FR-20210331
10-Q錯誤3/31/20212021Q1是的First Industrial Realty Trust，Inc.000092182512/31大型加速文件服務器錯誤錯誤129,127,51010-Q錯誤3/31/20212021Q1FRFI第一工業公司，L.P.000103312812/31加速文件管理器錯誤錯誤—7,0540.010.01225,000,000225,000,000129,127,858129,051,412129,127,858129,051,4120.270.25—7,054129,127,858129,051,4123,031,9302,713,142255,897245,3966,2506,2920.270.254.034.854.034.8510/1/20218/1/202800009218252021-01-012021-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2021-01-012021-03-31Xbrli：共享00009218252021-04-21Iso4217：美元00009218252021-03-3100009218252020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00009218252020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-01-012021-03-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-01-012021-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2021-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2021-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-3100009218252019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310000921825美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-03-3100009218252020-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2021-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-12-310000921825FR：OtherRealEstatePartnership 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
 _______________________________
表格：10-Q
_______________________________
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節規定的季度報告
在截至本季度末的季度內2021年3月31日
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告
在從日本到日本的過渡期內，日本將從日本過渡到日本，而日本將從日本過渡到日本，中國將從中國過渡到中國，從中國過渡到中國，中國將從中國過渡到中國。
委託文件編號：1-13102(First Industrial Realty Trust，Inc.)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182521000021/fr-20210331_g1.jpg
首先是工業地產信託公司(First And Industrial International Realty Trust，Inc.)。
第一工業公司，L.P.
(註冊人的確切姓名載於其約章)
First Industrial Realty Trust，Inc.馬裏蘭州36-3935116
第一實業，L.P.特拉華州36-3924586
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
瓦克大道北段1號，套房4200
芝加哥, 伊利諾伊州, 60606

(主要執行機構地址、郵政編碼)
    
(312) 344-4300
(註冊人電話號碼，包括區號)
 _______________________________ 
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元是的紐約證券交易所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是☐
第一實業，L.P.是☑不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交併張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交併張貼在其公司網站(如果有)中，根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定提交和張貼的每個互動數據文件。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是☐
第一實業，L.P.是☑不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。(勾選一項)：
First Industrial Realty Trust，Inc.：
大型加速濾波器☑加速的文件管理器☐
非加速文件服務器☐(不要檢查是否有規模較小的報告公司)規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
First Industrial，L.P.：
大型加速文件管理器☐加速文件管理器☑
非加速文件服務器☐(不要檢查是否有規模較小的報告公司)規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是☐
第一實業，L.P.是☐不是☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是☑
第一實業，L.P.是☐不是☑
2021年4月21日，129,127,510First Industrial Realty Trust，Inc.普通股的股票面值為0.01美元。



解釋性註釋
本報告綜合了馬裏蘭州第一工業房地產信託公司(下稱“本公司”)和特拉華州有限合夥企業First Industrial，L.P.(“經營合夥企業”)截至2021年3月31日的Form 10-Q季度報告。除另有説明或文意另有所指外，術語“我們”、“我們”和“我們”均指本公司及其子公司，包括經營合夥企業及其合併子公司。
本公司是一家房地產投資信託公司，也是經營合夥企業的普通合夥人。截至2021年3月31日，本公司在經營合夥企業中擁有約97.7%的普通普通合夥企業權益。營運合夥其餘約2.3%的普通有限合夥權益由有限合夥人擁有。經營合夥的有限責任合夥人指將其物業的直接或間接權益貢獻予經營合夥以換取經營合夥的有限合夥權益的人士或實體，以及根據本公司的股票激勵計劃獲得經營合夥的RLP單位(定義見綜合財務報表附註6)的人士或實體。作為經營合夥公司的唯一普通合夥人，公司對經營合夥公司的日常管理和控制行使獨家和完全的酌處權，並可促使其進行某些重大交易，包括收購、處置和再融資。本公司管理層由與經營合夥企業管理層相同的成員組成。
本公司和經營合夥企業作為一個企業進行管理和運營。經營合夥企業的財務業績併入本公司的財務報表。除在營運合夥企業的投資外，本公司並無重大資產。本公司幾乎所有資產均由營運合夥企業及其附屬公司持有，並透過營運合夥企業及其附屬公司進行營運。因此，本公司和經營合夥企業的資產和負債基本相同。
我們認為，在公司和經營合夥企業作為一個相互關聯的合併公司運營的背景下，瞭解本公司和經營合夥企業之間的差異是很重要的。本公司的綜合財務報表與經營合夥企業的合併財務報表主要有以下不同之處：
•股權、非控股權益和合夥人資本。由本公司以外的實體持有的營運合夥企業2.3%的股權在營運合夥企業的財務報表中歸類於合夥人資本內，並在本公司的財務報表中列為非控股權益。
•與其他房地產合作伙伴的關係。該公司的業務主要通過經營合夥企業及其子公司進行，但也通過其他幾家有限合夥企業進行，這些合夥企業被稱為“其他房地產合夥企業”。經營合夥是有限合夥人，持有至少99%的權益，本公司是普通合夥人，通過幾家獨立的全資公司，在其他每一家房地產合夥企業中至少持有0.01%的普通合夥權益。其他房地產合夥企業是本公司和經營合夥企業合併的可變利益實體。公司在其他房地產合夥企業中的直接普通合夥權益在經營合夥企業的財務報表中反映為非控股權益。
•與服務子公司的關係。本公司擁有一家直接全資子公司，該子公司不擁有任何房地產，但為本公司擁有的各種其他實體提供服務。由於經營合夥公司在該實體中並無所有權權益，其經營活動反映在本公司的綜合業績中，但不反映在經營合夥公司的綜合業績中。此外，該實體還欠經營合夥企業一定數額，其應收賬款包括在經營合夥企業的資產負債表中，但在本公司的綜合資產負債表中註銷，因為該實體和經營合夥企業均由本公司完全合併。
我們相信，將公司和運營夥伴公司的季度報告合併到這份單一報告中會帶來以下好處：
•加強投資者對本公司和經營合夥企業的瞭解，使他們能夠將業務作為一個整體來看待，並以與管理層相同的方式來看待和經營業務；
•通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來創造時間和成本效益；以及
•由於本公司披露的大部分內容同時適用於本公司和經營合夥企業，因此消除了重複披露，併為我們的投資者提供了更精簡和更具可讀性的演示文稿以供審查。



為了幫助投資者瞭解公司和經營合夥公司之間的區別，本報告提供了關於公司和經營合夥公司各自的以下披露：
•合併財務報表；
•這類財務報表的一套合併附註，其中包括對每個實體的權益或合夥人資本的單獨討論(視情況而定)；以及
•綜合管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析部分，包括與每個實體相關的不同信息。
本報告還包括單獨的第一部分，第4項，控制和程序部分，以及針對公司和經營夥伴的單獨的附件31和32認證，以確定公司和經營夥伴已獲得必要的認證，並且公司和經營夥伴均符合1934年修訂的《證券交易法》規則第13a-15條和規則第15d-15條，以及美國法典第18編第1350節的規定，以確定公司和經營合夥企業已獲得必要的認證，且公司和經營合夥企業均符合修訂後的1934年《證券交易法》第13a-15條和規則15d-15條以及美國法典第18編第1350條。


First Industrial Realty Trust，Inc.第一工業公司，L.P.
表格10-Q
截至2021年3月31日止的期間
索引
 
  頁面
第一部分：財務信息
3
第一項。
財務報表
3
First Industrial Realty Trust，Inc.
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
3
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合營業報表
4
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合全面收益表
5
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的綜合權益變動表
6
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表
7
第一實業，L.P.
截至2021年3月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
9
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合營業報表
10
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月綜合全面收益表
11
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合作伙伴資本變動表
12
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月合併現金流量表
13
First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial，L.P.
合併財務報表附註
15
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
26
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
40
第四項。
管制和程序
40
第二部分：其他信息
41
第一項。
法律程序
41
項目1A。
風險因素
41
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
41
第三項。
高級證券違約
41
第四項。
礦場安全資料披露
41
第五項。
其他資料
41
第6項。
陳列品
41
展品索引
42
簽名
43

2

第一部分：財務信息 
第一項。財務報表
First Industrial Realty Trust，Inc.
綜合資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
2021年3月31日2020年12月31日
(未經審計)
資產
資產：
房地產投資：
土地$1,100,268 $1,087,907 
建築物及改善工程2,968,490 2,922,152 
在建工程正在進行中77,418 77,574 
減去：累計折舊(846,942)(832,393)
房地產淨投資3,299,234 3,255,240 
持有待售房地產和其他資產，扣除累計折舊和攤銷淨額為0美元和7,054美元4,147 15,663 
經營性租賃使用權資產24,953 25,205 
現金和現金等價物97,723 162,090 
受限現金81,975 37,568 
租户應收賬款8,914 5,714 
對合資企業的投資46,424 45,697 
應收遞延租金89,985 84,567 
延期租賃無形資產，淨額23,884 25,211 
預付費用和其他資產，淨額139,614 134,983 
總資產$3,816,853 $3,791,938 
負債和權益
負債：
負債：
應付按揭貸款，淨額$142,676 $143,879 
高級無擔保票據，淨額992,481 992,300 
無擔保定期貸款，淨額458,785 458,462 
應付帳款、應計費用和其他負債94,110 120,292 
經營租賃負債22,608 22,826 
延期租賃無形資產，淨額10,577 11,064 
預收租金和保證金78,613 62,092 
應付股息和分派36,118 33,703 
總負債1,835,968 1,844,618 
承諾和或有事項— — 
股本：
First Industrial Realty Trust Inc.的股權：
普通股(面值0.01美元，授權股份2.25億股，已發行和已發行股份分別為129,127,858股和129,051,412股)1,291 1,290 
額外實收資本2,221,256 2,224,691 
超過累積收益的分配(281,323)(306,294)
累計其他綜合損失(10,312)(16,953)
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股權1,930,912 1,902,734 
非控制性權益49,973 44,586 
總股本1,980,885 1,947,320 
負債和權益總額$3,816,853 $3,791,938 
附註是綜合財務報表的組成部分。
3

