美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格：10-K

截至的財政年度12月31日，2020

或

委託文件編號：001-14625(Host Hotels&Resorts，Inc.)

0-25087(主辦酒店及度假村，L.P.)

主辦酒店集團和度假村公司(&Resorts，Inc.)

主辦酒店和度假村，L.P.

(註冊人的確切姓名載於其約章)

(240) 744-1000

(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)節登記的證券： 

根據該法第12(G)節登記的證券：

用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第(13)節或第(15)(D)節提交報告。

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)，(1)已提交1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求.

用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個互動數據文件。

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

Host Hotels&Resorts，Inc.

主辦酒店及度假村，L.P.

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。

2020年6月30日，Host Hotels&Resorts，Inc.非關聯公司持有的普通股總市值(基於紐約證券交易所的收盤價)為1美元7,512,950,865.

引用成立為法團的文件

Host Hotels&Resorts，Inc.將提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)的最終委託書的部分內容，與其將於2021年5月20日舉行的年度股東大會相關，通過引用併入本10-K表格的第三部分。

解釋性註釋

本報告綜合了Host Hotels&Resorts，Inc.和Host Hotels&Resorts，L.P.截至2020年12月31日的財年的10-K表格年度報告。除非另有説明或上下文另有要求，否則請參閲“Host Inc.”。Mean Host Hotels&Resorts，Inc.，一家馬裏蘭州的公司，以及對“Host L.P.”的引用。Mean Host Hotels&Resorts，L.P.，一家特拉華州的有限合夥企業，及其合併的子公司。除非上下文另有説明，否則我們使用術語“我們”或“我們”或“公司”一起指代Host Inc.和Host L.P.。在區分Host Inc.和Host L.P.非常重要的情況下，我們使用術語Host Inc.專門指Host Hotels&Resorts，Inc.和Host L.P.(及其合併子公司)。Host Inc.擁有物業並通過Host L.P.進行運營，Host Inc.是Host L.P.的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，Host Inc.持有約99%的合夥權益(以下簡稱為運營單位)。在此情況下，我們使用Host Inc.專門指代Host Hotels&Resorts，Inc.和Host L.P.(及其合併的子公司)。Host Inc.擁有Host L.P.和Host L.P.的物業並通過Host L.P.進行運營，Host Inc.是Host L.P.的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，Host Inc.持有約99%的合夥權益(運營單位)。其餘的合夥權益由各種非關聯有限合夥人擁有。作為Host L.P.的唯一普通合夥人，Host Inc.完全負責Host L.P.的日常管理和控制。

我們相信，將Host Inc.和Host L.P.的Form 10-K年度報告合併到此單一報告中會帶來以下好處：

管理層將Host Inc.和Host L.P.作為一家企業進行運營。Host Inc.的管理層由指導Host L.P.管理的相同成員組成。Host Inc.的高管由Host Inc.的董事會任命，但受僱於Host L.P.。Host L.P.聘用Host Inc.或Host L.P.的所有工作人員。Host Inc.作為控制Host L.P.的普通合夥人，出於財務報告的目的合併Host L.P.，Host Inc.除了在Host L.P.的投資外，沒有其他重大資產。因此，東道主公司和東道主公司的資產和負債在各自的財務報表上相同。

Host Inc.和Host L.P.之間存在一些差異，這些差異反映在本報告的披露中。我們認為，在Host Inc.和Host L.P.作為一家相互關聯的合併公司運營的背景下，瞭解Host Inc.和Host L.P.之間的差異是很重要的。Host Inc.是一家房地產投資信託基金(REIT)，其唯一的重要資產是其對Host L.P.合夥企業權益的所有權。因此，Host Inc.除了充當Host L.P.的唯一普通合夥人外，並不自行開展業務，並不時發行公開股票，其收益將貢獻給Host L.P.，以換取運營單位。Host Inc.本身不發行任何債務，也不擔保Host L.P.的債務或義務。Host L.P.持有我們幾乎所有的資產，並持有我們合資企業的所有權權益。東道主L.P.負責企業的運營，其結構為有限合夥企業，沒有公開交易的股權。除了Host Inc.公開發行股票的淨收益外，Host L.P.通過Host L.P.的運營、Host L.P.的直接或間接債務或通過發行OP單位來產生我們業務所需的資本。

