執行副本

北方大道50號有限責任公司

和

Vertex製藥公司

北大道50號(A地塊-扇形碼頭)租約
波士頓，馬薩諸塞州

北方大道50號有限責任公司

和

Vertex製藥公司

北大道50號(A地塊-扇形碼頭)租約
波士頓，馬薩諸塞州

目錄

第一條、第一條、第二條、第一條。

1.01、租期截止日期：*

1.02、房東：*

1.03：租户：*

1.04.物業管理地址：*

1.05：建築、物業和項目：*

1.06、遊戲前提：遊戲場景

1.07.新租户的比例份額：*

1.08.近期期限：第一季度，第二季度，第二季度，第四季度，第二季度，第四季度，第二季度

1.09開始實施日期：*

1.10.允許使用的版本：版本號、版本號。

1.11.中國金融經紀商：*

1.12.資產管理公司：資產管理公司

1.13、銀行保證金：銀行存款、銀行存款，以及4個月前的存款。

1.14.智能停車設備：智能停車設備：智能手機、智能手機、智能手機

1.15、人民幣基本租金：*

1.16、房租：房租：房租、房租

1.17.取消租户直接支付的費用：*5

1.18.通知房東原址：*5

1.19.通知租户原址：*5

1.20.完成工作：完成工作

1.21.完成工作津貼：年終工作津貼

1.22、展品：展品：蘋果、蘋果。

第二條、第三條、第二條、第二條、附屬權和附屬權。

2.01.物業租賃；附屬權利：物業租賃；物業租賃；附屬權利：物業租賃；物業租賃；附屬權利租賃；物業租賃；附屬權利租賃；物業租賃；物業租賃；附屬權利

第三條租期為三年，租期為十二年。

3.01.延長租期；推遲開始生效日期；推遲生效日期；延長租賃期；推遲生效日期至12月。

3.02.**持有*

3.03.*

第四條--房租、房租

4.01、*

4.02.*

4.03、*

4.04.*

4.05、更新支付方式、支付方式等。

4.06、中國審計署、審計署署長、審計署署長、財務總監、

4.07*

第五條免税、增值税。

5.01.*21

5.02.*

5.03.*

第六條公用事業公司、電力公司和電力公司。

6.01、中國公用事業集團有限公司、中國公用事業

第七條金融保險公司、金融機構和金融機構。

7.01-24：00：00：00-24：00

7.02.美聯儲行動計劃加息，美國聯邦儲備委員會(美聯儲/FED)宣佈，聯邦儲備委員會(FED)和聯邦儲備委員會(FED)將於11月25日到期。

7.03.*26

7.04、*

第八條企業運營費用、財務報表、財務報表。

8.01.預計運營費用、財務報表、財務報表、財務

第九條：允許使用房舍、房源、房舍。

9.01.中國允許使用垃圾郵件，垃圾郵件。

9：02-11：30：30：00：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：30：00：30：30

9.03.美國政府將遵守法律要求，美國聯邦政府將於3月30日簽署協議。

9：04-11：00，危險物質檢測：檢測，檢測：檢測，檢測。

9：05：00：00：00：00：00：00：34：00：00：00：00：00：00：00：00：00：00：00：00：30：00：30：00：30：00：30：00：30：30

9.06.*35

9.07、中國國家安全局、日本、日本、中國、

第十條：房屋和物業的維護和保養。*37.

10.01.房屋和物業狀況不佳，房屋和物業狀況不佳；房屋狀況不佳；房屋和物業狀況不佳；房屋狀況不佳。

10.02、監管機構的免責和責任限制：監管機構的責任豁免和責任限制；監管機構的責任豁免和責任限制；監管機構監管機構的責任豁免和責任限制。

10.03.房東的義務包括房東、房東和房東。

10.04.**租户義務*

10.05.*40。

10.06.終止交易的條件是：交易結束；交易結束；

10.07、*46*

第十一條：發放屋頂許可證；發放天線；發放電信運營商；批准47條。

*47

11點02分開始安裝和維護天台設備；11點48分；11點02分；7點48分；11點02分；7點48分。

11.03.調查屋頂設備的幹擾、維修等。

11.04.*

第十二條禁止損壞或破壞；譴責禁止50條

12月1日，房屋損壞或毀壞的事故發生，事故發生；事故發生，事故發生。

12：02：00：00：00：00：52：00：00：00：00：00：00：00：00：00-52：00：00：00：00：00：00：00：00：00：00：52：00

第十三條房屋轉讓和轉租：房屋轉讓和轉租；房屋轉讓和轉租。

*

*房東同意，*

13.03--沒有發佈*

13.04.    [***]                                55

13.05.    [***]                                56

第十四條，對違約事件和補救措施進行了審查，對金融機構的違約和補救措施進行了審查，根據第五十六條的規定，對違約和補救措施進行了審查。

14.01.*56

14.02、*56

14.03.美國對違約的補救措施*57*

第十五條加強對貸款人、銀行和銀行的保護，根據“金融時報”第59條的規定。

15.01.調查租賃公司的從屬地位和優越性，調查公司的調查結果：159%。

15.02.美國聯邦檢察官辦公室*

15.03.房屋租賃分配：房屋租賃，房屋租賃，房屋租賃

15.04.美國其他儀器公司(Instruments)公佈的數據顯示，美國聯邦儲備委員會()公佈的數據顯示，美國聯邦儲備委員會()公佈的數據顯示，該公司的銷售額為62美元(約合62萬元人民幣)。

15.05.**禁止反言證書*62

第十六條--雜項規定-。

16.01、房東同意費、房東同意費、房東房東同意費、房東

16.02.房東違約通知：房東違約：房主違約；房主違約通知；房

16.03.*63

16.04--美國故意漏報中國--中國

16.05、*64

16.06：沒有錄音記錄：*64*

16.07.美國企業管理局(CFSA)公佈的數據顯示，美國聯邦儲備委員會(FSA)公佈的數據顯示，美國聯邦儲備委員會(FSA)公佈的數據顯示，美國聯邦住房金融局(CFA)公佈的數據為64。

16.08.信託連帶責任信託基金、信託基金

16.09.**不可抗力*

16.10、增加保修限制、增加保修費用。

16.11--沒有其他經紀商負責管理金融服務--金融服務公司-金融服務公司

16.12.適用法律和建築業監管機構、監管機構和監管機構。

16.13建築公司的物業或毗鄰物業將繼續建設。

16.14.加強信息保密，確保信息的保密性。

16.15、美國平等就業機會指數、美國就業機會指數。

第十七條保證金、保證金。

17點01分，一份信用證付款申請，一份付款68英鎊的信用證。

17.02.一份信用質押書，一份信用擔保，一份

17.03.證券保證金轉讓交易：交易記錄；交易記錄；

17.04.預計將發佈證券保證金調查報告、調查報告和調查報告。

17.05.*70

第十八條：政府提供激勵措施，以鼓勵金融機構、金融機構、金融機構和消費者

18.01.美國政府的激勵措施使金融危機升級，金融危機爆發，金融危機愈演愈烈，71美元。

定義術語索引

—A—

美國汽車協會(AAA)2月24日

額外租金：134美元

替代延期期限：2月19日

適用的排除期限為1月1日。

仲裁員將於2月20日出庭。

審計期：2月23日

—B—

BMBL*38年

大樓1號樓。

B樓13號樓

B棟租賃公司於2019年1月14日開業。

18號樓E樓

2019年8月18日，E棟租賃公司(Building E Lease)

—C—

公共區域和設施將於208年8月啟用

可比物業：2月19日

機密信息：75年

施工文件：2月29日

控制力*59

核心建築系統(CORE Building Systems)：48年

—D—

決定日期：2月19日

決定通知日期：2月19日

申報日期：2月13日

違約率下降至-22

環境保護署副署長：2月13日

第三季度發展計劃

國土安全部：38.38

—E—

2038年發生的環境事件

環境保險公司：32年

環境法：第37章

環境報告：2019年2月29日

預計開工日期為2月3日。

違約事件發生在1464年。

現有抵押貸款額度：67%

延期期限：2月19日

—F—

最終生效日期：3月3日

財務標準：76.76

第一次延期至2月18日

不可抗力：72年

FPOC將於2月13日發佈

—G—

政府激勵措施：81%

—H—

危險物質超標337

—I—

彌償受保人：35歲以下

—L—

租賃費：100美元

租約將於2月14日到期。

LEED：50%

法律要求*36

法律要求*36

信用證：76年

信用證質權人：77年

有限停車期至3月12日

—M—

市值租金：2月19日

材料服務中斷日期：2月28日

測量標準：2013年1月

MIP撥款：8000萬美元

—O—

2月29日發生的事件

運營成本下降至2018年4月21日

運營費用：32.32美元

—P—

2019年1月10日的停車協議

停車場：2月11日

人行天橋：75年

百分比份額：*32

允許轉賬*59

房舍：2

利潤增長62%

項目第一部分：第一部分

項目文件日期：2月13日

項目文件，2月13日

房地產行業：第一季度

—R—

相關實體*51

重新設置費用：1.55美元

租金：*16

限制停車率：2019年

屋頂協議*46

天台設備維修：46.46

規章制度：2月28日

—S—

安全計劃*42

服務合同減少到44.6萬份

服務中斷至2月28日

服務中斷通知日期：2月28日

繼任選舉公告*69

繼任者*69

繼任實體*59

—T—

税費：2月25日

承租人承建商*49

租户環境事件2月28日

租户雙方於2月28日簽署了協議。

租户甲方：2月28日

租户物業價格：2月27日

租户工作時間為47年。

租户工作門檻金額為44.8萬美元

租户的建築師：1849年

租户審核通知，2月23日

租户的損害賠償金為15億美元

租户的現有租約將於3月15日到期

學期末2月23日

第三名仲裁員將於8月20日出庭。

總運營成本在2019年2月21日之前

轉會日期：1859

轉會費用：62%

受讓人*59

—U—

公用事業服務部：2月27日

公用事業服務提供商*27

公用事業服務部：2月27日

公用事業開關點：2月27日

Vertex製藥公司

A地塊租約-扇形碼頭
波士頓，馬薩諸塞州

第一條。
基本術語

本租賃中使用的下列術語具有下列含義。

第二條。
處所及附屬權利

2.01.房屋租賃；附屬權。房東特此將房屋出租給租客，租客特此向房東出租房屋，租期為一年。承租人應被允許每週7天、每天24小時進入大樓、房屋和停車場，但須遵守規則和規定、不可抗力(見下文定義)和業主的合理安全措施。

(A)免責條款。物業不包括第2.01(B)節所界定的物業公用區域和設施，以及通往停車場的外牆、屋頂、樓梯和樓梯井、在附件1.06中被確定為“未來零售租户”的建築部分、零售裝貨碼頭以及位於物業內但為物業其他部分(獨家或共用)提供服務的管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置。如果該房產不時包括任何樓層的全部可出租面積，則該房產也不包括位於該樓層的公共走廊、大堂、電梯大堂和廁所。

(B)從屬權利。作為房屋的附屬物，承租人應與其他人一樣(受規章制度約束)有權使用物業的公共區域和設施、第2.01(D)節規定的停車合同、第9.05條規定的標示權、第11條規定的使用屋頂的權利，以及專有進出人行天橋的權利(見下文第16.13節規定)。(見下文第2.01(D)節規定的停車合同、第9.05條規定的標示權、第11條規定的屋頂使用權以及人行天橋的獨家出入權利(見下文第16.13節規定)。本文所用的“公共區域和設施”的定義是：(I)公共樓梯和通道、大堂、走廊、入口、樓梯、升降機及其任何通道，建築物內供租户和其他租户及佔用人普遍使用、方便和受益的其他區域或設施，以及共用的喉管、導管、導管、電線、電話和電氣櫃(完全由租户租用的樓層上的除外)，以及為處所提供服務的附屬設備；(Ii)位於物業內並與大廈相關的公用外部人行道；及。(Iii)業主不時指定為公用地方和設施的任何其他公用地方和設施(但表1.06最初指定為處所一部分的地方不得指定為公用地方)。(Iii)業主不時指定為公用地方的任何其他公用地方和設施(但表1.06最初指定為處所一部分的地方不得指定為公用地方)。

(C)保留。除本協議或法律保留的其他權利外，業主隨時保留權利，在不對租客在本協議下的權利進行無理幹預(緊急情況除外)的情況下，包括但不限於租客使用和進入本建築物：(I)對建築物進行增建或重建，並安裝、使用、維護、修理、更換和重新安置建築物的其他部分，或安裝、使用、維護、維修、更換和重新安置建築物的其他部分，或安裝、使用、維護、維修、更換和重新安置位於建築物內的任何位置的喉管、管道、導管、電線和附屬固定裝置，但未經租客同意，上述安裝、重建或搬遷不得大幅減少處所的實用樓面面積(為容納安裝、修理、更換、保養及搬遷而臨時減少的面積除外)，而租客可全權酌情決定給予或不給予同意，如給予同意，則基本租金及租客的比例份額須按比例減少；(Ii)更改或搬遷公用地方及設施的任何部分，包括大堂及入口(但(A)承租人在本租契下的權利不會在任何重大方面受到不利影響；及(B)就大堂或樓宇入口的任何搬遷而言，除臨時搬遷以容納所需工程外，任何該等搬遷須由承租人全權酌情決定)；。(Iii)授予有關物業的地役權及其他權利，但該等批予不得有重大及以及(Iv)在業主開始竣工之日之前更改物業的街道地址(此後，在得到租户書面同意的情況下，不得無理扣留、限制或拖延)。安裝, 第(I)款所指處所內的更換及搬遷，須在切實可行範圍內儘量設於建築物的核心區域、天花板表面之上、樓面之下或周圍牆壁內，業主須將對租客的幹擾減至合理切實可行的程度。

為了與建築物的其餘部分分開擁有和/或資助建築物的零售空間和/或停車場部分，物業可被細分為單獨的地塊，提交給共管制度，或通過土地租約劃分為單獨的租賃地塊，以允許該部分的獨立所有權和融資，但條件是：(A)承租人在本租約項下的權利和義務不得以任何最低限度的方式減少或負面影響，(B)不得有以下情況：(A)承租人在本租約項下的權利和義務不得以最低限度的方式減少或受到負面影響；(B)不得出現以下情況：(A)承租人在本租約項下的權利和義務不得以最低限度的方式減少或受到負面影響，(B)不得(Ii)租户是否有能力以其他方式使用下文第2.01(D)節所規定的停車位數目，或(Iii)是否有能力使用及佔用處所作準許用途；及。(C)如物業受共管公寓制度管轄，則整個物業須包括在單一共管單位內。如果按照本文最初定義的財產被細分，則術語“財產”應被視為僅指建築物所在的一塊或多塊土地或空域權利的部分，應業主或租户的要求，附件1.05和根據第16.06節記錄的任何租賃通知應進行相應修改。如果房產被提交給共管公寓制度，該房產應被視為該房產所在的共管公寓單元(但任何此類共管單元應具有承租人根據本租約明確有權享有的附屬權利)，並應業主或租户的要求，對附件1.05和根據第16.06節記錄的任何租賃通知進行相應修訂。承租人同意簽訂房東合理要求的與上述有關的任何文書。, 只要不與本租約規定的承租人權利相牴觸，並在其他方面為承租人合理接受即可。在不限制前述條文一般性的原則下，該等文書可包括本租契從屬於土地租契或在物業上設立共管公寓的文件，但如屬共管公寓租客，則本租契下的權利不受重大影響，而就土地租約而言，租户應從任何享有本租約優先權益的土地出租人處收到租客合理接受的不幹擾協議。如果該物業受本款規定的共管公寓制度約束，則未經租户事先書面同意，業主不得以對租客在本租約項下的權利產生重大不利影響的方式行使其作為共管公寓業主協會成員的投票權，該同意不得被無理地拒絕、附加條件或拖延，只要租户沒有拖欠本租約規定的任何付款義務，則房東不得行使投票權，以對租户根據本租約享有的權利產生重大不利影響，且只要租户沒有拖欠本租約規定的任何付款義務，則不得無理拒絕、附加條件或拖延同意。房東應在共管公寓制度要求的期限內，及時支付對包含該房產的共管公寓單元的所有評估(評估應包括在運營成本內)，以使未付評估的留置權不會附加在該房產上。如業主因任何理由(租客未繳交營運費用除外)而未能繳交共管物業估價，以致共管物業協會對該處所所在的共管單位展開執法程序，租客有權直接繳付該等估價(並須提供該等繳付的證據)。

房東)及承租人可根據本租約支付下一筆或多筆額外租金以抵銷該等開支。在任何該等事件發生後，在法律容許的範圍內，共管公寓文件須予修訂，以規定向租客提供任何違約通知書的副本，或業主須以其他方式要求共管公寓協會將租客作為通知方的副本送交業主，之後業主從共管公寓協會收到的共管物業評估發票或其他重要通知的副本，須送交租客及業主。房東應立即向租客提供任何拖欠共管公寓估價通知書的副本(但如果房東在對包含該房產的共管公寓單元行使任何補救措施之前支付了該等款項，則房東不應拖欠這一判決)。

(D)泊車。在此期間，業主應促使停車場運營商與租户簽訂第1.14節規定的停車通道設備數量合同，允許將該數量的車輛停放在停車場內未預留的停車位上。在此期間，業主應安排停車場運營商與租户簽訂第1.14節規定的停車通道數量合同，允許該數量的車輛停放在停車場的非預留停車位上。為進一步落實該等權利，業主已訂立並記錄表2.01(F)所述的若干車庫互惠地役權協議(“泊車協議”)。業主承諾不會授予大廈內任何其他租户只在大廈下面停車場部分停車的權利，除非該等權利影響樓宇內最低限度的停車位數目，使大廈內的零售租户受益，而業主亦向租户提供相若的權利。租客及其僱員根據該等合約須支付的月租，須為停車場營運者在停車場(或地面泊車，視何者適用而定)收取的現行每月泊車費，而泊車費可由該停車場營運者隨時及不時更改，[***]。租户有權隨時向房東提供有關行使房東根據《停車協議》批准停車場運營者的權利的建議，房東同意不應投票贊成僱用任何特定的停車場運營者(租户承認該停車庫需要一名停車場運營者，且該租户應合理配合房東以確定可行的推薦人選擔任停車場運營者)，而租户對該特定的停車庫運營者有合理且先前以書面方式提出的誠意反對意見。(租户承認停車場需要一名停車場運營者，且該租户應與房東合理合作，以找出可行的推薦人選擔任該停車庫運營者)。[***].

[***]

“停車場”統稱為(I)位於大樓下方的三(3)層地下停車場，作為基地大樓工程的一部分，以及(Ii)根據互惠地役權協議、運營協議或現在或今後生效的其他此類協議，在本項目內可能不時建造並隨後提供給大樓的其他停車場。就本租賃而言，根據停車合同支付的費用應構成額外租金。根據本節支付的款項應為

根據停車合同的規定，直接向停車場或適用的停車運營商提供。在不限制業主根據本租賃獲得的其他補救措施的情況下，如果房東或適用的停車運營商發出通知後十(10)天內租户未能支付根據任何停車合同到期的款項，或者如果租户連續60天以上停止簽訂任何接入設備合同，或者如果租户以任何方式放棄任何停車合同，則房東可以在房東通知租户後立即永久終止承租人對適用數量的接入設備的權利(如有終止，首先適用於以下地面停車的停車合同，然後適用於停車場的停車合同)。租户可以在提前30天書面通知房東的情況下，不可撤銷地放棄任何此類停車合同(在這種情況下，第1.14節規定的停車進入設備的數量將被視為已相應減少)。如果房東未能為租户提供本協議項下的任何或所有停車位，除非是由於(I)不超過一(1)個營業日的臨時中斷，(Ii)下一段所述的南波士頓停車凍結條例的實施，或(Iii)前一句中規定的租户違約，則在停車位不可用期間，租户不應被要求根據停車合同支付此類停車位的費用。停車場經營者未能向租户提供停車位，但因傷亡、政府行為或業主及該停車場經營者無法合理控制的其他原因而暫時關閉停車場的情況除外, 或在本合同項下另有許可的情況下，應構成業主在本合同項下的違約，但須受適用的通知和補救期限的限制。

租户承認，停車場和任何此類地面停車區必須遵守南波士頓停車凍結條例的規定，並受波士頓空氣污染控制委員會頒發的一個或多個停車凍結許可證的約束，該條例和許可證要求停車場總停車量的20%留出用於非高峯使用，並且在工作日上午7：30之間不可用。上午9：30租户承認，實施此類要求可能會不時限制某些停車進入設備持有者在上午7：30之間進入停車場或地面停車區的能力。上午9：30(“有限制泊車期”)。[***].

承租人在第2.01(D)節項下的權利不得轉讓或轉租，除非與第13條所允許的轉讓或轉租有關。

(E)量度。雙方承認並同意，本協議規定的面積已根據修改後的ANSI/BOMA/Z65.1-1996辦公樓可用空間測量方法最終確定，並與所附附件2.01(E)所述一致(“測量標準”)。

(F)租契所規限的事宜。本租約以及承租人在本租約項下的權利受附件2.01(F)所列事項和所有法律要求的制約和從屬，包括但不限於：(I)特拉華州的Fan Pier Development LLC和馬薩諸塞州的Fan Pier Owners Corporation之間的某些契諾、地役權和限制聲明，日期為2008年1月31日，並記錄在薩福克縣地契登記處43059頁，須記錄在薩福克縣契約登記處，並可不時加以進一步修訂(“聲明”)，以及由“發展商”或“FPOC”或其代表根據該聲明頒佈的任何規則或規例，不論是否有記錄，但以下一句的規定為限並按照下一句的規定記錄；(Ii)由馬薩諸塞州環境保護局(以下簡稱“環保署”)發出的日期為2002年6月28日(2002年11月21日)的綜合書面決定(日期為2002年11月21日的最終決定)；及(Ii)由馬薩諸塞州環境保護局(以下簡稱“環保署”)發出的綜合書面決定，日期為2002年6月28日(2002年11月21日)的綜合書面決定(“最終決定”)由馬薩諸塞州環境保護局(以下簡稱“DPOC”)發佈。如環保署署長於2007年4月18日發出的函件所延長，以及由環保署署長簽發的第91章建築物許可證，以及由環保署署長就風扇碼頭計劃的所有公共領域發出的第91章許可證編號11907，記錄在薩福克契約登記處第89頁的42568冊內；(Iii)發展計劃；及(Iv)與BRA或波士頓市政府就該建築物或該項目達成的所有協議(統稱，並可不時修訂或補充的“項目文件”)；及(Iv)與BRA或波士頓市政府達成的與該建築或項目有關的所有協議(統稱為，可不時修訂或補充的, 並且每一個都是單獨的“項目文檔”)。截至本租約日期，本聲明並無任何現行規則或規定，業主不得頒佈該等規則或規定，亦不得對聲明作出修訂，業主亦不得訂立任何新的項目文件或對現有項目文件的任何修訂、終止、取消、修訂或修改，以對承租人在本租約項下的權利或特權造成重大不利影響，承租人可全權酌情給予或拒絕同意。房東不對承租人因開發商或FPOC根據本聲明正確行使權利而對任何人或財產造成的任何傷害、損失、費用、費用、債務、索賠或損害(包括律師費和支出)承擔任何責任。承租人應根據業主不時提出的合理要求與業主合作，以允許業主或其附屬公司滿足項目文件中的報告要求，包括但不限於項目或大樓的交通准入計劃協議下的報告要求，這些要求可能會被修訂。

(G)或有租賃。在籤立本租契的同時，租户與業主的聯屬公司(“B座業主”)訂立租約，在工程項目的B地塊上興建一幢建築物(該建築物將稱為“B座”，因此B地塊在附表3.03(B)中有更詳細的描述，而B座樓的任何該等租約將稱為“B座樓租約”)。本租約和B號樓租約(統稱“租約”)均以聯邦藥品管理局頒發的“批准信”為條件。

承租人的新藥申請被視為所謂的“上市藥品”，根據第21 C.F.R 314.3號文件(“Telapvir批准”)的定義，美國食品藥品監督管理局(“FDA”)將其作為所謂的“上市藥品”提交給美國食品藥品監督管理局(“食品和藥物管理局”)。如果2011年12月31日或之前未由FDA頒發telapvir批准，或FDA書面拒絕批准telapvir，則本租賃將於2011年12月31日終止，自2011年12月31日起不再具有任何效力和效力，但在終止後明確存在的義務除外。

[***].

