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美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

形式10-Q

☒	根據1934年證券交易法第13或15(D)條提交的季度報告。

關於截至的季度期間九月三十日，2020，或者説

☐	根據1934年證券交易法第13或15(D)條提交的過渡報告

佣金檔案編號001-39529

Broadstone Net Rate，Inc.

(章程中規定的註冊人的確切姓名)

馬裏蘭州	26-1516177
(州或其他司法管轄區) 公司或組織)	(I.R.S.僱主識別號碼)

克林頓廣場800號

羅切斯特, 紐約

14604

(主要行政機關地址)

(郵政編碼)

(585) 287-6500

(註冊人電話號碼，包括區號)

依據以下規定登記的證券《交易法》第12(B)條：

每一類的名稱

交易

符號

每間交易所的註冊名稱

普通股，面值0.00025美元¹

英國國民警衞隊

紐約證券交易所

A類普通股，面值0.00025美元¹

英國國民警衞隊

紐約證券交易所

¹A類普通股每股將於2021年3月20日，即A類普通股首次公開發行完成後180天，自動轉換為一股普通股。普通股將於2021年3月22日在紐約證券交易所上市交易。

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒*否？☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個互動數據文件。是 ☒不是，不是。☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件管理器	☐	加速的文件管理器	☐
非加速文件管理器	☒	規模較小的新聞報道公司	☐
新興成長型公司：	☒

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。*是。☐不是，不是。☒

有107,786,452註冊人普通股，每股面值0.00025美元37,000,000註冊人的A類普通股，每股面值0.00025美元，截至2020年11月5日已發行。

Broadstone Net Rate，Inc.

		頁
第一部分-財務信息		1
第1項	財務報表	1
	簡明綜合資產負債表(未經審計)	1
	簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)(未經審計)	2
	股東權益和夾層權益簡明合併報表(未經審計)	3
	現金流量表簡明合併報表(未經審計)	5
	簡明合併財務報表附註(未經審計)	6
第二項。	管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析	32
	有關前瞻性陳述的注意事項	32
	解釋性説明和某些定義的術語	32
	概述	33
	最新發展-股票拆分和首次公開募股(IPO)	33
	新冠肺炎疫情最新消息	34
	房地產投資組合信息	39
	運營結果	45
	流動性與資本資源	47
	現金流	50
	分配和分配再投資	51
	通貨膨脹的影響	52
	表外安排	52
	合同義務	52
	非GAAP衡量標準	53
	關鍵會計政策	56
	近期會計公告的影響	56
項目3.	關於市場風險的定量和定性披露	56
項目4.	管制和程序	57
第II部分-其他資料		58
第1項	法律程序	58
第1A項	危險因素	58
第二項。	未登記的股權證券銷售和收益的使用	58
項目3.	高級證券違約	59
項目4.	礦場安全資料披露	59
第五項。	其他資料	59
第6項	陳列品	60

第一部分財務信息

項目1.財務報表

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

簡明綜合資產負債表

(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

	九月三十日， 2020			十二月三十一號， 2019
資產
使用運營法核算，扣除累計折舊後的淨額	$	3,304,002		$	3,415,400
使用直接融資方式進行核算		30,902			41,890
租賃物業投資，淨額		3,334,904			3,457,290
現金和現金等價物		101,787			12,455
應計租金收入		97,517			84,534
租户和其他應收賬款淨額		3,957			934
預付費用和其他資產		19,522			12,613
利率互換、資產		—			2,911
商譽		339,769			—
無形租賃資產，淨額		288,971			331,894
債務發行成本--無擔保循環信貸安排，淨額		7,027			2,380
租賃費，淨額		11,015			12,847
總資產	$	4,204,469		$	3,917,858

負債和權益
無擔保循環信貸安排	$	—		$	197,300
抵押貸款和應付票據，淨額		108,752			111,793
無擔保定期票據，淨額		1,433,495			1,672,081
利率互換、負債		81,326			24,471
溢價負債		13,177			—
應付帳款和其他負債		55,339			37,377
應計應付利息		9,453			3,594
無形租賃負債淨額		81,220			92,222
總負債		1,782,762			2,138,838

承付款和或有事項(見附註17)

權益
Broadstone Net Lease，Inc.股東權益：
優先股，$0.001票面價值；20,000授權股份，不是的已發行或已發行股份		—			—
普通股，$0.00025票面價值；440,000授權股份，107,773已發行及已發行的股份截至2020年9月30日，業績突出；320,000授權股份，104,006已發行及已發行的股份截至2019年12月31日未償還債務		27			26
A類普通股，$0.00025票面價值；60,000授權股份，33,500已發行及已發行的股份截至2020年9月30日，業績突出；不是的授權、發行或發行的股份 *2019年12月31日		8			—
額外實收資本		2,506,008			1,895,935
超過留存收益的累計分配		(239,520	)		(208,261	)
累計其他綜合損失		(74,729	)		(20,086	)
Broadstone Net Lease，Inc.股東權益總額		2,191,794			1,667,614
非控制性權益		229,913			111,406
總股本		2,421,707			1,779,020
負債和權益總額	$	4,204,469		$	3,917,858

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

簡明合併損益表和全面損益表(虧損)

(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

	在截至的三個月內九月三十日，						在截至的9個月內九月三十日，
	2020			2019			2020			2019
營業收入
租賃收入，淨額	$	80,744		$	76,401		$	239,346		$	213,884

運營費用
折舊攤銷		31,363			28,392			102,503			77,989
資產管理費		—			5,610			2,461			16,048
物業管理費		—			2,098			1,275			5,918
財產和運營費用		4,187			3,855			12,492			11,497
一般和行政		7,214			1,315			18,756			3,807
租賃物業投資減值準備		14,732			2,435			17,399			3,452
業務費用共計		57,496			43,705			154,886			118,711

其他收入(費用)
利息收入		—			5			20			6
利息支出		(18,511	)		(18,465	)		(59,015	)		(51,025	)
債務清償成本		(392	)		(455	)		(414	)		(1,176	)
房地產銷售收益		1,060			12,585			9,725			16,772
所得税		(129	)		(405	)		(1,080	)		(1,153	)
內部化費用		(1,929	)		(923	)		(3,523	)		(1,195	)
溢價負債公允價值變動		6,362			—			8,506			—
其他收益(虧損)		2			—			(22	)		—
淨收入		9,711			25,038			38,657			57,402
可歸因於非控股權益的淨收入		(961	)		(1,650	)		(3,738	)		(3,942	)
Broadstone Net Lease，Inc.的淨收入	$	8,750		$	23,388		$	34,919		$	53,460

已發行普通股加權平均數
基本型		111,155			98,568			108,228			93,575
稀釋		123,381			105,516			119,747			100,523
普通股股東每股淨收益
基本的和稀釋的	$	0.08		$	0.24		$	0.32		$	0.57
綜合收益(虧損)
淨收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
其他綜合收益(虧損)
利率互換公允價值變動		4,352			(16,380	)		(59,766	)		(52,182	)
利率互換的已實現收益		(42	)		(41	)		(125	)		(163	)
綜合收益(虧損)		14,021			8,617			(21,234	)		5,057
可歸因於非控股權益的綜合(收益)損失		(1,387	)		(557	)		1,510			(315	)
Broadstone Net Lease，Inc.的全面收益(虧損)	$	12,634		$	8,060		$	(19,724	)	$	4,742

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

股東權益和夾層權益簡明合併報表

(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

	普普通通股票		甲類普普通通股票		附加實繳資本			累積分佈在超額供應的情況下留用收益			累積其他綜合損失			非控管利益			總計股東的權益			夾層權益普普通通股票			夾層權益非控管利益			總計夾層權益
平衡，2020年1月1日	$	26	$	—	$	1,895,935		$	(208,261	)	$	(20,086	)	$	111,406		$	1,779,020		$	—		$	—		$	—
會計變更的累積影響 (見附註2)		—		—		—			(323	)		—			—			(323	)		—			—			—
淨收入		—		—		—			10,816			—			710			11,526			—			322			322
發放293普通股和普通股3,124 購買夾層股權普通股		—		—		6,097			—			—			—			6,097			66,376			—			66,376
發放5,278夾層非控制性他們的利益不在此列。		—		—		—			—			—			—			—			—			112,159			112,159
對夾層股權賬面價值的調整 --非控股權益		—		—		(2,416	)		—			—			—			(2,416	)		—			2,416			2,416
公佈的分配($0.11每股 (2020年1月至2020年3月)		—		—		—			(35,299	)		—			(2,100	)		(37,399	)		—			(1,161	)		(1,161	)
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			(53,014	)		(3,472	)		(56,486	)		—			(1,576	)		(1,576	)
利率互換協議的已實現收益		—		—		—			—			(38	)		(2	)		(40	)		—			(2	)		(2	)
平衡，2020年3月31日		26		—		1,899,616			(233,067	)		(73,138	)		106,542			1,699,979			66,376			112,158			178,534
淨收入		—		—		—			15,353			—			992			16,345			—			753			753
發放11普通股股份		—		—		232			—			—			—			232			—			—			—
對夾層股權賬面價值的調整 --非控股權益		—		—		(97	)		—			—			—			(97	)		—			97			97
公佈的分配($0.11每股 (2020年4月)		—		—		—			(11,817	)		—			(701	)		(12,518	)		—			(581	)		(581	)
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			(5,438	)		(351	)		(5,789	)		—			(267	)		(267	)
利率互換協議的已實現收益		—		—		—			—			(37	)		(3	)		(40	)		—			(1	)		(1	)
平衡，2020年6月30日		26		—		1,899,751			(229,531	)		(78,613	)		106,479			1,698,112			66,376			112,159			178,535
淨收入		—		—		—			8,750			—			587			9,337			—			374			374
發放341普通股股份		—		—		—			—			—			—			—			—			—			—
以股票為基礎的薪酬		—		—		796			—			—			—			796			—			—			—
發放33,500A類普通股股份		—		8		569,492			—			—			—			569,500			—			—			—
提供成本、折扣和佣金		—		—		(37,180	)		—			—			—			(37,180	)		—			—			—
或有收益負債部分的重新分類		—		—		6,809			—			—			11,627			18,436			—			—			—
重新分類3,124夾層股權股份將普通股減至3,124股普通股		1		—		66,375			—			—			—			66,376			(66,376	)		—			(66,376	)
重新分類5,278夾層股權將非控股權益增至5,278非控股權益 *擁有控股權		—		—		—			—			—			112,698			112,698			—			(112,698	)		(112,698	)
回購2普通股的零碎股份		—		—		(35	)		—			—			—			(35	)		—			—			—
回購零碎營運單位		—		—		—			—			—			(1	)		(1	)		—			—			—
公佈的分配($0.135每股 (截至2020年9月30日的三個月)		—		—		—			(18,739	)		—			(1,738	)		(20,477	)		—			—			—
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			3,921			264			4,185			—			167			167
利率互換協議的已實現收益		—		—		—			—			(37	)		(3	)		(40	)		—			(2	)		(2	)
平衡，2020年9月30日	$	27	$	8	$	2,506,008		$	(239,520	)	$	(74,729	)	$	229,913		$	2,421,707		$	—		$	—		$	—

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

股東權益和夾層權益簡明合併報表

(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

	普普通通股票		甲類普普通通股票		附加實繳資本			訂費應收賬款			累積分佈在超額供應的情況下留用收益			累積其他綜合收入(虧損)			非控管利益			總計股東的權益			夾層權益普普通通股票		夾層權益非控管利益		總計夾層權益
餘額，2019年1月1日	$	22	$	—	$	1,557,421		$	—		$	(155,150	)	$	14,806		$	111,821		$	1,528,920		$	—	$	—	$	—
淨收入		—		—		—			—			13,938			—			1,084			15,022			—		—		—
發放3,532普通股股份		1		—		75,099			(225	)		—			—			—			74,875			—		—		—
其他服務成本		—		—		(300	)		—			—			—			—			(300	)		—		—		—
公佈的分配($0.1075每股 *2019年1月，$0.11每股2月 (截至2019年3月)		—		—		—			—			(29,635	)		—			(2,348	)		(31,983	)		—		—		—
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			—			(11,713	)		(911	)		(12,624	)		—		—		—
利率互換實現收益三項協議		—		—		—			—			—			(75	)		(6	)		(81	)		—		—		—
贖回85普通股股份		—		—		(1,803	)		—			—			—			—			(1,803	)		—		—		—
餘額，2019年3月31日		23		—		1,630,417			(225	)		(170,847	)		3,018			109,640			1,572,026			—		—		—
淨收入		—		—		—			—			16,134			—			1,208			17,342			—		—		—
發放3,567普通股股份		1		—		76,004			225			—			—			—			76,230			—		—		—
其他服務成本		—		—		(300	)		—			—			—			—			(300	)		—		—
公佈的分配($0.11每股四月 (截至2019年6月)		—		—		—			—			(30,934	)		—			(2,297	)		(33,231	)		—		—		—
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			—			(21,564	)		(1,614	)		(23,178	)		—		—		—
利率互換實現收益三項協議		—		—		—			—			—			(38	)		(3	)		(41	)		—		—		—
贖回150普通股股份		—		—		(3,210	)		—			—			—			—			(3,210	)		—		—		—
餘額，2019年6月30日		24		—		1,702,911			—			(185,647	)		(18,584	)		106,934			1,605,638			—		—		—
淨收入		—		—		—			—			23,388			—			1,650			25,038			—		—		—
發放7,360普通股股份		1		—		157,191			—			—			—			—			157,192			—		—		—
其他服務成本		—		—		(703	)		—			—			—			—			(703	)		—		—
公佈的分配($0.11每股7月份 (截至2019年9月)		—		—		—			—			(32,531	)		—			(2,352	)		(34,883	)		—		—		—
利率公允價值變動 **互換協議		—		—		—			—			—			(15,288	)		(1,092	)		(16,380	)		—		—		—
利率互換實現收益三項協議		—		—		—			—			—			(39	)		(2	)		(41	)		—		—		—
贖回353普通股股份		—		—		(7,361	)		—			—			—			—			(7,361	)		—		—		—
餘額，2019年9月30日	$	25	$	—	$	1,852,038		$	—		$	(194,790	)	$	(33,911	)	$	105,138		$	1,728,500		$	—	$	—	$	—

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

簡明現金流量表合併表

(未經審計)

(千)

	在截至的9個月內九月三十日，
	2020			2019
經營活動
淨收入	$	38,657		$	57,402
對包括非控制性權益在內的淨收入與由以下公司提供的現金淨額進行調整其他經營活動：
折舊和攤銷，包括與租賃物業投資相關的無形資產		102,536			75,661
租賃物業投資減值準備		17,399			3,452
計入利息支出的債務發行成本攤銷		2,421			1,655
基於股票的薪酬費用		796			—
直線租金和融資租賃調整		(14,696	)		(15,882	)
債務清償成本		414			1,176
房地產銷售收益		(9,725	)		(16,772	)
溢價負債公允價值變動		(8,506	)		—
已支付的租賃費		—			(747	)
對信貸損失準備金的調整		(142	)		—
其他非現金項目		420			277
資產和負債變動(扣除收購後的淨額)：
租户和其他應收賬款		(3,023	)		165
預付費用和其他資產		(4,751	)		(393	)
應付帳款和其他負債		5,305			5,234
應計應付利息		5,859			(295	)
經營活動提供的淨現金		132,964			110,933

投資活動
租賃物業購置採用經營法核算，扣除假設的抵押貸款後的淨額。 $0及$49,782分別在2020年和2019年		(76	)		(957,820	)
為內部化支付的現金		(30,861	)		—
資本支出和改善		(7,629	)		(4,044	)
出售出租財產所得收益，淨額		54,810			90,137
出租物業投資的按金變動		(37	)		1,500
投資活動提供(用於)的現金淨額		16,207			(870,227	)

融資活動
發行普通股和A類普通股所得款項，淨額為#美元35,514提供成本，沒有折扣，還有佣金		534,117			260,475
普通股贖回		—			(12,374	)
回購普通股的零碎股份		(36	)		—
抵押貸款、應付票據和無擔保定期票據的借款，扣除假設的抵押貸款 $0及$49,782分別在2020年和2019年		60,000			750,000
抵押貸款、應付票據和無擔保定期票據的本金支付		(393,294	)		(316,191	)
無擔保循環信貸安排借款		192,000			389,100
無擔保循環信貸安排的償還		(389,300	)		(226,900	)
支付給股東的現金分配		(52,447	)		(45,219	)
支付給非控股權益的現金分配		(5,395	)		(6,980	)
已支付的債務發行和清償成本		(6,140	)		(7,491	)
融資活動提供的現金淨額(用於)		(60,495	)		784,420
現金及現金等價物和限制性現金淨增加		88,676			25,126
期初現金及現金等價物和限制性現金		20,311			18,989
期末現金及現金等價物和限制性現金	$	108,987		$	44,115

現金和現金等價物及限制性現金的對賬
期初現金及現金等價物	$	12,455		$	18,612
期初受限現金		7,856			377
期初現金及現金等價物和限制性現金	$	20,311		$	18,989

期末現金和現金等價物	$	101,787		$	14,008
期末受限現金		7,200			30,107
期末現金及現金等價物和限制性現金	$	108,987		$	44,115

附註是這些簡明綜合財務報表的組成部分。

Broadstone Net Lease，Inc.及其子公司

簡明合併財務報表附註(未經審計)

(以千為單位，每股金額除外)

1.業務描述

Broadstone Net Lease，Inc.(以下簡稱“公司”)是馬裏蘭州的一家公司，成立於2007年10月18日，被選為房地產投資信託基金(“REIT”)，從截至2008年12月31日的課税年度開始納税。該公司專注於投資於創收的淨租賃商業地產，主要是在美國。該公司根據長期租賃協議租賃工業、醫療保健、餐飲、寫字樓、零售和其他商業物業。截至2020年9月30日，該公司擁有以下多元化投資組合：627個別商業物業位於41美國大陸的各州和一加拿大不列顛哥倫比亞省的房產。

Broadstone Net Lease，LLC(本公司的運營公司，簡稱“OP”)是本公司開展業務並(直接或通過子公司)擁有本公司所有財產的實體。該公司是該行動的唯一管理成員。運營組織中剩餘的成員單位(“運營組織單位”)被稱為非控股權益，由通過向運營組織貢獻房地產或其他資產以換取運營組織單位而獲得權益的成員持有。由於該公司幾乎所有的業務都是通過OP進行的，因此它的結構被稱為傘式合夥房地產投資信託基金(“UPREIT”)。本公司、OP及其合併子公司統稱為“公司”。

在2020年2月7日之前，本公司由Broadstone Real Estate，LLC(“BRE”)和Broadstone Asset Management，LLC(“Asset Management”)進行外部管理，受公司董事會(“董事會”)的指導、監督和批准。該資產管理公司是BRE的全資附屬公司，而該公司的所有高級職員均為BRE的僱員。因此，BRE和資產管理公司均為本公司的關聯方。關於關聯方和關聯方交易的進一步討論請參見附註3。

2020年2月7日，本公司、運營部、業務部及其若干子公司和附屬公司通過一系列合併(以下簡稱合併)完成了以前由業務部和資產管理人為本公司和運營部執行的外部管理職能的內部化(這些交易統稱為“內部化”)。內部化完成後，原受僱於BRE的公司管理團隊和公司員工成為OP的一家間接子公司的員工，公司變得內部管理。內部化後，先前的物業管理協議及資產管理協議終止。根據協議條款，內部化不被認為是“終止事件”，因此不是的作為內部化的結果，費用是根據它們支付的。內部化包括根據最終合併協議(“合併協議”)收購BRE。有關內部化的進一步討論，包括與之相關的付款，請參閲附註4。

2020年9月18日，該公司實施了一項四-在當時未償還的情況下，為一人分道揚鑣26,944以前每股面值為$的普通股(“普通股”)0.001票面價值。在股票拆分的同時，OP對其已發行的OP部門進行了四比一的股票拆分。由於股票拆分，沒有發行零碎股份或OP單位。這些簡明綜合財務報表中的所有歷史股票和每股金額都進行了調整，以使股票拆分具有追溯力。

2020年9月21日，該公司首次公開招股(IPO)的收盤價為1美元。17.00每股，33,500的股份一類新的普通股，$0.00025每股面值(“A類普通股”)根據經修訂的1933年證券法規定的S-11表格(第333-240381號文件)的正式登記聲明。A類普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“BNL”。

A類普通股的條款與普通股的條款相同，不同之處在於A類普通股的每股將於2021年3月20日自動轉換為一股普通股。普通股隨後將於2021年3月22日在紐約證券交易所(New York Stock Exchange)上市，這是首次公開募股(IPO)結束180天后的第一個交易日。普通股和A類普通股統稱為公司的“普通股”。關於公司首次公開募股和股票拆分的進一步討論見附註13。

下表彙總了公司和運營公司的未償還股權和經濟所有權權益：

	2020年9月30日									2019年12月31日
(千)	美國普通股公司的股票股票			行動單位			稀釋後的總收益股份			美國普通股公司的股票股票			行動單位			稀釋後的總收益股份
所有權權益		141,273			12,226			153,499			104,006			6,948			110,954
運營的百分比所有權		92.0	%		8.0	%		100.0	%		93.7	%		6.3	%		100.0	%

有關加權平均已發行股份計算的進一步討論，請參閲附註15。

2020年10月20日，公司又發佈了一份3,500A類普通股，根據承銷商部分行使認購權5,025A類普通股價格為$17.00每股。請參閲註釋18。

2.重要會計政策摘要

臨時信息

隨附的簡明合併財務報表是根據美國公認的中期財務信息會計原則(會計準則彙編(ASC)270，中期報告)和美國證券交易委員會(“SEC”)S-X規則第10條。因此，本公司遺漏了某些腳註披露，這些披露將與本公司於2020年2月27日提交給SEC的2019年Form 10-K年度報告中包含的截至2019年12月31日的經審計綜合財務報表中包含的內容有很大重複。因此，本季度報告的讀者應參考經審計的合併財務報表，特別是附註2。重要會計政策摘要，以進一步討論重要的會計政策和估計。本公司相信，公平列報所需的所有調整已包括在這些中期簡明綜合財務報表中(只包括正常經常性調整)。

鞏固原則

簡明綜合財務報表包括公司的賬目和業務。所有公司間餘額和交易已在合併中沖銷。

在本公司於未按可變權益實體(“VIE”)模式評估的實體中擁有可變權益的範圍內，本公司使用有表決權的權益實體模式評估其權益。公司完全負責運營的日常管理、決策和控制。根據合併指導，本公司得出結論認為，OP是一種VIE，因為OP中的成員並不擁有退出權或實質性參與權。因此，該公司鞏固了其在該行動中的利益。然而，由於該公司持有運營公司的多數表決權權益，它有資格獲得豁免，不受與投資VIE相關的某些披露要求的約束。

在本報告所述期間，不屬於本公司所有的OP部分作為非控制性權益列報。

會計基礎

簡明合併財務報表是根據公認會計準則編制的。

預算的使用

根據公認會計原則編制簡明合併財務報表要求管理層作出某些估計和假設，這些估計和假設會影響簡明合併財務報表日期的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內的收入和費用的報告金額。重大估計包括但不限於收購的有形和無形資產以及承擔的負債之間的購買價格分配、長期資產和商譽的價值、減值準備、租賃財產的折舊壽命、無形資產和負債的可攤銷壽命、無法收回的租金和信貸損失準備金、套現負債的公允價值、承擔的債務和應付票據的公允價值、公司利率互換協議的公允價值，以及任何不確定税收頭寸的確定。因此，實際結果可能與這些估計不同。