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併業務報表
(未經審計；以千計，每股數據除外)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
收入：
租賃收入$115,667 $108,375 
其他收入592 1,968 
總收入116,259 110,343 
費用：
物業費33,242 29,081 
一般事務和行政事務8,564 9,251 
折舊及其他攤銷31,975 30,931 
總費用73,781 69,263 
其他收入(費用)：
房地產銷售收益34,645 13,993 
利息支出(12,673)(12,804)
債務發行成本攤銷(949)(788)
其他收入(費用)合計21,023 401 
合資企業虧損的股權前營業收入和所得税優惠63,501 41,481 
合資企業虧損中的股權(73)(29)
所得税優惠155 77 
淨收入63,583 41,529 
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(1,385)(895)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$62,198 $40,634 
基本和稀釋後每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$0.48 $0.32 
加權平均未償還股份-基本129,088 126,934 
加權平均股票：未償還-稀釋129,172 127,111 
附註是綜合財務報表的組成部分。

4

First Industrial Realty Trust，Inc.
綜合全面收益表
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
淨收入$63,583 $41,529 
衍生工具按市值計價的損益6,653 (14,590)
衍生工具的攤銷102 102 
綜合收益70,338 27,041 
非控股權益應佔綜合收益(1,533)(582)
First Industrial Realty Trust，Inc.的全面收入$68,805 $26,459 
附註是綜合財務報表的組成部分。

5

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併權益變動表
(未經審計；以千計，每股數據除外)
截至2021年3月31日的三個月：普普通通
股票		其他內容
實繳
資本		分配
在超額供應的情況下
累計
收益		累計
其他
全面
(虧損)收入		非控制性
利益		總計
截至2020年12月31日的餘額$1,290 $2,224,691 $(306,294)$(16,953)$44,586 $1,947,320 
淨收入— — 62,198 — 1,385 63,583 
其他綜合收益— — — 6,607 148 6,755 
基於股票的薪酬活動1 (1,347)(2,294)— 2,585 (1,055)
普通股股息和單位分配(每股0.27美元/單位)— — (34,933)— (785)(35,718)
將有限合夥人單位轉換為普通股— 22 — — (22)— 
調劑-額外實收資本— (2,110)— — 2,110 — 
調劑-其他綜合收益— — — 34 (34)— 
截至2021年3月31日的餘額$1,291 $2,221,256 $(281,323)$(10,312)$49,973 $1,980,885 


截至2020年3月31日的三個月：普普通通
股票		其他內容
實繳
資本		分配
在超額供應的情況下
累計
收益		累計
其他
全面
(虧損)收入		非控制性
利益		總計
截至2019年12月31日的餘額$1,270 $2,140,847 $(370,835)$(6,883)$33,864 $1,798,263 
淨收入— — 40,634 — 895 41,529 
其他全面損失
— — — (14,175)(313)(14,488)
基於股票的薪酬活動— (1,233)(2,975)— 2,373 (1,835)
普通股股息和單位分配(每股0.25美元/單位)— — (31,874)— (614)(32,488)
將有限合夥人單位轉換為普通股2 2,062 — — (2,064)— 
調劑-額外實收資本— (3,378)— — 3,378 — 
調劑-其他綜合收益— — — 4 (4)— 
截至2020年3月31日的餘額$1,272 $2,138,298 $(365,050)$(21,054)$37,515 $1,790,981 
附註是綜合財務報表的組成部分。
6

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併現金流量表
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
經營活動的現金流：
淨收入$63,583 $41,529 
對淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊26,254 24,906 
債務發行成本攤銷949 788 
其他攤銷，包括基於股票的薪酬7,985 7,920 
合資企業虧損中的股權73 29 
房地產銷售收益(34,645)(13,993)
直線租金收入和費用，淨額(5,482)(2,898)
租户應收賬款、預付費用和其他資產增加，淨額(7,617)(4,452)
應付帳款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金減少(9,695)(13,560)
經營活動提供的淨現金41,405 40,269 
投資活動的現金流：
收購房地產(23,877)(142,380)
房地產投資和非收購租户改善和租賃成本的增加
(62,136)(55,813)
出售房地產投資的淨收益65,535 26,030 
對合資企業的貢獻和投資(741)(339)
託管存款增加(843)(10,550)
用於投資活動的淨現金(22,062)(183,052)
融資活動的現金流：
融資發行成本(60)— 
對預扣股份繳納的税款(5,126)(5,944)
普通股分紅與已支付的單位分配(32,844)(29,730)
償還應付按揭貸款(1,273)(1,257)
來自無擔保信貸安排的收益— 232,000 
無擔保信貸安排的償還— (70,000)
融資活動提供的淨現金(用於)(39,303)125,069 
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(19,960)(17,714)
年初現金、現金等價物和限制性現金199,658 152,718 
現金、現金等價物和限制性現金，期末$179,698 $135,004 
7

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併現金流量表(續)
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
現金流量表的補充信息：
與開發活動相關的利息支出資本化$1,923 $1,558 
為經營租賃負債支付的現金$798 $727 
非現金經營活動補充日程表：
取得使用權資產產生的經營租賃負債$— $1,208 
非現金投融資活動補充日程表：
普通股分紅和應付單位分配
$36,118 $32,857 
將有限合夥單位交換為普通股：
非控制性權益$(22)$(2,064)
普通股— 2 
額外實收資本22 2,062 
總計$— $— 
與房地產收購相關的責任承擔$669 $3,385 
房地產投資中與在建工程和追加投資有關的應收賬款$32,472 $34,307 
租户改善由租户出資$15,992 $— 
全額折舊資產核銷$(5,283)$(6,195)
附註是綜合財務報表的組成部分。
8

第一工業公司，L.P.
綜合資產負債表
(單位數據除外，以千為單位)
2021年3月31日2020年12月31日
(未經審計)
資產
資產：
房地產投資：
土地$1,100,268 $1,087,907 
建築物及改善工程2,968,490 2,922,152 
在建工程正在進行中77,418 77,574 
減去：累計折舊(846,942)(832,393)
房地產淨投資(包括與合併可變利息實體有關的255,897美元和245,396美元，見附註5)3,299,234 3,255,240 
持有待售房地產和其他資產，扣除累計折舊和攤銷淨額為0美元和7,054美元4,147 15,663 
經營性租賃使用權資產24,953 25,205 
現金和現金等價物97,723 162,090 
受限現金81,975 37,568 
租户應收賬款8,914 5,714 
對合資企業的投資46,424 45,697 
應收遞延租金89,985 84,567 
延期租賃無形資產，淨額23,884 25,211 
預付費用和其他資產，淨額148,989 144,353 
總資產$3,826,228 $3,801,308 
負債和合夥人資本
負債：
負債：
應付按揭貸款淨額(包括與綜合可變利息實體有關的6,250美元和6,292美元，見附註5)$142,676 $143,879 
高級無擔保票據，淨額992,481 992,300 
無擔保定期貸款，淨額458,785 458,462 
應付帳款、應計費用和其他負債94,110 120,292 
經營租賃負債22,608 22,826 
延期租賃無形資產，淨額10,577 11,064 
預收租金和保證金78,613 62,092 
應付分配36,118 33,703 
總負債1,835,968 1,844,618 
承諾和或有事項— — 
合夥人資本：
First Industrial，L.P.合夥人資本：
普通合夥人單位(未償還單位129,127,858和129,051,412單位)1,922,260 1,898,635 
有限合夥人單位(3031,930個和2,713,142個未償還單位)73,602 70,435 
累計其他綜合損失(10,553)(17,308)
合計第一實業公司合夥人資本1,985,309 1,951,762 
非控制性權益4,951 4,928 
合夥人資本總額1,990,260 1,956,690 
總負債和合夥人資本$3,826,228 $3,801,308 
附註是綜合財務報表的組成部分。
9

第一工業公司，L.P.
合併業務報表
(未經審計；單位為千，單位數據除外)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
收入：
租賃收入$115,667 $108,375 
其他收入592 1,968 
總收入116,259 110,343 
費用：
物業費33,242 29,081 
一般事務和行政事務8,564 9,251 
折舊及其他攤銷31,975 30,931 
總費用73,781 69,263 
其他收入(費用)：
房地產銷售收益34,645 13,993 
利息支出(12,673)(12,804)
債務發行成本攤銷(949)(788)
其他收入(費用)合計21,023 401 
合資企業虧損的股權前營業收入和所得税優惠63,501 41,481 
合資企業虧損中的股權(73)(29)
所得税優惠155 77 
淨收入63,583 41,529 
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(18)(50)
單位持有人和參與證券可獲得的淨收入
$63,565 $41,479 
單位基本收益和攤薄收益：
單位持有人可獲得的淨收入$0.48 $0.32 
加權平均未完成單位-基本單位131,172 129,070 
加權平均未完成單位-稀釋131,634 129,400 
附註是綜合財務報表的組成部分。


10

第一工業公司，L.P.
綜合全面收益表
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
淨收入$63,583 $41,529 
衍生工具按市值計價的損益6,653 (14,590)
衍生工具的攤銷102 102 
綜合收益70,338 27,041 
非控股權益應佔綜合收益(18)(50)
單位持有人應佔綜合收益$70,320 $26,991 
附註是綜合財務報表的組成部分。

11

第一工業公司，L.P.
合併合夥人資本變動表
(未經審計；單位為千，單位數據除外)
截至2021年3月31日的三個月：一般信息
合夥人
單位		有限
合夥人
單位		累計
其他
全面
(虧損)收入		非控制性權益總計
截至2020年12月31日的餘額$1,898,635 $70,435 $(17,308)$4,928 $1,956,690 
淨收入62,176 1,389 — 18 63,583 
其他綜合收益— — 6,755 — 6,755 
基於股票的薪酬活動(3,640)2,585 — — (1,055)
單位分配(每單位0.27美元)(34,933)(785)— — (35,718)
將有限合夥人單位轉換為普通合夥人單位22 (22)— — — 
非控制性權益的貢獻— — — 29 29 
對非控股權益的分配— — — (24)(24)
截至2021年3月31日的餘額$1,922,260 $73,602 $(10,553)$4,951 $1,990,260 


截至2020年3月31日的三個月：一般信息
合夥人
單位		有限
合夥人
單位		累計
其他
全面
損失		非控制性權益總計
截至2019年12月31日的餘額$1,750,656 $63,618 $(7,013)$1,023 $1,808,284 
淨收入40,584 895 — 50 41,529 
其他全面損失— — (14,488)— (14,488)
基於股票的薪酬活動(4,208)2,373 — — (1,835)
單位分配(每單位0.25美元)(31,874)(614)— — (32,488)
將有限合夥人單位轉換為普通合夥人單位2,064 (2,064)— — — 
非控制性權益的貢獻— — — 5 5 
對非控股權益的分配— — — (366)(366)
截至2020年3月31日的餘額$1,757,222 $64,208 $(21,501)$712 $1,800,641 
附註是綜合財務報表的組成部分。

