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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-Q
☑
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條規定的季度報告
截至季度的季度業績報告2021年6月30日
或 
☐
根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期
佣金檔案編號001-35624
中心空間
(註冊人的確切姓名載於其章程)
北達科他州45-0311232
(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)
第十街西南3100號1988年郵政信箱米諾釹58702-1988
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(701) 837-4738
(註冊人電話號碼，包括區號)
必須用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)註冊人至少在過去90天內遵守了備案要求。
是☑不是☐
*應用複選標記表示註冊人是否已以電子方式提交了根據S-T規則405要求提交的每個互動數據文件(§本章232.405節)在過去12個月內(或在註冊人被要求提交和張貼此類文件的較短期限內)。
是☑不是☐
他們將用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者還是非加速申請者、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☑加速文件管理器☐非加速文件服務器☐
規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則，請用複選標記標明註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
註冊人可以用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。
是☐不是☑
根據交易法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
實益普通股，無面值企業社會責任紐約證券交易所
C系列累計可贖回優先股企業社會責任-中國紐約證券交易所
**截至2021年7月26日，已發行的實益普通股數量為14,044,860.

目錄
目錄
 頁面
第一部分金融信息
 
項目1.財務報表--2021年第二季度：
3
簡明合併資產負債表2021年6月30日(未經審計)和2020年12月31日
3
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的簡明綜合業務報表(未經審計)
4
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的簡明綜合全面收益表(未經審計)
5
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的簡明綜合權益報表(未經審計)
6
截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月簡明合併現金流量表(未經審計)
8
簡明合併財務報表附註(未經審計)
10
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
22
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
34
項目4.控制和程序
35
  
第二部分：其他信息
 
項目1.法律訴訟
36
第1A項。風險因素
36
第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用
36
項目3.高級證券違約 
36
項目4.礦山安全信息披露
36
項目5.其他信息 
36
項目6.展品
37
簽名
38
2
目錄
第一部分
第一項財務報表

中心空間及其子公司
壓縮合並資產負債表(未經審計)
 (單位：千人，每股數據除外)
 2021年6月30日2020年12月31日
資產  
房地產投資  
擁有的財產$1,838,837 $1,812,557 
減去累計折舊(407,400)(399,249)
 1,431,437 1,413,308 
按公允價值應收按揭貸款37,457 24,661 
房地產投資總額1,468,894 1,437,969 
現金和現金等價物5,194 392 
受限現金8,444 6,918 
其他資產17,218 18,904 
總資產$1,499,750 $1,464,183 
負債、夾層權益和權益  
負債  
應付賬款和應計費用$52,413 $55,609 
循環信貸額度87,000 152,871 
應付票據，扣除未攤銷貸款成本淨額#美元714及$754分別
319,286 269,246 
應付抵押貸款，扣除未攤銷貸款成本淨額#美元1,220及$1,371，分別
287,143 297,074 
總負債$745,842 $774,800 
承付款和或有事項(附註10)
D系列首選機組(累計可轉換優先股，$100面值，166在2021年6月30日和2020年12月31日發行和未償還的單位，總清算優先級為$16,560)
$18,022 $16,560 
股權  
C系列實益優先股(累計可贖回優先股，無面值，$25每股清算優先權，3,881在2021年6月30日和2020年12月31日發行和發行的股票，總清算優先權為$97,036)
93,530 93,530 
實益普通股(無限制授權，無面值，14,045於2021年6月30日發行及發行的股份13,027(2020年12月31日發行和發行的股票)
1,033,940 968,263 
超過淨收入的累計分配(433,310)(427,681)
累計其他綜合收益(虧損)(12,064)(15,905)
股東權益總額$682,096 $618,207 
非控股權益--經營合夥企業(8812021年6月30日和977(2020年12月31日單位)
53,133 53,930 
非控股權益-合併後的房地產實體657 686 
總股本$735,886 $672,823 
總負債、夾層股本和股本$1,499,750 $1,464,183 
請參閲簡明合併財務報表附註。
3
目錄
中心空間及其子公司
簡明合併業務報表 (未經審計)

 (單位：萬人，每股收益除外)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2021202020212020
收入$46,656 $43,910 $93,304 $88,316 
費用    
物業運營費用，不包括房地產税13,018 12,360 26,467 25,828 
房地產税5,742 5,410 11,534 10,875 
物業管理費2,085 1,345 3,852 2,899 
傷亡(收益)損失(27)913 74 1,240 
折舊及攤銷19,308 18,156 39,300 36,316 
一般和行政費用3,797 3,202 7,703 6,630 
總費用$43,923 $41,386 $88,930 $83,788 
營業收入2,733 2,524 4,374 4,528 
利息支出(7,089)(6,940)(14,320)(13,851)
利息及其他收入(虧損)619 521 1,050 (2,256)
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(3,737)(3,895)(8,896)(11,579)
出售房地產和其他投資的損益26,840 (190)26,840 (190)
淨收益(虧損)$23,103 $(4,085)$17,944 $(11,769)
向優先單位持有人分紅(160)(160)(320)(320)
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-經營合夥企業(1,386)447 (917)1,139 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-合併房地產實體(19)(5)(36)140 
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)21,538 (3,803)16,671 (10,810)
向優先股股東派發股息(1,607)(1,609)(3,214)(3,314)
優先股贖回折價(溢價)— 25 — 298 
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$19,931 $(5,387)$13,457 $(13,826)
普通股每股淨收益(虧損)-基本$1.49 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)
請參閲簡明合併財務報表附註。
4
目錄
中心空間及其子公司
簡明綜合全面收益表 (未經審計)


(單位：萬人)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2021202020212020
淨收益(虧損)$23,103 $(4,085)$17,944 $(11,769)
其他全面收入：
衍生工具未實現損益(386)(1,696)1,625 (11,105)
(收益)衍生工具虧損重新分類為收益1,120 917 2,216 573 
綜合收益(虧損)總額$23,837 $(4,864)$21,785 $(22,301)
可歸因於非控股權益的淨綜合(收益)虧損-經營合夥企業(1,430)504 (1,169)1,967 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-合併房地產實體(19)(5)(36)140 
可歸因於控股權益的綜合收益(虧損)$22,388 $(4,365)$20,580 $(20,194)

請參閲簡明合併財務報表附註。

5
目錄
中心空間及其子公司
簡明合併權益表 (未經審計)

 (單位為千，每股數據除外)
截至2020年6月30日的6個月首選
股份		數
的
普普通通
股份		普普通通
股份		累計
分配
在超額供應的情況下
營業淨收入		累計其他綜合收益(虧損)
非控制性
利益		共計
股權
餘額2019年12月31日$99,456 12,098 $917,400 $(390,196)$(7,607)$60,849 $679,902 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   (10,810)(1,279)(12,089)
衍生工具公允價值變動   (10,532)(10,532)
分配-普通股和單位($1.40每股及單位)
   (17,493)(1,446)(18,939)
分配-C系列優先股($0.829250每股C系列股票)
(3,314)(3,314)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 19 967   967 
出售普通股，淨額674 48,141 48,141 
普通股單位的贖回36 118 (118)— 
回購股份(5,877)298 (5,579)
收購非控股權益-合併房地產實體(7,584)(4,637)(12,221)
其他 — (750) (79)(829)
餘額2020年6月30日$93,579 12,827 $958,292 $(421,515)$(18,139)$53,290 $665,507 
截至2021年6月30日的6個月
餘額2020年12月31日$93,530 13,027 $968,263 $(427,681)$(15,905)$54,616 $672,823 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   16,671 953 17,624 
衍生工具公允價值變動3,841 3,841 
分配-普通股和單位($1.40每股及單位)
   (19,086)(1,282)(20,368)
分配-C系列優先股($0.829250每股C系列股票)
   (3,214) (3,214)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 27 1,487   1,487 
出售普通股，淨額896 66,356 66,356 
普通股單位的贖回95 418 (418)— 
D系列優先股的價值變動(1,462)(1,462)
其他 — (1,122) (79)(1,201)
餘額2021年6月30日$93,530 14,045 $1,033,940 $(433,310)$(12,064)$53,790 $735,886 

請參閲簡明合併財務報表附註。


6
目錄
中心空間及其子公司
簡明合併權益表 (未經審計)

 
截至2020年6月30日的三個月首選
股份		數
的
普普通通
股份		普普通通
股份		累計
分配
在超額供應的情況下
營業淨收入		累計其他綜合收益(虧損)
非控制性
利益		共計
股權
餘額2020年3月31日$96,046 12,163 $912,653 $(407,150)$(17,360)$55,527 $639,716 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   (3,803)(442)(4,245)
衍生工具公允價值變動   (779)(779)
分配-普通股和單位($0.70每股及單位)
   (8,978)(715)(9,693)
分配-C系列優先股($0.4146250每股C系列股票)
  (1,609) (1,609)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 18 502   502 
出售普通股，淨額624 44,789 44,789 
普通股單位的贖回22 1,048 (1,048)— 
回購股份(2,467)25 (2,442)
其他 — (700) (32)(732)
餘額2020年6月30日$93,579 12,827 $958,292 $(421,515)$(18,139)$53,290 $665,507 
截至2021年6月30日的三個月
餘額2021年3月31日$93,530 13,220 $980,453 $(443,409)$(12,798)$53,676 $671,452 
可歸因於控股權益和非控股權益的淨收益(虧損)   21,538 1,405 22,943 
衍生工具公允價值變動734 734 
分配-普通股和單位($0.70每股及單位)
   (9,832)(617)(10,449)
分配-C系列優先股($0.4146250每股C系列股票)
   (1,607) (1,607)
基於股份的薪酬，扣除沒收後的淨額 24 678   678 
出售普通股，淨額732 54,574 54,574 
普通股單位的贖回69 638 (638)— 
D系列優先股的價值變動(1,462)(1,462)
其他 — (941) (36)(977)
餘額2021年6月30日$93,530 14,045 $1,033,940 $(433,310)$(12,064)$53,790 $735,886 

