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HawthroneCAMemberTRNO：第三方購買者成員SRT：IndustrialPropertyMember2021-07-140001476150美國-GAAP：次要事件成員TRNO：LocatedIn HawthroneCAMemberTRNO：第三方購買者成員SRT：IndustrialPropertyMember2021-07-142021-07-140001476150美國-GAAP：次要事件成員TRNO：第三方購買者成員TRNO：LocatedInHialeahFLMemberSRT：IndustrialPropertyMember2021-07-140001476150美國-GAAP：次要事件成員TRNO：第三方購買者成員TRNO：LocatedInHialeahFLMemberSRT：IndustrialPropertyMember2021-07-142021-07-140001476150美國-GAAP：老年人注意事項成員美國-GAAP：次要事件成員TRNO：系列ASeniorGuaranteedGreenNotesMember2021-07-150001476150美國-GAAP：老年人注意事項成員美國-GAAP：次要事件成員TRNO：SeriesB Senior GuaranteedNotesMember2021-07-150001476150美國-GAAP：次要事件成員TRNO：第三方購買者成員SRT：IndustrialPropertyMemberTrno:IndustrialPropertyLocatedInOrangeCAMember2021-07-300001476150美國-GAAP：次要事件成員TRNO：第三方購買者成員SRT：IndustrialPropertyMemberTrno:IndustrialPropertyLocatedInOrangeCAMember2021-07-302021-07-300001476150美國-GAAP：次要事件成員2021-08-032021-08-03
目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
_________________________
表格：10-Q
_________________________
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年6月30日
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡期                    至                    
佣金檔案編號001-34603
_________________________
特雷諾房地產公司
(註冊人的確切姓名載於其約章)
_________________________
馬裏蘭州 27-1262675
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		 (税務局僱主
識別號碼)
東北8街10500號, 301套房貝爾維尤, 瓦
 98004
(主要行政辦公室地址) (郵政編碼)
註冊人電話號碼，包括區號：(415) 655-4580
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元TRNO紐約證券交易所
_________________________
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交了1934年《證券交易法》第(13)或15(D)節要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內，註冊人一直遵守此類備案要求。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“大型加速文件服務器”、“加速文件服務器”的定義。
“交易法”第12B-2條中的“較小的報告公司”和“新興成長型公司”。
大型加速濾波器 ☒  加速的文件管理器 ☐
非加速文件管理器 ☐  規模較小的新聞報道公司 ☐
新興市場成長型公司 ☐   
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第(13)(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》規則第312b-2條所定義)。☐*☒ 
註冊人有70,523,525其普通股，每股面值0.01美元，截至2021年8月2日已發行。


目錄
特雷諾房地產公司
目錄
第一部分財務信息
第一項。
特雷諾房地產公司財務報表(未經審計)
截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併資產負債表
2
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合營業報表
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合全面收益表
4
截至2021年和2020年6月30日止六個月的綜合權益表
5
截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月合併現金流量表
7
合併財務報表的簡明附註
8
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
20
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
40
第四項。
管制和程序
40
第二部分：其他信息
第一項。
法律程序
41
項目1A。
風險因素
41
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
41
第三項。
高級證券違約
41
第四項。
煤礦安全信息披露
41
第五項。
其他信息
41
第6項。
陳列品
42
簽名
43

1
目錄
第一部分財務信息
項目1.Terreno房地產公司的財務報表
特雷諾房地產公司
合併資產負債表
(以千為單位-不包括每股和每股數據)
2021年6月30日2020年12月31日
 (未經審計) 
資產
房地產投資
土地$1,237,737 $1,138,233 
建築物及改善工程1,014,832 942,688 
在建工程正在進行中77,323 61,448 
無形資產96,559 88,859 
物業總投資2,426,451 2,231,228 
累計折舊和攤銷(260,128)(238,073)
房地產淨投資2,166,323 1,993,155 
現金和現金等價物39,955 107,180 
受限現金2,753 656 
其他資產，淨額44,953 38,829 
總資產$2,253,984 $2,139,820 
負債和權益
負債
信貸安排$— $— 
應付定期貸款，淨額99,896 99,791 
高級無擔保票據，淨額348,258 348,063 
應付按揭貸款，淨額— 11,264 
保證金19,783 13,870 
無形負債，淨額28,368 24,608 
應付股息20,428 19,870 
應支付的業績股票獎勵— 7,482 
應付帳款和其他負債35,437 26,688 
總負債552,170 551,636 
承擔和或有事項(附註13)
權益
股東權益
普通股：$0.01面值，400,000,000授權股份，以及70,191,398和68,376,364已發行和已發行股票，分別於2021年6月30日和2020年12月31日發行。
704 686 
額外實收資本
1,717,265 1,589,301 
在遞延薪酬計劃中持有的普通股，275,727和139,224股票分別為2021年6月30日和2020年12月31日。
(15,197)(7,546)
留存(虧損)收益(958)5,926 
累計其他綜合損失— (183)
股東權益總額1,701,814 1,588,184 
負債和權益總額$2,253,984 $2,139,820 
隨附的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
2
目錄
特雷諾房地產公司
合併業務報表
(以千為單位-不包括每股和每股數據)
(未經審計)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2021202020212020
收入
租金收入和租户費用報銷$53,295 $45,742 $103,986 $90,858 
總收入53,295 45,742 103,986 90,858 
成本和開支
物業運營費用13,171 11,934 26,683 23,842 
折舊及攤銷11,968 11,459 23,344 22,559 
一般事務和行政事務6,866 5,665 12,448 11,423 
採購成本117 11 172 63 
總成本和費用32,122 29,069 62,647 57,887 
其他收入(費用)
利息和其他收入221 190 457 754 
利息支出，包括攤銷(4,016)(3,909)(8,161)(7,915)
房地產投資銷售收益— 17,750 — 17,750 
其他收入(費用)合計(3,795)14,031 (7,704)10,589 
淨收入17,378 30,704 33,635 43,560 
分配給參與證券(53)(194)(104)(277)
普通股股東可獲得的淨收入$17,325 $30,510 $33,531 $43,283 
普通股每股收益-基本和稀釋後收益：
普通股股東可獲得的淨收入-基本$0.25 $0.45 $0.49 $0.64 
普通股股東可獲得的淨收入-攤薄$0.25 $0.45 $0.48 $0.64 
基本加權平均已發行普通股69,580,253 67,622,005 69,094,360 67,342,293 
稀釋加權平均已發行普通股69,808,430 68,029,144 69,317,407 67,749,432 
隨附的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
特雷諾房地產公司
綜合全面收益表
(單位：千)
(未經審計)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
 2021202020212020
淨收入$17,378 $30,704 $33,635 $43,560 
其他全面收入：
現金流對衝調整77 46 183 119 
綜合收益$17,455 $30,750 $33,818 $43,679 
隨附的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
4
目錄

特雷諾房地產公司
合併權益表
(以千為單位-共享數據除外)
(未經審計)
截至2021年6月30日的6個月：
 普通股其他內容
已付-
在首都北京		延期補償計劃中持有的普通股延期薪酬計劃留存(赤字)
收益		累計
其他綜合
損失		 
數量：
股票		金額總計
截至2020年12月31日的餘額68,376,364 $686 $1,589,301 139,224 $(7,546)$5,926 $(183)$1,588,184 
淨收入— — — — — 16,257 — 16,257 
普通股發行，扣除發行成本$731
837,846 7 47,866 — — — — 47,873 
回購與員工獎勵相關的普通股(6,534)— (582)— — — — (582)
發行限制性股票25,654 — — — — — — — 
基於股票的薪酬— — 1,970 — — — — 1,970 
普通股股息($0.29每股)
— — — — — (20,091)— (20,091)
存款至遞延薪酬計劃(131,322)— 7,321 131,322 (7,321)— — — 
其他綜合收益— — — — — — 106 106 
截至2021年3月31日的餘額69,102,008 $693 $1,645,876 270,546 $(14,867)$2,092 $(77)$1,633,717 
淨收入— — — — — 17,378 — 17,378 
普通股發行，扣除發行成本$1,228
1,094,656 11 68,382 — — — — 68,393 
沒收與員工獎勵有關的普通股(85)— — — — — — — 
基於股票的薪酬— — 2,677 — — — — 2,677 
普通股股息($0.29每股)
— — — — — (20,428)— (20,428)
存款至遞延薪酬計劃(5,181)— 330 5,181 (330)— — — 
其他綜合收益— — — — — — 77 77 
截至2021年6月30日的餘額70,191,398 $704 $1,717,265 275,727 $(15,197)$(958)$— $1,701,814 

截至2020年6月30日的6個月：
 普通股其他內容
已付-
在首都北京		延期補償計劃中持有的普通股延期薪酬計劃留成(赤字)
收益		累計
其他綜合
損失		 
數量：
股票		金額總計
截至2019年12月31日的餘額67,252,787$673 $1,514,266 — $— $2,621 $(437)$1,517,123 
淨收入—— — — — 12,856 — 12,856 
普通股發行，扣除發行成本$426
562,5214 29,647 — — — — 29,651 
回購與員工獎勵相關的普通股(4,510)— (240)— — — — (240)
發行限制性股票20,501— — — — — — — 
基於股票的薪酬—— 1,573 — — — — 1,573 
普通股股息($0.27每股)
—— — — — (18,314)— (18,314)
存款至遞延薪酬計劃(135,494)— 7,346 135,494 (7,346)— — — 
其他綜合收益—— — — — — 73 73 
截至2020年3月31日的餘額67,695,805$677 $1,552,592 135,494 $(7,346)$(2,837)$(364)$1,542,722 
淨收入—— — — — 30,704 — 30,704 
普通股發行，扣除發行成本$630
630,4907 32,068 —— — — 32,075 
沒收與員工獎勵有關的普通股(352)— — —— — — — 
基於股票的薪酬—— 2,197 —— — — 2,197 
普通股股息($0.27每股)
—— — —— (18,478)— (18,478)
存款至遞延薪酬計劃(3,730)— 200 3,730(200)— — — 
其他綜合收益—— — —— — 46 46 
截至2020年6月30日的餘額68,322,213$684 $1,587,057 139,224$(7,546)$9,389 $(318)$1,589,266 

