美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

表格310-Q

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告

截至2020年9月30日的季度

☐	根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告

在從中國到日本的過渡期內，中國從中國到日本的過渡期，從中國到日本的過渡期。

委託檔案第001-39143號

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

(章程中規定的註冊人的確切姓名)


馬裏蘭州		84-2769895
(州或其他司法管轄區)		(I.R.S.僱主
公司或組織)		識別號碼)

威廉姆森大道1140號，套房140號
代託納海灘，佛羅裏達州		32114
(主要行政機關地址)		(郵政編碼)

(386) 274-2202

(註冊人電話號碼，包括區號)

不適用

(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

根據該法第12(B)款登記的證券：



每個班級的標題是：	商品代號	註冊的每個交易所的名稱：
普通股，面值0.01美元	鬆樹	紐交所

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。**是*☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。**是*☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。



大型加速文件服務器	☐	加速文件管理器	☐

非加速文件管理器		規模較小的報告公司

		新興成長型公司

如果是新興成長型公司，請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。*是**☐*

註冊人在2020年10月23日發行的普通股數量為7,458,755股。

索引


		頁
		不是的。
第一部分-財務信息

項目1.編制財務報表		3

合併資產負債表-2020年9月30日(未經審計)和2019年12月31日		3

截至2020年9月30日和2019年9月30日的合併和合並營業報表-三個月和九個月(未經審計)		4

綜合和合並全面收益表--截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月(未經審計)		5

股東權益合併和合並報表-截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月(未經審計)		6

截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月合併和合並現金流量表(未經審計)		7

合併合併財務報表附註(未經審計)		9

第二項：上市公司管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析		30

項目3.關於市場風險的定量和定性披露		43

項目4.管理控制和程序		43

第II部分-其他資料		44

項目1.提起法律訴訟		44

項目71A。三個風險因素		44

第二項：股權證券的未登記銷售和收益的使用		49

第三項高級證券的債務違約		49

第(4)項：煤礦安全信息披露		49

第五項：信息和其他信息		49

項目6.所有展品和展品		50

簽名		51

第一部分-財務信息

第二項1.財務報表

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

綜合資產負債表


	自.起
	(未經審計) 九月三十日， 2020		12月31日， 2019
資產
房地產：
土地，按成本價計算	$	78,623,631	$	54,386,511
建築和改善，按成本計算		131,761,540		74,070,181
房地產總量，按成本計算		210,385,171		128,456,692
減去累計折舊		(4,717,615)		(416,235)
房地產-淨值		205,667,556		128,040,457
現金和現金等價物		1,885,906		12,341,978
無形租賃資產-淨額		35,007,647		22,357,633
直線租金調整		1,735,570		68,016
遞延費用		—		577,272
其他資產		1,372,908		787,317
總資產	$	245,669,587	$	164,172,673
負債和權益
負債：
應付帳款、應計費用和其他負債	$	2,892,550	$	1,471,722
預付租金和遞延收入		1,131,678		87,481
無形租賃負債-淨額		2,910,877		1,908,193
長期債務		87,853,998		—
負債共計		94,789,103		3,467,396
承諾和或有事項
權益：
阿爾卑斯收入財產信託公司股東權益：
優先股，每股面值0.01美元，授權1億股，截至2020年9月30日和2019年12月31日沒有發行和發行的股票		—		—
普通股，每股面值0.01美元，授權5億股，截至2020年9月30日已發行和已發行7,455,281股，2019年12月31日已發行和已發行7,902,737股		79,115		79,027
額外實收資本		133,105,087		137,947,575
超過淨收入的股息		(4,992,404)		(497,508)
累計其他綜合損失		(618,563)		—
股東權益		127,573,235		137,529,094
非控股權益		23,307,249		23,176,183
總股本		150,880,484		160,705,277
負債和權益總額	$	245,669,587	$	164,172,673

附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

合併和合並業務報表

(未經審計)


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
收入：
租賃收入	$	5,100,803	$	3,379,595	$	13,862,514	$	9,426,482
總收入		5,100,803		3,379,595		13,862,514		9,426,482
運營費用：
房地產支出		553,482		386,965		1,703,955		1,138,539
一般和行政費用		1,119,807		564,251		3,535,608		1,415,330
折舊及攤銷		2,694,778		1,429,640		7,003,602		3,946,794
總運營費用		4,368,067		2,380,856		12,243,165		6,500,663
資產處置收益		287,375		—		287,375		—
運營淨收入		1,020,111		998,739		1,906,724		2,925,819
利息支出		384,360		—		976,648		—
淨收入		635,751		998,739		930,076		2,925,819
減去：可歸因於非控股權益的淨收入		(89,648)		—		(131,066)		—
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。	$	546,103	$	998,739	$	799,010	$	2,925,819

每個普通共享數據：
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。
基本型	$	0.07		不適用	$	0.10		不適用
稀釋	$	0.06		不適用	$	0.09		不適用
普通股加權平均數：
基本型		7,455,281		不適用		7,632,660		不適用
稀釋		8,679,135		不適用		8,856,514		不適用

宣佈和支付的股息	$	0.20		不適用	$	0.60		不適用

附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

合併和合並全面收益表

(未經審計)


	三個月後結束				九個月後結束
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。	$	546,103	$	998,739	$	799,010	$	2,925,819
其他全面收益(虧損)
現金流對衝衍生利率互換		28,319		—		(618,563)		—
其他全面收益(虧損)合計		28,319		—		(618,563)		—
綜合收益(虧損)合計	$	574,422	$	998,739	$	180,447	$	2,925,819

附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

合併和合並的股東權益表

(未經審計)

截至2020年9月30日的三個月：


	前置權益		面值普通股		額外實收資本		超過淨收入的股息		累計其他綜合損失		股東權益		非控股權益		總股本
“公司”(The Company)
餘額2020年7月1日	$	—	$	79,081	$	133,037,076	$	(3,802,680)	$	(646,882)	$	128,666,595	$	23,217,601	$	151,884,196
淨收入		—		—		—		546,103		—		546,103		89,648		635,751
向董事發行股票		—		34		68,011		—		—		68,045		—		68,045
現金股息(每股0.20美元)		—		—		—		(1,735,827)		—		(1,735,827)		—		(1,735,827)
其他綜合收益		—		—		—		—		28,319		28,319		—		28,319
餘額2020年9月30日	$	—	$	79,115	$	133,105,087	$	(4,992,404)	$	(618,563)	$	127,573,235	$	23,307,249	$	150,880,484

截至2019年9月30日的三個月：


	前置權益		面值普通股		額外實收資本		超過淨收入的股息		累計其他綜合損失		股東權益		非控股權益		總股本
前輩
餘額2019年7月1日	$	141,550,624	$	—	$	—	$	—	$	—	$	141,550,624	$	—	$	141,550,624
淨收入		998,739		—		—		—		—		998,739		—		998,739
CTO Realty Growth，Inc.的股票薪酬費用。		166,778		—		—		—		—		166,778		—		166,778
與CTO Realty Growth，Inc.的淨交易。		4,861,774		—		—		—		—		4,861,774		—		4,861,774
餘額2019年9月30日	$	147,577,915	$	—	$	—	$	—	$	—	$	147,577,915	$	—	$	147,577,915

截至2020年9月30日的9個月：


	前置權益		面值普通股		額外實收資本		超過淨收入的股息		累計其他綜合損失		股東權益		非控股權益		總股本
“公司”(The Company)
餘額2020年1月1日	$	—	$	79,027	$	137,947,575	$	(497,508)	$	—	$	137,529,094	$	23,176,183	$	160,705,277
淨收入		—		—		—		799,010		—		799,010		131,066		930,076
股票回購		—		—		(5,013,684)		—		—		(5,013,684)		—		(5,013,684)
向董事發行股票		—		88		171,196		—		—		171,284		—		171,284
現金股息(每股0.60美元)		—		—		—		(5,293,906)		—		(5,293,906)		—		(5,293,906)
其他全面損失		—		—		—		—		(618,563)		(618,563)		—		(618,563)
餘額2020年9月30日	$	—	$	79,115	$	133,105,087	$	(4,992,404)	$	(618,563)	$	127,573,235	$	23,307,249	$	150,880,484

截至2019年9月30日的9個月：


	前置權益		面值普通股		額外實收資本		超過淨收入的股息		累計其他綜合損失		股東權益		非控股權益		總股本
前輩
餘額2019年1月1日	$	124,189,096	$	—	$	—	$	—	$	—	$	124,189,096	$	—	$	124,189,096
淨收入		2,925,819		—		—		—		—		2,925,819		—		2,925,819
CTO Realty Growth，Inc.的股票薪酬費用。		438,603		—		—		—		—		438,603		—		438,603
與CTO Realty Growth，Inc.的淨交易。		20,024,397		—		—		—		—		20,024,397		—		20,024,397
餘額2019年9月30日	$	147,577,915	$	—	$	—	$	—	$	—	$	147,577,915	$	—	$	147,577,915

附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

合併和合並現金流量表

(未經審計)


	截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩
經營活動的現金流：
淨收入	$	930,076	$	2,925,819
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷		7,003,602		3,946,794
無形資產和負債攤銷至租賃收入		(76,853)		(193,018)
計入利息支出的貸款成本攤銷		132,327		—
遞延費用攤銷至租賃收入		—		226,823
處置財產、廠房和設備的收益		(287,375)		—
非現金薪酬		171,284		438,603
資產減少(增加)：
直線租金調整		(1,236,699)		(335,982)
新冠肺炎遞延租金		(538,351)		—
遞延費用		—		(411)
其他資產		(589,098)		(92,413)
負債增加(減少)：
應付帳款、應計費用和其他負債		802,265		119,645
預付租金和遞延收入		1,044,197		(7,216)
經營活動提供的淨現金		7,355,375		7,028,644
投資活動的現金流：
收購房地產		(100,735,751)		(27,001,032)
處置財產、廠房和設備所得收益		4,932,951		—
用於投資活動的淨現金		(95,802,800)		(27,001,032)
融資活動的現金流：
利用信貸安排		95,000,000		—
以信貸方式付款的安排		(6,691,146)		—
普通股回購		(5,013,684)		—
與CTO Realty Growth，Inc.的淨交易。		—		20,024,397
支付貸款手續費的現金		(9,911)		—
支付的股息		(5,293,906)		—
融資活動提供的淨現金		77,991,353		20,024,397
現金淨增(減)額		(10,456,072)		52,009
期初現金		12,341,978		8,258
期末現金	$	1,885,906	$	60,267

附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

阿爾卑斯山收入財產信託公司。

合併和合並現金流量表(續)

(未經審計)

補充披露現金流量：

在截至2020年9月30日的9個月中支付了總計約809,000美元的利息。截至2019年9月30日的9個月內沒有支付利息。在截至2020年9月30日或2019年9月30日的9個月裏，沒有利息資本化。

在2020年4月期間，該公司簽訂了一項利率互換(下文定義見附註10，“利率互換”)協議，以對衝與倫敦銀行間同業拆借利率(“LIBOR”)掛鈎的基礎浮動利率變化相關的現金流，以獲得附註9“長期債務”中討論的5000萬美元的信貸安排未償還餘額。在截至2020年9月30日的9個月中，利率掉期價值減少了約61.9萬美元。這項非現金交易反映為應付賬款、應計費用和其他負債的增加，以及截至2020年9月30日的合併資產負債表上累積的其他全面虧損的減少。

合併和合並財務報表附註(未經審計)

注：1.業務和組織

生意場

Alpine Income Property Trust，Inc.(“公司”或“PINE”)是一家房地產公司，擁有並運營高質量的單租户商業物業組合。本報告中使用的術語“我們”、“我們”、“我們”和“本公司”是指阿爾卑斯收入財產信託公司及其合併子公司。

我們的投資組合包括位於17個州的32個市場的45個單租户，主要是淨租賃的零售和寫字樓物業。我們投資組合中的所有物業都需要長期租賃，主要是三重淨額租賃，這通常要求租户支付所有物業運營費用，如房地產税、保險、評估和其他政府費用、水電費、維修和維護以及某些資本支出。

該公司沒有員工，由Alpine Income Property Manager，LLC(特拉華州一家有限責任公司，CTO Realty Growth，Inc.(我們的“經理”)的全資子公司)進行外部管理。CTO Realty Growth，Inc.(紐約證券交易所美國股票代碼：CTO)是一家佛羅裏達州的公司，是一家上市的多元化房地產運營公司，也是我們經理(“CTO”)的唯一成員。

新冠肺炎大流行

2020年3月，世界衞生組織宣佈新型冠狀病毒爆發為大流行(“新冠肺炎大流行”)，疫情已蔓延至全美。新冠肺炎疫情的蔓延繼續導致美國和國際市場的大幅波動，在許多行業，商業活動經歷了幾乎完全關閉的時期。與新冠肺炎疫情相關的商業中斷持續時間和嚴重程度，以及它對美國經濟和國際經濟的影響，仍然存在不確定性。

本公司收取截至2020年9月30日的三個月到期的合同基礎租金的100%。合約基本租金(“CBR”)指根據本公司租賃協議的現行條款欠本公司的金額。該公司此前已同意推遲或減少某些CBR，以換取相當於合同租金約6%的額外租賃期或其他租賃增強措施。此外，截至2020年9月30日，該投資組合仍100%佔用。一般而言，延期CBR的償還始於2020年第三季度，在某些情況下，應課差餉支付將持續到2021年底。本公司尚未與負責截至2020年6月30日的三個月到期CBR約2%的租户達成協議，但該租户已100%支付了截至2020年9月30日的三個月到期的CBR付款。本公司有關2020年10月收租的披露，請參閲附註17，“後續事項”。

對新冠肺炎疫情對公司當前或可識別的潛在財務和經營影響的評估如下：

●

當宣佈大流行時，鑑於新冠肺炎疫情帶來的不確定性以及對資本市場、美國經濟和PINE租户的影響，該公司暫停了旨在尋找更多收購機會的活動。於2020年第二季度末，本公司與租户達成延期租金和減免租金的協議，並完成了對兩處物業的收購，總購買價格約為2860萬美元。在2020年第三季度，該公司完成了對15處物業的收購，總購買價格約為2390萬美元，今年迄今的收購總額約為9930萬美元。

●

由於新冠肺炎疫情的爆發，聯邦政府和佛羅裏達州發佈命令，鼓勵所有人留在自己的住所，不要去工作。為了響應這些命令，併為了我們經理的員工和董事的最大利益，我們的經理實施了重大的預防措施

確保員工和董事會(“董事會”)健康和安全的措施，包括：通過電話或通過視頻會議服務召開董事會和董事會委員會的所有會議，允許員工在選舉期間在家工作，在經理辦公室執行適當的社交距離做法，鼓勵員工經常洗手和使用口罩，並在辦公室各處提供洗手液和其他消毒產品，要求感到身體不適的員工留在家裏，並要求所有第三方遞送服務(如郵件、送餐等)。在辦公室前門外完成他們的服務。我們經理還在經理辦公室為新冠肺炎的員工提供了測試，以確保安全的工作環境。