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目錄
中心空間及其子公司
簡明合併現金流量表 (未經審計)
 (單位：千)
 截至6月30日的六個月，
 20212020
經營活動的現金流  
淨收益(虧損)$17,944 $(11,769)
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整：  
折舊和攤銷，包括攤銷資本化貸款成本39,792 36,829 
(收益)房地產和其他投資的銷售損失(26,840)190 
有價證券的已實現(收益)虧損— 3,378 
基於股份的薪酬費用1,487 967 
其他，淨額2,177 909 
其他資產和負債變動情況：  
其他資產(858)(2,036)
應付賬款和應計費用(3,128)(3,192)
經營活動提供(使用)的現金淨額$30,574 $25,276 
投資活動的現金流  
出售有價證券所得款項— 3,856 
償還應收按揭貸款所得款項— 10,020 
抵押貸款和應收票據增加(12,795)(11,162)
出售房地產及其他投資所得款項59,233 1,162 
收購房地產投資的付款(77,997)(22,770)
改善房地產投資的付款(8,993)(12,428)
其他投資活動(240)633 
投資活動提供(使用)的淨現金$(40,792)$(30,689)
融資活動的現金流  
應付抵押貸款的本金支付(10,326)(6,392)
循環信貸額度的收益136,704 41,578 
循環信貸額度的本金支付(202,575)(28,656)
應付票據淨收益49,940 — 
收購非控制性權益的付款-合併房地產實體— (12,221)
發行普通股的淨收益66,356 48,141 
回購C系列優先股— (5,579)
支付給普通股股東的分配(18,373)(16,984)
支付給優先股股東的分配(3,214)(3,314)
支付給優先單位持有人的分配(320)(320)
支付給非控股權益的分配-經營合夥企業的單位持有人(1,348)(1,472)
其他融資活動(298)(236)
融資活動提供(使用)的現金淨額$16,546 $14,545 
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)6,328 9,132 
期初現金、現金等價物和限制性現金7,310 46,117 
期末現金、現金等價物和限制性現金$13,638 $55,249 
非現金投融資活動補充附表  
應計資本支出$2,034 $(458)
轉股的經營合夥單位418 118 
已宣佈但未支付給普通股股東的分配10,449 9,694 
為繳税而扣留的股份的報廢905 — 
通過交換應收票據獲得的房地產資產— 17,663 
通過房地產收購交換的應收票據— (17,663)
補充披露現金流量信息  
支付利息的現金$13,541 $13,120 

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目錄
中心空間及其子公司
簡明合併現金流量表 (未經審計)
(單位：千)
資產負債表説明2021年6月30日2020年12月31日2020年6月30日
現金和現金等價物$5,194 $392 $52,714 
受限現金8,444 6,918 2,535 
現金總額、現金等價物和限制性現金$13,638 $7,310 $55,249 
請參閲簡明合併財務報表附註。
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中心空間及其子公司
簡明合併財務報表附註 (未經審計)
截至2021年和2020年6月30日的6個月
注1：……組織 
Centerspace與其合併子公司(“Centerspace”、“本公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)統稱為北達科他州房地產投資信託基金(“REIT”)，專注於公寓社區的所有權、管理、收購、再開發和開發。截至2021年6月30日，Centerspace擁有62公寓社區由以下部分組成11,579公寓之家。
附註2·列報基礎和重大會計政策 
陳述的基礎
Centerspace的大部分業務活動是通過合併的經營夥伴Centerspace，LP(f/k/a IRET Properties)、北達科他州的有限合夥企業(“經營夥伴關係”)以及其他一些合併的子公司實體進行的。隨附的簡明綜合財務報表包括該公司的賬目及其持有控股權益的所有子公司的賬目，包括經營合夥企業。所有公司間餘額和交易都在合併中沖銷。
簡明綜合財務報表還反映了經營合夥企業對經營合夥企業擁有普通合夥人或控股權益的某些合資實體的所有權。這些實體併入公司的運營，非控制性權益反映了非控制性合夥人在所有權、收入和費用中的份額。
未經審計的中期簡明合併財務報表
Centerspace的中期簡明綜合財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(“GAAP”)和美國證券交易委員會(“SEC”)的適用規則和條例編制的。因此，根據公認會計原則編制的年度合併財務報表附帶的某些披露被省略。年終資產負債表數據來自經審計的合併財務報表，但不包括GAAP要求的所有披露。管理層認為，所有調整均已包括在內，這些調整僅包括為公平列報中期財務狀況、經營業績和現金流量所需的正常經常性調整。
本期業務成果不一定表明本年度最終可能取得的成果。中期簡明綜合財務報表及其附註應與公司於2021年2月22日提交給證券交易委員會的截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告中包括的綜合財務報表和附註一併閲讀。
預算的使用
根據公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計不同。
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目錄
最近的會計聲明
下表簡要介紹了最新的會計準則更新(“華碩”)。
標準描述領養日期對財務報表或其他重大事項的影響
亞利桑那州立大學2020-04，參考匯率改革(主題848)-促進參考匯率改革對財務報告的影響
本ASU包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。這個亞利桑那州立大學是可選的，可能會隨着時間的推移而當選。Centerspace於2021年6月前瞻性地採用了該指南。這項採用並未對簡明綜合財務報表產生實質性影響。
亞利桑那州立大學2020-06，債務-有轉換和其他期權的債務(分主題470-20)和衍生工具和套期保值-實體自有股權的合同(分主題815-40)-實體自有股權的可轉換工具和合同的會計
這一ASU簡化了可轉換工具的會計處理，並取消了股權合同符合衍生工具範圍例外所需的某些結算條件。該ASU還簡化了某些領域的稀釋每股收益計算，並提供了最新的披露要求。本ASU在2021年12月15日之後的年度報告期內有效。允許提前領養。Centerspace目前正在評估ASU及其可能對簡明合併財務報表的影響。
現金、現金等價物和限制性現金
截至2021年6月30日和2020年12月31日，限制性現金主要包括貸款人持有的房地產存款和第三方託管，用於房地產税、保險和增資。
租契
作為出租人，Centerspace主要租賃符合經營租約資格的多户公寓住宅，租期通常為一年或更短。租金收入根據ASC842確認，租契，使用一種表示租賃期內直線基礎的方法。租金收入大約相當於98.1佔總收入的%，包括市場租金總額減去特許權、空置損失和壞賬的調整。其餘部分為其他財產收入。1.9收入佔總收入的%，主要由其他手續費收入推動，這些收入通常是在某個時間點上賺取時確認的。
該公司的一些公寓社區有商業空間可供租賃。這些空間的租賃條款通常從三至十五年。商業空間的租約通常包括延長租約以延長額外期限的選項。
從2020年4月開始，對於因新冠肺炎疫情而經歷政府強制中斷或關閉業務的商業租户，該公司降低了租金、公共區域維護和房地產税。該公司選擇按照2020年4月10日發佈的財務會計準則委員會問答所允許的那樣，在沒有評估租賃協議下是否存在此類權利或義務的情況下，將這些便利視為存在可強制執行的權利和義務。這些住宿被確認為可變租賃付款。在截至2021年6月30日的三個月內，本公司未確認因減少商業租户應付金額而導致的收入減少，相比之下，收入減少了#美元。402,000在上一年同期。在截至2021年和2020年6月30日的六個月內，公司確認減少了$47,000及$402,000分別是由於減免了商業租户的欠款。
許多租約包含非租約部分，用於向居民發還公用事業費用，以及向商業租户支付公共區域維修費用。Centerspace已經選擇了切實可行的權宜之計，將所有資產類別的租賃和非租賃組件結合起來。合併後的組成部分包括在租賃收入中，並在ASC 842項下入賬。
截至2021年6月30日，不包括任何可變租賃收入和非租賃組成部分的商業運營租賃未來預定租賃收入總額如下：
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目錄
(單位：千)
2021年(剩餘部分)$1,185 
20222,339 
20232,336 
20242,323 
20252,291 
此後2,488 
預定租賃總收入--商業經營租賃$12,962 
收入
收入根據轉讓給客户的商品和服務確認，金額反映公司預期有權獲得這些商品和服務的對價。
包括在與客户的合同收入中的收入流包括：
•O其他財產收入：Centerspace將未包括在租賃組成部分中的租賃相關收入(如申請費)確認為賺取的收入。
•房地產銷售的收益或損失：當一項資產的解除確認標準得到滿足時，包括(1)合同存在，(2)買方獲得了對所出售的非金融資產的控制權時，收益或損失才被確認。(2)當(1)合同存在，(2)買方獲得了對所出售的非金融資產的控制權時，收益或損失才被確認。
下表列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的收入流細分：
(單位：千)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
收入流適用標準2021202020212020
固定租賃收入--經營租賃租契$43,659 $41,910 $87,499 $83,843 
可變租賃收入--經營租賃租契2,103 1,302 4,072 3,082 
其他財產收入與客户簽訂合同的收入894 698 1,733 1,391 
總收入$46,656 $43,910 $93,304 $88,316 

長期資產減值
該公司至少每季度評估包括房地產投資在內的長期資產的減值指標。有關減值指標是否存在的判斷是基於經營業績、市場狀況、每個物業的預期持有期以及法律和環境問題等因素。如果存在指標，該公司會將該物業的預期未來未貼現現金流與該物業的賬面價值進行比較。如果估計未貼現現金流量之和少於賬面金額，則就估計公允價值與賬面金額之間的差額計入減值損失。若物業的預期持有期、物業的估計公允價值或其他因素根據市況或其他因素而改變，則減值費用的評估可能會有所不同，該等差異可能對綜合財務報表產生重大影響。對預期現金流的評估是主觀的，部分是基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。減少計劃中的財產持有期可能會增加記錄減值損失的可能性。
在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月內，該公司記錄不是減損費用。
應收按揭貸款和應收票據
於2020年3月，就收購位於明尼蘇達州新希望的公寓社區Ironwood，本公司收購了本金餘額為#美元的應收税金增額融資券(“TIF”)。6.62021年6月30日和2020年12月31日的100萬美元，出現在簡明合併資產負債表的其他資產中。這張鈔票的利率是4.5在每年的2月和8月到期支付的利率為%。
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目錄
2019年12月，Centerspace發起了一項$29.9百萬建築貸款和一美元15.3百萬夾層貸款，用於明尼蘇達州明尼阿波利斯市一個多户社區的開發。在貸款的同時，該公司還從一家投資級擔保人那裏獲得了大幅完成項目改進的擔保。建築和閣樓貸款的利息和應計利息為4.5%和11.5%。截至2021年6月30日，公司已全額資助29.9百萬建築貸款和$7.1夾層貸款中的100萬美元，這兩筆貸款都出現在簡明綜合資產負債表中的應收抵押貸款中。截至2021年6月30日，建設貸款累計金額為1美元。560,000加到$中的利息29.9百萬元的原始本金餘額。截至2020年12月31日，公司已為24.7百萬的建設貸款。這些貸款由抵押擔保，將於2023年12月31日到期，該協議為Centerspace提供了購買該開發項目的選擇權。這些貸款代表對一個未合併的可變利息實體(“VIE”)的投資。本公司不是VIE的主要受益者，因為它沒有權力指導對實體的經濟表現影響最大的活動，也沒有對實體有重大影響。
可變利息實體
Centerspace已確定其運營合夥企業和每一家不完全擁有的房地產合夥企業都是VIE，因為有限合夥人或功能上相當於有限合夥人的企業缺乏實質性的啟動權和實質性的參與權。本公司是VIE的主要受益人，VIE必須在資產負債表上合併，因為本公司擁有VIE的控股權，並有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響，並有義務吸收VIE的虧損或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。由於經營合夥企業是VIE，公司的所有資產和負債都通過VIE持有。
有價證券
有價證券由股權證券組成。股權證券根據報價市場價格(一級投入)按公允價值報告。任何未實現的收益或損失都包括在綜合經營報表的利息和其他收入中。截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司擁有不是有價證券。在截至2020年6月30日的六個月內，公司實現虧損美元3.4出售該等證券(於綜合經營報表中的利息及其他收益(虧損))所產生的百萬元。
注3：……每股收益
每股基本收益的計算方法是將普通股股東可獲得的淨收入除以期內已發行的實益普通股(“普通股”)的加權平均數。Centerspace已根據2015年激勵計劃及D系列可轉換優先股(“D系列優先股”)發行限制性股票單位(“RSU”)及激勵性股票期權(“ISO”)，這可能會在行使RSU或ISO或轉換D系列優先股時對每股收益產生攤薄效應(有關D系列優先股的進一步討論，請參閲附註4)。除了發行RSU、ISO和D系列優先股外，沒有未償還的期權、認股權證、可轉換股票或其他合同義務需要發行會導致收益稀釋的額外股票。根據營運合夥的有限合夥協議的條款，有限合夥人有權要求營運合夥在收購其有限合夥單位(“單位”)一週年後的任何時間贖回該等單位(“交換權”)。在行使交換權後，並由Centerspace全權酌情決定，其可發行普通股以換取單位。一-以人為本。
基於性能的RSU31,030和27,964在截至6月30日的三個月和六個月，2021年和2020年分別被排除在稀釋後每股收益的計算之外，因為它們是反稀釋的。
在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，D系列優先股228,000被排除在稀釋後每股收益的計算之外，因為它們是反稀釋的。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，基於時間的RSU13,000和15,000，分別被排除在稀釋後每股收益的計算之外，因為它們是反稀釋的。
截至2021年6月30日的三個月和六個月，加權平均股票期權為43,629由於假設每股收益加上平均未賺取補償高於截至該期間普通股的平均市場價格，因此不計入每股攤薄收益，因此具有反攤薄作用。截至2020年6月30日的三個月和六個月，加權平均股票期權為63,527和31,764分別被排除在稀釋後每股收益的計算之外。
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目錄
下表列出了用於計算截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的簡明合併財務報表中報告的基本和稀釋每股收益的分子和分母的對賬：*
 (單位為千，每股數據除外)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2021202020212020
分子  
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)$21,538 $(3,803)$16,671 $(10,810)
向優先股股東派發股息(1,607)(1,609)(3,214)(3,314)
優先股的贖回— 25 — 298 
基本每股收益(虧損)的分子-普通股股東可獲得的淨收入19,931 (5,387)13,457 (13,826)
非控股權益--經營合夥企業1,386 (447)917 (1,139)
向優先單位持有人分紅160 160 320 320 
稀釋後每股收益(虧損)的分子$21,477 $(5,674)$14,694 $(14,645)
分母    
基本每股收益分母加權平均股票13,353 12,280 13,216 12,192 
可贖回經營合夥單位的效力916 1,037 939 1,047 
D系列首選機組的影響228 — 228 — 
稀釋性限制性股票單位和股票期權的影響17 — 18 — 
稀釋後每股收益的分母14,514 13,317 14,401 13,239 
普通股每股淨收益(虧損)-基本$1.49 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股普通股淨收益(虧損)-稀釋後$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)