12

第一工業公司，L.P.
合併現金流量表
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
經營活動的現金流：
淨收入$63,583 $41,529 
對淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊26,254 24,906 
債務發行成本攤銷949 788 
其他攤銷，包括基於股票的薪酬7,985 7,920 
合資企業虧損中的股權73 29 
房地產銷售收益(34,645)(13,993)
直線租金收入和費用，淨額(5,482)(2,898)
租户應收賬款、預付費用和其他資產增加，淨額(7,622)(4,091)
應付帳款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金減少(9,695)(13,560)
經營活動提供的淨現金41,400 40,630 
投資活動的現金流：
收購房地產(23,877)(142,380)
房地產投資和非收購租户改善和租賃成本的增加
(62,136)(55,813)
出售房地產投資的淨收益65,535 26,030 
對合資企業的貢獻和投資(741)(339)
託管存款增加(843)(10,550)
用於投資活動的淨現金(22,062)(183,052)
融資活動的現金流：
融資發行成本(60)— 
代扣代繳單位應繳税款(5,126)(5,944)
已支付的單位分配(32,844)(29,730)
非控制性權益的貢獻29 5 
對非控股權益的分配(24)(366)
償還應付按揭貸款(1,273)(1,257)
來自無擔保信貸安排的收益— 232,000 
無擔保信貸安排的償還— (70,000)
融資活動提供的淨現金(用於)(39,298)124,708 
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(19,960)(17,714)
年初現金、現金等價物和限制性現金199,658 152,718 
現金、現金等價物和限制性現金，期末$179,698 $135,004 
13

第一工業公司，L.P.
合併現金流量表(續)
(未經審計；以千計)
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
現金流量表的補充信息：
與開發活動相關的利息支出資本化$1,923 $1,558 
為經營租賃負債支付的現金$798 $727 
非現金經營活動補充日程表：
取得使用權資產產生的經營租賃負債$— $1,208 
非現金投融資活動補充日程表：
應支付的普通和有限合夥人單位分配$36,118 $32,857 
有限合夥人單位與普通合夥人單位的交換：
有限合夥人單位$(22)$(2,064)
普通合夥人單位22 2,064 
總計$— $— 
與房地產收購相關的責任承擔$669 $3,385 
房地產投資中與在建工程和追加投資有關的應收賬款$32,472 $34,307 
租户改善由租户出資$15,992 $— 
全額折舊資產核銷$(5,283)$(6,195)
附註是綜合財務報表的組成部分。
14

First Industrial Realty Trust，Inc.第一工業公司，L.P.
合併財務報表附註
(未經審計；千美元，每股和單位數據除外)
1. 組織
First Industrial Realty Trust，Inc.(以下簡稱“本公司”)是一家擁有、管理、收購、銷售、開發和再開發工業地產的自營和完全一體化的房地產公司。本公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於1993年8月10日，是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，其定義見1986年美國國税法(下稱“準則”)。除另有説明或文意另有所指外，術語“我們”、“我們”和“我們”均指公司及其子公司，包括其經營合夥企業第一實業有限公司(“經營合夥企業”)及其合併子公司。
我們於1994年7月1日開始運營。本公司的經營主要通過經營合夥企業進行，本公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人(“普通合夥人”)，大約97.72021年3月31日的股權百分比(“普通合夥人單位”)。營運合夥企業亦透過其他數間有限合夥企業(“其他房地產合夥企業”)、多間有限責任公司(“有限責任公司”)及若干應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)進行營運，其營運數據連同營運合夥企業的營運數據與本公司的營運數據合併，如本文所示。運營夥伴關係至少持有99其他每一家房地產合夥企業的有限合夥權益百分比。其他房地產合夥企業的普通合夥人為獨立的公司，由本公司全資擁有，每個公司至少有一個.01一般合夥企業在其他房地產合夥企業中的權益百分比。本公司並無任何重大資產或負債，但其於經營合夥企業的投資及其100其他房地產合夥企業的普通合夥人的%所有權權益。本公司在經營合夥企業中的非控股權益約為2.3於2021年3月31日，%代表其有限責任合夥人(“有限合夥人單位”及連同普通合夥人單位，“單位”)所持有的合夥權益總額。經營合夥的有限責任合夥人是指根據本公司的股票激勵計劃，將其在物業中的直接或間接權益貢獻給經營合夥以換取經營合夥的普通有限合夥人單位和/或經營合夥的有限責任合夥人單位(見附註6)的人士或實體。
我們還擁有該公司的股權，併為其提供各種服務。二合營公司(“合營公司”)通過經營合夥企業的全資TRS。合營企業按權益會計法核算。合營公司的經營數據並未與本公司或經營合夥企業的經營數據合併，如本文所載。有關合資企業的更多信息，請參見附註5。
經營合夥企業、有限責任公司、其他房地產合夥企業、信託基金及合營企業的利潤、虧損及分派，將根據該等實體各自組織文件所載規定，分配予該等實體的普通合夥人及有限責任合夥人、成員或股東(視何者適用而定)。
截至2021年3月31日，我們擁有428工業物業位於20三個州，包含大約62.1可出租總面積(“GLA”)為百萬平方英尺。 在合併後擁有的428個物業中，沒有一個是由本公司直接擁有的。

15

2. 重要會計政策摘要
陳述的基礎
隨附的未經審核中期綜合財務報表乃根據本公司截至2020年12月31日止年度的10-K表年報(“2020 10-K表年報”)所載綜合財務報表及相關附註所述的會計政策編制，應與該等綜合財務報表及相關附註一併閲讀。本10-Q表格中包含的2020年年末綜合資產負債表數據來源於我們2020年度10-K表格中經審計的綜合財務報表，但不包括美國普遍接受的會計原則(“GAAP”)所要求的所有披露。這些中期合併財務報表的以下注釋強調了我們2020年Form 10-K表中包括的2020年12月31日經審計合併財務報表中的註釋的重大變化，並根據證券交易委員會的要求提供中期披露。
預算的使用
為了符合美國公認會計原則，在編制我們的合併財務報表時，我們必須做出影響截至2021年3月31日和2020年12月31日報告的資產和負債額以及披露或有資產和負債的估計和假設，以及報告的截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。我們認為，隨附的未經審計的中期合併財務報表反映了公平陳述我們截至2021年3月31日和2020年12月31日的財務狀況、截至2021年和2020年3月31日的三個月的運營結果和全面收益以及截至2021年和2020年3月31日的三個月的現金流量所需的所有調整。所有調整都是正常的重複性調整。
近期會計公告
2020年3月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)第2020-04號參考匯率改革(主題848)。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在截至2020年3月31日的三個月內，該公司選擇對未來以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假定未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。




16

3. 房地產投資
收購
在截至2021年3月31日的三個月內，我們收購了一工業產權由大約0.1百萬平方英尺的GLA和三地塊。我們將房地產和土地地塊計入資產收購，因此將交易成本資本化到收購資產的基礎上。下表彙總了在截至2021年3月31日的三個月內收購的工業地產和地塊向各主要資產類別分配的購買總價：
土地$17,049 
建築和改善7,036 
購買總價$24,085 
與收購的收入和淨收入相關的收入和淨收入工業地產和地塊，由於它們各自的收購日期，對截至2021年3月31日的三個月並不重要。
持有待售房地產
截至2021年3月31日，我們有一持有待售的地塊。
銷售額
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們銷售了三工業屬性和二工業共管公寓單位由大約1.1百萬平方英尺的GLA。銷售的毛收入為$。67,212。可歸因於這些銷售的房地產銷售收益為#美元。34,645.
17

4. 負債
下表披露了有關我們負債的某些信息： 
 未償還餘額為利息
費率為
2021年3月31日		有效
利息
費率為
發行		成熟性
日期
 2021年3月31日2020年12月31日
應付抵押貸款，總額$142,941 $144,214 4.03% – 4.85%4.03% – 4.85%2021年10月-
2028年8月
未攤銷債務發行成本(265)(335)
應付按揭貸款，淨額$142,676 $143,879 
高級無擔保票據，毛利率
2027年票據6,070 6,070 7.15%7.11%5/15/2027
2028年票據31,901 31,901 7.60%8.13%7/15/2028
2032年票據10,600 10,600 7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募債券125,000 125,000 4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募債券150,000 150,000 3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募債券75,000 75,000 4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私募債券150,000 150,000 3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募債券150,000 150,000 3.96%3.96%2/15/2030
2030年II私人配售債券100,000 100,000 2.74%2.74%9/17/2030
2032年私募債券200,000 200,000 2.84%2.84%9/17/2032
小計$998,571 $998,571 
未攤銷債務發行成本(6,027)(6,206)
未攤銷折扣(63)(65)
高級無擔保票據，淨額$992,481 $992,300 
無擔保定期貸款，總額
2015年無擔保定期貸款(A)
260,000 260,000 2.89%不適用9/12/2022
2020年無擔保定期貸款(A)(C)
200,000 200,000 2.49%不適用7/15/2021
小計$460,000 $460,000 
未攤銷債務發行成本(1,215)(1,538)
無擔保定期貸款，淨額
$458,785 $458,462 
無擔保信貸安排(B)
$— $— 不適用不適用10/29/2021
_______________
(A)2021年3月31日的利率包括我們為有效地將浮動利率轉換為固定利率而簽訂的衍生品工具的影響。請參閲註釋10。
(B) 到期日可以根據我們的選擇再延長一年，但要受某些限制。我們打算在無擔保信貸安排到期前對其進行再融資，或行使一年的延期。金額不包括未攤銷債務發行成本#美元。732及$1,049分別截至2021年3月31日和2020年12月31日，包括在行項目中預付費用和其他資產，淨額。
(C)在我們的選舉中，我們有兩個延長一年的選擇。我們打算在到期前進行再融資或執行一年的延期。
應付按揭貸款，淨額
截至2021年3月31日，應付按揭貸款由賬面淨值為#美元的工業物業作抵押，在某些情況下還作交叉抵押。224,023。我們相信，截至2021年3月31日，經營合夥企業和本公司遵守了所有與抵押貸款有關的契約。

