為-20210630
真的錯誤錯誤錯誤錯誤0001035443錯誤12/312021Q200010354432021-01-012021-06-30Xbrli：共享00010354432021-07-15Iso4217：美元00010354432021-06-3000010354432020-12-310001035443是：租金收入會員2021-04-012021-06-300001035443是：租金收入會員2020-04-012020-06-300001035443是：租金收入會員2021-01-012021-06-300001035443是：租金收入會員2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2021-04-012021-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2020-01-012020-06-3000010354432021-04-012021-06-3000010354432020-04-012020-06-3000010354432020-01-012020-06-30Iso4217：美元Xbrli：共享0001035443美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-03-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-3100010354432021-03-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2021-03-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-04-012021-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-04-012021-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2021-04-012021-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-04-012021-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-04-012021-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2021-04-012021-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2021-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-06-300001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2021-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-03-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100010354432020-03-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-03-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-04-012020-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-04-012020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-04-012020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-06-3000010354432020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-12-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2021-01-012021-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2021-01-012021-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100010354432019-12-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-12-310001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-01-012020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-06-300001035443美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-01-0100010354432020-01-012020-01-010001035443US-GAAP：構建和構建改進成員SRT：最大成員數2021-01-012021-06-300001035443SRT：最大成員數美國-公認會計準則：地方性改進成員2021-01-012021-06-30包括：物業0001035443國家/地區：加利福尼亞州2021-06-300001035443國家：CN2021-06-30Xbrli：純0001035443是：租金收入會員美國-GAAP：會計標準更新201409成員2021-04-012021-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：會計標準更新201409成員2020-04-012020-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：會計標準更新201409成員2021-01-012021-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：會計標準更新201409成員2020-01-012020-06-300001035443Are:RevenuessubjecttootheraccountingguidanceMember2021-04-012021-06-300001035443Are:RevenuessubjecttootheraccountingguidanceMember2021-01-012021-06-3000010354432020-01-010001035443Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2021-06-300001035443SRT：北美成員2021-06-300001035443SRT：北美成員2020-12-310001035443SRT：亞洲成員2021-06-300001035443SRT：亞洲成員2020-12-310001035443是：GreaterBostonMember2021-03-31UTR：SQFT0001035443是：GreaterBostonMember是：未來發展計劃成員2021-03-310001035443是：GreaterBostonMember是：ActiveRedevelopmentMember2021-03-310001035443是：GreaterBostonMemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-03-310001035443是：GreaterBostonMember有：OperatingPropertiesMember2021-03-310001035443是：GreaterBostonMember2021-01-012021-03-310001035443是：其他市場成員2021-03-310001035443是：其他市場成員是：未來發展計劃成員2021-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：其他市場成員2021-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：其他市場成員2021-03-310001035443有：OperatingPropertiesMember是：其他市場成員2021-03-310001035443是：其他市場成員2021-01-012021-03-310001035443是：未來發展計劃成員2021-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember2021-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-03-310001035443有：OperatingPropertiesMember2021-03-310001035443SRT：北美成員2021-01-012021-03-310001035443是：GreaterBostonMember2021-06-300001035443是：GreaterBostonMember是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443是：GreaterBostonMember是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443是：GreaterBostonMemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443是：GreaterBostonMember有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443是：GreaterBostonMember2021-04-012021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMember2021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMember是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMember是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMember有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443是：SanFranciscoBayAreaMember2021-04-012021-06-300001035443三個人是：桑迪戈Member2021-06-300001035443三個人是：桑迪戈Member是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443三個人是：桑迪戈Member是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443三個人是：桑迪戈MemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443三個人是：桑迪戈Member有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443三個人是：桑迪戈Member2021-04-012021-06-300001035443STPR：MD2021-06-300001035443STPR：MD是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443STPR：MD是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443STPR：MDAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443STPR：MD有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443STPR：MD2021-04-012021-06-300001035443是：其他市場成員2021-06-300001035443是：其他市場成員是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：其他市場成員2021-06-300001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：其他市場成員2021-06-300001035443有：OperatingPropertiesMember是：其他市場成員2021-06-300001035443是：其他市場成員2021-04-012021-06-300001035443是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443SRT：北美成員2021-04-012021-06-300001035443SRT：北美成員是：未來發展計劃成員2021-06-300001035443SRT：北美成員是：ActiveRedevelopmentMember2021-06-300001035443SRT：北美成員Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-06-300001035443SRT：北美成員有：OperatingPropertiesMember2021-06-300001035443SRT：北美成員2021-01-012021-06-300001035443US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember有：OperatingPropertiesMember2021-01-012021-06-300001035443有：OperatingPropertiesMember是：Aboveand BelowMarketLeasesMember2021-01-012021-06-300001035443有：OperatingPropertiesMember2021-01-012021-06-300001035443是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-12-310001035443是：A704QuinceOrchardRoadMember2020-12-310001035443是：A704QuinceOrchardRoadMember是：亞歷山大港成員2021-03-250001035443是：A704QuinceOrchardRoadMember2021-03-252021-03-250001035443美國-GAAP：次要事件成員2021-07-012021-07-260001035443美國-GAAP：次要事件成員Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2021-07-260001035443美國-GAAP：次要事件成員有：OperatingPropertiesMember2021-07-2600010354432020-10-012020-12-310001035443是：A75125BinneyStreetMember2021-06-300001035443是：A225 BinneyStreetMember2021-06-300001035443是：A57CoolidgeAvenueMember2021-06-300001035443是：A409499 IllinoisStreetMember2021-06-300001035443是：A1500OwensStreetMember2021-06-300001035443有：AlexandriaTechnologyCenterGatewayMember2021-06-300001035443是：A213東大街成員2021-06-300001035443是：A500ForbesBoulevardMember2021-06-300001035443Are:AlexandriaCenterForLifeScienceMillbraeStationMember2021-06-300001035443Are:A1029010300CampusPointDriveand4110CampusPointCourtMember2021-06-300001035443是：A5200IlllightaWayMember2021-06-300001035443是：A9625TowneCentreDriveMember2021-06-300001035443是：SDTechbyAlexandriaMember2021-06-300001035443Are:TheEastlakeLifeScienceCampusByAlexandriaMember2021-06-300001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員是：A213東大街成員是：亞歷山大港成員2021-06-300001035443是：A213東大街成員2021-04-012021-06-300001035443是：A213東大街成員US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-04-012021-06-300001035443美國-公認會計準則：非控制性利益成員美國-GAAP：次要事件成員是：A400DexterAvenueNorthMember是：亞歷山大港成員2021-07-260001035443美國-GAAP：次要事件成員是：A400DexterAvenueNorthMember2021-07-012021-07-260001035443美國-GAAP：次要事件成員是：A400DexterAvenueNorthMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-07-012021-07-260001035443Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2021-06-300001035443Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-12-310001035443是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-12-310001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-12-310001035443Are:OtherunconsolidatedrealestatejointventuresMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443Are:OtherunconsolidatedrealestatejointventuresMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-12-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-03-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-03-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-04-012021-06-300001035443是：SecuredDebtMaturingOn51722Member是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-01-012021-06-300001035443是：SecuredDebtMaturingOn51722Member是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員US-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443是：SecuredDebtMaturingOn51722Member是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember是：31025名成員的安全債務到期2021-01-012021-06-300001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember是：31025名成員的安全債務到期2021-06-300001035443是：5135名成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-01-012021-06-300001035443是：5135名成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443是：81035成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-01-012021-06-300001035443是：81035成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443US-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2021-06-300001035443SRT：最小成員數2021-01-012021-06-300001035443SRT：最大成員數2021-01-012021-06-300001035443Are:LandparcelssubjecttoleaseagreementthatcontainsapurchaseoptionMember2021-01-012021-06-300001035443是：租金收入會員Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2021-04-012021-06-300001035443是：租金收入會員Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2021-01-012021-06-300001035443是：租金收入會員Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2020-04-012020-06-300001035443是：租金收入會員Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2020-01-012020-06-300001035443是：地面和運營租賃成員2021-06-300001035443Are:FundsheldintrustunderthetermsofcertainsecurednotespayableMember2021-06-300001035443Are:FundsheldintrustunderthetermsofcertainsecurednotespayableMember2020-12-310001035443Are:FundsheldinescrowrelatedtoconstructionprojectsandinvestingactivitiesMember2021-06-300001035443Are:FundsheldinescrowrelatedtoconstructionprojectsandinvestingactivitiesMember2020-12-310001035443是：其他受限制的現金成員2021-06-300001035443是：其他受限制的現金成員2020-12-310001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2021-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2021-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2021-06-300001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2021-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-12-310001035443是：有限合作伙伴關係成員2020-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2020-12-310001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2020-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2021-01-012021-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2020-01-012020-06-300001035443是：TotalInvestmentsHeldMember2021-01-012021-06-300001035443是：TotalInvestmentsHeldMember2020-01-012020-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2021-01-012021-06-30是：轉賬0001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2021-06-300001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2021-06-300001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2021-06-300001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2021-06-300001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-12-310001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-12-310001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-12-310001035443美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-12-310001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2021-06-300001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員2021-06-300001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2021-06-300001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-12-310001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員2020-12-310001035443Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-06-300001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-12-310001035443Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-12-310001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember美國-GAAP：公允價值輸入級別1成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember美國-公認會計準則：公允價值輸入級別3成員2020-12-310001035443美國-GAAP：商業紙張會員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2020-12-310001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingFebruary62024Member2021-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingFebruary62024Member2021-01-012021-06-300001035443是：SecuredNotesPayableMaturingon7126成員2021-06-300001035443是：SecuredNotesPayableMaturingon7126成員2021-01-012021-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingJuly12036Member2021-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingJuly12036Member2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2021-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2021-01-012021-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-01-012021-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2021-06-300001035443Are:A3.45unsecuredseniornotespayableduein2025Member2021-06-300001035443Are:A3.45unsecuredseniornotespayableduein2025Member2021-01-012021-06-300001035443是：A4.30UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A4.30UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A3.80UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A3.80UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443Are:A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableDuein2028Member2021-06-300001035443Are:A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableDuein2028Member2021-01-012021-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 2029年7月成員2021-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 2029年7月成員2021-01-012021-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2021-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2021-01-012021-06-300001035443是：A4.70UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A4.70UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A3.375 UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A3.375 UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A200UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A200UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A1875UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A1875UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443是：A4.85UnsecuredSeniorNotePayableMember2021-06-300001035443是：A4.85UnsecuredSeniorNotePayableMember2021-01-012021-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2021-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2021-01-012021-06-300001035443是：A300UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-06-300001035443是：A300UnsecuredSeniorNotesPayableMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：不安全債務成員2021-06-300001035443美國-GAAP：SecuredDebtMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2021-01-012021-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2021-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員SRT：最大成員數2021-01-012021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2021-04-012021-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2021-01-012021-06-300001035443Are:TotalIssuanceOfUnsecuredSeniorNotesInFeb2021Member2021-02-012021-02-280001035443Are:TotalIssuanceOfUnsecuredSeniorNotesInFeb2021Member2021-02-280001035443是：A4.00UnsecuredSeniorNotePayableMember2021-06-300001035443是：A4.00UnsecuredSeniorNotePayableMember2021-01-012021-06-300001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJanuary2021Member2021-01-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJanuary2021Member2021-01-012021-01-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJanuary2021Member2021-01-012021-03-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJanuary2021Member2021-06-300001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJanuary2021Member2021-04-012021-06-300001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedFebruary2021Member2021-02-280001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedFebruary2021Member2021-01-012021-03-310001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedFebruary2021Member2021-03-310001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedFebruary2021Member2021-06-300001035443Are:ATMCommonStockOfferingProgramEstablishedFebruary2020Member2021-03-012021-03-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJune2021Member2021-06-300001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJune2021Member2021-06-012021-06-300001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredInJune2021Member2021-04-012021-06-3000010354432021-01-012021-03-310001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2020-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2021-01-012021-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2021-06-30


美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549

表格：10-Q

(標記一)
x    根據證券條例第13或15(D)節提交的季度報告
1934年《交換法》

在截至本季度末的季度內2021年6月30日

或

o根據證券條例第13節或第15(D)節的規定提交過渡報告。
根據1934年頒佈的《外匯交易法》(The Exchange ACT Of 1934)

由_至_的過渡期

佣金檔案編號1-12993

亞歷山大房地產股票公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州 95-4502084
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		 (國際税務局僱主識別號碼)
 北歐幾裏德大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101
(主要行政辦公室地址)(郵編)

(626) 578-0777
(註冊人電話號碼，包括區號)

不適用
(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

根據交易法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元
是
紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)註冊人在過去90天內是否遵守了此類提交要求。是 x*不是。o

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交和發佈的每個交互數據文件。是x*不是。o

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器x規模較小的報告公司。o
加速文件管理器o新興成長型公司：o
非加速文件服務器o
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。是o編號：x

截至2021年7月15日，152,362,999普通股已發行，每股票面價值0.01美元。


目錄
 
 
頁面
第一部分-財務信息
 
 
第1項。
財務報表(未經審計)
 
 
截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併資產負債表
1
 
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的合併財務報表：
 
合併業務報表
2
 
 
綜合全面收益表
3
 
 
合併股東權益和非控股權益變動表
4
 截至2021年、2021年和2020年6月30日止六個月的合併現金流量表
8
 
 
合併財務報表附註
10
 
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
44
 
 
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
115
 
 
第四項。
控制和程序
116
第II部分-其他資料
 
 
第1A項。
危險因素
117
第6項
展品
123
 
 
簽名
124
i

詞彙表

本文件中可能使用的以下縮寫或首字母縮寫應具有以下相鄰含義：
ASU會計準則更新
自動取款機在市場上
CIP在建工程正在進行中
易辦事每股收益
ESG環境、社會與治理
FASB財務會計準則委員會
FFO運營資金來源
公認會計原則美國公認會計原則
合資企業合資企業
LEED®
能源和環境設計領域的領先地位
倫敦銀行間同業拆借利率倫敦銀行間同業拆借利率
納雷特全國房地產投資信託協會
NAV資產淨值
房地產投資信託基金房地產投資信託基金
RSF可出租平方英尺/英尺
證交會證券交易委員會
SF平方英尺/英尺
SoDo西雅圖市中心以南的子市場
軟件有擔保隔夜融資利率
索馬舊金山灣區市場以南的子市場
美國美國
VIE可變利息實體

II

第一部分-財務信息

項目1.財務報表(未經審計)

亞歷山大港房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併資產負債表
(單位：千)
(未經審計)

2021年6月30日2020年12月31日
資產
房地產投資
$21,692,385 $18,092,372 
對未合併的房地產合資企業的投資
323,622 332,349 
現金和現金等價物
323,876 568,532 
受限現金
33,697 29,173 
租户應收賬款
6,710 7,333 
遞延租金
781,600 722,751 
遞延租賃成本
321,005 272,673 
投資
1,999,283 1,611,114 
其他資產
1,536,672 1,191,581 
總資產
$27,018,850 $22,827,878 
負債、非控股權益和股權
應付擔保票據
$227,984 $230,925 
應付無抵押優先票據
8,313,025 7,232,370 
無擔保高級信用額度和商業票據
299,990 99,991 
應付帳款、應計費用和其他負債
1,825,387 1,669,832 
應付股息
170,647 150,982 
總負債
10,837,033 9,384,100 
承諾和或有事項
可贖回的非控股權益
11,567 11,342 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的股東權益：
普通股
1,507 1,367 
額外實收資本14,194,023 11,730,970 
累計其他綜合損失(4,508)(6,625)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
14,191,022 11,725,712 
非控制性權益
1,979,228 1,706,724 
總股本
16,170,250 13,432,436 
總負債、非控股權益和權益
$27,018,850 $22,827,878 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
1

亞歷山大港房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併業務報表
(單位為千，每股除外)
(未經審計)

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
收入：
租金收入
$508,371 $435,856 $987,066 $873,461 
其他收入
1,248 1,100 2,402 3,414 
總收入
509,619 436,956 989,468 876,875 
費用：
租賃業務
143,955 123,911 281,843 253,014 
一般事務和行政事務
37,880 31,775 71,876 63,738 
利息
35,158 45,014 71,625 90,753 
折舊及攤銷
190,052 168,027 370,965 343,523 
房地產減值
4,926 13,218 10,055 15,221 
提前清償債務損失
— — 67,253 — 
總費用
411,971 381,945 873,617 766,249 
未合併房地產合營企業收益中的權益2,609 3,893 6,146 777 
投資收益304,263 184,657 305,277 162,836 
房地產銷售收益— — 2,779 — 
淨收入404,520 243,561 430,053 274,239 
可歸因於非控股權益的淨收入(19,436)(13,907)(36,848)(25,820)
亞歷山大房地產股權公司股東的淨收入385,084 229,654 393,205 248,419 
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(4,521)(3,054)(4,663)(3,574)
亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入$380,563 $226,600 $388,542 $244,845 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本信息
$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 
稀釋
$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
2

亞歷山大港房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
綜合全面收益表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
淨收入$404,520 $243,561 $430,053 $274,239 
其他綜合收益(虧損)
外幣換算未實現收益(虧損)：
期內產生的未實現外幣折算收益(虧損)1,291 2,526 2,117 (3,331)
外幣折算未實現收益(虧損)，淨額1,291 2,526 2,117 (3,331)
其他全面收益(虧損)合計1,291 2,526 2,117 (3,331)
綜合收益405,811 246,087 432,170 270,908 
減去：可歸因於非控股權益的綜合收益(19,436)(13,907)(36,848)(25,820)
亞歷山大房地產股權公司股東的綜合收益$386,375 $232,180 $395,322 $245,088 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

3



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可贖回的
非控制性
利益
截至2021年3月31日的餘額145,655,556 $1,457 $12,994,748 $— $(5,799)$1,780,102 $14,770,508 $11,454 
淨收入— — — 385,084 — 19,216 404,300 220 
其他綜合收益合計— — — — 1,291 — 1,291 — 
非控股權益的貢獻和出售— — 103,868 — — 207,642 311,510 94 
非控制性權益的分配和贖回— — — — — (27,732)(27,732)(201)
普通股發行4,928,000 50 868,765 — — — 868,815 — 
根據股票計劃發行190,856 2 24,308 — — — 24,310 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項(66,534)(2)(12,104)— — — (12,106)— 
普通股宣佈的股息($1.12每股)
— — — (170,646)— — (170,646)— 
超額分配的收入的重新分類— — 214,438 (214,438)— — — — 
截至2021年6月30日的餘額150,707,878 $1,507 $14,194,023 $— $(4,508)$1,979,228 $16,170,250 $11,567 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
4



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可贖回的
非控制性
利益
截至2020年3月31日的餘額124,325,684 $1,243 $9,336,949 $— $(15,606)$1,579,666 $10,902,252 $12,013 
淨收入— — — 229,654 — 13,690 243,344 217 
其他綜合收益合計— — — — 2,526 — 2,526 — 
非控股權益的貢獻和出售— — 155 — — 53,353 53,508 93 
對非控股權益的分配— — — — — (21,295)(21,295)(201)
根據股票計劃發行289,361 3 19,351 — — — 19,354 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項(56,426)— (9,154)— — — (9,154)— 
普通股宣佈的股息($1.06每股)
— — — (133,681)— — (133,681)— 
超額分配的收入的重新分類— — 95,973 (95,973)— — — — 
截至2020年6月30日的餘額124,558,619 $1,246 $9,443,274 $— $(13,080)$1,625,414 $11,056,854 $12,122 

附註是這些合併財務報表的組成部分。


5


亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可贖回的
非控制性
利益
截至2020年12月31日的餘額136,690,329 $1,367 $11,730,970 $— $(6,625)$1,706,724 $13,432,436 $11,342 
淨收入— — — 393,205 — 36,411 429,616 437 
其他綜合收益合計— — — — 2,117 — 2,117 — 
非控股權益的貢獻和出售
— — 103,915 — — 289,505 393,420 188 
非控制性權益的分配和贖回— — — — — (53,412)(53,412)(400)
普通股發行
13,762,703 138 2,266,326 — — — 2,266,464 — 
根據股票計劃發行
370,928 4 51,243 — — — 51,247 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項
(116,082)(2)(20,211)— — — (20,213)— 
普通股宣佈的股息($2.21每股)
— — — (331,425)— — (331,425)— 
超額分配的收入的重新分類— — 61,780 (61,780)— — — — 
截至2021年6月30日的餘額150,707,878 $1,507 $14,194,023 $— $(4,508)$1,979,228 $16,170,250 $11,567 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

6



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股票		普普通通
庫存		其他內容
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可贖回的
非控制性
利益
截至2019年12月31日的餘額120,800,315 $1,208 $8,874,367 $— $(9,749)$1,288,352 $10,154,178 $12,300 
淨收入— — — 248,419 — 25,385 273,804 435 
其他綜合損失合計— — — — (3,331)— (3,331)— 
非控股權益的貢獻
— — 56,011 — — 349,453 405,464 93 
贖回非控制性權益— — — — — — — (300)
對非控股權益的分配
— — — — — (37,776)(37,776)(406)
普通股發行
3,392,622 34 504,304 — — — 504,338 — 
根據股票計劃發行
471,289 5 42,337 — — — 42,342 — 
與股權獎勵淨額結算有關的税項
(105,607)(1)(16,018)— — — (16,019)— 
普通股宣佈的股息($2.09每股)
— — — (263,662)— — (263,662)— 
2020年1月1日採用華碩租賃的累計調整效果— — — (2,484)— — (2,484)— 
超額收益分配的重新分類— — (17,727)17,727 — — — — 
截至2020年6月30日的餘額124,558,619 $1,246 $9,443,274 $— $(13,080)$1,625,414 $11,056,854 $12,122 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
7

    
亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的6個月，
20212020
經營活動：
淨收入$430,053 $274,239 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷370,965 343,523 
房地產減值10,055 15,221 
房地產銷售收益(2,779)— 
提前清償債務損失67,253 — 
未合併房地產合營企業收益中的權益(6,146)(777)
未合併房地產合資企業的收益分配10,585 3,438 
貸款費用攤銷5,676 4,984 
債務溢價的攤銷(1,041)(1,776)
已取得的高於和低於市場的租賃攤銷(25,379)(29,751)
遞延租金(55,285)(43,964)
股票補償費用24,688 19,114 
投資收益(305,277)(162,836)
營業資產和負債變動情況：
租户應收賬款627 2,900 
遞延租賃成本(54,714)(22,621)
其他資產(8,749)(1,187)
應付帳款、應計費用和其他負債(8,718)(6,850)
經營活動提供的淨現金451,814 393,657 
投資活動：
房地產銷售收益25,695 — 
房地產的新增項目(1,001,983)(725,742)
購買房地產(2,947,469)(699,901)
第三方託管保證金的變動(131,974)18,719 
收購未合併房地產合資企業的權益(9,048)— 
對未合併的房地產合資企業的投資(720)(2,861)
未合併的房地產合資企業的資本返還— 20,225 
增加非房地產投資(233,508)(75,968)
非房地產投資銷售162,550 68,468 
用於投資活動的淨現金$(4,136,457)$(1,397,060)
8

亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的6個月，
20212020
融資活動：
償還應付有擔保票據的借款$(16,250)$(3,088)
發行無抵押優先應付票據所得款項1,743,716 699,532 
償還無擔保優先應付票據(650,000)— 
為提前清償債務而支付的保費(66,829)— 
從無擔保高級信用額度借款2,101,000 1,470,000 
無擔保高級信用額度借款的償還(2,101,000)(1,414,000)
根據商業票據計劃發行的收益12,290,000 8,179,900 
償還商業票據計劃下的借款(12,090,000)(8,179,900)
貸款費用的支付(16,870)(7,957)
與股權獎勵淨結算有關的已支付税款(8,174)(6,890)
發行普通股所得款項2,266,464 504,338 
普通股股息(311,760)(256,259)
非控股權益的貢獻和出售357,597 55,775 
向非控制性權益分配和購買非控制性權益(53,812)(38,482)
融資活動提供的現金淨額3,444,082 1,002,969 
外匯匯率變動對現金及現金等價物的影響
429 (715)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(240,132)(1,149)
截至期初的現金、現金等價物和限制性現金
597,705 242,689 
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金
$357,573 $241,540 
補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金$73,697 $90,717 
房地產本期新增應計建築$302,985 $148,431 
使用權資產$27,802 $32,700 
租賃責任$(27,802)$(32,700)
與我們收購合作伙伴在未合併的房地產合資企業中的權益相關的房地產資產整合$19,613 $— 
假設與收購合夥人在未合併房地產合資企業中的權益有關的應付擔保票據$(14,558)$— 
房地產合資夥伴的資產出資$33,000 $350,000 
向合資夥伴發行非控股權益$(33,000)$(292,930)

附註是這些合併財務報表的組成部分。

9

亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併財務報表附註
(未經審計)

1.    陳述的組織和基礎

標準普爾500指數成份股公司Alexandria Real Estate Equities，Inc.(紐約證券交易所代碼：ARE)® 城市寫字樓房地產投資信託基金(Urban Office REIT)是第一家成立時間最長的先驅所有者、運營商和開發商，專門專注於AAA創新集羣地區的協作式生命科學、農業技術和技術園區。在這份Form 10-Q季度報告中使用的“公司”、“亞歷山大”、“是”、“我們”、“我們”和“我們”指的是亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司。隨附的未經審計的綜合財務報表包括亞歷山大房地產股權公司及其合併子公司的賬目。所有重要的公司間餘額和交易都已被沖銷。

我們已根據GAAP並符合SEC的規章制度編制了隨附的中期合併財務報表。我們認為，本文提出的這些中期綜合財務報表反映了公平列報中期綜合財務報表所需的所有正常經常性調整。過渡期的運營結果不一定表明截至2021年12月31日的年度可能預期的結果。這些未經審計的綜合財務報表應與經審計的綜合財務報表及其附註一併閲讀，這些報表及其附註包括在我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中。在這些綜合財務報表附註中提及我們的市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、面積、租約數量或入住率，以及從這些價值得出的任何金額，都不在我們獨立註冊會計師事務所審查的範圍之內。


2.    重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，當情況表明需要重新考慮時，我們將根據合併指導對並非由我們全資擁有的每個法人實體進行評估。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權，以及我們參與管理每個部分擁有的實體而支付給我們的費用。要符合合併指南的範圍，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而設立的法律結構；該實體可以是合夥、有限責任公司或公司等形式；以及
•我們在法人中擁有可變權益--即具有契約性的可變權益，如股權所有權，或隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的其他財務權益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，例如成本或權益會計方法。如果一家實體確實符合上述兩項標準，我們將根據可變利息模式(如果該法人實體符合以下任何特徵才有資格成為VIE)或根據非VIE的所有其他法人實體的投票模式對該實體進行合併評估。

如果法人具有下列三個特徵之一，則該法人被確定為VIE：

1)如果沒有額外的從屬財政支持，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；
2)設立具有非實質性表決權的實體(即，該實體剝奪了多數經濟利益持有人的表決權)；或
3)股權持有者作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。如果股東不具備以下任何一項條件，則他們符合這一標準：
•通過投票權或類似權利，指導對實體經濟表現影響最大的實體活動的權力，具體表現為：
•實體日常活動管理的實質性參與權；或
•對重大決策責任方的實質性罷免權；
•承擔實體預期損失的義務；
•獲得實體預期剩餘收益的權利。

10


2、中國重要會計政策摘要(續)

我們的房地產合資企業由有限合夥或有限責任公司組成。對於結構為有限合夥或有限責任公司的實體，我們對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的股權合夥人)是否缺乏控股權的評估包括對有限合夥人或非管理成員(非控股股權持有人)是否既缺乏實質性參與權又缺乏實質性退出權的評估，定義如下：

•參與權使非控股股東有能力指導在正常業務過程中做出的、對實體經濟表現有最重大影響的重大財務和經營決策。
•退出權允許非控股股東無故罷免普通合夥人或管理成員。

如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都得到了滿足，包括股權持有人因為缺乏實質性參與權和實質性啟動權而缺乏控股權的特徵，我們就得出結論認為該實體是VIE，並在可變利率模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是基於權力和利益的定性分析。如果我們既有權力又有利益，我們就會合並VIE--也就是説，(I)我們有權指導VIE的活動，這對VIE的經濟表現(權力)有最大的影響，(Ii)我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大意義的利益。只要我們確定自己是主要受益者，我們就會合並VIE。有關符合VIE資格的具體合資企業的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們將使用權益會計方法對我們的投資進行會計核算。

投票模式

如果一個法人實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一個(即，股本不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權)，我們就會根據投票模式對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們直接或間接確定我們擁有超過50%的投票權股份，而其他股權持有人沒有實質性的參與權，我們就合併了實體。請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”，瞭解我們的未合併房地產合資企業有資格在投票模式下進行評估的更多信息。

預算的使用

按照公認會計原則編制合併財務報表要求我們作出估計和假設，這些估計和假設影響資產、負債和權益的報告金額；截至合併財務報表日期的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計大相徑庭。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的整合資產和活動是否符合企業的定義，是否需要作為企業合併入賬。收購一組不符合企業定義的綜合資產和活動被計入資產收購。如果滿足以下任一標準，則收購的整合資產和活動將不符合業務資格：

•收購的總資產的公允價值基本上全部集中在一項可識別資產或一組類似的可識別資產中；或
•綜合的一套資產和活動至少缺乏投入和實質性過程，這些投入和實質性過程共同極大地促進了創造產出(即交易前後產生的收入)的能力。

在以下情況下，收購的流程被認為是實質性的：

•該過程包括在執行過程中熟練、知識淵博和經驗豐富的有組織的勞動力(或包括獲得的合同，該合同提供對有組織的勞動力的訪問)；
•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，無法更換該流程；或者
•這一過程被認為是獨特的或稀缺的。

11


2、中國重要會計政策摘要(續)

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購不符合企業的定義，因為基本上所有的公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式進行的實質性過程，而如果沒有重大成本、努力或延遲，這些收購是無法替換的。在評估所獲得的服務或管理合同時，我們會考慮所提供服務的性質、合同相對於類似獨立合同的條款，以及在評估所獲得的合同是否構成實質性過程時是否有可比供應商。

對取得的不動產的確認

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的整合資產和活動是否符合企業的定義，是否需要作為企業合併入賬。收購一組不符合企業定義的綜合資產和活動被計入資產收購。

對於被計入企業合併的房地產或實質房地產的收購，我們將收購對價(不包括收購成本)按收購日的公允價值分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益和先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，如租户關係、收購的就地租賃，以及與我們作為出租人的就地租賃相關的有利無形資產。負債包括與我們作為出租人的原址租賃相關的不良無形資產。此外，對於吾等為承租人的收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關使用權資產，並進行調整，以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。轉讓對價相對於取得的淨資產公允價值的任何超額(赤字)都計入商譽(討價還價購買收益)。與企業合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般而言，我們預期收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義，因為實質上所有公允價值均集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產(即土地、建築物及相關無形資產)。資產收購的會計模式與企業合併的會計模式相似，不同之處在於收購對價(包括收購成本)按相對公允價值分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)均根據各自資產和負債的相對公允價值分配給各自的資產和負債。因此，資產收購不會導致商譽確認或廉價購買收益。增量和外部直接收購成本(如法律和其他第三方服務)被資本化。

我們進行判斷，以確定用於在其組成部分之間分配所收購房地產的購買價格的關鍵假設。由於適用於每個組成部分的有用折舊和攤銷年限以及相關折舊和攤銷費用在我們的綜合營業報表中的確認，對本年度收購物業的各個組成部分的對價分配可能會對我們的淨收入產生影響。我們運用判斷來利用現有的可比市場信息來評估相對公允價值。我們根據現有的可比市場信息(包括估計重置成本、租金和最近的市場交易)評估有形和無形資產和負債的相對公允價值。此外，我們可以利用適當的折現率和資本化率來估計現金流。對未來現金流的估計基於多個因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購有形資產的價值是基於我們在“好像空置”的基礎上對公允價值的估計。收購原址租約的價值包括假設租賃期內的估計成本及收購原址租約收購日在市況下執行類似租約將會產生的其他成本。如果在原地租賃的不可撤銷租賃期限之後有固定費率續訂的討價還價選擇權，我們會評估無形因素，如承租人所在行業的商業狀況、物業所在地區的經濟狀況，以及承租人在續約期內轉租物業的能力，以確定承租人續簽的可能性。當吾等確定有合理保證將行使該等廉價購買選擇權時，吾等會考慮釐定該等租賃的無形價值及其相關攤銷期間的選擇權。當收購構成被收購實體控制權的變更時，我們也確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%權益的收購中的任何非控股權益。

12


2、中國重要會計政策摘要(續)

分配給建築物及建築物改善工程、土地改善工程、租户改善工程及設備之價值，以土地租賃期、估計使用年限或最高可達以下兩者中較短者為基準，以直線為基準進行折舊。40用於建築物和建築物改進的年限；估計壽命或最高可達20土地改善的租約年期或估計使用年限；租户改善的租約年期或估計使用年限；以及設備租約年期或估計使用年限的較短者。使用權資產的價值在剩餘租賃期內按直線攤銷。收購的就地租賃和相關有利無形資產(即收購的高於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產，並在我們的綜合經營報表中作為租金收入的減去在相關租賃的剩餘期限內攤銷。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即獲得的低於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在我們的營業報表中作為租金收入的增加在相關租賃的剩餘期限內攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括前期成本、利息、物業税、保險以及與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關且必不可少的其他成本。需要資本化開發、再開發、前期建設和建築成本，同時為資產的預期用途做準備的活動正在進行中。我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。項目基本建成並準備投入使用後發生的費用，計入已發生的費用。如果開發、再開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和某些其他成本將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。修理費和維護費在發生時計入費用。

房地產銷售

當滿足以下所有銷售計劃標準時，房產被歸類為待售房產：(I)有權批准該行動的管理層承諾制定出售該房產的計劃；(Ii)該房產在目前的狀況下可以立即出售，但僅受慣常和習慣條款的限制；(Iii)正在進行的尋找買家的計劃，以及已經啟動了完成出售計劃所需的其他行動；(Iv)該房產的出售很有可能，預計將在年內完成。一年(V)該物業正積極出售，售價與其目前的公允價值相比屬合理；及。(Vi)完成出售計劃所需的行動顯示，該計劃不大可能會有重大修改或被撤回。(V)該物業現正積極出售，而出售計劃的價格對其目前的公平價值而言是合理的；及。(Vi)完成出售計劃所需的行動顯示，該計劃不大可能會作出重大修改或撤回。資產折舊一旦指定為待售財產，即停止折舊。

若出售物業代表對我們的營運或財務業績有(或將會有)重大影響的戰略轉變，例如(I)主要業務線、(Ii)主要地理區域、(Iii)主要權益法投資或(Iv)實體的其他主要部分，則該物業的營運(包括任何直接可歸因於該物業的利息開支)在我們的綜合經營報表中被分類為非持續營運，而所有呈列前期的金額均由持續營運重新分類為非持續營運。個別財產的處置一般不代表戰略轉變，因此通常不符合被歸類為停產經營的標準。

我們根據與非客户簽訂的合同所產生的非金融資產取消確認的會計準則確認房地產銷售的損益。我們的普通產出活動包括在我們的經營物業中向租户出租空間，而不是出售房地產。因此，房地產銷售(我們是賣方)就是與非客户簽訂的合同。在我們與非客户的交易中，我們採用與我們確認與客户合同收入的方法一致的某些確認和計量原則。資產的解除確認是以控制權轉移為基礎的。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，則我們將評估合同中承諾的每一件商品或服務，以確定它是否代表單獨的履約義務、構成擔保或防止控制權轉移。如果商品或服務被認為是單獨的履約義務，當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分將被確認為收入。

出售部分權益的收益或損失的確認還取決於我們是否保留該物業的控股權或非控股權。如果我們在出售完成後保留了該物業的控股權，我們將繼續按賬面價值反映該資產，就出售的部分權益的賬面價值記錄非控制性權益，並就收到的對價與按賬面價值計算的部分權益之間的差額確認額外的實收資本。相反，如果我們在出售房地產的部分權益完成後保留非控制性權益，我們將確認損益，就像100%的房地產已經售出一樣。

13


2、中國重要會計政策摘要(續)

長期資產減值

在每個季度末之前和之後，我們都會審查我們所有長期資產的當前活動和業務狀況變化，以確定是否存在需要進行減值分析的任何觸發事件或減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果的情況下采用概率加權方法。

將持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、為發展而持有的土地、與我們為承租人的經營租約相關的使用權資產以及無形資產，在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有和使用的長期資產的賬面價值如果超過預期因使用和最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史經營和/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租賃率和其他市場因素的重大波動。我們根據眾多因素評估預期未貼現現金流，包括但不限於建築成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括(如有必要)在考慮多個結果的情況下采用概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值降至其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在資產預計持有和使用的剩餘期間將房地產的賬面價值降至其估計處置價值。我們可能會調整預期在使用年限結束前處置或重新開發的物業的折舊。

我們對被分類為持有待售的物業使用持有待售減值模型，這與持有並使用的減值模型不同。根據持有待售減值模式，如果分類為持有待售的長期資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於在分類為持有待售時要求確認減值費用的長期資產是可能的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還有三在加拿大的運營物業和一在中國經營物業。我們在美國運營的子公司的功能貨幣是美元。我們境外子公司的功能貨幣是每個國家的當地貨幣。我們外國子公司的資產和負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。我們海外子公司的收入和費用賬目是按所列期間的加權平均匯率換算的。換算產生的收益或虧損在累計其他全面收益中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益中。

當一項外國投資符合持有待售分類標準時，我們將根據持有待售減值模式評估該投資的可回收性。如果投資的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定一項投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值和與該投資相關的任何累計未實現外幣換算調整。

在累計其他綜合收益中分類的適當數額的匯率損益在出售我們的投資或在我們的投資完全或基本上完全清算時變現時重新歸類為淨收益。

14


2、中國重要會計政策摘要(續)

投資

我們持有主要涉及生命科學、農業技術和技術行業的上市公司和私人持股實體的投資。作為一家房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的持有量限制在低於10%.