附註4……股權 和夾層股權
運營合夥單位。運營夥伴關係有881,000和977,0002021年6月30日和2020年12月31日的未償還單位。
交換權. Centerspace贖回單位在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月內，換取與單位持有人行使交換權相關的普通股，詳情見下表。
(單位：千)
截至6月30日的三個月，單位數淨賬面基準
202169 $639 
202022 $1,048 
截至6月30日的六個月，
202195 $418 
202036 $118 
普通股和股權獎。2021年6月30日和2020年12月31日發行的普通股總數為14.0百萬和13.0分別為百萬美元。有幾個23,385和26,186分別在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，根據2015年激勵計劃授予股權獎勵時發行的股票，總授予日期公允價值為$750,000及$914,000，分別為。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，本公司發行了19,508和20,701在2015年激勵計劃下授予股權獎勵時，分別持有股票，總授予日期公允價值為#美元956,000及$1.0分別為百萬美元。這些股票是根據業績和服務標準授予的。
股權分配協議。Centerspace有一項與市場發售(“2019年自動櫃員機計劃”)相關的股權分配協議，通過該協議，Centerspace可以提供和出售總銷售價格高達$1美元的普通股。150.0百萬美元，數額和時間由管理層決定。根據2019年自動取款機計劃出售普通股的收益擬用於一般用途，其中可能包括收購、建設或夾層貸款、社區翻新和償還債務的資金。下表提供了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月期間普通股出售的細節。截至2021年6月30日，總髮行價高達美元的普通股99,000在2019年自動取款機計劃下仍然可用。
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目錄
(單位為千，每股除外)
截至6月30日的三個月，普通股數量
總對價(1)
每股平均淨價
2021731 $54,636 $74.64 
2020624 $44,848 $71.84 
截至6月30日的六個月，
2021896 $66,495 $74.19 
2020674 $48,250 $71.56 
(1)總對價為淨額$528,000及$709,000截至2021年6月30日的三個月和六個月的佣金和發行成本。截至2020年6月30日的三個月和六個月的總對價為淨額$683,000及$735,000佣金和發行成本。
C系列優先股。C系列已發行優先股為3.92021年6月30日和2020年12月31日的2.5億股。C系列優先股沒有投票權，可贖回現金，價格為$。25.00在2022年10月2日之後，以Centerspace的選擇權每股支付。這些股票的持有者有權獲得累積分派，按季度支付(如董事會宣佈)。應計分配按年計算為#美元。1.65625每股，這等於6.625$的%25.00每股清算優先權($97.0總計百萬清算優先權)。
D系列優先股(夾層股權)。2019年2月26日，Centerspace發佈165,600新創建的D系列優先股，發行價為$100每個優先單位作為收購Southfork Townhome的部分代價。D系列優先單位持有人將按以下比率獲得優先分配3.862每年%。*D系列優先股有看跌期權，允許持有人以相當於發行價的現金贖回任何或所有D系列優先股。*每個D系列優先股可根據持有人的選擇權轉換為1.37931單位，表示換算匯率為#美元。72.50每單位。贖回價值的變動逐期計入簡併資產負債表上的普通股。D系列優先股的持有者沒有任何投票權。對D系列單位持有人的分配在簡明綜合權益表中列示，淨收益(虧損)可歸因於控制性權益和非控制性權益。
附註5·月債務
截至2021年6月30日，44公寓社區不受抵押貸款的拖累，29那些為無擔保借款提供信貸支持的房產。該公司的主要無擔保信貸安排(“無擔保信貸安排”)是一種循環的多銀行信貸額度，蒙特利爾銀行擔任行政代理。該信貸額度的總承諾額和借款能力為#美元。250.0根據未擔保資產池(“UAP”)中所載財產的價值，折算為100萬美元。截至2021年6月30日，額外的借款可獲得性為$163.0百萬美元以上87.0提取的百萬美元，包括經營信貸額度上的餘額(如下所述)。無擔保信貸安排將於2022年8月31日到期，其中一項12個月在公司選舉時選擇延長到期日的選擇權。
根據無擔保信貸安排，該公司還有#美元的無擔保定期貸款。70.0百萬美元和$75.0100萬美元，包括在簡明綜合資產負債表上的應付票據中，簡明綜合資產負債表分別於2024年1月15日和2025年8月31日到期。
信用額度和定期貸款的利率由本公司選擇，以貸款人的基本利率加保證金為基礎，範圍為35-85基點，或倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，外加以下範圍的保證金135-190基點以綜合槓桿率(定義見第二次修訂及重訂信貸協議)為基準。無擔保信貸安排和無擔保優先票據受慣例金融契約和限制的約束。本公司相信，截至2021年6月30日，它遵守了所有此類財務契約和限制。
今年1月，Centerspace修訂並擴大了其私人貨架協議，將可用於發行無擔保優先本票(“無擔保優先票據”)的總金額增加到#美元。225.0百萬美元。根據這項協議，該公司發行了$75.0百萬美元A系列債券，2029年9月13日到期，息率為3.84每年%，$50.0百萬美元B系列債券，2028年9月30日到期，息率為3.69每年%，以及$50.0百萬美元C系列債券，2030年6月6日到期，息率為2.70每年%。根據私人貨架協議，有$50.0剩餘的百萬可用。
截至2021年6月30日，Centerspace擁有18作為抵押貸款抵押品的公寓社區。除標準分拆責任外，所有這些按揭貸款對本公司均無追索權。 截至2021年6月30日，本公司相信有不是任何這些應付抵押的重大違約或不遵守情況。
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目錄
Centerspace還擁有$6.0百萬運營信用額度。這一操作信貸額度旨在加強財務管理活動，並更有效地管理現金餘額。這條業務線將於2021年8月31日到期，定價依據是市場利差加上一個月期LIBOR指數利率。
下表彙總了負債情況：
(單位：千)
2021年6月30日2020年12月31日截至2021年6月30日的加權平均到期日(以年計)
信用額度$87,000 $152,871 1.17
定期貸款(1)
145,000 145,000 3.39
無擔保優先票據(1)
175,000 125,000 8.15
無擔保債務407,000 422,871 4.96
應付按揭--固定288,363 298,445 4.87
債務總額$695,363 $721,316 4.92
信貸額度加權平均利率(掉期利率)2.21 %2.85 %
定期貸款加權平均利率(掉期利率)4.15 %4.15 %
無擔保優先票據加權平均利率3.47 %3.78 %
應付按揭加權平均利率3.90 %3.93 %
總債務加權平均利率3.70 %3.62 %
(1)包括在簡明綜合資產負債表的應付票據內。
截至2021年6月30日，定期貸款、無擔保優先票據和應付抵押貸款的未來所需本金支付總額如下：
(單位：千)
2021年(剩餘部分)$15,583 
202237,219 
202345,068 
20243,777 
2025102,505 
此後404,211 
付款總額$608,363 
附註6·11衍生工具
Centerspace使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率波動的風險敞口。為了實現這一目標，該公司主要使用利率掉期合約來確定其定期貸款和部分主要信貸額度的浮動利率。利率掉期合約符合現金流對衝的條件。
現金流量對衝的公允價值變動計入累計其他全面收益(“保監處”)，隨後在對衝交易影響收益期間重新分類為收益。利率掉期累計其他綜合收益中報告的金額將重新分類為利息支出，因為利息支出發生在定期貸款和主要信貸額度的對衝部分。在接下來的12個月裏，該公司估計還會有美元4.4百萬美元將被重新歸類為利息支出的增加。
在2021年6月30日和2020年12月31日，Centerspace有一個$50.0百萬利率掉期，固定部分主要信貸額度的利率。
在2021年6月30日和2020年12月31日，Centerspace擁有三有效的利率掉期合約，名義金額為#美元195.0百萬和一2023年1月31日生效的額外利率互換，名義金額為$70.0百萬美元。這些利率互換是為了固定定期貸款的利率。
下表顯示截至2021年6月30日本公司衍生金融工具的公允價值及其在簡明綜合資產負債表中的分類。2020年12月31日.
16
目錄
(單位：千)
2021年6月30日2020年12月31日
資產負債表位置公允價值公允價值
指定為對衝工具的衍生工具總額-利率掉期應付賬款和應計費用$12,064 $15,905 
下表顯示了截至2021年6月30日、2021年6月和2020年6月30日，公司衍生金融工具對簡明綜合經營報表的影響。
(單位：千)
在OCI中確認的損益從累計保單中重新歸類為收入的損益地點收益(虧損)從累計保單重新分類為收入
截至6月30日的三個月，2021202020212020
現金流對衝關係中的衍生品總額-利率合約$(386)$(1,696)利息支出$(1,120)$(917)
截至6月30日的六個月，
現金流對衝關係中的衍生品總額-利率合約$1,625 $(11,105)利息支出$(2,216)$(573)

