為-20200630
千真萬確錯誤錯誤錯誤錯誤0001035443錯誤12/312020Q200010354432020-01-012020-06-30xbrli：共享00010354432020-07-15iso4217：美元00010354432020-06-3000010354432019-12-310001035443是：租金收入會員2020-04-012020-06-300001035443是：租金收入會員2019-04-012019-06-300001035443是：租金收入會員2020-01-012020-06-300001035443是：租金收入會員2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2019-04-012019-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2019-01-012019-06-3000010354432020-04-012020-06-3000010354432019-04-012019-06-3000010354432019-01-012019-06-30iso4217：美元xbrli：共享0001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2020-03-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310001035443US-GAAP：非控制性利益成員2020-03-3100010354432020-03-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-03-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2020-04-012020-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2020-04-012020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-04-012020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-04-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-06-300001035443美國-GAAP：Preference redStockMember美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-03-310001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-03-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-03-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-03-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310001035443US-GAAP：非控制性利益成員2019-03-3100010354432019-03-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-03-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-04-012019-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2019-04-012019-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-04-012019-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-04-012019-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-04-012019-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-04-012019-06-300001035443美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-04-012019-06-300001035443美國-GAAP：Preference redStockMember美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-06-300001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2019-06-3000010354432019-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001035443US-GAAP：非控制性利益成員2019-12-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-12-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2020-01-012020-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2020-01-012020-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2020-01-012020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2020-01-012020-01-0100010354432020-01-012020-01-010001035443美國-GAAP：Preference redStockMember美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2018-12-310001035443美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2018-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001035443US-GAAP：非控制性利益成員2018-12-3100010354432018-12-310001035443是：可贖回的非控制利息成員2018-12-310001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-01-012019-06-300001035443US-GAAP：非控制性利益成員2019-01-012019-06-300001035443是：可贖回的非控制利息成員2019-01-012019-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-06-300001035443US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：Preference redStockMember美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：SeriesDPferredStockMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-01-012019-06-300001035443美國-GAAP：RetainedEarningsMember2019-01-012019-01-0100010354432019-01-012019-01-010001035443是：BXPGateway601611651 GatewayBoulevardMember2020-01-012020-03-310001035443SRT：最大成員數US-GAAP：構建和構建改進成員2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：土地改善成員SRT：最大成員數2020-01-012020-06-30包括：屬性0001035443國家/地區：加利福尼亞州2020-06-300001035443國家：CN2020-06-30xbrli：純0001035443是：租金收入會員美國-GAAP：AccountingStandardsUpdate201409成員2020-04-012020-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：AccountingStandardsUpdate201409成員2019-04-012019-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：AccountingStandardsUpdate201409成員2020-01-012020-06-300001035443是：租金收入會員美國-GAAP：AccountingStandardsUpdate201409成員2019-01-012019-06-300001035443Are:RevenuessubjecttootheraccountingguidanceMember2020-04-012020-06-300001035443Are:RevenuessubjecttootheraccountingguidanceMember2020-01-012020-06-3000010354432019-01-0100010354432020-01-012020-03-3100010354432020-01-010001035443美國-GAAP：AccountingStandardsUpdate201409成員2020-06-300001035443SRT：北美成員2020-06-300001035443SRT：北美成員2019-12-310001035443SRT：亞洲成員2020-06-300001035443SRT：亞洲成員2019-12-310001035443是：GreaterBostonMember2020-03-31UTR：SQFT0001035443是：GreaterBostonMember是：未來發展計劃成員2020-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：GreaterBostonMember2020-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：GreaterBostonMember2020-03-310001035443是：操作屬性成員是：GreaterBostonMember2020-03-310001035443是：GreaterBostonMember2020-01-012020-03-310001035443是：SanFrancisco Member2020-03-310001035443是：SanFrancisco Member是：未來發展計劃成員2020-03-310001035443是：SanFrancisco Member是：ActiveRedevelopmentMember2020-03-310001035443是：SanFrancisco MemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2020-03-310001035443是：SanFrancisco Member是：操作屬性成員2020-03-310001035443是：SanFrancisco Member2020-01-012020-03-310001035443是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-03-310001035443是：未來發展計劃成員是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-03-310001035443是：操作屬性成員是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-03-310001035443是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-01-012020-03-310001035443是：其他市場成員2020-03-310001035443是：未來發展計劃成員是：其他市場成員2020-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：其他市場成員2020-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：其他市場成員2020-03-310001035443是：操作屬性成員是：其他市場成員2020-03-310001035443是：其他市場成員2020-01-012020-03-310001035443是：未來發展計劃成員2020-03-310001035443是：ActiveRedevelopmentMember2020-03-310001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2020-03-310001035443是：操作屬性成員2020-03-310001035443SRT：北美成員2020-01-012020-03-310001035443是：SanFrancisco Member2020-06-300001035443是：SanFrancisco Member是：未來發展計劃成員2020-06-300001035443是：SanFrancisco Member是：ActiveRedevelopmentMember2020-06-300001035443是：SanFrancisco MemberAre:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2020-06-300001035443是：SanFrancisco Member是：操作屬性成員2020-06-300001035443是：SanFrancisco Member2020-04-012020-06-300001035443是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-06-300001035443是：未來發展計劃成員是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-06-300001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-06-300001035443是：操作屬性成員是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-06-300001035443是：桑迪戈·穆勒(SanDiegoMember)2020-04-012020-06-300001035443是：其他市場成員2020-06-300001035443是：未來發展計劃成員是：其他市場成員2020-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMember是：其他市場成員2020-06-300001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember是：其他市場成員2020-06-300001035443是：操作屬性成員是：其他市場成員2020-06-300001035443是：其他市場成員2020-04-012020-06-300001035443是：未來發展計劃成員2020-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMember2020-06-300001035443Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2020-06-300001035443是：操作屬性成員2020-06-300001035443SRT：北美成員2020-04-012020-06-300001035443SRT：北美成員是：未來發展計劃成員2020-06-300001035443是：ActiveRedevelopmentMemberSRT：北美成員2020-06-300001035443SRT：北美成員Are:OperatingwithfuturedevelopmentandredevelopmentMember2020-06-300001035443SRT：北美成員是：操作屬性成員2020-06-300001035443SRT：北美成員2020-01-012020-06-300001035443是：操作屬性成員US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2020-01-012020-06-300001035443是：操作屬性成員是：Aboveand BelowMarketLeasesMember2020-01-012020-06-300001035443是：操作屬性成員2020-01-012020-06-300001035443有：AlexandriaTechnologyCenterGatewayMember2020-03-310001035443是：BXPGateway601611651 GatewayBoulevardMember2020-03-310001035443是：BXPGateway601611651 GatewayBoulevardMember是：未來發展計劃成員2020-03-310001035443是：PendingAcquisitionMember2020-01-012020-06-300001035443是：A225BinneyStreetMember2020-06-300001035443是：A75125BinneyStreetMember2020-06-300001035443是：A409499 IllinoisStreetMember2020-06-300001035443是：A1500OwensStreetMember2020-06-300001035443有：AlexandriaTechnologyCenterGatewayMember是：InitialOwnership InterestMember2020-06-300001035443是：A500ForbesBoulevardMember2020-06-300001035443Are:A1029010300CampusPointDriveand4110CampusPointCourtMember2020-06-300001035443是：A5200IlllightaWayMember2020-06-300001035443是：A9625TowneCentreDriveMember2020-06-300001035443是：SDTechbyAlexandriaMember2020-06-300001035443是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：BXPGateway681701751 GatewayBoulevardMember2020-03-310001035443是：未來發展計劃成員是：BXPGateway681701751 GatewayBoulevardMember2020-03-310001035443是：BXPGateway681701751 GatewayBoulevardMember2020-01-012020-03-310001035443有：AlexandriaTechnologyCenterGatewayMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-03-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2019-12-310001035443是：A14011413ResearchBoulevardMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-03-310001035443是：A9808和9868 Scranton Road Member2020-06-300001035443是：A9808和9868 Scranton Road Member2020-04-012020-06-300001035443Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2020-06-300001035443Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2019-12-310001035443是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2019-12-310001035443是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2019-12-310001035443是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2019-12-310001035443Are:OtherunconsolidatedrealestatejointventuresMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443Are:OtherunconsolidatedrealestatejointventuresMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2019-12-310001035443是：31623成員的安全債務到期是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-06-300001035443是：31623成員的安全債務到期是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2020-01-012020-06-300001035443是：31623成員的安全債務到期是：A704QuinceOrchardRoadMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：31025成員的安全債務到期是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-06-300001035443是：31025成員的安全債務到期是：A1655和1715ThirdStreetMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：5135名成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-06-300001035443是：5135名成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443是：81035成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-01-012020-06-300001035443是：81035成員的安全債務到期是：MenloGatewayMemberUS-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443US-GAAP：EquityMethodInvesteeMember2020-06-300001035443SRT：最小成員數2020-01-012020-06-300001035443SRT：最大成員數2020-01-012020-06-300001035443Are:LandparcelssubjecttoleaseagreementthatcontainsapurchaseoptionMember2020-01-012020-06-300001035443是：地面和運營租賃成員2020-06-300001035443Are:FundsheldintrustunderthetermsofcertainsecurednotespayableMember2020-06-300001035443Are:FundsheldintrustunderthetermsofcertainsecurednotespayableMember2019-12-310001035443Are:FundsheldinescrowrelatedtoconstructionprojectsandinvestingactivitiesMember2020-06-300001035443Are:FundsheldinescrowrelatedtoconstructionprojectsandinvestingactivitiesMember2019-12-310001035443是：其他受限制的現金成員2020-06-300001035443是：其他受限制的現金成員2019-12-310001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberAre:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2020-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-12-310001035443是：有限合作伙伴關係成員2019-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2019-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberAre:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2019-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember是：具有明顯價格變化的實體成員2020-01-012020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2020-01-012020-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-04-012020-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2020-04-012020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2020-04-012020-06-300001035443Are:TotalinvestmentsatfairvalueheldatperiodendMember2020-04-012020-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandrecognizedduringtheperiodMember2020-04-012020-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandpreviouslyrecognizedMember2020-04-012020-06-300001035443Are:TotalinvestmentdispositionduringtheperiodMember2020-04-012020-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-01-012020-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2020-01-012020-06-300001035443Are:TotalinvestmentsatfairvalueheldatperiodendMember2020-01-012020-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandrecognizedduringtheperiodMember2020-01-012020-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandpreviouslyrecognizedMember2020-01-012020-06-300001035443Are:TotalinvestmentdispositionduringtheperiodMember2020-01-012020-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-04-012019-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2019-04-012019-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2019-04-012019-06-300001035443Are:TotalinvestmentsatfairvalueheldatperiodendMember2019-04-012019-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandrecognizedduringtheperiodMember2019-04-012019-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandpreviouslyrecognizedMember2019-04-012019-06-300001035443Are:TotalinvestmentdispositionduringtheperiodMember2019-04-012019-06-300001035443Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-01-012019-06-300001035443是：有限合作伙伴關係成員2019-01-012019-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMember2019-01-012019-06-300001035443Are:TotalinvestmentsatfairvalueheldatperiodendMember2019-01-012019-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandrecognizedduringtheperiodMember2019-01-012019-06-300001035443Are:InvestmentdisposedandpreviouslyrecognizedMember2019-01-012019-06-300001035443Are:TotalinvestmentdispositionduringtheperiodMember2019-01-012019-06-30是：轉移0001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-06-300001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-06-300001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-06-300001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2020-06-300001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-12-310001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberAre:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-12-310001035443US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Are:InvestmentsinpubliclytradedcompaniesMember2019-12-310001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員Are:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2020-06-300001035443Are:InvestmentsinprivatelyheldentitiesthatdonotreportNAVMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:EntitieswithoutobservablepricechangesMember2020-06-300001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-06-300001035443US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-06-300001035443Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-06-300001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-06-300001035443Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberAre:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001035443Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2019-12-310001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUs-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2019-12-310001035443是：SecuredDebtMaturingon 2023年1月2020-06-300001035443是：SecuredDebtMaturingon 2023年1月2020-01-012020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingMarch102023Member2020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingMarch102023Member2020-01-012020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingFebruary62024Member2020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingFebruary62024Member2020-01-012020-06-300001035443是：SecuredNotesPayableMaturingon7126成員2020-06-300001035443是：SecuredNotesPayableMaturingon7126成員2020-01-012020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingJuly12036Member2020-06-300001035443Are:SecuredNotesPayableMaturingJuly12036Member2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2020-06-300001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2020-01-012020-06-300001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-01-012020-06-300001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2020-01-012020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-06-300001035443Are:A22BillionUnsecuredSeniorLineOfCreditMember2020-01-012020-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 6月2023成員2020-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 6月2023成員2020-01-012020-06-300001035443是：A4.00UnsecuredSeniorNotePayableMember2020-06-300001035443是：A4.00UnsecuredSeniorNotePayableMember2020-01-012020-06-300001035443Are:A3.45unsecuredseniornotespayableduein2025Member2020-06-300001035443Are:A3.45unsecuredseniornotespayableduein2025Member2020-01-012020-06-300001035443是：A4.30UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A4.30UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443是：A3.80UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A3.80UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443是：A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443Are:A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableDuein2028Member2020-06-300001035443Are:A3.95UnsecuredSeniorNotesPayableDuein2028Member2020-01-012020-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 2029年7月成員2020-06-300001035443是：UnsecuredSeniorNotesDuein 2029年7月成員2020-01-012020-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2020-06-300001035443Are:A2.75UnsecuredSeniorNotesPayableDue2029Member2020-01-012020-06-300001035443是：A4.70UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A4.70UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443是：A3.375 UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-06-300001035443是：A3.375 UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-06-300001035443是：A4.85UnsecuredSeniorNotePayableMember2020-06-300001035443是：A4.85UnsecuredSeniorNotePayableMember2019-06-300001035443是：A4.85UnsecuredSeniorNotePayableMember2020-01-012020-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2020-06-300001035443Are:A4.00UnsecuredSeniorNotesPayablesDue2050Member2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：不安全債務成員2020-06-300001035443SRT：最大成員數美國-GAAP：商業紙張會員2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：SecuredDebtMember2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-06-300001035443美國-GAAP：老年人注意事項成員2020-01-012020-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2020-06-300001035443US-GAAP：LineOfCreditMember2020-01-012020-06-300001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-03-310001035443是：A4.90UnsecuredSeniorNotesPayableMember2020-01-012020-03-310001035443Are:TotalunsecuredseniornotesissuedsinceJan.12019Member2019-01-012020-06-300001035443Are:TotalunsecuredseniornotesissuedsinceJan.12019Member2020-06-300001035443Are:TotalunsecuredseniornotesissuedsinceJan.12019Member2020-01-012020-06-300001035443美國-GAAP：商業紙張會員2019-12-310001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-04-012020-06-300001035443Are:A750millionunsecuredseniorlineofcreditMemberUS-GAAP：倫敦銀行間同業拆借利率LIBOR成員2020-04-012020-06-300001035443Are:A2.2billionand750millionunsecuredseniorlineofcreditMember2020-06-300001035443美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-10-012019-10-290001035443美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-12-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredinJanuary2020Member2020-01-062020-01-060001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredinJanuary2020Member2020-01-060001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredinJanuary2020Member2020-01-012020-03-310001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementsEnteredinJanuary2020Member2020-06-300001035443Are:ATMcommonstockofferingprogramestablishedFebruary2020Member2020-02-102020-02-100001035443Are:ATMcommonstockofferingprogramestablishedFebruary2020Member2020-06-300001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementEnteredInJuly2020MemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-062020-07-060001035443Are:ForwardEquitySalesAgreementEnteredInJuly2020MemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-060001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2019-12-310001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2020-01-012020-06-300001035443Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2020-06-300001035443是：GreaterBostonMember2020-06-300001035443US-GAAP：SubequentEventMember2020-07-012020-07-270001035443是：OperatingAndFutureDevelopmentMemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-27

美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549

表格：10-Q

(馬克一)
x 根據“證券條例”第13或15(D)節提交的季度報告
1934年“交換法”

關於截至的季度期間2020年6月30日

或

o根據“證券條例”第13或15(D)節提交的過渡報告
根據1934年頒佈的“金融交易法”，中國將通過“金融交易法”。

由_的過渡期

佣金檔案編號1-12993

亞歷山大房地產股票公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
(章程中規定的註冊人的確切姓名)
馬裏蘭州 95-4502084
(州或其他司法管轄區)
公司或組織)		 (國際税務局僱主識別號碼)
 北歐幾裏德大道26號, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101
(主要行政辦公室地址)(郵編)

(626) 578-0777
(登記人的電話號碼，包括區號)

不適用
(前姓名、前地址和前財政年度，如果自上次報告以來發生變化)

根據交易法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易代碼每間交易所的註冊名稱
普通股，每股面值0.01美元
是
紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)註冊人在過去90天內是否遵守了此類提交要求。是 x*否？o

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條要求提交和發佈的每個交互數據文件。是x*否？o

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司還是較小的報告公司。請參閲“交易法”規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器x規模較小的報告公司。o
加速文件管理器o新興成長型公司：o
非加速文件管理器o
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。o

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。是o編號：x

截至2020年7月15日，126,114,573普通股已發行，每股票面價值0.01美元。


目錄
 
 
頁
第一部分-財務信息
 
 
第1項
財務報表(未經審計)
 
 截至2020年6月30日和2019年12月31日的合併資產負債表
1
 
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的合併財務報表：
 
合併運營報表
2
 
 
綜合全面收益表
3
 
 
合併股東權益和非控股權益變動表
4
 
 截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的合併現金流量表
8
 
 
合併財務報表附註
10
 
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
43
 
 
項目3.
關於市場風險的定量和定性披露
113
 
 
項目4.
控制和程序
114
第II部分-其他資料
 
 
第1A項
危險因素
115
第6項
展品
123
 
 
簽名
124
i

術語表

本文件中可能使用的以下縮寫或首字母縮寫應具有以下相鄰含義：
ASU會計準則更新
自動取款機在市場上
CIP在建工程正在進行中
易辦事每股收益
FASB財務會計準則委員會
FFO運營資金來源
公認會計原則美國公認會計原則
合資公司合資企業
LEED®
能源和環境設計領域的領先地位
Libor倫敦銀行間同業拆借利率
納雷特(NAREIT)全國房地產投資信託協會
NAV資產淨值
房地產投資信託基金房地產投資信託基金
RSF可出租平方英尺/英尺
證交會證券交易委員會
sf平方英尺/英尺
軟件有擔保隔夜融資利率
索馬市場南面(舊金山市場的子市場)
美國美國
VIE可變利息實體

II

第一部分-財務信息

項目1.財務報表(未經審計)

亞歷山大港房地產股票股份有限公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併資產負債表
(單位：千)
(未經審計)

2020年6月30日2019年12月31日
資產
房地產投資
$16,281,125  $14,844,038  
對未合併的房地產合資企業的投資
326,858  346,890  
現金和現金等價物
206,860  189,681  
限制性現金
34,680  53,008  
租户應收賬款
7,208  10,691  
遞延租金
688,749  641,844  
遞延租賃成本
274,483  270,043  
投資
1,318,465  1,140,594  
其他資產
930,680  893,714  
總資產
$20,069,108  $18,390,503  
負債、非控制性權益和股權
應付有擔保票據
$344,784  $349,352  
應付無抵押優先票據
6,738,486  6,044,127  
無擔保高級信貸額度
440,000  384,000  
應付帳款、應計費用和其他負債
1,343,181  1,320,268  
應付股息
133,681  126,278  
負債共計
9,000,132  8,224,025  
承諾和或有事項
可贖回的非控股權益
12,122  12,300  
Alexandria Real Estate Equities，Inc.的股東權益：
普通股
1,246  1,208  
額外實收資本9,443,274  8,874,367  
累計其他綜合損失(13,080) (9,749) 
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
9,431,440  8,865,826  
非控制性利益
1,625,414  1,288,352  
總股本
11,056,854  10,154,178  
總負債、非控股權益和權益總額
$20,069,108  $18,390,503  

附註是這些合併財務報表的組成部分。
1

亞歷山大港房地產股票股份有限公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併運營報表
(以千為單位，每股金額除外)
(未經審計)

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
收入：
租金收入
$435,856  $371,618  $873,461  $726,367  
其他收入
1,100  2,238  3,414  6,331  
總收入
436,956  373,856  876,875  732,698  
費用：
租賃業務
123,911  105,689  253,014  207,190  
一般和行政
31,775  26,434  63,738  51,111  
利息
45,014  42,879  90,753  81,979  
折舊攤銷
168,027  134,437  343,523  268,524  
房地產減值
13,218  —  15,221  —  
提前清償債務損失
—  —  —  7,361  
總費用
381,945  309,439  766,249  616,165  
未合併房地產合營企業收益中的權益
3,893  1,262  777  2,408  
投資收益184,657  21,500  162,836  105,056  
淨收入243,561  87,179  274,239  223,997  
可歸因於非控股權益的淨收入(13,907) (8,412) (25,820) (16,071) 
可歸因於亞歷山大港房地產股權公司股東的淨收入
229,654  78,767  248,419  207,926  
優先股股息
—  (1,005) —  (2,031) 
優先股贖回費用
—  —  —  (2,580) 
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(3,054) (1,432) (3,574) (3,134) 
亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入
$226,600  $76,330  $244,845  $200,181  
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本型
$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  
稀釋
$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  

附註是這些合併財務報表的組成部分。
2

亞歷山大港房地產股票股份有限公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
綜合全面收益表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
淨收入$243,561  $87,179  $274,239  $223,997  
其他綜合收益(虧損)
利率對衝協議的未實現虧損：
期內產生的未實現利率對衝虧損
—  (1,126) —  (1,684) 
對計入淨收入的利息費用進行攤銷的重新分類調整
—  114  —  (1,815) 
利率對衝協議未實現虧損，淨額
—  (1,012) —  (3,499) 
外幣換算未實現收益(虧損)：
期內產生的未實現外幣折算收益(虧損)
2,526  590  (3,331) 2,800  
外幣折算未實現收益(虧損)，淨額
2,526  590  (3,331) 2,800  
其他全面收益(虧損)合計2,526  (422) (3,331) (699) 
綜合收益246,087  86,757  270,908  223,298  
減去：可歸因於非控股權益的綜合收益
(13,907) (8,412) (25,820) (16,071) 
亞歷山大房地產股權公司股東的綜合收益
$232,180  $78,345  $245,088  $207,227  

附註是這些合併財務報表的組成部分。

3



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股份		普普通通
股票		附加
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可兑換
非控制性
利益
截至2020年3月31日的餘額124,325,684  $1,243  $9,336,949  $—  $(15,606) $1,579,666  $10,902,252  $12,013  
淨收入—  —  —  229,654  —  13,690  243,344  217  
其他綜合收益合計—  —  —  —  2,526  —  2,526  —  
對非控股權益的分配—  —  —  —  —  (21,295) (21,295) (201) 
非控股權益的貢獻和出售—  —  155  —  —  53,353  53,508  93  
根據股票計劃發行289,361  3  19,351  —  —  —  19,354  —  
與股權獎勵淨結算有關的税項(56,426) —  (9,154) —  —  —  (9,154) —  
普通股宣佈的股息($1.06每股)
—  —  —  (133,681) —  —  (133,681) —  
超額分配的收入的重新分類—  —  95,973  (95,973) —  —  —  —  
截至2020年6月30日的餘額124,558,619  $1,246  $9,443,274  $—  $(13,080) $1,625,414  $11,056,854  $12,122  