長期資產減值

當事件或環境變化顯示長期資產的賬面價值可能無法收回時，本公司審核將持有並用於可能減值的長期資產(商譽除外)。如果存在該等事件或情況變化，則只要該資產或資產組的賬面價值超過該資產或資產組的使用及其最終處置預期產生的未貼現現金流的總和，則存在減值。這些現金流包括根據趨勢和前景調整後的預期未來營業收入，以及需求、競爭和其他因素的影響。減值損失是指資產或資產組的賬面價值超過該資產或資產組的公允價值的金額。對於是否以及何時應該採取減值措施，做出了重要的判斷。該公司截至2020年9月30日的減值評估是基於公司可獲得的最新信息。根據新冠肺炎疫情造成的當前市場狀況(見附註19)，本公司某些物業的公允價值可能低於其賬面價值。然而，根據公司關於每一處物業的計劃，公司認為其賬面價值是可以收回的，因此，根據適用的GAAP指導，不是的減損費用已確認，但不包括下文所述的費用。如果上述經營狀況惡化或公司的資產預期持有期發生變化，隨後的減值測試可能會導致未來產生額外的減值費用。在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間，該公司分別記錄了與三個和六個物業相關的減值費用。減值指標包括公司對個別物業的長期持有戰略的變化，這部分是由於新冠肺炎疫情導致的不利市場趨勢，在公司有空置物業供轉租或出售的地理區域。

用於確定房地產資產公允價值的投入一般屬於公允價值層次的第三級，其特點是需要作出重大判斷，因為目前的市場活動可能很少或沒有可供確認的。用於建立投入分類的主要指標是當前市場狀況，這是通過使用已公佈的商業房地產市場信息得出的。該公司使用公認的估值技術來確定減值資產的估值，這些技術包括貼現現金流分析、收入資本化、對最近可比銷售交易的分析、實際銷售談判以及從第三方收到的真誠收購要約。管理層在評估其房地產的公允價值時，可視情況考慮單一估值技術或多種估值技術。

於截至2020年9月30日及2019年9月30日止三個月及九個月內，本公司錄得減值費用為$14,732及$2,435，及$17,3991美元和1美元3,452分別為兩個月和兩個月。

受限現金

限制性現金包括公司根據某些抵押貸款、應付票據和租賃協議的條款持有的託管資金，以及根據經修訂的1986年國內收入法(下稱“守則”)第1031節出售物業所得的未分配收益，並在綜合資產負債表中預付費用和其他資產中列報。

限制性現金包括以下內容：

	九月三十日，		十二月三十一號，
(千)	2020		2019
代管基金和其他	$	3,815	$	2,311
未分配的1031筆收益		3,385		5,545
	$	7,200	$	7,856

收入確認

本公司根據美國會計準則第842條對租賃進行會計處理。租約。該公司根據一系列因素開始確認其租約的收入，包括初步確定合同是租約或包含租約。一般而言，本公司所有與物業有關的合約均為租約或包含租約，因此收入會在承租人佔有或控制租賃資產的實際用途時確認。在大多數情況下，這發生在租賃開始日。在承擔租約或開始新租約(包括修訂後的新租約)時，本公司會評估租約的條款及條件，以決定適當的租約類別。

該公司的部分租約要求租户按物業淨銷售額的一個百分比(“租金百分比”)支付租金，或包含與未來消費物價指數(“CPI”)變動掛鈎的自動扶梯租金。與該等撥備相關的租賃收入被視為可變租賃收入，不計入應收租賃的初始計量，也不計入直線租金收入的計算。當金額可以確定時，這些金額被確認為收入。

如果不滿足下列條件之一，則將租賃歸類為經營性租賃：(1)在租賃期限結束時向承租人轉讓所有權；(2)承租人有合理預期將被行使的購買選擇權；(3)租賃期為租賃財產的大部分經濟壽命；(4)未來租賃款的現值以及承租人擔保的尚未反映在租賃款中的任何剩餘價值等於或超過租賃財產的全部公允價值。及(V)租賃物業屬特殊性質，預計在租賃期結束時不會有本公司日後的其他用途。如果符合上述一項或多項標準，租賃一般將被歸類為銷售型租賃，除非租賃包含承租人以外的第三方的剩餘價值擔保，在這種情況下，在某些情況下將被歸類為直接融資租賃。

本公司將土地使用權作為單獨的租賃組成部分進行會計處理，除非這樣做的會計影響微乎其微。重要性的確定需要管理層的判斷。在確定將土地組成部分與其房地產租賃的其他組成部分分開報告的會計效果是否顯著時，本公司評估：(I)將土地組成部分分開是否影響任何租賃組成部分的分類；(Ii)土地組成部分在整體合同中的價值；以及(Iii)土地使用權是否與其他資產使用權同時終止。

經營租賃收入確認方法，d直接融資租賃和銷售型租賃介紹如下：

租賃物業在經營租約項下入賬-收入確認為租金是在相關租約的不可取消條款上以直線方式賺取的。就租金有固定及可計量升幅且可收回租賃付款的租約而言，所賺取的租金收入與根據租約條文應付的現金租金之間的差額，在簡明綜合資產負債表中作為應計租金收入入賬。如果本公司確定租賃付款不可能收回，本公司將對租賃收入淨額進行調整，以減少自租賃開始以來確認的累計收入，以減少從承租人那裏收取的現金金額。未來的收入確認僅限於承租人支付的金額。

租賃物業在直接融資租賃項下入賬--公司採用直接財務會計方法記錄直接融資租賃收入。直接融資租賃的淨投資為未來將收到的租賃付款和租賃物業的估計剩餘價值減去未攤銷未賺取收入(代表未貼現現金流和貼現現金流之間的差額)後的應收賬款。非勞動收入在租賃期間遞延並攤銷為收入，以便本公司在租賃中的淨投資產生恆定的定期回報率。

在銷售型租約項下計入的租賃物業-對於計入銷售型租賃的租賃，本公司在租賃開始時記錄租賃產生的銷售利潤，以及租賃的淨投資。本公司通過假設現有租賃或通過售後回租交易租賃資產，並按收購時的公允價值記錄該等資產，這在大多數情況下與租賃開始時間重合。因此，該公司一般不確認銷售型租賃的銷售利潤。銷售型租賃的淨投資為未來租賃付款和租賃物業的估計無擔保剩餘價值之和的應收賬款，兩者均以淨現值計量。利息收入按租賃條款入賬，以便本公司在租賃上的淨投資產生恆定的定期回報率。

該公司的某些租賃合同包含非租賃內容(例如：、管理費、公共區域維護費和第三方維護費報銷)，以及租賃組件(即，每月租金)。與非租賃組件相關的服務在與月租費相同的時間段內提供，並以與月租費相同的方式計費。本公司選擇將ASC 842規定的實際權宜之計應用於所有類別的資產，而不是在核算經營租賃時將租賃組成部分與非租賃組成部分分開。由於租賃部分是每份租賃的主要組成部分，租賃和非租賃部分的合併收入均報告為租賃收入，淨額計入隨附的簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)。

請參閲下面的最近採用的會計準則本説明涉及財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)發佈的一份問答文件，其中載有關於如何將租賃會計準則應用於新冠肺炎疫情所提供的租賃特許權的指導意見。

預收租金

預收租金指在合約到期日之前收到的租户付款，並計入綜合資產負債表的應付賬款及其他負債。預收租金如下：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一號，

2019

預收租金

11,119

13,368

商譽

商譽是指在企業合併中取得的可識別有形和無形資產以及承擔的負債的支付金額超過公允價值的部分，並分配給一個或多個報告單位。該公司的報告單位與其可報告部門相同。商譽的壽命是無限的，因此不能攤銷。當發生表明賬面價值可能無法收回或至少每年一次的事件或情況變化時，本公司評估商譽的減值。該公司將在2020年第四季度進行首次年度商譽測試。

首次公開募股(IPO)成本

在2020年9月21日IPO結束之前，該公司產生並資本化了與IPO相關的某些直接、遞增的法律、專業、會計和其他第三方費用。遞延IPO成本從IPO所得款項中抵銷，並在發售完成後重新分類為簡明綜合資產負債表中額外實收資本的組成部分。截至2019年12月31日，遞延IPO成本總計為$668並計入簡明綜合資產負債表的預付費用及其他資產。關於淨收益的進一步討論，見附註13與首次公開募股(IPO)相關。

溢價負債

該公司的溢價負債按現金、普通股和運營單位的組合分四批支付，比例與在內部化中支付的初始對價相同(見附註4)。根據該安排應付的普通股及OP單位最初須受贖回權協議規限，根據該協議，若於2020年12月31日或之前尚未進行首次公開招股，普通股及OP單位的持有人有權要求本公司購回任何或全部普通股或OP單位(見附註4中有關贖回權協議的討論)。普通股和營業單位被視為獨立的金融工具，在開始時體現了回購本公司普通股和營業單位的義務，因此最初與溢價的現金部分一起被歸類為負債，並作為收購價格分配的一部分在簡明綜合資產負債表上計入溢價負債。溢利負債的公允價值於每個報告期重新計量，變動在綜合綜合收益及全面收益(虧損)表中記錄為溢利負債的公允價值變動。

首次公開發售完成後，普通股及營運單位的贖回權終止，18,436公允價值726普通股和普通股1,240截至IPO日期，與第三和第四批派息相關的OP單位被重新分類為權益，作為簡明綜合資產負債表上額外實繳資本和非控股權益的組成部分。截至2020年9月30日，溢價負債的餘額為$5,207它可能以現金的形式支付，與所有四分批和$7,970，代表363普通股和普通股619與第一批和第二批派息相關的運營單位，根據2020年調整後運營資金(“AFFO”)目標的實現情況，仍有可能支付。

公允價值計量：

ASC 820，公允價值計量和披露，公允價值定義為在計量日市場參與者之間進行有序交易時，在資產或負債的本金或最有利市場上為轉移負債而收取或支付的價格(退出價格)。ASC 820還建立了一個三級公允價值層次結構，對計量公允價值時使用的投入進行優先排序。

本公司估計，簡明綜合資產負債表中報告的現金及現金等價物、預付開支及其他資產、租户及其他應收賬款、應付淨額、應計利息以及應付賬款及其他負債的賬面金額因其短期性質而接近其公允價值。

經常性公允價值計量

本公司按公允價值計量及記錄其利率掉期工具(見附註11)及套現負債，並按經常性披露其長期債務的公允價值。

溢價負債-關於內部化，公司確認了一項溢價債務，如果在內部化結束後的特定時間段(“溢價期”)內實現了某些里程碑，則應向BRE的前所有者支付溢價債務。根據協議條款，該等里程碑與(A)本公司普通股首次公開發售(IPO)完成後每股普通股的40天美元成交量加權平均價(“每股REIT股份VWAP”)或(B)本公司完成首次公開募股(見附註4)前的每股AFFO有關。

該公司利用第三方估值專家協助估計溢價負債的公允價值，並通過考慮可能結果的加權平均概率以及使用蒙特卡洛模擬和貼現現金流分析來進行估計。這些估計要求公司在首次公開募股(IPO)之前對股價波動以及首次公開募股(IPO)的時間和淨資產價格做出各種假設，這些假設中的每一個都是無法觀察到的，被認為是公允價值體系中的第三級投入。如果將這些投入更改為不同的金額，可能會導致報告日的公允價值計量大幅上升或大幅下降。具體地説，考慮到溢價的固定時間範圍，預計IPO日期假設的提前增加了溢價負債的公允價值。同業股價波動率被用來估計本公司的預期股價波動率，以及本公司實現溢價目標的相應能力。波動率假設的增加將增加溢價負債的公允價值。資產淨值的增加也會增加溢價負債的公允價值。

下表彙總了用於估計截至2020年9月30日的溢價負債公允價值的重大不可觀察的投入：

不可觀測的重要輸入

加權平均

使用的假設

量程

同行股價波動

40.0%

26.11% - 56.85%

下表彙總了用於估計公允價值的重大不可觀察的輸入截至2020年2月7日(交易日期)的溢價負債:

不可觀測的重要輸入	加權平均使用的假設		量程
預期IPO日期	2020年4月15日		2020年3月至2020年5月
同行股價波動	20.0%		16.22%至23.09%
公司稀釋後每股資產淨值	$	21.30	^(a)

^(a)	該公司稀釋後每股資產淨值主要基於其房地產投資組合的公允價值，以及其他資產和負債的公允價值。本公司於計量日期的房地產投資組合的公允價值是按以下市值比率釐定的：6.05%和7.09%.

下表對截至2020年9月30日的三個月和九個月的溢價負債變化進行了對賬：

	在截至的三個月內			在截至的9個月內
(千)	2020年9月30日			2020年9月30日
期初餘額	$	37,975		$	—
2020年2月7日內部化收購價格分配		—			40,119
公允價值在內部化後的變化		(6,362	)		(8,506	)
重新分類為額外實收資本的組成部分 --非控股權益		(18,436	)		(18,436	)
期末餘額	$	13,177		$	13,177

公司於2020年9月21日完成首次公開募股，當時普通股和運營單位的部分應付負債被重新分類為按公允價值計算的股權，分別作為額外實繳資本和非控股權益的組成部分。有關詳細討論，請參閲溢價負債在本註釋2中。

公允價值在內部化和首次公開募股結束之間的下降是由於較低的首次公開募股價格(與資產淨值假設相關)，以及由於2020年第一季度末新冠肺炎疫情帶來的市場混亂和不確定性而推遲首次公開募股結束。這些因素被同行股價波動的增加部分抵消，這可歸因於影響全球股市的經濟環境的變化。

按公允價值經常性計量的資產和負債餘額如下：

	2020年9月30日
(千)	總計			1級		2級			第3級
利率互換、負債	$	(81,326	)	$	—	$	(81,326	)	$	—
溢價負債		(13,177	)		—		—			(13,177	)

	2019年12月31日
(千)	總計			1級		2級			第3級
利率互換、資產	$	2,911		$	—	$	2,911		$	—
利率互換、負債		(24,471	)		—		(24,471	)		—

長期債務 –本公司債務的公允價值是根據最近的融資交易、作為該等債務抵押品的財產的公允價值估計、可比貸款的歷史風險溢價等使用2級和3級投入估算的。LIBOR(倫敦銀行間同業拆借利率)、美國國庫券利率，以及對此類債務未來現金支付的貼現預估，這些都是基於LIBOR質量、當前倫敦銀行間同業拆借利率(“LIBOR”)、美國國庫券利率。估計的貼現率反映了本公司對大約模仿類似期限的貸款或貸款組的當前貸款利率，並假設債務在到期日仍未償還。可用的市場信息或現值技術被用來估計所需的數據量。已經關門了。由於這些金額是基於類似交易的有限可用市場信息做出的估計，並且沒有確認特定貸款可能存在的轉移或其他償還限制，因此估計的f不太可能是任何此類債務的空氣價值都可以通過立即清償債務而變現。

下表彙總了簡明綜合資產負債表上報告的賬面金額，以及公司對應付抵押和票據、淨額、無擔保定期票據、淨額和無擔保循環信貸安排的公允價值的估計，這反映了利率互換的公允價值：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一號，

2019

賬面金額

1,549,076

1,989,451

公允價值

1,683,505

2,047,860

非經常性公允價值計量

本公司於2020年9月30日和2019年12月31日的非經常性公允價值計量包括使用第3級投入確定的減值房地產資產的公允價值。

使用權資產和租賃負債

本公司是與其公司總部及其他寫字樓相關的不可撤銷經營租約以及土地租約(“土地租約”)的承租人。該公司記錄與這些租賃相關的使用權資產和租賃負債。租賃負債等於根據租賃將支付的未來付款的淨現值，按基於可觀察到的市場因素的估計進行貼現。使用權資產通常等於租賃負債加上與租賃相關的初始直接成本。本公司根據租賃開始時存在的事實和情況，在確認使用權資產和租賃負債時計入合理確定將會行使的續約期。與百分比租金撥備相關的金額被視為可變租賃成本，不包括在使用權資產或租賃負債的初始計量中。公司做出了一項會計政策選擇，適用於所有資產類型，在分配與經營租賃相關的合同對價時，不將租賃與非租賃組成部分分開。

與經營租賃相關的使用權資產和租賃負債包括在隨附的簡明綜合資產負債表中，如下所示：

		九月三十日，		十二月三十一號，
(千)	財務報表列報	2020		2019
使用權資產	預付費用和其他資產	$	3,167	$	1,614
租賃負債	應付帳款和其他負債		2,787		1,209

基於股票的薪酬

2020年8月4日，董事會通過了Broadstone Net Lease，Inc.2020綜合股權激勵計劃(以下簡稱股權激勵計劃)，為公司員工和非員工董事提供長期股權激勵。根據股權激勵計劃的規定進行任何調整，最高可達9,000根據股權激勵計劃授予的獎勵，股票可以以股票期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、股息等價權、股票獎勵和業績獎勵(包括業績股票單位和業績限制性股票)和長期激勵計劃單位(定義見股權激勵計劃)的形式發行。2020年8月4日，公司授予341根據股權激勵計劃向某些高級管理人員和員工發放的限制性普通股。本公司根據美國會計準則(ASC)718對股票激勵進行核算。薪酬-股票薪酬它要求在財務報表中根據賠償金估計授予日期的公允價值確認此類賠償。該等獎勵的價值於適當歸屬期間內按直線或按每個資產負債表日歸屬的累計金額確認為一般補償開支及簡明綜合收益及全面收益(虧損)表內的行政開支。該公司通過沖銷之前記錄的與沒收股票相關的所有股票補償費用，在沒收發生期間記錄沒收行為。根據該計劃發行的限制性普通股股份所宣佈的股息

股權激勵計劃在簡明綜合資產負債表上記為超過留存收益的累計分配。與沒收有關的累計股息 a在沒收發生的期間，病房將通過補償費用進行逆轉。

每股收益

普通股每股收益是根據FASB ASC主題260中的指導進行計算的。每股收益，該條款要求將本公司未歸屬的限制性普通股(其中包含獲得不可沒收股息的權利)歸類為需要採用兩類方法計算每股收益的參與證券。兩級法是一種收益分配公式，根據宣佈(或累積)的股息和未分配收益的參與權，確定每類普通股和參與證券的每股收益。按照兩級法，公司在計算每股收益時，從計算分子中剔除了限制性普通股未歸屬股份的收入，並從分母中剔除了該等未歸屬股份的加權平均數。參見附註15。

最近採用的會計準則

2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13，金融工具--信貸損失這改變了實體衡量大多數金融資產信貸損失的方式。按攤餘成本計量的金融資產應按預計收回的淨額列報，並在攤餘成本基礎上扣除信貸損失準備金。該指導意見要求實體在估計預期信貸損失時利用更廣泛的信息，包括預測信息。2018年11月，FASB發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具--信貸損失”的編纂改進該文件澄清，出租人記錄的經營性租賃應收賬款明確排除在本指南的範圍之外。ASU 2016-13和ASU 2018-09(統稱為ASC 326)根據修改後的追溯申請於2020年1月1日生效。新指引適用於該公司對直接融資租賃的投資。由於其業務性質，本公司的租賃組合歷來不包括大量直接融資租賃，因此採用ASC 326對其財務報表沒有重大影響。關於採用ASC 326，公司記錄了一筆信貸損失準備金#美元。323自2020年1月1日起對留存收益期初餘額進行抵消性累積效應調整。

2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)披露框架-公允價值計量披露要求的變化。ASU 2018-13項修正案刪除、添加和修改了ASC 820中關於公允價值計量的某些披露要求。這些修正案在2019年12月15日之後的財年和這些財年內的過渡期內有效，允許提前採用。該公司於2020年1月1日前瞻性地採用了新標準。新準則要求的修改和新披露主要涉及有關經常性第3級公允價值計量的披露。

2019年4月，FASB發佈了ASU 2019-04，對主題326(金融工具-信用損失)、主題815(衍生工具和對衝)和主題825(金融工具)的編纂改進它在最近發佈的關於信用損失、套期保值以及金融工具的確認和計量的標準中澄清和改進了指導意見。該公司評估了與採用上述ASU 2016-13相關的對主題326的更改的影響。ASU 2019-04中與主題815和825相關的條款涉及澄清現有指南中不適用於本公司的條款。

2020年3月，FASB發佈了ASU第2020-04號，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響它為美國公認會計原則(GAAP)關於合同修改和受參考匯率改革影響的對衝會計的指導提供了可選的權宜之計和例外，如果滿足某些標準的話。ASU 2020-04包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選擇。在2020年第一季度，該公司選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的套期保值會計手段，假設未來套期保值交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用於其他適用的選擇。

2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，重點是將租賃會計準則應用於因新冠肺炎疫情而提供的租賃優惠。根據ASC 842，在原始租賃協議之外達成或協商的經濟救濟通常被視為租賃修改，在這種情況下，承租人和出租人都將被要求適用各自的修改框架。然而，如果承租人因合同權利或法律權利而有權獲得經濟救濟，則救濟將在修改框架之外計算。雖然ASC842中最初的租約修改指南仍然適用於解決常規的租約修改問題，但如果滿足了某些標準，《租約修改問答》建立了一個不同的框架來説明為應對新冠肺炎疫情而授予的某些租約特許權。契約修訂問答允許本公司作出會計政策選擇，將新冠肺炎相關的租賃優惠作為契約修改或負面變量進行會計處理。

調整租金收入。這樣的選舉必須是適用的。IED一貫以類似特徵和相似情況租賃。請參閲附註19，新冠肺炎大流行關於新冠肺炎相關特許權的信息及其對本公司經營業績的相關影響。

重新分類

該公司對美元進行了重新分類405及$1,153在截至2019年9月30日的三個月和九個月的合併綜合收益和全面收益(虧損)表中，分別從營業費用的一個組成部分扣除所得税到其他收入(費用)的一個組成部分，以與本期列報保持一致。重新分類是從一種可接受的陳述到另一種可接受的陳述的改變。

3.關聯方交易

在2020年2月7日內部化前，本公司若干董事擁有直接或間接所有權利益的關聯方BRE與資產管理公司被視為關聯方。

物業管理協議

該公司和物業管理公司是與BRE簽訂的物業管理協議(經修訂後的“物業管理協議”)的一方。根據物業管理協議的條款，BRE管理和協調公司租賃物業的某些方面。

作為根據物業管理協議提供的服務的交換，BRE獲得了以下費用和其他補償：

(i)

3每月從出租物業收取的租金總額的百分比，用於物業管理服務(不包括一屬性，該屬性調用5物業管理協議下租金總額的%)；及

(Ii)

現有出租物業的轉租費相當於一個月與現有租户簽訂新租約的租金兩個月‘與新租户簽訂新租約的租金。

內部化完成後，物業管理協議即告終止，不是的未來應向BRE支付的物業管理費。根據物業管理協議，內部化不被視為“終止事件”，因此不是的作為內部化的結果，應向BRE支付費用。關於內部化的進一步討論，包括與之相關的付款，見附註4。

資產管理協議

本公司及OP與資產管理公司訂立資產管理協議(經修訂，即“資產管理協議”)，資產管理公司為單一成員有限責任公司，BRE為其唯一成員，因此亦為關聯方，而本公司若干董事於該關聯方中擁有間接擁有權權益。根據資產管理協議的條款，資產經理負責(其中包括)本公司的收購、初步租賃及處置策略、融資活動，以及就本公司的估值職能及其他職責向本公司的獨立董事委員會(“IDC”)提供支援。資產管理公司還提名了兩名個人擔任該公司董事會成員。

根據資產管理協議的條款，資產經理獲得的補償如下：

(i)

季度資產管理費相當於0.25普通股總價值的%，以IDC每季度確定的每股價值為基礎，在完全攤薄的基礎上，就像運營中的所有權益都已轉換為公司普通股的股份一樣；

(Ii)

0.5未來股權平倉收益的%，作為招股、營銷和經紀費用的報銷；

(三)

1收購的每一處租賃物業支付的購買總價的%(以下(Iv)項所述的收購除外)，包括為換取OP中的會員權益而貢獻的任何物業；

(四)

2收購租賃物業需要簽訂新租約(而不是採用現有租約)，如售後回租交易時，購入的每個租賃物業支付的購買總價的%；

(v)

1每次出租物業處置收到的銷售總價的百分比；以及

(六)

1資產管理協議中定義的與處置事件相關的總對價的百分比。

內部化完成後，資產管理協議即告終止，不是的未來應向資產經理支付的資產管理費。根據資產管理協議，內部化並不被視為“終止事件”，因此不是的作為內部化的結果，應向資產管理人支付費用。關於內部化的進一步討論，包括與之相關的付款，見附註4。

根據物業管理協議和資產管理協議產生的費用總額如下：

(千)		在截至的三個月內九月三十日，				在截至的9個月內九月三十日，
費用類型	財務報表列報	2020^(a)		2019		2020^(a)		2019
資產管理費	資產管理費	$	—	$	5,610	$	2,461	$	16,048
物業管理費	物業管理費		—		2,098		1,275		5,918
管理費總費用			—		7,708		3,736		21,966

營銷費(提供費用)	額外實收資本		—		703		—		1,303
採購費	資本化資產是收購資產的主要組成部分		—		7,932		—		9,937
租賃費和轉租費	租賃費，淨額		—		312		—		747
處置費	房地產銷售收益		—		596		109		947
總管理費		$	—	$	17,251	$	3,845	$	34,900

^(a)	根據物業管理協議和資產管理協議支付的費用從2020年1月1日到2020年2月6日。內部化於2020年2月7日生效。

有不是的2020年9月30日和2019年12月31日未繳管理費。與物業管理協議及資產管理協議有關的所有費用均在本公司向賣方支付的正常付款週期內以現金支付。

《税收保護協定》

內部化完成後，本公司與公司創始人Amy L.Tait及其某些家庭成員(“創始所有者”)簽訂了一項協議，根據協議，OP同意賠償創始所有者因出售、交換、轉讓或以其他方式處置本公司在內部化中獲得的BRE資產而產生的適用所得税責任，直至2030年2月7日，或公司未能將OP的特定類型的債務分配給創始所有者(“創始所有者”)。根據創始業主税務保障協議，本公司可能須繳交的最高金額為$10,000.