隨附的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
5
目錄
特雷諾房地產公司
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)
 截至6月30日的6個月，
 20212020
經營活動的現金流
淨收入$33,635 $43,560 
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整
直線租金(3,591)(1,218)
租賃無形資產攤銷(3,071)(2,748)
折舊及攤銷23,344 22,559 
房地產投資銷售收益— (17,750)
遞延融資成本攤銷747 692 
遞延高級擔保貸款費用攤銷— (57)
基於股票的薪酬4,647 4,495 
資產負債變動情況
其他資產(4,811)(3,111)
應付帳款和其他負債8,324 (1,049)
經營活動提供的淨現金59,224 45,373 
投資活動的現金流
用於物業收購的現金(160,031)(40,374)
房地產投資銷售收益淨額— 49,690 
在建工程的增建項目(3,021)(4,742)
建築物的增建、裝修和租賃費用(20,362)(14,953)
優先擔保貸款的償還— 15,915 
投資活動提供的淨現金(用於)(183,414)5,536 
融資活動的現金流
普通股發行112,613 55,492 
普通股發行成本(1,606)(805)
回購與員工獎勵相關的普通股(582)(240)
信貸工具借款25,000 — 
按信貸安排付款(25,000)— 
應付按揭貸款的還款(11,271)(32,846)
遞延融資成本的支付(131)— 
支付給普通股股東的股息(39,961)(36,465)
融資活動提供(用於)的現金淨額59,062 (14,864)
現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增(65,128)36,045 
期初現金及現金等價物和限制性現金107,836 112,739 
期末現金及現金等價物和限制性現金$42,708 $148,784 
現金流量信息的補充披露
支付利息的現金，扣除資本化利息7,612 8,394 
非現金交易的補充披露
*與資本改善相關的應收賬款16,131 9,426 
*(7,651)(7,546)
確認使用權資產所產生的租賃負債424 523 
中國政府對物業收購支付的現金進行對賬
物業購置167,660 41,057 
承擔其他資產和負債(7,629)(683)
用於物業收購的現金淨額$160,031 $40,374 
隨附的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
特雷諾房地產公司
合併財務報表的簡明附註
(未經審計)
注：1。組織
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，及其子公司，“公司”)在#年收購、擁有和經營工業地產。六美國主要沿海市場：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。合併財務報表的這些簡要説明中披露的所有平方英尺、英畝、入住率和物業數量均未經審計。截至2021年6月30日，公司擁有234聚集在一起的建築物大約13.8百萬平方英尺，27改進後的地塊由大約97.6英畝和三正在重新開發的物業預計將包含大約0.4百萬平方英尺落成。
本公司為馬裏蘭州一間內部管理公司，並選擇自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度起，根據經修訂的1986年國税法(“守則”)第856至860節作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。
注：2。重大會計政策
陳述的基礎。*隨附的本公司未經審核中期綜合財務報表乃根據美國公認的中期財務資料會計原則(“GAAP”)及表格10-Q及S-X規則第10-01條的指示編制。因此，它們不包括GAAP要求的年度財務報表的所有信息和披露。管理層認為，所有被認為是公平列報所必需的調整(包括正常的經常性調整)都已包括在內。中期合併財務報表包括本公司的所有賬目及其子公司，所有公司間餘額和交易均已在合併中沖銷。財務報表應與公司截至2020年12月31日的10-K年度報告中包含的財務報表以及於2021年2月10日提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的附註一起閲讀。
估計的使用。根據公認會計原則編制中期合併財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響在財務報表日期報告的資產和負債額以及或有資產和負債的披露。實際結果可能與這些估計不同。
成本資本化。該公司將與重新開發、翻新和擴大其房地產投資直接相關的成本資本化。與此類項目相關的成本在發生時資本化。如果項目被放棄，這些費用將在重新開發、翻新或擴建項目被放棄期間支出。考慮資本化的成本包括但不限於建築成本、利息、房地產税和保險(如果適用)。這些成本只有在為資產的預期用途做好準備所需的活動正在進行期間才會資本化。如果為資產的預定用途做好準備的活動被暫停，資本化期將停止，直到該等活動恢復為止。物業的保養及維修費用不會延長其使用年限，則按已發生的費用計入費用。
利息按重建、翻新或擴建開始至資產可供預期使用為止的實際資本支出資本化，期間按加權平均借款利率計算。
房地產投資。房地產投資(包括租户改善、租賃改善及租賃成本)按成本減去累計折舊列賬，除非情況顯示成本無法收回，在此情況下，物業的賬面價值須作出調整，使其降至估計公允價值。本公司還審查收購的高於和低於市場的租賃、原地租賃和租賃發起成本的影響，並相應地記錄無形資產或負債。
損害。每當事件或環境變化顯示物業的賬面價值可能無法完全收回時，財務報告中的賬面價值就會逐個物業進行減值審查。這類事件或環境變化的例子可能包括對待售資產進行分類、改變預期的持有期限或當資產空置的時間比預期長得多的時候。持有以供出售或持有以供使用的資產的預期用途會對減值的計量方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，可回收性是基於未貼現的未來現金流。如果在未貼現的未來現金流量基礎上不支持資產賬面價值，則資產賬面價值根據成本或預期現金現值中的較低者進行計量。
7
目錄
在預期的持有期內流動。收益的減值費用確認為資產的賬面價值超過預期持有期間的成本或預期現金流的現值中的較低者。如果一項資產打算出售，減值是使用估計公允價值減去出售成本來確定的。對預期未來淨現金流的估計本質上是不確定的，依賴於對當前和未來經濟和市場狀況以及資本可用性等方面的假設。該公司根據其關於租賃率、租賃期和持有期以及銷售價格的假設確定估計公允價值。當可用時，當前的市場信息被用來確定資本化和租金增長率。如果有的話，當前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當沒有現成的市場信息時，投入是基於公司對市場狀況的瞭解和公司管理團隊的經驗。實際結果可能與公司的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率代表與指定持有期相稱的貼現率，併疊加風險溢價。有幾個不是在截至2021年或2020年6月30日的三個月或六個月期間，計入本公司物業賬面價值的減值費用。
房地產收購。根據會計準則更新(“ASU”)2017-01，業務合併(主題805)：澄清企業的定義，當收購(或處置)的總資產的公允價值基本上全部集中於一項可識別資產或一組類似的可識別資產時，這組整合的資產和活動不被視為企業。要成為一家企業，收購的活動和資產的集合必須包括投入和一個或多個實質性流程，這些流程共同有助於創建產出的能力。本公司已決定，根據經澄清的定義，其房地產收購一般將作為資產收購入賬。於收購物業時，本公司估計所收購有形資產(一般由土地、樓宇及裝修組成)及無形資產及負債(一般由高於市價及低於市價租約及所有原址租約的初始價值組成)的公允價值。該公司使用重置成本、估計現金流預測和其他估值技術等第三級投入，並根據現有的市場信息應用適當的貼現率和資本化率來確定公允價值。與收購有關而承擔的按揭貸款按收購當日類似債務的當前市場利率按其公允價值入賬。與資產收購相關的收購相關成本按相對公允價值假設的個別有形和無形資產及負債資本化，與業務合併相關的收購相關成本在發生時計入費用。
有形資產的公允價值是通過對財產進行評估而確定的，就像它是空置的一樣。土地價值是根據當前的比較銷售價值(如果有)或管理層根據市場狀況和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計得出的。建築和裝修價值的計算方法是重置成本減去折舊，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法對這些資產的公允價值的估計。以上及低於市價租賃的公允價值乃根據收購的租賃(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)而收取的合約金額與本公司估計的市值租賃率之間的差額的現值，該差額等於租賃的剩餘期限加上任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限。以上及低於市價的租賃值將攤銷至餘下初始年期的租金收入，加上任何低於市價的固定利率續期期權的期限，該等期權被視為各自租約的廉價續期期權。租金收入因攤銷高於和低於市值的租約而產生的淨影響總額約淨增加#美元。1.6百萬美元和$1.3截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月分別為100萬美元，約為3.1百萬美元和$2.7截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月分別為600萬美元。原地租賃的初始價值基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。原址租賃的初始價值還包括房地產税、保險以及在租賃物業從空置到收購之日入住率所需的估計時間內，按市場費率估算的租金收入損失。截至2021年6月30日，與這些無形資產和負債相關的剩餘加權平均租賃期為7.6好幾年了。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司的無形資產和負債，包括持有的待售財產(如果有)，包括以下內容(以千美元為單位)：
 2021年6月30日2020年12月31日
 毛收入累計
攤銷		網絡毛收入累計
攤銷		網絡
就地租約$92,717 $(68,668)$24,049 $85,026 $(64,668)$20,358 
高於市價的租約3,842 (3,737)105 3,833 (3,697)136 
低於市價的租賃(52,192)23,824 (28,368)(45,798)21,190 (24,608)
總計$44,367 $(48,581)$(4,214)$43,061 $(47,175)$(4,114)
房地產和無形資產的折舊和使用年限。折舊和攤銷是在相關資產或負債的估計使用年限內按直線計算的。下表反映了通常用於計算折舊和攤銷的標準折舊壽命。然而，這種折舊的生活可能會有所不同。
8
目錄
根據該等資產或負債的預計使用年限計算。
描述  可折舊的標準人壽保險
土地  未折舊
建房  40年份
建築改善  
5-40年份
租户改進  租期或使用年限較短
租賃成本  租期
就地租約  租期
高於/低於市值租約  租期
持有以出售資產。當物業符合會計準則編纂(“ASC”)360規定的標準時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房和設備(見“附註5-持有以供出售/處置資產”)。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。
現金和現金等價物。*現金和現金等價物包括主要銀行機構持有的現金和其他原始到期日為3個月或更短的高流動性短期投資。現金等價物通常投資於美國政府證券、政府機構證券或貨幣市場賬户。
受限現金。限制性現金包括與財產收購相關的託管現金，以及某些抵押貸款義務要求的用於某些資本改善、租賃、利息和房地產税以及保險支付的準備金。
以下彙總了所附合並現金流量表(千美元)中所列現金和現金等價物及限制性現金的對賬情況：
截至6月30日的6個月，
20212020
起頭
期初現金及現金等價物$107,180 $110,082 
受限現金656 2,657 
現金及現金等價物和限制性現金107,836 112,739 
收尾
期末現金和現金等價物39,955 148,269 
受限現金2,753 515 
現金及現金等價物和限制性現金42,708 148,784 
現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增$(65,128)$36,045 
收入確認。本公司於租賃期內以直線方式記錄營運租約的租金收入，並就租户無力支付所需款項可能導致的估計虧損保留撥備。如果租户未能支付超過公司對可疑賬户、保證金和信用證的額度的合同租賃付款，則公司可能不得不在未來期間確認額外的可疑賬户費用。本公司會按情況定期檢討租户的財務狀況，以持續監察租户的流動資金及信譽。每期公司都會審查其未付應收賬款，包括直線租金，以發現可疑賬款，並根據需要提供撥備。本公司亦記錄租户已與本公司簽訂最終終止協議時的租賃終止費用，而終止費用的支付不受任何必須符合或豁免的條件所規限，該等條件須在應付本公司費用前予以滿足或豁免。如果租户在簽署最終終止協議後仍留在租賃的空間內，適用的終止將被推遲，並在該租户的入住期內得到確認。租户費用報銷收入包括租户根據租約應支付的房地產税、保險和其他可收回財產運營費用的款項和金額，並確認為發生相關費用的同期收入。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，大約34.9300萬美元和300萬美元32.5直線租金和應收賬款分別為百萬美元，扣除津貼約為#美元1.3300萬美元和300萬美元0.9截至2021年6月30日，
9
目錄
分別於2020年12月31日和2020年12月31日作為其他資產的組成部分計入隨附的合併資產負債表。
遞延融資成本。與融資有關的成本採用實際利息法在相關貸款期限內資本化並攤銷為利息支出。與本公司循環信貸安排相關的遞延融資成本在隨附的綜合資產負債表中被歸類為資產，作為其他資產的組成部分，與債務負債相關的遞延融資成本在隨附的綜合資產負債表中直接從債務負債的賬面金額中扣除。與循環信貸安排和債務負債有關的遞延融資成本按累計攤銷後的成本入賬。總計約為$10.0百萬美元和$9.4分別截至2021年6月30日和2020年12月31日。
所得税。本公司選擇根據守則作為房地產投資信託基金徵税，並自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度開始以房地產投資信託基金形式運作。要符合REIT的資格，公司必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將其年度REIT應納税所得額的至少90%分配給其股東(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得，不一定等於按照GAAP計算的淨收入)。作為一家房地產投資信託基金，該公司通常不需要繳納聯邦所得税，只要它向股東分配符合條件的股息。如果它在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，它的應税收入將按正常的企業所得税税率繳納聯邦所得税，而且通常不允許在失去資格的下一年的四個納税年度內出於聯邦所得税的目的而被視為房地產投資信託基金，除非美國國税局根據某些法定條款給予它減免。這樣的事件可能會對公司的淨收入和可供分配給股東的淨現金產生重大不利影響。然而，該公司相信，其組織和運營方式符合作為房地產投資信託基金(REIT)的待遇。
ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),為如何在財務報表中確認、計量、列報和披露不確定的税收狀況提供指導。ASC 740-10要求對公司在準備納税申報表過程中的納税狀況進行評估，以確定這些納税狀況是否“更有可能”得到適用税務機關的支持。不被認為符合更有可能達到的門檻的職位的税收優惠在本年度被記錄為税費。截至2021年6月30日及2020年12月31日，本公司並無任何未確認税項優惠，亦不相信未來12個月未確認税項狀況會有任何重大變化。該公司的納税申報單須接受聯邦、州和地方税務管轄區的審查，截至2021年6月30日，聯邦税收管轄區包括2017至2020年。
股權薪酬和其他長期激勵性薪酬。*本公司遵循ASC 718的規定，薪酬-股票薪酬，(B)為解釋其基於股票的補償計劃，該計劃要求在財務報表中確認與基於股票的支付交易相關的補償成本，並以已發行的股權或負債工具的公允價值計量該成本。本公司的2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、績效股票獎勵、非限制性股票或上述各項的任意組合。股票補償在隨附的綜合經營報表中被確認為一般和行政費用，並按授予之日的獎勵公允價值計量。該公司根據歷史經驗和預期行為估計罰沒率。根據股票獎勵的具體特點，這筆費用的金額可能會在未來一段時間內進行調整。
此外，根據本公司於2019年1月8日修訂並重述的經修訂及重訂的長期激勵計劃(經修訂及重述的“經修訂的長期激勵計劃”)，本公司已向其高管授予在每一預先設定的業績測算期結束後可能以普通股形式支付的長期激勵目標獎勵(“績效股份獎勵”)，一般為三年。可能賺取的金額是可變的，這取決於公司普通股的相對股東總回報與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託指數(MSCI U.S.REIT Index，RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT Equity Industrial Index)在預先設定的業績測量期內的股東總回報相比。根據修訂後的LTIP，每位參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。對於在2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，本公司使用蒙特卡洛模擬模型在授予日期和每個報告期估計績效股票獎勵的公允價值。2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，根據資產負債表日的績效股票獎勵的公允價值確認為必要業績期間的薪酬支出，該公允價值根據公司的相對股價表現而不同，並作為應支付的績效股票獎勵的組成部分計入隨附的綜合資產負債表。
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目錄
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具與套期保值(見“附註9-衍生金融工具”)規定了衍生工具和套期保值活動的披露要求，旨在讓財務報表使用者更好地瞭解：(A)公司如何以及為什麼使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相關的對衝項目；以及(C)衍生工具和相關的對衝項目如何影響公司的財務狀況、財務業績和現金流。此外，還要求進行定性披露，解釋公司使用衍生工具的目標和戰略，以及有關衍生工具的公允價值和損益的定量披露。
本公司按公允價值將所有衍生工具記錄在隨附的綜合資產負債表中。衍生品公允價值變動的會計處理取決於衍生品的預期用途、本公司是否已選擇在套期保值關係中指定衍生品並應用套期保值會計，以及套期保值關係是否滿足應用套期保值會計所需的標準。被指定為對衝資產、負債或公司承諾因特定風險(如利率風險)的公允價值變化而具有對衝資格的衍生品，被視為公允價值對衝。被指定和符合條件的衍生品被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易中的可變性敞口的對衝工具，被視為現金流對衝。套期會計一般規定套期工具確認損益的時間與確認可歸因於公允價值對衝中的對衝風險的對衝資產或負債的公允價值變化或現金流量對衝中的對衝預測交易的收益影響的時間相匹配。即使對衝會計不適用或本公司選擇不應用對衝會計，本公司仍可訂立旨在對其某些風險進行經濟對衝的衍生合約。
金融工具的公允價值.ASC 820，公允價值計量和披露根據美國會計準則(“ASC 820”)(見“附註10-公允價值計量”)，公允價值定義為於計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收取的價格。ASC820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。ASC 820要求披露公允價值計量在公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(第1級)、使用活躍市場類似工具的報價計量或使用非活躍市場相同或類似工具的報價計量(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
分段披露。ASC 280，細分市場報告建立了報告有關企業可報告部門的財務和描述性信息的標準。該公司已確定它已一可報告部門，與房地產投資相關的活動。該公司在房地產方面的投資在地理上是多樣化的，首席運營決策者在單個資產水平上評估經營業績。由於公司的每一項資產都有相似的經濟特徵，這些資產被彙總為一可報告的細分市場。
注3。信用風險集中
可能使公司面臨相當集中的信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物。本公司在聯邦保險金融機構的存款可能超過聯邦保險限額。然而，公司管理層認為，由於持有這些存款的存款機構的財務狀況，公司不會面臨重大的信用風險。
截至2021年6月30日，公司擁有63聚集在一起的建築物大約3.6百萬平方英尺和九地塊由大約48.8位於新澤西州北部/紐約市的英畝土地，佔總面積的百分比約為28.8年化基本租金的%。這種年化基本租金百分比是基於截至2021年6月30日生效的租約的合同基本租金，不包括任何部分或全部租金減免。
其他房地產公司在其房地產市場上與該公司競爭。這導致了對租户佔用空間的競爭。競爭物業的存在可能會對公司租賃空間的能力和可實現的租金水平產生實質性影響。截至2021年6月30日，公司沒有租户佔公司年化基本租金的10%以上。
注4.房地產投資
在截至2021年6月30日的三個月內，本公司收購了六工業地產，初始投資總額約為#美元，包括購置費用57.81000萬美元，其中1,300萬美元44.0300萬美元被記錄下來，$9.81000萬美元用於建築和改善，以及800萬美元4.0從600萬美元增加到無形資產。此外，該公司假定為#美元。2.2300萬美元的負債。
11
目錄
在截至2021年6月30日的六個月內，本公司收購了十工業地產，初始投資總額約為#美元，包括購置費用167.71000萬美元，其中1,300萬美元107.7300萬美元被記錄下來，$51.61000萬美元用於建築和改善，以及800萬美元8.4從600萬美元增加到無形資產。此外，該公司假定為#美元。7.8300萬美元的負債。
該公司記錄的截至2021年6月30日的三個月的收入和淨收入約為$2.0300萬美元和300萬美元0.7分別為3.6億美元，截至2021年6月30日的6個月的收入和淨收入約為美元。2.5300萬美元和300萬美元1.0與2021年的收購相關的資金分別為1.6億美元。
在截至2020年6月30日的三個月內，本公司收購了二工業地產，初始投資總額約為#美元，包括購置費用10.5百萬美元，其中$9.0一百萬美元被記錄下來，$1.2百萬美元用於建築和改善，以及$0.3從百萬到無形資產。此外，該公司假定為#美元。0.1百萬美元的負債。
在截至2020年6月30日的六個月內，本公司收購了四工業地產，初始投資總額約為#美元，包括購置費用41.1百萬美元，其中$30.9一百萬美元被記錄下來，$8.9百萬美元用於建築和改善，以及$1.3從百萬到無形資產。此外，該公司假定為#美元。0.7百萬美元的負債。
該公司記錄的截至2020年6月30日的三個月的收入和淨收入約為$0.5百萬美元和$0.4分別為600萬美元，截至2020年6月30日的6個月的收入和淨收入約為美元0.6百萬美元和$0.5分別與2020年的收購相關的100萬美元。
上述資產和負債按公允價值計入，採用第3級投入。這些物業是使用手頭現有現金、物業銷售收益以及發行普通股和循環信貸安排借款從無關的第三方手中收購的。
截至2021年6月30日，公司擁有三正在重新開發的物業預計將包含大約0.4百萬平方英尺落成，預計總投資約為$91.6百萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本。該公司將與重新開發和擴建活動相關的權益資本化約為#美元。0.1300萬美元和300萬美元0.4在截至2021年、2021年和2020年6月30日的三個月中，分別為100萬美元和約600萬美元0.1300萬美元和300萬美元1.0在截至2021年、2021年和2020年6月30日的6個月裏，分別為600萬美元。
注5。持有以待出售/處置資產
當物業符合ASC 360規定的標準時，本公司認為該物業為待售物業。物業、廠房和設備。持有待售物業以賬面值或公允價值減去預計出售成本中較低者呈報，在持有待售期間不會折舊。截至2021年6月30日，該公司沒有持有待售物業。
截至2021年6月30日止三個月及六個月內，本公司並無物業銷售，亦無被視為持有待售物業。
在截至2020年6月30日的六個月內，公司銷售三位於華盛頓特區市場的房產，總銷售價格約為$51.3100萬美元，收益約為$17.8百萬美元。
注6。優先擔保貸款
該公司向借款人提供了一筆未償還的優先擔保貸款，該貸款的固定年利率為8.0%，並於2020年5月全額償還。優先擔保貸款由以下資產組合擔保：六改進的地塊主要位於新澤西州紐瓦克。
注7.債務
截至2021年6月30日，該公司擁有50.02022年9月到期的百萬優先無擔保票據，$100.02024年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.02026年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.02027年10月到期的高級無擔保票據1.8億美元，100.02029年12月到期的百萬優先無擔保票據(統稱為“高級無擔保票據”)，以及一項信貸安排(“貸款”)，其中包括$250.02022年10月到期的100萬無擔保循環信貸安排和100.02022年1月到期的百萬定期貸款。截至2021年6月30日和2020年12月31日，都有不是循環信貸安排中未償還的借款
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目錄
及$100.0定期貸款上未償還的借款有1.8億美元。截至2021年6月30日，該公司沒有利率上限。截至2020年12月31日，公司擁有一利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流50.0百萬美元100.0100萬筆可變利率定期貸款，於2021年5月4日到期。有關該公司利率上限的更多信息，請參閲“附註9-衍生金融工具”。
該基金的總金額最高可增加至#美元。600.0100萬美元，但須得到行政代理的批准，並確定願意提供額外金額的貸款人。該貸款機制下的未償還借款以(I)和$的金額中較小者為限。100.0百萬美元定期貸款和$250.0百萬循環信貸安排，或(Ii)60.0未擔保財產價值的%。貸款的利息，包括定期貸款，通常由公司根據(I)倫敦銀行同業拆借利率加適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最高的適用基本利率支付。0.50比聯邦基金有效利率高出%，或30天LIBOR加適用LIBOR利率貸款的LIBOR保證金1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為1.05%至1.50% (1.05截至2021年6月30日)，用於循環信貸安排和1.20%至1.70% (1.20截至2021年6月30日的百分比)100.0根據公司未償綜合負債與公司綜合總資產價值的比率，可獲得100萬美元的定期貸款，這取決於公司的未償還綜合負債與公司綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付每年的貸款手續費，金額從0.15%至0.30%，視乎本公司未償還綜合負債與本公司綜合資產總值的比率而定。
該貸款和高級無擔保票據由本公司以及擁有未抵押財產的本公司現有和即將成立的幾乎所有子公司擔保。該貸款及高級無抵押票據不以本公司物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。該融資機制和高級無擔保票據包括公司必須遵守的一系列金融和其他契約。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司遵守了貸款和高級無擔保票據下的契諾。
在截至2021年6月30日的六個月內，公司全額償還了其11.3應支付的百萬抵押貸款。截至2020年12月31日，扣除遞延融資成本後，這筆應付抵押貸款總額約為美元。11.3，並按加權平均固定年利率計息5.5%。應付的抵押貸款以一處房產作抵押。截至2020年12月31日，為債務提供擔保的房產的賬面總價值約為美元。32.7百萬美元。截至2021年6月30日，本公司並無任何抵押物業。
截至2021年6月30日，公司債務的預定本金支付情況如下(以千美元為單位)：
信用
設施		定期貸款高年級
不安全
備註		美國債務總額
2021年(6個月)$—$—$—$—
2022—100,00050,000150,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
此後——200,000200,000
債務總額—100,000350,000450,000
遞延融資成本，淨額—(104)(1,742)(1,846)
總債務，淨額$—$99,896$348,258$448,154
加權平均利率不適用1.3 %3.8 %3.3 %
注8。租賃
以下是截至2021年6月30日生效的租户經營租賃未來最低現金租金的時間表。該附表並不反映續訂或更換現有租約帶來的未來租金收入，亦不包括物業。
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目錄
運營費用報銷(千美元)：
2021年(6個月)$79,659 
2022151,161 
2023130,897 
2024111,378 
202591,399 
此後205,306 
總計$769,800 
注9.衍生金融工具
運用衍生工具的風險管理目標
本公司因其業務經營及經濟狀況而面臨若干風險。本公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務及經營風險的敞口。本公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用。具體地説，本公司可以簽訂衍生金融工具，以管理因業務活動而產生的風險敞口，這些風險導致支付未來已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。本公司的衍生金融工具可用於管理其已知或預期現金支付的金額、時間和期限方面的差異，這些現金支付主要與其借款有關。
衍生工具
該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理對利率變動的風險敞口。為了實現這一目標，本公司歷來將利率上限作為其利率風險管理策略的一部分。利率上限包括在利率超過商定固定價格的每個期間結束時從交易對手那裏收到可變金額。本公司不會將衍生工具用於交易或投機目的。*本公司要求對衝衍生工具在降低其指定對衝的風險敞口方面高度有效。因此，它的任何衍生活動都沒有明顯的無效。
衍生工具的公允價值變動(即損益)的會計處理取決於其是否已被指定為套期保值關係的一部分並符合條件，進而取決於套期保值關係的類型。未被指定為套期保值的衍生品必須通過收益調整為公允價值。對於被指定為現金流對衝的衍生品，該衍生品公允價值變動的有效部分最初計入累計其他全面收益(虧損)(“AOCI”)。在AOCI記錄的金額隨後重新分類為被對衝的預測交易影響收益期間的收益。衍生工具公允價值變動的無效部分立即在收益中確認。
截至2020年12月31日，公司有一個利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流。50.0其現有資金中的400萬美元100.0100萬筆可變利率定期貸款，於2021年5月4日到期。這個上限的名義價值為#美元。50.0億美元，並實際上將應付年利率上限定為4.0%+1.20%至1.70%，取決於槓桿率，相對於$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間的300萬美元。該公司以前有一個額外的利率上限，名義價值為#美元。50.02000萬美元(於2020年2月3日到期)，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有資金中的400萬美元100.0900萬美元浮動利率定期貸款。在每個利率上限下，公司必須每月為定期貸款支付某些浮動利率，而適用的交易對手有義務在LIBOR大於LIBOR的情況下每月向公司支付基於LIBOR的某些浮動利率付款4.0%，引用相同的名義金額。
被指定和符合條件作為現金流對衝的衍生工具的公允價值變化的有效部分記錄在AOCI中，並將在對衝的預測交易影響公司可變利率債務收益的期間重新分類為利息支出。衍生工具公允價值變動中的無效部分直接在收益中確認為利息支出。
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目錄
下表列出了公司的衍生金融工具對截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的合併經營報表的影響(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
現金流對衝關係中的利率上限：
衍生工具在AOCI中確認的增益額(有效部分)$— $— $— $— 
從AOCI重新分類為利息支出的收益金額(有效部分)$77 $46 $183 $119 
注10。公允價值計量
ASC 820要求披露公允價值計量在公允價值層次內的水平，包括使用活躍市場對相同資產或負債的報價進行計量(第1級)、使用活躍市場類似工具的報價計量或使用非活躍市場相同或類似工具的報價計量(第2級)，以及市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
按公允價值披露的金融工具
截至2021年6月30日和2020年12月31日，由於這些投資或負債的短期性質(基於一級投入)，現金和現金等價物、應收賬款和應付賬款的公允價值接近其賬面價值。公司應付抵押貸款和高級無擔保票據的公允價值是通過計算本金和利息支付的現值，基於公司可用的借款利率估計的，借款利率為二級投入，並根據適用的信用利差進行調整，並假設貸款到到期日仍未償還。公司貸款的公允價值接近其賬面價值，因為可變利率接近公司可用的市場借款利率，即二級投入。
下表列出了公司債務截至2021年6月30日和2020年12月31日的賬面價值和估計公允價值(以千美元為單位)：
 公允價值計量使用 
總公平價值中國報價：
活躍的房地產市場
對於完全相同的
資產和
負債
(1級)		意義重大
其他
可觀測
輸入量
(2級)		意義重大
看不見的
輸入量
(3級)		賬面價值
負債
債項金額：
2021年6月30日$474,874 $— $474,874 $— $448,154 
2020年12月31日$481,809 $— $481,809 $— $459,118 
注11.股東權益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000優先股股票，$0.01每股面值。該公司有一項在市場上發行股票的計劃(“$300百萬自動櫃員機計劃“)，根據該計劃，公司可以發行和出售其普通股股票，總髮行價最高可達$300.0百萬(美元)273.2截至2021年6月30日的剩餘百萬美元)，金額和時間由本公司不時確定。在實施$300百萬美元的自動櫃員機計劃，該公司之前有一個在市場上的股權發行計劃(“以前的$300“百萬自動取款機計劃”)，從2021年6月10日開始大量使用，不再活躍。300百萬自動取款機計劃(如果有的話)將取決於公司不時確定的各種因素，其中包括市場狀況、公司普通股的交易價格、公司對公司適當資金來源的決定以及公司可用資金的潛在用途。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，公司總共發行了1,084,294和1,790,818分別為普通股，加權平均發行價為$。64.21及$61.84分別在之前的3億美元自動櫃員機計劃和美元自動取款機計劃下的每股300百萬自動取款機計劃，淨收益約為$68.6百萬美元和$109.1分別為100萬美元，並向適用的銷售代理支付總計約#美元的補償。1.0百萬美元和$1.6分別為百萬美元。在三年的時間裏
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目錄
截至2020年6月30日的6個月，本公司總共發行了619,300和1,046,327分別為普通股，加權平均發行價為$。52.81及$53.04每股，分別低於之前的$300百萬自動取款機計劃，淨收益約為$32.2百萬美元和$54.7分別為100萬美元，並向適用的銷售代理支付總計約#美元的補償。0.5百萬美元和$0.8分別為百萬美元。
本公司有一項股份回購計劃，授權本公司回購最多3,000,000直至2022年12月31日。根據該計劃進行的購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由公司自行決定，並將受到經濟和市場條件、股價、適用的法律要求和其他因素的影響。該計劃可能隨時暫停或終止。截至2021年6月30日，本公司尚未根據其股份回購計劃回購任何股票。
關於2021年5月4日的股東周年大會，本公司共授予10,362根據2019年計劃，向獨立董事出售本公司普通股無限制股票，授予日期每股公允價值為$63.70。普通股的公允價值是根據授予日公司普通股的收盤價確定的。該公司確認了大約$0.7截至2021年6月30日的三個月和六個月的補償成本均為100萬美元，與此次發行相關。
這個本公司有一個非限制性遞延補償計劃(“遞延補償計劃”)，用於特定員工和公司董事會成員的利益，他們的某些現金和基於股權的補償可以存入該計劃。遞延補償計劃資產由拉比信託基金持有，該信託基金在公司破產或資不抵債的情況下受制於公司債權人的債權。遞延補償計劃中持有的股份在股東權益中的分類方式類似於庫存股的分類方式。股份公允價值的後續變動不予以確認。在.期間截至三個月 2021年6月30日和2020年6月30日, 5,181和3,730分別為普通股和截至2021年和2020年6月30日的6個月， 136,503和139,224普通股分別存入遞延補償計劃。
截至2021年6月30日，有1,898,961《2019年計劃》授權發行的作為限制性股票授予、非限制性股票獎勵或績效股票獎勵的普通股，其中1,074,159仍然可以發行。授予日於二零一零年二月十六日(開始運作)至二零二一年六月三十日期間發行的限制性股票獎勵每股公允價值介乎$14.20至$60.83。在截至2021年6月30日的六個月內授予的限制性股票的公允價值約為$1.5百萬美元，限制性股票的歸屬期限通常在三和五年。截至2021年6月30日，該公司約有8.0與限制性股票發行有關的未確認補償成本總額的百萬美元，預計將在剩餘的加權平均期間確認，加權平均期間約為3.2好幾年了。該公司確認的補償費用約為#美元。0.7截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月均為100萬美元，約為1.3百萬美元和$1.4截至2021年和2020年6月30日的六個月，分別為與限制性股票發行相關的600萬美元。
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目錄
以下為截至2021年6月30日的6個月內，授予公司高管和員工的限售股總數及相關加權平均授予日公允價值股價摘要：
受限制的股票活動：
股票加權平均助學金
公允價值日期
截至2020年12月31日的已發行非既得股
203,729 $50.19 
授與25,654 59.29 
沒收(85)59.29 
既得(13,336)43.04 
截至2021年6月30日的已發行非既得股
215,962 $51.71 
以下為截至2021年6月30日已發行限制性股票的全部非既有股的歸屬時間表：
未歸屬普通股：歸屬日程表新股數量為股
2021年(6個月)—
202220,828
202345,770
202491,824
202557,540
此後—
未歸屬股份總數215,962 
長期激勵計劃：
截至2021年6月30日，有三業績份額獎勵的公開業績測算期：2019年1月1日至2021年12月31日，2020年1月1日至2022年12月31日，2021年1月1日至2023年12月31日。在截至2021年6月30日的六個月內，本公司發行了131,322普通股，價格為$55.75每股與2018年1月1日至2020年12月31日業績期間的業績股票獎勵相關。與2019年1月1日之前授予的開放式業績股票獎勵相關的費用根據公司的相對股價表現而不同。
下表彙總了有關2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
公允價值業績在股票期內的表現公允價值2021年6月30日應計2021年6月30日截至6月30日的三個月的費用，截至6月30日的6個月的費用，
2021202020212020
2018年1月1日-2020年12月31日$— $— $— $119 $— $725 
根據修訂後的LTIP，每位參與者在2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績份額目標獎勵將以若干普通股表示，並以普通股進行結算。目標獎勵之前以美元金額表示，並以普通股股票結算。自2019年1月1日或之後授予的業績股份獎勵開始，業績股份獎勵的授予日期公允價值將在授予日採用蒙特卡洛模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。
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目錄
下表彙總了有關2019年1月1日或之後授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
業績和份額期間授予日的公允價值截至6月30日的三個月的費用，截至6月30日的6個月的費用，
2021202020212020
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829 $403 $402 $805 $804 
2020年1月1日-2022年12月31日5,572 465 465 929 930 
2021年1月1日-2023年12月31日5,469 455 — 911 — 
總計$15,870 $1,323 $867 $2,645 $1,734 
分紅：
下表列出了截至2021年6月30日的6個月內支付或應付的每股現金股息：
在截至前三個月的時間裏安防派發股息的人
分享		申報截止日期記錄日期支付日期
2021年3月31日普通股$0.29 2021年2月9日2021年3月26日2021年4月9日
2021年6月30日普通股$0.29 2021年5月4日2021年6月30日2021年7月14日