組織

該公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於2019年8月19日。2019年11月26日，本公司完成了首次公開發行(IPO)其普通股股份(以下簡稱“發售”)，以及同時向CTO定向增發普通股股份。發售所得款項淨額及同時進行的CTO私人配售(定義見下文)用於向CTO購買15個單租户物業。此外，首席技術官還向公司的經營合夥企業(“經營合夥企業”)Alpine Income Property OP，LP貢獻了5個額外的單租户物業，以換取經營合夥企業單位(“OP Units”)。

發售及同時定向增發所支付的每股價格為19.00美元(“招股價”)。此次發行通過發行750萬股我們的普通股籌集了1.425億美元的毛收入。我們還通過向首席技術官同時定向增發394,737股我們的普通股(“首席技術官定向增發”)籌集了750萬美元。在1.425億美元的發售中包括首席技術官以800萬美元購買了421,053股我們的普通股，這意味着首席技術官的現金投資為1550萬美元。大約1.259億美元的發售收益被用於收購我們最初投資組合中的15處物業。我們最初投資組合中的其餘五個物業由CTO出資，以換取經營合夥企業的1,223,854個運營單位，按IPO價格計算，價值約2,330萬美元。該公司總共產生了約1200萬美元的交易成本，其中包括約940萬美元的承銷費。完成發售、同時進行的CTO私募，以及我們在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)以“PINE”上市時執行的其他交易(統稱為“信息交易”)，CTO擁有我們已發行普通股的約22.3%(假設在信息交易的基礎上向CTO發行的OP單位以一對一的方式交換我們的普通股)。

我們的大部分業務都是通過運營夥伴關係進行的。我們的全資子公司Alpine Income Property GP，LLC(“PINE GP”)是經營合夥企業的唯一普通合夥人。我們幾乎所有的資產都由經營合夥企業持有，我們的業務也是通過經營合夥企業進行的。截至2020年9月30日，我們在經營合夥企業中擁有約85.9%的總所有權權益，首席技術官直接和間接持有經營合夥企業14.1%的所有權權益。我們在經營合夥企業中的權益通常使我們有權按我們的百分比所有權比例分享經營合夥企業的現金分配以及盈利和虧損。根據合夥協議，我們透過PINE GP一般擁有管理及處理經營合夥企業的業務及事務的獨家權力，惟須獲得有限合夥人的某些批准及投票權。我們的董事會管理我們的業務和事務。

本公司已選擇根據修訂後的1986年國税法(以下簡稱“國税法”)作為美國聯邦所得税的房地產投資信託基金(“REIT”)徵税，從2019年11月26日開始至2019年12月31日止的較短的納税年度開始。要符合REIT的資格，公司必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將公司年度REIT應納税所得額的至少90%分配給其股東(股息是按照公認會計原則計算的，不一定等於按照公認會計原則計算的淨收益)，而不考慮支付的股息扣除或淨資本利得。作為一家房地產投資信託基金，該公司在向股東分配的範圍內通常不需要繳納美國聯邦公司所得税。如果本公司在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，本公司的應税收入將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，並且通常不允許在喪失資格的下一個納税年度的四個納税年度內獲得作為REIT的待遇，除非美國國税局(Internal Revenue Service)根據某些法定規定給予本公司減免。這樣的事件可能會對公司可供分配給股東的淨收入和淨現金產生重大不利影響。即使公司

如果公司有資格作為房地產投資信託基金徵税，公司的收入和財產以及聯邦收入可能需要繳納州和地方税，而未分配的收入可能需要繳納消費税。

注2.列報依據和合並原則

陳述的基礎

在2019年11月26日之前，隨附的Alpine Income Property Trust，Inc.前身(“前身”)的合併財務報表並不代表一個法人實體的財務狀況和運營結果，而是從CTO的合併財務報表中“分割出來”的共同控制下的實體的組合。從歷史上看，前身的財務報表沒有編制，因為它沒有與CTO分開運營。這些合併財務報表反映了前身的收入和支出，包括CTO的某些重大資產和負債，這些資產和負債可以具體識別並通過當地淨租賃產生或與之相關，這些資產和負債已在CTO的歷史基礎上反映出來。

對於2019年11月26日之後的期間，隨附的合併財務報表代表PINE及其合併子公司的合併報表。由於本公司從CTO手中收購了初始投資組合，2019年11月26日之後的合併財務報表根據會計準則編纂(ASC)805-10以新的會計基礎列報。業務合併.

*隨附的未經審核綜合及合併財務報表乃根據美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的規則及規定編制。這些未經審計的合併和合並財務報表不包括美國公認的會計原則(“GAAP”)要求的所有信息和附註，以編制完整的財務報表，應與公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告一起閲讀，Form 10-K年報提供了對公司會計政策、財務狀況、經營業績、業務性質和其他事項的更全面瞭解。未經審核的綜合及合併財務報表反映管理層認為為公平呈報本公司中期財務狀況及經營業績所需的所有調整。截至2020年9月30日的3個月和9個月的運營結果不一定表明截至2020年12月31日的一年的預期結果。

2019年11月26日之前的合併財務報表包括CTO向前任分配的一般和行政費用。此外，一般和行政費用包括分配某些CTO公司職能的成本，包括行政監督、財務、財務、人力資源、税務合規和規劃、內部審計、財務報告、信息技術和投資者關係。2019年11月26日之前的一般和行政費用(包括基於股票的薪酬)是根據前任的收入佔CTO總收入的百分比按比例分配CTO的成本。本公司認為，2019年11月26日之前的一般和行政費用的分配方法是合理的。然而，我們在2019年11月26日之前的合併運營報表中列出的分配的一般和行政費用並不一定反映我們作為一家獨立上市公司在2019年11月26日之後的報告期內的一般和行政費用。此外，CTO財務報表中包括的大多數前身實體在所列期間沒有單獨設立銀行賬户，歷史上大多數現金交易都是通過CTO擁有的銀行賬户進行交易的。本報告所列期間的合併現金流量表的編制，就好像經營、投資和融資交易是通過前身的單獨銀行賬户進行交易一樣。合併財務報表在分割的基礎上包括歷史資產負債表、業務表和歸因於前身的現金流量。

鞏固原則

在2019年11月26日之後的期間，綜合財務報表包括本公司、其全資子公司和我們擁有控股權的其他實體的賬户。合併財務報表中的所有公司間餘額和交易均已沖銷。對於2019年11月26日之前的時期，合併財務報表在剝離的基礎上包括前身的歷史資產負債表、經營表和現金流。

注：3.重要會計政策摘要

在編制財務報表時使用概算

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露，以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。

除其他因素外，全國房地產市場可能存在的波動市況以及金融和信貸市場的波動性和不確定性使得估計和假設，尤其是與PINE公司對收益性物業的投資有關的估計和假設，可能會由於房地產和金融市場的持續波動或由於這些市場的重大錯位而發生實質性變化。

房地產

該公司的房地產資產主要由其投資組合中的收益性資產組成，並按成本減去累計折舊和攤銷。此類收益性財產在其預計使用年限內按直線折舊。續簽和改建均記入適用的收入財產賬户。維護和維修費用在發生時計入費用。報廢或以其他方式處置的財產的成本，以及相關的累計折舊或攤銷，從賬户中扣除，由此產生的任何收益或損失都記錄在經營報表中。截至2020年9月30日的3個月和9個月，不包括與無形資產相關的攤銷，確認的房地產折舊金額分別約為170萬美元和440萬美元。截至2019年9月30日的三個月和九個月，不包括與無形資產相關的攤銷，確認的房地產折舊金額分別約為94.6萬美元和260萬美元。

長期資產

本公司遵循財務會計準則委員會(“FASB”)ASC主題360-10，物業、廠房和設備進行其減值分析。每當事件或環境變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，本公司便會檢討長期資產(主要是房地產)的減值可回收性。被認為是觸發事件的情況的例子包括：期內經營現金流大幅下降、當前或預計的運營虧損、未完全租賃或以低於當前市場利率的利率租賃的收益性物業，以及管理層認為重大的任何其他數量或定性事件。使用未貼現現金流方法評估長期資產的減值，該方法考慮了未來估計的資本支出。長期資產減值按公允價值減去出售成本計量。

租賃房地產購置款的購置會計

在收購房地產時，本公司確定交易是企業合併，按收購方式核算，還是收購資產。對於這兩類交易，公司根據其相對公允價值確認和計量收購的可識別資產、承擔的負債和被收購方的任何非控股權益。對於企業合併，本公司確認和計量廉價收購的商譽或收益(如果適用)，以及發生成本期間的收購相關成本。對於資產收購，與收購相關的成本在公司的綜合資產負債表中資本化。如果

公司收購不動產，同時簽訂新的不動產租賃合同的，該收購將作為資產收購入賬。

根據ASC 805-10，業務合併在此情況下，以就地租賃方式取得的房地產的公允價值按各自的相對公允價值分配給收購的有形資產，包括土地、建築物和租户裝修，以及已確認的無形資產和負債，包括高於市價和低於市價的租賃價值、原址租賃價值和租賃成本價值。

收購的租賃物業的有形資產的公允價值是通過將該物業視為空置進行估值來確定的，然後根據這些資產的公允價值的確定，將“如同空置”的價值分配給土地、建築物和租户改善工程。

在分配所收購物業的已識別無形資產及負債的公允價值時，高於市價及低於市價的就地租賃值根據(I)根據就地租約須支付的合約金額及(Ii)管理層估計的相應就地租約的公平市場租賃率之間的差額(使用反映收購租約相關風險的利率)的現值(包括續期的可能性)計入其他資產或負債。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內作為租金收入的減少額攤銷。資本化低於市值的租賃值將作為初始期限租金收入的增加攤銷，除非管理層認為租户很可能會在租約到期時續簽，在這種情況下，本公司和前身都會在續期期內攤銷應佔續期價值。

其他已收購無形資產(包括原址租賃)的合計價值，按(I)將現有原址租賃調整為市值租金後為物業支付的購買價超出(Ii)與如上所述釐定的物業空置時的估計公允價值的差額計算。原址租約及租賃成本的價值(不包括高於市價及低於市價的現地租約價值)在各自租約的剩餘不可撤銷期間攤銷至開支。(C)原址租約及租賃成本的價值(不包括高於市價及低於市價的現地租約價值)在各自租約的剩餘不可撤銷期間攤銷為開支。如果租賃在規定的到期日之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額將被註銷。針對單個交易審查租户關係的價值，以確定未來的價值是否來自收購。

所得物業租賃收入

與本公司收入物業組合相關的租金安排被歸類為經營租賃。本公司在租賃期內以直線方式確認這些物業的租賃收入。因此，合同租賃付款的增加在租賃期內平均確認。根據本辦法確認的租賃收入與合同租賃支付條件(即直線租金)之間的階段性差異作為遞延經營租賃應收款項入賬，並計入隨附的合併資產負債表的直線租金調整。

租户應收賬款及直線租金調整的應收性乃根據(其中包括)租户應收賬款的賬齡、管理層對與租户及租户所屬行業相關的信貸風險的評估，以及使用判斷對特定識別賬目的審核而釐定。截至2020年9月30日和2019年12月31日，不要求撥備壞賬。

銷售税

因租賃付款收取的銷售税在收取時在隨附的綜合資產負債表中確認為負債。在將款項匯給適用的税務機關時，債務減少。

現金和現金等價物

現金和現金等價物包括手頭現金、銀行活期賬户和原始到期日為90天或更短的貨幣市場賬户。本公司截至2020年9月30日和2019年12月31日的銀行餘額包括超過聯邦存款保險公司限額的某些金額。現金和現金等價物的賬面價值在公允價值層次中第一級報告，公允價值表示基於活躍市場對相同資產或負債的報價進行的估值。

衍生金融工具與套期保值活動

自2020年4月30日起，本公司與浮動利率信貸安排(下文定義見附註9，“長期債務”)簽訂利率互換協議，以確定5000萬美元未償還信貸安排餘額的利率(“利率互換”)。本公司根據FASB ASC主題815-20對其現金流套期保值衍生工具進行會計處理。衍生工具與套期保值。根據利率掉期在每個資產負債表日的價值，衍生工具按其公允價值計入綜合資產負債表上的其他資產或應付賬款、應計費用和其他負債。於利率掉期訂立當日，本公司指定該衍生工具對衝與已確認的長期債務負債有關的待支付現金流的可變性。

本公司正式記錄了套期保值工具和套期保值項目之間的關係，以及進行套期保值交易的風險管理目標和策略。在利率互換開始時，本公司正式評估了用於對衝交易的衍生品在抵消被對衝項目現金流變化方面是否非常有效，我們將繼續這樣做。由於利率互換和關聯債務的條款相同，因此套期保值工具符合捷徑法，因此，假設在套期保值工具的整個期限內不存在套期保值無效。

該套期保值工具的公允價值變動如屬高度有效並指定為符合現金流量對衝資格者，則計入其他全面損益，直至收益受指定對衝項目的現金流量變動影響為止。

金融工具的公允價值

本公司於2020年9月30日及2019年12月31日的金融資產及負債(包括現金及現金等價物、應收賬款、應付賬款、應計費用及其他負債)的賬面值，因該等工具到期日較短，故屬近似公允價值。信貸安排的賬面價值與具有類似風險和到期日的循環信貸安排的當前市場利率大致相同。

公允價值計量

該公司對金融和非金融資產和負債的公允價值的估計是基於公認會計準則建立的框架。該框架規定了估值投入的層次結構，旨在提高公允價值計量和相關披露的一致性、清晰度和可比性。GAAP描述了基於可用於計量公允價值的三級投入的公允價值等級，其中兩級被認為是可觀察的，一級被認為是不可觀察的。下面介紹這三個級別：

●

第1級-估值基於相同資產或負債在活躍市場的報價。

●

第2級-估值基於第1級以外可直接或間接觀察的輸入，例如類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價或可觀察到或可由資產或負債整個期限的可觀察市場數據證實的其他輸入。

●

第三級-估值是由基於模型的技術產生的，這些技術使用了至少一個在市場上看不到的重要假設。這些不可觀察到的假設反映了市場參與者在為資產或負債定價時將使用的假設的估計。估值技術包括期權定價模型、現金流貼現模型等。

普通股每股收益

普通股每股基本收益的計算方法是將當期公司應佔淨收益除以當期已發行加權平均股數。稀釋後的每股普通股收益是基於這樣的假設，即在組建交易中向首席技術官發放的運營單位按一對一的基礎交換為我們普通股的股票。

所得税

本公司已選擇從2019年11月26日開始至2019年12月31日結束的短暫納税年度開始，根據美國國內收入法(Internal Revenue Code)將房地產投資信託基金(REIT)作為美國聯邦所得税目的徵税。本公司相信，從如此短的納税年度開始，它的組織和運營方式已符合美國聯邦所得税法規定的REIT的徵税資格。該公司打算繼續以這種方式運作。作為房地產投資信託基金，該公司將按其應納税淨收入的公司税率繳納美國聯邦和州所得税；但是，該公司可以要求扣除支付給其股東的股息金額。公司作為股息分配的金額將只在股東層面徵税。雖然公司必須分配其REIT應納税所得額的至少90%，而不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益，才有資格成為REIT，但公司打算分配其所有應納税所得淨額。在計算其REIT應納税所得額和分配要求時，允許本公司進行某些其他非現金扣除或調整，如折舊費用。這些扣除使公司能夠根據美國聯邦所得税法減少其股息支付要求。某些州可能會徵收最低特許經營税。本公司可能成立一個或多個應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)，這些子公司將就其應税收入繳納適用的美國聯邦、州和地方企業所得税。就呈列期間而言，本公司並無任何須課税的TRS。

