美國 個國家

證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格 10-Q

根據1934年證券交易法第 13或15(D)節規定的季度報告

截至2021年3月31日的季度

或

根據1934年證券交易法第 13或15(D)節的☐過渡報告

從_到 _的過渡期

委託檔案編號：001-38903

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

(註冊人的確切姓名載於其 章程)

哥倫比亞大道75號

紐約州錫達赫斯特，郵編：11516

(主要執行機構地址)(郵編 代碼)

註冊人電話號碼，包括 區號：(516)295-7820

根據該法第12(B)條登記的證券 ：

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2) 在過去90天內是否符合此類提交要求。是，否，☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人 被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)規則 405要求提交的每個交互數據文件。是，否，☐

用複選標記表示 註冊者是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告 公司還是新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、 “較小的報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果 是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則 。☐

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是，☐否

截至2021年5月11日，註冊人擁有13,343,616股A類普通股流通股。

目錄

第一部分財務信息

項目1.財務報表

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

綜合資產負債表

(單位為 千，面值和共享數據除外)

附註是這些合併財務報表的組成部分 。

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合併業務報表

(未經審計)

(單位為千，共享數據除外)

附註是這些合併財務報表的組成部分 。

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合併權益變動表 (虧損)

(未經審計)

(單位為千，共享數據除外)

附註是這些合併財務報表的組成部分 。

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合併現金流量表

(未經審計)

(單位：千)

附註是這些合併財務報表的組成部分 。

郵政房地產信託公司(Postal Realty Trust，Inc.)

合併財務報表附註

注1.業務組織機構及業務描述

Postal Realty Trust，Inc. (以下簡稱“公司”)於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，公司完成了公司A類普通股的首次 公開發行(IPO)，每股票面價值0.01美元(以下簡稱A類普通股 股)。本公司將首次公開招股所得款項淨額捐給特拉華州有限合夥企業Postal Realty LP(“營運合夥企業”)，以換取營運合夥企業中擁有有限合夥權益的共同單位(每個單位為“營運單位”， 及統稱為“營運單位”)。本公司及經營合夥企業於完成首次公開招股及若干相關籌劃交易(“籌劃交易”)後開始運作 。在首次公開招股及 成立交易完成前，本公司並無任何業務。

本公司在經營合夥企業中的權益 使本公司有權根據本公司對運營單位的所有權百分比，分享經營合夥企業的分配和利潤與虧損的分攤 。作為經營合夥企業的唯一普通合夥人， 根據合夥企業協議，本公司擁有管理和開展經營合夥企業業務的獨家權力。 受有限合夥人的有限批准和投票權限制。截至2021年3月31日，本公司持有經營合夥企業約81.8%的權益 。作為唯一普通合夥人和多數股權持有人，本公司合併經營合夥企業的財務狀況 和經營業績。經營合夥企業被視為可變利益實體(“VIE”) ，本公司是該實體的主要受益人。

本公司的前身 (以下簡稱“前身”)是由有限責任公司(“LLC”)、一家C-Corporation(“UPH”)、一家S-Corporation(“NPM”)和一家有限合夥企業組成。組成前身的實體由Spodek先生及其關聯公司持有多數股權和 控制，並通過向本公司和經營合夥企業出資或與其合併而被收購。

前任不代表 法人。前身及其相關資產和負債處於共同控制之下，並參與了與本公司首次公開募股(IPO)相關的運營合夥企業 。

NPM成立於2004年11月17日，目的是管理商業地產。

截至2021年3月31日， 公司在47個州擁有780處郵政物業。該公司的物業主要出租給單一的 租户，即美國郵政服務公司(“USPS”)。

此外，通過其應税 REIT子公司(“TRS”)，Postal Realty Management TRS，LLC(“PRM”)，本公司為Spodek先生及其聯營公司、其家庭成員 及其合作伙伴擁有的另外399處郵政物業提供收費的第三方 物業管理服務。

截至2019年5月15日，本公司獲授權發行最多600,000,000股普通股，每股面值0.01美元。2019年5月15日，關於首次公開募股，本公司修改了公司章程，使本公司目前有權發行最多500,000,000股A類普通股 ，27,206股B類普通股，每股面值0.01美元(“B類普通股”或“投票權 等值股”)，以及最多100,000,000股優先股。

本公司相信，本公司 按照經修訂的1986年國內收入守則(“守則”)所訂的房地產投資信託基金(“REIT”)的規定或資格進行組織及運作，而本公司 自本公司截至2019年12月31日止的短短課税年度起，選擇根據該守則作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。作為房地產投資信託基金， 公司一般不需要繳納聯邦所得税，因為它將每個納税年度的房地產投資信託基金應納税所得額 分配給其股東。房地產投資信託基金受到一系列組織和運營要求的約束。

根據Jumpstart 我們的企業創業法案(“JOBS法案”)，本公司符合新興成長型公司(“EGC”)的資格。EGC 可選擇像本公司那樣，利用為遵守財務會計準則委員會(“FASB”)或證券交易委員會(“SEC”)可能發佈的新會計準則或修訂後的會計準則而延長的私營公司過渡期。

附註2.主要會計政策摘要

陳述的基礎

隨附的合併 財務報表包括本公司、經營合夥企業及其全資子公司的財務狀況和經營業績。

公司合併了 運營夥伴關係，在VIE中，公司被視為主要受益者。主要受益者是有 (I)有權指導對實體的經濟業績影響最大的活動的實體，以及(Ii)有義務 承擔VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益的實體。

非控股權益 定義為實體中非直接或間接歸屬於本公司的權益部分。非控股權益 必須在綜合資產負債表中作為權益的單獨組成部分列示。因此，淨收益(虧損)的列報反映了歸因於控制性和非控制性權益的收入。

隨附的合併財務報表 已根據美國公認的中期財務信息會計原則(“GAAP”)以及表格10-Q和條例S-X第8條的説明編制。 因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。

本 中期財務信息應與公司截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度報告中包含的合併和合並財務報表一併閲讀。管理層認為，所有正常、經常性的調整都已包括在內，這些調整被認為是公平陳述所必需的。此中期財務信息不一定代表 或表明截至2021年12月31日的年度的經營業績。所有重要的公司間帳户和 交易均已取消。

預算的使用

根據公認會計準則編制財務 報表要求管理層作出估計和假設，以影響報告期內報告的資產和負債、或有資產和負債以及報告的收入和費用的報告金額。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計不同。

報價和其他費用

發售成本作為額外實收資本的減少記入公司綜合資產負債表的“股東權益”中 。

遞延成本

與發行本公司有擔保長期債務相關的融資成本採用實際利息法遞延攤銷，作為相關債務工具期限 的利息支出增加，並在 綜合資產負債表中報告為相關債務餘額的減少。(br}本公司發行有擔保長期債務的融資成本在實際利息法下作為相關債務工具期限 的利息支出增加攤銷，並在 綜合資產負債表中報告為相關債務餘額的減少。與公司信貸安排或(“信貸安排”) 相關的遞延融資成本在信貸安排期限內作為利息支出的增加遞延和攤銷，並計入綜合資產負債表中的“預付 費用和其他資產，淨額”。

重新分類

某些前期金額 已重新分類，以符合本期的列報方式。

現金、ESCROWS和準備金

現金包括期限不超過三個月的無限制 現金。託管和準備金由受限現金組成。下表提供了公司合併資產負債表和合並現金流量表中報告的現金、代管和準備金的對賬 ：

收入確認

該公司與租户簽訂了運營 租賃協議，其中一些協議包含未來租金上漲的條款。租金收入在租賃期內按直線 確認。此外，某些租賃協議規定向租户報銷房地產税 和其他可收回成本，這些費用按應計製作為“租金收入”的一部分記錄在公司的綜合 營業報表中。

手續費和其他收入主要由物業管理費 組成。這些費用來自與公司首席執行官 關聯的實體簽訂的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取。