18

負債
以下是截至3月31日的未來五年及以後我們債務的規定到期日和預定本金支付時間表，不包括保費、折扣和債務發行成本： 
 金額
2021年剩餘時間$260,618 
2022332,024 
2023321 
2024335 
2025349 
此後1,007,865 
總計$1,601,512 
我們的無抵押信貸安排(“無抵押信貸安排”)、我們的無抵押定期貸款(“無抵押定期貸款”)、我們以私募方式發行的優先票據(“私募票據”)以及管理我們優先無抵押票據的契約包含若干金融契約，包括對債務產生和償債範圍的限制。根據無抵押信貸安排及無抵押定期貸款，如貸款人善意判斷已發生重大不利變化，以致無法及時償還或嚴重損害吾等履行貸款協議項下義務的能力，則可能會發生違約事件。我們相信，截至2021年3月31日，經營合夥企業和本公司遵守了與無抵押信貸安排、無抵押定期貸款、私募票據和管理優先無抵押票據的契約有關的所有契約；然而，這些金融契約很複雜，不能保證這些條款不會被我們的貸款人和票據持有人以可能強加並導致我們產生重大成本的方式解釋。

公允價值
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們負債的公允價值如下： 
 2021年3月31日2020年12月31日
 
攜載
金額 (A)
公平
價值
攜載
金額 (A)
公平
價值
應付按揭貸款，淨額$142,941 $146,770 $144,214 $148,770 
高級無擔保票據，淨額998,508 1,069,826 998,506 1,096,262 
無擔保定期貸款460,000 460,946 460,000 458,207 
總計$1,601,449 $1,677,542 $1,602,720 $1,703,239 
_______________
(A) 賬面金額包括未攤銷溢價和折扣，不包括未攤銷債券發行成本。
我們應付抵押貸款的公允價值是通過使用基於類似剩餘期限發放類似貸款的當前利率對未來現金流進行貼現來確定的。我們使用的當前市場匯率是內部估計的。優先無抵押票據的公允價值是根據我們的銀行家所建議的利率來確定的，該利率是基於同一系列優先無擔保票據最近的交易、具有可比到期日的優先無擔保票據的最近交易、與我們的情況相似的公司最近的固定利率無擔保票據的交易以及整體經濟狀況而確定的。無抵押定期貸款的公允價值是通過使用向信用評級相似的借款人發放類似貸款的當前利率和相同剩餘期限(假設到期前不償還)對未來現金流進行貼現來確定的。我們的結論是，我們對每筆應付按揭貸款、優先無擔保票據和無擔保定期貸款的公允價值的確定主要基於第三級投入。

19

5. 可變利息實體
其他房地產合作伙伴關係
其他房地產合夥公司為經營合夥公司的可變權益實體(“VIE”)，而經營合夥公司是主要受益人，因此其他房地產合夥公司將由經營合夥公司合併。此外，經營合夥是本公司的一項VIE，本公司是主要受益者。
下表彙總了我們綜合資產負債表中包括的其他房地產合作伙伴的資產和負債(扣除公司間金額)：
2021年3月31日2020年12月31日
資產
資產：
房地產淨投資$255,897 $245,396 
經營性租賃使用權資產13,152 13,173 
現金和現金等價物3,955 4,090 
應收遞延租金9,695 9,219 
預付費用和其他資產，淨額9,800 8,077 
總資產$292,499 $279,955 
負債和合夥人資本
負債：
應付按揭貸款，淨額$6,250 $6,292 
應付帳款、應計費用和其他負債7,654 10,067 
經營租賃負債10,297 10,304 
預收租金和保證金4,128 4,130 
合夥人資本
264,170 249,162 
總負債和合夥人資本$292,499 $279,955 
合資企業
透過營運夥伴的全資擁有TRS，我們擁有49在合資企業(“一期合資企業”)中擁有%的權益43在另一合資企業(“第二合資企業”，連同第一合資企業，“合資企業”)的%權益。這兩家合資公司都是為了開發、租賃、經營和可能出售位於亞利桑那州鳳凰城的土地而成立的。
根據各合營公司的經營協議，吾等擔任管理成員，並有權收取提供管理、租賃、開發、施工監督、處置及資產管理服務的費用。此外，兩家合資企業的經營協議都使我們能夠根據每家合資企業的最終財務表現賺取獎勵費用。
在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月中，我們確認的費用為125及$60我們向合資企業提供的資產管理和開發服務來自合資企業。截至2021年3月31日，我們從合資企業獲得的應收賬款總額為$77.
作為評估合營公司的適當會計處理的一部分，我們審查了每家合營公司的經營協議，以確定我們的權利和我們合資夥伴的權利，包括這些權利是保護性的還是參與性的。每份運營協議都包含一定的保護權，例如要求雙方成員批准出售、融資或再融資物業，並在批准的預算之外支付資本支出和運營支出。此外，我們和我們的合資夥伴共同(I)批准年度預算，(Ii)批准某些支出，(Iii)在申報之前審查和批准合資企業的納税申報單，以及(Iv)批准已開發物業的每份租約。我們認為後一種權利是實質性的參與權，對對每個合資企業的業績影響最大的活動產生共享、共同的權力。因此，我們決定按照權益會計方法對我們在每個合資企業的投資進行會計核算。

20

6. 公司股權和經營合夥企業的合夥人資本
公司的非控股權益

將其財產貢獻給經營合夥企業以換取有限合夥人單位的各種個人和實體的股權頭寸，以及有限合夥人單位持有人根據公司的股票激勵計劃授予受限有限合夥人單位(“RLP單位”)的股權，統稱為“非控制性權益”。RLP單位是經營合夥企業的一類有限合夥權益，為美國聯邦所得税的目的被構造為“利潤利益”，是根據我們的股票授予的獎勵。RLP單位是經營合夥企業的一類有限合夥權益，其結構為美國聯邦所得税的“利潤利益”，是在我們的股票激勵計劃下授予的一項獎勵。RLP單位是經營合夥企業的一類有限合夥權益，其結構為美國聯邦所得税目的的“利潤利益”，是根據我們的股票授予的獎勵一般來説，RLP單位使持有人有權從經營合夥企業獲得相當於該RLP單位相關普通股數量的股息和分配的分配，儘管此類分配的接收可能會延遲或視歸屬而定。一旦RLP單位獲得並獲得了賬面收入的分配，足以增加與該RLP單位相關的賬面資本賬户餘額(最初將為零)，在單位基礎上等於與經營合夥企業的“普通”有限合夥人單位相關的賬面資本賬户餘額，它將自動成為普通有限合夥人單位，持有者可以根據公司的選擇將其轉換為一股普通股或現金等價物。淨收入按期內加權平均所有權百分比分配給非控股權益。
非控股權益--合營企業II

我們在合資企業二期的所有權權益是通過與第三方的合作關係持有的。我們的結論是，我們有權指導對夥伴關係的經濟表現影響最大的活動。因此，我們鞏固了合夥關係，並將第三方在合資企業二期的權益作為非控股權益反映出來。

7. 累計其他綜合收益
下表彙總了截至2021年3月31日的三個月公司和經營合夥企業按組成部分劃分的累計其他全面收益的變化：
衍生工具經營合夥企業累計其他全面虧損公司非控股權益應佔綜合虧損公司累計其他綜合虧損
截至2020年12月31日的餘額$(17,308)$(17,308)$355 $(16,953)
重新分類前的其他綜合收益4,956 4,956 (114)4,842 
從累計其他全面虧損中重新分類的金額1,799 1,799 — 1,799 
本期淨額其他綜合收益6,755 6,755 (114)6,641 
截至2021年3月31日的餘額$(10,553)$(10,553)$241 $(10,312)
下表彙總了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，公司和經營夥伴的累計其他全面收入中的重新分類：
從累計中重新分類的金額
其他全面虧損(收益)
關於累計的詳細信息
其他全面收入組成部分		截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月合併業務報表中受影響的行項目
衍生工具：
以前結算的衍生工具的攤銷
$102 $102 利息支出
向我們的交易對手支付的結算淨額1,697 382 利息支出
總計$1,799 $484 
指定及符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動計入其他全面收益，其後重新分類至衍生工具存續期或債務存續期的利息支出收益。在接下來的12個月裏，我們預計將攤銷大約$410通過增加我們在以前期間結算的衍生工具的利息費用，將其轉化為淨收入。此外，2015年掉期和2021年掉期的經常性結算金額(定義見附註10)也將重新分類為淨收益。
21

8. 每股收益和單位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和攤薄每股收益計算如下： 
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$62,198 $40,634 
可分配給參股證券的淨收入(61)(59)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$62,137 $40,575 
分母(千)：
加權平均股價-基本129,088 126,934 
稀釋證券的影響：
*(見附註9)84 177 
加權平均股份-稀釋129,172 127,111 
基本每股收益和稀釋每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$0.48 $0.32 
經營夥伴關係的基本EPU和稀釋EPU的計算如下：
截至2021年3月31日的三個月截至2020年3月31日的三個月
分子：
單位持有人和參與證券可獲得的淨收入
$63,565 $41,479 
可分配給參股證券的淨收入(160)(123)
單位持有人可獲得的淨收入
$63,405 $41,356 
分母(千)：
加權平均單位-基本單位131,172 129,070 
稀釋證券的影響：
績效單位和某些績效RLP單位(見注9)462 330 
加權平均單位-稀釋131,634 129,400 
基本EPU和稀釋EPU：
單位持有人可獲得的淨收入
$0.48 $0.32 
在2021年3月31日和2020年3月31日，公司的參與證券包括150,637和210,886服務獎(見注9)，參與不可沒收的分配。在2021年3月31日和2020年3月31日，運營夥伴關係的參與證券包括383,320和445,735服務獎和某些績效獎(見附註9)分別參與不可沒收的分配。在兩級法下，參與的證券持有人根據宣佈的淨收入或普通股股息或單位分配中較大的一個，按總加權平均股份或已發行單位的比例分配收入。
22