附註是這些合併財務報表的組成部分。
4



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
7.00%系列D
累積
敞篷車
優先股		數量：
普普通通
股份		普普通通
股票		附加
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可兑換
非控制性
利益
截至2019年3月31日的餘額$57,461  111,180,659  $1,112  $7,518,716  $—  $(10,712) $777,448  $8,344,025  $10,889  
淨收入—  —  —  —  78,767  —  8,194  86,961  218  
其他綜合損失合計—  —  —  —  —  (422) —  (422) —  
對非控股權益的分配—  —  —  —  —  —  (14,674) (14,674) (207) 
非控股權益的貢獻和出售—  —  —  —  —  —  487  487  94  
發行普通股—  602,484  6  85,388  —  —  —  85,394  —  
根據股票計劃發行—  327,699  3  17,244  —  —  —  17,247  —  
與股權獎勵淨結算有關的税項—  (125,274) (1) (3,996) —  —  —  (3,997) —  
普通股宣佈的股息($1.00每股)
—  —  —  —  (113,541) —  —  (113,541) —  
優先股宣佈的股息($0.4375每股)
—  —  —  —  (1,005) —  —  (1,005) —  
超額收益分配的重新分類—  —  —  (35,779) 35,779  —  —  —  —  
截至2019年6月30日的餘額$57,461  111,985,568  $1,120  $7,581,573  $—  $(11,134) $771,455  $8,400,475  $10,994  

附註是這些合併財務報表的組成部分。


5



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
數量：
普普通通
股份		普普通通
股票		附加
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可兑換
非控制性
利益
截至2019年12月31日的餘額120,800,315  $1,208  $8,874,367  $—  $(9,749) $1,288,352  $10,154,178  $12,300  
淨收入
—  —  —  248,419  —  25,385  273,804  435  
其他綜合損失合計—  —  —  —  (3,331) —  (3,331) —  
贖回非控制性權益—  —  —  —  —  —  —  (300) 
對非控股權益的分配
—  —  —  —  —  (37,776) (37,776) (406) 
非控股權益的貢獻和出售
—  —  56,011  —  —  349,453  405,464  93  
發行普通股
3,392,622  34  504,304  —  —  —  504,338  —  
根據股票計劃發行
471,289  5  42,337  —  —  —  42,342  —  
與股權獎勵淨結算有關的税項
(105,607) (1) (16,018) —  —  —  (16,019) —  
普通股宣佈的股息($2.09每股)
—  —  —  (263,662) —  —  (263,662) —  
2020年1月1日採用ASU信用損失調整的累計效果
—  —  —  (2,484) —  —  (2,484) —  
超額收益分配的重新分類—  —  (17,727) 17,727  —  —  —  —  
截至2020年6月30日的餘額124,558,619  $1,246  $9,443,274  $—  $(13,080) $1,625,414  $11,056,854  $12,122  

附註是這些合併財務報表的組成部分。

6



亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併股東權益和非控股權益變動表
(千美元)
(未經審計)
亞歷山大房地產股權公司的股東權益
7.00%系列D
累積
敞篷車
優先股		數量：
普普通通
股份		普普通通
股票		附加
實收資本		留用
收益		累計其他綜合損失非控制性
利益		總計
權益		可兑換
非控制性
利益
截至2018年12月31日的餘額$64,336  111,011,816  $1,110  $7,286,954  $—  $(10,435) $541,963  $7,883,928  $10,786  
淨收入
—  —  —  —  207,926  —  15,636  223,562  435  
其他綜合損失合計—  —  —  —  —  (699) —  (699) —  
對非控股權益的分配
—  —  —  —  —  —  (24,175) (24,175) (415) 
非控股權益的貢獻
—  —  —  202,246  —  —  238,031  440,277  188  
發行普通股
—  602,484  6  85,388  —  —  —  85,394  —  
根據股票計劃發行
—  523,691  5  34,180  —  —  —  34,185  —  
與股權獎勵淨結算有關的税項
—  (152,423) (1) (4,085) —  —  —  (4,086) —  
回購7.00%D系列優先股(6,875) —  —  215  (2,580) —  —  (9,240) 
普通股宣佈的股息($1.97每股)
—  —  —  —  (223,115) —  —  (223,115) —  
優先股宣佈的股息($0.8750每股)
—  —  —  —  (2,031) —  —  (2,031) —  
2019年1月1日採用華碩租賃的累計調整效果
—  —  —  —  (3,525) —  —  (3,525) —  
超額收益分配的重新分類—  —  —  (23,325) 23,325  —  —  —  —  
截至2019年6月30日的餘額$57,461  111,985,568  $1,120  $7,581,573  $—  $(11,134) $771,455  $8,400,475  $10,994  

附註是這些合併財務報表的組成部分。
7

        
亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的6個月，
20202019
經營活動：
淨收入$274,239  $223,997  
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊攤銷
343,523  268,524  
房地產減值
15,221  —  
提前清償債務損失
—  7,361  
未合併房地產合營企業收益中的權益
(777) (2,408) 
未合併房地產合資企業的收益分配
3,438  1,679  
貸款費用攤銷
4,984  4,613  
債務溢價的攤銷
(1,776) (1,583) 
已取得的低於市價的租約攤銷
(29,751) (15,202) 
遞延租金
(43,964) (52,441) 
股票補償費用
19,114  22,466  
投資收益
(162,836) (105,056) 
營業資產和負債的變化：
租户應收賬款
2,900  573  
遞延租賃成本
(22,621) (23,471) 
其他資產
(1,187) 560  
應付帳款、應計費用和其他負債
(6,850) (21,272) 
經營活動提供的淨現金393,657  308,340  
投資活動：
房地產的新增項目
(725,742) (577,322) 
購買房地產
(699,901) (715,030) 
第三方託管保證金的變動
18,719  (9,000) 
對未合併的房地產合資企業的投資
(2,861) (95,950) 
未合併的房地產合資企業的資本返還
20,225  —  
增加非房地產投資
(75,968) (104,902) 
非房地產投資銷售情況
68,468  49,967  
投資活動所用現金淨額$(1,397,060) $(1,452,237) 
8

亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併現金流量表
(單位：千)
(未經審計)

截至6月30日的6個月，
20202019
融資活動：
償還應付有擔保票據的借款
$(3,088) $(302,878) 
發行無抵押優先應付票據所得款項
699,532  854,209  
從無擔保高級信貸額度借款
1,470,000  2,114,000  
償還無擔保高級信貸額度的借款
(1,414,000) (1,808,000) 
發行商業票據所得款項
8,179,900  —  
商業票據計劃借款的償還
(8,179,900) —  
貸款費用的支付(7,957) (15,796) 
與股權獎勵淨結算有關的已支付税款
(6,890) (4,086) 
回購7.00%D系列累計可轉換優先股
—  (9,240) 
發行普通股所得款項
504,338  85,394  
普通股股息
(256,259) (218,914) 
優先股股息
—  (2,132) 
非控股權益的貢獻和出售
55,775  441,251  
非控制權益的分配及贖回
(38,482) (24,590) 
籌資活動提供的現金淨額1,002,969  1,109,218  
外匯匯率變動對現金及現金等價物的影響
(715) 774  
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(1,149) (33,905) 
截至期初的現金、現金等價物和限制性現金
242,689  272,130  
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金
$241,540  $238,225  
補充披露和非現金投融資活動：
期內支付的利息，扣除資本化利息後的現金
$90,717  $71,338  
房地產本期新增應計建築
$148,431  $181,922  
假設與購買物業有關的應付有擔保票據
$—  $(28,200) 
使用權資產
$32,700  $239,653  
租賃責任
$(32,700) $(245,638) 
房地產合資夥伴的資產出資
$350,000  $—  
向合資夥伴發行非控制性權益
$(292,930) $—  

附註是這些合併財務報表的組成部分。

9

亞歷山大房地產股權公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
合併財務報表附註
(未經審計)

1. 陳述的組織和基礎

亞歷山大港房地產股票股份有限公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)(紐約證券交易所股票代碼：ARE)，標準普爾500指數® 城市寫字樓房地產投資信託基金(Urban Office REIT)是第一家成立時間最長的先驅所有者、運營商和開發商，專門專注於AAA創新集羣地區的協作式生命科學、技術和雅培園區。在這份Form 10-Q季度報告中使用的“公司”、“Alexandria”、“Are”、“We”、“us”和“Our”指的是Alexandria Real Estate Equities，Inc。及其合併的子公司。隨附的未經審計的合併財務報表包括亞歷山大房地產股權公司的賬目。及其合併的子公司。所有重要的公司間餘額和交易都已被沖銷。

我們已根據GAAP並符合SEC的規章制度編制了隨附的中期合併財務報表。我們認為，本文提出的中期綜合財務報表反映了公平列報中期綜合財務報表所需的所有正常經常性調整。中期的運營結果不一定表明截至2020年12月31日的年度可能預期的結果。這些未經審計的綜合財務報表應與我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中包括的已審計綜合財務報表及其附註一起閲讀。在綜合財務報表附註中提及我們的市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、面積、租約數量或入住率，以及從這些價值得出的任何金額，都不在我們獨立註冊會計師事務所審查的範圍之內。


2. 重要會計政策摘要

整固

在持續的基礎上，由於情況表明需要重新考慮，我們將根據合併指導評估並非由我們全資擁有的每個法人實體。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權，以及我們參與管理每個部分擁有的實體而支付給我們的費用。要落入合併指南的範圍，實體必須同時滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而設立的法律結構；該實體可以是合夥、有限責任公司或股份有限公司等形式；以及
•我們在法人中擁有可變權益-即契約性質的可變權益，如股權所有權，或隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的其他財務利益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們將採用其他會計文獻，如成本法或權益法。若某實體確實符合上述兩項標準，我們將根據可變利息模式(如果該法人實體符合下列任何特徵才有資格成為VIE)或根據投票模式(對於不是VIE的所有其他法人實體)對該實體進行合併評估。

如果法人具有下列三個特徵之一，則該法人被確定為VIE：

1)如果沒有額外的從屬資金支持，該實體沒有足夠的股本為其活動提供資金；
2)設立具有非實質性表決權的實體(即，該實體剝奪了多數經濟利益持有人的表決權)；或
3)股權持有者作為一個羣體，缺乏控制性財務利益的特徵。如果股東不具備以下任何一項條件，則他們符合此標準：
•通過投票權或類似權利，指導對實體經濟業績影響最大的實體活動的權力，具體表現為：
•實體日常活動管理的實質性參與權；或
•對重大決策責任方的實質性罷免權；
•承擔實體預期損失的義務；
•獲得實體預期剩餘收益的權利。

10


2、重要會計政策摘要(續)

我們的房地產合資企業由有限合夥或有限責任公司組成。對於結構為有限合夥或有限責任公司的實體，我們對股權持有人(除普通合夥人或合資企業的管理成員以外的股權合夥人)是否缺乏控股權的評估包括對有限合夥人或非管理成員(非控股股權持有人)是否既缺乏實質性參與權又缺乏實質性退出權的評估，定義如下：

•參與權使非控股股東有能力指導在正常業務過程中做出的對實體經濟業績最具重大影響的重大財務和經營決策。
•退出權允許非控股股東無故罷免普通合夥人或管理成員。

如果我們得出結論認為VIE的三個特徵中的任何一個都得到了滿足，包括股權持有人因為缺乏實質性參與權和實質性啟動權而缺乏財務控制權的特徵，我們就得出結論，認為該實體是VIE，並在可變利率模型下對其進行合併評估。

可變利率模型

如果一個實體被確定為VIE，我們將評估我們是否為主要受益者。主要受益者分析是基於權力和利益的定性分析。如果我們既有權力又有利益，我們就會合並VIE--也就是説，(I)我們有權指導VIE的活動，這對VIE的經濟表現(權力)有最大的影響，(Ii)我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE(利益)具有重大意義的利益。每當我們確定我們是主要受益者時，我們就合併VIE。請參閲這些未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併的房地產合資企業”，瞭解符合VIE資格的具體合資企業的信息。如果我們在VIE中擁有可變權益，但不是主要受益人，我們將使用權益會計方法對我們的投資進行會計核算。

投票模式

如果一個法人實體未能滿足VIE的三個特徵中的任何一個(即，股本不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權)，我們就會根據投票模式對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們直接或間接確定我們擁有超過50%的投票權股份，而其他股權持有人沒有實質性的參與權，我們就合併了實體。請參閲這些未經審計的綜合財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”，以瞭解我們的未合併房地產合資企業在投票模式下有資格進行評估的更多信息。

預算的使用

按照公認會計原則編制合併財務報表要求我們作出估計和假設，這些估計和假設影響資產、負債和權益的報告金額；截至合併財務報表日期的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計大不相同。

房地產投資

企業合併或資產收購的評估

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務合併入賬。收購一組不符合業務定義的綜合資產和活動被計入資產收購。如果滿足以下任一標準，則收購的整合資產和活動將不符合業務資格：

•收購的總資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中；或
•綜合的一套資產和活動至少缺乏投入和實質性過程，這些投入和實質性過程共同極大地促進了創造產出的能力(即交易前後產生的收入)。

在以下情況下，收購的流程被認為是實質性的：

•該過程包括在執行過程中技術熟練、知識淵博和經驗豐富的有組織的勞動力(或包括提供對有組織的勞動力的訪問的所獲得的合同)；
•在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，無法更換該過程；或者
•這一過程被認為是獨特的或稀缺的。

11


2、重要會計政策摘要(續)

一般來説，我們對房地產或實質房地產的收購不符合企業的定義，因為基本上所有的公允價值都集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式進行的實質性過程，如果沒有重大成本、努力或延遲，這些過程是無法替換的。在評估收購的服務或管理合同時，我們會考慮所提供服務的性質、合同相對於類似公平合同的條款，以及在評估收購的合同是否構成實質性過程時是否有可比的供應商。

對取得的不動產的確認

我們評估每次收購房地產或實質房地產(包括在主要持有房地產資產的實體中的股權)，以確定所收購的綜合資產和活動是否符合業務的定義，是否需要作為業務合併入賬。收購一組不符合業務定義的綜合資產和活動被計入資產收購。

對於作為企業合併入賬的房地產或實質房地產的收購，我們將收購對價(不包括收購成本)按收購日的公允價值分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益和先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，如租户關係、收購的就地租賃，以及與我們作為出租人的就地租賃相關的有利無形資產。負債包括與我們作為出租人的就地租賃相關的不良無形資產。此外，對於吾等為承租人的收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關使用權資產，並進行調整，以反映租賃條款與市場條款相比的有利或不利條件。轉讓對價相對於取得的淨資產公允價值的任何超額(赤字)都計入商譽(討價還價購買收益)。與業務合併相關的收購成本在發生時計入費用。

一般而言，我們預期收購房地產或實質房地產將不符合企業的定義，因為實質上所有公允價值均集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產(即土地、建築物及相關無形資產)。資產收購的會計模式與企業合併的會計模式相似，不同之處在於收購對價(包括收購成本)按相對公允價值基礎分配給收購的個別資產和承擔的負債。相對於取得的資產和承擔的負債的公允價值之和，轉讓對價的任何超額(赤字)根據各自資產和負債的相對公允價值分配給各自的資產和負債。因此，資產收購不會導致商譽確認或廉價購買收益。將增量和外部直接採購成本(如法律和其他第三方服務)資本化。

我們進行判斷，以確定用於在其組成部分之間分配所收購房地產的購買價格的關鍵假設。由於適用於每個組成部分的有用折舊和攤銷壽命以及相關折舊和攤銷費用在我們的綜合業務表中的確認，本年度收購物業的各個組成部分的對價分配可能會對我們的淨收入產生影響。我們運用判斷來利用現有的可比市場信息來評估相對公允價值。我們根據現有的可比市場信息，包括估計重置成本、租金和最近的市場交易，評估有形和無形資產和負債的相對公允價值。此外，我們可以使用估計的現金流預測，利用適當的貼現率和資本化率。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及可能影響物業的市場/經濟狀況。

收購有形資產的價值是基於我們在“猶如空置”的基礎上對公允價值的估計。收購原址租約的價值包括假設租賃期內的估計成本及收購原址租約收購日在市況下執行類似租約將會產生的其他成本。如果在原地租賃的不可撤銷租賃期限之後存在討價還價的固定利率續期選擇權，我們會評估無形因素，如承租人經營的行業的商業狀況、物業所在地區的經濟狀況，以及承租人在續約期內轉租物業的能力，以確定承租人續簽的可能性。當吾等確定有合理保證將行使該等廉價購買選擇權時，吾等會考慮釐定該等租賃的無形價值及其相關攤銷期間的選擇權。當收購構成被收購實體控制權的變更時，我們也確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及低於100%權益的收購中的任何非控股權益。

12


2、重要會計政策摘要(續)

分配給建築物及建築物改善工程、土地改善工程、租户改善工程及設備之價值按直線基準折舊，分別以土地租賃期、估計使用年限或最高可達以下兩者中較短者為準。40用於建築物和建築物改進的年限；估計壽命或最高可達20土地改善的租約年期或估計使用年限；租户改善的租約年期或估計使用年限；以及設備的租約年期或估計使用年限中較短者。收購的就地租賃和相關的有利無形資產(即，收購的高於市場的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為其他資產，並在我們的綜合經營報表中作為租金收入的減去在相關租賃的剩餘期限內攤銷。與收購的就地租賃相關的不良無形資產(即獲得的低於市價的租賃)的價值在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在我們的綜合經營報表中作為租金收入的增加在相關租賃的剩餘期限內攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括前期成本、利息、物業税、保險和其他與項目開發、再開發、前期建設或建設直接相關且必不可少的成本。需要資本化開發、重新開發、前期建設和建築成本，同時為資產的預期用途進行準備活動。我們的開發、重建、前期建設和建築活動的波動可能會導致總費用和淨收益發生重大變化。項目基本建成並準備投入預期使用後發生的費用，計入已發生費用。如果開發、再開發、前期建設或建築活動停止，利息、物業税、保險和某些其他成本將不再有資格資本化，並將在發生時計入費用。修理費和維護費在發生時計入費用。

房地產銷售

當銷售計劃的下列所有標準均已滿足時，房產被歸類為待售房產：(I)有權批准該行動的管理層承諾制定出售該房產的計劃；(Ii)該房產在目前的狀況下可立即出售，但僅受慣常和習慣條款的限制；(Iii)已啟動尋找買家的現行計劃，並已啟動完成出售計劃所需的其他行動；(Iv)該房產的出售很可能在年內完成，預計將在#年內完成；(Iii)已啟動尋找買家的現行計劃，並且已經啟動了完成該出售計劃所需的其他行動；(Iv)該房產的出售很可能完成，預計將在年內完成。一年(V)該物業正以就其現時公平價值而言屬合理的價格積極出售；及。(Vi)完成售賣計劃所需的行動顯示，該計劃不大可能會有重大修改，或該計劃將會被撤回。(V)該物業正以就其現時公平價值而言屬合理的價格出售；及。(Vi)完成出售計劃所需採取的行動，顯示該計劃不大可能會作出重大修改或撤回。資產折舊一旦指定為待售財產，即停止折舊。

若出售物業代表對我們的營運或財務業績有(或將會有)重大影響的戰略轉變，例如(I)主要業務線、(Ii)主要地理區域、(Iii)主要權益法投資或(Iv)實體的其他主要部分，則該物業的營運，包括任何直接應歸屬於該物業的利息開支，在我們的綜合經營報表中被分類為非持續營運，而所有呈列前期的金額均由持續營運重新分類為非持續營運。個別財產的處置一般不代表戰略轉變，因此通常不符合被歸類為非連續性業務的標準。

我們根據與非客户簽訂的合同產生的非金融資產取消確認的會計準則確認房地產銷售損益。我們的普通產出活動包括在我們的經營物業中向租户出租空間，而不是出售房地產。因此，房地產銷售(其中我們是賣方)有資格作為與非客户的合同。在我們與非客户的交易中，我們應用了某些確認和計量原則，這與我們確認與客户合同產生的收入的方法一致。資產的解除確認是以控制權轉移為基礎的。如果房地產銷售合同包括我們對物業的持續參與，則我們會評估合同中承諾的每一件商品或服務，以確定它是否代表單獨的履約義務、構成擔保或防止控制權轉讓。如果商品或服務被認為是單獨的履約義務，當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分將被確認為收入。

出售部分權益的收益或損失的確認也取決於我們是否保留控股權或非控股權。如果我們在出售完成後保留控股權，我們將繼續按賬面價值反映資產，為出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權，並就收到的對價與按賬面價值計算的部分利息之間的差額確認額外的實收資本。相反，如果我們在房地產部分出售完成後保留非控制性權益，我們將確認收益或損失，就像100%的房地產被出售一樣。

13


2、重要會計政策摘要(續)

長期資產減值

在每個季度末之前和之後，我們都會審查我們所有長期資產的當前活動和業務狀況變化，以確定是否存在需要進行減值分析的任何觸發事件或減值指標。如果發現觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，如有必要，包括在考慮多個結果的情況下采用概率加權方法。

將持有和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、為發展而持有的土地、與我們為承租人的經營租約相關的使用權資產以及無形資產，在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有和使用的長期資產的賬面價值如果超過預期因使用和最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的觸發事件或減值指標按項目進行評估，包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史經營和/或現金流虧損、建築成本、預計完工日期、租賃率和其他市場因素的重大波動。我們根據眾多因素評估預期未貼現現金流，包括但不限於建築成本、現有市場信息、當前和歷史經營結果、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，如有必要，包括(如果考慮多個結果)概率加權方法。

於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值降至其估計公允價值。如果不需要確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在資產預計持有和使用的剩餘期間將房地產的賬面價值降至其估計處置價值。我們可以調整預期在其使用年限結束前處置或重新開發的物業的折舊。

我們對分類為持有待售的物業使用持有待售減值模型。“持有待售減值模型不同於持有並使用的減值模型。根據持有待售減值模式，如果分類為持有待售的長期資產的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模式，以前被歸類為持有並用於在分類為持有待售時要求確認減值費用的長期資產是可能的。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還有三在加拿大的運營物業和一在中國的經營性物業。我們在美國運營的子公司的功能貨幣是美元。我們外國子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。我們外國子公司的資產和負債按財務報表日的有效匯率換算成美元。我們海外子公司的收入和費用賬户是按所列期間的加權平均匯率換算的。換算產生的收益或損失在累計其他全面收益中作為總股本的單獨組成部分分類，不包括在淨收益中。

當一項外國投資符合持有待售分類標準時，我們將根據持有待售減值模式評估該投資的可回收性。如果投資的賬面價值超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定一項投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值和與該投資相關的任何累計未實現外幣換算調整。

在累計其他綜合收益中分類的適當數額的外匯匯率損益在出售我們的投資或在我們的投資完全或基本上完全清算時變現時重新歸類為淨收益。

14


2、重要會計政策摘要(續)