Host Inc.和Host L.P.備案文件的實質區別在於，Host Inc.是一家公開發行股票的房地產投資信託基金，而Host L.P.是一家沒有公開交易股權的合夥企業。在財務報表中，這種差異主要反映在股本(或東道國L.P.的合夥人資本)上。在綜合資產負債表部分、綜合權益表(或合夥人資本)以及綜合經營表和全面收益(虧損)表中，均包含有關收入或虧損分配給非控股權益的方式。可分配給持有大約1%運營單位的持有者的收入或虧損反映為可分配給Host Inc.的非控股權益以及Host L.P.的淨收入。此外，每股收益通常會略低於運營單位的收益，因為Host Inc.的每股普通股相當於.97895個運營單位(而不是1個運營單位)。除了這些不同之處，東道主公司和東道主公司的財務報表幾乎是相同的。

i

為幫助投資者瞭解Host Inc.和Host L.P.之間的區別，本報告分別為Host Inc.和Host L.P.提供以下單獨章節或部分章節：

本報告還包括單獨的項目9A。控制和程序部分以及針對Host Inc.和Host L.P.各自的單獨附件31號和32號證書，以確定Host Inc.的首席執行官和首席財務官以及作為Host L.P.的普通合夥人的Host Inc.的首席執行官和首席財務官已經進行了必要的認證，並且Host Inc.和Host L.P.符合1934年和18年《美國法典》第1350節的規則第13a-15條或規則第15d-15條的規定。在《美國法典》第1350節中，為了確定Host Inc.的首席執行官和首席財務官作為Host L.P.的普通合夥人已經進行了必要的認證，並且Host Inc.和Host L.P.符合1934年和18年《美國法典》第1350節的規則第13a-15條或規則第15d-15條。

II

主辦酒店集團和度假村公司(&Resorts，Inc.)以及L.P.度假村和度假村的酒店。

三、

第一部分

前瞻性陳述

我們在這份2020年Form 10-K年度報告和Host Inc.提交給股東的2020年年度報告中的披露和分析包含一些前瞻性陳述，這些陳述陳述了基於管理層計劃和假設的預期結果。我們還不時地在我們向公眾發佈的其他材料中提供前瞻性陳述。這樣的陳述給出了我們目前對未來事件的預期或預測；它們與歷史或當前事實並不嚴格相關。我們儘可能使用諸如“預期”、“估計”、“預期”、“項目”、“打算”、“計劃”、“相信”、“將會”、“目標”、“預測”等詞語來識別每一項這樣的陳述，並在任何有關未來經營或財務業績的討論中使用類似的表達方式。具體地説，這些前瞻性表述包括與未來行動、未來收購或處置、未來資本支出計劃、當前和預期支出的未來表現或結果、利率、匯率或或有事件(如法律訴訟)結果有關的表述。

我們不能保證任何前瞻性陳述中討論的任何未來結果都會實現，儘管我們相信我們在計劃和假設方面一直是謹慎的。未來業績的實現受制於風險、不確定性和潛在的不準確假設，包括項目1a“風險因素”中討論的那些假設。如果已知或未知的風險或不確定性成為現實，或者潛在的假設被證明是不準確的，實際結果可能與過去的結果以及預期、估計或預測的結果大不相同。在考慮前瞻性陳述時，您應該牢記這一點。

