依據第424(B)(4)條提交
註冊編號333-255846。

招股説明書*
1700萬股
菲利普斯·愛迪生公司
普通股
菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)是一家內部管理的房地產投資信託基金(REIT),也是美國最大的以雜貨為基礎的社區和社區購物中心的所有者和運營商之一。如本招股説明書所述,我們將發行1700萬股普通股。本招股説明書提供的所有普通股均由我們出售。我們的普通股已被授權在納斯達克全球精選市場(Nasdaq Global Select Market)或納斯達克(Nasdaq)上市,股票代碼為“PECO”,以官方發行通知為準。目前,我們的普通股沒有在全國證券交易所交易,這將是我們的第一次上市公開募股。
我們於2009年10月成立為馬裏蘭州的一家公司,並已選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,作為美國聯邦所得税的REIT徵税。我們普通股的股份受到所有權限制,這主要是為了幫助我們保持作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。我們的章程包含有關普通股所有權和轉讓的某些限制,除某些例外情況外,普通股按價值或股票數量計算的所有權限制為9.8%,以限制性較強者為準。見本招股説明書第165頁開始的“股本説明-所有權和轉讓限制”。
投資我們的普通股是有風險的。請參閲本招股説明書第16頁開始的“風險因素”。
每股總計
公開發行價$28.00 $476,000,000
承保折扣(1)
$1.75 $29,750,000
扣除費用前的收益,給我們$26.25 $446,250,000
(1)有關須付給承保人的補償的完整説明,請參閲“承保”一節。
我們已授予承銷商在本招股説明書日期後30天內按上述相同條款和條件額外購買255萬股我們普通股的選擇權,以彌補超額配售(如果有的話)。
美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和任何州證券委員會都沒有批准或不批准這些證券,也沒有確定本招股説明書是否屬實或完整。任何相反的陳述都是刑事犯罪。
承銷商預計在2021年7月19日左右交割我們普通股的股票。

聯合簿記管理經理
摩根士丹利美國銀行證券摩根大通
蒙特利爾銀行資本市場高盛有限責任公司KeyBanc資本市場
瑞穗證券(Mizuho Securities)富國銀行證券(Wells Fargo Securities)
聯席經理
BTIG第一資本證券五三證券
PNC資本市場有限責任公司地區證券有限責任公司

本招股説明書的日期為2021年7月14日。





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目錄
市場、行業和其他數據
II
資本重組
II
反向股票拆分
II
本招股説明書中使用的某些定義術語
三、
招股説明書摘要
1
供品
14
彙總選定的合併財務和其他數據
15
危險因素
16
有關前瞻性陳述的警告性聲明
34
收益的使用
36
資本重組
36
反向股票拆分
36
分配政策
37
大寫
41
選定的財務數據
42
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
43
行業和市場數據
77
我們的業務和物業
94
管理
128
主要股東
153
某些關係和相關交易
155
關於某些活動的政策
157
經營合夥企業和合夥協議
159
靈敏度分析
163
股本説明
164
註冊人普通股及相關股東權益的市價和股息
168
馬裏蘭州法律以及我們的憲章和附例的某些條款
172
有資格在未來出售的股份
176
聯邦所得税考慮因素
179
ERISA注意事項
194
承保
196
法律事務
202
專家
202
在那裏您可以找到更多信息
202
財務報表索引
203
您只應依賴本招股説明書或我們準備的任何免費撰寫的招股説明書中包含的信息。我們沒有授權任何人向您提供不同的信息,承銷商也沒有授權。如果有人向你提供不同或不一致的信息,你不應該依賴它。我們不會,承銷商也不會在任何不允許出售這些證券的司法管轄區出售這些證券。您應假設本招股説明書和我們準備的任何免費書面招股説明書中的信息僅在各自的日期或在這些文件中指定的一個或多個日期是準確的。自那以後,我們的業務、財務狀況、流動性、經營結果和前景可能發生了變化。
本函件的內容未經2000年“金融服務和市場法”所指的授權人批准。為從事任何投資活動而依賴本通訊可能會使個人面臨損失所有投資財產或其他資產的重大風險。

i


市場、行業和其他數據
我們在招股説明書中使用的是市場數據,通常是從公開的信息和行業出版物中獲得的。我們還獲得了“行業和市場數據”中的信息,以及“招股説明書摘要”、“我們的業務和物業”以及本招股説明書的其他部分(根據仲量聯行美洲公司或獨立的第三方房地產諮詢和諮詢服務公司仲量聯行為我們準備的市場研究報告)中的某些信息。這些信息是基於仲量聯行作為此類問題專家的權威而包括在此的。請參閲“專家”。這些消息來源一般聲明,他們提供的信息是從被認為可靠的來源獲得的,但不能保證信息的準確性和完整性。市場數據包括基於行業調查和籌備者在該行業的經驗的預測和預測,不能保證任何預測或預測都會實現。我們相信其他人進行的調查和市場調查是可靠的,但我們沒有獨立核實這一信息。
除非另有説明,否則本招股説明書中提到的雜貨商排名(例如,排名第一或排名第二的雜貨商)指的是該雜貨商在其業態和貿易區域(即其門店周圍的3英里區域)內的銷售額排名。商店形式包括傳統超市、天然和美食超市、超市中心、有限品種超市和批發俱樂部商店。我們將雜貨主播分類為由尼爾森TDLinx建立的商店格式。
除非另有説明,否則本招股説明書中提及的由我們的公眾同行或公眾同行團體報告的信息是指由仲量聯行確定的由我們的公眾同行團體公開報告的指標和數據。請參閲“本招股説明書中使用的某些術語”。我們的公共同行可能定義或計算此類指標或數據的方式與我們不同。因此,我們的公眾同齡人組和我們的此類指標或數據可能不具有可比性。

資本重組
我們的股東批准了對我們章程或修正案條款的一項修正案,該修正案將我們在修正案生效時發行的普通股的每一股改為新設立的B類普通股的一股,我們稱之為“資本重組”。修正案條款於2021年7月2日向馬裏蘭州評估和税務局(SDAT)提交申請並得到其接受後生效。
我們的B類普通股與本次發行中提供的B類普通股相同,但以下情況除外:(I)我們不打算與此次發行相關的B類普通股在全國證券交易所上市交易,以及(Ii)在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月紀念日(或我們董事會在某些情況下可能批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期),我們的B類普通股每股將自動發行,無需股東採取任何行動。
除非另有説明,本招股説明書中的所有信息均適用於資本重組。

反向股票拆分
我們在2021年7月2日實施了三取一的反向股票拆分。此外,我們對我們的運營夥伴的運營部門進行了相應的反向拆分。由於反向股票和OP單位的拆分,我們的普通股和OP單位的每三股自動合併並轉換為一股普通股或OP單位的已發行和流通股(如果適用),四捨五入到最接近的1/100股或OP單位。反向股票和運營單位的拆分按比例影響所有類別的普通股和運營單位,對任何股東或有限合夥人對所有已發行和已發行普通股或運營單位的所有權百分比沒有影響。除非另有説明,本招股説明書中的信息適用於反向股票和OP部門的拆分。
II


本招股説明書中使用的某些定義術語
除非上下文另有要求,否則在本招股説明書中使用以下術語和短語,如下所述:
“錨地”是指大於或等於10000平方英尺可出租總面積或GLA的空間;
“ABR”是指截至適用報告期結束時的每月合同基本租金乘以12個月;
“每平方英尺的ABR”是用ABR除以租賃的GLA計算出來的;
“董事會”是指菲利普斯·愛迪生公司的董事會;
“BOPIS”指網上購買、店內提貨;
“可比租賃”是指具有一致結構的租約,其簽約時間基本上與空置時間不到12個月的空間完全相同;
“可比租金價差”是指被視為可比租約的新租約或續簽租約(不包括期權)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的增加或減少的百分比;
“交易法”指經修訂的1934年證券交易法;
“完全攤薄基礎”是指資料乃假設所有已發行的營運單位已一對一地交換為普通股,幷包括(I)17,000,000股將與本次發行相關發行的普通股,(Ii)總計905,908股未歸屬限制性股票、基礎普通股、基於時間的限制性股票單位和基於時間的LTIP單位(包括上市股權授予),以及(Iii)最少1,000,000股營運單位以結算獲利
“公認會計原則”是指美國財務會計準則委員會頒佈的公認會計原則;
“建築面積”是指可供我們的鄰居或其他零售商出租的建築的可出租總面積,或建築物的總佔用和空置面積;
“健康比率”,通常也稱為“佔用成本百分比”,其計算方法是:(I)零售商每年支付給房東的租金和費用報銷除以(Ii)零售商的年度總銷售額(我們認為較低的健康比率是有利的零售商經濟指標);
“內嵌空間”指總建築面積少於10,000平方英尺的空間;
“租賃佔有率”按已簽訂租約的總適用GLA的百分比計算,無論租約是否已開始或鄰居是否已佔有;
“合併”是指2018年11月與菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心REIT II,Inc.的合併,後者是一家由我們提供諮詢和管理的上市非交易REIT;
“MgCl”指馬裏蘭州一般公司法;
“基於必需品和服務的商品和服務”或“基於必需品的零售”是指日常生活中不可或缺、必要或常見的或傾向於缺乏彈性的商品和服務(即,其需求不會根據消費者的收入水平而變化),如“我們的業務和財產-物業”中進一步討論的那樣;
“鄰居”指的是我們的房客之一;
“運營單位”是指在經營合夥企業中擁有有限合夥權益的單位,這些單位可以一對一的方式贖回現金,或者在我們選擇的情況下贖回我們的普通股;
“運營合夥”是指特拉華州的菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥企業I,L.P.,其中我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是唯一的普通合夥人(基本上我們的所有業務都是通過運營合夥企業進行的);
“PECO”、“Phillips Edison”、“We”、“Our”、“us”和“Company”是指菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)及其合併子公司,包括運營合夥公司;但在有關REIT資格的聲明中,這些術語僅指菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.);
“PELP交易”是指2017年10月的交易,根據該交易,我們通過收購菲利普斯·愛迪生有限合夥公司(Phillips Edison Limited Partnership,簡稱PELP)的某些房地產資產和第三方投資管理業務,將我們的管理結構內部化,以換取運營單位和現金;
“資產組合保留率”的計算方法是:(I)當期租約到期的被保留鄰居的總面積除以(Ii)在此期間到期的租約總面積(投資組合保留率提供了在租約即將到期時我們在購物中心留住鄰居的能力;一般來説,保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本);“投資組合保留率”的計算方法是:(I)當期租賃到期的保留鄰居的總面積除以(Ii)在此期間到期的租約總面積(Portfolio Retention Rate)(投資組合保留率);
“公眾同行”或“公眾同行”是指仲量聯行確定的11家REITs,其中投資組合中至少50%的購物中心是社區或社區中心,截至2021年5月21日收盤時,REIT的最低市值至少為9億美元;這11家REITs是Acadia Realty Trust、Brixmor Property Group Inc.、Federal Realty Investment Trust、Kimco Realty Corporation、Kite Realty Group Trust、Regency Centers Corporation、Retail Opportunity Investments,這11家REITs是Acadia Realty Trust、Brixmor Property Group Inc.、Federal Realty Investment Trust、Kimco Realty Corporation、Kite Realty Group Trust、Regency Centers Corporation、Retail Opportunity Investments
三、


“每平方尺”指每平方尺;
“循環信貸安排”是指我們5億美元的優先無擔保循環信貸安排;
“再融資”是指公司於2021年7月2日達成的9.8億美元的新信貸安排,包括5億美元的優先無擔保循環信貸安排和兩批2.4億美元的優先無擔保定期貸款;與再融資有關,公司償還了2025年到期的472.5美元定期貸款;
“同一中心”是指在每個適用的報告期內(例如,對於2020年同一中心資產組合,自2019年1月1日以來;對於2021年同一中心資產組合,自2020年1月1日以來)擁有並運營的物業或物業組合;為了比較截至2019年、2018年、2017年和2016年的年度的同一中心NOI,“同一中心NOI”是指“同一中心NOI(經交易調整)”;
“同一中心NOI(經交易調整)”是同一中心NOI,其列報方式好像PELP交易和合併發生在每次列報的最早可比期間的1月1日(見“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP計量”);
“證券法”指經修訂的1933年證券法;
“太陽帶”指的是美國的以下州:阿拉巴馬州、亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅裏達州、佐治亞州、路易斯安那州、密西西比州、內華達州、新墨西哥州、南卡羅來納州、田納西州和得克薩斯州;
“頂級雜貨商”是指JLL根據Placer.ai估計的2021年3月每個州雜貨商接待的訪客數量確定的每個州排名前三的雜貨商;
“貿易區”是指購物中心周圍3英里的區域;
“未合併合資企業”是指我們在22個購物中心擁有股權的兩家未合併的第三方機構合資企業;以及
“全資物業”、“全資投資組合”、“全資中心”和其他類似術語是指我們在截至2021年3月31日的財務報表中擁有併合並的278個購物中心,不包括(I)我們在2021年3月31日之後處置的兩個購物中心和(Ii)截至2021年3月31日我們擁有股權的兩個未合併合資企業擁有的22個購物中心。
四.


招股説明書摘要
本摘要重點介紹了本招股説明書中的一些信息。它不包含您在投資我們的普通股之前應該考慮的所有信息。您應仔細閲讀“風險因素”標題下的更詳細信息以及本招股説明書中包含的其他信息。除非另有説明,否則本招股説明書中包含的信息假設本次發行中將出售的普通股以每股28.00美元的價格出售,承銷商不會行使其選擇權,額外購買最多255萬股我們的普通股來彌補超額配售(如果有的話)。

公司概述
根據仲量聯行的數據,菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)是美國最大的全渠道雜貨錨定購物中心的所有者和運營商之一,其頂級雜貨商錨定的物業比例在公共同行中最高。自1991年開始我們的業務以來,以雜貨店為主的社區購物中心一直是我們的主要關注點,我們相信,隨着時間的推移,這一關注點已經產生了卓越的增長和誘人的風險調整回報。我們的投資組合主要由社區中心組成,這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區域劃分)固定。截至2021年3月31日,我們的投資組合佔有率為94.8%。我們的租户,我們稱之為“鄰居”,是國家、地區和當地零售商的混合體,主要提供基於必需品和服務的商品和服務。
截至2021年3月31日,我們擁有300個購物中心的股權,包括278個全資物業,貢獻了我們ABR的98%以上,以及通過兩家未合併的第三方機構合資企業擁有的22個購物中心物業。總體而言,我們的全資購物中心組合和通過我們未合併的機構合資企業擁有的按比例分配的購物中心在31個州約有3170萬平方英尺。下表提供了截至2021年3月31日在每個指定的美國地理區域產生的總ABR的百分比:
按地區劃分的ABR百分比
太陽帶(1)
中西部(2)
東(3)
山(4)
總計
48.8%25.5%19.0%6.7%100.0%
(1)包括亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅裏達州、佐治亞州、內華達州、新墨西哥州、南卡羅來納州、田納西州和德克薩斯州。
(2)包括伊利諾伊州、印第安納州、愛荷華州、堪薩斯州、肯塔基州、密歇根州、明尼蘇達州、密蘇裏州、俄亥俄州和威斯康星州。
(3)包括康涅狄格州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、紐約州、北卡羅來納州、賓夕法尼亞州和弗吉尼亞州。
(4)包括科羅拉多州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州。
截至2021年3月31日,我們96.4%的ABR來自全渠道雜貨錨定的購物中心,82.2%的ABR來自第一或第二雜貨商的購物中心,按各自的形式銷售。根據仲量聯行(JLL)的數據,菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)在其公共同行中以頂級雜貨商為主的中心所佔份額最高。
截至2021年3月31日,我們排名前五位的鄰居都是雜貨商:
·克羅格(Kroger)旗下有拉爾夫(Ralphs)、哈里斯·蒂特(Harris Teeter)、蘇佩斯國王(King Soopers)和史密斯(Smith‘s)等旗幟,擁有54個門店,佔我們ABR的6.6%--按門店數量計算,我們是克羅格最大的房東;
·Publix,擁有47個門店,佔我們ABR的5.5%-按門店數量計算,我們是Publix的第二大房東;
·Ahold Delhaize,包括Stop&Shop和Giant等橫幅,固定了23個地點,產生了4.5%的ABR;
·艾伯森-西夫韋(Albertsons-Safeway),包括西夫韋(Safeway)和寶石-奧斯科(Jewel-Osco)等橫幅,錨定了28個地點,產生了4.3%的ABR;以及
·沃爾瑪(Walmart),它擁有13個門店,創造了我們2.3%的ABR。
我們的商業模式建立在擁有和運營以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心的基礎上,這些購物中心向普通美國家庭提供基於必需品的商品和服務。截至2021年3月31日,對於我們的全資購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的按比例分配的購物中心,我們約72.6%的ABR來自基於必需品和服務的零售商。截至2021年3月31日,我們的全資中心平均面積約為11.3萬平方英尺,我們的在線鄰居平均佔地2100平方英尺。根據仲量聯行的數據,我們的平均中心面積為11.3萬平方英尺,比我們的公共同行的21.7萬平方英尺要小。我們認為,較小的購物中心和較小的鄰居空間創造了一種積極的租賃動力,因為空間的大小可以滿足大量零售商的需求,這些零售商正在發展和開設新店,我們認為這創造了定價權。2019年,露天購物中心65%的租賃活動面積不到2500平方英尺。
我們相信,我們專注於雜貨的電子商務具有彈性和適應性,許多顧客拜訪我們的鄰居,收集在線購買的商品。我們認為,食品雜貨銷售在電子商務中具有彈性,因為送貨的經濟性通常對雜貨商沒有吸引力。我們認為食品雜貨的利潤率通常為2-4%,除非顧客願意支付送貨費用,否則與送貨相關的額外成本會給雜貨商帶來整體損失。我們認為,送貨費是我們市場客户的主要威懾因素,客户已經表現出更喜歡在線商店提貨(BOPIS)而不是送貨,因此商店仍然是送貨點。
我們相信,我們的中心是鄰國全渠道戰略的重要組成部分,隨着電子商務的持續增長,我們的中心為全渠道零售商提供關鍵的最後一英里配送和BOPIS選項的解決方案。截至2021年3月31日,我們估計87%的雜貨商向客户提供BOPIS選項。2020年,我們成立了戰線
1


ROW TO GO®是一項計劃,提供方便的路邊接送服務和清晰標明的停車位,以方便客户從所有鄰居那裏接送客人。現在,我們大約91%的產品組合提供了Front Row To Go®。我們相信,這項計劃是對我們雜貨店BOPIS擴張的補充,併為我們的中心帶來持續高水平的客流量。我們的中心現在記錄的客流量超過了新冠肺炎大流行之前的水平。根據Placer.ai向我們提供的數據,2021年3月,我們中心的客流量是2019年平均月度水平的104%。Placer.ai是一家通過收集地理位置和鄰近數據為零售商、商業地產所有者和市政當局分析位置和客流量的公司。
我們的購物中心
下面的地圖顯示了截至2021年3月31日我們的投資組合的地理分佈,包括通過我們未合併的機構合資企業擁有的購物中心物業。我們的投資組合由分佈在31個州的300處房產組成(不包括2021年3月31日之後發生的7次處置):


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https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/top10markets.jpg
2


下表提供了截至2021年3月31日我們的全資投資組合(除非另有説明)的彙總信息(以千美元和平方英尺為單位,不包括每平方英尺的數據):
2021年3月31日
購物中心的數量278 
州的數量31 
總玻璃31,306 
普通購物中心玻璃113 
總ABR$386,971 
基於必需品和服務的ABR總額(1)
72.6 %
與食品雜貨相關的:
ABR的百分比來自以雜貨為基礎的全渠道購物中心
96.4 %
來自雜貨店主播的ABR百分比35.4 %
來自非雜貨店主播的ABR百分比13.6 %
來自行內空格的ABR百分比51.0 %
GLA的百分比租給了雜貨店鄰居48.7 %
雜貨商健康比率(2)
2.1 %
ABR的百分比來自雜貨店主播銷售額排名第一或第二的中心82.2 %
報告雜貨店每平方英尺的年平均銷售額$609 
租賃入住率佔可出租平方英尺的百分比:
總投資組合94.8 %
錨艙97.3 %
內聯空格89.8 %
平均剩餘租期(年):(3)
總投資組合4.6 
雜貨店錨地空間4.7 
非雜貨錨泊空間5.0 
內聯空格4.1 
投資組合保留率:(4)
總投資組合88.8 %
錨艙92.9 %
內聯空格80.3 %
每平方英尺平均ABR:
總投資組合$13.05 
錨艙$9.34 
內聯空格$20.82 
(1)包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分配的購物中心部分。
(2)基於可獲得的最新報告的銷售數據。
(三)截至2021年3月31日,平均剩餘租賃年限(以年計)。包括延長租期的未來選項,我們的總投資組合、雜貨店主播、非雜貨店主播和內聯空間的平均剩餘租賃期(以年計)分別為20.9、31.4、16.0和7.9。
(4)截至2021年3月31日的三個月。
最新發展-租賃業務的最新進展
對於我們的全資物業,截至2021年6月30日,我們投資組合的租賃入住率佔可出租平方英尺的百分比為94.7%,而截至2021年3月31日為94.8%。截至2021年6月30日,我們錨地的租賃入住率為96.8%,而截至2021年3月31日為97.3%;截至2021年6月30日,在線租賃入住率為90.6%,而截至2021年3月31日為89.8%。此外,截至2021年6月30日,我們全資投資組合的平均每平方英尺ABR為13.21美元,其中錨地每平方英尺ABR為9.41美元,內聯空間每平方英尺ABR為21.10美元。相比之下,截至2021年3月31日,總投資組合的價格為每平方英尺13.05美元,錨定空間為每平方英尺9.34美元,內聯空間為每平方英尺20.82美元。

3


以下是截至2021年6月30日的三個月和截至2021年3月31日的三個月我們全資擁有的購物中心的租賃活動摘要:
交易總數(1)
內聯交易(1)
Q2 2021Q1 2021Q2 2021Q1 2021
新租約:
租約數目124 153 121 147 
平方英尺(以千為單位)341 467 278 341 
ABR(千)$6,338 $8,120 $5,816 $6,605 
每平方英尺ABR$18.57 $17.39 $20.94 $19.34 
簽訂新租約的每平方英尺成本$28.97 $29.00 $26.80 $29.65 
可比租約數量57 70 55 70 
可比租金價差18.5 %12.4 %19.0 %12.4 %
加權平均租期(年)7.2 8.0 6.8 6.2 
續訂和選項:
租約數目174 163 159 147 
平方英尺(以千為單位)1,049 978 333 312 
ABR(千)$12,895 $11,472 $7,306 $7,069 
每平方英尺ABR$12.30 $11.73 $21.95 $22.67 
續簽前每平方英尺ABR$11.55 $10.97 $20.08 $21.02 
每平方英尺ABR百分比增長6.5 %6.9 %9.3 %7.8 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.48 $2.20 $3.58 $4.85 
可比租約數量(2)
155 136 148 133 
可比租金價差(2)
8.0 %8.0 %9.4 %7.9 %
加權平均租期(年)5.4 3.9 4.0 4.0 
投資組合保留率85.5 %88.8 %79.5 %80.3 %
(1)由於四捨五入關係,每平方尺的款額可能不能準確地根據表內所列的其他款額重新計算。
(2)不包括期權的行使。

競爭優勢
我們相信,我們作為領先的全渠道雜貨店的社區購物中心所有者和經營者的地位是建立在以下競爭優勢的基礎上的:
獨家專注於以雜貨為基礎的全渠道購物中心
自1991年開始我們的業務以來,我們的核心戰略一直專注於擁有和運營以雜貨店為基礎的購物中心。我們相信,我們的中心以主要的雜貨橫幅為基礎,這些橫幅將顧客吸引到我們的中心。我們將我們的雜貨主播分類為尼爾森TDLinx建立的商店格式。我們今天全資擁有的中心的雜貨店業態如下,包括截至2021年3月31日的鄰居詳細信息:
·傳統,包括全線自助式雜貨店。我們最大的兩個傳統雜貨店鄰居是:
◦克羅格,它定位了54個地點,創造了我們6.6%的ABR。按門店數量計算,我們是克羅格最大的房東。
◦Publix,它定位了47個地點,創造了我們5.5%的營業收入。按門店數量計算,我們是Publix的第二大房東。
·天然食品和美食,包括主要提供天然、有機或美食的自助雜貨店。我們最大的兩個天然雜貨店鄰居是:
◦Sprouts,它錨定了11個地點,產生了1.3%的營業收入。按門店數量計算,我們是Sprouts最大的房東。
◦Trader Joe‘s,它有六個地點,產生了0.4%的營業收入。
·超級中心(SuperCenter),其中包括一家全線超市,在同一屋檐下有一名全線折扣銷售員。我們有一個超市鄰居:
沃爾瑪(◦Walmart),它擁有13個門店,創造了2.3%的營業收入。
·品種有限,包括種類較少、選擇有限的超市。我們最大的兩個有限雜貨店鄰居是:
◦阿爾迪,它定位了四個地點,產生了我們0.2%的ABR。
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◦省了很多錢,它固定了兩個地點,產生了0.1%的營業淨利潤。
·批發俱樂部(Wholesale Club),包括分發包裝和散裝食品以及一般商品的會員制俱樂部商店。我們有一個批發俱樂部雜貨店鄰居:
◦BJ的批發俱樂部,它固定在兩個地點,產生了0.4%的營業收入。
我們相信,以雜貨店為基礎的全渠道購物中心是社區基礎設施中提供必需品和服務的關鍵要素,因此,我們相信,相對於其他形式的零售房地產,我們的中心具有卓越的耐用性和更高的回報潛力。截至2021年3月31日,我們96.4%的ABR來自全渠道雜貨錨定購物中心,35.4%的ABR來自我們全資擁有的投資組合中的雜貨鄰居。此外,截至2021年3月31日,我們只有13.6%的ABR是由非雜貨商的主播產生的。我們的非雜貨店主播種類繁多。我們最大的非食品雜貨錨是TJX公司,其中包括T.J.Maxx品牌,截至2021年3月31日,TJX公司創造了我們ABR的1.3%。截至2021年3月31日,我們第二大的非食品雜貨錨Dollar Tree產生了大約1.0%的ABR。
我們相信,以雜貨店為基礎的全渠道購物中心的房地產價值在經濟週期中具有彈性。根據仲量聯行(Jones Lang LaSalle America,Inc.)的數據,自2015年以來,以雜貨為錨定的零售物業的資產價格上漲了21.5%,這與同期價值下降21.8%的非雜貨零售物業的價格表現形成了鮮明對比。
我們與雜貨店鄰居保持着牢固的關係。我們的投資組合由34家雜貨商組成,橫幅超過55個。截至2021年3月31日的三個月,我們的雜貨鄰居保留率為92.2%,截至2020年12月31日的一年,這一比率為97.1%。此外,我們積極監測我們的雜貨店鄰居的表現,以平衡租金增長和他們創造利潤的能力。平均而言,向我們報告銷售額的雜貨店鄰居截至2021年3月31日的健康比率為2.1%,這代表鄰居支付的年度租金和費用回收金額佔其年度總銷售額的百分比。根據仲量聯行的數據,這一健康比率比雜貨商平均2.7%的健康比率更有利。較低的雜貨商健康比率為我們提供了有效管理租金的知識,同時尋求確保我們雜貨店主播的財務穩定。
我們相信,我們的雜貨店主播和我們基於必需品的在線鄰居是必要的企業,比其他類型的零售具有更大的穩定性和彈性,我們在整個新冠肺炎大流行期間強勁的絕對和相對錶現就證明瞭這一點。在截至2020年12月31日的一年中,我們報告的雜貨店每平方英尺的年平均銷售額為609美元,這兩個時期都報告的雜貨店的年平均銷售額比前一年增長了14.1%,相比之下,根據美國人口普查局(U.S.Copulation Bureau)的數據,2020年所有雜貨店的銷售額增長了11%。
我們相信,我們和我們的在線鄰居都受益於我們的雜貨店主播產生的強勁的經常性人流量。我們相信,我們以雜貨店為基礎的全渠道購物中心受益於多種因素,包括對最後一英里送貨、BOPIS、在家辦公、本地購物的需求不斷增長,以及消費者偏好從區域購物中心轉向當地零售選擇,包括露天購物中心。根據食品營銷研究所(Food Marketing Institute)的數據,2019年期間,美國消費者平均每週光顧雜貨店1.6次。根據Placer.ai的數據,2020年期間,我們的購物中心平均每週客户訪問量超過1.9萬人次。我們相信,我們的雜貨店主播產生的頻繁的人流量支持我們的在線空間保持穩定的銷售量,並增強我們的在線鄰居支付租金的能力。截至2021年3月31日止三個月及截至2020年12月31日止年度,我們新直插式租賃的可比租金利差分別為12.4%及10.9%。
以郊區社區的市場領先經銷商為基礎的差異化、全國性和規模化投資組合
截至2021年3月31日,我們擁有300個購物中心的股權,包括278個全資購物中心和22個購物中心,通過兩家未合併的第三方機構合資企業。我們的中心分佈在31個州。我們的投資重點是擁有由1號或2號雜貨商固定在貿易區的社區中心,這些中心的規模合適,並且具有我們的目標貿易區人口概況。截至2021年3月31日,我們82.2%的ABR來自購物中心,其雜貨店鄰居的銷售額排名第一或第二。我們認為購物中心的形式很重要,我們的戰略重點是擁有和運營較小的社區和社區中心。根據仲量聯行的數據,我們投資組合中約93%由社區和社區中心組成,這一比例高於我們的任何公共同行。根據仲量聯行的數據,我們的平均中心面積為11.3萬平方英尺,遠遠小於我們公共同行的平均中心面積21.7萬平方英尺。我們認為,較小的中心提供了更高的增長潛力,因為它們享有積極的租賃動力,因為(I)可供租賃的空間較少,(Ii)我們認為零售商的需求更高,因為較小的空間是當今零售商的首選,(Iii)對大盒子零售商的敞口較小,我們認為大盒子零售商的風險更高,因為目前來自大盒子零售商的需求較少,回填成本較高,以及(Iv)較小的中心通常資本支出較低。
我們的目標是在人口結構支持必需品零售概念的市場上進行具有吸引力的投入收益率和增長潛力的投資。根據Costar的數據,美國大約有1.5萬個以食品雜貨為基礎的購物中心。我們相信,根據我們的市場調查,大約有5800處房產是由銷售額排名第一或第二的雜貨商根據我們的目標人口統計資料確定的,我們認為這些房產是我們潛在的收購對象。我們的投資組合在3英里貿易區的家庭收入中位數約為68,100美元,根據美國人口普查局的數據,這與2019年美國家庭收入中位數68,700美元相比是有利的。在我們的投資組合中,3英里貿易區的平均人口約為6.1萬人。我們相信,我們的人口統計指標與我們最大的兩個雜貨商鄰居克羅格(Kroger)和普萊克斯(Publix)的人口指標非常吻合。根據Synergos Technologies,Inc.的數據,克羅格在三英里貿易區的平均門店人數為5.5萬人,家庭收入中位數為6.3萬美元,Publix門店在三英里貿易區的平均門店人數為6.3萬人,家庭收入中位數為6.8萬美元。我們的業績和經驗證明,這些人口統計數據支持我們的雜貨商和在線鄰居,因為我們保持了較高的入住率,併成功增長了租金。我們已經實現了2017-2019年三年期間和2021年第一季度公共同行中行業領先的續訂利差。
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提供強勁業績的始終如一的記錄
我們相信,隨着時間的推移,我們的商業模式和目標市場方法已經產生了強勁的增長。截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的年度,我們的淨收益(虧損)分別為550萬美元、7280萬美元、4700萬美元和4170萬美元。在2017年、2018年和2019年這三年期間,也就是新冠肺炎大流行之前,我們的同心噪聲指數平均增長3.6%,我們的核心運營資金(即核心FFO)每股平均增長4.8%。新冠肺炎疫情影響了我們的經營業績,在截至2020年12月31日的一年裏,我們的同中心噪聲指數下降了4.1%,每股核心淨收益下降了6.2%。在截至2021年3月31日的三個月裏,新冠肺炎疫情對我們運營業績的影響有所下降。截至2021年3月31日的三個月,我們的淨收入為10萬美元,與截至2020年3月31日的三個月相比,我們的同一中心NOI下降了0.9%,與截至2020年3月31日的三個月相比,我們的核心FFO每股增長了9.3%。我們的可比續訂租約利差在截至2019年12月31日的三年中平均為9.5%,在截至2020年12月31日的一年中為6.7%,在截至2021年3月31日的三個月中為8.0%。請參閲本招股説明書中其他部分包含的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”,以對非GAAP衡量標準與淨收益(虧損)進行核對。
我們相信,由於我們專注於以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心,我們的回報得到了提高,這些購物中心需要較低的資本支出水平才能保持淨運營收入(NOI)。我們的資本開支佔噪音指數的百分比,明顯低於我們的公共同業。在2018-2020年的三年期間,我們的資本支出佔NOI的百分比平均約為19.8%,顯著低於我們的公共同行羣體的平均資本支出佔NOI的約31%。我們認為,我們的中心需要較低的資本支出佔NOI的百分比,原因有很多,包括我們的高租户保留率,我們中心空間的有利供應需求動態,對我們認為更容易受到電子商務影響的租户類別(如辦公用品、娛樂和電子產品)的風險敞口減少,以及我們中心的平均租户規模較小。
下表中的結果顯示了我們的一貫記錄(以千美元為單位):
*截至三個月的時間
2021年3月31日(1)
年終
2020年12月31日(1)
三年過去了
2019年12月31日(2)
淨收益(虧損)$117 $5,462 $(67,569)
同心噪聲(下降)增長(3)(4)
(0.9)%(4.1)%3.6 %
可比續訂租約平均價差8.0 %6.7 %9.5 %
租賃入住率94.8 %94.7 %94.2 %
每股核心FFO增長(下降)(3)
9.3 %(6.2)%4.8 %
(一)增長或下降按可比上年同期計算。
(2)增長或下降以及入住率是按這三年的平均值計算的。
(3)截至2019年12月31日的三年,代表同一中心NOI(經交易調整)。見“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非公認會計準則衡量標準”。
(4)我們上面提到的同一中心NOI、同一中心NOI(經交易調整)、NOI和核心FFO是非GAAP財務指標。有關同一中心NOI、同一中心NOI(經交易調整)、NOI和核心FFO的定義、這些指標與淨收益(虧損)(最直接可比的GAAP財務指標)的對賬情況,以及我們管理層為什麼認為這些指標的公佈為投資者提供了有用信息以及管理層使用這些指標的任何其他目的的説明,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP指標”(Management‘s Discessing and Analysis of Financial Condition and Results of Operations of Operations-Non-GAAP Measures)。
來自適應性和多樣化鄰居的穩定、彈性和不斷增長的租金
我們的投資組合在新冠肺炎疫情造成的困難經濟條件下表現出了強大的韌性。截至2021年3月31日,我們的組合租賃入住率為94.8%,我們佔用的空間100%對外開放。根據Placer.ai提供的數據,截至2021年3月31日的一個月,我們的客流量是截至2019年12月31日的年度平均月度水平的104%。我們認為,我們的投資組合對陷入困境的零售商的敞口很小,事實證明,我們的ABR中只有不到1%來自2020年宣佈破產的15家最大的零售商。
仲量聯行表示,2020年,我們從鄰居那裏收取了很高比例的租金和回收賬單,收取結果比任何公共同行都要好。在截至2020年6月30日的三個月裏,對於我們的全資投資組合和通過我們未合併的合資企業按比例持有的部分,我們最初收取了86%的租金和回收賬單,此後我們已經收取了同期此類金額的93%。我們繼續收取過去帳單期間的欠款。截至2021年6月15日,我們已經收取了2020年4月至2021年3月所有租金和回收賬單的96%。此外,截至2021年6月15日,我們在2021年4月和5月分別收取了98%和97%的租金和退款。儘管某些鄰國在整個2020年都因新冠肺炎疫情而經歷了艱難的經濟狀況,但我們批准了有限的延期租金和減免租金的請求。截至2021年3月31日,從2020年3月新冠肺炎大流行開始,我們執行的租金減免總額不到投資組合資產負債率的2%.
我們相信,我們以必需品為基礎的零售戰略,加上近年來我們資本循環計劃的成功執行,使我們的投資組合能夠成功度過2020年的經濟低迷。我們在2017年開始了一項有紀律的資本回收計劃,以提高我們投資組合的整體質量,去槓桿化我們的資產負債表,併為公司的首次公開募股(IPO)做準備。自2017年以來,我們已經以4.421億美元的價格出售了45項資產。
截至2020年12月31日,與2020年3月31日相比,投資組合租賃入住率僅下降0.9%至94.7%,線上租賃入住率下降1.2%至88.9%。在2020年12月31日至2021年3月31日期間,投資組合租賃入住率增長了0.1%至94.8%,線上租賃入住率增長了0.9%至89.8%。我們相信,基於
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目前的租賃活動,我們可以增加在線入住率和總入住率高於目前的水平。隨着入住率達到更高的水平,我們相信,如果有更有利的供需動態,我們將能夠加快租金增長。
我們通過地理、物業和鄰居多元化以及租賃結構實現現金流穩定。截至2021年3月31日,我們的中心分佈在31個州。截至2021年3月31日,沒有一家物業對我們的ABR貢獻超過1.2%,沒有一家MSA對我們的ABR貢獻超過7.2%。截至2021年3月31日,我們全資擁有的購物中心和通過我們的機構合資企業擁有的購物中心擁有約5400個佔用空間。我們認為,我們以必需品為基礎的零售戰略,加上強大的地理和鄰國多元化,限制了州和地方呆在家裏的影響,並在新冠肺炎大流行期間鎖定了訂單。此外,我們的管理團隊在其他許多艱難的經濟環境中成功運營了30年,包括2001年的經濟衰退和2007-09年的金融危機,積累了經驗和重要的洞察力,使我們能夠有效地管理困難的經濟狀況。
我們相信,我們的雜貨店鄰居的創新和適應能力使他們能夠成功地響應不斷變化的市場需求,並增強我們的產品組合。根據FoodIndustry.com的數據,按ABR計算,我們排名前五位的鄰國是美國銷售額最大的五家雜貨商,它們的總銷售額約佔2020年美國食品雜貨市場10.1萬億美元總銷售額的60%。作為我們許多雜貨店鄰居的大房東,我們與他們密切合作,制定他們的適應策略。這些鄰居資金充裕,用送貨上門和路邊提貨等電子商務概念補充了他們的店內戰略。我們相信,我們的鄰國適應不斷變化的需求模式的能力,有助於我們有彈性的人流趨勢。
資產負債表定位於外部增長和投資級評級
我們相信,在此次發行完成後,我們將處於有利地位,通過以有紀律的方式機會性地進行收購,同時保持有吸引力的槓桿狀況和靈活的資產負債表,從而擴大我們的投資組合。
截至2021年3月31日,我們的總債務約為20億美元(經此次發行調整,包括我們通過未合併的合資企業擁有的購物中心債務的比例部分),我們在隨後12個月的淨虧損為560萬美元。截至2021年3月31日,經此次發行調整後,我們的淨債務與12個月調整後EBITDARE之比為6.0x(假設承銷商全部行使超額配售選擇權,則為5.8倍)。此外,截至2021年3月31日,經此次發行和再融資調整後,我們估計我們將擁有577.0美元的總流動資金,其中包括我們5億美元循環信貸安排下的490.3美元未提取能力,以及8,670萬美元的現金和現金等價物。我們相信,我們保守的槓桿狀況和可觀的流動性將比我們的公共購物中心REIT同行更有利,並將使我們處於有利地位,能夠追求有吸引力的外部增長機會。我們相信,成為一家公開交易的REIT將使我們能夠獲得目前我們無法獲得的多種形式的股權和債務資本,進一步增強我們的財務靈活性和外部增長。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的就地NOI中約有73%是未負擔的,我們相信這為我們提供了再融資現有債務的靈活性,無論是與我們現有的關係銀行,還是通過進入私人或公共債務資本市場,我們預計這些市場將作為一傢俱有吸引力的上市公司提供給我們。我們相信,我們的資產負債表狀況為我們提供了以增值和審慎資本化的方式追求外部增長舉措的財務能力。我們的淨債務,我們調整後的EBITDAR, 我們上面提到的淨債務與EBITDARE的比率是非GAAP財務指標。有關淨債務和調整後的EBITDAre的定義、這些指標分別與總債務和淨收益(虧損)(GAAP最直接的可比性財務指標)的對賬情況,以及我們管理層為什麼認為這些指標的公佈為投資者提供了有用信息以及管理層使用這些指標的任何其他目的的説明,請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP指標”和“-流動性和資本資源-財務槓桿率”(以下簡稱:“-流動性和資本資源--財務槓桿率”)(見“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”和“-流動性和資本資源--財務槓桿率”)。
我們打算保持強勁的資產負債表,以追求投資級信用評級。
完全集成的National Operating Platform推動強勁的運營業績
我們相信,與PECO員工(我們稱之為合夥人)一起,完全控制擁有和運營我們購物中心的方方面面。我們不僱用外部租賃經紀人或物業經理。截至2021年3月31日,我們的完全整合和內部管理的運營平臺在美國20個州擁有約300名員工。我們相信,我們強勁的經營業績要歸功於我們本地智能的™運營平臺,它使我們的同事能夠從數以千計的鄰居和其他市場參與者那裏收集市場情報。此外,由於我們在美國的廣泛業務,以及員工的支持平臺,我們相信我們有能力迅速收購和整合購物中心,並在機會出現時有效地部署資本。我們多樣化的商品組合,包括鄰居和地理位置,為我們提供了專有的洞察力,讓我們瞭解哪些零售領域表現良好,哪些新興品牌正在實現財務成功。我們的投資組合管理團隊使用這些洞察力來優化商品組合並最大化租賃協議條款。我們的投資組合管理團隊中有12名員工,他們在我們公司的平均任職時間為11年,平均行業經驗為17年。
我們相信我們的租賃團隊結構是獨一無二的,優化了我們與鄰居的關係,並使我們能夠在我們的投資組合中創造有意義的價值。我們的內部租賃團隊由30名員工組成,包括一個新的租賃執行團隊、一個專門的續簽團隊和一個專門專注於新興品牌的國家客户團隊。截至2021年3月31日的三個月,我們執行了153份新租賃,而去年同期為87份,新租賃的可比租賃利差為12.4%。同期,我們還續簽了163份租約,總面積為100萬平方英尺,可比租賃利差為8.0%。截至2021年3月31日的三個月,我們與所有鄰國的投資組合保留率為88.8%,截至2020年12月31日的五年,平均為86.9%。我們相信,我們強勁的租賃業績和高保留率是我們專注於為每個中心和我們的新租賃執行團隊、專門的續簽團隊和國家客户團隊創造正確的商品組合的結果。
我們在成功管理機構資本方面有着良好的業績記錄。我們的第一隻機構基金是在2005年募集的。我們最近的三個機構基金包括與西北互惠銀行、TPG房地產和世邦魏理仕投資者的未合併合資企業。我們的西北互助合資企業是一家價值4.11億美元的全渠道雜貨錨定購物中心合資企業,成立於2018年11月,名為雜貨零售合作伙伴I(GRP I)。我們目前擁有這家合資企業14%的股份。我們
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2016年3月,該公司與TPG房地產(TPG Real Estate)成立了一家2.5億美元的股權合資企業,名為必要性零售合作伙伴(NRP),投資於全渠道雜貨錨定的購物中心。我們在這家合資企業中持有20%的股份。此外,2011年9月,我們與世邦魏理仕投資者提供諮詢的一羣國際機構投資者成立了一家1億美元的股權合資企業。我們擔任普通合夥人,在這家合資企業中持有54%的權益,後來實現了這一點。我們在世邦魏理仕合資企業中創造了16.1%的內部回報率。我們的西北互惠銀行和TPG房地產合資公司仍然活躍,尚未完全變現。我們目前預計他們將實現目標回報。
我們在技術上進行了有意義的投資,以增強我們的運營能力和投資決策。我們的技術創新獲得了眾多行業獎項的認可,其中包括ComSpark、MRI Software和Realcomm頒發的獎項。我們使用的一些工具包括高級機器學習、機器人流程自動化和鄰居服務門户。在機器學習方面,我們正在使用內部專有數據和第三方數據源開發算法。我們目前關注的四個領域是鄰居信用、租金預測、雜貨商健康和最佳商品組合。我們使用機器人過程自動化來執行重複性任務並降低勞動力成本。我們的鄰居服務平臺(我們稱為DashComm®)是一個專有鄰居平臺,用於改進我們提供面向鄰居的客户服務的方式。過去五年,我們在科技項目上的投資超過4,330萬元。我們在技術上的投資使我們能夠在疫情期間無縫地將我們的員工轉移到遠程工作環境。
我們相信,我們的技術投資增強了我們的投資和資產管理流程。我們開發了PECO Power ScoreTM,這是一種專有的資產評估算法,用於分析數千個數據點,以更好地瞭解哪些變量與強大的中心績效相關並對其做出貢獻。PECO Power ScoreTM由45個變量組成,包括每平方英尺的雜貨商銷售額、擁有學士學位的貿易區人口百分比、中心年齡、多鄰居單位的GLA百分比、雜貨商信用評級和3英里人口增長。我們相信,PECO Power ScoreTM為雜貨店購物中心的實力和質量提供了一個基於數據的評分。因此,我們相信PECO Power ScoreTM是我們的交易團隊評估潛在購物中心收購的質量以及我們的投資組合管理團隊衡量我們資產表現的關鍵指標。我們相信,這種有紀律的數據驅動的資產評估方法有助於行業領先的運營業績和現金流增長。
我們還創建了一個定性模型來評估食品雜貨錨的穩定性。食品雜貨佔用壽命動態評分,或GOLD ScoreTM,是為了更好地評估我們雜貨店主播的健康和穩定性而創建的。利用我們與雜貨店合作伙伴30年的跟蹤記錄,我們評估了數百個變量,以確定哪些變量對特定購物中心雜貨店鄰居的壽命影響最大。Gold ScoreTM每年都會進行回測和調整。
經驗豐富、協調一致的管理團隊
我們相信,我們的執行管理團隊有很強的洞察力和運營敏鋭性,他們30多年來成功運營雜貨中心,並通過審慎的資產負債表管理創造價值。我們的首席執行官傑弗裏·S·愛迪生(Jeffrey S.Edison)於1991年與人共同創立了菲利普斯·愛迪生有限合夥公司(Phillips Edison Limited Partnership),最初是一家以雜貨店為基礎的購物中心,至今仍是我們的所有者。從那時起,愛迪生監督了對總價值約68億美元的資產的收購,其中大部分是以食品雜貨為基礎的購物中心。此外,我們的五人執行管理團隊擁有豐富的房地產經驗,在房地產相關職位上平均有27年的經驗,在公司的平均任期為14年。除了我們的執行管理團隊,我們下一個最高級的管理人員是我們的高級副總裁,他們負責運營每個業務部門,如會計、租賃、物業管理和投資組合管理。截至2021年3月31日,我們擁有11名高級副總裁,他們在我們公司的平均房地產行業經驗為19年,平均任期為9年。我們受益於我們管理團隊的豐富經驗及其有效駕馭不斷變化的市場環境以實現持續增長的能力。此外,我們相信我們執行管理團隊的利益與我們的股東緊密相連。截至此次發行完成,我們預計我們的執行管理團隊將在完全稀釋的基礎上共同擁有我們已發行普通股和運營部門約7.5%的股份,按每股28美元的公開發行價計算,這相當於263.4美元的價值。
業務目標和增長戰略
我們的主要目標是通過執行內部和外部業務和增長計劃,為我們的股東提供有吸引力的風險調整後的回報,這些計劃包括:
以低於市場租金的價格轉租推動噪聲增長
我們尋求通過最大限度地提高租賃率和吸引高質量的零售商來增加我們中心的NOI,同時改善我們租金收入的商品組合和信用狀況。截至2021年3月31日,對於我們的全資投資組合,我們總共有416份租約在2021年到期,相當於160萬平方英尺的GLA。雖然我們無法預測當我們續簽或更換這些即將到期的租約時,我們在2021年將達到什麼租金水平,但在2020年期間簽署的新租約的可比租金價差為8.2%,截至2020年12月31日的年度,租賃續訂和期權的可比租金價差為6.7%。截至2021年3月31日的三個月,新籤租賃的可比租金價差為12.4%,續租和期權的可比租金價差為8.0%。
最近的租賃活動一直很強勁。在截至2021年3月31日的三個月內,我們簽署了316份新租約和續簽租約,總面積為140萬平方英尺。相比之下,在截至2019年12月31日(新冠肺炎疫情爆發前的最後一段時間)的三年內,我們的平均季度租賃結果為每季度195份執行租賃,相當於每季度90萬平方英尺。
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出租空置空間以提高入住率和噪音
我們打算增加中心租賃空間的百分比,以推動額外的現金流和噪聲。我們在全國擁有經驗豐富的租賃專業人員,致力於(I)提高入住率,(Ii)創造最佳銷售組合,(Iii)最大化租金收入,(Iv)通過每年增加合同租金來執行租賃。截至2021年3月31日,我們的錨地租賃比例為97.3%,內聯空間租賃比例為89.8%,而截至2019年12月31日(新冠肺炎疫情爆發前的最後一段時間),這兩個比例分別為98.0%和90.2%。我們相信,根據目前的租賃活動,我們可以將在線入住率和總入住率提高到目前的水平以上。隨着入住率達到更高的水平,我們相信,如果有更有利的供需動態,我們將能夠加快租金增長。2020年第三季度和第四季度,對我們地理位置優越的全渠道雜貨錨定零售空間的需求有所增加,並接近2019年的租賃水平。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們租賃了140萬平方英尺,比去年同期增長了29%,與截至2019年3月31日的三個月相比增長了43%。我們在新冠肺炎疫情爆發前的租賃入住率水平,加上我們目前的租賃需求和管道,使我們處於有利地位,可以進一步提高入住率。
有選擇地收購以雜貨為基礎的全渠道購物中心
我們打算有選擇地收購全渠道雜貨店為基礎的購物中心,在支持我們基於必需品的零售戰略的市場上具有誘人的收益。我們專注於目標市場的收購,我們認為資本化率通常比一級市場高出50-100個基點。我們擁有一支由六名專業人士組成的專業交易團隊,他們在我們公司擁有平均12年的房地產交易經驗和10年的平均任期,負責執行我們所有的收購和處置。在考慮和評估潛在的收購機會以及加強我們經驗豐富的收購團隊時,我們採用了我們的專有承保方法,其中包括使用PECO Power ScoreTM來評估購物中心的屬性和預計回報。我們相信,考慮到我們的業務規模和團隊經驗,我們在收購中心方面保持着競爭優勢。我們保持着一個由數千家零售商、房地產經紀人和其他市場參與者組成的網絡,這讓我們對新的和非常可取的收購機會有了獨特的洞察力。由於我們在市場上的記錄和聲譽,我們經常被視為購物中心的首選買家。在2012-2018年的7年間,我們收購了280項資產,總價值47億美元,平均每年收購40項資產,價值6.7億美元。根據仲量聯行的數據,在2018年至2020年的三年時間裏,我們是公共同行中收購雜貨店為主的社區中心的最大買家。我們相信有大量的收購機會擺在我們面前,按銷售額排名第一或第二的雜貨商大約有5,800家購物中心,我們認為這些購物中心是我們潛在的收購對象。
執行重新開發機會
我們經驗豐富的專業人員團隊通過對我們的再開發計劃的投資,確定了在我們的中心釋放額外價值的機會。我們的戰略主要包括外圍開發、足跡重新配置、錨點重新定位和錨點擴張。由於受到新冠肺炎疫情的影響,我們的資本支出在2020年被優先考慮,以支持新的租賃活動。在更正常的運營環境中,我們尋找再開發機會來提高我們中心的整體收益率和價值,我們相信這將使我們能夠為股東創造更高的回報,同時創造出類拔萃的全渠道雜貨錨定的購物中心體驗。我們在重建項目上承保的增量無槓桿收益率預計在9%至11%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為3510萬美元,這一估計投資的總承保增量無槓桿收益率範圍預計在9.5%-10.5%之間。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同,該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量年度噪聲指數。我們每項重建計劃的平均淨投資額在200萬元至300萬元之間。我們相信,重建項目的平均規模較小是一個積極的因素,因為我們在這方面的風險是分散的。
把握有利的宏觀經濟趨勢
我們相信,有許多宏觀經濟趨勢對我們購物中心的增長潛力是積極的,包括太陽帶各州的人口趨勢,人口從城市社區向非城市社區的轉移,在家工作計劃的增加,最後一英里送貨的重要性,“本地商店”趨勢的增加,以及鄰居從購物中心搬遷到露天購物中心。
太陽帶地區的人口經歷了顯著的增長。根據美國人口普查局的數據,2000年至2020年間,太陽帶各州的總人口增加了2800萬人,佔美國總人口增長的56%。截至2020年,太陽帶各州佔美國人口的40%,比2000年的37%有所增加。我們投資組合中約49%的ABR位於陽光地帶各州。我們相信,由於太陽帶在總人口中所佔比例的增加,我們將受益於需求的增加。
根據克利夫蘭聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of Cveland)的數據,與2017年至2019年同期的平均水平相比,2020年3月至9月期間,流出美國城市社區和流入非城市社區的淨人口翻了一番。我們相信,我們的郊區業務處於有利地位,可以從這些趨勢中獲得額外的增長。
我們相信,全美範圍內在家工作倡議的增加將提高我們購物中心的增長潛力。我們相信,花更多時間呆在家裏的顧客更有可能光顧我們的郊區商店。
我們認為,消費者越來越喜歡在當地購物,而不是從大型零售商那裏購買產品。我們相信,當地商店以獨特的商業和牢固的鄰裏社會紐帶創造了充滿活力的社區。我們相信我們的在線鄰居代表了我們客户所需要的許多“本地商店”品質。
我們認為,新冠肺炎的流行催生了零售商從購物中心向露天購物中心的遷移,在某些情況下,還加速了零售商的遷移。零售商列舉了這一趨勢的一系列原因,包括生活方式的改變,大流行導致的客户對露天環境的偏好,成本節約以及與客户的距離越來越近。我們已經與零售商簽訂了租約,包括LensCrafters、Panda Express、Pearle Vision和Shoe Sensation,我們認為這些零售商正在追隨這一趨勢。
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公司治理概況
我們以一種我們認為與股東利益緊密一致的方式構建了我們的公司治理結構。我們公司治理結構的顯著特徵,我們預計將在此次發行完成後生效,包括以下內容:
·我們的董事會將不會被分類,我們的每位董事將每年接受選舉,我們的章程將規定,除非我們事先獲得股東的批准,否則我們不能選擇受允許我們對董事會進行分類的MgCl條款的約束;
·我們有完全獨立的審計、薪酬和提名以及公司治理委員會;
·根據美國證券交易委員會(SEC)適用的法規,我們至少有一名董事有資格成為“審計委員會財務專家”,審計委員會的所有成員都具備符合納斯達克上市標準的財務知識;
·我們已選擇退出MgCl中的企業合併和控股權收購法規;
·我們將不會有股東權利計劃,如果董事會在根據適用法律履行職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過一項權利計劃,我們未來將不會通過一項股東權利計劃,除非(I)得到我們股東的批准,或(Ii)在計劃通過後12個月內尋求股東的批准;
·我們的任何董事或股東(或他們各自指定的人)都無權被提名進入董事會;
·我們將採取股權政策,要求每位非僱員董事、首席執行官和彼此任命的高管擁有一定數量的公司特定股權;
·馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院,或如果該法院沒有管轄權,則美國馬裏蘭州地區法院巴爾的摩分部將是某些索賠的唯一和獨家法庭;
·我們的章程將規定,如果任何此類修改、廢除或採納以有權就此事投贊成票的多數票通過,我們的股東可以修改或廢除我們的章程中的任何條款,並通過新的章程;以及
·雖然OP單位的持有者有一定的批准權,包括控制權變更交易,但我們必須在任何此類投票中投票我們擁有的全部OP單位,投票比例與我們的股東在與此類交易有關的股東大會上投票的比例相同。本次發行生效後,截至2021年6月30日,我們將直接或間接控制約89.2%的OP單位。
我公司的資本重組和結構調整
資本重組
我們的股東批准了對我們章程或修正案條款的一項修正案,該修正案將我們在修正案生效時發行的普通股的每一股改為新設立的B類普通股的一股,我們稱之為“資本重組”。修正案自2021年7月2日向國家税務局備案並被國家税務局接受後生效。在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的6個月紀念日或董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期時,我們B類普通股的每股股票將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。在所有其他方面,我們的B類普通股與本次發行的B類普通股具有相同的優先權、權利、投票權、股息和其他分配的限制、資格以及贖回條款和條件。
有關更多信息,請參閲“資本重組”。
反向股票拆分
我們實施了一項三取一的反向股票拆分,從2021年7月2日起生效。此外,我們對運算單元進行了相應的反向分割。由於反向股票和運營單位的分離,我們的普通股和運營單位的每三股自動合併並轉換為一股普通股或運營單位的已發行和流通股(如果適用),四捨五入到最接近的1/100股或運營單位。反向股票和運營單位的拆分按比例影響所有普通股和運營單位,對任何股東或有限合夥人對所有已發行和已發行普通股或運營單位的所有權百分比沒有影響。除非另有説明,本招股説明書中的信息適用於反向股票和OP部門的拆分。
我們的運營夥伴關係
我們幾乎所有的業務都是通過運營夥伴關係進行的。我們將把我們從此次發行中收到的淨收益貢獻給運營夥伴關係,以換取OP單位。我們在經營合夥企業中的權益通常使我們有權按我們的持股比例分享經營合夥企業的現金分配和盈虧。透過我們的全資附屬公司Phillips Edison Grocery Center OP GP I LLC(經營合夥企業的唯一普通合夥人),我們一般擁有合夥協議下的獨家權力,管理及處理經營合夥企業的業務及事務,惟須獲得有限合夥人的若干有限批准及投票權。本次發行生效後,截至2021年6月30日,我們將直接或間接控制約89.2%的OP單位。
自向有限合夥人發行OP單位一年後開始,該有限合夥人有權要求經營合夥企業贖回部分或全部OP單位,以贖回時相當數量的我們普通股的價值為基礎,或在我們選擇的基礎上,以一對一的方式贖回我們的普通股,但須遵守我們章程中規定的某些調整以及我們的股票所有權和轉讓的限制,這一點在“股本説明”一節中有描述。
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轉移。“OP單位的每一次贖回都將增加我們在經營夥伴關係中的百分比所有權權益,以及我們在其現金分配和損益中的份額。有關更多信息,請參閲“運營夥伴關係和合作夥伴關係協議”。
我們的結構
下面的圖表列出了資本重組和此次發行完成後我們公司、運營夥伴和某些相關方的信息。以下所有權百分比假設承銷商購買額外普通股以彌補超額配售(如果有)的選擇權未被行使,幷包括上市股權授予,定義如下。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/simplepecostructurecharts-.jpg
__________
(1)包括467,075股未歸屬的限制性股票和未歸屬的以時間為基礎的限制性股票單位。不包括(I)我們2020年綜合激勵計劃下可供未來發行的4,903,530股普通股,以及(Ii)218,421股未歸屬業績限制性股票單位相關的股票(這些股份數量假設我們以尚未達到的業績和市場條件的最高水平發行作為此類未歸屬業績獎勵基礎的普通股;在業績或市場狀況未達到最高水平的情況下,根據這些計劃實際發行的股票數量可能少於上文反映的金額)。
(2)包括(I)我們預計將發行1,000,000個OP單位以結算我們與PELP交易相關的收益,以及(Ii)438,833個未授予的基於時間的LTIP單位。不包括(X)至多666,667個額外的運營單位,以結算我們與PELP交易達成的收益,以及(Y)1,073,869個未歸屬的基於業績的LTIP單位(這些運營單位的數量假設此類未歸屬的基於績效的獎勵在尚未達到的業績和市場條件的最高水平上歸屬;在業績或市場狀況未達到最高水平的情況下,根據這些獎勵歸屬的實際運營單位的數量可能少於上述反映的金額請參閲“敏感度分析”。OP單位可以贖回為現金,或者在我們選擇的情況下,在完全一對一的基礎上贖回我們普通股的股票,在某些情況下可以進行調整。就上述目的而言,LTIP單位是經營合夥企業的B類或C類有限合夥單位形式的長期股權激勵獎勵,隨着時間的推移或基於業績授予。在合作伙伴的合作協議中描述的特定事件發生時,B類或C類單元可轉換為同等數量的操作單元。
對關聯方的好處
此次發售完成後,我們的某些董事、高管和合夥人預計將獲得物質福利,包括:
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賺取收益
正如在“某些關係和相關交易--PELP交易貢獻協議”中所述,PELP貢獻協議建立了一個盈利結構,根據該結構,如果公司在2021年12月31日之前成功實現了流動性事件,包括批准我們的普通股在全國證券交易所上市交易,則出資人有權獲得最少1,000,000,最多1,666,667個OP單位作為或有對價。我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生、總裁墨菲先生和首席運營官邁爾斯先生預計將分別獲得根據PELP貢獻協議授予的運營單位的47.2%、8.1%和1.1%。請參閲“敏感度分析”。
公開上市批准書
關於本次發行,董事會已授權本公司向我們的某些聯營公司(包括我們指定的高管)授予LTIP單位和/或限制性股票單位(RSU),並向我們的某些董事授予限制性股票獎勵,或上市股權授予。上市股權授予將受制於我們的普通股在納斯達克上市並生效。
我們打算授予我們的同事,包括我們被任命的高管,總共包括484,061個RSU和LTIP單位,並將在授予之日的18個月週年日授予50%的獎勵,在授予之日的36個月週年日授予50%的獎勵(對於墨菲先生,在授予之日的18個月週年日授予50%的獎勵,在2023年12月31日授予50%的獎勵),但須受以下條件的限制:(A)在授予日的18個月週年日授予50%的獎金;在授予日的36個月週年日授予50%的獎金(或在墨菲先生的情況下,在授予日的18個月週年日授予50%的獎金,在2023年12月31日授予50%的獎金)。在這些獎項中,將授予愛迪生、墨菲、邁爾斯和考爾菲爾德先生和布雷迪女士的獎項分別為99,153個、73,729個、53,390個、33,898個和33,898個RSU和/或LTIP單位。除愛迪生先生外,授予我們每位董事的限制性股票獎勵相當於23,729股限制性股票。見“董事薪酬-董事上市補助金”和“高管薪酬表-上市股權補助金”。
我們的納税狀況
我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,以房地產投資信託基金(REIT)的身份對美國聯邦所得税徵税。為了維持房地產投資信託基金的地位,我們必須滿足一些組織和運營要求,包括要求我們在每個納税年度進行的分配至少等於我們應税收入的90%(不包括資本利得,計算時不考慮支付的股息扣除)。請參閲“聯邦所得税考慮事項”。
分銷策略
我們打算在獲得董事會授權的情況下,從本次發行後的第一個月開始,以每股普通股0.085美元的分配率,從合法可用資金中向本次發行中提供的普通股的持有者進行分配。在年化的基礎上,這將是普通股每股1.02美元,或者基於每股28.00美元的公開發行價,年化分配率約為33.6%。我們打算在本次發售完成後的12個月內保持這一分銷率,除非我們的運營結果、運營資金或FFO、核心FFO、調整後的FFO或調整後的FFO、流動性、現金流、財務狀況或前景、經濟狀況或其他因素與預測我們的分銷率時使用的假設存在重大差異。有關FFO、核心FFO和調整後的FFO的更多信息,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--關鍵績效指標和定義的術語”。我們打算進行分配,使我們能夠滿足適用於REITs的分配要求,並取消或最大限度地減少我們支付企業級聯邦所得税和消費税的義務。如果承銷商行使購買額外股份以彌補超額配售的選擇權,我們不打算減少預期的每股分派。
任何分派將由吾等董事會全權酌情決定,其形式、時間及金額將取決於多個因素,包括吾等實際及預期的經營結果;吾等的FFO;Core FFO;經調整的FFO;流動性;現金流及財務狀況;吾等實際從購物中心獲得的收入;吾等的營運開支;吾等的償債要求;吾等的資本開支;吾等融資安排下的禁令及其他限制;吾等的REIT應納税所得額;年度REIT的分配要求;適用的法律及本公司董事會認為相關的其他因素。
對我們普通股所有權和轉讓的限制
我們的章程包含對普通股、優先股和其他股本的所有權和轉讓的限制,旨在幫助我們保持作為美國聯邦所得税目的房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。我們章程的相關條款規定,除有限的例外情況外,任何個人或實體不得實益擁有或被視為擁有1986年修訂後的美國國税法或該法典中適用的推定所有權條款,超過我們普通股已發行股票總數的9.8%(按價值或按股份數量,以限制性較強者為準),或超過我們已發行股本價值的9.8%,或被視為擁有超過我們已發行股本價值9.8%的股份,或根據該法規適用的推定所有權條款而被視為擁有普通股總流通股的9.8%(按價值或按股份數量計算,以限制性較強者為準),或超過我們已發行股本價值的9.8%。我們將這些限制分別稱為“普通股持股限制”和“總持股限制”。本公司董事會可全權酌情豁免任何人士或實體(預期或追溯)遵守總股份持有量上限及普通股持股量上限(視屬何情況而定),並可在符合若干條件的情況下為該人士設立或增加例外持有人限額。如董事會認定嘗試成為或繼續符合資格成為房地產投資信託基金不再符合吾等的最佳利益,或不再需要遵守實益擁有權、推定所有權及轉讓股本股份的限制及限制,我們便不再有資格成為房地產投資信託基金,則上述對所有權及轉讓的限制將不適用。此類限制可能會延遲、推遲或阻止我們控制權的變更,包括非常交易(如合併), 收購、要約或出售我們的全部或幾乎所有資產),這可能會為我們普通股的持有者提供溢價。參見“股本説明-所有權和轉讓的限制”。
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企業信息
菲利普斯·愛迪生公司成立於2009年10月,是馬裏蘭州的一家公司。我們的主要執行辦公室位於俄亥俄州辛辛那提北湖大道11501號,郵編45249。我們的電話號碼是(513)554-1110。我們在http://www.phillipsedison.com.上維護着一個網站本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。
風險因素摘要
投資我們的普通股是有風險的。您應仔細考慮以下討論的風險,並在本招股説明書第16頁開始的“風險因素”部分更全面地描述其他風險,瞭解您在投資我們普通股之前應考慮的因素。
與我們的業務和運營相關的風險
·我們的收入和現金流將受到我們主要鄰國的成功和經濟可行性的影響。
·我們很大一部分收入來自非錨定鄰居,如果這些鄰居不成功,我們的淨收入和向股東分配的能力可能會受到不利影響。
持續的新冠肺炎疫情已經並預計將繼續對我們和鄰國的企業、金融狀況、運營業績、現金流和流動性產生負面影響。
·隨着時間的推移,與鄰國的長期租約可能不會產生公允價值。
·我們可能無法在需要的時候以誘人的價格出售購物中心,或者根本無法出售,而出售購物中心可能會帶來鉅額税款。
·我們在尋求收購機會時面臨競爭和其他風險,這些風險可能會增加此類收購的成本和/或限制我們的增長能力,我們可能無法產生預期回報,也可能無法將已完成的收購成功整合到現有業務中。
·我們共享我們未合併的合資企業的所有權,沒有獨家決策權,因此我們無法確保我們的目標將得到實現。
·我們的房地產資產可能會貶值,並遭受重大減值損失,這可能會減少我們的淨收入。
·我們積極以開發和再開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資,這些項目存在固有的風險,可能會對我們的財務狀況、現金流和運營業績產生不利影響。
·零售業繼續向電子商務轉移,可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
·我們的開發和重建項目的實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同。
與我們的負債和流動性有關的風險
·我們負債累累,未來可能需要承擔更多債務,這可能會對我們的業務、財務狀況和向股東分配資金的能力產生不利影響
與我們的公司結構和組織相關的風險
·我們和運營合夥公司與某些受保護的合作伙伴簽訂了税收保護協議,這可能會限制運營合夥公司出售或以其他方式處置某些購物中心的能力,並可能要求運營合夥公司維持某些債務水平,否則運營業務就不需要這些債務水平。
與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險和其他税務風險
·如果不符合REIT的資格,我們將被作為正常的C公司徵税,這將大大減少可用於分配給股東的資金。
·如果運營夥伴關係(Operating Partnership)未能符合美國聯邦所得税的合夥資格,我們將無法成為房地產投資信託基金(REIT),並將遭受不利後果。
·遵守REIT要求可能導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
與業務連續性相關的風險
·我們和我們的鄰國面臨與網絡安全攻擊相關的風險,這可能會導致機密信息丟失和其他商業運營中斷,遵守有關網絡安全和隱私的新法律法規可能會導致鉅額成本,並可能減少可用於分配的現金。
與此產品相關的風險
·我們普通股的每股估值(EVP)基於一系列假設,這些假設可能不準確或不完整,也可能沒有反映我們普通股在全國證券交易所上市時的交易價格,或者第三方收購我們的價格。
·我們普通股的市場價格和交易量可能會波動。
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·由於我們有大量股東,而且我們普通股的股票在此次發行之前沒有在全國證券交易所上市,因此可能會有大量被壓抑的需求出售我們的普通股。大量出售我們普通股的股票,或認為此類股票可能會大量出售的看法,可能會導致我們普通股的價格大幅下跌。
·儘管本次發行結束後,我們B類普通股的股票不會在全國證券交易所上市,但出售此類股票或認為可能發生此類出售的看法可能會對我們普通股的每股交易價格產生實質性的不利影響。
供品
我們提供的普通股
17,000,000股(如果承銷商全面行使購買額外股份的選擇權,則為19,55萬股)
本次發行完成後將發行的普通股(包括B類普通股)總額(1)(2)美元。
111,106,592股
普通股(1)
17,467,075股
B類普通股(2)
93,639,517股
本次發行完成後將發行的普通股(包括B類普通股)和OP單位總數(1)(2)(3)
111,106,592股和14,806,383股運營單位
轉換權在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的6個月紀念日或董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期時,我們B類普通股的每股股票將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。
股息權我們的上市普通股和我們的B類普通股將平均分享董事會授權和我們宣佈的任何股息。
投票權每一股上市普通股和每一股B類普通股將賦予其持有人每股一票的投票權。
收益的使用
我們將用此次發行的淨收益償還我們3.75億美元的無擔保定期貸款,通過收購房地產為外部增長提供資金,併為其他一般企業用途提供資金。請參閲“收益的使用”。
風險因素
投資我們的普通股是有風險的。在您投資我們的普通股之前,您應該仔細考慮從第16頁開始在“風險因素”標題下列出的風險因素,以及本招股説明書中包含的所有其他信息。
納斯達克的符號是。
“PECO”
(一)截至2021年6月30日。包括467,075股未歸屬的限制性股票和相關的未歸屬的以時間為基礎的限制性股票單位,包括上市股權授予。不包括(I)本公司在行使承銷商超額配售選擇權時可能發行的最多2,550,000股普通股,(Ii)4,903,530股根據我們2020綜合激勵計劃可供未來發行的本公司普通股,(Iii)218,421股未歸屬業績限制性股票單位的股票(這些股份數量假設我們根據尚未達到的業績和市場條件,以最高水平發行該等未歸屬業績獎勵所對應的普通股股份),(Iii)218,421股未歸屬業績限制性股票單位的股票(這些股份數量假設我們將根據尚未達到的業績和市場條件,以最高水平發行基於未歸屬業績的獎勵的普通股);(Ii)根據2020年綜合激勵計劃,未來可供未來發行的普通股數量為4,903,530股在業績或市場狀況未達到最高水平的情況下,根據該等計劃實際發行的股票數量可能少於上文所反映的數量,以及(Iv)可能通過贖回運營單位獲得的普通股。
(二)截至2021年6月30日。
(三)截至2021年6月30日。包括(I)1,000,000個營運單位,我們預期將結算我們就PELP交易訂立的收益,及(Ii)438,833個未歸屬的基於時間的LTIP單位,包括上市股權授予。不包括(X)由PECO直接或間接持有的運營單位,(Y)我們可能額外發行的666,667個運營單位,以結算我們與PELP交易達成的收益,以及(Z)1,073,869個未授予的基於業績的LTIP單位(這些運營單位的數量假設此類未授予的基於績效的獎勵在尚未達到的業績和市場條件的最高水平上授予;在業績或市場條件未達到最高水平的情況下,實際的運營單位數量請參閲“敏感度分析”。OP單位可以贖回為現金,或者在我們選擇的情況下,在完全一對一的基礎上贖回我們普通股的股票,在某些情況下可以進行調整。就上述目的而言,LTIP單位是以經營合夥企業的B類或C類有限合夥單位形式的長期股權激勵獎勵,隨時間或基於業績授予。在合作伙伴的合作協議中描述的特定事件發生時,B類或C類單元可轉換為同等數量的操作單元。

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彙總選定的合併財務和其他數據
我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表數據以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合運營數據來自本招股説明書其他部分包括的經審計的合併財務報表。我們截至2018年12月31日的綜合資產負債表數據來源於本招股説明書中未包括的綜合財務報表。以下信息還包括我們截至2021年3月31日的未經審計的綜合資產負債表數據,以及截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的未經審計的綜合經營數據,這些數據來自我們的未經審計的綜合財務報表,包括在本招股説明書的其他部分。截至2020年3月31日的未經審計的綜合資產負債表數據來源於我們未經審計的綜合財務報表,未包括在本招股説明書中。未經審核的綜合財務報表是根據我們經審核的財務報表編制的,管理層認為包括對該等報表所載財務信息進行公允報告所需的所有調整,僅包括正常經常性調整。我們的綜合財務數據包括在下面和本招股説明書的其他地方,並不一定預示着我們未來的業績。
您應閲讀以下摘要、選定的綜合財務和其他數據以及本招股説明書中其他部分的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、“業務和物業”以及我們的綜合財務報表和相關説明。

截至3月31日的三個月,

截至十二月三十一日止的年度,
(單位為千,每股除外)20212020202020192018
運營數據:      
總收入$130,381 $131,523 $498,017 $536,706 $430,392 
物業運營費用22,202 21,762 87,490 90,900 77,209 
房地產税費支出16,573 17,112 67,016 70,164 55,335 
一般和行政費用9,341 10,740 41,383 48,525 50,412 
房地產資產減值5,000 — 2,423 87,393 40,782 
利息支出,淨額20,063 22,775 85,303 103,174 72,642 
淨收益(虧損)117 11,199 5,462 (72,826)46,975 
股東應佔淨收益(虧損)103 9,769 4,772 (63,532)39,138 
每股數據:      
每股淨收益(虧損)-基本$0.00 $0.10 $0.05 $(0.67)$0.60 
稀釋後每股淨收益(虧損)$0.00 $0.10 $0.05 $(0.67)$0.59 
宣佈每股普通股分配$0.255 $0.503 $0.588 $2.010 $2.010 
加權平均流通股-基本93,490 96,652 96,760 94,636 65,534 
加權平均流通股-稀釋106,995 111,076 111,156 109,039 80,456 
資產負債表數據:      
房地產資產總投資$5,260,013 $5,256,532 $5,295,137 $5,257,999 $5,380,344 
現金和現金等價物20,258 36,532 104,296 17,820 16,791 
總資產4,566,601 4,767,012 4,678,563 4,828,195 5,163,477 
債務淨額2,276,972 2,356,401 2,292,605 2,354,099 2,438,826 
其他業務數據:(1)
NOI$87,079 $87,936 $332,023 $355,796 $272,450 
歸屬於股東和可轉換非控股權益的FFO44,980 68,247 221,681 217,010 156,222 
核心FFO63,558 60,242 220,407 230,866 176,126 
調整後的FFO56,879 52,820 187,613 189,330 130,770 
(1)有關這些指標的定義、這些指標與最直接可比的GAAP財務指標的一致性、為什麼我們的管理層認為這些指標的公佈為投資者提供了有用的信息以及管理層使用這些指標的任何其他目的的陳述,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP指標”。

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危險因素
投資我們的普通股是有風險的。在您投資我們的普通股之前,您應該仔細考慮以下風險因素,以及本招股説明書中包含的所有其他信息。如果本招股説明書中討論的任何風險發生,我們的業務、財務狀況、現金流、經營結果、流動性和前景,以及我們償還債務和向股東分配的能力可能會受到重大和不利的影響,我們普通股的市場價格可能會大幅下跌,您可能會損失您對我們普通股的全部或部分投資。在以下風險因素中,我們將租户稱為“鄰居”,將員工稱為“同事”。本招股説明書中的一些陳述,包括以下風險因素的陳述,構成前瞻性陳述。請參閲標題為“關於前瞻性陳述的告誡聲明”一節。

與我們的業務和運營相關的風險
我們的收入和現金流將受到我們主要鄰國的成功和經濟可行性的影響。
錨定鄰居(佔地10,000平方英尺或更多的鄰居)佔據了我們購物中心的大型商店,支付物業總租金的很大一部分,並通過吸引購物者來該物業為其他鄰居的成功做出貢獻。我們的收入和現金流可能會受到收入損失和額外成本的不利影響,因為主要的錨定鄰居:(I)破產或資不抵債;(Ii)業務低迷;(Iii)租約違約;(Iv)租約到期時決定不續簽;(V)以較低的租金續簽租約和/或要求租户改善;或(Vi)續簽租約但縮小門店規模,這導致我們重新租賃空間的停機時間和額外的租户改善成本。一些主播有權騰出他們的空間,並可能通過繼續遵守並按照他們的租賃協議支付租金來阻止我們重新租用。騰出的錨地空間,包括錨點擁有的空間,可能會減少購物中心在其他空間產生的租金收入,因為離開的錨點失去了吸引客户的能力。在這種情況下,如果我們無法將騰出的空間重新出租給新的錨定鄰居,我們可能會產生額外的費用,以便重新建模空間,以便能夠將空間重新出租給多個鄰居。
如果一位重要的鄰居騰出了一處房產,部分租賃合同中的合租條款可能會允許其他鄰居修改或終止他們的租金或租賃義務。合租條款有幾種變體:(I)它們可以允許鄰居在某些其他鄰居未能開店的情況下推遲開店;(Ii)如果另一個鄰居在租約到期前關閉其商店,則它們可以允許鄰居在租約到期前關閉其商店;或者(Iii)它們可以允許鄰居支付降低的租金水平,直到一定數量的鄰居在同一購物中心內開設其商店。
一些錨鄰居的租賃可以允許錨鄰居將其租賃轉讓給另一零售商。轉移到新的錨定鄰居可能導致零售中心中的客户流量減少,從而減少由該零售中心產生的收入。向新的錨定鄰居轉讓租約也可能允許其他鄰居減少租金支付或終止租約。
我們很大比例的收入來自非錨定鄰居,如果這些鄰居不成功,我們的淨收入和向股東分配的能力可能會受到不利影響。
我們很大一部分收入來自非錨定鄰居,其中一些可能更容易受到負面經濟狀況的影響,因為他們的資源通常比錨定鄰居更有限。我們投資組合中的重大鄰居困境可能會對我們的財務狀況、運營結果和現金流以及我們償還債務和向股東分配資金的能力產生不利影響。房產可能會因鄰居租約到期、鄰居繼續拖欠租約或鄰居提前終止租約而招致空置。為了保持入住率,我們可能不得不提供優惠,比如免租和改善租户狀況,以在我們的購物中心爭奪合適的非錨定鄰居類型或組合。此外,如果我們無法吸引更多的鄰居或替換鄰居,房產的轉售價值可能會減少,甚至會低於我們的收購成本,因為特定房產的市場價值主要取決於與該房產相關的租約產生的現金流的價值。
我們在租賃市場面臨着相當大的競爭,隨着租約到期,我們可能無法續簽租約或重新租賃空間。因此,我們可能需要做出租金或其他讓步和/或產生鉅額資本支出來留住和吸引鄰居,這可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
有許多購物場所,包括其他購物中心和電子商務,在吸引和留住零售商方面與我們的投資組合競爭。這種競爭可能會阻礙我們吸引和留住鄰居的能力,導致空置率上升,租金下降,和/或增加資本投資。對於續簽的租約,續簽時的租金可能低於當前的租金。對於那些不續約的租約,我們可能無法以優惠的條件或合理的資本投資迅速重新租賃空間,甚至根本無法重新租賃。在這些情況下,我們的財務狀況、現金流和經營結果可能會受到不利影響。有關2021年3月31日之後預定租賃到期的信息,請參閲本招股説明書的“我們的業務和物業--我們的物業”;有關截至2021年3月31日的三個月和2020年期間簽訂的租賃續簽和新租賃的ABR的信息,請參閲本招股説明書的“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-概述”。
我們可能無法從破產的鄰居那裏收回應得的餘額。
一個重要鄰居或一些較小鄰居的破產或資不抵債可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績以及我們向股東支付分配的能力產生不利影響。一般來説,根據破產法,債務人鄰居有權拒絕任何或所有租約,並關閉相關商店。如果鄰居拒絕租約,我們將向鄰居的破產財產索賠。雖然申請破產至拒絕租約期間所欠租金可獲行政費用優先權及全數支付,但破產前欠款及租約剩餘期限所欠款項將獲一般無擔保債權地位(沒有擔保債權的抵押品)。一般無擔保債權是破產中最後支付的債權,因此,基金
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可能無法全額支付此類索賠。此外,租約剩餘期限下的欠款將有上限。因此,我們很可能收回的金額遠遠低於我們持有的任何無擔保債權的全部價值。此外,我們可能會產生鉅額費用來收回我們的索賠和重新租賃騰出的空間。如果在我們的購物中心有大量租約的鄰居申請破產並拒絕其租約,我們的收入可能會大幅減少,並且可能無法收回破產鄰居欠下的所有請願前金額。截至2021年3月31日,幾個鄰居處於破產程序中,在我們沒有收到他們的租約被假設或拒絕的通知的情況下,他們繼續佔據我們中心的空間,這相當於投資組合ABR的約1%的風險敞口。
正在進行的新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對我們和我們鄰國的企業、財務狀況、運營結果、現金流和流動性產生負面影響。
2020年3月,世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球流行病。新冠肺炎大流行已經並預計將繼續對美國和全球經濟造成重大破壞,並導致金融市場出現重大波動和負面壓力。*疫情的全球影響不斷演變,隨着發現更多病例,包括美國在內的許多國家採取了隔離、限制旅行和/或強制關閉企業的應對措施。某些州和城市,包括我們的房產所在的州和城市,也制定了隔離措施、旅行限制、“原地避難”或“待在家裏”規則、對可能繼續經營的企業類型的限制和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。2020年5月,許多州和地方政府開始全部或部分取消“呆在家裏”的規定,有效地取消或減少了對旅行的限制,並允許許多企業全面或有限地重新開業。
新冠肺炎疫情已經影響了我們的業務和財務業績,我們預計這種影響將繼續下去。我們的零售和基於服務的鄰居依賴於與客户的面對面互動來產生單位級別的盈利能力,而新冠肺炎大流行已經並可能繼續降低客户經常光顧的意願,強制要求的“原地避難”或“呆在家裏”訂單可能會阻止客户經常光顧我們鄰居的企業,這可能會導致他們無法保持盈利能力,無法根據租約及時向我們支付租金,或者以其他方式尋求修改租約或宣佈破產。在與流行病相關的關閉活動的高峯期,對於我們的全資物業和通過我們的合資企業擁有的物業,我們的臨時關閉達到了所有鄰近空間的約37%,總計佔我們ABR的27%和GLA的22%。自那以後,所有臨時關閉的鄰居都被允許重新開放;然而,我們的某些鄰居已經永久關閉,我們正在努力填補這些空白。一些人可能正在限制門店允許的顧客數量,或者已經以其他方式修改了業務,這可能會影響他們的盈利能力,要麼是政府強制要求的結果,要麼是自己選擇的減少新冠肺炎傳播的努力的結果。這些行動,以及新冠肺炎疫情持續的經濟影響,可能會導致更多的永久性門店關閉。除了我們投資組合中發生的永久關閉外,這可能會減少我們購物中心的租賃空間需求,並導致到期租約的平均租金下降。
雖然我們的大多數鄰居已經重新開放,但我們目前無法確定有多少仍然關閉的鄰居將重新開放,或者已經重新開放的鄰居中的一部分是否會根據政府的要求暫時關閉,或者會遇到需要永久關閉的財政困難。我們相信,幾乎所有的鄰居,包括那些根據政府命令被要求暫時關閉的鄰居,在合同上都有義務繼續支付我們與他們簽訂的租賃協議中記錄的租金。然而,我們認為,最好是在鄰居重新開放並支付租金和回收費之後,才開始就救濟進行談判。包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業,截至2021年6月15日,我們與鄰居的未償還付款計劃為540萬美元,2021年期間我們記錄的租金減免約為640萬美元。這些付款計劃和租金減免分別佔投資組合ABR的1.4%和1.6%,我們預計收到已執行付款計劃的剩餘金額的加權平均期限約為6個月。我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。我們正在與更多的鄰國談判,我們相信這將導致更多的鄰國償還逾期的費用。截至2021年6月15日,我們已經收取了2020年第二季度至第四季度開具的租金和收回賬單的約95%,以及2021年第一季度開具的租金和收回賬單的大約98%。此外,截至2021年6月15日,我們分別收取了2021年4月和5月期間開具的租金和退款的約98%和97%。在鄰居根據其租賃協議或救濟協議違約的情況下, 根據租賃協議和/或救濟協議的條款,我們可能無法完全收回應付給我們的款項,和/或可能在追回和執行我們作為房東的權利方面遇到延誤和額外費用。
此外,持續的新冠肺炎大流行、旨在防止和減緩其傳播的限制、由此產生的消費者行為以及經濟放緩或衰退可能會對我們的業務產生額外的不利影響,包括以下方面:
·我們的鄰居在租約到期時續租的能力和意願,我們在不續簽或行使權利更換現有鄰居的情況下以相同或更好的條件重新租賃物業的能力,以及我們可能因更換現有鄰居而招致的義務,特別是考慮到新冠肺炎疫情已經並將繼續對許多零售商和服務提供商的財務健康造成不利影響,以及某些潛在鄰居何時能夠經營實體零售以及在什麼條件下能夠經營實體零售存在重大不確定性
·網上購物的潛在持續或永久性增長,而不是在實體零售物業購物,從而減少我們購物中心的空間需求,並可能相關地降低租金或增加空間租賃成本;
·當前經濟狀況對我們房地產投資組合和第三方投資管理業務的市值產生不利影響,從而影響我們普通股的每股估計價值;
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·當前經濟狀況對我們在短期內以有吸引力的價格或完全實現流動性事件的能力產生的不利影響,可能會持續很長一段時間;
·財務影響和持續的經濟不確定性可能繼續負面影響我們向股東支付分紅和/或回購股票的能力;
·在我們尋求在短期內出售房產的程度上,我們能否以有吸引力的價格做到這一點,或者根本不能做到這一點,存在着明顯更大的不確定性;
·開發和再開發項目的預期回報,優先支持我們的鄰居重新開放和新的租賃活動,或在可能的情況下推遲;
·新冠肺炎疫情引發的嚴重經濟收縮產生的更廣泛影響,由此導致的短期失業率上升及其對消費者行為的影響,以及如果這些趨勢不及時扭轉將會產生的負面後果;
·國家、地方或行業發起的努力,例如凍結鄰居的租金或暫停房東執行驅逐的能力,這可能會影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力;
·全球金融市場嚴重混亂和不穩定,或信貸和融資狀況惡化,這可能使我們難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本,甚至根本無法獲得債務和股權資本,並影響我們為業務運營和活動提供資金以及及時償還債務的能力;
·我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力,以及我們可能無法遵守我們的信貸安排和其他債務協議的財務契約,這可能導致違約和潛在的債務加速,並影響我們未來根據我們的信貸安排或其他方式進行額外借款的能力;以及
·對我們員工健康的潛在負面影響,特別是如果他們中的相當一部分和/或關鍵人員受到影響,以及為保護我們的人員而調整我們的運營(如遠程工作安排)的潛在影響,可能會帶來運營風險,包括但不限於網絡安全風險,並可能削弱我們管理業務的能力。
未來,我們可能會選擇以普通股股票的形式進行分配,而不是僅以現金支付,這可能會導致我們的股東對此類分配負有超過收到的現金金額(如果有的話)的納税義務。
雖然新冠肺炎疫情的迅速發展排除了對其最終不利影響的任何預測,但當前的經濟、政治和社會環境對我們和我們鄰國的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和償還債務的能力構成了重大風險和不確定性。
隨着時間的推移,與我們鄰居的長期租賃可能不會產生公允價值。
我們不時地與鄰居簽訂長期租約。長期租約通常不允許租金髮生重大變化,而且短期內不會到期。如果我們在談判這些長期租賃時沒有準確判斷市場租金上漲的可能性,未來物業運營成本的大幅增加可能導致從這些租賃中獲得的收益低於公允價值,這將對我們的收入和可用於分配給股東的資金產生不利影響。
我們可能會受到限制,不能把空間租給某些零售商。
我們的一些租約包含一些條款,賦予特定零售商在該購物中心內銷售特定類型的商品或服務的獨家權利。這些規定可能會限制我們能夠在特定購物中心租賃空間的潛在零售商的數量和類型,這可能會導致尋找許可零售商的成本增加,如果一個或多個空間空置,或者我們不得不接受較低的租金或資質較差的零售商來填補空間,收入可能會減少。
我們可能無法在需要的時候以誘人的價格出售購物中心,或者根本無法出售,而出售房產可能會導致大量的税款支付。
我們的購物中心,包括相關的有形和無形資產,佔我們總合並資產的大部分,它們可能不容易轉換為現金。因此,我們出售一個或多個購物中心(包括在未合併的合資企業中持有的購物中心)以應對經濟、行業或其他條件的變化的能力可能會受到限制。房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響,包括但不限於總體經濟狀況、融資可獲得性和條件、利率、空間供求等因素。在經濟或零售環境不確定的市場,以及買家更依賴第三方抵押貸款融資的市場上,我們已經確定的最終處置質量較低的購物中心的需求可能會減少。如果我們想出售物業,我們不能保證我們能夠在預期的時間段內或完全不能保證我們能夠出售該物業,或者該物業的售價在相關時間是否具有吸引力,甚至超過我們投資的賬面價值。此外,如果物業被抵押,我們可能無法在沒有繳付鉅額預付罰款的情況下,獲得解除對該物業的留置權,這可能會限制我們處置該物業的能力,即使在其他情況下,出售該物業可能是可取的。
我們的一些購物中心的税基很低,這可能會導致銷售上的應税收益。我們打算利用守則第1031節或第1031節規定的遞延納税交易所來減少應税收入;然而,不能保證我們會找到符合我們收購投資目標的交易所購物中心。如果我們不使用1031條款的交易所,我們可能被要求將收益分配給股東或繳納所得税,這可能會減少可用於為我們的承諾提供資金和分配給股東的現金流。此外,未來可能會制定立法,修改或廢除與1031條款交易所有關的法律,這可能會使我們更難或不可能在遞延納税的基礎上處置購物中心。本屆政府還表示,它打算修改與1031條款交易所有關的法律,使我們更難或不可能在遞延納税的基礎上處置購物中心。
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我們在尋求收購機會時面臨競爭和其他風險,這可能會增加此類收購的成本和/或限制我們的增長能力,我們可能無法產生預期回報或將已完成的收購成功整合到我們現有的業務中。
我們繼續評估市場的收購機會,當我們認為存在戰略機會時,我們可能會收購購物中心。我們以有利的條件收購購物中心,併成功整合、運營、重新定位或重新開發它們的能力受到幾個風險的影響。我們可能無法獲得想要的房產,因為來自其他房地產投資者的競爭,包括來自其他資本充裕的REITs和機構投資基金的競爭。即使我們能夠買到心儀的物業,來自這些投資者的競爭也可能會大大提高購買價格。我們也可能在花費大量資源追求這樣的機會後放棄收購活動。一旦我們收購新的購物中心,這些購物中心可能無法產生預期的回報,原因包括:(I)未能在預計的時間框架內達到預期的入住率和/或租金水平(如果有的話);(Ii)無法成功地將新的購物中心整合到現有業務中;(Iii)受到整體經濟波動的影響,包括由於簽署收購新物業的最終文件與收購完成之間的時差。如果上述任何事件發生,收購的成本可能會超過最初的估計,或者預期回報可能達不到最初設想的水平,這可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
我們共享我們未合併的合資企業的所有權,並沒有獨家的決策權,因此,我們無法確保我們的目標將得到實現。
我們已經並可能向未合併的合資企業投入資本(而不是直接收購全資資產),對這些投資的開發、融資、租賃、管理和其他方面,我們沒有獨家決定權。因此,機構合資夥伴可能具有與我們的利益或目標不一致的利益或目標,採取與我們的利益背道而馳的行動,或以其他方式阻礙我們的目標。我們與合作伙伴之間產生的衝突可能難以管理和/或解決,也可能難以管理或以其他方式監控現有業務安排。
此外,未合併的合資企業安排可能會降低我們管理風險的能力,並暗示額外的風險,例如:(I)潛在的財務能力較差,業務目標和戰略不同,需要我們的合資夥伴繼續合作;(Ii)我們的機構合資夥伴可能破產,信譽惡化,或無法為其所需出資份額提供資金;(Iii)如果我們的機構合資夥伴不採取行動,我們無法就未合併的合資企業的活動採取對我們有利的行動。(Iv)我們無法控制擁有與合資企業相關的房地產所有權的法人實體;(V)我們的貸款人可能不容易出售我們未合併的合資企業資產和投資,或者可能不那麼看好它們作為抵押品,這可能會對我們的流動性和資本資源產生負面影響;(Vi)我們的機構合資夥伴可能會採取我們無法預料或無法阻止的行動,這可能會對我們的債務和股權造成負面影響;以及(Vii)我們的機構合資夥伴的業務決定或其他行動或不作為可能會導致我們的債務和股權受到負面影響;以及(Vii)我們的機構合資夥伴的業務決定或其他行動或不作為可能導致我們的流動性和資本資源受到負面影響;以及(Vii)我們的機構合資夥伴的業務決定或其他行動或不作為可能導致
我們的房地產資產可能會貶值,並遭受重大減值損失,這可能會減少我們的淨收入。
我們的房地產是按成本減去折舊列賬的,除非情況顯示物業的賬面價值可能無法收回。吾等定期評估是否有任何減值指標,包括物業經營表現、物業入住率趨勢,以及被處置物業的實際銷售或掛牌價格,以致房地產(包括任何相關有形或無形資產或負債)的價值可能無法收回。如果通過我們的評估,我們確定一項給定的資產顯示出一項或多項此類指標,我們就會將該資產的當前賬面價值與與該資產的使用和最終處置直接相關的估計未貼現現金流進行比較。我們估計的現金流基於幾個關鍵假設,包括租賃率、鄰居改善成本、租賃佣金、預期持有期,以及關於出售後剩餘價值的假設,包括估計的退出資本化率。這些關鍵假設本質上是主觀的,可能與實際結果大不相同。我們處置策略的變化或市場的變化可能會改變資產或資產組的持有期,這可能會導致減值損失,而這種損失可能會對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響。在資產賬面價值超過估計未貼現現金流量的範圍內,減值虧損確認為賬面價值超過公允價值的部分。
房地產資產的公允價值是主觀的,是通過使用可比銷售信息和其他市場數據(如果有)來確定的。這些主觀評估對我們的淨收入有直接影響,因為記錄減值費用會導致淨收入立即出現負調整,這可能是重大的。於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度,我們分別產生240萬美元及8740萬美元的減值費用,涉及目前簽訂合約或積極出售的房地產資產,其處置價格低於賬面價值。在截至2021年3月31日的三個月內,我們記錄了500萬美元的減值費用,涉及一項合同下的物業,處置價格低於賬面價值。我們記錄了此類減值費用,因為我們一直在出售非核心資產,以提高我們投資組合的質量。我們繼續出售非核心資產,未來可能會確認減值費用。
如果我們預留不足的資本儲備,我們可能需要推遲必要的資本改善。
如果我們沒有足夠的儲備來在物業投資的整個生命週期內提供資本改善所需的資金,並且我們的運營沒有足夠的現金可用,我們可能被要求推遲對物業進行必要的改善,這可能會導致該物業遭受更大的過時或價值下降的風險,或者由於吸引更少的潛在鄰居來該物業而導致現金流減少的風險更大。如果發生這種情況,我們可能無法維持受影響購物中心的預計租金,我們的財務狀況、現金流和運營業績可能會受到負面影響。
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我們積極以開發和再開發項目的形式對我們的投資組合進行再投資,這些項目存在固有的風險,可能會對我們的財務狀況、現金流和運營業績產生不利影響。
我們積極尋求地塊發展和現有物業重建的機會。開發和再開發活動需要各種政府和其他方面的批准,任何延誤或未能獲得此類批准都可能嚴重拖延這一進程,或阻止我們收回投資。我們還面臨與這些活動相關的其他風險,包括:
·我們可能無法將開發項目和重新開發項目及時出租至全部入住率;
·已完成項目的入住率和租金可能不足以使項目盈利;
·項目的實際成本可能超過最初的估計,可能導致項目無利可圖的;
·開發或建設過程中的延誤可能會增加我們的成本;
·建築成本增加可能會降低開發和再開發機會的投資回報;
·由於不利的市場狀況,我們可能會放棄重新開發機會,失去我們的投資;
·我們的開發和重建管道的規模可能會使我們的勞動力或資本能力緊張,無法在目標時間內完成項目,並可能降低我們的投資回報;
·減少對新零售空間的需求可能會減少我們未來的開發和再開發活動,這反過來可能會降低我們的噪聲指數;和
·未來開發活動水平的變化可能會降低可能資本化的內部一般管理費用,從而對我們的運營結果產生不利影響。
如果我們未能對我們的投資組合進行再投資或保持其對零售商和消費者的吸引力,如果我們的資本改善不成功,或者如果零售商或消費者認為在其他場所(包括電子商務)購物更方便、更具成本效益或更有説服力,我們的財務狀況、現金流和運營結果可能會受到不利影響。
不利的經濟、監管、市場和房地產條件可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
我們的投資組合主要由以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心組成,在截至2021年3月31日的三個月裏,我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資購物中心分別佔我們ABR的12.4%和10.4%。因此,我們的業績受到擁有和經營全渠道雜貨店周邊購物中心相關風險的影響,並可能由於上述地理集中度而進一步受到額外風險的影響。這些風險包括但不限於:(I)國家、地區和地方經濟氣候或人口結構的變化;(Ii)來自其他現有購物中心和電子商務的競爭,以及我們的購物中心對鄰近地區的吸引力;(Iii)對我們投資策略所針對房地產資產的競爭加劇;(Iv)不利的當地條件,例如一個地區對類似購物中心的供過於求或需求減少,以及房地產區劃法律的變化,可能會降低該地區房地產的可取性;(V)空置、市值租金的變動,以及有需要定期維修、翻新和重新出租地方;。(Vi)零售業持續中斷和/或整固,以及鄰近地區的財政穩定,包括支付租金和開支的能力;。(Vii)經營成本增加,包括公用地方開支、水電費、保險税和房地產税,這些費用相對僵化,一般不會因收入或入住率下降而減少;。(Viii)維修、翻新和重新租用地方的成本增加;。(Viii)維修、翻新和重新出租空間的成本增加;。(Viii)經營成本增加,包括公用地方開支、水電費、保險税和房地產税,這些成本相對固定,一般不會因收入或入住率下降而減少;。(Ix)利率和融資的變化,這可能使財產或貸款的出售或再融資變得困難或缺乏吸引力;。(X)地震、龍捲風、颶風、野火或其他自然災害、內亂、恐怖行為。, 這些變化包括:(I)戰爭或戰爭行為,可能導致沒有保險或保險不足的損失;(Xi)流行病、流行病或其他廣泛爆發的疫情,或由此引發的公眾恐懼,擾亂了鄰國的企業,導致他們無法按時或根本無法支付租金;(Xii)法律和政府法規的變化,包括那些關於使用、分區、環境和税收的法律和法規的變化。這些因素和其他因素可能會對我們的財務狀況、現金流和經營結果產生不利影響。
零售業繼續向電子商務轉移,可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
零售商越來越多地受到電子商務和顧客購買習慣改變的影響,新冠肺炎大流行進一步加速了這些改變,包括送貨或路邊提貨。零售商正在考慮這些電子商務趨勢,以決定他們的實體店,以及他們將如何在快速變化的電子商務環境中競爭和創新。我們購物中心的許多零售商提供或銷售無法在網上完成的服務或銷售商品(如理髮、按摩和健身中心),或歷史上不太可能在網上購買的商品(如雜貨店、餐館和咖啡店);然而,所有零售類別的電子商務銷售額(包括在線訂單立即送貨或在商店提貨)的持續增長可能會促使零售商調整未來或關閉門店的零售地點的規模或數量。我們的雜貨店鄰居正在通過送貨上門或路邊提貨來融入電子商務概念,這可能會減少我們中心的客流量,並對我們的入住率和出租率產生不利影響。電子商務增長帶來的購物趨勢變化也可能影響不適應市場狀況變化的零售商的盈利能力。雖然我們投入了大量的精力和資源來分析和響應鄰居趨勢、鄰居和消費者偏好以及消費者支出模式,但我們無法確定地預測未來的鄰居會想要什麼,未來的零售空間會是什麼樣子,或者傳統的實體商店會產生多少收入。如果我們不能預測市場趨勢並迅速作出反應(如駕車通過或路邊接送的空間),我們的入住率和租賃率可能會下降,我們的財務狀況也會下降。, 現金流和經營業績可能會受到不利影響。
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我們開發和重建項目的實際增量收益率可能不同於我們承保的增量收益率範圍。
作為我們標準開發和再開發承保流程的一部分,我們分析每個項目的收益率,並建立一系列目標收益率,或承保的增量收益率。承保的增量收益率反映了我們在預期穩定時從每個項目產生的收益率,計算方法是將處於穩定狀態的項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在項目穩定後產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響,如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。
承保的增量收益完全基於我們的估計,使用我們在開發和再開發承保過程中獲得的數據。由於各種因素,完成開發或重建項目的實際總成本可能與我們的估計大不相同,這些因素包括意外費用、計劃中的開發項目的預計開工和/或完工日期的延誤、新冠肺炎疫情的影響以及其他或有事件。此外,我們計劃的開發和重新開發活動產生的實際增量NOI可能與我們基於許多其他因素的估計有很大不同,這些因素包括:租賃和穩定開發或重新開發項目的延遲和/或困難,未能獲得估計的入住率和租金,無法收取預期的租金收入,鄰居破產,以及我們無法轉嫁給鄰居的意想不到的費用。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同,該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的增量噪聲。
我們用來衡量雜貨店鄰居財務穩定性的工具,如他們的健康率、PECO Power ScoreTM和Gold ScoreTM,可能並不準確。
我們的許多雜貨店鄰居都被要求定期或在某些情況下應我們的要求向我們提供公司級別的財務信息。這些財務信息可能包括資產負債表、損益表和現金流量表數據,或者其他財務和經營數據。此外,截至2021年3月31日,佔我們雜貨商ABR約61%的租約要求我們的雜貨店鄰居向我們提供具體的商店級財務信息。對於不向我們報告銷售額的雜貨店鄰居,我們利用第三方服務Nielsen TDLinx來估計商店級別的銷售額。為了幫助我們確定雜貨店鄰居的財務穩定性,我們評估了它的健康比率,它代表了每年租金和費用收回的金額佔雜貨店年銷售額的百分比。我們還創建了專有的資產評估算法,以更好地瞭解哪些變量與中心績效或PECO Power ScoreTM相關並對其做出貢獻,並創建了一個定性模型來評估我們雜貨店主播的健康和穩定性,即雜貨店佔用壽命動態得分(GOLD ScoreTM)。
我們確定雜貨店鄰居財務穩定性的方法可能無法充分評估投資於我們雜貨店鄰居的風險。我們不會從所有的雜貨店鄰居那裏收到商店級或公司級的財務信息,我們收到的鄰居提供的信息和第三方估計可能不能準確反映我們投資組合的整體運營結果和財務狀況。我們對雜貨店鄰居健康比率的計算未經審計,基於鄰居提供的信息和第三方估計,而我們方面沒有進行獨立核實,我們必須假設準備此類信息或估計的一方所做的估計和判斷是適當的。此外,PECO Power ScoreTM和GOLD ScoreTM是專有模型,可能無法評估所有相關變量,或無法準確評估中心績效或我們雜貨店鄰居的健康和穩定性。如果我們對中心業績或我們雜貨店鄰居的財務穩定性的評估被證明是不準確的,我們可能會違約,投資者可能會認為我們的現金流不太穩定。
我們未合併的合資企業實現的內部回報率或其他業績指標不一定代表我們公司的業績、我們投資組合中的任何資產或對我們普通股的投資。
我們在本招股説明書中提供了有關某些未合併的第三方機構合資企業所取得業績的歷史信息。雖然我們相信這些財務指標可能有助於投資者評估我們的業績,但它們並不一定預示着我們公司的未來業績、我們投資組合中的任何資產或對我們普通股的投資。特別是,在考慮本招股説明書中提出的內部回報率或其他業績指標時,您應該考慮到我們的槓桿和對衝策略可能與我們未合併的合資企業所採用的策略有很大不同,而對我們未合併的合資企業的初始投資是在可能與當前或未來市場條件有很大不同的市場條件下進行的。
此外,本招股説明書中介紹的內部回報率或其他業績指標並不反映我們已經發生的一般和行政費用的影響,預計未來將與我們的投資組合的運營相關。我們的一般和行政費用將包括我們公司員工的工資、工資和基於股權的薪酬,以及主要與我們的公司運營相關的其他費用(例如,與公司治理、定期SEC報告和其他合規事項有關的法律、保險、會計和其他費用),並可能影響我們公司的業績和我們普通股的每股交易價格。我們不能保證我們能夠複製我們未合併的合資企業所取得的業績。

與我們的負債和流動性有關的風險
我們有大量的債務,未來可能需要產生額外的債務,這可能會對我們的業務、財務狀況和向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們已經獲得並可能繼續獲得由我們的購物中心和其他資產擔保的信用額度和其他長期融資。截至2021年3月31日,在此次發行及其收益的使用和再融資的調整基礎上,包括我們通過未合併的合資企業擁有的購物中心債務的比例部分,我們的債務為20億美元,其中包括13億美元的無擔保債務。
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395.0美元的擔保貸款安排,273.7美元的抵押貸款和融資租賃義務。在執行我們的業務戰略時,我們預計將評估額外收購和戰略投資的可能性,我們可能會選擇通過招致額外債務來為這些努力提供資金。我們還可能在已經擁有的購物中心上產生抵押債務和其他房地產債務,以便獲得資金收購更多的購物中心或進行其他資本投資。此外,出於美國聯邦所得税的目的,我們可以在必要或明智的情況下借款,以確保我們保持作為REIT的資格,包括為滿足REIT的要求而借款,即我們將每年REIT應税收入的至少90%分配給我們的股東(計算時不考慮支付股息的扣除額,不包括淨資本收益)。然而,我們不能保證我們能夠以令人滿意的條件獲得任何此類借款。
如果我們抵押一處房產,而該房產的現金流與償還該房產抵押債務所需的現金流之間存在缺口,那麼可用於分配給股東的現金量可能會減少。此外,招致抵押債務會增加財產損失的風險,因為財產擔保的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動。如果任何抵押貸款包含交叉抵押或交叉違約條款,單個購物中心的違約可能會影響多個購物中心。此外,我們可能會代表擁有我們購物中心的實體向抵押貸款的貸款人提供全部或部分擔保。當我們代表擁有我們其中一個購物中心的實體提供擔保時,如果該實體沒有支付債務,我們將向貸款人負責償還債務。目前,我們是兩家未合併的合資企業抵押貸款的有限擔保人。在每一種情況下,我們的擔保僅限於作為無追索權的創業擔保人和環境賠償人。
我們還可能獲得追索權債務,為我們的收購提供資金,並滿足我們的REIT分銷要求。如果我們沒有足夠的收入來償還我們的追索權債務,我們的貸款人可以對我們提起訴訟,要求我們取消資產的抵押品贖回權。
高負債水平可能會對我們的業務產生實質性的不利影響,包括阻礙我們適應不斷變化的市場、行業或經濟狀況的能力;限制我們進入資本市場為即將到期的債務再融資或為收購或新興業務融資的能力;要求我們將相當大一部分現金流用於支付債務的本金和利息,從而限制可用於未來運營、收購、分配、股票回購或其他用途的自由現金流的數量;使我們更容易受到經濟或行業衰退的影響,包括利率上升;以及使我們處於競爭劣勢。
我們可能無法以優惠條件獲得融資,或者根本無法獲得融資。
我們可能會通過各種方式長期為我們的資產融資,包括回購協議、信貸安排、發行商業抵押貸款支持證券、債務抵押債券(CDO)和其他結構性融資。我們執行這一戰略的能力將取決於我們無法控制的各種市場狀況,包括缺乏流動性和更大的信貸利差。我們不能肯定這些市場仍將是我們資產的有效長期融資來源。如果我們的戰略不可行,我們將不得不為我們的資產尋找其他形式的長期融資,因為有擔保的循環信貸安排和回購安排可能無法容納長期融資。這可能使我們面臨更多追索權債務,以及效率較低的融資形式的償債將需要更大比例的現金流的風險,從而減少可供分配給我們股東的現金以及可用於運營和未來商業機會的資金。
我們貸款協議中的條款可能會限制我們的業務,並對我們的財務狀況和向股東分配資金的能力產生不利影響。
在提供融資時,貸款人可能會對我們施加限制,影響我們的分銷和經營政策,以及我們產生額外債務的能力。我們的貸款協議可能包含限制我們進一步抵押房產或停止承保的能力的契約。此外,貸款協議可能會限制我們更換物業經理或終止與物業相關的某些經營或租賃協議的能力。抵押貸款債務和其他房地產債務也可能限制我們將財產從一家子公司轉移到另一家子公司的能力。這些或其他限制將降低我們的經營靈活性和實現我們經營目標的能力,這可能會對我們的財務狀況和向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們某些貸款協議中的契約規定,某些被點名的個人必須繼續擔任管理層和/或董事會成員,或者要求與基本交易相關的一定級別的管理層或董事會連續性。
我們的若干貸款協議(未償還本金總額約為1.5億美元)包含契約,要求某些被點名的個人(包括愛迪生先生)在控制權變更或其他基本交易後繼續擔任管理層和/或董事會成員,或要求一定級別的高級管理層和/或董事會連續性。如果此等人士在交易前的指定時間內或交易後的指定時間內離開本公司,吾等可能被要求協商豁免該等契諾或取得替代融資,而吾等可能無法以令人滿意的條款或根本不能做到這一點。
我們購物中心更高的市值比率和更低的NOI可能會對我們出售購物中心和為開發和收購提供資金的能力產生不利影響,並可能稀釋收益。
作為我們資本循環戰略的一部分,我們出售由於穩定或感知到的未來風險而不再滿足我們的增長和投資目標的購物中心。然後,銷售收入將用於開發、再開發、擴建和收購的建設,並用於償還債務。市值比率的提高或NOI的下降可能會導致確定要出售的購物中心的價值下降,這將對產生的現金數量產生不利影響。為了滿足資本回收計劃的現金要求,我們可能會被要求出售比最初計劃更多的購物中心,這可能會對我們的收益產生負面影響。此外,出售購物中心帶來的重大税收收益可能需要向我們的股東進行更高的分配,以維持我們的REIT地位或支付額外的所得税。我們打算利用1031條款的交換來減少應税收入。
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然而,不能保證我們會找到符合我們收購投資目標的兑換購物中心。
逐步淘汰、替換或無法獲得倫敦銀行間同業拆借利率可能會影響我們很大一部分債務的利率,以及我們以優惠條件獲得未來債務融資的能力。
截至2021年3月31日,我們大約有16億美元的債務與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎,其中9億美元是通過使用利率掉期來固定的。此外,我們還有一項與LIBOR掛鈎的循環信貸安排,容量為5億美元,截至2021年3月31日,我們沒有未償還餘額(不包括970萬美元的信用證)。2017年7月,金融市場行為監管局(LIBOR的監管機構)表示,將逐步取消LIBOR作為基準。2020年11月,美聯儲(Federal Reserve Board)宣佈,銀行必須在2021年底之前停止撰寫新的美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)合約,不遲於2023年6月30日,屆時美元LIBOR將不再發布,市場參與者應修改遺留合約,使用有擔保隔夜融資利率(SOFR)或另一種替代參考利率。如果公佈的美元LIBOR利率在2021年之後不可用,我們與LIBOR掛鈎的債務利率將使用替代方法確定,其中任何一種方法都可能導致利息義務超過或在一段時間內與如果美元LIBOR以當前形式提供的此類債務的付款無關。此外,逐步取消美元倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR),並向SOFR或另一種替代參考利率過渡,可能會對金融市場造成幹擾。這種幹擾可能會對我們的融資成本產生實質性的不利影響,從而對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
利率的提高可能會增加我們的貸款支付金額,並對我們向股東支付分配的能力產生不利影響。
雖然我們有很大一部分未償債務的利率是固定的,但我們確實根據我們的信貸安排和定期貸款以浮動利率借入資金。截至2021年3月31日,6.925億美元或我們未償債務的30.2%是可變利率債務。利率上升將增加我們在任何可變利率債務上的利息支出,如果我們沒有對衝利率變化的風險敞口的話。此外,利率上升將影響我們在現有債務到期時進行再融資的條款,只要我們沒有對衝利率變化的風險敞口,導致利率上升和利息支出增加。這兩種情況中的任何一種都會減少我們未來的收益和現金流,這可能會對我們償還債務和履行其他義務的能力產生不利影響,還可能減少我們能夠分配給股東的金額。
套期保值活動可能會使我們面臨風險,包括交易對手不會履行的風險,以及對衝不會產生我們預期的經濟效益,這可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。
我們不時使用涉及風險的利率對衝安排來管理我們的利率波動風險,這些風險包括但不限於交易對手可能無法履行這些安排下的義務、這些安排可能無法有效地減少我們對利率變化的風險,以及如果未來利率降至對衝金額以下,我們可能需要向交易對手付款。我們不能保證我們的套期保值安排將符合套期保值會計的要求,也不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營業績產生預期的有利影響。如果我們希望終止套期保值協議,可能會涉及大量成本和現金需求,以履行我們在套期保值協議下的義務。如果不能有效地對衝利率變化,可能會對我們的財務狀況、現金流和經營業績產生不利影響。

