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美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格：10-Q

(標記一)

      根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節規定的季度報告

在截至本季度末的季度內2020年9月30日

或

         根據1934年《證券交易法》第13節或第15(D)節提交的過渡報告

在從日本到日本的過渡期內，日本將從日本過渡到日本，而日本將從日本過渡到日本，中國將從中國過渡到中國，從中國過渡到中國，中國將從中國過渡到中國。

委託文件編號：1-13274麥卡利房地產公司

委託文件編號：333-57103麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

(註冊人的確切姓名載於其章程)

 

馬裏蘭州(Mack-Cali Realty Corporation)

 

22-3305147(麥卡利房地產公司)

特拉華州(特拉華州)Mack-Cali Realty，L.P.

 

22-3315804(L.P.Mack-Cali Realty，L.P.)

(註冊成立或組織的州或其他司法管轄區)

 

(國際税務局僱主識別號碼)

 

哈德遜街210號港區3號。, 斯蒂。四百, 澤西城, 新澤西

 

07311

(主要行政辦公室地址)

 

(郵政編碼)

 

(732) 590-1010

(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：
‎麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty Corporation)：

每節課的標題

交易代碼

註冊的每個交易所的名稱

普通股，每股面值0.01美元

CLI

 紐約證券交易所 

 

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)：
‎無

不適用

(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去九十(90)天內是否符合此類提交要求。

麥卡利房地產公司

是 沒有。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

是沒有。

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。

麥卡利房地產公司

是 沒有。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

是沒有。

用複選標記標明註冊人是大型加速申報者、加速申報者、非加速申報者還是較小的申報公司。請參閲《交易法》規則第12b-2條中的“大型加速申報者”、“加速申報者”和“較小申報公司”的定義。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty Corporation)：

大型加速濾波器 

加速文件管理器

非加速文件管理器

規模較小的報告公司。

新興成長型公司：

*Mack-Cali Realty，L.P.：

大型加速文件管理器

加速文件管理器

非加速文件管理器

規模較小的報告公司。

新興成長型公司：

如果是新興成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty Corporation)宣佈。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)表示，該公司將繼續運營該公司。

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。

麥卡利房地產公司

是沒有。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

是沒有。

截至2020年11月2日，有90,712,389麥卡利房地產公司普通股，每股面值0.01美元，已發行。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)沒有任何類別的普通股，這些普通股是根據交易法第2912節登記的。

目錄

解釋性註釋

本報告綜合了Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.截至2020年9月30日的Form 10-Q季度報告。除非另有説明或上下文另有規定，否則所指的“運營合夥”是指特拉華州的有限合夥企業Mack-Cali Realty，L.P.，而“普通合夥人”指的是Mack-Cali Realty Corporation、馬裏蘭州的一家公司和房地產投資信託基金(“REIT”)及其子公司，包括運營合夥企業凡提及“公司”、“吾等”、“吾等”及“吾等”，統稱為普通合夥人、經營合夥企業及由普通合夥人合併的實體/附屬公司。

經營合夥企業為其普通合夥人提供租賃、管理、收購、開發、建設和與租户相關的服務。經營合夥公司通過其經營部門和子公司，包括Mack-Cali財產擁有合夥企業和有限責任公司，是普通合夥人開展所有業務的實體。普通合夥人是經營合夥企業的唯一普通合夥人，對經營合夥企業的日常管理擁有獨家控制權。

截至2020年9月30日，普通合夥人在運營合夥企業中擁有約90.4%的普通股權益。其餘約9.6%的普通股權益由有限合夥人擁有。營運合夥的有限責任合夥人為(1)將其物業權益貢獻予營運合夥以換取營運合夥的共同單位(各為“共同單位”)或擁有有限合夥權益的優先單位的人士，或(2)根據普通合夥人的高管薪酬計劃而領取營運合夥的長期激勵計劃單位的人士。

經營合夥企業的共同單位和普通合夥人的普通股(“普通股”)具有實質上相同的經濟特徵，因為它們在本公司的淨收益或虧損中實際平均分攤。普通合夥人擁有相當於普通合夥人普通股的已發行和流通股數量的若干經營合夥企業的普通股。普通單位持有人(普通合夥人除外)有權贖回其普通單位，但須遵守某些經修訂的第二次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議(“合夥協議”)下的限制以及在單位發行時約定的，可以在一段時間內限制這種權利的，一般是從發行之日起一年。贖回要求以普通合夥人普通股、現金或兩者的組合來滿足，計算如下：對於每個普通單位，支付一股普通合夥人普通股，或相當於普通合夥人普通股在贖回時的公平市值的現金。普通合夥人可自行決定普通單位的贖回形式(即，普通單位持有人是否獲得普通合夥人普通股、現金、如果普通合夥人選擇以普通合夥人的普通股而不是現金來滿足贖回，普通合夥人有義務向贖回單位持有人發行其普通股股票。(無論上述權利如何，普通單位持有人在任何情況下都不得將其單位以現金形式出售給本公司或普通合夥人。)如果普通合夥人選擇用普通合夥人的普通股而不是現金來滿足贖回，普通合夥人有義務向贖回單位持有人發行普通股股票。(無論上述權利如何，普通單位持有人在任何情況下都不得將其單位作為現金出售給本公司或普通合夥人。隨着每次贖回，普通合夥人在經營合夥企業中的所有權百分比將會增加。此外，每當普通合夥人發行普通股股票而不是收購普通股時，普通合夥人必須將其收到的任何淨收益貢獻給經營合夥企業，經營合夥企業必須向普通合夥人發行同等數量的普通股。這種結構通常被稱為傘式合夥房地產投資信託基金(UPREIT)。

該公司認為，將普通合夥人和經營合夥企業的Form 10-Q季度報告合併到這份單一報告中可提供以下好處：

加強投資者對普通合夥人和經營合夥企業的瞭解，使投資者能夠以與管理層觀點相同的方式看待整個業務，並運營本公司的業務；

消除重複披露，並提供更精簡和更具可讀性的演示文稿，因為很大一部分披露既適用於普通合夥人，也適用於經營合夥企業；以及

通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來提高時間和成本效益。

該公司認為，瞭解普通合夥人和經營合夥企業在如何作為一家合併公司運營的背景下的幾個不同之處是很重要的。經營合夥企業的財務業績合併到普通合夥人的財務報表中。普通合夥人除於經營合夥公司擁有權益外，並無任何其他重大資產、負債或業務，經營合夥公司本身亦無僱員。運營合夥，而不是普通合夥人，通常執行除涉及普通合夥人證券的交易以外的所有重要業務關係。經營合夥企業持有普通合夥人的幾乎所有資產，包括合資企業的所有權權益。運營合夥企業負責企業的運營，其結構為沒有公開交易股權的合夥企業。除普通合夥人的股權發行所得款項淨額作為經營合夥企業的普通股或優先股(視何者適用而定)入股經營合夥企業的資本外，

2

目錄

經營合夥企業產生公司業務所需的所有剩餘資本。這些來源包括營運資金、經營活動提供的現金淨額、公司無擔保循環信貸安排和無擔保定期貸款安排下的借款、有擔保和無擔保債務和股權證券的發行，以及從處置財產和合資企業獲得的收益。

股東權益、合夥人資本和非控股權益是普通合夥人和經營合夥企業合併財務報表的主要不同之處。經營合夥企業的有限合夥人在經營合夥企業的財務報表中作為合夥人資本入賬，普通合夥人在經營合夥企業中的權益也是如此。經營合夥企業財務報表中的非控股權益包括在各種合併合夥企業和發展合資夥伴中的非關聯合夥人的權益。普通合夥人的財務報表中的非控制性權益與經營合夥企業層面的非控制性權益相同，包括經營合夥企業的有限合夥人。股東權益和合夥人資本之間的差異是由於普通合夥人和經營合夥企業層面發行的權益不同造成的。

為了幫助投資者更好地瞭解普通合夥人和運營合夥之間的主要區別，本報告中有關普通合夥人和運營合夥的某些信息被分開，如下所述：

項目1.財務報表(未經審計)，其中包括對Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.的以下具體披露：

注2.在適用的情況下，制定重要的會計政策；

注15.購買可贖回的非控股權益；

注16.Mack-Cali Realty Corporation的股東權益和Mack-Cali Realty，L.P.的合夥人資本；

附註17.出售附屬公司的非控股權益；及

注18.在適用的情況下，會計分部報告。

項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析包括每個實體的具體信息(如適用)。

本報告還包括單獨的第一部分，第294項.控制和程序部分，以及普通合夥人和經營合夥企業每個人的31和32項認證的單獨證物，以確定普通合夥人和經營合夥企業已經獲得必要的認證，並且普通合夥人和經營合夥企業符合1934年和18年《美國法典》第1350條的規則第13a-15條或規則第15d-15條。

3

目錄

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

表格10-Q

索引

頁面

第I部分

財務信息

第一項。

財務報表((未經審計):

麥卡利房地產公司

截至2020年9月30日和2019年12月31日的合併資產負債表

6

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的綜合營業報表

7

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的綜合全面收益(虧損)表

8

截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的合併權益變動表

9

截至2020年和2019年9月30日的9個月合併現金流量表

10

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

截至2020年9月30日和2019年12月31日的合併資產負債表

10

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的綜合營業報表

10

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的綜合全面收益(虧損)表

10

截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的合併權益變動表

10

截至2020年和2019年9月30日的9個月合併現金流量表

10

Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.

合併財務報表附註

10

第二項。

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

10

第三項。

關於市場風險的定量和定性披露

10

第四項。

管制和程序

10

第II部  

其他信息

Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.

第一項。

法律程序

10

項目1A。  

風險因素

10

第二項。

未登記的股權證券銷售和收益的使用

10

第三項。

高級證券違約

10

第四項。

礦場安全資料披露

10

第五項。

其他資料

10

第6項。

陳列品

10

展品索引

10

簽名

10

4

目錄

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

 

第一部分-財務信息 

第一項。    財務報表 

 

隨附的未經審核綜合資產負債表、綜合經營表、全面收益表、權益變動表和現金流量及其相關附註，是根據中期財務信息的公認會計原則(“GAAP”)並結合美國證券交易委員會(“SEC”)的規則和規定編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有披露。財務報表反映了僅由正常的經常性調整組成的所有調整，管理層認為，這些調整對於中期的公允報表是必要的。

 

上述財務報表應與上述財務報表附註和管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析以及Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.截至2019年12月31日的財年Form 10-K年度報告中包含的財務報表及其附註一併閲讀。

 

截至2020年9月30日的三個月和九個月期間的運營結果不一定表明整個財年或任何其他時期的預期結果。

 


‎

5

目錄

麥卡利房地產公司及其子公司

綜合資產負債表 (千元，每股除外)(未經審計)

9月30日，

12月31日，

資產

2020

2019

租賃物業

土地和租賃權益

$

641,962

$

653,231

建築物及改善工程

3,669,960

3,361,435

租户改進

163,900

163,299

傢俱、固定裝置和設備

78,558

78,716

4,554,380

4,256,681

減去累計折舊和攤銷

(627,995)

(558,617)

3,926,385

3,698,064

持有待售房地產，淨值

714,404

966,497

租賃物業淨投資

4,640,789

4,664,561

現金和現金等價物

22,872

25,589

受限現金

14,507

15,577

對未合併的合資企業的投資

194,779

209,091

未開票應收租金，淨額

86,818

95,686

遞延費用、商譽和其他資產淨額

220,194

275,102

應收賬款

10,784

7,192

總資產

$

5,190,743

$

5,292,798

負債和權益

高級無擔保票據，淨額

$

572,360

$

571,484

無擔保循環信貸安排和定期貸款

156,000

329,000

抵押貸款、應付貸款和其他債務，淨額

2,167,522

1,908,034

應付股息和分派

1,537

22,265

應付帳款、應計費用和其他負債

205,637

209,510

預收租金和保證金

36,575

39,463

應計應付利息

15,642

10,185

總負債

3,155,273

3,089,941

承諾和或有事項

 

 

可贖回的非控股權益

511,352

503,382

股本：

Mack-Cali Realty Corporation股東權益：

普通股，$0.01面值，190,000,000授權股份，

90,712,055和90,595,176流通股

907

906

額外實收資本

2,531,122

2,535,440

超過淨收益的股息

(1,195,909)

(1,042,629)

累計其他綜合收益(虧損)

-

(18)

麥卡利房地產公司股東權益總額

1,336,120

1,493,699

子公司的非控股權益：

運營夥伴關係

142,469

158,480

合併後的合資企業

45,529

47,296

子公司非控股權益合計

187,998

205,776

總股本

1,524,118

1,699,475

負債和權益總額

$

5,190,743

$

5,292,798

附註是這些合併財務報表的組成部分。
‎

6

目錄

Mack-Cali房地產公司及其附屬公司

合併業務報表 (千元，每股除外)(未經審計)

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

收入

2020

2019

2020

2019

租賃收入

$

65,849 

$

72,538 

$

201,091 

$

224,947 

房地產服務

2,876 

3,411 

8,624 

10,783 

停車收入

4,033 

5,716 

12,332 

16,097 

酒店收入

893 

3,325 

3,290 

5,702 

其他收入

3,999 

2,400 

7,020 

6,732 

總收入

77,650 

87,390 

232,357 

264,261 

費用

房地產税

10,816 

11,151 

32,326 

33,813 

公用事業

3,598 

4,402 

10,564 

14,605 

運營服務

18,942 

18,109 

50,639 

52,821 

房地產服務費

3,300 

3,905 

10,106 

12,150 

一般和行政

28,945 

12,571 

62,005 

42,836 

折舊及攤銷

31,670 

32,605 

92,807 

96,110 

財產減值

36,582 

-

36,582 

-

土地和其他減損

1,292 

2,589 

23,401 

5,088 

總費用

135,145 

85,332 

318,430 

257,423 

其他(費用)收入

利息支出

(20,265)

(22,129)

(61,795)

(67,817)

利息和其他投資收益(虧損)

3 

188 

42 

1,526 

未合併合營企業收益(虧損)中的權益

1,373 

(113)

(281)

(882)

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

13,790 

資產處置的已實現損益和未實現虧損

租賃物業，淨值

-

(34,666)

(7,915)

233,698 

處置可開發土地的收益

-

296 

4,813 

566 

出售未合併合營企業的投資所得

-

-

-

903 

清償債務收益，淨額

-

(98)

-

1,801 

其他收入(費用)合計

(18,889)

(56,522)

(65,136)

183,585 

持續經營的收入(虧損)

(76,384)

(54,464)

(151,209)

190,423 

停止運營：

非持續經營的收入

19,491

8,506 

63,213

24,686 

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775

(10,063)

(23,900)

(15,865)

停產業務合計(淨額)

35,266 

(1,557)

39,313

8,821 

淨收益(虧損)

(41,118)

(56,021)

(111,896)

199,244 

合併後合資企業中的非控股權益

895 

405 

1,900 

2,500 

合夥經營中的非控制性權益

持續運營

7,874 

6,005 

16,166 

(18,191)

終止經營中的合夥經營中的非控制性利益

(3,388)

154 

(3,776)

(896)

可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(42,208)

$

(55,928)

$

(117,019)

$

166,513 

普通股基本每股收益：

持續經營的收入(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50 

停產經營

0.35 

(0.02)

0.39 

0.09 

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59 

稀釋後每股普通股收益：

持續經營的收入(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50 

停產經營

0.35 

(0.02)

0.39 

0.09 

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59 

基本加權平均流通股

90,671 

90,584 

90,639 

90,539 

稀釋加權平均流通股

100,307 

100,560 

100,235 

100,802 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

7

目錄

Mack-Cali房地產公司及其附屬公司

綜合全面收益表(損益表)(千)(未經審計)

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

淨收益(虧損)

$

(41,118)

$

(56,021)

$

(111,896)

$

199,244

其他全面收益(虧損)：

衍生工具未實現淨收益(虧損)

對於利率掉期

-

(878)

(16)

(9,953)

綜合收益(虧損)

$

(41,118)

$

(56,899)

$

(111,912)

$

189,291

可歸因於非控制性的綜合(收益)損失

合併合資企業的權益

895

405

1,900

2,500

可歸因於可贖回的綜合(收益)損失

非控制性權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

可歸因於非控制性的綜合(收益)損失

經營合夥企業的利益

4,486

6,246

12,424

(18,127)

普通股股東應佔綜合收益(虧損)

$

(42,208)

$

(56,719)

$

(117,001)

$

157,520

附註是這些合併財務報表的組成部分。


‎

8

目錄

麥卡利房地產公司及其子公司

合併權益變動表(千)(未經審計)

累計

其他內容

股息來自

其他

非控制性

普通股

實繳

超過

全面

利益

截至2020年9月30日的三個月

股票

面值

資本

淨收益

收益(虧損)

在子公司中

總股本

2020年7月1日餘額

90,597

$

906

$

2,533,686

$

(1,135,559)

$

-

$

194,463

$

1,593,496

淨收益(虧損)

-

-

-

(42,208)

-

1,090

(41,118)

普通股分紅

-

-

-

(18,142)

-

-

(18,142)

公共單位分佈

-

-

-

-

-

(2,029)

(2,029)

可贖回的非控股權益

-

-

(2,167)

-

-

(6,701)

(8,868)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

-

-

普通股贖回普通股單位

-

-

-

-

-

-

-

共同單位的贖回

-

-

-

-

-

(29)

(29)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

1

-

9

-

-

-

9

董事遞延薪酬計劃

61

1

75

-

-

-

76

股票薪酬

53

-

394

-

-

329

723

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

-

-

-

-

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

-

-

-

-

重新平衡所有權比例

母子公司之間

-

-

(875)

-

-

875

-

2020年9月30日的餘額

90,712

$

907

$

2,531,122

$

(1,195,909)

$

-

$

187,998

$

1,524,118

累計

其他內容

股息來自

其他

非控制性

普通股

實繳

超過

全面

利益

截至2019年9月30日的三個月

股票

面值

資本

淨收益

收益(虧損)

在子公司中

總股本

2019年7月1日的餘額

90,553

$

906

$

2,539,547

$

(895,824)

$

958

$

230,461

$

1,876,048

淨收益(虧損)

-

-

-

(55,928)

-

(93)

(56,021)

普通股分紅

-

-

-

(18,106)

-

-

(18,106)

公共單位分佈

-

-

-

-

-

(2,360)

(2,360)

可贖回的非控股權益

-

-

(3,025)

-

-

(6,805)

(9,830)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

-

-

普通股贖回普通股單位

-

-

-

-

-

-

-

共同單位的贖回

-

-

(65)

(65)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

1

-

10

-

-

-

10

董事遞延薪酬計劃

-

-

81

-

-

-

81

股票薪酬

(2)

-

7

-

-

1,973

1,980

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

-

-

-

-

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

-

(791)

(87)

(878)

重新平衡所有權比例

母子公司之間

-

-

1,426

-

-

(1,426)

-

2019年9月30日的餘額

90,552

$

906

$

2,538,046

$

(969,858)

$

167

$

221,598

$

1,790,859

附註是這些合併財務報表的組成部分。


‎

9

目錄

麥卡利房地產公司及其子公司

合併權益變動表(千)(未經審計)

累計

其他內容

股息來自

其他

非控制性

普通股

實繳

超過

全面

利益

截至2020年9月30日的9個月

股票

面值

資本

淨收益

收益(虧損)

在子公司中

總股本

2020年1月1日的餘額

90,595

$

906

$

2,535,440

$

(1,042,629)

$

(18)

$

205,776

$

1,699,475

淨收益(虧損)

-

-

-

(117,019)

-

5,123

(111,896)

普通股分紅

-

-

-

(36,261)

-

-

(36,261)

公共單位分佈

-

-

-

-

-

(3,509)

(3,509)

可贖回的非控股權益

-

-

(7,207)

-

-

(20,176)

(27,383)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

133

133

普通股單位的贖回

-

-

-

-

-

-

-

共同單位的贖回

-

-

-

-

-

(2,170)

(2,170)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

3

-

39

-

-

-

39

董事遞延薪酬計劃

61

1

214

-

-

-

215

股票薪酬

53

-

1,158

-

-

4,534

5,692

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

-

-

(201)

(201)

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

-

18

(34)

(16)

重新平衡所有權比例

母子公司之間

-

-

1,478

-

-

(1,478)

-

2020年9月30日的餘額

90,712

$

907

$

2,531,122

$

(1,195,909)

$

-

$

187,998

$

1,524,118

累計

其他內容

股息來自

其他

非控制性

普通股

實繳

超過

全面

利益

截至2019年9月30日的9個月

股票

面值

資本

淨收益

收益(虧損)

在子公司中

總股本

2019年1月1日的餘額

90,320

$

903

$

2,561,503

$

(1,084,518)

$

8,770

$

210,523

$

1,697,181

淨收益(虧損)

-

-

-

166,513

-

32,731

199,244

普通股分紅

-

-

-

(54,282)

-

-

(54,282)

公共單位分佈

-

-

-

-

-

(6,417)

(6,417)

可贖回的非控股權益

-

-

(22,936)

-

-

(18,685)

(41,621)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

(1,958)

-

-

9,110

7,152

普通股贖回普通股單位

38

1

704

-

-

(705)

-

共同單位的贖回

-

-

(1,665)

-

-

(5,030)

(6,695)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

2

-

31

-

-

-

31

董事遞延薪酬計劃

194

2

236

-

-

-

238

股票薪酬

-

-

490

-

-

5,561

6,051

取消未歸屬的LTIP單位

(2)

-

-

2,819

-

(2,889)

(70)

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

(390)

(8,603)

(960)

(9,953)

重新平衡所有權比例

母子公司之間

-

-

1,641

-

-

(1,641)

-

2019年9月30日的餘額

90,552

$

906

$

2,538,046

$

(969,858)

$

167

$

221,598

$

1,790,859

附註是這些合併財務報表的組成部分。

 

10

目錄

麥卡利房地產公司及其子公司

合併現金流量表 (千)(未經審計)

截至9個月

9月30日，

經營活動的現金流

2020

2019

淨收益(虧損)

$

(111,896)

$

199,244

非持續經營的淨(收益)損失

(39,313)

(8,821)

持續經營的淨收益(虧損)

(151,209)

190,423

對淨收益(虧損)與由以下公司提供的現金淨額進行調整

經營活動：

折舊和攤銷，包括相關的無形資產

90,198

93,385

停產業務的折舊和攤銷

4,223

50,775

攤銷董事遞延薪酬股票單位

215

238

股票補償攤銷

5,692

6,051

遞延融資成本攤銷

3,158

3,478

債務折價攤銷和按市值計價

(711)

(711)

未合併合資企業的權益(收益)虧損

281

882

未合併合資企業累計收益的分配

4,734

5,520

利益控制權變更帶來的收益

-

(13,790)

出租財產處置的已實現(收益)損失和未實現損失(淨額)

7,915

(233,698)

停產業務處置已實現(收益)虧損和未實現虧損(淨額)

23,900

413

處置可開發土地的收益

(4,813)

(566)

持續經營的財產減值

36,582

-

停產業務的財產減值

-

11,696

土地和其他減損

23,401

8,844

出售未合併合資企業的投資所得

-

(903)

債務清償損失(收益)

-

(1,801)

營業資產和負債變動情況：

未開票應收租金淨額減少(增加)

750

(5,597)

遞延費用、商譽和其他資產增加

(4,309)

(13,469)

應收賬款淨額增加

(5,732)

(567)

增加(減少)應付帳款、應計費用和其他負債

(2,784)

20,165

預收租金和保證金減少

(1,441)

(23)

應計應付利息增加

5,471

6,445

經營活動提供的淨現金流量--持續經營

7,398

60,550

經營活動提供的淨現金流量--非持續經營

69,190

60,357

經營活動提供的淨現金

$

76,588

$

120,907

投資活動的現金流

租賃物業購置及相關無形資產

$

(16,214)

$

(901,108)

出租物業的增建和改善

(123,785)

(79,842)

租賃物業開發及其他相關費用

(227,509)

(155,251)

出售出租物業所得收益

16,455

637,982

出售未合併合營企業的投資所得款項

-

4,039

應收票據的償還

333

46,430

對未合併的合資企業的投資

(1,664)

(8,859)

超出未合併合資企業累計收益的分配

11,960

4,977

用於投資活動的現金淨額--持續經營

(340,424)

(451,632)

投資活動提供(用於)的現金淨額--非持續經營

257,462

(84,449)

用於投資活動的淨現金

$

(82,962)

$

(536,081)

融資活動的現金流

從循環信貸安排借款

$

191,000

$

489,000

償還循環信貸安排

(364,000)

(398,000)

優先無抵押票據的償還

-

(395,000)

按揭及應付貸款收益

258,483

764,583

償還按揭、應付貸款和其他債務

(298)

(97,215)

收購非控制性權益

-

(5,017)

發行可贖回的非控制性權益，淨額

-

145,000

普通單位贖回

(2,170)

-

融資成本的支付

(668)

(7,003)

(出資)對非控股權益的分配

133

(407)

股息和分派的支付

(79,895)

(75,918)

融資活動提供的現金淨額

$

2,585

$

420,023

現金及現金等價物淨(減)增

$

(3,789)

$

4,849

期初現金、現金等價物和限制性現金(1)

41,168

49,554

現金、現金等價物和限制性現金，期末(2)

$

37,379

$

54,403

(1)包括$的受限現金15,577及$19,921分別截至2019年12月31日和2018年12月31日。

(2)包括$的受限現金14,507及$19,635分別截至2020年和2019年9月30日。

附註是這些合併財務報表不可分割的一部分。

11

目錄

Mack-Cali Realty，L.P.及其子公司

綜合資產負債表 (單位為千，單位金額除外)(未經審計)

9月30日，

12月31日，

資產

2020

2019

租賃物業

土地和租賃權益

$

641,962

$

653,231

建築物及改善工程

3,669,960

3,361,435

租户改進

163,900

163,299

傢俱、固定裝置和設備

78,558

78,716

4,554,380

4,256,681

減去累計折舊和攤銷

(627,995)

(558,617)

3,926,385

3,698,064

持有待售房地產，淨值

714,404

966,497

租賃物業淨投資

4,640,789

4,664,561

現金和現金等價物

22,872

25,589

受限現金

14,507

15,577

對未合併的合資企業的投資

194,779

209,091

未開票應收租金，淨額

86,818

95,686

遞延費用、商譽和其他資產淨額

220,194

275,102

應收賬款

10,784

7,192

總資產

$

5,190,743

$

5,292,798

負債和權益

高級無擔保票據，淨額

$

572,360

$

571,484

無擔保循環信貸安排和定期貸款

156,000

329,000

抵押貸款、應付貸款和其他債務，淨額

2,167,522

1,908,034

應付分配

1,537

22,265

應付帳款、應計費用和其他負債

205,637

209,510

預收租金和保證金

36,575

39,463

應計應付利息

15,642

10,185

總負債

3,155,273

3,089,941

承諾和或有事項

 

 

可贖回的非控股權益

511,352

503,382

合夥人資本：

普通合夥人，90,712,055和90,595,176公用事業單位未完成

1,268,493

1,427,568

有限合夥人，9,672,558和9,612,064共用單元/LTIP未完成

210,096

224,629

累計其他綜合收益(虧損)

-

(18)

Total Mack-Cali Realty，L.P.合夥人資本

1,478,589

1,652,179

合併後合資企業中的非控股權益

45,529

47,296

總股本

1,524,118

1,699,475

負債和權益總額

$

5,190,743

$

5,292,798

附註是這些合併財務報表的組成部分。


‎

12

目錄

Mack-Cali房地產，L.P.及其子公司

合併業務報表 (單位為千，單位金額除外)(未經審計)

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

收入

2020

2019

2020

2019

租賃收入

$

65,849 

$

72,538 

$

201,091 

$

224,947 

房地產服務

2,876 

3,411 

8,624 

10,783 

停車收入

4,033 

5,716 

12,332 

16,097 

酒店收入

893 

3,325 

3,290 

5,702 

其他收入

3,999 

2,400 

7,020 

6,732 

總收入

77,650 

87,390 

232,357 

264,261 

費用

房地產税

10,816 

11,151 

32,326 

33,813 

公用事業

3,598 

4,402 

10,564 

14,605 

運營服務

18,942 

18,109 

50,639 

52,821 

房地產服務費

3,300 

3,905 

10,106 

12,150 

一般和行政

28,945 

12,571 

62,005 

42,836 

折舊及攤銷

31,670 

32,605 

92,807 

96,110 

財產減值

36,582 

-

36,582 

-

土地和其他減損

1,292 

2,589 

23,401 

5,088 

總費用

135,145 

85,332 

318,430 

257,423 

其他(費用)收入

利息支出

(20,265)

(22,129)

(61,795)

(67,817)

利息和其他投資收益(虧損)

3 

188 

42 

1,526 

未合併合營企業收益(虧損)中的權益

1,373 

(113)

(281)

(882)

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

13,790 

資產處置的已實現損益和未實現虧損

租賃物業，淨值

-

(34,666)

(7,915)

233,698 

處置可開發土地的收益

-

296 

4,813 

566 

出售未合併合營企業的投資所得

-

-

-

903 

清償債務收益，淨額

-

(98)

-

1,801 

其他收入(費用)合計

(18,889)

(56,522)

(65,136)

183,585 

持續經營的收入(虧損)

(76,384)

(54,464)

(151,209)

190,423 

停止運營：

非持續經營的收入

19,491

8,506 

63,213

24,686 

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775

(10,063)

(23,900)

(15,865)

停產業務合計(淨額)

35,266 

(1,557)

39,313

8,821 

淨收益(虧損)

(41,118)

(56,021)

(111,896)

199,244 

合併後合資企業中的非控股權益

895 

405 

1,900 

2,500 

可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)

$

(46,694)

$

(62,087)

$

(129,409)

$

185,600 

普通單位基本收入：

持續經營的收入(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50 

停產經營

0.35 

(0.02)

0.39 

0.09 

普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59 

普通股攤薄收益：

持續經營的收入(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50 

停產經營

0.35 

(0.02)

0.39 

0.09 

普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59 

基本加權平均未償還單位

100,307 

100,560 

100,235 

100,607 

未償還攤薄加權平均單位

100,307

100,560 

100,235 

100,802 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

13

目錄

Mack-Cali房地產，L.P.及其子公司

綜合全面收益表(損益表)(千)(未經審計)

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

淨收益(虧損)

$

(41,118)

$

(56,021)

$

(111,896)

$

199,244

其他全面收益(虧損)：

衍生工具未實現淨收益(虧損)

對於利率掉期

-

(878)

(16)

(9,953)

綜合收益(虧損)

$

(41,118)

$

(56,899)

$

(111,912)

$

189,291

可歸因於非控制性的綜合(收益)損失

合併合資企業的權益

895

405

1,900

2,500

可歸因於可贖回的綜合(收益)損失

非控制性權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

普通股持有人的綜合收益(虧損)

$

(46,694)

$

(62,965)

$

(129,425)

$

175,647

附註是這些合併財務報表的組成部分。


‎

14

目錄

Mack-Cali Realty，L.P.及其子公司

合併權益變動表(千)(未經審計)

累計

非控制性

有限合夥人

普通合夥人

有限合夥人

其他

利息

普通合夥人

公共單位/

普普通通

普普通通

全面

在整合中

截至2020年9月30日的三個月

公共單位

歸屬LTIP單元

單位持有人

單位持有人

收益(虧損)

合資企業

總股本

2020年7月1日餘額

90,597

9,586

$

1,330,531

$

216,541

$

-

$

46,424

$

1,593,496

淨收益(虧損)

-

-

(42,208)

(4,486)

-

5,576

(41,118)

分配

-

-

(18,142)

(2,029)

-

-

(20,171)

可贖回的非控股權益

-

-

(2,167)

(230)

-

(6,471)

(8,868)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

普通合夥人共同單位股份

-

-

-

-

-

-

-

歸屬LTIP單位

-

88

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

-

(2)

-

(29)

-

-

(29)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

1

-

9

-

-

-

9

董事遞延薪酬計劃

61

-

76

-

-

-

76

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

-

-

-

-

股票薪酬

53

-

394

329

-

-

723

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

-

-

-

-

2020年9月30日的餘額

90,712

9,672

$

1,268,493

$

210,096

$

-

$

45,529

$

1,524,118

累計

非控制性

有限合夥人

普通合夥人

有限合夥人

其他

利息

普通合夥人

公共單位/

普普通通

普普通通

全面

在整合中

截至2019年9月30日的三個月

公共單位

歸屬LTIP單元

單位持有人

單位持有人

收益(虧損)

合資企業

總股本

2019年7月1日的餘額

90,553

9,976

$

1,580,023

$

245,902

$

958

$

49,165

$

1,876,048

淨收益(虧損)

-

-

(55,928)

(6,159)

-

6,066

(56,021)

分配

-

-

(18,106)

(2,360)

-

-

(20,466)

可贖回的非控股權益

-

-

(3,025)

(334)

-

(6,471)

(9,830)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

普通合夥人共同單位股份

0

-

0

-

-

-

-

歸屬LTIP單位

-

-

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

-

(3)

-

(65)

-

-

(65)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

1

-

10

-

-

-

10

董事遞延薪酬計劃

0

-

81

-

-

-

81

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

(87)

(791)

-

(878)

股票薪酬

(2)

-

7

1,973

-

-

1,980

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

-

-

-

-

2019年9月30日的餘額

90,552

9,973

$

1,503,062

$

238,870

$

167

$

48,760

$

1,790,859

附註是這些合併財務報表的組成部分。

 


‎

15

目錄

Mack-Cali Realty，L.P.及其子公司

合併權益變動表(千)(未經審計)

累計

非控制性

有限合夥人

普通合夥人

有限合夥人

其他

利息

普通合夥人

公共單位/

普普通通

普普通通

全面

在整合中

截至2020年9月30日的9個月

公共單位

歸屬LTIP單元

單位持有人

單位持有人

收益(虧損)

合資企業

總股本

2020年1月1日的餘額

90,595

9,612

$

1,427,568

$

224,629

$

(18)

$

47,296

$

1,699,475

淨收入

-

-

(117,019)

(12,390)

-

17,513

(111,896)

分配

-

-

(36,261)

(3,509)

-

-

(39,770)

可贖回的非控股權益

-

-

(7,207)

(763)

-

(19,413)

(27,383)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

-

-

-

133

133

贖回有限合夥人共同單位

普通合夥人共同單位股份

-

-

-

-

-

-

-

歸屬LTIP單位

-

160

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

-

(100)

-

(2,170)

-

-

(2,170)

根據股息發行的股票

再投資與股票

採購計劃

3

-

39

-

-

-

39

董事遞延薪酬計劃

61

-

215

-

-

-

215

其他綜合收益(虧損)

-

-

-

(34)

18

-

(16)

股票薪酬

53

-

1,158

4,534

-

-

5,692

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

(201)

-

-

(201)

2020年9月30日的餘額

90,712

9,672

$

1,268,493

$

210,096

$

-

$

45,529

$

1,524,118

累計

非控制性

有限合夥人

普通合夥人

有限合夥人

其他

利息

普通合夥人

公共單位/

普普通通

普普通通

全面

在整合中

截至2019年9月30日的9個月

公共單位

歸屬LTIP單元

單位持有人

單位持有人

收益(虧損)

合資企業

總股本

2019年1月1日的餘額

90,320

10,229

$

1,413,497

$

232,764

$

8,770

$

42,150

$

1,697,181

淨收益(虧損)

-

-

166,513

19,087

-

13,644

199,244

分配

-

-

(54,282)

(6,417)

-

-

(60,699)

可贖回的非控股權益

-

-

(22,936)

(2,541)

-

(16,144)

(41,621)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

(1,958)

-

-

9,110

7,152

贖回有限合夥人共同單位

普通合夥人共同單位股份

38

(20)

705

(705)

-

-

-

歸屬LTIP單位

-

68

-

-

-

-

-

贖回有限合夥人共同單位

-

(304)

(1,665)

(5,030)

-

-

(6,695)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

2

-

31

-

-

-

31

董事遞延薪酬計劃

194

-

238

-

-

-

238

其他綜合收益(虧損)

-

-

(390)

(960)

(8,603)

-

(9,953)

股票薪酬

(2)

-

490

5,561

-

-

6,051

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

2,819

(2,889)

-

-

(70)

2019年9月30日的餘額

90,552

9,973

$

1,503,062

$

238,870

$

167

$

48,760

$

1,790,859

附註是這些合併財務報表的組成部分。


‎

16

目錄

Mack-Cali Realty，L.P.及其子公司

合併現金流量表 (千)(未經審計)

截至9個月

9月30日，

經營活動的現金流

2020

2019

淨收益(虧損)

$

(111,896)

$

199,244

非持續經營的淨(收益)損失

(39,313)

(8,821)

持續經營的淨收益(虧損)

(151,209)

190,423

對淨收益(虧損)與由以下公司提供的現金淨額進行調整

經營活動：

折舊和攤銷，包括相關的無形資產

90,198

93,385

停產業務的折舊和攤銷

4,223

50,775

攤銷董事遞延薪酬股票單位

215

238

股票補償攤銷

5,692

6,051

遞延融資成本攤銷

3,158

3,478

債務折價攤銷和按市值計價

(711)

(711)

未合併合資企業的權益(收益)虧損

281

882

未合併合資企業累計收益的分配

4,734

5,520

利益控制權變更帶來的收益

-

(13,790)

出租財產處置的已實現(收益)損失和未實現損失(淨額)

7,915

(233,698)

停產業務處置已實現(收益)虧損和未實現虧損(淨額)

23,900

413

處置可開發土地的收益

(4,813)

(566)

持續經營的財產減值

36,582

-

停產業務的財產減值

-

11,696

土地和其他減損

23,401

8,844

出售未合併合資企業的投資所得

-

(903)

債務清償損失(收益)

-

(1,801)

營業資產和負債變動情況：

未開票應收租金淨額減少(增加)

750

(5,597)

遞延費用、商譽和其他資產增加

(4,309)

(13,469)

應收賬款淨額增加

(5,732)

(567)

增加(減少)應付帳款、應計費用和其他負債

(2,784)

20,165

預收租金和保證金減少

(1,441)

(23)

應計應付利息增加

5,471

6,445

經營活動提供的淨現金流量--持續經營

7,398

60,550

經營活動提供的淨現金流量--非持續經營

69,190

60,357

經營活動提供的淨現金

$

76,588

$

120,907

投資活動的現金流

租賃物業購置及相關無形資產

$

(16,214)

$

(901,108)

出租物業的增建和改善

(123,785)

(79,842)

租賃物業開發及其他相關費用

(227,509)

(155,251)

出售出租物業所得收益

16,455

637,982

出售未合併合營企業的投資所得款項

-

4,039

應收票據的償還

333

46,430

對未合併的合資企業的投資

(1,664)

(8,859)

超出未合併合資企業累計收益的分配

11,960

4,977

用於投資活動的現金淨額--持續經營

(340,424)

(451,632)

投資活動提供(用於)的現金淨額--非持續經營

257,462

(84,449)

用於投資活動的淨現金

$

(82,962)

$

(536,081)

融資活動的現金流

從循環信貸安排借款

$

191,000

$

489,000

償還循環信貸安排

(364,000)

(398,000)

優先無抵押票據的償還

-

(395,000)

按揭及應付貸款收益

258,483

764,583

償還按揭、應付貸款和其他債務

(298)

(97,215)

收購非控制性權益

-

(5,017)

發行可贖回的非控制性權益，淨額

-

145,000

普通單位贖回

(2,170)

-

融資成本的支付

(668)

(7,003)

(出資)對非控股權益的分配

133

(407)

分發的付款

(79,895)

(75,918)

融資活動提供的現金淨額

$

2,585

$

420,023

現金及現金等價物淨(減)增

$

(3,789)

$

4,849

期初現金、現金等價物和限制性現金(1)

41,168

49,554

現金、現金等價物和限制性現金，期末(2)

$

37,379

$

54,403

(1)包括$的受限現金15,577及$19,921分別截至2019年12月31日和2018年12月31日。

(2)包括$的受限現金14,507及$19,635分別截至2020年和2019年9月30日。

附註是這些合併財務報表不可分割的一部分。

17

目錄

Mack-Cali Realty Corporation，Mack-Cali Realty，L.P.及其子公司

合併財務報表附註 ((未經審計)

1.    陳述的組織和基礎

組織

Mack-Cali Realty Corporation是馬裏蘭州的一家公司，連同其子公司(統稱為“普通合夥人”)是一家完全整合的自營、自營房地產投資信託基金(“REIT”)。普通合夥人控制特拉華州有限合夥企業Mack-Cali Realty，L.P.及其附屬公司(統稱為“經營合夥企業”)，作為其唯一普通合夥人，並擁有90.4和90.4截至2020年9月30日和2019年12月31日，運營夥伴關係中普通股權益的百分比。普通合夥人的業務是擁有經營合夥企業的權益和運營，普通合夥人的所有開支都是為了經營合夥企業的利益而發生的。普通合夥人由經營合夥企業報銷其產生的與經營合夥企業所有權和經營相關的所有費用。

經營合夥企業為其普通合夥人提供租賃、管理、收購、開發和與租户相關的服務。經營合夥公司通過其經營部門和子公司，包括Mack-Cali財產擁有合夥企業和有限責任公司，是普通合夥人開展所有業務的實體。除另有説明或文意另有所指外，“公司”係指普通合夥人及其附屬公司，包括經營合夥企業及其附屬公司。

截至2020年9月30日，本公司擁有或擁有以下權益59房地產(以下簡稱“房地產”)。屬性由以下部分組成29這些寫字樓總數約為8.71000萬平方英尺，租給了大約225租户(包括二建築物，聚合了大約0.2(由本公司擁有投資權益的未合併合資企業擁有)，22多户房產，總計6,850公寓單元(包括七屬性聚合2,611由本公司擁有投資權益的未合併合資企業擁有的公寓單位)，四停車場/零售物業總計約108,000平方英尺(包括a建築集料51,000由本公司擁有投資權益的未合併合資企業擁有的平方英尺)，三酒店包含723房間(其中一間由本公司擁有投資權益的未合併合營企業擁有)及a租給第三方的一塊土地。這些屬性位於四東北部的各州，加上哥倫比亞特區。

2019年12月19日，公司宣佈，其董事會已決定出售公司在新澤西州郊區的整個寫字樓組合，總價值約為6.6由於出售郊區寫字樓資產組合的決定代表着公司運營的戰略轉變，因此資產組合的業績被歸類為本文所述所有時期的停產業務。見注7：停產業務。

陳述的基礎

隨附的綜合財務報表包括本公司、其多數股權及/或控股附屬公司的所有賬目，該等賬目主要由經營合夥企業及本公司已確定為主要受益人的可變權益實體(如有)組成。參見附註2：重要會計政策-對未合併合資企業的投資，瞭解公司對未合併合資企業權益的處理。公司間賬户和交易已被取消。