本公司承保責任保險 以減輕其對某些損失的風險，包括與財產損失和業務中斷有關的損失。本公司 將財產損失和其他損失的預計保險收益作為資產記錄(通常是保險公司的應收賬款 )和收入，最高可達保險公司確定和批准的損失金額。 超過損失金額的任何保險賠償金額都被視為收益或有事項，在保險公司確定和批准金額之前，不會記錄在 費用和其他收入中。因業務中斷而獲得的保險賠償 收入或利潤損失全部計入或有收益，因此在 金額可確定並經保險公司批准之前，不會記錄在收入中。

直接融資 租賃收入按實際利率法在租賃期內確認。租賃開始時，本公司在公司綜合資產負債表的 投資中記錄一項資產，代表本公司在直接融資 租賃中的淨投資。這項初始淨投資是將直接融資 租賃的未來最低租賃付款總額與物業的估計剩餘價值(如有)減去未賺取收入相加而確定的。在租賃期內，直接融資租賃的投資減少，收入在公司的 綜合經營報表中的“手續費和其他收入”中確認為收入，併產生固定的定期直接融資租賃投資回報率 淨額。

金融工具的公允價值

以下 估計公允價值的披露由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定。然而， 要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要有相當的判斷力。因此，此處提供的估計 不一定代表公司在2021年3月31日和2020年12月31日處置資產和負債時可能實現的金額 。使用不同的市場假設和/或估計方法可能會對估計的 公允價值金額產生重大影響。現金、託管及儲備、應收賬款、預付開支、應付賬款及應計開支按金額 列賬，由於到期日較短，該等金額與截至2021年3月31日及2020年12月31日的公允價值合理接近。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司對賬面價值分別為50萬美元和50萬美元的直接融資租賃進行了 投資，有效 利率為7.89%。直接融資租賃投資的賬面價值接近於2021年3月31日和2020年12月31日的公平市場價值 。公司債務的公允價值被歸類為3級基礎(由ASC 820，公允價值計量和披露提供 )。

本公司在其信貸安排下的 借款的公允價值接近賬面價值。公司擔保借款的公允價值總計約3330萬美元和4710萬美元，而截至2021年3月31日和2020年12月31日的本金餘額分別為3330萬美元和4700萬美元。公司債務的公允價值被歸類為3級基礎(根據ASC 820，公允價值計量和披露)。這些金融工具的公允價值是根據本公司目前可用於類似期限和期限的貸款的借款利率，採用貼現 現金流分析確定的。抵押債務的公允價值是通過按市場利率對未來的合同利息和本金付款進行貼現來確定的。

有關資產和負債公允價值 的披露是基於截至2021年3月31日和2020年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然 管理層不知道任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2021年3月31日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面 重估，目前對公允價值的估計可能與本文所載金額大不相同 。

損損

當事件或環境變化顯示 賬面價值可能無法收回時，房地產投資及相關無形資產的賬面價值就會進行減值審查。 房地產投資及相關無形資產的賬面價值可能無法收回。當一項資產的賬面金額在未貼現的基礎上超過預期持有期內預計的未來現金流量合計 時，即存在減值。減值損失是根據資產的賬面價值超出其估計公允價值來計量的。減值分析將基於當前計劃、預期持有 期以及準備分析時可用的市場信息。如果對預計未來現金流、預期持有期或市場狀況的估計發生變化，減值損失的評估可能會有所不同，這種差異可能是實質性的。 對預期現金流的評估是主觀的，部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。在截至 2021年和2020年3月31日的三個月內，未記錄減值。

信用風險集中

截至2021年3月31日， 公司的物業主要租賃給一個租户，即美國郵政總局。在截至2021年3月31日的三個月中，該公司的總租金收入為850萬美元，集中在賓夕法尼亞州(19.6%)。在截至2020年3月31日的三個月裏，沒有一個州的租金收入佔總租金收入的比例 超過10%。USPS履行租約條款的能力取決於上述任何領域的監管、經濟、環境或競爭條件，並可能對公司的整體業務業績產生影響 。

本公司已將 現金存入大型金融機構，並將其銀行存款保持在超過聯邦保險限額的金額。本公司 未在此類賬户中出現任何虧損。

基於權益的薪酬

公司根據ASC主題718補償-股票補償對基於股權的薪酬進行會計處理，該主題要求公司確認授予日期的費用 基於股權的獎勵的公允價值。授予具有 服務條件和/或市場條件的員工和非員工的股權分類股票獎勵在授予之日按公允價值計量，只有在對獎勵進行修改 後才按公允價值重新計量。公司將在發生沒收時記錄沒收情況。

公司在每個獎勵的必要服務期內以直線方式確認補償 費用，在報告期結束時確認的補償費用金額至少等於授予日期或修改日期(視 適用)相應獎勵的公允價值截至該日期的部分。對於具有市場條件的獎勵，只要提供了必要的服務，如果不滿足市場條件 ，則補償成本不會逆轉，因為市場條件並不代表歸屬條件。

有關詳細信息，請參見注10.股東權益 。

每股收益

本公司根據2019年5月17日開始的A類普通股的加權平均已發行股份減去已發行和已發行的非既有股票計算每股淨收益(虧損)。 每股淨收益(虧損)是根據2019年5月17日開始的A類普通股的加權平均減去已發行和已發行的非歸屬股票計算的。稀釋每股收益是在將期內已發行的所有潛在攤薄股份全部生效後計算的。 截至2021年3月31日和2020年3月31日，分別有2,987,063股和2,827,737股潛在稀釋股票與發行非控股權益持有的OP 單位和LTIP單位有關。

最近採用的會計公告

2016年2月，FASB 發佈了ASU 2016-02，租賃；2018年7月，FASB發佈了ASU 2018-10，主題842，租賃的編纂改進，以及ASU 2018-11， 租賃-有針對性的改進；2018年12月，FASB發佈了ASU 2018-20，針對出租人的窄範圍改進。華碩的這組 統稱為主題842。主題842取代了現有的租賃會計準則(主題840，租賃)。 主題842由於被歸類為新興成長型公司，於2021年1月1日對公司生效。

本公司選擇利用主題842提供的以下實際權宜之計，包括：允許實體在採用時不 重新評估(I)過期或現有合同是否包含租約，(Ii)與過期 或現有租約安排相關的租約分類，以及(Iii)到期或現有租約所產生的成本是否符合初始直接成本的一攬子實際權宜之計，以及作為出租人，不將某些非租賃組件(如公共租約)分開的實際權宜之計如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式相同，則租賃組件 將被分類為運營租賃(如果單獨核算)。

主題842要求承租人 通過使用權(ROU)模式在其資產負債表上記錄大多數租賃，在該模型中，承租人在其資產負債表上記錄ROU資產和 租賃負債。在ROU模式下，租期少於12個月的租約不需要入賬。承租人 將租賃視為融資租賃或經營性租賃，分類影響損益表中費用確認的時間和模式 。租賃費用將根據租賃的實際利息法確認為融資租賃 ，並按租賃期限的直線基礎確認為經營性租賃。

出租人 在主題842下的會計與主題840的會計基本相同。在主題842下，出租人將繼續將租賃作為銷售類型、直接融資或運營進行核算。 如果租賃被視為將基礎資產的控制權轉讓給 承租人，則該租賃將被視為出售。如果風險和回報在沒有轉讓控制權的情況下轉讓，租賃將被歸類為直接融資。否則， 租約將被視為經營性租賃。主題842要求在某些 情況下將交易作為銷售回租中的融資進行會計處理，包括向賣方和承租人提供按承租人的 選擇權從房東手中購買房產的選擇權。本公司預期，這項撥備可能會在未來改變這類租約的會計處理。主題842還要求 公司評估收取幾乎所有租金收入的可能性，並對不被認為應收的經營性租賃應收賬款的租金收入進行直接調整 。主題842還包括分離租賃 和非租賃組件的概念。在專題842下，公共區域維修等非租賃組成部分將在專題606 下入賬，並與租賃付款分開。但是，公司選擇了出租人實際的權宜之計，允許公司在滿足某些條件時不分離 這些組件。通過此次選舉，公司將租户報銷與截至2021年3月31日的三個月合併運營報表中的租金收入合併在一起。採用該標準後，公司的 比較經營報表已重新分類，以符合租金收入和 租户報銷的新單一組成部分列報, 在公司的綜合經營報表中歸入租金收入。