與我們的公司結構和組織相關的風險
經營合夥公司的有限合夥協議賦予有限合夥人權利和保護,允許他們就可能涉及我們普通股溢價的控制權變更交易進行投票。
經營合夥企業的有限合夥協議賦予有限合夥人某些權利和保護,包括授予他們與控制權變更交易相關的投票權。正如“經營合夥企業和合夥企業協議--經營合夥企業單位的可轉讓性;非常交易”中更詳細地描述的那樣,任何此類控制權變更交易都需要獲得運營企業單位持有人(包括我們公司及其子公司)的批准,批准級別與我們普通股的持有者批准的級別相同。就任何此類投票而言,我們將被視為按照我們所有已發行普通股在與此類交易有關的股東大會上投票的方式,投票表決我們及其子公司持有的OP單位。本次發行生效後,截至2021年6月30日,我們將直接或間接控制約89.2%的OP單位。此外,截至2021年6月30日,愛迪生先生擁有約66.1%的OP單位的投票權(在本次發售生效並考慮我們擁有的OP單位後),因此可能對控制權變更交易的投票產生影響。
我們和運營合夥公司與某些受保護的合作伙伴簽訂了税收保護協議,這可能會限制運營合夥公司出售或以其他方式處置某些購物中心的能力,並可能要求運營合夥公司維持某些債務水平,否則這些債務水平將不會被要求運營其業務。
吾等與營運合夥於2017年10月4日或2017年TPA與吾等主席兼首席執行官Jeffrey S.Edison及他在PELP交易完成時所控制的若干實體訂立一項税務保障協議,根據該協議,如果營運合夥:(I)在應税交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些購物中心,或進行任何應税合併、合併、合併或類似交易(包括全部或實質所有資產的轉讓),為期十年(包括轉讓全部或實質上所有資產);或(I)在一項應税交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些購物中心,或進行任何應税合併、合併、合併或類似交易(包括全部或實質所有資產的轉讓),為期十年。或(Ii)未能在上述期限屆滿前維持可分配給每個受保護合夥人的某些最低税務水平,或(Ii)在某些情況下,未能向該等受保護合夥人提供機會擔保營運合夥的某些類型的債務,則營運合夥將向每個受保護合夥人作出賠償
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受影響的受保護合作伙伴,包括愛迪生先生,免除某些由此產生的税收責任。我們的税收賠償義務包括税收總額。截至2021年7月1日,我們的272處全資物業中有36處(約佔我們ABR的11.4%)受到上文第(I)條所述的保護,受此類保護的內置收益估計總額的潛在“整筆金額”約為1.526億美元。
我們及營運夥伴關係預期於本次發售完成後,與愛迪生先生、墨菲先生及邁爾斯先生訂立額外的税務保障協議,即2021年TPA,該協議將於2017年TPA期滿後生效。2021年租賃權一般有以下條款:(I)2021年租賃權將分別向愛迪生先生、墨菲先生和邁爾斯先生提供2017年租賃權下提供的相同保護,直至2031年,只要(A)愛迪生先生、墨菲先生或邁爾斯先生(或他們的許可受讓人)(視情況而定)在簽署2021年租賃權之日各自擁有至少65%的運營單位,以及(B)墨菲先生或邁爾斯先生在籤立2021年租賃權之日各自擁有至少65%的運營單位,則2021年租賃權協議將分別向愛迪生先生、墨菲先生和邁爾斯先生提供同樣的保護,直至2031年截至2021年TPA簽署之日,愛迪生個人至少擁有他擁有的OP單位的65%;和(Ii)2021年TPA將規定,在2021年TPA規定的四年税收保護期屆滿後,只要愛迪生先生持有至少500萬美元的OP單位價值,(A)愛迪生先生將有機會擔保經營夥伴關係的債務或承擔“恢復赤字”義務,及(B)營運合夥將於進行一項合理可能導致確認於二零二一年TPA籤立日期受二零一七年TPA保障之分配予Edison先生之固有收益逾三分之一之重大交易前,向Edison先生發出合理通知,並將真誠考慮Edison先生提出之任何有關安排該等交易以避免或減輕對其不利税務後果之建議。請參閲“某些關係和相關交易-與相關人員的協議-税務保護協議”。
因此,雖然我們促使運營合夥企業出售、交換、轉讓或以其他方式處置一個或多個此類購物中心可能符合我們股東的最佳利益,但由於這些賠償義務,我們在適用的保護期到期之前這樣做可能在經濟上是禁止的。此外,這些義務可能要求我們使運營合夥企業保持比我們在其他情況下要求我們的業務更多或不同的債務。因此,在税收保護協議的有效期內,可能會限制我們採取行動或做出符合我們最佳利益的決定的能力。
我們的股東對我們政策和業務的變化的控制有限,這增加了我們的股東面臨的不確定性和風險。
我們的董事會決定我們的主要政策,包括我們關於融資、增長、債務資本化、REIT資格和分配的政策。我們的董事會可以在不經股東投票的情況下修改或修改這些政策和其他政策。根據“馬裏蘭州公司法”(MGCL)和我們的章程,我們的股東只對有限的事項有投票權。我們董事會在制定政策方面的廣泛自由裁量權,以及我們的股東無法對這些政策施加控制,增加了我們的股東面臨的不確定性和風險。
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律包含的條款可能會阻止第三方以可能導致我們股東溢價的方式收購我們。
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律包含可能延遲、推遲或阻止交易或控制權變更的條款,這些交易或控制權變更可能涉及我們普通股的溢價或我們的股東認為符合他們最佳利益的交易或控制權變更。本章程授權本公司董事會在未經股東批准的情況下修改本章程,以增加或減少授權股票的總數,授權本公司增發普通股或優先股,並對本公司普通股或優先股的未發行股票進行分類或重新分類,然後授權我們發行此類分類或重新分類的股票。我們相信,這些章程條款將為我們在構建未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面提供更大的靈活性。額外類別或系列,以及我們普通股的額外授權股份,將可供發行,而我們的股東無需採取進一步行動,除非適用法律或任何證券交易所或任何證券交易所或自動報價系統的規則要求採取此類行動,而我們的董事會可授權優先發行優先股,優先於清算時的分派和應付金額,而不是我們普通股持有人的權利。
除某些例外情況外,我們的章程授權我們的董事會採取必要和可取的行動,以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。為協助我們遵守守則下的房地產投資信託基金所有權要求,除其他目的外,我們的章程禁止任何人士直接或建設性地持有我們總流通股價值的9.8%以上,或我們總流通股價值或數量的9.8%以上(以限制性較強者為準),除非獲本公司董事會豁免,否則本公司的章程禁止任何人士直接或建設性地持有超過9.8%的已發行總股本,或超過9.8%的總已發行普通股(以限制性較高者為準)。
此外,MgCl允許我們的董事會在未經股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。請參閲“馬裏蘭州法律以及我們的憲章和附例的某些條款。”
我們的憲章、章程和馬裏蘭州法律中的這些條款和其他條款可能會產生延遲、推遲或阻止控制權變更的效果,包括可能向我們普通股持有者提供溢價的特殊交易(如合併、要約收購或出售我們的全部或幾乎所有資產)。
我們的權利和股東向我們的高級管理人員和董事追討債權的權利是有限的,如果他們導致我們蒙受損失,這可能會減少我們股東和我們向他們追償的權利。
馬裏蘭州法律規定,如果董事真誠履行職責,以他或她合理地相信符合公司最佳利益的方式履行職責,並以通常謹慎的類似職位的人在類似情況下使用的謹慎態度行事,則他或她不承擔這一身份的責任。我們的憲章,就我們的董事和高級管理人員而言,要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大程度上對我們的董事和高級管理人員進行賠償。此外,我們的憲章在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的董事和高級管理人員對金錢損害的責任。因此,我們和我們的股東對我們的董事、高級管理人員、聯營公司和代理人的權利可能比普通法下存在的更有限,這可能會減少我們的股東的權利和我們對他們的賠償。此外,在某些情況下,我們可能有義務為我們的董事、高級管理人員、合夥人和代理人支付的辯護費用提供資金,這將減少原本可用於分配給股東的現金。
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與我們的房地產投資信託基金地位相關的風險和其他税務風險
如果不符合REIT的資格,我們將被作為一家正規的C公司徵税,這將大大減少可用於分配給股東的資金。
我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,作為房地產投資信託基金(REIT)對美國聯邦所得税徵税。我們相信,我們的組織和運營方法已經並將繼續使我們能夠滿足作為美國聯邦所得税目的REIT的資格和税收要求。然而,我們不能向您保證我們會有這樣的資格。這是因為成為房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款,對這些條款只有有限的司法和行政解釋,並涉及對並非完全在我們控制範圍內的事實和情況的確定。未來的立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變税法或税法的適用,涉及聯邦所得税目的的REIT資格或此類資格的聯邦所得税後果。
如果我們在任何課税年度沒有資格成為房地產投資信託基金,並且不能根據某些法定條款獲得減免,我們將面臨嚴重的税收後果,這將大幅減少可用於分配給我們股東的資金,因為:
·在計算我們的應税收入時,我們將不被允許扣除支付給股東的股息,並將按正常的公司税率繳納聯邦和州所得税;以及
·我們不能選擇在被取消資格的那一年之後的四個應税年度內作為房地產投資信託基金徵税。
由於所有這些因素,我們未能獲得REIT資格可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力,並可能對我們普通股的價值產生不利影響。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金,我們將不再被要求向我們的股東進行分配。
即使我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT),我們也可能面臨其他税收負債,從而減少我們的現金流。
即使我們有資格成為符合美國聯邦所得税標準的REIT,我們的收入和資產也可能需要繳納美國聯邦、州和地方税,包括任何未分配收入的税,因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入税,以及州或地方所得税、財產税和轉讓税。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給股東的現金。
如果運營夥伴關係不符合美國聯邦所得税的合夥資格,我們就不符合REIT的資格,並將遭受不利後果。
我們認為,運營合夥企業的組織和運營方式應被視為合夥企業,而不是應按美國聯邦所得税目的作為公司徵税的協會或上市合夥企業。作為一家合夥企業,運營合夥企業的收入將不需要繳納美國聯邦所得税。取而代之的是,它的每個合作伙伴,包括我們,都將獲得該合作伙伴在運營夥伴關係收入中的份額。然而,不能保證美國國税局(IRS)不會挑戰運營合夥企業作為美國聯邦所得税合夥企業的地位,也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果美國國税局成功地將運營合夥企業視為一個協會或上市合夥企業,在美國聯邦所得税方面應按公司徵税,我們將無法通過適用於REITs的毛收入測試和某些資產測試,因此,我們將不再有資格成為REIT。此外,運營合夥企業不符合合夥資格將導致其繳納美國聯邦企業所得税,這將顯著減少其可用於償債和分配給包括我們在內的合作伙伴的現金金額。
由於PELP交易和合並,運營合夥公司的某些資產有結轉税基,因此我們必須分配給股東的金額可能會更高。
2017年10月,我們通過收購PELP的某些房地產資產和第三方投資管理業務,將我們的管理結構內部化,以換取OP單位和現金,我們稱之為PELP交易。2018年11月,我們完成了與菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心REIT II,Inc.的合併,這是一家由我們提供諮詢和管理的上市非交易REIT。由於PELP的每一筆交易和合並,運營合夥公司的某些購物中心的結轉税基低於這些購物中心在收購時的公平市場價值。由於這一較低的總税基,經營合夥企業將在出售這些資產時確認更高的應税收益,與收購時通過應税交易購買這些購物中心相比,經營合夥企業將有權獲得更低的折舊扣減。這種較低的折舊扣減和分配給我們的銷售收益的增加通常將增加我們根據REIT規則要求的分派金額,並將減少任何原本被視為“資本回報”分配的分派部分。
我們的財產税可能會因為財產税税率的變化或重新評估而增加,這可能會影響我們的現金流。
即使我們符合美國聯邦所得税的REIT資格,我們也必須為我們的購物中心繳納州和地方財產税。我們購物中心的財產税可能會隨着物業税税率的變化或税務機關對我們購物中心的評估或重新評估而增加。因此,我們未來支付的物業税可能會比過去大幅增加,根據我們的租賃協議,鄰居可能不會支付這些增加的税款。如果我們支付的財產税增加,我們的財務狀況、經營業績、現金流、普通股的每股交易價以及履行本金和利息義務以及向股東分配的能力可能會受到不利影響。
我們使用應税房地產投資信託基金子公司,這可能導致我們不符合房地產投資信託基金的資格。
為了符合美國聯邦所得税的REIT資格,我們持有並計劃繼續持有我們幾乎所有不符合資格的REIT資產,並通過一個或多個應税REIT進行某些不符合資格的REIT收入活動
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子公司或TR實體。TRS是指房地產投資信託基金(REIT)直接或間接持有股票,並與該REIT共同選擇被視為TRS的非房地產投資信託基金(REIT)的公司。TRS還包括除房地產投資信託基金以外的任何公司,TRS擁有的證券佔該公司已發行證券總投票權或總價值的35%以上。除一些與住宿及醫療設施有關的活動外,租户名冊一般可從事任何業務,包括向其母公司房地產投資信託基金的租户提供慣常或非慣常服務。TRS作為普通的C-公司要繳納美國聯邦所得税,目前税率為21%。
我們TRS實體的淨收入不需要分配給我們,沒有分配給我們的收入一般不受REIT收入分配要求的約束。然而,我們的TRS實體可能會支付股息。這樣的股息收入應該符合95%的毛收入標準,但不符合75%的毛收入標準。我們將監控來自我們TRS實體的股息和其他收入的金額,並將採取行動,將這些收入和任何其他不符合條件的收入保持在REIT收入測試的限制之內。雖然我們預計這些行動將防止違反REIT收入測試,但我們不能保證這些行動在所有情況下都能防止此類違反。
我們對TRS實體的所有權受到限制,這些限制可能會阻礙我們發展我們的管理業務,如果我們與TRS實體的交易不是在獨立的基礎上進行的,那麼我們與TRS實體的交易可能會導致我們對某些收入或扣除額徵收100%的懲罰性税。
房地產投資信託基金總資產的20%不得超過其在TRS實體中的權益。遵守這一限制可能會限制我們發展管理業務的能力。守則還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%消費税,這些交易不是以公平的方式進行的。我們將監控我們TRS實體的投資價值,以確保遵守TRS所有權限制,並將按照我們認為與TRS實體保持距離的條款安排我們與TRS實體的交易,以避免產生上述100%消費税。然而,我們不能保證我們能夠遵守TRS的擁有權限制,或者能夠避免徵收100%的消費税。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響,包括因為我們可能被要求借入資金向股東進行分配,或者以其他方式依賴外部資金來源為此類分配提供資金。
一般情況下,我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入(該收入的確定不考慮為此支付的股息、扣減或淨資本利得),才能繼續符合REIT的資格。如果我們滿足分配要求,但分配的應税收入不到100%,我們將對未分配的應税收入繳納聯邦企業所得税。此外,我們可以選擇保留長期資本收益淨額並繳納所得税。在這種情況下,如果我們這樣選擇,股東將按其在我們未分配的長期收益中的比例份額徵税,並將獲得抵免或退款,以彌補其在我們支付的税款中的比例份額。股東,包括免税或外國股東,必須提交美國聯邦所得税申報單才能申請抵免或退款。此外,如果我們在一個日曆年度分配給股東的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額,我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
我們打算向我們的股東進行分配,以符合準則的REIT要求,並避免公司所得税和4%的消費税。我們可能會被要求在現金再投資於其業務更有利的時候,或者在我們沒有現成的資金可供分配的時候,向我們的股東進行分配。因此,遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們僅以利潤最大化為基礎進行運營的能力。
如果我們沒有其他資金可用,我們可能被要求以不利的條件借入資金,以不利的價格出售投資,分配原本投資於未來收購或資本支出或用於償還債務的金額,以“應税股票股息”的形式支付股息,或尋找另一種資金來源,以使我們能夠分配足夠的應税收入,以滿足REIT的分配要求,並在特定年度避免企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股本。
遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
為了繼續符合美國聯邦所得税的REIT資格,我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股票所有權等方面的測試。如上所述,我們可能需要在不利的時間或當我們沒有現成的資金可供分配時向您進行分配。此外,我們可能無法進行其他對我們有吸引力的投資,以滿足符合REIT資格的要求。
我們還必須確保在每個日曆季度末,我們資產價值的至少75%由現金、現金項目、美國政府證券和合格房地產資產組成,包括某些抵押貸款和抵押貸款支持證券。我們對證券的剩餘投資(美國政府證券和合格房地產資產除外)通常不能超過任何一個發行人未償還有表決權證券的10%或任何一個發行人未償還證券總價值的10%。此外,一般來説,我們資產價值的不超過5%可以由任何一個發行人的證券組成(美國政府證券和合格房地產資產除外),我們總資產價值的20%可以由一個或多個TR的證券代表。最後,我們的資產中可能不超過25%是由“公開發售的REITs”發行的債務投資,否則不會被視為符合條件的房地產資產。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求,我們必須在日曆季度結束後30天內糾正這種不符合要求的情況,以避免失去我們的REIT地位並受到不利的税收後果的影響,除非適用某些減免條款。因此,遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們僅以利潤最大化為基礎運營的能力,並可能要求我們清算投資組合中的投資,或者避免進行其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
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被禁止的交易税可能會限制我們從事交易的能力,包括處置資產,這將被視為美國聯邦所得税目的的銷售。
房地產投資信託基金(REIT)從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説,被禁止的交易是交易商財產的出售或其他處置,而不是喪失抵押品贖回權的財產。我們在處置不動產時可能要繳納禁止的交易税。雖然有禁止交易待遇的安全港例外,但我們不能向您保證我們可以遵守此類安全港,或我們將避免擁有在我們的正常貿易或業務過程中可能主要為出售給客户而持有的財產。因此,我們可以選擇不從事某些房地產銷售,也可以通過TRS進行此類銷售。
通過TRS開展某些活動,或許可以減少被禁止交易税的影響。然而,如果我們通過TRS從事這類活動,與這類活動相關的收入將被徵收企業所得税。此外,美國國税局可能會試圖忽略或以其他方式重塑此類活動,以便向我們徵收被禁止的交易税,並且不能保證這種重塑不會成功。
在根據GAAP或其他經濟衡量標準我們沒有盈利的一年裏,我們可能會確認大量REIT應税收入,這些收入將被要求分配給我們的股東。
由於GAAP和税務會計方法的不同,我們可能會在根據GAAP或其他經濟衡量標準不盈利的年份確認大量REIT應税收入。例如,我們的某些資產將按市值計價,用於GAAP目的,但不用於税收目的,這可能導致用於GAAP目的的虧損,這些虧損在計算我們的REIT應納税所得額時沒有確認。此外,在計算特定納税年度的REIT應納税所得額時,我們只能在資本利得範圍內扣除資本損失。因此,我們可以確認大量的REIT應税收入,並將被要求在根據GAAP或其他經濟衡量標準我們沒有盈利的年度將這些收入分配給您。
我們作為房地產投資信託基金的資格可能會因為對合資企業或投資基金的興趣而受到損害。
我們可能在合資企業或投資基金的合夥企業或有限責任公司中持有某些有限合夥人或非管理成員的權益。如果我們擁有權益的合夥企業或有限責任公司採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的資格或要求我們納税的行動,我們可能會被迫處置我們在該實體中的權益。此外,合夥或有限責任公司可能會採取行動,導致我們未能通過REIT毛收入或資產測試,而我們可能不會及時意識到此類行動,無法及時處置我們在合夥或有限責任公司中的權益或採取其他及時的糾正行動。在這種情況下,我們可能無法繼續符合REIT的資格,除非我們有資格獲得法定的REIT“儲蓄”條款,這可能需要我們支付鉅額懲罰性税款來維持我們的REIT資格。
REITs支付的分配不符合適用於其他公司分配的降低税率。
公司支付給非公司股東的“合格股息”的最高税率一般為20%。REITs支付給非公司股東的分配通常按低於普通所得税率的税率徵税,但這些税率高於公司支付的合格股息收入的20%税率。雖然這不會對REITs或REITs應支付股息的税收產生不利影響,但在優惠税率繼續適用於常規公司合格股息的情況下,較優惠的公司股息率可能會導致非公司投資者認為投資於REIT不如投資於支付股息的非REIT實體,從而降低我們普通股的需求和市場價格。
立法或監管税收變化可能會對我們或我們的股東造成不利影響。
任何時候,管理REITs的美國聯邦所得税法律或法規或這些法律或法規的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋,或對任何現有的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案何時或是否會被通過、頒佈或生效,任何此類法律、法規或解釋可能追溯生效。任何這樣的變化都可能導致我們或我們股東的納税義務增加,或者要求我們改變經營方式,以便將納税義務的增加降至最低。我們運營的州和市政當局的税收不足可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這樣的變化,我們可能會被要求為我們的資產或收入支付額外的税款,或者受到額外的限制。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況、經營業績以及可用於支付股息的現金金額等產生不利影響。我們和我們的股東可能會因美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的變化而受到不利影響。
此外,新冠肺炎疫情使許多州和地方政府的税收減少,這可能導致這些政府增税或以其他方式大幅修改州和地方税法。如果發生這樣的變化,我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。
如果我們的資產被認為是計劃資產,我們可能面臨1974年僱員退休收入保障法(ERISA)第一章和該法規規定的負債。
在ERISA計劃持有實體權益的某些情況下,除非適用例外情況,否則該實體的資產被視為ERISA計劃資產。這就是眾所周知的“透視規則”。在這種情況下,根據ERISA標題I或守則第4975條,計劃發起人、計劃受託人和計劃管理人以及利害關係方和不合格人員的義務和其他責任可能適用,而且根據ERISA和守則的這些和其他規定,可能存在責任。我們認為,我們的資產不應被視為計劃資產,因為我們普通股的股票應符合“公開發行證券”的資格,不受適用的財政部條例規定的審查規則的約束。然而,我們注意到,由於我們普通股的可轉讓性受到某些限制,以便我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT),或許出於其他原因,這一豁免可能不適用。如果是這樣的話,如果我們在ERISA或守則下承擔法律責任,我們的業績和經營結果可能會受到不利影響。
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與業務連續性相關的風險
與不動產相關的未保險損失或過高的保險費可能會對我們的現金流和股東回報產生不利影響。
我們向第三方承運人提供保險,承保部分潛在損失,包括商業一般責任、火災、洪水、擴大承保範圍和我們所有物業的租金損失保險。我們目前通過專屬自保保險公司為我們的商業保險免賠額的一部分提供自我保險。在我們的專屬自保保險公司無法承擔該風險的範圍內,我們可能被要求為我們的專屬自保保險公司提供額外的資金,或者我們可能被要求承擔這一損失。因此,我們的經營業績可能會受到不利影響。
有些類型的損失通常是災難性的,如戰爭、恐怖主義行為、地震、洪水、颶風、污染或環境問題造成的損失,這些損失不能投保或在經濟上不能投保,或者可能受限制投保,如大額免賠額或超額賠償。與潛在恐怖主義行為相關的保險風險可能會大幅增加我們為財產和傷亡索賠支付的保費。此外,抵押貸款機構在某些情況下堅持要求商業地產所有者購買反恐保險,作為提供抵押貸款的條件。這樣的保單可能無法以合理的價格獲得,如果有的話,這可能會抑制我們為購物中心融資或再融資的能力。在這種情況下,我們可能需要提供其他財務支持,無論是通過財務擔保還是自我保險,以彌補潛在的損失。對於此類損失,我們可能沒有足夠的承保範圍,或者沒有任何承保範圍。保險費用或可獲得性的變化可能使我們面臨未投保的意外傷害損失。如果我們的任何購物中心遭受沒有完全投保的傷亡損失,我們的資產價值將因任何此類未投保的損失而縮水,這可能會降低我們股東的投資價值。此外,除了我們可能建立的任何營運資本儲備或其他儲備外,我們沒有資金來源來修復或重建任何未投保的財產。此外,在一定程度上,我們必須支付出人意料的大筆保險,這樣的支付可能會對我們的現金流和向股東分配資金的能力產生不利影響。
氣候變化可能會對我們的業務、財務狀況、現金流和運營結果產生不利影響。
氣候變化,包括全球變暖的影響,造成了物理和金融風險。氣候變化的物理風險包括海平面上升和天氣條件變化,例如風暴強度和天氣嚴重程度(如洪水、龍捲風或颶風)和極端温度。海平面上升或一場或多場自然災害的發生,如洪水、龍捲風、颶風、熱帶風暴、野火和地震(無論是否由氣候變化引起),都可能對我們的購物中心造成相當大的損害,擾亂我們的運營,並對我們的財務業績產生負面影響。如果這些事件導致我們的一個或多個購物中心嚴重受損或關閉,我們的運營和財務業績可能會因為失去鄰居以及無法租賃或重新租賃空間而受到不利影響。此外,這些事件可能會導致恢復或修復物業的鉅額費用、燃料或其他能源成本的增加或燃料短缺,以及如果它們導致重大財產損失或其他可保損害,則優惠條款保險的成本增加(或無法獲得)。此外,與新的或更嚴格的法律法規或對現有法律的更嚴格解釋相關的過渡風險可能需要我們的物質支出。例如,已經實施或正在考慮實施各種聯邦、州和地區法律法規,以減輕温室氣體排放引起的氣候變化的影響。除其他事項外,“綠色”建築法規可能尋求通過強制實施設計、建築材料、水和能源的使用和效率以及廢物管理的標準來減少排放。這樣的代碼可能會要求我們改進我們的購物中心。, 增加維護或改進我們的購物中心或開發新的購物中心的成本,或增加對我們或我們的購物中心徵收的税費。
作為房地產的所有者和/或經營者,我們可能會承擔環境違法行為的責任,無論我們是否造成了此類違法行為,我們確定環境責任的努力可能不會成功。
我們可能會因不遵守環境法律法規而承擔罰款或損害賠償的責任。這些法律和法規一般管理廢水排放;空氣排放;地下和地上儲罐的操作和拆除;危險材料和廢物的使用、儲存、處理、運輸和處置;與釋放或處置危險材料和廢物有關的受污染財產的補救;以及其他與健康和安全有關的問題。美國聯邦、州和地方與環境保護相關的法律法規可能會要求我們,作為房地產的現任或前任所有者或經營者,調查和清理某一物業或受影響的鄰近物業的危險或有毒物質或石油產品泄漏。其中一些法律和法規可能會對租户、業主或經營者施加嚴格的或連帶責任,以支付調查或修復受污染財產的費用,而不考慮過錯或原始處置的合法性。根據各種聯邦、州和地方環境法律、條例和法規,不動產的現任或前任所有者或經營者可能有責任支付移除或補救這些財產上、下、下或內的危險或有毒物質、廢物或石油產品的費用。這些費用可能是巨大的,根據這些法律,無論所有者或經理是否知道或對這種污染的存在負有責任,責任都可能附帶在一起。即使不止一個人對污染負有責任,每個責任方也可能要對所有產生的清理費用負全部責任。例如,我們的許多網站現在或以前都用於乾洗業務, 而這些行動已經並可能導致氯化溶劑的釋放,這已經並可能在未來導致要求我們進行清理行動。作為另一個例子,我們的許多地點現在或以前用於機動車加油站和維護作業,已經並可能發生石油產品、液壓油或與這些作業相關的其他物質的泄漏,這已經並可能導致我們或其他人調查或補救這些泄漏的要求。我們可能會受到監管行動的影響,也可能會因第三方因暴露於危險或有毒物質或造成場外污染而造成的人身傷害或財產損失而對其承擔責任。危險或有毒物質的調查、移除或補救費用以及相關責任可能非常高昂,並可能對我們產生重大和不利影響。危險或有毒物質的存在,或未採取補救措施
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相關的污染也可能對我們出售、租賃或重新開發房產或以房產作為抵押品借錢的能力產生不利影響。
儘管我們認為我們的產品組合基本上符合美國聯邦、州和地方有關危險或有毒物質的環境法律法規,並且沒有我們負責解決的實質性污染問題,但這種看法是基於有限的評估和測試。我們幾乎所有的購物中心都接受了第一階段或類似的環境審計。這些環境審計(不包括地下測試)沒有披露,我們也沒有意識到,我們認為有可能對我們產生重大不利影響的任何環境責任。但是,我們不能向您保證:(I)之前有關投資組合的環境研究揭示了所有潛在的環境責任;(Ii)物業的任何以前的業主、居住者或鄰居沒有造成我們不知道的任何實質性環境狀況;(Iii)投資組合的當前環境狀況不會受到鄰居和居住者、附近物業的狀況或其他無關第三方的影響;或(Iv)未來的使用或條件(包括但不限於適用的環境法律法規的變化或其解釋)不會導致環境責任。(Iii)投資組合的當前環境狀況不會受到鄰居和居住者、附近物業的狀況或其他無關第三方的影響;或(Iv)未來的使用或條件(包括但不限於適用的環境法律法規的變化或其解釋)不會導致環境責任。
我們和我們的鄰國面臨與網絡安全攻擊相關的風險,這可能會導致機密信息丟失和其他業務運營中斷,遵守有關網絡安全和隱私的新法律法規可能會導致大量成本,並可能減少可用於分配的現金。
網絡安全攻擊包括試圖未經授權訪問我們的數據和/或計算機系統,以中斷運營、損壞數據或竊取機密信息。我們可能會面臨惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、組織內部人員或有權訪問組織內部系統的人員等網絡安全攻擊,以及我們的信息技術或IT系統的其他重大破壞。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加,包括計算機黑客(個人或黑客組織)、外國政府和網絡恐怖分子在內的網絡安全攻擊的風險普遍增加。用來進行網絡攻擊和入侵IT系統的技術和技術,以及這些攻擊的來源和目標,經常變化,往往在發起此類攻擊或實施了一段時間後才被識別出來。
我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和執行日常運營的能力至關重要,在某些情況下,可能對某些鄰居的運營至關重要。除我們本身的資訊科技系統外,我們亦依賴第三方提供與數項主要業務職能有關的資訊科技服務,例如行政、會計、通訊、文件管理及儲存、人力資源、薪酬、税務、投資者關係及若干財務職能。我們的IT系統和第三方提供的IT系統可能包含鄰居和同事委託給我們的個人、財務或其他信息,以及專有的PECO信息和其他與我們業務相關的機密信息。我們和此類第三方採用了許多措施來預防、檢測和緩解這些威脅,包括密碼保護、防火牆、備份服務器、惡意軟件檢測、入侵傳感器、威脅監控、用户培訓和定期滲透測試;但是,不能保證此類努力一定能成功阻止網絡安全攻擊。
隨着我們對技術的依賴增加,對我們的系統構成的風險也在增加,無論是內部系統還是我們外包的系統。發生網絡事件可能直接導致的主要風險包括操作中斷、破壞我們與鄰居的關係以及私人數據泄露。我們的財務業績和業務運營可能會受到此類事件或由此引發的負面媒體關注的負面影響。網絡安全攻擊可能:(I)破壞我們的網絡和系統的正常功能,從而擾亂我們和/或某些鄰居的運營;(Ii)破壞我們鄰居、同事和供應商的機密或專有信息,其他人可能利用這些信息與我們競爭,或用於破壞性、破壞性或其他有害的目的和結果;(Iii)導致我們無法維護鄰居依賴的建築系統,以有效使用他們租用的空間;(Iv)需要大量的管理關注和資源來補救和損害由此造成的損失;(Iii)導致我們無法維護我們的鄰居依賴的建築系統,以有效利用他們租用的空間;(Iv)需要大量的管理關注和資源來補救和損害由此造成的損失;(V)導致財務報告不實、違反貸款契約和/或錯過報告截止日期;(Vi)導致我們無法正確監督我們遵守有關我們作為房地產投資信託基金資格的規章制度;(Vii)使我們面臨違約、損害賠償、信貸、罰款或終止租約或其他協議或關係的索賠;(Viii)造成聲譽損害,對我們的鄰居、投資者和同事的信心產生不利影響,這可能對我們吸引和留住鄰居、投資者和同事的能力產生負面影響;(Ix)引致重大補救費用,部分或全部可能無法向保險公司追討;及。(X)導致以優惠條款獲得保險的成本增加,或根本不能。, 如果攻擊造成重大保險損失。此類安全漏洞還可能導致違反適用的聯邦和州隱私及其他法律,並使我們面臨私人消費者、業務合作伙伴或證券訴訟以及政府調查和訴訟,其中任何一項都可能導致我們承擔重大的民事或刑事責任,我們可能無法向我們的服務提供商、責任方或保險公司追回這些費用。同樣,我們的鄰國廣泛依賴IT系統來處理交易和管理業務,因此也面臨網絡安全攻擊的風險,並可能受到不利影響。網絡安全攻擊(包括未經授權訪問客户的信用卡數據和其他機密信息)導致鄰居的業務中斷或聲譽惡化,可能會間接對我們的業務產生負面影響,並導致收入損失。截至本次招股説明書發佈之日,我們尚未發生任何涉及網絡安全攻擊的重大事件。

監管和法律風險
遵守或不遵守美國殘疾人法案(ADA)以及消防、安全和其他法規可能會導致大量成本,並可能減少可用於股東分配的現金。
我們的購物中心正在或可能會受到美國反興奮劑機構的約束,該機構通常要求所有公共住宿場所符合聯邦政府有關殘疾人進入和使用的要求。遵守美國反興奮劑機構的要求可能需要消除准入障礙,而不遵守可能會導致強制執行禁令救濟,金錢
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處罰,或在某些情況下,判給損害賠償金。雖然我們試圖收購已經遵守《反興奮劑法》的購物中心,或將遵守責任的責任推給賣方或其他第三方(如鄰居),但我們不能向股東保證,我們將能夠以這種方式收購購物中心或分配責任。此外,我們被要求按照消防和安全法規、建築規範和其他土地使用法規運營購物中心,因為這些法規可能會被政府實體採用,並適用於購物中心。為了遵守這些要求,我們可能需要進行大量的資本支出,這些支出可能會減少我們的淨收入,並可能對我們履行財務義務和向股東分配資金的能力產生實質性的不利影響。
我們可能會受到法律或監管程序的影響,這可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。
作為公共購物中心的所有者和經營者,我們不時會參與正常業務過程中出現的法律和監管程序。由於訴訟和監管程序固有的不確定性,我們無法準確預測任何此類訴訟或法律程序的最終結果。由於不利的結果,我們可能會對我們的現金流、財務狀況和經營結果產生不利影響。

與此產品相關的風險
我們的普通股目前還沒有公開市場,我們不能向您保證公開市場會發展起來。
在此次發行之前,我們的普通股還沒有公開市場,我們不能向您保證活躍的交易市場將會發展或持續下去。在沒有公開交易市場的情況下,股東可能無法變現對我們普通股的投資。我們普通股的首次公開募股價格將由我們和承銷商之間的協議確定,我們不能向您保證,本次發行完成後,我們普通股的股票交易價格不會低於首次公開募股價格。我們普通股的公開市場能否發展將取決於許多因素,包括機構投資者對我們的興趣程度、房地產投資信託基金的總體聲譽及其股本證券與其他股本證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比的吸引力、我們的財務表現以及總體股票和債券市場狀況。如果我們普通股的股票不能形成一個強勁的公開市場,您可能很難出售我們的普通股,這可能會對您收到的此類股票的價格產生不利影響。
我們普通股的估計每股價值(EVP)是基於一些可能不準確或不完整的假設,可能不反映我們普通股在國家證券交易所上市時的交易價格,也可能不反映第三方收購我們的價格。
2021年4月29日,我們的董事會將我們普通股的EVP增加到31.65美元,這主要是基於我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務截至2021年3月31日的估計市值。這一增長主要是由於全渠道雜貨錨定的社區購物中心的前景顯著改善,更穩定的經濟環境導致應用折扣率下降,以及在截至2020年12月31日的三個月內,我們的要約收購導致股票數量減少4%。我們聘請了第三方估值公司達夫·菲爾普斯有限責任公司(Duff&Phelp,LLC)提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算,這反映了截至該日期的某些資產負債表資產和負債。此前,我們的EVP為26.25美元,這主要是基於截至2020年3月31日我們的房地產投資組合和第三方投資管理業務的估計市值。我們的EVP基於一些估計和假設,這些估計和假設可能不準確或不完整。具有不同假設和估計的不同各方可能會得出不同的EVP,這種差異可能會很大。EVP未經審計,不代表基於美國普遍接受的會計原則對我們資產或負債的公允價值的確定,也不代表我們的資產和負債的清算價值、第三方收購我們所支付的價格、我們的普通股在二級市場的交易價格,或我們的普通股在國家證券交易所的交易金額,這些EVP並不代表我們的資產或負債的公允價值的確定,也不代表我們的資產和負債的清算價值、第三方收購我們的價格、我們的普通股在二級市場的交易價格或我們的普通股在國家證券交易所的交易金額。
因此,我們不能保證:(I)我們的股票在國家證券交易所上市時將在EVP上交易或接近EVP交易;(Ii)股東將能夠在EVP上轉售他或她的股份;(Iii)股東最終將在清算我們的資產和清償我們的債務時實現與EVP相等的每股分派;(Iv)股東在出售公司時將獲得相當於EVP的每股金額;(V)第三方將向EVP報價(Vi)另一獨立第三方評估師或第三方評估公司將同意我們的EVP;或(Vii)用於計算我們的EVP的方法將被金融業監管局(FINRA)接受,用於客户賬户報表,或EVP將滿足ERISA項下適用的年度估值要求;或(Vii)用於計算我們的EVP的方法將被金融業監管局(FINRA)接受,以用於客户賬户報表,或EVP將滿足ERISA項下適用的年度估值要求。
此外,我們沒有針對2021年3月31日之後發生的其他交易的影響對我們的EVP的估值進行任何調整,包括但不限於資產收購和處置。我們普通股的價值將隨着時間的推移而波動,以應對與個人房地產資產、這些資產的管理以及房地產和金融市場的變化相關的發展。除其他因素外,由於我們的總資產高度集中在房地產中,以及我們普通股的流通股數量,個別房地產資產價值的變化或估值假設的變化可能會對我們普通股的價值產生非常重大的影響。EVP也不考慮房地產的任何處置成本或費用、可能適用於我們某些債務提前償還的債務提前償還罰金,或對債務承擔的限制的影響。因此,EVP可能是也可能不是我們股東投資的公允市場價值的準確反映,不太可能代表立即出售我們的資產將產生的淨收益金額。
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我們普通股的市場價格和交易量可能會波動。
美國股票市場,包括我們的普通股已獲準上市的納斯達克(Nasdaq),在官方發佈發行通知的情況下,經歷了重大的價格和成交量波動。因此,我們普通股的市場價格可能會出現類似的波動,我們普通股的投資者可能會經歷他們股票價值的下降,包括與我們的經營業績或前景無關的下降。我們不能保證我們普通股的市場價格在未來不會大幅波動或下跌。
除了這一“風險因素”部分列出的風險外,一些因素還可能對我們普通股的股價產生負面影響,或導致我們普通股的價格或交易量波動,包括:
·與其他金融工具的收益相比,我們普通股股票分配的年度收益;
·我們的股票發行,或我們現有或未來股東未來出售我們普通股的大量股票,或認為此類發行或未來可能發生的銷售;
·將我們B類普通股的股票轉換為我們普通股的股票或出售我們B類普通股的股票;
·市場利率上升或我們向股東分配的減少導致我們普通股的購買者要求更高的收益;
·類似公司的市場估值變化;
·股票市場價格和成交量的波動;
·關鍵管理人員的增派或離職;
·我們的經營業績和其他類似公司的業績;
·我們季度經營業績的實際或預期差異;
·改變對未來財務業績的預期或改變證券分析師的估計;
·證券分析師發表關於我們或我們所在行業的研究報告;
·沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT);
·市場對我們未來產生的任何債務的不良反應;
·我們或我們的競爭對手的戰略決策,如收購、撤資、剝離、合資、戰略投資或改變業務戰略;
·通過對我們或我們的行業產生不利影響的立法或其他監管發展;
·新聞界或投資界的投機行為;
·我們收入的變化;
·未能滿足納斯達克的上市要求;
·未能遵守“薩班斯-奧克斯利法案”的要求;
·機構股東的行動;
·會計原則的變化;以及
·總體市場狀況,包括與我們業績無關的因素。
在過去,證券集體訴訟經常是在普通股價格波動之後對公司提起的。這種類型的訴訟可能會導致鉅額成本,並轉移我們管理層的注意力和資源,這可能會對我們的現金流、我們執行業務戰略的能力以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
由於我們有大量的股東,而且我們普通股的股票在此次發行之前還沒有在全國證券交易所上市,因此可能會有大量被壓抑的需求出售我們的普通股。大量出售我們普通股的股票,或認為此類股票可能會大量出售的看法,可能會導致我們普通股的價格大幅下跌。
截至2021年6月30日,在實施下面標題為“反向股票拆分”一節中描述的反向股票拆分後,我們大約有9,360萬股普通股已發行和流通股。在這次發行之前,我們的普通股沒有在任何國家的證券交易所上市,股東清算投資的能力有限。此外,我們的股票回購計劃在任何情況下都只允許我們在任何12個月期間回購上一日曆年度已發行普通股加權平均數量的5%,該計劃於2021年3月25日因DDI(死亡、符合資格的殘疾或確定為不稱職)請求而暫停。標準要求的股票回購計劃自2019年8月7日起暫停。因此,可能會有大量被壓抑的需求出售我們普通股的股票。大量出售我們普通股的股票(無論是在發售中發行的我們普通股的股票,還是隨着時間的推移自動轉換我們B類普通股而產生的我們普通股的股票)可能會降低我們普通股的現行市場價格,並可能削弱我們未來通過出售股權證券籌集額外資本的能力。即使我們普通股的大量出售沒有受到影響,僅僅是對這些可能性的看法
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出售可能會壓低我們普通股的市場價格,並對我們未來籌集資金的能力產生負面影響。
雖然我們B類普通股的股票在此次發行結束後不會在全國證券交易所上市,但出售此類股票或認為可能發生此類出售的看法可能會對我們普通股的每股交易價格產生重大不利影響。
在實施下面題為“反向股票拆分”一節中描述的反向股票拆分後,在資本重組之後,截至2021年6月30日,我們的B類普通股將發行和發行約9360萬股。雖然我們B類普通股的股票不會在國家證券交易所上市,但這些股票不受轉讓限制(除了我們章程中規定的對股票所有權和轉讓的限制);因此,這些股票將可以自由交易。因此,我們B類普通股的股票可能會形成一個市場,而出售此類股票或認為可能發生此類出售,可能會對我們普通股的每股交易價格產生實質性的不利影響。
此外,我們B類普通股的所有股票將在我們的普通股股票在全國證券交易所上市交易的6個月週年紀念日,或我們董事會批准的更早時間,就我們B類普通股的全部或任何部分流通股自動轉換為普通股。因此,尋求立即變現對我們普通股投資的B類普通股的持有者可以在我們B類普通股股票轉換為我們普通股股票的日期之前立即賣空我們普通股股票,並使用他們在轉換B類普通股時獲得的我們普通股股票來彌補未來的賣空。這種賣空可能會壓低我們普通股的市場價格,並限制資本重組作為一種戰略的有效性,以限制我們的股東在此次發行之前持有的普通股數量,這些股票可能在此次發行後不久出售。
我們可能會以您和其他股東可能不同意的方式分配此次發行的淨收益。
我們打算用從我們那裏收到的淨收益的一部分來償還2022年4月到期的3.75億美元無擔保定期貸款,這筆貸款目前的利息是LIBOR加1.30%,可以全額提前償還,不會受到懲罰。請參閲“收益的使用”。我們預計任何剩餘的淨收益都將用於房地產收購和一般企業用途的外部增長。然而,我們還沒有承諾收購特定的購物中心,您將無法評估此類投資的經濟價值,然後才能做出投資決定,在此次發行中購買我們的普通股。我們有廣泛的權力投資於我們未來可能確定的房地產投資,我們可能會進行您不同意的投資。此外,我們的投資政策可能會不時修改或修改,而不需要我們的股東投票表決。我們的管理層可以在使用此次發行的某些淨收益方面擁有廣泛的自由裁量權,並可以將收益用於不一定改善我們的經營業績或提高我們普通股價值的方式。這些因素增加了投資我們普通股的不確定性,從而增加了風險。
未來發行的債務證券將優先於我們的普通股,或股權證券,這將稀釋我們現有的股東,並可能優先於我們的普通股,這可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
未來,我們可能會嘗試通過發行債務或股權證券(包括中期票據、優先或次級票據以及優先股或普通股)來增加我們的資本資源。債務證券或優先股股票一般有權在我們普通股持有者之前收到利息支付或分派,包括當前的以及與任何清算或出售相關的利息或分派。我們不需要在優先購買權的基礎上向現有普通股股東提供任何此類額外的債務或股權證券。因此,發行普通股或其他股權證券可能會稀釋我們現有股東的持股。未來發行債務或股權證券,或認為可能發生此類發行,可能會降低我們普通股的市場價格和/或我們就普通股支付的分派。由於我們未來可能會在未徵得股東同意的情況下發行任何此類債務或股權證券,因此您將承擔我們未來發行的股票降低我們普通股市場價格和稀釋您的比例所有權的風險。
我們對股東的分配可能會發生變化,這可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
所有分派將由我們的董事會全權決定,並將取決於我們的實際和預期財務狀況、運營結果、現金流、流動性和FFO、我們REIT資格的維持以及我們董事會可能不時認為相關的其他事項。我們打算在整個2021年對分配進行評估,股東可能因為各種原因而得不到與我們以前支付的分配相等的分配,包括以下原因:由於現金需求、負債、資本支出計劃、運營現金流或財務狀況的變化,我們可能沒有足夠的現金支付此類分配;關於是否、何時以及以什麼金額進行未來分配的決定將始終完全由董事會自行決定,董事會保留隨時以任何理由改變我們的分配做法的權利;本公司董事會可選擇保留現金作投資用途、營運資本儲備或其他用途,或維持或改善我們的信用評級;而本公司附屬公司可分配予本公司的分派金額可能受州法律、州監管機構及/或該等附屬公司可能招致的任何當前或未來債務條款的限制。股東對未經董事會授權及本公司宣佈的分派並無任何合約或其他法律權利。我們可能無法在未來進行分配,或者可能需要從外部來源為此類分配提供資金,這一點無法得到保證。此外,如上所述,我們可能會選擇保留運營現金流和這些留存資金,儘管這會增加我們基礎資產的價值。, 可能不會相應提高我們普通股的市場價格。我們未能達到市場對未來現金分配的預期,可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
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如果我們從運營現金流以外的其他來源支付分配,我們可能無法維持我們的分配率,我們可能會減少可用於投資於購物中心和其他資產的資金,我們股東的整體回報可能會降低。
我們的組織文件允許我們無限制地從任何來源支付分配(馬裏蘭州法律規定的限制除外)。如果我們通過舉債為分配提供資金,我們可用於投資房地產和其他房地產相關資產的資金將會減少,我們股東的整體回報可能會降低。有時,我們可能需要借入資金來支付分銷,這可能會增加我們業務的運營成本。此外,如果我們不能用運營現金流覆蓋我們的分配,我們可能無法維持我們的分配率。
市場利率的提高可能會導致我們普通股的價值縮水。
可能影響我們普通股價格的因素之一將是我們普通股的股息分配率(佔我們普通股價格的百分比)相對於市場利率。如果市場利率上升,我們普通股的潛在購買者可能會期待更高的分派率。然而,更高的利率不會導致更多的資金可供分配,事實上,可能會增加我們的借貸成本,並可能減少我們可用於分配的資金。因此,我們可能無法或不能選擇提供更高的分發率。因此,潛在的購買者可能會決定購買其他證券,而不是我們普通股的股票,這將減少對我們普通股的需求,並導致我們普通股的市場價格下降。
如果我們不能保持有效的財務報告和披露控制的內部控制制度,我們可能無法準確和及時地報告我們的財務結果。
有效的財務報告內部控制和披露控制對於我們提供可靠的財務報告、有效地防止欺詐和作為一家上市公司成功運營是必要的。如果我們不能提供可靠的財務報告或防止欺詐,我們的聲譽和經營業績將受到損害。我們目前被要求對我們的財務報告內部控制進行系統和過程評估和測試,以使管理層能夠報告我們對財務報告的內部控制的有效性,從2022年12月31日起,我們預計我們將被要求讓我們的獨立註冊會計師事務所根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第404條的要求對此進行證明。到目前為止,我們的獨立註冊會計師事務所對我們的合併財務報表進行審計時,已將財務報告的內部控制作為設計審計程序的基礎,但並不是為了對我們的財務報告內部控制的有效性發表意見(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第404(B)條的要求),而不是為了對我們的財務報告的內部控制的有效性發表意見(根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第404(B)節的要求)。如果我們在財務報告的內部控制中發現重大缺陷或重大缺陷,我們也可能發現我們的一些披露控制和程序中的一些缺陷,我們認為這些缺陷需要補救。如果我們或我們的獨立註冊會計師事務所發現了弱點,我們將努力改善我們在財務報告和披露控制方面的內部控制。然而,, 不能保證我們會成功。任何未能保持有效控制或及時對我們的財務報告和披露控制的內部控制進行任何必要的改進都可能損害經營業績或導致我們無法履行報告義務,這可能會影響我們的普通股在納斯達克上市。對財務報告和披露控制的無效內部控制也可能導致投資者對我們報告的財務信息失去信心,這可能會對我們普通股的每股交易價格產生負面影響。
我們沒有上市公司的運營歷史,可能無法作為上市公司成功運營。
作為一家上市公司,我們沒有運營歷史。我們不能向您保證,我們的高級管理團隊過去的經驗將足以使我們的公司作為一家上市公司成功運營。此次發行完成後,我們將被要求遵守納斯達克上市標準,這一過渡可能會給我們的管理系統、基礎設施和其他資源帶來巨大壓力。作為一家上市公司,如果不能成功運營,將對我們的財務狀況、經營業績、現金流和普通股每股交易價格產生不利影響。


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有關前瞻性陳述的警告性聲明
本招股説明書中包含的某些陳述,除歷史事實外,可能被視為“證券法”、“交易法”第21E節和“1995年私人證券訴訟改革法”(與“證券法和交易法”統稱為“法案”)所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於對公司所處行業和市場的當前預期、估計和預測,以及對公司管理層的信念和假設,涉及可能對公司財務業績產生重大影響的不確定因素。我們打算將所有這類前瞻性陳述納入法案中有關前瞻性陳述的適用安全港規定。這樣的前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別,例如“可能”、“將”、“可以”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“倡議”、“焦點”、“尋求”、“目標”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛在的”、“可能的”、“計劃的”、“可能的”、“關注的”、“尋求的”、“目標的”、“目標的”、“戰略的”、“計劃的”、“潛在的”“準備”、“計劃”、“未來”、“長期”、“曾經”、“應該”、“可能”、“將會”、“可能”、“可能”、“不確定性”或其他類似的詞。告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性陳述,這些陳述只反映了本報告提交給證券交易委員會的日期。
此類陳述包括但不限於:(I)有關我們的計劃、戰略、舉措和前景的陳述;(Ii)有關新冠肺炎疫情的陳述,包括持續時間和對租户、我們的業務以及我們對未來趨勢的看法的潛在或預期影響;(Iii)有關我們未來經營業績、資本支出和流動性的陳述。此類陳述會受到已知和未知風險和不確定性的影響,這些風險和不確定性可能導致實際結果與預測或預期的結果大不相同,包括但不限於:
·國家、地區或地方經濟氣候的變化;
·當地市場狀況,包括與我們投資組合中的購物中心類似的購物中心空間供過於求或需求減少;
·使用本次發行的收益;
·空置、市場租金變化以及需要定期維修、翻新和重新出租空間;
·來自其他現有購物中心的競爭,以及我們投資組合中的購物中心對租户的吸引力;
·我們租户的財務穩定,包括但不限於他們支付租金的能力;
·我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力;
·由於利率變化和其他因素,包括2021年後可能逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR),我們的借款成本增加;
·新冠肺炎大流行的經濟、政治和社會影響以及與之相關的不確定性,包括:
◦聯邦、州和地方政府機構和租户為應對新冠肺炎疫情所採取的措施,包括強制關閉企業、“呆在家裏”的命令和社交疏遠指南、任何此類措施的持續時間以及取消這些限制後我們的租户的收入恢復到什麼程度;
◦在向受新冠肺炎疫情不利影響的個人和企業(包括我們的租户)提供援助方面,政府救濟的有效性或缺乏有效性;
◦新冠肺炎大流行對消費品和服務的需求的影響,以及由於新冠肺炎大流行而導致的消費者對參觀購物中心安全的信心水平;
◦新冠肺炎疫情對我們租户的影響,以及他們在租約到期時續簽租約的能力和意願;
◦我們有能力以相同或更好的條件重新租賃我們的物業,或者在我們不續簽或行使我們的權利更換現有租户的情況下,完全可以重新租賃我們的物業;
◦我們租户的損失或破產,特別是考慮到新冠肺炎疫情已經並將繼續對許多零售商和服務提供商的財務健康造成不利影響;
◦鑑於當前嚴重的經濟收縮和失業率上升,新冠肺炎疫情過後的復甦速度;
◦就我們過去和現在尋求在短期內處置物業的程度而言,關於我們是否有能力以有吸引力的價格或根本不這樣做的不確定性大大增加;以及
◦我們實施成本控制戰略的能力;
·環境問題的潛在責任;
·災難性天氣和其他自然事件對我們財產的破壞,以及氣候變化的實際影響;
·考慮到經濟、市場、法律、税收和其他因素,我們有能力和意願保持房地產投資信託基金的資格;
·修改税收、房地產、環境和分區法;
·信息技術安全漏洞;
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·我們的企業責任倡議;
·關鍵高管流失;以及
·本招股説明書中“招股説明書摘要”、“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及“我們的業務和物業”標題下描述的其他因素。
如果出現上述或本招股説明書中其他地方描述的一個或多個風險或不確定因素,或者潛在的假設被證明是不正確的,實際結果和計劃可能與任何前瞻性陳述中表達的大不相同。告誡您不要過度依賴這些陳述,這些陳述僅説明瞭本招股説明書的日期。
本招股説明書中包含的所有前瞻性陳述,無論是明示的還是暗示的,其全部內容都明確受本警示聲明的限制。本警示性聲明還應與公司或代表他們行事的人可能發佈的任何後續書面或口頭前瞻性聲明一併考慮。
除法律另有規定外,我們不承擔任何義務更新或修改本招股説明書中包含的任何前瞻性陳述。
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收益的使用
我們估計,根據每股28.00美元的公開發行價,扣除承銷折扣和我們估計的發行費用後,我們將從此次發行中獲得的淨收益約為4.395億美元(如果承銷商全面行使超額配售選擇權,則約為5.064億美元)。
我們將把此次發行的淨收益捐獻給運營夥伴關係,以換取運營單位。我們預計經營夥伴關係將使用從我們那裏收到的淨收益來:
·償還2022年4月到期的3.75億美元無擔保定期貸款,目前利息為LIBOR加1.30%,可全額提前償還,無需罰款;
·通過收購房地產為外部增長提供資金;以及
·為其他一般企業用途提供資金。
在此次發行的淨收益永久使用之前,我們打算將淨收益投資於計息、短期投資級證券、貨幣市場賬户或其他符合我們作為REIT獲得美國聯邦所得税税收資格的意圖的投資。
某些承銷商和/或他們各自的附屬公司在我們的定期貸款信貸安排下擔任貸款人,並將按比例獲得此次發行淨收益中約3.75億美元的部分,用於償還該安排下的未償還金額。

資本重組
我們的股東批准了對我們章程或修正案條款的一項修正案,該修正案將我們在修正案生效時發行的普通股的每一股改為新設立的B類普通股的一股,我們稱之為“資本重組”。修正案自2021年7月2日向國家税務局備案並被國家税務局接受後生效。
在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月紀念日(或我們董事會在某些情況下可能批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期),我們B類普通股的每股股票將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。在所有其他方面,我們的B類普通股與本次發行的B類普通股具有相同的優先權、權利、投票權、股息和其他分配的限制、資格以及贖回條款和條件。
我們B類普通股的股票沒有公開市場。在我們B類普通股轉換為普通股並在全國證券交易所上市之前,它們不會在全國證券交易所交易。因此,在這種轉換之前,我們B類普通股的持有者對於他們持有的B類普通股的流動性選擇非常有限(如果有的話)。

反向股票拆分
我們實施了首次三取一反向股票拆分,從2021年7月2日起生效。此外,我們對我們的運營夥伴的運營部門進行了相應的反向拆分。由於反向股票和運營單位的分離,我們的普通股和運營單位的每三股自動合併並轉換為一股普通股或運營單位的已發行和流通股(如果適用),四捨五入到最接近的1/100股或運營單位。反向股票和運營單位的拆分按比例影響所有類別的普通股和運營單位,對任何股東或有限合夥人對所有已發行和已發行普通股或運營單位的所有權百分比沒有影響。除非另有説明,本招股説明書中的信息適用於反向股票和OP部門的拆分。
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分配政策
我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,作為房地產投資信託基金(REIT)對美國聯邦所得税徵税。作為一家房地產投資信託基金,我們已經並打算繼續在每個納税年度進行至少相當於我們應税收入90%的分配(不包括資本利得,計算時不考慮支付的股息扣除)。自成立以來,截至2021年5月,我們總共進行了18億美元的分配和股票回購。2020年3月,由於新冠肺炎疫情的不確定性,本公司董事會暫停了股東分配,自2020年4月1日支付2020年3月分配後生效。從2020年12月開始,我們恢復了每月向股東分配股票的速度,目前的速度為每股0.08499999美元,摺合成年率為1.02美元,並繼續以同樣的速度分配到2021年6月。2021年6月14日,我們的董事會宣佈向我們的股東分配與2021年7月1日支付的相同金額。此次發行普通股的購買者將不會收到2021年7月1日應支付的此類股票的分派。
我們打算在獲得董事會批准的情況下,從此次發行的第一個月開始,以每股0.085美元的普通股分配率,從合法可用資金中向本次發行中提供的普通股的持有人進行分配。在年化的基礎上,這將是每股普通股1.02美元,或者基於每股28.00美元的公開發行價,年化分配率為33.6%。我們估計,在截至2022年3月31日的12個月裏,這一年度分配率將約佔我們估計的可分配給股東的現金的66.0%,假設承銷商不行使他們的選擇權,額外購買至多255萬股股票來彌補超額配售(如果有的話)。如果承銷商行使購買額外股票的選擇權,我們不打算減少普通股每股的年化分配。我們計劃的年度分配率是基於我們對截至2022年3月31日的12個月可供分配的現金的估計,我們是根據截至2021年3月31日的12個月的淨虧損調整計算得出的。這一估計是基於我們的歷史經營業績,沒有考慮到我們的長期業務和增長戰略,也沒有考慮到我們可能不得不進行的任何意外支出或此類支出的任何融資。在估計截至2022年3月31日的12個月可供分配的現金時,我們做出了某些假設,如下表和腳註所示。
我們對可供分配的現金的估計不包括營運資本賬户變化導致的營運資本變化的影響。此外,我們對可供分配的現金的估計不包括此次發行完成後預計為作為上市上市公司運營而發生的大約400萬至600萬美元的增量現金一般和行政費用,但這些費用沒有反映在我們截至2021年3月31日的12個月的淨虧損中。它也沒有反映估計用於投資活動、融資活動或其他活動的現金金額,但估計經常性資本支出、租户改善費用的合同義務、租賃佣金和重新開發成本以及預定的債務本金支付除外。任何此類投資和/或融資活動都可能對我們對可供分配的現金的估計產生實質性的不利影響。由於我們在估計可供分配的現金時做出了本文所述的假設,因此,我們不打算將此估計作為對我們的實際運營結果、FFO、核心FFO、調整後的FFO、流動性或財務狀況的預測或預測,我們估計可供分配的現金僅用於確定我們的估計年度分派金額。我們對可供分配的現金的估計不應被視為經營活動現金流(根據公認會計準則計算)的替代方案,也不應被視為我們流動性或分配能力的指標。此外,我們進行此處描述的調整所依據的方法不一定是確定未來分發的基礎。
我們打算在本次發售完成後的12個月內維持或提高我們的分銷率,除非我們的運營結果、FFO、核心FFO、調整後的FFO、流動性、現金流、財務狀況、前景、經濟狀況或其他因素與預測我們的分銷率時使用的假設有實質性的不同。我們認為,我們對可供分配的現金的估計構成了設定分配率的合理基礎。然而,我們不能向您保證我們的估計將被證明是準確的,因此實際分佈可能會大大低於預期分佈。我們的實際運營結果將受到多個因素的影響,包括我們從物業獲得的收入、我們的運營費用、利息支出和意想不到的資本支出。我們可能會不時被要求或選擇在我們的循環信貸安排下借款或以其他方式支付分派。
我們不能向您保證我們預計的分銷將會進行或維持,或者我們的董事會未來不會改變我們的分銷政策。任何分配將由我們的董事會自行決定,其形式、時間和金額(如果有的話)將取決於一系列因素,包括我們的實際和預計的運營結果、FFO、核心FFO、調整後的FFO、流動性、現金流和財務狀況、我們從物業實際獲得的收入、我們的運營費用、我們的償債要求、我們的資本支出、我們融資安排下的禁令和其他限制、我們的REIT應税收入、每年的REIT分配要求、適用的法律,包括對馬裏蘭州分配的限制有關可能對我們和我們的現金分配能力產生實質性和負面影響的風險因素的更多信息,請參閲“風險因素”。如果我們的業務沒有產生足夠的現金流,使我們能夠支付預期或要求的分配,我們可能需要從營運資金中為分配提供資金,借入或籌集股本,或減少此類分配。此外,我們的章程允許我們發行優先股,這些優先股可能優先於分配,並可能限制我們向股東分配的能力。此外,在某些情況下,與我們負債有關的協議可能會限制我們向股東進行分配的能力。
聯邦所得税法要求房地產投資信託基金每年分配至少90%的REIT應税收入(不包括資本利得,在不考慮支付的股息扣除的情況下計算),並按公司税率納税,條件是它每年分配的應税收入不到其REIT應税收入的100%(不包括資本利得,計算時不考慮支付的股息扣除)。此外,房地產投資信託基金將被要求就其在一個日曆年進行的分配少於其普通收入的85%、資本利得淨收入的95%和前幾年未分配收入的100%的金額(如果有)支付4%的不可抵扣消費税。有關詳細信息,請參閲“聯邦所得税考慮事項”。我們預計,我們估計可用於分配的現金將足以使我們能夠滿足適用於REITs的年度分配要求,並避免或最大限度地減少徵收公司税和消費税。
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然而,在某些情況下,我們可能需要提供超過現金的分配來進行分配,以滿足這些分配要求,或者避免或最大限度地減少徵税,我們可能需要借入資金進行某些分配。
下表列出了基於我們截至2021年3月31日的12個月的淨虧損,對本次發行後的估計初始分配進行的計算,僅用於説明本次發行後的估計初始分配,並不打算作為未來分配的基礎。美元金額以千為單位:
截至2020年12月31日的年度淨收益$5,462 
減去:截至2020年3月31日的三個月的淨收入(11,199)
新增:截至2021年3月31日的三個月淨收入117 
截至2021年3月31日的12個月的淨虧損
$(5,620)
新增:房地產資產折舊及攤銷218,262 
新增:非現金減值費用(1)
7,782 
新增:公司資產折舊和攤銷5,531 
新增:賺取負債公允價值的非現金變動(2)
16,000 
新增:非現金利息支出和債務清償損失7,309 
新增:非現金股份薪酬,淨額6,154 
新增:合同租賃收入估計淨增長(3)
27,963 
減去:合同租賃收入估計淨減少(4)
(15,074)
新增:預計無法收回的租户應收賬款減少(5)
20,052 
減去:與購置和處置活動有關的調整(6)
(3,738)
新增:交易和收購費用(7)
635 
減去:處置財產的收益,淨額(21,912)
減去:攤銷高於和低於市場的租賃(8)
(3,223)
減去:直線租金收入和費用調整(9)
(2,461)
新增:與未合併合資企業相關的調整(10)
1,476 
截至2022年3月31日的12個月的預計經營活動現金流$259,136 
減去:預計經常性資本支出(11)
(18,866)
減去:租户改善費用、租賃佣金和重新開發的合同義務
成本(12)
(37,606)
減去:預定償還債務本金(13)
(8,136)
截至2022年3月31日的12個月估計可供分配的現金$194,528 
運營夥伴估計可用於分配給業務單位持有人的現金份額(14)
11.8 %
菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)可用於分配的運營合夥企業的估計可用現金份額(14)
88.2 %
初步估計每年分配給我們的股東和運營單位的股東的總額(15)
$128,432 
初步估計每年分配給運營單位持有者的總金額$15,103 
估計最初每年分配給我們股東的總金額(15)
$113,329 
估計普通股每股初始年度分配$1.02 
派息率根據我公司預計可供分配的現金份額計算(16)。
66.0 %
(1)代表在截至2021年3月31日的12個月內取消確認的物業和其他資產的非現金減值費用。
(2)代表取消與我們盈利負債公允價值變化有關的非現金費用,這主要是由於我們普通股估值的增加以及截至2021年3月31日的12個月市場狀況的改善。
(3)指因(I)預定固定租金增加,(Ii)在截至2021年3月31日的整個12個月內未生效的新租約或續簽,以及(Iii)在本招股説明書日期前簽署並將於截至2022年3月31日的12個月內生效的新租約或續簽而淨增加的合約租賃收入。
38


(4)代表合同租金淨減少,原因是(I)租賃到期,包括根據我們的投資組合保留率約84.8%(這是我們在截至2020年12月31日的過去三年中經歷的加權平均投資組合保留率)和(Ii)截至2021年3月31日的12個月期間到期的租賃,預計不會續簽的租賃。我們過去三年每年的投資組合保留率如下:2020-85.2%,2019-85.7%和2018-83.2%。預計續簽的租約將按照鄰居在租約到期最後一個月有義務支付的租金金額繼續。
(5)表示截至2022年3月31日的12個月的不可收回租户應收賬款與截至2021年3月31日的12個月相比減少的估計。在截至2021年3月31日的12個月裏,新冠肺炎疫情對應收賬款的應收賬款產生了過大的影響,使我們在非現金攤銷和直線租金調整前的收入調整佔租賃收入的比例增加到約5.3%,而在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度裏,非現金攤銷和直線租金調整前的收入分別佔租賃收入的約1.1%和0.8%,平均約為1.0%。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們記錄了170萬美元的收款收入調整,佔非現金攤銷和直線租金調整前租賃收入的1.4%,顯示出恢復到更符合歷史平均水平的收款調整水平。雖然我們相信截至2022年3月31日的12個月的收款收入調整將進一步正常化,接近歷史平均水平,但為了計算上表中的分佈,我們假設,根據截至2021年3月31日的三個月我們記錄的170萬美元的收款收入調整年化,我們將在截至2022年3月31日的12個月記錄約690萬美元的收款收入調整。這690萬美元的收款收入調整與我們在截至2021年3月31日的12個月中記錄的2700萬美元的調整相比,減少了約2010萬美元。
(6)指(I)與截至2021年3月31日止12個月內完成之物業收購及處置有關之淨減少及(Ii)與(A)於2021年3月31日後完成及(B)須於本招股説明書日期前籤立買賣協議並計劃於截至2022年3月31日止12個月內完成之物業收購及處置相關之淨減少額對可供分派現金之淨貢獻(I)與於截至2021年3月31日止12個月內完成之物業收購及處置相關之淨減少額;及(B)於截至2021年3月31日止12個月內完成之物業收購及處置相關之淨減少額。
(7)指與上文附註6所述收購和處置活動相關的不可資本化交易費用的抵銷。
(8)代表取消截至2021年3月31日的12個月高於市場和低於市場的租賃無形資產的非現金攤銷。
(9)代表取消截至2021年3月31日的12個月收入確認從收付實現制到直線權責發生制的調整。
(10)代表吾等按比例分享上表所載與通過我們未合併的合資企業擁有的物業相關的調整。
(11)為了計算上表中的分佈,我們假設我們將產生大約1550萬美元的經常性資本支出,這是根據每英尺0.50美元的經常性房地產相關資本支出和每年340萬美元的經常性公司資本支出計算的,這些經常性資本支出是我們在截至2020年12月31日的過去三年中經歷的加權平均經常性房地產相關資本支出和平均公司資本支出。與物業相關的經常性資本支出是維護物業及其公共區域的成本,包括新屋頂、停車場鋪設和其他一般維護項目,經常性公司資本支出主要是計算機軟件和設備的成本。我們過去三年每年與房地產相關的經常性資本支出psf如下:2020年-0.42美元,2019年-0.62美元,2018年-0.47美元。我們過去三年每年的經常性企業資本支出如下:2020年-430萬美元,2019年-270萬美元,2018年-320萬美元。
(12)為了計算上表中的分佈,我們假設在2021年3月31日至2022年3月31日期間,我們將產生(I)根據在本招股説明書日期之前簽署的新租約和續簽租約條款,我們有合同義務提供的約3100萬美元的租户改善和租賃佣金成本;(Ii)假設上文腳註4中描述的預計續簽租約的租户改善和租賃佣金成本為2.01億美元,則我們將產生約490萬美元的租户改善和租賃佣金成本。這是我們在截至2020年12月31日的過去三年中經歷的續簽租約的加權平均租户改善和租賃佣金成本PSF,以及(Iii)與重建項目相關的約5510萬美元資本支出的170萬美元的利息支出,因為我們打算利用我們的循環信貸安排為重建項目融資。我們過去三年每年的租户改善和租賃佣金續訂租約的PSF成本如下:2020-2.65 PSF,2019年-2.53 PSF和2018-2.81 PSF。在截至2022年3月31日的12個月內,我們預計與本招股説明書日期後發生的新租賃相關的額外租户改善和租賃佣金成本約為600萬至800萬美元。這些費用的任何增加都將與這種新的租賃直接相關,因為只有在簽訂新的租約時,才會承擔這些費用。除上文腳註4所述估計續期租約的租户改善及租賃佣金估計費用外, 租户改善成本的增加和任何此類新租約的租賃佣金都不包括在這裏。我們預計,所有租户改善和租賃成本將完全來自運營現金流。
(13)表示在截至2022年3月31日的12個月內計劃支付的按揭貸款本金。不包括計劃在截至2022年3月31日的12個月內到期的4810萬美元商業抵押貸款支持證券,前提是我們將能夠以此類到期債務的當前利率在我們的循環信貸安排下為這些金額提供資金。
39


(14)基於本次發行後將發行的總計14,806,383股OP單位(不包括我們持有的OP單位)和111,106,592股我們的普通股和B類普通股(假設承銷商不行使其購買至多2,550,000股額外2,550,000股以彌補超額配售的選擇權)。如果承銷商全面行使他們的超額配售選擇權,(I)本次發行後我們的普通股將總共發行113,656,592股,(Ii)運營合夥企業可用於分配給OP單位(不包括我們持有的OP單位)和菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)的估計可用現金份額將分別為11.5%和88.5%,這些現金可用於分配給OP單位(不包括我們持有的OP單位)的持有者和菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)。
(15)基於本次發行後將發行的總計14,806,383股OP單位(不包括我們持有的OP單位)和111,106,592股我們的普通股和B類普通股(假設承銷商不行使其購買至多2,550,000股額外2,550,000股以彌補超額配售的選擇權)。如果承銷商全面行使他們的超額配售選擇權,(I)本次發行後我們的普通股將總共發行113,656,592股,以及(Ii)向我們的股東和OP單位的持有人估計的初步年度分配總額將增加到約1.31億美元,其中約1.159億美元將歸因於估計的初始年度分配給我們的股東。
(16)計算方法為:假設承銷商不行使額外購買255萬股以彌補超額配售的選擇權,那麼最初每年向股東分配的估計現金份額除以菲利普斯·愛迪生公司(Phillips Edison&Company,Inc.)在截至2022年3月31日的12個月中估計可供分配的現金份額。相反,如果完全行使承銷商的超額配售選擇權,根據我公司估計可供分配的現金份額計算的派息率將為67.4%。
40


大寫
下表列出了我們截至2021年3月31日的市值
·以歷史為基礎;以及
·在調整後的基礎上實施資本重組(將在本次發行完成前實施),反向股票和運營部門拆分,我們在此次發行中發行約17,000,000股普通股(假設承銷商不行使選擇權,以每股28.00美元的公開發行價額外購買最多2,550,000股以彌補超額配售),再融資(如“管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析-以及“收益的使用”中所述的本次發行的淨收益的使用。
您應該閲讀此表,同時閲讀“收益的使用”、“資本重組”、“選定的綜合財務和經營數據”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及本招股説明書中其他部分包括的我們的綜合財務報表及其註釋。
截至2021年3月31日
(單位為千,每股數據除外)歷史作為調整後的
現金、現金等價物和受限現金:
現金和現金等價物$20,258 $86,183 
受限現金41,995 41,995 
現金總額、現金等價物和限制性現金$62,253 $128,178 
循環信貸安排$— $— 
定期貸款1,622,500 1,255,000 
擔保貸款安排395,000 395,000 
抵押貸款273,590 273,590 
股東權益:
優先股,面值0.01美元— — 
普通股,每股面值0.01美元(1)(2)
2,807 175 
B類普通股,每股面值0.01美元— 936 
額外實繳資本(1)(2)
2,746,891 3,203,210 
累計赤字(1,023,155)(1,023,155)
累計其他綜合損失(41,695)(41,695)
股東權益總額1,684,848 2,139,471 
非控股權益(3)
324,558 364,845 
總股本2,009,406 2,504,316 
總市值$4,300,496 $4,427,906 
(1)不包括(I)根據我們的2020綜合激勵計劃可供未來發行的4,903,530,000股普通股或LTIP單位,以及(Ii)可能通過贖回OP單位獲得的普通股。我們在2021年7月2日之前發行的每股普通股已改為一股新設立的B類普通股。
(2)不包括218,421股未歸屬業績限制性股票單位的股票(該等股份數量假設我們就尚未達到的業績和市場條件以最高水平發行該等未歸屬業績獎勵相關的普通股;在業績或市場條件未達到最高水平的情況下,根據該等計劃實際發行的股份數量可能少於上文反映的金額)。歷史上不包括,調整後包括467,075股未歸屬的限制性股票和未歸屬的基於時間的限制性股票單位的股票。
(3)經調整包括(I)1,000,000個運營單位,我們預計將結算我們就PELP交易達成的收益,以及(Ii)438,833個未歸屬的基於時間的LTIP單位。歷史上和調整後不包括我們直接或間接持有的(X)個運營單位,(Y)我們可能額外發行最多666,667個運營單位,以結算我們與PELP交易達成的收益,以及(Z)1,073,869個未授予的基於業績的LTIP單位(這些運營單位的數量假設此類未授予的基於績效的獎勵以尚未達到的業績和市場條件為最高水平;在業績或市場條件未達到最高水平的情況下,實際的運營單位數量請參閲“敏感度分析”。OP單位可以贖回現金,或者根據我們的選擇,在一對一的基礎上贖回我們普通股的股票,在某些情況下可以進行調整。就上述目的而言,LTIP單位是以經營合夥企業的B類或C類有限合夥單位形式的長期股權激勵獎勵,隨時間或基於業績授予。在合作伙伴的合作協議中描述的特定事件發生時,B類或C類單元可轉換為同等數量的操作單元。
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選定的財務數據
我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合資產負債表數據以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合運營數據來自本招股説明書其他部分包括的經審計的合併財務報表。我們截至2018年12月31日、2017年12月31日和2016年12月31日的綜合資產負債表數據以及截至2017年12月31日和2016年12月31日的綜合運營數據來自本招股説明書中未包括的綜合財務報表。以下信息還包括我們截至2021年3月31日和2020年3月31日的未經審計的綜合資產負債表數據,以及截至2021年和2020年3月31日的三個月的未經審計的綜合經營數據,這些數據來自我們的未經審計的綜合財務報表,包括在本招股説明書的其他部分。未經審核的綜合財務報表是根據我們經審核的財務報表編制的,管理層認為包括對該等報表所載財務信息進行公允報告所需的所有調整,僅包括正常經常性調整。我們的綜合財務數據包括在下面和本招股説明書的其他地方,並不一定預示着我們未來的業績。
您應該閲讀以下精選的財務和其他數據,以及本招股説明書中其他部分的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、“業務和物業”以及我們的綜合財務報表和相關説明。

截至3月31日的三個月,

截至十二月三十一日止的年度,
(單位為千,每股除外)2021202020202019201820172016
運營數據:        
總收入$130,381 $131,523 $498,017 $536,706 $430,392 $311,543 $257,730 
物業運營費用22,202 21,762 87,490 90,900 77,209 53,824 41,890 
房地產税費支出16,573 17,112 67,016 70,164 55,335 43,456 36,627 
一般和行政費用9,341 10,740 41,383 48,525 50,412 36,348 31,804 
房地產資產減值5,000 — 2,423 87,393 40,782 — — 
利息支出,淨額20,063 22,775 85,303 103,174 72,642 45,661 32,458 
淨收益(虧損)117 11,199 5,462 (72,826)46,975 (41,718)9,043 
股東應佔淨收益(虧損)103 9,769 4,772 (63,532)39,138 (38,391)8,932 
每股數據:        
每股淨收益(虧損)-基本$0.00 $0.10 $0.05 $(0.67)$0.60 $(0.63)$0.15 
稀釋後每股淨收益(虧損)$0.00 $0.10 $0.05 $(0.67)$0.59 $(0.63)$0.15 
宣佈每股普通股分配$0.255 $0.503 $0.588 $2.010 $2.010 $2.010 $2.010 
加權平均流通股-基本93,490 96,652 96,760 94,636 65,534 61,261 61,292 
加權平均流通股-稀釋106,995 111,076 111,156 109,039 80,456 65,499 62,221 
資產負債表數據:        
房地產資產總投資$5,260,013 $5,256,532 $5,295,137 $5,257,999 $5,380,344 $3,751,927 $2,584,005 
現金和現金等價物20,258 36,532 104,296 17,820 16,791 5,716 8,224 
總資產4,566,601 4,767,012 4,678,563 4,828,195 5,163,477 3,526,082 2,380,188 
債務淨額2,276,972 2,356,401 2,292,605 2,354,099 2,438,826 1,806,998 1,056,156 
其他業務數據:(1)
NOI$87,079 $87,936 $332,023 $355,796 $272,450 $204,407 $173,910 
歸屬於股東和可轉換非控股權益的FFO44,980 68,247 221,681 217,010 156,222 84,150 110,406 
核心FFO63,558 60,242 220,407 230,866 176,126 132,011 114,636 
調整後的FFO56,879 52,820 187,613 189,330 130,770 97,229 84,085 
(1)有關這些指標的定義、這些指標與最直接可比的GAAP財務指標的一致性、為什麼我們的管理層認為這些指標的公佈為投資者提供了有用的信息以及管理層使用這些指標的任何其他目的的陳述,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP指標”。
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管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
本招股説明書含有涉及風險和不確定性的前瞻性陳述。由於許多原因,我們的實際結果可能與前瞻性陳述中預期的大不相同,包括“風險因素”和本招股説明書中其他部分描述的風險。我們的經營業績和財務狀況(如隨附的財務報表和相關注釋所反映)受管理層對業務狀況、不斷變化的資本市場狀況以及其他可能影響租户持續生存能力的因素的評估和解讀。您應閲讀以下討論內容:“關於前瞻性陳述的警示聲明”、“我們的業務和物業”以及本招股説明書中其他部分包含的財務報表和相關説明。
關鍵績效指標和定義的術語
我們使用某些關鍵績效指標或KPI(包括財務和非財務指標)來衡量我們運營的績效。我們相信,這些關鍵績效指標,以及下文定義的核心概念和術語,使我們的董事會、管理層和投資者能夠以專注於零售房地產行業獨有項目的方式,分析圍繞我們的業務戰略、財務狀況和運營結果的趨勢。
我們不認為包括在關鍵績效指標中的非GAAP衡量標準可以替代GAAP要求的衡量標準。某些非GAAP指標不應被視為衡量我們財務業績的替代指標,因為它們可能不反映我們整個投資組合的運營情況,也可能不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息費用、其他收入(費用)或維持我們購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平,這些因素可能會對我們的運營業績產生重大影響。此外,某些非GAAP指標不應被視為我們流動性的指標,也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指標,包括我們為分配提供資金的能力,如果我們不繼續按照目前設想的方式經營業務,這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。因此,非GAAP計量應與其他GAAP計量一起審查,不應被視為比根據GAAP編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績衡量標準。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算類似的非GAAP衡量標準,因此,我們的非GAAP衡量標準可能無法與其他REITs進行比較。
我們的KPI和術語可以分為三個關鍵領域:
投資組合指標有助於管理層衡量我們中心的整體和個別健康狀況。
·錨地空間-我們將錨地空間定義為大於或等於10000平方英尺的可出租總面積(GLA)。
·ABR-我們使用ABR指的是截至適用期限結束時的月度合同基本租金乘以12個月。
·每平方英尺ABR-此指標的計算方法是將ABR除以租賃GLA。每平方英尺ABR的增加可以表明我們有能力在我們的中心創造租金增長,也可以表明我們對空間的需求,這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
·GLA-我們使用GLA是指可供鄰居或其他零售商出租的建築的總佔用和空置面積。
·內聯空間-我們將內聯空間定義為GLA小於10,000平方英尺的空間。
·租賃佔有率-此指標按已簽署租約的總GLA的百分比計算,無論租約是否已開始或鄰居是否已佔有。高入住率是對我們空間需求的一個指標,這通常會在租賃談判中為我們提供更大的籌碼。
·承保的增量收益率-這反映了我們在預期穩定時從項目中產生的目標收益率,其計算方法是處於穩定狀態的項目的估計增量NOI除以其估計的項目淨投資。估計的增量噪聲指數是我們的目標是在穩定後按項目產生的估計年化噪聲指數與沒有計劃改善的估計年化噪聲指數之間的差額。承保的增量收益不包括外圍影響,如租賃展期風險或出售或處置時對物業長期價值的影響。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同,該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量噪聲。
租賃-租賃是我們公司增長的關鍵驅動力。
·可比租賃-我們使用這個術語是指結構一致的租約,該租約是針對空置不到12個月的完全相同的空間簽訂的。
·可比租金價差-此指標計算為新租約或續簽租約(不包括選項)的第一年ABR(不包括任何免費租金或升級)的百分比增加或減少,其中該租約被視為可比租約。這一指標顯示了我們通過租賃活動實現收入增長的能力。
·執行新租賃的成本-我們使用此術語是指與新租賃相關的某些成本,即租賃佣金、租户改善成本和租户優惠。
·投資組合保留率-此指標的計算方法是:(I)當期租約到期的留存鄰居的總面積除以(Ii)當期租約到期的平方英尺。投資組合保留率
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讓您深入瞭解,當我們的購物中心租約即將到期時,我們是否有能力留住他們。一般來説,保留現有鄰居的成本低於更換新鄰居的成本。
·回收率-此指標的計算方法是:(I)回收收入總額除以(Ii)期間的可回收費用總額。高回收率是我們從鄰居那裏收回某些財產、運營費用和資本成本的能力的指標。
財務業績-除了根據GAAP計算的財務指標(如淨收入)外,我們還利用非GAAP指標來衡量我們的運營和財務業績。有關以下指標的進一步討論,請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”。
·調整後的EBITDARE-為了達到調整後的EBITDAre,我們調整EBITDARE,如下定義,以排除某些經常性和非經常性項目,包括但不限於:(I)盈利負債的公允價值變化;(Ii)其他減值費用;(Iii)攤銷我們在未合併合資企業的投資的基差;以及(Iv)交易和收購費用。我們使用EBITDARE和調整後的EBITDARE作為經營業績的額外衡量標準,使我們能夠獨立於資本結構比較收益,並評估債務槓桿和固定成本覆蓋範圍。
·調整後的FFO-為了達到調整後的FFO,我們從核心FFO開始,定義如下,不包括:(I)直線租金和非現金調整,如市場租賃調整、遞延融資成本和市場債務調整的攤銷;(Ii)經常性資本支出、租户改善成本和租賃佣金;(Iii)基於非現金股份的薪酬支出;以及(Iv)我們在上述未合併合資企業的調整中按比例分攤的份額。調整後的FFO將重點放在與我們的運營和整個房地產投資組合的管理直接相關的收入和支出上,從而進一步洞察我們的投資組合表現。與物業相關的經常性資本支出是維護物業及其公共區域的成本,包括新屋頂、停車場鋪設和其他一般維護項目,經常性公司資本支出主要是計算機軟件和設備的成本。
·核心FFO-為了實現核心FFO,我們調整了股東和運營單位持有人應佔的FFO,定義如下,以排除某些經常性和非經常性項目,包括但不限於:(I)公司資產的折舊和攤銷;(Ii)獲利負債的公允價值變化;(Iii)未合併合資企業基差的攤銷;(Iv)債務清償或修改的損益,(V)其他減值費用;以及(Vi)交易和我們相信,FFO為我們的經營業績提供了洞察力,因為它排除了某些不能反映此類業績的項目。核心FFO為我們的經營業績的可持續性提供了進一步的洞察力,並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目,提供了一種額外的衡量標準,以一致的基礎比較我們在不同報告期的業績。
·EBITDARE-全美房地產投資信託協會(NAREIT)將EBITDAre定義為根據GAAP計算的淨收益(虧損),之前:(I)利息支出;(Ii)所得税支出;(Iii)折舊和攤銷;(Iv)處置可折舊財產的損益;(V)折舊財產減值。未合併合夥企業和合資企業的調整在相同的基礎上計算以反映EBITDARE。
·FFO-NAREIT將運營資金定義為根據GAAP計算的淨收益(虧損),不包括:(1)出售財產的收益(或損失)和控制權變更的收益(或損失);(2)與房地產有關的折舊和攤銷;(3)房地產減值損失和被投資人實質房地產投資的減值,這些損失是由未合併的合夥企業和合資企業持有的可折舊房地產的公允價值可計量減少推動的;我們以與NAREIT定義一致的方式計算FFO指標。
·淨債務-我們將淨債務計算為總債務,不包括市場調整和遞延融資費用,減去現金和現金等價物。
·淨債務與調整後EBITDAR之比-此比率的計算方法是將淨債務除以調整後EBITDARE(包括在計算中的年化基礎上)。它提供了對我們基於收益的槓桿率的洞察,不受我們股價波動的影響。
·淨債務與企業總價值之比--這一比率是通過淨債務除以企業總價值來計算的。它提供了對我們的資本結構和債務使用的洞察力。
·NOI-我們計算淨營業收入,或NOI,作為總營業收入,調整後不包括非現金收入項目,減去房地產運營費用和房地產税。NOI提供了對我們財務和經營業績的洞察,因為它提供了直接涉及擁有和經營房地產資產的收入和支出的業績衡量標準,並提供了從淨收入(虧損)中不能立即顯現的視角。
·同一中心-我們使用這個術語是指在每個報告期內一直擁有並運營的物業或物業組合(例如,對於2020同一中心組合,自2019年1月1日以來,或對於2021年1月1日以來,對於2021年同一中心組合)。
·企業總價值-在完全攤薄的基礎上,我們將企業總價值計算為我們的淨債務加上我們的總股本價值。
概述
菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)是美國最大的全渠道食品雜貨店的所有者和運營商之一,位於附近的購物中心。自1991年開始我們的業務以來,以雜貨店為主的社區購物中心一直是我們的主要關注點,我們相信,隨着時間的推移,這一關注點已經產生了卓越的增長和誘人的風險調整回報。我們的投資組合
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主要由社區中心組成,這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區劃分)固定。截至2021年3月31日,我們的投資組合佔有率為94.8%。我們的租户,我們稱之為“鄰居”,是國家、地區和當地零售商的混合體,主要提供基於必需品和服務的商品和服務。
截至2021年3月31日,我們擁有300個購物中心的股權,包括278個全資物業,貢獻了我們ABR的98%以上,以及通過兩家未合併的第三方機構合資企業擁有的22個購物中心物業。總體而言,我們全資擁有的購物中心組合以及通過我們未合併的機構合資企業擁有的按比例分配的購物中心總面積約為3170萬平方英尺,足跡遍及31個州。下表提供了截至2021年3月31日在每個指定的美國地理區域產生的總ABR的百分比:
以下是我們全資投資組合的統計要點:
2021年3月31日2020年12月31日2019年12月31日
物業數量278 283 287 
州的數量31 31 31 
GLA總量(以千為單位)31,306 31,709 32,130 
ABR(千)$386,971 $386,516 $385,659 
來自全渠道雜貨店的ABR百分比-錨定
三個購物中心
96.4 %97.3 %97.0 %
租賃入住率(佔可出租平方英尺的百分比):
總投資組合空間94.8 %94.7 %95.4 %
錨艙97.3 %97.6 %98.0 %
內聯空格89.8 %88.9 %90.2 %
平均剩餘租期(年)(1)
4.6 4.5 4.7 
(1)平均剩餘租賃期(以年計)不包括未來延長租賃期的選擇。
新冠肺炎戰略-2020年第一季度,新冠肺炎大流行開始在全球蔓延,2020年3月11日,世界衞生組織將疫情列為大流行。由於這場大流行,許多州政府發佈了“呆在家裏”的命令,一般限制普通公眾的旅行和行動,只進行必要的活動,並要求所有非必要的企業關閉。為應對疫情,我們實施了以下舉措:
·我們在物業和公司層面實施了開支削減,一直持續到2020年12月,包括削減我們的勞動力和差旅成本;
·我們的資本投資優先支持鄰國重新開放和新的租賃活動,如果可能則推遲;
·我們的薪酬委員會批准了持續到2020年12月的臨時薪酬削減,包括:將首席執行官的基本工資削減25%;將總裁、首席運營官、首席財務官和總法律顧問的基本工資削減10%;將2020-2021年任期的董事會成員基本工資削減10%;
·我們在2020年3月分配後暫停了股東分配,並從2021年1月支付的2020年12月分配開始恢復分配(有關更多詳細信息,請參閲本招股説明書其他部分包括的截至2020年12月31日的年度財務報表附註13);以及
·我們暫停了針對股東合格死亡、殘疾或不稱職(DDI)的股票回購計劃(SRP),該計劃於2021年1月恢復,隨後在2021年3月再次暫停,與流動性替代審查程序有關。
2020年5月,許多州政府開始全部或部分取消“呆在家裏”的規定,有效地取消或減少了對旅行的限制,並允許許多企業全面或有限地重新開業。在與大流行相關的關閉活動的高峯期,臨時關閉的空間達到了所有鄰近空間的37%,總計佔我們ABR的27%和GLA的22%。自那以後,所有臨時關閉的鄰居都被允許重新開放;然而,我們的一部分鄰居已經永久關閉,我們正在努力填補這些空白。我們繼續密切關注我們中心的入住率、運營業績和鄰居銷售結果。
在新冠肺炎大流行爆發後,我們的管理團隊實施了倡議並立即採取了行動。為了方便與鄰居的溝通,我們推出了PECO ConnectTM,這是一個網頁,旨在提供資源、信息和工具,幫助我們的鄰居在各州取消“呆在家裏”的要求和其他限制後重新開放。我們首先與鄰居合作重新開張,然後將重點轉移到租金收藏品上。然後,我們確定以下是我們投資組合中復甦的關鍵行動(所有統計數據都是近似的,包括通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心按比例分配的部分):
·恢復按月支付--我們繼續與鄰居合作,恢復正常的每月租金支付,我們的努力包括提高人們對通過眾多政府救濟項目和其他小企業項目可以獲得的福利的認識。我們看到我們的藏品從2020年第二季度開始繼續改善。下表按季度彙總了我們的收藏品,因為它們最初也是這樣報道的
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在開單月份之後收到的付款的更新:
最初報道
當前(1)
Q2 202086 %93 %
Q3 202094 %96 %
Q4 202095 %97 %
Q1 202195 %98 %
(1)包括截至2021年6月15日收到的收藏品。
此外,截至2021年6月15日,我們分別收取了2021年4月和5月約98%和97%的租金和收回賬單。同樣截至2021年6月15日,大約80%的鄰居正在全額支付租金。
·追回拖欠的房租--我們認為,幾乎所有的鄰居,包括那些根據政府命令需要暫時關閉的鄰居,在合同上都有義務繼續支付租金,就像我們與他們簽訂的租賃協議中所記錄的那樣。然而,我們可能會以延期租金或減免租金的形式為我們的鄰居談判救濟。截至2021年6月15日,我們已同意推遲自新冠肺炎大流行開始以來收取的約1,240萬美元的租金和相關費用。從大流行開始到2021年6月15日,我們記錄了大約790萬美元的租金減免。這些付款計劃和租金減免分別佔投資組合ABR的3.2%和2.0%,我們預計收到已執行付款計劃的剩餘金額的加權平均期限約為6個月。
我們仍在根據與鄰國協商的條款積極追索逾期金額。對於我們的整個投資組合,包括我們通過合資企業擁有的按比例分配的物業,在2021年1月至5月錯過的月費中,截至2021年6月15日,63%的費用是在開單月份之後收取的,4%的費用已被免除。其餘未付費用主要通過付款計劃和延期協議解決。我們將繼續與鄰國合作,制定償還逾期款項的計劃,並將在未來幾個季度監測此類付款計劃對我們運營結果的影響。我們不能保證我們最終能夠收取這些金額。
·信用風險監測-新冠肺炎疫情和隨之而來的經濟低迷增加了向一些鄰國收取租金的不確定性。我們一直在密切監測鄰居的狀況,以確定那些可能構成信用風險的人,以便適當地考慮到對收入的影響,並在鄰居最終無法留在某個空間時迅速採取行動。
對於信用不確定程度較高的鄰居,在收到現金之前,我們可能不會記錄賬單金額的收入。根據我們的分析,截至2021年3月31日,還沒有個別鄰居類別完全以現金方式核算;但是,我們繼續單獨評估每個鄰居,以確定它們是否應該以現金方式核算。在截至2021年和2020年3月31日的三個月裏,包括通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心按比例分配的部分,我們分別有490萬美元和290萬美元的不利月度收入調整,這些調整對以現金為基礎的鄰居來説是不利的。截至2021年3月31日,我們目前以現金計算的鄰居約佔我們總鄰居空間的10%,佔投資組合ABR的8.4%。此外,我們許多采用現金收付制會計的鄰國正在積極支付他們的未償還餘額。當考慮與當前以現金為基礎的會計基礎上的鄰居相關聯的ABR時,56%的ABR由積極付款的鄰居代表。
由於前面提到的因素,我們的某些鄰國已經無法留在自己的空間裏。儘管有這樣的影響,我們的租賃活動一直很強勁,因為我們中心的空間需求仍然很高,這使得我們可以將這些空間重新出租給鄰居,他們可能會增加我們對以必需品為基礎的全渠道零售商的集中度。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的投資組合保留率為88.8%,我們執行了153份新租約,與去年同期相比有所增加。
執行我們的戰略-我們今年的業績與我們的關鍵舉措相關:專注於核心運營、戰略增長和投資組合管理,以及負責任的資產負債表管理。
專注於核心運營-新冠肺炎疫情對我們在2020年和2021年第一季度的運營重點產生了重大影響,這要求我們的運營團隊轉向恢復我們的投資組合,包括幫助我們的鄰居重新開業和恢復每月租金支付。與2019年相比,我們2020年的租賃活動有所放緩,2019年對我們來説是創紀錄的租賃年。儘管出現了這種下降,但我們鄰國的多樣性以及基於必需品和抵抗互聯網的零售的集中度使我們能夠在2020年和2021年第一季度保持與2019年相比的高入住率。
戰略增長和投資組合管理-我們目前的開發和再開發項目專注於外包開發、錨重新定位和其他舉措,以增加我們中心的增長和NOI,而我們的投資管理業務正在尋找與第三方合資的機會,這兩者都將創造額外的收入機會。由於新冠肺炎大流行,我們在2020年的資本投資被優先考慮,以支持我們的鄰國重新開放和新的租賃活動,如果可能的話,也可以推遲。我們預計2021年的資本投資額將超過2020年。
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負責任的資產負債表管理-我們的管理團隊執行了創建基金的戰略,這些資金將用於再投資於收購、開發和再開發項目,以及償還未償債務。這包括確定我們的增長潛力已經最大化的成熟購物中心和/或面臨未來惡化風險的購物中心,我們正在對這些購物中心進行有針對性的處置。此外,與前幾年相比,我們恢復了較低的分配率,以保存和保留現金流。2020年,由於新冠肺炎疫情導致交易市場稀少,我們的處置活動低於預期。我們預計2021年的交易量將高於2020年。
租賃活動-以下是截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月我們全資購物中心的租賃活動摘要:
交易總數(1)
內聯交易(1)
2021202020212020
新租約:
租約數目153 87 147 77 
平方英尺(以千為單位)467 382 341 180 
ABR(千)$8,120 $5,563 $6,605 $3,214 
每平方英尺ABR$17.39 $14.56 $19.34 $17.84 
簽訂新租約的每平方英尺成本$29.00 $22.03 $29.65 $27.94 
可比租約數量70 25 70 25 
可比租金價差12.4 %6.8 %12.4 %6.8 %
加權平均租期(年)8.0 9.1 6.2 6.6 
續訂和選項:
租約數目163 127 147 113 
平方英尺(以千為單位)978 739 312 249 
ABR(千)$11,472 $9,720 $7,069 $5,364 
每平方英尺ABR$11.73 $13.15 $22.67 $21.53 
續簽前每平方英尺ABR$10.97 $12.33 $21.02 $19.18 
每平方英尺ABR百分比增長6.9 %6.7 %7.8 %12.2 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.20 $3.41 $4.85 $4.36 
可比租約數量(2)
136 89 133 86 
可比租金價差(2)
8.0 %11.2 %7.9 %14.4 %
加權平均租期(年)3.9 4.7 4.0 4.0 
投資組合保留率88.8 %71.2 %80.3 %67.3 %
(1)由於四捨五入關係,每平方尺的款額可能不能準確地根據表內所列的其他款額重新計算。
(2)不包括期權的行使。


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此外,以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度我們全資購物中心的租賃活動摘要:
交易總數(1)
內聯交易(1)
2020201920202019
新租約:
租約數目383 429 363 411 
平方英尺(以千為單位)1,290 1,475 957 1,050 
ABR(千)$20,823 $22,050 $17,325 $17,998 
每平方英尺ABR$16.14 $14.95 $18.11 $17.14 
簽訂新租約的每平方英尺成本$26.14 $24.00 $28.58 $26.63 
可比租約數量127 140 125 135 
可比租金價差8.2 %13.3 %10.9 %11.2 %
加權平均租期(年)7.6 7.5 6.7 6.8 
續訂和選項:
租約數目478 597 422 542 
平方英尺(以千為單位)3,420 3,171 986 1,186 
ABR(千)$41,290 $38,969 $20,976 $24,675 
每平方英尺ABR$12.07 $12.29 $21.27 $20.80 
續簽前每平方英尺ABR$11.49 $11.49 $19.77 $18.87 
每平方英尺ABR百分比增長5.1 %7.0 %7.6 %10.2 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.65 $2.53 $4.18 $4.33 
可比租約數量(2)
365 460 349 441 
可比租金價差(2)(3)
6.7 %8.5 %8.0 %11.4 %
加權平均租期(年)5.1 4.7 3.9 4.4 
投資組合留存率(4)
85.2 %85.7 %72.8 %77.7 %
(1)由於四捨五入關係,每平方尺的款額可能不能準確地根據表內所列的其他款額重新計算。
(2)不包括期權的行使。
(3)截至2018年12月31日和2017年12月31日止年度的可比租金利差分別為6.7%和13.3%。對於這些期間在合併和PELP交易中收購的物業,租賃統計數據僅反映在各自收購日期和/或之後發生的活動。
(4)截至2018年12月31日和2017年12月31日止年度的投資組合保留率分別為83.2%和93.8%。對於這些期間在合併和PELP交易中收購的物業,租賃統計數據僅反映在各自收購日期和/或之後發生的活動。
與創紀錄的2019年相比,2020年租賃活動有所下降,主要原因是新冠肺炎大流行。雖然我們看到租賃活動在2020年第二季度放緩,但此後已恢復到與前幾個時期相當的活動水平。

經營成果
新冠肺炎大流行的已知趨勢和不確定性
新冠肺炎疫情導致收入從2020年第二季度開始下降,一直持續到2021年第一季度,我們對收藏性的估計可能會繼續給我們的收益帶來波動性。目前還不能確定對未來營收的總影響。大流行的持續時間和緩解措施,以及由此帶來的經濟影響,已導致我們的一些鄰國永久騰出空間和/或不續簽租約,我們可能難以以相同或更優惠的條款租賃這些空間,和/或產生額外的空置空間租賃成本,這可能會降低我們未來的入住率,最終減少我們的收入。長時間的空置或收入減少可能會引發我們的房地產資產減值。
我們相信,與非食品雜貨店錨定的購物中心相比,我們對提供日用品的全渠道雜貨店附近購物中心的投資已經並將繼續幫助減輕疫情對我們業務的負面影響。
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截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月經營活動摘要
截至三個月
三月三十一日,
有利(不利)
變化
(千美元)20212020$
%(1)
收入:
租金收入$127,623 $128,466 $(843)(0.7)%
手續費和管理費收入2,286 2,165 121 5.6 %
其他財產性收入472 892 (420)(47.1)%
總收入130,381 131,523 (1,142)(0.9)%
運營費用:
物業運營費用22,202 21,762 (440)(2.0)%
房地產税費支出16,573 17,112 539 3.1 %
一般和行政費用9,341 10,740 1,399 13.0 %
折舊及攤銷55,341 56,227 886 1.6 %
房地產資產減值5,000 — (5,000)NM
總運營費用108,457 105,841 (2,616)(2.5)%
其他:
利息支出,淨額(20,063)(22,775)2,712 11.9 %
財產處置損益,淨額13,841 (1,577)15,418 NM
其他(費用)收入,淨額(15,585)9,869 (25,454)NM
淨收入117 11,199 (11,082)(99.0)%
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)1,416 99.0 %
股東應佔淨收益$103 $9,769 $(9,666)(98.9)%
(1)行項目導致超過特定限制的百分比變化被認為是無意義的,或NM,並註明為無意義的。
我們分析經營業績重大波動的基礎通常包括回顧我們的同一中心投資組合、非同一中心投資組合的結果,以及我們管理活動的收入和費用。在討論截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的運營結果時,我們將我們的同一中心投資組合定義為在2020年1月1日之前全資擁有並運營的274個物業。我們將我們的非同一中心投資組合定義為那些由於2019年12月31日之後發生的房地產資產活動而在這兩個時期未完全擁有和運營的物業,其中包括13處處置的物業和4處收購的物業。以下是對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月運營業績大幅波動的解釋:
租金收入減少80萬美元,情況如下:
·減少50萬美元,主要是因為我們淨處置了9處房產;以及
·與我們的同一中心產品組合相關的費用減少了30萬美元,具體如下:
▪減少了130萬美元,主要是由於新冠肺炎疫情及其經濟影響,包括由於租金減免而減少了110萬美元,以及與我們認定為信用風險的鄰居相關的減少了20萬美元,包括相關租約的直線租金調整的影響;
▪增加了70萬美元,主要是因為鄰居們(不到ABR和GLA的1%)在新冠肺炎帶來負面影響後選擇不留在自己的空間,這主要是因為租賃買斷收入;以及
▪增長30萬美元,主要是由於每平方英尺平均最低租金增加了0.52美元,但平均經濟入住率下降了0.8%,部分抵消了這一增長。
一般和行政費用:
·一般和行政費用減少140萬美元,主要是因為為減輕新冠肺炎疫情的影響而採取的開支削減,其中大部分減少與我們公司辦公室的間接成本,以及差旅和相關成本的減少有關。
房地產資產減值:
·房地產資產減值增加了500萬美元,原因是一項合同資產的處置價格低於賬面價值,所得資金將用於符合税收效益的收購,為自有中心的再開發機會提供資金,以及用於一般企業目的。我們繼續出售非核心資產,並可能在未來幾個季度確認減值。
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利息支出,淨額:
在截至2021年3月31日的三個月裏,與2020年同期相比減少了270萬美元,這主要是因為2020年和2021年第一季度倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)和即將到期的利率掉期減少。利息支出,淨額由以下組成(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,
20212020
循環信貸淨額利息$228$216
定期貸款利息,淨額10,63312,731
有擔保債務的利息6,7807,350
債務清償損失69173
非現金攤銷及其他1,7312,405
利息支出,淨額$20,063$22,775
加權平均利率-截至期末的加權平均利率3.0 %3.3 %
加權平均期限(以年為單位),截至期末3.84.7
處置財產的收益(損失),淨額:
·1540萬美元的變化主要與出售六處房產和一塊外包(加上其他雜項處置和註銷)有關,在截至2021年3月31日的三個月中淨收益為1380萬美元,而在截至2020年3月31日的三個月中出售了三處房產,淨虧損160萬美元(見本招股説明書中其他部分包括的截至2021年3月31日的季度財務報表附註4)。
其他(費用)收入,淨額:
·2550萬美元的變化主要是由於我們普通股EVP的增加以及2021年第一季度市場狀況的改善導致我們盈利負債的公允價值發生了變化。其他費用(收入),淨額由以下各項組成(以千計):
截至3月31日的三個月,
20212020
收益負債公允價值變動$(16,000)$10,000 
未合併合營企業的損益權益
714 (280)
交易和收購費用(141)(45)
聯邦、州和地方所得税支出(166)(29)
其他223 
其他(費用)收入,淨額$(15,585)$9,869 

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截至2020年和2019年12月31日止年度經營活動摘要
有利(不利)變化
(千美元)20202019$
%(1)
收入:
租金收入$485,483 $522,270 $(36,787)(7.0)%
手續費和管理費收入9,820 11,680 (1,860)(15.9)%
其他財產性收入2,714 2,756 (42)(1.5)%
總收入498,017 536,706 (38,689)(7.2)%
運營費用:
物業運營費用87,490 90,900 3,410 3.8 %
房地產税費支出67,016 70,164 3,148 4.5 %
一般和行政費用41,383 48,525 7,142 14.7 %
折舊及攤銷224,679 236,870 12,191 5.1 %
房地產資產減值2,423 87,393 84,970 97.2 %
總運營費用422,991 533,852 110,861 20.8 %
其他:
利息支出,淨額(85,303)(103,174)17,871 17.3 %
處置財產收益,淨額6,494 28,170 (21,676)(76.9)%
其他收入(費用),淨額9,245 (676)9,921 NM
淨收益(虧損)
5,462 (72,826)78,288 107.5 %
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損
(690)9,294 (9,984)(107.4)%
股東應佔淨收益(虧損)
$4,772 $(63,532)$68,304 107.5 %
(1)行項目導致超過特定限制的百分比變化被認為是無意義的,或NM,並註明為無意義的。
在討論我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度運營業績時,我們的非同一中心投資組合包括2018年12月31日之後處置的28處物業和收購的7處物業。以下是對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度運營業績大幅波動的解釋:
租金收入減少3680萬美元,情況如下:
·與我們的同一中心產品組合相關的2070萬美元的減少主要如下:
▪減少2,680萬美元,很大程度上是由於新冠肺炎大流行及其經濟影響。這包括我們認定為信用風險的鄰居數量增加,導致租金收入減少2440萬美元,包括相關租賃的直線租金調整準備金導致收入減少310萬美元。這些金額的收入將在收取現金或鄰居恢復付款時確認,並被認為是有信用的。此外,由於租金減免,我們看到減少了240萬美元;
▪減少280萬美元,主要是由於非現金直線租金攤銷;
▪增加了710萬美元,主要是因為每平方英尺的平均最低租金增加了0.23美元,平均租賃入住率提高了0.8%;以及
▪回收收入增加200萬美元,主要是由於可回收保險費用增加和同一中心租賃入住率增加而增加310萬美元,但可回收公用事業減少110萬美元部分抵消了這一增長。
·減少1610萬美元,原因是我們淨處置了21處房產。
費用和管理收入:
·費用和管理收入減少190萬美元,主要是因為在2019年10月被我們收購後,不再從菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心房地產投資信託基金III或房地產投資信託基金III收取費用;從必要零售夥伴公司(NRP)收到的費用減少,這是一家我們擁有20%權益併為其提供某些管理服務的未合併的合資企業,我們擁有該合資企業20%的權益,併為其提供某些管理服務,這種減少主要是由於財產處置;以及由於新冠肺炎疫情,我們未合併的合資企業的租金和回收收入減少。這抵消了從Grocery Retail Partners I LLC(GRP I)和Grocery Retail Partners II LLC(GRP II)收到的費用的改善。GRP I是一家未合併的合資企業,我們擁有GRP I 14%的權益,我們為其提供某些管理服務。Grocery Retail Partners II LLC是一家未合併的合資企業,我們以前擁有該合資企業的權益,並在2020年10月被GRP I收購之前為其提供了某些管理服務。
物業運營費用減少340萬美元,情況如下:
·與我們的同一中心投資組合和公司運營活動相關的減少30萬美元:
▪減少140萬美元,主要原因是績效薪酬減少;
51


▪減少120萬美元,主要是因為我們的開支削減計劃,包括80萬美元,主要是因為維護和公用事業成本降低,以及40萬美元,主要是由於差旅費用減少;以及
▪保險費增加230萬美元,原因是索賠量增加和市場費率上升。
·減少310萬美元,與我們淨處置21處房產有關。
房地產税減少了310萬美元,具體如下:
·與我們的同一中心投資組合相關的110萬美元減少,主要是由於房地產税上訴成功;以及
·減少200萬美元,與我們淨處置21處房產有關。
一般和行政費用:
·總務和行政費用減少710萬美元,主要是因為為減少新冠肺炎疫情的影響而減少的費用,其中大部分減少與賠償有關。
折舊和攤銷減少1220萬美元如下:
·減少760萬美元,與我們淨處置21處房產有關;以及
·與我們的同一中心投資組合和公司運營活動相關的460萬美元減少,主要是因為無形資產在2019年12月31日之前全部攤銷。
房地產資產減值:
·我們的房地產資產減值減少了8500萬美元,這是因為與2019年相比,2020年簽約或積極銷售的資產數量減少,處置價格低於賬面價值,所得資金用於符合税收效益的收購,為自有中心的再開發機會提供資金,以及用於一般企業目的。我們繼續出售非核心資產,並可能在未來幾個季度確認減值,但由於新冠肺炎疫情導致的市場狀況,我們預期的處置活動減少了。
利息支出,淨額:
·截至2020年12月31日的一年中,與2019年同期相比減少了1790萬美元,這主要是由於2020年倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)和即將到期的利率掉期減少,以及2019年發生的重新定價活動。利息支出,淨額由以下組成(以千美元為單位):
截至十二月三十一日止的年度,
20202019
循環信貸淨額利息$1,668$1,827
定期貸款利息,淨額46,79862,745
有擔保債務的利息29,00123,048
債務清償或修改損失淨額42,238
非現金攤銷及其他7,83213,316
利息支出,淨額$85,303$103,174
加權平均利率(截至年底)3.1 %3.4 %
加權平均期限(以年為單位),截至年末4.15.0
處置財產的收益,淨額:
·2170萬美元的減少主要是由於在截至2020年12月31日的一年中出售了7處房產(加上其他雜項處置和註銷),淨收益為650萬美元,而在截至2019年12月31日的一年中,出售了21處房產,淨收益為2820萬美元(見本招股説明書其他部分包括的截至2020年12月31日的年度財務報表附註5)。
其他收入(費用),淨額:
·990萬美元的變化主要是由於截至2019年12月31日的年度內與REIT III公開發行相關的970萬美元的其他減值費用,其中包括780萬美元的相關減值費用
52


我們的公司無形資產和190萬美元與組織和發售成本相關的減值費用。其他收入(費用),淨額由以下組成(以千美元為單位):
截至十二月三十一日止的年度,
20202019
收益負債公允價值變動$10,000 $7,500 
未合併合營企業收入中的權益(虧損)
(31)1,069 
交易和收購費用(539)(598)
聯邦、州和地方所得税支出(491)(785)
其他減值費用(359)(9,661)
財產收購相關債務的清償510 1,360 
其他155 439 
其他收入(費用),淨額$9,245 $(676)
截至2019年和2018年12月31日止年度經營活動摘要
由於我們與Phillips Edison Grocery Center REIT II,Inc.或REIT II合併的結束時間,在2018年11月16日本次合併或合併完成之前,我們的運營業績中沒有包括與收購物業相關的財務數據。除非另有説明,2018年的差異主要與合併有關。
自2019年1月1日起,我們採用了會計準則更新(ASU)2016-02租賃。本標準與相關更新一起採用,ASU 2018-01,租賃(主題842):土地地役權實用,便於過渡到主題842;ASU 2018-10,對主題842(租賃)的編纂改進;ASU 2018-11,租賃(主題842):有針對性的改進;ASU 2018-20,租賃(主題842):出租人的窄範圍改進,以及ASU 2019-01,租賃(主題842):編纂改進,或統稱為ASC 842ASC 842要求我們將我們作為出租人的租約的收款評估的變化確認為租金收入的調整。因此,截至2019年12月31日的年度,我們收藏性評估的變化被記錄為租金收入的下降。2018年的收入沒有做出類似的調整。
此外,ASC 842要求出租人從可變付款中排除承租人直接支付給第三方的所有費用,這排除了我們將鄰居直接支付給第三方的房地產税支付作為可收回收入或費用的確認。因此,在截至2019年12月31日的年度內,我們確認這些直接付款沒有適用的房地產税收入。由於前期記錄的收入完全被記錄的費用抵消,這對收益沒有淨影響。
下表比較了我們截至2019年12月31日和2018年12月31日的經營業績:
有利(不利)變化
(千美元)20192018$
%(1)
收入:
租金收入$522,270 $395,790 $126,480 32.0 %
手續費和管理費收入11,680 32,926 $(21,246)(64.5)%
其他財產性收入2,756 1,676 $1,080 64.4 %
總收入$536,706 $430,392 $106,314 24.7 %
運營費用:
物業運營費用90,900 77,209 (13,691)(17.7)%
房地產税費支出70,164 55,335 (14,829)(26.8)%
一般和行政費用48,525 50,412 1,887 3.7 %
折舊及攤銷236,870 191,283 (45,587)(23.8)%
房地產資產減值87,393 40,782 (46,611)(114.3)%
總運營費用533,852 415,021 (118,831)(28.6)%
其他:
利息支出,淨額(103,174)(72,642)(30,532)(42.0)%
出售或貢獻財產的收益,淨額28,170 109,300 (81,130)(74.2)%
交易費用— (3,331)3,331 NM
其他費用,淨額(676)(1,723)1,047 60.8 %
淨(虧損)收入(72,826)46,975 (119,801)NM
可歸因於非控股權益的淨虧損(收益)9,294 (7,837)17,131 NM
股東應佔淨(虧損)收益$(63,532)$39,138 $(102,670)NM
(1)行項目導致超過特定限制的百分比變化被認為是無意義的,或NM,並註明為無意義的。
53


以下是對截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度運營業績大幅波動的解釋。
總收入增加1.063億美元,具體如下:
·與REIT II合併增加1.327億美元,包括來自收購物業的1.58億美元,部分被之前從收購物業獲得的管理費收入減少2530萬美元所抵消;
·2018年1月1日之前購買的物業增加了900萬美元,主要是因為與截至2018年12月31日的一年相比,平均租賃入住率從93.5%增加到94.0%,每平方英尺平均ABR增加了0.23美元;
·減少2690萬美元,原因是我們處置或貢獻了46處房產,自2018年1月1日以來我們購買了10處房產,部分抵消了這一減少。這包括物業收入淨減少3,110萬元,但部分由我們為其提供若干管理服務的未合併合營公司的手續費及管理收入增加420萬元所抵銷;及
·與採用ASC 842相關的減少了850萬美元,其中包括570萬美元的減少,這是因為鄰居直接向第三方支付的房地產税的呈報方式發生了變化,還有280萬美元的減少是由於我們對租賃收繳情況的評估發生了變化。
房地產運營費用增加了1370萬美元,具體如下:
·與REIT II合併獲得的物業增加1690萬美元;
·減少240萬美元,與我們的淨處置活動和我們管理活動的運營費用有關;以及
·2018年1月1日之前收購的物業減少80萬美元,主要原因是採用ASC 842導致租賃收款列報發生變化,但部分被更高的可收回成本所抵消。
房地產税增加了1480萬美元,具體如下:
·與REIT II合併獲得的物業增加2,200萬美元;
·2018年1月1日之前購買的房產增加220萬美元;
·與我們的淨處置活動相關的減少370萬美元;以及
·由於採用ASC 842,鄰居直接向第三方支付的房地產税的列報方式發生了變化,因此減少了570萬美元。
一般和行政費用:
·一般和行政費用減少190萬美元,主要是因為薪酬和法律費用減少,但部分被我們與REIT II合併導致的投資者關係費用增加所抵消。
房地產資產減值:
·我們增加了4660萬美元的房地產資產減值,這與合同資產或積極出售的資產有關,處置價格低於賬面價值。出售後,我們利用所得資金降低槓桿率,為自有中心的再開發機會提供資金,併為收購提供資金。
利息支出,淨額:
·3050萬美元的增長主要是由於與合併相關的4.645億美元債務和新債務。利息支出,淨額由以下組成(以千美元為單位):
截至十二月三十一日止的年度,
20192018
循環信貸淨額利息$1,827 $2,261 
定期貸款利息,淨額62,745 41,190 
有擔保債務的利息23,048 24,273 
債務清償或修改損失(收益)淨額2,238 (93)
非現金攤銷及其他13,316 5,011 
利息支出,淨額$103,174 $72,642 
加權平均利率(截至年底)3.4 %3.5 %
加權平均期限(以年為單位),截至年末5.04.9
出售或貢獻財產的收益,淨額:
·8110萬美元的減少主要是由於在截至2019年12月31日的一年中出售了21處房產,收益2820萬美元,而在截至2018年12月31日的一年中,出售或貢獻了25處房產(包括17處已出售或對GRP I做出貢獻的房產),收益1.093億美元。
54


交易費用:
·在截至2018年12月31日的一年中,與GRP I、合併和其他收購相關的交易費用為330萬美元,其中包括財務諮詢、諮詢、會計、法律和税費等第三方專業費用。
其他費用淨減少100萬美元,主要如下:
·與我們賺取負債公允價值波動相關的收入增加900萬美元;
·我們未合併合資企業的收入增加了140萬美元,主要是因為我們分享了NRP處置五處物業的收益,但在截至2019年12月31日的年度內,非現金基礎調整部分抵消了這一增長;
·由於有利地清償與財產購置有關的債務,收入增加了130萬美元;
·970萬美元與減值費用相關的支出,包括在公司無形資產上記錄的780萬美元減值和在應收賬款上記錄的190萬美元減值,用於組織和發售成本,這是2019年6月REIT III在與REIT III合併之前於2019年6月暫停公開發行所產生的;以及
·與州和地方所得税及其他雜項項目相關的費用增加80萬美元。

55


非GAAP衡量標準
同中心淨營業收入-我們將同中心NOI作為對我們業績的補充衡量標準。我們將NOI定義為營業收入總額,調整後不包括非現金收入項目,減去物業運營費用和房地產税。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏,同一中心NOI代表了274個購物中心的NOI,這些購物中心在這兩個可比時期的整個部分都是全資擁有並運營的。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中,同一中心NOI代表275個購物中心的NOI,這些購物中心在兩個可比報告期的整個部分都是全資擁有並運營的。
我們相信,Same-Center NOI為我們的投資者提供了有關我們財務和經營業績的有用信息,因為它提供了直接與擁有和經營房地產資產有關的收入和支出的業績衡量標準,並提供了從淨收入(虧損)中看不出來的視角。由於同一中心NOI排除了在報告期外收購或處置的購物中心NOI的變化,因此它突出了在兩個可比時期運營的購物中心的運營趨勢,如入住率、租金和運營成本。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算同一中心噪聲指數,因此,我們的同一中心噪聲指數可能無法與其他房地產投資信託基金進行比較。
同一中心NOI不應被視為衡量我們財務業績的替代指標,因為它不反映我們整個投資組合的運營情況,也不反映一般和行政費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入(費用)或維持我們購物中心運營業績所需的資本支出和租賃成本水平,這些都可能對我們的運營業績產生重大影響。
下表顯示了截至2021年3月31日和2020年3月的三個月的同一中心NOI(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,有利(不利)
20212020$CHANGE%變化
同中心收入:
租金收入(1)
$92,641 $93,322 $(681)
租户回收收入31,072 31,265 (193)
不可收繳準備金(2)
(1,731)(2,510)779 
其他財產性收入469 871 (402)
同一中心的總收入122,451 122,948 (497)(0.4)%
同中心運營費用:
物業運營費用
19,501 18,410 (1,091)
房地產税
16,431 17,241 810 
同中心運營費用總額35,932 35,651 (281)(0.8)%
總同心噪聲$86,519 $87,297 $(778)(0.9)%
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷,以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或我們認為適當恢復按權責發生制(而非現金制)記錄收入之前,不會確認為收入的賬單。
下表比較了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度同一中心NOI(以千美元為單位):
有利(不利)
20202019$CHANGE%變化
同中心收入:
租金收入(1)
$364,998 $360,548 $4,450 
租户回收收入122,835 120,870 1,965 
不可收繳準備金(2)
(26,458)(5,179)(21,279)
其他財產性收入2,609 2,552 57 
同一中心的總收入463,984 478,791 (14,807)(3.1)%
同中心運營費用:
物業運營費用70,270 70,208 (62)
房地產税65,727 66,461 734 
同中心運營費用總額135,997 136,669 672 0.5 %
總同心噪聲$327,987 $342,122 $(14,135)(4.1)%
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷,以及租賃買斷收入。
(2)包括在收取現金或鄰居恢復定期付款和/或被認為信譽良好之前不會被確認為收入的賬單。