我們的股權投資(不包括按權益法入賬的投資和導致被投資方合併的投資)按調整後成本或公允價值計量，如下所示：

•對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在淨收入中確認。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所提供的銷售價格或報價確定的。
•對公允價值不容易確定的私人持股實體的投資分為兩類：
•對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，以資產淨值作為實際權宜之計，以公允價值列報，公允價值的變化在淨收入中確認。我們一般使用有限合夥企業報告的每股資產淨值而不作調整，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。我們披露被投資人資產清算的時間，以及如果被投資人已向我們傳達或已公開宣佈這一信息，贖回限制將失效的日期(或表明這一時間是否未知)。
•未報告每股淨資產淨值的私人持股實體的投資使用被定義為“調整後賬麪價值”的計量替代方案進行會計核算，根據該方案，這些投資按成本計量，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。

對於不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，可觀察到的價格來自同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不必要的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內執行的股權交易，包括與同一發行人相關的後續股權發行或其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好和我們所持投資的轉換權。

我們監控對全年不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，以瞭解新的發展，包括運營業績、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。通過監測以下觸發事件或減值指標的存在，根據對減值指標的定性評估對這些投資進行評估：(I)被投資人的收益表現、資產質量或業務前景顯著惡化；(Ii)被投資人的監管、經濟或技術環境發生重大不利變化；(Iii)總體市場狀況發生重大不利變化，包括被投資人正在或試圖將技術和產品帶入市場的研發，或(Iv)對被投資人的重大擔憂。如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

每當我們被認為對被投資方的經營和財務政策有重大影響時，我們就會根據權益法核算對私人持股實體的投資。要評估我們是否對一個實體施加重大影響，我們會考慮以下標準，其中包括：我們的所有權和投票權的程度，我們是否有董事會席位，以及我們是否參與了決策過程。根據權益會計方法，我們最初按成本確認我們的投資，並調整投資的賬面金額，以確認我們在投資日期後應佔被投資人的收益或虧損，並就收到的分派確認我們的份額。有關我們在權益法下入賬的投資的更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註7-“投資”。

我們在綜合業務表中確認已實現和未實現的損益，歸類於投資收益。未實現損益包括上市公司投資的公允價值變化、資產淨值作為估計報告每股資產淨值的私人持股實體投資的公允價值的實際權宜之計的變化，以及我們對不報告每股資產淨值的私人持股實體投資的可觀察到的價格變化。減值是指已實現的虧損，導致調整後的成本，並代表減少私人持股實體投資的賬面價值的費用，這些私人持股實體的每股資產淨值沒有報告到其估計公允價值。已實現損益是指處置投資時收到的收益與其歷史成本或調整後成本之間的差額。



15


2、中國重要會計政策摘要(續)

收入

下表提供了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月合併總收入的詳細信息(以千元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
租金收入：
採用租賃會計準則的收入：
經營租約$502,718 $430,339 $976,516 $859,083 
直接融資型和銷售型租賃836 616 1,461 1,228 
受租賃會計準則約束的收入503,554 430,955 977,977 860,311 
受收入確認會計準則約束的收入
4,817 4,901 9,089 13,150 
租金收入508,371 435,856 987,066 873,461 
其他收入1,248 1,100 2,402 3,414 
總收入$509,619 $436,956 $989,468 $876,875 

在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，受租賃會計準則約束的收入總計為503.6百萬美元和$978.0百萬，分別代表98.8分別佔我們總收入的%。在截至2021年6月30日的三個月和六個月內，我們的總收入還包括6.1百萬美元和$11.5百萬美元，或1.2%，分別為 以其他會計準則為準。我們的其他收入主要包括截至2021年6月30日的三個月和六個月期間賺取的建築管理費和利息收入。有關我們收入來源的詳細討論，請參閲我們未經審計的綜合財務報表中本附註2中的“租賃會計”和“確認與客户簽訂的合同所產生的收入”部分。

租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方(出租人)必須持有確定的資產；
(Ii)交易對手(承租人)必須有權在整個合同期內從使用資產中獲得實質上的全部經濟利益；以及
(Iii)交易對手(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用已確定的資產。

如果我們是承租人，我們將租賃分類為融資租賃或經營性租賃；如果我們是出租人，我們將租賃分類為銷售型、直接融資或經營性租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃(作為承租人)還是銷售型或直接融資租賃(作為出租人)：

(i)租賃期滿，所有權由出租人轉讓給承租人；
(Ii)合理地肯定會行使購買選擇權；
(Iii)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；
(Iv)租賃付款現值實質上等於或超過標的資產的全部公允價值；或
(v)標的資產是專門的，預計在租賃期結束時沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何一項標準，我們就將租賃計入融資型、銷售型或直接融資型租賃。如果我們不符合任何標準，我們會將租約作為經營性租約入賬。

如果租賃被認為是將標的資產的控制權轉移給承租人，則該租賃被視為銷售型租賃。如果風險和報酬在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，則租賃被計入直接融資租賃，這通常表明存在承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保。

16


2、中國重要會計政策摘要(續)

這一分類將確定租約的確認方法：

•對於經營性租賃，如果我們是出租人，我們將在租賃期內直線確認租金收入，如果我們是承租人，我們將確認租金運營費用。
•對於銷售型或直接融資租賃，我們確認租金收入；對於融資租賃，我們按有效利息法確認租賃期限內的租賃運營費用。
•對於銷售型租賃，如果我們確定租賃物業的公允價值與其賬面價值不同，可以在租賃開始時確認損益。

出租人會計

籤立租契的費用

我們將最初的直接成本資本化，這些成本只代表租賃的增量成本，如果沒有獲得租賃，這些成本就不會發生。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，例如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律諮詢，以及其他成本，都會在發生時計入費用。

經營租約

我們採用單一成分會計政策來核算租賃合同的收入。該政策要求我們在滿足以下兩個標準的情況下，按基礎資產類別將與每個租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分作為單個組成部分進行核算：

(i)租賃部分和非租賃部分的轉讓時間和方式相同；
(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金支付(代表我們的租賃到期的預定租金金額)和或有租金支付。非租賃部分主要包括租户收回，代表我們三重淨租賃結構下租金運營費用的償還，包括公用事業、維修和維護以及公共區域費用的收回。

如果租賃組成部分為主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分進行會計處理。相反，如果非租賃組成部分為主要組成部分，則該租賃項下的所有收入將按照收入確認會計準則入賬。我們的經營性租賃有資格進行單一組成部分的會計核算，並且我們每份租賃中的租賃組成部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則對我們的經營租賃的所有收入進行會計核算，並在我們的綜合經營報表中將這些收入歸類為租金收入。

自物業可供承租人使用及承租人擁有或控制租賃資產的實際用途之日起，我們開始確認與經營租賃有關的租金收入。與經營租賃項下的固定租金支付相關的租金收入按直線基準按各自的經營租賃條款確認。我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。目前收到但在未來期間確認為收入的金額在我們的綜合資產負債表中歸類為應付帳款、應計費用和其他負債。

與浮動付款相關的租金收入包括租户回收和或有租金支付。收回租户款項，包括公用事業、維修及保養、公用地方開支、房地產税及保險及其他營運費用的補償，在產生適用開支及產生補償我們的責任期間確認為收入。與其他可變付款相關的租金收入在相關或有事項剔除後確認。

我們評估租户對我們每個經營租賃的未來租賃付款的可收集性。如果我們確定可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們認為收税是不可能的，我們就會確認調整，以降低我們的租金收入。此外，如果我們不希望全額收取未來的租賃費，我們可能會確認投資組合層面(而不是個人層面)的一般免税額。截至2021年6月30日，我們的一般津貼為$3.8預計在整個租賃期內不會全額收取遞延租金餘額池(而不是個人一級)的遞延租金餘額。
17


2、中國重要會計政策摘要(續)


直接融資型和銷售型租賃

與我們的直接融資和銷售型租賃相關的租金收入採用實際利率法在租賃期內確認。在租賃開始時，我們在合併資產負債表中記錄其他資產中的一項資產，這代表我們在租賃中的淨投資。這項初始淨投資是將租賃應佔的未來租賃付款總額的現值和物業的估計剩餘價值減去與我們的直接融資租賃相關的任何未賺取收入的總和確定的。在租賃期內，租賃投資增值，租賃淨投資產生恆定的定期回報率。這些租賃的收入在我們的綜合經營報表中歸類為租金收入。隨着租賃費的收到，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

我們根據我們於2020年1月1日採用的當前預期信用損失標準評估我們對直接融資和銷售型減值租賃的淨投資。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的本附註2中的“信貸損失撥備”部分。

承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地租和寫字樓租約。於租賃開始日(或如租賃是作為房地產收購的一部分收購)，吾等須確認一項負債，以説明我們在該等經營租賃項下的未來義務，以及一項相應的使用權資產。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量的，包括我們合理確定將行使的延期選擇權項下的期限內的付款。未來租賃付款的現值是使用各自的剩餘租賃期和相應的估計增量借款利率來計算的，該利率是吾等估計在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率，金額與租賃付款相等，而未來租賃付款的現值是使用相應的剩餘租賃期和相應的估計增量借款利率計算的，該利率是我們估計在類似期限內以類似期限借款所需支付的利率。隨後，租賃負債通過將租賃開始日確定的貼現率應用於期初的租賃負債餘額而增加，並減去期內支付的款項。我們將營業租賃負債分類為應付賬款、應計費用和綜合資產負債表中的其他負債。

使用權資產乃根據相應的租賃負債(經初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價調整)以及反映收購租賃的有利或不利條款(與收購時的市場條款相比)的調整來計量。隨後，使用權資產在租賃期內按直線攤銷。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。

確認從與客户簽訂的合同中獲得的收入

吾等根據收入確認會計準則確認與與客户的合約交易有關的收入(不包括受上文“租賃會計”一節討論的租賃會計準則約束的收入)。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。向客户提供公司普通產出活動產生的商品或服務，而向非客户提供公司普通產出活動以外的非金融資產。

我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交換中有權獲得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的情況下的可變對價，(Iv)將交易價格分配給合同中的履約義務，以及(V)在我們履行履約義務時確認收入。

我們確定合同履行義務，並根據商品和服務控制權轉移給客户的時間，確定收入是在某個時間點確認，還是在一段時間內確認。在轉移給客户之前，我們會考慮是否控制商品或服務，以確定我們應該作為委託人還是代理人來解釋這一安排。如果我們確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認交易中預期的對價總額。如果我們只是簡單地安排而不是控制轉移給客户的商品或服務，那麼我們就被認為是交易的代理人，我們確認了我們有權在交換中保留的淨對價金額。

18


2、中國重要會計政策摘要(續)

在截至2021年6月30日的三個月和六個月的綜合營業報表中，按照收入確認會計準則並歸類為租金收入的總收入包括#美元。4.8百萬美元和$9.1100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。於截至二零二零年六月三十日止三個月及六個月內，按收入確認會計準則並在我們綜合營業報表的租金收入內分類的收入為$。4.9百萬美元和$13.2100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。短期停車收入不符合本附註2“租賃會計”一節“出租人會計”小節中討論的單一組成部分會計政策，原因是同一租賃協議內我們的停車服務義務和相關租賃組成部分的轉讓時間和模式不同。我們在提供服務並履行履行義務時，按照收入確認會計準則確認短期停車收入，這通常發生在某個時間點。

監控租户信用質量

在每個租賃期內，我們通過(I)監控經國家認可的信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審核可公開獲得或根據適用租約必須提交給我們的租户的財務報表，(Iii)監控有關我們的租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監控租賃付款的及時性，來監控租户的信用質量和任何相關的重大變化。

信貸損失撥備

2020年1月1日，我們通過了一項會計準則(在隨後發佈的更新中進一步明確)，要求公司估計和確認終身預期損失，而不是發生的損失，這導致更早地確認信用損失，即使預期的信用損失風險很小。會計準則適用於以攤餘成本和某些其他工具計量的大多數金融資產，包括貿易和其他應收賬款、貸款、持有至到期債務證券、銷售型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資以及表外信貸敞口(如貸款承諾)。本準則不適用於經營性租賃產生的應收賬款。對經營租賃付款的可收集性進行評估，並根據此評估確認對租賃收入的調整，受我們未經審核的綜合財務報表本附註2前面“租賃會計”一節討論的租賃會計準則管轄。

此外，當吾等收購符合直接融資租賃或銷售型租賃資格的金融資產時，吾等會考慮所購買的金融資產是否會受到信貸惡化的影響，這將需要建立信貸撥備作為購買價格分配的一部分。

在每個報告日期，我們重新評估我們的直接融資和銷售型租賃的總淨投資的信貸損失準備金，並在必要時確認信貸損失調整，用於我們目前對預期信貸損失的估計，這在我們的綜合經營報表中被歸類為租賃業務。詳情請參閲本公司未經審核綜合財務報表附註5-“租賃”。

在採用會計準則時，我們有一份符合該準則的租賃被歸類為直接融資租賃。在這一直接融資租賃中，承租人的支付義務以房地產為抵押。從歷史上看，我們不存在與這項直接融資租賃相關的催收問題；因此，我們根據承租人的財務狀況、信用評級、業務前景、剩餘租賃期以及收回標的抵押品的預期價值評估了該租賃違約的可能性。基於上述考慮，我們估計與此直接融資租賃相關的信貸損失調整總額為#美元。2.2百萬美元，這被確認為對留存收益的累積調整，以及對我們綜合資產負債表中直接融資租賃餘額投資的減少。

除我們的直接融資和銷售型租賃外，信用損失會計準則還適用於本附註2前面“與客户的合同產生的收入確認”一節中討論的收入確認會計準則範圍內的收入交易所產生的應收賬款。自2020年1月1日採用該準則以來，我們在收入確認會計準則範圍內的收入交易產生的應收賬款總額為#美元。16.1百萬美元。在其他因素中，我們考慮了這些應收賬款的短期性質，我們對付款人的財務狀況和業務前景的積極評估，以及最低限度的歷史收款問題。基於上述考慮，我們估計與我們的應收貿易賬款有關的信用損失約為#美元。259這被確認為對留存收益的累計調整，並於2020年1月1日在我們的綜合資產負債表中確認為應收貿易賬款餘額的減少。

19


2、中國重要會計政策摘要(續)

所得税

我們是根據“國內收入守則”(下稱“守則”)組織和運作的房地產投資信託基金。根據守則，房地產投資信託基金(REIT)至少90每年向股東支付其REIT應税收入的6%(不包括淨資本利得)，並滿足某些其他條件，其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能繳納一定的聯邦、外國、州和地方税。我們分發100我們每年應納税所得額的%；因此，不需要規定聯邦所得税。除了我們的REIT報税表外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和地方税報税表。我們在美國、加拿大、中國、中國和其他國際地點的司法管轄區備案。在2015至2020歷年，我們的納税申報單在不同的司法管轄區接受例行審查。

員工和非員工股份支付

我們已經實施了一項全實體的會計政策，以説明員工和非員工在股票獎勵發生時被沒收的情況。作為這項政策的結果，我們確認了基於股票的獎勵的費用，這些獎勵具有基於時間的歸屬條件，而不會減少估計沒收的費用。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於績效條件獎勵，我們將繼續評估達到這些條件的可能性。與沒收獎勵相關的費用將在沒收發生時沖銷。此外，所有以股票為基礎的支付獎勵支付的不可沒收股息最初被歸類為留存收益，只有當基礎獎勵被沒收時才重新歸類為薪酬成本。我們的員工和非員工股票獎勵按授予日的公允價值計量，並在受贈人所需的服務期內予以確認。
遠期股權出售協議

我們根據有關金融工具和衍生品的會計指引對我們的遠期股權銷售協議進行會計核算。截至2021年6月30日，我們的遠期股權出售協議均不被視為負債，因為它們沒有體現回購我們股票的義務，也沒有體現發行貨幣價值主要是固定的、隨我們股票公允價值以外的其他東西變化或與我們的股票相反變化的可變數量股票的義務。我們亦評估該等協議是否符合衍生工具及對衝指引範圍的例外情況，並根據以下評估得出結論，該等協議可根據以下評估分類為股權合約：(I)除與本公司股票價格及營運有關的市場外，並無任何協議的或有行使基於可觀察市場或指數；及(Ii)所有結算條款均無排除該等協議與本公司股票掛鈎。

擔保證券的發行人和擔保人子公司
    
2020年3月，SEC發佈了一項對現有指導意見的修正案，以減少和簡化對登記債券發行的發行人和擔保人的財務披露要求。該指南對2021年1月4日或之後的申請生效，允許提前採用。在對指導意見進行評估後，我們選擇在截至2020年3月31日的三個月內提前通過修正案。

一般來説，母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人財務報表，除非它有資格獲得修正案規定的披露例外情況。根據之前的指導方針，母實體必須完全擁有子公司發行人或擔保人，併為其註冊的證券提供全面和無條件的擔保，才有資格獲得披露例外。根據修正案，母實體如果符合以下標準，可能有資格獲得披露例外：

•子公司發行人或者擔保人是母公司的合併子公司，
•該附屬公司發行註冊證券，即：
•與母公司共同及各別發行，或
•由母公司提供全面、無條件的擔保。

滿足上述標準的母公司可以轉而提供彙總的財務信息(“備選披露”)。我們評估了這些標準，並確定我們有資格獲得披露例外，這使得我們能夠提供替代披露。

修正案還允許進一步簡化對有資格獲得替代披露的實體的披露要求。母公司以前被要求在合併財務報表的腳註中提供披露。然而，修訂允許該等披露在綜合財務報表以外提供，包括在項目2中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”部分。因此，自我們在截至2020年3月31日的三個月內採納修訂以來，我們的披露不再在我們的綜合財務報表中列報，而已轉移到項目2中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”部分。

20


2、中國重要會計政策摘要(續)

合資分銷

我們使用“分配的性質”方法來確定我們的合併現金流量表中從權益法投資(包括我們未合併的合資企業)收到的現金分配的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基礎活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這一方法所需的信息，我們將被要求應用“累積收益”方法作為追溯會計變更。根據累計收益法，在確認的收益中，超過累計股本金額的分配被歸類為經營活動的現金流入，超過這一數額的分配被歸類為投資活動的現金流入。

受限現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與限制性現金分開列報。在調整合並現金流量表中顯示的期初和期末總額時，我們將限制性現金與現金和現金等價物一起計入。當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和限制性現金項目時，我們根據需要提供資產負債表和現金流量表之間的對賬。我們還披露了與重大受限現金餘額相關的限制的性質。

3.    房地產投資

我們在房地產方面的綜合投資，包括我們未經審計的合併財務報表附註15中所述的持有待售房地產資產，包括截至2021年6月30日和2020年12月31日的以下內容(以千計)：
2021年6月30日2020年12月31日
出租物業：
土地(與出租物業有關)$3,532,924 $2,550,571 
建築和建築改進15,262,973 13,364,561 
其他改進1,779,818 1,508,776 
租賃物業20,575,715 17,423,908 
開發和再開發新的甲級物業：
發展及重建項目
3,661,867 3,075,453 
未來發展項目879,729 738,994 
房地產總投資25,117,311 21,238,355 
減去：累計折舊
(3,457,337)(3,178,024)
房地產淨投資-北美
21,659,974 18,060,331 
房地產淨投資-亞洲
32,411 32,041 
房地產投資$21,692,385 $18,092,372 

21


3、增加房地產投資(續)
收購

在截至2021年6月30日的6個月裏，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：
平方英尺
市場物業數量未來發展積極發展/重建以未來發展/重建為目標運作運營中購貨價格
大波士頓3305,000 640,116 311,066 692,088 $1,541,326 
其他2269,426 209,295 120,000 741,191 332,424 
截至2021年3月31日的三個月
25374,426 849,411 431,066 1,433,279 1,873,750 
大波士頓21,125,000 — 260,867 240,000 235,000 
舊金山灣區7— — 187,043 — 217,000 
聖地亞哥5887,000 — 487,023 — 298,476 
馬裏蘭州5258,000 94,256 — 595,381 80,382 
其他51,863,280 37,267 205,983 49,839 247,597 
截至2021年6月30日的三個月
244,133,280 131,523 1,140,916 885,220 1,078,455 
截至2021年6月30日的6個月494,507,706 980,934 1,571,982 2,318,499 $2,952,205 
(1)
(1)代表我們收購的合同購買總價，這與我們合併現金流量表中的房地產購買不同，因為關閉成本和其他收購調整，如租金和費用的比例分配。

根據吾等對每項收購的評估，吾等確定與每項收購有關的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，或與一幅沒有營運的地塊有關。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被計入資產購置。在每項交易中，我們將每項收購的總對價分配給按相對公允價值收購的個別資產和負債。

在截至2021年6月30日的6個月內，我們收購了49購買總價為$$的物業3.0十億美元。在我們的收購中，我們記錄了總計$的就地租賃。196.5我們是出租人的百萬和低於市場的租約，合計$83.5百萬美元。截至2021年6月30日，我們在截至2021年6月30日的6個月內獲得的原地和低於市場的租賃的加權平均攤銷期限為8.4年和9.2年，以及8.7總共是幾年。

2021年3月購買合夥人在一家未合併的房地產合資企業中的權益

截至2020年12月31日，我們有一個56.8擁有經營性物業合計的未合併房地產合資企業的%權益80,032RSF位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡子市場昆斯烏節路704號。我們是按照權益會計法核算這家合資企業的。2021年3月25日，我們收購了剩餘的43.2在這家房地產合資企業中擁有%的權益，價格為$9.4百萬美元，並全額償還本金和應計利息合計為$的未償還擔保貸款14.6截至2021年3月25日，為1.2億美元。

此次收購的結果是，我們現在擁有這一資產的100%，並將其結果合併到我們的合併財務報表中。收購的財產不符合企業的定義，交易作為資產收購入賬。請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註2-“重要會計政策摘要”，瞭解我們對資產收購或業務合併會計指導的適用性評估的更多信息。

2021年7月收購的房地產資產

2021年7月，我們完成了收購，總收購價格為387.9百萬美元，包括496,070具有未來開發和再開發機會的運營物業的RSF以及335,825戰略上位於多個市場的運營物業的RSF。

22


3、增加房地產投資(續)
房地產資產出售及減值費用

房地產銷售

在截至2021年6月30日的6個月內，我們確認了$2.8百萬美元的收益與兩個房地產處置的完成有關。這些收益在我們截至2021年6月30日的6個月的合併運營報表中被歸類為房地產銷售收益。

有關我們在截至2021年6月30日的六個月內出售舊金山南部子市場213 East Grand Avenue的部分權益，以及於2021年7月出售我們Lake Union子市場德克斯特大道北400號的部分權益的討論，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註4-“合併和未合併房地產合資企業”中的“成立合併房地產合資企業和出售部分權益”一節。

減損費用

我們目前有五處房產待售，其中一處在我們的舊金山灣區市場，兩處在我們的西雅圖市場。在截至2020年12月31日的三個月內，我們確認的減值費用總額為25.2這三個寫字樓物業的賬面價值在分類後為待售的百萬元，以將該等物業的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。

在截至2021年6月30日的六個月內，我們確認的減值費用總計為$10.1百萬美元，主要與上述三個物業的額外減值費用有關，這是根據2021年每個物業的談判銷售價格計算的。截至2021年6月30日，這些房產的銷售尚未完成。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“長期資產減值”。

23

4.    合併與非合併房地產合資企業

我們不時簽訂合資協議，通過這些協議，我們擁有擁有、開發和經營房地產的房地產實體的部分權益。截至2021年6月30日，我們的房地產合資企業持有以下物業：
屬性市場子市場
我們的所有權權益(1)
合併後的合資企業(2):
賓尼街75/125號大波士頓劍橋/近郊40.0 %
賓尼街225號大波士頓劍橋/近郊30.0 %
柯立芝大道57號大波士頓劍橋/近郊75.0 %
伊利諾伊街409號和499號舊金山灣區觀瀾灣60.0 %
歐文斯街1500號舊金山灣區觀瀾灣50.1 %
亞歷山大技術中心®-網關(3)
舊金山灣區南舊金山46.8 %
東格蘭德大道213號舊金山灣區南舊金山30.0 %
福布斯大道500號舊金山灣區南舊金山10.0 %
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷站
舊金山灣區南舊金山37.0 %
亞歷山大港(4)
聖地亞哥大學城中心55.0 %
Illumina路5200號聖地亞哥大學城中心51.0 %
湯恩中心大道9625號聖地亞哥大學城中心50.1 %
亞歷山大的SD Tech(5)
聖地亞哥索倫託·梅薩50.0 %
亞歷山大的東湖生命科學校園(6)
西雅圖聯合湖畔30.0 %
鬆散的合資企業(2):
第三街1655號和1725號舊金山灣區觀瀾灣10.0 %
門羅網關舊金山灣區大斯坦福大學49.0 %
1401/1413研究大道馬裏蘭州洛克維爾65.0 %
(7)
(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了我們的合資企業在合併框架下的分類。
(2)除上市的房地產合資企業外，各合作伙伴在北美的其他五家合併合資企業中持有微不足道的非控股權益，我們在北美的另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。
(3)包括我們南舊金山子市場的601、611、651、681、685和701網關大道。
(4)包括大學城中心子市場的校園點大道10210、10260、10290和10300，以及校園點街4161、4224和4242。
(5)包括96059645,9675,9685,9725,9735,9808,9855和9868Scranton Road 10055和10065 Barnes Canyon Road在我們的Sorrento Mesa子市場。
(6)包括1201和1208東湖大道和199東布萊恩街在我們的聯合湖子市場。
(7)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。

我們的合併政策在我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”一節中進行了説明。合併會計是技術性很強的會計，但其框架主要是基於對合資企業財務利益的控制。

我們通常通過合同權利(無論我們的所有權利益如何)合併作為我們控制的法人實體的合資企業(即，我們有權指導對其經濟表現影響最大的合資企業的活動)，並且我們通過分配收益或虧損以及支付給我們的可能對合資企業有重大影響的費用來確定我們有利益(“VIE模式”)。

當我們通過投票權擁有控股財務權益，並且我們的投票權權益大於50%時，我們通常也會合併合資企業(“投票權模式”)。有些合資企業的表決權權益不同於所有權權益。

對於不符合權益會計法下的合併標準的合資企業，我們通過確認我們的收益和虧損份額來進行會計核算。


24


4、取消合併和未合併的房地產合資企業(續)
下表顯示了我們在合併框架下的合資企業分類：
屬性(1)
整合模式有表決權的權益合併分析結論
賓尼街75/125號VIE模型
VIE模式下不適用我們有：整合
賓尼街225號(i)指導合營企業開展對其經濟效益影響最大的活動的權力；
柯立芝大道57號
伊利諾伊街409號和499號
歐文斯街1500號
亞歷山大技術中心®-網關
東格蘭德大道213號(Ii)可能對合資企業有重大影響的好處。
福布斯大道500號
亞歷山大中心®生命科學--米爾佈雷站
亞歷山大港
Illumina路5200號
因此，我們是每個VIE的主要受益者。
湯恩中心大道9625號
亞歷山大的SD Tech
亞歷山大的東湖生命科學校園
門羅網關
我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。權益會計法
1401/1413研究大道
第三街1655號和1725號投票模式不超過50%我們的投票權是50%或更少

(1)除上市的房地產合資企業外，各合作伙伴在北美的其他五家合併合資企業中持有微不足道的非控股權益，我們在北美的另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。

組建房地產合併合營企業和出售部分權益

東格蘭德大道213號

2021年4月，我們出售了一款70我們東格蘭德大道213號物業的%權益，位於我們的南舊金山子市場，售價為$301.0百萬美元，或$1,429每個RSF。我們保留了對新成立的房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一資產。因此，我們計算了$103.7收到的代價與該公司的賬面價值之間的百萬差額70%的權益作為股權交易出售，收益中不確認損益。

德克斯特大道北400號

2021年7月，我們出售了一款70我們位於聯合湖子市場的德克斯特大道北400號物業的%權益，售價為$254.8百萬美元，或$1,255每個RSF。我們保留了對新成立的房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一資產。因此，我們計算了$95.5收到的代價與該公司的賬面價值之間的百萬差額70%的權益作為股權交易出售，收益中不確認損益。

有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“合併”部分。

25


4、取消合併和未合併的房地產合資企業(續)
合併後的VIE資產負債表信息

下表彙總了截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併VIE的資產負債表信息(單位：千)：
2021年6月30日2020年12月31日
房地產投資$3,932,144 $3,196,215 
現金和現金等價物115,281 95,565 
其他資產416,401 341,524 
總資產$4,463,826 $3,633,304 
應付擔保票據$— $— 
其他負債227,315 183,237 
總負債227,315 183,237 
可贖回的非控股權益1,955 1,731 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的股權份額2,255,576 1,742,039 
非控股權益的股權份額1,978,980 1,706,297 
負債和權益總額$4,463,826 $3,633,304 

在決定是否彙總合併VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的相似性質。由於特徵的相似性，我們將這些實體的資產負債表信息進行彙總。我們合併的VIE的資產都沒有限制其用於清償VIE的特定義務的限制。我們合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴求助於我們的一般信貸。我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變利益。

未合併的房地產合資企業

我們對未合併的VIE的最大風險敞口僅限於我們對每個VIE的投資。截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們在未合併房地產合資企業中的投資根據我們合併資產負債表中的權益會計方法核算，包括以下內容(以千計)：

屬性2021年6月30日2020年12月31日
門羅網關
$297,830 $300,622 
第三街1655號和1725號
14,143 14,939 
其他
11,649 16,788 
$323,622 $332,349 

昆斯烏節路704號

在截至2021年6月30日的六個月內，我們收購了合作伙伴在我們未合併的房地產合資企業中的所有權權益，該合資企業持有我們位於昆斯烏節路704號的物業。有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“2021年3月在未合併房地產合資企業中購買合作伙伴權益”部分。

1401/1413研究大道

2015年1月，我們與當地一家零售開發商和運營商成立了一家合資企業，貢獻了位於馬裏蘭州羅克維爾(Rockville)子市場的一塊地塊。合資企業開發了一個零售購物中心，聚集了大約90,000RSF，它的資金主要來自一筆對我們沒有追索權的建築貸款。自該公司成立以來，由於我們沒有控股權，因此我們按照權益會計方法對這項投資進行了核算。

2020年3月，由於新冠肺炎疫情的影響，我們評估了我們的投資的可回收性，並確認了7.6百萬減值費用，將我們投資餘額的賬面價值降低到零並將這筆投資從我們的綜合資產負債表中剔除。我們繼續在這家合資企業中保持我們的經濟利益。然而，由於投資餘額是按零為確認超過我們對合資企業的資本承諾的損失，我們停止應用權益法確認超過我們對合資企業的資本承諾的損失。

26


4、取消合併和未合併的房地產合資企業(續)
權益法繼續暫停，直至(I)合營企業累計營業利潤超過累計虧損，或(Ii)吾等向合營企業提供額外財務支持。

2021年6月，由於這個零售中心經濟狀況的改善，我們貢獻了總計1美元的資本。5781,000美元給合資企業，使其成為當前所需的出資額，並保持我們的65.0在這家合資企業中擁有%的股權。這一貢獻增加了我們對合資企業的投資，但這被確認在我們的權益法會計暫停期間發生的合資企業運營虧損的我們應佔份額所抵消。在截至2021年6月30日的六個月內，我們確認未合併房地產合資企業的權益虧損相當於578數以千計的額外財務支持為合資企業做出了貢獻，從而使我們在合資企業中的投資達到了賬面價值零美元，截至2021年6月30日。

下表列出了截至2021年6月30日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款相關的關鍵條款(以千美元為單位)：
未合併的合資企業我們的份額到期日規定匯率
利率，利率(1)
債務餘額為100%(2)
1401/1413研究大道65.0%5/17/22L+2.50%3.50 %
(3)
$26,921 
第三街1655號和1725號10.0%3/10/254.50%4.57 %598,444 
門羅網關，二期49.0%5/1/354.53%4.59 %155,579 
門羅網關，第一階段49.0%8/10/354.15%4.18 %138,245 
$919,189 
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2021年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
(3)這筆貸款的固定下限利率為3.5%。
27

5.    租契

我們須遵守租賃會計準則，該準則為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃設定了原則。

作為出租人，我們需要披露的事項包括：

•對租賃性質的描述，包括任何可變付款的條款、延長或終止的選擇權以及購買標的資產的選擇權；
•以表格形式列報未來五年以及此後將分別用於經營租賃和直接融資租賃的未貼現現金流量；
•租賃收入的數額及其在經營報表上的位置；
•將經營租賃和直接融資租賃的收入分開分類；
•我們的風險管理策略，以減輕租賃資產剩餘價值的下降。

作為承租人，我們需要披露的事項包括：

•對租賃性質的描述，包括任何可變付款的條款、延長或終止的選擇權以及購買標的資產的選擇權；
•租賃負債和相應的使用權資產的金額及其在資產負債表中的位置；
•租賃的加權平均剩餘租期和加權平均折扣率；
•以表格形式列示未來五年及其後我們餘下的租賃付款責任的未貼現現金流量；及
•租賃總成本，包括支付的現金、支出的金額和資本化的金額。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

我們作為出租人的租約

截至2021年6月30日，我們有381屬性聚合36.7百萬運營RSF定位D在關鍵地點，包括大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。我們專注於在AAA創新集羣地點開發A級物業，我們認為這些物業非常適合生命科學、AgTech和技術實體租用。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。截至2021年6月30日，a除一份直接融資租約和兩份銷售型租約外，我們作為出租人的LL租約被歸類為經營租約。下面介紹我們的經營型、直接融資型和銷售型租賃。

經營租約

截至2021年6月30日，我們的381物業須遵守經營租賃協議。其中兩個屬性，表示二地塊，須遵守租賃協議，每份協議均載有選擇權，讓承租人可在自下列日期起計的每個30天期間，按公平市價向吾等購買標的資產。15幾年來，30幾年，而且74.5的起租日期起計數年後2017年10月1日。剩餘的租賃期與每個二地塊是71.4好幾年了。我們的租約通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期的選擇權。某些經營租約包含提前終止選擇權，要求提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款的金額足以被租户視為在經濟上不利行使。根據我們的運營租賃協議條款(不包括費用報銷)，未來將收到的租賃付款(不包括費用報銷)，截至2021年6月30日生效，如下表所示(以千為單位)：
年金額
2021$696,143 
20221,446,685 
20231,445,297 
20241,343,032 
20251,248,147 
此後7,584,727 
總計$13,764,031 

有關我們自有房地產資產的更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註3-“房地產投資”，這些資產是我們經營租賃項下的標的資產。

28


5、未簽訂租約(續)
直接融資型和銷售型租賃

截至2021年6月30日，我們有一份直接融資租賃協議，淨投資餘額為1美元。38.2百萬美元，用於剩餘租賃期為71.4好幾年了。承租人有權在從下列日期開始的30天內的每一天內按公平市價購買標的資產15幾年來，30幾年，而且74.5的起租日期起計數年後2017年10月1日.