在截至2021年3月31日的三個月內，本公司記錄了一項使用權資產和一項相關的經營租賃負債，每項負債總額約為120萬美元 ，涉及一份寫字樓租賃和兩份土地租賃。使用權租賃資產計入“預付費用 及其他資產淨額”，經營租賃負債計入公司綜合資產負債表的“應付帳款、應計費用及其他” 。

會計準則的未來應用

2016年9月，美國財務會計準則委員會(FASB) 發佈了ASU No.2016-13，金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信用損失計量 並於2018年11月發佈ASU第2018-19號，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進。 該指導意見改變了實體將如何計量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些工具不是通過淨收入按公允價值計量的 。該指導意見將當前的“已發生損失”模型替換為“預期損失” 方法。公司還將被要求披露有關其如何制定免税額的信息，包括影響公司預期信貸損失估計的因素 的變化以及這些變化的原因。ASU No.2018-19將運營 應收租賃款排除在本指南的範圍之外。本指南將於2023年1月1日起對本公司生效，因為 本公司被歸類為新興成長型公司。本公司目前正在評估採用 指導方針將對其合併財務報表產生的影響。

注3.房地產收購

下表彙總了該公司截至2021年3月31日的三個月的收購情況。包含交易成本的採購價格 根據收購之日的相對公允價值分配給可單獨識別的有形資產和無形資產和負債。 包含交易成本的總採購價格分配如下(以千為單位)：

説明性註釋：

附註4.無形資產和無形負債

下表彙總了公司因應用收購會計而產生的無形資產和負債：

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，現場租賃的無形資產攤銷分別為140萬美元和110萬美元。此攤銷包括 在公司的綜合營業報表中的“折舊和攤銷”。

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，上述 市場租賃的攤銷金額分別為10萬美元和3,106美元，並計入本公司綜合營業報表中的“租金 收入”。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，低於市價租賃收購的攤銷分別為40萬美元 和30萬美元，並計入 公司綜合營業報表中的“租金收入”。

這些無形資產的未來攤銷/增值 如下(以千計)：

注5.債務

下表彙總了公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的負債情況(以千美元為單位)：

説明性註釋：

根據信貸安排，適用於 貸款的利率由本公司選擇，等於基本利率加每年0.7%至1.4%的保證金 或倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加每年1.7%至2.4%的保證金，每種利率均基於綜合槓桿率。此外，本公司 在截至2020年3月31日止三個月期間(包括該三個月)就信貸安排項下的循環承諾額 支付未使用的信貸費 首1億美元每年0.75%，超過1,000萬美元的循環承諾額每年0.25%，其後期間未使用的循環承諾額合計每年0.25%的未使用信貸費， 兩個期間均採用每日未使用承諾額計算

在截至 2021年和2020年3月31日的三個月內，本公司分別產生了與信貸安排相關的未使用費用05萬美元和20萬美元。 公司在信貸安排下借款的能力必須持續遵守一些慣常的正面和 負面契約。截至2021年3月31日，該公司遵守了信貸安排的所有債務契約。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司擔保借款的加權平均到期日分別為5.1年和6.6年。

截至2021年3月31日的債務本金償還計劃 如下(以千為單位)：

注6.租約

出租人會計

截至2021年3月31日，除多租户工業設施外，公司所有 物業均100%租賃給美國郵政總局。某些租約 已到期，餘額將在不同日期到期，截止日期截至2029年11月30日。某些租約包含可由承租人選擇的續訂和終止選項 。因此，此類期權只有在被認為是合理確定的情況下才會被確認，通常是在行使期權時 。本公司所有租約均為經營性租約，但有一份租約為直接 融資租約。本公司的經營租賃和直接融資租賃情況如下。

與 公司租賃相關的租金收入在剩餘租賃期內以直線方式確認。本公司的總收入包括 根據租賃提供的固定基礎租金支付和可變支付，其中可變支付主要包括租户費用報銷 包括房地產税在內的某些物業運營費用。本公司選擇實際權宜之計，將其租賃 和非租賃組成部分作為新租賃標準下的單一合併經營租賃組成部分進行核算。因此，租金 收入和租户報銷在合併運營報表中的租金收入中合計為一行。

在截至2021年3月31日的三個月中，該公司確認了與其運營租賃相關的850萬美元的租金收入(以千計)：

截至2021年3月31日，根據未來五年及以後不可取消的經營租賃，未來收到的最低租賃付款 如下：

説明性註釋：

直接融資租賃

截至2021年3月31日和2020年12月31日，該公司擁有一份與其一處郵政物業相關的直接融資租賃協議。本公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的融資租賃淨投資構成彙總如下表(單位：千)：

根據本公司截至2021年3月31日的直接融資租賃，未來五年及以後將收到的未來租賃付款 如下：

承租人會計

作為承租人，該公司有 個地契和寫字樓租約，這些租約被歸類為經營性租約。2021年1月1日，公司採用ASC 842，確認了120萬美元的使用權資產和120萬美元的租賃負債。記錄的使用權資產與 租賃負債之間的差異主要是由於市場以下租賃無形資產重新分類所致，該無形資產已計入轉讓時確認的使用權資產 。

截至2021年3月31日 ，這些租約的剩餘期限(包括續訂選項)為3至36年，加權平均剩餘租期為21年。經營性使用權資產和租賃負債包括在公司合併資產負債表中的“預付費用和其他 淨資產”和“應付帳款、應計費用和其他”， 如下(單位：千)：

營運 租賃負債於開始日期根據未來租賃付款的現值計量。由於本公司的大部分 租約不提供隱含利率，因此本公司使用基於開始 日可用信息的遞增借款利率來確定未來付款的現值。該公司在確定其租賃負債時採用了4.25%的加權平均貼現率，該貼現率基於其當前借款的收益率 。

最低租賃付款 的租賃費用在租賃期限內以直線方式確認。租賃條款可能包括延長或終止租賃的選項 如果合理確定公司將行使該選項。

截至2021年3月31日的三個月的運營 租賃費用為60萬美元。

自2021年3月31日起，公司作為承租人為未來五年及以後的經營租賃支付的未來最低租賃付款 如下 (以千為單位)：

截至2020年12月31日，ASC 840規定的未來最低地面租賃付款 如下(以千為單位)：

截至2020年12月31日，ASC 840規定的未來最低寫字樓租賃費 如下(以千為單位)：

新冠肺炎的影響

2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種冠狀病毒(新冠肺炎)的爆發是一種大流行，而且這種疫情一直在持續。由此產生的旅行和隔離限制 對美國經濟和全球商業活動產生了負面影響， 的全面影響尚不清楚，可能會對公司的租户和經營業績造成不利影響。截至2021年3月31日的三個月，本公司收到了100%的租金，本公司認為新冠肺炎沒有對本公司造成實質性影響。

注7.所得税

TRS

關於首次公開募股， 本公司和PRM共同選擇將PRM視為TRS。PRM提供管理服務，包括公司 不擁有的物業。PRM產生收入，導致聯邦和州企業所得税負擔PRM。在截至 2021年和2020年3月31日的三個月中，與PRM相關的所得税支出為10萬美元。

其他

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司擁有未確認的税收優惠40萬美元，其中包括利息和罰款，以及相應的 補償資產，該資產計入綜合資產負債表中的預付費用和其他資產。

關於此次IPO，UPH的間接唯一股東 同意向本公司償還主要與利用UPH結轉的某些虧損有關的未確認税收優惠 。本公司記錄了與未確認税收優惠金額相同的賠償資產。 UPH的間接唯一股東將負責與UPH相關的所有税務事宜。

2020年3月27日，總統簽署了“冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案”(“CARE法案”)，使之成為法律。CARE法案的頒佈是為了 為公司和個人提供經濟救濟，以應對新冠肺炎疫情。CARE法案包括税收條款 ，這些條款增加了2019年和2020年的允許利息費用扣除，並提高了納税人使用淨營業虧損的能力。雖然 公司預計這些規定不會對公司的應税收入或納税義務產生實質性影響，但公司 將在《CARE法案》和相關指南發佈後繼續分析其規定。