會計準則編纂(“ASC”)810，合併，提供了關於識別通過投票權以外的方式實現控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪個企業(如果有的話)應該合併VIE的指南。一般而言，考慮一個實體是否為VIE適用於以下兩種情況之一：(1)股權投資者(如果有的話)缺乏(一)通過投票權或類似權利對實體的活動作出決定的能力；(二)吸收實體預期損失的義務；或(三)獲得實體預期剩餘收益的權利；(2)風險股權投資不足以在沒有額外從屬資金支持的情況下為該實體的活動提供資金；或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權，該實體的幾乎所有活動都涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行。該公司合併其被認為是主要受益者的VIE。主要受益人是由具有以下兩個特徵的實體定義的：(1)指導活動的權力，當這些活動合在一起時，對可變利益實體的業績影響最大：(2)承擔損失的義務和從VIE獲得回報的權利，這將對VIE產生重大影響。

2016年1月1日，公司根據ASC 810合併通過了會計準則，修改了必須進行的分析，以確定是否應該合併某些類型的法人實體。指導意見沒有修改現有的可變利益實體或投票權利益模型實體的披露要求。然而，指導意見修改了要求，以符合投票權利益模式的要求。根據修訂後的指引，營運合夥企業將成為母公司的可變權益實體

18

目錄

Mack-Cali房地產公司。由於經營合夥關係已併入Mack-Cali Realty Corporation的資產負債表，因此確認該實體為可變權益實體不會影響Mack-Cali Realty Corporation的綜合財務報表。在修訂後的指南範圍內，沒有其他符合資格的法律實體因通過而合併。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，除Roseland Residential，L.P.(見附註15：可贖回非控股權益-Rockpoint交易)外，本公司在合併房地產合資企業中的投資，均為本公司被視為主要受益人的可變利益實體，房地產資產總額為$#。493.1300萬美元和300萬美元503.12000萬美元的抵押貸款分別為284.2300萬美元和300萬美元283.7分別為2000萬美元和其他負債美元。21300萬美元和300萬美元18.9分別為2.6億美元和2.8億美元。

財務報表是按照公認會計準則編制的。根據公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。這些估計和假設是基於管理層的歷史經驗，當時認為這些經驗是合理的。然而，由於未來的事件及其影響不能確定，估計的確定需要運用判斷力。實際結果可能與這些估計不同。為符合本期列報，對上期金額進行了某些重新分類，主要涉及將某些財產歸類為非連續性業務。

在2020年第二季度，公司管理層記錄了一項與土地和其他減值費用有關的期外調整，在截至2019年12月31日的期間少報了這一數字。管理層得出的結論是，這一錯誤對本公司本季度或之前任何時期的綜合財務報表並不重要。這一調整在此反映為一美元。2.5在截至2020年9月30日的9個月期間，公司綜合營業報表中的土地和其他減值費用增加了100萬美元，而截至2020年9月30日的資產負債表中持有的待售房地產淨額相應減少。

 

2.    重大會計政策

租賃屬性

租賃物業按成本減去累計折舊和攤銷計算。與租賃物業的收購、開發和建設直接相關的成本被資本化。該公司於2017年1月1日通過了財務會計準則委員會(FASB)指導會計準則更新(ASU)2017-01，修訂了業務的定義，預計將導致更多交易被計入資產收購，並大大限制將被計入業務合併的交易。當一項收購被確定為資產收購時，與收購相關的成本被資本化。資本化開發建設成本包括房地產開發所必需的前期成本、開發建設成本、利息、物業税、保險、工資以及開發期間發生的其他項目成本。資本化的開發和建設工資及相關費用約為#美元。0.4300萬美元和300萬美元0.5截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為2.5億美元和1.3300萬美元和300萬美元1.6截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。一般維修及保養於產生時計入費用；改善或延長資產壽命的主要更換及改善，在其估計可用年限內資本化及折舊。全額折舊的資產將從賬户中移出。他説：

截至2020年9月30日和2019年12月31日的租賃物業淨投資包括房地產以及未投入使用的建築和租户改善，如下所示(千美元):

9月30日，

12月31日，

2020

2019

持有作發展用途的土地(包括髮展前費用(如有的話))(A)(C)

$

356,017

$

388,702

正在進行的開發和建設，包括土地(B)(D)

683,303

464,110

總計

$

1,039,320

$

852,812

(a)包括建築物和改善工程中包括的開發前和基礎設施費用#美元147.7300萬美元和300萬美元156.5分別截至2020年9月30日和2019年12月31日。

(b)包括$的土地84.0300萬美元和300萬美元96.6分別截至2020年9月30日和2019年12月31日。

(c)包括$35.52000萬美元的土地和9.7截至2020年9月30日，與待售資產相關的建築和裝修費用為1.8億美元

(d)包括$0.52000萬美元的土地和1.0截至2020年9月30日，與待售資產相關的建築和裝修費用為1.8億美元

本公司認為一項建築工程實質上已竣工，並可供入夥。

19

目錄

完成改進，但不遲於一年停止主要建築活動(區別於日常維護和清理活動)。如果租賃項目的部分基本建成並被租户或居民佔用，或可供使用，而其他部分尚未達到該階段，則基本完成的部分將作為單獨的項目入賬。本公司主要根據每一部分的相對商業面積或多户住宅單位的百分比來分配在建部分與基本完工並可供使用的部分之間發生的成本，並僅對與在建部分相關的成本進行資本化。

在資產的預計使用年限內，使用直線折舊方法對財產進行折舊。預計的使用壽命如下：

租賃權益

剩餘租期

建築物及改善工程

5至40年份

租户改進

以較短的期限為準

相關租賃或使用年限

傢俱、固定裝置和設備

5至10年份

於收購租賃物業時，本公司估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及已確認的無形資產及假設的無形資產及負債，一般包括(I)高於及低於市價租賃、(Ii)原址租賃及(Iii)租户關係的公允價值。對於資產收購，本公司根據收購的資產和承擔的負債的相對公允價值分配收購價格。如果收購/承擔的淨資產/承擔的負債與企業合併交易的購買對價不同，公司將記錄商譽或討價還價購買收益(如果有)。

在估計收購的有形資產和無形資產的公允價值時，本公司考慮通過盡職調查以及營銷和租賃活動獲得的關於每個物業的信息，並利用各種估值方法，例如使用適當折現率和資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計以及現有的市場信息。收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

所購物業的高於市價及低於市價的租賃值最初是根據(I)根據每份原地租約須支付的合約金額與(Ii)管理層估計的各相應原址租約的公平市值租賃費之間的差額(使用反映收購租約相關風險的折現率)而記錄的，該等差額在相當於高於市價的租約的剩餘租期與低於市價的租約的剩餘初始年期加任何低於市價的固定利率續期選擇權的期限之間計算。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內攤銷為基本租金收入的減少，資本化的低於市值的租賃值攤銷為在剩餘的初始期限內的基本租金收入加上各自租約的任何低於市值的固定利率續期期權的條款的增加。

收購的其他無形資產包括原址租賃價值和租户關係價值的金額，該金額基於管理層對每個租户租約的具體特徵以及本公司與各自租户的整體關係的評估。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括在假設預期租賃期內(考慮當前市場情況)的賬面成本估計，以及執行類似租約的成本。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險和其他運營費用，以及根據當地市場狀況對預期租賃期內按市場價格計算的租金損失的估計。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的特徵包括本公司與租户現有業務關係的性質和程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷為費用。租户關係無形資產的價值在關係或租賃的預期壽命內攤銷為費用。

管理層會定期評估是否有任何指標顯示本公司持有供使用的租賃物業的價值可能減值。除了確定可能影響一個或多個物業的任何特定情況外，管理層還考慮其他標準，以確定哪些物業可能需要評估潛在減值。根據物業類型，管理層考慮的標準可能包括審查低租賃百分比、重大近期租賃到期、當前和歷史運營和/或現金流虧損、建築成本超支和/或其他因素，包括可能影響本公司持有物業意圖和能力的因素。只有當管理層對物業在其估計持有期內產生的總未來現金流(未貼現及不計利息)的估計低於物業的賬面價值時，物業的價值才會減值。如果一個物業有不同的可能情景，公司將採取概率加權的方法來估計未來的現金流情景。若已發生減值，減值損失以物業賬面價值超過物業公允價值計量。公司對未來和未來總量的估計

20

目錄

預期將產生的穩定現金流和每個物業的估計公允價值基於多項假設，包括但不限於估計持有期、市值比率和折扣率(如適用)。對於可開發土地持有量，基於土地開發權的估計單位市值假設也被考慮。這些假設大體上是基於管理層在當地房地產市場的經驗和當前市場狀況的影響。這些假設受到經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化、食品、飲料和住宿需求，以及每個物業的運營成本。由於這些因素難以預測，可能會受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，管理層在減值分析中估計的未來現金流量可能無法實現，實際虧損或減值可能會在未來實現。

持有待售房地產和停業經營的房地產

當管理層確認資產為待售資產時，本公司停止對該資產進行折舊，並估計該等資產的銷售價格(扣除銷售成本)。公司一般會考慮資產(由其處置小組確定)當交易獲得適當的公司授權後，可能會在隨後的12個月內出售，且沒有與出售相關的重大或有事項。如管理層認為已被確認為持有待售的出售集團的估計銷售淨價(扣除銷售成本)低於該等資產的賬面價值，則會設立估值撥備(記為出售租賃物業的未實現虧損)。在沒有簽訂銷售協議和確定銷售價格的情況下，管理層對淨銷售價格的估計可能基於一些假設，包括但不限於公司對未來和穩定的現金流、市值比率和折扣率(如果適用)的估計。對於可開發土地持有量，基於土地開發權的估計單位市值假設也被考慮。此外，如果出售集團代表的戰略轉變將對公司的運營和財務業績產生重大影響，則公司將持有的待售或出售的資產歸類為非持續業務。對於符合終止經營資格的任何處置，資產及其結果在列報的所有期間的財務報表中以終止經營列報。見注7：停產業務。

 

如果出現以前被認為不太可能的情況，因此，本公司決定不出售以前被歸類為持有待售的資產，該資產將被重新分類為持有和使用。重新分類的資產按照以下較低者單獨計量和記錄：(A)資產被歸類為持有待售之前的賬面價值，根據任何折舊(攤銷)費用進行調整，如果資產被持續歸類為持有和使用，則應確認的折舊(攤銷)費用，或(B)隨後決定不出售之日的公允價值。

對未合併的合資企業的投資：

本公司在未合併的合資企業中的投資按照權益會計方法核算。該公司採用權益法，最初將這些投資按成本記錄為對未合併合資企業的投資，隨後根據收益中的權益以及現金貢獻和分配進行了調整。本公司合資企業的外部基礎部分在相關企業收購的有形和無形資產以及承擔的負債的預期可用年限內攤銷。一般而言，當投資(和任何墊款)減少到以下水平時，公司將停止應用權益法零除非本公司已擔保合資企業的義務或以其他方式承諾為被投資方提供進一步的財務支持，否則不會為額外損失撥備。如果合資企業後來產生了收入，公司只會在超過之前未確認的虧損份額的程度上確認其在此類收入中的份額。

如果合資企業隨後進行分配，而本公司沒有默示或實際承諾支持合資企業的運營，則本公司將不會記錄小於零的基數，而是將該等金額計入未合併合資企業的收益中的股本。

 

管理層會定期評估是否有任何指標顯示本公司在未合併的合資企業的投資價值可能受損。只有當管理層對投資價值的估計低於投資的賬面價值時，投資才會減值，而且這種價值下降被視為非暫時性的。發生減值的，應當以投資賬面價值超過投資價值計量。該公司對每項投資(特別是房地產合資企業)的價值估計是基於一些假設包括但不限於對未來和穩定現金流、市值比率和貼現率的估計(如果適用)。這些假設是基於管理層在當地房地產市場的經驗和當前市場狀況的影響。假設受經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化和運營成本。由於這些因素很難預測，而且可能會受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，因此管理層在減值分析中估計的價值可能無法實現，實際虧損或減值可能會在未來實現。見附註4：對未合併合資企業的投資。

 

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目錄

現金和現金等價物

所有購買時原始到期日為三個月或以下的高流動性投資均被視為現金等價物。

遞延融資成本

獲得融資所發生的成本在相關債務期限內資本化和攤銷。遞延融資成本在資產負債表中列示為直接從與其相關的債務負債的賬面價值中扣除，但與循環信貸安排有關的遞延融資成本在遞延費用、商譽和其他資產中列報。在所有情況下，這些費用的攤銷都包括在利息支出中，為#美元。1,074,000及$1,121,000截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月，分別為美元3,158,000及$3,478,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。如果提前清償融資義務，任何未攤銷的遞延融資成本都將被註銷，並計入清償債務的收益(虧損)。清償債務的收益(損失)，淨額零和$(0.1)截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月的1.2億美元分別包含未攤銷的遞延融資成本，這些成本被註銷(作為非現金交易)，總額為零及$285,000，分別為。包括在清償債務的收益(損失)中，淨額零及$1.8截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月的未攤銷遞延融資成本分別為3.6億美元，這些成本被註銷(作為非現金交易)，總額為零及$285,000，分別為。

遞延租賃成本/租賃人員成本

與成功簽訂商業及住宅租約有關的成本已按相關租約條款按直線法資本化及攤銷，並計入折舊及攤銷。未攤銷遞延租賃成本在租賃提前終止時計入攤銷費用。公司的某些員工因向物業提供租賃服務而獲得補償。自2019年1月1日採用ASC 842後，本公司不再將該等成本資本化，並將該租賃人員成本計入一般和行政費用，計入本公司的合併經營報表，金額為$2,128,000及$534,000分別截至2020年和2019年9月30日的三個月，以及美元3,829,000及$1,818,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

商譽

商譽是指收購價格超過在企業合併中獲得的有形和無形資產淨值的公允價值。商譽分配給各報告單位(視情況而定)。公司的每個部門都由一個報告單位組成。商譽不會攤銷。管理層於第四季度對商譽進行年度減值測試，在年度測試之間，當事件或情況變化表明商譽的賬面價值可能無法完全收回時，管理層評估商譽的可恢復性。在商譽減值測試中，管理層首先評估定性因素，以確定報告單位的公允價值是否更有可能低於其賬面價值。如果根據這項評估，管理層確定報告單位的公允價值不低於其賬面價值，則不需要進行額外的兩步減值測試。如果商譽的賬面價值超過其公允價值，則確認減值費用。

衍生工具

本公司以公允價值計量衍生工具(包括嵌入其他合約的若干衍生工具)，並將其記錄為資產或負債，視乎本公司在適用衍生合約下的權利或義務而定。對於被指定並符合公允價值套期保值的衍生品，衍生工具和套期保值項目的公允價值變動均計入收益。對於被指定為現金流對衝的衍生品，衍生工具的有效部分在其他全面收益(“保監局”)中報告，並在對衝項目影響收益時隨後重新分類為收益。未指定為套期保值的衍生工具和套期保值的無效部分的公允價值變動在受影響期間的收益中確認。

收入確認

租賃收入包括租賃項下的固定基礎租金，該等租金按各自租賃條款的直線基礎確認。 未開帳單應收租金指直線租金收入超過根據租賃協議目前開具帳單的租金的累計金額。

所購物業的高於市場和低於市場的租賃值最初是根據(I)根據每份就地租約支付的合同金額與(Ii)管理層估計的每一相應就地租約的公平市場租賃率之間的差額的現值(使用反映所購租約相關風險的貼現率)來記錄的，該差額在相當於高於市場的租約的剩餘租期和剩餘的初始期限加上任何低於市場的租期的一段時間內計算。

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目錄

低於市價租賃的固定費率續訂選項。所收購物業的資本化高於市值的租賃價值按各自租賃剩餘期限的租賃收入減去攤銷，資本化低於市值的租賃價值按剩餘初始期限的租賃收入增加加上各自租賃的任何低於市場的固定利率續期期權的條款攤銷。(C)購入物業的資本化高於市值的租賃價值按各自租賃剩餘期限的租賃收入減去攤銷，而資本化低於市值的租賃價值則攤銷為剩餘初始期限的租賃收入增加加上各自租賃的任何低於市值的固定利率續期期權的條款。

本公司為其租賃物業(作為出租人)選擇了一個實際的權宜之計，以避免將根據最近採用的收入會計準則需要核算的非租賃組成部分(如承租人報銷物業運營費用)與關聯租賃組成部分分開，因為(1)非租賃組成部分與關聯租賃組成部分具有相同的轉讓時間和方式，(2)租賃組成部分如果單獨核算，將被歸類為經營租賃；這使本公司能夠將租賃組成部分和非租賃組成部分的組合作為經營租賃進行核算，因為租賃組成部分是合併組成部分的主要組成部分。

由於公司採取了上文討論的實際權宜之計，不將非租賃組成部分的收入與相關租賃組成部分分開，公司將其租賃組成部分和非租賃組成部分(主要包括租户運營費用報銷)的收入彙總到題為“租賃收入”的項目中。

租賃收入還包括償還和收回租户從租户那裏收到的租賃協議規定的某些費用。這些成本一般包括房地產税、公用事業、保險、公共區域維護和其他可收回成本。見附註14：租户租約。

房地產服務收入包括物業管理、開發、建設和租賃佣金以及其他服務費用，以及從客户那裏報銷的工資和相關費用。來自本公司未合併合資企業(由該等合資企業資本化)的手續費收入在可歸屬於非關聯所有權權益的範圍內確認。

停車收入包括出租給租户和其他人的停車位收入。

酒店收入包括酒店物業產生的所有收入。

其他收入包括承租人因本公司安排的額外服務而取得的收入，以及承租人因提早終止租約而取得的收入。

 

從2019年1月1日開始，所有壞賬費用都記錄為相應收入賬户的減少。管理層根據影響每個租户的賬單和狀況的因素，對租户的應收賬款進行詳細審查。管理層在決定個別租户的收入受影響時所考慮的因素包括應收賬款的年齡、租户的付款歷史、收費的性質、有關收費的任何通訊及其他相關資料。管理層對壞賬沖銷的估計要求管理層對收款損失的時機、頻率和嚴重程度做出判斷，這會影響記錄的收入。

所得税和其他税

普通合夥人已選擇以房地產投資信託基金(REIT)的身份根據修訂後的1986年美國國税法(IRS Code)第856至860條徵税。作為房地產投資信託基金，普通合夥人一般不會為其目前分配給股東的淨收入繳納公司聯邦所得税，前提是普通合夥人滿足某些組織和運營要求，包括將其REIT應税收入的至少90%(不包括任何淨資本收益)分配給股東的要求。如果普通合夥人保留並不分配任何淨資本利得，則普通合夥人將被要求按適用於公司資本利得的税率為此類淨資本利得繳納聯邦、州和地方税(視情況而定)。

經營合夥企業是一家合夥企業，因此，合夥企業的所有收入和虧損都分配給了合夥人，以納入他們各自的納税申報表。因此，隨附的財務報表中並未計入所得税撥備或福利。

普通合夥人已選擇將其某些公司子公司視為應税房地產投資信託基金子公司(每個子公司都是TRS)。一般而言，普通合夥人的TRS可為本公司租户提供額外服務，並一般可從事任何房地產或非房地產相關業務(經營或管理醫療設施或住宿設施，或根據特許經營、許可證或其他方式向任何人士提供經營任何住宿設施或醫療設施所用的任何品牌名稱的權利除外)。TRS需繳納公司聯邦所得税。普通合夥人已通過其TRS實體開展業務，以提供某些物業管理、開發、建築和其他相關服務，以及持有一家酒店的合資權益和其他事宜。

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目錄

截至2020年9月30日的遞延税項資產餘額為$18.51000萬美元已經通過估值津貼全額預留了。2017年底頒佈的新税制改革立法將企業税率降至21因此，本公司的遞延税項資產進行了重新計量，以反映自頒佈日期起未來美國企業所得税税率的降低。因此，該公司錄得與其遞延税項資產相關的減少額#美元。5.32000萬美元，相關估值免税額減少#美元。5.3截至2017年12月31日，為3.8億美元。如果普通合夥人在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，本公司將按常規公司税率就其應税收入繳納聯邦所得税。該公司需繳納一定的州税和地方税。

根據修訂後的ASC/740關於所得税不確定税條款的規定，本公司確認不是關於其税務會計處理的重大調整。公司希望將與不確定的税收狀況相關的利息和罰款(如果有的話)確認為所得税費用，這項費用包括在一般和行政費用中。

在正常業務過程中，公司或其子公司須接受其運營所在的聯邦、州和地方司法管轄區(如適用)的審查。截至2020年9月30日，根據訴訟時效仍需主要税務管轄區審查的納税年度一般為2015年起的納税年度。

每股收益或單位收益 

該公司公佈每股或單位的基本收益和稀釋後收益(“每股收益或每股收益”)。基本每股收益或每股收益不包括稀釋，計算方法是將普通股股東或單位持有人可獲得的淨收入除以股份或單位該期間的未償還債務。稀釋每股收益或每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋，這種行使或轉換將導致持續運營的每股收益或每股收益較低。以滿足一定條件為條件發行的股票或單位，應視為已發行股票，計入攤薄後的股份或單位。EPS或EPU如下(I)如果所有必要條件在期末(事件已經發生)已經滿足，這些股份或單位應包括在條件得到滿足的期初(或截至授予之日，如果較晚)；或(Ii)如果在期末尚未滿足所有必要條件，則包括在稀釋後的或有可發行股票或單位的數量。(I)如果在期末(事件已經發生)，這些股份或單位應包括在條件得到滿足的期間開始時(或截至授予之日，如果較晚)；或(Ii)如果在期末沒有滿足所有必要條件，則包括在稀釋後的或有可發行的股票或單位的數量。EPS或EPU應基於報告期末為或有期末時可發行的股份或單位(如有)的數量(例如，根據當期收益或期末市場價格可發行的股份或單位的數量)以及結果是否會稀釋。或有發行的股份或者單位應當計入稀釋後的分母。EPS或EPU截至期初(或自贈款之日起，如較晚)。

應付股息和分派

2020年9月30日，公司宣佈董事會將暫停2020年第三季度和第四季度的普通股股息和分配。*由於公司管理層估計，截至2020年9月，作為預計2020年應納税所得額的房地產投資信託基金，公司已經履行了股息義務，董事會做出了在2020年剩餘時間暫停普通股股息和分配的戰略決定，以努力在疫情期間提供更大的財務靈活性，並保留增量資本，以支持其位於澤西城海濱的濱港商業寫字樓物業的租賃計劃。

截至2020年9月30日應付的股息和分配代表未歸屬LTIP單位的應付金額。

截至2019年12月31日的應付股息和分派代表應付給普通股股東的股息(90,595,197股份)及應付予經營合夥公司非控股權益單位持有人的分派(9,488,794公共單位和1,949,601已歸屬和未歸屬的LTIP單位)2020年1月3日關於2019年第四季度。2019年第四季度普通股股息和單位分配為$0.20每股普通股(總計$18.1(百萬美元)，共同單位(總計#美元)1.9(百萬美元)和LTIP單位(總計$0.4600萬美元)，由普通合夥人董事會於2019年12月17日並付錢給2020年1月10日.

已招致的費用適用於股票發行

與公司股票發行相關的成本反映為額外支付的費用的減少-大寫的。

股票薪酬

本公司按照ASC第718號“補償--股票補償”的規定核算股票補償。該等條文規定，於授出日期的限制性股票(“限制性股票獎勵”)、業績股份單位、長期激勵計劃獎勵及股票期權的估計公允價值須按比例攤銷至適當歸屬期間的開支。對於在測算期結束前被沒收的未歸屬證券，本公司選擇在發生時對沒收員工獎勵進行核算。-本公司記錄的股票補償費用為$。723,000及$1,980,000對於三個人來説

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目錄

分別截至2020年和2019年9月30日的月份和美元5,692,000及$6,051,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

其他全面收益(虧損)

其他全面收益(虧損)包括計入權益的項目，例如指定為現金流對衝的衍生品的有效部分或可供出售的有價證券的未實現持有損益。

可贖回的非控制性權益

該公司根據財務會計準則委員會的區分負債和股權指導對合夥單位的條款進行評估。體現無條件義務，要求公司在特定或可確定的日期(或多個日期)之後或在發行人完全無法控制的事件發生時贖回單位為現金的單位，根據本指南被確定為或有可贖回的單位，並被列為可贖回的非控股權益，並歸類於公司綜合資產負債表上的總負債和股東權益夾層部分。可贖回非控制性權益的賬面金額將通過定期增值進行調整，使賬面金額等於贖回日的估計未來贖回價值。

公允價值層次

標準公允價值計量根據該等估值技術的投入是否反映其他市場參與者基於從獨立來源(可觀察投入)獲得的市場數據將使用的假設，規定了估值技術的層次結構。以下總結了公允價值層次結構：

第一級：相同的、不受限制的資產或負債在活躍市場上的報價，該報價在計量日期未經調整且可獲得；

第2級：不活躍的市場中相同資產和負債的報價，活躍市場中類似資產和負債的報價，或直接或間接可觀察到重大投入的金融工具的報價，如可按通常引用的間隔觀察的利率和收益率曲線。

第三級：價格或估值需要對公允價值計量有重要意義且不可觀察的投入。

在某些情況下，用於計量公允價值的投入可能屬於公允價值層次的不同級別。在這種情況下，公允價值體系中公允價值計量整體所屬的水平是根據對整個公允價值計量重要的最低水平投入確定的。公司對某一特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。

新發布的會計準則的影響

2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具-信貸損失(ASU 2016-13)。該指引引入了一種新的模型，用於估計某些類型的金融工具的信貸損失，包括貿易和租賃應收賬款、應收貸款、持有至到期的債務證券和直接融資租賃的淨投資，以及其他金融工具。ASU 2016-13年度還修改了可供出售債務證券的減值模型，並擴大了關於實體的假設、模型和估計損失準備的方法的披露要求。ASU 2016-13對2019年12月至15日之後開始的年度報告期有效，包括這些財年內的過渡期，允許提前採用。採用ASU 2016-13年度並未對公司的綜合財務報表產生實質性影響。

2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12，衍生品和對衝：有針對性地改進對衝活動的會計處理(ASU 2017-12)。ASU 2017-12年度的目的是更好地使公司對衝活動的財務報告與這些活動的經濟目標保持一致。本公司已於2019年1月1日採用ASU 2017-12。ASU 2017-12年度要求修訂的追溯過渡法，要求變更對公司合併財務報表中每個受影響部分的權益期初餘額的累積影響，截至採用之日。通過後，該公司記錄了一項累積調整，具體涉及取消單獨衡量對衝無效的要求。因此，公司記錄了截至2019年1月1日的期初餘額調整，股息超過淨收益$0.42000萬美元，與累計其他綜合收益(虧損)相應變化。

2020年3月，美國財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU 2020-04參考匯率改革(主題848)《促進參考匯率改革對財務報告的影響》。這些修訂為影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動提供了切實的便利。該指導意見是可選的，有效期為2020年3月12日至2022年12月31日。隨着參考匯率改革活動的進行，該指導意見可能會隨着時間的推移而產生。該公司目前正在對影響進行評估。

25

目錄

採用ASU 2020-04將對公司的合併財務報表產生影響。

2020年4月，財務會計準則委員會發布了一份工作人員問答，以澄清租賃特許權是否與 新冠肺炎要求應用1月1日通過的新租賃標準下的租賃修改指南。 2019年。在新的租賃標準下，實體必須在逐個租賃的基礎上確定是否導致租賃特許權。 與承租人達成的新安排(將在契約修訂框架下計入)，或如果租約特許權是根據原始租約中存在的可強制執行的權利和義務計入的，則將計入 租約修改框架。問答為實體提供了選擇對租賃特許權進行核算的選項，就像 原租約中存在的可強制執行的權利和義務，只要修改後的租約的總現金流實質上是 與原始租約中的現金流相似。該公司選擇了這個方案，因此，在給予租金優惠的範圍內 作為延期付款，但總付款基本相同，將説明優惠的原因，就像沒有做出任何改變一樣 到原來的租約.

 

3.    最近的交易記錄

開始初始操作的屬性

以下物業在截至2020年9月30日的9個月內開始初步運營(千美元):

總計

服務中

屬性

數量為

發展

日期

屬性

位置

類型

公寓單元

已招致的費用

03/01/20

瞭望嶺的金剛砂(一)

馬薩諸塞州馬爾登

多户住宅

271

$

78,539

總計

271

$

78,539

(a)俯瞰山脊的金剛砂屬性總共由326多户住宅單元。在這筆錢中，剩下的55多户住宅於2020年10月投入使用。

整固

2020年3月12日，本公司收購了其股權合作伙伴的80帝國北港零售有限責任公司(Port Imperial North Retail L.L.C.)的百分比權益，該公司位於一樓，零售面積總計30,745位於新澤西州西紐約州帝國港的平方英尺，售價$13.32000萬現金(資金來自本公司無擔保信貸安排下的借款。)這筆交易的結果使該公司的權益增加到100%。收購完成後，該公司合併了MC Roseland North Retail L.L.C.合資企業，這是一家有表決權的利益實體。作為對擁有帝國北方港口零售有限責任公司的合資企業剩餘權益的收購，本公司按照成本累計模式將交易作為資產收購進行會計處理。不是利息控制權變更帶來的收益在合併中確認，合併淨資產總額為#美元。15.02000萬美元，分配如下：

帝國北港零售有限責任公司(Port Imperial North Retail L.L.C.)

土地和租賃權益

$

4,305

建築物和裝修及其他資產，淨額

8,912

原地租賃值(A)

1,503

高於/低於市值租賃價值，淨值(A)

313

合併時記錄的淨資產

$

15,033

(A)原址及低於市值的租約價值正按以下加權平均年期攤銷7.5好幾年了。

持有以供出售/停業經營/處置的房地產

2019年12月19日，公司宣佈，其董事會已決定出售公司在新澤西州郊區的整個寫字樓組合，總價值約為6.62000萬平方英尺，不包括公司在澤西城和新澤西州霍博肯的寫字樓資產組合(統稱為“郊區寫字樓資產組合”)。由於出售郊區寫字樓資產組合的決定代表着公司運營的戰略轉變，資產組合的業績被歸類為本文所述所有時期的非連續性運營。見注7：停產業務。

 

2019年末至2020年9月30日，本公司完成16在這些郊區寫字樓物業中，總計2.62000萬平方英尺，淨銷售收益為$294.81000萬美元。截至2020年9月30日，本公司已確定剩餘部分為持有待售21辦公物業(由12已確定的處置組)在郊區辦公室投資組合中，總計四2000萬平方英尺(公司目前擁有10屬性合計1.9根據買賣合約，總建築面積為2000萬平方英尺

26

目錄

收益$407.5(億美元)。我於二零二零年十月，本公司完成出售其中一項待售物業，該物業為98,500平方英尺的寫字樓物業，總收益為$7.52000萬。見注7：停產業務。他説：

該公司計劃在2020年底和2021年初完成出售其剩餘的郊區寫字樓投資組合物業，並用可用銷售收益償還其公司層面的無擔保債務。然而，該公司無法預測這些銷售的時機以及預期的收益金額和用途是否或在多大程度上可能受到正在發生的冠狀病毒大流行(“新冠肺炎”)的影響。完成郊區寫字樓組合銷售後，公司的持有量將包括其海濱甲級寫字樓組合和多户租賃組合，以及相關開發項目和土地持有。

此外，該公司還確定了一個租賃給他人的零售地塊和幾個截至2020年9月30日持有待售的可開發地塊。這些物業位於新澤西州的帕西帕尼、麥迪遜、肖特希爾斯、愛迪生和紅岸。由於最近的銷售合同修訂，以及考慮到當前全球新冠肺炎疫情帶來的嚴峻經濟氣候導致的當前市場狀況，本公司確定10其餘持有待售物業(包括五處置小組)、幾塊待售的地塊和二分類為持有和使用的可開發地塊預計不會從估計的銷售淨收益中收回，因此，在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間，確認了零及$41.23.8億美元(零及$33.3(其中100萬美元來自非連續性業務)，分別用於財產減值和土地減值#美元。1.3300萬美元和300萬美元23.4分別為2000萬人。

截至2020年9月30日，本公司確定566,215位於新澤西州霍博肯的平方英尺寫字樓物業不再出售，它將繼續擁有和運營該物業。截至2020年6月30日，該房產最初被歸類為持有待售房產。重新分類的房產賬面總價值為#美元。194.42000萬美元，扣除累計折舊後的淨額25.42000萬美元(以及追趕折舊和攤銷費用#美元)3.8(反映從財產最初持有待售之日起至不再持有待售之日止期間的費用，在該日入賬)。

下表彙總了持有的待售房地產、淨資產和其他資產和負債。(千美元):

近郊

其他

辦公室

資產

投資組合(A)

持有待售

總計

土地

$

104,884

$

84,180

$

189,064

建築和其他

862,486

40,290

902,776

減去：累計折舊

(219,857)

(7,991)

(227,848)

減去：持有待售房產的累計未實現虧損

(105,448)

(44,140)

(149,588)

持有待售房地產，淨值

$

642,065

$

72,339

$

714,404

近郊

其他

辦公室

資產

其他資產和負債

投資組合(A)

持有待售

總計

未開票應收租金，淨額(B)

$

22,207

$

2,048

$

24,255

遞延費用，淨額(B)

21,536

773

22,309

無形資產總額，淨額(B)

26,208

-

26,208

遞延費用和其他資產合計(淨額)

50,413

789

51,202

應付按揭和貸款，淨額(B)

123,738

-

123,738

總負債低於市場負債(B)

7,092

-

7,092

應付賬款、應計費用和其他負債

20,564

255

20,819

未賺取租金/遞延租金收入(B)

4,565

203

4,768

(A)截至2020年9月30日，所有列示的期間均被歸類為非持續運營。見注7：停產業務。

(B)預期會在售賣完成後移走。

27

目錄

在截至2020年9月30日的9個月內，公司處置了以下寫字樓物業(千美元):

停產

運營：

已實現

已實現

收益

收益

可出租

網

網

(虧損)/

(虧損)/

處置

數量為

正方形

屬性

銷售額

攜載

未實現

未實現

日期

物業/地址

位置

BLDGS.

英尺/單位

類型

收益

價值

淨虧損

淨虧損

03/17/20

一橋廣場

新澤西州李堡

1

200,000

辦公室

$

35,065

$

17,743

$

-

$

17,322

07/22/20

3個吉拉爾達農場(A)

新澤西州麥迪遜

1

141,000

辦公室

7,510

9,534

-

(2,024)

09/15/20

莫里斯投資組合(B)

新澤西州帕西帕尼和麥迪遜

10

1,448,420

辦公室

155,116

175,772

-

(20,656)

09/18/20

哥倫比亞收費公路325號

弗洛拉姆公園，新澤西州

1

168,144

辦公室

24,276

8,020

-

16,256

09/24/20

校園大道9號(C)

新澤西州帕西帕尼

1

156,945

辦公室

20,678

22,162

-

(1,484)

小計

14

2,114,509

242,645

233,231

-

9,414

持有待售房地產的未實現虧損

(7,915)

(33,314)

總計

14

2,114,509

$

242,645

$

233,231

$

(7,915)

$

(23,900)

(a)

該公司記錄的估值免税額為#美元。2.0在截至2020年9月30日的9個月內，該房產在待售期間的價格為300萬美元，16.7在截至2019年12月31日的一年中，該公司的銷售額為3.6億美元。

(b)

該公司記錄的估值免税額為#美元。21.6在截至2020年9月30日的9個月內，這些房產被扣留待售時的價格為400萬美元，而在截至2020年9月30日的9個月中，32.5在截至2019年12月31日的一年中，該公司的銷售額為3.6億美元。

(c)

該公司記錄了#美元的估值津貼。3.5在截至2019年12月31日的一年中，這處房產的淨利潤為1000萬美元。

本公司在截至2020年9月30日的9個月內出售了以下可開發土地持有量(以千美元為單位)：

已實現

收益

網

網

(虧損)/

處置

銷售額

攜載

未實現

日期

物業地址

位置

收益

價值

淨虧損

01/03/20

半里路230和250號

新澤西州米德爾敦

$

7,018

$

2,969

$

4,049 

03/27/20

首都寫字樓公園用地

馬裏蘭州綠地

8,974

8,210

764 

總計

$

15,992

$

11,179

$

4,813

持有和使用的財產的減值

本公司決定，由於其預期擁有期的縮短和由於新冠肺炎疫情已經並將繼續對其酒店運營產生不利影響，本公司評估其酒店物業賬面價值的可回收性，並確定有必要將其位於新澤西州WeeHawken的兩項酒店資產的賬面價值減值至其估計公允價值，因此，本公司於2020年9月30日錄得減值費用3,660萬美元，計入截至2020年9月30日止三個月及九個月綜合經營報表的物業減值。

 

4.    對未合併的合資企業的投資

截至2020年9月30日，公司總投資約為美元194.8在其股權法合資企業中投資2000萬美元。本公司與無關聯的第三方成立這些合資企業，或收購這些合資企業的權益，主要是為了開發或管理寫字樓和多户租賃物業，或預期可能開發寫字樓和多户租賃物業而獲得土地。截至2020年9月30日，未合併的合資企業擁有：二Office屬性聚合大約0.21000萬平方英尺(約合270萬平方米)七多户房產合計2,611公寓單元，a零售物業聚合大約51,000平方英尺，a351-客房酒店，一個開發項目，大約360*公寓單位；以及可開發地塊的權益和/或權利，最多可容納2,560包括公寓單元。該公司的未合併權益範圍為20百分比至85在某些合資企業中受特定優先分配的百分比。

下表所反映的金額(本公司在收益中的權益份額除外)是根據各合資企業的歷史財務信息計算的。本公司不計入超過其投資餘額的合營企業虧損，除非本公司對合營企業的義務負有責任或承諾為合營企業提供資金支持。公司在合資企業投資的外部基礎部分在預期使用年限內攤銷

28

目錄

標的企業取得的有形資產和無形資產以及承擔的負債。除非下文另有説明，否則本公司未合併合資企業的債務一般對本公司沒有追索權，但與故意濫用資金、環境條件和重大失實陳述等事項有關的慣例例外情況除外。

該公司已同意擔保償還其未合併合資企業的部分債務。截至2020年9月30日，此類債務的總借款能力高達美元。304.0其中，公司同意擔保的金額最高可達400萬美元33.22000萬。截至2020年9月30日，此類債務的未償餘額總計為美元。255.61000萬美元，其中28.4300萬美元由本公司擔保。公司為未合併的合資公司擁有的物業提供管理、租賃、開發和其他服務，並確認了$0.6300萬美元和300萬美元0.6在截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月裏，這類服務的支出分別為1.6億美元。該公司有$0.3300萬美元和300萬美元0.6截至2020年9月30日和2019年12月31日，其未合併合資企業的應收賬款分別為2000萬美元。

截至2020年9月30日，本公司對未合併合資企業的投資包括三非合併開發合資企業，即本公司不是主要受益者的VIE。該等合營公司主要為長期投資開發房地產而成立，主要基於風險股權投資不足以讓實體在沒有額外財務支持的情況下為其活動融資的事實而被視為VIE。向這些實體提供的初始股本不足以為房地產建設提供全部資金，因為開發成本在整個建設期間由合作伙伴提供資金。本公司認定其並非該等VIE的主要受益人，理由是本公司與該實體的合作伙伴共享對該等實體的控制權，因此在該等VIE中並無控股權。該公司在這些VIE上的總投資約為#美元110.2截至2020年9月30日，為1.2億美元。該公司因參與這些VIE而面臨的最大損失估計約為#美元。143.42000萬美元，其中包括公司目前的投資和估計未來的資金承諾/擔保約為$33.22000萬。本公司沒有向這些VIE提供以前沒有合同要求提供的財務支持。一般而言，不通過第三方融資的未來開發成本將根據公司及其外部合作伙伴各自的所有權百分比由他們的出資額提供資金。

以下為截至2020年9月30日及2019年12月31日公司未合併合資企業的摘要(千美元):

財產債務

數量

公司的

賬面價值

截至2020年9月30日

公寓單元

有效

9月30日，

12月31日，

成熟性

利息

實體/屬性名稱

或可出租的SF

所有權%(A)

2020

2019

天平

日期

率

多户住宅

大都會和閣樓
‎40公園(B)(C)

189 

單位

25.00 

%

$

3,746 

$

7,257 

$

60,767 

(d)

(d)

帝國港的RiverTrace

316 

單位

22.50 

%

6,808 

7,463 

82,000 

11/10/26

3.21 

%

水晶屋(E)

825 

單位

25.00 

%

26,844 

28,823 

161,500 

07/01/27

L+2.72

%

圓周率北-河濱步道C(F)

360 

單位

40.00 

%

35,946 

35,527 

63,628 

12/06/21

L+2.75

%

哈里森河畔公園(G)

141 

單位

45.00 

%

787 

1,015 

30,192 

07/01/35

3.19 

%

站房

378 

單位

50.00 

%

33,860 

35,676 

95,576 

07/01/33

4.82 

%

海港的烏爾比(H)

762 

單位

85.00 

%

74,847 

79,790 

192,000 

08/01/29

5.197 

%

少年派-北國(B)(I)

836 

潛在單位

20.00 

%

1,678 

1,678 

-

-

-

自由着陸

850 

潛在單位

50.00 

%

337 

337 

-

-

-

希爾斯伯勒206

160,000 

sf

50.00 

%

1,962 

1,962 

-

-

-

辦公室

弗裏蘭路12號

139,750 

sf

50.00 

%

4,196 

3,846 

(j)

5,008 

07/01/23

2.87 

%

水晶湖的辦公室

106,345 

sf

31.25 

%

3,668 

3,521 

2,733 

11/01/23

4.76 

%

其他

河濱零售店(Riverway Retail)(K)

30,745 

sf

20.00 

%

-

1,467 

-

-

-

澤西城凱悦酒店

351 

房間

50.00 

%

-

-

100,000 

10/01/26

3.668 

%

其他(L)

100 

729 

-

-

-

總計：

$

194,779 

$

209,091 

$

793,404 

29

目錄

(a)

公司的有效所有權百分比代表公司有權在支付優先回報後(如適用)獲得剩餘分派。

(b)

該公司在該合資企業中的所有權權益從屬於其合作伙伴的優先資本餘額，預計該公司在短期內不會有意義地參與該合資企業的現金流。

(c)

通過合資公司，本公司還擁有25在以下項目中擁有的百分比權益：50,973平方英尺的零售建築(“公園40號商鋪”)和一個50在以下項目中擁有的百分比權益：59-單位，五故事多户出租物業(“40公園閣樓”)。

(d)

房地產債務餘額包括：(I)一筆只加息的貸款，由位於公園40號的大都會銀行抵押，於2020年9月18日進行再融資，餘額為#美元。36,500，看空倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR+)2.85%，到期時間為2023年10月(Ii)一筆可攤銷貸款，由40 Park的商鋪作抵押，餘額為$6,067，看空倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR+)2.25%，並在2021年10月；(Iii)一筆只加利息的貸款，由位於40 Park的Loft夫婦抵押，餘額為#美元18,200，利率為LIBOR+1.5%，並在2023年1月.