在截至2021年6月30日的三個月內，我們獲得了兩份銷售型地面租賃協議。截至2021年6月30日，這些租約的淨投資餘額為美元。31.9百萬美元，加權平均剩餘租期為88.4好幾年了。於截至2021年6月30日止三個月確認兩份銷售型土地租賃後，未來租賃付款的現值接近我們租賃資產的賬面價值；因此，並無就該等租賃確認任何損益。

截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們在直接融資和銷售型租賃中的淨投資總額的組成部分彙總在下表中(以千為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
直接融資和銷售型租賃的總投資$404,872 $258,751 
新增：標的資產的估計無擔保剩餘價值31,839 — 
減去：直接融資租賃的非勞動收入(216,820)(218,072)
減去：折扣對銷售型租賃的影響(146,939)— 
減去：信貸損失撥備(2,839)(2,839)
直接融資和銷售型租賃的淨投資$70,113 $37,840 

截至2021年6月30日，我們與直接融資租賃相關的估計信用損失為$2.8百萬美元。在截至2021年6月30日的三個月裏，不需要對估計的信貸損失餘額進行調整。

根據我們對包括類似抵押品和租户信用的租賃的經驗，我們確定我們的兩個銷售型租賃不是隨着信用惡化而購買的金融資產，因此沒有確認初始信用損失準備金。在2021年6月30日，我們重新評估了這些租約的可收集性，並確定不是信用損失調整是必要的。有關詳情，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“信貸損失準備”部分。

下表概述了截至2021年6月30日，根據我們的直接融資和銷售型租賃條款將收到的未來租賃付款(以千為單位)：
年總計
2021$1,484 
20223,066 
20233,120 
20243,176 
20253,371 
此後390,655 
總計$404,872 

29


5、未簽訂租約(續)
租金收入

我們的租金收入總額包括與房地產租賃協議相關的收入，其中主要包括以下租賃會計準則和收入確認會計準則下的收入(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
租金收入：
採用租賃會計準則的收入：
經營租約$502,718 $430,339 $976,516 $859,083 
直接融資型和銷售型租賃836 616 1,461 1,228 
受租賃會計準則約束的收入503,554 430,955 977,977 860,311 
受收入確認會計準則約束的收入
4,817 4,901 9,089 13,150 
租金收入$508,371 $435,856 $987,066 $873,461 

我們的收入受收入確認會計準則約束，並歸類於租金收入，主要包括短期停車場收入，這些收入在租賃會計準則下不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註2-“重大會計政策摘要”中的“收入”和“確認與客户的合同所產生的收入”部分。

剩餘價值風險管理策略

我們的租約沒有標的資產剩餘價值的擔保。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：(I)評估每筆潛在的房地產收購，以確定其是否滿足我們的業務目標，即主要投資於可用空間有限的高需求市場；(Ii)直接管理我們的租賃物業，進行頻繁的物業檢查，在潛在的維修問題出現之前主動解決這些問題，並及時解決任何發生的問題；(Iii)仔細選擇我們的租户，並在各自的租賃期內監控他們的信用質量；以及(Iv)專注於持續改進我們的可持續性努力，並實現我們的可持續發展目標。®認證。我們注重環保的設計決策、對建築材料的謹慎選擇以及對我們物業生命週期的持續監控，都有望提高建築基礎設施的耐用性，並提高我們物業的剩餘價值。

我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地租和寫字樓租約。其中一些租約在符合某些條件時，可選擇延長或終止合約條款。租約沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保證。

我們確認一項使用權資產(在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產)和一項相關負債(歸類於我們綜合資產負債表中的應付帳款、應計費用和其他負債)，以核算我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下的未來義務。請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中“租賃會計”一節的“承租人會計”小節。

截至2021年6月30日，剩餘合同付款的現值總計為$877.8根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期選擇權，371.9百萬美元。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計$397.0百萬美元。截至2021年6月30日，我們作為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租賃期約為44年，加權平均貼現率為4.8%。加權平均貼現率是基於每一次租賃的估計增量借款利率，這是我們估計在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率，金額相當於租賃付款。

截至2021年6月30日的地面租賃義務包括38約佔我們物業總數的10%。不包括2036年到期的一份土地租約，該租約與一處賬面淨值為#美元的經營物業有關。6.9百萬截至2021年6月30日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為32幾年前93包括我們有理由肯定會行使的延期選擇權。
30


5、未簽訂租約(續)

我們是承租人的不可取消經營場地和寫字樓租賃項下的未來租賃付款與截至2021年6月30日我們未經審計的合併資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬如下表所示(以千為單位)：
年總計
2021$10,474 
202221,115 
202321,288 
202421,533 
202521,564 
此後781,783 
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額877,757 
貼現的效果(505,852)
經營租賃負債$371,905 

承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的土地和寫字樓租賃有關。土地租約通常需要每年支付固定的租金，還可能包括升級條款和續簽選項。我們與寫字樓租賃相關的經營租賃義務的剩餘期限最高可達14年，不包括延期選項。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月裏，我們作為承租人的運營租賃成本如下(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
經營租賃毛成本$6,975 $5,816 $13,525 $11,437 
資本化租賃成本(762)(880)(1,446)(1,720)
我們作為承租人的經營租約的費用$6,213 $4,936 $12,079 $9,717 

截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，我們作為承租人的未經審計的綜合現金流量表中支付並歸類為經營活動的金額為#美元。11.7百萬美元和$10.5分別為百萬美元。

6.     現金、現金等價物和限制性現金

截至2021年6月30日和2020年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容(以千為單位)：
 2021年6月30日2020年12月31日
現金和現金等價物$323,876 $568,532 
受限現金：
根據某些應付有擔保票據的條款以信託形式持有的資金16,935 17,256 
與建設項目和投資活動有關的代管資金
10,830 4,580 
其他5,932 7,337 
33,697 29,173 
總計$357,573 $597,705 
31

7.    投資

我們持有上市公司和私人持股實體的股權投資。該等投資主要按經調整賬面價值或公允價值持有，除非我們對該實體的經營及財務政策有重大影響。我們對其有重大影響的投資採用權益法核算。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

按調整後賬麪價值或公允價值持有的投資

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收入。

對私人持股公司的投資

我們對私人持股實體的投資包括(I)對報告資產淨值的實體的投資和(Ii)對不報告資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資的賬目如下：

對報告資產淨值的私人持股實體的投資

對報告資產淨值的實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，使用資產淨值作為實際的權宜之計，以公允價值列報，公允價值的變化在淨收入中確認。我們一般不加調整地使用有限合夥企業報告的資產淨值，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資

對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資按成本列賬，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。這些投資將繼續在對減值指標進行定性評估的基礎上進行評估，方法是利用我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中“投資”部分所述的相同監測標準，並監測是否存在下列減值指標：

(i)被投資人的盈利業績、信用評級、資產質量或者經營前景顯著惡化；
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化；
(Iii)被投資方經營的地理區域或所在行業的總體市場狀況發生重大不利變化；和/或
(Iv)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂。

如果存在此類指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”，瞭解用於確定一項投資是否按權益法入賬的標準的更多信息。

投資損益確認與分類

我們將投資的未實現和已實現損益歸類到我們的綜合業務表中的投資收益中。未實現損益代表：

(i)上市公司投資的公允價值變動；
(Ii)資產淨值變動，作為估計報告資產淨值的私人持股實體投資的公允價值的實際權宜之計；和/或
(Iii)我們在不報告資產淨值的私人持股實體的投資的可觀察到的價格變化。

可觀察到的價格來自對同一發行人相同或相似投資的有序交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內執行的股權交易，包括與同一發行人相關的後續股權發行或其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好和我們所持投資的轉換權。

32


7、擴大投資規模(續)
已實現損益是指處置投資時收到的收益與其歷史成本或調整後成本之間的差額。減值是已實現的虧損，導致調整後的成本，代表減少私人持股實體投資的賬面價值的費用，這些私人持股實體的資產淨值沒有報告到其估計公允價值。

按權益法核算的投資

每當我們被認為對被投資方的經營和財務政策有重大影響時，我們就會根據權益法核算對私人持股實體的投資。根據權益會計方法，我們最初按成本確認我們的投資，並調整投資的賬面金額，以確認我們在投資日期後應佔被投資人的收益或虧損，並就收到的分派確認我們的份額。截至2021年6月30日，我們對私人持股實體進行了四筆投資，總金額為美元。48.0百萬美元，按權益法核算。根據權益會計方法，我們在每項投資中的所有權權益不到20%。

我們在與權益法投資相關的收益中的權益在每個時期都被確認為賺取的收益，幷包括在我們的綜合收益表中的投資收入中。在收到權益法投資的分配後，我們使用“分配的性質”方法來確定分類為已實現的損益，並在我們的現金流量表中確定分類。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“合資企業分配”部分。

下表彙總了我們截至2021年6月30日和2020年12月31日的投資(單位：千)：
2021年6月30日
成本未實現
損益		賬面金額
上市公司$226,831 $401,095 $627,926 
報告導航的實體362,020 466,065 828,085 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體57,237 94,341 151,578 
沒有可觀察到的價格變化的實體343,646 — 343,646 
按調整後賬麪價值或公允價值持有的總投資$989,734 $961,501 1,951,235 
按權益法核算的投資48,048 
總投資$1,999,283 

2020年12月31日
成本未實現
損益		賬面金額
上市公司$208,754 $351,076 $559,830 
報告導航的實體334,341 327,741 662,082 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體47,545 96,859 144,404 
沒有可觀察到的價格變化的實體244,798 — 244,798 
總投資$835,438 $775,676 $1,611,114 

截至2021年6月30日，未報告資產淨值的私人持股實體投資的累計損益(已實現和未實現)合計為收益$56.2100萬美元，其中包括上調#美元95.22000萬美元，向下調整$0.9百萬美元，減值$38.1百萬美元。

33


7、擴大投資規模(續)
截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月，我們的投資收入包括以下內容(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
已實現收益$60,232 $13,005 $107,497 $8,328 
未實現收益244,031 171,652 197,780 154,508 
投資收益$304,263 $184,657 $305,277 $162,836 

在截至2021年6月30日的6個月內，對未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益合計為虧損美元，這些實體在2021年6月30日仍持有資產淨值。8.1100萬美元，其中包括上調#美元28.3百萬美元和向下調整，主要與可觀察到的價格變化有關，總計$36.4百萬美元。

在截至2020年6月30日的6個月中，對未報告資產淨值的私人持股實體的投資損益在2020年6月30日仍持有，合計虧損美元。18.3100萬美元，其中包括向下調整和減值#美元25.81000萬美元及以上調整7.5百萬美元。

截至2021年6月30日和2020年6月30日，與投資相關的未實現損益合計為收益美元。242.51000萬美元，收益為$163.1在截至2021年和2020年6月30日的6個月中，分別為600萬美元。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

對報告資產淨值的私人持股實體的投資承諾

我們承諾提供大約$339.32000萬美元，用於與我們在有限合夥企業中的投資相關的所有私人持股實體的投資。我們的資助承諾在接下來的不同日期到期。12年，加權平均到期日為9.0年份 截至2021年6月30日。這些投資不能由我們贖回，但我們可能會在這些投資的整個期限內從這些投資中獲得分配。我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資一般預期初始條款超過10三年了。預計清算這些投資的加權平均剩餘期限為5.1截至2021年6月30日。


8.     其他資產

下表彙總了其他資產的組成部分(以千為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
收購的就地租約$595,454 $462,324 
延期補償計劃37,284 31,057 
遞延融資成本--無擔保高級信貸額度21,705 24,124 
存款146,043 13,861 
傢俱、固定裝置和設備29,872 31,130 
直接融資和銷售型租賃的淨投資70,113 37,840 
應收票據7,190 3,424 
經營性租賃使用權資產396,996 335,920 
其他資產54,928 30,620 
預付費用24,560 67,667 
物業、廠房和設備152,527 153,614 
總計$1,536,672 $1,191,581 
34

9.    公允價值計量

我們提供有關所有可用來估計公允價值的金融工具的公允價值信息。我們利用公允價值層次計量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次區分了從獨立於報告實體的來源獲得的數據和報告實體自身關於市場參與者假設的假設。這一層次由三個大的層次組成，如下：(I)相同資產或負債在活躍市場上的報價(第1級)，(Ii)其他重大可觀察到的投入(第2級)，以及(Iii)重要的不可觀察到的投入(第3級)。其他重要的可觀察的投入可以包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及該資產或負債的可觀測的投入，如利率、匯率和收益率曲線。無法觀察到的重大投入通常基於實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動(如果有的話)。在公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平是基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

按公允價值經常性計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按層級按公允價值經常性計量的資產(以千計)。截至2021年6月30日和2020年12月31日，沒有按公允價值經常性計量的負債。此外，還有不是在截至2021年6月30日的6個月內，以公允價值經常性計量的資產在公允價值層次結構中的第3級或從第3級轉移。
公允價值計量使用
描述總計中國報價：
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見的
輸入量
(3級)
對上市公司的投資：
截至2021年6月30日$627,926 $627,926 $— $— 
截至2020年12月31日$559,830 $559,830 $— $— 

我們對上市公司的投資代表公允價值易於確定的投資，並按公允價值列賬，公允價值變動歸入淨收入。我們還持有對私人持股實體的投資，包括(I)報告資產淨值的投資，以及(Ii)不報告資產淨值的投資，如下所述。

我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，以資產淨值作為實際權宜之計，按公允價值列賬，公允價值變動歸入淨收入。截至2021年6月30日和2020年12月31日，報告資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值總計美元。828.1300萬美元和300萬美元662.1分別為2000萬人。根據公允價值會計準則的要求，這些投資被排除在上述公允價值層次之外。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值來估計我們在有限合夥企業中的每項投資的公允價值。因此，我們在報告資產淨值的私人持股實體中投資的公允價值的確定通常不涉及重大估計、假設或判斷。

35


9.公允價值計量報告(續)
在非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債

下表列出了截至2021年6月30日在公允價值層次結構內按非經常性基礎上按公允價值計量的資產(以千計)。這些投資是在2018年1月1日至2021年6月30日期間的不同時間進行衡量的。
公允價值計量使用
描述總計中國報價：
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見的
輸入量
(3級)
對不報告資產淨值的私人持股實體的投資
截至2021年6月30日$159,828 $— $151,578 
(1)
$8,250 
(2)
截至2020年12月31日$157,871 $— $144,404 $13,467 
(1)這一餘額是指我們對價格有明顯變化的私人實體的股權投資的賬面總額，包括在我們的總投資餘額#美元中。2.0截至2021年6月30日，我們的合併資產負債表中有10億美元。欲瞭解更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。
(2)這筆金額包括在$343.6本公司於未經審核綜合財務報表附註7-“投資”所披露之私人持股實體投資餘額(未有可見價格變動)，為未經審核綜合財務報表附註7-“投資”所披露之私人持股實體投資之賬面值，而該等私人持股實體之投資並未根據我們未經審核綜合財務報表附註2“投資”一節“主要會計政策摘要”內所述之計量替代指引報告資產淨值確認減值之賬面值。

我們對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資是按成本計量的，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。這些投資基於同一發行人相同或相似投資的有序交易中可觀察到的價格變化，在非經常性基礎上進行評估。在另一個可觀察到的交易發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值的確定不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於投資的賬面價值超過其估計公允價值。

此外，我們分類為持有待售的房地產資產按公允價值減去銷售成本計量，變動在淨收入中確認。我們利用現有的可比市場信息或商定的合同銷售價格評估這些資產，以評估相對公允價值。因此，我們分類為待售資產的公允價值的確定不涉及重大的估計和假設或複雜的判斷。

公允價值的估計通常採用估值技術，其中包括反映貼現現金流分析的收益法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場法。在某些情況下，我們可能會對特定投資使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值估計其公允價值。

請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併的房地產合資企業”、附註7-“投資”和附註15-“歸類為待售資產”，以進一步討論按公允價值非經常性計量的資產和負債。

現金及現金等價物、限制性現金、承租人應收賬款、存款、應收票據、應付賬款、應計費用及其他短期負債的賬面價值接近其公允價值。

我們的應付擔保票據、應付無擔保優先票據以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃的未償還金額的公允價值是使用被廣泛接受的估值技術估計的，包括使用其他重要的可觀察信息進行貼現現金流分析，例如關於類似條款、到期日和信用評級的貼現和借款利率的現有市場信息。由於我們金融工具的估值是基於這些類型的估計，如果我們的估計被證明是不準確的，我們金融工具的實際公允價值可能會有很大的不同。此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

36


9.公允價值計量報告(續)
截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們的有擔保應付票據、無擔保優先應付票據以及我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償還金額(包括得出估計的公允價值層次內的水平)的賬面和估計公允價值如下(以千為單位)：
2021年6月30日
賬面價值公允價值層次估計公允價值
中國報價：
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見的
輸入量
(3級)
負債：
應付擔保票據$227,984 $— $242,685 $— $242,685 
應付無抵押優先票據$8,313,025 $— $9,105,118 $— $9,105,118 
無擔保高級信用額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$299,990 $— $299,995 $— $299,995 

2020年12月31日
賬面價值公允價值層次估計公允價值
中國報價：
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		意義重大
其他
可觀測輸入
(2級)		意義重大
看不見的
輸入量
(3級)
負債：
應付擔保票據$230,925 $— $249,782 $— $249,782 
應付無抵押優先票據$7,232,370 $— $8,447,845 $— $8,447,845 
無擔保高級信用額度
$— $— $— $— $— 
商業票據計劃$99,991 $— $99,998 $— $99,998 
37

10.    有擔保和無擔保優先債務

下表彙總了截至2021年6月30日我們的未償債務和各自的本金付款(以千美元為單位)：
聲明：
費率
利率，利率(1)
到期日(2)
截至12月31日期間的剩餘本金付款，未攤銷(遞延融資成本)、(折扣)/溢價
債務20212022202320242025此後校長總計
應付擔保票據
大波士頓
4.82 %3.40 %2/6/24$1,705 $3,564 $3,742 $183,527 $— $— $192,538 $7,059 $199,597 
舊金山灣區4.14 %4.42 7/1/26— — — — — 28,200 28,200 (517)27,683 
舊金山灣區6.50 %6.50 7/1/3626 28 30 32 34 554 704 — 704 
擔保債務加權-平均利率/小計
4.74 %3.54 1,731 3,592 3,772 183,559 34 28,754 221,442 6,542 227,984 
商業票據計劃(3)
0.23 %
(3)
0.23
(3)
(3)
— — — — — 300,000 300,000 (10)299,990 
無擔保高級信用額度
L+0.815 %
(4)
不適用1/6/26— — — — — — — — — 
應付無抵押優先票據
3.45 %3.62 4/30/25— — — — 600,000 — 600,000 (3,369)596,631 
應付無抵押優先票據
4.30 %4.50 1/15/26— — — — — 300,000 300,000 (2,225)297,775 
無擔保優先應付票據-綠色債券
3.80 %3.96 4/15/26— — — — — 350,000 350,000 (2,358)347,642 
應付無抵押優先票據
3.95 %4.13 1/15/27— — — — — 350,000 350,000 (2,815)347,185 
應付無抵押優先票據
3.95 %4.07 1/15/28— — — — — 425,000 425,000 (2,777)422,223 
應付無抵押優先票據
4.50 %4.60 7/30/29— — — — — 300,000 300,000 (1,799)298,201 
應付無抵押優先票據
2.75 %2.87 12/15/29— — — — — 400,000 400,000 (3,486)396,514 
應付無抵押優先票據
4.70 %4.81 7/1/30— — — — — 450,000 450,000 (3,351)446,649 
應付無抵押優先票據
4.90 %5.05 12/15/30— — — — — 700,000 700,000 (7,455)692,545 
應付無抵押優先票據
3.375 %3.48 8/15/31— — — — — 750,000 750,000 (6,581)743,419 
無擔保優先應付票據-綠色債券
2.00 %2.12 5/18/32— — — — — 900,000 900,000 (10,165)889,835 
應付無抵押優先票據
1.875 %1.97 2/1/33— — — — — 1,000,000 1,000,000 (10,131)989,869 
應付無抵押優先票據
4.85 %4.93 4/15/49— — — — — 300,000 300,000 (3,274)296,726 
應付無抵押優先票據
4.00 %3.91 2/1/50— — — — — 700,000 700,000 10,364 710,364 
應付無抵押優先票據
3.00 %3.08 5/18/51— — — — — 850,000 850,000 (12,553)837,447 
無擔保債務加權平均利率/小計3.42 — — — — 600,000 8,075,000 8,675,000 (61,985)8,613,015 
加權平均利率/總利率
3.43 %$1,731 $3,592 $3,772 $183,559 $600,034 $8,103,754 $8,896,442 $(55,443)$8,840,999 
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。
(2)反映我們控制的任何擴展選項。
(3)請參閲下一頁的腳註2。
(4)在截至2020年12月31日的一年中，我們實現了某些可持續性措施，正如我們的無擔保高級信貸額度協議中所述，該協議將截至2021年12月31日的一年的借款利率降低了一個基點。
38


10.美國有擔保和無擔保的優先債(續)
下表彙總了截至2021年6月30日我們的有擔保和無擔保優先債務以及我們商業票據計劃下的未償還金額(以千美元為單位)：
固定利率債務可變利率債務加權平均
利息剩餘期限
(以年為單位)
總計百分比
費率(1)
應付擔保票據
$227,984 $— $227,984 2.6 %3.54 %2.9
應付無抵押優先票據
8,313,025 — 8,313,025 94.0 3.54 13.1
無擔保高級信用額度— — — — 不適用4.5
商業票據計劃— 299,990 299,990 3.4 0.23 
(2)
總計/加權平均值
$8,541,009 $299,990 $8,840,999 100.0 %3.43 %12.5
(2)
債務總額的百分比
97 %3 %100 %
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價(折扣)攤銷和其他銀行費用相關的費用/收入。
(2)商業票據以短期固定利率計息，一般可發行期限為30天或以下，最長期限為397自簽發之日起算的天數。該計劃下的借款用於為短期資本需求提供資金，並由我們的無擔保高級信用額度支持。截至2021年6月30日未償還的商業票據於2021年7月7日到期。如果我們無法發行商業票據或對未償還借款進行再融資，條件等於或高於我們的無擔保高級信用額度，我們希望在L+的無擔保高級信用額度下借款。0.815%。因此，我們使用無擔保高級信用額度的到期日來計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們未償還商業票據的到期日，截至2021年6月30日，我們債務的合併加權平均到期日為12.4年。截至二零二一年六月三十日止三個月出售的商業票據，其到期加權平均收益率為0.20%，加權平均到期日為8幾天。

應付無抵押優先票據

2021年2月，我們機會主義地發行了美元1.7510億無擔保優先應付票據，加權平均利率為2.49%，加權平均到期日為20.4好幾年了。無抵押優先票據包括$。900.0百萬美元2.002032年到期的無擔保優先票據百分比(“2.00%無擔保優先票據”)和$850.0百萬美元3.002051年到期的無抵押優先票據百分比(“3.00%無抵押優先票據”)。從我們的產品中獲得的收益2.00%無擔保優先票據預計將分配給符合條件的綠色項目，最初用於再融資$650.0數以百萬計的我們的4.00%無擔保優先票據將於2024年到期，根據於以下日期完成的部分現金投標要約2021年2月10日，以及隨後要求贖回在以下日期結算的剩餘未償還款項2021年3月12日。作為這次再融資的結果，我們確認了提前清償債務的損失#美元。67.22000萬美元，包括註銷未攤銷的貸款費用和保費。

$1.5十億美元商業用紙計劃

我們的商業票據計劃獲得了標準普爾全球評級公司的A-2級信用評級和穆迪投資者服務公司的Prime-2級信用評級，為我們提供了最高發行美元的能力。1.510億美元商業票據，期限一般為30天或更短，最長期限為397自簽發之日起算的天數。我們的商業票據計劃以我們的無擔保高級信用額度為後盾，在任何時候，我們都希望在我們的無擔保高級信用額度下保留與根據我們的商業票據計劃發行的任何未償還票據相等的最低未提取借款能力。我們將發行票據所得款項淨額用作一般營運資金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性開發、重新開發或收購物業。截至2021年6月30日，我們擁有300.0根據我們的商業票據計劃，已發行的票據達百萬張。

利息支出

下表彙總了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的利息支出(單位：千)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
毛利$78,650 $75,807 $155,003 $146,226 
資本化利息(43,492)(30,793)(83,378)(55,473)
利息支出$35,158 $45,014 $71,625 $90,753 
39

11.     應付帳款、應計費用和其他負債

下表彙總了截至2021年6月30日和2020年12月31日的應付帳款、應計費用和其他負債的組成部分(單位：千)：
2021年6月30日2020年12月31日
應付賬款和應計費用$305,575 $285,021 
應計建造358,982 333,271 
獲得的低於市價的租賃345,392 288,075 
有條件資產報廢債務58,164 47,070 
遞延租金負債11,895 4,495 
經營租賃負債371,905 345,750 
未賺取的租金和租户保證金290,784 276,751 
其他負債82,690 89,399 
總計$1,825,387 $1,669,832 

截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們的有條件資產報廢義務負債主要包括與我們的某些物業相關的土壤和地下水修復負債。我們的一些物業可能含有石棉，或者可能會受到其他危險或有毒物質的影響，在某些情況下，這些物質需要補救。我們聘請獨立環境顧問在我們的物業進行第一期或類似的環境評估。這類評估通常包括現場檢查、面談和公共記錄審查；石棉、含鉛油漆和模具調查；地下取樣；以及其他測試。當有條件資產報廢債務(包括石棉)的公允價值可以合理估計時，我們確認該負債的公允價值。此外，環境法律和法規要求我們的租户(可能還有我們)承擔因租户日常處理危險物質和廢物而可能導致的責任，這是他們在我們酒店運營的一部分。到目前為止，這些對我們物業的評估和調查尚未發現任何額外的環境責任，我們認為這將對我們的業務和財務報表產生實質性的不利影響，或者需要在我們的財務報表中進行額外的披露或確認。
40

12.    每股收益

我們不時訂立遠期股權出售協議，這些協議在我們未經審核的綜合財務報表附註13-“股東權益”中討論。我們在計算每股收益時考慮了遠期股權出售協議造成的潛在攤薄。在開始時，這些協議對基本每股收益的計算沒有影響，因為在結算之前不會交付任何股份。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按這些普通股流通期的加權計算，計入基本每股收益的分母。為確定結算前一段時間內遠期股權出售協議造成的攤薄，我們使用庫存股方法計算加權平均已攤薄流通股的數量。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵計入參與證券，並使用兩級法將這些證券計入每股收益的計算中。我們的遠期股權出售協議不是參與證券，因此不包括在使用兩類法計算每股收益中。在兩級法下，我們根據普通股股東對已宣佈(或累計)的股息和未分配收益的參與權，獨立使用每一類季度迄今和年初至今已發行的加權平均股份，將淨收入(在非控股權益應佔金額之後)分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵。

下表核對了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的基本和稀釋每股收益計算的分子和分母(單位為千，每股金額除外)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
淨收入$404,520 $243,561 $430,053 $274,239 
可歸因於非控股權益的淨收入
(19,436)(13,907)(36,848)(25,820)
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(4,521)(3,054)(4,663)(3,574)
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子-亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入$380,563 $226,600 $388,542 $244,845 

基本每股收益加權平均已發行普通股的分母
145,825 124,333 141,596 122,883 
遠期股權出售協議的稀釋效應
233 115 300 234 
稀釋後每股收益加權平均已發行普通股的分母
146,058 124,448 141,896 123,117 
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本信息$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 
稀釋
$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 
41

13.    股東權益

普通股交易

在截至2021年6月30日的6個月內，我們的普通股交易包括以下內容：

•2021年1月，我們簽訂了遠期股權出售協議。6.9百萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，總計$1.110億美元，公開募股價格為164.00每股，在承銷折扣和佣金之前。
•在截至2021年3月31日的三個月內，我們通過發行以下股票解決了部分遠期股權出售協議5.4百萬股，並獲得收益$850.5百萬美元。
•截至2021年6月30日，1.5百萬股，淨收益約為$230.5根據我們的遠期股權銷售協議，仍有100萬美元未償還。
•2021年2月，我們加入了一項新的自動櫃員機普通股發行計劃，使我們能夠出售總額高達$1.0我們普通股的10億美元。
•在截至2021年3月31日的三個月內，我們發佈了3.1我們的自動櫃員機計劃下的百萬股，價格為$163.26每股(承保折扣前)，收到淨收益$492.3百萬美元。
•截至2021年6月30日和本報告日期，我們的自動櫃員機計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額總計為$500.0百萬美元。
•2021年3月，我們發佈了剩餘的362千股普通股，以結算我們截至2020年12月31日尚未償還的遠期股權出售協議，並獲得淨收益$56.2百萬美元。
•2021年6月，我們簽訂了遠期股權出售協議。8.1百萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，總計$1.510億美元，公開募股價格為184.00每股，在承銷折扣和佣金之前。
•在截至2021年6月30日的三個月內，我們通過發行4.9百萬股，並收到淨收益$870.3百萬美元。
•截至2021年6月30日，3.1百萬股，淨收益約為$547.8根據我們的遠期股權銷售協議，仍有100萬美元未償還。

分紅

在截至2021年3月31日的三個月裏，我們宣佈普通股的現金股息總額為$160.8百萬美元，或$1.09每股。2021年4月，我們支付了截至2021年3月31日的三個月普通股的現金股息。

在截至2021年6月30日的三個月裏，我們宣佈普通股的現金股息總額為$170.62000萬美元，或$1.12每股。2021年7月，我們支付了截至2021年6月30日的三個月普通股的現金股息。

累計其他綜合損失

下表列出了Alexandria Real Estate Equities，Inc.股東在截至2021年6月30日的6個月中累計的其他綜合虧損的變化，這完全是由於與我們在加拿大和中國的業務相關的外幣換算淨未實現收益(以千計)：
 總計
截至2020年12月31日的餘額$(6,625)

改敍前其他綜合收益2,117 
淨其他綜合收益2,117 
截至2021年6月30日的餘額$(4,508)

普通股、優先股和超額股票授權

我們的憲章授權簽發200.0百萬股普通股，其中150.7截至2021年6月30日，已發行和發行了100萬股。我們的憲章還授權發行最多100.0百萬股優先股，無其中截至2021年6月30日已發行和未償還的債券。此外,200.0授權發行百萬股“超額股票”(根據我們章程的定義)，無其中截至2021年6月30日已發行和未償還的債券。

42

14.    非控制性權益

非控制性權益是指我們擁有控股權的某些實體中的第三方權益。這些實體擁有42截至2021年6月30日的物業，幷包括在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據各自的經營協議進行分配。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月裏，我們分發了53.8百萬美元和$38.2分別向我們的合併房地產合資夥伴支付2000萬美元。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。我們將實體中的這些所有權權益歸類為合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制性權益。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。可贖回非控股權益的金額低於資產負債表日的最高贖回價值的，調整為最高贖回價值。贖回價值隨後的下降只有在之前的增長已被確認的程度上才會被確認。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。

15.    分類為持有待售資產
    
截至2021年6月30日，五處物業合計559,993RSF在我們未經審計的合併財務報表中被歸類為持有待售，其中沒有一個符合分類為非持續經營的標準。因此，我們在將這些物業歸類為待售物業時停止折舊。

我們按季度評估我們物業的任何減值指標，並在確定有減值費用需要確認後，重新評估該物業當時的公允價值。因此，下面顯示的截至2021年6月30日和2020年12月31日的淨資產是基於資產被歸類為待售或確認增量減值費用的季度確定的估計公允價值。有關總計#美元減值費用的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註3-“房地產投資”中的“出售房地產資產和減值費用”部分。10.1在截至2021年6月30日的6個月內確認了100萬美元。

以下是截至2021年6月30日和2020年12月31日我們的房地產投資的淨資產摘要，這些投資在每個相應的日期被歸類為持有待售(以千為單位)：

2021年6月30日2020年12月31日
總資產$112,701 $117,879 
總負債(32,947)(33,081)
累計其他綜合虧損合計(1,222)(841)
歸類為持有待售的淨資產$78,532 $83,957 

16.    後續事件

2021年7月收購的房地產資產

2021年7月，我們完成了收購，總收購價格為387.9百萬美元。有關更多信息，請參閲我們未經審計的綜合財務報表附註3-“房地產投資”中的“收購”部分。

2021年7月出售部分權益

2021年7月，我們出售了一款70位於我們的Lake Union子市場的德克斯特大道北400號的%權益，售價為$254.8百萬美元，或$1,255每個RSF。有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表中附註4-“合併和未合併房地產合資企業”中的“合併房地產合資企業的成立和部分權益的出售”部分。

