發行人免費發行招股説明書日期為2021年5月12日

根據第433條提交

與日期為2021年5月6日的初步招股章程有關

註冊説明書第333-255846號

發行人已向美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)提交了與本通信相關的發行登記聲明(包括招股説明書)。在投資之前，您應該閲讀註冊聲明中的招股説明書以及發行人提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的其他文件，以獲得有關我們和此次發行的更完整信息。你可以通過訪問美國證券交易委員會(SEC)網站www.sec.gov上的埃德加(Edgar)免費獲得這些文件。或者，如果您提出要求，發行人、任何承銷商或參與此次發行的任何交易商都可以安排向您發送招股説明書，方法是聯繫摩根士丹利有限責任公司，收件人：招股説明書部門，地址：180Varick Street，2Floth，New York，NY 10014；美國銀行證券，Nc1-004-03-43，北學院街200號3樓，夏洛特，北卡羅來納州，28255-0001；收件人：招股説明書部門，電子郵件：dg.prospectus_Requests@bofa.或J.P.Morgan Securities LLC，Attn.：布羅德里奇金融解決方案公司，地址：紐約州埃奇伍德長島大道1155號，郵編：11717，電話：(866)803-9204，或發送電子郵件至招股説明書-eq_fi@jpmche e.com.

要審閲初步招股説明書，請點擊以下超級鏈接：https://www.sec.gov/ix?doc=/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000075/cik0001476204-20210506.htm

菲利普斯·愛迪生公司

為現有股東討論潛在上市和流動性計劃的演示文稿

操作員

早上好，歡迎收看菲利普斯·愛迪生公司為現有股東所做的演講，討論潛在的上市和流動性計劃。

在我們開始之前，我想提醒我們的聽眾，今天的演講正在錄製中，同時還在進行網絡直播。

現在，我想把電話轉給菲利普斯·愛迪生公司的邁克爾·克勒(Michael Koehler)。

先生，請繼續。

邁克爾·克勒(Michael Koehler)，投資者關係副總裁

謝謝你，接線員。

大家早上好，感謝你們收看我們的節目。我是邁克爾·克勒，菲利普斯·愛迪生公司負責投資者關係的副總裁。和我一起參加今天電話會議的有我們的董事長兼首席執行官傑夫·愛迪生、我們的總裁德文·墨菲和我們的首席財務官約翰·考爾菲爾德。

鑑於我們已向美國證券交易委員會提交了一份S-11表格註冊聲明，我們今天的評論通常僅限於我們在註冊聲明中提交的內容。

在今天的演講中，Jeff將提供有關潛在公開募股的建設性環境的細節，討論2021年5月6日(星期四)提交給證券交易委員會的註冊聲明，並討論PECO作為上市公司的潛在長期好處。

然後，約翰將討論我們處理流動性的方法和估計的時間表。然後，Jeff將發表一些結束語。

今天將不會有問答環節，因為我們最近提交了註冊聲明，所以我們處於靜默期。

在我們開始之前，我想提醒我們的聽眾，在今天的電話會議上發表的聲明可能包含前瞻性聲明，這些聲明會受到各種風險和不確定因素的影響。

請參閲幻燈片3和4，瞭解有關潛在風險信息的其他披露信息和説明。此外，我們還將參考某些非GAAP財務指標。有關我們使用這些衡量標準以及這些衡量標準與我們的GAAP結果的一致性的信息，請參閲本幻燈片演示文稿的附錄。

現在，請翻到幻燈片5，我將把電話轉給我們的首席執行官傑夫·愛迪生(Jeff Edison)。

傑夫?

傑夫·愛迪生，首席執行官

謝謝你，邁克爾--大家早上好。感謝您接聽我的電話。

我們看到許多積極的微觀和宏觀趨勢影響着購物中心的房地產，特別是我們以雜貨為基礎的購物中心投資組合。

從微觀經濟或PECO的角度來看，我們的資產表現良好。

我們的租户，你知道我們稱之為鄰居，在新冠肺炎疫情造成的困難經濟條件下表現出了強大的韌性。

截至2021年3月31日，我們佔用的空間100%開放營業。事實上，我們已經看到客流量超過了COVID之前的水平。例如，根據Placer AI提供的數據，在截至2021年3月31日的一個月裏，與2019年的月平均水平相比，我們的客流量為104%。

截至2021年第一季度末，我們的租賃投資組合入住率總計為94.8%。這比年初略有增加，因為2021年第一季度新的租賃活動超過了與COVID相關的關閉。2021年第一季度，租賃執行情況強勁。

