獲得補償的費用；(G)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失準備金；(G)任何壞賬損失、租金損失、壞賬準備金或租金損失準備金；(H)與組成業主的合夥企業或實體的業務運營相關的成本，因為這些成本與項目的運營成本是有區別的；。(I)任何僱員的工資和福利，如果沒有將其大部分受僱時間投入到項目上，除非該等工資和福利按比例反映了運營和管理項目所花費的時間，而不是花在與運營和管理項目無關的事項上，但在任何情況下，本租約的運營費用都不包括應分配的工資和/或福利。(I)與業主組成的合夥企業或實體的業務運營相關的成本；(I)任何僱員的工資和福利，除非該等工資和福利按比例反映了運營和管理項目所花費的時間，但在任何情況下，本租約的運營費用都不包括應分配的工資和/或福利(J)因業主或其代理人、僱員、供應商、承包商或材料或服務供應商的嚴重疏忽或故意不當行為而產生的費用；(K)因遵守在租賃開始日期之前存在於建築物或項目上的與移除危險材料有關的法律(由環境法定義)而產生的費用，其性質是聯邦、州或市政府當局(如果當時知道存在此類危險材料)在該州，並在當時的條件下, 將要求移除此類危險材料或與之相關的其他補救或遏制措施；以及移除、補救、包含或處理危險材料所產生的費用，危險材料是在本合同生效日期後由業主或項目的任何其他租户帶入建築物或項目的，其性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知道該州存在此類危險材料，並且在當時存在於建築物或項目上的條件下，則會要求移除該等危險材料或採取其他補救或遏制措施，而這些危險材料的性質是，如果聯邦、州或市政府當局當時知道這些危險材料在該州的存在，並且在當時的條件下，它會要求移除該等危險材料或採取其他補救或遏制措施，而這些危險材料是由業主或項目的任何其他承租人帶進建築物或進入項目的。(L)因出售或融資建築物或項目或業主在其中的權益而招致的任何交易成本；。(M)業主逾期支付業主計入營運開支的成本或開支的利息、罰款或罰款；。(N)公用事業成本；。(O)税項開支；及。(P)因超額收取營運開支或收取超過實際營運開支100%的營運開支而產生的任何利潤。

4.2.4“系統和設備”是指任何工廠(包括任何中央工廠)、機械、變壓器、管道工程、電纜、電線和其他設備、設施和系統，設計用於供應熱、通風、空調和濕度或任何其他服務或公用事業，或構成或用作電力、燃氣、蒸汽、管道、灑水器、通信、警報、實驗室、安全或消防/生命安全系統或設備的任何組件或部分，或為大樓和/或任何其他設備提供服務的任何其他機械、電氣、電子、計算機或其他系統或設備。

4.2.5“税費”是指聯邦、州、縣或地方政府或地方政府或市政府徵收的所有税費、費用、評估、收費或其他各種性質的税費、費用、評估、收費或其他各種性質的徵税，無論是一般、特別、普通還是非常，(包括但不限於房地產税、一般和特別評估、過境評估、費用和税收、託兒補貼、費用和/或評估、職業培訓補貼、費用和/或評估、露天空間費用和/或評估、住房補貼和/或住房公積金費用或評估、公共藝術費和/或評估、租賃税)。包括適用於收取租金、對與項目相關的固定裝置、機械、設備、儀器、系統和設備、附屬設施、傢俱和其他個人財產徵收的租金、個人財產税或銷售税的毛收入或銷售税)，業主應在任何支出年度內因或與項目或業主在其中的權益的所有權、租賃和運營有關而支付。就本租約而言，税項開支應按如下方式計算：(I)根據上文第1.1.3節增加至項目的承租人改善工程、其他現有建築物及任何額外建築物(但僅在業主將該等其他現有建築物及附加建築物包括在本項目內的期間內)已完全建成，及(Ii)就本項目而言，該建築物、該等其他現有建築物及該等附加建築物(如有)及所有承租人改善工程均已就房地產税的目的全面評估。

4.2.5.1税費包括但不限於：

(I)就業主租金、租賃權或從工程項目所得的其他收入，或就業主租賃任何工程項目的業務而徵收的任何税項；

(Ii)除先前包括在不動產税定義內的任何評税、税、費、徵款或收費以外，或部分或全部取代任何評税、税、費、徵款或收費的任何評税、税項、費用、徵款或收費，租客及業主承認，加州選民在1978年6月的選舉中採納了第13號提案(“第13號提案”)，而政府機構可就消防、街道、人行道及道路維修、清除垃圾等服務徵收評税、税項、費用、徵款及收費承租人和業主的意圖是將所有此類新的和增加的評估、税、費、徵費和收費以及所有類似的評估、税、費、徵費和收費包括在本租賃的税費定義中；

(Iii)可撥歸或量度處所面積的任何評税、税項、費用、徵款或收費，或根據本條例須繳付的租金，包括但不限於租客管有、租賃、經營、管理、保養、更改、修葺、使用或佔用處所或其任何部分的任何總入息税；

(Iv)因此項交易或租客為其中一方的任何文件而產生或移轉該處所的權益或產業權的任何評税、税項、費用、徵款或收費；及

(V)業主為抗議、減税或將税項開支減至最低而招致的任何合理開支。

4.2.5.2儘管本節4.2.5中有任何相反規定，税費中應排除(I)所有超額利潤税、特許經營税、贈與税、股本税、繼承税、遺產税、聯邦和州淨所得税，以及適用於業主淨收入(與項目運營的租金、收據或收入相反)的其他税種，(Ii)包括在運營費用中的任何項目，(Iii)滯納金、罰金、因房東未能按時支付任何税款而產生的利息或其他費用，以及(Iv)租户根據下文第4.4節支付的任何項目。

4.2.6“承租人份額”是指“概要”第(9)節規定的百分比。租户份額的計算方法是將房屋的可出租平方英尺數除以大樓的總可出租平方英尺(如摘要第9節所述)，並以百分比的形式説明該數額。業主有權隨時重新確定房屋和/或大樓的可出租平方英尺，租户的份額應進行適當調整，以反映任何此類重新確定。如按前述規定調整承租人份額，則該調整發生的費用年度的承租人份額應根據該費用年度內每個該等承租人份額的有效天數確定該年度的承租人份額。

4.2.7“公用事業費用”是指業主在任何費用年度內應支付的本建築和本項目公用事業的所有實際費用(包括業主在本項目範圍內增加的其他現有建築和附加建築(如有)的公用事業費用)，包括但不限於水、下水道、煤氣和電力的成本，以及暖通空調和其他公用事業的成本，包括任何實驗室公用事業和中央設備公用事業(但不包括租户直接向房東補償或以其他方式直接支付的費用)，這些費用包括但不限於暖通空調和其他公用事業的費用，包括任何實驗室公用事業和中央設備公用事業(但不包括租户直接向業主報銷或以其他方式直接支付的費用)。測量儀表和設備及附加費。公用事業成本的計算應假設建築物(以及在業主將此類建築物納入本項目期間，其他現有建築物和任何附加建築物(如果有))至少有95%(95%)被佔用。如果在任何費用年度的全部或部分時間內，房東不應向已承諾代替房東提供公用事業的租户(包括租户)提供任何公用事業(如果房東提供，公用事業成本將包括在公用事業成本中)，則公用事業成本應被視為增加了相當於房東在此期間合理地發生的額外公用事業成本的金額，如果房東自費向該租户提供該等公用事業的話。公用事業成本應包括根據與本項目或其任何部分分擔成本有關的任何聲明、限制性契諾或其他文書分配給本項目的任何公用事業成本，包括現在或以後記錄的針對或影響本項目的任何契諾、條件或限制。

4.3額外租金的計算和繳納。

4.3.1營業費用、税費和水電費的支付。對於租賃期內結束或開始的每個支出年度，承租人應向業主支付以下額外租金，支付方式如下：(I)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的運營費用份額；加上(Ii)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的税費份額；以及(Iii)承租人根據下文第4.3.4節分配給大樓的公用事業費用份額。(Ii)承租人應向業主支付以下第4.3.2節規定的額外租金：(I)根據下文第4.3.4節分配給大樓的運營費用中承租人的份額；以及(Ii)承租人根據下面第4.3.4節分配給大樓的税費份額。

4.3.2實際運營費用、税費、水電費及租户付款報表。房東應在第一(1)日或之前盡商業上合理的努力給租户^ST)每個支出年度結束後的6月1日，一份報表(“報表”)，該報表應説明根據下文第4.3.4節分配給大樓的上一支出年度發生或應計的運營費用、税費和公用事業成本，並應在其中説明承租人在其中的份額。承租人在收到租賃期內每個費用年度的報表後三十(30)天內，應向房東支付該費用年度承租人應承擔的運營費用、税費和公用事業費用的全部金額，減去該費用年度內支付的金額(如有)，作為下文第4.3.3節定義和依據的估計費用。如果任何報表反映承租人在該費用年度多付了承租人的運營費用份額和/或承租人份額的税費和/或承租人份額的水電費，則房東應根據房東的選擇，(I)在向承租人交付適用的報表後三十(30)天內將多付的款項匯給承租人，或(Ii)將多付的款項計入本租賃項下下一次到期並應支付給承租人的額外租金中。業主未能及時提交任何費用年度的報表，不影響業主執行本條第四條規定的權利。即使租賃期限已滿，租客已騰出房產，但如果本租賃終止的費用年度的報表反映租户多付和/或少付了租客在該費用年度的營業費用和/或租户的税費份額和/或租户的水電費份額，則在房東向租户交付該報表後三十(30)天內或承租人應向房東支付任何該等少付的款項。, 視情況而定。承租人在收到任何聲明後六十(60)天內未提出反對，即構成承租人不可撤銷地放棄反對該聲明。第4.3.2節的規定在租賃期限期滿或提前終止後繼續有效。

4.3.3預計運營費用、税費和公用事業成本報表。業主應盡商業上合理的努力，向租户提供年度費用估算表(“估算表”)，該估算表應列出房東對租户在本支出年度根據下文第4.3.4節分配給建築物的運營費用、税費和水電費的份額總額的合理估計(“估算額”)，並應在其中註明租户所佔份額(“估算費”)。房東未能及時提交任何費用年度的估算表，不妨礙房東行使其根據本條款第四款收取任何估計費用的權利。房東提交當時費用年度的估算表後，租户應支付當時費用年度估計費用的一小部分(減去根據本節最後一句(4.3.3)支付的任何金額)，並支付到期的下一期基本租金。該分數應以當前支出年度至付款月份(包括首尾兩個月)的月數作為其分子，並以十二(12)作為其分母。在提交新的估算表之前，承租人應按月支付基本租金分期付款，金額相當於房東提交給租客的上一份估算表中所列總估算費用的十二分之一(1/12)。

4.3.4將運營費用、税費和公用事業成本分攤到建築物。雙方承認，本建築是由本建築和其他現有建築以及業主(和/或本項目的任何其他業主)可不時選擇建造和包括在本項目中的其他建築(其他現有建築和任何該等其他建築有時統稱為“其他建築”)組成的多建築商業項目的一部分，與本項目有關的某些成本和支出(即運營費用、税費和公用事業費用)應由本建築分攤，並應由業主(和/或本項目的任何其他業主)選擇作為本項目的一部分包括在內(本協議有時統稱為“其他建築”)，與本項目有關的某些成本和支出(即運營費用、税費和公用設施費用)應由本建築分攤，並由業主(和/或本項目的任何其他業主)選擇作為本項目的一部分包括在內。而完全可歸因於該建築物及該等其他建築物(視何者適用而定)的某些其他費用及開支，則須分別直接分配予該建築物及該等其他建築物。因此，如上文第4.1節和第4.2節所述，每年確定項目作為一個整體的運營費用、税費和公用事業成本，以及運營項目的一部分

費用、税費和公用事業費用應由業主在公平的基礎上確定，應分配給建築物(相對於其他建築物的租户)，如此分配的部分應為與建築物有關的運營費用、税費和公用事業費用的金額，租户的份額應根據該費用、税費和公用事業費用計算。分配給建築物的運營費用、税費和公用事業成本的該部分應包括完全可歸因於建築物的所有運營費用、税費和公用事業成本，以及可歸因於整個項目的運營費用、税費和公用事業成本的公平部分。作為關於税費和公用事業成本的這種分配的一個例子，預計房東(和/或項目的任何其他業主)可以收到單獨的税單，這些税單分別評估項目中每個建築物的税費的改善部分，和/或房東可以從公用事業公司收到單獨的公用事業帳單，該公用事業費用識別每個這樣的建築物直接發生的某些公用事業成本(通過為每個這樣的建築物安裝的單獨的計價器來衡量)，並且這種單獨評估的税費和單獨計量的公用事業成本應分別計算並分配給每個這樣的公用事業成本此外，如果業主(和/或項目的任何其他業主)選擇將項目的某些公共區域部分(如景觀、公共和私人街道、車道、人行道、庭院、廣場、交通便利區域和/或通道)細分為一個或多個單獨的地塊(和/或將所有或任何此類地塊單獨運輸到公共區域協會擁有、運營和/或維護)，則運營費用將由業主和/或其他業主選擇將項目的某些公共區域部分(如景觀美化、公共和私人街道、車道、人行道、庭院、廣場、交通便利區域和/或通道)細分為一個或多個單獨的地塊(和/或將所有或任何此類地塊單獨運輸到公共區域協會擁有、運營和/或維護)。, 公共區域地塊的税費和公用事業成本可彙總，然後由業主在公平的基礎上按業主(和/或任何此類公共區域協會的任何適用契諾、條件和限制)不時規定的公平原則合理分配給建築物和其他建築物。

4.4租户直接負責的税費和其他費用。在以下情況下，承租人應應要求向房東報銷房東應繳納的所有税款或評估(房東的税費中包括的範圍除外)，不包括州、地方和聯邦個人所得税或公司所得税，以房東從所有來源獲得的淨收入衡量，以及遺產税和遺產税，無論是否現在習慣或在本合同各方考慮的範圍內：

4.4.1上述税項是由租客位於房產內的設備、傢俱、固定裝置和其他個人財產的成本或價值計量的，或合理歸因於租户位於房產內的設備、傢俱、固定裝置和其他個人財產的成本或價值，或由租户或為租户在房產內進行的任何租賃改進的成本或價值，只要該等租賃改進的成本或價值超過業主確定的建築標準擴建的成本或價值，無論該等改進的所有權是否歸屬於租户或業主；

4.4.2上述税項是就承租人對處所或工程項目任何部分的管有、租賃、營運、管理、保養、更改、維修、使用或佔用而評定的；或

4.4.3上述税項是根據這筆交易或承租人作為創設或轉讓房產權益或產業權的一方的任何文件評估的。

4.5滯納金。如果房東或房東指定人在房東或房東指定人到期後五(5)天內未收到房東支付的房租分期付款或房客應支付的任何其他款項，則房客應向房東支付相當於到期房租金額的5%(5%)的滯納金，外加房東因房客未按本合同規定支付租金和/或其他費用而產生的任何律師費；然而，只要承租人在到期日後十(10)天內支付租金，房東將免除在租賃期限內的任何一(1)個日曆年度內首次逾期支付租金的滯納金。逾期收取的費用應被視為額外租金，要求該費用的權利應是房東在法律和/或衡平法上享有的所有其他權利和補救之外的權利，不得解釋為違約金或以任何方式限制房東的補救。除上述滯納金外，根據本協議所欠的任何租金或其他款項在到期之日起五(5)天內仍未支付的，此後應計息，直至支付的利率(“利率”)等於(I)美國銀行不時宣佈的“最優惠利率”或“參考利率”(或在美國銀行不再存在或公佈最優惠利率或參考利率時，由房東選定的合理的可比國家銀行機構)加百分之四(4%)的利率(以較小者為準)的利率(“利率”)，以(I)等於(I)美國銀行不時宣佈的“最優惠利率”或“參考利率”(或由房東選定的合理的可比國家銀行機構，如果美國銀行不再存在或公佈最優惠利率或參考利率)的利率(“利率”)。

4.6審核權。在向業主發出合理通知後，承租人有權在正常營業時間內，由承租人支付費用，讓承租人的授權員工或代理人在業主的主要公司辦公室查閲業主的賬簿、記錄和證明文件，這些資料涉及房東根據上文第4.3.2節向承租人提交的特定費用年度的任何報表中所列的運營費用、税費和公用事業費用；但承租人無權進行此類檢查，或對任何此類聲明中規定的運營費用、税費和公用事業費用的金額提出異議或以其他方式提出異議，除非承租人將此類檢查異議和爭議通知業主，並在業主提交聲明後的三(3)個月內完成檢查(“審查期”)；此外，儘管有任何此類及時檢查、異議、爭議和/或審計，並且作為承租人行使第4.6節規定的視察、異議、爭議和/或審計權的先決條件，承租人不得根據該聲明釦繳且應及時向房東支付本條第4條規定所要求的全額款項。然而，在等待任何審計結果之前，此類付款可以在有異議的情況下支付。對於承租人的任何此類檢查，業主和租户應合理地相互配合，以便能夠按照雙方都能接受的時間表，以迅速的方式進行檢查，而不會對業主對項目的運營和管理造成不必要的幹擾。如果在檢查和/或要求提供文件後，承租人對報表中規定的運營費用、税費和水電費的金額有爭議，承租人有權, 但在審查期內，並無義務促使業主與租客(“會計師”)共同認可的非或有條件支付的獨立註冊會計師完成業主簿冊及記錄的審核，以釐定該等報表所指開支年度的營運開支、税項開支及公用事業成本的適當金額及租客應付的金額，而該獨立會計師並無責任在審查期內安排業主及租客雙方共同認可的獨立註冊會計師完成業主簿冊及記錄的審核工作，以釐定該等報表所指開支年度的營運開支、税項開支及公用事業成本的適當數額。會計師的審計是最終的，對房東和租客都有約束力。如果房東和房客在房東通知房東租客希望進行審計後三十(30)天內不能就會計師身份達成一致，則該會計師應是房東選擇的“四大”會計師事務所之一，該會計師事務所不按應急原則支付報酬，房東也沒有以其他方式僱用或聘用該會計師事務所。如果審計發現房東向租客收取了過高的費用，則在向房東提供審計結果後三十(30)天內，房東應將多收的費用退還給租客。如果審計發現租户少收房費，那麼在審計結果提供給租户後三十(30)天內，租户應將少收房費的金額退還給房東。承租人同意支付審計費用，除非後來確定作為審計對象的房東的原始報表對承租人不利5%(5%)或更多，佔總運營費用的5%(5%)或更多, 審計對象的税費和水電費(在這種情況下，業主應支付審計費用)。承租人根據本第4條支付的任何金額不排除承租人在審查期內的任何時間質疑房東提供的任何報表的正確性，但承租人未能在審查期結束前提出反對、進行並完成檢查、由會計師進行並完成上述審計，應最終視為承租人批准了相關報表及其上顯示的運營費用、税費和公用事業成本的金額。對於承租人根據本第4.6條進行的任何檢查和/或審計，承租人同意在進行任何此類檢查和/或審計之前，嚴格保密房東的所有賬簿、記錄和審計，以及與此相關的所有信息和結果，並使承租人的所有員工、顧問和會計師嚴格保密，並使所有承租人的員工、顧問和會計師在進行任何此類檢查和/或審計之前執行業主可能要求的合理保密協議。

