附件10.1

紐約大道33號

馬薩諸塞州弗雷明翰

租約第二修正案

CRISPR治療公司

租賃的第二修正案(“第二修正案”)於2021年4月(“生效日期”)由特拉華州有限責任公司(“房東”)33 NYA Owner(DE)LLC和特拉華州公司(“承租人”)CRISPR治療公司(CRISPR Treateutics，Inc.)之間作出。

背景

根據該特定租約(日期為2020年5月5日)的條款，並經該日期為2020年11月的該特定第一修正案(統稱為“原始租約”)修訂後，該租約由業主作為CRP/King 33 NY大道的權益繼承人。Owner，L.L.C.從業主處向租户和租户出租租約，該建築物中的某些物業(即馬薩諸塞州弗雷明翰紐約大道33號，簡稱“物業”)在原租約中載明。本文中使用的和未定義的大寫術語應具有原租賃中賦予它們的各自含義。修改後的原租約以下簡稱“租約”。

房客已經要求，房東已經批准了對平面圖的修改，這將使Prime Premises的面積增加一個極小的數額。

房東和租客希望簽訂本第二修正案，以便根據本修正案中規定的條款和條件對主要房產進行最低限度的修訂。

協議書

因此，考慮到前述條款和本協議中包含的相互契約，房東和租客同意對原租約進行如下修改和修改：

1.首要前提。現刪除本租約附件1A，代之以附件附件1A。

(A)儘管對附件1A進行了修訂，但雙方在此承認並同意，物業的可出租平方英尺不會發生變化，在本租約的所有用途下，該面積仍為50,249平方英尺。

(A)經紀業務。承租人應賠償房東及其受託人、經理、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人和代理人，使其免受任何其他經紀人、代理人或發現者聲稱代表承租人與本第二修正案相關的所有索賠。任何代理人或僱員提供的任何協助

1

房東與本第二修正案或任何後續修訂或修改或與此相關的任何其他文件，已經或將僅代表房東為完成交易而向租户提供便利，而不是作為租户的代理人。

(B)租客確認書。承租人向房東陳述並保證：(1)代表承租人執行本第二修正案的人已獲得正式授權，並完全有權執行和交付本第二修正案，(2)據承租人所知，(I)房東沒有違約，(Ii)也不存在因發出通知或時間流逝或兩者兼而有之而構成房東在租約項下違約的情況，以及(Iii)承租人沒有任何索賠、補償或抗辯以及(3)承租人沒有直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部指名為恐怖分子的個人、團體、實體或國家行事，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規被禁止或阻止的其他個人、團體、實體、國家或交易，並且承租人沒有直接或間接地代表、或直接或間接地參與這項交易、或直接或間接地煽動或促進這項交易，且承租人不是直接或間接地代表、或直接或間接地參與這項交易的任何個人、團體、實體、國家或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、團體、實體、國家或交易。或者國家。

(C)一般規定。向租户提交本第二修正案或其部分或全部規定摘要以供審查，並不構成對租賃處所的保留或選擇權，也不構成租賃任何空間的要約，在業主和租客籤立和交付本第二修正案之前，不會對本修正案項下的租賃處所或本修正案中的其他事項產生任何法律義務。本第二修正案可以一份或多份副本執行，當各方簽署時，應構成對所有各方都有約束力的協議，即使所有各方都不是正本或同一副本的簽字方，但所有各方都應得到一份或多份反映各方簽字的副本。通過傳真或電子郵件傳輸本第二修正案簽署副本的pdf副本或通過電子簽名執行，應被視為與交付原件等同。

(D)整項修訂。本第二修正案包含雙方關於本合同標的物的所有協議，並取代雙方之間關於該標的物的所有先前交易。

(E)具有約束力的修正案。本第二修正案對本合同雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益。

(F)適用法律。本第二修正案受馬薩諸塞州聯邦法律管轄，不考慮法律衝突原則。

(G)主管當局。房東和租客雙方都向對方保證，代表其執行本第二修正案的人有或有權這樣做，並且該執行已經完全約束和約束了該當事人遵守本第二修正案的所有條款和規定。

(H)批准。除本第二修正案明確修改外，本租約特此確認，並保持完全效力和效力。

2

[簽名頁如下]

3

自上述生效日期起，房東和房客已簽署本第二修正案，作為馬薩諸塞州的封存文書，特此為證。

4

附件1A

租賃計劃-主要場所

[***]

附件1A，第1頁