我們沒有義務公開更新前瞻性陳述，無論是因為新信息、未來事件還是其他原因。不過，我們建議您參考我們在提交給美國證券交易委員會(SEC)的10-Q表格和8-K表格報告中所做的任何額外披露或相關主題。還要注意的是，在我們的風險因素中，我們對與我們的業務相關的風險、不確定性和可能不準確的假設進行了謹慎的討論。我們認為，這些因素無論是單獨的還是總體的，都可能導致我們的實際結果與過去的結果以及那些預期、估計或預測的結果大相徑庭。我們注意到1995年“私人證券訴訟改革法案”允許投資者考慮的這些因素。要預測或識別所有這些風險因素是不可能的。因此，您不應認為對風險因素的討論是對可能影響我們業務的所有潛在風險或不確定性的完整討論。

我們是最大的上市住宿房地產投資信託基金(REIT)，擁有不同地理位置的豪華和高檔酒店組合。截至2021年2月19日，我們的綜合住宿組合由80家以豪華和高檔為主的酒店組成，約有46,300間客房，其中大部分位於美國，其中5家酒店位於美國以外的巴西和加拿大。此外，我們在擁有酒店的五家國內合資企業和一家國際合資企業中擁有非控股權益。 在夏威夷的一家分時度假合資企業。

Host Inc.於1998年成立為馬裏蘭州的一家公司，作為一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT)運營。Host Inc.擁有物業，並通過Host L.P.進行運營，Host Inc.是Host L.P.的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，Host Inc.持有該公司約99%的合夥權益(“OP單位”)。其餘的合夥權益由各種非關聯有限合夥人擁有。Host Inc.完全負責Host L.P.的日常管理和控制。

經營策略

我們的目標是成為美國成長型市場中優質住宿房地產的卓越所有者，並通過資產增值、收益增長和股息分配相結合的方式，在住宿週期的所有階段為我們的股東創造卓越的長期風險調整後回報。我們實現這一目標的戰略支柱包括：

1

地理位置不同的投資組合。

我們尋求在美國的主要市場和主要度假勝地擁有地理多元化的投資組合。我們主要專注於收購，偶爾也會有新的發展機會，以增強我們的投資組合。我們歷來瞄準了美國前25個市場的收購目標，但也考慮了其他市場的酒店，我們認為這些市場具有高增長潛力和多樣化的需求來源。我們一般關注以下類型的資產：

作為萬豪和凱悦酒店的最大所有者之一，我們的酒店主要以酒店業最受尊敬和廣泛認可的品牌運營。在這些品牌中，我們主要關注高端和奢侈品連鎖店，因為我們相信這些品牌對個人和團體休閒和商務客户都有廣泛的吸引力。此外，我們還擁有幾家無品牌或軟品牌的酒店，這些酒店在某些子市場吸引着不同的客户羣。

強大的規模和集成的平臺

企業分析平臺。由於我們的資產管理和商業智能平臺的規模，我們相信我們在執行增值房地產決策和協助管理者提高經營業績和盈利能力方面處於獨特的地位。我們投資組合的規模和構成，以及我們與業內大多數領先品牌和運營商的聯繫，使我們的企業分析團隊能夠對類似的酒店進行基準評估，並確定能夠最大限度地提高我們房地產的經營業績、長期盈利能力和價值的增收機會和成本效益。我們對投資回報(ROI)項目和潛在收購進行獨立承保，並對輔助收入機會進行收入管理分析。我們的目標是繼續讓我們的資產在競爭激烈的市場中脱穎而出，推動經營業績，並通過以下方式提升我們房地產的整體價值：

有紀律的資本配置。在有紀律的資本配置方法的指導下，我們有能力做出投資決策，尋求為股東帶來最大的價值和回報。我們的目標是分配資本以增強和改善我們的投資組合，同時平衡謹慎向股東返還資本的重要性。

我們將繼續採取有紀律的方式進行資本分配。儘管2021年住宿的經濟前景充滿挑戰，但我們一直在評估機會性收購和處置。這可能包括出售我們認為增長潛力受到限制的資產，或者出售我們認為不會產生足夠回報的資本支出要求很高的物業。