基於股票的薪酬

本公司採用個人股權激勵計劃(“個人計劃”)和經理股權激勵計劃(“經理計劃”)，這裏統稱為股權激勵計劃。股權激勵計劃的目的是向經理的管理團隊成員和為本公司提供服務的員工、本公司的獨立董事、顧問、顧問和其他人員提供股權激勵機會，無論是個人還是通過向經理授予激勵股權的方式。股權激勵計劃規定授予股票期權、股票增值權(“SARS”)、股票獎勵、限制性股票單位、現金獎勵、股息等價權、其他股權獎勵(包括長期激勵計劃單位)和獎勵。個人計劃旨在提供一種途徑，讓本公司及其聯屬公司的董事、高級管理人員、僱員、顧問及顧問，以及為本公司及其聯屬公司提供服務的經理及其聯屬公司的僱員，可收購及維持本公司的股權或獲支付獎勵薪酬。經理人計劃旨在提供一種途徑，讓經理人及其聯屬公司可以收購併維持本公司的股權，從而加強他們對本公司福利的承諾，並使他們的利益與本公司股東的利益保持一致。

根據股權激勵計劃，我們總共有684,494股普通股已被授權發行。如果根據股權激勵計劃授予的獎勵到期、被沒收或終止，普通股股票在未行使或支付(視情況而定)的情況下被到期、被沒收或終止的獎勵部分將再次可用於發行額外獎勵。(I)為支付行使價或與獎勵有關的税款而交出或扣繳的股票，以及(Ii)由特別行政區涵蓋的股票(不論該特別行政區行使該特別行政區時實際發行的股份數目)，將不再可根據股權激勵計劃予以獎勵。除非之前被董事會終止，否則在2029年11月18日之後，不得根據股權激勵計劃授予新的獎勵。最高合計補償，包括現金補償和授予日期公允價值

根據個人計劃授予非僱員董事的獎勵在任何一個日曆年度都不超過300,000美元。

補償成本在歸屬期內按直線確認，並計入本公司綜合及合併營業報表的一般及行政費用。獎品沒收(如果有的話)將在其發生的期間計入。

對於2019年11月26日之前的期間，包括在截至2019年9月30日的三個月和九個月的合併和合並營業報表中的一般和行政費用中的前任基於股票的薪酬支出反映了CTO股票薪酬支出的一部分在適用期間的分配。

信用風險集中

在截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月裏，45個單租户物業組合中的某些租户佔總收入的10%以上。

在截至2020年9月30日的9個月中，租賃給富國銀行(Wells Fargo Bank)、NA和希爾頓大度假(Hilton Grand Vacations)的物業分別約佔總收入的20%和13%。在截至2019年9月30日的9個月中，租賃給富國銀行(Wells Fargo Bank)、NA和希爾頓大度假(Hilton Grand Vacations)的物業分別約佔總收入的26%和17%。

截至2020年9月30日和2019年12月31日，按面積計算，公司房地產投資組合中分別約有19%和29%位於佛羅裏達州。截至2020年9月30日和2019年12月31日，按面積計算，公司房地產投資組合中分別約有14%和24%位於俄勒岡州。此外，截至2020年9月30日，根據平方英尺計算，該公司房地產投資組合的10%以上分別位於北卡羅來納州和密歇根州。截至2019年12月31日，根據平方英尺計算，該公司房地產投資組合的10%以上分別位於佐治亞州和北卡羅來納州。長期房地產和經濟低迷持續時間的不確定性可能會在任何或所有這些地理區域對公司的房地產價值產生不利影響。

近期發佈的會計準則

租約修改。2020年4月，財務會計準則委員會發布了關於新冠肺炎大流行所提供的租賃特許權會計處理的解釋性指導意見。在本指南中，實體可以選擇不對此類租賃特許權應用租約修改會計，而是將特許權視為現有合同的一部分。本指導意見僅適用於不導致出租人權利或承租人義務大幅增加的新冠肺炎疫情相關租賃特許權。於截至二零二零年九月三十日止九個月，由於特許權涉及新冠肺炎，而出租人於租賃協議項下之權利並無大幅增加，本公司選擇不就租金延期應用租賃修訂會計。因此，對於已達成遞延租金協議的租賃，本公司繼續通過確認正常的直線租金收入來核算租賃，由於遞延租金由租户償還，直線應收賬款將減少。與新冠肺炎特許權相關的直線調整部分已在本公司截至2020年9月30日止九個月的現金流量表中單獨反映。關於租金減免協議，租賃修改會計適用，因為延長租期是該等協議的一部分，因此本公司重新計算該等租約的直線租金收入，以確認新的租賃期。

ASC主題842，租賃。2016年2月，FASB發佈了2016-02年度會計準則更新(ASU)，要求實體確認融資和經營租賃產生的資產和負債，並根據FASB ASC主題842將這些融資和經營租賃付款分別歸類到現金流量表的融資或經營部分。租約。此更新中的修訂在2018年12月15日之後開始的年度報告期內有效。

在公司和前任對FASB ASC主題842進行評估期間，租約，選出和/或通過了以下關於ASC 842的實用權宜之計和會計政策，自2019年1月1日起生效：

●

本公司作為出租人，將不會重新評估(I)任何到期或現有合同是否為租賃或包含租賃；(Ii)任何到期或現有租賃的租賃分類；或(Iii)任何到期或現有租賃的初始直接成本。

●

作為出租人的公司將不會將非租賃組件與租賃組件分開，而是將每個單獨的租賃組件和與該租賃相關聯的非租賃組件作為單個組件進行説明(如果否則非租賃組件將在ASC主題606下説明)，與客户簽訂合同的收入。這次選舉的主要原因與公共區域維護是或可能是租賃協議中基本租金的組成部分的情況有關。

附註：4.收入物業組合

截至2020年9月30日，該公司的收入物業組合由45個單租户物業組成，總面積約為150萬平方英尺。

租賃收入由零售和寫字樓收入物業的長期租金收入組成，使用直線法在每個租約的有效期內確認為賺取的收入。

租賃收入的構成如下：


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company) ($000's)		前輩 ($000's)		“公司”(The Company) ($000's)		前輩 ($000's)
租賃收入
租賃費	$	4,721	$	3,171	$	12,762	$	8,827
可變租賃付款		380		209		1,101		599
租賃總收入	$	5,101	$	3,380	$	13,863	$	9,426

最低未來租賃收據。不可取消經營租賃項下的未來最低租金收入，不包括百分比租金和其他不固定和不可確定的租賃付款，其剩餘期限在2020年9月30日之後超過一年，摘要如下：


截至12月31日的一年，	金額 ($000's)
2020年剩餘時間	$	4,638
2021		19,753
2022		19,454
2023		19,488
2024		19,002
2025年及其後(累計)		86,309
總計	$	168,644

見附註3，“重要會計政策摘要”，説明因新冠肺炎疫情而提出的租户租金減免請求相關的潛在租約修改的會計處理，以及附註1，“業務和組織”，説明此類租金減免的金額。

2020活動。在截至2020年9月30日的9個月內，該公司收購了26處單一租户收入物業，購買價格約為9930萬美元，或包括資本化收購成本在內的收購成本約為1.003億美元。在總收購成本中，約2,580萬美元分配給土地，約5,970萬美元分配給建築物和裝修，約1,610萬美元分配給與原址租賃價值、租賃費用和高於市場租賃價值有關的無形資產，約130萬美元分配給低於市場租賃價值的無形負債。收購時無形資產和負債的加權平均攤銷期限約為10.2年。

截至2020年9月30日的9個月內收購的單租户淨租賃收入物業如下：


租户描述	物業位置	購置日期	物業廣場-英尺	購貨價格		購置日剩餘租賃期(年)
7-11	德克薩斯州奧斯汀	1/13/2020	6,400	$	5,762,416	15.0
7-11⁽¹⁾	德克薩斯州喬治敦	1/13/2020	7,726		4,300,474	15.0
康涅狄格州的Homeplus	德克薩斯州赫斯特	1/10/2020	37,957		6,100,000	11.6
利哈伊天然氣批發服務公司。	肯塔基州高地高地	2/03/2020	2,578		4,250,000	10.8
美國多影院公司(American Multi-Cinema，Inc.)	馬薩諸塞州廷斯伯勒	2/19/2020	39,474		7,055,000	10.1
業餘愛好大堂	塔爾薩，好的	2/28/2020	84,180		12,486,334	10.8
Long John Silver‘s	塔爾薩，好的	2/28/2020	3,000		263,666	不適用
舊時陶器	佛羅裏達州奧蘭治公園	2/28/2020	84,180		6,311,702	10.4
弗雷迪的冷凍風俗	佛羅裏達州奧蘭治公園	2/28/2020	3,200		303,298	6.8
業餘愛好大堂	北卡羅來納州阿爾登	6/24/2020	55,000		7,986,753	11.2
沃爾瑪	密西西比州豪厄爾	6/30/2020	214,172		20,590,000	6.6
高級汽車零部件	馬裏蘭州塞文	9/14/2020	6,876		2,588,491	14.5
美元常規	紐約州赫夫爾頓(Heuvelton，NY)	9/14/2020	9,342		1,461,580	12.1
美元常規	紐約州温斯羅普	9/14/2020	9,167		1,588,975	11.0
美元常規	紐約州塞勒姆	9/14/2020	9,199		1,484,824	13.0
美元常規	紐約州哈里斯維爾	9/14/2020	9,309		1,466,305	13.3
美元常規	俄亥俄州牛頓斯維爾	9/14/2020	9,290		1,164,116	9.7
美元常規	紐約州哈蒙德	9/14/2020	9,219		1,383,938	12.3
美元常規	紐約州巴克	9/14/2020	9,275		1,438,956	13.2
美元常規	紐約州查茲	9/14/2020	9,277		1,672,816	11.0
美元常規	緬因州米爾福德	9/21/2020	9,128		1,605,840	13.1
美元常規	緬因州石灰石	9/21/2020	9,167		1,455,766	13.1
美元常規	緬因州賓厄姆	9/21/2020	9,345		1,522,453	13.1
美元常規	德克薩斯州威利斯	9/23/2020	9,138		1,774,233	14.9
美元常規	德克薩斯州薩默維爾	9/23/2020	9,252		1,472,062	14.8
美元常規	德克薩斯州敖德薩	9/30/2020	9,127		1,792,349	14.8
	總計/加權平均值		673,978	$	99,282,347	10.8

(1)	這份租約的現金租金尚未開始，儘管房產的控制權已移交給租户。這處房產的現金租金預計將在某些租户改善工程完成後開始支付。進一步披露見附註16，“承付款和或有事項”。

2020年9月25日，本公司出售其截至2020年6月30日分類為持有待售的單租户收入物業，出租給位於弗吉尼亞州夏洛茨維爾的Outback Steakhouse，銷售價格約為510萬美元，反映出退出封頂率約為5.8%。該公司從出售中獲得的收益約為28.7萬美元，或每股稀釋後收益0.03美元。

2019年前輩活動。在截至2019年9月30日的9個月內，前身以總計約2,680萬美元的購買價格收購了5個單租户淨租賃收入物業，或包括資本化收購成本在內的總收購成本約為2,700萬美元。在總購置成本中，約1,000萬美元分配給土地，約1,380萬美元分配給建築物和裝修，約360萬美元分配給與原址租賃價值、租賃費用和高於市場租賃價值有關的無形資產，約40萬美元分配給以下項目的無形負債

市場租賃價值。收購時無形資產和負債的加權平均攤銷期限約為10.6年。

截至2019年9月30日的9個月內收購的單租户淨租賃收入物業説明如下：


租户描述	物業位置	購置日期	物業廣場-英尺		購貨價格		購置日剩餘租賃期(年)
業餘愛好大堂	北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆	5/16/2019	55,000		$	8,075,000	10.9
沃爾格林	伯明翰，AL	6/05/2019	14,516			5,500,000	9.8
家庭美元	馬薩諸塞州林恩	6/07/2019	9,228			2,100,000	4.8
沃爾格林	佐治亞州奧爾巴尼	6/21/2019	14,770			3,634,000	13.6
Live Nation Entertainment，Inc.	威斯康星州東特洛伊	8/30/2019	不適用	⁽¹⁾		7,500,000	10.6
	總計/加權平均值		93,514		$	26,809,000	10.4

(1)	租給Live Nation Entertainment公司的阿爾卑斯谷音樂劇院是一個娛樂場所，由一個雙面露天7500個座位的亭子、一個可容納3.7萬人的户外圓形劇場和超過150英畝的綠地組成。

截至2019年9月30日的9個月內，沒有處置任何收益性物業。

附註5.金融工具的公允價值

下表為本公司金融工具於2020年9月30日及2019年12月31日的賬面價值及估計公允價值：


	2020年9月30日				2019年12月31日
	攜載價值		估計公允價值		攜載價值		估計公允價值
現金和現金等價物-1級	$	1,885,906	$	1,885,906	$	12,341,978	$	12,341,978
長期債務--二級	$	87,853,998	$	87,853,998	$	—	$	—

估計公允價值未必顯示本公司出售金融工具可變現的金額。使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

下表顯示了截至2020年9月30日按水平按經常性基礎計量的資產公允價值。截至2019年12月31日，沒有按水平經常性計量的資產或負債。

報告日期的公允價值使用

在中國報價的最低價格

意義重大

活躍的房地產市場

重要的和其他的

看不見的

對於完全相同的

可觀察到的數據輸入

輸入量

9/30/2020

資產管理(一級)

(二級)

(第三級)

利率互換

(618,563)

—

(618,563)

—

附註六、無形資產和無形負債

無形資產及負債包括高於市價及低於市價租賃價值、原地租賃價值及租賃成本價值，兩者均按公允價值計算。截至2020年9月30日和2019年12月31日，無形資產和負債包括以下內容：


	自.起
	2020年9月30日		2019年12月31日
無形租賃資產：
原址租約的價值	$	25,104,956	$	14,479,323
高於市值的就地租約價值		2,186,801		1,625,325
無形租賃成本的價值		10,795,962		6,544,079
無形租賃資產小計		38,087,719		22,648,727
累計攤銷		(3,080,072)		(291,094)
無形租賃資產小計-淨額		35,007,647		22,357,633
無形租賃負債：
低於市價的就地租約價值		(3,189,862)		(1,933,416)
無形租賃負債小計		(3,189,862)		(1,933,416)
累計攤銷		278,985		25,223
無形租賃負債小計-淨額		(2,910,877)		(1,908,193)
無形資產和負債總額-淨額	$	32,096,770	$	20,449,440

下表反映了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月的無形資產和負債淨攤銷情況：


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
折舊及攤銷費用	$	1,036,771	$	454,715	$	2,644,623	$	1,256,582
增加收入物業收入		(28,679)		(68,106)		(76,853)		(193,018)
無形資產和負債淨攤銷	$	1,008,092	$	386,609	$	2,567,770	$	1,063,564