9. 長期補償
帶有業績衡量標準的獎項
在截至2021年3月31日的三個月內，58,568績效單位(“績效單位”)和263,621RLP單位(“績效RLP單位”，與績效單位一起統稱為“績效獎”)是根據公允價值約為$的績效標準授予某些員工的。7,162在授予日期，由基於蒙特卡羅模擬的格子-二項式期權定價模型確定。每項業績獎勵的一部分基於公司普通股相對於富時NAREIT All Equity指數的總股東回報(“TSR”)，其餘部分基於公司普通股與其他9家同行工業地產公司的TSR進行比較。這些表現獎的表演期為三年。薪酬支出在績效獎勵適用的授權期內計入收益。在計量期末，既得業績單位轉換為普通股。
基於服務的獎項
截至2021年3月31日的三個月，63,951限制性股票單位(“服務單位”)和45,729RLP單位(“服務RLP單位”和服務單位統稱為“服務獎”)是根據基於服務的標準授予某些員工的，該標準的總公允價值約為$4,761在授予之日。授予員工的服務獎一般可按比例授予三年以連續就業為基礎。薪酬支出計入服務獎授權期內的收益。在服務期結束時，既得服務單位轉換為普通股。
退休資格
從2020年1月1日開始，所有頒發的基本績效獎和服務獎的獎勵協議都包含為連續服務至少10年且年齡至少60歲的員工提供退休福利。對於符合年齡和服務資格要求的員工，他們的獎勵不是-罰單阿樂。因此，在截至2021年3月31日的三個月內，我們將在授予日授予符合退休資格的員工的獎勵支出100%，就像完全歸屬一樣。對於在正常歸屬期間符合年齡和服務資格要求的僱員，補助金將在較短的服務期內攤銷。
傑出表現獎及服務獎
我們認出了$3,613及$3,641分別於截至2021年3月31日及2020年3月31日止三個月，支付與服務獎及表現獎攤銷有關的補償開支。與發展活動相關的服務獎和績效獎攤銷費用為#美元。703及$982分別為截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月。截至2021年3月31日，我們擁有21,029未獲承認的與非既得服務獎和績效獎相關的薪酬。預計確認未確認賠償的加權平均期間為1.01三年了。
10. 衍生物
我們使用衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理我們的現金流波動性和對利率變動的風險敞口。為了實現這些目標，我們主要使用衍生工具作為利率風險管理策略的一部分。被指定為現金流對衝的衍生工具涉及從交易對手收取可變利率金額，以換取協議有效期內的固定利率付款，而不交換相關名義金額。
關於每筆無擔保定期貸款的來源(見附註4)，我們簽訂了利率掉期協議，以管理我們對一個月期倫敦銀行同業拆借利率變化的風險敞口。我們有六利率掉期，名義總價值為#美元260,000，這修復了一個月期倫敦銀行同業拆借利率利率的加權平均利率為1.79%，於2022年9月12日到期(“2015掉期”)和三名義總價值為#美元的利率掉期200,000，這修復了一個月期倫敦銀行同業拆借利率費率為0.99自2021年2月1日起至2026年2月2日到期的年利率(“2021年掉期”)。我們也有四利率掉期，名義總價值為#美元200,000，這修復了一個月期倫敦銀行同業拆借利率利率的加權平均利率為2.29%，於2021年1月29日到期(“2014掉期”)。我們將2014年掉期、2015年掉期和2021年掉期指定為現金流對衝。
此外，在截至2020年3月31日的三個月內，我們簽訂了利率掉期協議，以管理我們對與我們的無擔保信貸安排(“2020掉期”)相關的一個月期LIBOR利率變化的風險敞口。2020年掉期從2020年4月1日開始，2021年4月1日到期，名義價值為美元。150,000並修復了一個月期倫敦銀行同業拆借利率費率為0.42%.
23

我們與衍生品交易對手達成的協議包含某些交叉違約條款，在我們的其他債務違約的情況下，這些條款可能會在一定的門檻下觸發。截至2021年3月31日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反這些協議的任何規定。如果我們違反了這些協議，我們可能會被要求按照協議的終止價值履行我們的義務。
下表列出了我們與行項目中包括的2014掉期、2015掉期、2020掉期和2021年掉期相關的金融資產和負債預付費用和其他資產，淨額和應付帳款、應計費用和其他負債截至2021年3月31日和2020年3月31日，按公允價值經常性核算：
  公允價值計量：
描述2021年3月31日的公允價值中國報價：
以下項目的活躍市場
相同的資產
(1級)		重要的其他人
可觀測輸入
(2級)		看不見的
輸入量
(3級)
指定為對衝工具的衍生工具：
資產：
2021年掉期$188 — $188 — 
負債：
2015年掉期$(6,172)— $(6,172)— 
2021年掉期$(1,257)— $(1,257)— 
2020年12月31日的公允價值
指定為對衝工具的衍生工具：
負債：
2014年掉期$(333)— $(333)— 
2015年掉期$(7,317)— $(7,317)— 
2021年掉期$(6,244)— $(6,244)— 
未被指定為套期保值工具的衍生工具：
負債：
2020年掉期交易$(106)— $(106)— 
截至2021年3月31日的三個月內，2014掉期、2015掉期或2021掉期沒有無效記錄。有關我們衍生品的更多信息，請參見注釋7。
2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的估計公允價值是採用折現固定現金支付和折現預期可變現金收入的市場標準方法確定的。可變現金收入是基於從可觀察到的市場利率曲線得出的利率預期(遠期曲線)。此外，信用估值調整計入公允價值，以計入潛在的不履行風險，包括我們自己的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。我們確定，用於評估2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的重要投入屬於公允價值層次的第二級。

24

11. 關聯方交易
截至2021年3月31日和2020年12月31日，業務夥伴關係的應收餘額為#美元。9,385及$9,380分別來自本公司的一家直接全資子公司。
12. 承諾和或有事項
在正常的業務過程中，我們涉及因工業產權而引起的法律訴訟。我們認為，該等法律行動最終可能導致的負債(如果有的話)預計不會對我們的綜合財務狀況、運營或流動性產生實質性不利影響。
在發展工業物業的同時，我們已與總承建商簽訂興建工業物業的協議。在2021年3月31日，我們有八工業屬性總數約為2.3正在建設的百萬平方英尺的GLA。截至2021年3月31日，預計總投資約為$234,900。在這筆錢中，大約有$141,900仍有待資助。不能保證實際完工成本不會超過估計的總投資。
13. 後續事件
從2021年4月1日到2021年4月22日，我們銷售一總收益為$的地塊11,000，不包括交易成本。


25

第二項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
以下對我們財務狀況和經營結果的討論和分析應與本表格10-Q中其他地方出現的合併財務報表及其附註一起閲讀。除另有説明或文意另有所指外，術語“我們”、“我們”和“我們”均指第一工業地產信託公司(“本公司”)及其子公司，包括第一工業股份有限公司(“經營合夥企業”)及其合併子公司。
前瞻性陳述
以下討論可能包含1933年證券法第27A節和1934年證券交易法第21E節(“交易法”)意義上的前瞻性陳述。我們打算將這類前瞻性陳述納入“1995年私人證券訴訟改革法”中有關前瞻性陳述的安全港條款。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們未來的計劃、戰略和預期，通常可以通過使用“相信”、“預期”、“計劃”、“打算”、“預期”、“估計”、“項目”、“尋求”、“目標”、“潛在”、“關注”、“可能”、“將”、“應該”或類似詞語來識別。雖然我們相信前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但我們不能保證我們的預期一定會實現，也不能保證結果不會大不相同。
可能對我們的運作和未來前景產生重大不利影響的因素包括但不限於：
•國家、國際、地區和地方經濟形勢的變化，特別是房地產市場的變化；
•法律/條例的變化(包括對房地產投資信託徵税法律的變化)和監管當局的行動；
•我們有能力獲得資格並保持我們作為房地產投資信託基金的地位；
•融資(包括公共和私人資本)的可獲得性和吸引力以及利率的變化；
•額外債務回購條款的可用性和吸引力；
•我們保持信用機構評級的能力；
•我們遵守適用的金融契約的能力；
•我們的競爭環境；
•現有和潛在市場區域內工業物業和土地的供求和估值變化；
•我們以優惠條件識別、收購、開發和/或管理物業的能力；
•我們以優惠條件處置財產的能力；
•我們有能力管理我們收購的物業的整合；
•與環境問題有關的潛在責任；
•我們的租户違約或不續簽租約；
•租金降低或空置率上升；
•房地產建設成本高於預期，開發或租賃進度延誤；
•流行病、流行病或其他突發公共衞生事件的不確定性和經濟影響，或對此類事件的恐懼，如最近爆發的新冠肺炎；
•潛在的自然災害和其他潛在的災難性事件，如戰爭和/或恐怖主義行為；
•訴訟，包括與起訴或辯護索賠相關的費用以及任何不利結果；
•與我們在合資企業中的投資相關的風險，包括我們缺乏唯一的決策權；以及
•本報告中“風險因素”項和我們截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中其他部分描述的其他風險和不確定因素，以及我們在其他“交易法”報告和提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的其他公開文件中不時討論的風險和不確定因素。
我們告誡您不要過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅反映我們的展望，僅反映截至本報告日期的情況。我們沒有義務更新或補充前瞻性陳述。