我們可能會通過各種結構獲得更多財產或處置財產，包括涉及單一資產、投資組合、合資企業、合併和收購其他REITs的證券或資產或將酒店財產分配給我們的股東的交易。我們預計，任何收購的資金可能來自出售酒店的收益、Host Inc.的股票發行、Host L.P.發行的OP單位、債務(目前僅限於“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”)、我們信貸安排下的可用現金或預付款。然而，我們注意到，這些資產的性質和供應使得收購本身就很難預測。為了這些

2

由於某些原因，我們不能保證我們會成功收購我們正在評估的任何一家或多家酒店。 目前，或可能在未來審查、競標或談判購買。

我們還尋求創造 並通過價值提升計劃和ROI項目從我們現有的產品組合中挖掘價值。我們相信，這些投資提供了一個重要的機會，可以實現遠遠超過我們資本成本的回報。我們與我們的經理密切合作，試圖安排這些項目的日程安排，以最大限度地減少運營中斷和對環境的影響。價值提升計劃旨在通過最高和最好地利用我們的房地產，在我們現有的投資組合中實現房地產價值的最大化。這些項目可能包括酒店擴建、分時度假、在多餘土地上的寫字樓或公寓單位、重新發展或擴建現有的零售空間，以及收購發展權利。投資回報項目旨在 改善我們酒店在其市場和競爭環境中的定位。這些項目包括大規模翻新，包括客房、大堂、餐飲店；擴建和/或大規模翻新宴會廳和會議室；重大機械繫統升級；以及綠色建築倡議和認證。它還包括專注於增加空間盈利能力或降低淨運營成本的項目，例如將無利可圖或未得到充分利用的空間改造為會議空間，增加客房，以及實施節能和節水措施，如LED照明、高效機械、電氣和管道設備及裝置、太陽能、能源管理系統、客房節水裝置和建築自動化系統。

更新和更換資本支出旨在保持我們酒店的質量和競爭力。通常情況下，翻新的時間間隔大約為七到十年，但時間可能會根據房產類型、翻新區域的功能、酒店入住率和其他因素而有所不同。這些裝修一般分為以下類型：軟商品、箱包商品、浴室以及建築和工程系統。軟性商品包括地毯、紡織品和牆面飾面等項目，這些項目可能需要更頻繁的更新，以維持品牌質量標準。箱內商品包括梳粧枱、桌子、沙發、餐廳和會議室桌椅，這些通常不會經常更換。浴室翻新包括整修或更換瓷磚、梳粧枱、照明設備和水暖設備。建築和工程系統包括酒店的物理設備，包括屋頂、電梯/自動扶梯、立面、供暖、通風、空調和消防系統。

在整個住宿週期中，如果我們找不到合適的投資機會來滿足我們的回報要求，我們將專注於通過分紅或普通股回購向股東返還資本。我們為確定向股東回報的水平和時間而審查的重要因素包括我們目前的股價與我們對資產潛在價值的確定、當前和預測的經營業績以及酒店銷售的完成情況。

投資級資產負債表  

我們的目標是保持靈活的資本結構，使我們能夠在整個住宿週期內執行我們的戰略。為了保持房地產投資信託基金的資格，Host Inc.被要求每年將90%的應税收入(資本淨收益除外)分配給股東，因此，它通常依賴外部資本來源以及運營現金來為增長提供資金。

管理層認為， 強勁的資產負債表 是一個關鍵的競爭優勢，它為我們提供了更低的債務成本，併為我們的外部增長做好了準備。雖然我們可以隨時發行債券，但我們的目標是淨債務與利息、税項、折舊和攤銷前收益(EBITDA)的比率(或我們信貸安排中定義的“槓桿率”)，使我們能夠保持對優先無擔保債務的投資級評級。我們相信，投資級評級將使我們在整個商業週期中獲得最一致的資本。