投資

我們持有主要涉及生命科學、技術和農業技術產業的上市公司和私人持股實體的投資。作為一家房地產投資信託基金，我們通常將我們對每個單獨實體的有表決權股票的所有權限制在以下10%。我們的股權投資(不包括按權益法入賬的投資和導致被投資方合併的投資)計量如下：
•對上市公司的投資被歸類為具有易於確定的公允價值的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在淨收入中確認。我們在上市公司的投資的公允價值是根據證券交易所提供的銷售價格或報價確定的。
•對公允價值不容易確定的私人持股實體的投資分為兩類：
•對報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，作為實際的權宜之計，使用資產淨值按公允價值列報，公允價值的變化在淨收入中確認。我們一般使用有限合夥企業報告的每股資產淨值而不作調整，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。我們披露被投資人資產清算的時間，以及如果被投資人已將此信息傳達給我們或已公開宣佈，贖回限制將失效的日期(或表明此時間是否未知)。
•對未報告每股資產淨值的私人持股實體的投資採用計量替代方案，根據該替代計量方案，這些投資按成本計量，根據可觀察到的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。

對於不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，可觀察到的價格來自同一發行人的相同或類似投資的有序交易，投資者在不花費不適當的成本和努力的情況下遵守這一交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內執行的股權交易，包括與同一發行人相關的後續股權發行或其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們在其他因素中評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好和我們持有的投資的轉換權。

我們監控對全年不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資，以瞭解新的發展情況，包括運營結果、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新的合作協議、融資活動和併購活動。通過監測下列觸發事件或減值指標的存在，根據對減值指標的定性評估對這些投資進行評估：(I)被投資人的收益表現、資產質量或業務前景顯著惡化；(Ii)被投資人的監管、經濟或技術環境發生重大不利變化；(Iii)總體市場狀況發生重大不利變化，包括被投資人正在或試圖為市場帶來或試圖帶來的技術和產品的研發，或(Iv)對投資的重大擔憂。如果存在這樣的指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認等同於投資賬面價值超過其估計公允價值的減值費用。

對私人持股實體的投資按權益法入賬，除非我們在該實體中的權益被視為微不足道，以致我們實際上對該實體的運營和財務政策沒有任何影響。根據權益會計方法，我們最初按成本確認我們的投資，並調整投資的賬面金額，以確認我們在投資日期後應佔被投資人收益或虧損的份額。截至2020年6月30日，我們在權益法下沒有任何投資入賬。

我們在綜合業務表中確認已實現和未實現的損益，歸類於投資收益。未實現損益包括上市公司投資的公允價值變化、作為估計公允價值的實際權宜之計的資產淨值變化、報告每股資產淨值的私人持股實體的投資的實際價格變化，以及我們對不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資的可觀察到的價格變化。減值是已實現的虧損，導致調整後的成本，代表減少私人持股實體投資的賬面價值的費用，這些私人持股實體沒有將每股資產淨值報告為其估計公允價值。已實現損益是指處置投資時收到的收益與其歷史成本或調整後成本之間的差額。

2019年4月，FASB發佈了一項會計準則，修訂了金融工具標準，澄清了所有不報告資產淨值並根據上述計量替代方案(針對可觀察到的價格變化和減值)進行調整的私人投資代表非經常性公允價值計量調整，因此要求進行適用的公允價值披露，包括披露公允價值計量所歸類的公允價值層次水平。該會計準則於2020年1月1日起對我們生效。從2020年開始，根據這一新準則的要求，我們在這些未經審計的合併財務報表的附註9-“公允價值計量”中不報告每股資產淨值的私人持股實體的投資中，提供與我們的投資相關的遞增公允價值披露。
15


2、重要會計政策摘要(續)

營業收入

下表提供了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的合併總收入詳細信息(以千元為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
租金收入：
採用租賃會計準則的收入：
經營租賃$430,339  $358,461  $859,083  $701,802  
直接融資租賃616  604  1,228  1,205  
受租賃會計準則約束的收入430,955  359,065  860,311  703,007  
受收入確認會計準則約束的收入
4,901  12,553  13,150  23,360  
租金收入435,856  371,618  873,461  726,367  
其他收入1,100  2,238  3,414  6,331  
總收入$436,956  $373,856  $876,875  $732,698  
        
在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，受租賃會計準則約束的收入總計為431.0百萬美元和$860.3百萬，並分別代表98.6%和98.1分別佔我們總收入的%。在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，我們的總收入還包括6.0百萬，或1.4%,及$16.6百萬，或1.9%，分別為以其他會計準則為準。有關我們的收入來源的詳細討論，請參閲這些未經審計的綜合財務報表的本附註2中的“租賃會計”和“確認與客户簽訂的合同所產生的收入”部分。

租賃會計

過渡

2019年1月1日，我們通過了新的租賃會計準則，為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃設定了原則。新租賃會計準則要求使用修改後的追溯過渡法。在採用新的租賃會計準則後，我們選擇了該租賃準則提供的以下實用權宜之計和會計政策：
•一攬子實踐權宜之計-要求我們在新的租賃會計準則下，不重新評估截至2019年1月1日的現有或到期的租賃。
•可選過渡方法實用權宜之計-要求我們從2019年1月1日通過之日起前瞻性地應用新的租賃會計準則。
•單一成分會計政策-要求我們在新的租賃會計準則下，如果滿足某些標準，我們必須對租賃中的租賃和非租賃成分進行核算。
•土地地役權實用權宜之計-要求我們根據2019年1月1日之前適用的會計準則，繼續核算截至2019年1月1日存在的土地地役權。
•短期租賃會計政策-要求我們不記錄我們作為租期在12個月或以下的經營租賃的相關租賃負債和使用權資產。

在採用新的租賃會計準則後，我們選擇了一攬子實踐權宜之計和可選的過渡方法，允許2019年1月1日作為我們的首次申請日期。我們選擇了一攬子實際權宜之計和可選的過渡方法，使我們不必重新評估：
•2019年1月1日之前生效的任何合同是否為租賃或包含租賃。這一實際權宜之計主要適用於合同中包含嵌入租約的實體。截至2018年12月31日，我們沒有這樣的合同，因此，這個實際的權宜之計對我們沒有任何影響。
•2019年1月1日之前開始的任何租賃的租賃分類。我們選擇了一攬子實用的權宜之計，要求我們不能重新考慮2019年1月1日之前開始的租約分類。例如，我們所有根據2019年1月1日之前生效的租賃會計準則分類為經營租賃的租賃，在採用新租賃準則後繼續分類為經營租賃。
•2019年1月1日之前開始的任何租賃的以前資本化的初始直接成本。我們選擇了一攬子實踐權宜之計和可選的過渡方法，要求我們不重新評估在採用新租賃會計準則之前與2019年1月1日之前開始的租賃相關的初始直接租賃成本是否符合根據新租賃會計準則資本化的條件。
16


2、重要會計政策摘要(續)

我們將一攬子實際權宜之計始終如一地應用於2019年1月1日之前開始的所有租賃(即，我們是承租人或出租人)。選擇此套餐使我們能夠在2019年1月1日之前開始的租約在其租賃期限的剩餘時間內“用完”我們的租約，並將新的租賃會計準則應用於2019年1月1日之後開始或修改的租約。

對於我們在2019年1月1日之前開始的租賃，在實踐權宜之計和可選過渡方法的一攬子方案下，我們不需要重新評估在採用新租賃會計準則之前是否對與符合新租賃會計準則資本化條件的此類租賃進行資本化的初始直接租賃成本進行重新評估。因此，我們繼續將這些初始直接租賃成本按各自的租賃條款攤銷。

2019年1月1日，按照新租賃會計準則的要求，我們確認了對留存收益總額的累計調整為$3.52000萬美元，註銷與2019年1月1日之前簽署但尚未開始的租賃相關的初始直接租賃成本。這些成本是根據2019年1月1日之前存在的租賃會計準則資本化的，根據新的租賃會計準則將沒有資格資本化。

在一攬子實踐權宜之計下，我們所有截至2019年1月1日存在的經營租賃(我們是承租人)在採用新的租賃會計準則後繼續被歸類為經營租賃。根據2019年1月1日採用的租賃會計準則，我們將與這些經營租賃相關的剩餘未來租金支付的現值歸類到我們的綜合資產負債表中。因此，在2019年1月1日，我們確認了租賃負債總額為$218.7百萬美元，這是剩餘的未來租金付款的現值，總計#美元。590.32000萬與我們作為承租人的土地和辦公租賃相關，截至2019年1月1日存在。
        
這項負債被歸類為我們綜合資產負債表中的應付賬款、應計費用和其他負債，其中包括大約#美元。27.0根據新的租賃標準，從遞延租金負債餘額中重新歸類為1000萬美元。我們還確認了一項相應的使用權資產，該資產在我們的合併資產負債表中被歸類為其他資產。剩餘租賃付款的現值是針對截至2019年1月1日存在的每個經營租賃計算的，其中我們是承租人，使用各自的剩餘租賃期限和相應的估計增量借款利率。遞增借款利率是我們估計在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率，金額相當於租賃付款。

新租賃會計準則的後續應用

租約的定義

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。要滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方(出租人)必須持有確定的資產；
(Ii)交易對手(承租人)必須有權在整個合同期內從使用資產中獲得實質上的全部經濟利益；以及
(三)交易對手(承租人)必須有權在整個合同期內指導使用已確定的資產。

租賃分類

確定租賃是否應計入承租人融資租賃或出租人銷售型租賃的標準包括下列任何一項：

(i)租賃期滿，所有權由出租人轉讓給承租人；
(Ii)合理確定將行使購買選擇權；
(三)租賃期為標的資產剩餘經濟壽命的大部分；
(四)租賃付款現值實質上等於或超過標的資產的全部公允價值；或
(v)標的資產是專門的，預計在租賃期結束時沒有替代用途。

如果符合上述任何一項標準，租約將被承租人歸類為融資租賃，並被出租人歸類為銷售型租賃。如果這些條件都不符合，承租人將租賃歸類為經營性租賃，但仍有可能符合出租人的直接融資租賃或經營性租賃的條件。承租人以外的無關第三方的剩餘價值擔保的存在，可以使該租賃成為出租人的直接融資租賃。否則，該租賃被出租人歸類為經營性租賃。因此，承租人採用雙重方法，根據租賃是否實際上是承租人融資購買租賃資產的原則，將租賃分類為融資租賃或經營性租賃。這一分類將確定租賃費用是基於有效利息法還是基於租賃期限的直線基礎確認，這與出租人進行的類似評估相對應。

17


2、重要會計政策摘要(續)

出租人會計

籤立租契的費用

我們將最初的直接成本資本化，這些成本只代表租賃的增量成本，如果沒有獲得租賃，這些成本就不會發生。我們為談判或安排租賃而產生的成本，無論其結果如何，例如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律諮詢，以及其他成本，都作為已發生的費用計入費用。

經營租賃

我們採用單一成分會計政策來核算租賃合同的收入。該政策要求我們在滿足以下兩個標準的情況下，按基礎資產類別將與每個租賃相關聯的租賃組成部分和非租賃組成部分作為單個組成部分進行核算：

(i)租賃部分和非租賃部分的轉讓時間和方式相同；以及
(Ii)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營性租賃。

租賃部分主要包括固定租金支付(即根據我們的租賃到期的預定租金金額)和或有租金支付。非租賃部分主要包括租户收回，代表我們三重淨租賃結構下租金運營費用的償還，包括公用事業、維修和維護以及公共區域費用的收回。

如果租賃組成部分為主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將該租賃項下的所有收入作為單一組成部分進行會計核算。相反，如果非租賃組成部分為主要組成部分，則該租賃項下的所有收入將按照收入確認會計準則入賬。我們的經營性租賃有資格進行單一組成部分的會計核算，並且我們每份租賃中的租賃組成部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則對我們的經營租賃的所有收入進行核算，並在我們的綜合營業報表中將這些收入歸類為租金收入。

我們自承租人擁有或控制租賃資產的實際用途之日起開始確認與經營租賃相關的租金收入。與經營租賃項下的固定租金支付有關的租金收入按直線基準按各自的經營租賃條款確認。我們將預期在後期收到的金額歸類為綜合資產負債表中的遞延租金。目前收到但在未來期間確認為收入的金額在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。

與浮動付款相關的租金收入包括租户收回和或有租金支付。收回租户款項，包括公用事業、維修及保養、公用地方開支、房地產税及保險及其他營運費用的補償，在產生適用開支及產生補償我們的責任期間確認為收入。與其他可變付款相關的租金收入在相關或有事項剔除後確認。

我們評估租户對我們每個經營租賃的未來租賃付款的可收集性。如果我們確定可收款是可能的，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們認為收税是不可能的，我們就會確認調整以降低我們的租金收入。此外，如果我們不希望全額收取未來的租賃費，我們可能會確認投資組合層面(而不是個人層面)的一般免税額。

由於新冠肺炎疫情對我們租户的業務和運營帶來的不確定因素，在截至2020年3月31日的三個月內，我們確認了一項總額為美元的調整。1.6於本公司認為不可能收取未來租賃款項的情況下，吾等將減少租金收入及與若干租約相關的遞延租金，以減少本公司的租金收入及遞延租金。對於這些租約，我們不再以直線方式確認租金收入，而是在收取租賃款項時開始以現金確認租金收入。我們將不會恢復對這些租約的租金收入的直線確認，直到我們確定與這些租約相關的未來付款可能可收回為止。在截至2020年6月30日的三個月內，不是的需要進一步調整。

在截至2020年6月30日的6個月內，我們還記錄了一項總金額為$的一般津貼3.52000萬美元，主要是在截至2020年3月31日的三個月內發生和確認的，用於遞延租金餘額池，預計在投資組合層面(而不是個人層面)不會在租賃期內全額收取。我們在綜合經營報表和綜合資產負債表中分別將一般免税額記錄為租金收入和遞延租金餘額的減少。

18


2、重要會計政策摘要(續)

直接融資型和銷售型租賃

截至2020年6月30日，我們有一份直接融資租賃，沒有銷售型租賃。與我們的直接融資租賃相關的租金收入按實際利率法在租賃期內確認。租賃開始時，我們將一項資產計入我們的綜合資產負債表中的其他資產中，這代表我們在直接融資租賃中的淨投資。這項初始淨投資是通過將直接融資租賃的未來租賃付款總額與物業的估計剩餘價值減去未賺取收入合計而確定的。在租賃期內，直接融資租賃的投資減少，租金收入在我們的綜合經營報表中確認為租金收入，直接融資租賃的淨投資產生恆定的定期回報率。

我們根據我們於2020年1月1日採用的新的當前預期信貸損失標準評估我們對減值直接融資租賃的淨投資。有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表的本附註2-“重大會計政策摘要”中的“信貸損失撥備”部分。

承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地租和寫字樓租約。於租賃開始日期(或如租賃是作為房地產收購的一部分而收購)，吾等須確認一項負債，以説明我們在該等經營租賃項下的未來義務，以及一項相應的使用權資產。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期選擇權項下的期限內的付款。未來租賃付款的現值是使用各自的剩餘租期和相應的估計遞增借款利率為每份經營租賃計算的，該利率是吾等估計在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率，金額與租賃付款相等。隨後，租賃負債通過將租賃開始日確定的貼現率應用於期初的租賃負債餘額而增加，並減去期內支付的款項。我們在綜合資產負債表中將經營租賃負債分類為應付賬款、應計費用和其他負債。

使用權資產乃根據相應的租賃負債(經初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價調整)，以及反映收購租賃與收購時的市場條款相比有利或不利條款的調整而計量。隨後，使用權資產在租賃期內按直線攤銷。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。

確認從與客户簽訂的合同中獲得的收入

吾等根據收入確認會計準則確認與與客户的合約交易有關的收入(不包括受上文“租賃會計”一節討論的租賃會計準則約束的收入)。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。向客户提供公司普通產出活動產生的商品或服務，而向非客户提供公司普通產出活動之外的非金融資產。
        
我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交換中有權獲得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用一個五步模型來(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的情況下的可變對價，(Iv)將交易價格分配給合同中的履約義務，以及(V)在(或作為)我們履行履約義務時確認收入。

我們確定合同履行義務，並根據商品和服務控制權轉移給客户的時間，確定收入是在某個時間點確認，還是在某個時間確認。我們在轉移給客户之前考慮是否控制商品或服務，以確定我們應該以委託人還是代理人的身份考慮這一安排。如果我們確定我們控制了提供給客户的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認交換中預期的總對價金額。如果我們只是簡單地安排而不控制轉移給客户的商品或服務，那麼我們就被認為是交易的代理，我們確認了我們有權在交換中保留的淨對價金額。

19


2、重要會計政策摘要(續)

在截至2020年6月30日的三個月和六個月的綜合營業報表中，受收入確認會計準則約束並歸類為租金收入的總收入包括#美元。4.9百萬美元和$13.2100萬美元，主要與與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。於截至2019年6月30日止三個月及六個月內，按收入確認會計準則並在我們綜合營業報表的租金收入內分類的收入為$12.6百萬美元和$23.4分別為百萬美元。短期停車位收入不符合本附註2“租賃會計”一節“出租人會計”小節所討論的單一租賃組成部分實際權宜之計，原因是同一租賃協議內我們的停車服務義務及相關租賃組成部分轉讓的時間和模式有所不同。我們在提供服務並履行履約義務時，按照收入確認會計準則確認短期停車收入，這通常發生在某個時間點。

監控租户信用質量

在每個租期內，我們通過(I)監控由國家認可的信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審查根據適用租約向我們公開提供的或要求交付給我們的租户的財務報表，(Iii)監控有關我們的租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監控租賃付款的及時性，來監控租户的信用質量和任何相關的重大變化。

信貸損失撥備

2020年1月1日，我們通過了一項會計準則(在隨後發佈的更新中進一步明確)，要求公司估計和確認終身預期損失，而不是發生的損失，這導致更早地確認信用損失，即使預期的信用損失風險很小。會計準則適用於大多數按攤餘成本計量的金融資產和某些其他工具，包括貿易和其他應收賬款、貸款、持有至到期的債務證券、銷售型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資以及表外信貸敞口(如貸款承諾)。本準則不適用於因經營租賃產生的應收賬款。本未經審核綜合財務報表“租賃會計”一節較早時討論的租賃會計準則，適用於對經營租賃付款的可收集性評估，以及根據此評估確認對租賃收入的調整。

採用會計準則後，我們有一份符合該準則的租賃被歸類為直接融資租賃，淨投資餘額合計為#美元。39.9在信貸損失調整前為100萬美元。在這一直接融資租賃中，承租人的支付義務以房地產為抵押。從歷史上看，我們沒有與該直接融資租賃相關的催收問題，因此，我們根據承租人的財務狀況、信用評級、業務前景、剩餘租賃期以及收回標的抵押品的預期價值評估了該租賃違約的可能性。基於上述考慮，我們估計與此直接融資租賃相關的信貸損失調整總額為#美元。2.22000萬美元，確認為對留存收益的累計調整，並將直接融資租賃餘額的投資從#美元減少。39.9百萬至$37.7截至2020年1月1日，我們的合併資產負債表中有100萬美元。在初始確認之後，如有必要，我們在每個報告日期確認對我們當前預期信貸損失估計的信貸損失調整，這在我們的綜合經營報表中歸類為租賃業務。有關詳情，請參閲該等未經審核綜合財務報表的附註5-“租賃”。

除我們的直接融資租賃外，信用損失會計準則還適用於本附註2前面“客户合同收入的確認”一節中討論的收入確認會計準則範圍內的應收賬款。自2020年1月1日採用該準則以來，我們在收入確認會計準則範圍內的收入交易產生的應收賬款合計為#美元。在本附註2前面的“與客户簽訂合同所產生的收入的確認”一節中討論的收入確認會計準則範圍內的應收賬款，自2020年1月1日採用該準則以來，我們的應收賬款總額為$16.1百萬在其他因素中，我們考慮了這些應收賬款的短期性質，我們對付款人的財務狀況和業務前景的積極評估，以及最低限度的歷史收款問題。基於上述考慮，我們估計與我們的應收貿易賬款有關的信用損失大約為$259千人，這在我們的綜合資產負債表中被確認為對留存收益的累積調整和租户應收賬款餘額的減少，於2020年1月1日被確認為留存收益的累計調整和租户應收賬款餘額的減少。

所得税

我們是根據“國內收入守則”(“守則”)組織和運作的房地產投資信託基金。根據守則，房地產投資信託基金(REIT)至少將90每年向股東支付其REIT應税收入的6%(不包括淨資本收益)，並滿足某些其他條件，其分配的應税收入不繳納聯邦所得税，但可能繳納某些聯邦、外國、州和地方税。我們分發100%的應税收入；因此，不需要規定聯邦所得税。除了我們的REIT申報單外，我們還為我們的子公司提交聯邦、外國、州和地方税申報單。我們在位於美國、加拿大、印度、中國、中國和其他國際地點的司法管轄區備案。我們的納税申報表在2014至2019年期間在不同的司法管轄區接受例行審查。

20


2、重要會計政策摘要(續)

員工和非員工股份支付

我們已經實施了一項全實體的會計政策，以説明員工和非員工在發生基於股票的獎勵時被沒收的情況。作為這項政策的結果，我們確認了基於股票的獎勵的費用，這些獎勵具有基於時間的歸屬條件，而不會減少估計沒收的費用。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於績效條件獎勵，我們將繼續評估達到這些條件的可能性。與沒收獎勵相關的費用將在沒收發生時沖銷。此外，所有基於股票支付獎勵支付的不可沒收股息最初被歸類為留存收益，只有在發生基礎獎勵被沒收的情況下才重新歸類為薪酬成本。我們的員工和非員工股票獎勵是在授予之日衡量的，並在接受者所需的服務期內得到認可。

遠期股權出售協議

我們根據有關金融工具和衍生品的會計指導對我們的遠期股權銷售協議進行會計核算。截至2020年6月30日，我們的任何遠期股權出售協議均不被視為負債，因為它們沒有體現回購我們股票的義務，也沒有體現發行貨幣價值主要是固定的、隨我們股票公允價值以外的其他東西變化或與我們的股票相反變化的可變數量股票的義務。我們亦評估該等協議是否符合衍生工具及對衝指引範圍的例外情況，並根據以下評估得出結論，該等協議可根據以下評估分類為股權合約：(I)除與我們本身股價及營運的市場有關的市場外，該等協議的或有行使並無基於可觀察市場或指數；及(Ii)沒有任何結算條款禁止該等協議與我們自己的股票掛鈎。

擔保證券的發行人和擔保人子公司
        
2020年3月，SEC發佈了一項修正案，降低和簡化對註冊債券發行的發行人和擔保人的財務披露要求。該指南對2021年1月4日或之後的申請有效，允許提前採用。經過對指導意見的評估，我們選擇在截至2020年6月30日的6個月內提前通過修正案。

一般來説，母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人財務報表，除非它有資格獲得修正案規定的披露例外情況。目前，母實體必須完全擁有子公司發行人或擔保人，併為其註冊的證券提供全面和無條件的擔保，才有資格在現有指導下獲得披露例外。根據修正案，母實體如果符合以下標準，可能有資格獲得披露例外：