[***].

第三條。
租期

3.01.租期；延遲開工。

(A)本租約的初始期限載於第1條。在每個生效日期之後，業主和租客應簽訂一份可記錄的文書，以附件附件3.01(A)的形式確認適用的生效日期的發生(但不應被視為延遲適用的生效日期的發生)。(B)本租約的初始期限載於第1條，在每個生效日期之後，業主和租客應簽訂一份可記錄的文書，以附件3.01(A)的形式確認適用的生效日期的發生(但該文件的簽訂不應被視為推遲適用的生效日期)。

(B)業主應真誠地努力基本完成(如附件10.03所定義的)業主工程(如附件10.03所定義的)，以使最終開工日期在預計開工日期或之前，但因不可抗力和租户延誤而延期(如附件10.03所定義)。(B)業主應本着誠意努力基本完成業主工程(如附件10.03所定義)，以使最終開工日期在預計開工日期或之前進行，但因不可抗力和租户延誤而延期(如附件10.03所定義)。如果由於租户延遲(但不是因不可抗力)而延長的最終開工日期尚未在預計開工日期之前發生，則作為租户在法律或衡平法上的唯一補救措施(以下第3.01(C)節規定的除外)，租户應從基本租金中獲得相當於租户損害賠償金的抵免。“承租人損害賠償”的意思是[***]。承租人的損害賠償責任應由業主和B樓業主根據B樓租約的第3.01(B)節和第3.01(B)節按照該租約下房屋的各自可出租平方英尺的比例分配。[***].

(C)承租人有權根據本條款第3.01(C)款的規定終止本租約，如果沒有達到以下任何里程碑：(I)如果業主在(A)承租人向業主交付保證金(如果有)之日或之前(A)承租人向業主交付保證金(如果有的話)之日或之前(包括在沒有任何理由的情況下)在Telapvir批准後九十(90)天內(包括在沒有任何理由的情況下)，沒有關閉為建設大樓提供資金的建築貸款，則承租人有權終止本租約：(I)如果房東沒有在(A)租户向房東交付保證金(如果有)之日或之前(包括在沒有原因的情況下)關閉為建設大樓提供資金的建設貸款(Ii)在(A)項中較後的日期或之前沒有就該建築物發出建築許可證(以租户日期為準)

如果(B)因租户延誤以外的任何原因(包括但不限於不可抗力)(上文第(I)和(Ii)款，“A號樓初期建設里程碑”)，或(B)B號樓業主未達到B號樓租約中定義的所有B號樓初期施工里程碑，則向業主交付保證金，並達到第1701節所規定的範圍內，或(B)電訊局批准後九十(90)天的日期，但不限於租户延誤(上文第(I)和(Ii)條，即“A號樓初期施工里程碑”)；或(Iii)B號樓業主未能達到B號樓租約中定義的所有B號樓初期施工里程碑。如果任何前述里程碑未達到，則承租人可提前三十(30)天發出書面通知終止本租約(前提是，如果建築貸款關閉、建築許可證發放和符合B號樓初始建設里程碑(如果在承租人發出終止通知之前未達到任何此類里程碑)在該30天內發生，則終止將不會生效)，作為承租人在法律或衡平法上的唯一補救措施。如果承租人根據第3.01(C)款的規定終止本租約，承租人應終止B號樓租賃以及承租人與業主的關聯公司之間關於位於F地塊的濱海公園大道一號樓(見附件3.03(B))的某些租約(“F號樓租賃”)，租户與業主之間的租約日期為本租約之日(如附件3.03(B)所述)，承租人應根據第3.01(C)款的規定終止本租約，並終止租户與業主之間的某些租約(“F號樓租賃”)，租約日期為本租約日期。儘管本租約有任何相反規定，房東沒有義務在電信批准之日之前申請建築許可證或開始建設房東工程。將最終完工日期提前, 租户可選擇向業主發出書面通知(“加速通知”)，以促使業主在Telapvir批准之前申請建築許可證，方法是在該通知中同意將該建築物的建築許可證費用的100%作為可報銷支出，並將可報銷支出的上限提高同等數額；但只有當租客根據B棟租約第3.01(C)條同時向業主發出加速通知時，該通知才具有效力。

(D)故意遺漏。

(E)上述補救措施是承租人在業主工程施工延遲的情況下的唯一補救措施，但如果業主工程施工在任何120天期間內至少連續九十(X)天或(Y)至少九十(90)天的時間被實質性放棄，在每種情況下，建築物基礎開挖開始後(因承租人延誤或不可抗力以外的原因)，業主應被視為在本租約中違約，但受業主的限制。(E)上述補救措施是承租人在業主工程施工延誤的情況下的唯一補救措施，但如果業主在任何120天期間內至少連續九十天或(Y)至少九十(90)天的時間實質上放棄業主工程施工，則業主應被視為在建築地基開挖開始後(因承租人延誤或不可抗力以外的原因)違約同時將任何此類違約通知的副本交付給房東的建築貸款人(在第16.02條要求的期限內停止此類放棄被視為治癒此類違約)。在適用的通知和補救期限之外，承租人根據前一句話對任何違約行為採取的唯一法律或衡平法補救措施應是(X)在業主首次開始安裝結構鋼之前，提前三十(30)天書面通知業主終止本租約。

對於B號樓或B號樓，房東首先開始為B號樓安裝結構鋼，和/或(Y)對實際的直接損害提出索賠。

3.02.等一下。如果租客(或任何通過租客提出索賠的人)在租期屆滿或提前終止後仍繼續佔用房產或其任何部分，而沒有業主為其籤立和交付的書面協議，則在不限制業主的其他權利和補救措施的情況下，繼續佔有的人應被視為容忍的租户，此後租客應每月支付租金(按比例計算，租户將繼續佔有任何不足一個月的部分時間)，租金在最初30天相當於125%，此後為150%。(X)於緊接該期滿或終止前最後一個月期間適用的基本租金税率或(Y)基本租金的公平市值租金(應按所謂的“三重淨值”基準釐定)，在每種情況下均須連同本租約所規定的所有額外租金一併支付。上述條款不應作為租户或通過租户或承租人提出索賠的任何人延期的許可，也不能延長租期(儘管租户應繼續遵守本租約的所有條款，直到租客遷出房產為止)，房東有權在本租約期滿或提前終止後的任何時間進入和佔有房產，並從房產中移走所有財產和人員，或要求租户在租約期滿或提前終止時交出對房產的佔有權。在租户離開租約之前，房東有權在租約期滿或提前終止後隨時進入並佔有房產，並從房產中移走所有財產和人員，或要求租户在租約期滿或提前終止時交出對房產的佔有權。如果承租人在本租約期滿或終止時未能交出房屋，承租人同意賠償、保護並使房東免受一切費用、損失、費用或責任，包括但不限於。, 承租人和房地產經紀人提出的索賠和律師費。業主在本租約期滿或終止期間或之後的任何一段時間內接受任何租金，均不得作為或解釋為本租約的延期或續簽。如果租户在房東事先明確書面批准的情況下按月入住，任何一方可提前三十(30)天書面通知或法律允許的較短時間內取消這種按月租約。在任何情況下，承租人應對房東承擔責任，賠償因承租人未按本條例要求騰出房屋或其任何部分而實際造成的所有損害。本第3.02節的規定在本租賃終止或提前到期後繼續有效。

3.03.向右延伸。

(A)第一次延期。租户可在最初租期結束前至少二十(20)個月無條件向業主發出書面通知，將本租約延長一(1)個額外的十年期限(“第一次延期期限”)。如果承租人沒有及時行使此選擇權，或者如果在通知之日或第一個延期期限開始時違約事件仍在繼續，則承租人根據第3.03(A)條延長期限的權利將不可撤銷地失效，承租人無權再延長期限，本租約將在初始期限結束時到期。

(B)替代延期期限。同時，承租人已與業主的聯屬公司訂立協議(“E地塊協議”)，以取得若干權利租賃擬在項目E地塊興建的建築物(該建築物將稱為“E號樓”)，該E地塊的詳細描述載於附件3.03(B)號地塊。如果租户根據地塊E協議簽訂了E號樓的租約(E號樓的租約稱為“E號樓租賃”)，則租户對該大樓有以下額外的延期選擇權：(A)如果租户按照E號樓協議的條款延長E號樓租期的權利在未經行使的情況下到期或已被放棄，則租户可以選擇將本租約的期限延長一段時間，以導致本租約的期限與E號樓的租期同時終止。(A)如果租户按照E號樓協議的條款延長E號樓租期的權利已經到期或已被放棄，則租户可以選擇將本租約的期限延長一段時間，使本租約的期限與E號樓的租期同時終止。或(B)如果承租人行使了第一次延期選擇權，並且承租人已按照其條款將E棟租約的期限延長了十(10)年，則承租人可以選擇將本租約的第一次延期期限延長一段時間，以使本租約的期限與如此延長的E棟租約的期限相同，在每種情況下，租户在初始期限(關於方案(A))或第一次延期期限(關於方案(B))結束之前至少二十(20)個月向業主遞交無條件的書面通知，這是必要的(該等延期期限被稱為“替代延期期限”)。如果承租人不及時行使本款規定的選擇權, 或者，如果在該通知日期或替代延期期限開始時違約事件仍在繼續，則承租人根據本第3.03(B)條延期的權利將不可撤銷地失效，承租人無權進一步延期，本租約應在初始期限或第一個延期期限(以適用者為準)結束時到期。

術語的所有引用應指初始術語，其可由第一個擴展術語和/或備選擴展術語(如果有的話)擴展(每個術語均為“擴展術語”)。各續期條款應適用於初始租期的所有相同條款及條件(包括但不限於支付額外租金的義務)，但各續期期限的基本租金應如下所述，承租人除上文(B)段明文規定外，無權進一步延長本租約的期限。

(C)市值租金。如果承租人及時通知房東它打算延長本租約的當前期限，無論是第一次延長期限還是另一次延長期限，那麼房東應在當時預定的期滿結束前至少十九(19)個月以書面形式通知承租人當時適用的租户空間的市場租金，這是基於海港區或馬薩諸塞州波士頓的類似甲級寫字樓和實驗室建築(不包括業主佔用的空間)中的類似空間。考慮到房東和租客在談判租約時會考慮的所有因素(包括但不限於

無需支付與此相關的經紀手續費)。任何延期期限的基本租金應確定為[***]市值租金的一部分。承租人在收到通知後三十(30)天內，應將同意或反對業主確定市值租金一事通知業主，因此，如果承租人反對該決定，則應按照以下規定的方式確定市值租金。如果租客在租客同意或反對房東確定市值租金的三十(30)天內沒有通知業主，則適用延展期的市值租金應被視為房東在本款所述房東的通知中規定的對市值租金的確定，租户應不可撤銷地承擔在適用的延展期內租賃物業的義務。如果承租人的通知反對該決定，則自承租人發出通知之日起至預定到期日(“決定日期”)結束前十七(17)個月為止，房東和租客應進行協商，試圖就適用延展期的基本租金達成協議。在決定日期之前，承租人應根據下文第3.03(D)節的規定發出通知，取消其行使延期或請求仲裁的權利(“決定通知”)。如果承租人未能在決定日期前發出該決定通知，或根據下文第3.03(D)節的規定發出請求仲裁的通知，則承租人應不可撤銷地有義務在適用的延期期限內租賃該房產，而該延期期限的市值租金應以第3.03(D)節規定的方式通過仲裁確定。

(D)市值租金仲裁。如果承租人通知房東房東反對房東確定市場租金，並根據前一款發出請求仲裁的決定通知，該決定通知還應提出仲裁請求，並要求承租人任命一名在馬薩諸塞州波士頓海港區或朗伍德醫療區的A級寫字樓和實驗室租賃市場擁有至少十(10)年經驗的MAI評估師，且該評估師不得與房東或租户有關聯，也未為任何一方或其附屬公司工作過，在以下情況下，該評估師應與房東或租户均無關聯，也未為任何一方或其關聯公司工作過，且該評估師具有至少十(10)年的海港區或馬薩諸塞州波士頓市朗伍德醫療區A級寫字樓和實驗室租賃市場經驗此後五(5)天內，房東應通知租客指定第二名具有此類經驗的仲裁員。每名仲裁員應被告知在業主指定第二名仲裁員後三十(30)天內確定適用延期期限的市值租金。在該三十(30)天期限屆滿或之前，兩名仲裁員應協商比較他們各自確定的市場租金。如果兩名仲裁員所確定的金額之間的差額小於或等於上述金額中較低金額的百分之十(10%)，則最終確定的市值租金應等於上述金額的平均值。如果上述金額之間的差異大於百分之十(10%)，則兩名仲裁員應在此後十(10)天內指定第三名仲裁員(“第三名仲裁員”)，該仲裁員應被指示在指定後十(10)天內通過選擇由仲裁員確定的金額之一來確定適用延期期限的市值租金。

另外兩名仲裁員。每一方當事人都應承擔其選擇的仲裁員的費用。第三名仲裁員的費用(如有)由房東和租客平分。仲裁員單獨或集體未能在規定的時限內完成仲裁程序的，(I)不得終止承租人行使適用的延長期，或(Ii)導致仲裁程序結束；此後雙方應繼續本着誠意完成仲裁程序。

第四條。
租金

4.01.基本租金。在開工之日及此後的每個月的第一天，承租人應按照以下第4.05節進一步規定的方式向房東支付每月的基本租金分期付款。如果開工日期是分階段進行的，則承租人有權獲得從第一個開工日期開始到緊接最終開工日期前一天為止的一段時間(“提前進入期”)到期基本租金的抵免，該抵免金額為承租人實際支付的任何分期溢價，原因是根據工作書進行的分期工程變更(但前提是，自最終開工日期起及之後不應向承租人支付任何抵扣，且在任何情況下，該抵免不得被視為超過應支付的基本租金總額

4.02.附加租金。

(A)一般情況。“額外租金”的含義見第1.16節。“租金”是指基本租金和附加租金。房東應預先估計(I)第5條下的所有税費，(Ii)第6條下的所有公用事業成本(除非由租户單獨計表或單獨簽約支付)，(Iii)房東根據第7條應支付的所有保險費，以及(Iv)第8.01節下的所有運營費用(第(I)至(Iv)款中的所有項目單獨為“運營成本”，統稱為“總運營成本”)，自生效之日起，租户應支付租户按比例分攤的十二分之一的費用。房東應在租賃期內，在開始日期或之前，以及隨後的每年12月1日或之前，向租户提供下一個歷年的估價。業主可以根據其經驗和對成本的合理預期，隨時調整其對總運營成本的估計。該等調整自通知承租人後的下一個租金交付日起生效。在開工日期後的每年12月1日或之前，房東應向租户提供一份合理詳細的報表，説明房東在本會計年度內支付或發生的總運營成本(包括按權責發生制估算的12月1日之後的該財年期間(如有))和租户在該等費用中的比例，並應在每一會計年度結束後60天內向租户提供一份最終報表

(承租人承認，因該聲明而產生的任何運營成本應在房東收到該期限內的年度賬目後另行核對，且不需要在該60天內提供，但房東應在收到該年度報表或根據該聲明允許的任何後續賬單或調整後，在合理可行的情況下儘快向租客提供該等費用的對賬單)。在該報表交付後的三十(30)天內，承租人應向房東支付承租人在總運營成本中按比例分攤的任何少付款項，或房東應從下一個到期的額外租金中扣除任何多付的款項。如果租期屆滿或本租賃終止的日期不是會計年度的最後一天，則承租人根據本第4.02(A)節為該部分會計年度支付的額外租金應基於房東對否則可計入總運營成本的項目的最佳估計，並應在(A)房東向租户交付該估計後三十(30)天或(B)租期的最後一天或(B)期限的最後一天之前支付，並在承租人收到房東的租金後適當付款或退款。本第4.02(A)節在期限期滿或提前終止後仍然有效。

本租賃要求承租人直接向供應商、供應商、承運商、承包商等支付一定的保險費、公用事業費用、個人財產税、維護和維修費用以及其他費用。如果房東根據本租約支付上述金額中的任何一項，承租人應按要求全額償還該等費用，並在下一個月的租金付款中予以償還。除非本租約另有規定，否則承租人應在下一個月租金支付之日或之前支付所有到期的額外租金。在任何情況下，房東不要求支付額外租金不應被視為放棄房東獲得額外租金的權利。

(B)若干營運成本的分配。如果在期限內的任何時候，業主僅就建築物的特定部分提供服務，或產生可分配給建築物的特定部分的其他運營成本，則該等運營成本應全部向該等部分的租户(包括租户，如果適用)收取，儘管本合同中有提及租户按比例分攤的規定。為進一步説明(但不限於前述規定)，如果根據波士頓評估師辦公室的記錄，區分可分配給(I)大樓零售部分和(Ii)停車場的税款和可分配給大樓其餘部分的税款是可行的，則房東應相應地分配該等税款，以便零售租户應支付100%可分配給零售空間的税款，停車場業主應支付100%的税款。業主承認，應盡商業上合理的努力，將建築物的零售部分和停車場與建築物的其餘部分分開評估，以便於

緊接前一句(但本句並不規定業主須將該建築物劃分為共管公寓或分租單位)。

4.03.滯納金。承租人承認，如果延遲支付租金，房東將產生意想不到的費用，這將是非常難以確定的。這類成本包括加工費和會計費，以及房產抵押可能向房東收取的滯納金。因此，如果房東在到期日後五(5)天內沒有收到任何租金，租户應向房東支付相當於逾期金額百分之五(5%)的滯納金。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租户拖欠付款而招致的費用的公平合理的估計。滯納金的支付不能糾正租户拖欠的款項，也不能阻止房東行使其他權利和補救措施。在房東向租户發出逾期付款通知以及房客未付房款的五(5)天后，不得產生本第4.03條規定的滯納金；但房東在任何12個月內不得發出超過兩次的通知。

4.04.有趣。任何逾期租金應自到期之日起計息，直至按美國銀行(或其繼承人)最優惠利率的年利率加4%(4%)的年利率(“違約率”)支付為止，除非該利息會導致總利息超過法律允許的水平。利息的支付不能糾正租客拖欠房款的情況，也不能阻止房東行使其他權利和補救措施。在房東向租户提供逾期付款通知以及房客未支付房款的五(5)天后，本第4.04條規定的利息不得產生；但房東不得在任何12個月內發出超過一次的通知。

4.05.付款方式。承租人應按第4.02節規定，在租期內每個日曆月的第一個日曆月的第一天，按照第4.02節的規定，按比例每月向房東預付基本租金，不得抵銷、扣除或事先要求，除非本合同另有明確規定。承租人應在租期開始或結束時支付少於一個月的基本租金和額外租金的應課差餉租金。除本合同另有明文規定外，所有基本租金、額外租金和其他到期款項均應在當前的美國匯兑中以票據交換所銀行開出的支票支付，不得要求、抵銷或其他扣除，支票開在房東的原始地址或房東不時指示的其他地點，票據交換所銀行開立的支票應在房東的原始地址或房東不時指示的其他地點開具支票，以支付基本租金、額外租金和其他到期款項，不得要求、抵銷或其他扣除。承租人承認，租賃項下的首次每月定期付款，包括但不限於基本租金、税金和運營費用，將根據房東提供的電匯指令，通過電子資金轉賬全部支付，除非房東另有指示。

在不限制前述規定的情況下，除緊隨其後的句子中明確規定外，承租人支付租金的義務應是絕對的、無條件的，不受任何業主契約的影響，不得解除或以其他方式受到影響。

根據現在或今後適用於物業的任何法律或法規，或對租户使用的任何其他限制，或(除本合同明確規定外)任何傷亡或損失，或房東未能履行義務或發生其他事件；租户放棄現在或今後現有的一切權利，包括退出或交出本租約或物業或其任何部分，或在任何尋求追回租金的訴訟中主張任何反申索或抗辯(除非如果不在該訴訟中提出反訴或抗辯，租户將失去該反申索或抗辯)。儘管有上述相反規定，本段規定不得被視為限制承租人根據本租約第3.01(C)、3.01(E)、6.01、10.03(C)和15.02條以及第12條規定的條款和條件(如適用)獲得租金減免或終止租約的明示權利。然而，在本租賃條款的約束下，承租人有權就房東違反其租賃契約造成的直接金錢損害尋求判決(但不得抵銷任何該等判決，不得抵銷任何租金或本合同項下的其他欠款)。

本合同項下應支付的基本租金應為在本租賃期內(“條款”)對房東的淨返還，不得因該房產而產生任何費用、費用、抵銷、減值或其他扣除(不包括房東的融資費用、一般適用的聯邦和州所得税以及本租約明確由房東負責的那些費用)，本租約的所有條款均應根據該意圖進行解釋。在本租約的所有條款中，除房東的融資費用、一般適用的聯邦和州所得税以及本租約明確由房東負責的那些費用外，所有條款均應根據該意圖進行解釋。

4.06.審核。業主應保存有關總運營成本的賬簿和記錄。所有記錄應至少保存三(3)年。在房東提交房東關於該期限內任何一個會計年度的總經營成本報表後一百八十(180)天內，應承租人的要求(“承租人審計通知”)，承租人(由承租人承擔費用)有權檢查適用於該會計年度總經營成本的房東賬簿和記錄。該等查閲紀錄的權利可在以下情況下行使：(I)在業主營業時間內的合理時間向業主發出合理的事先通知，及(Ii)僅在租客發出審計通知後的60天期間(“審計期”)內行使。房東應在馬薩諸塞州房東辦公室或酒店提供此類賬簿和記錄，或以電子方式提供。[***]由全國認可的會計師事務所或全國認可的商業地產服務公司的註冊會計師進行，經業主批准(此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延)，[***]租户可以將爭議提交由美國仲裁協會波士頓辦事處(“AAA”)根據美國仲裁協會(“AAA”)的商業房地產仲裁規則進行的仲裁來確定。仲裁員應由AAA挑選，並應為註冊會計師，至少有十(10)年審計甲級商業寫字樓和實驗室建築的經驗，不得與房東或租户有關聯，且在過去五(5)年中的任何時候都沒有為任何一方或其關聯公司工作過。[***]。承租人依照本款規定聘請的審計公司，不得按或有收費方式給予補償。[***].