43

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

前瞻性陳述

本季度報告(Form 10-Q)中包含的某些信息和陳述，包括但不限於包含“預測”、“指導”、“計劃”、“估計”、“預期”、“目標”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”或“目標”、“將”或該等詞語或類似詞語的否定詞語的陳述，構成經修訂的1933年證券法第27A條和經修訂的1934年證券交易法第21E條所指的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含或預期的結果大不相同，包括但不限於以下因素：

•經營因素，如與市場預期或與我們的競爭對手相比，我們的業務未能成功運營，我們無法在需要時獲得資本或在需要時為債務到期日進行再融資，和/或未能出於聯邦税收目的維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的地位。
•市場和行業因素，例如與生命科學、雅培和科技行業和/或我們的租户有關的不利發展。
•政府因素，如聯邦、州、地方和/或外國政府政策、法律和/或資金水平造成的任何不利影響。
•全球因素，如負面的經濟、政治、金融、信貸市場和/或銀行狀況。
•持續的新冠肺炎大流行對全球、國家和地方的不確定影響。
•其他因素，如氣候變化、網絡入侵和/或法律、法規和財務會計標準的變化。

這份風險和不確定性清單並不詳盡。有關可能影響我們的風險因素的其他信息包含在“項目1A”中。本公司截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及本季度報告Form 10-Q中的各個章節。這份Form 10-Q季度報告的讀者也應該閲讀我們公開提交給SEC的其他文件，以進一步討論這些因素。


44

新冠肺炎大流行

2019年12月，首次發現一種導致呼吸道疾病、人際傳播的新型冠狀病毒(新冠肺炎)。美國首例新冠肺炎病例於2020年1月20日報告。2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球流行病，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。

新冠肺炎預防、治療和其他抗擊疫情的措施

自從科學家在2020年1月分享了該病毒的基因組成以來，世界各地一直在進行緊張的研究，以開發新冠肺炎的治療方法和疫苗。這導致美國食品和藥物管理局(FDA)發佈了治療新冠肺炎患者的療法的緊急使用授權(EUA)，最近又發佈了三種疫苗的緊急使用授權，用於預防新冠肺炎引起的冠狀病毒疾病。

發放的三種EUA疫苗是由輝瑞公司(與BioNTech合作)、現代公司(與美國國立衞生研究院(NIH)合作)和強生公司研發的，它們都是我們的租户。美國於2020年12月開始大規模的新冠肺炎疫苗接種活動。根據美國疾病控制和預防中心的數據，截至2021年7月23日，美國約有1.624億人已經完全接種了新冠肺炎疫苗，美國將繼續在全國範圍內推出疫苗。美國有足夠的疫苗供應，可以為授權接種疫苗的100%人口接種疫苗，並繼續為獲得疫苗提供便利，並鼓勵其餘未接種疫苗的人口接種疫苗，這樣美國就可以實現羣體免疫。

美國以外地區獲得疫苗的渠道仍然有限，因此，新的新冠肺炎毒株不斷湧現。這些新毒株對現有疫苗可能產生的抗藥性水平尚不清楚，各國政府正在與業界合作密切跟蹤。當前疫苗對新興變種的有效性和持久性將有助於確定未來對加強疫苗的需求。

對全球和美國經濟的影響

由於美國和世界各地採取了前所未有的措施，新冠肺炎疫情對美國和全球經濟和金融市場造成了重大破壞和影響。

根據美國勞工統計局2021年7月2日提供的數據，美國失業率自2020年2月以來上升了2.4%，達到5.9%。雖然仍高於大流行前的水平，但自2020年12月以來略有下降。2021年7月的數據顯示，2021年6月就業崗位增加了約85萬個，反映出疫苗分發導致經濟逐步重新開放。

自2020年3月以來，美國政府已經通過了大約5.3萬億美元的政府資金，用於抗擊疫情和刺激經濟。各種救助方案提供了失業救濟金，直接支付給所有符合條件的美國人，小企業貸款，向受影響較大的行業提供資金，向美國衞生系統提供資金，以資助疫苗和傳染病研究設施的研究、建設和設備採購，以及疫苗的分發。

現在確定新冠肺炎疫情的全面、長期經濟影響以及政府相應的刺激措施還為時過早。救濟措施的潛在無效可能導致經濟狀況惡化、嚴重通貨膨脹、長期高失業率和/或經濟衰退，這反過來可能對我們(或我們的租户或風險投資組合公司)的業績、財務狀況、經營業績和現金流產生重大影響。

見“第1A項。在我們最新的10-K表格年度報告中，我們進一步討論了新冠肺炎疫情帶來的風險，以及我們、我們的租户、國家和全球經濟可能面臨的不確定性。


45

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為房地產投資信託基金(REIT)徵税，以繳納聯邦所得税。W我們是一個 標準普爾500指數® Urban Office REIT是第一家成立時間最長的開創性所有者、運營商和開發商，專門專注於AAA創新集羣地點的協作生命科學、AgTech和技術園區，截至2021年6月30日，其總市值為363億美元，北美資產基礎為5810萬SF。北美的資產基礎包括3670萬RSF的運營物業和340萬RSF的甲級物業在建，770萬RSF的近期和中期開發和再開發項目，以及1030萬SF的未來開發項目。我們成立於1994年，開創了這一利基市場，此後在大波士頓、舊金山灣區、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角等關鍵地點建立了重要的市場份額。我們在開發城市生命科學、農業科技和科技園區的A級物業方面有着悠久而可靠的記錄，這些物業為我們的創新租户提供了高度動態和協作的環境，增強了他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發了生產力、效率、創造力和成功。亞歷山大還通過我們的風險投資平臺為變革性的生命科學、農業技術和科技公司提供戰略資本。我們相信，這些優勢會帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

截至2021年6月30日：

•投資級或上市大盤股租户佔我們年總租金收入的53%；
•大約95%的租約(按RSF計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的(一般在3.0%到3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數；
•我們約94%的租約(按RSF計算)是三重淨租約，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公用面積費用和其他運營費用(包括增加的費用)；以及
•我們約94%的租約(按RSF計算)用於重新收回資本支出(如供暖、通風和空調系統維護和/或更換、屋頂更換和停車場重新鋪設)，我們認為這些支出通常由房東在傳統寫字樓租賃中承擔。

我們的主要業務目標是通過基於多方面的內部和外部增長平臺，為股東提供儘可能高的總回報和長期資產價值，從而實現股東價值最大化。我們戰略的一個關鍵要素是我們對聚集在城市校園中的A級物業的獨特關注。這些關鍵的城市校園位置的特點是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學、農業技術和技術實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產、生命科學、農業技術和技術關係，以確定和吸引新的和領先的租户，並尋找更多創造價值的房地產。

46

執行摘要

經營業績
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
可歸因於亞歷山大港普通股股東的淨收入-稀釋後：
以百萬計
$380.6 $226.6 $388.5 $244.8 
每股
$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 
可歸因於亞歷山大港普通股股東的運營資金-經調整稀釋：
以百萬計
$282.3 $225.0 $545.2 $446.4 
每股
$1.93 $1.81 $3.84 $3.63 

上面顯示的經營結果包括與公司層面的投融資決策相關的某些項目。有關更多信息，請參閲本項目2中“運行結果”部分開頭的這些項目的表格表示。

六次NAREIT投資者關懷金獎獲得者

2021年獲得大盤股REIT類別的NAREIT Investor CARE(通信和報告卓越)金獎，被評為同類最佳REIT，為投資界提供透明、高質量和高效的溝通和報告。這是我們連續第四次獲得NAREIT投資者關懷金獎，也是我們在過去七年中第六次獲得金獎。

歷史性的租賃活動和租金增長；持續強勁的淨營業收入和內部增長

•在截至2021年6月30日的三個月裏，對我們高質量辦公/實驗室空間的歷史性需求轉化為190萬RSF的租賃活動，是公司歷史上最高的租賃活動和第二高的租賃率增長。
•截至2021年6月30日的三個月和六個月內，租賃活動持續強勁，租金增長，續訂和轉租空間的到期率過高：
2021年6月30日
截至三個月截至六個月
總租賃活動(簡寫為RSF)1,933,838 3,611,497 
租賃開發和再開發空間(簡寫為RSF)256,328 1,045,301 
續租和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)1,472,713 1,994,538 
租金上調42.4%40.7%
租金上調(現金收付制)25.4%23.3%

•總收入：
•截至2021年6月30日的三個月為5.096億美元，增長16.6%，而截至2020年6月30日的三個月為4.37億美元。
•截至2021年6月30日的6個月為9.895億美元，增長12.8%，而截至2020年6月30日的6個月為8.769億美元。
•截至2021年6月30日的三個月，淨營業收入(收付實現制)摺合成年率為13億美元，比截至2020年6月30日的三個月增加了194.4美元，增幅為17.6%。
•我們95%的租約包含合同年租金上漲，漲幅約為3%。
•同一物業淨營業收入增長：
•截至2021年6月30日的三個月的3.7%和7.8%(現金基礎)。
•截至2021年6月30日的6個月的4.4%和7.4%(現金基礎)。

47

房地產投資信託基金(REIT)行業領先的高質量租户名冊，擁有高質量的收入和現金流、強勁的利潤率和卓越的運營

投資級或上市大盤租户的實際年度租金收入百分比53 %
北美營業物業入住率94.3 %
(1)
營業利潤率72 %
調整後的EBITDA利潤率69 %
加權平均剩餘租期：
所有租户7.5年份
前20名租户11.1年份
(1)包括140萬RSF，佔我們北美市場最近收購的物業空置率的3.8%，代表着租賃機會，預計將提供超過5500萬美元的年度租金收入增量。空置的140萬RSF中約有35%目前正在租賃/談判中，預計入住率將主要在未來兩個季度內完成。不包括這些獲得的空置，截至2021年6月30日，北美運營物業的入住率為98.1%。有關最近購置的物業空置的更多信息，請參閲本項目2中的“北美入住率摘要”部分。

強大而靈活的資產負債表，具有大量流動性

•截至2021年6月30日，投資級信用評級在所有上市的美國REITs中排名前10%。
•截至2021年6月30日的三個月，淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比為5.8倍，固定費用覆蓋率為4.9倍。
•截至2021年6月30日，45億美元的流動性。

與股東分享現金流增長的持續分紅戰略

截至2021年6月30日的3個月宣佈的普通股股息為每股1.12美元，截至2021年6月30日的12個月每股普通股股息總計4.36美元，比截至2020年6月30日的12個月增加了24美分，漲幅為6%。在截至2021年6月30日的三個月裏，我們的FFO支付率為60%，這使我們能夠繼續與股東分享運營活動帶來的現金流增長，同時也保留了很大一部分用於再投資。

租户收款持續強勁

•租户收款一直居高不下，截至本報告日期，2021年7月的賬單收款佔99.4%。
•截至2021年6月30日，我們的租户應收賬款餘額為670萬美元，是我們自2012年以來的最低餘額。

發展及重建項目的租賃活動

我們繼續加速執行我們獨特的差異化生命科學戰略，並在我們的每個關鍵生命科學集羣子市場擴大我們的協作園區和資產基礎，我們仍然處於戰略地位，能夠最大限度地利用歷史上的租户需求。對我們高質量辦公/實驗室空間的價值創造開發和再開發項目的需求，以及我們世界級精密實驗室設施的持續卓越運營和我們團隊的強大執行力，已經轉化為創紀錄的租賃活動。下表提供了我們的發展和重建項目的租賃活動：

租用RSF
進程內RSF(1)
2020截至2021年6月30日的6個月截至2021年7月26日
100萬100萬300萬
(1)項目代表近期創造價值的開發和再開發項目的正在進行的租賃活動，這些項目預計將於2021/2022年開始垂直建設。包括與正在談判的租賃/已簽署的意向書有關的220萬RSF和與正在談判的意向書有關的80萬RSF。

創造價值的開發和重建項目預計將帶來租金收入和現金流的顯著增長。

在建預計將開工的項目
2021/2022年的建設		增量預測
年租金收入
340萬RSF360萬RSF>5.45億美元
33個屬性+19個屬性=
80%租賃/談判89%租賃/談判
48

交付完全租賃的價值創造項目

•在截至2021年6月30日的三個月內，我們投入了總計755,565個RSF的服務開發和再開發項目，這些項目在五個子市場100%租賃。
•年度淨營業收入(現金收付制)預計將增加4900萬美元，因為燒掉了最近交付的項目的初始免費租金。

亞歷山大是750多個租户的創新先鋒，希望滿足當前的需求，併為未來的增長開闢一條道路

•2021年6月，我們達成了擴建亞歷山大中心的最終協議®在肯德爾廣場校區，我們以8.15億美元的價格收購了羅傑斯街一號和查爾斯公園一號的100%權益。此次收購為我們在劍橋子市場(世界上首屈一指的生命科學房地產市場)的大型校園戰略提供了關鍵的擴展，幷包括以下內容：
•收購完成後，我們預計將現有的兩棟建築連同戴維斯公司的服務一起重新開發成一個A級生命科學項目，總技術辦公/實驗室空間為40萬RSF。在重建項目完成後，我們將保留我們在該項目中的全資權益。
•這兩棟樓100%正在與幾家新鋭生命科學公司進行租賃談判。
•重建項目的目標是2023年的初步入住率。
•停車場約有650個停車位。
•我們預計會尋求額外的權利機會，以便日後在這幅土地上發展更多辦公室/實驗室空間。
•我們預計在2021年12月完成這項收購。
•在截至2021年6月30日的三個月裏，我們在關鍵的生命科學集羣子市場完成了總計550萬SF(包括下一個項目中描述的Sequence Drive)、470萬RSF的價值創造機會和90萬RSF的運營空間的收購，總收購價格為11億美元。
•2021年6月，我們以2.985億美元的價格收購了位於索倫託臺地子市場的5棟運營大樓，分別位於6260、6290、6310、6340和6350 Sequence Drive，總計487,023個RSF，有機會通過地面開發將校園面積增加約400,000 SF。
•五幢營運樓宇目前100%入夥，加權平均剩餘租期為2.7年。我們預計在現有原址租契屆滿後，會發展或重建這些地方。
•此次收購帶來的總計887,000平方英尺的RSF提供了一個重要的未來發展機會，可以將我們現有的Sequence District by Alexandria校區擴展為一個總計190萬SF的旗艦巨型校園。

關鍵的戰略交易，為我們高度租賃的價值創造管道和具有開發和再開發機會的收購創造投資創造資本

•2021年4月，我們出售了位於舊金山南部子市場的213East Grand Avenue物業70%的部分權益，售價為301.0美元，或每個RSF 1,429美元，資本化率為4.5%和4.0%(現金基礎)。
•2021年7月，我們出售了位於Lake Union子市場的400 Dexter Avenue North物業70%的部分權益，售價為2.548億美元，或每個RSF 1,255美元，資本化率分別為4.1%和4.2%(現金基礎)。

資產負債表管理

截至2021年6月30日的關鍵指標

•總市值363億美元。
•總股本274億美元。
•2024年之前沒有到期的債務。
•12.5年加權-截至2021年6月30日的平均剩餘債務期限。
•截至2021年6月30日，投資級信用評級在所有上市的美國REITs中排名前10%。
2021年6月30日2021年第四季度目標，摺合成年率
按年率計算的季度往績為12個月
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比5.8x6.2x小於或等於5.2x
固定收費覆蓋率4.9x4.6x大於或等於5.0x
49

新的甲級開發和重建項目創造價值的管道占房地產總投資的百分比
2021年6月30日
當前和關鍵近期項目以及待完成的關鍵收購84%為租賃/談判
10%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)
6%
土地2%
(1)包括現有建築正在產生或能夠產生運營現金流的項目。還包括與現有運營校區相關的開發權。

重大資本事件

•2021年6月，我們簽訂了總計15億美元的遠期股權出售協議，在承銷折扣和佣金之前，以每股184.00美元的公開發行價出售810萬股普通股(包括行使承銷商的選擇權)。
•在截至2021年6月30日的三個月裏，我們通過發行490萬股解決了部分遠期股權出售協議，獲得了8.703億美元的淨收益。
•我們預計將在2021年下半年發行310萬股，以了結我們剩餘的遠期股權出售協議，並獲得約5.478億美元的淨收益。
•我們還預計在2021年下半年發行150萬股票，以解決2021年1月剩餘的未償還遠期股權出售協議，並獲得約2.305億美元的淨收益。
•在截至2021年6月30日的三個月內，我們的ATM機普通股發行計劃下沒有任何銷售活動。截至2021年6月30日和本報告日期，我們當前計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額為5.0億美元。

投資

•截至2021年6月30日，我們的投資總額為20億美元，其中調整後的成本基礎為10億美元，未實現收益10億美元，權益會計方法下的投資為4800萬美元。
•截至2021年6月30日的三個月，投資收入為3.043億美元，其中包括6020萬美元的已實現收益和2.44億美元的未實現收益。

行業和ESG領導力：催化和引領積極變革，造福人類健康和社會

行業領先地位
•我們在全球最大和最有影響力的房地產公司中排名前十。《福布斯》2021年全球2000強榜單是根據銷售額、利潤、資產和市值確定的。
•2021年6月，我們發佈了2020年環境、社會和治理報告，展示了我們長期以來對ESG的承諾和領導力。報告中的主要亮點包括該公司通過首創低碳和氣候適應性設計解決方案來應對氣候變化的關鍵努力，減輕我們資產基礎中的氣候相關風險，以及投資於可持續農業綜合科技公司併為其提供必要的基礎設施；繼續在實現我們的2025年環境影響目標方面取得強勁進展，包括進一步減少碳排放；以及通過建築環境和我們的社會責任倡議促進我們的員工和租户、當地社區以及整個世界的健康、健康、安全和生產力。

50

運營總結

同業淨營業
*收入增長
有利的租賃結構(1)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g1.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g2.jpg
合作生命科學、農業科技和技術園區所有者和運營者的戰略租賃結構
增加現金流
包含年租金上升的租約百分比
95%
穩定的現金流
三重百分比
淨租賃
94%
降低資本支出負擔
規定收回資本支出的租賃百分比
94%
租金增長：
續訂/轉租空間
邊距(2)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g3.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g4.jpg
運營中調整後的EBITDA
72%69%
(1)截至2021年6月30日，根據RSF計算的百分比。
(2)表示截至2021年6月30日的三個月的百分比。
51

長期現金流來自高質量、多樣化和
創新型租户
投資級或
上市大盤股租户		長期租賃條款
53%7.5年
Are‘s的加權平均
年租金收入(1)
剩餘期限(2)
租户組合
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g5.jpg
在ARE的年度租金收入中所佔的百分比(1)
(1)代表截至2021年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
(2)基於截至2021年6月30日有效的年度租金收入總額。有關我們對未合併房地產合資企業的年度租金收入方法的更多信息，請參閲本項目2中“非公認會計準則計量和定義”一節中的“年度租金收入”的定義。
(3)代表目前從辦公空間產生的年度租金收入，目標是未來使用方式的改變。這些租約的加權平均剩餘年期為2.9年。
(4)代表在截至2021年6月30日的12個月內，來自平均日均市值超過2000億美元的公開交易技術租户的年度租金收入。
(5)其他租户合共佔全年租金收入的5.0%，其中科技、專業服務、金融、電訊及建築/地產公司的租金收入佔全年租金收入的3.9%，而與零售有關的租户只佔1.1%。
52

來自優質租户的高質量現金流
AAA級地段的A類物業
行業領先
租户花名冊		AAA級位置
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g6.jpg
85%
在Are的前20名租户中
年租金收入(1)
來自投資級或
公開交易
大盤股租户
在ARE的年度租金收入中所佔的百分比(1)
純正歷史
入住率(2)
跨關鍵位置的入住率(3)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g7.jpg
96%

超過10年

(1)代表截至2021年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
(2)代表過去10年截至每年12月31日和截至2021年6月30日北美運營物業的平均入住率。
(3)截至2021年6月30日。
(4)有關更多信息，請參閲本項目2中的“北美入住率摘要”部分。
53

租賃

下表總結了我們酒店的租賃活動：
截至三個月截至六個月年終
2021年6月30日2021年6月30日2020年12月31日
包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
      
租金變動
42.4%25.4%40.7%23.3%37.6%18.3%
新費率
$58.70 $56.16 $58.41 $55.82 $49.51 $46.53 
到期利率
$41.22 $44.77 $41.51 $45.29 $35.99 $39.32 
RSF
1,472,713 1,994,538 2,556,833 
租户改善/租賃佣金
$32.06 $31.82 $35.08 
加權平均租期
5.8年6.1年6.0年
已開發/重建以前出租的空置空間(2)
新費率
$57.61 $53.52 $51.56 $47.91 $56.67 $53.61 
RSF
461,125 1,616,959 1,802,013 
加權平均租期
7.5年9.8年9.0年
租賃活動彙總(合計)：
新費率
$58.44 $55.53 $55.34 $52.28 $52.47 $49.46 
RSF
1,933,838 
(3)
3,611,497 
(4)
4,358,846 
加權平均租期
6.2年7.7年7.3年
租約期滿(1)
到期利率
$40.06 $43.13 $40.25 $43.35 $36.03 $39.01 
RSF
1,712,307 2,459,582 3,560,188 

租賃活動包括我們在北美投資的每一處房產的100%結果。

(1)不包括截至2021年6月30日和2020年12月31日的月度租賃，總計88,305 RSF和96,383 RSF。
(2)有關項目總成本的其他信息，請參閲本項目2中的“新A級開發和再開發物業：管線摘要”部分。
(3)代表公司歷史上單季度最高的租賃活動。
(4)在截至2021年6月30日的6個月內，對於租賃的3,611,497個RSF，我們給予租户優惠/免租平均2.6個月。在截至2021年6月30日的6個月內簽署的租約中，約47%不包括免租優惠。

54

合同租賃期滿摘要

下表彙總了截至2021年6月30日我們酒店合同租賃到期的信息：
年RSF百分比
佔用的RSF
年租金收入
(按RSF)(1)
佔總數的百分比
年租金收入
2021
(2)
913,052 2.7 %$46.74 2.6 %
20222,503,192 7.3 %$45.14 6.8 %
20233,472,768 10.1 %$40.58 8.5 %
20242,912,682 8.5 %$43.28 7.6 %
20252,778,313 8.1 %$51.54 8.7 %
20262,077,113 6.0 %$48.24 6.1 %
20272,109,753 6.1 %$50.48 6.4 %
20282,951,361 8.6 %$50.79 9.1 %
20292,132,286 6.2 %$53.42 6.9 %
20302,299,958 6.7 %$53.53 7.5 %
此後10,225,279 29.7 %$48.19 29.8 %
(1)表示截至2021年6月30日的有效金額。
(2)不包括截至2021年6月30日總計88,305 RSF的月度租賃。

下表按市場列出了截至2021年6月30日、2021年剩餘時間和2022年全年我們在北美的租賃到期信息：
2021年合同租賃到期(RSF)
年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃談判/
期待
目標客户
開發/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約
總計2)
大波士頓57,247 62,312 202,428 35,120 357,107 $46.37 
舊金山灣區122,534 4,570 — 73,301 200,405 57.99 
紐約市30,408 — — 4,973 35,381 不適用
聖地亞哥46,586 — 84,359 35,085 166,030 37.40 
西雅圖24,990 6,053 — 33,341 64,384 18.62 
馬裏蘭州7,268 — — 76 7,344 35.23 
研究三角23,435 — — 43,911 67,346 30.78 
加拿大— — — — — — 
非集羣/其他市場— — — 15,055 15,055 86.16 
總計312,468 72,935 286,787 240,862 913,052 $46.74 
期滿租約的百分比
34 %8 %31 %27 %100 %
2022年合同租賃到期(RSF)
年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃談判/
期待
目標客户
開發/
重建項目(1)
剩餘
即將到期的租約(4)
總計
大波士頓118,555 149,849 — 275,190 
(5)
543,594 $58.71 
舊金山灣區— 33,498 490,127 233,583 757,208 52.08 
紐約市— 14,891 — 3,264 18,155 不適用
聖地亞哥103,730 — 250,028 211,117 564,875 36.31 
西雅圖— — 51,255 151,092 202,347 34.39 
馬裏蘭州7,638 18,090 — 50,865 76,593 29.11 
研究三角— 30,039 — 207,409 237,448 22.48 
加拿大— — — 28,623 28,623 22.57 
非集羣/其他市場— — — 74,349 74,349 44.25 
總計229,923 246,367 791,410 1,235,492 2,503,192 $45.14 
期滿租約的百分比
9 %10 %32 %49 %100 %

(1)表示在現有就地租約到期後作為開發或重新開發目標的RSF，主要與最近收購的物業相關。有關租賃物業當前包括的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本項目2“非公認會計準則的衡量和定義”部分中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的平方英尺”(Non-GAAP Measures and Definition)一節中的“房地產投資--當前租賃物業的價值創造平方英尺”。
(2)不包括截至2021年6月30日總計88,305 RSF的月度租賃。
(3)表示截至2021年6月30日的有效金額。
(4)剩餘的最大合同租期包括我們Research Triangle子市場的一份62,490 RSF的租約。
(5)在大波士頓剩餘的到期租約中，57%位於我們的劍橋/內郊子市場。

55

前20名租户

投資級年租金收入前20名的85%
或公開交易的大盤股租户(1)

我們的物業租賃給高質量和多樣化的租户羣體，截至2021年6月30日，沒有個人租户佔我們有效的年度租金收入的3.3%以上。下表根據截至2021年6月30日生效的年度租金收入(以千美元為單位，不包括平均市值)列出了與我們在北美最大的20個租户的租賃信息：
剩餘租賃期(1)
年(以年為單位)
集料
RSF
每年一次
租賃
收入(1)
每年租金收入總額的百分比(1)
投資級信用評級
平均市值(1)
(單位：十億)
租客穆迪(Moody‘s)標普(S&P)
1 百時美施貴寶公司7.2 916,234 $53,100 3.3 %A2A+$140.0 
2 武田藥業株式會社8.1 606,249 39,342 2.4 Baa2BBB+$55.8 
3 莫德納股份有限公司(Modelna，Inc.)11.2 855,458 39,341 2.4 ——$48.9 
4 Facebook公司10.5 903,786 38,595 2.4 ——$797.7 
5 禮來公司7.5 580,693 37,047 2.3 A2A+$167.4 
6 Illumina，Inc.9.1 891,495 36,118 2.2 Baa3BBB$55.3 
7 賽諾菲8.1 494,693 35,040 2.1 A1AA型$126.5 
8 諾華公司7.1 423,914 30,216 1.9 A1AA-$217.7 
9 優步技術公司61.4 
(2)
1,009,188 27,379 1.7 ——$84.7 
10 羅氏2.8 
(3)
546,893 26,040 1.6 AA3AA型$299.6 
11 藍鳥生物股份有限公司(Bluebird Bio，Inc.)5.9 312,805 23,142 1.4 ——$3.0 
12 邁薩科技(Maxar Technologies)4.2 
(4)
478,000 21,803 1.3 ——$2.1 
13 麻省理工學院7.5 257,626 21,145 1.3 AAA級AAA級$— 
14 美國政府13.8 918,516 20,236 1.2 AAA級AA+$— 
15 兒童醫院公司17.3 269,816 20,066 1.2 AA2AA型$— 
16 Jazz製藥公司9.2 198,041 20,003 1.2 ——$8.6 
17 紐約大學10.2 204,691 19,531 1.2 AA2AA-$— 
18 默克公司12.9 311,015 19,392 1.2 A1AA-$200.2 
19 輝瑞公司(Pfizer Inc.)3.7 416,979 17,762 1.1 A2A+$207.3 
20 FibroGen，Inc.7.4 234,249 16,896 1.0 ——$3.4 
總計/加權平均值
11.1 
(2)
10,830,341 $562,194 34.4 %

年度租金收入和RSF包括我們在北美管理的每一處物業的100%。

(1)基於截至2021年6月30日有效的年度租金收入總額。有關未合併房地產合營企業的年度租金收入和平均市值的方法，請參閲本項目2“非公認會計準則措施和定義”一節中的“年租金收入”和“投資級或上市大盤股租户”的定義。
(2)包括(I)第三街1455及1515號土地的土地契約(兩幢樓宇合共422,980 RSF)及(Ii)第三街1655及1725號(兩幢樓宇合共586,208 RSF)的土地契約，該等土地契約由吾等擁有10%擁有權的未合併房地產合營公司擁有。年度租金收入是以我們合併物業的年度租金收入的100%以及我們未合併房地產合資企業的年度租金收入份額來列報的。有關更多詳細信息，請參閲腳註1。不包括地面租賃，截至2021年6月30日，我們前20名租户的加權平均剩餘租期為8.5年。
(3)包括197,787 RSF將於2022年在我們最近收購的位於南舊金山子市場網關大道651號的物業到期。租約期滿後，Gateway大道651號將重建為甲級寫字樓/實驗室大樓。不包括這197,787RSF，租賃給羅氏的加權平均剩餘空間期限為3.4年。
(4)代表兩個有未來重建和發展機會的物業的剩餘租賃期。當我們在截至2019年12月31日的三個月內收購該物業時，與該租户的租約已經到位。
56

物業的位置

我們的物業分佈在多個生命科學、農業技術和技術集羣市場。下表列出了截至2021年6月30日，我們在北美每個市場有效的RSF總額、物業數量和年度租金收入(千美元，每RSF金額除外)：
RSF物業數量年租金收入
市場
運營中發展重建項目總計佔總數的百分比總計佔總數的百分比每個RSF
大波士頓
9,893,984 510,116 490,545 10,894,645 27 %77 $579,594 36 %$61.32 
舊金山灣區8,046,553 368,149 92,147 8,506,849 21 66 408,038 25 61.46 
紐約市
1,160,472 — 120,027 1,280,499 3 5 83,961 5 72.80 
聖地亞哥
7,102,797 341,891 117,212 7,561,900 19 88 263,165 16 39.49 
西雅圖
2,628,577 — 213,976 2,842,553 7 40 108,354 7 42.26 
馬裏蘭州
3,593,787 84,264 344,226 4,022,277 10 50 95,592 6 26.88 
研究三角
3,137,115 410,000 325,936 3,873,051 10 35 71,093 4 24.42 
加拿大
268,551 — — 268,551 1 3 5,164 — 24.98 
非集羣/其他市場600,709 — — 600,709 1 13 11,174 1 40.41 
持有待售物業
225,849 — — 225,849 1 4 6,168 — 不適用
北美36,658,394 1,714,420 1,704,069 40,076,883 100 %381 $1,632,303 100 %$48.65 
3,418,489

北美入住率摘要

下表列出了截至以下日期，我們的營業物業以及我們的營業和再開發物業(不包括待售物業)在每個北美市場的入住率：

 操作屬性營運及重建物業
市場6/30/213/31/216/30/206/30/213/31/216/30/20
大波士頓95.5 %
(1)
96.2 %98.2 %91.0 %91.5 %95.6 %
舊金山灣區94.0 
(1)(2)
95.4 94.7 92.9 94.3 90.6 
紐約市99.4 99.4 97.1 90.1 89.8 86.2 
聖地亞哥93.8 
(1)
93.3 91.8 92.3 90.3 90.8 
西雅圖97.6 96.8 95.1 90.2 89.6 95.1 
馬裏蘭州98.9 97.9 93.9 90.3 90.4 93.2 
研究三角92.8 
(1)
90.8 96.8 84.1 73.7 96.8 
小計95.2 95.3 95.1 90.9 89.9 92.6 
加拿大77.0 81.6 90.0 77.0 81.6 90.0 
非集羣/其他市場46.0 52.6 70.8 46.0 52.6 70.8 
北美94.3 %
(1)
94.5 %94.8 %90.1 %89.2 %92.3 %

(1)不包括北美市場最近收購物業空置的140萬RSF，或3.8%，代表租賃機會，預計將提供超過5500萬美元的年度租金收入增量。 空置的140萬RSF中約有35%目前正在租賃/談判中，預計入住率將主要在未來兩個季度內完成。不包括這些獲得的空置，截至2021年6月30日，北美運營物業的入住率為98.1%。下表提供了我們最近收購的職位空缺詳情：
截至2021年6月30日
租賃/洽談的空置率全額遞增預計年租金收入
租賃
空置入住率影響
屬性街市/子市場RSF區域整合
亞歷山大中心®生命科學--達勒姆
研究三角/研究三角204,034 6.5 %0.6 %70 %
>5500萬美元
601、611和651網關大道舊金山灣區/南舊金山310,863 3.9 %0.9 20 
亞歷山大中心®為生命科學服務--芬威
大波士頓/芬威96,992 1.0 %0.3 39 
亞歷山大的SD Tech聖地亞哥/索倫託梅薩82,566 1.2 %0.2 9 
其他收購五花八門693,501 不適用1.8 34 
1,387,956 3.8 %35 %
(2)自2021年3月31日以來的下降是由於我們南舊金山子市場的兩份租約到期，總計131,069 RSF，其中96%已轉租，預計將在未來幾個季度由新租户佔用。

有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
57

房地產投資

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地分配資金，用於開發和再開發位於AAA創新集羣中的協作生命科學、農業技術和技術園區的新的A類物業。這些項目的重點是提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的施工前活動是為了使物業為其預期用途做好準備，包括在地上建築改善施工開始之前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動。

截至本報告之日，我們所有在建項目的施工活動都在進行中。建築工人繼續遵守社會距離，並遵守限制大羣人近距離聚集的規則，如
以及堅持其他可能減緩建設步伐的適當措施。

截至2021年6月30日，我們在房地產方面的投資包括以下內容(以千美元為單位)：
發展和重建
運營中在建附近
術語		中級
術語		未來小計總計
房地產投資
截至2021年6月30日的賬面價值(1)
$20,575,715 $1,858,986 $1,224,340 $578,541 $879,729 $4,541,596 $25,117,311 
平方英尺
運營中36,658,394 — — — — — 36,658,394 
新甲級發展及再發展物業— 3,418,489 5,740,386 
(2)
3,189,951 13,073,721 25,422,547 25,422,547 
目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺(3)
— — (818,052)(369,173)(2,785,326)(3,972,551)(3,972,551)
總面積
36,658,394 3,418,489 4,922,334 2,820,778 10,288,395 21,449,996 58,108,390 
    
(1)餘額不包括我們與我們未合併的房地產合資企業持有的物業相關的成本基礎份額，這在我們的綜合資產負債表中被歸類為對未合併的房地產合資企業的投資。
(2)包括3554,058個RSF，目前89%是租賃/談判的，預計將在2021/2022年開始垂直建設或重新開發。有關更多詳細信息，請參閲本項目2中的“新A級開發和再開發物業：當前項目”。
(3)有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”一節中“房地產投資--目前租賃物業的價值創造平方英尺”的定義。


58


收購


截至2021年6月30日的6個月，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：
屬性子市場/市場購買日期物業數量運營中
入住率		平方英尺購貨價格
具有開發和再開發機會的收購(1)
未來發展積極重建以未來發展/重建為目標運作
運營中(2)
運營中總計
截至2021年6月30日的6個月：
軍工廠街550號劍橋/近郊/大波士頓4/21/21198 %775,000 — 260,867 — — 775,000 
(3)
$130,000 
亞歷山大中心®為生命科學服務--芬威
芬威/大波士頓1/29/21290
(4)
305,000 510,116 311,066 662,079 — 1,788,261 1,483,200 
(4)
一種投資者方式128號公路/大波士頓4/6/211100350,000 — — 