注7：……公允價值計量
現金和現金等價物、限制性現金、應付賬款、應計費用和其他負債由於其短期性質，其列賬金額合理地接近其公允價值。對於經常重新定價的可變利率信用額度債務，公允價值以賬面價值為基礎。
在確定其他金融工具的公允價值時，Centerspace採用FASB ASC 820。“公允價值計量和披露。“ASC 820下的公允價值等級區分了基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設(1級和2級)和報告實體自己對市場參與者假設的假設(3級)。公允價值估計可能與出售或處置資產和負債時最終變現的金額不同。
公允價值經常性計量
(單位：千)
總計1級2級3級
2021年6月30日
資產
應收抵押和票據$43,796 — — $43,796 
負債
衍生工具.利率掉期$12,064 — — $12,064 
2020年12月31日    
資產
應收抵押和票據$30,994 — — $30,994 
負債
衍生工具.利率掉期$15,905 $— — $15,905 
利率掉期的公允價值是採用折現預期可變現金支付和收入的市場標準方法確定的。可變現金支付和收入基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率的預期(遠期曲線)。本公司在公允價值計量中還考慮了自身的不履行風險和交易對手的不履行風險(第3級)。
Centerspace採用基於預期未來現金流的3級投入收益法，對抵押貸款和應收票據進行估值。投入包括類似工具的市場交易、管理層對可比利率的估計(範圍為3.75%至10.75%)，以及特定於工具的信用風險(範圍為0.5%至1.0%). 這些應收賬款的公允價值變動在合併經營報表中以利息和其他收入的形式列報。
17
目錄
(單位：千)
公允價值計量於6月30日，其他損益利息收入計入當期收益的公允價值變動總額
截至2021年6月30日的6個月
按揭貸款及應收票據$43,796 $7 $990 $997 
截至2020年6月30日的6個月
按揭貸款及應收票據$17,535 $5 $858 $863 
截至2021年6月30日，Centerspace的投資額為$400,000一家房地產科技企業，由私人持股實體組成，開發與房地產行業相關的技術。根據ASC 820，這項投資是以資產淨值(“資產淨值”)計量的，這是一種實際的權宜之計。截至2021年6月30日，該公司的未出資承諾為$1.6百萬美元。
公允價值非經常性計量
截至2021年6月30日和2020年12月31日，在非經常性基礎上沒有按公允價值計量的非金融資產或負債。
未按公允價值計量的金融資產和負債
應付抵押貸款的公允價值是根據貸款的貼現現金流，使用市場研究和管理層對可比利率的估計(第3級)來估計的。
本公司金融工具截至2021年6月30日和2020年12月31日的公允價值估計如下：
(單位：千)
2021年6月30日2020年12月31日
賬面金額公允價值賬面金額公允價值
金融資產    
現金和現金等價物$5,194 $5,194 $392 $392 
受限現金$8,444 $8,444 $6,918 $6,918 
金融負債    
循環信貸額度(1)
$87,000 $87,000 $152,871 $152,871 
定期貸款(1)
$145,000 $145,000 $145,000 $145,000 
無擔保優先票據$175,000 $183,259 $125,000 $133,181 
應付抵押貸款$288,363 $297,683 $298,445 $308,855 
(1)剔除利率互換協議的影響。有關利率掉期協議公允價值的討論，請參閲附註6。
附註8……收購和處置
收購
收購的Centerspace不是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月內新增房地產。截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月內的收購詳情如下。
18
目錄
截至2021年6月30日的6個月
日期
後天		(單位：千)
總計
採辦
成本		代價的形式投資分配
收購現金土地建房無形的
資產
256豪斯-聯合角-科羅拉多州朗蒙特
2021年1月6日$76,900 $76,900 $5,727 $69,966 $1,207 
截至2020年6月30日的6個月
日期
後天		(單位：千)
總計
採辦
成本		代價的形式投資分配
收購現金
其他(1)
土地建房無形的
資產
其他(2)
182家園-鐵木-新希望，明尼蘇達州
2020年3月5日$46,263 $28,600 $17,663 $2,165 $36,869 $824 $6,405 

(1)應收票據和賣方應計利息結清時的清償。
(2)由獲得的TIF票據組成。有關詳細討論，請參閲註釋2。
性情
在截至2021年6月30日的三個月內，Centerspace處置了五公寓社區，總售價為美元60.0百萬美元。在截至2020年6月30日的三個月內，該公司處置了一一塊未改善的土地，總售價為$1.3百萬美元。下表詳細介紹了截至2021年6月30日、2021年6月和2020年6月的6個月的處置情況。
截至2021年6月30日的6個月
(單位：千)
性情日期
已處置		銷售價格賬面價值和銷售成本得/(失)
多家庭
76住宅-水晶灣-明尼蘇達州羅切斯特
2021年5月25日$13,650 $10,255 $3,395 
40住宅-法國河-明尼蘇達州羅切斯特
2021年5月25日6,700 4,474 2,226 
182住宅-遺產莊園-明尼蘇達州羅切斯特
2021年5月25日14,125 4,892 9,233 
140家園-奧林匹克村-明尼蘇達州羅切斯特
2021年5月25日10,725 6,529 4,196 
151住宅-温徹斯特/格林村-明尼蘇達州羅切斯特
2021年5月25日14,800 7,010 7,790 
總處置$60,000 $33,160 $26,840 
截至2020年6月30日的6個月
(單位：千)
性情日期
已處置		銷售價格賬面價值和銷售成本得/(失)
未改良的土地
拉皮特市土地-拉皮特市，南卡羅來納州2020年6月29日$1,300 $1,490 $(190)
附註9·11細分市場報告 
Centerspace在單個可報告的細分市場中運營，包括公寓社區的所有權、管理、開發、重新開發和收購。每個經營物業都被認為是一個獨立的經營部門，因為每個物業都能賺取收入，產生費用，並且有離散的財務信息。首席運營決策者評估每個物業的運營結果，以決定要分配的資源，並評估績效，而不是基於地理位置、大小或類型對物業進行分組。公寓小區具有相似的長期經濟特徵，為居民提供相似的產品和服務。沒有公寓社區的綜合收入、利潤或資產超過10%。因此，公寓社區被聚合為一個可報告的部分。“所有其他”包括該公司已出售的混合用途物業和公寓社區的非多户組成部分。
19
目錄
執行管理團隊由首席運營決策者組成。該團隊根據淨營業收入(“NOI”)來衡量可報告部門的業績，淨營業收入的定義是房地產總收入減去包括房地產税在內的房地產運營費用。Centerspace認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理費用、傷亡損失以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據GAAP經營活動產生的現金，不應被視為衡量財務業績的淨收入、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流的替代指標。
下表分別列出了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的NOI，以及與簡明合併財務報表中的淨收入的對賬。分部資產也與簡明綜合財務報表中報告的總資產進行核對。
 (單位：千)
截至2021年6月30日的三個月多家庭所有其他總計
收入$44,957 $1,699 $46,656 
物業經營費用，包括房地產税17,967 793 18,760 
淨營業收入$26,990 $906 $27,896 
物業管理(2,085)
傷亡損益27 
折舊及攤銷(19,308)
一般和行政費用(3,797)
利息支出(7,089)
利息和其他收入619 
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(3,737)
出售房地產和其他投資的損益26,840 
淨收益(虧損)$23,103 
 (單位：千)
截至2020年6月30日的三個月多家庭所有其他總計
收入$40,213 $3,697 $43,910 
物業經營費用，包括房地產税15,952 1,818 17,770 
淨營業收入$24,261 $1,879 $26,140 
物業管理(1,345)
傷亡損益(913)
折舊及攤銷(18,156)
一般和行政費用(3,202)
利息支出(6,940)
利息和其他收入521 
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(3,895)
出售房地產和其他投資的損益(190)
淨收益(虧損)$(4,085)
(單位：千)
截至2021年6月30日的6個月多家庭所有其他總計
收入$89,198 $4,106 $93,304 
物業經營費用，包括房地產税35,841 2,160 38,001 
淨營業收入$53,357 $1,946 $55,303 
物業管理費(3,852)
傷亡損益(74)
折舊及攤銷(39,300)
一般和行政費用(7,703)
利息支出(14,320)
利息和其他收入1,050 
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(8,896)
出售房地產和其他投資的損益26,840 
淨收益(虧損)$17,944 
20
目錄
(單位：千)
截至2020年6月30日的6個月多家庭所有其他總計
收入$80,258 $8,058 $88,316 
物業經營費用，包括房地產税32,726 3,977 36,703 
淨營業收入$47,532 $4,081 $51,613 
物業管理費(2,899)
傷亡損益(1,240)
折舊及攤銷(36,316)
一般和行政費用(6,630)
利息支出(13,851)
利息和其他收入(2,256)
出售房地產和其他投資的未計損益(虧損)的收益(虧損)(11,579)
出售房地產和其他投資的損益(190)
淨收益(虧損)$(11,769)
分段資產和累計折舊
截至2021年6月30日和2020年12月31日的部門資產彙總如下，並與合併財務報表對賬：
 (單位：千)
截至2021年6月30日多家庭所有其他總計
細分資產   
擁有的財產$1,805,592 $33,245 $1,838,837 
減去累計折舊(395,716)(11,684)(407,400)
擁有的總財產$1,409,876 $21,561 $1,431,437 
應收按揭貸款37,457 
現金和現金等價物5,194 
受限現金8,444 
其他資產17,218 
總資產$1,499,750 
 (單位：千)
截至2020年12月31日多家庭所有其他總計
細分資產   
擁有的財產$1,727,229 $85,328 $1,812,557 
減去累計折舊(368,717)(30,532)(399,249)
擁有的總財產$1,358,512 $54,796 $1,413,308 
應收按揭貸款24,661 
現金和現金等價物392 
受限現金6,918 
其他資產18,904 
總資產$1,464,183 