作為對業主賬簿和記錄進行任何此類審查的先決條件，租户的審查員應被要求籤署一份協議，並以業主合理接受的形式向業主提交一份協議，同意對他們發現的有關業主或建築物或財產的任何非公開、機密的信息保密，除非法律要求，否則不披露審查結果。儘管任何審查員事先得到了業主的批准，但如果根據房東的合理判斷，審查員違反了對業主的保密承諾，或者不能提供合理可接受的保密保證和程序，業主有權隨時撤銷批准。

4.07.階段性。[***].

第五條。
賦税

5.01.税費。承租人約定並同意向房東支付附加租金承租人在每一財政税期內的按比例分攤的税款，或條款中包括的應課税額部分。如果房東收到任何此類税款的退款，房東應從下一次到期的額外租金中扣除，或在房東選擇的情況下，在扣除房東在獲得退款過程中發生的合理成本和支出(以該等成本和支出以前未包括在運營費用或税項中的範圍為限)後，按比例向租户支付退款份額，但無論如何，退還給租户的金額不得超過租户因退款期間支付的税款。應承租人的要求，房東應向承租人提供適用的房地產税單複印件。承租人應在每個月的第一天按月分期付款，金額由房東根據第4.02(A)節不時合理估計。

5.02.“税”的定義。“税”是指對房產或房產評估或徵收的所有税、評税、改善品、消費税、使用費和所有其他任何種類或性質的政府收費，或徵收或約定的代之以税或自願付款，以及對房產或房產徵收的所有罰款和利息(如果是由於承租人沒有及時付款)(包括但不限於對房產或與此相關使用的固定裝置或設備徵收的任何個人物業税)，以及其他；其他：(A)税、税等。税收不應包括：前述中的任何一項，其徵收或評估的範圍不應歸因於本條款；繼承、遺產、贈與、消費税、特許經營權、收入、總收入、資本税、收入、租金、國家、工資、印花税或利潤税，無論如何指定；或因房東遲交税款而產生的任何利息或罰款(租户未及時付款的除外)、與修復有害物質有關的任何環境評估、收費或留置權(如下所述)。

或由業主、其代理人、僱員或承包商或建築物的任何租户(租户或其分租人或受讓人除外)造成的；除完工工程、承租人工程或承租人對處所或大樓進行的任何未來建造、翻新和/或改善工程外，還應支付給公共當局的費用或費用，包括交通費用、住房費用、學校費用、露天空間費用、託兒費用、藝術項目費用、交通緩解措施費用、環境影響報告費用、交通研究費用、運輸系統管理計劃費用(但包含在聲明規定的CAM費用或運營費用定義中的費用除外)、未來税費儲備或分配給停車場的税費。如在此期間改變現行的不動產或非土地財產税制，以代替或附加於全部或部分上述税項，則須評估、徵收或徵收任何種類或性質的聯邦、州、縣、市或其他政府資本税、收入、銷售、特許經營權、消費税或類似税、評税、徵費、收費或費用(有別於租賃日生效的聯邦及州所得税)，以整體衡量或以整體為基礎衡量或向房東徵收或徵收或徵收任何種類或性質的聯邦、州、縣、市或其他政府資本税、收入、銷售、特許經營權、消費税或類似税、評税、徵費、收費或費用(有別於租賃日生效的聯邦及州所得税)。抵押估價、租金、服務或者不動產或者不動產經營的任何其他事件、利益或措施，則該等税收、評估、徵收、收費和收費均應包括在税期內；但租客就該等替代税所負的義務，須以該等替代税的款額為限，而該款額是按假若該建築物及物業是業主的唯一財產而須繳付的税率計算的。税金還應包括合理費用。, 包括律師、評估師和其他顧問的合理費用，包括房東為獲得減税或減税或確保在任何一年中全部或部分包括在任期內的税收維持而產生的合理費用，無論這些努力是否成功，也無論這種努力是否涉及提交實際的減税申請或啟動正式訴訟程序。業主應努力通過分割、共管制度或其他方式將房產與本項目的其餘部分分開評估。如果大樓沒有與項目的其餘部分分開徵税，房東將按平方英尺或其他合理、適當和公平的基礎分配税款。因承租人與波士頓市政府簽訂的任何税收增量融資協議而獲得的物業不動產税豁免應全部分配給承租人(即非承租人的按比例分攤)，以便承租人應繳納的税款反映該豁免。

*房東應根據租客的書面要求，啟動減免房地產税的訴訟，但此後房東有權以合理的酌處權為租客解決該訴訟。(三)房東應根據租客的書面要求，提起減免房地產税的訴訟，但房東此後有權以合理的酌情權為租客解決該訴訟。[***]。如果在本租賃期內發生任何税收減免，承租人有權按比例獲得任何退款(扣除業主或租客(如果適用)獲得減税的合理成本(如有)，但在任何情況下，退還給承租人的金額不得超過承租人就減税期間實際支付的税款(如果有的話)，但不得超過承租人就減税期間實際支付的税款)，但在任何情況下，向租户退還的税款不得超過承租人就減税期間實際支付的税款(如有，則為獲得減税所需的合理成本)，但在任何情況下，向租户退還的税款不得超過承租人就減税期間實際支付的税款。

5.03.個人財產税。承租人應直接支付對承租人的貿易固定裝置、傢俱、設備、存貨或其他個人財產(統稱為“承租人財產”)徵收的所有税款。承租人應盡最大努力將承租人財產與財產分開徵税。房東應通知承租人任何房產被徵税，承租人應在通知之日起三十(30)天內向房東繳納税款。

第六條
公用事業

6.01.實用程序。承租人應支付在物業內使用或消費的水、下水道、煤氣、電力及其他公用事業或類似服務的所有費用(每項服務均為“公用事業服務”，統稱為“公用事業服務”)，以及服務於物業的所有機械設備(不論位於何處)所使用或消耗的所有費用，不論稱為使用費、税項、評税、費用或其他費用，視乎有關費用而定。雙方理解並同意，業主應負責將基礎建築工程中描述的每項公用設施服務帶到基礎建築工程計劃(如工作信函中所定義)所示的大樓內的公共交換點(統稱為公用設施交換點)。作為基礎建築工程的一部分，業主應安裝一個直接電錶來測量房屋的用電量，對於作為基礎建築工程安裝的所有其他公用事業服務，應安裝一個直接、次級或“檢查”電錶來測量租户對該公用事業服務的消耗。承租人應直接向適用的服務提供商支付與任何單獨計量的公用事業(如電力和電話)相關的所有成本和費用。承租人應根據房東對此類電錶的讀數，直接向房東支付與基於檢查或分表裝置的水電費相關的所有成本和費用，其費率與房東支付給供應商的費率相同。房東可以根據分表和“分表”的實際讀數，按月合理估算任何分表或分表公用事業的額外租金。, 承租人應在大樓每個會計年度結束後三十(30)天內根據從公用事業提供商收到的實際賬單進行最終結算後按月付款。承租人應支付從公用事業交換點到場所安裝和連接公用事業服務的所有費用。除前述責任外，業主對任何公用事業服務不承擔任何義務，將公用事業服務帶到公用事業交換點，並根據完工工程的要求提供公用事業服務，業主對任何公用事業或公用事業服務的供應中斷或故障不承擔任何責任，除非在以下明確規定的範圍內。

在法律允許的範圍內，業主有權在租户未直接從提供公用事業服務的任何公司或第三方(“公用事業服務提供商”)處隨時簽訂或購買一項或多項公用事業服務(“公用事業服務提供商”)，但須經建議的公用事業服務提供商(以下簡稱“公用事業服務提供商”)的租户批准，該批准不得被無理扣留、附加條件或拖延，但該替代公用事業服務提供商應按市場條款和條件保留。請求租户同意建議的公用事業服務

提供方，房東應向承租人提供有關擬議合同的合理文件，以允許承租人確定這些條款是否符合上述標準。雙方承認，最初，唯一不是由承租人直接獲得的公用事業服務是水、下水道和天然氣，波士頓市政府和波士頓天然氣公司是該等公用事業服務的認可初始供應商。只要不存在對租户在物業內的操作的無理幹擾，租户應合理地同意與業主和公用設施服務提供商合作，並在合理需要的情況下，在合理的提前通知下，允許業主和公用設施服務提供商合理使用物業內與交付公用設施服務相關的任何公用設施線路、設備、饋線、立管、固定裝置、佈線和任何其他該等機械或個人財產，並應允許業主和公用設施服務提供商合理使用任何公用設施線路、設備、饋線、立管、固定裝置、佈線以及與交付公用設施服務相關的任何其他機械或個人財產。

[***].

[***].

第七條
保險

7.01.承保範圍。承租人應在保險期限內為租户和房東的利益(視他們的利益而定)從A.M.Best評級至少為A-/X的保險公司處購買保險(受下文第7.02節的規定約束)，其條款和承保範圍合理地令房東滿意，並增加房東可能不時合理要求的與其他可比物業的要求一致的限額。最初，承租人應維護以下各項：

(A)商業一般責任保險，不時指定業主、業主管理代理人及業主承按人為額外承保人，承保房產/營運、人身傷害及合約責任，每宗事故的綜合單一責任限額不少於1,000萬元，每個地點合共不少於1,000萬元。

(B)以承租人的工作和竣工及承租人的財產(包括其實驗室設備、辦公室傢俱、貿易固定裝置、辦公設備、存貨、商品和所有其他承租人財產)為主要的財產保險，其金額應足以支付其重置成本，包括破壞公物和惡意背書，以及灑水器滲漏保險；業務中斷保險、收入損失和額外費用保險，承保標準、“特殊表格”(保險業不時定義)所承保的所有危險。此類保險僅限於承租人的工作、竣工和承租人的BBW，如表10.03所定義，應不時將房東和房東的抵押權人指定為額外的損失收款人，視其利益而定。此類保險應投保特殊險，包括偷竊險和房東可能不時合理投保的其他險。

指定業主是否需要在類似情況下由類似物業的租户投保此類風險，投保項目的全部重置成本價和符合保險單中任何共同保險條款的金額，免賠額不得超過[***].

(C)有法定利益的工傷賠償保險及僱主責任保險，金額如下：每宗意外100萬元；疾病(保單限額)100萬元；疾病(每位僱員)100萬元。

此外，承租人應承保房東不時要求的其他保險，且承保金額與可比房產相符。在租賃日期之前以及該日期的每個週年紀念日(或保單續簽日)，承租人應向房東提供證明承保範圍的證明，並附有簽發該證明的代理人的肯定聲明，即在未提前至少三十(30)天書面通知房東和租客的情況下，不得取消承保範圍或降低承保限額。承租人承保的責任保險應視為主要保險，房東承保的任何責任保險應視為次要保險。

承租人可以使用一攬子或額外的雨傘保險來滿足本第7.01節的任何要求，前提是該房產在任何一攬子保險中都有明確的名稱，並且其限制是在每個物業的基礎上提供的，並且在此基礎上符合本文所列的要求限制，並且任何雨傘保險都是在“以下形式”的基礎上提供的。

7.02.行動增值率。承租人應遵守第9.01、9.02、9.03和9.04節的規定，此外，不得直接或間接以法律禁止的任何方式使用房產(本句中的任何內容均不視為解除房東在第9.02和9.03節下的義務)。如果承租人以任何方式直接或間接使用房產，危及房東或租客根據房東向租客提供的證據合理證明的任何保險範圍，則如果這種使用違反了本租約的其他條款和條件，承租人應立即停止使用。在任何情況下，承租人應應要求向業主補償因承租人的特定業務或經營而導致的任何特別簽註或保費增加以及由此產生的任何特殊或特殊風險或危害(包括但不限於與產生、儲存和處置所謂的生物危害或醫療廢物相關的任何風險或危害)在提供保險時所發生的所有業主費用。儘管如上所述，承租人按照本租約的條款和條件一般(與承租人的特定用途相反)將房屋用於許可用途，就本節第7.02節而言，不應被視為法律禁止或對人或財產構成危險。承租人應在房東通知後十(10)天內，因承租人未能投保本節第7.02節規定的保險而糾正任何違反本租約的行為，租户沒有根據第14條對任何此類違反行為進一步通知或補救的權利。

雙方承認並同意，自本合同之日起，維持本協議要求的財產保險和商業一般責任保險的各自保險公司目前的A.M.最佳評級為[***](即超過第七條規定的要求)。如果在本租賃期內的任何時間，業主或租户的適用保險公司不再符合[***]標準(但在其他方面符合[***]標準)，則在至少30天前收到另一方的書面通知後，該方應採取商業上合理的努力，從符合以下條件的保險人處獲得此類保險？[***]標準由請求方承擔全部費用和費用(如果承運人的任何變更導致額外費用)，但如果這句話會對根據任何一攬子保險單向任何其他財產提供的保險造成不利影響、導致被保險人所屬的任何其他協議下的違約，或被適用保險單的條款禁止(且在任何情況下，任何此類請求在任何12個月期間內都不能超過一次)，則任何一方都不有義務更換其保險承運人。[***].

雙方應指示AAA波士頓辦事處指定一名仲裁員，該仲裁員應[***]以及誰曾為建築物和物業提供此類服務[***]不得與房東或房客有關聯，且在過去五(5)年內未為任何一方或其關聯公司工作。[***].

仲裁應按照AAA的快速商事仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。[***].

[***]。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。

7.03.代位求償人。業主和租客均放棄就財產或其任何部分或其任何內容的任何及全部損失或損壞而向對方提出的任何及一切索償要求，但以該等損失或損壞由財產保險承保或本應由本條例規定的財產保險承保的範圍為限。如果本租約規定房東必須維護的保險單有效，房東放棄對租户的任何和所有此類索賠，只要此類損失或損害是可以根據此類保單獲得賠償的。承租人放棄在本租約規定承租人必須維護的保險單有效的情況下向房東提出的任何和所有此類索賠，只要此類損失或損害是可以根據該等保單獲得賠償的。本共同免責書禁止以代位(或其他方式)將任何此類索賠轉讓給保險公司(或任何其他人)，房東和租户均同意向已經或將向其發出財產保險單的每家保險公司發出關於此免責書的書面通知，並在必要時在保險單上作適當批註，以防止因本免責書而導致保險範圍失效。

7.04.房東保險。房東應在期限內與評級至少為100%的保險公司進行購買和維護[***]截至上午最佳時間(符合上文第7.02節的規定)：(I)公共區域內發生的事故的商業一般責任保險，承保房舍/業務、人身和廣告傷害、產品/已完成的業務和合同責任，每次發生的人身傷害和財產損失的綜合單一責任限額不低於1000萬美元；(I)為公共區域發生的事故投保商業一般責任保險，承保房舍/業務、人身和廣告傷害、產品/已完成業務和合同責任，每次事故的綜合責任限額不低於1000萬美元；及(Ii)承保建築物財產損毀(租户工程除外)和租金收入損失的所有風險財產保險(承保範圍內的場外事件，如果承保價格在商業上合理)，承保特殊危險，包括建築物在地基牆以上的全部重置成本價值被盜，[***]，免去共同保險，包括約定的金額背書，以及房東合理決定或抵押權人或地面出租人可能要求的其他保險和風險。如第4.02(A)節所述，部分費用由承租人承擔。此外，房東應就其污染法律責任保單和房東在本合同有效期內不時獲得的任何更換保單(此處稱為“環境保險”)，將承租人指定為額外的被保險人(承租方行為除外)。

第八條
運營費用

8.01.運營費用。“運營費用”是指與物業的運營、管理、維護和維修相關的所有成本和費用，以及與項目公共區域的運營、管理、維護和維修相關的建築物應分擔的成本。運營費用包括但不限於以下費用：遵守第10.03(C)條規定的業主義務；種植和美化環境；除雪；公用事業、供水和排污服務；標牌(租户標牌除外)的維護；購買或租賃的用品、材料和設備；支付給所有從事物業運營、維護、安全、清潔和維修的人員的工資和薪金總成本，以及因此而支付的所有合同付款，包括社會保障、老年税和失業税以及所謂的“附帶福利”，按比例分配給所有從事物業運營、維護、安保、清潔和維修的人員。建築設備和部件的維護、維修和更換；物業的運行、維護和維修所消耗的公用事業和產生的費用，包括但不限於油、氣、熱水/冷水和電力(如果承租人因租户耗電而直接負責根據本租約向租户支付的電費除外)；工傷保險和財產、責任和其他保險費；個人財產税；房東為用於物業運營或維護的租賃或租賃個人財產支付的租金或租賃費；[***]每可出租平方英尺，增加[***]在第三(3)租賃年後和此後的每三(3)租賃年度後每可出租平方英尺，上限為[***]每平方英尺可出租面積

這份租約的初始期限，然後增加到一套公寓[***]每可租平方英尺(即不再增加)，自延長期限開始生效；業主在“CAM費用”中的“百分比份額”(定義見“聲明”)；業主根據項目文件負責的任何定期和特別評估；以及業主為遵守影響物業運營的任何政府批准的條款和條件而產生的費用(包括但不限於項目文件)。業主可使用第三方或關聯公司進行任何此類服務(受下一段明確規定的關聯公司提供服務的運營費用的限制)，其成本應計入運營費用，但運營費用不得包括除上述管理費以外的任何物業管理費。業主應合理分攤本物業與其他物業共同發生的經營費用。此外，如業主不時維修或更換任何現有的改善或設備，或為建築物安裝任何新的改善或設備(包括但不限於節能改善或其他改善)，則根據普遍接受的會計原則(以下不排除)被視為資本開支的該等項目的成本，須在業主合理釐定的使用年限內攤銷，連同按美國銀行或其繼承人當時收取的最優惠利率(按當時美國銀行或其繼承人收取的最優惠利率加4%)計算的利息一併攤銷。

除前款規定外，經營費用不包括：業主工程的設計、施工費用；根據項目文件，業主應或將負責的初始貢獻、徵税和資本性成本(除(I)波士頓分區法規規定的建築建築面積每平方英尺5.49美元的住房徵税，在按照附件2.01(F)所列的“發展影響項目協議”頒發佔用證書後每年平均支付12次)和(Ii)此類成本包括在根據附件2.01(F)所列的“發展影響項目協議”簽發佔用證書後，支付給FPOC的費用中包括的該等成本；以及(Ii)該等成本包括在支付給FPOC的CAM費用中的範圍內；以及(Ii)根據附件2.01(F)所列的“發展影響項目協議”簽發佔用證書後，該等成本應包括在支付給FPOC的CAM費用中。包括但不限於項目文件、保險範圍內的意外維修費用(業主根據業主保單支付的合理免賠額除外)；與業主經營業務和/或物業銷售和/或融資相關的費用，區別於物業運營、維護和維修的費用；任何地面或基礎設施的維修費用(業主根據業主提供的保險單支付的合理免賠額除外)；與物業運營、維護和維修費用不同的與業主經營業務和/或財產的銷售和/或融資相關的費用；任何地面或基礎設施的維修費用；任何地面或基礎設施的費用；與業主的業務運營和/或物業銷售和/或融資相關的費用，區別於物業運營、維護和維修的費用；任何地面或基礎設施的維修費用(業主根據業主維持的保險單支付的合理免賠額除外)；圍繞建築物或財產的任何按揭或其他債務工具的壞賬費用和債務或攤銷的利息、本金、點數和費用；業主產生的費用，以業主由保險收益償還或由第三方償還的範圍為限；

與沒有提供給租户的服務或其他福利有關，或直接向任何其他租户收費；業主支付或收取的與建築物管理相關的管理費；支付給業主或業主的子公司或附屬公司的建築物貨物和/或服務的金額，其數額超過非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類貨物和/或服務的成本；與構成業主的實體的業務運營相關的成本與建築物的運營成本區分開來出售、辛迪加、融資、抵押或抵押業主在建築物中的任何權益的費用；並非直接受僱於建築物管理/運營的管理人員和業主的工資；業主專門為特定租户完成的工作(包括但不限於租約改善和重新裝修工作)或服務的費用；土壤和地下水測試、補救和其他應對行動的費用，但因租户或租户的僱員、代理人或承包商的疏忽或故意不當行為而需要的費用除外招攬租户所產生的廣告費和其他費用(包括但不限於法律、建築和經紀費用以及租户改善津貼)；與使基地建築工程符合截至開工之日存在的法律要求有關的費用；為糾正或糾正設計中的任何缺陷而進行的維修、改建、增加、改善或更換, 在任何保修期內(在保修範圍內)基地建築工程或公共區域的材料或工藝，或符合自開工之日起有效的任何政府當局的任何要求；因(I)火災、暴風雨或其他傷亡而引起的維修、恢復、更換或其他工程的費用，且(A)由本租約規定業主承擔的保險支付，或(B)由業主當時實際獲得的保險(不包括由業主支付的任何免賠額)支付，(Ii)政府當局行使徵用權(無論是全部或部分徵收)，但該等維修、恢復、更換須由政府當局賠償。或(Iii)建築物內的任何其他租客或任何其他租客的代理人、僱員、持牌人或受邀人的作為，但以向該人追討適用費用為限；業主的一般管理費用和與建築物無關的行政費用；非現金項目，如建築物的折舊和攤銷(除上述規定的資本支出外)和建築設備的扣除，或資本投資的利息；業主或任何其他租户違反任何租約條款和條件而在建築物內發生的費用；向業主的任何僱員支付的工資、工資或其他補償，但未分配給建築物的運營、管理、維護或維修，包括會計或文書人員以及業主的其他管理費用(提供會計等服務的範圍除外, 業主否則將使用第三方供應商)；基礎建築工程的初始建造成本；在基礎建築工程基本完工後一年內發現的基礎建築工程缺陷的修復；與房地產税有關的任何費用。

保險，以及停車場建設、運營、維修和維護的所有費用。承租人承認房東可以作為FPOC的一部分對影響CAM費用的事項進行投票，但不控制FPOC，因此上述運營費用中的任何免責條款均不能視為承租人有權因CAM費用的任何部分而被排除在外。[***].