注12。每股淨收益(虧損)
根據ASC 260-10-45，確定股票支付交易中授予的工具是否為參與證券，包含不可沒收股息權的未歸屬股份支付獎勵是參與證券，並根據兩級法計入每股收益的計算中。計算每股收益的兩級法根據宣佈的股息(無論是否支付)和未分配收益的參與權，將每股收益分配給普通股和任何參與的證券。在兩類法下，普通股每股收益的計算方法是將分配給普通股股東的分配收益和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期已發行普通股的加權平均數量。公司的非既得性限制性股票被認為是參與證券，因為這些基於股票的獎勵包含不可沒收的紅利權利，無論獎勵最終是歸屬還是到期。該公司擁有不是截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月的未償還反稀釋證券或稀釋限制性股票獎勵。
根據本公司釐定以股份為基礎的支付交易中授予的工具是否為參與證券並計入每股盈利的政策，每股普通股淨收入(虧損)根據通過宣派股息(如有)分配的收益進行調整，並根據兩級法分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股和已發行的未歸屬限制性股票)。在這種方法下，分配給216,025和438,595截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月的加權平均未歸屬限制股流通股，以及213,897和436,567截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月已發行未歸屬限制性股票的加權平均比例。
假設報告期為衡量期末，在每個預先確定的業績衡量期間結束後可能以普通股形式支付的績效股票獎勵作為或有可發行股票計入已發行股票的攤薄加權平均普通股計算中，其影響是稀釋的。與業績股票獎勵相關的攤薄股份為228,177和223,047分別截至2021年6月30日的三個月和六個月，以及407,139截至2020年6月30日的三個月和六個月。
注13.承諾和或有事項
合同承諾。截至2021年8月3日，本公司與第三方賣家有未完成的收購合同。七工業產權，購買總價為$107.1百萬美元不能保證本公司將收購合同下的物業，因為建議的收購須受盡職調查和各種成交條件的限制。
截至2021年8月3日，本公司已執行五與第三方賣方簽訂不具約束力的收購意向書五工業物業，預計購買總價約為$59.92000萬。在正常的業務過程中，
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本公司訂立不具約束力的意向書，向第三方購買物業，該等意向書可能使本公司有責任在發生某些事件時付款或履行其他義務，包括簽署買賣協議及圓滿完成各項盡職調查事宜。本公司不能保證會就該等物業訂立買賣協議，或以其他方式按所述條款或根本不會完成任何該等預期購買。
注14.後續事件
2021年7月14日，公司收購了一位於加利福尼亞州霍桑的工業產權，總購買價格約為$8.12000萬。該房產是利用手頭現有現金從無關的第三方手中購得的。
2021年7月14日，公司收購了一位於佛羅裏達州Hialeah的工業地產，總購買價格約為$39.42000萬。該房產是利用手頭現有現金從無關的第三方手中購得的。
於2021年7月15日，本公司以私募方式發行(I)$100.01,000萬元優先保證綠色票據(“A系列票據”)及(Ii)元50.02000萬優先擔保票據(“B系列票據”，連同A系列票據，“票據”)。A系列債券的固定年利率為2.41年利率為%，於2028年7月到期，B系列債券的固定年利率為2.84%，2031年7月到期。這些票據由本公司和借款人擁有未抵押財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。該批債券無本公司物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。附註包括該公司必須遵守的一系列財務及其他契諾。
2021年7月30日，公司收購一位於加利福尼亞州奧蘭治的工業地產，總購買價格約為$9.32000萬。該房產是利用手頭現有現金從無關的第三方手中購得的。
2021年8月3日，公司董事會宣佈派發現金股息，金額為$0.342021年10月15日支付給截至2021年10月1日收盤登記在冊的股東的普通股每股。