26

一般信息
本公司是一家擁有、管理、收購、銷售、開發和再開發工業地產的自營綜合性房地產公司。本公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於1993年8月10日，是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，其定義見1986年美國國税法(下稱“準則”)。截至2021年3月31日，我們在20個州擁有428個工業物業，總面積約為6210萬平方英尺(GLA)。 在合併後擁有的428個物業中，沒有一個是由本公司直接擁有的。
我們於1994年7月1日開始運營。公司的經營主要通過經營合夥企業進行，本公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人(“普通合夥人”)，於2021年3月31日擁有約97.7%的所有權權益(“普通合夥人單位”)。營運合夥企業亦透過其他數間有限合夥企業(“其他房地產合夥企業”)、多間有限責任公司(“有限責任公司”)及若干應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)進行營運，其營運數據連同營運合夥企業的營運數據與本公司的營運數據合併，如本文所示。營運合夥在每一家其他房地產合夥企業中持有至少99%的有限合夥權益。其他房地產合夥公司的普通合夥人為獨立的公司，由本公司全資擁有，每個公司在其他房地產合夥企業中至少擁有0.01%的普通合夥權益。除於經營合夥企業的投資及於其他房地產合夥企業的普通合夥人的100%擁有權權益外，本公司並無任何重大資產或負債。於2021年3月31日，經營合夥公司約2.3%的非控股權益代表其有限責任合夥人(“有限合夥人單位”及連同普通合夥人單位，“單位”)合計持有的合夥權益。“
我們還擁有兩家合資企業(“合資企業”)的股權，併為其提供各種服務，每一家合資企業都是通過經營合夥企業的全資TRS。合營企業均按權益會計方法入賬。合營公司的經營數據並未與經營合夥企業或本公司的經營數據合併，如本文所載。
可用的信息
我們有一個網站，網址是www.firstIndustrial al.com。本網站上的信息不應構成本表格10-Q的一部分。我們各自的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前報告(Form 8-K)以及對此類報告的修訂在提交或提交給證券交易委員會(SEC)後，在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供。您也可以閲讀和複製在美國證券交易委員會公共參考設施存檔的任何文件，地址為華盛頓特區20549，NE.F街100號。有關公共參考設施的更多信息，請致電SEC(800)-SEC-0330。這些文件也可以通過證券交易委員會的互動數據電子應用程序通過證券交易委員會的互聯網主頁(www.sec.gov)獲取。此外，公司的公司治理準則、商業行為和道德準則、審計委員會章程、薪酬委員會章程和提名/公司治理委員會章程，以及我們準備的補充財務和運營信息，都可以在公司網站上免費獲得，或應公司的要求免費提供。對我們的商業行為和道德準則的修訂或豁免，適用於我們的高管或董事，也將在我們的網站上公佈。我們還不時在我們的網站上發佈或以其他方式提供投資者可能感興趣的其他信息。請按如下方式直接請求：
First Industrial Realty Trust，Inc.
1號：瓦克大道，套房：4200
芝加哥，IL 60606
注意：投資者關係

27

管理層概述
業務目標和增長計劃
我們的基本業務目標是通過增加現金流和增加我們的資產和業務的價值，最大限度地提高公司股東和經營合夥企業的合作伙伴的總回報。我們的長期業務增長計劃包括以下內容：
•內部增長。我們尋求通過以下方式實現內部增長：(I)通過以更高的租金水平續簽或再租賃租賃到期的空間來增加收入；(Ii)長期租約的合同租金上升；(Iii)提高空置物業的入住率水平，並保持其他地方的入住率；(Iv)控制和最大限度地減少物業運營費用、一般和行政費用以及釋放成本；以及(V)翻新現有物業。
•外部增長。我們尋求通過以下方式實現外部增長：(I)開發一流的工業物業；(Ii)在我們的15個目標物流市場內收購符合我們投資參數的工業物業或個別物業的投資組合；(Iii)擴大我們的物業；以及(Iv)可能的額外合資投資。
•投資組合增強。我們不斷尋求通過新的投資以及出售我們認為不利於長期現金流增長的精選資產來升級我們的整體投資組合。我們的目標是在土地更稀缺的15個物流市場進行新的投資。我們尋求在未來幾年通過專注於散裝和地區性倉庫物業，並縮小輕工業和研發/彈性建築的比例，來完善我們的投資組合。
我們執行長期增長計劃的能力受到市場狀況以及我們的財務狀況和運營能力的影響。
商業戰略
我們在業務運營中使用以下策略：
•組織戰略。我們通過部署經驗豐富的區域管理團隊和當地物業經理來實施我們的分散物業運營戰略。我們從位於伊利諾伊州芝加哥的總部提供收購、開發和融資援助、資產管理監督和財務報告職能，以支持我們的地區業務。我們相信，我們的投資組合的規模使我們能夠通過在許多物業之間分攤管理費用和談判購買折扣來實現運營效率。
•市場戰略。我們的市場策略是專注於美國排名前15位的工業地產市場。這些市場具有以下一個或多個特徵：(I)有利的工業房地產基本面，包括工業需求改善和供應受限，可導致長期租金增長；(Ii)有利的經濟和商業環境，應受益於全球貿易和當地消費增長推動的分配活動增加；(Iii)人口增長，因為它通常推動工業需求；(Iv)進入的天然壁壘和土地稀缺，這是實現未來租金增長的關鍵因素；以及(V)有足夠的規模，通過增量投資以及提供充足的增長機會。
•租賃和營銷策略。我們有一套旨在提高租户滿意度和投資組合業績的運營管理戰略。我們奉行積極的租賃策略，包括廣泛營銷可用的空間，尋求以更高的每平方英尺租金續簽現有租約，以及尋求將與物業相關的費用轉嫁給租户的租約。我們也有地方和全國的營銷計劃，重點是商業和房地產經紀社區和跨國租户。
•收購/發展戰略。我們的投資戰略主要集中在通過部署經驗豐富的區域管理團隊，在美國面向沿海的前15個關鍵物流市場開發和收購工業物業。在評估潛在的工業物業收購和發展時，我們會考慮以下因素：(I)物業的地理面積和類型；(Ii)物業的位置、建築質素、狀況和設計；(Iii)租約條款，包括租金增加的可能性；(Iv)物業所在地區的經濟增長潛力和一般商業、税務和監管環境；(V)租户對附近同類物業的入住率和需求；(Vi)現有物業的競爭及區內興建新物業的潛力；。(Vii)物業的資本增值潛力；。(Viii)改善的能力。
28

物業翻新後的表現；及(Ix)物業實際佈局及/或用地數目的擴展潛力。
•處置策略。我們不斷評估所有市場的當地市場狀況和與房地產相關的因素，以確定適合處置的資產。我們希望出售我們認為租金增長潛力較低的資產，並將資本重新部署到我們認為在關鍵物流市場具有較高租金增長潛力的資產。我們還尋求隨着時間的推移減少我們持有的輕工業和研發/彈性資產的比例。
•融資策略。為了為收購、開發和債務到期日提供資金，在市場條件允許的情況下，我們可以利用我們7.25億美元無擔保循環信貸協議(“無擔保信貸安排”)項下的物業銷售收益、無擔保債務發行、定期貸款、抵押融資和信用額度借款的一部分，以及在有擔保的情況下發行額外股權證券的收益。我們還評估合資企業安排是否為收購和開發提供資金的另一個來源。

29

截至2021年3月31日的三個月摘要
儘管新冠肺炎疫情肆虐，但我們的經營業績在2021年繼續保持強勁。我們季度末的服務入住率為95.7%，在截至2021年3月31日的三個月裏，我們的新租約和續簽租約的現金租金增長了10.4%。在2020年第四季度恢復投機開發後，我們在2021年第一季度又開工了三座建築，總建築面積為140萬平方英尺。本季度，我們繼續通過收購位於目標市場的土地，為未來的開發活動做好定位。儘管2020年和2021年到目前為止，新冠肺炎疫情對我們的影響總體上微乎其微，但我們無法預測它未來可能對我們的業務、未來的財務狀況和經營業績產生的影響。
在截至2021年3月31日的三個月裏，我們完成了以下重要的房地產活動：
•我們以總計1,230萬美元(不包括交易成本)的價格收購了位於北加州市場的一處工業地產，總面積約為10萬平方英尺。
•我們在內陸帝國、北加州和費城市場收購了大約16.6英畝的土地用於開發，總購買價為1180萬美元(不包括交易成本)。
•我們開始在納什維爾、鳳凰城和內陸帝國市場投機性地開發三座工業建築，總面積達140萬平方英尺。
•我們出售了三個工業物業和兩個工業公寓單元，總面積約為110萬平方英尺，總銷售收入為6720萬美元。
在截至2021年3月31日的三個月中，我們的主要融資活動包括：
•我們宣佈第一季度現金股息為每股普通股0.27美元，比2020年季度增長8.0%。
•截至2021年3月31日，我們的無擔保信貸安排下有724.6美元可用於額外借款，現金和現金等價物約為9,770萬美元。

30

經營成果
下表按不同類別彙總了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的收入、財產費用和折舊及其他攤銷。相同的商店物業是指在2020年1月1日之前擁有並在2021年3月31日之前作為在役物業持有的物業，以及在2020年1月1日之前投入使用的開發和再開發項目。收購時入住率至少為75%的物業將投入使用，除非我們預計租户在擁有物業後兩年內遷出，入住率將降至75%以下。於收購日期入住率低於75%的收購及發展及重建項目於達到a)穩定入住率(定義為90%入住率)或b)收購或發展/重建建築完成後一年內的較早者後投入服務。收購時入住率超過75%，但我們預計租户將在擁有物業後兩年內遷出的已購物業，將在入住率較早達到90%或遷出後12個月內投入使用。當項目的資本支出估計超過物業未折舊賬面價值的25%時，物業將從相同的商店類別轉移到重新開發類別。收購物業是指在2019年12月31日之後收購併作為經營性物業持有至2021年3月31日的物業。售出房產是指在2019年12月31日之後售出的房產。(Re)發展包括沒有：a)在2020年1月1日之前基本完成12個月；或b)在2020年1月1日之前穩定下來的發展和重建。其他收入來自上述類別中未投入使用的物業的運營。, 我們維修公司的運營和其他雜項收入。其他物業開支來自上述其中一類未投入服務的物業的營運、我們維修公司的營運、空置土地開支及其他地區雜項開支。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入，可能會受到未來收購、(重新)開發和出售物業的影響。我們未來的收入和支出可能與歷史水平有很大不同。
31

