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目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
_____________________________________________________________________________________________________________
表格10-Q
_____________________________________________________________________________________________________________
(馬克·科恩)
☒
根據1934年“證券交易法”第(13)或(15)(D)節規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年3月31日
或
☐
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告
在從日本到日本的過渡期內，日本將從日本過渡到日本，而日本將從日本過渡到日本。
委員會文件編號：001-38530
______________________________________________________________________________________________________
Essential Properties Realty Trust，Inc.

(註冊人的確切姓名載於其約章)
______________________________________________________________________________________________________
馬裏蘭州
82-4005693
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
卡內基中心大道902號。, 520套房

普林斯頓, 新澤西
08540
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號: (609) 436-0619
______________________________________________________________________________________________________
根據該法第12(B)節登記的證券：
每節課的標題
交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元
EPRT
紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第F13或15(D)節要求提交的所有報告；(2)在過去90天內，註冊人一直遵守此類提交要求。是 x*不是。o 
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個交互數據文件。是 x*不是。o 
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器
x
加速文件管理器
o
非加速文件服務器
o
規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司
☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o 
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。*是。☐*不是。x 
截至2021年5月3日，註冊人擁有117,496,747普通股，每股面值0.01美元，已發行。

目錄
目錄
第一部分：
財務信息
頁面
第一項。
財務報表
截至2021年3月31日(未經審計)和2020年12月31日的合併資產負債表
2
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合營業報表(未經審計)
3
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合全面收益/(虧損)報表(未經審計)
4
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月股東權益合併報表(未經審計)
5
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表(未經審計)
7
合併財務報表附註(未經審計)
9
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
41
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
67
項目4.
管制和程序
69
第二部分。
其他信息
第一項。
法律程序
70
第1A項
風險因素
70
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
70
第三項。
高級證券違約
70
項目4.
礦場安全資料披露
70
第五項。
其他資料
70
第6項
陳列品
71
簽名
72
i
目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
3月31日，
2021		12月31日，
2020
(未經審計)
資產
投資：
房地產投資，按成本計算：
土地及改善工程$790,395 $741,254 
建築和改善1,631,763 1,519,665 
租賃獎勵14,192 14,297 
在建4,029 3,908 
無形租賃資產83,030 80,271 
房地產總投資，按成本計算2,523,409 2,359,395 
減去：累計折舊和攤銷(150,835)(136,097)
房地產投資總額，淨額2,372,574 2,223,298 
貸款和直接融資租賃應收賬款淨額176,025 152,220 
持有待售房地產投資淨額— 17,058 
淨投資2,548,599 2,392,576 
現金和現金等價物42,842 26,602 
受限現金1,974 6,388 
直線應收租金淨額41,475 37,830 
應收租金、預付費用和其他資產淨額27,827 25,406 
總資產(1)
$2,662,717 $2,488,802 
負債和權益
有擔保借款，扣除遞延融資成本後的淨額$170,161 $171,007 
無擔保定期貸款，扣除遞延融資成本626,450 626,272 
循環信貸安排138,000 18,000 
無形租賃負債淨額10,046 10,168 
應付股息26,398 25,703 
衍生負債20,893 38,912 
應計負債和其他應付款項16,486 16,792 
總負債(1)
1,008,434 906,854 
承付款和或有事項(見附註11)— — 
股東權益：
優先股，$0.01票面價值；150,000,000授權；無截至2021年3月31日和2020年12月31日已發行和未償還
— — 
普通股，$0.01票面價值；500,000,000授權；109,171,639和106,361,524分別截至2021年3月31日和2020年12月31日發行和未償還
1,092 1,064 
額外實收資本1,753,847 1,688,540 
超過累積收益的分配(88,635)(77,665)
累計其他綜合損失(19,248)(37,181)
股東權益總額1,647,056 1,574,758 
非控制性權益7,227 7,190 
總股本1,654,283 1,581,948 
負債和權益總額$2,662,717 $2,488,802 
__________________________________________________
(1)該公司的綜合資產負債表包括綜合可變利息實體(“VIE”)的資產和負債。請參閲註釋2—重要會計政策摘要。截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司的所有資產和負債均由其經營合夥企業Essential Properties，L.P.(合併VIE)持有，但美元除外。26.3300萬美元和300萬美元25.6分別支付1.5億美元的股息。
附註是這些合併財務報表的組成部分。
2

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
合併業務報表
(未經審計，單位為千，不包括每股和每股數據)
截至3月31日的三個月，
20212020
收入：
租金收入$45,432 $39,542 
貸款利息和直接融資租賃應收賬款3,105 1,938 
其他收入，淨額15 7 
總收入48,552 41,487 
費用：
一般和行政6,431 7,536 
物業費1,414 373 
折舊及攤銷15,646 13,012 
房地產減值準備5,722 373 
貸款損失準備金38 468 
總費用29,251 21,762 
其他營業收入：
房地產處置收益，淨額3,788 1,875 
營業收入23,089 21,600 
其他(費用)/收入：
償還有擔保借款的損失— (924)
利息支出(7,678)(6,833)
利息收入20 231 
所得税前收入費用15,431 14,074 
所得税費用56 31 
淨收入15,375 14,043 
可歸因於非控股權益的淨收入(80)(84)
股東應佔淨收益$15,295 $13,959 
基本加權平均流通股106,986,308 90,322,402 
每股基本淨收入$0.14 $0.15 
稀釋加權平均流通股108,055,741 91,332,297 
稀釋後每股淨收益$0.14 $0.15 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
3

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
綜合全面收益表/(損益表)
(未經審計，單位為千)
截至3月31日的三個月，
20212020
淨收入$15,375 $14,043 
其他全面收益(虧損)：
現金流量套期保值的未實現收益(虧損)15,576 (38,432)
現金流對衝損失重新分類為利息支出2,447 332 
其他全面收益(虧損)合計18,023 (38,100)
綜合收益(虧損)33,398 (24,057)
可歸因於非控股權益的淨收入(80)(84)
可歸因於非控股權益的現金流量對衝損失的調整90 229 
股東應佔綜合收益(虧損)$33,408 $(23,912)
附註是這些合併財務報表的組成部分。
4

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
股東權益合併報表
(未經審計，單位為千，共享數據除外)
普通股
股份數量面值額外付費
在“資本論”中		分配
超過
累積
收益		累計其他
全面
收益(虧損)		總計
股東的
權益		非
控管
利益		總股本
2020年12月31日的餘額106,361,524 $1,064 $1,688,540 $(77,665)$(37,181)$1,574,758 $7,190 $1,581,948 
普通股發行2,796,805 28 64,900 — — 64,928 — 64,928 
與發行普通股相關的成本— — (1,188)— — (1,188)— (1,188)
現金流套期保值的未實現虧損— — — — 15,498 15,498 78 15,576 
現金流對衝損失重新分類為利息支出— — — — 2,435 2,435 12 2,447 
基於權益的薪酬費用13,310 — 1,595 — — 1,595 — 1,595 
普通股和運營單位宣佈的股息— — — (26,265)— (26,265)(133)(26,398)
淨收入— — — 15,295 — 15,295 80 15,375 
2021年3月31日的餘額109,171,639 $1,092 $1,753,847 $(88,635)$(19,248)$1,647,056 $7,227 $1,654,283 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
5

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
股東權益合併報表(續)
(未經審計，單位為千，共享數據除外)
普通股
股份數量面值額外實收資本分配
超過
累積
收益		累計其他綜合收益(虧損)總計
股東的
權益		非
控管
利益		總股本
2019年12月31日的餘額83,761,151 $838 $1,223,043 $(27,482)$(1,949)$1,194,450 $7,663 $1,202,113 
採用ASC 326後的累計調整— — — (187)— (187)(1)(188)
普通股發行8,188,698 81 206,157 — — 206,238 — 206,238 
與發行普通股相關的成本— (8,539)— — (8,539)— (8,539)
現金流套期保值的未實現虧損— — — — (38,201)(38,201)(231)(38,432)
現金流對衝損失重新分類為利息支出— — — — 330 330 2 332 
基於股份的薪酬費用— — 1,508 — — 1,508 — 1,508 
普通股和運營單位宣佈的股息— — — (21,168)— (21,168)(127)(21,295)
淨收入— — — 13,959 — 13,959 84 14,043 
2020年3月31日的餘額91,949,849 $919 $1,422,169 $(34,878)$(39,820)$1,348,390 $7,390 $1,355,780 
附註是這些綜合財務報表不可分割的一部分。
6

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
合併現金流量表
(未經審計，單位為千)
截至3月31日的三個月，
20212020
經營活動的現金流：
淨收入$15,375 $14,043 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷15,646 13,012 
租賃激勵攤銷1,177 475 
高於/低於市場租賃和使用權資產攤銷淨額18 80 
遞延融資成本和其他資產攤銷625 663 
償還有擔保借款的損失— 924 
房地產減值準備5,722 373 
貸款損失準備金38 468 
房地產處置收益，淨額(3,788)(1,875)
直線應收租金(3,645)(3,188)
基於權益的薪酬費用1,595 1,508 
租户抵免租金收入的調整85 — 
其他資產和負債變動情況：
應收租金、預付費用和其他資產(2,466)1,950 
應計負債和其他應付款項(247)(2,084)
經營活動提供的淨現金30,135 26,349 
投資活動的現金流：
房地產銷售收入淨額24,257 19,601 
應收貸款本金和直接融資租賃應收賬款942 66 
應收貸款投資(23,825)(8,024)
預期房地產投資的存款(600)608 
房地產投資，包括資本支出(174,685)(155,878)
在建工程投資(121)(3,655)
已支付租賃獎勵(1,312)(900)
用於投資活動的淨現金(175,344)(148,182)
融資活動的現金流：
償還有擔保借款(1,002)(62,978)
定期貸款安排下的借款— 180,000 
循環信貸安排下的借款120,000 69,000 
循環信貸安排項下的還款— (50,000)
發行普通股所得款項淨額64,928 198,162 
報價成本(1,188)(203)
支付的股息(25,703)(19,395)
融資活動提供的現金淨額157,035 314,586 
現金及現金等價物和限制性現金淨增加11,826 192,753 
期初現金和現金等價物及限制性現金32,990 21,319 
期末現金和現金等價物及限制性現金$44,816 $214,072 
現金和現金等價物以及限制性現金的對賬：
現金和現金等價物$42,842 $192,616 
受限現金1,974 21,456 
期末現金和現金等價物及限制性現金$44,816 $214,072 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
7

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
合併現金流量表(續)
(未經審計，單位為千)
截至3月31日的三個月，
20212020
補充披露現金流信息：
利息支付的現金，扣除資本化金額後的淨額$6,350 $5,245 
繳納所得税的現金242 52 
非現金經營、投資和融資活動：
採用ASC 326後的調整$— $188 
項目竣工後對在建工程進行重新分類— 4,225 
房地產和應收貸款活動中的非現金投資960 — 
現金流套期保值的未實現虧損(29,344)38,432 
應付和應計發售成本— 259 
通過發行普通股籌集的資本的折扣和費用1,188 8,077 
宣佈的股息26,398 21,295 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
8

目錄
Essential Property Realty Trust，Inc.
合併財務報表
合併財務報表附註
2021年3月31日
1. 組織
業務説明
Essential Properties Realty Trust，Inc.(“本公司”)是一家內部管理的房地產公司，主要收購、擁有和管理單租户物業，這些物業長期淨租賃給經營服務型或體驗型業務的中端市場公司。本公司一般投資和租賃獨立的單租户商業地產設施，在這些設施中，租户為其客户提供服務，並開展對創造租户的銷售額和利潤至關重要的活動。
該公司成立於2018年1月12日，是馬裏蘭州的一家公司。它選擇從截至2018年12月31日的一年開始，作為房地產投資信託基金(REIT)為聯邦所得税目的徵税，並相信其目前的組織和運營狀況以及預期的分配將使其能夠繼續獲得這樣的資格。本公司的幾乎所有業務都是通過其經營合夥企業Essential Properties，L.P.(“經營合夥企業”)直接或間接開展的。
2018年6月25日，公司完成普通股首次公開發行(IPO)。該公司的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為“EPRT”。
新冠肺炎大流行
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新型冠狀病毒(新冠肺炎)爆發為大流行。新冠肺炎的全球傳播已經造成了重大的不確定性和經濟混亂，這種情況可能會持續或加劇一段未知的時間。這場大流行對公司及其租户造成了不利影響，對公司的財務狀況、流動性和經營結果產生不利影響的全面程度是無法預測的，取決於不斷變化的因素，包括大流行的持續時間和範圍，以及政府和社會對此做出的反應。
該公司繼續密切關注新冠肺炎對其業務方方面面的影響，包括其投資組合和租户的信譽。於2020年，本公司與若干租户訂立遞延協議，並在2020年綜合經營報表中確認與該等協議相關的合約基本租金為租金收入的一部分。這些租金延期是在逐個租户的基礎上進行談判的，通常允許租户在2020年的一段時間內推遲全部或部分租金，所有延期租金都將根據通常延長至#%的時間表支付給公司。24從最初的延期租金到期日算起的幾個月。目前本公司租户經營業務的能力惡化或進一步惡化，或新冠肺炎或其他原因導致他們需要經營業務的供應商向本公司租户提供產品或服務的延誤，可能會導致本公司租户無法或不願履行其對本公司的合約義務，包括支付租金(包括遞延租金)，或要求進一步延期租金或其他優惠。如果新冠肺炎加強或持續很長一段時間，發生這種情況的可能性將會增加。如果新冠肺炎導致消費者行為的長期變化，從而減少基於服務和/或基於體驗的業務的光顧，公司的許多租户將受到不利影響，他們履行對我們義務的能力可能會進一步受到損害。在延期期間，這些協議減少了公司運營的現金流，減少了可供分配的現金，並對公司向普通股股東分配現金的能力產生了不利影響。此外，如果租户無法償還其延遲支付的租金，該公司將不會在未來收到符合其預期的現金。
2. 重要會計政策摘要
會計基礎
隨附的公司未經審計的綜合財務報表是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)和美國證券交易委員會(“SEC”)的規則和規定編制的。管理層認為，公允列報此類財務報表所需的一切正常經常性調整
9

目錄
包括在內。截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的運營業績不一定代表全年的業績。這些未經審計的財務報表應與公司經審計的綜合財務報表及其附註一併閲讀，這些報表和附註包括在公司已提交給證券交易委員會的截至2020年12月31日的財務年度的Form 10-K年度報告中。
重新分類
通過將利息支出作為其他(費用)/收入的組成部分列報，以前在綜合業務表中報告的某些金額已重新分類，以與當期保持一致。
合併原則
隨附的綜合財務報表包括本公司的賬目以及本公司擁有控股財務權益的子公司的賬目。所有公司間賬户和交易已在合併中取消。截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司直接和間接99.5經營合夥企業的所有權百分比權益和綜合財務報表包括經營合夥企業截至這些日期的財務報表。有關經營合夥企業所有權權益的變化，請參閲附註7-股權。
預算的使用
根據公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響合併財務報表日期的已報告資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內已報告的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計不同。
可報告的細分市場
ASC主題280“細分市場報告”為企業報告運營細分市場信息的方式建立了標準。在收購時，公司的幾乎所有投資都包括長期租賃給租户的房地產，或確保公司貸款和直接融資應收賬款投資的房地產。因此，該公司出於報告目的彙總這些投資，並在一可報告的細分市場。
房地產投資
房地產投資按成本減去累計折舊和減值損失列賬。房地產投資成本反映了房地產的購買價格或開發成本。該公司對每筆收購交易進行評估，以確定所收購的資產是否符合企業的定義。根據會計準則更新(“ASU”)2017-1，企業合併(主題805)：澄清企業的定義如果沒有實質性的收購過程，或者公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中，或者收購不包括以被收購的勞動力或被收購的合同的形式存在的實質性過程，且在沒有重大成本、努力或延遲的情況下無法替換，則收購不符合企業資格。與資產收購相關的交易成本作為收購資產成本基礎的一部分進行資本化，而被視為企業收購的交易成本則在發生時計入費用。當改進和替換延長了資產的使用壽命或提高了生產能力時，這些改進和替換就被資本化了。維修和維護費用在發生時計入費用。
本公司根據有形和可識別無形資產或負債的相對公允價值，將作為資產收購入賬的收購物業的購買價格分配給有形和可識別無形資產或負債。有形資產可能包括土地、場地改善和建築物。無形資產可包括基於租賃或物業特定特徵的原地租賃、高於和低於市場的租賃以及其他可識別無形資產或負債的價值。
該公司在其物業的租賃和開發過程中產生了各種成本。支付給租户的金額如激勵租户延長或以其他方式修訂現有租約或簽署新的租賃協議，則在本公司的綜合資產負債表中資本化為租賃激勵。租户的改進將用於公司綜合資產負債表內的建設和改善。直接產生的成本
10

目錄
與發展中物業有關的成本，包括物業發展所必需的前期建設成本、開發成本、建築成本、利息成本及房地產税和保險，在開發期間作為在建項目資本化。在決定將成本資本化後，將其分配給受益項目的特定組成部分。必須停止確定開發項目何時開始，何時開始資本化，何時開發項目已基本完成，並可入夥和資本化，這涉及到一定程度的判斷。本公司不從事投機性房地產開發。然而，該公司確實機會主義地同意向其某些租户償還其物業的開發費用，以換取合同規定的租金，租金通常隨着其資金的增加而按比例增加。
以就地經營租賃方式取得的財產的有形資產的公允價值是通過對該財產按空置進行估值來確定的，然後根據有形資產的公允價值將“如同空置”的價值分配給有形資產。原址租賃的公允價值是通過考慮預期租賃期內的賬面成本估計、當前市場狀況以及基於每個租户租賃的具體特點執行類似租賃的成本來確定的。本公司估計按與原址租賃的剩餘租賃條款類似的條款執行租賃的成本，包括租賃佣金、法律和其他相關費用。本公司在本分析中考慮的因素包括考慮到當前市場狀況和執行類似租約的成本，對預期租賃期內的賬面成本的估計。在估計持有成本時，本公司包括房地產税、保險和其他運營費用，以及預期租賃期內按市場價格計算的租金損失估計，主要範圍為六至12月份。高於或低於市價租賃的公允價值是根據根據原地租賃支付的合同金額與本公司估計的相應原地租賃的公平市場租賃率之間的差額的淨現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)來記錄的，該差額是根據租賃剩餘的不可撤銷期限(包括任何低於市價的固定利率續租選擇權)計算的。
在為分配購買價格而對公允價值進行估計時，本公司使用多個來源，包括由獨立評估公司編制的房地產估值。本公司亦會考慮資料及其他因素，包括市場情況、租户所處行業、房地產特徵(例如位置、規模、人口統計、價值及比較租金)、租户信用狀況及房地產位置對租户業務運作的重要性。此外，該公司在估計收購的有形和無形資產的公允價值時，會考慮通過收購前盡職調查、營銷和租賃活動獲得的有關每個物業的信息。該公司將收購前盡職調查所獲得的信息作為其考慮管理資產報廢義務的會計準則的一部分，並在必要時將資產報廢義務記錄為收購價格分配的一部分。
擬出售的房地產投資在綜合資產負債表中被指定為“持有待售”，以賬面金額和公允價值減去估計銷售成本中較小者為準。當房地產投資被歸類為持有待售時，它們不再折舊。如果某些房地產投資的出售或打算出售代表了已經或將對公司的運營和財務業績產生重大影響的戰略轉變，則此類房地產投資的運營將在所有適用期間的綜合經營報表中作為非持續經營列報。
折舊及攤銷
折舊是使用直線法計算的，估計使用壽命最長為40建築和建築的年限15幾年的工地改善工作。在本報告所述期間，該公司的房地產投資計入了以下折舊費用：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
房地產投資折舊$13,739 $11,304 
租賃獎勵按直線法攤銷，作為租金收入在各自租約的剩餘不可撤銷條款上的減少額。如果租户終止租賃，租賃激勵的未攤銷部分將計入租金收入。在開發項目基本完工之前，在建項目不會折舊。租户改善工程於相關租約的不可撤銷年期或其估計使用年限(以較短者為準)內折舊。
11

目錄
資本化的高於市值的租賃無形資產按直線攤銷，作為租金收入在各自租賃的剩餘不可撤銷條款上的減少。資本化低於市價的租賃無形資產按直線遞增，作為租金收入在各個租約的剩餘不可撤銷條款(包括任何低於市價的固定利率續約選擇期)的基礎上增加。
資本化的高於市值的地面租賃值在各自租約的剩餘期限內作為物業費用減少而增值。資本化的低於市值的地面租賃值在各自租約的剩餘條款和任何被認為可能續簽的預期低於市值的續期選擇期內攤銷為物業費用的增加。
原地租賃的價值(不包括高於市價和低於市價的租賃無形資產價值)在各自租賃的剩餘期內按直線法攤銷為折舊和攤銷費用。
如果租户終止租約，每項無形資產的未攤銷部分(包括就地租賃價值)將計入折舊和攤銷費用，而高於市價和低於市價的租賃調整計入綜合經營報表中的租金收入。
應收貸款
本公司持有應收貸款，用於長期投資。應收貸款按攤銷成本列賬，包括相關的未攤銷折扣或溢價(如果有的話)，減去公司估計的貸款損失撥備。本公司採用逐筆貸款的實際利息法確認應收貸款利息收入。與原始貸款相關的直接成本被抵銷收到的任何相關費用，餘額連同任何溢價或折扣被遞延並攤銷，作為使用實際利息法對相關應收貸款期限內的利息收入的調整。截至2021年3月31日，公司擁有五作為應收貸款和應收貸款入賬的租賃十為長期投資而持有的抵押貸款。截至2020年12月31日，公司擁有五作為應收貸款和應收貸款入賬的租賃八為長期投資而持有的應收抵押貸款。
直接融資租賃應收賬款
該公司的某些房地產投資交易作為直接融資租賃入賬。本公司按直接融資租賃應收賬款的投資淨額記錄應收賬款，該淨投資按租賃物業的最低租賃付款總額和租賃物業的估計無擔保剩餘價值減去未賺取收入確定。非勞動收入在相關租賃期內確認，以產生資產淨投資的恆定回報率。本公司對直接融資租賃應收賬款的投資在適用租賃期內減去分配給直接融資租賃應收賬款的租金部分至其無擔保剩餘價值。自2019年1月採用ASC 842租賃(“ASC 842”)後，本公司現有的直接融資租賃應收賬款一直以相同方式入賬，除非相關合同已被修改。
如果直接融資租賃應收賬款投資被確定用於減值評估，本公司將同時適用ASC 310、應收賬款(“ASC 310”)和ASC 842中的指導。根據ASC 310，當本公司(作為出租人)可能無法收取與本公司對應收直接融資租賃的投資相關的所有租金時，應收直接融資租賃淨投資中的應收租賃部分將被評估減值。根據ASC 842，本公司至少每年審查租賃物業的估計非擔保剩餘價值。如果審查結果的估計低於先前確定的估計，本公司將確定估計的非擔保剩餘價值的下降是否是暫時的。如判斷下降並非暫時性的，交易的會計處理將使用變更後的估計進行修訂，由此產生的直接融資租賃應收賬款投資淨額的減少將由本公司確認為變更估計期間的虧損。截至2021年3月31日及2020年12月31日，本公司認定其所有直接融資租賃應收賬款均未減值。
長期資產減值
如情況顯示某項物業的賬面價值可能無法收回，本公司會檢討該物業的減值情況。這項評估是基於對未來未貼現現金流的估計，
12