第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
本季度報告(Form 10-Q)包含符合1995年“私人證券訴訟改革法”、經修訂的1933年“證券法”第27A節(“證券法”)和經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節的前瞻性陳述。我們提醒投資者，前瞻性陳述是基於管理層的信念以及管理層所做的假設和目前可獲得的信息。使用“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“結果”、“應該”、“將會”、“尋求”、“目標”、“看到”、“可能”、“立場”、“機會”、“展望”等與歷史事項無關的類似表述，旨在識別前瞻性表述。這些陳述會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性以及我們無法控制的因素的影響。如果這些風險或不確定性中的一個或多個成為現實，或者潛在的假設被證明是不正確的，實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任來更新我們的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非法律要求。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事，這些前瞻性陳述是基於當時的結果和趨勢來預測未來的結果或趨勢的。
可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同的一些風險和不確定因素包括但不限於：
•在我們於2021年2月10日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K年度報告(於2021年2月10日提交給美國證券交易委員會)、我們於2021年5月5日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q季度報告、本Form 10-Q季度報告以及您提交給我們的其他公開文件中，在截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度報告中，在我們的Form 10-K年度報告中，在截至2021年5月5日的Form 10-Q年度報告中，在我們的Form 10-K年度報告中，在我們於2021年5月5日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q季度報告中，
•我們以對我們有利的條件識別和收購工業產權的能力；
•資本市場的普遍波動性和我們普通股的市場價格；
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•不利的經濟或房地產條件或工業地產部門和/或我們購買物業的市場的發展；
•我們對關鍵人員的依賴和對第三方物業管理公司的依賴；
•我們不能遵守適用於公司，特別是上市公司的法律、規則和法規；
•我們有能力有效地管理我們的增長；
•租户破產、拖欠租約或租户不續租；
•租金降低或空置率上升；
•利率和運營成本增加；
•倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的潛在中斷；
•房地產估值和減值費用下降；
•我們的預期槓桿，我們未能獲得必要的外部融資，以及現有和未來的償債義務；
•我們向股東進行分配的能力；
•未能成功對衝加息風險；
•我們未能成功經營收購的物業；
•與我們的房地產再開發、翻新和擴建戰略和活動相關的風險；
•新冠肺炎對美國、地區和全球經濟的持續影響以及我們公司和我們租户的業務、財務狀況和經營業績；
•我們未能取得房地產投資信託基金(“REIT”)的資格或保持其地位，以及税法可能出現不利變化；
•未投保或投保不足的損失和費用，與我們的財產有關，或因將來的訴訟而導致的損失和費用；
•與自然災害相關的環境不確定性和風險；
•金融市場波動；市場和
•房地產和區劃法的變化以及房地產税率的提高。
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“We”、“us”、“Our”、“Our Company”或“本公司”)在美國沿海六個主要市場收購、擁有和運營工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業地產，包括倉庫/配送(約佔我們年化基本租金的81.0%)。這些項目包括：運輸(約5.1%)、轉運(約5.8%)和改良地塊(約8.1%)。我們的目標是位於填充區的功能性建築，這些建築可能會被多個租户共享，並迎合我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是被高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。截至2021年6月30日，我們總共擁有234棟建築，總面積約1380萬平方英尺，27塊改善地塊，佔地約97.6英畝，以及三處正在重新開發的物業，預計完工後將擁有約40萬平方英尺的面積。截至2021年6月30日，建築和改善地塊分別約97.5%和98.0%租賃給535名客户，其中最大的客户約佔我們年化基本租金總額的5.1%。有關這些類型的工業地產的一般描述，請參閲我們截至2020年12月31日的年度報告10-K表格中的項目1-我們的投資戰略-工業設施的一般特徵。
我們是一家內部管理的馬裏蘭州公司，並選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始，根據修訂後的1986年國税法(Internal Revenue Code)第856至860節或該法典作為房地產投資信託基金(REIT)徵税。
20
目錄
下表按類型彙總了截至2021年6月30日我們在房地產方面的投資：
類型建築物或改良地塊的數量
年化基本租金(千)1
佔總數的百分比
倉庫/配送204 $131,590 81.0 %
FLEX13 8,361 5.1 %
轉運17 9,437 5.8 %
改良土地27 13,087 8.1 %
總計261 $162,475 100.0 %
1年化基本租金的計算方式是，截至2021年6月30日，每個租約的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
21
目錄
下表按市場彙總了截至2021年6月30日我們在房地產方面的投資：
洛杉磯新澤西北部/紐約市舊金山灣區西雅圖邁阿密華盛頓特區。總計/加權平均值
房地產投資
建築物數量：44 63 44 37 28 18 234 
可出租廣場(英尺)2,602,055 3,570,180 2,155,833 2,343,514 1,587,649 1,534,625 13,793,856 
佔總數的%%18.9 %25.9 %15.6 %17.0 %11.5 %11.1 %100.0 %
截至2021年6月30日，入住率為%
98.4 %97.0 %97.2 %99.0 %94.8 %97.9 %97.5 %
年化基準租金
(000’s) 1
$25,468 $40,855 $28,314 $23,368 $14,005 $17,377 $149,387 
佔總數的%%17.1 %27.3 %19.0 %15.6 %9.4 %11.6 %100.0 %
年化基準租金1人均佔有率(平方英尺)
$9.94 $11.80 $13.51 $10.08 $9.31 $11.57 $11.11 
加權平均剩餘租賃年限(年)2
6.4 4.9 3.4 3.8 4.0 3.4 4.5 
對改良土地的投資
地塊數量：8 9 3 4 2 1 27 
英畝16.4 48.8 7.1 8.8 3.2 13.3 97.6 
佔總數的%%16.8 %50.0 %7.3 %9.0 %3.3 %13.6 %100.0 %
截至2021年6月30日，入住率為%
88.0 %100.0 %100.0 %100.0 %100.0 %100.0 %98.0 %
年化基準租金
(000’s) 1
$3,322 $5,991 $1,405 $1,106 $396 $868 $13,088 
佔總數的%%25.4 %45.8 %10.7 %8.5 %3.0 %6.6 %100.0 %
年化基準租金1人均佔有率(平方英尺)
$5.28 $2.88 $4.56 $3.00 $2.87 $1.49 $3.16 
加權平均剩餘租賃年限(年)2
4.0 6.6 2.0 4.0 2.3 8.5 5.9 
房地產投資總額
年化基本租金(千)1
$28,790 $46,846 $29,719 $24,474 $14,401 $18,245 $162,475 
賬面總值(000)3
$472,922 $668,383 $419,264 $432,660 $215,554 $217,668 $2,426,451 
佔總賬面的百分比19.5 %27.5 %17.3 %17.8 %8.9 %9.0 %100.0 %
1年化基本租金的計算方式是，截至2021年6月30日，每個租約的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
2加權平均剩餘租賃期限是將截至2021年6月30日的每份租約的剩餘租賃期限相加，再按各自的面積加權計算。
3包括三個正在重新開發的物業，預計完工後面積約為40萬平方英尺，如下所述。
截至2021年6月30日，我們擁有三個正在重新開發的物業，預計完工後面積約為40萬平方英尺，預計總投資約為9160萬美元，其中包括重新開發成本、資本化利息和其他成本。
22
目錄
下表彙總了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月期間發生的資本支出(以千美元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
建築改善$9,940 $4,264 $11,694 $7,594 
租户改進2,499 763 3,420 1,028 
租賃佣金4,985 1,484 7,727 4,426 
重建、翻新和擴建5,311 2,363 5,883 3,577 
資本支出總額1
$22,735 $8,874 $28,724 $16,625 
1包括截至2021年和2020年6月30日的三個月分別約1,380萬美元和450萬美元，以及截至2021年和2020年6月30日的六個月分別約1,500萬美元和890萬美元，分別與截至2021年和2020年6月30日的三個月的14處和13處物業以及截至2021年和2020年6月30日的六個月的14處和13處物業的租賃收購空置、在建重建和改擴建項目(穩定資本)有關。
我們的工業地產通常按“三重淨值”租約，即租户按比例繳納房地產税、保險費和運營成本，或按“修正毛利率”租約，即租户支付超過一定門檻的費用。此外，我們約93.1%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。我們透過審核未償還應收賬款餘額，持續監察租户的流動資金及信譽，並根據有關租賃協議的規定，按適當情況定期檢討租户的財務狀況。如有需要，我們會與租户管理層討論他們的業務，並實地視察租户的經營情況。
根據截至2021年6月30日的年化基本租金計算，我們排名前20位的客户如下：
客户租契可出租
平方英尺		佔全球總數的%
可出租
平方英尺
年化
基本租金
(000’s) 1
佔全球總數的%
年化
基本租金
1
Amazon.com2
5471,8803.4 %$8,208 5.1 %
2
聯邦快遞公司3
7314,5192.3 %5,178 3.2 %
3丹納赫3171,7071.2 %3,844 2.4 %
4美國政府8300,7322.2 %3,757 2.3 %
5哥倫比亞特區7234,0711.7 %3,342 2.1 %
6DirectBuy家居裝修1230,8911.7 %1,915 1.2 %
7好市多-新奇解決方案有限責任公司1219,9101.6 %1,816 1.1 %
8
科爾尼港口安全公司(Port Kearny Security，Inc.)4
1—— %1,800 1.1 %
9XPO物流2180,7171.3 %1,764 1.1 %
10L3哈里斯技術公司1147,8981.1 %1,700 1.0 %
11奧尼爾物流2237,6921.7 %1,576 1.0 %
12酒吧物流1203,2631.5 %1,546 1.0 %
13託帕茲照明公司1190,0001.4 %1,507 0.9 %
14YRC261,2520.4 %1,441 0.9 %
15美國郵政服務281,9500.6 %1,438 0.9 %
16KTL物流有限責任公司140,0000.3 %1,431 0.9 %
17Envogue International1192,0001.4 %1,411 0.9 %
18丁香解決方案公司192,8840.7 %1,378 0.8 %
19賽亞汽車貨運有限責任公司152,0860.4 %1,315 0.7 %
20諾斯羅普·格魯曼系統公司1103,2000.7 %1,300 0.7 %
總計493,526,65225.6 %$47,667 29.3 %
1年化基本租金的計算方式是，截至2021年6月30日，每個租約的合同月度基本租金，不包括任何部分或全部租金減免，乘以12。
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目錄
2包括一塊麪積約2.8英畝的改良地塊。
3包括一塊麪積約7.7英畝的改良地塊。
4包括一塊麪積約16.9英畝的改良地塊。