(e)

其中包括本公司未合併的50空置土地的百分之一權益，以容納約738額外批准的單位。2020年6月26日，這筆貸款進行了再融資，借款金額為#美元。161,500.

(f)

該合資企業有一筆建築貸款，最高借款金額為#美元。112,000，該公司已為其提供擔保10未償還本金的百分比。

(g)

2020年6月10日，這筆貸款進行了再融資，借款金額為#美元。30,192.

(h)

該公司擁有一家85對預算審批、物業融資和租賃指導方針等重大決策擁有共同控制權的股東擁有百分之百的權益。

(i)

該公司擁有一家20未開發地塊的剩餘權益百分比：可容納開發的宗地6、I和J836公寓單元。該公司已經擔保了$22本金未償債務的百萬美元。

(j)

於2019年12月31日，本公司評估正考慮於短期或中期出售之未合併合營公司若干投資之賬面值之可回收性。本公司決定，由於租户營業額、租賃假設以及本公司退出其投資的計劃，有必要將投資的賬面價值降至其估計公允價值。因此，公司記錄的減值費用為#美元。3.72019年12月31日為100萬。

(k)

2020年3月12日，公司收購了其股權合作伙伴的80%的利息，並將所有權增加到100%。請參閲附註3：最近交易-合併。

(l)

本公司在各種未合併的合資企業中擁有其他權益，包括在以前擁有的資產中的權益，以及在其業務與其核心業務相關的合資企業中的權益。預計這些合資企業在短期內不會對公司的運營產生重大影響。

 

以下為本公司截至2020年9月30日及2019年9月30日止三個月及九個月未合併合資企業的權益收益(虧損)摘要(千美元):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

實體/屬性名稱

2020

2019

2020

2019

多户住宅

40號公園的大都會

$

(276)

$

(135)

$

(611)

$

(333)

帝國港的RiverTrace

(3)

47

130

137

水晶屋

(257)

(117)

(598)

(526)

PI North-河濱步道C/土地

(102)

(79)

(340)

(211)

馬貝拉二世(B)

-

-

-

(15)

哈里森河畔公園

(62)

(34)

(186)

(159)

站房

(677)

(392)

(1,816)

(1,486)

烏爾比在海港邊

1,924

(c)

(240)

1,915

(c)

(989)

自由着陸

-

-

-

-

希爾斯伯勒206

-

-

-

-

辦公室

紅岸(D)

-

-

-

8 

弗裏蘭路12號

92

125

350

282

水晶湖的辦公室

72

36

147

65

其他

Riverway Retail(E)

-

(21)

(11)

(63)

澤西城凱悦酒店

412

750

363

2,388

其他

250

(53)

376

20

公司在未合併合資企業收益(虧損)中的權益(A)

$

1,373

$

(113)

$

(281)

$

(882)

 

(a)

金額是扣除基差$的攤銷後的淨額。143及$156分別為2020年和2019年9月30日止的三個月。

(b)

2019年1月31日，本公司收購了其股權合作伙伴之一50%的權益，因此，它的所有權從24.27百分之七十四點二七的權益從屬於控股權益，並於此時停止採用權益會計方法。

(c)

包括$2.6公司將從新澤西州向第三方出售經濟城市税收抵免證書所得的合資企業收入份額中的80萬美元。這家合資企業有一項協議，將在下一年向第三方出售税收抵免。七數年換來$3每年1000萬美元，總共是5,000,000美元212000萬。銷售的條件是合資企業每年從新澤西州獲得税收抵免，並每年將税收抵免證書轉讓給買家。

(d)

2019年2月28日，本公司出售其50向其合作伙伴支付%的利息，並實現了$0.92000萬。

(e)

2020年3月12日，公司收購了其股權合作伙伴的80%的利息，並將所有權增加到100%。請參閲附註3：最近交易-合併。

 

30

目錄

5.    遞延費用、商譽和其他資產淨額

9月30日，

12月31日，

(千美元)

2020

2019

遞延租賃成本

$

118,496

$

142,424

遞延融資成本--無擔保循環信貸安排(A)

5,559

5,559

124,055

147,983

累計攤銷

(51,815)

(59,522)

遞延費用，淨額

72,240

88,461

應收票據(B)

1,292

1,625

原址租賃價值、相關無形資產和其他資產，淨額

72,665

86,092

商譽(C)

2,945

2,945

使用權資產(D)

22,604

22,604

預付費用和其他資產，淨額(E)

48,448

73,375

遞延費用、商譽和其他資產總額，淨額(F)

$

220,194

$

275,102

(a)與所有其他債務負債(無擔保循環信貸安排除外)相關的遞延融資成本在列報的所有期間與這些債務負債進行淨額抵銷。見附註2：重要會計政策--遞延融資成本。

(b)包括截至2020年9月30日和分別於2019年12月31日、淨現值為$的無息應收票據1.3300萬美元和300萬美元1.61000萬美元，到期時間為2023年4月。該公司相信，這筆餘額是完全可以收回的。

(c)所有商譽都歸功於公司的多家庭房地產和服務部門。

(d)根據公司採用ASU 2016-02(主題842)，從2019年開始記錄的餘額。這筆款項的相應負債為#美元。23.82000萬美元，包括在應付賬款、應計費用和其他負債中。詳情見附註13：承付款和或有事項--地面租賃協議。

(e)包括截至2020年9月30日和2019年12月31日，零及$28.1公司合格中介機構的可用資金分別為2000萬美元。

(f)包括截至2020年9月30日和2019年12月31日，$50.4300萬美元和300萬美元68.6被歸類為非連續性運營的物業分別為300萬美元。

衍生金融工具

利率風險的現金流對衝

該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率變動的風險敞口。為了實現這一目標，該公司主要使用利率掉期作為其利率風險管理戰略的一部分。在截至2019年12月31日的年度內，此類衍生品被用於對衝與現有可變利率債務相關的可變現金流。截至2020年9月30日，該公司做到了不是沒有任何被指定為利率風險現金流對衝的未償還利率掉期

於2019年，由於償還本公司未償還的定期貸款，本公司終止了與相應名義金額的利率互換。這些償還導致本公司加快將其他全面收益的收益重新分類為收益，這是對衝的預測交易不再可能發生的結果，總額為#美元。0.1300萬美元和300萬美元1.9截至2019年9月30日的三個月和九個月為3.8億美元。不是截至2020年9月30日的三個月和九個月記錄了額外的金額。

指定並符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動計入累計其他全面收益，隨後重新分類為對衝預測交易影響收益期間的收益。在與衍生品相關的累積其他綜合收益中報告的金額將重新歸類為利息支出，因為該公司的可變利率債務需要支付利息。在接下來的12個月裏，公司預計不是這筆額外的金額將重新歸類為利息支出。

31

目錄

下表載列本公司衍生金融工具對截至2020年及2019年9月30日止九個月綜合經營報表的影響(千美元):

現金流套期保值關係中的衍生工具

在衍生工具的保險單中確認的損益金額

從累計保單中重新歸類為收入的損益地點

從累計保單中重新歸類為收入的損益金額

在衍生工具收益中確認的損益的位置

在衍生工具收益和預測交易的重新分類中確認的損益金額不再可能發生)

合併報表列報的利息支出總額

2020

2019

2020

2019

2020

2019

2020

2019

截至9月30日的三個月，

利率互換

$

-

$

(195)

利息支出

$

-

$

551

利息和其他投資收益(虧損)

$

-

$

132

$

(20,265)

$

(22,129)

截至9月30日的9個月，

利率互換

$

-

$

(4,608)

利息支出

$

16

$

3,419

$

-

$

1,926

$

(61,795)

$

(67,817)

與信用風險相關的或有特徵

本公司與其每一衍生品交易對手都有協議，其中包含一項條款，根據該條款，如果貸款人由於本公司對債務的嚴重違約而加速償還相關債務，本公司可被宣佈拖欠其衍生品債務。截至2020年9月30日，該公司做到了不是我沒有任何未償還的衍生品。

 

6.    受限現金

限制性現金通常包括公司某些物業的租户和居民保證金，以及用於償債、房地產税、財產保險、資本改善、租户改善和根據某些抵押融資安排設立的租賃成本的託管和儲備資金，包括以下內容(千美元):

9月30日，

12月31日，

2020

2019

保證金

$

5,819

$

5,677

代管和其他儲備金

8,688

9,900

受限現金總額

$

14,507

$

15,577

 

7.      停產經營

2019年12月19日，公司宣佈，董事會已決定出售公司整個郊區寫字樓投資組合，總額約為6.6由於出售郊區寫字樓投資組合的決定代表着公司運營的戰略轉變，因此投資組合的業績被歸類為本文所述所有時期的非持續運營。

 

2019年末至2020年9月30日，本公司完成16在這些郊區寫字樓物業中，總計2.62000萬平方英尺，淨銷售收益為$294.81000萬美元。截至2020年9月30日，本公司已確定剩餘部分為持有待售21辦公物業(由12已確定的處置組)在郊區辦公室投資組合中，總計四2000萬平方英尺(公司目前擁有10屬性合計1.92000萬平方英尺的買賣合同，總收益為$407.5(億美元)。2020年10月，本公司完成了一持有待售房產的數量，這是一個98,500平方英尺的寫字樓物業，總收益為$7.52000萬。

該公司計劃在2020年底和2021年初完成出售其剩餘的郊區寫字樓投資組合物業，並用可用銷售收益償還其公司層面的無擔保債務。然而，該公司無法預測這些銷售的時機以及預期的收益金額和用途是否或在多大程度上可能受到正在進行的冠狀病毒(“新冠肺炎”)的影響。完成郊區寫字樓組合銷售後，公司的持有量將包括其海濱甲級寫字樓組合和多户租賃組合，以及相關開發項目和土地持有。

由於最近的銷售合同修訂，以及考慮到當前全球新冠肺炎疫情帶來的嚴峻經濟氣候導致的當前市場狀況，本公司確定10其餘持有待售物業(包括五出售集團)預計不會從估計銷售淨收益中收回，因此確認了未實現損失準備金零及$33.3在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，分別為3.6億美元和3.8億美元。

32

目錄

下表彙總了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的非連續性業務收入以及相關的已實現收益(虧損)和租賃財產處置和減值的未實現虧損(淨額)(千美元)：

截至9月30日的三個月，

截至9月30日的9個月，

2020

2019

2020

2019

總收入

$

36,536 

$

44,493 

$

117,204 

$

132,332 

運營和其他費用

(14,358)

(17,733)

(45,786)

(52,900)

折舊及攤銷

(1,366)

(16,933)

(4,271)

(50,826)

利息支出

(1,321)

(1,321)

(3,934)

(3,920)

非持續經營的收入

19,491 

8,506 

63,213 

24,686 

處置出租財產的未實現虧損(A)

-

(10,063)

(33,314)

(15,865)

處置租賃財產的已實現收益(損失)(B)

15,775 

-

9,414 

-

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775 

(10,063)

(23,900)

(15,865)

停產業務合計(淨額)

$

35,266 

$

(1,557)

$

39,313 

$

8,821 

(a)代表2020年被歸類為非持續運營的物業的估值津貼和減值費用。

(b)見附註3：房地產交易--出售財產和相關損益(損失)的進一步信息.

 

8.     高級無擔保票據

公司截至2020年9月30日和2019年12月31日的優先無擔保票據摘要如下(千美元):

9月30日，

12月31日，

有效

2020

2019

費率(1)

4.500高級無擔保票據到期百分比2022年4月18日

$

300,000

$

300,000

4.612

%

3.150高級無擔保票據到期百分比2023年5月15日

275,000

275,000

3.517

%

未償還本金餘額

575,000

575,000

未攤銷債務貼現調整

(1,671)

(2,170)

未攤銷遞延融資成本

(969)

(1,346)

高級無擔保票據合計，淨額

$

572,360

$

571,484

(1)包括終止資金鎖協議的成本(如有)、發售和其他交易成本以及票據的折價/溢價(如適用)。

公司優先無擔保票據的條款包括某些限制和契約，要求遵守與債務槓桿最高額度、擔保債務最高額度、最低償債範圍以及無擔保債務佔無擔保資產百分比的最高財務比率有關的財務比率。截至2020年9月30日，該公司遵守了與其優先無擔保票據相關的契約下的債務契約。

 

9.    無擔保循環信貸安排和定期貸款

於二零一七年一月二十五日，本公司與一集團訂立經修訂循環信貸安排及新定期貸款協議(“2017信貸協議”)。13貸款人。根據2017年信貸協議，本公司對其現有的美元進行了再融資6002000萬美元的無擔保循環信貸安排(“2017信貸安排”)，並簽訂了一項新的3251.5億無擔保、延遲提取的定期貸款安排(“2017定期貸款”)。自2018年3月6日起，本公司選擇使用定義槓桿率期權根據2017年信貸協議和2017年定期貸款確定利率，利率為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加碼130基點和倫敦銀行同業拆借利率加碼155分別為1個基點和1個基點。

 

2017年信貸安排的條款包括：(1)a四年學期結束於2021年1月同二 六個月延期選擇權，以本公司沒有拖欠貸款為條件，並支付以下費用7.5每次延期基點；(2)可向本公司提供本金總額不超過#美元的循環信貸貸款。6002000萬美元(可能會增加，如下所述)，2017年信貸安排下用於簽發信用證的昇華，金額不超過#美元602000萬美元(可能會增加，如下所述)；(3)基於運營合夥企業來自穆迪或標普的無擔保債務評級的利率，

33

目錄

或者，根據運營合夥企業的選擇，如果它不再維持穆迪或標普的債務評級，或者根據定義的槓桿率，此類債務評級降至Baa3和BBB-以下；以及(4)目前的融資費25基點，根據運營夥伴關係的穆迪或標普的無擔保債務評級每季度支付一次，或者，如果運營夥伴關係不再維持穆迪或標普的債務評級，或者根據定義的槓桿率，此類債務評級降至Baa3和BBB-以下，運營夥伴關係可以選擇。該公司的無擔保債務目前評級為B1 穆迪和BB-標普 2020年9月30日，本公司發出通知，表示選擇行使第一選擇權，將2017年信貸工具到期日延長一段時間六個月。因此，2017年信貸安排的期限將延長至2021年7月，在本公司繳付7.5基點延長費按2021年1月.

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2017年信貸安排的未償還借款、備用基本利率貸款的利率和按季度拖欠的當前借款能力的融資費目前基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用

利率-

基點

適用

高於倫敦銀行同業拆息

基點

備用基地

設施費用

總槓桿率

高於LIBOR

利率貸款

基點

45%

125.0

25.0

20.0

≥45%和50%

130.0

30.0

25.0

≥50%和55%(電流比率)

135.0

35.0

30.0

≥55%

160.0

60.0

35.0

在選擇使用定義的槓桿率選項之前，2017年信貸安排的未償還借款、備用基本利率貸款的利率和當前借款能力的融資費(按季度支付)是基於經營夥伴關係的無擔保債務評級，如下所示：

利率-

適用

利率-

基點

運營夥伴關係的

適用

高於倫敦銀行同業拆息

無擔保債務評級：

基點

備用基地

設施費用

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

利率貸款

基點

無評級或低於BBB-/Baa3

155.0

55.0

30.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

120.0

20.0

25.0

BBB或Baa2

100.0

0.0

20.0

BBB+或Baa1

90.0

0.0

15.0

A-或A3或更高

87.5

0.0

12.5

2017年定期貸款的條款包括：(1)a 三年學期結束於2020年1月同二 一年延期選擇權；(2)可在2017年信貸協議生效之日起12個月內多次提取定期貸款承諾，本金總額最高可達#美元3252000萬美元(可按以下討論增加)，不要求全額支取；前提是，如果公司至少沒有借款50來自定期貸款人的初始期限承諾的百分比(即$的50%3252017年7月25日或之前，應在該日減少未使用定期貸款承諾額，使減少後的未使用定期貸款承諾額不超過該日的未使用定期貸款；(3)a)未使用的定期貸款承諾額應在該日或該日之前減少；(三)未使用的定期貸款承諾額在該日生效後，不超過該日的未使用定期貸款承諾額；N利率，基於運營合夥企業的穆迪或標普的無擔保債務評級，或者，如果運營合夥企業不再維持穆迪或標普的債務評級，或者此類債務評級根據定義的槓桿率降至Baa3和BBB-以下，則由運營合夥企業選擇；以及(4)對2017年信貸協議生效日期後頭12個月內任何未使用的定期貸款承諾收取定期承諾費，費率為0.25總定期貸款承諾的日均未使用部分之和的年利率。

2017年3月22日，公司提取了全部美元325根據2017年的定期貸款，可獲得1.8億美元。2017年3月29日，公司執行利率互換安排，將倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)固定在總平均利率為1.6473%的掉期利率，然後是總固定利率3.19732017年定期貸款借款的1%。

截至2019年12月31日止年度，本公司預付2017年度定期貸款(使用位於河街111號的一幢寫字樓作抵押的新按揭貸款所得款項的一部分，並使用本公司無抵押循環信貸安排下的借款)，錄得淨虧損$173,000從清償債務中獲得#美元的收益80,000由於部分利率互換安排提前終止，以及註銷未攤銷的遞延融資成本和手續費達#美元253,000由於債務提前還款的緣故。

34

目錄

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2017年定期貸款的利率基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用

利率-

基點

適用

高於倫敦銀行同業拆息

基點

備用基本匯率

總槓桿率

高於LIBOR

貸款

45%

145.0

45.0

≥45%和50%

155.0

55.0

≥50%和55%(電流比率)

165.0

65.0

≥55%

195.0

95.0

在選擇使用定義槓桿率選項之前，2017年定期貸款的利率基於運營合夥企業的無擔保債務評級，如下所示：

利率-

適用

利率-

基點

運營夥伴關係的

適用

高於倫敦銀行同業拆息

無擔保債務評級：

基點

備用基本匯率

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

貸款

無評級或低於BBB-/Baa3

185.0

85.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

140.0

40.0

BBB或Baa2

115.0

15.0

BBB+或Baa1

100.0

0.0

A-或A3或更高

90.0

0.0

在此之後的任何時間最多四次2017年信貸協議生效日期，本公司可選擇要求(1)增加現有循環信貸承諾(任何此等增加，稱為“新循環信貸承諾”)及/或(2)設立一項或多項新的定期貸款承諾(“新期限承諾”，連同2017年度信貸承諾，“增量承諾”)，總額最高不超過$350為所有增量承諾支付2000萬美元。本公司亦可要求將2017信貸安排下的信用證昇華金額提高至$。1002000萬美元(不安排任何新的循環信貸承諾)。任何貸款人或簽發的信用證都沒有義務接受任何遞增的承諾或對信用證次級貸款的任何增加。根據2017年信貸協議，沒有與全額或部分預付借款相關的溢價或罰款。

適用於2017年度信貸安排及2017年度定期貸款的2017年度信貸協議包括若干限制及契諾，除其他事項外，限制額外債務的產生、留置權的產生及房地產的處置(情況如下：(I)該等財產處置導致本公司拖欠2017年度信貸協議(下文所述)的任何財務比率，或(Ii)在本公司根據2017年度信貸協議發生違約事件時完成財產處置，除非在某些情況下，該等財產處置是在本公司根據2017年度信貸協議發生違約的情況下完成的，除非在某些情況下：(I)該等財產處置導致本公司拖欠2017年度信貸協議(下文所述)的任何財務比率，或(Ii)在本公司根據2017年度信貸協議發生違約事件時完成財產處置，除非在某些情況下並要求遵守以下財務比率：最高槓杆率(60%)、有擔保債務的最高金額(40%)、固定費用覆蓋的最低金額(1.5倍)、無擔保債務的最高金額(60%)、無擔保財產利息覆蓋的最低金額(2.0倍)和某些投資限制(一般為總資本的15%)。  2017年信貸協議包含允許貸款人宣佈違約的“控制權變更”條款並要求立即償還2017年信貸安排下的所有未償還借款。這些控制權變更條款自2000年6月以來，根據管理本公司循環信貸安排的協議，一直是違約事件。除其他事項外，如果董事會多數席位(空缺席位除外)被既不是由董事會提名的董事也不是由董事會提名的過半數董事任命的董事佔據，就會被觸發。此外，管理公司高級管理人員的協議無抵押票據包括交叉加速條款，如果觸發2017年信貸安排下的控制條款變更，貸款人宣佈違約並行使2017年信貸安排下的權利，並加快償還2017年信貸安排下的未償還借款，這些條款將構成違約事件，要求立即償還票據。此外，兩個多户住宅物業發展項目所抵押的建築貸款，其交叉加速條款與管限本公司違約須知協議的條款相若。若觸發該等控制權變更條款，本公司可向貸款人申請容忍、豁免或修訂變更控制權條款，但不能保證本公司能夠以可接受的條款或完全獲得該等容忍、豁免或修訂。如果違約事件已經發生並且仍在繼續，則整個

35

目錄

2017信貸協議下的未償還餘額可能(或如發生任何違約破產事件，應立即到期並應付)，本公司不會作出任何超額分派，除非使普通合夥人能夠繼續符合美國國税局守則規定的房地產投資信託基金的資格。

在2017年1月修訂和重述其無擔保循環信貸安排之前，該公司有1美元600300萬美元的無擔保循環信貸安排，與一組17原定於年內到期的貸款機構2017年7月。未償還借款的利率(不選擇該公司的競爭性投標功能)和當前每季度應支付的借款能力的融資費是根據經營夥伴當時的無擔保債務評級計算的，如下所示：

運營夥伴關係的

利率-

無擔保債務評級：

適用基點

設施費用

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

基點

無評級或低於BBB-/Baa3

170.0

35.0

BBB-或Baa3(自2017年1月修訂以來)

130.0

30.0

BBB或Baa2

110.0

20.0

BBB+或Baa1

100.0

15.0

A-或A3或更高

92.5

12.5

2016年1月，該公司獲得了一美元3502000萬無擔保定期貸款(“2016定期貸款”)，原定於#年到期2019年1月使用二 一年擴展選項。2019年1月7日，本公司第一次行使一年延期選擇權，支付延期費用$0.52000萬美元，將2016年定期貸款的到期日延長至2020年1月. 定期貸款的利率基於經營合夥企業的無擔保債務評級，或根據公司的選擇，確定槓桿率。自2018年3月6日起，公司選擇使用定義槓桿率期權確定2016年定期貸款的利率，利率為LIBOR加155基點。本公司訂立利率互換安排，以固定定期貸款期間的倫敦銀行同業拆息。包括成本在內，目前的全包固定費率是3.28百分比。貸款所得款項主要用於償還公司當時現有的無擔保循環信貸安排的未償還借款和償還#美元。2002000萬優先無擔保票據，於2016年1月15日.  

於截至2019年12月31日止年度，本公司預付2016年度定期貸款(使用Flex投資組合出售所得現金銷售收益的一部分，使用SOHO Lofts公寓獲得的抵押貸款融資所得款項，以及使用由位於河街111號的一座寫字樓抵押的新抵押貸款所得款項的一部分)，並錄得收益1美元。2.1於截至2019年12月31日止年度內，由於提前終止部分利率互換安排而產生的債務提前償還所致。未攤銷遞延融資成本和手續費共計#美元。242,000與2016年定期貸款有關的貸款在截至2019年12月31日的年度內註銷。

總而言之，該公司清償債務錄得淨收益#美元。1.6如上所述，截至2019年12月31日的年度為3.6億美元。

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2016年定期貸款的利率基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用基礎

總槓桿率

高於LIBOR的點數

45%

145.0

≥45%和50%

155.0

≥50%和55%(電流比率)

165.0

≥55%

195.0

36

目錄

在選擇使用定義的利息槓桿率選項之前，2016年定期貸款的利率基於運營合夥企業的無擔保債務評級，如下所示：

運營夥伴關係的

利率-

無擔保債務評級：

適用基點

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

無評級或低於BBB-/Baa3

185.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

140.0

BBB或Baa2

115.0

BBB+或Baa1

100.0

A-或A3或更高

90.0

2016年定期貸款的條款包括某些限制和契諾，這些限制和契諾尤其限制了額外債務的產生、留置權的產生和房地產的處置(程度上：(I)該等財產處置導致本公司拖欠下述定期貸款的任何財務比率，或(Ii)該等財產處置是在本公司發生定期貸款違約的情況下完成的，除非在某些情況下，該處置是為了補救此類違約而進行的)，並且需要：(I)該等財產處置導致本公司在下述期限貸款的任何財務比率上違約；或(Ii)該等財產處置是在本公司根據該定期貸款發生違約的情況下完成的，除非在某些情況下，該等處置是為了補救此類違約而進行的。有擔保債務的最高限額(40%)、固定抵押覆蓋率的最低限額(1.5倍)、無擔保負債的最高限額(60%)、無擔保財產利息覆蓋率的最低限額(2.0倍)和某些投資限制(一般為總資本的15%)。如果違約事件已經發生並仍在繼續，本公司將不會進行任何超額分配，除非使普通合夥人能夠繼續符合美國國税局規則下的房地產投資信託基金(REIT)資格。

2018年8月30日，本公司簽訂2017年度信貸協議修正案(《2017年度信貸協議修正案》)和2016年度定期貸款修正案(《2016年度定期貸款修正案》)。

2017年信貸協議修正案和2016年定期貸款修正案均於2018年6月30日生效，並對2017年信貸協議和2016年定期貸款的條款做出了以下實質性修訂：

1.無擔保債務比率契約在計算無擔保資產抵押品池時對無擔保資產池的計量進行了修改，該比率從2018年7月1日開始，一直持續到2019年12月31日，以允許經營合夥企業在此類計算中利用位於新澤西州澤西城的物業(名為“Harborside Plaza I”和“Harborside Plaza V”)的“現有”評估價值；以及

2.新增一項契約，禁止本公司對本公司(或任何附屬公司)於2022年1月25日之後到期的任何無抵押債務作出任何可選擇或自願的付款、償還、回購或贖回，只要任何總槓桿率或無抵押債務比率契約超過60%(均見2017年度信貸協議及2016年度定期貸款的定義)，或評估被用來釐定海港廣場一期及海港廣場五期對無抵押人士的價值時，本公司不得作出任何選擇性或自願的付款、償還、回購或贖回任何於2022年1月25日後到期的本公司(或任何附屬公司)的無抵押債務。

2017年信貸協議和2016年定期貸款的所有其他條款和條件保持不變。

截至2020年9月30日，該公司遵守了其無擔保循環信貸安排下的債務契約。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司在其無擔保信貸安排下的借款總額為$156300萬美元和300萬美元329分別為2000萬人。他説：

 

10.    抵押、應付貸款和其他債務

公司有抵押貸款、應付貸款和其他債務，主要包括以公司某些租賃物業、土地和開發項目為抵押的各種貸款。截至2020年9月30日，19公司財產的總賬面價值約為#美元2.81000億美元，四公司的土地和發展項目，總賬面價值約為$645600萬美元，由公司的抵押貸款和應付貸款擔保。抵押貸款、應付貸款和其他債務的付款一般按月分期支付本金和利息，或僅支付利息。截至2020年9月30日，該公司遵守了其抵押貸款和應付貸款下的債務契約。

37

目錄

截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司的抵押貸款、應付貸款和其他債務摘要如下(千美元):

有效

9月30日，

12月31日，

屬性/項目名稱

貸款人

費率(A)

2020

2019

成熟性

摩納哥(B)

西北互惠人壽保險公司。

3.15

%

$

165,537

$

166,752 

02/01/21

帝國南港4/5零售店

美國普通人壽與A/G PC

4.56

%

3,883

3,934 

12/01/21

帝國港灣4/5酒店(C)

第五、第三銀行

Libor+3.40

%

94,000

74,000 

04/09/22

瞭望嶺的金剛砂(四)

第五、第三銀行

Libor+2.50

%

56,207

24,064 

05/16/22

帝國南港口9(E)

紐約梅隆銀行

Libor+2.13

%

39,883

11,615 

12/19/22

港口7號

世邦魏理仕資本市場/房地美

3.57

%

58,998

58,998 

08/01/23

Short Hills Residential(F)

人民聯合銀行

Libor+2.15

%

33,088

9,431 

03/26/23

250約翰遜

全國人壽保險公司

3.74

%

43,000

43,000 

08/01/24

自由之塔(G)

美國普通人壽保險公司

3.37

%

265,000

232,000 

10/01/24

夏洛特(The Charlotte)(H)

QuadReal Finance

Libor+2.70

%

126,560

5,144 

12/01/24

左舷5/6(L)

紐約人壽保險公司

4.56

%

97,000

97,000 

03/10/26

瑪貝拉

紐約人壽保險公司

4.17

%

131,000

131,000 

08/10/26

馬貝拉二世

紐約人壽保險公司

4.29

%

117,000

117,000 

08/10/26

101哈德遜

富國銀行CMBS

3.20

%

250,000

250,000 

10/11/26

伍斯特

三菱UFG聯合銀行

Libor+1.84

%

63,000

63,000 

12/10/26

Short Hills投資組合(I)

富國銀行CMBS

4.15

%

124,500

124,500 

04/01/27

大街150號

Natixis房地產資本有限責任公司

4.48

%

41,000

41,000 

08/05/27

帝國南港11(L)

西北互惠人壽保險公司。

4.52

%

100,000

100,000 

01/10/29

SOHO閣樓(SOHO Lofts)

紐約社區銀行

3.77

%

160,000

160,000 

07/01/29

護河公地(Riverwatch Commons)

紐約社區銀行

3.79

%

30,000

30,000 

07/01/29

聖彼得堡111號河段。

雅典娜年金和人壽公司

3.90

%

150,000

150,000 

09/01/29

帝國南港4/5車庫(K)

美國普通人壽與A/G PC

4.85

%

32,914

32,600 

12/01/29

未償還本金餘額

2,182,570

1,925,038 

未攤銷遞延融資成本

(15,048)

(17,004)

抵押貸款、應付貸款和其他債務總額，淨額

$

2,167,522

$

1,908,034 

(a)

反映實際負債率，包括遞延融資成本，包括終止庫房鎖定協議的成本(如有)、債務啟動成本、收購債務的按市價調整及其他交易成本(如適用)。

(b)

這筆按揭貸款包括未攤銷公允價值調整#美元。0.5截至2020年9月30日，隨着摩納哥大廈所有權益的整合，該公司於2017年4月承擔了100萬歐元。該公司已同意與目前的貸款人達成條款，在到期或到期之前對現有抵押貸款進行再融資。

(c)

這筆貸款需要在截至2020年9月30日的季度進行初步償債覆蓋測試。在2020年9月30日之後，該公司執行了一項協議，將初始償債範圍測試推遲到2021年3月31日。該公司已經擔保了$19.5未償還本金的百萬美元，但須符合某些條件。

(d)

這筆建設貸款的最高借款能力為#美元。62百萬美元，並在符合某些條件的情況下，一 18月延期選項，費用為25基點，公司有擔保15未償還本金的百分比，取決於某些條件。

(e)

這筆建設貸款的最高借款能力為#美元。92百萬美元，並在符合某些條件的情況下，一 一年延期選項，費用為15基點，公司有擔保10未償還本金的百分比，取決於某些條件。

(f)

這筆建設貸款的最高借款能力為#美元。64百萬美元，並在符合某些條件的情況下，一 18月延期選項，費用為30基點，公司有擔保15未償還本金的百分比，取決於某些條件。

(g)

2020年1月，該公司將Liberty Towers的貸款規模提高到#美元。265百萬，創造了$33百萬美元的額外收益。

(h)

這筆建築貸款的倫敦銀行同業拆借利率下限為2.0%，最大借款能力為$300百萬美元，並在符合某些條件的情況下，一 一年延期選項，費用為25基點。

(i)

房產是這筆抵押貸款的抵押品，截至2019年12月31日被歸類為持有待售。

(j)

有效率反映第一五年以固定利率支付利息。該期限結束後的利息支付以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼為基礎。2.75每年%。

(k)

這筆貸款被修改為推遲一年的利息和本金支付六個月期間結束2020年12月1日。截至2020年9月30日，遞延利息為$0.5本金餘額增加了一百萬。

(l)

本公司已保證10未償還本金的百分比，取決於某些條件。

 

支付利息的現金和資本化的利息

截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月支付的利息現金為#美元。72,874,000及$75,120,000(其中$3,862,000及$3,848,000分別涉及被歸類為非連續性業務的財產)。本公司於截至2020年及2019年9月30日止九個月之利息為$18,658,000及$14,315,000，(包括$1,017,000及$990,000截至2020年9月30日及2019年9月30日止九個月，分別以本公司於實質上正在發展中的未合併合資企業的投資為本金的利息。

負債彙總表

截至2020年9月30日，該公司的總債務為$2,895,882,000(加權平均利率3.66百分比)由$組成562,361,000無擔保循環信貸工具借款和其他可變利率抵押債務(加權平均

38

目錄

比率2.83%)和固定利率債務及其他債務#美元2,333,521,000(加權平均利率3.86百分比)。

截至2019年12月31日，公司的總負債為$2,808,518,000(加權平均利率3.81百分比)由$組成509,656,000無擔保循環信貸借貸和其他可變利率抵押債務(加權平均利率3.54%)和固定利率債務及其他債務#美元2,298,862,000(加權平均利率3.87百分比)。他説：

 

11.    員工福利401(K)計劃

普通合夥人的員工只要符合一定的最低年齡和服務要求，就有資格參加Mack-Cali Realty Corporation 401(K)儲蓄/退休計劃(“401(K)計劃”)。符合資格的員工可選擇推遲一百分比最高可達60401(K)計劃的税前年薪的百分比，受聯邦法律的某些限制。員工貢獻的金額將立即歸屬且不可沒收。公司可在任何計劃年度代表符合條件的參與者對401(K)計劃作出酌情配對或利潤分享貢獻。參與者總是100%歸於他們的税前繳費，並將開始歸入代表他們在以下時間所作的任何匹配或利潤分享繳費兩年為本公司服務的費用為20每年的百分比，成為100在以下情況下歸屬的百分比：六年了為公司服務。所有繳費都按計劃年度合格參與者薪酬的百分比進行分配。401(K)計劃的資產以信託形式持有，併為每個參與者建立一個單獨的賬户。參與者在終止在公司的服務時，可以一次性或分期付款獲得401(K)計劃中的既得賬户餘額的分配。截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月，公司確認的401(K)計劃總支出為$199,000及$212,000和$630,000及$720,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

 

12.    資產負債公允價值披露

以下估計公允價值披露由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定。然而，要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此，本文提供的估計不一定表明本公司在2020年9月30日和2019年12月31日處置資產和負債時可能實現的金額。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

現金等價物、應收賬款、應收票據、應付賬款以及應計費用和其他負債的列賬金額合理接近其截至2020年9月30日和2019年12月31日的公允價值。

公司長期債務的公允價值包括優先無擔保票據、無擔保定期貸款、無擔保循環信貸安排以及抵押貸款、應付貸款和其他債務，總額約為#美元。2,963,488,000及$2,791,629,000與賬面價值約為#美元相比2,895,882,000及$2,808,517,000分別截至2020年9月30日和2019年12月31日。該公司長期債務的公允價值被歸類為3級基礎(根據ASC 820，公允價值計量和披露)。公允價值是根據公司目前可獲得的類似期限和期限貸款的借款利率，採用貼現現金流分析估值估算的。抵押債務和無擔保票據的公允價值是通過按市場利率對未來的合同利息和本金付款進行貼現來確定的。儘管該公司已經確定，用於評估其衍生金融工具的大部分投入屬於公允價值等級的第二級，但與其衍生金融工具相關的信用估值調整利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估自身及其交易對手違約的可能性。本公司已評估信貸估值調整對其衍生金融工具整體估值的影響，並確定信貸估值調整對其衍生金融工具的整體估值並不重大。因此，本公司已決定將其衍生金融工具的整體估值歸入公允價值等級的第2級。

本公司租賃物業的評估所使用的公允價值計量被視為公允價值等級中的第三級估值，因為存在重大的不可觀察的投入。公允價值計算中使用的投入包括但不限於估計持有期、折扣率、市值比率、預期租賃費率、房間租金和餐飲收入比率、第三方經紀人信息以及來自潛在買家的信息(視情況而定)。

被確認為持有待售房地產的估值是根據該物業的估計銷售價格(扣除估計銷售成本)計算的。在沒有簽訂銷售協議並設定銷售價格的情況下，管理層對淨銷售價格的估計可能基於一些不可觀察到的假設/投入，包括但不限於公司對未來和穩定的現金流、市值比率和折扣率(如果適用)的估計。對於可開發土地，基於土地開發權的估計單位市值假設也被考慮。

截至2020年9月30日，投入和假設包括

39

目錄

初級估價

看不見的

位置

範圍：

描述

技術

輸入量

類型

費率

公司確認減值損失的待售寫字樓物業

每份買賣協議的貼現現金流或售價

貼現率

近郊

7.5% - 9.6%

退出資本化率

近郊

7.5% - 9%

每平方英尺市值租金

近郊

$26.00 - $50.00

公司確認減值損失的持有待售土地物業

可發展單位及每單位市價或每份買賣合約售價

住宅單位市值差餉

近郊

$26,500 - $35,000

每平方英尺市值

近郊

$15.00 - $25.00

公司確認減值損失的酒店物業

收入資本化

貼現率

濱水區

10%

退出資本化率

濱水區

7.50%

被確認為持有待售的公司21辦公物業(由12處置組)，a出租給他人的零售地塊、幾塊待售的可開發地塊和二截至2020年9月30日分類為持有和使用的可開發地塊，總賬面價值為$714.42000萬。由於最近的銷售合同修訂，以及考慮到當前全球新冠肺炎疫情帶來的嚴峻經濟氣候導致的當前市場狀況，本公司確定10其餘持有待售物業(包括五處置集團)和幾個地塊預計不能從估計銷售淨收益中收回，因此確認了#美元的未實現損失準備金。41.2在截至2020年9月30日的9個月內，土地減值為3.6億美元，土地減值為美元1.3300萬美元和300萬美元23.4在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，分別為3.6億美元和3.8億美元。

本公司決定，由於其預期擁有期的縮短和由於新冠肺炎疫情已經並將繼續對其酒店運營產生不利影響，本公司評估其酒店物業賬面價值的可回收性，並決定有必要將其位於新澤西州威霍肯的兩項酒店資產的賬面價值減值至其估計公允價值。因此，本公司計入減值費用#美元。36.6截至2020年9月30日的600萬美元，計入截至2020年9月30日的三個月和九個月的綜合運營報表中的財產減值。

關於資產和負債公允價值的披露是基於截至2020年9月30日和2019年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層並不知悉任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2020年9月30日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。

最近新冠肺炎在全球範圍內的爆發顯著放緩了全球經濟活動，並導致金融市場大幅波動。因此，目前與新冠肺炎相關的業務中斷的廣度和持續時間以及其對美國經濟的影響存在重大不確定性。目前的經濟環境可以也將受到許多公司無法控制的因素的重大不利影響。新冠肺炎未來對公司公允價值估計的影響程度將取決於未來的事態發展，其中許多事態發展具有很高的不確定性，無法預測。*考慮到當前氣候下此類不確定性的嚴重性，管理層考慮了其物業和市場的所有可用信息，以提供截至2020年9月30日的估計。

 

13.    承諾和或有事項

減税協議

根據與某些市政當局達成的協議，本公司須就其某些物業支付以代替物業税(“試點”)的款項，並就其他物業訂立減税協議，詳情如下：

與澤西市簽訂的經修訂的海濱廣場4-A協議於2002年開始生效，有效期為20好幾年了。每年的試點相當於二定義的項目總成本的百分比。項目總成本為$49.52000萬。試播員總共花了5美元。264,000及$226,000分別截至2020年和2019年9月30日的三個月，以及美元792,000及$766,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

海濱廣場5號協議也是與澤西市簽訂的，經修訂後於2002年生效，有效期為20三年了。每年的試點相當於二定義的項目總成本的百分比。項目總成本為$170.92000萬。試播員總共花了5美元。1.1300萬美元和300萬美元1.0截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日3.2300萬美元和300萬美元3.21000萬美元

40

目錄

分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

與威霍肯市簽訂的帝國南1/3車庫開發項目協議期限為五年從項目基本完成時開始，這發生在2015年第四季度。協議規定房地產税按以下比例繳納100該項目土地價值的百分比僅超過五年期間，並允許對建築物改善價值分階段徵收房地產税，每年為零一和95從第二年到第五年。

與威霍肯市簽訂的帝國港口酒店開發項目協議的有效期為15在基本完工後的幾年裏，這件事發生在201年12月8.年度試點相當於二項目總成本的百分比，如其中所定義。試播員總共花了5美元。0.5300萬美元和300萬美元0.5截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日1.6300萬美元和300萬美元0.6截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。

與威霍肯市簽訂的南11港開發項目協議的有效期為15在2018年8月基本完工後的幾年內。每年的試點相當於10其中定義的總收入的百分比。試播員總共花了5美元。0.3300萬美元和300萬美元0.2截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日0.9300萬美元和300萬美元0.7截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。

與霍博肯市的111河房地產協議於2001年10月1日開始生效，將於2022年4月到期。試用期付款相當於$1.2到2017年4月，每年300萬美元，然後增加到400萬美元1.4每年300萬美元，直到到期。試播員總共花了5美元。0.4300萬美元和300萬美元0.4截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日1.1300萬美元和300萬美元1.0截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。

摩納哥與澤西市的塔樓協議始於2011年，任期為10好幾年了。每年的試點相當於10按定義佔總收入的百分比。試播員總共花了5美元。0.3300萬美元和300萬美元0.5截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日1.4300萬美元和300萬美元1.6截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。

與澤西市的Marbella II協議始於2016年，期限為10好幾年了。每年的試點相當於101-4年毛收入的百分比，125-8年毛收入的百分比149-10年度毛收入的百分比，如其中所定義的。試播員總共花了5美元。0.2300萬美元和300萬美元0.3截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月分別為80萬美元和2019年9月30日0.8300萬美元和300萬美元1截至2020年9月30日的9個月和從收購開始(2019年1月至31日)至2019年9月30日的期間分別為600萬美元。

與威霍肯市簽訂的9號港帝國南包裹開發項目協議的有效期為25預計將在2021年第一季度完成。每年的試點相當於111-10年毛收入的百分比，12.511-18年的百分比，以及1419-25年的百分比，如其中所定義的。

與威霍肯鎮簽訂的港口帝國南方公園地塊開發項目協議的有效期為25在基本完工後的幾年內。每年的試點相當於10其中定義的總收入的百分比。

在上述協議達成後，預計這些房產將由市政府評估，並按當時的現行税率繳納房地產税。

訴訟

本公司是在其正常業務活動過程中引起的訴訟的被告。管理層不相信這些事項的最終解決會對本公司的整體財務狀況產生重大不利影響。

41

目錄

地面租賃協議

截至2020年9月30日和2019年12月31日，根據公司為承租人的所有不可取消的土地租賃條款，未來的最低租金支付如下(千美元):

截至2020年9月30日

年

金額

2020年10月1日至12月31日

$

437

2021

1,750

2022

1,750

2023

1,756

2024

1,776

2025年至2098年

154,722

租賃付款總額

162,191

減去：推定利息

(138,404)