56


同一中心NOI對賬-以下是截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月淨收入與NOI和同一中心NOI的對賬(以千為單位):
截至3月31日的三個月,
20212020
淨收入$117 $11,199 
調整以排除:
費用和管理收入
(2,286)(2,165)
直線租金收入(1)
(1,422)(2,312)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷
(838)(788)
租賃買斷收入
(797)(94)
一般和行政費用
9,341 10,740 
折舊及攤銷
55,341 56,227 
房地產資產減值5,000 — 
利息支出,淨額
20,063 22,775 
(收益)財產處置損失,淨額(13,841)1,577 
其他費用(收入),淨額15,585 (9,869)
與收費和管理收入相關的物業運營費用816 646 
房地產投資的噪聲87,079 87,936 
減:非同心噪聲(2)
(560)(639)
總同心噪聲$86,519 $87,297 
(1)包括以現金為基礎記錄收入的鄰居的直線租金調整。
(2)包括非同一中心物業的營業收入和費用,包括收購或出售的物業和公司活動。
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度淨收益(虧損)與NOI和同一中心NOI的對賬(單位:千):
20202019
淨收益(虧損)$5,462 $(72,826)
調整以排除:
費用和管理收入
(9,820)(11,680)
直線租金收入(1)
(3,356)(9,079)
以上及以下淨攤銷-
*市場租賃
(3,173)(4,185)
租賃買斷收入
(1,237)(1,166)
一般和行政費用
41,383 48,525 
折舊及攤銷
224,679 236,870 
房地產資產減值
2,423 87,393 
利息支出,淨額
85,303 103,174 
處置財產收益,淨額(6,494)(28,170)
其他(收入)費用,淨額(9,245)676 
與收費和管理收入相關的物業運營費用6,098 6,264 
房地產投資的噪聲332,023 355,796 
減:非同心噪聲(2)
(4,036)(13,674)
總同心噪聲$327,987 $342,122 
(1)包括對被視為信用不佳的鄰居的直線租金調整。
(2)包括非同一中心物業的營業收入和費用,包括收購或出售的物業和公司活動。
57


同一中心NOI(交易調整)-為了評估截至2019年、2018年、2017年和2016年的同一中心NOI,我們提交同一中心NOI(交易調整後),該NOI是同一中心NOI,就好像PELP交易和合併發生在每次演示中最早的可比期間的1月1日。通過這種視角,我們可以評估每個可比時期內同一中心的NOI增長情況。同一中心NOI(交易調整後)不一定表明,如果PELP交易和合併發生在每次陳述中最早的可比期間的1月1日,實際的同一中心NOI和增長將是什麼。同一中心NOI(經交易調整)在所有其他方面與同一中心NOI相同。
同一中心NOI(交易調整)對賬-同一中心NOI(交易調整)被視為合併發生在2018年1月1日。同一中心NOI(經交易調整)代表在兩個可比報告期的整個部分全資擁有和運營的物業的NOI。以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日的房地產投資和同一中心NOI(經交易調整)的淨(虧損)收入與NOI的對賬(單位:千):
20192018
淨(虧損)收入$(72,826)$46,975 
調整以排除:
費用和管理收入(11,680)(32,926)
直線租金收入(9,079)(5,173)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(4,185)(3,949)
租賃買斷收入(1,166)(519)
一般和行政費用48,525 50,412 
折舊及攤銷236,870 191,283 
房地產資產減值87,393 40,782 
利息支出,淨額103,174 72,642 
出售或貢獻財產的收益,淨額(28,170)(109,300)
其他676 4,720 
與收費和管理有關的物業運營費用
一年的收入。
6,264 17,503 
房地產投資的噪聲355,796 272,450 
減:非同心噪聲(1)
(16,175)(44,194)
來自合併前收購的同一中心物業的NOI
新的收購計劃
— 99,387 
同一中心NOI合計(針對交易進行調整)
$339,621 $327,643 
(1)包括非同一中心物業的營業收入和費用,包括收購或出售的物業和公司活動。
58


REIT II同一中心NOI-作為REIT II的經理,我們負責在其被我們收購之前提供會計服務。合併中收購的REIT II物業的NOI在收購前是從REIT II的會計記錄中未經調整獲得的。下表提供了REIT II非擁有期的同一中心NOI詳細信息(單位:千):
2018
收入:
租金收入(1)
$106,711 
租户回收收入40,354 
其他財產性收入828 
總收入147,893 
運營費用:
物業運營費用24,808 
房地產税23,698 
總運營費用48,506 
總同心噪聲$99,387 
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷,以及租賃買斷收入。
同一中心屬性(已針對交易進行調整)-下面是我們的同一中心屬性計數的明細:
2019
自2018年1月1日以來擁有的同一中心物業192
在合併中獲得的同中心物業84
總的同心屬性276
同一中心NOI(交易調整)對賬-同一中心NOI(交易調整)的列報方式就像PELP交易和合併發生在2017年1月1日一樣。同一中心NOI(經交易調整)代表在兩個可比報告期的整個部分全資擁有和運營的物業的NOI。以下是截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度房地產投資淨收益(虧損)與NOI和同一中心NOI(交易調整後)的對賬(單位:千):
20182017
淨收益(虧損)$46,975 $(41,718)
調整以排除:
費用和管理收入(32,926)(8,156)
直線租金收入(5,173)(3,766)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(3,949)(1,984)
租賃買斷收入(519)(1,321)
一般和行政費用50,412 36,878 
交易費用3,331 15,713 
乙類單位的歸屬— 24,037 
終止關聯關係安排— 5,454 
折舊及攤銷191,283 130,671 
房地產資產減值40,782 — 
利息支出,淨額72,642 45,661 
出售或貢獻財產的收益,淨額(109,300)(1,760)
其他1,389 (881)
與收費和管理有關的物業運營費用
*收入*
17,503 5,579 
房地產投資的噪聲272,450 204,407 
減:非同心噪聲(1)
(35,456)(27,286)
來自在PELP交易中獲得的相同中心屬性的NOI,
在收購前的幾個月內完成
— 38,354 
來自合併中收購的同一中心物業的噪音,
在收購前的幾個月內完成
88,463 98,392 
同一中心NOI合計(針對交易進行調整)
$325,457 $313,867 
(1)包括非同一中心物業的營業收入和費用,包括收購或出售的物業和公司活動。
59


PELP和REIT II同一中心NOI-NOI來自PELP交易中收購的PELP物業和合並中收購的REIT II物業的NOI,在各自收購之前,是從PELP和REIT II的會計記錄中未經調整獲得的。下表提供了PELP和REIT II非所有權期間的相同中心NOI詳細信息(單位:千):
房地產投資信託基金IIPELP
201820172017
收入:
租金收入(1)
$95,086 $106,572 $42,861 
租户回收收入35,925 39,574 12,153 
其他財產性收入828 723 363 
總收入131,839 146,869 55,377 
運營費用:
物業運營費用22,231 25,146 9,748 
房地產税21,145 23,331 7,275 
總運營費用43,376 48,477 17,023 
總同心噪聲$88,463 $98,392 $38,354 
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷,以及租賃買斷收入。
同一中心屬性(已針對交易進行調整)-下面是我們的同一中心屬性計數的明細:
2018
自2017年1月1日以來擁有的同一中心物業142
在PELP事務中獲取的相同中心屬性64
在合併中獲得的同中心物業74
總的同心屬性280
同一中心NOI(交易調整)對賬-同一中心NOI(交易調整)的顯示,就像PELP交易發生在2016年1月1日一樣。同一中心NOI(經交易調整)代表在兩個可比報告期的整個部分全資擁有和運營的物業的NOI。以下是截至2017年12月31日和2016年12月31日的年度房地產投資和同一中心NOI(經交易調整)的淨(虧損)收入與NOI的對賬(單位:千):
20172016
淨(虧損)收入$(41,718)$9,043 
調整以排除:
費用和管理收入(8,156)— 
直線租金收入(3,766)(3,512)
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(1,984)(1,208)
租賃買斷收入(1,321)(583)
一般和行政費用36,348 31,804 
交易費用15,713 — 
乙類單位的歸屬24,037 — 
終止關聯關係安排5,454 — 
收購費用530 5,803 
折舊及攤銷130,671 106,095 
利息支出,淨額45,661 32,458 
其他(2,336)(5,990)
與收費和管理收入相關的物業運營費用5,386 — 
房地產投資的噪聲204,519 173,910 
減:非同心噪聲(1)
(34,443)(20,015)
來自PELP中獲取的同心屬性的噪聲
完成交易,在收購之前
34,756 44,061 
同一中心NOI合計(針對交易進行調整)
$204,832 $197,956 
(1)包括非同一中心物業的營業收入和費用,包括收購或出售的物業和公司活動。
60


PELP交易前獲得的PELP屬性中的PELP Same-Center NOI-NOI是從PELP的會計記錄中未經調整獲得的。下表提供了PELP非擁有期的相同中心NOI詳細信息(以千為單位):
20172016
收入:
租金收入(1)
$37,860 $49,046 
租户回收收入10,537 13,781 
其他財產性收入520 259 
總收入48,917 63,086 
運營費用:
物業運營費用8,214 11,529 
房地產税5,947 7,496 
總運營費用14,161 19,025 
總同心噪聲$34,756 $44,061 
(1)不包括直線租金收入、高於和低於市場的租賃淨攤銷,以及租賃買斷收入。
同一中心屬性(已針對交易進行調整)-下面是我們的同一中心屬性計數的明細:
2017
自2016年1月1日以來擁有的同一中心物業136
在PELP事務中獲取的相同中心屬性64
總的同心屬性200
運營資金、核心運營資金和調整後的運營資金-FFO是一種非GAAP業績財務指標,被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。全美房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trusts,簡稱NAREIT)將FFO定義為根據GAAP計算的淨收入(虧損),不包括出售財產的收益(或虧損)和控制權變更帶來的收益(或虧損),加上折舊和攤銷,以及對房地產減值損失和被投資人實質性房地產投資減值的調整後,這些淨收益(虧損)是由未合併的合夥企業和合資企業持有的可折舊房地產的公允價值可計量減少推動的。未合併合夥企業和合資企業的調整在相同的基礎上計算以反映FFO。我們以與NAREIT定義一致的方式計算FFO衡量標準,並對不能轉換為普通股的非控股權益進行了額外的調整。
核心FFO是我們使用的額外業績財務衡量標準,因為FFO包括某些不可比項目,這些項目會隨着時間的推移影響我們的業績。我們相信,Core FFO有助於幫助管理層和投資者評估未來一段時期經營業績的可持續性。我們認為,它更能反映我們的核心經營業績,並通過剔除可能導致淨收益(虧損)短期波動的項目,提供了一種額外的衡量標準,可以在一致的基礎上比較我們在不同報告期的業績。為達致核心FFO,吾等調整股東及可轉換非控制權益應佔FFO,以剔除若干經常性及非經常性項目,包括但不限於公司資產折舊及攤銷、盈利負債公允價值變動、未合併合資企業基礎差額攤銷、債務清償或修訂損益、其他減值費用,以及交易及收購開支。
調整後的FFO是我們使用的一種額外的業績財務衡量標準,進一步排除了隨着時間的推移影響我們業績的某些不可比項目和非現金調整。調整後的FFO將重點放在與我們的運營和整個房地產投資組合的管理直接相關的收入和支出上,從而進一步洞察我們的投資組合表現。為了實現調整後的FFO,我們降低了經常性資本支出、租户改善成本和租賃佣金的核心FFO,不包括直線租金和非現金調整,如攤銷市場租賃無形調整、遞延融資成本、市場債務調整和基於非現金份額的薪酬支出。調整後的FFO還包括我們未合併的合資企業前述調整的按比例份額。與物業相關的經常性資本支出是維護物業及其公共區域的成本,包括新屋頂、停車場鋪設和其他一般維護項目,經常性公司資本支出主要是計算機軟件和設備的成本。
FFO、股東和OP單位持有人的FFO、股東和可轉換非控股權益的FFO、核心FFO和調整後的FFO不應被視為GAAP下淨收益(虧損)的替代方案,以表明我們的流動性,也不應被視為可用於滿足我們的現金需求的資金,包括我們為分配提供資金的能力。如果我們不繼續按照目前設想的方式運營我們的業務計劃,這些指標可能不是衡量長期經營業績對價值影響的有用指標。
因此,股東和運營單位持有人應佔的FFO、股東和可轉換非控制權益的FFO、核心FFO和調整後的FFO應結合其他GAAP計量進行審查,不應被視為比根據GAAP編制的淨收益(虧損)或運營現金流量更重要的業績衡量標準。我們的FFO,股東和OP單位持有人應佔的FFO,股東和可轉換非控股權益的FFO,核心FFO和調整後的FFO,如所示,可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
61


下表列出了我們對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月股東和運營單位持有人應佔FFO、核心FFO和調整後FFO的計算(單位為千,每股金額除外):
截至3月31日的三個月,
 20212020
股東和運營單位股東應佔FFO的計算    
淨收入$117 $11,199 
調整:
房地產資產的折舊和攤銷54,341 54,817 
房地產資產減值5,000 — 
(收益)財產處置損失,淨額(13,841)1,577 
與非合併合資企業相關的調整(637)654 
歸屬於股東和運營單位股東的FFO$44,980 $68,247 
堆芯FFO的計算    
歸屬於股東和運營單位股東的FFO$44,980 $68,247 
調整:    
企業資產折舊及攤銷1,000 1,410 
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)
非合併合資企業基礎攤銷
消除不同之處
746 467 
債務清償損失淨額691 73 
交易和收購費用141 45 
核心FFO$63,558 $60,242 
調整後的FFO的計算
核心FFO$63,558 $60,242 
調整:
直線和非現金調整(1)
(682)(765)
資本支出(2)
(7,314)(6,624)
非現金股份薪酬費用,淨額1,513 32 
與非合併合資企業相關的調整(196)(65)
調整後的FFO$56,879 $52,820 
股東和運營單位持有人應佔FFO/核心FFO
每股收益美元
加權平均已發行普通股-稀釋106,995 111,076 
每股股東和運營單位股東應佔FFO-稀釋後$0.42 $0.61 
每股核心FFO-稀釋後$0.59 $0.54 
(一)攤銷包括市場租賃調整攤銷、遞延融資費用、市場債務調整。
(2)成本包括經常性資本支出、租户改善成本、租賃佣金和資本化建築成本。









62


此外,下表列出了我們對FFO、股東和可轉換非控股權益的FFO、核心FFO和調整後的FFO的計算,並提供了與我們截至2020年12月31日、2019年、2018年、2017年、2016年(千股,每股除外)年度的運營相關的其他信息:
  202020192018
2017(1)
2016(1)
股東應佔FFO和可轉換非控制性權益的計算
淨收益(虧損)$5,462 $(72,826)$46,975 $(41,718)$9,043 
調整:
房地產折舊及攤銷
*資產
218,738 231,023 177,504 127,771 106,095 
房地產資產減值2,423 87,393 40,782 — — 
出售或貢獻財產的收益,
中國日報網
(6,494)(28,170)(109,300)(1,760)(4,732)
與未合併相關的調整
建立兩家合資企業
1,552 (128)560 — — 
歸屬於公司的FFO221,681 217,292 156,521 84,293 110,406 
可歸因於非控制性的調整
*不能轉換為普通股的其他權益
— (282)(299)(143)— 
歸屬於股東和可轉換股票的FFO
**擁有非控制性權益
$221,681 $217,010 $156,222 $84,150 $110,406 
堆芯FFO的計算
歸屬於股東和可轉換股票的FFO
**擁有非控制性權益
$221,681 $217,010 $156,222 $84,150 $110,406 
調整:
企業折舊及攤銷
*資產
5,941 5,847 13,779 2,900 — 
收益負債公允價值變動及
**金融衍生品
(10,000)(7,500)2,393 (201)(1,510)
其他減值費用359 9,661 — — — 
非合併合資企業攤銷
兩個基差之間的差異
1,883 2,854 167 — — 
B類單位的非現金歸屬和
**終止附屬公司安排
— — — 29,491 — 
滅火或改裝時的損失(收益)
債務增加,淨額增加
2,238 (93)(572)(63)
交易和收購費用539 598 3,426 16,243 5,803 
其他— 158 232 — — 
核心FFO$220,407 $230,866 $176,126 $132,011 $114,636 
調整後的FFO的計算
核心FFO$220,407 $230,866 $176,126 $132,011 $114,636 
調整:
直線和非現金調整(2)
920 (611)(5,004)(1,666)(1,838)
資本支出(3)
(37,885)(41,789)(35,233)(36,666)(28,742)
非現金股份薪酬
扣除費用,淨額
4,673 1,568 (4,991)3,550 29 
與鬆散連接相關的調整
三家合資企業中的一家
(502)(704)(128)— — 
調整後的FFO$187,613 $189,330 $130,770 $97,229 $84,085 
歸屬於股東和可轉換非控股權益的FFO/每股核心FFO
加權平均已發行普通股-
股權稀釋(4)
111,156 109,170 80,456 65,502 62,221 
歸屬於股東和可轉換股票的FFO
**非控股權益每股稀釋
$1.99 $1.99 $1.94 $1.28 $1.77 
每股核心FFO-稀釋後$1.98 $2.11 $2.19 $2.02 $1.84 
(1)某些前期金額已重新分類,以符合本年度的列報方式。
(2)包括攤銷市場租賃調整、遞延融資費用和市場債務調整。
(3)包括經常性資本支出、租户改善成本、租賃佣金和資本化建築成本。
63


(4)限制性股票獎勵稀釋了截至2020年12月31日、2020年、2019年、2018年、2017年和2016年的股東應佔FFO和每股可轉換非控股權益以及每股核心FFO,因此,它們的影響包括在各自計算每股的加權平均普通股中。在截至2019年12月31日和2017年12月31日的年度,限制性股票單位對每股收益的計算具有反稀釋作用,因此被排除在外。有關計算每股收益的詳情,請參閲本招股説明書中其他部分的財務報表附註。
房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(EBITDARE)和調整後的EBITDARE-NAREIT將EBITDARE定義為根據GAAP計算的扣除(I)利息支出、(Ii)所得税支出、(Iii)折舊和攤銷、(Iv)處置可折舊財產的損益和(V)折舊財產減值之前的淨收益(虧損)。未合併合夥企業和合資企業的調整在相同的基礎上計算以反映EBITDARE。
調整後的EBITDARE是我們使用的額外業績衡量標準,因為EBITDARE包括某些隨時間影響我們業績的不可比項目。為了實現調整後的EBITDARE,我們將某些經常性和非經常性項目從EBITDARE中剔除,包括但不限於:(I)負債公允價值的變化;(Ii)其他減損費用;(Iii)攤銷我們在未合併合資企業的投資的基差;以及(Iv)交易和收購費用。
我們使用EBITDARE和調整後的EBITDARE作為經營業績的額外衡量標準,使我們能夠比較與資本結構無關的收益,確定償債和固定成本覆蓋範圍,並衡量企業價值。此外,我們認為,它們是我們支持債務義務能力的有用指標。EBITDARE和調整後的EBITDARE不應被視為淨收益(虧損)的替代品,不應被視為我們流動性的指標,也不應被視為可用於滿足我們現金需求的資金的指標,包括我們為分配提供資金的能力。因此,EBITDARE和調整後的EBITDARE應結合其他GAAP計量進行審查,不應被視為比根據GAAP編制的業務淨收益(虧損)或現金流量更重要的業績衡量標準。我們的EBITDARE和調整後的EBITDARE,如所示,可能無法與其他REITs計算的金額相比較。
下表列出了我們對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的EBITDARE和調整後EBITDARE的計算(單位:千):
截至3月31日的三個月,
 20212020
息税前利潤的計算
    
淨收入$117 $11,199 
調整:
折舊及攤銷55,341 56,227 
利息支出,淨額20,063 22,775 
(收益)財產處置損失,淨額(13,841)1,577 
房地產資產減值5,000 — 
聯邦、州和地方税支出166 29 
與非合併合資企業相關的調整1,132 1,177 
EBITDARE
$67,978 $92,984 
調整後EBITDAR的計算
    
EBITDARE
$67,978 $92,984 
調整:    
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)
其他減值費用— — 
非合併合資企業基差攤銷746 467 
交易和收購費用141 45 
調整後的EBITDAR
$84,865 $83,496 
64


此外,下表列出了我們對截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年、2017年和2016年的EBITDARE和調整後EBITDARE的計算(以千為單位):
 20202019201820172016
息税前利潤的計算
    
淨收益(虧損)$5,462 $(72,826)$46,975 (41,718)$9,043 
調整:
折舊及攤銷224,679 236,870 191,283 130,671 106,095 
利息支出,淨額85,303 103,174 72,642 45,661 32,458 
處置財產收益,淨額(6,494)(28,170)(109,300)(1,760)(4,732)
房地產資產減值2,423 87,393 40,782 — — 
聯邦、州和地方税支出491 785 232 — — 
與未合併相關的調整
建立兩家合資企業
3,355 2,571 446 — — 
EBITDARE
$315,219 $329,797 $243,060 $132,854 $142,864 
調整後EBITDAR的計算
    
EBITDARE
$315,219 $329,797 $243,060 $132,854 $142,864 
調整:    
收益負債公允價值變動
債券和衍生品
(10,000)(7,500)2,393 (201)(1,510)
其他減值費用359 9,661 — — — 
鬆散節理攤銷
減少風險基礎差異
1,883 2,854 167 — — 
交易和收購費用539 598 3,426 16,243 5,803 
調整後的EBITDAR
$308,000 $335,410 $249,046 $148,896 $147,157 

流動性與資本資源
一般-除了標準運營費用,我們預計我們的主要現金需求將用於:
·向股東分配現金;
·房地產投資;
·資本支出和租賃費用;
·重新開發和重新定位項目;以及
·我們未償債務的本金和利息支付。
我們預計我們的主要流動性來源是:
·本次發行的淨收益;
·運營現金流;
·從處置購物中心獲得的收益;
·股權和債務融資收益,包括我們循環信貸安排下的借款;
·從未合併的合資企業收到的分配;以及
·可用的、不受限制的現金和現金等價物。
目前,我們相信我們目前的流動性來源,最重要的是此次發行的淨收益,我們的運營現金流和循環信貸安排的借款可用性,足以滿足我們的短期和長期現金需求。
65


債務-下表彙總了截至2021年3月31日和2020年12月31日有關我們債務的信息(以千美元為單位):
   2021年3月31日2020年12月31日
債務總額(毛額)$2,291,181 $2,307,686 
關於抵押:
有擔保債務總額668,681 685,186 
無擔保債務總額1,622,500 1,622,500 
總計$2,291,181 $2,307,686 
協議約定的無擔保債務:
循環信貸安排$— $— 
2022年到期的定期貸款375,000 375,000 
2023年到期的定期貸款300,000 300,000 
2024年到期的定期貸款100,000 100,000 
2024年到期的定期貸款200,000 200,000 
2024年到期的定期貸款175,000 175,000 
2025年到期的定期貸款472,500 472,500 
總計$1,622,500 $1,622,500 
加權平均利率3.0 %3.1 %
加權平均期限(年)3.8 4.1 
循環信貸安排能力$500,000 $500,000 
循環信貸安排可獲得性(1)
490,310 490,404 
(1)扣除任何未付餘額和信用證後的淨額。我們現有的循環信貸安排將於2021年10月到期,幷包括將到期日延長至2022年10月的選擇權,其執行須遵守貸款協議中包括的某些條款,包括沒有任何違約和支付相關費用。我們打算行使我們的選擇權來延長到期日,或者在新的條件下進行談判。
隨着我們的債務到期,我們打算在到期時使用運營收益和/或公司級債務對餘額進行再融資或償還。
2021年7月2日,該公司簽訂了一項新的9.8億美元信貸安排,其中包括5億美元的優先無擔保循環信貸安排和兩個2.4億美元的優先無擔保定期貸款部分,即再融資。本公司新信貸安排下的借款將主要用於本公司現有債務的再融資、提供營運資金、為收購和再開發項目融資以及其他一般企業用途。在再融資方面,該公司償還了2025年到期的472.5美元定期貸款。循環信貸安排將於2026年1月2日到期,兩批優先無擔保定期貸款將分別於2025年11月16日和2026年7月2日到期。新信貸安排下的兩個優先無擔保定期貸款部分都已全額提取,而新的優先無擔保循環信貸安排截至2021年7月2日尚未提取。
我們的債務受某些公約的約束,截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們遵守了我們未償債務的限制性公約。我們希望在未來12個月內繼續滿足我們債務契約的要求。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的幾年裏,我們採取措施降低槓桿率,降低債務成本,並適當階梯債務到期日。在截至2020年12月31日的一年中,我們的債務活動如下:
·2020年1月,我們用2019年處置房產的收益償還了2021年到期的3000萬美元定期貸款債務。在這筆償還之後,我們的下一筆定期貸款到期日是2022年4月,幷包括將到期日延長至2022年10月的選擇權,其執行取決於遵守貸款協議中包括的某些條款,包括沒有任何違約和支付相關費用。我們打算行使我們的選擇權來延長到期日,或者在新的條件下進行談判。
·2020年4月,我們在循環信貸安排上借了2億美元,建立了一個儲備,可以用來為我們在新冠肺炎大流行期間的運營需求提供資金。
·2020年6月,我們全額償還了循環信貸安排的未償還餘額,因為我們在第二季度收取了租金和回收款項,再加上我們的新冠肺炎減支舉措,為我們的運營需求提供了足夠的資金,並提供了足夠的穩定性來償還這筆款項。此外,在2020年剩餘時間裏,我們沒有通過循環信貸安排借款。
·在第四季度,我們提前償還了2450萬美元的抵押貸款債務。
在截至2019年12月31日的一年中,我們的債務活動如下:我們預計每年將節省約190萬美元的利息:
66


2019年9月,我們對一筆2億美元定期貸款進行了重新定價,將利差從1.75%降至1.25%,同時維持目前2024年9月的期限。
·2019年10月,我們將一筆1.75億美元定期貸款的利率從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的1.75%重新定價為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的1.25%,同時將目前的期限維持在2024年10月。
2019年12月,我們執行了一筆2億美元的固定利率擔保貸款,將於2030年1月到期。這筆貸款的收益,連同房地產處置的收益,用於償還2020年和2021年到期的2.659億美元定期貸款債務。
我們截至2021年3月31日的債務到期日概況如下(包括衍生品對加權平均利率的影響):
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/chart-767a78701179460d952.jpg
財務槓桿率-我們相信,截至2021年3月31日,我們的淨債務與調整後EBITDARE之比、淨債務與企業總價值之比以及債務契約遵從性使我們能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表列出了我們對截至2021年3月31日的淨債務和企業總價值的計算,包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分攤的淨債務以及現金和現金等價物,以實現此次發行淨收益的使用,並反映再融資(以千為單位):
2021年3月31日
作為調整後的
淨債務:
債務總額,不包括市場調整和遞延融資費用$1,954,596 
減去:現金和現金等價物86,663 
淨債務總額$1,867,933 
企業價值:
淨債務$1,867,933 
總股本價值(1)
3,522,967 
企業總價值$5,390,900 
(1)經調整後的總股本價值按截至2021年3月31日在完全稀釋基礎上的1.258億股流通股乘以每股28.00美元的公開發行價計算。
67


下表列出了我們對截至2021年3月31日和2020年12月31日的調整後EBITDARE的淨債務和企業總價值的淨債務的計算(以千美元為單位):
2021年3月31日
作為調整後的
淨債務與調整後EBITDA的比率重新摺合成年率:
淨債務$1,867,933
調整後的EBITDA重新摺合成年率(1)
309,369
淨債務與調整後EBITDA的比率重新摺合成年率
6.0x
淨負債與企業總價值之比
淨債務$1,867,933
企業總價值5,390,900
淨負債與企業總價值之比34.6%
(1)調整後的EBITDAre是基於12個月的往績期間。請參閲本招股説明書中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP計量--EBITDARE和調整後的EBITDARE”,以對淨收益進行核對。
資本支出和重建活動-我們在正常運營過程中進行資本支出,包括維護資本支出和租户改善,以及增值錨地搬遷和重新開發、地面外圍地塊開發和其他增值項目。一般而言,我們預期我們的發展和重建計劃會在24個月內穩定下來。我們預計,2021年與資本改善以及重新開發和發展相關的義務可以通過運營現金流、處置現金流或我們循環信貸安排的借款來履行。
以下是我們按現金計算的資本支出活動摘要(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,截至十二月三十一日止的年度,
2021   2020202020192018
房地產資本支出(1):
資本改善$848 $833 $13,443 $20,140 $7,788 
租户改進3,741 3,714 14,304 13,702 16,009 
重建和發展8,098 10,484 30,521 37,488 21,032 
房地產資本支出總額12,687 15,031 58,268 71,330 44,829 
企業資產資本支出439 553 3,972 1,988 2,447 
資本化間接成本(2)
411 381 1,725 2,174 1,704 
資本支出活動總額$13,537 $15,965 $63,965 $75,492 $48,980 
(一)本表不含租賃佣金的金額。
(2)費用包括直接從事資本項目工作的人員的內部工資和相關福利,以及資本化的利息支出。
實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同,該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量年度噪聲指數。見本招股説明書中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--關鍵業績指標和定義的術語”和“風險因素”。
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收購活動-我們持續關注商業零售房地產市場,尋找具有未來增長潛力的購物中心,這些購物中心位於有吸引力的人口市場,並支持我們的業務目標。下表重點介紹了我們的物業收購(美元和平方英尺,單位為千):
截至三個月
三月三十一號,
截至十二月三十一日止的年度,
202020192018
20212020*第三方收購
REIT III合併(1)
*第三方收購
房地產投資信託基金II合併(1)
第三方收購(2)
購買的物業數量2— 86 
購買的外寄地塊數量22— — 
獲取的總平方英尺171 — 216 251 213 10,342543 
收購總價$39,850 $4,319 $41,482 $73,372 $71,722 $1,454,206 $98,941 
(1)物業和分包的數量不包括在我們與REIT II和REIT III的合併中通過未合併的合資企業獲得的物業和分包。收購價格包括交易成本和非現金對價,如股票發行、債務交易和關聯方結算,詳見本招股説明書其他部分的截至2020年12月31日的財務報表附註4和5。
(2)收購價格包括作為收購一部分承擔的債務的公允價值。
處置活動-我們正在積極評估我們的物業組合,尋找機會對不再符合我們的增長和投資目標的物業或已穩定下來的資產進行戰略處置,以獲取其價值。我們預計在2021年剩餘時間內將繼續進行戰略部署。下表重點介紹了我們的物業處置情況(美元和平方英尺,單位為千):
截至3月31日的三個月,截至十二月三十一日止的年度,
2021202020202019
2018(1)
售出或貢獻的物業數目21 25 
已售出的外寄包裹數量(2)
— — 
出售或貢獻房地產的收益$58,356 $17,447 $57,902 $223,083 $240,500 
出售或貢獻財產的損益,淨額(3)
14,355 (826)10,117 30,039 109,300 
(1)包括向GRP I貢獻或出售17處房產。
(2)2021年第一季度售出的地塊是我們其中一處房產的唯一剩餘部分,因此此次出售導致我們的房產總數減少。
(3)出售財產的淨收益(不包括各種註銷活動),該活動也計入本招股説明書其他部分包括的綜合經營報表中的財產處置收益(損失)。(3)出售財產的淨收益不包括各種註銷活動,該活動也記錄在本招股説明書其他部分包括的綜合經營報表中。
分配-我們支付了2020年12月和2021年1月、2月、3月、4月和5月的月度分配,每股0.08499999美元,摺合成年率為1.02美元。2021年6月14日,我們的董事會授權在2021年6月15日交易結束時向登記在冊的股東分配2021年6月,相當於每月普通股每股0.08499999美元的金額。我們預計在2021年7月1日支付2021年6月的分配。2021年3月25日,第三次修訂和重新調整的股息再投資計劃已暫停,從2021年4月1日開始支付分配。
為了保持我們作為REIT的資格,我們必須每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(計算時不考慮支付的股息扣除或淨資本利得,不一定等於按照GAAP計算的淨收益(虧損))。由於符合REIT資格要求,我們每年分配給股東的收入通常不需要繳納美國聯邦所得税。然而,我們可能要對我們的收入、財產或淨資產繳納某些州和地方税,以及對我們未分配的收入徵收聯邦所得税和消費税。
我們沒有建立最低分銷水平,我們的章程也沒有要求我們向股東進行分銷。
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現金流活動,截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月
截至2021年3月31日,我們擁有現金和現金等價物以及6230萬美元的限制性現金,在截至2021年3月31日的三個月中現金淨減少6970萬美元。
以下是截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月我們的現金流活動摘要(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,
20212020$CHANGE%變化
經營活動提供的淨現金$48,751 $35,613 $13,138 36.9 %
投資活動提供(用於)的現金淨額4,690 (2,413)7,103 NM
用於融資活動的淨現金(123,125)(43,733)(79,392)NM
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受以下影響:
·物業運營和營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入,並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們有1530萬美元的淨現金支出來自營運資本的變化,而2020年同期的淨現金支出為2340萬美元。這一變化主要是由於對鄰居應收金額的改善以及費用削減舉措的推動,但部分被更高的租賃佣金所抵消。此外,我們在未合併的合資企業中的投資回報也有所增加。
·手續費和管理收入-根據我們與某些房地產基金或被管理基金之間的各種管理和諮詢協議,我們還從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金,我們為這些基金提供某些管理服務。截至2021年3月31日的三個月,我們的手續費和管理收入為230萬美元,與2020年同期相比增加了10萬美元。
·現金支付利息-在截至2021年3月31日的三個月裏,我們支付了1890萬美元的利息,比2020年同期減少了140萬美元,這主要是由於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的下降和即將到期的利率掉期。
投資活動-我們由投資活動提供(用於)的淨現金主要受以下影響:
·房地產收購-在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的收購導致現金支出總額為3990萬美元,而2020年同期的現金支出總額為430萬美元。
·房地產處置-在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的處置導致現金淨流入5840萬美元,而2020年同期的現金淨流入為1740萬美元。
·資本支出-我們投入資本租賃我們的購物中心,並維護或改善我們的購物中心的條件。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們支付了1350萬美元的資本支出,比2020年同期減少了240萬美元,這主要是由於我們的開發和再開發項目的時間安排。
·對第三方的投資-在截至2021年3月31日的三個月裏,我們對第三方企業進行了投資,導致現金淨流出300萬美元。
融資活動-我們用於融資活動的淨現金主要受以下影響:
·債務借款和償還-在截至2021年3月31日的三個月裏,我們有1650萬美元的債務淨償還,這主要是由於提前償還抵押貸款。在截至2020年3月31日的三個月裏,我們的淨借款為150萬美元,這主要是因為我們的循環信貸安排提取了3400萬美元,但被2020年1月償還的2021年到期的3000萬美元定期貸款債務所抵消。
·分配給股東和運營單位持有人-與2020年同期相比,截至2021年3月31日的三個月,用於分配給普通股股東和運營單位持有人的現金減少了1110萬美元,主要原因是從2020年12月開始的分配費率降低,分配於2021年1月支付,以及收購要約導致股份數量減少。
·股票回購-與2020年同期相比,截至2021年3月31日的三個月,股票回購的現金流出增加了7260萬美元,這主要是由於2021年1月達成的收購要約。在流動性替代審查過程方面,目前僅限於股東DDI導致的回購的SRP已被暫停,2021年3月31日與股東DDI相關的回購沒有執行。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態,直到另行通知。
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現金流活動,截至2020年和2019年12月31日的年度
截至2020年12月31日,我們擁有現金和現金等價物以及1.319億美元的限制性現金,在截至2020年12月31日的年度內淨增現金3680萬美元。
以下是我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的現金流活動摘要(以千美元為單位):
   2020   2019$CHANGE%變化
經營活動提供的淨現金$210,576 $226,875 $(16,299)(7.2)%
投資活動提供的淨現金(用於)(44,092)64,183 (108,275)NM
用於融資活動的淨現金(129,655)(280,254)150,599 53.7 %
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受以下影響:
·物業運營和營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入,並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。我們物業運營現金流的變化主要是由於新冠肺炎疫情導致收入和收款減少,但物業和公司層面的費用削減措施部分緩解了這一變化。
·費用和管理收入-根據我們與被管理基金之間的各種管理和諮詢協議,我們還從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2020年12月31日的年度,我們的手續費和管理收入為980萬美元,與2019年同期相比減少了190萬美元,這主要是由於我們在2019年10月收購REITIII後不再收到該公司的手續費和管理收入;從NRP收取的手續費減少,這主要是由於財產處置;以及由於新冠肺炎疫情,我們未合併的合資企業的租金和回收收入減少,從而導致支付給我們的管理費減少。這抵消了從GRP I和GRP II收到的費用的改善(在被GRP I收購之前)。
·支付利息的現金-在截至2020年12月31日的一年中,我們支付了7850萬美元的利息,比2019年同期減少了1090萬美元,這主要是由於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)下降和2020年到期的利率掉期,以及2019年發生的重新定價活動。
投資活動-我們由投資活動提供的淨現金(用於)主要受以下因素影響:
·房地產收購-在截至2020年12月31日的一年中,我們的第三方收購導致總現金支出為4150萬美元,而2019年同期的總現金支出為7170萬美元。此外,我們與REIT III的合併包括GRP II 10%的股權(在2020年10月被GRP I收購之前),導致截至2019年12月31日的年度現金支出總額為1,700萬美元。
·房地產處置-在截至2020年12月31日的一年中,我們的處置導致現金淨流入5790萬美元,而2019年同期的現金淨流入為2.231億美元。
·資本支出-我們投入資本租賃我們的購物中心,並維護或改善我們的購物中心的條件。在截至2020年12月31日的一年中,我們支付了6400萬美元的資本支出,比2019年同期減少了1150萬美元。這一下降主要是由於自2020年第一季度以來資本支出減少,因為我們的資本投資優先支持我們的鄰居重新開業和新的租賃活動,如果可能的話,也可以推遲。
融資活動-我們用於融資活動的淨現金主要受以下影響:
·債務借款和付款--融資活動產生的現金主要受借款流入和債務付款流出的影響。在截至2020年12月31日的一年中,我們有6480萬美元的債務淨償還,主要是由於利用出售購物中心的現金和手頭現金提前償還了債務。在截至2019年12月31日的一年中,我們有8910萬美元的債務淨償還,主要使用從處置購物中心收到的現金。
·分配給股東和運營單位持有人-在截至2020年12月31日的一年中,用於分配給普通股股東和運營單位持有人的現金與2019年同期相比減少了9400萬美元,這主要是由於2020年4月至2020年11月暫停了股東分配。
·股票回購-與截至2019年12月31日的一年相比,截至2020年12月31日的一年,股票回購的現金流出減少了2940萬美元,主要原因是SRP暫停。在投標要約方面,截至2020年12月31日,欠投標股票股東的7760萬美元尚未支付,並在我們的合併資產負債表上記為應付賬款和其他負債。這筆款項隨後於2021年1月5日支付(有關詳細信息,請參閲本招股説明書其他部分包括的截至2020年12月31日的年度財務報表附註13)。

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現金流活動,截至2019年和2018年12月31日的年度
截至2019年12月31日,我們擁有現金及現金等價物和限制性現金9,510萬美元,在截至2019年12月31日的年度內淨增現金1,080萬美元。
以下是我們截至2019年12月31日和2018年12月31日的現金流活動摘要(以千美元為單位):
   2019   2018$CHANGE%變化
經營活動提供的淨現金$226,875 $153,291 $73,584 48.0 %
投資活動提供(用於)的現金淨額64,183 (258,867)323,050 (124.8)%
融資活動提供的現金淨額(用於)(280,254)162,435 (442,689)NM
經營活動-我們通過經營活動提供的淨現金主要受以下影響:
·物業運營和營運資金-我們的大部分運營現金來自租金和租户回收收入,並被物業運營費用、房地產税以及一般和行政成本所抵消。我們房地產運營現金流的變化主要是由於與REIT II的合併導致我們擁有更大的投資組合。在截至2019年12月31日的一年中,由於我們房地產運營正常過程中營運資金賬户的波動,我們的現金流減少了840萬美元。與前一年相比,我們的一般和行政費用也有所下降。
·費用和管理收入-根據我們與被管理基金之間的各種管理和諮詢協議,我們還從我們的第三方投資管理業務中產生運營現金。截至2019年12月31日的年度,我們的手續費和管理收入為1,170萬美元,與2018年同期相比減少了2,120萬美元,主要原因是與REIT II和REIT III合併後收購的購物中心不再收取手續費和管理收入,但新機構合資活動增加的手續費和管理收入部分抵消了這一影響。
·現金支付利息-在截至2019年12月31日的一年中,我們支付了8940萬美元的利息,比2018年同期增加了2180萬美元。這一增長主要是由於與REIT II合併而承擔的4.645億美元債務和增加的新債務。
投資活動-我們由投資活動提供(用於)的淨現金主要受以下影響:
·房地產收購-在截至2019年12月31日的一年中,除了與REIT III的合併外,我們還收購了兩處房產和兩個地塊,總現金支出為7170萬美元。在截至2018年12月31日的一年中,除了與REIT II的合併外,我們還收購了五處物業和兩個地塊,總現金支出為8710萬美元。
·房地產處置、銷售和對未合併合資企業的貢獻-在截至2019年12月31日的一年中,我們處置了21處房產和一個包裹,淨現金流入2.231億美元。截至2018年12月31日止年度,我們出售了25個物業,其中17個物業已出售或貢獻予GRP i合營公司,現金淨流入為1.618億美元;而在GRP I合營公司以外出售的8個物業,現金淨流入為7,870萬美元。
·合併-在截至2019年12月31日的一年中,我們與REIT III合併,收購了GRP II的三處房產和10%的股權,GRP II是一家合資企業,與西北互惠銀行(Northwest Mutual)擁有三處房產,現金淨支出為1700萬美元。在截至2018年12月31日的年度內,就我們與REIT II的合併,我們收購了86處物業和一家機構合資企業20%的權益,現金淨支出為3.635億美元。
·資本支出-我們投入資本租賃我們的購物中心,並維護或改善我們的購物中心的條件。在截至2019年12月31日的一年中,我們支付了7550萬美元的資本支出,比2018年同期增加了2650萬美元,主要是因為我們投資於增值再開發和現有中心的新開發,以及由於我們更大的投資組合而進行的其他建築改進。此外,由於更大的投資組合的租賃活動增加,租户的改善也有所增加。
融資活動-我們由融資活動提供的淨現金(用於)主要受以下因素影響:
·債務借款和付款--融資活動產生的現金主要受借款流入和債務付款流出的影響。隨着我們的債務到期,我們打算在可能的情況下對剩餘餘額進行再融資,或者在到期時使用運營收益和/或公司級債務償還餘額。在截至2019年12月31日的一年中,我們的淨借款減少了8910萬美元,主要使用了從處置購物中心獲得的現金。在截至2018年12月31日的一年中,我們的淨借款增加了3.25億美元,主要是由於與REIT II合併承擔的債務。
·分配給股東和運營單位持有人-在截至2019年12月31日的一年中,用於分配給普通股股東和運營單位持有人的現金與2018年同期相比增加了4340萬美元,這主要是由於與REIT II合併導致普通股股東增加。
·股票回購-我們的SRP為股東提供了回購普通股的機會,但受某些限制和限制。與截至2018年12月31日的年度相比,截至2019年12月31日的一年,股票回購的現金流出減少了1850萬美元。
表外安排
我們是NRP債務的有限擔保人,最高可達1.9億美元,在大多數情況下上限為5000萬美元。我們的擔保僅限於做無追索權的創業擔保人和環境擔保人。截至2021年3月31日,與我們NRP合資企業相關的未償還貸款餘額為3210萬美元。此外,截至2021年3月31日,我們是GRP I物業擔保的1.75億美元抵押貸款的有限擔保人。我們在這兩種情況下的擔保僅限於
72


無追索權分割擔保人和環境擔保人。此外,在這兩種情況下,吾等均與吾等的機構合資夥伴訂立協議,根據該協議,吾等與吾等適用的機構合資夥伴將根據吾等在適用合資企業中各自的持股百分比,分攤該等擔保項下的任何潛在責任。截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們的合併資產負債表上沒有記錄任何一項擔保的負債。
合同承諾和或有事項
我們有與我們的擔保債務和無擔保債務相關的債務義務。此外,我們有與我們業務相關的辦公設備的運營租賃,以及我們某些購物中心的地面租賃。下表不包括與租户津貼和改善有關的債務,因為這些金額不是固定的或可確定的。然而,我們相信,我們目前有足夠的資金,可以為通過運營或借款產生的現金產生的任何此類金額提供資金。下表詳細説明瞭截至2020年12月31日我們的合同義務(單位:千):
   按期到期付款
   總計20212022202320242025此後
債務--本金支付(1)
$2,307,522 $62,589 $436,898 $379,569 $503,162 $500,381 $424,923 
債務--利息支付(2)
285,788 68,710 58,768 50,785 38,767 25,457 43,301 
經營租賃義務8,896 831 805 654 528 297 5,781 
融資租賃義務171 102 29 24 16 — — 
總銷售額:$2,602,377 $132,232 $496,500 $431,032 $542,473 $526,135 $474,005 
(1)循環信貸安排將於2021年10月到期,幷包括將到期日延長至2022年10月的選擇權,其執行須遵守貸款協議中包括的某些條款,包括沒有任何違約和支付相關費用。我們打算行使我們的選擇權來延長到期日,或者在新的條件下進行談判。截至2020年12月31日,我們的循環信貸安排沒有未償還餘額。
(2)未來浮動利率支付以2020年12月31日的利率為基礎,包括我們互換協議的影響。
我們的組合債務工具和無擔保循環信貸安排包含某些契約和限制。以下是被認為重要的特定於無擔保循環信貸安排和無擔保定期貸款的某些限制性契諾的清單:
·根據定義,將總債務與總資產價值的比率限制在60%或更低,並在重大收購後激增至65%;
·根據定義,將擔保債務與總資產價值的比率限制在40%或更低,並在重大收購後激增至45%;
·要求固定費用比率(如定義)為1.5:1或更高,或材料購置後為1.4:1;
·根據定義,將現金股息支付與FFO的比率限制在95%;
·要求當前有形淨值超過定義的最低有形淨值;
·根據定義,將無擔保債務與無擔保總資產價值的比率限制在60%或更低,並在重大收購後激增至65%;以及
·要求未受阻礙的NOI與利息支出的比率(定義)為1.75:1或更高,或在材料收購後為1.7:1。
通貨膨脹率
通貨膨脹率在歷史上一直很低,對我們購物中心的經營業績影響很小;然而,未來通貨膨脹率可能會上升。我們的某些租約包含旨在減輕通脹不利影響的條款,包括租金上漲和要求鄰居支付其應分攤的運營費用份額,包括公共區域維護、水電費、房地產税、保險和某些資本支出。此外,我們的許多租期都不到10年,這使得我們可以在續簽時將租金提高到當前的市場價格。
關鍵會計政策和估算
以下是對我們的關鍵會計政策和估計的討論。我們的會計政策是為符合公認會計原則而制定的。我們認為這些政策至關重要,因為它們涉及重大的管理層判斷和假設,需要對本質上不確定的事項進行估計,並且對於理解和評估我們報告的財務結果非常重要。這些判斷影響我們在合併財務報表日期報告的資產和負債的報告金額和我們的或有資產和負債的披露,以及報告期內報告的收入和費用的金額。由於不同的估計或假設,我們的合併財務報表中可能會報告大不相同的金額。此外,其他公司可能使用不同的估計,這可能會影響我們的運營結果與類似業務公司的可比性。
由於不利的經濟條件和新冠肺炎疫情影響的不確定性,編制合併財務報表時使用的估計和假設可能會與實際結果發生變化或大不相同。請參閲本招股説明書中其他部分包含的截至2020年12月31日的年度財務報表的註釋2和17,以進一步討論新冠肺炎疫情可能對我們的關鍵會計政策所採用的重大會計估計產生的潛在影響。
房地產收購會計-我們的大多數房地產收購活動不符合企業合併的定義,而是被歸類為資產收購。因此,大多數與收購相關的成本都是在相關資產的生命週期內資本化和攤銷的,而且沒有確認商譽。與購物中心相關的費用
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未最終獲得的費用已支出並記錄在合併經營報表的其他(費用)收入中。無論收購被認為是業務合併還是資產收購,我們都會根據截至收購日的估計公允價值將收購的業務或資產的成本記錄為有形和無形資產和負債。
我們使用與獨立評估師使用的方法(例如,貼現現金流分析和重置成本)類似的方法評估所有有形資產、可識別無形資產和承擔負債的收購日期公允價值,並利用適當的折現率和/或資本化率以及可獲得的市場信息來評估所有有形資產、可識別無形資產和承擔負債的公允價值。對未來現金流的估計基於許多因素,包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
我們一般根據重置成本來確定在建工程的價值。然而,對於某些作為新開發項目一部分的收購購物中心,我們通過使用與所有其他購物中心相同的估值方法並扣除完成開發項目的估計成本來確定公允價值。在剩餘的建設期內,我們將利息支出資本化,直到開發項目基本完工。正在進行的建設,包括資本化利息,在開發達到實質性完成之前不會折舊。
我們根據(I)根據原地租賃支付的合同金額與(Ii)管理層估計的相應原址租賃的市場租賃率之間的差額(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)的現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)來記錄收購購物中心的高於市場和低於市場的租賃價值,該差額在等於租賃剩餘不可撤銷期限的一段時間內計量。我們將任何記錄的高於市場或低於市場的租賃價值分別攤銷為在各自租賃的剩餘不可取消條款中減少或增加的租金收入。我們在計算低於市場的租賃的公允價值和此類租賃的攤銷期限時,也會考慮固定費率續訂選項。如果鄰居有單方面續訂低於市場的租賃的選擇權,我們在計算此類租賃的公允價值和租賃的攤銷期限時,如果我們確定的話,也包括這樣的選項。如果我們決定,我們也會在計算該租賃的公允價值和攤銷期限時考慮固定費率續訂選項。如果我們決定,我們也會在計算低於市場的租賃的公允價值和攤銷期限時考慮固定費率續訂選項
無形資產還包括原址租賃的價值,該價值代表待變現的原址租賃的淨現金流的估計價值,與物業在收購時空置並需要租賃時應產生的淨現金流相比,收購的原址租賃價值在各自原址租賃的平均剩餘不可撤銷條款上攤銷為折舊和攤銷費用。
考慮到當前的市場條件,我們通過考慮假設的預期租賃期內的估計運輸成本來估計鄰居發起和吸收成本的價值。在估計持有成本時,管理層包括房地產税、保險和其他運營費用,以及對預期租賃期內按市場價格計算的租金損失的估計。
對有形資產、可識別無形資產和假定負債的公允價值的估計要求我們估計市場租賃率、物業運營費用、租賃期內的賬面成本、貼現率、市場吸納期以及物業將持有投資的年限。使用不恰當的估計將導致對我們收購的有形資產、可識別的無形資產和承擔的負債的錯誤估值,這將影響我們的淨收益。
我們計算假設長期債務的公允價值,方法是按當前市場匯率對每種工具上的剩餘合同現金流進行貼現,我們根據收購日預期產生替代工具的利率進行近似計算,並將與長期債務相關的任何公允價值調整確認為該工具剩餘期限內的有效收益率調整。
房地產資產估值-我們每季度審查我們擁有的房地產以尋找減值證據。可能顯示潛在減值的事件和環境變化的具體例子包括入住率、營業收入和市值的大幅下降或計劃中的處置,其中公佈或合同價格低於目標資產的當前賬面價值。當潛在減值指標顯示我們房地產的賬面價值可能大於公允價值時,我們將考慮近期經營業績、預期淨營業現金流、估計銷售價格以及未來運營計劃,評估可回收性。如果根據對未貼現現金流的分析,我們不相信我們能夠收回這些資產的賬面價值,我們將記錄賬面價值超過會計準則編纂或ASC,第360主題,財產,廠房和設備定義的房地產資產的估計公允價值的減值損失。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們記錄了500萬美元的房地產資產減值。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度,我們分別記錄了240萬美元、8740萬美元和4080萬美元的房地產資產減值。
被歸類為持有待售房地產的房產是指根據買賣合同,且適用的預售盡職調查期在報告期結束前已經到期的房產。當一處房產被確定為待售房產時,我們會將該房產的合同銷售價格(扣除估計銷售成本)與該房產的賬面淨值進行比較。如果物業的估計銷售淨價低於賬面淨值,將記錄對賬面價值的調整,以反映物業的估計公允價值。
在核算我們對房地產資產的投資時,我們必須在為減值測試和其他分析選擇的投入中使用大量的判斷。我們根據所有可用的證據並使用其他房地產公司常用的技術來選擇這些投入。這些投入的一些例子包括預計的收入和費用增長率、對未來現金流的估計、資本化率、一般經濟狀況和趨勢,以及其他可用的市場數據。我們準確預測未來經營業績和現金流的能力,以及估計和確定公允價值的能力,都會影響減值的時機和確認。雖然我們相信我們的假設是合理的,但這些假設的變化可能會對我們的財務業績產生實質性影響。
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租金收入-我們的大部分收入是來自我們的房地產資產的租賃收入,我們是房地產的出租人。2019年1月1日,我們採用了ASC主題842(租賃)或ASC 842,採用了修改後的追溯方法。因此,從2019年1月1日開始,我們將使用ASC 842中建立的標準評估租賃是經營性租賃、銷售型租賃還是直接融資租賃。如果滿足以下任何條件,租賃將被視為銷售型租賃或直接融資租賃:
·如果租賃在租期結束前將標的資產的所有權轉讓給承租人;
·如果租賃授予承租人購買合理確定將行使的標的資產的選擇權;
·如果租賃期限為標的資產剩餘經濟壽命的大部分;或
·如果租賃付款和承租人擔保的任何剩餘價值之和的現值等於或基本上超過標的資產的全部公允價值。
我們利用重大判斷來確定租賃資產的公允價值、租賃資產的經濟壽命以及進行租賃分類分析時的相關借款利率。如果上面列出的條件都不符合,則該租約被歸類為經營性租賃。目前,我們所有的租約都被歸類為經營性租賃,我們預計,根據我們典型的租賃條款,我們的大部分租約(如果不是全部)將繼續歸類為經營性租賃。
我們記錄在發生相關費用期間,鄰居應支付的公共區域維護費用、房地產税和其他可收回成本的物業運營費用報銷。我們的一部分鄰居以固定費率報銷運營成本,在這種情況下,欠我們的運營費用報銷是以直線方式記錄的。我們在每個報告期末估算報銷金額時會做出某些假設和判斷。我們預計實際結果不會與估計的報銷金額有實質性差異。
我們根據一系列因素開始對租約進行收入確認。在大多數情況下,租賃項下的收入確認始於承租人佔有或控制租賃資產的實物使用。租約收入確認何時開始,以及租賃資產的性質,取決於我們對誰是任何相關租户改進項目所有者的評估(出於會計目的)。如果出於會計目的,我們是租户裝修的所有者,那麼租賃的資產就是完工的空間,收入確認從承租人佔有完工的空間開始,通常是在裝修基本完成的時候。
如果我們得出結論認為,出於會計目的,我們不是租户改善項目的所有者(即承租人是所有者),那麼租賃資產就是未改善的空間,根據租約提供資金的任何租户津貼都被視為租賃激勵措施,從而減少了在租賃期內確認的收入。在這種情況下,當承租人佔有未改善的空間來建造他們自己的改善設施時,我們就開始確認收入。我們在評估承租人或我們是否租户的業主時,會考慮多個不同的因素,以作會計用途。這些因素包括:
·租約是否規定了租户改善津貼的使用方式和用途;
·租户或房東是否保留改善工程的合法所有權;
·改進的獨特性;
·租户的預期經濟壽命相對於租約的期限有所改善;以及
·由誰來建造或指導改進工程的施工?
從歷史上看,我們定期審查未償還應收賬款的可收款性。在採用ASC 842之後,將不斷審查應收租賃款項,以確定我們是否有可能為每個鄰居變現基本上所有剩餘的租賃付款(即,鄰居是否被視為信用風險)。此外,我們根據我們在公司層面對經營租賃應收賬款的審查記錄一般準備金,以確保根據對歷史壞賬、未償餘額和當前經濟氣候的分析對其進行適當估值。如果我們確定我們不可能從鄰居那裏收取幾乎所有剩餘的租賃付款,則該鄰居的收入以現金基礎或現金基礎記錄,包括與直線應收租金和/或可收回費用的應收賬款相關的任何金額。一旦我們認為剩餘租賃期的租金有可能收取,我們將恢復按權責發生製為現金制鄰居記錄租賃收入,這通常是在一段時間的定期付款之後。上述調整以及任何有爭議的費用準備均記為租金收入的減少,而不是我們之前記錄儲備的物業運營,在綜合經營報表中被記錄為減少租金收入。
最近發佈的會計公告的影響-為了應對新冠肺炎大流行,財務會計準則委員會發布瞭解釋性指導意見,解決了可歸因於大流行病的租賃特許權的會計處理問題。在這一指導下,如果租賃特許權的可執行權利和義務已在租賃協議中存在,則實體可選擇按照ASC 842下的方式對該等租賃特許權進行會計處理,無論該等可強制執行的權利和義務是否在租約中明確概述。只有在(I)租賃特許權是由於大流行的直接結果而授予的情況下,以及(Ii)經修訂租賃的總現金流量少於或實質上與原始租賃協議下的現金流量相同時,才可採用這種會計處理。因此,做出這一選擇的實體將不必分析每份租約來確定合同中是否存在可強制執行的特許權權利和義務,並且可以選擇不將這些特許權視為ASC 842範圍內的租約修改。
一些特許權將提供延期付款,這可能會影響現金收入的時間,而不會對原始租賃協議的總對價產生實質性影響。FASB表示,在解釋性指導下,有多種可接受的方法來解釋延期:
·對特許權進行核算,就像租賃合同沒有發生變化一樣,增加應收租賃款作為應計款項,並繼續確認收入;或
·將延期租賃付款作為可變租賃付款入賬。
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我們已選擇不將因新冠肺炎大流行而授予的任何合格租賃特許權視為租約修改,並將解釋所授予的任何合格特許權,就好像租賃合同沒有發生任何變化一樣。這將導致在我們繼續確認租金收入的同時,相關的應收租賃款隨着付款的增加而增加。然而,我們將評估任何此等寬減對相關租賃付款的估計可收集性的影響,並將在必要時在綜合營業報表中反映任何必要的調整,以抵消租金收入。
有關最近發佈的其他會計聲明的影響,請參閲本招股説明書中其他部分的財務報表附註2。
預算的使用
按照美國公認會計原則(GAAP)編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設,這些估計和假設會影響合併財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露,以及報告期內報告的收入和費用金額。例如,已就資產的使用年限、資產的剩餘持有期、應收賬款的可收回金額、有形和無形資產及負債(包括商譽)的初始估值以及相關的遞延成本和無形資產攤銷期限(尤其是財產收購)、衍生工具的估值和性質及其作為套期保值的有效性、或有對價的估值以及編制綜合財務報表所需的其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。
關於市場風險的定量和定性披露
我們利用利率掉期來對衝一部分受利率波動影響的風險。我們不打算為投機目的而進行衍生工具或利率交易。我們的對衝決定是根據對衝時存在的事實和情況而決定的,可能與我們目前預期的對衝策略不同。*由於我們使用衍生金融工具來對衝利率波動,我們可能同時面臨信用風險和市場風險。信用風險是指交易對手未能按照衍生品合同的條款履行義務。如果衍生品合約的公允價值為正,交易對手就會欠我們錢,這就給我們帶來了信用風險。如果衍生品合約的公允價值為負值,我們將欠交易對手,因此不存在信用風險。我們尋求通過與高質量的交易對手進行交易,將衍生工具的信用風險降至最低。市場風險是指利率變化對金融工具價值的不利影響。與利率合約相關的市場風險是通過建立和監控參數來管理的,這些參數限制了可能承擔的市場風險的類型和程度。
截至2021年3月31日,我們有五個利率掉期,固定了9.3億美元的無擔保定期貸款安排的LIBOR。
截至2021年3月31日,我們尚未通過衍生金融工具固定6.925億美元無擔保債務的利率,因此,我們受到利率上升的潛在影響,這可能會對我們的盈利能力和現金流產生負面影響。我們估計,截至2021年3月31日,我們的可變利率債務餘額的利率每提高一個百分點,每年將導致約690萬美元的額外利息支出。額外的利息支出是基於假設利率對我們借款成本的影響而確定的,並假設我們的資本結構沒有變化。有關我們利率掉期的某些量化細節的進一步討論,請參閲本招股説明書中其他地方包括的我們合併財務報表的註釋。
上述信息並未考慮未來可能出現的所有風險敞口或倉位。因此,這裏表示的信息具有有限的預測價值。因此,利率波動的最終實現收益或損失將取決於期間出現的風險敞口、當時的對衝策略以及相關的利率。
我們沒有任何海外業務,因此,我們不會受到外幣波動的影響。
2017年7月,金融市場行為監管局(LIBOR的監管機構)表示,將逐步取消LIBOR作為基準。2020年11月,美聯儲(Federal Reserve Board)宣佈,銀行必須在2021年底之前停止承銷新的美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)合約,不遲於2023年6月30日,屆時美元LIBOR將不再發布,市場參與者應修改遺留合約,使用有擔保的隔夜融資利率或另一種替代參考利率。我們擁有與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎的合約,並正在監測和評估相關風險,其中包括我們可變利率債務的利息金額和我們利率掉期的掉期利率,這兩項都在本招股説明書其他部分包括的我們合併財務報表的註釋中進行了討論。請參閲本招股説明書中的“風險因素”,進一步討論與LIBOR報告實踐的變化、LIBOR的確定方法或替代參考利率的使用相關的風險。

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行業和市場數據
除非另有説明,本行業和市場數據部分的所有信息均來源於仲量聯行為我們準備的市場研究報告。
購物中心市場概況
在美國186億平方英尺的零售可出租總面積(GLA)中,大約76億平方英尺位於零售中心。社區和社區中心佔零售中心GLA的一半以上(55.7%)。
社區和社區中心滿足日常需求
居民區和社區中心大多由租户佔據,這些租户可以方便地獲得日常需要、物品和服務。這些中心的錨點通常佔據大約一半的建築空間,另一半由規模較小的在線租户組成。社區和社區中心打算成為當地居民生活中經常停留的購物站,他們通常至少有一家雜貨店。雖然電力中心和封閉式購物中心也可能有租户出售食品雜貨,但這些通常不是傳統的超市,而是超市、倉儲式商店或特色雜貨店。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/neighborhoodcenters.jpg
新零售建設步伐放緩將支撐現有資產的表現
人們普遍認為,美國的零售房地產建設過度了,但這種情況正在改變。自2008年大衰退以來,全國建築數量急劇下降。自2020年初以來,新零售空間的平均季度交貨量不到950萬平方英尺。其中,190萬平方英尺由社區中心和社區中心組成。
在美國正在進行的購物中心建設中,未來幾年的大部分送貨將以社區中心、社區中心和大道中心的形式進行。
·我們估計,到2025年,美國將有115個新的脱衣舞中心、70個新的社區中心和15個新的社區中心。
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新冠肺炎對零售地產的影響
在新冠肺炎於2020年3月11日被列為傳染病後不久,美國零售業的格局就發生了變化。為了應對冠狀病毒大流行,政府關門和限制措施讓上班族和學生呆在家裏。面對面購物轉向日常必需品,電子商務出現了前所未有的增長。
體驗式零售的停頓
限制和社會疏遠措施暫停了對體驗式零售的需求。因此,不提供日常必需品或家居用品的零售商發現自己沒有購物者。在餐廳用餐時,他們發現自己沒有用餐者。
新冠肺炎對商場的打擊最大
雖然雜貨中心的客流量在2020年全年都有所上升,電力中心的客流量也相對穩定,但商場在疫情期間受到的影響最大。由於他們的非必需品零售租户組合,許多公司一度完全關閉。即使在重新開張後,謹慎的購物者也會避開他們的封閉空間。雖然購物中心的流量現在正在改善,但在2021年4月,這一數字仍比2019年的水平低約20%。
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數字零售實現前所未有的增長
電子商務以及路邊提貨和本地送貨等替代送貨方式的採用速度迅速加快。
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2020年第二季度,電商銷售額躍升31.8%,佔零售總額的15.7%。從那時起,電子商務佔零售業的比例略有下降,然後趨於平穩。基於COVID之前的趨勢,我們預計電子商務普及率將恢復到未來逐步增長的速度。
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大流行加速了路邊和店內提貨的需求。零售商競相滿足這一新需求。根據eMarketer的數據,2019年12月只有6.9%的零售商提供提貨服務。到2020年8月,這一比例飆升至43.6%。此外,即使疫情消退,人們對路邊的胃口似乎也會持續下去。在GlobalData進行的一項調查中,當消費者被問及一旦恢復正常,哪些流行病行為可能會持續下去時,68.2%的美國成年人説“路邊好轉”。
贏家和輸家
大流行推動了雜貨店和大眾銷售商等基本零售商的支出,這些零售商向消費者提供封鎖期間所需的商品。在家工作使電子產品商店能夠利用家庭工作者和學生的新需求。隨着人們專注於改善房屋,家居裝修和家居裝飾店的需求有所增加。服裝和百貨商店等非必需零售商的銷售額舉步維艱,依賴面對面互動和體驗的零售商也是如此。
一些零售商,特別是一元店,推進了積極的增長計劃。根據CoreSight Research的數據,在2021年宣佈的3597家門店中,約45%來自Dollar General、Dollar Tree和Family Dollar。
大多數零售業破產屬於可自由支配類別
這場流行病導致本已苦苦掙扎的零售商宣佈破產,並增加門店關閉。自疫情爆發以來,在宣佈破產的前十大零售商類別中,80%是可自由支配的零售商。專注於非必需零售的購物中心和直銷中心受到破產和關閉的影響最大。
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雜貨店和其他必需品零售商在很大程度上蓬勃發展,2020年宣佈破產的為數不多的雜貨店是像Dean&DeLuca這樣的小型專業超市。
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新冠肺炎壓低門户市場租金
門户市場的優勢通常來自龐大的城市人口和強勁的旅遊業,它們在大流行期間受到了影響。這些市場人口稠密,通常可容納500多萬人。他們集中的人口和對旅遊收入的依賴導致了租金的下降。由於進入城市空間的人少得多,零售中心的人流量較低,這意味着市場上租賃城市空間的零售商更少。
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2021年第一季度,門户/一級市場的平均租金降幅約為(1.2%)。
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·職位空缺也相對高於二級和三級市場,為5.5%
·一級市場的平均淨吸納量接近(50萬平方英尺)

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2021年第一季度,二級市場的年租金漲幅是市場類別中最高的,比2020年第一季度上漲了1.2%。空置率比一級市場低70個基點,為4.8%,而負淨吸納量比門户市場更温和,為(190.6)百萬平方英尺。三級市場的空置率略低於二級市場,但租金漲幅沒有那麼大,只温和地上漲了0.6%。淨吸納量為負1710萬平方英尺。
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雜貨商與流行病
實體店推動雜貨電子商務
在大流行之前,雜貨店相對沒有受到電子商務的影響。數字訂單在所有食品雜貨銷售額中所佔比例不到5%。然後到了2020年3月,許多購物者在網上訂購食品雜貨。根據eMarketer的數據,電子商務雜貨店的銷售額同比增長了50%以上。
一年多過去了,在線需求持續存在,但隨着店內客流量恢復到大流行前的水平,在線需求正在波動。自2021年1月以來,全美代表性雜貨店的店內客流量水平一直在2019年水平的1.2%以內。與此同時,根據Brick Meets Click/Mercatus Grocery Shopping Survey的數據,從3月到4月,美國在線雜貨銷售額下降了10%。然而,在線銷售額仍比大流行前的水平高出四倍多。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/onlinegrocer.jpg
今年,路邊提貨和店內提貨對包括雜貨店在內的所有零售商來説都是無價的。但與其他零售類別不同的是,實體店在網上雜貨銷售的成功中扮演着不可或缺的角色。這是因為根據2021年2月的Brick Meets Click/Mercatus雜貨購物調查,超過一半的在線雜貨銷售來自路邊提貨訂單。
雜貨商們爭先恐後地滿足需求:
·阿爾迪(Aldi)宣佈,它將把路邊提貨擴展到另外500家門店,Ahold Delhaize將在今年年底之前將其點擊提貨服務擴展到1400家門店。
·在疫情大流行期間,克羅格(Kroger)和全食超市(Whole Foods)都將少數幾家門店改為只收貨。雖然這是為了應對人們被告知呆在家裏的高需求,但雜貨商很可能會繼續試驗現有的足跡,以滿足在線訂單的需求。
根據Brick Meets Click/Mercatus雜貨購物調查,雜貨商也發現在線提貨很有吸引力,因為與送貨和送貨上門相比,消費者使用這種方式購物的平均支出更高。它也是更多的
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經濟實惠。據貝恩公司(Bain&Co.)估計,當雜貨商從商店挑選在線訂單進行點擊提貨時,雜貨店的營業利潤率會降至-5%。對於交割,這一利潤率降至-15%。
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雜貨商通過新的履約中心滿足在線需求
數字平臺成為許多雜貨商在2020年取得成功的關鍵。即使限制已經取消,在線訂購的需求依然存在。克羅格第四季度的數字銷售額增長了118%,突顯出在線食品雜貨購物需求全年保持不變的事實。購物者現在已經習慣了購物的靈活性,雜貨商需要不斷髮展,以便長期可靠、快速地履行訂單。
·艾伯森公司(Albertsons)與騰飛科技(Takeoff Technologies)合作,創建了微型履行中心(MFC),專門履行在線訂單。
·Stop&Shop、美捷(Meijer)和塔吉特(Target)都已經開始建造或已經開設了MFC,以更好地為在線訂單服務。
雜貨商還在自動送貨設施上投入巨資,以提高加工速度。完成在線訂單的最大障礙之一是雜貨店員工與店內購物者一起挑選提貨或送貨的效率低下。
·Ahold Delhaize已經與Swisslog合作,將於今年晚些時候在賓夕法尼亞州費城為Giant Direct開設一個12.4萬平方英尺的電子商務履行中心。
·克羅格於2021年3月在俄亥俄州門羅市開設了第一個高度自動化的Ocado客户服務中心。
·沃爾瑪(Walmart)宣佈計劃在現有門店建立自動化迷你倉庫,以加快食品雜貨訂單的送貨和提貨時間。
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投資者青睞以食品雜貨為基礎的零售
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為了應對美國零售環境的快速轉變和過去十年不斷變化的消費者偏好,投資者對抵抗這些變化的資產給予了溢價。食品雜貨固定和獨立的食品雜貨資產繼續是這一趨勢的受益者。在這些資產提供的持久收入流的吸引下,雜貨和非雜貨資產在定價表現上出現了顯著的分歧。
以每平方英尺價格計算,從2015年到2021年初,雜貨店和獨立雜貨店物業的估值上漲了21.5%,而非雜貨店零售物業的估值下降了21.8%。由於投資者在新冠肺炎(Alipay)啟動後採取了防禦姿態,雜貨資產估值被證明具有彈性,而非必需零售資產更多地經歷了重新定價和市場化限制。
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從流動性的角度來看,這場大流行突顯了雜貨零售資產相對於非雜貨資產原本存在的優勢。從2015年到2021年初,美國零售業交易額中歸因於雜貨資產的份額從13.6%上升到18.4%,2019年年中曾高達21.0%。推動這一增長的部分原因是大型機構投資者對食品雜貨資產的偏好。從2017年到2020年,大約五分之一的雜貨零售投資來自機構資本,而非雜貨零售投資的這一比例僅為14.4%。推動零售業變革的基本動力預計將在未來幾年繼續支持這些趨勢。
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零售地產:過去和未來的表現
在COVID之前,經濟已經擴張了10年,2019年實際GDP增長2.2%。2020年,實際國內生產總值下降3.5%。自2020年第一季度COVID登陸美國以來,空置率已經下降了50個基點。整體零售市場租金已經開始下降,同比下降0.5%。
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COVID對零售商和零售物業類型的影響是參差不齊的。一般來説,銷售雜貨和露天中心等必需品的零售商比銷售非必需品或封閉式購物中心的零售商要好得多。在所有零售中心類型中,雜貨店錨定中心的空置率最低。
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近幾年來,購物中心一直舉步維艱。
購物中心租户受到商店參觀和消費回落的打擊尤其嚴重。鑑於他們集中了銷售非必需品的零售商和娛樂租户,他們面臨特別強勁的逆風也就不足為奇了。零售業破產案件激增,服裝零售商、百貨商店和其他購物中心的租户提交了多份申請。在2020年宣佈的主要零售業破產中,服裝和百貨商店約佔28%。五家百貨商店-JC Penney,Lord&Taylor,Neiman Marcus,Stein Mart和Stage Stores-已經宣佈破產,並將關閉數百家門店。多家服裝店和餐館也宣佈破產,這給商場帶來了重塑自身的壓力。
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百貨商店對購物者的有效吸引力已經減弱了一段時間,而且在新冠肺炎之前就已經開始轉向新的主播-娛樂和餐飲。雖然我們預計,一旦條件更安全,對體驗式零售、娛樂和服務的長期需求將重新點燃,但這種反彈的時間尚不確定。購物中心租金今年應該會在大約1.6%的降幅觸底,然後在2025年逐漸上升到2.2%的年增長率。
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電力中心集中了重要的大型租户,有助於提高業績
在大衰退期間,許多大賣場租户,如Circuit City和Linens‘N Things宣佈破產,關閉了數百家門店,導致空置率飆升160個基點,達到7.5%。相比之下,COVID促進了家裝和大眾銷售商的銷售,這兩家公司是當今電力中心的主要租户。雖然空置率呈上升趨勢,但電力中心強大的大賣場租户名單使這一子類型免受2020年大流行的最嚴重影響。自2020年3月被封鎖以來,家裝商店的表現一直好於其他商店,因為待在家裏的消費者專注於修理自己的房子。沃爾瑪(Walmart)和塔吉特(Target)等其他大賣場仍然是消費者的最愛。預計電力中心的租金今年將在2.2%左右的降幅觸底回升。
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社區、社區和脱衣舞中心
社區、社區和脱衣舞中心因為新冠肺炎而看到了好壞參半的結果。雜貨店和一元店等典型的中心主播看到了超大的流量和銷售額增長。相反,從3月到5月,本地、小企業租户和服務租户在居家訂單中苦苦掙扎,在某些地區甚至更長時間。
包括Smart&Final和Albertsons在內的必需品零售商的訪問量在3月中旬左右飆升,因為消費者在危機期間開始囤積庫存。像Whole Foods和Trader Joe‘s這樣價格較高的精品雜貨在隔離期間表現不佳,因為購物者專注於提供廣泛選擇和較低價格的商店。
像一元店這樣的折扣店已經宣佈了2021年到目前為止新開店數量最多的一年。快餐店(如Chipotle和BurgerFi)和折扣服裝店(如老海軍)也在積極擴張。這些零售商中的許多都瞄準了露天中心,如社區、社區中心或電力中心。
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雜貨店在COVID危機最嚴重的時候一直是堅定的表現,將購物者流量吸引到他們錨定的中心。與其他露天中心相比,以雜貨店為主的小型中心(面積小於15萬平方英尺的鄰裏和社區中心)的空置率要低得多。截至2021年第一季度,小型雜貨中心的空置率為4.2%,比所有社區中心低370個基點,比所有社區中心低350個基點。
特別是在社區中心內,以雜貨店為主的小型社區中心(即25萬平方英尺以下的中心)和較大的社區中心(超過25萬平方英尺,有更多的在線租户)之間存在着顯著的差異。小型社區中心的平均空置率比大型中心低5.9%-130個基點。雜貨店的實力在去年尤為明顯,當時許多零售商在COVID危機期間艱難地維持收入。雜貨店在購物中心起到了穩定力量的作用,提供了穩定的交通和銷售。在商店關閉的情況下,較小的社區中心可供填補的內嵌空間較少,與大型社區中心相比,它們的空置率要低得多。大型社區中心的租户可能多達40人,其中一些將是銷售服裝等非必需品的零售商。同樣,以雜貨店為主的較小社區中心的租金同比上漲5.1%,而較大的社區中心同期租金下降了-11%。
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社區、社區和脱衣舞中心的平均租金預計今年將在2.2%左右觸底,然後在2022年開始上漲。預計2023年租金年均漲幅為1.1%,2024年為2.1%,2025年為2.2%。
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PECO投資組合基準
PECO要求仲量聯行將其投資組合的構成與其他一組零售REITs的構成進行比較。最初的20家REITs包括Acadia Realty Trust,Saul Centers,Inc.,Brixmor Property Group,Cedar Realty Trust,Federal Realty Investment Trust,Kimco Realty,Kite Realty Group Trust,Macerich,Phillips Edison&Company,Inc.,Regency Center,Retail Opportunity Investments Corp.,Retail Properties of America,Inc.,RPT Realty,Retail Value,Inc.,Simon Property Group,Site Center,Urstadt Bidid Properties
對最初名單中的零售REITs進行分析後,得出了11家REITs的名單,其中至少50%的投資組合中的購物中心是社區或社區中心,截至2021年5月21日收盤,REIT的最低市值至少為9億美元。以下列出了這11只REITs:
·Acadia Realty Trust(Acadia Realty)、Brixmor Property Group、Federal Realty Investment Trust(Federal Realty)、Kimco Realty、Kite Realty Group Trust(Kite Realty)、攝政中心(Regency Centers)、Retail Opportunity Investments Corp.(Retail Opportunity)、Retail Properties of America,Inc.(RPAI)、RPT Realty、Saul Centers,Inc.(Saul Centers)和Weingarten Realty Investors(Weingarten Realty)。
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菲利普斯·愛迪生擁有最大份額的鄰裏和社區中心,而在競爭對手中平均中心規模最小。
就物業類型的細分而言,菲利普斯·愛迪生的投資組合在構成上與零售機會和攝政中心的投資組合最相似。對於這三家房地產投資信託基金來説,社區和社區中心佔每個房地產投資信託基金投資組合的80%以上。
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菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)在以食品雜貨為基礎的中心中所佔份額最大:根據中心的數量,其投資組合中有93.1%是以食品雜貨為基礎的。
按頂級雜貨商排名
支撐一箇中心的雜貨商的市場主導地位影響着該中心的整體表現。更多佔主導地位的雜貨店將帶動更多的客流量,從而帶來更多的銷售額。
為了根據雜貨商的主導地位對投資組合進行排名,我們首先將雜貨商分為五類:超市、天然/美食家、有限雜貨、倉庫和超市。根據Placer.ai的估計,每個類別的雜貨店然後根據連鎖店在2021年3月在每個州接待的遊客數量進行排名。
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然後,每個州的前3名雜貨店的列表被用來標記每個投資組合中的每個中心。
作為這項分析的結果,我們發現菲利普斯·愛迪生71.1%的雜貨店中心都有各州排名最靠前的雜貨店。這是競爭對手中最高的濃度,幾乎高出9%。
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按成長性最好的MSA排名
人口不斷增長的市場是經營雜貨中心的有吸引力的地方。隨着人口的增長,消費支出也會增長。根據2010年至2020年的複合年人口增長率,所有的MSA都被分成了五分之一。
菲利普·愛迪生(Phillip Edison)37.8%的物業位於增長最快的五分之一,略高於增長最快的MSA中心的36.7%。菲利普·愛迪生(Phillip Edison)8.6%的房產位於前五分之一的MSA中,而自2010年以來人口不斷減少的MSA中只有4.6%。3.9%的人處於穩定的MSA中,沒有明顯的人口損失或增長。
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與同行一起對PECO業績指標進行排名
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對頂級雜貨商敞口較高的REIT投資組合表現優異。這些投資組合在2020年保持了更高的入住率,每平方英尺的年化基本租金也更高。
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因此,菲利普斯·愛迪生在當前的市場環境中處於獨特的地位,能夠相對於同行脱穎而出。由於對以雜貨店為基礎的社區中心的敞口過大,並強調具有強大本地市場定位的主要租户,該投資組合在幾個關鍵業績指標方面的表現優於同行。在2020年充滿挑戰的零售環境中,菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)能夠保留絕大多數租約,入住率同比僅下降0.7%。這支持了強勁的租金收入,2020年第四季度租金總額達到95%,比同行平均水平高出兩個百分點。儘管NOI在2020年收縮了4.1%,但其速度遠遠低於8.6%的同行平均水平。
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從租賃的角度來看,菲利普斯·愛迪生的表現也好於同行。這在一定程度上得到了投資組合低於平均水平的就地基準租金的支持。以總面積衡量,租賃量同比僅下降2.2%,遠低於9.9%的同行平均降幅。菲利普斯·愛迪生在2020年新租賃的轉租利差表現優異,降幅為5.1%,而同行平均降幅為10.3%。續簽的轉租利差與同行持平。
與更窄的同級組子集相比,菲利普斯·愛迪生在跟蹤的幾乎所有指標中都保持了性能優勢。上述分析包括兩個同齡人組的子集:1)那些對雜貨店錨定資產的投資組合敞口最大的人;2)那些對鄰裏和社區中心的投資組合敞口最大的人。

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我們的業務和物業
公司概述
根據仲量聯行的數據,菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)是美國最大的全渠道雜貨錨定購物中心的所有者和運營商之一,其頂級雜貨商錨定的物業比例在公共同行中最高。自1991年開始我們的業務以來,以雜貨店為主的社區購物中心一直是我們的主要關注點,我們相信,隨着時間的推移,這一關注點已經產生了卓越的增長和誘人的風險調整回報。我們的投資組合主要由社區中心組成,這些中心由排名第一或第二的雜貨商租户按其各自業態內的銷售額(按貿易區域劃分)固定。截至2021年3月31日,我們的投資組合佔有率為94.8%。我們的租户,我們稱之為“鄰居”,是國家、地區和當地零售商的混合體,主要提供基於必需品和服務的商品和服務。
截至2021年3月31日,我們擁有300個購物中心的股權,包括278個全資物業,貢獻了我們ABR的98%以上,以及通過兩家未合併的第三方機構合資企業擁有的22個購物中心物業。總體而言,我們的全資購物中心組合和通過我們未合併的機構合資企業擁有的按比例分配的購物中心在31個州約有3170萬平方英尺。下表提供了截至2021年3月31日在每個指定的美國地理區域產生的總ABR的百分比:
按地區劃分的ABR百分比
太陽帶(1)
中西部(2)
東(3)
山(4)
總計
48.8%25.5%19.0%6.7%100.0%
(1)包括亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅裏達州、佐治亞州、內華達州、新墨西哥州、南卡羅來納州、田納西州和德克薩斯州。
(2)包括伊利諾伊州、印第安納州、愛荷華州、堪薩斯州、肯塔基州、密歇根州、明尼蘇達州、密蘇裏州、俄亥俄州和威斯康星州。
(3)包括康涅狄格州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州、新澤西州、紐約州、北卡羅來納州、賓夕法尼亞州和弗吉尼亞州。
(4)包括科羅拉多州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州。
截至2021年3月31日,我們96.4%的ABR來自全渠道雜貨錨定的購物中心,82.2%的ABR來自第一或第二雜貨商的購物中心,按各自的形式銷售。根據仲量聯行(JLL)的數據,菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)在其公共同行中以頂級雜貨商為主的中心所佔份額最高。
截至2021年3月31日,我們排名前五位的鄰居都是雜貨商:
·克羅格(Kroger)旗下有拉爾夫(Ralphs)、哈里斯·蒂特(Harris Teeter)、蘇佩斯國王(King Soopers)和史密斯(Smith‘s)等旗幟,擁有54個門店,佔我們ABR的6.6%--按門店數量計算,我們是克羅格最大的房東;
·Publix,擁有47個門店,佔我們ABR的5.5%-按門店數量計算,我們是Publix的第二大房東;
·Ahold Delhaize,包括Stop&Shop和Giant等橫幅,固定了23個地點,產生了4.5%的ABR;
·艾伯森-西夫韋(Albertsons-Safeway),包括西夫韋(Safeway)和寶石-奧斯科(Jewel-Osco)等橫幅,錨定了28個地點,產生了4.3%的ABR;以及
·沃爾瑪(Walmart),它擁有13個門店,創造了我們2.3%的ABR。
我們的商業模式建立在擁有和運營以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心的基礎上,這些購物中心向普通美國家庭提供基於必需品的商品和服務。截至2021年3月31日,對於我們的全資購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的按比例分配的購物中心,我們約72.6%的ABR來自基於必需品和服務的零售商。截至2021年3月31日,我們的全資中心平均面積約為11.3萬平方英尺,我們的在線鄰居平均佔地2100平方英尺。根據仲量聯行的數據,我們的平均中心面積為11.3萬平方英尺,比我們的公共同行的21.7萬平方英尺要小。我們認為,較小的購物中心和較小的鄰居空間創造了一種積極的租賃動力,因為空間的大小可以滿足大量零售商的需求,這些零售商正在發展和開設新店,我們認為這創造了定價權。2019年,露天購物中心65%的租賃活動面積不到2500平方英尺。
我們相信,我們專注於雜貨的電子商務具有彈性和適應性,許多顧客拜訪我們的鄰居,收集在線購買的商品。我們認為,食品雜貨銷售在電子商務中具有彈性,因為送貨的經濟性通常對雜貨商沒有吸引力。我們認為食品雜貨的利潤率通常為2-4%,除非顧客願意支付送貨費用,否則與送貨相關的額外成本會給雜貨商帶來整體損失。我們認為,送貨費是我們市場客户的主要威懾因素,客户已經表現出更喜歡在線商店提貨(BOPIS)而不是送貨,因此商店仍然是送貨點。
我們相信,我們的中心是鄰國全渠道戰略的重要組成部分,隨着電子商務的持續增長,我們的中心為全渠道零售商提供關鍵的最後一英里配送和BOPIS選項的解決方案。截至2021年3月31日,我們估計87%的雜貨商向客户提供BOPIS選項。2020年,我們建立了Front Row to Go®,這是一個提供方便的路邊接送和清晰標示的停車位的計劃,以方便客户從所有鄰居那裏接送客户。現在,我們大約91%的產品組合提供了Front Row To Go®。我們相信,這項計劃是對我們雜貨店BOPIS擴張的補充,併為我們的中心帶來持續高水平的客流量。我們的中心現在記錄的客流量超過了新冠肺炎大流行之前的水平。根據Placer.ai向我們提供的數據,2021年3月,我們中心的客流量是2019年平均月度水平的104%。Placer.ai是一家通過收集地理位置和鄰近數據為零售商、商業地產所有者和市政當局分析位置和客流量的公司。
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我們的購物中心
下面的地圖顯示了截至2021年3月31日我們的投資組合的地理分佈,包括通過我們未合併的機構合資企業擁有的購物中心物業。我們的投資組合由分佈在31個州的300處房產組成(不包括2021年3月31日之後發生的7次處置):


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下表提供了截至2021年3月31日我們的全資投資組合(除非另有説明)的彙總信息(以千美元和平方英尺為單位,不包括每平方英尺的數據):
2021年3月31日
購物中心的數量278 
州的數量31 
總玻璃31,306 
普通購物中心玻璃113 
總ABR$386,971 
基於必需品和服務的ABR總額(1)
72.6 %
與食品雜貨相關的:
ABR的百分比來自以雜貨為基礎的全渠道購物中心
96.4 %
來自雜貨店主播的ABR百分比35.4 %
來自非雜貨店主播的ABR百分比13.6 %
來自行內空格的ABR百分比51.0 %
GLA的百分比租給了雜貨店鄰居48.7 %
雜貨商健康比率(2)
2.1 %
ABR的百分比來自雜貨店主播銷售額排名第一或第二的中心82.2 %
報告雜貨店每平方英尺的年平均銷售額$609 
租賃入住率佔可出租平方英尺的百分比:
總投資組合94.8 %
錨艙97.3 %
內聯空格89.8 %
平均剩餘租期(年):(3)
總投資組合4.6 
雜貨店錨地空間4.7 
非雜貨錨泊空間5.0 
內聯空格4.1 
投資組合保留率:(4)
總投資組合88.8 %
錨艙92.9 %
內聯空格80.3 %
每平方英尺平均ABR:
總投資組合$13.05 
錨艙$9.34 
內聯空格$20.82 
(1)包括我們通過未合併的合資企業擁有的按比例分配的購物中心部分。
(2)基於可獲得的最新報告的銷售數據。
(三)截至2021年3月31日,平均剩餘租賃年限(以年計)。包括延長租期的未來選項,我們的總投資組合、雜貨店主播、非雜貨店主播和內聯空間的平均剩餘租賃期(以年計)分別為20.9、31.4、16.0和7.9。
(4)截至2021年3月31日的三個月。
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最新發展-租賃業務的最新進展
對於我們的全資物業,截至2021年6月30日,我們投資組合的租賃入住率佔可出租平方英尺的百分比為94.7%,而截至2021年3月31日為94.8%。截至2021年6月30日,我們錨地的租賃入住率為96.8%,而截至2021年3月31日為97.3%;截至2021年6月30日,在線租賃入住率為90.6%,而截至2021年3月31日為89.8%。此外,截至2021年6月30日,我們全資投資組合的平均每平方英尺ABR為13.21美元,其中錨地每平方英尺ABR為9.41美元,內聯空間每平方英尺ABR為21.10美元。相比之下,截至2021年3月31日,總投資組合的價格為每平方英尺13.05美元,錨定空間為每平方英尺9.34美元,內聯空間為每平方英尺20.82美元。

以下是截至2021年6月30日的三個月和截至2021年3月31日的三個月我們全資擁有的購物中心的租賃活動摘要:
交易總數(1)
內聯交易(1)
Q2 2021Q1 2021Q2 2021Q1 2021
新租約:
租約數目124 153 121 147 
平方英尺(以千為單位)341 467 278 341 
ABR(千)$6,338 $8,120 $5,816 $6,605 
每平方英尺ABR$18.57 $17.39 $20.94 $19.34 
簽訂新租約的每平方英尺成本$28.97 $29.00 $26.80 $29.65 
可比租約數量57 70 55 70 
可比租金價差18.5 %12.4 %19.0 %12.4 %
加權平均租期(年)7.2 8.0 6.8 6.2 
續訂和選項:
租約數目174 163 159 147 
平方英尺(以千為單位)1,049 978 333 312 
ABR(千)$12,895 $11,472 $7,306 $7,069 
每平方英尺ABR$12.30 $11.73 $21.95 $22.67 
續簽前每平方英尺ABR$11.55 $10.97 $20.08 $21.02 
每平方英尺ABR百分比增長6.5 %6.9 %9.3 %7.8 %
執行續訂和選項的每平方英尺成本$2.48 $2.20 $3.58 $4.85 
可比租約數量(2)
155 136 148 133 
可比租金價差(2)
8.0 %8.0 %9.4 %7.9 %
加權平均租期(年)5.4 3.9 4.0 4.0 
投資組合保留率85.5 %88.8 %79.5 %80.3 %
(1)由於四捨五入關係,每平方尺的款額可能不能準確地根據表內所列的其他款額重新計算。
(2)不包括期權的行使。

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競爭優勢
我們相信,我們作為領先的全渠道雜貨店的社區購物中心所有者和經營者的地位是建立在以下競爭優勢的基礎上的:
獨家專注於以雜貨為基礎的全渠道購物中心
自1991年開始我們的業務以來,我們的核心戰略一直專注於擁有和運營以雜貨店為基礎的購物中心。我們相信,我們的中心以主要的雜貨橫幅為基礎,這些橫幅將顧客吸引到我們的中心。我們將我們的雜貨主播分類為尼爾森TDLinx建立的商店格式。我們今天全資擁有的中心的雜貨店業態如下,包括截至2021年3月31日的鄰居詳細信息:
·傳統,包括全線自助式雜貨店。我們最大的兩個傳統雜貨店鄰居是:
◦克羅格,它定位了54個地點,創造了我們6.6%的ABR。按門店數量計算,我們是克羅格最大的房東。
◦Publix,它定位了47個地點,創造了我們5.5%的營業收入。按門店數量計算,我們是Publix的第二大房東。
·天然食品和美食,包括主要提供天然、有機或美食的自助雜貨店。我們最大的兩個天然雜貨店鄰居是:
◦Sprouts,它錨定了11個地點,產生了1.3%的營業收入。按門店數量計算,我們是Sprouts最大的房東。
◦Trader Joe‘s,它有六個地點,產生了0.4%的營業收入。
·超級中心(SuperCenter),其中包括一家全線超市,在同一屋檐下有一名全線折扣銷售員。我們有一個超市鄰居:
沃爾瑪(◦Walmart),它擁有13個門店,創造了2.3%的營業收入。
·品種有限,包括種類較少、選擇有限的超市。我們最大的兩個有限雜貨店鄰居是:
◦阿爾迪,它定位了四個地點,產生了我們0.2%的ABR。
◦省了很多錢,它固定了兩個地點,產生了0.1%的營業淨利潤。
·批發俱樂部(Wholesale Club),包括分發包裝和散裝食品以及一般商品的會員制俱樂部商店。我們有一個批發俱樂部雜貨店鄰居:
◦BJ的批發俱樂部,它固定在兩個地點,產生了0.4%的營業收入。
我們相信,以雜貨店為基礎的全渠道購物中心是社區基礎設施中提供必需品和服務的關鍵要素,因此,我們相信,相對於其他形式的零售房地產,我們的中心具有卓越的耐用性和更高的回報潛力。截至2021年3月31日,我們96.4%的ABR來自全渠道雜貨錨定購物中心,35.4%的ABR來自我們全資擁有的投資組合中的雜貨鄰居。此外,截至2021年3月31日,我們只有13.6%的ABR是由非雜貨商的主播產生的。我們的非雜貨店主播種類繁多。我們最大的非食品雜貨錨是TJX公司,其中包括T.J.Maxx品牌,截至2021年3月31日,TJX公司創造了我們ABR的1.3%。截至2021年3月31日,我們第二大的非食品雜貨錨Dollar Tree產生了大約1.0%的ABR。
我們相信,以雜貨店為基礎的全渠道購物中心的房地產價值在經濟週期中具有彈性。根據仲量聯行(Jones Lang LaSalle America,Inc.)的數據,自2015年以來,以雜貨為錨定的零售物業的資產價格上漲了21.5%,這與同期價值下降21.8%的非雜貨零售物業的價格表現形成了鮮明對比。
我們與雜貨店鄰居保持着牢固的關係。我們的投資組合由34家雜貨商組成,橫幅超過55個。截至2021年3月31日的三個月,我們的雜貨鄰居保留率為92.2%,截至2020年12月31日的一年,這一比率為97.1%。此外,我們積極監測我們的雜貨店鄰居的表現,以平衡租金增長和他們創造利潤的能力。平均而言,向我們報告銷售額的雜貨店鄰居截至2021年3月31日的健康比率為2.1%,這代表鄰居支付的年度租金和費用回收金額佔其年度總銷售額的百分比。根據仲量聯行的數據,這一健康比率比雜貨商平均2.7%的健康比率更有利。較低的雜貨商健康比率為我們提供了有效管理租金的知識,同時尋求確保我們雜貨店主播的財務穩定。
我們相信,我們的雜貨店主播和我們基於必需品的在線鄰居是必要的企業,比其他類型的零售具有更大的穩定性和彈性,我們在整個新冠肺炎大流行期間強勁的絕對和相對錶現就證明瞭這一點。在截至2020年12月31日的一年中,我們報告的雜貨店每平方英尺的年平均銷售額為609美元,這兩個時期都報告的雜貨店的年平均銷售額比前一年增長了14.1%,相比之下,根據美國人口普查局(U.S.Copulation Bureau)的數據,2020年所有雜貨店的銷售額增長了11%。
我們相信,我們和我們的在線鄰居都受益於我們的雜貨店主播產生的強勁的經常性人流量。我們相信,我們以雜貨店為基礎的全渠道購物中心受益於多種因素,包括對最後一英里送貨、BOPIS、在家辦公、本地購物的需求不斷增長,以及消費者偏好從區域購物中心轉向當地零售選擇,包括露天購物中心。根據食品營銷研究所(Food Marketing Institute)的數據,2019年期間,美國消費者平均每週光顧雜貨店1.6次。根據Placer.ai的數據,2020年期間,我們的購物中心平均每週客户訪問量超過1.9萬人次。我們相信,由我們的雜貨店主播產生的頻繁的客流量支持我們的在線空間保持穩定的銷售量,並增強我們的在線能力。
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鄰居付房租。截至2021年3月31日止三個月及截至2020年12月31日止年度,我們新直插式租賃的可比租金利差分別為12.4%及10.9%。
以郊區社區的市場領先經銷商為基礎的差異化、全國性和規模化投資組合
截至2021年3月31日,我們擁有300個購物中心的股權,包括278個全資購物中心和22個購物中心,通過兩家未合併的第三方機構合資企業。我們的中心分佈在31個州。我們的投資重點是擁有由1號或2號雜貨商固定在貿易區的社區中心,這些中心的規模合適,並且具有我們的目標貿易區人口概況。截至2021年3月31日,我們82.2%的ABR來自購物中心,其雜貨店鄰居的銷售額排名第一或第二。我們認為購物中心的形式很重要,我們的戰略重點是擁有和運營較小的社區和社區中心。根據仲量聯行的數據,我們投資組合中約93%由社區和社區中心組成,這一比例高於我們的任何公共同行。根據仲量聯行的數據,我們的平均中心面積為11.3萬平方英尺,遠遠小於我們公共同行的平均中心面積21.7萬平方英尺。我們認為,較小的中心提供了更高的增長潛力,因為它們享有積極的租賃動力,因為(I)可供租賃的空間較少,(Ii)我們認為零售商的需求更高,因為較小的空間是當今零售商的首選,(Iii)對大盒子零售商的敞口較小,我們認為大盒子零售商的風險更高,因為目前來自大盒子零售商的需求較少,回填成本較高,以及(Iv)較小的中心通常資本支出較低。
我們的目標是在人口結構支持必需品零售概念的市場上進行具有吸引力的投入收益率和增長潛力的投資。根據Costar的數據,美國大約有1.5萬個以食品雜貨為基礎的購物中心。我們相信,根據我們的市場調查,大約有5800處房產是由銷售額排名第一或第二的雜貨商根據我們的目標人口統計資料確定的,我們認為這些房產是我們潛在的收購對象。我們的投資組合在3英里貿易區的家庭收入中位數約為68,100美元,根據美國人口普查局的數據,這與2019年美國家庭收入中位數68,700美元相比是有利的。在我們的投資組合中,3英里貿易區的平均人口約為6.1萬人。我們相信,我們的人口統計指標與我們最大的兩個雜貨商鄰居克羅格(Kroger)和普萊克斯(Publix)的人口指標非常吻合。根據Synergos Technologies,Inc.的數據,克羅格在三英里貿易區的平均門店人數為5.5萬人,家庭收入中位數為6.3萬美元,Publix門店在三英里貿易區的平均門店人數為6.3萬人,家庭收入中位數為6.8萬美元。我們的業績和經驗證明,這些人口統計數據支持我們的雜貨商和在線鄰居,因為我們保持了較高的入住率,併成功增長了租金。我們已經實現了2017-2019年三年期間和2021年第一季度公共同行中行業領先的續訂利差。
提供強勁業績的始終如一的記錄
我們相信,隨着時間的推移,我們的商業模式和目標市場方法已經產生了強勁的增長。截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的年度,我們的淨收益(虧損)分別為550萬美元、7280萬美元、4700萬美元和4170萬美元。在2017年、2018年和2019年這三年期間,也就是新冠肺炎大流行之前,我們的同心噪聲指數平均增長3.6%,我們的核心運營資金(即核心FFO)每股平均增長4.8%。新冠肺炎疫情影響了我們的經營業績,在截至2020年12月31日的一年裏,我們的同中心噪聲指數下降了4.1%,每股核心淨收益下降了6.2%。在截至2021年3月31日的三個月裏,新冠肺炎疫情對我們運營業績的影響有所下降。截至2021年3月31日的三個月,我們的淨收入為10萬美元,與截至2020年3月31日的三個月相比,我們的同一中心NOI下降了0.9%,與截至2020年3月31日的三個月相比,我們的核心FFO每股增長了9.3%。我們的可比續訂租約利差在截至2019年12月31日的三年中平均為9.5%,在截至2020年12月31日的一年中為6.7%,在截至2021年3月31日的三個月中為8.0%。請參閲本招股説明書中其他部分包含的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非GAAP衡量標準”,以對非GAAP衡量標準與淨收益(虧損)進行核對。
我們相信,由於我們專注於以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心,我們的回報得到了提高,這些購物中心需要較低的資本支出水平才能保持淨運營收入(NOI)。我們的資本開支佔噪音指數的百分比,明顯低於我們的公共同業。在2018-2020年的三年期間,我們的資本支出佔NOI的百分比平均約為19.8%,顯著低於我們的公共同行羣體的平均資本支出佔NOI的約31%。我們認為,我們的中心需要較低的資本支出佔NOI的百分比,原因有很多,包括我們的高租户保留率,我們中心空間的有利供應需求動態,對我們認為更容易受到電子商務影響的租户類別(如辦公用品、娛樂和電子產品)的風險敞口減少,以及我們中心的平均租户規模較小。
下表中的結果顯示了我們的一貫記錄(以千美元為單位):
*截至三個月的時間
2021年3月31日(1)
年終
2020年12月31日(1)
三年過去了
2019年12月31日(2)
淨收益(虧損)$117 $5,462 $(67,569)
同心噪聲(下降)增長(3)(4)
(0.9)%(4.1)%3.6 %
可比續訂租約平均價差8.0 %6.7 %9.5 %
租賃入住率94.8 %94.7 %94.2 %
每股核心FFO增長(下降)(3)
9.3 %(6.2)%4.8 %
(一)增長或下降按可比上年同期計算。
(2)增長或下降以及入住率是按這三年的平均值計算的。
(3)截至2019年12月31日的三年,代表同一中心NOI(經交易調整)。見“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--非公認會計準則衡量標準”。
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(4)我們上面提到的同一中心NOI、同一中心NOI(經交易調整)、NOI和核心FFO是非GAAP財務指標。有關同一中心NOI、同一中心NOI(經交易調整)、NOI和核心FFO的定義、這些指標與淨收益(虧損)(最直接可比的GAAP財務指標)的對賬情況,以及我們管理層為什麼認為這些指標的公佈為投資者提供了有用信息以及管理層使用這些指標的任何其他目的的説明,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--非GAAP指標”(Management‘s Discessing and Analysis of Financial Condition and Results of Operations of Operations-Non-GAAP Measures)。
來自適應性和多樣化鄰居的穩定、彈性和不斷增長的租金
我們的投資組合在新冠肺炎疫情造成的困難經濟條件下表現出了強大的韌性。截至2021年3月31日,我們的組合租賃入住率為94.8%,我們佔用的空間100%對外開放。根據Placer.ai提供的數據,截至2021年3月31日的一個月,我們的客流量是截至2019年12月31日的年度平均月度水平的104%。我們認為,我們的投資組合對陷入困境的零售商的敞口很小,事實證明,我們的ABR中只有不到1%來自2020年宣佈破產的15家最大的零售商。
仲量聯行表示,2020年,我們從鄰居那裏收取了很高比例的租金和回收賬單,收取結果比任何公共同行都要好。在截至2020年6月30日的三個月裏,對於我們的全資投資組合和通過我們未合併的合資企業按比例持有的部分,我們最初收取了86%的租金和回收賬單,此後我們已經收取了同期此類金額的93%。我們繼續收取過去帳單期間的欠款。截至2021年6月15日,我們已經收取了2020年4月至2021年3月所有租金和回收賬單的96%。此外,截至2021年6月15日,我們在2021年4月和5月分別收取了98%和97%的租金和退款。儘管某些鄰國在整個2020年都因新冠肺炎疫情而經歷了艱難的經濟狀況,但我們批准了有限的延期租金和減免租金的請求。截至2021年3月31日,從2020年3月新冠肺炎大流行開始,我們執行的租金減免總額不到投資組合資產負債率的2%.
我們相信,我們以必需品為基礎的零售戰略,加上近年來我們資本循環計劃的成功執行,使我們的投資組合能夠成功度過2020年的經濟低迷。我們在2017年開始了一項有紀律的資本回收計劃,以提高我們投資組合的整體質量,去槓桿化我們的資產負債表,併為公司的首次公開募股(IPO)做準備。自2017年以來,我們已經以4.421億美元的價格出售了45項資產。
截至2020年12月31日,與2020年3月31日相比,投資組合租賃入住率僅下降0.9%至94.7%,線上租賃入住率下降1.2%至88.9%。在2020年12月31日至2021年3月31日期間,投資組合租賃入住率增長了0.1%至94.8%,線上租賃入住率增長了0.9%至89.8%。我們相信,根據目前的租賃活動,我們可以將在線入住率和總入住率提高到目前的水平以上。隨着入住率達到更高的水平,我們相信,如果有更有利的供需動態,我們將能夠加快租金增長。
我們通過地理、物業和鄰居多元化以及租賃結構實現現金流穩定。截至2021年3月31日,我們的中心分佈在31個州。截至2021年3月31日,沒有一家物業對我們的ABR貢獻超過1.2%,沒有一家MSA對我們的ABR貢獻超過7.2%。截至2021年3月31日,我們全資擁有的購物中心和通過我們的機構合資企業擁有的購物中心擁有約5400個佔用空間。我們認為,我們以必需品為基礎的零售戰略,加上強大的地理和鄰國多元化,限制了州和地方呆在家裏的影響,並在新冠肺炎大流行期間鎖定了訂單。此外,我們的管理團隊在其他許多艱難的經濟環境中成功運營了30年,包括2001年的經濟衰退和2007-09年的金融危機,積累了經驗和重要的洞察力,使我們能夠有效地管理困難的經濟狀況。
我們相信,我們的雜貨店鄰居的創新和適應能力使他們能夠成功地響應不斷變化的市場需求,並增強我們的產品組合。根據FoodIndustry.com的數據,按ABR計算,我們排名前五位的鄰國是美國銷售額最大的五家雜貨商,它們的總銷售額約佔2020年美國食品雜貨市場10.1萬億美元總銷售額的60%。作為我們許多雜貨店鄰居的大房東,我們與他們密切合作,制定他們的適應策略。這些鄰居資金充裕,用送貨上門和路邊提貨等電子商務概念補充了他們的店內戰略。我們相信,我們的鄰國適應不斷變化的需求模式的能力,有助於我們有彈性的人流趨勢。
資產負債表定位於外部增長和投資級評級
我們相信,在此次發行完成後,我們將處於有利地位,通過以有紀律的方式機會性地進行收購,同時保持有吸引力的槓桿狀況和靈活的資產負債表,從而擴大我們的投資組合。
截至2021年3月31日,我們的總債務約為20億美元(經此次發行調整,包括我們通過未合併的合資企業擁有的購物中心債務的比例部分),截至當時的12個月,我們的淨虧損為560萬美元。截至2021年3月31日,經此次發行調整後,我們的淨債務與12個月調整後EBITDARE之比為6.0x(假設承銷商全部行使超額配售選擇權,則為5.8倍)。此外,截至2021年3月31日,經此次發行和再融資調整後,我們估計我們將擁有577.0美元的總流動資金,其中包括我們5億美元循環信貸安排下的4.903億美元未提取能力以及8,670萬美元的現金和現金等價物。我們相信,我們保守的槓桿狀況和可觀的流動性將比我們的公共購物中心REIT同行更有利,並將使我們處於有利地位,能夠追求有吸引力的外部增長機會。我們相信,成為一家公開交易的REIT將使我們能夠獲得目前我們無法獲得的多種形式的股權和債務資本,進一步增強我們的財務靈活性和外部增長。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的就地NOI中約有73%是未負擔的,我們相信這為我們提供了再融資現有債務的靈活性,無論是與我們現有的關係銀行,還是通過進入私人或公共債務資本市場,我們預計這些市場將作為一傢俱有吸引力的上市公司提供給我們。我們相信,我們的資產負債表狀況為我們提供了以增值和審慎資本化的方式追求外部增長舉措的財務能力。我們的淨債務,我們調整後的EBITDAR, 我們上面提到的淨債務與EBITDARE的比率是非GAAP財務指標。關於淨債務和調整後EBITDARE的定義,這些指標分別與總債務和淨收益(虧損)的對賬,是最直接可比的GAAP財務指標,並説明我們管理層為什麼相信這些指標的列報
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指標為投資者和管理層使用這些指標的任何其他目的提供了有用的信息,請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-非GAAP衡量標準”和“-流動性和資本資源-財務槓桿率”。
我們打算保持強勁的資產負債表,以追求投資級信用評級。
完全集成的National Operating Platform推動強勁的運營業績
我們相信,與PECO員工(我們稱之為合夥人)一起,完全控制擁有和運營我們購物中心的方方面面。我們不僱用外部租賃經紀人或物業經理。截至2021年3月31日,我們的完全整合和內部管理的運營平臺在美國20個州擁有約300名員工。我們相信,我們強勁的經營業績要歸功於我們本地智能的™運營平臺,它使我們的同事能夠從數以千計的鄰居和其他市場參與者那裏收集市場情報。此外,由於我們在美國的廣泛業務,以及員工的支持平臺,我們相信我們有能力迅速收購和整合購物中心,並在機會出現時有效地部署資本。我們多樣化的商品組合,包括鄰居和地理位置,為我們提供了專有的洞察力,讓我們瞭解哪些零售領域表現良好,哪些新興品牌正在實現財務成功。我們的投資組合管理團隊使用這些洞察力來優化商品組合並最大化租賃協議條款。我們的投資組合管理團隊中有12名員工,他們在我們公司的平均任職時間為11年,平均行業經驗為17年。
我們相信我們的租賃團隊結構是獨一無二的,優化了我們與鄰居的關係,並使我們能夠在我們的投資組合中創造有意義的價值。我們的內部租賃團隊由30名員工組成,包括一個新的租賃執行團隊、一個專門的續簽團隊和一個專門專注於新興品牌的國家客户團隊。截至2021年3月31日的三個月,我們執行了153份新租賃,而去年同期為87份,新租賃的可比租賃利差為12.4%。同期,我們還續簽了163份租約,總面積為100萬平方英尺,可比租賃利差為8.0%。截至2021年3月31日的三個月,我們與所有鄰國的投資組合保留率為88.8%,截至2020年12月31日的五年,平均為86.9%。我們相信,我們強勁的租賃業績和高保留率是我們專注於為每個中心和我們的新租賃執行團隊、專門的續簽團隊和國家客户團隊創造正確的商品組合的結果。
我們在成功管理機構資本方面有着良好的業績記錄。我們的第一隻機構基金是在2005年募集的。我們最近的三個機構基金包括與西北互惠銀行、TPG房地產和世邦魏理仕投資者的未合併合資企業。我們的西北互助合資企業是一家價值4.11億美元的全渠道雜貨錨定購物中心合資企業,成立於2018年11月,名為雜貨零售合作伙伴I(GRP I)。我們目前擁有這家合資企業14%的股份。2016年3月,我們與TPG房地產成立了一家2.5億美元的股權合資企業,名為必要性零售合作伙伴(NRP),投資於全渠道雜貨錨定的購物中心。我們在這家合資企業中持有20%的股份。此外,2011年9月,我們與世邦魏理仕投資者提供諮詢的一羣國際機構投資者成立了一家1億美元的股權合資企業。我們擔任普通合夥人,在這家合資企業中持有54%的權益,後來實現了這一點。我們在世邦魏理仕合資企業中創造了16.1%的內部回報率。我們的西北互惠銀行和TPG房地產合資公司仍然活躍,尚未完全變現。我們目前預計他們將實現目標回報。
我們在技術上進行了有意義的投資,以增強我們的運營能力和投資決策。我們的技術創新獲得了眾多行業獎項的認可,其中包括ComSpark、MRI Software和Realcomm頒發的獎項。我們使用的一些工具包括高級機器學習、機器人流程自動化和鄰居服務門户。在機器學習方面,我們正在使用內部專有數據和第三方數據源開發算法。我們目前關注的四個領域是鄰居信用、租金預測、雜貨商健康和最佳商品組合。我們使用機器人過程自動化來執行重複性任務並降低勞動力成本。我們的鄰居服務平臺(我們稱為DashComm®)是一個專有鄰居平臺,用於改進我們提供面向鄰居的客户服務的方式。過去五年,我們在科技項目上的投資超過4,330萬元。我們在技術上的投資使我們能夠在疫情期間無縫地將我們的員工轉移到遠程工作環境。
我們相信,我們的技術投資增強了我們的投資和資產管理流程。我們開發了PECO Power ScoreTM,這是一種專有的資產評估算法,用於分析數千個數據點,以更好地瞭解哪些變量與強大的中心績效相關並對其做出貢獻。PECO Power ScoreTM由45個變量組成,包括每平方英尺的雜貨商銷售額、擁有學士學位的貿易區人口百分比、中心年齡、多鄰居單位的GLA百分比、雜貨商信用評級和3英里人口增長。我們相信,PECO Power ScoreTM為雜貨店購物中心的實力和質量提供了一個基於數據的評分。因此,我們相信PECO Power ScoreTM是我們的交易團隊評估潛在購物中心收購的質量以及我們的投資組合管理團隊衡量我們資產表現的關鍵指標。我們相信,這種有紀律的數據驅動的資產評估方法有助於行業領先的運營業績和現金流增長。
我們還創建了一個定性模型來評估食品雜貨錨的穩定性。食品雜貨佔用壽命動態評分,或GOLD ScoreTM,是為了更好地評估我們雜貨店主播的健康和穩定性而創建的。利用我們與雜貨店合作伙伴30年的跟蹤記錄,我們評估了數百個變量,以確定哪些變量對特定購物中心雜貨店鄰居的壽命影響最大。Gold ScoreTM每年都會進行回測和調整。
經驗豐富、協調一致的管理團隊
我們相信,我們的執行管理團隊有很強的洞察力和運營敏鋭性,他們30多年來成功運營雜貨中心,並通過審慎的資產負債表管理創造價值。我們的首席執行官傑弗裏·S·愛迪生(Jeffrey S.Edison)於1991年與人共同創立了菲利普斯·愛迪生有限合夥公司(Phillips Edison Limited Partnership),最初是一家以雜貨店為基礎的購物中心,至今仍是我們的所有者。從那時起,愛迪生監督了對總價值約68億美元的資產的收購,其中大部分是以食品雜貨為基礎的購物中心。此外,我們的五人執行管理團隊擁有豐富的房地產經驗,平均擁有27年的房地產經驗。
101


擔任過相關職務,在公司的平均任職時間為14年。除了我們的執行管理團隊,我們下一個最高級的管理人員是我們的高級副總裁,他們負責運營每個業務部門,如會計、租賃、物業管理和投資組合管理。截至2021年3月31日,我們擁有11名高級副總裁,他們在我們公司的平均房地產行業經驗為19年,平均任期為9年。我們受益於我們管理團隊的豐富經驗及其有效駕馭不斷變化的市場環境以實現持續增長的能力。此外,我們相信我們執行管理團隊的利益與我們的股東緊密相連。截至此次發行完成,我們預計我們的執行管理團隊將在完全稀釋的基礎上共同擁有我們已發行普通股和運營部門約7.5%的股份,按每股28美元的公開發行價計算,這相當於263.4美元的價值。
業務目標和增長戰略
我們的主要目標是通過執行內部和外部業務和增長計劃,為我們的股東提供有吸引力的風險調整後的回報,這些計劃包括:
以低於市場租金的價格轉租推動噪聲增長
我們尋求通過最大限度地提高租賃率和吸引高質量的零售商來增加我們中心的NOI,同時改善我們租金收入的商品組合和信用狀況。截至2021年3月31日,對於我們的全資投資組合,我們總共有416份租約在2021年到期,相當於160萬平方英尺的GLA。雖然我們無法預測當我們續簽或更換這些即將到期的租約時,我們在2021年將達到什麼租金水平,但在2020年期間簽署的新租約的可比租金價差為8.2%,截至2020年12月31日的年度,租賃續訂和期權的可比租金價差為6.7%。截至2021年3月31日的三個月,新籤租賃的可比租金價差為12.4%,續租和期權的可比租金價差為8.0%。
最近的租賃活動一直很強勁。在截至2021年3月31日的三個月內,我們簽署了316份新租約和續簽租約,總面積為140萬平方英尺。相比之下,在截至2019年12月31日(新冠肺炎疫情爆發前的最後一段時間)的三年內,我們的平均季度租賃結果為每季度195份執行租賃,相當於每季度90萬平方英尺。
出租空置空間以提高入住率和噪音
我們打算增加中心租賃空間的百分比,以推動額外的現金流和噪聲。我們在全國擁有經驗豐富的租賃專業人員,致力於(I)提高入住率,(Ii)創造最佳銷售組合,(Iii)最大化租金收入,(Iv)通過每年增加合同租金來執行租賃。截至2021年3月31日,我們的錨地租賃比例為97.3%,內聯空間租賃比例為89.8%,而截至2019年12月31日(新冠肺炎疫情爆發前的最後一段時間),這兩個比例分別為98.0%和90.2%。我們相信,根據目前的租賃活動,我們可以將在線入住率和總入住率提高到目前的水平以上。隨着入住率達到更高的水平,我們相信,如果有更有利的供需動態,我們將能夠加快租金增長。2020年第三季度和第四季度,對我們地理位置優越的全渠道雜貨錨定零售空間的需求有所增加,並接近2019年的租賃水平。在截至2021年3月31日的三個月裏,我們租賃了140萬平方英尺,比去年同期增長了29%,與截至2019年3月31日的三個月相比增長了43%。我們在新冠肺炎疫情爆發前的租賃入住率水平,加上我們目前的租賃需求和管道,使我們處於有利地位,可以進一步提高入住率。
有選擇地收購以雜貨為基礎的全渠道購物中心
我們打算有選擇地收購全渠道雜貨店為基礎的購物中心,在支持我們基於必需品的零售戰略的市場上具有誘人的收益。我們專注於目標市場的收購,我們認為資本化率通常比一級市場高出50-100個基點。我們擁有一支由六名專業人士組成的專業交易團隊,他們在我們公司擁有平均12年的房地產交易經驗和10年的平均任期,負責執行我們所有的收購和處置。在考慮和評估潛在的收購機會以及加強我們經驗豐富的收購團隊時,我們採用了我們的專有承保方法,其中包括使用PECO Power ScoreTM來評估購物中心的屬性和預計回報。我們相信,考慮到我們的業務規模和團隊經驗,我們在收購中心方面保持着競爭優勢。我們保持着一個由數千家零售商、房地產經紀人和其他市場參與者組成的網絡,這讓我們對新的和非常可取的收購機會有了獨特的洞察力。由於我們在市場上的記錄和聲譽,我們經常被視為購物中心的首選買家。在2012-2018年的7年間,我們收購了280項資產,總價值47億美元,平均每年收購40項資產,價值6.7億美元。根據仲量聯行的數據,在2018年至2020年的三年時間裏,我們是公共同行中收購雜貨店為主的社區中心的最大買家。我們相信有大量的收購機會擺在我們面前,按銷售額排名第一或第二的雜貨商大約有5,800家購物中心,我們認為這些購物中心是我們潛在的收購對象。
執行重新開發機會
我們經驗豐富的專業人員團隊通過對我們的再開發計劃的投資,確定了在我們的中心釋放額外價值的機會。我們的戰略主要包括外圍開發、足跡重新配置、錨點重新定位和錨點擴張。由於受到新冠肺炎疫情的影響,我們的資本支出在2020年被優先考慮,以支持新的租賃活動。在更正常的運營環境中,我們尋找再開發機會來提高我們中心的整體收益率和價值,我們相信這將使我們能夠為股東創造更高的回報,同時創造出類拔萃的全渠道雜貨錨定的購物中心體驗。我們在重建項目上承保的增量無槓桿收益率預計在9%至11%之間。我們目前正在進行的項目估計總投資為3510萬美元,這一估計投資的總承保增量無槓桿收益率範圍預計在9.5%-10.5%之間。實際增量收益率可能與我們承保的增量收益率範圍不同,該增量收益率範圍基於完成項目的實際總成本及其穩定時的實際增量年度噪聲指數。我們每項重建計劃的平均淨投資額在200萬元至300萬元之間。我們相信,重建項目的平均規模較小是一個積極的因素,因為我們在這方面的風險是分散的。
102