我們尋求將我們的債務結構調整為 保持財務靈活性和交錯的到期日 獲得不同形式的融資，主要包括優先票據和可交換債券，以及抵押債務。一般來説，我們希望將抵押貸款債務負擔的資產數量降至最低，將近期到期日降至最低，並保持交錯的到期日時間表。視乎市場情況，我們亦可利用浮動利率債券，在酒店業衰退期間提供更大的保障。

企業責任

我們致力於通過負責任地投資於我們的業務、環境、人員和社區來創造長期價值。我們的企業責任計劃以負責任投資的概念為中心，這是一種總體戰略，指導我們在環境管理、社會責任和治理這三個主要主題上的重點和行動：

3

可持續發展會計準則委員會(“SASB”)發佈的“房地產可持續發展會計準則”概述了房地產行業的披露主題和會計指標。與我們行業最相關的能源和水管理指標包括總能耗(“總能耗”)和總抽水量(“總用水量”)。我們使用的能源和水數據是由第三方收集和審查的，他們從房地產公用事業報表中彙編數據。

從2015年開始，我們與第三方簽訂了合同，進一步核實我們的能源和用水數據。下面的圖表詳細介紹了我們2017至2019年的總能耗和總用水量，這是可獲得數據的最後三個財年⁽¹⁾:

我們擴大和互動的2020年企業責任報告於2020年10月發佈，其中詳細説明瞭我們對企業責任的承諾，以及我們的結果、業績和進展，包括SASB的全面披露。

住宿業

美國的酒店業由私營和公共實體組成，這些實體在一個多元化的市場上以各種品牌經營。酒店業有幾個主要參與者：

酒店經理負責酒店的日常運營，包括僱用酒店員工、確定房價、制定銷售和營銷計劃、編制運營和資本支出預算以及為業主準備財務報告。酒店經理通常根據酒店的收入和盈利能力收取費用。

供求關係。我們的行業受到酒店房間供求循環關係的影響。住宿需求的增長通常與整體經濟的活力有關，此外還有刺激當地市場的因素。

4

去特定的目的地旅行。國內生產總值(GDP)增長、商業投資、企業利潤和就業增長等經濟指標的趨勢是衡量寄宿需求相對強弱的關鍵指標。住宿需求也將受到國際旅行模式變化的影響。

住宿供應的增長通常是由整體住宿需求推動的，因為長期的強勁需求增長往往會鼓勵新的開發。然而，供應增長速度也受到幾個額外因素的影響，包括資金的可獲得性、利率、建築成本和獨特的市場考慮。完成酒店開發所需的提前期相對較長，這使得供應增長比需求增長更容易預測，但也增加了酒店業週期性行為的波動性，因為新的供應可能是在上行週期期間計劃的，但這種供應可能會在經濟疲軟時開始營業。因此，正如下面美國酒店業的圖表所示，在週期的不同時間點，當供應增長非常低時，需求增長可能會加速，或者在需求增長放緩的情況下，供應可能會加速。該行業最近的一個供應來源是在線短期租賃的快速增長，包括作為公寓樓的一種靈活選擇。雖然沒有通過官方行業統計數據進行報道，但與酒店建設對供應的典型變化相比，對酒店業的影響和這些網點的可用性更具變數，而且往往是非常具體的市場。在許多頂級市場，當地立法有可能限制這些在線短期租賃的供應增長，儘管合法租賃的專業管理增長仍是一個關鍵趨勢。

我們的投資組合主要由高檔和豪華酒店組成，因此，與豪華和高端類別相比，我們對其表現的理解更好，而不是整個行業。下面的圖表詳細介紹了2016年至2020年美國酒店業以及美國豪華和高端類別的歷史供應、需求和每間可用客房收入(RevPAR)的增長情況。2020年，由於新冠肺炎大流行，每間可用房收入和需求都遭遇了前所未有的下降；因此，如圖表所示，為了便於觀察，負值範圍已被截斷，2020年的下降沒有顯示出規模：*