第五條

處所的使用；危險物品；氣味和廢氣

5.1使用。承租人只可將處所用作符合項目性質的一流生物科技項目，而承租人不得使用或準許處所作任何其他用途或任何用途。承租人不得使用、容受或允許任何人為任何用途或目的使用、容受或允許任何人使用該場所或其任何部分，違反本合同所附附件D的規定，或違反美國法律、項目所在州、當地市或縣管理機構或其他對項目擁有管轄權的合法機構的條例、法規或要求。承租人應遵守規則和條例以及所有記錄在案的契諾、條件和限制，以及現在或今後影響項目的所有土地或基礎租約的規定，包括但不限於，某些修正案的全部內容以及對Lusk/Mira Mesa的契諾、條件和限制的重述

本聲明的日期為1981年4月21日，並於1981年6月8日記錄在加利福尼亞州聖地亞哥縣的縣記錄局，文件編號為第81-178070號(現有的“聲明”)，可不時對其進行修訂、修訂和重述、補充或以其他方式修改，但任何此類修訂、重述、補充或修改不得對租户在本聲明項下的權利或義務進行實質性修改。

5.2有害物質。

5.2.1定義：本租賃中使用的下列術語有以下含義：

(A)“環境法”指任何過去、現在或將來的聯邦、州或地方成文法或普通法，或根據該法頒佈、訂立、頒佈或批准的任何法規、條例、法規、守則、計劃、命令、許可證、授權書、專營權、特許權、限制或協議，涉及(A)環境、人類健康或安全，包括但不限於向環境(包括但不限於空氣、地表水、地下水或土地)排放、排放、釋放或威脅釋放有害物質(定義如下)；或(B)危險材料的接收、儲存、處置、運輸、安排運輸或搬運。

(B)“環境許可證”是指根據任何環境法或為遵守任何環境法或業主以其他方式要求的任何時間，包括但不限於任何泄漏控制對策計劃和任何危險材料管理計劃，任何性質的任何和所有許可、同意、許可證、批准和登記。

(C)“危險材料”是指幷包括現在或今後指定或根據任何環境法進行監管的任何危險或有毒物質、物質或廢物，包括但不限於石棉、石油、石油碳氫化合物和石油基產品、脲醛泡沫絕緣材料、多氯聯苯(“PCB”)、氟利昂和其他氯氟烴、“生物危險廢物”、“醫療廢物”、“感染劑”、“混合廢物”或“加州健康和安全法典”§117600 ET及其後規定的其他廢物。

(D)“釋放”是指對於任何危險物質，危險物質的任何釋放、沉積、排放、排放、泄漏、泵送、淋濾、溢出、滲漏、遷移、注入、泵送、傾倒、倒空、逃逸、傾倒、處置或其他移動。

5.2.2承租人的義務--環境許可。承租人將(I)取得並保持完全有效的所有環境許可證，並使適用於承租人或物業的任何環境法律不時要求的所有環境許可證生效；(Ii)將並繼續遵守所有該等環境許可證的所有條款和條件，以及適用於承租人或物業的所有環境法律中包含的所有其他限制、限制、條件、標準、禁令、要求、義務、時間表和時間表。

5.2.3承租人的義務--危險材料。除非本協議明確允許，承租人同意，未經房東事先書面同意，承租人、其代理人、員工、分租户、受讓人、被許可人、承包商或受邀者(統稱為“承租人各方”)不會導致或允許任何有害物質進入、儲存、使用、處理、生成、釋放或處置在房產或房產的任何其他部分上、內、下或附近(以下規定除外)。業主承認，第5.2節的目的不是禁止租户將其業務用於本條款允許的用途。承租人可以按照承租人所在行業的習慣經營其業務，只要按照適用的環境法嚴格和適當地監控危險材料的使用或存在。作為對業主的物質誘因，允許承租人在與其業務相關的情況下使用危險材料，承租人同意在租賃開始日期前向業主提交一份清單，列出房屋內存在的每一種危險材料，並列出與此類危險材料存在有關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。“危險材料清單”包括：“危險材料清單”、“危險材料清單”和“危險材料清單”。承租人應在租賃開始日期的每年週年紀念日或之前向業主提交最新的危險材料清單，並應在任何新的危險材料被帶到房屋之前提交最新的危險材料清單。房東不得無理扣留, 條件或推遲同意對危險材料清單的任何更改，前提是清單中規定的危險材料的類型和數量與可比的一流生物技術項目的租户(包括該項目的其他租户)通常使用的類型和數量相同。承租人應向房東交付真實、正確的複印件

以下文件(以下簡稱“文件”)與租賃開始日期前危險材料的搬運、儲存、處置和排放有關，如果當時無法獲得，則與從任何政府當局收到或提交給任何政府當局同時進行：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反適用環境法的通知；與在處所內、其上、之下或附近安裝任何貯存罐有關的圖則(但只有在業主給予租客書面同意後，方可準許安裝貯存罐，而業主可憑其唯一及絕對酌情決定權不予同意)；以及任何及所有政府當局就安裝在處所內、其上、之下或附近以封閉任何該等貯存罐而規定的所有封閉圖則或任何其他文件。對於列出的每種危險材料，文件應包括(T)化學名稱，(U)材料狀態(例如，固體、液體、氣體或製冷劑)，(V)濃度，(W)存儲量和儲存條件(例如，在櫃子中或不在櫃子中)，(X)使用量和使用條件(例如，開放使用或封閉使用)，(Y)位置(例如，房間號或其他標識)和(Z)(如果知道，則為化學品摘要服務編號)。然而，承租人不應被要求向房東提供包含專有信息的文件的任何部分。在本租賃期滿或提前終止時，承租人同意立即自費將任何和所有危險材料(包括安裝、攜帶、儲存、使用、產生或釋放到房屋、房屋內、房屋下面或周圍的含有危險材料的任何設備或系統)從房屋、建築物和項目中迅速移走。, 承租人或承租人任何一方在本租賃期內承租的建築物和/或項目或其任何部分。儘管有第14條的規定，如果(A)承租人或承租人的任何擬議受讓人、受讓人或分承租人已被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求就污染財產的危險材料採取實質性補救行動，而污染是由於該當事人的行為或遺漏或使用有關財產造成的，或(B)承租人或任何擬議的受讓人、受讓人或分租人受任何政府當局發佈的與使用、處置或儲存相關的材料強制執行令的約束轉讓或分租(就涉及建議的受讓人、受讓人或分租人的任何該等事宜而言)。

5.2.4業主進行環境評估的權利。在租賃期內的任何時候，業主有權在合理的時間內，在合理的事先通知下，對該場所(以及業主合理地認為可能因承租人使用該場所而受到不利影響的項目內、項目上或項目周圍的任何其他區域)進行環境評估，以確認該場所和受影響的區域不包含任何有害物質，這違反了適用的環境法，或在構成或可能構成危險物質釋放的條件下。房東應支付該環境評估的費用，除非該環境評估顯示承租人違反了本第5.2條規定的義務，在這種情況下，承租人應支付該費用。該等環境評估須為所謂的“第一階段”評估或作為當時購買或租賃相類物業的勤奮標準的其他調查水平，連同通常在該初步第一階段評估(包括但不限於任何所謂的“第二階段”報告)內所載的任何發現後通常會進行的任何額外調查及報告。除非承租人違反第5.2節的規定，否則每年不得超過一次行使進行此類環境評估的權利。

5.2.5承租人履行糾正措施的義務。如果業主根據第5.2.4節授權和承擔的任何環境評估的數據表明，由於承租人或承租人各方可能需要進行任何調查和/或主動響應行動(包括但不限於主動或被動補救和監測或這些活動的任何組合)的行動或不作為，在房屋和受影響區域上、樓下或受影響區域發生了危險物質釋放、威脅釋放或其他情況，承租人應立即採取污染糾正措施，如果需要，並在必要的程度上。承租人執行的任何糾正措施將在獲得房東事先書面批准的情況下，根據適用的環境法，由承租人自行承擔費用，並由環境諮詢公司(房東合理接受)進行。承租人可以在本租約期滿或提前終止之前或之後，在對房屋、建築和項目擁有管轄權的政府機構允許的範圍內，執行糾正行動(但是，在本租賃期滿或提前終止之後採取的任何糾正行動應遵守以下規定的進入費用條款)。如果租户在本租約期滿或提前終止後採取或繼續採取糾正行動，房東在收到四十八(48)小時的提前通知後，可自行決定(在不限制房東根據本租約享有的法律和/或衡平法上的任何其他權利和補救措施的情況下)，以相等的“訪問費”提供

根據本租約到期或提前終止之前最後一個月的有效月租的150%(150%)，加上本租約項下所有其他到期款項，以及承租人及其顧問為完成糾正行動而可能要求的進入物業、大樓和項目的所有其他款項。承租人或其顧問可安裝、檢查、維護、更換和操作補救設備，並在其認為必要時採取糾正行動，但須經業主批准。在本租約期滿或提前終止後，承租人和業主應真誠合作，採取任何糾正行動，以免不合理地幹擾業主或任何第三方在房屋、大樓和項目上的業務行為。(二)承租人和業主應在本租約期滿或提前終止後的任何糾正行動中相互合作，以免不合理地幹擾業主或任何第三方在房屋、建築物和項目上的業務行為。房東可自行決定提供通道，直至承租人向房東提交合理滿意的證據，證明承租人在房屋和受影響區域的糾正行動符合適用的環境法。房東有理由要求租户提交相關政府機構的“不再採取進一步行動”的信函或實質上類似的文件。業主可自行決定繼續提供通道，租客應繼續支付通道費用，直至業主能夠將房產和受影響區域用於業主合理希望的用途。房東在前一句中所用的“合理性”應以(I)該房產在有關日期的分區，以及(Ii)該房產在該日期的邏輯用途為依據。(2)業主在前一句中所用的“合理性”應基於(I)該房產在該日期的分區，以及(Ii)該房產在該日期的邏輯用途。如果業主希望將租户安置在該房屋內，則該建築和項目以及該房屋和受影響區域的補救工作正在進行中, 業主應被視為不能以業主合理希望的方式使用房產、大樓和項目，租户有義務繼續支付入場費，直到業主能夠將租户安置在房產、大樓和/或項目中。承租人同意自行承擔費用，在其補救設備周圍安裝篩網，以保護處所、建築物和工程項目的美觀。承租人還同意盡合理努力將其補救和/或監測設備(如果有的話)設置在允許業主在合理可行的範圍內將其補救和/或監測設備出租給後續用户的位置(取決於承租人的顧問和對該場所、大樓和項目具有管轄權的政府機構的要求)。儘管以上有任何相反規定，但如果在租賃期內，由於承租人根據本租約負責的任何有害物質污染，任何適用的政府當局要求在房屋和受影響區域內、上、下或附近進行任何清理或監控程序，並且在本租約到期或提前終止之前，清理程序沒有完成(令房東和/或政府當局滿意)，則在房東選擇時，(I)本租約應視為續簽，期限自本租約期滿或提前終止之日起，至預計清理程序完成之日止；或(Ii)承租人應被視為非法拖延(本租約第16條應充分適用)，房東有權獲得直接或間接造成的所有損害，包括但不限於, 因無法重新出租該處所及/或該建築物的任何其他部分，或該處所及/或該建築物的公平市場或租金價值下降而造成的損害。

5.2.6承租人有義務通知業主放行事宜。承租人同意就承租人在本租賃期內發現的房屋、大樓或項目任何其他部分的任何有害物質泄漏及時通知業主，無論是由承租人或任何其他個人或實體造成的。如果承租人或承租人的任何一方導致或允許任何有害物質泄漏，房東有權(但無義務)促使承租人立即採取房東認為必要或適當的一切合理措施，以補救此類泄漏，並防止任何類似的未來釋放，使房東和房東的抵押權人滿意。在房東有理由相信租客未遵守第5.2節規定的任何時間(在任何情況下，不得早於本租約期滿前六十(60)天且不遲於本租約期滿前三十(30)天)，承租人將應房東的要求，由房東合理接受的知名環境諮詢公司對房屋進行環境審計，費用由承租人承擔。如果審核規定需要採取糾正措施，則承租人應立即執行糾正措施，費用自負。

5.2.7承租人的環境賠償。在法律允許的最大範圍內，承租人同意迅速賠償、保護、辯護房東和房東的成員、合夥人、分合夥人、獨立承包商、高級管理人員、董事、股東、僱員、代理人、繼任者和受讓人(統稱“房東當事人”)，使其免受任何和所有索賠、損害、判決、訴訟、訴訟、損失、責任、處罰、罰款、費用和費用(包括但不限於清理、搬遷、補救和恢復費用、為解決索賠而支付的款項)的損害。顧問費、專家費和法院費用)，這些費用是由於危險材料在場所、建築物或項目的任何其他部分上、內、下或周圍存在而引起或導致的，並且是由承租人或承租人的任何一方在

(I)在房屋和受影響區域內、上、下或附近存在任何危險物質，包括全部或部分直接或間接引起或導致本租賃條款中的任何危險物質的情況；(I)任何危險物質的存在，包括：(I)在房屋和受影響區域內、上、下或附近存在任何危險材料；(Ii)承租人或其他使用者實際、建議或威脅使用、處理、儲存、運輸、持有、存在、處置、製造、控制、管理、消減、移走、搬運、轉移、產生或釋放(過去、現在或威脅的)危險材料至處所及受影響地區，或在處所及受影響地區之內、之上、之下、附近或以外的地方；(Iii)過去、現在或威脅要違反或違反與租户及/或處所及/或受影響地區有關的任何環境法；。(Iv)人身傷害索償；。(V)支付任何環境留置權，或處置、記錄或存檔或威脅處置、記錄或存檔任何妨礙或以其他方式影響處所及/或受影響地區的環境留置權；。(Vi)處所及/或工程項目的價值減值；。(Vii)損失或限制使用處所和/或項目的損害賠償金，包括預期租金、利潤損失和商機；(Viii)為解決索賠而支付的款項；(Ix)合理的律師費、諮詢費和專家費；(X)任何工地條件調查的費用；及(Xi)任何政府或半政府機構或團體下令的或業主合理判斷認為必要的任何維修、清理或補救的費用。承租人在本協議項下的義務應包括但不限於，無論是可預見的還是不可預見的，對房屋、建築物和/或項目進行任何必要或必要的維修、清理或除毒或淨化，或準備和實施任何關閉的所有費用, 補救行動或與之相關的其他必要計劃。就本節5.2中的賠償條款而言，承租人和/或承租人當事人或其他為承租人或代表承租人行事的人的任何行為或不作為(無論其是否疏忽、故意、故意或非法)應嚴格歸因於承租人。第5.2.7節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

5.2.8[故意刪除].