承租人應按照第4.02節的規定按比例支付承租人的營業費用。

第九條
處所的使用

9.01.允許使用。承租人只可使用該處所作第1.10節所述的準許用途。承租人應在適用法律或有關承租人使用房屋的保險要求的範圍內，為房屋配備適當的安全設備。承租人應遵守不時頒佈的房東規章制度(以下簡稱“規章制度”)，前提是這些規章制度與本租約的規定沒有牴觸或限制，並且是合理的，承租人應盡合理努力促使其代理人、承包商、客户和商務受邀者遵守這些規章制度。房東的初步規章制度作為附件9.01附於本文件。

9.02.賠償。自開工之日起及之後，承租人應獨家控制房屋的所有區域，包括其中的所有裝修、公用設施、設備和設施。承租人負責房屋和所有承租人的改善、設備、設施和裝置，無論位於物業的任何位置，並承擔所有責任，包括但不限於由此產生的侵權責任。承租人應賠償、保護、保護業主及其成員、經理、高級職員、董事、抵押權人和僱員(統稱“受償還者”)，使其免受以下全部或部分引起的索賠、損害賠償、損失、罰金、費用、開支和費用(包括合理的律師費)(但因被償還者及其各自的代理人、承包商或房東或其僱員的疏忽或故意不當行為而引起的除外)，並使其免受(I)任何傷害、損失、盜竊或損害(但因受賠者及其各自的代理人、承包商或房東或其僱員的疏忽或故意不當行為所致)的任何和所有索賠、損害賠償、損失、罰款、費用、開支和費用(包括合理的律師費)。財產；(Ii)處所內的任何狀況，或在租客疏忽或故意行為不當所導致的範圍內的物業，以及(除租客首次佔用該處所之日之前已存在的狀況外)；及。(Iii)租客或其任何代理人、僱員、獨立承建商、供應商或受邀人對處所的使用，或由租客、透過租客或在租客之下提出申索的人使用處所，或其任何代理人、僱員、獨立承建商、供應商或受邀者對處所的任何作為或不作為。

房東應賠償、保護租户及其成員、經理、高級管理人員、董事和員工免受全部或部分因任何傷害、損失、盜竊或損壞而引起的任何和所有索賠、損害、損失、罰款、費用、費用和費用(包括但不限於合理的法律費用)的損害，並保護租户及其成員、經理、高級管理人員、董事和員工不受任何索賠、損害、損失、處罰、費用、費用和費用(包括但不限於合理的法律費用)的影響。

(但因租客、其僱員、承建商或代理人的疏忽作為或不作為所引致)在物業公用地方或附近的任何人或財產，以業主、其僱員、代理人或承建商的疏忽作為或不作為或故意行為不當為限。

第9.02節的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

9.03.遵守法律要求。承租人不得導致或允許房產，或導致(或允許承租方導致)房產以外的部分以任何方式使用，違反任何法律、法規、條例、限制性契諾、產權負擔、政府法規、命令、許可、批准、項目文件或本租約的任何條款(每一項都是“法律要求”，統稱為“法律要求”)，或構成滋擾或浪費，並應遵守適用於房產和房產的所有法律要求。承租人應獲得並支付所有許可證，並應迅速採取一切必要行動，以遵守適用於承租人使用房屋的所有法律要求，包括但不限於《職業安全與健康法》。儘管有上述兩句相反的規定，業主應負責基地建設工程和完工工程自開工之日起符合所有法律要求。承租人應全面維護和實施承租人在房屋內運營所需的所有證書或許可。承租人應單獨負責在任何時候採購和遵守任何和所有必要的許可證、證明、許可等，並遵守與以下方面直接相關或附帶的所有報告要求：在場所內開展活動；科學實驗；運輸、儲存、處理、使用和處置任何化學品、放射性、細菌學或病理物質或生物體或其他危險廢物或對環境有害的物質或材料或醫療廢物。在房東提出要求後十(10)天內，在本合同有效期內，每連續十二(12)個月內不得超過一次。, 除非業主的任何承按人另有要求，否則租客須向業主提供租客擁有或取得的所有該等許可證的副本，以及證明該等許可證是租客就該處所而擁有或取得的所有許可證的證明書。承租人應在收到來自任何聯邦、州或市機構或任何法院的任何與上述相關的書面命令、警告或違規行為時，及時通知房東，並應根據適用的法律要求，迅速遵守並糾正導致此類違規行為的條件。承租人不應被視為不履行前一句中規定的義務，即應迅速糾正導致任何此類違規行為的任何情況，但如果作為補救措施的替代，承租人應通過上訴或適用法律允許的其他訴訟程序對此類違規行為的有效性提出異議，但前提是：(I)任何此類爭執是合理且真誠的，(Ii)承租人提供業主合理接受的條款，包括但不限於張貼保證金或提供其他擔保，以保護業主、建築物和物業免於任何責任、費用、與上述違規和不履行有關的損害賠償或費用

為了補救，(Iii)承租人應同意賠償、辯護(由房東合理接受的律師)，並使房東免受與該條件和/或違規有關的任何和所有責任、費用、損害或開支的傷害；(Iv)如果任何違規行為耗盡了所有可用的上訴但沒有成功，承租人應立即補救；(V)承租人應證明，使房東合理滿意的是，承租人推遲補救的決定不會對房東造成任何實際或威脅的身體傷害或財產損失。(V)承租人應證明，租户推遲補救的決定不會對房東造成任何實際或威脅的身體傷害或財產損失。

業主應負責使建築物的結構構件、屋頂和建築系統符合公用事業轉換點以及建築物和物業的公共區域的所有法律要求，但因承租人對建築物的特殊用途(而不是一般許可用途)而要求遵守的情況除外。

9.04.有害物質。“環境法”係指聯邦、州和地方公共當局關於任何危險物質或與環境合規性、污染、清理或任何危險物質向環境釋放或威脅釋放的披露有關的所有法規、法律、規則、條例、法規、條例、授權和命令，包括但不限於“有毒物質控制法”[“美國法典”第15編第2601節等)；“清潔水法”[第33美國聯邦法典第33U.S.C.§1251節等]；《清潔空氣法》[42 U.S.C.§7401等]；《安全飲用水法》[42 U.S.C.§300F-300j]等；《聯邦水污染控制法》[33 U.S.C.§1321]等；《固體廢物處置法》[42 U.S.C.§6901等]；1980年《綜合環境反應、補償和責任法》[42 U.S.C.第9601節及以下各節]；“聯邦資源保護和恢復法”[載於“美國聯邦法典”第42編，第6901條及以後)；1986年“超級基金修正案和重新授權法”，第99-499號公法(1986年10月17日簽署成為法律)；M.G.L.C.21C；M.G.L.C.21E中所界定的任何有害物質，以及根據其頒佈的規則和規例及其任何司法或行政解釋，包括任何司法或行政命令或判決，以及所有其他聯邦、州和地方法規、法律、規則、規例、守則、條例、標準、準則、授權和命令，以管制任何有害物質的產生、儲存、遏制或處置，包括但不限於與含鉛油漆、氡氣、石棉有關的危險物質的產生、儲存、控制或處置，包括但不限於與含鉛油漆、氡氣、石棉有關的所有其他聯邦、州和地方法規、法律、規則、規例、守則、條例、標準、準則、授權和命令，以及根據該等規則和規例頒佈的任何規則和規例，包括但不限於與含鉛油漆、氡氣、石棉有關的規則和規例。儲存和處置石油、生物、化學、放射性和危險廢物、物質和材料以及地下和地上儲油罐；以及對上述任何條款的任何修正、修改或補充。

“危險物質”是指但不限於任何危險物質、危險廢物、環境、生物、化學、放射性物質、石油、石油產品和任何廢物或物質，由於其定量濃度、化學、生物、放射性、易燃、爆炸性、傳染性或其他特性，構成或可能合理地預期構成或促成對公眾健康、安全或福利或環境的危險或危害，包括

不限於任何石棉(不論是否易碎)及含石棉材料、含鉛油漆、廢油、溶劑及氯化油、多氯聯苯(PCBs)、有毒金屬、腐蝕劑、酸洗及電鍍廢料、炸藥、活性金屬及化合物、殺蟲劑、除草劑、氡氣、脲醛泡沫絕緣材料、化學、生物及放射性廢物，或受任何環境法管制的任何其他類似材料。

承租人可以在房屋內產生、生產、引入、使用、儲存或處理與其在房屋內的操作相關的危險物質，但條件是：(X)此類使用符合所有適用的法律要求，包括但不限於環境法，並符合本租約的條款和條件；(Y)對於當時不受法律要求的任何危險物質、工藝或程序，此類活動是根據在可比物業中進行類似操作的承租人的標準實驗室實踐進行的，並且不會危害或危害公共健康、安全或福利；或(Y)對於當時不受法律要求的任何危險物質、工藝或程序，此類活動是按照在可比物業中進行類似操作的承租人的標準實驗室實踐進行的，並且不會危害或危害公共健康、安全或福利(Z)在任何情況下，承租人都不得產生、生產、引入、使用、儲存或處理風險類別高於衞生與公眾服務部(DHHS)制定的、並在DHHS出版物“微生物和生物醫學實驗室的生物安全”(第5版)(可能或已經進一步修訂的“BMBL”)或此類國家認可的新的或國家認可的生物安全等級為2以上的危險物質或此類國家認可的新的或新的或國家認可的危險物質或此類國家認可的新的或經進一步修訂的危險物質或此類國家認可的新的或新的或國家認可的危險物質或危險等級高於生物安全級別2的危險物質，如衞生與公眾服務部出版物《微生物和生物醫學實驗室的生物安全》(第5版)(可能或已經進一步修訂)或此類國家認可的新但此類新標準或替代標準可能會更新要求，但對承租人的使用限制不得比租賃之日的生物安全等級2嚴格。在任何情況下，承租人都應遵守BMBL的所有適用條款。此外，自生效日期起，每年或在任何環境事件發生後業主提出要求時，或在任何一年內，如果業主的抵押權人就物業的任何融資或再融資提出合理要求，則每年不超過一次, 承租人應向業主提供一份清單，詳細説明承租人或代表承租人在房屋、建築或物業內或附近或其上產生、生產、帶來、使用、儲存、處理或處置的所有有害物質的類型和數量，並應房東的要求，提供承租人關於此類有害物質的任何清單或其他聯邦、州或市政文件的副本(在對此類文件擁有管轄權的適用聯邦、州或市政當局允許的範圍內，對此類信息進行編輯以保護機密信息)的複印件。承租人同意支付持有物業或本租約擔保權益的任何貸款人或任何保險承運人要求的任何環境檢查或評估的合理費用，只要該檢查或評估涉及與前述有關的任何釋放、釋放的合理威脅、污染或損失或損壞或狀況的確定(統稱“環境事件”)，但在生效日期之前發生的環境事件或從建築物或物業的其他部分遷移到處所的環境事件除外，這些事件是由於以下原因而引起的？

開工日期前存在的環境狀況或非承租人的過錯、作為或不作為所致。

如果承租方在物業上或附近的任何運輸或儲存、使用或處置有害物質導致任何逃逸或釋放、合理的釋放威脅、土壤、地表水或地下水的污染或人員或財產的任何損失或損害(任何此類事件，“承租人環境事件”)，承租人同意：(A)立即將發生的情況通知房東；(B)在與業主協商後，完全按照所有適用的環境法律清理事故，(C)賠償、保護和保護被保險人不受全部或部分此類事故引起的任何和所有索賠、損害、損失、罰款、費用、費用和費用(包括合理的律師費)的影響，並保護被保險人不受這些索賠、損害、損失、罰款、費用、費用和費用(包括合理的律師費)的影響。如果發生這種情況，承租人同意與房東充分合作，並提供房東不時要求的文件、宣誓書和信息，並採取房東可能不時要求的行動(1)遵守任何環境法或法律要求，(2)遵守任何抵押權人、保險人或租户的任何要求，和/或(3)出於房東自行決定是否有必要的任何其他原因。如果任何環境法或法律要求要求向政府當局報告任何此類事件，租户應同時向房東提交租户發出或收到的任何通知的副本，並應在到期時立即支付對房東、租户或與此類事件相關的房屋或財產的任何罰款或評估。

承租人承認已收到並審閲了附件9.04中列出的有關物業狀況的某些環境報告(以下簡稱“環境報告”)，並且在開工之日起，在符合本款規定的前提下，承租人應接受截至本租約之日存在危險物質的情況下的物業。[***]。就本段而言，“迴應”具有“馬薩諸塞州總法”第21E章第2節規定的含義。上述費用、損失和責任應包括但不限於：(I)承租人可能因此類事件而產生的遵守任何環境法的任何和所有費用；(Ii)承租人在研究或補救在房屋、建築或物業發生的任何事件時可能招致的任何和所有費用；(Iii)承租人在研究、移除、處置或以其他方式處理任何有害物質方面可能因此類事件而招致的任何和所有費用；(Iv)任何和所有罰款、處罰或(V)承租人因上述事項而招致的任何及所有合理的法律及專業費用及成本；及(Vi)因業主未能根據法律規定及在法律規定的期限內就任何該等事故採取迴應行動而招致承租人人身傷害或財產損壞的損失。承租人獲得上述賠償的權利應以承租人及時書面通知房東任何政府機構或其他人向承租人提出的任何索賠、要求或威脅索賠或要求為條件。房東有權，但沒有任何義務，控制任何可能導致

業主根據本條款承擔的賠償義務。房東有權代位承租人就任何此類問題對他人提出的任何索賠、權利和抗辯，未經房東事先書面同意，承租人不得和解、妥協或調整任何此類索賠或權利或任何賠償事項。

本第9.04節的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

9.05.簽名和拍賣。承租人有權在所有法律要求允許的範圍內，(I)在大樓大堂安裝和維護合理數量的非零售標識標識租户，以及(Ii)在標識租户的大樓上安裝和維護合理數量的非零售外部標識，費用由租户承擔，並在位置和設計方面得到業主的合理批准。承租人有權按比例分享建築物在本項目中有權使用的任何紀念碑標誌，費用和費用由承租人自行承擔。承租人不得在該房產進行或允許任何拍賣或治安官拍賣。業主有權在大樓主大堂安裝指示標誌，引導訪客進入停車場。[***]並在大樓內(但不在物業內)安裝標識業主和業主物業經理的標牌。房東應以業主身份與租户合作，根據上述第(Ii)款申請並獲得市政當局的批准，否則房東沒有義務因這種合作而招致任何自付費用，除非租户向房東報銷任何外部標誌費用，否則房東應以房東的身份與租户合作，並獲得市政當局的批准，但房東沒有義務因此而產生任何自掏腰包的費用，除非租户向房東報銷這筆費用。

9.06.房東通道。房東或其代理人可在任何合理時間進入房產：(I)向潛在和實際的買家、投資者、貸款人或在期限的最後十八(18)個月內(前提是租户未及時根據第3.03節行使延長租期的權利)向潛在租户展示房產；(Ii)檢查和監督租户是否遵守有關有害物質的法律要求，並檢查房屋以確定租户是否遵守本租賃條款，但根據本條款第(Ii)款的任何進入應至少要求兩(2)個工作日的事先通知，應在正常營業時間內進行(除非租户另有約定)，並且在本租約期限內每年不得超過一次，除非已向租户提供違約通知，或業主的抵押權人或保險公司要求進行此類檢查；(Iii)用於第2.01(C)、9.04和/或10.04(B)節所述的目的，或(Iv)業主合理地認為與行使業主在本租賃項下的權利和義務相關的任何其他目的。房東應向租户發出合理的提前通知(通知時間不得少於24小時，可通過電子郵件至vertex_Operations@vrtx.com或不時以書面形式提供給房東的替代電子郵件地址)。房東應與租户合作，安排任何此類進入和活動的時間，以減少對租户的不便。承租人有權由承租人代表陪同。

房東在任何此類入場期間，不得禁止入場，但如果租户未能提供陪同代表(如果失敗，房東應嘗試至少給每個租户的指定代表(定義見下文)打一次電話，以便在入場前通知租户失敗)。然而，在緊急情況下，業主可以在合理切實可行的情況下進入房產的任何部分，如果通知是不可行的，且沒有租户代表，如有必要，業主可在沒有事先通知的情況下進入房產的任何部分，如果沒有提供通知(業主同意應努力向上述電子郵件地址提供電子郵件通知)，則應迅速將進入的性質和範圍通知租户。在房東進入房產期間，房東應遵守租户要求的合理安全措施，以保護房產內任何形式的信息的機密性。出於安全、安保、保密或遵守法律的目的，承租人可以將某些有限區域指定為有限通道區域，這些區域將在承租人向業主提供的平面圖上顯示，並由承租人在未來合理需要時更新，除非在緊急情況下或在其他合理需要的情況下，否則房東和相關方不得進入這些區域，然後只能根據雙方商定的計劃，以保護承租人對安全、安保和保密的合理關切。, 但應合理地標識和需要這些有限的訪問區域，以保護人員的健康或機密和專有信息的安全。房東和房客將制定一項協議，限制和控制房東的鑰匙或其他訪問設備對房屋的分發。“承租人指定代表”是指(A)在承租人不時書面通知房東的情況下在該處所設有辦公室的人，作為業主進入該處所的主要聯繫人；(B)當時正在值班的承租人私人保安的現場主管(如果有)。承租人應向業主提供承租人指定代表的電話號碼以及指定該人的任何通知，承租人指定代表身份的任何更改應在該通知送達房東後五(5)個工作日生效。

9.07.安全性。承租人應獨自負責提供承租人在房屋內和入口處所需的任何安全措施，費用和費用由承租人自行承擔。承租人應不定期向房東提供其安全計劃的書面描述，概述承租人的安全措施，以適用於訪客、客人和其他有權進入房屋的人(允許承租人從該安全計劃中刪除第16.14節中定義的任何機密信息)。承租人的安全計劃應包括指定一人或多人，在履行市政消防指揮義務所需的範圍內，每週七天、每天24小時待在房屋內(業主承認該人可能是第三方承包商或其指定人員)。承租人應可合理進入房產外的房產安裝和操作任何此類安全措施，包括在房產和位於房產上的公共區域和設施(以及房產上的零售裝卸碼頭)安裝安全攝像機，但須得到業主的合理批准。在任何情況下，承租人的安全措施不得限制或阻礙通過大樓主大堂進入停車場。

業主應與租户共同制定或促使FPOC共同開發，並經租户批准，此類批准不得無理扣留、附加條件或拖延，為大樓和停車場的外圍和公共區域制定一份商業上合理的安全和運營計劃(以下簡稱“安全計劃”)。(以下簡稱“安全計劃”)：業主應與租户共同開發，並經租户批准，不得無理扣留、限制或拖延建築和停車場外圍和公共區域的商業合理安全和運營計劃(以下簡稱“安全計劃”)。物業以外與租户使用物業有關的運作成本，如超過工程項目一般預期作其他用途的保安費用，將會全部分配給租户。業主應根據安全計劃為物業提供安全保障。儘管房東在合同期限內的任何時間為物業提供保安服務，但在適用法律允許的範圍內，房東不應被視為欠租户或通過租客、通過租客或租客在房客之下索賠的任何人因房東提供該等保安服務而產生的任何特殊責任或照顧標準，但不適用於沒有該等服務的責任或照顧標準，在任何情況下，房東均不對任何該等保安措施的效力負責。

承租人承認並同意“扇碼頭項目公用區域及設施”(定義見“聲明”)的所有維護、維修、更換、營運及管理均由發展商或FPOC控制，開發商或FPOC選擇在扇碼頭項目公用區域及設施內提供機械監控或派駐保安人員，須由發展商或FPOC全權酌情決定。業主將提供，並促使擁有項目內地塊的業主附屬公司在聲明中為扇碼頭項目公共區域和設施的維護和運營提供“一流標準”的定義如下：“根據該標準，一流的多用途發展項目(包括辦公室、研究實驗室、酒店和住宅樓)的規模和在其他方面與項目合理相當的項目將在美國主要城區得到維護。在不限制前述規定的一般性的原則下，就風扇碼頭工程項目公用區域及設施的保安水平而言，一級標準在建築物實質建成後不得低於以下規定：足夠數目的訓練有素的保安人員須巡視風扇碼頭公用區域及設施，以便每隔約每小時24小時/每星期7天巡視風扇碼頭公用區域及設施，以便在所有初步改善工程(一如聲明所界定)的周邊巡邏，以及在休憩用地區域(一如聲明所界定)巡視。此類保安人員應配備緊急情況下聯繫911的通信設備, 並應使用諸如DETEX系統之類的FOBS記錄它們的子彈。“房東應盡合理努力防止將來修改《宣言》以降低這一安全級別。即使本租約中有任何相反規定，業主對扇形碼頭項目公共區域和設施的維護、維修、更換、運營、管理或提供監視或安全的唯一責任應是使用商業上合理的努力來履行開發商或FPOC在聲明項下的義務。除業主未使用外，承租人應就未能維修風扇碼頭計劃公用地方及設施的任何部分提出的任何索償，均不會令業主受到損害。

在商業上合理的努力，以履行開發商或FPOC在項目文件下的義務，或在此類失敗的情況下，由於未能為業主在聲明項下的評估份額提供資金(租户違約除外)。

第十條
處所和財產的狀況和維修

10.01.房產和財產的情況。承租人承認，除本租約中的任何明示陳述外，房東或任何在房東手下行事的人均未就物業狀況或物業是否適合承租人的預期用途作出任何陳述。承租人聲明並保證承租人已自行對物業進行檢查和查詢，除本租約中的任何明示陳述外，不依賴房東或任何經紀人或根據他們任何一方行事的任何人的任何陳述。

10.02.責任的免除和限制。

(A)免除法律責任。承租人應按保險業定義的“特殊表格”為其個人財產投保。房東不對任何承租方的人身、財產或業務造成的任何損害或傷害(包括收入、利潤或數據的損失)負責，除非因房東的疏忽或故意行為不當而對個人或財產造成的任何損害或傷害(但受第7.03節的規定和第10.02(C)節規定的免責條款的約束，且本句中的任何內容不得解釋為限制承租人根據本租約第6.01節和第12.01節的規定獲得的明示補救)。除本租約另有明文規定外，本豁免適用於以下原因造成的損害或傷害：(I)火、蒸汽、電力、水、煤氣、污水、下水道氣體或異味、雪、冰、霜或雨；(Ii)管道、水龍頭、灑水器、電線、電器、管道、窗户、空調或照明裝置或任何其他原因的破損、泄漏、阻塞或其他缺陷；(Iii)任何其他傷亡或任何損失；(Iv)盜竊；或(Vi)任何其他租户的任何作為或不作為。

(B)法律責任的限制。租户同意，業主只對其作為物業所有者期間發生的違反契諾的行為負責(但前提是，如果業主不時是構成建築物的土地或改善的承租人，則業主對物業的所有權期限應被視為僅指業主持有該租賃權益的那段時間)。一旦出售或轉讓建築物(或業主作為土地承租人的權益，視情況而定)，轉讓人業主(包括任何抵押權人)應免除此後產生的任何責任或義務，範圍為該等責任和

義務由受讓人承擔，此後，承租人應僅向受讓人房東尋求如上所述的該責任或義務的清償。承租人及每名承租人同意只會不時考慮業主在物業中的權益，包括租金、保險收益及免税收益，以清償向業主提出的任何索償。業主(或任何承按人、任何貸款人、土地或改善出租人)的擁有人、受託人、受益人、合夥人、成員、經理、代理人或僱員，以及根據上述任何一項行事的任何人，均不會因業主的失責或業主沒有履行本租契或處所下的任何義務，或因根據或與本租契或處所有關的任何款項或義務而對租客或任何根據或透過租客提出申索的人承擔個人或個人法律責任；該公司或他們在任何衡平司法程序或命令中的責任也不會超出他們在財產中的權益範圍。租客的擁有人、受託人、受益人、合夥人、成員、經理、代理人或僱員，以及根據他們中任何一人行事的任何人，均不會因租客的失責或租客沒有履行根據本租契或處所或與本租契或處所有關的任何義務而對業主或任何在業主之下或透過業主行事的人承擔個人或個人法律責任。業主任何成員或合夥人的任何虧損資本賬户不得被視為該成員或合夥人的負債或業主的資產。

(C)沒有間接或後果性損害。在任何情況下，房東或租户均不對另一方承擔任何間接或後果性損害(包括收入、利潤或數據的損失)的責任；但是，本租約中明確規定的任何補救措施或損害不得被視為間接或後果性損害，且本節第10.02(C)節的規定不適用於本租約的第3.02和9.04節。

10.03.業主的義務。

(一)基地建設工程。業主應按照附件附件10.03中的進一步説明建造基地建築工程。

(B)完成工作。業主應按照附件附件10.03中的進一步規定建造完工工程。該完工工程的付款和與完工工程有關的其他規定將如附件10.03所規定。

(C)修理和保養。除條款12另有規定外，除承租人或承租人的任何作為或不作為造成的損壞外，業主應對屋頂結構和屋面膜、外牆、樓板、基座、基礎、柱子和建築物的其他結構部件、建築物外窗和外門的玻璃以及公用事業轉換點以下的其他建築系統進行必要的維修和更換，以使其保持良好的維修和狀況。房東應該

除本款特別規定外，無義務修理或維護房屋的任何部分或執行任何服務。承租人應立即以書面形式向房東報告其所知的房東需要維修的任何缺陷情況。承租人放棄任何現行或未來法律的利益，該法律規定承租人有權因物業或處所的狀況而自費修理房屋或財產或終止本租約(但本句中的任何規定均不得視為限制承租人行使緊隨其後一段中明確規定的補救措施)。

[***].