與無形資產和負債淨額相關的未來攤銷費用(收益)估計如下：


			未來堆積物		網絡與未來
	未來		增加收入		攤銷費用：
	攤銷		財產		無形資產
截至12月31日的一年，	費用		營業收入		和其他負債
2020年剩餘時間	$	1,094,053	$	(27,919)	$	1,066,134
2021		4,376,214		(111,676)		4,264,538
2022		4,376,214		(111,676)		4,264,538
2023		4,376,214		(111,676)		4,264,538
2024		4,145,681		(100,345)		4,045,336
2025年及其後		14,644,595		(452,909)		14,191,686
總計	$	33,012,971	$	(916,201)	$	32,096,770

截至2020年9月30日，無形資產和負債總額的加權平均攤銷期限均約為9.1年。

附註7.其他資產

其他資產包括以下內容：


	自.起
	2020年9月30日		2019年12月31日
租户應收賬款	$	189,122	$	—
應計未開單租户應收款		576,203		—
預付保險⁽¹⁾		62,835		498,999
收購押金		125,000		200,000
預付和按金-其他		419,748		88,318
其他資產總額	$	1,372,908	$	787,317

(1)	截至2020年9月30日和2019年12月31日，包括財產、一般責任、董事和高級管理人員的預付保險。

附註：8.應付賬款、應計費用和其他負債


	自.起
	2020年9月30日		2019年12月31日
應付帳款	$	274,574	$	462,524
應計費用		1,999,413		311,342
應付股息⁽¹⁾		—		70,984
租户改善應計項目		—		626,872
利率互換		618,563		—
應付賬款、應計費用和其他負債總額	$	2,892,550	$	1,471,722

(1)	截至2019年12月31日，包括因首席技術官而宣佈和應付的1,223,854個運營單位每股0.058美元的股息。

注：9.長期債務。

截至2020年9月30日，按面值計算，該公司的未償債務如下：


	面值債務		規定利率	到期日
信貸安排	$	88,308,854	30天LIBOR+1.35%-1.95%⁽¹⁾	2023年11月
總債務/加權平均利率	$	88,308,854	1.69%

(1)	自2020年4月30日起，該公司利用利率掉期實現0.48%的固定利率，外加信貸安排約5000萬美元未償還餘額的適用利差。

信貸安排。於2019年11月26日，本公司及經營合夥企業與一羣貸款人就優先無抵押循環信貸安排(“信貸安排”)訂立信貸協議(“信貸協議”)，最高初始初始本金總額最高可達1億美元，幷包括手風琴功能，可讓經營合夥企業在符合指定要求及取得貸款人額外承諾的情況下，將信貸安排的可獲得性額外增加5,000萬美元。蒙特利爾銀行資本市場公司(BMO Capital Markets Corp.)和雷蒙德·詹姆斯銀行(Raymond James Bank，N.A.)是聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人，蒙特利爾銀行(BMO)是行政代理。信貸安排的基本期限為四年，有能力將基本期限延長一年。

2020年10月16日，本公司執行了信貸安排第二修正案(“第二修正案”)，分別增加了亨廷頓國民銀行和Truist銀行兩家貸款人。根據第二修正案的結果，信貸安排的總借款能力為1.5億美元，有能力在期限內利用手風琴功能將這一能力增加到2億美元，但須經貸款人批准。

根據信貸協議，信貸安排下的未償還債務按信貸協議定義的信貸安排下的未償還餘額佔經營合夥企業總資產價值的百分比，按30天LIBOR加135個基點至30天LIBOR加195個基點不等的利率累算。

*營運合夥須受信貸安排下的慣常限制性契諾所規限，包括但不限於對營運合夥以下各項能力的限制：(A)招致負債；(B)作出若干投資；(C)產生若干留置權；(D)進行某些聯屬交易；及(E)進行某些重大交易，例如合併。信貸安排還包含涵蓋經營合夥企業的財務契約，包括但不限於有形淨值和固定費用覆蓋率。此外，經營合夥企業須遵守信貸協議中所述的額外財務維持契約。於二零二零年六月三十日，本公司與經營合夥公司與貸款人訂立信貸協議的第一項修訂，據此調整有形淨值契諾，以更能反映市場條款。

截至2020年9月30日，信貸安排下的當前承諾水平為1億美元，公司有8830萬美元的未償還餘額。隨着2020年10月16日承諾水平提高至1.5億美元，根據借款基礎資產水平受到限制的信貸安排下的可用借款能力為4650萬美元。

截至2020年9月30日和2019年12月31日的長期債務包括以下內容：


	2020年9月30日				2019年12月31日
	總計		一年內到期		總計		一年內到期
信貸安排	$	88,308,854	$	—	$	—	$	—
貸款成本，扣除累計攤銷後的淨額		(454,856)		—		—		—
長期債務總額	$	87,853,998	$	—	$	—	$	—

截至2020年9月30日，適用於本金減少的付款要求如下：


截至12月31日的一年，	金額
2020年剩餘時間	$	—
2021		—
2022		—
2023		88,308,854
2024		—
2025年及其後		—
長期債務總額-面值	$	88,308,854

截至2020年9月30日，公司的長期債務包括約60.4萬美元的初始遞延融資成本，扣除累計攤銷後的淨額約為14.9萬美元。這些成本在信貸安排期限內以直線方式攤銷，幷包括在公司隨附的合併和合並經營報表中的利息支出中。截至2019年12月31日，由於截至2019年12月31日沒有未償債務，這些成本在隨附的合併資產負債表上反映為遞延費用。

下表反映了截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月和九個月內發生和支付的利息支出摘要：


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company) ($000's)		前輩 ($000's)		“公司”(The Company) ($000's)		前輩 ($000's)
利息支出	$	340	$	—	$	845	$	—
貸款成本攤銷		44		—		132		—
利息支出總額	$	384	$	—	$	977	$	—

已支付的總利息	$	308	$	—	$	809	$	—

截至2020年9月30日，該公司遵守了所有債務契約。

注10.利率互換

在2020年4月期間，該公司簽訂了一項利率掉期協議，以對衝與LIBOR掛鈎的基礎浮動利率變化相關的現金流，用於信貸安排未償還餘額中的5000萬美元，如附註9“長期債務”中所述。在截至2020年9月30日的九個月內，利率互換協議100%有效。因此，利率互換的公允價值變動已計入累計其他綜合虧損。截至2020年9月30日，我們利率互換協議的公允價值虧損約61.9萬美元，計入綜合資產負債表上的應付賬款、應計費用和其他負債。該利率互換於2020年4月30日生效，2024年11月26日到期。利率互換將相關債務名義金額為5,000萬美元的可變利率債務固定為0.48%的固定利率加上適用的利差。

注11.股權

前置權益

以前的股本代表CTO的淨捐款和分配。前身財務報表中包括的大多數實體在列報期間沒有銀行賬户，前身的大部分現金交易是通過CTO擁有的銀行賬户進行交易的，幷包括在前身權益中。

分紅

本公司已選擇從2019年11月26日開始至2019年12月31日結束的短暫納税年度開始，根據美國國內收入法(Internal Revenue Code)將房地產投資信託基金(REIT)作為美國聯邦所得税目的徵税。要符合REIT的資格，公司必須每年至少分配相當於其應納税所得額的90%(不包括淨資本利得)，並必須100%分配其應納税所得額(包括淨資本利得)，以消除REIT應支付的公司聯邦所得税。由於應税收入不同於由於非現金收入和支出(如折舊和其他項目)而產生的運營現金流量，在某些情況下，公司產生的運營現金流量可能超過其股息，或者可能需要支付超過運營現金流量的股息。在截至2020年9月30日的3個月和9個月內，該公司宣佈並支付了普通股和運營單位的現金股息，分別為每股0.20美元和0.60美元。有關2020年第四季度股息的披露，請參閲附註17，“後續事件”。

注：12.普通股和每股收益

普通股每股基本收益的計算方法是將公司應佔淨收益除以本年度已發行普通股的加權平均股數。稀釋後的每股普通股收益是在假設運營單位一對一轉換的基礎上，使用庫存股方法按期間平均市場價格確定的。


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。	$	546,103	$	998,739	$	799,010	$	2,925,819

已發行普通股加權平均數		7,455,281		不適用		7,632,660		不適用
適用於運營單位的普通股，採用庫存股方法		1,223,854		不適用		1,223,854		不適用
適用於攤薄每股收益的總股份		8,679,135		不適用		8,856,514		不適用

每個普通共享數據：
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。
基本型	$	0.07		不適用	$	0.10		不適用
稀釋	$	0.06		不適用	$	0.09		不適用

注：13.股份回購

2020年3月，董事會批准了一項500萬美元的股票回購計劃(“500萬美元回購計劃”)。2020年上半年，公司在公開市場回購了456,237股普通股，總成本約為500萬美元，或每股平均價格為11.02美元，完成了500萬美元的回購計劃。

注14.基於股票的薪酬

關於首次公開招股的結束，於2019年11月26日，本公司根據個人計劃向每位非僱員董事授予普通股限制性股份。2019年11月26日，每位非僱員董事都獲得了2000股普通股限制性股票的獎勵。限制性股票將在授予日的第一、第二和第三週年紀念日以基本相等的分期付款方式授予。此外，受限制股份的持有期由授出日起至承授人停止擔任董事會成員之日止(“持有期”)。在持有期內，受讓人不得出售、質押或者以其他方式轉讓限售股。除授予這8,000股普通股限制性股票外，本公司並未根據股權激勵計劃授予任何股份。股權激勵計劃下的任何未來撥款將由董事會薪酬委員會的獨立成員批准。2019年非僱員董事股票獎勵的總授予日期公允價值約為15萬美元。本公司對授出日期的確定三年歸屬限制性股票獎勵的公允價值是通過將已發行股票數量乘以本公司在授出日期的股價計算得出的。補償成本在歸屬期間以直線方式確認，幷包括在公司綜合經營報表中的一般和行政費用中。在截至2020年9月30日的三個月和九個月期間，公司確認的股票補償費用總額分別約為13,000美元和38,000美元，這些費用包括在綜合經營報表中的一般和行政費用中。

截至2020年9月30日的9個月內，這些獎項的活動摘要如下：


		WTD：平均
非既得利益集團限制性股票	股份	公允價值
在2020年1月1日未償還	8,000	$	18.80
授與	—		—
既得	—		—
過期	—		—
沒收	—		—
在2020年9月30日未償還	8,000	$	18.80

截至2020年9月30日，與三年期歸屬限制性股票相關的未確認補償成本約為10.8萬美元，這些成本將在剩餘的2.2年內確認。

每名董事會成員都可以選擇以公司普通股股票而不是現金的形式獲得他或她的年度聘用金。授予作出此項選擇的董事的股份數目按季度計算，方法是將應付該董事的季度預付金金額除以截至日曆季度最後一個營業日的本公司普通股的往績20天平均價，並向下舍入為最接近的整數。在截至2020年9月30日的9個月中，非僱員董事收到的公司普通股確認價值的支出總額約為163,000美元，或10,986股，其中4,098股於2020年4月1日發行，3,414股於2020年7月1日發行，3,474股於2020年10月1日發行。

截至2020年9月30日的三個月和九個月的股票薪酬費用匯總如下：


	三個月		截至9個月
	2020年9月30日(000美元)		2020年9月30日(000美元)
股票薪酬費用-董事限制性股票	$	13	$	38
股票薪酬費用-以股票支付的董事聘用金		54		163
股票薪酬總費用⁽¹⁾	$	67	$	201

(1)	董事聘用金是通過追加實收資本欠款的方式發放的。因此，在截至2020年9月30日的9個月內，額外實收資本的變化相當於股票薪酬支出總額為201,000美元，減去2020年第三季度董事聘用金的54,000美元，因為這些股票是在2020年10月1日發行的，加上2019年第四季度的董事聘用金為24,000美元，因為這些股票是在2020年1月2日發行的。

對於2019年11月26日之前的期間，包括在截至2019年9月30日的三個月和九個月的合併運營報表中的一般和行政費用中包括的前任基於股票的薪酬支出，反映了CTO股票薪酬支出的一部分在適用期間的分配。

注15.關聯方管理公司

我們由經理進行外部管理，經理是CTO的全資子公司。除了CTO的私募外，CTO還在我們的首次公開募股(IPO)中從我們的普通股中購買了800萬美元的普通股，即421,053股。在完成我們的IPO、CTO私募和組建交易中的其他交易後，CTO擁有我們已發行普通股的約22.3%(假設在組建交易中向CTO發行的OP單位以一對一的方式交換我們的普通股)。

2019年11月26日，我們簽訂了《管理協議》。根據管理協議的條款，我們的經理在董事會的指導和監督下，按照董事會批准和監督的投資準則，管理、運營和管理我們的日常運營、業務和事務。我們的經理受董事會的指導和監督。我們向經理支付的基本管理費相當於我們“總股本”(根據管理協議的定義，按1.5%的年率計算)的每季度0.375%的基本管理費，按季度以現金計算並支付。

我們的經理有能力賺取基於我們的股東總回報率超過8%的累積年門檻比率(“優勝者金額”)的年度獎勵費用，但須受高水位標價的約束。我們將就每個年度測算期向經理支付獎勵費用，金額為(I)0.00美元和(Ii)乘以(A)15%乘以(B)表現優異的金額乘以(C)加權平均股票的金額，兩者中較大者的數額為：(I)$0.00和(Ii)乘以(A)15%乘以(B)表現優異的金額乘以(C)加權平均股票。

管理協議的初始期限將於2024年11月26日到期，此後將自動續簽不限數量的連續一年期限，除非該協議未獲續簽或根據其條款終止。

吾等的獨立董事將每年檢討吾等經理人的表現及管理費，而在初步任期後，管理協議可在獲得三分之二獨立董事的贊成票或吾等普通股的大部分流通股持有人基於(I)對吾等造成重大損害的不理想表現或(Ii)釐定應付予吾等經理人的管理費不公平的情況下，每年終止，但須受吾等經理人有權接受三分之二獨立董事同意的降低管理費以防止因不公平收費而終止的權利所限。我們也可以在董事會提前30天書面通知的情況下，隨時(包括在初始期限內)終止管理協議，而無需支付任何終止費用。在“管理協議”的初始期限內，除因其他原因外，我們不得終止“管理協議”。

如果我們的經理髮生了某些費用，我們將直接支付或報銷給我們的經理。我們不會報銷經理或其附屬公司發生的任何補償費用。我們經理的費用將在每個季度結束後按季度以現金報銷。此外，我們將支付我們所有的運營費用，但根據管理協議明確要求我們的經理承擔的費用除外。

*截至2020年9月30日的三個月和九個月內，本公司產生的管理費支出總額分別約為631,000美元和190萬美元。在截至2020年9月30日的3個月和9個月裏，公司還分別為其經理的關聯公司擁有的普通股支付了大約408,000美元和120萬美元的股息。截至2019年9月30日的三個月或九個月，沒有適用的經理股息或管理費。

下表為本公司應付CTO的金額：


	自.起
描述	2020年9月30日 ($000's)		2019年12月31日 ($000's)
因CTO而產生的管理費⁽¹⁾	$	631	$	254
運營單位應支付的股息		—		71
其他		(1)		56
總計	$	630	$	381