附註8.關聯方交易

管理費收入

PRM確認截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月每個月的管理費用收入為30萬美元。這些金額包括在公司綜合經營報表的“費用和其他 收入”中。截至2021年3月31日和2020年12月31日，累計應收管理費30萬美元，計入公司綜合資產負債表的“租金和其他應收賬款”。

關聯方租賃

2018年10月1日，前任 與其附屬實體(“寫字樓租賃”)簽訂了紐約錫達赫斯特辦公空間租賃合同。 根據寫字樓租賃協議，每月租金為15000美元，但可能會上漲。寫字樓租期為五年，自2018年10月1日起 (租金自2019年1月1日起)，將於2023年9月30日到期。關於此次IPO， 寫字樓租賃終止。2019年5月17日，本公司與一家附屬於本公司首席執行官的 實體(“新租賃”)簽訂了紐約錫達赫斯特寫字樓的新租賃合同。根據新租約，每月租金為15,000美元，受 升級的影響。新租期為五年，自2019年5月17日起計，至2024年5月16日屆滿。截至2021年和2020年3月31日的三個月中，與寫字樓租賃相關的租金費用為90萬美元，並在公司的綜合經營報表中記入“一般 和行政費用”。該公司確定該租約為 經營租約。有關詳細信息，請參閲附註6-租賃。

不動產的轉讓

2020年5月28日，本公司 完成了不動產的分離和轉讓，該不動產屬於一個非郵政承租人，該承租人共享了租賃給美國郵政總局的一棟大樓的空間 。在首次公開募股時，位於威斯康星州密爾沃基的一處物業(其中一部分租給了美國郵政總局) 貢獻給了公司。其目的是，一旦契約分離完成，財產的非郵寄部分將歸還給與 斯波德克先生有關聯的實體。租賃給USPS的物業部分仍由運營合夥企業的全資子公司 擁有。公司董事會的獨立成員批准了這項無對價轉讓 。

擔保

公司首席執行官(以下簡稱首席執行官)斯波德克先生親自擔保了公司在2020年前獲得的第一俄克拉荷馬銀行(First Oklahoma Bank)和遠景銀行(Vision Bank)的貸款，截至2021年3月31日和2020年12月31日，貸款總額為270萬美元。作為擔保人，Spodek先生對其擔保債務的 利益(以及任何償還或違約的條款)可能與公司的 利益不一致，並可能導致利益衝突。

注9.每股收益

每股收益(“EPS”) 的計算方法是將普通股股東應佔淨收益(虧損)除以 期間的加權平均流通股數量。

下表顯示了基本每股收益計算和稀釋每股收益計算中使用的運營收益(虧損)對帳(以千美元為單位，股票數據除外)。

注10.股東權益

在首次公開招股的同時，公司發行了450萬股A類普通股，扣除約540萬美元的承銷折扣，在與首次公開募股相關的640萬美元的其他費用生效之前，淨收益約為7110萬美元。2020年7月15日，公司公開發行350萬股A類普通股(“七月增發”)，定價為每股13.00美元。2020年7月17日，承銷商根據一項為期30天的選擇權額外購買了521,840股票，即以每股13.00美元的價格購買 額外525,000股票(“7月額外股票”)。7月份的後續發行(包括7月份的增發股票)於2020年7月20日結束，在扣除約290萬美元的承銷折扣和與7月份的後續發行相關的90萬美元其他費用 之前，毛收入為5220萬美元，淨收益約為4940萬美元。

2021年1月11日，該公司公開發行325萬股A類普通股(“1月份後續發行”)，定價為每股15.25美元。2021年1月11日，承銷商根據 以每股15.25美元的30天期權購買了全部配售的487,500股(“1月份增發股份”)。1月份的後續發行(包括1月份的增發股票)於2021年1月14日結束，在扣除約310萬美元的承銷折扣和與1月份的後續發行相關的60萬美元其他費用之前，毛收入為5700萬美元，淨收益約為5390萬美元。

自動櫃員機計劃

2020年12月14日，公司分別與Jefferies LLC，Stifel，Nicolaus&Company，InCorporation，BMO Capital Markets Corp.，Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.各自簽訂了單獨的公開市場銷售協議，根據這些協議，公司可不時提供和出售公司A類普通股的股票，總銷售價格最高可達5000萬美元。截至2021年3月31日，該公司在市場銷售計劃下還有5000萬美元的剩餘可用資金。

分紅

於截至2021年3月31日止三個月內，董事會批准及本公司宣佈派發股息360萬美元予A類普通股股東、投票等值股東、OP單位持有人及LTIP單位持有人，或每股派息0.2175美元，如下表所示。

非控制性權益

本公司的非控股權益 指前任的前投資者及若干向本公司出售物業的賣方所持有的OP單位，以及 主要向本公司首席執行官發行的LTIP單位，以代替現金補償，與IPO有關。在截至2021年3月31日的三個月內，公司於2020年2月向公司首席執行官發放了137,259個LTIP單位，以獎勵他2020年的獎勵獎金， 他選擇100%推遲到2021年的年薪和長期獎勵薪酬。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，非控股權益分別由2,640,795個運營單位和346,267個LTIP單位和2,640,795個運營單位和209,009個LTIP單位組成。截至2021年3月31日和2020年12月31日，這分別約佔未償還運營合作伙伴單位的18.2%和23.1%。經營合夥單位和普通股本質上具有相同的經濟特徵， 因為它們在經營合夥的總淨收益或虧損分配中平分。自 在(I)首次公開募股(IPO)完成或(Ii)某人首次成為普通單位持有人之日起12個月或之後， 每個有限合夥人和有限合夥人受讓人將有權要求經營合夥贖回該有限合夥人或受讓人在 換取現金時持有的全部或部分運營單位，或在符合合夥協議中規定的條款和條件的情況下，贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分運營單位，或在 贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分運營單位以換取現金的情況下， 每名有限合夥人和有限合夥人的受讓人有權要求經營合夥企業贖回該有限合夥人或受讓人持有的全部或部分運營單位一對一 根據合夥協議確定並可根據合作伙伴協議進行調整。

運營合夥企業 單位持有人有權按其在運營合夥企業中的所有權比例分享運營合夥企業的現金分配。 運營單位持有者有權按比例分享運營合夥企業的現金分配。

限制性股票和其他獎勵

根據公司的 2019年股權激勵計劃(以下簡稱“股權激勵計劃”或“計劃”)，公司可向其董事、高級管理人員、員工和顧問授予股權激勵 獎勵。根據該計劃，獲準發行的A類普通股的最大數量為541,584股。2020年4月27日，董事會修訂了股權激勵計劃，將根據該計劃可發行的A類普通股 股票總數從541,584股增加到1,291,584股。股東 於2020年6月26日批准了這一修正案。截至2021年3月31日，該計劃下可供未來發行的剩餘股份為 529,437股。該計劃規定授予股票期權、股票獎勵、股票增值權、業績單位、激勵獎勵、 其他基於股權的獎勵(包括LTIP單位)以及與授予績效單位和其他基於股權的獎勵相關的股息等價物 。

下表提供了 限制性庫存、LTIP單位和RSU的摘要。截至2021年3月31日的餘額是限制性股票的未歸屬股份 以及LTIP單位和已發行的RSU，無論是否歸屬：

説明性註釋：

在截至 2021年和2020年3月31日的三個月內，公司分別確認了與所有獎勵相關的110萬美元和70萬美元的補償費用。

截至2021年3月31日，與未歸屬獎勵相關的未確認薪酬成本總額為1,010萬美元，預計將在4.7年的加權平均期限內確認 。

員工購股計劃

關於此次IPO，公司設立了郵政房地產信託公司2019年合格員工股票購買計劃(ESPP)， 允許公司員工以折扣價購買公司A類普通股。總計100,000股A類普通股將保留出售，並根據ESPP授權發行。守則允許 本公司在 發售期間開始和發售期間結束時，就該等股票的公平市值中較低者提供最高15%的折扣。截至2021年3月31日和2020年12月31日，自ESPP開始以來，已根據ESPP 發行了11,176股和7,189股。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月中，公司確認了 10萬美元的薪酬支出。