[***].

10.04、承租人的義務。

(A)修理和保養。除第一百零三條或第十二條要求業主進行的工作外，承租人應自費保留房屋，包括但不限於所有電梯、電梯井、供暖、通風和空調設備；供處所使用的任何類型的固定附着物、系統及設備，以及現在或將來在該處所或在為該處所服務的其他地方的固定附着物、系統及設備，須保持良好狀況、狀況及維修(至少與生效日期時的狀況、狀況及修理情況一樣，或可在使用期間投入使用)，但正常損耗、傷亡及譴責(以業主根據本條例第12條所負的責任為限)除外；須將暫時存放在該處所的所有垃圾及垃圾保持在安全、穩妥及衞生的狀況；並須為上述目的而進行一切所需的修理和更換，以及進行所有其他所需的工作，不論該等修理和更換是普通或非常的、可預見的或不可預見的。前述規定包括但不限於承租人有義務修理、保養和更換地板和地板覆蓋物，粉刷和修理牆壁和門，更換和修理建築物門窗的所有玻璃(建築物外牆和外門的玻璃除外)、天花板瓷磚、燈和照明裝置、管道、導管、電線、排水溝等，並在因承租人或任何承租方的誤用、疏忽或不當行為或其他原因而需要時進行所有必要的修理。維修和更換的質量和等級應與原工程相當。承租人應與房東批准的適當和信譽良好的服務公司簽訂第三方維護和服務合同，並支付費用，並使其生效(此類批准不得無理扣留, 規定對所有電梯、電梯井、供暖、通風和空調設備、建築系統、建築生命安全系統(包括連接到建築生命安全系統和消防指揮中心的應急發電機)進行定期維護；以及類似物業的業主通常通過第三方服務公司(統稱為《服務合同》)提供服務的承租人維修和維護責任範圍內的其他部分，這些合同的副本應提供給業主，承租人應及時向業主提供此類定期服務

服務提供商根據服務合同編寫的檢查報告(但頻率不低於每年)。

但不限於，承租人應負責供暖、通風和空調系統，其範圍僅限於為建築物提供服務，以及從公用設施交換點為建築物提供服務的公用設施服務。如果根據第10.04(A)節規定需要維修的任何東西不能完全修理或恢復，租户應在事先通知房東的情況下更換，費用由房東承擔，即使更換的好處或使用壽命超出了規定的期限，但如果在期限的最後三年內，(I)更換已事先得到業主的書面批准，則不得無理扣留，以及(Ii)根據本租約條款，需要更換的房產將成為業主的財產。(Ii)根據本租約條款，需要更換的房產將成為業主的財產，但如果在期限的最後三年內，業主已提前書面批准進行更換，則不得無理扣留；以及(Ii)根據本租約條款，需要更換的房產將成為業主的財產然後，在期滿後九十天內，房東應向租户償還資本置換的未攤銷部分，計算方法如下：房東和租客在收到租户關於需要進行資本置換的通知後，應合作確定資本置換的估計成本。根據租户的記錄並經房東批准(不得無理扣留)，更換的實際成本應與美國銀行(或任何後續金融機構)不時宣佈的最優惠利率的利息一起，在房東以直線方式合理確定的更換的使用年限內攤銷。租户應在租期結束或提前到期時，將其在任何保修中與上述更換相關的所有權利和權益及其複印件轉讓給房東。承租人承認房東有權利，但沒有義務, 根據本段的規定，在租期結束時應支付給租客的款額，減去當時到期應支付給業主的任何數額的租金。

承租人應聘請自己的清潔承包商為房屋保潔。儘管本租約有任何相反規定，但雙方明確理解並同意，房東對承租人產生、儲存或含有的任何有害物質不承擔任何責任或責任，承租人在此同意按照本條款第9條的規定儲存、容納和處置任何和所有此類有害物質，費用和費用由承租人自理。

承租人承認停車場對公眾開放，停車場的通道必須通過主樓大堂和提供從大堂通往停車場的公共樓梯和樓梯間向公眾開放，但須遵守第十二條所述事項。停車場的樓梯、樓梯間和電梯應與大樓的樓梯、樓梯間和電梯區分開來，使停車場不能直接通往上層。儘管本合同有任何相反的規定，但該大廳應由承租人在一定條件下維護。

與馬薩諸塞州波士頓海港區A級寫字樓的主樓大堂一致。

(B)業主的治癒權。如果承租人沒有履行第10.04(A)節規定的任何義務，房東在提前二十(20)天通知承租人(或在緊急情況下無需事先通知)後，可代表承租人進行維護、維修或更換，承租人應在房東開具發票後三十(30)天內償還房東合理發生的所有費用，外加此類費用的10%(10%)的行政費用。

(C)其他承租人工作。承租人應執行除業主工作外的所有工作，以準備房屋供承租人使用和佔用。

10.05.租賃性工作。

(A)一般情況。“承租人工程”是指除業主工程外，在房屋內或房屋內的所有工程，包括拆除、改善、增建和改動。但不限於，承租人的工作包括對牆壁、間隔、天花板或地板的任何穿透，以及所有附着的地毯，從處所外部可以看到的所有標誌，以及處所內窗户(包括百葉窗、窗簾等)外觀的任何變化。所有承租人工程均須經業主事先書面批准，並應由承租人安排和支付所有本合同規定的費用；但任何內部、非結構性承租人工程(包括任何一系列相關承租人工程項目)的費用(A)低於[***](B)不會對建築物(“核心建築系統”)的任何消防、電訊、電力、機械或管道系統(“核心建築系統”)造成不良影響(雙方同意，僅在該等核心建築系統的設計負荷和容量範圍內使用該等核心建築系統，並按照適用的操作規範，並不被視為本身有不良影響)；及(C)不會對任何牆壁、樓板、屋頂的任何穿透或以其他方式影響任何牆壁、地板、屋頂或其他方面造成不良影響；及(B)不會對該等核心建築系統的任何消防、電訊、電力、機械或管道系統(“核心建築系統”)造成不良影響。如果承租人在開工前至少五(5)個工作日向業主提交施工文件(如第10.05(B)節所定義)，則不需要業主事先批准該工程的施工文件(如第10.05(B)節所定義)，或從建築物外部可見的任何標誌或建築物窗户外觀(包括百葉窗、窗簾等)的任何改變均無需業主事先批准。當承租人根據前款規定請求房東批准需要房東事先書面批准的工作時，房東應在房東實際收到申請後十(10)個工作日內批准或拒絕批准，但房客須在顯著位置用醒目的黑體字標明房東有義務在十(10)個工作日內對此請求作出答覆。業主不得無理地拒絕、限制或拖延業主對租户工程的批准，但如果業主合理判斷，該擬議的租户工程(I)會對建築物的任何結構部件造成不利影響，則業主對擬議的租户工程的不批准也不應是不合理的。

(Ii)與核心建築系統不相容；(Iii)影響建築物或建築物內或其周圍的公用地方或處所以外的其他物業的外觀；(Iv)使處所或物業的價值貶值；或(V)需要任何不尋常的開支以重新安置該處所，或(Iii)影響建築物的外觀或建築物內或周圍的公用地方或處所以外的其他物業，或(Iv)使處所或物業的價值貶值，或(V)需要任何不尋常的開支以重新安置該處所。業主應與承租人合作，不承擔任何費用和對業主的責任，以執行與承租人工作相關的任何需要建築物業主執行的許可證申請。在開始任何影響房屋或建築物通風系統的空氣輸送的承租人工程(包括但不限於安裝承租人的排氣系統)之前，承租人應向業主提供由顧問提交的第三方報告，並以業主合理接受的形式表明該工程不會對建築物(或建築物內任何其他租户)的通風系統造成不利影響，並且在工程完成後，應向業主提供該顧問合理滿意的證明，確認該工程沒有造成該等不利影響。在批准任何承租人工程時，為了要求承租人在租期結束時自費拆除該承租人工程，業主必須在業主批准該承租人工程計劃和規格的同時通知承租人該修復要求。如果承租人的工作不需要業主事先批准，如果承租人的工作不能隨時用於一流的辦公室和實驗室，房東可以要求在合同期末拆除該承租人的工作。

(B)施工文件。除非按照附件10.05(B)編制的完整、協調的施工圖紙和規範(“施工文件”)進行，否則承租人的工作不得實施。承租人在開始本合同項下要求業主批准的任何承租人工程之前，應事先獲得業主對該工程施工文件的書面批准，批准不得被無理扣留、附加條件或拖延。施工文件應由建築師或(如適用)在馬薩諸塞州聯邦註冊的合格工程師(在任何一種情況下，為“承租人的建築師”)編制，該工程師在建造房屋所在地區的可比建築中的承租人空間改善方面經驗豐富，如果該承租人工作的價值等於或超過承租人的工作門檻，或將影響建築物的任何核心建築系統或結構部件，則該承租人的建築師的身份應事先得到業主的批准，這種批准不得無理扣留。承租人應獨自承擔與承租人工作相關的所有建築和工程服務的責任和費用，並對施工文件的充分性、準確性和完整性負責，即使業主批准了承租人的建築師(即使承租人的建築師已被業主以其他方式聘用與本建築有關)。施工文件應詳細列出承租人工程的施工要求，並應顯示完成承租人工程所需的所有工程，包括所有切割、安裝和修補以及與建築物的機械、電氣和管道系統和部件的所有連接。

將施工文件提交業主審批，應視為對施工文件中描述的所有承租人工程(I)符合所有適用的法律、法規、建築規範和最高設計標準，(Ii)不會對建築物的任何結構部件造成重大不利影響，(Iii)與核心建築系統兼容且不會對其產生不利影響，(Iv)不會影響房產以外的任何財產，以及(V)符合業主規定的樓面荷載限制的保證。施工文件應符合業主對建築物外觀統一的要求。業主對施工文件的批准僅表示業主對所顯示的承租人工程的同意，不會導致業主對承租人工程是否符合法律、法規或規範，或與建築物的任何組件或系統的協調或兼容性，或承租人在不損壞或損害建築物的情況下建造承租人工程的可行性承擔任何責任，所有這些都應由承租人獨自承擔。

(C)表演。執行或設計承租人工作的任何個人或實體(包括承租人的任何員工或代理人)(“承租人承包商”)的身份，如果在任何情況下此類工作的成本超過承租人工作門檻，或將影響建築物的任何核心建築系統或結構部件，或涉及除內部、非結構性變更以外的任何工程，應事先得到業主的批准，不得無理扣留此類批准。一旦任何承租人獲得批准，承租人此後就可以使用同一承租人從事相同類型的工作，直到房東通知承租人該承租人不再獲得批准為止。承租人在承接任何承租人工作之前，應自費獲得所有必要的許可證和許可證。承租人應按照所有適用法律，以良好和熟練的方式進行所有承租人的工作，其風險由承租人承擔，使用高質量的新材料，併產生至少與房屋其他部分同等質量的結果。當任何承租人的工作正在進行時，承租人應按照附件10.05(C)所附的承租人工作保險表中所述的方式投保，以及業主可能合理要求的其他保險，以承保因承租人工作而產生的任何額外危險，如果承租人工作的費用超過承租人工作的費用，則承租人應購買該承租人工作保險計劃中所述的保險以及業主合理要求的其他保險[***]此外，房東可能合理要求的保證金或其他令人滿意的完工和付款保證，在每一種情況下都是為了房東的利益。如果承租人的工程在任何情況下都需要業主批准，承租人應自掏腰包補償業主合理的第三方審核施工文件和擬議的承租人工程並檢查其安裝的費用，該補償應在業主提交此類費用和開支的發票後三十(30)天內支付。只要施工文件和承租人的工作符合本租約的要求，承租人根據施工文件審查的前一句話向業主補償的義務不應超過[***]，應增加多少金額？

每年反映美國勞工部勞工統計局公佈的馬薩諸塞州波士頓所有城市工薪階層和文職人員消費物價指數的增長(基準年1982-84=100)，涉及任何一個項目。在執行承租人工作期間，承租人應始終要求任何承租人承包商遵守與該工作相關的所有適用的法律要求和業主的規章制度。在大樓屋頂工作的每個承租人承包商應與業主的屋頂承包商協調，應遵守其要求，不得違反現有的屋頂保修。每個承租人承包商應在不延誤或損害任何其他承包商的任何擔保、保證或工作的情況下在該場所工作。

(D)付款。承租人應支付所有承租人工作的全部費用，包括但不限於向承租人或由承租人或通過承租人提出索賠的人提供的任何服務，這些服務與承租人的工作相關，從而根據馬薩諸塞州總法產生留置權，因此房產(包括承租人的租賃權)應始終不存在勞力或材料留置權，或根據此類法規的其他規定。如果提交了任何此類留置權，則承租人應立即(且始終在二十(20)天內)解除該留置權。

(E)LEED認證。基地建築工程已註冊，符合美國綠色理事會根據自注冊之日起生效的LEED核心與殼牌標準建立的能源與環境設計領導核心與殼牌(“LEED”)核心與殼牌資格。任何承租人的工作都應符合維持建築物適用的LEED核心和殼牌認證所必需的標準。

(F)其他。承租人必須與業主的物業經理或指定代表一起安排和協調承租人工作的方方面面。如果工會規定需要操作工程師，承租人應支付該工程師的費用。如果需要關閉立管和幹線以進行電氣、機械和管道工程，則應由業主代表監督該工作(業主代表的合理成本應包括在運營費用中，儘管第8.01節有任何相反規定)。未經業主批准，不得對服務於其他租户的建築系統部分進行任何工程，不得無理拒絕、限制或拖延批准，所有此類工程均應在業主的監督下進行。除緊急情況外，在火災、自動噴水滅火系統和其他報警系統關閉前，必須至少提前兩(2)個工作日通知大廈管理處，緊急情況下應及時通知。如該工程無意中透過警報訊號向消防或警務處或任何私人警報監察公司發出警報，租户須負責與該警報有關而徵收的任何費用。承租人應向房東支付因任何此類停工而不時生效的費用。所有合理地可能給他人帶來不便的拆卸、安裝、拆除或其他工作

大樓或擾亂大樓運營的租户必須至少提前二十四(24)小時與大樓經理安排時間。

每個承租人承包商和承租人應保證任何承租人工作不會因任何原因引起的勞資糾紛而中斷，包括有關工會管轄權和該承租人承包商或其分包商僱用的工人的從屬關係的糾紛。承租人應負責並應補償房東的所有實際費用和開支，包括房東因任何租户承包商違反此類義務而產生的合理律師費。如果承租人沒有及時解決由任何承租人承包商引起的或與之相關的任何勞動糾紛，房東可以自行決定要求承租人將該承租人承包商從物業中移走，如果該承租人承包商沒有及時被移走，房東可以禁止該承租人承包商進入該物業。

承租人在完成任何承租人工程後，應向房東提供(I)永久入住證和該工程所需的任何其他最終政府批准，(Ii)竣工平面圖副本，(Iii)所有勞動力和材料的付款證明，以及(Iv)根據此類合同或保修條款，轉讓該承租人工程的所有保修，只要該等保修超過當時預定的期滿時間即可。(I)根據該等合同或保修條款，承租人應向房東提供(I)永久入住證和該工程所需的任何其他政府最終批准；(Ii)該工程的竣工平面圖複印件；(Iii)所有人工和材料的付款證明；

10.06.終止合同時的條件。在期限屆滿或提前終止時，承租人(以及所有通過承租人提出索賠的人)應在不需要通知的情況下，按照第10.07節的要求，在良好和耐用的情況下交付房屋，合理的損耗和(在符合第12條規定的情況下)因傷亡或例外情況造成的損害。作為交付的一部分，承租人還應向房東提供房產內和房產內的任何鎖的鑰匙(或鎖的組合、密碼或電子通行證)；向房東提供操作房產內剩餘設備或系統所需的任何業主手冊或軟件的副本；拆除承租人安裝的所有標誌(適用法律要求的標誌除外，如出口標誌)、業主在批准承租人工程或完工工程時指定由承租人拆除的所有承租人工程或完工工程，或對於不需要業主批准的工程，在承租人根據第10條通知業主承租人正在進行此類工程時拆除(但前提是，業主只能要求拆除導致結構部件(包括但不限於柱子和樓板)改變的完工工程)。除屋頂設備和相關的完工工程以外，按照本租約的規定，將保留在建築物內的完工工程裝置、設備或系統除外(指建築物的屋頂)，但不包括樓頂設備和相關的完工工程(包括符合本租約規定留在廠房內的裝修工程裝置、設備或系統)；並移走所有承租人財產和其他個人財產，無論是否用螺栓連接或以其他方式附加(但在任何情況下，附件附件10.06中描述的物品均不得視為承租人財產或個人財產, 而即使本租契有任何相反規定，該等物品仍須留在處所內)。[***]。承租人應

修復因拆除而造成的所有損壞，並將房屋基本恢復到安裝拆除物業之前的狀態(包括填充所有地板和牆洞、拆除所有斷開的接線盒線路以及更換所有損壞的天花板瓷磚)。任何沒有如此移走的財產，須當作已被遺棄，並立即成為業主的財產，並可按業主認為合適的方式處置；租客須應要求向業主支付移走和處置的費用，但以該費用超過出售該等財產所收取的價值(如有的話)為限。本節的契約在期滿或提前終止後繼續有效。

10.07.房屋的退役。在本租約期滿前(或在任何較早終止後的六十(60)天內)，承租人應清潔並以其他方式退役所有室內表面(包括地板、牆壁、天花板和櫃枱)、場所內和/或為其提供服務的管道、供給線、排污管和管道，以及場所內和/或為其提供服務的所有排氣或其他管網，在每種情況下，均應清理或釋放或暴露於任何有害物質(如本合同第9.04節所定義)，並應以其他方式清潔場所，以允許在本租約期滿前(或在任何較早終止後的六十(60)天內)，承租人應自費向業主索取一份由承租人指定並由業主在合理酌情權下接受的信譽良好的註冊環境工程師致業主(以及在承租人選擇的情況下為承租人)的報告，該報告應以環境工程師對房屋的檢查為基礎，並應顯示：

(A)前一段第一句所述的危險物質(如有的話)在退役前已按照適用的環境法清除；及

(B)根據適用的環境法，已從建築物內表面(包括地面、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供水管道、廢水管和管道，以及建築物內的所有此類排氣或其他管道系統中移除本節10.07第一句中描述的危險物質(如果有)，可由後續租户重複使用或按照適用的環境法(如本條款第9.04節的定義)處置，而不會產生特殊費用或執行拆除、處置的特殊程序。(B)本條款第一句中描述的有害物質(如果有)已根據適用的環境法從廠房內表面(包括地面、牆壁、天花板和櫃枱)、管道、供水管道、廢水管和管道以及廠房內的所有此類排氣或其他管網中移除，而不會產生特殊費用或執行特殊的拆除、處置程序。

(C)該處所可重新佔用作辦公室或實驗室用途(視何者適用而定)、拆卸或翻新，而無須招致處置、調查、評估、清潔或移走危險物質的特別費用或特別程序，亦無須招致監管要求或發出與危險物質有關的通知。

此外，就(B)和(C)款而言，“特別費用”或“特別程序”應視具體情況而定，是指如果危險物質的性質不是非危險物質，就不會發生的費用或程序(在任何情況下，“特別費用”或“特別程序”都不是指移除下列任何材料、財產或設備所發生的費用或程序：(I)含有危險物質作為組件材料，或組件材料本身是危險的(例如，銅管道/線路))。和(Ii)通常和習慣上用於一級辦公用途，例如燈泡的部件、接頭化合物、普通建築材料等)。報告應包括關於清理位置、測試運行和分析結果的合理細節。

如果承租人在不限制任何其他權利或補救措施的情況下未能履行本條款10.07項下的義務，房東可以在五(5)個工作日前書面通知承租人履行該義務，費用由承租人承擔，承租人應應要求及時補償房東與該工作相關的所有費用和開支。此外，任何此類報銷應包括[***]行政事業費[***]以支付房東承擔此類工作的管理費用。承租人根據本條款10.07承擔的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

第十一條
屋頂許可證；天線

11.01.屋頂許可證。自生效之日起生效，並受法律要求(包括但不限於聯邦航空管理局高度限制)的約束，業主授予承租人安裝、操作、維護、修理、更換、升級和拆除某些通常安裝在波士頓A級寫字樓和實驗室大樓屋頂上的設備的權利(不限於但不限於聯邦航空局高度限制)，不收取額外租金，但在符合本租賃條款和條件的情況下，安裝、操作、維護、維修、更換、升級和拆除某些通常安裝在波士頓A級寫字樓和實驗室大樓屋頂上的設備在業主合理批准的位置(租户承認業主要求大樓上層機械頂層公寓屋頂上的某些天台區域供大樓內其他租户和業主使用)以及必要時在大樓公共區域連接該等設備的微波碟子和其他與電信有關的設備(“屋頂設備”)。