下表彙總了截至2021年6月30日的已有租賃的預期租賃到期日，但未在預定到期日或之前行使未行使的續訂選擇權或終止權(如果有)：
年可出租的廣場(英尺)佔可出租總租金的%
Square，INC.腳下
年化房租基數
(000’s) 2, 3
摺合成年率計算佔總銷售額的%
基本租金
2021年(6個月)1
762,6595.5 %10,583 5.7 %
20221,837,17813.3 %20,845 11.2 %
20232,012,00814.6 %26,108 14.1 %
20241,768,84912.8 %22,127 11.9 %
20251,569,19911.4 %24,055 13.0 %
此後5,494,88039.8 %81,869 44.1 %
總計13,444,77397.4 %185,587100.0 %
1包括2021年6月30日或之後到期的租約，以及總計約111,650平方英尺的按月租約。
2年化基本租金按租約到期時的每月合同基本租金計算，不包括任何部分或全部租金減免。AS2021年6月30日，乘以12。
3包括與總計約97.6英畝的27塊改良地塊相關的年化基本租金。
我們是否有能力以等於或高於當前租金的租金重新租賃或續訂即將到期的空間，這將影響我們的運營業績。截至2021年6月30日，佔我們投資組合年化基本租金總額約5.7%的租賃計劃將於2021年12月31日到期。我們目前預計，平均而言，我們在2021年到期的新租約(重新租賃)或續簽租約時可能實現的租金將高於目前為相同空間支付的租金。在截至2021年6月30日的三個月內開始的總計約80萬平方英尺的新租賃和續訂租賃的租金變化與該相同空間的先前租金相比上漲了約21.1%，而在截至2021年6月30日的六個月期間開始的總計約110萬平方英尺的新租賃和續訂租賃的租金變化與該相同空間的先前租金相比上漲了約19.7%。截至2021年6月30日的三個月和六個月，我們的租户保留率分別為64.3%和72.8%。我們將租户留存比率定義為現有租户在報告期內開始租用的所有租約的面積除以報告期內所有即將到期的租約的面積。在租約到期前違約或買斷的租户和一年以下的短期租約的面積不包括在計算中。
我們過去的表現可能不能代表未來的結果，我們不能向您保證租約會續簽，或者我們的物業會以等於或高於當前平均租金的租金重新出租。此外，特定市場的轉租/續租租金可能與我們整個投資組合的租金不一致，市場內特定物業的轉租/續租租金可能與我們在特定市場的投資組合的租金不一致，每種情況下都會受到一系列因素的影響，包括當地房地產條件、當地對工業空間的供求、物業的狀況、租賃激勵(包括免租和租户改善)的影響，以及該物業或物業內的空間是否已重新開發。
24
目錄
最新發展動態
收購活動
在截至2021年6月30日的三個月裏，我們收購了六個工業物業，總購買價格約為5420萬美元。這些財產是使用手頭現有現金和發行普通股的淨收益從無關的第三方手中收購的。下表列出了我們在截至2021年6月30日的三個月內收購的工業物業：
物業名稱位置收購截止日期數量：
建築物		正方形
雙腳
採購價格
(以千人為單位)1
穩定下來
上限利率：2
第73街3
佛羅裏達州邁阿密2021年4月6日— — $5,800 5.1 %
肯特郡第68街肯特，華盛頓州2021年4月13日2 67,120 10,000 5.5 %
東吉什4
加州聖何塞2021年4月22日— — 8,004 4.8 %
格拉梅西廣場託蘭斯，加利福尼亞州2021年5月12日1 17,407 6,290 4.7 %
西方大道華盛頓州西雅圖2021年5月12日3 51,853 16,450 4.6 %
西南第16街5
華盛頓州倫頓2021年6月14日— — 7,615 1.5 %
總計/加權平均值6 136,380 $54,159 4.4 %
1不包括無形負債和抵押貸款保費(如果有的話)。初始投資總額約為5780萬美元，其中包括150萬美元的資本化關閉成本和收購成本，以及210萬美元的假定無形負債。
2穩定資本化率，此處稱為穩定上限利率，在收購時計算為穩定於市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。該物業的總收購成本基準包括初始購買價格、假設債務按市價計價的影響、買方的盡職調查和成交成本、估計的近期資本支出以及實現穩定所需的租賃成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和租賃無形資產攤銷的淨營業收入。這些穩定的上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，並不能保證未來的表現，這些可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括與我們能否實現與穩定上限利率相關的估計預測的風險，以及我們在提交給我們的截止至2020年12月31日的10-K表格年度報告和其他公開申報文件中包含的風險因素。
3代表一塊佔地約5.8英畝的改良地塊，該地塊正在重新開發，預計兩座工業配送大樓的總面積約為129,000平方英尺。
4表示包含約2.2英畝的改良地塊。
5表示包含約2.9英畝的改良地塊。
重建活動
截至2021年6月30日，我們有三個正在重建的物業，預計建成後面積約為40萬平方英尺，預計總投資約為9160萬美元，包括重建成本、資本化利息和其他成本如下：
物業名稱
預期總價值
投資額(在
數以千計)1
迄今花費的金額(以千為單位)估計數
金額
剩餘時間：
花費(以千為單位)
估計數
穩定的大小寫
費率：2
估計開發後平方英尺估計數
完成
季度
2021年6月30日預租百分比
SoDo Row-南北$63,988 $62,412 $1,576 4.3 %234,308Q4 202140.5 %
美洲網關7,429 5,301 2,128 5.5 %51,800Q4 2022— %
第73街20,136 9,610 10,526 5.1 %129,000Q4 2022— %
總計/加權平均值$91,553 $77,323 $14,230 4.6 %415,10822.9 %
1物業的總預期投資包括初始購買價格、買方盡職調查和關閉成本、估計的近期重新開發支出、資本化利息和實現穩定所需的租賃成本。
2估計穩定上限税率的計算方法為穩定至市場佔有率(一般為95%)的物業的估計年化現金基礎淨營業收入除以物業的總收購成本。我們將物業的現金基礎淨營業收入定義為不包括直線租金和攤銷的淨營業收入。
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目錄
租賃無形資產。這些估計的穩定上限利率會受到風險、不確定性和假設的影響，並不能保證未來的表現，這些可能會受到已知和未知風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括與我們能否實現與穩定上限利率相關的估計預測的風險，以及我們在提交給我們的截止至2020年12月31日的10-K表格年度報告和其他公開申報文件中包含的風險因素。
處置活動
在截至2021年6月30日的六個月裏，我們沒有處置活動。在截至2020年6月30日的六個月內，我們出售了位於華盛頓特區市場的三處房產，總銷售價格約為5130萬美元，收益約為1780萬美元。
自動櫃員機計劃
我們有一個在市場上的股權發行計劃(“3億美元自動櫃員機計劃”)，根據該計劃，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價高達3.00億美元(截至2021年6月30日剩餘2.732億美元)，金額和時間由我們不時決定。在3億美元的自動櫃員機計劃實施之前，我們有一個之前的市場股權計劃(“之前的3.00億美元自動櫃員機計劃”)，該計劃在2021年6月10日得到了大量使用，現在已經不再活躍。我們打算將根據3億美元自動櫃員機計劃發行股票的淨收益(如果有的話)用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購、再開發和償還債務，包括我們循環信貸安排下的借款。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，根據之前的3億美元自動取款機和3億美元自動取款機計劃，我們分別發行了總計1,084,294股和1,790,818股普通股，加權平均發行價分別為每股64.21美元和61.84美元，淨收益分別約為6860萬美元和1.091億美元，並分別向適用的銷售代理支付了約100萬美元和160萬美元的總薪酬。
股票回購計劃
我們有一個股票回購計劃，授權我們在2022年12月31日之前不時回購最多300萬股已發行普通股。根據這一計劃進行的購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的情況下在公開市場或私下協商的交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們酌情決定，並將受到經濟和市場狀況、股票價格、適用的法律要求和其他因素的影響。該計劃可隨時暫停或中止。截至2021年6月30日，我們尚未根據我們的股票回購計劃回購任何股票
高級無擔保票據
2021年7月15日，我們以私募方式發行了(I)1.00億美元的優先擔保綠色票據(“A系列票據”)和(Ii)5,000萬美元的優先擔保票據(“B系列票據”，以及連同A系列票據的“票據”)。A系列票據計息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票據計息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。這些票據由我們以及借款人擁有未抵押財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。債券不以我們的物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。註釋包括一系列我們必須遵守的金融和其他公約。
股利和分配活動
2021年8月3日，我們的董事會宣佈於2021年10月15日向截至2021年10月1日收盤登記在冊的股東支付現金股息，金額為普通股每股0.34美元。
合同承諾
截至2021年8月3日，我們與第三方賣家簽訂了收購七個工業物業的未償還合同，總收購價格為107.1美元，如本季度報告中10-Q表格中“合同義務”項下所述。我們不能保證會收購合約下的物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
財務狀況和經營業績
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目錄
我們幾乎所有的收入都來自我們每個物業現有租約下租户的租金。這些收入包括固定基數租金和我們已產生並轉嫁給個別租户的某些物業運營費用的收回。我們大約93.1%的租賃空間包括固定租金上漲或基於消費物價指數的租金上漲。租期通常從三年到十年不等。
我們的主要現金支出包括我們的物業運營費用，其中包括：房地產税、維修和維護、管理費用、保險、公用事業、一般和行政費用，其中包括補償成本、辦公費用、專業費用和其他行政費用，收購成本，包括支付給經紀人和顧問的第三方成本，以及利息支出，主要用於我們的抵押貸款、循環信貸安排、定期貸款和優先無擔保票據。
由於不同時期物業收購的影響，我們的綜合經營業績往往無法在不同時期進行比較。任何被收購財產的經營結果都包含在我們截至收購之日的財務報表中。
以下對我們截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月的業績分析包括可歸因於同一門店物業的變化。用於比較截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的同一門店池包括截至2021年6月30日和2020年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2021年6月30日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發中的物業。截至2021年6月30日，同一商店池由213棟建築組成，總面積約為1270萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的92.0%，以及19塊面積為79.6英畝的改善地塊。截至2021年6月30日，我們在2020至2021年期間收購、重新開發或出售或截至2021年6月30日持有出售(如果有)或正在重新開發的非同一門店物業包括21棟建築，總面積約為110萬平方英尺，8塊面積約為18.1英畝的改善地塊，以及3塊正在重新開發的物業，預計完工後面積約為40萬平方英尺。截至2021年和2020年6月30日，我們的合併同店池佔有率分別約為97.8%和96.1%。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入、直線租金和租賃無形資產的攤銷，可能會受到額外物業收購的影響，費用可能與歷史結果大不相同。
27
目錄
截至2021年6月30日的三個月與截至2020年6月30日的三個月的比較：
 截至6月30日的三個月，  
 20212020零錢美元%的更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$38,515 $34,471 $4,044 11.7 %
不同的商店經營屬性2
3,920 1,846 2,074 112.4 %
租金總收入42,435 36,317 6,118 16.8 %
租户費用報銷1
同一家商店9,998 9,092 906 10.0 %
不同的商店經營屬性2
862 333 529 158.9 %
租户費用報銷總額10,860 9,425 1,435 15.2 %
總收入53,295 45,742 7,553 16.5 %
物業運營費用
同一家商店11,827 11,286 541 4.8 %
不同的商店經營屬性2
1,344 648 696 107.4 %
物業運營費用總額13,171 11,934 1,237 10.4 %
淨營業收入3
同一家商店36,686 32,277 4,409 13.7 %
不同的商店經營屬性2
3,438 1,531 1,907 124.6 %
淨營業收入總額$40,124 $33,808 $6,316 18.7 %
其他成本和費用
折舊及攤銷11,968 11,459 509 4.4 %
一般事務和行政事務6,866 5,665 1,201 21.2 %
採購成本117 11 106 963.6 %
其他成本和費用合計18,951 17,135 1,816 10.6 %
其他收入(費用)
利息和其他收入221 190 31 16.3 %
利息支出，包括攤銷(4,016)(3,909)(107)2.7 %
房地產投資銷售收益— 17,750 (17,750)(100.0)%
其他收入(費用)合計(3,795)14,031 (17,826)不適用
淨收入$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%
1會計準則更新(“ASU”)第2018-11號，租賃(主題842)，有針對性的改進，使我們可以選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。我們認為，上述租金收入和租户費用報銷的列報不是，也不打算是根據公認會計準則列報，上文提供了對總收入的對賬。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“附註2--重要會計政策”。
2包括2021年和2020年的收購和處置，截至2021年6月30日的8個改善地塊和3個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。有關淨營業收入和同店淨營業收入的定義和對賬，請參閲本季度報告中的Form 10-Q中的“非GAAP財務指標”，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。