截至2021年3月31日的三個月與截至2020年3月31日的三個月的比較
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，我們的淨收入分別為6360萬美元和4150萬美元。
截至2021年和2020年3月31日止三個月，我們同店物業的日均入住率分別為95.8%和96.8%。
截至3月31日的三個月，
 20212020零錢美元%的更改
 (單位：000美元)
收入
相同的商店屬性$105,903 $101,442 $4,461 4.4 %
獲取的屬性3,023 47 2,976 6,331.9 %
售出的房產998 6,022 (5,024)(83.4)%
(重新)發展5,136 1,524 3,612 237.0 %
其他1,199 1,308 (109)(8.3)%
總收入$116,259 $110,343 $5,916 5.4 %
來自同一家門店物業的收入增加了450萬美元，主要原因是租金和租户回收增加，以及應收款項準備金的減少，但被2020年收到並記錄為與2016年被大火燒燬的物業相關的收入110萬美元的入住率和最終保險結算收益所抵消。由於2019年12月31日之後收購的9個工業物業總計約160萬平方英尺的GLA，收購物業的收入增加了300萬美元。已售物業收入減少500萬美元，原因是2019年12月31日之後出售的32個工業物業總計約300萬平方英尺的GLA，以及我們在2019年從運營租賃重新分類為銷售型租賃的租賃，此類物業的銷售隨後於2020年完成。由於入住率增加，(再)開發項目的收入增加了360萬美元。其他收入相對保持不變。
截至3月31日的三個月，
 20212020零錢美元%的更改
 (單位：000美元)
物業費
相同的商店屬性$28,256 $24,504 $3,752 15.3 %
獲取的屬性660 16 644 4,025.0 %
售出的房產138 1,503 (1,365)(90.8)%
(重新)發展1,559 668 891 133.4 %
其他2,629 2,390 239 10.0 %
物業費合計$33,242 $29,081 $4,161 14.3 %
物業費用包括房地產税、維修保養、物業管理、水電費、保險費和其他與物業有關的費用。同一家商店物業的物業支出增加了380萬美元，主要是由於除雪成本和房地產税費的增加。由於2019年12月31日之後收購的物業，收購物業的財產支出增加了60萬美元。由於2019年12月31日之後出售的物業，已售出物業的物業支出(包括與重新分類為銷售型租賃的租賃相關的支出)減少了140萬美元。(再)開發項目的物業支出增加了90萬美元，主要是由於開發項目基本完工。來自其他方面的財產支出相對保持不變。
32


一般和行政費用減少了70萬美元，或7.4%，主要是由於在截至2020年12月31日的12個月中，與關閉我們的印第安納波利斯辦事處相關的遣散費和地區清盤費用(90萬美元)。
截至3月31日的三個月，
 20212020零錢美元%的更改
 (單位：000美元)
折舊及其他攤銷
相同的商店屬性$27,944 $28,396 $(452)(1.6)%
獲取的屬性1,356 — 1,356 — 
售出的房產184 1,194 (1,010)(84.6)%
(重新)發展1,938 711 1,227 172.6 %
公司傢俱、固定裝置和設備及其他553 630 (77)(12.2)%
折舊及其他攤銷總額$31,975 $30,931 $1,044 3.4 %
同一商店物業的折舊和其他攤銷相對保持不變。由於2019年12月31日之後收購的物業，收購物業的折舊和其他攤銷增加了140萬美元。由於2019年12月31日之後出售的房產，已售房產的折舊和其他攤銷減少了100萬美元。(再)開發項目的折舊和其他攤銷增加了120萬美元，主要是由於與已完成開發項目相關的折舊和攤銷增加。公司傢俱、固定裝置和設備及其他的折舊相對保持不變。
截至2021年3月31日的三個月，我們確認了與出售三個工業地產和兩個工業公寓單元相關的3460萬美元的房地產銷售收益，這些單位的總建築面積約為110萬平方英尺。截至2020年3月31日的三個月，我們確認了與出售9個工業物業相關的1400萬美元的房地產銷售收益，這些物業包括約20萬平方英尺的GLA。
利息支出相對保持不變。然而，這一小幅下降是由於截至2021年3月31日的三個月的加權平均利率比截至2020年3月31日的三個月的加權平均利率(3.70%)下降(3.80%)，以及由於截至2021年3月31日的三個月符合資本化條件的開發成本與截至2020年3月31日的三個月相比符合資本化條件的開發成本增加而導致資本化利息增加40萬美元，並被截至2021年3月31日的三個月的加權平均未償債務餘額增加(16.019億美元)所抵消。2020年(15.203億美元)。
債務發行成本攤銷增加20萬美元，增幅為20.4%，主要是由於與2020年7月2億美元無擔保定期貸款再融資和2020年9月發行3.00億美元私募票據相關的債務發行成本。
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，合資企業的股本虧損並不顯著。
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的所得税優惠並不顯著。

33

租賃活動
下表提供了截至2021年3月31日的三個月的已開始租賃摘要。該表不包括按月租約或租期少於12個月的租約。 
截至三個月數量：
租契
開始		平方英尺
開始
(單位：000)
每單位淨租金
平方英尺 (A)
直線基數
租金增長：(B)
加權
平均租賃
術語(C)
租賃費和成本
每平方
腳(D)
加權
普通租户
留置率(E)
新租約18 577 $6.69 35.5 %5.0 $5.32 不適用
續期租約32 2,305 $5.38 17.6 %3.0 $0.92 76.5 %
發展/收購租約6 467 $9.64 不適用9.6 不適用不適用
總計/加權平均值56 3,349 $6.20 21.4 %4.2 $1.80 76.5 %
_______________
(A)    淨租金是租賃期內根據公認會計原則計算的平均基本租金。
(B)    直線基準租金增長是指新租約或續簽租約的淨租金(包括直線租金調整)的變化與可比租賃的淨租金(包括直線租金調整)的比率。不包括以前沒有可比租約的新租約。
(C)    租期以年數表示。假設不行使續租選擇權(如果有)。
(D)    租賃成本包括為改善空置和更新空間而發生或資本化的成本，以及為租賃交易支付的佣金和資本化成本。每平方英尺的租賃費用是指預計在該期間開始的租約將產生的總週轉費用，並不反映該期間的實際支出。
(E)    表示續訂各自租約的租户的加權平均平方英尺。

下表提供了我們在截至2021年3月31日的三個月內開始的租賃摘要，其中包括租賃期內的租金優惠。 
截至三個月數量：
租契
提供租金優惠		平方英尺
(單位：000)		租金優惠(元)
新租約13 486 $684 
續期租約2 35 39 
發展/收購租約6 467 2,090 
總計21 988 $2,813 
34

流動性與資本資源
截至2021年3月31日，我們的現金和現金等價物約為9770萬美元，限制性現金約為8200萬美元。截至2021年3月31日，我們的無擔保信貸安排下還有724.6美元可用於額外借款。
我們已經考慮了我們的短期(到2022年3月31日)流動性需求，以及我們估計的運營現金流和其他預期流動性來源是否足以滿足這些需求。我們有一筆2億美元的定期貸款將於2021年7月到期，這筆貸款有兩個一年的延期選項，可以在我們的選擇中行使，前提是滿足某些條件。此外，我們的無擔保信貸安排將於2021年10月到期；但是，如果滿足某些條件，它可以延長一年，由我們選擇。最後，截至2021年3月31日，我們還有5830萬美元的未償還抵押貸款將於2021年10月到期。吾等預期於每筆貸款到期日或之前，透過延長該等貸款的到期日、為該等貸款再融資或以發行債務或股權證券所得款項償還該等貸款，以履行吾等在無抵押信貸安排及200.0百萬美元定期貸款項下的付款責任。我們希望用我們的無擔保信貸工具的收益來償還即將到期的抵押貸款的付款義務。除200.0百萬美元定期貸款、無抵押信貸安排及按揭到期日外，我們相信我們主要的短期流動資金需求是為正常經常性開支、物業收購、發展、翻新、擴建及其他非經常性資本改善、償債要求、維持本公司根據守則持有的房地產投資信託基金資格所需的最低分派，以及本公司董事會批准的分派提供資金。我們預計，這些需求將通過經營活動提供的現金流以及特定資產的處置來滿足。這些需要也可以通過發行其他債務或股權證券來滿足，這取決於市場條件或我們的無擔保信貸安排下的借款。
我們預計將滿足長期(2022年3月31日之後)流動性要求，如房地產收購、開發、預定債務到期日、重大翻新、擴建和其他非經常性資本改善，具體方式是根據市場條件處置選定資產、長期無擔保和有擔保債務以及發行額外股權證券。
截至2021年4月22日，我們的無擔保信貸安排下約有7.246億美元可用於額外借款。我們的無擔保信貸工具包含某些金融契約，包括對債務發生和償債範圍的限制。如果我們不能履行這些公約中的任何一項，我們獲得借款的機會可能會受到限制。我們相信，截至2021年3月31日，我們遵守了我們的財務契約，我們預計在接下來的12個月裏，我們將能夠遵守我們的財務契約運營。
我們的高級無擔保票據已分別獲得標準普爾、穆迪和惠譽評級為BBB/STRATE、Baa2/STRATE和BBB/STRATE的信用評級。如果評級被下調，我們相信我們將繼續獲得足夠的資本。然而，我們的借貸成本將會增加，我們進入某些金融市場的能力可能會受到限制。
35

現金流活動
下表彙總了公司截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月的現金流活動：
20212020
(單位：千)
經營活動提供的淨現金$41,405 $40,269 
用於投資活動的淨現金(22,062)(183,052)
融資活動提供的現金淨額(用於)(39,303)125,069 
下表彙總了我們在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月中運營夥伴關係的現金流活動：
20212020
(單位：千)
經營活動提供的淨現金$41,400 $40,630 
用於投資活動的淨現金(22,062)(183,052)
融資活動提供的現金淨額(用於)(39,298)124,708 

截至2021年3月31日的三個月的現金流與去年同期相比的變化情況如下：
經營活動：經營活動提供的現金為公司增加了110萬美元(經營夥伴關係增加了80萬美元)，主要原因如下：
•同店物業、收購物業及新近發展物業的噪聲指數增加580萬元，但因出售物業而減少的噪聲指數370萬元抵銷；及
•應付賬款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金因現金支付時間而增加；由以下因素抵消：
•由於收到現金的時間安排，租户應收賬款、預付費用和其他資產增加。
投資活動：用於投資活動的現金減少1.61億美元，主要原因如下：
•與購置房地產有關的減少1.185億美元；
•與2020年相比，2021年出售房地產獲得的淨收益增加3950萬美元；以及
•代管存款減少970萬美元；由：
•與2020年相比，2021年房地產開發以及裝修和租賃佣金支付增加了630萬美元。
融資活動：用於融資活動的現金為公司增加了1.644億美元(為經營夥伴增加了1.64億美元)，主要原因如下：
•與2020年相比，2021年我們的無擔保信貸安排的淨借款減少了1.62億美元；以及
•由於公司提高了2021年的股息率，股息和單位分配增加了310萬美元。
36