•子公司發行人或者擔保人是母公司的合併子公司，並且
•該附屬公司發行註冊證券，即：
•與母公司共同及各別發行，或
•由母公司提供全面、無條件的擔保。

滿足上述標準的母公司可以轉而提供彙總的財務信息(“備選披露”)。我們評估了標準，並確定我們有資格獲得例外情況，這使我們能夠提供替代披露。

修正案還允許進一步簡化對有資格進行替代披露的實體的披露要求。上級實體被要求在合併財務報表的腳註內提供披露。然而，修訂允許在財務報表之外提供這些披露，包括在項目2的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”部分內。因此，我們的披露不再在我們的財務報表中列報，而已轉移到項目2的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”部分。

合資分銷

我們使用“分配的性質”方法在我們的現金流量表中確定從權益法投資(包括我們未合併的合資企業)收到的現金分配的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基礎活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這一方法所需的信息，我們將被要求應用“累積收益”方法作為追溯會計變更。根據累計收益法，在確認的收益中，超過累計權益金額的分配被歸類為經營活動的現金流入，超過這一數額的被歸類為投資活動的現金流入。

限制性現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與受限現金分開列報。在調整合並現金流量表中顯示的期初和期末總額時，我們將限制性現金與現金和現金等價物一起計入。當餘額包括一個以上的現金、現金等價物和限制性現金項目時，我們根據需要提供資產負債表和現金流量表之間的對賬。我們還披露了與重大受限現金餘額相關的限制的性質。
21

3. 房地產投資

我們對房地產的綜合投資，包括這些未經審計的合併財務報表附註15-“分類為待售資產”中描述的持有待售房地產資產，包括截至2020年6月30日和2019年12月31日的以下內容(以千計)：
2020年6月30日2019年12月31日
出租物業：
土地(與出租物業有關)$2,415,232  $2,225,785  
建築物和建築物改善12,475,563  11,775,132  
其他改進1,392,958  1,277,862  
租賃物業16,283,753  15,278,779  
開發和再開發新的甲級物業：
發展及重建項目
2,552,851  2,057,084  
未來發展項目382,015  182,746  
房地產總投資19,218,619  17,518,609  
減去：累計折舊
(2,967,150) (2,704,657) 
房地產淨投資-北美
16,251,469  14,813,952  
房地產淨投資-亞洲
29,656  30,086  
房地產投資$16,281,125  $14,844,038  

收購

在截至2020年6月30日的6個月中，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：
平方英尺
市場物業數量未來發展積極重建以未來發展/重建為目標運作操作合同採購價格
大波士頓1—  —  —  509,702  $226,512  
舊金山5260,000  —  300,010  582,309  105,000  
(1)
聖迭戈2—  —  —  219,628  102,250  
其他335,000  —  71,021  180,960  50,817  
截至2020年3月31日的三個月11295,000  —  371,031  1,492,599  484,579  
舊金山2700,000  —  26,738  —  113,250  
聖迭戈1200,000  —  41,475  —  43,000  
其他1544,825  63,774  —  —  59,000  
截至2020年6月30日的三個月41,444,825  63,774  68,213  —  215,250  
截至2020年6月30日的6個月151,739,825  63,774  439,244  1,492,599  $699,829  
(2)

(1)2020年1月，我們與波士頓地產公司(Boston Properties，Inc.)的子公司成立了一家房地產合資企業。金額不包括我們合作伙伴貢獻的房地產資產，總公平市場價值為#美元。350.0百萬有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。
(2)代表我們收購的合同採購總價，這可能不同於由於關閉成本和其他收購調整(如租金和費用的比例)而導致的收購相關現金流出。

根據吾等對每項收購的評估，吾等確定與每項收購有關的公允價值基本上全部集中於單一可識別資產或一組類似可識別資產，或與一幅沒有營運的地塊有關連。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被計入資產購置。在上述每項交易中，我們按相對公允價值原則將每項收購的總對價分配給按相對公允價值收購的個別資產和負債。

22


3.對房地產的投資(續)
在截至2020年6月30日的6個月內，我們收購了15購買總價為$的物業699.8百萬關於我們的收購，我們記錄了總計$的就地租賃。83.5我們是出租人的百萬及低於市場的租約，合計$21.6百萬截至2020年6月30日，我們在截至2020年6月30日的6個月內獲得的原地和低於市場的租賃的加權平均攤銷期限為5.0年和4.4年，以及4.9總共有幾年了。
        
2020年1月，我們與波士頓地產公司(Boston Properties，Inc.)的子公司成立了一家房地產合資企業。通過我們貢獻的房地產資產，我們的目標是51隨時間推移的所有權權益百分比。我們的合作伙伴貢獻了三座寫字樓，776,003RSF，位於網關大道601、611和651號，以及土地支持260,000未來發展的SF，總公平市值為$350.0百萬關於我們組建合併房地產合資企業的討論，請參閲本未經審計的合併財務報表附註4-“合併及未合併房地產合資企業”中的“成立合併房地產合資企業、未合併房地產合資企業減值及出售部分權益”一節。

房地產資產出售及減值費用
        
關於我們在截至2020年3月31日的三個月內出售我們在舊金山南部子市場的Gateway Boulevard 681、685和701號的部分權益，以及在截至2020年6月30日的三個月內出售我們的Sorrento Mesa子市場的Scranton Road 9808和9868號物業的部分權益的討論，請參閲附註4中的“成立合併房地產合資企業，未合併房地產合資企業的減值，以及出售部分權益”一節-“合併和
         
減損費用

在截至2020年6月30日的6個月內，我們確認的減值費用總額為$15.2百萬美元，其中主要包括一美元10對之前未決收購一處運營技術辦公物業的收購前押金進行了百萬美元的註銷，我們對該物業的修訂經濟預測從最初的承保中下降。我們在2020年4月確認了這項減值費用，同時提交了終止交易的通知。
23

4. 合併與非合併房地產合資企業

        我們不時簽訂合資協議，通過這些協議，我們擁有擁有、開發和經營房地產的房地產實體的部分權益。截至2020年6月30日，我們的房地產合資企業持有以下物業：
財產市場子市場
我們的所有權權益(1)
合併後的合資企業(2):
賓尼街225號
大波士頓劍橋30.0 %
賓尼街75/125號
大波士頓劍橋40.0 %
伊利諾伊街409號和499號舊金山使命灣/索馬60.0 %
歐文斯街1500號舊金山使命灣/索馬50.1 %
亞歷山大技術中心®-網關(3)
舊金山南舊金山45.0 %
福布斯大道500號
舊金山南舊金山10.0 %
亞歷山大的“校園點”(4)
聖迭戈大學城中心55.0 %
Illumina路5200號
聖迭戈大學城中心51.0 %
湯尼中心大道9625號
聖迭戈大學城中心50.1 %
亞歷山大的SD Tech(5)
聖迭戈索倫託·梅薩50.0 %
鬆散的合資企業(2):
門羅網關
舊金山大斯坦福大學49.0 %
昆斯烏節路704號
馬裏蘭州蓋瑟斯堡56.8 %
(6)
第三街1655號和1725號
舊金山使命灣/索馬10.0 %
(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了我們在整合框架下對我們現有的重要合資企業的分類。
(2)除上市的合併房地產合資企業外，各合夥人在北美另外六家合資企業中持有微不足道的非控股權益，我們在北美另外兩家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。
(3)不包括南舊金山子市場的600、630、650、901和951網關大道。
(4)不包括大學城中心子市場的校園點大道9880號。
(5)不包括索倫託梅薩子市場的莫爾豪斯大道5505號。
(6)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。

我們的合併政策在這些未經審計的綜合財務報表的附註2-“重要會計政策摘要”的“合併”部分下進行了全面説明。合併會計是技術性很強的會計，但其框架主要是以控制合資企業的財務利益為基礎的。

我們通常通過合同權利(無論我們的所有權利益如何)合併作為我們控制的法人實體的合資企業(即，我們有權指導對其經濟表現影響最大的合資企業的活動)，並且我們通過分配收益或虧損以及支付給我們的可能對合資企業有重大影響的費用來確定我們有利益(“VIE模式”)。

當我們通過投票權擁有控股財務權益，並且我們的投票權權益大於50%時，我們通常也會合併合資企業(“投票權模式”)。有些合資企業的表決權權益不同於所有權權益。

對於不符合權益會計法下的合併標準的合資企業，我們通過確認我們的收益和虧損份額來核算。

24


4、合併和未合併的房地產合資企業(續)
*下表顯示了我們現有的重要合資企業在整合框架下的分類情況：
財產整合模式有表決權的權益合併分析結論
賓尼街225號
VIE模型
在VIE模式下不適用我們有：固形
賓尼街75/125號
(i)指導合營企業開展對其經濟效益影響最大的活動的權力；
伊利諾伊街409號和499號
歐文斯街1500號
亞歷山大技術中心®-網關
福布斯大道500號(Ii)可能對合資企業有重大影響的利益。
亞歷山大的“校園點”
Illumina路5200號
因此，我們是每個VIE的主要受益者。
湯尼中心大道9625號
亞歷山大的SD Tech
門羅網關
我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。權益會計法
昆斯烏節路704號
投票模式不超過50%我們的投票權是50%或更少
第三街1655號和1725號

組建合併房地產合營企業，對未合併的房地產合營企業減值，出售部分權益

亞歷山大技術中心®-網關

2020年1月，我們與波士頓地產公司(Boston Properties，Inc.)的子公司成立了一家房地產合資企業。我們目前擁有45%的股份，並希望將我們的所有權增加到51%。我們的合作伙伴貢獻了三座寫字樓，776,003RSF，位於網關大道601、611和651號，以及土地支持260,000未來發展的SF，總公平市值為$350.0百萬我們貢獻了一棟辦公樓，一棟辦公樓/實驗室樓，一棟市容樓，313,262RSF，分別位於網關大道701、681和685號，以及土地支持377,000未來發展的SF，總公平市值為$281.9百萬這個位於我們南舊金山子市場的未來園區將1.7百萬RSF。

作為合資協議的一部分，我們負責對合資企業的經濟表現影響最大的運營。我們的合資夥伴對我們作為物業經理的角色沒有退出權。此外，我們的合作伙伴缺乏實質性的參與權，這將使其能夠顯著影響合資企業的經濟表現，這可能主要通過行使其保護權來影響合資企業的運營。因此，我們決定我們是合資企業的主要受益者。因此，我們合併了浮動利息模式下的合資企業。

我們為合資企業貢獻的物業的公允價值合計為$281.9百萬美元超過了他們的歷史成本基礎。這些資產仍在我們的財務報表中合併，因此，這些資產的賬面價值沒有進行任何調整，我們的合併運營報表中也沒有確認任何收益。我們將這筆交易記為股權交易，調整後為#美元。55.8100萬美元用於我們額外的實繳資本和非控股利息餘額。有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“合併”部分。

1401/1413研究大道

2015年1月，我們與當地一家零售開發商和運營商成立了一家合資企業，貢獻了位於我們馬裏蘭州羅克維爾(Rockville)子市場的一塊地塊。合資企業開發了一個零售購物中心，聚集了大約90,000RSF，主要由一美元資助26.2對我們沒有追索權、2021年5月到期的百萬建築貸款。截至2019年12月31日，我們在該合資企業中的投資為$7.7本公司的總資產為600萬歐元，主要由零售購物中心的價值組成，由於我們沒有控股權，因此按照權益會計方法入賬。

2020年3月，由於新冠肺炎疫情的影響和馬裏蘭州的就地避難訂單(導致零售中心關閉)以及近期擔保貸款到期，我們評估了我們的投資的可回收性，並確認了1美元7.6100萬美元的減值費用，以將我們主要由房地產組成的投資餘額的賬面價值降低到其估計公允價值減去銷售成本。估計的房地產減值費用使我們在合資企業的投資餘額減少到零美元，並在截至2020年6月30日的六個月的綜合運營報表中在未合併房地產合資企業的收益中歸類為權益。
25


4、合併和未合併的房地產合資企業(續)
斯克蘭頓路9808和9868號

2020年4月，我們完成了一項50我們索倫託梅薩子市場斯克蘭頓路9808和9868號物業的%權益，合計219,628RSF，通過我們擁有的亞歷山大港聯合房地產合資企業，提供給我們在SD Tech中的合作伙伴50%。從我們的合作伙伴那裏獲得的毛收入是$。51.1百萬我們繼續控制和合並這家合資企業，因此，我們將此次交易的收益作為股權融資入賬，沒有在收益中確認收益。

合併VIE的資產負債表信息

下表彙總了截至2020年6月30日和2019年12月31日的綜合VIE的資產負債表信息(以千為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
房地產投資$3,242,687  $2,678,476  
現金和現金等價物94,459  81,021  
其他資產328,197  280,343  
總資產$3,665,343  $3,039,840  
應付有擔保票據$—  $—  
其他負債150,676  149,471  
負債共計150,676  149,471  
可贖回的非控股權益2,510  2,388  
亞歷山大房地產股權公司的股權份額1,887,855  1,600,729  
非控股權益的股權份額1,624,302  1,287,252  
負債和權益總額$3,665,343  $3,039,840  
        
在決定是否彙總合併VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的相似性質。由於特徵的相似性，我們對這些實體的資產負債表信息進行了彙總。我們合併的VIE的資產都沒有限制其用於清償VIE的特定義務的限制。我們的合併VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以求助於我們的一般信貸。我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變利益。

未合併的房地產合資企業

我們對未合併的VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的投資。截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們在未合併房地產合資企業中的投資根據我們合併資產負債表中的權益會計法核算，包括以下內容(以千計)：
財產2020年6月30日2019年12月31日
門羅網關
$294,482  $288,408  
昆斯烏節路704號
4,882  4,748  
第三街1655號和1725號
15,886  37,016  
其他
11,608  16,718  
$326,858  $346,890  
         
截至2020年6月30日，我們的未合併房地產合資企業擁有以下無追索權擔保貸款，其中包括以下關鍵條款(千美元)：
未合併的合資企業我們的份額到期日規定匯率
利率，利率(1)
合資水平為100%
債務餘額(2)
昆斯烏節路704號56.8%3/16/23L+1.95%2.40%$11,602  
第三街1655號和1725號10.0%3/10/254.50%4.57%598,020  
門羅網關，第二階段49.0%5/1/354.53%4.59%106,580  
門羅網關，第一階段49.0%8/10/354.15%4.18%140,843  
$857,045  
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2020年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
26

5. 租契

我們遵守租賃會計準則，該準則為租賃協議雙方(即承租人和出租人)確認、計量、列報和披露租賃設定了原則。

作為出租人，我們需要披露的事項包括：

•對租賃性質的描述，包括任何可變支付的條款、延長或終止的選擇權以及購買標的資產的選擇權；
•以表格形式列報未來五年及其後將分別用於經營租賃和直接融資租賃的未貼現現金流量；
•租賃收入的數額及其在經營報表上的位置；
•將經營租賃和直接融資租賃的收入分開分類；
•我們的風險管理策略，以減輕租賃資產剩餘價值的下降。

作為承租人，我們須披露的事項包括：

•對租賃性質的描述，包括任何可變支付的條款、延長或終止的選擇權以及購買標的資產的選擇權；
•租賃負債和相應的使用權資產的金額及其在資產負債表中的位置；
•租賃的加權平均剩餘租期和加權平均貼現率；
•以表格形式列示我們在未來五年及其後的剩餘租賃付款責任的未貼現現金流量；及
•租賃總成本，包括支付的現金、支出的金額和資本化的金額。

有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

我們作為出租人的租約

截至2020年6月30日，我們擁有304屬性聚合28.8百萬運營RSF定位D在關鍵地點，包括大波士頓、舊金山、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和研究三角。我們專注於在AAA創新集羣地點開發A級物業，我們認為這些物業非常適合生命科學、技術和AgTech實體租用。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。截至2020年6月30日，a除一份直接融資租約外，吾等為出租人的全部租約均被分類為經營租約。我們的經營租賃和直接融資租賃如下。

經營租賃

截至2020年6月30日，我們的304物業須遵守經營租賃協議。其中兩個屬性，表示二地塊，須遵守租賃協議，每份協議均載有選擇權，讓承租人可在自下列日期起計的每個30天期間，按公平市價向吾等購買標的資產。15好多年了，30年，而且74.5的起租日期起計數年後2017年10月1日。剩餘的租賃期與每個二地塊是72.4好多年了。我們的租約通常包含以到期時的現行市場價格延長租賃期的選擇權。某些經營租約包含需要提前通知和支付罰款的提前終止選擇權，在大多數情況下，罰款的金額足夠大，以至於租户認為行使罰款在經濟上是不利的。根據我們的運營租賃協議條款，未來將收到的租賃付款(不包括費用報銷)於2020年6月30日生效，如下表所示(以千為單位)：
年數量
2020$568,696  
20211,167,198  
20221,162,111  
20231,107,646  
20241,028,838  
此後6,696,779  
總計$11,731,268  

請參閲這些未經審計的綜合財務報表的附註3-“房地產投資”，瞭解有關我們的自有房地產資產的更多信息，這些資產是我們的經營租賃項下的標的資產。

27


5.土地契約(續)
直接融資租賃

截至2020年6月30日，我們有一份停車結構的直接融資租賃協議，剩餘租賃期為72.4好多年了。承租人有權在從下列日期開始的每個30天期間內按公允市場價值購買標的資產15好多年了，30年，而且74.5的起租日期起計數年後2017年10月1日。下表彙總了我們直接融資租賃的淨投資組成部分(單位：千)：
2020年6月30日2019年12月31日
直接融資租賃總投資$259,606  $260,457  
減去：非勞動收入(219,312) (220,541) 
減去：信貸損失撥備(2,839) —  
直接融資租賃淨投資$37,455  $39,916  

2020年1月1日，我們通過了一項會計準則，要求企業估計和確認預期損失，而不是已發生的損失，這使得即使預期的信用損失風險很小，也能更早地確認信用損失。本新會計準則適用於上述我們的直接融資租賃。在2020年1月1日採用新標準後，我們確認了與此直接融資租賃相關的信貸損失調整，總額為$2.2如該等未經審計綜合財務報表附註2-“主要會計政策摘要”中“信貸損失撥備”一節所詳細描述的那樣，該等未經審計的綜合財務報表中的“信貸損失撥備”部分詳細説明瞭這一數字。在截至2020年3月31日的三個月內，我們更新了與本次直接融資租賃相關的當前估計信貸損失的評估，並估計損失將增加至#美元。2.8截至2020年3月31日，達到100萬。因此，我們確認了額外的信貸損失調整為#美元。614在截至2020年6月30日的六個月的綜合運營報表中，租賃業務中歸類的千人。在截至2020年6月30日的三個月內，不需要對估計的信貸損失餘額進行調整。有關詳情，請參閲附註2-“重要會計政策摘要”中的“信貸損失準備”部分。

下表概述了截至2020年6月30日，根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款(以千為單位)：
年總計
2020$856  
20211,756  
20221,809  
20231,863  
20241,919  
此後251,403  
總計$259,606  

租金收入

我們的租金收入總額包括與我們的房地產租賃協議相關的收入，其中主要包括符合租賃會計準則和收入確認會計準則的收入，如下所示(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
租金收入：
採用租賃會計準則的收入：
經營租賃$430,339  $358,461  $859,083  $701,802  
直接融資租賃616  604  1,228  1,205  
受租賃會計準則約束的收入430,955  359,065  860,311  703,007  
受收入確認會計準則約束的收入
4,901  12,553  13,150  23,360  
租金收入$435,856  $371,618  $873,461  $726,367  
        
我們的收入受收入確認會計準則約束，並歸類於租金收入，主要包括短期停車場收入，這些收入在租賃會計準則下不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲這些未經審計的合併財務報表的附註2-“重大會計政策摘要”中的“收入”和“確認與客户的合同產生的收入”部分。
28


5.土地契約(續)
剩餘價值風險管理策略

我們的租約沒有標的資產剩餘價值的擔保。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：(I)評估每筆潛在的房地產收購，以確定其是否滿足我們的業務目標，即主要投資於可用空間有限的高需求市場，(Ii)直接管理我們的租賃物業，進行頻繁的物業檢查，在潛在的維修問題出現之前主動解決這些問題，並及時解決任何發生的問題，(Iii)仔細選擇我們的租户，並在各自的租賃期內監測他們的信用質量，以及(Iv)專注於持續改進我們的可持續性努力，並實現我們的可持續發展目標。®認證。我們以環保為本的設計決策、精心選擇的建築材料，以及在物業的整個生命週期內對物業進行持續監控，都有望提高建築基礎設施的耐用性，並提高我們物業的剩餘價值。

我們是承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地租和寫字樓租約。其中一些租約在符合某些條件時，可選擇延長或終止合約條款。租約沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保證。

此外，我們確認了一項使用權資產(在我們的綜合資產負債表中被歸類為其他資產)和一項相關負債(在我們的綜合資產負債表中被歸類為應付賬款、應計費用和其他負債)，以核算我們作為承租人的土地和寫字樓租賃安排下的未來義務。請參閲這些未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中“租賃會計”一節的“承租人會計”小節。

截至2020年6月30日，剩餘合同付款的現值總計為$733.5根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期選擇權，100萬美元為291.7百萬我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與業主交換的其他對價調整後，總計$283.6百萬截至2020年6月30日，我們作為承租人的經營租約的加權平均剩餘租賃期約為43年，加權平均貼現率為5.17%。加權平均貼現日期基於估計的每份租賃的遞增借款利率，這是我們估計在類似期限內以抵押方式借款所需支付的利率，金額與租賃付款相等。

截至2020年6月30日的地面租賃義務，包括33約佔我們物業總數的11%。不包括2036年到期的一份土地租約，該租約與一項賬面淨值為#美元的經營物業有關。7.5百萬截至2020年6月30日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期限約為33幾年來94年限，包括我們合理肯定會行使的延期選擇權。

我們是承租人的不可取消經營場地和寫字樓租賃項下的未來租賃付款與截至2020年6月30日我們綜合資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬如下表所示(以千為單位)：
年總計
2020$7,650  
202117,294  
202217,843  
202318,018  
202418,262  
此後654,457  
我們作為承租人的經營租約的未來付款總額733,524  
貼現的效果(441,814) 
經營租賃負債$291,710  
29


5.土地契約(續)
承租人經營成本

經營租賃成本與我們作為承租人的土地和寫字樓租賃有關。土地租約通常需要每年支付固定的租金，還可能包括升級條款和續簽選項。我們與寫字樓租賃相關的經營租賃義務的剩餘期限最高可達14年，不包括延期選項。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月裏，我們作為承租人的運營租賃成本如下(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
經營租賃毛成本$5,816  $4,870  $11,437  $9,424  
資本化租賃成本(880) (388) (1,720) (450) 
我們作為承租人的經營租約的費用$4,936  $4,482  $9,717  $8,974  

截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月，在我們作為承租人的租賃綜合現金流量表中支付並歸類為經營活動的金額為$10.5百萬美元和$8.9分別為百萬美元。


6.  現金、現金等價物和限制性現金

截至2020年6月30日和2019年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容(以千為單位)：
 2020年6月30日2019年12月31日
現金和現金等價物$206,860  $189,681  
受限現金：
根據某些應付有擔保票據的條款以信託形式持有的資金24,495  24,331  
與建設項目和投資活動有關的代管資金
4,579  23,252  
其他5,606  5,425  
34,680  53,008  
總計$241,540  $242,689  
30