附註11.承付款和或有事項

截至2021年3月31日， 公司並未捲入任何訴訟，據其所知，管理層認為不會對公司的財務狀況造成任何重大不利影響或不在保險承保範圍內的訴訟威脅到前身或本公司(視情況而定)。 公司並未參與任何訴訟，且據其所知，沒有針對前身或本公司(視情況而定)提起的任何訴訟。 管理層認為該訴訟將對本公司的財務狀況造成任何重大不利影響。

在本公司的正常業務過程中，本公司簽訂不具約束力(排他性和保密性除外)的意向書，表明願意就收購進行談判。 不能保證將與 就意向書涵蓋的任何事項簽訂最終合同，不能保證公司將按時完成此類合同預期的交易， 也不能保證公司將完成任何最終合同預期的任何交易。

注12.後續事件

公司已通過 提交本10-Q表格的日期、發佈這些財務報表的日期對後續事件進行了評估，並確定了以下項目以供 討論。

2021年4月28日，董事會 修訂了股權激勵計劃，但須經股東批准。此項修訂規定每年自動增加本公司A類普通股的股份數量 。

2021年4月30日，公司董事會批准，公司宣佈第一季度普通股股息為每股0.22美元，將於2021年5月28日支付給2021年5月14日登記在冊的股東。

截至2021年5月14日，公司 在2021年3月31日之後的一段時間內的淨信貸活動為300萬美元。截至本報告日期，公司 已從其信貸安排中提取了6750萬美元。

截至2021年5月14日，公司 在2021年3月31日之後以約610萬美元完成了對16家郵政物業的收購。

截至2021年5月14日， 該公司已達成最終協議，將以約1780萬美元收購49家郵政物業， 還將OP Units作為對價的一部分。這些交易中的大部分預計將在2021年第二季度和 第三季度完成，條件是滿足慣常的完成條件。但是，本公司不能保證 物業將在本文所述的時間範圍內完工，或者根本不能保證完工。

2021年5月14日，本公司 向D.A.Davidson&Co.(“D.A.Davidson”)遞交了本公司、經營合夥企業和D.A.Davidson之間於2020年12月14日終止公開市場銷售協議的通知，該協議的終止於2021年5月14日生效。

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論和分析基於郵政房地產信託公司截至2020年12月31日的10-Q季度報告和10-K年度報告中包含的未經審計的綜合財務報表及其相關附註 ，並應結合其一併閲讀。

如本節中所用， 除上下文另有規定外，所指的“我們”、“我們”、“我們”和“我們的公司” 指的是馬裏蘭州的Postal Realty Trust，Inc.以及我們的合併子公司，包括Postal Realty LP， 特拉華州的有限合夥企業，我們是該公司的唯一普通合夥人，在本節中我們將其稱為我們的運營夥伴關係。

在我們的首次公開募股(IPO)於2019年5月17日結束之前，我們的首席執行官兼董事會成員安德魯·斯波德克(Andrew Spodek)直接或間接控制了前任擁有的190處物業，這些物業是作為形成 交易(定義如下)的一部分貢獻的。在這190處房產中，有140處是由我們的前任通過一系列控股公司(我們統稱為“UPH”)間接持有的。其餘50處房產由Spodek先生通過12家有限責任公司和一家有限合夥企業(我們統稱為Spodek LLC)擁有。提及我們的“前身” 包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.，後者是一家物業管理公司，我們在合併交易中收購了其管理業務 。

前瞻性陳述

我們在本 季度報告中所作的陳述是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。特別是，與我們的資本資源、財產表現和經營結果有關的 陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們所有有關運營資金預期增長、預期市場狀況、人口統計數據和運營結果的表述 均為前瞻性表述。您可以通過使用“相信”、“ ”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“ ”、“打算”、“計劃”、“預計”、“估計”或“預期”等前瞻性詞彙來識別前瞻性陳述，這些詞彙和短語或類似詞彙或短語的否定 是對未來事件或趨勢的預測或指示，與歷史事件或趨勢無關 。你也可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。

前瞻性陳述 涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於 假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能是不正確或不精確的，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的 交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：

雖然前瞻性陳述反映了我們良好的 信念，但它們不是對未來業績的保證。我們不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性 聲明，以反映潛在假設或因素的變化、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化 除非適用法律另有要求，否則在本季度報告以10-Q表的形式發佈後，我們將不承擔任何義務 更新或修改任何前瞻性聲明，以反映潛在假設或因素的變化、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化。您不應過度依賴任何基於我們或做出前瞻性陳述的第三方目前可獲得的信息的前瞻性陳述。 有關這些和其他可能影響我們未來結果、業績或交易的因素的進一步討論，您應仔細 審閲和考慮(I)本文標題為“風險因素”的項目1A和我們的年度報告 10-K中包含的信息，以及(Ii)我們的其他報告和文件中可能包含的類似信息

概述

公司

我們於2018年11月19日成立為馬裏蘭州 公司，並在完成首次公開募股(IPO)和相關的組建交易(“組建 交易”)後開始運營。我們通過傳統的UPREIT架構開展業務，在該架構中，我們的物業由我們的運營合夥企業直接擁有，或通過有限合夥企業、有限責任公司或其他子公司擁有。在截至2021年3月31日的三個月中，我們以大約2620萬美元(包括關閉成本)收購了54處主要租賃給USPS的郵政物業。截至2021年3月31日，我們的投資組合由780處擁有的郵政物業組成，分佈在47個州，包括約340萬淨可租賃內部平方英尺。

我們是我們運營合夥企業的唯一普通合夥人 ，通過該合夥企業，我們的郵政資產直接或間接擁有。截至2021年3月31日，我們在我們的運營合夥企業中擁有約 81.8%的有限合夥權益的未償還普通單位(每個為“運營單位”， 統稱為“運營單位”)，包括我們運營合夥企業的長期激勵單位(每個為“LTIP單位” ，統稱為“LTIP單位”)。我們的董事會監督我們的業務和事務。

自動櫃員機計劃和後續服務

2020年12月14日，我們 分別與Jefferies LLC、Stifel、Nicolaus&Company、InCorporation、BMO Capital Markets Corp.、Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.各自簽訂了公開市場銷售協議，根據這些協議，我們可以 不時提供和出售我們的A類普通股，總銷售價格最高可達5,000萬美元。在截至2021年3月31日的三個月內，沒有根據 市場銷售計劃發行任何股票。截至2021年3月31日，我們在市場銷售計劃下還有5000萬美元的剩餘可用資金 。

2021年1月11日，我們以每股15.25美元的價格公開發行了325萬股A類普通股(“一月份的後續發行”) 。2021年1月11日，承銷商根據30天期權 以每股15.25美元(“1月份增發股份”)購買了487,500股的全部配售股份。1月份的後續發行(包括1月份的增發股票)於2021年1月14日結束，毛收入為5700萬美元，扣除約310萬美元的承銷折扣後，淨收益約為5390萬美元，之後與1月份的後續發行相關的其他費用為60萬美元 。

高管概述

我們是一家內部管理的 房地產投資信託基金，專注於收購和管理主要租賃給美國郵政總局的物業，範圍從最後一英里的郵局到更大的工業 設施。我們相信，郵政物流網絡中存在的整體整合機會非常有吸引力。我們 繼續執行我們的戰略，收購和整合郵政資產，這將為我們的股東帶來強勁的收益。

地理集中

截至2021年3月31日，我們擁有位於47個州的780處郵政物業的投資組合，主要出租給美國郵政總局。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們總租金收入的19.6% 集中在賓夕法尼亞州。這樣的地理集中度可能會讓我們面臨這些州經濟的某些衰退，或者這些州各自房地產市場狀況的其他變化。 這些州的經濟可能會出現某些衰退，或者這些州各自的房地產市場狀況會發生其他變化。 當前支付計劃或任何這些領域的監管、經濟、環境或競爭條件的任何重大變化都可能對我們的整體業務結果產生影響 。如果這些市場中的任何一個發生負面的經濟或其他變化，我們的業務、財務狀況和經營業績、我們向股東進行分配的能力以及我們普通股的交易價格都可能受到不利的 影響。