總計

$

23,787

 

截至2019年12月31日

年

金額

2020

$

1,750

2021

1,750

2022

1,750

2023

1,756

2024

1,776

2025年至2098年

154,722

租賃付款總額

163,504

減去：推定利息

(139,748)

總計

$

23,756

該公司發生的土地租賃費用為#美元。473,0001美元和1美元640,000分別截至2020年和2019年9月30日的三個月的利潤和美元1.8300萬美元和300萬美元1.2截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月分別為3.5億美元。

隨着ASU 2016-02(主題842)的通過，自2019年1月1日起，本公司將營業租賃資本化，餘額為#美元。22.6在2020年9月30日五土地租約。該金額代表上文詳述的未來付款的淨現值(“淨現值”)。過去達到淨現值的遞增借款利率從5.637百分比至7.618其餘土地租約條款的百分比介乎6.25幾年前82.58好幾年了。這些利率是通過調整公司抵押債務的固定利率和計算全抵押貸款的名義利率得出的，這些債務的條款與公司土地租約的剩餘租賃期接近。

建設項目

該公司正在開發一種313-新澤西州韋霍肯帝國港(Port Imperial)的多户住宅項目，名為帝國南9號(Port Imperial South 9)，於2018年第三季度開工建設。這項建築工程預計耗資$。142.92000萬美元，其中建築成本為$90.8到2020年9月30日，已經發生了100萬起，預計將在#年投入使用。2021年第一季度。該公司已經資助了$50.9截至2020年9月30日，1.3億美元，剩餘的建設成本預計將由澳元提供資金。922000萬美元建設貸款(其中#美元39.9截至2020年9月30日，共吸引了1.5億美元。

該公司正在開發一種198-位於新澤西州肖特希爾斯的名為Upton at Short Hills的單元多户項目，於2018年第四季度開工建設。這項建築工程預計耗資$。99.41000萬美元，其中1,300萬美元68.5到2020年9月30日，已經產生了3.8億美元，預計將在#年投入使用。2021年第一季度。該公司已經資助了$35.4600萬美元的建築成本，其餘的建築成本預計將由澳元提供資金。642000萬美元建設貸款(其中#美元33.1截至2020年9月30日，共吸引了1.5億美元。

該公司正在開發一種750-位於新澤西州澤西城克里斯托弗·哥倫布25號的多户住宅項目，於2019年第一季度開工建設。這項建築工程預計耗資$。469.51000萬美元，其中1,300萬美元296.1到2020年9月30日，已經產生了3.8億美元，預計將在#年投入使用。2022年第一季度。該公司已為該公司提供資金

42

目錄

$169.5600萬美元的建築成本，其餘的建築成本預計將由澳元提供資金。3002000萬美元建設貸款(其中#美元126.6截至2020年9月30日，共吸引了1.5億美元。

管理變革

2020年7月24日，本公司根據Michael J.DeMarco的僱傭協議和他與本公司的相關股權獎勵協議，無故終止Michael J.DeMarco的首席執行官職務。2020年8月8日，本公司與德馬科先生簽訂諮詢合作協議(《諮詢協議》)。根據諮詢協議，作為DeMarco先生向本公司提供截至2020年12月31日的若干諮詢、合作和過渡服務的交換條件，DeMarco先生將被視為在諮詢協議期限內繼續受僱於本公司，僅用於計算DeMarco先生終止與本公司的僱傭關係時有權獲得的未完成的以時間為基礎的長期激勵合夥單位的按比例歸屬。

DeMarco先生有資格在無故終止(控制權變更以外)的情況下獲得遣散費和福利，標題為“僱傭合同；控制權終止或變更時的潛在付款-Michael J.DeMarco僱傭協議”、“-Michael J.DeMarco Class AO LTIP獎勵協議”和“-長期激勵計劃獎勵協議”，每一項都在公司於2020年6月16日提交給美國證券交易委員會的最終修訂委託書中闡述，該説明通過引用併入本文。175為2020年確定的基本工資的%。

自2020年7月25日起，董事會任命本公司董事會主席MaryAnne Gilmartin為本公司臨時首席執行官。吉爾馬丁女士將繼續擔任董事會主席，但已辭去董事會提名和公司治理委員會成員一職。現任董事塔米·K·瓊斯(Tammy K.Jones)已被任命為董事會首席獨立董事。

關於吉爾馬丁女士的任命，本公司已與吉爾馬丁女士全資擁有的實體MAG Partners 2.0 LLC(“MAG Partners”)簽訂了一份函件協議(“函件協議”)。根據信函協議，MAG Partners已同意向公司提供Gilmartin女士的服務，擔任臨時首席執行官。該安排的期限及Gilmartin女士獲委任為臨時行政總裁(“任期”)將持續至(I)本公司一名常任行政總裁開始受聘、(Ii)已過六個月或董事會選定的較早或較遲日期，及(Iii)Gilmartin女士去世或傷殘，或MAG Partners終止安排(包括Gilmartin女士辭去其臨時行政總裁的委任)之日，兩者中以最先發生者為準，直至(I)本公司開始聘用本公司常任行政總裁、(Ii)已過六個月或董事會選定的較早或較遲日期，及(Iii)Gilmartin女士去世或傷殘，或MAG Partners終止安排(包括Gilmartin女士辭去其臨時行政總裁的委任)。

根據函件協議，在有效期內，公司將向MAG合作伙伴支付月費$150,000，但在任期開始後至少持續三個月(但如果董事會因“因由”以外的任何原因終止任期)。MAG合作伙伴還有資格獲得一次性現金簽到獎金$300,000此外，除非董事會因“原因”而終止任期，否則一次性完成獎金為$。200,000在學期末(但不晚於2021年3月12日)。此外，該公司還向MAG合作伙伴授予了完全授予的股票期權，以購買最多230,000行使價為$的普通股14.39每股，最高可達100,000行使價為$的普通股20.00根據MAG Partners與本公司之間的股票期權協議(“期權協議”)，每股。然而，倘董事會終止“因由”任期或MAG Partners終止與本公司的安排(包括Gilmartin女士辭去其委任為臨時行政總裁的職務，但不包括因本公司重大違反安排或Gilmartin女士已獲委任為本公司常任行政總裁而終止)，或MAG Partners未能遵守函件協議中的若干契諾，購股權及行使時收到的任何股份將會終止及被沒收(包括由Gilmartin女士辭去其委任為臨時行政總裁的安排，但不包括因本公司重大違反安排或因Gilmartin女士已獲委任為本公司常任行政總裁而終止的情況)，或如果MAG Partners未能遵守函件協議中的若干契諾，則購股權及行使時收到的任何股份將會終止及被沒收。157,505根據股東在公司2021年股東年會上的批准，這些期權中的一部分已被授予；然而，如果“控制權變更”交易在2021年股東年會日期之前發生，則該等期權將被取消，並在該交易中兑現，其價值等於其“價差價值”(如果有的話)。

在任期內，吉爾馬丁女士將不會因擔任本公司董事會或羅斯蘭住宅信託董事會董事而獲得任何額外費用或其他補償(不包括之前授予的股權)。但是，公司將向MAG合作伙伴報銷最多$10,000與上述安排談判有關的法律費用。

於2020年9月，本公司無故終止其租賃執行副總裁Nicholas Hilton及行政總裁Deidre Crockett與本公司的僱傭協議及相關股權獎勵協議。

於2020年第三季度，本公司與上述管理層重組活動有關的總成本，包括公司前首席執行官離職的遣散費、離職費用和相關費用，扣除長期税費沒收後的總成本

43

目錄

執行幹事和其他執行幹事以及其他被解僱的僱員共計#美元。8.92000萬(美元)8.2300萬美元，包括一般和行政費用，以及#美元0.7(包括在運營服務中的100萬美元)。

其他

截至二零一六年二月，本公司不得處置或分派其若干原本由經營合夥公司若干無關的普通單位持有人出資的財產，除非該等單位持有人(視何者適用)明確書面同意，除非該等物業並未確認任何內在收益(可能導致所得税責任)，或因確認該等內在收益(統稱為“財產禁售期”)而向適當的特定普通單位持有人報銷税項後果的情況下，本公司不能處置或分派該等財產，除非該等物業單位持有人未獲確認任何內在收益(可能導致所得税責任)或已就確認該等內在收益(統稱為“財產禁售期”)的税務後果向適當的特定共同單位持有人支付税項後果，否則本公司不得處置或分派該等物業。在財產禁售期於2016年2月到期時，本公司一般須採取商業上合理的努力，防止對主題財產的任何出售、轉讓或其他處置導致特定普通單位持有人的內置收益得到確認，這些單位持有人包括麥晉桁集團(包括前董事William L.Mack、前董事David S.Mack和前董事Earle I.Mack)、羅伯特·馬丁集團(Robert Martin Group)和卡利集團(Cali Group)(包括前董事約翰·R·卡利(John R.Cali))。該單位持有人包括麥晉桁集團(Mack Group)(包括前董事威廉·L·麥晉桁(William L.Mack)、前董事大衞·S·麥晉桁(David S.Mack)和厄爾·I·麥晉桁(Earle I.Mack)截至2020年9月30日，在免税交換對某些最初貢獻的財產(全部或部分)產生影響之後，隨着時間的推移， 18公司的物業，以及某些土地和開發項目，包括截至2020年9月30日被歸類為持有待售的物業，總賬面價值約為$1.620億美元，都受到這些條件的制約。 

2020年9月，本公司向以下公司提供留任獎勵協議39精選員工，這為他們提供了獲得現金或公司股票補償的潛力，條件是他們在公司保持良好的信譽，直到發生某些尚未確定的公司交易。目前，此類獎勵的潛在總成本估計高達約$52000萬美元，包括可能發行的116,043公司普通股的股份。只有在以下情況下，才能賺取和支付此類現金或股票獎勵：此類交易被確定並傳達給員工七年了協議日期，並且所有其他條件都得到了滿足。

2020年9月，普通合夥人董事會批准了一項可酌情償還的約#美元6.1弓街有限責任公司在2019年和2020年因其委託書徵集而產生的費用和開支為100萬美元，導致弓街的提名人在2019年和2020年普通合夥人股東年會上當選為普通合夥人董事。*董事會決定，鑑於委託書競爭給普通合夥人及其股東帶來的董事會恢復的好處，償還是適當的。公司打算在#年將這筆款項退還給弓街。三在2020年11月、2021年1月和2021年4月大體相等的付款，公司已記錄了$6.12000萬美元，作為截至2020年9月30日的三個月和九個月期間的一般和行政費用。弓街是A·阿基瓦·卡茨(A.Akiva Katz)的子公司，他是普通合夥人的董事，也是弓街的聯合創始人和管理合夥人。

 

14.    租户租約

物業根據不同到期日的經營租約出租給租户，租期至2036。幾乎所有的商業租約都提供年度基本租金，外加基於租户按比例分攤和/或增加的房地產税和某些運營成本(如定義)的回收和升級費用，以及通行證-電力使用費的直通性。

在2020年9月30日和2019年12月31日，根據不可取消的商業經營租約(不包括被歸類為非持續經營的物業)收到的未來最低租金如下(千美元):

截至2020年9月30日

年

金額

2020年10月1日至12月31日

$

30,118

2021

113,651

2022

109,705

2023

104,382

2024

92,537

2025年及其後

550,773

總計

$

1,001,166

44

目錄

截至2019年12月31日

年

金額

2020

$

115,418

2021

107,027

2022

103,417

2023

99,544

2024

88,082

2025年及其後

488,305

總計

$

1,001,793

多户出租物業住宅租約不包括在上表內，因為它們通常在一年.

 

15.    可贖回的非控股權益

該公司根據財務會計準則委員會的區分負債和股權指導對合夥單位的條款進行評估。體現無條件義務，要求公司在特定或可確定的日期(或多個日期)之後或在發行人完全無法控制的事件發生時贖回單位為現金的單位，根據本指南被確定為或有可贖回的單位，並被列為可贖回的非控股權益，並歸類於公司綜合資產負債表上的總負債和股東權益夾層部分。本公司有權選擇以現金或普通股支付贖回金額的可轉換單位包括在本公司綜合資產負債表權益部分的子公司非控制性權益中。

Rockpoint交易

於2017年2月27日，本公司、本公司透過其進行多户住宅房地產業務的附屬公司Roseland Residential Trust(“RRT”)、RRT進行所有業務的經營合夥企業Roseland Residential，L.P.(“RRLP”)及本公司的若干其他聯屬公司與Rockpoint Group，L.L.C.(Rockpoint Group，L.L.C.)及其聯屬公司的若干聯屬公司訂立優先股權投資協議(“原始投資協議”)。最初的投資協議規定RRT向RRLP貢獻財產，以換取RRLP中有限合夥權益的共同單位(“共同單位”)，以及Rockpoint不時對RRLP進行的多項股權投資，總額最高可達共$3001000萬美元在RRLP中擁有有限合夥權益的優先股(“優先股”)。根據原投資協議，最初的成交發生在2017年3月10日以$1502000萬優先股及各方同意本公司的入股價值(“RRT入股價值”)，$1.231000億美元在結案時。在截至2018年12月31日的年度內，總共增加了$1051000萬美元根據原投資協議，已向Rockpoint發行及出售多個優先單位。在截至2019年3月31日的三個月內，總共增加了$451000萬美元根據原來的投資協議向Rockpoint發行和出售優先股，該協議使優先股達到全部餘額$3001000萬美元。此外，在原投資協議簽署後，RRT對RRLP的某些財產貢獻導致RRT發行了約#美元的RRLP。46在2019年6月26日之前，RRLP中的首選單位和通用單位數量為1.2億。

於2019年6月26日，本公司、RRT、RRLP、本公司若干其他聯屬公司及Rockpoint訂立額外優先股權投資協議(“附加投資協議”)。根據附加投資協議完成的交易發生在2019年6月28日。根據附加投資協議，Rockpoint額外投資了$1002000萬優先股，公司和RRT同意向RRLP捐款二位於新澤西州澤西市的其他物業。該公司使用了$100在2019年6月30日之前，收到2.5億美元的收益，用於償還其無擔保循環信貸安排下的未償還借款和其他債務。此外，Rockpoint有優先購買權，可以再投資1美元。100在RRT確定RRLP在2023年3月1日之前需要額外資本的情況下，RRLP可能會發行至多約400萬美元的優先股154只要RRT在提供資金時真誠地確定RRLP具有使用該等收益的有效商業目的，RRT即可向RRT或其附屬公司提供1000萬優先股。包括在截至2019年12月31日的年度的一般和行政費用為$371,000與修改原投資協議相關的費用，這些費用是在簽署附加投資協議時支付的。

45

目錄

根據與Rockpoint公司的新交易條款，RRLP業務的現金流將分配給Rockpoint公司和RRT公司，如下所示：

首先，提供一個6巖點資本投資於優先股的年回報率和RRT(“優先基準回報率”)；

第二,95.36%至RRT和4.64%到Rockpoint，直到RRT收到6由RRLP向RRLP提供的物業權益價值的年報酬率(“RRT基本報酬率”)，以換取普通單位(以前95%和5根據原投資協議，分別為%)，如果RRT將來向RRLP提供額外的財產，則可能會進行調整；以及

第三，Rockpoint和RRT的比例，分別基於優先單位和普通單位的投資總額和出資股本價值(基於Rockpoint的美元400截至2020年9月30日，投資資本為400萬美元，按比例分配約為21.89就首選單位而言，Rockpoint的百分比，2.65與優先機組有關的RRT的百分比及75.46就公用事業單位而言，佔RRT的百分比)。

RRLP來自資本活動的現金流一般將由RRLP分配給Rockpoint和RRT，如下所示：

第一，Rockpoint和RRT在一定程度上存在任何未支付的、應計的優先基準回報；

第二，將資金迴流至巖點及優先發展單位的RRT；

第三,95.36%至RRT和4.64%至巖點，直至RRT收到有關通用單位(以前)的RRT基本報税表95%和5%)，如果RRT將來向RRLP提供額外的財產，則可能會進行調整，如果RRT在未來向RRLP提供額外的財產，則可能會進行調整；

第四,95.36%至RRT和4.64%到Rockpoint，直到RRT收到基於其向RRLP貢獻的物業的權益價值的資本回報，以換取通用單位(以前95%和5分別為原投資協議項下的%)，如果RRT將來向RRLP的資本提供額外的財產，則可能會進行調整；

第五，Rockpoint和RRT的比例，基於優先單位和普通單位各自的總投資資本和貢獻的股本價值，直到Rockpoint收到11%內部收益率(基於Rockpoint的$400截至2020年9月30日，投資資本為400萬美元，按比例分配約為21.89就首選單位而言，Rockpoint的百分比，2.65與優先機組有關的RRT的百分比及75.46就公用事業單位而言，佔總註冊登記人數的百分比)；及

第六，向Rockpoint和RRT提供其首選單位的依據50上述“第五”中所述的按比例分配的股份的百分比，以及與其共同單位有關的RRT餘額(基於Rockpoint的$400截至2020年9月30日，投資資本為400萬美元，按比例分配約為10.947就首選單位而言，Rockpoint的百分比，1.325與優先機組有關的RRT的百分比及87.728就公用事業單位而言，佔RRT的百分比)。

一般來説，RRLP不得在應税交易中出售其財產，儘管它可能從事遞延納税的同類財產交換，或者它可能以另一種旨在避免出於税收目的確認收益的方式進行。

關於附加投資協議，於2019年6月26日，RRT將董事會規模從6人擴大至7人，其中5名受託人由公司指定，2名受託人由Rockpoint指定。

此外，與原投資協議的情況一樣，RRT和RRLP必須就以下事項獲得Rockpoint的同意：

債務融資超過65貸款與價值比率；

與優先股同等或優先的企業級融資；

新的投資機會，只要機會要求股本超過10RRLP資產淨值的百分比；

 

位於RRLP截至上一季度沒有房產的大都會統計區的新投資機會；

RRT宣佈破產；

RRT與公司之間的交易，但某些有限的例外情況除外；

RRLP或其任何子公司授予的任何股權或採用的股權激勵計劃；以及

與本公司與RRLP之間的增信票據(定義見下文)有關的若干事項(正常課程借款或根據該票據進行的還款除外)。

根據全權委託即期本票(“增信票據”)，本公司可定期向RRLP提供現金墊款。增信票據的利率為倫敦銀行同業拆息加50%(50)比本公司無擔保循環信貸安排項下的適用利率高出基點。最大合計本金

46

目錄

信用提升票據項下任何時間未償還的墊款金額以$為限。502000萬美元，增加了1,300萬美元。25從之前的交易中獲得了100萬美元。

RRT和RRLP亦已同意，一如原先的投資協議，日後在RRT或RRLP成為上市公司的情況下，在某些情況下注冊優先股。

自2019年6月28日起至2023年3月1日止期間(“禁售期”)內，Rockpoint於優先單位的權益不能贖回或購回，除非涉及(A)出售全部或幾乎全部RRLP或出售RRLP當時未獲批准的大部分權益，兩者均未獲Rockpoint批准，或(B)分拆或首次公開發行RRT普通股，或分發RRLP“提前購買”)。RRT有權在提前購買時收購Rockpoint在優先股中的權益，購買價格通常等於(I)RRLP以公平市值出售資產時Rockpoint將收到的金額，以及根據(A)上文討論的資本事項分配優先順序(對於某些Rockpoint優先持有人)和(B)在RRLP清算情況下適用的分配優先順序(對於其他Rockpoint優先持有人)分配RRLP淨銷售收益的金額全額保費等於(I)$173.5到2020年12月28日，2000萬美元，或$198.5此後，減去之前就Rockpoint優先基本回報或其中任何不足之處向Rockpoint作出的分配，外加(Ii)美元1.5在此之前，向Rockpoint提供的其他分發較少。

RRLP資產的公允市值由第三方對RRLP的資產淨值(NAV)和RRLP資產的公允市值確定，評估將於2023年3月1日起九十(90)個日曆日內完成，此後每年完成。

在禁售期結束後，RRT可以從Rockpoint收購，或者Rockpoint可以將Rockpoint在優先股中的全部(但不少於全部)權益出售給RRT(每個都是“賣出/看漲事件”)，購買價格等於購買付款(不考慮整體溢價和任何相關的税收分配)。根據賣出/贖回事件收購Rockpoint於優先單位的權益，一般須以購買持有優先單位直接或間接權益的適用Rockpoint實體的普通股為結構。除某些例外情況外，Rockpoint還擁有RRLP或RRLP任何子公司可能不時要約出售的RRLP或RRLP任何子公司的其他普通股權益的第一要約權和參與權。在賣出/贖回事件中，除了出售RRLP的情況外，Rockpoint可以選擇將其所有(但不少於全部)優先單位轉換為RRLP中的通用單位。

因此，優先股包含不受本公司控制的實質性贖回特徵，因此，根據ASC 480-1-S99-3A，優先股按夾層權益分類，該夾層權益是根據截至2020年9月30日的估計未來贖回價值計量的。本公司通過假設通過與Rockpoint的新交易的適用瀑布條款清算RRT房地產投資組合的估計資產淨值(包括債務本金)來確定這些權益的贖回價值。資產淨值的估計包括不可觀測的輸入，這些輸入在為RRLP的標的資產定價時考慮了市場參與者的假設。對於正在開發的物業，公司對在建期間可分配給公司的估計未來現金流量應用貼現率，然後對估計的穩定現金流應用直接資本化方法。對於經營性資產，直接資本化方法是將資本化率應用於預計的淨營業收入。對於可開發土地持有量，基於土地的開發權考慮每單位市值的估計假設。此類分析中使用的預計未來現金流是基於公司對每個物業的業務計劃，包括資本支出、管理層對市場和經濟狀況的看法，並考慮可比物業的當前和未來租金、佔有率和市場交易等項目。優先股的估計未來贖回價值約為$480截至2020年9月30日，為1.2億美元。

首選單位

2017年2月3日，《運營夥伴關係》發佈42,800新類別的股票3.5經營合夥企業的A系列優先有限合夥單位(“A系列單位”)。A系列單位是向公司在Plaza VIII&IX Associates L.L.C.合資企業中的合作伙伴發行的，該合資企業擁有一塊毗鄰公司位於新澤西州澤西城的Harborside物業的開發用地，作為對其大致價格的非現金對價。37.5在合資企業中擁有百分之百的權益。

每套A系列產品的標稱價值為$。1,000，每季度支付股息，年利率為3.5百分比(在某些情況下可能會增加)可轉換為28.15有限合夥利益的共同單位開始一般經營合夥五年從發行之日起，或最高可達1,204,820公共單位。轉換率基於價值$。35.52每個普通單位。A系列單位具有優先於普通單位的清算和股息優惠，幷包括針對股票拆分和類似事件的慣常反稀釋保護。A系列單位可按其初始聲明價值贖回現金。五年自發行之日起，由持有人選擇。

2017年2月28日，運營合夥企業授權發行9,213新類別的股票3.5百分比系列賽A-1

47

目錄

經營合夥企業的首選有限合夥單位(“A-1系列單位”)。9,122A-1系列單位於2017年2月28日發行，另外91A-1系列單位於2017年4月發行，目的是收購一家擁有新澤西州澤西城摩納哥大廈的合資企業的額外權益。A-1系列單位作為非現金對價發行，以換取合作伙伴的大約13.8在合資企業中擁有百分之百的所有權權益。

每個系列A-1裝置的聲明價值為$1,000(“聲明價值”)，每季度支付股息，年率等於(X)-3.5%，或(Y)普通合夥人普通股當時有效的年度股息率，並可轉換為27.936有限合夥利益的共同單位開始一般經營合夥五年從發行之日起，或最高可達257,375公共單位。轉換率基於價值$。35.80每個普通單位。A-1系列單位具有優先於普通單位的清算和股息優先選項，幷包括針對股票拆分和類似事件的慣常反稀釋保護。*A-1系列單位可以在開始時按其規定的價值贖回現金。五年自發行之日起，由持有人選擇。系列A-1機組與42,800 3.52017年2月3日發行的A系列單位百分比。

下表分別列出截至2020年和2019年9月30日止三個月的可贖回非控股權益變動情況(千美元):

A系列和

總計

A-1優先

巖點

可贖回的

單位

利益

非控制性

在MCRLP中

在RRT中

利益

2020年7月1日餘額

$

52,324

$

456,631

$

508,955

已發行的可贖回非控制權益

-

-

-

網

52,324

456,631

508,955

歸屬於非控股權益的收入

455

6,016

6,471

分配

(455)

(6,016)

(6,471)

贖回價值調整

-

2,397

2,397

2020年9月30日的餘額

$

52,324

$

459,028

$

511,352

A系列和

總計

A-1優先

巖點

可贖回的

單位

利益

非控制性

在MCRLP中

在RRT中

利益

2019年7月1日的餘額

$

52,324

$

444,048

$

496,372

已發行的可贖回非控制權益

-

(67)

(67)

網

52,324

443,981

496,305

歸屬於非控股權益的收入

455

6,016

6,471

分配

(455)

(6,016)

(6,471)

贖回價值調整

-

3,814

3,814

2019年9月30日的餘額

$

52,324

$

447,795

$

500,119

 


‎

48

目錄

下表分別列出截至2020年和2019年9月30日止九個月的可贖回非控股權益變動情況(千美元):

A系列和

總計

A-1優先

巖點

可贖回的

單位

利益

非控制性

在MCRLP中

在RRT中

利益

餘額2020年1月1日

$

52,324

$

451,058

$

503,382

已發行的可贖回非控制權益

-

-

-

網

52,324

451,058

503,382

歸屬於非控股權益的收入

1,365

18,048

19,413

分配

(1,365)

(18,048)

(19,413)

贖回價值調整

-

7,970

7,970

截至2020年9月30日的可贖回非控股權益

$

52,324

$

459,028

$

511,352

A系列和

總計

A-1優先

巖點

可贖回的

單位

利益

非控制性

在MCRLP中

在RRT中

利益

餘額2019年1月1日

$

52,324

$

278,135

$

330,459

已發行的可贖回非控股權益(扣除新增權益後的淨額

發行成本為$1.5(3.8億美元)

-

143,450

143,450

網

52,324

421,585

473,909

歸屬於非控股權益的收入

1,365

14,779

16,144

分配

(1,365)

(14,779)

(16,144)

贖回價值調整(含價值調整

可歸因於附加投資協議)

-

26,210

26,210

截至2019年9月30日的可贖回非控股權益

$

52,324

$

447,795

$

500,119

16.     Mack-Cali Realty Corporation股東權益和Mack-Cali Realty，L.P.合夥人資本

為了保持其作為房地產投資信託基金的資格，普通合夥人價值不超過50%的流通股在普通合夥人任何應納税年度的最後半年內的任何時間都可以由五名或更少的個人直接或間接擁有，但適用某些推定所有權規則的普通合夥人的初始納税年度(定義為包括某些實體)除外。為了幫助確保普通合夥人不會通過這一測試，普通合夥人憲章除其他事項外，對普通股轉讓規定了某些限制，以防止股權進一步集中。此外，為了證明符合這些要求，普通合夥人必須保持披露其已發行普通股的實際所有權的記錄，並要求其普通股指定百分比的記錄持有人每年發表書面聲明，要求披露這些普通股的受益者。

隨附的合併財務報表中的合夥人資本涉及(A)普通合夥人的資本，包括由普通合夥人持有的經營合夥企業中的普通單位，以及(B)有限合夥人的資本，包括由有限合夥人持有的普通單位和LTIP單位組成的資本。見附註17：子公司的非控股權益。

49

目錄

下表分別反映了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的普通合夥人資本活動(千美元):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

期初餘額

$

1,399,033

$

1,645,587

$

1,493,699

$

1,486,658

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

(42,208)

(55,928)

(117,019)

166,513

普通股分配

(18,142)

(18,106)

(36,261)

(54,282)

可贖回的非控股權益

(2,167)

(3,025)

(7,207)

(22,936)

合併後非控股權益的變動

合資企業

-

-

-

(1,958)

普通股贖回普通股單位

-

-

-

705

共同單位的贖回

-

-

-

(1,665)

根據股息再投資和股息再投資發行的股份

購股計劃

9

10

39

31

董事遞延薪酬計劃

76

81

215

238

股票薪酬

394

7

1,158

490

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

-

2,819

其他綜合收益(虧損)

-

(791)

18

(8,993)

在母公司和之間重新平衡所有權百分比

附屬公司

(875)

1,426

1,478

1,641

9月30日的餘額

$

1,336,120

$

1,569,261

$

1,336,120

$

1,569,261

任何導致發行普通合夥人的額外普通股和優先股的交易都會導致經營合夥企業向普通合夥人相應發行等量的普通股和優先股。

股份/單位回購計劃

在……裏面2012年9月，普通合夥人董事會續簽並授權增加普通合夥人的回購計劃(“回購計劃”)。這個普通合夥人有權回購最多$150根據續訂回購計劃，該公司可能會不時在公開市場交易中以現行價格或通過私下談判的交易回購其已發行普通股。截至2020年9月30日，普通合夥人已回購並退役394,625已發行普通股，總成本約為$111000萬(全部)其中發生在截至2012年12月31日的年度內)，在回購計劃下的剩餘授權為$1392000萬。在回購的同時，普通合夥人以大約#美元的價格出售給運營合作伙伴共同單位112000萬。

 

股息再投資和股票購買計劃

普通合夥人有一項股息再投資和股票購買計劃(“DIP”)，該計劃於1999年3月開始實施，根據該計劃，大約5.5普通合夥人的普通股中已預留了2000萬股，以備將來發行。直接投資計劃規定參與者從普通合夥人的普通股股份中獲得的全部或部分紅利可以自動進行再投資。該計劃還允許參與者進行可選的現金投資，最高可達$。5,000沒有限制的一個月，如果公司放棄這一限制，額外的金額受某些限制和其他條件的限制，這些金額是作為公司提交給證券交易委員會的S-3表格的有效註冊聲明的一部分提交的，大約5.5900萬股普通合夥人普通股，根據滴滴計劃為發行預留。

股票期權計劃

2013年5月，普通合夥人制定了2013年度激勵股票計劃(“2013計劃”)，根據該計劃，共有4,600,000股票已預留供發行。

2015年6月5日，就與前首席執行官魯丁先生和德馬科先生各自簽訂的僱傭協議(合稱“高管僱傭協議”)，本公司授予了購買800,000普通合夥人的普通股，可行使的期限為十年行權價等於普通合夥人普通股在授予日的收盤價$17.31每股，包括400,000這樣的期權歸屬於三等額的年度分期付款，從授予日期一週年開始(“時間歸屬選擇權”)，到2018年6月5日全額歸屬，以及400,000如果普通合夥人的普通股交易價格在$或以上，此類期權的歸屬25.00每股30在高管任職期間的連續交易日(“價格歸屬期權”)，或在2019年6月30日或之前(受某些條件限制)。由於價格歸屬條件正在實現，於2016年7月5日授予的價格歸屬期權。

50

目錄

根據與Gilmartin女士被任命為公司臨時首席執行官有關的函件協議，公司授予MAG Partners完全授予的股票期權，以購買最多230,000行使價為$的普通股14.39每股，最高可達100,000行使價為$的普通股20.00根據購股權協議，每股。然而，倘董事會因“因由”終止任期或MAG Partners終止與本公司的安排(包括Gilmartin女士辭去其臨時行政總裁的委任，但不包括因本公司重大違反安排或Gilmartin女士已獲委任為本公司常任行政總裁而終止)，或MAG Partners未能遵守函件協議中的若干契諾，購股權及行使時收到的任何股份將會終止及被沒收。157,505根據股東在公司2021年股東年會上的批准，這些期權中的一部分已被授予；然而，如果“控制權變更”交易在2021年股東年會日期之前發生，則該等期權將被取消，並在該交易中兑現，其價值等於其“價差價值”(如果有的話)。見附註13--承付款和或有事項。

以下是截至2020年9月30日和2019年9月30日止三個月有關本公司股票期權計劃的信息摘要：

加權

集料

平均值

內在性

股票

鍛鍊

價值

在選項下

價格

$(000’s)

截至2020年7月1日未償還

800,000

$

17.31

$

-

授與

172,495

14.39

截至2020年9月30日的未償還金額(美元14.39 - $17.31)

972,495

$

16.79

$

-

2020年9月30日可行使的期權

972,495

可於2020年9月30日提供資助

717,155

加權

集料

平均值

內在性

股票

鍛鍊

價值

在選項下

價格

$(000’s)

截至2019年7月1日未償還

800,000

$

17.31

$

4,784

授予、失效或取消

-

-

截至2019年9月30日的未償還金額(美元17.31)

800,000

$

17.31

$

3,480

2019年9月30日可行使的期權

800,000

可於2019年9月30日提供資助

751,936

以下是截至2020年9月30日和2019年9月30日止九個月有關本公司股票期權計劃的資料摘要：

加權

集料

平均值

內在性

股票

鍛鍊

價值

在選項下

價格

$(000’s)

在2020年1月1日未償還

800,000

$

17.31

$

-

授與

172,495

14.39

截至2020年9月30日的未償還金額(美元14.39 - $17.31)

972,495

$

16.79

$

-

2020年9月30日可行使的期權

972,495

可於2020年9月30日提供資助

717,155

加權

集料

平均值

內在性

股票

鍛鍊

價值

在選項下

價格

$(000’s)

截至2019年1月1日未償還

800,000

$

17.31

$

1,824

授予、失效或取消

-

-

截至2019年9月30日的未償還金額(美元17.31)

800,000

$

17.31

$

3,480

2019年9月30日可行使的期權

800,000

可於2019年9月30日提供資助

751,936

51

目錄

截至2020年9月30日的三個月和九個月內授予的期權的加權平均公允價值為1美元。2.95每個選項。每項期權授予的公允價值在授予之日使用Black-Scholes模型進行估計。以下加權平均假設包括在公司對截至2020年9月30日的第三季度和第九季度授予的股票期權的公允價值計算中：

股票

選項

預期壽命(以年為單位)

5.3

無風險利率

0.41

%

波動率

31.0

%

股息率

2.7

%

有幾個不是分別在截至2020年和2019年9月30日的9個月內，根據任何股票期權計劃行使的股票期權。公司有發行新股的政策，以滿足股票期權的行使。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，未償還股票期權的加權平均剩餘合同期限約為3.9和5.4分別是幾年。

公司確認股票期權費用為#美元。192,000和零分別為截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月。

AO LTIP單位(僅限欣賞的LTIP單位)

根據DeMarco僱傭協議的條款，本公司於2019年3月13日與DeMarco先生訂立AO長期激勵計劃獎勵協議(“AO LTIP獎勵協議”)，規定授予DeMarco先生625,000民政事務總署LTIP單位。AO LTIP單位是經營合夥企業中的一類合夥權益，旨在符合聯邦所得税的“利潤利益”，通常只有在普通股的公平市場價值超過授予AO LTIP單位時設定的門檻水平時，才允許接受者實現價值，但須遵守適用於獎勵的任何歸屬條件。門檻水平固定在#美元。21.46在AO LTIP獎勵協議中，普通股在授予日在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)公佈的收盤價。已歸屬的AO LTIP單位的價值是通過將AO LTIP單位轉換為經營合夥企業的有限責任合夥權益的共同單位(“共同單位”)來實現的。可轉換成既有AO LTIP單位的普通股數量是根據以下商數確定的：(I)轉換日普通股的公平市值超出授予AO LTIP單位時指定的門檻水平(即$)。21.46)，除以(Ii)普通股於轉換日期的公平市值。AO LTIP單位一旦被授予，就有一個有限的期限，在此期間，它們可以在以下時間內轉換為通用單位十年自AO LTIP單位批出之日起，否則將被沒收。此外，向德馬科先生發行的AO LTIP單位須受以下歸屬條件的約束：

(i) 250,000根據紐約證券交易所報告的普通股收盤價，或者如果普通股當時沒有在紐約證券交易所交易，則普通股在交易或報價的任何其他證券交易所(“證券市場”)的普通股收盤價等於或大於$。25.00每股至少30連續交易日，但該日期必須早於2023年3月13日(“外出日期”)；

(Ii)額外的250,000根據紐約證券交易所的報告，普通股的收盤價，或者如果普通股當時沒有在紐約證券交易所交易，那麼普通股在證券市場的收盤價已經等於或大於$，那麼普通股的收盤價將在紐約證券交易所報告的普通股收盤價最早的日期歸屬並可行使。28.00每股至少30連續交易日，但該日期必須早於外部日期；以及

(Iii)額外的125,000根據紐約證券交易所的報告，普通股的收盤價，或者如果普通股當時沒有在紐約證券交易所交易，那麼普通股在證券市場的收盤價已經等於或大於$，那麼普通股的收盤價將在紐約證券交易所報告的普通股收盤價最早的日期歸屬並可行使。31.00每股至少30連續交易日，前提是該日期在外部日期之前。

DeMarco先生一般將從AO LTIP單位獲得相當於以下數額的特別收入分配10共同單位分配的收入的百分比(或適用獎勵協議中指定的其他百分比)。在將AO LTIP單位轉換為共同單位後，DeMarco先生將有權按單位就每個此類AO LTIP單位獲得相當於以下金額的特別現金分配10自AO LTIP單位授予之日起至#日期間，持有同等數量共同單位的持有人收到的分配的%(或適用授標協議中規定的其他百分比)

52

目錄

轉換。本公司已根據二零一三年計劃預留普通股，以供AO LTIP單位根據其條款及條件歸屬及轉換時發行。

截至2019年9月30日止九個月內，已批出的AO LTIP單位之加權平均公允價值為$。3.98每個AO LTIP單位。每個AO LTIP單位的公允價值是在授予之日使用蒙特卡羅方法估計的。以下加權平均假設包括在公司於截至2019年9月30日的9個月內授予的AO LTIP單位的公允價值計算中：

AO LTIP

單位

預期壽命(以年為單位)

5.5 - 6.0

無風險利率

2.6

%

波動率

29.0

%

股息率

3.5

%

截至2020年9月30日，該公司擁有1.5根據本公司的股票補償計劃，與未歸屬的AO LTIP單位相關的未確認補償成本總額為80萬美元。這一成本預計將在剩餘的加權平均期間確認2.4好幾年了。公司確認AO LTIP單位費用為$156,000及$155,000分別截至2020年和2019年9月30日的三個月，以及美元466,000及$342,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。

限制性股票獎勵

本公司已向普通合夥人的高級職員、若干其他僱員和非僱員董事會成員頒發股票獎勵(“限制性股票獎勵”)，允許持有人每人獲得一定數額的普通合夥人普通股股份，一般為期一年。一年至七年歸屬期間，其中52,974截至2020年9月30日，未歸屬股票在法律上是流通股。已發行的限制性股票獎勵的歸屬是以時間和服務為基礎的。

2015年6月5日，針對當時簽訂的新高管聘任協議，本公司共授予37,550.54限制性股票獎勵，根據ASC 718-股票薪酬，按其公允價值估值。這些獎項平均授予三年在授予日的每個年度週年紀念日的期間。

目前向普通合夥人的高級職員、若干其他僱員和董事會成員提供的所有未償還和未授予的限制性股票獎勵均根據2013年計劃頒發。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月，有關限制性股票獎勵授予活動的信息摘要如下：

加權平均

授予日期

股票

公允價值

截至2020年7月1日未償還

17,076

$

21.08

既得

(17,076)

21.08

授與

52,974

15.29

截至2020年9月30日未償還

52,974

$

15.29

加權平均

授予日期

股票

公允價值

截至2019年7月1日未償還

26,136

$

25.80

取消

(1,936)

25.83

截至2019年9月30日未償還

24,200

$

25.83

53

目錄

截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月，有關限制性股票獎勵授予活動的信息摘要如下：

加權平均

授予日期

股票

公允價值

在2020年1月1日未償還

42,690

$

21.08

既得

(42,690)

21.08

授與

52,974

15.29

截至2020年9月30日未償還

52,974

$

15.29

加權平均

授予日期

股票

公允價值

截至2019年1月1日未償還

67,289

$

22.43

既得

(41,153)

20.29

取消

(1,936)

25.83

截至2019年9月30日未償還

24,200

$

25.83

截至2020年9月30日，該公司擁有0.6根據本公司的股票補償計劃授予的未歸屬限制性股票獎勵相關的未確認補償成本總額的80萬美元。

績效共享單位

2015年6月5日，針對當時簽訂的新高管聘任協議，本公司共授予112,651.64要授予的績效共享單位(“PSU”)0至150基於公司股東總回報授予的PSU數量的百分比，相對於股權辦公室REITs的同行組三年從授予之日起的履約期，每個PSU證明有權在歸屬時獲得普通合夥人的普通股份額。PSU還有權以額外PSU的形式就已歸屬PSU支付股息等價物。PSU根據ASC 718(補償-股票補償)在授予日的公允價值進行估值，並利用蒙特卡羅模擬來估計滿足歸屬條件的可能性。歸屬於1002018年6月5日，基於公司股東總回報(普通合夥人普通股股份根據2013年計劃發行)的實現情況計算的百分比。

截至2020年9月30日，公司擁有不是未確認的補償成本不是根據公司的股票補償計劃未完成的未授權PSU。

長期激勵計劃獎勵

2016年3月8日，公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理人員頒發了長期激勵計劃(LTIP)獎(“2016 LTIP獎”)。2016年的所有LTIP獎項都是以運營夥伴關係中的單位(“LTIP單位”)的形式頒發的，並構成了2013年計劃的獎項。對於魯丁、德馬科和泰徹先生來説，大約252016年LTIP獎的目標百分比是以時間為基礎的獎勵形式，該獎項在三年2019年3月8日(“2016 TBV LTIP單位”)，其餘約75根據普通合夥人董事會通過的一項新的優異表現計劃(“2016 OPP”)，2016年LTIP獎勵的目標百分比是以業績獎勵的形式，該計劃由多年、基於業績的股權薪酬計劃和相關形式的獎勵協議(“2016 PBV LTIP單位”)組成。對於所有其他高管，大約402016年LTIP獎的目標百分比為2016 TBV LTIP單位，其餘約602016年LTIP獎目標的百分比是2016 PBV LTIP單位的形式。2016年TBV LTIP單位歸屬於2019年3月8日。

2016年的OPP旨在使高級管理層的利益與公司在過去一年中的相對和絕對業績保持一致三年演出時間為2016年3月8日至2019年3月7日。2016年OPP的參與者只有在以下情況下才能獲得全部獎項：三年在業績期間，公司實現了50如果公司的業績相對於NAREIT寫字樓指數處於第75個百分位數，則將以絕對股東總回報率(“TSR”)為基準。由於歸屬目標未實現，2016年PBV LTIP單位未歸屬並被沒收。

2017年4月4日，本公司向包括普通合夥人高管在內的本公司高級管理人員頒發了LTIP大獎(“2017 LTIP大獎”)。2017年的所有LTIP獎項都是以LTIP單位的形式頒發的，根據2013年計劃，這些獎項構成了獎項。DeMarco、Tycher和Rudin的支持率約為25%(252017年LTIP獎的%)的形式是