把握有利的宏觀經濟趨勢
我們相信,有許多宏觀經濟趨勢對我們購物中心的增長潛力是積極的,包括太陽帶各州的人口趨勢,人口從城市社區向非城市社區的轉移,在家工作計劃的增加,最後一英里送貨的重要性,“本地商店”趨勢的增加,以及鄰居從購物中心搬遷到露天購物中心。
太陽帶地區的人口經歷了顯著的增長。根據美國人口普查局的數據,2000年至2020年間,太陽帶各州的總人口增加了2800萬人,佔美國總人口增長的56%。截至2020年,太陽帶各州佔美國人口的40%,比2000年的37%有所增加。我們投資組合中約49%的ABR位於陽光地帶各州。我們相信,由於太陽帶在總人口中所佔比例的增加,我們將受益於需求的增加。
根據克利夫蘭聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of Cveland)的數據,與2017年至2019年同期的平均水平相比,2020年3月至9月期間,流出美國城市社區和流入非城市社區的淨人口翻了一番。我們相信,我們的郊區業務處於有利地位,可以從這些趨勢中獲得額外的增長。
我們相信,全美範圍內在家工作倡議的增加將提高我們購物中心的增長潛力。我們相信,花更多時間呆在家裏的顧客更有可能光顧我們的郊區商店。
我們認為,消費者越來越喜歡在當地購物,而不是從大型零售商那裏購買產品。我們相信,當地商店以獨特的商業和牢固的鄰裏社會紐帶創造了充滿活力的社區。我們相信我們的在線鄰居代表了我們客户所需要的許多“本地商店”品質。
我們認為,新冠肺炎的流行催生了零售商從購物中心向露天購物中心的遷移,在某些情況下,還加速了零售商的遷移。零售商列舉了這一趨勢的一系列原因,包括生活方式的改變,大流行導致的客户對露天環境的偏好,成本節約以及與客户的距離越來越近。我們已經與零售商簽訂了租約,包括LensCrafters、Panda Express、Pearle Vision和Shoe Sensation,我們認為這些零售商正在追隨這一趨勢。
我們的酒店
房地產投資-下表詳細介紹了截至2021年3月31日我們全資擁有的購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心的信息,這是確定後續表格中包含的按比例分配信息的基礎(以美元和平方英尺為單位):
所有權百分比物業數量ABRGLA
全資物業100%278 $386,971 31,306 
必需品零售合作伙伴20%3,845 228 
食品雜貨零售合作伙伴I14%20 28,735 2,215 
103


下表顯示了截至2021年3月31日ABR公司關於我們購物中心地理位置的信息,包括全資擁有的購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心按比例分配的購物中心。有關其他投資組合信息,請參閲附表III-房地產資產和累計折舊,作為我們截至2020年12月31日的年度合併財務報表的附件,位於本招股説明書的其他位置(美元和平方英尺,以千計):
狀態ABRABR百分比ABR/平方英尺GLA%玻璃租賃百分比物業數量
弗羅裏達$49,326 12.6 %$12.84 4,105 13.0 %93.6 %52 
加利福尼亞40,505 10.3 %18.48 2,320 7.3 %94.5 %25 
佐治亞州34,423 8.8 %12.41 2,836 9.0 %97.9 %29 
德克薩斯州31,258 8.0 %15.79 2,135 6.7 %92.7 %18 
俄亥俄州26,598 6.8 %10.40 2,686 8.5 %95.2 %24 
伊利諾伊州22,775 5.8 %14.86 1,625 5.1 %94.3 %14 
維吉尼亞18,163 4.6 %13.93 1,354 4.3 %96.3 %13 
科羅拉多州17,795 4.5 %15.84 1,162 3.7 %96.6 %10 
馬薩諸塞州15,973 4.1 %14.35 1,170 3.7 %95.1 %10 
明尼蘇達州13,309 3.4 %12.90 1,067 3.4 %96.7 %11 
賓夕法尼亞州12,050 3.1 %11.64 1,086 3.4 %95.3 %
南卡羅來納州10,368 2.6 %9.12 1,301 4.1 %87.4 %11 
亞利桑那州9,899 2.5 %12.59 844 2.7 %93.1 %
威斯康星州9,511 2.4 %10.19 944 3.0 %98.9 %
馬裏蘭州8,986 2.3 %19.73 468 1.5 %97.4 %
北卡羅來納州7,162 1.8 %12.00 656 2.1 %91.0 %10 
印第安納州6,672 1.7 %8.46 832 2.6 %94.8 %
密西根6,439 1.6 %9.22 724 2.3 %96.5 %
田納西州6,084 1.6 %8.60 772 2.4 %91.6 %
康涅狄格州5,552 1.4 %13.85 419 1.3 %95.7 %
新墨西哥州5,354 1.4 %13.72 404 1.3 %96.6 %
俄勒岡州5,188 1.3 %14.35 374 1.2 %96.8 %
肯塔基州4,920 1.3 %9.94 502 1.6 %98.7 %
新澤西4,738 1.2 %17.62 276 0.9 %97.3 %
堪薩斯州4,561 1.2 %11.14 452 1.4 %90.6 %
內華達州4,299 1.1 %20.11 217 0.7 %98.4 %
愛荷華州2,793 0.7 %8.91 360 1.1 %87.2 %
華盛頓2,609 0.7 %15.49 170 0.5 %98.8 %
密蘇裏2,273 0.7 %10.38 222 0.7 %98.7 %
紐約1,729 0.4 %10.81 163 0.5 %97.9 %
猶他州451 0.1 %30.97 15 — %100.0 %
總計$391,763 100.0 %$13.06 31,661 100.0 %94.8 %300 
104


租賃到期-下表顯示了2021年3月31日之後,未來十年每年以及此後我們全資擁有的購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心按比例分配的預定租賃到期總數,不包括我們臨時佔用空間的鄰居:
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/chart-50a6d3a4efe74849842.jpg
我們相信,我們能夠創造租金增長是多種因素的結果,包括我們的中心以雜貨店為依託,產生了強勁的經常性客流量;鑑於我們的投資組合有94.8%是出租的,有利的供需動態;我們的中心的規模,我們的在線鄰居平均佔地2100平方英尺,這是不斷增長的零售商正在增加門店的需求;以及我們租賃團隊的規模和結構。此外,我們認為還有其他宏觀趨勢有利於我們購物中心的租金增長潛力,包括太陽帶各州的人口趨勢(我們48.8%的ABR產生於此)、人口從城市流向非城市社區、在家工作的舉措增加以及最後一英里送貨的重要性日益增加。我們認為,所有這些因素都在增加我們以雜貨店為基礎的全渠道社區購物中心的空間需求。因此,我們能夠在2021年第一季度在我們的投資組合中創造正吸收,因為新執行的租約超過了終止的租約。
有關租賃活動的進一步討論,請參閲本招股説明書“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析--概述--租賃活動”。
105


資產組合租賃-我們將國家鄰居定義為至少在三個州運營的鄰居。區域鄰居是指在不到三個州至少有三個位置的鄰居。以下圖表顯示了截至2021年3月31日,我們投資組合的構成,包括我們的全資購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的購物中心的比例,分別按鄰居類型和鄰居構成列出:

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620421000152/tenancycharts.jpg





106


我們將“基於必需品的商品和服務”定義為日常生活中不可或缺、必要或常見的商品和服務,或者這些商品和服務往往是無彈性的(即,其需求不會隨着消費者的收入水平而變化)。我們估計,我們約73%的ABR,包括通過我們未合併的合資企業擁有的物業按比例分配的部分,來自提供基於必需品和服務的鄰居。此外,在這些類別中,我們估計大約51%的年度預算來自零售和服務業務,根據大多數州和地方為應對新冠肺炎疫情而發佈的規定,這些業務通常被認為是必要的。我們的投資組合佔ABR的百分比如下:
  2021年3月31日
必需品/必需品和服務:
雜貨35.5 %
醫療/藥房2.8 %
銀行2.5 %
一元店2.3 %
寵物供應2.1 %
硬件/汽車1.7 %
葡萄酒、啤酒和烈酒1.4 %
其他基本要素2.7 %
總必需品/必需品和服務(1)
51.0 %
其他以必需品和服務為基礎的商品和服務:
快速服務-餐廳9.6 %
美容護髮4.9 %
醫療保健服務3.8 %
其他必需品3.3 %
其他必需品的ABR合計21.6 %
基於必需品和服務的ABR總額72.6 %
其他零售店:
軟商品(2)
12.2 %
全套服務-餐廳6.3 %
健身和生活方式服務(3)
5.2 %
其他零售業(4)
3.7 %
來自其他零售和服務的ABR合計27.4 %
總ABR100.0 %
(1)包括鄰居,我們認為這些企業是基本的零售和服務企業,但在新冠肺炎大流行期間,這些企業可能已經在不同的時間點暫時關閉,原因是應對大流行的“呆在家裏”命令和社會疏遠指南導致人流量和客户人數減少。
(2)包括服裝/鞋子/配飾、百貨商店和家居鄰居各2%的ABR貢獻。
(3)包括健身鄰居3%的ABR貢獻。
(4)包括娛樂鄰居1%的ABR貢獻。
107


下表列出了ABR排名前20位的鄰居,包括我們的全資購物中心和通過我們未合併的合資企業擁有的按比例分配的購物中心(以千美元和平方英尺為單位):
鄰居(1)
ABRABR的百分比租賃平方英尺租賃平方英尺的百分比
地點數量(2個)
克羅格$26,032 6.6 %3,296 11.0 %60 
發佈22,003 5.6 %2,240 7.5 %56 
Ahold Delhaize17,274 4.4 %1,240 4.1 %23 
艾伯森-西夫韋16,897 4.3 %1,624 5.4 %30 
沃爾瑪8,933 2.3 %1,770 5.9 %13 
巨鷹7,293 1.9 %738 2.5 %11 
TJX公司5,061 1.3 %428 1.4 %15 
芽菜農貿市場4,952 1.3 %334 1.1 %11 
美元樹3,954 1.0 %406 1.4 %42 
雷利百貨(Raley‘s)3,884 1.0 %253 0.8 %
超值3,209 0.8 %336 1.1 %
地鐵集團2,829 0.7 %115 0.4 %82 
斯努克人(Schnucks)2,785 0.7 %329 1.1 %
Anytime Fitness,Inc.2,662 0.7 %177 0.6 %36 
拯救集市2,618 0.7 %309 1.0 %
東南部雜貨店2,513 0.6 %281 0.9 %
勞氏2,469 0.6 %369 1.2 %
科爾公司2,281 0.6 %365 1.2 %
食品減少4(PAQ)2,215 0.6 %119 0.4 %
Petco動物用品公司2,118 0.5 %127 0.4 %11 
總計$141,982 36.2 %14,856 49.4 %427 
(1)鄰居按母公司分組,可以代表多個子公司和橫幅。
(2)地點數量不包括加油站、藥房和酒類商店等有雜貨錨的輔助租約。此外,如果母公司有多個子公司或橫幅作為購物中心的鄰居,這些子公司將作為一個位置包括在內。
我們相信,我們的房地產適合其預期用途,並且有足夠的保險覆蓋。我們不打算對我們的物業組合進行重大翻新或改善。我們的購物中心位於吸引新零售商和留住現有鄰居的競爭市場。

108


下表詳細介紹了截至2021年3月31日我們的每處全資物業和未合併物業的信息(千美元,每平方英尺除外):
財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
51號&橄欖廣場亞利桑那州格倫代爾100 %鳳凰城-梅薩-亞利桑那州斯科茨代爾1975 / 200788,225100.0 %$859 $9.74 Fry‘s食品店不適用
阿拉米達十字路口亞利桑那州埃文代爾100 %鳳凰城-梅薩-亞利桑那州斯科茨代爾2006136,90292.4 %1,971 14.40 芽菜農貿市場五大體育用品;Jo-Ann面料;住宅區叢林
阿卡迪亞廣場菲尼克斯,AZ100 %鳳凰城-梅薩-亞利桑那州斯科茨代爾198063,63790.8 %1,208 18.98 芽菜農貿市場不適用
百老匯廣場亞利桑那州圖森100 %亞利桑那州圖森1982 / 199584,29883.4 %1,152 13.67 芽菜農貿市場不適用
滾山購物中心亞利桑那州圖森100 %亞利桑那州圖森1980 / 1997114,10297.5 %1,194 10.46 Fry‘s食品店傢俱交換
南棕櫚樹亞利桑那州坦佩100 %鳳凰城-梅薩-亞利桑那州斯科茨代爾1982257,73992.5 %2,775 10.77 芽菜農貿市場自行區;親善;人類恢復棲息地;星球健身;西南康復藝術學院
日出廣場亞利桑那州格倫代爾100 %鳳凰城-梅薩-亞利桑那州斯科茨代爾1970100,43793.4 %740 7.37 Fry‘s食品店折扣店
羚羊市場加利福尼亞州羚羊20 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊1992115,52295.8 %2,027 17.55 貝爾航空市場24小時健身
阿特沃特市場加利福尼亞州阿特沃特100 %加利福尼亞州默塞德200896,224100.0 %1,284 13.34 拯救瑪特超市CVS
波隆達廣場加利福尼亞州薩利納斯100 %加利福尼亞州薩利納斯2003 / 200693,07197.7 %2,088 22.43 食物少4份不適用
百老匯展館加利福尼亞州聖瑪麗亞100 %聖瑪麗亞-聖巴巴拉,加利福尼亞州1987142,94490.8 %2,010 14.06 食物最大值遊手好閒之家;派對城
中央谷商場加利福尼亞州塞雷斯100 %加利福尼亞州莫德斯托200582,397100.0 %1,779 21.59 食物少4份不適用
英聯邦廣場加利福尼亞州福爾瑟姆100 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊1987141,31094.2 %1,860 13.16 雷利百貨(Raley‘s)不適用
Contra Loma廣場加利福尼亞州安提奧赫100 %舊金山-奧克蘭-加利福尼亞州海沃德198974,61690.9 %710 9.52 幸運超市不適用
德爾帕索市場加利福尼亞州薩克拉門託100 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊200659,79692.6 %1,386 23.18 不適用
浮木村加利福尼亞州安大略省100 %河濱-聖貝納迪諾-加利福尼亞州安大略省198595,42198.0 %1,674 17.54 食物少4份不適用
文物橡樹加利福尼亞州格里德利100 %加利福尼亞州奇科197994,54275.3 %552 5.84 西夫韋不適用
赫恩登廣場加利福尼亞州弗雷斯諾100 %加利福尼亞州弗雷斯諾200595,37095.8 %1,486 15.58 拯救瑪特超市不適用
麗港灣99廣場加利福尼亞州麋鹿林區100 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊199289,188100.0 %1,785 20.01 沃爾瑪社區市場加州後院
北角登岸加利福尼亞州莫德斯托100 %加利福尼亞州莫德斯托1964 / 2008152,76992.2 %2,031 13.29 沃爾瑪不適用
石英山中心加利福尼亞州蘭開斯特100 %洛杉磯-長灘-加利福尼亞州阿納海姆1991 / 2012110,306100.0 %1,805 16.36 馮斯CVS
紅楓村加利福尼亞州特雷西100 %加利福尼亞州斯托克頓-洛迪200997,591100.0 %$2,548 $26.11 雷利百貨(Raley‘s)不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
河湖村加利福尼亞州貝克斯菲爾德100 %加利福尼亞州貝克斯菲爾德199792,21297.7 %1,747 18.95 馮斯不適用
洛基裏奇鎮中心加利福尼亞州羅斯維爾100 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊199693,33797.7 %2,581 27.65 芽菜農貿市場飲料和更多!
沙斯塔十字路口加利福尼亞州雷丁市100 %加利福尼亞州雷丁市1989 / 2016121,25682.8 %1,803 14.87 食物最大值不適用
西拉德爾奧羅鎮中心(Sierra Del Oro Towne Centre)加利福尼亞州科羅納100 %洛杉磯-長灘-加利福尼亞州阿納海姆1991110,68190.6 %1,840 16.62 拉爾夫的美元樹
西拉維斯塔廣場加利福尼亞州穆列塔100 %河濱-聖貝納迪諾-加利福尼亞州安大略省199180,25989.8 %1,639 20.42 Stater Bros Markets(影子)CVS
英鎊點心加利福尼亞州林肯市100 %加利福尼亞州薩克拉門託-羅斯維爾-阿登-拱廊2004136,02097.0 %2,857 21.00 雷利百貨(Raley‘s)不適用
第一村廣場加利福尼亞州莫德斯托100 %加利福尼亞州莫德斯托2007105,65898.8 %2,407 22.78 雷利百貨(Raley‘s)不適用
葡萄園中心加利福尼亞州坦普爾頓100 %聖路易斯奧比斯波-帕索羅伯斯-阿羅約格蘭德,加利福尼亞州200721,11794.3 %572 27.09 交易員喬的不適用
西英畝購物中心加利福尼亞州弗雷斯諾100 %加利福尼亞州弗雷斯諾199083,414100.0 %863 10.35 食物最大值不適用
風車市場加利福尼亞州克洛維斯100 %加利福尼亞州弗雷斯諾200127,48694.9 %794 28.89 保存集市(陰影)不適用
布羅德蘭市場(Broadland Marketplace)科羅拉多州布魯姆菲爾德100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州2002103,88396.9 %1,132 10.90 西夫韋不適用
費爾菲爾德公地科羅拉多州萊克伍德100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州1985143,27689.6 %2,460 17.17 芽菜農貿市場星球健身;T.J.Maxx
金城中心科羅拉多州戈爾德市100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州1993 / 2003117,88298.7 %1,731 14.68 蘇珀斯國王不適用
吉卜林市場科羅拉多州利特爾頓100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州1983 / 200990,12495.8 %1,199 13.30 西夫韋不適用
公園大道上的草地博爾德100 %博爾德1989213,07797.6 %3,743 17.57 西夫韋美元樹;雷格斯;沃爾格林
諾爾伍德購物中心(Nor‘Wood Shopping Center)科羅拉多州斯普林斯100 %科羅拉多州斯普林斯200373,082100.0 %1,082 14.81 西夫韋不適用
羅克斯伯勒市場科羅拉多州利特爾頓100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州2005101,62298.1 %1,406 13.84 西夫韋不適用
湯普森谷鎮中心科羅拉多州洛夫蘭100 %科羅拉多州柯林斯堡1999125,12295.2 %2,031 16.23 蘇珀斯國王湯普森谷酒
韋斯特伍德購物中心科羅拉多州阿瓦達100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州200390,855100.0 %1,324 14.57 蘇珀斯國王不適用
麥嶺市場科羅拉多州麥嶺100 %丹佛-奧羅拉-萊克伍德,科羅拉多州1996103,43897.5 %1,688 16.32 西夫韋不適用
大家廣場康涅狄格州柴郡100 %康涅狄格州紐黑文-米爾福德1960 / 200550,90595.7 %920 18.07 大Y不適用
蒙維爾下議院康涅狄格州蒙維爾100 %諾維奇--康涅狄格州新倫敦2007114,91691.3 %1,647 14.33 停止購物(&S)不適用
Stop&Shop Plaza康涅狄格州恩菲爾德100 %康涅狄格州哈特福德-西哈特福德-東哈特福德1988 / 1998124,21895.3 %1,858 14.96 停止購物(&S)不適用
威利曼奇廣場威利曼奇,康涅狄格州100 %馬薩諸塞州伍斯特1968 / 1990128,766100.0 %$1,127 $8.75 北京百貨批發俱樂部海洋狀態作業批次
Alico Commons佛羅裏達州邁爾斯堡100 %佛羅裏達州邁爾斯堡-珊瑚角2009100,73494.2 %1,343 13.33 發佈不間斷健身
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
巴克萊廣場購物中心佛羅裏達州萊克蘭100 %萊克蘭--佛羅裏達州温特黑文198984,89996.6 %831 9.79 省了很多錢鮑勃地毯市場;野生格雷格沙龍
布魯明代爾山佛羅裏達州裏弗維尤100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特2002 / 201278,442100.0 %744 9.48 沃爾瑪不適用
早餐點市場佛羅裏達州巴拿馬城海灘100 %佛羅裏達州巴拿馬城2009 / 201097,938100.0 %1,438 14.68 發佈辦公用品店
百老匯海濱大道佛羅裏達州薩拉索塔100 %北港-薩拉索塔-布拉登頓,佛羅裏達州200749,27188.7 %760 15.42 發佈不適用
錦標賽門村佛羅裏達州達文波特100 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德200162,699100.0 %822 13.11 發佈不適用
可可公地佛羅裏達州可可100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾198690,11692.5 %991 11.00 發佈不適用
殖民地海濱長廊佛羅裏達州温特黑文100 %萊克蘭--佛羅裏達州温特黑文1986 / 2008280,228100.0 %2,443 8.72 沃爾瑪不適用
考奎納廣場佛羅裏達州西南牧場100 %邁阿密-勞德代爾堡-西棕櫚灘,佛羅裏達州199891,120100.0 %1,750 19.21 發佈不適用
克羅斯克裏克村佛羅裏達州聖克勞德100 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德200869,660100.0 %1,067 15.32 發佈不適用
水晶海灘廣場佛羅裏達州棕櫚港100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特201059,01597.9 %1,008 17.08 發佈不適用
鹿木湖公地佛羅裏達州傑克遜維爾14 %佛羅裏達州傑克遜維爾200367,528100.0 %1,113 16.48 發佈不適用
法國金門佛羅裏達州巴託100 %萊克蘭--佛羅裏達州温特黑文1960 / 2011140,37997.3 %1,631 11.62 發佈Bealls奧特萊斯;沃爾格林
金鷹村佛羅裏達州克萊蒙特100 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德201164,05198.4 %970 15.14 發佈不適用
古爾斯比·波因特佛羅裏達州裏弗維尤14 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特200075,52594.4 %1,028 13.61 發佈不適用
海港村佛羅裏達州傑克遜維爾100 %佛羅裏達州傑克遜維爾2006113,00463.4 %1,396 12.35 生鮮市場LionShare Cowork
希斯布魯克下議院佛羅裏達州奧卡拉100 %佛羅裏達州奧卡拉200279,59098.0 %991 12.45 發佈不適用
鷺溪鎮中心佛羅裏達州北港100 %北港-薩拉索塔-布拉登頓,佛羅裏達州200164,664100.0 %854 13.21 發佈不適用
海島步行街購物中心佛羅裏達州費爾南迪納海灘100 %佛羅裏達州傑克遜維爾1987 / 2012213,65690.4 %1,938 9.07 發佈比爾斯;比爾斯插座/居家中心;斯台普斯
國王穿越佛羅裏達州太陽城中心100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特2000 / 201875,020100.0 %$1,124 $14.98 發佈不適用
華盛頓湖渡口佛羅裏達州墨爾本100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾1987 / 2012116,98387.0 %1,336 11.42 發佈Grifols BIOMAT美國血漿中心
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
萊克伍德廣場佛羅裏達州斯普林希爾14 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特1993 / 1997106,99997.6 %1,367 12.78 發佈Jo-Ann織物
Lutz Lake Crossing佛羅裏達州盧茨100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特200264,98698.2 %870 13.39 發佈不適用
墨爾本鄉村廣場佛羅裏達州墨爾本100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾1987127,70597.4 %1,190 9.32 不適用美元樹;舊時陶器
大都會西村佛羅裏達州奧蘭多100 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德1990106,85795.6 %1,640 15.35 發佈不適用
奧克赫斯特廣場佛羅裏達州塞米諾爾100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特1974 / 200151,50288.1 %538 10.45 發佈不適用
海風廣場佛羅裏達州海洋微風100 %佛羅裏達州聖盧西港1993 / 201096,19295.5 %1,476 15.34 發佈相信康復中心
奧蘭治格羅夫購物中心佛羅裏達州北邁爾斯堡100 %佛羅裏達州邁爾斯堡-珊瑚角199968,86596.5 %770 11.18 發佈不適用
奧蒙德海灘購物中心佛羅裏達州奧蒙德海灘100 %德爾託納-代託納海灘-佛羅裏達州奧蒙德海灘1967 / 2010101,55295.7 %1,236 12.17 發佈珠子插座;美元地板;美元樹
公園廣場廣場佛羅裏達州奧蘭治港100 %德爾託納-代託納海灘-佛羅裏達州奧蒙德海灘198487,05695.7 %946 10.87 不適用Bealls
公園景觀廣場佛羅裏達州米拉馬爾100 %邁阿密-勞德代爾堡-西棕櫚灘,佛羅裏達州200370,471100.0 %1,111 15.77 温迪克西不適用
帕森斯村佛羅裏達州塞夫納100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特1983 / 199478,04197.6 %910 11.66 東南雜貨店(影子)城市自助餐;家庭美元
聖約翰港廣場佛羅裏達州聖約翰港100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾198675,840100.0 %682 8.99 温迪克西不適用
北嶺的Publix佛羅裏達州薩拉索塔14 %北港-薩拉索塔-布拉登頓,佛羅裏達州200365,32096.3 %1,157 17.71 發佈不適用
七山的Publix佛羅裏達州斯普林希爾100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特1991 / 200672,59096.6 %855 11.78 發佈不適用
聖克勞德的Publix佛羅裏達州聖克勞德14 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德200378,779100.0 %1,126 14.29 發佈不適用
羅克利奇廣場佛羅裏達州羅克利奇100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾198572,44089.6 %616 8.50 發佈只有一美元的下限
薩尼貝爾海灘廣場佛羅裏達州邁爾斯堡100 %佛羅裏達州邁爾斯堡-珊瑚角200374,28696.2 %$819 $11.02 發佈不適用
格倫湖(Glen Lake)的購物中心佛羅裏達州韋基·瓦奇(Weeki Wachee)100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特200866,600100.0 %893 13.41 發佈不適用
湖村的購物中心佛羅裏達州利斯堡100 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德1987 / 1998130,23582.6 %1,019 7.82 發佈苗木修補工
天堂湖的購物中心佛羅裏達州邁阿密100 %邁阿密-勞德代爾堡-西棕櫚灘,佛羅裏達州199983,597100.0 %1,371 16.40 發佈不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
南橡樹購物中心佛羅裏達州LIVE OAK100 %佛羅裏達州塔拉哈西1976 / 200094,441100.0 %620 6.56 發佈Bealls奧特萊斯;農家傢俱
聖查爾斯廣場佛羅裏達州達文波特100 %萊克蘭--佛羅裏達州温特黑文200765,000100.0 %1,022 15.72 發佈不適用
聖約翰斯下議院佛羅裏達州傑克遜維爾100 %佛羅裏達州傑克遜維爾200371,352100.0 %1,054 14.77 温迪克西不適用
聖約翰斯廣場佛羅裏達州泰特斯維爾14 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德1985115,11294.7 %1,140 9.90 發佈美元樹;地板工廠;讓我們翻滾太空海岸
橡樹園佛羅裏達州哈德遜100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特1981166,14552.0 %1,175 7.07 省了很多錢美元樹;洛杉磯健身
衞斯理禮拜堂的湯恩中心佛羅裏達州韋斯利·查佩爾100 %坦帕-聖彼得堡彼得堡--佛羅裏達州克利爾沃特200069,425100.0 %979 14.10 温迪克西不適用
葡萄園購物中心佛羅裏達州塔拉哈西100 %佛羅裏達州塔拉哈西200262,821100.0 %727 11.57 發佈不適用
西溪公地佛羅裏達州椰子溪14 %邁阿密-勞德代爾堡-西棕櫚灘,佛羅裏達州200358,537100.0 %904 15.44 發佈不適用
西溪廣場佛羅裏達州椰子溪100 %邁阿密-勞德代爾堡-西棕櫚灘,佛羅裏達州2006 / 201337,61685.6 %836 22.22 不適用不適用
Windover廣場佛羅裏達州墨爾本100 %棕櫚灣-墨爾本-佛羅裏達州泰特斯維爾1984 / 201081,51697.6 %1,168 14.33 發佈美元樹
温泉鎮中心佛羅裏達州冬泉市14 %佛羅裏達州奧蘭多-基西米-桑福德2002118,73596.1 %1,927 16.23 發佈動物園健康俱樂部
巴託市場(Bartow Marketplace)佐治亞州卡特斯維爾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)1995375,06798.1 %2,587 6.90 沃爾瑪勞氏
貝薩尼村佐治亞州阿爾法雷塔100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200181,67494.3 %997 12.21 發佈不適用
巴特勒溪佐治亞州阿克沃斯100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)1989101,597100.0 %1,368 13.46 克羅格不適用
迪恩·泰勒·克羅斯佐治亞州蘇瓦尼14 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200092,318100.0 %1,180 12.78 克羅格不適用
埃文斯·湯恩中心佐治亞州埃文斯100 %佐治亞州奧古斯塔-裏士滿縣199575,668100.0 %$1,017 $13.44 發佈不適用
埃弗森·波因特佐治亞州斯內爾維爾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199981,42897.7 %974 11.96 克羅格不適用
錦繡橡樹佐治亞州埃倫伍德100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199677,05298.1 %944 12.25 克羅格不適用
弗林·克羅斯(Flynn Crossing)佐治亞州阿爾法雷塔14 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200495,00289.9 %1,564 16.46 發佈不適用
草原道口佐治亞州阿爾法雷塔100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199690,90698.6 %916 10.08 克羅格不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
格雷森村佐治亞州洛根維爾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200287,15589.5 %1,055 12.10 發佈不適用
漢密爾頓·米爾村佐治亞州達庫拉100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199688,71098.4 %1,251 14.10 發佈不適用
漢密爾頓山脊佐治亞州布福德100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200290,996100.0 %1,235 13.57 克羅格不適用
山核桃平地公地佐治亞州坎頓市100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)2008113,99598.7 %1,389 12.18 克羅格不適用
洛根維爾市中心佐治亞州洛根維爾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199777,64498.1 %983 12.66 發佈不適用
Mableton Crossing佐治亞州梅布爾頓100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199786,819100.0 %1,100 12.67 克羅格不適用
馬克蘭·波因特(Macland Pointe)佐治亞州瑪麗埃塔100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199279,69998.5 %916 11.49 發佈不適用
市場漫步佐治亞州薩凡納100 %佐治亞州薩凡納2014 / 2015259,109100.0 %3,592 13.86 克羅格迪克體育用品公司;吉他中心;西海
穿越高山佐治亞州達庫拉100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199796,88496.4 %1,161 11.98 克羅格不適用
山地公園廣場佐治亞州羅斯威爾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)1988 / 200380,51193.7 %892 11.08 發佈不適用
老阿拉巴馬廣場佐治亞州約翰斯克裏克100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)2000102,867100.0 %2,227 21.65 生鮮市場沃爾格林
天堂穿越佐治亞州利蒂亞斯普林斯100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200067,470100.0 %871 12.91 發佈不適用
裏士滿廣場佐治亞州奧古斯塔14 %佐治亞州奧古斯塔-裏士滿縣1979178,04191.5 %$1,484 $8.34 不適用Ashley家居商店和Ashley奧特萊斯;Chow Time自助餐和燒烤;Chuck E.Cheese;港灣貨運工具;Jo-Ann織物
裏弗蒙特站佐治亞州約翰斯克裏克100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)2000124,37397.5 %1,657 13.32 克羅格兒童帝國
夏洛廣場購物中心佐治亞州肯納索100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)1996 / 2003134,12095.5 %1,525 11.37 克羅格你適合健身俱樂部嗎?
韋斯特里奇的商店佐治亞州麥克多諾100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200672,420100.0 %1,139 15.73 發佈不適用
南安普頓村佐治亞州泰龍100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)200377,89495.1 %923 11.85 發佈不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
斯皮維結(Spivey Junction)佐治亞州斯托克布里奇100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199881,475100.0 %1,039 12.75 克羅格不適用
格林廣場的村莊佐治亞州布倫瑞克100 %佐治亞州布倫瑞克1992111,92496.3 %1,201 10.73 發佈商譽
老鷹登陸的村莊佐治亞州斯托克布里奇100 %亞特蘭大--佐治亞州羅斯威爾的桑迪斯普林斯(Sandy Springs)199567,019100.0 %872 13.01 發佈不適用
花旗中心廣場路易斯安那州卡羅爾100 %得梅因-西得梅因,亞利桑那州1991 / 199563,51880.2 %376 5.92 Hy-Vee不適用
鴨溪廣場亞利桑那州貝登多夫100 %伊利諾伊州達文波特-莫林-羅克島2005 / 2006134,22975.2 %1,521 11.33 斯努克人(Schnucks)不適用
索斯蓋特購物中心亞利桑那州得梅因100 %得梅因-西得梅因,亞利桑那州1972 / 2013161,792100.0 %896 5.54 Hy-Vee美元通用;商譽;Jay‘s CD&Hobby;星球健身
貝克山伊利諾伊州格倫·埃林100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1998135,35597.6 %2,013 14.87 皮特生鮮市場不適用
布倫特伍德公地伊利諾伊州本森維爾100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1981 / 2001125,49790.2 %1,370 10.92 珠寶-Osco美元樹
伯班克廣場伊利諾伊州伯班克100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1972 / 199599,453100.0 %1,118 11.24 珠寶-OscoDD的折扣
大學廣場正常,IL100 %伊利諾伊州布魯明頓2002175,74190.3 %1,902 10.82 不適用Bed Bath&Beyond;Michaels;Office Depot;Petco;Ross Dirst for Lost;鞋類嘉年華
文化廣場伊利諾伊州卡羅爾·斯特萊姆100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1988128,87097.3 %1,611 12.50 珠寶-Osco包機健身
希蘭德村伊利諾伊州羅斯科100 %伊利諾伊州羅克福德1994113,86593.8 %1,041 9.14 斯努克人(Schnucks)不適用
霍夫曼村伊利諾伊州霍夫曼莊園14 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1987159,44392.1 %$2,535 $15.90 馬裏亞諾的商譽;洛斯費爾南德斯·塔克裏亞
內珀維爾過境點伊利諾伊州內珀維爾100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州2007 / 2016146,59190.9 %3,505 23.91 阿爾迪不適用
橡樹磨坊廣場伊利諾伊州奈爾斯100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1977151,98693.5 %1,874 12.33 珠寶-Osco不適用
滾滾草地購物中心伊利諾伊州起伏的草地14 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州2010130,21293.8 %1,357 10.42 珠寶-Osco西北社區醫院
薩沃伊廣場伊利諾伊州薩沃伊100 %伊利諾伊州香檳-厄巴納1999 / 2007140,62498.6 %1,752 12.46 斯努克人(Schnucks)塔克修士飲料;親善
肖爾伍德十字路口伊利諾伊州肖爾伍德100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州2005173,98196.2 %2,441 14.03 馬裏亞諾的馬紹爾;派對城;Petco;史泰博
風車廣場的購物中心伊利諾伊州巴達維亞100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州1991 / 1997122,17694.7 %1,716 14.05 珠寶-Osco不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
住宅區的商店伊利諾伊州帕克裏奇100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州200670,40288.2 %1,888 26.82 交易員喬的不適用
戴爾鎮中心Dyer,In100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州2004 / 2005102,415100.0 %1,829 17.86 珠寶-Osco不適用
拉斐特廣場拉斐特(Lafayette),In100 %拉斐特-西拉斐特(Lafayette-West Lafayette,In)1963 / 2001250,31482.6 %1,287 5.14 不適用大地塊;鄉村國王供應
RiverPlace中心內華達州諾布爾斯維爾(Noblesville)100 %印第安納波利斯-卡梅爾-安德森,In199274,189100.0 %728 9.81 克羅格不適用
鄉村購物中心明尼蘇達州摩爾斯維爾100 %印第安納波利斯-卡梅爾-安德森,In1965 / 1997155,502100.0 %874 5.62 克羅格黑色星期五-購物網絡;家庭美元;摩斯維爾牀墊折扣店及更多;玩家表演工廠
城鄉購物中心內華達州諾布爾斯維爾(Noblesville)100 %印第安納波利斯-卡梅爾-安德森,In1998249,833100.0 %1,954 7.82 沃爾瑪美元樹;訂書機
恩波里亞西廣場肯塔基州恩波里亞100 %坎波利亞,KS Micropolitan1980 / 200075,70367.0 %331 4.37 不適用拖拉機供貨
獵鷹谷肯塔基州勒內薩100 %密蘇裏州堪薩斯城2008 / 200976,784100.0 %1,045 13.61 價格切割器不適用
基維拉口岸肯塔基州奧蘭德公園100 %密蘇裏州堪薩斯城1997123,19895.4 %1,423 11.55 價格切割器不適用
懷安多特廣場(Wyandotte Plaza)堪薩斯城,肯塔基州100 %密蘇裏州堪薩斯城1961 / 2015176,39293.2 %1,762 9.99 價格切割器美元樹;元帥;PetSmart
中央車站肯塔基州路易斯維爾100 %肯塔基州路易斯維爾/傑斐遜縣2005 / 2007152,46398.3 %1,482 9.72 克羅格星球健身
梅多索普莊園購物中心肯塔基州列剋星敦100 %肯塔基州列剋星敦-費耶特1989 / 2008114,801100.0 %$994 $8.66 克羅格不適用
集市中心肯塔基州路易斯維爾100 %肯塔基州路易斯維爾/傑斐遜縣1988 / 1994234,29198.4 %2,443 10.43 不適用Malibu Jack‘s;邁克爾斯;Petco;史泰博;週二上午
大西洋廣場馬薩諸塞州北雷丁100 %波士頓-劍橋-馬薩諸塞州牛頓1959 / 1973126,38494.4 %2,237 17.70 停止購物(&S)牛郎氣
卡里亞格敦市場馬薩諸塞州阿默斯伯裏100 %波士頓-劍橋-馬薩諸塞州牛頓200096,47295.2 %1,642 17.02 停止購物(&S)不適用
庫欣廣場馬薩諸塞州科塞特14 %波士頓-劍橋-馬薩諸塞州牛頓199771,21094.4 %1,156 16.23 邵氏超市沃爾格林
五星城廣場馬薩諸塞州斯普林菲爾德100 %馬薩諸塞州斯普林菲爾德1970 / 2013326,83797.6 %3,964 12.13 大Y最佳健身;大批量;伯靈頓外套廠
高地廣場馬薩諸塞州伊斯頓20 %馬薩諸塞州普羅維登斯-沃裏克2005112,86992.1 %1,818 16.11 大YT.J.Maxx
諾斯伍茲十字路口馬薩諸塞州湯頓100 %馬薩諸塞州普羅維登斯-沃裏克2003 / 2010159,562100.0 %2,051 12.85 北京百貨批發俱樂部美元樹;拖拉機供應
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
逸夫廣場伊斯頓馬薩諸塞州伊斯頓100 %馬薩諸塞州普羅維登斯-沃裏克1984 / 2004104,923100.0 %1,315 12.53 邵氏超市來德愛
邵氏漢諾威廣場馬薩諸塞州漢諾威100 %波士頓-劍橋-馬薩諸塞州牛頓1994 / 200057,181100.0 %832 14.55 邵氏超市不適用
邵氏廣場雷納姆馬薩諸塞州雷納姆100 %馬薩諸塞州普羅維登斯-沃裏克1965 / 1998175,84292.8 %2,436 13.85 邵氏超市CVS藥房;Jo-Ann織物;Marshalls;PetSmart
薩德伯裏十字路口馬薩諸塞州薩德伯裏100 %波士頓-劍橋-馬薩諸塞州牛頓198489,95275.3 %969 10.77 不適用T.J.Maxx;戈達德學校
伯伍德村中心格倫·伯尼,醫學博士100 %巴爾的摩-哥倫比亞-馬裏蘭州陶森1971105,83498.3 %1,765 16.68 美食獅CVS;美元通用型(Dollar General)
科林頓廣場鮑伊,馬裏蘭州100 %華盛頓-阿靈頓-亞歷山大,DC-VA-MD-WV1996121,95594.6 %2,314 18.97 巨無霸不適用
拉普拉塔廣場馬裏蘭州拉普拉塔100 %華盛頓-阿靈頓-亞歷山大,DC-VA-MD-WV2007123,760100.0 %2,625 21.21 西夫韋馬來西亞國家石油公司(Petco)
羅斯威克十字路口馬裏蘭州拉普拉塔100 %華盛頓-阿靈頓-亞歷山大,DC-VA-MD-WV2008115,97296.8 %2,282 19.68 巨無霸不適用
熊溪廣場密西西比州佩託斯基100 %密西西比州薩吉諾1998 / 2009311,920100.0 %$2,058 $6.60 沃爾瑪商譽;HomeGoods;Jo-Ann Fabric;Marshalls;Office Max
櫻桃山市場密西西比州韋斯特蘭100 %底特律--密歇根州沃倫-迪爾伯恩1992 / 2000120,56892.5 %1,366 11.33 克羅格ACE硬件;CVS
利沃尼亞廣場密西西比州利沃尼亞100 %底特律--密歇根州沃倫-迪爾伯恩1988137,39190.7 %1,494 10.87 克羅格T.J.Maxx
米蘭廣場密西西比州米蘭100 %密西西比州安娜堡1960 / 197561,357100.0 %353 5.75 克羅格ACE硬件
果園廣場密西西比州華盛頓鎮100 %底特律--密歇根州沃倫-迪爾伯恩199992,45096.0 %1,166 12.61 克羅格不適用
西市場12號明尼蘇達州利奇菲爾德100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓198982,91195.6 %340 4.10 經濟食品Running‘s Farm and Fleet
Albertville Crossing明尼蘇達州阿爾伯特維爾14 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓200299,01394.9 %1,228 12.40 Coborn‘s不適用
卡希爾廣場明尼蘇達州逆弗格羅夫高地100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓199569,00097.0 %649 9.41 幼崽食品不適用
沙科比的十字路口明尼蘇達州沙科比100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓1998140,94998.2 %2,011 14.27 幼崽食品不適用
黑斯廷斯市場明尼蘇達州黑斯廷斯100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓200297,535100.0 %1,266 12.98 幼崽食品不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
新布拉格下議院明尼蘇達州新布拉格100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓200868,615100.0 %1,057 15.40 Coborn‘s不適用
諾曼代爾村明尼蘇達州布魯明頓100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓1973140,40092.7 %1,561 11.12 LUNDS&ByerlysACE硬件
北極星市場(Northstar Marketplace)明尼蘇達州拉姆齊100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓200496,35698.9 %1,488 15.44 Coborn‘s不適用
野蠻小鎮廣場明尼蘇達州薩維奇100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓200387,18198.6 %1,234 14.15 幼崽食品不適用
沃特福德公園廣場明尼蘇達州普利茅斯100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓1989127,57297.7 %1,514 11.87 幼崽食品週二上午
西村中心明尼蘇達州昌哈森100 %明尼阿波利斯-聖彼得堡明尼蘇達州保羅-布魯明頓1994142,72492.3 %2,018 14.14 LUNDS&ByerlysOfficeMax
南橡樹廣場密蘇裏州聖路易斯100 %密蘇裏州聖路易斯市1969 / 1987112,300100.0 %661 5.89 斯努克人(Schnucks)邁克爾斯;沃爾格林
索斯菲爾德中心密蘇裏州聖路易斯100 %密蘇裏州聖路易斯市1987109,39797.4 %1,612 14.74 斯努克人(Schnucks)不適用
教堂山北中心北卡羅來納州教堂山100 %北卡羅來納州達勒姆-教堂山199896,29092.5 %1,373 14.26 哈里斯·提特不適用
十字路口廣場北卡羅來納州阿謝伯勒100 %格林斯博羅--北卡羅來納州高點198451,44091.5 %$342 $6.65 美食獅不適用
Cureton鎮中心北卡羅來納州瓦克肖100 %夏洛特-康科德-加斯頓龍,北卡羅來納州200695,577100.0 %1,867 19.53 哈里斯·提特不適用
埃奇科姆廣場北卡羅來納州塔博羅100 %北卡羅來納州洛基山199081,07089.6 %346 4.27 美食獅農民家居傢俱
哈里森·波因特北卡羅來納州卡里14 %北卡羅來納州羅利2002137,847100.0 %2,080 15.09 哈里斯·提特斯台普斯
盧米納公地北卡羅來納州威爾明頓100 %北卡羅來納州威爾明頓1974 / 200780,77284.3 %946 11.71 哈里斯·提特不適用
北區廣場北卡羅來納州克林頓100 %北卡羅來納州費耶特維爾198277,08589.0 %523 6.78 美食獅農民家居傢俱
Ardrey Kell的購物中心北卡羅來納州夏洛特14 %夏洛特-康科德-加斯頓龍,北卡羅來納州200882,119100.0 %1,370 16.68 哈里斯·提特不適用
電車道口北卡羅來納州桑福德100 %北卡羅來納州桑福德,Micropolitan199662,382100.0 %691 11.08 美食獅不適用
温莎中心北卡羅來納州達拉斯100 %夏洛特-康科德-加斯頓龍,北卡羅來納州1974 / 199680,54078.0 %592 7.35 不適用南方各州合作社
廣場23號新澤西州龐普頓平原100 %紐約-紐瓦克-澤西城,NY-NJ-PA1963 / 1997161,03598.9 %3,785 23.50 超級Stop&ShopHomeGoods;T.J.Maxx
上迪爾菲爾德廣場新澤西州布里奇頓100 %新澤西州維蘭德-布里奇頓1977 / 1994115,30095.2 %952 8.26 阿爾迪美元樹;奧利的便宜貨銷售點;拖拉機供應
科羅納多中心新墨西哥州聖達菲100 %新墨西哥州聖達菲1964116,04896.3 %1,749 15.07 交易員喬的美元樹;弗爾家庭用餐;新墨西哥州自行車運動;派對城
聖馬特奧的展館新墨西哥州阿爾伯克基100 %新墨西哥州阿爾伯克基1997148,78893.7 %2,189 14.71 沃爾瑪社區市場最適合寵物的靴子;美元樹;老海軍;鞋部。
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
法明頓廣場新墨西哥州法明頓100 %新墨西哥州法明頓2004139,063100.0 %1,416 10.18 西夫韋百思買;Petco;T.J.Maxx
綠谷廣場內華達州亨德森100 %拉斯維加斯-亨德森-內華達州天堂1978 / 198289,33297.5 %1,726 19.32 交易員喬的五大體育用品;美元樹
西南集市拉斯維加斯,NV100 %拉斯維加斯-亨德森-內華達州天堂2008127,85299.1 %2,573 20.12 史密斯的不適用
大學廣場紐約州阿默斯特100 %布法羅-切克託瓦加-尼亞加拉瀑布,紐約州1980 / 1999163,38897.9 %1,729 10.58 TOP市場阿默斯特劇院;達維塔透析;納帕汽車零部件
比弗克里克鎮中心俄亥俄州比弗克里克100 %俄亥俄州代頓1994360,79795.6 %3,272 9.07 新鮮百里香Ashley傢俱家居商店;Jo-Ann織物;Kohl‘s;Lowe’s;鞋類嘉年華;T.J.Maxx
東側廣場俄亥俄州斯普林菲爾德100 %俄亥俄州斯普林菲爾德20078,40075.0 %121 14.40 不適用不適用
費爾菲爾德十字路口俄亥俄州比弗克里克100 %俄亥俄州代頓199471,170100.0 %$1,366 $19.19 沃爾瑪(WALMART)(影子)辦公用品店;寵物用品加服務
費爾勞恩鎮中心俄亥俄州費爾勞恩100 %俄亥俄州阿克倫1962 / 1996333,80095.4 %4,214 12.62 巨鷹;馬克的阿什利傢俱家居商店;Chuck E.Cheese;HomeGoods;幸運鞋;寵物用品Plus;美國郵局
旗城站俄亥俄州芬德利100 %俄亥俄州微波利坦,芬德利1992250,449100.0 %1,444 5.77 沃爾瑪PetSmart;T.J.Maxx
森林公園廣場俄亥俄州辛辛那提100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州198892,82495.5 %915 9.86 克羅格不適用
喬治斯維爾廣場俄亥俄州哥倫布14 %俄亥俄州哥倫布1996270,04598.1 %2,329 8.62 克羅格勞氏
格倫伍德十字路口俄亥俄州辛辛那提100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州1999101,021100.0 %719 7.12 克羅格美元樹
歌神站俄亥俄州戈申100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州1973 / 200353,802100.0 %579 10.76 克羅格不適用
哈特維爾中心俄亥俄州哈特維爾100 %俄亥俄州坎頓-馬西隆1988 / 2008108,41291.9 %1,173 10.82 巨鷹不適用
豐收廣場俄亥俄州阿克倫100 %俄亥俄州阿克倫1974 / 200075,86697.4 %748 9.86 巨鷹不適用
Hoke Crossing俄亥俄州克萊頓100 %俄亥俄州代頓20068,600100.0 %177 20.58 沃爾瑪(WALMART)(影子)不適用
萊克伍德市中心俄亥俄州萊克伍德100 %克利夫蘭--俄亥俄州伊利亞市199167,28098.6 %1,074 15.96 馬克的額外提供寵物用品
蘭登廣場俄亥俄州美因維爾100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州1981 / 200368,190100.0 %547 8.02 克羅格(陰影)鄉村基督教青年會
蒙福特高地俄亥俄州辛辛那提100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州198754,920100.0 %478 8.70 克羅格不適用
謝菲爾德十字路口俄亥俄州謝菲爾德村100 %克利夫蘭--俄亥俄州伊利亞市1989113,68893.9 %1,432 12.60 巨鷹不適用
肖雷蓋特鎮中心俄亥俄州威洛維克100 %克利夫蘭--俄亥俄州伊利亞市1958 / 2005265,74282.7 %1,766 6.65 巨鷹;馬克的ACE硬件;美元通用;寵物用品加;星球健身
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
西德尼·湯恩中心(Sidney Towne Center)俄亥俄州西德尼100 %俄亥俄州西德尼,Micropolitan1981 / 2007114,776100.0 %551 4.80 克羅格不適用
雪景廣場俄亥俄州帕爾馬100 %克利夫蘭--俄亥俄州伊利亞市1981100,46096.2 %1,286 12.80 巨鷹Kumo日語
南山交叉路口俄亥俄州凱特林100 %俄亥俄州代頓200210,000100.0 %256 25.60 沃爾瑪(WALMART)(影子)不適用
索斯蓋特中心俄亥俄州希斯100 %俄亥俄州哥倫布1960 / 1997212,18091.9 %2,071 9.76 巨鷹鄧納姆的運動;舔縣人道協會;Petco
硫磺樹林俄亥俄州胡伯高地100 %俄亥俄州代頓200419,57087.2 %265 13.54 沃爾瑪(WALMART)(影子)不適用
城鄉中心俄亥俄州漢密爾頓100 %俄亥俄州辛辛那提,俄亥俄州195079,896100.0 %563 7.05 不適用自貿區;逢低買入;品種過剩
交易員喬中心俄亥俄州都柏林100 %俄亥俄州哥倫布198675,85998.2 %1,255 16.54 交易員喬的不適用
東伯恩賽德廣場波特蘭,或100 %波特蘭-温哥華-希爾斯伯勒,或華盛頓州1955 / 199938,36397.2 %$716 $18.66 優質食品中心不適用
高地集市格雷沙姆,或100 %波特蘭-温哥華-希爾斯伯勒,或華盛頓州1984 / 199972,19595.3 %916 12.69 西夫韋不適用
希爾菲克購物中心塞勒姆,或100 %塞勒姆,或1984 / 201138,558100.0 %708 18.36 交易員喬的馬來西亞國家石油公司(Petco)
鮑威爾別墅波特蘭,或100 %波特蘭-温哥華-希爾斯伯勒,或華盛頓州1959 / 199159,66092.1 %568 9.52 City Maxx雜貨店ACE硬件;美元樹
日落購物中心Corvallis,或100 %Corvallis,或1998164,79698.3 %2,280 13.84 西夫韋BiMart;Car Pool洗車店(The Car Pool Cash Wash)
埃奇伍德鎮中心賓夕法尼亞州埃奇伍德100 %賓夕法尼亞州匹茲堡1990342,08592.8 %3,785 11.06 巨鷹Aaron‘s;生物生命血漿服務;花旗趨勢;星球健身;第75場
錦繡廣場賓夕法尼亞州新坎伯蘭100 %約克-賓夕法尼亞州漢諾威1992 / 199971,97997.8 %930 12.92 大型食品店不適用
諾斯通廣場賓夕法尼亞州吉博索尼亞14 %賓夕法尼亞州匹茲堡1993113,372100.0 %1,035 9.13 巨鷹不適用
果園廣場賓夕法尼亞州阿爾圖納100 %賓夕法尼亞州阿爾圖納198783,43879.6 %480 5.75 不適用大地段
帕爾默鎮中心賓夕法尼亞州伊斯頓100 %艾倫敦-伯利恆-賓夕法尼亞州伊斯頓-新澤西州2005153,08597.9 %2,619 17.11 大型食品店法警
湯費爾中心賓夕法尼亞州印第安納州100 %賓夕法尼亞州印第安納州Micropolitan1995 / 2010218,61099.1 %2,051 9.38 巨鷹勞氏;邁克爾斯
約克鎮中心賓夕法尼亞州米爾克里克鎮100 %賓夕法尼亞州伊利1989 / 2013201,40998.5 %2,040 10.13 巨鷹通往獨立的橋樑;聖文森特醫院
邦威爾廣場南卡羅來納州巴恩韋爾100 %南卡羅來納州哥倫比亞市198573,6123.8 %23 0.31 不適用不適用
中心點南卡羅來納州伊斯利100 %南卡羅來納州格林維爾-安德森-莫爾丁200272,287100.0 %886 12.26 發佈不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
東角廣場南卡羅來納州哥倫比亞市100 %南卡羅來納州哥倫比亞市1990278,68789.3 %1,181 4.24 不適用花旗動態;港口貨運工具;奧利折扣店;星球健身;東南打撈之家商場;剩餘倉庫
漢普頓村南卡羅來納州泰勒100 %南卡羅來納州格林維爾-安德森-莫爾丁1959 / 1998129,18898.8 %1,622 12.56 發佈伯克斯插座
默裏·蘭丁(Murray Landing)南卡羅來納州哥倫比亞市100 %南卡羅來納州哥倫比亞市200368,798100.0 %1,021 14.84 發佈不適用
北角廣場南卡羅來納州北查爾斯頓100 %查爾斯頓-南卡羅來納州北查爾斯頓1996373,52089.5 %2,158 5.78 沃爾瑪大西洋牀上用品和傢俱;美元樹;Petco;帶孩子的房間
棕櫚亭南卡羅來納州北查爾斯頓100 %查爾斯頓-南卡羅來納州北查爾斯頓200366,428100.0 %963 14.50 發佈不適用
斯托克橋下議院南卡羅來納州米爾堡14 %夏洛特-康科德-加斯頓龍,北卡羅來納州2003 / 201299,473100.0 %$1,654 $16.63 哈里斯·提特不適用
薩默維爾廣場南卡羅來納州薩默維爾100 %查爾斯頓-南卡羅來納州北查爾斯頓1989 / 2003106,39095.5 %1,257 11.82 美食獅不適用
生鮮市場公地南卡羅來納州波利斯島100 %南卡羅來納州喬治敦,南卡羅來納州微波利坦201132,325100.0 %653 20.20 生鮮市場不適用
西廣場購物中心南卡羅來納州勞倫斯100 %南卡羅來納州格林維爾-安德森-莫爾丁1978 / 199186,76479.2 %372 4.29 BI-LO不適用
漢密爾頓村田納西州查塔努加100 %田納西州查塔努加1989429,32588.9 %2,829 6.59 阿爾迪;沃爾瑪大型地塊;靴倉;Jo-Ann織物;城市空中探險公園
山核桃廣場田納西州納什維爾100 %田納西州納什維爾-戴維森-默弗里斯伯勒-富蘭克林1974 / 198672,136100.0 %849 11.77 克羅格不適用
林伍德廣場田納西州傑克遜100 %田納西州傑克遜1986 / 201396,66683.3 %767 7.93 克羅格不適用
波特蘭村田納西州波特蘭100 %田納西州納什維爾-戴維森-默弗里斯伯勒-富蘭克林198480,65098.4 %719 8.92 現金儲蓄器家庭美元;星球健身
威洛布魯克公地田納西州納什維爾100 %田納西州納什維爾-戴維森-默弗里斯伯勒-富蘭克林200593,600100.0 %919 9.82 克羅格不適用
市場中心的Cinco牧場德克薩斯州凱蒂100 %休斯頓--德克薩斯州的林地--糖地(Sugar Land,TX)2007 / 200897,762100.0 %1,779 18.20 不適用HomeGoods;Michaels;Office Max
商業廣場德克薩斯州布朗伍德100 %布朗伍德,德克薩斯州Micropolitan1969 / 2007163,33779.4 %866 5.30 阿爾迪伯克(Burke)門店;凡士通(Firestone);港口貨運
科佩爾市場中心德克薩斯州科佩爾100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓200890,22598.6 %1,427 15.82 市場街聯合不適用
山核桃溪廣場德克薩斯州丹頓100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓200728,13491.0 %930 33.06 克羅格(陰影)不適用
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
柯克伍德市場德克薩斯州休斯頓100 %休斯頓--德克薩斯州的林地--糖地(Sugar Land,TX)1979 / 200880,22094.8 %1,424 17.75 芽菜農貿市場不適用
克萊伍德中心德克薩斯州斯普林特100 %休斯頓--德克薩斯州的林地--糖地(Sugar Land,TX)2003152,90098.2 %3,124 20.43 H-E-B不適用
曼斯菲爾德市場中心德克薩斯州曼斯菲爾德100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓201555,40093.7 %1,261 22.76 芽菜農貿市場不適用
梅菲爾村德克薩斯州赫斯特100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓1981 / 2004224,59981.4 %1,884 8.39 湯姆大拇指伯克斯奧特萊斯;星球健身
麥金尼市場街德克薩斯州麥金尼100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓200396,83098.5 %1,956 20.20 市場街聯合不適用
墨菲市場德克薩斯州墨菲100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓2008 / 2015218,56895.4 %4,505 20.61 芽菜農貿市場24小時健身;邁克爾斯
諾斯帕克村德克薩斯州盧伯克100 %德克薩斯州盧伯克199070,47997.6 %$710 $10.07 聯合超市不適用
普萊諾市場街德克薩斯州普萊諾100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓2009166,97884.1 %3,042 18.22 市場街聯合Toni&Guy學院
鵪鶉谷購物中心德克薩斯州密蘇裏市100 %休斯頓--德克薩斯州的林地--糖地(Sugar Land,TX)1983118,43295.8 %885 7.47 考克斯食譜美元樹;XL部件
塞維利亞下議院德克薩斯州阿靈頓100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓1987112,59695.9 %1,464 13.00 沃爾瑪社區市場不適用
春柏村德克薩斯州休斯頓100 %休斯頓--德克薩斯州的林地--糖地(Sugar Land,TX)1982 / 2007102,75893.6 %1,769 17.22 芽菜農貿市場盧米埃美甲工作室和沙龍公園;Spec‘s白酒
石門廣場德克薩斯州克勞利100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓200390,675100.0 %1,057 11.66 克羅格不適用
太陽樹廣場德克薩斯州南湖100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓200099,26998.0 %1,427 14.38 湯姆大拇指不適用
湯恩十字路口購物中心(Towne Crossing Shopping Center)德克薩斯州梅斯奎特100 %達拉斯-沃斯堡-德克薩斯州阿靈頓1984165,41995.4 %1,750 10.58 克羅格花旗動態;CSL等離子;工廠2U;兒童帝國
山坡-西面UT,Hillside100 %猶他州鹽湖城200614,550100.0 %451 31.00 不適用沃爾格林
阿什本農場市場中心弗吉尼亞州阿什伯恩100 %華盛頓-阿靈頓-亞歷山大,DC-VA-MD-WV200091,905100.0 %2,615 28.45 巨無霸不適用
阿什蘭路口弗吉尼亞州阿什蘭100 %弗吉尼亞州里士滿1989141,70196.3 %876 6.18 美食獅玫瑰百貨(Rose‘s Stores)
鳥頸購物中心弗吉尼亞海灘,弗吉尼亞州100 %弗吉尼亞海灘-諾福克-新港新聞,弗吉尼亞州-北卡羅來納州198765,554100.0 %604 9.21 美食獅不適用
法院市場弗吉尼亞海灘,弗吉尼亞州100 %弗吉尼亞海灘-諾福克-新港新聞,弗吉尼亞州-北卡羅來納州2005106,863100.0 %1,782 16.68 哈里斯·提特不適用
鄧洛普村弗吉尼亞州殖民地高地100 %弗吉尼亞州里士滿198777,31591.7 %678 8.77 美食獅不適用
湖畔廣場弗吉尼亞州塞勒姆100 %弗吉尼亞州羅阿諾克198882,89495.1 %895 10.80 克羅格納帕汽車配件
諾丹購物中心弗吉尼亞州丹維爾100 %弗吉尼亞州丹維爾,Micropolitan1961 / 2002135,35898.0 %943 6.97 沃爾瑪社區市場大地段;部門社會服務部;這是時尚都市;一站式
斯塔勒廣場弗吉尼亞州斯湯頓100 %弗吉尼亞州斯湯頓-韋恩斯伯勒1989134,66093.8 %1,166 8.66 克羅格美國國家石油公司(Petco;Staples)
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財產名稱位置所有權百分比MSA建造/翻新年份GLA租賃百分比-ABR*ABR PSF雜貨店錨點其他錨
史丹頓廣場弗吉尼亞州斯湯頓100 %弗吉尼亞州斯湯頓-韋恩斯伯勒200680,266100.0 %1,418 17.67 馬丁的不適用
石牆廣場弗吉尼亞州温徹斯特100 %弗吉尼亞州温徹斯特,西弗吉尼亞州2007118,58491.2 %2,313 19.51 馬丁的美元樹
沃特福德的村莊弗吉尼亞州米德洛西亞100 %弗吉尼亞州里士滿199178,611100.0 %717 9.12 美食獅不適用
韋恩斯伯勒廣場弗吉尼亞州韋恩斯伯勒100 %弗吉尼亞州斯湯頓-韋恩斯伯勒200576,534100.0 %1,348 17.61 馬丁的不適用
温徹斯特網關弗吉尼亞州温徹斯特100 %弗吉尼亞州温徹斯特,西弗吉尼亞州2006163,58592.3 %2,806 17.15 馬丁的東海岸體操和啦啦隊
克萊蒙特村華盛頓州埃弗雷特100 %西雅圖-塔科馬-貝爾維尤,華盛頓州1994 / 201286,497100.0 %$1,415 $16.36 優質食品中心ACE硬件
果園華盛頓州亞基馬100 %華盛頓州亞基馬200283,91197.6 %1,194 14.23 羅索爾超市不適用
費爾阿克斯購物中心威斯康星州奧什科什100 %威斯康星州奧什科什-尼納1992 / 201385,523100.0 %962 11.25 拾取並保存O-城鎮鐵
富蘭克林中心威斯康星州富蘭克林100 %密爾沃基-沃基沙-威斯康星州西阿利斯1994 / 2009120,06898.1 %1,065 8.87 拾取並保存廣場傢俱
格倫伍德口岸威斯康星州基諾沙100 %芝加哥-內珀維爾-埃爾金,伊利諾伊州199287,11597.9 %1,054 12.10 拾取並保存美元樹
格林豪泰中心威斯康星州拉辛100 %威斯康星州拉辛1989 / 199482,14196.6 %1,093 13.31 拾取並保存不適用
科爾(氏)奧納拉斯卡(氏)威斯康星州奧納拉斯卡100 %拉克羅斯-奧納拉斯加州,威斯康星州-明尼蘇達州1992 / 199386,432100.0 %581 6.72 不適用科爾氏病
Loomis點威斯康星州密爾沃基100 %密爾沃基-沃基沙-威斯康星州西阿利斯1965 / 1991160,533100.0 %840 5.23 拾取並保存科爾氏病
鄉村中心威斯康星州拉辛100 %威斯康星州拉辛2002 / 2003240,847100.0 %2,712 11.26 節日食品科爾氏;烏爾塔氏
德拉菲爾德村廣場威斯康星州德拉菲爾德100 %密爾沃基-沃基沙-威斯康星州西阿利斯200781,63995.2 %1,206 14.77 拾取並保存不適用
總計33,748,73894.9 %$419,551 $13.11 
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競爭
我們的業務本質上是有競爭力的。我們認為競爭是高度分散的。我們在尋找購物中心以收購,以及在我們的購物中心吸引和留住鄰居方面,面臨着相當大的競爭。我們與機構投資者和其他房地產投資信託基金(REITs)以及地方、地區和國家業主運營商競爭房地產收購。我們與包括商場、生活方式中心、電力中心、社區中心、社區中心、獨立零售店和主街零售店在內的其他物業在吸引新鄰居和租約到期後留住現有鄰居方面展開競爭。對鄰居的競爭根據每處房產的特點而有所不同。
我們認為,吸引和留住鄰居的主要競爭因素是雜貨店的質量、地理位置、貿易區人口統計、租户組合、購物中心的物理條件和入住費。這些因素共同決定了我們酒店能夠達到的入住率和租金水平。為了保持競爭力,我們評估影響我們購物中心的所有因素,並對其進行適當的修改。我們相信,我們以雜貨店為基礎的全渠道購物中心的質量使我們能夠有效地與鄰居競爭。我們相信,由於我們的記錄和聲譽,我們在收購市場上保持着競爭地位。
人力資本
截至2021年3月31日,我們在全國20個州擁有大約300名員工,集中在俄亥俄州辛辛那提、猶他州帕克城和佐治亞州亞特蘭大的公司辦公室。我們的勞動人口中約有52%是女性,48%是男性。我們的領導團隊(副總裁及以上)21%為女性,79%為男性,經理及以上職位約42%為女性,58%為男性。從2020年4月1日到2021年3月31日,我們的年營業額為17%,其中自願營業額為10%。同期領導班子的離職率僅為9%。
我們的人力資本目標包括,在適用的情況下,識別、招聘、留住、發展、激勵和整合我們現有的和未來的員工。我們為員工提供有競爭力的工資、獎金、獎勵和股權機會。我們薪酬理念的一個獨特方面是,組織中的每個員工,無論級別或任期,每年都有機會獲得股權贈款。授予後,合夥人將獲得實際的普通股,我們相信這會鼓勵我們的合夥人像公司所有者一樣思考。
我們2020年的全員工參與率調查(參與率為89%)顯示,84%的員工總體參與度,91%的員工表示他們為告訴員工他們在哪裏工作而感到自豪,而Qualtrics XM報告的全球平均水平為80%,93%的員工認為他們可以在公司取得成功。2020年,我們連續第四年被“辛辛那提調查報”評為最適合工作的地方。在過去的四年中,我們每年都獲得特別表彰,包括在2020年被表彰為“有線索的高級管理人員”。
雖然專注於員工的發展一直是我們文化的基石,但在2014年,公司開始了正式的人才管理流程。在過去的7年裏,這一過程已經演變為包括所有關鍵領導職位的年度繼任計劃。在人才管理過程中,除了他們目前職位的傳統年度績效目標外,員工還被要求制定與他們的職業發展相關的發展目標。在年度人才管理會議之後,這些發展目標將成為經理和同事之間教練討論的基礎。我們鼓勵經理們與同事一起創造一個持續的教練環境,他們全年都會就當前的業績和發展抱負進行定期討論。年度人才管理流程確保我們的高級領導團隊保持對整個組織人才深度的洞察,並圍繞助理職業發展進行有意義的討論。多年來,這些人才討論在全公司範圍內產生了引人注目的項目,包括高管見面會、創新實驗室、房地產運營領導力計劃和年度頂級人才薪酬基準。
PECO More(多元文化機會、資源和教育)和PECO NOW(女性網絡機會)這兩個由協會領導的商業資源小組加強了我們強大的文化和包容的承諾。PECO More致力於促進公司、我們服務的社區和商業房地產行業的多樣性和包容性。2020年6月,PECO More主持了一系列22個小組討論,約有50%的員工參加,旨在圍繞多樣性、包容性和公平性“開始”對話。PECO More的項目重點是提供教育,提高認識,並在退伍軍人節、中國新年、黑人歷史月、驕傲月和婦女歷史月舉辦活動。
PECO NOW(女性網絡機會)是一個由協會領導的組織,其使命是通過倡導、支持、獎學金和發展小組委員會為公司的女性提供領導機會。PECO由我們的女性高管於2014年創建,旨在強調培養和提拔更多女性擔任領導職務,目前PECO在組織內經歷了男性和女性的高度參與,並對公司產生了重大影響。在PECO NOW成立之前,公司近50%由女性組成,但這一比例在高層要小得多,只有三名女性擔任副總裁或高級副總裁的職務。從那時起,這一數字增加了兩倍,有9名女性擔任副總裁和高級副總裁職位;3名女性擔任高管,包括公司的總法律顧問、首席會計官和首席營銷官;董事會中有2名女性。
PECO的首字母縮寫-Pride,Energy,Connection,and Opportunity-概述了我們的“文化描述符”,這些描述符描述了我們的整體文化是什麼樣子的。為我們所做的一切感到自豪,為我們的人民感到自豪,為我們的物業感到自豪,幫助我們實現創造卓越的全渠道雜貨店購物體驗和改善社區的使命,一次只有一個購物中心。我們每天帶給工作的能量和熱情讓我們不斷前進。我們與彼此、我們的投資者、我們的鄰居和我們的社區的聯繫使我們有理由繼續推動這一使命。我們利用機遇--學習、產生影響、建立聯繫--這使我們的業務不斷增長。這些都是定義我們是誰的東西。但是,我們如何保持這種強烈的自豪感、驚人的精力、獨特的人脈和對機會的渴望呢?我們踐行我們的核心價值觀。
PECO的核心價值觀“做正確的事”、“不斷學習”、“玩得開心、做得更好”、“想大做小”,為我們做出的每一個決定和遇到的每一個障礙提供了路線圖。它們是可操作的指導方針,指導我們如何
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希望團隊中的每個人都能循規蹈矩,開展業務。當我們按照這些價值觀生活時,我們創造了一種驕傲、活力、聯繫和機會的文化-這種文化最終將實現我們的使命。
“不斷學習”是我們的核心價值觀之一。我們為擁有業內最好的團隊感到非常自豪,並投入大量精力幫助我們的員工繼續學習和成長。我們獨特的PECO大學成立於2007年,是一個專注於職業發展的項目,旨在為我們的同事提供教育機會。PECO的成功有賴於在購物中心行業的各個領域擁有卓越水平的內部專業知識。PECO大學為我們的同事創造了機會,讓他們與其他渴望實現職業目標的人分享他們的經驗和知識。PECO大學的教育課程曾經主要以課堂和體驗式學習的形式提供,現在已經隨着學習者的需求而發展,今天許多教育課程都是虛擬的或在線的、按需提供的課程。從2020年末一直持續到2021年初,我們推出了一個標誌性的新興領導力項目-高管風采,以適應虛擬環境,為20名員工進行了為期5個月的全面學習之旅。
我們堅信保持透明和公開溝通的文化。我們通過定期的內部溝通來促進這一點,這種內部溝通鼓勵員工投入、信息共享和團隊建設。內部溝通計劃包括:退房通道雙月內部時事通訊,名為PECONet的綜合內部網站,以及每週團隊新聞電子郵件。員工還有機會在辦公室和Microsoft Teams Live(針對遠程工作的員工)每月舉行的全員工市政廳會議上與公司整個領導團隊進行互動,並向他們提問。內部溝通計劃還與協理資源小組、人力資源和領導團隊密切合作,計劃、促進和溝通全年的一系列網絡、團隊建設、教育和娛樂活動,包括領導力周和客户服務周等活動。
每年,我們都會主辦一次年度會議,讓員工能夠直接聽取公司領導層關於我們的業績、目標和戰略的意見。我們主辦外部演講者以促進相關行業主題的討論,並由內部主題專家主持教育圓桌會議。2021年2月,我們圍繞建立聯繫、強化核心價值觀這一共同主題,舉辦了為期一週的系列學習發展機會。我們的同事能夠參與互動項目,如通過設計納入,利用意識和無意識來影響行為,以及與公司最新的兩名董事會成員進行便利的演示。公司的學習活動為員工提供了了解他們的角色和職責如何直接影響公司業績和增長所需的信息。
我們認識到員工的健康、安全和環境福利的重要性,並致力於提供和維護健康的工作環境。我們的“超越福利”健康計劃關注員工的情感、身體和財務健康。我們與外部合作伙伴一起提供一個完整的健康平臺,為生物特徵篩查結果、預防性護理和基於活動的項目(如步數、營養跟蹤和鍛鍊活動紀要)提供健康儲蓄賬户獎勵。在過去的一年裏,為了讓遠程員工參與進來,我們舉辦了六場健康挑戰賽,個人和團隊可以通過贏得跟蹤步數、鍛鍊活動和用水量的比賽來賺取獎勵美元。這些努力促進了我們的同事對健康和預防保健的持續奉獻,因此,我們被Healthiest Employers LLC評為2020年“俄亥俄州最健康的僱主”之一,並在2021年獲得醫療互助支柱獎(Medical Mutual Pillar Award)。
企業責任
做一個負責任的企業公民一直是我們戰略不可或缺的一部分。我們的方法特別強調環境管理、社會責任以及公司治理和合規。我們相信,我們的企業責任倡議對我們的成功至關重要,我們專注於旨在為所有利益相關者帶來長期、積極影響的行動。
社會責任
PECO的文化是由我們的團隊與彼此以及我們生活和工作的社區之間的聯繫推動的。PECO More(多元文化機會、資源和教育)、PECO Now(女性網絡機會)和PECO社區夥伴關係等由合作伙伴牽頭的計劃為我們的團隊提供了在公司、行業和社區內部實現積極變革的機會。由於我們對員工的承諾,PECO連續五年被Enquirer Media(《辛辛那提問詢報》的出版商)評為“最佳工作場所”。
·PECO More致力於促進PECO、我們服務的社區和商業房地產行業的多樣性和包容性,並採用多管齊下的方法,包括教育和意識、社區和行業合作、內部參與、招聘和以指標為導向的問責。
·PECO現在的使命是通過倡導、支持、獎學金和發展為PECO的女性提供領導機會,該公司正在努力培養和關注我們行業的女性領導者。自該組織成立以來,PECO的女性領導層人數增加了兩倍。目前,我們有九名女性擔任副總裁或更高級別的職位,其中包括三名女性高管;我們還有兩名女性在我們的董事會擔任獨立董事。
·PECO社區夥伴關係致力於鼓勵社區參與,並將員工與對他們重要的事業聯繫起來,為各個級別和不同地點的員工提供參與的機會。
環境管理
PECO致力於成為能源和水資源效率、替代能源、廢物管理和其他有助於我們保護環境的倡議方面的行業領先者。
我們的ESG團隊包括物業管理、建築和風險管理員工,他們在我們的投資組合中積極研究和實施全國範圍內的節能和環保項目,並得到我們整個管理團隊的全力支持和積極參與。我們的團隊專注於從水到水的多個項目的快速增長
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節能到高效的機械和電氣系統。以下是這些項目及其部分成果的概述:
·PECO安裝了約1290萬平方英尺的白色反光屋頂,每年減少360萬千瓦時;
·自2010年以來,PECO安裝了超過11270噸高效暖通空調機組(包括更換效率較低的遺留機組),每年減少1680萬千瓦時;以及
·到2019年,我們在195個購物中心的室外照明計劃,加上安裝了11,330盞室內高效T-8、T-5和LED燈,每年減少了約950萬千瓦時的能源消耗。室外照明計劃將該計劃中購物中心的室外照明能耗降低了約83%。
這些計劃反映了我們的Green Options團隊率先推出的最初計劃,該團隊現在專注於各種其他計劃,以進一步降低PECO的能源消耗和環境影響,包括:
·擴大PECO的第三方太陽能項目,為鄰國提供效率更高、成本更低的替代能源;
·將LED技術應用於塔式標牌、停車場和建築物照明等共用區域;
·為所有員工提供ESG培訓和有效綠色技術的應用;
·繼續擴大電動汽車充電站基礎設施;以及
·使用人工智能技術進行財產檢查。
公司治理與合規
PECO對誠信經營有着既定的承諾。我們的核心價值觀之一是:“做正確的事”。這一核心價值觀根植於我們的文化之中,並反映在我們致力於按照最高道德標準和遵守所有法律和法規要求開展所有活動的承諾中。
我們致力於做正確的事情,這意味着我們渴望以正確的方式開展業務,這需要防止、發現和解決潛在的道德和法律違規行為。我們有許多工具可以幫助我們的員工確保他們的行為和行動反映PECO的價值觀。
PECO尋求在公司治理中實施最佳實踐。PECO在董事會的指導下運作,董事會負責監督PECO的運營。我們的董事會由八名成員組成,其中七名獨立任職。董事會通過了商業行為和道德準則,為我們的聯營公司、高級管理人員和董事提供道德行為準則。我們的所有員工和高級職員都必須完成關於我們的商業行為和道德準則以及我們的內幕交易政策的培訓。
有關我們公司治理概況的更多信息,請參閲“管理-公司治理概況”。
企業責任報告
我們每年發佈一份企業社會責任報告,詳細介紹我們各種類別的倡議,包括環境責任、社區參與、多樣性和包容性以及夥伴參與。該報告可在我們的網站上查閲。我們的2019年報告是根據GRI標準核心選項編寫的。本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。
GRESB參與
PECO參與了GRESB(全球房地產可持續性基準)房地產評估,這是一個投資者驅動的全球ESG基準和報告框架,我們的許多上市REIT同行都使用了這一基準和報告框架。我們的2020 GRESB評分將於今年晚些時候公佈。
主要執行辦公室
我們的公司總部位於俄亥俄州辛辛那提北湖大道11501號,郵編為45249,是我們進行大部分管理、租賃、建築和投資活動以及會計和財務等行政職能的地方。此外,我們在佐治亞州亞特蘭大和猶他州帕克城設有兩個地區辦事處。
政府監管
遵守各種政府法規會對我們的業務產生影響,包括我們的資本支出、收益和競爭地位。這些政府法規的影響可能會對我們的業務產生重大影響。我們因監督和採取行動遵守適用於我們業務的政府法規而產生成本,這些法規包括但不限於:聯邦證券法律法規;房地產投資信託基金(REIT)和其他税收法律法規;環境、健康和安全法律法規;地方分區、使用和其他與房地產相關的法規;以及修訂後的1990年美國殘疾人法案(ADA)。請參閲本招股説明書中的“風險因素”,以討論我們面臨的重大風險(包括與政府法規相關的、對我們的競爭地位具有重大意義的風險),並參閲本招股説明書中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”,以及我們的合併財務報表和附註,以討論與評估我們的財務狀況和經營結果相關的重要信息(包括,在重要程度上,遵守政府法規可能對我們的資本支出和收益產生的影響)。
126


法律程序
我們不時地參與在我們正常業務過程中發生的法律訴訟。我們目前並未參與任何我們不在責任保險範圍內的法律程序,或其結果合理地可能對我們的運營結果或財務狀況產生重大影響,我們也不知道政府當局正在考慮進行任何此類法律程序。

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管理
董事
目前,我們的董事會由八名董事組成。根據納斯達克規則的定義,我們八名董事中的七名以及審計委員會和薪酬委員會的所有成員都是“獨立的”。納斯達克獨立性標準規定,要符合獨立董事的資格,除了滿足某些明確的標準外,董事會必須肯定地確定,董事在履行董事職責時,不存在幹擾獨立判斷行使的關係。董事會已經確定,按照納斯達克的定義,我們的每一位非僱員董事都是“獨立的”。
我們的董事每年由我們的股東選舉產生,任期至下一次年度會議或其繼任者被正式選舉併合格為止。此次發行後,我們的下一次股東年會將於2022年舉行。我們的官員由董事會酌情決定。
以下是截至本文件之日我們現任董事的某些信息:
傑弗裏·S·愛迪生
主席
自2009年以來擔任董事
61歲
愛迪生先生自2009年12月以來一直擔任我們的董事會主席兼首席執行官,並於2017年10月至2019年8月擔任總裁。愛迪生還曾在2016年4月至2019年10月REIT III與PECO合併期間擔任REIT III董事會主席兼首席執行官,並從2013年至2018年11月與PECO合併期間擔任Phillips Edison Grocery Center REIT II(REIT II)董事會主席兼首席執行官。愛迪生是菲利普斯·愛迪生有限合夥公司(Phillips Edison Limited Partnership,簡稱PELP)的聯合創始人,自1995年以來一直擔任該公司的負責人。在創立菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)之前,愛迪生在1993年至1995年擔任高級副總裁,1991年至1993年在國家銀行的南查爾斯房地產公司(South Charles Realty Corporation)擔任副總裁。愛迪生先生於1987年至1990年受僱於摩根士丹利房地產公司,並於1984年至1987年受僱於陶布曼公司。愛迪生先生擁有高露潔大學數學和經濟學學士學位和哈佛大學工商管理碩士學位。

導致董事會推薦愛迪生先生擔任董事的最重要因素包括他的領導技能、正直、判斷力、對PECO的瞭解、他在PECO、REIT II和REIT III擔任董事和首席執行官的經驗,以及他在商業房地產方面的專業知識。
趙小蘭(Leslie T.Chao)
首席獨立董事
自2010年以來擔任董事
64歲
趙先生自二零一零年七月起擔任董事,並自二零一七年十一月起擔任首席獨立董事。他於2008年從切爾西地產集團(Chelsea Property Group,Inc.)首席執行官一職退休,該公司是一家在紐約證交所上市的購物中心房地產投資信託基金(REIT),業務遍及美國、亞洲和墨西哥(現為Simon Property Group(紐約證券交易所代碼:SPG)的一部分),此前曾擔任總裁兼首席財務官。自2009年以來,他一直是總部位於倫敦的Value Retail PLC的董事會成員;自2012年以來,他是由私人持股的零售物業所有者/開發商Value Retail China組成的實體的聯合創始人和董事長。2005年至2008年,他是香港第一家公開上市和最大的房地產投資信託基金領滙(Link REIT)董事會的首任成員。在他職業生涯的早期,趙小蘭曾供職於漢諾威製造商公司(現在是摩根大通的一部分),並於1987年在銀行控股公司財務部擔任副總裁。他擁有哥倫比亞大學的MBA學位和達特茅斯學院的AB學位,在達特茅斯學院,他是總統領導委員會和霍普金斯藝術中心顧問委員會的成員。他的總部設在紐約市。

促使董事會推薦趙先生擔任董事的最重要因素包括他豐富的國內和國際商業地產專業知識、會計和財務管理專業知識、上市公司董事經驗、誠信、判斷力、領導技能以及獨立於管理層和我們的關聯公司。
伊麗莎白·O·費舍爾
自2019年以來擔任董事
61歲
費舍爾於1998年加入高盛有限責任公司(Goldman Sachs&Co.LLC),最近擔任的職務是2010年至2019年5月退休前擔任銀行債務組合集團董事總經理,負責管理槓桿融資牽頭的銀團貸款。她還曾擔任高盛(Goldman Sachs)全公司美洲女性網絡(Women‘s Network for the America)聯席主管四年。在加入高盛之前,她在加拿大帝國商業銀行(CIBC)的槓桿融資、銀團和風險管理部門擔任過各種職位。費舍爾的職業生涯始於畢馬威會計師事務所(KPMG LLP)。她擁有高露潔大學的文學學士學位和紐約大學的工商管理碩士學位。
導致董事會推薦費舍爾女士擔任董事的最重要因素包括她的財務和投資專長、領導技能、正直、判斷力以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
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小保羅·J·梅西(Paul J.Massey,Jr.)
自2010年以來擔任董事
61歲
梅西於1983年在曼哈頓中城的Coldwell Banker Commercial Real Estate Services(現在的世邦魏理仕)開始了他的職業生涯,先是擔任市場研究部主管,然後是一名投資銷售經紀人。他與合夥人Robert A.Knakal共同創立了Massey Knakal Realty Services,該公司成為紐約市最大的投資房地產銷售經紀公司,Massey先生曾擔任該公司的首席執行官。梅西·納卡爾房地產服務公司(Massey Knakal Realty Services)擁有250名銷售專業人員,為20多萬名業主提供服務,被全國性的獨立房地產分析提供商CoStar Group評為紐約市交易量最大的房地產銷售公司。Massey Knakal的年銷售額超過40億美元,也被評為美國最大的私營房地產經紀公司之一。2014年12月31日,梅西·克納卡爾(Massey Knakal)被出售給全球商業地產公司高緯物業(Cushman&Wakefield,Inc.),梅西擔任高緯物業紐約投資銷售部總裁至2018年4月。2018年7月,梅西先生在紐約市創立了房地產經紀公司B6 Real Estate Advisors,目前擔任該公司首席執行官。2007年,梅西獲得了享有盛譽的紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York,簡稱REBNY)路易斯·B·斯馬德貝克經紀人認可獎(Louis B.Smadbeck Broker Recognition Award)。梅西先生還擔任REBNY道德和商業實踐小組委員會主席、REBNY商業董事會董事、羅克斯伯里拉丁語學校董事會主席,以及許多其他委員會的主席或成員。2014年7月至2017年8月,他擔任菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT II,Inc.的董事。梅西先生擁有高露潔大學經濟學學士學位。
導致董事會推薦梅西先生擔任董事的最重要因素包括他的正直、判斷力、領導能力、廣泛的商業地產專業知識、對我們公司的熟悉程度以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
斯蒂芬·R·誇佐
自2013年以來擔任董事
61歲
誇佐先生是Pearlmark Real Estate,L.L.C.的聯合創始人兼首席執行官。1991年至1996年,誇佐先生擔任股票機構投資者公司(Equity Institution Investors,Inc.)總裁,該公司是投資者薩姆·澤爾(Sam Zell)的私人控股公司Equity Group Investments,Inc.的子公司。誇佐先生負責籌集股權資本,並提供與該公司的房地產投資有關的各種投資組合管理服務,包括機構機會基金和公共房地產投資信託基金(Public REITs)。在加入Zell組織之前,Quazzo先生在高盛公司的房地產部門任職,擔任副總裁,負責該公司在中西部的房地產投資銀行業務。Quazzo先生擁有哈佛大學的文學學士和工商管理碩士學位,他曾在哈佛大學擔任該學院校友會董事和該商學院院長顧問委員會成員。他是城市土地研究所(ULI)的受託人,ULI基金會的受託人和前主席,養老金房地產協會的成員,以及伊利諾伊州的持牌房地產經紀人。此外,Quazzo先生目前擔任萬豪度假全球公司(紐約證券交易所代碼:VAC)的董事,並曾擔任ILG,Inc.(納斯達克股票代碼:ILG)的董事至2018年9月,以及喜達屋酒店及度假村國際集團(NYSE:HOT)的董事至2016年9月。他還是一些非營利性組織的成員,包括拉什大學醫學中心、芝加哥交響樂團捐贈基金、芝加哥公園基金會和迪爾菲爾德學院。
促使董事會推薦Quazzo先生擔任董事的最重要因素包括他的商業地產專業知識、投資管理專業知識、上市公司董事經驗、領導技能、誠信、判斷力以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
簡·E·西爾芬
自2019年以來擔任董事
36歲
西爾芬女士是Mayfair Advisors LLC的創始人和所有者,該公司成立於2019年,為客户提供可持續發展和清潔技術投資機會方面的建議。自2015年以來,她還擔任紐約家族理財室Mayfair Management Co.,Inc.的副總裁,負責監督和進行公共和私人投資。2021年2月,西爾芬被任命為可持續包裝公司Genera Energy Inc.的臨時首席財務官。西爾芬女士的職業生涯始於高盛的投資銀行業務,後來擔任鼓勵資本有限責任公司(Enforge Capital,LLC)副總裁。她擁有賓夕法尼亞大學的文學學士學位和哈佛大學的公共政策碩士和工商管理碩士學位。
促使董事會推薦Silfen女士擔任董事的最重要因素包括她的投資經驗、清潔技術和可持續發展專業知識、誠信、判斷力以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
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約翰·A·斯特朗
自2018年以來擔任董事
60歲
自2010年7月以來,斯特朗博士一直擔任Bankers Financial Corporation的董事長兼首席執行官,該公司是一家多元化的金融服務公司,為保險公司提供索賠、保單和洪災產品的外包解決方案;為貸款人提供保險跟蹤;為小企業提供人力資源解決方案;為消費電子產品和新住宅提供擔保;為物業、企業和建築商提供保險和維護服務;以及保釋擔保債券。2005年至2010年,他擔任格林斯伯勒放射學公司總裁兼執行合夥人。自2007年以來,斯特朗博士一直擔任銀行家金融公司的董事會成員。2017年5月至2018年11月,菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT II,Inc.併入PECO時,他曾擔任該公司董事。斯特朗博士擁有杜克大學數學理學學士學位和密歇根州立大學人類醫學院醫學博士學位,並擁有杜克大學放射學住院醫師和研究員資格。
導致董事會推薦斯特朗博士擔任董事的最重要因素包括他的財務和管理專長、判斷力、領導技能以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
格雷戈裏·S·伍德
自2016年以來擔任董事
62歲
伍德先生自2012年6月以來一直擔任核工業領先服務提供商EnergySolutions,Inc.的執行副總裁兼首席財務官。在此之前,伍德先生曾在許多上市和私營公司擔任首席財務官,包括Actian Corporation、Silicon Graphics、Liberate Technologies和InterTrust Technologies。伍德先生在2011年10月至2013年10月期間擔任施坦威樂器公司的董事,並在該公司擔任審計委員會主席。伍德先生以前是一名註冊會計師,擁有聖地亞哥大學的會計工商管理學士學位和舊金山大學法學院的法學博士學位。
導致董事會推薦伍德先生擔任董事的最重要因素包括伍德先生的會計和財務管理專業知識、上市公司董事經驗、誠信、判斷力以及獨立於管理層和我們的附屬公司。
公司治理概況
我們以一種我們認為與股東利益緊密一致的方式構建了我們的公司治理結構。我們公司治理結構的顯著特徵,我們預計將在此次發行完成後生效,包括以下內容:
·我們的董事會不會被分類,我們的每位董事每年都要進行選舉,我們的章程將規定,除非我們事先得到股東的批准,否則我們不能選擇受允許我們對董事會進行分類的MgCl條款的約束;
·我們有完全獨立的審計、薪酬和提名以及公司治理委員會;
·根據美國證交會適用的法規,我們至少有一名董事有資格成為“審計委員會財務專家”,審計委員會的所有成員都具備符合納斯達克上市標準的財務知識;
·我們已選擇退出MgCl中的企業合併和控股權收購法規;
·我們將不會有股東權利計劃,如果董事會在根據適用法律履行職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過一項權利計劃,我們未來將不會通過一項股東權利計劃,除非(I)得到我們股東的批准,或(Ii)在計劃通過後12個月內尋求股東的批准;
·我們的任何董事或股東(或他們各自指定的人)都無權被提名進入董事會;
·我們將採取股權政策,要求每位非僱員董事、首席執行官和彼此任命的高管擁有一定數量的公司特定股權;
·馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院,或如果該法院沒有管轄權,則美國馬裏蘭州地區法院巴爾的摩分部將是某些索賠的唯一和獨家法庭;
·我們的章程將規定,如果任何此類修改、廢除或採納以有權就此事投贊成票的多數票通過,我們的股東可以修改或廢除我們的章程中的任何條款,並通過新的章程;以及
·雖然OP單位的持有者有一定的批准權,包括控制權變更交易,但我們必須在任何此類投票中投票我們擁有的全部OP單位,投票比例與我們的股東在與此類交易有關的股東大會上投票的比例相同。本次發行生效後,截至2021年6月30日,我們將直接或間接控制89.2%的OP單位。
我們的董事通過出席董事會和他們所服務的委員會的會議,以及通過補充報告和溝通來了解我們的業務。我們的獨立董事預計將在沒有公司高管或非獨立董事在場的情況下定期在執行會議上開會。
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董事會領導結構
董事會相信,董事會應有彈性定期(I)釐定最適合本公司的領導架構及(Ii)檢討該架構以決定其是否繼續為本公司及其股東服務。董事會認為,目前的領導結構(愛迪生先生同時擔任首席執行官和董事會主席)在強有力的管理領導和首席獨立董事的適當監督之間提供了運作良好和有效的平衡。董事會認為,這是指導公司並保持實現我們的業務目標和提高股東價值所需的重點的最佳結構。作為董事會主席,愛迪生先生主持董事會和股東會議,監督會議議程的制定和向董事會傳播有關公司的信息,並代表公司參加公共活動。
由於董事長是本公司的僱員,董事會從其獨立董事中選出一名首席獨立董事。趙先生自2017年11月起擔任我們的首席獨立董事。董事長兼首席執行官定期與首席獨立董事就董事會事務、董事會議程和公司面臨的問題進行磋商。此外,首席獨立董事:(I)擔任董事會主席與獨立董事之間的主要聯絡人;(Ii)主持主席缺席的所有董事會會議,包括獨立董事的執行會議;及(Iii)履行董事會可能指派的其他職責。我們的首席獨立董事也有權召集董事會的獨立董事會議。
董事會委員會
本次發售完成後,我們的董事會將有三個常設委員會:審計委員會、薪酬委員會以及提名和公司治理委員會。各委員會的主要職能簡述如下。此外,我們的董事會可能會不時設立其他委員會,以促進我們的董事會監督我們公司的業務和事務的管理。每個委員會的章程都可以在我們的網站上查閲,網址是:www.Phillipsedison.com/Investors/治理部。本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。各委員會現任主席和成員名單如下:
審計委員會賠償委員會提名和公司治理委員會
趙小蘭(Leslie T.Chao)椅子會員
伊麗莎白·O·費舍爾會員椅子
小保羅·J·梅西(Paul J.Massey,Jr.)會員會員
斯蒂芬·R·誇佐會員
簡·E·西爾芬會員
約翰·A·斯特朗椅子
格雷戈裏·S·伍德會員
審計委員會-審計委員會的主要職能是協助董事會履行其職責,監督本公司的獨立註冊會計師事務所,審查將提供給我們的股東和其他人的財務信息,監督管理層建立的財務報告內部控制制度,以及監督我們的審計和財務報告程序。審計委員會還負責監督我們遵守適用的法律和法規,併為我們的業務道德行為建立程序。董事會已認定趙先生符合美國證券交易委員會(SEC)適用法規所界定的“審計委員會財務專家”資格,且審計委員會所有成員均具備符合納斯達克上市標準的財務知識。
薪酬委員會-薪酬委員會的主要職能是通過評估和批准董事和高管的薪酬計劃、政策和計劃,履行董事會對董事和高管薪酬的責任。薪酬委員會還負責(I)審查和討論要求包括在公司10-K年度報告中的薪酬討論和分析(CD&A),(Ii)向董事會建議是否應將CD&A包括在該年度報告中,以及(Iii)提供符合適用的聯邦證券法律法規的薪酬委員會報告,以納入公司的10-K年度報告。
提名和公司治理委員會-2021年6月14日,董事會成立了提名和公司治理委員會,根據納斯達克上市標準確定,該委員會完全由獨立董事組成。我們通過了提名及企業管治委員會章程,詳述提名及企業管治委員會的主要職能,包括(I)物色合資格的董事候選人並向董事會推薦,並在股東周年大會上推薦獲提名人當選為董事;(Ii)檢討涉及董事會一般運作的事宜,包括董事會規模及組成、委員會組成及架構,並提出建議;(Iii)向董事會推薦董事會各委員會的提名人選;(Iv)按需要協助評估董事會的表現。(V)監督董事會對管理層的評估;及(Vi)審核並就修訂企業管治指引向董事會提出建議。陳馮富珍(Elizabeth O.Fisher)已獲委任為主席,趙小蘭(Leslie T.Chao)及小保羅·J·梅西(Paul J.Massey,Jr.)已獲委任為提名及企業管治委員會成員。
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公司治理準則
董事會通過了公司治理準則,這些準則可在我們的網站www.Phillipsedison.com/Investors/治理處查閲。本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。
商業行為和道德準則
董事會通過了一項商業行為和道德準則,適用於我們所有的董事、高級管理人員和同事,包括我們的主要高管、主要財務人員和主要會計人員。商業行為和道德準則可在我們的網站www.Phillipsedison.com/Investors/治理處獲得。如果“商業行為和道德規範”有任何變化,我們的網站上將提供修訂版。本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。
董事會在風險監管中的作用
雖然日常風險管理主要由我們的管理團隊負責,但董事會負責對我們的風險管理活動進行戰略規劃和全面監督。董事會(包括其審計委員會)積極參與監督太平洋經濟合作公司的風險管理,途徑包括:(I)監督我們的執行人員、我們的子公司和聯營公司;(Ii)審查和批准與相關方的所有交易;(Iii)審查和討論提交給董事會及其委員會的定期報告,包括關於物業運營數據的管理報告、債務契約的遵守情況、實際和預計的財務業績、遵守我們的章程和公司治理準則的要求,以及與我們業務有關的各種其他事項;(Iii)審查和討論提交給董事會及其委員會的定期報告,包括關於物業運營數據的管理報告、債務契約的遵守情況、實際和預計的財務結果、遵守我們的章程和公司治理準則的要求,以及與我們的業務相關的各種其他事項;(Iv)檢討及討論本港獨立註冊會計師事務所就各方面潛在風險向核數委員會提交的定期報告。董事會的薪酬委員會還評估高管薪酬風險並對其進行平衡,使公司高管不會受到激勵而採取給公司帶來不必要風險的行動。
薪酬委員會連鎖與內部人蔘與
在2020年內,薪酬委員會沒有成員是PECO的高級人員或僱員,也沒有成員是PECO的前高級人員,也沒有參與根據S-K規則第404項要求披露的任何涉及PECO的關聯方交易。在2020年期間,我們的高管均未在董事會或薪酬委員會任職,也沒有任何其他實體的高管曾或曾擔任董事會或薪酬委員會成員。
董事薪酬
我們的董事薪酬計劃旨在提供全面的薪酬方案,使PECO能夠吸引和留住合格和經驗豐富的董事,並通過將董事薪酬的很大一部分納入我們的普通股股票,使我們董事的利益與我們股東的利益保持一致。非僱員董事薪酬由薪酬委員會釐定。
根據獨立薪酬顧問的意見並與公司為應對新冠肺炎對我們業務的潛在影響而採取的緊縮措施相一致,薪酬委員會於2020年5月5日批准了以下2020年的非僱員董事薪酬計劃,該計劃比2019年減少了10.0%:年度現金預聘金51,525美元和年度股權預留金51,525美元。薪酬委員會還批准了首席獨立董事、審計委員會主席和薪酬委員會主席的年度現金預留金為10,300美元,自2019年以來保持不變。此外,董事可獲發還與親自出席會議有關的合理自付費用。年度股權保留金在授予日一週年時授予,但須在該日之前繼續服務。
我們採取了一項股票所有權政策,自我們的普通股首次在全國證券交易所上市之日起生效,要求每位非僱員董事在該日期或他或她成為董事之日(以較早者為準)的五年內,擁有任何特定股權的組合,這些權益的總市值至少是每位非僱員董事年度現金預留金價值的四倍。
2020非僱員董事薪酬表
下表列出了2020年期間任何時候任職的董事會成員(愛迪生先生除外)的薪酬,其作為執行幹事的薪酬載於薪酬彙總表。
以現金形式賺取或支付的費用(美元)
股票獎勵(元)(1)(2)
所有其他補償(元)(3)
總計(美元)
趙小蘭(Leslie T.Chao)
74,98851,5291,071127,588
伊麗莎白·O·費舍爾(4)
54,38877,289250131,927
小保羅·J·梅西(Paul J.Massey,Jr.)
54,38851,5291,071106,988
斯蒂芬·R·誇佐
54,38851,5291,071106,988
簡·E·西爾芬(4)
54,38877,289250131,927
約翰·A·斯特朗
59,53851,529745111,812
格雷戈裏·S·伍德
54,38851,5291,071106,988
大衞·W·加里森(5)
31,36357931,942
(1)代表根據FASB ASC主題718計算的2020年向我們董事發放的限制性股票獎勵的公允價值合計,不包括與基於服務的歸屬條件相關的任何估計沒收。本欄中報告的金額反映了這些限制性股票獎勵的會計成本,與可能收到的實際經濟價值不符。
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獲獎時的導演。計算這些金額時使用的假設包括在我們截至2020年12月31日的年度財務報表的附註14中,也包括在本招股説明書的其他地方。
(2)截至2020年12月31日,趙先生、梅西先生、Quazzo先生和Wood先生分別持有2,167股未歸屬限制性股票,斯特朗先生持有1,963股未歸屬限制性股票,MSE各持有1,963股。費舍爾和西爾芬持有2944股未歸屬限制性股票。
(3)代表就未歸屬的限制性股票支付的分派。
(4)MSES。費舍爾和西爾芬於2019年11月1日開始在我們的董事會任職,當時我們的董事獲得了2019年的董事股票獎勵。因此,我們的薪酬委員會向每一位MSE額外發放了981股限制性股票。Fischer和Silfen在2020年為他們提供了部分服務,以補償他們之前的部分服務年限。
(5)加里森先生自2020年6月17日起從董事會退休。
2021年非僱員董事薪酬計劃
現金補償
2021年6月,關於此次發行,我們的薪酬委員會批准了對我們董事薪酬計劃的某些修訂。根據修訂後的董事薪酬計劃,自我們的普通股首次在全國證券交易所上市之日起生效,每位非僱員董事有權獲得相當於6萬美元的年度現金預聘金。此外,委員會成員和主席以及我們的首席獨立董事有權獲得以下額外的年度現金聘用金(視情況而定):
·審計委員會主席:25000美元
·薪酬委員會主席:15000美元
·提名和治理委員會主席:15000美元
·審計委員會非主席成員:15000美元
·非主席薪酬委員會成員:10000美元
·非主席提名和治理委員會成員:10000美元
·首席獨立董事:4萬美元
股權補償
除了現金預留,從我們的2022年股東年會開始,在股東年會上首次成為董事的每一位非僱員董事,以及在年會之後繼續擔任董事的每一位人士,都將在年會當天收到一份限制性股票贈與,其金額相當於11萬美元除以我們普通股在授予日的收盤價。每項年度授予將於(I)授予日期後的下一次股東年會日期或(Ii)授予日期的一週年當日(以較早者為準)全數授予,但須受董事繼續任職至歸屬日期的限制。
董事掛牌授權書
關於本次發售,董事會授權本公司以3390股限制性股票的形式向除愛迪生先生以外的每位董事授予上市股權授予。這些限制性股票獎勵將受制於我們的普通股在納斯達克上市後生效。
授予我們董事的限制性股票獎勵將在授予日期的18個月週年日授予50%的獎勵,並在授予日期的36個月週年日授予50%的獎勵,但條件是承授人繼續服務至適用的歸屬日期。
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行政主任
以下是截至以下日期我們現任高管的某些信息:
傑弗裏·S·愛迪生
董事長兼首席執行官
61歲
愛迪生先生自2009年12月起擔任PECO董事會主席兼首席執行官,並於2017年10月至2019年8月擔任總裁。Edison先生還曾在2016年4月至2019年10月REIT III與PECO合併之日期間擔任REIT III董事會主席兼首席執行官,並從2013年至2018年11月REIT II合併之日擔任REIT II董事會主席兼首席執行官。愛迪生是PELP的聯合創始人,自1995年以來一直擔任該公司的負責人。在創立菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)之前,愛迪生在1993年至1995年擔任高級副總裁,1991年至1993年在國家銀行的南查爾斯房地產公司(South Charles Realty Corporation)擔任副總裁。愛迪生先生於1987年至1990年受僱於摩根士丹利房地產公司,並於1984年至1987年受僱於陶布曼公司。愛迪生先生擁有高露潔大學數學和經濟學學士學位和哈佛大學工商管理碩士學位。
德文·I·墨菲
總統
61歲
墨菲先生自2019年8月以來一直擔任我們的總裁。在此之前,他從2013年6月加入本公司至2019年8月擔任我們的首席財務官。在2013年加入菲利普斯·愛迪生(Phillips Edison)之前,墨菲在摩根士丹利(Morgan Stanley)和德意志銀行(Deutsche Bank)擔任了27年的投資銀行家和高級領導職務。他曾擔任德意志銀行(Deutsche Bank)房地產投資銀行業務全球主管。他的德意志銀行團隊為客户執行了500多筆各類交易,總交易額超過4000億美元,其中包括首次公開發行(IPO)、合併和收購、普通股發行、擔保和無擔保債券發行,以及債務和股權的私募。墨菲先生於1986年在摩根士丹利開始他的銀行業生涯,並擔任過多個高級職位,包括副董事長、美國房地產投資銀行業務聯席主管和房地產私人資本市場部主管。他還曾在摩根士丹利房地產基金(Morgan Stanley Real Estate Funds)投資委員會任職,摩根士丹利房地產基金是一系列全球房地產基金,管理着超過350億美元的資產。在摩根士丹利工作的20年間,墨菲和他的團隊執行了無數的資本市場和併購交易,包括許多行業定義的交易。墨菲先生在紐約證券交易所上市的房地產服務公司Grubb and Ellis出售給BGC Partners之前擔任該公司的董事,在剝離交易之前擔任標準普爾500指數公司公寓投資和管理公司(AIV)的董事。墨菲先生目前擔任公寓收入房地產投資信託基金公司(AIRC)的獨立董事,該公司是一家在紐約證券交易所上市的公寓房地產投資信託基金,並在AIRC的審計、薪酬和提名委員會任職。他也是CoreCivic(CXW)的獨立董事。, 一家在紐約證券交易所上市的公司,在懲戒和拘留管理方面提供多元化的政府解決方案。他在CXW的審計和風險委員會任職。墨菲先生以優異的成績獲得威廉與瑪麗學院的英語和歷史文學學士學位和密歇根大學的工商管理碩士學位。
羅伯特·F·邁爾斯
首席運營官兼執行副總裁
48歲
邁爾斯先生自2010年10月以來一直擔任我們的首席運營官。邁爾斯先生於2003年加入PECO,擔任高級租賃經理,2005年晉升為區域租賃經理,2006年成為租賃副總裁。他於2009年被任命為租賃和運營高級副總裁,並於2010年被任命為首席運營官。在加入PECO之前,邁爾斯在股權投資集團(Equity Investment Group)工作了六年,1997年開始擔任該集團的物業經理。他於1998年至2000年擔任運營總監,並於2000年至2003年擔任租賃重新談判/租賃代理總監。他於1995年在亨廷頓學院獲得工商管理理學學士學位。
約翰·P·考爾菲爾德
首席財務官、高級副總裁兼財務主管
40歲
考爾菲爾德先生自2019年8月以來一直擔任我們的首席財務官、高級副總裁和財務主管。在此之前,他在2016年1月至2019年8月擔任我們的財務高級副總裁,負責財務規劃和分析、預算和預測、風險管理和投資者關係。他在2019年8月至2019年10月REIT III與PECO合併時擔任首席財務官、財務主管和祕書。他於2014年3月加入PECO,擔任負責財務和投資者關係的副總裁。在加入PECO之前,考爾菲爾德先生於2012年2月至2014年3月擔任CyrusOne Inc.(納斯達克市場代碼:CONE)負責財務和投資者關係的副總裁,在公司成功從辛辛那提貝爾公司(紐約證券交易所代碼:CBB)剝離和首次公開募股、建立其資本結構和財務職能以及與投資者和研究分析師進行信息和溝通的創建、定位和戰略方面發揮了關鍵作用。在此之前,他在辛辛那提貝爾公司工作了7年,在財政、財務和會計方面擔任過各種職位,包括助理財務主管和投資者關係總監。考爾菲爾德先生擁有澤維爾大學會計學學士學位和工商管理碩士學位,是一名註冊會計師。
坦尼婭·E·布雷迪
總法律顧問、高級副總裁兼祕書
54歲
布雷迪女士自2015年1月以來一直擔任我們的總法律顧問和高級副總裁,並自2018年11月以來擔任祕書。她於2013年加入PECO,擔任副總裁兼助理總法律顧問。她在商業房地產和公司交易方面擁有超過20年的經驗,包括合資企業和基金成立事宜、資產和實體層面的收購和處置以及相關融資的結構和談判、不良貸款的銷售和購買,以及一般公司事務。她還擁有豐富的商業租賃和銷售回租經驗。在加入PECO之前,Brady女士是位於伊利諾伊州芝加哥的Kirkland&Ellis LLP律師事務所的合夥人。在此之前,她曾在Freeborn&Peters LLP(芝加哥)、King&Spalding LLP(亞特蘭大)和Scoggins&Goodman,P.C.(亞特蘭大)律師事務所擔任助理職位。Brady女士以優異成績從愛爾蘭都柏林的愛爾蘭國立大學法學院獲得民法學士學位,並從芝加哥的德保羅大學法學院獲得法學博士學位。她有執照在伊利諾伊州、佐治亞州、俄亥俄州和猶他州執業。
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薪酬問題探討與分析
概述
被任命的高管-這份薪酬討論和分析描述了我們的薪酬計劃,因為它與我們的被任命的高管或近地天體(NEO)有關。2020年,我們任命的高管包括:
·董事會主席兼首席執行官傑弗裏·S·愛迪生(Jeffrey S.Edison);
·德文·I·墨菲(Devin I.Murphy),總統;
·首席運營官兼執行副總裁羅伯特·F·邁爾斯(Robert F.Myers);
·首席財務官、高級副總裁兼財務主管約翰·P·考爾菲爾德(John P.Caulfield);以及
·坦尼婭·E·布雷迪(Tanya E.Brady),總法律顧問、高級副總裁兼祕書。
新冠肺炎影響-我們認識到新冠肺炎疫情將給我們的業務運營帶來的不確定性。2020年初,隨着新冠肺炎疫情影響的發展,薪酬委員會根據管理層的建議,批准將我們首席執行官的基本工資暫時削減25%,將我們其他近地天體的基本工資暫時削減10%,並將董事會的年度薪酬削減10%。基本工資下調的有效期至2021年1月1日。賠償委員會還考慮因新冠肺炎大流行而調整業績指標。然而,薪酬委員會決定,與年中調整目標相反,最好的方法是使用其酌情權評估截至2020年12月31日的一年的管理層業績。在我們的許多同行都在撤回業績指引的時候,薪酬委員會不相信它能提供能夠恰當衡量管理層業績的盈利目標。因此,薪酬委員會在考慮我們的業績與我們2020年的業績目標相比時,考慮到了2021年初新冠肺炎疫情的影響,並決定主要根據我們基於業績的同行的相對基礎來評估公司2020年的業績,以此作為評估業績的合適手段。儘管薪酬委員會在調整後的FFO/FFO/Same-Center NOI和收款方面的表現在我們的同行羣體中名列前茅,但薪酬委員會最終批准了獎金,這是“2020年年度現金激勵計劃”中討論的目標的75%。
固定和風險薪酬要素彙總-下表和圖表反映了NEO薪酬的固定和風險薪酬要素:
元素表格描述
固定補償
基本工資現金
·旨在為高管提供的日常服務提供補償
·提供有保證的現金薪酬,以確保我們高管人才的服務
·根據職責範圍、經驗、績效、貢獻和內部薪酬公平考慮因素確定
·薪酬委員會每年審查一次
變量/
面臨風險
補償
年度獎勵計劃現金獎金
·旨在通過獎勵對照關鍵年度戰略目標衡量的業績,激勵高管實現公司和個人的短期目標,從而鼓勵個人和公司業績出眾
·2020年公司業績指標調整後為每股淨收益目標和同中心噪聲增長,這些指標在新冠肺炎大流行期間沒有調整
長期激勵計劃基於時間的限制性股票單位
·薪酬委員會認為,每位高管薪酬的很大一部分應以長期股權激勵的形式
·旨在鼓勵管理層在長期內創造股東價值;股權獎勵的價值直接與我們普通股的價值隨時間的變化掛鈎
·2020年的獎勵是60%的基於業績的限制性股票單位(或經營合夥企業單位)和40%的基於時間的限制性股票單位(或經營合夥企業單位)
·根據2018年LTIP計劃授予的基於業績的LTIP獎勵被視為在2020年12月31日之前根據業績獲得的最高收入,但由於自業績期初以來每股資產淨值(NAV)下降,因此以目標金額為上限
基於業績的限制性股票單位
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高管薪酬目標和理念
我們高管薪酬計劃的主要目標是:(I)吸引、激勵、獎勵和留住具備成功領導和管理業務所需技能的優秀高管;(Ii)通過將年度現金激勵薪酬與實現可衡量的績效目標掛鈎,實現績效問責;以及(Iii)通過短期和長期激勵薪酬計劃,激勵我們的高管創造價值並實現旨在增加業務價值的財務目標。對於我們的高管來説,這些短期和長期激勵措施旨在通過在我們的財務業績和他們的實際總薪酬之間提供顯著的相關性來實現這些目標。
我們預計將繼續根據財務和個人業績指標的實現情況,通過現金激勵薪酬以及股權薪酬,為我們的高管提供很大一部分薪酬。高管薪酬的這兩個要素與我們股東的利益是一致的,因為最終獲得的薪酬金額將隨着我們的財務業績而變化。我們力求將一貫的理念應用於所有高管的薪酬。
設置高管薪酬
薪酬委員會負責批准我們首席執行官和其他高管的薪酬。在制定高管薪酬時,薪酬委員會會考慮公司的整體表現,包括財務目標的實現情況和個人表現。此外,在新冠肺炎疫情等逆境時期,薪酬委員會將評估高管應對當前挑戰的能力,並將根據他們的表現和反應來考慮近地天體的薪酬。他們還考慮由處境相似的房地產投資信託基金(REITs)為其高管角色支付薪酬。此外,薪酬委員會繼續考慮公司的預期業績和戰略前景、我們高管角色和職責的變化,以及我們高管的預期未來貢獻。薪酬委員會認為,瞭解競爭性市場數據是其決策過程的重要組成部分;雖然這項工作沒有完美地捕捉到我們業務的所有獨特方面,但通常它為高管薪酬決定提供了堅實的基礎。
薪酬委員會的角色-薪酬委員會完全由獨立董事組成,負責審核我們高管的薪酬方案,包括對薪酬的所有要素進行單獨和總體分析。薪酬委員會根據董事會通過的書面章程運作,其中規定薪酬委員會全面負責:
·審查和核準與首席執行官薪酬有關的公司目標和目的,根據這些目標和目的評價首席執行官的業績,並根據這種評價核準首席執行官的薪酬水平;
·審查和批准首席執行官和其他執行幹事的年薪、獎金和股權獎勵以及其他直接和間接福利;
·審查和批准任何僱傭協議、遣散費安排以及控制協議或條款的變更,在每種情況下,在適當的時候和在適當的情況下;以及
·管理公司的股權激勵計劃,以及公司的任何其他股票期權、股票購買、激勵或其他福利計劃,履行這些計劃中規定的職責。
在審核和批准這些事項時,薪酬委員會會考慮其認為適當的事項,包括我們的財務和經營業績、我們的高管和股東的利益協調,以及我們吸引和留住合格和忠誠的個人的能力。薪酬委員會有權調整我們的高管薪酬計劃中使用的績效目標,以考慮到在設定績效目標時沒有預料到的非常、不尋常或不常見的事件和交易。在確定首席執行官的適當薪酬水平時,薪酬委員會在管理層在場的情況下召開會議。關於所有其他高管的薪酬水平,薪酬委員會在除我們的首席執行官以外的所有高管在場的情況下召開會議。我們的首席執行官每年都會與薪酬委員會一起審查其他高管的表現。
薪酬顧問的角色-薪酬委員會聘請FPL Associates L.P.(FPL)就我們2020年的高管薪酬計劃提供指導。薪酬委員會對薪酬顧問的獨立性進行年度評估,以確定該顧問是否獨立。於2020年內,FPL除向薪酬委員會提供服務外,並無向本公司提供其他服務。賠償委員會認定FPL是獨立的,其工作沒有引起任何利益衝突。
基準和同級組比較-薪酬委員會審查來自選定的同業公司組和更廣泛的調查來源的有競爭力的薪酬數據。雖然對我們近地天體的薪酬與調查中類似處境的高管的薪酬和我們同行支付的薪酬的比較有助於薪酬委員會確定薪酬,但薪酬委員會主要根據公司目標和個人表現來評估高管薪酬。
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2020年,審查了以下同齡人組,這些同齡人用於對薪酬實踐進行基準衡量,並與我們競爭人才。我們的管理團隊提出了同業集團公司,經FPL獨立核實後,經薪酬委員會審核通過:
阿卡迪亞房地產信託基金金科房地產公司(Kimco Realty Corporation)美國零售物業公司(Retail Properties of America,Inc.)
Brixmor Property Group Inc.風箏地產集團信託基金Site Centers Corp.(前身為DDR)
聯邦房地產投資信託基金攝政中心公司Weingarten房地產投資者
InvenTrust Properties Corp零售機會投資公司
FPL還向薪酬委員會提交了一份報告,將我們高管的薪酬與全美房地產投資信託協會(National Association of Real Estate Investment Trusts,簡稱NAREIT)的調查數據進行了比較,以評估2020年的薪酬水平。NAREIT的調查包括123家REITs,並提供了REITs的廣泛市場參考,包括零售REITs,其中許多REITs與公司競爭高管人才。
關於高管薪酬的諮詢投票
每年,薪酬委員會在做出與我們任命的高管薪酬以及我們的高管薪酬計劃和政策有關的未來決定時,都會考慮股東對高管薪酬的諮詢投票結果。2020年,股東對我們的高管薪酬計劃表示支持,在我們2020年的年度股東大會上,大約85%的人投票通過了“薪酬話語權”提案。薪酬委員會認為,這一支持歸功於它致力於繼續將我們近地天體的薪酬與公司的業績保持一致。
高管薪酬的構成要素
年度基本工資、年度現金激勵和長期股權激勵是我們高管薪酬計劃的主要內容,總的來説,它們旨在實質上滿足我們計劃的總體目標。賠償委員會力求同時確定這些賠償要素中的每一個要素,使其能夠同時審議所有重要要素及其對整個薪酬的影響。對所有薪酬組成部分採取這種全面的看法,也使薪酬委員會能夠作出反映我們薪酬理念原則的薪酬決定。我們努力在薪酬計劃的各個要素之間實現適當的組合,以滿足我們的薪酬目標和理念;但是,薪酬委員會在設定高管薪酬時不會採用任何硬性的分配公式,在適當考慮當前情況、內部薪酬公平以及每個人的責任、經驗和表現後,可能會對不同職位的這一方法進行調整。薪酬委員會尋求建立現金支付和股權獎勵的適當組合,以滿足我們的短期和長期目標。
基本工資-我們向我們的近地天體提供基本工資,以補償他們日常提供的服務。基本工資還提供有保證的現金薪酬,以確保我們的高管人才得到服務。我們近地天體的基本工資主要是根據他們的職責範圍、經驗、業績和貢獻以及內部薪酬公平考慮因素確定的,考慮到我們的薪酬顧問提供的可比公司數據,並基於薪酬委員會對支付給處境相似的高管的薪酬的理解,並根據招聘或留住特定人員的需要進行調整。薪酬委員會每年都會檢討行政人員的底薪,如果行政人員職責範圍的改變,例如晉升,有理由認為有理由增加他們的底薪,薪酬委員會亦會在其他時間增加該人員的底薪。
我們認為,相對於與我們競爭高管人才的公司而言,提供具有競爭力的基本工資是旨在吸引和留住有才華和經驗的高管的薪酬計劃的必要要素。我們還相信,有吸引力的基本工資可以激勵和獎勵我們的高管,因為他們的整體表現。因此,薪酬委員會的薪酬理念和方法通常是為我們的每位高管提供基本工資,相當於或接近NAREIT調查中類似公司高管基本工資金額的第50個百分位數,並根據高管的職責和經驗以及內部薪酬公平性等其他因素進行調整。根據這樣的評估,考爾菲爾德的基本工資增加了10.0%,布雷迪2020年的基本工資增加了4.3%。下表列出了我們每個近地天體在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度中賺取的基本工資:
執行人員2019年基本工資2020年基本工資增加百分比
傑弗裏·S·愛迪生$850,000 $850,000 
德文·I·墨菲490,000 490,000 
羅伯特·F·邁爾斯490,000 490,000 
約翰·P·考爾菲爾德300,000 330,000 10.0%
坦尼婭·E·布雷迪350,000 365,000 4.3%
此外,在2020年第一季度,為了應對新冠肺炎疫情,薪酬委員會根據管理層的建議,批准將我們首席執行官的基本工資暫時削減25%,並將我們其他近地天體的基本工資暫時削減10%。基本工資的降低一直有效到2021年1月1日。
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2020年度現金獎勵計劃
程序設計
2020年3月,薪酬委員會與FPL協商,批准了2020年度高管現金激勵計劃。2020年的計劃使用了與2019年相同的公司業績衡量標準、調整後的FFO和相同中心的NOI增長。因此,根據2020年年度現金激勵計劃,除墨菲先生外,所有高管的公司和個人業績權重如下:調整後每股FFO目標(50%),同心NOI增長(20%),個人業績(30%)。墨菲的獎金基於調整後每股FFO(10%)和個人業績(90%)。薪酬委員會選擇業績衡量的相對權重是因為它希望強調財務結果,同時保持對非財務舉措的關注。
公司業績目標
薪酬委員會認為,調整後的FFO是衡量全公司年度業績的適當和有效的指標。FFO是一種非GAAP業績財務指標,被廣泛認為是衡量REIT運營業績的指標。FFO是根據公認會計原則計算的普通股股東應佔淨收益(虧損),不包括出售財產的收益(或虧損),加上房地產折舊和攤銷,以及扣除房地產減值損失的調整後的收益(或虧損)。未合併合夥企業和機構合資企業的調整在相同的基礎上計算以反映FFO。FFO的計算方式與NAREIT的定義一致,並對不能轉換為普通股的非控股權益進行了額外的調整。經調整FFO調整公司資產折舊及攤銷及相關注銷、收益負債公允價值變動、未合併合資企業基礎差額攤銷、債務清償或修改損益、其他減值費用、交易及收購費用、直線租金、原地租賃攤銷、遞延融資成本攤銷及相關注銷、市場債務攤銷調整、股權補償支出、租户改善資本支出、租賃成本及維護。未合併合夥企業和合資企業的調整按相同基準計算,以反映調整後的FFO。
賠償委員會認為,與上一年相比,同中心噪聲指數增長是衡量財務業績的適當和有效的指標。同一中心NOI是一項非GAAP績效財務指標,廣泛用於突出兩個可比時期運營的購物中心的運營趨勢,如入住率、租賃率和運營成本。
短期激勵計劃績效對照新冠肺炎實施前的績效目標
公司績效指標的2020年績效標準以及我們的實際績效如下:
績效指標閥值
(0.5倍派息)
目標
(1.0x派息)
極大值
(1.5倍派息)
實際
加權(墨菲先生以外的近地天體)(1)
加權(墨菲先生)
調整後每股FFO$1.71$1.77$1.92$1.6850%10%
同心噪聲增長2.5%3.0%4.0%(4.1)%20%
(1)30%的短期激勵是以個人績效指標為基礎的;墨菲先生的這一比例是90%。
新冠肺炎的影響
如上所述,薪酬委員會決定,與其在年中調整目標,最好的方法是使用其酌處權評估截至2020年12月31日的一年的管理層業績。因此,薪酬委員會在審查2020年管理層業績時,根據新冠肺炎疫情的情況,審議了年度激勵方案的初步目標和指標。由於相對於新冠肺炎前設定的絕對目標的績效並不能準確反映近地天體在2020年的表現,薪酬委員會轉而關注與我們同行的相對績效,以此作為決定短期激勵計劃下適當支出水平的指南。除了公司相對於我們同行的業績外,薪酬委員會還考慮了董事會評估的每個近地天體相對於首席執行官的個人表現,首席執行官協助做出了關於我們其他近地天體的這一決定。
相對性能與對等設置
雖然這場流行病嚴重影響了我們實現新冠肺炎前調整後淨利潤目標和同心噪聲增長目標的能力,但我們認為,管理層推動太平洋經濟合作公司相對於上述行業同行表現優異。下表反映了我們相對於同行的表現,不僅體現在同一中心NOI和調整後每股FFO增長方面,還體現在每股核心FFO增長和收藏量方面:
績效指標對等範圍同齡人平均水平同行中位數PECO職級
同心噪聲增長(11.6)% - (4.6)%(8.2)%(7.7)%(4.1)%
第一
每股核心FFO增長(25.0)% - (4.5)%(18.7)%(20.1)%(6.2)%
第二位
調整後每股FFO增長(25.6)% - 1.8%(13.3)%(18.1)%(3.4)%
第三名
第四季度收藏品91% - 95%93%92%95%
第一名(並列)
我們的薪酬委員會考慮2020年的一項指標是相對於同行的收成,以此作為對我們的高管在新冠肺炎大流行期間對我們業務的表現和管理的公平評估。在這場流行病中,現金管理、收款和節約極其重要,因為它需要與鄰居頻繁溝通,並在PECO內部的各個部門之間進行協調,包括物業管理、租賃、會計、法律等。
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短期激勵計劃以目標為上限
鑑於我們沒有實現今年的運營指標,薪酬委員會決定,無論取得的相對業績水平如何,短期激勵計劃的支出上限將不超過近地天體的目標。我們認為這是恰當的,因為在短期激勵計劃下,只有表現最好的員工才能獲得最高獎金。我們考慮了我們股東的經驗,認為即使考慮到取得的突出相對業績,按目標進行短期激勵計劃也是不合適的。雖然薪酬委員會認為,在考慮情況時,管理層的表現得到了有利的反映,但薪酬委員會也認為,短期激勵計劃旨在按年度獎勵近地天體的表現。因此,薪酬委員會決定向每位NEO支付截至2020年12月31日的年度目標獎金的75%。應該指出的是,這是自2017年我們將管理公司內部化以來,資金最低的短期激勵計劃,根據2019年收到的獎金,每個NEO的獎金在54%到57%之間。
個人績效目標
在決定支付每個近地天體2020年目標激勵性薪酬的75%時,薪酬委員會不僅考慮了公司相對於同行的業績,還審查了每個近地天體相對於其個人目標的業績。最初在2020年3月初為每個近地天體設定的個人目標如下所述。
愛迪生先生2020年的個人目標包括與實現公司財務業績目標相關的業績、創建和推進公司的戰略願景、與董事會對接以制定公司戰略以實現長期價值最大化、與主要機構投資者和合作夥伴對接以及評估流動性選項。
墨菲先生2020年的個人目標包括與實現公司財務業績目標有關的業績、投資管理業務收入的增長、實現我們未合併合資企業的業績和處置計劃、監測和提高投資管理業務的盈利能力以及評估流動性選項。
邁爾斯先生2020年的個人目標包括與實現公司財務業績目標相關的業績、啟動增值再開發項目、採購購物中心以實現資本增長目標、完成質量改進和機會主義處置計劃以及保持有效的成本控制。
考爾菲爾德先生2020年的個人目標包括與實現公司財務業績目標有關的業績、降低公司槓桿率、為循環貸款安排再融資、保持有效的內部控制和成本控制,以及評估流動性選擇。
Brady女士2020年的個人目標包括與實現公司財務業績目標相關的業績,監督公司從收購和處置到鄰近租賃的交易活動,通過就結構和法律考慮提供建議,促進我們投資管理業務的未來增長,保持有效的成本控制,以及評估流動性選項。
2020現金目標獎和由此獲得的獎
下表顯示了2020年度現金激勵目標獎和每個NEO的實際收入:
執行人員
目標獎
獲得和支付的總獎金
賺取的金額目標百分比
傑弗裏·S·愛迪生$1,250,000 $937,500 75%
德文·I·墨菲490,000 367,500 75%
羅伯特·F·邁爾斯490,000 367,500 75%
約翰·P·考爾菲爾德220,000 165,000 75%
坦尼婭·E·布雷迪175,000 131,250 75%
長期股權激勵計劃-薪酬委員會認為,每位高管的年度薪酬中,有很大一部分應該是長期股權激勵獎勵的形式。長期股權激勵獎勵鼓勵管理層在長期內創造股東價值,因為股權獎勵的價值直接歸因於我們普通股價值隨着時間的推移而發生的變化。此外,長期股權激勵獎勵是留住管理層的有效工具,因為完全授予獎勵通常需要連續受僱多年。長期激勵計劃的目的是通過鼓勵我們的近地天體長期受僱於我們,並在“績效薪酬”結構中創造股東價值,從而進一步使我們股東的利益與管理層的利益保持一致。
2020年長期激勵計劃
2020年3月,薪酬委員會批准了2020年高管長期激勵計劃,或2020 LTIP計劃,這是一項多年的長期激勵計劃。根據2020年LTIP計劃,我們根據高管選舉,在公司或PECO OP的C類單位中以限制性股票單位(RSU)的形式頒發了LTIP獎。2020年,愛迪生、邁爾斯和考爾菲爾德以及布雷迪選擇接受RSU。
根據2020年LTIP計劃,薪酬委員會將與未來業績掛鈎的部分維持在60%,將基於時間的獎勵部分維持在40%。以時間為基礎的LTIP獎在目標獎項獲得批准後的第二年頒發,從授予當年的1月1日起,在四年內按年等額分期付款,條件是高管在相關授予日期之前繼續受僱。以表現為基礎的LTIP大獎獲得者
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基於在三年績效期末測量的特定績效指標的完成情況。以表現為基礎的LTIP獎的最大獲獎數量不能超過目標數量的兩倍。在三年績效期限結束時賺取的績效LTIP獎背心的一半,以及一年後賺取的績效LTIP獎背心的一半,但須繼續受僱。賠償委員會可酌情加快歸屬時間表。下圖彙總了我們的高管根據2020 LTIP計劃授予的基於業績和基於時間的股權獎勵的授予時間表:
第1年
第2年
第3年
第四年
第5年
60 %基於績效的股票獎勵歸屬
40 %基於時間的股票獎勵
2020年3月,近地天體(墨菲先生除外,他在2021年之前授予的長期獎勵與他在2019年獲得的LTIP特別獎勵掛鈎,如下表腳註所述)被授予LTIP獎,授予日期公允價值如下所述,根據會計準則編纂或ASC,主題718:補償-股票補償,或ASC 718計算。基於時間的獎勵代表基於時間的獎勵的目標水平的授予,這些基於時間的獎勵是2019年長期激勵計劃(2019年LTIP計劃)的一部分。績效獎勵的價值代表了2020 LTIP計劃下可實現的績效目標水平,即可賺取和支付的最高績效獎勵的50%。下表彙總了2020年3月向我們的近地天體頒發的獎項:
名字基於時間的LTIP獎項以績效為基礎的LTIP目標獎2020年頒發的LTIP獎項總數
傑弗裏·S·愛迪生(1)
$1,169,996 $1,754,999 $2,924,995 
德文·I·墨菲(1)
— — — 
羅伯特·F·邁爾斯359,995 540,004 899,999 
約翰·P·考爾菲爾德163,337 198,002 361,339 
坦尼婭·E·布雷迪59,996 108,003 167,999 
(一)2019年,愛迪生先生和墨菲先生每人一次性獲得基於表現的LTIP大獎的特別LTIP大獎。授予墨菲先生的LTIP特別獎完全與投資管理業務的增量收入流掛鈎,目的是將他的精力更多地放在創造經常性收入上,而不是基於交易的手續費收入上,以便為每位高管提供定製的長期激勵。墨菲先生的LTIP特別獎是在2019年LTIP計劃和未來的LTIP計劃下頒發的,以取代任何基於時間或績效的獎項。
對於基於業績的LTIP大獎,有兩個獨立的、同等加權的業績衡量標準:(I)相對於8只公共零售REITs(如下所列)的同行組衡量的三年平均同一中心NOI增長;以及(Ii)相對於同一同行組衡量的三年核心每股FFO增長。在三年績效期限結束時,50%的獎勵是根據績效指標背心的成就獲得的,其餘50%的獎勵是在該日期的一週年紀念日獲得的,但須繼續受僱。以表現為基礎的LTIP獎的門檻、目標和最高水平如下:
公制加權閥值
(25%派息)
目標
(50%派息)
極大值
(100%派息)
三年平均同中心噪聲增長50%第25個百分位數
屬於對等組
第50個百分位數
屬於對等組
第75個百分位數
屬於對等組
三年核心每股FFO增長50%第25個百分位數
屬於對等組
第50個百分位數
屬於對等組
第75個百分位數
屬於對等組
對於2020 LTIP計劃,我們將參照八個公共零售REITs來衡量這些指標:
Brixmor Property GroupRPT房地產美國零售物業公司(Retail Properties of America,Inc.)
金科房地產公司(Kimco Realty Corporation)攝政中心公司Weingarten房地產投資者
風箏地產集團信託基金零售機會投資公司
此外,如果公司在業績期間的每股資產淨值增長為負,將適用資產淨值修改量。具體地説,如果在業績期末實現了高於目標水平的業績,但公司在同一業績期間的每股資產淨值增長為負,則所賺取的獎勵金額將以目標金額為上限。若本公司每股資產淨值增長在業績期初至業績期滿後最多五年的任何時間點轉為正值,則剩餘的獎勵金額(基於實際業績本應賺取的獎勵金額與目標水平的上限金額之間的差額)可能會賺取並在其後歸屬,前提是該日繼續受僱;否則,LTIP獎勵將被沒收。
140