240,000 
(5)
— 590,000 105,000 
冬街840號128號公路/大波士頓1/20/211100— 130,000 — 30,009 — 160,009 58,126 
工業路1501-1599號
大斯坦福/
舊金山灣區
6/22/21688— — 103,063 — — 103,063 112,000 
漢諾威街2475號大斯坦福/舊金山灣區4/28/211100— — 83,980 — — 83,980 105,000 
6260、6290、6310、6340和6350順序驅動器索倫託·梅薩/聖地亞哥6/10/215100887,000 — 487,023 — — 887,000 
(3)
298,476 
醫療中心大道9601、9605、9609、9613和9615(6)
羅克維爾/馬裏蘭州5/12/215100258,000 94,256 — 595,381 — 947,637 80,382 
其他五花八門五花八門27971,932,706 246,562 325,983 710,998 80,032 
(7)
3,296,281 580,021 
4995 %4,507,706 980,934 1,571,982 2,238,467 80,032 8,631,231 $2,952,205 

(1)我們預計在建築工程展開後，會提供未來發展和重建項目的估計總成本和有關收益。有關積極發展及重建項目的其他資料，請參閲本項目2內的“新甲級發展及重建物業：現有項目”。
(2)代表我們的價值創造收購的運營部分，預計不會進行開發或重新開發。
(3)表示新的甲級物業完成開發或重新開發後的總面積。提供的面積包括目前正在運營的具有未來開發或重新開發機會的建築的RSF。我們打算在現有原址租契期滿後，拆卸及發展或重建現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”一節中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的面積”一節中的“房地產投資--價值創造面積”的定義。
(4)該園區包括一個位於公園大道401號的運營物業，以及一個位於布魯克林大道201號的開發項目，以及一個未來的開發機會。公園大道401號，總計973,145 RSF，入住率為90%，另外3%的租賃空間正在裝修中，初步穩定的收益率為5.7%和4.5%(現金基礎)。我們預計在動工後，會提供布魯克林道201號的發展項目的估計總成本和相關收益，以及日後的發展/重建機會。有關更多信息，請參閲本項目2中的“新A級開發和再開發物業：當前項目”。
(5)在收購這處房產後，我們與莫迪納公司簽訂了一份為期12年的租約。
(6)我們在醫療中心大道9609號、9613號和9615號購買了兩份土地契約，總計595,381 RSF。我們還收購了醫療中心大道9605號的土地，此前我們在截至2020年3月31日的三個月內收購了這座建築，但須簽訂土地租約。
(7)代表我們的合作伙伴以940萬美元收購我們以前未合併的房地產合資企業昆斯烏節路704號43.2%的所有權權益。我們在截至2019年6月30日的三個月內完成了這一穩定物業的重新開發。
59


處置和出售部分權益

在截至2021年6月30日的6個月裏，我們完成了房地產資產部分權益的處置和銷售，包括以下內容(千美元，不包括每RSF的銷售價格)：

屬性子市場/市場銷售日期售出的利息RSF
資本化率(1)
資本化率
(收付實現制)(1)
銷售價格每個RSF的銷售價格利得
截至2021年6月30日的6個月：
東格蘭德大道213號
南舊金山/
舊金山灣區
4/22/2170%300,930 4.5 %4.0 %$301,000 $1,429
(2)
土地其他/聖地亞哥3/12/21100%185,000 不適用不適用22,900 不適用$19 
485,930 $323,900 $19 

(1)資本化率是根據物業出售日期前一個季度的淨營業收入和淨營業收入(收付實現制)計算的。
(2)我們保留了對新成立的房地產合資企業的控制權，因此繼續鞏固這一資產。我們計入了收到的對價和作為股權交易出售的70%權益的賬面價值之間的1.037億美元差額，沒有在收益中確認收益或損失。
60

可持續性
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g8.jpg
61

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g9.jpg
(1)15個項目已經獲得認證，另有32個項目正在進行中，目標是Well或Fitwel認證。
(2)資料來源：巴倫氏病“卡爾弗特認為的10大最可持續的房地產投資信託基金”，2021年2月19日。
(3)相對於亞歷山大直接管理的2015年運營中建築物的基線。
(4)對於亞歷山大港間接和直接管理的運營中的建築物。
(5)反映了2015至2020年間年度可比進展的總和。
(6)反映了亞歷山大港間接和直接管理的2020年所有運營中的建築的進展情況。
62


新甲級發展及再發展物業

我們繼續加速執行我們獨特的差異化生命科學戰略，並在我們的每個關鍵生命科學集羣子市場擴大我們的協作園區和資產基礎，我們仍然處於戰略地位，能夠最大限度地利用歷史上的租户需求。

對我們高質量辦公/實驗室空間的價值創造開發和再開發項目的需求，以及我們世界級精密實驗室設施的持續卓越運營和我們團隊的強大執行力，已經轉化為創紀錄的租賃活動。



在建
預計2021/2022年開工建設的項目(1)
增量預計年租金收入
340萬RSF360萬RSF
>5.45億美元
33個屬性+19個屬性=
80%租賃/談判89%租賃/談判


(1)我們還預計其他項目將在2021年開工建設。

63


新的甲級開發和再開發物業：最近交付
亞歷山大中心®對於生命科學-
南舊金山(1)
亞歷山大中心®對於生命科學-
聖卡洛斯
亞歷山大中心®對於生命科學-
長島市
舊金山灣區/南舊金山舊金山灣區/大斯坦福紐約市/紐約市
171,042 RSF310,177 RSF32,892 RSF
100%租賃100%租賃100%租賃
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g10.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g11.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g12.jpg
韋珀斯街9877號東湖大道1165號醫療中心大道9804號
亞歷山大中心®生命科學--達勒姆(2)
聖地亞哥/索倫託梅薩西雅圖/湖聯盟馬裏蘭州/羅克維爾研究三角/研究三角
63,774 RSF100,086 RSF176,832 RSF326,445 RSF
100%租賃100%租賃100%租賃100%租賃
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g13.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g14.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g15.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g16.jpg

(1)圖為我們亞歷山大中心的哈斯金路201號®為生命科學-南舊金山。
(2)圖為我們亞歷山大中心的埃利斯路2400號®生命科學-達勒姆校區。
64


新的甲級開發和再開發物業：最近交付(續)

下表列出了截至2021年6月30日的三個月內投入使用的新A級物業的價值創造開發和重新開發(以千美元為單位)：
物業/街市/次街市交貨日期我們的所有權權益RSF已投入使用
入住率(1)
項目總數無槓桿收益率
4Q201Q212Q21總計初步穩定初步穩定(收付實現制)
RSF投資
發展項目
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山/舊金山灣區/
南舊金山
五花八門100%— — 171,042 171,042 100%323,190 $370,000 6.4 %6.2 %
亞歷山大中心®生命科學-聖卡洛斯/舊金山灣區/大斯坦福
五花八門100%96,463 99,557 114,157 310,177 100%526,178 630,000 6.4 6.1 
東湖大道1165號/西雅圖/萊克聯合2021年3月100%— 100,086 — 100,086 100%100,086 138,000 6.3 
(2)
6.4 
(2)
醫療中心大道9804號/馬裏蘭州/羅克維爾2021年1月100%— 176,832 — 176,832 100%176,832 89,300 8.3 8.0 
重建項目
亞歷山大中心®生命科學-長島市/紐約市/紐約市
五花八門100%17,716 — 15,176 32,892 100%189,580 184,300 5.5 5.6 
9877 Waples Street/聖地亞哥/索倫託梅薩2020年12月100%63,774 — — 63,774 100%63,744 31,000 8.8 8.1 
其他/聖地亞哥2021年6月100%— — 128,745 128,745 100%128,745 47,000 8.0 
(3)
8.0 
(3)
亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/研究三角/研究三角
2021年6月100%— — 326,445 326,445 100%652,381 245,000 7.5 6.7 
總計177,953 376,475 755,565 1,309,993 $1,734,600 6.6 %6.4 %


(1)涉及截至最近一次交付時投入使用的運營RSF總數。
(2)無槓桿收益率代表Adaptive BioTechnologies Corporation設施豐富的研究總部Eastlake Avenue East 1165和毗鄰的多租户辦公/實驗室大樓Eastlake Avenue East 1208的總回報。
(3)我們預計收益率將超過8.0%。

65


新的甲級發展和重建物業：目前的項目
查爾斯河上的阿森納布魯克林大道201號冬街840號
亞歷山大中心®對於生命科學-
南舊金山(1)
大波士頓/
劍橋/近郊		大波士頓/芬威大波士頓/128號公路舊金山灣區/南舊金山
360,545 RSF510,116 RSF130,000 RSF152,148 RSF
92%租賃/談判84%租賃/談判73%租賃/談判100%租賃/洽談
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g17.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g18.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g19.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g10.jpg
亞歷山大中心® 對於生命科學-
聖卡洛斯
波特大道3160號
亞歷山大中心®對於生命科學-
長島市
3115 Merryfield行
舊金山灣區/大斯坦福舊金山灣區/大斯坦福紐約市/紐約市聖地亞哥/託裏·派恩斯
216,001 RSF92,147 RSF120,027 RSF146,456 RSF
100%租賃/洽談88%租賃/談判41%租賃/談判100%租賃/洽談
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g11.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g20.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g12.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g21.jpg
(1)圖為我們亞歷山大中心的哈斯金路201號®為生命科學-南舊金山。

66


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

亞歷山大的SD Tech(1)
莫豪斯大道5505號斯克裏普斯牧場大道10277號醫學中心大道9601號和9603號醫療中心大道9950號
聖地亞哥/索倫託梅薩聖地亞哥/索倫託梅薩聖地亞哥/其他馬裏蘭州/羅克維爾馬裏蘭州/羅克維爾
195,435 RSF79,945 RSF37,267 RSF94,256 RSF84,264 RSF
100%租賃/洽談100%租賃/洽談47%租賃/談判-租賃/談判百分比100%租賃/洽談
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g22.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g23.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g24.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g25.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g26.jpg
昆斯烏節路700號世紀大道20400號
亞歷山大中心®生命科學--達勒姆(2)
亞歷山大中心®對於AgTech
亞歷山大中心®為
先進技術(3)
馬裏蘭州/蓋瑟斯堡馬裏蘭州/蓋瑟斯堡研究三角/研究三角研究三角/研究三角研究三角/研究三角
169,420 RSF80,550 RSF325,936 RSF160,000 RSF250,000 RSF
100%租賃/洽談27%租賃/談判77%租賃/談判59%租賃/談判75%租賃/談判
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g27.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g28.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g29.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g30.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g31.jpg

(1)圖為亞歷山大港SD Tech的巴恩斯峽谷路10055號。
(2)圖為我們亞歷山大中心的14 TW Alexander Drive®生命科學-達勒姆校區。
(3)圖為我們亞歷山大中心的戴維斯大道10號®先進技術園區。

67


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

下表列出了截至2021年6月30日，我們正在建設的新的甲級開發和再開發物業、預租/談判的近期項目以及尚未完成的關鍵收購的摘要(以千美元為單位)：
市場
房地產/子市場
平方英尺百分比
開發/修訂服務中CIP總計租賃租賃/洽談
首字母
入住率(1)
在建工程
大波士頓
查爾斯/劍橋/內郊的阿森納ReDev475,743 360,545 836,288 85 %92 %2021
布魯克林大道201號/芬威開發人員— 510,116 510,116 18 84 2022
温特街840號/128號公路ReDev30,009 130,000 160,009 19 73 2022
舊金山灣區
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山/南舊金山
開發人員171,042 152,148 323,190 100 100 2Q21
亞歷山大中心® 生命科學-聖卡洛斯/大斯坦福
開發人員310,177 216,001 526,178 100 100 4Q20
波特大道3160號/大斯坦福ReDev— 92,147 92,147 21 88 3Q21
紐約市
亞歷山大中心®生命科學獎-長島市/紐約市
ReDev69,553 120,027 189,580 41 41 4Q20
聖地亞哥
3115 Merryfield Row/Torrey Pines開發人員— 146,456 146,456 100 100 2022
亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech開發人員— 195,435 195,435 100 100 2022
莫爾豪斯大道5505號/索倫託梅薩ReDev— 79,945 79,945 100 100 2021
斯克裏普斯牧場大道10277號/其他ReDev32,774 37,267 70,041 47 47 2022
西雅圖
其他ReDev246,647 213,976 460,623 51 53 2022
馬裏蘭州
9601和9603醫療中心大道/羅克維爾ReDev— 94,256 94,256 — — 2022
醫療中心大道9950號/羅克維爾開發人員— 84,264 84,264 100 100 1H22
昆斯烏節路700號/蓋瑟斯堡ReDev— 169,420 169,420 100 100 2021
20400世紀大道/蓋瑟斯堡ReDev— 80,550 80,550 27 27 2022
研究三角
亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/研究三角(2)
ReDev326,445 325,936 652,381 77 77 2Q21/2022
亞歷山大中心®針對AgTech/Research Triangle(3)
修訂/開發180,400 160,000 340,400 55 59 2021
亞歷山大中心®先進技術/研究三角
開發人員— 250,000 250,000 
(4)
73 
(4)
75 
(4)
2H21/2022
1,842,790 3,418,489 5,261,279 69 80 
預租/談判近期項目和主要待收購項目
查爾斯公園/大波士頓/劍橋(5)
ReDev— 400,000 400,000 — 100 
4150校園點法院/聖地亞哥/大學城中心開發人員— 171,102 171,102 100 100 
預計將於2021/2022年開始垂直建設的其他近期項目
(16處房產)(6)
開發人員— 2,982,956 2,982,956 — 87 
— 3,554,058 3,554,058 5 89 
1,842,790 6,972,547 8,815,337 43 %84 %
(1)最初入住日期取決於租賃和/或市場條件。新冠肺炎和遵守社會疏遠措施造成的施工中斷可能會影響施工和入住率預測，並將繼續受到密切關注。多租户項目可能會在一段時間內被租户佔用。穩定的入住率可能會因單租户或多租户而有所不同。
(2)最近收購的亞歷山大中心® 生命科學-達勒姆重建項目包括位於摩爾大道40號、埃利斯路2400號和亞歷山大大道14號的三處物業。埃利斯路2400號是100%租賃的，在截至2021年6月30日的三個月內交付。我們預計剩餘建築的入住率將在2022年穩定下來。
(3)戰略協作的雅培園區包括實驗室大道5號的第一階段和實驗室大道9號的第二階段，其中包括之前交付的校園便利設施。
(4)代表150,000個RSF，即在戴維斯大道8號租賃/談判的58%，以及100,000個RSF，即在戴維斯大道10號100%租賃的RSF。
(5)我們預計在2021年12月完成這項收購。
(6)包括與正在談判的租賃/已簽署的意向書有關的180萬RSF和與正在談判的意向書有關的80萬RSF。
68


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

我們的所有權權益無槓桿收益率
市場
房地產/子市場
服務中CIP完成的成本總計為
完成		初步穩定初步穩定(收付實現制)
在建工程
大波士頓
查爾斯/劍橋/內郊的阿森納100 %$359,079 $293,274 $119,647 $772,000 6.2 %5.5 %
布魯克林大道201號/芬威98.0 %— 398,491 335,509 734,000 6.8 %6.0 %
温特街840號/128號公路100 %12,973 52,176 待定
舊金山灣區
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山/南舊金山
100 %177,921 149,407 42,672 370,000 6.4 %6.2 %
亞歷山大中心® 生命科學-聖卡洛斯/大斯坦福
100 %388,369 170,932 70,699 630,000 6.4 %6.1 %
波特大道3160號/大斯坦福100 %— 86,951 20,049 107,000 5.2 %5.0 %
紐約市
亞歷山大中心®生命科學獎-長島市/紐約市
100 %52,421 117,509 14,370 184,300 5.5 %5.6 %
聖地亞哥
3115 Merryfield Row/Torrey Pines100 %— 87,222 64,778 152,000 6.2 %6.2 %
亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech50.0 %— 45,291 135,709 181,000 7.2 %6.6 %
莫爾豪斯大道5505號/索倫託梅薩100 %— 28,001 38,999 67,000 6.9 %7.0 %
斯克裏普斯牧場大道10277號/其他100 %11,786 13,433 待定
西雅圖
其他100 %54,321 66,492 待定
馬裏蘭州
9601和9603醫療中心大道/羅克維爾100 %— 28,121 待定
醫療中心大道9950號/羅克維爾100 %— 41,297 18,303 59,600 8.6 %7.7 %
昆斯烏節路700號/蓋瑟斯堡100 %— 50,977 28,523 79,500 8.6 %7.3 %
20400世紀大道/蓋瑟斯堡100 %— 9,824 待定
研究三角
亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/研究三角
100 %88,265 73,127 83,608 245,000 7.5 %6.7 %
亞歷山大中心®針對AgTech/Research Triangle
100 %91,175 83,057 18,768 193,000 7.1 %7.0 %
亞歷山大中心®先進技術/研究三角
100 %— 63,404 87,596 151,000 7.5 %7.3 %
$1,236,310 $1,858,986 $1,290,000 
(1)
$4,390,000 
(1)

(1)金額四捨五入為最接近的1000萬美元。
69


新建甲級開發及再開發物業：管線綜述

下表彙總了截至2021年6月30日我們在北美的所有開發和再開發項目的關鍵信息(以千美元為單位)：

市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建總計
在建附近
術語		中級
術語		未來
大波士頓
查爾斯/劍橋/內郊的阿森納100 %$320,937 360,545 200,000 — 12,502 573,047 
亞歷山大中心®生命科學獎-芬威/芬威
(1)
522,662 510,116 — 305,000 — 815,116 
温特街840號/128號公路100 %52,176 130,000 — — — 130,000 
賓尼街325號/劍橋100 %181,094 — 450,000 — — 450,000 
柯立芝大道57號/劍橋/內郊75.0 %50,620 — 275,000 — — 275,000 
Necco街15號/海港創新區93.7 %196,456 — 350,000 — — 350,000 
水塘伍茲/128號公路100 %45,592 — 202,428 — 752,845 955,273 
(2)
Necco街/海港創新區10號100 %92,731 — — 175,000 — 175,000 
215總統道/128號公路100 %6,808 — — 112,000 — 112,000 
軍工廠街550號/劍橋/內郊100 %54,285 — — — 775,000 775,000 
(2)
亞歷山大科技廣場®/劍橋
100 %7,881 — — — 100,000 100,000 
380號和420號E街/海港創新區100 %118,560 — — — 1,000,000 1,000,000 
(2)
A街99號/海港創新區95.0 %45,940 — — — 235,000 235,000 
一號上坡路、100號科技大道和一條投資者路/128號公路100 %13,769 — — — 1,100,000 1,100,000 
231第二大道/128號公路100 %1,093 — — — 32,000 32,000 
其他創造價值的項目100 %9,988 — — — 16,955 16,955 
1,720,592 1,000,661 1,477,428 592,000 4,024,302 7,094,391 
舊金山灣區
亞歷山大中心®生命科學-南舊金山/
南舊金山
100 %149,407 152,148 — — — 152,148 
亞歷山大中心®生命科學-聖卡洛斯/大斯坦福
100 %439,612 216,001 — 700,000 587,000 
(2)
1,503,001 
波特大道3160號/大斯坦福100 %86,951 92,147 — — — 92,147 
亞歷山大技術中心®-Gateway/南舊金山
46.8 %70,219 — 517,010 
(2)
— 291,000 808,010 
加州大道901號/大斯坦福100 %1,680 — 56,924 — — 56,924 
布魯克姆街88號/索馬100 %313,432 — 1,070,925 — — 1,070,925 
歐文街1450號/觀瀾灣100 %60,904 — — 191,000 — 191,000 
3825和3875費邊路/大斯坦福100 %— — — 250,000 228,000 478,000 
(2)
3450和3460山景大道/大斯坦福100 %— — — 76,951 — 76,951 
(2)
東格蘭德大道/南舊金山30.0 %6,103 — — — 90,000 90,000 
漢諾威街2475號/大斯坦福100 %— — — — 83,980 83,980 
(2)
其他創造價值的項目100 %— — — — 25,000 25,000 
$1,128,308 460,296 1,644,859 1,217,951 1,304,980 4,628,086 

 
(1)我們擁有布魯克林大道201號98.0%的所有權，目前正在建設中。我們在中期開發項目中擁有100%的所有權。
(2)表示新的甲級物業完成開發或重新開發後的總面積。所提供的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”一節中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的面積”一節中的“房地產投資--價值創造面積”的定義。
70


新的甲級開發和再開發物業：管線摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建總計
在建附近
術語		中級
術語		未來
紐約市
亞歷山大中心®生命科學獎-長島市/紐約市
100 %$117,509 120,027 — — — 120,027 
第30街47-50號/紐約市100 %30,094 — 135,938 — — 135,938 
亞歷山大中心®為生命科學-紐約市/紐約市
100 %66,556 — — 550,000 
(1)
— 550,000 
東42街219號/紐約市100 %— — — — 579,947 579,947 
(2)
214,159 120,027 135,938 550,000 579,947 1,385,912 
聖地亞哥
3115 Merryfield Row/Torrey Pines100 %87,222 146,456 — — — 146,456 
亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech50.0 %131,727 195,435 190,074 160,000 333,845 879,354 
莫爾豪斯大道5505號/索倫託梅薩100 %28,001 79,945 — — — 79,945 
斯克裏普斯牧場大道10277號/其他100 %13,433 37,267 32,774 
(2)
— — 70,041 
託裏派恩斯北路11255號和11355號/託裏派恩斯100 %109,564 — 288,956 — — 288,956 
(2)
託裏派恩斯北路10931號和10933號/託裏派恩斯100 %— — 242,000 — — 242,000 
(2)
亞歷山大港/大學城中心55.0 %108,620 — 596,102 — 324,445 
(2)
920,547 
大學區/大學城中心100 %61,401 — — 600,000 
(3)
— 600,000 
(2)
託雷亞納路10975號和10995號/託裏鬆100 %48,250 — — — 125,280 125,280 
(2)
Illumina路5200號/大學城中心51.0 %12,632 — — — 451,832 451,832 
亞歷山大/索倫託臺地的順序區100 %37,383 — — — 1,798,915 1,798,915 
(2)
9444 Waples Street/Sorrento Mesa100 %— — — — 149,000 149,000 
(2)
4045和4075索倫託山谷大道/索倫託山谷100 %7,667 — — — 149,000 149,000 
(2)
其他創造價值的項目100 %6,876 — 54,000 — 50,000 104,000 
652,776 459,103 1,403,906 760,000 3,382,317 6,005,326 
西雅圖
1150 Eastlake大道東/Lake Union100 %78,423 — 310,000 — — 310,000 
德克斯特大道北701號/聯合湖畔100 %61,971 — 217,000 — — 217,000 
德克斯特大道北段601號/聯合湖畔100 %36,510 — — — 188,400 188,400 
(2)
第4大道南1010號/SoDo100 %50,315 — — — 544,825 544,825 
第四大道南830號/SoDo100 %— — — — 52,488 52,488 
(2)
其他創造價值的項目100 %72,483 213,976 51,255 
(2)
— 35,000 300,231 
$299,702 213,976 578,255 — 820,713 1,612,944 
(1)我們目前正在與紐約市談判一項長期土地租賃協議，未來一座新建築的選址約為55萬英鎊。
(2)表示新的甲級物業完成開發或重新開發後的總面積。所提供的面積包括目前正在運營的建築的RSF，這些建築也具有固有的未來開發或重新開發機會。在現有原址租契期滿後，我們有意拆卸或重建現有物業，並展開未來的建築工程。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”一節中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的面積”一節中的“房地產投資--價值創造面積”的定義。
(3)包括我們最近在大學城中心子市場行政大道4555號和城市中心大道9363、9373和9393號購買的物業，這些物業目前正在評估開發中，具體取決於未來的市場狀況。
71


新的甲級開發和再開發物業：管線摘要(續)
市場
房地產/子市場
我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展和重建總計
在建附近
術語		中級
術語		未來
馬裏蘭州
9601和9603醫療中心大道和額外土地/羅克維爾100 %$42,465 94,256 — — 258,000 352,256 
醫療中心大道9950號/羅克維爾100 %41,297 84,264 — — — 84,264 
昆斯烏節路700號/蓋瑟斯堡100 %50,977 169,420 — — — 169,420 
20400世紀大道/蓋瑟斯堡100 %9,824 80,550 — — — 80,550 
亞歷山大中心®特拉維爾網關/羅克維爾
100 %30,681 — 410,000 — 70,000 480,000 
9808醫療中心大道/羅克維爾100 %5,701 — 90,000 — — 90,000 
180,945 428,490 500,000 — 328,000 1,256,490 
研究三角
亞歷山大中心®生命科學-達勒姆/研究三角
100 %115,791 325,936 — — 885,000 1,210,936 
亞歷山大中心®先進技術/研究三角
100 %81,525 250,000 — 70,000 700,000 1,020,000 
亞歷山大中心®對於AgTech，第二階段/研究三角
100 %83,057 160,000 — — — 160,000 
其他創造價值的項目100 %4,185 — — — 76,262 76,262 
284,558 735,936 — 70,000 1,661,262 2,467,198 
其他創造價值的項目100 %60,556 — — — 972,200 972,200 
截至2021年6月30日的管道總數
$4,541,596 3,418,489 5,740,386 3,189,951 13,073,721 25,422,547 
(1)
懸而未決的關鍵收購
查爾斯·帕克/劍橋(2)
— 400,000 — — 400,000 
美世Mega街區/湖畔聯盟— 800,000 — — 800,000 
3,418,489 6,940,386 3,189,951 13,073,721 26,622,547 

(1)總面積包括3,972,551個目前正在運營的建築物的RSF，這些建築物將在未來開始建設時重新開發或由新的發展RSF取代。有關更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”一節中“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”一節中的“房地產投資--目前在租賃物業中創造價值的面積”一節中的“房地產投資--價值創造面積”的定義。
(2)我們預計在2021年12月完成這項收購。
72

行動結果

我們提供了項目(無論是收益還是虧損)的表格比較，這可能有助於從更高的層面瞭解我們的業績，併為我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K以及我們隨後的Form 10-Q季度報告中包括的披露提供背景。我們相信，這種表格説明有助於投資者更好地瞭解公司層面做出的決定和開展的活動，這些決定和活動對我們不同時期的經營業績比較有重大影響。我們還相信，這種表格説明將補充投資者對我們披露的信息和房地產經營業績的瞭解。出售房地產的損益和持有待售資產的減值與公司層面的房地產處置決策有關。提前清償債務的收益或損失與公司層面的融資決策有關，這些決策側重於我們的資本結構戰略。非房地產投資的重大已實現和未實現損益、房地產和非房地產投資的減值以及重大終止費與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是戰略、公司層面決策和外部市場狀況的結果。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因一般市場變化或我們無法控制的其他條件的變化而低於各自的賬面價值時的減值。本項目2進一步詳細説明瞭本期表格披露中包括的重大項目，無論是收益還是虧損。截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月，亞歷山大公司普通股股東的淨收入中包括的主要項目, 具體情況如下(單位：百萬，不包括每股金額)：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
20212020202120202021202020212020

金額每股-稀釋後金額每股-稀釋後
非房地產投資未實現收益$244.0 $171.7 $1.67 $1.38 $197.8 $154.5 $1.39 $1.25 
非房地產投資的已實現收益34.8 
(1)
— 0.24 — 57.7 — 0.41 — 
房地產銷售收益— — — — 2.8 — 0.02 — 
房地產減值(4.9)(13.2)(0.03)(0.11)(10.1)(22.9)(0.07)(0.18)
非房地產投資減值— (4.7)— (0.04)— (24.5)— (0.20)
提前清償債務損失— — — — (67.3)— (0.47)— 
總計$273.9 $153.8 $1.88 $1.23 $180.9 $107.1 $1.28 $0.87 
(1)有關更多信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”部分中的“運營資金和調整後的運營資金，歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.的普通股股東”一節中的“運營資金和可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.的普通股股東的運營資金”。
73

相同的屬性

我們對我們的運營結果進行評估的同時，還對我們的某些物業(稱為相同物業)的運營績效進行了評估。有關確定我們的相同物業組合的其他信息，請參閲本項目2的“非GAAP衡量和定義”部分中的“相同物業比較”的定義。下表顯示了截至2021年6月30日的三個月和六個月的相同物業的相關信息：

2021年6月30日
截至三個月截至六個月
淨營業收入與上年同期相比的百分比變化
3.7%4.4%
淨營業收入(收付實現制)與上年同期相比的百分比變化
7.8%7.4%
營業利潤率
73%73%
相同屬性的數量
260 250 
RSF
25,523,121 23,730,512 
入住率-本期平均值
95.0%96.5%
入住率-上年同期平均值
95.1%96.2%

下表協調了截至2021年6月30日的6個月內相同物業的數量與總物業的比例：

開發項目-在建項目
屬性
醫療中心大道9950號
1
亞歷山大中心®生命科學獎--聖卡洛斯
2
3115 Merryfield行1
亞歷山大中心®為生命科學服務-南舊金山
1
亞歷山大中心®對於AgTech
2
亞歷山大中心®對於先進技術
2 
布魯克林大道201號1 
亞歷山大的SD Tech1 
11 
開發-在以下情況下投入使用
2020年1月1日
屬性
醫療中心大道9804號1 
東湖大道1165號1 
2 
重建項目-在建項目
屬性
莫豪斯大道5505號1 
亞歷山大中心®為生命科學服務--長島市
1 
波特大道3160號
1 
查爾斯河上的阿森納
11 
昆斯烏節路700號1 
亞歷山大中心®生命科學--達勒姆
3 
冬街840號1 
世紀大道20400號1 
斯克裏普斯牧場大道10277號1 
醫學中心大道9601號和9603號2 
其他6 
29 
重新開發-2020年1月1日後投入使用屬性
韋珀斯街9877號1 
其他1 
2 
2020年1月1日之後的收購屬性
波特大道3181號1 
格羅夫街275號
1 
601、611和651網關大道
3 
山景大道3330、3412、3450和34604 
醫療中心大道9605、9609、9613和96154 
斯克蘭頓路9808和9868號2 
亞歷山大中心®生命科學--達勒姆
13 
水庫森林3 
One Upland Road(上坡路一號)1 
第四大道南830號1 
託裏派恩斯北路11255號和11355號2 
亞歷山大的順序區7 
380號和420號E街2 
亞歷山大中心®為生命科學服務--芬威
1 
軍工廠街550號1 
工業路1501-1599號6 
一種投資者方式1 
漢諾威街2475號1 
託雷亞納路10975號和10995號1 
瓦普勒斯街9444號1 
其他22 
78 
鬆散的房地產合資企業
5 
持有待售物業
4 
從相同屬性中排除的屬性總數
131 
相同的屬性
250 
截至2021年6月30日北美的房產總數
381 
74


截至2021年6月30日的三個月與截至2020年6月30日的三個月的業績比較

下表列出了截至2021年6月30日的三個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2020年6月30日的三個月的比較。請參閲本項目2中的“非GAAP計量和定義”一節，瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義，以及它們與根據GAAP分別列報的最直接可比財務指標、租金收入和淨收益(虧損)的對賬。

有關新冠肺炎大流行及其對我們的影響的更多討論，請參閲本項目2中的“新冠肺炎大流行”部分。此外，請參閲“項目1A”。在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中，我們將以“風險因素”為主題，討論新冠肺炎可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。

截至6月30日的三個月，
(千美元)20212020$CHANGE%變化
租金收入：
相同的屬性$321,450 $311,627 $9,823 3.2 %
非相同屬性75,354 29,928 45,426 151.8 
租金收入396,804 341,555 55,249 16.2 
相同的屬性97,669 88,682 8,987 10.1 
非相同屬性13,898 5,619 8,279 147.3 
租户恢復111,567 94,301 17,266 18.3 
租金收入508,371 435,856 72,515 16.6 
相同的屬性104 14 90 642.9 
非相同屬性1,144 1,086 58 5.3 
其他收入1,248 1,100 148 13.5 
相同的屬性419,223 400,323 18,900 4.7 
非相同屬性90,396 36,633 53,763 146.8 
總收入509,619 436,956 72,663 16.6 
相同的屬性113,673 105,693 7,980 7.6 
非相同屬性30,282 18,218 12,064 66.2 
租賃業務143,955 123,911 20,044 16.2 
相同的屬性305,550 294,630 10,920 3.7 
非相同屬性60,114 18,415 41,699 226.4 
淨營業收入$365,664 $313,045 $52,619 16.8 %
淨營業收入-相同屬性$305,550 $294,630 $10,920 3.7 %
直線租金收入
(15,394)(23,829)8,435 (35.4)
已取得的低於市價的租約攤銷(4,527)(5,940)1,413 (23.8)
淨營業收入-相同物業(收付實現制)$285,629 $264,861 $20,768 7.8 %

租金收入

截至2021年6月30日止三個月的租金總收入增加7,250萬美元(或16.6%)至508.4,000萬美元，而截至2020年6月30日的三個月則為4.359億美元，這是租金收入和租户回收增加的結果，如下所述。
75

租金收入

截至2021年6月30日的三個月，總租金收入增加了5,520萬美元，增幅為16.2%，達到396.8美元，而截至2021年6月30日的三個月的總租金收入為341.6美元。這一增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加了總計4540萬美元，主要與2020年4月1日之後投入使用的130萬RSF開發和重新開發項目有關，以及2020年4月1日之後收購的68個運營物業總計720萬RSF。

截至2021年6月30日的三個月，我們同一物業的租金收入增加了980萬美元，增幅為3.2%，達到321.5美元，而截至2021年6月30日的三個月的租金收入為311.6美元。這一增長主要是由於自2020年4月1日以來，租賃續約和轉租空間的租金上調帶來的租金收入增加了1050萬美元。

租户恢復

截至2021年6月30日的三個月，租户回收增加了1,730萬美元，增幅為18.3%，達到111.6美元，而截至2020年6月30日的三個月為9,430萬美元。這一增長主要來自我們與我們投入使用的開發和重新開發項目相關的非同一物業，以及2020年4月1日之後獲得的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2021年6月30日的三個月，Same Properties的租户回收增加了900萬美元，增幅為10.1%，這主要是由於可回收合同服務的增加，我們物業的評估價值上升導致的物業税支出增加，以及財產保險的增加，如下文“租賃業務”所述。截至2021年6月30日，我們94%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。

租賃業務

截至2021年6月30日的三個月，總租賃運營支出增加2,000萬美元，或16.2%，至144.0美元，而截至2020年6月30日的三個月為123.9美元。這一增長主要是由於與我們的非同一物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2021年6月30日的三個月，Same Properties的租金運營費用增加了800萬美元，增幅為7.6%，達到113.7美元，而截至2020年6月30日的三個月，租金運營費用為105.7美元。增加的主要原因是公用事業開支增加、合約服務開支增加、財產保險增加，以及物業評估價值上升導致可收回的物業税開支增加。

一般和行政費用

截至2021年6月30日的三個月，一般和行政費用增加了610萬美元，增幅19.2%，達到3790萬美元，而截至2020年6月30日的三個月為3180萬美元。這一增長主要是由於與我們在多個市場的業務深度和廣度持續增長有關的成本，包括投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為9.8%和10.3%。