54

目錄

以時間為基礎的獎勵，在此之後授予三年2020年4月4日(“2017 TBV LTIP單位”)，其餘約75%(752017年LTIP獎的獎勵形式為普通合夥人董事會通過的公司業績優異計劃(“2017 OPP”)下的績效獎勵，該計劃由多年的績效股權薪酬計劃和相關形式的獎勵協議(“2017 PBV LTIP單位”)組成。對於所有其他高級管理人員，大約40%(402017年LTIP獎的形式為2017 TBV LTIP單位，其餘約60%(602017年LTIP獎的形式是2017 PBV LTIP單位。2017年TBV LTIP單位歸屬於2020年4月4日。

2017年的OPP旨在使高級管理層的利益與公司在過去一年中的相對和絕對業績保持一致三年演出時間為2017年4月4日至2020年4月3日。2017年OPP的參與者只有在以下情況下才能獲得全部獎項：三年在業績期內，公司實現了36%(36%)絕對TSR，以及與NAREIT寫字樓指數相比，公司是否處於業績的第75個百分位數。由於歸屬目標未實現，2017年PBV LTIP單位未歸屬並被沒收。

2018年4月20日，本公司向包括普通合夥人高管在內的本公司高級管理人員頒發了LTIP大獎(“2018年LTIP大獎”)。所有2018年LTIP獎項都是以LTIP單位的形式頒發的，根據2013年計劃，這些獎項構成了獎項。DeMarco和Tycher的支持率約為25%(252018年LTIP獎的公允價值是以時間為基礎的獎勵形式，在三年2021年4月20日(“2018年TBV LTIP單位”)，其餘約75%(75於授予日期，2018年LTIP獎的公允價值為普通合夥人董事會通過的本公司業績優異計劃(“2018年OPP”)下的績效獎勵形式，包括多年業績股權薪酬計劃和相關形式的獎勵協議(“2018年PBV LTIP單位”)。至於所有其他行政人員，約50%(502018年LTIP獎的公允價值以2018年TBV LTIP單位的形式表示，其餘約50%(502018年LTIP獎公允價值的授予日期為2018年PBV LTIP單位。

2018年OPP旨在使高級管理層的利益與公司在過去一年中的相對和絕對業績保持一致三年演出時間為2018年4月20日至2021年4月19日。2018年OPP的參與者只有在以下情況下才能獲得全部獎項：三年在業績期內，公司實現了36%(36%)絕對TSR，以及與NAREIT指數中的寫字樓REITs相比，公司的TSR是否處於業績的第75個百分位數。

2019年3月22日，本公司向包括普通合夥人高管在內的本公司高級管理人員頒發了LTIP大獎(“2019 LTIP大獎”)。所有2019年LTIP獎項都是以LTIP單位的形式頒發的，根據2013年計劃，這些獎項構成了獎項。對於德馬科先生來説，大約252019年LTIP獎的目標百分比是以時間為基礎的LTIP單位的形式，該單位在三年2022年3月22日(“2019年TBV LTIP單位”)，其餘約75他的2019年LTIP獎授予日公允價值的百分比將以公司普通合夥人董事會通過的公司優異計劃(“2019年OPP”)下的績效LTIP單位的形式出現，該計劃包括多年的績效股權薪酬計劃和相關形式的獎勵協議(“2019 PBV LTIP單位”)。泰徹、斯梅塔納、瓦格納、卡多佐和希爾頓的支持率為50%(502019年LTIP獎的公允價值為2019年TBV LTIP單位，其餘50%(50他們各自的2019年LTIP大獎的公允價值是2019年PBV LTIP單位的公允價值。2019年3月13日晉升為首席會計官的德巴里先生獲得1002019年LTIP獎的百分比，以2019年TBV LTIP單位的形式表示。

2019年OPP旨在使高級管理層的利益與公司在過去一年中的相對和絕對業績保持一致三年演出時間為2019年3月22日至2022年3月21日。2019年OPP中基於表現的獎項的參與者只有在以下情況下才能獲得全部獎項：三年在業績期內，公司實現了36%(36%)絕對股東總回報(“TSR”)，以及與NAREIT指數中的寫字樓REITs相比，公司的TSR是否處於業績的第75個百分位數。

2020年3月24日，本公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理人員頒發了LTIP大獎(“2020 LTIP大獎”)。所有2020年LTIP獎項都是以LTIP單位的形式頒發的，根據2013年計劃，這些獎項構成了獎項。所有2020年度LTIP目標獎項均為本公司普通合夥人董事會通過的業績優異計劃(“2020 OPP”)下的基於業績的LTIP單位，該計劃由多年、基於業績的股權薪酬計劃和相關形式的獎勵協議(“2020 PBV LTIP單位”)組成。

2020年的OPP旨在使高級管理層的利益與公司在過去一年中的相對和絕對業績保持一致三年演出時間為2020年3月24日至2023年3月23日。2020年OPP中基於表現的獎項的參與者只有在以下情況下才能獲得全部獎項：三年在業績期內，公司實現了36%(36(%)絕對股東總回報(“TSR”)，以及與NAREIT指數中的REITs相比，公司的TSR是否處於業績的第75個百分位數。

55

目錄

LTIP單位仍將被沒收，具體取決於2018年LTIP大獎、2019年LTIP大獎和2020年LTIP大獎的授予程度。最初將向2018年PBV LTIP大獎、2019年PBV LTIP大獎和2020年PBV LTIP大獎的獲獎者發放的LTIP單位數是根據這些獎項可以賺取的最大LTIP單位數。每個獲獎者實際獲得的LTIP單位數量將在績效測算期結束時確定。公司的TSR和指數的TSR三年考核期和其他情況將決定每個獲獎者獲得多少個LTIP單位；如果這些單位少於最初發放的數量，餘額將在績效測量日期被沒收。

在歸屬之前，LTIP單位的接受者將有權獲得相當於十分之一(10共同單位應支付的定期季度分配的百分比)，但將無權獲得任何特殊分配。關於其餘十分之九的分佈(90一個共同單位應支付的定期季度分配的百分比(%)將累計，但只有在LTIP單位歸屬後才能支付。在2018年TBV LTIP單位和2019年TBV LTIP單位歸屬後，或2018年PBV LTIP單位、2019 PBV LTIP單位和2020 PBV LTIP單位的測量期結束後，歸屬和未歸屬的LTIP單位數量將有權獲得等同於按共同單位支付的定期和特殊分配的每單位分配金額。

在截至2020年9月30日的9個月內，由於目標未實現或管理層和其他人員變動，員工被沒收並取消369,9242017年LTIP大獎，102,6392018年LTIP大獎，175,5702019年LTIP大獎和567,254 2020 LTIP大獎。截至2020年9月30日，共有11,1552016 PBV LTIP單元，75,5782016 TBV LTIP單元，21,4922017 PBV LTIP單元，76,7052017 TBV LTIP單位，542,6512018 PBV LTIP單元，177,1792018 TBV LTIP單元，249,0582019 PBV LTIP單元，140,9952019年TBV LTIP單位，以及720,3142020年PBV LTIP單位，扣除被沒收和取消的LTIP單位後，表現突出。LTIP單位根據ASC 718-股票補償按其公允價值進行估值。本公司已根據2013年計劃預留普通股，以便在LTIP單位歸屬和轉換時根據其條款和條件進行發行。

截至2020年9月30日，該公司擁有9.3根據本公司的股票補償計劃授予的未歸屬LTIP獎勵相關的未確認補償成本總額的80萬美元。這一成本預計將在加權平均時期內確認2.4好幾年了。

董事遞延股票薪酬計劃

1999年1月1日開始修訂和重新調整的董事遞延薪酬計劃允許-公司僱員董事選擇推遲至100每年預聘費的百分之百進入遞延股票單位。遞延股票單位可在董事終止董事會職務或本公司控制權變更時轉換為同等數量的普通股，如本計劃所述。根據董事會五名董事於2019年6月12日終止任期後，本公司193,949遞延股票單位轉換為普通股。根據董事會兩名董事於2020年6月12日終止任期後，公司將61,277遞延股票單位轉換為普通股。遞延股票單位每季度以公司普通股在各自季度適用紅利記錄日期的收盤價計入每位董事的貸方。根據每個季度的股息率，每個參與董事的賬户還可以貸記等額的遞延股票單位。

在截至2019年9月30日、2020年和2019年9月30日的三個月內，5,952和3,724分別賺取了遞延股票單位。分別在截至2020年和2019年9月30日的9個月內，15,663和10,767分別賺取了遞延股票單位。截至2020年9月30日和2019年12月31日，有11,902和59,899分別為已發行的遞延股票單位。

每股收益/單位

基本每股收益或每股收益不包括稀釋，計算方法是將普通股股東或單位持有人可獲得的淨收入除以當期已發行股票或單位的加權平均數量。稀釋每股收益或每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋。在計算基本和稀釋每股收益和每股收益時，普通股股東或單位持有人應佔的可贖回非控股權益的贖回價值調整被計入計算中，以得出普通股股東或單位持有人可獲得的淨收益(虧損)分子。

56

目錄

以下信息顯示了公司截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的業績，根據ASC 260，每股收益(千美元，每股除外):

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty Corporation)：

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

基本每股收益的計算

2020

2019

2020

2019

持續經營的收入(虧損)

$

(76,384)

$

(54,464)

$

(151,209)

$

190,423

加(減)：合併後合資企業中的非控股權益

895

405

1,900

2,500

加(減)：經營合夥中的非控股權益

7,874

6,005

16,166

(18,191)

加(減)：可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

加(減)：可贖回非控制的贖回價值調整

普通股股東應佔權益

(2,167)

(3,025)

(7,207)

(22,936)

普通股股東可獲得的持續經營收益(虧損)

(76,253)

(57,550)

(159,763)

135,652

普通股股東可獲得的非持續經營收益(虧損)

31,878

(1,403)

35,537

7,925

普通股股東可獲得的每股基本收益淨收益(虧損)

$

(44,375)

$

(58,953)

$

(124,226)

$

143,577

加權平均普通股

90,671

90,584

90,639

90,539

基本每股收益:

普通股股東可獲得的持續經營收益(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50

普通股股東可獲得的非持續經營收益(虧損)

0.35

(0.02)

0.39

0.09

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

稀釋每股收益的計算

2020

2019

2020

2019

可供普通股股東使用的持續經營淨收益(虧損)

$

(76,253)

$

(57,550)

$

(159,763)

$

135,652

加(減)：經營合夥中的非控股權益

(7,874)

(6,005)

(16,166)

18,191

加(減)：可贖回非控制的贖回價值調整

經營合夥單位持有人應佔權益

(230)

(334)

(763)

(2,541)

稀釋後每股收益的持續經營收益(虧損)

(84,357)

(63,889)

(176,692)

151,302

非持續經營收益(虧損)稀釋後每股收益

35,266

(1,557)

39,313

8,821

可用於稀釋每股收益的淨收益(虧損)

$

(49,091)

$

(65,446)

$

(137,379)

$

160,123

加權平均普通股

100,307

100,560

100,235

100,802

稀釋每股收益:

普通股股東可獲得的持續經營收益(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50

普通股股東可獲得的非持續經營收益(虧損)

0.35

(0.02)

0.39

0.09

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59

以下時間表將基本EPS計算中使用的加權平均份額與稀釋EPS計算中使用的份額進行協調(單位：千):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

基本每股收益份額

90,671

90,584

90,639

90,539

新增：運營夥伴關係-公共和既有LTIP單位

9,636

9,976

9,596

10,068

限制性股票獎

-

-

-

24

股票期權

-

-

-

171

稀釋後每股收益

100,307

100,560

100,235

100,802

 

在截至2020年9月30日的三個月和九個月以及截至2019年9月30日的三個月，限制性股票獎勵項下的或有可發行股票被排除在分母之外，因為此類證券在此期間是反稀釋的。在截至2020年9月30日的三個月和九個月以及截至2019年9月30日的三個月，根據所有已發行股票期權發行的股票被排除在分母之外，因為此類證券在此期間是反稀釋的。未歸屬的LTIP單位和未歸屬的AO LTIP單位也不包括在稀釋每股收益的計算中，因為此類證券在

57

目錄

所有的時間段都出現了。截至2020年9月30日和2019年9月30日的未歸屬LTIP單位為1,738,065和1,826,331LTIP單位。截至2020年9月30日和2019年9月30日的未歸屬限制性股票流通股為52,974和24,200分別為股票。截至2020年9月30日和2019年9月30日，未歸屬的AO LTIP單位為625,000和625,000，分別為。

截至2020年和2019年9月30日的三個月期間宣佈的每股普通股股息為零及$0.20分別為每股。截至2020年和2019年9月30日的9個月期間，宣佈的每股普通股股息為1美元。0.40及$0.60分別為每股。

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)：

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

基本EPU的計算

2020

2019

2020

2019

持續經營的收入(虧損)

$

(76,384)

$

(54,464)

$

(151,209)

$

190,423

加(減)：合併後合資企業中的非控股權益

895

405

1,900

2,500

加(減)：可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

加(減)：可贖回非控股權益的贖回價值調整

(2,397)

(3,359)

(7,970)

(25,477)

單位持有人可獲得的持續經營收益(虧損)

(84,357)

(63,889)

(176,692)

151,302

單位持有人可獲得的非持續經營收益(虧損)

35,266

(1,557)

39,313

8,821

普通股持有者可獲得的單位基本收益淨收益(虧損)

$

(49,091)

$

(65,446)

$

(137,379)

$

160,123

加權平均公共單位

100,307

100,560

100,235

100,607

基本EPU:

單位持有人可獲得的持續經營收益(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50

單位持有人可獲得的非持續經營收益(虧損)

0.35

(0.02)

0.39

0.09

普通股持有者可獲得的單位基本收益淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

稀釋EPU的計算

2020

2019

2020

2019

普通股持有人可從持續經營中獲得的淨收益(虧損)

$

(84,357)

$

(63,889)

$

(176,692)

$

151,302

單位攤薄收益的非持續經營收益(虧損)

35,266

(1,557)

39,313

8,821

普通股持有者每單位攤薄後可獲得的淨收益(虧損)

$

(49,091)

$

(65,446)

$

(137,379)

$

160,123

加權平均公共單位

100,307

100,560

100,235

100,802

稀釋EPU:

普通股持有人可從持續經營中獲得的收益(虧損)

$

(0.84)

$

(0.63)

$

(1.76)

$

1.50

普通股持有人可獲得的非持續經營收益(虧損)

0.35

(0.02)

0.39

0.09

普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)

$

(0.49)

$

(0.65)

$

(1.37)

$

1.59

以下明細表將基本EPU計算中使用的加權平均單位與稀釋EPU計算中使用的單位進行協調(單位：千):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

基本EPU單位

100,307

100,560

100,235

100,607

新增：限制性股票獎勵

-

-

-

24

添加：股票期權

-

-

-

171

稀釋EPU裝置

100,307

100,560

100,235

100,802

在截至2020年9月30日的三個月和九個月以及截至2019年9月30日的三個月，限制性股票獎勵項下的或有可發行股票被排除在分母之外，因為此類證券在此期間是反稀釋的。在截至2020年9月30日的三個月和九個月以及截至2019年9月30日的三個月，根據所有已發行股票期權發行的股票被排除在分母之外，因為此類證券在此期間是反稀釋的。未歸屬的LTIP單位和未歸屬的AO LTIP單位也不包括在稀釋EPU的計算中，因為此類證券在所有提交的期間都是反攤薄的。截至2020年9月30日和2019年9月30日的未歸屬LTIP單位為1,738,065和

58

目錄

1,826,331LTIP單位。截至2020年9月30日和2019年9月30日的未歸屬限制性股票流通股為52,974和24,200分別為股票。截至2020年9月30日和2019年9月30日，未歸屬的AO LTIP單位為625,000和625,000，分別為。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月期間，申報的單位公用分配為零及$0.20分別為每單位。截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月期間，申報的每共同單位分配為#美元。0.40及$0.60分別為每單位。

 

17.    子公司的非控股權益

隨附的綜合財務報表中於附屬公司的非控股權益涉及(I)經營合夥企業中由普通合夥人(“有限合夥人”)以外的各方持有的共同單位(“共同單位”)及長期投資協議單位，及(Ii)非本公司擁有的該等合資企業部分於合併合資企業中的權益。

下表分別反映了截至2020年9月30日和2019年9月30日止三個月和九個月的非控股權益活動情況。(千美元)：

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

期初餘額

$

194,463

$

230,461

$

205,776

$

210,523 

淨收入

1,090

(93)

5,123

32,731

單位分佈

(2,029)

(2,360)

(3,509)

(6,417)

可贖回的非控股權益

(6,701)

(6,805)

(20,176)

(18,685)

合併後合資企業中非控股權益的變更

-

-

133

9,110 

普通股贖回普通股單位

-

-

-

(705)

共同單位的贖回

(29)

(65)

(2,170)

(5,030)

股票薪酬

329

1,973 

4,534

5,561

取消未歸屬的LTIP單位

-

-

(201)

(2,889)

其他綜合收益(虧損)

-

(87)

(34)

(960)

母子公司持股比例再平衡

875

(1,426)

(1,478)

(1,641)

9月30日的餘額

$

187,998

$

221,598

$

187,998

$

221,598

 

根據ASC 810，合併，關於子公司非控股權益和所有權權益變更的會計和報告在母公司保留其子公司控股權的同時，母公司所有權權益(以及與子公司非控股權益單位持有人的交易)的變化應計入股權交易。非控股權益的賬面價值應進行調整，以反映其在子公司的所有權權益的變化，並抵消母公司應佔的權益。因此，由於股權交易導致Mack-Cali Realty Corporation股東權益和經營合夥企業中非控股權益之間的所有權百分比在截至2020年9月30日的九個月內發生變化，本公司減少了經營合夥企業中的非控股權益，並增加了Mack-Cali Realty Corporation股東權益中的額外實收資本約$1.5截至2020年9月30日，為1.2億美元。

經營合夥中的非控股權益(僅適用於普通合夥人)

公共單位

在截至2020年9月30日的9個月內，公司贖回現金99,952普通單位，其公平市值為#美元。2.22000萬。

某些個人和實體擁有運營夥伴關係中的共同單位。普通合夥人的普通股和普通股具有基本相同的經濟特徵，因為它們實際上在經營合夥企業的淨收益或虧損中平均分攤。普通單位持有人有權贖回其普通單位，但須受一定限制。贖回必須以普通股、現金或其組合形式支付，計算如下：一每個普通單位的普通合夥人普通股份額，或相當於贖回時普通合夥人普通股的公允市值的現金。普通合夥人自行決定普通股的贖回形式(即普通股持有人是否收到普通股、現金或兩者的任何組合)。如果普通合夥人選擇用普通股而不是現金來滿足贖回，它有義務向贖回的單位持有人發行普通股。無論上述權利如何，普通單位持有人在任何情況下都不得將其單位變現給普通合夥人或經營合夥企業。當單位持有人贖回一個共同單位時，經營合夥企業中的非控股權益將減少，而麥卡利房地產公司股東的權益將增加。

59

目錄

LTIP單元

2016年3月8日，本公司向包括普通合夥人高管在內的本公司高級管理層頒發了2016年度LTIP大獎。2017年4月4日，公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理層頒發了2017年度LTIP大獎。2018年4月20日，公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理層頒發了2018年LTIP大獎。2019年3月22日，公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理層頒發了2019年LTIP大獎。2020年3月24日，公司向包括普通合夥人高管在內的公司高級管理層頒發了2020年度LTIP大獎。2016年度LTIP大獎、2017年度LTIP大獎、2018年度LTIP大獎、2019年LTIP大獎和2020年度LTIP大獎均以運營夥伴關係中的單位形式舉辦。見注16：Mack-Cali Realty Corporation股東權益和Mack-Cali Realty，L.P.合夥人資本-長期激勵計劃獎。

LTIP單位被設計為符合聯邦所得税目的的運營夥伴關係中的“利潤利益”。一般來説，LTIP單位的利潤利益特點，意味着它們在最初的經濟價值上不會等同於一個共同單位。如果發生適用税收法規規定的事件，LTIP單位可以隨着時間的推移增加價值，直到它們在一對一的基礎上相當於普通單位。LTIP單位完全歸屬後，在適用於利潤利息的特別税則允許其價值等同於普通單位的範圍內，LTIP單位可以一對一的方式轉換為普通單位。普通股與普通合夥人的普通股在價值上又是一對一的關係，可以在一對一的基礎上贖回現金，或者在公司選擇的情況下贖回普通合夥人的普通股。

AO LTIP單位(僅限欣賞的LTIP單位)

2019年3月13日，本公司授予625,000根據AO長期激勵計劃獎勵協議，AO LTIP單位授予DeMarco先生。見注16：Mack-Cali Realty Corporation股東權益和Mack-Cali Realty，L.P.的合夥人資本-AO LTIP單位(僅限增值的LTIP單位)。

AO LTIP單位是經營合夥企業中的一類合夥權益，旨在符合聯邦所得税的“利潤利益”，通常只有在普通股的公平市場價值超過授予AO LTIP單位時設定的門檻水平時，才允許接受者實現價值，但須遵守適用於獎勵的任何歸屬條件。已歸屬的AO LTIP單位的價值是通過將AO LTIP單位轉換為公共單位來實現的。歸屬的AO LTIP單位可轉換成的普通股數量是根據(I)轉換日普通股的公平市價超過授予AO LTIP單位時指定的門檻水平的超額部分除以(Ii)轉換日普通股的公平市價所得的商數而釐定的。(I)普通股於轉換日期的公平市價超過授予AO LTIP單位時指定的門檻水平；(Ii)普通股於轉換日期的公平市價除以(Ii)普通股於轉換日期的公平市價。AO LTIP單位一旦被授予，就有一個有限的期限，在此期間，它們可以轉換為通用單位，但不超過十年自AO LTIP單位批出之日起。

單位交易記錄

下表分別列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日止三個月與經營合夥企業中的共同單位和LTIP單位相關的子公司非控股權益的變化。

公共單位/

未授權LTIP

歸屬LTIP單元

單位

在2020年7月1日未償還

9,586,528

2,659,518

LTIP單位的發行

-

-

共同單位的贖回

(2,225)

-

常用單位的LTIP單位換算

2,225

-

歸屬LTIP單位

86,030

(88,255)

取消單位

-

(833,198)

在2020年9月30日未償還

9,672,558

1,738,065

60

目錄

公共單位/

未授權LTIP

歸屬LTIP單元

單位

2019年7月1日的餘額

9,976,344

1,826,331

LTIP單位的發行

-

-

普通股股份的普通股單位贖回

-

-

共同單位的贖回

(3,000)

-

將歸屬的LTIP單位轉換為通用單位

-

-

歸屬LTIP單位

-

-

取消單位

-

-

截至2019年9月30日未償還

9,973,344

1,826,331

下表分別列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日止九個月，與經營合夥企業中的共同單位和LTIP單位相關的子公司非控股權益的變化。

公共單位/

未授權LTIP

歸屬LTIP單元

單位

2020年1月1日的餘額

9,612,064

1,826,331

普通股股份的普通股單位贖回

-

-

共同單位的贖回

(99,952)

將歸屬的LTIP單位轉換為通用單位

6,655

歸屬LTIP單位

153,792

(160,447)

單位的發行

-

1,287,568

取消單位

(1)

(1,215,387)

2020年9月30日的餘額

9,672,558

1,738,065

公共單位/

未授權LTIP

歸屬LTIP單元

單位

2019年1月1日的餘額

10,229,349

1,707,106

LTIP單位的發行

-

565,623

普通股股份的普通股單位贖回

(38,011)

-

共同單位的贖回

(304,638)

-

將歸屬的LTIP單位轉換為通用單位

18,438

-

歸屬LTIP單位

68,206

(86,644)

取消未歸屬的LTIP單位

-

(359,754)

2019年9月30日的餘額

9,973,344

1,826,331

論經營合夥中的非控制性利益歸屬

截至2020年9月30日和2019年12月31日，非控股普通單位持有人擁有9.6百分比和9.6分別為運營夥伴關係的10%。

合併合資企業中的非控股權益(適用於普通合夥人和經營合夥企業)

該公司合併其擁有所有權權益的某些合資企業。各種實體和/或個人在這些合資企業中持有非控股權益。

參與權

公司在若干房地產項目中的權益(一屬性和一潛在的未來發展)各自只規定淨現金流量的初始分配給公司，此後，其他各方有權參與50分配給公司後剩餘的超額淨現金流的百分比，總額等於：(A)公司的出資額，加上(B)內部收益率為10年利率為30%。

 

61

目錄

18.    細分市場報告

該公司在以下地區運營二業務部門：(I)商業和其他房地產以及(Ii)多户房地產和服務。該公司為其商業和其他房地產以及多户房地產組合提供租賃、物業管理、收購、開發、建設和與租户相關的服務。公司的多項業務-家庭服務企業也為第三方提供類似的服務。該公司擁有不是截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月，來自外國的收入均錄得紀錄。該公司擁有不是截至2020年9月30日和2019年12月31日，外國地點的長期資產。各分部的會計政策與附註2：重大會計政策中描述的相同，不包括折舊和攤銷。

該公司根據其每個房地產部門(商業和其他房地產以及多户房地產和服務)合併物業和業務的淨營業收入來評估業績。所有被歸類為非連續性業務的物業都已被排除在外。

62

目錄

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的精選運營業績以及截至2020年9月30日和2019年12月31日的精選資產信息關於本公司的運營部門如下。已重述前幾期的金額，以符合本期分部的報告列報方式。(千美元):

商品化

多户住宅

公司

總計

其他房地產(&O)

房地產和服務業(D)

其他(&O)(E)

公司

總收入：

截至三個月：

2020年9月30日

$

38,288

$

37,658

$

1,704

$

77,650

2019年9月30日

40,211

46,453

726

87,390

截至9個月：

2020年9月30日

112,597

118,739

1,021

232,357

2019年9月30日

135,803

127,521

937

264,261

總運營和

利息開支(A)：

截至三個月：

2020年9月30日

$

16,562

$

26,772

$

42,529

$

85,863

2019年9月30日

18,200

23,989

29,890

72,079

截至9個月：

2020年9月30日

54,035

71,689

101,669

227,393

2019年9月30日

60,254

67,606

94,656

222,516

的收益(虧損)中的權益

未合併的合資企業：

截至三個月：

2020年9月30日

$

493

$

880

$

-

$

1,373

2019年9月30日

307

(420)

-

(113)

截至9個月：

2020年9月30日

(1)

(280)

-

(281)

2019年9月30日

1,540

(2,422)

-

(882)

淨營業收入(虧損)(B)：

截至三個月：

2020年9月30日

$

22,219

$

11,766

$

(40,825)

$

(6,840)

2019年9月30日

22,318

22,044

(29,164)

15,198

截至9個月：

2020年9月30日

58,561

46,770

(100,648)

4,683

2019年9月30日

77,089

57,493

(93,719)

40,863

總資產：

2020年9月30日

$

1,912,093

$

3,265,827

$

12,823

$

5,190,743

2019年12月31日

2,178,321 

3,079,409 

35,068 

5,292,798 

長期資產總額(C)：

2020年9月30日

$

1,714,697

$

3,015,868

$

(12)

$

4,730,553

2019年12月31日

1,947,053 

2,812,306 

3,834 

4,763,193 

在以下方面的總投資

未合併的合資企業：

2020年9月30日

$

7,864

$

186,915

$

-

$

194,779

2019年12月31日

7,367 

201,724 

-

209,091 

(a)營業和利息支出總額包括：房地產税；公用事業；經營服務；房地產服務支出；一般和行政、收購相關成本和利息支出(扣除利息收入)。所有利息支出，扣除利息和其他投資收入，(包括房地產抵押貸款)都不包括在分部金額中，所有期間都歸入公司和其他類別。

(b)淨營業收入是指當期總收入減去營業和利息支出總額(如附註“a”中的定義和分類)加上未合併合資企業的收益(虧損)中的股本。

(c)長期資產包括租賃物業的淨投資、未開單的應收租金和商譽。

(d)部門資產和業務由2018年2月開始的合併可變利息實體擁有，該實體還包括

63

目錄

該公司合併後的酒店業務。

(e)公司和其他代表所有公司級別的項目(包括利息和其他投資收入、利息支出、非財產一般和行政性費用)，以及公司間抵銷必要與合併公司合計進行對賬。

麥卡利房地產公司

以下明細表將淨營業收入與普通股股東可獲得的淨收益(虧損)進行核對。(千美元):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

淨營業收入

$

(6,840)

$

15,198

$

4,683

$

40,863

加(減)：

折舊及攤銷

(31,670)

(32,605)

(92,807)

(96,110)

土地和其他減損

(1,292)

(2,589)

(23,401)

(5,088)

財產減值

(36,582)

-

(36,582)

-

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

13,790

資產處置的已實現損益和未實現虧損

租賃物業，淨值

-

(34,666)

(7,915)

233,698

處置可開發土地的收益

-

296

4,813

566

出售未合併合營企業的投資所得

-

-

-

903

清償債務收益，淨額

-

(98)

-

1,801

持續經營的收入(虧損)

(76,384)

(54,464)

(151,209)

190,423

停產經營

非持續經營的收入

19,491

8,506

63,213

24,686

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775

(10,063)

(23,900)

(15,865)

停產業務合計(淨額)

35,266

(1,557)

39,313

8,821

淨收益(虧損)

(41,118)

(56,021)

(111,896)

199,244

合併後合資企業中的非控股權益

895

405

1,900

2,500

論經營合夥中的非控制性利益

7,874

6,005

16,166

(18,191)

終止經營中的非控股權益

(3,388)

154

(3,776)

(896)

可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(42,208)

$

(55,928)

$

(117,019)

$

166,513

64

目錄

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

以下明細表將淨營業收入與普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)進行核對。(千美元):

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

淨營業收入

$

(6,840)

$

15,198

$

4,683

$

40,863

加(減)：

折舊及攤銷

(31,670)

(32,605)

(92,807)

(96,110)

土地和其他減損

(1,292)

(2,589)

(23,401)

(5,088)

財產減值

(36,582)

-

(36,582)

-

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

13,790

資產處置的已實現損益和未實現虧損

租賃物業，淨值

-

(34,666)

(7,915)

233,698

處置可開發土地的收益

-

296

4,813

566

出售未合併合營企業的投資所得

-

-

-

903

清償債務收益，淨額

-

(98)

-

1,801

持續經營的收入(虧損)

(76,384)

(54,464)

(151,209)

190,423

停產經營

非持續經營的收入

19,491

8,506

63,213

24,686

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775

(10,063)

(23,900)

(15,865)

停產業務合計(淨額)

35,266

(1,557)

39,313

8,821

淨收益(虧損)

(41,118)

(56,021)

(111,896)

199,244

合併後合資企業中的非控股權益

895

405

1,900

2,500

可贖回的非控股權益

(6,471)

(6,471)

(19,413)

(16,144)

普通股持有人可獲得的淨收益(虧損)

$

(46,694)

$

(62,087)

$

(129,409)

$

185,600

 

第二項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

以下討論應與Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.的合併財務報表及其附註(統稱為“財務報表”)一併閲讀。本文使用的某些定義術語具有財務報表中賦予它們的含義。

高管概述

Mack-Cali Realty Corporation及其附屬公司(統稱為“普通合夥人”)，包括Mack-Cali Realty，L.P.(“經營合夥企業”)，從事商業地產開發、管理和所有權的方方面面已有60多年的歷史，普通合夥人自1994年以來一直是一家上市房地產投資信託基金(“REIT”)。

經營合夥企業為其普通合夥人提供租賃、管理、收購、開發、建設和與租户相關的服務。經營合夥公司通過其經營部門和子公司，包括Mack-Cali財產擁有合夥企業和有限責任公司，是普通合夥人開展所有業務的實體。除另有説明或文意另有所指外，“公司”係指普通合夥人及其附屬公司，包括經營合夥企業及其附屬公司。

於二零二零年九月三十日，本公司擁有或擁有59項物業(統稱“該等物業”)的權益，包括29項寫字樓物業，合共約870萬平方尺租賃予約225個商業租户、22項多户租賃物業(包含6,850個單位)、4項停車/零售物業(合共約108,000平方尺)、3家酒店(共723間客房)及一幅土地租賃予第三方。這些物業位於東北部，其中一些地塊毗鄰，由公司控制的可開發土地最多可容納約200萬平方英尺的額外商業空間和約9500個公寓單元。

該公司的歷史戰略一直是將其經營、收購和開發的寫字樓和多户租賃物業集中在進入門檻較高的市場和子市場，在這些市場和子市場中，它認為自己是或可能成為重要的優先業主和運營商。2015年9月，該公司宣佈了一項計劃，將轉型為新澤西州哈德遜更集中的所有者

65

目錄

以河濱和交通為導向的寫字樓物業，以及豪華多户租賃物業的區域業主。作為這一計劃的一部分，該公司已經出售或簽約出售多處物業，主要是商業寫字樓和寫字樓/彈性物業，該公司認為這些物業不能實現其長期目標。

戰略方向

2019年12月19日，本公司公告稱，董事會已決定出售本公司在新澤西州郊區合計約660萬平方英尺的全部寫字樓組合(統稱為《郊區寫字樓組合》)，但這不包括本公司位於新澤西州澤西城和霍博肯的海濱寫字樓物業。由於出售郊區寫字樓資產組合的決定代表着公司業務的戰略轉變，該資產組合的業績在本文所述的所有時期都被歸類為非持續業務。見附註7：停產經營--財務報表。

 

2019年末至2020年9月30日，本公司完成了其中16項郊區寫字樓物業的銷售，共計260萬平方英尺，銷售淨收益為294.8美元。截至2020年9月30日，本公司已確定郊區寫字樓投資組合中剩餘的21項寫字樓物業(包括12個已確定的處置組)為待售物業，共計400萬平方英尺(其中，本公司目前有10項物業，共計190萬平方英尺，銷售總收益為407.5美元)。我2020年10月，公司完成了其中一處待售物業的出售，這是一處98,500平方英尺的寫字樓物業，總收益為750萬美元。

該公司計劃在2020年底和2021年初完成出售其剩餘的郊區寫字樓投資組合物業，並用可用銷售收益償還其公司層面的無擔保債務。然而，該公司無法預測這些銷售的時機以及預期的收益金額和用途是否或在多大程度上可能受到正在進行的冠狀病毒(“新冠肺炎”)的影響。完成郊區寫字樓組合銷售後，公司的持有量將包括其海濱甲級寫字樓組合和多户租賃組合，以及相關開發項目和土地持有。

作為房地產業主，本公司幾乎所有收益和現金流均來自根據物業租賃空間收取的租金收入。影響公司業務和財務業績的關鍵因素包括以下幾個方面：

總的經濟環境；

物業的入住率；

新租約或續簽租約的租金；

為獲得和留住租户而產生的租户改善和租賃成本；

提前終止租賃的程度；

我們寫字樓物業的價值和出售該等物業的現金流；

營業費用；

寫字樓和多户租賃物業的預期收購和開發成本以及這些物業的收入和收益；

資本成本；以及

房地產收購、開發和銷售的範圍，包括公司當前戰略計劃的執行情況。

上述關鍵因素的任何負面影響都可能導致公司的收入和/或收益繼續惡化。此類負面影響可能包括：(1)現有租約到期時未能續簽或籤立新租約；(2)租金條款等於或高於原地租約條款的新租約未能續簽或籤立；以及(3)租户違約。

 

本公司在現有租約到期時續簽或執行新租約的能力，或以等於或高於原地租約條款的租金條款簽訂新租約的能力，可能會受到多個因素的影響，例如：(1)本地經濟氣候，這可能會受到業務裁員或裁員、行業放緩、人口結構變化及其他因素的不利影響；及(2)本地房地產情況，例如本公司的產品類型供應過剩或市場競爭。

 

此外，新冠肺炎疫情可能會導致公司租户的財務狀況或流動性惡化，這可能會削弱他們支付租金的能力。在這次大流行期間，該公司的一些租户要求減免租金。新冠肺炎疫情還可能導致該公司辦公物業和/或其多户住宅物業、停車設施和酒店物業的單位的空間需求減少，這可能對該公司租賃現有或額外空間和/或與現有租户續簽租約的前景產生負面影響。

在該公司的核心寫字樓市場中，大多數繼續顯示出租金改善的跡象，而租賃百分比則有所下降或企穩。於2020年9月30日、2020年6月30日、2020年6月30日及9月30日，本公司包括在綜合物業內的穩定核心營運商業物業的租賃百分比合計為830萬、1010萬及1120萬平方尺，

66

目錄

截至2020年9月30日，2019年的租賃比例分別為78.2%，而2020年6月30日的租賃比例為80.3%，2019年9月30日的租賃比例為80.8%(根據當時確定的非核心物業進行調整後)。租賃百分比包括截至期末日期的所有有效租約，其中一些租約的開始日期在未來，租約在期末日期到期。截至2020年9月30日、2020年6月30日和2019年9月30日到期的租約合計分別為25712、18457和18825平方英尺，分別佔可出租淨面積的0.3%、0.2%和0.2%。在截至2020年9月30日的三個月內(續簽122,104平方英尺)，公司核心商業空間續簽(基於首次應付租金)的租金(包括升級)與之前租賃的有效租金相比平均上漲了22.3%，而截至2019年9月30日的三個月(續簽10,742平方英尺)的租金上漲了11.4%。截至2020年9月30日止三個月續訂租約的估計租賃成本平均為每平方英尺每年5.89美元，加權平均租約期為5.7年，而截至2019年9月30日止三個月續訂租約的估計租賃成本平均為每平方英尺每年5.01美元，加權平均租賃期為4.1年。本公司相信，雖然不能保證，但其大部分商業物業的空置率已開始見底，因為其海濱物業的大部分已知遷出已經發生。截至2020年9月30日，佔公司年化基本租金約1.0%和9.7%的商業租約計劃在截至2020年12月31日和2021年12月31日的年度內到期。, 分別為。鑑於該公司最近在其大部分市場都取得了積極的租金結果，該公司相信，儘管不能保證，新租約的租金一般平均不會低於目前支付的租金。“如果最近的這些租賃結果不能持續到2020年剩餘時間，該公司從同一領域獲得的收入可能會減少。

2017年，穆迪將該公司優先無擔保債務的投資級評級下調至次級投資級，2018年，標準普爾將該公司優先無擔保債務的投資級評級下調至次級投資級(目前穆迪和標普的評級分別為B1和BB-)。其中，評級下調將使公司目前6億美元無擔保循環信貸安排(2017年1月修訂)下的未償還借款利率從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加120個基點提高到LIBOR加155個基點，其支付的年度信貸安排費用將從25個基點增加到30個基點。此外，任何此類降級都會將公司2016年和2017年定期貸款的當前利率從倫敦銀行同業拆借利率加140個基點提高到倫敦銀行同業拆借利率加185個基點。自2018年3月6日起，公司選擇利用無擔保循環信貸安排和無擔保定期貸款下提供的槓桿網格定價。這使得公司的無擔保循環信貸貸款利率為倫敦銀行同業拆借利率加130個基點，貸款手續費為25個基點，按公司當時的總槓桿率計算，兩筆無擔保定期貸款的利率分別為倫敦銀行間同業拆借利率加155個基點。此外，評級下調至次級投資級可能導致公司未來可能發行的優先無擔保債務的利率高於發行具有投資級評級的此類債務。

本管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析的剩餘部分應有助於讀者理解我們的：

近期交易；

關鍵會計政策和估算；

截至2020年9月30日的三個月和九個月的運營業績，與截至2019年9月30日的三個月和九個月相比，以及

流動性和資本資源。

近期交易

開始初始操作的屬性

以下物業在截至2020年9月30日的9個月內開始初步運營(千美元):

總計

服務中

屬性

數量為

發展

日期

屬性

位置

類型

公寓單元

已招致的費用

03/01/20

瞭望嶺的金剛砂(一)

馬薩諸塞州馬爾登

多户住宅

271

$

78,539

總計

271

$

78,539

(a)碧桂嶺的金剛砂物業由總共326户多户住宅組成。各單位。其中，剩餘的55套多户住宅已於2020年10月投入使用。

整合

2020年3月12日，本公司收購了其股權合作伙伴在帝國北方零售有限公司底層的80%權益

67

目錄

零售面積總計30745平方英尺，位於新澤西州西紐約州帝國港，現金1330萬美元(資金來自公司無擔保信貸安排下的借款)。這筆交易的結果使該公司的權益增加到100%。收購完成後，該公司合併了MC Roseland North Retail L.L.C.合資企業，這是一家有表決權的利益實體。作為對擁有The Port Imperial North Retail L.L.C.的合資企業剩餘權益的收購，該公司根據成本累計模式將交易作為資產收購進行會計處理，在合併中沒有確認利息控制權變更帶來的收益，導致合併後的總淨資產為1500萬美元，分配如下：

帝國北港零售有限責任公司(Port Imperial North Retail L.L.C.)

土地和租賃權益

$

4,305

建築物和裝修及其他資產，淨額

8,912

原地租賃值(A)

1,503

高於/低於市值租賃價值，淨值(A)

313

合併時記錄的淨資產

$

15,033

(A)原址租約價值及低於市值租約價值，現正按加權平均年期7.5年攤銷。

持有以供出售/停業經營/處置的房地產

截至2020年9月30日，公司確定了21處寫字樓物業(由12個處置集團組成)，總計400萬平方英尺(見財務報表附註7：非持續經營)、一個租賃給他人的零售樓盤和幾個待售的可開發地塊。出售所有剩餘待售資產的估計銷售收益總額，扣除預期銷售成本，預計約為865.6美元。 然而，不能保證任何此類銷售的數量和時間。 收益。由於最近的銷售合同修訂，並在考慮到當前全球新冠肺炎疫情帶來的嚴峻經濟氣候導致的當前市場狀況，本公司確定，剩餘持有待售物業(包括五個處置集團)、幾個待售地塊和兩個分類為持有和使用的可開發地塊的賬面價值預計不會從估計銷售收益淨額中收回，因此，在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間，確認了0和4,120萬美元(零和四，120萬美元)的未實現虧損準備。土地減值分別為130萬美元和2340萬美元。

在截至2020年9月30日的9個月內，公司處置了以下寫字樓物業(千美元):

停產

運營：

已實現

已實現

收益

收益

可出租

網

網

(虧損)/

(虧損)/

處置

數量為

正方形

屬性

銷售額

攜載

未實現

未實現

日期

物業/地址

位置

BLDGS.