長期激勵計劃績效總結
基於績效的長期激勵
到2020年12月31日
LTIP性能週期和指標加權20182019202020212022狀態結果支付百分比
2018-2020年績效LTIP
三個單位
與同行相比,同一中心的NOI增長50%100%完成極大值第一名100%
與同行相比,每股核心FFO增長50%3年測算期,5年極大值第一名100%
每股資產淨值增長修改量回收期支付上限為目標/獎勵,但需退款-20.5%降至目標(50%)
2019-2021年基於性能的LTIP
三個單位
與同行相比,同一中心的NOI增長50%67%已完成最大跟蹤第一名的跟蹤以100%的速度跟蹤
與同行相比,每股核心FFO增長50%3年測算期,5年最大跟蹤第一名的跟蹤以100%的速度跟蹤
每股資產淨值增長修改量回收期跟蹤以目標/獎勵為上限,但需退款跟蹤率為-20.8%跟蹤將減少到目標
2020-2022年基於性能的LTIP
三個單位
與同行相比,同一中心的NOI增長50%33%已完成最大跟蹤第一名的跟蹤以100%的速度跟蹤
與同行相比,每股核心FFO增長50%3年測算期,5年最大跟蹤排名第二的追蹤者以100%的速度跟蹤
每股資產淨值增長修改量回收期跟蹤以目標/獎勵為上限,但需退款跟蹤率為-21.2%跟蹤將減少到目標
2018年長期激勵計劃下的支出
根據2018年LTIP計劃頒發的基於績效的LTIP獎的表演期於2020年12月31日結束。根據我們截至2020年12月31日的業績,這些LTIP獎本應是最高的,但由於我們在同一業績期間的每股資產淨值增長為負,因此賺取的獎勵金額被限制在目標金額。如果我們的每股資產淨值增長在2025年12月31日或之前轉為正值,超過目標但不超過最高限額的未賺取部分仍有資格歸屬。
僱員福利
我們相信,為我們的員工制定具有競爭力的福利方案是吸引和留住高素質人才的重要因素。我們的近地天體有資格參加我們所有的員工福利計劃,在每種情況下,都與其他同事一樣。我們還根據我們的401(K)儲蓄計劃向員工(包括我們的近地天體)提供公司匹配繳款,最高可達美國國税局(IRS)的匹配繳款限制。
其他好處
愛迪生先生接受我們國內税務部門提供的個人納税服務,並與公司簽訂了個人使用公司租賃的公司飛機的分時協議。
僱傭、離職、控制權變更和其他安排
除下文所述外,我們與我們的任何近地天體沒有僱傭協議、遣散費或控制權變更協議或其他安排。
高管變更控制權離職計劃-我們修訂並重新制定的高管控制權變更離職計劃,或稱離職計劃,規定了與公司非因由終止僱傭或高管以正當理由辭職相關的特定付款和福利(每個術語在離職計劃中都有定義)。我們提供這些遣散費和控制權變更、支付和福利的目的是提供足夠的現金連續性保護,以便我們的近地天體將其全部時間和注意力集中在業務需求上,而不是對其各自職位的潛在影響上。我們更願意確定支付給近地天體的潛在遣散費,而不是在僱傭終止時談判遣散費。我們還確定,與合格終止僱傭相關的未償還股權獎勵的加速歸屬條款是適當的,因為它們鼓勵我們的近地天體在那種情況下繼續專注於業務,而不是關注對他們個人的潛在影響。為了獲得離職計劃下的遣散費和福利,近地天體必須執行一項全面的索賠發佈,並遵守在終止僱用後18個月(對於愛迪生先生為24個月)適用的競業禁止和非招標條款,以及在終止僱用期間和之後適用的保密條款。
與戴文·墨菲的歸屬協議-2017年10月,PECO與墨菲先生就其股權激勵獎勵的歸屬或墨菲歸屬協議達成協議。根據墨菲歸屬協議,授予墨菲先生的所有按時間計算的股權獎勵將於適用股權獎勵協議所載歸屬日期與墨菲先生同時達到(I)58歲及(Ii)在本公司綜合年齡及連續服務年限為65年(該日期,“墨菲退休資格日期”)之間較早的日期歸屬。墨菲退休資格日期發生在2019年6月。墨菲歸屬協議進一步規定,如果墨菲先生的僱傭在墨菲退休資格日或之後終止,他仍有資格獲得以下任何基於績效的LTIP獎(不包括特別LTIP獎):(A)如果他的退休發生在50%的績效期滿之前,則他將按比例獲得任何基於績效的LTIP獎,該獎項基於他在該公司的表現而獲得。(A)如果他的退休發生在50%的績效期結束之前,他將按比例獲得任何基於績效的LTIP獎,但不包括特別LTIP獎:(A)如果他的退休發生在50%的績效期滿之前,他將按比例獲得任何基於績效的LTIP獎
141


在績效期間結束時,(A)墨菲先生在績效期間受僱的天數與績效期間的總天數之比按比例計算;(B)如果墨菲先生的退休發生在績效期間已過50%或更長時間之後,則墨菲先生將獲得在績效期間結束時實際賺取的任何基於績效的LTIP獎賞。(C)如果墨菲先生在績效期間結束時退休,則墨菲先生將獲得在績效期間結束時實際賺取的任何基於績效的LTIP獎勵。墨菲歸屬協議的規定不適用於墨菲先生的LTIP特別獎勵。Murphy歸屬協議不適用於將授予Murphy先生的與本次發售相關的上市股權授予(見下文“高管薪酬表-上市股權授予”)。
税務和會計方面的考慮因素
吾等並無提供或同意向吾等任何行政人員或董事提供根據本守則第4999條或第409a條可能支付的税款的總補還或其他補償。守則第280G及4999條規定,行政人員、持有重大股東權益的董事及某些其他服務提供者如因本公司控制權變更而收取超過某些限額的款項或福利,可能須繳交大量額外税款,而本公司或我們的繼任者可能會損失受額外税款影響的金額的扣減。第409a條還規定,如果員工、董事或服務提供商收到不符合第409a條要求的“遞延補償”,則對個人徵收額外的重税。
該守則第162(M)條規定,對於某些“受保員工”,上市公司每年可獲得的薪酬扣減不得超過100萬美元,這通常包括我們的近地天體。2020年12月,美國國税局(IRS)發佈了最終規定,其中包括擴大薪酬的定義,以包括合夥企業合夥人在合夥企業扣除的薪酬支出中可分配的份額,這些薪酬支出可歸因於合夥企業為上市公司的“受保員工”提供的服務支付的金額。我們預計,由於第162(M)條的適用,從2021年開始,我們的應税收入將每年增加。為了維持我們作為房地產投資信託基金的地位,我們必須以股息的形式將至少90%的應税收入分配給我們的股東。在董事會決定在截至2021年12月31日及之後的納税年度向我們的股東支付的紅利數額時,最終法規的實施導致的應税收入增加將被考慮在內。儘管薪酬委員會打算在構建薪酬計劃時考慮第162(M)條的影響,但薪酬委員會預計其主要重點將放在創建滿足公司需求和目標的計劃上,而不考慮第162(M)條的影響。因此,薪酬委員會可能會做出根據第162(M)條不能扣除的獎勵和結構方案。
補償的追討
我們的董事會已經通過了一項適用於我們現任和前任高管以及我們薪酬委員會指定的任何其他員工的薪酬“追回”政策,自我們的普通股首次在全國證券交易所上市之日起生效。追回政策一般規定,我們的薪酬委員會可以尋求追回某些基於財務或經營業績支付、授予或授予的現金和股權激勵薪酬,而這些薪酬在重新計算以計入重大財務重述的影響時並未實現。在決定是否向受保障僱員追討該等獎勵補償時,我們的補償委員會會考慮其認為適當的因素,包括該僱員有否作出導致或促成重述的不當行為或疏忽行為,以及多付的款額。
此外,追回補償政策進一步規定,如受保僱員犯下“不當行為”(定義見政策),補償委員會可對該僱員採取補救行動,包括追討在該等不當行為發生前或之後36個月內支付予該僱員的任何獎勵補償,以及取消該僱員部分或全部尚未支付的既得但未清償的獎勵補償及尚未支付的未歸屬獎勵補償獎勵。
套期保值、質押和投機交易
我們的內幕交易政策禁止所有董事、高級管理人員和其他關聯人員從事與公司證券有關的賣空和某些對衝或貨幣化交易。該政策還禁止所有董事、高級管理人員和其他合夥人將我們的證券質押為貸款抵押品或保證金賬户的抵押品。
股權政策
我們採取了股權政策,要求首席執行官和其他被任命的高管擁有任何指定股權的組合,這些股權的總市值分別至少是其年度基本工資的十倍或三倍。這一所有權要求自我們的普通股首次在全國證券交易所上市之日起生效,必須在該日期或他或她成為首席執行官或被任命的首席執行官之日起五年內滿足,以較早者為準。如果個人由於晉升或基本工資或年度現金預留金的增加而受到更高的所有權要求,該個人預計將在這段時間內達到更高的所有權門檻。
142


高管薪酬表
薪酬彙總表
下表和腳註提供了有關我們的近地天體在所述年份的補償情況:
姓名和主要職位
薪金(元)
獎金(美元)(1)
股票獎勵(元)(2)(3)
非股權激勵計劃薪酬(美元)(4)
所有其他補償($)(5)
總計(美元)
傑弗裏·S·愛迪生
董事會主席兼首席執行官
2020$751,923 $937,500 $2,924,995 $— $157,324 $4,771,742 
2019838,269 352,500 2,730,145 1,312,500 283,468 5,516,882 
2018725,385 300,000 4,005,035 1,200,000 393,168 6,623,588 
德文·I·墨菲
總統
2020478,692 367,500 — — 45,832 892,024 
2019487,045 138,180 437,624 514,500 178,296 1,755,645 
2018464,827 143,222 1,374,922 572,886 285,358 2,841,215 
羅伯特·F·邁爾斯
首席運營官兼執行副總裁
2020478,692 367,500 899,999 — 46,302 1,792,493 
2019487,045 171,990 1,517,622 514,500 166,883 2,858,040 
2018474,731 143,222 1,287,372 572,886 289,215 2,767,426 
約翰·P·考爾菲爾德(6)
首席財務官、高級副總裁兼財務主管
2020316,615 165,000 361,339 — 23,104 866,058 
2019259,505 53,580 210,996 199,500 38,659 762,240 
坦尼婭·E·布雷迪(6)
總法律顧問、高級副總裁兼祕書
2020353,692 131,250 167,999 — 20,417 673,358 
2019345,192 45,120 275,625 168,000 36,642 870,579 
(1)2018年和2019年,指根據年度現金激勵計劃為2018年和2019年的個人業績部分支付的金額,並在下一個日曆年支付。2020年,代表薪酬委員會決定向我們任命的高管支付2020年業績的可自由支配獎金。有關2020年支付金額的更多信息,請參閲“薪酬討論與分析-2020年度現金獎勵計劃”。
(2)金額反映根據FASB ASC主題718計算的基於時間和基於績效的LTIP獎勵的授予日期公允價值。這些基於時間的獎項於2019年根據2019年LTIP計劃頒發,並於2020年3月頒發。基於表現的LTIP獎是根據2020 LTIP計劃於2020年3月頒發的。有關這些獎勵的更多信息,請參閲“薪酬討論與分析-長期股權激勵計劃”。
授予日期股票獎勵列中基於績效的獎勵的公允價值是基於截至授予日期的績效條件的可能結果計算的。這一數額與在FASB ASC主題718項下截至授予日期確定的獎勵的三年履約期內公司將確認的總補償成本的估計一致。計算估值時使用的假設載於本招股説明書其他部分所載截至2020年12月31日止年度的財務報表附註14。
假設達到最高績效水平,則2020、2019和2018年度獎勵的總授予日期公允價值如下表所示:
名字基於績效的獎勵假設最高績效(2020獎項)以績效為基礎的獎項假定表現最好(2019年獎項)以績效為基礎的獎勵假定表現最好(2018年獎)
傑弗裏·S·愛迪生$3,510,000 $3,510,000 $1,950,690 
德文·I·墨菲— — 875,243 
羅伯特·F·邁爾斯1,080,000 1,080,005 875,243 
約翰·P·考爾菲爾德396,000 132,003 — 
坦尼婭·E·布雷迪216,000 180,005 — 
(3)2019年,除了股票獎勵欄目中反映的金額和上文腳註2中描述的金額外,愛迪生先生和墨菲先生各自獲得了LTIP特別獎。有關這些獎項的更多信息,請參閲“薪酬討論與分析-LTIP特別獎”。下表顯示了根據FASB ASC主題718計算的授予日期公允價值,該計算基於截至授予日期的績效條件的可能結果。這一數額與公司在FASB ASC主題718項下截至授予日期確定的適用的五年或七年獎勵履行期內將確認的總補償成本的估計一致,不包括估計沒收的影響。在計算以下估值時使用的假設在我們截至2020年12月31日的年度財務報表的附註14中陳述,本招股説明書的其他部分也包括在內:
名字授予LTIP特別獎的日期公允價值假設最高性能的值
傑弗裏·S·愛迪生$7,500,005 $15,000,010 
德文·I·墨菲3,750,005 7,500,010 
(4)代表2019年和2018年每年根據年度現金激勵計劃為適用年度公司業績應佔部分支付的金額。有關2020年度支付的獎勵的更多信息,請參閲“薪酬討論與分析-2020年度現金獎勵計劃”。
(5)在2020年“所有其他補償”一欄中報告的金額包括公司對401(K)計劃的貢獻、未歸屬股權獎勵和虛擬股票的分配、我們內部税務和會計部門提供的税務和會計服務的價值,以及公司租賃飛機的個人使用。下表列出了每項福利的價值:
143


名字退休計劃供款
未歸屬股權獎勵支付的分配(A)
額外津貼(B)
總計
傑弗裏·S·愛迪生$8,550 $55,733 $93,041 $157,324 
德文·I·墨菲8,550 37,282 — 45,832 
羅伯特·F·邁爾斯8,550 37,752 — 46,302 
約翰·P·考爾菲爾德8,550 14,554 — 23,104 
坦尼婭·E·布雷迪8,550 11,921 — 20,471 
A.包括對未歸屬的基於時間的LTIP單位、未賺取的基於業績的C類單位的分配,以及對未歸屬的幻影股票支付的股息等價物。分配大約是未賺取的基於績效的C類單位最大數量的10%,並將在歸屬時從已賺取的C類單位上支付的分配中扣除。股息在第一個歸屬日之前不會按業績基礎的RSU支付。
B.對於愛迪生先生來説,這筆錢包括我們税務和會計部門提供的75,000美元的個人税務和會計服務,以及18,041美元的公司租賃飛機的個人使用費用。有關個人使用飛機的更多信息,請參閲“特定關係和相關交易-飛機租賃”。
(6)考爾菲爾德和布雷迪於2019年首次成為近地天體。因此,根據證券交易委員會的規定,他們上一年的信息不包括在內。考爾菲爾德於2019年8月15日出任首席財務官。
2020年度以計劃為基礎的獎勵撥款
下表提供了在實施上述“反向股票拆分”部分所述的反向股票和運營單位拆分後,2020年授予近地天體的股權和非股權激勵獎勵的信息:
非股權激勵計劃獎勵下的估計未來支出(1)
股權激勵計劃獎勵下的估計未來支出
所有其他股票獎勵:股票或單位股票數量(2)
授予日期股票獎勵的公允價值
名字授予日期閾值(美元)目標(美元)最大值(美元)閾值(#)目標(#)最大值(#)
傑弗裏·S·愛迪生3/11/20$625,000 $1,250,000 $1,875,000 — — — — $— 
3/11/20
(3)
— — — 26,351 52,703 105,405 — 1,754,999 
3/11/20— — — — — — 35,1351,169,996 
德文·I·墨菲3/11/20245,000 490,000 735,000 — — — — — 
羅伯特·F·邁爾斯3/11/20245,000 490,000 735,000 — — — — — 
3/11/20
(3)
— — — 8,108 16,216 32,433 — 540,004 
3/11/20— — — — — — 10,811 359,995 
約翰·P·考爾菲爾德3/11/20110,000 220,000 330,000 — — — — — 
3/11/20
(3)
— — — 2,973 5,946 11,892 — 198,002 
3/11/20— — — — — — 4,905 163,337 
坦尼婭·E·布雷迪3/11/2087,500 175,000 262,500 — — — — — 
3/11/20
(3)
— — — 1,622 3,243 6,487 — 108,003 
3/11/20— — — — — — 1,802 59,996 
(1)這些金額與2020年年度現金獎勵計劃有關。2020年3月實際支付的金額列入2020年薪酬彙總表的“獎金”一欄,並在該表的腳註1中説明。
(2)代表根據2019年LTIP計劃下的獎項在2020年頒發的基於時間的LTIP獎的數量。這些單位從授予之日的一週年起分成四個等額的年度分期付款。最後一欄報告的授予日公允價值合計是根據ASC 718計算的。這些獎勵的總授予日期公允價值包括在2020年薪酬摘要表的“股票獎勵”一欄中,並在該表的腳註2中進行了説明。
(3)代表根據2020 LTIP計劃頒發的基於績效的LTIP獎,該計劃涵蓋2020至2022年的三年期間的表現。最後一列中報告的總授予日期公允價值基於截至授予日期的績效條件的可能結果。該金額與根據ASC 718於授予日期釐定的獎勵履行期內本公司須確認的總補償成本估計一致,但不包括估計沒收的影響。這些獎勵的總授予日期公允價值包括在2020年薪酬摘要表的“股票獎勵”一欄中,並在該表的腳註2中進行了説明。


144


2020財年年底傑出股票獎
下表提供了截至2020年12月31日近地天體未支付的股權激勵薪酬獎勵的信息。未歸屬股票或單位和未賺取業績單位的市值是根據在實施上文“反向股票拆分”部分所述的反向股票和運營單位拆分後,於2020年12月31日的每股估計價值26.25美元計算的。
股票大獎股權激勵計劃獎
名字授予日期:
尚未歸屬的股份或股票單位數量(#)
未歸屬的股份或股份制單位的市值(美元)未歸屬的未賺取股份、單位或其他權利的數量(#)未歸屬的未賺取股份、單位或其他權利的市值或派息價值(美元)
傑弗裏·S·愛迪生
3/11/2020(1)
35,135 $922,294 — $— 
3/11/2020(2)
— — 52,703 1,383,445 
3/14/2019(3)(7)
22,062 579,128 — — 
3/14/2019(4)(7)
— — 52,941 1,389,710 
3/14/2019(5)(7)
— — 135,747 3,563,350 
3/15/2018(6)(7)
14,778 387,923 29,556 775,845 
3/15/2018(7)(8)
45,905 1,204,998 — — 
德文·I·墨菲
3/14/2019(5)(7)
— — 67,873 1,781,675 
羅伯特·F·邁爾斯
3/11/2020(1)
10,811 283,780 — — 
3/11/2020(2)
— — 16,216 425,679 
3/14/2019(3)(7)
9,901 259,901 — — 
3/14/2019(4)(7)
— — 16,290 427,613 
3/15/2018(6)(7)
6,631 174,055 13,261 348,110 
3/15/2018(7)(8)
12,875 337,978 — — 
約翰·P·考爾菲爾德
3/11/2020(1)
4,905 128,756 — — 
3/11/2020(2)
— — 5,946 156,083 
3/14/2019(3)
1,787 46,918 — — 
3/14/2019(4)
— — 1,106 29,033 
3/15/2018(6)
399 10,474 798 20,948 
3/15/2018(8)
1,515 39,778 — — 
3/15/2018(9)
8,333 218,750 — — 
坦尼婭·E·布雷迪
3/11/2020(1)
1,802 47,294 — — 
3/11/2020(2)
— — 3,243 85,138 
3/14/2019(3)
2,163 56,788 — — 
3/14/2019(4)
— — 2,715 71,278 
3/15/2018(6)
500 13,116 966 25,378 
3/15/2018(8)
1,667 43,750 — — 
3/15/2018(9)
4,545 119,315 — — 
(1)2020年3月授予的基於時間的RSU,從2021年1月1日開始,在四年內等額授予。
(2)根據2020 LTIP計劃授予的基於績效的LTIP獎,在達到績效條件的情況下,截至2022年12月31日,即績效期限的最後一天,將獲得的績效LTIP獎。一半的賺取單位將在2022年12月31日歸屬,另一半將在2023年12月31日歸屬。由於賺取的單位目前無法確定,根據美國證券交易委員會的規則,單位數量和相應的市場價值反映了截至2020年的實際業績,這高於門檻水平,因此報告在目標水平。
(3)2019年3月授予的基於時間的RSU/LTIP單位的剩餘部分,從2020年1月1日開始,在四年內等額歸屬。
(4)根據2019年LTIP計劃授予的基於績效的LTIP獎,在達到績效條件的情況下,截至2021年12月31日,即績效期限的最後一天,將獲得的績效LTIP獎。一半的賺取單位將在2021年12月31日歸屬,另一半將在2022年12月31日歸屬。由於賺取的單位目前無法確定,根據美國證券交易委員會的規則,單位數量和相應的市場價值反映了截至2020年的實際業績,這高於門檻水平,因此報告在目標水平。
(5)2019年授予Edison先生和Murphy先生的特別LTIP獎,在達到表演條件的情況下,將分別於2026年3月31日和2024年3月31日在表演期的最後一天獲得。有關績效指標和授予條款的信息,請參閲“管理-薪酬討論和分析-長期激勵獎勵”。由於賺取的單位目前無法確定,根據美國證券交易委員會的規定,單位數量和相應的市場價值反映了2020年前的實際表現。
(6)根據2018年LTIP計劃頒發的績效LTIP獎,視為截至2020年12月31日的最高績效獎勵。然而,由於該公司在同一業績期間的每股資產淨值增長為負,因此獲得的獎勵金額被限制在目標金額。一半的賺取單位在2020年12月31日歸屬。在“股票獎勵”欄中報告的金額代表將於2021年12月31日授予的剩餘一半。如果公司每股資產淨值在2025年12月31日或之前轉為正值,超過目標但不超過最高限額的未賺取部分或或有部分仍有資格歸屬。在“股權激勵計劃獎勵”一欄中報告的金額代表或有部分。
145


(7)在發行時,這些C類單位必須歸屬,在清算分配方面與OP單位沒有完全平價,但一旦發生PECO OP合夥協議中描述的某些事件,隨着時間的推移,在所有目的上都可以達到與OP單位完全平價。在授予運算單元並實現與運算單元的完全奇偶校驗之後,C類單元將轉換為相等數量的運算單元。在轉換C類單位後獲得的每個OP單位可在持有人選擇時出示以換取相當於一股PECO普通股的公平市值的現金,但PECO OP可在其選擇時以一股PECO普通股收購如此提交的每個OP單位。2018年批出的丙類單位已經實現了平價;2019年批出的還沒有達到平價。
(8)2018年3月授予的基於時間的LTIP獎的剩餘未歸屬部分,從2019年1月1日開始,在四年內等額授予。
(9)2022年1月1日全額授予的特別限制性股票獎勵。
2020年既得股票
下表顯示了2020年期間授予的LTIP獎和幻影單位的數量,以及我們每個近地天體在授予時實現的價值。虛擬單位基於我們普通股的價值,但在歸屬時以現金支付。歸屬的虛設單位是2020年12月31日歸屬並支付的虛設單位。薪酬委員會將墨菲先生的授予和支付時間加快到2020年3月13日,確定這樣的加速符合公司的最佳利益。歸屬時實現的價值是將歸屬的單位數乘以歸屬日我們普通股的每股估計價值來確定的。在實施上文“反向股票拆分”一節中所述的反向股票和運營單位拆分後,2020年期間授予的LTIP獎勵和虛擬單位的數量以及每個近地天體在歸屬時實現的價值如下:
 股票大獎
名字收購的運營單位/股份數量
關於歸屬(#)
已實現的價值
關於歸屬($)
傑弗裏·S·愛迪生55,056 $1,658,878 
德文·I·墨菲19,501 649,383
羅伯特·F·邁爾斯18,813 562,483
約翰·P·考爾菲爾德2,035 57,969
坦尼婭·E·布雷迪2,464 75,631
終止或控制權變更時的付款
修訂和重新制定了管理層變更控制分流計劃-我們的每位高管都參與了分流計劃。根據該計劃,如果一名高管被公司或其關聯公司無故終止聘用(如離職計劃所定義),或該高管有正當理由辭職(如離職計劃所界定),則該高管將有權獲得(I)等於(A)1.5(對於愛迪生先生為2.0)和(B)的乘積(1)高管基本工資和(2)高管最近三個會計年度的平均年度現金績效獎金(或更短的時間,以至於該高管有資格獲得年度現金績效獎金)的一次總和;(Ii)如果該高管根據綜合總括預算調節法(COBRA)選擇接受團體健康保險,則該高管將有權獲得:(I)等於(A)1.5(對於愛迪生而言為2.0)和(B)的乘積(1)該高管的基本工資和(2)該高管最近三個會計年度的平均年度現金績效獎金的總和;(Ii)如果該高管根據綜合預算調節法(COBRA)選擇接受團體健康保險,公司將在終止合同後的18個月內提供此類保險(如果是愛迪生先生,則為24個月),前提是該高管繼續支付與公司其他高管相同的月保費,並且;此外,如果該高管在此期間受僱於另一僱主,並有資格根據該另一僱主的計劃獲得團體健康保險,則公司的義務將減少至實際為該高管及其受保家屬提供可比保險的程度, 及(Iii)(A)行政人員本應在終止後18個月(或愛迪生先生的情況下為24個月)內獲得的未歸屬時基股權獎勵將在終止日期歸屬,並在終止日期後70天內全額支付;及(B)行政人員仍有資格根據業績期末的實際業績按比例授予和支付基於業績的股權獎勵,按比例根據業績期間開始之間的時間段進行分配。(3)(A)本應在終止後18個月(或愛迪生先生的情況下為24個月)內歸屬的高管未歸屬的時基股權獎勵,將在終止日起70天內全額支付;(B)高管仍有資格根據業績期末的實際業績按比例獲得基於業績的股權獎勵,按比例分配
代替上一款所述的福利,如果公司或其關聯公司無故終止一名高管的僱傭,或該高管有正當理由辭職,在控制權變更後的兩年內(如《離職計劃》所定義),則該高管將有權獲得(I)相當於(A)2.0(對於愛迪生先生,則為2.5)與(B)的乘積(1)高管基本工資與(2)高管最近三個會計年度(或該高管有資格獲得年度現金績效獎金的較短期間)的年均現金績效獎金的乘積的一次性付款,以及(Ii)如果高管在終止日期後選擇接受COBRA項下的團體健康保險,則該高管將有權獲得:(I)等於(A)2.0(在愛迪生先生的情況下為2.5)與(B)的乘積:(1)高管的基本工資與(2)高管最近三個會計年度的年均現金績效獎金之和。公司將在終止合同後24個月內提供此類保險(如果是愛迪生先生,則為終止合同後30個月),前提是該高管繼續支付與公司其他高管相同的月保險費,並且;此外,如果高管在此期間受僱於另一僱主,並有資格根據該另一僱主的計劃獲得團體健康保險,則本公司的義務將在實際為該高管及其受保家屬提供類似保險的範圍內減少。高管未授予的基於時間的股權獎勵和已賺取但未授予的績效股權獎勵將自終止之日起授予,並在終止之日起70天內全額支付。
在任何控制權變更結束時,薪酬委員會將根據公司業績確定高管持有的基於業績的股權獎勵的數量,方法是對縮短業績期間的業績目標進行比例評級,然後根據控制權變更結束時的實際公司業績來衡量按比例分配的目標。任何此類獲得的獎勵都將轉換為基於時間的獎勵,這些獎勵將根據持續服務到服務結束的情況授予並支付。
146


在控制權變更之前適用於此類獎勵的履約期限,但如上一段最後一句所述的加速。
如果高管去世或本公司及其附屬公司因殘疾而終止對高管的聘用,該高管或其合法繼承人將有權(1)在薪酬委員會確定業績取得成功的情況下,按比例獲得終止年度的年度現金績效獎金,(2)加速授予未授予的基於時間的股權獎勵,否則將在終止後的18個月(或愛迪生先生的情況下為24個月)內授予這些獎勵。(2)加速授予未授予的基於時間的股權獎勵,否則將在終止後的18個月(或愛迪生先生的情況下為24個月)內授予該高管或其合法繼承人。以及(3)仍有資格根據業績期末的實際業績按比例授予和支付按比例分配的基於業績的股權獎勵,按業績期初至終止日期之間的時間段作為整個業績期的百分比按比例分配。
離職計劃下的遣散費和福利的收取取決於執行人員簽署和不撤銷離職協議,以及遵守適用的競業禁止和競業禁止條款,或在終止僱傭期間和之後適用的18個月(對於Edison先生為24個月)。
特別LTIP獎-根據每個特別LTIP獎的條款,適用績效期限的最後一天和根據特別LTIP獎賺取的C級單位數量將從指定日期、控制權變更或高管終止僱傭(原因解僱除外)中最早的日期開始計算。在自願終止或無故終止的情況下,獲得的C類單位的數量將根據從授標生效之日起到終止之日的天數除以履約期內的天數再按比例計算;但如屬死亡或傷殘,按比例計算的計算方法為:(I)自補償生效日期起至終止日期為止所經過的天數,以及(Ii)行政人員適用的遣散期內的天數(愛迪生先生為24個月,墨菲先生為18個月)除以履約期內的天數。服務計劃的規定不適用於LTIP特別大獎。
墨菲歸屬協議-根據墨菲歸屬協議,如果墨菲先生的僱傭在退休資格日期或之後終止,他仍有資格獲得本公司授予的任何基於績效的股權獎勵,具體如下:(I)如果他的退休發生在50%的績效期滿之前,則他將按比例授予基於績效期末績效實際賺取的任何基於績效的股權獎勵的比例部分。按工作表現期間受僱日數與工作表現期間總日數的比率計算比例,以及(Ii)如該人員在工作表現期間屆滿50%或以上後退休,則該人員將獲授予在工作表現期間完結時實際賺取的任何工作表現獎賞。(Ii)如該人員在工作表現期間內受僱的天數與工作表現期間內的總日數之比為50%或以上,則該人員將獲授予在工作表現期間完結時實際賺取的任何工作表現獎賞。墨菲歸屬協議的規定不適用於墨菲先生的LTIP特別獎勵。

147


終止或控制權變更時付款的量化
下表提供瞭如果觸發事件發生在2020年12月31日,也就是本財年的最後一天,根據我們普通股在該日期的份額價值(如果適用),將向近地天體支付的某些潛在付款的信息。在觸發事件發生時實際收到的金額將根據事件發生的時間和我們普通股的每股估計價值等因素而有所不同。唯一規定在終止或控制權變更時支付潛在款項的計劃或協議是離職金計劃。因此,下表中顯示的所有金額代表離職計劃下適用的潛在付款:
名字效益退休
($)
無充分理由而因原因或辭職而終止工作
($)
無故終止或有正當理由辭職
($)
死亡或殘疾
($)
在未終止的情況下更改控制
($)
控制隨終止而改變
($)
傑弗裏·愛迪生遣散費$— $— $4,435,000 $937,500 $— $5,543,750 
醫療福利(1)
— — 27,779 — — 34,724 
基於時間的股票加速— — 2,654,733 2,654,733 — 3,308,918 
基於業績的股權加速1,018,101 — 3,181,572 2,036,202 3,563,354 7,112,354 
總計1,018,101 — 10,299,084 5,628,435 3,563,354 15,999,746 
德文·墨菲遣散費— — 1,603,144 367,500 — 2,137,525 
醫療福利(1)
— — 33,336 — — 44,448 
基於時間的股票加速— — — — — — 
基於業績的股權加速752,455 — 1,060,781 1,286,958 1,781,677 2,129,787 
總計752,455 — 2,697,261 1,654,458 1,781,677 4,311,760 
羅伯特·邁爾斯遣散費— — 1,643,858 367,500 — 2,179,810 
醫療福利(1)
— — 33,336 — — 44,448 
基於時間的股票加速— — 822,124 822,124 — 1,050,648 
基於業績的股權加速— — 755,079 755,079 — 1,201,401 
總計— — 3,254,397 1,944,703 — 4,476,307 
約翰·考爾菲爾德遣散費— — 821,203 165,000 — 1,094,937 
醫療福利(1)
— — 31,023 — — 41,364 
基於時間的股票加速— — 354,191 354,191 — 434,201 
基於業績的股權加速— — 92,330 92,330 — 206,063 
總計— — 1,298,747 611,521 — 1,776,565 
坦尼婭·布雷迪遣散費— — 815,560 131,250 — 1,087,413 
醫療福利(1)
— — 10,414 — — 13,886 
基於時間的股票加速— — 224,578 224,578 — 267,146 
基於業績的股權加速— — 101,255 101,255 — 181,773 
總計— — 1,151,807 457,083 — 1,550,218 
(1)指繼續參加本公司團體健康保險的總現值,以本公司在合資格期間須支付的部分保費計算。愛迪生先生符合條件的無故終止或有充分理由辭職的期限為24個月,其他近地天體為18個月。愛迪生先生變更控制權並終止的合格期限為30個月,其他近地天體為24個月。如果近地天體不再有資格領取福利,那麼報告的金額最終可能會更低,這可能發生在獲得其他工作並有資格通過新僱主獲得團體健康保險覆蓋範圍時。
CEO薪酬比率
根據多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法第953(B)條和S-K法規第402(U)項的要求,我們提供以下關於我們董事長兼首席執行官愛迪生先生的年度總薪酬與我們中位員工年度總薪酬的比率的信息。
如彙總表所示,我們的首席執行官2020年的總薪酬為4,771,742美元。使用此彙總薪酬表法,我們的中位數員工2020年的年總薪酬為95,787美元。因此,我們估計,2020財年,我們首席執行官的年度總薪酬與我們員工的中位數薪酬之比為49.8比1。

148


我們相信,我們的薪酬理念必須始終如一,內部公平,以激勵我們的員工創造股東價值。我們致力於內部薪酬公平,我們的薪酬委員會負責監督CEO薪酬與非執行合夥人薪酬之間的關係。
我們根據我們在2020年12月31日僱傭的個人(無論是全職、兼職還是季節性僱傭)確定了2020年的中位數員工。休假的員工被排除在名單之外,那些全年未受僱的員工的應報告工資按年率計算。這批員工的薪酬是使用“彙總薪酬表”方法計算的。
上述薪酬比率是根據我們的內部記錄和上述方法,以符合證券交易委員會規則的方式計算的合理估計。美國證券交易委員會(SEC)關於確定薪酬中值員工的規則允許公司採用各種方法,應用某些排除,並做出合理的估計和假設,以反映其員工人數和薪酬實踐。因此,其他公司報告的薪酬比率可能無法與上面報告的薪酬比率相比較,因為其他公司的員工人數和薪酬做法不同,在計算自己的薪酬比率時可能使用不同的方法、排除、估計和假設。
長期激勵獎
2021年4月29日,薪酬委員會修改了適用於公司總裁戴文·I·墨菲的長期激勵計劃,授予墨菲先生長期激勵獎,即2021年長期激勵獎,獎勵形式為我們經營合夥企業的13,714個完全歸屬的B類有限合夥企業單位和41,143個基於績效的C類單位。墨菲先生以業績為基礎的2021年LTIP獎是根據以下兩個同等加權的業績指標獲得的,這兩個指標是在2021年1月1日至2023年12月31日的三年業績期末衡量的:(I)與8只公開零售房地產投資信託基金組成的同業集團相比,公司三年平均同一中心NOI增長;(Ii)與同一同業集團衡量的公司三年核心每股FFO增長。2021年LTIP績效獎勵下獲得的最大C類單位數量不能超過目標C類單位數量的兩倍。在基於績效的2021年LTIP獎下賺取的C級單位將百分之百在三年績效期末獲得時授予。如果墨菲先生因公司以外的任何原因終止聘用,他仍有資格獲得以業績為基礎的2021年LTIP獎,具體如下:(I)如果終止發生在50%的業績期滿之前,實際獲得的按比例計算的獎金將基於業績期末的業績,按比例根據業績期內僱用的天數與業績期內總天數的比例計算,以及(Ii)如果業績期滿50%,則實際賺取的獎金的比例將根據業績期末的業績計算,以及(Ii)如果業績期滿,按比例計算的比例將根據業績期結束時的業績計算。(I)如果終止發生在業績期滿50%之前,實際獲得的按比例獎勵將根據業績期末的業績計算,比例根據業績期內受僱天數與業績期總天數的比率計算在績效期末實際賺取的C類單位的100%將被授予。
上市股權授予
關於本次發行,董事會已授權本公司向我們的某些聯營公司(包括我們指定的高管)授予LTIP單位和/或限制性股票單位(RSU),並向我們的某些董事授予限制性股票獎勵,或上市股權授予。上市股權授予將受制於我們的普通股在納斯達克上市並生效。
我們打算授予我們的同事,包括我們被任命的高管,總共包括484,061個RSU和LTIP單位,並將在授予之日18個月週年時授予50%的獎勵,在授予之日的36個月週年日授予50%的獎勵(對於墨菲先生,在授予之日的18個月週年時授予50%的獎勵,在2023年12月31日授予50%的獎勵),但以授予日起18個月的獎勵和2023年12月31日的50%的獎勵為準,並將在授予日的18個月週年日授予50%的獎金,並在授予日的36個月週年日授予50%的獎金(對於墨菲先生,在授予日的18個月週年日授予50%的獎金,在2023年12月31日授予50%的獎金在這些獎項中,將授予愛迪生、墨菲、邁爾斯和考爾菲爾德先生和布雷迪女士的獎項分別為99,153個、73,729個、53,390個、33,898個和33,898個RSU和/或LTIP單位。墨菲歸屬協議不適用於授予墨菲先生的獎勵。
將授予除愛迪生先生以外的若干董事的限制性股票獎勵,在上文題為“董事薪酬-董事上市授予”一節中進一步描述。
149


高管薪酬表
我們已經採納了菲利普斯·愛迪生公司2020綜合激勵計劃(以下簡稱“2020激勵計劃”),我們的股東已經批准了該計劃,根據該計劃,我們可以向符合條件的服務提供商發放現金和股權獎勵。《2020年獎勵計劃》具體條款摘要如下。
2020年激勵計劃最初於2020年6月17日經股東批准後生效,2020年激勵計劃第一修正案於2021年6月18日經股東批准後生效。2020年激勵計劃取代了我們修訂並重新修訂的2010年長期激勵計劃,該計劃於2020年8月到期。2020年激勵計劃將於2031年6月18日終止,除非按照其條款更早終止。
行政管理
薪酬委員會負責管理2020年激勵計劃。薪酬委員會對與2020年獎勵計劃相關的所有事項以及根據該計劃授予的獎勵的決定是決定性的和具有約束力的。在符合適用法律的情況下,薪酬委員會可根據薪酬委員會認為適當的情況,將2020年激勵計劃下的部分或全部權力授予由一名或多名董事會成員或一名或多名公司高管組成的委員會,但在任何情況下,公司高管均不得被授權向(I)董事會成員、(Ii)受交易法第16條約束的人頒發獎勵或修改其持有的獎勵,否則,薪酬委員會可將其部分或全部權力授予由一名或多名董事會成員或一名或多名公司高管組成的委員會,條件是在任何情況下,公司高管不得被授予授予或修改以下人員的獎勵的權力:(I)董事會成員、(Ii)受交易法第16條約束的人、或(Iii)本公司高級人員(或董事),並已根據本條例獲授予或修訂裁決的權力。
資格
除2020年度獎勵計劃另有規定外,本公司及其附屬公司的高級職員及其他聯營公司、非僱員董事及顧問,均有資格根據薪酬委員會決定的2020年度獎勵計劃獲得獎勵。
可供獎勵的股票
根據2020年激勵計劃,我們的普通股可發行的最大股票數量為5866,666股(可能如下所述的調整),所有這些股票都可能被授予作為激勵股票期權。根據2020激勵計劃授予獎勵的任何股票,如果被沒收、取消、到期或以現金結算,將根據2020激勵計劃再次可用。然而,根據2020年獎勵計劃,以下股份不得再次用於授予:(I)受股票增值權(或SARS)限制的股份,該等股份並非與香港特別行政區行使股票結算時發行的股份相關;(Ii)公開市場上以行使期權所得現金購買的股份;以及(Iii)為滿足任何獎勵的行使價或預扣税款義務而投標或扣繳的股份。以現金支付股息等價物,連同2020年獎勵計劃下的任何獎勵,不會減少2020年獎勵計劃下可供授予的股票。根據2020年激勵計劃授予的股票可以是授權但未發行的股票,也可以是在公開市場購買的股票。
股票期權與SARS
薪酬委員會可根據2020年激勵計劃授予購買普通股的期權,其金額及條款和條件由薪酬委員會決定。2020年的激勵計劃同時規定了激勵性股票期權(ISO)和非法定股票期權(NQSO)。ISO的資格僅限於本公司或守則第424(F)節所指的任何附屬公司的聯營公司。期權的行權價格和任何期權的期限將由補償委員會在授予時確定,但就ISO而言,參與者在任何日曆年首次可行使該ISO的股票的總公平市值(截至授予時確定)不得超過100,000美元。此外,對於任何期權,該期權的每股行權價不得低於授予日股票的公允市值。任何期權的期限將由薪酬委員會決定,前提是可以行使ISO的最晚日期是其授予日期後十年(如果是授予某些重要股東的ISO,則為五年)。根據2020年獎勵計劃,公平市價通常被定義為薪酬委員會真誠確定的公平市價,但如果股票在國家證券交易所上市,則公平市價是指授予日在該交易所報告的普通股的收盤價,或者如果該日沒有普通股出售,則是在出售發生的前一個日期的最新收盤價。
薪酬委員會可能會根據2020年激勵計劃授予SARS。在行使特別行政區時,持有人有權在行使特別行政區當日收取一股股份的公平市值與補償委員會在授予當日所指明的授權價之間的差額。特區賠償的期限、授權價、行使方式及結算方式(即現金或股權)將由補償委員會決定。
限制性股票、RSU和遞延股票單位;股息等價物
薪酬委員會可以根據2020年激勵計劃授予限制性股票和RSU。限制性股票獎勵包括轉讓給受讓人的普通股,但如果不滿足特定條件,可能會受到限制,導致沒收。RSU是未來獲得股票的權利,但受到限制,如果不滿足指定的條件,可能會導致沒收。遞延股票單位是以延期結算為條件的RSU的獎勵。
限制性股票或RSU獎勵的授予可能以完成指定的服務期限或在指定的業績週期內實現指定的業績目標為條件。
除非適用的獎勵協議另有規定,否則受贈人一般可以投票並獲得根據2020年獎勵計劃授予的限制性股票的股息,任何在限制性股票獎勵或與限制性股票分拆相關的股票中獲得的股息將受到與此類限制性股票相同的限制。在裁決達成和解之前
150


除適用獎勵協議所指定的收取股息等價物的權利外,承授人將不享有作為本公司股東的權利,以作為本公司股東持有受該等獎勵所規限的股份的權利,但如適用的獎勵協議所指定,則承授人將不享有作為本公司股東的權利。
運營單位、幻影單位和其他基於股票的獎勵
薪酬委員會可授予OP單位(在相關税收指導下旨在構成“利潤利益”)、虛擬單位以及其他以股票或現金為基礎的獎勵,這些獎勵以公司或我們的經營合夥企業的普通股或其他股權為基礎,或以公司或我們的經營夥伴的普通股或其他股權為基礎或與之相關,全部或部分以股票或現金為計價或支付。
表現獎
薪酬委員會可以根據2020年激勵計劃授予績效獎勵,該獎勵可能需要滿足一個或多個績效目標和/或基於服務的歸屬要求。適用的績效目標和獎勵的所有其他條款和條件將由薪酬委員會決定。任何全部或部分基於具體業績目標實現情況的業績獎勵,必須與不少於連續12個月的業績週期有關(除非與終止僱用或控制權變更有關的另有規定)。
個人獎勵限制
在任何日曆年,根據2020激勵計劃可授予任何一名參與者的一項或多項獎勵的最高股票數量為666,667股。此外,在任何12個月期間可授予任何非僱員董事的股權獎勵的公平市值總額不得超過30萬美元。
最小歸屬
除有限的例外情況外,根據2020年獎勵計劃授予的獎勵不得早於獎勵授予日期後一年的日期授予。以下獎勵將不受最低歸屬限制的限制:(I)導致根據2020年獎勵計劃可供發行的股份總數最高達5%的獎勵,(Ii)代替現金補償的獎勵,(Iii)在下一屆年會上歸屬給非僱員董事的若干年度股權授予,以及(Iv)替代獎勵。補償委員會有權在參與者終止服務時或與控制權變更相關的情況下免除一年的歸屬限制。
計劃的修訂;裁決的修改
董事會或薪酬委員會可隨時修訂、修改或終止2020年獎勵計劃,但未經獲授獎勵的受贈人同意,該等修訂不得對根據2020獎勵計劃作出的任何未完成獎勵項下的任何權利造成重大損害。如法律規定須經股東批准,或如修訂將(I)大幅增加2020年獎勵計劃下的最高股份數目,(Ii)擴大2020獎勵計劃下的獎勵種類,(Iii)大幅擴大有資格參與2020獎勵計劃的參與者類別,或(Iv)大幅延長2020獎勵計劃的期限,則不會在未經股東批准的情況下對2020獎勵計劃作出任何修訂,或(Iv)修訂將大幅增加2020獎勵計劃下的最高股份數目,(Ii)擴大2020獎勵計劃下的獎勵類別,或(Iv)大幅延長2020獎勵計劃的期限。
賠償委員會一般可在未經承授人同意的情況下修訂尚未作出的裁決,但該項修訂不得在未經承授人書面同意的情況下減少或降低該項裁決的價值。
調整,調整
如果本公司與其股東之間的非互惠交易導致股票每股價值發生變化(包括但不限於任何股票股息、股票拆分、分拆、供股或大額非經常性現金股息),則根據2020年激勵計劃授權發行的股份應按比例進行調整,管理人應全權酌情對2020激勵計劃及其下的未償還獎勵進行其認為必要的調整,以防止該交易立即導致權利稀釋或擴大。
如果我們參與了普通股股份變更或交換的合併或其他交易,則管理人可以單獨酌情規定(A)獎勵將以現金而不是股票的形式結算,(B)獎勵將立即歸屬並可行使,並將在指定的一段時間後到期,但當時尚未行使的程度,(C)獎勵將由交易的另一方承擔,或以其他方式與該交易相關的公平轉換或替代,(C)獎勵將由交易的另一方承擔,或以其他方式與該交易相關的公平轉換或替代,(C)獎勵將由交易的另一方承擔,或以其他方式與該交易相關的公平轉換或替代,(D)懸而未決的獎勵可以現金或現金等價物的形式支付,該現金或現金等價物相當於相關股票或運營單位截至交易指定日期的公平市值超過獎勵的行使價,(E)績效獎勵的業績目標和績效期限將被修改,或(F)上述各項的任意組合。
控制的變化
在符合適用獎勵協議條款的情況下,如果發生“控制權變更”(定義見2020年獎勵計劃),並且未完成的獎勵未由繼承人或尚存的公司承擔,或未按管理人批准的方式就控制權的變更進行公平轉換或替換:(I)所有期權、SARS和其他可行使權利的獎勵將立即完全可行使;(Ii)對所有未完成獎勵的基於時間的歸屬限制將立即失效;(Ii)所有未完成獎勵的時間歸屬限制將立即失效;(I)所有可行使權利的期權、SARS和其他獎勵將立即完全可行使;(Ii)對所有未完成獎勵的基於時間的歸屬限制將立即失效;以及(Iii)根據未完成績效獎勵可實現的目標支付機會,應被視為在控制權變更生效之日已完全獲得,其依據是:(A)如果控制權變更發生在適用業績期間的前半段,則假定在“目標”級別實現了所有相關業績目標;或(B)如果控制權變更發生在適用業績週期的後半段,則根據目標實現所有相關業績目標的實際水平,並且,在這兩種情況中的任何一種情況下,在控制權變更後30天內,應根據控制權變更前已過去的履約期內的時間長度,按比例向受讓人支付款項。
根據適用授予協議的條款,如果控制權發生變更,並且在控制權變更後的兩年內,受讓人非自願終止僱傭,原因非“原因”(定義見
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2020獎勵計劃)或受贈人自願辭職,理由是:(I)所有期權、SARS和其他可行使權利的獎勵在符合資格的終止後將立即完全可行使;(Ii)對所有未完成獎勵的基於時間的歸屬限制將立即失效;(Ii)所有未完成獎勵的時間歸屬限制將立即失效;(Ii)所有可行使權利的期權、SARS和其他獎勵在資格終止後將立即完全可行使;以及(Iii)根據未完成的績效獎勵可獲得的目標支付機會應被視為在終止生效之日已完全獲得,其依據是:(A)如果終止發生在適用績效期間的前半段,則假定實現了所有相關績效目標,或(B)如果終止發生在適用績效期間的後半段,則相對於目標的所有相關績效目標的實際實現程度,並且,在上述兩種情況中的任何一種情況下,在終止後30天內,應根據終止前已過去的履約期內的時間長度,按比例向受贈人支付款項。
死亡、殘疾、退休
除適用的獎勵協議或僱傭、遣散費或類似的協議或計劃另有規定外,承授人死亡或傷殘時,未償還的股權獎勵應按照上述控制權變更時的相同方式處理。此外,除適用的獎勵協議或僱傭、遣散費或類似的協議或計劃中另有規定外,受贈人退休後,(I)在退休之日後十二(12)個月期間本應可行使的期權、特別提款權和其他可行使權利的獎勵部分應完全可行使,(Ii)對退休之日後十二(12)個月期間本應歸屬的所有未完成獎勵的所有基於時間的歸屬限制均應失效,(Ii)在退休之日後的十二(12)個月期間本應可行使的期權、特別提款權和其他可行使權利的獎勵部分應完全可行使,(Ii)對退休日期後十二(12)個月期間本應歸屬的所有未完成獎勵的所有基於時間的歸屬限制應失效,及(Iii)承授人所有尚未支付的表現獎賞均須繼續支付,不得沒收,並根據退休日期前已過的履約期間內的時間長度,按比例分得該獎賞在適用的履約期完結時按比例計算所得的部分;及(Iii)承授人的所有尚未支付的業績獎賞均不得沒收,而受贈人須根據退休日期前已過的履約期內的時間,按比例分得該獎賞的按比例部分。
禁止重新定價
除涉及本公司的公司交易(包括但不限於任何股票股息、股票拆分、非常現金股息、資本重組、合併、合併、拆分、分拆、合併或換股)外,未完成獎勵的條款未經股東批准,不得修改:(I)降低未償還期權或SARS的行使價格;(Ii)取消未償還期權或SARS以換取行使價格較低的期權或SARS;(Iii)取消未行使期權或特別提款權,以換取其他獎勵(如行權價格於取消當日超過普通股股份的公平市價),或(Iv)就根據本公司普通股股份上市(如有)的證券交易所的規則及規例可視為重新定價的期權或特別行政區採取任何其他行動;或(Iii)取消未行使期權或特別行政區,以換取其他獎勵;或(Iv)就根據本公司普通股股份上市(如有)的證券交易所的規則及規例可視為重新定價的期權或特別行政區採取任何其他行動。
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主要股東
下表列出了有關我們普通股(包括我們的B類普通股)和OP單位的實益所有權的信息,這些股票可以在本次發售完成後按一對一的方式贖回現金,或者在我們選擇的基礎上贖回我們的普通股:(I)每名董事;(Ii)每名被任命的高管;(Iii)所有董事和高管作為一個集團;以及(Iv)我們所知的任何持有我們普通股5%以上的實益所有者。
我們普通股的數量和百分比:(I)包括將在此次發行中出售的17,000,000股我們普通股的流通股,但假設承銷商不行使其選擇權,額外購買最多2550,000股我們的普通股,以彌補超額配售(如果有);(Ii)包括將在此次發行中出售給我們的董事和指定高管的普通股,通過我們的預留股份計劃;(Iii)不包括上市股權授予和我們預計將解決超額配售的1,000,000個OP單位

美國證券交易委員會將證券的“受益所有權”定義為直接或間接擁有此類證券的投票權和/或投資權。就下表而言,任何人有權在2021年6月30日起60天內收購的普通股和OP單位的股票被視為已發行並由有權收購該等股份或OP單位的人實益擁有,但就計算任何其他人的實益所有權百分比而言,不被視為已發行股票。
除非另有説明,否則下列股東的地址為c/o Phillips Edison&Company,Inc.,地址為俄亥俄州辛辛那提北湖大道11501號,郵編:45249。
實益擁有人姓名或名稱
擁有的有表決權普通股股份(1)
擁有表決權普通股的百分比(1)
實益擁有的普通股股份(2)
實益擁有的普通股百分比(2)
非僱員董事
趙小蘭(Leslie T.Chao)25,165*25,165
(3)
*
伊麗莎白·O·費舍爾4,753*4,753
(4)
*
小保羅·J·梅西(Paul J.Massey,Jr.)13,283*13,283
(4)
*
斯蒂芬·R·誇佐30,331*30,331
(5)
*
簡·E·西爾芬4,753*4,753
(4)
*
約翰·A·斯特朗7,146*7,146
(4)
*
格雷戈裏·S·伍德10,217*10,217
(4)
*
獲任命的行政主任
傑弗裏·S·愛迪生238,954
(6)
*7,800,720
(7)
6.63 %
德文·I·墨菲13,576*472,593
(8)
*
羅伯特·F·邁爾斯6,031*67,247
(9)
*
約翰·P·考爾菲爾德13,961*3,952
(10)
*
坦尼婭·E·布雷迪8,172*3,573
(11)
*
所有董事和高管
所有警察作為一個羣體
三人(12人)
376,342*8,443,7337.16 %
*代表不到1%
(1)根據截至2021年6月30日已發行的93,639,517股普通股(包括未歸屬限制性股票),加上本次發行中將出售的17,000,000股我們的普通股,普通股總流通股為110,639,517股。不包括我們在行使承銷商超額配售選擇權時可能發行的最多2,550,000股普通股。不包括任何獲得普通股的權利。
(2)基於截至2021年6月30日已發行的93,639,517股普通股(包括未歸屬限制性股票),加上本次發行中將出售的17,000,000股普通股,普通股總流通股為110,639,517股。不包括我們在行使承銷商超額配售選擇權時可能發行的最多2,550,000股普通股。包括所示個人有權在歸屬限制性股票單位(RSU)、歸屬LTIP單位和贖回OP單位贖回普通股時獲得的股票,在每種情況下,股票均可於2021年6月30日或之後60天內發行。截至2021年6月30日,公司沒有直接或間接持有的未償還運營單位有13,367,549個。該等股份在計算該個人(及集團)的百分比所有權時被視為已發行,但對任何其他人士而言則不被視為已發行。不包括基於業績的股權獎勵,這可能會根據條款獲得,也可能不會。LTIP單位是以經營合夥企業的B類或C類有限合夥單位形式的長期股權激勵獎勵,隨着時間的推移或基於業績授予。在合作伙伴的合作協議中描述的特定事件發生時,B類或C類單元可轉換為同等數量的操作單元。
(3)包括(I)趙先生妻子持有的189股股份及(Ii)趙先生持有的1,809股未歸屬限制性股票。
(4)包括1,809股未歸屬限制性股票。
(5)代表家族信託持有的股份,Quazzo先生對該股份擁有投票權和處置權,包括直接持有的1809股未歸屬限制性股票。
153


(6)包括(I)77,355,000,000股由PELP持有的本公司普通股,愛迪生先生對此擁有投票權及處分權;及(Ii)12,089,000,000股由愛迪生地產有限公司持有的普通股,愛迪生先生對此擁有共同投票權及處置權。
(7)包括(I)愛迪生先生擁有投票權和處置權的PELP持有的77,355股本公司普通股,(Ii)愛迪生先生持有的12,089股普通股和1,030,857個OP單位,Edison先生分享投票權和處置權,(Iii)Old 97,Inc.持有的251,692個OP單位,愛迪生先生分享投票權和處置權,(Iv)17,056個OP單位其中愛迪生先生的妻子是受託人,他們的後代是受益人;(Vi)由一個信託基金持有的391,936個合作單位,愛迪生先生是該信託基金的共同受託人和受益人。不包括愛迪生持有的97,010個未歸屬的基於時間的LTIP單元,因為它們在2021年6月30日後的60天內不會歸屬。除愛迪生先生直接持有的證券外,愛迪生先生放棄對其餘證券的實益所有權,但他在其中的金錢利益除外。
(8)包括DJM Investments LLC持有的247,030個運營單位,墨菲先生對這些單位擁有投票權和處置權。不包括墨菲持有的6,601個未歸屬的基於時間的LTIP單位,因為它們在2021年6月30日後的60天內不會歸屬。
(9)不包括邁爾斯先生持有的33,383個未歸屬的基於時間的LTIP單位,因為它們不會在2021年6月30日起60天內歸屬。
(10)不包括考菲爾德先生持有的5,029個未歸屬的基於時間的LTIP單位,因為它們不會在2021年6月30日起60天內歸屬。
(11)不包括布雷迪女士持有的2,743個未歸屬的基於時間的LTIP單位,因為它們在2021年6月30日後的60天內沒有歸屬。
154


某些關係和相關交易
關聯方交易政策和程序
董事會已採納關聯方交易政策及程序,規定某些交易須經審核委員會審核及批准或批准。該政策適用於本公司與一位董事、高管、持有超過5%的我們普通股和B類普通股的實益所有人、或上述人士的直系親屬之間的所有交易或系列交易,其中涉及的總金額在任何一個會計年度將或可能超過120,000美元,而該相關人士曾經、擁有或將擁有直接或間接的重大利益。在達成保單所涵蓋的交易之前,審計委員會的大多數成員必須得出結論,認為該交易對吾等是公平合理的,且交易的條款和條件不低於非關聯第三方提供的條款和條件。
審核委員會已預先批准涉及以下事項的交易:(I)如有關薪酬須根據S-K規例第402項在本公司的委託書或年報中以表格10-K呈報;(Ii)如有關薪酬須根據規例S-K第402項在本公司以表格10-K呈交的委託書或年報中呈報,則須向董事支付的任何補償;(I)如有關薪酬須根據規例S-K第402項在本公司的委託書或年報中呈報,則聘用一名行政人員;及(Iii)與另一間公司進行的任何交易,而該有關人士的權益純粹是以僱員身分產生的,是該公司權益少於該公司股本10%的實益擁有人,或如屬有限責任合夥,則為有限責任合夥人,但所涉及的總金額不得超逾1,000,000元或該公司年收入總額的2%(以較大者為準)。
與有關人士訂立的協議
PELP服務協議-根據我們與PELP簽訂的為期五年至2022年10月3日的服務協議,我們向PELP提供資產和基金管理服務。PELP正在清盤,截至2021年3月31日,其淨資產僅為約750萬美元。愛迪生先生是我們的董事長兼首席執行官,是PELP的聯合創始人,自1995年以來一直擔任負責人,擁有PELP約47%的未償還所有權權益。在截至2021年3月31日的三個月內,PELP根據我們的服務協議向我們支付了10,000美元的全部年費。在截至2021年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度中,PELP分別向我們支付了約50,000美元、175,000美元和200,000美元的管理費和可報銷的第三方費用。
税收保護協議-我們、運營合夥企業和運營合夥企業的有限合夥人或受保護合作伙伴的某些人士於2017年10月4日就PELP交易的完成簽訂了税收保護協議或2017年TPA。2017年TPA要求在某些情況下對受保護合作伙伴的税收責任進行賠償,具體如下。由於我們有效的税務規劃和1031條款交易所的使用,到目前為止還沒有根據2017年TPA承擔任何責任。我們相信,我們將或者(I)繼續擁有和運營剩餘的受保護財產,或者(Ii)能夠成功完成1031條款的交換(除非適用法律發生變化),或者能夠完成其他節税交易,以避免在2017 TPA期限內承擔2017 TPA項下的任何責任。
根據2017年TPA,如果在2017年10月4日開始至2027年10月4日結束的期間內,或在税收保護期內,經營合夥企業:(I)未經“合夥人代表”(定義見2017 TPA)的書面批准,(A)在交易中出售、交換、轉讓或以其他方式處置某些財產,而該交易將導致任何受保護合夥人根據守則第704(C)條確認應税收入或收益,或(B)進行任何合併、合併、合併,或(B)進行任何合併、合併、合併或合併,或(B)進行任何合併、合併、合併或以其他方式處置某些財產,該交易將導致任何受保護合作伙伴根據該守則第704(C)條確認應税收入或收益,或(B)進行任何合併、合併、合併或類似交易(包括全部或幾乎所有資產的轉移),或導致任何受保護合夥人確認應税收入或收益的基本交易,或(Ii)(未經合夥人代表書面批准)未能(未經合夥人代表書面批准)維持可為税收目的分配給每個受保護合夥人的某些最低債務水平,或(在某些情況下)未能向受保護合夥人提供為經營合夥企業某些類型的債務提供擔保的機會,則經營合夥企業將向每個受影響的受保護合夥人支付相當於估計適用金額的現金。適用於上文第(I)款所述轉讓或交易的“全額”通常等於(1)受保護合作伙伴就該轉讓或交易確認的適用收入或收益的乘積乘以假設税率(基於美國聯邦和州的最高法定税率)。, (2)加計税總額。適用於經營合夥企業違反上文第(Ii)款所述義務的“全額”一般等於(1)受保護合夥人因此類違約而確認的收入或收益的乘積乘以假設税率,再加上(2)税收總額的總和。(2)適用於經營合夥企業違反上述第(Ii)款所述義務的“全額”一般等於(1)受保護合夥人因此而確認的收入或收益的乘積乘以假設税率,再加上(2)税收總額。截至2021年7月1日,我們的272處全資物業中有36處(約佔我們ABR的11.4%)受到上文第(I)條所述的保護,受此類保護的內置收益估計總額的潛在“整筆金額”約為1.526億美元。
此外,在本公司或經營合夥企業被某些收購方實體收購或合併或併入某些收購方實體的税務保護期內發生的任何基本交易中,應向每個受保護合夥人提供其每個運營單位的某些對價選擇,包括(I)就我們每股普通股支付的相同對價,以及(Ii)在某些收購方合夥企業中的合夥企業權益單位。在税務保護期內,如果受保護合夥人選擇接受前一句第(Ii)款所述的單位,而本公司、經營合夥企業或其繼任者(未經合夥人代表書面批准)未能履行某些股權、槓桿或分配義務,則只要任何受保護合夥人選擇或被要求接受與該等單位有關的贖回、交換或其他流動資金權利的應付對價,經營合夥企業將向每個受影響的受保護合夥人支付一筆相當於估計適用的“全額”的現金。適用於此類交易的“整筆金額”通常等於(1)受保護合作伙伴就此類交易確認的收入或收益金額乘以假設税率的乘積,再加上(2)税收總額的總和。
我們及營運夥伴關係預期於本次發售完成後,與愛迪生先生、墨菲先生及邁爾斯先生訂立額外的税務保障協議,即2021年TPA,該協議將於2017年TPA期滿後生效。2021年TPA一般有以下條款:(I)2021年TPA將分別向愛迪生先生、墨菲先生和邁爾斯先生提供2017年TPA規定的相同保護,直至2031年,只要(A)愛迪生先生、墨菲先生或
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邁爾斯先生(或其獲準受讓人)(視情況而定)在簽署2021年TPA之日個人擁有其擁有的OP單位至少65%;(B)就墨菲先生或邁爾斯先生而言,截至2021年TPA簽定之日,愛迪生先生個人擁有其擁有的OP單位至少65%;(B)就墨菲先生或邁爾斯先生而言,愛迪生先生個人擁有截至2021年TPA簽署之日其擁有的OP單位的至少65%;以及(Ii)《2021年TPA》將規定,在2031年《2021年TPA》規定的四年税收保護期屆滿後,只要愛迪生先生持有至少500萬美元的OP單位價值,(A)愛迪生先生將有機會擔保經營合夥企業的債務或承擔“恢復赤字”義務,和(B)經營合夥企業在進行一項可能導致確認分配給愛迪生先生的自2021年TPA執行之日起受2017年TPA保護的固有收益的三分之一以上的重大交易之前,將向愛迪生先生發出合理的通知,並將真誠地考慮愛迪生先生提出的關於以避免或減輕對他不利的税收後果的方式安排此類交易的任何建議;(B)經營合夥企業將在完成一項合理可能導致確認分配給愛迪生先生的、受2017年TPA保護的固有收益的重大交易之前,向愛迪生先生發出合理的通知;然而,愛迪生先生的任何該等建議須由董事會全權酌情決定不會對本公司造成不利影響或合理地可能對本公司產生不利影響(包括就完成任何該等交易的時間或確定性而言)。運營合夥公司沒有義務確保交易對手接受愛迪生先生提出的任何替代結構。
愛迪生先生是受保護的合夥人,也是2017年TPA和2021年TPA形式下的“合作伙伴代表”。墨菲和邁爾斯也是2017年TPA和2021年TPA形式下的受保護合作伙伴。
PELP交易出資協議-關於PELP交易,我們與運營合夥企業和其中列出的出資人簽訂了一份出資協議,或經修訂的PELP出資協議。PELP貢獻協議建立了一個盈利結構,根據該結構,如果公司在2021年12月31日之前成功實現流動性事件,包括批准我們的普通股在任何全國性證券交易所上市交易,出資人有權獲得總計100萬至最多1,666,667個OP單位作為或有對價。預計我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生、總裁墨菲先生和首席運營官邁爾斯先生將分別獲得所授予的運營單位的47.2%、8.1%和1.1%。授予的OP單位數量將根據我們普通股在國家證券交易所獲得批准並上市交易後180天內任何連續30個交易日內普通股的最高成交量加權平均價格而有所不同。請參閲“敏感度分析”。
正如“符合未來出售條件的股票-贖回權”中所描述的那樣,OP單位可以一對一的方式贖回現金,或者在我們選擇的基礎上贖回我們普通股的股票,在某些情況下可以進行調整。
機構REIT貢獻協議-2021年7月1日,運營合夥企業及其若干子公司簽訂了一項貢獻協議或機構REIT貢獻協議,根據該協議,運營合夥企業的某些子公司向Phillips Edison Institution REIT LLC或Institution REIT貢獻了某些資產,包括23處全資物業的所有權權益,以換取機構REIT在被視為美國聯邦所得税遞延貢獻的交易中的股權。如果我們在2017年TPA或2021年TPA的條款中確認機構REIT股票的應税處置收益,我們將根據這些協議承擔額外的責任。
股權持有人協議-我們和運營合夥企業在PELP交易結束時達成了股權持有人協議。除其他事項外,如果我們普通股的股票在國家證券交易所上市,並提交S-3表格,每個指定的股權持有人將有機會被指定為出售證券持有人,並登記他們持有的(或在其運營單位交換時收到的)我們普通股的股份,但某些例外情況除外。此外,股權持有人協議允許愛迪生先生、我們的董事長兼首席執行官或他指定的人被提名進入董事會,直至2027年,但須受某些終止事件的限制,包括在PELP交易完成後立即出售或轉讓愛迪生先生實益擁有的超過35%的OP單位。然而,隨着2021年TPA的簽署,這種提名權將被終止,我們將不再有任何擁有董事會提名權的董事或高級職員。
飛機租賃-PECO Air L.L.C.或PECO Air,我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生擁有該實體50%的權益,根據兩份書面租賃協議,該公司擁有一架飛機用於商業目的。根據這兩份租賃協議,我們向PECO Air支付的年費總額約為80萬美元。在截至2021年3月31日的季度,我們向PECO Air支付的總金額約為20萬美元。在截至2020年12月31日的一年中,我們向PECO Air支付的年度總金額約為100萬美元,截至2019年12月31日的年度為100萬美元,截至2018年12月31日的年度為80萬美元。此外,我們與愛迪生先生簽訂了飛機分時租賃協議,私人使用PECO Air租賃給我們的飛機。聯邦航空侷限制了根據分時安排可以收取和報銷的費用。愛迪生先生支付的每小時費用在聯邦航空局要求的範圍內。我們的成本超過了截至2021年3月31日的季度的報銷金額約6,200美元、截至2020年12月31日的年度的18,000美元、截至2019年12月31日的年度的21,200美元和截至2018年12月31日的年度的7,800美元,這些金額包括在“高管薪酬表-彙總薪酬表”中表格的“所有其他薪酬”一欄中。
保留共享計劃
應我們的要求,美國銀行證券公司(參與此次發行的承銷商)的一家附屬公司已將本招股説明書提供的高達5%的股份以首次公開募股價格出售給我們的一些董事、高級管理人員、合夥人和某些其他相關人士。保留股份計劃不會限制這些董事、高級管理人員、合夥人和相關人士購買價值超過12萬美元的我們普通股的能力。我們目前不知道這些相關人士將在多大程度上參與我們的預留股份計劃(如果有的話),也不知道他們將在多大程度上購買價值超過12萬美元的我們的普通股。

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關於某些活動的政策
以下是對我們在此次發行完成後將實施的某些投資、融資和其他政策的討論。該等政策已由本公司董事會及管理層決定,一般而言,本公司董事會及管理層可隨時酌情修訂及修訂,而毋須通知本公司股東或經其表決。有關我們的業務和運營的更多信息,請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析”。
投資政策
房地產投資或房地產權益
我們的投資目標是增加運營現金流,實現可持續的長期增長,並利用我們的內部投資組合管理、租賃、法律、建築、物業管理和收購團隊實現股東價值最大化,從而實現穩定的股息和股票增值。我們的租賃和物業管理員工位於全國主要市場的戰略位置,並利用他們在當地的知識支持我們的業務。我們還沒有就我們的投資目標的相對優先順序制定具體的政策。有關我們的購物中心、收購和其他戰略目標的更詳細討論,請參閲“我們的業務和物業”。
我們已經投資並打算繼續收購和管理,主要是人滿為患的、以雜貨店為依託的社區和社區購物中心,這些購物中心租給了一批穩固的全國性、地區性和地方性信用零售商,在全美強大的人口市場銷售基於必需品和必需品的商品和服務。我們將我們廣泛的經驗帶到我們收購的每個購物中心,並希望在我們現有的高質量產品組合的基礎上,繼續專注於抗互聯網和全渠道的商品和服務。
我們認為我們的投資策略和資本配置是PECO長期成功的關鍵。我們的管理團隊有創造強勁的風險調整回報的良好記錄,我們相信這歸功於(I)我們始終如一、經驗豐富的高級管理團隊專注於每一項收購決策,(Ii)使用數據(包括我們在每個市場、每個購物中心和每個雜貨店主播的專有算法)來測試我們的決策,併為我們的收購決策提供行動點,以及(Iii)讓我們的內部運營平臺負責實現我們的承保預測。
我們的所有收購都經過PECO收購委員會的審查,並必須得到委員會的一致批准,該委員會由(I)我們的首席執行官、(Ii)我們的總裁、(Iii)我們的首席運營官和(Iv)我們的投資組合管理高級副總裁組成。
未來的投資活動將不會侷限於任何地理區域、產品類型或我們資產的特定比例。雖然我們可以在物業位置、規模和市場或子市場方面進行多元化,但我們對投資於任何一處物業或任何一個地理區域的資產的金額或百分比沒有任何限制。我們打算以符合我們作為美國聯邦所得税REIT資格的方式從事此類未來投資或開發活動。我們沒有具體的政策來收購資產,主要是為了資本收益或主要是為了收入。此外,我們可以購買或租賃創收的商業和其他類型的物業用於長期投資,擴建和改善我們目前擁有的或其他已獲得的物業,或在情況允許的情況下全部或部分出售此類物業。PECO以行動為導向的投資組合管理團隊密切參與此類決策,因為它最終負責實現我們的承保計劃,並釋放每項PECO資產的增量價值。為了實現他們的目標,我們的投資組合經理對我們的中心有深入的瞭解,對本地智能TM瞭如指掌,並領導努力最大化物業水平的結果和價值創造。
PECO的另類增長團隊專注於利用我們的平臺來確定並投資於能夠為公司提供超高回報的另類項目。我們預計,該集團將為我們的核心實體業務提供阿爾法,並將擴大我們的零售關係。該集團最大的貢獻是我們的投資管理業務,目前該業務通過與機構合作伙伴西北互惠銀行(Northwest Mutual)和TPG房地產公司(TPG Real Estate)的合資企業管理着超過4.5億美元的資產。如果我們確定這樣做是擁有和收購購物中心最具經濟吸引力的方式,我們可能會繼續通過合資企業或其他類型的共同所有權與第三方一起參與財產所有權。然而,我們預計不會達成合資企業或其他夥伴關係安排,以進行否則不符合我們投資政策的投資。我們還可以收購房地產或房地產權益,以換取發行普通股、優先股或購買股票或子公司權益的期權,包括我們的運營合夥企業。
收購購物中心的股權投資可能受到現有抵押融資和其他債務的影響,或者可能因收購或再融資這些投資而產生的新債務。我們債務的本金和利息將優先於我們普通股的任何股息。投資也受我們的政策約束,根據“投資公司法”,我們不要求註冊為投資公司。
房地產抵押貸款的投資
雖然不是我們的主要關注點,但我們可以酌情選擇投資於抵押貸款和其他類型的房地產權益,包括但不限於參與性或可轉換抵押貸款,前提是在每種情況下,此類投資都符合我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。投資房地產抵押貸款的風險是,一個或多個借款人可能會在某些抵押貸款下違約,而擔保某些抵押貸款的抵押品可能不足以讓我們收回全部投資。
主要從事房地產活動的人士及其他發行人的證券或權益
在符合REIT資格所需的資產測試和毛收入測試的情況下,我們可以投資於其他REITs、其他從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券,包括出於對該等實體行使控制權的目的。我們目前沒有任何政策限制我們可以投資的實體類型或投資資產的比例,無論是通過收購一個實體的普通股、有限責任或合夥企業權益、另一家房地產投資信託基金的權益,還是通過成立合資企業。截至2021年3月31日,我們尚未投資任何適銷對路的
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證券。就我們未來進行此類投資的程度而言,我們打算主要投資於擁有零售房地產的實體。我們目前沒有計劃對不從事房地產活動的實體進行實質性的額外投資;但是,我們的另類增長團隊可能會有選擇地投資於可以在我們的投資組合中擴大的零售概念。憑藉我們的內部運營能力,我們的投資目標是最大限度地提高我們投資的現金流,獲得具有增長潛力的投資,並通過增加我們公司的價值為我們的股東提供現金分配和長期資本增值。我們沒有就這些投資目標的相對優先次序制定具體政策。
對其他證券的投資
除上述外,我們不打算投資任何額外的證券,如債券、優先股或普通股。
性情
我們的投資組合管理團隊負責利用專有象限分析為公司推動正確的處置戰略,該分析基於我們專有的風險算法和持續更新的每個物業的五年財務計劃。如果根據我們的投資組合管理團隊對我們投資組合的持續審查,我們的執行管理團隊和董事會認為這樣的行動最符合我們的利益,我們可能會處置購物中心。此外,我們可以選擇就我們已經擁有的購物中心成立合資企業或其他類型的共同所有權,或者是通過收購其他購物中心的權益(如上文“-投資房地產或房地產權益”中所討論的那樣),或者從投資者那裏籌集股權資本。
融資政策
我們希望在我們的資本結構中使用槓桿率,其數額由董事會不時決定。雖然董事會並沒有採取限制負債總額的政策,但在不時評估負債水平時,董事會會考慮多項因素,並會考慮固定利率或浮動利率的負債金額。我們的章程和章程沒有限制我們可能產生的債務金額或百分比,也沒有限制我們負債的形式(包括追索權或無追索權債務,交叉抵押債務等)。我們的董事會可能會根據當時的經濟狀況、債務和股權資本的相對成本、我們購物中心的市值、債務和股權證券的一般市場狀況、我們普通股的市場價格波動、增長和收購機會以及其他因素不時修改我們的債務政策。
只要我們的董事會決定獲得額外資本,我們可以在沒有股東批准的情況下發行債務或股權證券,保留收益(受美國聯邦所得税目的的REIT分配要求的約束),或者尋求這些方法的組合。
利益衝突政策
我們已經採取了某些政策,旨在消除或儘量減少某些潛在的利益衝突。具體地説,我們通過了一項商業行為和道德準則,一般禁止我們的高級管理人員、董事和同事與我們的公司之間存在利益衝突。然而,我們不能向你保證,這些政策或類似的法律規定將總是成功地消除此類衝突的影響。如果他們不成功,可能做出的決定可能無法充分反映所有股東的利益。
有關其他活動的政策
我們有權提供普通股、優先股、購買股票或其他證券的期權,以換取財產,並有權在公開市場或以其他方式回購或以其他方式收購我們的普通股或其他證券,我們未來可能會從事此類活動。我們的董事會目前無意讓我們回購任何普通股,儘管我們將來可能會這樣做。我們可以根據董事會的授權,不時發行一個或多個系列的優先股,而不需要股東的批准。請參閲“股本説明”。我們沒有從事交易、承銷、代理分銷或出售其他發行人的證券,也不打算這樣做。在任何時候,我們都打算以符合REIT資格的方式進行投資,除非由於環境或守則或適用的財政部法規的變化,我們的董事會認為符合REIT資格不再符合我們的最佳利益。我們可以向第三方提供貸款,包括但不限於我們參與的合資企業。我們打算以這樣一種方式進行投資,即根據修訂後的1940年《投資公司法》,我們不會被視為投資公司。

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經營合夥企業和合夥協議
菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心運營合夥公司第一期有限合夥企業第四次修訂和重新簽署的協議(我們稱之為“合夥協議”)的具體條款和條款摘要如下。本摘要並不完整,受特拉華州法律和合夥協議的適用條款的約束,並受其全文的限制。有關詳情,請參閲合夥協議本身,其副本作為註冊説明書的一部分作為證物併入本招股説明書。請參閲“在哪裏可以找到更多信息”。就本節而言,所提及的“我們”、“我們”和“我們”僅指菲利普斯·愛迪生公司,而不是其任何子公司。
一般信息
我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有,並且我們的幾乎所有業務都是通過運營合夥企業直接或通過子公司進行的。截至2021年6月30日,第三方有限合夥人持有約530萬個OP單位,我們的管理團隊持有約810萬個OP單位,我們直接擁有約89.2%的未償還OP單位。我們還通過菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I,LLC(我們的全資子公司,運營合夥企業的普通合夥人)間接持有運營合夥企業的唯一普通合夥權益。
目的、業務和管理
經營合夥企業是為了開展經特拉華州修訂後的統一有限合夥企業法允許或根據其許可的任何業務、企業或活動而成立的。然而,經營合夥不得采取或不採取普通合夥人根據其唯一和絕對酌情決定權採取的任何行動:
·可能會對我們繼續獲得房地產投資信託基金資格的能力產生不利影響,除非我們不再符合房地產投資信託基金的資格;
·可以根據《法典》第857條或第4981條向我們徵收任何附加税;或
·可能違反對我們或我們的證券擁有管轄權的任何政府機構或機構的任何法律或法規,除非我們以書面明確同意採取此類行動(或不採取行動)。
一般而言,我們的董事會通過普通合夥人的控制來管理經營合夥企業的業務和事務,普通合夥人負責指導經營合夥企業的業務和事務。如果我們(作為普通合夥人的唯一成員)對股東負有的受託責任與普通合夥人對任何有限合夥人的義務存在衝突,我們將真誠地努力以不對我們的股東或任何有限合夥人不利的方式解決衝突;但是,如果任何此類衝突不能以不對我們的股東或任何有限合夥人不利的方式解決,我們將有權以有利於我們股東的方式解決此類衝突。儘管合夥協議中有任何相反的規定,但在任何情況下,我們作為普通合夥人的受託責任都不會要求其違反2017年的TPA。合夥協議還規定,普通合夥人不對經營合夥企業、其合夥人或受合夥協議約束的任何其他人因經營合夥企業或任何有限合夥人遭受的損失、產生的責任或未獲得的利益承擔金錢損害賠償責任,但普通合夥人故意傷害或重大過失的責任除外。此外,合夥協議還規定,經營合夥企業必須賠償普通合夥人及其成員、經理、管理成員、高級管理人員、僱員、代理人和指定人與經營合夥企業經營有關的任何和所有索賠。, 但以下情況除外:(I)如該人的作為或不作為對引起訴訟的事宜具有關鍵性,並且是惡意作出的,或由於主動或故意不誠實所致;(Ii)受保障一方在金錢、財產或服務方面獲得不正當個人利益的任何交易,或以其他方式違反或違反合夥協議任何條文的交易;或(Iii)在刑事法律程序中,如獲彌償保障的人有合理因由相信該作為或不作為是違法的,則不在此限;或(Iii)在刑事法律程序中,如獲彌償的人有合理因由相信該作為或不作為是違法的,則不在此限。
除合夥協議另有明確規定外,在任何類別或系列合夥權益的未來持有者權利的約束下,經營合夥企業的所有業務和事務管理權均獨家授予菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I,LLC,其作為經營合夥企業的唯一普通合夥人。任何有限合夥人(以有限合夥人身份)無權參與經營合夥企業的業務或對經營合夥企業行使管理權、以經營合夥企業的名義辦理任何業務、簽署經營合夥企業的文件或以其他方式約束經營合夥企業。菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I,LLC不得因任何原因被有限合夥人解除經營合夥企業普通合夥人的職務。除根據適用法律或合夥協議任何條文賦予普通合夥人的權力外,但在合夥協議的某些其他條文及任何類別或系列合夥權益的未來持有人的權利的規限下,菲利普斯愛迪生食品雜貨中心OP GP I,LLC以經營合夥的普通合夥人的身份,擁有全面及專有的權力及授權,作出其認為必要或適宜處理經營合夥的業務及事務的一切事情,以行使或指示行使經營合夥的所有權力,而菲利普斯·愛迪生雜貨中心OP GP I,LLC作為經營合夥的普通合夥人,有權作出其認為必要或適宜的一切事情,以行使或指示行使經營合夥的所有權力,但須受合夥協議的某些其他條文及任何類別或系列合夥權益的未來持有人的權利所規限以及未經任何有限責任合夥人批准或同意而實現經營合夥企業的宗旨。普通合夥人可授權經營合夥企業以其認為適當的條款,為任何目的(包括但不限於與收購購物中心有關的目的)招致債務並達成信貸、擔保、融資或再融資安排。, 以及未經任何有限合夥人批准或同意,收購或處置其任何、全部或幾乎所有資產(包括商譽),解散、合併、合併、重組或以其他方式與另一實體合併。除下列例外情況外,普通合夥人可代表經營合夥企業簽署、交付和執行協議和交易,而無需任何有限合夥人的批准或同意。

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合資格人士的贖回權
自首次收購此類OP單位後12個月起,根據合夥協議中規定的條款和條件,每個有限合夥人和某些有限合夥人受讓人將有權要求運營合夥企業贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分OP單位,以換取每OP單位相當於我們普通股一股價值的現金金額,這是根據合夥協議確定的,並可根據合夥協議進行調整。在此基礎上,根據合夥協議的條款和條件,每個有限合夥人和部分有限合夥人受讓人將有權要求運營合夥公司贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分OP單位,以換取相當於我們普通股一股價值的現金。在普通合夥人收到持有人的贖回通知後的第四個工作日或普通合夥人通知尋求贖回的持有人通知普通合夥人已拒絕要求我們購買部分或全部投標贖回的OP單位之日(如果早些時候)之前,經營合夥企業贖回OP單位的義務不會產生,且對運營合夥企業不具約束力。(C)普通合夥人收到持有人的贖回通知後的第四個工作日,或普通合夥人通知尋求贖回的持有人表示普通合夥人已拒絕要求我們購買部分或全部投標贖回的OP單位的當天,運營合夥人才有義務贖回OP單位。如果普通合夥人沒有選擇要求我們收購投標贖回的OP單位以換取我們的普通股(如下所述),則除某些例外情況外,經營合夥企業必須在普通合夥人收到持有人的贖回通知後的第六個工作日或之前交付現金贖回金額。如果普通合夥人選擇不要求我們收購任何投標贖回的OP單位,經營合夥企業可以選擇根據合夥協議中進一步描述的條款籌集資金用於支付現金贖回。在其他限制中,, 有限合夥人或合格受讓人不得要求營運合夥公司贖回其營運單位,前提是此類營運單位交換我們普通股的股份會導致任何人違反對我們股票所有權和轉讓的限制,或違反某些旨在阻止營運合夥企業被視為本守則下的“公開交易合夥企業”的限制。
在操作單元持有人向我們發出贖回通知後的第三個營業日營業結束時或之前,普通合夥人可行使其唯一和絕對的酌情權,但受我們章程和“股本説明-所有權和轉讓的限制”所述對我們股票所有權和轉讓的限制,選擇要求我們以每個操作單元一股普通股的交換比例,向投標方收購部分或全部投標贖回的操作單元,以換取我們的普通股股份。在這一天或之前,普通合夥人可以根據每個操作單元換一股普通股的交換比例,選擇要求我們從投標方收購部分或全部被贖回的操作單元,以換取我們普通股的股份,但必須遵守我們的章程和“股本説明--所有權和轉讓的限制”中所述的有關我們股票所有權和轉讓的限制。合作協議不要求我們在美國證券交易委員會、任何州證券專員、部門或機構、根據證券法或交易法或任何證券交易所登記、資格或上市任何普通股,以換取OP單位。
經營合夥單位的可轉讓性;非常交易
一般來説,在收購其運營單位的第一個12個月週年之前,經營合夥企業中的有限合夥人在未經普通合夥人書面同意的情況下,不得轉讓其合夥企業的全部或任何部分權益。自首次收購OP單位後12個月起,有限合夥人(我們除外)可不經普通合夥人同意,轉讓其全部或部分合夥權益或有限合夥人作為有限合夥人的任何經濟權利,但須滿足下列條件:
·普通合夥人優先購買權。轉讓合夥人須向普通合夥人發出建議轉讓的書面通知,普通合夥人可選擇以與書面通知中所述建議轉讓相同的條款購買該等合夥單位。
·合格受讓人。合夥企業權益的轉讓只能向證券法頒佈的第501條規定的“認可投資者”轉讓。
·律師的意見。轉讓合夥人應向普通合夥人提交或促使普通合夥人提交一份律師意見,合理地令其滿意,即擬議中的轉讓將不需要根據證券法進行登記,也不違反任何適用的證券法。
·最低轉賬限制。任何轉讓夥伴不得轉讓少於(I)500個OP單元或(Ii)該轉讓夥伴擁有的所有剩餘OP單元中的較少者。
菲利普斯愛迪生食品雜貨中心OP GP I,LLC是經營合夥的普通合夥人,一般不能自願退出經營合夥或轉讓其在經營合夥中的任何權益,除非退出或轉讓是:(I)給吾等;(Ii)給我們或普通合夥人全資擁有的子公司,並且是“合資格房地產投資信託基金附屬公司”(定義見守則第856(I)節);或(Iii)經持有經營合夥企業一定百分比權益的有限責任合夥人同意:(I)向吾等、(Ii)由吾等或普通合夥人全資擁有且屬“合資格房地產投資信託基金附屬公司”(定義見守則第856(I)節)的有限責任合夥人同意。
合夥協議規定,未經外部有限合夥人在我們的經營合夥企業(不包括我們和我們的子公司)中總權益的662/3%的批准,我們不得從事我們或經營合夥企業與另一實體或經營合夥企業的任何合併、合併或其他合併,或出售我們或經營合夥企業的全部或幾乎所有資產,或對我們的股本或其他股權的任何流通股進行任何重新分類、資本重組或變更(面值變化或從面值變為零的除外)。除非:
·在此類交易中,所有有限合夥人(我們除外)將獲得,或將有權選擇以與我們普通股持有人基本相同的條款,為每個OP單位收取相當於在交易中支付給我們普通股股票持有人的最大金額的現金、證券或其他財產的現金、證券或其他財產,但如果與交易相關的購買、投標或交換要約應已向我們普通股流通股持有人提出並被其接受,則該等現金、證券或其他財產的價值將相當於在交易中支付給我們普通股股東的最高金額的現金、證券或其他財產,但如果與交易相關的購買、投標或交換要約應已向我們普通股的流通股持有人提出並被其接受,在緊接購買、投標或交換要約期滿之前,如果有限合夥人行使贖回權並獲得普通股,以換取其合夥單位,並隨即接受該購買、投標或交換要約,則持有OP單位的每一位持有人均可選擇以其OP單位換取有限合夥人本應獲得的最大數額的現金、證券或其他財產,而該等現金、證券或其他財產應為有限合夥人在緊接該等購買、投標或交換要約期滿前行使贖回權並獲得普通股以換取其合夥單位的選擇權;或
·符合以下所有條件:(一)幾乎所有直接或間接擁有的資產均由經營合夥企業或另一家有限合夥企業或有限責任公司直接或間接擁有,我們稱之為存續合夥企業;(二)持有運營單位的有限責任合夥人
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在緊接交易前,根據經營合夥企業的淨資產和緊接該交易完成前該尚存合夥企業的其他淨資產的相對公平市值,擁有該尚存合夥企業的百分比權益;(Iii)該等有限合夥人在該尚存合夥企業中的權利、優惠和特權至少與合夥企業協議中的權利、優惠和特權以及適用於該尚存合夥企業的任何其他有限合夥人或非管理成員的權利、優惠和特權一樣優惠;(Iii)該等有限合夥人在該尚存合夥企業中的權利、優惠和特權至少與該尚存合夥企業的任何其他有限合夥人或非管理成員一樣優惠;及(Iv)有限合夥人的權利至少包括以下各項:(A)有權贖回他們在尚存合夥企業中的權益,以換取在交易中支付予本公司普通股持有人的代價;或(B)有權贖回其在尚存合夥企業中的權益,以實質上等同於該等交易完成前有效條款的現金,或如尚存合夥企業的最終控制人曾公開買賣普通股證券,則贖回該等普通股證券的交換比率,以該等證券的相對公平市價為基礎;及(Iv)有限責任合夥人的權利至少包括:(A)有權贖回他們在尚存合夥企業中的權益,以向持有本公司普通股股份的持有人支付代價;或
儘管如上所述,合夥協議要求普通合夥人或作為普通合夥人母公司的吾等就以下事項取得營運合夥有限合夥人(包括吾等及其附屬公司)的批准:(I)合併、合併或其他控制權變更(定義見下文)交易;(Ii)涉及營運合夥的任何合併;(Iii)將營運合夥的全部或實質所有資產或營運合夥的資產出售予任何人士;或(Iv)有關以下事項的任何營運單位發行。除非:
·普通合夥人提前通知有限合夥人;
·關於這種預先通知,普通合夥人向有限合夥人提供描述擬議交易的書面材料;以及
·交易由根據合夥協議發行的合夥權益的持有者批准,批准級別與批准我們普通股股份的持有者所需的批准級別相同。為此,當(I)有限合夥人(我們和我們的子公司除外)持有的同意交易的OP單位數量加上(Ii)乘以(A)我們和我們的子公司持有的OP單位數量乘以(B)我們普通股持有者投票贊成交易的百分比之和超過我們普通股持有者批准交易所需的批准水平時,即可獲得批准。
根據合夥協議,“控制權變更”是指(I)任何“個人”或“團體”(如交易法第13(D)和14(D)條中使用的那樣)(A)通過購買、交換、合併、合併、資本重組、重組、重新分類、業務合併等方式,直接或間接地在單一交易或一系列相關交易中成為“實益所有者”(如交易法第13d-3和13d-5條所界定的):(I)任何“個人”或“團體”(如交易法第13(D)和14(D)節中使用的術語)直接或間接地成為“實益所有人”(如交易法第13d-3和13d-5條所定義)。或(1)我們或(2)我們的任何直接或間接母公司(或其或其後繼者通過合併、合併或購買其全部或實質所有資產)總投票權50%以上的其他類似交易;或(B)有權單獨或連同其聯屬公司或集團成員提名、指定或選舉吾等董事會多數成員;或(Ii)吾等股東(或吾等通過合併、合併、重組、業務合併或其他類似交易繼任者的股東)採納清算或解散吾等或營運合夥企業的計劃或建議。
其他有限合夥人
吾等可促使營運合夥公司發行額外單位或其他合夥權益,並不時接納額外的有限合夥人加入營運合夥公司,其條款及條件及出資由吾等全權及絕對酌情決定,而無須任何有限合夥人批准或同意。所有有限合夥人的淨出資額不必相等。每名獲接納為額外有限合夥人的人士,除其他事項外,必須就該人對任何鄰居或經營合夥企業的所有權等事宜,向對方合夥人作出某些陳述。沒有我們的同意,任何人都不能被接納為額外的有限合夥人,我們可以根據我們唯一和絕對的酌情權給予或拒絕任何人的同意,在接納任何額外的有限合夥人時,不需要任何有限合夥人的批准或同意。
經營合夥公司可在任何時間或不時向任何人士發行一個或多個系列或類別,或任何此類高級級別的一個或多個系列的額外合夥權益,與OP單位持平或低於OP單位,其條款和條件由普通合夥人根據特拉華州法律在每種情況下單獨和絕對酌情決定,而無需任何有限合夥人或任何其他人的批准。在任何情況下,運營合夥企業可向任何人發行與OP單位持平或低於OP單位的額外合夥權益,其條款和條件由普通合夥人在符合特拉華州法律的情況下行使其唯一和絕對酌情權。在不限制前述條文的一般性的原則下,我們可就任何該等合夥權益類別或系列指明:
·將合夥企業的收入、收益、損失、扣除和貸方項目分配給每個此類合夥企業權益類別或系列;
·每一類或每一系列合夥權益在合夥分配中分享的權利;以及
·在經營合夥企業解散和清算時,每一類或一系列合夥企業權益的權利。

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從事其他業務的能力;利益衝突
除與經營合夥企業及其普通合夥人的業務和事務的管理、我們作為一家擁有根據交易法註冊的一類(或多類)證券的報告公司的運營、我們作為房地產投資信託基金的運營、股票、債券、證券或其他權益的發行、債券、證券或其他權益的私募或公開發行、與運營合夥企業或其資產或活動相關的任何類型的融資或再融資,以及上述活動附帶的其他活動外,吾等不得從事任何與運營合夥企業及其普通合夥人的業務和事務的管理、作為報告公司的運營、作為REIT的運營、股票、債券、證券或其他權益的發行、銷售、辛迪加、私募或公開發行、與運營合夥企業或其資產或活動相關的任何類型的融資或再融資,以及上述活動附帶的活動。一般來説,我們必須將我們獲得的任何資產或資金貢獻給運營合夥企業,以換取額外的合夥企業權益。然而,只要吾等採取商業上合理的措施以確保該等財產的經濟利益及負擔以其他方式歸屬於營運合夥公司,吾等可行使唯一及絕對酌情決定權,不時以本身名義或透過營運合夥公司以外的其他方式持有或收購資產。

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靈敏度分析
在本招股説明書中,某些信息包括我們預計將發行的1,000,000個OP單位,以結算我們與PELP交易達成的收益,但不包括我們可能為結算收益而額外發行的最多666,667個OP單位,取決於實現下文所述的每股不同流動性事件價格。關於PELP交易,我們與運營合夥企業和其中列出的出資人簽訂了一項出資協議,即PELP出資額協議,根據該協議,如果公司在2021年12月31日之前成功實現流動性事件,包括批准我們的普通股在任何國家證券交易所上市交易,出資人有權獲得最少1,000,000至最多1,666,667個OP單位作為或有對價。授予的OP單位數量將根據我們普通股在國家證券交易所獲得批准並上市交易後180天內任何連續30個交易日內普通股的最高成交量加權平均價格或每股流動性事件價格而有所不同:
·如果每股流動性事件價格大於或等於33.60美元,出資人將獲得1,666,667個運營單位;
·如果每股流動性事件價格低於33.60美元,但大於或等於26.40美元,貢獻者將獲得相當於(I)1,000,000加上(Ii)(A)666,667和(B)每股流動性事件價格超過26.40美元除以7.20美元所得商數的若干OP單位;或
·如果每股流動性事件價格低於26.40美元,貢獻者將獲得100萬個運營單位。
下表列出了流動性事件價格區間(美元和單位以千為單位)的中低點和高點的這些信息:
每股價格
$26.40$28.20$30.00$31.80$33.60
發放給貢獻者的作業單元數(1)
1,000 1,167 1,333 1,500 1,667 
發放給貢獻者的運籌股價值(1)
$26,400 $32,900 $40,000 $47,700 $56,000 
(1)有關在本次發售和債務轉換完成後我們普通股的實益所有權的更多信息,請參見“主要股東”。我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生、總裁墨菲先生和首席運營官邁爾斯先生預計將分別獲得所授予的運營單位的47.2%、8.1%和1.1%。