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目錄
收入。與去年同期相比，截至2021年6月30日的三個月的總收入增加了約760萬美元，這主要是由於新租約和續簽租約的收入增加，2021年至2020年期間的物業收購以及入住率的提高。在截至2021年6月30日的三個月內開始的總計約80萬平方英尺的新租約和續簽租約的現金租金與同一空間以前的租金相比上漲了約21.1%。在截至2021年和2020年6月30日的三個月裏，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為110萬美元和130萬美元。
物業運營費用。在截至2021年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，總物業運營費用增加了約120萬美元。物業總運營費用的增加主要是由於2021年至2020年期間物業收購增加了約70萬美元。
折舊和攤銷。在截至2021年6月30日的三個月裏，與去年同期相比，折舊和攤銷增加了約50萬美元，這主要是由於2021年至2020年期間的物業收購。
一般和行政費用。與去年同期相比，一般和行政費用增加了約120萬美元，主要是由於截至2021年6月30日的三個月業績份額獎勵費用增加了約30萬美元，以及薪酬費用增加。
利息和其他收入。與去年同期相比，截至2021年6月30日的三個月的利息和其他收入保持不變。
利息支出，包括攤銷。與去年同期相比，截至2021年6月30日的三個月的利息支出增加了約10萬美元，主要原因是截至2021年6月30日的三個月的資本化利息減少了約30萬美元，部分被償還了約1130萬美元的抵押貸款所抵消。
房地產投資銷售收益。與去年同期相比，截至2021年6月30日的三個月，房地產投資銷售收益減少了約1780萬美元。在截至2021年6月30日的三個月裏，我們沒有出售任何房產，與去年同期相比，我們售出了三套房產。
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目錄
截至2021年6月30日的6個月與截至2020年6月30日的6個月的比較：
 截至6月30日的6個月，  
 20212020零錢美元%的更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$75,718 $68,306 $7,412 10.9 %
不同的商店經營屬性2
6,526 3,435 3,091 90.0 %
租金總收入82,244 71,741 10,503 14.6 %
租户費用報銷1
同一家商店20,336 18,418 1,918 10.4 %
不同的商店經營屬性2
1,406 699 707 101.2 %
租户費用報銷總額21,742 19,117 2,625 13.7 %
總收入103,986 90,858 13,128 14.4 %
物業運營費用
同一家商店24,367 22,639 1,728 7.6 %
不同的商店經營屬性2
2,316 1,203 1,113 92.5 %
物業運營費用總額26,683 23,842 2,841 11.9 %
淨營業收入3
同一家商店71,687 64,085 7,602 11.9 %
不同的商店經營屬性2
5,616 2,931 2,685 91.6 %
淨營業收入總額$77,303 $67,016 $10,287 15.4 %
其他成本和費用
折舊及攤銷23,344 22,559 785 3.5 %
一般事務和行政事務12,448 11,423 1,025 9.0 %
採購成本172 63 109 173.0 %
其他成本和費用合計35,964 34,045 1,919 5.6 %
其他收入(費用)
利息和其他收入457 754 (297)(39.4)%
利息支出，包括攤銷(8,161)(7,915)(246)3.1 %
房地產投資銷售收益— 17,750 (17,750)(100.0)%
其他收入(費用)合計(7,704)10,589 (18,293)不適用
淨收入$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
1ASU編號2018-11，租賃(主題842)，有針對性的改進允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合經營報表中反映為一行，即“租金收入和租户費用報銷”。我們認為，上述租金收入和租户費用報銷的列報不是、也不打算根據公認會計準則列報。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“附註2--重要會計政策”。
2包括2020年和2021年的收購和處置，截至2021年6月30日的8個改善地塊和3個正在重新開發的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產攤銷。有關淨營業收入和同店淨營業收入的定義和對賬，請參閲本季度報告中的Form 10-Q中的“非GAAP財務指標”，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
收入。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月的總收入增加了約1310萬美元，這主要是由於新租約和續簽租約的收入增加，2021年至2020年期間的物業收購以及入住率的提高。截至2021年6月30日的6個月內，開始的新租約和續簽租約的現金租金總計約110萬平方英尺，與去年同期相比增長了約19.7%。在截至2021年和2020年6月30日的六個月裏，與給予某些租户的合同租金減免相關的直線租金收入分別約為220萬美元和190萬美元。
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目錄
物業運營費用。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月中，總物業運營費用增加了約280萬美元。物業總運營費用的增加主要是由於2021年至2020年期間物業收購增加了約110萬美元。
折舊和攤銷。在截至2021年6月30日的6個月裏，與去年同期相比，折舊和攤銷增加了約80萬美元，這主要是由於2020年至2021年期間的物業收購。
一般和行政費用。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月的一般和行政費用增加了約100萬美元，主要是由於薪酬費用增加。
利息和其他收入。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月的利息和其他收入減少了約30萬美元，這主要是由於我們償還了未償還的優先擔保貸款餘額。
利息支出，包括攤銷。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月的利息支出增加了約20萬美元。這一增長主要是由於資本化利息減少了約90萬美元，但被2020年償還3270萬美元抵押貸款和2021年償還1130萬美元抵押貸款部分抵消。
房地產投資銷售收益。與去年同期相比，截至2021年6月30日的6個月，房地產投資銷售收益減少了約1780萬美元。在截至2021年6月30日的六個月裏，我們沒有出售任何房產，與去年同期相比，我們售出了三套房產。