(1)	關於應計費用，見附註8，“應付賬款、應計費用和其他負債”。

排他性和RoFo協議

2019年11月26日，我們還與CTO簽訂了排他性和第一要約權(“RoFo”)協議。在獨家經營和RoFo協議期限內，CTO將不會，也將導致其每一家關聯公司(就獨家經營和RoFo協議而言，將不包括我們公司和我們的子公司)在沒有通知我們的情況下直接或間接收購單租户淨租賃物業，我們已經明確拒絕了獲得適用物業的機會。

排他性和RoFo協議的條款並不限制CTO或其任何關聯公司為第三方收購單租户淨租賃物業提供融資，或開發和擁有任何單租户淨租賃物業。

根據排他性和RoFo協議，CTO或其任何關聯公司(就排他性和RoFo協議而言，不包括我們的公司和我們的子公司)不得向任何第三方出售截至我們的IPO結束日期由CTO或其任何關聯公司擁有的任何單租户淨租賃物業；或者在我們的IPO結束日期後由CTO或其任何關聯公司擁有的任何物業，除非我們事先向我們提供購買該物業的權利。

只要與我們經理的管理協議有效，排他性協議和RoFo協議的期限將繼續有效。

利益衝突

與CTO及其附屬公司，包括我們的經理、擔任我們的高管和CTO的高管的個人、擔任我們公司董事和CTO董事的任何個人以及運營合夥企業的任何有限合夥人，都可能存在或將來可能出現利益衝突。衝突可能包括但不限於：由於執行我們與CTO或我們的經理之間的協議而產生的衝突；通過我們的經理提供給我們的CTO的高管和員工在我們的事務上花費的時間與CTO的事務之間的衝突；以及我們可能與CTO及其附屬公司進行的未來交易中的衝突。我們一般不期望與CTO成立合資企業，但如果我們這樣做，我們合資投資的條款和條件將得到董事會大多數公正董事的批准。

此外，我們與經理的關係也會產生利益衝突。根據管理協議，我們的經理有義務為我們提供高級管理團隊。但是，我們的經理沒有義務將任何特定的CTO人員專用於我們，經理提供給我們的CTO人員也沒有義務將他們的任何特定時間用於管理我們的業務。此外，我們的經理是CTO的全資子公司。我們的所有高管都是CTO的高管和員工，我們的一名高管(約翰·P·奧爾布賴特)也是CTO的董事會成員。因此，我們的經理和它提供給我們的CTO人員可能會在他們對我們的職責與他們對CTO的職責和利益之間存在衝突。

我們可能會收購或出售我們的經理或其附屬公司擁有或可能擁有權益的單租户、淨租賃物業。同樣，我們的經理或其附屬公司可能會收購或出售我們擁有或可能擁有權益的單租户淨租賃物業。雖然這樣的收購或處置可能會帶來利益衝突，但我們仍然可以追求和完成這樣的交易。此外，我們可能直接與基金經理或其附屬公司進行交易，包括購買和出售全部或部分投資組合資產。如果我們從CTO或其關聯公司收購單租户淨租賃物業，或將單租户淨租賃物業出售給CTO或其關聯公司，我們向CTO或其關聯公司支付的購買價格或CTO或其關聯公司支付給我們的購買價格可能分別高於或低於如果交易是與獨立第三方進行公平談判的結果，則支付給我們或由我們支付的購買價格。

在決定是否發行額外的債務證券或股權證券時，我們將在一定程度上依賴我們經理提出的建議。雖然該等決定須經本公司董事會批准，但本公司經理有權獲得根據本公司“總股本”(定義見“管理協議”)支付的基本管理費。因此，我們的經理可能會有動機建議我們以稀釋價格發行額外的股本證券。

我們所有的高管都是CTO的高管和員工。這些人員和通過我們經理提供給我們的其他CTO人員在經理認為合適的情況下儘可能多地花時間在我們身上。但是，我們的高管和通過經理提供給我們的其他CTO人員在我們和CTO及其附屬公司之間分配時間和服務時可能會發生衝突。在長期經濟疲軟或影響房地產業的另一次經濟低迷期間，或在其他時候，當我們需要經理和首席技術官以及通過經理提供給我們的其他人員的集中支持和幫助時，我們可能得不到我們所需的必要支持和幫助，或者如果我們是自我管理的話，我們可能得不到其他方式的支持和幫助。

此外，排他性和RoFo協議確實包含CTO對只包括單租户淨租賃物業附帶權益的商機的排他性例外。因此，排他性和RoFo協議不會阻止CTO尋求某些收購機會，否則這些機會將滿足我們當時的投資標準。

根據適用的馬裏蘭州法律，我們的董事和高管對我們公司負有與他們管理我們公司相關的責任。同時，PINE GP作為普通合夥人對經營合夥企業和特拉華州法律規定的有限合夥人負有與經營合夥企業管理相關的受託責任。作為經營合夥企業及其合夥人的普通合夥人，這些職責可能與我們的董事和高管對我們的職責相沖突。除非相關合夥協議另有規定，特拉華州法律通常要求特拉華州有限合夥企業的普通合夥人遵守受託責任標準，根據該標準，該普通合夥人對其有限合夥人負有最高的忠誠和注意義務，並且一般禁止該普通合夥人採取任何行動或從事任何與其存在利益衝突的交易。合夥協議規定，如果我們股東的利益與經營合夥企業的有限合夥人之間發生衝突，PINE GP將真誠地努力以不對我們的股東或有限合夥人不利的方式解決衝突；然而，只要吾等擁有營運合夥企業的控股權，吾等以我們唯一及絕對酌情權決定不能以對吾等股東或營運合夥企業的有限合夥人不利的方式解決的任何此類衝突，應以有利於吾等股東的方式解決，吾等不對有限合夥人因該等決定而蒙受的損失、所招致的責任或未能獲得的利益承擔金錢賠償責任。

附註：16.承付款和或有事項

法律程序

有時，本公司可能是某些法律程序的一方，這是正常業務過程中的附帶情況。雖然法律訴訟的結果不能確切地預測，但公司預計這些訴訟不會對我們的財務狀況或經營結果產生實質性影響。

合同承付款--支出

2020年1月13日，本公司收購了德克薩斯州喬治敦的一處物業，出租給7-Eleven(“7-Eleven-Georgetown”)。截至2020年9月30日，儘管物業控制權已移交給租户，但本租約的現金租金尚未開始。在截至2020年9月30日的三個月裏，該公司產生了大約38.8萬美元與7-11-Georgetown相關的租户改善。此外，預計在2020年10月期間將完成約519,000美元的租户改善工作，截至2020年9月30日，總承諾額約為907,000美元。*根據與7-Eleven的租賃，在租户改善完成後，租户將向公司提供360,000美元作為部分償還，預計總現金支出淨額約為547,000美元。本公司預期餘下的租户改善工程完成後，租金將於2020年底前開始。

注17.後續事件

該公司審查了截至2020年10月30日的所有後續事件和交易，也就是可以發佈合併和合並財務報表的日期。

2020年10月租金更新

截至2020年10月30日，公司已收到租户於2020年10月支付的款項，相當於2020年10月到期CBR的100%。

信貸安排

2020年10月16日，公司執行了信貸安排第二修正案，分別增加了亨廷頓國家銀行和Truist銀行兩家貸款人。根據第二修正案的結果，信貸安排的總借款能力為1.5億美元，有能力在期限內利用手風琴功能將這一能力增加到2億美元，但須經貸款人批准。

2020年第四季度股息

該公司宣佈2020年第四季度現金股息為每股0.22美元，比2020年第三季度增長10%。紅利將於2020年12月31日支付給截至2020年12月15日登記在冊的股東。

沒有其他應報告的後續事件或交易。

第二項：財務管理人員對財務狀況和經營成果的討論和分析；財務管理人員對財務狀況和經營成果的討論和分析；財務管理人員對財務狀況和經營成果的討論和分析。

前瞻性陳述

當我們提到“我們”、“鬆樹”或“公司”時，我們指的是阿爾卑斯收入財產信託公司及其合併子公司。提及的“財務報表附註”是指本季度報告Form 10-Q中包括的Alpine Income Property Trust，Inc.的合併財務報表附註。此外，當公司使用“預期”、“假設”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”或類似表述中的任何一個時，公司都是在發表前瞻性聲明。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但公司的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。可能導致實際結果或事件與公司預期或項目大不相同的某些因素在“第1A項”中描述。公司截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K和本季度報告Form 10-Q中的“風險因素”。鑑於這些不確定性，告誡讀者不要過度依賴此類陳述，這些陳述僅説明截至本季度報告Form 10-Q的日期。公司沒有義務公開發布對這些前瞻性陳述的任何修訂，這些修訂可能反映本10-Q表格季度報告日期之後發生的事件或情況。

新冠肺炎大流行

2020年3月，世界衞生組織宣佈新型冠狀病毒爆發為大流行(“新冠肺炎大流行”)，疫情已蔓延至全美。新冠肺炎疫情的蔓延繼續造成美國和國際市場的大幅波動，在許多行業，商業活動經歷了幾乎完全關閉的時期。與新冠肺炎疫情相關的商業中斷持續時間和嚴重程度，以及它對美國經濟和國際經濟的影響，仍然存在不確定性。

對新冠肺炎疫情對公司當前或可識別的潛在財務和經營影響的評估如下：

●

由於新冠肺炎疫情的爆發，聯邦政府和佛羅裏達州發佈命令，鼓勵所有人留在自己的住所，不要去工作。為了響應這些命令，併為了我們經理的員工和董事的最佳利益，我們的經理採取了重大的預防措施，以確保其員工和我們的董事會(“董事會”)的健康和安全，包括：

通過電話或通過視頻會議服務召開董事會和董事會委員會的所有會議，允許員工在選舉期間在家工作，在我們經理的辦公室執行適當的社交距離做法，鼓勵員工勤洗手和使用口罩，在辦公室各處提供洗手液和其他消毒產品，要求感到身體不適的員工留在家裏，並要求所有第三方遞送服務(如郵件、食品遞送等)。在辦公室前門外完成他們的服務。我們經理還在經理辦公室為新冠肺炎的員工提供了測試，以確保安全的工作環境。

概述

我們是一家房地產公司，擁有和運營高質量的單租户商業物業組合，包括零售和寫字樓，所有這些物業都位於美國。我們投資組合中的所有物業都是長期租賃的，主要位於或靠近主要大都市統計區(MSA)，以及美國的成長型市場和其他具有有利經濟和人口條件的市場。我們的物業主要出租給行業領先、信譽良好的租户，其中許多租户所在的行業我們認為能夠抵禦電子商務的影響。我們的投資組合包括位於17個州的32個市場的45個單租户，主要是淨租賃的零售和寫字樓物業。這些物業中有20個代表我們最初的投資組合，是從CTO Realty Growth，Inc.(“CTO”)收購的，CTO是一家在紐約證券交易所(“NYSE”)美國上市的上市公司，代碼為“CTO”，在我們的形成交易中(如附註1，“業務和組織”中所定義)，利用本公司首次公開發售普通股(“首次公開發售”)及發行1,223,854股經營合夥企業(“運營單位”)所得款項約1.259億美元，按我們每股19.00美元的首次公開發售價格(“首次公開發售價格”)計算，初始價值約為2330萬美元。其餘26處房產是在截至2020年9月30日的9個月內收購的。對於我們投資組合中的四處房產，我們是租户長期土地租賃的出租人。

我們投資組合中的所有物業都需要長期租賃，主要是三重淨額租賃，這通常要求租户支付所有物業運營費用，如房地產税、保險、評估和其他政府費用、水電費、維修和維護以及某些資本支出。我們已選擇從截至2019年12月31日的短暫納税年度開始，作為美國聯邦所得税的房地產投資信託基金(REIT)徵税。我們相信，從這樣的納税年度開始，我們的組織和運營方式符合美國聯邦所得税法規定的REIT納税資格，我們打算繼續以這種方式組織和運營。

我們的目標是通過擁有、運營和發展具有強大長期房地產基本面的優質單租户淨租賃商業物業的多元化投資組合，產生穩定且不斷增長的現金流和誘人的風險調整回報，從而最大限度地提高現金流和每股價值。我們投資組合中的45個物業100%入住率，約佔可出租總面積的150萬平方英尺，根據年化基本租金，截至2020年9月30日的加權平均租賃期約為8.6年。

我們尋求主要收購、擁有和運營主要位於我們目標市場的獨立、單租户商業房地產，主要根據三重淨值長期租賃進行租賃。在我們的目標市場內，我們專注於單租户零售和寫字樓物業的投資。我們的目標是那些我們認為受到當前支持消費者支出的宏觀經濟趨勢有利影響的行業的租户，例如強勁且不斷增長的就業和積極的消費者情緒，以及那些對不斷增長的電子商務零售業的影響表現出抵制的行業的租户。我們還尋求投資於淨租賃給租户的物業，我們認為這些物業具有有吸引力的信貸特徵、穩定的運營歷史和健康的租金覆蓋水平，位於其市場內，租金水平等於或低於市值租金水平。此外，我們相信，至少在短期內，我們公司的規模將使我們能夠將投資活動集中在收購單個物業或較小的物業組合上，這些物業代表着我們的大多數上市淨租賃REIT同行不會始終如一追求的交易規模。

我們投資於創收物業的戰略側重於各種因素，包括但不限於長期房地產基本面和目標市場，包括主要市場或那些經歷重大經濟增長的市場。我們採用一套方法來評估有針對性的創收物業投資，包括評估：(I)房地產的屬性(例如位置、市場人口統計資料、市場上可比較的物業等)；(Ii)對現有租户的評估(例如信譽、物業銷售水平、與市場相比的租户租金水平等)；(Iii)其他特定市場的情況(例如租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；(Iii)其他特定市場情況(例如租户行業、市場的就業和人口增長、當地經濟等)；(Ii)評估現有租户(例如信用狀況、物業銷售水平、與市場相比的租户租金水平等)；(Iii)評估其他特定市場的情況(例如租户行業、市場中的就業和人口增長、當地經濟等)；及(Iv)與本公司業務及策略有關的考慮因素(例如，資產類型的戰略契合、物業管理需要、與本公司架構的配合等)。

本公司沒有員工，由Alpine Income Property Manager，LLC(特拉華州一家有限責任公司，CTO的全資子公司(我們的“經理”))進行外部管理。CTO(紐約證券交易所美國股票代碼：CTO)是一家佛羅裏達州的公司，是一家上市的多元化房地產運營公司，也是我們經理的唯一成員。

截至2020年9月30日，該公司在17個州擁有45處單一租户收入物業。以下是這些屬性的摘要：

類型

租客

標普信用評級⁽¹⁾

定位

可出租平方英尺

剩餘期限(年)

租户延期選項(數量x年)

合約租金上升

年化基本租金⁽²⁾

辦公室

富國銀行

A+

波特蘭，或

212,363

5.2

3x5

不是的

3,137,166

辦公室

希爾頓大度假酒店

佛羅裏達州奧蘭多

102,019

6.2

2x5

是

1,825,444

零售

La Fitness健身中心

CCC+

佛羅裏達州布蘭登

45,000

11.6

3x5

是

957,887

零售

在家

B-

北卡羅來納州羅利

116,334

12.0

4x5

是

732,221

零售

世紀劇院

B+

內華達州雷諾

52,474

4.0

3x5

不是的

693,501

零售

集裝箱商店

B-

菲尼克斯，AZ

23,329

9.4

2x5

是

725,502

辦公室

希爾頓大度假酒店

佛羅裏達州奧蘭多

31,895

6.2

2x5

是

684,319

零售

Live Nation Entertainment，Inc.