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股本説明
以下是本次發行完成後有效的我們股本的一般條款摘要。您應該閲讀我們的章程和章程以及馬裏蘭州法律的適用條款,以獲得有關我們股本的完整信息。本公司董事會已授權並批准第五次修訂和重新修訂的章程,自本次發售結束之日起生效,並以此為條件。本公司董事會亦已批准(以簽署承銷協議為條件,規定承銷商購買本次發行中本公司普通股的股份)向SDAT提交與MgCl第3標題第8副標題有關的補充條款,如下所述。以下摘要不完整,受我們的章程和章程的規定以及馬裏蘭州公司法(MGCL)的適用條款以及馬裏蘭公司法(MGCL)的適用條款的約束和限制,這些條款將在本次發行完成後生效,這些條款將作為本招股説明書的一部分提交給註冊説明書。請參閲“在哪裏可以找到更多信息”。
一般信息
我們的章程目前規定,我們可以發行最多10億股普通股,每股面值0.01美元,其中3.5億股被指定為B類普通股,以及最多1000萬股優先股,每股面值0.01美元。我們的章程授權我們的董事會在沒有股東批准的情況下修改我們的章程,以增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的授權股票數量。本次發行完成後,我們普通股的17,000,000股,B類普通股的93,639,517股,我們的優先股將不會發行和發行,假設承銷商不行使他們的選擇權,購買至多2,550,000股我們的普通股來彌補超額配售,如果有超額配售的話。根據馬裏蘭州的法律,我們的股東一般不會僅僅因為股東的股東身份而對我們的債務或義務負責。
普通股
本招股説明書提供的所有普通股在發行時將得到正式授權、全額支付和不可評估。在符合本公司任何其他類別或系列股票持有人的優先權利(如果有的話)以及本公司章程中關於限制本公司股票所有權和轉讓的規定的前提下,本公司普通股持有人有權在獲得本公司董事會授權並由本公司宣佈從合法可供分配給股東的資產中分紅時,在我們的清算、解散或清盤的情況下,有權按比例分享本公司合法可供分配給股東的資產,在我們為所有已知的債務和負債支付或支付足夠的準備金後,本公司普通股的持有人將有權獲得紅利,並有權按比例分享本公司合法可供分配給股東的資產,在本公司清算、解散或清盤的情況下,在支付或支付所有已知債務和負債的充足準備金後,本公司普通股的持有人有權獲得股息。
根據本公司任何其他類別或系列股票持有人的特定類別投票權(如有),以及本公司章程中有關限制本公司股票所有權和轉讓的規定,每股已發行普通股賦予持有人在提交股東投票表決的所有事項(包括董事選舉)上一票的權利。除非對任何其他類別或系列的我們的股票有規定,否則我們普通股的持有者將擁有獨家投票權。我們的董事選舉沒有累積投票權。在無競爭的選舉中,董事是由所有“贊成”和“反對”每一位董事被提名人投下的贊成票和反對票中的多數票選出的。在競爭激烈的選舉中,董事是通過投票的多數票選出的。見“馬裏蘭州法律以及我們憲章和附例的某些規定--董事的選舉和罷免;董事會。”
我們普通股的持有者沒有優先權、轉換、交換、償債基金或贖回權,也沒有任何優先認購PECO證券的權利。除本公司董事會決定評估權適用於所有或任何類別或系列普通股後發生的一宗或多宗交易外,本公司普通股持有人一般亦無評價權,否則股東將有權就該等交易行使評價權。在符合我國章程有關股份所有權和轉讓限制的規定的前提下,普通股享有平等的分配權、清算權和其他權利。
根據馬裏蘭州法律和我們的章程,我們一般不能修改我們的章程、合併、轉換、合併、出售我們的全部或幾乎所有資產、進行法定的股票交換或解散,除非我們的董事會建議採取行動,並得到有權就此事投下多數投票權的股東的贊成票批准。馬裏蘭州法律還允許馬裏蘭州公司在未經股東批准的情況下將其全部或幾乎所有資產轉讓給公司直接或間接擁有的實體。由於我們的運營資產可能由我們的全資子公司持有,這些子公司可能能夠在沒有股東批准的情況下合併或轉讓其全部或幾乎所有資產。
B類普通股
除以下描述外,我們B類普通股的股票與我們普通股的所有其他股票一樣,享有相同的優先權、權利、投票權、股息和其他分配的限制、資格以及贖回條款和條件。
在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月紀念日,或我們董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期時,我們B類普通股的每股股票將自動轉換為一股上市普通股,而無需任何股東行動。
我們B類普通股的股票沒有公開市場。在我們B類普通股轉換成普通股並在全國證券交易所上市之前,它們不能在全國證券交易所交易。因此,在這種轉換之前,我們B類普通股的持有者對於他們持有的B類普通股的流動性選擇非常有限(如果有的話)。
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投標報價
我們的章程規定,任何人提出的任何收購要約,包括任何“迷你投標”要約,都必須符合“交易法”第14D條的規定,包括通知和披露要求。除其他事項外,要約人必須在發起要約前至少十個工作日向我方發出要約通知。如果有人提出不符合這些規定的收購要約,我們將有權贖回該人的股份和在收購要約中獲得的任何股份。與不合規收購要約有關的股份的贖回價格將為(I)吾等最近一次發售中以十足收購價購買的每股股份當時支付的價格(沒有因佣金減少或根據吾等分銷再投資計劃允許的銷售價格降低而打折),(Ii)吾等股份的公平市值(由吾等獲得的獨立估值釐定),或(Iii)該等不合規收購要約所提供的最低投標要約價,兩者以較低者為準。此外,不合規的要約人將負責我們與該要約人不合規有關的所有費用。
優先股
根據我們的章程,我們的董事會在沒有股東批准的情況下,有權批准發行一個或多個類別或系列的優先股,確定每個類別或系列的股票數量,並確定其條款。本公司董事會可授權發行額外的優先股,其條款和條件可能會阻止普通股持有人可能認為符合其最佳利益的收購或其他交易,或者普通股的部分或多數持有者的股票可能會獲得高於該等普通股當時市場價格的溢價。
重新分類及增加證券法定股份數目的權力
本公司董事會可在未獲普通股股東批准的情況下,將本公司優先股的任何未發行股份分類,並將本公司普通股的任何未發行股份或本公司優先股以前分類的任何股份重新分類為其他類別或系列的股票。在授權發行任何新類別或系列股票之前,我們的董事會必須在符合我們章程中有關限制我們股票所有權和轉讓的規定的前提下,為每個類別或系列股票設定優先、轉換和其他權利、投票權、限制、股息和其他分派的限制、資格和贖回條款或條件。此外,我們的章程授權我們的董事會在獲得全體董事會多數成員批准的情況下,在沒有股東批准的情況下修改我們的章程,以增加或減少我們被授權發行的股票總數,或任何類別或系列股票的股票數量。除非適用法律、我們股票的任何其他類別或系列的條款或任何證券交易所或我們證券可能在其上上市或交易的自動報價系統的規則要求股東批准,否則可以在沒有普通股東批准的情況下采取這些行動。
對所有權和轉讓的限制
為符合守則規定的房地產投資信託基金資格,我們的股票必須在12個月的納税年度或較短納税年度的相應部分內至少有335天由100人或以上的個人或實體實益擁有。此外,在課税年度的後半年(已選擇成為房地產投資信託基金的第一年除外),我們股票流通股價值的50%可能直接或間接由五個或更少的個人擁有(根據守則的定義,包括某些實體,如合格的養老金計劃)。
我們的章程包含對普通股、優先股和其他股本的所有權和轉讓的限制,旨在幫助我們遵守這些要求,並繼續符合REIT的資格。本公司章程的相關章節規定,除下述例外情況外,任何個人或實體不得實益擁有或根據守則適用的推定所有權條款而被視為擁有超過9.8%(按價值或按股份數量計算,以限制性較強者為準)的普通股總流通股,或超過我們已發行股本價值的9.8%,或根據本守則適用的推定所有權條款而被視為擁有的普通股總流通股的9.8%以上(按價值或按股份數量計算,以限制性較高者為準),或超過我們已發行股本價值的9.8%。就這些限制而言,B類普通股的流通股數量和價值與普通股流通股的數量和價值合計。我們將這些限制分別稱為“普通股持股限制”和“總持股限制”,統稱為“持股限制”。如果一個人或實體因違規轉讓而受到一項或兩項所有權限制的約束,並導致向信託公司轉讓,如下所述,如果違規轉讓生效,該個人或實體將成為記錄所有者和實益所有者,或僅是普通股或我們的股本的實益所有者(視情況而定),則該個人或實體被稱為“被禁止所有者”(Prohibited Owner),如果該個人或實體是記錄所有者和實益所有者,或者僅是普通股或我們的股本的實益所有者,則該個人或實體被稱為“被禁止所有者”。
該守則下的推定所有權規則很複雜,可能導致一組相關個人和/或實體實際或推定擁有的股票由一個個人或實體推定擁有。因此,個人或實體收購不到9.8%的普通股或不到我們已發行股本價值的9.8%(或收購實際或建設性擁有我們股本的實體的權益),可能會導致該個人或實體或其他個人或實體建設性地擁有超過9.8%的已發行普通股或股本(視情況而定),從而使該等股票受到適用的所有權限制。
本公司董事會可全權酌情豁免(預期或追溯)任何人士或實體的總股本限額及普通股持股限額(視屬何情況而定),並可為該人士設立或增加例外持有人限額,前提是本公司董事會從本公司章程所要求的該等人士或實體取得某些協議、申述及承諾,而該豁免及/或例外持有人限額不會導致我們被守則第856(H)條所指的“少數人持有”(不論所有權權益是否在上一次持股期間持有),則本公司董事會可自行決定豁免該等人士或實體(視屬何情況而定),並可為該人士設立或增加例外持有人限額(不論所有權權益是否在本公司章程所規定的期間內持有)。
本公司董事會可提高一個或多個個人或實體的普通股所有權限額和總股本限額,並降低所有其他個人和實體的適用所有權限額,如果新的普通股所有權限額和/或總股本限額不會允許五個或更少的個人或實體實益擁有超過49.9%的已發行股本,或導致我們被守則第856(H)條所指的“少數人持有”(無論所有權權益是否在課税年度的後半部分持有),或者未能以其他方式導致我們被“少數人持有”(無論所有權權益是否在課税年度的後半年持有),本公司董事會可以提高其普通股持股限額和合計持股限額,並降低適用於所有其他個人和實體的持股限額。任何降低普通股持股限額和/或總持股限額的措施都將無效。
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任何個人或實體的股票持股百分比超過降低後的普通股持股上限和/或總持股上限,直至該個人或實體的股票持股百分比等於或低於降低後的普通股持股上限和/或總持股上限,但進一步收購本公司股票超過該股票持股百分比將違反普通股持股上限和/或總持股上限。
除了所有權限制外,我們的憲章還禁止:
·任何人實益或建設性地擁有我們的股票,而這將導致我們根據守則第856(H)條被“少數人持有”(無論股東的權益是否在納税年度的後半部分持有),或以其他方式導致我們無法成為房地產投資信託基金(REIT);以及
·任何以實益或建設性方式擁有我們股票的任何人,只要這種實益所有權或推定所有權將導致我們承認本應符合守則第856(D)節規定的“不動產租金”的收入(包括但不限於,導致我們打算視為守則第856(D)(9)(A)條所指的“合格獨立承包商”的任何實體未能符合此類資格的結果);以及(B)任何人不得以任何形式持有我們的股票,只要該等實益擁有權或推定擁有權會導致本公司不符合守則第856(D)(D)(9)(A)條規定的“不動產租金”的資格(包括但不限於,導致我們打算視為守則第856(D)(9)(A)條所指的“合格獨立承包商”的任何實體);以及
·任何人不得轉讓我們的股票,如果轉讓會導致我們股票的實益擁有者少於100人。
任何人士或實體如取得或企圖取得本公司股票的實益擁有權或推定擁有權,而該等所有權或推定擁有權將或可能違反本公司股票所有權及轉讓的任何限制,則必須立即向吾等發出書面通知,或在該建議或企圖交易的情況下,至少提前15天發出書面通知,並向吾等提供吾等要求的其他資料,以確定轉讓對吾等房地產投資信託基金地位的影響(如有)。
任何轉讓本公司股票的企圖,如果有效,將導致本公司股票的實益擁有者少於100人,將是無效的,預期的受讓人將不會獲得任何股票權利。任何轉讓吾等股票的企圖或任何其他事件,如生效,會導致任何個人或實體違反上述有關吾等股票所有權及轉讓的其他限制(包括所有權限制),將會導致導致違規的股份數目(四捨五入至最接近的全部股份)自動轉移至信託基金,由吾等選定的一個或多個慈善組織獨家受益,而意向受讓人將不會獲得該等股份的任何權利。自動轉移將在據稱的轉移或導致轉移到信託的其他事件之前的營業日結束時生效。
我們在信託中持有的股票將發行和發行流通股。建議的受讓人將不會從擁有信託基金持有的我們股票的任何股份中獲得經濟利益,也沒有分紅的權利,也沒有投票權或信託基金持有的我們股票的其他權利。信託的受託人將行使所有投票權,並獲得與信託中持有的股份有關的所有股息和其他分配,以使信託的慈善受益人獨佔利益。在我們發現股票已如上所述轉讓給信託之前支付的任何股息或其他分配,必須由接受者應要求償還給受託人。在馬裏蘭州法律的約束下,自股份轉讓給信託之日起生效,受託人將有權在我們發現股份已轉讓給信託之前,將建議受讓人所投的任何選票撤銷為無效,並根據受託人的意願重新投票。然而,如果我們已經採取了不可逆轉的公司行動,那麼受託人就不能撤銷和重新投票。
信託受託人在接到向信託轉讓股份的通知之日起20日內,必須將股份出售給受託人選定的個人或者單位,該個人或者實體的股份所有權不違反所有權限制或者其他對本公司股票所有權和轉讓的限制。在出售股份後,慈善受益人在出售股份中的權益即告終止,而受託人必須將出售所得的淨收益,以及就該等股份而在信託中持有的任何其他款額,分配給被禁止的擁有人及慈善受益人。被禁止的所有人將收到(I)被禁止的所有人為股份支付的價格,或者,如果被禁止的所有人沒有給出與導致股份在信託中持有的事件(例如,在禮物、設計或其他此類交易的情況下)有關的股份的價值,則將收到導致股份在信託中持有的事件發生當天股份的市場價格(如我們的憲章中所界定的)和(Ii)信託從出售或以其他方式處置在信託中持有的股份所收到的每股價格中較小的一者。(I)被禁止的所有者為股份支付的價格,或者,如果被禁止的所有者沒有給出與導致以信託方式持有的股份相關的事件(例如,在贈與、設計或其他此類交易的情況下)股份的價值,則將獲得以下兩者中較小的一個受託人可將須付給被禁止擁有人的款額,減去已支付予被禁止擁有人並由被禁止擁有人欠該信託的任何分派的款額。任何超過應支付給被禁止擁有人的金額的淨銷售收益將立即支付給慈善受益人。如果在我們發現股票已經轉讓給信託基金之前,被禁止的所有者出售了這些股票,那麼(I)這些股票將被視為是代表信託出售的,以及(Ii)如果被禁止的所有者收到的股票的金額超過了被禁止的所有者有權獲得的金額,則超出的部分必須在要求時支付給信託。
我們在信託中持有的股票將被視為以每股價格出售給我們或我們的指定人,每股價格等於(I)導致轉讓給信託的交易中的每股價格,或者,如果被禁止的所有者沒有給出與導致股票在信託中持有的事件有關的股份的價值,則等於導致股票在信託中持有的事件發生當天的股票市場價格和(Ii)我們或我們指定的日期的市場價格中較小的一個。(I)導致轉讓給信託的交易中的每股價格,或(Ii)我們或我們的指定人在導致股票在信託中持有的事件中沒有給出股份價值的情況下,相當於以下兩項中較低者的價格:(I)交易中的每股價格,或(Ii)導致股票在信託中持有的事件發生當天的股票市場價格如上所述,我們可以從我們支付給被禁止人的股息或其他分派的金額中減去我們在發現股份已經轉讓給信託之前支付給被禁止人的任何股息或其他分派的金額,以及被禁止人欠該信託的金額,我們可以將該金額支付給信託,以便分配給慈善受益人。我們可以接受要約,直到受託人以其他方式出售了我們在信託中持有的股票。一旦出售給吾等,慈善受益人在出售股份中的權益將終止,受託人必須將出售股份的淨收益分配給建議的受讓人,並將受託人就股份持有的任何股息或其他分配分配給慈善受益人。
此外,如果我們的董事會真誠地確定一項轉讓或其他事件將違反我們章程中規定的所有權和轉讓限制,我們的董事會或其委員會可以採取其認為適宜的行動,拒絕
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實施或阻止此類轉讓或其他事件,包括但不限於導致我們贖回股票、拒絕在我們的賬面上實施此類轉讓或提起訴訟以禁止該轉讓或其他事件。
我們股票的任何實益所有人或推定擁有人,以及為實益所有人持有我們股票的每個個人或實體(包括登記在冊的股東)必須真誠地向我們提供我們可能要求的信息,以確定我們作為房地產投資信託基金的地位,並遵守任何税務機關或政府當局的要求,或確定此類遵守情況。
如果我們的董事會認定嘗試成為或繼續符合REIT資格不再符合我們的最佳利益,或者我們不再需要遵守實益所有權、推定所有權和股票轉讓的限制和限制,我們就不再有資格成為REIT,則上述對我們股票所有權和轉讓的限制將不適用。
上市
我們的普通股已獲準在納斯達克全球精選市場掛牌上市,股票代碼為“PECO”,以正式發行通知為準。
轉會代理和註冊處
我們普通股(包括B類普通股)的轉讓代理和登記處是北卡羅來納州的Computershare Trust Company。
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註冊人普通股及相關股東權益的市價和股息
截至2021年6月30日,在實施資本重組後,我們發行和發行了約93,639,517股普通股和B類普通股,共有61,688名登記在冊的股東持有。股東人數是根據我們登記員和轉讓代理的記錄計算的。我們的普通股目前沒有在任何交易所交易,我們的普通股也沒有既定的交易市場。
估值概述-2021年4月29日,我們董事會的獨立董事宣佈,我們普通股的每股估值為31.65美元。估值在很大程度上是基於我們在美國不同地理位置的房地產投資組合的估計市場價值,以及我們通過未合併的合資企業(統稱為我們的“投資組合”)擁有的這些物業的按比例份額,以及截至2021年3月31日我們的第三方資產管理業務的原地合同的估計價值。
我們提供EVP以幫助參與我們公開發行的經紀自營商履行其根據金融業監管局(FINRA)第2231條規則規定的客户賬户對賬單報告義務。這一估值是根據2013年4月投資組合選擇研究所(IPA)發佈的2013-01實踐準則(公開註冊非上市REITs的估值)或IPA估值準則的規定進行的。
我們聘請了達夫·菲爾普斯有限責任公司或在評估商業房地產資產方面擁有專業知識的獨立估值專家達夫·菲爾普斯,提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算。達夫-菲爾普斯準備了一份估值報告,即估值報告,該報告提供的估值區間主要基於其對投資組合的“現狀”市值和第三方資產管理業務現地合同的估計價值的估計。達夫和菲爾普斯對我們投資組合的總估計價值進行了調整,以反映我們管理層提供的截至2021年3月31日的資產負債表資產和負債,然後根據截至2021年3月31日我們普通股的流通股數量計算出一系列估計值。根據這些計算,截至2021年3月31日,EVP在29.61美元至33.66美元之間,獨立董事在與管理層討論後,批准了31.65美元作為截至2021年3月31日的EVP。我們之前在2020年5月6日根據基本上相同的方法和流程確定了26.25美元的EVP(截至2020年3月31日)。
下表彙總了截至2021年3月31日我們普通股的EVP的重要組成部分(單位為千,每股金額除外):
房地產資產投資:
菲利普斯·愛迪生房地產估價$5,363,344 $5,788,544 
管理公司44,000 44,000 
合資物業(1)
71,758 77,854 
總市值5,479,102 5,910,398 
其他資產:
現金和現金等價物15,649 15,649 
受限現金41,621 41,621 
應收賬款67,457 67,457 
預付費用和其他資產16,184 16,184 
其他資產總額140,911 140,911 
負債:
應付票據和信貸安排21,500 21,500 
按市值計價-債務2,322,090 2,322,090 
衍生負債42,970 42,970 
應付賬款和應計費用65,777 65,777 
總負債2,452,337 2,452,337 
資產淨值$3,167,676 $3,598,972 
普通股和經營合夥單位,或OP單位,未償還106,964 106,964 
每股資產淨值$29.61 $33.66 
(1)代表我們在我們未合併的合資企業擁有的物業中按比例持有的份額。
我們的目標是估計我們股票的市值。然而,我們的大部分資產包括商業地產,與任何估值方法一樣,所使用的方法是基於一些可能不準確或不完整的假設和估計。不同的當事人有不同的假設和
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估計可能會得出不同的EVP,這些差異可能會很大。這些限制將在下面的“每股估計價值的限制”一節中進一步討論。
估值方法-我們計算EVP的目標是根據我們認為合適的估值和評估方法和假設以及符合IPA估值準則的流程得出合理的價值。以下是用於計算EVP的估值方法和組成部分的摘要。
獨立估值公司-經董事會獨立董事授權,我們於2021年2月11日聘請達夫·菲爾普斯提供獨立估值服務。達夫·菲爾普斯與我們沒有關聯,是一家領先的全球估值顧問,在複雜的估值工作方面擁有專業知識。達夫-菲爾普斯之前曾向我們提供服務,涉及為與投資組合相關的財務報告目的分配收購收購價格,並因此獲得了慣常的補償。達夫和菲爾普斯未來可能會受聘為我們提供專業服務。準備估值的達夫·菲爾普斯員工對該投資組合目前或未來沒有任何興趣,對我們也沒有個人利益。
達夫·菲爾普斯對其估值服務的參與並不取決於開發或報告預先確定的結果。此外,達夫·菲爾普斯對完成估值服務的補償不取決於對我們的事業有利的預定價值或價值方向的發展或報告、價值意見的數量、達到規定的結果,或與其估值報告的預期用途直接相關的後續事件的發生。我們同意賠償達夫和菲爾普斯因此合同而產生的某些責任。
開發達夫和菲爾普斯的分析、意見或結論,並按照專業評估實務統一標準編寫評估報告。評估報告由擁有MAI(評估協會會員)專業稱號的個人審核、批准和簽署。評估報告的使用須遵守評估協會關於其正式授權代表審查的要求。達夫和菲爾普斯沒有檢查構成投資組合的購物中心。
在準備估值報告時,達夫和菲爾普斯依賴於我們提供的有關投資組合的信息。例如,我們提供了有關建築大小、建設年份、土地大小以及其他物理、財務和經濟特徵的信息。我們還提供了租賃信息,如當前的租金金額、起租和到期日期,以及加租金額和日期。
達夫和菲爾普斯沒有調查與投資組合相關的法律描述或法律問題,包括所有權或產權負擔,購物中心的所有權被認為是好的和有市場的。該投資組合也被假定為沒有留置權、地役權、侵佔和其他產權負擔,並完全符合分區、使用、佔用、環境和類似法律,除非我們另有規定。估值報告包含其他假設、限制和限制,這些假設、限制和限制對報告中所載的分析、意見和結論有所保留。此外,我們的房地產購物中心實際出售的價格可能與它們的評估價值不同。
以上是一般適用於估值報告的標準假設、限制和限制的摘要。
房地產投資組合估值-達夫·菲爾普斯使用各種方法估計了截至2021年3月31日投資組合的“原樣”市值。普遍接受的估值實踐表明,可以使用一系列方法對資產進行估值。達夫和菲爾普斯利用了收入資本化的方法,並得到了每處房產的銷售比較法的支持。收入法是價值的主要指標,其次是銷售法。達夫和菲爾普斯對每個市場進行了一項研究,以衡量當前的市場狀況、供求因素、增長模式及其對每個主題購物中心的影響。
收益資本化方法模擬了投資者的推理,他們認為房地產在整個生命週期內的預期收入和支出將產生現金流。在收入資本化方法下,達夫和菲爾普斯對每處房產使用估計的淨營業收入(NOI),然後使用貼現現金流分析將其轉換為價值指標。貼現現金流分析側重於物業的預期營運現金流和假設持有期末假設出售的預期收益,然後將這些金額貼現至其現值。貼現現金流方法適用於分析具有多個租約的投資物業,特別是具有取消條款或續期選擇權的租約,特別是在動盪的市場中。
銷售比較法是根據市場上其他買家和賣家同意的可比改善購物中心的價格來估計價值的。這種做法是以替代原則為基礎的,即價格、租金和差餉的限額往往是由同樣合意的替代品的當時價格、租金和差餉來設定的。達夫和菲爾普斯收集了各個市場的可比銷售數據,作為其估值的次要支持。
下面總結了平均終端資本化率和貼現率的上限和下限,這些利率和折現率是用來得出我們投資組合的估計市值的:
取值範圍
終端資本化率6.77% - 7.27%
貼現率7.38% - 7.88%
管理公司估值-達夫·菲爾普斯使用各種方法估計了與我們的第三方資產管理業務相關的總市值。達夫和菲爾普斯考慮了收益法、市場法和基礎資產法的各種應用,其中收益法被確定為分析中最可靠的方法。收入法分析考慮了根據各種管理和諮詢協議提供的服務在合同預期期限內預計賺取的手續費收入,假設有正常和慣例的續簽規定。這類服務包括為北京的購物中心提供的物業管理服務。
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此外,該公司還為某些獨立的房地產投資組合提供房地產和資產管理服務。在執行此分析時,僅考慮了與截至2021年3月31日擁有的購物中心相關的手續費收入。收益法還考慮了支持這類活動的合理費用水平以及其他調整,以及考慮到貨幣的時間價值和實現預計現金流的風險的貼現率。收購的所有其他資產及負債均屬短期性質,因此賬面值被視為接近公允價值。收益法分析的結果是第三方資產管理業務的總市值,從中減去(增加)有形資產(負債)的估計市值,得出管理公司的總無形價值。
敏感性分析-雖然我們認為達夫·菲爾普斯的假設和投入是合理的,但這些假設的改變將影響投資組合的估計價值、我們第三方資產管理業務的估計價值和我們的EVP的計算。下表説明瞭如果終端資本化率或折扣率調整25個基點,並假設所有其他因素保持不變,對達夫和菲爾普斯在EVP中的範圍的影響。此外,該表還説明瞭在所有其他因素保持不變的情況下,假設只有一個變化會產生什麼影響。此外,這些假設中的每一個都可能變化超過25個基點或5%。
每股預估值的結果範圍
上調25個基點下調25個基點增長5%減少5%
終端資本化率$28.68 - $32.52$30.60 - $34.83$28.32 - $32.19$30.99 - $35.22
貼現率$28.68 - $32.64$30.54 - $34.68$28.20 - $32.19$31.05 - $35.13
其他資產和其他負債-達夫和菲爾普斯根據我們提供的截至2021年3月31日的資產負債表信息,對我們投資的總估計價值進行了調整,以反映我們的其他資產和其他負債。
獨立董事的角色-獨立董事與達夫·菲爾普斯的代表討論了估值過程和結果。獨立董事還與管理層討論了業績、投資組合、第三方資產管理業務、我們的其他資產和負債以及其他事項。管理層建議獨立董事批准每股31.65美元作為我們普通股的EVP。獨立董事與管理層討論了這一價值的理論基礎。
經獨立董事與達夫-菲爾普斯律師事務所討論及管理層的建議,以及考慮獨立董事考慮的其他因素後,獨立董事的結論是,員工持股價值的幅度介乎29.61元至33.66元是適當的。獨立董事同意接受管理層的建議,並批准31.65美元作為截至2021年3月31日我們普通股的EVP,這一決定最終且完全由獨立董事負責。
每股估計價值的限制-我們提供這一EVP是為了幫助參與我們之前公開發行的經紀自營商履行我們的客户賬户對賬單報告義務。這一估值是根據國際會計準則估值準則的規定進行的。與任何估值方法一樣,使用的方法是基於一些估計和假設,這些估計和假設可能並不準確或不完整。具有不同假設和估計的不同各方可能會得出不同的EVP,而這種差異可能會很大。EVP未經審計,不代表基於美國公認會計原則或GAAP對我們資產或負債的公允價值的確定,也不代表我們資產和負債的清算價值、第三方收購我們所支付的價格、我們的普通股在二級市場的交易價格或我們的普通股在國家證券交易所的交易金額,這些EVP並不代表我們的資產或負債的公允價值的確定,也不代表我們的資產和負債的清算價值、第三方收購我們的價格、我們的普通股在二級市場的交易價格或我們的普通股在國家證券交易所的交易金額。
因此,我們不能保證:
·如果在國家證券交易所上市,我們的股票將在EVP或接近EVP的水平交易;
·股東將能夠在增值税中轉售他或她的股份;
·在清算我們的資產和清償我們的負債後,股東最終將實現相當於EVP的每股分配;
·股東在出售公司時將獲得相當於EVP的每股金額;
·第三方將以公平交易的方式向EVP提供購買我們全部或幾乎所有普通股的交易;
·另一家獨立的第三方評估師或第三方評估公司會同意我們的EVP;或
·用於計算我們的EVP的方法將被FINRA接受,用於客户賬户對帳單,或者EVP將滿足1974年《僱員退休收入保障法》(Employee Retiering Income Security Act)下適用的年度估值要求。
此外,我們沒有針對2021年3月31日之後發生的其他交易的影響對我們的EVP的估值進行任何調整,包括但不限於(1)此次發行;(2)再融資,(3)收購或處置資產;(4)根據股息再投資計劃(DIP)發行普通股,該計劃從2021年4月1日應付的分配開始暫停;(5)NOI和宣佈的股息(見本招股説明書的“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析--非公認會計準則計量--同一中心的營業淨收入”,計算NOI);(6)股票回購;(7)租賃、租賃或其他業務和經營變化。我們普通股的價值將隨着時間的推移而波動,以應對與個人房地產資產、這些資產的管理以及房地產和金融市場的變化相關的發展。除其他因素外,由於我們的總資產高度集中在房地產中,以及我們普通股的流通股數量,個別房地產資產價值的變化或估值假設的變化可能會對我們普通股的價值產生非常重大的影響。EVP不考慮房地產的任何處置成本或費用,以及可能因以下原因而招致的債務提前還款罰金
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提前償還我們的某些債務,或限制承擔債務的影響。因此,我們普通股的EVP可能是也可能不是我們股東投資的公平市場價值的準確反映,不太可能代表立即出售我們的資產將產生的淨收益。
分配-我們選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,作為房地產投資信託基金(REIT)對聯邦所得税徵税。作為一家房地產投資信託基金,我們已經並打算繼續在每個納税年度進行至少相當於我們應税收入90%的分配(不包括資本利得,計算時不考慮支付的股息扣除)。
由於新冠肺炎疫情的不確定性,我們的董事會於2020年3月27日暫停了股東分配,在2020年4月1日支付2020年3月分配後生效。2020年11月4日,我們的董事會批准了2020年12月的分配,相當於每月普通股每股0.08499999美元的金額,或年化1.02美元。隨後,我們的董事會批准了分配,並支付了2021年1月、2月、3月、4月和5月的費用。運營單位持有者獲得的分配率與普通股持有者相同。2021年6月14日,我們的董事會授權在2021年6月15日交易結束時向登記在冊的股東分配2021年6月,相當於每月普通股每股0.08499999美元的金額。
修訂和重新調整了DIP-我們採用了DIP,股東可以選擇將相當於他們普通股上宣佈的分配的金額再投資到我們普通股的額外股份中,而不是接受現金分配。根據點滴計劃,參與者以相當於每股估計價值的價格收購普通股。滴滴計劃的參與者可以購買零碎的股票,這樣100%的分配就可以用來購買我們普通股的額外股份。
2020年3月27日,停滴,2020年4月1日全現金支付2020年3月發放。2020年11月4日,我們的董事會恢復了水滴計劃,從2021年1月支付的2020年12月分配開始生效。滴注於2021年3月25日暫停,原因是流動性替代審查程序。
在截至2021年3月31日的三個月裏,通過滴注發行了約30萬股,收益為740萬美元。在截至2020年和2019年12月31日的年度裏,通過滴注發行了50萬股和200萬股,收益分別為1,590萬美元和6,740萬美元。
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馬裏蘭州法律以及我們的憲章和附例的某些條款
以下是我們的章程和章程的一些一般條款的摘要,我們預計這些條款將在此次發行完成後生效。您應該閲讀我們的憲章和章程以及馬裏蘭州法律的適用條款,以獲得關於我們憲章和章程的完整信息。本公司董事會已授權並批准第五次修訂和重新修訂的章程,自本次發售結束之日起生效,並以此為條件。本公司董事會亦已批准(以簽署承銷協議為條件,規定承銷商購買本次發行中本公司普通股的股份)向SDAT提交與MgCl第3標題第8副標題有關的補充條款,如下所述。以下摘要不完整,受我們的章程和章程的規定以及馬裏蘭州公司法(MGCL)的適用條款以及馬裏蘭公司法(MGCL)的適用條款的約束和限制,這些條款將在本次發行完成後生效,這些條款將作為本招股説明書的一部分提交給註冊説明書。請參閲“在哪裏可以找到更多信息”。
董事的選舉和罷免;董事會
我們的章程規定,我們的董事人數可以根據我們的章程來確定,但不能少於3名,也不能超過15名。我們的章程要求,只要我們的一類股票在國家證券交易所上市交易,我們的大多數董事就必須按照該交易所的規則和規定“獨立”。
在我們的每一次股東年會上,我們的股東將選出我們的每一位董事,直到我們的下一次股東年會和他或她的繼任者被正式選舉並獲得資格為止。我們普通股的持有者在董事選舉中沒有累積投票權。在無競爭的選舉中,董事是由所有“贊成”和“反對”每一位董事被提名人投下的贊成票和反對票中的多數票選出的。在競爭激烈的選舉中,董事是通過投票的多數票選出的。如果:(I)本公司祕書已收到一名股東已提名或擬提名一名或多名人士參選董事的通知,而該通知符合或看來符合本公司附例中有關股東提名的預先通知的規定,則該選舉將被視為有爭議:(I)本公司祕書已接獲通知,表示已提名或擬提名一人或多人蔘加董事選舉,而該通知符合或看來符合本公司附例中有關預先通知股東提名的規定;及(Ii)該提名或建議提名並未於吾等就將作出該提名或建議提名的會議首次向股東發出委託書日期前至少14天撤回,因而會導致獲提名人及建議提名人的數目超過在該會議上選出的董事數目,不論該通知送交吾等祕書的實際情況是否符合本公司章程所載有關股東提名的預先通知的規定,或該等提名或建議提名其後是否由該股東撤回。
在任何明確為此目的召開的股東大會上,董事均可在有權在選舉董事時投下贊成票的多數票的支持下被免職,不論是否有理由。
我們已選擇服從馬裏蘭州法律的一項條款,該條款要求,除非我們的任何類別或系列股票的條款另有規定,否則我們董事會的空缺只能由剩餘的董事填補,任何當選填補空缺的個人將在空缺發生的董事類別的剩餘完整任期內任職,直到他或她的繼任者正式當選並獲得資格為止。
業務合併
根據馬裏蘭州法律,馬裏蘭州公司與感興趣的股東或其附屬公司之間的某些“商業合併”在該感興趣的股東成為感興趣的股東的最近日期之後的五年內是被禁止的。這些業務合併包括合併、合併、換股,或者在法規規定的情況下,資產轉讓或股權證券的發行或重新分類。有利害關係的股東定義為:
·任何實益擁有公司已發行有表決權股票10%或以上投票權的人;或
·該公司的關聯公司或聯營公司,在有關日期之前的兩年內的任何時候,都是該公司當時尚未發行的有表決權股票的10%或更多投票權的實益擁有人。
如果董事會事先批准了他或她本來會成為有利害關係的股東的交易,那麼他或她就不是有利害關係的股東。然而,在批准一項交易時,董事會可以規定,在批准時或批准後,必須遵守董事會決定的任何條款和條件。
在五年的禁令之後,馬裏蘭州公司和利益相關股東之間的任何業務合併通常都必須由公司董事會推薦,並由至少以下各方的贊成票批准:
·一般有權在董事選舉中投票的股東有權投的票的80%;以及
·一般有權在董事選舉中投票的股東有權投的三分之二的選票,但將與其達成業務合併或與其關聯的利益股東或該利益股東的關聯公司或聯繫人除外。
如果公司的普通股股東按照馬裏蘭州法律的定義,以現金或其他對價的形式獲得其股票的最低價格,而現金或其他對價與感興趣的股東之前為其股票支付的形式相同,則這些超級多數投票要求不適用。
該法規允許不同的豁免條款,包括在利益相關股東成為利益股東之前被董事會豁免的企業合併。在法規允許的情況下,我們的董事會通過了一項決議,豁免我們與任何其他人之間的任何業務合併。不能保證我們的董事會在未來任何時候都不會在沒有股東批准的情況下修改或撤銷這項決議。
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控制股權收購
馬裏蘭州法律規定,在控制權股份收購中獲得的馬裏蘭公司控制權股份的持有人對控制權股份沒有投票權,除非獲得一般有權在董事選舉中投票的股東至少三分之二的投票權(不包括收購人、擔任公司董事的高級管理人員和員工有權投票)。控制權股份是指有表決權的股票,如果與收購人擁有的或收購人能夠行使或指示行使投票權(僅憑藉可撤銷的委託書除外)的所有其他股票合計,將使收購人有權在下列投票權範圍之一內行使投票權選舉董事:
·十分之一或更多,但不到三分之一,
·三分之一或更多,但不到多數,或
·多數票或更多票。
控制權股份不包括收購人因先前獲得股東批准而有權投票的股份,也不包括直接從公司獲得的股份。控制權股份收購是指收購已發行和已發行的控制權股份,但某些例外情況除外。
已作出或擬作出控制權收購的人士,在滿足某些條件(包括支付開支的承諾)後,可強迫公司在提出要求後50天內召開股東特別大會,以考慮股份的投票權。如果沒有提出召開會議的要求,公司可以自己在任何股東大會上提出問題。
如果控制權沒有在大會上獲得批准,或者如果收購方沒有按照法規的要求提交收購人聲明,則在某些限制和條件的限制下,公司可以公允價值贖回任何或全部控制權,但之前已批准投票權的控制權除外。公允價值按收購人最後一次收購控制權股份之日(不論控制權股份是否缺乏投票權)釐定,或如召開股東大會考慮股份投票權而未獲批准,則以會議日期釐定。如果控制權在股東大會上獲得批准,且收購人有權對有表決權的股份的多數股份投票,則除公司章程或章程另有規定外,其他所有股東均可行使評價權。為評估權利而確定的股票公允價值不得低於收購人在控制權收購中支付的最高每股價格。
控制權股份收購法規不適用於:(I)在合併、合併或換股中收購的股份(如果公司是交易的一方);或(Ii)公司章程或章程批准或豁免的收購。
我們的章程包含一項條款,任何人收購我們股票的任何和所有收購都不受控制權股份收購法規的約束。不能保證在未經股東批准的情況下,這一條款在未來任何時候都不會被修改或取消。
副標題8
《公司章程》第3章副標題8允許擁有根據修訂後的《1934年證券交易法》登記的一類股權證券的馬裏蘭州公司和至少三名獨立董事,通過其章程或章程或董事會決議的規定,選擇遵守《章程》或《章程》中的任何一項或全部五項條款,這些條款分別規定:
·公司董事會將分為三個級別;
·罷免董事一般需要有權在董事選舉中投贊成票三分之二的贊成票;
·董事人數只能由董事投票決定;
·董事會空缺只能由其餘董事填補,當選填補空缺的董事將在出現空缺的那類董事的剩餘任期內任職;以及
·股東要求有權在特別會議上投多數票的股東要求召開股東特別會議。
通過我們的章程和章程中與副標題8無關的條款,我們已經要求有權在會議上投多數票的股東要求召開特別會議,除非我們的總裁、首席執行官或董事會要求召開特別會議。我們已選擇遵守副標題8的規定,即董事會的空缺只能由當時在任的其餘董事中的多數人投贊成票才能填補,而當選填補空缺的董事將任職於出現空缺的那一類董事的全部任期。我們的董事會目前沒有分類,我們也沒有選擇接受副標題8的任何其他條款的約束,包括允許我們在沒有股東批准的情況下將我們的董事會分類的條款。此外,我們打算在我們的章程中規定,如果沒有一般有權在董事選舉中投票的股東對此事投下的多數贊成票,我們不得選擇遵守副標題8的規定,該條款將允許我們在沒有股東批准的情況下將我們的董事會分類。
股東權益計劃
吾等目前並無股東權益計劃,如無(I)獲吾等股東就此事以過半數票數批准或(Ii)於計劃通過後12個月內尋求吾等股東以過半數票數批准,吾等日後不會採納股東權益計劃,前提是本公司董事會在根據適用法律履行其職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下采納一項權益計劃符合吾等的最佳利益。
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股東特別大會
我們的總裁、首席執行官或董事會可以召開股東特別會議。我們的祕書還必須應股東的書面要求召開股東特別會議,就可能在股東大會上適當審議的任何事項採取行動,這些股東有權在會議上就該事項投下多數票,幷包含本公司章程所要求的信息。我們的祕書將告知提出要求的股東準備和郵寄會議通知的合理估計費用(包括我們的代理材料),提出要求的股東必須在我們的祕書準備和郵寄特別會議通知之前支付該估計費用。
董事提名及新業務預告
本公司章程規定,提名個人進入本公司董事會以及股東在本公司任何年度股東大會上審議的業務提案只能(I)根據本公司的會議通知,(Ii)由本公司董事會作出,或(Iii)由以下任何股東作出:(A)在會議記錄日期,在股東提供本公司章程要求的通知時和在年度會議期間,(A)是登記在冊的股東,(B)有權在會議上投票選舉個人。(B)在股東大會上,(B)有權在選舉個人的會議上投票。我們的章程規定,股東只能(I)根據我們的會議通知,(Ii)由我們的董事會作出,或(Iii)由任何(A)在會議記錄日期登記在冊的股東作出,(B)有權在會議上投票選舉個人。及(C)已遵守本附例的預先通知規定,並提供本附例所規定的資料及其他資料。股東一般必須在前一年年度股東大會上徵集董事選舉委託書的委託書郵寄日期一週年前150天或之後120天內通知我司祕書。
只有我們的會議通知中規定的事項才能提交給我們的股東特別會議。在股東特別大會上提名個人以當選為本公司董事會成員,只能(I)由本公司董事會或根據本公司董事會的指示,或(Ii)如果特別會議是根據本公司的章程為選舉董事而召開的,則由以下任何股東作出:(A)在會議的記錄日期、股東提供本公司章程所要求的通知時和在特別會議時,任何股東有權在大會上投票選舉每一名個人;以及(B)有權在大會上投票選舉每一名個人參加特別股東大會,該股東在股東特別大會上提供本公司章程規定的通知時,有權在大會上投票選舉董事。並提供了我們的章程所要求的信息和其他材料。股東一般須於該特別會議前120天及特別會議前第90天較後日期(以較後日期為準),或如首次公佈該特別會議日期少於該特別會議日期前100天,則在公佈特別會議日期及將於會議上選出的本公司董事會被提名人後第十天向本公司祕書發出通知(以較晚者為準),否則股東須於該特別會議日期前100天或之前(如首次公佈該特別會議日期少於該特別會議日期前100天)向本公司祕書發出通知。
獨家論壇
我們的章程將規定,除非我們以書面形式同意選擇替代法院,否則馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院,或如果該法院沒有管轄權,巴爾的摩分部的美國馬裏蘭州地區法院將是以下唯一和獨家的法院:(I)任何內部公司索賠,該術語在MgCl中定義;(Ii)代表我們提起的任何派生訴訟或訴訟(根據聯邦證券法提起的訴訟除外);(Iii)任何聲稱違反吾等任何董事、高級職員或其他聯繫人士對吾等或吾等股東的任何責任的訴訟;(Iv)任何根據本公司或吾等章程或附例的任何條文向吾等或吾等任何董事、高級職員或其他聯繫人士提出申索的訴訟;或(V)任何聲稱針對吾等或吾等任何董事、高級職員或其他聯繫人士提出受內部事務原則管限的申索的訴訟。這些法院條款的選擇將不適用於為執行證券法、交易法或聯邦法院擁有專屬管轄權的任何其他索賠而提出的義務或責任的訴訟。
馬裏蘭州法律的某些條文以及我們的憲章和附例的效力
在“股本説明-對所有權和轉讓的限制”標題下討論的對我們股票所有權和轉讓的限制防止任何人在未經董事會事先批准的情況下收購超過9.8%的我們的已發行普通股或9.8%的我們的已發行股票。這些條款,以及上文在“-企業合併”和“-控制股份收購”標題下討論的企業合併法規和控制權股份法規,以及在“股本説明-B類普通股”標題下討論的迷你投標條款,可能會推遲、推遲或阻止對我們的控制權的變更。本公司董事會有權增加授權股份的總數,並將本公司普通股或優先股的任何未發行股份分類和重新分類為其他類別或系列的股票,並授權我們發行新分類的股票,如標題“股本説明-一般”和“股本説明-有權重新分類和增加股本授權股數”中所討論的那樣,並可以授權發行普通股或一系列優先股,其效果可能會延遲、推遲或防止我們相信,無需股東批准即可增加授權股份總數以及對普通股或優先股的未發行股份進行分類或重新分類的權力,為我們在安排未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面提供了更大的靈活性。
我們在上文“-股東特別會議”及“-董事提名及新業務預告”的標題下討論的附例條文,要求尋求召開特別會議、提名一名個別人士擔任董事或在年會上提出其他業務的股東須遵守若干通知及資料要求。我們相信,這些規定將為我們提供召開特別會議的明確程序、股東倡議者對我們的興趣的信息以及充分的時間考慮股東提名和其他業務建議,從而有助於確保我們董事會決定的業務戰略和政策的連續性和穩定性,並促進良好的公司治理。然而,這些條款單獨或結合在一起,可能會使我們的股東更難罷免現任董事或用他們自己提名的人填補我們董事會的空缺,並可能推遲、推遲或阻止控制權的變化,包括可能涉及我們普通股股東溢價或以其他方式符合我們股東最佳利益的代理權競爭或要約收購。
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修訂我們的附例
我們的章程將規定董事會有權採納、修改或廢除我們章程中的任何規定,並制定新的章程。我們的章程預計將進一步規定,符合交易法規定的某些所有權和資格要求的股東可以修改或廢除我們章程的任何條款,並通過新的章程,前提是任何此類修改、廢除或採納都得到有權就此事投贊成票的多數票的批准。
責任限制及彌償
馬裏蘭州法律允許馬裏蘭州公司在其章程中加入一項條款,免除其董事和高級管理人員對公司及其股東的金錢損害賠償責任,但下列責任除外:
·在金錢、財產或服務方面實際收受不正當利益或利潤;或
·由最終判決確立的、對訴訟起因至關重要的積極和故意的不誠實行為。
我們的憲章包含一項條款,在馬裏蘭州法律允許的最大程度上免除我們董事和高級管理人員的責任。
馬裏蘭州法律要求馬裏蘭州公司(除非其章程另有規定,而我們的章程沒有)對在任何訴訟中成功的董事或高級管理人員進行賠償,不論是非曲直,因為他或她因擔任該職位而成為訴訟的一方。馬裏蘭州法律允許馬裏蘭州的一家公司賠償其現任和前任董事和高級管理人員,以及其他方面的判決、處罰、罰款、和解,以及他們因擔任這些或其他身份而可能成為或威脅成為訴訟一方的任何訴訟中實際發生的合理費用,除非已確定:
·董事或高級職員的作為或不作為對引發訴訟的事項具有重大意義,且(I)是惡意行為,或(Ii)是主動和故意不誠實的結果;
·該董事或高級職員實際上在金錢、財產或服務方面收受了不正當的個人利益;或
·在任何刑事訴訟中,董事或高級職員有合理理由相信該作為或不作為是非法的。
根據馬裏蘭州法律,馬裏蘭州公司也不得在由公司或代表公司提起的訴訟中賠償董事或高級管理人員,在該訴訟中,董事或高級管理人員被判對公司負有責任,或基於個人利益被不當收受而被判承擔責任。如果法院裁定該董事或高級職員有公平合理的資格獲得賠償,即使該董事或高級職員沒有達到規定的行為標準,法院也可以下令賠償;然而,對我們或我們代表的訴訟中不利判決的賠償,或者對基於不正當獲得個人利益的責任判決的賠償,僅限於費用。
此外,MgCl允許馬裏蘭州的公司在收到以下信息後向董事或高級管理人員墊付合理的費用:
·董事或高級管理人員的書面確認書,表明他或她真誠地相信他或她已達到公司賠償所需的行為標準;以及
·董事或高級管理人員或其代表的書面承諾,如果最終確定他或她不符合公司賠償所需的行為標準,將償還公司支付或償還的金額。
在馬裏蘭州法律不時生效的最大限度內,我們的章程要求我們賠償任何現任或前任董事或高級管理人員與以董事或高級管理人員身份被指控採取或遺漏的任何行動有關的任何威脅、待決或已完成的訴訟、訴訟或訴訟(無論是民事、刑事、行政或調查),並在馬裏蘭州法律允許的最大程度上支付或報銷該人在訴訟最終處置之前發生的所有合理費用。我們的章程還允許我們向以上述任何身份為本公司前任服務的任何個人以及本公司的任何員工或代理人或本公司的前任賠償和預支費用。
董事會已經批准,我們打算與我們的每位董事和高管簽訂賠償協議,規定在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內賠償和墊付費用。
我們已購買並打算代表我們的所有董事和高級管理人員為他們以公務身份承擔或承擔的責任購買保險,無論我們是否需要或有權就相同的責任向他們進行賠償。
在上述條款允許對董事、高級管理人員或控制我們的人員根據證券法承擔的責任進行賠償的情況下,我們已被告知,美國證券交易委員會認為,這種賠償違反了證券法中所表達的公共政策,因此不能強制執行。

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有資格在未來出售的股份

一般信息
我們普通股的股票預計將在本次發售完成後立即在納斯達克開始交易。我們無法預測出售股票或可供出售的股票將對我們不時流行的普通股的市場價格產生的影響(如果有的話)。在公開市場上出售我們普通股的大量股票,或認為這種出售可能發生的看法,可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。請參閲“風險因素-與此次發行相關的風險”。
截至2021年6月30日,實施資本重組後,我們發行和發行的普通股和B類普通股分別為93,639,517股和93,639,517股,其中包括未發行的普通股和B類普通股。本次發行完成後,我們將擁有總計約17,000,000股我們的普通股(如果承銷商的超額配售選擇權全部行使,則為195,550,000股),不包括上市六個月後我們的B類普通股轉換時可發行的93,639,517股普通股。
本次發售的所有17,000,000股我們普通股(如果承銷商的超額配售選擇權全部行使,則為19,550,000股)將可以自由交易,不受限制或根據證券法進行進一步登記,受我們章程中規定的所有權和轉讓限制的限制,但我們的任何“關聯方”持有的股票除外,該術語在證券法第144條中定義。
在轉換成我們普通股的股票之前,我們所有已發行的B類普通股將可以自由交易,不受證券法的限制,也可以根據證券法進一步登記,但受我們章程規定的所有權和轉讓限制的B類普通股除外,這些B類普通股受下文描述的鎖定協議的約束。然而,我們的B類普通股不會在全國證券交易所上市,我們預計B類普通股的股票市場不會發展起來。在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的6個月紀念日(或我們董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期),我們B類普通股的每股股票將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。我們同意,未經承銷商代表事先書面同意,我們不會在我們的普通股上市在全國證券交易所交易的六個月紀念日之前批准將我們B類普通股的任何流通股轉換為我們的普通股。有關詳細信息,請參閲“資本重組”。
有關本公司普通股所有權和轉讓的某些限制的説明,請參閲“股本説明-所有權和轉讓的限制”。
規則第144條
規則144(B)(1)提供了一個安全港,根據該規則,某些人可以出售構成受限制證券的股票,而無需根據證券法進行註冊。“受限證券”除其他外,包括在不涉及任何公開發行的交易或交易鏈中直接或間接從發行人或發行人的關聯公司獲得的證券。一般而言,根據規則第144(B)(1)條,任何人出售本公司股票必須符合以下條件:(I)出售股票時,出售股票的人必須不是本公司的關聯公司,並且在之前三個月內不能是本公司的關聯公司;及(Ii)(A)自向吾等或吾等任何聯屬公司收購受限制證券之日起,至少已過去一年,或(B)若吾等符合第144條所載之現行公開資料要求,則自從吾等或吾等任何聯屬公司收購受限制證券之日起,至少已過去六個月。
規則144(B)(2)提供了一個避風港,根據該避風港,如果滿足某些條件,我們的附屬公司可以出售我們股票的股票,無論是否有限制性證券,而無需根據證券法進行註冊。一般而言,根據規則第144(B)(2)條,作為本公司聯營公司的人士(或在出售日期前3個月內)出售本公司股票的條件如下:(I)自從吾等或本公司任何聯屬公司收購股票之日起,至少已過6個月;(Ii)賣家必須遵守成交量限制、出售方式限制及通知要求;及(Iii)我們必須符合第144條所載的現行公開資料要求。為遵守數量限制,出賣人在任何三個月內不得出售超過下列數量的股票:
·我們發佈的最新報告或聲明顯示的已發行類別股票的1%;
·在根據第144條要求賣方提交通知之前的四周內,所有國家證券交易所和/或通過註冊證券協會的自動報價系統報告的此類證券的每週平均交易量,或在不需要這種通知的情況下,即經紀人收到執行交易的命令的日期或直接向做市商執行交易的日期;或
·在上一個項目描述的四周期間,根據有效的交易報告計劃或有效的國家市場系統計劃報告的此類證券的每週平均交易量,如1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)(經修訂)下的NMS監管規定。
有關我們的董事和高級管理人員持有的普通股股份的信息,請參閲“主要股東”。
贖回權
截至2021年3月31日和2020年3月31日,我們分別有1340萬和1420萬台未完成的運營單元。此外,我們的某些未完成的LTIP單位將在未來期間歸屬後轉換為OP單位。OP單位可以贖回現金,或者根據我們的選擇,在一對一的基礎上贖回我們普通股的股票,在某些情況下可以進行調整。
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如“某些關係和相關交易”中所述,PELP貢獻協議建立了一個盈利結構,根據該結構,如果公司在2021年12月31日之前成功實現了流動性事件,包括批准我們的普通股在任何全國性證券交易所上市交易,則出資人有權獲得最少1,000,000,最多1,666,667個OP單位作為或有對價。請參閲“敏感度分析”。
我們的股權計劃
我們根據我們的2020年激勵計劃(最初於2020年6月生效)頒發基於服務期結束的股票獎勵或基於服務的獎勵,以及基於某些績效指標或基於績效的獎勵的獎勵。2020年激勵計劃取代了我們修訂並重新修訂的2010年長期激勵計劃,該計劃於2020年8月到期。根據我們2020年的激勵計劃,對員工的獎勵通常在每年第一季度授予和授予。基於服務的獎勵通常遵循四年分級授予時間表,將以普通股的形式授予,或者就我們的近地天體而言,它們可以根據接受者的選舉以OP單位的形式授予。
對於基於業績的獎勵,授予的股票或運營單位的數量取決於是否滿足某些財務指標,這是根據三年業績期間計算的。對於每個基於業績的年度獎勵,50%的股份或運營單位(如果適用)在三年期末獲得既得利益,其餘50%的股票或運營單位在績效期限結束一週年後賺取既得利益。因此,截至期末,某些被歸類為非既有績效獎勵的單位可能已經滿足了基於績效的歸屬要求,現在只受額外的基於時間的歸屬障礙的限制。績效獎勵是以普通股的形式授予的,或者就我們的近地天體而言,它們可以根據獲獎者的選擇以OP單位的形式授予。
我們在加速確認法下確認分級歸屬獎勵的費用,根據該方法,每個歸屬被視為單獨的獎勵,每個歸屬的費用在必要的服務期內按比例確認。費用金額記錄在綜合經營報表上的一般業務和行政業務或財產業務中。獎勵是根據授予之日我們普通股的EVP進行估值的。基於服務和基於業績的非既得性限制性股票單位獎勵的持有者有權獲得股息和分配權,但他們沒有投票權。獲得基於服務和基於績效的未授予LTIP單位獎勵的持有者將被接納,並有權在授予時與運營合夥企業的有限合夥人享有相同的權利。
2019年3月,薪酬委員會批准了本公司修訂並重新實施的2010年績效長期激勵單位長期激勵計劃(簡稱績效LTIP單位)下的新形式獎勵協議,並向我們的某些高管一次性發放了績效LTIP單位。根據績效LTIP單位獎勵協議賺取的任何金額都將以LTIP單位的形式發放,這些單位代表運營夥伴關係中作為利潤利益結構的OP單位。在計量日期之前,績效LTIP單位將累計股息,但須按常規季度分配的10%進行季度分配。
2021年6月18日,我們的股東批准了2020年激勵計劃第一修正案,即計劃修正案。除其他外,計劃修正案對2020年激勵計劃進行了以下實質性修改:
·將2020年激勵計劃下可供發行的普通股數量增加470萬股,達到586667股;
·禁止某些股票回收做法,規定參與者為滿足獎勵的行使價或預扣税款義務而提交的股票將不會重新計入2020年激勵計劃下可供發行的股票;
·增加了對本公司任何歷年內可授予任何一名參與者的股份數量的限制;
·除某些有限的例外情況外,實行歸屬限制,根據2020年獎勵計劃授予的獎勵或部分獎勵不得早於獎勵授予日期的一週年授予;以及
·將修訂後的2020年激勵計劃的期限延長至2031年6月18日。
資本重組
我們的股東批准了對我們章程或修正案條款的一項修正案,該修正案將我們在修正案生效時發行的普通股的每一股改為新設立的B類普通股的一股,我們稱之為“資本重組”。修正案自2021年7月2日向國家税務局備案並被國家税務局接受後生效。
我們不打算將我們B類普通股的股票與此次發行或與我們將進行的基本上同時註冊的公開發行的任何上市相關的股票上市。在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的6個月紀念日或董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期時,我們B類普通股的每股股票將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。我們同意,未經承銷商代表事先書面同意,我們不會在我們的普通股上市在全國證券交易所交易的六個月紀念日之前批准將我們B類普通股的任何流通股轉換為我們的普通股。在所有其他方面,我們的B類普通股與我們目前發行的普通股具有相同的優先權、權利、投票權、股息和其他分配的限制、資格以及贖回條款和條件。
有關更多信息,請參閲“資本重組”。
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鎖定協議
吾等及吾等董事及高級職員已同意,未經承銷商代表事先書面同意,在吾等普通股在全國證券交易所上市交易日期後180天或限制期結束的期間內,吾等及彼等不會直接或間接從屬於,亦不會公開披露意向,除其他事項外,並視情況而定:
(1)提供、質押、出售、出售合約,以購買、購買任何期權或合約,以出售、授予購買、借出或以其他方式轉讓或處置直接或間接實益擁有的任何普通股(如交易法第13d-3條所用)的任何期權、權利或認股權證,或如此擁有的可轉換為普通股或可行使或可交換為普通股的任何其他證券(為免生疑問,包括B類普通股和運營單位的股票)
(二)不得訂立將普通股所有權的任何經濟後果全部或部分轉移給他人的任何掉期或其他安排;
上述第(1)或(2)款所述的任何此類交易是否以現金或其他方式交付普通股或其他證券進行結算;
(三)在限制期內,對任何普通股或任何可轉換為普通股、可行使或可交換為普通股的證券的登記,提出任何要求或行使任何權利;或
(4)應向SEC提交任何與發行任何普通股或任何可轉換為普通股或可行使或可交換普通股的證券有關的登記聲明。
請參閲“承保”。
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聯邦所得税考慮因素
以下是關於我們被選為房地產投資信託基金(REIT)以及此次發行我們的普通股的某些重大美國聯邦所得税考慮因素的一般摘要。在本討論中,除另有説明外,提及的“我們”、“我們”和“我們”僅指菲利普斯·愛迪生公司,不包括其任何子公司。此摘要僅供一般信息使用,並不是税務建議。本摘要中的信息基於:
·經修訂的1986年“國內收入法”或該法;
·根據“守則”或“金庫條例”頒佈的現行、臨時和擬議的金庫條例;
·“法典”的立法歷史;
·國税局或國税局的行政解釋和做法;以及
·法院判決;
在每種情況下,截至本招股説明書的日期。此外,國税局的行政解釋和做法包括其在私人信函裁決中表達的做法和政策,這些裁決對國税局沒有約束力,但對請求和收到這些裁決的特定納税人除外。守則和相應的財政部條例中與房地產投資信託基金的資格和税收有關的章節具有很高的技術性和複雜性。以下討論闡述了準則中規範美國聯邦所得税對房地產投資信託基金及其股東的待遇的某些重要方面。本摘要的全部內容受適用的守則條款、根據守則頒佈的庫務條例及其行政和司法解釋的限制。潛在的税收改革可能會導致美國聯邦所得税規則的重大變化。新的立法、財政部法規、行政解釋和做法和/或法院裁決可能會對我們是否有資格成為REIT的能力、此類資格的美國聯邦所得税後果或在我們的投資的美國聯邦所得税後果(包括本討論中描述的後果)產生重大和不利影響。此外,與其他實體的税收待遇或對其他實體的投資有關的法律可能會改變,使對這些其他實體的投資相對於對REIT的投資更具吸引力。任何此類變更都可以追溯適用於變更日期之前的交易。我們沒有,也不打算要求美國國税局做出任何我們有資格成為房地產投資信託基金的裁決,本招股説明書中的陳述對美國國税局或任何法院都沒有約束力。因此,, 我們不能保證討論中包含的税收考慮因素不會受到美國國税局的質疑,或者如果受到美國國税局的質疑,法院將予以支持。本摘要不討論任何州、地方或非美國的税收後果,或根據除美國聯邦所得税法以外的任何美國聯邦税法產生的與購買、擁有或處置我們的普通股相關的任何税收後果,或我們選擇作為房地產投資信託基金徵税的任何税收後果。
請您就以下事項對您的税務後果諮詢您的税務顧問:
·購買、擁有和處置我們的普通股,包括美國聯邦、州、地方、非美國和其他税收後果;
·我們選擇以房地產投資信託基金(REIT)的形式為美國聯邦所得税徵税;以及
·適用税法的潛在變化。
我公司的税務問題
一般-我們已選擇從截至2010年12月31日的納税年度開始,作為房地產投資信託基金(REIT)根據守則第856至860條徵税。我們相信,從該課税年度開始,我們的組織和運營方式使我們有資格根據守則獲得房地產投資信託基金(REIT)的納税資格,我們打算繼續以這種方式組織和運營。然而,作為房地產投資信託基金的資格和税收取決於我們是否有能力通過守則規定的各種資格測試,包括實際經營業績、資產構成、分配水平和股票所有權的多樣性。因此,不能保證我們已經或將繼續以符合或保持REIT資格的方式組織和運營。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT),請參閲“-未能獲得資格”,以獲得潛在的税收後果。
萊瑟姆·沃特金斯律師事務所(Latham&Watkins LLP)擔任我們的税務顧問,與此次發行我們的普通股和我們選擇作為房地產投資信託基金(REIT)徵税有關。Latham&Watkins LLP已向吾等提出意見,認為自截至二零一零年十二月三十一日止的課税年度開始,我們的組織及運作均符合守則對房地產投資信託基金的資格及税務要求,而我們建議的運作方法將使我們能夠繼續符合守則對房地產投資信託基金的資格及税務要求。必須強調的是,這一意見是基於對事實問題的各種假設和陳述,包括我們在一名或多名官員提供的事實證明中所作的陳述。此外,本意見是基於我們在本招股説明書中陳述的事實陳述。此外,我們作為房地產投資信託基金的資格和税收取決於我們是否有能力通過守則規定的各種資格測試,這些測試如下所述,包括通過實際經營業績、資產構成、分佈水平和股票所有權的多樣性,這些測試的結果尚未也不會由Latham&Watkins LLP審查。因此,我們不能保證我們在任何特定課税年度的實際經營業績已經或將會滿足這些要求。此外,這裏描述的預期的美國聯邦所得税待遇可能會在任何時候通過立法、行政或司法行動進行更改,可能具有追溯性。Latham&Watkins LLP沒有義務在發表意見之日之後更新其意見。
如果我們有資格作為REIT納税,我們通常不會被要求為我們目前分配給股東的REIT應税收入繳納美國聯邦企業所得税。這種待遇實質上消除了通常因投資C公司而產生的“雙重徵税”。C型公司是一種通常需要在公司層面納税的公司。雙重徵税意味着在賺取收入時在公司層面徵税一次,在收入分配時在股東層面徵税一次。然而,我們將被要求繳納美國聯邦所得税,如下所示:
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·首先,我們將被要求為任何未分配的REIT應税收入,包括未分配的資本收益,定期繳納美國聯邦企業所得税。
·第二,如果我們有(1)出售或以其他方式處置主要在正常業務過程中出售給客户的“止贖財產”的淨收入,或(2)來自止贖財產的其他不符合條件的收入,我們將被要求為這些收入繳納定期的美國聯邦企業所得税。如果喪失抵押品贖回權財產的收入在其他方面是符合75%總收入測試目的的收入,那麼這項税收就不適用。除某些其他要求外,喪失抵押品贖回權的財產通常被定義為我們通過喪失抵押品贖回權或在以該財產或該財產的租賃為擔保的貸款違約後獲得的財產。參見“-喪失抵押品贖回權的財產”。
·第三,我們將被要求對任何被禁止的交易的淨收入徵收100%的税。一般來説,被禁止的交易是指在正常業務過程中作為庫存持有或主要出售給客户的財產的銷售或其他應税處置,但喪失抵押品贖回權的財產除外。
·第四,如果我們未能達到下文所述的75%毛收入測試或95%毛收入測試,但由於滿足了某些其他要求而維持了我們作為房地產投資信託基金的資格,我們將被要求繳納相當於(1)未能滿足75%毛收入測試的金額和(B)未能滿足95%毛收入測試的金額乘以(2)旨在反映我們盈利能力的分數,兩者中較大的一個。
·第五,如果我們未能滿足任何資產測試(5%或10%資產測試的最低限度失敗除外),如下所述,由於合理原因,而非故意疏忽,而我們仍然因為特定的補救條款而保持我們的REIT資格,我們將被要求繳納相當於50,000美元或(1)美國聯邦企業所得税税率和(2)導致我們未能通過測試的不合格資產產生的淨收入的税款,兩者中較大者的乘積為50,000美元(1)美國聯邦企業所得税税率和(2)導致我們未能通過該測試的不合格資產所產生的淨收入,我們將被要求繳納相當於50,000美元或(2)導致我們未能通過該測試的不合格資產所產生的淨收入的税款。
·第六,如果我們未能滿足守則中任何可能導致我們不符合REIT資格的條款(以下描述的違反毛收入測試或某些資產測試的違規除外),並且違規是由於合理原因而不是故意疏忽,我們可能會保留我們的REIT資格,但我們將被要求為每一次失敗支付5萬美元的罰款。
·第七,如果我們沒有在每個日曆年分配至少(1)當年普通收入的85%,(2)當年資本收益淨收入的95%,以及(3)前幾個時期的任何未分配應税收入的總和,我們將被要求就所需分配的金額超過實際分配金額和美國聯邦所得税留存金額之和支付不可抵扣的4%消費税。
·第八,如果我們在一項交易中從一家是或曾經是C公司的公司收購了任何資產,而在該交易中,我們對該資產的納税基礎低於該資產的公允市場價值,在每一種情況下,我們都是在我們收購該資產的日期確定的,並且我們隨後確認了從我們收購該資產之日起的五年期間處置該資產的收益。然後,我們通常將被要求為這一收益支付常規的美國聯邦公司所得税,超過的範圍為(1)資產的公平市場價值超過(2)我們在資產中調整後的納税基礎,在每種情況下,這兩種情況都是從我們獲得資產的日期起確定的。本段所述有關確認收益的結果假設,C公司將不會根據適用的財政部規例,在我們從C公司收購資產的年度的納税申報表上選擇接受不同的待遇。根據適用的財政部條例,根據守則第1031條(同類交換)或第1033條(非自願轉換)出售我們在交易所獲得的財產的任何收益一般不適用於這項內置利得税。
·第九,我們的子公司是C公司,但不是合格的REIT子公司,包括下面描述的“應税REIT子公司”,通常將被要求為其收入繳納定期的美國聯邦企業所得税。
·第十,我們將被要求為任何“重新確定的租金”、“重新確定的扣除額”、“超額利息”或“重新確定的TRS服務收入”支付100%的税,如下所述-罰金税。一般來説,重新確定的租金是由於我們的應税REIT子公司向我們的任何租户提供服務而被誇大的房地產租金。重新確定的扣除額和超額利息通常代表我們的應税房地產投資信託基金子公司支付給我們的金額超過根據公平談判應扣除的金額而扣除的金額。重新確定的TRS服務收入通常代表由於向我們或代表我們提供服務而少報的應税REIT子公司的收入。
·11、我們可以選擇保留淨資本收益並繳納所得税。在這種情況下,股東將把我們未分配的資本收益的比例份額(只要我們及時將這種收益指定給股東)計入其收入中,將被視為已經支付了我們為該收益支付的税款,並將被允許就其被視為已支付的税款的比例份額獲得抵免,並將進行調整,以增加股東在我們普通股中的納税基數,其差額為(1)包括在收入中的資本收益金額和(2)被視為已支付的税額之間的差額(1)包括在收入中的資本收益金額和(2)被視為已支付的税款的金額之間的差額,以增加股東在普通股中的納税基數(1)包含在收入中的資本收益金額與(2)被視為已支付的税額之間的差額。
·第十二,如果我們未能遵守每年向持有至少一定比例股票(根據適用的財政部法規)的股東發送信函的要求,要求提供有關我們股票的實際所有權的信息,並且不是由於合理原因或故意疏忽,我們將被處以2.5萬美元的罰款,如果是故意的,則將被罰款5萬美元。
我們和我們的子公司可能需要繳納除美國聯邦所得税以外的各種税,包括工資税、州和地方收入税、財產税以及我們的資產和運營的其他税。
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房地產投資信託基金資格要求-準則將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會:
(一)由一名或者多名受託人或者董事管理的;
(二)發行可轉讓股票或者可轉讓憑證證明其實益權屬的;
3.如果沒有守則第856至860條的規定,作為一家國內公司,這將是應納税的;
(四)不是守則某些規定所指的金融機構或保險公司;
(五)有一百人以上實益擁有的;
(六)在每個課税年度的後半年度,由五個或五個以下的個人(包括某些特定實體)實際或推定擁有的已發行股票的價值不超過50%;以及
7.這符合下文所述關於其收入和資產性質及其分配金額的其他測試。
該守則規定,第(1)至(4)項(首尾兩項包括在內)必須在整個課税年度內符合,而第(5)項則必須在12個月的課税年度的最少335天內,或在12個月以下的課税年度的相應部分內,符合第(5)項的規定。第(5)和(6)項條件在選擇作為房地產投資信託基金徵税的第一個課税年度之後才適用。就條件(6)而言,術語“個人”包括補充失業救濟金計劃、私人基金會或永久留作或專門用於慈善目的的信託的一部分,但一般不包括合格養老金計劃或利潤分享信託。
我們相信,我們的組織和運作方式已經並將繼續允許我們在相關時間段內滿足條件(1)至(7),包括(1)至(7)。此外,我們的章程規定了對我們股票所有權和轉讓的限制,旨在幫助我們繼續滿足上述條件(5)和(6)所述的股份所有權要求。與我們普通股相關的股份所有權和轉讓限制的説明包含在本招股説明書的討論中,標題為“股本説明-所有權和轉讓的限制”。然而,這些限制並不能確保我們以前已經滿足,也可能不能確保我們在所有情況下都能繼續滿足上述條件(5)和(6)所述的股份所有權要求。如果我們未能滿足這些股權要求,則除下一句中規定的情況外,我們作為房地產投資信託基金的地位將終止。然而,如果我們遵守適用的財政部法規中的規則,這些規則要求我們確定我們股票的實際所有權,並且我們不知道或通過合理努力也不會知道我們未能滿足上述條件(6)中描述的要求,我們將被視為滿足了這一要求。參見“-不合格”。
此外,除非我們的納税年度是日曆年,否則我們不能保持REIT的地位。我們已經並將繼續有一個日曆納税年度。
合夥企業、有限責任公司和合格REIT子公司的權益所有權-如果REIT是合夥企業的合夥人(在本討論中,“合夥”一詞包括美國聯邦所得税中被視為合夥企業的有限責任公司,“合夥人”一詞包括此類有限責任公司的成員),財政部法規規定,REIT將根據其在合夥企業資本中的權益,被視為擁有合夥企業中按比例分配的資產,但須遵守下文所述10%資產測試的特別規則。此外,房地產投資信託基金將被視為有權獲得其在該實體收入中的比例份額。就守則第856條而言,合夥企業的資產及毛收入在房地產投資信託基金手中保持相同性質,包括符合毛收入測試及資產測試。因此,我們在經營合夥企業的資產和收入項目中的比例份額,包括我們的經營合夥企業在其擁有權益的任何合夥企業或被忽視的實體的這些項目中所佔的份額,在應用本討論中描述的要求(包括下面描述的毛收入和資產測試)的目的下,被視為我們的資產和收入項目。下面的“-我們的經營合夥企業、子公司合夥企業和有限責任公司的税收方面”一文對美國合夥企業的聯邦所得税規則作了簡要概述。
我們控制我們的經營合夥企業,間接擁有子公司合夥企業的經理或管理成員,並打算以符合我們作為REIT資格的要求的方式運營它們。如果我們是或成為任何合夥企業的有限合夥人或非管理成員,而該實體採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的地位或要求我們納税的行動,我們可能會被迫處置我們在該實體中的權益。此外,合夥企業可能採取的行動可能會導致我們未能通過毛收入或資產測試,而我們可能不會及時意識到這種行為,無法及時處置我們在合夥企業中的權益或採取其他及時的糾正行動。在這種情況下,我們可能沒有資格成為房地產投資信託基金,除非我們有權獲得救濟,如下所述。
吾等可能不時透過全資附屬公司擁有及營運某些物業,而根據守則,吾等擬將該等物業視為“合資格REIT附屬公司”。如果我們擁有公司100%的流通股(直接或通過其他被忽視的子公司),並且不選擇與子公司一起將其視為“應税REIT子公司”,則該公司(或其他實體在美國聯邦所得税方面被視為公司)將有資格成為我們的合格REIT子公司,如下所述。合資格房地產投資信託基金附屬公司不會被視為獨立公司,而合資格房地產投資信託基金附屬公司的所有資產、負債及收入、損益、扣除及信貸項目,在守則下均視為母公司房地產投資信託基金的資產、負債及收入、收益、虧損、扣除及信貸項目,包括所有房地產投資信託基金資格測試。因此,在適用本討論中所述的美國聯邦所得税要求時,我們擁有的任何符合條件的REIT子公司都將被忽略,此類公司的所有資產、負債和收入、收益、損失、扣除和信用項目將被視為我們的資產、負債和收入、收益、損失、扣除和信用項目。合格的REIT子公司不需要繳納美國聯邦所得税,我們對合格REIT子公司股票的所有權不會違反證券所有權的限制,如下文“-資產測試”中所述。
應税房地產投資信託基金子公司權益的所有權-我們和我們的經營夥伴擁有與我們一起被視為我們應税房地產投資信託基金子公司的公司的權益,我們未來可能會收購更多應税房地產投資信託基金子公司的證券。應税房地產投資信託基金子公司是一家公司(或被視為公司的其他實體)
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美國聯邦所得税),但REIT直接或間接持有股票的REIT除外,並已與該REIT共同選擇將其視為應納税的REIT子公司。如果一家應税房地產投資信託基金子公司擁有另一家公司已發行證券總投票權或總價值的35%以上,該另一家公司也將被視為應税房地產投資信託基金子公司。除與住宿及醫療設施有關的活動外,應課税房地產投資信託基金附屬公司一般可從事任何業務,包括向其母公司房地產投資信託基金的租户提供慣常或非慣常服務。應税房地產投資信託基金子公司與普通C公司一樣,須繳納美國聯邦所得税,以及州和地方所得税(如果適用)。房地產投資信託基金不被視為持有應税房地產投資信託基金子公司的資產,也不被視為接受該應納税房地產投資信託基金子公司所賺取的任何收入。相反,應税房地產投資信託基金子公司發行的股票是房地產投資信託基金手中的資產,房地產投資信託基金一般將其從應税房地產投資信託基金子公司獲得的股息(如果有的話)確認為收入。房地產投資信託基金對應税房地產投資信託基金子公司證券的所有權不受下述5%或10%資產標準的限制。請參閲“-資產測試”。然而,房地產投資信託基金總資產價值的不超過20%(2018年1月1日之前開始的納税年度為25%)可由一個或多個應税房地產投資信託基金子公司的證券代表(如下所述)。我們的一個或多個應税房地產投資信託基金子公司可能會為我們的租户提供某些服務, 收取管理費收入和/或持有合資企業和私募股權房地產基金的權益,這些資產或收入可能會導致我們未能通過REIT收入或資產測試,或者如果我們提供此類服務、獲得此類收入或直接持有此類資產(如適用),我們將對被禁止的交易(討論如下)徵收100%的懲罰性税。納税人扣除淨業務利息的能力受到限制,一般相當於調整後應納税所得額的30%,但某些例外情況除外。請參閲“-年度分配要求”。雖然不確定,但這一規定可能會限制我們的應税房地產投資信託基金子公司扣除利息的能力,這可能會增加它們的應税收入。
子公司REITs權益的所有權-我們擁有並可能獲得一個或多個已選擇或將選擇作為守則規定的REITs或子公司REITs徵税的實體的直接或間接權益。附屬房地產投資信託基金須遵守適用於本公司的各種房地產投資信託基金資格要求及本文所述的其他限制。如果附屬REIT未能符合REIT資格,則(I)該附屬REIT將繳納美國聯邦所得税,以及(Ii)附屬REIT未能符合REIT收入和資產測試的能力可能會對我們的能力產生不利影響,因此可能會削弱我們符合REIT資格的能力,除非我們可以利用某些減免條款。(I)該附屬REIT不符合資格成為REIT,則(I)該附屬REIT將繳納美國聯邦所得税,(Ii)該附屬REIT不符合資格,可能會對我們遵守REIT收入和資產測試的能力產生不利影響,除非我們可以利用某些減免條款。
收入測試-我們必須每年滿足兩項毛收入要求,才能保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。首先,在每個課税年度,我們必須直接或間接地從與房地產或房地產抵押相關的投資中獲得至少75%的總收入(不包括被禁止的交易、某些對衝交易和某些外幣收益),包括房地產租金、其他房地產投資信託基金的股息,在某些情況下,利息或某些類型的臨時投資。其次,在每個課税年度,我們必須至少有95%的總收入(不包括從被禁止的交易、某些對衝交易和某些外幣收益中獲得的毛收入)來自上述房地產投資,或者出售或處置股票或證券的股息、利息和收益,而這些股票或證券不是我們在正常貿易或業務過程中主要為出售給客户而持有的資產,或者來自上述資產的任何組合。為此目的,“利息”一詞一般不包括直接或間接收到或累算的任何金額,如果全部或部分金額的確定以任何方式取決於任何人的收入或利潤。但是,一般情況下,不會僅僅因為收入或銷售額的一個或多個固定百分比而將收入或應計金額排除在“利息”一詞之外。
我們從租户那裏獲得的租金只有在滿足上述REIT的毛收入要求的情況下才符合“房地產租金”的要求,前提是必須滿足以下所有條件:
·租金數額並非全部或部分基於任何人的收入或利潤。不過,我們收取或累積的款額,一般不會完全因為該款額是根據收入或銷售額的一個或多個固定百分率計算,或根據租客的淨收入計算,而該租客就該等物業所得的收入,基本上全部來自分租該等物業的實質全部收入,只要我們直接賺取該等款額,分租人所繳交的租金便會符合房地產租金的資格,所以一般不會被排除在“不動產租金”一詞的適用範圍之外,因為該款額是根據收入或銷售額的一個或多個固定百分率計算的,或根據租客的淨收入計算,而該租户就該物業而言,其收入基本上全部來自轉租該等物業。
·我們和實際或推定擁有10%或更多股本的所有者都不實際或建設性地擁有非公司租户資產或淨利潤10%或更多的權益,或者,如果租户是公司,則擁有所有有權投票的所有類別股票總投票權的10%或更多,或所有類別租户股票總價值的10%或更多。然而,如果與租金相關的物業的總租賃空間至少有90%租給第三方,而應税REIT子公司支付的租金與我們其他租户支付的可比空間租金實質上相當,則我們從屬於我們的應税REIT子公司的這類租户那裏獲得的租金不會因為這一條件而被排除在“房地產租金”的定義之外。應課税房地產投資信託基金附屬公司所支付的租金是否與其他租户支付的租金實質上相若,乃於與應課税房地產投資信託基金附屬公司訂立、延長及修訂租約時釐定(如有關修訂增加該租約項下的應付租金)。然而,儘管如上所述,如果“受控應税房地產投資信託基金子公司”的租約被修改,並導致該應税房地產投資信託基金子公司的應付租金增加,則任何此類增加都不符合“房地產租金”的資格。就本條而言,“受控應税房地產投資信託基金子公司”是指母房地產投資信託基金擁有該應税房地產投資信託基金子公司50%以上投票權或總流通股價值50%以上的股票的應税房地產投資信託基金子公司;
·與不動產租賃有關的個人財產租金不超過根據租賃收到的租金總額的15%。如果不符合這一條件,那麼可歸因於個人財產的租金部分將不符合“不動產租金”的資格。如果與不動產租賃相關的個人財產租金超過根據租約收到的租金總額的15%,我們可以將該等個人財產的一部分轉讓給應税房地產投資信託基金子公司;以及
·我們一般不能經營或管理酒店,也不能向租户提供或提供某些“不允許的租户服務”,除非有1%的最低限度例外,也不包括以下規定。如果從服務中獲得的收入超過該房地產投資信託基金從該物業獲得的總金額的1%,則該房地產投資信託基金就該物業收到的任何金額都不符合“房地產租金”的資格。出於這些目的,收入
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房地產投資信託基金被認為從提供“不允許的租户服務”中獲得的收入將不低於提供該服務的直接成本的150%。如果收到的金額是我們就該物業收取的全部金額的1%或更少,那麼只有來自不允許的租户服務的收入才不符合“房地產租金”的資格。然而,我們被允許提供“通常或習慣上提供”的服務,這些服務僅與租用空間有關,否則不會被視為“提供給物業的居住者”。這些服務的例子包括提供光、熱或其他公用事業、清除垃圾和公共區域的一般維護。此外,我們可以聘請一家我們沒有收入的獨立承包商為我們的租户提供常規服務,或者聘請一家應税房地產投資信託基金子公司(可能由我們全資或部分擁有)為我們的租户提供常規和非常規服務,而不會導致我們從這些租户那裏獲得的租金不符合“房地產租金”的資格。
我們一般不打算,作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一所有者,我們不打算允許我們的經營合夥企業採取我們認為會導致我們無法滿足上述租賃條件的行動。然而,如果我們根據我們税務律師的建議確定不會損害我們作為房地產投資信託基金的税務地位,我們可能故意不滿足其中一些條件。此外,在動產租金的限制方面,我們一般都沒有取得租客的不動產和動產的估價。因此,不能保證國税局不會不同意我們對價值的確定。
我們可能會不時地就我們的一項或多項資產或負債進行套期保值交易。我們的套期保值活動可能包括簽訂利率掉期、上限和下限、購買這些項目的期權,以及期貨和遠期合約。套期保值交易的收入,包括出售或處置此類交易的收益,如在守則中明確確認為套期保值交易,將不會構成75%和95%毛收入測試下的毛收入,因此將不受75%和95%毛收入測試的限制。“套期保值交易”一詞如上所述,一般指(A)我們在正常業務過程中進行的任何交易,主要是為了管理以下風險:(1)與我們為收購或持有房地產資產而進行或將進行的借款有關的利率變化或波動,或(2)與75%或95%毛收入測試下的合格收入項目或產生此類收入的任何財產有關的貨幣波動,以及(B)為對衝先前對衝交易的收益或損失而進行的新交易,如該物業或資產或資產為對衝先前套期保值交易的收益或損失而訂立的新交易,或(2)根據75%或95%毛收入標準獲得的合格收入項目或產生此類收入的任何財產的貨幣波動,以及(B)為對衝先前對衝交易的收益或損失而進行的新交易如果我們沒有恰當地將這類交易識別為對衝或我們使用其他類型的金融工具進行對衝,則該等交易的收入很可能不會在毛收入測試中被視為符合資格的收入。我們打算以不損害我們作為房地產投資信託基金(REIT)地位的方式安排任何對衝交易。
只要我們的應税房地產投資信託基金子公司支付股息或利息,我們的可分配份額的股息或利息收入將符合95%的毛收入標準,但不符合75%的毛收入標準(除非我們的可分配的利息份額也符合75%的毛收入標準,只要利息是用房地產充分擔保的貸款支付的)。
我們將監控我們應税REIT子公司的股息和其他收入,並將採取行動,將這些收入和任何其他不符合條件的收入控制在毛收入測試的範圍內。儘管我們預計這些行動將足以防止違反總收入測試,但我們不能保證這些行動在所有情況下都能防止這種違反。
如果我們未能在任何課税年度符合75%或95%的總收入測試中的一項或兩項,但如果我們根據守則的某些條文有權獲得寬免,我們仍有資格成為該年度的房地產投資信託基金。在以下情況下,我們一般可利用濟助條文:
·在我們確定任何課税年度未能達到75%或95%的總收入測試後,我們向美國國税局提交了一份附表,根據即將發佈的財政部法規,就該課税年度的75%或95%總收入測試的目的,列出我們總收入中每一項的描述;以及
·我們未能通過這些測試是因為合理的原因,而不是故意忽視。
不過,我們不可能説明在任何情況下,我們是否都有權受惠於這些寬免條文。例如,如果我們因為故意獲得或獲得的非合格收入超過了非合格收入的限制而未能通過總收入測試,美國國税局可以得出結論,我們未能通過測試並不是由於合理的原因。如果這些寬免條款不適用於特定情況,我們將不符合REIT的資格。請參閲下面的“-不合格”。正如上面在“總則”中所討論的,即使這些減免條款適用,並且我們保留了房地產投資信託基金的地位,我們也將對我們不符合資格的收入徵税。儘管我們的收入受到定期監控,但我們可能並不總是能夠符合REIT資格的毛收入測試。
禁止交易收入-我們出售作為庫存持有的財產(任何喪失抵押品贖回權的財產除外)或在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的任何收益,包括我們在經營合夥企業直接或通過其子公司合夥企業實現的任何此類收益中的份額,將被視為來自被禁止交易的收入,應繳納100%的税,除非適用某些安全港例外情況。這一被禁止的交易收入也可能對我們滿足REIT資格的毛收入測試的能力產生不利影響。根據現行法律,物業是作為存貨持有,還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客户,這是一個事實問題,這取決於與特定交易有關的所有事實和情況。作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一所有者,我們打算促使我們的經營合夥企業持有其物業以供投資,以期實現長期增值,從事收購、開發和擁有其物業的業務,並按照我們的投資目標偶爾出售該等物業。我們不打算,也不打算允許我們的經營合夥企業或其附屬合夥企業進行任何被禁止的交易。然而,美國國税局可能會成功地辯稱,我們的經營合夥企業或其子公司合夥企業所做的部分或全部銷售是被禁止的交易。我們將被要求為我們從任何此類銷售中獲得的可分配份額支付100%的税。100%的税將不適用於出售通過應税REIT子公司持有的資產的收益,但此類收入將繳納常規的美國聯邦企業所得税。
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懲罰性税收-我們產生的任何重新確定的租金、重新確定的扣除額、超額利息或重新確定的TRS服務收入都將被徵收100%的懲罰性税。一般而言,重新釐定的租金是指因我們的應税REIT附屬公司向我們的任何租户提供任何服務而多報的不動產租金,重新釐定的扣除額和超額利息是指我們的應税REIT附屬公司向我們支付的金額超過根據公平協商應扣除的金額而扣除的任何金額,而重新釐定的TRS服務收入是指因向我們或代表我們提供服務而少報的應税REIT附屬公司的收入,而重新釐定的TRS服務收入是指因向我們或代表我們提供服務而少報的應税REIT附屬公司的收入,而重新釐定的TRS服務收入是指因向我們或代表我們提供服務而少報的應税REIT子公司的收入如果我們收到的租金符合守則中某些避風港的規定,則不會構成重新釐定的租金。
雖然我們不時訂立的租金或服務安排,可能不符合上述的避風港規定,但我們相信,我們過去沒有,亦不預期會受到這項懲罰性税項的影響。這些決定本質上是事實,美國國税局擁有廣泛的自由裁量權,可以斷言關聯方之間支付的金額應該重新分配,以清楚地反映他們各自的收入。如果美國國税局成功地做出了這樣的聲明,我們將被要求為支付給我們的任何誇大租金,或我們的應税REIT子公司的任何超額扣除或少報收入支付100%的懲罰性税。
我們的一家或多家應税房地產投資信託基金子公司可能會為我們的某些租户提供服務,我們可能會不時與我們的應税房地產投資信託基金子公司簽訂租約,這些子公司也為我們的租户提供服務。吾等相信,吾等已按公平税率釐定,並打算在未來釐定就該等服務向我們的應税房地產投資信託基金附屬公司支付的任何費用,以及我們的應税房地產投資信託基金附屬公司向我們支付的任何租金,儘管支付的金額可能不符合上述避險規定。這些決定本質上是事實,美國國税局擁有廣泛的自由裁量權,可以斷言關聯方之間支付的金額應該重新分配,以清楚地反映他們各自的收入。如果美國國税局成功地做出了這樣的聲明,我們將被要求為支付給我們的任何誇大租金,或我們的應税REIT子公司的任何超額扣除或少報收入支付100%的懲罰性税。
資產測試-在我們納税年度的每個日曆季度結束時,我們還必須滿足與我們資產的性質和多樣化有關的某些測試。首先,我們總資產價值的至少75%必須由房地產資產、現金、現金項目和美國政府證券代表。就本測試而言,“房地產資產”一詞一般指不動產(包括不動產的權益和不動產的按揭權益,或在有限程度上指不動產和動產的按揭權益)、其他房地產投資信託基金的股份(或可轉讓的實益證書)、可歸因於投資股票發行或公開發行債務所得的任何股票或債務工具,期限至少五年(但僅限於自房地產投資信託基金收到該等收益之日起的一年內)、公開發售的房地產投資信託基金的債務工具(但僅限於自收到該等收益之日起的一年內)、公開發行的房地產投資信託基金(REITs)的股份(或可轉讓的受益證書)、可歸因於投資於股票發行或公開發行的債務的任何股票或債務工具。以及與不動產租賃相關而租賃的動產,而動產的租金不超過根據該租約收到的租金總額的15%。
第二,證券(包括應税房地產投資信託基金附屬公司的證券)可能不超過我們總資產價值的25%,但75%資產測試中可包括的證券除外。
第三,在25%資產類別的投資中,除對其他REITs、我們的合格REIT子公司和應税REIT子公司的某些投資外,任何一家發行人的證券價值不得超過我們總資產的5%,我們不得擁有任何一家發行人已發行證券總投票權或價值的10%以上。我們可能擁有的某些類型的證券僅為10%價值測試的目的而被視為證券,包括但不限於滿足“直接債務”避風港的證券、由合夥企業發行的、如果它是房地產投資信託基金(REIT)本身就可以滿足75%收入測試的證券、對個人或房地產的任何貸款、任何從房地產支付租金的義務,以及房地產投資信託基金髮行的任何證券。此外,僅就10%的價值測試而言,我們在擁有權益的合夥企業的資產中的權益將根據我們在該合夥企業發行的任何證券中的比例權益來確定,為此,不包括守則所述的某些證券。我們可能不時持有不符合資格的REIT、合格REIT子公司或應税REIT子公司的發行人的證券(包括債務證券)。我們打算,我們對任何此類證券的所有權將以一種允許我們遵守上述資產測試的方式進行。
第四,我們總資產價值的不超過20%(2018年1月1日之前開始的納税年度為25%)可由一個或多個應税REIT子公司的證券代表。我們和我們的經營合夥企業擁有與我們一起選擇被視為我們的應税REIT子公司的公司的權益,我們未來可能會收購更多應税REIT子公司的證券。只要每家公司都有資格成為我們的應税房地產投資信託基金子公司,我們持有這些公司的證券就不會受到5%的資產測試、10%的有投票權證券限制或10%的價值限制。我們相信,我們應税REIT子公司的總價值沒有超過,未來也不會超過我們總資產價值的20%(2018年1月1日之前開始的納税年度為25%)。我們通常不會獲得獨立的評估來支持這些結論。此外,不能保證國税局不會不同意我們對價值的確定。
第五,公開發售的房地產投資信託基金的債務工具可代表我們總資產的不超過25%,條件是該等債務工具不會是房地產資產,除非如上所述將公開發售的房地產投資信託基金的債務工具包括在房地產資產的含義中(例如,由公開發售的房地產投資信託基金髮行的債務工具,而該債務工具不是以房地產抵押為抵押的)。
此外,我們可能會獲得某些夾層貸款,這些貸款由直接或間接擁有不動產的過户實體的股權擔保。2003-65年度收入程序或收入程序提供了一個安全港,根據該程序,符合安全港要求的夾層貸款將被美國國税局視為房地產資產,用於房地產投資信託基金的資產測試。此外,根據75%總入息審查(如上所述),來自夾層貸款的任何利息將被視為符合資格的按揭利息。雖然《税務程序》為納税人提供了一個可以依賴的避風港,但它並沒有規定實體税法的規則。我們獲得的夾層貸款可能不符合避風港的所有要求。因此,不能保證國税局不會質疑這些資產的資格,如房地產資產或這些貸款產生的利息,作為75%毛收入測試(如上所述)下的合格收入。
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資產測試必須在我們(直接或通過任何合夥企業或合格REIT子公司)在適用發行人獲得證券的納税年度的每個日曆季度結束時完成,也必須在我們增加對該發行人的證券所有權的每個日曆季度結束時完成(包括由於我們在擁有此類證券的任何合夥企業中的權益增加)。例如,由於我們向我們的運營合夥企業出資或有限合夥人行使任何贖回/交換權利,我們對每個發行人證券的間接所有權將會增加。此外,在任何季度末初步通過資產測試後,我們不會因為資產相對價值的變化(包括外幣匯率波動導致的相對價值變化)而在稍後的季度末未能滿足資產測試而失去房地產投資信託基金的地位。如果我們在一個季度內(包括由於我們在任何合夥企業中的權益增加)獲得證券或其他財產而未能通過資產測試,我們可以在該季度結束後30天內處置足夠的不符合條件的資產來解決這一問題。我們相信,我們已經並打算對我們的資產價值保持足夠的記錄,以確保符合資產測試的要求。如果我們未能在30天的治療期內糾正任何不符合資產測試的情況,我們將不再有資格成為房地產投資信託基金,除非我們有資格獲得下文討論的某些救濟條款。
如果我們在30天的治療期後發現未能滿足上述資產測試,我們可能會獲得某些救濟條款。根據這些規定,如果我們的不合格資產的價值(I)不超過(A)適用季度末我們資產總值的1%或(B)10,000,000美元,以及(Ii)我們在(A)發現不符合資產測試的季度最後一天後6個月內或(B)財政部條例規定的時間段內處置不符合資格的資產或以其他方式滿足這些測試,我們將被視為已通過5%和10%的資產測試,其中以較小者為準(A)在適用季度末我們的資產總值的1%或(B)1000萬美元,以及(Ii)我們在發現不符合資產測試的季度最後一天後的6個月內處置不符合條件的資產或以其他方式滿足該等測試對於由於合理原因而非故意疏忽而違反任何資產測試的情況,即在5%和10%資產測試的情況下,超過上述的最低限度例外,我們可以採取以下措施來避免在30天治療期後取消房地產投資信託基金的資格:(I)處置足夠的不符合條件的資產,或採取其他行動,使我們能夠在發現未能滿足資產測試的季度的最後一天後六個月內通過資產測試,或者(A)在發現不符合資產測試的季度的最後一天後六個月內,或(A)在發現不符合資產測試的季度的最後一天後六個月內,我們可以採取其他措施,以避免在30天治療期後取消房地產投資信託基金的資格。(Ii)繳納的税款等於(A)50,000美元或(B)美國聯邦企業所得税税率乘以不符合條件的資產所產生的淨收入兩者中較大者,以及(Iii)向美國國税局披露某些信息。
儘管我們相信我們已經滿足了上述資產測試,並計劃採取措施確保我們滿足任何季度的測試,但不能保證我們總是成功,或者不會要求我們的經營合夥企業在發行人(包括應税房地產投資信託基金子公司)的整體權益減少,但我們不能保證我們會一直成功,或者不會要求我們的經營合夥企業在發行人(包括應税REIT子公司)中的整體權益減少。如果我們不能及時糾正任何不符合資產測試的情況,並且沒有上述救濟條款,我們將不再有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。
年度分配要求-為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格,我們被要求每年向我們的股東分配股息,除資本利得股息外,股息的金額至少等於以下金額:
·我們房地產投資信託基金90%的應税收入;以及
·我們90%的税後淨收入(如果有)來自喪失抵押品贖回權的財產;減去
·某些項目的非現金收入之和超過我們REIT應納税所得額的5%。
為此目的,我們的REIT應納税所得額的計算不考慮支付的股息扣除和我們的淨資本收益。此外,就本測試而言,非現金收入通常指可歸因於統一階梯租金、原始發行折扣、債務註銷或後來確定應納税的同類交換的收入。
此外,我們的REIT應納税所得額將從我們從一家現在或曾經是C公司的公司獲得的任何資產的處置中確認的任何收益中支付的任何税款將被扣減,在該交易中,我們對資產的納税基礎低於該資產的公平市場價值,在每種情況下,都是從我們收購該資產的日期起確定的,如上所述,在我們收購該資產的五年期間內,如上文“-General”一節所述。
除某些例外情況外,納税人扣除商業利息開支淨額的限額一般為應納税所得額的30%,並按某些收入、收益、扣除或虧損項目作出調整。由於這一限制而不允許的任何商業利息扣除可以結轉到未來的納税年度,但須遵守適用於合夥企業的特殊規則。如果我們或我們的任何附屬合夥企業(包括我們的經營合夥企業)受到這一利息支出限制,我們在一個納税年度的REIT應納税所得額可能會增加。從事某些房地產業務的納税人可以選擇不適用這一利息支出限制,前提是他們使用替代折舊制度對某些財產進行折舊。我們相信,我們或我們的任何附屬合夥企業,如果受到這一利息支出限制,將有資格做出這一選擇。如果作出這樣的選擇,儘管我們或該附屬合夥企業(如適用)將不受上述利息支出限制,但折舊扣除可能會減少,因此,我們在一個納税年度的REIT應納税所得額可能會增加。
我們通常必須在與之相關的納税年度支付或被視為支付上述分配。在我們的選擇中,如果分派在我們及時提交該年度的納税申報表之前申報,並在申報後的第一次定期股息支付之日或之前支付,只要該分派是在該年度結束後的12個月期間支付,則該分派將被視為在該納税年度支付。這些分配被視為我們的股東在支付當年收到的。即使根據90%的分配要求,這些分配與上一年的分配相關,也是如此。為了考慮我們的分配要求,除以下規定外,分配的金額不得優先-即,被分配的股票類別的每個股東必須與該類別的其他所有股東一樣受到同等對待,除根據其股息權作為一個類別對待外,任何類別的股票都不能被視為一個類別。這一優惠股息限制將不適用於我們所作的分配,前提是我們有資格成為“公開發行的房地產投資信託基金”。我們相信,我們現在是,預計我們將繼續是一家公開發行的房地產投資信託基金(REIT)。然而,我們可能不時擁有的子公司REITs可能不是公開發售的REITs。如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益,或者分配了我們調整後的REIT應税收入的至少90%,但不到100%,我們將被要求為未分配的金額支付定期的美國聯邦企業所得税。我們相信,我們已經並打算繼續及時分發,足以滿足這些年度分發。
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要求,並將我們的公司税義務降至最低。在這方面,我們經營合夥企業的合夥協議授權我們,作為我們經營合夥企業普通合夥人的唯一所有者,採取必要的步驟,使我們的經營合夥企業向其合夥人分配足夠的金額,使我們能夠滿足這些分配要求,並將我們的公司税義務降至最低。
我們預計我們的REIT應税收入將少於我們的現金流,因為折舊和其他非現金費用包括在計算REIT應税收入中。因此,我們預計我們通常將擁有足夠的現金或流動資產,使我們能夠滿足上述分配要求。然而,由於實際收到收入和實際支付可扣除費用之間的時間差異,以及在確定我們的應納税所得額時包括收入和扣除費用,我們有時可能沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足這些分配要求。此外,我們可能決定保留我們的現金,而不是分配,以償還債務或其他原因。如果出現這些時間差異,我們可能會借入資金支付股息或以應税股票分配的形式支付股息,以滿足分配要求,同時保留我們的現金。
在某些情況下,我們可以通過在較晚的一年向股東支付“不足股息”來糾正一年中無意中未能達到90%分配要求的情況,這可能會包括在我們對前一年支付的股息的扣除中。在這種情況下,我們也許可以避免對作為虧空股息分配的金額徵税,並繳納下文所述的4%的消費税。然而,我們將被要求向美國國税局支付利息,根據申請的任何減除不足股息的金額。雖然就我們的REIT分配要求而言,不足股息的支付將適用於上一年度,但在支付該股息的當年,它將被視為對我們股東的額外分配。
此外,我們將被要求支付4%的不可抵扣消費税,如果我們沒有在每個日曆年分配至少85%的該年度普通收入、95%的當年資本利得淨收入和任何前期未分配的應税收入的總和。任何一年徵收美國聯邦企業所得税的任何普通收入和淨資本收益,都被視為在該年度分配的金額,用於計算這一消費税。
就上述90%的分配要求和消費税而言,在納税年度最後三個月申報的股息,在該期間的指定日期支付給登記在冊的股東,並在次年1月支付,將被視為由我們支付,並在申報當年的12月31日由我們的股東收到。
同類交換-我們可能會在旨在符合本守則規定的同類交換資格的交易中處置並非主要為出售而持有的不動產。這類交易的目的是為了推遲美國聯邦所得税的收益。如果任何此類交易不符合同類交易的資格,我們可能需要支付美國聯邦所得税,可能包括100%被禁止的交易税或虧空股息,具體取決於特定交易的事實和情況。
與收購有關而繼承的税務責任和屬性-我們或我們的經營合夥企業可能會不時收購其他公司或實體,在與該等收購相關的情況下,我們可能會繼承該等實體的歷史税務屬性和負債。例如,如果我們收購了一家C公司,然後在收購後五年內處置了它的資產,我們可能被要求支付上述“-General”項下描述的內置利得税。此外,為了符合REIT的資格,在任何課税年度結束時,我們都不能有任何在非REIT年度積累的收益和利潤。因此,如果我們收購一家C公司,我們必須在我們收購該公司的納税年度結束前分配該公司的收益和收購前積累的利潤。我們也可能被要求支付被收購實體的未繳税款,即使這些債務在我們收購該實體之前就已經出現了。
此外,我們可能會不時通過合併或收購收購其他REITs。如果任何此類REIT在其任何應納税年度未能符合REIT的資格,該REIT將有責任(我們作為合併或收購中倖存的公司,有義務支付)其在該應納税年度的應税收入的定期美國聯邦企業所得税。此外,如果該房地產投資信託基金在合併或收購時是C型公司,則一般適用前款所述的税收後果。如果該REIT在其任何應納税年度未能符合REIT的資格,但在合併或收購時符合REIT的資格,而我們在一項交易中收購了該REIT的資產,在該交易中,我們對該REIT的資產的計税基礎全部或部分參照該REIT在該等資產中的計税基礎來確定,如果我們在五年內在應税交易中處置該資產,我們一般將就上述該REIT的每項資產的內在收益徵税。此外,即使該REIT在所有相關時間都符合REIT的資格,我們也同樣要為該REIT的其他未繳税款(如上文“禁止交易收入”中所述的被視為“被禁止交易”的任何銷售所得的100%税款)承擔責任。
此外,在我們收購另一家公司或實體後,資產和收入測試將適用於我們的所有資產,包括我們從該公司或實體收購的資產,以及我們的所有收入,包括我們從該公司或實體收購的資產所得的收入。因此,我們從這些公司或實體獲得的資產的性質以及我們從這些資產中獲得的收入可能會對我們作為房地產投資信託基金的税務地位產生影響。
止贖財產-止贖財產規則允許我們(通過我們的選擇)取消抵押品贖回權或收回財產,而不會因為收到在毛收入測試中不符合條件的收入而被取消REIT的資格。然而,在這種情況下,我們將對“止贖財產”的不符合條件的淨收入繳納美國聯邦企業所得税,税後金額將增加我們被要求分配給股東的股息。請參閲“-年度分配要求”。這項公司税將不適用於符合REIT 75%收入標準的收入。
喪失抵押品贖回權的財產待遇通常最初為三年,在某些情況下,可能會再延長三年。然而,喪失抵押品贖回權的財產待遇將在我們簽訂適用財產租賃的第一天結束,該財產將產生不符合REIT 75%收入測試的收入,但
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如果租約只會在這種測試下產生符合資格的收入,則該租約不會終止。喪失抵押品贖回權的房產處理也將結束,如果房產上發生了任何施工(除了在違約迫在眉睫之前完成了超過10%的建築或其他改善)。
不合格-如果我們發現違反了守則的規定,導致我們不符合REIT的資格,我們可能會獲得某些特定的補救條款。除了違反總收益測試和資產測試(上述補救規定)的情況外,如果違反規定是由於合理原因而非故意疏忽,這些補救規定一般對每一次違反規定處以50,000美元的罰款,而不是喪失房地產投資信託基金(REIT)的地位。在此情況下,這些補救規定通常會對每一次違反規定處以50,000美元的罰款,而不是喪失房地產投資信託基金(REIT)的地位。如果我們在任何納税年度未能滿足作為REIT的徵税要求,並且減免條款不適用,我們將被要求為我們的應税收入支付定期的美國聯邦企業所得税,包括2018年1月1日之前開始的納税年度的任何適用的替代最低税。在任何一年,如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT),我們將不能扣除對股東的分配。因此,我們預計,我們未能獲得REIT資格將減少我們可用於分配給股東的現金。此外,如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金,我們將不會被要求向我們的股東分配任何金額,所有向股東分配的款項將按照我們當前和累積的收益和利潤作為常規公司股息徵税。在這種情況下,公司股東可能有資格享受收到的股息扣除。此外,包括個人在內的非法人股東可能有資格享受符合條件的股息收入的優惠税率。非法人股東,包括個人,一般可以從房地產投資信託基金扣除最多20%的股息,但資本利得股息和被視為合格股息收入的股息除外,從1月1日之前的納税年度開始。, 2026年,用於確定其美國聯邦所得税(但不是為了3.8%的醫療保險税),受某些持有期要求和其他限制的限制。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT),這些股東不能就我們支付的股息申請這一扣減。除非根據特定法律規定有權獲得減免,否則我們也沒有資格選擇在我們失去資格的下一年的四個課税年度被視為房地產投資信託基金。我們無法説明在任何情況下,我們是否都有權獲得這項法定濟助。
經營合夥企業、子公司合夥企業和有限責任公司的税務問題
一般-我們的所有投資都是通過我們的經營夥伴關係間接持有的。此外,我們的經營合夥企業通過子公司合夥企業和有限責任公司間接持有其某些投資,我們認為,出於美國聯邦所得税的目的,這些企業現在和將來仍將被視為合夥企業或被忽視的實體。一般來説,在美國聯邦所得税中被視為合夥企業或被忽視的實體都是“直通”實體,不需要繳納美國聯邦所得税。相反,這種合夥企業的合夥人被分配到合夥企業的收入、收益、損失、扣除和抵免項目中的份額,並可能被要求為這些收入繳税,而無論他們是否從合夥企業獲得分配。我們將在我們的收入中包括我們在這些合夥項目中的份額,用於各種毛收入測試、我們的REIT應税收入的計算以及REIT的分配要求。此外,為了進行資產測試,我們將根據我們在每個此類實體的資本權益,按比例計入我們的經營合夥企業持有的資產份額,包括它在其子公司合夥企業中的資產份額。見“-我們公司的税收-合夥企業、有限責任公司和符合條件的房地產投資信託基金子公司的權益所有權”。就美國聯邦所得税而言,不予理會的實體不會被視為獨立的實體,就守則下的所有目的(包括所有REIT資格測試)而言,不予理會實體的所有資產、負債和收入、收益、虧損、扣除和信用項目將被視為其母公司的資產、負債和收益、收益、虧損、扣除和信用項目,而該母公司不是被忽視實體(例如,我們的經營合夥企業)的資產、負債和收入、收益、損失、扣除和信用項目。
實體分類-我們在經營合夥企業、子公司合夥企業和有限責任公司中的利益涉及特殊的税收考慮因素,包括美國國税局可能會質疑這些實體作為合夥企業或被美國聯邦所得税忽視的實體的地位。例如,如果一個實體是“公開交易的合夥企業”,並且符合某些其他要求,那麼在美國聯邦所得税方面,該實體本來會被視為合夥企業,但仍可能作為公司納税。如果合夥企業的權益在成熟的證券市場上交易,或者在二級市場或相當於二級市場的實質性市場上隨時可以交易,那麼該合夥企業將被視為公開交易的合夥企業,這符合適用的財政部法規的含義。我們預計,我們的經營合夥企業或任何附屬合夥企業不會被視為上市合夥企業,作為一家公司應納税。然而,如果任何這樣的實體被視為公司,它將被要求為其收入繳納實體級的税。在這種情況下,我們的資產和毛收入項目的性質將發生變化,並可能使我們無法滿足REIT資產測試以及可能的REIT收入測試。見“-本公司的税收--資產測試”和“-收入測試”。反過來,這可能會阻止我們獲得房地產投資信託基金(REIT)的資格。有關我們未能通過這些測試的影響的討論,請參見“--我們公司的税收--不合格”。此外,我們的經營合夥企業或被視為合夥企業或被忽視的實體的子公司的税收狀況發生變化,可能會被視為應税事件。如果是這樣的話, 我們可能會在沒有任何相關現金支付的情況下承擔納税義務。我們相信,出於美國聯邦所得税的目的,我們的經營合夥企業以及每一家子公司合夥企業和有限責任公司現在和將來都將被視為合夥企業或被忽視的實體。
收入、收益、損失和扣除項目的分配-合夥協議(如果有限責任公司出於美國聯邦所得税的目的被視為合夥公司,則稱為有限責任公司協議)通常將決定合夥人之間的收入和損失分配。然而,如果這些撥款不符合守則第704(B)節的規定和財政部在其下的規定,則出於税收目的,這些撥款將被不予理會。一般而言,守則第704(B)節及其下的財政部條例要求合夥企業的分配尊重合夥人的經濟安排。如果合夥企業收益或虧損的分配不符合守則第704(B)節的要求及其下的庫務條例,則受分配項目影響的項目將根據合夥人在合夥企業中的利益進行重新分配。重新分配的決定將考慮到與合作伙伴在該項目上的經濟安排有關的所有事實和情況。出於美國聯邦所得税的目的,我們的經營合夥企業和任何被視為合夥企業的子公司的應納税所得額和虧損的分配旨在符合守則第704(B)節及其下的財政部條例的要求。
有關物業的税項分配-根據守則第704(C)條,可歸因於向合夥企業出資以換取#年權益的增值或折舊物業的收入、收益、損失和扣除項目
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合夥的分配方式必須使出資合夥人承擔在出資時從與財產相關的未實現虧損中獲得的未實現收益或利益。未實現收益或未實現虧損的金額一般等於出資時貢獻財產的公平市值或賬面價值與調整後的税基之間的差額(該差額稱為賬面税額差額),並不時進行調整。這些分配僅用於美國聯邦所得税目的,不影響合夥人之間的賬面資本賬户或其他經濟或法律安排。
我們的經營合夥公司可能會不時取得物業權益,以換取我們經營合夥公司的權益。在這種情況下,儘管這些財產權益的賬面價值(即公平市場價值)不同,但這些財產權益的計税基礎一般將延續到我們的經營合夥企業。合夥協議要求與這些財產有關的收益和損失分攤方式與守則第704(C)條一致。根據“守則”第704(C)節發佈的財務處條例為合夥企業提供了幾種核算賬面税額差異的方法可供選擇。視我們就任何特定出資所選擇的方法而定,我們經營合夥企業手中物業的每項出資權益的結轉基礎(1)可能會導致我們被分配的折舊扣減額低於任何一項出資物業在出資時的納税基礎等於其各自公平市值的情況下分配給我們的折舊扣除額,以及(2)如果出售該等出資權益或房產超過分配給我們的經濟或賬面收入,可能會導致我們被分配應税收益。(2)如果出售該等出資權益或房產超過分配給我們的經濟或賬面收入,我們將獲得較低的折舊扣除額。對我們運營夥伴關係中的其他合作伙伴也有相應的好處。上文第(2)款所述的分配可能會導致我們或其他合夥人在出售或其他處置財產時確認超過現金收益的應税收入,這可能會對我們遵守REIT分配要求的能力產生不利影響。見“-我公司税收-REIT資格要求”和“-年度分配要求”。
我們的經營合夥企業在應税交易中獲得的任何財產最初的税基將等於其公平市場價值,而守則第704(C)條一般不適用。
夥伴關係審計規則-2015年兩黨預算法案改變了適用於美國聯邦合夥企業所得税審計的規則。根據新規則(通常在2017年12月31日後開始的納税年度有效),除其他變化外,除某些例外情況外,對合夥企業的收入、收益、虧損、扣除或信貸項目(以及任何合夥人在其中的分配份額)的任何審計調整都是在合夥企業層面確定的,並對由此產生的税收、利息或罰款進行評估和徵收。這些規則可能會導致我們直接或間接投資的合夥企業,包括我們的經營合夥企業,因審計調整而被要求支付額外的税款、利息和罰款,而我們作為這些合夥企業的直接或間接合作夥伴,可能被要求承擔這些税收、利息和罰款的經濟負擔,即使我們作為房地產投資信託基金,可能不會因為相關的審計調整而被要求支付額外的公司級税款。我們敦促投資者就這些變化及其對他們對我們普通股投資的潛在影響諮詢他們的税務顧問。
美國聯邦所得税對普通股持有者的重大影響
下面的討論總結了購買、擁有和處置我們的普通股給您帶來的重大美國聯邦所得税後果。本討論僅限於持有本公司普通股作為守則第1221條所指的“資本資產”的持有者(一般而言,為投資而持有的財產)。本討論並不涉及與持有者特定情況相關的所有美國聯邦所得税後果,包括替代性最低税。此外,除非特別註明,否則它不涉及與持有人相關的後果,但須遵守特別規則,包括但不限於:
·美國僑民、前公民或美國長期居民;
·功能貨幣不是美元的美國持有者(定義見下文);
·持有我們普通股的人,作為對衝、跨境或其他降低風險戰略的一部分,或作為轉換交易或其他綜合投資的一部分;
·銀行、保險公司和其他金融機構;
·房地產投資信託基金(REITs)或受監管的投資公司;
·證券經紀人、交易商或交易商;
·“受控外國公司”、“被動外國投資公司”,以及為逃避美國聯邦所得税而積累收益的公司;
·S公司、合夥企業或其他實體或安排被視為合夥企業,用於美國聯邦所得税目的(及其投資者);
·免税組織或政府組織;
·由於在適用的財務報表中計入與我們普通股有關的任何毛收入項目而須遵守特別税務會計規則的人員;
·根據《守則》的推定銷售條款被視為出售我們普通股的人;
·持有我們普通股10%或以上(投票或價值)的人;以及
·根據任何員工股票期權的行使或以其他方式作為補償持有或接受我們普通股的人員。
本討論僅供參考,並不打算作為税務建議。投資者應就美國聯邦儲備委員會的申請諮詢他們的税務顧問
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根據特定情況的所得税法律,以及根據其他美國聯邦税法(包括遺產税和贈與税法律)、任何州、地方或非美國税收管轄區的法律或任何適用的税收條約,購買、擁有和處置我們的普通股所產生的任何税收後果。
在本討論中,“美國持有者”是我們普通股的實益所有人,就美國聯邦所得税而言,該普通股被視為或被視為:
·是美國公民或居民的個人;
·根據美國、美國任何州或哥倫比亞特區的法律創建或組織的公司;
·遺產,其收入應繳納美國聯邦所得税,無論其來源如何;或
·信託(1)受美國法院的主要監督,並受一個或多個“美國人”(“法典”第7701(A)(30)條所指)的控制,或(2)在美國聯邦所得税方面具有被視為美國人的有效選擇。
在本討論中,“非美國股東”是指我們普通股的任何實益所有者,既不是美國股東,也不是美國聯邦所得税中被視為合夥企業的實體。
如果出於美國聯邦所得税的目的,被視為合夥企業的實體持有我們的普通股,合夥企業中合夥人的税收待遇將取決於合夥人的身份、合夥企業的活動以及在合夥人層面做出的某些決定。因此,持有我們普通股的合夥企業和此類合夥企業的合夥人應該就美國聯邦所得税對他們的影響諮詢他們的税務顧問。
我們普通股的應税美國持有者的徵税
一般分配-我們當前或累計收益和利潤中的分配將被視為股息,除資本利得股息和之前須繳納公司税的某些金額(如下所述)外,當實際或建設性地收到時,我們的應税美國持有者將作為普通收入納税。參見下面的“-税率”。只要我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT),這些分配就沒有資格在公司的美國持有者的情況下享受股息扣除,或者,除非在下面的“税率”中描述的程度,否則沒有資格享受適用於非公司美國持有者(包括個人)的合格股息收入的優惠税率。為了確定對我們股本持有人的分配是否超出我們當前或累積的收益和利潤,我們的收益和利潤將首先分配給我們的已發行優先股(如果有),然後分配給我們的已發行普通股。
如果我們在普通股上進行的分配超過了我們當前和累積的收益以及可分配給該股票的利潤,這些分配將首先被視為美國持有者在此類股票中的調整税基範圍內向美國持有者的免税資本返還。這一待遇將使美國持有者在這類股票中的調整税基減少這麼多,但不會低於零。超過我們當前和累積的收益和利潤,以及超過美國持有者在其股票中調整後的税基的分配將作為資本利得徵税。如果持有股票超過一年,這些收益將作為長期資本利得徵税。我們在任何一年的10月、11月或12月宣佈的股息,如果我們在任何一個月的指定日期支付給登記在冊的持有人,只要我們在次年1月31日或之前實際支付股息,我們將被視為既由我們支付,也由持有人在當年12月31日收到。美國持有者可能不會在他們自己的所得税申報單中包括我們的任何淨營業虧損或資本虧損。
如上所述,獲得應税股票分配(包括部分以普通股支付和部分以現金支付的分配)的美國持有者將被要求將分配的全部金額(即現金和股票部分)作為股息(有限的例外情況除外)包括在我們當前和累積的收益和利潤範圍內,以便繳納美國聯邦所得税。普通股中應付的任何分派的金額通常等於本可以代替普通股收到的現金金額。根據美國持有者的情況,分發的税款可能會超過以現金形式收到的分發金額,在這種情況下,美國持有者將不得不使用其他來源的現金支付税款。如果美國持有者出售與應税股票分配有關的普通股,以繳納這一税款,而出售的收益低於與分配的股票部分相關的收入所需包括的金額,則該美國持有者在股票銷售方面可能會有資本損失,不能用來抵消這些收入。根據這種分配獲得普通股的美國持有者通常在這種普通股中有一個等於可以收到的現金金額的税基,而不是上述那樣的普通股,並且在這種普通股中有一個持有期,從分配付款日期的次日開始。
資本利得股息-我們適當指定為資本利得股息的股息將作為出售或處置持有超過一年的資本資產的收益向我們的應税美國持有者徵税,前提是此類收益不超過我們在該納税年度的實際淨資本收益,並且不得超過我們在該納税年度支付的股息,包括第二年支付的股息被視為在本年度支付的股息。然而,作為公司的美國持有者可能被要求將某些資本利得股息的高達20%視為普通收入。如果我們適當地將股息的任何部分指定為資本利得股息,那麼,除非法律另有要求,否則我們目前打算將本年度支付或提供給我們所有類別股本持有人的總資本利得股息的一部分,按照我們為美國聯邦所得税目的確定的本年度支付或提供給每一類股本持有人的總股息與為美國聯邦所得税目的確定的總股息的比例分配給每一類股本持有人。支付或提供給本年度所有類別股本的持有者。此外,除非法律另有規定,否則我們將根據我們將這些未分配的長期資本收益作為“資本利得股息”分配給股東的資本利得金額的分配,對將計入我們股東的長期資本收益的任何未分配的長期資本利得進行類似的分配,這一分配是根據資本利得金額的分配而進行的,如果我們將這些未分配的長期資本利得作為“資本利得股息”分配給我們的股東,我們將根據資本利得金額的分配情況對這些未分配的長期資本利得進行類似的分配。
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保留淨資本利得-我們可以選擇保留全部或部分淨資本利得,而不是作為資本利得股息分配。如果我們當選,我們將為留存的淨資本利得繳税。此外,在我們選擇的範圍內,我們的收入和利潤(為美國聯邦所得税目的而確定)將進行相應調整,美國持有者通常將:
·在計算其在納税年度最後一天的美國聯邦所得税申報單中的長期資本利得時,將其在我們未分配資本利得中按比例計入,但須受可計入金額的某些限制;
·被視為支付了對美國持有者的收入中包括的指定金額徵收的資本利得税份額,作為長期資本利得;
·接受抵免或退還被視為由其繳納的税款;
·增加其普通股的調整税基,增加可包括收益數額與其被視為已繳納的税款之間的差額;以及
·如果美國持有者是一家公司,根據美國國税局(IRS)即將頒佈的財政部規定,適當調整其收益和利潤,以計入留存資本利得。
被動活動損失和投資利息限制-我們從美國持有者出售或交換普通股中獲得的分配將不被視為被動活動收入。因此,美國持有者通常不能對這些收入或收益應用任何“被動損失”。在計算投資利息限額時,美國持有者一般可以選擇將資本利得股息、出售普通股所獲得的資本利得和被指定為合格股息收入的收入視為投資收入,但在這種情況下,持有者將按普通所得税率對這些金額徵税。我們作出的其他分派,在不構成資本回報的範圍內,在計算投資利息限額時,一般會被視為投資收益。
我們普通股的處置-如果美國持有者出售或處置我們的普通股,它將確認美國聯邦所得税的損益,金額等於出售或其他處置收到的任何財產的現金金額與公平市值之間的差額,以及持有者在股票中的調整税基。除以下規定外,如果持有者持有該普通股超過一年,則該損益將是長期資本損益。然而,如果美國持有者在出售或以其他方式處置其持有不超過6個月的普通股時確認虧損,在適用某些持有期規則後,確認的損失將被視為長期資本損失,前提是美國持有者從我們那裏收到了要求被視為長期資本利得的分配。資本損失的扣除額是有限制的。
税率-非公司納税人對於(1)長期資本收益,包括某些“資本收益股息”的最高税率一般為20%(儘管根據產生這些收益的資產的特徵和我們可能做出的指定,某些資本收益股息可能會按25%的税率徵税)和(2)“合格股息收入”一般為20%的税率。(2)非公司納税人的長期資本利得,包括某些“資本利得股息”,一般為20%(儘管根據產生這些利得的資產的特徵和我們可能做出的指定,某些資本利得股息可能按25%的税率徵税)。一般來説,房地產投資信託基金支付的股息不符合資格股息收入的降低税率,除非符合某些持有期要求,且房地產投資信託基金的股息可歸因於從應納税公司(如其應税房地產投資信託基金子公司)收到的股息或應在公司/房地產投資信託基金層面納税的收入(例如,如果房地產投資信託基金分配其在上一個課税年度保留並納税的應税收入)。資本利得股息只有在被房地產投資信託基金恰當地指定為“資本利得股息”的範圍內,才有資格享受上述利率。作為公司的美國持有者可能被要求將一些資本利得股息的高達20%視為普通收入。此外,在2026年1月1日之前的納税年度內,包括個人在內的非法人美國持有人通常可以從房地產投資信託基金扣除高達20%的股息,資本利得股息和被視為合格股息收入的股息除外,用於確定他們的美國聯邦所得税(但不是為了3.8%的聯邦醫療保險税),受某些持有期要求和其他限制的限制。
對我們普通股的美國免税持有者的徵税
我們的股息收入和出售我們普通股的收益通常不應是向美國免税持有人提供的無關企業應税收入(UBTI),除非如下所述。然而,只要美國免税持有者將其股票作為“債務融資財產”持有,這些收入或收益將是UBTI。一般説來,“債務融資財產”是指通過美國免税持有人的借款獲得或持有的財產。
對於根據法典第501(C)(7)、(C)(9)或(C)(17)條分別免徵美國聯邦所得税的俱樂部、自願僱員福利協會或補充失業救濟金信託基金的美國免税持有人,投資我們股票的收入將構成UBTI,除非該組織能夠正確地申請扣除為特定目的預留或預留的金額,以抵消其投資我們股票所產生的收入。這些潛在的投資者應該諮詢他們的税務顧問關於這些“撥備”和準備金的要求。
然而,儘管如此,“養老金持有的房地產投資信託基金”支付的股息的一部分,對於某些持有房地產投資信託基金權益超過10%(按價值計算)的信託基金,可能會被視為UBTI。如果一個房地產投資信託基金能夠在不依賴於某些信託的“透視”例外的情況下滿足“非少數持股”的要求,或者如果這類房地產投資信託基金不是由“合格信託基金”“主要持有”的,那麼它就不是“養老金持有的房地產投資信託基金”。由於我們章程中對我們股票所有權和轉讓的限制,我們預計不會被歸類為“養老金持有的房地產投資信託基金”,因此,上述税收待遇應該不適用於我們的持有者。然而,由於我們的普通股將在本次發行完成後公開交易(而且,我們預計將繼續公開交易),我們不能保證永遠都是這樣。
對我們普通股的非美國持有者徵税
以下討論涉及非美國持有者購買、擁有和處置我們普通股的美國聯邦所得税規則。這些規則很複雜,這裏不試圖提供
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不僅僅是對這些規則的簡要總結。因此,討論不涉及美國聯邦所得税的所有方面,也不涉及根據非美國持有者的特定情況可能與其相關的其他聯邦、州、地方或非美國税收後果。我們敦促非美國持有者諮詢他們的税務顧問,以確定美國聯邦、州、地方和非美國所得税和其他税法以及任何適用的税收條約對購買、擁有和處置我們普通股的影響,包括任何報告要求。
一般分派-既不屬於我們出售或交換美國不動產權益或USRPI的收益,也不被我們指定為資本利得股息的分派(包括任何應税股票分派)(以下所述除外)將被視為普通收入的股息,只要這些股息是從我們當前或累積的收益和利潤中產生的。此類分配通常將按30%的税率或適用所得税條約規定的較低税率扣繳美國聯邦所得税,除非這些分配被視為與非美國貿易或企業持有人在美國境內的行為有效相關(如果適用所得税條約要求,非美國持有人在美國維持可歸因於此類股息的永久機構)。然而,根據某些條約,通常適用於股息的較低預扣費率並不適用於房地產投資信託基金(REIT)的股息。非美國持有者必須滿足某些認證和披露要求,才能根據有效關聯收入豁免免除扣繳。被視為與美國貿易或企業有效相關的股息通常不會被扣繳,但將按常規税率按淨額繳納美國聯邦所得税,與支付給美國持有者的股息繳納美國聯邦所得税的方式相同。作為公司的非美國持有者收到的任何此類股息也可按30%的税率(在扣除對此類有效關聯收入支付的美國聯邦所得税後適用)或適用所得税條約規定的較低税率繳納額外的分支機構利潤税。
除以下另有規定外,我們預計將按30%的税率對向非美國持有者的任何分配預扣美國聯邦所得税,除非:
1.適用較低的條約税率,且非美國持有者提供美國國税局表格W-8BEN或W-8BEN-E(或其他適用文件),證明有資格享受該降低的條約税率;或
2.非美國持有者提供美國國税局表格W-8ECI(或其他適用文件),聲稱分配是與非美國持有者的貿易或業務有效相關的收入。
超過我們當前和累計收益和利潤的分派將不會對非美國持有者徵税,只要這些分派不超過持有者普通股的調整税基,反而會減少此類股票的調整税基。如果此類分配超過非美國持有者在此類普通股中的調整税基,它們通常將從此類股票的出售或交換中獲得收益,其税收處理如下所述。然而,這種超額分配可能會被視為某些非美國持有者的股息收入。出於扣繳目的,我們希望將所有分配視為從我們當前或累積的收益和利潤中進行的分配。然而,如果後來確定分配的金額實際上超過了我們目前和累積的收益和利潤,只要滿足某些條件,扣留的金額可能會退還。
可歸因於出售或交換美國不動產權益的資本利得股息和分配-我們適當指定為資本利得股息的非美國持有者的分配,除因處置USRPI而產生的股息外,一般不應繳納美國聯邦所得税,除非:
1.對我們普通股的投資被視為與非美國持有者在美國境內的貿易或業務行為有效相關(如果適用的所得税條約要求,非美國持有者在美國維持一個可歸因於此類股息的常設機構),在這種情況下,非美國持有者將就此類收益受到與美國持有者相同的待遇,但作為公司的非美國持有者也可能被徵收高達30%的分支機構利潤税。如上所述;或
2.非美國持有人是指在納税年度內在美國停留183天或更長時間並符合某些其他條件的非美國持有人,在這種情況下,非美國持有人的資本收益將按30%的税率繳納美國聯邦所得税(或適用所得税條約規定的較低税率),該税率可由該非美國持有人的美國來源資本損失抵消(即使該個人不被視為美國居民)。只要非美國持有人及時提交了有關此類損失的美國聯邦所得税申報單。
根據外國房地產投資税法(FIRPTA),向非美國持有者分配可歸因於我們出售或交換USRPI的收益,無論是否指定為資本利得股息,都將導致非美國持有者被視為確認此類收益為與美國貿易或企業有效相關的收入。非美國持有者通常將按適用於美國持有者的常規税率徵税,但須繳納任何適用的替代最低税,對於非居民外國人,則需繳納特殊的替代最低税。我們還將被要求扣留並匯給美國國税局21%的分配給非美國持有者,這些分配可歸因於我們從銷售或交換USRPI中獲得的收益。受FIRPTA約束的分配也可能在公司的非美國持有人手中徵收30%的分支機構利潤税。扣繳的金額可以抵扣非美國持有者在美國的聯邦所得税義務。然而,根據適用的財政部條例的定義,任何類別的股票在位於美國的成熟證券市場上“定期交易”的任何分銷都不受FIRPTA的約束,因此,如果非美國持有者在截至分銷日期的一年期間內的任何時候持有此類股票的比例都不超過10%,則不需要繳納上述21%的美國預扣税。相反,此類分配一般將被視為普通股息分配,並須按照上述關於普通股息的方式扣繳。此外,對某些符合某些記錄保存和其他要求的非美國上市股東或合格股東的分配不受FIRPTA的約束, 除非這些合資格股東的擁有者並非合資格股東,而實際上或建設性地擁有我們超過10%的股本。此外,對“合格外國養老基金”或其所有利益由“合格外國養老基金”持有的實體的分配不受FIRPTA的限制。非美國持有者應就這些規則的應用諮詢他們的税務顧問。
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保留淨資本收益--儘管法律對此並不明確,但我們指定為普通股保留淨資本收益的金額似乎應該被視為資本收益紅利的實際分配給非美國持有者。在這種方法下,非美國持有者可以抵扣其美國聯邦所得税債務,抵扣我們為此類留存淨資本利得支付的税款的比例份額,並從美國國税局獲得退款,只要他們在我們支付的此類税款中的比例份額超過其實際的美國聯邦所得税債務。如果我們將淨資本利得的任何部分指定為留存淨資本利得,非美國持有者應就此類留存資本利得的徵税問題諮詢他們的税務顧問。
非美國持有者在出售、交換或其他應税處置我們的普通股時實現的普通股收益的出售一般不需要繳納美國聯邦所得税,除非這些股票構成USRPI。一般來説,組成“美國不動產控股公司”或USRPHC的國內公司的股票將構成USRPI。我們相信我們是USRPHC。然而,只要我們是“國內控制的合格投資實體”,我們的普通股就不會構成USRPI。“國內控制的合格投資實體”包括房地產投資信託基金(REIT),在五年測試期內,其股票價值在任何時候都不超過50%,由非美國人直接或間接持有,但須遵守某些規則。為了確定房地產投資信託基金是否是“國內控制的合格投資實體”,在所有適用時間持有某類“定期交易”股票的比例低於5%的人被視為美國人,除非房地產投資信託基金確實知道該人不是美國人。我們相信,但不能保證,我們是一家“國內控股的合格投資實體”。由於我們的普通股將在本次普通股發行完成後公開交易(而且,我們預計將繼續公開交易),因此不能保證我們將繼續是一家“國內控制的合格投資實體”。
即使我們在非美國持有者出售我們的普通股時不符合“國內控制的合格投資實體”的資格,在以下情況下,非美國持有者出售該普通股或其他應税處置所獲得的收益將不會作為出售USRPI而根據FIRPTA繳納美國聯邦所得税:
1.按照適用的財政部法規的定義,我們的普通股在納斯達克等成熟的證券市場“定期交易”;
2.在截至出售或其他應税處置或非美國持有人持有期的較短的五年期間內,此類非美國持有人實際和建設性地擁有我們普通股的10%或更少。
此外,合格股東對我們普通股的處置不受FIRPTA的約束,除非這些合格股東的所有者實際上或建設性地擁有我們股本的10%以上。此外,“合格外國養老基金”或所有利益由“合格外國養老基金”持有的實體對我們普通股的處置不受FIRPTA的約束。非美國持有者應就這些規則的應用諮詢他們的税務顧問。
儘管如上所述,如果(A)對我們普通股的投資被視為與非美國持有者在美國境內的貿易或業務行為有效相關(如果適用的所得税條約要求,非美國持有者在美國設有永久機構),則出售、交換或其他不受FIRPTA約束的普通股收益將向非美國持有者徵税,(A)對我們普通股的投資被視為與非美國持有者在美國境內的貿易或業務的行為有效相關(如果適用的所得税條約要求,非美國持有者在美國維持可歸因於該收益的永久機構),在這種情況下,非美國持有者將受到與美國持有者相同的待遇,但作為公司的非美國持有者也可能對該獲得者繳納30%的分支機構利得税(或適用的所得税條約規定的較低税率),按某些項目進行調整,或者(B)非美國持有者是非居住在美國的外國人,在納税年度內在美國停留183天或更長時間,並滿足某些其他條件,(B)非美國持有者是在納税年度內在美國逗留183天或更長時間,並滿足某些其他條件的非美國持有者,(B)非美國持有者是在納税年度內在美國逗留183天或更長時間並滿足某些其他條件的非美國持有者,在這種情況下,非美國持有者將對來自美國境內(或適用所得税條約規定的較低税率)的非美國持有者的資本利得徵收30%的税,如果非美國持有者及時提交了有關此類損失的美國聯邦所得税申報單,則非美國持有者從美國境內獲得的資本損失可能會抵消這一税率(即使該個人不被視為美國居民)。在這種情況下,非美國持有者將被從美國境內獲得的資本收益(或適用所得税條約規定的較低税率)徵收30%的税,這一税率可能會被來自美國境內的非美國持有者的資本損失抵消(即使該個人不被視為美國居民)。此外,即使我們是一家國內控制的合格投資實體,在處置我們的普通股時,如果非美國持有者(1)在分配除息日期前30天內處置了此類股票(其中任何部分),則非美國持有者可能被視為從出售或其他應税處置USRPI中獲得收益。, 要不是該項處置,本應被視為出售或交換USRPI的收益,且(2)在第(1)款所述30天期間的第一天開始的61天期間內收購、或訂立合同或期權以收購或被視為收購該股票的其他股票,除非我們的普通股是“定期交易”的,並且在截至第(1)款所述分配日期的一年期間內的任何時候,非美國持有者持有的普通股都不超過10%。(2)在第(1)款所述的30天期間的第一天開始的61天期間內,除非我們的普通股是“定期交易”的,而且非美國持有人在截至第(1)款所述分配日期的一年期間內的任何時候都不擁有超過10%的普通股。
如果我們普通股的出售、交換或其他應税處置的收益根據FIRPTA納税,非美國持有人將被要求提交美國聯邦所得税申報單,並將以與應税美國持有人相同的方式就此類收益繳納常規的美國聯邦所得税(受制於任何適用的替代最低税,如果是非居民外籍個人,則受特別替代最低税的約束)。此外,如果我們普通股的出售、交換或其他應税處置是根據FIRPTA徵税的,如果我們普通股的股票不是在一個成熟的證券市場“定期交易”的,普通股的購買者一般將被要求扣留並將購買價格的15%匯給美國國税局(IRS)。
信息報告和備份扣繳
美國持有者-當美國持有者收到我們普通股的付款或出售或其他應税處置該股票的收益時,該持有者可能需要進行信息報告和後備扣繳。某些美國持有者可以免除備用預扣,包括公司和某些美國免税組織。如果美國持有者沒有獲得其他豁免,則該持有者將受到備用扣繳的約束,並且:
·持有人未提供持有人的納税人識別號,對個人而言,這通常是他或她的社會保險號;
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·持有者提供的納税人識別碼不正確;
·美國國税局通知適用的扣繳義務人,持有人以前沒有正確報告利息或股息的支付;或
·持有者在偽證處罰下未能證明持有者提供了正確的納税人識別碼,而且美國國税局(IRS)沒有通知持有者,持有者需要備用扣繳。
備用預扣不是附加税。根據備用預扣規則扣繳的任何金額,只要及時向美國國税局提供所需信息,都可以作為美國持有者在美國聯邦所得税債務中的退款或抵免。美國持有者應諮詢他們的税務顧問,瞭解他們獲得備用預扣的資格和獲得這種豁免的程序。
非美國持有人-我們普通股的股息支付一般不會受到備用扣繳的約束,前提是適用的扣繳義務人沒有實際知識或理由知道持有人是美國人,並且持有人或者通過提供有效的IRS表格W-8BEN、W-8BEN-E或W-8ECI來證明其非美國身份,或者以其他方式確立豁免。然而,我們普通股支付給非美國持有人的任何分配都需要向美國國税局提交信息申報單,無論這些分配是否構成股息,或者是否實際上扣繳了任何税款。此外,在美國境內或通過某些與美國相關的經紀人進行的此類股票的銷售或其他應税處置的收益,如果適用的扣繳義務人收到上述證明,並且沒有實際知識或理由知道該持有人是美國人,或者持有人以其他方式確立豁免,則通常不受備用扣繳或信息報告的約束。通過非美國經紀商的非美國辦事處出售這類股票的收益通常不會受到後備扣留或信息報告的約束。
根據適用條約或協議的規定,向美國國税局提交的信息申報單副本也可以提供給非美國持有人居住或設立的國家的税務機關。
備用預扣不是附加税。根據備用預扣規則扣繳的任何金額,只要及時向美國國税局提供所需信息,都可以作為非美國持有者在美國聯邦所得税債務中的退款或抵免。
非勞動所得的醫療保險繳費税
某些作為個人、遺產或信託基金的美國持有者,除其他事項外,還需要為出售或以其他方式處置股票而獲得的股息和資本收益額外支付3.8%的税款,但受某些限制的限制。美國持有者應諮詢他們的税務顧問,瞭解這些規則對他們擁有和處置我們普通股的影響(如果有的話)。
支付給外國賬户的額外預扣税
根據“守則”第1471至1474條(通常稱為“外國賬户税收合規法”或FATCA),可以對向非美國金融機構和某些其他非美國實體支付的某些類型的款項徵收預扣税。具體地説,可以對我們普通股的股息或出售或以其他方式處置我們普通股所得的毛收入徵收30%的預扣税,在每種情況下,這些股息都支付給“外國金融機構”或“非金融外國實體”(各自在守則中定義),除非(1)外國金融機構承擔一定的盡職調查和報告義務,(2)非金融外國實體證明它沒有任何“主要美國所有者”(根據守則的定義),或者提供:(1)外國金融機構承擔一定的盡職調查和報告義務;(2)非金融外國實體證明它沒有任何“主要的美國所有者”(根據守則的定義)或提供(三)外國金融機構或者非金融類外國實體在其他方面不符合本規定的。如果收款人是一家外國金融機構,並遵守上文第(1)款的盡職調查和報告要求,它必須與美國財政部達成協議,其中要求財政部承諾識別某些“特定美國人”或“美國所有的外國實體”(每個都在“守則”中定義)持有的賬户,每年報告有關此類賬户的某些信息,並扣留向不合規的外國金融機構和某些其他賬户持有人支付某些款項的30%。位於與美國有管理FATCA的政府間協議的司法管轄區的外國金融機構可能受到不同的規則。
根據適用的財政部條例和行政指導,FATCA下的預扣一般適用於我們普通股的股息支付。雖然根據FATCA預扣也適用於在2019年1月1日或之後出售或以其他方式處置股票的毛收入的支付,但擬議的財政部法規完全取消了FATCA對支付毛收入的預扣。納税人一般可以依賴這些擬議的財政部法規,直到最終的財政部法規發佈。因為我們可能不知道分配在多大程度上是美國聯邦所得税目的的股息,為了這些扣繳規則的目的,我們可能會將整個分配視為股息。
潛在投資者應該諮詢他們的税務顧問,瞭解FATCA規定的預扣可能適用於他們對我們普通股的投資。
其他税收後果
州、地方和非美國所得税法律可能與相應的美國聯邦所得税法律有很大不同,本討論並不旨在描述任何州、地方或非美國司法管轄區的税法的任何方面,或所得税以外的任何美國聯邦税收。您應該諮詢您的税務顧問,瞭解州、當地和非美國税法對我們作為REIT的税收待遇以及對我們普通股投資的影響。