英尺/單位

類型

收益

價值

淨虧損

淨虧損

03/17/20

一橋廣場

新澤西州李堡

1

200,000

辦公室

$

35,065

$

17,743

$

-

$

17,322

07/22/20

3個吉拉爾達農場(A)

新澤西州麥迪遜

1

141,000

辦公室

7,510

9,534

-

(2,024)

09/15/20

莫里斯投資組合(B)

新澤西州帕西帕尼和麥迪遜

10

1,448,420

辦公室

155,116

175,772

-

(20,656)

09/18/20

哥倫比亞收費公路325號

弗洛拉姆公園，新澤西州

1

168,144

辦公室

24,276

8,020

-

16,256

09/24/20

校園大道9號(C)

新澤西州帕西帕尼

1

156,945

辦公室

20,678

22,162

-

(1,484)

小計

14

2,114,509

242,645

233,231

-

9,414

持有待售房地產的未實現虧損

(7,915)

(33,314)

總計

14

2,114,509

$

242,645

$

233,231

$

(7,915)

$

(23,900)

(a)

本公司於截至2020年9月30日止九個月錄得持有待售物業200萬美元估值津貼，於截至2019年12月31日止年度錄得1,670萬美元估值津貼。

(b)

本公司於截至2020年9月30日止九個月錄得持有待售物業2,160萬美元估值免税額，於截至2019年12月31日止年度錄得3,250萬美元估值免税額。

(c)

在截至2019年12月31日的年度內，公司就該物業記錄了350萬美元的估值津貼。

68

目錄

本公司於截至2020年9月30日止九個月出售以下可開發土地(千美元)：

已實現

收益

網

網

(虧損)/

處置

銷售額

攜載

未實現

日期

物業地址

位置

收益

價值

淨虧損

01/03/20

半里路230和250號

新澤西州米德爾敦

$

7,018

$

2,969

$

4,049 

03/27/20

首都寫字樓公園用地

馬裏蘭州綠地

8,974

8,210

764 

總計

$

15,992

$

11,179

$

4,813

持有和使用的財產的減值

本公司決定，由於其預期擁有期的縮短和由於新冠肺炎疫情已經並將繼續對其酒店運營產生不利影響，本公司評估其酒店物業賬面價值的可回收性，並決定有必要將其位於新澤西州威霍肯的兩項酒店資產的賬面價值減值至其估計公允價值，因此，本公司於2020年9月30日錄得減值費用3,660萬美元，計入截至2020年9月30日止三個月及九個月綜合經營報表的物業減值。

關鍵會計政策和估算

隨附的綜合財務報表包括本公司、其多數股權及/或控股附屬公司的所有賬目，該等賬目主要由經營合夥企業及本公司已確定為主要受益人的可變權益實體(如有)組成。參見附註2：重要會計政策-財務報表，瞭解公司對未合併合資企業權益的處理。公司間賬户和交易已被取消。

會計準則編纂(“ASC”)810，合併，提供了關於識別通過投票權以外的方式實現控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪個企業(如果有的話)應該合併VIE的指南。一般而言，考慮一個實體是否為VIE適用於以下兩種情況之一：(1)股權投資者(如果有的話)缺乏(一)通過投票權或類似權利對實體的活動作出決定的能力；(二)吸收實體預期損失的義務；或(三)獲得實體預期剩餘收益的權利；(2)風險股權投資不足以在沒有額外從屬資金支持的情況下為該實體的活動提供資金；或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權，該實體的幾乎所有活動都涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行。該公司合併其被認為是主要受益者的VIE。主要受益人是由具有以下兩個特徵的實體定義的：(1)指導活動的權力，當這些活動合在一起時，對可變利益實體的業績影響最大：(2)承擔損失的義務和從VIE獲得回報的權利，這將對VIE產生重大影響。

2016年1月1日，公司根據ASC 810合併通過了會計準則，修改了必須進行的分析，以確定是否應該合併某些類型的法人實體。指導意見沒有修改現有的可變利益實體或投票權利益模型實體的披露要求。然而，指導意見修改了要求，以符合投票權利益模式的要求。根據修訂後的指導，經營合夥企業將成為母公司麥卡利房地產公司的可變權益實體。由於經營合夥關係已併入Mack-Cali Realty Corporation的資產負債表，因此確認該實體為可變權益實體不會影響Mack-Cali Realty Corporation的綜合財務報表。在修訂後的指南範圍內，沒有其他符合資格的法律實體因通過而合併。

財務報表是按照公認會計原則(“公認會計原則”)編制的。根據公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。這些估計和假設是基於管理層的歷史經驗，當時認為這些經驗是合理的。然而，由於未來的事件及其影響不能確定，估計的確定需要運用判斷力。實際結果可能與這些估計不同。為符合本期列報，對上期金額進行了某些重新分類，主要涉及將某些財產歸類為非連續性業務。該公司的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的事項作出假設的政策。不同的估計可能會對公司的

69

目錄

財務業績。影響這些政策和估計應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。

租賃物業

租賃物業按成本減去累計折舊和攤銷計算。與租賃物業的收購、開發和建設直接相關的成本被資本化。該公司於2017年1月1日通過了FASB指導會計準則更新(ASU)2017-01，修訂了業務的定義，預計將導致更多交易被計入資產收購，並大大限制將被計入業務合併的交易。當一項收購被確定為資產收購時，與收購相關的成本被資本化。資本化開發建設成本包括房地產開發所必需的前期成本、開發建設成本、利息、物業税、保險、工資以及開發期間發生的其他項目成本。截至2020年和2019年9月30日止九個月，公司資本化的利息分別為1,870萬美元和1,430萬美元。一般維修及保養於產生時計入費用；改善或延長資產壽命的主要更換及改善，在其估計可用年限內資本化及折舊。全額折舊的資產將從賬户中移出。

本公司認為建築項目實質上已完成，並在改善工程基本完成後可供使用，但不遲於主要建築活動停止後一年(有別於例行維修和清理活動)。如果租賃項目的部分基本建成並被租户或居民佔用，或可供使用，而其他部分尚未達到該階段，則基本完成的部分將作為單獨的項目入賬。本公司主要根據每一部分的相對商業面積或多户住宅單位的百分比來分配在建部分與基本完工並可供使用的部分之間發生的成本，並僅對與在建部分相關的成本進行資本化。

在資產的預計使用年限內，使用直線折舊方法對財產進行折舊。預計的使用壽命如下：

租賃權益

剩餘租期

建築物及改善工程

5到40年

租户改進

以較短的期限為準

相關租賃或使用年限

傢俱、固定裝置和設備

5至10年

於收購租賃物業時，本公司估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及已確認的假設無形資產及負債，一般由(I)高於及低於市場租賃、(Ii)原址租賃及(Iii)租户關係的公允價值組成。對於資產收購，本公司根據收購的資產和承擔的負債的相對公允價值分配收購價格。如果收購/承擔的淨資產/承擔的負債與企業合併交易的購買對價不同，公司將記錄商譽或討價還價購買收益(如果有)。在估計收購的有形資產和無形資產的公允價值時，本公司考慮通過盡職調查以及營銷和租賃活動獲得的關於每個物業的信息，並利用各種估值方法，例如使用適當折現率和資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計以及現有的市場信息。收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

所購物業的高於市價及低於市價的租賃值最初是根據(I)根據每份原地租約須支付的合約金額與(Ii)管理層估計的各相應原址租約的公平市值租賃費之間的差額(使用反映收購租約相關風險的折現率)來記錄的，該差額在相當於高於市價的租約的剩餘租期與低於市價的租約的剩餘初始期限加任何低於市價的固定利率續約選擇權的期限的期間內計算。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內攤銷為基本租金收入的減少，資本化的低於市值的租賃值攤銷為在剩餘的初始期限內的基本租金收入加上各自租約的任何低於市值的固定利率續期期權的條款的增加。

收購的其他無形資產包括原址租賃價值和租户關係價值的金額，該金額基於管理層對每個租户租約的具體特徵以及本公司與各自租户的整體關係的評估。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括在假設預期租賃期內(考慮當前市場情況)的賬面成本估計，以及執行類似租約的成本。在估計持有成本時，管理層包括房地產税、保險和其他運營費用，以及根據當地市場狀況對預期租賃期內按市場價格計算的租金損失的估計。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户時應考慮的特點

70

目錄

這些關係包括公司與租户現有業務關係的性質和範圍、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷為費用。租户關係無形資產的價值在關係或租賃的預期壽命內攤銷為費用。

管理層會定期評估是否有任何指標顯示本公司持有供使用的租賃物業的價值可能減值。除了確定可能影響一個或多個物業的任何特定情況外，管理層還考慮其他標準，以確定哪些物業可能需要評估潛在減值。根據物業類型，管理層考慮的標準可能包括審查低租賃百分比、重大近期租賃到期、當前和歷史運營和/或現金流虧損、建築成本超支和/或其他因素，包括可能影響本公司持有物業意圖和能力的因素。只有當管理層對物業在其估計持有期內產生的總未來現金流(未貼現及不計利息)的估計低於物業的賬面價值時，物業的價值才會減值。如果一個物業有不同的可能情景，公司將採取概率加權的方法來估計未來的現金流情景。若已發生減值，減值損失以物業賬面價值超過物業公允價值計量。該公司對預期產生的總未來現金流的估計和對每個物業的估計公允價值是基於一系列假設，包括但不限於估計的持有期、市值比率和折扣率(如果適用)。可發展土地的持有量, 每單位市值的估計假設也是基於土地的開發權而考慮的。這些假設大體上是基於管理層在當地房地產市場的經驗和當前市場狀況的影響。這些假設受到經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化以及每個物業的運營成本。由於這些因素難以預測，可能會受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，管理層在減值分析中估計的未來現金流量可能無法實現，實際虧損或減值可能會在未來實現。

持有待售房地產和停業經營的房地產

當管理層確認資產為待售資產時，本公司停止對該資產進行折舊，並估計該等資產的銷售價格(扣除銷售成本)。本公司一般認為，當交易獲得適當的公司授權、有可能在隨後12個月內出售且無重大或有事項與出售有關時，本公司會考慮持有資產(由其出售小組確認)以待出售。如管理層認為已被確認為持有待售的出售集團的估計銷售淨價(扣除銷售成本)低於該等資產的賬面價值，則會設立估值撥備(記為出售租賃物業的未實現虧損)。在沒有簽訂銷售協議和確定銷售價格的情況下，管理層對淨銷售價格的估計可能基於一些假設，包括但不限於公司對未來和穩定的現金流、市值比率和折扣率(如果適用)的估計。對於可開發土地持有量，基於土地開發權的估計單位市值假設也被考慮。此外，如果出售集團代表的戰略轉變將對公司的運營和財務業績產生重大影響，則公司將持有的待售或出售的資產歸類為非持續業務。對於符合終止經營資格的任何處置，資產及其結果在列報的所有期間的財務報表中以終止經營列報。見附註7：停產經營--財務報表。

如果出現以前被認為不太可能的情況，因此，本公司決定不出售以前被歸類為持有待售的資產，該資產將被重新分類為持有和使用。重新分類的資產按(A)資產被分類為持有待售之前的賬面價值(經任何折舊(攤銷)費用調整，假若資產被持續分類為持有並使用則應確認的任何折舊(攤銷)費用)或(B)在隨後決定不出售之日的公允價值中的較低者單獨計量和記錄。

對未合併的合資企業的投資

本公司在未合併的合資企業中的投資按照權益會計方法核算。該公司採用權益法，最初將這些投資按成本記錄為對未合併合資企業的投資，隨後根據收益中的權益以及現金貢獻和分配進行了調整。本公司合資企業的外部基礎部分在相關企業收購的有形和無形資產以及承擔的負債的預期可用年限內攤銷。一般而言，當投資(及任何墊款)降至零時，本公司將停止應用權益法，除非本公司已擔保合資企業的債務或承諾向被投資方提供進一步的財務支持，否則不會計入額外損失。即使合資企業隨後產生收入，本公司僅在超過其先前未確認虧損份額的程度上確認其應佔該等收入。

如果合資企業隨後進行分配，而本公司沒有默示或實際承諾支持合資企業的運營，則本公司將不會記錄小於零的基數，而是將該等金額計入未合併合資企業的收益中的股本。

71

目錄

管理層會定期評估是否有任何指標顯示本公司在未合併的合資企業的投資價值可能受損。只有當管理層對投資價值的估計低於投資的賬面價值時，投資才會減值，而且這種價值下降被視為非暫時性的。發生減值的，應當以投資賬面價值超過投資價值計量。該公司對每項投資(特別是房地產合資企業)的價值估計是基於一些假設包括但不限於對未來和穩定現金流、市值比率和貼現率的估計(如果適用)。這些假設是基於管理層在當地房地產市場的經驗和當前市場狀況的影響。假設受經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化和運營成本。由於這些因素很難預測，而且可能會受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，因此管理層在減值分析中估計的價值可能無法實現，實際虧損或減值可能會在未來實現。見財務報表附註4：對未合併合資企業的投資。

收入確認

租賃收入包括租賃項下的固定基礎租金，該等租金按各自租賃條款的直線基礎確認。 未開帳單應收租金指直線租金收入超過根據租賃協議目前開具帳單的租金的累計金額。

所購物業的高於市值和低於市值的租賃值最初是根據(I)根據每份就地租約支付的合同金額與(Ii)管理層對每份相應就地租約的公平市場租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映所購租約相關風險的貼現率)來記錄的，該差額在相當於高於市價租約的剩餘租期和剩餘的初始租期加上以下任何期限之間的一段時間內計算。-低於市價租賃的市場固定費率續簽選擇權。所收購物業的資本化高於市值的租賃價值按各自租賃剩餘期限的租賃收入減去攤銷，資本化低於市值的租賃價值按剩餘初始期限的租賃收入增加加上各自租賃的任何低於市場的固定利率續期期權的條款攤銷。(C)購入物業的資本化高於市值的租賃價值按各自租賃剩餘期限的租賃收入減去攤銷，而資本化低於市值的租賃價值則攤銷為剩餘初始期限的租賃收入增加加上各自租賃的任何低於市值的固定利率續期期權的條款。

本公司為其租賃物業(作為出租人)選擇了一個實際的權宜之計，以避免將根據最近採用的收入會計準則需要核算的非租賃組成部分(如承租人報銷物業運營費用)與關聯租賃組成部分分開，因為(1)非租賃組成部分與關聯租賃組成部分具有相同的轉讓時間和方式，(2)租賃組成部分如果單獨核算，將被歸類為經營租賃；這使本公司能夠將租賃組成部分和非租賃組成部分的組合作為經營租賃進行核算，因為租賃組成部分是合併組成部分的主要組成部分。

由於公司採取了上文討論的實際權宜之計，不將非租賃組成部分的收入與相關租賃組成部分分開，公司將其租賃組成部分和非租賃組成部分(主要包括租户運營費用報銷)的收入彙總到題為“租賃收入”的項目中。

租賃收入還包括償還和收回租户從租户那裏收到的租賃協議規定的某些費用。這些成本一般包括房地產税、公用事業、保險、公共區域維護和其他可收回成本。見附註14：租户租賃-財務報表。

房地產服務收入包括物業管理、開發、建設和租賃佣金以及其他服務費用，以及從客户那裏報銷的工資和相關費用。來自本公司未合併合資企業(由該等合資企業資本化)的手續費收入在可歸屬於非關聯所有權權益的範圍內確認。

停車收入包括出租給租户和其他人的停車位收入。

酒店收入包括酒店物業產生的所有收入。

其他收入包括承租人因本公司安排的額外服務而取得的收入，以及承租人因提早終止租約而取得的收入。

從2019年1月1日開始，所有壞賬費用都記錄為相應收入賬户的減少。管理層根據影響每個租户的賬單和狀況的因素，對租户的應收賬款進行詳細審查。管理層在決定個別租户的收入受影響時所考慮的因素包括應收賬款的年齡、租户的付款歷史、收費的性質、有關收費的任何通訊及其他相關資料。管理層對壞賬註銷的估計要求管理層對收款損失的時間、頻率和嚴重程度做出判斷，這會影響記錄的收入。

72

目錄

可贖回的非控制性權益

該公司根據財務會計準則委員會的區分負債和股權指導對合夥單位的條款進行評估。體現無條件義務，要求公司在特定或可確定的日期(或多個日期)之後或在發行人完全無法控制的事件發生時贖回單位為現金的單位，根據本指南被確定為或有可贖回的單位，並被列為可贖回的非控股權益，並歸類於公司綜合資產負債表上的總負債和股東權益夾層部分。可贖回非控制性權益的賬面金額將通過定期增值進行調整，使賬面金額等於贖回日的估計未來贖回價值。

運營結果

以下為截至2020年9月30日止三個月及九個月(“2020”)與截至2019年9月30日止三個月及九個月(“2019年”)的比較，參考如下：(I)“同店物業”的影響，該等物業代表本公司於2019年6月30日擁有的所有在用物業(就該三個月期間的比較而言)，代表本公司於2018年12月31日擁有的所有在用物業(就截至2018年12月31日的9個月比較而言)。或於2019年1月1日至2020年9月30日期間重新開發、重新定位；(Ii)“已收購物業”的影響，該等物業代表本公司於2019年7月1日至2020年9月30日期間收購或開始初步營運的所有物業(就三個月期間比較而言)，以及代表本公司於2019年1月1日至2020年9月30日期間收購或開始初步營運的所有物業(就九個月期間比較而言)及(Iii)“已售出物業”的影響，該等物業指由以下人士出售、處置或停用的物業(包括正在重新開發或重新定位的物業)；及(Iii)“已售出物業”的影響，該等物業是指本公司於2019年7月1日至2020年9月30日期間收購或開始初步營運的所有物業(包括正在重新開發或重新定位的物業)他説：

73

目錄

截至2020年9月30日的三個月與截至2019年9月30日的三個月

截至三個月

9月30日，

美元

百分比

(千美元)

2020

2019

變化

變化

來自租賃業務和其他業務的收入：

租賃收入

$

65,849 

$

72,538 

$

(6,689)

(9.2)

%

停車收入

4,033 

5,716 

(1,683)

(29.4)

酒店收入

893 

3,325 

(2,432)

(73.1)

其他收入

3,999 

2,400 

1,599 

66.6 

租賃業務總收入

74,774 

83,979 

(9,205)

(11.0)

物業費：

房地產税

10,816 

11,151 

(335)

(3.0)

公用事業

3,598 

4,402 

(804)

(18.3)

運營服務

18,942 

18,109 

833 

4.6 

物業費合計

33,356 

33,662 

(306)

(0.9)

非房地產收入：

房地產服務

2,876 

3,411 

(535)

(15.7)

非房地產收入總額

2,876 

3,411 

(535)

(15.7)

非財產性支出：

房地產服務費

3,300 

3,905 

(605)

(15.5)

一般和行政

28,945 

12,571 

16,374 

130.3 

折舊及攤銷

31,670 

32,605 

(935)

(2.9)

財產減值

36,582 

-

36,582 

-

土地和其他減損

1,292 

2,589 

(1,297)

(50.1)

非財產性支出總額

101,789 

51,670 

50,119 

97.0 

營業收入(虧損)

(57,495)

2,058 

(59,553)

(2,893.7)

其他(費用)收入：

利息支出

(20,265)

(22,129)

1,864 

8.4 

利息和其他投資收益(虧損)

3 

188 

(185)

(98.4)

未合併合營企業收益(虧損)中的權益

1,373 

(113)

1,486 

1,315.0 

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

-

處置已實現損益和未實現虧損

租賃財產，淨額

-

(34,666)

34,666 

100.0 

處置可開發土地的收益

-

296 

(296)

(100.0)

出售未合併合資企業的投資收益

-

-

-

-

清償債務收益，淨額

-

(98)

98 

100.0 

其他(費用)收入總額

(18,889)

(56,522)

37,633 

66.6 

持續經營的收入(虧損)

(76,384)

(54,464)

(21,920)

(40.2)

停止運營：

非持續經營的收入

19,491 

8,506 

10,985 

129.1 

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

15,775 

(10,063)

25,838 

256.8 

停產業務合計

35,266 

(1,557)

36,823 

2,365.0 

淨收益(虧損)

$

(41,118)

$

(56,021)

$

14,903 

26.6 

%


‎

74

目錄

以下為2020年租賃業務收入和其他收入以及物業支出與2019年相比的變化摘要，分為2019年和2020年的同店物業、收購物業和售出物業(不包括歸類為停產業務的物業):

總計

同店

後天

特性

公司

特性

特性

在2019年和2020年售出

美元

百分比

美元

百分比

美元

百分比

美元

百分比

(千美元)

變化

變化

變化

變化

變化

變化

變化

變化

租金收入

運營 以及其他：

租賃收入

$

(6,689)

(9.2)

%

$

(4,237)

(5.9)

%

$

6,788

9.4

%

$

(9,240)

(12.7)

%

停車收入

(1,683)

(29.4)

(1,757)

(30.7)

349

6.1

(275)

(4.8)

酒店收入

(2,432)

(73.1)

(1,087)

(32.6)

(1,345)

(40.5)

-

-

其他收入

1,599

66.6

1,819

75.8

161

6.7

(381)

(15.9)

總計

$

(9,205)

(11.0)

%

$

(5,262)

(6.3)

%

$

5,953

7.1

%

$

(9,896)

(11.8)

%

物業費：

房地產税

$

(335)

(3.0)

%

$

(335)

(3.0)

%

$

1,376

12.3

%

$

(1,376)

(12.3)

%

公用事業

(804)

(18.3)

(195)

(4.5)

317

7.2

(926)

(21.0)

運營服務

833

4.6

765

4.2

2,955

16.3

(2,887)

(15.9)

總計

$

(306)

(0.9)

%

$

235

0.7

%

$

4,648

13.8

%

$

(5,189)

(15.4)

%

其他數據：

綜合物業數量

27

23

4

102

商業廣場英尺(單位：千)

4,566

4,535

31

10,916

多系列產品組合(單位數)

4,239

3,265

974

1,545

租賃收入。與2019年相比，2020年同店物業的租賃收入減少了420萬美元，降幅為5.9%，主要原因是多户住宅投資組合中租賃的平均同店百分比下降。

停車收入。與2019年相比，2020年同店物業的停車收入減少了180萬美元，降幅為30.7%，這主要是由於2020年新冠肺炎疫情導致商業物業使用量下降。

酒店收入。與2019年相比，2020年同店物業的酒店收入減少了110萬美元，降幅為32.6%，原因是2020年新冠肺炎疫情導致酒店部分關閉。

其他收入。與2019年相比，2020年同店地產的其他收入增加了180萬美元，增幅為75.8%，這主要是由於與2019年相比，2020年確認的提前租賃終止和其他相關租户收入有所增加。

房地產税。與2019年相比，2020年同店物業的房地產税減少了30萬美元，降幅為3.0%，這主要是由於該公司位於新澤西州澤西城的寫字樓物業2020年的納税評估價值低於2019年。

公用事業。與2019年相比，2020年同店物業的公用事業減少了20萬美元，降幅為4.5%，主要原因是2020年的電費與2019年相比有所下降。

運營服務。與2019年相比，2020年同店物業的運營服務增加了80萬美元，增幅為4.2%，這主要是由於2020年的物業維護、工資及相關費用與2019年相比有所增加。

房地產服務收入。與2019年相比，2020年房地產服務收入(主要是物業人員成本的報銷)減少了50萬美元，降幅為15.7%，這主要是由於2020年多户服務的第三方開發和管理活動與2019年相比減少。

房地產服務費。與2019年相比，2020年房地產服務支出減少了60萬美元，降幅為15.5%，主要原因是與2019年相比，2020年第三方開發和管理活動減少的工資和相關費用減少。

一般的和行政的。與2019年相比，2020年一般和行政費用增加了1,640萬美元，增幅為130.3。這一增長主要是由於管理層重組成本，包括遣散費、離職及相關成本，2020年總計820萬美元，2020年與有爭議的董事會選舉相關的成本700萬美元，以及2020年發生的交易無效成本260萬美元。這部分被2020年管理費用支出下降所抵消，因為

75

目錄

與2019年相比。

折舊和攤銷。2020年的折舊和攤銷比2019年減少了90萬美元，降幅為2.9%。這一下降的主要原因是，與2019年相比，2020年出售或停用的物業折舊約為360萬美元，與2019年相比，2020年同店物業的折舊減少了約20萬美元。與2019年相比，2020年收購物業增加了約290萬美元，部分抵消了這一增長。

財產減值。2020年，該公司在新澤西州韋霍肯的酒店物業記錄了3660萬美元的減值費用。

土地和其他損害。 2020年，該公司記錄了130萬美元的可開發地塊減值。2019年，該公司在一塊可開發地塊上發生了260萬美元的估值減值費用。見附註12：披露資產和負債的公允價值。

利息支出。與2019年相比，2020年的利息支出減少了190萬美元，降幅為8.4%。這一下降主要是由於2020年的平均利率低於2019年。

利息和其他投資收入。與2019年相比，2020年利息和其他投資收入減少了20萬美元，降幅為98.4%，主要原因是與2019年相比，2020年平均未償還應收票據餘額減少。

未合併合資企業收益(虧損)中的權益。與2019年相比，2020年未合併合資企業的股本收益增加了150萬美元，增幅為1315.0%，這主要是由於2020年與2019年相比增加了220萬美元，這是由於公司在出售經濟城市税收抵免中的份額。

出租財產處置的已實現損益(淨額)和未實現虧損(淨額)。2019年，該公司在處置租賃財產方面實現了收益(未實現虧損)，淨虧損3470萬美元。見財務報表附註3：最近交易--處置。

處置可開發土地的收益。2019年，該公司通過出售位於馬薩諸塞州馬爾登的土地資產錄得30萬美元的收益。見財務報表附註3：最近交易--處置。

清償債務所得(損)，淨額。2019年，本公司確認與2019年預付無擔保定期貸款餘額相關的債務清償淨虧損10萬美元。見財務報表附註8：無擔保循環信貸安排和定期貸款。

停產的業務。在報告的所有期間，該公司將總計660萬平方英尺的37個寫字樓物業歸類為非連續性業務，其中一些在此期間出售。與2019年相比，2020年這些物業的收入增加了110萬美元，主要是因為2020年的折舊和攤銷成本比2019年減少了1560萬美元。該公司確認出租物業處置和減值的已實現收益(虧損)和未實現虧損，2020年這些物業淨收益1,580萬美元，2019年虧損1,010萬美元。

淨收益(虧損)淨收益(虧損)從2019年的5,600萬美元增加到2020年的4,110萬美元。這一增長是由於上述因素造成的。


‎

76

目錄

截至9個月

9月30日，

美元

百分比

(千美元)

2020

2019

變化

變化

來自租賃業務和其他業務的收入：

租賃收入

$

201,091 

$

224,947 

$

(23,856)

(10.6)

%

停車收入

12,332

16,097

(3,765)

(23.4)

酒店收入

3,290

5,702

(2,412)

(42.3)

其他收入

7,020

6,732

288 

4.3 

租賃業務總收入

223,733 

253,478 

(29,745)

(11.7)

物業費：

房地產税

32,326 

33,813 

(1,487)

(4.4)

公用事業

10,564 

14,605 

(4,041)

(27.7)

運營服務

50,639 

52,821 

(2,182)

(4.1)

物業費合計

93,529 

101,239 

(7,710)

(7.6)

非房地產收入：

房地產服務

8,624 

10,783 

(2,159)

(20.0)

非房地產收入總額

8,624 

10,783 

(2,159)

(20.0)

非財產性支出：

房地產服務費

10,106 

12,150 

(2,044)

(16.8)

一般和行政

62,005 

42,836 

19,169 

44.7 

折舊及攤銷

92,807 

96,110 

(3,303)

(3.4)

財產減值

36,582 

-

36,582 

-

土地和其他減損

23,401 

5,088 

18,313 

359.9 

非財產性支出總額

224,901 

156,184 

68,717 

44.0 

營業收入

(86,073)

6,838 

(92,911)

(1,358.7)

其他(費用)收入：

利息支出

(61,795)

(67,817)

6,022 

8.9 

利息和其他投資收入

42 

1,526 

(1,484)

(97.2)

未合併合營企業收益(虧損)中的權益

(281)

(882)

601 

68.1 

利益控制權變更帶來的收益

-

13,790 

(13,790)

(100.0)

處置已實現損益和未實現虧損

-

-

租賃財產，淨額

(7,915)

233,698 

(241,613)

(103.4)

處置可開發土地的收益

4,813 

566 

4,247 

750.4 

出售未合併合營企業的投資所得

-

903 

(903)

(100.0)

清償債務收益，淨額

-

1,801 

(1,801)

(100.0)

其他(費用)收入總額

(65,136)

183,585 

(248,721)

(135.5)

持續經營的收入(虧損)

(151,209)

190,423 

(341,632)

(179.4)

停止運營：

非持續經營的收入

63,213 

24,686 

38,527 

156.1 

已實現收益(虧損)和未實現虧損

租賃財產和減值的處置，淨額

(23,900)

(15,865)

(8,035)

(50.6)

停產業務合計(淨額)

39,313 

8,821 

30,492 

345.7 

淨收益(虧損)

$

(111,896)

$

199,244 

$

(311,140)

(156.2)

%

77

目錄

總計

同店

後天

特性

公司

特性

特性

在2019年和2020年售出

美元

百分比

美元

百分比

美元

百分比

美元

百分比

(千美元)

變化

變化

變化

變化

變化

變化

變化

變化

租金收入

運營 以及其他：

租賃收入

$

(23,856)

(10.6)

%

$

(9,795)

(4.3)

%

$

33,131

14.7

%

$

(47,192)

(21.0)

%

停車收入

(3,765)

(23.4)

(4,406)

(27.4)

1,554

9.7

(913)

(5.7)

酒店收入

(2,412)

(42.3)

(2,070)

(36.3)

(342)

(6.0)

-

-

其他收入

288

4.3

1,766

26.2

766

11.4

(2,244)

(33.3)

總計

$

(29,745)

(11.7)

%

$

(14,505)

(5.7)

%

$

35,109

13.9

%

$

(50,349)

(19.9)

%

物業費：

房地產税

$

(1,487)

(4.4)

%

$

(1,884)

(5.5)

%

$

6,912

20.4

%

$

(6,515)

(19.3)

%

公用事業

(4,041)

(27.7)

(1,055)

(7.2)

1,289

8.8

(4,275)

(29.3)

運營服務

(2,182)

(4.1)

(3,630)

(6.9)

13,357

25.3

(11,909)

(22.5)

總計

$

(7,710)

(7.6)

%

$

(6,569)

(6.5)

%

$

21,558

21.3

%

$

(22,699)

(22.4)

%

其他數據：

綜合物業數量

27

21

6

102

商業廣場英尺(單位：千)

4,566

4,535

31

10,916

多系列產品組合(單位數)

4,239

2,577

1,662

1,545

租賃收入。與2019年相比，2020年同店物業的租賃收入減少了980萬美元，降幅為4.3%，這主要是由於2020年多户住宅投資組合中租賃的平均同店百分比與2019年相比有所下降。

停車收入。與2019年相比，2020年同店物業的停車收入減少了440萬美元，降幅為27.4%，這主要是由於2020年新冠肺炎疫情導致商業物業使用量下降。

酒店收入。與2019年相比，2020年同店物業的酒店收入減少了210萬美元，降幅為36.3%，原因是2020年新冠肺炎疫情導致酒店部分關閉。

其他收入。與2019年相比，2020年同店地產的其他收入增加了180萬美元，增幅為26.2%，主要原因是與2019年相比，2020年確認的提前租賃終止和其他相關租户收入。

房地產税。與2019年相比，2020年同店物業的房地產税減少了190萬美元，降幅為5.5%，這主要是由於該公司位於新澤西州澤西城的寫字樓物業2020年的納税評估價值低於2019年。

公用事業。與2019年相比，2020年同店物業的公用事業減少了110萬美元，降幅為7.2%，主要原因是2020年的電費與2019年相比有所下降。

運營服務。與2019年相比，2020年同店物業的運營服務減少了360萬美元，降幅為6.9%，主要原因是2020年的物業維護和其他服務費用與2019年相比有所下降。

房地產服務收入。與2019年相比，2020年房地產服務收入(主要是物業人員成本的報銷)減少了220萬美元，降幅為20.0%，這主要是由於2020年多户服務的第三方開發和管理活動與2019年相比減少。

房地產服務費。與2019年相比，2020年房地產服務支出減少200萬美元，降幅16.8%，主要原因是與2019年相比，2020年第三方開發和管理活動減少的工資和相關費用減少。

一般的和行政的。與2019年相比，2020年一般和行政費用增加了1920萬美元，增幅為44.7%。這一增長主要是由於與董事會競爭選舉相關的成本增加了870萬美元(2020年為1280萬美元，2019年為410萬美元)，管理層重組成本，包括遣散費、離職和相關成本，2020年為820萬美元，2020年發生的死交易成本為260萬美元。

折舊和攤銷。2020年的折舊和攤銷比2019年減少了330萬美元，降幅為3.4%。這一下降的主要原因是，與2019年相比，2020年出售或移走的房產減少了約1360萬美元。

78

目錄

服務，與2019年相比，2020年同店物業減少了約330萬美元。與2019年相比，2020年收購物業增加了約1360萬美元，部分抵消了這一增長。

財產減值。2020年，該公司在新澤西州韋霍肯的酒店物業記錄了3660萬美元的減值費用。

土地和其他損害。2020年，該公司記錄了2340萬美元的可開發地塊減值。見財務報表附註3：近期交易--持有待售房地產。2019年，該公司就可開發地塊產生了510萬美元的估值減值費用。見財務報表附註12：披露資產和負債的公允價值。

利息支出。與2019年相比，2020年的利息支出減少了600萬美元，降幅為8.9%。這一下降主要是由於2020年的平均利率低於2019年。

利息和其他投資收入。與2019年相比，2020年利息和其他投資收入減少了150萬美元，降幅為97.2%，主要原因是與2019年相比，2020年平均未償還應收票據餘額減少。

未合併合資企業收益(虧損)中的權益。與2019年相比，2020年未合併合資企業的股本收益增加了60萬美元，增幅為68.1%，這主要是由於2020年與2019年相比，港區的Urby合資企業增加了290萬美元，這是由於該公司在出售經濟城市税收抵免中的份額。與2019年相比，澤西城凱悦酒店(Hyatt Regency Hotel Jersey City)的合資企業2020年減少了200萬美元，部分抵消了這一減少，原因是該酒店自2020年3月以來一直關閉。

利益控制權變更帶來的收益。該公司因權益控制權變更而錄得收益2019年投資1380萬美元，原因是該公司收購了其股權合作伙伴在一家合資企業中的控股權，該合資企業擁有位於新澤西州澤西城的一處多户房產。

出租財產處置的已實現損益(淨額)和未實現虧損(淨額)。該公司2020年在處置租賃財產方面實現了收益(未實現虧損)，淨虧損790萬美元，而2019年淨收益為233.7美元。見財務報表附註3：最近交易--處置。

處置可開發土地的收益。2020年，該公司通過出售位於新澤西州米德爾敦和馬裏蘭州格林貝爾特的土地，錄得480萬美元的收益。2019年，該公司通過出售位於馬薩諸塞州馬爾登和裏維爾的土地，錄得60萬美元的收益。見財務報表附註3：最近交易--處置。

出售未合併合資企業的投資所得。2019年，該公司通過出售其在一家合資企業的權益獲得了90萬美元的收益，該合資企業在新澤西州紅銀行(Red Bank)擁有一處房產。見財務報表附註4：對未合併合資企業的投資。

清償債務所得(損)，淨額。2019年，本公司確認與提前終止部分利率互換協議相關的債務清償收益180萬美元，這是由於提前償還2019年2.5億美元的無擔保定期貸款所致。見財務報表附註8：無擔保循環信貸安排和定期貸款。

停產的業務。在報告的所有期間，該公司將總計660萬平方英尺的37個寫字樓物業歸類為非連續性業務，其中一些在此期間出售。與2019年相比，2020年這些物業的收入增加了3850萬美元，主要是因為2020年的折舊和攤銷成本比2019年減少了4660萬美元。公司確認2020年這些物業淨虧損2390萬美元，2019年虧損590萬美元，在處置租賃物業和減值方面確認已實現收益(虧損)和未實現虧損。

淨收益(虧損)2020年淨收益(虧損)從2019年的淨收益199.2美元降至虧損111.9美元。這一下降是由於上述因素造成的。

流動性和資本資源

流動性

概述

從歷史上看，租金收入一直是該公司支付運營費用、償債、資本支出和股息(不包括非經常性資本支出)的主要資金來源。在一定程度上，公司的經營現金流

79

目錄

鑑於業務活動不足以支付非經常性資本開支，例如物業收購、開發及建造成本及其他資本開支，本公司一直並預期將繼續透過其無抵押循環信貸安排下的借款、其他債務及股權融資、出售物業所得款項及合資資本為該等活動提供資金。

該公司預計將通過其營運資金普遍滿足其短期流動性需求，其中可能包括出售寫字樓物業的收益(包括郊區寫字樓投資組合，其中407.5美元的物業正在簽訂出售合同)、經營活動提供的淨現金以及從其無擔保循環信貸安排中提取的資金。該公司經常審查潛在的房地產收購和開發項目，在任何給定的時間，都可能考慮一個或多個此類收購或開發項目。因此，為物業收購和開發項目提供資金的能力是公司融資需求的主要部分。公司期望通過經營活動產生的資金，在可用範圍內，物業銷售收益，合資資本，長期資本，來滿足其融資要求。-長期和短期-定期借款(包括利用本公司的無擔保循環信貸安排)以及發行額外的債務和/或股權證券。

最近新冠肺炎在包括美國在內的全球許多國家爆發，顯著減緩了全球經濟活動，導致金融市場大幅波動，導致前所未有的失業，導致許多人擔心全球經濟衰退迫在眉睫。疫情的全球影響正在迅速演變，包括美國在內的許多國家的應對措施包括隔離、限制商業活動(包括建築活動)、限制團體集會和限制旅行。這些行動正在擾亂全球經濟和供應鏈，並對許多行業產生不利影響，包括寫字樓和混合用途建築的業主和開發商。此外，與新冠肺炎相關的業務中斷的廣度和持續時間，以及它對美國經濟和消費者信心的影響，都存在重大不確定性。該公司物業的空間需求取決於各種宏觀經濟因素，如就業水平、利率、股票市場估值的變化、租金水平和競爭空間的可用性。這些因素可能會受到公司無法控制的各種因素的嚴重不利影響。新冠肺炎對公司業績的影響程度將取決於未來的事態發展，其中許多事態發展高度不確定，無法預測，包括可能出現的有關新冠肺炎嚴重程度以及為遏制或處理其影響而採取的行動的新信息。如果疫情持續下去，可能會有持續的負面經濟影響、市場波動和業務中斷，這可能會對公司的租户支付租金的能力、公司租賃空置空間的能力產生負面影響, 該公司完成開發和再開發項目的能力以及該公司處置所持待售資產的能力以及這些後果反過來可能對該公司的經營業績產生重大影響。

建設項目

該公司正在新澤西州韋霍肯的帝國港(Port Imperial)開發一個包含313個單元的多户項目，名為帝國南9號(Port Imperial South 9)，於2018年第三季度開工建設。該建設項目預計耗資142.9美元，其中截至2020年9月30日的建設成本為9080萬美元，預計將於2021年第一季度投入使用。截至2020年9月30日，該公司已為5090萬美元提供資金，其餘建設成本預計將來自9200萬美元的建設貸款(截至2020年9月30日，其中3990萬美元已提取)。

該公司正在開發一個包含198個單元的多户項目，名為Upton at Short Hills，位於新澤西州肖特希爾斯，於2018年第四季度開工建設。該建設項目預計耗資9940萬美元，其中6850萬美元截至2020年9月30日已經到位，預計將於2021年第一季度投入使用。該公司已為3,540萬美元的建築成本提供資金，其餘建築成本預計將由6,400萬美元的建築貸款提供資金(截至2020年9月30日，其中3,310萬美元已提取)。

該公司正在新澤西州澤西市克里斯托弗·哥倫布25號開發一個包含750個單元的多户項目，該項目於2019年第一季度開工建設。該建設項目預計耗資469.5美元，其中截至2020年9月30日已發生296.1美元，預計將於2022年第一季度投入使用。該公司已經為169.5美元的建築成本提供了資金，其餘的建築成本預計將由3億美元的建築貸款提供資金(截至2020年9月30日，其中126.6美元已提取)。

房地產投資信託基金(REIT)限制

為了保持其根據美國國税局準則作為房地產投資信託基金的資格，普通合夥人必須每年向其股東分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，這一比例在不考慮支付的股息扣除和扣除淨資本收益的情況下確定。然而，任何此類分配，無論是出於聯邦所得税或其他目的，都將在滿足經營要求、優先股股息和分配以及公司債務的預定償債期限後，從可用現金中支付，包括借款和其他來源。如果公司保留並不分配任何淨資本利得，普通合夥人將被要求按適用於公司資本利得的税率為此類淨資本利得繳納聯邦、州和地方税。預計2020年迄今支付的股息將完全滿足上述最低分配要求。

80

目錄

2020年9月30日，公司宣佈董事會將暫停2020年第三季度和第四季度的普通股股息和分配。*由於公司管理層估計，截至2020年9月，作為預計2020年應納税所得額的房地產投資信託基金，公司已經履行了股息義務，董事會做出了在2020年剩餘時間暫停普通股股息和分配的戰略決定，以努力在疫情期間提供更大的財務靈活性，並保留增量資本，以支持其位於澤西城海濱的濱港商業寫字樓物業的租賃計劃。

財產鎖定

截至二零一六年二月，本公司不得處置或分派其若干原本由經營合夥公司若干無關的普通單位持有人出資的財產，除非該等單位持有人(視何者適用)明確書面同意，除非該等物業並未確認任何內在收益(可能導致所得税責任)，或因確認該等內在收益(統稱為“財產禁售期”)而向適當的特定普通單位持有人報銷税項後果的情況下，本公司不能處置或分派該等財產，除非該等物業單位持有人未獲確認任何內在收益(可能導致所得税責任)或已就確認該等內在收益(統稱為“財產禁售期”)的税務後果向適當的特定共同單位持有人支付税項後果，否則本公司不得處置或分派該等物業。在2016年2月財產禁售期到期時，本公司通常被要求採取商業上合理的努力，防止對主題財產的任何出售、轉讓或其他處置導致特定普通單位持有人的內置收益得到確認，這些單位持有人包括麥晉桁集團(包括前董事William L.Mack、前董事David A.S.Mack和前董事Earle I.Mack)、羅伯特·馬丁集團(Robert Martin Group)和卡利集團(Cali Group)(包括前董事約翰·R·卡利(John R.Cali)截至2020年9月30日，在免税交換對某些最初貢獻的物業(全部或部分)產生影響後，隨着時間的推移，公司的18個物業以及某些土地和開發項目，包括截至2020年9月30日被歸類為持有待售的物業，總賬面價值約為16億美元，均受這些條件的限制。

未受約束的物業

截至2020年9月30日，公司有22處未抵押財產，賬面價值13億美元，佔公司合併財產總數的46.8%。

現金流

截至2020年9月30日，現金、現金等價物和限制性現金減少10萬美元，至3740萬美元，而2019年12月31日為4120萬美元。這一增長包括以下淨現金流量項目：

(1)

經營活動提供7660萬美元。

(2) 

用於投資活動的8300萬美元，主要包括：

(a)

170萬美元，用於投資未合併的合資企業；加上

(b)

1620萬美元，用於租賃物業收購和相關無形資產；加上

(c)

1.238億美元，用於租賃物業的增建和裝修；加上

(d)