隨着經濟重新開放，我們的鄰國繼續反彈，我們相信我們投資組合的市場背景似乎越來越強勁。

從宏觀經濟的角度來看，我們認為有許多趨勢對我們有利。

我們繼續看到有利的人口增長和移民到太陽帶，我們年化基本租金的近50%來自那裏。

我們還看到人口從城市中心向非城市和郊區轉移。我們的物業通常位於附近的郊區市場，而不是市區或市中心。與2017年至2019年同期的平均水平相比，2020年3月至9月期間，流出美國城市社區和流入非城市社區的淨人口翻了一番。這是根據克利夫蘭聯邦儲備銀行的數據。

許多員工繼續在家工作。企業正在考慮與員工進行遠程或部分遠程工作安排。當消費者在家工作時，我們相信他們更有可能在家附近購物，我們的中心通常位於家附近。

我們看到，支持當地和小企業的消費者有所增加。我們的當地鄰居受益於當地社區的支持。

重要的是，我們看到零售商繼續採用全渠道戰略。他們將實體店與“BOPIS”或“網購、店內提貨”以及直接送貨相結合。

作為一家全渠道房東，我們相信我們的資產處於有利地位，可以促進最後一英里的送貨，服務BOPIS客户，並支持傳統的實體零售，因為我們以雜貨店為基礎的中心經常有客流量。

最後，我們相信，我們正受益於一些以前以購物中心為基礎的企業搬遷到更方便、更露天的購物中心-比如我們的購物中心。

幻燈片6概述了公共帶狀中心REITs改善的公開市場背景。

該圖表顯示了公共地帶中心從2020年1月1日到2021年4月30日的股票表現。

這場大流行在2020年3月對股票價格產生了重大影響。然而，自2020年11月有關疫苗開發的積極消息發佈以來，我們已經看到了顯著的反彈。平均而言，自2020年3月31日以來，這些股票的價值翻了一番。

現在轉到幻燈片7

由於公共地帶中心REITs交易估值的提高，以及我們行業目前具有建設性的環境，我們已經開始了PECO下一大步的進程：潛在的公開募股和我們現有的股票在全國證券交易所上市。

5月6日(星期四)，我們向美國證券交易委員會(SEC)提交了一份註冊聲明，表明我們計劃通過公開募股籌集資金，同時我們的股票將在全國證券交易所上市。

摩根士丹利(Morgan Stanley)、美國銀行(Bank Of America)和摩根大通(J.P.Morgan)已被選為此次潛在發行的承銷商。

首先，以公開上市的形式向現有股東提供流動性的能力對我們非常重要。

此外，我們相信，進入公開市場將使我們能夠通過去槓桿化來利用長期機會。此外，它還可以提供資金，以追求有吸引力的外部增長戰略，例如收購新的以雜貨店為基礎的購物中心。

我們的上市和公開發行將使我們能夠與機構投資者建立關係，與我們現有的股東一起投資。

我們還認為，作為一家上市公司，這應該會為PECO創造一個機會，讓它進入我們以前無法進入的公共債務市場。

現在轉到幻燈片8

我們相信我們保持多項競爭優勢，包括：

在戰略方面：

1.我們是內部管理的，自2017年以來沒有支付過第三方資產管理費。我們認為，機構投資者不喜歡外部管理結構。

2.我們的管理團隊擁有並運營食品雜貨錨定中心已有30年的歷史。我們相信，我們的經驗和過往記錄是我們有別於其他已上市的非交易REITs的優勢。

3.我們擁有一個完全集成、可擴展的平臺，在全國擁有約300名員工。我們相信，這使我們在本地變得聰明，並使我們能夠收集市場情報，並確定新的收購機會。

·最後，我們有一個統一的管理團隊。管理層目前與我們的投資者一起擁有該公司8%的股份。作為PECO的最大股東，我專注於為我們的投資者實現成功的執行。

就我們的投資組合而言：

·我們相信，我們專注於以食品雜貨為基礎的中心，我們的中心佔地面積較小，以及我們在美國各地的地理多樣性，這些都是積極的屬性，應該會吸引公眾投資者；

·我們相信，我們的中心位於終端消費者附近，支持我們鄰國的全渠道戰略。這包括最後一英里送貨、BOPIS和傳統的店內零售；以及

·我們的規模和規模是有意義的。尤其是對於公開股票市場的新進入者而言。我們在全國範圍內擁有300家購物中心。

在性能方面：

·我們相信，隨着時間的推移，我們的商業模式和目標市場方式已經實現了強勁增長。

·從2016年到2020年，我們分別創造了900萬美元的收入、4170萬美元的虧損、4700萬美元的收入、7280萬美元的虧損和550萬美元的收入。21年第一季度淨收入為11.7萬美元，而2020年第一季度為1120萬美元。