5.2.9房東對某些環境問題的解聘選擇權。如果根據環境法第5.2條的規定，房屋內存在危險物質，而承租人對此不負責任，業主可以選擇(I)補救該等危險物質，在這種情況下，本租約應繼續完全有效，或(Ii)如果補救該危險物質的估計費用超過100萬美元($1,000,000.00)(“門檻金額”)，業主可在收到以下通知後三十(30)天內書面通知承租人：(I)在此情況下，本租約應繼續有效；或(Ii)如果補救該危險物質的估計費用超過100萬美元($1,000,000.00)(“門檻金額”)，業主可在收到以下通知後三十(30)天內書面通知承租人。自發出通知之日起九十(90)天內，業主終止本租約的意願。如果房東選擇發出此類終止通知，承租人可在此後十(10)天內自行決定向房東發出書面通知，説明承租人承諾支付該等危險材料補救費用超過限額的金額。如果承租人選擇支付該金額，承租人應在承諾後三十(30)天內向房東提供該資金或其令人滿意的擔保。在這種情況下，本租約將繼續完全有效，業主應在所需資金到位後，在合理可能的情況下儘快進行補救。如果承租人沒有在規定的時間內發出通知並提供所需的資金或擔保，本租約將於業主終止通知中規定的日期終止。

5.2.10控制區。承租人應被允許在適用建築規範指定的任何控制區或區域(位於場所內)內按比例使用危險材料庫存，用於化學品使用或儲存。如上一句所述，租户在房屋內的任何控制區或區域中所佔的比例應根據租户在適用的控制區或區域內租賃的可出租面積來確定。以舉例而言，如某管制區或管制區內有10,000平方尺的可租單位，而租户的處所有2,000平方尺位於該管制區或地帶內(而該等處所整體上有5,000平方尺的可出租面積)，則適用租户在該管制區或地帶所佔的比例為20%。

5.2.11限制。儘管本租約中有任何相反規定，承租人對以下危險材料不承擔任何責任或責任：(I)自房屋交付承租人之日起存在或位於房屋、建築物或項目之內；(Ii)由於承租人、其代理人、員工、承包商、受邀者或客人的過錯而通過空氣、水或土壤遷移到承租人；(Iii)因房東或另一租户的行為或不作為所致；或(Iv)發生在業主財產中未被佔用的任何部分。

5.3氣味和廢氣。承租人承認房東不會與承租人簽訂本租約，除非承租人向房東保證在任何情況下不會因承租人的經營廢氣而損壞房產。因此，房東和租客同意如下：

5.3.1承租人不得導致或允許(或進行任何會導致)任何類型的氣味或煙霧從房屋中釋放。

5.3.2如該建築物設有通風系統，而業主認為該通風系統足以、適當及適當地為該處所排氣，而該通風系統不會釋出影響該處所任何室內或室外部分的氣味，則租客須通過該系統為該處所排氣。如果房東在任何時候確定任何現有的通風系統不足，或者如果沒有通風系統，租户應按照房東的要求，按照適用的法律將所有煙霧和氣味從房屋中排出(並清除租户排氣氣流中的氣味)。所有通風排氣管、百葉窗和其他設備的位置和配置均須經業主批准。承租人承認房東以無異味方式維護房屋(室內和室外區域)的合法願望，房東可能會要求租户以超出適用法律要求的方式減少和消除所有異味。

5.3.3承租人應自費提供異味消除器和其他設備(如過濾器、空氣淨化器、洗滌器和房東認為必要或合適的任何其他設備)，以完全清除、消除和消除房東判斷的房客排氣氣流中散發出的任何氣味、煙霧或其他物質。承租人根據本節第5.3條執行的任何工作應構成更改。

5.3.4承租人消除、消除和消除異味、油煙和廢氣的責任應在整個合同期限內繼續履行。

5.3.5如果租户在房東提出要求後十(10)個工作日內未能安裝令人滿意的氣味控制設備，則房東可以在不限制房東的其他權利和補救措施的情況下，要求租户停止和暫停房東認為會產生異味、煙霧或廢氣的任何經營活動。

第六條

服務和公用事業

6.1標準租户服務。除以下另有説明外，房東應在租賃期間的所有日子提供以下服務。

6.1.1根據業主實施的合理變更以及適用於此的所有政府規則、法規和指導方針，業主應在週一至週五(上午8：00)期間向辦公場所的辦公部分提供供暖和空調(“HVAC”)能力，以供正常辦公使用。至下午6點週六上午9點到12點之間。至下午1點，除元旦、總統節、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節以及房東指定的其他地方或國家認可的節假日(統稱為“節假日”)外。業主應全天候為廠房的實驗室部分提供暖通空調。

6.1.2業主應為房屋提供充足的電線和供電設施。業主應不定期指定電力公用事業供應商。

6.1.3業主應始終提供非獨家的自動旅客電梯服務。

6.1.4業主應在公共區域和房屋內提供用於廁所、飲用水、實驗室和美化環境的水。此類成本應為運營費用。

6.1.5業主應為房屋和項目提供燃氣和下水道服務和公用設施，並從項目中收集垃圾。

6.2租户使用超標。承租人不得使服務於大樓的系統和設備超載。如果承租人希望在房東根據本租約第26.1節規定有義務提供公用設施的時間以外的時間使用暖通空調，(I)承租人應按房東不時制定的適當方式提前通知房東(但不得超過24小時的提前通知)，(Ii)房東應按房東不時合理確定的租户每小時費用向租户提供暖通空調系統(該費用由房東不時合理確定)；(Ii)房東應按房東不時合理確定的每小時費用向租户提供暖通空調系統(該費用由房東不時合理地確定)；(Ii)房東應按房東不時合理確定的每小時費用向租户提供該暖通空調系統(該費用由房東不時合理地確定，但不得超過24小時的提前通知)。(Iii)租户應在開單後十(10)天內向房東支付該費用，作為額外租金。每小時非工作時間HVAC成本應等於(A)業主按小時提供此類非工作時間HVAC所發生的實際成本(但基於提供此類非工作時間HVAC的最低一(1)小時)，(B)用於提供此類非工作時間HVAC的設備的損耗和折舊增加，以及(C)與該非工作時間HVAC相關的按比例的維護成本。

6.3實用程序。承租人應支付提供給房屋的所有水(包括服務、維修和更換反滲透、去離子和其他處理水的費用)、煤氣、熱力、照明、電力、電話、互聯網服務、有線電視、其他電信和其他公用事業的費用，以及相關的任何費用、附加費和税費。如任何該等公用事業沒有分開計表或分表給租客，租户須向租客支付該公用事業與其他處所共同計量的所有費用中的承租人份額，作為額外租金，或業主可選擇監察租客對該等公用事業的使用，並向租客收取購買、安裝及監察該等計量設備的費用，該等費用須由租客支付作為額外租金。如果承租人使用的公用事業超過承租人的份額，則承租人應支付房東承租人的運營費用份額，以反映超出的部分。

6.4中斷使用。承租人同意，房東對未能提供或延遲提供任何服務(包括但不限於任何中央設備或其他實驗室系統、電話和電信服務)，或其質量或數量的任何減少，不對因減免租金或其他原因造成的損害承擔責任，如果此類失敗、延遲或減少全部或部分是由於任何罷工、停工或其他勞工問題，或由於無法獲得電力、天然氣、水或其他勞務而造成的，則房東不對此承擔任何責任。在此情況下，房東不應對任何服務(包括但不限於任何中央設備或其他實驗室系統、電話和電信服務)的未能提供或延遲提供，或因無法確保電力、天然氣、水或其他服務的質量或數量的下降，全部或部分由於任何罷工、停工或其他勞動問題而造成的損失、延遲或減少負責。承租人或其他當事人的行為或違約，或房東無法合理控制的任何其他原因；而該等不履行、延誤或減租，不得當作對租客使用及管有處所構成驅逐或騷擾，亦不得視為免除租客繳交租金或履行本租契下的任何義務。此外，在任何情況下，業主對財產(包括科學研究和任何知識產權)的損失或損害，或對租户業務的損害或幹擾，包括但不限於因未能提供本條第6條所述的任何服務或公用事業而造成的利潤損失，或與之相關或附帶的利潤損失，均不承擔責任。儘管有前述規定，業主應努力、在商業上合理的努力恢復任何中斷的公用事業服務。

6.5附加服務。房東也有權(但沒有義務)提供租户可能需要的任何額外服務，包括但不限於修鎖和額外的維修和維護，但房客應在開單後十(10)天內向房東支付此類額外服務的全部費用加百分之五(5%)的管理費，作為本協議項下的額外租金。

6.6節禮。業主沒有義務為房屋提供任何清潔服務，或更換房屋內照明設備的任何燈泡、燈、啟動器和鎮流器。承租人應獨自負責(I)執行所有清潔服務、清除垃圾和其他清潔工作，以及(Ii)更換物業內照明設備的所有燈泡、燈、啟動器和鎮流器，一切費用由承租人自行承擔，所有這些都將視情況而定，以一流的方式維護物業，符合建築和項目的一流性質。承租人提供的此類服務應由承包商按照業主批准的服務合同執行。租户應按合理要求，不定期將垃圾存放在房東指定的區域內。所有垃圾桶必須蓋上蓋子，並以防止異味散發到廠房或工程項目的方式儲存。房東有權在向租户發出合理通知後檢查房屋，並在必要時要求租户提供額外的清潔服務。如果承租人未能提供

在房東發出通知後五(5)天內，房東有權提供該等服務，房東有權提供此類服務，房東因此而產生的任何費用或費用應視為房客在收到房東的書面成本單後應支付的應交的額外租金，並應視為房客在收到房東的書面費用報表後五(5)天內提供的任何第6.6節所述的服務，房東有權提供此類服務，房東因此而產生的任何費用或費用應視為房客應支付的額外租金。

6.7能源報表。對於服務於租户直接由該公用事業提供商開具帳單的房產的任何公用事業，租户同意(A)在租户收到該公用事業的發票或報表後三十(30)天內，(B)在房東提出要求後三十(30)天內，提供房東合理要求的任何其他公用事業使用情況信息，以及(C)在合同期間的每個歷年後三十(30)天內，向房東提供能源之星®績效報表(如果房東要求，則提供類似的綜合公用事業使用情況報告)和任何其他信息承租人應保留房屋內公用事業的使用記錄，包括公用事業提供商的發票和報表，至少保存六十(60)個月，或房東可能要求的其他時間段。承租人承認，可以與第三方(包括房東顧問和政府機構)共享該房產的任何公用事業信息。

第七條

修理

7.1Tenant的維修。根據以下第7.2節和第11.1節中業主的維修義務，承租人應自費在租賃期限內始終保持房屋(包括其中的所有裝修、固定裝置和傢俱)處於良好狀態、維修和狀況，其中維修義務應包括但不限於，迅速和充分修理所有損壞的房屋，更換或修理所有損壞或損壞的固定裝置和附屬設備，以及暖通空調、電氣、機械管道的所有部分。人命安全及實驗室系統，而該等系統只為處所及所有通風櫃及其他排氣系統的所有部分提供服務(所有該等系統統稱為“處所繫統”)，並處於一流的狀況(普通損耗除外)；但業主應對基礎建築HVAC、機械、電氣、管道和生命安全系統(但不包括實驗室系統或通風櫃)進行任何必要的更換，其費用應根據第4條作為資本支出攤銷。除本租約和承租人工作書中明確規定外，本合同各方的意圖是，業主沒有義務以任何方式維修或維護房屋、房屋內的改善設施或設備，或房屋系統，無論是結構上的還是非結構上的。承租人對房屋系統的維護應符合製造商推薦的操作和維護程序。承租人應訂立並支付維修合同(以業主自行決定滿意的形式，這可能需要但不限於, 任何第三方承包商根據製造商建議的操作和維護程序，向業主提供業主要求的房產系統的保險證據。此類維護合同應與信譽良好的承包商簽訂，並由業主自行決定是否滿意，這些承包商應在生物技術設施中維護此類系統方面具有不少於十(10)年的經驗。應業主要求，承租人應提供任何此類承包商的維修報告。承租人應獨自承擔法律規定的對場所或場所繫統的所有改善或改建的費用；但是，除非因承租人對場所的特定用途(與適用於場所的任何辦公室和實驗室用户的要求相反)或承租人的改動而需要對場所的結構進行任何改變，否則承租人不對適用法律要求對場所進行的任何結構改變負責。儘管有上述規定，但房東可自行選擇，或如果租客未能進行該等維修，而該等失修仍未通知租客，且仍未有合理機會治癒，則房東可(但不需要)進行該等維修及更換，而租客須向業主支付該等維修及更換費用，包括其成本的一個百分比(將為建築物統一釐定)，足以補償業主因業主參與該等維修及更換而產生的所有間接費用、一般條件、費用及其他費用或開支，並在收取費用後立即予以補償。此外，房東保留在通知租户後購買和維護任何或全部此類服務合同的權利，如果房東選擇這樣做，租户應按要求償還房東的合理費用。

7.2房東維修。儘管上文第7.1節中有任何相反的規定，但在符合以下第11條和第12條的規定的情況下，業主應維修和維護建築物的結構部分，包括為建築物服務且不在建築物內的基本管道、暖通空調和電力系統，以及

項目的公共區域處於良好的一流狀態；但是，如果此類維護和維修是由承租人、其代理人、傭人、僱員或受邀者的任何行為、疏忽、過失或疏忽造成的，承租人應向房東支付合理的維護和維修費用作為額外租金。(二)如果該等維護和維修是由承租人、其代理人、傭人、僱員或受邀者的任何行為、疏忽、過失或疏忽造成的，則承租人應向業主支付額外租金。房東對未進行任何此類維修或未進行任何維修不承擔任何責任。對工程項目、建築物或處所或其內的固定附着物、附屬設施及設備所作的任何修理、更改或改善，或其任何部分，或其內的固定附着物、附屬設施及設備，如因維修、更改或改善而對租客的業務造成任何傷害或幹擾，業主並不因此而負上租金減免或業主的法律責任。房東在進行任何維修時，應採取商業上合理的努力，儘量減少對租户使用和進入房屋的幹擾。承租人特此放棄並解除其根據《加州民法典》1941年和1942年條款，或根據現在或今後生效的任何類似法律、法規或條例，由房東承擔費用進行維修的權利。

第八條

增建和改建

8.1業主同意改建。租户未事先徵得業主的書面同意，不得對房屋進行任何改善、改建、增建或更改(統稱“改建”)，租户應在改建開始前不少於三十(30)天請求同意，業主不得無理拒絕同意；但業主對任何可能影響建築物或系統及設備的結構組件的改建，或任何可見的改建，均可完全及絕對酌情拒絕同意；但業主不得就任何可能影響建築物或系統及設備的結構組件或可見的改建，行使其唯一及絕對的酌情決定權，而業主亦不得無理拒絕同意；但業主須事先取得業主的書面同意，並須在改建開始前不少於三十(30)天提出同意，而業主不得無理拒絕同意。承租人應支付改建的所有管理費用、一般條件、費用和其他費用，並應向房東支付改建費用的5%(5%)的監理費。房屋初步改善的施工應遵守承租人工作書的條款，而不是本條第八條的條款。

8.2施工圖。作為同意對房屋進行所有改動或維修的條件，房東可在其合理的酌情權下提出其認為合適的要求，包括但不限於要求租户僅使用經房東批准的承包商、材料、機械師和材料人員用於該等目的；但是，房東可根據其唯一和絕對的酌情權，對影響建築物或系統和設備的結構組件的任何工程施加房東可能決定的要求(包括指定特定承包商進行該等工作)，但房東可根據其唯一和絕對的酌情權對影響建築物或系統和設備的結構部件的任何工程施加該等要求(包括指定特定的承包商進行該等工作)。承租人應按照任何聯邦、州、縣或市政法規或條例的任何和所有適用的規則和條例，並根據建築物所在城市頒發的有效建築許可證，並符合業主的施工規則和規定，建造和進行此類改建和維修。房東對承租人變更的平面圖、規格書和施工圖的批准不構成房東對其完整性、設計充分性或符合政府機構或當局的所有法律、法規和規定的責任或責任。與任何改動有關的所有工程，必須以良好及熟練的方式進行，並須勤奮地檢控至竣工為止，使處所在任何時候均須是一個完整的單位，但在工程期間除外。承租人應以不妨礙任何人進入大樓或項目或公共區域、不妨礙業主或項目其他租户的業務或幹擾在項目工作的勞動力的方式進行所有改動。如果租户進行任何更改, 承租人同意承保業主批准的“建築商一切險”保險，承保該等改建工程的施工費用，以及業主可能要求的其他保險，雙方理解並同意，所有該等改建工程完成後，應立即由承租人根據下述條款第10條投保。房東可酌情要求租客取得留置權和竣工保證金或房東滿意的其他擔保形式，金額足以確保無留置權完成該等變更，並指定房東為共同債權人。任何改動完成後，承租人應(I)根據《加利福尼亞州民法典》第3093節或任何後續法規，將竣工通知記錄在項目所在縣的記錄員辦公室，(Ii)向大樓管理處提交一份可複製的改建竣工圖紙副本，(Iii)向房東提交付款憑證、承包商的宣誓書以及全部和最終免除所有勞工留置權。

8.3房東的財產。可由承租人或應承租人要求在建築物內或周圍安裝或放置的所有改建、改善、固定裝置和/或設備(包括但不限於所有地板和牆面覆蓋物、內置式櫥櫃和鑲板、水槽和相關管道裝置、實驗室工作臺、

外部排風櫃和步入式冰櫃、管網、導管、配電盤和電路)應由租户自負費用。在租賃期屆滿或提前終止時，業主可自行選擇，該等改建、裝修、固定裝置和/或設備或其中任何一項應成為業主的財產。此外，業主在同意任何更改時，可要求租户在租期屆滿或提前終止時拆除該等更改、改善、固定裝置及/或設備或其中任何一項，並修復因該等更改、改善、固定裝置及/或設備而對房屋及建築物造成的任何損壞。如果租户未能在租賃期結束前完成拆遷和/或維修，房東可以這樣做，並可以向租户收取費用。儘管本條第8款有任何其他相反的規定，在任何情況下，未經業主事先書面同意，承租人不得拆除(也不得要求承租人拆除)業主支付款項(包括承租人的改善)的任何改善措施，業主可行使其唯一和絕對的酌情決定權予以扣留。

8.4Wi-Fi網絡。在不限制前述一般性的情況下，如果承租人希望在房屋內安裝供承租人及其員工使用的無線內聯網、互聯網和通信網絡(“Wi-Fi網絡”)，則應遵守本節第8.4條的規定(除本條第8條的其他規定外)。如果業主同意租户安裝此類Wi-Fi網絡，租户應根據以下第(15)條的規定，在租賃終止前將Wi-Fi網絡從房屋中拆除。承租人應使用Wi-Fi網絡，不得對大樓內的其他租户或項目中的其他租户或任何其他承租人的通信設備造成任何干擾，也不得損壞大樓或項目或幹擾大樓或項目的正常運行，承租人特此同意賠償、辯護並使房東不受因承租人未能遵守本節第8.4條的規定而產生的任何和所有索賠、費用、損害、費用和責任(包括律師費)的傷害。但因業主嚴重疏忽或故意行為不當而不在租客根據本租約承保的保險範圍內(或租客根據本租約須投保的保險則不在承保範圍內)，則不在此限。如果發生任何干擾，承租人應在合理可能的情況下儘快採取一切必要措施，且不遲於發生幹擾後三(3)個歷日採取糾正該幹擾的措施。如果此類幹擾在上述三(3)天后繼續存在, 承租人應立即停止運營該Wi-Fi網絡，直到該幹擾被糾正或補救至業主滿意為止。承租人承認房東已授予和/或可能授予本建築和項目的其他租户和佔用者以及電信服務提供商電信權利，在任何情況下，房東均不對承租人對該Wi-Fi網絡的任何干擾負責。房東不表示Wi-Fi網絡將能夠在不受幹擾或幹擾的情況下接收或傳輸通信信號。租户應(I)對因Wi-Fi網絡造成的任何損害承擔全部責任，(Ii)及時支付根據任何法律或法規收取的與Wi-Fi網絡的安裝、維護或使用相關的任何税費、許可費或許可費，並遵守所有政府當局建議的所有預防措施和保障措施，(Iii)支付Wi-Fi網絡的所有必要維修、更換或維護費用，以及(Iv)對大樓或項目的任何修改、增加或維修負責，包括但不限於，由於安裝、運行或移除租户的Wi-Fi網絡而需要的。如果要求房東保留專業人員來研究可能出現的任何干擾問題並確認租户遵守本節第8.4節的條款，承租人應在房東向租客提交此類費用的發票後二十(20)天內，補償房東因房東保留此類專業人員、研究此類幹擾問題和確認租户遵守本節第8.4節條款而發生的費用。這項報銷義務是附加的，而不是取代的。, 在租户違反或違約的情況下，房東可能享有的任何權利或補救措施。