新興成長型公司

我們是2012年Jumpstart Our Business Startups Act of 2012(“JOBS Act”)中定義的“新興成長型公司”，我們有資格 利用適用於非“新興成長型公司” 其他上市公司的各種報告要求的某些豁免，包括不需要遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)第404條 的審計師認證要求。減少我們定期報告和委託書中有關高管薪酬的披露義務 ，並免除就高管薪酬和股東批准之前未批准的任何黃金降落傘支付進行不具約束力的諮詢投票的要求。

此外，“就業法案” 還規定，“新興成長型公司”可以利用修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)規定的延長過渡期來遵守新的或修訂的會計準則。換句話説，新興成長型公司可以推遲採用某些會計準則，直到這些準則適用於私營 公司。我們已經利用了這些豁免；儘管在受到某些限制的情況下，我們可能會選擇在未來停止利用這些豁免 ，即使我們仍然是一家“新興成長型公司”。

我們將一直是一家“新興的成長型公司”，直到(I)本財年的最後一天，在此期間我們的年收入總額等於 或超過10.7億美元(根據通貨膨脹進行定期調整)，(Ii)在我們首次公開募股五週年之後的財年的最後一天，(Iii)在前三年期間，發行了超過10億美元的不可轉換債券 或(Iv)根據修訂後的1934年證券交易法(“交易法”)我們被視為“大型加速申請者”的日期 。

我們也是證券法下S-K法規所定義的“較小的 報告公司”，並已選擇利用較小的報告公司可獲得的某些大規模披露 。即使我們不再是一家“新興的 成長型公司”，我們也可能繼續是一家規模較小的報告公司。

我們選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，根據修訂後的1986年國內收入法(以下簡稱“守則”)被視為 房地產投資信託基金。 我們選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，將其視為房地產投資信託基金(REIT)。只要我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，只要我們將每個納税年度的應納税所得額分配給我們的股東，我們通常就不需要繳納聯邦所得税。

可能影響未來運營結果的因素

美國郵政總局

我們依賴於USPS的 財務和運營穩定性。美國郵政總局目前正面臨多種情況，這些情況正在威脅其為其運營和其他義務提供資金的能力，因為目前沒有聯邦政府的幹預。

USPS受到 法律法規的約束，這些法規限制收入來源，強制要求某些費用，並限制其借款能力。因此，USPS 無法為其規定的費用提供資金，並繼續需要向其退休系統支付規定的款項，以及 現有員工和退休人員的醫療福利。美國衞生和公眾服務部的立場是，如果沒有立法和監管幹預，僅有提高生產率和降低成本的措施將不足以維持履行到期所有現有義務的能力。 此外，儘管經公法116-260修訂的冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案，2021年綜合撥款 法案包括向美國衞生和公眾服務部提供100億美元的貸款，但不能保證這筆資金將足以維持美國衞生和公眾服務部的發展。

持續的新冠肺炎疫情 以及正在採取的防止其蔓延的措施已導致許多公共場所的人流量減少，包括郵政物業。 繼續減少面對面服務的使用可能會減少美國郵政總局對郵政物業的需求，我們的運營結果 可能會因此下降。持續的新冠肺炎疫情還導致郵件數量下降，特別是通過郵件進行的廣告 ，這可能會對美國郵政的財務狀況產生不利影響，從而影響對郵政財產的需求。持續 減少或永久更改郵件數量可能會減少對郵政資產的需求，並對我們的 運營結果產生重大不利影響。

最後，由於 提議並執行了美國郵政總局內部的運營、管理和戰略變革，以及正在進行的新冠肺炎大流行(顯著增加了用於2020年總統選舉的缺席選票數量)，美國郵政總局成為最近訴訟的焦點。 截至本報告日期，已有多起針對德喬伊先生、美國郵政總局和前總統唐納德·特朗普的訴訟，涉及美國郵政總局的業務變動、郵件延誤和郵寄投票如果由於任何積壓、 政治言論或訴訟導致USPS遭受聲譽或財務損害或監管審查增加，則對USPS服務的需求可能會下降，這可能會導致對USPS物業的需求減少。這些更改或任何未來更改的結果可能會 導致USPS的額外延遲或資金短缺。

收入

我們的收入主要來自與USPS簽訂的物業租賃的租金和租户報銷，以及Spodek先生及其家人及其合作伙伴擁有的郵政物業的管理協議項下的費用和其他收入 由Postal Realty Management TRS， LLC(“PRM”)(我們的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)管理)。租金收入是指根據與USPS簽訂的 租約確認的租賃收入，其中包括高於和低於市場租賃無形資產的影響，以及USPS根據租約支付的付款 的租户報銷，以償還我們在每個物業支付的大部分房地產税。手續費和其他收入主要 代表PRM根據管理協議從Spodek先生、其家庭成員及其合作伙伴擁有的郵政物業獲得的收入 ，是管理物業租賃收入的一個百分比。截至2021年3月31日，租賃給我們租户的所有物業 的平均剩餘租賃期為4.0年。可能影響我們未來租金收入、租户報銷和費用以及其他 收入的因素包括，但不限於：(I)我們續簽或更換即將到期的租約和管理協議的能力；(Ii)當地、地區或國家經濟狀況；(Iii)郵政空間供過於求或需求減少；(Iv)市場租金的變化；(V)美國郵政總局現行財產租賃計劃或租賃形式的變化；以及(Vi)我們的能力。

運營費用

我們將物業出租給 美國郵政總局。我們的大部分租約是修改後的雙網租約，其中USPS負責水電費、日常維護 和物業税的償還，房東負責保險和屋頂和結構。因此，與業主在這些租約下的責任相關的成本增加 可能會對我們的經營業績產生負面影響。有關詳細討論，請參閲下面的“租賃 續訂”。

運營費用通常 包括房地產税、物業運營費用(包括保險、維修和維護(租户負責的除外))、與物業維護相關的工資以及折舊和攤銷。可能影響我們 控制這些運營成本的因素包括但不限於：定期維修成本、翻新成本、重新租賃空間的成本 以及根據適用法律可能承擔的責任。從租户收回的款項按應計制在相關支出發生期間確認為收入 。承租人報銷和運營費用按毛數 確認，因為(I)一般來説，我們是房地產税的主要義務人，(Ii)如果承租人不報銷房地產税，我們將承擔信用風險。

當市場因素和競爭等情況導致物業收入減少時，擁有和運營物業的費用不一定會減少 。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本通常不會大幅降低 即使物業未被完全佔用或其他情況導致我們的收入減少。 因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響。

一般事務和行政事務

一般和行政費用 指人事成本、專業費用、法律費用、保險、諮詢費、投資組合服務成本和其他費用 與公司治理、向美國證券交易委員會(“SEC”)和紐約證券交易所(New York Stock Exchange)提交報告以及其他合規事宜有關的費用 。雖然我們預計隨着投資組合的增長，我們的一般和管理費用將繼續上升 ，但由於效率和規模經濟的原因，我們預計此類費用在收入中所佔的百分比將隨着時間的推移而降低。

股權薪酬費用

所有基於股權的薪酬 費用在我們的合併運營報表中確認為一般和行政費用以及財產 運營費用的組成部分。我們發放基於股票的獎勵，以使員工的利益與投資者的利益保持一致。

折舊及攤銷

折舊和攤銷 費用主要與我們物業的折舊和此類物業的資本改善以及某些 租賃無形資產的攤銷有關。

負債和利息支出

2019年9月27日，我們 與人民聯合銀行、全國協會、 個人和行政代理、蒙特利爾銀行資本市場公司(作為銀團代理)和某些其他貸款人簽訂了經修訂的信貸協議(“信貸協議”)。信貸協議 規定優先循環信貸安排(“信貸安排”)，循環承諾本金總額為1,000萬美元 ，並在符合慣例條件的情況下，可選擇將協議項下的貸款承諾總額增加最多1,000萬美元(“手風琴功能”)。2020年1月30日，我們修改了信貸協議，以行使手風琴功能的一部分，將信貸安排下的最高可用金額提高到1.5億美元，但 受其中確定的借款基礎物業的限制，這些物業仍未受擔保，並受已籤租約的約束。於二零二零年六月二十五日，吾等進一步 修訂信貸協議，以修訂若干定義及借款基數計算，以增加可用產能， 以及與綜合有形淨值有關的限制性契約(定義見該等修訂)。於2020年11月24日， 我們修訂了信貸協議，修訂了某些定義和借款基數計算，以允許在受某些限制(定義見該修訂)的情況下向美國郵政以外的其他各方 租賃不動產。