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ERISA注意事項
以下是與福利計劃投資者購買和持有我們普通股相關的一些考慮事項的摘要。“福利計劃投資者”是(I)受“僱員退休收入保障法”(ERISA)標題I約束的“僱員福利計劃”(根據1974年“僱員退休收入保障法”(ERISA)第3(3)節的定義),(Ii)計劃、個人退休賬户、“Keogh”計劃或其他安排,受“守則”第4975條的約束,或符合任何聯邦、州、地方、非美國或其他法律或法規的規定,這些法律或法規類似於“僱員退休收入保障法”或ERISA的這些規定,或(Ii)符合該守則第4975節的計劃、個人退休賬户、“Keogh”計劃或其他安排,或任何聯邦、州、地方、非美國或其他法律或法規的類似規定。(Iii)其標的資產因計劃對該實體的投資而被視為包括“計劃資產”的實體(包括但不限於保險公司普通賬户),(I)、(Ii)和(Iii)中的每一個,稱為計劃,以及(Iv)以其他方式構成美國勞工部根據美國勞工部頒佈的《計劃資產條例》第29 C.F.R.2510.3-101節所述“福利計劃投資者”含義的任何實體。經ERISA第3(42)節或DOL計劃資產條例修改。
然而,以下僅為摘要,不應被解釋為法律建議或在所有相關方面都是完整的。所有投資者在將An Plan的資產投資於我們的普通股之前,請諮詢他們自己的法律顧問,並做出他們自己的獨立決定。
一般受信事宜
ERISA和守則對受ERISA第一標題或守則第4975節約束的計劃受託人施加某些責任,並禁止涉及計劃及其受託人或其他利害關係方資產的某些交易。根據ERISA和守則,任何對該計劃的行政或該計劃的資產的管理或處置行使酌情權或控制權的人,或向該計劃提供收費或其他補償的投資建議的任何人,通常被視為該計劃的受託人。
在考慮以任何計劃的一部分資產投資我們的普通股時,受信人應確定投資是否符合管轄該計劃的文件和文書,以及ERISA、守則或與受託人對計劃的責任有關的任何類似法律的適用條款,包括但不限於ERISA、守則和任何其他適用的聯邦、州、地方、非美國或其他適用的法律或法規的審慎、多元化、控制權下放和禁止交易的條款,這些法律或法規與守則或ERISA或統稱為類似的法律相似。
禁止的交易注意事項
ERISA第406節和守則第4975節禁止計劃與ERISA第406節所指的“利害關係方”或“守則”第4975節所指的“不合格人士”進行涉及計劃資產的特定交易,除非有豁免。參與非豁免禁止交易的利害關係人或被取消資格的人士,根據僱員退休保障條例和守則,可能會被徵收消費税及其他罰則和法律責任,並可能導致個人退休賬户喪失資格。此外,根據ERISA和/或守則,參與此類非豁免禁止交易的本計劃受託人可能受到處罰和責任。
無論我們的標的資產是否被視為包括“計劃資產”,如下所述,我們或承銷商被視為利害關係方的計劃或被取消資格的人收購和/或持有我們的普通股可能構成或導致根據ERISA第406條和/或守則第4975條的直接或間接禁止交易,除非該投資是按照適用的法定、類別或個人禁止交易豁免進行並持有的。在這方面,美國司法部已經發布了被禁止的交易類別豁免,即PTCE,可能適用於收購和持有我們的普通股。這些類別豁免包括但不限於,有關由獨立合資格專業資產管理人釐定的交易的PTCE 84-14、有關保險公司集合獨立賬户的PTCE 90-1、有關銀行集合投資基金的PTCE 91-38、有關人壽保險公司一般賬目的PTCE 95-60,以及有關由內部資產管理人釐定的交易的PTCE 96-23。此外,ERISA第408(B)(17)節和守則第4975(D)(20)節為某些交易提供了豁免,不受ERISA第406節和守則第4975節的禁止交易條款的約束,前提是證券發行人及其任何附屬公司(直接或間接)都不對參與交易的任何計劃的資產擁有或行使任何自由裁量權或控制權或提供任何投資建議,而且該計劃收取的金額不能減少,支付的金額不能更多。, 而不是與交易相關的充分對價。不能保證任何此類豁免的所有條件都將得到滿足,也不能保證對我們普通股的投資將獲得任何此類豁免。
計劃資產注意事項
DOL計劃資產條例一般規定,當一項計劃收購一個實體的股權時,如果該實體不是(I)“公開發售的證券”,(Ii)由根據1940年修訂的“投資公司法”註冊的投資公司發行的證券,或(Iii)“運營公司”,則該計劃的資產被視為既包括該實體的股權,又包括該實體每項基礎資產的不可分割權益,除非確定福利計劃投資者對該實體的股權參與不是“重要的”或無關緊要的參與測試。
就“DOL計劃資產條例”而言,“公開發售證券”是指(I)“可自由轉讓”、(Ii)“廣泛持有”的某類證券的一部分,以及(Iii)(A)根據“證券法”規定的有效註冊聲明作為向公眾發售證券的一部分出售給該計劃的證券,前提是該證券所屬的證券類別在發行人向其提供證券的財政年度結束後120天內根據“交易法”註冊。或(B)是根據交易法第12條登記的證券類別的一部分。我們打算根據證券法和交易法進行這樣的註冊。“DOL計劃資產條例”規定,只有當證券屬於100名或更多獨立於發行人和其他投資者的證券類別的一部分時,該證券才是“廣泛持有的”。由於發行人無法控制的事件,一隻證券在首次發行後,獨立投資者的數量將降至100人以下,因此該證券不會因此而不被“廣泛持有”。預計我們的普通股將在DOL計劃資產條例的含義內“廣泛持有”,儘管在這方面不能給予保證。《DOL計劃資產管理條例》規定,擔保是否
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可轉讓“是根據所有相關事實和情況確定的事實問題。預計我們的普通股將在DOL計劃資產條例的含義內“自由轉讓”,儘管在這方面不能給予保證。
就微不足道的參與測試而言,《DOL計劃資產條例》規定,如果福利計劃投資者在最近一次收購實體股權後,其權益總額低於該實體每類股權價值的25%,則福利計劃投資者對該實體的股權參與並不重要,而不考慮任何對我們的資產擁有酌情決定權或控制權、或就我們的資產收費提供投資建議的人或該人的關聯公司所持有的任何權益的情況下,福利計劃投資者對該實體的股權參與程度並不重要,如果該投資者最近一次收購該實體的股權後,福利計劃投資者的總權益低於該實體每類股權價值的25%,則不考慮任何對我們的資產擁有酌情決定權或控制權的人持有的任何權益,或就我們的資產提供收費投資建議的任何人持有的任何權益本次發行後,福利計劃投資者可能持有並將繼續持有我公司任何類別股權價值的25%以下,而不考慮福利計劃投資者以外的任何控制人持有的任何權益,因此,本公司可能依賴微不足道的參與測試;然而,我們不能確定或做出任何保證,也不會對本公司任何類別股權的此類所有權水平進行任何監測或其他措施。
計劃資產後果
如果根據美國能源部計劃資產條例,我們的資產被視為構成“計劃資產”,我們公司的運營和管理將受到ERISA的要求,包括受託責任規則和ERISA的“禁止交易”禁令,以及守則中包含的“禁止交易”禁令。如果吾等受這些法規約束,除非有適當的行政豁免(且不能保證會獲得適當的行政豁免),否則除其他事項外,吾等可能會被限制獲取其他可取的投資或進行其他有利的交易,而吾等在正常業務過程中進行的某些交易可能構成非豁免的禁止交易和/或違反ERISA和/或守則下適用的受信責任,進而可能導致ERISA和守則下的鉅額消費税以及其他處罰和責任。
表示法
由於上述原因,我們的普通股不應被任何福利計劃投資者或任何其他投資任何計劃的“計劃資產”的人收購或持有,除非此類收購和持有不會構成ERISA和守則下的非豁免禁止交易,也不會構成任何適用的類似法律的類似違反。
任何購買者或隨後的受讓人,包括但不限於代表計劃、福利計劃投資者或受類似法律約束的政府、教會或非美國計劃的任何受託購買,將被視為已以其公司和受託身份陳述並保證,如果購買者或隨後的受讓人是福利計劃投資者,本公司或承保人、本公司或其各自附屬公司中的任何人均未擔任本計劃的受託人(符合ERISA或本準則的含義)。關於買方或受讓人收購和持有我們普通股的決定,在任何時候都不能作為ERISA計劃關於收購、繼續持有或轉讓我們普通股的任何決定的受託依據。
上述討論是一般性的,並不打算包羅萬象。這種討論不應被解釋為法律諮詢。由於這些規則的複雜性以及可能對參與非豁免被禁止交易的人施加的處罰,受託人或其他考慮代表任何計劃或以任何計劃的資產投資於我公司的人,尤其重要的是,就ERISA、守則第4975節和類似法律對此類投資的潛在適用性以及豁免是否適用於收購和/或持有我們的普通股,與律師進行協商,尤其重要的是,受託人或其他考慮代表任何計劃或以任何計劃的資產投資於我公司的人,應就ERISA、守則第4975節和類似法律對此類投資的潛在適用性,以及豁免是否適用於收購和/或持有我們的普通股,諮詢法律顧問。

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承保
根據日期為本招股説明書日期的承銷協議中的條款和條件,以摩根士丹利公司、美國銀行證券公司和摩根大通證券公司為代表的下列承銷商已分別同意購買,我們已同意分別向他們出售以下數量的股票:
名字股份數量
摩根士丹利有限責任公司3,570,000
美國銀行證券公司3,570,000
摩根大通證券有限責任公司3,570,000
蒙特利爾銀行資本市場公司(BMO Capital Markets Corp.)841,500
高盛有限責任公司841,500
KeyBanc資本市場公司841,500
瑞穗證券美國有限責任公司841,500
富國銀行證券有限責任公司841,500
BTIG,LLC416,500
第一資本證券公司416,500
Five Third Securities,Inc.(第五第三證券公司)416,500
PNC資本市場有限責任公司416,500
地區證券有限責任公司416,500
總計17,000,000
承銷商和代表分別統稱為“承銷商”和“代表”。承銷商發行普通股的條件是他們接受我們的股票,並且必須事先出售。承銷協議規定,幾家承銷商支付和接受本招股説明書提供的普通股股份的交付的義務取決於其律師對某些法律事項的批准以及某些其他條件。承銷商有義務認購併支付本招股説明書提供的所有普通股,如果有任何此類股份被認購的話,承銷商有義務認購和支付本招股説明書提供的所有普通股。然而,承銷商不需要接受或支付以下所述承銷商超額配售選擇權所涵蓋的股票。承銷商的股票發行以收據和承兑為準,承銷商有權拒絕全部或部分訂單。
承銷商最初建議以本招股説明書封面上列出的發行價直接向公眾發售部分普通股,並以不超過公開發行價每股1.05美元的優惠價格向某些交易商發售部分普通股。普通股首次發行後,發行價格和其他出售條件可以隨時由代表變動。
我們已向承銷商授予選擇權,自本招股説明書發佈之日起30天內可行使,按本招股説明書首頁列出的公開發行價購買至多255萬股額外普通股,減去承銷折扣和佣金,以彌補超額配售(如果有)。在行使選擇權的範圍內,每個承銷商在一定的條件下,將有義務購買與上表中承銷商名稱旁邊列出的數字與上表中所有承銷商名稱旁邊列出的普通股股份總數大致相同的普通股增發股份的百分比。
下表顯示了我們的每股和總公開募股價格、承銷折扣和佣金以及扣除費用前的收益。這些金額的顯示假設承銷商沒有行使和完全行使購買至多255萬股普通股的選擇權,以彌補超額配售(如果有的話)。
總計
每股不鍛鍊身體全面鍛鍊
公開發行價$28.00 $476,000,000 $547,400,000 
承保折扣和佣金由我方支付$1.75 $29,750,000 $34,212,500 
扣除費用前的收益,給我們$26.25 $446,250,000 $513,187,500 
除承銷折扣及佣金外,我們估計應付的發售費用約為680萬元。我們已同意向承銷商償還與金融行業監管局(Financial Industry Regulatory Authority)批准此次發行相關的費用,最高可達3萬美元。
承銷商已通知我們,他們不打算向全權委託賬户出售超過其提供的普通股總數的5%。
我們的普通股已獲準在納斯達克全球精選市場掛牌上市,股票代碼為“PECO”,以正式發行通知為準。
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吾等及吾等董事及高級職員已同意,未經承銷商代表事先書面同意,在吾等普通股在全國證券交易所上市交易日期後180天或限制期結束的期間內,吾等及彼等不會直接或間接從屬於,亦不會公開披露意向,除其他事項外,並視情況而定:
(1)提供、質押、出售、出售合約,以購買、購買任何期權或合約,以出售、授予購買、借出或以其他方式轉讓或處置直接或間接實益擁有的任何普通股(如交易法第13d-3條所用)的任何期權、權利或認股權證,或如此擁有的可轉換為普通股或可行使或可交換為普通股的任何其他證券(為免生疑問,包括B類普通股和運營單位的股票)
(二)不得訂立將普通股所有權的任何經濟後果全部或部分轉移給他人的任何掉期或其他安排;
上述第(1)或(2)款所述的任何此類交易是否以現金或其他方式交付普通股或其他證券進行結算;
(三)在限制期內,對任何普通股或任何可轉換為普通股、可行使或可交換為普通股的證券的登記,提出任何要求或行使任何權利;或
(4)應向SEC提交任何與發行任何普通股或任何可轉換為普通股或可行使或可交換普通股的證券有關的登記聲明。
前一段所述的限制須受慣例例外的規限,包括(一)在本次發售完成後轉讓在公開市場交易中取得的股份;(二)真誠的饋贈或慈善捐款;(三)為鎖定簽字人或直系親屬的利益而向任何直系親屬、信託或其他實體轉讓;(四)根據重新分類或反向分拆交易而交換、贖回或分割任何證券;(五)以遺囑、其他遺囑文件或遺囑繼承的方式轉讓,或以善意的方式轉讓;(四)根據重新分類或反向分割交易而進行的任何證券的交換、贖回或分割;(五)以遺囑、其他遺囑文件或無遺囑繼承的方式轉讓,或以真誠的方式轉讓。(Vi)藉法律的實施而轉讓,例如依據法院或監管機構的命令,或依據本地命令或與離婚協議有關的轉讓;。(Vii)依據與有限合夥在經營合夥的權益有關的贖回或轉換權而轉讓予本公司或其附屬公司;。(Viii)根據本招股章程所述與發售有關的任何激勵計劃授予的任何股權獎勵按淨髮行基準行使時,或在扣留股份以支付與歸屬或結算根據本招股説明書所述與發售有關的任何激勵計劃授予的任何股權獎勵相關的適用税項時,向本公司或其附屬公司轉讓;(Ix)根據向所有普通股持有人進行的合併、合併、要約收購或其他類似交易而向真正的第三方轉讓,並涉及本公司控制權的變更,但須經董事會批准,但須受董事會的規限以及(X)根據《交易法》第10b5-1條的規定,協助制定普通股股份轉讓的交易計劃,但須受某些限制。另外, 公司可就財產收購、合併或收購、合資企業、商業關係或其他戰略交易,發行普通股或可轉換為或可行使或可交換的普通股股票,合計不超過緊接本次發行完成後發行和發行的已發行股票總數的10%(假設所有可轉換為普通股或可行使或可交換的已發行證券全部轉換、交換或行使),與財產收購、合併或收購、合資企業、商業關係或其他戰略交易有關,條件是該等股票的接受者將被要求籤署鎖定協議和
受制於上述禁售協議的普通股和其他有價證券,代表人可隨時全部或部分解除其持有的普通股和其他有價證券。
根據修訂條款,在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月週年紀念日或我們董事會批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的較早日期時,我們的B類普通股每股將自動轉換為我們上市普通股的一股,而無需任何股東行動。我們同意,未經承銷商代表事先書面同意,我們不會在我們的普通股上市在全國證券交易所交易的六個月紀念日之前批准將我們B類普通股的任何流通股轉換為我們的普通股。
為便利普通股發行,承銷商可以進行穩定、維持或者以其他方式影響普通股價格的交易。具體地説,承銷商可能會出售比承銷協議規定的義務購買更多的股票,從而產生空頭頭寸。如果空頭頭寸不超過承銷商根據超額配售選擇權可購買的股票數量,則包括賣空。承銷商可以通過行使超額配售選擇權或在公開市場購買股票來平倉備兑賣空。在決定完成備兑賣空的股份來源時,承銷商會考慮多項因素,其中包括股份的公開市場價格與超額配售選擇權下可供選擇的價格的比較。承銷商還可以出售超過超額配售選擇權的股票,從而建立一個裸空頭頭寸。承銷商必須通過在公開市場購買股票來平倉任何裸空頭頭寸。如果承銷商擔心定價後普通股在公開市場的價格可能存在下行壓力,可能對購買此次發行的投資者產生不利影響,則更有可能建立裸空頭頭寸。作為促進此次發行的另一種手段,承銷商可以在公開市場上競購普通股,以穩定普通股的價格。這些活動可能提高或維持普通股的市場價格高於獨立的市場水平,或者阻止或延緩普通股的市場價格下跌。承銷商不需要從事這些活動,並可以隨時結束任何這些活動。
我們和承銷商已同意就某些責任相互賠償,包括“證券法”規定的責任。
電子格式的招股説明書可能會在一個或多個承銷商或參與此次發行的銷售集團成員(如果有)維護的網站上提供。代表們可以同意分配一定數量的股份
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出售給承銷商的普通股,出售給他們的在線經紀賬户持有人。互聯網分銷將由代表分配給承銷商,這些承銷商可能會在與其他分配相同的基礎上進行互聯網分銷。
兩性關係
承銷商及其關聯公司是從事各種活動的全方位服務金融機構,這些活動可能包括證券交易、商業和投資銀行業務、金融諮詢、投資管理、投資研究、本金投資、套期保值、融資和經紀活動。某些承銷商及其各自的關聯公司已不時並可能在未來為我們提供各種財務諮詢和投資銀行服務,他們為此收取或將收取慣例費用和開支。
某些承銷商和/或他們各自的關聯公司在我們的定期貸款安排下擔任貸款人,並將按比例獲得此次發行的淨收益部分,用於償還該安排下的未償還金額。作為貸款人,除了此次發行可能產生的承銷折扣外,這些附屬公司還將獲得與定期貸款安排相關的某些融資費用。因此,此次發行淨收益的5%以上將用於償還欠承銷商關聯公司的金額。
某些承銷商的關聯公司和/或它們各自的關聯公司在我們的新信貸安排下充當代理、安排人和/或貸款人,並將獲得慣例費用。
此外,在各項業務活動的正常過程中,承銷商及其關聯公司可以進行或持有廣泛的投資,並積極交易債務和股權證券(或相關衍生證券)和金融工具(包括銀行貸款),為自己和客户的賬户,並可以隨時持有該等證券和工具的多頭和空頭頭寸。此類投資和證券活動可能涉及我們的證券和證券。承銷商及其關聯公司還可以就該證券或工具提出投資建議或發表或發表獨立的研究意見,並可隨時持有或向客户推薦購買該證券或工具的多頭或空頭頭寸。
發行定價
在這次發行之前,我們的普通股還沒有公開市場。首次公開發行(IPO)價格是由我們與代表之間的談判確定的。在決定首次公開招股價格時,考慮的因素包括我們的未來前景和整個行業的前景,我們最近一段時間的銷售、收益和某些其他財務和運營信息,以及從事與我們類似活動的公司的市盈率、市盈率、證券市場價格和某些財務和運營信息。
保留共享計劃
應我們的要求,參與此次發行的承銷商美國銀行證券公司的一家附屬公司已以首次公開募股價格預留了高達5%的招股説明書股份,出售給我們的一些董事、高級管理人員、合夥人和某些其他相關人士。如果這些人購買預留股份,這種購買將減少可向公眾出售的股票數量。承銷商將按照與本招股説明書提供的其他股票相同的條款向公眾發售任何未如此購買的預留股票。
限售
歐洲經濟區和英國
就歐洲經濟區的每個成員國和聯合王國(每個,“有關國家”)而言,在刊登有關證券的招股説明書之前,該有關國家沒有或將根據向公眾發售證券而向公眾發售證券,而招股説明書已獲該有關國家的主管當局批准,或(如適當的話)在另一有關國家批准並通知該有關國家的主管當局,均符合招股章程規例的規定,但根據“招股章程規例”,證券要約可隨時在該有關國家向公眾作出。
A.屬於招股説明書規定的合格投資者的任何法人單位;
B.向少於150名自然人或法人(招股章程規例所界定的合資格投資者除外)出售,但須事先徵得代表的同意;或
C.招股章程第1條第(4)款規定範圍內的其他情形:
惟該等股份要約不得要求吾等或吾等任何代表根據招股章程規例第3條刊登招股章程或根據招股章程規例第23條補充招股章程。
就本條文而言,就任何有關國家的任何股份而言,“向公眾要約”一詞是指以任何形式及以任何方式就要約條款及任何將予要約的股份作出充分資料的溝通,以使投資者能夠決定購買任何股份,而“招股章程規例”一詞則指(EU)2017/1129(經修訂)條例。
英國
每一家保險商都聲明並同意:
A.它只傳達或促使傳達,並且只傳達或促使傳達它收到的參與投資活動的邀請或誘因(符合2000年金融服務和市場法(FSMA)第21條的含義),在FSMA第21(1)條不適用於我們的情況下,它收到的與發行或出售我們的普通股相關的邀請或誘因);以及(A)在FSMA第21(1)條不適用於我們的情況下,它只傳達或促使傳達參與投資活動的邀請函或誘因(符合2000年金融服務和市場法(FSMA)第21條的含義);以及
B.它已經遵守並將遵守FSMA的所有適用條款,這些條款涉及它在英國、從英國或以其他方式涉及我們普通股的任何行為。
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股票不得在英國出售,但根據“2005年金融服務和市場法(金融促進)令”(“金融促進令”)獲得豁免的人士除外:(1)投資專業人士(具有投資相關事宜的專業經驗),並符合“金融促進法”第19條第(5)款的定義;(2)經認證的高淨值個人(已在本通訊之日起12個月內簽署聲明,宣佈自己為經認證的高淨值個人),並符合“金融服務和市場法”第48條第(2)款的定義;(3)“證券及期貨條例”第49(2)(A)至(D)條所界定的高淨值公司、非法人團體等;(4)“證券及期貨條例”第50(1)條所界定的經認證的老練投資者(有獲授權人士簽署的現行證書,聲明他們對與股票有關的風險有足夠的認識,並已簽署聲明證明其為經認證的老練投資者);(5)自行認證的成熟投資者(已在本通訊之日起12個月內簽署聲明,宣佈自己為自我認證的成熟投資者),並符合FPO第50a(1)條的定義;或(6)本招股説明書可能在英國合法傳達的人士。本通信僅針對屬於上述一項或多項規定的人員。不屬於上述一項或多項規定的人不應依賴本通信或根據本通信採取行動。任何對這項投資或本通訊有疑問的人,應諮詢專門為相關投資提供諮詢的授權人員。
荷蘭
本招股説明書或我們可能提供的與此次發行相關的任何免費撰寫的招股説明書不是針對或打算提供給,招股説明書中描述的普通股股票不會也不會直接或間接地向荷蘭的任何個人或法人實體提供、出售、轉讓或交付,除非是向符合《招股説明書條例》(2017/1129)含義的合格投資者(Gekwalificeerde Beleggers)的個人或實體(Gekwalificeerde Beleggers),經修訂的招股説明書條例(2017/1129)所指的個人或實體除外。因此,根據經修訂的招股説明書條例(2017/1129)第3條,荷蘭無需普遍提供已批准的招股説明書。
挪威
本招股説明書未按照2007年6月29日挪威證券交易法(挪威語:lov om verdiPapirhandel av 29)規定的招股説明書要求製作。2007年6月號75)(STA),執行(EU)2017/1129號條例(招股説明書條例)。本招股説明書或與Phillips Edison或其股票有關的任何其他發售或營銷材料均未獲得挪威金融監督管理局(挪威語:Finanstilsynet)、挪威公司註冊處(挪威語:Foretaksregisteret)或任何其他挪威公共機構的批准或登記。因此,Phillips Edison的股份只會在挪威向專業投資者發售或出售,惟須遵守招股章程規例所載的招股章程豁免規定,以及符合STA及附屬規例的規定,以及挪威適用的任何其他規管證券發行、發售及銷售的法律及法規。菲利普斯·愛迪生的股票發行不受2014年6月20日挪威另類投資基金法案(實施AIFMD)(挪威語:lov om for valtting av av.fond av 28)的規定約束。2014年6月28)也沒有2011年11月25日的挪威投資基金法(執行UCITS指令)(挪威語:lov om verdiPapirfond av 25)。2011年11月號44),因此沒有根據這些法案尋求或批准任何營銷批准。本招股説明書僅供收件人使用,不得以任何方式轉發給任何其他人或挪威的公眾。本招股説明書不得由收件人複製或以其他方式分發。每一位潛在投資者在決定投資菲利普斯·愛迪生之前,都應該仔細考慮個人税務問題。
加拿大
普通股只能在加拿大出售給作為本金購買或被視為購買的購買者,他們是認可投資者,如National Instrument 45-106招股説明書豁免或證券法(安大略省)第73.3(1)款所定義,並且是被許可客户,如National Instrument 31-103註冊要求、豁免和持續註冊義務所定義。普通股的任何轉售都必須按照豁免表格進行,或者在不受適用證券法招股説明書要求的交易中進行。
如果本招股説明書(包括對本招股説明書的任何修訂)包含失實陳述,加拿大某些省或地區的證券法可以向購買者提供撤銷或損害賠償,前提是購買者在購買者所在省或地區的證券法規定的期限內行使撤銷或損害賠償。買方應參考買方所在省份或地區的證券法中有關這些權利的任何適用條款,或諮詢法律顧問。
根據National Instrument 33-105承銷衝突(NI 33-105)第3A.3節的規定,承銷商無需遵守NI 33-105關於與本次發行相關的承銷商利益衝突的披露要求。
澳大利亞
本招股説明書:
·不構成“2001年公司法”(Cth)(“公司法”)第6D.2章規定的披露文件或招股説明書;
·沒有、也不會向澳大利亞證券和投資委員會(“ASIC”)提交“公司法”規定的披露文件,也不打算包括“公司法”規定的披露文件所要求的信息;以及“澳大利亞證券和投資委員會”(“ASIC”)沒有、也不會將其作為“公司法”規定的披露文件提交給澳大利亞證券和投資委員會(“ASIC”);以及
·只能在澳大利亞提供給能夠證明自己屬於公司法第708條規定的一類或多類投資者(“豁免投資者”)的選定投資者。
普通股不得直接或者間接要約認購或者買賣,不得發出認購或者購買普通股的邀請函,不得起草或者定稿招股説明書、廣告或者其他要約。
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與任何普通股相關的材料可以在澳大利亞分發,除非公司法第6D章不要求向投資者披露信息,或者符合澳大利亞所有適用的法律和法規。通過提交普通股申請,您代表並向我們保證您是豁免投資者。
由於本招股説明書下的任何普通股要約將不會根據公司法第6D.2章在澳大利亞進行披露,根據公司法第707條,如果第708條中的任何豁免都不適用於轉售,則在12個月內在澳大利亞轉售的這些證券的要約可能需要根據第6D.2章向投資者披露。通過申請普通股,您向我們承諾,自普通股發行之日起12個月內,您不會向澳大利亞投資者提供、轉讓、轉讓或以其他方式轉讓該普通股,除非公司法第6D.2章不要求向投資者披露,或已編制合規披露文件並提交給ASIC。
香港
除(I)在不構成“公司(清盤及雜項規定)條例”(第章)所指的向公眾作出要約的情況外,普通股不得在香港以任何招股説明書的方式發售或出售。香港法例第32條)(“公司(清盤及雜項規定)條例”),或不構成“證券及期貨條例”(第32章)所指的向公眾發出邀請的公司。(Ii)向“證券及期貨條例”及根據該條例訂立的任何規則所界定的“專業投資者”;或(Iii)在其他不會導致招股章程成為“公司(清盤及雜項條文)條例”所界定的“招股章程”的情況下;及(Iii)不得為發行目的而發出或由任何人管有與普通股有關的廣告、邀請或文件(在每種情況下,不論是在香港或其他地方)。或其內容相當可能會被香港公眾查閲或閲讀(除非根據香港證券法律準許),但與普通股股份有關,而該等普通股股份只出售給或擬出售給香港以外的人,或只出售給“證券及期貨條例”及根據該條例訂立的任何規則所界定的在香港的“專業投資者”,則不在此限。
新加坡
本招股説明書尚未或將不會在新加坡金融管理局註冊為招股説明書。因此,本招股説明書以及與普通股股份的要約或出售、認購或購買邀請有關的任何其他文件或材料不得分發或分發,也不得直接或間接向新加坡任何人提供或出售普通股,或成為認購或購買邀請書的標的,但(I)向機構投資者(如新加坡第289章證券及期貨法第4A條所界定,經不時修改或修訂的“證券及期貨法”(下稱“SFA”)除外),則本招股説明書及任何其他與普通股股份的要約或出售、認購或購買邀請有關的文件或材料不得分發或分發,也不得直接或間接向新加坡的任何人提供或出售,或成為認購或購買邀請的標的。(Ii)根據SFA第275(1)條向相關人士(如SFA第275(2)條所界定),或根據SFA第275(1A)條規定的任何人,或根據SFA第275(1A)條規定的條件,或(Iii)以其他方式根據SFA的任何其他適用條款並按照SFA的任何其他適用條款,在每種情況下均受SFA規定的條件的約束。
普通股由下列有關人士根據本章程第275條認購的:
A.公司(不是經認可的投資者(根據SFA第4A條的定義)),其唯一業務是持有投資,其全部股本由一個或多個個人擁有,每個人都是經認可的投資者;或
B.信託(如受託人不是認可投資者),其唯一目的是持有投資,而該信託的每個受益人都是認可投資者的個人,
該公司或該信託的證券或以證券為基礎的衍生品合約(各條款定義見SFA第2(1)條)或受益人在該信託中的權利和利益(無論如何描述),不得在該公司或該信託根據SFA第275條提出的要約收購普通股後六個月內轉讓,但以下情況除外:
1.向機構投資者或相關人士,或因國家外匯管理局第275(1A)條或第276(4)(I)(B)條所指要約而產生的任何人;
(二)不考慮或者不會考慮轉讓的;
(三)依法轉讓的;
(四)國家林業局第276(7)條規定的;
5.如“2018年證券及期貨(投資要約)(證券及以證券為本的衍生工具合約)規例”第37A條所指明。
日本
根據日本金融工具及交易法(1948年第25號法律,經修訂)(“FIEL”)第4條第1款,尚未或將不會就招攬收購普通股股份的申請進行登記。
因此,普通股沒有被直接或間接地提供或出售,也不會被直接或間接地在日本提供或出售給任何日本居民,或為了任何日本居民的利益(這裏使用的術語是指任何在日本居住的人,包括根據日本法律組織的任何公司或其他實體),或為了直接或間接在日本或為了任何日本居民的利益而再出售或再出售,除非是根據豁免登記要求,並以其他方式遵守的情況下的情況除外。在此情況下,普通股股票不會被直接或間接地提供或出售給任何日本居民,也不會直接或間接地提供或出售給任何日本居民,或為其利益而提供或出售給任何日本居民(本文中使用的術語指任何在日本居住的人,包括根據日本法律組織的任何公司或其他實體)或其他人
200


適用於合格機構投資者(“合格機構投資者”)
請注意,與普通股相關的新發行證券或二級證券的募集(每種證券均如FIEL第4條第2款所述)構成“僅限QII的私募”或“僅限QII的二級分銷”(每種證券均如FIEL第23-13條第1款所述)。關於FIEL第4條第1款另有規定的任何此類募集的披露,尚未涉及普通股。普通股股份只能轉讓給合格投資者。
對於非QII投資者
請注意,與普通股相關的新發行證券或二級證券的募集(如FIEL第4條第2款所述)構成“少量私募”或“少量私募二級分銷”(每種證券均如FIEL第23-13條第4款所述)。關於FIEL第4條第1款另有規定的任何此類募集的披露,尚未涉及普通股。普通股股份不得向單一投資者整體轉讓,不得拆分。
迪拜國際金融中心(DIFC)
本招股説明書涉及根據迪拜金融服務管理局(“DFSA”)2012年市場規則的豁免要約。本招股説明書僅適用於DFSA 2012年市場規則中指定類型的人員。它不能交付給任何其他人,也不能由任何其他人依賴。DFSA不負責審查或核實與豁免優惠相關的任何文件。DFSA未批准本招股説明書附錄,也未採取措施核實本招股説明書所載信息,對本招股説明書不負任何責任。與本招股説明書相關的普通股可能缺乏流動性和/或受轉售限制。預期購買普通股的人應當對普通股進行自己的盡職調查。如果您不瞭解本招股説明書的內容,您應該諮詢授權的財務顧問。
關於本招股説明書在DIFC中的使用,本招股説明書嚴格保密,僅分發給有限數量的投資者,不得提供給原始收件人以外的任何人,也不得複製或用於任何其他目的。在迪拜國際金融公司,普通股權益不得直接或間接向公眾提供或出售。
201


法律事務
某些法律問題,包括某些税務問題,將由加利福尼亞州洛杉磯的Latham&Watkins LLP為我們提供。紐約Goodwin Procter LLP將擔任承銷商的法律顧問。位於馬裏蘭州巴爾的摩的Venable LLP將根據馬裏蘭州法律,傳遞本次發行中出售的我們普通股的有效性和某些其他事項。

專家
截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務報表,以及截至2020年12月31日的三年中的每一年的財務報表,以及本招股説明書中包括的相關財務報表時間表,已由獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)審計,如本文所述。此類財務報表和財務報表明細表是根據該公司作為會計和審計專家提供的報告列入的。
本招股説明書中有關達夫-菲爾普斯有限責任公司或達夫-菲爾普斯的角色的標題為“註冊人普通股和相關股東權益的市場價格和股息-估值概述”的陳述,已經由獨立的第三方房地產估值和諮詢公司達夫-菲爾普斯審核,並被包括在我們的招股説明書中,因為該公司是房地產估值和評估方面的專家。
本招股説明書中“行業和市場數據”標題下包含的陳述,以及本招股説明書中“招股説明書摘要”、“我們的業務和物業”以及本招股説明書中其他部分(如有説明)中的某些信息,都是由仲量聯行美洲公司或獨立第三方房地產諮詢和諮詢服務公司仲量聯行(JLL)準備和審查的,並根據該顧問作為此類問題專家的授權包括在我們的招股説明書中。

在那裏您可以找到更多信息
我們已經向證券交易委員會提交了一份S-11表格的註冊聲明,內容涉及我們將在此次發行中發行的普通股。本招股説明書是註冊説明書的一部分,在SEC規則允許的情況下,不包括您在註冊説明書或註冊説明書的證物中可以找到的所有信息。有關我們的更多信息,請參閲註冊聲明和註冊聲明中的證物。本招股説明書中包含的關於任何合同或文件內容的陳述必然是該合同或文件的摘要,在每種情況下,如果我們已將該合同或文件作為登記聲明的證物存檔,我們向您推薦作為登記聲明的證物存檔的合同或文件的副本。
我們遵守“交易法”的信息要求,根據“交易法”,我們向證券交易委員會提交年度、季度和當前報告、委託書和其他信息。我們通過郵寄(或在允許的情況下,通過電子交付和通知)向我們的股東提供包含由獨立註冊會計師事務所認證的綜合財務報表的年度報告。註冊聲明和所有這些提交給證券交易委員會的文件都可以通過互聯網在證券交易委員會的網站www.sec.gov上向公眾查閲。
我們的網站www.Phillipsedison.com包含有關我們業務的更多信息。本招股説明書中包含或可通過本網站獲取的信息不包含在本招股説明書中,也不構成本招股説明書的一部分。

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合併財務報表索引
 
合併財務報表索引(簡明和未經審計)頁面
  
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合併資產負債表。
204
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的綜合營業和全面收益(虧損)報表
205
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併權益報表。
206
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表。
207
合併財務報表附註
209


合併財務報表索引頁面
  
獨立註冊會計師事務所報告
220
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表。
222
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業和綜合(虧損)收益報表
223
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的合併權益報表。
224
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的合併現金流量表
225
合併財務報表附註
227
附表III-房地產資產和累計折舊*
254
*除索引所列的附表外,所有附表均已略去,原因是所需資料不適用,或該等資料已列載於綜合財務報表或相關附註內。

203


菲利普斯·愛迪生公司
綜合資產負債表
截至2021年3月31日和2020年12月31日
(摘要和未經審計)
(單位為千,每股除外)
  2021年3月31日2020年12月31日
資產    
房地產投資:    
土地及改善工程$1,549,667 $1,549,362 
建築和改善3,205,125 3,237,986 
就地租賃資產440,009 441,683 
高於市價的租賃資產65,212 66,106 
房地產資產總投資5,260,013 5,295,137 
累計折舊和攤銷(980,981)(941,413)
房地產資產淨投資4,279,032 4,353,724 
對未合併的合資企業的投資33,813 37,366 
房地產資產總投資,淨額4,312,845 4,391,090 
現金和現金等價物20,258 104,296 
受限現金41,995 27,641 
商譽29,066 29,066 
其他資產,淨額138,068 126,470 
持有待售的房地產投資和其他資產24,369 — 
總資產$4,566,601 $4,678,563 
負債和權益    
負債:    
債務淨額$2,276,972 $2,292,605 
低於市價的租賃負債,淨額97,865 101,746 
獲利負債38,000 22,000 
衍生負債42,970 54,759 
遞延收入19,127 14,581 
應付帳款和其他負債80,152 176,943 
持有待售房地產投資負債2,109 — 
總負債2,557,195 2,662,634 
承擔和或有事項(附註8)
— — 
股本:    
優先股,每股面值0.01美元,授權10,000股,零發行和
    
未償還日期分別為2021年3月31日和2020年12月31日
— — 
普通股,每股面值0.01美元,授權1,000,000股,93,582股和93,279股
    
分別於2021年3月31日和2020年12月31日發行和發行的股票
2,807 2,798 
額外實收資本(“APIC”)2,746,891 2,739,358 
累計其他綜合虧損(“AOCI”)
(41,695)(52,306)
累計赤字(1,023,155)(999,491)
股東權益總額1,684,848 1,690,359 
非控制性權益324,558 325,570 
總股本2,009,406 2,015,929 
負債和權益總額$4,566,601 $4,678,563 

請參閲合併財務報表附註。
204


菲利普斯·愛迪生公司
合併經營報表和全面收益(虧損)
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位為千,每股除外)
截至3月31日的三個月,
  20212020
收入:
租金收入$127,623 $128,466 
費用和管理收入2,286 2,165 
其他財產性收入472 892 
總收入130,381 131,523 
運營費用:
物業經營22,202 21,762 
房地產税16,573 17,112 
一般事務和行政事務9,341 10,740 
折舊及攤銷55,341 56,227 
房地產資產減值5,000 — 
總運營費用108,457 105,841 
其他:
利息支出,淨額(20,063)(22,775)
財產處置損益,淨額13,841 (1,577)
其他(費用)收入,淨額(15,585)9,869 
淨收入117 11,199 
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)
股東應佔淨收益$103 $9,769 
普通股每股收益:
每股股東應佔淨收益--基本收益和攤薄收益(附註10)
$0.00 $0.10 
綜合收益(虧損):
淨收入$117 $11,199 
其他全面收益(虧損):
利率掉期未實現價值變動12,120 (43,364)
綜合收益(虧損)12,237 (32,165)
可歸因於非控股權益的淨收入(14)(1,430)
可歸因於非控股權益的利率掉期未實現價值變化(1,509)5,574 
股東應佔綜合收益(虧損)$10,714 $(28,021)

請參閲合併財務報表附註。
205


菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位為千,每股除外)
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額
2020年1月1日的餘額96,349 $2,890 $2,779,130 $(20,762)$(947,252)$1,814,006 $354,788 $2,168,794 
水滴479 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回購(96)(3)(2,697)— — (2,700)— (2,700)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期
— — — (37,790)— (37,790)(5,574)(43,364)
已宣佈的普通分配,0.503美元
每股收益美元
— — — — (48,809)(48,809)— (48,809)
對非控股權益的分配— — — — — — (7,105)(7,105)
基於股份的薪酬34 140 — — 141 (290)(149)
轉換非控股權益39 1,304 — — 1,305 (1,305)— 
淨收入— — — — 9,769 9,769 1,430 11,199 
2020年3月31日的餘額96,805 $2,903 $2,793,803 $(58,552)$(986,292)$1,751,862 $341,944 $2,093,806 
2021年1月1日的餘額93,279 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 
水滴280 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回購(24)— (123)— — (123)— (123)
未實現利息價值變動
*銀行利率掉期
— — — 10,611 — 10,611 1,509 12,120 
已宣佈的普通分配,0.255美元
每股收益美元
— — — — (23,767)(23,767)— (23,767)
對非控股權益的分配— — — — — — (3,319)(3,319)
基於股份的薪酬47 325 — — 326 784 1,110 
其他— — (29)— — (29)— (29)
淨收入— — — — 103 103 14 117 
2021年3月31日的餘額93,582 $2,807 $2,746,891 $(41,695)$(1,023,155)$1,684,848 $324,558 $2,009,406 


請參閲合併財務報表附註。
206


菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位:千)
截至3月31日的三個月,
  20212020
經營活動的現金流:    
淨收入$117 $11,199 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整:    
房地產資產的折舊和攤銷54,341 54,817 
房地產資產減值5,000 — 
企業資產折舊及攤銷1,000 1,410 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(838)(788)
遞延融資費用攤銷1,227 1,251 
債務攤銷和衍生工具調整354 1,061 
(收益)財產處置損失,淨額(13,841)1,577 
收益負債公允價值變動16,000 (10,000)
直線租金(1,424)(2,288)
基於股份的薪酬1,110 (149)
未合併的合資企業的投資回報1,546 246 
其他(567)707 
營業資產和負債變動情況:    
其他資產,淨額(10,787)(15,117)
應付帳款和其他負債(4,487)(8,313)
經營活動提供的淨現金48,751 35,613 
投資活動的現金流:    
房地產收購(39,850)(4,319)
資本支出(13,537)(15,965)
房地產銷售收益58,356 17,447 
對第三方的投資(3,000)— 
未合併合資企業的投資回報2,721 424 
投資活動提供(用於)的現金淨額4,690 (2,413)
融資活動的現金流:    
循環信貸融資收益— 55,000 
循環信貸安排付款— (21,000)
支付抵押貸款和應付貸款(16,505)(32,657)
已支付的分配,扣除水滴後的淨額(24,296)(32,792)
對非控股權益的分配(4,530)(7,108)
普通股回購(77,765)(5,176)
其他(29)— 
用於融資活動的淨現金(123,125)(43,733)
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(69,684)(10,533)
現金、現金等價物和受限現金:    
期初131,937 95,108 
期末$62,253 $84,575 
對合並資產負債表的對賬:
現金和現金等價物$20,258 $36,532 
受限現金41,995 48,043 
期末現金、現金等價物和限制性現金$62,253 $84,575 
207


菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表(續)
截至2021年和2020年3月31日的三個月
(摘要和未經審計)
(單位:千)
  20212020
補充現金流量披露,包括非現金投資和融資活動:
支付利息的現金$18,891 $20,329 
以新的租賃負債換取的使用權或ROU資產194 551 
應計資本支出3,442 3,392 
應付分配的變動(7,897)77 
應付分派變動--非控制性權益(1,211)(3)
應計股份回購債務變動(77,642)(2,476)
分配再投資7,368 15,940 

請參閲合併財務報表附註。
208


菲利普斯·愛迪生公司
合併財務報表附註
(摘要和未經審計)
2021年3月31日

1.組織機構
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月,是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I,L.P.(“運營合夥公司”)進行的,這是特拉華州的一家有限合夥企業,成立於2009年12月。我們是經營合夥企業的有限合夥人,我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(REIT),主要投資於入住率高、以雜貨店為主的社區和社區購物中心,這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地方性零售商,在全美強大的人口市場銷售基於必需品的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外,我們的第三方投資管理業務還為兩家機構合資企業和一傢俬人基金(統稱為“管理基金”)提供全面的房地產和資產管理服務。我們在兩家機構合資企業中擁有部分股權,並將其統稱為“管理基金”(Managed Funds)。
截至2021年3月31日,我們全資擁有278處房產。此外,我們擁有NRP(一家擁有兩個物業的合資企業)20%的股權,以及GRP(一家擁有20家物業的合資企業)14%的股權。“NRP”是一家擁有兩處物業的合資企業,我們擁有NRP 20%的股權,而我們擁有擁有20處物業的合資企業Grocery Retail Partners I LLC(GRP I)14%的股權。
合併財務報表和附註使公司普通股於2021年7月2日進行了一次三比三的反向股票拆分。此外,合併後的財務報表和附註使我們的運營合夥企業的部門(或稱“運營部門”)進行了相應的反向拆分。由於反向股票和運營單位的分離,我們的普通股和運營單位的每三股已自動合併,並轉換為一股普通股或運營單位的已發行和流通股(視情況而定),四捨五入到最接近的1/100股或運營單位。反向股票和運營單位的拆分按比例影響所有類別的普通股和運營單位,不會影響任何股東或有限合夥人對所有已發行和已發行普通股或運營單位的所有權百分比。這些交易統稱為“反向股票拆分”。
這些合併財務報表和附註中包括的所有股票和每股數據對反向股票拆分具有追溯力。
此外,我們還通過提交對我們章程的修正案進行了重新分類交易,這項修正案之前得到了我們股東的批准,將我們普通股的每股已發行和流通股改為我們新創建的B類普通股的一股。我們的B類普通股與即將發行的B類普通股相同,但(I)我們不打算將我們的B類普通股與即將發行的股票在全國證券交易所上市,以及(Ii)在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月紀念日(或我們董事會在某些情況下可能批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的一個或多個較早日期),我們的B類普通股每股將自動轉換為我們上市普通股的一股。

2.重要會計政策摘要
以下是管理層認為對編制簡明綜合中期財務報表非常重要的重要會計估計和政策的摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要,需要管理層運用重大判斷。例如,對編制綜合中期財務報表所需的資產使用年限、資產剩餘持有期、應收賬款可收回金額以及其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。因此,這些預估存在一定程度的不確定性。
從2020年開始,冠狀病毒(“新冠肺炎”)疫情對我們的運營造成了重大幹擾。自那以後,所有暫時關閉的租户都獲準重新開放。一些人可能正在限制門店允許的顧客數量,或者已經以其他方式修改了業務,這可能會影響他們的盈利能力,要麼是政府強制要求的結果,要麼是自己選擇的減少新冠肺炎傳播的努力的結果。這些行動,以及新冠肺炎疫情持續的經濟影響,可能會導致更多的永久性門店關閉。除了我們投資組合中發生的永久關閉外,這可能會減少我們購物中心的租賃空間需求,並導致我們房地產投資組合的入住率和租賃收入下降。由於新冠肺炎大流行的影響造成不利的經濟狀況,以及與大流行病相關的持續不確定性,編制合併財務報表時使用的估計和假設可能會發生重大變化。所有這些活動都會影響我們對收入的可收集性以及房地產資產、商譽和其他無形資產以及某些負債的估值等方面的估計。
在截至2021年3月31日的三個月裏,我們的重大會計政策沒有變化。有關我們會計政策的完整摘要,請參閲本招股説明書中其他部分包含的我們年度財務報表的附註2。
209


列報基礎及合併原則-所附簡明綜合財務報表乃根據美國中期財務資料公認會計原則(“GAAP”)及S-X法規第10條編制。因此,它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。這些財務報表的讀者應參考我們截至2020年12月31日的年度經審計的綜合財務報表。管理層認為,為公平列報所呈報期間的未經審核綜合財務報表,所有必要的正常及經常性調整均已包括在此表內。我們截至2021年3月31日的三個月的運營結果並不一定表明全年的預期運營結果。
隨附的合併財務報表包括我們的賬目和我們多數股權子公司的賬目。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
前幾期的某些金額已重新分類,以符合當前的列報方式。
所得税-我們的合併財務報表包括全資子公司的運營,這些子公司共同選擇被視為應税REIT子公司,並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏,我們確認了一筆微不足道的聯邦、州和地方所得税支出,我們保留了遞延税資產的全額估值津貼。所有所得税金額都包括在扣除綜合經營報表和全面收益(虧損)(“綜合經營報表”)後的其他(費用)收入中。
最近發佈的會計公告-2021年1月7日,財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)2021-01,對ASU 2020-04關於促進參考匯率改革對財務報告影響的指導範圍進行了修訂。具體地説,ASU 2021-01中的修訂澄清了會計準則編纂(“ASC”)主題848,合同修改的參考匯率改革和對衝會計中的某些可選權宜之計和例外適用於受貼現過渡影響的衍生品。我們在ASU 2021-01發佈時採用了該標準,該標準的採用並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
重新分類-我們截至2020年3月31日的三個月合併現金流量表上的以下行項目進行了重新分類,以符合本年度的列報方式:
·未合併合資企業的投資回報與其他資產的淨額分開列出;以及
·信貸安排淨變化分為兩行,循環信貸安排收益和循環信貸安排付款。

210


3.租契
出租人-我們的大部分租賃大體上相似,因為租賃資產是我們物業內的零售空間,租賃協議通常包含類似的條款和功能,沒有實質性差異。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月,與我們經營租賃相關的租賃收入如下(單位:千):
2021年3月31日2020年3月31日
與固定租賃付款有關的租金收入(1)
$94,966 $96,027 
與可變租金支付相關的租金收入(1)
31,401 31,838 
直線式租金攤銷(2)
1,369 2,309 
租賃資產攤銷827 779 
租賃買斷收入797 94 
收款調整(二)(三)
(1,737)(2,581)
租金總收入$127,623 $128,466 
(一)在評估收款前,包括與租賃支付有關的租金收入。
(2)包括對非信譽租户的收入調整。
(3)包含一般準備金;不包括直線攤銷租金準備金。
假設租賃協議上沒有新的或重新談判的租賃或期權延期,幷包括租金減免、付款計劃和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響,截至2021年3月31日生效的不可取消經營租賃下將收到的大約未來固定合同租賃付款如下(以千計):
金額
剩餘的2021年$284,609 
2022351,031 
2023303,854 
2024248,929 
2025193,599 
此後470,135 
總計$1,852,157 
為了應對新冠肺炎疫情,我們與租户執行了支付計劃。截至2021年4月20日,我們與租户之間有520萬美元的未付款計劃,2021年期間我們記錄的租金減免總額約為440萬美元。這些付款計劃和租金減免分別約佔我們全資投資組合年化基本租金(“ABR”)的1.4%和1.1%。截至2021年4月20日,所有已執行付款計劃計劃在2021年12月31日之前收到約85%的付款,我們預計已執行付款計劃的加權平均剩餘期限約為12個月。在截至2021年和2020年3月31日的三個月裏,我們分別有480萬美元和280萬美元的月度收入調整,這些調整對不被認為有信用的租户來説是不利的。這些金額包括已經申請破產的租户的估計影響。被認為信用不佳的租户的收入只在收到現金時記錄。
截至2021年3月31日,沒有單個租户佔我們總ABR的10%或更多。截至2021年3月31日,我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的全資房地產投資分別佔我們ABR的12.4%和10.4%。因此,我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州和加利福尼亞州房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響,包括新冠肺炎大流行的影響。
承租人-租賃資產和負債,按其記錄的資產負債表線分組,截至2021年3月31日和2020年12月31日由以下內容組成(以千為單位):
資產負債表信息資產負債表位置2021年3月31日2020年12月31日
ROU資產、淨營業租賃房地產投資$4,032 $3,867 
淨資產、淨營業和融資租賃其他資產,淨額1,260 1,438 
經營租賃負債應付帳款和其他負債5,774 5,731 
融資租賃負債債務淨額91 164 

211


4.房地產活動
房地產銷售-下表彙總了我們的房地產處置活動(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,
20212020
售出的物業數量
已售出的外寄包裹數量(1)
— 
房地產銷售收益$58,356 $17,447 
物業銷售損益淨額(2)
14,355 (826)
(1)2021年第一季度售出的地塊是我們其中一處房產的唯一剩餘部分,因此此次出售導致我們的房產總數減少。
(2)出售財產的收益(虧損)淨額不包括各種註銷活動,該活動也記錄在綜合經營報表的淨資產處置收益(損失)中。
在2021年3月31日之後,我們以2020萬美元的價格出售了兩處房產。
收購-下表彙總了我們的房地產收購活動(以千美元為單位):
截至3月31日的三個月,
20212020
取得的房產數量— 
獲取的外派地塊數量(%1)
2
收購總價$39,850 $4,319 
(1)收購的外賣地塊與我們擁有的購物中心相鄰。
租賃無形資產購置時的公允價值和加權平均使用年限如下(千美元,加權平均使用年限):
截至2021年3月31日的三個月
公允價值加權平均使用壽命
就地租約$4,155 7
高於市價的租約52 5
低於市價的租賃(1,652)6
持有待售房產-截至2021年3月31日,有兩處房產被歸類為持有待售房產。截至2020年12月31日,沒有房產被歸類為持有待售。截至2021年3月31日,被歸類為持有待售的房產是根據合同出售的,沒有實質性的意外情況,截至報告日期,潛在買家有大量資金面臨風險。2021年3月31日之後,我們持有的一處待售房產被出售。截至2021年3月31日,持有待售房產的資產和負債摘要如下(單位:千):
2021年3月31日
資產
房地產資產總投資,淨額$23,852 
其他資產,淨額517 
總資產$24,369 
負債
低於市價的租賃負債,淨額$1,866 
應付帳款和其他負債243 
總負債$2,109 

212


5.其他資產,淨額
以下是截至2021年3月31日和2020年12月31日未償還淨額的其他資產摘要,不包括與持有待售資產相關的金額(以千為單位):
2021年3月31日2020年12月31日
其他資產,淨額:
遞延租賃佣金和費用$42,946 $41,664 
遞延融資費用(1)
13,971 13,971 
辦公設備、ROU資產和其他22,045 21,578 
企業無形資產6,804 6,804 
應計折舊和攤銷資產總額85,766 84,017 
累計折舊和攤銷(47,819)(45,975)
應計折舊及攤銷淨資產37,947 38,042 
應收賬款淨額(2)
47,659 46,893 
應收賬款-附屬公司1,073 543 
遞延應收租金淨額(3)
33,257 32,298 
預付費用和其他費用15,132 8,694 
對第三方的投資3,000 — 
其他資產合計(淨額)$138,068 $126,470 
(1)根據上表,遞延融資費用與我們的循環信貸額度有關,因此,我們選擇將其歸類為資產,而不是抵銷負債。
(2)分別扣除截至2021年3月31日和2020年12月31日的壞賬一般準備金720萬美元和890萬美元。截至2021年3月31日和2020年12月31日,被認為不可信的租户的應收賬款分別為1,960萬美元和2,280萬美元。
(3)截至2021年3月31日和2020年12月31日的調整淨額分別為510萬美元和440萬美元,用於取消被認為沒有信用的租户的直線租金。
6.債務義務
以下是截至2021年3月31日和2020年12月31日我們債務義務的未償還本金餘額和利率摘要,其中包括衍生金融工具的影響(以千美元為單位):
   
利率(1)
2021年3月31日2020年12月31日
循環信貸安排
倫敦銀行間同業拆借利率+1.4%
$— $— 
定期貸款(2)
1.4% - 4.6%
1,622,500 1,622,500 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 7.2%
273,590 290,022 
融資租賃負債91 164 
假設市場債務調整,淨額(1,587)(1,543)
遞延融資費用淨額(12,622)(13,538)
總計:$2,276,972 $2,292,605 
加權平均利率3.0 %3.1 %
(一)利率為截至2021年3月31日。
(2)我們的定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加利差。雖然大多數利率是通過掉期來固定的,但也有一部分貸款不受掉期的影響,因此仍與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。
2021年4月,我們提前償還了2510萬美元的抵押貸款。
213


截至2021年3月31日和2020年12月31日,總債務在固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的分配情況(不包括市場債務調整和遞延融資費用,淨額,包括衍生金融工具(見附註7和12)的影響)摘要如下(單位:千):
   2021年3月31日2020年12月31日
至於利率:
固定利率債務$1,598,681 $1,727,186
可變利率債務692,500 580,500
總計$2,291,181 $2,307,686
關於抵押:
無擔保債務$1,622,500 $1,622,500
擔保債務668,681 685,186
總計:$2,291,181 $2,307,686

7.衍生工具及對衝活動
使用衍生工具的風險管理目標-我們面臨來自我們的業務運營和經濟狀況的某些風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限,以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險,包括利率、流動性和信用風險。具體地説,我們簽訂利率掉期協議,以管理因商業活動而產生的風險敞口,這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的接收或支付,這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付(主要與我們的投資和借款有關)在金額、時間和持續時間方面的差異。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收到可變金額,以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款,而不交換相關的名義金額。
指定的、符合條件的衍生工具的公允價值變動,因為現金流對衝被記錄在AOCI中,隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏,此類衍生品被用於對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出,隨着可變利率債務的利息支付,淨額將被重新歸類為利息支出。在接下來的12個月裏,我們估計另外1890萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額的增長。
以下為截至2021年3月31日和2020年12月31日被指定為利率風險現金流對衝的我們的利率互換摘要(單位:千美元):
2021年3月31日2020年12月31日
數數
名義金額$930,000 $1,042,000 
固定LIBOR
1.3% - 2.9%
1.3% - 2.9%
到期日2022 - 20252021 - 2025
作為合併的一部分,我們假設了五個對衝,名義金額為5.7億美元。假設的五個套期保值的公允價值為1,470萬美元,在各自套期保值的剩餘壽命內攤銷,並計入利息支出,淨額計入綜合經營報表。截至2021年3月31日和2020年12月31日,未攤銷淨額分別為470萬美元和500萬美元。
下表詳細説明瞭在綜合經營報表中被指定為現金流對衝的利率衍生品確認的損益性質(單位:千):
截至3月31日的三個月,
  20212020
在其他全面收益(虧損)中確認的損益金額
$7,265 $(44,916)
從AOCI重新分類為利息支出的損失金額
4,855 1,552 
214


信用風險相關或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議,其中包含這樣的條款:如果我們對我們的任何債務違約或能夠被宣佈違約,我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2021年3月31日,我們淨負債頭寸衍生品的公允價值約為4300萬美元,其中包括應計利息,但不包括與這些協議相關的任何不履行風險調整。截至2021年3月31日,我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品,也沒有違反任何協議條款。如果我們違反了這些條款中的任何一項,我們可能被要求履行協議規定的義務,終止價值為4,300萬美元。

8.承擔及或有事項
訴訟-我們涉及日常業務過程中出現的各種索賠和訴訟事宜,其中一些涉及損害賠償索賠。其中許多事項都在保險範圍內,儘管它們可能會受到免賠額或扣押金的影響。雖然根據目前掌握的信息無法確定這些事項的最終責任,但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-關於房地產的所有權和經營權,我們可能需要承擔與環境問題相關的費用和損害賠償責任。此外,我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質,物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業相關的環境補救費用。此外,在購買某些物業時,各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險,為我們可能負責的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
專屬自保保險-我們的專屬自保保險公司,Silver Rock Insurance,Inc.(“Silver Rock”)為我們和我們的關聯方合資企業提供一般責任保險、風險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。一家獨立的第三方受僱對未來預計索賠、相關免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付予Silver Rock的保費可根據該等估計調整,而該等保費可由租户根據特定租賃條款予以發還。
截至2021年3月31日,我們有四份未償還信用證,總額約為800萬美元,為我們在銀石保險和再保險合同下的義務提供擔保。

9.權益
普通-普通股持有者有權對股東投票表決的所有事項每股一票,包括在董事會選舉中每名被提名人一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
2021年4月29日,我們的董事會將我們普通股的每股估計價值(EVP)提高到31.65美元,這主要是基於我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務截至2021年3月31日的估計市值。我們聘請了一家第三方估值公司提供截至2021年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算,這反映了截至該日期的某些資產負債表資產和負債。此前,我們的EVP為26.25美元,主要基於截至2020年3月31日我們的房地產投資組合和第三方投資管理業務的估計市值。
股息再投資計劃-DIP允許股東在一定的限制下,將分配投資於我們普通股的額外股份。選擇參與Drop的股東可以選擇將其全部或部分現金分配投資於我們普通股的股票,價格與我們最近的EVP相當。
選擇參與Drop並受美國聯邦所得税法律約束的股東將承擔相當於通過再投資分配購買的普通股股票在相關分配日的公允價值的税款,即使這些股東已選擇不接受現金分配。
第三次修訂和重新調整的股息再投資計劃已暫停,從2021年4月1日開始支付分配。在另行通知之前,股東每月將收到每股0.08499999美元的全額現金分配。
215


分配-在2021年3月31日之後支付給股東和經營合夥單位(簡稱OP單位)登記持有人的分配如下(以千美元為單位,不包括每股金額):
月份記錄日期月度配送率支付日期分配已支付的分配總額淨現金分配
三月3/19/2021$0.08499999 4/1/2021$9,059 $9,059 
四月4/19/20210.08499999 5/3/20219,059 9,059 
2021年4月29日,我們的董事會授權在2021年5月17日收盤時向登記在冊的股東分配2021年5月,相當於每月普通股每股0.08499999美元的金額。運營單位持有人將獲得與普通股股東相同的分配率。我們根據每月記錄日期向股東和運營單位股東支付分配,我們預計在2021年6月1日支付2021年5月的分配。
股票回購計劃(“SRP”)-股票回購計劃為股東提供了一個回購普通股的機會,但要受到一定的約束和限制。董事會保留隨時及不時全權酌情拒絕任何回購要求的權利。第四次修訂和重新啟動的股份回購計劃(“第四次修訂SRP”)目前僅限於因股東死亡、符合資格的殘疾或宣佈不稱職(“DDI”)而進行的回購,已被暫停,2021年3月31日與股東DDI相關的回購沒有執行。標準和DDI請求的SRP將保持暫停狀態,直到另行通知。
可轉換的非控股權益-截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們分別擁有約1340萬個和1330萬個未償還的OP單位。此外,我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在未來期間歸屬時發行OP單位。
根據第四次修訂及重訂的有限責任合夥協議(“合夥協議”)的條款,營辦單位持有人可選擇更換其營辦單位。運營合夥企業控制贖回的形式,並可以選擇將運營單位換成我們普通股的股票(前提是運營單位已發行至少一年)或現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內,截至2021年3月31日和2020年12月31日未償還的OP單位在我們的合併資產負債表上被歸類為永久股權中的非控股權益。
在截至2020年3月31日的三個月裏,大約39,300個運營單位以1:1的比例轉換為我們的普通股。在截至2021年3月31日的三個月裏,沒有OP單位轉換為我們普通股的股票。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏,分別為運營單位支付的330萬美元和710萬美元的分配包括在綜合權益表上對非控股權益的分配中。

10.每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”),這是一種收益分配公式,根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下,基本每股收益的計算方法是將當期股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均股數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
我們以外的有限合夥人持有的OP單位被視為參與證券,因為它們包含不可沒收的股息或股息等價物權利,並有可能根據合夥協議的條款交換同等數量的普通股。
這些未償還運營單位對基本和攤薄每股收益的影響是採用兩級法計算的,即根據宣佈的股息和運營單位在未分配收益中的參與權將收益分配給運營單位。兩級法對基本和攤薄每股收益的影響對截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的合併財務報表並不重要。
216


下表提供了每股收益計算的分子和分母的對賬(以千為單位,但每股金額除外):
截至3月31日的三個月,
20212020
分子:
股東應佔淨收益-基本
$103 $9,769 
可兑換運營單位的淨收入(1)
14 1,430 
淨收益-攤薄$117 $11,199 
分母:
加權平均股價-基本股93,490 96,652 
運算單元(1)
13,354 14,283 
稀釋限制性股票獎勵151 141 
調整後的加權平均股份-稀釋106,995 111,076 
普通股每股收益:
每股基本收益和稀釋後收益
$0.00 $0.10 
(1)運營單位包括可由經營合夥企業選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔該等營運單位的經營合夥收益或虧損,作為應佔綜合經營報表中非控制性權益的淨收入的一部分,已重新加入分子,因為該等營運單位已計入所有呈列期間的分母。

11.收入確認和關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議,涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務,以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的金額包括在手續費和管理收入中。收入包括我們從管理基金中賺取的費用和報銷,以及不在ASC主題606(與客户的合同收入)範圍內但為了披露所有關聯方收入(以千計)而包括在此表中的其他收入:
截至3月31日的三個月,
20212020
經常性費用(1)
$1,125 $1,216 
交易性收入和報銷(2)
468 430 
保險費(3)
693 519 
費用和管理收入合計$2,286 $2,165 
(一)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(二)交易性收入包括租賃佣金、建設管理費、收購費等項目。
(3)保費收入包括與本公司無關的第三者的再保險金額。
其他關聯方事項-我們是我們NRP合資企業債務的有限擔保人,最高可達1.9億美元,在大多數情況下上限為5000萬美元。截至2021年3月31日,與我們NRP合資企業相關的未償還貸款餘額為3210萬美元。截至2021年3月31日,我們也是GRP I一筆1.75億美元抵押貸款的有限擔保人。我們在這兩種情況下的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。此外,在這兩種情況下,我們也與我們的合資夥伴簽訂了一項協議,根據該協議,我們將根據我們各自在適用合資企業中的所有權百分比,在我們和我們的適用合資夥伴之間分攤此類擔保項下的任何潛在責任。截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們的合併資產負債表上沒有記錄任何一項擔保的負債。

12.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法:
現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款及應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值,因為該等工具的發起與預期實現之間的時間較短。
房地產投資-投資物業(包括相關租賃無形資產和負債)的收購價是根據第三級投入(例如折現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼)按估計公允價值分配的。
217


債務義務-我們通過對每種工具的未來現金流進行貼現,以我們的貸款人使用3級投入為類似期限的類似債務工具目前提供的利率來估計債務的公允價值。*貼現率使用類似期限和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率,假設債務在到期時未償還,並考慮債務的抵押品(如果適用)。我們已經利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。
以下為截至2021年3月31日和2020年12月31日的借款摘要(單位:千):
2021年3月31日2020年12月31日
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
定期貸款$1,611,119 $1,621,987 $1,610,204 $1,621,902 
擔保組合貸款安排391,251 391,391 391,131 404,715 
抵押貸款(2)
274,602 282,497 291,270 303,647 
總計$2,276,972 $2,295,875 $2,292,605 $2,330,264 
(1)記錄的本金餘額包括截至2021年3月31日和2020年12月31日的遞延融資費用淨額分別為1,260萬美元和1,350萬美元。記錄的本金餘額還包括截至2021年3月31日和2020年12月31日分別假設的160萬美元和150萬美元的市場債務調整。我們已將與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用記錄在我們綜合資產負債表上的其他資產淨值中,這些費用不包括在這些餘額中。
(2)如所示,我們的融資租賃責任包括在抵押項目中。
經常性和非經常性公允價值計量-我們的收益負債和利率掉期在經常性基礎上按公允價值計量和確認,而某些房地產資產和負債則根據需要按公允價值計量和確認。截至2021年3月31日的三個月和截至2020年12月31日的一年中發生的公允價值計量如下(以千為單位):
2021年3月31日2020年12月31日
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
衍生負債(1)
$— $(42,970)$— $— $(54,759)$— 
獲利負債— — (38,000)— — (22,000)
非複發性
減值房地產資產淨額(2)
— 7,150 — — 19,350 — 
受損企業ROU資產,淨額— — — — 537 — 
(1)我們在綜合資產負債表的衍生負債中記錄衍生負債。
(2)減值房地產資產的賬面價值在計量日後可能因資本改善、折舊或出售而增加或減少。
衍生品工具-截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們擁有利率掉期,固定了部分無擔保定期貸款工具的LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術確定的,包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款,包括到期日,並使用了可觀察到的基於市場的投入,包括利率曲線和隱含波動率。利率掉期的公允價值採用市場標準方法確定,即淨額計入未來固定現金貼現收入(或支付)和預期可變現金支付折現(或收入)。可變現金支付(或收入)是基於對未來利率(遠期曲線)的預期,這些預期來自可觀察到的市場利率曲線。
為符合ASC主題820“公允價值計量”的規定,我們納入信用估值調整,以在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時,我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響,如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定,用於評估我們衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級,但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入,如對當前信用利差的估計,來評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而,截至2021年3月31日和2020年12月31日,我們已評估信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性,並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此,我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
盈利-作為我們於2017年收購菲利普斯·愛迪生有限合夥企業(Phillips Edison Limited Partnership,簡稱PELP)的一部分,我們建立了盈利結構,使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。在2019年某些條款到期後,根據PECO流動性事件的時機和估值,PELP現在有資格獲得最高170萬個OP單位。對於要授予的最高股票,流動性事件可以不晚於2021年12月31日發生,但也可以晚至2023年12月31日發生。
218


我們使用蒙特卡羅方法每季度估計這一負債的公允價值。這種方法要求我們對未來的股息收益率、波動性以及流動性事件的時間和定價做出假設,這些都是不可觀察的,被認為是公允價值層次結構中的第三級投入。如果將這些投入更改為不同的金額,可能會導致報告日的公允價值計量大幅上升或大幅下降。在計算截至2021年3月31日這一負債的公允價值時,我們已經確定,最有可能的潛在結果範圍包括額外發行30萬個OP單位的可能性,以及最多發行170萬個單位的可能性。
在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏,我們分別記錄了1600萬美元的支出和1000萬美元的收入,這與賺取負債公允價值的變化有關。在截至2021年3月31日的三個月中,負債公允價值的增加歸因於我們普通股EVP的增加(與去年同期可比EVP的減少相比),如附註9所述,以及2021年第一季度的市場狀況改善。這兩個時期的公允價值變動已在合併經營報表中淨額的其他(費用)收入中確認。
房地產資產減值-我們的房地產資產按公允價值計量和確認,減去持有待售物業的銷售成本,這取決於我們確定減值發生的時間。在截至2021年3月31日的三個月內,我們對一項合同下的資產進行了減值,該資產的處置價格低於賬面價值,或具有其他運營減值指標。所有減值房地產資產的公允價值所使用的估值方法是預期銷售收益淨額,我們認為這是公允價值層次中的第二級投入。在截至2020年3月31日的三個月內,沒有記錄減值費用。
在季度基礎上,我們採用多步驟的方法來評估我們的房地產資產是否可能減值,並記錄任何已確定的減值費用。第一步是識別潛在的觸發事件,例如入住率的顯著下降或大片黑暗或空置空間的存在。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個,我們就會執行一個額外的篩選測試,其中包括回收年限分析,以確定我們是否會根據本年度預測的淨營業收入(“NOI”)收回物業在剩餘經濟壽命內的賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件,我們就進入第二步,利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果截至資產負債表日期,未貼現的現金流低於中心的賬面淨值,我們將進入第三步。在執行第三步時,我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期的淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。如果資產的估計公允價值低於資產負債表日記錄的賬面淨值,我們將計入減值費用。
除了這些程序外,我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊,以尋找減值證據,並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們對此類物業的計劃或意圖發生變化,或計劃以低於當前賬面價值的價格進行處置。
我們的季度減值程序沒有因新冠肺炎疫情而改變,因為我們相信,臨時關閉門店和大面積黑暗或空置空間等關鍵減值指標將在我們的審查中繼續被發現。我們在執行截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的審查程序時,利用了納入了新冠肺炎大流行導致的噪聲和現金流估計下降的預測。然而,我們在減值審查中採用的假設可能會發生意想不到的變化,這可能會影響我們的現金流和公允價值結論。與我們的預期相比,該等意外變化可能包括但不限於:租户關閉時間或永久性的增加或減少、收款儲備和沖銷的增加或減少、填補空置所需的額外資本、延長租賃期、大型租户的未來關閉、宏觀經濟假設(如通貨膨脹率和資本化率)的變化以及評估中物業處置時間的變化。
我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計):
截至3月31日的三個月,
20212020
房地產資產減值$5,000 $— 

13.隨後發生的事件
在編制精簡和未經審計的合併財務報表時,我們評估了截至2021年5月4日的後續事件,也就是財務報表最初發布和提交給證券交易委員會的日期。基於這一評估,我們已經確定,除了這些合併財務報表中在其他地方披露的某些事件和交易外,沒有發生過需要確認或披露的事件。
* * * * *
219



獨立註冊會計師事務所報告
致菲利普斯·愛迪生公司的股東和董事會
對財務報表的意見
我們審計了菲利普斯·愛迪生公司及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表,截至2020年12月31日的三個年度的相關綜合經營表和全面(虧損)收益、權益和現金流量,以及列於指數第15項的相關附註和時間表(統稱為“財務報表”)。我們認為,財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況,以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量,符合美國公認的會計原則。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所,根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定,我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計,以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證,無論是由於錯誤還是欺詐。該公司不需要,也不需要我們對其財務報告的內部控制進行審計。作為我們審計的一部分,我們被要求瞭解財務報告的內部控制,但不是為了表達對公司財務報告內部控制有效性的意見。因此,我們不表達這樣的意見。
我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序,無論是由於錯誤還是欺詐,以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計,以及評估財務報表的整體列報。我們相信,我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項,該事項已傳達或要求傳達給審計委員會,(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露,(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見,我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項,就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產投資-減值評估-請參閲財務報表附註2和17。
關鍵審計事項説明
本公司對其房地產投資的減值評估涉及對每項房地產資產的初步評估,以確定是否存在可能表明房地產資產的賬面價值不再可收回的事件或情況變化。可能的減值指標可能包括市場狀況的變化;房地產資產的入住率、租金收入、營業收入或市值大幅下降;租户業績下降;租户破產;租賃結構的變化;或房地產資產的公允價值低於當前賬面價值的計劃處置等。當存在潛在減值指標時,本公司通過將房地產資產持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與其各自的賬面金額進行比較,評估房地產資產的減值。如果該房地產資產的賬面價值超過其未貼現的未來現金流量,則進行分析以確定該房地產資產的公允價值以計量減值。
該公司做出重大假設,其中最關鍵的假設涉及對其房地產資產的市場狀況、持有期和市值的評估,以確定那些具有潛在減值的人。這些假設的變化可能會對確定哪些房地產資產進行進一步分析產生重大影響。對於已確定潛在減值指標的房地產資產,本公司作出重大估計和假設,以預測該房地產資產預計在本公司剩餘持有期內產生的未貼現未來現金流。做出的估計和假設包括與房地產資產的市場租金增長和終端資本化率相關的估計和假設,以及與租户活動相關的假設,如未來的租賃簽約和續簽。如果根據未貼現現金流分析結果無法收回房地產資產,本公司將根據貼現現金流或直接資本化模型、第三方評估或經紀商銷售估計或出售協議(如有)將房地產資產調整至其公允價值,並確認超過公允價值的賬面價值減值損失。
根據本公司的減值分析,某些房地產資產被確認為具有減值指標,然後接受未貼現現金流測試。根據未貼現現金流測試結果,若干房地產資產被本公司確定為無法收回。在截至2020年12月31日的年度內,這些無法收回的房地產資產確認了約240萬美元的減值損失。
我們認為房地產資產減值指標的識別和分析以及房地產資產減值是一項重要的審計事項,這是因為(1)管理層在識別和分析時所做的重大假設
220


(2)對於已確認減值跡象的房地產資產,管理層作出重大估計和假設以估計房地產資產的未貼現現金流,而對於不可收回的房地產資產,管理層作出重大估計和假設以確定房地產資產的公允價值,以確定房地產資產的公允價值,以確定房地產資產的公允價值,以及(2)對於已發生的事件或情況變化是否表明房地產資產的賬面價值可能無法收回,以及(2)對於已確認減值跡象的房地產資產,管理層為估計房地產資產的未貼現現金流而做出的重大估計和假設。在執行審計程序時,需要高度的審計師判斷力,以評估(1)管理層是否正確識別和分析減值指標,(2)管理層未貼現未來現金流量分析的合理性,以及(3)無法收回房地產資產的公允價值的確定。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與識別和分析房地產資產的可能減值跡象有關的審計程序,以及與估計未來未貼現現金流和確定不可收回房地產資產公允價值相關的程序,包括以下程序:
·我們通過以下方式評估了公司對減值指標的識別和分析:
◦通過審查第三方行業報告、房地產行業新聞來源以及整個投資組合中主要主要租户的網站和財務報告等來源,搜索不利的資產特定和市場狀況。
◦獨立評估關鍵減值指標,如預計淨營業收入和每項房地產資產入住率的變化,並將我們的分析結果與管理層確定的指標進行比較。
◦審查管理層的具體房地產資產處置計劃,並評估潛在銷售價格低於記錄的房地產資產價值的任何房地產資產的減值。
·我們評估了公司對未貼現的未來現金流的估計,以及對不可收回房地產資產的公允價值的確定,方法是:
◦將管理層對未來未貼現現金流的估計中包括的預測與公司的歷史業績和外部市場來源進行比較。
◦評估新冠肺炎疫情對房地產資產現金流造成的影響是否在公司的現金流預測中得到了適當的考慮,包括預計的持有期、租金延期和優惠的影響、續租和執行新租約的可能性,以及租户業務的運營狀況。
◦評估市場租金增長率和終端資本化率,用於根據第三方行業報告和最近的可比銷售信息確定房地產資產在未來出售時的剩餘價值。
◦與管理層討論公司估值模型中使用的假設,並評估使用的假設與審計其他領域獲得的證據的一致性。
◦評估管理層在根據經紀人銷售估計或銷售協議確定房地產資產公允價值時使用的來源信息。

/s/德勤律師事務所
俄亥俄州辛辛那提

2021年3月12日
(2021年7月2日,關於注1中描述的三股一股反向拆分的影響)

自2009年以來,我們一直擔任本公司的審計師。

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菲利普斯·愛迪生公司
綜合資產負債表
截至2020年12月31日和2019年12月31日
(單位為千,每股除外)
  20202019
資產    
房地產投資:    
土地及改善工程$1,549,362 $1,552,562 
建築和改善3,237,986 3,196,762 
就地租賃資產441,683 442,729 
高於市價的租賃資產66,106 65,946 
房地產資產總投資5,295,137 5,257,999 
累計折舊和攤銷(941,413)(731,560)
房地產資產淨投資4,353,724 4,526,439 
對未合併的合資企業的投資37,366 42,854 
房地產資產總投資,淨額4,391,090 4,569,293 
現金和現金等價物104,296 17,820 
受限現金27,641 77,288 
商譽29,066 29,066 
其他資產,淨額126,470 128,690 
持有待售的房地產投資和其他資產— 6,038 
總資產$4,678,563 $4,828,195 
負債和權益    
負債:    
債務淨額$2,292,605 $2,354,099 
低於市價的租賃負債,淨額101,746 112,319 
獲利負債22,000 32,000 
遞延收入14,581 15,955 
衍生負債54,759 20,974 
應付帳款和其他負債176,943 124,054 
總負債2,662,634 2,659,401 
承付款和或有事項(附註12)
— — 
股本:    
優先股,每股面值0.01美元,授權10,000股,零發行和
2020年12月31日和2019年12月31日未償還
— — 
普通股,每股面值0.01美元,授權1,000,000股,93,279股和96,349股
    
分別於2020年12月31日和2019年12月31日發行和發行的股票
2,798 2,890 
額外實收資本(“APIC”)2,739,358 2,779,130 
累計其他綜合虧損(“AOCI”)
(52,306)(20,762)
累計赤字(999,491)(947,252)
股東權益總額1,690,359 1,814,006 
非控制性權益325,570 354,788 
總股本2,015,929 2,168,794 
負債和權益總額$4,678,563 $4,828,195 

請參閲合併財務報表附註。



222


菲利普斯·愛迪生公司
合併經營報表和綜合(虧損)收益
截至2020年12月31日、2019年和2018年的年度
(單位為千,每股除外)
  202020192018
收入:      
租金收入$485,483 $522,270 $395,790 
費用和管理收入9,820 11,680 32,926 
其他財產性收入2,714 2,756 1,676 
總收入498,017 536,706 430,392 
運營費用:      
物業經營87,490 90,900 77,209 
房地產税67,016 70,164 55,335 
一般事務和行政事務41,383 48,525 50,412 
折舊及攤銷224,679 236,870 191,283 
房地產資產減值2,423 87,393 40,782 
總運營費用422,991 533,852 415,021 
其他:      
利息支出,淨額(85,303)(103,174)(72,642)
出售或貢獻財產的收益,淨額6,494 28,170 109,300 
交易費用— — (3,331)
其他收入(費用),淨額9,245 (676)(1,723)
淨收益(虧損)5,462 (72,826)46,975 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損(690)9,294 (7,837)
股東應佔淨收益(虧損)$4,772 $(63,532)$39,138 
普通股每股收益(注15):
 
每股股東應佔淨收益(虧損)-基本
$0.05 $(0.67)$0.60 
每股股東應佔淨收益(虧損)-稀釋後
$0.05 $(0.67)$0.59 
綜合(虧損)收益:
淨收益(虧損)$5,462 $(72,826)$46,975 
其他全面虧損:
利率掉期未實現價值變動(33,820)(38,274)(4,156)
綜合(虧損)收益(28,358)(111,100)42,819 
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損(690)9,294 (7,837)
可歸因於非控股權益的利率掉期未實現價值變化4,351 5,150 22 
非控股權益轉換後綜合損失的重新分配(2,075)— — 
股東應佔綜合(虧損)收益$(26,772)$(96,656)$35,004 
請參閲合併財務報表附註。


223


菲利普斯·愛迪生公司
合併權益表
截至2020年12月31日、2019年和2018年的年度
(單位為千,每股除外)
  普通股APICAOCI累計赤字股東權益總額非控制性權益總股本
  股票金額
2018年1月1日的餘額61,744 $1,852 $1,629,130 $16,496 $(601,238)$1,046,240 $432,442 $1,478,682 
發行用於收購的普通股31,817 955 1,053,790 — — 1,054,745 — 1,054,745 
股息再投資計劃(“水滴”)1,332 40 44,031 — — 44,071 — 44,071 
股份回購(1,627)(49)(53,709)— — (53,758)— (53,758)
未實現利息價值變動
歐洲利率掉期
— — — (4,134)— (4,134)(22)(4,156)
已宣佈的普通分配,2.010美元
每股收益美元
— — — — (129,945)(129,945)— (129,945)
對非控股權益的分配— — — — — — (28,661)(28,661)
基於股份的薪酬— 1,783 — — 1,783 3,315 5,098 
其他— — (154)— — (154)— (154)
淨收入— — — — 39,138 39,138 7,837 46,975 
2018年12月31日的餘額93,268 2,798 2,674,871 12,362 (692,045)1,997,986 414,911 2,412,897 
採用會計準則編碼主題842,租賃
— — — — (528)(528)— (528)
2019年1月1日調整後的餘額93,268 2,798 2,674,871 12,362 (692,573)1,997,458 414,911 2,412,369 
發行用於收購的普通股,淨額1,505 45 49,891 — — 49,936 — 49,936 
水滴2,029 60 67,367 — — 67,427 — 67,427 
股份回購(1,104)(33)(35,930)— — (35,963)— (35,963)
未實現利息價值變動
歐洲利率掉期
— — — (33,124)— (33,124)(5,150)(38,274)
已宣佈的普通分配,2.010美元
每股收益美元
— — — — (191,147)(191,147)— (191,147)
對非控股權益的分配— — — — — — (30,444)(30,444)
基於股份的薪酬22 2,051 — — 2,052 5,664 7,716 
轉換非控股權益629 19 20,880 — — 20,899 (20,899)— 
淨損失— — — — (63,532)(63,532)(9,294)(72,826)
2019年12月31日的餘額96,349 2,890 2,779,130 (20,762)(947,252)1,814,006 354,788 2,168,794 
水滴479 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回購(4,582)(138)(80,260)— — (80,398)— (80,398)
未實現利息價值變動
歐洲利率掉期
— — — (29,469)— (29,469)(4,351)(33,820)
已宣佈的普通分配,0.588美元
每股收益美元
— — — — (57,011)(57,011)— (57,011)
對非控股權益的分配— — — — — — (8,255)(8,255)
基於股份的薪酬36 3,708 — — 3,710 2,151 5,861 
轉換非控股權益997 30 18,056 — — 18,086 (18,086)— 
經營合夥利益的重新分配— — 3,442 (2,075)— 1,367 (1,367)— 
其他— — (644)— — (644)— (644)
淨收入— — — — 4,772 4,772 690 5,462 
2020年12月31日的餘額93,279 $2,798 $2,739,358 $(52,306)$(999,491)$1,690,359 $325,570 $2,015,929 

請參閲合併財務報表附註。


224


菲利普斯·愛迪生公司
合併現金流量表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度
(單位:千)
  202020192018
經營活動的現金流:      
淨收益(虧損)$5,462 $(72,826)$46,975 
對淨收益(虧損)與經營活動提供的現金淨額進行調整:      
房地產資產的折舊和攤銷218,738 231,023 177,504 
房地產資產減值2,423 87,393 40,782 
企業資產折舊及攤銷5,941 5,847 13,779 
高於市價和低於市價租賃的淨攤銷(3,173)(4,185)(3,949)
遞延融資費用攤銷4,975 5,060 4,682 
債務攤銷和衍生工具調整2,444 7,514 (625)
債務清償或修改損失(收益)淨額2,238 (93)
出售或貢獻財產的收益,淨額(6,494)(28,170)(109,300)
收益負債和衍生工具的公允價值變動(10,000)(7,500)2,393 
直線租金(3,325)(9,079)(5,112)
基於股份的薪酬5,861 7,716 5,098 
其他減值費用359 9,661 — 
未合併的合資企業的投資回報1,962 3,922 — 
其他1,287 540 1,039 
營業資產和負債變動情況:      
其他資產,淨額(6,945)1,271 (7,334)
應付帳款和其他負債(8,943)(13,550)(12,548)
經營活動提供的淨現金210,576 226,875 153,291 
投資活動的現金流:      
房地產收購(41,482)(71,722)(87,068)
資本支出(63,965)(75,492)(48,980)
房地產銷售收益57,902 223,083 78,654 
未合併合資企業的分配和收益3,453 5,310 162,046 
收購REIT III,扣除收購的現金— (16,996)— 
收購REIT II,扣除收購的現金— — (363,519)
投資活動提供的淨現金(用於)(44,092)64,183 (258,867)
融資活動的現金流:      
循環信貸融資收益255,000 122,641 475,357 
循環信貸安排付款(255,000)(196,000)(463,567)
按揭及應付貸款收益— 260,000 622,500 
支付抵押貸款和應付貸款(64,848)(275,710)(301,669)
遞延融資費用的支付(130)(3,696)(7,655)
已支付的分配,扣除水滴後的淨額(49,331)(123,135)(80,728)
對非控股權益的分配(9,435)(29,679)(28,650)
普通股回購(5,267)(34,675)(53,153)
其他(644)— — 
融資活動提供的現金淨額(用於)(129,655)(280,254)162,435 
現金、現金等價物和限制性現金淨增長36,829 10,804 56,859 
現金、現金等價物和受限現金:      
年初95,108 84,304 27,445 
年終$131,937 $95,108 $84,304 
對賬至合併資產負債表
現金和現金等價物$104,296 $17,820 $16,791 
受限現金27,641 77,288 67,513 
年終現金、現金等價物和限制性現金$131,937 $95,108 $84,304 
225


  202020192018
補充現金流量披露,包括非現金投資和融資活動:
支付利息的現金$78,521 $89,373 $67,556 
支付(退還)所得税的現金,淨額947 589 (146)
依據要約收購而投標的股份的義務77,642 — — 
以新資產換取的使用權(“ROU”)資產
*租賃負債
561 4,772 739 
應計資本支出4,394 6,299 2,798 
應付分配的變動(8,260)585 5,146 
應付分派變動--非控制性權益(1,180)765 11 
應計股份回購計劃債務變動(2,511)1,288 605 
分配再投資15,940 67,427 44,071 
個別房地產收購所承擔債務的公允價值— — 11,877 
債務促成了合資企業— — 175,000 
房地產對合資企業的貢獻,淨額— — 273,790 
與第一組和第二組合並有關的金額:
假設資產公允價值中的所有權權益5,062 — — 
GRP II的所有權權益促成了GRP I(5,105)— — 
收購REIT III和REIT II的相關金額:
承擔債務的公允價值— — 464,462 
已發行股權的公允價值— 49,936 1,054,745 
關聯方應收賬款淨結清— 2,246 — 
解除對管理合同無形資產的確認
擴大關聯方投資
— 1,601 30,428 

請參閲合併財務報表附註。
226


菲利普斯·愛迪生公司
合併財務報表附註
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度
 
1.組織機構
菲利普斯·愛迪生公司(“我們”、“公司”、“PECO”、“我們”或“我們”)成立於2009年10月,是馬裏蘭州的一家公司。我們幾乎所有的業務都是通過菲利普斯·愛迪生雜貨中心運營合夥公司I,L.P.(“運營合夥公司”)進行的,這是特拉華州的一家有限合夥企業,成立於2009年12月。我們是經營合夥企業的有限合夥人,我們的全資子公司菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心OP GP I LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人。
我們是一家房地產投資信託基金(REIT),主要投資於入住率高、以雜貨店為主的社區和社區購物中心,這些中心擁有信譽良好的全國性、地區性和地區性零售商,在全美強大的人口市場銷售基於必需品和服務的商品和服務。除了管理我們自己的購物中心外,我們的第三方投資管理業務還為兩家機構合資企業(我們保留部分所有權權益)和一傢俬人基金(統稱為“管理基金”)提供全面的房地產和資產管理服務。
2020年10月1日,我們擁有股權的與西北互助人壽保險公司(“西北互助”)的合資企業雜貨零售合夥人I LLC(“GRP I”)收購了與西北互助的另一家合資企業“雜貨零售合夥人II LLC”(“GRP II”),我們持有該合資企業的股權。我們在合併實體中的所有權在交易完成後進行了調整,由於此次收購,我們擁有GRP I約14%的權益。
2018年11月,我們完成了與菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心REIT II,Inc.(“REIT II”)的合併(“合併”),REIT II是一家由我們提供諮詢和管理的上市非交易REIT(見附註4)。同月,我們還出資或出售了17個物業組成GRP I;更多詳情見附註7。
截至2020年12月31日,我們全資擁有283處房產。此外,我們擁有NRP(一家擁有5個物業的合資企業)20%的股權和GRP I(擁有20個物業的GRP I)14%的股權。
合併財務報表和隨附的腳註使公司普通股於2021年7月2日進行的三合一反向股票拆分生效。此外,合併後的財務報表和附註使我們的運營合夥企業的部門(或稱“運營部門”)進行了相應的反向拆分。由於反向股票和運營單位的分離,我們的普通股和運營單位的每三股已自動合併,並轉換為一股普通股或運營單位的已發行和流通股(視情況而定),四捨五入到最接近的1/100股或運營單位。反向股票和運營單位的拆分按比例影響所有類別的普通股和運營單位,不會影響任何股東或有限合夥人對所有已發行和已發行普通股或運營單位的所有權百分比。這些交易統稱為“反向股票拆分”。
這些合併財務報表和附註中包括的所有股票和每股數據對反向股票拆分具有追溯力。
此外,我們還通過提交對我們章程的修正案進行了重新分類交易,這項修正案之前得到了我們股東的批准,將我們普通股的每股已發行和流通股改為我們新創建的B類普通股的一股。我們的B類普通股與即將發行的B類普通股相同,但(I)我們不打算將我們的B類普通股與即將發行的股票在全國證券交易所上市,以及(Ii)在我們的普通股在全國證券交易所上市交易的六個月紀念日(或我們董事會在某些情況下可能批准的關於我們B類普通股全部或任何部分已發行股票的一個或多個較早日期),我們的B類普通股每股將自動轉換為我們上市普通股的一股。