第九條

反對留置權的契約

承租人無權導致或允許任何形式的留置權或產權負擔(不論是因承租人的行為、法律的實施或其他原因而產生)附連於或置於項目、建築物或處所上，而承租人所產生的任何及所有留置權和產權負擔應僅附連於承租人的利益。房東有權隨時在房屋內張貼和張貼任何其認為必要的通知，以保護其免受此類留置權的影響。承租人不得就聲稱為承租人或處所進行的工作或服務或聲稱已提供給承租人或處所的材料而對工程項目、建築物或處所設置任何機械師、材料工人或其他人的留置權，如果有任何此類留置權附加或通知任何留置權，

承租人應立即將其放行並從記錄中刪除。如果任何此類留置權在房東向租户遞交該留置權通知後五(5)個工作日內未被解除和解除，則房東可以選擇採取一切必要的行動解除和解除該留置權，而沒有義務調查其有效性，房東與該留置權相關的所有款項、費用和費用，包括合理的律師費和費用，應被視為本租賃項下的額外租金，並應立即到期並由租户支付。如果承租人租賃或融資購買承租人用於經營承租人業務的設備、傢俱或其他可拆卸性質的個人財產，承租人保證任何統一商業法典融資聲明的正面或附件應註明該融資聲明僅適用於位於房屋內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在財務報表上提供房產地址，除非使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人租賃的已確定套間中的可拆卸個人財產。如果任何財務報表持有人或記錄地點的財務報表似乎構成了對房東的任何利益或可能位於承租人租賃的指定套間以外的設備的留置權，承租人應在提交該財務報表後十(10)天內, 原因(A)向業主提供貸款人擔保協議或與融資報表相關的其他文件的副本，以便於業主證明該融資報表的留置權不適用於業主的權益，以及(B)租户的貸款人修改該融資報表和任何其他記錄文件，以澄清由此施加的任何留置權不適用於業主在房產中的任何權益。

第十條

賠償和保險

10.1賠償和豁免。租户特此承擔因任何原因對物業內、物業上或物業周圍的人員造成財產損壞和傷害的所有風險，並同意房東和業主雙方對因租户或通過租户提出索賠的其他人造成的財產損壞或傷害或因失去使用而造成的任何財產損壞或傷害不承擔責任，但因房東或其代理人的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的損害或傷害的範圍則不在此限。在此，承租人應承擔一切因任何原因造成的財產損壞和人身傷害的風險，並同意房東和房東各方對因房東或其代理人的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的任何財產損壞或傷害不負責任，也不承擔任何責任。承租人應賠償、辯護、保護業主各方，使其免受與物業內、物業上或其周圍的任何原因(包括但不限於承租人安裝、安置和移走在物業內、物業上或其周圍的改裝、改善、固定裝置和/或設備，但不包括業主或其代理人在物業內進行的任何工作)相關或引起的任何損失、費用、損害、費用和責任(包括但不限於法院費用和合理的律師費)，以及任何行為。租客或任何透過租客、透過租客或在租客之下提出申索的人，或租客或其承建商、代理人、傭工、僱員、持牌人或受邀請人，在處所、建築物及工程項目之內、之上或附近的遺漏或疏忽；但上述賠償條款不適用於房東或其代理人的重大過失或故意不當行為。第10.1節的規定在本租約期滿或更早終止時繼續有效。儘管本租約中有任何相反規定，房東不應對租户承擔個人財產或科學研究或知識產權受損的一切風險，包括丟失租户在房屋內保存的記錄和火災造成的損壞或損失，房東不對租户負責，租户應承擔所有損壞或損失的風險，包括租户在房屋內保存的記錄丟失和火災造成的損壞或損失。, 電氣故障、氣體爆炸或任何類型的水損壞(包括水管破裂、消防噴水系統故障、實驗室系統故障，包括中央工廠系統的任何故障、屋頂泄漏或線路中斷)。承租人進一步放棄對承租人業務的損害或與上述任何此類個人財產損壞或破壞相關的收入損失的索賠。

10.2Tenant對房東火災和意外傷害保險的遵守情況。承租人應由承租人承擔費用，遵守保險公司關於使用該處所的所有要求。如果租户對房屋的行為或使用導致保險費增加，則租户應向房東補償任何增加的保費。承租人應遵守美國保險協會(前全國消防保險人委員會)和任何類似機構的所有規則、命令、法規或要求，費用由承租人承擔。

10.3Tenant‘s保險。承租人應維持以下金額的保險。

10.3.1商業一般責任保險承保被保險人因承租人的經營、承擔的責任或使用本保險而引起的人身傷害、人身傷害和財產損失的索賠

物業，包括涵蓋本租約的保險條款和承租人履行上文第10.1節規定的賠償協議的寬泛形式的商業一般責任批註(如果物業供應酒精飲料，則還包括酒類責任範圍)，責任限額不低於：

10.3.2物理損害保險承保：(I)承保由承租人安裝、為承租人安裝或由承租人承擔費用的所有傢俱、行業固定裝置、設備、商品和承租人財產的所有其他物品；(Ii)承租人的改善，包括業主允許在建築物天花板上方或樓面以下安裝的任何承租人改進；以及(Iii)承保所有其他改善、改動和增建，包括應承租人要求安裝在建築物天花板之上或樓層以下的任何改善、改動或增建此類保險應在“特殊表格”保單下以“實物損失或損壞”為基礎，投保全部重置成本價值，不扣除承保項目的折舊，金額應符合保險單的任何共同保險條款，並應包括故意破壞和惡意傷害背書、灑水器滲漏險和地震灑水器滲漏險。

10.3.3依法辦理工傷保險。

10.3.4不低於100萬美元(100萬美元)的收入損失、業務中斷和額外費用保險。

10.3.5承租人應投保商業汽車責任保險，每次事故的綜合單項限額不低於100萬美元(1,000,000.00美元)，併為承租人承保因擁有、維護或使用任何自有、租用或非自有汽車而產生的索賠責任。

10.3.6環境責任保險(以商業合理的形式)，每次事故的承保限額合計不低於100萬美元(1,000,000.00美元)，合計承保因任何人員傷亡、任何財產損壞或毀壞、因房屋或因危險材料的存在而導致的任何其他財產的釋放、泄漏、泄漏或其他污染而對房屋及其附屬區域承擔的任何和所有責任、其他損失、成本或費用。應業主要求，承租人還應購買(承租人自負費用)環境損害責任保險和環境補救責任保險(形式和實質(包括限額)均為業主可接受的)。如房東在任何時候合理地覺得租客沒有維持足夠保險或其他財務能力，使租客能夠履行其在本協議下對業主的義務，不論當時是否應累算、清償、有條件或有條件的，租客須在業主不時合理要求的公司或人士之間，以業主合理接受的形式和實質，取得並維持該保險或其他形式的財務保證，並在該等保險或其他形式的財務保證生效後，由業主不時合理地要求該等保險或其他形式的財務保證。在不限制前述一般性的情況下，所有此類環境責任保險應特別保證承租人履行本租賃中規定的賠償條款。

10.3.7政策形式。本租約要求承租人投保的最低保單限額在任何情況下均不限制承租人在本租約項下的責任。此類保險應：(I)指定房東及其指定的任何其他方作為額外被保險人；(Ii)具體承保承租人在本租賃項下承擔的責任，包括但不限於上文第10.1節規定的承租人義務(受標準保單除外)；(Iii)由百思買保險指南中評級不低於A-/VII的保險公司出具，或由房東可接受並獲準在項目所在州開展業務的保險公司出具；(Ii)應特別承保承租人根據本租約承擔的責任，包括但不限於上文第10.1節規定的承租人義務(受標準保單除外)；(Iii)由一家評級不低於百思買保險指南A-/VII評級的保險公司出具的保險；(Iv)須為根據該等條款而提出的所有索償提供主要保險，並規定業主承保的任何保險均屬超額保險，對租客的任何保險規定並無供款；。(V)規定上述保險不得

取消，除非提前三十(30)天書面通知房東和房東的任何抵押權人或土地或相關出租人(租户應在保險範圍發生任何變化前三十(30)天發出通知)；(Vi)包含房東可以接受的交叉責任背書或利息可分條款；以及(Vii)就上文第10.3.1、10.3.2和10.3.4節要求的保險而言，可扣除金額不超過5000美元(5,000.00美元)。承租人應在租賃開始日或之前，至少在期滿前三十(30)天，將保單或證書交付給房東。如果承租人未能在上述期限內購買此類保險，或未能交付此類保單或證書，房東可選擇在不考慮第19.1節規定的任何通知和補救期限的情況下，在本租賃項下的所有其他權利和補救措施之外，代租户購買此類保單，其費用應在交付賬單後十(10)天內作為額外租金支付給房東。

10.4代位權的權利人。房東和租客均因放棄方財產遭受的損失和損壞而放棄向對方追償的所有權利，只要放棄方根據本租賃承保或以其他方式要求承保的任何財產保險單有權獲得該等損失和損壞的賠償；但是，前述豁免不適用於承租人或房東根據任何該等保單和本租賃支付免賠額的義務。通過這項豁免，雙方的意圖是，房東和租户都不對任何保險公司(通過代位或其他方式)為另一方在任何財產保險單下承保的任何損失或損害承擔責任，即使該等損失或損害可能是由於該方、其代理人、僱員、承包商或受邀請人的疏忽造成的。承租人的上述豁免權也應有利於業主的大廈管理代理人。

10.5附加保險義務。承租人應在整個租賃期內自行承擔和維持根據本細則第10條規定承租人必須承保的增加的保險金額，以及業主可能合理要求的其他合理類型的保險範圍以及涵蓋物業和租户在其中的運營的合理金額，前提是該等保險可按商業上合理的費率獲得。

第十一條

損壞和破壞

11.1.業主對房產的損壞不受影響。承租人應及時通知房東因火災或任何其他傷亡造成的房屋損壞。如果服務或提供出入該房屋的房屋或項目的任何公共區域因火災或其他傷亡事故而受損，業主應在合理延誤保險調整或房東無法合理控制的其他事項的情況下，及時努力，並在符合本條第11條所有其他條款的情況下，恢復房屋的底部、外殼和核心以及該等公共區域。在事故發生前，除分區和建築法規及其他法律要求、項目和/或大樓的抵押貸款持有人、建築物的土地或基礎租約出租人要求的修改，或業主認為適宜的對公共區域的任何其他修改外，此類修復應恢復到基本相同的狀況，但不得對進入房產和為房產提供服務的任何公共洗手間造成重大損害。(B)在事故發生前，房屋和公共區域的基本、外殼和核心區域和公共區域的狀況應基本相同，但分區和建築法規及其他法律、項目和/或建築的抵押貸款持有人、與建築有關的土地或基礎租約的出租人要求的修改除外。當房屋發生任何損壞時，房東(或房東指定的任何一方)應將根據本租約第10.3.2節規定的承租人保險支付給租客的所有保險收益劃撥給房東，房東應修復安裝在房產內的租客改善和改建的任何損壞，並應將租客改善和改建恢復到原來的狀態；但如果房東對該等租户改善和改建的維修費用超過房東從租户保險公司獲得的保險金額(由租户分配給承保人), 超出的修理費應在業主修理損壞前由租户向業主支付。對於任何此類租户的改進和改建的維修和更換，承租人應在業主開始該改善工程之前，向業主提交與之相關的所有平面圖、規格和施工圖，供業主審查和批准，業主應選擇承包商進行該改進工作。房東不對這種損壞或修理對租户或其訪客造成的任何不便或煩擾，或對租户業務造成的任何傷害承擔責任；但如果該等火災或其他事故損壞了租户居住所必需的房產或公共區域，並且該損壞不是由於租户或租户的僱員、承包商、被許可人或被邀請者的疏忽或故意不當行為所致，則房東應允許租户

按比例減免基本租金和承租人在此期間的運營費用、税費和公用事業費用中的份額，以及因本租約允許的目的而不適合由承租人佔用的範圍內的營業費用、税費和公用事業費用。

11.2房東有權維修。儘管上文第11.1節有相反規定，業主可選擇不重建和/或修復房屋、大樓和/或項目的任何其他部分，而是在業主意識到損壞之日起六十(60)天內以書面通知租户終止本租約，該通知包括給租户九十(90)天的終止日期，但只有在建築物因火災或其他傷亡或原因而受損時，業主才可選擇終止租約，無論房產是否受到影響，房東可以選擇不重建和/或修復房屋、大樓和/或項目的任何其他部分，而不是在業主意識到該損壞之日起六十(60)天內書面通知租户終止本租約。且存在下列一種或多種情況：(I)不能在損壞之日起一百二十(120)天內合理地完成修理(在不支付加班費或其他保險費的情況下進行修理)；(Ii)項目及/或與項目及/或建築物有關的建築物或地面或底層出租人的任何按揭的持有人，須要求將保險收益或其任何部分用於清償按揭債務，或終止土地或基礎租契(視屬何情況而定)；或。(Iii)除可扣除的款額外，業主的保險單並未完全承保損害。此外，如果物業或建築物在租賃期的最後一年內遭到任何重大破壞或損壞，則即使本條第11條有任何規定，業主仍有權在損壞發生後三十(30)天內向租户發出行使該選擇權的書面通知，選擇終止本租約，在此情況下，本租約應在通知日期後三十(30)天停止和終止。根據第11.2節的規定終止本租約時，承租人應支付基本租金和額外租金, 在此終止日之前，本合同雙方將被適當分攤，此後雙方應解除本租賃項下的所有其他義務，但在租賃期限到期或提前終止後仍明確存在的義務除外。如果房東沒有根據本條款規定的房東終止權選擇終止本租賃，並且(A)根據房東的合理意見，維修不能在開始後一百八十(180)天內完成，或者(B)損壞發生在租賃期限的最後十二(12)個月內，並且合理地需要超過六十(60)天的維修時間，承租人可以選擇不早於損壞發生之日起三十(30)天，也不遲於損壞後九十(90)天。以書面通知業主終止本租賃，自通知中規定的日期起生效，該日期不得早於租户發出通知之日起三十(30)天，也不得超過通知之日後六十(60)天。

11.3法律條文的擁護者。本租約的條款，包括本條款第11條，構成業主和租户之間的明示協議，涉及對房屋、建築物或項目任何其他部分的全部或任何部分的任何和所有損壞或破壞，以及項目所在州的任何法規或法規，包括但不限於《加利福尼亞州民法典》1932(2)和1933(4)節，涉及雙方之間未達成明示協議的有關損壞或銷燬的任何權利或義務，以及任何其他法規或法規。不適用於本租契，也不適用於對處所、建築物或工程項目的任何其他部分的全部或任何部分的任何損壞或破壞。

第十二條

譴責

12.1.永久佔有。如果該處所、建築物或項目的全部或任何部分被徵用權接管或被任何主管當局譴責用於任何公共或準公共用途或目的，或者如果任何毗鄰的財產或街道被當局以要求使用、重建或改建該處所、建築物或項目的方式被沒收或譴責，或者如果業主授予契據或其他文書以代替這種徵用或譴責，則業主有權選擇終止該房屋、建築物或項目的任何部分。只要該通知不遲於該接收、譴責、契約或其他文書的日期後一百八十(180)天發出。如果超過25%(25%)的房屋可出租平方英尺被佔用，或者如果進入該房屋的通道受到嚴重損害，承租人有權在九十(90)天通知後終止本租約，條件是該通知不遲於該佔用日期後一百八十(180)天發出。房東有權獲得與此相關的全部賠償或付款，但承租人有權提出任何單獨的索賠，要求承租人根據本租賃條款收取承租人的個人財產和固定裝置，並在租賃期屆滿後由承租人拆除，並有權搬離承租人的個人財產和固定裝置，但承租人有權提出任何單獨的索賠，要求承租人根據本租約條款拿走承租人的個人財產和固定裝置，以及搬家

業主或其土地出租人或抵押權人就本項目可獲得的賠償金，只要該索賠不減損，且該索賠應單獨支付給承租人，則該索賠不能減損房東或其土地出租人或抵押權人可獲得的賠償金。所有租金應在終止之日或收取之日(以先發生者為準)分攤。如果房屋的任何部分被佔用，而本租約不會因此而終止，則基本租金和承租人應承擔的運營費用、税費和公用事業費用應按比例遞減。承租人特此放棄根據《加州民事訴訟法典》第1265.130節的規定可能享有的任何和所有權利。

12.2暫時性服用。即使本條第12條有任何相反規定，若暫時佔用全部或任何部分物業為期180天或更短時間，則本租約不會終止，但基本租金及承租人應分擔的營運開支、税項開支及公用事業成本應在此期間按所佔用物業的可出租Square，INC.英尺與物業的可出租Square，INC.英尺總額的比例遞減。房東有權獲得與任何此類臨時徵用相關的全部賠償金。

第十三條

寧靜享受之約

業主契諾，承租人於支付租金、收取服務費用及其他預留款項後，並在遵守、遵守及履行承租人須遵守、遵守及履行的所有其他條款、契諾、條件及協議的情況下，在租賃期內，在受本條款、契諾、條件及協議的規限下，和平及安靜地擁有、持有及享用物業，而不受任何透過業主或透過業主合法提出申索的人士的幹擾，而承租人須遵守本租約的條款、契諾、條件及協議，並遵守、遵守及履行本租約所載的所有其他條款、契諾、條件及協議。前述公約取代任何其他明示或默示的公約。