溢價考慮因素

關於內部化，本公司產生了一項或有債務，該債務將在發生某些事件時支付給本公司董事會的某些成員和以前是BRE所有者和/或員工的員工(見附註4)。溢價代價的公允價值為$。31,613在2020年9月30日，其中13,177被記錄為溢價負債，$6,809被記錄為額外實收資本的組成部分，以及$11,627在簡明綜合資產負債表中作為非控股權益的組成部分入賬(見附註2)。

關聯方租賃

關於內部化，本公司承擔了與克林頓資產控股公司(Clinton Asset Holdings Associates，L.P.)的主要執行辦公室有關的租賃協議，克林頓資產控股公司是一家關聯第三方，大約1.6公司董事長和董事會成員間接持有該公司%的股份。租賃24,072一平方英尺的辦公空間將於2023年8月31日，幷包含二五年期續訂選項。2020年的年租金大約是$。547同2此後每年增加%。請參見附註17中的進一步討論。

4.內部化

2020年2月7日，公司完成內部化，原受僱於BRE的公司管理團隊和公司員工成為OP的一家間接子公司的員工。該公司支付的基本對價為#美元。209,516在成交時，可能需要支付額外的溢價，最高可達$75,000在未來，如下所述。此外，該公司還承擔了#美元。90,484債務，以及收購的其他資產和承擔的負債，詳見購進價格分配本註釋4中的其他討論。

下表彙總了內部化結束時支付的對價：

(千)
發放3,124普通股股份	$	66,376
發放5,278行動單位		112,159
現金		30,981
基本注意事項		209,516
溢價負債公允價值的初步估計		40,119
總對價	$	249,635

根據合併協議的條款，該公司可能需要支付高達$的額外溢價。75,000付款時間：四每批$10,000, $15,000, $25,000，及$25,000如果某些里程碑與(A)40在首次公開招股完成後，或(B)本公司於首次公開招股完成前的每股AFFO，(每個為“溢價觸發因素”)於溢價期間實現的每股房地產投資信託基金日VWAP(或(B)本公司每股的AFFO)是在溢價期間內實現的(每一項均為“溢價觸發因素”)。對價將包括現金、公司普通股股票和運營單位，按基本對價中支付的相同比例計算。該公司於2020年9月21日完成首次公開募股(IPO)。

房地產投資信託基金份額的溢價部分、適用的40天VWAP和適用的溢價期限如下：

		數量
		股票				40天
(以千為單位，每股金額除外)		行動單位		近似值		A的VWAP
批次	獲利目標^(a)	應付^(b)		現金數額		房地產投資信託基金份額		適用溢價期限
1	$10,000		393	$	1,646	$	22.50	從2020年9月21日開始的兩年期。
2	$15,000		589	$	2,470	$	23.75	從2020年9月21日開始的兩年期。
3	$25,000		983	$	4,117	$	24.375	上述第一批和第二批的四年期間，從溢出期開始後正好一年的日期開始計算。
4	$25,000		983	$	4,117	$	25.00	上述第一批和第二批的四年期間，從溢出期開始後正好一年的日期開始計算。

^(a)	按美元計算的適用溢價部分的初始合同價值21.25每股價格/普通股和運營單位。未計入可能賺取和支付適用溢價部分時普通股和運營單位的實際每股價格。

^(b)	以$為基礎計算21.25每股價格/普通股和運營單位。

如果所有盈利里程碑都達到了，額外的1,089普通股和額外的1,859除支付#美元外，還將發放行動單位。12,350現金。截至內部化日期，公司估計溢價負債的公允價值為#美元。40,119，其中約為$33,511與可能發行普通股和運營單位有關，約為$6,608與潛在的現金支付有關。本公司將在應變期內的每個報告日期估計溢利負債的公允價值，並將估計公允價值的任何變動記錄在其簡明綜合收益和全面收益(虧損)表中。見附註2，進一步討論內部化後溢價負債的公允價值變化。

贖回權協議

如果IPO不是在任何溢價觸發事件發生之時或之前發生，則與內部化相關而發行的普通股或運營單位的每位持有人有權要求本公司回購任何或全部該等持有人的股份或運營單位。此類權利終止，IPO生效。

首次公開招股後，作為與內部化相關的基本對價發行的普通股和非控股權益(最初歸類為夾層股權)在合併綜合資產負債表上重新分類為普通股、額外實收資本和非控股權益的組成部分。

購進價格分配

內部化作為一項業務合併入賬，因此，本公司利用收購方法分配收購價格，以記錄收購的資產和承擔的按其估計公允價值承擔的負債。

收購價格的分配尚未最終敲定，並基於初步的e。這些公允價值仍然存在，這是目前可獲得的最佳信息。資產和負債的公允價值的最終確定將以有形資產和無形資產及負債的實際估值為基礎。截至收購完成之日已存在的價值，包括溢價負債的估值。本公司預計在測算期內最終確定估值，不超過自內部化之日起一年。康因此，初步分配給可識別的有形和無形資產和負債的金額可能會發生變化。

下表彙總了公司對與內部化相關的收購價格的初步分配：

(千)
預付費用和其他資產	$	1,336
使用權資產		1,898
商譽		339,769
應付帳款和其他負債		(986	)
經營租賃負債		(1,898	)
債款		(90,484	)
	$	249,635

關於內部化，該公司記錄的商譽為#美元。339,769因代價超過取得的淨負債的公允價值。商譽代表從收購的管理職能中預期的協同效應和成本節省，以及公司在比外部管理時更低的成本結構上產生額外投資組合增長的能力。本公司並不預期商譽可在税項上扣除。

關於內部化，該公司假設為#美元。90,484債務，隨後通過循環信貸工具借款和進入一個新的美元的組合來償還60,000定期貸款協議(見附註9)。

該公司產生了$1,929及$3,523在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，與內部化相關的非經常性成本分別為923及$1,195在截至2019年9月30日的三個月和九個月期間，該等成本被列為內部化費用，在簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)中歸類為內部化費用。

內部化的影響已經反映在公司從2020年2月7日開始的經營業績中。不是的作為內部化的結果，增加的收入被記錄下來。在內部化後，在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，本公司產生了$5,528及$13,762由於內部化的結果，分別在費用上。這些金額包括與公司履行以前由BRE和資產經理履行的職能相關的一般和行政費用(主要是與員工相關的成本)，以及與內部化相關的借款相關的利息支出。這些費用不包括上文討論的內部化費用，也不包括為反映溢價負債公允價值變化而記錄的金額。

簡明形式財務信息

以下形式信息彙總了公司綜合經營業績中的部分財務信息，好像內部化發生在2019年1月1日。這些結果包含總計#美元的某些調整。1,929及$8,068分別為截至2020年9月30日的三個月和九個月的收入9,437及$23,418分別為截至2019年9月30日的三個月和九個月的收入。這些預計調整反映了歷史財務業績中公司與BRE和資產管理公司之間的內部化費用和資產管理、物業管理和處置費用的取消，以及反映與內部化相關借款相關的增加利息支出的調整。這一形式信息僅供參考，並不能説明如果在期初進行內部化，業務的實際結果會是什麼，也不能説明未來業務的結果。

簡明的備考財務信息如下：

	在截至的三個月內九月三十日，				在截至的9個月內九月三十日，
(千)	2020		2019		2020		2019
營業收入	$	80,744	$	76,401	$	239,346	$	213,884
淨收入		11,640		28,941		42,982		65,913

5.租賃物業的收購

“公司”做到了不是的在截至2020年9月30日的9個月內，不能完成任何租賃物業的收購。在截至2019年9月30日的9個月中，該公司完成了以下租賃物業的收購：

(單位：千，房產數量除外)		數量		房地產
日期	財產類型	特性		收購價格
2019年1月31日	醫療保健		1	$	4,747
2019年3月12日	工業		1		10,217
(2019年3月15日)	零售		10		13,185
2019年3月19日	零售		14		19,128
2019年3月26日	工業		1		25,801
2019年4月30日	工業		1		76,000	^(a)
2019年5月21日	零售		2		6,500
2019年5月31日	零售		1		3,192
2019年6月7日	辦公室		1		30,589
2019年6月26日	工業		2		11,180
2019年7月15日	飯館		1		3,214
2019年7月15日	工業		1		11,330
2019年7月31日	醫療保健		5		27,277
2019年8月27日	工業		1		4,404
2019年8月29日	工業/辦公室		23		735,740
2019年9月17日	工業		1		11,185
			66	$	993,689	^(b)

^(a)	在此次收購中，該公司承擔了一筆本金餘額為#美元的抵押貸款。49,782利率為4.92%，到期日為2028年2月(見附註10)。

^(b)	收購價格不包括資本化收購成本#美元。16,647.

該公司將這些物業的購買價格分配給所收購資產和承擔的負債的公允價值。下表彙總了已完成房地產收購的購置價分配情況：

(千)	在結束的9個月裏， 2019年9月30日
土地	$	155,434
土地改良		44,929
建築物及改善工程		745,116
收購的原址租約^(c)		77,868
獲得的高於市價的租約^(d)		2,800
獲得的低於市價的租約^(e)		(15,811	)
應付抵押貸款		(49,782	)
	$	960,554

^(c)	收購的原址租賃的加權平均攤銷期限為13在截至2019年9月30日的9個月內完成的收購。

^(d)	收購的高於市價租賃的加權平均攤銷期限為18在截至2019年9月30日的9個月內完成的收購。

^(e)	收購的低於市價租賃的加權平均攤銷期限為10在截至2019年9月30日的9個月內完成的收購。

上述收購的資金來自手頭可用現金、循環信貸工具借款和無擔保定期貸款的發行，以及股票發行的收益。所有房地產收購在截至2019年9月30日的9個月內完成，符合資產收購條件，因此，收購成本已資本化。

6.房地產銷售

本公司完成了以下房地產銷售，這些銷售均不符合停產經營的條件：

	在截至的三個月內九月三十日，						在截至的9個月內九月三十日，
(單位：千，房產數量除外)	2020			2019			2020			2019
處置的財產數量		5			16			18			25
銷售總價	$	9,816		$	59,691		$	57,539		$	94,791
合計賬面價值		(8,327	)		(43,920	)		(45,085	)		(73,365	)
額外的銷售費用		(429	)		(3,186	)		(2,729	)		(4,654	)
房地產銷售收益	$	1,060		$	12,585		$	9,725		$	16,772

7.租賃物業和租賃安排的投資

該公司一般將其投資租賃物業出租給工業、醫療保健、餐飲、寫字樓、零售和其他行業的老牌租户。截至2020年9月30日，公司擁有611根據已被歸類為經營性租賃的租約出租的房地產11這些都被歸類為直接融資租賃。在被歸類為直接融資租賃的11份租約中，三包括作為經營租約入賬土地部分(見收入確認(注2內)。基本上所有租約的初始期限都是10至20年份。該公司的租約一般規定，租金會因固定增長、消費物價指數上升或租户銷售量增加而有限度地增加。一般來説，租户還被要求繳納所有的財產税和評估，基本上維護大樓的內部和外部，並保持財產和責任保險。這些租約通常還提供一個或多個多年續簽選項，由租户選擇，並遵守與初始租約大致相同的條款和條件。

租賃物業投資--運用經營法核算

與租户簽訂不可撤銷經營租約的租賃物業如下：

(千)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019
土地	$	542,487		$	548,911
土地改良		274,786			275,470
建築物及改善工程		2,806,916			2,850,571
裝備		11,870			11,492
		3,636,059			3,686,444
減去累計折舊		(332,057	)		(271,044	)
	$	3,304,002		$	3,415,400

租賃物業投資折舊費用如下：

在截至的三個月內

九月三十日，

在截至的9個月內

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

折舊

23,317

21,843

70,392

60,128

截至2020年9月30日，根據與租户簽訂的不可取消的經營租賃，預計將收到的租賃付款如下：

(千)
2020年剩餘時間	$	71,570
2021		289,057
2022		291,801
2023		294,743
2024		290,463
此後		2,230,494
	$	3,468,128

由於租約續約期可由承租人自行選擇，上述金額僅包括在最初租賃期內到期的未來租賃付款。此外，該等金額不包括根據消費物價指數變動而釐定的任何潛在浮動租金增幅，或根據租約按租户銷售總額的百分比計算而可能收取的未來浮動租金。

租賃物業投資--直接融資租賃

該公司在直接融資租賃方面的淨投資包括：

(千)	九月三十日， 2020			十二月三十一號， 2019
將收到未貼現的估計租賃付款	$	48,713		$	72,753
估計的無擔保剩餘價值		16,049			20,358
非勞動收入		(33,679	)		(51,221	)
信貸損失準備金		(181	)		—
直接融資租賃淨投資	$	30,902		$	41,890

截至2020年9月30日，根據與租户簽訂的不可取消的直接融資租賃，預計將收到的未貼現租賃付款如下：

(千)
2020年剩餘時間	$	811
2021		3,304
2022		3,368
2023		3,433
2024		3,493
此後		34,304
	$	48,713

上述租金收據不包括續期的未來租賃付款、潛在的可變消費物價指數租金上漲，或未來可能到期的可變百分比租金支付。

下表彙總了以租賃收入、簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)淨額報告的金額：

	在截至的三個月內九月三十日，				在截至的9個月內九月三十日，
(千)	2020		2019		2020			2019
經營租賃的合同租金金額	$	69,270	$	65,579	$	209,440		$	184,292
對確認合同經營租賃賬單的調整以直線為基礎		6,768		5,575		16,709			16,015
可變租金收入		234		—		308			—
直接融資租賃收入		757		1,005		2,599			3,014
向租户收取的運營費用		3,389		3,811		11,456			10,572
房地產交易的其他收入		64		431		795			431
對確認為無法收回的租金金額的收入進行調整開具帳單。		262		—		(1,961	)		(440	)
租賃總收入，淨額	$	80,744	$	76,401	$	239,346		$	213,884

8.無形資產和無形負債

以下為無形資產、負債及相關累計攤銷情況摘要：

(千)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019
租賃無形資產：
獲得的高於市價的租約	$	53,563		$	62,136
累計攤銷較少		(18,397	)		(17,433	)
收購的高於市價的租賃，淨額		35,166			44,703
收購的原址租約		333,305			349,645
累計攤銷較少		(79,500	)		(62,454	)
收購的就地租賃，淨額		253,805			287,191
無形租賃資產總額，淨額	$	288,971		$	331,894
獲得的低於市價的租約	$	107,625		$	113,862
累計攤銷較少		(26,405	)		(21,640	)
無形租賃負債淨額	$	81,220		$	92,222
租賃費	$	15,655		$	17,013
累計攤銷較少		(4,640	)		(4,166	)
租賃費，淨額	$	11,015		$	12,847

無形租賃資產和負債攤銷如下：

(千)		在截至的三個月內九月三十日，					在截至的9個月內九月三十日，
無形的	財務報表列報	2020			2019		2020			2019
收購的原址租賃和租賃費	折舊攤銷	$	8,026		$	6,549	$	32,060		$	17,861
高於市價和低於市價的租賃	租賃收入，淨額		(149	)		875		(25	)		2,335

截至2020年9月30日的三個月和九個月的攤銷費用包括美元2,459及$14,517分別為提前終止租賃導致的加速攤銷，而不是零在上一年期間。

截至2020年9月30日的無形資產和負債未來攤銷估計如下：

(千)
2020年剩餘時間	$	5,700
2021		22,494
2022		21,952
2023		21,626
2024		20,859
此後		126,135
	$	218,766

9.無擔保信貸協議

下表彙總了該公司的無擔保信貸協議：

	未償餘額
(單位為千，利率除外)	九月三十日， 2020			12月31日， 2019			利息率^(c)	成熟性日期
循環信貸安排^(a)	$	—		$	197,300		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.20%	^(d)
2020年無擔保定期貸款^(a)		—			300,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.25%	2021年2月^(e)
2022年無擔保定期貸款^(a)		60,000			—		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.25%	2022年2月
2023年無擔保定期貸款^(a)		265,000			265,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.35%	2023年1月
2024年無擔保定期貸款^(a)		190,000			190,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.25%	2024年6月1日
2026年無擔保定期貸款^(a)		450,000			450,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.85%	2026年2月
高級註釋^(a)
系列A		150,000			150,000		4.84%	2027年4月
B系列		225,000			225,000		5.09%	2028年7月
C系列		100,000			100,000		5.19%	2030年7月
		475,000			475,000
總計		1,440,000			1,877,300
債券發行成本(淨額)^(b)		(6,505	)		(7,919	)
	$	1,433,495		$	1,869,381

^(a)	該公司相信，它在提交的所有期間都遵守了所有財務契約。

^(b)	列報的金額僅包括與無擔保定期票據和優先票據有關的債務發行成本(淨額)。

^(c)	在2020年9月30日和2019年12月31日，一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)為0.15%和1.76%。

^(d)	2020年9月4日，該公司更換了之前的美元600,000循環信貸安排，到期日為2022年1月，以新的$900,000到期日為2023年9月.

^(e)	2020年的無擔保定期貸款原定於#年到期。2020年8月，並允許兩次延期六個月，由公司選擇，但公司必須遵守債務契約、習慣陳述和擔保，並支付相當於0.05延期時未償還本金餘額的%。2020年5月5日，本公司行使了第一個期權，自2020年8月2日起生效，將2020年無擔保定期貸款的到期日延長至2021年2月2日。這筆貸款是用該公司首次公開募股(IPO)的收益償還的。

2020年9月4日，本公司簽訂了一項協議(“循環信貸協議”)，金額為900,000無擔保循環信貸安排(“循環信貸安排”)，由摩根大通銀行(北卡羅來納州)作為行政代理。交易循環信貸協議的成交須遵守若干慣常條件，以及首次公開發行(IPO)的成交，並須符合協議所載有關本公司普通股規模及上市的最低條件。交易於2020年9月21日完成，當時循環信貸安排取代了公司當時現有的600,000無擔保循環信貸安排。循環信貸協議包括手風琴功能，將總貸款規模從$900,000至$2,000,000，取決於現有或新的貸款人是否願意為這種增加提供資金，以及其他慣常條件。循環信貸協議將於2023年9月21日。本公司有權延長循環信貸協議的期限每次延期兩次，為期六個月，但須受若干條件規限，包括繳付相等於0.0625循環承付款的%。循環信貸協議項下的借款只須按浮動利率支付利息，利率相當於倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，外加基於公司信用評級的保證金，範圍為0.825%至1.55每年的百分比。根據公司目前的投資級信用評級Baa3，適用保證金為1.20截至2020年9月30日。此外，循環信貸融資須根據公司的信用評級收取融資手續費，範圍為0.125%和0.30每年的百分比。根據該公司目前的信用評級，貸款費用為0.25截至2020年9月30日的年利率。循環信貸安排下的利差和融資費與被更換的貸款的息差和融資費相同。

2020年2月7日，本公司簽訂了一項60,000定期貸款協議將於2022年2月28日(“2022年無擔保定期貸款”)，由摩根大通(JP Morgan Chase，N.A.)擔任行政代理。2022年的無擔保定期貸款在成交時得到了全額資金，用於償還公司作為內部化的一部分承擔的部分債務。2022年無擔保定期貸款的借款只需支付浮動利率，利率等於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上基於公司信用評級的保證金，範圍在0.85%和1.65每年的百分比。根據該公司目前的信用評級，適用保證金為1.25截至2020年9月30日。

截至2020年9月30日，所有未償還借款的加權平均利率為。2.80%，不包括利率互換協議。

在截至2020年9月30日的三個月和九個月，公司支付了$5,918與循環信貸安排相關的債務發行成本。截至2019年9月30日的三個月和九個月，公司支付了$1,281及$6,510與2020年無擔保定期貸款、2026年無擔保定期貸款及其之前的無擔保循環信貸協議相關的債務發行成本。根據ASC 470-50，對於每個單獨的債務工具，以貸款人為基礎，債務修改和清償，該公司對交易是否被視為新債務、現有債務的修改或現有債務的清償進行了評估。債券發行成本要麼延期，要麼攤銷。

連帶債務的期限或已發生的費用。根據這一評估，$5,918所產生的債務發行成本D在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，以及$1,275及$6,504在截至2019年9月30日的三個月和九個月期間發生的債務發行成本中，分別被認為與發行新債務或修改現有債務有關，因此已延期，正在攤銷。ZED對相關債務的期限進行了調整。剩下的$6在截至2019年9月30日的三個月和九個月發生的債務發行成本中，被視為與債務清償有關，並計入債務成本在隨附的簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)中予以清償。此外，在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間，392的未攤銷債務發行成本已支出幷包括在內在隨附的簡明綜合收益表和全面收益表(虧損)中的債務清償成本。這些金額總計為#美元。113及$328分別在截至2019年9月30日的三個月和九個月內。