7. 投資

我們持有主要涉及生命科學、技術和農業技術產業的上市公司和私人持股實體的投資，具體描述如下。

對上市公司的投資

我們對上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並在我們的綜合資產負債表中以公允價值列示，公允價值變動在我們的綜合經營報表中歸類為投資收入。

對私人持股公司的投資

我們對私人持股實體的投資包括(I)對報告資產淨值的實體的投資，以及(Ii)對不報告資產淨值的私人持股實體的投資。這些投資的會計核算如下：

對報告資產淨值的私人持股實體的投資

對報告資產淨值的實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，作為實際的權宜之計，使用資產淨值以公允價值列報，公允價值的變化在淨收入中確認。我們一般不加調整地使用有限合夥企業報告的資產淨值，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值沒有準確反映我們報告日期的投資公允價值。

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資按成本列賬，根據可觀察到的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。這些投資將繼續在對減值指標進行定性評估的基礎上進行評估，方法是利用這些未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中“投資”部分所述的相同監測標準，並監測是否存在下列減值指標：

(i)被投資人的盈利業績、信用評級、資產質量或者經營前景顯著惡化的，
(Ii)被投資方的法規、經濟或技術環境發生重大不利變化，
(三)被投資方經營的地理區域或行業的總體市場狀況發生重大不利變化，和/或
(四)對被投資人作為持續經營企業的持續經營能力的重大擔憂。

如果存在這樣的指標，我們需要估計投資的公允價值，並立即確認等同於投資賬面價值超過其估計公允價值的減值費用。

對私人持股實體的投資按權益法入賬，除非我們在該實體中的權益被視為微不足道，以致我們實際上對該實體的運營和財務政策沒有任何影響。根據權益會計方法，我們最初按成本確認我們的投資，並調整投資的賬面金額，以確認我們在投資日期後應佔被投資人收益或虧損的份額。截至2020年6月30日，我們在權益法下沒有任何投資入賬。

投資損益確認與分類

我們將投資的未實現和已實現損益歸類到我們的綜合業務表中的投資收益中。未實現損益代表：

(i)上市公司投資的公允價值變動，
(Ii)資產淨值的變化，作為估計公允價值的實際權宜之計，用於報告資產淨值的私人持股實體的投資，和/或
(三)我們在不報告資產淨值的私人持股實體的投資的可觀察到的價格變化。

可觀察到的價格來自對同一發行人相同或相似投資的有序交易。可觀察到的價格變動源於(其中包括)同一發行人在報告期內執行的股權交易，包括與同一發行人相關的後續股權發行或其他報告的股權交易。為了確定這些交易是否表明可觀察到的價格變化，我們在其他因素中評估這些交易是否具有類似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好和我們持有的投資的轉換權。

31


7.其他投資(續)
已實現損益是指處置投資時收到的收益與其歷史成本或調整後成本之間的差額。減值是已實現的虧損，導致調整後的成本，代表減少私人持股實體投資的賬面價值的費用，這些私人持股實體的資產淨值沒有報告到其估計公允價值。

下表彙總了我們截至2020年6月30日和2019年12月31日的投資(單位：千)：
2020年6月30日
成本未實現
損益(損益)		賬面金額
投資：
上市公司$159,129  $262,841  $421,970  
報告導航的實體302,954  218,602  521,556  
不報告NAV的實體：
可觀察到價格變化的實體48,565  74,708  123,273  
沒有可觀察到的價格變化的實體251,666  —  251,666  
總投資$762,314  $556,151  $1,318,465  

2019年12月31日
成本未實現
損益(損益)		賬面金額
投資：
上市公司$148,109  $170,528  $318,637  
報告導航的實體271,276  162,626  433,902  
不報告NAV的實體：
可觀察到價格變化的實體
42,045  68,489  110,534  
沒有可觀察到的價格變化的實體
277,521  —  277,521  
總投資$738,951  $401,643  $1,140,594  

對不報告資產淨值的私人持股實體的投資確認的累計調整，截至2020年6月30日，總計$74.7100萬美元，其中包括向上調整，即未實現收益#美元77.02000萬美元和向下調整，代表未實現虧損#美元2.32000萬。

在截至2020年6月30日的6個月中，對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資確認的調整總額為$6.22000萬美元，其中包括向上調整#美元7.52000萬美元，主要是未實現收益和向下調整#美元1.32000萬美元代表未實現虧損。此外，我們確認了一筆#美元的減值費用。24.51.6億美元主要與對不報告資產淨值的私人持股實體的四項投資有關。有關詳情，請參閲這些未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”的“投資”部分。

截至2020年6月30日的三個月和六個月，我們的投資收益/虧損包括以下內容(以千為單位)：
截至2020年6月30日的三個月
未實現
損益(損益)		實現
損益(損益)		總計
在2020年6月30日持有的投資：
上市公司$113,669  $—  $113,669  
報告導航的實體52,985  —  52,985  
不報告資產淨值的實體，在期末持有
2,290  (4,702) (2,412) 
截至2020年6月30日持有的總投資168,944  (4,702) 164,242  
截至2020年6月30日的三個月內的投資處置：
本期確認—  20,415  20,415  
以前確認的損失
2,708  (2,708) —  
截至2020年6月30日的三個月內的總投資處置2,708  17,707  20,415  
投資收益$171,652  $13,005  $184,657  
        
32


7.其他投資(續)
截至2020年6月30日的6個月
未實現
損益(損益)		實現
損益(損益)		總計
在2020年6月30日持有的投資：
上市公司$100,916  $—  $100,916  
報告導航的實體55,976  —  55,976  
不報告資產淨值的實體，在期末持有
6,219  (24,482) (18,263) 
截至2020年6月30日持有的總投資163,111  (24,482) 138,629  
截至2020年6月30日的6個月內的投資處置：
本期確認—  24,207  24,207  
先前確認的收益
(8,603) 8,603  —  
截至2020年6月30日的6個月內的總投資處置(8,603) 32,810  24,207  
投資收益$154,508  $8,328  $162,836  

截至2019年6月30日的三個月和六個月，我們的投資收益/虧損包括以下內容(以千為單位)：

截至2019年6月30日的三個月
未實現收益(虧損)實現
損益(損益)		總計
2019年6月30日持有的投資：
上市公司$15,028  $—  $15,028  
報告導航的實體(3,168) —  (3,168) 
不報告資產淨值的實體，在期末持有
4,024  —  4,024  
截至2019年6月30日持有的總投資15,884  —  15,884  
截至2019年6月30日的三個月內的投資處置：
本期確認—  5,616  5,616  
先前確認的收益
(4,826) 4,826  —  
截至2019年6月30日的三個月內的總投資處置(4,826) 10,442  5,616  
投資收益$11,058  $10,442  $21,500  

截至2019年6月30日的6個月
未實現收益(虧損)實現
損益(損益)		總計
2019年6月30日持有的投資：
上市公司$56,802  $—  $56,802  
報告導航的實體29,261  —  29,261  
不報告資產淨值的實體，在期末持有
9,464  —  9,464  
截至2019年6月30日持有的總投資95,527  —  95,527  
截至2019年6月30日的6個月內的投資處置：
本期確認—  9,529  9,529  
先前確認的收益
(12,263) 12,263  —  
截至2019年6月30日的6個月內的總投資處置(12,263) 21,792  9,529  
投資收益$83,264  $21,792  $105,056  

對報告資產淨值的私人持股實體的投資

我們承諾資助大約$224.9對私人持股實體的所有投資，主要與我們在有限合夥企業中的投資有關。我們的資助承諾在接下來的不同日期到期。11年，加權平均到期日為8.5年份 截至2020年6月30日。這些投資不能由我們贖回，但我們可能會在這些投資的整個期限內從這些投資中獲得分配。我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資一般預期初始條款超過10三年了。預計清算這些投資的加權平均剩餘期限為5.3截至2020年6月30日。
33

8.  其他資產

下表彙總了其他資產的組件(以千為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
收購的就地租約$312,885  $281,650  
延期補償計劃27,753  22,225  
遞延融資成本-29.5億美元無擔保高級信貸額度
13,628  13,064  
存款12,574  31,028  
傢俱、固定裝置和設備31,027  23,031  
直接融資租賃淨投資37,455  39,916  
應收票據2,240  435  
經營性租賃使用權資產283,637  264,709  
其他資產40,179  32,040  
預付費用14,442  11,324  
物業、廠房和設備154,860  174,292  
總計$930,680  $893,714  

9. 公允價值計量

我們提供有關所有可實際估計公允價值的金融工具的公允價值信息。我們採用公允價值層次計量和披露金融資產和負債的估計公允價值，公允價值層次區分了從獨立於報告實體的來源獲得的數據和報告實體自己關於市場參與者假設的假設。這一層次由三個大的層次組成，如下：(I)相同資產或負債在活躍市場上的報價(第1級)，(Ii)其他重大可觀察到的投入(第2級)，以及(Iii)重要的不可觀察到的投入(第3級)。其他重要的可觀察到的投入可以包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及該資產或負債的可觀察到的投入，如利率、匯率和收益率曲線。重大的不可觀察的投入通常基於實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動(如果有的話)。在公允價值計量的確定基於公允價值層次不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值層次中的水平基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。有不是的截至2020年6月30日的6個月內，公允價值層次結構中各個級別之間的轉移。

資產和負債按公允價值經常性計量

下表列出了我們在公允價值層次結構中按層級按公允價值經常性計量的資產(以千計)。截至2020年6月30日和2019年12月31日，沒有按公允價值經常性計量的負債。
公允價值計量使用
描述總計在中國報價的最低價格
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		顯着性
其他
可觀測輸入
(2級)		顯着性
看不見的
輸入量
(3級)
對上市公司的投資：
截至2020年6月30日$421,970  $421,970  $—  $—  
截至2019年12月31日$318,637  $318,637  $—  $—  

我們對上市公司的投資代表公允價值易於確定的投資，並按公允價值列賬，公允價值變動歸入淨收入。我們還持有對私人持股實體的投資，包括(I)報告資產淨值的投資，以及(Ii)不報告資產淨值的投資，下文進一步描述。

我們對報告資產淨值的私人持股實體的投資，如我們在有限合夥企業中的私人持股投資，使用資產淨值作為實際權宜之計，按公允價值列賬，公允價值的變化歸入淨收入。截至2020年6月30日和2019年12月31日，報告資產淨值的私人持股實體投資的賬面價值總計$521.6百萬美元和$433.9分別為2000萬人。根據公允價值會計準則的要求，這些投資被排除在上述公允價值層次之外。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值來估計我們在有限合夥企業中的每項投資的公允價值。因此，我們在報告資產淨值的私人持股實體中投資的公允價值的確定通常不涉及重大估計、假設或判斷。
34


9.非公允價值計量(續)

在非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債

2020年1月1日，我們採用了未經審計的合併財務報表附註2“投資”部分-“重大會計政策摘要”中描述的新會計準則。從2020年開始，根據這一新會計準則，我們為我們在沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資提供公允價值披露，包括關於公允價值層次水平的披露，這些投資通過將附註2-“重大會計政策摘要”中“投資”部分描述的計量替代方案應用於這些未經審計的合併財務報表而調整為其公允價值。

下表列出了截至2020年6月30日在公允價值層次結構內按非經常性基礎上按公允價值計量的資產(以千計)。這些投資是在2018年1月1日至2020年6月30日期間的不同時間進行衡量的。
公允價值計量使用
描述總計在中國報價的最低價格
活躍的房地產市場
對於完全相同的資產
(1級)		顯着性
其他
可觀測輸入
(2級)		顯着性
看不見的
輸入量
(3級)
對不報告資產淨值的私人持股實體的投資
$140,089  $—  $123,273  
(1)
$16,816  
(2)
(1)這一餘額是指我們對價格有明顯變化的私人實體的股權投資的賬面總額，包括在我們的總投資餘額#美元中。1.3截至2020年6月30日，我們的合併資產負債表中有10億美元。欲瞭解更多信息，請參閲這些未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。
(2)這筆金額包括在$251.7本未經審計綜合財務報表附註7-“投資”披露的私人持股實體的投資餘額為1百萬美元，未經審計的綜合財務報表附註7-“投資”中披露的價格變動，是指未報告資產淨值的私人持股實體的投資的賬面金額，這些投資的減值已根據附註2“投資”部分-“主要會計政策摘要”中描述的計量替代指引確認。

我們對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資是按成本計量的，根據可見的價格變化和減值進行調整，並在淨收入中確認變化。這些投資基於同一發行人相同或相似投資的有序交易中可觀察到的價格變化，以非經常性基礎進行評估。在另一個可觀察到的事務發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對不報告資產淨值的私人持股實體的投資的公允價值的確定不涉及重大估計和假設，也不涉及主觀和複雜的判斷。

我們還對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們必須估計投資的公允價值，並立即確認等同於投資賬面價值超過其估計公允價值的減值費用。在截至2020年6月30日的六個月內，我們確認了一項減值費用為$24.51.6億美元主要與對不報告資產淨值的私人持股實體的四項投資有關。

公允價值的估計通常採用估值技術，其中包括反映貼現現金流分析的收益法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場法。在某些情況下，我們可能會對特定投資使用多種估值技術，並根據多重估值結果的平均值來估計其公允價值。

以下是指這些未經審計的合併財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”、附註7-“投資”、附註15-“分類為待售資產”中的“成立合併房地產合營企業、未合併房地產合營企業減值及出售部分權益”一節，以進一步討論按公允價值計量的非經常性資產和負債。

現金及現金等價物、限制性現金、承租人應收賬款、存款、應收票據、應付賬款、應計費用及其他短期負債的賬面價值接近其公允價值。

我們的應付擔保票據、應付無擔保優先票據以及我們22億美元和7.5億美元的無擔保優先信貸額度的公允價值是使用被廣泛接受的估值技術估計的，包括使用其他重要的可觀察信息進行貼現現金流分析，例如關於類似條款、到期日和信用評級的貼現和借款利率的現有市場信息。由於我們的金融工具的估值是基於這些類型的估計，如果我們的估計被證明是不準確的，我們金融工具的實際公允價值可能會有很大的不同。此外，使用不同的市場假設或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。

35


9.非公允價值計量(續)
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們的應付擔保票據、應付無擔保優先票據以及22億美元和7.5億美元無擔保優先信貸額度的賬面和估計公允價值如下(以千為單位)：
2020年6月30日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
1級2級第3級
負債：
應付有擔保票據$344,784  $—  $371,062  $—  $371,062  
應付無抵押優先票據$6,738,486  $—  $7,859,363  $—  $7,859,363  
22億美元無擔保高級信貸額度
$440,000  $—  $436,167  $—  $436,167  
7.5億美元無擔保高級信貸額度
$—  $—  $—  $—  $—  

2019年12月31日
賬面價值公允價值層次結構估計公允價值
1級2級第3級
負債：
應付有擔保票據$349,352  $—  $363,344  $—  $363,344  
應付無抵押優先票據$6,044,127  $—  $6,571,668  $—  $6,571,668  
22億美元無擔保高級信貸額度
$384,000  $—  $383,928  $—  $383,928  
36

10. 有擔保和無擔保優先債務

        下表彙總了截至2020年6月30日我們的未償債務和各自的本金付款(以千美元為單位)：
聲明：
率
利率，利率(1)
到期日(2)
截至12月31日期間的剩餘本金付款，未攤銷(遞延融資成本)、(貼現)溢價
債款20202021202220232024此後校長總計
應付有擔保票據
聖迭戈
4.66 %4.90 %1/1/23$893  $1,852  $1,942  $26,259  $—  $—  $30,946  $(164) $30,782  
大波士頓
3.93 %3.19  3/10/23790  1,628  1,693  74,517  —  —  78,628  1,503  80,131  
大波士頓
4.82 %3.40  2/6/241,623  3,394  3,564  3,742  183,527  —  195,850  9,688  205,538  
舊金山
4.14 %4.42  7/1/26—  —  —  —  —  28,200  28,200  (595) 27,605  
舊金山
6.50 %6.50  7/1/3625  26  28  30  32  587  728  —  728  
擔保債務加權-平均利率/小計
4.55 %3.57  3,331  6,900  7,227  104,548  183,559  28,787  334,352  10,432  344,784  
商業票據計劃(3)
不適用不適用
(3)
不適用—  —  —  —  —  —  —  —  —  
7.5億美元無擔保高級信貸額度(4)
L+1.05 %不適用
(4)
4/14/22—  —  —  —  —  —  —  —  —  
22億美元無擔保高級信貸額度
L+0.825 %1.33  1/28/24—  —  —  —  440,000  —  440,000  —  440,000  
應付無抵押優先票據
3.90 %4.04  6/15/23—  —  —  500,000  —  —  500,000  (1,769) 498,231  
無擔保優先應付票據-綠色債券
4.00 %4.03  1/15/24—  —  —  —  650,000  —  650,000  (449) 649,551  
應付無抵押優先票據
3.45 %3.62  4/30/25—  —  —  —  —  600,000  600,000  (4,236) 595,764  
應付無抵押優先票據
4.30 %4.50  1/15/26—  —  —  —  —  300,000  300,000  (2,704) 297,296  
無擔保優先應付票據-綠色債券
3.80 %3.96  4/15/26—  —  —  —  —  350,000  350,000  (2,840) 347,160  
應付無抵押優先票據
3.95 %4.13  1/15/27—  —  —  —  —  350,000  350,000  (3,308) 346,692  
應付無抵押優先票據
3.95 %4.07  1/15/28—  —  —  —  —  425,000  425,000  (3,194) 421,806  
應付無抵押優先票據
4.50 %4.60  7/30/29—  —  —  —  —  300,000  300,000  (2,017) 297,983  
應付無抵押優先票據
2.75 %2.87  12/15/29—  —  —  —  —  400,000  400,000  (3,889) 396,111  
應付無抵押優先票據
4.70 %4.81  7/1/30—  —  —  —  —  450,000  450,000  (3,719) 446,281  
應付無抵押優先票據
4.90 %5.05  12/15/30—  —  —  —  —  700,000  700,000  (8,230) 691,770  
應付無抵押優先票據
3.38 %3.48  8/15/31—  —  —  —  —  750,000  750,000  (7,212) 742,788  
應付無抵押優先票據
4.85 %4.93  4/15/49—  —  —  —  —  300,000  300,000  (3,389) 296,611  
應付無抵押優先票據
4.00 %3.91  2/1/50—  —  —  —  —  700,000  700,000  10,442  710,442  
無擔保債務加權平均數/小計
3.93  —  —  —  500,000  1,090,000  5,625,000  7,215,000  (36,514) 7,178,486  
加權平均利率/總利率
3.91 %$3,331  $6,900  $7,227  $604,548  $1,273,559  $5,653,787  $7,549,352  $(26,082) $7,523,270  
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。
(2)反映我們控制的任何擴展選項。
(3)根據我們的商業票據計劃，我們有能力發行最多$1.0以短期固定利率計息的商業票據，期限一般為30天或以下，最長期限為397自簽發之日起算的天數。該計劃下的借款將用於資助短期資本需求，並得到我們22億美元無擔保高級信貸額度的支持。如果我們不能發行商業票據或對未償還借款進行再融資，條件與22億美元無擔保優先信貸額度相等或更優惠，我們預計將在L+22億美元無擔保優先信貸額度下借款。0.825%。截至二零二零年六月三十日止三個月出售的商業票據，以加權平均到期收益率發行。0.79%.
(4)在截至2020年6月30日的三個月裏，我們沒有動用我們7.5億美元的無擔保高級信貸額度。根據7.5億美元無擔保優先信貸額度協議的條款，未償還承諾將減少發行新公司債券所得款項淨額的100%和結算我們於2020年7月訂立的遠期股權銷售協議所得款項淨額的50%。截至本報告日期，我們於2020年7月簽訂的遠期股權出售協議均未達成任何協議。
37


10.有擔保及無擔保優先債(續)
下表彙總了截至2020年6月30日我們的有擔保和無擔保優先債務(以千美元為單位)：
固定利率債務可變利率債務加權平均
利息剩餘期限
(以年為單位)
總計百分比
率(1)
應付有擔保票據
$344,784  $—  $344,784  4.6 %3.57 %3.5
應付無抵押優先票據
6,738,486  —  6,738,486  89.6  4.10  10.6
無擔保高級信貸額度(2)
—  440,000  440,000  5.8  1.33  3.6
總計/加權平均值
$7,083,270  $440,000  $7,523,270  100.0 %3.91 %9.9
債務總額的百分比
94 %6 %100 %
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價(折扣)攤銷和其他銀行費用相關的費用/收入。
(2)包括我們的商業票據計劃，它有不是的截至2020年6月30日的未償還餘額.