流動性與資本資源
我們的融資策略的主要目標是保持財務靈活性，採用保守的資本結構，使用留存現金流、處置物業的收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長提供資金。長遠來説，我們打算：
•將我們合併債務的未償還本金金額和任何未償還永久優先股的清算優先權之和限制在我們企業總價值的35%以下；
•固定費用覆蓋率保持在2.0倍以上；
•將債務與調整後EBITDA的比率維持在6.0倍以下；
•將未償還浮動利率債務的本金限制在綜合債務總額的20%以下；以及
•與我們預期的平均租賃期限(5-7年)保持一致的債務到期日是交錯的，這使得我們能夠隨着我們的租金隨着市場狀況的變化而重新定價我們的資本結構的一部分。
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是維持我們的投資級評級，並能夠發行額外的無擔保債務和永久優先股。惠譽評級(Fitch Ratings)給予我們BBB的發行人評級，前景穩定。證券評級不是買入、賣出或持有證券的建議，可能會隨時受到指定評級機構的修訂或撤回。不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。如果我們目前的信用評級被下調，獲得額外融資或對現有債務和承諾進行再融資可能會變得困難或昂貴。我們打算主要利用優先無擔保票據、定期貸款、信貸安排、處置物業、普通股和永久優先股。我們也可能承擔與物業收購相關的債務，這些物業可能具有較高的貸款價值比(Loan-to-Value)。
我們預計將通過運營提供的現金淨額、現有現金餘額以及(如有必要)我們循環信貸安排下的短期借款來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們的運營提供的淨現金將足以滿足運營要求，支付任何借款的利息，並根據聯邦所得税法的REIT要求為分配提供資金。在短期內，我們打算用手頭的現金、定期貸款、優先無擔保票據、抵押貸款、我們循環信貸安排下的借款、永久優先股和普通股發行，以及不時的財產處置，為未來的房地產投資提供資金。我們期望滿足我們的長期流動資金要求，包括在工業地產、物業收購、房地產等方面的其他投資。
31
目錄
通過我們循環信貸安排下的借款、定期發行普通股、永久優先股、長期無擔保和擔保債務，以及不時通過處置財產所得的資金，重新開發、翻新和擴建以及預定的債務到期日。我們收購戰略的成功可能在一定程度上取決於我們在循環信貸安排下獲得和借款的能力，以及通過發行股權和債務證券獲得額外資本的能力。
以下是截至2021年6月30日我們目前在市場上的普通股發行計劃的某些信息：
自動櫃員機股票發售計劃實施日期最大總聚合數
提供最低價格(以千為單位)		截至三個月和六個月的可用普通股合計(以千為單位)
價值3億美元的自動櫃員機計劃2021年6月11日$300,000 $273,174 
下表分別列出了我們在市場上的普通股發行計劃在截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月內的活動(單位為千，不包括股票和每股價格數據)：
截至6月30日的三個月，
股票已售出加權平均
每股價格：1美元/股		淨收益為美元(以千為單位)銷售佣金
(單位：萬人)
2021年6月30日1,084,294 $64.21 $68,611 $1,010 
2020年6月30日619,300 $52.81 $32,230 $474 
截至6月30日的6個月，
股票已售出加權平均
每股價格：1美元/股		淨收益為美元(以千為單位)銷售佣金
(單位：萬人)
2021年6月30日1,790,818 $61.84 $109,137 $1,606 
2020年6月30日1,046,327 $53.04 $54,688 $804 
截至2021年6月30日，我們有5000萬美元的優先無擔保票據將於2022年9月到期，其中1.0億美元
2024年7月到期的高級無擔保票據，2026年7月到期的5000萬美元高級無擔保票據，5000萬美元
2027年10月到期的優先無擔保票據，2029年12月到期的1.0億美元優先無擔保票據
(統稱為“高級無擔保票據”)，以及一項由2.5億美元無擔保貸款組成的信貸安排(“貸款”)。
2022年10月到期的循環信貸安排，2022年1月到期的1億美元定期貸款。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們的循環信貸安排沒有未償還的借款，定期貸款的未償還借款為1.00億美元。
截至2021年6月30日，我們沒有任何活躍的利率上限。我們之前有一個活躍的利率上限，以對衝與我們現有的1.0億美元可變利率定期貸款中的5000萬美元相關的可變現金流，這筆貸款於2021年5月4日到期。這一上限的名義價值為5,000萬美元，實際上將2014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間的5,000萬美元的應付年利率上限定為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於槓桿率。根據利率上限，吾等須就定期貸款按月支付若干浮動利率，而適用交易對手則有責任在LIBOR高於4.0%(參考相同名義金額)的情況下，按月向吾等支付若干浮動利率。
根據行政代理的批准和願意提供額外金額的貸款人的確認，該貸款的總金額可能增加到最高6.0億美元。該貸款項下的未償還借款限於(I)10000百萬美元定期貸款及2500百萬美元循環信貸安排的總和，或(Ii)未抵押物業價值的60.0%，兩者以較少者為準。本貸款(包括定期貸款)的利息一般將根據(I)LIBOR加適用的LIBOR保證金或(Ii)行政代理的最優惠利率中最高的適用基本利率(比聯邦基金有效利率高0.50%)或30天LIBOR加適用的LIBOR保證金加1.25%的適用LIBOR保證金支付。對於循環信貸安排，適用的LIBOR保證金將在1.05%至1.50%(截至2021年6月30日的1.05%)和1.20%至1.70%(截至2021年6月30日的1.20%)以及1.00億美元的定期貸款之間，具體取決於我們的未償還合併債務與我們的綜合總資產價值的比率。該貸款要求每季度支付0.15%至0.30%不等的年度貸款費用，這取決於我們的未償還綜合負債與我們的綜合總資產價值的比率。
貸款和高級無擔保票據由我們和借款人擁有未擔保財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。該貸款和高級無抵押票據不以我們的財產或持有該等財產的附屬公司的權益為抵押。該貸款及高級無抵押票據
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目錄
包括我們必須遵守的一系列金融和其他契約。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們遵守了該基金和高級無擔保票據下的契約。
2021年7月15日，我們以私募方式發行了(I)1.00億美元的優先擔保綠色票據(“A系列票據”)和(Ii)5,000萬美元的優先擔保票據(“B系列票據”，以及連同A系列票據的“票據”)。A系列票據計息，固定年利率2.41%，2028年7月到期；B系列票據計息，固定年利率2.84%，2031年7月到期。這些票據由我們以及借款人擁有未抵押財產的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。債券不以我們的物業或持有該等物業的附屬公司的權益作抵押。註釋包括一系列我們必須遵守的金融和其他公約。
截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們的未償還抵押貸款(扣除遞延融資成本)分別約為0美元和1,130萬美元，持有的現金和現金等價物分別約為4,000萬美元和1.072億美元。應付的抵押貸款已於2021年1月全額償還。
下表總結了截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，我們的債務到期日和本金支付以及市值、資本化率、調整後的EBITDA、利息覆蓋率、固定費用覆蓋率和債務比率(以千美元為單位，每股數據除外)：
信用
設施		定期貸款高年級
不安全
備註		美國債務總額
2021年(6個月)$—$—$—$—
2022—100,00050,000150,000
2023————
2024——100,000100,000
2025————
此後——200,000200,000
債務總額—100,000350,000450,000
遞延融資成本，淨額—(104)(1,742)(1,846)
總債務，淨額$—$99,896$348,258$448,154
加權平均利率不適用1.3%3.8%3.3%
截至2021年6月30日截至2020年6月30日
總債務，淨額$448,154 $459,044 
權益
普通股
未償還股份1
70,467,125 68,461,437 
市場價格2
$64.52 $52.64 
總股本4,546,539 3,603,810 
總市值$4,994,693 $4,062,854 
房地產總債務與總投資之比3
18.5 %21.1 %
總債務與總市值之比4
9.0 %11.3 %
浮動利率債務佔總債務的百分比5
22.3 %21.7 %
未對衝浮動利率債務佔總債務的百分比6
22.3 %10.9 %
應付按揭貸款佔總債務的百分比7
— %2.5 %
應付按揭貸款佔物業總投資的百分比。8
— %0.5 %
調整後的EBITDA9
$69,959 $60,842 
利息承保範圍10
8.6 x7.7 x
固定費用承保範圍11
8.5 x6.8 x
債務與調整後EBITDA之比合計12
3.1 x3.7 x
總債務加權平均到期日(年)4.1 5.0 
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目錄

1包括截至2021年6月30日和2020年6月30日的未歸屬限制性股票流通股分別為215,962股和438,483股。還包括截至2021年6月30日和2020年6月30日在遞延補償計劃中分別持有的275,727股和139,224股。
2我們普通股在紐約證券交易所的收盤價分別為2021年6月30日和2020年6月30日，單位為每股美元。
3房地產總債務與總投資之比的計算方法是總債務(包括保費和遞延融資成本淨額)除以房地產總投資。
4總債務與總市值之比的計算方法是總債務(包括保費和遞延融資成本淨額)除以總市值。
5浮息債務佔總債務的百分比計算為浮息債務(包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額)除以總債務(包括保費和遞延融資成本後的淨額)。浮動利率債務包括我們100.0美元的浮動利率定期貸款借款，其中5,000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於截至2020年12月31日的槓桿率。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
6未對衝浮息債務佔總債務的百分比，計算方法為未對衝浮息債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以總債務，包括保費和遞延融資成本後的淨額。對衝債務包括我們1.00億美元的可變利率定期貸款借款，其中5000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，具體取決於截至2020年12月31日的槓桿率。有關利率上限的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
7應付按揭貸款佔總債務的百分比，計算方法為應付按揭貸款(包括保費及扣除遞延融資成本後的淨額)除以總債務(包括保費及減去遞延融資成本後的淨額)。
8應付按揭貸款佔物業投資總額的百分比，計算方法為應付按揭貸款(包括保費及遞延融資成本淨額)除以物業投資總額。
9截至2021年和2020年6月30日止六個月的未計利息、税項、出售物業、折舊及攤銷之收益(虧損)、收購成本及股票薪酬前盈利(“經調整EBITDA”)。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“非GAAP財務衡量標準”10-Q表中的“非GAAP財務衡量標準”。
10利息覆蓋率的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出(包括攤銷)。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“非GAAP財務衡量標準”10-Q表中的“非GAAP財務衡量標準”。
11固定費用覆蓋範圍的計算方法是調整後的EBITDA除以利息支出，包括攤銷加資本化利息。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“非GAAP財務衡量標準”10-Q表中的“非GAAP財務衡量標準”。
12債務與調整後EBITDA總額的計算方法是總債務，包括保費和扣除遞延融資成本後的淨額，除以年化調整後EBITDA。有關調整後EBITDA與淨收入的定義和對帳，以及我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準的討論，請參閲本季度報告中的“非GAAP財務衡量標準”10-Q表中的“非GAAP財務衡量標準”。
下表列出了截至2021年6月30日的6個月內支付或應付的每股現金股息：
截至前三個月的前三個月安防派發股息的人
分享		申報截止日期記錄日期支付日期
2021年3月31日普通股$0.29 2021年2月9日2021年3月26日2021年4月9日
2021年6月30日普通股$0.29 2021年5月4日2021年6月30日2021年7月14日

現金的來源和用途
我們的主要現金來源是來自運營的現金、應付貸款項下的借款、利用我們的貸款、普通股和優先股發行、財產處置收益以及無擔保票據的發行。我們現金的主要用途是資產收購、償債、資本支出、運營成本、公司管理費用和普通股股息。
34
目錄
來自經營活動的現金。截至2021年6月30日的6個月，經營活動提供的淨現金總額約為5920萬美元，而截至2020年6月30日的6個月約為4540萬美元。經營活動提供的現金增加主要是由於2020年和2021年期間收購的物業以及相同的門店物業產生的額外現金流，因為我們在截至2021年6月30日的6個月內收購了10個物業，而去年同期收購了4個物業。
來自投資活動的現金。截至2021年和2020年6月30日的6個月，投資活動使用的淨現金約為1.834億美元，投資活動提供的淨現金為550萬美元，其中主要包括分別約1.6億美元和4040萬美元的物業收購支付的現金，分別約2340萬美元和1970萬美元的資本改善增加，分別被優先擔保貸款收到的淨現金分別為0美元和1590萬美元，以及出售房地產投資的淨收益約為0美元和約1,990萬美元所抵消。
來自融資活動的現金。在截至2021年6月30日的6個月裏，融資活動提供的淨現金約為5910萬美元，其中主要包括約1.11億美元的普通股發行淨收益，部分被約4000萬美元的股權股息支付和約1130萬美元的抵押貸款支付所抵消。截至2020年6月30日的6個月，用於融資活動的淨現金約為1490萬美元，其中主要包括約5470萬美元的普通股發行淨收益，部分被約3650萬美元的股權股息支付和約3280萬美元的抵押貸款支付所抵消。
關鍵會計政策
我們的關鍵會計政策摘要載於我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K和本季度報告Form 10-Q中的合併財務報表簡明附註。
表外安排
我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生當前或未來的影響，這些安排對投資者來説是重要的。
合同義務
截至2021年8月3日，我們與第三方賣家簽訂了七份未完成的合同，收購了七個工業物業，總收購價格為107.1美元。我們不能保證會收購合約下的物業，因為建議的收購須完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件。
下表彙總了截至2021年6月30日按期限到期的我們的合同義務(以千美元為單位)：
合同義務低於1
年		1-3歲3-5年超過5個月
年數		總計
債務$100,000 $50,000 $100,000 $200,000 $450,000 
債務利息支付13,325 23,478 16,795 15,475 69,073 
經營租賃承諾481 184 — — 665 
購買義務107,050 — — — 107,050 
總計$220,856 $73,662 $116,795 $215,475 $626,788 