債務發行成本在隨附的簡明綜合收益和全面收益(虧損)表中作為利息支出的組成部分攤銷。下表彙總發債成本攤銷情況：

在截至的三個月內

九月三十日，

在截至的9個月內

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

債務發行成本攤銷

819

611

2,528

1,761

根據其無擔保信貸協議，該公司必須遵守各種財務和運營契約以及財務報告要求。這些公約要求該公司保持一定的財務比率，包括槓桿率、固定費用覆蓋率和償債覆蓋率等。截至2020年9月30日，該公司相信它遵守了所有貸款契約。本公司是否繼續遵守這些公約取決於許多因素，並可能受到當前或未來與新冠肺炎疫情相關的經濟狀況的影響(見附註19)，因此不能保證本公司將繼續遵守其公約。不遵守公約將導致違約，如果公司無法補救或無法從貸款人那裏獲得豁免，可能會加快償還債務的速度。此外，在違約情況下，公司向股東支付的股息可能會受到限制，超過維持其房地產投資信託基金資格所需的股息。因此，違約事件可能對公司產生重大不利影響。

10.按揭及應付票據

公司的抵押貸款和應付票據包括以下內容：

		起源	成熟性
(單位為千，利率除外)		日期	日期	利息	九月三十日，			十二月三十一號，
貸款人		(月/年)	(月/年)	率	2020			2019
(1)	威爾明頓信託全國協會	4月至19日	2月-28日	4.92%	$	48,234		$	49,065		^{(一)(二)、(三)、(K)}
(2)	威爾明頓信託全國協會	6月18日至18日	8月至25日	4.36%		20,042			20,318		^{(A)第(B)款、第(C)款和第(J)款}
(3)	PNC銀行	10月16日至16日	11月-26日	3.62%		17,597			17,885		^(B)(C)
(4)	太陽人壽	3月12日至12日	10月21日至21日	5.13%		10,575			10,888		^(B)(F)
(5)	全球保險集團	4月至12日	10月23日至23日	6.38%		7,230			7,788		^(B)(G)
(6)	M&T銀行	10月17日	8月至21日	一個月期 Libor+3%		4,807			4,913		^{(B)(D)至(H)及(I)}
(7)	票據持有人	2008年12月-2008年12月	12月-23日	6.25%		591			750		^(D)(L)
(8)	標準保險公司	7月10日至10日	8月至30日	6.75%		—			544		^{(二)(三)、(四)、(五)}
						109,076			112,151
	債券發行成本(淨額)					(324	)		(358	)
					$	108,752		$	111,793

^(a)	無追索權債務包括與欺詐、環境索賠、破產和其他事項有關的公司和/或運營的賠償/擔保。

^(b)	由相關租賃物業和租賃租金擔保的債務。

^(c)	由業務擔保擔保的債務。

^(d)

由公司擔保的債務。

^(e)	該利率代表初始利率。利率本可以由標準保險公司自行決定(根據現行利率)調整為119從第一次付款之日起數月。

^(f)	抵押貸款是2012年3月作為UPREIT交易的一部分承擔的。這筆債務是在假設時按公允價值記錄的。

^(g)	抵押於2012年4月承擔，作為收購相關物業的一部分。這筆債務在假設時是按公允價值記錄的。

^(h)	本公司就按揭票據訂立利率掉期協議，詳情見附註11。

⁽ⁱ⁾	抵押貸款是2017年10月作為UPREIT交易的一部分承擔的。這筆債務是在假設時按公允價值記錄的。

^(j)	抵押貸款於2018年6月承擔，作為收購相關物業的一部分。債務在承擔時按公允價值記錄。

^(k)	抵押貸款於2019年4月承擔，作為收購相關物業的一部分。債務在承擔時按公允價值記錄。

^(l)	2020年10月9日，與出售房產相關的票據得到了全額償還。

截至2020年9月30日，租賃物業投資為$174,623作為公司抵押和應付票據的抵押品。

下表彙總了該公司解除的抵押貸款：

(單位：千，不包括抵押貸款數量)

在截至的9個月內

2020年9月30日

截至年底的年度

2019年12月31日

抵押貸款數量

未償還抵押貸款餘額

541

13,905

下表彙總了抵押貸款終止的成本：

在截至的三個月內

九月三十日，

在截至的9個月內

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

抵押權清償成本

—

336

842

根據上述抵押和應付票據協議以及本公司截至2020年9月30日的無擔保信貸協議(見附註9)，預計未來將支付的本金如下：

(千)
2020年剩餘時間	$	818
2021		18,006
2022		62,907
2023		273,173
2024		192,260
此後		1,001,912
	$	1,549,076

本公司的某些按揭及應付票據協議規定預付費用，並可在相關協議所界定的某些違約事件下終止。這些預付費沒有反映在上表中。

11.利率互換

與某些金融機構簽訂了利率互換協議，以減輕相關債務協議期限內利率波動的影響。利率互換被認為是現金流對衝。為降低交易對手集中風險，本公司對作為掉期交易對手的機構實行多元化政策。根據這些協議，該公司每月從這些利率掉期的交易對手那裏獲得付款，等於相關可變利率乘以未償還名義金額。某些利率掉期按月攤銷。反過來，該公司每月向交易對手支付的金額等於固定利率乘以相關的未償還名義金額。這些交易的預期淨影響是，該公司為其可變利率借款支付固定利率。

以下為該公司未完成的利率互換協議摘要：

(單位為千，利率除外)								公允價值
交易對手	到期日	固定率			可變利率指數	概念上的金額		九月三十日， 2020			12月31日， 2019
北卡羅來納州美國銀行	2023年11月		2.80	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率	$	25,000	$	(2,029	)	$	(1,136	)
蒙特利爾銀行	2024年7月		1.16	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		40,000		(1,542	)		740
蒙特利爾銀行	2025年1月		1.91	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(1,889	)		(402	)
蒙特利爾銀行	2025年7月		2.32	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,565	)		(970	)
蒙特利爾銀行	2026年1月		1.92	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,255	)		(448	)
蒙特利爾銀行	2026年1月		2.05	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		40,000		(3,880	)		(1,014	)
蒙特利爾銀行	2026年12月		2.33	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		10,000		(1,281	)		(460	)
蒙特利爾銀行	2026年12月		1.99	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,664	)		(577	)
蒙特利爾銀行	2027年12月		2.37	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,629	)		(1,306	)
蒙特利爾銀行	2029年5月		2.09	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,486	)		(799	)
Capital One，全國協會	2021年12月		1.05	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		15,000		(174	)		143
Capital One，全國協會	2024年12月		1.58	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		15,000		(885	)		10
Capital One，全國協會	2026年1月		2.08	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		35,000		(3,398	)		(911	)
Capital One，全國協會	2026年4月		2.68	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		15,000		(2,014	)		(944	)
Capital One，全國協會	2026年7月		1.32	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		35,000		(2,101	)		720
Capital One，全國協會	2027年12月		2.37	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,601	)		(1,278	)
M&T銀行	2021年8月		1.02	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		4,805		(35	)		41		^(A)、(B)
M&T銀行	2022年9月		2.83	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(1,315	)		(862	)
M&T銀行	2023年11月		2.65	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(1,964	)		(1,038	)
地區銀行	2020年5月		2.12	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		50,000		—			(104	)
地區銀行	2023年12月		1.18	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(854	)		376
地區銀行	2029年5月		2.11	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,515	)		(827	)
地區銀行	2029年6月		2.03	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,349	)		(651	)
Truist金融公司	2024年4月		1.99	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(1,632	)		(451	)
Truist金融公司	2025年4月		2.20	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,278	)		(781	)
Truist金融公司	2025年7月		1.99	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,131	)		(524	)
Truist金融公司	2025年12月		2.30	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,715	)		(993	)
Truist金融公司	2026年1月		1.93	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(2,230	)		(458	)
美國銀行全國協會	2029年6月		2.03	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,393	)		(681	)
美國銀行全國協會	2029年8月		1.35	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(1,902	)		881
北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2021年2月		2.39	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		35,000		(269	)		(302	)
北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2024年10月		2.72	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		15,000		(1,550	)		(795	)
北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2027年4月		2.72	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		25,000		(3,924	)		(1,845	)
北卡羅來納州富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)	2028年1月		2.37	%	一個月期倫敦銀行同業拆借利率		75,000		(10,877	)		(3,914	)
								$	(81,326	)	$	(21,560	)

^(a)	2019年12月31日的名義金額為$4,912.

^(b)	利率互換是在2017年10月作為UPREIT交易的一部分。

根據這些協議，從浮動利率轉換為固定利率所確認的總金額及其在隨附的簡明綜合損益表和全面收益表(虧損)中的位置如下：

				從				利息支出總額
	得(損)額			累計其他				在
	在			綜合損失				合併報表
(千)	累計其他				數量			收入和綜合
截至9月30日的三個月，	綜合損失			定位	(虧損)收益			收入(虧損)
2020	$	4,352		利息支出	$	(4,166	)	$	18,511
2019		(16,380	)	利息支出		387			18,465

				從				利息支出總額
	損失金額			累計其他				在
	在			綜合損失				合併報表
(千)	累計其他				數量			收入和綜合
截至9月30日的9個月，	綜合損失			定位	(虧損)收益			收入(虧損)
2020	$	(59,766	)	利息支出	$	(8,467	)	$	59,015
2019		(52,182	)	利息支出		2,001			51,025

與利率掉期有關的金額預計將在未來12個月內從累積的其他綜合利息支出損失中重新分類，估計為虧損#美元。16,073。如果掉期交易對手不履行義務，本公司將面臨信用風險。該公司通過將交易對手限制在符合既定信貸和資本準則的主要銀行，將風險敞口降至最低。

12.信用風險集中

在截至2020年9月30日的9個月裏，該公司的銀行餘額有時超過了聯邦保險的限額。本公司並未遭受與這些存款有關的損失，管理層不認為本公司在這些金額方面有任何重大的信用風險。

在2020年2月7日內部化之前，公司的租賃物業由BRE和資產管理人管理，如附註3所述。支付給BRE和資產管理人的管理費0%和2分別佔截至2020年9月30日的三個月和九個月總運營費用的百分比17%和18截至2019年9月30日的三個月和九個月的總運營費用的百分比。*這些金額不包括支付給資產管理公司的資本化的收購費用(見附註3)。該公司與三家機構有抵押貸款和應付票據，這三家機構包括63%, 16%和10佔2020年9月30日應付抵押貸款和票據總額的百分比。該公司與三家機構有抵押貸款和應付票據，這三家機構包括62%, 16%和10截至2019年12月31日的應付抵押貸款和票據總額的%。截至2020年9月30日及2019年9月30日止三個月及九個月，本公司不是的佔總收入10%以上的個人租户或共同特許經營權。

13.權益

2020年9月21日，公司完成首次公開募股併發行33,500A類普通股，首次公開發行價格為$17.00每股。作為IPO的一部分，IPO的承銷商被授予一項選擇權，可在30從2020年9月21日起，購買最多5,025A類普通股按IPO價格，減去承銷折扣和佣金。首次公開募股的淨收益，扣除承銷折扣和佣金#美元。34,170及$3,010其他費用(包括#美元)1,656截至2020年9月30日，在應付帳款和其他負債中記錄的費用)為$532,320截止到2020年9月30日。該公司用淨收益償還了剩餘的$。216,488根據本公司當時現有的循環信貸安排到期的本金和應計利息以及剩餘的$240,225根據其2020年無擔保定期貸款，本金和應計利息到期。其餘淨收益將用於一般商業目的，包括收購。2020年10月20日，承銷商部分行使了選擇權。請參閲註釋18。

共享贖回計劃

本公司股票贖回計劃自2020年2月10日起終止，因此不是的在截至2020年9月30日的9個月內贖回。下表彙總了公司股票贖回計劃下的贖回情況：

(單位為千，不包括贖回數量)	在截至的三個月裏， 2019年9月30日		在結束的9個月裏， 2019年9月30日
申請贖回的次數	20		49
股份數目	353		588
總贖回價格	$	7,361	$	12,374

分銷再投資計劃

公司通過了一項分配再投資計劃(“DIP”)，根據該計劃，公司的股東和運營單位(公司除外)的股東可以選擇將現金分配再投資於公司普通股的額外股份。滴注從2020年2月10日起終止。在2020年9月30日和2019年12月31日，共有12,301和12,019普通股分別是在點滴計劃下發行的。

14.股票薪酬

2020年8月4日，公司授予341根據股權激勵計劃向某些高級管理人員和員工發放的限制性普通股。限制性股票獎勵的持有人一般有權在受限普通股發行之日及之後的任何時間行使本公司股東的權利，包括股份投票權和股份分紅的權利。限制性股票獎勵授予超過3個或3個以上的四年從內部化之日起的一段時間，取決於員工是否繼續服務到適用的歸屬日期，並符合個人獎勵協議的條款。不是的其中一股限制性股票於2020年9月30日歸屬。

下表提供了有關公司限制性股票獎勵的信息：

(千)

在截至的三個月裏，

2020年9月30日

在結束的9個月裏，

2020年9月30日

補償成本

796

對未歸屬的限制性股票宣佈的股息

下表列出了公司在2020年9月30日的限制性股票獎勵信息：

(單位：千，認證期除外)
限制性股票獎勵的未攤銷價值	$	6,194
加權平均攤銷期限(年)		3.0

下表列出了公司在截至2020年9月30日的9個月中的限制性股票活動的信息：

(以千為單位，每股金額除外)	股份數		加權平均資助金日期每股公允價值
期初未歸屬		—	$	—
授與		341		20.50
既得		—		—
沒收		—		—
期末未歸屬		341	$	20.50

2020年8月4日授予日每股公允價值為$20.50是基於董事會確定的確定的股票價值(“確定的股票價值”)。在首次公開募股之前，公司以非公開發行的價格出售普通股，價格等於確定的股票價值，該價格由董事會根據公司投資組合的資產淨值、管理層和第三方顧問的意見以及董事會決定的其他因素至少每季度確定一次。公司的資產淨值是根據其既定的估值過程計算的，首先是基於每個資產組合的隱含市場價格(除其他因素外)截至該日投資組合中物業的公允價值的估計。該公司的資產淨值是根據其既定的估值程序計算的，首先是基於每個資產的隱含市場價格等因素，對截至該日投資組合中的物業的公允價值進行估計。該公司的資產淨值是根據公司投資組合的資產淨值、管理層和第三方顧問的意見以及董事會決定的其他因素來計算的。

15.每股收益

下表彙總了計算基本每股收益和稀釋後每股收益(“EPS”)時使用的組成部分：

	在截至的三個月內九月三十日，					在截至的9個月內九月三十日，
(以千為單位，每股金額除外)	2020			2019		2020			2019
基本收入：
Broadstone Net Lease，Inc.普通股的淨收益為股東提供支持	$	8,750		$	23,388	$	34,919		$	53,460
減去：分配給未歸屬限制性股票的收益		(46	)		—		(46	)		—
用於計算普通股基本收益的淨收益	$	8,704		$	23,388	$	34,873		$	53,460


攤薄收益：
用於計算基本每股收益的淨收益	$	8,704		$	23,388	$	34,873		$	53,460
可歸因於非控股權益的淨收益		961			1,650		3,738			3,942
用於計算稀釋後每股普通股收益的淨收益	$	9,665		$	25,038	$	38,611		$	57,402

已發行普通股加權平均數：		111,371			98,568		108,300			93,575
減去：加權平均未歸屬限制性股票^(a)		(216	)		—		(72	)		—
年使用的已發行普通股的加權平均數 *基本每股普通股收益		111,155			98,568		108,228			93,575
可兑換會員單位的影響^(b)		12,226			6,948		11,519			6,948
年使用的已發行普通股的加權平均數 *稀釋後每股普通股收益		123,381			105,516		119,747			100,523

基本每股收益	$	0.08		$	0.24	$	0.32		$	0.57
稀釋後每股收益	$	0.08		$	0.24	$	0.32		$	0.57

^(a)	的加權平均效果。341截至2020年9月30日的未歸屬普通股限制性股票，在歸屬之前，這些股份將被排除在每股收益的計算之外。限制性普通股的股票不包括在稀釋後每股收益的計算中，因為這樣做的效果將是反稀釋的。

^(b)	的加權平均效果。12,226和6,948分別於2020年9月30日和2019年9月30日到期的運營單位。營業單位包括在稀釋後每股收益的計算中。然而，由於此類運營單位還需要將可歸因於此類運營單位的運營收入份額重新計入淨收入，因此對每股收益沒有影響。

16.補充現金流披露

支付利息的現金為$50,853及$49,828分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。繳納所得税的現金為$1,385及$809分別為截至2020年和2019年9月30日的9個月。

以下是非現金交易，已從隨附的簡明現金流量表中排除：

•

於截至2020年及2019年9月30日止九個月內，本公司發出275和2,199分別為普通股，價值約為$5,733及$46,084分別根據滴滴計劃的條款(見附註13)。

•

在截至2020年9月30日的9個月內，公司發行了普通股和運營單位的股票，總價值約為$178,535，以及公允價值為$的套現對價。40,119作為內部化的對價，並假設為$90,484債務(見附註4)。

•

截至二零二零年九月三十日止九個月內，本公司將夾層股權非控股權益之賬面值調整為#美元。2,513，與額外的實收資本相抵。

•

在截至2020年9月30日的9個月內，公司重新分類了$112,698將夾層股權、非控股權益轉換為非控股權益。

•

在截至2020年9月30日的9個月內，公司重新分類了$66,376夾層股權普通股，抵銷#美元66,375到額外的實收資本和美元1普通股。

•

在截至2020年9月30日的9個月內，公司重新分類了$18,436溢價負債的賬面價值，抵銷金額為#美元。11,627作為非控制權益及$6,809作為額外實收資本的組成部分(見附註2)。

•

在截至2020年9月30日的9個月中，1,656與首次公開招股相關的已產生但未支付的費用被記錄為抵消額外實收資本(見附註13)。

•

截至2020年9月30日和2019年9月30日，已宣佈和應計但尚未支付的股息金額為#美元。20,722及$11,932，分別.

•

於截至二零二零年九月三十日止九個月內，本公司執行契約修訂，導致本公司的租賃類別由直接融資租賃改為經營租賃。四財產。於修訂日期，原租約的淨投資額及已確認資產的賬面價值為#美元。9,055.

•

在截至2019年9月30日的9個月內進行的房地產交易中，本公司接受了#美元的租户改善津貼。2,517以減少為相關房地產資產支付的現金為交換條件.

•

於2020年1月1日採納附註2所述的ASC 326後，本公司記錄了一項過渡調整，以記錄與其直接融資租賃淨投資相關的信貸損失準備金#美元。323，等額記錄為留存收益的減少。信貸損失撥備作為租賃物業投資的一個組成部分，使用直接融資法在簡明綜合資產負債表上進行淨額核算。.

•

在2019年1月1日採用ASC 842後，公司記錄了#美元的使用權資產。1,687和租賃負債$1,261與作為承租人的土地租賃相關聯。使用權資產是在扣除直線租金負債#美元后入賬的。7和土地租賃無形資產，淨額為#美元432自收養之日起.

17.承擔和或有事項

訴訟

本公司不時參與處理本公司業務所附帶的各種訴訟事宜。雖然根據目前掌握的信息無法確切預測該等事項的解決情況，但本公司並不認為任何該等事項的最終結果會對其綜合財務狀況、經營業績或流動資金產生重大影響。

與房產和收購相關

在房地產所有權和經營方面，該公司可能需要承擔與環境問題相關的成本和損害賠償責任。本公司不知道有任何不遵守規定、責任、索賠或其他環境條件會對其綜合財務狀況、經營業績或流動性產生實質性影響。

與租户改善津貼相關的餘額包括在簡明綜合資產負債表的應付帳款和其他負債中，如下所示：

(千)

九月三十日，

2020

十二月三十一號，

2019

租户改善津貼

1,981

2,706

本公司與三筆不同的UPREIT交易的貢獻成員簽訂了三項獨立的税務保護協議，並與內部化相關的創始所有者税收保護協議(見附註3)。税務保障協議要求本公司在出售、交換、轉讓或以其他方式處置出資財產的情況下，或在創始所有者税收保護協議的情況下，在一項導致受益人確認受協議保護的收益的應税交易中賠償受益人，但某些例外情況除外。根據截至2020年9月30日的價值，根據協議，適用物業的應税銷售將引發約#美元的負債。22,300。根據現有信息，本公司不認為上述導致損害的事件已經發生或可能在可預見的將來發生。

經營租約項下的債務

內部化後(見附註4)，本公司以不可撤銷的營運租約租賃其公司總部及其他地點的辦公空間，租期由2021至2023。這些租約包含每月固定付款的條款，但可能會出現租金上漲的情況。所有租約均不受任何分租協議約束。公司總部的租約是與關聯方簽訂的(見附註3)。

本公司亦根據不可撤銷的經營租約(“土地租契”)租賃某些物業的土地，初始租約條款由2034至2066。這些租約包含每月固定付款的條款，但可能會出現租金上漲的情況。其中一份租約要求該公司根據物業產生的銷售額(“租金百分比”)支付年度租金。所有租約均不受任何分租協議約束。

下表彙總了與運營租賃相關的總租賃成本：

		在截至的三個月內九月三十日，				在截至的9個月內九月三十日，
(千)	財務報表列報	2020		2019		2020		2019
經營租賃成本
寫字樓租約	一般和行政	$	155	$	—	$	362	$	—
土地契約	財產和運營費用		33		35		100		105
可變租賃成本
土地契約	財產和運營費用		13		11		43		34
總租賃成本		$	201	$	46	$	505	$	139

下表彙總了與營業租賃項下的債務相關的付款，在隨附的簡明合併現金流量表上報告為營業活動的現金流量：

在截至的三個月內

九月三十日，

在截至的9個月內

九月三十日，

(千)

2020

2019

2020

2019

經營租賃付款

179

490

127

截至2020年9月30日，根據不可撤銷的經營租賃，估計未來需要支付的租賃款項以及對租賃負債的對賬如下：

(千)
2020年剩餘時間	$	176
2021		711
2022		686
2023		505
2024		120
此後		2,411
未貼現現金流合計		4,609
扣除的計入利息		(1,822	)
租賃負債	$	2,787

上述租金包括在最初租賃期限內到期的未來最低租賃付款。該等金額不包括與未來期間可能到期的百分比租金有關的任何或有金額。

18.後續事件

2020年10月15日，該公司支付了總計$20,722.

2020年10月20日，公司首次公開募股(IPO)的承銷商部分行使了購買至多5,025公司A類普通股，IPO價格為$17.00。承銷商最終行使了選擇權，購買了額外的3,500A類普通股。該公司隨後收到了#美元。55,930在扣除承銷費和折扣後，承銷商行使其選擇權所帶來的額外IPO收益。

在……上面2020年11月5日，董事會宣佈季度分配為#美元。0.252020年第四季度公司普通股和運營單位的每股收益，將於當日或之前支付2021年1月15日致截至以下日期登記在冊的股東及單位持有人2020年12月31日.

截至2020年11月5日，該公司銷售二合計賬面價值約為$的物業5,019總收益為$8,615。該公司產生了與銷售相關的額外費用約為#美元。402，由此產生的房地產銷售收益約為$3,194.