截至2021年3月31日，我們11處物業的 租約已到期，USPS作為暫緩租户佔用了此類物業，從而將此類物業 排除在信貸安排下的借款基礎之外。我們打算將信貸安排用於營運資金用途， 可能包括償還抵押貸款債務、物業收購和其他一般公司用途。我們在非現金 基礎上使用直線法將與其債務相關的遞延融資成本攤銷至利息支出，該方法近似於 實際利率法對相關貸款條款的影響。債務結構的任何變化，包括與物業收購相關的債務融資，都可能對經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。

所得税優惠(費用)

作為房地產投資信託基金，我們目前分配給股東的應税淨收入一般不會 繳納聯邦所得税。根據守則，房地產投資信託基金 須遵守多項組織及營運要求，包括每年分配至少90% 的房地產投資信託基金應課税收入，釐定時不考慮所支付股息的扣除額，亦不包括任何淨資本收益。如果我們 在任何課税年度不符合作為房地產投資信託基金納税的資格，並且沒有資格獲得某些法定減免條款，我們該年度的收入將按正常的公司税率納税，並且我們將被取消在我們不再具有房地產投資信託基金資格的下一個納税年度的四個納税年度作為房地產投資信託基金徵税的資格。即使我們符合聯邦所得税的REIT資格，我們仍可能 對我們的收入和資產繳納州和地方税，以及對我們的未分配收入繳納聯邦所得税和消費税。此外， PRM和我們未來成立的任何其他TR賺取的任何收入都將繳納聯邦、州和地方企業所得税。

租約續約

截至2021年3月31日，我們11處物業的 租約已到期，USPS以暫住租户的身份佔用此類物業。截至2021年5月11日，17個租約 處於保留狀態，相當於每年合同租金收入的30萬美元。我們可能無法成功續訂處於暫緩狀態或將於2021年到期的租約 ，或無法獲得正的租金續訂價差，甚至無法按與即將到期的租約相當的條款 續訂租約。如果我們不成功，我們可能會遇到入住率、流量、租金收入 和淨營業收入減少的情況，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和 向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。

經營成果

截至2021年3月31日的三個月與2020年3月31日的比較

收入

與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月總收入增加了370萬美元。收入增長可歸因於 我們在2020年收購的261個物業以及截至2021年3月31日的三個月收購的54個物業的全面影響。

租金收入- 租金收入包括租金淨收入，以及向租户收回一定的運營成本和物業税。租金收入 環比增長360萬美元，主要是由於我們在2020年收購的261處物業和截至2021年3月31日的三個月收購的54處物業的全面影響。

手續費及其他收入。 與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的其他收入增加了10萬美元，達到40萬美元，這主要是由於管理費收入增加。

運營費用

房地產税- 與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的房地產税增加了40萬美元 這是我們在2020年收購的261處房產和截至2021年3月31日的三個月收購的54處房產的全面影響的結果。

物業運營費用 -2021年3月31日的物業運營費用增加了50萬美元，從截至2020年3月31日的三個月的40萬美元增加到90萬美元。 物業管理費用包括在物業運營費用中，截至2021年3月31日的三個月增加了20萬美元，從截至2020年3月31日的三個月的20萬美元增加到40萬美元。其餘增加的 30萬美元涉及維修和維護費用以及與我們在2020年收購的261個 物業和截至2021年3月31日的三個月收購的54個物業的全面影響相關的保險費用。

一般和行政 -截至2021年3月31日的三個月，一般和行政費用增加了30萬美元，從截至2020年3月31日的三個月的230萬美元增加到260萬美元，這主要是由於與2020年和截至2021年3月31日的三個月授予的獎勵相關的基於股權的薪酬支出增加。

折舊及攤銷 -截至2021年3月31日的三個月，折舊和攤銷費用增加了110萬美元，從截至2020年3月31日的三個月的200萬美元增加到310萬美元，主要與我們在2020年收購的261處物業和截至2021年3月31日的三個月收購的54處物業的全面影響有關。

總利息支出(淨額)

在截至 2021年3月31日的三個月內，我們產生了總利息支出，淨額為100萬美元，而截至2020年3月31日的三個月為80萬美元。 利息支出的增加主要是由於在截至2021年3月31日的三個月內提前清償與償還兩筆抵押融資有關的20萬美元債務造成的損失。

現金流

截至2021年3月31日的三個月與截至2020年3月31日的三個月的比較

截至2021年3月31日，我們擁有330萬美元的現金 和110萬美元的託管和準備金，而截至2020年12月31日，我們擁有220萬美元的現金和110萬美元的託管和準備金 。

來自經營活動的現金流 -截至2021年3月31日的三個月，經營活動提供的淨現金增加了310萬美元，達到450萬美元，而2020年同期為140萬美元。增加的主要原因是增加了2020年和截至2020年3月31日的三個月收購的郵政物業 ，所有這些物業都產生了額外的租金收入和相關的營運資金變化 。

投資活動的現金流 -截至2021年3月31日的三個月，投資活動使用的淨現金增加了270萬美元，達到2590萬美元 ，而2020年同期為2320萬美元。這一增長與在截至2021年3月31日的三個月內購買的郵政物業有關 。

融資活動的現金流 -截至2021年3月31日的三個月，融資活動提供的淨現金增加了1040萬美元，達到2260萬美元。 2020年同期提供的現金為1220萬美元。增加的主要原因是 我們1月份的後續產品收到的收益被兩筆抵押融資的償還、截至2020年3月31日的三個月我們信貸安排的淨借款減少以及股息支付的增加所抵消。

流動性與資本資源

流動性與資本來源分析

截至2021年3月31日，我們擁有約330萬美元 現金以及110萬美元的託管和準備金。

截至2021年3月31日，我們在信貸安排下有 6,450萬美元的未償還款項。2020年1月30日，我們使用了手風琴功能，將允許借款從1.0億美元增加到1.5億美元，但其中確定的借款基礎物業仍未受擔保，並受 已籤租約的約束。於二零二零年六月二十五日，吾等進一步修訂信貸協議，以修訂(其中包括)若干定義及借款 基礎計算以增加可用產能，以及與綜合有形淨值有關的限制性契約(定義見該等修訂的 )。2020年11月24日，我們修訂了信貸協議，修訂了某些定義和 借款基數計算，以允許不動產的USPS以外的租賃受某些限制(如該 修正案中所定義)。我們打算將信貸安排用於營運資金用途，這可能包括償還債務、購買物業 和其他一般公司用途。截至2021年3月31日，我們11處物業的租約已經到期，USPS佔用了 此類物業作為暫緩租户，從而將此類物業排除在信貸安排下的借款基礎之外。

信貸安排 由吾等及若干間接附屬公司(“附屬擔保人”)共同及個別擔保，幷包括附屬擔保人股權的質押 。信貸協議包含慣例契諾，除其他事項外， 除某些例外情況外，限制產生債務、授予資產留置權、進行某些類型的投資、進行 收購、合併或合併、出售資產、進行套期保值交易、與關聯公司 進行某些交易以及進行分配。信貸協議要求每季度測試綜合財務維護契約的合規性， 包括最高綜合擔保負債率、最高綜合槓桿率、最低綜合固定費用覆蓋率 比率、最低綜合有形淨值、最高股息支付率、最高綜合無擔保槓桿率和最低償債覆蓋率 。信貸協議還包含某些常規違約事件，包括未能根據信貸安排及時付款 ，導致其他重大債務在預定到期日之前到期的任何事件或條件， 未能滿足某些契約和特定的破產和資不抵債事件。

我們的短期流動資金需求 主要包括與我們的財產相關的運營費用和其他支出，向我們的有限合夥人分配，以及 向符合REIT資格的股東分配，資本支出，以及潛在的收購。我們預計 將通過運營提供的現金淨額、現金、信貸安排下的借款以及潛在的證券發行來滿足我們的短期流動性需求。

我們的長期流動資金需求 主要包括到期償債、物業收購和非經常性資本改善所需的資金。 我們預計將通過運營淨現金、長期債務(包括信貸安排)和抵押融資、發行股票和債務證券以及精選出售物業的收益來滿足我們的長期流動資金需求。我們還可以使用信貸工具為 房地產收購和非經常性資本改善提供資金，等待永久性房地產融資。

我們相信，我們可以 獲得多種資金來源，為我們的長期流動性需求提供資金，包括產生額外債務和發行額外股本證券 。然而，在未來，可能會有許多因素對我們獲得這些資本來源的能力產生實質性的不利影響 ，包括整體股權和信貸市場的不利條件、我們的槓桿率 、我們的未擔保資產基礎、我們貸款人施加的借款限制、REITs的一般市場條件、我們的運營 業績、流動性和市場對我們的看法。我們業務戰略的成功在很大程度上取決於我們獲得這些不同資金來源的能力。此外，我們不斷評估收購郵政物業的可能性， 這在很大程度上取決於擁有和租賃郵政物業的市場，以及USPS將 簽訂新的或續簽的租約的條款。

為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格 ，我們必須每年向我們的股東分配至少90%的房地產投資信託基金應税收入，而沒有 考慮支付的股息扣除和不包括資本利得。由於這一要求，我們不能像其他非REITs實體那樣依賴留存收益 為我們的業務需求提供資金。如果我們沒有足夠的運營資金 來滿足我們的業務需求，我們將需要尋找其他方式來滿足這些需求。此類替代方案可能包括： 剝離物業(無論銷售價格是否最優或是否符合我們的長期戰略目標)、產生債務或在公開或私人交易中發行股權證券，其條款的可用性和吸引力無法保證 。

合併負債

截至2021年3月31日，我們有大約9780萬美元的未償還合併本金債務。下表列出了截至2021年3月31日我們未償債務的信息(以千為單位)：

説明性註釋：

根據我們的選擇，適用於信貸安排下的 貸款的利率為基準利率加0.7%至1.4%的保證金，或LIBOR 加1.7%至2.4%的保證金，每種利率均基於綜合槓桿率。此外，對於截至 的期間(包括截至2020年3月31日的三個月)，我們為信貸安排項下的循環承諾額支付了未使用的融資費 前1億美元為每年0.75%，超過1億美元的循環承諾額為每年0.25%，以及 之後期間的未使用的循環承諾額為每年0.25%的未使用的循環承諾額，這兩個期間 都使用了每日未使用的承諾額的計算

在截至 2021年和2020年3月31日的三個月內，我們分別產生了與信貸安排相關的未使用費用005萬美元和20萬美元。我們在信貸安排下借款的能力 必須持續遵守一些慣常的肯定和否定契約。截至2021年3月31日，我們遵守了信貸機構的所有債務契約。

截至2021年3月31日的擔保借款

截至2021年3月31日，我們的未償還擔保借款約為3330萬美元，全部為固定利率債務，加權平均年利率為 2.96%。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們償還了兩筆抵押貸款，總額為1370萬美元。

分紅

為保持我們作為房地產投資信託基金的資格 ，我們必須向股東支付至少等於我們確定的房地產投資信託基金應納税所得額的90%的股息，而不考慮 支付的股息扣除，不包括淨資本利得。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們支付了每股0.2175美元的現金股息。2021年4月30日，我們的董事會批准並宣佈第一季度普通股股息為每股0.22美元，將於2021年5月28日支付給2021年5月14日登記在冊的股東。

隨後的房地產收購

2021年3月31日之後，我們通過個人或小型投資組合交易收購了16處郵政物業 ，總金額約為610萬美元。

表外安排

截至2021年3月31日，我們沒有任何表外安排。

關鍵會計政策和估算

請 參閲我們截至2020年12月31日的年度報告Form 10-K中標題為“關鍵會計政策和估計”的標題 ，以討論前任和我們(視情況而定)的關鍵會計政策和估計。

新會計公告

有關我們採用新會計聲明的討論，請參閲本文包含的合併財務報表附註2。

通貨膨脹率

由於我們的大多數租約 提供固定的年度租金支付，而不會每年租金上漲，因此我們的租金收入是固定的，而我們的物業運營費用 會受到通貨膨脹的影響。我們的大部分租約規定租户可以報銷房地產税，因此租户 必須向我們報銷房地產税。我們認為，如果隨着時間的推移，通貨膨脹會增加費用，租約續約率的增加將大大抵消這種增加。

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

市場風險 市場價格和利率的不利變化帶來的損失風險。我們與金融工具相關的未來收益、現金流和公允價值 取決於當時的市場利率。我們的主要市場風險來自我們的負債，我們的負債按固定利率和浮動利率計息。在保持我們作為聯邦所得税REIT的地位的前提下，我們可以通過使用利率上限協議等衍生工具來管理 我們可變利率債務的市場風險，實際上是將所有或部分債務的 利率設定為不同期限至到期的上限。未來，我們可能會使用利率掉期或其他 衍生品來固定所有或部分可變利率債務的利率，直至到期。這反過來又降低了可變利率債務造成的現金流變化的風險，並減輕了利率上升的風險。我們在進行此類安排時的目標 將是減少我們的浮息風險敞口。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功降低我們投資組合中此類波動的風險，我們不打算將 納入用於投機目的的套期保值安排。我們未來可能會利用掉期安排。

截至2021年3月31日，我們的債務約為9780萬美元，其中包括約6450萬美元的可變利率債務和 約3330萬美元的固定利率債務。假設我們的未償還浮動利率債務金額不增加，如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率增加或減少0.50%，我們的現金流將按年率減少或增加約30萬美元 。

項目4.控制和 程序

信息披露控制和程序的評估

我們 維護信息披露控制和程序(該術語在交易所 法案下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保在證券交易委員會的規則和條例規定的時間內處理、記錄、彙總和報告根據交易所法案我們的報告中需要披露的信息，並將這些信息積累 並傳達給管理層，包括我們的首席執行官(首席執行官)和首席財務官(負責人 財務官在設計和評估披露控制和程序時 管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能提供實現預期控制目標的合理保證，管理層必須運用其判斷來評估 可能控制和程序的成本效益關係。

我們 在包括首席執行官 和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對截至本報告涵蓋的期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行了評估 。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官已得出結論，截至本報告涵蓋的期間結束 ，我們的披露控制和程序有效地確保我們在根據交易所法案提交或提交的報告中要求 披露的信息(I)在證券交易委員會的規則和表格規定的時間內得到處理、記錄、彙總和報告，以及(Ii)積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)。

財務內部控制的變化 報告

我們的財務報告內部控制在最近一個財季沒有發生任何變化，這對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。

第二部分：其他信息

項目1.法律訴訟

在未來，我們可能會不時地成為正常業務過程中出現的各種索賠和例行訴訟的當事人 。我們的管理層不認為任何此類訴訟 會對我們的財務狀況或運營產生實質性影響。

第1A項風險因素

本公司截至2020年12月31日止年度年報 10-K表格第1A項“風險因素”一節所披露的風險因素並無重大 變動。

第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用

無

項目3.高級證券違約

沒有。

項目4.礦山安全信息披露

不適用。

項目5.其他信息

2021年5月14日，我們向D.A.Davidson& Co.(“D.A.Davidson”)遞交了終止經營合夥企業和D.A.戴維森公司(以下簡稱“D.A.戴維森協議”)的公開市場銷售協議(日期為2020年12月14日)的通知，該協議已於2021年5月14日生效。 有關D.A.戴維森協議的詳細信息，請參閲“項目2.管理層對財務狀況的討論和分析{我們決定終止D.A.Davidson協議，因為我們不打算利用該協議籌集額外資本。我們沒有因此類終止而招致任何終止處罰 。截至2021年5月14日，根據D.A.Davidson 協議，我們沒有出售任何A類普通股。

項目6.展品

簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。

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