附註10……承諾和或有事項
訴訟。在正常運營過程中，Centerspace會捲入訴訟。目前，據本公司所知，尚無重大待決或威脅的法律訴訟，或政府當局正在考慮的其他訴訟會對本公司產生重大影響。
環境問題。根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，房地產的現任或前任所有者或經營者可能需要承擔移除或補救物業內、上、周圍或樓下某些危險或有毒物質的費用。雖然公司目前不知道任何物業存在任何重大違反環境法律、條例或法規的情況，但不能保證其任何物業不會發現污染區域，也不能保證環境法律、法規或清理要求的變化不會導致材料成本。
21
目錄
對應税處置的限制。十七屬性，包括3,559Centerspace不相信該等協議對其業務行為或在限制期內是否處置受限制，因為Centerspace一般持有此等物業及其他物業作投資用途，而非作出售之用，故不會對其業務行為或在限制期內是否處置受限制物業的決定產生重大影響。(由於Centerspace一般持有該等物業及其他物業作投資用途，而非作出售之用)，故須根據與該等物業的部分賣方或供款人訂立的協議，對應課税處置作出限制，並在不同的期間內有效。此外，若本公司認為處置該等物業符合股東的最佳利益，則一般會根據美國國税法第1031條尋求將該等物業的銷售安排為遞延税項交易。否則，本公司可能被要求向本協議各方提供税收賠償。
附註11……基於股份的薪酬
基於股票的獎勵是根據股東於2015年9月15日批准的2015年激勵計劃(該計劃於2021年5月18日修訂和重申)向高級職員、非公職人員和受託人提供的，該計劃允許以現金、不受限制和受限的普通股、股票期權、股票增值權和RSU的形式獎勵，最高可達775,000全球股票市場上的股票十年期計劃生效的期間。根據2015年的激勵計劃，官員和非官員員工可以根據長期激勵計劃獲得股票獎勵，這是一項前瞻性計劃，衡量的是規定業績期間的長期業績。這些獎勵在被視為以股票形式賺取的範圍內支付。根據修訂後的計劃授予的長期激勵獎勵的條款可能每年都會有所不同。
2021年LTIP大獎
在2021年1月1日授予員工的獎勵包括6,410以時間為基礎的RSU獎項，19,224基於總股東回報(“TSR”)的業績RSU，以及43,629股票期權。基於時間的獎勵授予2022年1月1日、2023年1月1日和2024年1月1日各三分之一的股份。股票期權授予252022年1月1日、2023年1月1日、2024年1月1日和2025年1月1日。股票期權的公允價值為#美元。7.383每股收益，在授予之日使用Black-Scholes期權定價模型在以下假設下進行估算：
2021
行權價格$70.64 
無風險利率0.65 %
預期期限6.25年份
預期波動率21.08 %
股息率3.963 %
TSR業績RSU是根據公司的TSR與富時NAREIT公寓指數(FTSE NAREIT)的前瞻性公寓指數進行比較而獲得的三年制句號。有資格獲得的最大RSU數量為38,448RSU，即200已批准的RSU的百分比。已獲得的獎勵(如果有)將在測算期的最後一天完全授予。這些獎項除了必須滿足的服務條件外，還有市場條件才能授予這些獎項。補償支出按授予日公允價值(使用蒙特卡洛估值模型確定)按比例確認，無論是否達到市場條件並最終授予獎勵。因此，在未達到市場條件的情況下，以前記錄的補償費用不會進行調整。該公司根據公司每日收盤價的歷史波動率和選定同行平均波動率的加權平均值、期限等於獎勵剩餘實施期的美國國債利率的無風險利率以及獎勵實績期間的預期期限來計算預期波動率。用於評估TSR性能RSU的假設是預期的波動性20.63%，無風險利率為0.17%，預期壽命為3好幾年了。在授予日，即2021年1月1日，該公司的股價為1美元。70.64每股。
2021年5月18日授予受託人的獎勵包括6,061基於時間的RSU，將於2022年5月18日生效。這些獎勵被歸類為股權獎勵。
基於股份的薪酬費用
在合併財務報表中確認的所有未償還股票獎勵的股票薪酬支出為#美元。1.5百萬美元和$967,000截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月。
項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論和分析應與本報告中包含的截至2021年6月30日的10-Q表未經審計的簡明綜合財務報表(以下簡稱“報告”)、經審計的財務報表
22
目錄
截至2020年12月31日的年度報表，包括在2021年2月22日提交給證券交易委員會的Form 10-K表中的風險因素，以及截至2020年12月31日的Form 10-K表第1A項“風險因素”中的風險因素。
本討論和分析以及本報告的其他章節包含符合1933年“證券法”(修訂本)第27A節和1934年“證券交易法”(修訂本“交易法”)第21E節的定義的前瞻性表述，涉及對未來時期的預期。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項的陳述。諸如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“將”、“假設”、“可能”、“項目”、“展望”、“未來”以及這些詞語和類似表述的變體旨在識別前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素可能導致實際結果、業績或成就與前瞻性陳述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管Centerspace相信這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但公司不能保證我們的預期一定會實現。本文中包含的任何非歷史事實的陳述都應被視為前瞻性陳述。因此，不應依賴這些前瞻性陳述，因為這些陳述會受到已知和未知的風險、不確定性以及公司無法控制的其他因素的影響，可能與實際結果和表現大不相同。
除其他因素外，以下因素可能導致我們未來的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同：
•新冠肺炎疫情及其對我們的員工、居民和商業租户、第三方供應商和供應商、公寓社區以及我們的現金流、業務、財務狀況和運營結果的持續影響；
•公司擁有公寓社區或未來可能投資的市場的經濟狀況惡化和失業率上升；
•本公司所在市場的租賃條件，包括入住率和租金，現有租約到期後可能無法續簽居民或獲得新居民，税收和住房法律的變化，或其他因素，包括與新冠肺炎相關的政府法規對租金、驅逐和其他租賃條件的影響；
•運營成本的變化，包括房地產税、水電費、保險費以及與遵守新冠肺炎限制或以其他方式應對新冠肺炎疫情相關的費用；
•及時獲得翻新公寓社區所需的材料；
•公司市場的不利變化，包括這些市場對公寓住宅的未來需求、進入新市場的障礙、提高租金的能力限制、無法以有利條件確定和完成有吸引力的收購和處置、無法將銷售收益成功地再投資，以及無法適應作為抵押義務抵押品的房地產市場價值的任何重大下降；
•依賴單一資產類別(多家族)和美國的某些地理區域；
•不能成功地將業務擴展到新的或現有的市場；
•新收購未達到預期效果或未能有效整合；
•不能按期、按預算完成項目出租；
•無法以可接受的條件出售非核心物業；
•未將房產銷售所得再投資於遞延納税交易所，可能需要支付特別股息和/或税收保護；
•無法從現金流中為資本支出提供資金；
•無法支付或需要減少普通股股息；
•融資風險，包括可能無法滿足現有信貸安排中的現有契約，或無法以優惠條件獲得新的債務或股權融資，或者根本無法獲得新的債務或股權融資；
•利率、資本化率或資本市場狀況的水平和波動性；
•或有損失以及損失意外保險的可獲得性和費用；
•無法繼續滿足複雜的規則以保持作為聯邦所得税目的REIT的地位，運營合夥企業無法滿足規則以保持其作為聯邦所得税目的的合夥企業的地位，以及影響REITs的法律變化的風險；
•不能吸引和留住人才；
•違反隱私或信息安全系統的網絡責任或潛在責任；
•無法應對災害性天氣、自然事件和氣候變化；
•不能遵守適用於該企業的法律法規和任何相關的調查或訴訟；以及
23
目錄
•本報告、其他SEC報告或公司公開發布的其他文件中確定的其他風險。
還可能不時出現對業務和運營結果產生不利影響的新因素。除非法律另有要求，否則Centerspace沒有義務公開更新或修改這些前瞻性陳述，以反映本報告提交日期後的事件、情況或預期的變化。讀者還應不時查看提交給證券交易委員會的文件中詳細説明的風險和不確定性，包括我們的年度報告Form 10-K中包含的“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析”和“風險因素”。
執行摘要
Centerspace擁有、管理、收購、再開發和開發公寓社區。該公司主要專注於投資於經濟狀況穩定和增長、就業強勁和生活質量具有吸引力的市場，它認為這些市場結合在一起，會導致對公寓住房的更高需求和居民的留住。截至2021年6月30日，公司擁有62個公寓社區的權益，包括11,579套公寓。根據我們的簡明合併資產負債表顯示，截至2021年6月30日，我們擁有的財產為18億美元，而截至2020年12月31日，擁有的財產為18億美元。
出租公寓住房是公司的主要收入來源，公司的經營目標是為居民提供優質的住房。Centerspace致力於在理想的地點投資優質資產，並通過以服務為導向的運營創建充滿活力的公寓社區，從而最大限度地提高居民的滿意度和留存率。Centerspace相信，提供卓越的居民體驗將提高居民滿意度，同時還能提高企業和股東的盈利能力。自1971年首次分銷以來，該公司一直按季度發放。
“新冠肺炎”建設
自2020年3月以來，新冠肺炎疫情一直影響着該業務，當時它蔓延到了Centerspace擁有房產的許多市場。公司的首要任務仍然是其居民、團隊成員和它所服務的社區的健康和福祉。該公司加強了社區和辦公室的清潔協議，在社區公共空間實施物理距離，併為團隊成員制定了遠程工作指南，所有這些都符合州和地方的指南。該公司正在利用技術，允許物業團隊通過虛擬租賃與潛在居民進行遠程互動。Centerspace向受新冠肺炎疫情影響的居民提供延期租金優惠，並向受到經濟影響的商業租户提供租金減免。為了支持團隊成員在現場工作，提供了額外的新冠肺炎帶薪休假和增強的彈性時間安排。
某些州和城市，包括該公司公寓社區所在的一些州和城市，已經對新冠肺炎疫情做出了反應，制定了隔離措施，限制旅行、原地或待在家裏的指令，限制可能繼續經營的企業類型，以及可能繼續的建築項目類型。疫苗的可獲得性導致許多州和城市取消了限制；然而，由於病毒的新變種，Centerspace無法預測未來是否會恢復限制或是否會施加額外的限制。該公司實施了一項計劃，在遵守州和地方指導方針的同時，安全地重新開放其社區的公共空間，但認識到這些市場中新冠肺炎案件的增加可能導致本公司關閉公共空間或採取其他預防措施。
新冠肺炎大流行對金融的影響
在新冠肺炎大流行期間，許多公司，特別是城市地區，都延長了員工在家工作的指令。這些延長的指令導致商業交通減少，在某些情況下，城市地區的商業關閉，這導致公司的五個城市公寓社區的需求減少，租金上漲也更低。新冠肺炎疫情和這些指令影響了公寓社區和寫字樓的運營和業務行為，但沒有對Centerspace的財務狀況、運營業績或現金流產生實質性影響。
持續的新冠肺炎大流行和該病毒的新變種可能導致不利的金融和經濟影響，包括但不限於以下幾點：
•導致我們的居民或商業租户推遲或停止支付租金，放棄或未能續簽租約，這將減少公司淨營業收入和現金流的主要來源；
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目錄
•導致資本市場普遍受到限制或不可用，從而限制了我們獲得任何所需的債務或股權資本融資的機會；
•影響或造成某些關鍵第三方供應商或其他服務提供商的業務損失；
•限制我們繼續按當前利率按季度支付股息的能力；
•減損有形或無形資產的價值；
•要求我們記錄或有損失併產生與其新冠肺炎響應相關的額外費用；或
•導致美國經濟長期放緩，這可能導致長期衰退甚至經濟蕭條，進而影響對公寓社區的需求，並可能對我們的業務和運營業績產生不利影響。
在新冠肺炎大流行期間，Centerspace採取了以下措施來保護其居民和員工，管理開支並保持現金流：
•減少團隊成員到2021年的計劃差旅；
•空缺職位空缺；
•使用現場團隊成員執行通常承包給第三方的工作；以及
•將董事會會議改為虛擬會議，從而限制了與面對面會議相關的費用。
儘管有Centerspace’的努力來管理它的研發鑑於新冠肺炎大流行的影響，目前還無法確定新冠肺炎大流行對2021年和未來幾年租金收入的最終影響。圍繞新冠肺炎疫情的局勢仍然不穩定，該公司正在與居民、商業租户、政府官員和商業夥伴合作，積極管理其應對措施，並對對財務狀況和經營業績的潛在影響，以及對我們業務的潛在不利影響。我們的管理層繼續致力於確保團隊成員、居民和社區的安全，並在新冠肺炎疫情期間保持我們企業的財務穩定。
截至2021年6月30日的三個月概覽
截至2021年6月30日的三個月，收入增加了270萬美元，達到4670萬美元，而截至2020年6月30日的三個月，收入為4390萬美元，主要是由於同店和非同店社區，被處置所抵消。*截至2021年6月30日的三個月，總支出增加了250萬美元，達到4390萬美元，而截至2020年6月30日的三個月，收入為4140萬美元，主要是由於折舊和攤銷以及一般和行政費用的增加。截至2021年6月30日的三個月，適用於普通股和單位的運營資金(FFO)增加了130萬美元，達到1370萬美元，而截至2020年6月30日的三個月為1240萬美元。這一增長主要是由於來自同店和非同店社區的NOI增加，但被處置的NOI減少以及物業管理以及一般和行政費用的增加所抵消。這些變化的驅動因素將在下面的“運營結果”部分進行更詳細的討論。
在公司裏’S不斷努力提高其產品組合和餘額的質量2021年第二季度，該公司以6000萬美元的總售價出售了明尼蘇達州羅切斯特的五個公寓區，實現了2680萬美元的銷售淨收益。
在本季度，Centerspace與KMS管理的實體簽訂了貢獻協議。交易完成後，Centerspace將收購17個社區的投資組合。Centerspace將通過發行最多197.3美元，將以可轉換優先經營夥伴單位的形式支付，這些單位支付3.875%的股息，並可根據持有人的選擇，按每個可轉換優先經營單位1.2048普通單位的匯率轉換為普通單位，相當於每單位83美元的轉換價格。KMS合作伙伴將有能力獲得總計1620萬美元的現金，以取代可轉換優先運營夥伴單位。該公司將收購房地產資產，負債約為126.5美元，公司打算在交易完成後對其中一部分進行再融資。這筆交易預計將在第三季度完成。
詳細介紹截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月的收購和處置情況的表格見本報告簡明合併財務報表附註8。
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目錄
經營成果
營業收入與淨營業收入的對賬
下表提供了營業收入與淨營業收入(“NOI”)的對賬，定義如下。
 (除百分比外，以千為單位)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
20212020零錢美元%的更改20212020零錢美元%的更改
營業收入$2,733 $2,524 $209 8.3 %$4,374 $4,528 $(154)(3.4)%
調整：
物業管理費2,085 1,345 740 55.0 %3,852 2,899 953 32.9 %
傷亡(收益)損失(27)913 (940)(103.0)%74 1,240 (1,166)(94.0)%
折舊及攤銷19,308 18,156 1,152 6.3 %39,300 36,316 2,984 8.2 %
一般和行政費用3,797 3,202 595 18.6 %7,703 6,630 1,073 16.2 %
淨營業收入$27,896 $26,140 $1,756 6.7 %$55,303 $51,613 $3,690 7.1 %
綜合運營結果
以下是截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合運營結果。
 (以千元為單位，百分比除外)
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 20212020零錢美元%的更改20212020零錢美元%的更改
收入
同店$40,521 $39,282 $1,239 3.2 %$80,521 $79,056 $1,465 1.9 %
非同店4,436 931 3,505 376.5 %8,677 1,202 7,475 621.9 %
其他屬性646 402 244 60.7 %1,296 1,375 (79)(5.7)%
性情1,053 3,295 (2,242)(68.0)%2,810 6,683 (3,873)(58.0)%
總計46,656 43,910 2,746 6.3 %93,304 88,316 4,988 5.6 %
物業經營費用，包括房地產税
同店16,528 15,567 961 6.2 %32,906 32,222 684 2.1 %
非同店1,439 385 1,054 273.8 %2,935 504 2,431 482.3 %
其他屬性268 252 16 6.3 %557 530 27 5.1 %
性情525 1,566 (1,041)(66.5)%1,603 3,447 (1,844)(53.5)%
總計18,760 17,770 990 5.6 %38,001 36,703 1,298 3.5 %
淨營業收入
同店23,993 23,715 278 1.2 %47,615 46,834 781 1.7 %
非同店2,997 546 2,451 448.9 %5,742 698 5,044 722.6 %
其他屬性378 150 228 152.0 %739 845 (106)(12.5)%
性情528 1,729 (1,201)(69.5)%1,207 3,236 (2,029)(62.7)%
總計$27,896 $26,140 $1,756 6.7 %$55,303 $51,613 $3,690 7.1 %
物業管理費(2,085)(1,345)740 55.0 %(3,852)(2,899)953 32.9 %
傷亡損益27 (913)(940)(103.0)%(74)(1,240)(1,166)(94.0)%
折舊及攤銷(19,308)(18,156)1,152 6.3 %(39,300)(36,316)2,984 8.2 %
一般和行政費用(3,797)(3,202)595 18.6 %(7,703)(6,630)1,073 16.2 %
利息支出(7,089)(6,940)149 2.1 %(14,320)(13,851)469 3.4 %
利息及其他收入(虧損)619 521 98 18.8 %1,050 (2,256)3,306 (146.5)%
淨收益(虧損)$23,103 $(4,085)$27,188 (665.6)%$17,944 $(11,769)$29,713 (252.5)%
向優先單位持有人分紅(160)(160)— — (320)(320)— — 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-經營合夥企業(1,386)447 (1,833)(410.1)%(917)1,139 (2,056)(180.5)%
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損-合併房地產實體(19)(5)(14)280.0 %(36)140 (176)(125.7)%
可歸因於控股權益的淨收益(虧損)21,538 (3,803)25,341 (666.3)%16,671 (10,810)27,481 (254.2)%
向優先股股東派發股息(1,607)(1,609)2 (0.1)%(3,214)(3,314)100 (3.0)%
優先股的贖回— 25 (25)(100.0)%— 298 (298)(100.0)%
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$19,931 $(5,387)$25,318 (470.0)%$13,457 $(13,826)$27,283 (197.3)%
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目錄
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
加權平均入住率(1)
2021202020212020
同店94.9 %94.5 %94.9 %94.9 %
非同店94.2 %95.3 %93.0 %94.0 %
總計94.8 %94.5 %94.7 %94.8 %
(1)加權平均入住率定義為實際租金收入除以預定租金收入的百分比。預定租金收入代表所有公寓住房的價值，其中已入住住房按租賃合同租金估值，空置房屋按估計市場租金估值。在計算已入住房屋的實際租金和空置房屋的市場租金時，拖欠和優惠不在考慮之列。市場利率是根據社區新租約目前提供的有效利率來確定的，並被用作確定空置公寓住房的市場利率的起點。Centerspace認為，加權平均入住率是衡量入住率的一個有意義的指標，因為它考慮了每個空置單元按其估計的市場價格計算的價值。加權平均入住率可能不能完全反映實物入住率的短期趨勢，加權平均入住率的計算可能無法與其他REITs披露的數據相媲美。
美國公寓式住宅的數量2021年6月30日2020年6月30日
同店10,676 10,676 
非同店903 182 
總計11,579 10,858 
NOI是一種非GAAP財務指標，該公司將其定義為房地產總收入減去包括房地產税在內的房地產運營費用。Centerspace認為，NOI是衡量房地產經營業績的重要補充指標，因為它提供了一種不受折舊、攤銷、融資、物業管理管理費用、傷亡損失以及一般和行政費用影響的經營指標。NOI不代表根據GAAP經營活動產生的現金，不應被視為衡量財務業績的淨收入、普通股股東可用淨收入或經營活動現金流的替代指標。