應付無抵押優先票據

在2020年3月，我們完成了$700.0於年到期的百萬無抵押優先應付票據2030年12月15日，利率為4.90淨收益$的%691.6百萬淨收益用於減少我們22億美元無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償債務。自2019年1月1日以來，我們已經完成了$3.420億美元無擔保優先票據，加權平均利率為3.95%和截至2020年6月30日的加權平均到期日為15.2三年了。

10億美元商業票據計劃

2019年9月，我們建立了一個商業票據項目，獲得了標準普爾全球評級公司A-2的信用評級和穆迪投資者服務公司的Prime-2信用評級。在這項計劃下，我們有能力發行最多$750.0百萬張商業票據，一般期限為30天或以下，最長期限為397自簽發之日起算的天數。我們的商業票據計劃得到了我們22億美元的無擔保高級信用額度的支持，我們預計在任何時候，我們都希望在我們的22億美元的無擔保高級信用額度下保留最低未提取的借款能力，相當於我們商業票據計劃的任何未償還餘額。發行票據所得款項淨額預計將用作一般營運資金及其他一般公司用途。一般公司目的可能包括但不限於償還其他債務和選擇性開發、重新開發或收購物業。

2020年3月，根據我們的商業票據計劃，我們可以不時發行的總金額從1美元增加到1美元。750.0百萬至$1.0十億。截至二零二零年六月三十日止三個月內，商業票據的加權平均到期日收益率為0.79%。截至2020年6月30日，我們有不是的我們商業票據計劃下的未償還借款。

額外7.5億美元無擔保高級信貸額度

2020年4月，我們關閉了一項額外的無擔保高級信貸額度，金額為750.0數以百萬計的可用承諾。新的無擔保高級信用額度將於2022年4月14日，並在倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加息1.05%。除了借款成本外，這項信貸額度還需繳納每年%的融資費。0.20%，基於未償還的承諾總額。

根據新信貸額度協議的條款，7.5億美元無擔保優先信貸額度的未償還承諾和任何未償還借款將減去協議定義的某些新債務交易的現金收益淨額的100%和新股發行的現金收益淨額的50%。因此，當我們於2020年7月訂立的遠期股權銷售協議全部或部分清償後，在附註13“普通股交易”一節-“股東權益”一節中對該等未經審核綜合財務報表的進一步描述，來自7.5億美元無擔保優先信貸額度的未償還承諾及任何未清償借款將減去與2020年7月訂立的上述協議有關的結算所得款項淨額的50%。截至本報告日期，我們於2020年7月簽訂的遠期股權出售協議均未達成任何協議。包括我們現有的22億美元無擔保高級信用額度，我們有2.95截至2020年6月30日，我們無擔保高級信貸額度下的總承諾為10億美元。

38

利息費用

下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的利息支出(單位：千)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
毛利$75,807  $64,553  $146,226  $122,162  
資本化利息(30,793) (21,674) (55,473) (40,183) 
利息費用$45,014  $42,879  $90,753  $81,979  

11.  應付帳款、應計費用和其他負債

下表彙總了截至2020年6月30日和2019年12月31日的應付帳款、應計費用和其他負債的組成部分(單位：千)：
2020年6月30日2019年12月31日
應付賬款和應計費用$233,661  $198,994  
應計建造232,060  275,818  
獲得的低於市價的租賃186,329  194,773  
有條件資產報廢債務29,551  14,037  
遞延租金負債3,632  2,897  
經營租賃負債291,710  271,808  
未賺取的租金和租户保證金283,332  275,863  
其他負債82,906  86,078  
總計$1,343,181  $1,320,268  

我們的一些物業可能含有石棉，在某些情況下，這需要補救。雖然我們相信石棉是符合環保規例的適當含量，但我們的做法是在受影響物業發展或重建時補救石棉。當有條件資產報廢債務(包括石棉)的公允價值可以合理估計時，我們確認該負債的公允價值。對於某些物業，當資產報廢義務的結算日期不確定時，我們不會確認該義務，因為我們可能無法精確地估計我們可以補救該義務的期限，以提供對報廢義務的有意義的估計。
39

12. 每股收益

吾等不時訂立遠期股權出售協議，於該等未經審核綜合財務報表附註13-“股東權益”中討論。我們在計算每股收益時考慮了遠期股權銷售協議造成的潛在攤薄。在開始時，這些協議對基本每股收益的計算沒有影響，因為在結算之前不會交付任何股份。遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，按這些普通股流通期的加權計算，計入基本每股收益的分母。為了確定遠期股權出售協議在結算前一段時間內造成的攤薄，我們使用庫存股方法計算加權平均稀釋後的流通股數量。

2019年10月，我們選擇將2.3將我們7.00%的D系列可轉換優先股(“D系列可轉換優先股”)的流通股(“D系列可轉換優先股”)轉換為我們的普通股。截至2019年12月31日，我們擁有不是的我們D系列可轉換優先股的流通股。對於我們的D系列可轉換優先股在2019年發行期間，我們使用IF轉換方法計算了加權平均稀釋後的流通股數量。亞歷山大房地產股權公司轉換後發行的普通股按普通股流通期加權後的分母計入轉換日期之後的分母。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵計入參與證券，並使用兩級法將這些證券計入每股收益的計算中。我們的遠期股權出售協議不是參與證券，因此不包括在使用兩級法計算每股收益中。在兩級法下，我們根據普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵的應佔非控股權益、優先股股息和優先股贖回費用的金額，根據普通股股東對已宣佈(或累計)股息和未分配收益的參與權，獨立使用每一類別季度迄今和年初至今已發行的加權平均股票，將淨收益分配給普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵。

下表是截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的基本和稀釋每股收益計算的分子和分母的對賬(單位為千，每股金額除外)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
淨收入$243,561  $87,179  $274,239  $223,997  
可歸因於非控股權益的淨收入
(13,907) (8,412) (25,820) (16,071) 
優先股股息
—  (1,005) —  (2,031) 
優先股贖回費用
—  —  —  (2,580) 
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵的淨收益
(3,054) (1,432) (3,574) (3,134) 
基本每股收益和稀釋後每股收益的分子-亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入
$226,600  $76,330  244,845  200,181  

基本每股收益加權平均流通股分母
124,333  111,433  122,883  111,245  
遠期股權出售協議的稀釋效應
115  68  234  34  
稀釋每股收益加權平均已發行普通股的分母
124,448  111,501  123,117  111,279  
Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股淨收益：
基本型$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  
稀釋
$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  
40

13. 股東權益

普通股交易

2020年1月，我們簽訂了遠期股權銷售協議，總金額為1.0億美元的銷售總額6.92000萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，公開發行價為#美元。155.00每股，在承保折扣之前。2020年3月，我們解決了3.4從我們的遠期股權出售協議中獲得100萬股，並獲得了#美元的收益500.02000萬。我們預計將在2020年結清剩餘的遠期股權出售協議，並獲得約美元的收益519.6300萬美元，將按照上述協定的規定進一步調整。我們預計將用所得資金為懸而未決和最近完成的收購以及我們高度租賃的開發項目的建設提供資金。

2020年2月，我們加入了一項新的自動櫃員機普通股發行計劃，使我們能夠出售總額高達$850.0百萬股我們的普通股。截至2020年6月30日，我們有$843.7在我們的自動取款機計劃下有一百萬美元可用。

2020年7月，我們簽訂了遠期股權銷售協議，總金額為1.1億美元的銷售總額6.9百萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，公開發行價為#美元。160.50每股，在承保折扣之前。我們預計將在2020年達成這些遠期股權出售協議，並將所得資金用於懸而未決和最近完成的收購，以及我們高度租賃的開發項目的建設。

分紅

在截至2020年3月31日的三個月裏，我們宣佈普通股的現金股息總額為$130.0百萬，
或$1.03每股。2020年4月，我們為截至3月31日的三個月申報的普通股支付了現金股息，
2020.

在截至2020年6月30日的三個月裏，我們宣佈普通股的現金股息總額為$133.72000萬美元，或$1.06每股。2020年7月，我們支付了截至2020年6月30日的三個月申報的普通股現金股息。


累計其他綜合損失

下表列出了亞歷山大房地產股權公司股東在截至2020年6月30日的6個月中因外幣換算未實現淨虧損而累計的其他綜合虧損的變化(以千為單位)：
 總計
截至2019年12月31日的餘額$(9,749) 

改分類前的其他綜合損失(3,331) 
淨其他綜合虧損(3,331) 
截至2020年6月30日的餘額$(13,080) 

普通股、優先股和超額股票授權

我們的憲章授權簽發200.0百萬股普通股，其中124.6截至2020年6月30日，已發行和發行了100萬股。我們的憲章還授權發行最多100.0百萬股優先股，無其中截至2020年6月30日已發行和未償還的債券。此外,200.0授權發行百萬股“超額股票”(根據我們章程的定義)，無其中截至2020年6月30日已發行和未償還的債券。

41

14. 非控制性權益

非控制性權益是指我們擁有控股權的某些實體中的第三方權益。這些實體擁有41截至2020年6月30日的物業，幷包括在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據各自的經營協議進行分配。在截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月內，我們分發了38.2百萬美元和$24.6分別向我們的合併房地產合資夥伴支付2000萬美元。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回他們在各自實體中的所有權權益。我們將實體中的這些所有權權益歸類為合併資產負債表中總股本之外的可贖回非控制權益。可贖回的非控股權益根據額外的貢獻和分配、淨收益或虧損的比例份額以及其他全面收益或虧損進行調整。可贖回的非控股權益金額小於資產負債表日的最高贖回價值的，調整為最高贖回價值。贖回價值隨後的下降只有在之前的增長已被確認的程度上才會被確認。


15. 分類為持有待售資產
        
截至2020年6月30日，四個物業聚合518,765RSF在我們的合併財務報表中被歸類為持有待售，沒有一個符合分類為非持續經營的標準。

2020年6月，我們決定出售一家房地產投資集團公司60,759RSF位於大波士頓，它符合持有待售的分類標準，但不符合我們合併財務報表中作為非連續性業務的分類標準。我們確定該資產的估計公允價值減去出售成本大於該資產的賬面價值。有關更多信息，請參閲這些未經審計的綜合財務報表附註2-“重大賬户政策摘要”中的“長期資產減值”。

以下是截至2020年6月30日和2019年12月31日我們分類為持有待售的房地產投資的淨資產摘要(以千為單位)：

2020年6月30日2019年12月31日
總資產$45,388  $59,412  
負債共計(2,089) (2,860) 
累計其他綜合收益合計1,611  536  
歸類為持有待售的淨資產$44,910  $57,088  


16. 後續事件

2020年7月收購的房地產

在2020年7月，我們完成了對三個物業的收購，購買總價為$141.7百萬美元，包括749,003RSF在戰略上跨多個市場提供運營和未來開發及再開發機會。

遠期股權出售協議

2020年7月，我們簽訂了遠期股權銷售協議，總金額為1.1億美元的銷售總額6.9百萬股我們的普通股(包括行使承銷商的選擇權)，公開發行價為#美元。160.50每股，在承保折扣之前。有關更多信息，請參閲這些未經審計的綜合財務報表的附註13-“股東權益”。

42

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

前瞻性陳述

本季度報告中包含的10-Q表格中的某些信息和陳述，包括但不限於包含“預測”、“指導”、“計劃”、“估計”、“預期”、“目標”、“相信”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”或“將”等詞語或類似詞語的否定的陳述，構成經修訂的1933年證券法第27A條和經修訂的1934年證券交易法第21E條所指的“前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及與事件、條件和財務趨勢有關的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、運營結果和財務狀況。一些重要因素可能導致實際結果與前瞻性陳述中包括或預期的結果大不相同，包括但不限於以下因素：

•經營因素，如與市場預期或與我們的競爭對手相比，我們的業務未能成功運營，我們無法在需要時獲得資本或在需要時為債務到期日進行再融資，和/或未能出於聯邦税收目的維持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的地位。
•市場和行業因素，如生命科學、技術和雅培行業和/或我們的租户的不利發展。
•政府因素，如聯邦、州、地方和/或外國政府政策、法律和/或資金水平造成的任何不利影響。
•全球因素，如負面的經濟、政治、金融、信貸市場和/或銀行狀況。
•持續的新冠肺炎大流行對全球、國家和地方的不確定影響。
•其他因素，如氣候變化、網絡入侵和/或法律、法規和財務會計標準的變化。

這份風險和不確定性清單並不詳盡。有關可能影響我們的風險因素的其他信息包含在“項目1A”中。我們的截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及本季度報告Form 10-Q中的各個章節。這份Form 10-Q季度報告的讀者也應該閲讀我們公開提交給SEC的其他文件，以進一步討論這些因素。

新冠肺炎大流行

2019年12月，在對中國武漢一起疫情進行調查時，首次發現一種新型冠狀病毒，該病毒可引起呼吸道疾病並在人與人之間傳播(新冠肺炎)。美國首例新冠肺炎病例於2020年1月20日報告。2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為流行病，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。根據世界衞生組織(World Health Organization)的數據，截至2020年7月24日，全球已報告超過1500萬例新型冠狀病毒病例。截至2020年7月24日，美國報告的新冠肺炎病例已超過390萬例，死亡人數超過14萬人。

新冠肺炎病、治療和抗擊大流行的措施

新冠肺炎患者多有輕、重度呼吸道疾病，有發熱、寒戰、咳嗽、氣短、乏力、味覺減退等症狀。許多新冠肺炎患者沒有症狀，僅表現出有限的症狀，這突顯了遏制新冠肺炎持續傳播的持續挑戰。一些患者出現雙肺肺炎和/或多器官衰竭，在某些情況下會導致死亡。目前還沒有針對新冠肺炎的具體治療方法或疫苗，然而，自從科學家在2020年1月分享了該病毒的基因構成以來，世界各地一直在進行緊張的研究。目前，雖然還沒有美國食品藥品監督管理局批准的治療新冠肺炎的藥物，但美國食品藥品監督管理局已批准抗病毒藥物雷米德韋爾緊急使用，用於治療重症新冠肺炎。此外，美國國立衞生研究院推薦使用皮質類固醇地塞米松治療需要補充氧氣或機械通氣的重症新冠肺炎患者。

疫苗在人體上的測試於2020年3月以創紀錄的速度開始，截至2020年7月24日，已發展到超過165種處於不同開發階段的潛在疫苗。目前正在開發的疫苗使用了無數不同的科學方法來試圖激發免疫反應，包括：

•使用部分冠狀病毒遺傳密碼的基因疫苗；
•利用病毒將冠狀病毒基因送入細胞的病毒載體疫苗；
•使用冠狀病毒蛋白或蛋白片段刺激免疫系統的蛋白質疫苗；以及
•使用冠狀病毒的弱化或滅活版本的全病毒疫苗。
43

目前至少有27種可能的疫苗正在進行人體臨牀試驗，為了加快疫苗的開發，其中一些潛在的疫苗正在進行I/II期聯合試驗。第一階段試驗通常包括少量參與者，以測試安全性和劑量，並確認疫苗刺激免疫系統。第二階段的試驗涉及數百名參與者分成幾組，如兒童和老年人，以確定疫苗在每個亞羣中的作用是否不同。第三階段的試驗涉及將疫苗交付給數萬人，並與接受安慰劑的志願者相比，等待看看有多少人受到感染，以及症狀的嚴重程度。每個國家的監管機構將審查試驗結果，以決定是否應該批准該藥物或疫苗。截至2020年7月24日，有四種潛在疫苗處於第三階段試驗。

預計世界各地的監管機構將加快審批或允許緊急使用授權，然後再正式批准在臨牀試驗中被證明成功的疫苗。在第二階段或第三階段試驗中表現出顯著安全性和有效性的候選疫苗最早可能在2020年底或2021年初上市。此外，美國政府的翹曲速度行動計劃已經宣佈了幾個公司合作伙伴，並將向這些合作伙伴分配數十億美元的聯邦資金，以幫助加快冠狀病毒疫苗和治療的開發和製造。

原地避難令和居家令

2020年3月19日，加利福尼亞州成為第一個設置強制性居家限制的州，以幫助抗擊冠狀病毒的傳播。該命令包括關閉所有非必要的服務，如餐廳、酒吧、健身房、會議或會議中心，以及其他不被認為支持關鍵基礎設施的業務。基本服務的例外，如雜貨店、藥店、加油站、食品銀行、便利店和快遞餐廳，允許這些服務保持開放。隨後，幾乎所有的州都發布了類似的命令，包括紐約州、馬薩諸塞州、華盛頓州、馬裏蘭州和北卡羅來納州，我們在加州以外的剩餘房產都位於那裏。世界各國也實施了減緩冠狀病毒傳播的措施，從國家隔離到學校關閉或類似類型的居家命令或行動限制。

大多數州的訂單在2020年5月至6月初到期或被撤銷，當局開始重新開業，包括零售店、餐館、酒吧、沙龍、禮拜場所、電影院和博物館等娛樂場所，以及製造設施和辦公室。美國每天都有新的新冠肺炎病例，到2020年6月9日，新病例從2020年4月的每天30,000例中低點下降到約18,000例，在全國重新開放後開始增加。2020年7月19日，每天報告新病例7.4萬例，每日病例數量大幅上升，特別是在南部和西南部各州，包括阿拉巴馬州、亞利桑那州、佛羅裏達州、密西西比州、北卡羅來納州、德克薩斯州、田納西州和加利福尼亞州，所有這些州都報告了單日新增病例和死亡人數的紀錄。由於新感染的死灰復燃，各州已經開始重新考慮重新開放，並警告稱可能需要新的封鎖來扭轉感染增加的趨勢。

對全球和美國經濟的影響

由於美國和世界各地採取了前所未有的措施，新冠肺炎疫情對美國和全球經濟和金融市場的破壞和影響是巨大的。人們擔心，這場大流行可能或已經引發了一段全球經濟長期放緩或全球衰退的時期。國際貨幣基金組織(“IMF”)在2020年4月估計，全球經濟可能面臨1930年代大蕭條以來最嚴重的衰退，2020年負增長3%，而不是其在2020年1月預測的增長3.3%.

2020年6月，IMF下調了4月份的預測，預計2020年全球經濟增長將萎縮4.9%，比2020年4月的預測低1.9%。根據國際貨幣基金組織的預測，新冠肺炎疫情對2020年上半年的經濟活動產生了比預期更負面的影響，預計復甦將比之前預測的更加漸進。2021年，全球經濟增長率預計為5.4%。總體而言，這將使2021年美國國內生產總值(GDP)比新冠肺炎之前預測的2020年1月下降約6.5%。對低收入家庭的不利影響尤其嚴重，危及1990年代以來世界在減少極端貧困方面取得的重大進展。

國際貨幣基金組織目前預測，所有發達經濟體在2020年都將收縮，其中包括美國收縮8%。根據美國勞工統計局2020年7月2日提供的數據，美國失業率自2020年2月以來上升了7.6%，達到11.1%，儘管低於前一個月的13.3%。2020年7月的數據顯示，2020年6月創造了480萬個就業崗位；然而，最近新冠肺炎新案的激增可能會使這些就業崗位增加是暫時的。自2020年3月以來，全球股市大幅反彈；然而，自宣佈大流行以來，對大多數公司來説，獲得資金變得更具挑戰性，或者對一些公司來説根本不存在。
44


新冠肺炎大流行對美國和全球經濟和金融市場造成的前所未有的破壞和影響導致美國總統於2020年3月27日簽署成為法律，這是一項2萬億美元的經濟刺激計劃-冠狀病毒援助、救濟和經濟安全(CARE)法案。CARE法案向美國醫療系統撥款1400多億美元，用於支持與新冠肺炎相關的製造、生產、診斷和治療，並加快必要疫苗和治療的市場準入。CARE法案還專門指定了9.454億美元給美國國立衞生研究院，它是我們在馬裏蘭州市場的租户，用於對抗新冠肺炎，這包括但不限於，為疫苗和傳染病研究設施的研究、建設和設備採購提供支持，包括購買房地產。此外，2020年4月24日，美國總統簽署了薪資保護計劃和醫療保健加強法案，使之成為法律，該法案提供了額外的4840億美元的一攬子救濟計劃，主要幫助陷入困境的小企業，並防止它們關閉業務和解僱員工。這一一攬子計劃為醫院指定了750億美元，併為新冠肺炎的新測試項目指定了250億美元。現在確定CARE法案和4840億美元的一攬子救濟計劃是否有效或足以抵消流感大流行的一些最嚴重的經濟影響還為時過早。此外，根據前述新冠肺炎救助和刺激計劃啟動的計劃將在未來幾周內到期。除非政府延長最後期限或出臺新的紓困措施，否則到期日對美國經濟的影響可能很嚴重，並可能導致經濟狀況進一步惡化，失業率上升，經濟衰退時間延長, 這反過來可能對我們(或我們的租户)的業績、財務狀況、運營結果和現金流產生重大影響。

見“第1A項。請參閲本季度報告第二部分“其他信息”中的風險因素，以進一步討論新冠肺炎疫情帶來的風險，以及我們、我們的租户以及國家和全球經濟所面臨的不確定性。

概述

我們是馬裏蘭州的一家公司，成立於1994年10月，已選擇作為REIT徵税，用於聯邦所得税目的。W我們是一個標準普爾500指數® Urban Office REIT是第一家成立時間最長的先驅所有者、運營商和開發商，專門專注於AAA創新集羣地點的協作生命科學、技術和AgTech園區，截至2020年6月30日，其總市值為277億美元，北美資產基礎為4300萬SF。北美的資產基礎包括2880萬RSF的運營物業和230萬RSF的甲級物業在建，660萬RSF的近期和中期開發和再開發項目，以及530萬SF的未來開發項目。我們成立於1994年，開創了這一利基市場，此後在大波士頓、舊金山、紐約市、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州和Research Triangle等關鍵地點建立了重要的市場份額。我們在開發聚集在城市生命科學、技術和雅培園區的A級物業方面有着悠久而可靠的記錄，為我們的創新租户提供了高度動態和協作的環境，增強了他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發了生產力、效率、創造力和成功。亞歷山大還通過我們的風險投資部門為變革性的生命科學、技術和農業技術公司提供戰略資本。我們相信，這些優勢會帶來更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

截至2020年6月30日：

•投資級或上市大盤租户佔我們年總租金收入的51%；
•我們約94%的租約(按RSF計算)包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的(一般在大約3.0%到3.5%之間)，要麼是根據消費者物價指數或其他指數編制的指數；
•我們約93%的租約(按RSF計算)是三重淨額租約，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公用面積費用和其他運營費用(包括增加的費用)；以及
•我們約92%的租約(按RSF計算)用於重新收回資本支出(如供暖、通風和空調系統維護和/或更換、屋頂更換和停車場重鋪)，我們認為這些支出通常由業主在傳統寫字樓租賃中承擔。

我們的主要業務目標是基於一個多方面的內部和外部增長平臺，通過為股東提供儘可能最大的總回報和長期資產價值來實現股東價值的最大化。我們戰略的一個關鍵要素是我們對聚集在城市校園中的A級物業的獨特關注。這些關鍵的城市校園位置的特點是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學、技術和農業技術實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產、生命科學、技術和雅培的關係，以確定和吸引新的領先租户，並尋找更多創造價值的房地產。

45

執行摘要

經營業績
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
可歸因於亞歷山大港普通股股東的淨收入-稀釋後：
以百萬計
$226.6  $76.3  $244.8  $200.2  
每股
$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  
可歸因於亞歷山大港普通股股東的運營資金-經調整稀釋：
以百萬計
$225.0  $192.7  $446.4  $382.5  
每股
$1.81  $1.73  $3.63  $3.44  

上面顯示的經營結果包括與企業級投融資決策相關的某些項目。有關更多信息，請參閲本項目2中“運行結果”部分開頭的這些項目的表格表示。

亞歷山大及其租户是新冠肺炎先進解決方案的先鋒

除了廣泛的測試外，安全有效的疫苗和治療方法也是抗擊全球新冠肺炎大流行的迫切需要。我們80多個生命科學租户正在為新冠肺炎提供解決方案。通過在我們的校園內保持基本的業務運營，亞歷山大港使我們的幾個生命科學租户能夠繼續進行與新冠肺炎相關的關鍵任務研究和開發。有關更多信息，請參閲本項目2中的“亞歷山大及其創新租户是新冠肺炎生命科學生態系統推進解決方案的先鋒”部分。

強大而靈活的資產負債表，具有大量流動性

•截至2020年6月30日的42億美元流動性，這是我們在2020年7月簽訂的11億美元遠期股權出售協議的形式。
•到2023年到期的零債務。
•9.9年加權剩餘債務期限-截至2020年6月30日。
•在所有公開交易的REITs中排名前10%的投資級信用評級，穆迪投資者服務公司的Baa1/STRATE和標準普爾全球評級公司的BBB+/STRATE，都是截至2020年6月30日的。

與股東分享現金流的持續分紅戰略

宣佈截至2020年6月30日的三個月的普通股股息為每股普通股1.06美元，截至2020年6月30日的12個月每股普通股股息總計4.12美元，比截至2019年6月30日的12個月增加了25美分，漲幅為6%。在截至2020年6月30日的三個月裏，我們的FFO支付率為59%，使我們能夠與股東分享運營活動的現金流，同時也保留了很大一部分用於再投資。

房地產投資信託基金(REIT)行業領先的高質量租户花名冊

•51%的年度租金收入來自投資級或上市交易的大盤股租户。
•加權平均剩餘租期為7.8年。

46

收款持續強勁推動租户應收賬款餘額降至2012年以來的最低水平

•截至2020年7月24日，我們已經收取了2020年7月租金和租户回收額的99%。
•我們已收取2020年6月租金和租户退款的99.4%。
•截至2020年6月30日，我們的租户應收賬款餘額為720萬美元，是自2012年以來的最低餘額。