B+

威斯康星州東特洛伊

不適用

⁽³⁾

12.5

不適用

是的，是的。

633,948

零售

業餘愛好大堂

不適用

北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆

55,000

9.5

3x5

是

562,366

零售

迪克體育用品

不適用

佐治亞州麥克多諾

46,315

3.3

4x5

不是的

472,500

零售

Jo-Ann織物

CCC

馬薩諸塞州索格斯

22,500

8.3

4x5

是

468,014

零售

沃爾格林

血腦屏障

伯明翰，AL

14,516

8.5

不適用

不是的

364,300

零售

沃爾格林

血腦屏障

佐治亞州阿爾法雷塔

15,120

5.1

不適用

不是的

362,880

零售

百思買

血腦屏障

佐治亞州麥克多諾

30,038

5.5

4x5

不是的

337,500

零售

沃爾格林

血腦屏障

佐治亞州奧爾巴尼

14,770

12.3

不適用

不是的

258,000

零售

內地牛排館

B+

北卡羅來納州夏洛特

6,297

11.0

4x5

是

220,074

零售

切達乾酪⁽⁴⁾

BBB-

佛羅裏達州傑克遜維爾

8,146

7.0

4x5

是

186,150

零售

洗車場洗車場⁽⁴⁾

不適用

佛羅裏達州傑克遜維爾

4,512

17.1

4x5

是

188,602

零售

家庭美元

BBB-

馬薩諸塞州林恩

9,228

3.5

7x5

不是的

160,000

零售

7-11

AA-

德克薩斯州奧斯汀

6,400

14.5

3x5

是

376,871

零售

7-11

AA-

德克薩斯州喬治敦

7,726

15.0

4x5

是的，是的。

278,652

零售

康涅狄格州的Homeplus

B-

德克薩斯州赫斯特

37,957

10.9

4x5

不是的

451,688

零售

利哈伊天然氣批發服務公司。

不適用

肯塔基州高地高地

2,578

10.2

4x5

是

329,447

零售

美國多影院公司(American Multi-Cinema，Inc.)

CCC+

馬薩諸塞州廷斯伯勒

39,474

12.5

2x5

不是的

507,181

零售

業餘愛好大堂

不適用

塔爾薩，好的

84,180

10.3

4x5

不是的

841,800

零售

Long John Silver‘s⁽⁴⁾

不適用

塔爾薩，好的

3,000

不適用

不是的

24,000

零售

舊時陶器

不適用

佛羅裏達州奧蘭治公園

84,180

9.8

2x5

是

439,403

零售

弗雷迪的冷凍風俗⁽⁴⁾

不適用

佛羅裏達州奧蘭治公園

3,200

6.2

4x5

是

98,812

零售

業餘愛好大堂

不適用

北卡羅來納州阿爾登

55,000

10.9

3x5

是

545,626

零售

沃爾瑪

AA型

密西西比州豪厄爾

214,172

6.3

5x5

不是的

1,369,262

零售

高級汽車零部件

BBB-

馬裏蘭州塞文

6,876

14.4

3x5

是

147,544

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州赫夫爾頓(Heuvelton，NY)

9,342

12.1

4x5

是

103,626

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州温斯羅普

9,167

10.9

4x5

是

113,135

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州塞勒姆

9,199

12.9

4x5

是的，是的。

105,274

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州哈里斯維爾

9,309

13.3

4x5

是

103,961

零售

美元常規

血腦屏障

俄亥俄州牛頓斯維爾

9,290

9.7

5x5

是

83,234

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州哈蒙德

9,219

12.3

4x5

是

98,398

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州巴克

9,275

13.2

4x5

是

102,022

零售

美元常規

血腦屏障

紐約州查茲

9,277

11.0

4x5

是

119,344

零售

美元常規

血腦屏障

緬因州米爾福德

9,128

13.1

3x5

是

110,000

零售

美元常規

血腦屏障

緬因州石灰石

9,167

13.1

3x5

是

99,720

零售

美元常規

血腦屏障

緬因州賓厄姆

9,345

13.1

3x5

是

104,288

零售

美元常規

血腦屏障

德克薩斯州威利斯

9,138

14.8

3x5

是

114,484

零售

美元常規

血腦屏障

德克薩斯州薩默維爾

9,252

14.8

3x5

是

95,864

零售

美元常規

血腦屏障

德克薩斯州敖德薩

9,127

14.8

3x5

是

116,624

總計/加權平均值

1,483,834

8.6

19,850,634

(1)	租户或租户父母，截至2020年9月30日的信用評級。

(2)	截至2020年9月30日，年化直線基本租金收入到位。

(3)	租給Live Nation Entertainment公司的阿爾卑斯谷音樂劇院是一個娛樂場所，由一個雙面露天7500個座位的亭子、一個可容納3.7萬人的户外圓形劇場和超過150英畝的綠地組成。

(4)	我們是與租户簽訂土地租賃合同的出租人。可出租平方英尺代表在租約期滿時歸還給我們的物業的改進。

截至2020年9月30日的季度與2019年9月30日相比的經營業績摘要⁽¹⁾


	三個月
	2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩
收入：
租賃收入	$	5,100,803	$	3,379,595
總收入		5,100,803		3,379,595
運營費用：
房地產支出		553,482		386,965
一般和行政費用		1,119,807		564,251
折舊及攤銷		2,694,778		1,429,640
總運營費用		4,368,067		2,380,856
資產處置收益		287,375		—
運營淨收入		1,020,111		998,739
利息支出		384,360		—
淨收入		635,751		998,739
減去：可歸因於非控股權益的淨收入		(89,648)		—
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。	$	546,103	$	998,739

(1)	2019年11月25日之前的運營結果代表CTO的前身活動。2019年11月26日之後，在從CTO收購初始投資組合後，運營結果將根據ASC 805在新的會計基礎上公佈。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的三個月的一般和行政費用：


	三個月
	2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩
向經理收取的管理費	$	630,950	$	—
董事股票報酬費用⁽¹⁾		66,554		166,778
董事及高級職員保險費		111,250		—
額外的一般和管理費用		311,053		—
前置總務費和管理費的分攤		—		397,473
總務和行政費用合計	$	1,119,807	$	564,251

(1)	對於列示的前幾個期間，股票薪酬費用代表CTO的分配。

收入和收入的直接成本

在截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的季度裏，我們的收益性房地產業務的收入總額分別約為510萬美元和340萬美元。本報告所述期間各自收入的增長反映了公司截至2020年9月30日的9個月的收入房地產組合的增長。截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的三個月，我們收益型房地產業務的直接收入成本總額分別約為553,000美元和387,000美元。收入直接成本的增加也是由於公司在截至2020年9月30日的9個月中收入物業投資組合的增加。

一般和行政費用

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的三個月，一般和行政費用總額分別約為110萬美元和56.4萬美元。一般和行政費用的變化主要是由於該等費用的性質發生了變化，因為截至2019年9月30日的三個月是前身母公司費用相對於本公司實際發生的一般和行政費用的分配。前身一般及行政開支並不表示公司預期在首次公開招股後每年將產生的一般及行政開支。

折舊及攤銷

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的三個月的折舊和攤銷費用總額分別約為270萬美元和140萬美元。折舊和攤銷費用的增加反映了公司在截至2020年9月30日的9個月中收入物業組合的增加。

淨收入

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的三個月的淨收入總額分別約為63.6萬美元和100萬美元。除上述影響外，與截至2019年9月30日的三個月(前身)相比，截至2020年9月30日的三個月(本公司)的淨收入減少反映了以下因素：

●

總計約287,000美元的資產處置收益增加，或每股稀釋後收益0.03美元，這是由於在截至2020年9月30日的三個月中出售了一個單一租户收入物業，而在可比上一時期沒有確認任何收益；以及

●

總計約384,000美元的利息支出增加，與公司信貸安排的未償還餘額有關，用於為今年迄今的收益性物業收購提供資金。首席技術官沒有將利息支出分配給可比的上一時期。

截至2020年9月30日的9個月與2019年9月30日相比的經營業績摘要⁽¹⁾


	截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩
收入：
租賃收入	$	13,862,514	$	9,426,482
總收入		13,862,514		9,426,482
運營費用：
房地產支出		1,703,955		1,138,539
一般和行政費用		3,535,608		1,415,330
折舊及攤銷		7,003,602		3,946,794
總運營費用		12,243,165		6,500,663
資產處置收益		287,375		—
運營淨收入		1,906,724		2,925,819
利息支出		976,648		—
淨收入		930,076		2,925,819
減去：可歸因於非控股權益的淨收入		(131,066)		—
阿爾卑斯山收入財產信託公司的淨收入。	$	799,010	$	2,925,819

(1)	2019年11月25日之前的運營結果代表CTO的前身活動。2019年11月26日之後，在從CTO收購初始投資組合後，運營結果將根據ASC 805在新的會計基礎上公佈。

截至2020年9月30日和2019年9月30日的9個月的一般和行政費用：


	截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩
向經理收取的管理費	$	1,923,148	$	—
董事股票報酬費用⁽¹⁾		201,421		438,603
董事及高級職員保險費		339,931		—
額外的一般和管理費用		1,071,108		—
前置總務費和管理費的分攤		—		976,727
總務和行政費用合計	$	3,535,608	$	1,415,330

(1)	對於列示的前幾個期間，股票薪酬費用代表CTO的分配。

收入和收入的直接成本

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的9個月內，我們收入房地產業務的收入總額分別約為1390萬美元和940萬美元。本報告所述期間各自收入的增長反映了公司截至2020年9月30日的9個月的收入房地產組合的增長。截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的9個月，我們收益型房地產業務的直接收入成本總額分別約為170萬美元和110萬美元。收入直接成本的增加也是由於公司在截至2020年9月30日的9個月中收入物業投資組合的增加。此外，截至二零二零年九月三十日止九個月，收入的直接成本約為107,000美元，高於預期，這是與我們對約75,000,000美元潛在收益物業收購的盡職調查相關的支出成本所致，這些收購在新冠肺炎疫情開始時終止。

一般和行政費用

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的9個月，一般和行政費用總額分別約為350萬美元和140萬美元。一般和行政費用的變化主要是由於該等費用的性質發生了變化，因為截至2019年9月30日的九個月是前身母公司費用相對於本公司實際發生的一般和行政費用的分配。前身一般及行政開支並不表示公司預期在首次公開招股後每年將產生的一般及行政開支。在截至2020年9月30日的9個月中，一般和行政費用受到與2019年年度審計相關的審計服務相關成本的確認約288,000美元的影響。與我們的年度審計相關的費用被確認為產生的服務，這通常是全年按比例發生的。

折舊及攤銷

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的9個月的折舊和攤銷費用總額分別約為700萬美元和390萬美元。折舊和攤銷費用的增加反映了公司在截至2020年9月30日的9個月中收入物業組合的增加。

淨收入

截至2020年9月30日(本公司)和2019年9月30日(前身)的9個月的淨收入總額分別約為799,000美元和290萬美元。除上述影響外，與截至2019年9月30日的9個月(前身)相比，截至2020年9月30日的9個月(本公司)的淨收入減少反映了以下因素：

●

總計約287,000美元的資產處置收益增加，或每股稀釋後收益0.03美元，這是由於在截至2020年9月30日的9個月中出售了一個單一租户收入物業，而在可比上一時期沒有確認任何收益；以及

●

總計約100萬美元的利息支出增加，與公司信貸安排的未償還餘額有關，用於為今年迄今的收益性物業收購提供資金。首席技術官沒有將利息支出分配給可比的上一時期。

流動性和資本資源

截至2020年9月30日，現金總額約為190萬美元，我們沒有限制性現金。

截至2020年9月30日，長期債務按面值計算總計8830萬美元，比2019年12月31日的無餘額增加了8830萬美元。長期債務的增加是由於提取了我們的信貸安排，在截至2020年9月30日的9個月中，這些資金被用於促進收購26個收入物業。

截至2020年9月30日，按面值計算，該公司的未償債務如下：


	面值債務		規定利率	到期日
信貸安排	$	88,308,854	30天LIBOR+1.35%-1.95%⁽¹⁾	2023年11月
總債務/加權平均利率	$	88,308,854	1.69%

(1)	自2020年4月30日起，該公司利用利率掉期實現0.48%的固定利率，外加信貸安排約5000萬美元未償還餘額的適用利差。

信貸安排。本公司的循環信貸安排(“信貸安排”)由蒙特利爾銀行(“蒙特利爾銀行”)擔任其項下貸款人的行政代理，就我們的收益物業組合而言，該安排是無抵押的，但由本公司的若干全資附屬公司提供擔保。信貸安排銀行集團由蒙特利爾銀行領導，還包括雷蒙德·詹姆斯(Raymond James)。信貸安排最初的總借款能力為1億美元，有能力在基礎期限內將該能力提高到1.5億美元，這還有待貸款人的批准。

信貸安排為貸款人提供本公司附屬公司股本的擔保權益，而該等附屬公司擁有借款基礎所包括的物業。信貸安排下的未償還債務按30天LIBOR加135個基點至30天LIBOR加195個基點不等的利率計息，利率基於信貸安排下的未償還餘額佔經營合夥企業總資產價值的百分比(定義見信貸安排)。信貸安排還根據未使用部分是否大於或低於總借款能力的50%，為借款能力的任何未使用部分收取15至25個基點的費用。

截至2020年9月30日，信貸安排下的當前承諾額為1.0億美元。信貸安排和公司的未償還餘額為8830萬美元。隨着2020年10月16日承諾水平提高至1.5億美元，信貸安排下的可用借款能力為4650萬美元，根據借款基礎資產水平，這一水平是有限的。

營運合夥須遵守信貸安排下的慣常限制性契諾，包括但不限於對營運合夥以下各項能力的限制：(A)招致負債；(B)作出若干投資；(C)產生若干留置權；(D)進行若干聯屬交易；及(E)進行若干重大交易，例如合併。信貸安排亦載有涵蓋經營合夥企業的財務契諾，包括但不限於有形淨值及固定收費承保率。此外，經營合夥企業須遵守信貸協議中所述的額外財務維持契約。於二零二零年六月三十日，本公司與經營合夥公司與貸款人訂立信貸協議的第一項修訂，據此調整有形淨值契諾，以更能反映市場條款。

收購和投資。如前所述，本公司於2019年11月26日開始營運，自開始營運至2019年12月31日止期間，吾等並無收購任何單一租户收入物業。在截至2020年9月30日的9個月內，我們收購了26處單租户淨租賃物業，總投資約為1.03億美元。他説：

當宣佈大流行時，鑑於新冠肺炎疫情帶來的不確定性以及對資本市場、美國經濟和PINE租户的影響，該公司暫停了旨在尋找更多收購機會的活動。在2020年第二季度末，該公司完成了對兩處物業的收購，總購買價格約為2860萬美元。在2020年第三季度，該公司完成了對15處物業的收購，總購買價格約為2390萬美元，今年迄今的收購總額約為9930萬美元。