截至2021年8月3日，我們與第三方賣方簽署了五份不具約束力的意向書，收購了五個工業物業，預計總收購價格約為5990萬美元。在正常業務過程中，吾等訂立不具約束力的意向書向第三方購買物業，當發生某些事件(包括簽署買賣協議及圓滿完成各項盡職調查事宜)時，吾等可能有責任付款或履行其他義務。我們不能保證我們會就這些物業訂立買賣協議，或以其他方式按所述條款或根本不會完成任何該等預期購買。

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目錄
非GAAP財務指標
我們使用以下我們認為對投資者有用的非GAAP財務指標作為我們經營業績的關鍵補充指標：運營資金，或FFO，調整後的EBITDA，淨營業收入，或NOI，同店NOI和現金基礎同店NOI。FFO、調整後的EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI不應單獨考慮，也不應作為符合GAAP的業績衡量標準的替代品。此外，我們對FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI的計算可能無法與其他公司報告的FFO、調整後EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI進行比較。
我們根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，該協會將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP確定)，不包括出售財產的收益(虧損)和折舊房地產的減值減記，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的FFO(計算時以相同基準反映FFO)。我們認為，報告FFO為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們經營情況的衡量，而不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷以及出售資產的收益或損失。
我們認為，FFO是我們經營業績的一個有意義的補充指標，因為根據公認會計原則對房地產資產的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值從歷史上看是隨着市場狀況而上升或下降的，許多行業投資者和分析師認為，僅使用歷史成本會計的房地產公司公佈經營業績是不夠的。因此，我們相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示文稿，可以更全面地瞭解我們的經營業績。
下表反映了根據截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的淨收入對FFO的計算(除每股數據外，以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20212020零錢美元%的更改20212020零錢美元%的更改
淨收入
$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
房地產投資銷售收益— (17,750)17,750 不適用— (17,750)17,750 不適用
折舊及攤銷11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
非房地產折舊(17)(20)3 (15.0)%(30)(46)16 (34.8)%
分配給參與證券1
(90)(152)62 (40.8)%(176)(305)129 (42.3)%
普通股股東應佔運營資金2
$29,239 $24,241 $4,998 20.6 %$56,773 $48,018 $8,755 18.2 %
每股普通股基本FFO
$0.42 $0.36 $0.06 16.7 %0.82$0.71 $0.11 15.5 %
稀釋後每股普通股FFO
$0.42 $0.36 $0.06 16.7 %0.82$0.71 $0.11 15.5 %
加權平均基本普通股
69,580,253 67,622,005 69,094,360 67,342,293 
加權平均稀釋普通股
69,808,430 68,029,144 69,317,407 67,749,432 
1為了與我們確定在股票支付交易中授予的工具是否是參與證券並計入每股收益的政策一致，普通股每股FFO根據通過宣佈股息(如果有)分配的FFO進行調整，並根據兩級法分配給所有參與證券(加權平均已發行普通股和未歸屬已發行限制性股票)。根據這一方法，在截至2021年和2020年6月30日的三個月內，分別分配了216,025股和438,595股已發行的加權平均未歸屬限制性股票，在截至2021年和2020年6月30日的六個月中，分別分配了213,897股和436,567股加權平均未歸屬限制股。
2包括截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月的績效股票獎勵費用分別約為130萬美元和100萬美元，以及截至6月30日、2021年和2020年的六個月的約260萬美元和250萬美元
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分別是2021年6月30日和2020年6月30日。有關我們業績股票獎勵的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明説明中的“注11-股東權益”。
與去年同期相比，截至2021年6月30日的三個月和六個月的FFO分別增加了約500萬美元和880萬美元，主要是由於截至2021年6月30日的三個月和六個月的同店NOI分別增長了約440萬美元和760萬美元，以及2020和2021年期間的房地產收購。
我們將調整後的EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益、房地產投資銷售收益、收購成本和基於股票的薪酬。我們認為，列報調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是對我們在未計税、房地產投資銷售收益(虧損)、非現金折舊和攤銷費用、收購成本和基於股票的薪酬影響之前在非槓桿基礎上的經營情況的衡量。通過剔除利息支出，調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和負債來衡量我們的經營業績，因此，我們可以更有意義地比較我們在季度和其他中期以及年度期間的經營業績，並將我們的經營業績與房地產行業和其他行業的其他公司進行比較。由於我們目前處於增長階段，調整後的EBITDA不包括收購成本，以便將我們的經營業績與穩定的公司進行比較。
下表反映了從截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的淨收入調整後的EBITDA的計算(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20212020零錢美元%的更改20212020零錢美元%的更改
淨收入$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
房地產投資銷售收益— (17,750)17,750 不適用— (17,750)17,750 不適用
折舊及攤銷11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
利息支出，包括攤銷4,016 3,909 107 2.7 %8,161 7,915 246 3.1 %
基於股票的薪酬2,677 2,316 361 15.6 %4,647 4,495 152 3.4 %
採購成本117 11 106 963.6 %172 63 109 173.0 %
調整後的EBITDA$36,156 $30,649 $5,507 18.0 %$69,959 $60,842 $9,117 15.0 %
我們將NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去物業運營費用。我們將同一門店的NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去在同一門店基礎上的物業運營費用。NOI不包括折舊、攤銷、一般和行政費用、收購成本和利息支出，包括攤銷。我們計算現金基礎下的同店NOI與同店NOI，不包括直線租金和租賃無形資產攤銷。同一門店池包括截至2021年6月30日和2020年1月1日以來擁有和運營的所有物業，不包括截至2021年6月30日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發中的物業。截至2021年6月30日，同一商店池由213棟建築組成，總面積約為1270萬平方英尺，約佔我們擁有總面積的92.0%，以及19塊面積約為79.6英畝的改善地塊。我們相信，展示NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI為投資者提供了有關我們物業經營業績的有用信息，因為NOI排除了某些與物業管理相關的被認為不可控的項目，如折舊、攤銷、一般和行政費用、購置成本和利息支出。通過顯示同一門店NOI和現金基礎同一門店NOI，同一門店的經營結果可以直接在不同時期進行比較。
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目錄
下表反映了根據截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的淨收入計算的NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI(以千美元為單位)：
 截至6月30日的三個月，  截至6月30日的6個月，  
 20212020零錢美元%的更改20212020零錢美元%的更改
淨收入1
$17,378 $30,704 $(13,326)(43.4)%$33,635 $43,560 $(9,925)(22.8)%
折舊及攤銷11,968 11,459 509 4.4 %23,344 22,559 785 3.5 %
一般事務和行政事務6,866 5,665 1,201 21.2 %12,448 11,423 1,025 9.0 %
採購成本117 11 106 963.6 %172 63 109 173.0 %
其他收入和支出合計3,795 (14,031)17,826 不適用7,704 (10,589)18,293 不適用
淨營業收入40,124 33,808 6,316 18.7 %77,303 67,016 10,287 15.4 %
不同門店噪音較少2
(3,438)(1,531)(1,907)124.6 %(5,616)(2,931)(2,685)91.6 %
同一家商店噪音
$36,686 $32,277 $4,409 13.7 %$71,687 $64,085 $7,602 11.9 %
減少直線租金和租賃無形資產攤銷3
(2,786)(2,129)(657)30.9 %(5,219)(3,570)(1,649)46.2 %
以現金為基礎的同一家門店噪聲
$33,900 $30,148 $3,752 12.4 %$66,468 $60,515 $5,953 9.8 %
減去解約費收入(29)(119)90(75.6)%(147)(159)12 (7.5)%
*現金基礎同一家門店NOI，不包括終止費$33,871 $30,029 $3,842 12.8 %$66,321 $60,356 $5,965 9.9 %
1包括截至2021年和2020年6月30日的三個月的約10萬美元和20萬美元的租賃終止收入，以及截至2021年和2020年6月30日的六個月的約20萬美元的租賃終止收入。
2包括2020年和2021年的收購和處置，8個改善的地塊和3個正在重新開發的物業。
3僅包括同一商店池的租賃無形資產的直線租金和攤銷。

在截至2021年6月30日的三個月裏，現金基礎同一家門店的NOI與去年同期相比增加了約380萬美元，這主要是由於新租約和續簽租約的租金收入增加。截至2021年和2020年6月30日的三個月，同一門店池中的某些租户獲得的合同租金減免總額分別約為70萬美元和120萬美元，從同一門店池中的某些租户獲得的租賃終止收入分別約為0美元和10萬美元。此外，截至2021年6月30日的三個月，現金基礎同店NOI增加的約90萬美元與2019年空置或短期到期的物業有關。

截至2021年6月30日的6個月，現金基礎同店NOI與去年同期相比增加了約600萬美元，主要原因是新租約和續簽租約的租金收入增加，但入住率下降部分抵消了這一增長。截至2021年和2020年6月30日的六個月，同一門店池中的某些租户獲得的合同租金減免總額約為160萬美元，從同一門店池中的某些租户那裏獲得的租賃終止收入分別約為10萬美元和20萬美元。此外，截至2021年6月30日的6個月，現金基礎同店NOI增加的約170萬美元與2019年空置或短期到期的物業有關。
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第三項：披露關於市場風險的定量和定性信息
市場風險包括利率、外幣匯率、大宗商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行業務策略時，我們面對的主要市場風險是利率風險。我們面臨利率變化的主要原因是用於維持流動性、為資本支出提供資金以及擴大我們的投資組合和業務的債務。我們尋求限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借款成本。如下所述，我們的一些未償債務以浮動利率計息，我們預計我們未來的一些未償債務將有浮動利率。我們可以使用利率上限和/或掉期協議來管理與我們的可變利率債務相關的利率風險。我們預計將定期用固定利率的長期債務取代可變利率債務，為我們的資產和運營提供資金。
截至2021年6月30日，我們的貸款工具下有1.00億美元的未償還借款，這些借款都不受利率上限的限制。有關利率上限的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明説明中的“附註9-衍生金融工具”。我們貸款的金額根據LIBOR加上適用的LIBOR保證金按浮動利率計息。截至2021年6月30日，我們貸款下未償還借款的加權平均利率為1.3%。如果LIBOR利率波動0.25%，利息支出將根據利率變動、未來收益和現金流每年增加或減少約30萬美元，這取決於截至2021年6月30日我們機構的未償還餘額總額。

如果倫敦銀行同業拆借利率終止，我們的債務(包括我們的貸款)的利率將基於適用的管理此類債務的文件中指定的替換利率或替代基準利率或其他約定的利率。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，但替代率或替代基本利率可能比LIBOR停止之前更高或更不穩定。我們瞭解到，預計倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)將持續到2021年底，但之後可能會停止或以其他方式不可用。
第四項：管理控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們的管理層在首席執行官、總裁和首席財務官的監督下，在首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序(如交易法下的規則13a-15(E)和15d-15(E)所定義的)的有效性，並得出結論，截至本報告所述期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的，可以合理保證我們根據交易法提交或提交的報告中要求我們披露的信息得到記錄、處理、在證券交易委員會的規則和表格規定的時間內彙總和報告，並在適當的情況下積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官、總裁和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
財務報告內部控制的變化
在截至2021年6月30日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
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第二部分：其他信息
項目1.提起法律訴訟
我們沒有捲入任何重大訴訟，據我們所知，我們也沒有受到任何重大訴訟的威脅。
項目1A。風險因素
本公司截至2020年12月31日止年度的Form 10-K年報所披露的風險因素，除以下更新範圍或本Form 10-Q季度報告內其他地方披露的額外事實資料與該等風險因素有關(包括但不限於第I部分“第2項-管理層對財務狀況及經營業績的討論及分析”中所討論的事項)外，並無重大變動，故本公司於截至2020年12月31日止年度的Form 10-Q季度報告中披露的額外事實資料與該等風險因素有關(包括但不限於第I部分“第2項-管理層對財務狀況及經營業績的討論及分析”)。
第二項：未登記股權證券的銷售和收益的使用
(a)不適用。
(b)不適用。
(c)不適用。
第三項高級證券的債務違約
沒有。
第(4)項：煤礦安全信息披露
不適用。
第五項：信息和其他信息
沒有。
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項目6.所有展品和展品
展品
數
展品説明
10.1
票據購買協議，日期為2021年5月13日，註冊人、Terreno Realty LLC和在其附表B中指定為購買人的機構之間的票據購買協議(之前作為註冊人於2021年5月18日提交的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。
31.1*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2021年8月4日的認證。
31.2*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2021年8月4日的認證。
31.3*
規則13a-14(A)/15d-14(A)日期為2021年8月4日的認證。
32.1**
“美國法典”第18編第1350節日期為2021年8月4日的證書。
32.2**
“美國法典”第18編第1350節日期為2021年8月4日的證書。
32.3**
“美國法典”第18編第1350節日期為2021年8月4日的證書。
101.SCH*內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL*內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔
101.LAB*內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE*內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
101.DEF*內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
104*封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息。*)
________________
*在此提交的文件。
**隨函提供的文件。
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目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽名人代表其簽署。
特雷諾房地產公司
2021年8月4日由以下人員提供：/s/W.布萊克·貝爾德(Blake Baird)
布萊克·貝爾德(W.Blake Baird)
董事長兼首席執行官
2021年8月4日由以下人員提供：/s/邁克爾·A·可口可樂
邁克爾·A·可口可樂
總統
2021年8月4日由以下人員提供：/s/Jaime J.Cannon
詹姆·J·坎農(Jaime J.Cannon)
首席財務官

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