Centerspace在同店和非同店的基礎上提供了某些信息。在比較的整個時期內，同店公寓社區都是自有的或正在使用的，就新建物業而言，它們已經實現了90%的實際入住率目標水平。在每個日曆年的第一天，該公司確定當年的同店池組成，並調整上一年，這使其能夠評估現有公寓社區的整個期間與期間的運營比較及其對淨收入的貢獻。該公司認為，在同店的基礎上衡量業績對投資者很有用，因為它可以評估固定的社區池每年的表現如何。該公司以此衡量其在提高噪音指數、提高平均租金收入、續約現有居民、控制經營成本及審慎改善資本方面是否成功，並藉此評估該公司是否成功增加噪音指數、提高平均租金收入、續約現有居民、控制經營成本，以及審慎改善資本。以下討論集中於影響同店公寓社區房地產收入和支出的主要因素，因為非同店公寓社區的房地產收入和支出每年的變化通常是由於將這些物業添加到房地產投資組合中，因此為評估房地產投資組合的持續運營表現提供的有用信息較少。
對比截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月，有三個公寓區是非同店的。已售出的社區包括在“處置”中，而“其他”包括非多户型房產和混合用途房產的非多户型部分。
收入。截至2021年6月30日的三個月，收入增長6.3%，達到4670萬美元，而截至2020年6月30日的三個月，收入為4390萬美元。來自非同店社區和其他物業的收入分別增加了350萬美元和24.4萬美元，但被處置收入減少了220萬美元所抵消。在截至2021年6月30日的三個月裏，來自同店社區的收入與去年同期相比增長了3.2%，即120萬美元。增長歸因於平均租金收入增長2.8%，入住率增長0.4%，加權平均入住率分別從截至2021年和2020年6月30日的三個月的94.5%增加到94.9%。我們明尼蘇達州市場的收入受到同店社區收款率從99.0%降至96.4%的影響，這對收入造成了699,000美元的負面影響，而截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月分別為197,000美元
截至2021年6月30日的6個月收入增長5.6%，達到9330萬美元，而截至2020年6月30日的6個月收入為8830萬美元。來自非同店社區的收入增加了750萬美元，但分別被處置和其他物業收入減少390萬美元和7.9萬美元所抵消。在截至2021年6月30日的六個月裏，來自同店社區的收入與去年同期相比增長了1.9%，即150萬美元。這一增長歸因於截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月的平均租金收入分別增長了1.9%。
物業經營費用，包括房地產税在截至2021年6月30日的三個月裏，包括房地產税在內的房地產運營費用增加了5.6%，達到1,880萬美元，而上年同期為1,780萬美元。
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目錄
去年，非同店社區增加的110萬美元被處置減少的100萬美元所抵消。在截至2021年6月30日的三個月裏，包括房地產税在內的同店社區的房地產運營費用與去年同期相比增長了6.2%，即96.1萬美元。在同店社區，可控費用(不包括保險和房地產税)增加了51萬美元，主要是因為薪酬和公用事業成本增加。同店社區的不可控費用增加了451,000美元，主要是由於保險成本。
在截至2021年6月30日的6個月裏，包括房地產税在內的房地產運營費用增加了130萬美元，達到3800萬美元，而去年同期為3670萬美元。非同店社區增加的240萬美元被處置減少的180萬美元所抵消。在截至2021年6月30日的6個月裏，包括房地產税在內的同店社區的房地產運營費用與去年同期相比增長了2.1%，即68.4萬美元。在同店社區，可控費用(不包括保險和房地產税)增加了20.3萬美元，主要是由於薪酬和公用事業成本的增加。同店社區的不可控費用增加了481,000美元，主要是由於保險成本。
物業管理費。截至2021年6月30日的三個月，包括物業管理間接費用和支付給第三方的物業管理費在內的物業管理費用增長了55.0%，達到210萬美元，而去年同期為130萬美元。這一增長主要是由於非經常性技術計劃以及員工增加帶來的補償成本。
截至2021年6月30日的6個月，物業管理支出增長了32.9%，達到390萬美元，而去年同期為290萬美元。這一增長主要是由於技術舉措和補償成本。
傷亡增加(損失)。在截至2021年6月30日的三個月裏，傷亡收益(損失)下降了103.0%，收益為27,000美元，而去年同期為虧損913,000美元。減少的主要原因是上一年發生的與天氣有關的損失，而本年度沒有發生。
截至2021年6月30日的6個月，傷亡收益(損失)下降了94.0%，降至7.4萬美元，而去年同期為120萬美元。減少的主要原因是上一年發生的與天氣有關的損失，而本年度沒有發生。
折舊和攤銷。在截至2021年6月30日的三個月裏，折舊和攤銷增加了6.3%，達到1930萬美元，而去年同期為1820萬美元，這是由於非同店物業增加了220萬美元，但被同店物業減少38.2萬美元和售出物業減少65.3萬美元所抵消。
在截至2021年6月30日的六個月中，折舊和攤銷增加了8.2%，達到3930萬美元，而去年同期為3630萬美元，這是由於非同店物業增加了560萬美元，但被同店社區和已售出物業分別減少了150萬美元和110萬美元所抵消。
一般和行政費用。*截至2021年6月30日的三個月，一般和行政費用增長18.6%，達到380萬美元，而去年同期為320萬美元，主要原因是與公司業績和基於股票的薪酬安排相關的激勵性薪酬成本增加了64.8萬美元，由於贈款的時機和形式，以及技術舉措增加了27.9萬美元，但諮詢費用減少了5.4萬美元。
截至2021年6月30日的六個月，一般和行政費用增長16.2%，達到770萬美元，而去年同期為660萬美元，主要原因是與公司業績和基於股票的薪酬安排相關的激勵性薪酬成本增加了855,000美元，原因是贈款的時間和形式增加了523,000美元，技術實施計劃增加了523,000美元，法律成本增加了123,000美元，但被諮詢成本的減少所抵消。
利息支出。在截至2021年6月30日的三個月裏，利息支出增長了2.1%，達到710萬美元，而去年同期為690萬美元，這主要是由於與去年同期相比，信貸額度上保持了更大的平均餘額，以及C系列票據的增加。
在截至2021年6月30日的6個月裏，利息支出增長了3.4%，達到1430萬美元，而去年同期為1390萬美元，這主要是由於與去年同期相比，信貸額度上保持了更大的平均餘額，以及C系列票據的增加。
利息和其他收入(損失)。在截至2021年6月30日的三個月裏，利息和其他收入增長了18.8%，達到61.9萬美元，而去年同期為52.1萬美元。
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目錄
在截至2021年6月30日的6個月裏，利息和其他收入增加到110萬美元，而去年同期為虧損230萬美元。這一增長主要是由於在截至2020年6月30日的6個月中，有價證券價值損失了340萬美元，這在本季度沒有發生。
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)。截至2021年6月30日的三個月，普通股股東可獲得的淨收入增長了470.0，達到1,990萬美元，而截至2020年6月30日的三個月淨虧損為540萬美元。
截至2021年6月30日的6個月，普通股股東可獲得的淨收入增長了197.3%，達到1,350萬美元，而去年同期淨虧損1,380萬美元。
運營資金來源.
Centerspace認為，運營資金(“FFO”)是一種非GAAP財務指標，用作股本房地產投資信託基金的標準補充指標，它有助於投資者理解經營業績，主要是因為它的計算沒有假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，這是GAAP的歷史成本慣例和折舊記錄所暗示的。
該公司使用全國房地產投資信託公司(NAREIT)採用的運營FFO資金的定義。NAREIT將FFO定義為根據GAAP計算的淨收益或淨虧損，不包括：
•與房地產有關的折舊和攤銷；
•出售若干房地產資產的損益；以及
•當減值直接歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時，對某些房地產資產和實體投資的減值減值。
NAREIT對FFO的定義中不包括減值減記和出售房地產資產的損益，這有助於識別構成投資基礎的長期資產的經營業績，並幫助管理層和投資者比較不同時期的經營業績。
由於NAREIT FFO定義的侷限性，Centerspace在應用該定義時做出了一定的解釋。本公司認為，NAREIT定義中未特別規定的所有此類解釋均與該定義一致。NAREIT的2018年FFO白皮書重述澄清，與REIT主營業務相關的土地減值不在FFO之列，REIT有權排除主營業務附帶資產的減值。
雖然FFO被我們廣泛用作主要的業績衡量標準，但並不是所有的房地產公司都使用相同的FFO定義或計算FFO的方法。因此，本文提出的FFO與其他房地產公司提出的FFO不一定具有可比性。FFO不應被認為是淨收益或任何其他GAAP業績衡量標準的替代，而應被視為一種額外的、補充的衡量標準。FFO也不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不表明可用於滿足公司所有需求的資金，包括償還債務或向股東分配的能力。
截至2021年6月30日的三個月，適用於普通股和單位的FFO增至1370萬美元，而截至2020年6月30日的可比時期為1240萬美元，增長10.4%。這一增長主要是由於來自同店和非同店社區的NOI增加，但被處置的NOI減少以及物業管理以及一般和行政費用的增加所抵消。
截至2021年6月30日的6個月，適用於普通股和單位的FFO增至2660萬美元，而去年同期為2100萬美元，增長26.4%。這一增長主要是由於上一年本年度沒有發生的有價證券虧損3.4美元，以及同店和非同店NOI的增加，但被處置的NOI減少所抵消。
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目錄
普通股股東可獲得的淨收入與運營資金的對賬
 (單位：萬元，不包括每股收益和單位收益)
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
2021202020212020
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$19,931 $(5,387)$13,457 $(13,826)
調整：    
非控股權益--經營合夥企業1,386 (447)917 (1,139)
折舊及攤銷19,308 18,156 39,300 36,316 
折舊較少-非房地產(87)(88)(185)(181)
折舊較少-部分擁有的實體(24)(33)(48)(315)
房地產銷售損失(收益)(26,840)190 (26,840)190 
適用於普通股和單位的運營資金$13,674 $12,391 $26,601 $21,045 
適用於普通股和單位的運營資金$13,674 $12,391 $26,601 $21,045 
向優先單位持有人分紅160 160 320 320 
適用於普通股和單位的運營資金-攤薄$13,834 $12,551 $26,921 $21,365 
每股數據
每股普通股收益(虧損)-稀釋後$1.48 $(0.44)$1.02 $(1.13)
每股FFO和單位稀釋後的FFO$0.95 $0.93 $1.87 $1.58 
加權平均股份和單位-稀釋14,514 13,558 14,402 13,482 
收購和處置
2021年第二季度，該公司出售了5個公寓區，而去年同期為1塊未改善的土地。詳細介紹截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月期間的收購和處置情況的表格見本報告簡明合併財務報表附註8。
已宣佈的分配
在截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月裏，分別宣佈了普通股和單位每股0.70美元和1.40美元的分配。在截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月裏，分別宣佈了每股C系列優先股0.4140625美元和0.828125美元的分配。在截至2021年和2020年6月30日的三個月和六個月內，每個D系列首選單元的分銷分別為0.9655美元和1.931美元。
流動性與資本資源
概述
Centerspace打算保持強勁的資產負債表，並保持財務靈活性，該公司認為，這將增強其在可能出現的適當投資機會中利用資本的能力。該公司打算通過繼續專注於核心基本面來維持其資本結構，這些核心基本面包括從運營中產生正現金流，保持適當的債務水平和槓桿率，以及控制間接成本。
該公司的主要流動資金來源是手頭的現金和現金等價物以及運營產生的現金流。其他來源包括無擔保信貸額度下的可獲得性、財產處置收益，包括與税收遞延淨收益相關的限制性現金、根據擱置登記表提供的優先股和普通股，以及長期無擔保債務和擔保抵押貸款。
該公司的主要流動資金需求通常是經常性運營和管理費用、償債和償還、社區資本改善、向優先股、普通股、D系列優先股和單位的持有者分配、增值再開發、普通股和優先股回購和單位贖回，以及收購更多的社區。
儘管公司相信其財務狀況和流動性足以滿足其合理預期的流動性需求，但可能影響公司未來流動性的因素包括但不限於資本和信貸市場的波動、進入資本和信貸市場的能力、新冠肺炎疫情的影響，包括
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對公司以合理條款(或完全)進入資本和信貸市場的能力、最低REIT股息要求以及公司完成資產購買、出售或開發的能力的潛在影響。
截至2021年6月30日，該公司的總流動資金約為1.682億美元，其中包括1.63億美元的信貸額度以及520萬美元的現金和現金等價物。截至2020年12月31日，公司的總流動資金約為9750萬美元，其中包括9710萬美元的信貸額度以及39.2萬美元的現金和現金等價物。
“新冠肺炎”對流動性的相關影響
Centerspace預計，它的主要流動資金來源仍將是手頭的現金和現金等價物、運營產生的現金流以及無擔保信貸額度下的可獲得性。雖然由於每月租金收入減少以及在新冠肺炎大流行期間和之後入住率可能降低或租金降低，現金流可能會減少，但公司還有其他可用的流動資金來源，如財產處置收益；根據貨架登記聲明提供優先股和普通股；以及長期無擔保定期貸款和擔保抵押貸款。在接下來的12個月裏，公司有以下合同義務：
•2021年剩餘1280萬美元債務到期日；
•2022年前六個月730萬美元的債務到期日；以及
•根據該公司發起的夾層貸款，尚有大約780萬美元需要資金，用於在明尼蘇達州明尼阿波利斯開發一個多户社區。
新冠肺炎相關效應對持續債務可獲得性的潛在影響
儘管該公司遵守了其所有債務安排下的公約，目前預計將繼續遵守這些公約，但不能保證公司將繼續遵守這些公約或能夠獲得這些資金，這取決於新冠肺炎大流行的時間長短及其對美國經濟總體，特別是信貸市場的影響程度。根據信貸安排的條款，如果出現以下情況，本公司可能無法從信貸安排獲得墊款：
•公司不能作出某些陳述和保證，包括證明自2018年4月30日以來，業務、財務狀況、運營、業績或物業整體上沒有發生不利變化，這是合理預期會產生重大不利影響的；
•公司合併物業NOI或適用於借款基礎物業的資本化率的變化減少或消除了信貸安排下的可獲得性；或
•借款基數物業的性質及組成(包括入住率)的改變會導致該等物業不符合資格成為借款基數的一部分，而倘若本公司無法以其他合資格物業取代該等物業，則該等不符合資格可能會減少或取消信貸安排下的供應。
即使本公司繼續遵守前述陳述、保證和契諾，但如果其貸款人不能為其承諾提供資金，則公司可能無法獲得信貸安排下的全部金額，這可能發生在以下情況：
•信貸市場惡化或整體經濟狀況影響本公司的一個或多個貸款人履行其在循環信貸安排下的融資承諾的能力。如果貸款人未能為其在循環信貸安排下的承諾提供資金，如果貸款人的承諾沒有被替代貸款人的新承諾所取代，該部分的信貸安排將不可用；
•糟糕的市場狀況導致本公司的貸款人將他們的承諾轉移到其他機構，這可能導致承諾的資金不可用，特別是如果合併信貸安排下的承諾或其貸款人之間的承諾的話；或
•由於任何貸款人在履行其融資義務方面違約，本公司無法獲得額外的信用證。
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截至本文件提交之日，本公司在其市場或其貸款人的信貸供應方面沒有遇到任何限制或限制，儘管不能保證本公司未來將能夠繼續進入信貸市場或信貸安排。
債務
該公司有3.95億美元的無擔保信貸安排，承諾分配給2.5億美元的循環信貸額度，其餘1.45億美元在兩筆定期貸款之間分配：2024年1月15日到期的7000萬美元無擔保定期貸款和2025年8月31日到期的7500萬美元無擔保定期貸款。
截至2021年6月30日，信貸額度的總承諾額和借款能力為2.5億美元，這是根據未擔保資產池(UAP)所含財產的價值計算的。截至2021年6月30日，在提取的8700萬美元之外，額外的借款可獲得性為1.63億美元，包括運營信貸額度的餘額(如下所述)。截至2020年12月31日，基於UAP的信用額度借款能力為2.5億美元，其中1.529億美元被提取，包括運營信用額度的餘額。這項信貸安排將於2022年8月31日到期，並有一個12個月的選擇權，可在公司選舉時延長到期日。
1月份，該公司修改和擴大了其私人貨架協議，將可用於發行無擔保優先期票的總金額增加到2.25億美元。2019年9月，公司根據這一安排發行了7500萬美元的A系列票據，2029年9月13日到期，年利率3.84%；以及5000萬美元的B系列票據，2028年9月30日到期，年利率3.69%。2021年1月，該公司發行了5000萬美元的C系列票據，2030年6月6日到期，利率為2.70%。根據這項協議，還有5000萬美元可用。
該公司還擁有600萬美元的運營信貸額度。這一操作信貸額度旨在加強財務管理活動，並更有效地管理現金餘額。這條業務線將於2021年8月31日到期，定價依據是市場利差加上一個月期LIBOR指數利率。
2021年6月30日和2020年12月31日的抵押貸款負債分別為2.884億美元和2.984億美元。該公司的所有抵押債務都是固定利率的，期限錯開。這減少了利率變化的風險，從而減少了利率波動對公司經營業績和現金流的影響。截至2021年6月30日，抵押貸款債務加權平均利率為3.90%，而截至2020年12月31日為3.93%。
權益
Centerspace有一項與2019年自動取款機計劃相關的股權分配協議，通過該協議，它可以提供和出售總銷售價格高達1.5億美元的普通股，金額和時間由公司決定。根據2019年自動櫃員機計劃出售普通股的收益擬用於一般企業用途，其中可能包括收購資金和償還債務。在截至2021年6月30日的六個月裏，該公司根據2019年自動取款機計劃發行了896,000股普通股，扣除佣金後的平均價格為每股74.19美元。扣除佣金和發行成本後的總對價為6650萬美元。截至2021年6月30日，根據2019年自動取款機計劃，總髮行價高達10萬美元的普通股仍然可用。
現金、現金等價物和限制性現金的變化
以下討論涉及第一部分第1項簡明現金流量表中列報的合併現金、現金等價物和限制性現金的變化。
除了運營現金流，在截至2021年6月30日的6個月裏，公司從各種活動中產生了資本，包括：
•根據私募協議發行C系列票據，扣除費用後收到4990萬美元；
•從出售明尼蘇達州羅切斯特的五個公寓社區獲得5920萬美元(扣除交易成本)；以及
•根據2019年自動取款機計劃，從發行896,000股普通股中獲得6640萬美元的淨收益。
在截至2021年6月30日的六個月內，公司將資本用於各種活動，包括：
•以7690萬美元的總價收購了位於科羅拉多州朗蒙特的擁有256套住房的公寓社區Union Pointe；
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•為夾層和建築貸款提供資金1280萬美元；
•償還1010萬美元抵押貸款本金；
•償還6,590萬美元的信貸額度；以及
•為公寓社區的資本改善提供約900萬美元的資金。
合同義務和其他承諾
合同義務和其他承諾在我們截至2020年12月31日的10-K表格中披露。自該報告提交以來，該公司的合同義務和其他承諾沒有發生實質性變化。
表外安排
截至2021年6月30日，公司沒有重大的表外安排，如美國證券交易委員會S-K條例第303(A)(4)(Ii)項所定義。
關鍵會計政策
在編制簡明綜合財務報表時，管理層作出了一些估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的已報告資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內已報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。關鍵會計政策摘要包括在我們於2021年2月22日提交給SEC的截至2020年12月31日的10-K表格中，標題為“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。有關更多信息，請參閲本報告中“簡明合併財務報表附註”的附註2。在截至2021年6月30日的6個月內，公司的關鍵會計政策沒有其他重大變化。
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項目3.關於市場風險的定量和定性披露
Centerspace面臨的市場風險主要與當前和未來固定和可變利率債務債券的一般利率水平的波動有關。該公司目前使用利率掉期來抵消利率波動對可變利率定期貸款的影響。本公司並不為交易或投機目的而訂立衍生工具。利率互換使本公司在交易對手不履行協議條款的情況下面臨信用風險。
請參閲我們的Form 10-K年度報告(截至2020年12月31日)，標題為“項目7A”。關於市場風險的定量和定性披露“，以便更全面地討論公司的利率敏感性。截至2021年6月30日，自我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K以來，公司的市場風險敞口沒有實質性變化。