在2020年9月30日之後，公司全額償還了591應付票據的未償還餘額(見附註10)。

19、新冠肺炎大流行

自2019年12月被發現以來，一種新的冠狀病毒株已經在包括美國在內的世界大多數國家傳播，這種病毒株會導致被稱為新冠肺炎的病毒性疾病。疫情已被世界衞生組織(World Health Organization)宣佈為大流行，美國衞生與公眾服務部部長(United States Department Of Health And Human Services)已宣佈美國進入公共衞生緊急狀態。為應對新冠肺炎疫情，許多地方、州和聯邦政府制定了“待在家裏”或“原地踏步”的規定，對可以繼續經營的企業類型進行了限制，導致許多被認為不必要的企業倒閉。該公司的許多租户，特別是那些在零售和餐飲業經營的租户，依靠與客户的面對面互動來創造單位級別的盈利能力，並受到疫情的負面影響，向這些行業提供產品和服務的企業也是如此。因此，於二零二零年第二季，本公司接獲多宗租金寬免要求，並最終批准寬免 15租户説。

對所有人來説，除了一在獲得寬免的15個租户中，該公司以部分延遲租金的形式給予寬免。至於餘下的租户，該公司同意在一年多的時間內部分減免租金。9個月期須繳交的最低租金在此期間遞增的期間，以換取三年期延長租賃期，並在減免期內提供上浮百分比租金條款。部分延期租金和所代表的減租0.6%和1.4分別佔截至2020年9月30日的三個月到期的合同基本租金總額的%。

部分延期租金的幅度在2%到2%之間。六個月租金，加權平均延遲期為3.4月份。還款期從三個月至一年，加權平均回收期為5.6從2020年7月開始的幾個月。截至2020年9月30日，這些延期的加權平均剩餘回收期為4.2月份。公司已經收集了100在截至2020年9月30日的三個月內需要償還的延期租金的%，延期租金餘額仍有可能收回。

對於預期將在短期內償還的部分延期租金，如果延期付款對原始租賃協議中的總對價沒有實質性變化，則財務報表中確認的直線租賃收入金額不受影響。根據該等協議到期的遞延租金記為租户及其他應收款項，淨額計入簡明綜合資產負債表。在某些情況下，作為延期協議的一部分，本公司通過談判延長租約或提前行使租户續約選擇權，導致協議項下的現金流大大超過原來的租賃條款。該公司以租賃為基礎對這些協議進行評估，並根據ASC 842的修改框架對減免進行了核算，從而對預期記錄的直線租賃收入進行了調整。根據ASC 842的租約修訂框架，本公司也説明瞭部分減税的原因。

截至2020年9月30日止九個月，新冠肺炎疫情對本公司財務狀況及經營業績的影響僅限於上述租金減免撥款的影響。疫情對公司未來財務狀況、經營結果、流動性和支付分配能力的全面影響最終將取決於某些事態發展，包括疫情的持續時間和蔓延及其對公司租户的影響，所有這些都是不確定和無法預測的。關於新冠肺炎疫情風險的進一步討論，請參閲第一部分第二項。管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析在下面的表格10-Q中填寫本季度報告的詳細信息。

第二項。管理學的探討與分析財務狀況和經營業績

除文意另有所指外，在本10-Q表格季度報告中使用的術語“BNL”、“我們”和“我們的公司”指的是Broadstone Net Lease，Inc.，一家於2007年10月18日註冊成立的馬裏蘭州公司，根據上下文的要求，是指Broadstone Net Lease，LLC，一家紐約有限責任公司(“OP”)，我們稱之為該公司或我們的“OP”，以及它們各自的子公司。

以下管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析(“MD&A”)旨在幫助讀者瞭解我們的經營業績和財務狀況。本MD&A是對我們的簡明綜合財務報表和簡明綜合財務報表附註的補充，應與本季度報告10-Q表格中的附註一起閲讀。

關於前瞻性陳述的警示説明

這份Form 10-Q季度報告包含前瞻性陳述，反映了我們目前對我們的業務、財務業績、增長前景和戰略、市場機會和市場趨勢的看法，這些陳述是根據修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和修訂後的“1934年證券交易法”(“交易法”)第21E節的安全港條款作出的。前瞻性陳述包括所有非歷史事實的陳述。在某些情況下，您可以通過使用諸如“展望”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“可能”、“尋求”、“大約”、“計劃”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”或這些詞語的負面版本或其他類似詞語來識別這些前瞻性陳述。本季度報告(Form 10-Q)中包含的所有前瞻性陳述都會受到各種風險和不確定性的影響。與上述有關的假設涉及(其中包括)對未來經濟、競爭和市場狀況以及未來業務決策的判斷，所有這些都很難或不可能準確預測，而且許多都不是我們所能控制的。儘管我們認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但我們的實際結果、業績和成就可能與前瞻性陳述中或前瞻性陳述中表達的內容大不相同，可能會受到各種風險和其他因素的影響。因此，存在或將存在重要因素，可能導致實際結果或結果與這些前瞻性陳述大不相同。

項目1描述了可能導致結果與前瞻性陳述大不相同的重要因素。“商務”，第1A項。“風險因素”和第7項。在我們於2020年2月27日提交給SEC的2019年年度報告Form 10-K中，以及在第二部分的第1A項中，我們都提到了管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。本公司於2020年5月7日向美國證券交易委員會提交的截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q中的“風險因素”。

謹此告誡您，不要過度依賴本10-Q表格季度報告中包含的任何前瞻性陳述。所有前瞻性陳述都是截至本Form 10-Q季度報告發布之日作出的，實際結果、業績和成就與本Form 10-Q季度報告中表達或引用的預期存在實質性差異的風險將隨着時間的推移而增加。我們沒有義務公開更新或審查任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來發展或其他原因，除非法律要求。

解釋性説明和某些定義的術語

除非上下文另有要求，否則在本MD&A中使用以下術語和短語，如下所述：

•

“年化基本租金”是指本報告所述期間最後一個月到期的年化合同現金租金，不包括因租户提出與全球冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行有關的租金減免要求而達成的延期短期租金和減免租金的影響，並作出調整，以取消當月出售的房產的租金，幷包括上個月購置的房產的整整一個月的合同現金租金。如下所述，由於新冠肺炎疫情，我們在2020年上半年收到了幾個租户的租金減免請求，並同意暫時推遲收取租金，或在有限情況下減免部分剩餘租賃期限的租金。由於這些要求，我們同意了15個租户的部分租金減免請求，這些租户涉及93處物業，其基本租金總額約佔我們ABR的9.8%。我們在ABR的計算中剔除了這些延期和減免的影響，因為它們本質上是相對於我們租賃期限長度的短期影響，並且與離散事件有關，因此將它們計入計算中將不能準確衡量我們的相對投資組合構成。

•

“現金資本化率”是指房地產投資物業預計產生的第一年現金收益，該收益率是在投資時根據投資日期後第一個全年的合同規定的現金基礎租金除以該房產的購買價格而估算的；“現金資本化率”是指房地產投資物業預計產生的第一年現金收益，該收益率是根據投資日期後第一個全年的合同規定的現金基準租金除以該房產的購買價格而估算的；

•

“CPI”是指所有城市消費者的消費價格指數(CPI-U)：美國城市平均水平，由美國勞工統計局發佈的所有項目，或其他類似指數，衡量城市消費者為一籃子消費品和服務市場支付的價格隨時間的平均變化；

•

“總資產價值”是指未折舊一項資產的賬面價值，代表該資產在收購之日的公允價值，減去因減值費用而進行的任何後續減記；

•

“入住率”或投資組合中某一特定百分比的“已佔用”，是指(1)物業總面積減去空置物業的面積，以及(2)截至某一指定日期的物業總面積；以及(2)截至某一特定日期，我們並未收取任何租金的物業的總面積；及(2)截至某一指定日期，我們的物業的總面積；及(2)截至某一指定日期，我們的物業的總面積；及

•

“循環信貸安排”是指我們的日期為2020年9月21日的9億美元無擔保循環信貸安排，與摩根大通銀行(J.P.Morgan Chase Bank，N.A.)及其他貸款方簽訂，以製造商和貿易商信託公司及其其他貸款方(經不時修訂)取代我們之前於2017年6月23日提供的6億美元優先無擔保循環信貸安排。

概述

我們收購、擁有和管理的主要是單租户商業地產，這些物業是長期淨租賃給多元化租户羣體的。自2007年成立以來，我們有選擇地投資於工業、醫療、餐飲、寫字樓和零售物業類型的淨租賃資產。截至2020年9月30日，我們的投資組合已增長到美國41個州的627處房產和加拿大的1處房產，總資產價值約為40億美元。

我們專注於投資由信譽良好的單身租户運營的房地產，這些房地產的特點是積極的商業驅動和趨勢，這些物業是租户業務的組成部分，有機會獲得長期淨租賃。通過長期淨租賃，我們的租户能夠保留對其具有戰略重要性的地點的運營控制權，同時將其債務和股權資本分配給其核心業務運營，而不是房地產所有權。

多元化投資組合。截至2020年9月30日，我們的投資組合包括約2730萬平方英尺的可出租運營空間，根據物業類型、地理位置、租户和行業高度多樣化，並在每個(例如，地理集中範圍內的物業類型多樣化)：

財產類型：我們主要專注於工業、醫療保健、餐飲、寫字樓和零售物業類型，這是基於我們在這些行業的豐富經驗和信念。在這些行業中，我們主要集中在製造、配送和倉儲、臨牀、休閒餐飲、快餐店、戰略運營、公司總部、食品加工、彈性/研發和冷藏等領域。

地理多樣性：我們的酒店位於美國41個州和加拿大不列顛哥倫比亞省，沒有一個地理集中度超過我們ABR的10.5%。

租户和行業多樣性：我們的物業被大約182個不同的商業租户佔用，他們經營着169個不同的品牌，這些品牌跨越54個不同的行業，沒有一個租户佔我們ABR的2.5%以上。

剩餘租期較長的強勁原地租約。截至2020年9月30日，我們的投資組合約99.8%是根據可租賃面積租賃的，ABR加權平均剩餘租賃期約為10.8年，不包括續訂選項。

標準合同基礎租金上升。約98.3%的租賃合同租金上漲，ABR加權平均最低漲幅為2.1%。

廣泛的租户財務報告。我們約88.4%的ABR是從租户那裏收到的，這些租户被要求定期向我們提供特定的財務信息。我們另外6.4%的ABR來自租户，根據我們的租賃條款，他們不需要向我們提供具體的財務信息，但他們的財務報表可以通過SEC備案或其他方式公開獲得。

有關我們的房地產投資組合的更多信息請參見房地產投資組合信息下面。

最新發展-股票拆分和首次公開募股(IPO)

2020年9月18日，我們對我們普通股(“普通股”)的流通股實行了四比一的拆分。在股票拆分的同時，OP對其已發行的OP部門進行了四比一的股票拆分。由於股票拆分，沒有發行零碎股份或OP單位。所有歷史股票和每股金額都進行了調整，以使股票拆分具有追溯力。

2020年9月21日，我們以每股17.00美元的價格完成了首次公開募股(IPO)，3,350萬股新類別普通股，每股面值0.00025美元(“A類普通股”)。A類普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“BNL”。A類普通股的條款是相同的與普通股條款一致，但A類普通股的每股股票將在3月自動轉換為一股普通股20, 2021. T普通股將隨後在紐約證券交易所上市2021年3月22日，代表隨後的第一個交易日這個IPO結束後180天的期限.

2020年10月20日，我們IPO的承銷商部分行使了他們的選擇權，以17.00美元的IPO價格額外購買了至多502.5萬股我們的A類普通股。承銷商最終行使了這一選擇權，額外購買了350萬股A類普通股。由於承銷商行使了選擇權，我們隨後獲得了5590萬美元的額外IPO收益，這是扣除承銷費和折扣後的淨額。

新冠肺炎疫情最新消息

與新冠肺炎疫情相關的快速變化的情況導致了嚴重的經濟不確定性，對幾乎所有的商業和行業都產生了深遠的影響，包括我們的租户所在的行業。為了應對新冠肺炎疫情，許多國家和美國各州，包括我們所在的地區，採取了一些措施來緩解目前正在發生的公共衞生危機。這些措施包括“原地避難”或“呆在家裏”的規定，限制旅行，以及對可能繼續在許多國家和美國各州經營的企業類型的限制。雖然一些地方已經或正在取消這類限制，但最近新冠肺炎案件的捲土重來，導致一些地方恢復或部分恢復限制。我們無法預測其他州和城市是否會實施類似的限制，以及在多大程度上會實施類似的限制，或者目前實施的限制將於何時到期。此外，經濟狀況的潛在惡化、信貸和金融市場的持續中斷和波動、消費者支出以及其他意想不到的後果的影響仍不明朗。

以下各節總結了新冠肺炎疫情在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間對我們的運營業績、流動性和資本資源的影響，以及管理層對未來運營業績、流動性和資本資源的潛在影響的看法。關於新冠肺炎疫情風險的更多討論，見第二部分第1A項。我們於2020年5月7日向證券交易委員會提交的截至2020年3月31日的Form 10-Q季度報告中的“風險因素”。

對經營業績的影響

我們的經營業績和財務狀況受到許多因素的影響，其中許多因素是我們無法控制的。通常會影響我們的運營結果和財務狀況的關鍵因素，可能會因新冠肺炎疫情而加劇，包括租金和收款、物業處置、租約續簽和入住率、收購活動、淨租賃條款、利息支出、一般和行政費用、租户破產和減值。

租金和收費額

我們的財務業績取決於我們及時收取長期淨租賃到期合同租金的能力。新冠肺炎疫情對我們的影響主要體現在租户要求減免租金上，我們在2020年3月下旬和第二季度收到了59名租户的請求，涉及295處房產。截至2020年6月30日，我們已解決了所有尚未解決的未解決的租金減免請求，2020年第三季度沒有收到進一步的請求。我們總共批准了15個租户的部分租金減免請求，這些租户涉及93個物業。

我們將每個租金減免請求作為一個獨特的情況進行評估，採用了嚴格的信貸和業務分析，重點關注行業環境、租户的財務表現、流動性狀況、租賃結構和地理位置，以及監管對租户運營的影響(例如：，居家訂單，必要與非必要的企業名稱)。根據我們的分析，我們只向我們認為最有需要的租户提供選擇性的援助。在我們給予租金減免的情況下，我們專注於談判儘可能短的還款期，並在可能的情況下，增加租約(ENT.N：行情).例如：期限的延長)。有幾個租户要求減免租金，我們認為他們處於有利地位，可以在疫情期間繼續支付租金。這些租户中的許多人擁有強大的資產負債表和流動性狀況，根據CARE法案申請或獲得了Paycheck Protection Program貸款資金，或者被指定為基本企業，儘管其他企業受到限制，但仍可以繼續經營。在這種情況下，我們拒絕同意任何租金減免，在所有這些情況下，租户都繼續支付截至2020年9月30日的所有到期租金。

我們批准的紓緩租金要求包括延遲向14名租户繳交部分租金，以及向1名租户提供部分租金寬免。部分延期租金的期限由兩個月至六個月不等，加權平均延期時間為3.4個月。延期償還的金額將在三個月至一年的時間內償還。截至2020年9月30日，所有14個獲得部分延期租金的租户的延期期限已經屆滿，剩餘延期的加權平均還款期為4.2個月。部分寬減是九個月內應繳租金的一部分，寬減期間應繳交的最低租金會有所增加。作為交換，我們談判了三年的租期延長和減免期內的上浮百分比租金條款，我們預計這將為我們提供長期的價值增值。

在旋轉中如果我們同意延期支付租金，並在一段時間內償還，並且租賃條款和租賃支付的金額基本相同，我們將繼續確認每個租賃收入的GAAP金額相同的情況下，我們將繼續確認每個租賃收入的GAAP金額，如果租賃條款和租約支付的金額基本相同，我們將繼續確認每個租賃收入相同的GAAP租賃費收入。在可能收取的金額範圍內的IODD。我們同意延期的金額將影響我們的運營現金流。.

下表彙總了我們到目前為止的2020年第三季度租金收入：

¹涉及一名已提交申請的租户應繳交的請願後租金。或破產

下表彙總了我們2020年第三季度的租金收入，總計以及按租户行業和物業類型劃分：

	所佔百分比
	九月	收取的基本租金%				%：未收取基本租金
租户行業	ABR	七月	八月	九月	Q3	遞延	減弱	破產
餐飲業	15.8%	89.6%	92.0%	92.0%	91.2%	—	8.8%	—
家居用品零售	2.8%	90.5%	100.0%	100.0%	96.7%	—	—	3.3%
專賣店	2.2%	89.4%	89.4%	89.5%	89.5%	10.5%	—	—
工業機械	1.9%	84.6%	100.0%	100.0%	94.9%	5.1%	—	—
生命科學工具與服務	1.4%	82.0%	100.0%	100.0%	94.0%	6.0%	—	—
電影與娛樂²	1.1%	50.0%	100.0%	100.0%	83.5%	16.5%	—	—
所有其他	74.8%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
總計	100.0%	96.7%	98.5%	98.5%	97.9%	0.6%	1.4%	0.1%

工業租户。

	所佔百分比
	九月	收取的基本租金%				%：未收取基本租金
財產類型	ABR	七月	八月	九月	Q3	遞延	減弱	破產
工業	44.4%	97.6%	99.5%	99.4%	98.8%	1.2%	—	—
醫療保健	20.1%	98.6%	99.9%	99.9%	99.5%	0.5%	—	—
飯館	15.5%	89.4%	91.9%	91.9%	91.1%	—	8.9%	—
辦公室	10.0%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
零售	8.3%	96.2%	100.0%	100.0%	98.7%	—	—	1.3%
其他	1.7%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	—	—	—
總計	100.0%	96.7%	98.5%	98.5%	97.9%	0.6%	1.4%	0.1%

到目前為止，第四季度的租金收入一直保持強勁。截至本文件提交之日，我們已收取2020年10月到期的合同基本租金的98.5%，以及根據租金延期協議於2020年10月到期償還的100%的金額。儘管在新冠肺炎疫情爆發後，我們繼續收取強勁的租金，但疫情持續的時間以及如果政府實施額外限制，病毒可能持續影響我們的租户開展業務的能力，可能會對我們繼續收取未來租金的能力產生重大負面影響。

財產處置

我們有時會策略性地處置房產，主要是當我們認為風險狀況已經改變，並與我們當時的風險調整後回報目標不一致時。由此產生的處置損益可能會對我們的經營業績產生重大影響，根據資產價格的波動和物業掛牌出售時房地產市場的需求，不同交易對房地產銷售損益的確認有所不同。由於新冠肺炎疫情的爆發，我們已經看到房地產交易放緩，空置租賃空間增加導致多個物業類型的市場狀況疲軟。儘管我們能夠在2020年前9個月以有利的價格出售房產，短期內，市場活動放緩可能會抑制我們進一步處置我們已確定要處置的房產的能力，包括那些因新冠肺炎疫情而信用嚴重惡化的租户租用的房產，我們能夠出售這些房產的價格可能會受到負面影響。我們將繼續監測疫情的影響，並在有利的情況下繼續有選擇地處置財產。

租約續簽和入住率

截至2020年9月30日，我們投資組合的ABR加權平均剩餘期限約為10.8年，不包括續訂選項，我們約8.2%的租約(基於ABR)將在2025年1月1日之前到期。我們物業產生的租金收入是否穩定，主要取決於我們租户的支付租金能力，以及我們收取租金、續簽即將到期的租約或在租約期滿或以其他方式終止時重新租賃空間、租賃目前空置的物業以及維持或提高租賃物業的租金的能力。如果我們的物業空置，我們將放棄租金收入，同時繼續負責支付物業税和維護物業，直到重新出租，這可能會對我們的經營業績產生負面影響。在新冠肺炎疫情期間，我們的入住率一直很高，根據可出租面積計算，截至2020年9月30日，入住率為99.6%。此外，在洽談新冠肺炎相關的租金減免協議時，我們已尋求在可能的情況下延長租期，以保持租户的連續性和從我們的投資組合中獲得的長期現金流。雖然我們相信我們投資組合的多樣性將使我們能夠管理新冠肺炎疫情可能對租約續約和入住率可能產生的影響，但我們仍在繼續關注疫情對租户經營的幾個行業的影響，例如大型零售商破產、地方政府繼續或增加對休閒餐飲行業的入住率限制，以及隨着公司考慮增加在家辦公模式對寫字樓需求和使用的潛在長期影響。

採購活動

我們的收入和收益的歷史增長是通過與現有原址租賃相關的租金上漲以及從增值物業收購產生的租金收入實現的。我們增長收入的能力在很大程度上將取決於我們識別和完成符合我們投資標準的收購的能力。資本化率、利率或其他因素的變化可能會影響我們未來的收購機會。市場狀況也可能影響我們的投資所能獲得的總回報。我們的收購量還取決於我們獲得第三方債務和股權融資的能力。新冠肺炎疫情導致購房量放緩，我們在2020年前9個月沒有收購任何新房產。我們繼續監測疫情對資本化率、利率以及股權和債務資本的獲取和成本的影響。

我們目前擁有強大的潛在投資機會渠道，包括目前正在執行的兩筆收購。我們是兩份買賣協議的一方，總購買價格約為3300萬美元(不包括交易成本)，加權平均初始現金資本化率約為7.03%。我們預計這些交易將在2020年第四季度完成。於收購時，該等物業的預期加權平均剩餘租約期約為18.2年，而加權平均年租金增幅約為1.92%。關於這些收購，我們預計將簽訂或承擔初始ABR約為230萬美元的租賃。雖然我們認為該等尚未完成的收購有可能完成，但該等交易須遵守慣常的成交條件，包括完成盡職調查，且不能保證該等收購會按上述條款完成或完全完成。這些收購將使用根據我們首次公開募股(IPO)籌集的淨收益提供資金。

淨租賃條款

我們幾乎所有的租賃都是淨租賃，因此我們的租户通常有義務支付與租賃物業相關的所有費用，包括房地產税、保險、維護、維修和資本成本。有限數量的租約要求我們支付部分或全部財產費用，如環境責任、屋頂和結構維修、房地產税、保險或某些非結構性維修和維護的成本。此外，我們尋求在符合特定物業類型的市場慣例的情況下使用總租賃結構，根據這一結構，我們尋求以全租或全租的方式將多個物業出租給一個租户。主租約加強了我們保持租金收入的能力，並防止了與表現不佳的物業空置相關的成本。我們認為，主租賃結構最普遍，適用於我們餐廳和零售物業類型的租賃，而與我們的其他物業類型(如醫療保健和工業物業)的相關性較小。截至2020年9月30日，主租賃約佔我們總ABR的34.2%(按ABR計算，我們最大的主租賃涉及24個物業，佔我們ABR的2.5%；按ABR計算，我們最小的主租賃涉及兩個物業，佔我們ABR的0.1%)，佔我們餐廳物業ABR的73.4%(我們240家餐廳物業中的161家)，以及我們零售物業ABR的51.3%(我們128家零售物業中的78家)。

在我們給予租金寬免的情況下，我們一般會保留租約賦予我們的權利。持續的新冠肺炎疫情給我們的租賃條款帶來了一定的修改風險，包括我們在主租賃下擁有的某些權利。新冠肺炎疫情的持續影響也可能增加租户無法履行租賃義務的風險，包括長期的經濟低迷迫使租户破產的風險。我們負責部分或全部物業相關費用的租約數量增加，可能會對我們的經營業績產生負面影響。