美國酒店業供需與每間可用房收入增長

來源：Str

*2020年供應、需求和RevPAR估計反映了假設不會臨時關閉酒店的經濟方法

**調整負比例

5

美國奢侈品和高端供應、需求和RevPAR增長

來源：Str

*2020年供應、需求和RevPAR估計反映了假設不會臨時關閉酒店的經濟方法

**調整負比例

我們的客户。 我們的客户分為三大類：暫住業務、集團業務和合同業務。與大多數酒店業一樣，我們根據這些行業的共同特點，進一步將這些行業分類如下：

暫時性業務廣泛地代表了個人商務或休閒旅行者。商務旅客佔我們酒店暫時性需求的大部分。因此，與休閒需求趨勢相比，商務旅行趨勢對我們的影響要大得多。提供給臨時業務組的四個關鍵子類別是：

集團業務是指一起預訂的客房集羣，通常至少有10個房間。集團業務類別的三個關鍵子類別是：

6

合同業務指的是以大幅折扣價長期出售給特定公司的幾棟房間。航空公司的機組人員是我們機場酒店合同需求的典型來源。合同價可能會被處於需求水平持續下降的市場中的酒店所利用。

管理人員和業務協議

我們所有的酒店都是根據管理或運營協議由第三方管理的，其中一些酒店還受到單獨的特許經營或許可協議的約束，這些協議涉及指定品牌下的運營事宜。根據這些協議，管理人員對酒店日常運作所需的所有活動，包括釐定房價、取得和處理預訂、採購存貨、供應和服務、由管理人員的技術和營運專家定期視察和諮詢酒店，以及宣傳和宣傳酒店，均擁有獨家責任和獨家權力。經理僱用酒店的所有管理人員和其他員工，審查酒店運營，重點是提高收入和管理費用，審查酒店的維護，準備報告、預算和預測，併為酒店提供其他行政和會計支持服務。這些支持服務包括規劃和政策服務、部門金融服務、產品規劃和開發、員工配備和培訓、公司行政管理以及某些內部法律服務。我們對預算、資本支出、重大租賃和合同承諾以及各種其他事項都有一定的審批權。

一般條款和規定-由品牌所有者(萬豪、凱悦、希爾頓和雅閣酒店)管理我們酒店的協議通常包括以下條款：

7

8

除了由品牌所有者管理的酒店外，我們還擁有由獨立經理人運營的品牌酒店和非品牌酒店。我們與獨立經理人簽訂的管理協議，雖然在運作範圍上與我們與品牌經理人的協議相似，但通常具有較短的初始期限、沒有續約權、更靈活的終止權和更有限的全系統服務。不過，雖然我們對這些經營者有額外的靈活性，但其中某些酒店仍須遵守基本的專營權或特許協議。這些特許經營或許可協議允許我們聘請獨立的管理者以適用的品牌名稱經營我們的酒店，並參與品牌的預訂和忠誠度獎勵系統。根據這些協議，我們向品牌所有者支付相當於客房總收入特定百分比的特許經營費或許可費，以及其他系統費用和報銷。此外，我們有義務在我們的特許經營酒店保持適用的品牌標準。