2.重要會計政策摘要
以下是管理層認為對編制我們的合併財務報表很重要的重要會計估計和政策的摘要。我們的某些會計估計對於瞭解我們的財務狀況和經營結果特別重要,需要管理層運用重大判斷。例如,對資產的使用年限、資產的剩餘持有期、應收賬款的可收回金額以及編制綜合財務報表所需的其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。因此,這些預估存在一定程度的不確定性。
2020年第一季度,一種新型冠狀病毒(新冠肺炎)開始在全球傳播,此次疫情於2020年3月11日被世界衞生組織列為大流行。由於新冠肺炎疫情的影響造成了不利的經濟狀況,編制合併財務報表時使用的估計和假設可能會發生重大變化。具體地説,由於與我們的業務有關,目前的經濟形勢導致我們購物中心的租户暫時關閉,往往是因為
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“呆在家裏”的政府規定,一般公眾的旅行和行動僅限於必要的活動,並要求所有非必要的企業關閉。
我們中心的租户空間臨時關閉在2020年4月達到頂峯,隨着各州減少或取消對商業運營和普通公眾旅行和行動的限制,臨時關閉的數量大幅減少。某些租户仍然暫時關閉,在重新開業後關閉,正在限制門店允許的顧客數量,或者以其他可能影響他們盈利能力的方式修改了業務,要麼是因為政府的強制要求,要麼是因為自選的減少新冠肺炎傳播的努力。這些行動可能導致更多的永久門店關閉,並可能減少我們購物中心的租賃空間需求,並導致我們房地產投資組合中的入住率和租金收入下降。所有這些活動都會影響我們對收入的可收集性以及房地產資產、商譽和其他無形資產以及某些負債的估值等方面的估計。
列報基礎和合並原則-隨附的合併財務報表包括我們的賬目以及經營合夥企業及其全資子公司(我們對其實施財務和運營控制)的賬目。經營合夥企業的財務報表採用與我們的會計政策一致的會計政策編制。所有公司間餘額和交易在合併時被沖銷。
估計的使用-按照美國公認會計原則(“GAAP”)編制合併財務報表,要求管理層做出影響合併財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內收入和費用的報告金額的估計和假設。例如,已就資產的使用年限、資產的剩餘持有期、應收賬款的可收回金額、有形和無形資產及負債(包括商譽)的初始估值以及相關的遞延成本和無形資產攤銷期限(尤其是財產收購)、衍生工具的估值和性質及其作為套期保值的有效性、或有對價的估值以及編制綜合財務報表所需的其他公允價值計量評估做出了重大估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。他説:
部分擁有實體-如果我們確定我們是可變利益實體(VIE)的所有者,並且我們持有控股權,那麼我們將合併該實體作為主要受益人。對於被確定不是VIE的部分擁有的實體,我們分析每個合作伙伴擁有的權利,以確定哪個將是合併方。當我們在實體中擁有超過50%的所有權權益時,我們通常會合並實體(在確定控制權時沒有其他因素)。我們將持續評估我們在VIE的利益,以確定我們是否為主要受益者。然而,我們也將評估誰控制了實體,即使在我們擁有超過50%的所有權權益的情況下也是如此。如果我們因為缺乏決策能力而不能控制實體,我們就不會鞏固實體。我們已經確定運營夥伴關係被認為是VIE。我們是VIE的主要受益者,我們的合夥權益被認為是多數表決權權益。因此,我們合併了運營合夥企業及其全資子公司。此外,由於我們在經營合夥企業中持有多數表決權權益,我們有資格獲得豁免,不需要提供與可變利益實體相關的某些披露要求。
此外,美國國税法(IRC)第1031條規定的同類交換(“1031條交換”)要求在180天內出售一處房產,並將收益再投資於性質、性質或類別相似的一處或多處房產。反向1031條款交換是指在出售要在同類交換中匹配的一處房產之前購買了一處或多處房產,在此期間,中介持有所購房產的合法所有權。由於我們基本上保留了與收購相關的所有法律和經濟利益和義務,我們將1031條反向交換中購買的物業視為VIE,因此,在這些情況下,我們將合併該實體作為主要受益人。
非控制性權益--非控制性權益代表我們在合併後的實體中不擁有的那部分股權。我們在合併資產負債表上將非控股權益歸類為永久權益。歸因於我們和非控股權益的合併淨收益金額在我們的綜合經營報表和綜合(虧損)收益中分別列示,這裏也稱為我們的“綜合經營報表”。有關非控股權益的其他信息,請參閲附註13。
現金和現金等價物-我們認為所有購買的原始到期日為三個月或更短的高流動性投資都是現金等價物。現金等價物可以包括現金和短期投資。短期投資按成本列示,成本接近公允價值,可能包括對貨幣市場賬户和貨幣市場基金的投資。有時,我們一個或多個金融機構的現金和現金等價物餘額可能會超出聯邦存託保險公司的承保範圍。
受限現金-受限現金主要包括為促進1031條款交易而限制的現金、託管租户改善基金、房地產税、資本改善基金、保險費以及根據貸款協議需要託管的其他金額。截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們分別售出了兩處和六處房產,作為促進1031條款交易所的一部分,該交易所在年底仍在開放。這些出售的淨收益分別為1030萬美元和2240萬美元,分別作為合格中間人的限制性現金持有。截至2020年12月31日,作為限制性現金持有的1030萬美元已經釋放。截至2019年12月31日,我們擁有3810萬美元的限制性現金,與我們的一個擔保債務安排相關的資產置換相關,以促進我們一個購物中心的出售。這筆現金是在2020年1月發行的。
房地產和租賃無形資產的投資-我們適用會計準則編碼(“ASC”)主題805:企業合併(“ASC 805”)在評估任何購買的房地產時使用會計準則編碼(“ASC”)主題805:企業合併(“ASC 805”)。在此指導下,我們的房地產收購活動一般不被視為企業合併,而被歸類為資產收購。因此,大多數與收購相關的成本都是在相關資產的生命週期內資本化和攤銷的,而且沒有確認商譽。我們在2020年和2019年進行的房地產收購都不符合企業的定義;因此,我們都將其計入資產收購。
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房地產資產是按成本減去累計折舊計算的。與收購相關的大部分成本都被資本化,並分配給所收購的各種資產類別。然後,這些成本在與收購資產相關的預計使用壽命內折舊。折舊是用直線法計算的。計算折舊的估計使用年限一般為傢俱、固定裝置和設備不超過5-7年,土地改善不超過15年,建築物和建築改善不超過30年。租户改進按各自租賃期或資產的預期使用年限中較短者攤銷。延長資產使用壽命的主要更換被資本化,維護和維修成本在發生時計入費用。
我們使用與獨立評估師使用的方法(如貼現現金流分析、銷售比較法和重置成本法)類似的方法(例如,貼現現金流分析、銷售比較法和重置成本法)評估所有有形資產、可識別無形資產和承擔負債的收購日期公允價值,並利用適當的折現率和/或資本化率以及可獲得的市場信息。對未來現金流的估計基於許多因素,包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
建築物和改善工程的公允價值是以空置為基礎釐定的。收購的原址租約的估計公允價值是我們將物業租賃到收購日物業入住率水平所需的成本。該等估計包括租賃佣金、法律費用及將物業租賃至該入住率水平所招致的其他直接成本。此外,我們還評估了達到這樣的入住率水平的時間段。此類評估包括對租賃期間將產生的基於市場的淨租金收入和淨運營成本(主要包括房地產税、保險和公用事業)的估計。截至收購日已收購的原址租賃將按剩餘租賃條款攤銷。他説:
所購入的高於及低於市值的租賃值是根據根據就地租賃支付的合約金額與管理層對相應就地租賃的市場租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映收購租約相關風險的折現率)來記錄的。資本化的高於市值和低於市值的租賃值攤銷為對各自租約剩餘期限的租金收入的調整。我們在計算低於市值的租約的公允價值和該等租約的攤銷期限時也考慮了固定利率續簽選項。/如果租户有單方面續訂低於市值的租約的選擇權,而我們確定租户有經濟動機行使該選擇權,我們在計算該租約的公允價值和該租約的攤銷期限時也會考慮該選項。
考慮到目前的市場狀況,我們通過考慮假設的預期租賃期內的估計承租人成本來估計租户產生和吸收成本的價值。在估計持有成本時,管理層包括房地產税、保險和其他運營費用,以及對預期租賃期內按市場價格計算的租金損失的估計。
我們根據類似期限的類似類型債務的當時市場定價指標,估計假設的應付貸款的公允價值。假設應付貸款最初按假設日期的估計公允價值記錄,該估計公允價值與貸款未償還本金餘額之間的差額在貸款有效期內攤銷,作為利息支出的調整。截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們累計攤銷的高於市場和低於市場的債務分別為290萬美元和430萬美元。
當事件或環境變化顯示個別物業的賬面金額可能無法收回時,房地產資產便會進行減值審查。在此情況下,各物業的預計營運現金流將按未貼現基準與該物業的賬面金額進行比較。如按未貼現基準被視為無法收回,該等賬面值將於必要時調整至估計公允價值,以反映資產價值的減值。有關房地產資產減值的更多信息,請參考我們的公允價值計量會計政策如下。
商譽和其他無形資產-在收購企業的情況下,在確認所有有形和無形資產和負債後,支付的超過收購資產和負債公允價值的額外對價代表商譽。我們將商譽分配給產生此類商譽的各個報告單位。當事件發生或環境變化表明賬面價值可能無法收回時,或至少每年一次,我們評估商譽的減值。我們的年度測試日期是11月30日。
商譽減值評估採用定性或定量方法完成。在定性方法下,商譽的減值審查包括評估報告單位的公允價值是否更有可能低於其賬面價值(包括商譽)。如果定性方法顯示報告單位(包括商譽)的估計賬面價值很可能超過其公允價值,或者如果我們選擇繞過任何報告單位的定性方法,我們將執行下文所述的量化方法。
當我們對商譽進行減值量化測試時,我們會將報告單位的賬面價值與其公允價值進行比較。如果報告單位的公允價值超過其賬面價值,我們不認為商譽受到減損,也不需要進一步分析。如果公允價值被確定為低於其賬面價值,商譽減值金額等於報告單位的賬面價值超過其公允價值的金額,但不得超過商譽的賬面價值。
如果使用年限有限的非房地產無形資產出現減值指標,我們通過將資產的賬面價值與資產預期產生的估計未來未貼現現金流進行比較來評估減值。如果估計的未來未貼現現金流量小於資產的賬面價值,則我們估計資產的公允價值,並將估計的公允價值與無形資產的賬面價值進行比較。我們將賬面價值的任何差額確認為本期的減值損失。
我們評估商譽和無形資產時使用的公允價值估計是基於貼現的未來現金流量預測、相關競爭對手倍數或其他可接受的估值技術。這些技術反過來又基於所有可用的證據,包括第三級投入(見下面的公允價值計量政策),如收入和
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費用增長率、對未來現金流的估計、資本化率、貼現率、一般經濟狀況和趨勢,或其他可用的市場數據。我們準確預測未來經營業績和現金流以及估計和確定公允價值的能力會影響減值的時機和確認。雖然我們相信我們的假設是合理的,但這些假設的變化可能會對我們的財務業績產生實質性影響。根據我們的分析結果,我們得出結論,截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度,商譽沒有受到損害。
持有待售資產-當管理層認為可能在一年內出售時,我們認為持有待售資產。這通常發生在銷售合同在沒有實質性意外情況下執行,並且潛在買家有大量資金面臨風險的情況下。被分類為持有待售的資產按其賬面價值或公允價值減去出售成本中的較低者入賬。有關持有待售資產的更多信息,請參閲附註5。
遞延融資費用-遞延融資費用在相關融資安排的期限內以直線方式資本化和攤銷,這近似於實際利息法。與我們的定期貸款安排和抵押貸款相關的遞延融資費用是債務淨額,而與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用是我們綜合資產負債表上的其他資產淨額。截至2020年12月31日和2019年12月31日,債務債務中遞延融資費用的累計攤銷淨額分別為1,380萬美元和1,080萬美元。
公允價值計量-ASC主題820,公允價值計量(“ASC 820”)定義了公允價值,建立了根據公認會計原則計量公允價值的框架,並擴大了關於公允價值計量的披露。ASC 820強調,公允價值是一種基於市場的計量,而不是特定於交易的計量。公允價值由ASC 820定義為在計量日期在出售資產時收到的價格或在市場參與者之間有序交易中轉移負債所支付的價格。根據資產或負債的性質,可以使用各種技術和假設來估計公允價值。資產和負債使用公允價值層次的三個層次的投入進行計量,如下所示:
級別1-投入是我們在測量日期有能力獲得的相同資產或負債在活躍市場上的報價(未調整)。活躍市場被定義為資產或負債交易以足夠的頻率和交易量持續提供定價信息的市場。
第2級-投入包括活躍市場中類似資產和負債的報價、非活躍市場(交易較少的市場)中相同或類似資產或負債的報價、資產或負債可觀察到的報價以外的投入(即利率、收益率曲線等),以及主要來源於可觀察到的市場數據相關性或其他手段(市場確認投入)或得到證實的投入。
第三級-不可觀察的輸入,僅在可觀察的輸入不可用的情況下使用,反映我們對資產或負債定價的假設。
制定金融和非金融資產和負債的估計公允價值需要相當大的判斷力。因此,本文提出的估計不一定表明我們在處置以前出售或目前持有的金融資產和負債時已經或可能實際變現的金額。
在季度基礎上,我們採用多步驟的方法來評估我們的房地產資產是否可能減值,並記錄任何已確定的減值費用。第一步是識別潛在的觸發事件,例如入住率大幅下降,或者存在大量未出租或空置的空間。如果我們觀察到購物中心的這些指標中的任何一個,我們就會執行一項額外的篩選測試,其中包括一項多年恢復分析,以確定我們是否會根據本年度預測的淨營業收入(NOI),在物業剩餘的經濟壽命內收回其賬面淨值。如果第一步的結果表明某個中心發生了觸發事件,我們就進入第二步,利用該中心的未貼現現金流模型來識別潛在的減值。如果與中心的使用和最終處置直接相關的未貼現現金流低於截至資產負債表日的中心賬面淨值,我們將根據第三步確定的公允價值計入減值費用。在執行第三步時,我們利用可比近期房地產交易的資本化率和每平方英尺銷售價格等市場數據來估計房地產資產的公允價值。我們還利用預期的淨銷售收入來估計任何積極進行銷售的中心的公允價值。
除了這些程序外,我們還審查我們擁有的未開發或未改善的地塊,以尋找減值證據,並在必要時記錄任何減值費用。這些地塊的主要減值觸發因素是我們對此類物業的計劃或意圖發生變化,或計劃以低於當前賬面價值的價格進行處置。
我們的季度減值程序沒有因新冠肺炎疫情而改變,因為我們相信,臨時門店關閉和大型未租賃或空置空間等關鍵減值指標將在我們的審查中繼續被發現。我們在執行截至2020年12月31日的年度減值分析時,利用了包含新冠肺炎大流行導致的噪聲和現金流估計減少的預測。然而,我們在減值分析中使用的假設可能會發生意想不到的變化,這可能會影響我們的現金流和公允價值結論。與我們的預期相比,該等意外變化可能包括但不限於:租户關閉時間或永久性的增加或減少、收款儲備和沖銷的增加或減少、填補空置所需的額外資本、延長租賃期、大型租户的未來關閉、宏觀經濟假設(如通貨膨脹率和資本化率)的變化以及評估中物業處置時間的變化。
對未合併合資企業的投資-我們使用權益會計方法對我們在未合併合資企業的投資進行核算,因為我們對這些實體施加重大影響,但不控制這些實體。這些投資最初按成本入賬,隨後根據對合資企業的貢獻和從合資企業獲得的分配進行調整。我們的投資收益或虧損根據適用的合資協議的條款確認,通常通過按比例分配。根據按比例分配,淨收益或虧損根據各自聲明的所有權百分比在合資企業的合夥人之間分配。
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我們利用累計收益法來確定分配應被歸類為投資回報(將計入經營活動)還是投資回報(計入合併現金流量表上的投資活動)。在這種方法下,除非累計投資回報超過我們的累計權益收益,否則分佈被推定為投資回報。當這種超額發生時,當期分配到這一超額時被認為是投資回報,並歸類為投資活動的現金流。
管理層會定期評估是否有指標(包括相關房地產的經營表現和一般市場狀況)顯示我們在未合併的合資企業的投資價值可能受損。只有當管理層對投資的公允價值的估計低於其賬面價值時,投資的價值才會被減值,而且這種差異被認為是非臨時性的。若已發生減值,則以投資賬面金額超過其估計公允價值來計量損失。
管理層對公允價值的估計基於每項特定投資的貼現現金流模型,該模型包括特定持有期內所有估計的現金流入和流出。在適用的情況下,這些模型中使用的任何估計債務溢價、資本化率、貼現率和信用利差都是基於我們認為在當前市場利率的合理範圍內的利率。
我們在NRP的合資投資是作為收購的一部分收購的,最初以公允價值記錄。當我們記錄的公允價值不同於我們在實體基礎淨資產中的比例份額時,就會出現基差。我們合資企業的基礎差額從收購之日開始攤銷,並在我們的綜合營業報表上淨額計入相關合資企業的其他收益(費用)中的抵銷。當房產出售時,與該房產相關的剩餘基差將被註銷。由於初始基差為620萬美元,我們對NRP的投資不同於我們在基礎淨資產中的比例份額。有關我們未合併的合資企業的更多信息,請參閲附註7。
租賃-我們是許多租賃協議的一方,既是各種資產的出租人,也是承租人。
出租人-我們的大部分收入是來自我們的房地產資產的租賃收入,這些收入在ASC主題842租賃(“ASC 842”)項下核算。2019年1月1日,也就是上市公司準則生效之日,我們採用了ASC 842中包含的會計準則。根據美國會計準則第842條,我們在綜合經營報表中將租賃和租賃相關收入記錄為租賃收入。
我們主要以出租人的身份簽訂租賃合同,作為我們房地產業務的一部分,租賃佔我們收入的大部分。我們通常以經營性租賃的形式在我們的物業中租賃空間。我們的租約通常規定由租户報銷公共區域維護、保險和房地產税費。公共區域維護報銷可以是固定的,在租賃期內以直線方式賺取的收入,或可變的收入,隨着我們提供的服務而確認,我們將獲得報銷。
租賃協議經常包含固定價格的續簽選擇權,以延長租賃條款和談判後的其他條款和條件。在計算租約年期時,我們會考慮是否合理地肯定會行使這些選擇權。我們的決定涉及合同、資產、實體和市場等多種因素的結合,需要相當大的判斷力。我們保留租賃給租户的房地產資產所有權的幾乎所有風險和收益。目前,我們的租户沒有在租期結束時購買的選擇權,儘管在少數租約中,如果我們選擇出售中心,租户(通常是主要租户)可能有優先購買權購買我們的一處房產。
從2019年1月1日開始,我們使用ASC 842中建立的標準評估租賃是經營性租賃、銷售型租賃還是直接融資租賃。如果滿足以下任何條件,租賃將被視為銷售型租賃或直接融資租賃:
·如果租賃在租期結束前將標的資產的所有權轉讓給承租人;
·如果租賃授予承租人購買合理確定將行使的標的資產的選擇權;
·如果租賃期限為標的資產剩餘經濟壽命的大部分;或
·如果租賃付款和承租人擔保的任何剩餘價值之和的現值等於或基本上超過標的資產的全部公允價值。
我們利用重大判斷來確定租賃資產的公允價值、租賃資產的經濟壽命以及進行租賃分類分析時的相關借款利率。如果上面列出的條件都不符合,則該租約被歸類為經營性租賃。目前,我們所有的租約都被歸類為經營性租賃,我們預計,根據我們典型的租賃條款,我們的大部分租約(如果不是全部)將繼續歸類為經營性租賃。
我們根據一系列因素開始對租約進行收入確認。在大多數情況下,租賃項下的收入確認始於承租人佔有或控制租賃資產的實物使用。租約收入確認何時開始,以及租賃資產的性質,取決於我們對誰是任何相關租户改進項目所有者的評估(出於會計目的)。如果出於會計目的,我們是租户裝修的所有者,那麼租賃的資產就是完工的空間,收入確認從承租人佔有完工的空間開始,通常是在裝修基本完成的時候。
如果我們得出結論認為,出於會計目的,我們不是租户改善項目的所有者(即承租人是所有者),那麼租賃資產就是未改善的空間,根據租約提供資金的任何租户津貼都被視為租賃激勵措施,從而減少了在租賃期內確認的收入。在這種情況下,當承租人佔有未改善的空間來建造他們自己的改善設施時,我們就開始確認收入。我們在評估承租人或我們是否租户的業主時,會考慮多個不同的因素,以作會計用途。這些因素包括:
·租約是否規定了租户改善津貼的使用方式和用途;
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·租户或房東是否保留改善工程的合法所有權;
·改進的獨特性;
·租户的預期經濟壽命相對於租約的期限有所改善;以及
·由誰來建造或指導改進工程的施工?
我們的大多數租約都規定了固定租金上漲,在這種情況下,我們在每份租約的期限內以直線方式確認租金收入。按直線法賺取的租金收入與根據租賃協議規定應付的現金租金之間的差額記為遞延應收租金,並計入其他資產淨額。由於直線調整的影響,租金收入一般會大於早年收取的現金,而少於租賃後期收取的現金。
如上所述,租户根據適用租賃協議的條款確定的可收回房地產税和運營費用的報銷按直線法記錄。然而,我們與租户簽訂的大多數租賃協議都規定了租户報銷,這些報銷會根據所發生的適用費用而變化。這些報銷在發生適用費用的期間應計為收入。我們在每個報告期末估算報銷金額時會做出某些假設和判斷。我們預計實際結果不會與估計的報銷金額有實質性差異。固定租户報銷和可變租户報銷均作為租金收入記錄在綜合經營報表中。在某些情況下,租賃協議可以約定承租人直接向有關税務機關繳納房地產税。在這些情況下,從2019年1月1日開始,我們不再記錄與這些租户支出相關的任何收入或費用。儘管我們預計此類情況很少見,但如果直接付款的租户未能向税務機關支付其要求的款項,我們將有可能承擔該等金額,儘管根據ASC 842的要求,該等金額並未在我們的綜合資產負債表中作為負債記錄。在確認租賃收入時,我們已經做出了一項政策選擇,將從客户那裏收取的所有銷售税和其他類似税款從交易價格中剔除。我們在合併營業報表中按淨額記錄此類税款。
此外,我們還以租金收入百分比的形式記錄了一筆無形的可變收入。我們對租金收入百分比的政策是延遲確認或有租金收入,直至達到觸發或有租金收入的指定目標(即臨界點)。
在某些情況下,作為談判的一部分,我們可能會向租户提供租賃獎勵。這些獎勵通常採取支付給租户或代表租户的形式,這些獎勵將從租賃付款中扣除,並在新租約期限內以直線方式記錄。
如果有簽訂的終止協議,協議的所有條件都已滿足,收藏性得到合理保證,租户不再佔用物業,我們就會記錄終止租賃收入。在提前終止租賃時,我們將計入與未收回的租户特定無形資產和其他資產相關的損失。我們在合併經營報表中將租賃終止收入記為租金收入。
從歷史上看,我們定期審查未償還應收賬款的可收款性。採用ASC 842後,將不斷審核應收租賃款項,以確定我們是否有可能為每個租户變現實質上所有剩餘的租賃付款(即租户是否被視為信用風險)。此外,我們根據我們在公司層面對經營租賃應收賬款的審查記錄一般準備金,以確保根據對歷史壞賬、未償餘額和當前經濟氣候的分析對其進行適當估值。倘吾等確定吾等不可能向租户收取實質上所有剩餘租賃付款,則該租户的收入按現金基礎(“現金制租户”)入賬,包括與應收直線租金及/或應收可收回開支有關的任何金額。一旦我們相信餘下租約期的租金有可能收取,我們便會恢復按應計製為現金制租户記錄租金收入,一般會在一段時間內定期付款後才會收取租金。新冠肺炎的流行增加了向我們的一些租户收取租金的不確定性。根據美國會計準則第842條,上述調整以及任何有爭議的費用準備在綜合營業報表上作為租金收入的減少而不是我們之前記錄儲備的物業運營記錄。截至2020年12月31日和2019年12月31日,應收賬款壞賬準備分別為890萬美元和690萬美元。我們綜合資產負債表上的應收賬款不包括被認為不可信的租户的應收賬款,截至2020年12月31日和2019年12月31日,這兩個賬款分別為2720萬美元和690萬美元。
為了在短期內最大限度地提高收款,同時支持我們的租户在這場流行病中運營,我們已經開始就租金減免進行談判,主要形式是支付計劃以及推遲租金和回收費用,這允許更改付款時間,但不包括根據租約應支付給我們的總對價金額。在某些情況下,我們可能還同意免除根據租約應支付給我們的某些費用;有關更多細節,請參閲附註3。
承租人-我們作為承租人簽訂租賃,作為我們房地產業務的一部分,以某些物業的土地租賃形式,以及作為我們公司業務的一部分,以辦公空間和辦公設備租賃的形式。土地租賃通常包含一個或多個續訂附加條款的選項,並可能包括授予我們(作為承租人)在完整租賃期之前終止租約的權利而不受懲罰的選項。我們的寫字樓租約一般沒有續約的選擇。辦公設備租賃通常可以選擇延長一年或更短時間,但包含最小的終止權。在計算我們的租約期限時,我們會考慮我們是否合理地確定會行使續簽和/或終止選擇權。我們的決定涉及合同、資產、實體和市場等多種因素的結合,需要相當大的判斷力。
目前,我們的經營租賃和融資租賃都沒有剩餘價值擔保或其他限制或契諾,但少數可能包含被視為不重要的非租賃組成部分,並未與租賃組成部分分開。從2019年1月1日開始,我們使用ASC 842中建立的標準評估租賃是融資租賃還是經營租賃。我們用來確定租賃是否為融資租賃的標準,與我們作為出租人用來確定租賃是否為銷售型租賃的標準相同。如果不符合融資租賃標準,我們將該租賃歸類為經營性租賃。
232


我們根據適用租賃協議的條款和條件在合併資產負債表中記錄ROU資產和負債。在確定租賃類別和衡量租賃負債時,我們使用貼現率來計算租賃付款的現值。我們使用租賃中隱含的利率作為我們的貼現率,除非該利率無法輕易確定,在這種情況下,我們在選擇適當的貼現率時會考慮各種因素,包括我們的增量擔保借款利率。這需要應用判斷,在選擇合適的利率時,我們會考慮租賃期限以及我們未償債務協議的期限和證券化程度。有關更多詳細信息,請參閲註釋3。
收入確認-除了與租賃相關的收入外,我們還通過向管理基金提供服務來賺取手續費收入。這些費用在ASC主題606“與客户的合同收入”(“ASC 606”)的範圍內記賬,並在合併經營報表中記為費用和管理收入。我們為管理基金提供服務,所有這些基金都被認為是關聯方。這些服務主要包括資產購置和處置服務、資產管理、物業運營和租賃、施工管理以及其他一般和行政職責。目前,這些服務是根據諮詢協議、物業管理協議和其他服務協議(“管理協議”)的各種組合提供的。管理協議中的各種職責使得確定合同中的履約義務成為一個判斷問題。我們的結論是,下表中單獨披露的每一種費用類型都代表管理協議中的一項單獨的履約義務。
收費履行履行義務已履行付款方式和付款時間描述
資產管理隨着時間的推移現金,按月支付由於服務的每一次增加都是不同的,儘管實質上是相同的,因此收入在每個報告期結束時根據投資權益和適用的費率確認。
物業管理隨着時間的推移現金,按月支付因為每一次服務的增加都是不同的,儘管實質上是相同的,所以收入在每個月底根據物業現金收入的一個百分比確認。
租賃佣金時間點(交易結束時)完成後以現金支付收入確認的金額等於在同一地理位置提供可比服務的非關聯人員收取的費用。
施工管理時間點(項目結束時)完成後以現金支付收入確認的金額等於在同一地理位置提供可比服務的非關聯人員收取的費用。
收購/處置時間點(交易結束時)在交易結束時以現金支付收入是根據收購或出售物業的買入價或處置價的百分比確認的。
由於我們的管理協議所提供的服務的性質,每項履約義務都有不同的組成部分。因此,當我們確定合同的交易價格時,我們被要求將我們的估計限制在一個不太可能出現重大收入逆轉的金額。對於這些費用類型中的大多數,如收購費和租賃佣金,只有在交易發生時才會發生補償,而且補償的金額取決於交易的條款。對於我們的物業和資產管理費,由於可能的對價金額很多,範圍很廣,我們計算每月底的收入。
除上述費用外,我們的某些管理協議還包括在某些市場條件到位或發生某些事件時獲得額外收入的潛力。我們沒有確認與這些費用有關的收入,在收入不再可能出現重大逆轉之前,我們也不會確認。
向非客户出售或轉讓不符合業務定義的非金融資產或實質上不符合業務定義的非金融資產,在美國會計準則主題610-20,其他收入-非金融資產註銷損益的範圍內核算(“美國會計準則610-20”)。一般來説,我們的房地產銷售將被視為ASC 610-20定義的非金融資產的銷售。根據美國會計準則610-20,倘吾等確定吾等於持有資產的實體並無控股權,而有關安排符合作為合約入賬的準則,吾等將不再確認該資產,並在標的資產控制權轉移至買方時確認出售房地產的損益。此外,我們可以通過1031條款的交換,通過在指定的時間段內購買另一處房產來推遲税收收益。有關出售資產收益的更多信息,請參閲附註5。
基於股票的薪酬-我們根據ASC主題718“薪酬-股票薪酬”核算股權獎勵,該主題要求所有基於股票支付給員工和非員工董事的款項在必要的服務期內根據其公允價值在綜合運營報表中確認。發行時的公允價值是根據授予日我們股票的每股估計價值(“EVP”)確定的。對於那些以現金結算並記錄為負債的股票獎勵,當我們股票的公佈價格發生變化時,公允價值和相關費用會進行調整。所有獎勵的基於股份的補償費用都包括在我們的綜合營業報表中的一般、行政和財產運營中。有關我們基於股票的薪酬計劃的更多信息,請參見注釋14。
普通股回購-我們提供股份回購計劃(“SRP”),允許參與的股東在獲得批准和某些限制條件下回購其股票。根據我們的SRP回購的股票在購買後立即註銷。回購的普通股反映為股東權益的減少。我們關於股票回購的會計政策是根據股票的面值減少普通股,並因回購價格超過面值而減少資本盈餘。自2010年8月SRP開始實施以來,我們已經累積了赤字餘額;因此,超出面值的部分被用於額外的實收資本。一旦我們有了留存收益,超出的部分將完全計入留存收益。
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細分市場-我們的主要業務是社區和社區購物中心的所有權和運營。為了衡量業績,我們不會根據地理位置或規模來區分我們的主營業務或對我們的業務進行分組。因此,我們將我們的業績作為一個單獨的可報告部分進行了介紹。
所得税-我們已經選擇作為IRC下的REIT徵税。要符合REIT的資格,我們必須滿足一些組織和運營要求,包括要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入,這一要求是在不考慮支付的股息扣減和不包括淨資本利得的情況下確定的。我們打算繼續遵守這些要求,並保持我們的REIT地位。作為房地產投資信託基金,我們有權扣除我們支付給股東的部分或全部分配。因此,對於目前未分配給股東的任何應税收入,我們一般都要繳納美國聯邦所得税。如果我們在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT),我們將繳納美國聯邦所得税,可能要到隨後的第五個納税年度才有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。
儘管我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT),但我們的收入或財產可能需要繳納某些州和地方税。此外,我們的合併財務報表包括共同選擇被視為應税REIT子公司(“TRS”)的全資子公司的運營,並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。作為房地產投資信託基金,如果我們從事某些類型的交易,可能還需要繳納某些美國聯邦消費税。我們分別在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度確認了微不足道的聯邦、州和地方所得税支出,我們保留了遞延税項資產的全額估值津貼。所有所得税金額都包括在綜合經營報表上的其他收入(費用)中。有關我們所得税的更多信息,請參見附註11。
新採用的會計聲明-下表簡要介紹了新採用的會計聲明及其對我們合併財務報表的影響:
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標準描述領養日期對財務報表或其他重大事項的影響
會計準則更新(“ASU”)2016-13,金融工具-信貸損失(主題326):
金融工具信用損失的計量

ASU 2018-19,金融工具-信貸損失(主題326):編纂改進

ASU 2019-05,金融工具-信貸損失(主題326):定向過渡救濟

ASU 2019-11,對主題326的編纂改進,金融工具-信貸損失

ASU 2020-02,金融工具-信貸損失(主題326)和租賃(主題842)
本次更新中的修訂用一種反映預期信貸損失的方法取代了現行GAAP中的已發生損失減值方法,並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來告知信貸損失估計。它澄清説,經營性租賃產生的應收款不在ASC專題326的範圍內。相反,經營租賃產生的應收賬款減值將按照美國會計準則第842條入賬。它還允許在某些金融工具上選擇公允價值期權。2020年1月1日
採用這一標準並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。我們的大多數金融工具來自經營性租賃交易,這些交易不在本標準的範圍內。
ASU 2018-17,合併(主題810):有針對性地改進可變利益實體的關聯方指南這個亞利桑那州立大學在兩個方面修改了
主題810中的關聯方指導意見:(1)在共同控制實體的可變利益實體指導意見中增加了一項選擇性的私營公司範圍例外;(2)在確定支付給決策者和服務提供者的費用是否為可變利益時,將按比例考慮通過共同控制安排中的關聯方持有的間接利益。
2020年1月1日
採用這一標準並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
ASU 2019-04,對主題326(金融工具-信貸損失)、主題815(衍生工具和套期保值)和主題825(金融工具)的編纂改進這個亞利桑那州立大學修改了各種各樣的題目,
改進先前發行的ASU的某些方面,包括ASU 2016-01,金融工具-總體(分主題825-10):金融資產和金融資產的確認和計量
負債,ASU 2016-13年度,財務
工具-信貸損失(主題326):金融工具信貸損失的衡量,以及ASU 2017-12,衍生品和對衝(主題815):有針對性地改進對衝活動的會計。
2020年1月1日採用這一標準並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
ASU 2020-04,參考匯率改革(主題848):促進參考匯率改革對財務報告的影響本ASU包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU中的導引
2020-04年度是可選的,隨着參考匯率改革活動的進行,可能會隨着時間的推移而當選。
2020年3月12日我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的權宜之計,假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。我們繼續評估指導的影響,並可能在發生變化時適用其他選舉。
為應對“新冠肺炎”大流行,財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)發佈瞭解釋性指導意見,解決了可歸因於此次大流行的租賃特許權的會計處理問題。在這一指導下,如果租賃特許權的可執行權利和義務已在租賃協議中存在,則實體可選擇按照ASC 842下的方式對該等租賃特許權進行會計處理,無論該等可強制執行的權利和義務是否在租約中明確概述。只有在以下情況下才可採用這種會計處理方法:(1)租賃特許權是由於疫情的直接結果而授予的,以及(2)修改後的租賃下的總現金流量少於或實質上與原始租賃協議下的現金流量相同。因此,做出這一選擇的實體將不必分析每份租約來確定合同中是否存在可強制執行的特許權權利和義務,並且可以選擇不將這些特許權視為ASC 842範圍內的租約修改。
一些特許權將提供延期付款,這可能會影響現金收入的時間,而不會對原始租賃協議的總對價產生實質性影響。FASB表示,在解釋性指導下,有多種可接受的方法來解釋延期:
·對特許權進行核算,就像租賃合同沒有發生變化一樣,增加應收租賃款作為應計款項,並繼續確認收入;或
·將延期租賃付款作為可變租賃付款入賬。
我們已選擇不將因新冠肺炎大流行而授予的任何合格租賃特許權視為租約修改,並將解釋所授予的任何合格特許權,就好像租賃合同沒有發生任何變化一樣。這
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當我們繼續確認租金收入時,相關的應收租賃將會隨着應計款項的增加而增加。然而,我們將評估任何此等寬減對相關租賃付款的估計可收集性的影響,並將在必要時在綜合營業報表中反映任何必要的調整,以抵消租金收入。
重新分類-我們截至2019年12月31日的合併資產負債表上的以下行項目已重新分類,以符合本年度的列報方式:
·公司無形資產,淨額計入其他資產,淨額。
我們截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併現金流量表上的以下行項目已重新分類,以符合本年度的列報方式:
·未合併合資企業的投資回報與其他資產的淨額分開列出;以及
·信貸安排淨變化分為兩行,循環信貸安排收益和循環信貸安排付款。

3.租契
出租人-我們的大部分租賃大體上相似,因為租賃資產是我們物業內的零售空間,租賃協議通常包含類似的條款和功能,沒有實質性差異。我們所有的租約目前都被歸類為經營性租賃。截至2020年12月31日和2019年12月31日,與我們的經營租賃相關的租賃收入如下(千美元):
20202019
與固定租賃付款有關的租金收入(1)
$380,439 $385,948 
與可變租金支付相關的租金收入(1)
125,256 127,790 
直線式租金攤銷(2)
3,258 9,003 
租賃資產攤銷3,138 4,138 
租賃買斷收入1,237 1,166 
收款調整(二)(三)
(27,845)(5,775)
租金總收入$485,483 $522,270 
(一)在評估收款前,包括與租賃支付有關的租金收入。
(2)包括對非信譽租户的收入調整。
(3)包含一般準備金;不包括直線攤銷租金準備金。
假設租賃協議上沒有新的或重新談判的租賃或期權延期,幷包括租金減免、付款計劃和出於收入確認目的而轉移到現金基礎會計的租户的影響,截至2020年12月31日生效的不可取消經營租賃下將收到的大約未來固定合同租賃付款如下(以千計):
金額
2021$374,203 
2022339,952 
2023291,884 
2024236,076 
2025179,406 
此後430,799 
總計$1,852,320 
為了應對新冠肺炎疫情,我們與租户執行了支付計劃。對於截至2021年3月8日活躍的租户,我們已同意推遲約860萬美元的租金和相關費用,我們已批准總計約420萬美元的減免。這些付款計劃和租金減免分別約佔我們全資投資組合年化基本租金(“ABR”)的2%和1%。截至2021年3月8日,對於所有已執行的付款計劃,計劃在2021年12月31日之前收到約87%的付款,我們預計已執行的付款計劃的加權平均剩餘期限約為11個月。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的幾年中,我們的月度收入分別為2810萬美元和390萬美元,在收取現金或租户恢復定期付款和/或被認為信譽良好之前,這些收入將不會確認。這些金額包括已經申請破產的租户的估計影響。
截至2020年12月31日,沒有單個租户佔我們ABR的10%或更多。截至2020年12月31日,我們在佛羅裏達州和加利福尼亞州的房地產投資分別佔我們ABR的12.3%和10.4%。因此,我們投資組合的地理集中度使其特別容易受到佛羅裏達州和加利福尼亞州房地產市場的不利天氣或經濟事件的影響,包括新冠肺炎大流行的影響。
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承租人-租賃資產和負債,按其記錄的資產負債表線分組,截至2020年12月31日和2019年12月31日由以下內容組成(以千為單位):
資產負債表信息資產負債表位置20202019
ROU資產、淨營業租賃房地產投資$3,867 $7,613 
淨資產、淨營業和融資租賃其他資產,淨額1,438 2,111 
經營租賃負債應付帳款和其他負債5,731 9,453 
融資租賃負債債務淨額164 443 
在截至2020年12月31日的一年中,我們的其中一項收購是我們的一個購物中心所在的土地。該土地之前受制於土地租約,出租人控制要求我們購買受租約約束的土地的選擇權,我們對該土地租約截至2019年12月31日的ROU資產和租賃負債的估值反映了出租人將行使這一選擇權而我們將購買相關土地資產的假設。
截至2020年12月31日,融資租賃的加權平均剩餘租賃期約為兩年,經營租賃的加權平均剩餘租賃期約為20年。融資租賃加權平均貼現率為3.5%,經營性租賃為4.1%。
截至2020年12月31日,按租賃類型劃分的固定租賃費用的未來未折扣付款(包括合理確定要行使的期權)如下(以千為單位):
未打折
運營中金融
2021$831 $102 
2022805 29 
2023654 24 
2024528 16 
2025297 — 
此後5,781 — 
租賃未貼現現金流合計8,896 171 
按現值記錄的租賃負債總額5,731 164 
未貼現現金流量與租賃負債現值之間的差額$3,165 $

4.與REIT II合併
2018年11月16日,我們根據2018年7月17日的合併協議和計劃完成了合併。作為這筆交易的一部分,我們獲得了86處房產。根據合併條款,在交易完成時,以以下對價換取REIT II普通股(以千股為單位):
金額
已發行PECO普通股的公允價值(1)
$1,054,745 
REIT II債務的公允價值:
公司債務719,181 
按揭及應付票據102,727 
取消確認REIT II管理合同,淨額(2)
30,428 
交易成本11,587 
總對價和債務活動1,918,668 
減去:承擔的債務464,462 
總對價$1,454,206 
(1)已發行普通股總數為3180萬股。
(2)以前是其他資產的組成部分,淨額。
為了完成合並,我們發行了0.68股我們的普通股,以換取REIT II普通股的每股已發行和流通股,這相當於根據合併時我們的EVP計算的22.54美元,合33.15美元。交換比率是基於對每個實體的相對估值進行徹底審查的基礎上的,包括考慮我們的投資管理業務以及每家公司的交易成本。
合併完成後,我們的持續股東在完全稀釋的基礎上擁有公司約71%的已發行和流通股(就像每個運營合夥單位或“運營單位”被交換為一個)。
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前REIT II股東在完全攤薄的基礎上擁有公司約29%的已發行和已發行股份(就像每個運營單位交換了一股我們的普通股一樣),並在完全稀釋的基礎上持有本公司約29%的已發行和已發行股份(就像每個運營單位交換了我們普通股的一股一樣)。
收購資產及承擔的負債-根據ASC 805下的業務合併會計規則考慮所有適用因素後,包括應用篩選測試以評估收購物業的公允價值是否基本上全部集中於一項資產或一組類似資產,我們得出的結論是,合併符合資產收購的資格。
此外,在合併完成之前,根據各種管理協議的條款,REIT II的所有房地產均由我們管理和租賃。由於我們與REIT II有合同關係,我們考慮了ASC 805關於解決先前存在的關係的條款。本指南規定,實際上解決了收購方和被收購方之間預先存在的關係的交易應根據ASC 805中提出的可能的損益確認的指導進行評估。
在應用相關指引解決我們與REIT II的合約關係時,吾等注意到各項協議的條文為每項協議的雙方提供實質的解約權。協議允許任何一方在事先書面通知的情況下,在規定的天數內無緣無故地終止合同。因此,吾等根據有關指引釐定終止協議並無導致結算損益,因此綜合財務報表並無記錄損益。
然而,在合併完成之前,我們確實有一項現有的無形資產,與我們在2017年收購PELP期間收購REIT II的前外部經理Phillips Edison Limited Partnership(“PELP”)和REIT II之間的某些管理合同有關。由於這一關係已內化為合併的一部分,我們在合併完成時取消確認這些無形資產的賬面價值,並將取消確認的合同價值3040萬美元計入上表的總對價計算中。
截至2018年12月31日,我們將與合併相關的成本資本化了約1160萬美元。下表彙總了根據第三方評估專家編制的評估報告進行的最終採購價格分配,該評估報告需要經過管理層的審查和批准(單位:千):
金額
資產:
土地及改善工程$561,100 
建築和改善1,198,884 
無形租賃資產197,384 
未合併合營企業的公允價值16,470 
現金和現金等價物354 
受限現金5,159 
應收賬款和其他資產33,045 
收購的總資產2,012,396 
負債:
承擔的債務464,462 
無形租賃負債60,421 
應付帳款和其他負債33,307 
承擔的總負債558,190 
取得的淨資產$1,454,206 
收購價格的分配是基於管理層的評估,這需要大量的判斷,並代表管理層對截至收購日期的公允價值的最佳估計。
無形資產和負債-合併中收購的無形資產和負債的公允價值和加權平均攤銷期限如下(千美元,使用年限):
公允價值加權平均使用壽命
就地租約$181,916 13
高於市價的租約15,468 7
低於市價的租賃(60,421)17

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5.房地產活動
房地產銷售-下表彙總了截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的年度我們的房地產處置活動,不包括向GRP I貢獻或出售的房地產(見注7)(以千美元為單位):
202020192018
售出房產數量(1)
21 
已售出的外寄包裹數量— 
房地產銷售收益$57,902 $223,083 $82,145 
出售物業收益,淨額(2)
10,117 30,039 16,757 
(1)在截至2020年12月31日的年度內,我們保留了與我們的一項物業處置相關的某些地塊,因此,該物業仍包括在我們的物業總數中。
(2)物業出售收益淨額不包括雜項撇賬活動,該等活動亦記入綜合經營報表內的物業銷售收益或貢獻淨額。
在2020年12月31日之後,我們以4440萬美元的價格出售了五處房產和一塊包裹。
收購-下表彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的房地產收購活動(以千美元和平方英尺為單位):
202020192018
購買房產數量(1)
外購包裹數量(2)
收購總價$41,482 $71,722 $98,941 
獲取的總平方英尺216 213 543 
(1)不包括在合併中獲得的86個物業以及與菲利普斯·愛迪生雜貨中心REIT III,Inc.(“REIT III”)合併中獲得的3個物業。
(2)2020、2019年、2018年購買的外賣地塊是與我們擁有的購物中心相鄰的地塊。
在2020年12月31日之後,我們以3960萬美元收購了兩處房產和兩處地塊。
2019年10月,我們完成了與REIT III的合併,收購了三處物業。作為與REIT III合併的一部分,我們還收購了GRP II 10%的股權,價值約540萬美元(詳情請參閲附註7)和淨營運資本負債。GRP II隨後於2020年10月被GRP I收購。與REIT III合併的代價主要包括(I)發行150萬股普通股,價值4,990萬美元;(Ii)用於償還REIT III債務和支付給REIT III股東的現金2,110萬美元;(Iii)部分取消確認一項管理合同無形資產,金額為110萬美元;(Iv)作為此次資產收購的一部分資本化的交易成本80萬美元;以及(V)結算關聯方淨餘額50萬美元。
在與REIT III合併完成之前,REIT III的所有不動產均由我們根據各種管理協議的條款進行管理和租賃。由於我們與REIT III有合同關係,我們考慮了ASC 805關於解決先前存在的關係的條款。本指南規定,實際上解決了收購方和被收購方之間預先存在的關係的交易應根據ASC 805中提出的可能的損益確認的指導進行評估。在運用相關指引解決我們與REIT III的合約關係時,吾等注意到各項協議的條文為每項協議的雙方提供實質的解約權。協議允許任何一方在事先書面通知的情況下,在規定的天數內無緣無故地終止合同。因此,吾等根據有關指引釐定終止協議並無導致結算損益,因此綜合財務報表並無記錄損益。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內,作為上述交易的一部分收購的租賃無形資產的公允價值和加權平均使用壽命如下(千美元,加權平均使用壽命(年)):
20202019
公允價值加權平均使用壽命公允價值加權平均使用壽命
就地租約$3,360 10$11,907 9
高於市價的租約709 42,017 9
低於市價的租賃(2,466)21(3,385)15
239


持有待售房產-截至2020年12月31日,沒有持有待售房產。截至2019年12月31日,有一處房產被歸類為持有待售房產,因為它是根據合同出售的,沒有實質性或有事件,潛在買家有大量資金面臨風險。該物業於截至2020年12月31日止年度內處置。截至2019年12月31日,持有待售房產的資產和負債摘要如下(單位:千):
2019
資產
房地產資產總投資,淨額$5,859 
其他資產,淨額179 
總資產$6,038 
負債(1)
低於市價的租賃負債,淨額$316 
應付帳款和其他負債33 
總負債$349 
(1)這些金額計入綜合資產負債表上的應付帳款和其他負債。

6.無形資產和無形負債
商譽-在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內,我們沒有記錄任何商譽減值或重新分配。
其他無形資產和負債-截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日的其他無形資產和負債包括以下內容,不包括與分類為持有待售的其他無形資產和負債有關的金額(以千計):
  20202019
總金額累計攤銷總金額累計攤銷
企業無形資產$6,804 $(4,922)$4,883 $(2,444)
就地租約441,683 (204,698)442,729 (170,272)
高於市價的租約66,106 (41,125)65,946 (34,569)
低於市價的租賃負債(150,579)48,834 (151,585)39,266 
以下摘要為截至2018年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日止年度的其他無形資產和負債攤銷(單位:千):
202020192018
企業無形資產$2,478 $2,735 $10,618 
就地租約36,000 42,902 37,101 
高於市價的租約6,890 7,502 6,112 
低於市價的租賃負債(10,063)(11,687)(10,061)
在截至2019年12月31日的年度,我們記錄了與管理合同無形資產相關的減值780萬美元;請參閲附註17。此外,與我們與REIT III的合同相關的這部分資產已內部化,作為與REIT III合併的一部分。因此,在截至2019年12月31日的年度,我們取消確認這些無形資產的賬面淨值110萬美元,並將金額計入該交易的資本化資產收購成本。我們對本次解除確認後剩餘管理合同的使用壽命進行了評估,得出的結論是,該資產目前的剩餘使用壽命為一年。
240


截至2020年12月31日,不包括與其他被歸類為待售的其他無形資產和負債相關的估計金額,未來五年每年各自的其他無形資產和負債的估計未來攤銷情況如下(以千為單位):
企業無形資產就地租約高於市價的租約低於市價的租賃
2021$384 $32,877 $6,211 $(9,556)
2022384 30,293 5,329 (9,094)
2023384 26,541 4,573 (8,420)
2024384 23,439 3,284 (7,839)
2025346 20,435 2,131 (7,341)

7.對未合併的合資企業的投資
雜貨零售合作伙伴I和II-2018年11月,通過我們的直接和間接子公司,我們與西北互惠銀行成立了一家合資企業,據此,我們向新的合資企業GRP I出資14英鎊,並出售了三個以食品雜貨為基礎的購物中心,公允價值約為3.59億美元,以換取GRP I的15%所有權權益。西北互惠銀行通過出資1.671億美元現金收購了GRP I的85%股權。合資企業將在協議簽署之日起10年後到期,除非成員另有延長。作為交易的一部分,GRP I向我們分配或支付了1.618億美元的現金,並承擔了1.75億美元的現有組合抵押貸款,公允價值為1.65億美元,我們是該貸款的無追索權分割擔保人和環境彌償人(詳情見附註16)。我們確認了這筆交易的9250萬美元的收益,這筆收益被記錄為銷售收益或財產貢獻,在綜合經營報表上的淨額。
關於與REIT III的合併,我們承擔了GRP II 10%的股權,收購時的公允價值為540萬美元。GRP II最初是根據REIT III和西北互惠銀行的合資協議條款於2018年11月成立,除非成員另有延長,否則將於合資出資協議日期後十年到期。
於2020年10月,GRP I收購了GRP II。作為交易的一部分,我們在GRP II的投資的賬面金額被貢獻給GRP I,作為對GRP I額外權益的代價。交易完成後,我們在GRP I的所有權權益因此次收購而調整至約14%。
必需品零售合作伙伴-關於合併,我們承擔了NRP 20%的股權。NRP最初是根據REIT II與TPG Real Estate一家聯屬公司的合資協議條款於2016年3月成立,除非成員另有延期,否則將於合資出資協議日期後七年屆滿。這項合資協議要求向合資企業提供高達5000萬美元的捐款。在最高5000萬美元的出資中,大約1750萬美元以前是由REIT II在合併前出資的。由於計劃到期,我們正在處置和清算這家合資企業的資產。
在2020年12月31日之後,NRP合資企業出售了兩處房產。
241


下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日與我們未合併的合資企業相關的合併資產負債表上的餘額(以千美元為單位):
20202019
合資企業所有權百分比購物中心數量投資餘額未攤銷基差所有權百分比購物中心數量投資餘額未攤銷基差
NRP20 %5$6,304 $1,381 20 %8$10,183 $3,189 
GRP I14 %2031,062 — 15 %1727,356 — 
GRP II不適用不適用不適用不適用10 %35,315 879 
下表彙總了截至2018年12月31日、2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日與我們未合併的合資企業相關的合併運營報表上的活動(單位:千):
202020192018
形成或假設後對PECO的分配
NRP$4,192 $7,167 $200 
GRP I1,047 2,025 — 
GRP II177 40 不適用
未合併合資企業的收益(虧損)
NRP$2,119 $3,989 $(73)
GRP I(309)(72)(35)
GRP II42 不適用
基差攤銷和核銷
NRP$1,808 $2,837 $177 
第二組(1)
879 17 不適用
(1)作為第一組和第二組合並的一部分,我們第二組投資的總剩餘價值510萬美元被貢獻給第一組,這筆交易的結果是我們第一組的投資增加了510萬美元。

8.其他資產,淨額
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日未償還淨額的其他資產摘要,不包括與分類為持有待售資產相關的金額(以千為單位):
20202019
其他資產,淨額:
遞延租賃佣金和費用$41,664 $38,738 
遞延融資費用(1)
13,971 13,971 
辦公設備、ROU資產和其他21,578 19,430 
企業無形資產6,804 4,883 
應計折舊和攤銷資產總額84,017 77,022 
累計折舊和攤銷(45,975)(35,055)
應計折舊及攤銷淨資產38,042 41,967 
應收賬款淨額(2)
46,893 46,125 
應收賬款-附屬公司543 728 
遞延應收租金淨額(3)
32,298 29,291 
衍生資產— 2,728 
預付費用及其他8,694 7,851 
其他資產合計(淨額)$126,470 $128,690 
(1)根據上表,遞延融資費用與我們的循環信貸額度有關,因此我們選擇將其歸類為資產,而不是抵銷負債。
242


(2)分別扣除截至2020年12月31日和2019年12月31日的壞賬一般準備金890萬美元和690萬美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日,被認為不可信的租户的應收賬款分別為2280萬美元和620萬美元。
(3)截至2020年12月31日和2019年12月31日,針對被認為沒有信用的租户取消的直線租金,分別扣除了440萬美元和70萬美元的調整。

9.債務義務
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日未償還本金餘額和利率的摘要,其中包括衍生金融工具對我們債務義務的影響(單位:千):
   
利率(1)
20202019
循環信貸安排
倫敦銀行間同業拆借利率+1.4%
$— $— 
定期貸款(2)
1.4% - 4.6%
1,622,500 1,652,500 
擔保貸款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押貸款
3.5% - 7.2%
290,022 324,578 
融資租賃負債164 443 
假設市場債務調整,淨額(1,543)(1,218)
遞延融資費用淨額(13,538)(17,204)
總計:$2,292,605 $2,354,099 
(一)利率自2020年12月31日起計算。
(2)我們的定期貸款的利率是倫敦銀行同業拆借利率加利差。雖然大多數利率是通過掉期來固定的,但也有一部分貸款不受掉期的影響,因此仍與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎。
循環信貸安排-截至2020年12月31日,我們有5億美元的循環信貸安排,可用金額為4.904億美元,這是扣除當前簽發的信用證後的淨額。到期日為2021年10月,還有將到期日延長至2022年10月的額外選擇權。如果我們的借款低於我們運力的50%,我們將為未使用的部分支付0.25%的費用,如果我們的借款高於我們運力的50%,但低於我們運力的100%,我們將支付0.15%的費用。
2020年4月,由於新冠肺炎疫情,我們通過循環信貸機制借入2億美元,以滿足我們持續的運營需求。我們於第二季度收取的租金及回收款項,加上其他節省成本的措施,足以滿足我們的短期營運需要,並提供足夠的穩定性,使我們能夠在2020年6月全額償還循環信貸安排的未償還餘額。
定期貸款-我們有六筆無擔保定期貸款,期限從2022年到2025年不等。我們的定期貸款利率為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上基於我們槓桿率的利差。我們利用利率互換來固定我們大部分定期貸款的利率,其中5.805億美元的定期貸款沒有通過這種互換固定。
2020年1月,我們為2021年到期的定期貸款支付了最後一筆3000萬美元。
2019年5月,我們對一筆定期貸款行使了6000萬美元的延遲提取功能,我們用這次提取的收益償還了我們的循環信貸安排。2019年9月,我們對一筆2億美元定期貸款重新定價,將利差從較LIBOR的1.75%降至較LIBOR的1.25%,同時維持目前2024年9月的到期日。2019年10月,我們重新定價了一筆1.75億美元的定期貸款,從較倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的1.75%升至較LIBOR的1.25%,同時維持目前2024年10月的到期日。最後,在2019年12月,我們主要用擔保貸款的收益以及財產處置的收益償還了2.659億美元的定期貸款債務。
截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們定期貸款的加權平均利率(包括掉期影響)分別為2.7%和3.2%。
擔保債務-我們的擔保債務包括由我們投資組合中的某些物業擔保的兩項貸款,由個別物業擔保的抵押貸款和融資租賃。我們擔保債務的利率是固定的。在合併結束時,我們承擔了1.023億美元的抵押貸款。2018年11月,我們向GRP I貢獻了1.75億美元的擔保債務。與第一集團的債務有關,我們註銷了210萬美元的遞延融資費用。2019年12月,我們執行了一筆2億美元的擔保貸款。這筆貸款將於2030年到期,利率為3.35%。截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們的擔保債務加權平均利率分別為4.0%和4.1%。
243


債務分配-截至2020年12月31日和2019年12月31日,不包括市場債務調整和遞延融資費用,固定利率和可變利率以及有擔保和無擔保之間的總債務分配摘要如下(以千為單位):
   20202019
利率方面:(1)
固定利率債務$1,727,186 $2,122,021 
可變利率債務580,500 250,500 
總計$2,307,686 $2,372,521 
關於抵押:
無擔保債務$1,622,500 $1,652,500 
擔保債務685,186 720,021 
總計:$2,307,686 $2,372,521 
加權平均利率(1)
3.1 %3.4 %
(1)包括衍生金融工具的影響(見附註10及17)。
到期日時間表-以下是我們的到期日時間表和各自的本金支付義務,不包括融資租賃負債、市場債務調整和遞延融資費用(以千為單位):
   20212022202320242025此後總計
定期貸款$— $375,000 $300,000 $475,000 $472,500 $— $1,622,500 
擔保債務62,589 61,898 79,569 28,162 27,881 424,923 685,022 
總計$62,589 $436,898 $379,569 $503,162 $500,381 $424,923 $2,307,522 

10.衍生工具及對衝活動
使用衍生工具的風險管理目標-我們面臨來自我們的業務運營和經濟狀況的某些風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限,以及通過使用衍生金融工具來管理經濟風險,包括利率、流動性和信用風險。具體地説,我們簽訂利率掉期協議,以管理因商業活動而產生的風險敞口,這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的接收或支付,這些現金金額的價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理我們的已知或預期現金收入與我們的已知或預期現金支付(主要與我們的投資和借款有關)在金額、時間和持續時間方面的差異。
利率風險的現金流對衝-被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收到可變金額,以換取我們在協議有效期內進行固定利率付款,而不交換相關的名義金額。
指定的、符合條件的衍生工具的公允價值變動,因為現金流對衝被記錄在AOCI中,隨後在對衝的預測交易影響收益的期間重新分類為收益。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內,此類衍生品被用於對衝與某些可變利率債務相關的可變現金流。AOCI報告的與這些衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出,隨着可變利率債務的利息支付,淨額將被重新歸類為利息支出。在接下來的12個月裏,我們估計另外1910萬美元將從AOCI重新歸類為利息支出淨額的增長。
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們被指定為利率風險現金流對衝的利率互換的摘要(名義金額以千計):
20202019
數數
名義金額$1,042,000 $1,402,000 
固定LIBOR
1.3% - 2.9%
0.8% - 2.9%
到期日
2021 - 2025
2020 - 2025
作為合併的一部分,我們假設了五項對衝,名義金額為5.7億美元。所假設的五個套期保值的公允價值為1470萬美元,在各自套期保值的剩餘壽命內攤銷,並計入利息支出,淨額計入綜合經營報表。截至2020年12月31日,未攤銷淨額為500萬美元。
244


下表詳細説明瞭截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度合併運營報表中指定為現金流對衝的利率衍生品確認的虧損性質(單位:千):
  202020192018
在其他綜合(虧損)收入中確認的虧損金額
$50,552 $35,865 $895 
從AOCI重新分類為利息支出的損失金額
16,732 2,409 3,261 
信用風險相關或有特徵-我們與我們的衍生品交易對手達成了協議,其中包含這樣的條款:如果我們對我們的任何債務違約或能夠被宣佈違約,我們也可以被宣佈對我們的衍生品債務違約。截至2020年12月31日,我們淨負債頭寸衍生品的公允價值約為5480萬美元,其中包括應計利息,但不包括與這些協議相關的任何不履行風險調整。截至2020年12月31日,我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品,也沒有違反任何協議條款。如果我們違反了這些條款中的任何一項,我們就有可能被要求以5480萬美元的終止價值來履行協議規定的義務。

11.所得税
一般-我們已選擇作為IRC下的REIT徵税。要符合REIT的資格,我們必須滿足一些組織和運營要求,包括要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入,這一要求是在不考慮支付的股息扣減和不包括淨資本利得的情況下確定的。我們打算繼續遵守這些要求,並保持我們的REIT地位。作為房地產投資信託基金,我們有權扣除我們支付給股東的部分或全部分配。因此,對於目前未分配給股東的任何應税收入,我們一般都要繳納美國聯邦所得税。如果我們在任何課税年度未能獲得REIT資格,我們將繳納美國聯邦所得税,而且可能要到取消資格一年後的第五個納税年度才有資格成為REIT。*.
儘管我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT),但我們的收入或財產可能需要繳納某些州和地方税。此外,我們的合併財務報表包括某些全資實體的運營,這些實體共同選擇被視為TRS,並按常規公司税率繳納美國聯邦、州和地方所得税。作為房地產投資信託基金,如果我們從事某些類型的交易,可能還需要繳納某些美國聯邦消費税。
只有當吾等僅基於税務狀況的技術優點及相關税務機關廣泛理解的行政慣例及先例的考慮,相信不確定的税務狀況會持續存在時,來自不確定税務狀況的所得税利益才會在綜合財務報表中確認。我們不認為我們在2020年12月31日和2019年12月31日有任何不確定的税收頭寸。
聯邦所得税申報單的訴訟時效在2017至2019年納税年度仍然有效。根據各州的法規,州所得税申報單的訴訟時效仍然是開放的。
我們的會計政策是將利息和罰金歸類為所得税費用的一個組成部分。截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們沒有應計利息或罰款。
遞延所得税資產和負債-遞延所得税按資產負債法核算。遞延税項資產及負債是根據現有資產及負債的賬面金額與其各自税基之間的差額而產生的估計未來税項後果確認。遞延税項資產和負債是使用這些暫時性差異預計將逆轉的年度的現行所得税税率來計量的。遞延税項資產只有在考慮現有證據(包括現有應税暫時性差異的未來逆轉、未來預計應税收入的大小和時間以及税務籌劃戰略)的基礎上更有可能變現的情況下才予以確認。我們認為,根據現有證據,我們的遞延税淨資產不太可能在未來一段時間內實現,因此,我們已經記錄了相當於遞延税淨資產餘額的估值額度。
245


以下是我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的遞延税項資產和負債摘要(單位:千):
  20202019
遞延税項資產:
應計補償$3,250 $3,912 
應計費用和準備金89 70 
淨營業虧損(“NOL”)結轉2,787 2,885 
其他306 362 
遞延税項總資產6,432 7,229 
減去:估值免税額(3,183)(3,661)
遞延税金資產總額3,249 3,568 
遞延税項負債:
房地產資產和其他資本化資產(3,236)(3,546)
其他(13)(22)
遞延税項負債總額(3,249)(3,568)
遞延税金淨資產$— $— 
我們的遞延税項資產和負債來自我們TRS實體的活動。TRS實體有一筆1220萬美元的聯邦NOL結轉。其中,130萬美元是在2017年產生的,如果北環線不被利用,這筆資金將於2037年到期。其餘的NOL結轉可以無限期結轉。截至2020年12月31日,TRS實體有500萬美元的州NOL結轉,根據各州的法規,這筆結轉將到期。
綜合經營報表所列淨收益或虧損與應課税收入之間的差異主要涉及確認出售投資物業的收益用於財務報告和税務報告的時間,確認不可在税務報告中扣除的財務報告的減值費用,以及確認財務報告和税務報告的租金收入和折舊及攤銷費用的差異。
分配-下表對截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的股東應納税所得額與REIT應税收入進行了核對(以千為單位):
  202020192018
股東應佔淨收益(虧損)$4,772 $(63,532)$39,138 
TRS淨(收益)損失(702)5,346 (1,171)
可歸因於房地產投資信託基金業務的淨收益(虧損)4,070 (58,186)37,967 
賬面/税額差異63,846 153,047 33,858 
REIT應納税所得額為90%股息要求$67,916 $94,861 $71,825 
出於税務目的,在截至2020年12月31日的一年中,我們向股東分配的總金額約為6470萬美元。在IRC允許的情況下,我們將利用2021年1月分配的約320萬美元來抵消我們2020年的REIT應税收入。截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度,我們向股東的分配分別超過了REIT應税收入的100%。
我們申報的截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度分配的税收特徵如下:
20202019
普通股:
普通股息100.0 %38.0 %
非股息分配— %53.4 %
資本利得分配— %8.6 %
每股分派總額100.0 %100.0 %
    

246


12.承擔及或有事項
訴訟-我們涉及日常業務過程中出現的各種索賠和訴訟事宜,其中一些涉及損害賠償索賠。其中許多事項都在保險範圍內,儘管它們可能會受到免賠額或扣押金的影響。雖然根據目前掌握的信息無法確定這些事項的最終責任,但我們相信此類索賠和訴訟的解決不會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
環境問題-關於房地產的所有權和經營權,我們可能需要承擔與環境問題相關的費用和損害賠償責任。此外,我們可能擁有或收購某些需要進行環境補救的物業。根據環境問題的性質,物業的賣方、物業的承租人和/或另一第三方可能負責與物業相關的環境補救費用。此外,在購買某些物業時,各自的賣家和/或租户可能同意賠償我們未來的補救費用。我們還為我們的物業投保環境責任保險,為我們可能負責的第三方人身傷害和/或財產損失索賠的任何補救責任和/或污染責任提供有限的保險。我們並不知悉任何我們認為合理地可能對我們的綜合財務報表產生重大影響的環境問題。
專屬自保保險-我們的專屬自保保險公司,Silver Rock Insurance,Inc.(“Silver Rock”)為我們和某些關聯方合資企業提供一般責任保險、風險、再保險和其他保險。我們根據適用的法規要求對Silver Rock進行資本化。
Silver Rock根據投保財產過去的損失經驗確定了年度保費。一家獨立的第三方受僱對未來預計索賠、相關免賠額和為相關風險管理計劃提供資金所需的預計未來費用進行精算估計。支付給銀石的保費可能會根據這一估計進行調整。根據特定租賃條款,支付給Silver Rock的保費可由租户退還。
截至2020年12月31日,我們有四份未償還信用證,總額約為800萬美元,為我們在保險和再保險合同下的義務提供擔保。
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度未償損失負債的活動摘要(單位:千),這些負債記錄在我們綜合資產負債表上的應付賬款和其他負債中:
20202019
期初餘額$6,021 $5,458 
招致的費用與以下事項有關:
當年1,943 1,792 
前幾年2,249 1,248 
已發生的總金額4,192 3,040 
付款對象:
當年36 78 
前幾年2,791 2,399 
已支付總額2,827 2,477 
截至12月31日的未償損失負債$7,386 $6,021 
新冠肺炎-截至2020年12月31日,我們不知道我們在租户租賃中因不可抗力或合租條款而產生的任何重大債務或免除租金的義務。
開發和重新開發-截至2020年12月31日,我們已同意執行的一個積極的錨重新開發項目中約有760萬美元,其中610萬美元預計將在2021年獲得資金。

13.公平
普通-普通股持有者有權對股東投票表決的所有事項每股一票,包括在董事會選舉中每名被提名人一票。我們的章程沒有規定在董事選舉中進行累積投票。
2020年5月6日,我們的董事會將我們普通股的EVP下調至26.25美元,這主要是基於我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務截至2020年3月31日的估計市值。減少的主要原因是新冠肺炎疫情對我們的非雜貨店租户造成的負面影響,原因是社會距離和“留在家裏”的指導方針,以及持續時間和全面影響的不確定性對整體經濟的影響。我們聘請了一家第三方估值公司提供截至2020年3月31日我們普通股的EVP範圍的計算,這反映了截至該日期的某些資產負債表資產和負債。此前,我們普通股的EVP被設定為33.30美元,這在很大程度上是基於我們的房地產投資組合和我們的第三方投資管理業務截至2019年3月31日的估計市值。
分配-由於圍繞新冠肺炎大流行的不確定性,我們的董事會於2020年3月27日暫停了股東分配,在2020年4月1日支付2020年3月分配後生效。在2020年11月4日,
247


我們的董事會授權在2020年12月28日收盤時向登記在冊的股東分配2020年12月份的普通股,相當於每月普通股0.08499999美元,或年化1.02美元。2020年12月14日,我們的董事會宣佈,12月份分配的記錄日期推遲到2020年12月31日。運營單位持有者獲得的分配率與普通股持有者相同。我們在2021年1月12日支付了此分配。
股息再投資計劃-DIP允許股東在一定的限制下,將分配投資於我們普通股的額外股份。選擇參與Drop的股東可以選擇將其全部或部分現金分配投資於我們普通股的股票,價格與我們最近的EVP相當。
選擇參與Drop並受美國聯邦所得税法律約束的股東將承擔相當於通過再投資分配購買的普通股股票在相關分配日的公允價值的税款,即使這些股東已選擇不接受現金分配。
2020年3月27日,停滴,2020年4月1日全現金支付2020年3月發放。2020年11月4日,我們的董事會恢復了水滴計劃,從2021年1月支付的2020年12月分配開始生效。
收購要約-2020年11月4日,我們的董事會批准了一項自願收購要約,該要約於2020年11月10日開始,以每股17.25美元的價格收購至多150萬股我們的已發行普通股,總價值約為2600萬美元。2020年12月14日,投標要約被修改,將到期日延長至2020年12月29日,購買股票的要約增加到約580萬股,總價值約為1億美元。投標要約的所有其他條款和條件保持不變。關於投標要約,我們回購了450萬股普通股,總價值為7760萬美元,其中包括髮行90萬股普通股,以贖回回購時轉換的90萬個OP單位。截至2020年12月31日,應支付給提交股票的股東的7760萬美元尚未支付,並在我們的合併資產負債表上記為應付賬款和其他負債。這筆款項隨後於2021年1月5日支付。
股票回購計劃-我們的SRP為股東提供了一個回購普通股的機會,但受到一定的限制和限制。董事會保留隨時及不時全權酌情拒絕任何回購要求的權利。
2019年8月7日,董事會暫停了關於標準回購的SRP。針對新冠肺炎的不確定性,自2020年3月27日起暫停了死亡、合格殘疾或無能認定的SRP。截至2020年12月31日,標準回購方面的SRP和DDI的SRP仍處於暫停狀態。
2021年1月8日,董事會通過了第四次修訂和重新啟動的股份回購計劃(“第四次修訂SRP”),自2021年1月14日起生效。根據第四次修訂的SRP,DDI的股票回購已恢復為每股17.25美元,截至2021年3月1日,我們已回購21,125股,總價值40萬美元。有關標準回購的SRP仍處於暫停狀態。
可轉換非控股權益-截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們分別擁有約1330萬個和1420萬個未償還運營單位。此外,我們的某些已發行的限制性股票和績效股票獎勵將導致在未來期間歸屬時發行OP單位。這些已計入附註14所披露的未歸屬獎勵總額。
根據第四次修訂和重新簽署的有限合夥協議的條款,OP單位持有人可以選擇更換OP單位。運營合夥企業控制贖回的形式,並可以選擇將OP單位交換為我們普通股的股票,前提是OP單位已發行至少一年,或者兑換現金。由於OP單位的贖回形式在我們的控制範圍內,截至2020年12月31日和2019年12月31日未償還的OP單位在我們的合併資產負債表上被歸類為永久股權中的非控股權益。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的一年中,分別有100萬個和60萬個OP單位按1:1的比例轉換為我們的普通股。在2020年轉換的OP單位中,有90萬個單位作為投標報價的一部分進行了轉換和回購。分別在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度就OP單位支付的830萬美元和3040萬美元的分配包括在綜合權益表上對非控股權益的分配中。
不可轉換的非控股權益-除了經營合夥企業的合夥單位外,非控股權益還包括由合併合夥企業中的第三方持有的25%的少數股權,這對我們2020或2019年的業績並不重要,並於2019年停止了大部分業務。

248


14.補償
員工長期激勵計劃-我們根據服務期限的完成發放股票獎勵(“基於服務的獎勵”),以及根據我們於2020年6月生效的2020年綜合激勵計劃(“2020激勵計劃”)下的某些績效指標的成就授予的獎勵(“基於績效的獎勵”)。2020年激勵計劃取代了修訂並重新修訂的2010年長期激勵計劃,該計劃於2020年8月到期。根據我們2020年的激勵計劃,對員工的獎勵通常在每年第一季度授予和授予。基於服務的獎勵通常遵循四年分級授予時間表,並將以普通股或運營單位的形式授予。對於基於業績的獎勵,授予的股票數量取決於是否符合某些財務指標,這是根據三年業績期間的計算得出的。對於每一項基於業績的年度獎勵,50%的股份在三年期末獲得歸屬,50%的股份在額外服務一年後獲得歸屬。因此,截至期末被歸類為非既有績效股票獎勵的某些單位可能已經符合基於績效的歸屬要求,現在只需額外接受一年的基於服務的歸屬。績效獎勵的授予形式為普通股,也可以根據獲獎者的選擇,以OP單位的形式授予某些獎勵。
我們在加速確認法下確認分級歸屬獎勵的費用,根據該方法,每個歸屬被視為單獨的獎勵,每個歸屬的費用在必要的服務期內按比例確認。費用金額記錄在綜合經營報表上的一般業務和行政業務或財產業務中。獎勵是根據授予之日我們普通股的EVP進行估值的。未授予的基於服務和基於業績的獎勵的持有者有權獲得股息和分配權,但沒有投票權。
2019年3月,公司董事會薪酬委員會(以下簡稱“委員會”)批准了公司修訂並重新修訂的2010年績效長期激勵單位長期激勵計劃(“績效長期激勵單位”)下的新形式獎勵協議,並向我們的部分高管一次性發放了績效長期激勵單位(“績效長期激勵單位”)。根據績效LTIP單位獎勵協議賺取的任何金額都將以LTIP單位的形式發放,LTIP單位代表運營單位,這些單位被構建為經營夥伴關係中的利潤權益。在計量日期之前,績效LTIP單位將應計股息,但須按定期季度分配的10%進行季度分配。
獨立董事股票計劃-董事會根據我們修訂和重新制定的2010年獨立董事股票計劃批准限制性股票獎勵。這些獎勵作為基於服務的獎勵授予我們的獨立董事。截至2020年12月31日和2019年12月31日,分別向獨立董事授予的未歸屬獎勵分別約為1.7萬和1.3萬份。
基於股票的薪酬獎勵活動-下表彙總了我們的基於股票的獎勵活動,無論歸屬時的支付形式如何,所有基於股票的薪酬獎勵都是基於股票的獎勵。對於以業績為基礎的獎勵,根據下表被視為已發行的股票數量反映了達到目標業績的單位數量。基於績效的獎勵包含的條款規定,與相應計劃的績效指標相比,要發放的獎勵單位數將根據實際績效而有所不同,某些獎勵有可能獲得超出目標績效的額外股份(單位數以千計):
限制性股票獎(1)
績效股票獎(1)
虛擬庫存單位
加權平均授予日期公允價值(2)
2018年1月1日未歸屬
— 815 $30.60 
授與270 66 — 33.00 
既得(2)— (465)30.60 
沒收(5)— (18)31.14 
截至2018年12月31日未歸屬
269 66 332 31.80 
授與157 764 — 33.15 
既得(65)— (256)31.08 
沒收(34)(3)(16)32.31 
2019年12月31日未歸屬
327 827 60 33.00 
授與146 86 — 32.82 
既得(101)— (58)32.13 
沒收(23)(8)(2)33.00 
2020年12月31日未歸屬
349 905 — $33.06 
(1)截至2020年12月31日,根據所有未償還贈款可以發放的最大獎勵單位數為150萬個。截至2020年12月31日,預計授予的獎勵單位數量為80萬個。
(2)我們每年聘請一家獨立的第三方估值諮詢公司來評估我們普通股的每股收益。本文計算的加權平均授予日公允價值反映了授予日的EVP。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內,所有基於股票的獎勵的費用分別為630萬美元、1010萬美元和1040萬美元。我們有1180萬美元的未確認補償成本與這些獎勵相關,我們預計將在大約三年的加權平均期間確認這些補償成本。在截至2020年12月31日的年度內,授予股票獎勵的公允價值為500萬美元。
249


401(K)計劃-我們發起了一項401(K)計劃,為符合條件的員工提供福利。我們對員工繳費的匹配是可自由支配的,並有一個五年的歸屬時間表。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度,該計劃的現金捐款分別約為90萬美元、90萬美元和100萬美元。所有年滿21歲的員工都有資格從受僱日期的次月第一天開始參加。關於員工繳費,員工會被立即授予。

15.每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”),這是一種收益分配公式,根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下,基本每股收益的計算方法是將股東應佔淨收益(虧損)除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
我們以外的有限合夥人持有的OP單位被認為是參與證券,因為它們包含不可沒收的股息或股息等價物權利,並有可能根據菲利普斯·愛迪生食品雜貨中心經營合夥企業第一期有限合夥企業第四次修訂和重新簽署的協議的條款,交換同等數量的普通股。
這些未償還運營單位對基本和攤薄每股收益的影響是使用兩級法計算的,即根據宣佈的股息和運營單位在未分配收益中的參與權將收益分配給運營單位。兩級法對基本和攤薄每股收益的影響對截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度合併財務報表並不重要。
下表提供了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度每股收益計算的分子和分母的對賬(單位為千,每股金額除外):
202020192018
分子:
股東應佔淨收益(虧損)-基本
$4,772 $(63,532)$39,138 
可轉換運營單位的淨收益(虧損)(1)
690 (9,583)8,136 
淨收益(虧損)-攤薄
$5,462 $(73,115)$47,274 
分母:
加權平均股價-基本股96,760 94,636 65,534 
運算單元(1)
14,255 14,403 14,818 
稀釋限制性股票獎勵141 — 104 
調整後的加權平均股份-稀釋111,156 109,039 80,456 
普通股每股收益:
每股基本收益(虧損)
$0.05 $(0.67)$0.60 
每股攤薄收益(虧損)
$0.05 $(0.67)$0.59 
(1)運營單位包括可由經營合夥企業選擇轉換為普通股或現金的單位。應佔該等營運單位的經營合夥收益或虧損,作為應佔綜合經營報表中非控制性權益的淨收益(虧損)的一部分,已重新加入分子,因為該等營運單位已計入所有呈列年度的分母內,故該等營運單位應佔該等營運單位的收入或虧損已計入綜合經營報表中的非控制性權益應佔淨收益(虧損)的一部分。
截至2019年12月31日,約有30萬個基於時間的未歸屬股票單位和80萬個基於業績的未歸屬股票單位未償還。這些證券在截至2019年12月31日的年度是反稀釋的,因此,它們的影響被排除在用於計算該時期稀釋每股收益的加權平均普通股之外。截至2020年12月31日和2018年12月31日的年度,未償還限制性股票獎勵具有攤薄性質,因此計入上述計算。

16.收入確認和關聯方交易
收入-我們與管理基金簽訂了協議,涉及我們為其房地產資產提供的某些諮詢、管理和行政服務,以換取費用和某些費用的報銷。以下彙總的金額包括在手續費和管理收入中。收入包括我們在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內從管理基金中賺取的費用和報銷,還包括不在ASC 606範圍內的其他收入,但為了披露所有關聯方收入(以千計),包括在此表中:
250


202020192018
經常性費用(1)
$4,801 $6,362 $21,036 
交易性收入和報銷(2)
2,633 3,329 9,817 
保險費(3)
2,386 1,989 2,073 
費用和管理收入合計$9,820 $11,680 $32,926 
(一)經常性費用包括資產管理費和物業管理費。
(二)交易收入包括租賃佣金、建設管理費、收購費等項目。
(3)保費收入包括與本公司無關的第三者的再保險金額。
在截至2019年12月31日的一年中,我們確認了190萬美元的淨其他收入(費用),這是我們綜合運營報表中的淨額。這筆費用與我們的關聯方應收賬款以及與REIT III公開發售相關的應付組織和發售成本減少有關。截至2019年9月30日,與REIT III相關的剩餘應收賬款以及組織和發售成本已在我們於2019年10月與REIT III合併時結清。
其他關聯方事項-我們是我們NRP合資企業債務的有限擔保人,最高可達1.9億美元,在大多數情況下上限為5000萬美元。截至2020年12月31日,我們也是GRP I一筆1.75億美元抵押貸款的有限擔保人,我們在這兩種情況下的擔保僅限於作為無追索權分割擔保人和環境賠償人。我們還與西北互惠銀行簽訂了一項單獨的協議,根據該協議,我們對GRP I的擔保項下的任何潛在負債將根據我們各自在GRP I中的所有權百分比在我們和西北互惠銀行之間分攤。截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們的合併資產負債表上沒有記錄任何一項擔保的負債。
PECO Air L.L.C.(以下簡稱“PECO Air”)是一家公司,我們的董事長兼首席執行官愛迪生先生擁有該公司50%的權益,該公司擁有一架我們在運營過程中用於商業目的的飛機。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的幾年裏,我們向PECO Air支付了大約100萬美元的飛機使用費,根據我們的合同協議條款,我們向PECO Air支付了大約80萬美元的費用,而在截至2018年12月31日的一年裏,我們向PECO Air支付了80萬美元。

17.公允價值計量
下面介紹我們用來估計金融和非金融資產和負債的公允價值的方法:
現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款及應付賬款-我們認為這些金融工具的賬面價值接近公允價值,因為該等工具的發起與預期實現之間的時間較短。
房地產投資-投資物業(包括相關租賃無形資產和負債)的收購價是根據第三級投入(例如折現率、資本化率、可比銷售額、重置成本、收入和支出增長率以及管理層確定的當前市場租金和津貼)按估計公允價值分配的。
債務義務-我們通過對每種工具的未來現金流進行貼現,以我們的貸款人使用3級投入為類似期限的類似債務工具目前提供的利率來估計債務的公允價值。*貼現率使用類似期限和信用質量的貸款或貸款組的近似當前貸款利率,假設債務在到期時未償還,並考慮債務的抵押品(如果適用)。我們已經利用現有的市場信息或現值技術來估計需要披露的金額。
以下為截至2020年12月31日和2019年12月31日的借款摘要(單位:千):
20202019
已記錄本金餘額(1)
公允價值
已記錄本金餘額(1)
公允價值
定期貸款1,610,204 1,621,902 1,636,470 1,656,765 
擔保組合貸款安排391,131 404,715 390,780 399,054 
抵押貸款(2)
291,270 303,647 326,849 337,614 
總計$2,292,605 $2,330,264 $2,354,099 $2,393,433 
(1)記錄的本金餘額包括截至2020年12月31日和2019年12月31日的遞延融資費用淨額分別為1,350萬美元和1,720萬美元。記錄的本金餘額還包括截至2020年12月31日和2019年12月31日分別假設的150萬美元和120萬美元的市場債務調整。我們已將與我們的循環信貸安排相關的遞延融資費用記錄在我們綜合資產負債表上的其他資產淨值中,這些費用不包括在這些餘額中。
(2)如所示,我們的融資租賃責任包括在抵押項目中。
251


經常性和非經常性公允價值計量-我們的收益負債和利率掉期在經常性基礎上按公允價值計量和確認,而某些房地產資產和負債則根據需要按公允價值計量和確認。截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度發生的公允價值計量如下(以千計):
20202019
1級2級3級1級2級3級
反覆出現
衍生資產(1)
$— $— $— $— $2,728 $— 
衍生負債(1)
— (54,759)— — (20,974)— 
獲利負債— — (22,000)— — (32,000)
非複發性
減值房地產資產淨額(2)
— 19,350 — — 280,593 — 
減值企業無形資產淨額(3)
— — — — — 4,401 
受損企業ROU資產,淨額— 537 — — — — 
(1)我們在綜合資產負債表上將衍生資產計入其他資產,將淨負債和衍生負債計入衍生負債。
(2)減值房地產資產的賬面價值在計量日後可能因資本改善、折舊或出售而增加或減少。
(3)由於定期攤銷以及作為與REIT III合併的一部分取消確認,我們的減值就地管理合同的賬面價值隨後在計量日期後下降。
衍生品工具-截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們擁有利率掉期,固定了部分無擔保定期貸款安排的LIBOR。
所有利率互換協議均按公允價值經常性計量。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術確定的,包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款,包括到期日,並使用了可觀察到的基於市場的投入,包括利率曲線和隱含波動率。利率掉期的公允價值採用市場標準方法確定,即淨額計入未來固定現金貼現收入(或支付)和預期可變現金支付折現(或收入)。可變現金支付(或收入)是基於對未來利率(遠期曲線)的預期,這些預期來自可觀察到的市場利率曲線。
為符合ASC主題820“公允價值計量”的規定,我們納入信用估值調整,以在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。在調整衍生品合約的公允價值以考慮非履行風險的影響時,我們已經考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響,如抵押品過帳、門檻、相互看跌和擔保。
儘管我們確定,用於評估我們衍生品價值的重要投入屬於公允價值等級的第二級,但與我們的交易對手和我們自己的信用風險相關的信用估值調整利用第三級投入,如對當前信用利差的估計,來評估我們和我們的交易對手違約的可能性。然而,截至2020年12月31日和2019年12月31日,我們評估了信用估值調整對我們衍生品頭寸整體估值的影響的重要性,並確定信用估值調整對我們衍生品的整體估值並不重要。因此,我們已確定我們的衍生品估值整體歸類於公允價值等級的第二級。
盈利-作為我們在2017年收購PELP的一部分,我們建立了盈利結構,使PELP有機會根據收購後某些業績目標的潛在實現情況賺取額外的運營單位。在2019年某些條款到期後,根據PECO流動性事件的時機和估值,PELP現在有資格獲得100萬至170萬個OP單位。對於要授予的最高股票,流動性事件可以不晚於2021年12月31日發生,但也可以晚至2023年12月31日發生。
我們使用蒙特卡羅方法每季度估計這一負債的公允價值。這種方法要求我們對未來的股息收益率、波動性以及流動性事件的時間和定價做出假設,這些都是不可觀察的,被認為是公允價值層次結構中的第三級投入。如果將這些投入更改為不同的金額,可能會導致報告日的公允價值計量大幅上升或大幅下降。在計算截至2020年12月31日的這一負債的公允價值時,我們已經確定,最有可能的潛在結果範圍包括不再發行額外的運營單位的可能性,以及最多發行170萬個單位的可能性。
我們確認了分別與截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的賺取負債公允價值變化相關的1000萬美元和750萬美元的收入。公允價值的這些變化已經並將繼續在合併經營報表中的其他收入(費用)淨額中確認。
房地產資產減值-我們的房地產資產在非經常性基礎上按公允價值計量和確認,這取決於我們確定減值發生的時間。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內,我們減值了合同資產或積極以低於賬面價值的處置價格出售的資產,或具有其他運營減值指標的資產。所有減值房地產資產的公允價值所使用的估值方法是預期銷售收益淨額,我們認為這是公允價值層次中的第二級投入。
252


在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度,我們記錄了以下房地產資產減值費用(以千計):
202020192018
房地產資產減值$2,423 $87,393 $40,782 
企業無形資產減值-在收購PELP的過程中,我們收購了一項由就地管理合同組成的企業無形資產。當觸發事件發生或環境變化表明賬面價值可能無法收回時,我們會評估公司無形資產的減值。
2019年6月,REIT III公開發行的暫停構成了進一步審查企業無形資產相對於賬面價值的公允價值的觸發事件。我們使用折現現金流模型估計了企業無形資產的公允價值,該模型利用了一定的3級投入。評估公司無形資產的潛在減值需要管理層作出重大判斷並做出某些假設。評估中使用的假設包括預計的未來現金流和19%的貼現率。基於這一分析,我們得出結論,賬面價值超過了公司無形資產的估計公允價值,減值費用780萬美元計入了2019年第二季度綜合營業報表中的其他收入(費用)。

18.季度財務數據(未經審計)
以下為截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度未經審計季度財務信息摘要。我們認為,所有必要的調整(僅包括正常的經常性調整)都已包括在以下所述的金額中,以便根據公認會計原則公平地呈現選定的季度信息(除每股金額外,以千計):
  2020
第一季度第二季度第三季度第四季度
總收入$131,523 $119,040 $126,695 $120,759 
股東應佔淨收益(虧損)9,769 (5,588)11,784 (11,193)
每股淨收益(虧損)-基本和攤薄$0.10 $(0.06)$0.12 $(0.12)
  2019
第一季度第二季度第三季度第四季度
總收入$132,769 $132,581 $136,009 $135,347 
股東應佔淨(虧損)收益(5,195)(36,570)(25,877)4,110 
每股淨(虧損)收益-基本和稀釋後收益$(0.06)$(0.39)$(0.27)$0.06 
我們從2020年第二季度開始的收入下降主要歸因於新冠肺炎疫情的影響。

19.隨後發生的事件
我們已經評估了截至2021年3月12日的所有後續事件的披露情況,這是財務報表最初發布並提交給證券交易委員會的日期。
分配-2020年12月31日之後支付給股東和運營單位持有人的分配如下(以千為單位):
月份記錄日期月度配送率支付日期分配已支付的分配總額分銷通過點滴進行再投資淨現金分配
十二月12/28/2020$0.084999991/12/2021$9,001 $2,461 $6,540 
一月1/15/2021$0.084999992/1/20219,042 2,455 6,587 
二月2/15/2021$0.084999993/1/20219,051 2,453 6,598 
2021年3月10日,我們的董事會授權在2021年3月19日交易結束時向登記在冊的股東分配2021年3月,相當於每月普通股每股0.08499999美元的金額。運營單位持有人將獲得與普通股股東相同的分配率。我們根據每月記錄日期向股東和運營單位股東支付分配,我們預計在2021年4月1日支付2021年3月的分配。

253


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
湖畔廣場弗吉尼亞州塞勒姆$—$3,344$5,247$732$3,491$5,832$9,323$2,754198811/23/2011
雪景廣場俄亥俄州帕爾馬4,1046,4321,1714,3267,38111,7073,767198111/23/2011
聖查爾斯廣場佛羅裏達州達文波特4,0904,3995714,2284,8329,0602,828200711/23/2011
伯伍德村中心格倫·伯尼,醫學博士5,44810,1675535,73710,43116,1694,956197111/23/2011
中心點南卡羅來納州伊斯利2,4044,3611,4262,9865,2058,1912,422200211/23/2011
南安普頓村佐治亞州泰龍2,6705,1769652,9015,9108,8112,669200311/23/2011
Cureton鎮中心北卡羅來納州瓦克肖6,5696,1972,6325,9269,47215,3984,188200612/29/2011
電車道口北卡羅來納州桑福德2,0163,0718862,4923,4815,9731,94419962/23/2012
威斯汀中心北卡羅來納州費耶特維爾2,1903,4997412,4493,9816,4302,0291996/19992/23/2012
格林廣場的村莊佐治亞州布倫瑞克5,2026,0956255,3096,61211,9223,80519924/27/2012
梅多索普莊園購物中心肯塔基州列剋星敦4,0934,1856134,5624,3308,8922,2521989/20085/9/2012
布倫特伍德公地伊利諾伊州本森維爾6,1058,0242,3666,30610,19016,4963,9911981/20017/5/2012
西德尼·湯恩中心(Sidney Towne Center)俄亥俄州西德尼1,4293,8021,3532,0164,5686,5842,5991981/20078/2/2012
百老匯廣場亞利桑那州圖森5,6144,9797,1691,9515,8088,29014,0993,7701982/19958/13/2012
貝克山伊利諾伊州格倫·埃林7,06813,73810,0137,66423,15430,8187,28719989/6/2012
新布拉格下議院明尼蘇達州新布拉格3,2486,6041,9083,3958,36611,7613,447200810/12/2012
布魯克公園廣場俄亥俄州布魯克公園2,5457,5947732,8138,09910,9123,377200110/23/2012
鷺溪鎮中心佛羅裏達州北港4,0624,0824474,1634,4298,5912,181200112/17/2012
石英山中心加利福尼亞州蘭開斯特11,7406,35213,5299296,66314,14720,8105,0911991/201212/27/2012
第一村廣場加利福尼亞州莫德斯托17,7005,16618,7526335,25519,29624,5516,308200712/28/2012
希爾菲克購物中心塞勒姆,或2,4554,750892,5234,7717,2941,7531984/201112/28/2012
巴特勒溪佐治亞州阿克沃斯3,9256,1292,9314,2878,69812,9852,92819891/15/2013
錦繡橡樹佐治亞州埃倫伍德6,4303,5635,2668573,9255,7619,6862,27719961/15/2013
草原道口佐治亞州阿爾法雷塔3,6805,7911,0333,9366,56810,5042,79019961/15/2013
漢密爾頓山脊佐治亞州布福德4,7727,1688235,0357,72812,7633,38420021/15/2013
Mableton Crossing佐治亞州梅布爾頓4,4266,4131,4584,9307,36712,2973,07619971/15/2013
韋斯特里奇的商店佐治亞州麥克多諾2,7883,9012,0382,8355,8928,7272,10420061/15/2013
費爾勞恩鎮中心俄亥俄州費爾勞恩20,00010,39829,0053,63811,61131,43043,04112,8191962/19961/30/2013
馬克蘭·波因特(Macland Pointe)佐治亞州瑪麗埃塔3,4935,3641,0973,8786,0759,9532,64919922/13/2013
克萊伍德中心德克薩斯州斯普林特11,47818,9541,26711,85019,84831,6997,80920033/21/2013
默裏·蘭丁(Murray Landing)南卡羅來納州哥倫比亞市6,7503,2216,8561,6403,5978,12011,7172,96820033/21/2013
葡萄園購物中心佛羅裏達州塔拉哈西2,7614,2215613,0284,5157,5431,88620023/21/2013
Lutz Lake Crossing佛羅裏達州盧茨2,6366,6008192,9147,14210,0552,40420024/4/2013
七山的Publix佛羅裏達州斯普林希爾2,1715,6421,0552,4936,3758,8682,1971991/20064/4/2013
哈特維爾中心俄亥俄州哈特維爾2,0693,6911,7852,3915,1557,5462,0481988/20084/23/2013
254


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
日落購物中心Corvallis,或15,4107,93314,9398398,01915,69223,7115,53919985/31/2013
野蠻小鎮廣場明尼蘇達州薩維奇9,0004,1069,4093004,3579,45813,8153,56220036/19/2013
格倫伍德口岸威斯康星州基諾沙1,8729,9141,0512,33610,50012,8373,29219926/27/2013
夏洛廣場購物中心佐治亞州肯納索4,6858,7291,9784,83410,55815,3923,4191996/20036/27/2013
聖馬特奧的展館新墨西哥州阿爾伯克基6,47018,7261,7016,74620,15226,8976,59719976/27/2013
波隆達廣場加利福尼亞州薩利納斯14,7509,02711,8706239,23112,29021,5214,1742003/20067/3/2013
韋斯特伍德購物中心科羅拉多州阿瓦達3,70611,1156944,18611,32815,5143,91420038/8/2013
天堂穿越佐治亞州利蒂亞斯普林斯2,2046,0648682,4906,6479,1362,25320008/13/2013
Contra Loma廣場加利福尼亞州安提奧赫3,2433,9261,7793,8455,1038,9481,63319898/19/2013
南橡樹廣場密蘇裏州聖路易斯1,9386,6344642,1126,9249,0362,2941969/19878/21/2013
約克鎮中心賓夕法尼亞州米爾克里克鎮3,73615,3962,1734,09817,20721,3056,6521989/20138/30/2013
戴爾鎮中心Dyer,In9,0236,01710,2145866,28310,53416,8173,7592004/20059/4/2013
東伯恩賽德廣場波特蘭,或2,4845,4221372,5605,4848,0441,4991955/19999/12/2013
紅楓村加利福尼亞州特雷西20,5849,25019,4664399,40819,74729,1555,54220099/18/2013
水晶海灘廣場佛羅裏達州棕櫚港6,3602,3347,9186612,4168,49810,9142,75120109/25/2013
花旗中心廣場路易斯安那州卡羅爾7702,5303641,0312,6333,6649541991/199510/2/2013
鴨溪廣場亞利桑那州貝登多夫4,61213,0071,6835,20814,09419,3024,4772005/200610/8/2013
卡希爾廣場明尼蘇達州逆弗格羅夫高地2,5875,1146832,9505,4338,3831,909199510/9/2013
大學廣場正常,IL4,46017,7723,3255,10720,45025,5574,8201983/199910/22/2013
法院市場弗吉尼亞海灘,弗吉尼亞州11,6506,1308,0611,1476,3868,95215,3382,983200510/25/2013
黑斯廷斯市場明尼蘇達州黑斯廷斯3,98010,0457774,39710,40414,8013,526200211/6/2013
考奎納廣場佛羅裏達州西南牧場6,1929,45811,7701,1179,68612,65822,3453,780199811/7/2013
天堂湖的購物中心佛羅裏達州邁阿密5,0575,8116,0209686,0726,72612,7992,283199911/7/2013
科林頓廣場鮑伊,馬裏蘭州12,20715,14290512,39415,86028,2544,876199611/21/2013
金城中心科羅拉多州戈爾德市14,7117,06510,1661,6747,46011,44618,9053,9141993/200311/22/2013
北極星市場(Northstar Marketplace)明尼蘇達州拉姆齊2,8109,2041,0902,92310,18213,1053,318200411/27/2013
熊溪廣場密西西比州佩託斯基5,67717,6111,6145,78219,12024,9026,2311998/200912/18/2013
東側廣場俄亥俄州斯普林菲爾德3949631204121,0651,477372200712/18/2013
旗城站俄亥俄州芬德利4,6859,6303,1244,85112,58817,4403,539199212/18/2013
Hoke Crossing俄亥俄州克萊頓4811,0603985091,4301,939$458200612/18/2013
南山交叉路口俄亥俄州凱特林7781,4811258071,5772,384623200212/18/2013
255


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
城鄉購物中心內華達州諾布爾斯維爾(Noblesville)13,4807,36116,2694587,45416,63424,0885,707199812/18/2013
硫磺樹林俄亥俄州胡伯高地5532,1424986112,5813,192682200412/18/2013
索斯蓋特購物中心亞利桑那州得梅因2,4348,3588922,8358,84911,6843,1071972/201312/20/2013
英鎊點心加利福尼亞州林肯市24,0737,03920,8221,5737,61721,81629,4336,056200412/20/2013
阿卡迪亞廣場菲尼克斯,AZ5,7746,9042,7845,9469,51615,4622,821198012/30/2013
Stop&Shop Plaza康涅狄格州恩菲爾德8,89215,0281,1579,27015,80725,0775,1191988/199812/30/2013
費爾阿克斯購物中心威斯康星州奧什科什3,5435,1897863,8755,6439,5182,1631992/20131/21/2014
薩沃伊廣場伊利諾伊州薩沃伊4,30410,8958574,77011,28516,0564,1231999/20071/31/2014
住宅區的商店伊利諾伊州帕克裏奇7,74416,8841,3497,93418,04325,9774,83020062/25/2014
教堂山北中心北卡羅來納州教堂山6,5384,77610,1891,3384,98811,31516,3033,82019982/28/2014
科佩爾市場中心德克薩斯州科佩爾11,5944,87012,2362465,02412,32817,3523,64720083/5/2014
温徹斯特網關弗吉尼亞州温徹斯特9,34223,4682,0889,58525,31334,8987,39920063/5/2014
石牆廣場弗吉尼亞州温徹斯特7,92916,6429627,99017,54425,5345,25020073/5/2014
集市中心肯塔基州路易斯維爾8,10814,4115,4358,73119,22327,9545,7911988/19943/12/2014
老鷹登陸的村莊佐治亞州斯托克布里奇1,1732,8245,5151,1143,3656,0899,4532,28619953/13/2014
冠軍門村佛羅裏達州達文波特1,8146,0602661,9166,2248,1402,14720013/14/2014
衞斯理禮拜堂的湯恩中心佛羅裏達州韋斯利·查佩爾2,4665,5535662,7035,8828,5851,87420003/14/2014
斯塔勒廣場弗吉尼亞州斯湯頓7,0964,1089,0729014,5559,52514,0813,29819893/21/2014
伯班克廣場伊利諾伊州伯班克2,9724,5463,9253,5807,86311,4432,3521972/19953/25/2014
漢密爾頓村田納西州查塔努加12,68219,1032,30512,63521,45534,0907,41719894/3/2014
韋恩斯伯勒廣場弗吉尼亞州韋恩斯伯勒5,5978,3341455,6708,40614,0762,90320054/30/2014
西南集市拉斯維加斯,NV16,01911,2702,92016,10214,10830,2094,60020085/5/2014
漢普頓村南卡羅來納州泰勒5,4567,2543,9265,94910,68816,6363,5391959/19985/21/2014
中央車站肯塔基州路易斯維爾12,0956,1436,9322,3946,4549,01415,4692,8812005/20075/23/2014
柯克伍德市場德克薩斯州休斯頓5,7869,6979975,95810,52216,4803,0701979/20085/23/2014
錦繡廣場賓夕法尼亞州新坎伯蘭2,7868,5003062,9558,63811,5932,3461992/19995/27/2014
百老匯海濱大道佛羅裏達州薩拉索塔3,8316,7953393,9117,05410,9651,97220075/28/2014
湯費爾中心賓夕法尼亞州印第安納州7,00713,2331,2467,20614,28121,4874,7771995/20105/29/2014
聖約翰斯下議院佛羅裏達州傑克遜維爾1,59910,3876431,77310,85612,6293,02620035/30/2014
希斯布魯克下議院佛羅裏達州奧卡拉6,9303,4708,3527723,6908,90512,5952,62520025/30/2014
公園景觀廣場佛羅裏達州米拉馬爾5,7009,3045505,8199,73515,5542,87620035/30/2014
果園華盛頓州亞基馬5,4258,7435115,7398,94014,6792,78820026/3/2014
256


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
邵氏漢諾威廣場馬薩諸塞州漢諾威2,8265,314102,8265,3248,1501,5881994/20006/23/2014
逸夫廣場伊斯頓馬薩諸塞州伊斯頓5,5207,1736215,8777,43813,3152,5111984/20046/23/2014
林伍德廣場田納西州傑克遜3,3414,8268153,6205,3628,9821,8811986/20137/28/2014
湯普森谷鎮中心科羅拉多州洛夫蘭5,75817,3871,4996,15318,49224,6455,24019998/1/2014
盧米納公地北卡羅來納州威爾明頓7,1652,00811,2491,1712,09312,33514,4283,0361974/20078/4/2014
浮木村加利福尼亞州安大略省6,81112,9931,5907,45113,94221,3943,85919858/7/2014
法國金門佛羅裏達州巴託2,59912,8771,8032,85614,42217,2793,7711960/20118/28/2014
果園廣場密西西比州華盛頓鎮5,9031,36111,5505491,60911,85113,4603,30619999/8/2014
交易員喬中心俄亥俄州都柏林6,7452,3387,9221,8062,7579,30912,0662,71319869/11/2014
棕櫚亭南卡羅來納州北查爾斯頓2,5098,5269503,2088,77711,9852,35320039/11/2014
五星城廣場馬薩諸塞州斯普林菲爾德8,91219,6356,34410,02924,86234,8918,4801970/20139/24/2014
費爾菲爾德十字路口俄亥俄州比弗克里克3,57210,0261133,61210,09913,7112,909199410/24/2014
比弗克里克鎮中心俄亥俄州比弗克里克14,05530,7992,93914,91132,88347,7949,886199410/24/2014
格雷森村佐治亞州洛根維爾3,9525,6202,0524,1147,51011,6242,725200210/24/2014
生鮮市場公地南卡羅來納州波利斯島2,4424,9411282,4575,0547,5111,518201110/28/2014
克萊蒙特村華盛頓州埃弗雷特5,63510,5441,0945,85411,42017,2733,1891994/201211/6/2014
櫻桃山市場密西西比州韋斯特蘭4,64110,1372,7405,14012,37817,5184,0351992/200012/17/2014
諾爾伍德購物中心(Nor‘Wood Shopping Center)科羅拉多州斯普林斯5,3586,6845565,4467,15212,5982,56120031/8/2015
日出廣場亞利桑那州格倫代爾3,4356,0411,1763,5837,06910,6522,53719702/11/2015
裏弗蒙特站佐治亞州約翰斯克裏克6,8768,9161,8887,16910,51117,6804,2251996/20032/27/2015
早餐點市場佛羅裏達州巴拿馬城海灘5,57812,0527916,01012,41118,4213,4972009/20103/13/2015
獵鷹谷肯塔基州勒內薩3,1316,8732783,3756,90810,2832,1502008/20093/13/2015
科爾(氏)奧納拉斯卡(氏)威斯康星州奧納拉斯卡2,6705,6482,6705,6488,3171,9311992/19933/13/2015
科羅納多中心新墨西哥州聖達菲11,5604,39616,4603,7654,68719,93424,6214,47119645/1/2015
西溪廣場佛羅裏達州椰子溪5,5293,4596,1312863,5136,3629,8761,6052006/20137/10/2015
諾斯伍茲十字路口馬薩諸塞州湯頓10,09214,43732510,27814,57624,8545,3062003/20105/24/2016
墨菲市場德克薩斯州墨菲28,65233,1221,45128,98834,23763,2257,2812008/20156/24/2016
海港村佛羅裏達州傑克遜維爾5,63016,7271,3196,03217,64423,6763,60220069/22/2016
橡樹磨坊廣場伊利諾伊州奈爾斯1,0596,84313,6921,1927,40314,32421,7264,227197710/3/2016
南棕櫚樹亞利桑那州坦佩23,20710,02524,3462,07810,49425,95636,4506,380198210/26/2016
金鷹村佛羅裏達州克萊蒙特7,0943,7467,7353293,8227,98811,8101,744201110/27/2016
阿特沃特市場加利福尼亞州阿特沃特6,1167,5975266,2997,94114,2401,93920082/10/2017
257


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
洛基裏奇鎮中心加利福尼亞州羅斯維爾20,6795,44929,2076775,61829,71435,3334,37319964/18/2017
格林豪泰中心威斯康星州拉辛2,9558,7181,0623,4449,29112,7351,6801989/19945/5/2017
西拉德爾奧羅鎮中心(Sierra Del Oro Towne Centre)加利福尼亞州科羅納6,8499,01117,9891,3829,25019,13228,3823,24119916/20/2017
阿什蘭路口弗吉尼亞州阿什蘭4,9876,050(2,982)3,7414,3138,0553198910/4/2017
巴克萊廣場購物中心佛羅裏達州萊克蘭1,9847,174(2,272)1,5225,3646,886416198910/4/2017
邦威爾廣場南卡羅來納州巴恩韋爾1,1901,883181,1981,8933,091862198510/4/2017
鳥頸購物中心弗吉尼亞海灘,弗吉尼亞州1,9003,2536022,0573,6985,755889198710/4/2017
十字路口廣場北卡羅來納州阿謝伯勒1,7222,7206582,1012,9995,100865198410/4/2017
鄧洛普村弗吉尼亞州殖民地高地2,4204,8928292,5935,5498,1411,089198710/4/2017
埃奇科姆廣場北卡羅來納州塔博羅1,4122,2584341,4852,6204,1041,122199010/4/2017
恩波里亞西廣場肯塔基州恩波里亞8723,409(415)7623,1043,8652941980/200010/4/2017
森林公園廣場俄亥俄州辛辛那提4,0075,8777364,2786,34310,6211,614198810/4/2017
歌神站俄亥俄州戈申3,6051,5554,6211301,6494,6576,3061,2801973/200310/4/2017
鄉村購物中心明尼蘇達州摩爾斯維爾2,3638,3251402,0988,73110,8291,2621965/199710/4/2017
文物橡樹加利福尼亞州格里德利4,8392,3907,4048372,4108,22110,6311,903197910/4/2017
山核桃廣場田納西州納什維爾4,7802,9275,0991,9402,9617,0059,9661,1101974/198610/4/2017
高地集市格雷沙姆,或6,8333,2637,9794663,3508,35811,7091,3341984/199910/4/2017
高峯村俄亥俄州貝爾方丹3,3867,485(2,392)2,5075,9728,479636198810/4/2017
梅菲爾村德克薩斯州赫斯特16,39815,34316,5221,86515,52718,20233,7293,3141981/200410/4/2017
拉普拉塔廣場馬裏蘭州拉普拉塔17,8608,43422,8551,9548,65724,58633,2433,494200310/4/2017
拉斐特廣場拉斐特(Lafayette),In7,1825,3875,636435,3735,69211,0653,0621963/200110/4/2017
蘭登廣場俄亥俄州美因維爾2,0813,4679842,3144,2186,5321,1841981/200310/4/2017
墨爾本鄉村廣場佛羅裏達州墨爾本5,4187,280(1,343)4,8656,49011,355824198710/4/2017
商業廣場德克薩斯州布朗伍德6,0278,3416226,2878,70314,9902,1411969/200710/4/2017
上迪爾菲爾德廣場新澤西州布里奇頓5,0735,882(1,965)3,9565,0348,9908341977/199410/4/2017
蒙福特高地俄亥俄州辛辛那提4,2162,3573,54592,3573,5545,911771198710/4/2017
山地公園廣場佐治亞州羅斯威爾6,3416,1186,6523396,1526,95713,1091,2271988/200310/4/2017
諾丹購物中心弗吉尼亞州丹維爾1,9116,7516552,0187,2999,3161,6001961/200210/4/2017
北區廣場北卡羅來納州克林頓1,4065,4712911,4165,7517,1681,218198210/4/2017
公園廣場廣場佛羅裏達州奧蘭治港2,3478,458(2,398)1,8386,5708,407465198410/4/2017
公園路站佐治亞州華納·羅賓斯3,4165,309(1,395)2,6084,7227,330596198210/4/2017
帕森斯村佛羅裏達州塞夫納4,7443,46510,864(4,186)2,4307,71310,1437161983/199410/4/2017
波特蘭村田納西州波特蘭1,4085,2351,1341,4746,3037,7771,150198410/4/2017
258


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
鵪鶉谷購物中心德克薩斯州密蘇裏市2,45211,501(4,209)1,5958,1489,743550198310/4/2017
山坡-西面UT,Hillside6911,7393,8704,5611,7396,300389200610/4/2017
滾山購物中心亞利桑那州圖森8,3365,39811,792(2,733)4,6009,85714,4586091980/199710/4/2017
南橡樹購物中心佛羅裏達州LIVE OAK3,2201,7425,1191041,7935,1726,9661,8171976/200010/4/2017
東角廣場南卡羅來納州哥倫比亞市7,49611,752(10,072)3,6815,4959,176734199010/4/2017
索斯蓋特中心俄亥俄州希斯4,24622,7524624,27223,18827,4604,0201960/199710/4/2017
薩默維爾廣場南卡羅來納州薩默維爾4,1048,6686184,4498,94113,3901,7231989/200310/4/2017
橡樹園佛羅裏達州哈德遜3,8766,668(1,192)3,4605,8929,3521,191198110/4/2017
RiverPlace中心內華達州諾布爾斯維爾(Noblesville)5,1753,8904,0447704,0014,7038,7041,341199210/4/2017
城鄉中心俄亥俄州漢密爾頓2,0652,2684,3723242,3454,6186,9631,051195010/4/2017
鮑威爾別墅波特蘭,或3,3647,3182,7683,39610,05413,4501,6891959/199110/4/2017
湯恩十字路口購物中心(Towne Crossing Shopping Center)德克薩斯州梅斯奎特5,35815,5841,2725,41016,80322,2132,966198410/4/2017
沃特福德的村莊弗吉尼亞州米德洛西亞4,1732,7025,1945412,8205,6178,4371,041199110/4/2017
白金漢廣場德克薩斯州理查森2,0876,392(551)1,9136,0157,928377197810/4/2017
西廣場購物中心南卡羅來納州勞倫斯1,0133,333(2,726)3081,3121,6201978/199110/4/2017
温莎中心北卡羅來納州達拉斯2,4885,1863592,4885,5458,0321,4011974/199610/4/2017
西市場12號明尼蘇達州利奇菲爾德8353,5381109453,5384,4831,235198910/4/2017
果園廣場賓夕法尼亞州阿爾圖納7882,5375,366(3,766)1,3212,8164,136248198710/4/2017
威洛布魯克公地田納西州納什維爾5,3846,0022935,4706,20911,6781,321200510/4/2017
埃奇伍德鎮中心賓夕法尼亞州埃奇伍德10,02922,5354,07110,37526,26136,6365,503199010/4/2017
埃弗森·波因特佐治亞州斯內爾維爾7,7344,2228,4214554,3608,73713,0981,727199910/4/2017
格倫伊格爾斯苑(4)
孟菲斯3,8928,157(11,951)9898198810/4/2017
德拉菲爾德村廣場威斯康星州德拉菲爾德8,2576,2066,8694436,5117,00813,5191,502200710/4/2017
湖村的購物中心佛羅裏達州利斯堡4,0653,7951,3754,1105,1259,2351,6811987/19982/26/2018
西拉維斯塔廣場加利福尼亞州穆列塔9,82411,6691,37010,32812,53522,8631,40419919/28/2018
麥嶺市場科羅拉多州麥嶺11,3997,9268,3937998,4428,67517,1171,213199610/3/2018
大西洋廣場馬薩諸塞州北雷丁12,34112,69940512,60712,83925,4461,8311959/197311/9/2018
史丹頓廣場弗吉尼亞州斯湯頓4,81814,380314,83214,39619,2291,340200611/16/2018
貝薩尼村佐治亞州阿爾法雷塔6,1388,3553216,1458,66814,813992200111/16/2018
諾斯帕克村德克薩斯州盧伯克3,0876,0471033,1026,1359,237683199011/16/2018
國王穿越佛羅裏達州太陽城中心10,4675,65411,2251525,74011,29217,0311,2002000/201811/16/2018
華盛頓湖渡口佛羅裏達州墨爾本4,22213,5537904,26414,30018,5641,8221987/201211/16/2018
259


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
吉卜林市場科羅拉多州利特爾頓4,02010,4052154,05610,58414,6401,2891983/200911/16/2018
大都會西村佛羅裏達州奧蘭多6,84115,3333216,93315,56122,4951,608199011/16/2018
春柏村德克薩斯州休斯頓9,57914,5674659,72414,88824,6121,5741982/200711/16/2018
英聯邦廣場加利福尼亞州福爾瑟姆5,9329,95512,5864239,97312,99122,9642,000198711/16/2018
Loomis點威斯康星州密爾沃基4,1714,9011064,1715,0079,1771,1831965/199111/16/2018
沙斯塔十字路口加利福尼亞州雷丁市9,59818,643(3,907)8,33016,00424,3341,2601989/201611/16/2018
米蘭廣場密西西比州米蘭9251,9741809302,1493,0797621960/197511/16/2018
希蘭德村伊利諾伊州羅斯科2,5717,4615372,6387,93110,5681,377199411/16/2018
麗港灣99廣場加利福尼亞州麋鹿林區5,42216,9521365,42917,08022,5091,640199211/16/2018
索斯菲爾德中心密蘇裏州聖路易斯5,61213,6438725,86614,26120,1271,614198711/16/2018
沃特福德公園廣場明尼蘇達州普利茅斯4,93519,5431504,97119,65724,6282,062198911/16/2018
殖民地海濱長廊佛羅裏達州温特黑文12,40322,09728612,43622,35034,7862,7731986/200811/16/2018
威利曼奇廣場威利曼奇,康涅狄格州3,5968,859533,6138,89512,5081,4261968/199011/16/2018
基維拉口岸肯塔基州奧蘭德公園7,51210,7297757,67911,33619,0161,514199611/16/2018
斯皮維結(Spivey Junction)佐治亞州斯托克布里奇4,08310,414644,09110,47014,5611,156199811/16/2018
法明頓廣場新墨西哥州法明頓6,3229,619596,3719,63016,0001,189200411/16/2018
豐收廣場俄亥俄州阿克倫2,6936,083582,7416,0938,8357371974/200011/16/2018
奧克赫斯特廣場佛羅裏達州塞米諾爾2,7824,5062682,8274,7297,5566541974/200111/16/2018
老阿拉巴馬廣場佐治亞州約翰斯克裏克10,78217,35996110,79018,31329,1031,809200011/16/2018
北角登岸加利福尼亞州莫德斯托20,0618,04028,4224268,15228,73536,8872,6161964/200811/16/2018
格倫伍德十字路口俄亥俄州辛辛那提4,5813,922694,5943,9788,571743199911/16/2018
羅斯威克十字路口馬裏蘭州拉普拉塔8,25223,5073928,28423,86632,1502,321200811/16/2018
葡萄園中心加利福尼亞州坦普爾頓5,2481,7536,406431,7676,4358,202608200711/16/2018
海風廣場佛羅裏達州海洋微風6,4169,9865326,45210,48216,9341,1771993/201011/16/2018
中央谷商場加利福尼亞州塞雷斯15,5266,16317,535416,18717,55223,7391,665200511/16/2018
51號&橄欖廣場亞利桑那州格倫代爾2,2369,038802,2489,10711,3549961975/200711/16/2018
西英畝購物中心加利福尼亞州弗雷斯諾4,8665,6273074,9805,82010,8001,022199011/16/2018
公園大道上的草地博爾德23,95432,74481324,07233,44057,5123,141198911/16/2018
懷安多特廣場(Wyandotte Plaza)堪薩斯城,肯塔基州5,20417,5661275,24017,65722,8961,7491961/201511/16/2018
布羅德蘭市場(Broadland Marketplace)科羅拉多州布魯姆菲爾德7,4349,4591837,5389,53817,0761,140200211/16/2018
鄉村中心威斯康星州拉辛6,05126,4734226,11426,83232,9462,9212002/200311/16/2018
肖雷蓋特鎮中心俄亥俄州威洛維克7,15216,2827627,17417,02224,1963,2781958/200511/16/2018
普萊諾市場街德克薩斯州普萊諾14,83733,17856615,09933,48248,5812,997200911/16/2018
260


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
海島步行街購物中心佛羅裏達州費爾南迪納海灘8,19019,9926878,26720,60228,8692,3581987/201211/16/2018
諾曼代爾村明尼蘇達州布魯明頓11,6388,39011,4078988,66812,02820,6951,947197311/16/2018
北角廣場南卡羅來納州北查爾斯頓10,23226,34840010,47426,50636,9803,377198911/16/2018
帕爾默鎮中心賓夕法尼亞州伊斯頓7,33123,5253757,32723,90431,2312,402200511/16/2018
Alico Commons佛羅裏達州邁爾斯堡4,67016,5574914,84316,87521,7181,608200911/16/2018
Windover廣場佛羅裏達州墨爾本11,0484,11513,3092644,19313,49517,6891,3121984/201011/16/2018
羅克利奇廣場佛羅裏達州羅克利奇3,4774,4694093,4964,8598,355918198511/16/2018
聖約翰港廣場佛羅裏達州聖約翰港3,3055,636(3,444)1,9623,5355,497289198611/16/2018
費爾菲爾德公地科羅拉多州萊克伍德8,80229,9461,0528,81030,99139,8002,734198511/16/2018
可可公地佛羅裏達州可可4,8388,2475834,8518,81713,6681,271198611/16/2018
漢密爾頓·米爾村佐治亞州達庫拉7,0599,7342927,0879,99817,0851,186199611/16/2018
謝菲爾德十字路口俄亥俄州謝菲爾德村8,84110,2321939,02610,24019,2661,411198911/16/2018
風車廣場的購物中心伊利諾伊州巴達維亞8,18616,0053528,19416,35024,5441,8711991/199711/16/2018
石門廣場德克薩斯州克勞利7,1855,2617,0072095,2697,20712,477825200311/16/2018
大家廣場康涅狄格州柴郡2,52010,0962682,53910,34512,8849781960/200511/16/2018
萊克伍德市中心俄亥俄州萊克伍德1,59310,308291,59910,33211,931923199111/16/2018
卡里亞格敦市場馬薩諸塞州阿默斯伯裏7,08415,4924887,09215,97123,0641,782200011/16/2018
沙科比的十字路口明尼蘇達州沙科比8,86920,3203278,93320,58229,5152,517199811/16/2018
百老匯展館加利福尼亞州聖瑪麗亞8,51220,4273608,53420,76529,3002,159198711/16/2018
薩尼貝爾海灘廣場佛羅裏達州邁爾斯堡3,9187,0436474,0147,59411,608995200311/16/2018
格倫湖(Glen Lake)的購物中心佛羅裏達州韋基·瓦奇(Weeki Wachee)3,1187,4734313,1567,86611,022892200811/16/2018
巴託市場(Bartow Marketplace)佐治亞州卡特斯維爾19,30511,94424,61028811,96824,87436,8413,706199511/16/2018
布魯明代爾山佛羅裏達州裏弗維尤4,3845,1792194,3895,3939,7838672002/201211/16/2018
大學廣場紐約州阿默斯特6,4029,8005146,41010,30616,7162,3361980/199911/16/2018
麥金尼市場街德克薩斯州麥金尼2,23610,94116,0611,46710,96917,50028,4692,034200311/16/2018
蒙維爾下議院康涅狄格州蒙維爾12,41711,09148912,44311,55423,9971,745200711/16/2018
邵氏廣場雷納姆馬薩諸塞州雷納姆7,76926,8299147,78927,72435,5123,0271965/199811/16/2018
太陽樹廣場德克薩斯州南湖8,9946,33515,6423616,35015,98822,3381,625200011/16/2018
綠谷廣場內華達州亨德森7,28416,8792217,32917,05624,3841,7891978/198211/16/2018
克羅斯克裏克村佛羅裏達州聖克勞德3,8219,6043883,8599,95313,8131,099200811/16/2018
市場漫步佐治亞州薩凡納20,67931,8361,62620,75033,39154,1413,4062014/201511/16/2018
利沃尼亞廣場密西西比州利沃尼亞4,11817,037554,15117,05921,2101,867198811/16/2018
富蘭克林中心威斯康星州富蘭克林7,2556,3535,4823706,3575,84912,2061,4911994/200911/16/2018
261


附表III-房地產資產和累計折舊
2020年12月31日
(單位:千)
    初始成本
收購後資本化的成本(2)
期末結轉總額(3)
      
財產名稱城市,州
累贅(1)
土地及改善工程建築物及改善工程土地及改善工程建築物及改善工程總計累計折舊建造/翻新日期獲取日期
廣場23號新澤西州龐普頓平原11,41240,14486811,66440,76052,4243,7211963/199711/16/2018
肖爾伍德十字路口伊利諾伊州肖爾伍德9,46820,9932,5199,56923,41132,9802,477200111/16/2018
赫恩登廣場加利福尼亞州弗雷斯諾7,14810,071(853)6,8089,55916,367668200511/16/2018
風車市場加利福尼亞州克洛維斯2,7757,299(485)2,6826,9069,588321200111/16/2018
河湖村加利福尼亞州貝克斯菲爾德13,2198,56715,2425238,60815,72524,3321,523199711/16/2018
鍾叉子北卡羅來納州格林維爾2,8466,455(875)2,6125,8158,427200611/16/2018
埃文斯·湯恩中心佐治亞州埃文斯4,0187,0131914,0587,16311,222923199511/16/2018
曼斯菲爾德市場中心德克薩斯州曼斯菲爾德4,67213,1541454,67813,29217,9711,241201511/16/2018
奧蒙德海灘購物中心佛羅裏達州奧蒙德海灘4,9547,0067505,0087,70212,7101,0041967/201011/16/2018
文化廣場伊利諾伊州卡羅爾·斯特萊姆9,1056,20516,5073096,24316,77823,0221,718198811/16/2018
穿越高山佐治亞州達庫拉3,7366,6026,8351476,6506,93413,585897199711/16/2018
塞維利亞下議院德克薩斯州阿靈頓4,68912,6028584,84513,30418,1491,344198711/16/2018
洛根維爾市中心佐治亞州洛根維爾4,9226,6252995,0276,81911,846939199711/16/2018
阿拉米達十字路口亞利桑那州埃文代爾12,8947,78519,8752,1487,83421,97429,8072,245200511/16/2018
市場中心的Cinco牧場德克薩斯州凱蒂5,55314,0635155,67914,45220,1311,3422007/200812/12/2018
內珀維爾過境點伊利諾伊州內珀維爾25,38015,24230,8812,30315,85232,57448,4262,8832007/20164/26/2019
奧蘭治格羅夫購物中心佛羅裏達州北邁爾斯堡2,6377,3402692,8737,37310,245489199910/31/2019
薩德伯裏十字路口馬薩諸塞州薩德伯裏6,48312,9331296,49013,05519,545716198410/31/2019
阿什本農場市場中心弗吉尼亞州阿什伯恩14,03516,6481914,02916,67330,702919200010/31/2019
德爾帕索市場加利福尼亞州薩克拉門託5,72212,2421415,74812,35718,105637200612/12/2019
山核桃平地公地佐治亞州坎頓市6,97611,7865867,17312,17619,34831420088/17/2020
羅克斯伯勒市場科羅拉多州利特爾頓4,10512,6681904,10512,85816,963155200510/5/2020
北湖車站有限責任公司(5)
俄亥俄州辛辛那提8,1082,32711,8065542,52612,16114,6871,760198510/6/2006
企業調整(6)
62,734(6,311)(1,570)(2,002)(3,572)(11)
總計$685,022$1,519,458$3,088,652$179,231$1,549,362$3,237,986$4,787,348$695,591
(1)產權負擔不包括我們的融資租賃。
(2)收購後資本化成本的減少通常歸因於出售的包裹/待售包裹、減值和持有待售資產。
(3)截至2020年12月31日,聯邦所得税財產的總基數約為48億美元。
(4)這個位置的主要購物中心已經售出,我們目前只擁有一個外包。
(五)金額包括公司建築和土地。
(六)扣除物業管理人向房地產資產收取的公司間建設管理費。
262


按成本計算的房地產資產對賬:
  20202019
1月1日的餘額$4,749,324 $4,848,483 
年內新增:
房地產收購39,879 126,378 
房地產淨增加/改善57,700 79,396 
採用ASC 842— 4,707 
本年度的扣除額:
房地產處置(54,188)(185,468)
房地產減值(5,367)(118,725)
持有待售房地產— (5,447)
12月31日的結餘$4,787,348 $4,749,324 
累計折舊對賬:
  20202019
1月1日的餘額$526,309 $393,970 
年內新增:
折舊費用177,860 183,535 
本年度的扣除額:
房地產處置累計折舊(5,568)(17,444)
房地產減值(3,010)(33,126)
持有待售房地產累計折舊— (626)
12月31日的結餘$695,591 $526,309 
* * * * *
263








17,000,000股


菲利普斯·愛迪生公司


普通股


招股説明書









聯合簿記管理經理
摩根士丹利美國銀行證券摩根大通
蒙特利爾銀行資本市場高盛有限責任公司KeyBanc資本市場
瑞穗證券(Mizuho Securities)富國銀行證券(Wells Fargo Securities)
聯席經理
BTIG第一資本證券五三證券
PNC資本市場有限責任公司地區證券有限責任公司


2021年7月14日
264