高質量的收入和現金流、強勁的調整後EBITDA利潤率和卓越的運營

每年實際租金收入的百分比來自：
投資級或上市大盤股租户51 %
AAA級位置的A類物業74 %
北美營業物業入住率94.8 %
(1)
營業利潤72 %
調整後的EBITDA利潤率69 %
加權平均剩餘租期：
所有租户7.8年份
前20名租户11.2年份
(1)包括我們北美市場空置的647,771 RSF，或2.3%，代表着最近收購的物業的租賃機會，主要是在我們的SD Tech by Alexandria校區(合資企業)、601,611和651 Gateway Boulevard(合資企業)，以及5505 Morehouse Drive。不包括這些空置，截至2020年6月30日，北美運營物業的入住率為97.1%。有關最近購置的物業空置的更多信息，請參閲本項目2中的“北美入住率摘要”。

2020年第二季度租賃活動強勁，租賃率持續增長

•鑑於2020年初適度的合同租賃到期和高度租賃的價值創造管道，租賃活動和租賃率繼續強勁增長；年內租金持續增長截至2020年6月30日的六個月，續租和轉租空間的超額到期率:

2020年6月30日
三個月截至六個月
總租賃活動(簡寫為RSF)1,077,510  1,780,865  
開發和再開發空間租賃(簡寫為RSF)196,039  210,271  
續租和轉租空間：
RSF(包括在上述租賃活動總額中)699,130  1,251,152  
租金增加37.2%41.1%
租金增加(現金收付制)15.0%17.9%

指導獨特和機會主義的價值創造收購和建設

•我們於2019年12月3日發佈的最初2020年指導意見，包括我們2020年建設支出和收購的指導中點，分別為16億美元和9.5億美元，反映了2020年的強勁前景，包括對我們的創造價值的開發和再開發項目的持續強勁需求。
•我們於2020年4月27日發佈的指導意見減少了2020年預計的建設支出、收購、房地產處置和部分權益出售以及普通股發行。在我們監測新冠肺炎對我們業務的許多領域，包括整個宏觀和資本市場環境的影響時，認為這些削減是必要的。
•我們於2020年7月27日發佈的指引已更新，以解決租户對我們的開發和重建管道的持續需求，部分原因是新冠肺炎的要求，以及我們市場現有和預期的有吸引力的收購機會，這些機會將通過預測的房地產處置和部分權益出售提供部分資金。我們的資源和用途的主要更新包括：
•提高我們2020年建設支出指引的中點，範圍從9.6億美元到13.5億美元。
•2020年下半年還有9億至13億美元的房地產收購，包括2020年7月完成的收購。
•將我們的房地產處置和部分利息銷售的中點從5000萬美元提高到12.5億美元，預計這將為增加的建設支出和收購提供部分資金，併為未來兩到三個季度的增長提供大量資本。
•有關我們2020年7月遠期股權發行的更多詳細信息，請參閲下面的“關鍵資本事件”。
•請參閲本項目2中的“預計成果”和“資本資源”，以瞭解我們更新的2020年指導方針的詳細假設。

47

2020 NAREIT黃金投資者關懷獎獲得者

2020年，我們獲得了大盤股REIT類別的NAREIT黃金投資者關懷(通信和報告卓越)獎，被評為向投資界提供透明、優質和高效溝通和報告的同類最佳REIT；我們在過去六年中獲得了第五屆NAREIT黃金投資者關懷獎，也是我們連續第三次獲得金獎。

持續強勁的淨營業收入和內部增長

•總收入：
•截至2020年6月30日的三個月為4.37億美元，增長16.9%，而截至2019年6月30日的三個月為3.739億美元。
•截至2020年6月30日的6個月為8.769億美元，增長19.7%，而截至2019年6月30日的6個月為7.327億美元。
•截至2020年6月30日的三個月，按年率計算，淨營業收入(收付實現制)為11億美元，比截至2019年6月30日的三個月按年率計算增加了165.0美元，增幅為17.6%.
•我們94%的租約包含合同年度租金上漲，漲幅約為3.0%。
•同一物業淨營業收入增長：
•截至2020年6月30日的6個月的1.6%和4.5%(現金基礎)，截至2019年6月30日的6個月。
•截至2019年6月30日的三個月，截至2020年6月30日的三個月的0.6%和2.5%(現金基礎)。
•包括與總計152,045 RSF的租賃相關的停機時間相關的同一物業入住率暫時減少80個基點的影響，其中63%已經以高得多的租金在2020年第三季度租賃交付。剔除臨時空置的影響，截至2020年6月30日的三個月，同一物業淨營業收入增長將分別為1.6%和4.2%(現金基礎)。我們預計2020年下半年的入住率和其他合同租金增長將使同一物業NOI和同一物業NOI(現金基礎)增加到我們截至2020年12月31日的年度的指導範圍內。
•2020年最小剩餘合同租賃到期，總計佔年度租金收入的2.3%。

高度租賃的價值創造管道，包括新冠肺炎專注的研發空間

•目前總計330萬RSF的項目，包括專注於新冠肺炎的研發空間，以61%的高價出租，將產生可觀的收入和現金流。
•截至2020年7月27日，我們所有活躍的價值創造項目的建設活動都在進行中。
•在我們的Sorrento Mesa子市場的兩個新的價值創造項目中進行了大量的預租：
•亞歷山大在SD Tech的近期開發項目，總計176,428個RSF，現已預租59%；以及
•位於Waples街9877號的積極重建項目，一個最近收購的物業，總計63,774 RSF，已經100%預租。
•年度淨營業收入(收付現制)，包括我們在未合併的房地產合資企業中的份額，預計在最近交付的項目的初始免租用完後將增加2900萬美元。

已完成的收購

有關我們戰略收購的信息，請參閲本項目2中“房地產投資”部分的“收購”部分。

資產負債表管理

截至2020年6月30日的關鍵指標

•總市值277億美元。
•總股本為202億美元。
•截至2020年6月30日的42億美元流動性，預計我們於2020年7月簽訂的11億美元遠期股權出售協議。
截至2020年6月30日2020年第四季度目標，年化
按年率計算的季度往績12個月
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比5.8x6.2x小於或等於5.3倍
固定收費覆蓋率4.2x4.2x大於或等於4.4x

48

新的甲級開發和重建項目創造價值的管道占房地產總投資的百分比
2020年6月30日
當前項目65%租賃/談判
7%
創收/潛在現金流/覆蓋土地業務(1)
6%
土地
2%
(1)包括現有建築正在產生或能夠產生運營現金流的項目。還包括與現有運營校園相關的開發權。

關鍵資本事件

•2020年4月，我們關閉了額外的無擔保高級信貸額度，可用承諾為7.5億美元。新的無擔保優先信貸額度將於2022年4月14日到期，利息為LIBOR加1.05%。根據協議條款，來自7.5億美元無擔保優先信貸額度的未償還承諾和任何未償還借款將減少協議定義的某些新債務交易的現金收益淨額的100%和新股發行的現金收益淨額的50%，其中包括我們2020年7月遠期股權銷售協議的結算所得的任何淨收益。包括我們現有的22億美元無擔保高級信貸額度，截至2020年6月30日，我們在無擔保高級信貸額度下的總承諾為29.5億美元。
•2020年，我們簽訂了遠期股權出售協議，出售了總計1380萬股普通股(包括行使承銷商選擇權)。截至本報告日期，我們未完成的遠期股權協議如下：
公開發行價格共享(以千為單位)淨收益(千)
日期安頓出類拔萃收到剩餘
2020年1月$155.00  3,356  3,544  $500,001  $519,621  
2020年7月$160.50  —  6,900  —  1,061,952  
3,356  10,444  $500,001  $1,581,573  
•在截至2020年6月30日的三個月內，截至本報告日期，我們的ATM機普通股發行計劃沒有任何銷售活動。截至本報告之日，我們的自動取款機計劃尚有8.437億美元可用。

投資
•截至2020年6月30日，我們對上市公司和私人持股實體的投資賬面價值總計13億美元，包括調整後的成本基礎7.623億美元和5.562億美元的未實現收益。
•投資收入包括截至2020年6月30日的三個月的1.847億美元，其中包括1,770萬美元的已實現收益，470萬美元與投資於不報告資產淨值的私人持股實體有關的減值，以及171.7美元的未實現收益。


49

企業責任帶頭人：慈善活動和夥伴關係，積極影響我們的社區

作為抗擊新冠肺炎的先鋒，幫助受全球大流行不利影響的社區
•亞歷山大已經向紐約市、波士頓、西雅圖、聖地亞哥、代頓和洛杉磯的12家醫院和其他有需要的實體採購並捐贈了54,000多件急需的個人防護設備，供在新冠肺炎應急第一線工作的醫療專業人員使用。通過戰略性慈善捐贈和該公司的配套捐贈計劃，亞歷山大市向幾個非常有影響力的國家和地區組織捐贈了總計超過70萬美元，這些組織正在開展重要工作，支持受這一全球公共衞生緊急情況影響的社區的各種努力，其中包括：
•餵養美國-新冠肺炎響應基金這項基金來自全國最大的救濟飢餓組織，擁有200多家成員食品銀行網絡，正在支持食品銀行，這些食品銀行在學校關閉、工作中斷以及與新冠肺炎大流行相關的健康風險期間幫助人們養活家人。
•第一響應者兒童基金會新冠肺炎應急基金正在向新冠肺炎大流行第一線的急救人員家屬提供支持，他們正因疫情而承受着經濟困難。
•羅賓漢新冠肺炎救助基金，來自紐約市最大的扶貧組織，正在提供即時的短期贈款，以支持在對抗新冠肺炎的鬥爭中站在第一線的非營利組織，這樣他們就可以迅速採取行動，為受影響的社區提供服務。
•所有餐廳的救濟機會(咆哮)正在直接向因新冠肺炎疫情而失業的餐廳員工提供經濟救濟。
•為新冠肺炎設立的劍橋城市災難基金正與非營利組織合作，向劍橋經歷新冠肺炎危機造成的極端經濟困難的個人和家庭提供緊急援助。
•天使食品計劃致力於在新冠肺炎大流行期間不間斷地向洛杉磯地區受嚴重疾病影響的人們提供有營養的、量身定做的醫療用餐。

增加教育機會並向服務不足的社區提供資源
•我們把教育作為實現安全、健康、美好生活的最根本基礎之一。因此，我們與鼓舞人心的社區組織建立了深入的夥伴關係，這些組織專注於以多種方式向服務不足的社區提供教育資源。我們與這些組織密切合作，幫助無數學生打開了機會之門。
•在2020年第二季度，我們宣佈了亞歷山大市2020年的獎學金獲得者，舊金山和馬裏蘭州的11名成績優異的公立學校學生每人每年將獲得5000美元，他們將在自己選擇的學院/大學參加一個為期兩年或四年的項目，學習STEM(科學、技術、工程和數學)領域之一。
•作為創始和持續的捐贈者，我們一直是全民計算機科學(CS4ALL)-2015年啟動的一項為期10年的倡議，為紐約市110萬公立學校的學生提供高質量的計算機科學教育。亞歷山大市的志願者與紐約市的高中生一起工作，重建亞歷山大捐贈的計算機，用於CS4ALL項目；擔任CS4ALL的Hack League的評委，這是一項有來自紐約市62所初高中學生參加的全市編碼比賽；參加了多個計算機科學教育周，這是一項鼓勵計算機科學教育的全球努力；並在亞歷山大中心接待了CS4ALL的學生®生命科學-紐約，讓他們瞭解計算機科學涉及的大量工作和可供他們選擇的職業道路。我們與CS4ALL的持續合作伙伴關係幫助確保了紐約市公立學校的學生擁有在高等教育、21世紀就業市場和其他領域取得成功所需的技能。
•通過與我們的親身實踐工作，以及對以下項目的關鍵任務資金支持，艾米麗·沙舍夫斯基中心在北卡羅來納州的達勒姆，我們正在幫助推動專注於學業的低收入K-12學生和畢業生在大學取得成功。艾米麗·K項目從小學和中學開始，旨在培養和加速學術技能，為未來的大學成功奠定基礎。隨着學生升入高中，他們將在大學規劃、個人管理和領導力、學術技能發展和職業探索等領域獲得全面支持，從而培養出符合獎學金條件併為上大學做好準備的應屆畢業生。12年後，四年制大學的錄取成功率是100%。
•羅賓漢紐約市最大的扶貧組織，高度重視教育，致力於確保有可能無法完成高中學業的低收入學生畢業後準備好在大學和職業生涯中取得成功。羅賓漢已經為有影響力的輔導和導師計劃、大學預科計劃、心理健康和諮詢服務以及教師培訓計劃提供了超過2900萬美元的資金，僅去年一年就幫助了全市超過5.5萬名學生。我們非常積極地與首席執行官韋斯·摩爾(Wes Moore)合作，並提供了大量財政支持，通過具有可衡量結果的非常重要的項目，在紐約市服務不足的社區產生了巨大影響。
•亞歷山大港與突破大波士頓(BTGB)多年來為低收入學生在大學取得成功做好準備，並培養下一代城市教師。通過六年的密集、免學費、校外編程，BTGB改變了學生的學業軌跡，並支持他們在進入大學的道路上前進。學生們獲得了學習的熱情，以及在大學和其他地方取得成功所需的毅力和工具。BTGB還致力於通過競爭性招聘、基於研究的培訓和大師教師的指導來建設下一代教師。助教可以獲得密集的課堂經驗、專家培訓和1：1的指導。

50

開創獨特的全面護理模式來解決阿片成癮問題
•在新冠肺炎大流行的背景下，美國阿片類藥物流行仍然是我們這個時代最具破壞性的公共衞生問題之一。隨着許多人面臨孤立、失業、焦慮和損失等額外壓力，2018年藥物過量死亡人數25年來首次下降，在大流行期間飆升至創紀錄的數字，2020年5月比2019年5月增加了42%。藥物過量的這一令人震驚的激增突顯了對以證據為基礎的成癮整體治療系統的迫切需求，這些需求尚未得到滿足。
•作為亞歷山大促進人類健康使命的一個關鍵組成部分，我們與Alphabet公司Verely合作，為阿片成癮患者的全面和持續康復開創了一種全面的護理模式。59,000個RSF校區位於俄亥俄州代頓市，佔地4.3英畝，包括治療、住宿、團體治療、家庭團聚、健身、勞動力發展計劃、就業安置和社區過渡的專用設施和服務。亞歷山大領導了校園的設計和開發，該校園於2019年秋季向患者開放。2020年7月，我們完成了One15 Living，這是校園的三層住宅設施，旨在為阿片成癮患者提供安全的生活場所，同時獲得校園治療服務。
•與我們最先進的One15校區所在的俄亥俄州蒙哥馬利縣(Montgomery County)的1H19相比，One15今年上半年的過量死亡人數上升了34%，One15的大門向那些準備做出改變的人敞開，它還成功地加強了遠程醫療服務，以確保需要其成癮服務的人在這一關鍵時刻不會經歷護理缺口。我們最真誠的希望One15不僅為代頓社區帶來希望，也為這個國家的其他地區提供藍圖。

行業和ESG領先地位
•2020年6月，我們的執行主席兼創始人喬爾·S·馬庫斯(Joel S.Marcus)有幸在大學研究園區協會(Association Of University Research Parks)主辦的虛擬生物健康核心小組(Association Of University Research Parks)主辦的虛擬生物健康核心小組會議上擔任主旨演講人，該組織致力於引導領導者在全球主要機構培育創新社區。題為“建設生物健康設施和公司的三十年”的虛擬爐邊，涵蓋了一系列廣泛的主題，全面展示了我們的基本業務、我們充滿活力的集羣位置，以及我們在對抗新冠肺炎的生命科學生態系統中的關鍵作用。
•2019年6月，我們發佈了2019年企業責任報告，加強了亞歷山大長期以來在環境、社會和治理方面的承諾，朝着我們2025年的環境影響目標取得了強勁進展，並在推進新冠肺炎的生命科學生態系統解決方案方面發揮了關鍵作用。
•2020年6月，我們宣佈亞歷山大發射實驗室®-AgTech將其首屆10萬美元的AgTech創新獎授予TerMir Inc.，TerMir Inc.是一家處於早期階段的AgTech公司，旨在解決關鍵的、尚未解決的農業、環境和人類健康挑戰。
51

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g1.jpg
(1)代表了專注於與新冠肺炎相關的努力的80多個租户的説明性子集，其中一些公司致力於跨越測試、治療和/或疫苗開發的多項努力。
52

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g2.jpg
(1)資料來源：FierceBiotech，“美國國家航空航天局通過特朗普的翹曲速度計劃創建新的新冠肺炎藥物和疫苗試驗網絡”，2020年7月9日。
(2)宣佈了截至2020年7月24日的獲獎價值和臨牀試驗階段。


53

亞歷山大及其創新租户是生命科學生態系統的先鋒，為新冠肺炎提供解決方案

除了廣泛的測試外，安全有效的疫苗和治療方法也是抗擊全球新冠肺炎大流行的迫切需要。通過在我們的校園內保持基本的業務運營，亞歷山大港使我們的幾個生命科學租户能夠繼續進行與新冠肺炎相關的關鍵任務研究和開發。我們這麼多租户和校園社區成員為幫助檢測、治療和預防新冠肺炎，以及為鄰近的醫院提供醫療用品和防護設備所做的英勇工作，是深刻和鼓舞人心的。我們目前正在跟蹤我們集羣市場的80多個租户，他們正在為新冠肺炎推進解決方案。

正在開發預防性疫苗
•預防性疫苗應該有助於有效地結束全球新冠肺炎大流行。因此，世界各地的研究人員正在開發超過165種針對冠狀病毒的疫苗，至少有27種候選疫苗正在進行人體試驗。
•為了加快新冠肺炎疫苗的開發、製造和分銷，美國政府為“翹曲速度行動”計劃撥款100億美元，呼籲進行前所未有的公私合作。到目前為止，OWS已經向少數公司合作伙伴發放了贈款，其中包括租户阿斯利康(AstraZeneca Plc), 緊急生物解決方案公司,強生,公司, 莫德納公司(Modelna，Inc.), Novavax,公司，及輝瑞公司未來幾個月，每家公司將繼續報告臨牀試驗數據，第一支新冠肺炎疫苗可能會在2020年底或2021年初獲得美國食品和藥物管理局的緊急使用授權。
•其他租户，包括葛蘭素史克,綠光生物科學公司,Medicago Inc., 默克公司(Merck&Co.)，及賽諾菲同樣，它們正在利用其疫苗開發專業知識和技術平臺將候選疫苗帶入臨牀試驗，目標是在未來12個月內加快向公眾提供安全有效的疫苗。

推進新的和重新調整用途的療法
•世界各地的500多項臨牀試驗正在研究350多種實驗性藥物療法，此外還有250多種候選療法處於臨牀前開發階段。這些項目中有相當一部分是由我們的租户贊助的，包括以下值得注意的努力：
•禮來公司，與AbCellera合作，提前開始了一期研究，測試一種針對SARS-CoV-2病毒的新型抗體，這是第一個進入臨牀的新冠肺炎特異性抗體項目。
•吉列科學公司’s 雷米地韋治療中、重度新冠肺炎患者處於晚期研究階段。根據陽性的安全性和有效性數據，美國食品和藥物管理局批准雷米昔韋緊急使用於重症新冠肺炎住院患者的治療。
•適應性生物技術公司和安進公司正在合作，從正在積極抗爭或最近從新冠肺炎康復的患者的血液中鑑定和開發治療性抗體。
•VIR生物技術公司已宣佈與以下公司建立獨特的合作伙伴關係Alnylam製藥公司和葛蘭素史克利用其中和抗體平臺，篩選出可用於治療或預防新冠肺炎治療的新候選藥物。
•亞歷山大的許多其他租户，包括艾伯維公司(AbbVie Inc.),阿特雷卡公司(Atreca Inc.),Corvus製藥公司(Corvus PharmPharmticals，Inc.),Enanta製藥公司, 諾華公司，及輝瑞公司, 同樣，他們也在努力開發新的治療方法，重新利用現有的和正在研究的藥物，為中、重度新冠肺炎患者和那些風險最高的患者提供近期治療。

提高測試質量和能力
•顏色基因組學,美國實驗室控股公司, Quest Diagnostics, 羅氏,Thermo Fisher Science Inc., 真正的生命科學和其他人正在努力提高檢測質量、能力和週轉時間，以更有效地確定誰感染了活躍的新冠肺炎病毒，誰接觸過病毒，誰對病毒產生了免疫力。更廣泛的新冠肺炎檢測的增加對於遏制大流行和促進工作場所、社區和整個社會更安全地重新開放至關重要。
54

運營總結

歷史上相同的財產
淨營業收入
有利的租賃結構(1)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g3.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g4.jpg
協作型生命科學、技術和運營公司所有者和運營方的戰略租賃結構
雅培科技校區
增加現金流
包含每年租金上升的租約百分比
94 %
穩定的現金流
三重百分比
淨租賃
93 %
降低資本支出負擔
規定重新收回資本支出的租賃百分比
92 %
歷史租金：
續訂/再租的空間
邊距(2)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g5.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g6.jpg
操作調整後的EBITDA
72%69%
(1)截至2020年6月30日，基於RSF計算的百分比。
(2)表示截至2020年6月30日的三個月的百分比。
55

長期現金流來自高質量、多樣化和
創新型租户
投資級或
上市大盤股租户		長期租賃條款
51%7.8年
Are‘s的加權平均
每年租金收入(1)
剩餘期限(2)
租户組合
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g7.jpg
在ARE的年度租金收入中所佔的百分比(1)

(1)代表截至2020年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
(2)基於截至2020年6月30日有效的年度租金收入總額。有關我們對未合併房地產合資企業的年度租金收入方法的更多信息，請參閲本項目2“非公認會計準則計量和定義”一節中“年度租金收入”的定義。
(3)我們每年從科技租户那裏獲得的租金收入中，有67%來自投資級或上市交易的大盤股租户。與我們的技術租户的加權平均剩餘租約期為15.5年。
(4)我們來自其他租户的收入合計佔我們每年租金收入的5.0%，其中來自專業服務、金融、電信和建築/房地產公司的年租金收入佔4.3%，而來自與零售相關的租户的收入僅佔0.7%。
56

來自AAA級物業的高質量現金流
中的A類屬性
AAA級位置		AAA級位置
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g8.jpg
74%
Are‘s的
每年租金收入(1)
在ARE的年度租金收入中所佔的百分比(1)
實心歷史
入住率(2)
跨關鍵位置的入住率(3)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g9.jpg
96%
超過10年
(1)代表截至2020年6月30日有效的年度租金收入。有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
(2)表示截至過去10年的每年12月31日和截至2020年6月30日的北美運營物業的平均入住率。
(3)截至2020年6月30日。
(4)有關更多信息，請參閲本項目2中的“北美入住率摘要”部分。
57

租賃

下表總結了我們酒店的租賃活動：
三個月截至六個月截至年終的一年
2020年6月30日2020年6月30日2019年12月31日
包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制包括
直線租金		收付實現制
(每RSF美元)
租賃活動：
續訂/轉租的空間(1)
      