·在公司層面，從2017年到2019年，我們創造了每股4.9%的核心FFO年均增長；在大流行期間，我們在2020年只看到了5.7%的下降。然而，我們2021年第一季度每股核心FFO比2020年第一季度增長了11.1%。

·到目前為止，已通過每月分配和股票回購向我們的股東返還了18億美元。

我現在把電話交給我們的首席財務官約翰·考爾菲爾德(John Caulfield)，討論我們關於分階段處理流動性的代理提案以及我們提出的時間表。

約翰？

約翰·考爾菲爾德(John Caulfield)，首席財務官

謝謝你，傑夫，早上好。

請翻到幻燈片9，其中概述了我們在下個月年度股東大會的委託書中建議的流動性方法。

當我們考慮流動性交易，並考慮我們承銷顧問的反饋和建議時，我們認為分階段進行是最好的策略。它平衡了我們的信念，即我們應該籌集資本，以降低槓桿率，創造外部增長的能力，同時讓我們的股東及時獲得流動性。

假設提案獲得通過，以下是我們的提案的運作方式：

·在上市結束之前，我們現有的流通股將轉換為B類股票，上市後最多六個月內不能交易。

·在發行價確定後，新股將開始交易。這開始了我們目前的股東-他們將是B類股東-的等待期。

·除最初的可流通性外，B類股將與新發行的股票享有相同的優先權、權利、投票權、限制、股息以及條款和條件。

·6個月非上市後，這些B類股將自動轉換為自由流通股。

這個非上市時期是基於我們承銷商的建議，我們相信這將使我們的普通股在非上市時期結束之前進入旺季。

重要的是，管理層的B類股票將與我們的投資者受到同樣的6個月非上市期限的約束。

我們相信，這種方法有機會通過減少人們對現有流通股在上市前六個月的大量交易量的擔憂，來支持我們在公開募股中籌集資金。

正如我剛才所説，在這六個月期間，B類股將繼續接受我們董事會宣佈的任何分配。新發行的股票和B類股票的分配將相同。

幻燈片10概述了我們為股東提供流動性的預計時間表。

最近提交了一份S-11表格的註冊聲明，這是執行發行和上市的第一個正式步驟。

本文檔現已提交給美國證券交易委員會(SEC)，並正在接受他們的審查和評論過程。我們打算更新文件，以納入他們提出的任何意見或問題，以及我們將繼續作出的改進。這一審查過程可能需要幾個月的時間。

在美國證券交易委員會(SEC)完成對註冊聲明的審查後，我們預計將開始向我們的承銷商推銷此次發行。

如果我們為此次發行定價，我們新發行的股票將在全國證券交易所交易，股票代碼為“PECO”。到六個月後，我們現有股東的持有期將結束，他們的股票可以轉換為普通股，這些股票也可以在“PECO”下自由交易。

轉到幻燈片11

幻燈片11包含有關我們即將召開的年度股東大會的委託書的提示。請記得投票。我們為您提供了幾種方法--在線、電話和郵件。

您在郵件中收到的代理選票上也有一個二維碼。你可以用手機掃描二維碼，它就會把你帶到投票站。我就是這麼做的，花了不到一分鐘的時間。

如果您是顧問，請鼓勵您的客户今天投票。我們董事會建議對所有提案投贊成票。

·提案1：要求股東投票選舉PECO董事會的全部八名成員。

·建議2：股東有機會進行諮詢投票，批准PECO任命的高管的薪酬。

·提案3：要求股東就2020年綜合激勵計劃修正案進行投票。

·建議4：要求股東批准與我們之前討論的分階段流動性方法相關的憲章修正案。

·建議5：股東有機會進行諮詢投票，選擇德勤會計師事務所(Deloitte&Touche)作為2021年PECO的獨立註冊會計師事務所。

我們的董事會再次建議股東投票支持所有這些提議，我們相信這些提議將有助於我們實現流動性目標。

我再怎麼強烈地鼓勵你投票也不為過--這是非常重要的。

現在我將電話轉回到Jeff，請他在幻燈片12上做一些總結評論。

傑夫?

傑夫·愛迪生，首席執行官

謝謝你，約翰。

最後，對於PECO來説，這確實是一個令人興奮的時刻。我們希望您在未來的許多年裏繼續與我們並肩投資。

我謹代表我們的整個管理團隊，對我們從股東、同事，更重要的是我們的鄰居那裏得到的持續支持表示感謝。

我們期待着在不久的將來再次更新您的信息。

邁克爾·克勒(Michael Koehler)-投資者關係副總裁

感謝您今天收看我們的節目。請記住投票給你的委託書。

現在你可以斷開連接了。

-結束通話