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項目4.控制和程序
披露控制和程序:  
管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時，我們的披露控制和程序(該術語在《交易所法》第13a-15(E)條中定義)的有效性。基於這樣的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2021年6月30日，這種披露控制和程序是有效的，以確保公司根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在SEC規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並被積累並酌情傳達給管理層，包括首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於要求披露的決定。
財務報告的內部控制:  
關於規則13a-15(D)要求的評估，管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，沒有發現我們在截至2021年6月30日的季度內對財務報告的內部控制(根據外匯法案的規則13a-15(F)的定義)發生的任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
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目錄
第二部分-其他資料
項目1.法律訴訟
在本公司的正常經營過程中，本公司會捲入訴訟。目前，除業務附帶的普通例行訴訟外，本公司或其任何附屬公司並無任何重大待決法律程序，而本公司或其任何附屬公司或本公司的任何財產均為訴訟標的。
第1A項。風險因素
截至2020年12月31日止年度的Form 10-K年報第1A項所披露的風險因素並無重大變動。
第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用 
證券銷售
在截至2021年6月30日的三個月內，本公司沒有向經營合夥企業的有限合夥人發行未登記普通股，以換取其單位，這是根據修訂後的1933年證券法第4(A)(2)條規定的私募豁免。
發行人購買股票證券
    最大金額
   中國股票總數為股中國股票的總金額超過了這一數字
 總人數平均價格購買了該產品，作為產品的一部分可能還沒有買到。
 股份和單位付費用户公開宣佈根據這一計劃，該計劃將繼續實施。
期間購得
份額和單位(1)
計劃或實施計劃節目
2021年4月1日-30日— — — — 
2021年5月1日至31日70 70.56 — — 
2021年6月1日-30日(2)
— $— — — 
總計70 $70.56 —  
(1)金額包括已支付的佣金。
(2)包括根據行使兑換權贖回的現金單位。
項目3.高級證券違約 
無
項目4.礦山安全信息披露
不適用
項目5.其他信息
無
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目錄
項目6.展品
以下證物作為本報告的一部分存檔。
 