利息支出

我們預計，我們將繼續產生債務，為未來的收購活動提供資金，這將增加我們產生的利息支出。此外，儘管我們試圖限制浮息債務的總敞口，但利率環境的變化可能會提高或降低我們未來的加權平均利率。我們債務結構或與房地產收購相關的債務融資的任何變化，都可能對我們的經營業績產生重大影響，具體取決於任何此類債務的條款。我們信用評級的下調也可能增加我們根據債務協議支付的利息。

隨着美國聯邦政府試圖抗擊新冠肺炎疫情對經濟的影響，利率持續下降。我們從這一動態中受益，因為我們的浮動利率借款在第三季度沒有對衝。這類借款的利息浮動利率相當於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，外加基於我們信用評級的保證金。一個月期LIBOR利率從2019年12月31日的1.76%降至2020年9月30日的0.15%。我們用IPO的收益償還了4.563億美元的未對衝借款，截至2020年9月30日，我們的未對衝借款中約有1.1億美元仍未對衝。與2019年底相比，信貸市場的限制導致今年早些時候債務資本市場的借款利差擴大，儘管此後這些利差有所收窄。隨着市場狀況的演變，我們重新開始按照我們的增長戰略執行，利率和借款利差的額外變化可能會影響我們的經營業績。

一般和行政費用

我們的一般和行政費用主要包括薪酬和相關費用、第三方法律、會計和諮詢費用、差旅和娛樂費用以及一般辦公費用。自2020年3月16日以來，我們主要按照在家辦公的政策運營。自本文件提交之日起，該保單仍然有效。由於我們的員工人數有限，我們沒有在信息技術或基礎設施上花費大量現金來方便我們的遠程員工，而且我們相信未來不會產生重大成本。我們經歷了旅行和娛樂費用的顯著減少，因為社交距離指導方針和限制限制了商務旅行。然而，如果新冠肺炎疫情的影響惡化，增加的第三方法律、會計和諮詢成本可能會超過這些好處。

租客破產

不利的經濟狀況，特別是那些影響我們物業所在市場的經濟狀況，或我們租户行業的不景氣，可能會削弱我們的租户履行對我們的租賃義務的能力，以及我們續簽即將到期的租約或重新租賃空間的能力。特別是，我們的一個或多個租户的破產可能會對我們向這些租户收取租金和維持我們投資組合的佔有率的能力產生不利影響。從歷史上看，我們只經歷了有限數量的租户破產，這對我們的財務業績並不重要。在截至2020年9月30日的9個月中，我們只有一名租户進入破產程序，導致房屋空置，我們承擔了一定的房東責任。該租户的破產在第三季度結束後，我們成功地重新租賃了大部分物業，並達成了法院批准的和解協議，我們獲得了該租户所欠請願後基本租金總額的約86.5%。我們還沒有看到疫情的長期影響，以及它可能在多大程度上影響我們未來的租户。長期暴露在疫情的負面經濟影響下，可能會導致更多的租户破產。

減損

當事件或環境變化顯示長期資產的賬面價值可能無法收回時，我們會審核將持有並用於可能減值的長期資產。當該等事件或情況發生變化時，若該資產或資產組的賬面價值超過預期因使用該資產或資產組及其最終處置而產生的未貼現現金流的總和，則存在減值的情況下，該資產或資產組的賬面價值超過預期該資產或資產組的使用及其最終處置所產生的未貼現現金流的總和。這些現金流包括根據趨勢和前景調整後的預期未來營業收入，以及需求、競爭和其他因素的影響。對於是否以及何時應該採取減值措施，做出了重大判斷。如果我們的戰略或上述一個或多個假設在未來發生變化，可能需要確認減值。租户無法繼續經營的跡象、我們對租户的業務或行業的看法或戰略因新冠肺炎疫情而發生的變化，或我們長期持有策略的變化，都可能預示着減值觸發事件。於截至二零二零年九月三十日止三個月及九個月，吾等確認減值費用分別為1,470萬美元及1,740萬美元，主要原因是我們對個別物業的長期持有策略有所改變，部分原因是在我們有空置物業供轉租或出售的地區，新冠肺炎疫情帶來不利的市場趨勢。我們面臨着額外減值的風險，這取決於新冠肺炎疫情的長期影響以及它未來可能影響我們的租户的程度。

對流動性和資本資源的影響

鑑於與新冠肺炎疫情相關的經濟不確定性和不斷變化的情況，以及租户進一步要求減免租金的可能性，我們繼續評估加強我們流動性狀況的所有選擇。最近，我們的IPO和第三季度循環信貸安排的擴大都增強了我們的流動性，降低了我們的槓桿率，並使我們能夠保持財務靈活性。今年早些時候，基於新冠肺炎疫情的不確定性，我們暫停了對股東的分配。我們的董事會在2020年8月4日的會議上批准了每股0.135美元的季度分配。在2020年11月5日的會議上，董事會批准了向截至2020年12月31日登記在冊的股東和運營單位持有人每股普通股和運營單位0.25美元的分配，支付日期為2021年1月15日或之前。

除了截至2020年9月30日我們手頭的1.09億美元現金和限制性現金外，我們的循環信貸安排下還有9億美元的可用產能。根據我們的信貸協議條款，我們必須保持總債務與總市值的比率，以及總無擔保債務與總無擔保資產價值的比率(統稱為槓桿契約比率)，截至每個季度末，這兩個比率都低於60%。考慮到我們的槓桿契約比率，截至2020年9月30日，根據我們的契約，我們約有7.38億美元的可用借款能力。管理層認為，截至2020年9月30日，我們遵守了我們的契約條款。

我們相信，我們手頭的現金和信貸安排上的可用能力使我們有能力履行所有當前義務，並維持我們的REIT地位。然而，新冠肺炎疫情對我們租户的最終影響尚不清楚，可能會導致嚴重的高齡拖欠和租户違約，這將對我們的槓桿契約比率產生直接影響。有關我們流動性的進一步討論，請參閲流動性與資本資源下面。

其他考慮事項

財務報告和披露控制的內部控制

我們採取了積極主動的措施，在保持適當的內部控制環境的同時，動態地將我們的員工轉移到在家工作。我們對技術和在線通信的訪問只需要對控制進行最小程度的更改，我們認為這些都不是實質性的。我們認為，我們現有的披露控制措施是適當的，可以應對新冠肺炎疫情帶來的報告複雜性。

房地產端口奧利奧信息

為了實現適當的風險調整回報，我們打算維持一個高度多元化的投資組合，主要是單租户商業房地產，分佈在多種物業類型、地理位置、租户和行業，每個物業都有交叉多元化。

以下圖表彙總了截至2020年9月30日按物業類型、租户、品牌、行業和地理位置劃分的投資組合多樣化。以下百分比是根據截至2020年9月30日的ABR 2.88億美元計算得出的。

按物業類型多樣化

財產類型	#屬性		ABR ($'000s)		ABR佔總投資組合			平方英尺 ('000s)		SF佔總投資組合
工業
製造業		55	$	40,876		14.2	%		7,635		28.0	%
配送和倉庫		32		39,759		13.8	%		7,013		25.7	%
食品加工		14		18,275		6.3	%		2,131		7.8	%
Flex與研發		7		16,600		5.8	%		1,457		5.3	%
冷藏		4		12,497		4.3	%		933		3.4	%
行業合計		112		128,007		44.4	%		19,169		70.2	%
醫療保健
臨牀		50		25,540		8.9	%		1,081		3.9	%
外科		15		9,701		3.4	%		345		1.3	%
動物衞生服務		20		8,072		2.8	%		314		1.1	%
生命科學		9		7,478		2.6	%		549		2.0	%
醫療保健服務		26		6,771		2.4	%		262		1.0	%
醫療保健總額		120		57,562		20.1	%		2,551		9.3	%
飯館
快餐店		150		24,589		8.5	%		506		1.9	%
休閒用餐		90		20,117		7.0	%		575		2.1	%
餐廳合計		240		44,706		15.5	%		1,081		4.0	%
辦公室
戰略運營		7		13,554		4.7	%		1,021		3.7	%
公司總部		6		9,636		3.3	%		671		2.5	%
呼叫中心		4		5,683		2.0	%		392		1.4	%
辦公室總數		17		28,873		10.0	%		2,084		7.6	%
零售
汽車		56		9,722		3.4	%		784		2.9	%
一般商品		57		8,451		2.9	%		677		2.5	%
家居陳設		15		5,713		2.0	%		860		3.1	%
零售總額		128		23,886		8.3	%		2,321		8.5	%
其他		11		4,963		1.7	%		117		0.4	%
總計		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

按租户分類的多元化經營

租客	財產類型	#屬性		ABR ($'000s)		ABR佔比高達20% 總投資組合			平方英尺 ('000s)		順豐集團佔全球市場份額的8%。總投資組合
紅龍蝦招待與紅龍蝦中國餐飲有限責任公司^*	休閒用餐		24	$	7,306		2.5	%		196		0.7	%
Jack‘s Family Restaurants LP^*	快餐店		36		6,067		2.1	%		121		0.5	%
Axcelis Technologies，Inc.	Flex與研發		1		5,730		2.0	%		417		1.5	%
亨斯利公司^*	配送和倉庫		3		5,643		2.0	%		577		2.1	%
佛羅裏達內陸牛排館有限責任公司^*1	休閒用餐		23		5,313		1.8	%		146		0.5	%
Krispy Kreme甜甜圈公司	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.8	%		156		0.6	%
藍珠控股有限責任公司^*	動物衞生服務		12		5,009		1.7	%		154		0.6	%
大特克斯拖車製造公司^*	汽車/分銷和倉庫/製造/公司總部		17		4,764		1.7	%		1,302		4.8	%
西門子醫療解決方案美國公司& --西門子公司	製造/柔性和研發		2		4,646		1.6	%		545		2.0	%
雀巢的Dreyer‘s冰淇淋公司	冷藏		1		4,344		1.5	%		310		1.1	%
前10名租户合計			146		53,856		18.7	%		3,924		14.4	%

全國相互保險公司^*	戰略運營		2		4,165		1.5	%		407		1.5	%
阿肯色州外科醫院	外科		1		4,156		1.5	%		129		0.5	%
美國簽名公司	家居陳設		6		4,141		1.4	%		474		1.7	%
卡斯卡德航空航天公司	製造業		1		3,884		1.3	%		231		0.9	%
Fresh Express Inc.	食品加工		1		3,819		1.3	%		335		1.2	%
Avenv Technologies，LLC	公司總部		1		3,742		1.3	%		154		0.6	%
鮑勃·埃文斯餐飲有限責任公司^*	休閒用餐		23		3,728		1.3	%		121		0.4	%
拖拉機供應公司	一般商品		14		3,604		1.2	%		281		1.0	%
森特內管理公司	戰略運營		1		3,267		1.2	%		220		0.8	%
拉鍊洗車公司(Zips Car Wash，LLC)^*	汽車		14		3,255		1.1	%		57		0.2	%
前20名租户總數			210	$	91,617		31.8	%		6,333		23.2	%

¹	承租人的物業包括21家澳拜客牛排餐廳和兩家卡拉巴意大利燒烤餐廳。

以總租約為準。

品牌多元化

品牌	財產類型	#屬性		ABR ($'000s)		ABR佔比高達20% 總投資組合			平方英尺 ('000s)		順豐集團佔全球市場份額的8%。總投資組合
紅龍蝦^*	休閒用餐		24	$	7,306		2.5	%		196		0.7	%
傑克的家庭餐廳^*	快餐店		36		6,067		2.1	%		121		0.5	%
中軸菌	Flex與研發		1		5,730		2.0	%		417		1.5	%
亨斯利^*	配送和倉庫		3		5,643		2.0	%		577		2.1	%
鮑勃·埃文斯農場^*1	休閒用餐/食物加工		24		5,574		1.9	%		297		1.0	%
温迪^#	快餐店		39		5,568		1.9	%		115		0.4	%
脆餅克雷梅	快餐店/ 食品加工		27		5,034		1.8	%		156		0.6	%
藍珠獸醫合作伙伴^*	動物衞生服務		12		5,009		1.7	%		154		0.6	%
大特克斯拖車^*	汽車/分銷和倉庫/製造/ 公司總部		17		4,764		1.7	%		1,302		4.8	%
西門子	製造/柔性和研發		2		4,646		1.6	%		545		2.0	%
前十大品牌合計			185		55,341		19.2	%		3,880		14.2	%

內地牛排館^*	休閒用餐		21		4,624		1.6	%		133		0.5	%
雀巢的	冷藏		1		4,344		1.5	%		310		1.1	%
塔可鍾^#	快餐店		32		4,169		1.5	%		82		0.3	%
全國相互保險公司(National Mutual Insurance Co.)^*	戰略運營		2		4,165		1.5	%		407		1.5	%
阿肯色州外科醫院	外科		1		4,156		1.5	%		129		0.5	%
價值城市傢俱	家居陳設		6		4,141		1.4	%		474		1.7	%
梯級航天	製造業		1		3,884		1.3	%		231		0.9	%
奇基塔	食品加工		1		3,819		1.3	%		335		1.2	%
Securus Technologies	公司總部		1		3,742		1.3	%		154		0.6	%
拖拉機供應公司	一般商品		14		3,604		1.2	%		281		1.0	%
排名前20位的品牌總數			265	$	95,989		33.3	%		6,416		23.5	%

以總租約為準。

^#	包括由多個租户租賃的房產，其中一些租户，而不是所有租户，都受到主租約的約束。

¹	品牌包括一家BEF食品公司物業和23家鮑勃·埃文斯餐廳有限責任公司物業。

按行業分類的多元化經營

行業	ABR佔總投資組合
醫療設施		15.8	%
餐飲業		15.8	%
食品分銷商		4.4	%
包裝食品和肉類		3.9	%
汽車零部件與設備		3.5	%
金屬和玻璃容器		3.3	%
專業化消費者服務		3.3	%
醫療保健服務		2.8	%
家居用品零售		2.8	%
航空航天與國防		2.6	%
分銷商		2.4	%
電子元件		2.3	%
航空貨運與物流		2.2	%
專賣店		2.2	%
工業機械		1.9	%
排名前15位的租户行業		69.2	%
其他(39個行業)		30.8	%
總計		100.0	%

按地域劃分的多元化

狀態	##屬性		ABR ($'000s)		ABR作為佔全球總數的% 投資組合			正方形雙腳 ('000s)		SF被評為AAA 佔全球總數的% 投資組合			狀態	##屬性		ABR ($'000s)		ABR被評為AAA 佔全球總數的% 投資組合			正方形雙腳 ('000s)		SF被評為AAA 佔全球總數的% 投資組合
泰克斯		53	$	30,167		10.5	%		3,141		11.5	%	VA		13	$	4,351		1.5	%		110		0.4	%
伊		26		18,207		6.3	%		1,981		7.2	%	瓦		15		4,115		1.4	%		150		0.6	%
鈣		11		15,564		5.4	%		1,554		5.7	%	鉬		9		3,882		1.3	%		733		2.7	%
Wi		32		15,447		5.4	%		1,611		5.9	%	基伊		17		3,446		1.2	%		176		0.6	%
fl		46		15,190		5.3	%		792		2.9	%	拉		3		3,122		1.1	%		175		0.6	%
米		35		14,413		5.0	%		1,439		5.3	%	Ne		6		2,958		1.0	%		509		1.9	%
噢		35		14,024		4.9	%		1,369		5.0	%	國防部		4		2,856		1.0	%		293		1.1	%
在……裏面		29		12,385		4.3	%		1,738		6.4	%	NM		8		2,730		0.9	%		96		0.4	%
NC		28		10,607		3.7	%		1,139		4.2	%	IA		4		2,644		0.9	%		622		2.3	%
馬英九		4		9,551		3.3	%		1,009		3.7	%	SC		11		2,435		0.8	%		289		1.1	%
帕		16		9,372		3.3	%		1,071		3.9	%	UT		3		2,289		0.8	%		280		1.0	%
錳		20		9,075		3.2	%		1,225		4.5	%	女士		3		1,866		0.6	%		258		0.9	%
紐約		15		9,048		3.1	%		572		2.1	%	CT		2		1,648		0.6	%		55		0.2	%
全氮		37		9,029		3.1	%		372		1.4	%	WV		8		1,630		0.6	%		36		0.1	%
AZ		8		8,434		2.9	%		761		2.8	%	大山		7		1,526		0.5	%		43		0.2	%
艾爾		45		7,725		2.7	%		177		0.6	%	公司		3		1,434		0.5	%		94		0.3	%
AR		10		7,117		2.5	%		278		1.0	%	NV		2		1,307		0.5	%		81		0.3	%
好的		21		6,923		2.4	%		806		2.9	%	釹		2		923		0.3	%		28		0.1	%
鎵		19		5,984		2.1	%		968		3.5	%	德		3		663		0.2	%		35		0.1	%
KS		10		4,893		1.7	%		639		2.3	%	WY		1		307		0.1	%		21		0.1	%
NJ		3		4,826		1.7	%		366		1.3	%	總美國		627	$	284,113		98.6	%		27,092		99.1	%
													加拿大總和		1		3,884		1.4	%		231		0.9	%
													總計		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

截至2020年9月30日，我們投資組合中約99.8%的可出租面積(除6處房產外)都需要租賃。因為我們幾乎所有的物業都是以長期租賃方式出租的，所以我們目前沒有在我們的物業上進行重大的持續租賃活動所需的費用。其中兩處房產的租約將在2020年到期，佔ABR的比例不到0.1%，另外六處房產的租約將在2020年到期，約佔我們ABR的0.1%。我們的ABR的5.5%將在2021年到期，不包括續訂選項。在2020年第三季度，我們與兩個租户延長了租約期限。截至2020年9月30日，我們的租約的ABR加權平均剩餘期限約為10.8年好的。在我們的投資組合中，只有不到5%的物業是沒有至少一個續約選項的租賃。我們大約59.1%的租金收入來自2030年及以後到期的租約，不超過我們租金的9.2%L收入來自2030年之前任何一年到期的租約。以下圖表根據截至2020年9月30日的租約條款列出了我們的租約到期日期。

下表提供了基於租約到期年份的某些信息。金額以千為單位，但房產數量除外。

期滿年	#屬性		ABR ($'000s)		ABR佔總投資組合			平方英尺 ('000s)		SF佔總投資組合
2020		2	$	42		—			157		0.6	%
2021		6		1,546		0.5	%		89		0.3	%
2022		4		3,347		1.2	%		124		0.4	%
2023		8		5,154		1.8	%		538		2.0	%
2024		12		13,629		4.7	%		1,694		6.2	%
2025		19		7,697		2.7	%		682		2.5	%
2026		33		17,985		6.2	%		1,394		5.1	%
2027		30		23,098		8.0	%		2,029		7.4	%
2028		33		26,392		9.2	%		2,708		9.9	%
2029		60		19,020		6.6	%		2,529		9.3	%
2030		89		49,394		17.2	%		5,046		18.5	%
2031		16		5,078		1.8	%		503		1.8	%
2032		36		21,723		7.5	%		2,295		8.4	%
2033		37		15,123		5.3	%		1,635		6.0	%
2034		30		5,358		1.9	%		344		1.3	%
2035		54		17,731		6.2	%		1,959		7.2	%
2036		28		9,588		3.3	%		811		3.0	%
2037		19		14,794		5.1	%		913		3.3	%
2038		32		6,653		2.3	%		303		1.1	%
2039		12		8,974		3.1	%		933		3.4	%
此後		62		15,671		5.4	%		570		2.1	%
未出租物業		6		—		—			67		0.2	%
總計		628	$	287,997		100.0	%		27,323		100.0	%

結果運籌學

概述

截至2020年9月30日，我們的房地產投資組合的總資產價值約為40億美元，包括投資於627處商業地產，分佈在41個州，以及一處位於加拿大不列顛哥倫比亞省的不動產，並出租給各行業的租户。截至2020年9月30日，除了6處房產外，我們所有的房產都簽訂了租約。

租賃收入，淨額

	在截至的三個月內										在截至的9個月內
	九月三十日，				增加/(減少)						九月三十日，						增加/(減少)
(千)	2020		2019		$			%			2020			2019			$			%
按合同收取的租金金額 **經營租約	$	69,270	$	65,579	$	3,691			5.6	%	$	209,440		$	184,292		$	25,148			13.6	%
調整以確認合同 **運營租賃賬單在一天內開具以直線為基礎		6,768		5,575		1,193			21.4	%		16,709			16,015			694			4.3	%
可變租金收入		234		—		234			>100.0	%		308			—			308			>100.0	%
直接融資租賃收入		757		1,005		(248	)		(24.7	)%		2,599			3,014			(415	)		(13.8	)%
向租户收取的運營費用		3,389		3,811		(422	)		(11.1	)%		11,456			10,572			884			8.4	%
房地產交易的其他收入		64		431		(367	)		(85.2	)%		795			431			364			84.5	%
對確認的收入進行調整 *無法收回的租金賬單金額		262		—		262			>100.0	%		(1,961	)		(440	)		(1,521	)		>(100.0	)%
租賃總收入，淨額	$	80,744	$	76,401	$	4,343			5.7	%	$	239,346		$	213,884		$	25,462			11.9	%

截至2020年9月30日的三個月和九個月，租賃收入的增長主要歸因於我們在2019年通過增值房地產收購增加了房地產投資組合。2019年，我們大幅擴大了投資組合規模，增加了74處新物業，總成本約為10億美元，不包括資本化收購成本。我們的收購主要集中在下半年，8月份完成了7.357億美元的工業和寫字樓投資組合。截至2020年9月30日，我們的投資組合入住率為99.8%(基於可出租面積)，ABR加權平均年租金漲幅為2.1%。

營業費用

	在截至的三個月內										在截至的9個月內
	九月三十日，				增加/(減少)						九月三十日，				增加/(減少)
(千)	2020		2019		$			%			2020		2019		$			%
運營費用
折舊攤銷	$	31,363	$	28,392	$	2,971			10.5	%	$	102,503	$	77,989	$	24,514			31.4	%
資產管理費		—		5,610		(5,610	)		(100.0	)%		2,461		16,048		(13,587	)		(84.7	)%
物業管理費		—		2,098		(2,098	)		(100.0	)%		1,275		5,918		(4,643	)		(78.5	)%
財產和運營費用		4,187		3,855		332			8.6	%		12,492		11,497		995			8.7	%
一般和行政		7,214		1,315		5,899			>100.0	%		18,756		3,807		14,949			>100.0	%
投資減值準備在租賃物業方面的投資		14,732		2,435		12,297			>100.0	%		17,399		3,452		13,947			>100.0	%
業務費用共計	$	57,496	$	43,705	$	13,791			31.6	%	$	154,886	$	118,711	$	36,175			30.5	%

折舊攤銷

截至2020年9月30日的三個月和九個月的折舊和攤銷費用增加，主要是由於我們的房地產投資組合的增長。

資產管理費和物業管理費

在2020年2月7日內部化之前，我們根據董事會確定的股票價值，向我們的第三方經理支付了相當於我們股權總價值0.25%的季度費用。此外，我們每月向我們的第三方經理支付相當於從我們的房地產投資組合中收取的總租金的3%的費用，作為其物業管理服務的補償。內部化完成後，與第三方管理人的協議終止，導致這些費用與上年同期相比有所減少。我們的管理費被與內部化管理結構相關的薪酬和相關成本，以及相應的一般和行政費用所取代。

一般和行政

一般和行政費用的增加主要反映了與我們新獲得的員工基礎相關的內部化的影響。內部化後，我們的資產和物業管理費被薪酬和相關費用取代，截至2020年9月30日的三個月和九個月，薪酬和相關費用分別為460萬美元和1130萬美元，以及相關的一般和行政費用。我們通過內部化結構實現了成本節約，因為在我們之前的外部管理結構下，截至2020年9月30日的三個月和九個月期間發生的資產管理、物業管理和處置費用的總降幅低於一般和行政費用的增幅。

租賃物業投資減值準備

在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，我們對租賃物業的投資分別確認了1,470萬美元和1,740萬美元的減值，而截至2019年9月30日的三個月和九個月分別確認了240萬美元和350萬美元的減值。下表列出了各自期間的減值費用：

	在截至的三個月內				在截至的9個月內
	九月三十日，				九月三十日，
(單位：千，房產數量除外)	2020		2019		2020		2019
物業數量		3		3		6		4
減值費用前的賬面價值	$	27,229	$	12,884	$	51,445	$	15,901
公允價值		12,497		10,449		34,046		12,449
減損費用	$	14,732	$	2,435	$	17,399	$	3,452

減值的時間和金額因具體事實和情況而不同。

其他收入(費用)

	在截至的三個月內												在截至的9個月內
	九月三十日，						增加/(減少)						九月三十日，						增加/(減少)
(千)	2020			2019			$			%			2020			2019			$			%
其他收入(費用)
利息收入	$	—		$	5		$	(5	)		(100.0	)%	$	20		$	6		$	14			>100.0	%
利息支出		(18,511	)		(18,465	)		46			0.2	%		(59,015	)		(51,025	)		7,990			15.7	%
債務清償成本		(392	)		(455	)		(63	)		(13.8	)%		(414	)		(1,176	)		(762	)		(64.8	)%
房地產銷售收益		1,060			12,585			(11,525	)		(91.6	)%		9,725			16,772			(7,047	)		(42.0	)%
所得税		(129	)		(405	)		(276	)		(68.1	)%		(1,080	)		(1,153	)		(73	)		(6.3	)%
內部化費用		(1,929	)		(923	)		1,006			>100.0	%		(3,523	)		(1,195	)		2,328			>100.0	%
溢價負債公允價值變動		6,362			—			6,362			>100.0	%		8,506			—			8,506			>100.0	%
其他收益(虧損)		2			—			2			>100.0	%		(22	)		—			(22	)		>(100.0	)%

利息支出

與截至2019年9月30日的三個月和九個月相比，截至2020年9月30日的三個月和九個月的利息支出增加，反映了可比期間平均未償還借款的增加。我們在2019年8月發生了增量左輪手槍和定期貸款借款，為一項重大收購提供資金，並在2020年2月與內部化相關。這些借款沒有對衝，根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)按浮動利率計息，倫敦銀行間同業拆借利率從2019年12月31日的1.76%降至2020年9月30日的0.15%。因此，我們受益於利率在未償還期間的下降。2020年9月，我們用首次公開募股(IPO)的收益全額償還了借款。截至2020年9月30日，我們約有1.1億美元的借款仍未對衝。

房地產銷售收益

根據資產價格和房地產市場需求的波動，我們對房地產銷售損益的確認在不同的交易中有所不同。在截至2020年9月30日的三個月裏，我們確認了出售五處房產帶來的110萬美元的收益，而在截至2019年9月30日的三個月裏，我們出售了16處房產，獲得了1260萬美元的收益。在截至2020年9月30日的9個月中，我們確認了18處房產的銷售收益為970萬美元，而在截至2019年9月30日的9個月中，我們確認了25處房產的銷售收益為1680萬美元。

內部化費用

在截至2020年9月30日的三個月和九個月內，我們分別產生了190萬美元和350萬美元的與內部化相關的第三方費用和諮詢費用，而在截至2019年9月30日的三個月和九個月中，我們分別產生了90萬美元和120萬美元的此類費用。我們預計，未來任何增加的內部化費用將僅限於與交易相關的剩餘工作相關的第三方法律和會計費用。

溢價負債公允價值變動

作為內部化的一部分，如果在溢價期間實現了某些里程碑，我們可能需要支付額外的溢價對價。我們在簡明綜合資產負債表中記錄該或有對價的公允價值，並在每個報告期末更新公允價值。在公允價值變動與被歸類為負債的溢價的一部分有關的範圍內，我們通過收益來記錄這一變動。我們通過考慮可能結果的加權平均概率，並使用蒙特卡羅模擬和貼現現金流分析來估計公允價值，從而估計溢價負債的公允價值。這些估計要求公司對未來股價以及其他不可觀察的、被認為是公允價值體系中的第三級投入的項目做出各種假設。截至2020年9月30日止三個月及九個月期間，溢價負債的公允價值變動反映首次公開發行(IPO)股價及同業股價波動假設的變動，這可歸因於影響全球股市的經濟環境變化。

淨收益和稀釋後每股淨收益

	在截至的三個月內										在截至的9個月內
	九月三十日，				增加/(減少)						九月三十日，				增加/(減少)
(單位為千，每股數據除外)	2020		2019		$			%			2020		2019		$			%
淨收入	$	9,711	$	25,038	$	(15,327	)		(61.2	)%	$	38,657	$	57,402	$	(18,745	)		(32.7	)%
稀釋後每股淨收益		0.08		0.24		(0.16	)		(66.7	)%		0.32		0.57		(0.25	)		(43.9	)%

與截至2019年9月30日的三個月相比，截至2020年9月30日的三個月的淨收入下降，主要原因是減值費用增加了1,230萬美元，房地產銷售收益減少了1,150萬美元，以及與更大的房地產投資組合相關的折舊和攤銷費用增加了300萬美元。這些因素被2020年收入增長430萬美元和盈利負債公允價值減少640萬美元部分抵消，上一年沒有進行可比調整。此外，由於內部化，增加的一般和行政費用590萬美元被資產管理和物業管理費減少770萬美元所抵消。與截至2019年9月30日的9個月相比，截至2020年9月30日的9個月的淨收入減少的主要原因是折舊和攤銷費用增加了2450萬美元，減損費用增加了1390萬美元，利息支出增加了800萬美元，房地產銷售收益減少了700萬美元，以及內部化費用增加了230萬美元，這主要是由於折舊和攤銷費用增加了2450萬美元，減損費用增加了1390萬美元，利息支出增加了800萬美元，房地產銷售收益減少了700萬美元，內部化費用增加了230萬美元。這些因素被2020年收入增長2550萬美元和盈利負債公允價值減少850萬美元部分抵消，上一年沒有進行可比調整。此外，由於內部化，增加的1,490萬美元的一般和行政費用被資產管理和物業管理費減少的1,820萬美元所抵消。

GAAP淨收入包括房地產銷售損益和減值撥備等項目，這些項目可能會因季度和影響期間的比較而有所不同。這些波動，再加上我們在2019年第三季度進行重大收購後與去槓桿化計劃相關的持續股本籌集以及與IPO和內部化一起發行的普通股和運營單位導致的加權平均流通股增加，導致截至2020年9月30日的三個月每股稀釋後淨收益減少0.16美元，截至2020年9月30日的九個月每股稀釋後淨收益減少0.25美元。

流動性與資本資源

一般信息

我們通過債務和股權資本的組合，以及通過運營獲得的現金收購房地產，這些現金不會以其他方式分配給我們的股東。我們的重點是通過資本結構中適當的債務和股權平衡，最大化股東的風險調整回報。我們致力於通過積極管理我們的資產負債表來保持投資級資產負債表。

槓桿狀況和整體流動性狀況。我們相信，我們的槓桿模式讓我們取得了先機。在強化資產負債表的同時降低債務成本，穆迪投資者服務公司(Moody‘s)對我們的投資級信用評級Baa3就證明瞭這一點。曾經是於2020年7月重申。我們管理我們的槓桿配置文件E使用淨債務與年化調整後EBITDARE的比率，這是一種非GAAP財務指標，我們認為這是衡量我們償債能力的有用指標，也是槓桿的相對衡量標準，並用於與評級機構就以下問題進行溝通R信用評級。我們尋求持續保持淨債務與年化調整後EBITDAre的比率，一般低於6.0倍。截至2020年9月30日，我們的未償債務總額為15.491億美元，與摺合成年率的調整後收益之比為淨債務。BITDARE比率約為5.20倍。

淨債務和年化調整後EBITDAre是非GAAP財務衡量標準，年化調整後EBITDAre是根據EBITDA、EBITDARE和調整後EBITDAre計算的，每一項也都是非GAAP財務衡量標準。參考非GAAP衡量標準關於非GAAP衡量標準的計算以及與可比GAAP衡量標準的對賬，請參見下面的詳細信息。

流動性/房地產投資信託基金要求

流動資金是衡量我們滿足潛在現金需求的能力的指標，包括我們償還債務、為我們的運營提供資金、收購物業、向股東分配以及其他一般業務需求的持續承諾。作為房地產投資信託基金，我們被要求每年將至少90%的應税收入分配給我們的股東，而不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得。因此，我們不太可能從每年的應税收入中保留大量現金餘額，以滿足我們的長期流動性需求，包括償還債務和購買更多物業。相反，我們預計主要依靠外部資金來源來滿足我們的長期流動性需求。

短期流動性需求

我們的短期流動資金需求主要包括支付我們的運營費用所需的資金，包括我們的一般和行政費用以及我們未償債務的利息支付，以及支付分配所需的資金。由於我們的投資組合的入住率和租賃的性質，我們目前預計不會進行重大的資本支出或產生其他重大的物業成本。我們預計將主要通過經營活動提供的現金和現金等價物餘額和淨現金，並輔之以我們循環信貸安排下的借款，來滿足我們的短期流動性需求。

長期流動性要求

我們的長期流動性需求主要包括償還債務和投資於額外創收物業所需的資金。債務資本通過無擔保定期票據、循環債務工具和優先無擔保票據提供。此外，我們預計在首次公開募股(IPO)後，可以進入公開無擔保債券市場，而在歷史上，我們基本上無法進入這一市場。

我們未來債務資本的來源和組合將受到市場狀況的影響，以及我們繼續專注於延長我們的債務到期日以更好地與我們投資組合的租賃條款保持一致，錯開債務到期日以降低未來任何一年大量債務到期的風險，以及管理我們面臨的利率風險。

我們預計將主要通過循環信貸機制下的借款、未來的債務和股權融資以及有限出售物業的收益來滿足我們的長期流動性需求。我們獲得這些資本來源的能力可能會受到不利市場條件的影響，特別是在我們無法控制的債務和股權資本市場。此外，我們的成功將取決於我們的經營業績、我們的借款限制、我們的槓桿程度以及其他因素。我們的收購增長戰略在很大程度上取決於我們能否以優惠的條款獲得收購融資。我們尋求通過與信譽良好的租户和租賃擔保人一起投資房地產，以及保持適當的債務和股權資本組合來加強我們的資產負債表，以降低長期債務資本可能無法獲得的風險。我們也不時地從銀行和保險公司獲得或承擔無追索權的抵押融資，以相應的特定財產的抵押為抵押。然而，抵押貸款目前並不是積極管理我們槓桿狀況的戰略重點。

股權資本資源

2020年9月21日，我們完成了首次公開募股(IPO)，發行了3350萬股股票，淨收益為5.323億美元。我們用所得款項淨額中的2.165億美元全額償還當時現有循環信貸協議下的未償還借款和應計利息，並用所得款項中的2.402億美元全額償還與無擔保定期貸款相關的未償還本金和應計利息。在2020年10月20日季度末之後，由於IPO承銷商行使了以每股17.00美元的IPO價格購買額外股份的選擇權，我們額外獲得了5590萬美元的淨收益。

在先對於IPO，我們房地產收購活動的股權資本來自我們私募發行的收益，包括通過滴滴進行再投資的分配。我們在2020年1月10日暫停了非公開發行。因此，我們沒有空襲在2020年前9個月，我們將通過私募發行任何股權。在截至2020年9月30日的9個月裏，我們通過點滴籌集了大約590萬美元的股權資本。我們在2020年1月10日宣佈我們將終止我們的點滴計劃將於2020年2月10日生效。

現有信貸安排

下表列出了我們截至2020年9月30日的未償還循環信貸安排、無擔保定期貸款和優先票據。

(單位為千，利率除外)	出類拔萃天平			利息率	成熟性日期
循環信貸安排	$	—		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.20%	九月份二零二三
2022年無擔保定期貸款		60,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.25%	2022年2月
2023年無擔保定期貸款		265,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.35%	2023年1月
2024年無擔保定期貸款		190,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.25%	2024年6月1日
2026年無擔保定期貸款		450,000		一個月倫敦銀行同業拆借利率+1.85%	2026年2月
高級註釋
系列A		150,000		4.84%	2027年4月
B系列		225,000		5.09%	2028年7月
C系列		100,000		5.19%	2030年7月
		475,000
總計		1,440,000
債券發行成本(淨額)		(6,505	)
	$	1,433,495

循環信貸安排

在首次公開招股方面，我們於2020年9月以9.00億美元循環信貸安排取代先前的6.00億美元循環信貸安排，其中包括2,000萬美元可用於簽發信用證的循環信貸安排。循環信貸安排的初始到期日為2023年9月，根據協議中規定的某些條件和支付循環承諾的0.0625%費用，我們可以選擇兩次延期六個月。根據我們的信用評級，循環信貸融資包含一筆適用的融資手續費，年利率在0.125%至0.30%之間。根據我們目前對Baa3的信用評級，截至2020年9月30日，融資費為每年0.25%。循環信貸安排的借款以倫敦銀行同業拆息為基礎，加上基於我們的信用評級的保證金，以每年0.825%至1.55%的浮動利率計息。根據我們目前的信用評級，截至2020年9月30日，適用保證金為1.20%。

2022年無擔保定期貸款

我們簽訂了2022年無擔保定期貸款，以部分償還我們作為內部化一部分承擔的BRE債務。2022年無擔保定期貸款下的借款只需支付浮動利率，利率等於LIBOR，外加基於我們信用評級的保證金，年利率在0.85%至1.65%之間。根據我們目前的信用評級，截至2020年9月30日，適用保證金為1.25%。

2023年無擔保定期貸款

這筆2023年無擔保定期貸款的初始到期日為2023年1月。2023年無擔保定期貸款下的借款以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上我們的信用評級為基礎的保證金計息，年利率在0.90%至1.75%之間。根據我們目前的信用評級，截至2020年9月30日，適用保證金為1.35%。

2024年無擔保定期貸款

2024年無擔保定期貸款的初始到期日為2024年6月。2024年無擔保定期貸款的借款利率基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加上基於我們的信用評級的保證金(保證金)，利率在0.85%至1.65%之間。根據我們目前的信用評級，截至2020年9月30日，適用保證金為1.25%。

2026年無擔保定期貸款

2026年的無擔保定期貸款包括手風琴功能，可將設施規模增加到總計5.5億美元的可用容量。2026年無擔保定期貸款項下的借款僅在貸款期限內按月支付利息，本金金額將於2026年2月到期。2026年無擔保定期貸款下的借款利息相當於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，外加基於我們信用評級的保證金，年利率在1.45%至2.40%之間。根據我們目前的信用評級，截至2020年9月30日，適用保證金為1.85%。

高級註釋

為了降低利率風險並延長部分債務的期限，我們在資本結構中戰略性地增加了無擔保、固定利率、只計息的優先本票(“高級票據”)。高級債券分三個系列(A、B及C系列)發行，詳情如下。

A系列票據

A系列債券在有效期內每半年付息一次，年利率固定為4.84%，於2027年4月18日到期。

B系列和C系列票據

B系列及C系列債券在年期內每半年付息一次，固定息率分別為年息5.09釐及年息5.19釐。B系列債券將於2028年7月2日到期，C系列債券將於2030年7月2日到期。

債務契約

根據我們的債務安排，我們必須遵守各種契約和財務報告要求，概述如下。截至2020年9月30日，我們相信我們遵守了所有未償還借款的所有契約。如果發生違約，無論是由於違約或違反契約，我們可能會被限制向我們的股東支付超過維持我們的REIT資格所需的股息。在過去三年中的每一年，我們從運營現金流中支付的股息超過了維持我們的REIT資格所需的分派金額。參考最新動態--新冠肺炎大流行進一步討論疫情對我們履行金融契約的能力的影響。

契諾		要求
槓桿率		≤0.60至1.00
擔保負債率		≤0.40至1.00
未支配覆蓋率		≥1.75至1.00
固定收費覆蓋率		≥1.5至1.00
無擔保債務總額與符合條件的無擔保財產總價值之比		≤0.6至1.00
股息和其他限制性付款		僅適用於違約情況

現金流

截至2020年9月30日和2019年9月30日，現金和現金等價物以及限制性現金總額分別為109.0美元和4,410萬美元。下表顯示了截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月的現金流信息：

	在截至的9個月內
	九月三十日，
(單位：千)	2020			2019
經營活動提供的淨現金	$	132,964		$	110,933
投資活動提供(用於)的現金淨額		16,207			(870,227	)
融資活動提供的現金淨額(用於)		(60,495	)		784,420
現金及現金等價物和限制性現金增加	$	88,676		$	25,126

與截至2019年9月30日的9個月相比，在截至2020年9月30日的9個月中，經營活動提供的淨現金增加，主要是由於我們的房地產投資組合增長以及與內部化相關的成本節約。

與截至2019年9月30日的9個月相比，在截至2020年9月30日的9個月內，投資活動提供(用於)的現金淨值發生了變化，這主要是由於收購量減少，但被支付的現金所抵消。與2020年財產處置的內部化和收益減少有關。

與截至2019年9月30日的9個月相比，截至2020年9月30日的9個月融資活動提供的淨現金(用於)的變化主要反映出，與2019年的淨借款相比，2020年淨償還債務，但這部分被出售普通股的收益增加所抵消。

分配和分配再投資

鑑於經濟的不確定性和與新冠肺炎疫情相關的迅速變化的情況，以及當時的租户租金減免請求，為了保存現金，加強我們的流動性狀況，並管理我們的整體槓桿狀況，我們的董事會於2020年5月決定暫停每月的分配。在2020年8月4日的會議上，基於我們強勁的收款結果和第二季度的經營業績，董事會投票決定恢復分銷，宣佈公司將從截至2020年9月30日的季度開始過渡到季度分銷支付。截至2020年9月30日，董事會設定了每股普通股和OP單位0.135美元的分配給登記在冊的股東和OP單位持有人，並於2020年10月15日支付。在2020年11月5日的會議上，董事會設定了截至2020年12月31日每股普通股和運營單位向登記在冊的股東和運營單位持有人的0.25美元分配，支付日期為2021年1月15日或之前。

我們終止了點滴和股票贖回計劃，從2020年2月10日起生效。在終止之前，根據我們的DIP條款，股東和運營單位持有人(不包括我們)可以選擇將現金分配再投資於我們普通股的額外股份。通過我們的水滴計劃獲得的普通股與我們普通股的所有其他股票享有相同的權利，並受到相同的轉讓限制。

下表彙總了截至2020年9月30日的9個月內以現金支付並根據我們的點滴計劃進行的分配(以千為單位)。

月份	年	現金 −分銷普普通通股東		現金 −分銷會籍單位		分佈付訖根據一滴一滴普普通通股票^(a)		分佈付訖根據一滴一滴會籍單位^(a)		總計數量分佈
一月	2020	$	5,663	$	632	$	5,734	$	133	$	12,162
二月	2020		11,472		764		—		—		12,236
三月	2020		11,815		1,345		—		—		13,160
四月	2020		11,815		1,345		—		—		13,160
可能	2020		11,816		1,345		—		—		13,161
六月	2020		—		—		—		—		—
七月	2020		—		—		—		—		—
八月	2020		—		—		—		—		—
九月^(b)	2020		—		—		—		—		—
總計		$	52,581	$	5,431	$	5,734	$	133	$	63,879

^(a)	分配是以普通股支付的。

^(b)	2020年第三季度宣佈的、支付給截至2020年9月30日登記在冊的股東和運營單位持有人的總計20722美元的股息於2020年10月15日支付。

下表彙總了我們支付的分配，包括分配的來源以及與運營資金(“FFO”)的比較(以千為單位)。參考非GAAP衡量標準以便進一步討論我們的FFO。

	在截至的9個月內
	九月三十日，
	2020		2019
分發：
用現金支付	$	58,145	$	51,505
再投資於股票		5,734		46,078
總髮行量	$	63,879	$	97,583
分發來源：
經營活動現金流	$	63,879	$	97,583
FFO	$	148,783	$	122,071

我們打算從運營產生的現金中為未來的分配提供資金；但是，我們也可以通過出售資產、借款或出售證券的收益來為分配提供資金。

通貨膨脹的影響

我們投資組合中的租賃性質是長期的，截至2020年9月30日，目前的ABR加權平均剩餘租期為10.8年。我們的租金收入可能會受到通貨膨脹的影響。我們幾乎所有的租賃都有合同租賃升級，截至2020年9月30日，ABR加權平均值為2.1%。我們的很多契約都載有租金自動扶梯，按固定數額加租，在高通脹期間可能不足夠。截至2020年9月30日，佔我們ABR約15.8%的租約包含基於CPI上漲的租金自動扶梯，在低通脹時期，相關租金收入的增長可能會受到限制。通貨膨脹對我們物業和運營費用的影響是有限的，因為我們幾乎所有的租約都是淨租賃，而物業水平的費用一般由租户支付。在我們承擔這類費用的程度上，我們試圖通過使用保修和其他補救措施來限制我們對通脹的風險敞口，這些保證和補救措施可以降低鉅額資本支出的可能性。如果物業開支的增長超過收入的增長，通脹和成本增加也可能對租户和他們的信譽造成不利影響。

表外安排

截至2020年9月30日或2019年12月31日，我們沒有表外安排。

合同義務

下表提供了截至2020年9月30日我們的合同承諾和義務的信息(單位：千)。

年份成熟性	定期貸款		循環信貸安排^(a)		高年級注意事項		按揭和筆記應付		利息費用^(b)		租客改進津貼^(c)		操作租約		總計
2020年剩餘時間	$	—	$	—	$	—	$	818	$	16,149	$	396	$	176	$	17,539
2021		—		—		—		18,006		63,329		1,585		711		83,631
2022		60,000		—		—		2,907		61,485		—		686		125,078
2023		265,000		—		—		8,173		56,096		—		505		329,774
2024		190,000		—		—		2,260		50,481		—		120		242,861
此後		450,000		—		475,000		76,912		129,228		—		2,411		1,133,551
總計	$	965,000	$	—	$	475,000	$	109,076	$	376,768	$	1,981	$	4,609	$	1,932,434

^(a)	我們可以延長循環信貸安排兩次，每次為期六個月，但要滿足某些條件，包括支付相當於循環承諾額0.0625%的延期費用。

^(b)	利息支出是根據截至2020年9月30日的未償還借款和有效利率進行預測的。這一數額包括利率互換協議的影響。

^(c)	我們預計將從運營現金流或額外借款中支付租户改善津貼。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，租賃物業投資分別為1.746億美元和1.787億美元，分別作為我們抵押貸款和應付票據的抵押品。

另外，我們與三個不同的UPREIT交易的貢獻成員簽訂了三個獨立的税收保護協議，我們與OU簽訂了創始所有者税收保護協議。R與內部化相關的創始所有者。税收保護協議要求我們在出售、交換、轉讓或以其他方式處置出資財產的情況下，或在開國元勛的情況下，對受益人進行賠償。根據RS‘Tax Protection Agreement(RS’Tax Protection Agreement)，在一項應税交易中，除某些例外情況外，該等受益人將確認受該等協議保護的收益。基於截至2020年9月30日的價值，應税銷售根據這四項協議，適用物業的出售將引發約2,230萬美元的責任。根據現有信息，我們不認為上述導致損害的事件已經發生或可能發生。在可預見的未來。因此，我們已將這些承諾從上表的合同承諾額中剔除。

非GAAP衡量標準

FFO和AFFO

我們根據NAREIT理事會制定的標準計算FFO，NAREIT理事會是REITs和對美國房地產和資本市場感興趣的上市房地產公司的全球代表聲音。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收益或虧損，調整後的淨收益或虧損不包括出售某些折舊房地產資產的淨收益(虧損)、房地產資產的折舊和攤銷費用、控制權變更的損益以及與某些以前折舊的房地產資產相關的減值費用。為了從運營中獲得調整後的資金，我們修改了NAREIT對FFO的計算，以包括與某些非現金和非經常性收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整，包括直線租金、債務清償成本、租賃無形資產的攤銷、債務發行成本的攤銷、抵押貸款淨保費的攤銷、利率互換和其他非現金利息支出的(收益)損失、外幣交易的已實現收益或損失、內部化費用。我們認為，這些項目不是正常運營的結果，因此，我們認為剔除此類項目有助於管理層和投資者區分我們業務的變化是由於我們物業運營的增長或下降，還是其他因素。

我們的租賃包括現金租金，這些租金在租賃期內增加，以補償我們預期的市場租金隨着時間的推移而增加的情況。我們的租約不包括重大的前置或後置付款，也不包括重大的免租期。因此，我們認為在合約基礎上評估租金是有用的，因為它可以將現有租金與市值租金進行比較。在我們因新冠肺炎疫情而批准了短期租金延期的情況下，此類延期可能會收回並有望在短期內償還，我們將繼續在每個時期確認相同金額的公認會計準則租賃收入。暫緩支付的款項記入租户應收賬款，直至償還為止。與公認會計準則的租賃收入一致，與新冠肺炎相關的短期延期不會影響我們的AFFO。

我們還不包括或有對價支出(收入)、清償債務的成本或收益、非現金利息支出和收益、債務發行成本的攤銷、抵押貸款淨溢價和租賃無形資產、外幣交易的已實現損益、內部化費用、基於股票的補償費用和遣散費，因為這些項目不能反映持續的經營業績。當我們制定公司目標時，我們使用AFFO作為我們業績的衡量標準。

FFO被管理層、投資者和分析師用來便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售額的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場狀況波動。我們相信，AFFO是投資者可以考慮的一項有用的補充措施，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到非現金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能無法與其他REITs採用的同名措施相提並論，而我們的FFO和AFFO與其他REITs披露的相同或類似措施的比較可能沒有意義。

SEC和任何其他監管機構都沒有對我們用來計算AFFO的FFO調整的可接受性做出判斷。未來，SEC、NAREIT或其他監管機構可能會決定將整個REIT行業允許的調整標準化，為了應對這種標準化，我們可能不得不相應地調整我們對AFFO的計算和表徵。

下表對淨額進行了調整FFO和AFFO(這是最具可比性的GAAP衡量標準)：

	在截至的三個月內						在截至的9個月內
	九月三十日，						九月三十日，
(單位為千，每股數據除外)	2020			2019			2020			2019
淨收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
不動產折舊及攤銷		31,343			28,392			102,452			77,989
房地產銷售收益		(1,060	)		(12,585	)		(9,725	)		(16,772	)
租賃物業投資減值準備		14,732			2,435			17,399			3,452
FFO	$	54,726		$	43,280		$	148,783		$	122,071
資本改善/儲備		1,662			—			1,662			(97	)
直線式租金調整		(6,943	)		(5,499	)		(14,706	)		(15,882	)
對信貸損失準備金的調整		(15	)		—			(142	)		—
債務清償成本		392			455			414			1,176
債務發行成本攤銷		819			611			2,528			1,761
按揭淨保費攤銷		(34	)		(37	)		(106	)		(108	)
利率互換和其他非現金利息支出的收益		(42	)		(41	)		(125	)		(163	)
租賃無形資產攤銷		151			(873	)		32			(2,328	)
內部化費用		1,929			923			3,523			1,195
以股票為基礎的薪酬		796			—			796			—
遣散費		—			—			26			—
溢價負債公允價值變動		(6,362	)		—			(8,506	)		—
其他損失		(2	)		—			22			—
AFFO	$	47,077		$	38,819		$	134,201		$	107,625

EBITDA、EBITDARE、調整後EBITDAR和年化調整後EBITDAR

我們將EBITDA計算為扣除利息、所得税和折舊及攤銷前的收益。息税折舊攤銷前利潤(EBITDA)是我們行業中常用的衡量標準。我們相信，這一比例提供了投資者和分析師對我們的業績進行了評估，其中包括我們的經營業績，該業績不受資本結構、資本投資週期和相關資產的使用壽命與本行業其他公司相比的差異的影響。我們根據NAREIT採用的定義計算EBITDAR，即不包括出售折舊財產的收益(損失)和房地產投資減值準備的EBITDA。我們相信EBITDA和EBITDARE對投資者和分析師是有用的，因為它們提供了有關我們經營業績(不包括某些非現金和其他成本)的重要補充信息。EBITDA和EBITDARE不是公認會計準則下的財務業績衡量標準，我們的EBITDA和EBITDARE可能無法與其他公司的類似名稱衡量標準相提並論。您不應將我們的EBITDA和EBITDARE視為根據GAAP確定的經營活動淨收益或現金流的替代方案。

當我們最初使用我們的無擔保循環信貸安排為新的收購提供資金時，我們的槓桿狀況和淨債務(定義如下)立即受到當前季度收購的影響。然而，新收購物業的EBITDARE的全部收益並不是在收購物業的同一季度收到的。此外，本季度的EBITDARE包括本季度已售出的物業產生的金額。因此，我們收購和處置的時機導致的EBITDARE的變化可能會暫時扭曲我們的槓桿率。我們調整了最近完成季度的EBITDARE(“調整後EBITDARE”)，以重新計算，就好像所有收購和處置都發生在季度初，(Ii)剔除某些非現金的GAAP收入和支出金額，如債務清償成本或我們溢價負債的公允價值變化，或者我們認為是一次性的，或者是性質不尋常的，因為它們與以前沒有發生過的特殊情況或交易有關，而且我們預計這些收入和支出不會發生在這不是正常操作的結果。然後，我們將季度調整後息税前利潤乘以4(“年度調整後息税前利潤”)。您不應過度依賴這一衡量標準，因為它基於的假設和估計可能被證明是不準確的。我們實際報告的未來期間的EBITDAR可能與我們的年化調整後EBITDAR有很大不同。調整後的EBITDAR和年化調整後的EBITDAR不是GAAP下的業績衡量標準, 我們的調整後EBITDAR和年化調整後EBITDAR可能無法與其他公司的類似標題指標相媲美。您不應將我們的調整後EBITDAR和年化調整後EBITDAR視為根據公認會計準則確定的經營活動淨收益或現金流的替代方案。

下表對淨收入(這是最具可比性的GAAP衡量標準)進行了調整O EBITDA和EBITDARE：

	在截至的三個月內九月三十日，						在截至的9個月內九月三十日，
(千)	2020			2019			2020			2019
淨收入	$	9,711		$	25,038		$	38,657		$	57,402
折舊攤銷		31,363			28,392			102,503			77,989
利息支出		18,511			18,465			59,015			51,025
所得税		129			405			1,080			1,153
EBITDA	$	59,714		$	72,300		$	201,255		$	187,569
對以下項目的投資計提減值準備三個租賃物業		14,732			2,435			17,399			3,452
房地產銷售收益		(1,060	)		(12,585	)		(9,725	)		(16,772	)
EBITDARE	$	73,386		$	62,150		$	208,929		$	174,249

下表調整了EBITDARE和調整後的EBITDARE。此外，還提供了有關年化EBITDARE和年化調整後EBITDARE的信息：

	截至9月30日的三個月，
(千)	2020			2019
EBITDARE	$	73,386		$	62,150
對當前季度投資活動的調整^(a)		—			8,898
本季度處置活動的調整^(b)		(78	)		(549	)
扣除非經常性費用(收入)的調整^(c)		1,929			923
排除溢價負債公允價值變動的調整		(6,362	)		—
排除債務清償成本的調整		392			455
不包括租賃終止費的調整		—			(407	)
調整後的EBITDAR	$	69,267		$	71,470
年化EBITDAR	$	293,544		$	248,600
年化調整後息税前利潤	$	277,068		$	285,880

⁽^a⁾	反映了一項調整，使本季度內的所有收購生效，就像它們是在季度初收購的一樣。

⁽^b⁾	反映了一項調整，使季度內的所有處置生效，就像它們在季度初被出售一樣。

⁽^c⁾	金額代表與內部化直接相關的費用。

淨債務對年化EBITDAR和年化調整後EBITDAR的比率

我們將淨債務定義為我們的總債務(報告的總債務加上遞延融資成本)減去現金和現金等價物以及限制性現金。我們認為，淨債務對年化EBITDARE和淨債務對年化調整後EBITDARE的列報對投資者和分析師是有用的，因為這些比率提供了總債務減去現金和現金等價物的信息，與我們使用EBITDAre衡量的業績相比，這些信息可能有助於償還債務。下表將總債務(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與淨債務進行了核對，並分別顯示了淨債務與年化EBITDAR的比率和淨債務與年化調整後EBITDARE的比率：

(千)	2020年9月30日			2019年9月30日
債款
抵押貸款和應付票據，淨額	$	108,752		$	112,562
無擔保定期票據，淨額		1,433,495			1,671,511
循環信貸安排		—			303,300
發債成本		6,829			8,862
總債務		1,549,076			2,096,235
現金和現金等價物		(101,787	)		(14,008	)
限制性現金		(7,200	)		(30,107	)
淨負債	$	1,440,089		$	2,052,120
淨債務與摺合成年率的EBITDAre之比	4.91x			8.25x
淨債務與年化調整後息税前利潤之比	5.20x			7.18x

關鍵賬户廷策

管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析是基於我們的簡明合併財務報表，這些報表是根據公認會計準則編制的。這些簡明合併財務報表的編制要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表中報告的資產、負債、收入和費用以及其他披露。管理層持續評估其估計和假設；然而，實際結果可能與這些估計和假設不同，進而可能對我們的財務報表產生重大影響。我們的重要會計政策和程序的摘要包含在本季度報告Form 10-Q中包含的簡明綜合財務報表附註中的註釋2“重要會計政策摘要”中。我們相信，在截至2020年9月30日的9個月裏，我們在Form 10-K年度報告中披露的關鍵會計政策項目沒有重大變化。

近期會計公告的影響

有關最近的會計聲明對我們業務的影響的信息，請參閲本季度報告(Form 10-Q)中的簡明綜合財務報表附註2。

第三項。數量和質量IVE關於市場風險的披露

我們面臨着某些市場風險，其中最主要的風險之一就是利率的變化。利率上升可能會導致我們循環信貸安排和其他可變利率債務項下的利息支出增加。當我們的固定利率債務到期並需要再融資時，利率上升也會導致利息支出增加。我們試圖通過買入長期固定利率債務或通過利率掉期將某些可變利率債務轉換為固定利率來管理利率風險。利率互換已被我們指定為會計上的現金流量對衝，並按公允價值報告。我們從來沒有、也不打算為投機目的而進行衍生工具或利率交易。有關我們利率互換的更多信息可以在我們的簡明綜合財務報表中的附註11中找到，這些簡明綜合財務報表包含在本季度報告的10-Q表格中。

我們的固定利率債務包括優先票據、抵押貸款和通過利率互換轉換為固定利率的可變利率債務。截至2020年9月30日，我們的固定利率債務和未償還利率掉期的賬面價值和公允價值分別約為14億美元和16億美元。市場利率的變化影響我們的固定利率債務和利率互換的公允價值，但對產生的利息或現金流沒有影響。例如，如果利率增加1%，而固定利率債務餘額保持不變，我們預計債務的公允價值將會下降，就像債券價格隨着利率上升而下降一樣。截至2020年9月30日，市場利率每提高1%，我們的固定利率債務和利率掉期的公允價值就會減少約8260萬美元。

根據我們的循環信貸安排和其他可變利率債務按倫敦銀行同業拆借利率加適用保證金計息，截至2020年9月30日，借款總額為9.698億美元，其中8.598億美元通過我們使用的利率互換轉換為固定利率。考慮到利率掉期的影響，如果適用的LIBOR利率高出1%，在截至2020年9月30日的9個月裏，利息支出將增加約450萬美元。

除利率掉期交易外，本公司並無從事衍生金融工具或衍生商品工具的交易。

截至2020年9月30日，我們的金融工具沒有因外匯兑換風險而面臨重大市場風險。

第四項。控制S和程序

對披露控制和程序的評價

我們維持信息披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)條所定義)，旨在確保我們的交易法報告中需要披露的信息在美國證券交易委員會的規則和表格規定的時間內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於所需披露的決定。截至2020年9月30日的季度，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對我們的披露控制和程序的設計和運行的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序是有效的，並在合理的保證水平下運行。

財務報告內部控制的變化

在截至2020年9月30日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響，或有可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。

第二部分--其他信息

第1項法務法律程序。

在我們的正常業務過程中，我們會受到各種法律程序和索賠的影響。這些事項一般由保險公司承保，或受我們在租約中包括的租客賠償的權利約束。管理層並不知悉吾等或吾等任何附屬公司所屬一方或吾等之任何物業涉及任何重大待決法律程序，亦不知悉政府機構正考慮進行任何此等法律程序。

第1A項：風險因素。

我們先前在截至2020年3月31日的三個月的10-Q表季報中披露的與新冠肺炎疫情有關或受其影響的風險因素包含某些財務相關信息，這些信息已在截至2020年9月30日的三個月的第一部分第二項《管理層對本10-Q表季報的財務狀況和經營業績的討論與分析》中進行了更新。

第二項。未登記的股權銷售Y證券和註冊證券收益的使用。

普通股的銷售和運營單位的發行

沒有。

限制性股票的獎勵

於2020年8月4日，我們與我們指定的高管和某些其他關鍵員工簽訂了總計340,963股本公司普通股的限制性股票獎勵協議(“2020限制性股票獎勵”)，價值約為700萬美元，即每股普通股20.50美元。這些獎勵是根據2020年股權激勵計劃的條款發放的，贈款已經得到薪酬委員會的批准。授予被提名的高管的獎勵是根據我們指定的高管僱傭協議的條款進行的，包括(I)限制性股票獎勵，在內部化完成的前四個週年的每個週年紀念日分成基本相等的分期付款，佔每個參與者總獎勵價值的40%；(Ii)限制性股票獎勵，在內部化完成的前三個週年的每個紀念日分成基本相等的分期付款，佔每個參與者總獎勵價值的60%。(I)限制性股票獎勵，在內部化完成的前四個週年的每一天分期付款，相當於每個參與者總獎勵價值的40%，以及(Ii)限制性股票獎勵，在內部化完成的前三個週年的每個週年分期付款，佔每個參與者總獎勵價值的60%。對其他關鍵員工的獎勵，在內化一週年時獎勵40%，在內化兩週年時獎勵30%，在內化三週年時獎勵20%，在內化四週年時獎勵10%。限制性股票獎勵協議規定，歸屬取決於高管在每個適用的歸屬日期期間繼續受僱於本公司，除非高管去世或殘疾，在這種情況下，獎勵的任何未歸屬部分將完全歸屬。此外，限制性股票獎勵協議為高管提供了關於獎勵的既得和非既得股份的股東權利。, 包括投票權和分紅的權利。如果公司在“控制權變更”後12個月內無“因由”或高管以“充分理由”終止對高管的聘用(此類條款在高管的僱傭協議中有定義)，2020年度限制性股票獎勵的任何未歸屬部分將在終止時完全歸屬，前提是如果2020年度限制性股票獎勵在公司控制權變更時被撤銷，並且不作為控制權變更交易的一部分被視為或取代同等獎勵，則2020年度限制性股票獎勵的任何未授予部分均將在終止時完全歸屬，且不作為控制權變更交易的一部分而被視為或替代同等獎勵，則2020年度限制性股票獎勵的任何未歸屬部分將在終止時完全歸屬，前提是2020年度限制性股票獎勵在公司控制權變更時被撤銷，且不被視為或取代同等獎勵作為控制權變更交易的一部分。2020年限制性股票獎勵將在控制權變更交易時完全歸屬。根據2020年限制性股票獎勵的條款，如果高管嚴重違反本公司與高管之間的任何限制性契約協議的條款，或如果高管被判犯有針對本公司或其關聯公司的重罪，本公司有權根據其選擇以及任何其他可用的補救措施，終止與2020年度限制性股票獎勵有關的股份(包括任何既得股份)。

上述證券是根據證券法第4(A)(2)節規定的豁免發行的。

首次公開發行(IPO)所得款項的使用

2020年9月，公司以每股17.00美元的公開發行價首次公開發行和出售了3350萬股A類普通股，並於2020年10月20日根據承銷商部分行使超額配售選擇權，以相同的公開發行價購買額外的A類普通股，額外發行和出售了350萬股A類普通股。

首次公開發行(IPO)中所有股份的發售，包括承銷商的部分鍛鍊e 他們的超額配售選擇權，是根據證券法註冊的，根據一份關於表格S-11(第333-240381號文件)，經修訂，美國證券交易委員會於2020年9月16日宣佈生效。摩根大通證券(J.P.Morgan Securities)有限責任公司、高盛公司、蒙特利爾銀行資本市場公司、摩根士丹利公司、第一資本證券公司和Truist證券公司擔任此次發行的聯合簿記管理人。首次公開招股於2020年9月16日開始，於根據《證券及期貨條例》完成向承銷商出售股份的交易紅外部分鍛鍊他們在十月的超額配售選擇權20，2020年。IPO完成後，包括承銷商的部分鍛鍊的他們的超額配售選擇權，我們收到大約$588.2淨收益百萬美元，扣除承保折扣和佣金以及本公司應支付的其他發售費用後大約$3.0百萬沒有支付任何費用是瘋狂的E直接或間接向(I)吾等的任何高級職員或董事或其聯繫人，(Ii)擁有吾等任何類別股權證券10%或以上的任何人士，或(Iii)吾等的任何聯屬公司。

我們首次公開募股的淨收益的預期用途沒有實質性變化，如我們的最終招股説明書，日期為2020年9月16日，根據規則424(B)提交給證券交易委員會，該規則與我們的註冊聲明有關表格S-11申請日期為2020年9月17日。

股票證券的回購

我們之前採取了一項股票贖回計劃，為我們的股東提供一個機會，在每個季度末，在一定的限制和限制下，以等於或低於股票被贖回之日當前確定的股票價值的價格回購我們普通股的股票。用於股票贖回的現金歷來是通過運營、出售資產和借款產生的現金相結合的方式提供的。2020年1月10日，我們宣佈終止股票贖回計劃，自2020年2月10日起生效。因此，在截至2020年9月30日的三個月裏，我們的普通股股票沒有贖回。

第三項。缺省值高級證券。

沒有。

項目4.地雷安全安全信息披露。

不適用。

第五項。其他信息。

沒有。

項目6.EXhibit

不是的。		描述

3.1		Broadstone Net Lease，Inc.的公司章程(作為公司於2017年4月24日提交的表格10的註冊説明書的附件3.1提交，並通過引用併入本文)

3.2		Broadstone Net Lease，Inc.的修訂條款(作為該公司於2020年9月18日提交的8-K表格當前報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)

3.3		Broadstone Net Lease，Inc.的補充文章(作為該公司於2020年9月18日提交的8-K表格的當前報告的附件3.2提交，並通過引用併入本文)

3.4		Broadstone Net Lease，Inc.的修訂條款(作為該公司於2020年9月18日提交的8-K表格當前報告的附件3.3提交，並通過引用併入本文)

3.5		2020年3月23日通過的Broadstone Net Lease，Inc.的第二次修訂和重新修訂的章程(作為本公司於2020年3月25日提交的8-K表格當前報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文)

4.1		公司證券説明書(作為公司於2020年2月27日提交的10-K表格年度報告的附件4.1存檔，並通過引用併入本文)

10.1		Broadstone Net Lease，Inc.2020綜合股權和激勵計劃(作為本公司於2020年8月4日提交的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)

10.2		Broadstone Net Lease，Inc.2020綜合股權和激勵計劃限制性股票獎勵協議表格(作為本公司於2020年8月4日提交的8-K表格當前報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文)

10.3		循環信貸和協議，日期為2020年9月4日，由本公司、Broadstone Net Lease，LLC(“運營公司”)作為借款人、摩根大通銀行(北卡羅來納州)及其其他各方簽署(作為本公司於2020年9月11日提交的當前8-K報表的附件10.1提交，並通過引用併入本文件)，該協議由本公司、Broadstone Net Lease，LLC(“運營公司”)作為借款人、摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)及其其他各方簽署。

10.4		由Broadstone Net Lease，Inc.以摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)為受益人的擔保，日期為2020年9月4日(作為該公司於2020年9月11日提交的當前8-K表格報告的附件10.2提交，並通過引用併入本文)

10.5		Broadstone Net Lease，LLC的第二次修訂和重新簽署的有限責任公司協議(作為公司於2020年9月21日提交的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文)

10.6		由Broadstone Net Lease，LLC，Broadstone Net Lease，Inc.，JPMorgan Chase Bank，N.A.和其他貸款方之間簽署的、日期為2020年9月21日的定期貸款協議第1號修正案(作為2020年9月21日提交的公司當前8-K報表的附件10.2提交，並通過引用併入本文)

10.7		《Capital One Term Loan Agreement》第二修正案，日期為2020年9月21日，由Broadstone Net Lease，Inc.、Broadstone Net Lease、Capital One、National Association作為行政代理和貸款方共同完成(作為2020年9月21日提交的公司當前8-K報表的附件10.3提交，通過引用併入本文)

10.8		對循環信貸和定期貸款協議的第三次修訂，日期為2020年9月21日，由Broadstone Net Lease，Inc.、Broadstone Net Lease，LLC、作為行政代理的製造商和貿易商信託公司及其貸款人之間進行的(作為2020年9月21日提交的公司當前報告8-K表的附件10.4提交，並通過引用併入本文)

31.1*		根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的《1934年證券交易法》第13a-14(A)條或第15d-14(A)條頒發的首席執行官證書

31.2*		根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的《1934年證券交易法》第13a-14(A)條或第15d-14(A)條對首席財務官的證明

不是的。		描述
32.1*†		依據“2002年薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的證明

32.2*†		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的證明

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謹此提交。

†	根據S-K條例第601(B)(32)項的規定，本展品不被視為根據交易法第18條的目的而“存檔”，也不受該條規定的責任的約束。除非註冊人通過引用明確將其納入任何根據證券法或交易法提交的文件中，否則此類認證不會被視為通過引用併入任何文件中。

簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名人代表其簽署。

		Broadstone Net Rate，Inc.

日期：2020年11月5日		克里斯托弗·J·查內斯基
		克里斯托弗·J·查內斯基
		首席執行官兼總裁

日期：2020年11月5日		/s/Ryan M.阿爾巴o
		瑞安·M·艾爾巴諾
		執行副總裁兼首席財務官