2.275億美元，用於開發租賃物業、其他相關費用和押金；減去

(e)

投資活動淨現金2.575億美元--非連續性業務；減去

(f)

1,640萬美元，出售出租房產所得；減去

(g)

從償還應收票據收到的30萬美元；減去

(h)

從分配中收到的1200萬美元超過了未合併合資企業的累計收益。

(3)

籌資活動提供的260萬美元，主要包括：

(a)

無擔保循環信貸安排下的借款1.91億美元；加上

(b)

2.585億美元，來自抵押貸款和應付貸款的收益；加上

(c)

分配給非控股權益的10萬美元；減去

(d)

3.64億美元用於償還無擔保循環信貸安排；減去

(e)

用於償還抵押貸款、應付貸款和其他債務的30萬美元；減去

(f)

7,990萬美元用於支付股息和分配；減去

(g)

70萬美元用於支付財務成本；減去

(h)

220萬美元用於公共單位贖回。

81

目錄

債務融資

債項摘要

以下為截至2020年9月30日該公司固定利率融資和可變利率融資之間的債務細目：

天平

加權平均

加權平均

($000’s)

佔總數的百分比

利率(A)

以年為單位的成熟期

固定利率無擔保債務和

其他義務

$

575,000

19.74

%

4.09

%

2.06

固定利率擔保債務(B)

1,769,834

60.74

%

3.79

%

5.74

可變利率擔保債務

412,737

14.17

%

3.33

%

3.21

浮動利率無擔保債務(C)

156,000

5.35

%

1.50

%

0.82

總計/加權平均值：

$

2,913,571

100.00

%

3.66

%

(b)

4.39

未攤銷債務貼現調整

(1,671)

未攤銷遞延融資成本

(16,018)

總債務，淨額

$

2,895,882

(a)截至2020年9月30日，該公司未償還可變利率債務的實際加權平均LIBOR利率為0.16%，外加適用的利差。

(b)餘額包括公司獲得的兩筆10年期按揭貸款，這兩筆貸款僅在頭五年有固定利率。

(c)不包括主要與本公司的無擔保循環信貸安排有關的攤銷遞延融資成本，截至2020年9月30日的9個月，該費用總計290萬美元。加權平均到期日包括根據公司在2021年1月支付的延期費用將無擔保循環信貸安排的到期日延長至2021年7月。

 

債務到期日

截至2020年9月30日，公司債務的預定本金支付和相關加權平均年有效利率如下：

排定

校長

加權平均

攤銷

到期日

總計

年的實際利率

期間

($000’s)

($000’s)

($000’s)

未來還款(A)

2020

$

831

$

-

$

831

4.82

%

2021 (b)

590

324,801

325,391

2.35

%

2022

550

490,089

490,639

4.00

%

2023

2,323

367,086

369,409

3.42

%

2024

3,928

434,560

438,488

3.79

%

2025

3,799

-

3,799

3.96

%

此後

14,701

1,269,774

1,284,475

3.88

%

小計

26,722

2,886,310

2,913,032

3.66

%

未攤銷債務折價/溢價調整，淨額

截至2020年9月30日

(1,671)

-

(1,671)

未攤銷按市值計價

539

-

539

未攤銷遞延融資成本

(16,018)

-

(16,018)

總計/加權平均值

$

9,572

$

2,886,310

$

2,895,882

3.66

%

(c)

(a)截至2020年9月30日，該公司未償還可變利率債務的實際加權平均LIBOR利率為0.16%，外加適用的利差。

(b)包括公司1.56億美元無擔保循環信貸安排的未償還借款。

(c)不包括主要與本公司的無擔保循環信貸安排有關的攤銷遞延融資成本，截至2020年9月30日的9個月，該費用總計290萬美元。

 

高級無擔保票據

該公司的優先無擔保票據(截至2020年9月30日，總額約為575.0美元)的條款包括某些限制和契約，這些限制和契約要求遵守與最高債務槓桿率、最高有擔保債務數額、最低償債範圍以及無擔保債務佔無擔保資產百分比有關的財務比率。

82

目錄

無擔保循環信貸安排和定期貸款

於2017年1月25日，本公司與13家貸款方簽訂經修訂的循環信貸安排及新的定期貸款協議(“2017信貸協議”)。根據2017年信貸協議，本公司對其現有的6億美元無擔保循環信貸安排(“2017年度信貸安排”)進行再融資，並訂立新的3.25億美元無擔保定期貸款安排(“2017年度定期貸款”)。自2018年3月6日起，本公司選擇使用定義槓桿率期權根據2017年信貸協議和2017年定期貸款確定利率，導致利率分別為LIBOR加130個基點和LIBOR加155個基點。

2017年信貸安排的條款包括：(1)為期四年，至2021年1月結束，有兩個6個月的延期選擇，但公司不會拖欠貸款，每次延期需支付7.5個基點的費用；(2)可向本公司提供本金總額最高6億美元的循環信貸貸款(可按下文討論的方式增加)，並根據2017年信貸安排為簽發金額不超過6,000萬美元(以此為條件)的信用證進行再提升(以不超過6,000萬美元為條件)。(3)基於營運合夥公司獲得穆迪或標普的無擔保債務評級的利率，或者，如果營運合夥公司不再維持穆迪或標普的債務評級，或該等債務評級根據規定的槓桿率降至Baa3和BBB-以下，則由經營合夥公司選擇；及(4)融資費，目前為25個基點，按季度根據營運合夥公司從穆迪或標普獲得的無擔保債務評級支付。P, 或者，根據運營夥伴關係(Operating Partnership)的選擇，如果它不再維持穆迪(Moody‘s)或標普(S&P)的債務評級，或者根據定義的槓桿率，此類債務評級降至Baa3和BBB-以下。 該公司的無擔保債務目前評級為B1 穆迪和BB-標普2020年9月30日，本公司發出通知，表示選擇行使第一項選擇權，將2017年信貸工具到期日延長6個月。因此，在公司於2021年1月之前支付7.5個基點的延期費用後，2017年信貸安排的期限將延長至2021年7月。

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2017信貸安排下的利率目前基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用

利率-

基點

適用

高於倫敦銀行同業拆息

基點

備用基地

設施費用

總槓桿率

高於LIBOR

利率貸款

基點

125.0

25.0

20.0

≥45%和

130.0

30.0

25.0

≥50%和

135.0

35.0

30.0

≥55%

160.0

60.0

35.0

在選擇使用定義的槓桿率選項之前，2017年信貸安排的未償還借款、備用基本利率貸款的利率和當前借款能力的融資費(按季度支付)是基於經營夥伴關係的無擔保債務評級，如下所示：

利率-

適用

利率-

基點

運營夥伴關係的

適用

高於倫敦銀行同業拆息

無擔保債務評級：

基點

備用基地

設施費用

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

利率貸款

基點

無評級或低於BBB-/Baa3

155.0

55.0

30.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

120.0

20.0

25.0

BBB或Baa2

100.0

0.0

20.0

BBB+或Baa1

90.0

0.0

15.0

A-或A3或更高

87.5

0.0

12.5

2017年定期貸款的條款包括：(1)a期限為三年，至2020年1月結束，有兩個一年延期選項；(2)自2017年信貸協議生效之日起12個月內，可多次提取定期貸款承諾，本金總額最高可達3.25億美元(可按下文討論的方式增加)，不要求全額提取；(2)可在2017年信貸協議生效之日起12個月內多次提取定期貸款承諾，本金總額最高可達3.25億美元(如下所述)，不要求全額提取；但是，如果公司在2017年7月25日或之前沒有從定期貸款人借入至少50%的初始定期貸款承諾(即3.25億美元的50%)，則未使用的定期貸款承諾額應在該日減少，以便在實施這種減少後，未使用的定期貸款承諾額不超過該日的未使用定期貸款；N利率，基於運營合夥企業的穆迪或標普的無擔保債務評級，或者，如果運營合夥企業不再維持穆迪或標普的債務評級，或者此類債務評級低於Baa3和BBB，則由運營合夥企業選擇

83

目錄

規定的槓桿率；以及(4)對2017年信貸協議生效日期後前12個月內任何未使用的定期貸款承諾收取的定期承諾費，年利率為總定期貸款承諾的日均未使用部分之和的0.25%。

於2017年3月29日，本公司執行利率互換安排，以固定倫敦銀行同業拆借利率，掉期的總平均利率為1.6473%，2017年定期貸款項下借款的當前總固定利率為3.0473%。

於截至2019年12月31日止年度，本公司預付2017年定期貸款(以位於河街111號的一幢寫字樓作抵押，並使用本公司無抵押循環信貸安排下的借款所得款項的一部分)，並錄得清償債務淨虧損173,000美元，這是提前終止部分利率互換安排帶來的收益80,000美元，以及註銷早期債務帶來的未攤銷遞延融資成本及手續費253,000美元所致。

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2017年定期貸款的利率目前基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用

利率-

基點

適用

高於倫敦銀行同業拆息

基點

備用基本匯率

總槓桿率

高於LIBOR

貸款

145.0

45.0

≥45%和

155.0

55.0

≥50%和

165.0

65.0

≥55%

195.0

95.0

在選擇使用定義槓桿率選項之前，2017年定期貸款的利率基於運營合夥企業的無擔保債務評級，如下所示：

利率-

適用

利率-

基點

運營夥伴關係的

適用

高於倫敦銀行同業拆息

無擔保債務評級：

基點

備用基本匯率

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

貸款

無評級或低於BBB-/Baa3

185.0

85.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

140.0

40.0

BBB或Baa2

115.0

15.0

BBB+或Baa1

100.0

0.0

A-或A3或更高

90.0

0.0

在此之後的任何時間最多四次2017年信貸協議生效日期本公司可選擇要求(1)增加現有循環信貸承諾(任何此類增加，稱為“新循環信貸承諾”)和/或(2)設立一項或多項新的定期貸款承諾(“新期限承諾”，連同2017年信貸承諾，“增量承諾”)，所有增量承諾的總額最高不超過3.5億美元。公司還可以要求將2017年信貸安排下可用信用證的昇華提高到1億美元(不安排任何新的循環信貸承諾)。任何貸款人或簽發的信用證都沒有義務接受任何遞增的承諾或對信用證次級貸款的任何增加。根據2017年信貸協議，沒有與全額或部分預付借款相關的溢價或罰款。

適用於2017年度信貸安排及2017年度定期貸款的2017年度信貸協議包括若干限制及契諾，除其他事項外，限制額外債務的產生、留置權的產生及房地產的處置(情況如下：(I)該等財產處置導致本公司拖欠2017年度信貸協議(下文所述)的任何財務比率，或(Ii)在本公司根據2017年度信貸協議發生違約事件時完成財產處置，除非在某些情況下，該等財產處置是在本公司根據2017年度信貸協議發生違約的情況下完成的，除非在某些情況下：(I)該等財產處置導致本公司拖欠2017年度信貸協議(下文所述)的任何財務比率，或(Ii)在本公司根據2017年度信貸協議發生違約事件時完成財產處置，除非在某些情況下並要求遵守與最高槓杆率(60%)、有擔保債務的最高金額(40%)、固定費用覆蓋的最低金額(1.5倍)、無擔保債務的最高金額(60%)、無擔保財產利息覆蓋的最低金額(2.0倍)和某些投資限制(一般佔總資本的15%)有關的財務比率。2017年信貸協議包含允許貸款人聲明

84

目錄

違約，並要求立即償還2017年信貸安排下的所有未償還借款。這些控制權變更條款自2000年6月以來，根據管理公司循環信貸安排的協議，如果除其他事項外，董事會多數席位(空缺席位除外)被董事佔據，就會觸發違約事件不是由董事會提名的，也不是由董事會提名的過半數董事任命的。此外，管理本公司高級無抵押票據的協議包括交叉加速條款，如果觸發2017年信貸安排下的控制權變更條款，貸款人宣佈違約，並行使2017年信貸安排項下的權利，並加快償還2017年信貸安排項下的未償還借款，將構成違約事件，要求立即償還票據。 此外，兩個多户住宅物業發展項目所抵押的建築貸款，其交叉加速條款與規管本公司違約票據的協議所載的條款相若。如該等更改管制條文被觸發，該公司可要求貸款人容忍、豁免或修訂該等更改管制條文，但不能保證該公司能夠以可接受的條款或根本不能獲得該等容忍、豁免或修訂。 如果違約事件已經發生並且仍在繼續，2017信貸協議項下的全部未償還餘額可能(或者，在任何情況下本公司將不會作出任何超額分派，除非為使普通合夥人能夠繼續符合美國國税局守則所指的房地產投資信託基金資格，否則本公司將不會作出任何超額分派。

在2017年1月修改和重述其無擔保循環信貸安排之前，該公司與17家貸款人組成的集團擁有6億美元的無擔保循環信貸安排，計劃於2017年7月到期。未償還借款的利率(不選擇該公司的競爭性投標功能)和當前每季度應支付的借款能力的融資費是根據經營夥伴當時的無擔保債務評級計算的，如下所示：

運營夥伴關係的

利率-

無擔保債務評級：

適用基點

設施費用

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

基點

無評級或低於BBB-/Baa3

170.0

35.0

BBB-或Baa3(自2017年1月修訂以來)

130.0

30.0

BBB或Baa2

110.0

20.0

BBB+或Baa1

100.0

15.0

A-或A3或更高

92.5

12.5

2016年1月，本公司獲得一筆3.5億美元的無擔保定期貸款(“2016定期貸款”)，該筆貸款原定於2019年1月到期，兩期一期-年延期選項。2019年1月7日，本公司行使首個一年延期選擇權，支付延期費用50萬美元，將2016年度定期貸款期限延長至2020年1月。定期貸款的利率基於經營合夥企業的無擔保債務評級，或根據公司的選擇，確定槓桿率。自2018年3月6日起，公司選擇使用定義槓桿率期權確定2016年定期貸款的利率，利率為LIBOR加155個基點。本公司訂立利率互換安排，以固定定期貸款期間的倫敦銀行同業拆息。包括成本在內，目前的固定利率為3.13%。貸款所得款項主要用於償還本公司當時現有無擔保循環信貸安排的未償還借款，以及償還於2016年1月15日到期的2億美元優先無擔保票據。他説：

截至2019年12月31日止年度，本公司預付2016年度定期貸款(使用Flex組合出售的部分現金銷售所得款項，使用SOHO Lofts公寓獲得的按揭貸款融資所得款項)，以及使用由位於河街111號的一幢寫字樓抵押的新按揭貸款所得款項)，並由於提前終止部分利率互換安排及註銷部分利率互換安排及註銷未攤銷遞延融資成本及手續費242,000美元而錄得210萬美元的收益。

總而言之，如上所述，本公司於截至2019年12月31日止年度錄得債務清償淨收益(虧損)160萬美元。

在選擇使用定義的槓桿率來確定利率後，2016年定期貸款的利率基於以下總槓桿率網格：

利率-

適用基礎

總槓桿率

高於LIBOR的點數

145.0

≥45%和

155.0

≥50%和

165.0

≥55%

195.0

85

目錄

在選舉之前使用定義的槓桿率選項，t2016年定期貸款的利率以經營合夥企業的無擔保債務評級為基礎，如下：

運營夥伴關係的

利率-

無擔保債務評級：

適用基點

標準普爾或穆迪中的較高者

高於LIBOR

無評級或低於BBB-/Baa3

185.0

BBB-或Baa3(利率基於2018年3月5日之前的公司選舉)

140.0

BBB或Baa2

115.0

BBB+或Baa1

100.0

A-或A3或更高

90.0

2016年定期貸款的條款包括某些限制和契諾，這些限制和契諾尤其限制了額外債務的產生、留置權的產生和房地產的處置(程度上：(I)該等財產處置導致本公司拖欠下述定期貸款的任何財務比率，或(Ii)該等財產處置是在本公司發生定期貸款違約的情況下完成的，除非在某些情況下，該處置是為了補救此類違約而進行的)，並且需要：(I)該等財產處置導致本公司在下述期限貸款的任何財務比率上違約；或(Ii)該等財產處置是在本公司根據該定期貸款發生違約的情況下完成的，除非在某些情況下，該等處置是為了補救此類違約而進行的。有擔保債務的最高限額(40%)、固定抵押覆蓋率的最低限額(1.5倍)、無擔保負債的最高限額(60%)、無擔保財產利息覆蓋率的最低限額(2.0倍)和某些投資限制(一般為總資本的15%)。如果違約事件已經發生並仍在繼續，本公司將不會進行任何超額分配，除非使普通合夥人能夠繼續符合美國國税局規則下的房地產投資信託基金(REIT)資格。他説：

2018年8月30日，本公司簽訂2017年度信貸協議修正案(《2017年度信貸協議修正案》)和2016年度定期貸款修正案(《2016年度定期貸款協議修正案》)。

2017年信貸協議修正案和2016年定期貸款修正案均於2018年6月30日生效，並對2017年信貸協議和2016年定期貸款的條款做出了以下實質性修訂)：

1.無擔保債務比率契約在計算無擔保資產抵押品池時對無擔保資產池的計量進行了修改，該比率從2018年7月1日開始，一直持續到2019年12月31日，以允許經營合夥企業在此類計算中利用位於新澤西州澤西城的物業(名為“Harborside Plaza I”和“Harborside Plaza V”)的“現有”評估價值；以及

2.新增一項契約，禁止本公司對本公司(或任何附屬公司)於2022年1月25日之後到期的任何無抵押債務作出任何可選擇或自願的付款、償還、回購或贖回，只要任何總槓桿率或無抵押債務比率契約超過60%(均見2017年度信貸協議及2016年度定期貸款的定義)，或評估被用來釐定海港廣場一期及海港廣場五期對無抵押人士的價值時，本公司不得作出任何選擇性或自願的付款、償還、回購或贖回任何於2022年1月25日後到期的本公司(或任何附屬公司)的無抵押債務。

2017年信貸協議的所有其他條款和條件保持不變。

抵押、應付貸款和其他債務

本公司還有其他抵押貸款、應付貸款和其他債務，包括由本公司某些租賃物業抵押的各種貸款。抵押貸款、應付貸款和其他債務的付款一般按月分期支付本金和利息，或僅支付利息。

債務戰略

本公司不打算儲備資金以償還本公司的優先無抵押票據、其無擔保循環信貸安排下的未償還借款，或到期時的抵押貸款、應付貸款和其他債務。取而代之的是，該公司將尋求償還這些債務，主要使用公司計劃隨着時間推移出售其郊區寫字樓投資組合資產所獲得的可用收益，以及在適用的到期日或之前獲得額外的抵押融資。如果不能籌集足夠的收益來償還到期的債務，本公司可能會利用其循環信貸安排來償還到期的債務，這將減少該貸款下未來的資金可獲得性。截至2020年11月2日，該公司在其無擔保循環信貸安排下有1.77億美元的未償還借款。本公司正檢討各種融資及再融資方案，包括以公開投標要約或私下協商交易贖回或購買優先無抵押票據、發行或交換經營合夥公司的額外無抵押債務或普通合夥人的普通股及優先股，及/或取得經營合夥公司的額外按揭債務，部分或全部可能於2020年完成。公司目前預計其可用現金和現金等價物、經營活動的現金流和收益

86

目錄

出售房地產資產和合資企業投資，加上可從借款和其他來源獲得的現金，將足以滿足公司短期內的資本和流動資金需求。然而，如果由於當前經濟狀況或其他原因，這些資金來源不足或不可用，或者如果出現資本需求，為多户租賃行業的收購和發展機會提供資金，本公司進行上文“房地產投資信託基金限制”中討論的預期分配的能力可能會受到不利影響。

股權融資和登記報表

普通股權益

下表分別列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日止三個月普通合夥人的普通股已發行和流通股以及經營合夥企業普通股的變動情況。

普普通通

普普通通

單位/歸屬單位

股票

LTIP單元

總計

在2020年7月1日未償還

90,596,723

9,586,528

100,183,251

已發行的限制性股票

52,974

52,974

普通股遞延股票單位的換算

61,277

61,277

贖回普通股的普通股單位

-

-

-

共同單位的贖回

-

(2,225)

(2,225)

常用單位的LTIP單位換算

-

2,225

2,225

歸屬LTIP單位

-

86,030

86,030

取消限制性股票

-

-

-

根據股息再投資和購股計劃發行的股票

1,081

-

1,081

在2020年9月30日未償還

90,712,055

9,672,558

100,384,613

普普通通

普普通通

單位/歸屬單位

股票

LTIP單元

總計

在2019年7月未償還

90,553,357

9,976,344

100,529,701

贖回普通股的普通股單位

-

-

-

共同單位的贖回

-

(3,000)

(3,000)

常用單位的LTIP單位換算

-

-

-

普通股遞延股票單位的換算

-

-

-

歸屬LTIP單位

-

-

-

取消限制性股票

(1,936)

-

(1,936)

根據股息再投資和購股計劃發行的股票

546

-

546

截至2019年9月30日未償還

90,551,967

9,973,344

100,525,311

下表分別列出了截至2020年9月30日和2019年9月30日止九個月普通合夥人已發行和流通股普通股以及經營合夥企業普通股的變動情況。

普普通通

普普通通

單位/歸屬單位

股票

LTIP單元

總計

在2020年1月1日未償還

90,595,176

9,612,064

100,207,240

已發行的限制性股票

52,974

-

52,974

普通股遞延股票單位的換算

61,277

-

61,277

贖回普通股的普通股單位

-

-

-

常用單位的LTIP單位換算

-

6,655

6,655

歸屬LTIP單位

-

153,792

153,792

共同單位的取消

-

(1)

(1)

根據股息再投資和購股計劃發行的股票

2,628

-

2,628

共同單位的贖回

-

(99,952)

(99,952)

在2020年9月30日未償還

90,712,055

9,672,558

100,384,613

87

目錄

普普通通

普普通通

單位/歸屬單位

股票

LTIP單元

總計

截至2019年1月1日未償還

90,320,306

10,229,349

100,549,655

贖回普通股的普通股單位

38,011

(38,011)

-

常用單位的LTIP單位換算

-

18,438

18,438

普通股遞延股票單位的換算

193,949

-

193,949

歸屬LTIP單元

-

68,206

68,206

取消限制性股票

(1,936)

-

(1,936)

根據股息再投資和購股計劃發行的股票

1,637

-

1,637

共同單位的贖回

-

(304,638)

(304,638)

截至2019年9月30日未償還

90,551,967

9,973,344

100,525,311

股票/單位回購計劃

普通合夥人擁有一項股份回購計劃，該計劃於2012年9月獲得董事會的續簽和授權，可購買最多1.5億美元的普通合夥人已發行普通股(“回購計劃”)，普通合夥人可不時以現行價格或通過私下協商的交易在公開市場交易中回購這些普通股。截至2020年9月30日，普通合夥人在回購計劃下的剩餘授權為1.39億美元。在截至2019年12月31日的一年中，以及截至2020年11月2日的一年中，沒有普通股回購。他説：

股利再投資和股票購買計劃

該公司有一項1999年3月開始的紅利再投資和股票購買計劃(“DIP”)，根據該計劃，大約550萬股普通合夥人的普通股已預留用於未來的發行。直接投資計劃規定參與者從普通合夥人的普通股股份中獲得的全部或部分紅利可以自動進行再投資。滴滴計劃還允許參與者不受限制地每月進行最高5000美元的可選現金投資，如果公司放棄這一限制，還允許額外的金額受到滴滴計劃招股説明書中規定的某些限制和其他條件的限制，該招股説明書是公司向美國證券交易委員會(SEC)提交的S-3表格有效註冊聲明的一部分，涉及根據滴滴計劃為發行而保留的約550萬股普通合夥人普通股。

貨架登記聲明

普通合夥人向SEC提交了一份有效的S-3表格擱置登記聲明，總金額為20億美元的普通股、優先股、存托股份和/或普通合夥人的認股權證，根據這些聲明，截至2020年11月2日，沒有任何證券出售。

普通合夥人和經營合夥企業還擁有向美國證券交易委員會提交的S-3表格的有效擱置登記聲明，總金額為25億美元的普通股、優先股、存托股份以及經營合夥企業的普通合夥人的擔保和債務證券，根據這些證券，截至2020年11月2日尚未出售任何證券。

 

表外安排

未合併的合資企業債務

本公司未合併合資企業的債務一般規定可就故意濫用資金、環境狀況和重大失實陳述等慣常事項向本公司追索。該公司已同意擔保償還其未合併合資企業的部分債務。此類債務的融資總額為304.0美元，公司已同意為其中最高3320萬美元提供擔保。截至2020年9月30日，此類債務的未償還餘額總計255.6美元，其中2,840萬美元由本公司擔保。

公司的表外安排在財務報表附註4：對未合併合資企業的投資中進一步討論。

88

目錄

合同義務

下表概述了截至2020年9月30日與公司債務(本金和利息)、試點協議、地面租賃協議和其他義務相關的付款要求的時間：

按期到期付款

少於1

2 – 3

4 – 5

6 – 10

10點以後

(千美元)

總計

年

年數

年數

年數

年數

高級無擔保票據

$

627,988 

$

22,163 

$

605,825 

$

-

$

-

$

-

無擔保循環信貸

貸款和定期貸款

157,949 

157,949 

(a)

-

-

-

-

抵押貸款，應付貸款

和其他義務(B)

2,493,061 

230,291 

425,644 

(c)

576,291 

(d)

1,260,835 

-

代税付款

(飛行員)

11,430 

7,197 

4,233 

-

-

-

地面租賃費

162,191 

1,750 

3,504 

3,521 

8,749 

144,667 

其他義務

6,167 

6,167 

-

-

-

-

總計

$

3,458,786 

$

425,517 

$

1,039,206 

$

579,812 

$

1,269,584 

$

144,667 

 

(a)利息付款假設LIBOR利率為0.16%，這是2020年9月30日這筆未償還可變利率債務的加權平均利率，外加適用的利差。

(b)利息支付假設LIBOR利率為0.17%，這是2020年9月30日其未償還可變利率抵押貸款債務的加權平均利率，外加適用的利差。

(c)包括2.23億美元，涉及各種具有一年延期選擇權的抵押貸款。

(d)包括1.27億美元，涉及各種具有一年延期選擇權的抵押貸款。

運營資金來源：

 

營運資金(“FFO”)(可供普通股和單位持有人使用)定義為扣除營運合夥企業非控制性權益前的淨收入(虧損)，根據公認會計原則計算，不包括來自折舊租賃物業交易(包括收購和處置)的損益，以及與折舊租賃物業有關的減值，加上與房地產相關的折舊和攤銷。本公司認為，FFO作為衡量股權REIT業績的幾個指標之一，對投資者有幫助。本公司進一步相信，由於FFO剔除了物業交易的折舊、收益(或虧損)的影響，以及與可折舊租賃物業有關的減值(所有這些都是基於歷史成本，在評估當前業績方面可能沒有什麼相關性)，FFO可以促進股權REITs之間的經營業績比較。他説：

 

FFO不應被視為普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為公司業績的指標，也不應被視為現金流的替代方案，以衡量流動性。本文提出的FFO與其他房地產公司提出的FFO不一定具有可比性，因為並非所有房地產公司都使用相同的定義。不過，該公司的FFO可與使用全美不動產投資信託協會(“NAREIT”)現行定義的房地產公司的FFO相媲美.“

 

89

目錄

由於公司認為其主要收益指標，即GAAP定義的普通股股東可獲得的淨收入，是與FFO最具可比性的收益指標，下表列出了根據NAREIT的當前定義計算的截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月普通股股東可獲得的FFO淨收入的對賬(以千計): 

截至三個月

截至9個月

9月30日，

9月30日，

2020

2019

2020

2019

普通股股東可獲得的淨收益(虧損)

$

(42,208)

$

(55,928)

$

(117,019)

$

166,513 

加(減)：經營合夥中的非控股權益

(7,874)

(6,005)

(16,166)

18,191 

終止經營中的非控制性權益

3,388 

(154)

3,776 

896 

與房地產相關的折舊和攤銷

持續運營(A)

34,665 

35,785 

101,560 

104,197 

與房地產相關的折舊和攤銷

論停產經營

1,366 

16,797 

4,271 

50,418 

持續經營的財產減值

36,582 

-

36,582 

-

停產業務的財產減值

-

5,894 

-

11,696 

利益控制權變更帶來的收益

-

-

-

(13,790)

出售未合併合營企業的投資所得

-

-

-

(903)

持續經營：已實現(收益)虧損和未實現虧損

論租賃財產的淨處分

-

34,666 

7,915 

(233,698)

停產業務：已實現(收益)虧損和未實現虧損

論租賃財產的淨處分

(15,775)

413 

23,900 

413 

可用於普通股的運營資金

和經營合夥單位持有人(B)

$

10,144 

$

31,468 

$

44,819 

$

103,933 

(a)包括截至2020年和2019年9月30日的三個月的未合併合資企業的公司份額分別為3,331美元和3,655美元，截至2020年和2019年9月30日的九個月的公司份額分別為10,020美元和9,341美元。不包括截至2020年和2019年9月30日的三個月的非房地產相關折舊和攤銷分別為336美元和611美元，以及截至2020年和2019年9月30日的九個月分別為1,268美元和1,661美元。

(b)截至2020年和2019年9月30日的三個月，普通股股東可獲得的淨收入分別包括1,292美元和2,589美元的土地減值費用，以及分別為零和296美元的可開發土地處置收益，這些收益和費用與不可折舊資產有關，因此包括在計算運營資金中。截至2020年和2019年9月30日的九個月，普通股股東可獲得的淨收入分別包括23,401美元和5,088美元的土地減值費用，以及分別來自處置可開發土地的收益4,813美元和566美元，這些收益和費用與不可折舊資產有關，因此計入計算運營所得資金。

通貨膨脹率

公司與其大多數商業租户簽訂的租約規定，根據租户在房地產税和某些運營成本中的比例份額和/或增加，收回和增加費用，從而減少公司因通脹而導致的運營成本增加的風險。該公司認為，通貨膨脹沒有對本公司在本報告所述期間的經營業績和財務狀況產生重大影響。

關於前瞻性陳述的披露

我們認為本信息的部分內容，包括通過引用併入的文件，符合1934年“證券交易法”(經修訂)第21E節定義的前瞻性陳述。我們打算將此類前瞻性陳述納入該法案第21E節中有關前瞻性陳述的避風港規定。這些前瞻性陳述涉及但不限於我們未來的經濟表現、未來運營的計劃和目標以及對收入和其他財務項目的預測。前瞻性陳述可以通過使用諸如“可能”、“將會”、“計劃”、“潛在”、“預計”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“目標”、“繼續”或類似術語來識別。前瞻性陳述必然會受到某些風險、趨勢和不確定性的影響，其中許多風險、趨勢和不確定性我們無法準確預測，有些甚至我們可能沒有預料到。雖然我們相信這些前瞻性陳述中反映的預期是基於當時做出的合理假設，但我們不能保證這些預期一定會實現。未來的事件和實際結果，無論是財務上的還是其他方面的，都可能與前瞻性陳述中討論的結果大不相同。提醒讀者不要過度依賴這些前瞻性陳述。

此外，正在進行的新冠肺炎大流行對我們和我們的租户的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，無法充滿信心地預測，包括大流行的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制大流行或減輕其影響而採取的行動，以及大流行和遏制措施的直接和間接經濟影響等。此外，提醒投資者解讀本Form 10-Q季度報告和我們截至2019年12月31日的年度Form 10-K年度報告中討論的風險因素中確定的許多風險，這些風險因素經

90

目錄

2020年4月24日提交的Form 10-K年度報告的第1號修正案以及以下列出的風險，由於新冠肺炎持續存在的眾多不利影響而加劇。

我們作出假設的因素包括：

風險影響經濟大氣候和條件的不確定因素，這反過來可能會對我們的業務基本面以及租户和居民的財務狀況產生負面影響；

房地產資產的價值，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得或維持債務的能力。融資以我們的財產作抵押或在無擔保的基礎上；

承租人破產或提前終止租賃的程度；

我們有能力以當前或預期租金租賃或轉租空間；

物業的供求變化；

利率水平和證券市場波動性的變化；

我們有能力在預算內按時完成建設和開發活動，包括但不限於獲得監管許可以及材料、勞動力和設備的可用性和成本；

前瞻性財務和業務信息，包括與未來開發項目、潛在收購或處置、租賃活動、資本化率以及預計收入和收入有關的信息；

經營成本的變化；

我們有能力獲得足夠的保險，包括恐怖主義行為的保險；

我們的信譽和融資的可獲得性以有吸引力的條件或根本沒有，這可能會對我們的能力產生不利影響追求收購和發展機會，併為現有債務和我們未來的利息支出進行再融資;

政府監管、税率和類似事項的變化；以及

其他與物業發展及收購有關的風險，包括髮展項目可能未能如期落成、租户或居民不會入夥或繳交租金，或發展或營運成本可能較預期為高的風險。

有關可能影響我們的因素和此處包含的陳述的詳細信息，請參閲我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的第1A項：風險因素。我們沒有義務更新和補充因後續事件、新信息或其他原因而變得不真實的前瞻性陳述。


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91

目錄

第三項：加強對市場風險的定量和定性披露

市場風險是指利率、外幣匯率、商品價格和股票價格變化造成的損失。在執行其業務計劃時，公司面臨的主要市場風險是利率風險。金融市場普遍利率水平的變化可能會影響該公司的投資資產收益率與資金成本之間的差額，進而影響其向投資者進行分配或付款的能力。

截至2020年9月30日，該公司的長期債務中約有23億美元按固定利率計息，因此這些工具的公允價值受到市場利率變化的影響。下表列出了基於債務到期日的本金現金流(以千為單位)，以及固定利率債務按預期到期日計算的相關加權平均利率。截至2020年9月30日，該公司可變利率債務的利率從LIBOR加184個基點到LIBOR加340個基點不等。假設利率互換和上限不生效，如果公司可變利率債務的市場利率增加或減少100個基點，那麼公司可變利率債務的利息成本每年將增加或減少約560萬美元，截至2020年9月30的公司固定利率債務的公允價值增加或減少約為101.2美元。

2020年9月30日

債務，

包括當前部分

10/1/20 -

公平

(千美元)

12/31/2020

2021

2022

2023

2024

2025

此後

小計

其他(A)項

總計

價值

0

固定費率

$

831

$

169,391

$

300,550

$

336,321

$

311,927

$

3,799

$

1,221,475

$

2,344,294

$

(11,715)

$

2,332,579

$

2,400,186

平均利率

4.85

%

3.19

%

4.61

%

3.53

%

3.43

%

3.96

%

3.86

%

3.86

%

0

可變費率

$

-

$

156,000

$

190,089

$

33,088

$

126,561

$

-

$

63,000

$

568,738

$

(5,435)

$

563,303

$

563,303

(A)截至2020年9月30日的未攤銷債務貼現/溢價、淨未攤銷遞延融資成本、淨額和未攤銷市值淨額的調整。

 

雖然本公司並未經歷任何重大信貸損失，但一旦利率環境大幅上升及/或經濟下滑，違約情況可能會增加，並導致本公司蒙受損失，從而對其經營業績及流動資金造成不利影響。.

項目4.管理控制和程序

麥卡利房地產公司

披露控制和程序。普通合夥人管理層在普通合夥人首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時普通合夥人的披露控制和程序(該詞在1934年證券交易法(經修訂)下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)的有效性。基於這樣的評估，普通合夥人的首席執行官和首席財務官得出的結論是，截至期末，普通合夥人的披露控制和程序在記錄、處理、彙總和及時報告普通合夥人根據交易所法案提交或提交的報告中需要披露的信息方面是有效的。

財務報告內部控制的變化。2020年1月，本公司在全公司範圍內實施了新的會計和報告軟件系統，並根據需要更新了財務報告的內部控制，以適應與實施該系統相關的會計和報告流程的變化。 在與本報告相關的會計季度內，普通合夥人對財務報告的內部控制(該術語在交易法下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義)沒有發生任何對普通合夥人的財務報告內部控制產生重大影響或合理地可能對其產生重大影響的變化. 

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

披露控制和程序。普通合夥人管理層在普通合夥人首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時經營合夥企業的披露控制和程序(該詞在交易法下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)的有效性。基於此類評估，普通合夥人的首席執行官和首席財務官得出結論，截至期末，經營合夥企業的披露控制和程序在及時記錄、處理、彙總和報告經營合夥企業根據交易所法案提交或提交的報告中需要披露的信息方面是有效的。

財務報告內部控制的變化。2020年1月，公司在全公司範圍內實施了新的會計報表軟件系統 並相應地在必要時更新了財務報告的內部控制，以適應

92

目錄

與本系統的實施相關的會計和報告流程的變化。除這種變化外， t在與本報告相關的會計季度內，運營合夥企業對財務報告的內部控制(該術語在交易法下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義)沒有發生任何重大影響或合理地可能對運營合夥企業財務報告內部控制產生重大影響的變化. 
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93

目錄

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

第II部分-其他信息

項目1.提起訴訟程序

除與本公司業務有關的一般例行訴訟外，本公司並無任何重大法律程序待決，或其任何物業須受該等訴訟影響。

項目1A：評估風險因素

以下列出的風險代表我們在截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K第I部分第1A項中披露的風險因素的變化。本Form 10-Q季度報告中的信息應與公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中的“風險因素”中描述的其他因素一併閲讀。

持續的冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行以及旨在防止其蔓延的措施帶來了重大不確定性和風險，並可能對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生重大不利影響。

新冠肺炎最近在包括美國在內的全球許多國家爆發，顯著減緩了全球經濟活動，導致金融市場大幅波動，導致前所未有的失業，許多人擔心全球經濟衰退迫在眉睫。某些州和城市，包括我們物業所在的所有司法管轄區，已經採取措施防止或減緩新冠肺炎的傳播，包括設立隔離措施、旅行限制、“呆在家裏”規則、對可能繼續經營的業務類型的限制和/或對可能繼續經營的建築項目類型的限制。因此，新冠肺炎疫情直接或間接地影響到幾乎每個行業，包括我們和我們的客户經營的行業。此外，我們還調整了我們的運營以保護員工，包括通過實施以下措施來保護我們的員工。*因此，新冠肺炎大流行正在直接或間接地影響幾乎每個行業，包括我們和我們的客户所在的行業。此外，我們還調整了我們的運營以保護我們的員工，包括通過實施我們的許多員工目前都在遠程工作。因為長時間的遠程工作安排可能會給我們的業務連續性計劃帶來壓力，帶來運營風險，包括但不限於網絡安全風險，並削弱我們管理業務的能力。

新冠肺炎疫情給我們的財務狀況、運營結果、現金流和業績帶來了實質性的不確定性和風險。*新冠肺炎疫情可能會在多種方面對我們的業務產生負面影響，包括：

由於政府或客户的行動，我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或其他運營問題；

我們的租户、客户或其他交易對手的財務狀況或流動性惡化，這可能導致他們無法支付租金或無法履行對我們的合同義務；

對我們按預期條款或時間表完成計劃中的資產收購或處置的能力，或根本沒有的潛在負面影響；

我們寫字樓和多户住宅的空間需求減少，這可能會對我們租賃現有或額外空間和/或與現有租户續簽租約的前景產生負面影響；

很難以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或者根本無法獲得，這可能導致為業務運營提供資金、為我們的發展管道提供資金或及時解決到期債務所需的資金減少和成本增加；

與我們的發展和重建項目的施工延誤和成本超支相關的成本；

與遠程工作安排、在我們每個酒店執行的衞生措施以及保護員工和租户福利的其他措施相關的意外成本和運營費用;和

94

目錄

對我們員工健康的潛在負面影響，特別是如果他們中的相當一部分受到影響，這可能會導致我們在此次中斷期間確保業務連續性的能力下降。

新冠肺炎疫情可能在多大程度上對我們的業務產生不利影響，將取決於未來的事態發展，其中包括疫情的嚴重程度和持續時間，為遏制或減輕其影響而採取的措施的性質和持續時間，以及疫情和遏制措施對我們和我們客户所在行業的直接和間接經濟影響。此外，由於上述許多因素的不確定性以及形勢的快速發展和流動性，無法對新冠肺炎大流行的全面不利影響做出任何預測。此外，我們在Form 10-K年度報告中列出的許多風險因素應該被解讀為由於新冠肺炎大流行的影響而增加的風險。

第二項：禁止未登記的股權證券銷售和收益使用

(A)中國政府、中國政府、中國政府都沒有。

(二)不適用的，不適用的，不適用的。

(三)不適用的，不適用的，不適用的。

第三項高級證券的債務違約

(一)不適用的原則：不適用的原則；不適用的原則。

(二)不適用的，不適用的，不適用的。

項目4.發佈煤礦安全信息披露情況

不適用。

項目5.報告和其他信息

(A)自2020年11月3日起，普通合夥人與普通合夥人的首席財務官David Smetana、普通合夥人的執行副總裁兼首席投資官Ricardo Cardoso、普通合夥人的總法律顧問兼祕書Gary T.Wagner和普通合夥人的首席會計官Giovanni M.DeBari各自簽訂了修訂和重述的僱傭協議(各一份《僱傭協議》，統稱為《僱傭協議》)。

與斯梅塔納先生、卡多佐先生、瓦格納先生和德巴里先生(各自為“執行人員”)簽訂的每一份僱傭協議規定如下：

  • 初步任期至2022年12月31日；

  • 卡多佐先生的年基本工資為55萬美元，斯梅塔納、瓦格納和德巴里先生為45萬美元；

• 年度現金獎金機會，以普通合夥人董事會或董事會高管薪酬和期權委員會每年制定的業績目標為基礎，2021年的獎金機會為：(A)斯梅塔納先生、卡多佐先生和瓦格納先生門檻業績基本工資的50%，德巴里先生門檻業績基本工資的20%；(B)斯梅塔納先生、卡多佐先生和瓦格納先生目標業績基本工資的100%和目標業績基本工資的40%斯梅塔納和瓦格納表現最好的是基本工資的150%，德巴里表現最好的是基本工資的60%；

• 在僱傭協議期限內，卡多佐先生有資格獲得由普通合夥人董事會或董事會高管薪酬和期權委員會決定的長期激勵或股權獎勵，但在2021年和2022年，卡多佐先生有資格獲得公司有限合夥權益長期激勵計劃(LTIP)單位的獎勵，目標授予日期價值為200萬美元，LTIP單位的收入可以從0%到200

95

目錄

不低於其估計資產淨值的85%，門檻業績為5億美元的銷售額，目標業績為7億美元的銷售額，最高業績為9億美元的銷售額，並在業績水平之間線性插值支付。

• 在因死亡或殘疾而終止合同時，高管或其在死亡情況下的受益人將獲得付款(在高管未終止僱傭的情況下應支付的金額)，包括截至終止日期的普通合夥人健康和福利計劃下的應計和未支付的基本工資、費用報銷和福利、上一年度任何已賺取但未支付的年度獎金，以及根據該年度的實際業績按比例分配的該終止年度應支付的年度獎金部分；以及

• 在適用的僱傭協議期限內，在無“原因”(如各僱傭協議中所定義)或高管基於“充分理由”(如各僱傭協議中所定義)而終止合同時，除非高管簽署了每份僱傭協議所附表格中的一份新聞稿，否則高管將有權享受與因死亡或殘疾而終止合同時相同的福利。加上(A)一筆現金付款，相當於行政人員(I)在緊接終止日期之前的年度基本工資和(Ii)終止日期當年的目標年度獎金和(B)終止後最多18個月的眼鏡蛇付款之和的1.5倍；然而，如果解僱發生在“控制權變更期間”(如每份僱傭協議所界定)，則上文(A)款所述的一次性付款應等於高管(I)緊接終止日期前的年度基本工資和(Ii)終止當年的目標年度獎金之和的兩(2.0)倍。

根據每份僱傭協議，每名行政人員在受僱於普通合夥人期間，以及在僱傭終止後的一年內，均須受若干限制性契諾的規限，包括競業禁止及競業禁止契諾，而在上述每種情況下，行政人員均有權在僱傭終止後根據其僱傭協議領取遣散費福利。此外，根據公司的健康和福利計劃，每位高管將有權享受慣常的員工福利。

僱傭協議的披露是根據本部分表格10-Q的第5項代替表格8-K的第1.01、5.02和9.01項進行的。斯梅塔納先生、卡多佐先生、瓦格納先生和德巴里先生的僱傭協議副本作為本季度報告10-Q表格的附件10.117至10.120存檔，並在此引用作為參考。

(二)不適用的，不適用的，不適用的。

項目6.展覽、展覽和展品

本項目所需展品列於隨附的展品索引中.