第十四條

轉讓和分租

14.1Transfers。未經房東事先書面同意，承租人不得轉讓、抵押、質押、抵押、扣押或允許任何留置權附加於本租約或本租約項下的任何權益，或以其他方式轉讓本租約或本租約項下的任何權益，允許通過法律的實施對本租約或本租約項下的任何權益進行任何轉讓或其他前述轉讓，轉租房屋或其任何部分。或準許租客及其僱員及承建商以外的任何人使用處所(以上各項有時統稱為“轉讓”，而任何獲轉讓或尋求轉讓的人有時稱為“承讓人”)。如果租客希望業主同意任何轉讓，租客應書面通知業主，該通知(“轉讓通知”)應包括(I)轉讓的建議生效日期，該日期不得早於轉讓通知交付之日後三十(30)天，也不得超過180(180)天；(Ii)對要轉讓的房屋部分(“主題空間”)的描述；(Iii)建議轉讓的所有條款、建議受讓人的名稱和地址。以及與建議轉讓有關的所有現有和/或建議文件的副本；(Iv)建議受讓人的高級管理人員、合夥人或所有者證明的當前財務報表；(V)建議受讓人經建議受讓人證明為真實無誤的危險材料清單，建議受讓人打算在房屋內使用或儲存的危險材料清單；以及(Vi)房東可能合理要求的其他信息。未經房東事先書面同意進行的任何轉讓，由房東選擇為無效、無效和無效，並由房東選擇。, 構成租户在本租約項下的違約。房東應在收到轉讓通知後三十(30)天內回覆該轉讓通知。無論房東是否同意，在房東提出書面請求後三十(30)天內，租客應向房東支付1000美元(1,000.00美元)以補償房東的審核和處理費，房客還應償還房東與租客提議的轉讓相關的任何合理法律費用，每次轉讓請求不超過2,500美元(2,500.00美元)。

142.業主同意。房東不得根據轉讓通知中規定的條款，無理地拒絕、限制或拖延其對任何擬議轉讓的同意。在任何情況下，房東不得因拒絕同意轉讓給受讓人而被視為不合理，直接或間接損害了房東或房東的任何附屬公司根據1986年國內税收法典(該法規可能不時修訂)作為房地產投資信託基金的地位。即使本租約中有任何相反規定，(W)不得在任何基礎上完成轉讓，使佔用人、受讓人、經理或其他受讓人根據本合同支付的租金或其他金額將全部或部分基於該佔用人、受讓人、經理或其他受讓人的業務活動所獲得的收入或利潤；(W)任何轉讓不得在任何基礎上完成，以致佔用人、受讓人、經理或其他受讓人根據轉讓合同支付的租金或其他金額將全部或部分基於該佔用人、受讓人、經理或其他受讓人的業務活動所獲得的收入或利潤；(X)承租人不得向須就其支付轉讓代價的佔用人、承讓人、經理或其他受讓人提供或提供任何服務，或管理或經營正就其支付轉讓代價的處所或任何如此轉讓的增資項目；。(Y)承租人不得直接或間接(通過適用税法第856(D)(5)條所列的推定所有權規則)與業主擁有權益的任何人完成轉讓；。及(Z)承租人不得與任何人完成轉讓，或以任何可能導致房東根據本租約或任何分租、許可證或其他安排獲得的使用、佔用或佔有房產任何部分的權利的安排不符合《税法》第856(D)節所指的“不動產租金”的方式完成轉讓。(Z)承租人不得與任何人完成轉讓，或以任何方式可能導致業主根據本租約收到的任何部分或任何分租、許可證或其他關於使用、佔用或擁有房產的權利的安排不符合税法第856(D)節所指的“不動產租金”的資格。, 或其任何類似或後續條款，或可能導致房東的任何其他收入不符合收入法典第856(C)(2)節所述收入的規定。雙方特此同意，在以下一項或多項適用的情況下，根據本租約和任何適用法律，房東拒絕同意任何擬議的轉讓是合理的，但不限於拒絕同意的其他合理理由：

14.2.1受讓人根據業主的商業合理決定權，具有與建築物或項目的質量不符的品格或聲譽，或從事與該建築物或項目的質量不一致的業務；

14.2.2受讓人打算將主題空間用於本租約不允許的用途；

14.2.3受讓人要麼是政府機構，要麼是其機構；

14.2.4轉讓將導致主題空間內每層的佔用人數超過合理和安全的數量；

14.2.5考慮到要求同意之日租約項下的責任，房東在商業上合理的酌情權下，受讓人不是具有合理財務價值和/或財務穩定的一方；

14.2.6擬議的轉讓會導致業主違反業主作為一方的另一份租約或協議，或給予項目的居住者取消租約的權利；

14.2.7建議轉讓的條款將允許受讓人行使承租人持有的續期權、擴張權、第一要約權或其他類似權利(或允許受讓人佔用承租人根據任何該等權利租用的空間)；或

14.2.8無論建議受讓人或任何直接或間接控制、受建議受讓人控制或共同控制的人士或實體，(I)在提出同意要求時佔用項目空間，(Ii)當時正與業主洽談租賃項目空間，或(Iii)在緊接轉讓通知前十二(12)個月內已與業主洽談，或(Iii)已在緊接轉讓通知前十二(12)個月內與業主洽商，或(Iii)已在緊接轉讓通知前十二(12)個月期間與業主洽談轉讓通知，或(Iii)已在緊接轉讓通知前十二(12)個月內與業主洽商。

如果業主同意根據第(14.2)節的條款進行任何轉讓(並且不行使業主根據下文第(14.4)節可能擁有的任何收回權利)，租户可在業主同意後六(6)個月內，按照租客根據上文第(14.1)節向業主提交的轉讓通知中規定的基本相同的條款和條件，進行該房產或其部分的轉讓。但如果轉讓通知的條款和條件與轉讓通知中規定的條款和條件有任何變化，(I)房東最初有權根據本條款14.2節拒絕同意此類轉讓，或(Ii)會導致擬議的轉讓比租户原始轉讓通知中規定的條款更有利於受讓人，租户應再次將轉讓提交房東批准，並根據本租約第14.4條採取其他行動(包括房東根據本租約第14.4節收回土地的權利，如果有)。

14.3轉保費。如果房東同意轉讓，作為雙方在此同意的合理條件，承租人應向房東支付房東收到的任何轉讓保險費的50%(50%)。

受讓人的承租人。“轉讓溢價”是指受讓人支付的所有租金、額外租金或其他代價，超過本租約項下的租金和租户根據本租約應支付的額外租金(如果轉讓的房屋少於全部)，扣除租户因(I)與轉讓相關的任何合理改變、改建和改善(但僅限於房東批准的範圍)而招致的合理費用，以及(Ii)與轉讓相關的任何合理的經紀佣金和法律費用(統稱為……)而支付的所有租金、額外租金或其他對價，均以每可出租平方英尺為基準計算，並扣除租户因(I)與轉讓相關的任何合理變更、改建和改善(但僅限於房東批准的範圍)而招致的合理費用後支付的所有租金、額外租金或其他對價。轉讓溢價還應包括但不限於受讓人向承租人支付的與轉讓相關的關鍵款項和獎金，以及承租人向受讓人提供服務或承租人向受讓人轉讓與轉讓相關的資產、固定裝置、庫存、設備或傢俱的任何超出公平市價的付款。

14.4業主對主題空間的選擇權。儘管本條第14條有任何相反規定，業主仍有權在收到任何轉讓通知後三十(30)天內向租客發出書面通知，重新收回主題空間；但該權利不適用於任何擬議的轉租，轉租期限少於(A)兩(2)年，(B)租賃期的剩餘期限(為確定轉租期限，所有轉租均為轉租期限)，但該權利不適用於(A)兩(2)年這兩(2)年的較短期限內的任何擬議轉租。(B)租賃期的剩餘期限(為確定轉租期限，所有轉租均不適用於以下較短的期限)：(A)兩(2)年，(B)租賃期的剩餘期限(為確定轉租期限，全部轉租)該收回通知將自轉讓通知所述轉讓通知所述的轉讓生效日期起終止本租約，直至轉讓通知所述轉讓期限的最後一天為止。若本租約因少於整個物業而終止，則本租約保留的租金應根據承租人保留的可出租平方英尺與該物業的可出租平方英尺的比例按比例分攤，經如此修訂的本租賃此後將繼續完全有效，並應任何一方的要求，雙方應簽署書面確認。如果業主拒絕或未能根據第14.4節及時選擇收回主題空間，則只要業主同意建議的轉讓，租户有權繼續將主題空間轉讓給建議的受讓人，但須符合上文第14..2節最後一段的規定。

14.5轉移效應。如果業主同意轉讓：(I)本租約的條款和條件不得被視為已被放棄或修改；(Ii)此類同意不應被視為同意租户或受讓人進一步轉讓；(Iii)租户在簽約後應立即以業主合理接受的形式向業主交付與轉讓有關的所有文件的籤立原件；以及(Iv)無論是否經業主同意，不得進行與本租約有關的轉讓或與此有關的任何協議。業主或其授權代表有權在任何合理時間審計與任何轉讓有關的租客賬簿、記錄和文件，並有權複印這些賬簿、記錄和文件。如果任何轉讓的轉讓保證金被發現少報，承租人應在要求後三十(30)天內支付差額和房東的審計費用。

14.6額外轉賬。在本租賃中，“轉讓”一詞還應包括：(I)如果承租人是合夥或有限責任公司，則在十二(12)個月內自願、非自願或根據法律的實施，退出或變更超過50%(50%)的合夥人或成員，或轉讓超過50%(50%)的合夥或會員權益，或在未立即重組的情況下解散合夥企業；以及(Ii)如果承租人是一家少數人持股的公司(即，其股票不是公開持有的，也不是通過交易所或場外交易)，(A)承租人的解散、合併、合併或其他重組，(B)在十二(12)個月內出售或以其他方式轉讓超過50%(50%)的承租人(由於贈與或死亡給直系親屬除外)的有表決權股份，或(C)出售、抵押、在十二(12)個月內抵押或質押超過承租人未設押資產價值總和的百分之五十(50%)以上的抵押或質押。

14.7%的同意書轉讓。儘管本租約有任何相反規定，(I)將全部或部分物業轉讓或分租給租户的關聯公司(租户在本租約日期由租户控制、控制或共同控制的實體)，(Ii)將租約轉讓給獲得租户的全部或基本上所有股權或資產的實體，或(Iii)轉讓與租户在租賃期內合併或合併有關的轉讓，不得被視為根據本第十四條規定須經業主同意的轉讓(本第14.7節第(I)至(Iii)項所述的任何受讓人或轉租人，以下稱為“許可受讓人”)，但條件是：(A)承租人至少在任何此類轉讓或轉租生效日期前三十(30)天通知業主，並立即向業主提供任何文件

或業主就上述轉讓或受讓人合理要求的信息(除非該通知被適用法律或有效的保密協議禁止，在這種情況下，承租人應在轉讓後十(10)天內向房東提供該通知和文件)，(B)租户沒有違約，超過任何適用的通知和補救期限，並且該轉讓或轉租不是租户逃避本租約義務的託詞，(C)該獲準受讓人的性質和聲譽應與建築物的質量一致。(D)在根據上述第(Ii)或(Iii)款進行轉讓的情況下，該獲準受讓人的有形淨值(不包括商譽作為資產)應至少等於(1)原租户在本租約日期的淨值和(2)租户在緊接該轉讓或分租生效日期前一天的淨值中的較大者，不論是否有與本租約有關的轉讓。應免除承租人在本租約項下的任何責任，如果轉讓承租人在本租約中的全部權益，承租人和該受讓人的責任應是連帶的。承租人在本租賃中的全部權益的受讓人，如果有資格成為許可受讓人，也可以在本文中稱為“許可受讓人”。本第14.7節中使用的“控制”是指直接或間接擁有任何個人或實體至少51%(51%)的有投票權證券，或在其事務的一般方向上擁有至少51%(51%)的投票權。如果有任何父母, 承租人的附屬公司或附屬公司或轉租房屋(全部或部分)將不再是該母公司、附屬公司或附屬公司，這種停止應被視為需要業主同意的轉讓或分租。

14.8上市公司。只要承租人的股票在國家或國際認可的公共交易所交易，承租人股票的轉讓、發行、拆分、回購或任何其他轉讓都不應被視為本協議項下的“轉讓”。

第十五條

移交；個人財產的所有權和轉移

15.1移交處所。業主或業主的任何代理人或僱員在租賃期內所做的任何行為或事情，均不得視為業主接受交出物業，除非業主簽署的書面文件已明確確認此意圖。將處所的鑰匙交予業主或業主的任何代理人或僱員，並不構成交回處所或終止本租契，不論該鑰匙其後是否由業主保留；即使該鑰匙其後由業主保留，租客仍有權在任何合理時間應要求退還該等鑰匙，直至本租約妥為終止為止。租户自願或以其他方式交出本租約，無論房東是否接受，或雙方終止本租約，均不適用於合併，房東可選擇將影響該房產的所有分租或分租轉讓給房東。

15.2承租人移走承租人財產。在租賃期限屆滿或本租賃提前終止時，承租人應在符合本條第15條的規定的情況下，退出並將物業的佔有權交還業主，其狀況與承租人接管時一樣良好，並在此後經業主和/或租客改善，合理的損耗和維修，在本條款下明確規定由業主負責，但不包括在內。承租人的修復義務還可能包括滿足業主關於清潔任何實驗室系統的商業合理程序，以及密封任何此類實驗室系統與房屋的任何連接點，所有費用均由承租人承擔。承租人應在租户交還對房屋任何部分的佔有權前至少十(10)天向業主提供(A)由業主合理接受的獨立第三方編制的房屋設施退役和危險材料關閉計劃(“出口調查”)，以及(B)承租人根據適用法律(包括有關退還房屋的法律)獲得的所有適當政府放行的書面證據。此外，承租人同意在房產交還後，繼續負責補救根據本租約承租人負責的退出調查中規定的任何公認環境條件，並遵守退出調查中提出的任何建議。本租約期滿或提前終止時，承租人應向房東提供承租人已關閉所有政府許可證和許可證(如果有)的證據。, 與承租人或承租人在房屋內的活動有關的文件。如果任何此類政府許可或許可證已經發放，而承租人未能在本租約期滿或更早終止時或之前提供關閉的證據，則在承租人提供證據之前，應適用本租約第16條的暫緩條款。在期滿或終止時，承租人應在不向房東支付費用的情況下，將所有或安排從房屋中遷出

由承租人安裝或安排安裝的電話、數據和其他佈線(包括任何與Wi-Fi網絡相關的佈線(如果有))、所有雜物和垃圾，以及由承租人擁有或由承租人自費安裝或放置的傢俱、設備、獨立櫥櫃和其他個人財產物品，以及在承租人名下提出索賠的任何其他人的類似物品，如土地承租人須自費修理因移走而對處所及建築物造成的所有損壞。承租人在本租約期滿或提前終止後，根據本條款第15.2條承擔的義務仍然有效。

第十六條

等待

如果承租人在本租賃期滿後繼續使用，無論是否得到業主的明示或默示同意，該租賃應僅為按月租賃，且不構成本租賃期的續簽或任何進一步期限的延期，在此情況下，應按月支付基本租金，相當於本租賃期限最後一個租賃期內適用的基本租金的150%(150%)。這種逐月租賃應以本合同所載的其他條款、契諾和協議為準。房東特此明確保留在本租約期滿或以其他方式終止時，要求承租人按照本租約的規定將房產的佔有權交還給房東的權利。本條款第16條的規定不應被視為限制或構成對本條款或法律規定的房東的任何其他權利或補救措施的放棄。如果租客在本租約終止或期滿時沒有交還房產，除了由此對房東產生的任何其他責任外，租户還應保護、辯護、賠償房東不受由此造成的一切損失、費用(包括合理的律師費)和責任的傷害，包括(在不限制前述一般性的原則下)任何後續租客因未交還房產而提出的任何索賠，以及因此而給房東造成的任何利潤損失。

第十七條

禁止反言證書

在房東提出書面要求後的十(10)個工作日內，租户應簽署並向房東提交禁止反言證書，該證書應採用本項目(或其任何部分)的任何潛在抵押權人或買家可能要求的格式，並在其中註明當時可能存在的任何例外情況，還應包含房東或房東的抵押權人或房東的潛在抵押權人合理要求的任何其他信息。承租人應簽署並交付為該等目的合理需要的任何其他商業合理文書。承租人未能及時籤立和交付該禁止反言證書或其他文書，即構成對房屋的接受，並無一例外地構成承租人承認禁止反言證書中所包含的陳述是真實和正確的。承租人未能如上所述交付該禁止反言證書，即構成本租賃條款的重大違約。應不時提出的要求，承租人同意在房東遞交書面請求後十(10)個工作日內，向房東提供不早於該書面請求前一(1)年的承租人當前財務報表，該財務報表由承租人證明為準確，或由獨立註冊會計師編制的經審計的財務報表(如果有)連同審計師的報表副本；但前述規定不適用於承租人的股票在國家認可的公共交易所交易的任何時候。(2)如果承租人的股票在國家認可的公共交易所交易，則承租人同意向房東提供不早於該書面請求前一(1)年的當前財務報表，或由獨立註冊會計師編制的經審計的財務報表(如果有)。

第十八條

從屬關係

本租契受制於本項目所有現有和未來的土地租契，並受制於現在或以後對本項目有效的任何按揭或信託契據(如有)的留置權，以及其所有續期、延期、修改、合併和替換，以及以該等按揭或信託契據為抵押而作出或以後作出的所有墊款，除非該等按揭或信託契據的持有人或該土地租契下的出租人以書面要求本租契優先於該等按揭或信託契據的承租人，否則本租契須受該等按揭或信託契據的持有人或該土地租契下的出租人以書面要求本租契優先於該等按揭或信託契據而作出的任何留置權的約束和從屬；

信託契約是指房東應為租客的利益從房東或該未來票據的貸款人那裏獲得從屬、互不幹擾和委託協議。承租人承諾並同意在任何要求止贖任何該等按揭的法律程序提出時，或在任何土地租契終止的情況下，在任何該等止贖出售時委託買方或該土地租契的出租人(視屬何情況而定)，而不作任何扣減或抵銷，並承認該購買人或出租人為本租契下的出租人，並承認該買方或出租人為本租契下的出租人。承租人應在房東提出要求後十(10)個工作日內簽署房東合理認為必要的進一步的商業合理文書或保證，以證明或確認本租賃相對於任何此類抵押、信託契約或土地租賃的從屬或優先地位。承租人放棄任何現行或未來法規、規則或法律的規定，這些法律、規則或法律可能賦予或聲稱賦予承租人在發生任何止贖程序或出售時終止或以其他方式對本租約以及承租人在本合同項下的義務產生不利影響的任何權利或選擇權。在本租約簽訂後六十(60)天內，業主應從任何已有抵押的持有人那裏獲得一份不幹擾協議，該協議以本租約附件所附的形式作為證據E，租户應簽署該協議。