展品索引
證物編號：描述
3.1
信託聲明名稱更改修正案(參照公司於2021年4月5日向美國證券交易委員會提交的關於附表14A的委託書附錄B而合併)
10.1
出資協議表格(參考公司於2021年6月3日提交給證券交易委員會的當前8-K表格報告附件101併入)
10.2
税務保障協議表格(引用本公司於2021年6月3日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告附件10.2)
31.1*
第302條行政總裁的證明書
31.2*
第302節執行副總裁兼首席財務官證明
32.1*
第906條行政總裁的證明書 
32.2*
第906條執行副總裁兼首席財務官的證書    
101寸**實例文檔
101 SCH**架構文檔
101校準**計算鏈接庫文檔
101實驗室**標籤LINKBASE文檔
101個預覽版**演示文稿LINKBASE文檔
101 DEF**定義LINKBASE文檔
104**封面交互數據文件-封面XBRL標記嵌入到內聯XBRL文檔中
*隨函提交的文件。
**本表格以電子方式提交。附件101為截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q中的以下材料，格式為內聯可擴展商業報告語言(IXBRL)：(I)簡明合併資產負債表；(Ii)簡明合併經營報表；(Ii)簡明權益綜合報表；(Iv)簡明合併權益表；(Iv)簡明合併權益報表；(Iv)簡明合併資產負債表(以下簡稱“iXBRL”)：(I)簡明合併資產負債表；(Ii)簡明合併經營報表；(Ii)簡明權益綜合報表；(Iv)簡明合併權益報表。
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目錄
簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。
中心空間
(註冊人)
/s/小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.) 
小馬克·O·德克爾(Mark O.Decker，Jr.) 
總裁兼首席執行官 
  
/s/約翰·A·基什曼(John A.Kirchmann) 
約翰·A·基什曼 
執行副總裁兼首席財務官 
  
日期：2021年8月2日 
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