目錄
不包括利息費用，預計將因物業的使用和最終處置而產生。這些估計考慮了預期未來營業收入、市場和其他適用趨勢和剩餘價值等因素，以及租賃需求、競爭和其他因素的影響。如因無法收回物業賬面價值而出現減值，則當賬面價值超過物業將持有及使用的估計公允價值時，計入減值虧損。就持有以供出售的物業而言，減值虧損為按公允價值減去處置該資產的估計成本後的調整。減值評估對綜合業務表有直接影響，因為記錄減值損失會導致綜合業務表立即出現負調整。
在本報告所述期間，公司計入了以下長期資產減值準備：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
房地產減值準備$5,722 $373 
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括公司銀行賬户中的現金。公司將原始到期日不超過三個月的所有現金餘額和高流動性投資視為現金和現金等價物。本公司向優質金融機構存入現金。這些存款由聯邦存款保險公司(“FDIC”)擔保，最高可達保險限額。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司存款為美元42.8百萬美元和$26.6分別為100萬美元，其中42.6300萬美元和300萬美元26.4這兩個數字分別超過了FDIC的保險金額。雖然本公司承擔超過聯邦存款保險公司承保金額的風險，但預計不會因此而蒙受任何損失。
受限現金
限制性現金主要包括公司總信託籌資計劃受託人持有的現金(如附註5-長期債務所定義)。這些受限現金用於支付公司擔保借款的本金和利息，支付信託費用，並投資於未來的房地產投資，這些投資將作為總信託融資計劃下的抵押品。有關進一步討論，請參閲注5-長期債務。
遞延融資成本
與設立本公司2018年信貸安排和循環信貸安排(定義見下文)有關的融資成本已遞延，並在貸款期限內的綜合營業報表中作為利息支出增加攤銷，並報告為綜合資產負債表中淨額的應收租金、預付費用和其他資產的組成部分。
與根據總信託融資計劃發行本公司擔保借款、2019年4月定期貸款和2019年11月定期貸款(各自定義見下文)相關的融資成本已遞延，並在相關債務工具期限的綜合營業報表中作為利息支出增加攤銷，並在綜合資產負債表上報告為相關債務餘額的減少。
衍生工具
在正常業務過程中，公司使用衍生金融工具，其中可能包括利率掉期、上限、期權、下限和其他利率衍生合約，通過減少公司部分浮動利率債務的現金流變化風險，保護公司免受利率不利波動的影響。符合這些套期保值標準的工具在衍生品合約開始時被正式指定為套期保值。本公司將所有衍生品按公允價值計入綜合資產負債表。衍生品公允價值變動的會計處理取決於衍生品的預期用途、本公司是否已選擇在套期保值關係中指定衍生品並應用套期保值會計，以及套期保值關係是否滿足應用套期保值會計所需的標準。衍生物
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目錄
被指定並符合條件的對衝預期未來現金流或其他類型的預測交易中的可變性風險，被視為現金流對衝。套期會計一般規定套期工具確認損益的時間與確認可歸因於公允價值對衝中的對衝風險的對衝資產或負債的公允價值變化或現金流量對衝中的對衝預測交易的收益影響的時間相匹配。即使對衝會計不適用或本公司選擇不應用對衝會計，本公司也可訂立旨在經濟上對衝某些風險的衍生合約。
對這些衍生品公允價值隨後變化的會計處理取決於每一種衍生品是否經過設計，是否有資格進行對衝會計處理。如果衍生工具被指定並符合現金流量對衝會計處理條件，則該衍生工具的估計公允價值變動在有效的範圍內計入綜合全面收益表中的其他全面收益(虧損)。衍生公允價值變動的任何無效部分立即計入收益。如果本公司選擇不採用套期保值會計處理(或不符合套期保值的衍生品)，該等衍生工具公允價值的任何變動將立即在綜合經營報表中確認為衍生工具的損益。
公允價值計量
本公司根據公允價值會計指引建立的框架估計金融和非金融資產和負債的公允價值。公允價值被定義為在計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或轉移負債所收到的價格(退出價格)。下文所述的層次結構對計量資產和負債公允價值時使用的估值技術的輸入進行了優先排序。該層次結構通過要求在可用時使用最可觀察的輸入來最大化可觀察輸入的使用，並最大限度地減少不可觀察輸入的使用。根據輸入的可靠性，層次結構分為三個級別，如下所示：
•級別1-公司在測量日期有能力獲得的相同資產和負債在活躍市場的報價。
•第2級-第1級中包括的報價以外的輸入，這些輸入對於資產和負債來説是可以觀察到的，或者可以用基本上整個資產或負債合同期限的可觀察市場數據來證實。
•級別3-無法觀察到的輸入，反映了公司自己的假設，即市場參與者將在資產或負債的定價中使用，因此不是基於市場活動，而是通過特定的估值技術。
收入確認
該公司的租金收入主要來自租户的租金。承租人的租金根據每份租約的條款，以直線方式記錄自租約開始日期和收購受租約影響的物業之日起不可撤銷的初始年期內(以較遲者為準)。租金收入確認從承租人控制空間開始，並持續到相關租賃期。由於幾乎所有租約都規定租金每隔一段時間增加，本公司將以直線方式記錄應收租金，並在不可撤銷租約期滿時以直線方式確認收入。該公司在釐定直線租金的數額時，會考慮租金的可收集性是否獲得合理保證。
一般而言，本公司的租約為租户提供一個或多個多年續期選擇，但須受初步租約條款及條件大致相同的規限，包括加租。如果經濟誘因合理地確定將行使延長租約的選擇權期限，本公司將在確定不可撤銷租約期限時包括這些選擇權。
本公司從租户那裏收到的租金收入提前於租户的到期日遞延。這些金額在公司綜合資產負債表的應計負債和其他應付款項中列報。
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目錄
本公司投資組合中的某些物業須按租户銷售總額的百分比支付或有租金。就該等租約而言，當實際達到或有租賃付款所依據的門檻時，本公司確認或有租金收入。
在本報告所述期間，公司將以下金額記為或有租金，並將其作為租金收入的一個組成部分列入公司的綜合經營報表：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
或有租金$169 $201 
調整租金收入
本公司不斷審核與租金和未開賬單租金相關的應收賬款，並根據租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户所在行業的商業狀況以及物業所在地區的經濟狀況來確定應收賬款。
如果對租賃項下應支付的幾乎所有款項的可收集性評估從可能變為不可能，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額在綜合經營報表中確認為當期租金收入減少。
在本報告所述期間，該公司記錄了以下金額作為租金收入的調整：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
租金收入的調整$85 $600 
報價成本
在完成股權發行的過程中，公司會產生法律、會計和其他與發行相關的成本。這些成本將在每次股權發行完成時從總收益中扣除。截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司資本總額為68.4300萬美元和300萬美元67.2在公司的綜合資產負債表中，這類成本分別為1000萬美元。這些成本顯示為截至2021年3月31日和2020年12月31日額外實收資本的減少。
所得税
自截至2018年12月31日的課税年度開始，本公司根據經修訂的1986年國內收入法典(“守則”)第856至860條選擇並符合資格作為房地產投資信託基金納税。房地產投資信託基金受到多項組織和運營要求的約束，包括要求90%的普通“房地產投資信託基金應納税所得額”(在不考慮支付的股息扣除或淨資本利得的情況下確定)進行分配。作為房地產投資信託基金，只要符合組織和運營要求，且其分配等於或超過房地產投資信託基金應納税所得額，公司一般不需繳納美國聯邦所得税。在其REIT選舉生效日期之後的一段時間內，本公司繼續滿足組織和運營要求，並預計分配將超過REIT的應納税所得額。因此，不是已經為美國聯邦所得税做了規定。即使公司已經選擇並有資格作為房地產投資信託基金徵税，但它可能需要繳納州和地方所得税和特許經營税，以及其未分配收入的聯邦所得税和消費税。公司未分配收入的特許經營税和聯邦消費税(如果有的話)包括在隨附的綜合經營報表中的一般和行政費用中。此外，通過公司的應税房地產投資信託基金子公司管理的非房地產投資信託基金活動的應税收入需繳納聯邦、州和地方税。
該公司分析了其在要求提交所得税申報單的所有美國聯邦、州和地方税務轄區以及這些司法轄區內所有開放納税年度的納税狀況。該公司遵循一個兩步程序來評估不確定的税務狀況。第一步，確認，當一個實體得出結論認為，僅僅基於其技術優勢，一個税收狀況更有可能得到維持，而不是不能維持時，就會發生這種情況。
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目錄
檢查。第二步，衡量，確定在結算時更有可能實現的收益金額。當公司隨後確定一個税務頭寸不再符合更有可能持續的門檻時，以前確認的税務頭寸將被取消確認。禁止以估值免税額替代退税。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司擁有不是為不確定的税務頭寸記錄的應計項目。公司的政策是將與一般税收和行政費用相關的利息、費用和罰金歸類到綜合經營報表中。在截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，公司記錄了與税收相關的最低限度的利息或罰款，不是截至2021年3月31日或2020年12月31日，與應計税款有關的利息或罰款。2020、2019、2018和2017納税年度仍可接受本公司所屬的聯邦和/或州税務管轄區的審查。
基於股權的薪酬
該公司將限制性普通股和限制性股票單位(“RSU”)的股票授予其董事、高管和其他員工，這些股票在指定的時間段內授予，但接受者必須繼續服務。該公司還向其高管授予基於績效的RSU，最終數量根據客觀和主觀的績效條件確定，並在受贈人繼續服務的情況下在多年內授予。該公司根據ASC 718“補償-股票補償”對受限普通股和RSU進行會計核算，該補償要求在財務報表中根據其估計的授予日公允價值確認此類補償。此類獎勵的價值在所附的適用服務期間的綜合經營報表中確認為一般補償費用和行政費用。
本公司以個人撥款條款為基礎，採用直線法確認股權補償的補償費用。沒收基於股權的薪酬獎勵(如果有的話)在發生時予以確認。
可變利息實體
財務會計準則委員會(“FASB”)為確定一個實體是否為可變利息實體(“VIE”)提供指導。VIE被定義為股權投資者沒有控股財務權益的特徵，或沒有足夠的風險股本使該實體在沒有額外從屬財務支持的情況下為其活動融資的實體。VIE需要由其主要受益人合併，該受益人是(I)有權控制對VIE的經濟表現影響最大的活動的一方，以及(Ii)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失或獲得利益的權利的一方。
本公司已得出結論，營運合夥是一項VIE，本公司是該VIE的主要受益人，因為本公司有權指導對營運合夥的經濟表現有最重大影響的活動。該公司幾乎所有的資產和負債都由經營合夥企業持有。經營合夥企業的資產和負債在截至2021年3月31日和2020年12月31日的公司綜合資產負債表上合併並報告為資產和負債。
此外，本公司的結論是，它向其提供抵押貸款的某些實體是VIE，因為如果沒有額外的從屬財務支持，這些實體的股本不足以為其活動提供資金。下表列出了截至公佈日期該公司與抵押貸款相關的VIE的信息：
(千美元)
3月31日，
2021		12月31日，
2020
VIE數量1111
合計賬面價值$117,572 $117,578 
本公司不是任何這些實體的主要受益者，因為本公司沒有權力指導截至2021年3月31日和2020年12月31日對實體經濟表現影響最大的活動。本公司在這些實體中的最大虧損風險僅限於
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目錄
其投資的賬面價值。該公司擁有不是截至2021年3月31日和2020年12月31日，與這些VIE相關的負債。
近期會計發展動態
2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具信用損失的計量(“ASU 2016-13”)建立ASC 326，隨後華碩就這一主題進行了修訂。ASU 2016-13在2019年12月15日之後開始的財年的中期和年度報告期有效。該公司於2020年1月1日採納了這一指導方針，並記錄了自該日起對其貸款和直接融資租賃應收賬款組合的預期虧損估計，如上所述。
2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12，*衍生品和對衝(主題815)：有針對性地改進對衝活動的會計處理。(“ASU 2017-12”)，修訂和簡化了現有的指導方針，使公司能夠在財務報表中更準確地反映風險管理活動的經濟影響。本公司採用ASU 2017-12，同時計入2019年的初始利率掉期(見附註6-衍生品和對衝活動)。由於本公司在採用時沒有其他未償還的衍生工具，因此不需要進行前期調整。根據ASU 2017-12的規定，本公司不再需要單獨衡量和確認對衝無效。相反，該公司確認包括在其他綜合(虧損)收入的對衝效果評估中的現金流對衝的公允價值的全部變化。當套期保值項目影響收益時，在其他綜合(虧損)收益中記錄的金額隨後將重新分類為收益。採用ASU 2017-12年度並未對本公司的綜合財務報表產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，公允價值計量：公允價值披露要求的變化 量測(“ASU 2018-13”)，它通過刪除、添加和修改某些披露來改變公允價值計量的披露要求。ASU 2018-13在2019年12月15日之後的年度期間有效，允許提前採用。本公司於2020年1月1日採納了這一指導方針，ASU 2018-13年度的採用並未對本公司的相關披露產生實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-4，參考匯率改革 (主題848)(“ASU 2020-4”)。ASU 2020-4包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-4中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選擇。在2020年第一季度，該公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。
2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，重點介紹了將租賃會計準則應用於因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權的問題。根據現有的租約指南，該實體必須在逐個租約的基礎上確定租約特許權是否是與承租人達成的新安排的結果(將在租約修改框架下核算)，或者租約特許權是否屬於原始租約中存在的可強制執行的權利和義務(將在租約修改框架之外核算)。租賃修訂問答為實體提供了選擇核算租賃特許權的選項，就像原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修訂租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似或低於原始租約的現金流時，此選擇才可用。該公司作出了這一選擇，並通過增加其應收租金作為應收賬款並在延期期間繼續確認收入來核算租金延期。除租金延期以外的租賃特許權或修訂將被評估，以確定原始租賃合同中的對價是否發生了實質性變化，並應計入租賃修訂。本公司繼續評估確認為可收回的任何金額，無論是否計入租約修訂，並記錄對租金收入的調整，以調整不可能收回的金額。對於新冠肺炎疫情期間授予的租賃特許權，本公司審查了所有按租户確認的可收款金額。
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目錄
2020年8月，財務會計準則委員會發布了ASU 2020-06號文件，“債務-帶有轉換和其他期權的債務(分主題470-20)和衍生工具和對衝-實體自有股權的合約(分主題815-40)：實體自有股權的可轉換工具和合同的會計處理”(“ASU 2020-06”)。ASU 2020-06中的指導方針通過取消在股權中單獨展示某些轉換特徵的要求，簡化了可轉換債券和可轉換優先股的會計處理。此外，ASU 2020-06的修正案還簡化了ASC副標題815-40“衍生工具和對衝：實體自身權益中的合同”中的指導，刪除了將合同歸類為股權必須滿足的某些標準，預計這將減少作為資產或負債計入的獨立工具和嵌入衍生品的數量。最後，修正案修訂了計算每股收益的指導方針，要求對所有可轉換工具使用IF轉換方法，並取消實體反駁可能以現金或其他資產結算的工具的股份結算推定的能力。ASU 2020-06中的修正案在2021年12月15日之後的會計年度對本公司有效。允許提前採用，但不得早於2020年12月15日之後開始的財年。該指南必須在採用的財政年度開始時採用。公司於2021年1月1日採納了這一指導方針，ASU 2020-06的採用並未對公司的合併財務報表產生實質性影響。
3. 投資
下表列出了截至每個日期該公司房地產投資組合的信息：
3月31日，
2021		12月31日，
2020
自有物業(1)
1,1031,056
獲得按揭貸款投資的物業 (2)
127115
地面租賃權益 (3)
1010
投資總額1,2401,181
_____________________________________
(1)包括11截至2021年3月31日和2020年12月31日，受租賃的物業佔直接融資租賃或貸款的比例。
(2)屬性安全10和八截至2021年3月31日和2020年12月31日的應收抵押貸款。
(3)包括一截至2021年3月31日和2020年12月31日，受租賃約束的建築被視為直接融資租賃。
下表列出了截至每個日期該公司總投資組合的信息：
(單位：千)3月31日，
2021		12月31日，
2020
房地產投資，按成本計算$2,523,409 $2,359,395 
貸款和直接融資租賃應收賬款淨額176,025 152,220 
持有待售房地產投資淨額— 17,058 
總投資總額$2,699,434 $2,528,673 
截至2021年3月31日和2020年12月31日，257和258在這些投資中，包括$364.4百萬美元和$399.7淨投資分別為綜合特殊目的實體子公司的資產，並根據本公司總信託融資計劃的無追索權義務質押為抵押品(見附註 5-長期債務)。
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目錄
2021年和2020年的收購
下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內公司收購活動的相關信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
所有權類型手續費利息手續費利息
物業數量6361
購進價格分配
土地及改善工程$52,126 $48,626 
建築和改善115,904 97,311 
在建(1)
121 3,656 
無形租賃資產3,510 3,094 
購買總價171,661 152,687 
無形租賃負債(41)— 
採購價(含採購費)$171,620 $152,687 
_____________________________________
(1)表示在收購時及之後發生的金額，包括大約$20,000及$0.1截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的資本化利息支出分別為1.5億美元。

在截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，該公司做到了不是Idon‘我沒有任何單獨佔公司總投資活動5%以上的投資。
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目錄
總投資活動
在截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內，公司進行了以下總投資活動：
(美元金額(千美元))數量
投資
地點		美元
數量
投資
總投資，2020年1月1日1,000$2,002,314 
收購和增加房地產投資61160,433 
房地產投資銷售(10)(19,207)
在土地租賃期結束時放棄物業(3)(1,931)
房地產減值準備(1)
(373)
應收貸款投資28,024 
應收貸款本金和直接融資租賃應收賬款(66)
其他(637)
總投資，2020年3月31日2,148,557 
減去：累計折舊和攤銷(2)
(100,473)
淨投資，2020年3月31日1,050$2,048,084 
總投資，2021年1月1日1,181$2,528,673 
收購和增加房地產投資63177,023 
房地產投資銷售(16)(23,297)
房地產減值準備(3)
(5,722)
應收貸款投資1323,825 
應收貸款本金和直接融資租賃應收賬款(1)(942)
其他(126)
總投資，2021年3月31日2,699,434 
減去：累計折舊和攤銷(2)
(150,835)
淨投資，2021年3月31日1,240$2,548,599 
_____________________________________
(1)於截至2020年3月31日止三個月內，本公司確認並記錄減值準備於二零一零年三月三十一日止三個月。二空置物業。
(2)包括$126.5百萬美元和$81.3截至2021年3月31日和2020年3月31日的累計折舊分別為1.5億美元。
(3)於截至2021年3月31日止三個月內，本公司於二空置物業及七租賃房產。
房地產投資
該公司的投資物業根據長期經營租約出租給租户，該租約通常包括一個或多個續簽選項。有關本公司租約的更多信息，請參閲附註4-租約。
貸款和直接融資租賃應收賬款
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司擁有15和13賬面總額為#美元的未償還應收貸款174.7百萬美元和$150.8分別為百萬美元。由於信用風險造成的最大損失金額是我們目前本金餘額$。174.7百萬美元。
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目錄
本公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的應收貸款組合摘要如下(單位：千美元)：
未償還本金餘額
貸款類型
每月
付款 (1)
受保護的物業數量實際利率規定利率到期日3月31日，
2021		12月31日，
2020
抵押貸款(2)(3)
I/O28.80%8.10%2039$12,000 $12,000 
抵押貸款(3)
P+I28.10%8.10%20596,108 6,114 
抵押貸款(2)
I/O28.53%7.80%20397,300 7,300 
抵押貸款(2)
I/O698.16%7.70%203428,000 28,000 
抵押貸款(2)
I/O188.05%7.50%203437,105 37,105 
抵押貸款(2)
I/O18.42%7.70%20405,300 5,300 
抵押貸款(2)
I/O17.00%7.00 %2021— 860 
抵押貸款(2)
I/O38.30%8.25 %20222,324 2,324 
抵押貸款(2)
I/O197.30%6.80 %203546,000 46,000 
抵押貸款(2)
I/O17.00%7.00%2023600 — 
抵押貸款(2)
I/O17.00%7.00%2023360 — 
抵押貸款(2)
I/O116.89%6.75%202623,824 — 
租賃權益P+I210.69%
(4)
20391,435 1,435 
租賃權益P+I12.25%
(5)
20341,095 1,109 
租賃權益P+I12.41%
(5)
20341,625 1,645 
租賃權益P+I14.97%
(5)
20381,595 1,605 
淨投資$174,671 $150,797 
_____________________________________
(1)I/O：僅計息；P+I：本金加息
(2)貸款要求每月支付利息，到期時只需支付氣球付款。
(3)貸款允許全部或部分提前還款，而不會受到懲罰。
(4)此租賃利息計入應收貸款，如二地塊包含承租人在2024年或2025年回購租賃地塊的選項。
(5)這些租賃權益被計入應收貸款，因為每個物業的租賃包含相關承租人在未來回購租賃物業的選擇權。
截至2021年3月31日，公司應收貸款項下的預定本金付款如下：
(單位：千)應收貸款
2021年4月1日-12月31日$156 
20222,545 
20231,196 
2024252 
2025268 
此後170,254 
總計$174,671 
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司擁有2.4淨投資佔直接融資租賃應收賬款的3.8億美元。作為直接融資租賃應收賬款的投資構成如下：
(單位：千)3月31日，
2021		12月31日，
2020
應收最低租賃付款$3,445 $3,529 
租賃資產估計無擔保剩餘價值270 270 
租賃資產的非勞動收入(1,304)(1,357)
淨投資$2,411 $2,442 
21