第十九條

房客違約；房東的補救措施

19.1租户違約事件。承租人根據本租約遵守或履行的所有契諾和協議均應由承租人履行，費用由承租人承擔，租金不得降低。承租人如有下列情形之一，即構成本租約違約：

19.1.1承租人在收到房東的書面通知後五(5)天內仍未支付本租約規定的任何租金、額外租金或任何其他到期費用或其任何部分；或

19.1.2房東向租户發出書面通知後十五(15)天內，承租人未能遵守或履行本租賃的任何其他條款、契諾或條件(支付租金或額外租金除外)；但任何此類通知應代替而非補充加州民事訴訟法典第1161條或任何類似或後續法律所要求的任何通知；(2)如果租客未遵守或履行本租約的任何其他條款、契諾或條件(支付租金或額外租金除外)，房東向租户發出書面通知後十五(15)天內仍未遵守或履行；但任何此類通知應代替(而非補充)加州民事訴訟法典第1161條或任何類似或後續法律所要求的任何通知；此外，如該失責行為的性質是不能在十五(15)天內合理地予以補救，而承租人在該期間內努力開始補救，而其後又竭力盡快糾正和補救該失責行為，則該租户不得被視為失責行為；或

19.1.3租户對房產的徵用。此處定義的放棄包括但不限於租户在沒有本租賃任何規定的情況下離開房產十(10)個工作日或更長時間。

19.1.4Tenant為債權人的利益進行轉讓。

19.1.5接管人、受託人或託管人獲委任或確實取得所有或實質上所有承租人資產的所有權、管有或控制權。

19.1.6 Tenant根據美國破產法或任何後續法規(其可能不時修訂)提交自願呈請書(“破產法”)，或根據破產法任何一章啟動的自願或非自願程序向承租人發出濟助令。

19.1.7任何非自願請願書都是根據破產法的任何一章對租户提出的，並且在一百二十(120)天內不會被駁回。

19.1.8在任何適用的通知和補救期限到期後，房東或房東與租户的關聯公司之間以及房東或房東與租户的關聯公司之間的任何其他租約均存在違約。

19.1.9Tenant未按照《禁止反言證書》第17條的規定交付禁止反言證書。

19.1.10承租人在本租賃中的權益被扣押、執行或以其他方式司法扣押，該訴訟在訴訟後一百二十(120)天內不會解除。

19.2房東違約補救。當租客違約時，房東除了法律上或衡平法上可獲得的任何其他補救措施外，還有權選擇尋求下列任何一種或多種補救措施，所有這些補救措施都應是累積的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

19.2.1終止本租約，在此情況下，租客應立即將房產交還業主，如果租客不這樣做，業主可在不損害其可能因佔有或拖欠租金而獲得的任何其他補救措施的情況下，進入和接管房產，並驅逐或驅逐租客和任何其他佔用房產或其任何部分的人，而不承擔起訴或索賠損失的責任；業主可向租客追討以下款項：

根據本租約條款，19.2節中使用的術語“租金”應被視為租户必須支付的所有各種金額，無論是支付給房東還是其他人。如上文第19.2.1(I)和(Ii)節所用，“授予時的價值”應按上文第19.2.1(I)和(Ii)節規定的利率計息。如上文第19.2.1(Iii)節所用，“授予時的價值”應按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加1%(1%)的折現率計算。

19.2.2房東應享有加州民法典第(1951.4)節所述的補救措施(如果承租人有權轉租或轉讓，則出租人可以在承租人違約和遺棄後繼續租賃，並在到期時追回租金，但僅受合理限制)。因此，如果房東因租户違約而未選擇終止本租約，房東可不時在不終止本租約的情況下強制執行其在本租約項下的所有權利和補救措施，包括在到期時追回所有租金的權利。

19.2.3業主可(但無義務)支付任何該等款項，或履行或以其他方式補救租客須遵守或履行的任何該等義務、條文、契諾或條件(並可為該等目的而進入該處所)。如果承租人未能履行其在本租賃項下的任何義務或契諾，並且這種不履行構成人身傷害或財產損壞或損失的重大風險，則房東有權在承租人未能履行後的任何時間補救或以其他方式履行該契諾或義務，無論是否有第19.1節規定的任何此類通知或救治期限。

以上內容已過期。業主根據第19.2.3節前述規定採取的任何此類行動，不應被視為因承租人未能履行義務而放棄業主的權利和補救措施，也不應免除承租人在本租賃項下的任何義務。

19.3租户付款。租客應在房東向租客交付報表後十(10)天內向房東支付：(I)相當於房東根據上文第19.2.3節的規定履行或解決租客義務而合理支出的款項和發生的義務；(Ii)相當於房東在收取或試圖收取租金或強制執行或試圖強制執行或試圖強制執行房東在本租賃項下或法律下的任何權利的所有支出和義務的款項，包括但不限於：(I)相當於房東根據本租約或根據法律合理地支付或承擔的費用和義務；以及(Ii)相當於房東在收取或試圖收取租金或強制執行或試圖強制執行業主在本租賃項下或依法享有的任何權利的所有支出和義務的款項，包括但不限於：承租人在第19.3節項下的義務應在租賃期限期滿或更早終止後繼續存在。

19.4租客的分租人。無論房東是否因租客違約而選擇終止本租約，如本條款第19條所述，房東均有權終止租客簽訂並影響房產的任何和所有分租、許可證、特許權或其他雙方同意的佔有權安排，或在房東全權酌情決定下，繼承租客在該等分租、許可證、特許權或安排中的權益。如果房東選擇繼承租客在任何該等分租、許可證、特許權或安排中的權益，自房東通知該選擇之日起，租客將不再享有根據該等選擇而收取的租金或其他代價的進一步權利或權益。

19.5Waiver違約。房東對租户違反或違反本合同所載任何條款、條款和契諾的放棄，不得被視為或解釋為放棄租客對本合同所載條款、條款和契諾的任何其他或任何其他違反或違約行為的放棄。(二)房東對本合同所載條款、條款和契諾的任何違反或違反，均不得被視為或解釋為放棄承租人對本合同所載條款、條款和契諾的任何其他或以後的違反或違反。房東在執行因租户違約而提供的一種或多種補救措施時的忍耐，不應被視為或解釋為構成對該違約的放棄。業主在任何失責發生後接受本條例下的任何租金，不論業主是否知悉，均不得視為放棄任何該等失責，但如此接受的租金的欠繳除外。

19.6Efforts to Relet.就本條第19條而言，租客的佔有權不應被視為因業主重新出租房產的努力、對房產的維修或保全行為或指定接管人以保護業主在本條款下的利益而被終止。上述列舉並非詳盡無遺，而只是舉例説明業主可在不終止租客佔有權的情況下作出的行為。

19.7銀行破產。如果根據破產法佔有的債務人、受託人或債務人，或根據任何其他適用法律具有類似權利、義務和權力的其他人，提議補救本租約項下的任何違約或承擔或轉讓本租約，並有義務向房東提供充分的保證，即(A)違約將得到補救，(B)房東應就任何違反本租約的行為所造成的損害獲得賠償，以及(C)未來將履行租户在本租約項下的義務，則這種充分的保證應包括以下任何或全部

第二十條

保證金

承租人在簽訂本租約的同時，應向房東交一筆總結第(10)節規定的保證金(“保證金”)。房東應持有保證金，以保證承租人在租賃期內忠實履行本租約的所有條款、契諾和條件。如果租客拖欠本租約的任何條款，包括但不限於與支付租金有關的條款，房東可以(但不應被要求)使用、運用或保留全部或任何部分保證金，用於支付任何租金或任何其他拖欠款項，或支付房東因租户違約而可能或有義務支出的任何金額，或賠償房東可能因租户違約而遭受的任何其他損失或損害，但不應要求房東使用、運用或保留全部或部分保證金來支付任何租金或任何其他欠款，或支付房東因租户違約而可能支出或有義務支出的任何金額，或賠償房東因租客違約而遭受的任何其他損失或損害。如果保證金的任何部分被如此使用或運用，承租人應在提出書面要求後五(5)個工作日內向房東存入足以將保證金恢復到其原始金額的現金，承租人不這樣做將是本租賃項下的違約行為。如果承租人應全面、忠實地履行本租賃的各項規定，保證金或其任何餘額應在租賃期限屆滿後三十(30)天內退還給承租人，或由房東選擇退還給租户權益的最後受讓人。承租人無權獲得保證金的任何利息。承租人特此放棄加州民法典第1950.7節的規定，以及現在或將來生效的所有其他法律規定，這些規定房東只能從保證金中索要合理必要的款項，以補救拖欠租金的情況。, 為修復租客造成的損壞或清潔處所，雙方同意，業主可另外申索合理需要的款項，以補償業主因租客或租客的任何高級人員、僱員、代理人或受邀請人的作為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害。在對承租人進行破產或其他債務人-債權人訴訟的情況下，保證金應被視為首先用於支付房東在提起此類訴訟之前的所有期間到期的租金和其他費用。

第二十一條

遵守法律

承租人不得在處所內或其周圍作出或容受任何事情，而該等事情會在任何方面與現行有效或日後可能制定或頒佈的任何法律、法規、條例或其他政府規則、規例或規定有所牴觸。承租人應自負費用，迅速遵守除結構變更或建築物生命安全系統變更以外的所有此類政府措施(統稱為“除外變更”)；但是，如果由於承租人對房產的改善或變更和/或特定使用方式而需要或觸發此類除外變更，則房東應承擔承租人的費用(承租人應在收到房東的發票後十(10)天內向房東支付費用)，並由承租人承擔費用(承租人應在收到房東開具的發票後十(10)天內向業主支付費用)，並由承租人承擔費用(承租人應在收到房東開具的發票後十(10)天內向房東支付費用)。此外，承租人應完全遵守目前或未來旨在管理本項目及其周圍的停車、運輸或交通的所有計劃，與此相關，承租人應通過直接與房東、任何政府交通管理組織或任何其他與交通相關的委員會或實體合作，對位於該場所的所有員工採取負責的交通規劃和管理行動。任何有管轄權的法院的判決或在任何司法訴訟中接納租客的判決，無論房東是否為訴訟一方，該房客是否違反了上述任何政府措施，在房東和房客之間應是確鑿的事實。

第二十二條

業主進入

業主保留在任何合理時間並在向租户發出合理通知後進入房產的權利：(I)檢查房產；(Ii)向潛在買家、承按人或(在租賃期限的最後九(9)個月內)租户或土地出租人展示房產；(Iii)張貼不負責任的通知；或(Iv)在必要時更改、改善或修復房產或建築，以符合現行建築法規或其他適用法律，或對建築進行結構更改、維修或改善。即使本條款第22條有任何相反規定，業主仍可進入

在緊急情況下，您可以在不通知租户的情況下隨時使用房屋。任何此類記項不得減免租金，並應包括採取所需的合理步驟以實現所述目的的權利。承租人特此放棄對損害或對承租人業務造成的任何傷害、不便或幹擾、利潤損失、任何入住率損失或處所的寧靜享受的任何索賠，以及由此造成的任何其他損失。出於上述目的，房東應隨時備有鑰匙，用來打開房屋內的所有門，租户的金庫、保險箱和租户事先指定的特殊安全區除外。在緊急情況下，業主有權在沒有通知的情況下進入，並使用業主認為合適的任何方式打開進入和通往房產的門。以上述方式進入處所，不得當作是強行或非法進入處所或扣留處所，或實際或推定地將租客逐出處所的任何部分。在進入房產時，(I)業主應盡商業上合理的努力，儘量減少對租客在房產內運作的幹擾；(Ii)業主應遵循租客在商業上合理的安全和保安協議；以及(Iii)租户有權在進入房產期間有陪同人員(但租户不提供護送不得妨礙業主進入房產的權利)。

第二十三條

停車

在整個租賃期內，承租人有權與大樓的其他租户一樣，以“先到先得”的原則，免費使用摘要第(12)節規定的未預留停車位數量，這些未預留停車位位於業主不時指定的為大樓提供無預留停車位的停車區內，供大樓租户無預留停車位之用。在整個租賃期內，承租人有權按照“先到先得”的原則，與大樓內的其他租户一樣，免費使用“摘要”第(12)節規定的未預留停車位。承租人繼續使用停車位的條件是：(I)承租人遵守(A)附件D所列在本合同日期生效的停車規則和規定，以及為業主和/或業主停車運營商(定義見下文)有序運營和使用停車區而不時規定的所有修改和增加，以及(B)影響建築物的所有有記錄的契諾、條件和限制，以及(B)承租人遵守本合同日期生效的所有停車規則和規則，以及(B)影響建築物的所有有記錄的契諾、條件和限制，這些修改和增加是為業主和/或業主的停車運營商(定義如下)有序運營和使用停車位而不時規定的。以及(Ii)基於承租人的合作，確保承租人的員工和訪客也遵守停車規則和規定(以及所有該等修改和增加，視屬何情況而定)、任何其他規則和規定以及契諾、條件和限制。業主(及/或本項目的任何其他業主)明確保留更改停車區大小、配置、設計、佈局、位置和所有其他方面的權利(包括但不限於實施付費訪客停車)，承租人承認並同意，業主可不時更改停車區的大小、配置、設計、佈局、位置和所有其他方面(包括但不限於實施付費訪客停車)，而不會對承租人承擔任何責任，也不會減免本租約項下的租金。, 臨時關閉或限制進入停車區。房東可以將其在本協議項下的責任委託給停車運營商(“停車運營商”)，在這種情況下，停車運營商擁有本協議賦予房東的所有控制權。由政府機關徵收的任何停車税或其他費用應由租户或停車使用者直接支付，或者，如果直接向房東徵收，租户應在房東提出要求後十(10)天內退還房東所有該等税款和/或費用。根據本條第(23)條提供給承租人的停車權僅供承租人自己的人員使用，未經業主事先批准，承租人不得轉讓、轉讓、轉租或以其他方式轉讓該等權利，除非與根據上文第(14)條作出的本租約或轉租有關。承租人訪客的所有訪客泊車須視乎房東(及/或停車場營運者，視屬何情況而定)是否可供使用、在房東(及/或停車場營運者)不時指定的訪客停車區停車，以及該等訪客須支付房東(及/或停車場營運者)不時收取的訪客停車費(如有)而定。

第二十四條

雜項條文

24.1術語；説明。為使本條款適用於公司或合夥企業或個人、男性或女性(視情況需要而定)所需的必要語法更改，在所有情況下均應假定為在每種情況下均已充分表達。文章和章節的説明僅為方便起見，不得被視為限制、解釋、影響或改變該等文章和章節的含義。

24.2結合效應。本租約的每項條文均應延伸至業主及租客，並應(視情況需要而定)對業主及租客，以及其各自的繼承人或受讓人的利益具有約束力或約束力，但本條款不得允許租户進行任何違反上文第(14)條規定的轉讓。

24.3沒有棄權。任何一方因違反本租約任何條款而未能強制執行任何補救措施，均不意味着放棄該條款，即使此類違規行為將繼續或隨後重複，任何一方對本租約任何條款的放棄只能是書面的，任何明示的放棄不得影響該放棄中指定的條款以外的任何條款，且該條款僅限於特定的時間和方式。業主在本租約終止後向租客收取款項，不得以任何方式改變租賃期的長短或租客在本租約項下的佔有權，或在發出任何通知後恢復、繼續或延長租賃期，或影響在收到該等款項之前向租客發出的任何通知。雙方同意，在通知送達或訴訟開始後，或在對處所的佔有權作出最終判決後，業主可收取任何到期租金，而上述租金的支付不得免除或

24.4修改租約。如果項目的任何當前或未來的抵押權人或土地出租人需要修改本租約，這些修改不會增加承租人的成本或支出，或以任何其他方式對承租人在本租約項下的權利和義務造成實質性的不利影響，則在這種情況下，承租人同意可以對本租約進行這樣的修改，並同意簽署本租約所需的任何文件，並在提出要求後十(10)個工作日內將其交付給房東。如果房東或任何該等當前或未來的抵押權人或土地出租人要求籤署一份簡短的租賃表格，以便記錄，其中包括當事人的姓名、房產的描述和租賃期限等習慣條款，承租人應簽署該簡短的租賃表格，並在提出要求後十(10)個工作日內將其交付給業主。

24.5房東權益的轉讓。業主有權轉讓其在本項目、大樓和/或本租約中的全部或部分權益，在任何此類轉讓後，業主應自動免除本租約項下的所有責任，承租人在轉讓日期後應僅向受讓人負責履行業主在本租約項下的義務。業主的任何受讓人的責任僅限於該受讓人在本項目中的權益，該受讓人在本租約下不承擔個人責任，承租人特此代表其本人和所有通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的人明確放棄和免除此類個人責任。房東也可以將其在本租賃中的權益轉讓給抵押貸款機構作為額外擔保，但此類轉讓不應免除房東在本租約項下的義務，租户應繼續期待房東履行其在本租約項下的義務。業主或其任何關聯公司，或其各自的任何合作伙伴、股東、董事、高級職員、僱員、會員或代理人均不對業主的義務或本租賃項下的任何不足承擔個人責任，不得向業主或業主關聯公司的任何股東、成員、董事、高級職員、僱員或代理人送達法律程序文件。業主或其任何相聯公司的合夥人、股東、董事、高級人員、僱員、成員或代理人不得在任何訴訟或訴訟中被起訴或指名為一方，亦不得向業主的任何合夥人或成員送達法律程序文件，但為確保該合夥、合營企業或有限責任公司(視何者適用而定)的司法管轄權而有需要者，則屬例外。沒有合夥人、股東、董事、高級職員、僱員, 業主或其任何關聯公司的成員或代理人應被要求對任何法律程序文件的送達作出答覆或以其他方式提出抗辯，不得對業主或其任何關聯公司的任何合夥人、股東、董事、高級管理人員、僱員、成員或代理人採取任何判決或執行令狀。

24.6禁止錄製。除本租約第24.4節另有規定外，租客或任何透過租客、承租人或代表租客行事的人均不得記錄本租約，或任何與此相關的備忘錄、誓章或其他書面文件，而違反本條款的記錄將使本租約在業主選擇時無效。