性情。在截至2020年9月30日的9個月內，該公司出售了其於2020年6月30日分類為持有待售的單租户收入物業，租賃給位於弗吉尼亞州夏洛茨維爾的Outback Steakhouse，銷售價格約為510萬美元，反映出退出上限比率約為5.75%。該公司從出售中獲得的收益約為28.7萬美元，或每股稀釋後收益0.03美元。

資本支出。2020年1月13日，本公司收購了德克薩斯州喬治敦的一處物業，出租給7-Eleven(“7-Eleven-Georgetown”)。截至2020年9月30日，儘管物業控制權已移交給租户，但本租約的現金租金尚未開始。在截至2020年9月30日的三個月裏，該公司產生了大約38.8萬美元與7-11-Georgetown相關的租户改善。此外，預計在2020年10月期間將完成約519,000美元的租户改善工作，截至2020年9月30日，總承諾額約為907,000美元。*根據與7-Eleven的租約，租户完成後

如需改善，租户將向公司提供360,000美元作為部分償還，預計總現金支出淨額約為547,000美元。本公司預期餘下的租户改善工程完成後，租金將於2020年底前開始。

我們相信，在未來12個月和可預見的未來，我們將有足夠的流動性為我們的運營、資本需求、維護和償債需求提供資金，手頭有現金，我們運營的現金流，以及現有1.5億美元信貸安排上約4650萬美元的可用能力，這是基於我們截至2020年9月30日的當前收入物業借款基礎。

*我們的董事會和管理層一直在審查資本的分配，目標是為我們的股東提供最佳的長期回報。這些審查考慮了各種選擇，包括增加或減少定期股息，回購公司的證券，以及保留資金用於再投資。董事會每年都會審查我們的業務計劃和公司戰略，並在情況需要時進行調整。管理層的重點是繼續我們的戰略，通過利用我們在首次公開募股(IPO)中籌集的資本和信貸安排的可用借款能力來增加我們的創收物業組合，提供穩定的現金流和強勁的風險調整回報，主要是在較大的大都市地區和成長型市場。

非GAAP財務指標

我們報告的結果與GAAP一致。我們還披露了FFO和AFFO，這兩個指標都是非GAAP財務指標。我們認為這兩個非GAAP財務指標對投資者很有用，因為它們是分析師和投資者用來比較REITs經營業績的被廣泛接受的行業指標。

*FFO和AFFO不代表經營活動產生的現金，也不一定表明可用於為現金需求提供資金的現金；因此，它們不應被視為作為業績衡量標準的淨收入或我們現金流量表上報告的運營現金流的替代指標，而應被視為是對GAAP財務衡量標準的補充，而不是取代.

我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)理事會採用的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收益或虧損，調整後不包括非常項目(根據GAAP的定義)、出售可折舊房地產資產的淨收益或虧損、與房地產折舊資產相關的減值減記以及與房地產相關的折舊和攤銷，包括按比例分攤的未合併子公司的此類調整。為了得出AFFO，我們修改了FFO的NAREIT計算，以包括與非現金收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整，如直線租金收入、遞延融資成本的攤銷、資本化租賃激勵和高於和低於市場租賃相關無形資產的攤銷，以及非現金補償。此類項目可能會造成淨收入的短期波動，但對經營現金流或長期經營業績沒有影響。當我們制定公司目標時，我們使用AFFO作為我們業績的一種衡量標準。

管理層、投資者和分析師使用FFO來促進對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，並隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場狀況波動。我們相信，AFFO是供投資者考慮的另一項有用的補充措施，因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績，而不會受到其他非現金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能無法與其他公司採用的同名措施相比較。

非GAAP衡量標準的對賬：


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
淨收入	$	635,751	$	998,739	$	930,076	$	2,925,819
折舊及攤銷		2,694,778		1,429,640		7,003,602		3,946,794
資產處置收益		(287,375)		—		(287,375)		—
運營資金來源	$	3,043,154	$	2,428,379	$	7,646,303	$	6,872,613
調整：
直線租金調整	$	(299,106)	$	(113,970)	$	(1,236,699)	$	(335,982)
新冠肺炎租金延期		86,342		—		(538,351)		—
非現金薪酬		66,554		166,778		201,421		438,603
遞延貸款成本攤銷為利息支出		44,267		—		132,327		—
無形資產攤銷與租賃收益責任		(28,679)		(68,106)		(76,853)		(193,018)
增加租户供款		(3,326)		—		(9,934)		—
遞延費用攤銷至租賃收入		—		75,607		—		226,823
經常性資本支出		—		—		(33,302)		—
調整後的運營資金	$	2,909,206	$	2,488,688	$	6,084,912	$	7,009,039

普通股加權平均數：
基本型		7,455,281		不適用		7,632,660		不適用
稀釋		8,679,135		不適用		8,856,514		不適用

其他數據：


	三個月				截至9個月
	2020年9月30日		2019年9月30日		2020年9月30日		2019年9月30日
	“公司”(The Company)		前輩		“公司”(The Company)		前輩
FFO	$	3,043,154	$	2,428,379	$	7,646,303	$	6,872,613
稀釋後每股FFO	$	0.35	$	—	$	0.86	$	—
AFFO	$	2,909,206	$	2,488,688	$	6,084,912	$	7,009,039
稀釋後每股AFFO	$	0.34	$	—	$	0.69	$	—

合同義務和承諾

表外安排

沒有。

關鍵會計政策

本季度報告所包括的合併和合並財務報表是按照美國GAAP編制的。符合GAAP的財務報表的編制要求管理層做出影響報告的資產和負債額、財務報表日的或有資產和負債的披露以及報告的收入和費用的估計和假設。這些關鍵會計政策的制定和選擇已經由管理層決定，相關披露已經與公司董事會的審計委員會進行了審查。實際結果可能與這些估計不同。

我們的重要會計政策在本Form 10-Q季度報告中包括的合併和合並財務報表的附註3“重要會計政策摘要”中有更全面的描述；然而，最關鍵的會計政策涉及使用關於未來不確定性的估計和假設，因此可能導致實際金額與估計不同，如下所示：

在編制財務報表時使用估計數。按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露，以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。

除其他因素外，由於目前全國房地產市場存在波動的市場狀況，以及金融和信貸市場的波動和不確定性，估計和假設，尤其是與前任對收益性房地產的投資有關的估計和假設，可能會由於房地產和金融市場的持續波動或由於這些市場的嚴重錯位而發生重大變化。

長壽資產。本公司遵循財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編碼(“ASC”)主題360-10，物業、廠房和設備進行其減值分析。每當事件或環境變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，本公司便會檢討長期資產(主要是房地產)的減值可回收性。被認為是觸發事件的情況的例子包括：期內經營現金流大幅下降、當前或預計的運營虧損、未完全租賃或以低於當前市場利率的利率租賃的收益性物業，以及管理層認為重大的任何其他數量或定性事件。使用未貼現現金流方法評估長期資產的減值，該方法考慮了未來估計的資本支出。長期資產減值按公允價值減去出售成本計量。

租賃房地產購置的購置會計。在收購房地產時，本公司確定交易是企業合併，按收購方式核算，還是收購資產。對於這兩類交易，公司根據其相對公允價值確認和計量收購的可識別資產、承擔的負債和被收購方的任何非控股權益。對於業務合併，本公司確認和計量在發生成本期間的商譽或從廉價收購中獲得的收益(如果適用)以及與收購相關的費用成本。對於資產收購，與收購相關的成本在公司的綜合資產負債表中資本化。如果本公司收購房地產，同時簽訂新的房地產租賃合同，該收購將作為資產收購入賬。

根據財務會計準則委員會關於企業合併的指引，以就地租賃方式取得的房地產的公允價值按各自的相對公允價值分配給取得的有形資產，包括土地、建築物和租户裝修，以及已確認的無形資產和負債，包括高於市價和低於市價的租賃價值、現地租賃價值和租賃成本價值。

在分配所收購物業的已識別無形資產及負債的公允價值時，高於市價及低於市價的就地租賃價值乃根據(I)根據就地租賃收取的合約金額與(Ii)管理層估計的相應就地租賃的公平市場租賃率之間的差額(使用反映收購租賃相關風險的利率)的現值(包括續約期的可能性)記作其他資產或負債。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘期限內作為租金收入的減少額攤銷。資本化低於市值的租賃值將作為初始期限租金收入的增加攤銷，除非管理層認為租户很可能會在租約到期時續簽，在這種情況下，本公司和前身都會在續期期內攤銷應佔續期價值。

其他已購入無形資產(包括就地租賃)的合計價值，按(I)將現有就地租賃調整至市值租金後為物業支付的購買價，除以(Ii)如上所述釐定的物業空置時的估計公允價值的差額計算。不包括高於市價和低於市價的現地租賃價值的現地租賃價值和租賃成本在各自租約的剩餘不可撤銷期間攤銷為費用。如果租賃在規定的到期日之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額將被註銷。針對單個交易審查租户關係的價值，以確定未來的價值是否來自收購。

收入物業租賃收入。與本公司收入物業組合相關的租金安排被歸類為經營租賃。本公司在租賃期內以直線方式確認這些物業的租賃收入。因此，合同租賃付款的增加在租賃期內平均確認。根據本辦法確認的租賃收入與合同租賃支付條件(即直線租金)之間的階段性差異(即直線租金)記為遞延經營租賃應收，並計入截至2020年9月30日和2019年12月31日的隨附綜合資產負債表上的直線租金調整。

基於股票的薪酬。本公司採用個人股權激勵計劃(“個人計劃”)及經理人股權激勵計劃(“經理人計劃”)(以下統稱為股權激勵計劃)，為經理人管理團隊成員及為本公司、獨立董事、顧問、顧問及其他人員服務的員工提供股權激勵機會，可個別或透過授予經理人激勵股權的方式提供。公司的股權激勵計劃規定授予股票期權、股票增值權、股票獎勵、限制性股票單位、現金獎勵、股息等價權、其他股權獎勵，包括長期激勵計劃單位和激勵獎勵。根據股權激勵計劃，共有684,494股普通股已獲準發行。

新會計公告。請參閲本季度報告Form 10-Q中包含的合併和合並財務報表的附註3，“重要會計政策摘要”。

第三項關於市場風險的定量和定性披露

我們是一家較小的報告公司，根據1934年證券交易法第12b-2條的定義。因此，根據S-K法規第305(E)項，我們不需要提供該項目所要求的信息。

項目4.控制和程序

截至本報告期末，根據1934年證券交易法(“交易法”)規則13a-15和15d-15的要求，在包括首席執行官(“CEO”)和首席財務官(“CFO”)在內的公司管理層的監督和參與下，對公司的披露控制和程序(定義見交易法第13a-15(E)或15d-15(E)條)的有效性進行了評估。基於這項評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序的設計和操作截至2020年9月30日是有效的，以確保公司根據交易法提交或提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會的規則和表格指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並提供合理的保證，確保公司在此類報告中要求披露的信息得到積累，並在適當情況下傳達給公司管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官

關於要求披露的及時決定。在截至2020年9月30日的三個月內，本公司的財務報告內部控制(定義見外匯法案第13a-15(F)或15d-15(F)條)沒有發生重大影響或合理地可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響的變化。他説：

第II部分-其他資料

項目2.法律程序

項目71A。危險因素

截至2020年9月30日，我們的風險因素與我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告(“Form 10-K”)中列出的風險因素沒有實質性變化。不過，鑑於新冠肺炎大流行的開始，我們擴大了在10-K表格中披露的下列風險因素，使該等風險因素所涵蓋的事項更具針對性：

我們受制於與商業房地產所有權相關的風險，這些風險可能會影響我們物業的表現和價值。

我們無法控制的因素可能會影響我們物業的性能和價值。我們的核心業務是單租户商業網租物業的所有權。因此，我們的業績受到商業房地產所有權相關風險的影響，包括：

●

因經濟困難，包括破產而無法向租户收取租金的；

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我們物業所在市場的本地房地產情況的變化，包括我們擁有的物業的供應和需求；

●

影響租户提供的產品和服務需求的消費趨勢和偏好的變化；

●

國家、地區和地方經濟狀況的不利變化；

●

現有租約期滿或者終止時，不能出租或者出售房產的；

●

環境風險，包括我們的物業上存在危險或有毒物質；

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房地產估價的主觀性及其隨時間的變化；

●

房地產投資的流動性不足，這可能會限制我們在#年迅速修改投資組合的能力。

對經濟或其他條件的變化作出反應；

●

分區或其他地方法規限制，或與當地政府機構有關的其他因素

這抑制了人們對我們物業所在市場的興趣；

●

利率的變化和融資的可獲得性；

●

來自其他與我們類似的房地產公司的競爭，以及對租户的競爭，包括

基於租賃率、樓齡和物業位置以及維修和保險質量的競爭

和管理服務；

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天災，包括影響美國的自然災害和全球流行病，可能導致未投保的損失；

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戰爭或恐怖主義行為，包括恐怖襲擊的後果；

●

租户偏好的變化降低了我們酒店的吸引力和適銷性

租户或造成市場租金下降的；

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與需要定期維修、翻新或重新租賃我們的物業相關的費用；

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增加我們的運營成本，特別是維護税、保險税或房產税

即使市場因素和競爭等情況導致我們的收入減少，也可能發生這種情況；

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政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及相關的

遵守法律法規、財政政策和條例的成本，包括應對全球大流行病的成本，即我們的租户的企業僅在有限的基礎上被迫關閉或繼續營業；以及

●

大宗商品價格。

上述任何風險的發生都可能導致我們物業的性能和價值下降，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

我們的業務有賴於我們的租户成功經營他們的業務，如果他們做不到這一點，可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們的每一處房產都有一個租户。因此，我們在這些物業上的投資能否成功，在很大程度上視乎租户的表現而定。我們任何一個租户的財務表現取決於租户的個人業務、其行業，在許多情況下，還取決於租户可能隸屬於或在其下運營的更大的商業網絡的表現。我們任何一個租户的財務表現都可能受到管理不善、總體上不利的經濟狀況、消費者趨勢和偏好的變化(減少了對租户的產品或服務的需求)或其他因素的不利影響，包括影響美國的全球大流行的影響，而他們和我們都無法控制這一影響。我們的投資組合包括租賃給在多個地點運營的單個租户的物業，這意味着我們擁有由同一租户運營的多個物業。就我們擁有由一個租户經營的多個物業而言，該單一租户的全面倒閉或其業務的虧損或大幅下降可能會對我們造成重大和不利的影響。

在任何特定時間，任何租户的業務都可能出現下滑，這可能會削弱其經營業績或個別物業或其整體業務的整體財務狀況。任何此類下降都可能導致我們的租户未能在到期時支付租金，在租約到期時拒絕延長租約，延遲我們物業的入住期或租約開始，或破產或宣佈破產。我們依賴我們的租户在我們擁有的物業中經營他們的業務，以產生足夠的收入，使他們能夠履行他們對我們的義務，包括支付租金、保持一定的保險覆蓋範圍、支付房地產税、進行維修和以其他方式維護我們的物業。我們租户履行租約義務的能力可能在一定程度上取決於他們經營的整體盈利能力。某些租户業務產生的現金流可能不足以讓租户根據適用租約履行其對吾等的義務。如果代表我們經營業績很大一部分的租户或我們的許多租户無法履行對我們的義務，我們可能會受到實質性和不利的影響。