11.02.屋頂設備的安裝和維護。承租人應按照業主合理指定的時間和方式，按照本租賃中關於承租人工作的所有適用規定，自行承擔安裝屋頂設備的成本和費用(與完工工程相關的另有規定除外)。承租人在未安裝或操作屋頂設備之前不得安裝或操作天台設備

根據第10.05(A)節的規定，獲得施工文件的事先書面批准。業主可拒絕批准安裝或操作屋頂設備，如果合理地預期安裝或操作會破壞建築物的結構完整性或幹擾建築物的運行或系統。

承租人在開始任何屋頂安裝或維修屋頂設備之前，應聘用業主屋頂承建商(或經業主合理批准並經業主屋頂製造商批准的另一家屋頂承包商)，無論是否根據本條款第11條或其他規定，並應始終遵守關於保護屋頂和修改屋頂的屋頂保修。承租人應在該工程完成後從業主的屋頂製造商處獲得一份信函，説明根據屋頂保修條款的要求，屋頂保修仍然有效。承租人應自費每年至少兩次檢查天台設備所在的天台區域，糾正任何鬆動的螺栓、配件或其他附屬物，並修復因安裝或操作天台設備而對屋頂造成的任何損壞。租户承諾，天台設備的安裝、存在、維護和操作不得違反任何法律要求，也不得構成法律上的滋擾。承租人應按要求向房東支付(I)因承租人根據本條第11條使用屋頂設備而對房東徵收的所有適用税費或政府收費、費用或附加費，以及(Ii)因安裝或存在屋頂設備而增加的房東保險費金額。業主應在大樓內允許進入屋頂的所有其他空間租約以及有關使用大樓屋頂的每份許可證或其他協議(前述任何一項，即“屋頂協議”)中規定，如果該其他租户的屋頂設備幹擾了租户的屋頂設備, 該等其他租户將在必要時移走或重新安置其設備，以避免此類幹擾。對於其他租户的設備對天台設備的操作造成的幹擾，或天台設備對其他租户設備的操作造成的幹擾，房東不承擔任何責任，但房東應與租户合理合作(房東不承擔任何費用)，以解決任何此類幹擾，並應採取商業上合理的努力(房東不承擔任何費用)執行房東在任何屋頂協議下的權利，以防止此類幹擾。

11.03.屋頂設備的幹擾。如果承租人的屋頂設備(I)對建築物的結構完整性造成物理損壞，或(Ii)對建築物的任何機械或其他系統造成重大不利幹擾，承租人應在收到幹擾或損壞索賠通知後五(5)個工作日內(可通過電子郵件通知vertex_operation@vrtx.com或不時向房東提供其他電子郵件地址)，合理地與房東合作，以確定損壞或幹擾的來源，並立即在承租人處實施解決方案如果租户對業主關於屋頂設備造成建築物(包括但不限於建築物的電氣、暖通空調和機械繫統)出現問題的指控提出異議，應在五(5)天內以書面形式提交

業主和租客收到業主的通知，要求進行幹預後，應會面討論解決辦法，如果業主和租客在初次會面後七(7)日內不能解決爭議，則應按照以下規定提交仲裁。

雙方應指示AAA波士頓辦事處指定一名仲裁員，該仲裁員應至少具有十(10)年的商業房地產糾紛經驗，且不得與房東或租户有關聯，且在過去五(5)年中的任何時候都沒有為任何一方或其附屬機構工作過。房東和租客都有機會向仲裁員提交證據和外部顧問。

仲裁應按照AAA的快速商事仲裁規則進行，只要該規則與本租約的規定不相牴觸(在這種情況下，以本租約的規定為準)。仲裁費用(不包括雙方當事人應支付的證人和律師費)由雙方平等承擔。任何此類仲裁應在提出要求後十(10)天內開始(如果較晚，則指定仲裁員)。

在指定之日起十(10)天內，仲裁員應確定屋頂設備是否對上述大樓或物業和/或大樓或物業中的任何其他租户設備造成問題，並確定適當的解決方案(如果有)。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。如果承租人未能與業主合作解決任何此類幹擾，或如果承租人在仲裁員裁決發出後二十(20)天內未能執行仲裁裁決，業主可在此後的任何時間，由承租人承擔全部費用和費用，以符合仲裁裁決的方式重新安置有爭議的屋頂設備，並根據本租賃尋求任何其他補救措施。

11.04.重新安置屋頂設備。僅基於房東善意地確定，對於大樓的零售和餐廳租户使用上層頂層公寓屋頂是必要的，房東保留權利促使租户將任何(X)屋頂設備或(Y)任何其他管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置遷移到屋頂、頂層公寓或建築物(視情況而定)上的類似功能空間，以使用和進入下層頂層屋頂所需的程度為限。(X)屋頂設備或(Y)任何其他管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置。(Y)任何其他管道、電線和附屬固定裝置。(如果適用，則以適用的方式將其重新安置到屋頂、頂層公寓或建築物上的類似功能空間)。(X)屋頂設備或(Y)任何其他管道、管道、導管、電線和附屬固定裝置有條件的或延遲的)通過事先通知承租人這種搬遷意向。如果承租人在收到此類通知後三十(30)天內未與房東就該設備的搬遷地點、搬遷時間和搬遷條款達成一致，則雙方可根據上文第11.03節規定的程序對爭議進行仲裁。業主同意支付合理的費用，將該設備移至該其他空間，並採取其他必要步驟以確保該設備的功能相當，並將該空間修整至可與該設備當前位置的當時狀況相媲美的條件。承租人應安排

受影響的設備在房東同意或選擇可比空間後六十(60)天內搬遷。房東根據第11.04條採取的與搬遷相關的任何行動應以儘量減少對租户業務的幹擾的方式進行。

第十二條
破壞或破壞；譴責

12.01.損壞或毀壞房屋。如果房屋或其任何部分因火災或其他保險傷亡而受損，則在符合本節最後一段的規定下，業主應根據當時適用的法律要求，並由業主承擔費用(但僅限於建築物的任何抵押權人和任何土地出租人向業主提供的保險收益)，以修復或導致修復該等損壞(任何租户工程除外)。在任何情況下，房東都不承擔超過[***]除非(A)(I)租客及該物業的任何承按人已同意業主可提供較大的免賠額，及(Ii)租客按比例支付任何該等免賠額或共付額超過以下款額的部分，否則不得在該等修葺工程完成時支付該等免賠額或共付額中的一部分，除非(A)(I)租客及該物業的任何承按人同意業主可提供較大的免賠額[***](其意圖是租户應分擔增加的免賠額，作為由此產生的任何運營費用節省的代價)或(B)房東違反第7.04節的規定，維持更高的免賠額。所有因租客的疏忽或故意行為不當而需要進行的修葺，均須由租客負擔費用，但修葺的費用須低於業主保單中的免賠額。業主根據本節執行的任何維修費用由租户承擔(包括設計費、融資費用，以及業主和業主承包商的行政、管理費用和施工管理服務費用)應構成本合同項下的額外租金。承租人個人財產的所有維修和更換應由承租人承擔費用，承租人應立即恢復任何承租人的工作，或者，如果租約已根據第12.01節的規定終止，則在交出房產之前拆除並移除任何損壞的承租人工作(但在任何情況下，僅限於承租人收到的保險收益，或如果承租人沒有購買本協議規定的任何保險，則為承租人如果維持所需保險將收到的保險收益)。如果該房屋或其任何部分因此類損壞而不適合使用和佔用本協議項下的許可用途，則基本租金、承租人在總運營成本中按比例分攤的租金以及(當時未償還的租金和不屬於佔用費用性質的補償或付款，例如根據第10.05節對業主第三方費用的適用補償、根據第9.07節對超額保安服務的分配), 根據第1801(B)條補償租户差額，根據第10.04(B)條補償，或根據本條第12條應支付的額外租金)所有其他額外租金，或其公正和相稱的部分，根據處所被如此變得不適合的性質和程度，應予以減少，直到處所(租户財產和任何租户工作除外)被儘可能地恢復

在實際可行的情況下，將其恢復到緊接火災或其他傷亡之前的狀態，外加三十(30)天的額外期限。房東不對因不可抗力造成的任何此類維修的延誤負責，也不對因延誤修復此類損壞而給租户帶來的任何不便或煩惱或對租户業務造成的傷害負責，但前提是基本租金、租户在總運營成本中按比例分攤的租金以及所有其他額外租金(當時未支付的租金和不屬於入住費性質的補償或付款，如房東第三方的適用補償)不承擔任何責任，但房東不應對其承擔任何責任，也不對因不可抗力造成的任何此類維修延誤負責，也不對因延誤修復此類損壞而給租户帶來的任何不便或煩惱或對租户業務造成的傷害負責，前提是基本租金、租户在總運營成本中按比例分攤的租金以及房東第三方適用的補償根據第18.01(B)條規定的租户差額、根據第10.04(B)條規定的補償或根據本條第12條應支付的額外租金)，在任何非由承租人造成的延誤期間，應按上述規定的程度予以減免。

如果(I)在期限可能已延長的最後十八(18)個月內的任何時間，物業因火災或其他傷亡(不論是否投保)而受損，而該等受損的維修費用經合理估計超過根據本協議須支付的基本租金總額的一半，該期間由預計完工日期起至期限結束為止，(Ii)法律規定禁止業主將建築物恢復至意外發生前實質上存在的狀況，或(Iii)在任何時候，建築物因火災或其他保險事故造成損壞，任何抵押權人或土地出租人應拒絕允許將保險收益用於修理或更換該財產，而房東決定不修復此類損壞，則在任何此類情況下，房東可在六十(60)天內，或在與任何抵押權人或土地出租人就上述情況完成安排所需的較長期限內，通過房東發給租户的通知，終止本租約和本租約的期限。(Iii)在任何此類情況下，業主可在六十(60)天內，或在與任何抵押權人或土地出租人就上述情況完成安排所需的較長期限內，通過房東向租户發出通知，終止本租約和本租約的期限。根據該通知生效的終止日期應不少於承租人收到該終止通知之日後三十(30)天。如果任何抵押權人或土地出租人拒絕允許將保險收益用於房屋的更換，且房東、該抵押人或土地出租人均未在保險公司調整傷亡損失後三(3)個月內開始更換，則承租人可提前至少三十(30)天書面通知房東終止本租約，如果該更換尚未開始，則租户可終止本租約，直至該等更換開始為止。在任何終止的情況下, 有效終止日期應屆滿，猶如該生效終止日期為第一條原先規定的期限終止日期，而基本租金及額外租金(在上文所述並未減除的範圍內)應於該日期分攤。

如果在發生此類傷亡時，期限內剩餘的時間不到十八(18)個月[***](Ii)根據業主的合理估計，修復房屋的時間將超過當時剩餘租期的一半，則租户可在三十(30)天前發出書面通知終止本租約，但如果業主在三十(30)天內完成修復，則終止選擇無效

通知或如果承租人根據本租約第3.03(A)節行使延長租期的權利。

12.02.Eminent Domain(臨時域)。如該處所或建築物的全部或任何實質部分或物業內為使用及營運該處所或建築物所需的公用地方被公共當局根據徵用權(或以轉易契代替徵用權)徵用(以下所述的臨時用途除外)，則在該徵用(或轉易)記錄在適當的契據登記處後三個月內，可由任何一方選擇終止本租約，租金應在該通知發出後三十(30)天內分攤。如果本租約沒有如上所述終止，在抵押權人權利的約束下，房東應在此後的一段合理時間內，努力將房屋可能剩餘的部分(不包括租户的任何個人財產、租户的工作或租户安裝或支付的其他物品)恢復到租户可租用的條件，以便租户佔用允許的用途。如果房屋的部分可出租樓面面積被佔用(臨時用途除外)，而本租約未終止，則在剩餘期限內，基本租金應按比例減免。如果房屋或其任何部分被徵用作臨時用途，(I)本租約不受影響，租金亦不減，以及(Ii)承租人有權在租期內收取因該用途而判給的部分或多個部分，但在本租約期滿或提前終止時，該項徵用仍有效, 則承租人應向房東支付一筆相當於履行本合同規定的承租人交還房產義務的合理費用的款項，並在支付後免除該等義務。

如果在本租賃期限的最後兩年內，任何徵用導致50%或更多的房屋無法承租，且在任何一種情況下，該徵用的影響都不能在自該徵用之日起一(1)年或當時剩餘期限的一半的較短時間內按照業主的合理估計進行修復或恢復。承租人可提前三十(30)天發出書面通知終止本租約，但如業主在發出通知後三十(30)天內完成修復，或承租人根據本租約第3.03(A)節行使延長租期的權利，則終止選擇無效。

因搬遷費用而明確判給承租人的任何損害賠償，以及明確指定的任何損害賠償，均應屬於承租人。除本款前一句所規定的外，房東保留自己獲得損害賠償的所有權利，租客免除並轉讓給房東，但房客應從房東實際收到的任何金額中獲得相當於租客實際支付的超額費用中的未攤銷費用的金額，並將其轉讓給房東，但房客應從房東實際收到的任何金額中獲得相當於租客實際支付的超額費用的未攤銷費用的所有權利，但房客應從任何持有房產抵押貸款的抵押貸款人的還款中獲得相當於房東實際支付的超額費用的未攤銷費用的金額，但房客應從房東實際收到的任何金額中獲得相當於租客實際支付的超額費用的未攤銷費用的金額。

本租約初始期限內的直線項目。在符合其在本合同項下的權利的前提下，承租人同意執行房東可能合理要求的其他轉讓文書，並將在任何訴訟或其他程序中可追回的任何損害賠償移交給房東。

第十三條
轉讓和分租

13.01.須經業主同意。除下文定義的允許轉讓外，未經房東事先書面同意，承租人不得將房產的任何部分或其在本租賃中的權益轉讓給任何其他實體，無論是通過出售、轉讓、抵押、轉租、許可、轉讓、法律實施(包括但不限於通過合併、合併、出售或以其他方式轉讓所有或基本上所有承租人的股票或資產，或其他方式)或承租人的行為(每個“轉讓”)，如以下第(13.02)節所規定的事先獲得房東的書面同意。同意一次轉讓並不意味着同意任何其他轉讓或放棄同意要求。任何未經房東同意的轉讓企圖在房東的選擇下都是無效的。任何被轉讓的實體都是“受讓人”。

以下交易(其中任何一項為“允許轉讓”)無需業主同意，但業主在交易完成時應收到事先通知，並提供合理證據，證明該交易實際上是下列事項之一(此外，只要提議的轉讓符合本租約的所有其他規定，包括但不限於第13條(本第13.01條第一款除外)，不改變房東在本租約項下的權利，也不向房東施加任何額外義務)：

(A)向以合併、合併、收購或其他方式取得租客全部或實質所有股額或資產的實體(任何該等實體，“繼承人實體”)作出的任何轉讓，只要根據租契而產生的租客在本租契日期或建議轉讓時(以較大者為準)的資信至少相等於或高於租客的資信；或

(B)向直接或間接控制、控制或與承租人共同控制的實體(任何該等實體，“關連實體”)進行的任何轉讓，只要在轉讓的情況下，原承租人或受讓人在本租契日期或建議轉讓時的信譽至少等於或大於承租人的信譽(以較大者為準)。就第(B)款而言，“控制”是指擁有有關實體50%以上的實益權益股份所有權，並有權直接或通過選舉董事和/或高級管理人員來控制和管理該實體的事務。

就本第13.01節而言，“基本上所有”承租人資產應包括但不限於轉讓價值超過承租人資產總價值75%的資產，而不是轉讓數量，但(I)通過許可轉讓的權利除外

使用承租人在通常業務過程中開發的醫藥產品，或(Ii)在公平交易中，承租人獲得該等資產的市值，支付給承租人的代價由承租人保留，並可用於支付根據租約到期應支付的金額，和/或由承租人在日常業務過程中以其他方式使用(即，該等代價不會分配給股東或以其他方式轉移給另一方)。

儘管本協議有任何相反規定，只要承租人的股份在國家認可的證券交易所交易，任何出售承租人股份的行為都不應被視為轉讓，但須符合本第13條的規定。

承租人承認，第13.01條中包含的條款對本條款中包含的交易具有重要意義，除了根據本租賃條款或法律可獲得的任何其他權利和補救措施外，房東還有權尋求禁令救濟和/或具體履行，以執行這些條款。

13.02.房東同意。租户對任何轉讓的請求應在建議轉讓生效日期前至少三十(30)天提出，描述建議轉讓的細節，包括潛在受讓人的姓名、業務和財務狀況，以及建議轉讓的財務條款(例如，對建議轉讓的支付、期限、租金和保證金)；租户還應提供房東合理認為相關的任何其他信息，包括但不限於建議的轉讓文件形式。房東不得無理地拒絕、附加條件或延遲(在收到租户要求提供所有信息後的十(10)個工作日以上)同意轉讓或轉租房產，前提是租户當時並未根據本租約違約(在發出違約通知後，如適用)，但房東不應被視為不合理地以下列原因拒絕同意：[***].

[***].

根據房東的選擇，承租人應向房東支付任何轉讓的利潤的50%(50%)作為額外租金，除非房東通知租户和受讓人，受讓人應將房東應直接支付給房東的利潤份額支付給房東，除非房東通知承租人和受讓人應將轉讓利潤的50%(50%)直接支付給房東。“利潤”指(A)為轉讓或與轉讓有關而支付的所有租金、費用及其他代價，包括根據任何抵押品協議(其目的是禁止承租人將佔用成本轉移到抵押品協議)下超出合理金額的費用，減去(B)根據本租約應支付的租金和其他款項(或如果轉讓是部分房產的分租，則可分配給轉租房產)，以及承租人直接招致的所有合理費用和開支，包括合理的房地產經紀人佣金，以及根據本租約所需的合理翻新或建造租户改善工程的合理費用在不限制本節第一句的一般性的原則下，任何一次性付款或一系列

因任何轉讓而支付的款項(包括購買或使用承租人工程和完工工程)應被視為利潤，只要該等一次性付款超過(X)租金現值和本合同項下將支付的其他費用之和，按百分之四(4%)和(Y)承租人的轉讓費用(按比例計算)(A)在轉租、許可證或其他佔用小於整個物業面積的情況下，以及(B)在剩餘期限內按建築面積折現的情況下，應被視為利潤(X)租金和其他費用的總和(X)按百分之四(4%)貼現，(Y)承租人的轉讓費用(按比例計算)是根據(A)樓面面積計算的，如果轉租、許可證或其他佔用的面積小於整個物業的面積，(B)在剩餘的期限內。承租人在向房東支付利潤之前，可以收回這些合理的成本和費用。承租人應在轉讓協議簽署後三十(30)天內向房東提交一份書面聲明，證明任何轉讓(包括任何抵押品協議)支付的所有金額，此後應房東的要求不時提交一份書面聲明，房東可以檢查租客的賬簿和記錄，以核實該等聲明的準確性。如有書面要求，承租人應立即向房東提供所有轉讓文件的副本，並經承租人證明完整、真實、正確。

13.03.不放行。儘管有任何轉讓，無論是否同意，租户對房東的責任仍然是直接的和主要的。任何受讓人(分租客除外，其在處所的權益少於或基本上全部為租客權益)須與租客共同及各別就履行本租契下所有租客契諾向業主負上法律責任；該等受讓人須應要求籤立及交付業主合理要求的文書，以確認該文書(並同意如不履行該文書即屬失責)。承租人特此不可撤銷地授權房東在發生違約時(如適用，在違約通知發出後)向任何受讓人收取租金(在收到通知後，任何受讓人應直接向房東支付)，並將收取的淨額用於租金和根據本租約保留的其他費用。任何轉讓(無論是否得到房東的同意，也不管是否需要這樣的同意)都不應被視為放棄本節的規定，或接受受讓人為租户，或免除租户履行本租約所有契約的直接和主要責任。業主對任何轉讓的同意，並不免除租客或任何承讓人就該轉讓的任何修改或租客或該承讓人的進一步轉讓取得業主明示同意的義務。即使轉讓文件中有任何相反的規定，業主的同意不得以任何方式改變本租約的條款，任何轉讓在任何時候都應受到該條款的約束和服從。

13.04.[***]在租户發生爭議的情況下[***]任何一方均可將此類爭議提交調解，雙方應尋求在[***]雙方均可接受的調解人，該調解人應按照AAA商業調解規則進行調解，但根據本款選定的調解人應擔任調解的管理人，並擁有根據上述規則賦予AAA的所有權力和職責。上述規則與本款之間的任何衝突應以有利於本款的方式解決。如果雙方不能或未能及時就調解人達成一致，應應任何一方的請求，將爭議提交AAA波士頓辦事處或其後續實體進行調解。如果AAA或任何後續實體在爭議發生時都不存在，則爭議

應提交給當時在大波士頓地區開展業務的最大的私人糾紛解決服務提供商進行調解。

參加調解的人員以當事人及其律師為限。在這些訴訟中交換或提交給調解人的所有信息，無論是口頭、書面或其他形式，以及訴訟結果，都應保密，除非法律另有要求，否則未經雙方事先書面許可，不得向任何個人或實體披露。在調解中提供證據或資料的一方不應因此而被排除在任何其他訴訟程序中提供該證據或資料。調解程序應當在下列時間內進行，調解員應當出具報告[***]在將爭端提交調解之後。在任何此類調解之後，如果任何此類爭議仍未解決，任何一方均可提起訴訟以解決此類爭議，即使本款有任何相反規定，調解員的報告仍應在任何此類法庭程序中被接納為證據。

[***].

13.05.[***]承租人應向業主交付(I)一份或多份證明任何轉讓的完全籤立文書的真實而完整的副本，以及(Ii)受讓人與房東同意履行和遵守該受讓人承擔的本租約的所有條款、契諾和條件的書面協議。[***].

第十四條
違約事件和補救措施

14.01.公約和條件。承租人履行本租約項下的各項義務是一項條件，也是一項契約。承租人繼續管有該處所的權利，須視乎該等履行情況而定。在履行本協議規定的所有契約和條件時，時間至關重要。

14.02.違約事件。如果租户在到期時沒有支付基本租金或每月定期支付額外租金(如運營成本或停車費)，並且這種拖欠持續了五(5)天，或者就任何非經常性支付額外租金而言，在到期時沒有支付任何此類額外租金，並且在房東發出通知後持續了五(5)天，或者如果在任何12個月內適當地發出了超過三次拖欠通知，或者如果租户(或租户的任何受讓人)違反規定轉讓了房產或租客(或任何受讓人)根據任何破產法提出破產或委任接管人、受託人或承讓人，或要求根據任何破產法作出裁決、重組或安排的呈請，或任何針對租客(或任何受讓人)提交的類似呈請，而針對租客或任何受讓人的呈請在六十(60)日內仍未被駁回，或承租人所作的陳述或擔保在任何重要方面並不真實，或承租人未能履行本協議下的任何其他契諾或條件，而該違約持續的時間超過任何期間

明確規定改正的通知(如果明確要求)(如果沒有明確規定期限，則在通知發出後三十(30)天，但是，如果任何此類非貨幣違約不能在該期限內治癒(但在任何情況下，總計不得超過180天)，則該期限應合理延長，前提是投訴的事項可以治癒，承租人立即開始並隨後努力完成補救，並且承租人在收到違約通知後十(10)天內向業主發出關於打算治癒的通知。而在任何該等情況下，業主及其代理人除可合法地就任何先前的違例事項作出任何補救外，亦可立即或在其後的任何時間，無須按照法律程序再作要求或通知，以整體名義進入處所的任何部分，或郵寄或交付致予處所或本租契內任何其他地址的租客的終止本租契期限通知書，從而終止租期並收回該處所，一如業主以前的產業一樣。承租人超出適用通知和補救期限的任何違約在本文中被稱為“違約事件”。在業主選擇的情況下，該終止通知可包括在任何違約通知中，但須受任何適用的補救期限的限制。租約一經簽訂或郵寄即告終止，租客的所有可執行權利和房東的所有義務將立即終止，房東可驅逐租客和所有在租客下提出索賠的人並清除他們的財產，而不影響對欠租或先前違約的任何補救措施；租客放棄對其租賃權的所有法定和衡平法權利(包括進一步治癒或贖回的權利，如果有)；以及承租人放棄對其租賃權的所有法定和衡平法權利(包括進一步治癒或贖回的權利，如果有)。, 在可放棄該等權利的範圍內)。如果房東因租客未能履行本合同規定而聘請律師，房東應按要求將律師的合理費用作為額外租金退還給房東。在不暗示其他條款不存在的情況下，本條款的規定在本租約期限或更早終止時繼續有效。

14.03.違約的補救措施。

(A)重判費用損害賠償。若本租約期限因違約而終止，作為終止後的一項額外累積義務，租户契約須支付業主因租客違約而支付的所有合理費用(包括合理律師費)，以及收取到期款項及與重租相關的所有合理開支，包括租客對新租客的誘因、經紀佣金、法律服務費、為重租做好準備的費用等(統稱為“重租費用”)。雙方同意，業主可(I)以相等於、短於或超過本應構成餘下期限的一段或多於一段期間將處所或其部分出租，並可給予業主全權酌情認為合宜的誘因(包括免租)，以及(Ii)對處所進行業主全權酌情認為適宜的改建，而任何不重租或不收取任何重租的租金，均不得減輕租客的法律責任。(Ii)業主可全權酌情決定對處所或其部分或部分處所進行改租，租期可相等於、短於或超過該期間的剩餘期限，並可給予租客其認為合宜的誘因，包括免收租金在內的誘因；及(Ii)業主可自行酌情決定對處所作出其認為合宜的改建。房東應盡合理努力重新出租該房屋。任何這樣的轉租義務都將取決於業主的合理目標，即以和諧的方式開發其物業和項目，並將租户、用途、樓層

區域、術語等。房東的轉租費用連同所有其他規定的款項，無論是在終止之前或之後發生的，都將在要求時支付。

(B)終止損害賠償。如果本租賃期限因違約而終止，除非房東選擇一次性支付下一段所述的違約金，否則租户契約作為此類終止後的一項額外累積義務，必須按時向房東支付所有款項並履行其所有義務，就像租期未終止一樣。在計算該數額時，租客將扣除租客當時尚未支付的所有租金後，將業主從房產重租中實際收到的任何租金的淨收益記入租户的貸方，但租户永遠無權獲得重租收益的任何部分，即使該部分超過了根據本條例原應支付的租金。

(C)一次過的違約金。如果本租約因違約而終止，作為終止後的一項額外累積義務，租户契約應在終止後的任何時間以書面通知的方式在業主選擇時立即向業主支付一筆違約金，作為違約金，其金額相當於(X)租户在選擇租約時應支付但當時未支付的所有款項的總和，外加：(Ii)在該段期間內為該處所預留的全部租金的現值(加上按複利計算每年當作增加5%的額外租金)，超過該處所在該段期間應繳交的公平市值租金總和及額外租金(如低於根據本條例應繳租金)的現值，公平市值租金須透過合理的空置預測及上文所述的業主重租開支(惟以迄今尚未支付予業主者為準)或(Y)十二(12)個月(或期內可能尚餘的較少月數)的基本租金及按租客根據本租約最後應付的比率計算的額外租金而扣減。(根據第(X)(Ii)條，計算此類現值時應使用美聯儲貼現率(或等價物)，如果雙方不能就此類公平市場租金達成一致，應應任何一方的要求，提交給距離物業最近的AAA辦公室，並由一名仲裁員根據協會規則請求仲裁，該仲裁員應是一名持有執照的房地產經紀人，具有至少十(10)年租賃1,000,000平方英尺或更多平方英尺的樓面面積的經驗，該仲裁員應是持有執照的房地產經紀人，具有至少十(10)年的租賃1,000,000平方英尺或更多樓面面積的經驗, 且不得與房東或租户有任何關聯，且在過去五(5)年中的任何時候都沒有為任何一方或其關聯公司工作，其決定對雙方具有決定性和約束力。)

(D)累積補救；放棄陪審團；延遲履行。房東根據本租約可訴諸的補救措施以及房東的所有其他權利和補救措施是累積的，除本租約另有明確規定外，任何兩項或兩項以上的補救措施均可同時行使，如第14.03(B)和(C)節的規定以及第14.03(C)(X)和(Y)節的規定。沒什麼

在本租約中，業主在破產或資不抵債程序中證明和獲得的金額不得低於當時有效的任何法規或法律規則所允許的最高金額，但不得超過本第14.03節中規定的限制；租户同意，在任何時候，物業的全部或部分佔用的公允價值不得低於基本租金和應不時支付的所有額外租金。如果房東在破產程序或修訂後的美國法典第11章下的其他程序中成為或成為本租賃項下保護房東利益所必需的任何索賠或訴訟的一方，承租人還應按照第9.02節規定的方式賠償房東並使其不受損害。房東和租客在他們作為當事人的任何訴訟中放棄陪審團審判，並進一步同意，任何因本租約引起的訴訟(房東佔有訴訟除外，可以以法律規定的任何方式或地點提起)應在房產所在縣的高等法院部門審判法院提起，並進一步商定，任何因本租約引起的訴訟(房東佔有訴訟除外，可在法律規定的任何方式或地點提起)均應在房產所在縣的高等法院部門審判法院提起。

(E)豁免；同意及滿意。業主或租客對任何本屬失責的作為或不作為的同意，不得解釋為容許其他類似的作為或不作為。任何一方不尋求違約賠償或堅持嚴格履行任何契約，或房東在知道任何違反契約的情況下收取租金，均不應被視為同意或放棄此類違約。除非違反契諾是以書面形式作出的，並由受益於該契諾的一方簽署並交付另一方，否則不得隱含任何違反契諾的行為已獲放棄；而業主接受少於到期租金的款項，不得當作並非由於該租金的最早一期付款所致。任何支票或隨支票或付款所附信件上的任何背書或聲明均不得視為協議或付款；房東可接受該支票或付款，但不損害房東收回該分期付款餘額或尋求任何其他權利或補救的權利。業主在發出任何拖欠和/或終止通知後接受任何租金，不應被視為放棄該通知。承租人不得在簡易程序或因欠租而提起的任何訴訟中提出任何反索償或反索償(如果不介入則會敗訴的強制性反索償除外)。

(F)業主的養護。如果承租人在任何適用的補救期限內沒有履行任何契諾，房東可以選擇在此後的任何時間(不放棄承租人不履行的任何權利或補救措施)為承租人履行契諾。承租人應按要求退還房東按要求履行合同的費用(包括合理的律師費)作為額外租金。即使有任何其他有關補救期限的規定，如在適用的補救期限屆滿前進行補救是合理的，以防止房產或建築物可能受到損壞或人身傷害，或為了保護業主在房產或建築物中的利益，業主可在向租客發出合理的通知(如有的話)後，為租户補救任何不履行義務的行為。

第十五條
對貸款人的保障

15.01.租賃的從屬和優勢。承租人同意，本租約和承租人在本租約項下的權利將受制於任何未來抵押的持有人的任何留置權，並服從任何出租人根據建築物的任何土地或改善租約的權利(所有抵押和任何優先的土地或改善租約在本租約中統稱為“抵押”，其持有人或出租人不時稱為“抵押權人”)，以及其下的所有墊款和利息及其所有修改、續期、延期和合並；但本租約的任何從屬關係須以業主向租客提交一份由抵押權人提交的書面、可記錄的從屬、不幹擾和委託協議為條件，該協議尋求以附件15.01所附的形式(或該抵押權人合理要求的其他形式)使本租約從屬於其權益。承租人不應被要求籤署任何從屬、不幹擾和委託協議，如果優先於任何次級抵押的抵押權人在與承租人的任何協議中禁止執行進一步的從屬、不幹擾和委託協議，並且未同意承租人就該等次級抵押簽署從屬、不幹擾和委託協議，則本租賃不應從屬於該次級抵押。房東聲明並保證，截至簽約日期，本租約適用的唯一抵押是向盎格魯愛爾蘭銀行有限公司支付的某些抵押(“現有抵押”)，日期為2005年9月29日，並記錄在薩福克縣契約登記處第301頁38144冊上。房東應在本租約簽訂之日起45天內向租户提供, 現有按揭項下貸款人(租户可依賴的)的書面協議，確認該貸款人將在發出建築許可證及結束基本建築工程的建築貸款後，解除或部分解除現有按揭。

承租人同意本租約在土地出租人和承租人(如果有)的土地(或改善)產業合併後繼續有效。在抵押權人(優先或從屬於本租約)止贖業主的贖回權之前(或在地契或改善租契的情況下終止或繼承新租約)，抵押權人對未能履行業主的任何義務不負任何責任(此後，該抵押權人只有在其繼承並持有業主權益後才承擔法律責任，且僅限於此)。如果房東或任何抵押權人提出要求，承租人應向任何該等抵押權人發出關於房東任何不履行義務的指控的通知，但條件是該抵押權人的地址已以書面指定給租客，並且承租人同意該抵押權人應有不少於三十(30)天的單獨的、連續的合理治癒期(以同樣的方式合理延長房東的治癒期，並延長允許該抵押權人佔有房產所需的額外期限)。本租約中關於抵押權人權利和權力的協議構成對任何人的持續要約，可通過採取

該處所的按揭(或訂立土地或裝修租約)。本節應自行執行，但為確認這一點，承租人應以附件15.01的形式(或抵押權人合理要求的其他形式)簽署並交付從屬、互不幹擾和委託協議。

15.02.交易。如果房東的房產權益是由抵押權人或購買者在止贖銷售中獲得的，承租人應在該抵押權人或買家的選擇下，委託房東對房產權益的受讓人或繼承人，並承認其為本租約下的房東。承租人不受任何法規或法律規則的保護，這些法規或法規賦予承租人在房東權益轉讓時終止本租約或交出房產佔有權的任何權利。經委託後，本租約將繼續作為抵押權人與租户之間的直接租賃，符合本租約中規定的所有條款、條件和契諾，但承按人不應(I)因房東在本租約項下的任何作為或遺漏、疏忽或違約而以任何方式對租客負責(本第(I)款中的任何規定均不被視為解除根據本租約取得房東利益的任何抵押權人在本租約項下作為房東的持續義務。(Ii)對業主欠下或存放在業主處並記入租客名下的任何款項負責(除非該等按金實際上是由該承按人收取的)；。(Iii)須受租客迄今向業主提出的任何反申索或抵銷的規限；。(Iv)受該按揭後對本租契的任何修訂或修改所約束，或受任何未獲承按人書面批准的超過一個(1)個月的預付租金的約束，或受下述所述彌償約束的約束。(Iii)受該等抵押後對租客提出的任何反申索或抵銷的約束；。(Iv)受該按揭後對本租契的任何修訂或修改所約束，或受任何先前預付超過一個(1)個月的租金的約束。(Vi)負責執行業主根據本租約須進行的任何工程，使處所可供租客租用或支付竣工津貼, 或(Vii)須將佔用該處所或其任何部分的人帶走，但如該人根據承按人提出申索，則屬例外。承租人同意，任何現有或未來的抵押權人可根據其選擇，單方面選擇以僅令該抵押權人滿意的形式和實質文書，使其抵押權人的留置權(或其土地租約的優先權)服從本租約的部分或全部條款。第15.02節前幾句中的任何內容均不得禁止承租人根據本租約第3.01(C)節和第3.01(E)節(X)節規定的條件，行使終止本租約的權利。儘管有上述規定，如果抵押權人或(控制、由業主控制或與業主共同控制的實體除外)在止贖銷售中的購買者(“繼承人”)在建築物(包括基礎建築和完工工程)完工前繼承了業主的利益，則該繼承人應在三十(30)天內向租户發出書面通知，説明其是否打算履行業主根據本租約尚待完成的工作，以使房屋準備好供租户使用，並同意就前一句而言，控制應具有第13.01(B)節規定的含義。如果在該通知中聲明它打算受此約束，則本

租賃對繼承人具有約束力。如果承租人聲明其不打算受此約束或未能在該三十(30)天期限內及時向承租人發出通知，則(A)在承租人根據工作函就FW合同下的超額費用支付第一筆款項的日期之前，承租人有權在收到收購通知後六十(60)天內通過書面通知(“繼承選舉通知”)向承租人發出(I)終止本租賃，或(Ii)繼續本租賃，將超額成本存入承租人的第三方託管，並按照承租人按照工作函規定的方式為承租人建造完工工程所發生的費用支付，並根據本租賃條款自費或以其他方式完成完工工程，並(如果完工工程津貼未由繼承人支付)按年利率8%的利率在整個期限內攤銷未預付的完工工程津貼金額，以減少租金；(如果承租人沒有支付完工工程津貼，租金將按年利率8%的利率攤銷)，並由承租人代為支付，費用由承租人承擔，否則按照本租賃條款的條款完成完工工程，且(如果完工工程津貼不是由繼承人支付)，租金減去未預付的完工工程津貼的金額，按每年8%的利率攤銷；或(B)自承租人根據工作函支付FW合同下的超額費用之日起及之後，承租人有權(X)在收到收購通知後六十(60)天內向繼承人發出繼任選舉通知，終止本租約。或(Y)繼續本租約，並根據本租約的條款自費完成完工工作，以及(如果完工津貼未由繼承人支付)，將租金減去按年利率8%的利息分期攤銷的未預付完工津貼的金額；或(Y)按照本租賃條款的費用和其他方式完成完工工作，且(如果完工工作津貼未由繼承人支付)減少租金，並按8%的年利率攤銷未預付的完工工作津貼的金額；但條件是繼承人可依據上述(A)或(B)條提交任何繼任選舉通知, 如果承租人在發出通知後三十(30)天內同意受本租約適用條款的約束，則承租人同意受本租約適用條款的約束，即屬無效。承租人如未能在上述規定的期限內發出繼承選舉通知，將被視為根據前一句話第(Ii)或(Y)款(以適用者為準)作出的選擇。

15.03.租金轉讓。如果房東不時將本租約或根據本租約應支付的租金轉讓給任何人，無論這種轉讓是否有條件，這種轉讓不應被視為受讓人承擔業主的任何義務；但是，在包括第15.01和10.02(B)節在內的本條款的限制下，受讓人只對在其成功擁有業主在喪失抵押品贖回權後的房產的權益期間內不履行業主的義務負責。

15.04.其他儀器。本條款的規定應是自給自足的；然而，承租人同意簽署、確認並交付符合本租賃條款的任何從屬協議、委託或優先協議或其他文書(且在其他商業上是合理的)，與本租賃中有關承租人權利的條款相一致，並進一步同意，在提出書面請求後十(10)天內未能履行該條款，即為違約，本租賃可因此而終止，無需另行通知。但不限於，本租約中的承租人賠償或其他

在為承按人的利益而訂立的契諾中，該等協議是為作為第三者受益人的承按人的利益而訂立的；而在業主的要求下，租客會不時直接與該承按人確認該等事宜。

15.05.傳教士證書。在本租約一方提出請求後十(10)天內，另一方應簽署、確認並交付一份書面聲明，證明：(I)本租約的任何條款或條款均未更改(或如果已更改，則説明如何更改)；(Ii)本租約未被取消或終止；(Iii)最後一次支付基本租金和其他費用的日期及所涵蓋的期限；(Iv)據籤立證書的一方所知，根據本租約，要求該證書的一方並無違約(或如違約，則合理詳細地描述)；及(V)可能合理要求的有關本租約的其他資料，或該物業的任何潛在買家或產權負擔人可能要求的其他資料(就要求承租人作出的陳述而言，可包括租户是否因而符合財務標準)；及(V)該物業的任何潛在買家或產權負擔人可能要求提供的其他資料(就要求承租人作出的陳述而言，可包括承租人當時是否符合財務標準)。[***]。收到任何該等陳述的一方可將該陳述送交任何該等潛在買家或產權負擔人，或就承租人或承租人的核數師所要求的陳述交付該陳述，而該陳述可最終依賴該陳述為真實和正確。要求該禁止反言證書的一方應在提出書面要求後立即向另一方補償審查、修改和準備該證書所產生的合理的自付律師費和開支，但在任何情況下都不得超過1,500美元。

第十六條
雜項條文

16.1.業主同意費。除第10.05節所述與租户工作相關的費用和開支外，承租人還應支付業主的合理費用和開支，包括法律、工程和其他諮詢費和開支，這些費用和開支與承租人根據第2913條(轉讓和轉租)請求業主同意或與承租人根據本租賃要求業主同意或批准的任何其他行為相關而發生的費用和開支。

16.2.業主違約通知。承租人應將房東未能履行本租約項下的任何義務通知房東，並根據任何信託契約通知任何抵押權人或受益人，該信託契約將其名稱和地址已提供給承租人的房產作為抵押。除非房東(或該抵押權人或受益人)在收到租户通知後三十(30)天內未能糾正此類違約，否則房東不應在本租約中違約。但是，如果這種不履約需要超過三十(30)天才能治癒，如果這種不履約不能通過支付金錢就能治癒(但在任何情況下不能超過180天)，則應合理延長這一期限，房東應在該三十(30)天內迅速開始並在此後努力完成治癒。在任何情況下，房東對因房東在本租約項下違約而造成的間接或後果性損害不承擔任何責任。

16.3.安靜的享受。業主同意，只要承租人在本租約條款下沒有違約，承租人應在本租約期限內合法和悄悄地持有、佔用和享用房產，不受房東或通過房東或根據房東提出索賠的任何人的幹擾，但須符合本租約的條款。

16.4.與財務部合作。應承租人的書面要求(工作信函中規定的除外)，房東將按照承租人會計師和審計師要求承租人遵守適用於承租人的租賃會計要求的合理要求，向承租人提供有關本年度迄今發生的營業費用和税收(包括建築物的資本支出，即使不包括在本合同規定的營業費用內)的財務信息(但不得視為擴大、修改或限制承租人在本租約第4條下的權利)。任何此類信息以及承租人獲取這些信息的權利均應遵守第4.06節的規定，就好像它是對房東的賬簿和記錄的審計一樣)。租户應在開具發票後30天內向房東報銷提供額外租金等信息的合理自付費用。

16.5.注意事項。本租賃項下要求的所有通知、請求和其他通信均應以書面形式進行，並應(I)親自投遞、(Ii)通過掛號信、要求退回收據、預付郵資或(Iii)通過保存投遞記錄的全國隔夜遞送服務投遞。所有通知在交付(或拒絕接受交付)時生效。任何一方在書面通知另一方後，均可更改其通知地址。本租約項下的通知可由任何一方的律師發出。

16.6.無錄音。承租人不得記錄本租約。業主或租客均可要求將雙方簽署的本租約法定通知、簡短表格或備忘錄記錄在案。承租人可以記錄任何從屬協議(通知房東日期、賬簿和頁碼)或要求房東代表承租人記錄。請求或者要求錄音的一方應當繳納一切費用、轉讓税和錄音費。

16.7.公司權力機構。承租人保證並聲明：(A)承租人根據組織實體所在司法管轄區的法律正式組織、有效存在和信譽良好；(B)承租人有權擁有其財產並按照本租約的規定繼續經營業務；(C)承租人已正式簽署並交付本租約；(D)承租人簽署、交付和履行本租約，(I)在承租人的權力範圍內，(Ii)已由所有必要的行動正式授權，(Iii)不會違反任何法律規定或任何法院或政府機構的任何命令，或承租人作為一方或其任何財產受其約束的任何協議或其他文書，及(Iv)不會導致對承租人的任何財產施加任何留置權或押記，除非本租約的條文另有規定；(Iii)不會違反任何法律規定或任何法院或政府機構的任何命令，或任何承租人作為一方或其任何財產受其約束的任何協議或其他文書；及(Iv)不會導致對承租人的任何財產施加任何留置權或押記，除非本租約的條文另有規定；以及(E)根據本租約條款，本租約是承租人的有效和具有約束力的義務。本保修和陳述在期限終止後繼續有效。

房東聲明並保證：(A)房東根據成立該實體所在司法管轄區的法律正式組織、有效存在和信譽良好；(B)房東有權按照本租約的規定擁有其財產並經營其業務；(C)房東已正式簽署並交付本租約；(B)房東有權按照本租約的規定擁有其財產並繼續經營其業務；(C)房東已正式簽署並交付本租約；(D)業主簽署、交付和履行本租約(I)在業主的權力範圍內，(Ii)已由所有必要的行動正式授權，(Iii)不會違反任何法律規定或任何法院或政府機構的任何命令，或業主作為當事一方或其任何財產受其約束的任何協議或其他文書，以及(Iv)不會導致對業主的任何財產施加任何留置權或押記，除非受以下條款的規定的限制：(I)該租約在業主的權力範圍內；(Ii)經所有必要行動正式授權；(Iii)不會違反任何法律規定或任何法院或政府機構的命令，或業主作為當事一方或其任何財產受其約束的任何協議或其他文書；以及(Iv)不會導致對業主的任何財產施加任何留置權或押記以及(E)根據本租約的條款，本租約是房東的有效和具有約束力的義務。本保修和陳述在期限終止後繼續有效。