24.7地主頭銜；航空權利。房東的所有權一直是租户所有權的至高無上的。本條例所載任何條文均不授權租客作出任何可以、應該或可能妨礙業主所有權的行為。本租約不授予租户對任何財產的任何觀景權或採光權或空氣權，無論該財產是否屬於房東或任何其他人。

24.8Tenant‘s徵。承租人有權自費在房屋入口門或其附近，以及對於房屋所在的多租户樓層(如果有)，在房屋所在樓層的電梯大廳內，由房東指定的一(1)個識別標誌或指示標誌。此類標誌應由業主指定的標誌承包商安裝。此類標牌的位置、質量、設計、風格、照明和大小應與業主建築標準標牌計劃一致，並須經業主事先書面批准，並由業主合理酌情決定。在本租約期滿或提前終止時，承租人應自行承擔拆除該標牌和修復因拆除該等標誌而對建築物造成的所有損壞的責任，費用由承租人自行承擔。除該等識別標誌外，承租人不得在建築物的外部或屋頂、其他現有建築物或建築物或工程項目的公用地方安裝任何標誌。任何標誌、窗簾或百葉窗(即使它們位於業主批准的大樓窗簾後面)或從房屋或大樓外部可見的其他物品，均須事先獲得業主的批准，並擁有唯一和絕對的酌情權。

24.9當事人之間的關係。本租約雙方或任何第三方不得將本租約中包含的任何內容視為或解釋為建立業主與租户之間的委託代理關係、合夥關係、合營企業關係或任何關聯關係，明確理解並同意，除房東與租客關係外，租金的計算方法和本租約雙方的任何行為均不得被視為在房東與租客之間建立任何關係。

24.10付款的申請。房東有權使用根據本租約從租户那裏收到的付款，而不考慮租户指定的付款方式，以履行租户在本租約項下的任何義務，其順序和金額由房東自行決定。

24.11關鍵時刻。時間是本租約及其各項條款的核心。

24.12部分無效。如果本租約中包含的任何條款、條款或條件在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款、條款或條件對無效或不可強制執行的條款、條款或條件以外的個人或情況的應用不應因此而受到影響，本租約的每一個其他條款、條款和條件應在法律允許的最大可能範圍內有效和可強制執行。

24.13不提供擔保。在簽訂和交付本租約時，承租人不依賴於任何陳述，包括但不限於關於任何包含額外租金的項目的金額或總計額外租金的任何陳述，或房東在完全、相同水平或相同基礎上向其他租户提供相同服務的任何陳述，或任何未在本文或所附的一個或多個展品中陳述的房東的擔保或任何聲明，或任何關於房東的陳述，包括但不限於關於構成額外租金的任何項目的金額或總計額外租金的任何陳述，或房東在完全、相同水平或相同基礎上向其他租户提供相同服務的任何陳述，或未在本文或所附的一個或多個展品中陳述的任何保修或任何聲明。

24.14地主無罪。儘管本租約有任何相反規定，即使適用法律有相反規定，房東和房東雙方(包括任何繼任房東)在本租約項下的責任和承租人對房東或房東各方的任何追索權應僅限於相當於房東在本項目中的所有權權益(不包括其任何收益)的金額，房東或任何房東各方均不對此承擔任何個人責任，承租人特此代表自己和所有人明確放棄和免除此類個人責任。

24.15最終協議。本租約雙方之間沒有任何口頭協議影響本租約，本租約取代並取消雙方之間或房東向租户展示的關於本租約標的的任何和所有以前的談判、安排、小冊子、協議和諒解(如果有)，且這些協議和諒解均不得用於解釋或解釋本租約。本租約及業主與租客就本租約簽署且日期為偶數日的任何附函或單獨協議，包含雙方以任何方式與物業的租金、使用及佔用有關的所有條款、契諾、條件、保證及協議，應被視為本租約各方與其代表及代理人之間的唯一協議，除非雙方以書面簽署，否則不得修改、刪除或增加本租約的任何條款、契諾、條件或條款。雙方均可接受的所有談判和口頭協議均已併入幷包含在本協議中。雙方之間沒有其他陳述或保證

雙方均同意，與陳述有關的一切依賴完全基於本租約中包含的陳述和協議。

24.16租賃權。業主保留在本建築、其他現有建築和/或任何其他建築和/或本項目任何其他部分簽訂該等其他租賃的絕對權利，因為業主根據其唯一的商業判斷決定最好地促進本項目的利益。承租人不依賴於任何特定的承租人或類型或數量的承租人在租賃期內佔用本大樓、其他現有建築物或項目的任何空間的事實，業主也不代表這一事實。

24.17不可抗力。由於罷工、停工、勞資糾紛、天災、無法獲得服務、勞動力或材料或合理的替代物、政府行為、民間騷亂、流行病、火災或其他傷亡以及其他超出履行義務的一方合理控制的原因而造成的任何預防、延誤或停工(統稱為“不可抗力”)，即使本租賃中有任何相反規定，也應免除履行合同的責任，但根據本租賃規定承租人支付的租金和其他費用(統稱為“不可抗力”)除外。如果本租賃規定了任何一方履行義務的期限，則該期限應延長因不可抗力導致的任何一方延遲履行的期限。

24.18租户的贖回權。承租人特此為承租人及所有根據承租人提出索賠的人放棄在本租約終止後通過任何法院的命令或判決或任何法律程序或令狀贖回承租人對處所的佔用權。

24.19通知。任何一方在本協議項下向另一方發出或要求發出的所有通知、要求、聲明或通訊(統稱為“通知”)應為書面形式，應(A)由美國掛號信或掛號信、預付郵資、要求退回收據，(B)由全國認可的隔夜快遞遞送，或(C)親自(I)遞送至本摘要第(5)節規定的適當地址，或遞送至房東通知中不時指定的其他承租人地點；或(Ii)按概要第3節規定的地址向業主提交，或向業主在向租户發出的通知中不時指定的其他商號或其他地點提交。任何通知將被視為在本節規定的郵寄之日(24.19)、隔夜快遞送達之日或專人送達或拒絕之日發出。如果承租人被告知房東的抵押權人或土地出租人的身份和地址，承租人應以掛號信或掛號信的方式向該抵押人或土地出租人發出書面通知，説明房東在本租賃條款下的任何違約行為，並且在承租人行使任何可供承租人採取的補救措施之前，應給予該抵押權人或土地出租人一個合理的機會來糾正該違約行為。

24.20聯合和多個。如果有一個以上的個人或實體作為承租人簽署了本租約，則該等個人和實體在本租約項下承擔的義務是並應是連帶的。

24.21代表。承租人保證、擔保和聲明：(A)承租人根據其公司成立、成立或組建州的法律正式成立或以其他方式成立或成立並有效存在，(B)承租人有並有適當資格在項目所在的州開展業務，(C)承租人擁有完全的法人、合夥企業、信託、協會或其他適當的權力和授權，可以簽訂本租約並履行本租約項下的所有承租人義務，(C)承租人擁有完全的公司、合夥、信託、協會或其他適當的權力和授權，可以簽訂本租約並履行本租約項下的所有承租人義務，(D)代表承租人簽署本租約的每位人士(如簽署超過一人，則包括所有人士)均獲正式及有效授權，及(E)(I)籤立、交付或履行本租約，或(Ii)完成本租約擬進行的交易，均不會違反或牴觸構成承租人或承租人為立約一方的任何文件或文書的任何規定。此外，承租人保證、擔保和聲明，據其所知，(X)、(Y)、其關聯公司或合作伙伴或(Z)、其成員、股東或其他股權所有者或其各自的任何僱員、高級職員、董事、代表或代理人都不是根據財政部外國資產控制辦公室(OFAC)的規定(包括OFAC特別指定和阻止人員名單上的個人或實體)或任何法規限制美國個人或實體與其開展業務的個人或實體禁止財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的行政命令)或其他類似的政府行動。

24.22司法審判；律師費。如果任何一方就本租約的具體履行向另一方提起訴訟，要求對方賠償違約金

為了執行本協議項下的任何補救措施，雙方同意並在此放棄任何由陪審團審判的權利。在任何此類訴訟開始的情況下，勝訴方有權向另一方追回可能已經發生的費用和合理的律師費，包括執行、完善和執行該判決所發生的任何和所有費用。

24.23行政法。本租約應根據項目所在州的法律進行解釋和執行。

24.24提交租賃文件。提交本文書供承租人檢查或簽字並不構成租賃的保留或選擇權，在房東和租客雙方簽署並交付之前，本文書不作為租賃或其他方式有效。

24.25名經紀人。房東和租客各自特此聲明並向另一方保證，其(I)從未與任何房地產經紀人或代理人進行過任何與本租賃談判有關的交易，但僅概要第(11)節指定的房地產經紀人或代理人(統稱為“經紀人”)除外，以及(Ii)據我所知，沒有任何其他房地產經紀人或代理人有權收取與本租賃相關的佣金。每一方都同意賠償和保護另一方，使另一方不受任何索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及任何租賃佣金或同等賠償(包括但不限於合理的律師費)的任何和所有索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決和費用和費用的損害，這些費用和費用是由於賠償方與經紀人以外的任何房地產經紀人或代理人進行交易而欠下的。

24.26獨立契約。本租約應被視為房東和租客之間的契約是獨立的，不是從屬的，租户在此明確放棄任何相反的法規的利益，並同意，如果房東未能履行本租約中規定的義務，租客無權進行任何維修或執行本租約項下的任何行為，費用由房東承擔，租金或本租約下欠房東的其他款項不得抵銷；但前述規定不得損害租客就業主違反本條例條文而單獨向業主提起訴訟的權利，只要先向業主及任何涵蓋建築物、項目或其任何部分的按揭或信託契據持有人發出通知，而該等按揭或信託契據的承租人迄今已獲通知其地址，並給予業主及該持有人機會糾正上述違反規定的行為即可，則上述規定不得損害租客就業主違反本條例條文而單獨向業主提起訴訟的權利，但須先通知業主及任何涵蓋該建築物、項目或其任何部分的按揭或信託契據的持有人，而該等按揭或信託契據的持有人迄今已獲通知租客的地址。

24.27大樓名稱和標牌。業主有權隨時更改建築物、其他現有建築物和工程項目的名稱，並有權根據業主的完全酌情決定權，在建築物、其他現有建築物和工程項目的任何部分的外部和內部安裝、張貼和維護任何和所有標誌。未經業主事先書面同意，承租人不得使用該建築物、其他現有建築物或項目的名稱，或在廣告或其他宣傳中使用該建築物、其他現有建築物或項目的圖片或插圖。

24.28大樓目錄。如果大樓包含租户名稱目錄，房東應在大樓目錄的一行中包含租户的名稱和在大樓中的位置。這類指示牌的初始費用應由業主支付，但隨後的任何費用均由租户承擔。

24.29保密性。承租人承認本租約的內容及任何相關文件均為保密信息。承租人應嚴格保密此類機密信息，不得向承租人的財務、法律和空間規劃顧問、其潛在受讓人或轉租人以外的任何個人或實體披露此類機密信息，或法律要求的其他個人或實體。儘管有第24.29條的規定，房東在此承認，自本租賃之日起，承租人是一家上市公司，本租賃中的任何條款均不得禁止承租人披露本租賃的存在、任何關鍵條款或其他必要信息，以遵守任何規則、法規、美國證券交易委員會(SEC)的要求或其他適用法律。

24.30地主建築公司。除本租約或承租人工作書中明確規定外：(I)業主沒有義務改建、改建、改善、翻新、修理或裝飾房屋、建築物、其他現有建築物、項目或其中的任何部分；以及(Ii)業主沒有義務就以下事項作出任何陳述或擔保：(I)業主沒有義務對房屋、建築物、其他現有建築物、項目或其中的任何部分進行改建、改建、改善、翻新、維修或裝飾；以及(Ii)業主沒有義務就

房屋、建築物、其他現有建築物或項目的狀況已由業主向租户作出。承租人承認，在租賃期之前和期間，業主(和/或任何公共區域協會)將完成與建築、其他現有建築、處所和/或項目各部分有關的建設和/或拆除工作，包括但不限於為其他租户改善房屋的環境美化和租户改善，並在業主自行選擇的情況下，作為業主(和/或該公共區域協會)不時(共同希望)在項目內或作為項目一部分的其他建築、改善、環境美化和其他設施。在施工過程中，業主可在建築和/或其他現有建築中架設腳手架或其他必要的結構，限制或禁止進入項目部分，包括公共區域的部分，或在建築、其他現有建築和/或項目中進行工程，這些工程可能會在建築、其他現有建築和/或項目中產生噪音、灰塵或留下碎片。承租人特此同意，該建築及業主與該建築相關的行為不應構成對承租人的建設性驅逐，也不應使承租人有權享受任何租金減免。房東不對承租人承擔任何責任或以任何理由對承租人的業務造成任何直接或間接的傷害或幹擾，承租人也無權因失去對整個或部分房屋或承租人的個人財產的使用或因該建築或房東與該建築相關的行為而造成的改善而從房東那裏獲得任何賠償或損害。, 或因該施工或業主與該施工相關的行為而引起的任何不便或煩惱。業主保留對本項目的完全控制權，但不得與承租人的享受相牴觸，與本租約中的規定相同。這一保留包括房東有權細分項目並將部分項目轉換為共管公寓單位，通過出售項目的全部或部分或在項目中增加不動產及其任何改進來改變項目的規模，將地役權和許可證授予第三方，並保持或確立建築物的所有權，而不是項目的收費所有權。業主不得無理幹預承租人在進行任何此類施工時使用或進入房屋或停車區。

24.31[故意刪除].

24.32網絡租賃。本租賃應被視為並被解釋為“絕對淨租賃”，除本合同明確規定外，業主應收取租户應支付的所有款項，不收取任何種類或性質的任何費用、評估、徵用、費用和扣除。除本合同特別規定外，業主不得要求業主在房屋內或之上提供任何服務或設施，或進行任何形式的維修、更換或改動。

24.33水分傳感器。承租人應負責迅速安裝啟用網絡的無線漏水傳感器裝置，如果房屋內發生漏水，該裝置可每週二十四(24)小時、每週七(7)天向承租人發出警報，費用由承租人自行承擔。(位於房屋內的水傳感器裝置在本文中稱為“水傳感器”)，由承租人自行承擔費用和費用，以便在每週二十四(24)小時、每週七(7)天向承租人發出警報(位於房屋內的水傳感器裝置應稱為“水傳感器”)。水傳感器須安裝在處所內任何用水的地方(例如洗滌槽、喉管、水龍頭、熱水器、咖啡機、冰水機、飲水機和飲水機)，以及安裝在業主不時指定的位置(“感應器區域”)。對於影響或與任何傳感器區域相關的任何變更，房東可要求安裝或更新水傳感器，房東有全權且絕對的酌情權。關於安裝任何此類水傳感器，承租人應事先獲得業主的書面同意，使用業主合理指定的經驗豐富且合格的承包商，並遵守本租賃條款第(8)條的所有其他規定。承租人應根據本租約第7條的規定，在租期內始終保持位於房屋內的任何水傳感器(無論是由承租人或其他人安裝)處於良好的工作狀態、維修和狀況，並遵守本租約第V7條的所有其他規定，費用和費用由承租人自行承擔。儘管本合同有任何相反的規定，業主既沒有義務監控、維修或以其他方式維護水傳感器，也沒有義務對其可能從水傳感器接收到的或可能從水傳感器產生的任何警報做出響應。租賃期滿後，或在本租賃提前終止後，業主有權要求租户, 拆卸租户安裝的所有水傳感器並修復因拆卸而造成的任何損壞的費用由租户自行承擔；但是，如果房東不要求租户按照前述規定移除水傳感器，則租户應保留水傳感器以及所有必要的用户信息，以便將來的租户可以使用(例如，水傳感器應暢通，並可供第三方使用)。如果承租人根據前述規定被要求拆卸水傳感器，並且承租人未能完成拆卸和/或

如果因拆卸任何水敏元件而造成的損壞未能修復，房東可以這樣做，並可以向租户收取費用。

[頁面的其餘部分故意留空；下一頁上的簽名]

在WI中

其中，房東和租客已促使本租約在上述第一個日期簽訂。

“房東”：

BP3-SD5 5510莫爾豪斯驅動器有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

作者：/s/Michael Gerrity
姓名：邁克爾·格瑞蒂(Michael Gerrity)
ITS：總統

“租户”：

庫拉腫瘤公司
特拉華州一家公司

作者：/s/特洛伊·威爾遜
姓名：特洛伊·威爾遜(Troy Wilson)
ITS：總裁兼首席執行官

作者：/s/James Basta
姓名：詹姆斯·巴斯塔(James Basta)
ITS：首席法務官兼祕書

*如租客是公司，獲授權人員必須代表公司簽署，並註明其簽署身分。本租約必須由總裁或副總裁以及祕書或助理祕書籤署，除非章程或董事會決議另有規定，在這種情況下，本租約必須附附本章程或決議的核證副本(視屬何情況而定)。

附件A

房屋平面圖大綱

[請參閲附件]

附件A-1

項目場地平面圖

附件B

租户工作書

本承租人工作書(以下簡稱“承租人工作書”)列出了與房屋改善工程施工有關的條款和條件。本承租人工作書中對“租賃”的所有提及應指本承租人工作書作為附件B所附的承租人相關部分。

第1節

底座、外殼和核心

業主先前已建造物業的基礎、外殼及核心(I)及(Ii)物業所在樓宇的樓面(統稱為“基礎、外殼及核心”)，租户須接受於租約日期及租賃開始日期存在的現行“基礎、外殼及核心”狀況下的“基礎、外殼及核心”(以下簡稱“基礎、外殼及核心”)，而承租人須接受於租約日期及租賃開始日期存在的“現有”狀況下的基礎、外殼及核心(統稱為“基礎、外殼及核心”)。除以下規定的津貼外，業主沒有義務對房屋、建築物或工程項目進行任何改動或改善或支付任何費用。