運營結構

Host Inc.通過傘式合夥結構運營，在這種結構中，其幾乎所有資產都由Host L.P.擁有，Host Inc.是Host L.P.的唯一普通合夥人，截至2020年12月31日，Host Inc.持有大約99%的OP單位。房地產投資信託基金是指根據1986年修訂的“國內收入守則”(下稱“守則”)選擇被視為房地產投資信託基金，並符合該守則規定的某些所有權、組織和經營要求的公司。一般來説，通過向股東支付股息，房地產投資信託基金被允許在公司層面減少或取消聯邦所得税。除Host Inc.以外的非關聯有限合夥人擁有的每個OP單位都可以由有限合夥人選擇贖回，現金金額等於Host Inc.普通股的一股市值乘以目前1.021494的換算係數。Host Inc.有權直接從有限合夥人手中收購任何提供贖回的OP單位，以換取Host Inc.的1.021494股普通股，而不是Host L.P.將該OP單位贖回為現金。此外，對於Host Inc.發行的每一股普通股，Host L.P.將向Host Inc.發行.97895個操作單元，以換取發行普通股所獲得的對價。截至2020年12月31日，非關聯有限合夥人擁有720萬個OP單位，這些單位可轉換為730萬股Host Inc.普通股。假設非關聯有限合夥人持有的所有OP單位都轉換為普通股，那麼截至2020年12月31日，Host Inc.的已發行普通股將達到712.7股。

9

我們的運作架構如下：

作為房地產投資信託基金，某些税法限制了Host Inc.和Host L.P.可以賺取的“非合格”收入的數額，包括直接從酒店運營中獲得的收入。因此，出於聯邦所得税的目的，我們將我們幾乎所有的合併酒店出租給我們指定為應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)的某些子公司。我們的TRS須繳交企業所得税，並不限制其可產生的不符合資格的收入的數額，但就其價值佔我們資產總值的百分比而言，則是有限制的。我們的TRS與第三方簽訂協議，管理酒店的運營。我們的TRS還可能擁有從事產生非合格收入的活動的資產，例如開發分時度假或公寓單元，但受某些限制。酒店的淨運營現金流與支付給東道主L.P.的租金總額之間的差額將作為應税收入或損失保留在我們的TRS中。因此，TRS租約的淨影響是，我們酒店的淨運營現金流的一部分要繳納聯邦、州和外國公司所得税(如果適用)。

我們的綜合酒店產品組合

截至2021年2月19日，我們擁有80家酒店組合，其中75家位於美國，5家位於巴西和加拿大。我們位於美國境外的合併酒店總共約有1500間客房。2020年，我們大約1%的收入，2019年和2018年的2%，歸功於這五家外國酒店的運營。

酒店業被認為由六個不同的類別組成，每一個類別都迎合了一系列不同的客户品味和需求：豪華、高端、高端、中檔、中檔和經濟型。我們的投資組合主要包括豪華和高檔酒店，這些酒店以萬豪、威斯汀、麗思卡爾頓、凱悦和希爾頓等國際知名品牌運營。還有一種趨勢是，專門的、規模較小的精品酒店根據特定的客户羣進行定製。一般來説，這些酒店將由一個獨立的第三方經營，要麼沒有品牌從屬關係，要麼與一個主要品牌有關聯，同時保持其大部分獨立身份(我們稱之為“軟品牌”酒店)。

我們酒店的收入包括三大類：客房、食品和飲料以及其他收入。雖然2020年我們大約60%的收入來自客房銷售，但我們的大多數物業都有各種便利設施，有助於推動需求和盈利。我們的酒店通常包括會議和宴會設施、各種餐廳和酒廊、游泳池、健身設施和/或水療中心、禮品店和停車設施，這些設施的結合使他們能夠為商務、休閒和團體旅行者提供服務。

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我們整合的產品組合包括32酒店那有500多間客房。我們酒店的平均樓齡是3年。6雖然幾乎所有這些項目都受益於重大翻修或重大增建，以及定期計劃的更新和更換支出以及其他基本建設改善，但這些項目在幾年內都有所增加。在我們的整合產品組合中,大約8個8按客房數量計算，我們有%的酒店由自己的品牌經理管理，12%由獨立經理人作為特許經營權進行管理，或者作為一個自主品牌。

布蘭德寫的。下表詳細介紹了截至2021年2月19日我們按品牌劃分的綜合酒店產品組合：

11

按位置排列。下表詳細説明瞭位置s 的和我們合併酒店的客房數量2021年2月19日: