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81LLCM成員2019-09-300000746514Nen：Franklin 345LLCM成員2019-09-300000746514NEN：受限類成員2012-01-032012-01-030000746514Nen：Franklin 345LLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2013-06-012013-06-300000746514Nen：Hamilton ParkTowersLLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2009-10-282009-10-280000746514Nen：Hamilton BayApartments LLCM成員2007-02-012007-02-280000746514Nen：Hamilton MinutemanLLCM成員2007-01-012007-01-310000746514Nen：Hamilton 1025LLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2005-03-022005-03-020000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2005-01-012005-12-310000746514Nen：Hamilton Essex 81LLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2015-09-300000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2014-08-310000746514Nen：Hamilton OnMainApartments sLLCM成員美國-GAAP：抵押貸款成員2014-08-012014-08-310000746514Nen：Hamilton MinutemanLLCM成員2007-01-310000746514嫩：約翰·漢考克人壽保險公司(JohnHanockLifeInsuranceCompany)成員Nen：Hamilton ParkTowersLLCM成員2018-09-300000746514SRT：最小成員數2020-01-012020-09-300000746514美國-GAAP：PartiallyOwnedPropertiesMember2020-01-012020-09-300000746514Nen:BrooksideAssociatesLLCResidentialApartmentsWoburnMassachusettsMember2020-03-312020-03-310000746514Nen：CarParkingLotRealEstateMember美國-GAAP：PartiallyOwnedPropertiesMember2020-09-300000746514Nen：Hamilton Essex DevelopmentLLCM成員2005-03-070000746514SRT：最大成員數2020-01-012020-09-300000746514US-GAAP：LineOfCreditMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2014-07-312014-07-310000746514美國-GAAP：抵押貸款成員2020-09-3000007465142020-09-300000746514美國-GAAP：抵押貸款成員2019-12-3100007465142019-12-310000746514NEN：受限類成員2012-01-030000746514NEN：受限類成員2007-08-200000746514Nen：LimitedClassBMember2020-11-060000746514NEN：受限類成員2020-11-0600007465142020-01-012020-09-30Xbrli：共享Xbrli：純Iso4217：美元NEN：項目Iso4217：美元NEN：項目NEN：房地產UTR：SQFTIso4217：美元Xbrli：共享

美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

形式10-Q

(馬克一)

☒

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告

關於截至的季度期間2020年9月30日

或

☐

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告

從到的過渡期

委員會文件編號：001-31568

新英格蘭房地產協會有限合夥企業

(章程中規定的註冊人的確切姓名)


馬薩諸塞州		04-2619298
(州或其他司法管轄區)		(税務局僱主
公司或組織)		識別號碼)

布萊頓大道39號, 奧爾斯頓, 馬薩諸塞州		02134
(主要行政機關地址)		(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號：(617) 783-0039

用複選標記表示註冊人(1)是否已在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直符合此類提交要求。是 ☒沒有。☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405條)第405條規定需要提交的每個互動數據文件。是 ☒不是，不是。☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。


大型加速濾波器☐		加速文件管理器 ☒

非加速文件管理器☐		小型報表公司☒
(不要檢查是否有規模較小的報告公司)		新興成長型公司☐

如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。*是。☐沒有。☒

根據該法第12(B)條登記的證券：


每個班級的標題是：	商品代號	註冊的每個交易所的名稱：
甲類	嫩	紐交所MKT交易所

截至2020年11月6日，有97,405註冊人已發行和未發行的有限合夥A類單位(2,922,151張存託憑證)23,134發行和未償還的B類單位。

新英格蘭房地產合夥人有限合夥企業

索引


第一部分-財務信息
第(1)項。	財務報表(未經審計)	3
	截至2020年9月30日和2019年12月31日的合併資產負債表	4
	截至2020年和2019年9月30日的三個月和九個月的綜合損益表	5
	截至2020年和2019年9月30日的9個月合作伙伴資本變動表	6
	截至2020年和2019年9月30日的9個月合併現金流量表	7
	合併財務報表附註	8
第二項。	管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析	28
第三項。	關於市場風險的定量和定性披露	42
第四項。	管制和程序	43
第II部分-其他資料
第(1)項。	法律程序	43
項目71A。	危險因素	43
第二項。	未登記的股權證券銷售和收益的使用	46
第三項。	高級證券違約	46
第四項。	煤礦安全信息披露	47
第五項。	其他資料	47
項目6.	陳列品	47
簽名		49

新英格蘭房地產公司(New England Realty Associates，L.P.)

第一部分--財務信息

項目1.財務報表

隨附的未經審核綜合資產負債表、損益表、合夥人資本變動以及現金流量及其相關附註，是根據美國中期財務信息公認會計原則(“GAAP”)並結合美國證券交易委員會(“SEC”)的規則和規定編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有披露。財務報表反映了僅由正常的經常性調整組成的所有調整，管理層認為，這些調整對於中期的公允列報是必要的。

截至2019年12月31日的綜合資產負債表來自於該日經審計的綜合資產負債表，但不包括美國公認會計原則要求的所有信息和腳註，以完成財務報表。

上述財務報表應與上述財務報表附註、管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析以及新英格蘭房地產公司截至2019年12月31日財年的Form 10-K年度報告中包含的財務報表及其附註一併閲讀。

截至2020年9月30日的3個月和9個月期間的運營結果不一定代表整個會計年度或任何其他時期的預期結果。

新英格蘭房地產公司有限合夥企業及其子公司

綜合資產負債表


	九月三十日，		十二月三十一號，
	2020		2019
資產		(未經審計)
租賃物業	$	267,905,211	$	278,363,988
現金和現金等價物		16,847,883		7,546,324
應收租金		1,124,853		484,610
房地產税免税額		503,431		446,781
預付費用和其他資產		5,265,952		6,021,544
對未合併的合資企業的投資		1,439,697		1,430,402
總資產	$	293,087,027	$	294,293,649
負債及合夥人資本
應付按揭票據		283,927,890		281,771,246
應付票據		17,000,000		18,000,000
鬆散合營企業的投資超額分配和虧損		20,505,288		19,970,089
應付賬款和應計費用		3,765,731		4,274,266
預付租金和保證金		7,218,279		8,101,835
負債共計		332,417,188		332,117,436
承擔和或有負債(附註3和9)		—		—
合夥人資本121,756和121,9782020年和2019年分別未完成的單位		(39,330,161)		(37,823,787)
總負債和合夥人資本	$	293,087,027	$	294,293,649

請參閲合併財務報表附註。

新英格蘭房地產公司有限合夥企業及其子公司

合併損益表

(未經審計)


	三個月				截至9個月
	九月三十日，				九月三十日，
	2020		2019		2020		2019
營業收入
租金收入	$	15,046,646	$	15,038,675	$	46,946,889	$	44,693,574
洗衣費和雜費收入		95,620		117,226		330,066		335,875
		15,142,266		15,155,901		47,276,955		45,029,449
費用
行政性		511,812		622,459		1,608,664		1,861,397
折舊攤銷		4,612,713		3,627,142		13,779,797		10,900,060
管理費		598,111		599,864		1,862,645		1,787,670
操作		1,228,750		1,111,613		4,188,934		4,121,444
租房		332,157		348,896		657,636		773,470
維修和保養		2,524,050		2,654,769		6,659,443		6,886,313
税費和保險費		2,107,037		2,014,141		6,503,299		5,991,245
		11,914,630		10,978,884		35,260,418		32,321,599
未計其他收入(費用)的收入		3,227,636		4,177,017		12,016,537		12,707,850
其他收入(費用)
利息收入		11		66		171		335
利息支出		(3,417,348)		(3,011,347)		(10,291,255)		(9,145,075)
非合併合資企業的投資收益		(249,583)		224,993		669,098		1,287,339
其他費用		—		(6,750)		—		(201,710)
		(3,666,920)		(2,793,038)		(9,621,986)		(8,059,111)
淨(虧損)收入	$	(439,284)	$	1,383,979	$	2,394,551	$	4,648,739

單位淨(虧損)收入	$	(3.61)	$	11.32	$	19.66	$	37.93

加權平均未完成單位數		121,756		122,298		121,796		122,572

請參閲合併財務報表附註。

新英格蘭房地產公司有限合夥企業及其子公司

合併式合夥人資本變動表

(未經審計)


	單位						合夥人資本
	有限		一般信息		財務處		有限				一般信息
	A類	B類	夥伴關係	小計	單位	總計	A類		B類		夥伴關係		總計
餘額2019年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	55,839	124,386	$	(28,527,352)	$	(6,741,825)	$	(354,833)	$	(35,624,010)
分發給合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,820,561)		(669,883)		(35,257)		(3,525,701)
股票回購	—	—	—	—	2,205	(2,205)		(2,944,508)		(699,259)		(36,803)		(3,680,570)
淨收入	—	—	—	—	—	—		3,718,992		883,260		46,487		4,648,739
餘額2019年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,044	122,181	$	(30,573,429)	$	(7,227,707)	$	(380,406)	$	(38,181,542)

餘額2020年1月1日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,247	121,978	$	(30,287,245)	$	(7,159,715)	$	(376,827)	$	(37,823,787)
分發給合作伙伴	—	—	—	—	—	—		(2,805,515)		(666,310)		(35,069)		(3,506,894)
股票回購	—	—	—	—	222	(222)		(315,220)		(74,870)		(3,941)		(394,031)
淨收入	—	—	—	—	—	—		1,915,640		454,965		23,946		2,394,551
餘額2020年9月30日	144,180	34,243	1,802	180,225	58,469	121,756	$	(31,492,340)	$	(7,445,930)	$	(391,891)	$	(39,330,161)

請參閲合併財務報表附註。

新英格蘭房地產公司有限合夥企業及其子公司

綜合現金流量表

(未經審計)


	截至9月30日的9個月，
	2020		2019
經營活動的現金流
淨收入	$	2,394,551	$	4,648,739
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整
折舊攤銷		13,779,797		10,900,060
遞延融資成本攤銷		179,795		281,848
(投資於合資企業的收入)		(669,098)		(1,287,339)
壞賬準備		1,094,588		255,240
經營性資產和負債變動情況
未合併合資企業的收益		20,000		975,000
(增加)應收租金		(1,734,831)		(49,694)
(減少)應付帳款和應計費用		(508,534)		(169,704)
(增加)房地產税託管量減少		(56,650)		69,574
(增加)預付費用和其他資產		(311,297)		(672,463)
(減少)預付租金和保證金增加		(883,556)		788,204
調整總額		10,910,214		11,090,726
經營活動提供的淨現金		13,304,765		15,739,465
投資活動的現金流
在未合併的合資企業中超過投資的分配		1,186,732		2,326,073
(投資)未合併的合資企業		(11,732)		(33,073)
改善出租物業		(2,254,130)		(2,593,079)
淨現金(用於)投資活動		(1,079,130)		(300,079)
融資活動的現金流
支付融資費用		(136,326)		(235,147)
應付按揭票據收益		3,781,877		679,000
按信用額度付款		(1,000,000)		(2,000,000)
應付票據的支付				—
應付按揭票據的本金支付		(1,668,702)		(1,591,251)
股票回購		(394,031)		(3,680,570)
向合作伙伴分發		(3,506,894)		(3,525,701)
淨現金(用於融資活動)		(2,924,076)		(10,353,669)
現金及現金等價物淨增長		9,301,559		5,085,717
期初現金及現金等價物		7,546,324		9,059,901
期末現金和現金等價物	$	16,847,883	$	14,145,618

請參閲合併財務報表附註。

新英格蘭房地產公司有限合夥企業及其子公司

合併財務報表附註

2020年9月30日

(未經審計)

注1.重大會計政策

業務線：New England Realty Associates Limited Partnership(“NERA”或“Partnership”)於1977年在馬薩諸塞州成立。NERA及其子公司擁有29包括以下屬性的屬性21住宅樓；4混合用途的住宅、零售和寫字樓；3商業大廈及個別單位一共管公寓建築羣。這些屬性總計2,892公寓單元，19共管公寓單元和108,043一平方英尺的商業空間。此外，該合夥企業還擁有一家40 - 50%的權益7住宅和混合用途物業，包括688公寓單元，12,500平方英尺的商業空間和一個50停車場。這些物業位於馬薩諸塞州東部和新罕布夏州南部。

演示基礎：財務報表是按照公認會計準則編制的。按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響在財務報表日期報告的資產和負債的報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期間的收入和費用的報告金額。這些估計和假設是基於管理層的歷史經驗，而這些經驗在當時被認為是合理的。然而，由於未來的事件及其影響不能確定，估計的確定需要運用判斷力。該夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的事項作出假設的政策。不同的估計可能會對合夥企業的財務業績產生實質性影響。影響這些政策和估計應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。

鞏固原則：合併財務報表包括NERA及其子公司的賬目。妮拉有一個99.67%至100各附屬公司的%所有權權益，但七合夥企業擁有股份的有限責任公司(“投資物業”或“合資企業”)40 - 50%所有權權益。合併後的集團被稱為“夥伴關係”。少數人的利益不會被記錄下來，因為它們微不足道。所有重要的公司間賬户和交易都在合併中取消。合夥企業對上述投資物業的投資採用權益合併法核算。(見附註14：對未合併合資企業的投資。)

合夥企業在合資企業中的投資採用權益會計方法核算。這些投資最初按成本計入，作為對未合併合資企業的投資，隨後根據收益和現金貢獻及分配的股本進行了調整。一般來説，當投資(和任何預付款)減少到以下水平時，合夥企業將停止應用權益法零除非合夥企業擔保了合資企業的義務或承諾為被投資方提供進一步的財政支持，否則不會為額外的損失提供撥備。如果合資企業後來產生了收入，合夥企業只有在超過其先前未確認的虧損份額的程度上才確認其在此類收入中的份額。2013年及以後，一些投資的賬面價值降至零以下。如果有需要，我們打算為這些投資未來的運營赤字提供我們應承擔的份額。然而，我們有不是的我們有法律義務為這類投資的任何債務買單，我們也沒有任何法律義務來填補運營赤字。(見附註14：對未合併合資企業的投資。)

關於合併的權威指導意見就如何確定通過投票權以外的方式獲得控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪些企業(如果有的話)應合併VIE(“主要受益人”)提供了指導。一般而言，當(1)股權投資者(如有)缺乏控股權的一項或多項基本特徵，(2)有風險的股權投資不足以在沒有額外從屬財務支持的情況下為該股權的活動提供資金，或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權，而該實體的活動涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行時，則須考慮該實體是否為VIE。主要受益者由具有以下兩個特徵的實體來定義：(1)有權指導當這些活動合在一起時，對其產生最重大影響的活動

可變利益實體的業績；以及(2)承擔損失的義務和從VIE獲得回報的權利，這將對VIE產生重大影響。

損害：管理層每年評估是否有任何指標表明合夥企業的租賃物業或在未合併子公司的投資價值可能受損。除了確定可能影響一個或多個物業的任何具體情況外，管理層還考慮其他標準，以確定哪些物業可能需要評估潛在的減值。管理層考慮的準則包括審查低租賃百分比、重大短期租賃到期、最近收購的物業、當前和歷史運營及/或現金流虧損、近期按揭債務到期日或其他可能影響合夥企業持有物業意向和能力的因素。只有當管理層對該物業將產生的總未來現金流(未貼現且不計利息)的估計低於該物業的賬面價值時，該物業的價值才會被減值。發生減值的，應當以該財產的賬面價值超過該財產的公允價值來計量損失。合夥企業對每個物業預期產生的未來總現金流的估計基於一些假設，這些假設受到經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化以及每個物業的運營成本。由於這些因素難以預測，並可能受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，管理層在其減值分析中估計的未來現金流可能無法實現。

收入確認：來自住宅和商業物業的租金收入在相關租賃期內確認。對於住宅租户，金額60天欠款從收入中扣除。我們會按個別情況評估商户。商業物業的某些租約規定提高階梯最低租金，在租賃期內按直線計算。來自商業租賃的收入還包括根據租賃協議的規定從租户那裏收到的某些費用的報銷和收回。成本一般包括房地產税、水電費、保險費、公共區域維護費和可回收費用。租金優惠也是按直線計算的。

所購物業的高於市價及低於市價的租賃值最初是根據(I)根據每份原地租約須支付的合約金額與(Ii)管理層對每份相應原址租約的公平市場租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映收購租賃相關風險的折現率)而記錄的，該差額在相當於高於市價的租約的剩餘租期及低於市價的租約的初始期限加任何低於市價的固定利率續約選擇權的期限的期間內計算。資本化的高於市值的租賃金額計入各自租約剩餘期限內基本租金收入的減少，資本化低於市值的租賃價值作為剩餘初始期限的基本租金收入的增加加上各自租賃的任何低於市場的固定利率續期期權的條款攤銷。

2016年2月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU 2016-02《租賃》(主題842)。ASU 2016-02修改了合同雙方(承租人和出租人)對租賃的確認、計量、列報和披露的原則。ASU 2016-02提供了新的準則，改變了承租人租賃安排的會計處理，根據該準則，承租人在幾乎所有現有和新租賃下的權利和義務都被資本化並記錄在資產負債表上。然而，對於出租人來説，新標準大體上與現有指導方針保持一致，但已進行更新，以符合承租人模式的某些變化，以及ASU 2014-09年度，與客户的合同收入(主題606)(“ASU 2014-09”)。

根據這一標準，合夥企業評估非租賃組成部分(包括公共區域維護服務的租賃安排)和相關租賃組成部分(租賃收入)。如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式都相同，則租賃組件是主要組件。夥伴關係選擇了一個允許的實際權宜之計。對於(I)包括公共區域維護服務的涉及房地產的經營租賃安排，以及(Ii)包括房地產税和保險費在內的所有房地產安排，我們在綜合收益表中將這些金額列在租賃收入中。我們記錄承租人在發生相關費用期間所報銷的金額。

我們在2019年1月1日開始的中期和年度期間採用了這一指南，採用了修改後的追溯方法，在採用期間開始時適用過渡條款，而不是在

出現的最早比較時期的開始。我們選擇了過渡指南允許的實際權宜之計，這使得我們可以不重新評估安排是否包含租賃、租賃分類和初始直接成本。採用租賃標準並未導致在截至2019年1月1日的留存收益期初餘額中確認的累計效果調整。採用這一標準不會對合夥企業的財務報表產生實質性影響。

租賃物業：租賃物業按成本減去累計折舊計算。維護和維修在發生時計入費用；改善或延長資產壽命的改進和增加計入資本化。當資產報廢或以其他方式處置時，該資產的成本和相關的累計折舊從賬目中沖銷，該處置的任何損益計入收益。全額折舊的資產將從賬户中移出。租賃物業在其預計使用年限內採用直線折舊法和加速折舊法進行折舊。於收購租賃物業時，合夥企業估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及已確認的假設無形資產及負債，一般由(I)高於及低於市場租賃、(Ii)現地租賃及(Iii)租户關係的公允價值組成。合夥企業根據其公允價值將購買價格分配給所獲得的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價，合夥企業將記錄商譽或廉價購買收益(如果有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時，合夥企業會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料，並使用各種估值方法，例如使用適當折現率及資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計，以及可得的市場信息。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

收購的其他無形資產包括原址租賃價值和租户關係價值的金額，該等價值基於管理層對每個租户租賃的具體特徵以及合夥企業與各自租户的整體關係的評估。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括考慮當前市場情況的假設預期租賃期內的賬面成本估計，以及在預期租賃期內按市價執行類似租約的成本(視乎當地市場情況而定)。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的特徵包括合夥企業與租户的現有業務關係的性質和程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。

如果事實和情況表明出租物業的賬面價值可能受到減值，則應準備一份價值分析報告。估計的未來未貼現現金流與資產的賬面價值進行比較，以確定是否需要減記至公允價值。

租賃費：租賃費在相關租賃期內按直線原則資本化和攤銷。未攤銷餘額在相應費用不再適用時支出。

遞延融資成本：獲得融資所產生的成本在相關債務期限內資本化和攤銷。遞延融資成本在資產負債表中列示為直接從與其相關的債務負債的賬面價值中扣除，但與循環信貸安排有關的遞延融資成本在預付費用和其他資產中列報。在所有情況下，這些成本的攤銷都包括在利息支出中，大約為#美元。180,000及$282,000分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。

所得税：財務報表是在NERA及其子公司有權作為合夥企業享受税收待遇的基礎上編制的。因此，不是的所得税撥備已入賬(見附註13)。

現金等價物：合夥企業認為現金等價物是購買的期限在3個月或以下的所有高流動性工具。

細分市場報告：經營部門是合夥企業的創收部分，內部為其編制單獨的財務信息以供管理。根據該定義，NERA在提出的所有時期內的運作方式為一片段。

綜合收益：全面收益被定義為合夥人權益的變化，不包括與所有者的交易(如出資和分紅)。NERA在2020或2019年除了報告的淨收入外，沒有任何全面收入項目。

每張存託憑證收益(虧損)：自2012年1月3日起，合夥企業授權3-對其在紐約證券交易所(NYSE Amex)上市的存託憑證進行1比1遠期拆分，並同時調整合夥企業A類單位存託憑證的兑換比例10-對1對130-比1，使得每張存託憑證相當於1/30(1/30)合夥企業的A級單位。報告中提到的所有存託憑證都反映了1取3的遠期拆分。

單位收入：每單位淨收入是根據各列報期間未清單位的加權平均數計算的。合作伙伴關係已經不是的稀釋單位，因此，基本淨收入與單位稀釋淨收入相同(見附註7：合夥人資本)。

信用風險和金融工具的集中度：合夥公司的物業位於新英格蘭，合夥公司面臨與之相關的一般經濟風險。沒有一個租户所佔的比例超過52020年或2019年合作伙伴關係收入的30%。該合夥企業與高信用質量的金融機構進行臨時現金投資。截至2020年9月30日，該合夥企業的幾乎所有現金和現金等價物都存在金融機構的計息賬户中，按以下利率賺取利息：0.01%至0.03%。在2020年9月30日和2019年12月31日，分別約為$16,492,000，及$7,407,000包括在預付費用和其他資產中的現金和現金等價物以及保證金超過了聯邦保險金額。

廣告費：廣告費用是按發生的費用計算的。廣告費是$257,433及$211,184分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。

利息資本化：合夥企業遵循的政策是，當建築時間超過時，將利息作為租賃物業成本的一個組成部分進行資本化。一年。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月裏，沒有資本化的利息。

清償債項：當現有抵押貸款向同一貸款人進行再融資時，如果確定再融資的方式有很大不同，那麼這些貸款就會被記錄為債務清償。然而，如果確定再融資實質上是相同的，那麼它們將被記錄為債務交換。所有再融資都符合債務清償的條件。

重新分類：為符合本期列報，對上期金額進行了某些重新分類。

注2.出租物業

截至2020年9月30日，合夥企業及其附屬合夥企業擁有2,892北京的住宅公寓單元25住宅和混合用途綜合體(統稱為“公寓綜合體”)。該合夥企業還擁有19指住宅共管大廈內所有出租予住宅租户的共管單位(統稱為“共管單位”)。公寓綜合體和共管公寓單元主要位於馬薩諸塞州的波士頓大都市地區。

此外，截至2020年9月30日，合夥公司及其子公司合夥公司在弗雷明翰擁有一個商業購物中心，在牛頓和布魯克林擁有商業建築，在波士頓、布羅克頓和牛頓擁有多用途物業，全部位於馬薩諸塞州。這些物業統稱為“商業物業”。

該合夥企業還擁有一家40%至50%的所有權權益七截至2020年9月30日的住宅及混合用途建築羣(下稱“投資物業”)，合共688公寓單位，採用權益合併法核算。有關這些投資的摘要信息，請參見附註14。

租賃物業包括以下內容：


	2020年9月30日		2019年12月31日		有用的生活
土地、裝修和停車場	$	86,864,868	$	86,693,759	15	-	40	年份
建築物及改善工程		253,304,984		252,896,183	15	-	40	年份
廚房櫥櫃		17,704,969		17,376,841	5	-	10	年份
地毯		11,534,099		10,976,972	5	-	10	年份
空調，空調		573,389		573,389	5	-	10	年份
洗衣設備		709,210		709,210	5	-	7	年份
電梯		1,885,265		1,885,265	20	-	40	年份
游泳池		1,092,194		1,092,194	10	-	30	年份
裝備		17,709,810		17,391,731	5	-	30	年份
機動車輛		211,660		178,847			5	年份
籬笆		46,872		38,482	5	-	15	年份
傢俱和固定裝置		8,655,678		8,235,292	5	-	7	年份
煙霧報警器		505,835		505,835	5	-	7	年份
固定資產總額		400,798,833		398,554,000
減去：累計折舊		(132,893,622)		(120,190,012)
	$	267,905,211	$	278,363,988

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development，LLC，統稱為Mill Street，New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司，完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽訂的購買協議，據此Mill Street收購了Country Club Garden Apartments，a。181位於馬薩諸塞州沃本Mill Street 57號的單元公寓樓，總購買價格為$59,550,000現金。米爾街出資$18,000,000從現有信貸額度中提取的購買價格為$10,550,000從現金儲備中拿出收購價格的現金部分和剩餘的$31,000,000來自保險策略融資公司LLC的貸款收益如下所述。成交費用大約是$。237,000。從購買價格來看，合作伙伴關係分配了大約$1,282,000對於就地租賃，約為$136,000租户關係的價值。這些款項正在攤銷12和36分別是幾個月。

2019年12月20日，Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議，規定提供最高本金為#美元的貸款。35,000,000，包括初始預付款#美元。31,000,000以及隨後最高可達$的預付款4,000,000如果滿足某些財務條件的話。該批債券的利息按月支付，固定息率為：(I)3.586(Ii)(A)市場利差利率和(基於貸款剩餘期限的)內插美國國庫券利率之和(根據貸款剩餘期限)和(B)兩者中較大者。3.500關於任何後續預付款的%。票據本金將於2035年1月1日到期應付。該票據以物業抵押作抵押，並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。

注3.關聯方交易

合夥企業的財產由普通合夥人的多數股東擁有的實體管理。管理費相當於4合夥公司大部分物業租金收入和洗衣收入毛收入的百分比3在Linewt上的百分比。總共支付的費用大約是$1,863,000及$1,788,000分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。

合夥協議允許普通合夥人或管理公司向NERA收取專業服務(如律師、會計師和承包商)的費用。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月中，大約816,000及$852,000，向NERA收取法律、會計、建築、維護、經紀費用、租賃和建築服務以及基建監督費用。在上述2020年的費用中，大約有#美元145,000包括維修和保養，以及$178,000管理費用。大約$493,000建築、建築服務和基建項目監督費用的大部分在租賃物業中資本化。此外，在2020年，漢密爾頓公司還獲得了大約726,000從大約$$的投資物業中脱穎而出458,000是管理費嗎，大約是$17,000是維修服務費，大約是$11,000是為了行政服務和

大約$240,000用於建築服務和基建項目的監督。管理費相當於4大部分投資物業租金收入總額的百分比及2在德克斯特公園。

合夥企業向管理公司報銷在物業工作的員工的工資和相關費用。總報銷金額約為$2,571,000及$2,478,000分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。管理公司為所有符合條件的員工維持401K計劃，員工可以在法律允許的最大限度內繳費。該計劃還規定僱主可酌情繳費。在截至2020年9月30日的9個月中，夥伴關係累積了$33,000僱主與計劃的匹配部分。在截至2019年9月30日的9個月中，合作伙伴關係貢獻了$27,000僱主與計劃的匹配部分。

記賬和會計職能由管理公司的會計人員提供，會計人員包括大約14人民。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月內，管理公司向合夥企業收取#美元93,750 ($125,000每年)，用於記賬和會計服務，包括在上述行政費用中。

合作伙伴關係已投資於七有限合夥企業，投資於混合用途住宅小區。合作伙伴關係有一個40%至50每項投資物業的%所有權權益。其他投資者是布朗家族的相關實體，以及五管理公司的現任和前任員工。布朗家族相關實體的所有權權益介於47.6%和59%。有關這些屬性及其操作的説明，請參見附註14。

附註4.預付費用和其他資產

大約$2,696,000，及$2,936,000分別於2020年9月30日和2019年12月31日計入預付費用和其他資產。保證金和託管賬户是受限制的現金。

此外，包括在2020年9月30日和2019年12月31日的預付費用和其他資產中約為$921,000及$501,000分別以第三方託管的形式持有，為未來的資本改善提供資金。

收購米爾街公寓和韋伯斯特綠色公寓的無形資產包括在預付費用和其他資產中。不可篡改的資產約為$383,000累計攤銷淨額約為#美元1,177,000和大約$1,382,000累計攤銷淨額約為#美元178,000分別於2020年9月30日和2019年12月31日。

與信貸額度相關的融資費用約為$4,000及$36,000扣除累計攤銷後的淨額約為$125,000及$93,000分別於2020年9月30日和2019年12月31日。

附註5.應付按揭票據

於2020年9月30日及2019年12月31日，應付按揭由各種貸款組成，所有貸款均以附註2所述物業的第一按揭作抵押。於2020年9月30日，這些貸款的利率介乎3.53%至5.66%，按月分期付款，總計約$1,257,000包括本金，到2035年的不同日期。大部分按揭貸款都要繳納提前還款罰金。於2020年9月30日，上述按揭的加權平均利率為4.43%。有效率4.51%包括遞延融資成本的攤銷費用。公允價值信息見附註12。合夥企業的抵押債務及其未合併合資企業的抵押債務通常是無追索權的，但與濫用資金和重大失實陳述有關的慣例例外除外。

融資費用約為$1,405,000及$1,449,000扣除累計攤銷後的淨額約為$1,504,000及$1,411,000分別於2020年9月30日和2019年12月31日衝抵應付抵押票據總額。

該合夥企業已承諾將租户租賃作為其中某些貸款的額外抵押品。

截至2020年9月30日的大致年度到期日如下：


2021年-當前到期日	$	2,443,000
2022		2,569,000
2023		102,651,000
2024		10,935,000
2025		3,260,000
此後		163,475,000
		285,333,000
減去：未攤銷遞延融資成本		(1,405,000)
	$	283,928,000

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為#美元的抵押票據。6,175,000。債券只收取利息，按月支付，固定息率為3.53年息%，本金將於2035年4月1日到期支付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押作為抵押，抵押、租賃和租金轉讓及擔保協議日期為2020年3月31日。根據2020年3月31日的擔保協議，票據由合夥企業擔保。布魯克賽德公寓用這筆貸款的收益償還了一筆約#美元的未償還貸款。2,390,000，剩餘部分收益加入現金儲備。與此次再融資相關的結賬成本約為#美元。136,000.

2019年12月20日，新英格蘭房地產聯合有限公司(New England Realty Associates Limited Partnership)的全資子公司Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development LLC，統稱為Mill Street，完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽訂的購買協議，根據該協議，Mill Street收購了碧桂園公寓(Country Club Garden Apartments)。181位於馬薩諸塞州沃本Mill Street 57號的單元公寓樓，總購買價格為$59,550,000。米爾街出資$18,000,000從現有信貸額度中提取的購買價格為$10,550,000從現金儲備中拿出收購價格的現金部分和剩餘的$31,000,000從貸款的收益中。成交費用大約是$。237,000。從購買價格來看，合作伙伴關係分配了大約$1,282,000對於就地租賃，約為$136,000租户關係的價值。這些款項正在攤銷12和36分別是幾個月。

2019年12月20日，Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議，規定提供最高本金為#美元的貸款。35,000,000，包括初始預付款#美元。31,000,000以及隨後最高可達$的預付款4,000,000如果滿足某些條件的話。該批債券的利息按月支付，固定息率為：(I)3.586(Ii)(A)市場利差利率和(基於貸款剩餘期限的)內插美國國庫券利率之和(根據貸款剩餘期限)和(B)兩者中較大者。3.500關於任何後續預付款的%。票據本金將於2035年1月1日到期應付。該票據以物業抵押作抵押，並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。

2019年5月31日，Parker船長有限責任公司(下稱“Parker船長”)的住宅公司與Strategy Funding Corp.，LLC簽訂了一份本金為$的抵押票據。20,750,000。債券只收取利息，按月支付，固定息率為4.05年息%，本金將於2029年6月1日到期支付。根據日期為2019年5月31日的抵押、租約和租金轉讓及保安協議，債券以位於馬薩諸塞州列剋星敦Worten Road and Ryder Lane 125號的Capter Parker公寓樓的抵押為抵押。根據日期為2019年5月31日的擔保協議，票據由合夥企業擔保。帕克船長用這筆貸款的收益償還了一筆約#美元的未償貸款。20,071,000。與這項再融資有關，物業支付了約$的預付款罰金。202,000。這筆費用包括在合併損益表的其他費用中。

信用額度

2014年7月31日，該夥伴關係簽訂了一項協議，金額為1美元。25,000,000循環信貸額度。這條線路的術語是三年浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加一年利率，或(C)一個月加一個月的倫敦銀行同業拆借利率1%每年，外加適用的保證金2.5%。該協議最初於2017年7月31日到期，

延期至2020年10月31日。2017年與信貸額度延長相關的成本約為#美元。128,000。管理層目前正在與貸款人合作，續簽三年的信貸額度。截至2020年10月31日，該夥伴關係尚未完成續簽，並行使了一年的延期。合夥企業支付了大約#美元的延期費用。37,500與分機相關聯。

信貸額度可用於合夥企業的收購、再融資、改善、營運資金和其他需要。該線路不得用於支付分配、進行分配或獲取合夥企業的股權。

該信貸額度以合夥企業在以下項目中的所有權權益的不同百分比為抵押23其附屬物業和合資企業。質押權益的範圍從49%至100合夥企業在各自實體中的所有權權益的%。

合夥企業支付了費用以獲得信貸額度。信用額度中任何未使用的餘額都要繳納以下費用15至20年利率基點。合作伙伴支付了大約$9,000截至2020年9月30日的9個月的費用。

2019年12月19日，合夥企業從信貸額度中提取了$20,000,000，與收購磨坊街公寓一起使用。2019年12月20日，合作伙伴支付了$2,000,000。2020年1月22日，合作伙伴支付了$1,000,000。截至2020年9月30日，信貸額度的未償還餘額為1美元。17,000,000.

信貸額度協議有幾個契約，比如提供現金流預測和合規證書，以及其他財務信息。這些公約包括但不限於以下內容：保持不超過的槓桿率65%；子公司和合資企業的總債務增量不應超過$15,000,000；保持至少#美元的有形淨值(根據協議的定義)150,000,000淨營業收入與總負債的最低比率至少為9.5%；償債覆蓋率至少1.6設置為1，以及其他項目。截至2020年9月30日，該夥伴關係遵守了這些公約。

在管理層與貸款人就將信貸額度再延長三年的持續討論中，管理層預計，貸款人已表示願意放鬆某些契約，測試截至2022年9月30日的未償還信貸額度餘額的契約性，並給予合夥企業90天的時間來糾正任何違反契諾的行為，方法是部分償還餘額，使合夥企業恢復契諾遵守。*作為放鬆貸款契約和其他更改的交換條件，合夥企業將不被允許進一步利用以下額度：然後，契約遵守情況將以原始契約水平來衡量。此外，如果合夥企業遵守原始契約並得到貸款人的唯一批准，貸款人可以允許在2022年12月31日之前動用信貸額度。

注6.預付租金和保證金

合夥企業的住宅租賃協議可能要求租户保持一個月期預付租金和/或保證金。截至2020年9月30日，收到的預付租金金額約為$1,924,000包括現金和現金等價物，以及大約#美元的保證金。2,696,000包括在預付費用和其他資產中，並受現金限制。

注7.合夥人資本

合作伙伴關係已經二有限合夥人類別(A類和B類)一普通合夥人類別。根據合夥協議的條款，向B類單位和普通合夥單位的持有者分配必須代表19%和1分別佔未償還單位總數的%。所有階層都有平等的利潤分享和分配權，這與他們的所有權利益成比例。

2020年1月，合夥企業批准每季度向其A類有限合夥人和存託憑證持有人分配截至2020年3月15日的存託憑證，並於2020年3月31日支付。9.60每單位(美元)0.32每張收據)。

2020年6月，合夥企業批准每季度向其A類有限合夥人和存託憑證持有人分配截至2020年6月15日的存託憑證，並於2020年6月30日支付。9.60每單位(美元)0.32每張收據)。

2020年9月，合夥企業批准每季度向其A類有限合夥人和存託憑證持有人分配截至2020年9月15日的存託憑證，並於2020年9月30日支付。9.60每單位(美元)0.32每張收據)。

2019年，定期季度分配為$9.60每單位(美元)0.32每張收據)，分別在3月、6月、9月和12月支付。

該合夥公司已與一家代理人訂立存款協議，以促進有限合夥人在A類單位的權益的公開交易。根據本協議條款，甲級單位持有人有權以每個甲級單位換取30存託憑證。以下是每張存託憑證的信息：


	截至9個月
	九月三十日，
	2020		2019
每張存託憑證淨收入	$	0.66	$	1.26
每張存託憑證的分配	$	0.96	$	0.96

注8.國庫單位

截至2020年9月30日的財政部單位如下：


A類		46,775
B類		11,109
普通合夥企業		585
		58,469

2007年8月20日，普通合夥人NewReal，Inc.批准了一項股權回購計劃(“回購計劃”)，根據該計劃，合夥企業可以在一段時間內購買12個月，最高可達300,000存託憑證(每張存託憑證十分之一A級單位)。隨着時間的推移，普通合夥人已授權增加股權回購計劃。2015年3月10日，普通合夥人授權將回購計劃從1,500,000至2,000,000存託憑證並延長了該計劃的附加期限五年從2015年3月31日到2020年3月31日。2020年3月9日，普通合夥人將該計劃再延長五年，從2020年3月31日延長至2025年3月31日。回購計劃要求合夥企業回購一定比例的B類單位和普通合夥人單位，用於合夥企業根據以下條件回購任何存託憑證80%, 19%和1根據合夥企業第二份修訂和重新簽署的有限合夥合同，A類、B類和普通合夥人單位持有人的固定分配百分比。根據回購計劃進行的存託憑證或合夥單位的回購可由合夥企業在公開市場交易或私下協商的交易中隨時自行決定。從2007年8月20日至2020年9月30日，合作伙伴關係已回購1,428,437平均價格為#美元的存託憑證28.43每張收據(或$852.90每個基礎類別(A單位)，3,572*B級機組和188普通合夥單位，均價均為$1,033.00每單位，總計約$44,718,000包括合夥企業支付的經紀費。

在截至2020年9月30日的9個月內，合作伙伴關係總共購買了5,328存託憑證。平均價格是$59.14每張收據或$1,774.20每單位。包括佣金在內的總費用是$。315,216。合夥企業被要求回購42.18B類單位及2.22普通合夥單位，費用為#美元74,839及$3,939分別。

鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性，自2020年4月15日起，夥伴關係決定暫停回購計劃。

注9.承付款和或有事項

合夥企業不時會捲入與其業務相關的各種普通例行訴訟。合夥企業要麼有保險，要麼在適當的時候提供任何未投保的索賠。該合夥公司沒有參與任何重大的待決法律程序。

注10.租金收入

在截至2020年9月30日的9個月內，大約95租金收入的百分比與租賃的住宅公寓和共管公寓有關。一年或者更少。這些租約大多在6月、7月和8月到期。大致5%與商業物業有關，截至2020年9月30日，商業物業的不可取消經營租約的未來最低年租金收入如下：


	商品化
	物業租賃
2021	$	2,480,000
2022		1,616,000
2023		1,230,000
2024		646,000
2025		199,000
此後		547,000
	$	6,718,000

未來最低租金收入總額不包括根據與公用面積費用和房地產税相關的各種租約可能收到的或有租金。持續運營的或有租金總額約為#美元。383,000及$450,000分別為2020年和2019年9月30日止的9個月。史泰博廣場(Staples Plaza)的租户史泰博(Staples)和交易員喬(Trader Joe)大約27佔商業租金總收入的%。

商業租約提供以下信息：


	年度預算基數				百分比：
	房租：		總面積為平方英尺	總人數：	年房租基數為美元
一直持續到9月30日，	即將到期的租約		對於即將到期的租約	租約即將到期	即將到期的租約
2021	$	906,712	48,746	19	32	%
2022		538,983	17,038	7	19	%
2023		361,132	11,156	7	13	%
2024		747,762	24,903	11	27	%
2025		116,916	2,461	4	4	%
2026		—	—	—	—	%
2027		—	—	—	—	%
2028		—	—	—	—	%
2029		142,450	3,850	1	5	%
2030		—	—	—	—	%
總計	$	2,813,955	108,154	49	100	%

應收租金是扣除大約$的壞賬準備後的淨額。1,095,000及$240,0002020年9月30日和2019年12月31日。包括在2020年9月30日的應收租金中約為$96,000由於確認不可撤銷商業租賃的租金收入，未來租金直線上升。其中大部分是馬薩諸塞州博伊爾斯頓街62號、柏樹街和斯台普斯廣場的長期租約。

截至2020年9月30日的應收租金還包括大約$351,000代表主要與住宅物業有關的租金優惠延期。

注11.現金流信息

在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月中，支付利息的現金約為$9,973,000，及$8,893,000分別。為州所得税支付的現金約為1美元。82,000及$77,000在截至9月的9個月中，分別為30、2020和2019年。此外，在截至2020年9月30日的9個月中，該夥伴關係參與了一項約為#美元的非現金融資活動。2,393,000與布魯克賽德公寓的再融資有關。

附註12.公允價值計量

公允價值經常性計量

截至2020年9月30日和2019年12月31日，我們在合併財務報表中沒有任何按公允價值經常性計量的重大金融資產或金融負債。

未按公允價值計量的金融資產和負債

在2020年9月30日和2019年12月31日，我們某些金融工具的賬面價值，包括現金和現金等價物、應收賬款、應付票據、應付賬款和應計費用，由於這些工具的短期性質或最近收購的這些項目，它們的賬面價值代表了它們的公允價值。

在2020年9月30日和2019年12月31日，我們根據相同(1級)或類似(2級)債券的市場報價，在現有市場報價的情況下，估計了我們應付抵押貸款和其他票據的公允價值。我們通過使用我們目前可用於類似期限和到期日的債務的利率對未來現金流進行貼現，估計了我們沒有當前報價的有擔保抵押債務的公允價值(級別3)。我們債務的公允價值與賬面價值的差異是我們在2020年9月30日和2019年12月31日可獲得的利率和/或借款利差與發行或收購債務時的利率和/或借款利差存在差異的結果。有擔保的抵押債務包含預付罰金或收益率維持條款，這可能會使以較低利率為債務再融資的成本超過這樣做所帶來的好處。

夥伴關係在估算其金融工具的公允價值時使用了以下方法和假設：

●

對於現金和現金等價物、應收賬款、其他資產、合夥企業投資、應付賬款、預付租金和保證金：公允價值近似於該等資產和負債的賬面價值。

●

對於應付抵押票據：公允價值一般基於估計的未來現金流，這些現金流使用類似債務的獨立來源的報價市場利率進行貼現。有關該等票據的賬面金額及估計公允價值，請參閲下表。

下表反映了我們債務的賬面價值和估計公允價值。


		結賬金額		估計的公允價值
應付按揭票據
合作伙伴關係屬性
2020年9月30日	*	$	283,927,890	$	308,211,420
2019年12月31日	*	$	281,771,246	$	290,892,652
投資物業
2020年9月30日	*	$	166,332,832	$	182,015,689
2019年12月31日	*	$	166,404,255	$	169,988,236

*扣除未攤銷遞延融資成本後的淨額

關於金融工具公允價值的披露是基於截至2020年9月30日和2019年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層並不知悉任何會顯著影響公允價值金額的因素，但自2020年9月30日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，而目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。

注13.應納税所得額和計税依據

由於免税交換、不同的折舊方法、不同的納税年限、其他税額抵扣有限的項目以及與重大收購的預付租金、津貼和無形資產相關的時間差異，合夥企業應報告並應計入其合夥人納税申報表的應税收入不同於財務報表收入。聯邦應税收入約為#美元2,039,000大約是$4,508,000截至2019年12月31日的年度報表收入不足。截至2019年12月31日，該合夥企業房地產的聯邦累計税基約為#美元。5,311,000低於報表基礎。税基差異的主要原因是免税兑換、加速折舊和獎金折舊。該合夥企業在其合資企業投資中的聯邦税基約為#美元。1,688,000不只是報表基礎。由於某些項目的税收待遇不同，國家應納税所得額可能會有很大不同。

合夥企業合併財務報表中包括的某些實體需繳納一定的州税。這些税項並不重要，在隨附的合併財務報表中記為營業費用。

合夥企業通過了與ASC 740的不確定税收條款有關的修訂條款，即所得税。由於實施了指導意見，合夥企業確認其税務會計處理沒有重大調整。合夥企業希望將與不確定的税收狀況相關的利息和罰款(如果有的話)確認為所得税費用，這將包括在一般和行政費用中。

在正常業務過程中，合夥企業或其子公司須接受其運營所在的聯邦、州和地方司法管轄區(如適用)的審查。截至2020年9月30日，根據訴訟時效，主要税收管轄區通常仍需審查的納税年度是從2016年起的一年。

2020年3月27日，針對新冠肺炎大流行，頒佈了冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(簡稱CARE法案)。除了其他變化外，該法案還將合夥企業的商業利息支出限額提高到2020年開始的納税年度調整後應税收入的50%。他説：

附註14.對未合併的合資企業的投資

合作伙伴關係已投資於七有限合夥和有限責任公司，其中大多數投資於住宅公寓綜合體，三投資商業地產的合資企業。該合作伙伴關係在40%-50在每項投資中擁有%的所有權權益。其他投資者是布朗家族相關實體和五管理公司的現任和前任僱員。布朗家族的所有權權益介於47.6%和59%，其餘的歸其他公司所有。每項投資的説明如下：

2009年10月28日，合作伙伴關係投資了大約美元。15,925,000在一家合資企業中收購一家40位於馬薩諸塞州布魯克林的住宅物業的%權益。這處房產名為漢密爾頓公園大廈有限責任公司(Hamilton Park Towers LLC)，被稱為德克斯特公園(Dexter Park)或漢密爾頓公園(Hamilton Park)409單元式住宅區。買入價是$129,500,000。最初的抵押貸款是$。89,914,000利率為5.57%，並將於2019年到期。抵押貸款要求第一次只支付利息。兩年貸款並在以下時間攤銷30年從那以後。

2018年5月31日，Hamilton Park Towers，LLC與約翰·漢考克人壽保險公司(美國)簽訂了抵押票據。本金為#美元125,000,000。債券只收取利息，按月支付，固定息率為3.99年息%，本金將於2028年6月1日到期支付。票據以位於馬薩諸塞州布魯克林弗里曼街175號的德克斯特公園公寓大廈的按揭作為抵押，按揭、租約及租金轉讓及日期為#年的抵押協議。

2018年5月31日。根據2018年5月31日的擔保協議，票據由合夥企業和HBC Holdings，LLC擔保。

漢密爾頓公園用這筆貸款的收益償還了一筆約#美元的未償還貸款。82,000,000並分發了大約$41,200,000給它的主人。該夥伴關係在分配中的份額約為#美元。16,500,000。由於這種分配，這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這筆投資進行核算，儘管合夥企業沒有法律義務根據需要為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。與這次再融資有關，該物業產生了大約$的減損費用。3,830,000。基於其對房產的所有權，合夥企業產生了40%的費用，費用大約為$1,532,000.

截至2020年9月30日，該抵押貸款未攤銷遞延融資成本前的餘額為$125,000,000。這筆投資名為漢密爾頓公園塔(Hamilton Park Towers)，簡稱為德克斯特公園(Dexter Park)。

2005年10月3日，該夥伴關係投資了$2,500,000作為一個50%的所有權權益168-馬薩諸塞州昆西的單元公寓樓。買入價是$30,875,000。已出售的合資企業120作為共管公寓並保留的單位48長期投資單位。2007年2月，合資企業為48具有新的10年原定金額為$的抵押貸款4,750,000利率為5.57%，僅限利息五年。這筆貸款將分期償還。30年到期日為2017年3月。2017年3月1日，抵押貸款餘額得到全額支付，合夥企業在抵押貸款餘額中貢獻了約#美元的份額。2,222,000。在還清抵押貸款後，合夥企業出售了各個單元。32019年售出了單位，收益約為$433,000。2019年，所有單位都由這家合資企業出售。這筆投資被稱為漢密爾頓灣公寓(Hamilton Bay Apartments，LLC)。

2005年3月7日，該夥伴關係投資了$2,000,000作為一個50建築物的%擁有權權益，包括48公寓，一商業空間和一個50-位於馬薩諸塞州波士頓的汽車表面停車場。買入價是$14,300,000，以$10,750,000抵押貸款。合資企業計劃運營這座建築，並啟動停車場的開發。2007年6月，合資公司將地塊分開，為住宅公寓額外成立了一家有限責任公司，並獲得了房產的抵押貸款。為住宅公寓和商業空間成立的新有限責任公司被稱為漢密爾頓埃塞克斯81號有限責任公司(Hamilton Essex 81，LLC)。2008年8月，合資企業對埃塞克斯81號的兩個地塊的抵押貸款進行了重組。2015年9月28日，漢密爾頓埃塞克斯發展有限責任公司(Hamilton Essex Development，LLC)償還了未償還的抵押貸款餘額$1,952,286。該合夥企業出資為$978,193向漢密爾頓埃塞克斯發展有限責任公司(Hamilton Essex Development LLC)致謝，感謝其在交易所需資金中的份額。此外，合夥企業還出資$100,000漢密爾頓·埃塞克斯81號有限責任公司2015年9月30日，漢密爾頓·埃塞克斯81號有限責任公司獲得了一份新的10年按揭金額為$10,000,000，利息僅限於2.18%加上一個月倫敦銀行同業拆借利率(Libor)。票據所得款項用於償還現有抵押貸款#美元。8,040,719合作伙伴關係收到了一筆#美元的分發費。978,193因為它在超額收益中的份額。由於這種分配，這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行會計核算。儘管該夥伴關係沒有法律義務，但如果需要，該夥伴關係打算為其在未來任何運營赤字中的份額提供資金。截至2020年9月30日，在未攤銷遞延融資成本之前，這項抵押貸款的餘額約為美元。10,000,000。停車場的投資被稱為Hamilton Essex Development，LLC；公寓的投資被稱為Hamilton Essex 81，LLC。

2005年3月2日，該夥伴關係投資了$2,352,000作為一個50%的所有權權益176-位於馬薩諸塞州昆西的單元式公寓樓，另有一棟小型商業建築。買入價是$23,750,000。已出售的合資企業127作為共管公寓並保留的單位49投資於長期投資的單位。該合資企業獲得了一筆新的10年期抵押貸款，金額為#美元。5,000,000關於合資企業保留的單位。新貸款的利息是5.67%已修復，適用於10年僅支付利息的條款五年並在一年內攤銷30年貸款期限餘額的期限。2016年7月8日，漢密爾頓1025有限責任公司(Hamilton 1025 LLC)償還了抵押貸款餘額的未償還餘額。該合夥企業出資#美元。2,359,500向Hamilton 1025，LLC支付交易所需資金的份額。還清抵押貸款後，合夥公司開始出售個別單位。22019年售出了單位，收益約為$306,000。2019年，住宅全部售出。合夥企業仍然擁有這座商業建築。這筆投資被稱為漢密爾頓1025，英國有限責任公司(Hamilton 1025，LLC)。

2004年9月，該夥伴關係投資了大約#美元。5,075,000作為一個50%的所有權權益42-位於馬薩諸塞州列剋星敦的單元公寓樓。買入價是$10,100,000。2004年10月，

合資企業獲得了該物業的抵押貸款，金額為#美元。8,025,000並返回$3,775,000為合夥企業乾杯。合資企業獲得了一個新的10年期按揭金額為$5,500,0002007年1月。新貸款的利息是5.67%已修復，適用於十年只支付利息的條款五年並在一年內攤銷30年貸款餘額的期限。這筆貸款需要合夥企業提供#美元的現金。1,250,0002006年12月。2016年9月12日，該房產進行了再融資，獲得了15年按揭金額為$6,000,000vt.在，在.3.71%，僅限利息。合資企業合夥企業還清了先前約#美元的抵押貸款。5,158,000用新抵押貸款的收益，分配了#美元。385,000為合夥企業乾杯。與再融資相關的成本約為$。123,000。截至2020年9月30日，在未攤銷遞延融資成本之前，這項抵押貸款的餘額約為美元。6,000,000。2018年，這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行核算，儘管如果需要，合夥企業沒有法律義務為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。這筆投資被稱為Hamilton Minuteman，LLC。

2004年8月，該夥伴關係投資了#美元。8,000,000作為一個50%的所有權權益280-位於馬薩諸塞州沃特敦的單元公寓樓。總成交價是$。56,000,000。已出售的合資企業137作為共管公寓的單元。這些資產是與漢密爾頓在主公寓合併的。漢密爾頓在美因河畔，有限責任公司被稱為漢密爾頓廣場。2005年，漢密爾頓在Main Apartments，LLC獲得了一份十年抵押貸款三要保留的建築物。抵押貸款是$16,825,000，利息僅為5.18%用於三年並在一家公司的資產上攤銷30年其餘部分的時間表七年了當餘額到期的時候。扣除代管賬户資金和抵押貸款結清成本後的淨收益約為#美元。16,700,000，它們被用來減少現有的抵押貸款。2014年8月，該房產進行了再融資，獲得了10年按揭金額為$16,900,000在…4.34%只收利息。合資企業還清了先前的抵押貸款，金額約為$15,205,000用新抵押貸款的收益分配了$850,000為合夥企業乾杯。與再融資相關的成本約為$。161,000。截至2020年9月30日，未攤銷遞延融資前的抵押貸款餘額為$16,900,000。2018年，這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行核算，儘管如果需要，合夥企業沒有法律義務為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。這筆投資被稱為Main LLC上的漢密爾頓(Hamilton On Main LLC)。

2001年11月，該夥伴關係投資了大約#美元。1,533,000作為一個50%的所有權權益40-馬薩諸塞州劍橋市的單元式公寓樓。2013年6月，該房產進行了再融資，獲得了15一年抵押貸款，金額為$10,000,000在…3.87%，僅限利息3年並在一年內攤銷30年學期剩餘時間的時間表。合資企業還清了之前約$的抵押貸款。6,776,000新抵押貸款的收益。在再融資後，合資企業分配了#美元。1,610,000為合夥企業乾杯。由於這種分配，這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行會計核算。儘管合作伙伴關係已經不是的在履行法律義務的情況下，該夥伴關係打算在必要時為其在未來任何經營赤字中的份額提供資金。截至2020年9月30日，未攤銷遞延融資成本前的這筆抵押貸款餘額約為美元。9,201,000。這筆投資被稱為345 Franklin，LLC。

截至2020年9月30日的財務信息摘要


				哈密爾頓									哈密爾頓			哈密爾頓
	哈密爾頓			埃塞克斯			345			哈密爾頓			民兵			在主幹道上			德克斯特
	埃塞克斯81			發展			富蘭克林			1025			APTS			APTS			公園			總計
資產
租賃物業	$	6,758,283		$	2,591,281		$	5,439,844		$	85,635		$	5,077,525		$	15,343,928		$	81,537,329		$	116,833,825
現金及現金等價物		281,585			70,894			183,638			12,305			210,705			610,816			2,870,227			4,240,170
應收租金		220,578			48,878			11,367			811			—			46,780			501,843			830,257
房地產税代管		66,248			—			57,079			—			31,378			92,122			—			246,827
預付費用和其他資產		319,434			84,898			82,969			2,129			26,428			162,421			1,406,740			2,085,019
總資產	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
負債及合夥人資本
應付按揭票據	$	9,931,055		$	—		$	9,149,766		$	—		$	5,910,322		$	16,837,132		$	124,504,557		$	166,332,832
應付帳款和應計費用		53,569			2,400			101,651			15,038			64,341			168,318			762,288			1,167,605
預租Pmts和保證金		202,659			—			217,832			—			157,932			435,679			2,053,602			3,067,704
負債共計		10,187,283			2,400			9,469,249			15,038			6,132,595			17,441,129			127,320,447			170,568,141
合夥人資本		(2,541,155)			2,793,551			(3,694,352)			85,842			(786,559)			(1,185,062)			(41,004,308)			(46,332,043)
總負債和資本總額	$	7,646,128		$	2,795,951		$	5,774,897		$	100,880		$	5,346,036		$	16,256,067		$	86,316,139		$	124,236,098
合夥人資本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
對未合併的合資企業的投資				$	1,396,776					$	42,921												1,439,697
未合併合營企業的分派和超出投資的虧損	$	(1,270,578)		$	—		$	(1,847,175)		$	—		$	(393,280)		$	(592,531)		$	(16,401,724)			(20,505,288)
非合併合資企業的總投資(淨額)																						$	(19,065,591)
總單元數/共管公寓
公寓		48			—			40			175			42			148			409			862
商品化		1			1			—			1			—			—			—			3
總計		49			1			40			176			42			148			409			865
須保留的單位		49			1			40			1			42			148			409			690
待售單位		—			—			—			—			—			—			—			—
截至2020年11月1日的銷售量		—			—			—			175			—			—			—			175
未售出的單位		—			—			—			—			—			—			—			—
截至2020年11月1日，擁有未來待售保證金的未售出單位		—			—			—			—			—			—			—			—

截至2020年9月30日的9個月的財務信息


			哈密爾頓						哈密爾頓		哈密爾頓
	哈密爾頓		埃塞克斯		345		哈密爾頓		民兵		在主幹道上		德克斯特
	埃塞克斯81歲		發展		富蘭克林		1025		APTS		APTS		公園		總計
營業收入
租金收入	$	940,486	$	68,726	$	1,182,050	$	65,486	$	883,075	$	2,648,277		11,676,769	$	17,464,869
洗衣費和雜費收入		9,288		—		498		—		1,915		26,135		60,266		98,102
		949,774		68,726		1,182,548		65,486		884,990		2,674,412		11,737,035		17,562,971
費用
行政性		15,451		3,044		23,860		11,769		10,281		43,466		136,437		244,308
折舊及攤銷		365,779		15,223		253,716		2,448		260,994		788,181		2,764,842		4,451,183
管理費		37,803		2,203		45,548		2,587		35,212		100,654		234,155		458,162
操作		64,247		—		51,077		147		69,487		255,794		778,020		1,218,772
租房		6,430		—		29,776		—		7,440		52,202		211,830		307,678
維修保養		94,415		3,180		79,254		—		71,112		388,818		1,094,213		1,730,992
税收和保險		192,490		45,784		120,056		12,701		108,214		346,997		1,716,234		2,542,476
		776,615		69,434		603,287		29,652		562,740		1,976,112		6,935,731		10,953,571
未計入其他收入前的收入		173,159		(708)		579,261		35,834		322,250		698,300		4,801,304		6,609,400
其他營業收入(虧損)
利息支出		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
		(236,053)		—		(278,456)		—		(178,402)		(574,239)		(3,804,746)		(5,071,896)
營業淨收入(虧損)	$	(62,894)	$	(708)	$	300,805	$	35,834	$	143,848	$	124,061	$	996,558	$	1,537,504
淨利潤(虧損)-NERA50%	$	(31,447)	$	(354)	$	150,403	$	17,917	$	71,924	$	62,031				270,473
淨利潤(簡寫為NERA)40%													$	398,625		398,625
															$	669,098

截至2020年9月30日的三個月的財務信息


			哈密爾頓						哈密爾頓		哈密爾頓
	哈密爾頓		埃塞克斯		345		哈密爾頓		《民兵》(Minuteman)		在主幹道上		德克斯特
	埃塞克斯81歲		發展		富蘭克林		1025		APTS		APTS		公園		總計
營業收入
租金收入	$	120,398	$	2,864	$	334,431	$	24,369	$	301,865	$	844,963	$	3,446,320	$	5,075,210
洗衣費和雜費收入		2,605		—		—		—		1,289		8,780		14,559		27,233
		123,003		2,864		334,431		24,369		303,154		853,743		3,460,879		5,102,443
費用
行政性		3,971		844		7,531		713		3,631		13,991		43,664		74,345
折舊及攤銷		122,210		5,074		84,680		816		87,214		264,047		925,922		1,489,963
管理費		9,751		—		13,253		942		12,209		32,925		67,909		136,989
操作		17,948		—		22,313		51		18,832		78,199		248,176		385,519
租房		3,026		—		20,094		—		1,690		36,709		180,947		242,466
維修保養		27,206		134		35,879		—		32,161		154,828		582,965		833,173
税收和保險		63,090		15,328		40,342		4,021		36,038		114,523		577,282		850,624
		247,202		21,380		224,092		6,543		191,775		695,222		2,626,865		4,013,079
未計入其他收入前的收入		(124,199)		(18,516)		110,339		17,826		111,379		158,521		834,014		1,089,364
其他營業收入(虧損)
利息支出		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
利息收入		—		—		—		—		—		—		—		—
房地產銷售收益		—		—		—		—		—		—		—		—
		(63,961)		—		(92,048)		—		(59,900)		(191,453)		(1,267,960)		(1,675,322)
營業淨收入(虧損)	$	(188,160)	$	(18,516)	$	18,291	$	17,826	$	51,479	$	(32,932)	$	(433,946)	$	(585,958)
淨利潤(虧損)-NERA50%	$	(94,080)	$	(9,257)	$	9,146	$	8,913	$	25,740	$	(16,466)				(76,005)
淨利潤(虧損)-NERA40%													$	(173,578)		(173,578)
															$	(249,583)

截至2020年9月30日的未來年度抵押貸款到期日如下：


	哈密爾頓		345		哈密爾頓		漢密爾頓等人		德克斯特
期末	埃塞克斯81歲		富蘭克林		民兵		主要應用程序		公園		總計
9/30/2021	$	—	$	211,575	$	—	$	—	$	—	$	211,575
9/30/2022		—		219,910		—		—		—		219,910
9/30/2023		—		228,573		—		—		—		228,573
9/30/2024		—		237,577		—		16,900,000		—		17,137,577
9/30/2025		10,000,000		246,936		—		—		—		10,246,936
此後		—		8,056,797		6,000,000		—		125,000,000		139,056,797
		10,000,000		9,201,368		6,000,000		16,900,000		125,000,000		167,101,368
減去：未攤銷遞延融資成本		(68,945)		(51,602)		(89,678)		(62,868)		(495,443)		(768,536)
	$	9,931,055	$	9,149,766	$	5,910,322	$	16,837,132	$	124,504,557	$	166,332,832

在九月30,2020上述按揭的加權平均利率為3.91%。有效率為3.98%包括遞延融資成本的攤銷費用。

2019年9月30日的財務信息摘要


				哈密爾頓												哈密爾頓			哈密爾頓
	哈密爾頓			埃塞克斯			345			哈密爾頓			哈密爾頓			民兵			在主幹道上			德克斯特
	埃塞克斯81歲			發展			富蘭克林			1025			海灣應用程序			APTS			APTS			公園			總計
資產
租賃物業	$	6,966,539		$	2,593,771		$	5,748,520		$	86,850		$	—		$	5,413,076		$	16,075,655		$	84,722,545		$	121,606,956
現金及現金等價物		342,346			44,020			156,545			24,496			10,775			120,874			172,829			1,449,013			2,320,898
應收租金		243,635			28,041			5,426			—			—			2,202			13,651			48,495			341,450
房地產税代管		72,146			—			53,249			—			—			28,147			92,138			—			245,680
預付費用和其他資產		309,502			102,546			86,574			1,761			2,951			26,661			174,851			1,435,797			2,140,643
總資產	$	7,934,168		$	2,768,378		$	6,050,314		$	113,107		$	13,726		$	5,590,960		$	16,529,124		$	87,655,850		$	126,655,627
負債及合夥人資本
應付按揭票據	$	9,917,266		$	—		$	9,346,663		$	—		$	—		$	5,902,139		$	16,821,081		$	124,439,934		$	166,427,083
應付帳款和應計費用		85,115			1,964			103,905			7,976			4,411			57,338			181,510			818,027			1,260,246
預租Pmts和保證金		286,274			—			293,858			1,310			101			141,128			443,274			2,519,816			3,685,761
負債共計		10,288,655			1,964			9,744,426			9,286			4,512			6,100,605			17,445,865			127,777,777			171,373,090
合夥人資本		(2,354,487)			2,766,414			(3,694,112)			103,821			9,214			(509,645)			(916,741)			(40,121,927)			(44,717,463)
總負債和資本總額	$	7,934,168		$	2,768,378		$	6,050,314		$	113,107		$	13,726		$	5,590,960		$	16,529,124		$	87,655,850		$	126,655,627
合夥人資本百分比-NERA		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		50	%		40	%
對未合併的合資企業的投資	$	—		$	1,383,207		$	—		$	51,910		$	4,607		$	—		$	—		$	—			1,439,724
未合併合營企業的分派和超出投資的虧損	$	(1,177,243)		$	—		$	(1,847,056)		$	—		$	—		$	(254,823)		$	(458,371)		$	(16,048,771)			(19,786,262)
非合併合資企業的總投資(淨額)																									$	(18,346,539)
總單元數/共管公寓
公寓		48			—			40			175			48			42			148			409			910
商品化		1			1			—			1			—			—			—			—			3
總計		49			1			40			176			48			42			148			409			913
須保留的單位		49			1			40			1			—			42			148			409			690
待售單位		—			—			—			175			48			—			—			—			223
截至2019年11月1日的銷售量		—			—			—			175			48			—			—			—			223
未售出的單位		—			—			—			—			—			—			—			—			—
截至2019年11月1日有存款待售的未售出單位		—			—			—			—			—			—			—			—			—

截至2019年9月30日的9個月的財務信息


			哈密爾頓								哈密爾頓		哈密爾頓
	哈密爾頓		埃塞克斯		345		哈密爾頓		哈密爾頓		民兵		在主幹道上		德克斯特
	埃塞克斯81歲		發展		富蘭克林		1025		海灣應用程序		APTS		APTS		公園		總計
營業收入
租金收入	$	1,339,583	$	161,712	$	1,207,094	$	72,558	$	3,541	$	850,523	$	2,553,301	$	12,164,375	$	18,352,687
洗衣費和雜費收入		10,680		—		2,390		—		—		2,560		30,517		79,398		125,545
		1,350,263		161,712		1,209,484		72,558		3,541		853,083		2,583,818		12,243,773		18,478,232
費用
行政性		22,968		21,162		17,366		5,834		5,576		7,283		51,020		152,119		283,328
折舊及攤銷		360,417		15,223		258,722		9,580		5,420		267,546		781,400		2,720,532		4,418,840
管理費		51,454		6,494		46,506		2,786		145		33,995		98,381		253,132		492,893
操作		53,817		8		54,291		925		(8)		70,695		284,679		834,181		1,298,588
租房		32,092		—		21,210		64		—		2,674		39,532		306,092		401,664
維修保養		101,995		3,180		86,964		28,399		10,266		104,727		495,863		1,088,349		1,919,743
税收和保險		184,210		46,176		111,239		18,402		5,206		98,389		313,906		1,543,795		2,321,323
		806,953		92,243		596,298		65,990		26,605		585,309		2,064,781		6,898,200		11,136,379
未計入其他收入前的收入		543,310		69,469		613,186		6,568		(23,064)		267,774		519,037		5,345,573		7,341,853
其他營業收入(虧損)
利息支出		(360,122)		—		(283,531)		—		(6)		(176,056)		(575,093)		(3,802,783)		(5,197,591)
房地產銷售收益		—		—		—		306,075		432,908		—		—		—		738,983
		(360,122)		—		(283,531)		306,075		432,902		(176,056)		(575,093)		(3,802,783)		(4,458,608)
營業淨收入(虧損)	$	183,188	$	69,469	$	329,655	$	312,643	$	409,838	$	91,718	$	(56,056)	$	1,542,790	$	2,883,245
淨利潤(虧損)-NERA50%	$	91,593	$	34,734	$	164,827	$	156,321	$	204,918	$	45,859	$	(28,028)				670,223
淨利潤(虧損)-NERA40%															$	617,116		617,116
																	$	1,287,339

截至2019年9月30日的三個月的財務信息


			哈密爾頓								哈密爾頓		哈密爾頓
	哈密爾頓		埃塞克斯		345		哈密爾頓		哈密爾頓		民兵		在主幹道上		德克斯特
	埃塞克斯81歲		發展		富蘭克林		1025		海灣應用程序		APTS		APTS		公園		總計
營業收入
租金收入	$	429,472	$	60,471	$	404,000	$	25,497	$	(88)	$	294,454	$	865,299	$	4,103,409	$	6,182,514
洗衣費和雜費收入		3,810		—		1,806		—		—		425		10,437		30,678		47,156
		433,282		60,471		405,806		25,497		(88)		294,879		875,736		4,134,087		6,229,670
費用
行政性		7,713		11,488		7,324		1,432		1,291		1,533		16,108		56,202		103,091
折舊及攤銷		120,986		5,074		86,269		3,190		—		90,045		262,294		913,318		1,481,176
管理費		17,228		2,174		16,063		887		—		11,695		33,378		84,479		165,904
操作		16,773		—		13,766		62		64		19,116		92,863		234,842		377,486
租房		23,575		—		9,217		64		—		100		6,043		251,543		290,542
維修保養		37,324		—		44,687		—		—		22,406		178,777		524,406		807,600
税收和保險		60,904		15,316		35,630		3,957		—		33,620		106,568		508,026		764,021
		284,503		34,052		212,956		9,592		1,355		178,515		696,031		2,572,816		3,989,820
未計入其他收入前的收入		148,779		26,419		192,850		15,905		(1,443)		116,364		179,705		1,561,271		2,239,850
其他營業收入(虧損)
利息支出		(117,103)		—		(94,449)		—		—		(59,451)		(194,554)		(1,265,048)		(1,730,605)
利息收入		—		—		—		—		—		—		—		—		—
		(117,103)		—		(94,449)		—		—		(59,451)		(194,554)		(1,265,048)		(1,730,605)
營業淨收入(虧損)	$	31,676	$	26,419	$	98,401	$	15,905	$	(1,443)	$	56,913	$	(14,849)	$	296,222	$	509,245
淨利潤(虧損)-NERA50%	$	15,837	$	13,209	$	49,200	$	7,952	$	(723)	$	28,456	$	(7,426)				106,504
淨利潤(虧損)-NERA40%															$	118,489		118,489
																	$	224,993

注15.員工福利401(K)計劃

自2019年1月1日起，合夥企業的員工只要符合一定的最低年齡和服務要求，就有資格參加管理公司的401(K)計劃(以下簡稱401(K)計劃)。符合條件的員工可以選擇90401(K)退休計劃税前合格薪酬的百分比，受聯邦法律規定的某些限制。

員工貢獻的金額立即歸屬且不可沒收。從2019年1月1日開始，合夥企業50最高百分比為6401(K)計劃中每個員工遞延薪酬的百分比。合夥企業可在任何計劃年度代表符合條件的參與者對401(K)計劃作出酌情配對或利潤分享貢獻。所有參與者始終100%歸於他們的税前繳費，並將開始歸入以他們的名義所作的任何匹配或利潤分享繳費兩年為合夥企業服務的費用為20每年的百分比，在總計達到100%後成為100%的歸屬六年了為合夥企業服務。在截至2020年9月30日的9個月裏，401(K)退休計劃夥伴關係確認的總支出為$33,000.

附註16.近期發佈的會計準則的影響

在2020年4月，財務會計準則委員會發布了一份工作人員問答(“問答”)，旨在減少評估因應新型冠狀病毒病(“新冠肺炎”)而授予承租人的租約的可執行權利和義務的挑戰。世界衞生組織於2020年3月11日將這種疾病描述為一場大流行。在此指導之前，合夥企業需要逐個租約確定是否應將租約特許權計入租約修改，這可能會導致授予的任何租約特許權在租賃剩餘期限的基礎上直線記錄為收入減少。問答允許出租人和承租人繞過這一分析，選擇不評估為應對新冠肺炎疫情而提供的特許權是否為租約修改。這項寬免須符合若干條件，包括確保餘下的租約付款總額與批出特許權前的原有租約付款大致相同或較少。該夥伴關係已選擇適用此類減免，因此不會評估為應對新冠肺炎疫情而授予的租賃特許權是否符合租賃修改的定義。因此，合夥企業將符合條件的租金優惠計入負可變租賃付款，這減少了特許權授予期間的此類租賃收入。

注17-後續事件

2014年7月31日，該夥伴關係簽訂了一項協議，金額為1美元。25,000,000循環信貸額度。這條線路的術語是三年浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加中較大者的基本利率一-年息0.5釐，或。(C)一個月加1個月的倫敦銀行同業拆息。1%每年，外加適用的保證金2.5%。該協議最初於2017年7月31日到期，並被延長至2020年10月31日。與信貸額度延長相關的成本約為$。128,000.

管理層目前正在與貸款人就一項三年續訂信用額度。截至2020年10月31日，親子關係未完成續簽，行使延期一年。合夥企業支付了大約#美元的延期費用。37,500與分機相關聯。有關與貸款人就續簽信貸額度進行的討論的説明，請參見附註5。

新冠肺炎病毒於2020年3月11日爆發，被世界衞生組織定性為一場大流行，目前已導致一場世界性的健康危機，對國際、國家和地方經濟和金融市場普遍造成不利影響，並繼續對租賃住房和商業地產市場產生前所未有的影響。鑑於新冠肺炎疫情的不斷演變和全球遏制其蔓延的反應，該夥伴關係無法估計在截至2020年12月31日或以後的一年中對其運營結果、現金流、財務狀況或流動性的影響。

政府為抗擊病毒傳播而採取的措施對馬薩諸塞州、全國和世界的生活和商業運作造成了嚴重幹擾。目前尚不清楚當前經濟衰退的持續時間和嚴重程度，以及對合夥企業業務的影響。

在目前的緊急狀態下，該合夥公司的物業管理公司漢密爾頓公司(Hamilton Company)已採取措施，維護其員工和租户的安全。漢密爾頓正在提供必要的服務，以確保所有酒店保持開放、功能齊全和安全。漢密爾頓已經實施了一項在家工作的政策，只有一名骨幹員工

在所有現場辦公室提供物業管理、維護、租賃和施工服務。租賃僅限於無人居住的單元，基於網絡的視頻技術正被用於遠程展示公寓。漢密爾頓和合夥公司將繼續調整他們的業務做法，以符合聯邦和州關於工作場所和租賃物業運營的規定。

逾期應收租金有所增加，夥伴關係目前在即將到來的租賃季有更多的空置率。

在Covid 19大流行期間，州政府和聯邦政府都採取了措施保護租户。這些措施包括延長業主驅逐未繳交租金的租客所需的時間。雖然驅逐程序非常複雜，並從大約4周延長到新的估計至少3個月，但管理公司正在根據適用法律推進驅逐工作。

這場流行病導致波士頓學院和大學附近某些建築的入住率和出租率大幅下降。

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

前瞻性陳述

本文包含的某些信息包括前瞻性陳述，這些陳述是根據“1995年私人證券清算改革法案”(“該法案”)的安全港條款作出的。本報告中的前瞻性陳述，或管理層可能不時以口頭或書面形式作出的陳述，反映了管理層在作出這些陳述時的誠意，並基於管理層目前掌握的信息。在解讀和依賴此類前瞻性表述時應謹慎行事，這些前瞻性表述的實現可能受到已知和未知的風險和不確定性、前瞻性表述之後可能發生的事件以及其他可能超出夥伴關係控制範圍、可能對夥伴關係2020年及以後的實際成果、業績或成就產生重大影響的因素的影響。如果下面提到的一個或多個風險或不確定性成為現實，或者潛在的假設被證明是錯誤的，實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任來更新我們的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事，這些前瞻性陳述是基於當時的結果和趨勢來預測未來的結果或趨勢的。

由於合夥企業的長期目標包括購買更多物業，因此，物業再融資及出售所得款項的一部分，會預留作此用途。如果現有收購不符合合夥企業的投資標準，合夥企業可以購買額外的存託憑證。如果合夥企業的現金儲備不足以償還現有抵押貸款，或者如果合夥企業需要額外資金用於未來的收購，該合夥企業將考慮對現有房產進行再融資。

目前爆發的新冠肺炎是一種新型冠狀病毒，導致世界衞生組織於2020年3月11日宣佈全球大流行。3月10日，馬薩諸塞州州長查理·貝克(Charlie Baker)宣佈進入緊急狀態，下令關閉所有非必要的企業，並禁止10人或更多人聚集。總督的命令其後經修訂，但目前仍在可見的將來生效。此外，為了學年的平衡，3月份地方高校停課。波士頓城市和周邊社區的大學在2020/2021學年開始了遠程教學或使用遠程和有限課堂學習的混合模式。這些教育模式導致學生人數大幅減少，並導致該夥伴關係的公寓組合中出現大量空置。

政府採取的抗擊病毒傳播的措施已經對馬薩諸塞州、美國和世界的生活和商業運營造成了重大幹擾。目前尚不清楚當前經濟衰退的持續時間和嚴重程度，以及對合夥企業業務的影響。

該合夥公司全資物業第三季度的租金收入約佔到期租金的95%。住宅租户支付約95%的租金，商户支付約93%的租金。從歷史上看，商業租金佔合夥企業收入的5%。合資企業的租金收入約為90%。第三季度的收入不一定是未來現金收入的指標。截至2020年9月30日，應收租金總額比2020年6月30日的餘額增加了約475,000美元，比2019年12月31日的餘額增加了1,020,000美元。

截至2020年11月1日，該夥伴關係住宅物業的空置率為8.3%，而截至2019年11月1日的空置率為3.4%。截至2020年11月1日，合資物業的空置率為22.8%，而去年同期為0.9%。大部分空置在德克斯特公園(Dexter Park)，那裏有112個空置單位，空置率為27.4%。隨着經濟的不確定性和高校秋季的重新開學，今年的租賃季開始緩慢，最近才開始好轉。不過，未出租單位的庫存明顯高於過去幾年。在2020年剩餘時間和2021年上半年，該夥伴關係可能會有大量空缺。為了儘可能多地出租這些單位，管理層大幅降低了租金，並提供長達兩個月的免租。

住宅租户的租期一般為12個月。這些租約大部分將在今年第二季度和第三季度到期。鑑於目前的經濟環境，我們無法估計我們將經歷的租約週轉量，或我們將在目前租金基礎上增加或減少的金額。

通過租約續簽或新租約變現。不過，我們目前在某些物業提供租金下調和大幅租金優惠。

在目前的緊急狀態下，該合夥公司的物業管理公司漢密爾頓公司(Hamilton Company)已採取措施，維護其員工和租户的安全。漢密爾頓正在提供必要的服務，以確保所有酒店保持開放、功能齊全和安全。漢密爾頓已經實施了在家辦公的政策，在所有現場辦公室都有骨幹員工，提供物業管理、維護、租賃和建築服務。租賃僅限於空置單位，除非獲得當前租户的許可，並使用基於網絡的視頻技術遠程展示公寓。漢密爾頓和合夥企業將繼續調整他們的業務做法，以符合聯邦和州關於工作場所和租賃物業運營的規定。

2020年第三季度，續約租金平均上漲2.3%，新租賃租金平均下降3.1%。在2020年的剩餘時間裏，由於持續的全球冠狀病毒大流行，管理層預計當地房地產市場將大幅放緩，並正在經歷租金下降和更多租金優惠。

2020年第三季度，包括收購Mill Street在內，合併收入下降0.1%，營業費用增長8.5%，未計其他收入(費用)的收入下降22.7%。不包括對Mill Street的收購，同店收入下降6.2%，運營費用下降3.8%，扣除其他收入(費用)前的收入下降13.3%。在同一報告期內，空缺為8.3%，而不是3.4%。不計折舊和攤銷，同店收入(不包括磨坊街)下降6.2%，營業費用下降4.6%，淨營業收入下降8.0%。

2019年，1025 Hancock和Hamilton Bay的合資公司售罄了所有剩餘的住宅共管公寓單元。1025 Hancock出售了兩個剩餘的單元，獲得了大約306,000美元的收益，漢密爾頓海灣出售了剩餘的3個單元，獲得了大約433,000美元的收益。從2014年到2019年，出售這些單位給合作伙伴帶來的利潤估計約為716.8萬美元。

2014年7月31日，該夥伴關係達成了一項2500萬美元循環信貸額度的協議。這條額度的期限為三年，浮動利率等於(A)最優惠利率(B)加上聯邦基金利率加0.5%年利率中較大者的基本利率，或(C)。倫敦銀行同業拆息利率為一個月加1%的年利率，另加2.5%的適用保證金。該協議最初於2017年7月31日到期，隨後被延長至2020年10月31日。與信貸額度延長相關的費用約為12.8萬美元。截至2020年9月30日，該信貸額度的未償還餘額為1700萬美元。管理層目前正在與貸款人合作，續簽三年的信貸額度。截至2020年10月31日，該夥伴關係尚未完成續簽，並行使了一年的延期。該夥伴關係支付了與延期相關的大約37500美元的延期費用。有關與貸款人就續簽信貸額度進行的討論的説明，請參見附註5。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為6,175,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付，固定息率為年息3.53釐，本金將於2035年3月31日到期支付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押作為抵押，抵押、租賃和租金轉讓及擔保協議日期為2020年3月31日。根據2020年3月31日的擔保協議，票據由合夥企業擔保。Brookside Apartments用這筆貸款的收益償還了一筆約239萬美元的未償還貸款，剩餘的部分收益被添加到現金儲備中。與此次再融資相關的結賬成本約為13.2萬美元。

2019年12月20日，Mill Street Gardens，LLC和Mill Street Development，LLC，統稱為Mill Street，New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽署的購買協議，根據該協議，Mill Street以59，55萬美元的總購買價收購了位於馬薩諸塞州沃本市Mill Street 57號的181個單元公寓樓-碧桂園公寓(Country Club Garden Apartments)。Mill Street從現有的信貸額度中為收購價格提供了1800萬美元的資金，從現金儲備中提供了收購價格的現金部分的1055萬美元，並從貸款收益中籌集了剩餘的3100萬美元。成交費用約為237,000美元。從購買價格來看，合作伙伴關係分配了約1,282,000美元用於就地租賃，約136,000美元分配給租户關係價值。這些款項將分別在12個月和36個月內攤銷。

2019年12月20日，Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議，規定貸款本金最高為35,000,000美元，包括初始預付款31,000,000美元，如果滿足某些條件，後續預付款最高可達4,000,000美元。債券的利息按月支付，固定利率為：(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)其後任何墊款的3.50釐，兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。該票據以物業抵押作抵押，並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。

2019年5月，該夥伴關係對帕克船長的住宅進行了再融資。當時200,071,000美元的抵押貸款的浮動利率為4.5%，於2026年2月到期，2021年3月之前只支付利息，此後有30年的攤銷時間表。新抵押貸款金額為20,750,000美元，固定利率為4.05%，10年內到期，貸款期限只支付利息。在再融資方面，該合夥企業發生了大約20.2萬美元的預付款罰款。

從2007年股票回購計劃開始到2020年9月30日，該合夥企業已經購買了1,428,437張存託憑證。在截至2020年9月30日的9個月裏，該合夥企業總共購買了5328張存託憑證。平均價格為每張收據59.14美元，或每張1774.20美元。包括佣金在內的總費用是315216美元。合夥企業被要求回購0.6級。B個單位和0.03個普通合夥單位，費用分別為775美元和41美元。2019年1月，合夥企業從管理公司前總裁手中購買了4萬張存託憑證。2020年3月，董事會一致批准將回購計劃延長至2025年3月31日。鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性，自2020年4月15日起，夥伴關係決定暫停回購計劃。

截至2020年11月1日，哈羅德·布朗及其兄弟羅納德·布朗的遺產合計擁有代表合夥A類單位的存託憑證約30.9%(包括為該等人士的家庭成員的利益而由信託持有的存託憑證)。哈羅德·布朗遺產公司還控制着該合夥公司75%的B類單位，以及該合夥公司唯一普通合夥人NewReal，Inc.(簡稱NewReal)75%的股本，以及Hamilton的所有流通股。羅納德·布朗(Ronald Brown)還擁有該合夥企業25%的B類單位和NewReal 25%的股本。此外，羅納德·布朗(Ronald Brown)是NewReal的總裁兼董事，詹姆森·布朗(Jameson Brown)是NewReal的財務主管和董事。該合夥企業已發行和未發行的B類單位中75%由哈羅德·布朗遺產公司(Estate Of Harold Brown)控制，由詹姆森·布朗(Jameson Brown)擔任經理的實體HBC Holdings and LLC擁有。

除管理費外，合夥協議還規定僱用外部專業人士為合夥企業提供服務，並允許新房地產公司向合夥企業收取聘用專業人士協助管理合夥企業物業的費用。此外，該合夥公司還不時向漢密爾頓支付維修和維護服務、法律服務、建築服務和會計服務費用。漢密爾頓為這些服務收取的費用與向漢密爾頓管理的所有實體收取的小時費率相同，管理層認為這樣的費率在市場上是有競爭力的。

住宅租户簽訂了一年的租約。在截至以下日期的九個月內2020年9月30日，租户續約約72%，平均租金上漲約3.0%，新租賃約佔28%，租金下降約1.8%。在截至以下日期的九個月內2020年9月30日，租賃佣金約為372,000美元，而截至9個月的租賃佣金約為476,000美元九月三十日，2019年，減少了約104,000美元(21.8%)。截至9個月的租約優惠約為25,000美元九月三十日，2020年，相比之下，截至9月底的9個月約為52,000美元九月三十日，2019年，減少約27,000美元(51.9%)。截至9月底的9個月，租户改善費用約為132萬美元九月三十日，2020年，相比之下截至9個月約1,850,000美元九月三十日，2019年，減少約53萬美元(28.6%)。

在截至2020年9月30日的9個月中，漢密爾頓約佔合作伙伴支付的維修和維護費用的2.2%，在截至2019年9月30日的9個月中佔4.4%。在為此目的支付給漢密爾頓的資金中，絕大部分用於支付漢密爾頓維修部門提供的服務費用，包括管道、電氣、木工服務，以及為關閉的物業清除積雪的費用。

漢密爾頓的總部。幾個較大的合夥物業都有自己的維修人員。這些物業沒有自己的維修人員，而且距離漢密爾頓在馬薩諸塞州奧爾斯頓的總部超過合理距離，通常由當地的獨立公司提供服務。

漢密爾頓的法律部負責處理該合夥公司的大部分驅逐和收款事宜。此外，它還準備大多數長期商業租賃協議，並在選定的買賣交易中代表合夥企業。總體而言，在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月中，漢密爾頓分別提供了合夥企業支付的約84,000美元(64.3%)和約190,000美元(60.9%)的法律服務。

此外，如綜合財務報表附註3所述，漢密爾頓公司從投資物業收取類似費用。

該夥伴關係要求對超過15000美元的建築合同進行三次投標。漢密爾頓可能是特定項目的三個投標人之一，如果它的投標和成功完成該項目的能力被認為是合適的，那麼它可能會獲得合同。對於未授予漢密爾頓的合同，漢密爾頓向合夥企業收取相當於合同金額5%的建設監理費。漢密爾頓的建築部門還根據需要為合作伙伴提供服務。在截至2020年9月30日的9個月中，漢密爾頓為合作伙伴提供了約493,000美元的建築和建築服務，而截至2019年9月30日的9個月，漢密爾頓為合作伙伴提供了約262,000美元。

漢密爾頓的會計人員為合夥企業履行簿記和會計職能。在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月裏，漢密爾頓向合夥企業收取了97,750美元的簿記和會計服務費用。有關關聯方交易的更多信息，請參見合併財務報表附註3。

關鍵會計政策和估算

按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制合併財務報表，要求合夥企業作出影響資產、負債、收入和費用的報告金額以及或有資產和負債的相關披露的估計和判斷。合夥公司定期及持續評估其估計，包括與收購、開發及評估其房地產的賬面價值及對合資企業的投資及墊款有關的估計。該合作伙伴關係基於歷史經驗、當前市場狀況以及各種其他被認為在當時情況下是合理的假設來做出估計。然而，由於未來的事件及其影響不能確定，估計的確定需要運用判斷力。該夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的這類事項作出假設的政策。不同的估計可能會對合夥企業的財務業績產生實質性影響。影響這些政策和估計應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。見合併財務報表附註1，合併原則。

收入確認：來自住宅和商業物業的租金收入在相關租賃期內確認。對於住宅租户，60天的欠款從收入中扣除。我們會按個別情況評估商户。商業物業的某些租約規定提高階梯最低租金，在租賃期內按直線計算。來自商業租賃的收入還包括根據租賃協議的規定從租户那裏收到的某些費用的報銷和收回。成本一般包括房地產税、水電費、保險費、公共區域維護費和可回收費用。租金優惠也是按直線計算的。

我們在2019年1月1日開始的中期和年度期間採用了本指南，採用修改後的追溯方法，在採納期開始時應用過渡條款，而不是在提交的最早比較期間開始時應用過渡條款。我們選擇了過渡指南允許的實際權宜之計，這使得我們可以不重新評估安排是否包含租賃、租賃分類和初始直接成本。採用租賃標準並未導致在截至2019年1月1日的留存收益期初餘額中確認的累計效果調整。採用這一標準不會對合夥企業的財務報表產生實質性影響。

租金財產 vbl.持有 f或銷售：當管理層確認資產為待售資產時，合夥企業停止對資產進行折舊，並估計此類資產的銷售價格(扣除銷售成本)。合夥企業一般認為，當交易獲得適當的公司授權，且沒有與出售相關的重大或有事項時，該合夥企業將考慮持有待售資產。如果管理層認為，已被確認為持有待售資產的估計銷售淨價(扣除銷售成本)低於該資產的賬面價值，則將設立估值免税額。

如果出現以前被認為不太可能的情況，因此，合夥企業決定不出售之前被歸類為持有待售的物業，該物業將被重新歸類為持有和使用。重新分類的物業按(A)該物業被分類為持有待售前的賬面價值較低者個別計量及記錄，並按任何折舊(攤銷)費用作出調整，而該等折舊(攤銷)費用假若該物業持續被分類為持有及使用則會予以確認，或(B)於其後決定不出售之日的公允價值。

租賃物業：租賃物業按成本減去累計折舊計算。維護和維修按發生的費用計入費用；改進和增加的費用記入資本化。當資產報廢或以其他方式處置時，該資產的成本和相關的累計折舊從賬目中沖銷，該處置的任何損益計入收益。全額折舊的資產將從賬户中移出。租賃物業在其預計使用年限內採用直線折舊法和加速折舊法進行折舊。於收購租賃物業時，合夥企業估計所收購有形資產的公允價值，包括土地、樓宇及裝修，以及已確認的假設無形資產及負債，一般由(I)高於及低於市場租賃、(Ii)現地租賃及(Iii)租户關係的公允價值組成。合夥企業根據其公允價值將購買價格分配給所獲得的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價，合夥企業將記錄商譽或廉價購買收益(如果有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時，合夥企業會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料，並使用各種估值方法，例如使用適當折現率及資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計，以及可得的市場信息。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。

所收購的無形資產包括市場租約上下的原地租約價值及租户關係價值的金額，該等價值乃根據管理層對每個租户租約的具體特徵及合夥企業與各自租户的整體關係的評估而釐定。管理層在分析原址租約價值時須考慮的因素包括考慮當前市場情況的假設預期租賃期內的賬面成本估計，以及在預期租賃期內按市價執行類似租約的成本(視乎當地市場情況而定)。在估計執行類似租賃的成本時，管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的特徵包括合夥企業與租户的現有業務關係的性質和程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。

損損管理層每年評估是否有任何指標表明合夥企業租賃物業的價值可能受損。只有當管理層對該物業將產生的總未來現金流(未貼現且不計利息)的估計低於該物業的賬面價值時，該物業的價值才會被減值。發生減值的，應當以該財產的賬面價值超過該財產的公允價值來計量損失。合夥企業對每個物業預期產生的未來總現金流的估計基於一些假設，這些假設受到經濟和市場不確定性的影響，其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化以及每個物業的運營成本。由於這些因素難以預測，並可能受到未來事件的影響，這些事件可能會改變管理層的假設，管理層在其減值分析中估計的未來現金流可能無法實現。

對合資企業的投資：根據權益會計方法，合夥企業佔其在投資物業中40%-50%的所有權，因為它對這些實體施加重大影響，但不控制這些實體。這些投資最初以成本入賬，作為對合資企業的投資，隨後根據合夥企業在收益、現金貢獻和分配中的份額進行調整。在權益會計方法下，我們的淨權益反映在綜合資產負債表中，我們在合夥企業中的淨收益或虧損份額包括在綜合收益表中。一般來説，當投資(和任何墊款)降至零時，合夥企業將停止適用權益法，除非合夥企業擔保了合資企業的義務或以其他方式承諾為被投資方提供進一步的財政支持，否則不會計入額外損失。如果合資企業後來產生了收入，合夥企業只有在超過其先前未確認的虧損份額的程度上才確認其在此類收入中的份額。如果有需要，我們打算為這些投資未來的運營赤字提供我們應承擔的份額。然而，我們沒有法律義務支付這類投資的任何債務，也沒有任何法律義務為運營赤字提供資金。

關於合併的權威指導意見就如何確定通過投票權以外的方式獲得控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪些企業(如果有的話)應合併VIE(“主要受益人”)提供了指導。一般而言，當(1)股權投資者(如有)缺乏控股權的一項或多項基本特徵，(2)有風險的股權投資不足以在沒有額外從屬財務支持的情況下為該股權的活動提供資金，或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權，而該實體的活動涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行時，則須考慮該實體是否為VIE。主要受益者由具有以下兩個特徵的實體定義：(1)有權指導活動，當這些活動合在一起時，對可變利益實體的業績有最大影響；(2)有義務吸收損失，並有權從VIE獲得對VIE具有重大意義的回報。

就投資物業的投資及墊款而言，合夥企業着眼於相關物業，以類似於直接投資房地產物業的方式評估該等投資的表現及賬面價值的可回收性。如果管理層對該物業將產生的總未來現金流(未貼現且不計利息費用)的估計低於該物業的賬面價值，則計入減值費用。

法律訴訟：合夥企業在正常業務過程中不時會受到各種法律程序和索賠的影響。這些事情通常由保險公司承保。如果確定有可能發生損失，估計的損失金額將記錄在財務報表中。損失的數額和被認為可能發生的時間點都很難確定。

行動結果

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月

在截至2020年9月30日的三個月內，合夥企業及其附屬合夥企業賺取的利息支出前收入、對未合併合資企業的投資收入以及其他支出約為3,228,000美元，而截至2019年9月30日的三個月為約4,177,000美元，減少了約949,000美元(22.7%)。

租賃活動摘要如下：


	入住日期
	2020年11月1日		2019年11月1日
住宅
單位	2,911		2,730
空缺	241		92
空置率	8.3	%	3.4	%
商品化
總面積為2平方英尺	108,043		108,043
空位	6,852		392
空置率	6.3	%	0.4	%


	租金和收入下降(單位：10萬)
	截至9月30日的三個月，
	2020						2019
	總計			持續			總計			持續
	運籌學			運籌學			運籌學			運籌學
總租金	$	15,047		$	15,047		$	15,039		$	15,039
住宅百分比		95	%		95	%		94	%		94	%
商業百分比		5	%		5	%		6	%		6	%
或有租金	$	132		$	132		$	173		$	173

截至2020年9月30日的三個月與截至2019年9月30日的三個月：


	截至9月30日的三個月，				美元		百分比
	2020		2019		變化		變化
營業收入
租金收入	$	15,046,646	$	15,038,675	$	7,971	0.1%
洗衣費和雜費收入		95,620		117,226		(21,606)	(18.4%)
		15,142,266		15,155,901		(13,635)	(0.1%)
費用
行政性		511,812		622,459		(110,647)	(17.8%)
折舊攤銷		4,612,713		3,627,142		985,571	27.2%
管理費		598,111		599,864		(1,753)	(0.3%)
操作		1,228,750		1,111,613		117,137	10.5%
租房		332,157		348,896		(16,739)	(4.8%)
維修和保養		2,524,050		2,654,769		(130,719)	(4.9%)
税費和保險費		2,107,037		2,014,141		92,896	4.6%
		11,914,630		10,978,884		935,746	8.5%
未計其他收入(費用)的收入		3,227,636		4,177,017		(949,381)	(22.7%)
其他收入(費用)
利息收入		11		66		(55)	(83.3%)
利息支出		(3,417,348)		(3,011,347)		(406,001)	13.5%
對未合併的合資企業的投資收益(虧損)		(249,583)		224,993		(474,576)	(210.9%)
其他費用		—		(6,750)		6,750	—
		(3,666,920)		(2,793,038)		(873,882)	31.3%
淨(虧損)收益	$	(439,284)	$	1,383,979	$	(1,823,263)	(131.7%)

截至2020年9月30日的三個月的租金收入約為15,047,000美元，而截至2019年9月30日的三個月的租金收入約為15,039,000美元，增幅約為8,000美元(0.1%)。可歸因於這一增長的因素如下：收購米爾街導致租金收入增加約94.4萬美元。儘管一些物業的租金收入有所增加，但由於疫情的影響，一些物業的租金收入有所下降。租金收入增長最多的合夥物業包括紅杉山、西區殖民地和漢密爾頓戰地，分別增加了3.8萬美元、3.3萬美元和2.5萬美元。租金收入降幅最大的一些房產抵消了這一影響，其中包括博伊爾斯頓62號(Boylston)、1144聯邦(Federal)和漢密爾頓·林沃特(Hamilton Linewt)，分別減少了約41.6萬美元、7.5萬美元和5.3萬美元。租金收入包括商業物業的或有租金。或有租金包括公共區域維護費、房地產税和水電費等費用。

截至2020年9月30日的三個月的運營費用約為11,915,000美元，而截至2019年9月30日的三個月的運營費用約為10,979,000美元，增幅約為936,000美元(8.5%)。不包括米爾街增加的大約1,347,000美元的費用，營業費用減少了大約412,000美元(3.8%)。造成減少的因素是維修和維護費用減少約221000美元(8.3%)，行政費用減少約117000美元(18.9%)，折舊和攤銷減少約72000美元(2.0%)，但由業務費用增加約65000美元(5.9%)部分抵消。

截至2020年9月30日的三個月的利息支出約為3,417,000美元，而截至9月30日的三個月的利息支出約為3,011,000美元。2019年30日，增加約406,000美元(13.5%)。剔除可歸因於Mill Street的利息支出增加約281,000美元，利息支出增加了約125,000美元，這主要是由於信貸額度的利息支出增加了約158,000美元。

截至2020年9月30日，該合夥企業在七個不同的投資物業擁有40%至50%的所有權權益。有關每個投資物業的財務信息的詳細信息，請參閲題為投資物業的章節中對這些物業的説明以及合併財務報表的附註14。

如綜合財務報表附註14所述，截至2020年9月30日止三個月，合夥企業應佔投資物業淨虧損約250,000美元，而截至2019年9月30日止三個月的淨收益約為225,000美元，收入減少約475,000美元(210.9%)。此減少主要是由於租金收入由約2,681,000美元減少至2,193,000美元，較截至2019年9月30日止三個月減少約488,000美元(18.2%)。截至2020年9月30日的三個月的收入中包括大約65.2萬美元的折舊和攤銷費用。

由於上述變動，截至2020年9月30日止三個月的淨虧損約為439,000美元，而截至2019年9月30日止三個月的收入約為1,384,000美元，收入減少約1,823,000美元(131.7%)。

截至2020年9月30日的9個月與截至2019年9月30日的9個月：

在截至2020年9月30日的9個月中，合夥企業及其附屬合夥企業賺取的利息支出前收入、對未合併合資企業的投資收入和其他支出約為12,017,000美元，而截至2019年9月30日的9個月約為12,708,000美元，減少了約691,000美元(5.4%)。


	截至9月30日的9個月，				美元		百分比
	2020		2019		變化		變化
營業收入
租金收入	$	46,946,889	$	44,693,574	$	2,253,315	5.0%
洗衣費和雜費收入		330,066		335,875		(5,809)	(1.7%)
		47,276,955		45,029,449		2,247,506	5.0%
費用
行政性		1,608,664		1,861,397		(252,733)	(13.6%)
折舊攤銷		13,779,797		10,900,060		2,879,737	26.4%
管理費		1,862,645		1,787,670		74,975	4.2%
操作		4,188,934		4,121,444		67,490	1.6%
租房		657,636		773,470		(115,834)	(15.0%)
維修和保養		6,659,443		6,886,313		(226,870)	(3.3%)
税費和保險費		6,503,299		5,991,245		512,054	8.5%
		35,260,418		32,321,599		2,938,819	9.1%
未計其他收入(費用)的收入		12,016,537		12,707,850		(691,313)	(5.4%)
其他收入(費用)
利息收入		171		335		(164)	(49.0%)
利息(費用)		(10,291,255)		(9,145,075)		(1,146,180)	12.5%
非合併合資企業的投資收益		669,098		1,287,339		(618,241)	(48.0%)
其他費用		—		(201,710)		201,710	—
		(9,621,986)		(8,059,111)		(1,562,875)	19.4%
淨收入	$	2,394,551	$	4,648,739	$	(2,254,188)	(48.5%)

截至2020年9月30日的9個月的租金收入約為46,947,000美元，而截至2019年9月30日的9個月的租金收入約為44,694,000美元，增幅約為2,253,000美元(5.0%)。可歸因於這一增長的主要因素是收購了Mill Street，這導致租金收入增加了約292萬美元。雖然其他房產的租金收入有所增加，但由於疫情的影響，一些房產的租金收入有所下降。租金收入增加最多的合夥物業包括西區殖民地、紅木山和漢密爾頓橡樹，分別增加約12.2萬美元、11.5萬美元和11.3萬美元。這些字符的偏移量為

租金收入降幅最大的房產包括博伊爾斯頓62號、漢密爾頓林沃特和1131聯邦，分別減少了約327,000美元、136,000美元和42,000美元。租金收入包括商業物業的或有租金。或有租金包括公共區域維護費、房地產税和水電費等費用。

截至2020年9月30日的9個月的運營費用約為35,260,000美元，而截至2019年9月30日的9個月的運營費用約為32,321,000美元，增加了約2,939,000美元(9.1%)。不包括因收購磨坊街而增加的約4,040,000元營運開支，營運開支減少約1,101,000元(3.4%)。造成這一淨減少的因素包括維修和維護費用減少約439,000美元(6.4%)，折舊和攤銷費用減少約291,000美元(2.7%)，以及管理費用減少約289,000美元(15.6%)，但部分被税收和保險增加約248,000美元(4.1%)所抵消。

截至2020年9月30日的9個月的利息支出約為10,291,000美元，而截至2019年9月30日的9個月的利息支出約為9,145,000美元，增加約1,146,000美元(12.5%)。剔除可歸因於Mill Street的利息支出增加約844,000美元，利息支出增加約302,000美元，主要是由於信貸額度的利息支出增加約553,000美元，但被Parker船長的利息支出減少約144,000美元和Hamilton Highland的利息支出減少約104,000美元部分抵消。

如綜合財務報表附註14所述，截至2020年9月30日止九個月，合夥企業佔投資物業淨收入的份額約為669,000美元，而截至2019年9月30日止九個月的淨收入約為1,287,000美元，收入減少約618,000美元(48.0%)。此減少主要是由於出售Hamilton Bay Apartments LLC的3個單位及Hamilton 1025 Apartments LLC截至2019年9月30日的9個月的2個單位的銷售收益減少，而截至2020年9月30日的9個月則沒有出售任何單位，而合夥公司的份額為50%，而出售的公寓單位約為739,000美元。截至2020年9月30日的9個月的收入中包括大約194萬9千美元的折舊和攤銷費用。在截至2020年9月30日的9個月裏，德克斯特公園投資的比例收入約為39.9萬美元。

由於上述變化，截至2020年9月30日的9個月的淨收益約為2,394,000美元，而截至2019年9月30日的9個月的淨收益約為4,649,000美元，淨收益減少了約2,254,000美元(48.5%)。

流動性和資本資源

2020年前9個月，該夥伴關係的主要現金來源是收取租金和布魯克賽德公寓再融資的收益。該夥伴關係2019年的主要現金來源是收取租金。截至2020年9月30日的16,847,883美元和截至2019年12月31日的7,546,618美元的大部分現金和現金等價物都存放在信譽良好的金融機構的計息賬户中。

截至2020年9月30日的9個月，現金增加9301559美元，摘要如下：


	截至9月30日的9個月，
	2020		2019
經營活動提供的現金	$	13,304,765	$	15,739,465
(用於)投資活動的現金		(1,079,130)		(300,079)
融資活動提供(用於)的現金		976,849		(3,147,398)
回購存託憑證、B類和普通合夥人單位		(394,031)		(3,680,570)
已支付的分配		(3,506,894)		(3,525,701)
現金及現金等價物淨增長	$	9,301,559	$	5,085,717

經營活動提供的現金的變化是由各種因素造成的，包括最近收購導致的折舊費用變化、合資企業收入和分配的變化以及其他因素。投資活動提供的現金減少的主要原因是租賃物業的改善。融資活動中使用的現金的變化主要是由於對Brookside Apartments的抵押貸款進行了再融資，但抵押貸款的償還部分抵消了這一變化，以及最初用於購買Mill Street的信貸額度的償還。

於二零二零年，合夥企業及其附屬合夥企業已完成若干物業的改善工程，總成本約為2,370,000元。這些改進的資金來自現金儲備。現金儲備已經足以為改善工程提供充足的資金。最顯著的改善是在博伊爾斯頓街62號、帕克船長、漢密爾頓橡樹、漢密爾頓格林、紅杉山和1144聯邦，分別耗資約48.9萬美元、30.7萬美元、28.7萬美元、19.7萬美元、15.2萬美元和13.4萬美元。

2020年3月31日，Nera Brookside Associates，LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為6,175,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付，固定息率為年息3.53釐，本金將於2035年3月31日到期支付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押作為抵押，抵押、租賃和租金轉讓及擔保協議日期為2020年3月31日。根據2020年3月31日的擔保協議，票據由合夥企業擔保。Brookside Apartments用這筆貸款的收益償還了一筆約239萬美元的未償還貸款，剩餘的部分增加了現金儲備。與此次再融資相關的結賬成本約為13.6萬美元。

2019年12月20日，Mill Street Gardens與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂貸款協議，提供本金最高為35,000,000美元的貸款(“貸款”)，包括初始預付款31,000,000美元，以及在滿足某些條件的情況下隨後最高預付款4,000,000美元。債券的利息按月支付，固定利率為：(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)其後任何墊款的3.500釐，兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。該票據以物業抵押作抵押，並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。

2019年5月31日，帕克船長有限責任公司(下稱帕克船長)的住宅與Strategy Funding Corp.，LLC簽訂了一份本金為20,750,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付，固定息率為年息4.05釐，本金到期及應付日期為

2029年6月1日根據日期為2019年5月31日的抵押、租約和租金轉讓及保安協議，債券以位於馬薩諸塞州列剋星敦Worten Road and Ryder Lane 125號的Capter Parker公寓樓的抵押為抵押。根據日期為2019年5月31日的擔保協議，票據由合夥企業擔保。帕克船長用這筆貸款的收益償還了一筆約2007.1萬美元的未償貸款。與這次再融資有關，該物業產生了大約20.2萬美元的預付款罰金。

在截至2020年9月30日的9個月中，該合夥企業從投資物業獲得了約119.5萬美元的分配。截至2019年9月30日的9個月，合夥企業從投資物業獲得約3,268,000美元的分派。包括在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月中，來自Dexter Park的金額分別約為70萬美元和164.8萬美元。

2020年1月，合作伙伴關係批准了每台9.60美元(每張收據0.32美元)的季度分配，並於2020年3月31日支付。2020年6月，合作伙伴關係批准了每單位9.60美元(每張收據0.32美元)的季度分配，並於2020年6月30日支付。2020年9月，合作伙伴關係批准了每台9.60美元(每張收據0.32美元)的季度分配，並於2020年9月30日支付。

2014年7月31日，該夥伴關係達成了一項2500萬美元循環信貸額度的協議。該額度的期限為三年，浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加0.5%年利率，或(C)一個月期LIBOR利率加1%年利率加適用利潤率2.5%中較大者的基本利率。該協議最初於2017年7月31日到期，並被延長至2020年10月31日。與信貸額度延長相關的費用約為12.8萬美元。該夥伴關係目前正在就延長信貸額度進行談判。管理層目前正在與貸款人合作，續簽三年的信貸額度。截至2020年10月31日，該夥伴關係尚未完成續簽，並行使了一年的延期。該夥伴關係支付了與延期相關的大約37500美元的延期費用。有關與貸款人就續簽信貸額度進行的討論的説明，請參見附註5。

2019年12月19日，合夥企業使用了20,000,000美元的信貸額度，與購買Mill Street Apartments一起使用。2019年12月20日，合夥企業支付了200萬美元。2020年1月22日，合作伙伴支付了100萬美元。截至2020年9月30日，該信貸額度的未償還餘額為1700萬美元。

該合夥公司預計，來自運營和計息賬户的現金將足以為其目前的運營提供資金，支付分配，支付必要的債務，併為目前的物業改善提供資金。合夥企業還可以出售房產或對房產進行再融資。由於物業出售或再融資、租金收入或支出增加或減少，或失去重要租户，合夥企業的淨收入和現金流可能每年大幅波動。

表外安排--合資企業負債

截至2020年9月30日，該合夥企業擁有7家合資企業40%-50%的所有權權益，其中5家有抵押貸款債務。我們無法控制這些合夥企業，因此我們使用權益合併的方法對其進行核算。截至2020年9月30日，我們在與這些投資相關的無追索權債務中的比例份額約為71,051,000美元。見合併財務報表附註14。

合同義務

自2020年9月30日起，我們必須履行下表所述的合同付款義務。


				按期到期付款

	2021		2022		2023		2024		2025		此後		總計

合同義務

長期債務
抵押貸款債務*	$	2,443,116	$	2,569,186	$	102,650,433	$	10,935,461	$	3,259,573	$	163,475,260	$	285,333,029

其他義務		17,000,000		—		—		—		—		—		17,000,000
合同義務總額	$	19,443,116	$	2,569,186	$	102,650,433	$	10,935,461	$	3,259,573	$	163,475,260	$	302,333,029

*不包括未攤銷遞延融資成本

我們與物業管理相關的供應商簽訂了各種長期或可續訂的服務合同。此外，我們還有一些在正常業務過程中籤訂的可能超過一年的其他合同。這些合同沒有作為我們合同義務的一部分，因為它們包含了條款，規定取消合同時不會受到很大的處罰，甚至沒有取消處罰。

有關應付抵押票據的説明，請參閲合併財務報表附註5和附註14。合夥企業沒有其他重大合同義務需要披露。

可能影響未來業績的因素

除了第1A項和合作夥伴不時提交給證券交易委員會(SEC)的文件中詳述的風險外，可能導致合作伙伴的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的大不相同的一些因素包括但不限於以下因素：

●

合夥企業依賴於其物業所在的房地產市場，主要是在馬薩諸塞州東部，這些市場可能會受到當地經濟市場狀況的不利影響，而這些市場不是合夥企業所能控制的。

●

該合夥關係受制於影響房地產業的一般經濟風險，例如依賴租户的財務狀況、需要以對租户有利的條款簽訂新租約或續訂租約，以賺取租金收入，以及我們向租户收取租金的能力。

●

該夥伴關係還受到不斷變化的經濟狀況的影響，這使得替代住房安排對該夥伴關係的租户具有或多或少的吸引力，例如大波士頓大都市區的獨户住房抵押貸款利率以及獨户住房的供應和購買價格。

●

合作伙伴關係需要支付與每項投資相關的鉅額支出，如償債、房地產税、保險和維護成本，當情況導致物業收入減少時，這些支出通常不會減少。

●

該夥伴關係可能會因經濟和市場條件以及季節性天氣條件的波動而增加供暖和公用事業成本。

●

內亂、地震和其他自然災害可能導致未投保或投保不足的損失。

●

實際或可能發生的恐怖襲擊可能會對我們的創收能力和財產價值產生不利影響。

●

合夥企業財產的融資或再融資可能無法達到必要或合意的程度，或可能無法以優惠條款獲得。

●

合夥物業面臨來自同一市場類似物業的競爭。這種競爭可能會影響合夥企業吸引和留住租户的能力，並可能降低可以收取的租金。

●

鑑於房地產業務的性質，該合夥企業可能會承擔潛在的環境責任。這些問題包括合夥公司或鄰近房地產的土壤中的環境污染，無論是由合夥公司造成的，還是由合夥公司之前的業主或鄰居造成的，以及合夥公司的建築物中存在危險材料，如石棉、鉛、黴菌和氡氣。管理層目前不知道有任何重大的環境責任。

●

商業地產的保險範圍和與之相關的保險越來越昂貴，也越來越難獲得。此外，保險公司將某些特定項目排除在標準保單之外，這增加了合夥企業的風險敞口。這些保險包括恐怖主義和戰爭行為的保險，以及黴菌和其他環境條件的保險。這些項目的承保範圍要麼無法獲得，要麼貴得令人望而卻步。

●

市場利率可能會對A類合夥單位和存託憑證的市場價格以及業績和現金流產生不利影響。

●

所得税法律法規的變化可能會影響合夥企業所有者的應納税所得額。這些變化可能會影響未來分配的税後價值。

●

合夥企業可能無法識別、收購、建造或開發其他物業；可能開發或收購不能產生預期或預期投資資本收益的物業；可能無法快速出售表現不佳或其他不良物業；或可能無法有效整合收購物業或物業組合。

●

與使用債務為收購和開發提供資金相關的風險。

●

收購競爭可能會導致房產價格上漲。

●

作為正在進行的評估的一部分，合夥企業的內部控制中發現的任何弱點都可能對合夥企業的業務產生不利影響。

●

繼續遵守2002年的《薩班斯-奧克斯利法案》可能需要額外的人員或系統變更。

上述因素不應被解釋為詳盡無遺，也不應被解釋為承認合夥企業在本法案生效前披露的信息是否充分或是否有效。合作伙伴明確表示不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

市場風險是指利率和股票價格變化導致的損失敞口。在執行其商業計劃時，合夥企業面臨的主要市場風險是利率風險。金融市場上普遍存在的利率水平的變化可能會影響合夥企業的投資資產收益率和資金成本之間的利差，進而影響其向投資者進行分配或付款的能力。

截至2020年9月30日，合夥企業、其子公司合夥企業和投資地產總共約有452,434,000美元的長期債務，基本上所有這些債務都需要按固定利率支付利息。因此，這些債務工具的公允價值受到市場利率變化的影響。這筆長期債務將在2035年到期。合夥企業、子公司合夥企業與投資性財產的統稱

截至2020年9月30日，浮動利率債務為2700萬美元(不扣除未攤銷遞延融資成本)。利率從LIBOR加195個基點到LIBOR加350個基點不等。假設利率上限不生效，如果合夥企業可變利率債務的市場利率增加或減少100個基點，則合夥企業可變利率債務的利息成本每年將增加或減少約22萬美元，截至2020年9月30日的夥伴關係固定利率債務的公允價值增加或減少約為1900萬美元。有關這些債務的公允價值和到期日的信息，請參見綜合財務報表附註5--“應付抵押票據”、綜合財務報表附註12--“公允價值計量”和綜合財務報表附註14--“對未合併合資企業的投資”。

有關市場風險的額外披露，請參閲“第二項：管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--可能影響未來業績的因素”。

項目4.控制和程序

披露控制和程序。合夥企業管理層在合夥企業首席執行幹事和首席財務官的參與下，評估了合夥企業的披露控制和程序(規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義的這一術語)的有效性。根據經修訂的1934年《證券交易法》(以下簡稱《交易法》)，在本報告所述期間結束時。基於這樣的評估，合夥企業的首席執行官和首席財務官得出的結論是，截至期末，合夥企業的披露控制和程序在及時記錄、處理、彙總和報告合夥企業根據《交易法》提交或提交的報告中需要披露的信息方面是有效的。

財務報告內部控制的變化。於2020年第三季度，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。我們沒有因為大多數員工或我們的辦公室員工因新冠肺炎疫情而遠程工作而對我們的財務報告內部控制產生任何實質性影響。我們不斷監測和評估我們的內部控制環境，以確保我們的控制措施繼續有效地設計，並在整個疫情期間繼續有效運作。.

第II部分--其他資料

第一項：法律訴訟

除與其業務有關的普通例行訴訟外，合夥企業並無參與任何物業或任何物業須受其約束的重大法律程序。

項目71A。危險因素

我們在截至2019年12月31日的財政年度的Form 10K年度報告第1部分第1A項中披露的風險因素髮生了實質性變化。其他風險因素如下：

新冠肺炎疫情已在美國和全球經濟造成嚴重幹擾，我們預計它將繼續對我們的財務狀況、運營結果、現金流、流動性和業績以及我們租户的業績產生不利影響。

自2019年12月被報道以來，新冠肺炎已經傳播到全球，包括美國的每個州。2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為全球流行病，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。

新冠肺炎疫情的全球影響正在不斷演變，公共衞生官員和政府當局，包括我們開展業務的馬薩諸塞州和新罕布夏州的公共衞生官員和政府當局，已採取措施做出反應，如禁止人們聚集在人口稠密地區，建立隔離措施，限制旅行，發佈“呆在家裏”的命令，限制可能繼續經營的企業類型(包括可能進行的建築項目的類型)，以及關閉學校等許多措施。大部分

這些限制從2020年3月正式開始實施，它們迅速對世界各地的經濟和市場狀況產生了實質性的不利影響，包括美國和我們的物業所在的市場，以及我們自己。我們經營的市場中的公共衞生官員和政府當局可能會為了減緩新冠肺炎的傳播而施加額外的限制，或者可能會過快地放鬆或取消現有的限制，無論是哪種情況，都可能加劇這些對經濟的不利影響的嚴重程度。關於新冠肺炎疫情的持續時間和廣度，以及未來可能採取的應對措施，存在很大的不確定性，這使得我們無法確切地預測新冠肺炎目前將對我們和我們的租户造成的影響。與新冠肺炎有關的因素已經或可能對我們的經營業績和財務狀況產生實質性的不利影響，包括：

●

由於政府或租户的行動，我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或出現其他運營問題，這可能會對我們和租户的運營產生不利影響；

●

經濟活動減少對租户的業務、財務狀況和流動性造成影響，已經並預計將繼續導致一名或多名租户無法履行對我們的義務，包括他們全額或完全支付租金的能力，或以其他方式尋求修改該等義務，包括租金優惠、延期或減免，或宣佈破產；

●

我們的一個或多個商業租户的業務(包括零售租户和停車場運營商)新的或持續的全部或部分關閉，本地、國內和國際供應商的商業租户供應鏈暫時或長期中斷，或者商業租户運營所需的產品、服務或其他材料的交付延遲，都可能迫使這些租户減少、延遲或取消其產品和服務的提供，這可能導致收入、收入和現金流減少，並可能導致他們破產或資不抵債，這可能會導致這些租户的收入、收入和現金流減少，並可能導致他們破產或資不抵債，這可能會迫使這些租户減少、推遲或取消其產品和服務的提供，這可能會導致收入、收入和現金流減少，並可能導致他們破產或資不抵債：

o

減少我們的現金流，

o

對我們融資、再融資或出售房產的能力造成不利影響，

o

對我們繼續以當前水平向股東支付股息的能力造成不利影響，或者根本沒有

o

導致額外的法律和其他費用，以強制執行我們的權利，收取租金和/或重新租賃陷入困境的租户佔用的空間；

●

強制性停業和“留在家中”命令的持續時間和範圍，已對商業零售租户造成嚴重的負面影響，這些租户依賴與顧客面對面的互動來賺取收入，並已導致並預計將繼續導致大多數零售租户無法按時全額或根本不能支付租金；預計這種影響將繼續存在，並已對商業零售租户造成嚴重的負面影響，這些影響有賴於與客户面對面的互動才能產生收入；而且，預計這種影響將繼續存在，導致大多數零售租户無法及時全額或根本無法支付租金；

●

新冠肺炎在很大程度上降低了客户經常光顧我們租户的意願，或者阻止了客户將來經常光顧我們的租户的生意，這可能會導致我們的零售租户繼續無法根據租約及時向我們支付租金；

●

我們的一些住宅和商業租户曾向我們尋求租金優惠、延期或減免，我們在多大程度上滿足這些要求或尋求執行我們的法律補救措施，可能會對我們的經營業績、流動資金和現金流產生重大不利影響；

●

我們的商業租户的生意受到負面影響的程度，可能需要我們註銷租户的累積租金結餘，這可能會對我們的經營業績和流動資金產生重大的不利影響；

●

如果新的或現有的防止新冠肺炎蔓延的行動或措施繼續導致失業增加，可能會對住户產生足夠收入支付租金的能力造成負面影響，或使他們不願及時全額或完全不支付租金；

●

新冠肺炎的影響可能會導致我們的財產或我們在未合併的合資企業中的投資減值的事件或情況發生變化，任何此類減值都可能對我們在計入費用期間的經營業績產生重大不利影響；

o

我們可能無法以對我們有利的條款或根本無法重組或修改與某些租户的租約；

●

對租賃條款的解釋以及租户因新冠肺炎而有義務支付租金的相關索賠的影響和有效性，以及任何解釋這些條款的法院裁決或決定，都可能對我們的經營業績和流動性產生實質性的不利影響；

●

旨在防止新冠肺炎傳播的限制已經並預計將繼續限制我們的租賃活動，如物業遊覽，並可能對我們的租賃能力產生實質性的不利影響，如以優惠條件續簽租賃、租賃空置空間或重新租賃可用的空間，或者根本不影響我們的租賃活動；

●

新冠肺炎導致一般商業活動和房地產交易需求大幅下降，如果這種情況持續下去，將對我們進行戰略收購或處置的能力或意願產生不利影響；

●

州、地方、聯邦和行業團體最近和未來制定法律法規的影響已經限制並可能進一步限制我們等房東收取租金、執行欠租補救措施或以其他方式執行租賃協議條款的能力，例如凍結租户的租金或暫停房東執行驅逐的能力；

●

我們可能無法以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或者根本無法獲得，全球金融市場的進一步混亂和不穩定，或者信貸和融資狀況的惡化，可能會影響我們的租户和我們獲得資金和其他資金來源的機會，這些資金來源是為我們各自的運營提供資金或及時處理到期債務所必需的；

●

新冠肺炎疫情對我們未來財務業績、現金流和財務狀況的財務影響可能會對我們遵守信貸安排和其他債務協議的財務契約產生不利影響，並可能導致違約和債務加速，這可能會對我們的財務狀況、經營業績以及我們額外借款和支付股息的能力產生負面影響；

●

網絡安全威脅和潛在入侵的脆弱性增加，包括網絡釣魚攻擊、惡意軟件和冒充戰術，這是由於在家工作的個人數量增加所致；

●

業務中斷、租金收入損失和/或與我們的業務相關的其他相關費用可能無法全部或部分由我們的保單承保，這可能會增加未償還的負債；

●

如果我們的員工，特別是我們的關鍵人員和物業管理團隊的健康受到負面影響，我們可能無法確保業務連續性，並可能面臨租户的訴訟；

●

如果我們選擇不支付股息，我們的存託憑證持有者可能不得不為合夥企業的收入繳納所得税，而不會收到相應數額的現金；

●

不確定的是，在政府當局取消“居家”命令和公共衞生官員開始逐步讓美國人重返工作崗位之前，必須滿足哪些條件，以及政府當局是否會對我們等房東施加(或建議)要求，以保護我們大樓的租户和訪客的健康和安全，這可能會導致運營成本增加，並要求我們的物業管理團隊確保遵守任何此類要求，以及與防範這些措施產生的潛在責任相關的成本增加，例如

租户認為這些措施違反了他們的租約，遊客聲稱這些措施對他們造成了損害；以及

●

限制接觸我們的設施、管理層、租户、支持人員和專業顧問可能會降低我們的披露控制和程序、財務報告的內部控制和其他風險緩解策略的有效性，增加我們對安全漏洞的敏感性，阻礙我們履行監管義務的能力，並阻礙我們以其他方式高效地開展業務。

第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用

(a)

無

(b)

無

(c)

2020年第三季度發行人購買股權證券：


				剩餘儲存庫數量：
			存託憑證	收據顯示，該收據可能無法直接購買
期間	支付的平均成交價		作為公開宣佈的新計劃的一部分購買了	根據《中國發展計劃》(經修訂)

2020年7月1日-31日	$	—	—	571,561
2020年8月1日-31日	$	—	—	571,561
2020年9月1日-30日	$	—	—	571,561
總計			—

2007年8月20日，普通合夥人NewReal，Inc.批准了一項股權回購計劃(“回購計劃”)，根據該計劃，合夥企業獲準在12個月內購買最多30萬張存託憑證(每張存託憑證為A類單位的十分之一)。隨着時間的推移，普通合夥人已授權增加股權回購計劃。2015年3月10日，普通合夥人授權將回購計劃從1,500,000份增加到2,000,000份存託憑證，並將該計劃從2015年3月31日再延長5年至2020年3月31日。2020年3月9日，普通合夥人將該計劃再延長五年，從2020年3月31日延長至2025年3月31日。回購計劃要求合夥企業根據合夥企業第二份修訂和重新簽署的有限合夥企業合同，根據A類、B類和普通合夥人單位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比，回購與合夥企業回購任何存託憑證相關的一定比例的B類單位和普通合夥人單位。根據回購計劃進行的存託憑證或合夥單位的回購可由合夥企業在公開市場交易或私下協商的交易中隨時自行決定。自2007年8月20日至2020年9月30日，合夥企業已回購了1,428,437張存託憑證，每張存託憑證平均價格為28.43美元(或每個標的A類單位852.90美元)，3,572個二類乙類單位和188個普通合夥單位，均為每單位1,033.00美元，包括合夥企業支付的經紀費用在內，總計約44,718,000美元。

在截至2020年9月30日的9個月裏，該合夥企業總共購買了5328張存託憑證。平均價格為每張收據59.14美元，或每張1774.20美元。包括佣金在內的總費用是315216美元。合夥企業需要回購42.18個B類單位和2.22個普通合夥企業單位，成本分別為74,839美元和3,939美元。鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性，自2020年4月15日起，夥伴關係決定暫停回購計劃。

第三項高級證券違約

沒有。

第四項：礦山安全信息披露

不適用。

項目5.其他信息

無

項目6.展品

參看下面的展品索引。

展品索引


展品編號：		展品説明：
(31.1)		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節對合夥企業首席執行官羅納德·布朗的認證(合夥企業唯一普通合夥人NewReal，Inc.的總裁兼董事).
(31.2)		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節對合夥企業首席財務官詹姆森·布朗的認證(財務主管兼合夥企業唯一普通合夥人NewReal，Inc.的董事).
(32.1)		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節的規定，合夥企業首席執行官羅納德·布朗(合夥企業的唯一普通合夥人NewReal，Inc.的總裁兼董事)和合夥企業的首席財務官詹姆森·布朗(合夥企業的唯一普通合夥人NewReal，Inc.的財務主管兼董事)獲得認證。
(101.1)		以下財務報表來自新英格蘭房地產協會有限合夥企業季度報表表格：截至2020年9月30日的季度10-Q，格式為內聯XBRL(可擴展商業地產語言：(I)合併資產負債表，(未經審計)(Ii)合併收益表，(未經審計)(Iii)合併合夥人資本變動表，(未經審計)(Iv)合併現金流量表，(未經審計)和(V)合併財務報表附註，(未經審計)(存檔)。
(104)		封面交互式數據文件-封面交互式數據文件不會出現在交互式數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)款的要求，註冊人已正式授權以下簽名者代表其簽署本報告。


	新英格蘭房地產合夥人有限合夥企業
	依據：	/s/NEWREAL，Inc.

		其普通合夥人

	依據：	/s/羅納德·布朗
		羅納德·布朗總統
	日期：2020年11月6日

根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署。


簽名	標題	日期
/s/羅納德·布朗	普通合夥人總裁兼董事	2020年11月6日
羅納德·布朗	(首席行政主任)

/s/詹姆森·布朗	司庫兼普通合夥人董事	2020年11月6日
詹姆森·布朗	(首席財務官和首席會計官)

/s/GUILLIAEM Aertsen	普通合夥人董事	2020年11月6日
吉列姆·阿爾森(Guilliaem Aertsen)

/s/David Aloise	普通合夥人董事	2020年11月6日
大衞·阿洛伊斯

/s/安德魯·布洛赫	普通合夥人董事	2020年11月6日
安德魯·布洛赫

/s/Eunice HARPS	普通合夥人董事	2020年11月6日
尤尼斯·哈普斯

/s/薩莉·邁克爾	普通合夥人董事	2020年11月6日
薩莉·邁克爾

/s/羅伯特·索瑪	普通合夥人董事	2020年11月6日
羅伯特·索瑪