利息支出

截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：

截至6月30日的三個月，
組件20212020變化
毛利$78,650 $75,807 $2,843 
資本化利息(43,492)(30,793)(12,699)
利息支出$35,158 $45,014 $(9,856)
平均未償債務餘額(1)
$8,805,891 $7,461,439 $1,344,452 
加權平均年利率(2)
3.6 %4.1 %(0.5)%
(1)表示各自期間的平均未償債務餘額。
(2)表示發生的年化總利息除以相應期間的平均未償債務餘額。

76

與截至2020年6月30日的三個月相比，截至2021年6月30日的三個月的利息支出出現淨變化，原因如下(以千美元為單位)：

組件
利率，利率(1)
生效日期變化
利息增加的原因是：
債項的發行：
10億美元無擔保優先票據，2033年到期1.97 %2020年8月$4,723 
9億美元無擔保優先票據，2032年到期-綠色債券2.12 %2021年2月4,557 
8.5億美元無擔保優先票據，2051年到期3.08 %2021年2月6,394 
其他升息
99 
總加幅15,773 
利息減少的原因是：
償還債項：
應付擔保票據五花八門2020年12月(990)
5億美元無擔保優先票據，2023年到期4.04 %2020年9月(4,915)
6.5億美元無擔保優先票據，2024年到期-綠色債券4.03 %2021年3月(6,292)
利率波動和平均餘額：
無擔保高級信用額度(332)
15億美元商業票據計劃(401)
總減幅(12,930)
毛利變動2,843 
資本化利息的增加(12,699)
利息支出總變動$(9,856)
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2021年6月30日的三個月，折舊和攤銷費用增加2,200萬美元或13.1%，至190.1美元，而截至2021年6月30日的三個月為168.0美元。增加的主要原因是2020年4月1日之後投入使用的開發和再開發項目的130萬RSF的額外折舊，以及2020年4月1日之後收購的68個運營物業，總計720萬RSF。

房地產減值

在截至2021年6月30日的三個月內，我們確認了490萬美元的減值費用，主要與我們位於西雅圖市場的兩處房地產有關，這兩處房地產在2020年被歸類為持有待售，以將該物業的賬面價值降低到基於2021年6月協商的銷售價格減去銷售成本的估計公允價值。我們預計在2021年第三季度完成這項銷售。

在截至2020年6月30日的三個月內，我們確認減值費用為1,320萬美元，其中主要包括1,000萬美元的收購前保證金的沖銷，該按金用於之前尚未完成的一項運營中的技術辦公物業的收購，我們修訂後的經濟預測從最初的承保中下調。我們於2020年4月在提交終止交易通知的同時確認了這項減值費用。

77

投資收益

在截至2021年6月30日的三個月裏，我們確認的投資收入總計304.3美元，其中包括6,020萬美元的已實現收益和2.44億美元的未實現收益。已實現收益主要包括銷售投資和收到的分配。2.44億美元的未實現收益主要包括我們在截至2021年6月30日的三個月中對上市公司和報告資產淨值的非上市實體的投資的公允價值增加。

在截至2020年6月30日的三個月中，我們確認的投資收入總計1.847億美元，其中包括1.717億美元的未實現收益和1300萬美元的已實現收益。

有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

78

截至2021年6月30日的6個月與截至2020年6月30日的6個月的結果比較

下表列出了截至2021年6月30日的6個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2020年6月30日的6個月的比較。請參閲本項目2中的“非GAAP計量和定義”一節，瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義，以及它們與根據GAAP分別列報的最直接可比財務指標、租金收入和淨收入的對賬。

有關新冠肺炎大流行及其對我們的影響的更多討論，請參閲本項目2中的“新冠肺炎大流行”部分。此外，請參閲“項目1A”。在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中，我們將以“風險因素”為主題，討論新冠肺炎可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。

截至6月30日的6個月，
(千美元)20212020$CHANGE%變化
租金收入：
相同的屬性$607,884 $588,729 $19,155 3.3 %
非相同屬性159,153 90,768 68,385 75.3 
租金收入767,037 679,497 87,540 12.9 
相同的屬性192,670 179,546 13,124 7.3 
非相同屬性27,359 14,418 12,941 89.8 
租户恢復220,029 193,964 26,065 13.4 
租金收入987,066 873,461 113,605 13.0 
相同的屬性205 140 65 46.4 
非相同屬性2,197 3,274 (1,077)(32.9)
其他收入2,402 3,414 (1,012)(29.6)
相同的屬性800,759 768,415 32,344 4.2 
非相同屬性188,709 108,460 80,249 74.0 
總收入989,468 876,875 112,593 12.8 
相同的屬性216,827 208,894 7,933 3.8 
非相同屬性65,016 44,120 20,896 47.4 
租賃業務281,843 253,014 28,829 11.4 
相同的屬性583,932 559,521 24,411 4.4 
非相同屬性123,693 64,340 59,353 92.2 
淨營業收入$707,625 $623,861 $83,764 13.4 %
淨營業收入-相同屬性$583,932 $559,521 $24,411 4.4 %
直線租金收入
(32,272)(42,645)10,373 (24.3)
已取得的低於市價的租約攤銷(6,717)(9,368)2,651 (28.3)
淨營業收入-相同物業(收付實現制)$544,943 $507,508 $37,435 7.4 %

租金收入

由於租金收入和租户回收增加，截至2021年6月30日止六個月的租金總收入增加1.136億美元(或13.0%)至987.1美元，而截至2020年6月30日的六個月租金總收入為8.735億美元，如下所述。

79

租金收入

截至2021年6月30日的六個月，總租金收入增加了8,750萬美元，增幅為12.9%，達到767.0美元，而截至2021年6月30日的六個月的總租金收入為679.5美元。這一增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加了總計6840萬美元，主要與2020年1月1日之後投入使用的130萬RSF開發和重建項目有關，以及2020年1月1日之後收購的78個運營物業總計900萬RSF。

截至2021年6月30日的6個月，我們同一物業的租金收入增加了1,920萬美元，增幅為3.3%，達到607.9美元，而截至2021年6月30日的6個月的租金收入為588.7美元。這一增長主要是由於自2020年1月1日以來，租賃續訂和轉租空間的租金上調帶來的租金收入增加了2350萬美元。由於新冠肺炎在截至2021年6月30日的6個月中的持續影響，零售和零售相關以及臨時停車收入減少了370萬美元，部分抵消了這一增長。

租户恢復

截至2021年6月30日的六個月，租户回收增加了2,610萬美元，增幅為13.4%，至220.0美元，而截至2021年6月30日的六個月為194.0美元。這一增長主要來自我們與我們投入使用的開發和重新開發項目相關的非同一物業以及在2020年1月1日之後獲得的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2021年6月30日止六個月，Same Properties的租户回收增加1,310萬美元，增幅為7.3%，主要原因是可收回合同服務增加，物業評估價值上升導致物業税支出增加，財產保險增加，以及公用事業費用增加，詳見下文“租賃業務”一節。截至2021年6月30日，我們94%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。

其他收入

截至2021年和2020年6月30日的6個月，其他收入分別為240萬美元和340萬美元，主要包括各自時期的建築管理費和利息收入。

租賃業務

截至2021年6月30日的六個月，總租賃運營支出增加了2,880萬美元，增幅為11.4%，至281.8美元，而截至2021年6月30日的六個月為253.0美元。這一增長主要是由於與我們的非同一物業有關的增加費用，其中包括投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。

截至2021年6月30日的六個月，Same Properties的租金運營費用增加了790萬美元，增幅為3.8%，達到2.168億美元，而截至2020年6月30日的六個月為2.089億美元。總計增加1,190萬美元主要是由於合同服務費用增加，我們物業的評估價值增加推動的可收回物業税費用，公用事業費用增加，以及財產保險增加。由於新冠肺炎的影響，截至2021年6月30日的6個月，零售和零售相關以及臨時停車運營費用減少了400萬美元，部分抵消了這一增長。

一般和行政費用

截至2021年6月30日的六個月，一般和行政費用增加了810萬美元，增幅為12.8%，達到7,190萬美元，而截至2020年6月30日的六個月為6,370萬美元。這一增長主要是由於與我們在多個市場的業務深度和廣度持續增長有關的成本，包括投入使用的開發和再開發項目以及收購的物業，如上文“租金收入”一節所述。在截至2021年6月30日和2020年6月30日的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為9.8%和10.3%。

80

利息支出

截至6月30日、2021年和2020年的6個月的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：

截至6月30日的6個月，
組件20212020變化
毛利$155,003 $146,226 $8,777 
資本化利息(83,378)(55,473)(27,905)
利息支出$71,625 $90,753 $(19,128)
平均未償債務餘額(1)
$8,773,651 $7,358,158 $1,415,493 
加權平均年利率(2)
3.5 %4.0 %(0.5)%
(1)表示各自期間的平均未償債務餘額。
(2)表示發生的年化總利息除以相應期間的平均未償債務餘額。

與截至2020年6月30日的6個月相比，截至2021年6月30日的6個月利息支出淨變化的原因如下(以千美元為單位)：

組件
利率，利率(1)
生效日期變化
利息增加的原因是：
債項的發行：
7億美元無擔保優先應付票據5.05 %2020年3月$8,109 
10億美元無擔保優先應付票據1.97 %2020年8月9,446 
9億美元無擔保優先應付票據-綠色債券2.12 %2021年2月6,734 
8.5億美元無擔保優先應付票據3.08 %2021年2月9,449 
其他升息736 
總加幅34,474 
利息減少的原因是：
償還債項：
應付擔保票據五花八門2020年12月(1,979)
5億美元無擔保優先應付票據4.04 %2020年9月(9,830)
6.5億美元無擔保優先應付票據-綠色債券4.03 %2021年3月(9,640)
利率波動和平均餘額：
無擔保高級信用額度(1,546)
15億美元商業票據計劃(2,702)
總減幅(25,697)
毛利變動8,777 
資本化利息的增加(27,905)
利息支出總變動$(19,128)
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊及攤銷

截至2021年6月30日的六個月，折舊和攤銷費用增加了2,740萬美元，增幅為8.0%，至371.0美元，而截至2021年6月30日的六個月的折舊和攤銷費用為343.5美元。增加的主要原因是2020年1月1日之後投入使用的開發和再開發項目的130萬RSF的額外折舊，以及2020年1月1日之後收購的78個運營物業，總計900萬RSF。

81

房地產減值

在截至2020年12月31日的三個月內，我們確認了分類後總計2520萬美元的減值費用，用於出售我們位於舊金山灣區和西雅圖市場的三處寫字樓物業，以將這些物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。在截至2021年6月30日的六個月內，我們確認了總計1,010萬美元的減值費用，主要與這三個物業的額外減值費用有關，這是基於2021年6月為每個物業談判的銷售價格減去銷售成本。我們預計在2021年第三季度完成這些銷售。

在截至2020年6月30日的六個月內，我們確認了總計1520萬美元的減值費用，其中主要包括對之前懸而未決的一項運營技術辦公物業收購的收購前保證金的1000萬美元註銷，我們修訂後的經濟預測從最初的承保下降。我們於2020年4月在提交終止交易通知的同時確認了這項減值費用。

提前清償債務損失

在截至2021年6月30日的六個月中，我們確認了提前清償債務的虧損6730萬美元，包括主要與我們根據2021年2月10日完成的部分現金投標要約於2024年到期的總計6.5億美元的4.00%無擔保優先票據的再融資有關的未攤銷貸款費用的沖銷，以及隨後要求贖回2021年3月12日完成的剩餘未償還金額。

未合併房地產合營企業收益中的權益

在截至2021年6月30日的6個月中，我們確認了610萬美元的未合併房地產合資企業的權益收益。

在截至2020年6月30日的六個月內，我們確認未合併房地產合資企業的權益收益總計77.7萬美元。這一餘額包括我們未合併的房地產合資企業的收益約840萬美元，部分被我們的一家未合併的合資企業的減值費用所抵消。2020年3月，新冠肺炎疫情的影響導致我們1401/1413年研究大道合資企業擁有的一個零售中心暫時關閉。我們評估了我們在這家合資企業的投資的可回收性，並確認了760萬美元的減值費用，以將我們的投資餘額(主要包括房地產)的賬面價值降至零。有關更多信息，請參閲本公司未經審計的合併財務報表第(1)項下的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。

投資收益

在截至2021年6月30日的6個月裏，我們確認的投資收入總計305.3美元，其中包括1.075億美元的已實現收益和1.978億美元的未實現收益。已實現收益包括與銷售收到的投資和分配有關的1.164億美元，部分被與不報告資產淨值的私人持股實體的投資有關的減值890萬美元所抵消。在截至2021年6月30日的6個月中，未實現收益197.8美元，主要包括我們對上市公司投資的公允價值增加，以及對報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值增加。

有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

在截至2020年6月30日的6個月中，我們確認的投資收入總計162.8美元，其中包括830萬美元的已實現收益和1.545億美元的未實現收益。

房地產銷售收益

在截至2021年6月30日的6個月內，我們確認了與完成兩項房地產處置相關的280萬美元收益。這些收益在我們截至2021年6月30日的6個月的合併運營報表中被歸類為房地產銷售收益。
82

資本支出彙總表

截至2021年6月30日的6個月，我們的建設支出包括以下內容(以千為單位)：

建築支出截至2021年6月30日的6個月
房地產增建項目-綜合項目$1,001,983 
對未合併的房地產合資企業的投資720 
非控股權益的貢獻(30,138)
建築支出(收付實現制)972,565 
應計建造變更20,451 
截至2021年6月30日的6個月的建築支出
993,016 
截至2021年12月31日的6個月的預計建築支出916,984 
制導中點$1,910,000 

下表彙總了截至2021年12月31日的一年的預計建設支出總額，其中包括利息、財產税、保險、工資和其他間接項目成本(以千為單位)：

預計建設支出截至2021年12月31日的年度
開發、重建和前期建設項目(1)
$1,790,000 
非控股權益的貢獻(合併房地產合資企業)(100,000)
增加收入和重新定位資本支出155,000 
非營收資本支出65,000 
制導中點$1,910,000 

(1)有關更多詳細信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”一節中“開發、再開發和前期建設”一節中的“開發、再開發和前期建設”的定義。
83

預測結果

根據我們對截至2021年12月31日的一年的現有市場狀況和其他假設的當前看法，我們提出了關於亞歷山大普通股股東每股收益(稀釋後)、亞歷山大普通股股東每股運營資金(稀釋後)和亞歷山大普通股股東每股運營資金(調整後)的最新指引，如下表所示。下表還對Alexandria公司普通股股東稀釋後每股收益(GAAP最直接的可比性指標)、每股運營資金和調整後的每股運營資金(非GAAP指標)以及我們截至2021年12月31日的最新指導中包括的其他關鍵假設進行了對賬。不能保證實際金額不會大幅高於或低於這些預期。請參閲我們在本項目2中對“前瞻性陳述”的討論。
2021年指南
指南中的主要更改摘要截至7/26/21自21年6月14日起
調整後每股收益、每股FFO和每股FFO請參閲下面的更新
同業淨營業收入增長2.0%至4.0%1.7%至3.7%
同業淨營業收入增長(收付實現制)4.7%至6.7%4.3%至6.3%
固定費用覆蓋率-2021年第四季度，年化大於或等於5.0x大於或等於4.8x

預計2021年每股收益和可歸因於亞歷山大港普通股股東的每股運營資金-稀釋截至7/26/21自21年6月14日起
每股收益(1)
3.46美元至3.54美元1.60美元至1.70美元
房地產資產的折舊和攤銷
5.505.50
房地產銷售收益(0.02)(0.02)
房地產減值--租賃物業0.050.04
分配未歸屬的限制性股票獎勵
(0.04)(0.03)
每股運營資金(2)
8.95美元至9.03美元7.09美元至7.19美元
非房地產投資的未實現(收益)損失(1.39)0.34
非房地產投資的已實現收益(3)
(0.41)(0.17)
房地產減值0.02—
提前清償債務損失0.470.49
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
0.01(0.01)
其他0.06(0.04)
調整後的每股運營資金(2)
7.71美元至7.79美元7.70美元至7.80美元
中點
$7.75$7.75
(1)不包括2021年6月30日之後的未實現收益或虧損，這些收益或虧損要求在收益中確認，經調整後不包括在每股運營資金中。
(2)有關更多信息，請參閲本項目2中“非公認會計準則計量和定義”一節中的“運營資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金”一節中的“運營資金和運營資金，經調整後歸屬於Alexandria Real Estate Equities，Inc.‘s普通股股東”的定義。
(3)代表與一家制藥公司收購我們在一家生物製藥公司的一項私人持有的非房地產投資以及出售兩家上市生物技術公司的投資有關的已實現收益。
84

關鍵假設(1)
(百萬美元)
2021年指南
低高
截至2021年12月31日北美運營物業的入住率
94.3%94.9%
續租和轉租空間：
租金上調
31.0%34.0%
租金上調(現金收付制)
18.0%21.0%
相同的物業性能：
淨營業收入增長
2.0%4.0%
淨營業收入增長(收付實現制)
4.7%6.7%
直線租金收入
$119 $129 
一般和行政費用$146 $151 
利息資本化
$172 $182 
利息支出
$128 $138 
(1)我們在上表中提出的假設受到一些變量和不確定性的影響，包括在第一部分“項目1A”中作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定性。在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中，以及在“項目1A”中，“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”；以及“風險因素”中的“項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。本季度報告10-Q表格“第II部分--其他信息”中的風險因素。

關鍵信用指標
2021年指南
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-2021年第四季度，摺合成年率小於或等於5.2x
固定費用覆蓋率-2021年第四季度，年化大於或等於5.0x
85

合併與非合併房地產合資企業

我們為我們合併的房地產合資企業的非控股權益份額和我們在未合併的房地產合資企業的投資份額提供資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估計與我們的部分所有實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每個合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估計的，從而得出每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們不控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在每個組成部分中所佔的比例。請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”以作進一步討論。
聯合房地產合資企業
物業/街市/次街市
非控制性(1)
利息份額
操作RSF
100%
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋/內郊60.0 %388,270 
賓尼街225號/大波士頓/劍橋/內郊70.0 %305,212 
柯立芝大道57號/大波士頓/劍橋/內郊25.0 %— 
(2)
伊利諾伊街409號和499號/舊金山灣區/觀瀾灣40.0 %455,069 
歐文斯街1500號/舊金山灣區/觀瀾灣49.9 %158,267 
亞歷山大技術中心®-Gateway/舊金山灣區/南舊金山(3)
53.2 %1,089,852 
213東格蘭德大道/舊金山灣區/南舊金山70.0 %300,930 
500福布斯大道/舊金山灣區/南舊金山90.0 %155,685 
亞歷山大中心®生命科學-米爾佈雷站/舊金山灣區/南舊金山
63.0 %— 
亞歷山大港/聖地亞哥/大學城中心(4)
45.0 %1,337,916 
5200 Illumina路/聖地亞哥/大學城中心
49.0 %792,687 
9625湯恩中心大道/聖地亞哥/大學城中心
49.9 %163,648 
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(5)
50.0 %677,597 
亞歷山大/西雅圖/湖聯盟的東湖生命科學校園(6)
70.0 %321,218 
未合併的房地產合資企業
物業/街市/次街市
我們的所有權份額(7)
操作RSF
100%
第三街1655和1725號/舊金山灣區/觀瀾灣10.0 %586,208
門羅網關/舊金山灣區/大斯坦福49.0 %772,983
1401/1413研究大道/馬裏蘭州/羅克維爾65.0 %
(8)
(9)

(1)除了上市的合併房地產合資企業外，各合作伙伴在北美其他五家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。
(2)我們預計在2021年開始垂直建設27.5萬個RSF。
(3)包括我們南舊金山子市場的601、611、651、681、685和701網關大道。隨着時間的推移，隨着我們對合資企業的進一步貢獻，非控股股權份額預計將達到49%。
(4)包括大學城中心子市場的校園點大道10210、10260、10290和10300，以及校園點街4161、4224和4242。
(5)包括96059645,9675,9685,9725,9735,9808,9855和9868Scranton Road 10055和10065 Barnes Canyon Road在我們的Sorrento Mesa子市場。
(6)包括1201和1208東湖大道和199東布萊恩街在我們的聯合湖子市場。
(7)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。
(8)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。
(9)與一家著名的零售房地產開發商合資建立了一個大約90,000 RSF的零售購物中心。

86

下表列出了截至2021年6月30日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款相關的關鍵條款(以千美元為單位)：
到期日規定匯率
利率，利率(1)
債務餘額
100%(2)
未合併的合資企業我們的份額
1401/1413研究大道65.0%5/17/22L+2.50%3.50 %
(3)
$26,921 
第三街1655號和1725號10.0%3/10/254.50%4.57 %598,444 
門羅網關，二期49.0%5/1/354.53%4.59 %155,579 
門羅網關，第一階段49.0%8/10/354.15%4.18 %138,245 
$919,189 
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2021年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
(3)這筆貸款的固定下限利率為3.5%。

下表列出了截至2021年6月30日的三個月和六個月我們的合併和未合併房地產合資企業的經營結果和財務狀況的相關信息(以千為單位)：
合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2021年6月30日2021年6月30日
截至三個月截至六個月截至三個月截至六個月
總收入$48,353 $93,115 $12,207 $22,719 
租賃業務(12,613)(24,628)(2,279)(3,825)
35,740 68,487 9,928 18,894 
一般事務和行政事務(223)(332)(124)(154)
利息— — (3,060)(5,383)
折舊及攤銷(16,301)(31,744)(4,135)(7,211)
分配給可贖回非控股權益的固定回報(1)
220 437 — — 
$19,436 $36,848 $2,609 $6,146 
直線租金和低於市場的租賃收入
$1,227 $2,082 $1,117 $2,115 
運營資金(2)
$35,737 $68,592 $6,744 $13,357 

(1)代表將合資企業收益分配給可贖回的非控股權益，主要是在我們的南舊金山子市場的一處物業。這些可贖回的非控股權益從他們的投資中賺取固定的回報，而不是參與物業的運營結果。
(2)請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”一節中“運營資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金”的定義，以及與最直接可比較的GAAP措施的對賬。
截至2021年6月30日
合併後的非控股權益份額
房地產合資企業		我們的未合併份額
房地產合資企業
房地產投資$1,795,944 $478,137 
現金、現金等價物和限制性現金61,225 7,237 
其他資產228,471 61,995 
應付擔保票據— (219,705)
其他負債(94,845)(4,042)
可贖回的非控股權益
(11,567)— 
$1,979,228 $323,622 

在截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的六個月裏，我們的合併房地產合資企業分別向我們的合資夥伴分配了總計5380萬美元和3820萬美元。有關更多信息，請參閲我們的合併現金流量表和附註4-“合併和未合併房地產合資企業”到我們的未經審計的合併財務報表(見本報告第(1)項下的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”)。
87

投資

只要公允價值或資產淨值隨時可用，我們就按公允價值列報我們的股權投資。對我們有限合夥投資的調整代表了報告資產淨值的變化，這是估計公允價值的一種實際權宜之計。對於沒有現成公允價值的投資，每當此類投資出現明顯價格變化時，我們都會調整賬面價值，在觀察到另一次價格變化(如有)之前，我們不會進行進一步調整。有關更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。
2021年6月30日
(單位：千)截至三個月截至六個月截至2020年12月31日的年度
已實現收益$60,232 
(1)
$107,497 
(2)
$47,288 
(3)
未實現收益244,031 197,780 374,033 
投資收益$304,263 $305,277 $421,321 

投資
(單位：千)
成本未實現
收益		賬面金額
上市公司$226,831 $401,095 
(4)
$627,926 
報告導航的實體362,020 466,065 828,085 
不報告資產淨值的實體：
可觀察到價格變化的實體
57,237 94,341 151,578 
沒有可觀察到的價格變化的實體
343,646 — 343,646 
按調整後賬麪價值或公允價值持有的投資$989,734 $961,501 1,951,235 
按權益會計法核算的投資48,048 
總投資$1,999,283 
(5)
(1)包括與出售我們在兩家上市生物技術公司的投資有關的3480萬美元的已實現收益。
(2)包括5770萬美元的已實現收益，這與一家制藥公司收購我們對一家生物製藥公司的一項私人持有的非房地產投資以及出售兩家上市生物技術公司的投資有關。
(3)包括2450萬美元的減值，與對不報告資產淨值的私人持股實體的投資有關。
(4)包括截至2021年6月30日的未實現收益和虧損總額分別為4.16億美元和1490萬美元。
(5)佔截至2021年6月30日總資產的3.4%。

公共/私有
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g32.jpg
租户/非租户
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g33.jpg
88

流動性
流動性無擔保高級信用額度的最低未償還借款和顯著可獲得性
$4.5B(單位：百萬)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g34.jpg
(單位：百萬)
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額
$2,700 
未完成的遠期股權出售協議(1)
778 
現金、現金等價物和限制性現金358 
對上市公司的投資628 
截至2021年6月30日的流動性
$4,464 
淨債務和調整後EBITDA的優先股(2)
固定收費覆蓋率(2)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g35.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544321000191/are-20210630_g36.jpg
(1)代表截至2021年6月30日，根據我們的遠期股權出售協議，未來結算剩餘的460萬股已發行股票的預期淨收益。
(2)季度摺合成年率。有關更多細節，請參閲本項目2“非公認會計準則措施和定義”一節中的“淨債務和優先股與調整後EBITDA之比”和“固定費用覆蓋率”的定義。


我們期望滿足某些長期流動性要求，例如開發、重建、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非營收資本支出、預定債務到期日、向非控股權益分配、通過經營活動提供的現金淨額支付股息、定期資產出售、戰略房地產合資資本、長期擔保和無擔保債務、無擔保優先信貸額度下的借款、商業票據計劃下的發行，以及額外債務和/或股權的發行。

我們預計將繼續滿足我們的短期流動性和資本要求，如本節中進一步詳細説明的那樣，通常是通過我們的營運資本和經營活動提供的現金淨值。我們相信，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

89

未來幾年，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向開發和再開發項目和/或收購投資的非控股權益支付股息和分配後，從經營活動中保留正現金流；
•改善信用狀況和相對長期資金成本；
•保持多樣化的資本來源，包括經營活動提供的現金淨額、無擔保債務、擔保債務、選擇性房地產資產出售、部分利息出售、非房地產投資銷售和普通股；
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；
•保持謹慎的債務期限階梯；
•維護可靠的信用指標；
•保持可觀的資產負債表流動性；
•通過減少短期和中期浮動利率債務來降低浮動利率債務敞口；
•維持一個龐大的未支配資產池，以提供財務靈活性；
•從經營活動提供的淨現金中為普通股股息和非控股權益分配提供資金；
•管理有紀律的增值項目，使其占房地產總投資的百分比；以及
•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

下表顯示了截至2021年6月30日，我們的無擔保高級信用額度下的可用性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額；未償還的遠期股權銷售協議；現金、現金等價物和限制性現金；以及對上市公司的投資(以千美元為單位)：

描述規定匯率集料
承付款		傑出的
天平		剩餘承諾額/流動資金
在我們的無擔保高級信用額度下的可獲得性，扣除我們商業票據計劃下的未償還金額L+0.815 %$3,000,000 $300,000 $2,700,000 
未完成的遠期股權出售協議(1)
778,362 
現金、現金等價物和限制性現金
357,573 
對上市公司的投資
627,926 
截至2021年6月30日的總流動性
$4,463,861 

(1)代表截至2021年6月30日，根據我們的遠期股權出售協議，未來結算剩餘的460萬股已發行股票的預期淨收益。

現金、現金等價物和限制性現金

截至2021年6月30日和2020年12月31日，我們分別擁有3.576億美元和5.977億美元的現金、現金等價物和限制性現金。我們預計現有的現金、現金等價物和限制性現金、經營活動的淨現金、房地產資產銷售和部分利息銷售的收益、非房地產投資銷售、我們無擔保高級信用額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行、無擔保應付票據的發行和普通股的發行將繼續足以為我們的運營活動提供資金，併為投資和融資活動提供現金承諾，如定期季度股息、對非控制性權益的分配、預定的債務償還、收購和某些資本支出，包括與建設相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表彙總了截至2021年6月30日和2020年6月30日的六個月我們現金流的變化(單位：千)：
截至6月30日的6個月，
20212020變化
經營活動提供的淨現金$451,814 $393,657 $58,157 
用於投資活動的淨現金$(4,136,457)$(1,397,060)$(2,739,397)
融資活動提供的現金淨額$3,444,082 $1,002,969 $2,441,113 
90

經營活動

經營活動提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用水平、我們租賃的租金費率、租金的收繳情況和向租户收回運營費用的情況、開發和重建項目完成的時間，以及收購和處置運營物業的時間。截至2021年6月30日的6個月，經營活動提供的淨現金增至4.518億美元，而截至2020年6月30日的6個月為3.937億美元。這一增長主要是由於(I)我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流，(Ii)自2020年1月1日以來的創收收購，以及(Iii)自2020年1月1日以來租賃續約和轉租空間的租金上漲。

投資活動

截至2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，投資活動中使用的現金包括以下內容(以千為單位)：
 截至6月30日的6個月，增加(減少)
 20212020
投資活動的現金來源：
非房地產投資銷售
$162,550 $68,468 $94,082 
房地產銷售收入25,695 — 25,695 
未合併的房地產合資企業的資本返還
— 20,225 (20,225)
第三方託管保證金的變動— 18,719 (18,719)
188,245 107,412 80,833 
現金用於投資活動的情況：
購買房地產
2,947,469 699,901 2,247,568 
房地產的新增項目
1,001,983 725,742 276,241 
收購未合併房地產合營企業的權益9,048 — 9,048 
對未合併的房地產合資企業的投資
720 2,861 (2,141)
第三方託管保證金的變動131,974 — 131,974 
增加非房地產投資
233,508 75,968 157,540 
4,324,702 1,504,472 2,820,230 
用於投資活動的淨現金$4,136,457 $1,397,060 $2,739,397 

截至2021年6月30日的6個月，用於投資活動的現金淨額增加，主要是因為增加了現金用於房地產收購和增加，但非房地產投資銷售和房地產銷售收益的增加部分抵消了這一增長。有關更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註3-“房地產投資”。
91

融資活動

截至2021年6月30日、2021年6月30日和2020年6月30日的6個月，融資活動提供的現金流包括以下內容(以千為單位)：
截至6月30日的6個月，
20212020變化
償還應付有擔保票據的借款
$(16,250)$(3,088)$(13,162)
發行無抵押優先應付票據所得款項
1,743,716 699,532 1,044,184 
償還無擔保優先應付票據
(650,000)— (650,000)
為提前清償債務而支付的保費
(66,829)— (66,829)
從無擔保高級信用額度借款
2,101,000 1,470,000 631,000 
無擔保高級信用額度借款的償還
(2,101,000)(1,414,000)(687,000)
根據商業票據計劃發行的收益12,290,000 8,179,900 4,110,100 
商業票據項目借款的償還
(12,090,000)(8,179,900)(3,910,100)
貸款費用的支付
(16,870)(7,957)(8,913)
與債務相關的變化
1,193,767 744,487 449,280 
非控股權益的貢獻和出售
357,597 55,775 301,822 
向非控制性權益分配和購買非控制性權益(53,812)(38,482)(15,330)
發行普通股所得款項2,266,464 504,338 1,762,126 
股息支付
(311,760)(256,259)(55,501)
與股權獎勵淨結算有關的已支付税款
(8,174)(6,890)(1,284)
融資活動提供的現金淨額$3,444,082 $1,002,969 $2,441,113 
92

資本資源

我們預計，截至2021年12月31日的一年，我們的主要流動性需求將通過以下多種資金來源來滿足，如下表所示。我們不能保證我們的資金來源和用途不會大大高於或低於這些預期。
資本的主要來源和用途
(單位：百萬)
截至7/26/21
射程中點一定的
已完成項目
資金來源：
分紅後經營活動提供的淨現金$210 $250 $230 
增量債務1,215 875 1,045 見下文
2021年初以現金形式持有的2020年債務資本收益150 250 200 
房地產處置和部分權益出售(有關更多信息，請參閲第2項中的“處置和出售部分權益”部分)1,670 2,170 1,920 $579 
普通股權益2,975 3,975 3,475 $3,048 
(1)
總資金來源$6,220 $7,520 $6,870 
資本用途：
建造工程(有關更多信息，請參閲第2項中的“資本支出彙總表”部分)
$1,760 $2,060 $1,910 
採購(有關更多信息，請參閲第2項中的“採購”部分)4,460 5,460 4,960 $3,340 
資本使用總額$6,220 $7,520 $6,870 
增量債務(包括上文)：
發行無抵押優先應付票據$1,750 $1,750 $1,750 $1,750 
無擔保優先應付票據的本金償還(650)(650)(650)$(650)
無擔保高級信用額度、商業票據和其他
115 (225)(55)
增量債務$1,215 $875 $1,045 

(1)有關我們2021年6月公開發行普通股的更多細節，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註13-“股東權益”。在截至2021年6月30日的6個月裏，我們發行了1380萬股普通股，獲得了23億美元的淨收益。我們預計將在2021年下半年發行460萬股，以了結我們剩餘的遠期股權出售協議，並獲得約7.784億美元的淨收益。

上表中資本來源和用途背後的主要假設包括有利的資本市場環境、我們核心運營物業的表現、當前和未來開發和再開發項目的租賃和交付，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受到許多變量和不確定性的影響，包括在第一部分“第1A項”中作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定因素。在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中，包括“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及“第1A項”。本季度報告10-Q表格“第II部分--其他信息”中的風險因素。我們預計將按季度更新我們對資本來源和使用的預測。
93

資金來源

分紅後經營活動提供的淨現金

在截至2021年12月31日的一年中，我們預計在支付普通股股息和向非控股權益分配後，將保留2.1億至2.5億美元經營活動的淨現金流。在此計算中，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。我們還排除了重要的合同終止費，這些費用是與我們任何經營物業的任何正在進行的活動無關的輔助現金來源。在截至2021年12月31日的一年中，我們預計我們最近交付的項目、預計將完成的高度預租的價值創造項目，以及來自相同物業和最近收購的物業的貢獻，將顯著增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們預計，由於最近投入使用的項目在最初的免費租賃期即將結束時開始支付合同租金，合同短期內每年現金租金將大幅增長4900萬美元。關於截至2021年6月30日止六個月經營活動提供的現金流的討論，請參閲本項目2“流動性”一節中的“現金流”小節。

債務

我們預計2021年剩餘時間的部分資本需求將來自我們未完成的遠期股權銷售協議的結算、我們自動取款機計劃下普通股的出售、下文討論的商業票據計劃下的發行、我們無擔保高級信貸額度下的借款以及房地產處置和部分利息出售。

截至2021年6月30日，我們的無擔保高級信貸額度沒有未償還餘額。我們的無擔保高級信貸額度的利率為倫敦銀行同業拆借利率加0.825%，下限為0%，並須遵守某些年度可持續性措施，使我們有權暫時將利差降低一個基點，但每年不低於零個百分點。在截至2020年12月31日的一年中，我們實現了某些可持續性措施，正如我們的無擔保高級信貸額度協議中所述，該協議將我們的借款利率降至倫敦銀行同業拆借利率加0.815%，為期一年。除借款成本外，無擔保優先信貸額度還需支付基於未償還承諾總額的0.15%的年度融資費。

我們使用我們的無擔保高級信用額度為營運資金、建築活動以及不時收購物業提供資金。無擔保高級信用額度下的借款按“歐洲貨幣利率”、“倫敦銀行同業拆借利率浮動利率”或無擔保高級信用額度協議中規定的“基本利率”計息，在任何情況下都要加上適用的保證金。無擔保高級信用額度協議中規定的歐洲貨幣利率(視情況而定)等於(I)行政代理與本公司就LIBOR報價貨幣(即美元、歐元、英鎊或日元)計價的貸款的LIBOR或其後續利率，(Ii)適用於加元銀行承兑以加元計價的貸款的平均年收益率，(Iii)以澳元計價的貸款的銀行票據互換參考投標利率，或(Iv)就以非LIBOR報價貨幣(加元或澳元除外)計價的貸款適用的替代貨幣指定的利率。倫敦銀行間同業拆借利率浮動利率是指任何一天的一個月期倫敦銀行間同業拆借利率，或行政代理與本公司就以美元計價的貸款商定的後續利率。基本利率是指，在任何一天，每年的浮動利率等於(I)聯邦基金利率加1.00%的1/2，(Ii)行政代理不時公開宣佈為其“最優惠利率”的該日的有效利率，以及(Iii)歐洲貨幣利率加1.00%中的最高者。我們的無擔保高級信用額度包含一項功能，允許貸款人以競爭性方式競標貸款利率。這可能會導致利率低於規定的利率。

我們建立了一個商業票據計劃，使我們能夠發行最多15億美元的商業票據，期限一般為30天或更短，自發行之日起最長為397天。我們的商業票據計劃由我們的無擔保高級信用額度支持，我們預計在任何時候，我們的無擔保高級信用額度下的最低未提取借款能力都將等於我們的商業票據計劃的任何未償還餘額。我們利用該計劃下的借款為短期資本需求提供資金。根據我們的商業票據計劃發行的票據在商業票據市場上按慣例出售。它們的發行價格通常低於面值，代表發行時由市場狀況決定的到期收益率。如果我們無法以等於或高於無擔保優先信貸額度的條款發行商業票據或對未償還商業票據進行再融資，我們預計將以倫敦銀行同業拆借利率加0.815%的無擔保優先信貸額度借款。在截至2021年6月30日的三個月內出售的商業票據，到期加權平均收益率為0.20%。截至2021年6月30日，在我們的商業票據計劃下，我們總共有3.0億美元的未償還票據。

2021年2月，我們機會主義地發行了17.5億美元的無擔保優先票據，加權平均利率為2.49%，加權平均期限為20.4年。無抵押優先票據包括9.00億美元於2032年到期的2.00%無抵押優先票據(“2.00%無抵押優先票據”)及8.5億美元於2051年到期的3.00%無抵押優先票據。我們2.00%無擔保優先票據的收益預計將分配給符合條件的綠色項目，最初用於再融資我們於2024年到期的4.00%無擔保優先票據中的6.5億美元，根據2021年2月10日完成的部分現金投標要約，以及隨後要求贖回2021年3月12日結算的剩餘未償還金額。
94

主動管理從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡

倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)在美國和全球被廣泛用作各種商業和金融合約的參考利率，包括可變利率債務和利率掉期合約。不過，根據金融市場行為監管局(FCA)在2021年3月5日發佈的公告，2023年6月30日之後，所有LIBOR設置將實際停止，預計該日期之後將不再使用LIBOR。為解決倫敦銀行同業拆息即將終止的問題，美國成立了另類參考利率委員會(“ARRC”)，以幫助確保從LIBOR成功過渡。2017年6月，ARRC選擇SOFR(一個參考美國國債支持的短期回購協議計算的新指數)作為美元LIBOR的首選替代品。我們一直在密切關注與脱離LIBOR相關的發展，並實施了許多積極措施，以將過渡到公司的潛在影響降至最低，具體地説：

•我們已經主動消除了我們的無擔保優先銀行定期貸款和通過償還的擔保建築貸款項下的基於LIBOR的未償還借款。從2017年1月到2021年6月，我們償還了約15億美元的此類債務。
•2020年，我們將商業票據計劃的總金額從7.5億美元增加到15億美元。該計劃為我們提供了以短期固定利率發行有息商業票據的能力，期限一般為30天或更短，最長期限為自發行之日起397天。我們的商業票據計劃不受倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的約束，用於為短期營運資金需求提供資金。截至2021年6月30日，在我們的商業票據計劃下，我們總共有3.0億美元的未償還票據。
•我們繼續謹慎地管理我們無擔保高級信用額度下的未償還借款。截至2021年6月30日，我們的無擔保高級信用額度下沒有未償還的借款。我們位於1401/1413研究大道的未合併合資企業持有一筆基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的建築貸款，未償還餘額為2690萬美元，將於2022年5月到期。我們在這家未合併的合資企業中持有65.0%的權益。
•我們的無擔保高級信貸額度包含的後備語言與ARRC的修正案方法大體一致，該方法為談判基準替代提供了一種簡化的修正案方法。
•我們繼續關注FCA、ARRC和其他參與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡的管理機構的發展。

請參閲本公司未經審核的綜合財務報表的附註10-“有擔保及無擔保優先債務”及附註4-“綜合及未綜合房地產合營”，見本季度報告表格10-Q第1項及“第1A項”。請參閲我們截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”，以獲取有關我們對脱離LIBOR的相關風險管理的更多信息。

房地產處置和部分利息出售

我們預計將繼續有紀律地執行精選的運營資產出售。未來的銷售將提供重要的資金來源，為即將進行的和最近完成的機會性收購以及我們高度租賃的創造價值的開發和再開發項目提供部分資金，併為增長提供大量資金。我們還可能考慮額外出售核心甲級物業和/或開發項目的部分權益。對於2021年，我們預計房地產處置和部分利息銷售在17億美元到22億美元之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的EBITDA金額而有所不同。

作為房地產投資信託基金(REIT)，我們一般要對美國國税局(IRS)所稱的“禁止交易”的房地產資產銷售淨收入徵收100%的税。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。不過，除非我們符合一定的“避風港”要求，否則房地產資產出售是否屬“禁止交易”，將視乎出售的事實和情況而定。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這種“避風港”的要求。請參閲“第1A項。有關“禁止交易”税的更多信息，請參閲我們截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中的“風險因素”。
95

普通股交易

在截至2021年6月30日的6個月內，我們的普通股交易包括以下內容：

•2021年1月，我們簽訂了遠期股權出售協議，在承銷折扣和佣金之前，以每股164.00美元的公開發行價出售690萬股普通股(包括行使承銷商的選擇權)，總價值11億美元。
•在截至2021年3月31日的三個月裏，我們通過發行540萬股解決了部分遠期股權出售協議，獲得了8.505億美元的收益。
•我們預計在2021年發行150萬股票，以解決我們剩餘的未償還遠期股權出售協議，並獲得約2.305億美元的淨收益。
•2021年2月，我們進入了一項新的ATM普通股發行計劃，允許我們出售總計10億美元的普通股。
•在截至2021年3月31日的三個月裏，我們根據自動取款機計劃發行了310萬股票，價格為每股163.26美元(承銷折扣前)，淨收益為4.923億美元。
•截至2021年6月30日和本報告日期，我們的自動櫃員機計劃下可用於未來普通股銷售的剩餘總金額總計5.0億美元。
•2021年3月，我們發行了剩餘的36.2萬股普通股，以了結截至2020年12月31日尚未完成的遠期股權出售協議，獲得5620萬美元的淨收益。
•2021年6月，我們簽訂了遠期股權出售協議，在承銷折扣和佣金之前，以每股184.00美元的公開發行價出售810萬股普通股(包括行使承銷商的選擇權)，總價值15億美元。
•在截至2021年6月30日的三個月裏，我們通過發行490萬股解決了部分遠期股權出售協議，獲得了8.703億美元的淨收益。
•我們預計將在2021年發行310萬股，以了結我們剩餘的遠期股權出售協議，並獲得約5.478億美元的淨收益。

其他來源

根據我們目前提交給證券交易委員會的貨架登記聲明，我們可以提供普通股、優先股、債務和其他證券。我們可能會根據我們的需要和市場狀況不時發行這些證券，包括在必要時，以平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有我們在財務報表中合併的房地產合資企業的權益。這些合資夥伴可以向這些實體出資，主要是因為它們在建設和融資相關活動中所佔的資金份額。在截至2021年6月30日的6個月裏，我們收到了3.576億美元的非控股權益貢獻和出售。
96

資本的用途

資本支出彙總表

資本的主要用途之一與物業的發展、重建、前期建設和建造有關。我們目前正在建設的項目包括340萬RSF的甲級寫字樓/實驗室和在建的技術辦公空間，770萬RSF的近期和中期開發和再開發項目，以及1030萬RSF的北美未來開發項目。我們招致與開發、重新開發、前期建設和其他建設活動相關的資本化建設成本。我們還會招致額外的資本化項目成本，包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本，這些成本是為資產的預期用途做準備所必需的。有關我們資本支出的更多信息，請參閲本項目2中“房地產投資”部分的“新甲級開發和重建物業：當前項目”和“資本支出彙總表”小節。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，而準備資產以供其預期用途的活動仍在進行中的這段時間內，我們才會將利息成本作為項目的成本進行資本化。截至2021年和2020年6月30日的六個月，資本化利息分別為8340萬美元和5550萬美元，被歸類為房地產投資。間接項目成本，包括明顯與開發或建設中的項目相關的建築管理、法律費用和辦公成本，在資產進行準備其預期用途的活動期間發生時計入資本化。在截至2021年6月30日、2021年6月和2020年6月30日的6個月裏，我們利用了與開發、重建、前期建設和建設項目相關的工資和其他間接項目成本，分別為3400萬美元和3230萬美元。 截至2021年6月30日的6個月，資本化工資和其他間接項目成本與2020年同期相比有所增加，主要是因為我們2021年正在建設和前期建設活動的創造價值的管道項目比2020年有所增加。施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改善施工開始前的其他活動。推進前期工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，與該資產相關的利息、税收、保險和某些其他直接項目成本將計入已發生的費用。修理費和維護費在發生時計入費用。

我們的開發、再開發和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。例如，如果我們的開發、再開發和建築活動減少了10%，而間接項目成本(包括利息和工資)沒有相應的下降，那麼在截至2021年6月30日的6個月裏，總支出將增加約1170萬美元。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按條件支付。吾等須將與成功租賃交易有關的初始直接成本資本化，該等交易直接由租賃交易產生並對租賃交易至關重要，若該租賃交易沒有成功執行則不會產生該等成本。在截至2021年6月30日的6個月裏，我們將初始直接租賃總成本資本化為7250萬美元。無論租賃結果如何，我們為談判或安排租賃而產生的成本，如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律諮詢，以及其他成本，都會在發生時計入費用。

收購

有關吾等收購的資料，請參閲本報告第1項下附註3-“房地產投資”及附註4-“合併及未合併房地產合營企業”的“收購”一節，以及本項目2內“房地產投資”一節的“收購”一節。

分紅

截至6月30日、2021年和2020年的六個月內，我們分別支付了3.118億美元和2.563億美元的普通股股息。與截至2020年6月30日的6個月相比，在截至2021年6月30日的6個月中，我們普通股支付的股息增加了5550萬美元，這主要是由於我們的自動櫃員機計劃下發行普通股和結算遠期股權出售協議，導致2020年1月1日之後發行的普通股數量增加，部分原因是在截至2021年6月30日的6個月中，支付的相關股息從支付的每股普通股2.06美元增加到2.18美元。


97

合同義務和承諾

截至2021年6月30日的合同義務包括以下內容(以千為單位)：
按時間段列出的付款記錄
總計20212022–20232024–2025此後
有擔保和無擔保債務(1)(2)
$8,896,442 $1,731 $7,364 $783,593 $8,103,754 
固定利率債務的估計利息支付(3)
3,823,243 148,567 593,689 566,553 2,514,434 
地面租賃義務.經營租賃
851,055 9,209 37,150 37,514 767,182 
營運辦公室租約26,702 1,265 5,253 5,583 14,601 
總計
$13,597,442 $160,772 $643,456 $1,393,243 $11,399,971 

(1)金額為到期本金，不包括本報告第1項下綜合資產負債表中反映的未攤銷保費(折扣)和遞延融資成本。
(2)付款日期反映我們控制的任何延期選項。
(3)金額基於合同利率，包括付息日期和預定到期日。

應付擔保票據

截至2021年6月30日的應付擔保票據由9個物業擔保的4張票據組成。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為3.54%。截至2021年6月30日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為8.871億美元。此外，截至2021年6月30日，我們的全部擔保應付票據餘額2.28億美元，包括未攤銷折扣和遞延融資成本，都是固定利率債務。

無擔保優先應付票據和無擔保優先信貸額度

截至2021年6月30日，我們在無擔保優先票據項下的主要財務契約的要求和實際業績如下：

契約率(1)
要求2021年6月30日
總負債與總資產之比小於或等於60%31%
擔保債務與總資產之比小於或等於40%1%
合併EBITDA(2)到利息支出
大於或等於1.5倍10.4x
未擔保總資產價值與無擔保債務之比大於或等於150%301%

(1)所有契約比率標題都使用各自債務協議中定義的條款。
(2)綜合息税前利潤折舊攤銷前利潤的計算是基於我們的貸款協議中包含的定義，不能直接與交易所法案47226號版本中所述的息税前利潤折舊攤銷前利潤的計算進行比較。

此外，契約的條款(其中包括)限制了本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.和本公司子公司(I)完成合並，或合併或出售本公司的全部或幾乎所有資產，以及(Ii)產生某些有擔保或無擔保債務的能力。

截至2021年6月30日，我們無擔保高級信用額度下的主要財務契約的要求和實際表現如下：
契約率(1)
要求2021年6月30日
槓桿率小於或等於60.0%28.1%
擔保債務比率小於或等於45.0%0.7%
固定收費覆蓋率大於或等於1.50x4.15x
無擔保利息覆蓋率大於或等於1.75x8.21x
(1)所有契約比率標題都使用信貸協議中定義的條款。

98

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率計算的，包括付息日期和預定到期日。截至2021年6月30日，我們97%的債務是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

土地租賃義務

經營租賃協議

截至2021年6月30日，地面租賃義務包括對我們38處物業的租賃，約佔我們物業總數的10%。不包括2036年到期的一份土地租約，該土地租約與截至2021年6月30日賬面淨值為690萬美元的一處運營物業有關，我們的土地租賃義務的剩餘租賃期約為32年至93年，包括我們合理確定將行使的可用延期選擇權。

截至2021年6月30日，我們作為承租人的地面和辦公租賃協議下的剩餘合同付款總額分別為8.511億美元和2670萬美元。我們必須確認使用權資產和相關負債，以説明我們作為承租人的經營租賃安排下我們未來的義務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期選擇權項下的期限內的付款。使用權資產等於相應的經營租賃負債，經初步直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價以及反映收購租賃與收購時市場條款相比有利或不利條款的調整後調整。截至2021年6月30日，根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期期權，剩餘合同付款的現值總計8.78億美元，為3.719億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2021年6月30日，我們為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租期約為44年，加權平均貼現率為4.8%。我們相應的經營租賃使用權資產，根據租賃開始前與業主交換的初始直接租賃成本和其他對價進行調整。, 總計3.97億美元。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。有關更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註2-“重要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

承付款

截至2021年6月30日，根據租賃條款，正在開發、重新開發和改善的物業建設合同剩餘總成本約為17億美元。我們預計這些債務的付款將在一到三年內進行，但可能會不時進行資本規劃調整。我們可能有能力停止某些物業的建設，這將導致我們的承諾減少。此外，我們還有總計8830萬美元的信用證和履約義務，主要與建設項目有關，其中包括我們在截至2021年6月30日的三個月期間簽發的一份7750萬美元的信用證。這份7,750萬美元的信用證旨在確保我們在劍橋次市場以8.15億美元收購Charles Park的買賣協議下的業績。我們預計在2021年12月完成這項收購，信用證將於2022年1月到期。

我們承諾為報告資產淨值的私人持股實體的非房地產投資提供約339.3美元的資金。我們的資金承諾在未來12年的不同日期到期，截至2021年6月30日，加權平均到期時間為9.0年。

承擔環境責任

在收購我們所有物業的過程中，我們已經獲得了第一階段的環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。本公司物業的第一階段環境評估並無披露任何我們相信會對本公司的財務狀況或整體營運業績產生重大不利影響的環境責任，亦不知悉自第一階段環境評估完成以來已發生的任何重大環境責任。此外，我們還提供污染法律責任保險政策，承保我們幾乎所有物業遭受的某些環境損失。

99

外幣折算損益

下表列出了在截至2021年6月30日的6個月中，由於我們在加拿大和亞洲房地產投資的匯率變化，Alexandria Real Estate Equities，Inc.股東應佔的累計其他綜合虧損的變化。我們在處置這些資產時，將未實現的外幣換算損益重新分類為淨收益(虧損)。
(單位：千)總計
截至2020年12月31日的餘額$(6,625)
改敍前其他綜合收益2,117 
淨其他綜合收益2,117 
截至2021年6月30日的餘額$(4,508)

通貨膨脹率

截至2021年6月30日，我們約94%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。我們約95%的租約(按RSF計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的(一般在3.0%至3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數。因此，我們不認為我們的現金流或房地產業務的收益會受到通脹的重大風險。然而，一段時期的通貨膨脹可能會導致我們可變利率借款的成本增加，包括與我們的無擔保高級信用額度、商業票據計劃、無擔保優先銀行定期貸款以及我們未合併的合資企業持有的擔保貸款相關的借款。

此外，請參閲“第1A項。本季度報告(Form 10-Q)中的“第二部分-其他信息”中的風險因素，用於討論通貨膨脹可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。
100

發行人和擔保人子公司彙總財務信息

Alexandria Real Estate Equities，Inc.(“發行者”)已經出售了根據1933年“證券法”(經修訂)登記的某些債務證券，這些債券由發行者間接全資擁有的子公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人子公司”)全面無條件擔保。發行人的其他附屬公司，包括但不限於擁有其實質全部房地產的附屬公司(統稱為“合併的非擔保人附屬公司”)，將不會為該等證券提供擔保，包括由有限責任公司部分或100%擁有的附屬公司。以下摘要財務信息綜合顯示了發行人和擔保人子公司截至2021年6月30日和2020年12月31日的資產負債表財務信息，以及截至2021年6月30日的六個月和截至2020年12月31日的年度的運營結果和全面收益。以下提供的信息不包括在綜合基礎上得出信息所需的剔除。在列報財務報表摘要時，權益會計方法已應用於(I)發行人於擔保附屬公司之權益，(Ii)擔保附屬公司於合併後非擔保附屬公司之權益，及(Iii)合併後非擔保附屬公司於擔保附屬公司之權益(如適用)，即使所有該等附屬公司均符合根據公認會計原則合併之要求。所有資產和負債已分配給發行人和擔保人子公司，通常基於法人所有權。

以下表格彙總了發行人和擔保人子公司截至2021年6月30日和2020年12月31日的財務信息，以及截至2021年6月30日的六個月和截至2020年12月31日的一年的財務信息。提供的金額不代表我們的總合並金額(以千為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
資產：
現金、現金等價物和限制性現金$168,351 $404,802 
其他資產106,055 100,689 
總資產$274,406 $505,491 
負債：
應付無抵押優先票據$8,313,025 $7,232,370 
無擔保高級信用額度和商業票據299,990 99,991 
其他負債371,575 341,621 
總負債$8,984,590 $7,673,982 

截至2021年6月30日的6個月截至2020年12月31日的年度
總收入$12,106 $22,946 
總費用(211,375)(355,370)
淨損失(199,269)(332,424)
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益(虧損)— (10,168)
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東應佔淨虧損$(199,269)$(342,592)

關鍵會計政策

請參閲我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K，瞭解我們與REIT合規、房地產投資、長期資產減值、股權投資、負債和使用權資產(與我們作為承租人的經營租賃相關)、租户信用質量監控和信貸損失撥備相關的關鍵會計政策的討論。


101

非GAAP衡量標準和定義

本節包含某些非GAAP財務衡量標準的補充信息，以及我們使用這些補充績效衡量標準的原因，並認為它們為投資者提供了有用的信息，以及本報告中使用的其他術語的定義。

運營資金和調整後的運營資金，歸因於亞歷山大港房地產股權公司的普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值隨着時間的推移而遞減。為了克服房地產價值和房地產資產歷史成本會計之間的差異，NAREIT理事會設立了運營基金，作為一種改進的計量工具。自引入以來，運營資金已成為權益類REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們相信，營運資金作為衡量股權REIT業績的額外指標，對投資者有幫助。此外，我們相信，經調整後的營運資金可讓投資者在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決定、融資決定、資本結構、資本市場交易、非我們控制範圍內的市場狀況波動造成的差異，或其他可能不能代表我們物業經營業績的公司活動而確認的差異。

NAREIT理事會發布的2018年白皮書(“NAREIT白皮書”)將運營資金定義為淨收入(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售損益、房地產減值以及經營性房地產資產折舊和攤銷，並對我們在合併和未合併合夥企業和房地產合資企業中所佔份額進行了調整。減值是指可回收期間的公允價值因一般市場狀況的變化而低於賬面價值的資產減值，並不一定反映物業在相應期間的經營表現。

我們根據NAREIT白皮書計算的運營資金經調整後作為運營資金計算，不包括非房地產投資實現的重大損益、非房地產投資的未實現損益、提前清償債務的損益、重大終止費、高管辭職導致的股票薪酬支出加速、交易成本、與此類項目相關的所得税影響，以及此類項目可分配給我們的非既得限制性股票獎勵的金額。無論是運營資金還是調整後的運營資金，都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代方案，或運營活動現金流量(根據GAAP確定)的替代方案，以衡量流動性，也不能表明我們的現金需求(包括我們的分配能力)是否有資金可用。

下表將截至2021年6月30日的三個月和六個月的淨收入與非控股權益所佔合併房地產合資企業的運營資金份額以及我們在未合併房地產合資企業中的份額進行了核對(以千為單位)：

合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2021年6月30日2021年6月30日
截至三個月截至六個月截至三個月截至六個月
淨收入$19,436 $36,848 $2,609 $6,146 
折舊及攤銷
16,301 31,744 4,135 7,211 
運營資金$35,737 $68,592 $6,744 $13,357 


102

下表顯示了亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入(根據公認會計原則提出的最直接的可比性財務衡量標準)，包括我們在合併和非合併房地產合資企業中所佔的份額，以及亞歷山大房地產股權公司普通股股東攤薄後的運營資金和亞歷山大房地產股權公司普通股股東業務攤薄後的資金，以及這三家公司的相關每股金額的對賬情況，這些淨收益是根據公認會計準則提出的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業中的份額，以及這三家公司的普通股股東攤薄後的運營資金和三家公司的相關每股金額。由於四捨五入，每股金額可能不會相加。

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
(單位：千)
2021202020212020
亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入--基本收益和攤薄收益$380,563 $226,600 $388,542 $244,845 
房地產資產的折舊和攤銷186,498 165,040 364,218 337,668 
合併房地產合資企業折舊和攤銷的非控制性份額
(16,301)(15,775)(31,744)(31,645)
我們在未合併的房地產合資企業中的折舊和攤銷份額
4,135 2,858 7,211 5,501 
房地產銷售收益— — (2,779)— 
房地產減值--租賃物業
1,754 — 6,883 7,644 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(2,191)(2,228)(4,427)(4,531)
可歸因於亞歷山大房地產股權公司普通股股東的運營資金-稀釋(1)
554,458 376,495 727,904 559,482 
非房地產投資未實現收益(244,031)(171,652)(197,780)(154,508)
非房地產投資的已實現收益(34,773)
(2)
— (57,692)
(3)
— 
房地產減值
3,172 13,218 3,172 15,221 
非房地產投資減值— 4,702 — 24,482 
提前清償債務損失— — 67,253 — 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
3,428 2,251 2,382 1,711 
可歸因於亞歷山大港房地產股權公司普通股股東的運營資金--經調整後稀釋$282,254 $225,014 $545,239 $446,388 

(1)根據NAREIT理事會制定的標準計算。
(2)代表與出售我們在兩家上市生物技術公司的投資相關的已實現收益。
(3)代表與一家制藥公司收購我們在一家生物製藥公司的一項私人持有的非房地產投資以及出售兩家上市生物技術公司的投資有關的已實現收益。

103

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
(每股)
2021202020212020
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益-稀釋後的每股收益$2.61 $1.82 $2.74 $1.99 
房地產資產的折舊和攤銷1.19 1.22 2.39 2.53 
房地產銷售收益— — (0.02)— 
房地產減值--租賃物業
0.01 — 0.05 0.06 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.01)(0.01)(0.03)(0.04)
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股運營資金-攤薄3.80 3.03 5.13 4.54 
非房地產投資未實現收益(1.67)(1.38)(1.39)(1.25)
非房地產投資的已實現收益(0.24)

— (0.41)— 
房地產減值
0.02 0.11 0.02 0.12 
非房地產投資減值— 0.04 — 0.20 
提前清償債務損失— — 0.47 — 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
0.02 0.01 0.02 0.02 
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股運營資金-經調整後稀釋
$1.93 $1.81 $3.84 $3.63 
加權平均已發行普通股-稀釋(1)
146,058 124,448 141,896 123,117 

(1)有關更多信息，請參閲本節第二項中“加權平均已發行普通股-稀釋後”的定義。

調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為在一致的基礎上評估期間間比較的補充手段。調整後的EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDA”)，不包括股票補償費用、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售收益或虧損、房地產減值和重大終止費用。調整後的EBITDA還不包括我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益和減值。這些非房地產投資額在我們的綜合業務表中被歸類到總收入之外。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮由於與我們的房地產和非房地產投資相關的投資和融資決策、我們的資本結構、資本市場交易以及我們無法控制的市場條件波動造成的差異而確認的差異。例如，我們排除了提前清償債務的收益或損失，以便投資者能夠獨立於我們的負債和資本結構來衡量我們的業績。我們相信，對房地產銷售的減值和損益、非房地產投資銷售的重大減值和收益以及重大終止費的影響進行調整後，投資者可以在一致的基礎上評估不同時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異，這些投資和融資決策可能不能代表我們物業的經營業績。

此外，我們認為，剔除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用，有利於投資者比較我們在不同時期的業務活動，而不會受到我們無法控制的市場力量造成的波動。調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或未來對資本支出或合同承諾的要求。雖然調整後的EBITDA是一項相關的業績衡量標準，但它並不代表根據公認會計準則計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，在評估業績或流動性時，它不應被視為這些指標的替代品。

104

為了計算調整後的EBITDA利潤率，我們還對我們的收入進行了可比調整。我們通過與我們的非房地產投資相關的已實現收益、損失和減值以及重大終止費用來調整我們的總收入，以達到調整後的收入。我們對調整後EBITDA利潤率的計算除以調整後的收入。我們認為，將這些可比調整一致地應用於調整後EBITDA利潤率的兩個組成部分，為跨時期的比較提供了更有用的計算方法。

下表將淨收益(虧損)和收入(根據GAAP計算和公佈的最直接可比財務指標)與調整後的EBITDA和收入(以千美元為單位)分別與截至2021年6月30日和2020年6月30日的3個月和6個月的調整後EBITDA和收入進行了核對：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
淨收入$404,520 $243,561 $430,053 $274,239 
利息支出35,158 45,014 71,625 90,753 
所得税
2,800 1,406 4,226 2,747 
折舊及攤銷
190,052 168,027 370,965 343,523 
股票補償費用12,242 9,185 24,688 19,114 
提前清償債務損失
— — 67,253 — 
房地產銷售收益— — (2,779)— 
非房地產投資的已實現收益(34,773)— (57,692)— 
非房地產投資未實現收益(244,031)(171,652)(197,780)(154,508)
房地產減值
4,926 13,218 10,055 22,865 
非房地產投資減值
— 4,702 — 24,482 
調整後的EBITDA
$370,894 $313,461 $720,614 $623,215 
收入
$509,619 $436,956 $989,468 $876,875 
非房地產投資--已實現收益60,232 13,005 107,497 8,328 
非房地產投資的已實現收益(34,773)— (57,692)— 
非房地產投資減值
— 4,702 — 24,482 
調整後的收入$535,078 $454,663 $1,039,273 $909,685 
調整後的EBITDA利潤率
69%69%69%69%

年度租金收入
 
年度租金收入是指根據GAAP計算的與我們的運營RSF相關的截至期末有效的租賃的年化固定基礎租金義務。*年度租金收入是使用我們綜合物業的年度租金收入的100%以及我們在未合併房地產合資企業的年度租金收入中的份額來公佈的。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們合併物業的RSF的100%和我們在未合併的房地產合資企業中持有的物業的RSF份額的總和來計算的。截至2021年6月30日，我們約94%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。每年的租金收入不包括向租户收回的這些營運開支。從租户收回的與這些運營費用相關的金額，連同基本租金，在我們的綜合營業報表中歸類為租金收入。

現金利息

現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。關於利息支出(根據公認會計準則計算和列報的最直接可比財務指標)與現金利息的對賬，請參閲本節第2項中“固定費用覆蓋率”的定義。

105

A類物業和AAA級位置

A級物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。甲級物業的年租金一般比其他類別的同類物業要高。

AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。

開發、重建和前期建設

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業期間確定的物業增強，這些物業位於AAA創新集羣中的合作生命科學、雅培和技術園區。這些項目通常專注於提供高質量、通用和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目通常由通用和可重複使用的設施的基礎開發組成。重新開發項目包括將辦公、倉庫和外殼空間的用途永久更改為辦公/實驗室、AgTech或技術辦公空間。除非市場對高質素的甲級物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有事先取得大量預租的情況下，展開興建新的甲級寫字樓/實驗室、亞博科技及科技寫字樓的新發展項目，以興建新的甲級寫字樓/實驗室、亞博科技及科技寫字樓。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改善施工開始前的其他活動。推進前期工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

開發、再開發和建設前支出還包括以下成本：(I)某些租户的改善和翻新費用將得到報銷；(Ii)用於使某些收購物業達到市場標準的金額和/或收購過程中確定的其他成本(通常在收購後兩年內)；以及(Iii)將空間永久改建為高度靈活的現成辦公/實驗室空間，以促進前景看好的早期和成長期生命科學公司的成長。

增收和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變物業用途的支出，包括通過將資產質量從B類提高到A類的支出。

非增收資本支出是指維持穩定物業當前收入所需的成本，包括續簽和轉租空間的相關成本。

固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是一種非GAAP財務指標，代表調整後的EBITDA與固定費用的比率。我們相信，這一比率對投資者是有用的，可以作為我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充衡量標準。現金利息等於按照公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。
106


下表將利息支出(根據GAAP計算和公佈的最直接可比財務指標)與截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的現金利息和固定費用(以千美元為單位)進行了核對：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
調整後的EBITDA$370,894 $313,461 $720,614 $623,215 
利息支出$35,158 $45,014 $71,625 $90,753 
資本化利息43,492 30,793 83,378 55,473 
貸款費用攤銷(2,859)(2,737)(5,676)(4,984)
債務溢價的攤銷465 888 1,041 1,776 
現金利息和固定費用$76,256 $73,958 $150,368 $143,018 
固定費用覆蓋率：
-年化期間4.9x4.2x4.8x4.4x
-往績12個月4.6x4.2x4.6x4.2x

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率的計算方法是穩定時淨營業收入的估計額除以我們對物業的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與創造價值的項目相關的現金租金通常預計會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率(現金基礎)和完工時總成本的估計代表了我們在項目開始時的初步估計。我們預計在項目完成後更新這些信息，或者如果預期項目收益率或成本有重大變化，我們會更快更新這些信息。
•初步穩定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租賃期內的任何租金優惠，按直線計算。
•初步穩定收益(現金基準)反映初步租金優惠(如有)到期後穩定日期的現金租金，以及我們對該物業的全部現金投資。

投資級或上市大盤股租户

據彭博社專業服務公司(Bloomberg Professional Services)報道，投資級或上市大盤股租户指的是截至2021年6月30日的12個月內，日均市值超過100億美元的投資級評級或上市公司。穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investors Service)和標普全球評級(S&P Global Ratings)的信用評級反映了租户母公司的信用評級，不能保證租户的母公司在租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信用質量和相關的材料變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化，沒有立即反映在12個月平均水平上，可能會導致他們被排除在這一衡量標準之外。

107

房地產投資.目前在租賃物業中創造價值的面積

下表顯示的面積包括截至2021年6月30日運營的建築的RSF，主要代表最近收購的物業的租約到期，這些物業也有固有的未來開發或重新開發機會，我們打算在現有原地租約到期並開始未來建設後拆除或重新開發現有物業：
開發/修訂租賃期滿的RSF目標為
發展和重建
房地產/子市場20212022此後總計
近期項目：
希爾文道50及60號/128號幹線ReDev202,428 — — 202,428 
651 Gateway林蔭大道/南舊金山ReDev— 198,089 101,921 
(1)
300,010 
託裏派恩斯北路11255號和11355號/託裏派恩斯開發人員— 139,135 — 139,135 
託裏派恩斯北路10931號和10933號/託裏派恩斯開發人員— 92,450 — 92,450 
斯克裏普斯牧場大道10277號/其他ReDev32,774 — — 32,774 
其他/西雅圖ReDev— 51,255 — 51,255 
235,202 480,929 101,921 818,052 
中期項目：
費邊路3825號/大斯坦福ReDev— 250,000 — 250,000 
3450和3460山景大道/大斯坦福ReDev— 42,340 34,611 76,951 
唐恩中心大道9393號/大學城中心開發人員42,222 — — 42,222 
42,222 292,340 34,611 369,173 
未來項目：
軍工廠街550號/劍橋/內郊開發人員— — 260,867 260,867 
380號和420號E街/海港創新區開發人員— — 195,506 195,506 
希爾文道40號/128號路線ReDev— — 312,845 312,845 
3875費邊大道/大斯坦福ReDev— — 228,000 228,000 
工業路960號/大斯坦福開發人員— — 110,000 110,000 
漢諾威街2475號/大斯坦福ReDev— — 83,980 83,980 
東42街219號/紐約市開發人員— — 349,947 349,947 
託雷亞納路10975號和10995號/託裏鬆開發人員— — 84,829 84,829 
4161校園點苑/大學城中心開發人員— — 159,884 159,884 
校園點大道10260號/大學城中心開發人員— — 109,164 109,164 
亞歷山大/索倫託臺地的順序區開發/修訂— — 689,938 689,938 
9444 Waples Street/Sorrento Mesa開發人員— — 88,380 88,380 
4045和4075索倫託山谷大道/索倫託山谷開發人員— — 50,926 50,926 
德克斯特大道北段601號/聯合湖畔開發人員— — 18,680 18,680 
第四大道南830號/SoDo開發人員— — 42,380 42,380 
— — 2,785,326 2,785,326 
277,424 773,269 2,921,858 3,972,551 

(1)代表截至2021年6月30日的空置平方英尺。

108

合資財務信息

我們列報與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分，這些信息沒有或打算按照公認會計準則列報。我們列出某些財務項目的比例如下：(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，由我們通過合同權利或多數投票權控制，但我們擁有的比例低於100%，我們將非控股經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出每個財務項目的累計非控股權益份額的金額；(I)對於我們通過合同權或多數表決權控制的每個房地產合資企業，我們對每個財務項目應用非控股權經濟所有權百分比，以得出每個構成部分的累積非控股權份額；及(Ii)對於吾等未控制及未合併的每間房地產合營企業，而代之以透過合約權利或多數投票權共同或由吾等合營夥伴控制的每一房地產合營企業，吾等將我們的經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出吾等在呈交的每個組成部分中所佔的比例。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律要求。對於我們並不完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股權持有人在資本事件(如出售或再融資)或在清算情況下可以獲得的收益。股權持有人通常只有在所有債務、優先分配和債權得到償還或滿足後，才有權對合資企業的任何剩餘現金擁有各自的合法所有權。

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。展示這一信息提供了一個合併財務報表無法立即獲得的視角，也可以補充我們對合並結果中包括的合資企業資產、負債、收入和費用的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營結果信息的組成部分僅限於作為一種分析工具，因為總體經濟所有權利益並不代表我們對我們合資企業的每一項資產、負債或經營結果的法定要求。此外，合資企業財務信息可能包括與我們不控制的未合併的房地產合資企業有關的財務信息。我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績和我們的總資產和負債，合資企業的財務信息應該與我們的綜合經營報表和資產負債表一起審查。合資公司的財務信息不應被視為我們的合併財務報表的替代方案，我們的合併財務報表是根據公認會計原則提出和準備的。

分紅後經營活動提供的淨現金

分紅後經營活動提供的現金淨額包括對非控股權益分配的扣除。在此計算中，營業資產和負債的變動不包括在內，因為它們代表時間差異。

109

淨債務和優先股與調整後EBITDA之比

淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比是一項非GAAP財務指標，我們認為這對投資者是有用的，可以作為評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務和優先股等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股的總和。有關調整後EBITDA計算的進一步信息，請參閲本項目2本節中“調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤”的定義。

下表調整了債務與淨債務和優先股的比率，並計算了截至2021年6月30日和2020年12月31日調整後EBITDA的比率(以千美元為單位)：
2021年6月30日2020年12月31日
應付擔保票據$227,984 $230,925 
應付無抵押優先票據8,313,025 7,232,370 
無擔保高級信用額度和商業票據299,990 99,991 
未攤銷遞延融資成本66,913 56,312 
現金和現金等價物(323,876)(568,532)
受限現金(33,697)(29,173)
優先股— — 
淨債務和優先股$8,550,339 $7,021,893 
調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度
$1,483,576 $1,331,608 
-往績12個月$1,371,586 $1,274,187 
淨債務和優先股與調整後的EBITDA之比：
-按年率計算的季度5.8 x5.3 x
-往績12個月6.2 x5.5 x

110

淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表對截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的淨營業收入與淨營業收入和淨營業收入(現金基礎)進行了核對(以千美元為單位)：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
淨收入$404,520 $243,561 $430,053 $274,239 
未合併房地產合營企業收益中的權益(2,609)(3,893)(6,146)(777)
一般和行政費用37,880 31,775 71,876 63,738 
利息支出35,158 45,014 71,625 90,753 
折舊及攤銷
190,052 168,027 370,965 343,523 
房地產減值
4,926 13,218 10,055 15,221 
提前清償債務損失— — 67,253 — 
房地產銷售收益— — (2,779)— 
投資收益(304,263)(184,657)(305,277)(162,836)
淨營業收入365,664 313,045 707,625 623,861 
直線租金收入
(27,903)(23,367)(55,285)(43,964)
已取得的低於市價的租約攤銷(13,267)(13,787)(25,379)(29,751)
淨營業收入(收付實現制)$324,494 $275,891 $626,961 $550,146 
淨營業收入(收付實現制)-年化$1,297,976 $1,103,564 $1,253,922 $1,100,292 
淨營業收入(以上)$365,664 $313,045 $707,625 $623,861 
總收入$509,619 $436,956 $989,468 $876,875 
營業利潤率72%72%72%71%


淨營業收入是一項非GAAP財務指標，按淨收入計算，是根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標，不包括我們未合併房地產合資企業的收益中的股權、一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的損益、房地產銷售的損益，以及投資收益或虧損。我們相信，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在房地產層面發生的那些收入和費用項目。因此，我們相信，淨營業收入是投資者評估我們綜合房地產資產經營業績的有用指標。現金基礎的淨營業收入是經調整的淨營業收入，以剔除GAAP要求的直線租金和收購的高於和低於市場的租賃收入調整的攤銷的影響。我們認為，現金基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的額外指標對投資者有幫助，因為它消除了直線租金收入和收購的高於和低於市場的租賃的攤銷。

111

此外，我們認為，淨營業收入對投資者來説是有用的，作為我們綜合物業的業績衡量標準，因為當跨時期比較時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，這提供了一個從淨收益或虧損中不能立即顯現的視角。淨營業收入可以通過計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資來衡量我們物業的初步穩定收益。淨營業收入從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與我們物業的運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲物業層面的經營業績的可比性。房地產減值不計入淨營業收入，因為我們不認為房地產減值是物業層面的運營費用。房地產減值與我們資產價值的變化有關，並不反映與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這些收益或損失是由公司層面的投資決策造成的，這些投資決策與上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資有關。因此, 我們並不認為這些活動可反映我們房地產資產在物業層面的經營表現。我們對淨營業收入的計算還不包括某些融資決策變化產生的費用，例如提前清償債務造成的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。在確定淨營業收入時包括的物業運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，如公用事業、維修和維護；與土地租賃相關的租金支出；承包服務，如清潔、工程和美化；物業税和保險；以及物業水平的工資。一般和行政費用主要包括會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、辦公室租金和辦公用品，這些費用是公司辦公室管理的一部分。我們計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該與我們綜合經營報表中的淨收益或虧損一起進行審查。淨營業收入不應被視為衡量我們業績的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為衡量我們流動性或分配能力的現金流的替代方案。

運營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括截至期末的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的，因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。對於我們投資的所有物業，包括我們合併和未合併的房地產合資企業擁有的物業，我們計算的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期均為100%。有關以年租金收入為基礎的經營指標，請參閲本第2項本節中“年度租金收入”的定義。

相同屬性的比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變化，包括收購或出售的資產、投入發展或重建的物業，以及最近投入服務的發展或重建物業的變化，我們的綜合租金總收入，以及營運業績中的租金營運開支，可能會在不同時期出現重大變化。為了補充對我們在給定季度或年度期間的經營結果的評估，我們分析了在整個比較期間內全面運營的所有綜合物業(稱為相同物業)的經營業績。我們分別公佈季度和年初至今的同一物業業績，以符合證券交易委員會在我們管理層討論和分析我們的財務狀況和經營結果時所要求的中期財務信息。該等物業與呈列的最早可比季度或年初至今期間首日之後收購的物業、於比較期間內任何時間進行開發或重建的物業、未合併的房地產合營企業、分類為待售物業及法人實體(履行一般及行政職能的法人實體)分開分析，而該等物業不包括在同一物業結果內。此外，如果有終止費，也不包括在相同房產的結果中。有關更多信息，請參閲本項目2的“操作結果”部分中的“相同屬性”小節。

穩定的入住日

穩定入夥日期是預計項目入住率達到95%或以上的預計日期。

租户恢復

承租人收回指在產生適用開支及承租人產生償還吾等責任期間所賺取的收入，包括償還房地產税、保險、公用事業、維修及保養、公用地方開支及其他營運開支。
112

我們將租賃房地產資產所產生的租金收入和租户回收歸類到我們綜合經營報表的租金收入中。我們在本項目2的“經營業績”部分的“截至2021年6月30日的三個月的業績與截至2020年6月30日的三個月的業績比較”一節中為投資者提供了關於租金收入和租户復甦的單獨陳述，因為我們相信這有助於投資者瞭解我們的經營業績。我們相信，提交租户回收對投資者是有用的，可以作為我們收回三重淨租賃下的運營費用(包括公用事業、維修和維護、保險、物業税、公用面積費用和其他運營費用)的能力的補充衡量標準，以及我們減輕運營費用組成部分任何重大變化對淨收益的影響的能力。

下表對截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的租金收入和租户回收收入進行了核對(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
租金收入$508,371 $435,856 $987,066 $873,461 
租金收入(396,804)(341,555)(767,037)(679,497)
租户恢復$111,567 $94,301 $220,029 $193,964 

總市值

總市值等於期末普通股流通股乘以期末最後一個交易日的收盤價(即總股本)，再加上期末未償債務總額。

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
 
未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比是一種非公認會計準則的財務衡量標準，我們認為這對投資者是有用的，因為它反映了在未支配財產水平上發生的收入和支出項目，可以作為我們未擔保房地產資產運營結果的業績衡量標準。未支配淨營業收入來自持續經營中歸類的資產，截至收入呈報期間，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比(千美元)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
未支配淨營業收入$353,104 $296,358 $683,264 $591,359 
擔保淨營業收入
12,560 16,687 24,361 32,502 
淨營業收入總額$365,664 $313,045 $707,625 $623,861 
未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
97%95%97%95%

加權平均已發行普通股-稀釋

我們不時進行資本市場交易，包括遠期股權銷售協議(“遠期協議”)，為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和再開發項目的建設提供資金，並用於一般營運資金目的。當遠期股權出售協議尚未完成時，我們必須考慮庫存股方法下我們的遠期股權出售協議的潛在攤薄效應。截至2021年6月30日，我們有未完成的遠期協議，總共出售了460萬股普通股。有關其他資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表的附註13-“股東權益”。

113

在截至2021年和2020年6月30日的3個月和6個月裏，用於計算每股收益(稀釋後)、每股運營資金(稀釋後)和每股運營資金(稀釋後)的普通股加權平均股份計算如下(以千計)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2021202020212020
加權平均普通股流通股-基本145,825 124,333 141,596 122,883 
未完成的遠期股權出售協議233 115 300 234 
加權平均已發行普通股-稀釋146,058 124,448 141,896 123,117 
114

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策，國內和國際經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率風險對我們運營的影響，我們可能會使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率交換合同。使用這些類型的工具對衝我們對利率變化的部分敞口可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2021年6月30日，我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與未償債務相關的公允價值主要取決於當前的市場利率。下表説明瞭截至2021年6月30日，假設利率下限為0%，利率變化1%對我們的固定利率和可變利率債務的影響(以千為單位)：
可變利率債務對未來收益的年化影響：
税率上調1%$(1,211)
費率下降1%$194 
對合並債務總額公允價值的影響：
税率上調1%$(845,958)
費率下降1%$982,453 
這些金額是考慮到截至2021年6月30日的假設利率對我們借款的影響而確定的。這些分析沒有考慮到在這種環境下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響。此外，如果出現如此重大的變化，我們會考慮採取行動，進一步減輕我們對這種變化的影響。由於將採取的具體行動及其可能影響的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構不會發生變化。

115

股權價格風險

由於我們對上市公司和私人持股實體的股權投資，我們面臨着股價市場風險。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在綜合資產負債表中。我們對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資以公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資按成本減去減值計量，並根據期內可見的價格變化進行調整。公共投資的公允價值變化、私人持股實體報告的每股資產淨值變化以及未報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察價格變化在我們的綜合經營報表中被歸類為投資收入。不能保證未來的價值下降不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭我們的股權投資價值變化10%將對截至2021年6月30日的收益產生的影響(以千為單位)：
股價風險：
公允價值增長10%$199,928 
公允價值減少10%$(199,928)

外幣匯率風險

我們面臨着與我們在加拿大和亞洲運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們境外子公司的本位幣是每個國家的本幣。轉換境外子公司資產負債表和營業報表產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的一個單獨組成部分分類，不包括在淨收益(虧損)中。當我們在這些業務中的投資被出售或部分出售時，或在投資完全或基本上完全清算時，損益將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭外幣匯率相對於美元變化10%將對我們未來的潛在收益以及基於我們截至2021年6月30日在美國以外的當前運營資產對外國子公司的淨投資的公允價值的影響(以千為單位)：
外幣匯率對未來潛在收益的影響：
費率上調10%$60 
費率降低10%$(60)
外幣匯率對境外子公司淨投資公允價值的影響：
費率上調10%$9,825 
費率降低10%$(9,825)
此敏感度分析假設所有外幣匯率相對於美元平行變動；但是，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

截至2021年6月30日的6個月，我們對市場風險因素的敞口與上述風險因素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

項目4.控制和程序

對披露控制和程序的評價

截至2021年6月30日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對我們的披露控制程序和程序的設計和運營的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在必要的時間段內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2021年6月30日，我們的披露控制和程序是有效的。

財務報告內部控制的變化

在截至2021年6月30日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
116

第II部分-其他資料

第1A項。危險因素

除了本季度報告(Form 10-Q)中列出的信息外，還應仔細查看和考慮我們提交給證券交易委員會的其他報告和定期文件中包含的信息，包括但不限於標題“Item 1A”中包含的信息。風險因素“在我們截至2020年12月31日的年度報告”Form 10-K“中列出。這些風險因素可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

與標題“第1A項”中披露的風險因素相比，我們的風險因素沒有實質性變化。風險因素“對我們的
截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告，以下更新除外：

我們可能無法成功和有利可圖地經營物業。

我們的成功在很大程度上取決於我們成功經營物業的能力。如果我們不能做到這一點，我們的業務可能會受到不利影響。房地產的所有權和經營權受到許多風險的影響，這些風險可能會對我們的業務和我們向股東付款的能力產生不利影響，包括但不限於以下風險：
•我們的物業可能不會像我們預期的那樣運作；
•我們可能不得不以低於預期的價格租賃空間；
•我們可能無法以可接受的條件獲得融資；
•我們可能低估了所需的改善費用，以維持或改善空間，以符合為該物業的市場定位所訂下的標準；及
•我們可能無法完成維修或改善空間所需的改善工程，原因是所需建築材料供應短缺，以致工程意外延誤或取消。

上述任何風險的實現都可能對我們滿足財務預期、財務狀況、經營業績和現金流的能力、我們向股東進行分配的能力、我們普通股的市場價格以及我們履行償債義務的能力產生重大和不利的影響。

如果不能達到市場對我們財務業績的預期，可能會對我們股票的市場價格和波動性產生不利影響。

我們的預期財務結果可能無法實現，實際結果可能與我們的預期大不相同。這可能是多種因素造成的，包括但不限於以下因素：
•經濟狀況；
•資本市場的狀況，包括資金的可獲得性和成本；
•我們可以獲得的融資條件的變化；
•租户的經營業績或財務狀況出現負面發展，包括但不限於他們支付租金的能力；
•我們有能力在租約到期時以類似的費率重新租賃空間；
•我們有能力以與出售資產利率相似的利率，及時將出售收益進行再投資；
•我們有能力按時和/或在預算內成功完成租賃物業的開發或重新開發；
•租户產品和技術的監管批准和市場接受度；
•承租人或對承租人的責任或合同索賠；
•與未來收購相關的意想不到的困難和/或支出；
•影響我們物業的環境法；
•改變管理我們財務報告的規則或做法；以及
•其他法律和運營事宜，包括房地產投資信託基金資格和關鍵管理人員的招聘和留用。

如果不能達到市場預期，特別是在收益預期、每股運營資金、運營現金流和收入方面，可能會導致我們的普通股或其他已發行證券的市場價格下降和/或波動性增加。

117

我們可能會面臨與大宗商品和勞動力價格波動相關的風險和成本增加，這可能會對我們的建設項目狀況產生不利影響。

由於外部因素，包括但不限於第三方供應商和承包商的表現、整體市場供求、政府監管、國際貿易以及一般商業、經濟或政治條件的變化，我們建設項目的商品和熟練勞動力的價格可能會出現不可預測的上漲。因此，完成我們的發展和重建計劃所需的原材料和熟練勞工的成本可能會不時大幅波動。

我們依賴一些第三方供應商和承包商為我們的建築項目提供原材料和熟練勞動力。我們與供應商和承包商保持着良好的關係，我們通常沒有遇到獲得材料和熟練勞動力的困難，也沒有經歷過總體項目成本的大幅延誤或增加。雖然我們的大部分材料和熟練勞動力不依賴於任何一家供應商或供應商，但我們可能會遇到從供應商或供應商那裏獲得必要材料的困難，這些供應商或供應商的供應鏈可能會受到經濟或政治變化的影響，或者在勞動力市場趨緊的情況下，很難從第三方承包商那裏獲得足夠的熟練勞動力。目前還不確定我們是否能夠及時或完全不會招致重大成本或延誤的情況下獲得基本商品、補給、材料和熟練勞動力。此外，我們可能無法與那些與供應商和承包商有更有利關係或更容易獲得所需建築材料和熟練勞動力的實體競爭。

2021年期間，鋼鐵、銅、木材、膠合板、電氣材料以及取暖、通風和空調材料等某些建築材料的行業價格經歷了大幅上漲，原因是低庫存；美國經濟從新冠肺炎的影響反彈推動需求激增；對進口外國鋼鐵徵收關税，包括對來自歐盟和中國的主要競爭對手的產品徵收關税；以及某些鋼鐵生產公司的整合導致美國鋼鐵生產格局發生重大變化。隨着工程的進行，建築材料價格的飆升可能會導致我們的整體建築成本相應增加。不過，在我們的發展和重建計劃中，建築材料成本的增加，往往可以透過以下兩種方法加以控制：(I)在我們每項工程的整體建造成本預算內加入一般預算意外開支，或(Ii)由我們的建造工程總承建商以保證最高價格建造合約的形式承擔通脹風險，該等合約為我們很多工程計劃的某些建造成本訂下最高價格。

拜登政府和歐盟已經開始討論重新審視對從歐盟進口鋼鐵的限制。然而，目前尚不清楚這些討論是否會導致關税的取消或放鬆，特別是考慮到美國鋼鐵公司要求保持關税有效。

另外，通過全球氣候協議與夥伴國家合作達成的與能源相關的新舉措可能會對木材、鋼鐵和混凝土等建築材料提出更嚴格的要求，如果我們材料的製造商和供應商揹負着昂貴的限額交易或類似的能源相關法規或要求，並且成本轉嫁到我們這樣的客户身上，這可能會顯著增加我們的建築成本。由於上述因素，我們可能無法及時和/或在預算範圍內完成我們的發展或重建項目，這可能會影響我們向潛在租户出租空間的能力，並對我們的業務、財務狀況和運營業績產生不利影響。

118

我們在目標市場面臨着激烈的競爭。

我們目標市場對業務的激烈競爭可能會對我們的運營產生不利影響。我們與以下公司競爭投資機會：
•其他房地產投資信託基金；
•保險公司；
•養老金和投資基金；
•私募股權實體；
•合夥企業；
•開發商；
•投資公司；
•業主/佔用人；及
•外國投資者，包括主權財富基金。

許多這樣的實體擁有比我們多得多的財政資源，可能能夠支付比我們所能承受的更多的費用，或者接受比我們願意接受的更多的風險。這些實體可能對租户的信譽或其投資的地理集中度方面的風險不那麼敏感。這些實體還可能與供應商和承包商有更有利的關係和定價，並可能比我們更快、更低的成本完成建設項目。競爭亦可能會減少我們可供選擇的合適投資機會，或增加有意出售物業的業主的議價能力。如果需求沒有相應的增長，激烈的競爭可能會導致可供使用的空間與我們相當的供過於求，並導致租金壓力和給予租户更大的激勵措施。為了保持我們留住現有租户和吸引新租户的能力，我們可能會被迫降低租户目前願意支付的租金，或者提供更大的租户優惠。如果我們遇到激烈的競爭或供過於求，我們不能確定我們是否能夠成功競爭，保持我們的入住率和租賃率，並繼續擴大我們的業務。因此，我們的財務狀況、經營業績和現金流、我們支付股息的能力以及我們的股票價格可能會受到不利影響。

改進我們的物業比改善傳統辦公空間的成本要高得多。

我們的許多物業通常都包含基礎設施改進，這些改進的成本遠遠高於對其他類型物業的改進。雖然從歷史上看，我們能夠通過更高的租金收回在改善基礎設施方面的額外投資，但未來我們有可能無法繼續這樣做。典型的改進包括：
•鋼筋混凝土樓板；
•提升屋頂承載能力；
•增加地板到天花板的高度；
•重型暖通空調系統；
•強化環境治理技術；
•大幅升級電力、燃氣和管道基礎設施；以及
•實驗室的長椅。

由於我們的許多基礎設施改善都是專門的，而且比其他類型的房地產更昂貴，我們可能會受到價格波動或建築材料或勞動力供應短缺導致的任何意想不到的延誤或成本增加的更大影響。因此，我們可能無法如期或在預算金額內完成改善工程，這可能會對我們將可用空間出租給潛在租户的能力造成不利影響。

119

我們的大部分成本，例如營運、一般和行政開支、利息開支，以及購置和建造物業的成本，都會受到通脹的影響。

我們的營運開支中，有很大一部分是對通脹敏感的。這些費用包括與財產有關的合同服務費用，如清潔和工程服務、公用事業、維修和維護以及保險。財產税也受到通貨膨脹變化的影響，因為税收是根據我們位於加州以外的物業的公允價值變化定期重新評估的。在加利福尼亞州，財產税不是根據基礎房地產資產的公允價值變化重新評估的，而是根據法律限制為最高2%的年增長率。我們的某些物業也有土地租賃費。地面租賃成本是合同成本，但在某些情況下，租賃費用每隔幾年就會根據消費者物價指數的變化重新設定。

除地面租賃租金費用外，我們的運營費用通常可以通過我們的租賃安排收回，這使得我們可以將與物業税、保險、公用事業、維修和維護相關的幾乎所有費用以及其他運營費用(包括增加的費用)轉嫁給我們的租户。截至2021年6月30日，我們現有租賃(按RSF計算)的94%是三重淨租賃，這使我們能夠收回運營費用，我們現有租賃(按RSF計算)的94%也規定了重新收回資本支出。我們剩餘的租約一般是毛租，規定從每份租約的最初一年起收回高於運營費用的運營費用。在通貨膨脹期間，我們預計將從我們的三重淨租賃和我們的總租賃中收回增加的運營費用。因此，我們認為通脹不會對我們的淨營業收入、經營業績和物業層面的營運現金流造成重大不利影響。

我們的一般和行政費用主要包括補償費、技術服務費和專業服務費。我們的員工薪酬每年都會進行調整，以反映績效的增長；然而，為了保持我們成功競爭最優秀人才的能力，不斷上升的通貨膨脹率可能要求我們在歷史年度績效增長的基礎上提供薪酬增長，這可能會顯著增加我們的薪酬成本。同樣，技術服務和專業服務費也受到通貨膨脹的影響，預計會隨着這類服務的市場價格上漲而按比例增加。因此，隨着時間的推移，通貨膨脹預計將增加我們的一般和行政費用，並可能對我們的運營業績和運營現金流產生不利影響。

此外，在通貨膨脹期間，利率在歷史上是上升的，這將對我們借款的利息支出產生直接影響。我們在短期內對利率上升的風險僅限於我們的可變利率借款，這些借款包括我們的無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的借款。截至2021年6月30日，我們在無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的承諾總計30億美元，其中只有300.0美元未償還，我們在無對衝可變利率債務下可獲得的承諾借款佔我們總債務的百分比為3%。因此，我們預計通脹對我們的利息支出的影響在短期內不會對我們的融資成本產生實質性的不利影響，但隨着時間的推移，隨着我們對現有的長期借款進行再融資，它可能會增加我們的融資成本。

截至2021年6月30日，我們約95%的租賃(按RSF計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的(一般在3.0%到3.5%之間)，要麼是基於消費者價格指數或其他指數編制的指數。我們與租户簽訂了長期租賃協議，每年有5%到10%的租約到期。我們相信，這些年度租約期滿使我們可以在續簽或再租賃時將這些租約重置為市值租金，而我們長期租約內的年度租金升幅一般足以抵銷通脹對不可收回的成本的影響，例如一般及行政開支和利息開支。不過，在通脹較高的時期，重置續期和轉租活動的租金，或每年的租金升幅，都可能不足以抵銷通脹的影響。因此，在通貨膨脹率超過我們租賃合同中的年度租金上漲百分比的通貨膨脹率期間，我們可能無法充分緩解通貨膨脹的影響，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

此外，通脹定價可能會對完成我們的開發和再開發項目所需的房地產收購和建設成本產生負面影響，包括但不限於建築材料、勞動力和第三方承包商和供應商提供的服務的成本。更高的收購和建設成本可能會對我們在房地產上的淨投資以及我們的開發和重建項目的預期收益產生不利影響，這可能會使原本有利可圖的投資機會對我們的利潤降低。因此，隨着時間的推移，我們的財務狀況、經營業績和現金流以及我們支付股息的能力可能會受到不利影響。

120

通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方法發生的安全事件可能擾亂我們的信息技術網絡和相關係統，導致資產損失或數據丟失，引起補救或其他費用，使我們承擔聯邦和州法律規定的責任，並使我們面臨訴訟和調查，這可能導致重大聲譽損害，並對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流以及我們普通股的市場價格產生實質性和負面影響。

信息技術、通信網絡和相關係統對我們的業務運營至關重要。我們使用這些系統來管理我們的租户和供應商關係、內部通信、會計和記錄保存系統，以及我們業務的許多其他關鍵方面。我們的運營依賴於我們的計算機系統和網絡中機密和其他信息的安全處理、存儲和傳輸，這也取決於我們程序的實力和我們內部控制的有效性。

安全事件可能通過以下方式發生：物理入侵、因停電或災難性事件(如火災、洪水、颶風和地震)造成的中斷、未經授權的一方破壞我們的安全網絡、軟件漏洞、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、員工盜竊或誤用、社會工程或安全控制使用不當。外部各方可能試圖通過非法電子垃圾郵件、網絡釣魚、欺騙或其他策略，欺騙性地誘使我們的員工披露敏感信息或轉移資金。此外，網絡攻擊者可以開發和部署惡意軟件、憑證竊取或猜測工具以及其他惡意軟件程序，以獲取敏感數據或以欺詐方式獲取我們持有的資產。

我們已經實施了安全措施，以保護我們的系統和數據，並管理網絡安全風險。我們監控和開發我們的信息技術網絡和基礎設施，並投資於開發和增強我們的控制，旨在防止、檢測、響應和降低未經授權的訪問、誤用、計算機病毒和其他可能影響安全的事件的風險。我們定期對員工進行安全意識培訓，教育他們如何識別網絡釣魚電子郵件、欺騙或操縱電子通信以及其他重大安全威脅，並向管理層發出警報。我們使用各種方案(包括從網絡釣魚樣本和情報來源獲得的方案)定期實施網絡釣魚測試。此外，我們有一個內部團隊和外部合作伙伴，他們擁有定義明確的流程，致力於實時響應威脅(包括網絡釣魚報告)。我們已經圍繞我們的財務職能實施了內部控制，包括增強的支付授權程序，對新供應商設置和供應商信息更改的驗證要求，以及支持外發付款通知流程和賬户對賬程序。最後，我們制定了政策和程序，以識別網絡安全事件，並將此類事件提升到高級管理層，以便適當地應對和補救任何網絡攻擊。

不能保證我們旨在防止、檢測或響應入侵；限制對數據的訪問；防止商業信息丟失、破壞、更改或泄露；或限制此類攻擊的負面影響的行動、安全措施和控制措施能夠針對安全事件提供絕對安全。涉及我們的信息系統或我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商或與我們有業務往來的其他第三方的重大安全事件可能會導致以下情況，其中包括：
•盜竊我們的現金、現金等價物或其他流動資產，包括公開交易的證券；
•系統運行中斷，可能導致運營效率低下和利潤損失；
•未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或我們的租户和其他業務合作伙伴的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，這些信息可能被用來與我們競爭或用於破壞性、破壞性或其他有害的目的和結果；
•無法提供遵守SEC、美國國税局(IRS)或其他州和聯邦監管機構的規章制度所需的財務和運營數據；
•我們不能適當地監督我們遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規章制度的情況；
•補救由此造成的任何損害所需的重大管理關注和資源；
•面臨重大訴訟和監管罰款、處罰或其他制裁；
•違反我們的租賃協議或其他協議；
•損害我們在租户、商業夥伴和投資者中的聲譽；
•失去商機；
•留住員工和招聘困難；
•未經授權訪問、破壞、丟失或拒絕服務管理我們建築物的計算機系統；
•增加主動防禦措施的成本，以防止未來的網絡事件，包括僱用人員和顧問或投資於更多技術；
•增加我們的網絡安全保險費；以及
•運營我們業務所需的軟件的廣度，以及高級持續性威脅導致的供應鏈攻擊的增加。

121

我們不能對安全事件提供絕對保護的一個主要原因是，我們並不總是能夠預測、檢測或識別對我們系統的威脅，或者針對所有安全事件實施有效的預防措施。我們可能無法立即解決安全事件的後果。我們的計算機系統、軟件、網絡或其他技術資產的成功入侵可能會發生並持續很長一段時間，然後才會被檢測到，原因包括：
•我們業務的廣度和我們系統處理的大量交易；
•我們的商業夥伴數量眾多；
•網絡攻擊可能產生的頻率和廣泛的來源；
•網絡攻擊的嚴重性；以及
•網絡攻擊的擴散和日益複雜的類型。

一次特定網絡攻擊的程度以及我們可能需要採取的調查攻擊的步驟可能不會立即明朗。因此，一旦發生攻擊，可能需要相當長的時間才能完成這樣的調查。在調查過程中，我們不一定知道所造成的損害的程度或如何最好地補救，而且某些錯誤或行動在被發現和補救之前可能會重複或惡化，這可能會進一步增加網絡攻擊的成本和後果。

即使我們不是直接攻擊的目標，對美國政府、金融市場、金融機構或其他企業(包括我們的租户、供應商、軟件創建者、雲提供商、網絡安全服務提供商和與我們有業務往來的其他第三方)的網絡攻擊也可能發生，此類事件可能會擾亂我們未來的正常業務運營和網絡。據報道，2020年12月，與俄羅斯政府有關聯的黑客通過植入第三方軟件的惡意軟件，對美國政府和主要的美國私人公司進行了大規模的網絡攻擊。這些實體遭受的黑客攻擊的全面程度尚不清楚，也沒有證據表明我們受到了這次黑客攻擊的影響，儘管大量政府機構和私營部門的公司(其中大部分是總部設在美國的公司)已經證實了入侵。

我們沒有經歷過任何實質性的網絡安全破壞。然而，我們的計算機系統可能會受到網絡攻擊、未經授權的訪問、計算機病毒或其他與計算機相關的滲透。我們的行政和技術管制，以及我們為減低發生網絡事故的風險和保護我們的資訊科技而採取的其他預防行動，可能不足以防止我們的電腦系統受到物理和電子入侵、網絡攻擊或其他保安破壞。

為了應對最近的網絡攻擊，拜登政府於2021年5月發佈了一項行政命令，名為“改善國家網絡安全”，其中規定了對政府承包商的報告要求，並鼓勵公共和私營部門之間的協調，以更好地防範網絡安全事件。此外，2021年6月，美國證券交易委員會(SEC)通過發出調查信，尋求有關攻擊的自願信息以及圍繞公司披露和內部控制的問題，加大了對一些上市公司未能披露它們受到上述2020年12月網絡攻擊影響的關注。SEC還傳達稱，網絡風險將被列入SEC規則制定議程。我們預計聯邦政府和監管機構將繼續關注如何加強對網絡攻擊事件的保護、監督和披露。

我們維持保險，以便在發生安全事故或我們的信息系統中斷時保護自己免受某些損失。然而，我們不能確定承保範圍是否足以補償所有可能出現的損害。此外，我們不能確定這些保險選擇在未來會不會以商業上合理的條款提供給我們，或者根本不會。

上述任何一項或全部內容都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流或我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

122

項目6.展品
展品
數		展品名稱通過引用將其併入：提交日期
3.1*
公司修訂及重述章程，日期為1997年5月21日
表格10-Q(1997年8月14日)
3.2*
公司改正證明書，日期為1997年6月20日
表格10-Q(1997年8月14日)
3.3*
本公司修訂章程，自2017年5月10日起施行
表格8-K2017年5月12日
3.4*
1999年6月9日關於9.50%系列累計可贖回優先股的補充文章
表格10-Q1999年8月13日
3.5*
2000年2月10日的補充條款，涉及受馬裏蘭州公司法第3標題第8小標題規限的選舉
表格8-K二000年二月十日
3.6*
補充文章，日期為2000年2月10日，與A系列初級參與優先股有關
表格8-K二000年二月十日
3.7*
補充文章，日期為2002年1月至18日，與9.10%的B系列累計可贖回優先股有關
表格8-A二00二年一月十八日
3.8*
補充文章，日期為2004年6月22日，與8.375系列C系列累計可贖回優先股有關
表格8-A2004年6月28日
3.9*
補充文章，日期為2008年3月25日，與7.00%系列D系列累積可轉換優先股有關
表格8-K2008年03月25日
3.10*
關於6.45%系列E系列累計可贖回優先股的補充文章，日期為2012年3月12日
表格8-K2012年3月14日
3.11*
補充條款，自2017年5月10日起生效，涉及重新分類的優先股
表格8-K2017年5月12日
3.12*
修訂和重新制定公司章程(2018年7月27日修訂)
表格8-K2018年8月2日
22.0
亞歷山大房地產股權公司擔保子公司名單。
不適用在此提交
31.1
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此提交
31.2
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此提交
31.3
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此提交
31.4
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席財務官的認證
不適用在此提交
32.0
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350節對主要行政人員和首席財務官的認證
不適用在此提交
101.1以下材料摘自公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)截至2021年6月30日和2020年12月31日的合併資產負債表(未經審計)；(Ii)截至2021年6月30日和2020年6月30日的三個月和六個月的綜合經營報表(未經審計)；(Iii)截至2021年6月30日的三個月和六個月的綜合全面收益表(Iv)截至2021年6月30日及2020年6月30日止三個月及六個月股東權益及非控股權益合併報表(未經審計)；(V)截至2021年6月30日及2020年6月30日止六個月合併現金流量表(未經審計)；及(Vi)合併財務報表附註(未經審計)不適用在此提交
104封面互動數據文件-截至2021年6月30日的季度Form 10-Q的本季度報告的封面採用內聯XBRL格式，幷包含在附件101.1中不適用在此提交
(*)以引用方式成立為法團。
123

簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已於2021年7月26日正式安排由正式授權的以下簽名人代表註冊人簽署本報告。
 亞歷山大房地產股票公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
/s/Joel S.Marcus
喬爾·S·馬庫斯
執行主席
(首席行政主任)
/s/斯蒂芬·A·理查森(Stephen A.Richardson)
斯蒂芬·理查森(Stephen A.Richardson)
聯席首席執行官
(首席行政主任)
/s/彼得·M·莫利亞
彼得·M·莫利亞
聯席首席執行官兼聯席首席投資官
(首席行政主任)
/s/Dean A.Shigaga
Dean A.Shigaga
總裁兼首席財務官
(首席財務官)

124