佔用我們物業的租户在依賴消費者可自由支配支出的行業中展開競爭。消費者將其可自由支配收入用於租户和潛在租户業務的意願或能力下降，可能會對租户的業務造成不利影響，從而影響我們收取租金的能力和減少租賃物業的需求。

我們投資組合中的某些物業出租給經營零售、服務型或體驗型業務的租户。餐飲(包括快餐、休閒和家庭用餐)、家居、娛樂(包括電影院)、體育用品以及健康和健身在我們的投資組合中佔很大比例。在這些行業經營業務的租户，大部分能否成功，視乎消費者的需求，更具體地説，是視乎消費者是否願意使用他們的酌情收入向租户購買產品或服務。消費者使用其可自由支配收入的能力可能會受到包括影響美國的全球大流行在內的問題的影響。由於電子商務的影響，長期的經濟疲軟、美國經濟的再次低迷或這些行業的加速錯位，可能會導致消費者總體上減少可自由支配的支出，特別是在這些地點的支出，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為或其他意外事件可能對我們產生實質性和不利影響。

自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為或其他意想不到的事件，包括影響美國經濟的全球大流行，可能會實質性地中斷我們的業務運營(或我們租户的業務)，導致消費者信心和支出下降，或導致美國和全球金融市場和經濟體的波動性增加。它們還可能導致或延長經濟衰退。這些事件中的任何一種都可能對我們產生實質性的負面影響。

此外，我們的公司總部和某些物業位於佛羅裏達州，那裏曾發生過重大颶風。根據颶風登陸的地點，我們在佛羅裏達的財產可能會遭受重大破壞。此外，佛羅裏達州颶風的發生和頻率也可能對我們位於該州的物業的需求產生負面影響，因為消費者對颶風風險的看法。除了颶風，佛羅裏達州(和我們物業所在的其他州)發生的其他自然災害和氣候條件，如龍捲風、洪水、火災、異常大雨或長時間降雨、乾旱和熱浪，都可能對我們的租户產生不利影響，這可能會對我們收取租金收入的能力產生不利影響。如果發生颶風、地震、自然災害或其他類似的重大破壞，我們的運營可能會中斷，我們的財產可能會受到損害，這可能會對我們造成實質性的不利影響。

恐怖襲擊或其他暴力行為也可能對我們的行動產生負面影響。不能保證不會有針對美國境內企業的恐怖襲擊。這些襲擊可能會直接影響我們的有形資產或業務運營，或者我們的租户、貸款人或與我們有關係的其他機構的財務狀況。美國可能捲入武裝衝突，這也可能對我們與之有關係的租户、貸款人或其他機構產生影響。武裝衝突的後果是不可預測的，我們可能無法預見可能對我們的業務產生不利影響的事件。這些事件中的任何一種都可能對我們產生實質性的負面影響。

在我們首次公開募股之前，我們的普通股沒有公開市場，活躍的交易市場可能無法持續或未來具有流動性，這可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌，並使投資者難以出售其股票。

在我們首次公開募股之前，我們的普通股沒有公開市場，也不能保證我們普通股活躍的交易市場將持續或具有流動性。不能保證我們的普通股交易價格不會低於IPO價格。我們普通股的市場價格可能會受到一般市場狀況的重大影響，包括我們首次公開募股(IPO)完成後普通股二級市場的發展和維持程度、機構投資者對我們感興趣的程度、REITs的一般聲譽及其股權證券與其他實體的其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比的吸引力、我們的財務表現和前景以及一般股票和債券市場狀況。

股票市場，包括我們股票上市的紐約證券交易所，不時經歷重大的價格和成交量波動。因此，我們普通股的市場價格可能會出現類似的波動，我們普通股股票的投資者可能會不時經歷他們股票的市場價格下降，包括與我們的財務業績或前景無關的下降。我們普通股的市場價格可能會受到許多因素的影響，包括“風險因素”一節中討論的因素，以及其他因素，如：

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本公司的財務狀況、經營業績和其他同類公司的財務狀況或業績；

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本公司季度或年度經營業績的實際或預期差異大於預期；

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我們的收入、FFO、AFFO或證券分析師的收益估計或建議的變化；

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發表一般關於我們或房地產業的研究報告；

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市場利率的提高，這可能會導致投資者要求我們普通股的分派收益率更高，並可能導致我們債務的利息支出增加；

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市場對我們未來增加的債務的不良反應；

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我們和我們的租户的業務或前景的實際或預期變化，包括由於全球大流行的影響；

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信貸和資本市場的現狀，以及我們的租户以優惠條件獲得融資的能力和能力；

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與CTO及其附屬公司(包括我們的經理)的利益衝突；

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經理的解聘或經理關鍵人員的增減；

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市場競爭加劇；

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我們或我們的競爭對手的戰略決策，如收購、撤資、剝離、合資、戰略投資或業務或增長戰略的改變；

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通過立法或其他監管發展，對我們或我們的行業產生不利影響；

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新聞界或投資界的不利投機行為；

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機構股東的行為；

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投資者對我們證券的興趣程度；

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房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他以房地產為基礎的公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；

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一般來説，投資者對股票和債券市場的信心；

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修改税法；

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我們的股權發行(包括OP單位的發行)，或我們股東的普通股轉售，或認為此類發行或轉售可能發生；

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日均交易量和可供交易的普通股數量；

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會計原則的變化；

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未能取得房地產投資信託基金資格並保持其資格；

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未能遵守紐約證券交易所的規則或維持我們普通股在紐約證券交易所的上市；

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恐怖主義行為、自然災害或人為災難，包括影響美國的全球流行病，或威脅或實際的武裝衝突；以及

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一般市場和地方、地區和國家的經濟狀況，包括與我們的經營業績和前景無關的因素。

不能保證我們普通股的市場價格在未來不會大幅波動或下跌，也不能保證我們普通股的持有者能夠在需要的時候以優惠的條件出售他們的股票，或者根本不能。過去，在公司股價出現劇烈波動後，不時會有人對其提起證券集體訴訟。這類訴訟可能會導致鉅額費用，並分散我們管理層的注意力和資源。

我們的投資組合具有地理市場集中度，這使得我們容易受到這些地理市場不利發展的影響。

除了一般的、地區的、全國的和全球的經濟狀況，我們的經營業績還受到我們物業集中的特定地理市場的經濟狀況的影響。我們的初始投資組合包括截至2019年12月31日在以下州的大量持股(基於年化基本租金)：俄勒岡州、佛羅裏達州、佐治亞州、北卡羅來納州、亞利桑那州和內華達州。此外，截至當日，我們持有的很大一部分資產(基於年化直線基本租金)位於美國南部(56%)和西部(34%)地區(根據美國人口普查局的定義)。如果我們物業集中的州內的任何一個州或市場的條件變得不那麼有利，我們的地理集中度可能會對我們的經營業績產生不利影響。這種地理集中度可能會因為我們的投資可能集中在受新冠肺炎影響更大的某些地區而不是其他地區而加劇。我們不能向您保證，我們的任何市場都會增長，不會出現不利的發展，也不能保證潛在的房地產基本面將有利於商業物業的所有者和經營者。如果在我們的市場上建造競爭對手的物業，我們的運營也可能會受到影響。我們集中物業的州或地區或該等州或地區內的市場的經濟低迷，可能會對我們在這些州或地區經營業務的租户造成不利影響，削弱他們向我們支付租金的能力，從而對我們造成重大和不利的影響。

目前的新冠肺炎疫情，以及未來其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能會對租户的業務運營產生實質性的不利影響或中斷，從而對我們的財務狀況、運營業績、現金流和業績產生不利影響。

自2019年12月下旬以來，新冠肺炎疫情已蔓延至全球，包括美國的每個州。新冠肺炎大流行已經在地區和全球經濟和金融市場產生了影響，未來可能會產生其他大流行。新冠肺炎疫情的爆發嚴重影響了全球經濟活動，造成了全球金融市場的劇烈波動。疫情的全球影響正在迅速演變，隨着越來越多的國家繼續發現新冠肺炎的病例，包括美國在內的許多國家做出了反應，建立了隔離措施，下令關閉企業和學校，並限制旅行。

某些州和城市，包括我們擁有房產的地方，也做出了反應，制定了隔離措施，限制旅行，制定“在家避難”規則，更重要的是，對可能繼續經營或要求其他公司完全關閉的企業類型進行限制。更多的州和城市可能會實施類似的限制。因此，新冠肺炎的大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。我們的一些租户已經宣佈暫時關閉他們的商店，並要求推遲，或者在某些情況下，在大流行仍然存在的情況下減少租金。許多專家預測，新冠肺炎疫情將引發甚至已經引發一段時間的全球經濟減速，甚至可能引發全球經濟衰退。新冠肺炎大流行或未來的大流行可能會對我們成功運營業務的能力產生實質性的不利影響，因此我們的財務狀況、運營結果和現金流可能會受到以下因素的影響，其中包括：

●

由於政府或租户的行動，我們的一個或多個物業全部或部分關閉，或其他運營問題；

●

經濟活動的減少嚴重影響了我們的租户的業務、財務狀況和流動性，並可能導致我們的一個或多個租户無法完全或根本無法履行他們對我們的義務，或以其他方式尋求修改該等義務；

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經濟活動的減少可能會導致經濟衰退，這可能會對消費者可自由支配的支出產生負面影響；

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難以以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或者根本無法獲得債務和股權資本，以及全球金融市場的嚴重混亂和不穩定，或者信貸和融資狀況的惡化，可能會影響我們及時獲得為業務運營提供資金所需的資本；

●

商業活動和房地產交易需求的普遍下降可能會對我們擴大物業投資組合的能力或願望產生不利影響；

●

我們或我們的租户在受影響地區的經營能力下降，或我們或我們的租户有效運作所需的供應商向我們或我們的租户提供的產品或服務出現延誤，可能會對我們和我們租户的運營造成不利影響；以及

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這對我們經理人員的健康有潛在的負面影響，特別是當他們中的相當一部分受到影響時，可能會導致我們在中斷期間確保業務連續性的能力下降。

新冠肺炎疫情對我們和租户的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有很高的不確定性，無法通過任何程度的確定性進行預測，包括新冠肺炎疫情的範圍、嚴重性和持續時間，政府和衞生組織為遏制新冠肺炎疫情或減輕其影響而採取的行動的影響，以及新冠肺炎疫情和遏制措施帶來的直接和間接經濟影響等等。我們的租户更多地關閉他們的業務，我們的租户提前終止他們的租約，這可能會減少我們的現金流，這可能會影響我們繼續向股東支付預期水平股息的能力，或者根本沒有影響。新冠肺炎疫情的迅速爆發及其持續時間和長期影響的不確定性，使我們無法預測對美國經濟、我們租户的業務和我們的不利影響的規模。因此，新冠肺炎疫情給我們的業務運營、我們經理的業務，以及我們的財務狀況、運營結果和現金流帶來了重大的不確定性和風險。此外，我們在截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中列出的許多風險因素，包括本截至2020年9月30日的Form 10-Q季度報告中披露的風險因素，應被解讀為因新冠肺炎疫情的影響而增加的風險。

本報告中包含的某些陳述(歷史事實陳述除外)是前瞻性陳述。“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“預期”、“將”、“可能”、“可能”、“應該”、“計劃”、“潛在”、“預測”、“預測”、“項目”及其類似的表達方式及其變體標識了某些此類前瞻性陳述，這些前瞻性陳述僅説明瞭它們作出的日期。前瞻性陳述基於管理層對未來發展及其對公司的潛在影響的期望和信念。

不能保證未來的發展將符合管理層的預期，也不能保證未來發展對公司的影響將是管理層預期的。

我們想提醒讀者，這些假設構成了有關或可能影響截至2020年12月31日的年度收益的前瞻性陳述的基礎，包括許多公司無法準確控制或估計的因素。這些風險和不確定性包括但不限於：房地產市場的強勢；經濟狀況長期衰退或低迷的影響；我們成功執行收購或發展戰略的能力；關鍵管理人員的任何流失；當地、地區和國家經濟狀況的變化，對房地產開發業務和收入物業的影響；房地產競爭活動的影響；任何主要收入物業租户的損失；我們需要了解疫情的最終地理傳播情況、嚴重程度和持續時間，例如最近爆發的新冠肺炎疫情、政府當局可能採取的遏制或應對這些流行病影響的行動，以及這些流行病對全球經濟和我們的財政狀況和經營成果可能產生的負面影響，以及資金的可獲得性。這些風險和不確定因素可能導致我們未來的實際結果與我們的前瞻性陳述中表達的大不相同。

除了本報告中列出的其他信息外，您還應仔細考慮第II部分“項目1a”中討論的因素。本公司截至2019年12月31日止年度年報“Form 10-K”中的“風險因素”。Form 10-K年報中描述的風險並不是公司面臨的唯一風險。本公司目前不知道或本公司目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對本公司產生重大不利影響。

第二項未登記的股權證券銷售和收益的使用

不適用

第293項優先證券違約

不適用

第294項礦山安全信息披露

不適用

項目5.其他信息

不適用

項目6.展品

(a)

展品：



附件3.1		阿爾卑斯收入財產信託公司的修訂和重述條款(通過引用本公司於2019年12月3日提交的8-K表格當前報告的附件3.1併入)。

附件3.2		修訂和重新修訂阿爾卑斯山收入財產信託公司的章程(通過引用本公司於2019年12月3日提交的當前8-K表格報告的附件3.2併入)。

附件4.1		Alpine Income Property Trust，Inc.的樣本普通股證書(通過參考2019年10月29日提交的註冊人登記聲明S-11/A(文件號333-234304)附件4.1併入)。

附件10.2		信貸協議第二修正案，日期為2020年10月16日，由Alpine Income Property OP，LP、Alpine Income Property Trust，Inc.、其他擔保方、貸款方和蒙特利爾銀行作為行政代理(通過引用本公司於2020年10月22日提交的當前8-K報表的附件10.1併入)。

附件31.1		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節提交的認證。

附件31.2		根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節提交的認證。

展品：32.1		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18篇第1350節提供的認證。

附件32.2		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18篇第1350節提供的認證。

展品：101.INS		XBRL實例文檔

展品：101.SCH		XBRL分類擴展架構文檔

展品：101.CAL		XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔

展品：101.DEF		XBRL分類定義Linkbase文檔

展品：101.LAB		XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔

展品：101.PRE		XBRL分類擴展演示文稿鏈接庫文檔

簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名人代表其簽署。


	阿爾卑斯山收入財產信託公司。
	(註冊人)

2020年10月30日	依據：	/s/約翰·P·奧爾布賴特
		約翰·P·奧爾布賴特總裁兼首席執行官 (首席行政主任)

2020年10月30日	依據：	/s/Matthew M.Partridge
		馬修·M·帕特里奇(Matthew M.Partridge)，高級副總裁兼首席財務官兼財務主管 (首席財務官)
2020年10月30日	依據：	/s/Lisa M.Vorakoun
		麗莎·M·沃拉孔，副總裁兼首席會計官 (首席會計官)