目錄
截至2021年3月31日，公司直接融資租賃應收賬款項下的預定未來最低不可取消基本租金付款如下：
(單位：千)未來最低要求
基地租賃
付款
2021年4月1日-12月31日$256 
2022345 
2023347 
2024289 
2025254 
此後1,954 
總計$3,445 
貸款損失撥備
該公司利用RELEM模型估算貸款和直接融資的損失租賃用於計算貸款損失撥備的應收賬款。截至2021年3月31日，公司記錄的貸款損失撥備為#美元。1.12000萬。公司貸款損失準備的變化在公司綜合經營報表的貸款損失準備金中列報。
截至2021年3月31日、2021年3月和2020年3月31日止三個月，本公司貸款損失撥備變動如下：
(單位：千)貸款和直接融資租賃應收賬款
2020年1月1日的餘額$— 
採用ASC 326後的累計效果調整188 
本期預期信貸損失準備金(1)
468 
計入沖銷費用— 
恢復— 
2020年3月31日的餘額$656 
2021年1月1日的餘額$1,018 
本期預期信貸損失準備金 (1)
38 
計入沖銷費用— 
恢復— 
2021年3月31日的餘額$1,056 
_____________________________________
(1)預期信貸損失的增加是由於對當前與新冠肺炎相關的宏觀經濟因素的假設發生了變化，以及我們在此期間對新應收貸款的投資。
本公司認為貸款與價值比率(“LTV”)是其貸款及直接融資租賃組合的重要信貸質素指標。下表列出了截至2021年3月31日按攤銷成本計量的公司貸款和直接融資租賃應收賬款的LTV信息：
按起始年度分列的攤餘成本基礎攤銷總成本基礎
(單位：千)20212020201920182017在先
LTV$— $— $28,000 $— $— $738 $28,738 
LTV 60%-70%23,825 — — — — 980 24,805 
LTV>70%960 56,844 65,043 — — 692 123,539 
$24,785 $56,844 $93,043 $— $— $2,410 $177,082 
22

目錄
持有待售的房地產投資
本公司不斷評估其房地產投資組合，並可能選擇處置投資，考慮的標準包括但不限於租户集中、租户信貸質量、租户經營類型(例如行業、部門或概念)、單位水平的財務表現、當地市場狀況和租賃率、相關負債和資產地點。持有待售的房地產投資預計將在12個月內出售。
下表顯示了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內持有待售房地產投資和持有待售無形租賃負債的活動。
(美元金額(千美元))物業數量房地產投資無形租賃負債賬面淨值
待售餘額，2020年1月1日1$1,211 $— $1,211 
轉移至暫掛待售分類31,528 — 1,528 
銷售額(1)(1,211)— (1,211)
轉移到暫掛和使用的分類—— — — 
持有待售餘額，2020年3月31日3$1,528 $— $1,528 
待售餘額，2021年1月1日8$17,058 $— $17,058 
轉移至暫掛待售分類—— — — 
銷售額(4)(3,168)— (3,168)
轉移到暫掛和使用的分類(4)(13,890)— (13,890)
持有待售餘額，2021年3月31日—$— $— $— 
顯著濃度
本公司並無任何租户(為此包括該等租户的所有聯屬公司)於截至2021年或2020年3月31日止三個月的租金收入佔本公司綜合經營報表中租金收入總額的10%或以上。
下表列出了在本報告所述期間，該州物業的租金收入佔公司綜合經營報表中租金收入總額的10%或更多的州：
截至3月31日的三個月，
狀態20212020
德克薩斯州13.3%11.6%
佐治亞州*10.2%
_____________________________________
*國營租賃收入在指定期間不超過租賃總收入的10%。
無形資產和無形負債
截至所列日期，無形資產和負債包括以下內容：
2021年3月31日2020年12月31日
(單位：千)毛
攜載
金額		累計
攤銷		網
攜載
金額		毛
攜載
金額		累計
攤銷		網
攜載
金額
無形資產：
就地租約$71,048 $20,164 $50,884 $67,986 $18,767 $49,219 
無形市場租賃資產11,982 4,122 7,860 12,285 4,059 8,226 
無形資產總額$83,030 $24,286 $58,744 $80,271 $22,826 $57,445 
無形市場租賃負債$12,793 $2,747 $10,046 $12,772 $2,604 $10,168 
23

目錄
截至2021年3月31日，公司無形資產和負債的剩餘加權平均攤銷期限按類別和總額如下：
剩餘年數
就地租約10.7
無形市場租賃資產13.7
無形資產總額11.1
無形市場租賃負債17.2
下表披露了在綜合經營報表中確認的金額，這些金額與報告期間的原地租賃攤銷、高於和低於市場的租賃資產和負債的攤銷和增加、淨額以及高於和低於市場的地面租賃的攤銷和增加有關：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
原址租約的攤銷 (1)
$1,638 $1,679
市場租賃無形資產攤銷(增值)淨額 (2)
18 80 
攤銷(增值)高於和低於市價的地面租賃無形資產，淨額 (3)
(90)122 
_____________________________________
(1)反映在折舊和攤銷費用中。
(2)反映在租金收入中。
(3)反映在財產費用中。
下表提供了未來五年及以後將確認為折舊和攤銷費用組成部分的原地租賃資產的攤銷估計數：
(單位：千)就地租賃資產
2021年4月1日-12月31日$5,955 
20225,816 
20235,395 
20244,716 
20253,662 
此後25,340 
總計$50,884 
下表提供了未來五年及以後將確認為租金收入組成部分的高於市場和低於市場的租賃無形資產的估計淨攤銷：
(單位：千)高於市值的租賃資產低於市值租賃負債租金收入淨額調整
2021年4月1日-12月31日$(539)$403 $(136)
2022(717)542 (175)
2023(686)511 (175)
2024(653)508 (145)
2025(647)513 (134)
此後(4,618)7,569 2,951 
總計$(7,860)$10,046 $2,186 
24

目錄
4. 租契
AS 出租人
本公司的投資物業根據長期經營租約出租給租户，該租約通常包括一個或多個租户續簽選擇權。本公司的租約規定每年支付基本租金(一般按月分期付款)，並一般規定按固定合約條款或因消費物價指數上升而提高租金。
基本上所有租約均為三重淨值，即承租人負責支付所有物業營運開支，包括維修、保險、水電費、物業税及(如適用)地租費用；因此，在三重淨值租約生效期間，本公司一般不負責與物業有關的維修或其他資本開支，而於租賃期結束時，承租人有責任將物業交還本公司，其狀況與其接管物業時大致相似。該公司的部分契約規定，如果該公司希望出售受該租契規限的物業，則該公司必須首先給予承租人購買該物業的權利，其條款及條件與該公司擬接受出售該物業的任何要約的條款及條件相同。
根據截至2021年3月31日生效的經營租賃剩餘的不可取消期限，預計未來將收到的最低基本租金如下：
(單位：千)
未來最低基本租金收入
2021年4月1日-12月31日$146,932 
2022198,767 
2023201,707 
2024202,815 
2025201,569 
此後
2,222,825 
總計$3,174,615 
由於租賃續約期可由承租人選擇行使，上表僅列出了在最初不可撤銷的租賃期內收到的未來最低基本租金付款。此外，未來最低租賃付款不包括根據與履約門檻有關的撥備向某些租户收取的或有租金(如適用)，亦不包括根據消費物價指數未來變動而增加的年租金及其他項目。
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月租賃收入的固定和可變組成部分如下：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
固定租賃收入$46,089 $40,403 
可變租賃收入 (1)
623 366 
租賃總收入(2)
$46,712 $40,769 
_____________________________________
(1)包括按租户銷售總額的百分比計算的或有租金，以及公司支付並由租户報銷的費用。
(2)不包括高於和低於市場的租賃無形資產和負債的攤銷和增值，以及租賃激勵和租户信貸對租金收入的調整。
AS 承租人
本公司有多份土地租約、寫字樓租約及其他設備租約，均分類為營運租約。截至2021年3月31日止，公司的使用權(“ROU”)資產及租賃負債為$6.3300萬美元和300萬美元8.6分別為2000萬人。截至2020年12月31日，公司的ROU資產和租賃負債為$6.4300萬美元和300萬美元8.8分別為2000萬人。
25

目錄
用於衡量每項ROU資產和租賃負債的貼現率基於公司的遞增借款利率(“IBR”)。本公司在各項融資及資產特定調整中考慮整體經濟環境及其歷史借貸活動及因素，以確保IBR適合相關租賃的預期用途。由於本公司並無選擇採用事後評估，因此根據ASC 840釐定的租賃期假設已結轉，並應用於計算根據ASC 842記錄的租賃負債。本公司若干土地租約提供續期選擇權，其會根據相關經濟因素評估該等選擇權，以確定其是否合理地確定行使或不行使該選擇權。本公司合理確定將行使的與續約期相關的租賃付款(如有)計入相應租賃負債和ROU資產的計量。
下表列出了截至所列日期公司租賃負債計量的相關信息：
3月31日，
2021		2020年12月31日
加權平均剩餘租期(年)22.722.4
加權平均貼現率6.40%6.41%
採用ASC 842後(見附註2-重要會計政策摘要)，地面租賃租金不再以淨額列報，而是按毛數反映在公司截至2021年3月31日、2021年3月和2020年3月的三個月的綜合營業報表中。
下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的前三個月租金支出明細：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
固定租金費用-地租$239 $254 
固定租金費用-寫字樓租金128 128 
可變租金費用— — 
租金總費用$367 $382 
截至2021年3月31日，在公司直接負責付款的土地、辦公和設備經營租賃項下，公司應支付的未來租賃款項，以及公司租户在未來五年及以後直接負責付款的地面經營租賃項下的未來租賃付款如下：
(單位：千)辦公室和設備租賃
土地契約
付款方式：
《公司》		土地契約
待付款
直接由
公司的
租客		總體未來
最低要求
基地租賃
付款
2021年4月1日-12月31日$384 $116 $607 $1,107 
2022522 151 811 1,484 
2023525 131 485 1,141 
2024531 24 436 991 
2025538 — 356 894 
此後— — 14,562 14,562 
總計$2,500 $422 $17,257 20,179 
現值折扣(11,560)
租賃負債$8,619 
本公司已採用短期租賃政策選擇，因此，上表不包括本公司或其租户在租賃開始時租期少於12個月的未來最低基本現金租金支付。這類未來債務的總額並不重要。
26

目錄
5. 長期債務
下表彙總了公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的未償債務：
未償還本金加權平均利率
(單位：千)到期日3月31日，
2021		12月31日，
2020		3月31日，
2021		12月31日，
2020
無擔保定期貸款：
2019年4月定期貸款2024年4月$200,000 $200,000 1.3%1.4%
2019年11月定期貸款2026年11月430,000 430,000 1.6%1.7%
循環信貸安排2023年4月138,000 18,000 1.4%1.4%
擔保借款：
系列2017-1附註2047年6月172,191 173,193 4.2%4.2%
未償還本金總額$940,191 $821,193 2.0%2.1 %
下表彙總了截至2021年3月31日公司未償債務的預定本金支付情況：
(單位：千)
2019年4月定期貸款2019年11月定期貸款循環信貸安排擔保借款總計
2021年4月1日-12月31日$— $— $— $3,082 $3,082 
2022— — — 4,292 4,292 
2023— — 138,000 4,512 142,512 
2024200,000 — — 160,305 360,305 
2025— — — — — 
此後— 430,000 — — 430,000 
總計$200,000 $430,000 $138,000 $172,191 $940,191 
截至2021年3月31日或2020年12月31日，該公司在任何未償債務下都沒有拖欠任何撥備。
循環信貸安排和2019年4月定期貸款
於2019年4月12日，本公司透過營運合夥，與其貸款人集團訂立經修訂及重述的信貸協議(“經修訂信貸協議”)，修訂及重申本公司先前$300.0百萬循環信貸安排(“2018年信貸安排”)，將可供循環貸款的初始本金總額上限提高至$400.0100萬美元(“循環信貸安排”)，並允許產生額外的$200.0項下的定期貸款(“2019年4月定期貸款”)。
循環信貸安排的期限為四年了從2019年4月12日起，最多可選擇延期一年可由經營合夥企業行使，但須符合某些條件，2019年4月的定期貸款期限為五年自修改後的協議生效之日起生效。循環信貸安排和2019年4月定期貸款各自項下的貸款最初按適用LIBOR加適用保證金(循環信貸安排和2019年4月定期貸款的適用保證金不同)的年利率計息。
適用的LIBOR是期限相當於適用於相關借款的利息期的利率。適用的保證金最初是根據基於槓桿的定價網格設定的利差。在運營合夥公司的選舉中，在收到標準普爾(S&P)或穆迪投資者服務公司(Moody‘s)的投資級企業信用評級後，適用的保證金將根據標準普爾和/或穆迪提供的公司信用評級設定的利差。循環信貸安排和2019年4月的定期貸款可以隨時自由預付，如果借款超過借款基數或貸款限額，循環信貸安排將強制支付。運營合夥企業可以再借入循環信貸安排的還款金額，但不能再借入2019年4月的定期貸款。
27

目錄
經營合夥企業在循環信貸協議有效期內須根據其循環信貸安排的使用情況支付循環信貸費用，費率取決於其在本公司從標普或穆迪獲得投資級企業信用評級之前的期間內對該貸款的使用情況，該費率應基於本公司獲得此類評級後(如適用)標普和/或穆迪的企業信用評級。經營夥伴關係需要在2019年4月12日至2019年5月14日(定期貸款全部提取之日)期間支付2019年4月定期貸款的滴答費。經修訂的信貸協議有一個手風琴功能，可在某些條件下將信貸的最高可獲得性(通過增加循環承諾或額外的定期貸款)增加至多#美元。200百萬美元。
此外，於2019年11月22日，本公司進一步修訂經修訂信貸協議，以更新若干條款，使其與2019年11月定期貸款(定義見下文)項下所述條款一致，並在適用情況下確認該等條款，並對經修訂信貸協議作出若干其他修訂，以符合有關未來更換LIBOR利率及有限制金融合約的市場慣例。
經營合夥是經修訂信貸協議項下的借款人，而本公司及其擁有合資格房地產資產直接或間接權益的各附屬公司為經修訂信貸協議項下的擔保人。
根據經修訂信貸協議的條款，本公司須遵守多項限制性財務及非財務契諾，其中包括要求本公司維持若干槓桿率、現金流及償債覆蓋率、擔保借款比率及最低有形淨值水平。
修訂後的信貸協議限制了公司在某些情況下向股東支付分紅的能力。然而，本公司可按需要作出分派，以維持其根據守則作為房地產投資信託基金的資格。經修訂信貸協議載有若干額外契諾，除例外情況外，限制或限制本公司的負債及留置權、資產處置、與聯屬公司的交易、合併及重大變更、修改組織文件、更改會計期間、作出投資、負質押條款及業務範圍及REIT資格。
2019年5月，該公司借入了全部$200.0根據2019年4月的定期貸款，可獲得600萬美元，並將所得資金部分用於回購之前根據其主信託融資計劃發行的票據。該公司借入了全部$430.0根據2019年11月定期貸款，可分別於2019年12月和2020年3月提取1000萬美元，並將所得資金用於自願預付之前根據其總信託融資計劃發行的面值票據，償還循環信貸安排下的未償還金額，並用於一般營運資本目的。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司遵守了所有財務契約，並未違反修訂信貸安排下的任何其他條款。
下表顯示了有關所顯示期間的循環信貸安排的信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
1月1日的餘額，$18,000 $46,000 
借款120,000 69,000 
還款— (50,000)
餘額3月31日，$138,000 $65,000 
下表顯示了與循環信貸安排相關的本期利息支出信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
利息支出$395 $398 
遞延融資成本攤銷291 291 
總計$686 $689 
28

目錄
遞延融資總成本，淨額為#美元2.2百萬美元和$2.5與循環信貸安排相關的百萬美元計入應收租金、預付費用和其他資產，分別於2021年3月31日和2020年12月31日淨額計入公司的綜合資產負債表。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司擁有262.0百萬美元和$382.0與循環信貸安排相關的未使用借款能力分別為100萬美元。
2019年11月定期貸款
2019年11月26日，本公司通過經營夥伴關係簽訂了一項新的430與一組貸款人的百萬定期貸款信貸安排(“2019年11月定期貸款”)。2019年11月的定期貸款規定，定期貸款總額為#美元。430百萬美元，到期時間為2026年11月26日。
2019年11月定期貸款下的借款按適用LIBOR加適用保證金的年利率計息。適用的LIBOR將是期限相當於適用於相關借款的利息期的利率。適用的保證金最初將是根據基於槓桿的定價網格設定的利差。在運營合夥公司不可撤銷的選擇中，在收到標準普爾或穆迪公司的投資級公司信用評級時，適用的保證金將是根據標準普爾和/或穆迪公司提供的公司信用評級設定的利差。
2019年11月的定期貸款可由經營合夥企業(作為借款人)隨時預付，前提是如果2019年11月的定期貸款在2020年11月26日或之前償還，則須遵守二%的預付保費，如果在此之後但在2021年11月26日或之前償還，則須繳納一預付保險費的百分比。2021年11月26日之後，這些貸款可能會在沒有罰款的情況下償還。運營夥伴關係可能不會再借入2019年11月定期貸款的還清金額。經營夥伴關係被要求在2019年11月26日至2020年3月26日(2019年11月定期貸款全部提取之日)期間，為2019年11月定期貸款的任何未提取部分支付滴答費用。2019年11月的定期貸款具有手風琴功能，根據某些條件，該貸款的最高可獲得性最高可達$500百萬美元。
經營合夥企業是2019年11月定期貸款的借款人，本公司及其在符合條件的房地產資產中擁有直接或間接權益的每一家子公司是該貸款的擔保人。根據2019年11月定期貸款的條款，本公司須遵守各種限制性金融和非金融契約，其中要求本公司保持一定的槓桿率、現金流和償債覆蓋率、擔保借款比率和最低有形淨值水平。
此外，2019年11月的定期貸款限制了公司在某些情況下向股東支付分配的能力。然而，本公司可按需要作出分派，以維持其根據守則作為房地產投資信託基金的資格。該安排包含若干契約，除例外情況外，限制或限制本公司的負債及留置權、資產處置、與聯屬公司的交易、合併及重大改變、修改組織文件、更改會計期間、作出投資、負質押條款及業務範圍以及房地產投資信託基金資格。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司遵守了所有財務契約，沒有拖欠2019年11月定期貸款的任何其他條款。
下表列出了與2019年4月和2019年11月定期貸款安排相關的總利息支出信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
利息支出$2,421 $3,415 
遞延融資成本攤銷178 177 
總計$2,599 $3,592 
遞延融資總成本，淨額為#美元3.6百萬美元和$3.7截至2021年3月31日及2020年12月31日，分別與定期貸款安排相關的9.5億美元計入無擔保定期貸款的組成部分，扣除截至2021年3月31日的公司綜合資產負債表上的遞延融資成本。
29

目錄
該公司通過使用利率互換協議固定其定期貸款安排的可變利率債務的利率。有關更多信息，請參閲附註6-衍生工具和套期保值活動。
擔保借款
在正常業務過程中，本公司在與被認定為VIE的特殊目的實體(“SPE”)進行的各種交易中轉讓金融資產，這些特殊目的實體主要包括為有限目的設立的證券化信託(“總信託融資計劃”)。這些特殊目的實體是為了證券化交易的目的而成立的，在這些交易中，公司將資產轉移到特殊目的實體，然後特殊目的實體向投資者發行由這些資產支持的各種形式的債務。在這些證券化交易中，該公司通常從特殊目的實體獲得現金，作為轉讓資產的收益，並保留根據維修指導方針為轉讓資產提供服務的權利和義務。SPE發行的所有債務對公司沒有追索權。
根據資產轉讓的會計指引，本公司在確定資產是否可以從資產負債表中取消確認時，會考慮任何與轉讓資產有關的持續參與。對不符合解除確認條件且仍留在合併資產負債表上的交易，公司不得將轉讓的資產進行質押或交換。
本公司評估其於某些實體的權益，以確定該等實體是否符合VIE的定義，以及本公司是否為主要受益人，因此，本公司應根據其於成立時及當情況發生變化而需要重新考慮時所持有的可變權益合併該實體。該公司已決定將與其總信託基金計劃有關的特殊目的企業合併，因為本公司是這些實體的主要受益者。根據主信託融資計劃轉移到特殊目的企業的資產所收到的租户租金被髮送給受託人，並用於支付每月的本金和利息。
系列2016-1註釋
二零一六年十二月，本公司根據總信託基金計劃發行第一批票據，總額為$263.5百萬美元A級票據和$17.3百萬張B類票據(合計為《2016-1系列票據》)。這些票據通過承銷代理髮行給埃爾德里奇工業有限責任公司(“埃爾德里奇”)的一家附屬公司。2016-1系列債券由二為持有資產併發行與證券化相關的擔保借款而成立的特殊目的實體。
2016-1系列票據原定於2046年11月到期，但A類票據的條款要求本金按月支付至2021年11月，當時償還氣球；B類票據的條款不要求每月支付本金，但要求在2021年11月支付全部本金餘額。
2019年5月，公司回購了部分A類系列2016-1債券，面值為$200百萬美元201.4從埃爾德里奇的一家附屬公司那裏拿到了一百萬美元。2019年11月12日，公司取消了所有$200在這些回購的A類系列債券中，有100萬張2016-1債券。
2019年11月，公司預付了所有美元70.4百萬張當時未償還的2016-1系列債券(包括剩餘的$53.2百萬A類系列2016-1期票據及$17.2百萬B類系列2016-1債券)按面值加根據與該等證券相關的協議條款應計利息。
系列2017-1附註
二零一七年七月，本公司根據總信託基金計劃發行第二系列票據，總額為$232.4百萬美元A級票據和$15.7百萬張B類票據(合計為《2017-1系列票據》)。2017-1系列債券由三為持有資產併發行與證券化相關的擔保借款而成立的特殊目的實體。
2017-1系列債券將於2047年6月到期，加權平均利率為4.19截至2021年3月31日。若該等票據未能在該預期還款日或之前悉數償還，該等票據將開始產生額外利息。2017-1系列債券的預期償還日期為2024年6月。
30

目錄
從2021年11月開始，2017-1系列票據可以自願全部或部分預付，而不需要支付全部金額。自願提前還款可以在以下時間之前支付31在預期還款日期之前的幾個月。
2020年2月，本公司自願預付$62.3根據與該等證券相關的協議條款，按面值計算的2017-1類A系列票據的100萬美元外加應計利息。本公司不需要支付與本次預付款相關的全部令牌金額。該公司將這筆預付款記為債務清償。此外，該公司還記錄了一美元0.9回購和償還與攤銷#年遞延融資成本有關的擔保借款損失100萬美元。62.3在截至2020年3月31日的三個月內，自願預付2017-1類債券100萬英鎊。
下表介紹了與主信託基金計劃相關的利息支出信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
利息支出$1,811 $2,126 
遞延融資成本攤銷156 188 
總計$1,967 $2,314 
遞延融資總成本，淨額為#美元2.0300萬美元和300萬美元2.2與總信託融資計劃相關的600萬美元包括在擔保借款中，扣除公司截至2021年3月31日和2020年12月31日的綜合資產負債表上的遞延融資成本。
6. 衍生工具和套期保值活動
本公司並不為投機或交易目的而訂立衍生金融工具。該公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率變動的風險敞口。為了實現這些目標，該公司將利率掉期作為其利率風險管理戰略的一部分。被指定為現金流對衝的利率掉期包括從交易對手那裏收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關名義金額。
這些衍生品被認為是現金流對衝，並按公允價值按毛數記錄。在採用ASU 2017-12年度之後，每季度都會使用定性或定量的方法對對衝效果進行評估。本公司確認公允價值在累計其他全面收益(虧損)中的全部變動，該變動在合併現金流量表中非現金融資活動的補充披露中反映為公允價值衍生變動。在累積的其他全面收益(虧損)中記錄的金額隨後將重新分類為利息支出，因為公司根據其浮動利率定期貸款安排為借款支付利息。在接下來的12個月裏，公司估計將有$9.8100萬美元將從累計的其他綜合虧損中重新歸類為利息支出的增加。本公司並無與其衍生工具有關的淨額結算安排。
使用衍生金融工具有一定風險，包括該等合約安排的對手方無法根據協議履行的風險。為減低此風險，本公司只與信用評級高的交易對手，以及本公司及其聯屬公司可能與之有其他財務關係的主要金融機構訂立衍生金融工具。本公司預計不會有任何交易對手無法履行其義務。截至2021年3月31日，沒有發生與利率互換相關的違約事件。
31

目錄
下表彙總了截至2021年3月31日和2020年12月31日這些工具在公司資產負債表上的初始名義金額和公允價值(美元金額以千計)：
資產/(負債)公允價值
指定為對衝工具的衍生工具(1)
公司支付的固定費率生效日期到期日
名義價值(2)
3月31日，
2021		2020年12月31日
利率互換2.06%05/14/201904/12/2024$100,000 $(5,031)$(6,176)
利率互換2.06%05/14/201904/12/202450,000 (2,517)(3,089)
利率互換2.07%05/14/201904/12/202450,000 (2,522)(3,094)
利率互換1.61%12/09/201911/26/2026175,000 (5,401)(11,838)
利率互換1.61%12/09/201911/26/202650,000 (1,545)(3,396)
利率互換1.60%12/09/201911/26/202625,000 (755)(1,675)
利率互換1.36%07/09/202011/26/2026100,000 (1,729)(5,353)
利率互換1.36%07/09/202011/26/202680,000 (1,394)(4,291)
$630,000 $(20,894)$(38,912)
_____________________________________
(1)所有利率互換都有一個月的LIBOR浮動利率，由銀行支付。
(2)名義價值表明該公司參與這些工具的程度，但不代表對信貸、利率或市場風險的敞口。
本公司與其每一衍生品交易對手都有協議，其中包含一項條款，即如果本公司在任何債務上違約或能夠被宣佈違約，那麼本公司也可以被宣佈在其衍生品債務上違約。
下表列出了本報告所列期間與衍生工具和套期保值活動有關的累計其他綜合損益的記錄金額：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
累計其他綜合損益$18,023 $(38,100)
截至2021年3月31日，淨負債頭寸衍生品的公允價值包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不良風險的任何調整。20.7截至2020年12月31日，淨負債頭寸衍生品的公允價值包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不履行風險的任何調整。38.9百萬美元。截至2021年3月31日和2020年12月31日，有不是淨資產頭寸的衍生品。
於截至2021年及2020年3月31日止三個月內，本公司的利率掉期公允價值變動錄得虧損1美元。2.4300萬美元和300萬美元0.3在公司的綜合經營報表中計入利息支出。
截至2021年3月31日及2020年12月31日，本公司並無張貼任何與該等協議相關的抵押品，亦未違反該等協議的任何規定。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它本可以被要求按照協議的總終止價值來履行其義務。21.3300萬美元和300萬美元40.2分別截至2021年3月31日和2020年12月31日。
7. 權益
股東權益
2020年1月14日，該公司完成了以下後續發售7,935,000分享其普通股，包括1,035,000承銷商根據購買額外股份的選擇權購買的普通股，發行價為$25.20每股。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，此次後續發行的淨收益為#美元。191.5百萬美元。
2020年9月22日，該公司完成了以下後續發售10,120,000分享其普通股，包括1,320,000承銷商根據購買額外股份的選擇權購買的普通股，發行價為$19.00每股。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，此次後續發行的淨收益為#美元。184.1百萬美元。
32

目錄
在市場計劃中
於2020年6月，本公司於市場設立新的普通股發售計劃，根據該計劃，本公司可不時公開發售及出售其普通股股份，總銷售價格最高可達$2502000萬(《2020自動取款機計劃》)。關於建立2020自動取款機計劃，本公司於2019年8月設立的市場計劃(“2019年自動取款機計劃”)終止了其先前的計劃，不能根據該計劃增發股票。根據2019年自動取款機計劃，該公司可以公開發售和出售其普通股股票，總銷售價格最高可達$2002000萬美元，在終止之前，公司發行了普通股，總銷售總價為#美元。184.4300萬美元。
截至2021年3月31日，公司發行普通股，總銷售總價為1美元。144.2根據2020年自動取款機計劃，可能會發行額外的普通股，總銷售價格最高可達美元105.8在2020年自動取款機計劃下的600萬美元。如上下文所需，2020年ATM計劃和2019年ATM計劃在本文中被稱為“ATM計劃”。
下表詳細説明瞭顯示的每個期間ATM計劃下的活動相關信息：
截至3月31日的三個月，
(以千為單位，不包括每股和每股數據)20212020
出售的普通股股份2,796,805 253,698 
加權平均每股售價$23.22 $24.74 
毛收入$64,928 $6,277 
淨收益$63,891 $6,197 
普通股分紅
在截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，公司董事會宣佈了以下普通股季度現金股息：
宣佈的日期記錄日期支付日期普通股每股股息總股息
(單位：千)
2021年3月5日2021年3月31日2021年4月15日$0.24 $26,265 
2020年3月18日2020年3月31日2020年4月15日$0.23 $21,168 
8. 非控制性權益
本公司的全資附屬公司Essential Properties OP G.P.，LLC是經營合夥企業的唯一普通合夥人，並持有1.0合作伙伴在經營夥伴關係中的一般權益百分比。本公司將發行普通股所得款項淨額貢獻給經營合夥企業，以換取相當於已發行普通股股數的經營合夥企業中的若干有限合夥企業(‘OP單位’)。
截至2021年3月31日，本公司持有109,171,639行動單位，代表一個99.5經營合夥企業的%權益。截至同一日期，EPRT Holdings，LLC的前成員(“非控股OP單位持有人”)持有553,847操作單元合計，代表一個0.5有限合夥人在經營合夥企業中的權益百分比。非控股營運單位持有人持有的營運單位在本公司合併財務報表中作為非控股權益列示。
OP單位的持有者有權獲得相當於公司普通股每股股息的單位分配，並有權贖回OP單位以換取現金，或在公司選擇的情況下贖回公司普通股的股份。一-一個人的基礎上，但是，如果這樣的行動單位必須至少是未完成的一年。對OP單位持有人的分配與公司向普通股股東發放的現金紅利同時宣佈和支付。有關詳細信息，請參閲注7-股權。
33

目錄
9. 基於權益的薪酬
股權激勵計劃
2018年，公司通過股權激勵計劃(簡稱《股權激勵計劃》)，規定授予激勵性股票期權、不合格股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、其他股票獎勵、業績獎勵和LTIP單位。為本公司或本公司任何附屬公司提供服務的高級職員、僱員、非僱員董事、顧問、獨立承包商和代理人有資格獲得此類獎勵。最多3,550,000股票可以根據股權激勵計劃發行，但要符合某些條件。
下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月內公司限制性股票獎勵(RSA)和限制性股票單位(RSU)的信息：
限制性股票獎
限售股單位
股票WTD。平均授予日期公允價值單位WTD。平均授予日期公允價值
未授權，2020年1月1日492,701 $13.72 100,814 $22.80 
授與— — 135,120 32.13 
既得(10,747)14.12 — — 
沒收— — — — 
未授權，2020年3月31日481,954 $13.71 235,934 $28.14 
未歸屬，2021年1月1日240,598 $13.73 321,602 $25.27 
授與— — 196,921 32.37 
既得(9,865)14.12 (19,614)23.17 
沒收— — — — 
未授權，2021年3月31日230,733 $13.71 498,909 $28.15 
限制性股票獎
2018年6月25日，限制性股票獎勵(RSA)涉及總計691,290未歸屬的限制性普通股股票根據股權激勵計劃授予公司董事、高級管理人員和其他員工。這些RSA在以下範圍內授予一年至三年自授予之日起，以個人接受者繼續為本公司提供服務為條件，直至適用的歸屬日期。
2019年1月，與以下合計有關的RSA46,368根據股權激勵計劃，未歸屬的限制性普通股股票授予公司高管、其他員工和一名外部顧問。這些RSA在以下範圍內授予一年至四年了自授予之日起，以個人接受者繼續為本公司提供服務為條件，直至適用的歸屬日期。在2020年6月，額外的RSA涉及總計3,658未歸屬的限制性普通股股票被授予公司董事會的某些成員，這些成員在授予後立即歸屬。本公司以本公司普通股於授出日的平均市價估計根據股權激勵計劃授出的RSA於授出日的公允價值。
下表列出了有關該公司在所述期間的RSA的信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
在一般和行政費用中確認的補償成本$759 $894 
在未歸屬RSA上宣佈的股息，並直接計入超過累計收益的分配55 111 
期內歸屬股份的公允價值139 152 
34

目錄
下表列出了截至公佈日期公司RSA的相關信息：
(千美元)
3月31日，
2021		12月31日，
2020
未確認的賠償總成本
$919 $1,678 
確認薪酬成本的加權平均期間(以年為單位)0.60.7
限售股單位
2019年1月、2020年和2021年2月，公司發放了119,085, 84,684，及126,353根據股權激勵計劃，公司高管將分別獲得基於業績的RSU。在這些獎項中，75%為非歸屬RSU，其歸屬百分比和最終歸屬單位數量將根據本公司普通股相對於授予協議中確定的其他同行公司的TSR的總股東回報(TSR)計算。支付時間表可以產生範圍在以下範圍內的歸屬百分比：0%至250目標的%。TSR將根據截至2021年12月31日(對於2019年撥款)、2022年12月31日(對於2020年撥款)和2023年12月31日(對於2021年撥款)的未來20個交易日的平均收盤價除以該基金的平均收盤價來計算。20-截至2019年1月1日(對於2019年撥款)、2020年1月1日(對於2020年撥款)或2021年1月1日(對於2021年撥款)的交易日。目標單位數量基於實現等於TSR的TSR。50同齡人組的第幾個百分位數。公司在實現目標的基礎上記錄了這些TSR RSU的費用。
TSR RSU的授予日期公允價值是基於以下假設使用蒙特卡羅模擬模型測量的：
授予年份
202120202019
波動率55%20%18%
無風險利率0.20%1.61%2.57%
剩下的25在這些基於績效的RSU中，有%是根據薪酬委員會對個別受助人實現某些戰略目標的主觀評估而授予的。2020年5月，薪酬委員會進行了評估，並進行了主觀獎勵7,596這些RSU中的一部分給了公司的一名前高管，該公司立即獲得了這些RSU的所有權。截至2021年3月31日，薪酬委員會尚未確定與個人獲獎者實現其餘主觀獎勵戰略目標有關的具體業績目標。因此，對於GAAP會計目的，這些獎勵既沒有服務開始日期，也沒有授予日期，並且公司記錄了這些獎勵不是截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，這部分基於績效的RSU的薪酬成本。
2019年6月和2020年6月，公司發佈11,500和26,817RSU，分別向公司的獨立董事支付。這些獎項全部授予較早的一年於授出日期或授出日期後舉行的第一次股東周年大會起，受贈人須繼續向本公司提供服務，直至適用的歸屬日期為止。該公司使用授予日公司普通股的平均市場價格估算了這些RSU的公允價值。
於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本公司合共發行157,943根據股權激勵計劃，向公司高管、其他員工和董事提供回覆單位。這些獎項的有效期最長可達四年了自授予之日起，以個人接受者繼續為本公司提供服務為條件，直至適用的歸屬日期。
在截至2021年3月31日的三個月內，本公司發行了102,156根據股權激勵計劃，向公司高管、其他員工和董事提供回覆單位。這些獎項的有效期最長可達四年了自授予之日起，以個人接受者繼續為本公司提供服務為條件，直至適用的歸屬日期。
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目錄
下表列出了本公司各時期的RSU信息：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
在一般和行政費用中確認的補償成本$836 $614 
宣佈的股息等價物，並直接計入超過累計收益的分配64 19 
期內歸屬單位的公允價值454 — 
下表列出了截至公佈日期公司RSU的相關信息：
(千美元)3月31日，
2021		12月31日，
2020
未確認的賠償總成本$10,795 $5,261 
確認薪酬成本的加權平均期間(以年為單位)2.92.4
10. 每股淨收益
本公司根據財務會計準則委員會(FASB ASC)主題第260條中的指導原則計算每股淨收益。每股收益。該指導要求將公司未歸屬的限制性普通股和單位分類為參與證券，這些股票和單位包含接受不可沒收股息或股息等價物的權利，需要採用兩類計算每股淨收益的方法。普通股每股攤薄淨收入進一步考慮了期內已發行普通股潛在攤薄股份的影響，包括假設在具有攤薄性質的情況下以市場為基礎或服務為基礎的歸屬條件下的限制性股票單位的歸屬。由非控股權益持有的運營單位代表潛在的攤薄證券，因為運營單位可以贖回為現金，或者在公司選擇的情況下，交換為公司普通股的股份。一-以人為本。
以下是計算基本和稀釋後每股淨收入(以千美元為單位)時使用的分子和分母的對賬：
截至3月31日的三個月，
(美元金額(千美元))20212020
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子：
淨收入$15,375 $14,043 
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(80)(84)
減去：分配給未歸屬限制性普通股和RSU的淨收入(119)(130)
普通股股東可獲得的淨收入：基本15,176 13,829 
可歸因於非控股權益的淨收入80 84 
普通股股東可獲得的淨收入：稀釋後$15,256 $13,913 
基本每股收益和稀釋後每股收益的分母：
加權平均已發行普通股107,217,918 90,805,301 
減去：未歸屬限制性普通股的加權平均股數(231,610)(482,899)
基本每股淨收益中使用的加權平均流通股106,986,308 90,322,402 
稀釋證券的影響：(1)
操作單元553,847 553,847 
非既得性限制性普通股和RSU515,586 456,048 
稀釋後每股淨收益中使用的加權平均流通股108,055,741 91,332,297 
_____________________________________
(1)截至2021年和2020年3月31日的三個月，不包括100,663和65,312沒有授權的限制性股票單位，因為這樣做的效果將是反稀釋的。
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目錄
11. 承諾和或有事項
截至2021年3月31日，公司在抵押票據、償還義務或類似安排下有剩餘的未來承諾，以資助$14.8向其租户支付與從本公司租賃的物業相關的開發、建設和翻新費用。
訴訟和監管事項
在正常業務過程中，公司可能會受到訴訟、索賠和監管事項的影響。目前並無任何針對本公司或其財產的重大法律或監管程序待決或已知會被考慮。
環境問題
在房地產所有權方面，公司可能要承擔與環境相關的費用和損害賠償責任。截至2021年3月31日，本公司並未接獲任何政府當局有關任何不合規、責任或其他索償的通知，亦不知悉其認為會對本公司業務、財務狀況、經營業績或流動資金造成重大不利影響的任何其他環境狀況。
固定繳款退休計劃
本公司有一項符合守則第401(A)節規定的固定供款退休儲蓄計劃(“401(K)計劃”)。401(K)計劃適用於公司的所有全職員工。本公司提供等額現金出資，相當於100第一個的百分比5參與者提供的符合條件的補償的百分比，該補償立即授予。
下表列出了公司在截至2021年3月31日、2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的相應貢獻：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
401(K)匹配繳費$91 $86 
僱傭協議
該公司與其高管簽訂了僱傭協議。這些僱傭協議的初始期限為四年了，具有自動一年延期，除非任何一方提供不續簽通知。這些協議規定了最初的年度基本工資和年度績效獎金。如果高管在某些情況下終止聘用，公司將負責支付終止前一年的任何年度績效獎金，在未支付的情況下，繼續支付相當於12月基本工資，每月報銷12眼鏡蛇的保費為數月，在某些情況下，按比例發放終止合同當年的獎金。
12. 公允價值計量
GAAP根據用於按公允價值計量金融工具的投入的可觀測性，建立了評估技術的層次結構。GAAP將基於市場的或可觀察到的投入確立為首選的價值來源，然後在沒有市場投入的情況下使用管理假設建立估值模型。
確定資產或負債在層次結構中的位置需要重要的判斷，並考慮資產或負債特有的因素。如果公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入，則整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平基於對整個公允價值計量重要的最低水平的投入。該公司定期評估其層級披露，根據各種因素，資產或負債可能在不同時期進行不同的分類。然而，該公司預計，不同級別之間的分類變化將是罕見的。
除了要求在資產負債表日按公允價值計量的資產和負債的披露外，公司還必須披露所有金融工具的估計公允價值，即使它們是
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目錄
未按其公允價值在合併資產負債表中列報。金融工具的公允價值是根據截至2021年3月31日和2020年12月31日的市場狀況和感知風險進行的估計。這些估計需要管理層的判斷，可能不能反映資產和負債的未來公允價值。
賬面價值接近其公允價值的金融資產及負債包括現金及現金等價物、限制性現金、預付費用及其他資產內的應收賬款、應付股息及應計負債及其他應付款項。一般而言，這些資產和負債的存續期較短，其賬面價值接近綜合資產負債表上的公允價值。
該公司應收固定利率貸款的估計公允價值是根據利率等主要不可觀察到的市場輸入和貼現現金流分析得出的，這些現金流分析使用了對未來現金流、市場利率和信用利差的金額和時間的估計。這些計量在公允價值層次結構中被歸類為第三級。本公司相信其固定利率應收貸款的賬面價值接近公允價值。
本公司在循環信貸安排、2019年4月定期貸款和2019年11月定期貸款項下借款的估計公允價值是根據主要不可觀察到的市場輸入(如利率)和貼現現金流分析(使用對未來現金流、市場利率和信用利差的金額和時間的估計)得出的。這些計量在公允價值層次結構中被歸類為第三級。本公司相信其於循環信貸安排、2019年4月定期貸款及2019年11月定期貸款項下借款於2021年3月31日及2020年12月31日的賬面價值大致為公允價值。
本公司擔保借款的估計公允價值是根據主要不可觀察到的市場輸入(如利率)和貼現現金流分析得出的，該分析使用了對未來現金流、市場利率和信用利差的金額和時間的估計。這些計量在公允價值層次結構中被歸類為第三級。
截至2021年3月31日，公司的擔保借款總賬面價值為$172.2百萬美元(不包括淨遞延融資成本#美元2.0百萬美元)，估計公允價值為#美元。176.1百萬美元。截至2020年12月31日，該公司的擔保借款總賬面價值為$173.2百萬美元(不包括淨遞延融資成本#美元2.2百萬美元)，估計公允價值為#美元。176.4百萬美元。
本公司按公允價值經常性計量其衍生金融工具。本公司衍生金融工具的公允價值乃採用廣泛接受的估值方法釐定，包括對衍生金融工具的預期現金流進行貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率市場數據和此類利率的隱含波動性。雖然在權威會計指引下，用於評估衍生品價值的大部分投入都屬於公允價值等級的第二級，但與衍生品相關的信用估值調整也利用了第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估違約的可能性。然而，截至2021年3月31日及2020年12月31日，經評估信用估值調整對衍生金融工具整體估值的影響的重要性，並確定該等調整對衍生金融工具的整體估值並不重大。因此，決定衍生金融工具的整體應歸入公允價值等級的第2級。截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司估計其利率掉期合約的公允價值為1美元。20.9百萬美元的負債和一美元38.9分別為百萬美元的債務。
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目錄
本公司在非經常性基礎上按公允價值計量其房地產投資。這些房地產投資的公允價值是使用截至所列日期的以下投入水平確定的：
賬面淨值
使用公允價值層次結構的公允價值計量
(單位：千)
公允價值1級2級3級
2021年3月31日
非金融資產：
長壽資產
$9,506 $9,506 $— $— $9,506 
2020年12月31日
非金融資產：
長壽資產$4,754 $4,754 $— $— $4,754 
長壽資產
當事件或情況發生變化時，本公司審查其在房地產的投資，表明資產的賬面價值可能無法收回。在評估房地產投資減值時，考慮了許多因素，包括預計持有期內資產的估計當期和預期運營現金流、延長資產壽命或改善資產所需的成本、預期資本化率、預計穩定的淨營業收入、銷售成本，以及在正常業務過程中持有和處置資產的能力。
截至2021年3月31日，有關第3級公允價值計量的量化信息如下：
(美元金額(千美元))公允價值評估技術不可觀測的重要輸入
非金融資產：
長期資產：
醫療/牙科-德克薩斯州丹格菲爾德$1,600 銷售比較法不具約束力的銷售合同$1,600 
空置-德克薩斯州聖安東尼奧25 銷售比較法具有約束力的銷售合同25 
空置-密歇根州史蒂文斯維爾1,025 銷售比較法不具約束力的銷售合同1,025 
餐廳-家庭用餐-佐治亞州索珀頓543 銷售比較法可比售價543 
餐廳-家庭用餐-佐治亞州格雷493 銷售比較法可比售價493 
餐廳-家庭用餐-佐治亞州桑德斯維爾587 銷售比較法可比售價587 
餐廳-家庭用餐-佐治亞州巴恩斯維爾238 銷售比較法可比售價238 
空置--新墨西哥州戴明548 貼現現金流量法
終端機
價值：8.0%
折扣率：8.5%
548 
家居用品-密西西比州巴特爾克里克4,446 貼現現金流量法
終端機
價值：8.0%
折扣率：8.5%
4,446 
減值房地產的公允價值按優先順序使用以下信息(視可獲得性而定)：i)已簽署的買賣協議或意向書；ii)最近報價或要價；iii)對未來現金流的估計，其中包括(其中包括)合同和預測租金收入、租賃假設、終端資本化率、折扣率和基於市場狀況的費用；或iv)對房地產使用的預期。基於這些投入，本公司確定其對減值房地產的估值屬於公允價值等級的第三級。
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13. 後續事件
公司通過提交本季度報告Form 10-Q對2021年3月31日之後發生的所有事件和交易進行了評估，確定除以下披露的事件外，沒有發生的事件需要對合並財務報表中的披露進行調整。
2021年4月股票發行
2021年4月，該公司完成了以下後續發售8,222,500普通股，包括1,072,500承銷商根據購買額外股份的選擇權購買的普通股，公開發行價為$23.50每股。該公司用此次發行所得的一部分資金償還了#美元。138.0截至2021年3月31日，循環信貸安排上未償還的本金為100萬美元。
收購和處置活動
2021年3月31日之後，本公司投資於19總投資額(包括與收購有關的費用)為#美元的房地產45.6百萬美元。
2021年3月31日之後，本公司出售或轉讓其在4房地產，總銷售總價為$4.8百萬美元，並招致$0.3百萬美元的處置成本與這些交易相關。
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目錄
第二項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
在這份Form 10-Q季度報告中，我們將馬裏蘭州的Essential Properties Realty Trust，Inc.及其合併子公司(包括其經營合夥企業Essential Properties，L.P.)稱為“我們”、“我們”、“我們”或“公司”，除非我們另有説明或上下文另有説明。
關於前瞻性陳述的特別説明
本季度報告包含符合修訂後的1933年證券法(“證券法”)第27A條和修訂後的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E條的前瞻性陳述。特別是，與我們的業務和增長戰略、投資、融資和租賃活動以及業務趨勢有關的許多陳述，包括獨立、單租户物業的長期淨租賃市場趨勢，都含有前瞻性陳述。本季度報告中使用的“估計”、“預期”、“預期”、“相信”、“打算”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”和“計劃”等詞彙及其變體，是對未來事件或趨勢的預測，並不完全與歷史問題有關，旨在識別前瞻性陳述。你也可以通過對戰略、計劃、信念或管理層意圖的討論來識別前瞻性陳述。
前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定因素，可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性陳述明示或暗示的經營結果或計劃大不相同；因此，您不應依賴前瞻性陳述作為對未來事件的預測。前瞻性陳述取決於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能是不正確或不精確的，也可能無法實現。我們不保證所描述的事務和事件會按照描述的方式發生(或者根本不會發生)。除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性陳述中陳述或預期的大不相同：
•新冠肺炎疫情對本公司及其租户的持續不利影響；
•一般商業和經濟狀況；
•房地產業務固有的風險，包括租户違約或破產、房地產投資缺乏流動性、房地產價格波動和當地市場的總體經濟氣候、在這些市場爭奪租户、與環境問題有關的潛在責任和自然災害的潛在損害；
•我們租户的業績和財務狀況；
•是否有合適的物業可供投資，以及我們是否有能力以優惠條件收購和租賃該等物業；
•我們有能力在現有租約到期或終止時續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間；
•信貸市場和更廣泛的金融市場的波動性和不確定性，包括消費物價指數(“CPI”)的潛在波動；
•我們競爭的程度和性質；
•我們沒有產生足夠的現金流來償還我們的未償債務；
•我們能夠以有吸引力的條件獲得債務和股權資本；
•利率波動；
•是否有合格的人員，以及我們留住關鍵管理人員的能力；
•變更或未能或不能遵守適用的法律或法規；
•我們未能繼續作為房地產投資信託基金(“REIT”)獲得納税資格；
•美國税法和其他美國法律的變化，無論是否特定於REITs；以及
•其他因素在本季度報告的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”一節以及我們截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告中討論。
告誡您不要過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅説明截至本季度報告的日期。雖然前瞻性陳述反映了我們的誠信信念，但它們並不是保證。
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目錄
關於未來的事件或我們的表演。我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映潛在假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化，除非法律另有要求。
由於我們的經營環境競爭激烈，變化迅速，新的風險不時出現，管理層無法預測所有這些風險，管理層也無法評估所有這些風險對我們業務的影響，也無法評估任何風險或風險組合可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。鑑於這些風險和不確定性，投資者不應過分依賴前瞻性陳述作為對實際事件或結果的預測。
概述
我們是一家內部管理的房地產公司，主要收購、擁有和管理單租户物業，這些物業長期淨租賃給經營服務型或體驗型業務的中端市場公司。我們通常投資和租賃獨立的單租户商業地產設施，租户在那裏為客户提供服務，並開展對創造租户的銷售額和利潤至關重要的活動。截至2021年3月31日，我們1.935億美元的年化基本租金中，95.3%可歸因於服務型和體驗型企業的租户運營的物業。“年化基本租金”是指於2021年3月31日生效的年化合同規定的現金基礎租金，適用於自該日開始的我們所有租賃(包括作為貸款或直接融資租賃的租賃)，以及截至該日我們的應收抵押貸款的年化現金利息。
我們於2018年1月12日作為馬裏蘭州的一家公司成立。我們已選擇從截至2018年12月31日的一年開始，作為房地產投資信託基金(REIT)對聯邦所得税徵税，我們相信，我們目前的組織、運營和預期的分配將使我們能夠繼續保持這樣的資格。我們於2018年6月完成首次公開募股(IPO)。我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼是“EPRT”。
我們的主要業務目標是通過擁有、管理和發展多元化的商業理想物業組合，產生誘人的風險調整回報，從而實現股東價值的最大化。自2016年6月開始運營和投資活動以來，我們取得了顯著增長。截至2021年3月31日，我們擁有1240個物業組合(包括兩個未開發地塊和127個物業，這些物業確保了我們對應收抵押貸款的投資)，這些物業按租户、行業、概念和地理位置進行了多元化，年化基本租金為1.935億美元，入住率為99.1%。我們的投資組合基於以下核心投資屬性：
多元化。截至2021年3月31日，我們的投資組合被259個租户佔據了99.1%，這些租户在43個州的17個行業經營367個不同的品牌或概念，沒有一個租户貢獻的年化基本租金超過2.6%。我們的目標是，隨着時間的推移，我們的年化基本租金中，不會有超過5%來自任何單一租户，也不會超過1%來自任何單一物業。
長期租賃。截至2021年3月31日，我們的租約加權平均剩餘租期為14.3年(基於年化基本租金)，其中4.2%的年化基本租金可歸因於2026年1月1日之前到期的租約。我們的物業一般都是長期淨租賃的，我們相信這會為我們提供穩定的收入基礎，從而增加我們的投資組合。
大量使用總租約。截至2021年3月31日，我們年化基本租金的59.9%可歸因於主租賃。
租金覆蓋率和租户財務報告。截至2021年3月31日，我們投資組合的加權平均租金覆蓋率為3.0倍，98.2%的租約(基於年化基本租金)要求租户定期向我們提供指定的單位級財務報告。
合同基礎租金上升。截至2021年3月31日，我們99.4%的租約(基於年化基本租金)為未來基本租金提供了加權平均每年1.5%的增長。

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大量使用售後回租投資。我們尋求收購中端市場企業擁有和運營的物業，並根據我們的標準租賃表格將物業租回給運營商。在截至2021年3月31日的三個月內，我們約85.0%的投資是售後回租交易。
較小的低基數單租户物業。我們一般投資於獨立的“小盒子”單租户物業。截至2021年3月31日，我們每個物業的平均投資為220萬美元(等於我們對物業的總投資(包括交易成本、租賃激勵和在建資金)除以該日期擁有的物業數量)，我們相信類似規模的投資使我們能夠在不將大量資本集中在個別物業的情況下擴大我們的投資組合，並限制我們對可能對特定物業產生不利影響的事件的敞口。此外，我們認為，我們的許多物業通常是可替換的，適合多種商業用途，這降低了特定物業可能過時的風險，並增加了它們的流動性。
我們的競爭優勢
我們相信，以下競爭優勢使我們有別於競爭對手，使我們能夠在單租户、淨租賃市場上有效競爭：
精心構建的最近收購的物業組合，出租給面向服務或基於體驗的租户。我們從戰略上構建了一個按租户、行業和地理位置多元化的投資組合，通常避免暴露在我們認為受到電子商務企業壓力的企業。我們的物業一般都是長期淨租賃的，我們相信這會為我們提供穩定的收入基礎，從而增加我們的投資組合。截至2021年3月31日，我們擁有1240個物業組合，年化基本租金為1.935億美元，這是我們的管理團隊根據我們專注和紀律嚴明的投資戰略精心挑選的。我們的投資組合是多樣化的，有259個租户，經營着43個州和17個行業的367個不同的概念。截至2021年3月31日，我們的租户貢獻的年化基本租金都沒有超過2.6%，我們的戰略目標是一個規模化的投資組合，隨着時間的推移，來自任何單個租户的年化基本租金不超過5%，來自任何單一物業的不超過1%。
•我們專注於投資於租賃給從事服務型或體驗型業務的租户的物業，如洗車行、餐廳(主要是快餐店)、幼兒教育、醫療和牙科服務、便利店、汽車服務、設備租賃、娛樂以及健康和健身，我們認為這些行業通常比其他許多行業更容易受到電子商務壓力的影響。截至2021年3月31日，我們95.3%的年化基本租金來自於經營服務型和體驗型業務的租户。
•我們相信，我們的投資組合的多樣性和嚴格的承保減少了影響特定租户、行業或地區的不利事件對我們的影響，我們專注於向我們認為處於有利地位的行業的租户租賃，這些行業能夠承受來自電子商務企業的競爭，這增加了我們租金收入的穩定性和可預測性。
經驗豐富、久經考驗的管理團隊。我們的高級管理層在淨租賃行業擁有豐富的經驗，並有將淨租賃業務發展到相當規模的記錄。
•我們的高級管理團隊一直負責我們專注和紀律嚴明的投資戰略，並負責開發和實施我們的投資來源、承銷、關閉和資產管理基礎設施，我們相信這些基礎設施可以在不增加我們的運營費用的情況下支持顯著的投資增長。截至2021年3月31日，不包括我們對2016年6月16日通用電氣資本公司(General Electric Capital Corporation)清算時以2.798億美元(包括交易成本)收購的262處淨租賃物業(主要包括餐廳)的初始投資，我們投資組合年化基本租金的84.4%可歸因於內部發起的售後回租交易，85.3%來自之前參與過一項或多項涉及我們的成員的交易的各方。例如經紀人、中間人和融資來源)。我們的高級領導團隊的豐富經驗、知識和關係為我們提供了廣泛的人脈網絡，我們相信這將使我們能夠創造有吸引力的投資機會，並有效地發展我們的業務。
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差異化投資戰略。我們尋求收購和租賃獨立的單租户商業地產設施，租户在此為客户提供服務，並在物業內開展對其銷售和利潤的產生至關重要的活動。我們主要尋求投資於租賃給未評級中端市場公司的物業，我們認為這些公司具有誘人的信用特徵和穩定的運營歷史。我們認為，從資本的角度來看，中端市場公司的服務不足，我們可以為它們提供有吸引力的房地產融資解決方案，同時允許我們簽訂租賃協議，為我們提供誘人的風險調整後回報。此外，許多與中端市場公司的淨租賃交易涉及個別相對較小的物業，這使得我們可以避免將大量資金集中在個別物業上。我們與租户保持着密切的關係，我們相信這使我們能夠獲得額外的投資，並隨着租户的業務增長和房地產需求的增加而成為首選的資本提供者。
資產基礎可實現顯著增長。憑藉我們的高級領導團隊在淨租賃房地產投資領域20多年的經驗，我們已經發展出領先的融資、承銷、融資和物業管理能力。我們的平臺是可擴展的，我們尋求利用我們的能力來提高效率和流程，以繼續尋求有吸引力的風險調整後的增長。雖然我們預計我們的一般和管理費用可能會隨着我們投資組合的增長而增加，但由於效率和規模經濟的原因，我們預計這些費用在我們投資組合和收入中所佔的百分比將隨着時間的推移而減少。與其他專注於收購淨租賃房地產的同行相比，我們的資產基礎較小，我們相信，通過可管理的收購量，我們可以實現卓越的增長。
紀律嚴明的承銷導致了很強的投資組合特徵。我們通常尋求執行總購買價格在300萬至5000萬美元之間的交易。我們的規模使我們能夠專注於投資於我們認為從資本角度來看服務不足的細分市場，在那裏我們可以以有吸引力的條款發起或收購相對較小的資產，為我們的投資組合提供有意義的增長。此外，我們尋求投資於商業上可取的物業，這些物業適合不同的租户使用，提供誘人的風險調整後回報，並具有降低我們房地產投資風險的特點。
廣泛的租户財務報告支持Active Asset Management。我們尋求籤訂租賃協議，要求我們的租户定期向我們提供公司和/或單位級別的財務報告，我們相信這將增強我們積極監控我們的投資、談判租賃續簽和主動管理我們的投資組合以保護股東價值的能力。截至2021年3月31日，佔我們年化基本租金98.2%的租約要求租户向我們提供具體的單元級財務信息，佔我們年化基本租金98.3%的租約要求租户向我們提供企業級財務報告。
我們的業務和增長戰略
我們的主要業務目標是通過擁有、管理和發展多元化的商業理想物業組合，產生誘人的風險調整回報，從而實現股東價值的最大化。我們打算通過以下業務和增長戰略來實現我們的目標。
通過重點和紀律嚴明的承保和風險管理，構建和管理我們多樣化的投資組合。我們尋求保持租金收入的穩定，最大限度地提高投資的長期回報，同時利用我們專注和紀律嚴明的承保和風險管理專業知識繼續增長。在承保資產時，我們強調商業上可取的物業，具有強勁的經營業績、健康的租金覆蓋率和具有誘人信用特徵的租户。
•租賃。一般而言，吾等尋求以(I)相對較長期限(通常初始期限為15年或以上及租户續約選擇權)；(Ii)具吸引力的租金上升條款；(Iii)健康的租金承保比率；及(Iv)租户有義務定期向吾等提供財務資料的情況下訂立租約，該等資料為吾等提供有關租賃物業及/或租户的經營表現的資料，並使吾等可持續積極監察租約下的付款保證。我們強烈傾向於使用主租賃結構，根據這種結構，我們將多個物業以單一(即“全租或全租”)的方式出租給單個租户。此外，在我們的售後回租投資中，我們通常尋求建立等於或低於當前市場租金的合同租金，我們認為，如果租賃在破產程序中被拒絕或到期，這將增強租户留存率，並降低我們的釋放風險。
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•多元化經營。我們監控和管理我們投資組合的多樣化，以降低與影響特定租户、物業、行業或地區的不利發展相關的風險。我們的戰略目標是一個規模化的投資組合，隨着時間的推移，將(1)從任何單一租户獲得不超過5%的年化基本租金，或從任何單一物業獲得不超過1%的年化基本租金，(2)主要出租給經營服務型或體驗型業務的租户，以及(3)避免明顯的地理集中。雖然我們在進行投資時會考慮這些標準，但如果我們認為機會會帶來誘人的風險調整後回報，我們可能會在管理業務時採取機會主義態度，進行不符合其中一個或多個標準的投資。
•資產管理。我們是一家積極的資產管理公司，並定期評估我們的每個物業以評估各種因素，包括但不限於物業的經營業績、租户的信貸和當地房地產市場狀況的變化。在其他方面，我們使用穆迪分析RiskCalc，這是一個基於穆迪分析信用研究數據庫(Moody‘s Analytics Credit Research Database)的預測私人公司違約的模型，以主動檢測信用惡化。此外，我們還監控市場租金與本地租金和租户資本支出金額的關係，以完善我們的租户留存和替代用途假設。我們的管理團隊利用我們的內部信用盡職調查，持續監控每個租户的信用狀況。我們相信，這種積極主動的方法使我們能夠及時發現和解決問題，並確定我們的投資組合中是否有適合處置的物業。
•此外，作為我們積極投資組合管理的一部分，我們可能會有選擇地處置我們認為不能提供與投資風險相稱的回報、造成不必要的地理、行業或租户集中的資產，或者可能以我們認為有吸引力的價格出售。我們相信，我們的承保流程和積極的資產管理通過減少違約損失和增加續租的可能性，增強了我們租金收入的穩定性。
專注於基於關係的採購，通過發起回租交易來擴大我們的產品組合。我們計劃通過發起售後回租交易和機會性地收購淨租賃物業來繼續我們有紀律的增長，這有助於我們投資組合的租户、行業和地理多樣化。截至2021年3月31日，不包括最初的投資組合，我們投資組合年化基本租金的84.4%可歸因於內部發起的售後回租交易，85.3%是從之前從事涉及我們高級管理團隊成員的交易的各方獲得的(包括運營商和租户以及淨租賃行業的其他參與者，如經紀人、中介和融資來源)。此外，我們尋求利用我們與租户的關係來促進投資機會，包括選擇性地同意償還某些租户在我們物業的開發成本，以換取合同規定的租金，租金通常隨着我們的資金按比例增加。截至2021年3月31日，不包括最初的投資組合，我們大約42.4%的投資來自之前完成了涉及我們管理團隊成員的交易的運營商和租户。我們相信，我們的高級管理團隊的聲譽、深入的市場知識和在淨租賃行業的廣泛的長期關係網絡為我們提供了獲得持續不斷的有吸引力的投資機會的渠道。
重點關注服務型或體驗型業務的中端市場公司。我們主要專注於投資我們以三重淨值長期租賃給中端市場公司的物業，我們認為這些公司具有誘人的信用特徵和穩定的運營歷史。租賃給中端市場公司的物業可能會為我們提供機會，通過我們廣泛和紀律嚴明的信貸和房地產分析、租賃結構和投資組合構成，實現卓越的風險調整回報。我們相信，我們的資本解決方案對中端市場公司很有吸引力，因為與較大的信用評級機構相比，這類公司的融資選擇往往有限。我們還相信，在許多情況下，與中端市場公司進行規模較小的交易將使我們能夠保持和擴大我們投資組合的多元化。中端市場公司通常願意簽訂我們認為有吸引力的結構和條款的租賃(如要求持續的租户財務報告的主租賃和租賃)，並認為這有助於我們租金收入的穩定。
•此外，我們強調投資於租賃給從事服務型或體驗型業務的租户的物業，如洗車、餐館(主要是快餐店)、幼兒教育、醫療和牙科服務、便利店、汽車服務、設備租賃、娛樂以及健康和健身，因為我們認為這些業務通常比其他許多業務更容易受到電子商務壓力的影響。
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通過提供定期租金上漲的長期三重淨值租賃實現內部增長。我們尋求籤訂長期(通常初始期限為15年或更長時間，並有租户續約選擇權)的三重淨值租賃，規定定期合同租金上漲。截至2021年3月31日，我們的租約加權平均剩餘租期為14.3年(基於年化基本租金)，其中只有4.2%的年化基本租金可歸因於2026年1月1日之前到期的租賃，99.4%的租賃(基於年化基本租金)規定未來基本租金的加權平均增長率為每年1.5%。
積極管理我們的資產負債表，以最大限度地提高資本效率。我們尋求在債務和股權融資之間保持謹慎的平衡，並保持鎖定長期投資利差和限制利率敏感性的資金來源。我們的目標是，隨着時間的推移，淨債務水平通常不到我們年化調整後EBITDA的6倍回覆(定義見下文“非公認會計準則財務措施”)。我們通過我們的主信託融資計劃(Master Trust Funding Program)獲得多種債務資本來源，包括投資級資產支持債券市場，以及通過我們的循環信貸安排、我們的五年期優先無擔保定期貸款安排和我們的七年優先無擔保定期貸款安排獲得的銀行債務。
歷史投資與處置活動
下表列出了我們截至2019年6月30日至2021年3月31日的季度投資活動的精選信息(以千美元為單位)：
截至三個月
2019年6月30日2019年9月30日2019年12月31日2020年3月31日
投資額$190,280 $173,590 $204,709 $167,490 
交易數量32 284132
屬性計數91 1399463
平均單位投資額$2,015 $1,174 $2,049 $2,551 
現金上限費率1
7.3%
7.5%
7.3%
7.1%
GAAP上限費率2
8.1%
8.3%
8.0%
8.0%
主租賃百分比 3,4
67%
73%
41%
54%
售後回租百分比 3,5
65%
93%
81%
88%
財務報告百分比 3,6
100%
100%
99%
100%
租金覆蓋率3.2x3.2x3.1x2.7x
租期(年)15.316.616.316.1
截至三個月
2020年6月30日2020年9月30日2020年12月31日2021年3月31日
投資額$42,369 $148,877 $244,078 $197,816 
交易數量11193322
屬性計數135010874
平均單位投資額$2,870 $2,866 $2,218 $2,650 
現金上限費率1
7.4%
7.1%
7.1%
7.0%
GAAP上限費率2
8.1%
7.9%
7.7%
7.9%
主租賃百分比 3,4
68%
79%
89%
79%
售後回租百分比 3,5
100%
92%
88%
85%
財務報告百分比 3,6
100%
100%
100%
100%
租金覆蓋率4.3x2.8x3.6x3.0x
租期(年)16.717.616.316.1
_____________________________________
(1)投資後第一個完整月的年化合同規定的現金基礎租金除以物業的購買價格。
(2)將投資後前12個月的GAAP租金除以物業的購買價格。
(3)以年化基本租金的百分比計算。
(四)其範圍包括以一項以上物業作抵押的應收按揭貸款的投資。
(5)應收賬款包括為支持售後回租交易而應收按揭貸款的投資。
46

目錄
(6)向租户提供租約，這些租户有義務定期向我們提供公司和/或單元級財務報告，佔我們年化基本租金的百分比。
下表列出了截至2019年6月30日至2021年3月31日的季度處置活動的精選信息(以千美元為單位)：
截至三個月
2019年6月30日2019年9月30日2019年12月31日2020年3月31日
處置量1
$26,804 $19,495 $15,229 $19,571 
租賃資產現金上限税率 2
7.0%
6.7%
6.9%
7.1%
已售出的租賃物業3
10 9 7 10 
已售出的空置物業3
1 1 1 — 
截至三個月
2020年6月30日2020年9月30日2020年12月31日2021年3月31日
處置量1
$3,420 $19,595 $39,042 $25,197 
租賃資產現金上限税率 2
6.8%
7.0%
7.4%
7.1%
已售出的租賃物業3
3 11 21 15 
已售出的空置物業3
— 3 2 1 
_____________________________________
(1)扣除交易成本後的淨額。
(2)除以該物業的銷售總價(不包括交易成本)計算的出售時按年率計算的合同規定的現金基準租金除以該物業的銷售總價(不包括交易成本)。
(3)所有財產統計不包括只出售了部分自有地塊的處置。
新冠肺炎大流行最新消息
新冠肺炎已經造成了重大的不確定性和經濟混亂，這種情況可能會持續或加劇一段未知的時間。這場大流行對我們和我們的租户造成了不利影響，它將在多大程度上對我們的財務狀況、流動性和運營結果產生不利影響，這是很難預測的，並取決於不斷變化的因素，包括大流行的持續時間和範圍，以及政府和社會對此做出的反應。我們繼續密切關注新冠肺炎對我們業務各個方面的影響，包括我們的投資組合和租户的信譽。2020年3月，我們啟動了保障員工健康和安全的措施，並將所有員工過渡到遠程工作環境。我們成功執行了業務連續性計劃，所有核心財務、運營和電信系統都在基於雲的環境中運行，沒有中斷。最近，我們的員工已經能夠在我們位於新澤西州普林斯頓的總部按照旨在促進適當的社交距離以及健康和安全的時間表工作。
大流行的影響正在迅速演變。它繼續對商業活動造成不利影響，並造成金融市場的不確定性和波動性。這場流行病對租户履行對我們的財務義務(包括支付租金和遞延租金)的能力造成了不利影響，使我們面臨更大的租户違約或破產風險，並削弱了我們某些物業的價值。這次疫情導致我們的大量租户暫停或減少營業，這對他們向我們支付租金的能力造成了不利影響。
我們的主要運營職能之一是積極主動的資產管理方法。因此，我們繼續積極與我們的租户討論新冠肺炎對他們的業務運營、流動性和財務狀況的影響，並在適當的情況下就租金延期或其他優惠進行談判。於2020年，我們與若干租户訂立延期協議，並在2020年綜合營運報表中確認與該等協議相關的合約基本租金為租金收入的一部分。這些延期租金是在逐個租户的基礎上進行談判的，通常允許租户在2020年的一段時間內推遲全部或部分租金，所有延期租金將根據一個時間表支付給我們，該時間表通常從遞延租金的原定到期日起延長至24個月。
大流行的不利影響和旨在減輕其影響的應對措施(如地方、州、地區或國家封鎖或對商業活動的其他限制)各不相同，而且可能會繼續下去。
47

目錄
因地理位置不同而不同。我們在某些地區的物業和租户所受的影響，可能會比我們在其他地區的物業和租户受到的影響更大。雖然我們的物業按地理位置多樣化，但截至2021年3月31日，我們的業務包括在以下州持有大量資產：德克薩斯州(13.8%)、佐治亞州(9.1%)、佛羅裏達州(6.4%)、俄亥俄州(5.7%)、阿肯色州(4.3%)(百分比表示截至該日期每個州物業的年化基本租金)。如果大流行在這些州或我們獲得大量收入的其他地區激增，大流行對我們和我們的租户的不利影響可能會增加。
同樣，截至2021年3月31日，租約約佔我們2021年3月31日年化基本租金的32.6%，租户所在的行業受到新冠肺炎疫情的特別不利影響，包括：幼兒教育(年化基本租金的13.4%)，餐館(休閒就餐和家庭就餐)(年化基本租金的7.2%)，健康健身(年化基本租金的5.0%)，娛樂(年化基本租金的3.6%)，電影院(年化基本租金的2.2%)和家居(年化基本租金的1.2%)。請參閲下面的“我們的房地產投資組合-按行業多元化”和“我們的房地產投資組合-按地理位置多元化”，瞭解有關我們在不同州和行業的風險敞口的更多信息。
這場流行病可能會導致我們的入住率下降，這將導致物業費用增加，因為我們有義務支付費用(如房地產税、維護費和保險)，否則這些費用將由受三重淨值租賃的物業的租户支付。此外，雖然我們最近開始加快我們的投資計劃，但疫情導致我們採取了更謹慎的投資戰略，因為我們強調流動性和財務靈活性，這減緩了我們外部增長的步伐。銀行貸款和資本市場的狀況一直不穩定，可能會因為這場大流行而惡化，我們和我們的租户獲得資本的能力可能會受到限制或被取消，或者獲得資本的條件可能會大幅惡化。
新冠肺炎或其他原因導致租户經營能力的現有惡化或進一步惡化，可能會導致租户無法或不願意履行其對我們的合同義務，包括支付租金(包括延期租金)，或要求進一步延期租金或其他形式的租金減免，如減租。鑑於新冠肺炎的影響持續時間和嚴重程度存在重大不確定性，我們無法預測它將對租户繼續支付租金(包括遞延租金)的能力產生什麼影響。因此，提供有關十月份收租的資料，不應作為預期未來收租的指標。
新冠肺炎對我們業務的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，無法有把握地預測，包括疫情持續時間、新冠肺炎影響的地理和行業差異以及為遏制新冠肺炎而採取的行動。新冠肺炎對我們的租户和物業的影響可能會對我們產生持續的不利影響，特別是如果租户無法履行他們對我們的租金支付義務(包括支付遞延租金)、我們的空置率上升，或者如果我們選擇進一步延期租金或其他優惠。
流動性與資本資源
截至2021年3月31日，我們的投資組合中有25億美元的淨投資，包括對1240個物業的投資(包括兩個未開發的地塊和127個物業，這些物業確保了我們對應收抵押貸款的投資)，年化基本租金為1.935億美元。我們幾乎所有的運營現金都來自我們的投資組合。
我們運營公司的流動資金需求主要包括支付我們未償債務本金和利息所需的資金，以及經營我們的業務和管理我們的投資組合的一般和行政費用。我們投資組合的入住率很高(截至2021年3月31日，入住率為99.1%)，而且由於我們幾乎所有的租約都是三重網，我們的租户通常負責與我們的物業相關的維護、保險和物業税。當物業因承租人因違約而騰空，或在租賃期屆滿而沒有續簽或新租約時，我們會招致承租人未支付的物業成本，以及在尋找新租户或出售物業期間累積的物業成本。截至2021年3月31日，我們有11處物業空置，佔我們投資組合的不到1%，其餘所有物業都需要租約(不包括兩塊未開發的地塊)。我們預計在出售空置物業以供出租或出售期間，不時會招致一些物業費用。此外，如果我們相信租户，我們可能會確認某些財產成本的費用，如拖欠的房地產税。
48

目錄
可能會在支付這些債務之前騰出房產。根據物業空置的時間和表現不佳物業的水平，這類物業成本的數額可能會因季而異；不過，我們預計這些成本不會對我們的運作造成重大影響。
我們打算通過對獨立單租户物業的額外投資來繼續增長。為了實現這一目標，我們尋求通過債務和股權資本的組合，以及我們不分配給股東的運營現金來收購房地產。當我們出售房產時，我們通常會將銷售所得的現金再投資於新的房產收購。我們的短期流動資金需求還包括與20個物業相關的資金需求，在這些物業中，我們同意提供建築融資或向租户償還某些開發、建設和翻新成本，以換取合同支付的利息或增加的租金，這些利息或租金通常會隨着我們的資金水平按比例增加。截至2021年3月31日，我們同意為租户提供建設融資或補償某些開發、建設和翻新成本，總額為3650萬美元，截至目前，我們為這一承諾提供了2170萬美元。我們預計在2021年12月31日之前為此類承諾的餘額提供資金。
此外，截至2021年4月30日，我們根據合同收購了49處物業，總購買價格為115.0美元，前提是我們完成了盡職調查程序，並滿足了慣常的成交條件。我們預計將滿足我們的短期流動性需求，包括我們對未來潛在單租户物業的投資，主要是用我們的現金和現金等價物、經營活動的淨現金和循環信貸安排下的借款，以及可能通過我們的自動取款機計劃產生的收益(該計劃還有1.058億美元)。
我們的長期流動資金需求主要包括投資於額外物業和償還債務所需的資金。我們希望通過各種資本來源滿足我們的長期流動性要求，包括經營活動的淨現金、我們循環信貸和定期貸款安排下的借款、未來融資、我們自動取款機計劃下的普通股銷售、出售我們投資組合中物業的收益以及其他擔保和無擔保借款(包括主信託融資計劃下的潛在發行)。然而，在任何時候，都可能有許多因素對我們獲得這些資本來源的能力產生實質性的不利影響，包括整體股權和信貸市場的不利條件、我們的槓桿水平、我們的未擔保部分、我們現有債務協議施加的借款限制、房地產的一般市場狀況，特別是潛在的REITs，我們的經營業績、我們的流動性以及市場對我們的普遍看法。我們業務策略的成功在很大程度上取決於我們能否利用這些不同的資本來源為我們在單租户物業上的投資提供資金，從而增加我們的現金流。
另一個額外的流動性需求是為所需的分配水平提供資金，這些分配水平是我們繼續有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税的要求之一。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的董事會宣佈現金分配總額為每股普通股0.24美元。OP單位的持有者有權獲得相當於我們每股普通股支付的單位分派。在截至2021年3月31日的三個月裏，我們向普通股股東和OP單位持有人支付了2570萬美元的分配，截至2021年3月31日，我們記錄了向普通股股東和OP單位持有人支付的2640萬美元的分配。為了繼續獲得REIT的税收資格，我們必須向我們的股東分配每年至少90%的REIT應税收入，這一分配不考慮支付的股息扣除，也不包括任何淨資本收益。由於這一要求，我們不能像其他非REITs實體那樣依賴留存收益為我們的業務需求提供資金。如果我們的運營沒有足夠的資金來滿足我們的業務需求，我們將需要尋找其他方法來滿足這些需求。除其他事項外，該等選擇可能包括出售物業(不論售價是否最理想或符合我們的長遠策略目標)、招致額外債務或在公開或私人交易中發行股本證券。這些潛在融資來源的條款的可用性和吸引力無法得到保證。
一般來説，我們的短期債務資本是通過我們的循環信貸工具提供的。我們通過在有擔保或無擔保的基礎上發行長期固定利率債券來管理我們的長期槓桿頭寸。一般來説，我們將尋求在無擔保的基礎上發行長期債券，因為我們相信這有助於我們管理現有投資組合的更大靈活性，以及我們在整體融資和增長戰略中保留選擇權的能力。通過尋求將我們長期租賃的預期現金流入與我們長期債務的預期現金流出相匹配，我們尋求在經濟可行的情況下，在我們租賃的預定現金流入與我們債務義務的現金流出之間“鎖定”預期的正差額。通過這種方式，我們尋求降低利率上升對我們的經營業績產生不利影響的風險。我們的能力
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目錄
簽訂包含年度租金上漲的租約也有助於我們管理利率環境上升的風險。我們使用各種旨在減輕利率波動對我們現金流和收益的影響的金融工具，包括利率掉期和上限等對衝策略，這取決於我們對利率環境以及此類策略的成本和風險的分析。雖然我們沒有被要求保持一個特定的槓桿率，而且可能無法維持，但我們通常認為，隨着時間的推移，淨債務水平(包括追索權和無追索權借款，以及任何未償還的優先股減去無限制現金和為貸款人利益持有的現金)不到我們年化調整後EBITDA的6倍。回覆對於我們這樣的房地產公司來説是謹慎的。
截至2021年3月31日，我們所有的長期債務都是固定利率債務或通過對衝策略有效地轉換為債務期限的固定利率，我們的加權平均債務期限為4.1年。隨着我們繼續投資房地產並擴大我們的房地產投資組合，我們打算管理我們的長期債務到期日，以降低我們的債務在未來任何一年到期的風險。
隨着時間的推移，我們可能會通過我們的主信託融資計劃通過未來的債務發行獲得額外的長期債務資本，儘管我們沒有這樣做的計劃。未來的債務資本來源還可能包括從保險公司、銀行和其他來源的定期借款、單一資產或資產組合的抵押融資以及CMBS借款。這些債務資本來源可能會為我們提供機會，降低我們的融資成本，並進一步分散我們的債務資本來源。隨着時間的推移，我們可能會選擇發行優先股，作為我們為投資目標和增長目標融資的整體戰略的一部分。當我們的未償債務到期時，我們可以在到期時對其進行再融資，或者選擇使用現金和現金等價物或循環信貸安排下的借款來償還它。管理層相信，我們業務產生的現金，加上我們在2021年3月31日的現金和現金等價物，我們在循環信貸安排下的借款可用性，以及我們可能獲得的額外資本來源，將足以為我們的業務在可預見的未來提供資金，並使我們能夠獲得我們目前已做出承諾的房地產。
某些債項的描述
下表彙總了我們截至2021年3月31日和2020年12月31日的未償債務：
未償還本金
加權平均利率 (1)
(單位：千)到期日3月31日，
2021		12月31日，
2020		3月31日，
2021		12月31日，
2020
無擔保定期貸款：
2019年4月定期貸款2024年4月$200,000 $200,000 3.3%3.3%
2019年11月定期貸款2026年11月430,000 430,000 3.0%3.0%
循環信貸安排2023年4月138,000 18,000 1.4%1.4%
擔保借款：
系列2017-1附註2047年6月172,191 173,193 4.2%4.2%
未償還本金總額$940,191 $821,193 3.0%3.3%
_____________________________________
(1)利率是在我們的利率互換協議生效後公佈的，如果適用的話。
無擔保循環信貸安排和2019年4月定期貸款
通過我們的經營夥伴關係，我們與一批貸款人簽訂了經修訂的信貸協議，該協議規定提供高達4.0億美元的循環貸款(“循環信貸安排”)和高達2000萬美元的額外定期貸款(“2019年4月定期貸款”)。
循環信貸安排將於2023年4月到期，經營合夥企業可在一定條件下行使最長一年的延期選擇權，2019年4月定期貸款將於2024年4月12日到期。循環信貸安排和2019年4月定期貸款各自項下的貸款最初按適用LIBOR加適用保證金(循環信貸安排和2019年4月定期貸款的適用保證金不同)的年利率計息。適用的LIBOR是期限相當於適用於相關借款的利息期的利率。適用的保證金最初是根據基於槓桿的定價網格設定的利差。在運營合夥公司的選舉中，在收到標準普爾或穆迪的投資級企業信用評級時，適用的保證金將根據提供的信用評級設定利差
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目錄
循環信貸安排和2019年4月定期貸款中的每一項都可以隨時自由預付，如果借款超過借款基數或循環安排限額，則必須強制支付。運營合夥企業可以再借入循環信貸安排的還款金額，但不能再借入2019年4月的定期貸款。經營合夥企業須根據其循環信貸安排的使用情況，在循環信貸協議的整個期限內支付循環信貸費用，費率取決於我們從標普或穆迪獲得投資級企業信用評級之前的一段時間內其對循環信貸安排的使用情況，該費率應基於我們獲得此類評級後(如果適用)標普和/或穆迪的企業信用評級。(B)經營合夥企業必須根據其對循環信貸安排的使用支付循環信貸費用，該費率取決於我們收到標準普爾或穆迪的投資級企業信用評級之前的期間內對循環信貸安排的使用情況，如果適用，該費率應基於我們獲得此類評級之後的公司信用評級。修訂後的信貸協議有一個手風琴功能，可以在某些條件下，將信貸的最高可獲得性(通過增加循環承諾或額外的定期貸款)增加至多2億美元。
經營合夥是經修訂信貸協議下的借款人，而吾等及經營合夥擁有合資格房地產資產直接或間接權益的每一間附屬公司均為經修訂信貸協議下的擔保人。
根據經修訂信貸協議的條款，吾等須遵守各種限制性金融及非金融契約，其中包括要求吾等維持若干槓桿率、現金流及償債覆蓋率、擔保借款比率及最低有形淨值水平。
修訂後的信貸協議限制了我們在某些情況下向股東支付分配的能力。然而，我們可能會在必要的程度上進行分配，以保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。經修訂的信貸協議包含若干額外契諾，除例外情況外，限制或限制吾等的負債及留置權、資產處置、與聯屬公司的交易、合併及重大改變、修改組織文件、更改會計期間、作出投資、負質押條款及業務範圍以及REIT資格。
2019年11月定期貸款
2019年11月26日，我們通過我們的運營夥伴關係，與一批貸款人簽訂了4.3億美元的定期貸款信貸安排(簡稱2019年11月定期貸款)。2019年11月的定期貸款規定，定期貸款總額為4.3億美元，到期日為2026年11月26日。2019年11月定期貸款下的貸款可在2019年11月26日開始的6個月內分三次提取。2019年12月，我們根據2019年11月的定期貸款提供了250.0美元的初始借款，並於2020年3月26日借入了2019年11月定期貸款項下的剩餘180.0美元。
2019年11月定期貸款下的借款按適用LIBOR加適用保證金的年利率計息。適用的LIBOR將是期限相當於適用於相關借款的利息期的利率。適用的保證金最初將是根據基於槓桿的定價網格設定的利差。在運營合夥企業不可撤銷的選舉中，在收到標普或穆迪的投資級企業信用評級之時及之後，適用的保證金將是根據我們由標普和/或穆迪提供的企業信用評級設定的利差。2019年11月的定期貸款可由運營合夥企業隨時預付，前提是如果2019年11月定期貸款的貸款在2020年11月26日或之前償還，則需支付1%的預付溢價。2021年11月26日之後，這些貸款可能會在沒有罰款的情況下償還。2019年11月的定期貸款具有手風琴功能，根據某些條件，該貸款的最高可獲得性最高可達5億美元。
經營合夥企業是2019年11月定期貸款的借款人，我們公司及其在符合條件的房地產資產中擁有直接或間接權益的每一家子公司都是該貸款的擔保人。根據2019年11月定期貸款的條款，我們必須遵守各種限制性金融和非金融契約，其中要求我們保持一定的槓桿率、現金流和償債覆蓋率、擔保借款比率和最低有形淨值水平。
2019年11月的定期貸款限制了我們在某些情況下向股東支付分配的能力。然而，我們可能會在必要的程度上進行分配，以保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。2019年11月的定期貸款包含某些附加條款，除例外情況外，這些條款限制或限制我們的負債和留置權、資產處置、與關聯公司的交易、合併
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目錄
以及根本性的改變、組織文件的修改、會計期間的改變、投資、負質押條款和業務線以及房地產投資信託基金的資格。
大師級信託基金計劃
SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC及SCF RC Funding III LLC(統稱“總信託發行人”)均為經營合夥企業的間接全資附屬公司，已發行應付淨租賃按揭票據(“票據”)，截至2021年3月31日，未償還本金總額為1.722億美元。債券以總信託發行人擁有的所有資產作抵押。我們為總信託發行人擁有的抵押物業提供物業管理服務，並根據日期為2017年7月11日的修訂和重述物業管理和服務協議，在總信託發行人、運營合夥企業(作為物業管理人和特殊服務商)、米德蘭貸款服務公司(作為PNC Bank，National Association的分支機構)(作為後備管理人)和花旗銀行(作為契約受託人)之間提供相關租賃服務，該協議日期為2017年7月11日，由總信託發行人、經營合夥企業(作為物業管理人和特殊服務商)、米德蘭貸款服務公司(作為備份管理人)和花旗銀行(作為契約受託人)共同簽署。
由二零一六年開始，根據該計劃發行了兩個系列的債券：(I)原來由SCF RC Funding I LLC及SCF RC Funding II LLC發行的債券(“2016-1系列債券”)，已於2019年11月悉數償還；及(Ii)由SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC及SCF RC Funding III LLC發行的債券(“2017-1系列債券”)，截至2017年1月止，未償還本金總額為172.2元。債券是所有主信託發行人的共同責任。
根據我們的總信託融資計劃發行的票據以對總信託發行人擁有的所有財產和相關租賃的留置權為擔保。我們的房地產投資組合中有很大一部分是作為我們主信託融資計劃下未償還借款的抵押品。截至2021年3月31日，我們在主信託融資計劃下承諾了257處房產，淨投資額為3.644億美元。管理我們的主信託融資計劃的協議允許在一定條件下不時更換房地產抵押品。
如果沒有通過總信託融資計劃發行額外長期債務的計劃，我們不需要向現有抵押品池增加資產，或在現有抵押品池中替代抵押品。我們可以自願選擇替代抵押品池中的資產，但要滿足旨在保護抵押品池的規定條件，即要求替代資產在以下屬性上具有同等或更高的衡量標準：資產的公允價值、每月租金支付、剩餘租賃期和加權平均覆蓋率。此外，我們可以出售表現不佳的資產，並將收益再投資於新的物業。任何替代和出售都受到抵押品池35%的總體限制，通常在每次新發行時都會重置，除非替代或出售是基於信用或風險的，在這種情況下沒有限制。
我們很大一部分現金流是由組成我們的主信託基金計劃的特殊目的實體產生的。截至2021年3月31日止三個月，在支付償債及還本付息及受託人費用後，總信託籌資計劃的超額現金流總計510萬美元，現金收入為850萬美元，相當於償債覆蓋率(在計劃文件中定義)為2.1比1。如果抵押品池產生的每月償債覆蓋率(在計劃文件中定義)在任何時候小於或等於1.25比1，總信託籌資計劃實體的超額現金流將存入在一定程度上存在短缺；如果抵押品池產生的三個月平均償債覆蓋率在任何時候小於或等於1.15比1，總信託籌資計劃實體的超額現金流將用於提前攤銷票據。如果我們在主信託基金計劃中持有的財產產生的現金被要求存入儲備賬户或用於提前攤銷票據，這將減少我們可用的現金數量，並可能限制或喪失我們向普通股股東進行分配的能力。
債券要求每月支付本金和利息。任何B類票據的本金和利息的支付從屬於任何A類票據的本金和利息的支付。2017-1系列債券將於2047年6月到期，截至2021年3月31日加權平均利率為4.2%。然而，2017-1系列債券的預期償還日期是2024年6月，如果在該預期償還日期或之前沒有全額償還債券，債券將開始產生額外的利息。
2017-1系列債券可以在2024年6月預期償還日期之前31個月的任何時間自願預付全部或部分債券，而無需支付全部金額。
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目錄
自願性提前還款可在預期還款日期前31個月前支付，但需支付全部款項。
根據總信託融資計劃，如果總信託發行人未能在到期時支付票據的利息或本金，嚴重違約，證明票據或抵押財產抵押品抵押的文件中所載的重大契諾，或者如果發生破產或其他資不抵債事件，則將發生違約事件。根據總信託契約，我們有多份總信託發行人契約，包括規定須繳付向總信託發行人徵收或徵收的任何税款及其他費用，以及須遵守指定的保險規定。我們還必須確保我們物業的所有使用和運營在所有實質性方面都符合所有適用的環境法。截至2021年3月31日，我們實質上遵守了所有這些公約。
截至2021年3月31日，根據主信託融資計劃發行的2021年剩餘時間債券的計劃本金償還金額為310萬美元。我們預計主要通過我們經營活動的淨現金來滿足這些償還要求。
現金流
截至2021年3月31日、2021年3月和2020年3月的三個月比較
截至2021年3月31日，我們擁有4,280萬美元的現金和現金等價物以及200萬美元的限制性現金，而截至2020年3月31日，我們的現金和現金等價物分別為192.6美元和2,150萬美元。
截至2021年3月31日的三個月的現金流
在截至2021年3月31日的三個月裏，運營活動提供的淨現金為3010萬美元。我們經營活動的現金流主要取決於我們投資組合的佔有率、租賃中規定的租金、貸款利息和直接融資租賃應收賬款、租金和利息收入的可收集性以及我們的運營費用和其他一般及行政成本水平。經非現金項目調整後的淨收入為3280萬美元的現金流入(經非現金項目調整的1540萬美元淨收入，包括有形、無形和使用權資產的折舊和攤銷、遞延融資成本和其他資產的攤銷、有擔保借款的回購損失、房地產減值準備、房地產處置收益、淨應收直線租金和基於股權的薪酬支出，這些淨額加起來為1750萬美元。這些現金淨流入被250萬美元的應收租金、預付費用和其他資產的變化以及20萬美元的應計負債和其他應付款項的變化部分抵消。
截至2021年3月31日的三個月，用於投資活動的淨現金為1.753億美元。我們在投資活動中使用的現金淨額通常用於為我們的房地產投資提供資金，包括資本支出、在建項目的開發以及應收貸款和直接融資租賃的投資，但被出售房地產提供的現金和我們的貸款本金收款和直接融資租賃應收賬款所抵消。投資活動中使用的現金包括為房地產投資提供資金(包括資本支出)的1.747億美元，為在建工程提供資金的10萬美元，應收貸款投資的2380萬美元，預期房地產投資的保證金60萬美元，以及作為租賃激勵支付給租户的130萬美元。這些現金流出被2430萬美元的投資銷售收益、出售成本淨額以及我們貸款和直接融資租賃應收賬款的90萬美元本金收入部分抵消。
截至2021年3月31日的三個月內，融資活動提供的現金淨額為1.57億美元 這與通過我們的自動櫃員機計劃發行普通股帶來的6490萬美元的現金淨流入和循環信貸安排下的1.2億美元借款有關。這些現金流入被100萬美元的擔保借款本金的償還、2570萬美元的股息支付和120萬美元與自動取款機計劃相關的發售成本的支付所部分抵消。
表外安排
截至2021年3月31日，我們沒有表外安排。
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目錄
合同義務
下表提供了截至2021年3月31日我們承諾的信息：
按期付款到期
(單位：千)總計2021年4月1日-12月31日2022 - 20232024 - 2025此後
擔保借款-本金$172,191 $3,082 $8,804 $160,305 $— 
有擔保借款--固定利息(1)
22,561 5,372 13,844 3,345 — 
無擔保定期貸款630,000 — — 200,000 430,000 
循環信貸安排138,000 — 138,000 — — 
承租人建設融資和
--報銷義務(2)
14,826 14,826 — — — 
經營租賃義務(3)
20,179 1,107 2,625 1,885 14,562 
總計$997,757 $24,387 $163,273 $365,535 $444,562 
_____________________________________
(1)包括在預期還款日期之前根據我們的主信託基金計劃發行的未償還債務的利息支付。
(2)包括償還某些租户與我們物業的建設相關的建築費用的義務，以換取合同規定的租金，該租金通常隨着我們的資金按比例增加。
(3)包括根據地面租賃安排到期的1730萬美元租金，我們的租户直接負責支付。
此外，我們還可以承諾購買與我們業務運營相關的商品和服務。這些承擔額的年期一般為一年或以下，所反映的開支水平與按增長調整後的過往開支相若。
我們已經選擇從截至2018年12月31日的納税年度開始，作為REIT作為聯邦所得税徵税；因此，如果我們將我們所有的REIT應税收入(不考慮支付的股息扣除)分配給我們的股東，那麼在截至2020年12月31日的一年裏，我們通常不需要繳納聯邦所得税。
關鍵會計政策和估算
根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表，要求我們的管理層在應用會計政策時使用判斷，包括作出估計和假設。估計及假設包括(其中包括)為折舊及租賃分類目的而對物業的公允價值及使用年限作出的主觀判斷、應收賬款的可收回性及資產減值分析。我們根據我們當時可獲得的最佳信息、我們的經驗以及在這種情況下被認為合理的各種其他假設進行估計。這些估計影響報告期間報告的資產和負債金額、財務報表日期的或有資產和負債披露以及報告的收入和費用金額。如果我們對與各種交易或其他事項有關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能會採用不同的會計處理，從而導致我們的合併財務報表的列報方式不同。我們會不時地重新評估我們的估計和假設。如果估計或假設被證明與實際結果不同，則在隨後的期間進行調整，以反映關於本質上不確定的事項的更新的估計和假設。我們關鍵會計政策的摘要包含在我們截至2020年12月31日的財政年度Form 10-K年度報告中題為“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”的部分。在本季度報告涵蓋的期間內，我們沒有對這些政策進行任何實質性更改。
近期發佈的會計公告
2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具信用損失的計量(“ASU 2016-13”)建立ASC 326，隨後華碩就這一主題進行了修訂。亞利桑那州立大學2016-13年度
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目錄
在2019年12月15日之後的財年的中期和年度報告期有效。我們於2020年1月1日採納了這一指導方針，並從那一天開始記錄了其應收貸款組合的預期損失估計。
2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12，*衍生品和對衝(主題815)：有針對性地改進對衝活動的會計處理。(“ASU 2017-12”)，修訂和簡化了現有的指導方針，使公司能夠在財務報表中更準確地反映風險管理活動的經濟影響。我們在計入利率掉期的同時，採用了ASU 2017-12。由於我們在採用時沒有其他未償還的衍生品，因此不需要進行前期調整。根據ASU 2017-12的規定，我們不再需要單獨衡量和確認對衝無效。相反，我們確認包括在其他綜合(虧損)收益的對衝有效性評估中的現金流對衝的公允價值的全部變化。當套期保值項目影響收益時，在其他綜合(虧損)收益中記錄的金額隨後將重新分類為收益。ASU 2017-12的採用並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13《公允價值計量：公允價值計量披露要求的變化》(ASU 2018-13)，通過刪除、添加和修改某些披露來改變公允價值計量的披露要求。ASU 2018-13在2019年12月15日之後的年度期間有效，允許提前採用。我們於2020年1月1日採納了本指南，ASU 2018-13年度的採用並未對我們的相關披露產生實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，參考匯率改革(主題848)(“ASU 2020-04”)。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在2020年第一季度，我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。我們繼續評估指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選舉。
2020年4月，財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)的工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，重點是如何應用租賃會計準則來提供因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權。根據現有的租約指南，該實體必須在逐個租約的基礎上確定租約特許權是否是與承租人達成的新安排的結果(將在租約修改框架下核算)，或者租約特許權是否屬於原始租約中存在的可強制執行的權利和義務(將在租約修改框架之外核算)。租賃修訂問答為實體提供了選擇核算租賃特許權的選項，就像原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。我們做出了這一選擇，並通過增加我們的應收房租作為應收賬款，並在延期期間繼續確認收入來説明租金延期。除租金延期以外的租賃特許權或修訂將被評估，以確定原始租賃合同中的對價是否發生了實質性變化，並應計入租賃修訂。我們繼續評估確認為可收回的任何金額，無論是否計入租約修訂，並記錄對租户信用的租金收入的調整，以獲得不可能收回的金額。對於新冠肺炎疫情期間授予的租賃特許權，我們審查了所有按租户確認的金額，以確定是否可收回。
2020年8月，財務會計準則委員會發布了ASU 2020-06號文件，“債務-帶有轉換和其他期權的債務(分主題470-20)和衍生工具和對衝-實體自有股權的合約(分主題815-40)：實體自有股權的可轉換工具和合同的會計處理”(“ASU 2020-06”)。ASU 2020-06中的指導方針通過取消在股權中單獨展示某些轉換特徵的要求，簡化了可轉換債券和可轉換優先股的會計處理。此外，ASU 2020-06的修正案還簡化了ASC副標題815-40“衍生工具和對衝：實體自身權益中的合同”中的指導，刪除了將合同歸類為股權必須滿足的某些標準，預計這將減少作為資產或負債計入的獨立工具和嵌入衍生品的數量。最後，修正案修訂了計算每股收益的指導意見，要求對所有可轉換工具使用IF轉換方法，並取消實體反駁股票結算推定的能力
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目錄
對於可能以現金或其他資產結算的票據。ASU 2020-06中的修正案在2021年12月15日之後的財年對我們有效。允許提前採用，但不得早於2020年12月15日之後開始的財年。我們於2021年1月1日採納了這一指導方針，ASU 2020-06的採用並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。
我們的房地產投資組合
截至2021年3月31日，我們擁有1240處房產，其中包括兩塊未開發的地塊，11處空置房產和127處確保我們對應收抵押貸款投資的房產，這些房產按租户、概念、行業和地理位置進行了多元化，年化基本租金為1.935億美元。我們的259個租户在43個州的17個行業經營367個不同的概念。截至2021年3月31日，我們的租户佔我們投資組合的比例都沒有超過2.6%，截至2021年3月31日，我們最大的十個租户佔我們年化基本租金的20.2%。
按租户進行多元化經營
截至2021年3月31日，我們的前十大租户包括以下概念：D船長、Cadence Academy、EquipmentShare、Mister Cash、Circle K、AMC、Mavis Discount Tire、The Malven School、Zaxby‘s和Driver’s Edge。我們的1227個租賃物業由259個租户運營。下表詳細介紹了截至2021年3月31日我們的租户和相關概念的信息(以千美元為單位)：
租客(1)
概念
數量
特性(2)
年化
基本租金		的百分比
年化
基本租金
D船長，有限責任公司D隊長的74 $5,094 2.6 %
Cadence Education，LLC節奏學院23 4,788 2.5 %
EQUIPMENTSHARE.COM Inc.設備共享16 4,731 2.4 %
洗車合作伙伴公司洗車先生13 4,358 2.3 %
Mac‘s便利店有限責任公司(3)
圓K34 3,797 2.0 %
美國多影院公司(4)
AMC5 3,535 1.8 %
梅維斯輪胎快遞服務公司(Mavis Tire Express Services Corp.)梅維斯折扣輪胎19 3,395 1.8 %
馬爾文學校物業，LP馬爾文學派13 3,208 1.7 %
1788雞，有限責任公司扎克斯比的20 3,141 1.6 %
GB Auto Service，Inc.駕駛者邊緣(Driver‘s Edge)13 3,004 1.5 %
前10名小計
230 39,051 20.2 %
其他997 154,418 79.8 %
總計1,227 $193,469 100.0 %
_____________________________________
(1)代表承租人或擔保人。
(2)不包括兩塊未開發的地塊和11處空置物業。
(3)包括租賃給Alimentation Couche Tard Inc.子公司的物業。
(4)包括租賃給AMC娛樂控股公司的一家子公司的四處房產。
截至2021年3月31日，我們的五大租户(佔我們年化基本租金的11.8%)的租金覆蓋率為3.9倍，我們的十大租户(佔我們年化基本租金的20.2%)的租金覆蓋率為3.1倍。
截至2021年3月31日，我們94.2%的租賃(基於年化基本租金)是三重淨值，租户通常負責所有改善，並有合同義務支付與租賃物業相關的所有運營費用，如維護、保險、水電費和税費。由於我們租賃的三重淨值結構，我們預計與我們的三重淨值租賃物業相關的資本支出不會很大，通脹對我們運營費用的潛在影響也減少了。
56

目錄
按概念多樣化
我們的租户通過367個概念經營他們的業務。下表詳細説明瞭截至2021年3月31日的這些概念(以千美元為單位)：
概念業務類型年化
基座
租金		的百分比
年化
基本租金
數量
特性(1)
建房
(平方(FT.)
D隊長的服務$6,033 3.1 %84 218,259 
設備共享服務4,730 2.4 %16 330,911 
洗車先生服務4,358 2.3 %13 54,621 
圓K服務3,875 2.0 %35 130,975 
AMC經驗3,535 1.8 %5 240,672 
梅維斯折扣輪胎服務3,395 1.8 %19 165,713 
扎克斯比的服務3,355 1.7 %21 72,986 
馬爾文學派服務3,208 1.7 %13 149,781 
VASA健身經驗2,948 1.5 %5 258,085 
R-Store服務2,854 1.5 %25 105,703 
前10名小計38,291 19.8 %236 1,727,706 
其他155,178 80.2 %991 8,943,814 
總計$193,469 100.0 %1,227 10,671,520 
_____________________________________
(1)不包括兩塊未開發的地塊和11處空置物業。
57

目錄
按行業劃分的多元化經營
我們的租户的經營理念在各個行業都是多元化的。下表彙總了截至2021年3月31日的這些行業(以千美元為單位)：
租户行業類型：
業務		年化
基座
租金		的百分比
年化
基本租金
數量
特性(1)
建房
(平方(FT.)
每套房租
SQ。英國“金融時報”(2)
洗車服務$28,827 14.9 %119 558,339 $50.75 
快速服務服務26,356 13.6 %333 896,960 29.34 
幼兒教育服務25,937 13.4 %113 1,176,431 21.69 
內科/牙科服務23,977 12.4 %141 1,036,054 23.06 
汽車服務服務16,599 8.6 %115 799,574 20.76 
便利店服務15,296 7.9 %138 551,526 27.73 
休閒用餐服務8,227 4.3 %56 345,028 24.24 
設備租賃與銷售服務6,147 3.2 %26 500,710 12.27 
家庭用餐服務5,516 2.9 %38 222,737 25.33 
寵物護理服務服務3,528 1.8 %35 258,280 17.24 
其他服務服務3,114 1.5 %19 207,883 15.72 
服務小計163,524 84.5 %1,133 6,553,522 25.07 
健康與健身經驗9,648 5.0 %25 1,004,189 9.61 
娛樂經驗6,966 3.6 %18 647,483 10.76 
電影院經驗4,167 2.2 %6 293,206 14.21 
體驗小計20,781 10.8 %49 1,944,878 10.68 
家居陳設零售3,017 1.6 %17 648,374 4.65 
雜貨零售2,399 1.2 %5 267,729 8.96 
零售小計5,416 2.8 %22 916,103 5.91 
建築材料工業3,748 1.9 %23 1,257,017 2.98 
總計/加權平均值$193,469 100.0 %1,227 10,671,520 $18.15 
_____________________________________
(1)不包括兩塊未開發的地塊和11處空置物業。
(2)不包括無年化基本租金的物業和在建物業。
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目錄
按地域劃分的多樣化
我們的1240個物業分佈在43個州。下表詳細説明瞭截至2021年3月31日我們酒店的地理位置(以千美元為單位)：
狀態年化
基本租金		的百分比
年化
基本租金		數量
特性		建房
(平方英尺)
德克薩斯州$26,668 13.8 %157 1,261,644 
佐治亞州17,550 9.1 %117 651,982 
弗羅裏達12,406 6.4 %56 587,955 
俄亥俄州11,010 5.7 %73 723,861 
阿肯色州8,227 4.3 %66 362,290 
阿拉巴馬州7,435 3.8 %51 461,183 
密西根6,988 3.6 %48 810,571 
亞利桑那州6,613 3.4 %38 314,948 
威斯康星州6,272 3.2 %38 258,723 
田納西州6,160 3.2 %49 243,396 
明尼蘇達5,590 2.9 %33 447,526 
北卡羅萊納州4,876 2.5 %24 308,950 
俄克拉荷馬州4,812 2.5 %28 340,446 
伊利諾伊州4,660 2.4 %29 204,783 
南卡羅來納州4,645 2.4 %31 328,827 
賓州4,587 2.4 %29 241,291 
科羅拉多州4,317 2.2 %22 222,179 
紐約4,306 2.2 %37 185,923 
密蘇裏4,144 2.1 %30 544,649 
加利福尼亞3,473 1.8 %22 196,425 
馬薩諸塞州3,355 1.7 %19 334,931 
密西西比3,341 1.7 %30 121,250 
肯塔基州3,102 1.6 %27 157,447 
新澤西2,993 1.6 %17 118,613 
新墨西哥州2,932 1.5 %19 113,697 
印第安納州2,851 1.5 %24 192,529 
愛荷華州2,719 1.4 %19 113,101 
馬裏蘭州1,922 1.0 %8 68,324 
路易斯安那州1,877 1.0 %11 80,537 
南達科他州1,702 0.9 %7 41,472 
華盛頓1,646 0.9 %11 88,735 
康涅狄格州1,610 0.8 %9 104,684 
維吉尼亞1,528 0.8 %9 71,774 
堪薩斯1,485 0.8 %6 90,952 
俄勒岡州1,097 0.6 %6 124,931 
猶他州922 0.5 %2 67,659 
西弗吉尼亞915 0.5 %18 44,915 
內華達州657 0.3 %3 56,420 
內布拉斯加州633 0.3 %7 17,776 
懷俄明州433 0.2 %2 14,001 
愛達荷州393 0.2 %1 35,433 
新漢普郡380 0.2 %5 37,786 
阿拉斯加州237 0.1 %2 6,630 
總計$193,469 100.0 %1,240 10,801,149 
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目錄
租約期滿
截至2021年3月31日，我們的租約加權平均剩餘期限為14.3年(基於年化基本租金)，2026年1月1日之前到期的租約僅佔我們年化基本租金的4.2%。下表列出了我們截至2021年3月31日的租賃到期日期(以千美元為單位)：
租約到期年份(1)
年化
基本租金		年化百分比
基本租金
數量
特性(2)
加權
平均租金
覆蓋率：(3)
2021$76 — %1 -0.9x
2022490 0.3 %5 3.0x
2023867 0.5 %10 3.1x
20244,874 2.5 %47 4.7x
20251,724 0.9 %18 2.5x
20264,293 2.2 %29 3.6x
20274,459 2.3 %28 2.7x
20283,991 2.1 %14 1.6x
20295,089 2.6 %71 3.9x
20305,230 2.7 %49 3.7x
20319,487 4.9 %63 2.5x
203210,089 5.2 %48 4.0x
20337,936 4.1 %27 2.6x
203433,053 17.1 %236 3.4x
203520,525 10.6 %129 3.0x
20363,639 1.9 %29 2.2x
20375,205 2.7 %27 6.7x
203812,289 6.4 %78 2.5x
203921,998 11.4 %117 2.6x
204028,189 14.6 %147 2.3x
此後9,966 5.0 %54 2.1x
總計/加權平均值$193,469 100.0 %1,227 3.0x
_____________________________________
(1)截至2021年3月31日的有效合同到期年份，不包括任何尚未行使的租户選擇權續約期。
(2)不包括兩塊未開發的地塊和11處空置物業。
(3)按年化基本租金加權。
單元級租金承保範圍
一般來説，我們尋求收購租金覆蓋率健康的投資，截至2021年3月31日，我們投資組合的加權平均租金覆蓋率為3.0倍。我們的投資組合截至2021年3月31日的單位級租金覆蓋率(按年化基本租金計算，不包括不報告單位級財務信息的租賃)如下：
單元級覆蓋率佔總數的百分比
≥ 2.00x56.6 %
1.50x至1.99x16.7 %
1.00x至1.49x10.7 %
14.2 %
未上報1.8 %
100.0 %
60

目錄
信用評級
租户財務困境通常是由持續不佳或不斷惡化的經營業績、短期流動性問題或意想不到的債務造成的。為了評估租户破產的可能性，我們利用穆迪分析RiskCalc，這是一個基於穆迪分析信用研究數據庫(Moody‘s Analytics Credit Research Database)的預測私人公司違約的模型，該數據庫納入了市場和公司特定的風險因素。下表説明瞭截至2021年3月31日，我們年化基本租金的部分可歸因於租户根據穆迪RiskCalc得分指定了隱含信用評級的租賃：
信用評級天然橡膠1.00到1.49x1.50至1.99x≥ 2.00x
CCC+0.1 %3.6 %2.9 %1.1 %0.3 %
B-0.2 %— %1.5 %0.8 %5.1 %
B0.1 %0.7 %0.6 %0.4 %3.6 %
B+— %2.5 %3.1 %2.9 %2.9 %
BB-— %1.9 %0.8 %3.1 %7.1 %
bb0.1 %0.7 %1.0 %1.9 %7.6 %
BB+— %1.3 %0.6 %1.9 %10.2 %
BBB-0.1 %0.2 %— %0.7 %5.0 %
血腦屏障— %0.7 %0.2 %2.3 %2.8 %
BBB+— %0.1 %0.1 %1.1 %6.5 %
A-— %— %— %— %2.0 %
A— %— %— %— %1.8 %
A+— %— %— %— %0.1 %
AA-— %— %— %— %— %
_____________________________________
NR報告説，沒有報道。
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目錄
經營成果
下面的討論包括我們在報告期間的業務結果。
截至2021年3月31日、2021年3月和2020年3月的三個月比較
截至3月31日的三個月，
(美元金額(千美元))20212020變化%
收入：
租金收入$45,432 $39,542 $5,890 14.9 %
貸款利息收入和直接融資租賃應收賬款3,105 1,938 1,167 60.2 %
其他收入，淨額15 7 8 114.3 %
總收入48,552 41,487 7,065 
費用：
一般和行政6,431 7,536 (1,105)(14.7)%
物業費1,414 373 1,041 279.1 %
折舊及攤銷15,646 13,012 2,634 20.2 %
房地產減值準備5,722 373 5,349 1,434.0 %
貸款損失準備金38 468 (430)(91.9)%
總費用29,251 21,762 7,489 
其他營業收入：
房地產處置收益，淨額3,788 1,875 1,913 102.0 %
營業收入23,089 21,600 1,489 
其他(費用)/收入：
償還有擔保借款的損失— (924)924 100.0 %
利息支出(7,678)(6,833)(845)12.4 %
利息收入20 231 (211)(91.3)%
所得税前收益(虧損)費用(收益)15,431 14,074 1,357 
所得税費用(福利)56 31 25 80.6 %
淨收入15,375 14,043 1,332 
可歸因於非控股權益的淨收入(80)(84)(4)(4.8)%
股東應佔淨收益$15,295 $13,959 $1,336 
租金收入。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的租金收入增加了590萬美元。收入的增長主要是由我們房地產投資組合規模的增長推動的，這產生了額外的租金收入。我們的房地產投資組合從截至2020年3月31日的1050處房產，相當於20億美元的房地產淨投資，增加到截至2021年3月31日的1240處房產，相當於25億美元的房地產淨投資。我們的房地產投資是在整個列報期間收購的，並不是在整個期間都由我們擁有；因此，期間之間租金收入增長的很大一部分與確認2021年在2020年至2021年期間進行的收購的收入有關。
貸款利息和直接融資租賃應收賬款。截至2021年3月31日的三個月，貸款和直接融資租賃應收賬款的利息比截至2020年3月31日的三個月增加了120萬美元，這主要是由於2021年期間對應收貸款的額外投資，這導致了 截至2021年3月31日的三個月內，應收貸款日均餘額較高。
其他收入。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月，其他收入增加了約8000美元。 主要是由於在截至2021年3月31日的三個月內收到了大量利息。
62

目錄
一般和行政費用。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的一般和行政費用減少了110萬美元。減少的主要原因是法律、專業和董事費用的減少，以及截至2020年3月31日的三個月內發生的一次性遣散費和費用。
物業費。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的房地產支出增加了約100萬美元。財產費用的增加主要是由於截至2021年3月31日的三個月，可償還成本、保險費用和與財產相關的運營成本增加。
折舊及攤銷費用。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的折舊和攤銷費用增加了260萬美元。在截至2021年3月31日的三個月裏，折舊和攤銷費用與我們房地產投資組合規模的增加成比例增加。
房地產減值準備。截至2021年及2020年3月31日止三個月，房地產投資減值費用分別為570萬美元及40萬美元。*截至2021年及2020年3月31日止三個月，我們分別於房地產投資中計提九項及兩項房地產減值準備。我們從戰略上尋求識別我們可以重新租賃或處置的不良資產，以努力提高我們的回報和管理風險敞口。當出售或再租賃物業的預期未來現金流低於其賬面淨值時，與我們的處置或再租賃策略相關的空置率增加可能會引發減值費用。
貸款損失準備金。截至2021年3月31日的三個月，貸款損失撥備減少了40萬美元。這項撥備與採用ASC 326後我們的貸款損失準備金的變化有關。根據ASC 326，我們必須在每個資產負債表日重新評估我們的貸款和直接融資租賃應收賬款組合的預期虧損。
房地產處置收益，淨額。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月，房地產處置淨收益增加了190萬美元。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月裏，我們分別處置了16處和10處房地產。
償還有擔保借款的損失。在截至2020年3月31日的三個月內，由於與2020年2月部分償還2017-1系列票據相關的沖銷遞延融資成本，我們在償還擔保借款方面錄得90萬美元的虧損。
利息支出。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的利息支出增加了80萬美元。增加的主要原因是2019年11月我們的定期貸款和我們的循環信貸安排的平均未償還餘額增加。 截至2021年3月31日的三個月。
利息收入。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的利息收入減少了20萬美元。利息收入減少的主要原因是，在截至2020年3月31日的三個月內，我們有息銀行賬户的日均現金餘額增加，以及利率上升。
收入税費費用。與截至2020年3月31日的三個月相比，截至2021年3月31日的三個月的所得税支出增加了約2.5萬美元。我們是以房地產投資信託基金(REIT)的形式組織和運營的，目前分配給我們股東的REIT應税收入不需要繳納美國聯邦企業所得税。然而，經營合夥企業在某些州和地方司法管轄區要納税，這些司法管轄區對合夥企業徵收所得税。所得税支出的變化主要是由於我們的房地產投資組合在我們應納税的司法管轄區的比例發生了變化。
非GAAP財務指標
我們報告的結果與公認會計原則一致。我們還披露了以下非GAAP財務衡量標準：運營資金(“FFO”)、運營核心資金(“核心FFO”)、調整後的運營資金(“AFFO”)、扣除利息、税項、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)、EBITDA進一步調整以排除銷售折舊財產和房地產減值損失的收益(或損失)。
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目錄
(“EBITDA回覆“)，調整後的EBITDA回覆，年化調整後EBITDA回覆淨負債、淨營業收入(“NOI”)和現金NOI(“現金NOI”)。我們認為，這些非GAAP財務指標是分析師和投資者用來比較REITs經營業績的行業指標。
我們根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)理事會採納的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損，不包括非常項目(按GAAP定義)、出售可折舊房地產資產的淨損益、與可折舊房地產資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷和非房地產資產的折舊)，包括按比例分攤的未合併子公司的此類調整。FFO被管理層使用，可能對投資者和分析師有用，以便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨損益對銷售的影響(這些影響取決於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場狀況波動)。
根據NAREIT的定義，我們通過調整FFO來計算核心FFO，以排除某些GAAP收入和支出金額，我們認為這些收入和支出在性質上是罕見和不尋常的，和/或與我們的核心房地產業務無關。在股權REIT行業中，將這些項目排除在類似的FFO類型指標之外是很常見的，管理層認為，核心FFO的公佈為投資者提供了一個指標，幫助他們評估我們在多個時期的經營業績，並與我們同行的經營業績進行比較，因為它消除了預計不會持續影響我們經營業績的不尋常項目的影響。核心FFO被管理層用來評估我們核心業務運營的績效。計算FFO時包括的項目可能不包括在計算核心FFO時包括的某些與交易相關的收益、虧損、收入或費用或其他發生時的非核心金額。
為了得出AFFO，我們修改了核心FFO的計算，以包括與我們認為不能反映我們經營業績的某些項目相關的GAAP淨收入的其他調整，包括直線租金收入、非現金利息支出、非現金補償支出、其他攤銷和非現金費用、資本化利息支出和交易成本。此類項目可能會導致淨收入的短期波動，但不會對經營現金流或長期經營業績產生影響。我們相信，AFFO是投資者在評估我們的經營業績時需要考慮的另一項有用的補充指標，而不會受到非現金項目和某些其他收入和支出造成的扭曲。
FFO、核心FFO和AFFO不包括淨收入中包括的所有收入和費用項目，它們不代表經營活動產生的現金，它們不一定表明可用於滿足現金需求的現金；因此，它們不應被視為作為業績衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的運營現金流的替代指標，而應作為GAAP財務衡量標準的補充而不是替代。此外，我們對FFO、核心FFO和AFFO的計算可能與其他股權REITs使用的計算這些指標的方法不同，因此可能無法與其他股權REITs報告的類似標題的衡量標準進行比較。
64

目錄
下表將淨收入(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與股東和非控股權益的FFO、核心FFO和AFFO進行了核對：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)
20212020
淨收入$15,375 $14,043 
房地產折舊及攤銷15,621 12,988 
房地產減值準備5,722 373 
房地產處置收益，淨額(3,788)(1,875)
歸屬於股東和非控股權益的FFO32,930 25,529 
其他非經常性費用(1)
— 1,576 
歸屬於股東和非控股權益的核心FFO32,930 27,105 
調整：
直線租金收入，淨額(3,644)(3,191)
非現金利息479 534 
非現金補償費用1,595 1,291 
其他攤銷費用1,105 434 
其他非現金收費36 468 
資本化利息支出(20)(95)
交易成本— 67 
歸屬於股東和非控股權益的AFFO$32,481 $26,613 
_____________________________________
(1)包括70萬美元的非經常性支出，用於應計遣散費和與解僱我們的一名高管相關的非現金薪酬支出的加速，以及我們在截至2020年3月31日的三個月中償還擔保借款的90萬美元的虧損。
我們計算EBITDA為扣除利息、所得税和折舊及攤銷前的收益。2017年，NAREIT發佈了一份白皮書，建議報告EBITDA的公司也報告EBITDA回覆。我們計算EBITDA回覆根據NAREIT採用的定義。NAREIT定義EBITDA回覆EBITDA(定義見上文)，不包括銷售折舊財產和房地產減值損失的收益(或虧損)。我們提出EBITDA和EBITDA回覆因為它們是我們行業中常用的措施。我們認為，這些衡量標準對投資者和分析師很有用，因為它們提供了有關我們經營業績的補充信息，不包括某些非現金項目和其他成本。我們使用EBITDA和EBITDA回覆作為衡量我們經營業績的標準，而不是衡量流動性的標準。
EBITDA和EBITDA回覆淨收入中不包括所有收入和支出項目，它們不代表經營活動產生的現金，也不一定表明可用於為現金需求提供資金的現金；因此，它們不應被視為作為業績衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的運營現金流的替代辦法，而應作為公認會計準則財務衡量標準的補充，而不是替代。另外，我們對EBITDA和EBITDA的計算回覆可能與其他股權REITs所使用的計算這些指標的方法不同，因此可能無法與其他股權REITs報告的類似標題的衡量標準進行比較。
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目錄
下表將淨收入(GAAP最具可比性的衡量標準)與EBITDA和EBITDA進行了核對回覆：歸屬於股東和非控股權益：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
淨收入$15,375 $14,043 
折舊及攤銷15,646 13,012 
利息支出7,678 6,833 
利息收入(20)(231)
所得税費用56 31 
股東和非控股權益應佔EBITDA38,735 33,688 
房地產減值準備5,722 373 
房地產處置收益，淨額(3,788)(1,875)
EBITDA回覆歸屬於股東和非控股權益
$40,669 $32,186 
我們進一步調整EBITDA回覆就最近完成的第一季度而言，i)基於本季度內發生的所有轉租、投資和處置活動都是在本季度的第一天進行的估計，ii)剔除我們認為在性質上不常見和不尋常的某些GAAP收入和支出金額，以及iii)消除某些租户的租賃終止費和或有租金收入的影響，這取決於適用租約中指定的銷售門檻(“調整後EBITDA回覆“)。然後，我們將按季度調整後的EBITDA摺合成年率回覆通過將其乘以4(“年化調整後EBITDA回覆“)，我們認為這提供了我們所有投資截至最近一個季度末的當前運行率的有意義的估計。您不應過度依賴這一衡量標準，因為它基於的假設和估計可能被證明是不準確的。我們實際報告的EBITDA回覆未來期間的摺合成年率調整後的EBITDA可能會大幅低於我們目前的年化調整後EBITDA回覆.
下表將淨收入(GAAP最具可比性的衡量標準)與年化調整後EBITDA進行了調整回覆：截至2021年3月31日的三個月的股東和非控股權益：
(單位：千)截至2021年3月31日的三個月
淨收入$15,375 
折舊及攤銷15,646 
利息支出7,678 
利息收入(20)
所得税費用56 
股東和非控股權益應佔EBITDA38,735 
房地產減值準備5,722 
房地產處置收益，淨額(3,788)
EBITDA回覆歸屬於股東和非控股權益
40,669 
本季度轉租、收購和處置活動的調整(1)
2,987 
不包括其他非經常性費用的調整(2)
123 
調整後的EBITDA回覆歸屬於股東和非控股權益
$43,779 
年化調整後EBITDA回覆歸屬於股東和非控股權益
$175,116 
_____________________________________
(1)調整假設在截至2021年3月31日的三個月內進行的所有轉租活動、投資和房地產投資處置都發生在2021年1月1日。
(2)作出調整，以剔除計入核心FFO的非核心費用、我們的貸款損失撥備和應收賬款的註銷。
我們將淨債務計算為總債務(定義為總債務加上我們擔保借款的淨遞延融資成本)減去現金和現金等價物，以及可用於未來投資的有限現金。我們相信
66

目錄
從總債務中剔除現金和現金等價物以及可用於未來投資的受限現金，所有這些都可以用於償還債務，提供了對要償還的借款資本淨合同金額的估計，我們認為這是對投資者和分析師有利的披露。
下表將總債務(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與淨債務進行核對：
(單位：千)3月31日，
2021		12月31日，
2020
有擔保借款，扣除遞延融資成本後的淨額$170,161 $171,007 
無擔保定期貸款，扣除遞延融資成本626,450 626,272 
循環信貸安排138,000 18,000 
債務總額934,611 815,279 
遞延融資成本，淨額5,580 5,914 
總債務940,191 821,193 
現金和現金等價物(42,842)(26,602)
可用於未來投資的有限現金(1,974)(6,388)
淨債務$895,375 $788,203 
我們計算NOI的方法是總收入減去財產支出。根據公認會計原則，在計算淨收益或虧損時，NOI不包括財務報表中包括的所有其他費用和收入項目。現金NOI進一步不包括包括在總收入和財產支出中的非現金項目，如直線租金收入和其他攤銷和非現金費用。我們相信NOI和Cash NOI提供了有用和相關的信息，因為它們只反映那些在物業層面發生的收入和費用項目，並在無槓桿的基礎上列報此類項目。
NOI和現金NOI不是公認會計準則下的財務業績衡量標準。您不應將我們的NOI和現金NOI視為根據GAAP確定的經營活動淨收益或現金流的替代方案。此外，我們對NOI和現金NOI的計算可能與其他股權REITs使用的計算這些指標的方法不同，因此可能無法與其他股權REITs報告的類似標題的衡量標準進行比較。
下表將淨收入(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與股東和非控股權益的NOI和現金NOI進行了核對：
截至3月31日的三個月，
(單位：千)20212020
淨收入$15,375 $14,043 
一般和行政費用6,431 7,536 
折舊及攤銷15,646 13,012 
房地產減值準備5,722 373 
貸款損失準備金38 468 
房地產處置收益，淨額(3,788)(1,875)
償還損失擔保借款— 924 
利息支出7,678 6,833 
利息收入(20)(231)
所得税費用56 31 
可歸因於股東和非控股權益的NOI47,138 41,114 
直線租金收入，淨額(3,644)(3,191)
其他攤銷和非現金費用1,105 434 
可歸因於股東和非控股權益的現金NOI$44,599 $38,357 
第三項關於市場風險的定量和定性披露。
隨着時間的推移，我們通常會尋求將長期租賃的預期現金流入與長期債務的預期現金流出相匹配。為了實現這一目標，我們通過總信託融資計劃下的長期債務發行，在固定利率的基礎上借款。此外，我們還承擔有利息的債務。
67

目錄
循環信貸安排下的浮動利率，我們在運營中使用循環信貸安排，包括為投資提供資金，2019年4月定期貸款和2019年11月定期貸款。我們通過簽訂利率互換協議來固定我們定期貸款安排下借款的浮動利率，根據該協議，我們支付固定利率，並獲得等於我們支付的相應定期貸款利率的浮動利率。
未償還本金
加權平均利率 (1)
(單位：千)到期日3月31日，
2021		12月31日，
2020		3月31日，
2021		12月31日，
2020
無擔保定期貸款：
2019年4月定期貸款2024年4月$200,000 $200,000 3.3%3.3%
2019年11月定期貸款2026年11月430,000 430,000 3.0%3.0%
循環信貸安排2023年4月138,000 18,000 1.4%1.4%
擔保借款：
系列2017-1附註2047年6月172,191 173,193 4.2%4.2%
未償還本金總額$940,191 $821,193 3.0%3.3%
_____________________________________
(1)利率是在我們的利率互換協議生效後公佈的，如果適用的話。
截至2021年3月31日，如果我們的掉期提前終止，我們的總負債為2130萬美元。到2021年3月31日，這項貸款的利率每提高100個基點，我們的相關利息成本每年將增加50萬美元，利率每降低100個基點，我們的相關利息成本每年將減少50萬美元。
此外，我們在循環信貸安排下的借款按年利率計息，利率等於倫敦銀行同業拆借利率加基於槓桿的信用利差。因此，利率的增加或減少將導致我們與循環信貸安排相關的利息支出的增加或減少。我們使用敏感性分析來監控我們的市場利率風險敞口。我們的敏感度分析估計了假設利率發生不利變化時市場風險敏感型工具的風險敞口。根據敏感性分析的結果，假設利率出現100個基點的不利變化，截至2021年3月31日，我們在循環信貸安排下的可變利率借款的市場風險敞口估計為140萬美元。
我們在進入售後回租交易或收購租賃物業到我們用長期固定利率債務為相關房地產融資的這段時間內面臨利率風險。此外，當我們的長期債務到期時，我們可能不得不以更高的利率對債務進行再融資。市場利率對許多我們無法控制的因素很敏感。我們的利率風險管理目標是限制未來利率變化對我們的收益和現金流的影響。此外，根據我們的總信託基金計劃，我們的長期債務通常規定在債務期限內對本金餘額進行一些攤銷，這有助於降低債務到期日的再融資風險。
除了我們在循環信貸安排下借入的金額外，我們未來可能會招致我們不選擇對衝的可變利率債務。此外，利率下降可能會導致購買房地產的競爭加劇，這是因為理想的替代創收投資減少了。房地產收購競爭的加劇可能會導致我們要收購的房地產的收益率下降。在這種情況下，如果我們不能通過降低借款利息成本來抵消收益率的下降，我們的經營業績將受到不利影響。如果我們不能以足夠高的租金購買房地產，以抵消借款利率的增加，利率的大幅提高也可能對我們的收入產生不利影響。
固定利率負債的公允價值
根據總信託基金計劃，我們的固定利率債務的估計公允價值主要是根據不可觀察到的市場投入(如利率和貼現現金流分析)計算的。
68

目錄
使用對未來現金流、市場利率和信用利差的數量和時間的估計。下表披露了截至2021年3月31日與我們的固定利率債務相關的公允價值信息：
(單位：千)
賬面價值(1)
估計公允價值
總信託融資計劃下的擔保借款$172,191 $176,056 
_____________________________________
(1)不包括200萬美元的淨遞延融資成本。
項目4.控制和程序
披露控制和程序
披露控制和程序是控制和其他程序，旨在確保我們根據交易法提交或提交的報告中要求我們披露的信息在SEC規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告。披露控制和程序包括但不限於旨在確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中需要披露的信息被累積並傳達給管理層(包括我們的首席執行官和首席財務官)的控制和程序，以便及時做出有關要求披露的決定。
截至本Form 10-Q季度報告所涵蓋的期間結束時，我們的管理層在我們的首席執行官和首席財務官的監督下，在我們的首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序的有效性(該術語在交易法下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至本Form 10-Q季度報告所涵蓋的期間結束時，我們的披露控制和程序在提供合理的合規保證方面是有效的。
淺談內部控制的變化
在我們最近一個會計季度內，我們對財務報告的內部控制沒有任何變化(該術語在外匯法案下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義)，這些變化對我們的財務報告內部控制沒有重大影響，或有合理的可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
69

目錄
第二部分-其他資料
第1項法律訴訟
我們受到各種訴訟、索賠和其他法律程序的影響。管理層不相信上述任何事項的個別或整體解決會對我們的業務、財務狀況、經營業績或流動資金產生重大不利影響。此外，我們不時地參與各種訴訟、索賠和其他法律程序，根據合同，第三方(如我們的租户)有義務賠償、辯護並使我們不受傷害。在其中一些問題上，賠償人對潛在的損害有保險。在其他方面，我們正受到租户的保護，他們可能沒有足夠的保險、資產、收入或資源來履行他們對我們的防禦和賠償義務。此類法律訴訟的不利解決可能個別或總體上對彌償人履行各自對我們的義務的能力產生重大不利影響，進而可能對我們的業務、財務狀況、運營業績或流動性產生重大不利影響。管理層認為，目前並無該等法律程序待決，而該等法律程序會對個別或整體造成如此重大的不利影響。儘管管理層認為這些法律訴訟最終會得到解決，但我們可能會有大量的法律費用和與辯護這類問題相關的費用。此外，管理層無法預測這些法律訴訟的結果，如果管理層對該等事項的預期不正確，則此類訴訟可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果或流動性產生重大不利影響。
第1A項風險因素。
在我們於2021年2月24日提交給證券交易委員會的10-K表格年度報告第14頁開始的題為“風險因素”的章節中披露的風險因素沒有實質性變化。這些風險因素可能無法描述我們面臨的所有風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
第二項股權證券的未登記銷售和所得資金的使用。
沒有。
第3項高級證券違約
沒有。
第四項礦山安全信息披露
不適用。
第5項其他資料
沒有。
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目錄
第六項展品
展品
數
描述
31.1*
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法規則13a-14(A)和15d-14(A)對首席執行官進行認證。
31.2*
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年證券交易法規則13a-14(A)和15d-14(A)對首席財務官進行認證。
32.1**
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官的認證。
32.2**
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席財務官的認證。
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101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
104封面交互數據文件(嵌入在內聯XBRL文檔中)
_____________________________________
*在此提交的文件。
**隨函提供的文件。

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目錄
簽名
根據修訂後的1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。

Essential Property Realty Trust，Inc.
日期：2021年5月3日由以下人員提供：/s/彼得·M·馬沃德斯
彼得·M·馬沃德斯
董事、總裁兼首席執行官
(首席行政主任)
日期：2021年5月3日由以下人員提供：/s/Mark E.Patten
馬克·E·帕滕
執行副總裁、財務主管兼首席財務官
(首席財務官)
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