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96

目錄

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

展品索引

 

展品：

數

展品名稱

3.1

Mack-Cali Realty Corporation日期為2009年9月至18日的重述條款(日期為2009年9月17日的Mack-Cali Realty Corporation於2009年9月17日提交的8-K表格的附件3.2，通過引用併入本文)。

3.2

Mack-Cali Realty Corporation於2014年5月14日向馬裏蘭州評估和税務局提交的重述條款修正案(作為2014年5月12日提交的公司8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.3

2018年3月14日第二次修訂和重新修訂的Mack-Cali Realty Corporation章程(2018年3月14日作為公司8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.4

Mack-Cali Realty，L.P.於1997年12月11日第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(於1997年12月11日作為本公司8-K表格附件10.110提交，並通過引用併入本文)。

3.5

1998年8月21日的《麥卡利地產有限合夥企業有限合夥協議第二次修訂和重訂協議》第291號修正案(作為本公司和經營合夥企業的註冊説明書附件第3.1號提交，表格S-3，註冊號：第333-57103號，併入本文作為參考)。

3.6

1999年7月6日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議第二修正案(1999年7月6日作為公司8-K表格第10.1號附件提交，並通過引用併入本文)。

3.7

2003年9月30日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議的第三修正案(2003年9月30日作為公司10-Q表格的附件33.7提交，並通過引用併入本文)。

3.8

截至2016年3月8日的第四修正案對截至1997年12月11日的Mack-Cali Realty，L.P.有限合夥有限合夥協議的第二次修訂和重新簽署(作為本公司於2016年3月8日提交的當前8-K表格報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.9

截至2017年4月4日的第五修正案至截至1997年12月11日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的協議(作為本公司日期為2017年4月4日的8-K表格報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.10

日期為2018年4月20日的第六修正案至日期為1997年12月11日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(作為本公司日期為2018年4月20日的8-K表格當前報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.11

日期為2019年3月13日的第七次修訂，日期為1997年12月11日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(作為本公司日期為2019年3月19日的8-K表格當前報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.12

日期為2019年3月28日的第八修正案，日期為1997年12月11日的Mack-Cali Realty，L.P.第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(作為本公司日期為2019年3月28日的8-K表格報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.13

第九修正案，日期為2020年3月24日，對Mack-Cali Realty，L.P.，日期為1997年12月11日的第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(提交日期為2020年3月26日的公司當前8-K表格報告的附件3.1，通過引用併入本文)。

3.14

Mack-Cali Realty，L.P.日期為2017年2月3日的3.5%系列A系列優先有限合夥單位指定證書(於2017年2月3日作為公司當前報告8-K表的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.15

Mack-Cali Realty，L.P.於2017年2月28日簽發的3.5%系列A-1優先有限合夥單位指定證書(作為公司截至2016年12月31日年度Form10-K年度報告的附件3.13存檔，並通過引用併入本文)。

3.16

Mack-Cali Realty Corporation第二次修訂和重新修訂的章程第1號修正案(作為公司於2018年4月30日提交的當前8-K表格報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

3.17

Mack-Cali Realty Corporation日期為2019年6月12日的補充條款(作為公司當前報告中日期為2019年6月17日的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文)。

97

目錄

展品：

數

展品名稱

3.18

Mack-Cali Realty Corporation第二次修訂和重新修訂的章程第2號修正案(作為經營合夥企業於2020年3月31日提交的10-Q表格的附件3.18提交，並通過引用併入本文)。

4.1

由發行人Mack-Cali Realty，L.P.作為發行方、作為擔保人的Mack-Cali Realty Corporation和作為受託人的Wilmington Trust Company之間於1999年3月16日簽署的、日期為1999年3月16日的8-K表格中的契約(作為1999年3月16日的8-K表格中的附件4.1提交，並通過引用併入本文)，該契約的日期為1999年3月16日，發行人為Mack-Cali Realty，L.P.，擔保人為Mack-Cali Realty Corporation，受託人為Wilmington Trust Company。

4.2

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)(作為1999年3月16日的經營合夥企業8-K表格的附件4.2提交，並通過引用合併於此)於1999年3月16日簽署了日期為1999年3月16日的補充契約第3.1號。

4.3

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的截至1999年8月2日的補充契約編號D2(作為1999年6月30日的10-Q表格的附件44.4提交，並通過引用併入本文)。

4.4

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的截至2000年12月21日的補充契約No.3號(作為2000年12月21日的8-K表格附件4.2提交，並通過引用併入本文)。

4.5

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間於2001年1月29日提交的日期為2001年1月29日的補充契約編號T4(作為2001年1月29日的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文)。

4.6

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間於2002年12月20日提交的日期為2002年12月20日的補充契約No.5號(作為2002年12月20日的8-K表格附件4.2提交，並通過引用併入本文)。

4.7

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2003年3月14日的補充契約編號T6(作為2003年3月14日的公司8-K表格的附件4.2提交，通過引用併入本文)。

4.8

截至2003年6月12日，由作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2003年6月12日的補充契約No.7號(作為2003年6月12日的8-K表格附件4.2提交，通過引用併入本文)。

4.9

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間於2004年2月9日提交的日期為2004年2月9日的補充契約編號G8(作為2004年2月9日的公司8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文)。

4.10

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2004年3月22日的第29號補充契約(作為2004年3月22日的8-K表格的附件4.2提交，並通過引用併入本文中)，日期為2004年3月22日的第299號補充契約由發行人麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署。

4.11

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2005年1月至25日的補充契約編號T10(作為2005年1月25日的公司8-K表格的附件4.2提交，通過引用併入本文)。

4.12

截至2005年4月15日，由作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2005年4月15日的第11號補充契約(作為該公司2005年4月15日的8-K表格的附件44.2提交，通過引用併入本文)。

4.13

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的截至2005年11月30日的補充契約編號：第號(作為2005年11月30日的8-K表格附件4.2提交，通過引用併入本文)。

4.14

截至2006年1月24日，由作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2006年1月24日的補充契約編號Q13(作為2006年1月18日的公司8-K表格的附件44.2提交，並通過引用併入本文)。

4.15

作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間於2009年8月14日提交的日期為2009年8月14日的補充契約編號為第Q14號的補充契約(作為本公司日期為2009年8月14日的8-K表格的附件44.2提交，並通過引用併入本文)。

4.16

截至2012年4月19日，由作為發行人的Mack-Cali Realty，L.P.和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的日期為2012年4月19日的補充契約編號G15(作為2012年4月19日的公司8-K表格的附件44.2提交，並通過引用併入本文)。


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98

目錄

展品：

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4.17

截至2012年11月20日，由作為發行人的麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)和作為受託人的威爾明頓信託公司(Wilmington Trust Company)之間簽署的補充契約編號1716。(於2012年11月20日作為公司8-K表格附件4.2提交，並通過引用併入本文)。

4.18

第17號補充契約的日期為2013年5月8日，發行人為Mack-Cali Realty，L.P.和受託人為威爾明頓信託公司(作為2013年5月8日提交的公司8-K表格的附件4.2，通過引用合併於此)。

4.19

根據1934年證券交易法第12條註冊的證券説明(作為公司截至2019年12月31日的10-K表格年度報告的附件4.19提交，並通過引用併入本文)。

10.1

MK貢獻者、MK實體、愛國者貢獻者、愛國者實體、愛國者美國管理和租賃公司、Cali Realty、L.P.和Cali Realty Corporation之間的貢獻和交換協議，日期為1997年9月18日(作為1997年9月19日提交的公司8-K表格第10.98號附件，通過引用併入本文)。

10.2#

《出資與交換協議第一修正案》，日期為1997年12月11日，由公司和麥晉桁集團之間簽署(作為1997年12月11日的公司8-K表格附件410.99提交，並通過引用併入本文)。

10.3#

Mack-Cali Realty Corporation員工股票期權計劃(作為本公司生效後修正案第10.1號提交，形成S-8，註冊號為第333-44443號，併入本文作為參考)。？

10.4#

Mack-Cali Realty Corporation董事股票期權計劃(作為本公司生效後修正案第10.2號提交，形成S-8，註冊號為第333-44443號，並以引用方式併入本文中)。？

10.5#

2000年員工股票期權計劃(作為公司註冊説明書附件333-52478表格S-8，註冊號：333-52478提交，並以引用方式併入本文)。

10.6#

2000年員工股票期權計劃第一修正案(作為2002年6月30日提交的公司10-Q表格第10.17號附件，併入本文作為參考)。

10.7#

修訂並重新制定了2000年董事股票期權計劃(作為本公司註冊説明書生效後修訂號第10.2號提交，註冊號為S-8表格，註冊號為第333-100244號，並以引用的方式併入本文中)。？

10.8#

Mack-Cali Realty Corporation 2004年獎勵股票計劃(作為公司註冊説明書的附件11.1提交，表格S-8，註冊號：3333-116437，並通過引用併入本文)。

10.9#

修訂及重訂麥卡理地產公司董事遞延薪酬計劃(於2008年12月9日提交本公司的8-K表格，作為附件610.3，併入本文作為參考)。

10.10#

Mack-Cali Realty Corporation 2013年獎勵股票計劃(作為公司註冊説明書的附件10.1在S-8註冊表第333-188729號提交，並通過引用併入本文)。

10.11#

Mack-Cali Realty Corporation和William L.Mack於2002年10月22日簽訂的賠償協議(作為公司2010年9月30日10-Q表格的附件10.101提交，並通過引用併入本文)。

10.12#

Mack-Cali Realty Corporation與Alan S.Bernikow於2004年5月20日簽訂的賠償協議(於2010年9月30日提交的公司10-Q表格附件10.104，在此併入作為參考)。

10.13#

Mack-Cali Realty Corporation與Kenneth M.Duberstein於2005年9月13日簽訂的賠償協議(於2010年9月30日作為公司10-Q表格的附件10.106提交，並通過引用併入本文)。

10.14#

Mack-Cali Realty Corporation和Nathan Gantcher於2002年10月22日簽訂的賠償協議(作為公司2010年9月30日10-Q表格的附件10.107提交，並通過引用併入本文)。

10.15#

Mack-Cali Realty Corporation和David S.Mack於1997年12月11日簽訂的賠償協議(作為公司2010年9月30日10-Q表格的附件10.108提交，並通過引用併入本文)。

10.16#

Mack-Cali Realty Corporation與Alan G.Philibosian於2002年10月22日簽訂及之間的彌償協議(於2010年9月30日作為本公司10-Q表格附件10.109提交，並在此併入作為參考)。


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99

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10.17#

Mack-Cali Realty Corporation和Irvin D.Reid於2002年10月22日簽訂的賠償協議(作為公司2010年9月30日10-Q表格的附件10.110提交，並通過引用併入本文)。

10.18#

Mack-Cali Realty Corporation與Vincent Tese於2002年10月22日簽訂的彌償協議(於2010年9月30日提交的公司10-Q表格的附件10.111，在此併入作為參考)。

10.19#

Mack-Cali Realty Corporation與Roy J.Zuckerberg於2002年10月22日簽訂的賠償協議(作為公司2010年9月30日10-Q表格的附件10.113提交，並通過引用併入本文)。

10.20#

Mack-Cali Realty Corporation與Rebecca Robertson之間於2016年9月27日簽訂的賠償協議(作為公司截至2016年12月31日年度10-K表格年度報告的附件10.19提交，並通過引用併入本文)。

10.21#

Mack-Cali Realty Corporation和Anthony Krug於2002年10月22日簽署的賠償協議(作為公司截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.32提交，並通過引用併入本文中)，以及Mack-Cali Realty Corporation和Anthony Krug於2002年10月22日簽署的賠償協議(作為公司截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.32提交，以供參考)。

10.22#

Mack-Cali Realty Corporation和Jonathan Litt之間於2014年3月3日簽訂的賠償協議(作為公司截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.33提交，通過引用併入本文).

10.23#

Mack-Cali Realty Corporation與Gary T.Wagner於2011年11月11日簽訂的賠償協議(作為公司截至2014年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.30提交，並通過引用併入本文)。

10.24

RMC開發公司，LLC f/k/a Robert Martin Company，LLC，L.P.，Robert Martin Eastview North Company，L.P.、本公司和經營合夥企業之間於2000年6月27日簽署的《貢獻和交換協議第二修正案》(作為2002年12月31日本公司10-K表格的附件10.44提交，通過引用併入本文)。

10.25

Mack-Cali Realty，L.P.與第十斯普林希爾湖合夥公司、第十一斯普林希爾湖合夥公司、第十二斯普林希爾湖合夥公司、第十四斯普林希爾湖合夥公司(各自為馬裏蘭州有限責任有限合夥企業)、綠帶合夥公司(馬裏蘭州普通合夥企業)和第十六斯普林希爾湖合夥公司(馬裏蘭州有限責任有限合夥企業)以及某些其他自然人之間的貢獻和交換協議2005年12月31日(作為本公司於2005年12月31日提交的10-K表格的附件10.69提交，並通過引用併入本文)。

10.26

賣方SLG布羅德街A有限公司和SLG布羅德街C有限公司以及買方M-C布羅德125A有限公司和M-C布羅德125C有限公司之間的買賣協議，日期為2007年3月15日(作為本公司日期為2007年3月31日的10-Q表格附件10.121提交，並併入本文作為參考)。

10.27

M-C Plaza V L.L.C.，Cal-Harbor V Urban Renewal Associates，L.P.，Cal-Harbor V Leaging Associates L.L.C.為借款人，以西北互助人壽保險公司為貸款人的本票，本金為120,000,000美元，日期為2008年10月28日。(作為本公司日期為2008年9月30日的10-Q表格的附件10.132提交，並通過引用併入本文)。

10.28

M-C Plaza V L.L.C.，Cal-Harbor V Urban Renewal Associates，L.P.，Cal-Harbor V Leaging Associates L.L.C.為借款人，本金金額為120,000,000美元，日期為2008年10月28日的M-C Plaza V L.L.C.(作為本公司日期為2008年9月30日的10-Q表格附件10.133存檔，並併入本文作為參考)的本票。


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100

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10.29

Mack-Cali Realty，L.P.於2008年10月28日以西北互助人壽保險公司和紐約人壽保險公司為受益人的追索權義務擔保(作為本公司日期為2008年9月30日的10-Q表格的附件10.134提交，並在此併入作為參考)。

10.30

M-C Plaza VI&VII L.L.C.和Ironstate Development LLC之間於2011年12月5日簽署的開發協議(作為2011年12月5日公司8-K表格的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.31

修訂和重新簽署的有限責任公司協議表格(2011年12月5日作為公司8-K表格的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。

10.32

截至2013年7月16日，麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)作為借款人，麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty Corporation)作為擔保人，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為行政代理人和幾個貸款方作為貸款人之間的第四次修訂和重新簽署的循環信貸協議(作為2013年7月16日公司8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文).

10.33#

Mack-Cali Realty Corporation與Mitchell E.Hersh、Barry Lefkowitz、Roger W.Thomas和Anthony Krug各自簽署並於2013年12月10日生效的限制性股票獎勵協議(作為2013年12月10日公司8-K表格的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.34#

Mack-Cali Realty Corporation與William L.Mack、Alan S.Bernikow、Kenneth M.Duberstein、Nathan Gantcher、David S.Mack、Alan G.Philbosian、Irvin D.Reid博士、Vincent Tese和Roy J.Zuckerberg各自簽署並於2013年12月10日生效的限制性股票獎勵協議(作為本公司日期為2013年12月10日的8-K表格的附件10.2提交，以供參考)。

10.35#

Mack-Cali Realty Corporation與William L.Mack、Alan S.Bernikow、Kenneth M.Duberstein、Nathan Gantcher、Jonathan Litt、David S.Mack、Alan G.Philibosian、Dr.Irvin D.Reid、Vincent Tese及Roy J.Zuckerberg各自簽署並於2014年12月9日生效的限制性股票獎勵協議(作為本公司日期為2014年12月9日的8-K表格的附件10.1存檔，以供參考)。

10.36

會員權益和資產購買協議，日期為2012年10月8日，由Mack-Cali Realty，L.P.，Mack-Cali Realty Corporation，Mack-Cali Realty Acquisition Corp.，Roseland Partners，L.C.以及(出於購買協議中規定的有限目的)分別由Mack-Cali Realty，L.P.，Mack-Cali Realty Corporation，L.L.C.和Carl Goldberg各自簽署(作為公司2012年10月8日8-K表格的附件10.1提交)(作為本公司2012年10月8日8-K表格的附件10.1提交)，並在購買協議中規定的有限目的下，由Mack-Cali Realty，L.P.，Mack-Cali Realty Corporation，Mack-Cali Realty Corporation，L.C.

10.37

Mack-Cali Realty Corporation、Land&Building Capital Growth Fund，L.P.、Land&Building Investment Management，LLC和Jonathan Litt於2014年2月28日簽署的協議(作為本公司截至2013年12月31日止年度10-K表格的年報附件10.116提交，並在此併入作為參考)，於二零一四年二月二十八日由Mack-Cali Realty Corporation、Land&Building Capital Growth Fund，L.P.、Land&Building Investment Management，LLC及Jonathan Litt簽署。

10.38#

Mack-Cali Realty Corporation和Anthony Krug之間於2014年3月19日生效的限制性股票獎勵協議(於2014年3月21日提交的公司8-K表格的附件10.1，通過引用併入本文)。

10.39

對會員權益和資產購買協議的修正案，日期為2014年7月18日，由Mack-Cali Realty，L.P.，Mack-Cali Realty Corporation，Mack-Cali Realty Acquisition Corp.，Canoe Brook Investors，L.L.C.(前身為Roseland Partners，L.L.C.)、馬歇爾·B·泰徹、布拉德福德·R·克拉特和卡爾·戈德伯格(作為公司截至6月的季度10-Q表格季度報告的附件10.124提交)。


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101

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10.40#

Mack-Cali Realty Corporation和Mitchell E.Hersh之間於2014年11月4日簽署的分居協議(作為公司2014年11月4日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.41#

安東尼·克魯格和Mack-Cali Realty Corporation於2015年3月4日簽署的遣散費協議(作為該公司日期為2015年3月4日的8-K表格的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.42#

Gary T.Wagner和Mack-Cali Realty Corporation於2015年3月4日簽署的遣散費協議(作為公司當前報告8-K表的附件10.2提交，日期為2015年3月4日，通過引用併入本文)。

10.43#

Mitchell E.Rudin和Mack-Cali Realty Corporation之間於2015年6月3日簽署的僱傭協議(作為該公司2015年6月3日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.44#

Michael J.DeMarco和Mack-Cali Realty Corporation於2019年3月13日簽訂的僱傭協議(作為本公司日期為2019年3月19日的8-K表格10.1的附件提交，並通過引用併入本文)。

10.45#

Mitchell E.Rudin和Mack-Cali Realty Corporation之間於2015年6月3日簽署的賠償協議(作為公司截至2015年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.129提交，並通過引用併入本文)，該協議日期為2015年6月3日，由Mitchell E.Rudin和Mack-Cali Realty Corporation簽訂，作為公司截至2015年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.129。

10.46#

Michael J.DeMarco和Mack-Cali Realty Corporation於2015年6月3日簽署的賠償協議(作為公司截至2015年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.130提交，並通過引用併入本文)。

10.47#

馬歇爾·B·泰徹和麥卡利房地產公司之間於2015年9月22日簽署的賠償協議(作為公司截至2015年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.131提交，並通過引用併入本文)。

10.48#

馬歇爾·B·泰徹和麥卡利房地產公司於2012年10月23日簽訂的僱傭協議(作為公司截至2015年9月30日的10-Q表格季度報告的附件10.132提交，並通過引用併入本文)。

10.49#

裏卡多·卡多佐和麥卡利房地產公司於2013年6月10日簽署的賠償協議(作為公司截至2015年9月30日的10-Q表格季度報告的附件10.133提交，並通過引用併入本文)。

10.50

Mack-Cali Realty，L.P.為借款人，Mack-Cali Realty Corporation為擔保人，J.P.Morgan Securities LLC和Wells Fargo Securities LLC為聯合牽頭安排人和聯席簿記管理人，美國銀行(Bank of American，N.A.)為行政代理，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)，富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和第一資本(Capital One，National)為聯合牽頭安排人和聯席簿記管理人，Mack-Cali Realty，L.P.為借款人，Mack-Cali Realty，L.P.為擔保人，J.P.Morgan Securities LLC和Wells Fargo Securities LLC為聯席牽頭安排人和聯席簿記管理人作為貸款人(作為本公司當前報告的附件10.1，日期為2016年1月6日的Form 8-K提交，並通過引用併入本文)。

10.51

國際掉期和衍生工具協會，Inc.2002年總協議，由Capital One，National Association和Mack-Cali Realty，L.P.簽署，日期為2015年12月30日(作為該公司2016年1月6日的8-K表格當前報告的附件10.2提交，通過引用併入本文)。

10.52

國際掉期和衍生品協會，Inc.，截至2016年1月4日，由花旗銀行和Mack-Cali Realty，L.P.簽署的2002年主協議(作為該公司2016年1月6日的8-K表格當前報告的附件10.3提交，通過引用併入本文)。


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102

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10.53

國際掉期和衍生工具協會2002年總協議，日期為2016年1月6日，由Comerica銀行和Mack-Cali Realty，L.P.簽署(作為該公司當前報告的附件10.4，日期為2016年1月6日的Form 8-K，通過引用併入本文)。

10.54

國際掉期和衍生工具協會，Inc.，2002年由PNC銀行、全國協會和Mack-Cali Realty，L.P.簽署和簽署的截至2016年1月5日的主協議(作為該公司2016年1月6日的8-K表格當前報告的附件10.5提交，並通過引用併入本文)。

10.55

國際掉期和衍生工具協會，Inc.，截至2015年12月21日，由美國銀行全國協會和Mack-Cali Realty，L.P.簽署的2002年主協議(作為該公司2016年1月6日的8-K表格當前報告的附件10.6提交，通過引用併入本文)。

10.56#

2016年基於時間的長期激勵計劃獎勵協議表格(作為本公司當前報告的附件10.1，日期為2016年3月8日的8-K表格提交，並通過引用併入本文)。

10.57#

2016年度績效長期激勵計劃獎勵協議表(於2016年3月8日作為公司當前報告8-K表的附件10.2提交，併入本文作為參考)。

10.58#

Mack-Cali Realty Corporation與William L.Mack、Alan S.Bernikow、Kenneth M.Duberstein、Nathan Gantcher、Jonathan Litt、David S.Mack、Alan G.Philibosian、Dr.Irvin D.Reid、Vincent Tese及Roy J.Zuckerberg各自簽署並於2016年3月8日生效的限制性股票獎勵協議(作為本公司日期為2016年3月8日的8-K表格的附件10.3提交，以供參考)。

10.59#

Robert Andrew Marshall和Roseland Residential Trust於2016年4月15日簽署的僱傭協議(日期為2016年4月15日的公司當前8-K報表的附件10.1，通過引用併入本文)。

10.60

修訂和重新簽署了截至2017年1月25日的Mack-Cali Realty，L.P.(作為借款人)、JPMorgan Chase Bank，N.A.(作為行政代理和牽頭行)、富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和美國銀行(Bank of America，N.A.)(作為辛迪加代理和牽頭行)之間的截至2017年1月25日的循環信貸和定期貸款協議，以及其中列出的其他代理和其中提及的貸款機構(作為本公司日期為1月25日的8-K報表的附件10.1存檔)。

10.61

Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.、Mack-Cali Property Trust、Mack-Cali Texas Property，L.P.、Roseland Residential Trust、Roseland Residential Holding L.C.、Roseland Residential L.P.、Rpia-RLA，L.C.和Rpia-RLB，L.C.之間的優先股權投資協議，日期為2017年2月27日(作為公司年報附件10.125提交

10.62

Roseland Residential，L.P.於2017年3月10日第二次修訂和重新簽署的有限合夥協議(作為公司截至2017年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.126提交，並通過引用併入本文)。

10.63

羅斯蘭住宅信託2017年3月10日的股東協議(作為公司截至2017年3月31日的10-Q表格季度報告的附件10.127提交，並通過引用併入本文)。

10.64

日期為2017年3月10日的酌情即期本票(作為公司截至2017年3月31日的季度10-Q表季度報告的附件10.128存檔，並通過引用併入本文中)，日期為2017年3月10日的全權付款本票(作為本公司截至2017年3月31日的季度報告10-Q表的附件10.128存檔，作為參考併入本文)。

10.65

Mack-Cali Realty，L.P.和Roseland Residential，L.P.於2017年3月10日簽訂的共享服務協議(作為公司截至2017年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.129提交，並通過引用併入本文)。


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103

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展品名稱

10.66

Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.、Roseland Residential Trust，RP-RLA，L.L.C.和RP-RLB，L.L.C.之間的追索權協議，日期為2017年3月10日(作為公司截至2017年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.130提交，並通過引用併入本文)。

10.67

2017年3月10日的註冊權協議(作為公司截至2017年3月31日的10-Q表格季度報告的附件10.131提交，並通過引用併入本文)。

10.68

日期為2017年3月10日的賠償協議(作為公司截至2017年3月31日的10-Q表格季度報告的附件10.132提交，並通過引用併入本文)。

10.69

國際掉期和衍生工具協會，Inc.2002年主協議及其時間表，日期為2017年2月7日，由美國銀行，N.A.和Mack-Cali Realty，L.P.(作為該公司於2017年3月29日提交的當前8-K表格報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文中)，日期為2017年2月7日，由美國銀行(Bank of America，N.A.)和麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)簽署，日期為2017年2月7日。

10.70

國際掉期和衍生工具協會公司2002年主協議及其附表，日期為2017年3月6日，由第五第三銀行和Mack-Cali Realty，L.P.(作為該公司於2017年3月29日提交的當前8-K報表的附件10.6提交，並通過引用併入本文)。

10.71

國際掉期和衍生工具協會公司2002年主協議及其時間表，日期為2017年3月15日，由紐約梅隆銀行和Mack-Cali Realty，L.P.(作為該公司於2017年3月29日提交的當前8-K表格報告的附件10.7提交，並通過引用併入本文中)，日期為2017年3月15日，由紐約梅隆銀行和Mack-Cali Realty，L.P.簽署，日期為2017年3月15日，由紐約梅隆銀行和Mack-Cali Realty，L.P.簽署，日期為2017年3月15日。

10.72#

Mitchell E.Rudin和Mack-Cali Realty Corporation之間的高管僱傭協議修正案，日期為2017年4月4日，日期為2015年6月3日(作為公司日期為2017年4月4日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.73#

Marshall B.Tycher與Roseland Residential Trust之間於2017年4月26日簽訂的僱傭協議(作為本公司於2017年4月26日提交的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.74#

Mack-Cali Realty Corporation與David Smetana於2018年1月26日簽訂的僱傭協議(日期為2018年1月26日的公司當前8-K報表的附件10.1，通過引用併入本文)。

10.75#

Mack-Cali Realty Corporation與Nicholas Hilton於2018年1月26日簽訂的僱傭協議(日期為2018年1月26日的公司當前8-K報表的附件10.2，通過引用併入本文)。

10.76#

Mack-Cali Realty Corporation和Gary T.Wagner於2018年1月26日簽訂的僱傭協議(作為公司於2018年1月26日提交的當前8-K表格的附件10.3提交，並通過引用併入本文)。

10.77#

Mack-Cali Realty Corporation與Ricardo Cardoso於2018年1月26日簽訂的僱傭協議(於2018年1月26日提交的公司當前8-K表格的附件10.4，通過引用併入本文)。

10.78#

Mack-Cali Realty Corporation與Giovanni M.DeBari於2019年3月22日簽訂的僱傭協議(作為本公司於2019年3月28日提交的8-K表格的附件10.1存檔，並通過引用併入本文)。


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104

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數

展品名稱

10.79#

Mack-Cali Realty Corporation和Anthony Krug於2018年1月26日簽訂的分居協議和發佈(作為本公司於2018年1月26日提交的8-K表格的附件10.5提交，並通過引用併入本文)。

10.80#

Mack-Cali Realty Corporation和Christopher DeLorenzo於2018年1月26日簽署的分居協議和發佈(作為該公司日期為2018年1月26日的8-K表格當前報告的附件10.6提交，並通過引用併入本文)。

10.81#

Mack-Cali Realty Corporation與David Smetana之間於2018年1月29日簽訂的賠償協議(作為公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.145提交，並通過引用併入本文)。

10.82#

Mack-Cali Realty Corporation與Nicholas Hilton於2018年2月12日簽訂的賠償協議(作為公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.146提交，並通過引用併入本文)。

10.83#

分居和全面釋放協議，日期為2018年6月14日，由Mack-Cali Realty Corporation和Mitchell E.Rudin之間簽署(作為該公司日期為2018年6月14日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.84#

分離和諮詢協議，日期為2018年10月31日，由Roseland Residential Trust的Robert Andrew Marshall和Mack-Cali Realty Corporation(僅為第3和9節的目的)簽署(作為本公司日期為2018年11月2日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.85#

Michael J.DeMarco和Mack-Cali Realty Corporation於2019年3月13日簽署的AO類長期激勵計劃獎勵協議(作為本公司日期為2019年3月19日的8-K表格的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。

10.86

日期為2018年8月30日但於2018年6月30日生效的第1號修正案，修訂並重新簽署了日期為2017年1月25日的Mack-Cali Realty，L.P.作為借款人、摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為行政代理和牽頭行、富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和美國銀行(Bank of America，N.A.)作為辛迪加代理和牽頭行的循環信貸和定期貸款協議，以及文中列出的其他代理和文中提及的貸款機構(存檔為2018，並通過引用結合於此)。

10.87

日期為2018年8月30日但於2018年6月30日生效的日期為2018年8月30日但截至2018年6月30日的定期貸款協議的第2號修正案日期為2016年1月7日的Mack-Cali Realty，L.P.作為借款人，美林，皮爾斯，芬納和史密斯公司，J.P.Morgan Securities LLC和Wells Fargo Securities LLC作為聯合牽頭安排人，美國銀行，N.A.作為行政代理，摩根大通銀行，N.A.，富國銀行，N.A.和Wells Fargo Bank，N.A.為聯合牽頭安排人，JPMorgan Chase Bank，N.A.，Wells Fargo Bank，N.A.和JPMorgan Chase Bank，N.A.，Wells Fargo Bank，N.A.為聯席牽頭安排人，美國銀行，N.A.為行政代理，摩根大通銀行，N.A.和花旗銀行(Citibank，N.A.)作為其他貸款人(作為本公司日期為2018年8月31日的8-K表格當前報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。

10.88

修訂和重新簽署的買賣協議，日期為2019年3月4日，由Mack-Cali CW Realty Associates L.L.C.，Cross Westchester Realty Associates L.L.C.，Clearbrook Road Associates L.L.C.威徹斯特房地產公司(Westchester Realty Associates L.L.C.)，Mack-Cali So。West Realty Associates L.L.C.、225 Corporation Realty L.L.C.、3 Odell Realty L.L.C.Med-Westchester Realty Associates L.L.C.、Mack-Cali中西部Realty Associates L.L.C.、Skyline Realty L.L.C.、12 Skyline Associates L.L.C.、5/6 Skyline Realty L.L.C.和Talleyrand Realty Associates L.L.C.作為賣方，以及RMC收購實體LMC作為買方(作為本公司日期為2019年3月7日的8-K報表的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.89

由作為賣方的West Avenue Realty Associates L.L.C.和作為買方的RMC收購實體有限責任公司(RMC Acquisition Entity LLC)於2019年3月4日簽署並重新簽署的買賣協議(作為本公司日期為2019年3月7日的8-K表格的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。

10.90

OP單位贖回協議，日期為2019年3月4日，由Mack-Cali Realty，L.P.，Mack-Cali CW Realty Associates L.L.C.，Mack-Cali So簽署。West Realty Associates L.L.C.、Brad W.Berger Revocable Trust、Greg Berger、Robert F.Weinberg 2013 Trust and RFW Management Inc.(作為本公司日期為2019年3月7日的8-K表格的附件10.3提交，並通過引用併入本文)。

10.91#

Mack-Cali Realty Corporation和Giovanni M.DeBari於2008年12月6日簽訂的賠償協議(作為公司截至2019年3月31日的10-Q表格季度報告的附件10.91提交，並通過引用併入本文)。


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105

目錄

展品：

數

展品名稱

10.92

優先股權投資協議，日期為2019年6月26日，由Roseland Residential，L.P.、Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.、Mack-Cali Property Trust、Mack-Cali Texas Property，L.P.、Roseland Residential Trust、RPIIA-RLA Aggregator，L.L.C.和RPIIA-RLB，L.L.C.簽訂(作為公司當前報告的附件10.1提交

10.93

Roseland Residential，L.P.第三次修訂和重新簽署的有限合夥協議，日期為2019年6月28日，由Mack-Cali Realty Corporation，Mack-Cali Realty，L.P.，Roseland Residential Trust，RPIIA-RLA Aggregator，L.L.C.以及RPIIA-RLB，L.L.C.(作為公司於2019年7月2日的8-K表格當前報告的附件10.2提交，通過引用併入本文

10.94

修訂和重新簽署的股東協議，日期為2019年6月28日，由Roseland Residential Trust，RPIIA-RLA Aggregator，L.L.C.和RPIIA-RLB，L.L.C.(作為本公司日期為2019年7月2日的8-K表格10.3的附件提交，並通過引用併入本文)。

10.95

由Roseland Residential，L.P.和Mack-Cali Realty，L.P.修訂和重新簽署的酌情付款本票，日期為2019年6月28日(作為本公司日期為2019年7月2日的8-K表格的附件10.4存檔，並通過引用併入本文)。

10.96

修訂和重新簽署的共享服務協議，日期為2019年6月28日，由Mack-Cali Realty，L.P.和Roseland Residential，L.P.(作為本公司日期為2019年7月2日的8-K表格當前報告的附件10.5提交，並通過引用併入本文)。

10.97

由Roseland Residential Trust、Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.修訂並重新簽署的追索權協議，日期為2019年6月28日，以RPIIA-Aggregator，L.L.C.和RPIIA-RLB，L.C.為受益人(作為本公司日期為2019年7月2日的8-K表格報告的附件10.6提交，並通過引用併入本文)。

10.98

修訂和重新簽署的註冊權協議，日期為2019年6月28日，由Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.、Mack-Cali Property Trust、Roseland Residential，L.P.、Roseland Residential Trust、RPIIA-Aggregator，L.L.C.和RPIIA-RLB，L.C.修訂和重新簽署(作為公司2019年7月2日當前8-K報表的附件10.7提交，並併入本文

10.99

賠償協議表格，由Rockpoint Growth and Income房地產基金II，L.P.、Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.、Mack-Cali Property Trust、Roseland Residential Trust以及其中指定的買方簽署。(提交日期為2019年7月2日的公司當前8-K報表的附件10.8，並通過引用併入本文)。

10.100#

Mack-Cali Realty Corporation和Lisa Myers之間的賠償協議日期為2019年2月11日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.100提交，並通過引用併入本文)。

10.101#

麥卡利房地產公司和勞拉·波美蘭茨之間的賠償協議，日期為2019年2月11日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.101提交，並通過引用併入本文)。

10.102#

麥卡利房地產公司和艾倫·R·巴特金之間的賠償協議，日期為2019年6月12日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.102提交，並通過引用併入本文)。

10.103#

Mack-Cali Realty Corporation和Frederic Cumenal之間的賠償協議，日期為2019年6月12日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.103提交，並通過引用併入本文)。

10.104#

Mack-Cali Realty Corporation和MaryAnne Gilmartin之間的賠償協議，日期為2019年6月12日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.104提交，並通過引用併入本文)。

10.105#

Mack-Cali Realty Corporation和Nori Gerardo Lietz之間的賠償協議，日期為2019年6月12日。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.105提交，並通過引用併入本文)。

10.106

截至2019年6月28日，LT Realty Company LLC和Liberty Towers Urban Renewal LL(賣方)、Roseland Acquisition Corp.(買方)、Stewart Title Guaranty Company(託管代理)和Lincoln Land Services，LLC(成交代理)簽署了截至2019年6月28日的買賣和託管協議。(作為本公司截至2019年6月30日的季度報告10-Q表的附件10.106提交，並通過引用併入本文)。

106

目錄

展品：

數

展品名稱

10.107

由William L.Mack、David S.Mack、Earle I.Mack和Fredric Mack、Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.(作為公司截至2019年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.107提交，並通過引用併入本文)於2019年8月1日的貢獻和交換協議的第二修正案。

10.108

Alterra I L.L.C.，Alterra II L.L.C.和Look Ridge Apartments Investors LLC作為賣方，Look Revere Owner LLC和Look Malden Owner LLC作為買方，買賣協議日期為2019年10月3日。本公司截至2019年9月30日的季度報告Form 10-Q的附件10.108(在此引用作為參考)。

10.109#

Deidre Crockett和Mack-Cali Realty Corporation於2019年12月23日簽署的僱傭協議(作為公司截至2019年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.09提交，並通過引用併入本文)。

10.110#

Mack-Cali Realty Corporation與Deidre Crockett於2017年6月26日簽訂及之間的賠償協議(作為公司截至2019年12月31日止年度10-K表格年度報告的附件10.110提交，並在此併入作為參考)。

10.111#

Mack-Cali Realty Corporation和Gary T.Wagner之間於2018年1月26日簽署的、日期為2020年3月24日的高管聘用協議的第1號修正案(作為公司日期為2020年3月26日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.112#

Mack-Cali Realty Corporation和Ricardo Cardoso之間於2018年1月26日簽署的、日期為2020年3月24日的高管聘用協議的第1號修正案(作為公司日期為2020年3月26日的8-K表格當前報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文)。

10.113

Mack-Cali Realty Corporation和Bow Street LLC於2020年6月10日簽署的信函協議(作為本公司日期為2020年6月10日的8-K表格的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.114#

信件協議，由本公司、MAG Partners和MaryAnne Gilmartin簽署，日期為2020年7月24日(作為本公司當前報告中日期為2020年7月24日的8-K表格的附件10.1提交，通過引用併入本文)。

10.115#

股票期權協議，由本公司和MAG Partners簽署，日期為2020年7月24日(作為本公司當前8-K報表的附件10.2提交，日期為2020年7月24日，通過引用併入本文)。

10.116#

諮詢和合作協議，日期為2020年8月8日，由Mack-Cali Realty Corporation、Mack-Cali Realty，L.P.和Michael J.DeMarco簽署(作為本公司日期為2020年8月8日的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)。

10.117#*

Mack-Cali Realty Corporation和David Smetana於2020年11月3日修訂和重新簽署了高管僱傭協議。

10.118#*

麥卡利房地產公司和裏卡多·卡多佐於2020年11月3日修訂和重新簽署了高管僱傭協議。

10.119#*

由麥卡利房地產公司和加里·T·瓦格納之間於2020年11月3日修訂和重新簽署的高管僱傭協議。

10.120#*

Mack-Cali Realty Corporation和Giovanni M.DeBari之間於2020年11月3日修訂和重新簽署的高管僱傭協議。

31.1*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節，對普通合夥人的臨時首席執行官MaryAnne Gilmartin進行認證。

31.2*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節，對普通合夥人的首席財務官大衞·J·斯梅塔納(David J.Smetana)進行關於普通合夥人的認證。

31.3*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節的規定，對普通合夥人的臨時首席執行官瑪麗安·吉爾馬丁(MaryAnne Gilmartin)進行關於經營夥伴關係的認證。

31.4*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節，對普通合夥人的首席財務官大衞·J·斯梅塔納(David J.Smetana)進行關於經營夥伴關係的認證。

32.1*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條，對普通合夥人的臨時首席執行官MaryAnne Gilmartin和普通合夥人的首席財務官David J.Smetana進行認證。

32.2*

根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條，對普通合夥人的臨時首席執行官MaryAnne Gilmartin和普通合夥人的首席財務官David J.Smetana進行關於經營夥伴關係的認證。

107

目錄

展品

數

展品名稱

101.1*

以下是Mack-Cali Realty Corporation和Mack-Cali Realty，L.P.以內聯XBRL格式編制的截至2020年9月30日的合併10-Q報表中的以下財務報表：(I)合併資產負債表(未經審計)，(Ii)合併經營報表(未經審計)，(Iii)合併全面收益表(虧損)(未經審計)，(Iv)合併權益變動表(未經審計)，(V)合併報表

104.1*

本季度報告的封面為Form 10-Q，格式為內聯XBRL。

*隨函存檔

#管理合同或補償計劃或安排


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108

目錄

麥卡利房地產公司

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

簽名

根據1934年證券交易法的要求，每個註冊人都已正式促使本報告由其正式授權的簽署人代表其簽署。

麥卡利房地產公司

(註冊人)

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/MaryAnne Gilmartin

瑪麗安·吉爾馬丁(Maryanne Gilmartin)

臨時行政總裁

(首席執行官)

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/David J.Smetana

大衞·J·斯梅塔納

首席財務官

(首席財務官)

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/Giovanni M.DeBari

喬瓦尼·M·德巴里

首席會計官

(首席會計官)

麥卡利房地產公司(Mack-Cali Realty，L.P.)

(註冊人)

發信人：Mack-Cali房地產公司

*>普通合夥人

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/MaryAnne Gilmartin

瑪麗安·吉爾馬丁(Maryanne Gilmartin)

臨時行政總裁

(首席執行官)

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/David J.Smetana

大衞·J·斯梅塔納

首席財務官

(首席財務官)

日期：

2020年11月4日

由以下人員提供：

/s/Giovanni M.DeBari

喬瓦尼·M·德巴里

首席會計官

(首席會計官)

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