第2節

房屋施工圖

在簽訂租約之前，業主和租户已經批准了一份詳細的空間計劃，用於建造房屋的某些改善，該空間計劃由麥克法蘭建築師事務所編制，日期為2021年3月28日(“最終空間計劃”)，該最終空間計劃作為附表1附在本文件之後。根據最終空間計劃並與最終空間計劃一致，房東應安排其建築師和工程師編制並提交給承租人，以供承租人批准在最終空間計劃上顯示的承租人改進的詳細規格和工程施工圖，以供承租人批准。施工圖應包含對最終空間平面圖的必要修改，以符合建築物的樓層荷載和其他結構和系統要求。在《最終空間平面圖》中所描繪的承租人改善的任何部分的裝修和規格未完全列明的範圍內，實際規格和完工工程應符合業主確定的建築物標準承租人裝修項目的規格。在承租人收到施工圖後五(5)個工作日內，承租人應批准或不批准施工圖，但不得無理拒絕批准；但只有在施工圖與最終空間平面圖不一致的情況下，且只有在承租人在該五(5)個工作日內向業主提交承租人提出的與最終空間平面圖一致且不會導致以下第(I)至(Iv)項所述任何情況的變更時，承租人才可不批准施工圖。如果租户及時、恰當地提出任何此類修訂, 業主應促使其建築師和工程師修改施工圖，以納入修改內容，並根據上述規定提交承租人批准，雙方應遵循前述批准施工圖的程序，直到業主和租户最終批准施工圖。經業主和租户批准的施工圖，稱為“批准的施工圖”。在批准的施工圖上顯示的承租人改進在本文中應稱為“承租人改進”。一旦批准的施工圖得到業主和租客的批准，未經業主事先書面同意，租户不得對其進行任何更改、更改命令或修改，如果更改或修改會：(I)延遲房屋的基本完工(定義如下)(除非租户書面同意這種延遲將構成租户延誤)，則業主可自行決定拒絕同意；(Ii)將租户改善工程的設計、許可或建造成本提高至高於最終空間圖則所描述的租户改善工程的設計、許可和建造成本(除非租户書面同意支付該等費用)；(Iii)質量須低於建築物的標準租户改善工程項目的質量；及/或(Iv)要求對建築物的基礎、外殼及核心或結構改善或系統作出任何更改。最終空間平面圖、施工圖和批准的施工圖在本文中統稱為“施工圖”。

第3條

改善租户的建築和費用

業主應促使業主指定的總承包商(“承包商”)(I)獲得承租人改建工程的所有適用建築許可證(統稱為“許可證”)，以及(Ii)按照批准的施工圖上描繪的那樣，按照施工時有效的許可證和所有適用法律，以良好的工匠方式建造承租人改建工程。房東應支付租户裝修的設計、許可和建造費用，金額不超過每平方英尺20美元(20美元)(即，根據5315平方英尺的租金計算，最高為10.63萬美元(106,300.00美元))(“津貼”)。承租人改建工程的設計、許可和施工費用應包括業主的施工監督管理費，金額相當於(I)百分之四(4%)和(Ii)等於津貼和超額津貼金額之和(定義見下文)的乘積。承租人應支付超出津貼的設計、允許和施工的所有費用(“超額津貼”)，並應以現金支付給房東：(I)在承租人收到房東的發票後十(10)個工作日內，無論如何，在房東促使承包商開始本節第3款第一句所述行動的日期之前，支付超額津貼金額的50%(50%)，(I)超額津貼金額的50%(50%)在承租人收到房東的發票後十(10)個工作日內，且無論如何，在房東促使承包商開始本節第3款第一句所述行動的日期之前，支付超額津貼金額的所有費用。和(Ii)承租人在完成50%(50%)的租户改造後收到房東的發票後十(10)個工作日內支付50%(50%)。如果在租户支付超額津貼後，租户要求更改, 變更單或對批准的施工圖的修改(業主根據上述第(2)節批准)增加了承租人改進的設計、許可和施工成本，承租人應在業主提出要求後五(5)個工作日內，無論如何，在業主促使承包商開始施工變更、變更單或修改之日之前，向業主支付增加的費用。在任何情況下，業主均無義務支付承租人傢俱、計算機系統、電話系統、設備或其他可能在施工圖上描繪的個人財產的費用，租户也不應使用租户改善津貼支付該等物品的費用；該等項目的費用應由承租人自有資金支付。承租人無權以現金或抵扣租金或其他方式獲得任何未用於支付承租人改善工程的設計、許可和施工費用的津貼部分。

第4節

準備入住；
租户改善工程已大致完成

則即使租約有任何相反規定，且不論物業實質完成的實際日期為何，租賃開始日期(如摘要第7.2節所載)應被視為在沒有租户延誤或以上所述延誤的情況下租賃開始日期將會發生的日期。

第5條

其他

附表1

最終空間平面圖

[請參閲附件]

附件C

確認租約條款/修訂租約

本租賃條款/租賃修訂確認書(“確認/修訂”)於20_

R e c I t a l s：

因此，現在，考慮到前述陳述和本協議所載的相互契約，並出於其他良好和有價值的代價(在此確認已收到並充分履行這些代價)，本協議雙方同意如下：

[頁面的其餘部分故意留空；簽名緊隨其後]

茲證明，本確認書/修正案已於上述第一年生效。

“房東”：

BP3-SD5 5510莫爾豪斯驅動器有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

“租户”：

庫拉腫瘤公司
特拉華州一家公司

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

由以下人員提供：
姓名：
ITS：

附件D

規章制度

承租人應忠實遵守和遵守下列規章制度和停車規章制度。業主對承租人不履行上述任何規章制度和/或停車規章制度，或以其他方式不履行建築物和/或項目的任何其他租户或佔用人的行為或不作為，不負任何責任。如本規章制度與本租賃條款有任何衝突，以本租賃條款為準。

停車規章制度

承租人應負責其員工、代理人、客户、客户、受邀者和客人遵守本展品D中的所有規章制度和停車規章制度。房東可為任何一個或多個特定租户的利益放棄任何一項或多項規則和/或停車規則和規則，但房東的放棄不得解釋為放棄該等規則和規則和/或停車規則和規則，以有利於任何其他租户，也不得阻止房東此後對大樓和/或項目的任何或所有租户執行任何該等規則或規則和/或停車規則和規則。業主保留隨時更改或廢除任何一項或多項本規則及/或停車規則及/或停車規則及規例的權利，或根據業主的合理判斷，不時制定其他及進一步合理的規則及規則及/或停車規則及規則，以管理、安全、護理及清潔處所、建築物及項目，以及維持其內良好秩序，以及方便其他住户及租客。承租人應被視為已閲讀本規則和規則以及停車規則和規則，並同意遵守這些規則和規則，作為其佔用房屋的條件。

公共區域便利設施

8.租户及其代理人、員工或被邀請者在任何時候都不得在市容區域吸煙或允許吸煙。

附件E

從屬的形式，
互不騷擾和委託協議

[請參閲附件]

本從屬、互不幹擾和代理協議(“協議”)日期為2021年_在_地址：紐約，郵編：10106。

鑑於貸款人已經或打算向房東提供貸款(“貸款”)，該貸款應由一張或多張本票(“本票”可不時修訂、修改、重述、切斷、合併、續簽、更換或補充)證明，並以下列各項作為擔保：信託契約、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案(如上述各項可能被修改、重述、更換、切斷、拆分、補充)；此外，該等貸款還須以下列各項作為擔保：信託契約、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案(如上述各項可能被修改、重述、更換、切斷、拆分、補充)，並以下列各項為抵押：信託契約、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案(如上述各項可能被修改、重述、更換、切斷、分割、補充)並在本合同附件的附件A中更具體地描述，並構成本合同的一部分(“財產”)；

鑑於，根據日期為#年的未記錄租賃協議(“租賃”)[___________, _____]在業主(或業主的業權前身)和租客之間，房東將物業的一部分租賃給租客，這一部分在租約中有更具體的描述(該部分物業在下文中被稱為“房產”)；

鑑於承租人承認貸款人將依據本協議向房東發放貸款；

鑑於，貸款人和承租人希望證明他們對以下規定的抵押和租賃的理解。

因此，考慮到下文所述的相互協議，雙方特此達成如下協議：

1.條款契諾，訂明並同意該租約及承租人對該物業的所有權利、所有權及權益(包括但不限於任何購買選擇權、優先購買權或最先出價購買該物業或其任何部分的權利)特此訂立，並須在任何時間繼續在按揭及其留置權、其所有條款、條件及規定，以及已支付或將支付的任何及所有墊款方面繼續處於次要及次要地位。

在任何情況下，抵押權在任何情況下都應是並保持對租約之前的財產的留置權，並且在任何情況下都高於租約，但須符合本條款的規定。附屬地位的效力及效力，猶如按揭及該等續期、修訂、合併、更換及延期已於租約、其任何修訂或修訂及任何有關通知之前籤立、確認、交付及記錄一樣，並具有同等效力及效力，猶如該等續期、修訂、合併、更換及延期已於租約、其任何修訂或修訂及任何有關通知之前籤立、確認、交付及記錄。

2.代理人同意，如果代理人行使其在按揭下的任何權利，包括進入或取消抵押品贖回權，或行使按揭下的銷售權，代理人不會干擾承租人根據租約條款使用、佔用和擁有物業的權利，只要承租人在任何條款、契諾或條件下沒有違約超過任何適用的寬限期，代理就不會干擾承租人根據租約條款使用、佔用和擁有物業的權利，只要承租人沒有在任何條款、契諾或條件下的任何適用寬限期之後違約，則代理人將不會干擾租户根據租約條款使用、佔用和擁有房產的權利。代理人不得加入承租人作為被告，以終止承租人在本租契項下的權益及產業，以進行任何止贖按揭的法律程序。

3.如果在任何時候，代理人或貸款人(或通過止贖按揭或其他方式獲得業主在租約下的權益的任何人，或該人的繼承人或受讓人)，由於抵押項下的違約或違約事件而繼承房東在租約下的權利，承租人應委託並承認這樣繼承租約下房東權利的人(在此有時稱為“繼任房東”)為租户的房東在租約下的房東(在此有時稱為“繼任房東”)，則承租人應委託承租人或貸款人(或該人的繼承人或受讓人，通過止贖按揭或其他方式獲得房東的權益)繼承房東在房契下的權利，承租人應委託承租人並承認其為承租人在雖然上述委託書應是自行操作的，但承租人同意簽署並交付給代理人或任何繼任房東，代理人或該等其他人應不時要求提供其他商業上合理的文書或文書，以確認上述委託書。

4.房東授權並指示租户履行代理人的任何書面要求或通知，指示租户向代理人而不是房東支付租金或其他款項(“付款要求”)，無論租客在收到房東的付款要求之前或之後收到的任何其他或相反的通知或指示。承租人可以依賴代理人發出並簽署的任何通知、指示、付款要求、證書、同意書或其他文件，房東沒有責任調查該等通知、指示、付款要求、證書、同意書或其他文件是在何種情況下發出的。承租人向代理人支付的任何款項或因應付款要求而支付的任何款項，應被視為承租人根據租約適當地支付了該筆款項。

5.如代理人或貸款人成為該財產的擁有人，或因喪失抵押品贖回權或其他強制執行按揭的法律程序而出售該財產，或該財產須以契據轉讓以代替喪失抵押品贖回權，則代理人、貸款人或任何繼任業主不得：

(A)對任何前業主(包括業主)的任何作為或不作為負上法律責任，或受在代理人繼承任何前業主(包括業主)之前須向租客付款的義務所約束；或

(B)有義務補救任何先前業主(包括業主)在代理人、貸款人或任何繼任業主根據租契繼承該業主權益之前所發生的任何失責行為，或向租客支付任何須由任何先前業主(包括業主)支付的款項；但前述規定不適用於與業主根據租契承擔的持續責任有關的失責，而該失責在繼任業主接管該財產後仍持續；或

(C)有義務履行任何前業主(包括業主)在租契下的建造義務，或對在設計、工藝、物料、建造或其他方面與在該物業上建造的改善及建築物有關的任何欠妥之處(潛在的、專利的或其他的)負上法律責任；或

(D)在租客有權針對任何前業主(包括業主)提出的任何抵銷、免責辯護或反申索的規限下；或

(E)租客須預先向任何前業主(包括業主)繳付超過一個月的租金或額外租金(估計營運開支除外)；或

(F)受未經代理人書面同意而作出的任何修訂、修改、終止或退回租契所約束；或

(G)有責任或有責任保留、運用及/或退還任何前業主(包括業主)的任何按金予租客，不論該按金是否仍由該前業主持有，除非及直至代理人或任何繼任業主已實際收取該按金，作為租客履行租約下責任的保證(但按金須受租約條文規限)。

6.承租人特此聲明、認股權證、契諾，並與代理人達成協議：

(A)以掛號郵遞方式將每份由租客交付業主的欠款通知副本送交代理人，並在該通知發給業主的同時，向代理人遞交該通知的副本，除非及直至該通知副本已如此交付代理人，否則該等拖欠通知不得被視為租客根據租約發出。代理人或貸款人有權(但沒有義務)補救此類違約。承租人應接受代理人或貸款人履行的任何條款、契諾、條件或協議，這些條款、契諾、條件或協議應與業主履行的條款、契諾、條件或協議具有同等的效力和效力。承租人還同意給予代理人或貸款人三十(30)天的期限，超過給予房東的任何違約補救期限，在此期間代理人或貸款人可以選擇(但沒有義務)尋求補救違約，或者，如果違約不能在該時間內治癒，則在此期間代理人或貸款人可以選擇(但沒有義務)尋求補救違約(包括但不限於啟動喪失抵押品贖回權的程序)，以補救違約(包括但不限於啟動喪失抵押品贖回權的程序)，在此期間，代理人或貸款人可以選擇(但沒有義務)尋求補救違約如果租賃因任何原因終止，應代理人在終止後三十(30)天內提出的書面請求，承租人應在提出請求後十五(15)天內簽署並向代理人交付租賃剩餘期限內的新租約，並按照租賃的所有相同條款、契諾和條件；

(B)該租客是該租契設定的批租土地屋村的唯一擁有人；及

(C)就任何建議的按揭轉讓向代理人迅速提供書面證明，不論當時業主在租約項下是否存在任何違約，並向代理人交付租約所規定的任何租客禁止反言證明書。

7.承租人承認，業主在本租賃項下的權益僅作為本票的擔保轉讓給代理人，代理人在本租賃或其任何延期或續簽項下不承擔任何責任、責任或義務，除非代理人明確以書面形式承擔此類責任，或者代理人僅在代理人成為物業費用所有者的期間內承擔此類責任。

8.本協議應受房屋所在地國家法律的管轄和解釋(不包括法律規則的選擇)。

9.本協議及本協議的每一契約、協議和其他規定對本協議各方及其各自的繼承人和受讓人(包括但不限於本票的任何繼承人)具有約束力，並應符合其利益，並且只能由被申請強制執行終止、修訂、補充、豁免或修改的一方簽署的書面文書予以修訂、補充、放棄或修改。

10.根據本協議發出的所有通知應以書面形式發出，如果是面對面送達，則應視為在收件人收到時送達；如果是郵寄，則應視為在回執上顯示的第一次收到或拒絕遞送時送達，寄往美國郵政的掛號信，郵資已付，地址如下：房東、租户或代理人的地址。該等地址可按同樣方式發出通知而更改。如果任何一方由多個個人或實體組成，則向其中任何一個人或實體發出的通知應視為向該當事人發出的通知。

12730高崖大道，套房400

加州聖地亞哥，92130

注意：首席運營官

複製至：Legal@kuraoncology.com

加州聖地亞哥，92121

收信人：大衞·L·克勞福德(David L.Crawford)

電子郵件：dCraford@Cooley.com

11.如果本協議與租賃相沖突，則雙方和任何後續房東之間應適用本協議，包括根據本協議進行的任何委託。本協議取代並完全遵守租賃中規定租賃從屬於抵押或由抵押持有人交付不幹擾協議的任何條款。

12.如果代理人或貸款人取得業主在房產中的權益，承租人應僅關注代理人或貸款人在物業中的財產和權益(如果有)，以滿足承租人的補救措施，以便在代理人或貸款人根據本租約或根據本協議作為繼承人業主違約的情況下收取判決(或其他司法程序)，要求支付款項。代理人或貸款人的任何其他財產或資產均不受徵收、執行或其他執行程序的約束，以滿足承租人根據或房東與租客之間的關係，包括租約或租客對房屋的使用或佔用情況，或根據本協議提出的任何索賠。

13.如果本協議的任何條款被有管轄權的法院裁定為無效或不可執行，則該條款應被視為已修改至可強制執行的程度，或如果該修改不可行，則該條款應被視為從本協議中刪除，本協議的其他條款應保持完全效力，並應自由解釋為有利於代理人。

14.本協議可以有多份副本簽署，每份副本應被視為正本，所有副本一起構成一份相同的文書。

[頁面的其餘部分故意留空]

茲證明，本協議雙方已蓋章簽署本協議，自本協議第一款規定的日期起生效。

貸款人：

TRTX 2021-FL4發行商，有限公司，作為Participation A-2持有者
為了持票人的利益，按照他們的
參與協議和參與協議項下的各自權利
未來資金保障協議

作者：Situs Holdings，LLC，僅以Situs Holdings，LLC的身份

服務協議下的特殊服務商

由以下人員提供：
姓名：
標題：

確認

中國經濟狀況：日本、印度、日本、日本、美國、日本、中國、中國)

紐約州郡(County Of)、紐約州()、紐約州()、俄勒岡州()、舊金山灣州()。

在2021年_年_

_____________________________

個人簽名及辦公室
接受確認

租户：

庫拉腫瘤公司
特拉華州一家公司

確認

完成本證書的公證人或其他官員只驗證簽署本證書所附文件的個人的身份，而不驗證該文件的真實性、準確性或有效性。

州_)

縣_)

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述段落真實無誤。

見證我的手和公章。

_(蓋章)
公證人簽名

以下籤署的房東特此同意上述協議，並確認上述協議中所述的事實。

房東：

BP3-SD5 5510莫爾豪斯驅動器有限責任公司，
特拉華州一家有限責任公司

確認

完成本證書的公證人或其他官員只驗證簽署本證書所附文件的個人的身份，而不驗證該文件的真實性、準確性或有效性。

加利福尼亞州)

聖地亞哥縣)

根據加利福尼亞州法律規定的偽證罪，我證明上述段落真實無誤。

見證我的手和公章。

_(蓋章)
公證人簽名

附件A

財產的法律描述

加利福尼亞州聖地亞哥縣聖地亞哥市的房地產情況如下：

[附連]