16.8連帶責任。如果超過一方以承租人的身份在本租約上簽字，他們應對承租人的所有義務承擔連帶責任。

16.9.不可抗力。除非在本租賃的其他地方明確排除不可抗力，否則如果一方由於超出其合理控制範圍的事件(到期無法付款除外)而無法履行其任何義務，則履行該等義務的規定時間應延長相當於事件持續時間的一段時間。超出一方合理控制範圍的事件包括但不限於天災、戰爭、內亂、勞資糾紛、罷工、恐怖襲擊、火災、洪水或其他傷亡事件、無法按習慣條款從慣常來源獲取勞動力或物資、政府監管或限制(區別於無法在正常過程中獲得許可)、異常天氣狀況(指惡劣天氣條件大大超過歷史上在物業遇到或可能合理預期會遇到的情況)，以及在業主工程施工方面。僅在適用承包商有權因此類異常天氣條件而延遲履行的範圍內)、疏忽或延誤另一方，或任何與前述類似的事件。本第16.09節中描述的事件在本文中稱為“不可抗力”。

16.10保修的限制。房東和租客明確同意，除本租約明確規定的保證外，不存在也不應對因本租約而產生的適銷性、宜居性、適宜性、特定用途或任何其他類型的適銷性、適宜性、適宜性或任何其他類型的默示保證。

16.11沒有其他經紀人。業主與租客互相聲明並保證，條款第1條所列經紀是該等人士與之交易的唯一代理人、經紀、發現者或其他人士，他們可能有權獲得有關本租約或該物業或該物業的任何佣金或手續費，而該等代理人、經紀、尋獲人或其他人士可能有權收取有關本租約或該物業或物業的任何佣金或費用。房東和租客同意賠償並使另一方不受任何索賠、要求、成本或責任(包括律師費和開支)的損害，這些索賠、要求、費用或責任是由第一條中提到的經紀人以外的任何一方根據該方與賠償方的交易而主張的。房東應負責

向第一條所列經紀人支付任何經紀手續費。本節的規定在本租期或提前終止後繼續有效。

16.12適用法律和建築。本租約可以同等方式簽署，應被解釋為密封的文書，並應完全受本租約的規定和財產所在地國家的法律管轄，而不考慮法律選擇原則或法律衝突。本租約的傳真簽名應足以證明一方的簽約。任何條款在一定程度上無效的，其餘條款不受影響。除於偶數日期(如有)簽署及交付的同期文書外，本租約包含業主與租客之間以任何方式與物業有關的所有協議，並取代他們之間所有先前的協議及交易。業主與租客之間並無就本租約或物業訂立任何口頭協議。本租約只能由房東和租客雙方簽署並交付的書面文件進行修改。本租約的條款對房東和租客及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並應符合房東及其繼承人和受讓人、租客及其許可的繼承人和受讓人的利益，但第13條另有規定。這些所有權僅為方便起見，不應被視為本租約的一部分。不應僅僅因為本租約可能主要是由一方的律師準備的這一事實，而更嚴格地解釋本租約對一方不利，並承認房東和租户雙方在本租約的準備過程中都做出了重大的貢獻和重大貢獻，因此不應僅僅因為本租約可能主要是由一方的律師準備的事實而對本租約進行更嚴格的解釋。如果承租人被授予任何延期或其他選擇權，則行使(及其通知)應是無條件的；如果承租人聲稱以任何方式限制任何選擇權的行使或以任何方式更改其條款，則行使(及其通知)應是無條件的, 則聲稱的行使將無效。列舉一般規定的具體實例不應解釋為對一般規定的限制。除非本租賃的明示條款要求一方的批准或同意不得無理扣留，否則該批准或同意可由一方自行決定不予批准或同意。提交本租約表格或任何條款摘要不應構成房東對租户的要約；但只有在房東和租客雙方簽署並交付本租約，並經有權批准本租約的房產的任何抵押持有人批准後，才能創建租約並約束雙方。本合同不得解釋為業主與房客、委託人與代理人、合夥人或合資企業之間的關係，或房東與租户以外的任何關係。本租約及所有同意書、通知、批准書及所有其他相關文件可由任何一方以任何電子方式或傳真、攝影、縮微膠片、縮微膠片或其他複製程序複製，原件可予銷燬；雙方同意，任何複製在任何司法或行政訴訟中應與正本本身一樣可被接納為證據(不論原件是否存在，亦不論複製是否在正常業務過程中進行)，而該等複製的任何進一步複製均應同樣可予接納。如果本租約規定的利息性質的任何付款超過允許的最高利息

根據法院最終判決確定的控制法，該利息應改為按該判決確定的最高允許利率計算。

16.13在物業或相鄰物業上施工。

(A)承租人承認業主和/或其關聯公司正在或正在或可能在項目中進行重大翻新和/或建設。業主有權就項目的開發、再開發、改建、改善、運營、維護或維修，對物業及其附屬權利行使地役權，用於建造、重建、變更、改善、運營、維修或維護其組成部分、出入、停車、安裝、維護、維修、更換或搬遷為項目服務的公用設施，併為業主決定的目的而使物業受到其他權利、協議和契諾的約束。(二)業主有權將物業及其附屬權利置於地役權之下，用於建造、重建、變更、改善、運營、維修或維護其組成部分、出入、停車、安裝、維護、修理、更換或搬遷公用事業設施，以及為業主決定的目的而使物業受制於其他權利、協議和契諾。承租人特此同意，本租約將受制於任何不會對承租人使用房屋造成實質性幹擾的事項。承租人或在承租人下行事的任何人不得采取任何行動反對工程項目，在承租人控制的範圍內，承租人不得在知情的情況下允許任何承租人採取任何反對工程項目的行動。

業主及其聯屬公司及其各自的代理人、僱員、持牌人和承包商也有權進入物業或大樓，根據根據上款授予的任何地役權進行工作；支撐大樓的地基和/或牆壁；在大樓周圍、大樓內或其附近豎立腳手架和保護性路障；以及為大樓的安全或迅速完成該等工作而採取任何其他必要的行動。如果房東遵守本節第16.13節的規定，則房東不對租客因房東根據本節的任何行為造成的不便或煩擾或造成的業務損失承擔任何賠償或減租的責任。在此情況下，房東不承擔任何賠償或減租的責任，或因房東根據本節的任何行為而造成的業務損失向租户承擔任何責任。[***]。為了減輕第16.13節允許的活動對租户運營的潛在不利影響，業主和租户同意在完工工程和任何租户工作的設計過程中，根據合理需要相互合作，以確定合理的措施，以降低房屋內任何異常敏感的租户設備的振動風險。

承租人承認，與B號樓租賃和行使第16.13條規定的權利相關，房東應在租户合理批准的地點建造(或允許建造)一座從B號樓到房產的人行天橋。任何該等行人天橋(“行人天橋”)應視為B座建築物的一部分，但須受上文第2.01(B)節所載租户的附屬權利所規限。業主應(如果需要)在租户的配合下，在人行天橋建設後重新平衡建築物的供暖、通風和空調系統。

16.14.信息的保密性。

房東同意保留租客以書面形式確認為機密並根據本租約提供給房東的任何專有信息，但不包括需要向政府機構保密的任何信息(“保密信息”)。儘管如上所述，房東可以向其律師、會計師、物業經理、房地產經紀人、投資者、貸款人、律師和顧問披露與物業融資或銷售或房東對此類信息的審查有關的保密信息，條件是(A)這些當事人需要知道保密信息以評估擬議的交易，(B)房東將保密信息的保密性質告知這些當事人，以及(C)這些當事人同意持有保密信息房東將盡合理努力促使此類各方遵守本協議的條款，房東將對任何此類各方違反本條款的行為負責。

房東承認並同意，如果房東違反本條款，承租人在法律上將得不到足夠的補救，如果房東違反本條款第16.14條，承租人將遭受不可彌補的損害和傷害，並且，除了根據本租約或其他條款可獲得的任何其他權利和補救措施外，承租人有權獲得有管轄權的法院發佈的禁制令，限制房東實施或繼續違反本條款第16.14條的任何行為。

保密信息“一詞不包括以下信息：(I)交付時已為人所知，(Ii)房東或其代表在沒有違反本第16.14條的情況下隨後為人所知，(Iii)房東可以證明在披露時為其所有，並且不是由房東直接或間接以保密方式從租户那裏獲取的，(Iv)房東可以在非保密的基礎上從租户以外的其他來源獲得，並且據房東所知，(V)房東與租客或房東與任何其他第三方之間的訴訟過程中披露的信息。

16.15平等就業機會。如果並在適用範圍內，業主和租客應遵守第41條C.F.R.第60-1.4(A)(7)、60-300.5(D)、60-741.5(D)和29條C.F.R.第471部分A分部附錄A的要求。

第十七條
保證金

17.01.信用證。如果在Telapvir批准後的任何時候，承租人擁有不受限制的現金、現金等價物和有價證券餘額[***]，按照公認的會計原則確定，始終如一地適用(“財務準則”)，則承租人應向房東提供以下擔保

承租人根據本節(根據本節續簽、更換和/或減少的信用證)按照第1.13節規定的金額履行本合同項下的義務。信用證應採用本租約附件17.01所示的格式或業主合理批准的其他格式。如果承租人如此交付了一份以上的信用證，則該信用證在下文中統稱為“信用證”。信用證(I)應是不可撤銷的，並應由業主合理接受並在馬薩諸塞州波士頓設有辦事處的商業銀行開具，(Ii)只要求向開證人出示信用證持有人的證書，説明(A)房東有權根據本租約使用信用證，或(B)租户未按照要求向房東交付新的信用證，新信用證的生效日期緊隨現有信用證期滿後立即按照要求交付。(Iii)應支付給業主及其利息繼承人，並且可以象徵性成本自由轉讓；(Iv)初始期限應不少於一年，幷包含一項條款，即該期限應自動續期一年，除非發行人應在預定到期日至少六十(60)天前向業主發出書面通知，説明不續期；及(V)以其他方式應為業主合理接受的形式和實質。儘管有上述規定，信用證最後一期的期限應不早於該期限最後一天後六十(60)天結束。

如果(X)承租人在本租賃項下違約，則在任何適用的通知或治療期到期後(或如果違約通知或其他通知的傳送被適用的破產或其他法律擱置或禁止)；(Y)在信用證預定期滿前不少於三十(30)天，承租人尚未按照本節的規定向房東交付新的信用證，新信用證的生效日期緊隨現有信用證期滿之後；或(Z)(I)信用證發行人的長期債務的信用評級(根據房東合理確定的穆迪、標準普爾或類似的國家評級機構)被降級至低於投資級的級別；或(Ii)信用證發行人與任何政府機構訂立任何監管協議；或(Iii)信用證發行人未能滿足適用法律規定的任何資本要求，則在本條(Z)項下的任何情況下，除非承租人在房東提出要求後十(10)天內向房東交付符合本租賃條款的替代信用證，否則房東有權使用全部或部分信用證，而無需進一步通知承租人。未能根據第17.01條及時交付新信用證應被視為承租人違約事件(即使本租約中有任何相反規定，也不需要進一步通知或治療期)。房東可以，但沒有義務, 將提取的金額用於補救租户違約和/或房東根據本租約有權獲得的任何其他損害賠償所需的金額。房東在信用證上提取的任何資金，如未用於抵銷本信用證項下到期的金額，房東應作為現金保證金持有，但房東不應持有現金保證金。

對該等款項的受託責任，有權將該等款項與房東的其他資金混合，並不支付該等款項的利息。在根據本款申請信用證抵扣房東在本合同項下到期的金額後，承租人應在要求付款後三十(30)天內將信用證恢復到本合同要求維持的金額。在期滿或提前終止後六十(60)天內，房東當時持有的信用證和任何現金保證金(在未適用的範圍內)應退還給承租人，前提是承租人當時已收到通知(在需要通知的範圍內)不會繼續違約。

17.02.信用擔保書。房東可將其對任何抵押權人或土地出租人的權利和權益質押給任何抵押權人或土地出租人，併為完善該質押，將該信用證由該抵押權人或土地承租人託管，或授予該抵押權人或土地承租人一項擔保權益。在房東向抵押權人或地面承租人(“信用證質押人”)質押或授予擔保權益的情況下，承租人承諾並同意按照房東的合理要求進行合作，以允許房東按照該抵押人或地面承租人合理要求的條款和條件執行該抵押或授予擔保權益。如果信用證曾被託管的任何一方持有，包括但不限於信用證質押人，房東應在任何此類託管或質押或以其他方式轉讓信用證的文件中向信用證質押人提供信用證，質押人或獲得信用證所有權的其他方應同意，如果房東根據第17.17節的規定要求解除信用證，質押人或該另一方應解除信用證。

17.03.押金劃撥如果出售或以其他方式轉讓大樓或轉讓本租賃，房東應將信用證轉讓給受讓人，租户應立即免除房東退還該抵押品的所有責任。本條例的規定適用於將擔保轉讓給該受讓人的每一項轉讓或轉讓。承租人應負責與此類轉讓相關的超過名義成本的任何費用。承租人進一步承諾，它不會轉讓或阻礙或試圖轉讓或阻礙信用證或信用證的收益，房東及其繼承人或受讓人不受任何轉讓、產權負擔、轉讓企圖或企圖產權負擔的約束。

17.04.解除保證金。在承租人提供本合同項下的信用證後的任何時候(但不超過每歷年一次)，如果承租人符合財務標準，並且在提出要求時沒有發生本合同項下的違約事件，則房東應解除當時由房東持有的信用證(如果有)。如果房東已如此解除信用證(無論是一次還是多次)，此後承租人未能達到房東合理確定的財務標準，承租人有義務在此後十(10)天內恢復信用證。

17.05.報告義務。除非承租人是一家上市公司，並且承租人適用的季度和年度文件清楚地列出了確定承租人是否符合財務標準所需的信息(與定期確定承租人是否符合財務標準有關)，否則承租人應應房東的要求，在每個財年的前三個會計季度結束後六十(60)天內(以及每個財年第四財季結束後九十(90)天內)向房東提供以下材料：(X)在每個財年的前三個財季結束後六十(60)天內(以及每個財年第四個財季結束後九十(90)天內)，承租人應向房東提交未經審計的財務報表據其所知，租户是否符合財務標準(如果租户被法律要求提交美國證券交易委員會表格10Q，請附上該報告的副本)；以及(Y)在租户提交經審計的上一財年財務報表期間的每個會計年度後一百五十(150)天內(如果租户被合法要求提交美國證券交易委員會表格10K，還應附上該報告的副本)。如果在需要時沒有提供第17.05節所要求的任何財務文件，如果租户未能在房東提出書面要求後十五(15)天內向房東提供這些文件，並且如果租户在收到房東的第二次書面請求後五(5)個工作日內沒有糾正這種不符合規定的情況(前提是這兩份通知都以粗體字醒目地引用了本節，聲明未能提供此類財務報表將導致本租賃項下的違約), 則承租人應在本租賃項下違約，承租人的無限制現金、現金等價物和有價證券應被視為零，直到根據第17.05節提供財務報表為止。除非通過其他方式公開，否則房東將對此類聲明保密，除非適用法律或法院命令要求；但是，只要房東告知收件人房東存在保密義務，房東可以將此類聲明中的信息提供給房東的會計師、貸款人、律師和合夥人。

第十八條
政府激勵措施

18.01.政府的激勵措施。

(A)雙方承認房東或房東的附屬公司已根據聖2006，c.293§5-12，經St.2008，C.129(“i3計劃”)向馬薩諸塞州聯邦提交了批准該項目為經濟開發區的申請，申請州基礎設施發展援助，該援助將通過馬薩諸塞州發展金融局發行的免税債券，為某些公用事業、街道、人行道、水上交通設施的成本提供資金。，(A)如果雙方承認，房東或其附屬公司已根據聖2006，c.293§5-12，經聖2008，c.129(“i3計劃”)向馬薩諸塞州聯邦提交了批准該項目為經濟開發區的申請，該申請將通過馬薩諸塞州開發金融局發行的免税債券，根據日期為二零一一年四月八日並於二零一一年四月二十二日作出補充的初步經濟發展建議，將於該項目興建的公園及其他公共基礎設施，金額為5,000,000.00元。

馬薩諸塞州行政和財政辦公室(“祕書”)、波士頓市長、馬薩諸塞州發展金融局(“該機構”)和馬薩諸塞州税務局局長，其副本已提供給租户(“初步申請”)。根據初步申請和i3計劃，這些債券將通過貢獻新的州税收收入來支付，所得税將由承租人在大樓和B號樓租賃的物業中創造的合格新工作崗位產生，在i3計劃可包括的範圍內，還包括F號樓租賃和E號樓租賃。承租人應與房東和/或房東的附屬公司合理合作，提供與此類申請和i3計劃相關的就業和工資信息。業主應採取商業上合理、誠信的努力，以獲得對i3計劃下此類基礎設施開發資金的批准，包括但不限於，如果初步申請(可能根據i3計劃進行補充或修改)得到祕書和波士頓市政府的批准，則向部長和機構提交經濟發展提案(“最終申請”)以供最終批准，但如果初步申請或最終申請沒有如此批准，或由於批准的最終申請中的任何條件，則業主不應在本合同項下違約，但如果初步申請或最終申請因批准的最終申請中的任何條件而未獲批准，則業主不應在本合同項下違反本協議規定的要求，如初步申請或最終申請未獲批准，或由於批准的最終申請中的任何條件，業主應提交經濟發展建議書(“最終申請”)以供最終批准。房東在下文第18(A)條和第18(B)條下的義務應在i3計劃下的初步申請或最終申請首次被拒絕或拒絕之日起終止，無論是由波士頓市政府，祕書, 該機構或對i3計劃或i3計劃有管轄權的任何其他州機構不再完全有效。

(B)承租人有權根據承租人在馬薩諸塞州聯邦批准的範圍內從符合條件的新就業崗位獲得的新的州税收收入，獲得相當於淨收益的51%(即，扣除房東或其附屬公司為該項目實際收到的該部分國家基礎設施發展援助的所有交易和發行成本)金額的51%(51%)的完工工作津貼增加額(“i3金額”)，這一數額是根據承租人從符合條件的新工作崗位創造的新的州税收計算的，並得到馬薩諸塞州聯邦的批准。(B)承租人根據承租人創造的合格新就業機會產生的新的州税收，有權增加完工工作津貼由於此類援助實際上是房東或其附屬公司根據房東根據上文第18(A)節所述申請獲得的i3計劃資金而不時收到的。

*如果房東或其任何附屬公司被要求不時償還波士頓市政府根據i3計劃分攤給物業的任何可分配債務服務的任何缺口(“租户缺口”)，考慮到租户因i3計劃而實際收到的任何完工津貼，則租户應向業主支付房東需要支付的任何租户缺口金額的100%(100%)作為額外租金，且在一定範圍內，租户應向房東支付房東需要支付的任何租户缺口金額的100%(100%)作為額外租金或其他)在房東提出書面要求後三十(30)天內，以便房東可以在房東或其附屬公司到期支付的金額

波士頓市的房東。自最終申請獲得批准之日起及之後，如果承租人有權根據本款(B)的條款增加完工津貼，則承租人應在房東不時提出書面請求後10天內，向房東提供房東或房東的任何附屬公司遵守2006年《馬薩諸塞州法案》第293節第5節至第12章所要求的有關承租人當前和預計員工人數、工資總額和扣繳所得税的信息，這些信息可能需要房東或房東的任何附屬公司遵守2006年《馬薩諸塞州法案》第293節第5節至第12章的規定標準和技術信息發佈08-18，由馬薩諸塞州税務局發佈。承租人根據本款規定向房東支付承租人差額的義務在本租約終止或提前到期後繼續有效。

(C)在最終開工日期之前，房東和房東關聯公司應與租户合理合作，不向房東和房東關聯公司支付任何費用和費用，為大樓內的生命科學公司申請可用的國家財政援助形式，包括但不限於MassWorks基礎設施計劃撥款(“MIP撥款”)(如果法律可行)。此類合作應包括業主(如適用，業主附屬公司)申請MIP贈款，用於項目的基礎設施費用，如果法律可行的話。房東將增加完工津貼，金額相當於房東實際收到的任何MIP補助或經濟援助淨收益的51%(即扣除房東或其附屬公司發生的所有交易成本)的51%(51%)，因為房東有時會收到此類MIP補助或其他援助，原因是租户在該房產內的租約以及在生效日期之前提交的申請導致的實際收到的任何MIP補助或經濟援助(MIP補助資金或其他援助)實際上是由房東不時收到的，因此房東將增加完工工作津貼的金額，數額相當於淨收益的51%(即扣除房東或其附屬公司發生的所有交易成本)。業主應在法律上可行的情況下，在開工日期之前，通過商業上合理、誠信的努力，為項目的基礎設施費用獲得MIP撥款，但如果項目未獲批准，則不應構成業主在本合同項下的違約行為。

(D)房東應與租户合理合作，不向房東收取任何費用，申請其他形式的國家財政援助，以幫助租户搬遷到大樓。任何這種完全基於租户佔用房屋的國家財政援助所帶來的全部經濟利益，都應完全歸租户所有。如果法律要求，房東或其附屬公司應與承租人一起申請與波士頓市政府簽訂本項目的税收增量融資協議，但該協議帶來的所有利益(以及與之相關的任何義務)應僅由承租人承擔。

根據第(E)款，除非任何成本、開支或利益必須根據本第18.01條及租客與業主或其聯屬公司之間其他租約的同等條款，在租客佔用的一幢或多幢粉花碼頭建築物之間分配，否則該等分配應根據建築物的面積、其中合資格的承租人僱員或業主合理釐定的其他方法而作出。(E)除(E)項外，任何成本、開支或利益必須根據租客與業主或其聯屬公司之間的其他租約中的同等條款，或業主合理釐定的其他方法分配。

**(F)租户打算向馬薩諸塞州經濟援助協調委員會申請將該建築指定為402 C.M.R.第2節所定義的認證項目，並申請批准與波士頓市政府就該建築簽訂的增税融資協議(TIFA)。如果租户確實如此申請，並且波士頓市政府在2011年6月1日或之前沒有批准認證項目申請，包括規定了免税百分比的TIFA，預計從2014年7月1日開始，與所有其他TIFA一起，預計總共可節省約12,000,000美元。租户在該期間從項目中適用的B號樓租賃下的房產和房產總共獲得的房地產税，未經波士頓市政府批准，則租户可通過向房東發出通知進行選擇在同時終止項目的所有其他租户租約的同時，向業主發出書面通知終止本租約，自通知之日起生效(但房東可在三十(30)天內以不可撤銷的書面承諾，根據所附的表18.01(F)中規定的標準，向租户提供等值或更高價值的替代經濟利益，從而使終止通知無效)。如果法律要求，房東和房東的任何附屬公司，包括Fan Pier Development LLC，應作為申請者與租户一起申請波士頓市政府的TIFA。

(G)如果完工工作津貼增加了i3金額，並且在法律上可行的情況下，MIP補助金(統稱為“政府激勵”)超過了超額成本，或者房東在租户支付了所有超額成本後收到了政府激勵的任何部分，使得租户不會以其他方式享受到這種政府激勵的好處，房東應在工作信函第11.02和11.06節規定的最終對賬之後向租户支付超出的部分。

[頁面餘額被故意留空。]

茲證明，以下簽字人已促使本租約於上述第一年簽署。