市場風險
以下有關我們風險管理活動的討論包括涉及風險和不確定性的“前瞻性陳述”。實際結果可能與前瞻性陳述中預測的結果大不相同。我們的業務使我們面臨利率帶來的市場風險，如下所述。
利率風險
以下分析提出本公司於2021年3月31日持有的對利率變動敏感的金融工具及衍生工具在盈利、現金流或公允價值方面的假設損益。雖然這一分析可能會有一些作為基準的用途，但它不應被視為一種預測。
在正常的業務過程中，我們也面臨非財務或不可量化的風險。此類風險主要包括信用風險和法律風險，以下分析中不作説明。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我們的總債務(不包括未攤銷債務發行成本)分別為16.014億美元和16.027億美元，截至每個日期，我們總債務的100%是固定利率債務。截至2021年3月31日和2020年12月31日，固定利率債務金額包括通過使用名義總金額為4.6億美元的衍生工具有效地交換到固定利率的可變利率債務，這些衍生工具減輕了我們對基於LIBOR的無擔保定期貸款可變利率的敞口。
於2020年，預期於2021年1月到期的200.0百萬美元無抵押定期貸款獲得再融資(見附註4)，我們訂立了名義總價值為200.0百萬美元的利率掉期(“2021年掉期”)，將一個月期倫敦銀行同業拆借利率定為0.99%。2021年掉期的有效期從2021年2月1日開始，2026年2月2日到期。我們將2021年掉期指定為現金流對衝。
衍生金融工具的使用使我們能夠管理利率上升對我們的收益和現金流帶來的風險。目前，我們不會為交易或其他投機目的而訂立金融工具。
對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務的公允價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於浮動利率債務，用於計算整體利率的基準利率的變化通常不會影響債務的公允價值，但會影響我們未來的收益和現金流。在我們被要求為固定利率債務進行再融資之前，利率風險和固定利率債務的公平市值變動一般不會對我們產生重大影響。有關我們各種固定利率債務的到期日的討論，請參見合併財務報表附註4。
如果在截至2021年3月31日的三個月裏，由於再融資，我們的加權平均固定利率債務的加權平均利率增加了10%，那麼在截至2021年3月31日的三個月裏，利息支出將增加約150萬美元。
截至2021年3月31日，根據我們對當時市場利率的估計，我們債務的估計公允價值約為16.775億美元。




37

補充收入衡量標準
關注房地產行業的投資者和行業分析師利用運營資金(“FFO”)和淨營業收入(“NOI”)作為股權REIT的補充運營業績衡量標準。根據美國公認會計原則(“GAAP”)對房地產資產進行的歷史成本會計隱含假設房地產資產的價值會隨着時間的推移通過折舊而可預見地減少。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的，因此許多行業分析師和投資者更喜歡用FFO和NOI等指標來補充使用歷史成本會計的經營業績。我們提供與FFO和同店NOI(“SS NOI”)相關的信息，既是因為這樣的行業分析師對此類信息感興趣，也是因為我們的管理層認為FFO和SS NOI是重要的業績衡量標準。FFO和SS NOI是管理層在衡量我們的業績時使用的因素，包括用於根據我們的2021年激勵薪酬計劃確定我們高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不應被視為淨收益或根據GAAP得出的任何其他衡量標準的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的經營活動產生的現金，都不應被視為經營活動現金流的替代，以衡量我們的流動性，也不能表明可用於我們現金需求的資金，包括我們進行現金分配的能力。
運營資金來源
全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)已為房地產行業確認並定義了房地產投資信託基金經營業績的補充指標FFO，該指標將歷史成本折舊等項目從根據公認會計原則確定的淨收入中剔除。FFO是一種非GAAP財務指標。FFO是我們根據NAREIT理事會採用的定義計算的，可能無法與其他公司的其他類似名稱的指標相比較。根據重新表述的NAREIT對FFO的定義，我們計算FFO等於First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參與證券可獲得的淨收入，加上房地產折舊和其他攤銷，加上房地產減值，減去房地產銷售損益，扣除與房地產銷售相關的任何所得税規定或利益。我們還從未合併的合資企業的淨收入份額中剔除相同的調整。(注：根據NAREIT對FFO的重新表述，我們計算FFO等於First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參與證券的淨收入，加上房地產折舊和其他攤銷，加上房地產減值，減去房地產銷售損益。)
管理層認為，普通股股東和參與證券可使用的FFO，再加上淨收益(這仍然是衡量業績的主要指標)，提高了投資公眾對REITs經營業績的理解，並使REIT經營業績的比較更有意義。管理層認為，通過剔除與房地產資產銷售、房地產資產減值和房地產資產折舊及攤銷相關的損益，投資者和分析師能夠識別構成房地產投資信託基金活動核心的長期資產的經營業績，並利用這些經營業績幫助比較不同時期或不同公司的經營業績。
下表顯示了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，普通股股東和參與證券可獲得的淨收入與普通股股東和參與證券可獲得的FFO計算的對賬。
 截至3月31日的三個月，
 20212020
 (單位：萬人)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$62,198 $40,634 
調整：
房地產折舊及其他攤銷31,787 30,737 
房地產銷售收益(34,645)(13,993)
所得税撥備-出售房地產的可分配收益79 — 
調整的非控股權益份額53 (364)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參與證券的運營資金
$59,472 $57,014 
38

同店淨營業收入
SS NOI是一項非GAAP財務指標，提供了租賃業務的衡量標準，根據我們的計算，該指標不包括折舊和攤銷、一般和行政費用、利息費用、所得税收益和費用以及我們合資企業的損益權益。我們將SS NOI定義為收入減去房地產税、維修和維護、物業管理、公用事業、保險和其他費用等物業費用，減去不同門店物業的NOI，減去直線租金、高於和低於市場租金攤銷和租賃終止費用的影響。我們在計算SS NOI時不包括直線租金和高於(低於)市值租金，因為我們認為它為同比比較提供了更好的實際現金基礎租金增長的衡量標準。根據這樣的定義，SS NOI可能無法與以不同方式定義相同商店屬性或NOI的其他REITs報告的相同商店淨營業收入或類似指標進行比較。影響SS NOI的主要因素是入住率、租金的增減和租户回收的增減。我們的成功在很大程度上取決於我們是否有能力租賃空間，以及從租户那裏收回與租約相關的運營成本。
下表顯示了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三個月，SS NOI在運營業績中披露的同一門店收入和財產支出的對賬(並與運營報表上反映的收入和支出進行了對賬)。
截至3月31日的三個月，
 20212020%的更改
 (單位：萬人)
同店收入$105,903 $101,442 
同一家商店物業費用(28,256)(24,504)
同店調整前淨營業收入$77,647 $76,938 0.9%
同一門店調整：
直線租金
(2,342)(1,639)
高於/低於市值租金攤銷
(225)(281)
租賃終止費
(125)(616)
同店淨營業收入(A)
$74,955 $74,402 0.7%
(A) 截至2020年3月31日的三個月中，包括與2016年一座被大火燒燬的建築相關的110萬美元的保險和解收益。不包括這一收益，同一家門店淨營業收入的百分比增長將為2.2%。

後續事件
從2021年4月1日到2021年4月22日，我們出售了一塊地塊，不包括交易成本，毛收入為1100萬美元。



39

第三項。關於市場風險的定量和定性披露
對本項目的答覆載於上文項目2“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析”。
第四項。管制和程序
First Industrial Realty Trust，Inc.
公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官，已經對公司的披露控制和程序(如交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性進行了評估，截至本報告所述期間結束。根據對交易法規則13a-15(B)或15d-15(B)所要求的這些控制和程序的評估，公司首席執行官和主要財務官得出的結論是，截至這段時間結束，公司的披露控制和程序是有效的。
在本報告所涵蓋的會計季度內，公司財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化對公司的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
第一實業，L.P.
本公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官，代表本公司以經營合夥企業普通合夥人的身份對經營合夥企業的披露控制和程序(如交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性進行了評估，截至本報告所述期間結束。根據對交易所法案規則13a-15(B)或15d-15(B)所要求的這些控制和程序的評估，公司首席執行官和主要財務官代表公司以經營合夥企業普通合夥人的身份得出結論，截至該期間結束，經營合夥企業的披露控制和程序是有效的。
在本報告所涵蓋的會計季度內，運營合夥企業對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對運營合夥企業的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
40

第二部分：其他信息
第一項。法律程序
沒有。
項目1A。風險因素
我們在截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中披露的風險因素沒有發生重大變化，但在本10-Q表格中其他地方披露的事實信息與該等風險因素有關的範圍除外。有關這些風險因素的完整描述，請參閲我們截至2020年12月31日的10-K表格年度報告中的“第1A項風險因素”。
第二項。未登記的股權證券銷售和收益的使用
沒有。
第三項。高級證券違約
沒有。
第四項。礦場安全資料披露
沒有。
第五項。其他資料
沒有。
第6項。陳列品
本項目所需展品詳見附件中的展品索引。
41

展品索引 
陳列品描述
31.1*
根據經修訂的1934年證券交易法第13a-14(A)條對第一工業地產信託公司主要行政人員的證明
31.2*
根據經修訂的“1934年證券交易法”第13a-14(A)條對第一工業地產信託公司首席財務官的證明
31.3*
根據經修訂的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條，第一工業地產信託公司首席執行官作為第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的證明
31.4*
根據經修訂的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條，第一工業地產信託公司首席財務官作為第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的證明
32.1**
根據“美國法典”第1350條第18條的規定，根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過的第一工業地產信託公司首席執行官和首席財務官的證明
32.2**
根據“美國法典”第18編第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過)，第一工業地產信託公司首席執行官和首席財務官作為第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的證明
101.1*以下是First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.截至2021年3月31日的季度Form 10-Q季度報告中採用XBRL格式的以下財務報表：(I)綜合資產負債表(未經審計)，(Ii)綜合經營報表(未經審計)，(Iii)綜合全面收益表(未經審計)，(Iv)綜合權益變動表/合作伙伴資本綜合變動表(未經審計)，(
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
_______________
*謹此提交。
**隨信提供。
42

簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的以下簽名者代表其簽署。
First Industrial Realty Trust，Inc.
由以下人員提供：/S/：斯科特·A·穆西爾(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西爾
首席財務官
(首席財務官)
由以下人員提供：/S/：Sara E.Niemiec
 薩拉·E·尼米奇
首席會計官
(首席會計官)
 
第一工業公司，L.P.
由以下人員提供：First Industrial Realty Trust，Inc.
作為普通合夥人
由以下人員提供：/S/：斯科特·A·穆西爾(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西爾
首席財務官
(首席財務官)
由以下人員提供：/S/：Sara E.Niemiec
 薩拉·E·尼米奇
首席會計官
(首席會計官)
日期：2021年4月22日
43