租金變動
37.2%15.0%41.1%17.9%32.2%17.6%
新費率
$55.34  $53.15  $51.78  $49.07  $58.65  $56.19  
到期率
$40.34  $46.20  $36.71  $41.61  $44.35  $47.79  
RSF
699,130  1,251,152  2,427,108  
租户改善/租賃佣金
$16.86  $19.52  $20.28  
加權平均租期
5.3年5.4年5.7年
發展/重建以前出租的空置空間
新費率
$58.18  $54.31  $56.12  $53.37  $55.95  $52.19  
RSF
378,380  
(2)
529,713  2,635,614  
租户改善/租賃佣金
$19.79  $17.73  $13.74  
加權平均租期
10.2年8.9年9.8年
租賃活動彙總(合計)：
新費率
$56.33  $53.56  $53.07  $50.35  $57.25  $54.11  
RSF
1,077,510  
(3)
1,780,865  
(3)
5,062,722  
租户改善/租賃佣金
$17.89  $18.99  $16.88  
加權平均租期
7.0年6.4年7.8年
租約期滿(1)
到期率
$39.25  $44.04  $36.36  $40.67  $43.43  $46.59  
RSF
1,081,504  1,879,355  2,822,434  

租賃活動包括我們在北美投資的每一處房產的100%結果。

(1)不包括截至2020年6月30日和2019年12月31日的月度租賃，總計65,592 RSF和41,809 RSF。
(2)截至本報告之日，我們的價值創造渠道有65%是租賃或談判的。
(3)在截至2020年6月30日的6個月內，對於租賃的1,780,865個RSF，我們給予租户平均1.7個月的優惠/免租。在截至2020年6月30日的6個月內簽署的租約中，約66%不包括免租優惠。

58

合同租賃期滿摘要

下表彙總了截至2020年6月30日我們酒店合同租賃到期的信息：
年RSF佔.的百分比
佔用的RSF
每年租金收入
(按RSF)(1)
佔總數的百分比
每年租金收入
2020
(2)
807,485  3.0 %$38.40  2.3 %
20211,550,450  5.7 %$42.80  4.8 %
20222,439,487  9.0 %$42.06  7.5 %
20232,815,546  10.4 %$45.65  9.3 %
20242,316,246  8.6 %$45.58  7.7 %
20251,979,757  7.3 %$48.43  7.0 %
20261,680,093  6.2 %$48.20  5.9 %
20272,481,628  9.2 %$50.78  9.2 %
20281,842,786  6.8 %$59.34  8.0 %
20291,474,769  5.4 %$57.38  6.2 %
此後7,698,120  28.4 %$57.69  32.1 %
(1)表示截至2020年6月30日的有效金額。
(2)不包括截至2020年6月30日總計65,592 RSF的按月租賃。

下表按市場列出了截至2020年6月30日、2020年剩餘時間和2021年全年我們在北美的租賃到期信息：
2020年合同租賃到期日期(RSF)
每年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃洽談/
期待		目標為
開發/
重建項目
剩餘
即將屆滿的租約(1)
總計(2)
大波士頓79,736  38,834  75,754  
(4)
69,051  263,375  $44.68  
舊金山15,128  —  —  106,540  121,668  45.86  
紐約市3,407  —  —  21,581  24,988  59.81  
聖迭戈36,038  71,961  
(5)
—  126,643  234,642  33.69  
西雅圖15,835  —  —  8,397  24,232  54.24  
馬裏蘭州10,820  —  —  12,477  23,297  32.29  
研究三角34,226  1,592  —  41,778  77,596  15.95  
加拿大—  2,587  —  20,953  23,540  11.23  
非集羣市場6,285  —  —  7,862  14,147  46.59  
總計
201,475  114,974  75,754  415,282  807,485  $38.40  
期滿租約的百分比
25 %14 %9 %52 %100 %
2021年合同租賃到期(以RSF為單位)
每年租金收入
(按RSF)(3)
市場
租賃洽談/
期待		目標為
開發/
重建項目
剩餘
即將屆滿的租約(6)
總計
大波士頓—  11,897  79,101  
(4)
241,230  332,228  $43.69  
舊金山35,798  2,843  26,738  
(7)
403,952  469,331  52.39  
紐約市13,101  —  —  2,315  15,416  116.82  
聖迭戈89,780  44,681  41,475  
(8)
198,447  374,383  36.18  
西雅圖15,704  —  —  54,514  70,218  51.17  
馬裏蘭州—  14,323  —  107,770  122,093  24.58  
研究三角16,942  22,634  —  91,517  131,093  28.45  
加拿大—  4,722  —  13,672  18,394  23.40  
非集羣市場—  —  —  17,294  17,294  67.08  
總計
171,325  101,100  147,314  1,130,711  1,550,450  $42.80  
期滿租約的百分比
11 %7 %10 %72 %100 %
(1)2020年剩餘的最大合同租賃到期是93,521 RSF，與我們南舊金山子市場最近收購的一處物業有關。
(2)不包括截至2020年6月30日總計65,592 RSF的按月租賃。
(3)表示截至2020年6月30日的有效金額。
(4)代表位於查爾斯海峽的阿森納的辦公空間總計154,855 RSF，這是一個於2019年12月17日在我們的劍橋/內郊子市場收購的校園，目標是在各自的現有租約到期後重新開發為辦公/實驗室空間。
(5)包括位於大學城中心子市場9363號和9393號的71,961個RSF，這是一個未來的發展地點。
(6)2021年剩餘的最大合同租期為89,576 RSF，位於我們大學城中心子市場的甲級寫字樓/實驗室大樓。
(7)代表我們最近在商業街987和1075號收購的物業的兩份零售租約，總計26,738 RSF。在這些租契期滿後，我們預計會拆卸現有建築物，以便日後在該幅土地上發展一幢寫字樓/實驗室大樓，提供70萬元租金。
(8)代表我們大學城中心子市場行政大道4555號最近收購的物業的41,475 RSF。當現有租契於2021年第三季屆滿後，我們預計會拆卸現有樓宇，以便日後在該地盤發展一幢新的辦公室/實驗室大樓。
59

前20名租户

投資級年租金收入前20名的81%
或公開交易的大盤股租户(1)

我們的物業租賃給高質量和多樣化的租户羣體，截至2020年6月30日，沒有個人租户佔我們有效的年度租金收入的3.9%以上。下表根據截至2020年6月30日的有效年度租金收入(除平均市值金額外，以千美元為單位)列出了與我們在北美的20個最大租户的租賃信息：
剩餘租賃期(1)
年(以年為單位)
集料
RSF
年刊
租金
營業收入(1)
每年租金收入總額的百分比(1)
投資級信用評級
平均市值(1)
(單位：十億)
租客穆迪(Moody‘s)標準普爾
1  百時美施貴寶公司8.2  900,050  $52,243  3.9 %A2A+$116.5  
2  武田藥業株式會社9.1  606,249  39,342  2.9  BaA2BBB+$57.2  
3  Facebook公司11.5  903,786  38,951  2.9  ——$562.6  
4  Illumina，Inc.10.1  891,495  35,907  2.7  —血腦屏障$45.4  
5  賽諾菲8.0  494,693  33,845  2.5  A1AA型$116.9  
6  禮來公司9.0  531,784  33,527  2.5  A2A+$124.4  
7  諾華公司7.8  441,894  31,216  2.3  A1AA-$223.9  
8  羅氏2.7  
(2)
649,482  28,298  2.1  AA3AA型$270.2  
9  優步技術公司62.4  
(3)
1,009,188  27,379  2.0  ——$56.3  
10  藍鳥生物股份有限公司(Bluebird Bio，Inc.)6.9  312,805  23,169  1.7  ——$4.7  
11  
邁薩科技(Maxar Technologies)(4)
5.0  478,000  21,577  1.6  ——$0.7  
12  麻省理工學院8.5  257,626  21,145  1.6  AAA級AAA級$—  
13  莫德納公司(Modelna，Inc.)10.6  354,396  21,054  1.6  ——$9.9  
14  默克公司13.1  321,063  20,075  1.5  A1AA-$211.3  
15  紐約大學11.3  201,284  19,126  1.4  AA2AA-$—  
16  輝瑞公司4.7  416,979  17,762  1.3  A1AA-$204.9  
17  Stripe，Inc.7.3  295,333  17,736  1.3  ——$—  
18  
AthenaHealth，Inc.(4)
12.0  409,710  17,686  1.3  ——$—  
19  安進公司3.8  407,369  16,838  1.3  Baa1A-$127.8  
20  美國政府7.4  287,638  16,521  1.2  AAA級AA+$—  
總計/加權-平均值
11.2  
(3)
10,170,824  $533,397  39.6 %

年度租金收入和RSF包括我們在北美管理的每一處物業的100%。

(1)基於截至2020年6月30日有效的年度租金收入總額。有關未合併房地產合營企業的年度租金收入和日均市值的方法，請參閲本項目2“非公認會計準則措施和定義”一節中的“年租金收入”和“投資級或上市大盤股租户”的定義。
(2)包括將於2022年到期的197,787 RSF，位於我們最近在南舊金山子市場網關大道651號購買的物業。租約期滿後，國道大道651號將重建為甲級寫字樓/實驗室大樓。
(3)包括(I)第三街1455及1515號土地的土地契約(兩幢樓宇合共422,980 RSF)，及(Ii)由吾等擁有10%擁有權權益的未合併合營公司所擁有的第三街1655及1725號土地契約(兩幢樓宇合共586,208 RSF)。年度租金收入以我們的綜合物業的年度租金收入的100%和我們未合併的房地產合資企業的年度租金收入的我們的份額來列報。有關更多詳細信息，請參閲腳註1。不包括地面租賃，截至2020年6月30日，我們前20名租户的加權平均剩餘租期為8.5年。
(4)位於截至2019年12月31日的三個月內收購的物業。
60

物業的位置

我們的物業分佈在多個生命科學、技術和雅培集羣市場。下表列出了截至2020年6月30日，我們在北美每個市場的總RSF、物業數量和年度租金收入(千美元，每RSF金額除外)：
RSF物業數量每年租金收入
市場
操作發展重建項目總計佔總數的百分比總計佔總數的百分比每個RSF
大波士頓
7,591,334  —  205,690  7,797,024  25 %66  $475,672  35 %$63.82  
舊金山
7,732,722  841,178  347,912  8,921,812  29  62  370,512  28  57.88  
紐約市
1,127,580  —  140,098  1,267,678  4  5  77,766  6  71.91  
聖迭戈
5,990,151  199,621  63,774  6,253,546  20  77  216,032  16  39.31  
西雅圖
1,538,465  100,086  —  1,638,551  5  17  77,640  6  53.07  
馬裏蘭州
2,799,682  261,096  20,998  3,081,776  10  43  76,413  6  29.35  
研究三角
1,224,904  160,000  —  1,384,904  4  17  33,186  2  28.00  
加拿大
256,967  —  —  256,967  1  3  5,717  —  24.72  
非集羣市場
354,879  —  —  354,879  1  11  9,508  1  37.83  
持有待售物業
184,621  —  —  184,621  1  3  942  —  不適用
北美
28,801,305  1,561,981  778,472  31,141,758  100 %304  $1,343,388  100 %$51.30  
2,340,453

北美入住率摘要

下表列出了截至以下日期，我們的營業物業以及我們的營業和再開發物業(不包括待售物業)在每個北美市場的入住率：

 操作屬性營運及重建物業
市場6/30/203/31/206/30/196/30/203/31/206/30/19
大波士頓98.2 %98.9 %98.7 %95.6 %97.0 %98.4 %
舊金山94.7  
(1)
94.7  98.7  90.6  90.6  98.7  
紐約市97.1  
(2)
99.2  98.8  86.2  88.1  87.8  
聖迭戈91.8  
(1)
90.9  95.2  90.8  90.9  95.2  
西雅圖95.1  
(3)
97.8  97.3  95.1  97.8  97.3  
馬裏蘭州93.9  95.9  96.7  93.2  94.6  95.1  
研究三角96.8  

96.5  97.9  96.8  96.5  94.2  
小計95.1  95.6  97.6  92.6  93.3  96.6  
加拿大90.0  93.6  93.7  90.0  93.6  93.7  
非集羣市場70.8  65.2  84.9  70.8  65.2  84.9  
北美94.8 %
(1)
95.1 %97.4 %92.3 %92.9 %96.4 %

(1)包括我們北美市場(如下所示)空置的647,771 RSF，或2.3%，代表最近收購的物業的租賃機會。不包括這些空置，截至2020年6月30日，北美運營物業的入住率為97.1%。
截至2020年6月30日
空置入住率影響
財產子市場/市場RSF區域固形
601、611和651網關大道
南舊金山/舊金山
201,570  2.6 %0.7 %
亞歷山大的SD Tech
索倫託·梅薩/聖地亞哥
182,484  3.0 %0.6  
莫豪斯大道5505號
索倫託·梅薩/聖地亞哥
71,016  1.2 %0.3  
其他收購五花八門192,701  不適用0.7  
647,771  2.3 %
(2)紐約市市場入住率自2020年3月31日以來的下降，主要與截至2020年6月30日的三個月內結束的19647個RSF的一份租約有關。此空間已100%轉租給新租户，預計將於2020年底交付。
(3)自2020年3月31日以來，西雅圖市場的入住率下降，與最近購買的房產有關，這些房產的空置空間為31,518 RSF。

有關更多信息，請參閲本項目2中的“非GAAP措施和定義”部分。
61

房地產投資

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地分配資金，用於開發和再開發位於AAA城市創新集羣中的協作生命科學、技術和農業技術園區的新的A類物業。這些項目的重點是提供高質量的、通用的和可重複使用的空間，滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。我們的施工前活動是為了使物業為其預期用途做好準備，包括在地上建築改善施工開始之前的權利、許可、設計、現場工作和其他活動。

我們於2019年12月3日發佈的2020年初步建設支出指導包括15.5億美元至16.5億美元的範圍，反映了2020年的強勁前景，以及對我們創造價值的開發和再開發項目的持續強勁需求。從2020年3月到2020年4月初，由於我們的一些開發項目所在的一些市州暫停建設，我們的一些項目的建設不得不暫停。此外，由於新冠肺炎在3月和4月初造成資本和其他市場的初步錯位，我們將2020年預測建設支出的中點從16億美元下調至9.6億美元，主要集中在根據我們於2020年4月27日發佈的指導意見部分或全部預租的項目。在我們監測新冠肺炎對我們業務的許多領域，包括整個宏觀和資本市場環境的影響時，認為這些削減是必要的。然而，到2020年5月初，暫停建設的措施被解除，或者我們的一些基礎開發項目獲得了基本醫療保健業務指定，允許恢復建設。自2020年4月27日以來，我們將2020年建設支出指導中點的中點從9.6億美元提高到13.5億美元，以滿足我們開發和重建管道的持續租户需求。增加的主要原因是：

•亞歷山大在SD Tech的近期開發項目，總計176,428 RSF，59%已預租；
•位於Waples街9877號的積極重建項目，一個最近收購的物業，總租金為63,774 RSF，現已100%預租；以及
•截至2020年6月30日已預租61%的在建開發和再開發項目。

截至本報告日期，我們所有在建項目的建設活動都在進行中，沒有因新冠肺炎疫情引發的州或地方法令發佈的臨時命令而進一步延誤。建築工人繼續遵守社會距離，遵守限制大量人羣近距離聚集的規則，並堅持其他可能減緩施工速度的適當措施。
        
截至2020年6月30日，我們在房地產方面的投資包括以下內容(以千美元為單位)：
發展與重建
操作在建近處
術語		中間
術語		未來小計總計
房地產投資
截至2020年6月30日的賬面價值(1)
$16,283,753  $1,290,966  $539,568  $722,317  $382,015  $2,934,866  $19,218,619  
平方英尺
操作
28,801,305  —  —  —  —  —  28,801,305  
新甲級發展及再發展物業
—  2,340,453  2,144,353  5,435,186  6,124,302  16,044,294  16,044,294  
目前包括在租賃物業中的創造價值的平方英尺(2)
—  —  —  (975,060) (846,550) (1,821,610) (1,821,610) 
總面積
28,801,305  2,340,453  2,144,353  4,460,126  5,277,752  14,222,684  43,023,989  
 
(1)餘額不包括我們與未合併物業相關的成本基礎份額，這在我們的綜合資產負債表中被歸類為對未合併房地產合資企業的投資。
(2)有關租賃物業目前包括的價值創造平方英尺的更多詳細信息，請參閲本項目2“非公認會計準則衡量和定義”部分中“房地產投資--目前租賃物業的價值創造平方英尺”的定義。


62


收購

        在截至2020年6月30日的6個月中，我們的房地產資產收購包括以下內容(以千美元為單位)：
財產子市場/市場購買日期物業數量操作
入住率		平方英尺無槓桿收益率購貨價格
未來發展積極重建以未來發展/重建為目標運作操作初步穩定初始穩定(現金)
截至2020年6月30日的6個月：
格羅夫街275號
128號路線/
大波士頓
1/10/20199%—  —  —  509,702  8.0%6.7%$226,512  
601、611和651網關大道(合併合資企業51%的權益)
南舊金山/
舊金山
1/28/20373%
(1)
260,000  —  300,010  475,993  
(2)
(2)
(2)
山景大道3330和3412號
大斯坦福/
舊金山
2/5/202100%—  —  —  106,316  7.6%4.2%105,000  
987號和1075號商業街
大斯坦福/
舊金山
4/14/202不適用700,000  
(3)
—  26,738  —  
(4)
(4)
113,250  
斯克蘭頓路9808和9868號(5)
索倫託·梅薩/
聖迭戈
1/10/20288%—  —  —  219,628  7.3%6.8%102,250  
4555行政大道
大學城中心/聖地亞哥
6/2/201100%200,000  
(3)
—  41,475  —  
(4)
(4)
43,000  
其他
五花八門
451%579,825  63,774  71,021  180,960  不適用不適用109,817  
1580%1,739,825  63,774  439,244  1,492,599  $699,829  
(1)包括截至2020年6月30日的201,570個RSF空缺。有關更多詳細信息，請參閲本項目2前面的“北美入住率摘要”部分。
(2)有關本次交易的更多詳情，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。
(3)表示新的甲級物業完成開發或重新開發後的總面積。提交的平方英尺包括目前正在運營的建築的RSF。我們打算在現有原地契約期滿及日後展開建造工程時，拆卸現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”部分中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(4)我們預期在建築工程展開後，會提供未來發展和重建項目的估計總成本和有關收益。
(5)於2020年4月，吾等完成出售位於Scranton Road 9808及9868號物業的部分權益予亞歷山大港合併房地產合營公司現有的SD Tech，吾等持有該合營公司50%權益。我們的合資夥伴通過合資企業收購的物業的50%權益，我們獲得了5110萬美元的收益。我們繼續控制和合並這家合資企業；因此，我們將此次出售作為股權交易進行會計處理，沒有收益或虧損在收益中確認。
63

可持續性

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g10.jpg
(1)相對於亞歷山大直接管理的2015年運營中建築物的基線。
(2)相對於亞歷山大間接和直接管理的2015年運營中建築物的基線。
(3)反映了2015年至2019年年度可比進展的總和。
(4)反映亞歷山大間接和直接管理的2019年所有運營中的建築的進展情況。
64


https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g11.jpg
(1)針對Fitwel或Well認證的項目。
65


新的甲級發展和重建物業：目前的項目

查爾斯河上的阿森納市場街945號哈斯金路201號
大波士頓/
劍橋/近郊		舊金山/觀瀾灣/索馬舊金山/南舊金山
205,690 RSF255,765 RSF315,000 RSF
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g12.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g13.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g14.jpg

亞歷山大區
科學與技術		波特大道3160號
亞歷山大中心® –
長島市
舊金山/大斯坦福舊金山/大斯坦福紐約市/紐約市
526,178 RSF92,147 RSF140,098 RSF
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g15.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g16.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g17.jpg
66


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

校園點徑9880號及
4150校園點球場		韋珀斯街9877號東湖大道東1165號
聖地亞哥/大學城中心聖地亞哥/索倫託·梅薩西雅圖/湖聯盟
199,621 RSF63,774 RSF100,086 RSF
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g18.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g19.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g20.jpg
醫療中心大道9804號醫療中心大道9950號
亞歷山大中心®對於AgTech
馬裏蘭州/羅克維爾馬裏蘭州/羅克維爾研究三角/研究三角
176,832 RSF84,264 RSF160,000 RSF
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g21.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g22.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g23.jpg
67


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)


下表列出了截至2020年6月30日我們在建的新的甲級開發和再開發物業的摘要(以千美元為單位)：

物業/街市/次街市
平方英尺百分比
開發/修訂服務中CIP總計租賃租賃/洽談
首字母
入住率(1)
興建中的發展及重建項目
查爾斯/大波士頓/劍橋/內郊的阿森納重新開發630,598  
(2)
205,690  836,288  75 %89 %2021
市場街945號/舊金山/觀瀾灣/索馬重新開發—  255,765  255,765  —  —  2020
(3)
哈斯金路201號/舊金山/舊金山南部德夫—  315,000  315,000  33  33  第四季度20-第一季度21
亞歷山大市科技區/舊金山/大斯坦福
德夫—  526,178  526,178  59  59  第四季度20-第一季度21
波特大道3160號/舊金山/大斯坦福重新開發—  92,147  92,147  20  20  1H21
亞歷山大中心®-長島市/紐約市/紐約市
重新開發36,661  140,098  176,759  21  28  第四季度20-第一季度21
校園點大道9880號和校園點法院4150號/聖地亞哥/
大學城中心(4)
德夫69,481  199,621  269,102  89  91  4Q19
9877 Waples Street/Sorrento Mesa/聖地亞哥重新開發—  63,774  63,774  100  100  2021
東湖大道1165號/西雅圖/湖聯合
德夫—  100,086  100,086  100  100  第四季度20-第一季度21
醫療中心大道9804號/馬裏蘭州/羅克維爾德夫—  176,832  176,832  100  100  2H20
醫療中心大道9950號/馬裏蘭州/羅克維爾德夫—  84,264  84,264  100  100  2H20
昆斯烏節路704號/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡(5)
重新開發59,034  20,998  80,032  90  90  4Q18
亞歷山大中心®對於AgTech/研究三角/研究三角(6)
德夫180,400  160,000  340,400  50  50  2021
總計
976,174  2,340,453  3,316,627  61 %65 %

(1)最初入住日期受租賃和/或市場條件的影響。新冠肺炎和遵守社會疏遠措施造成的施工中斷可能會進一步影響施工和入住率預測，並將繼續密切監測。多租户項目可能會在一段時間內被租户佔用。穩定的入住率可能會因單租户或多租户而有所不同。
(2)我們預計在現有租約於2020年第三季及2021年第一季屆滿後，會額外發展154,855個RSF寫字樓(以營運RSF的空間取得租約)為寫字樓/實驗室空間。
(3)對這處房產的各種選擇正在評估中，包括正在與一家對這處房產感興趣的公司進行談判。我們預計在今年晚些時候更新初步入夥日期。
(4)請參閲下一頁的腳註2。
(5)昆斯烏節路704號是一家未合併的房地產合資企業。RSF代表100%。
(6)新的戰略協作雅培園區包括實驗室大道5號的第一階段和實驗室大道9號的第二階段，包括校園便利設施。
68


新甲級發展及重建物業：現有項目(續)

我們的所有權權益無槓桿收益率
物業/街市/次街市
服務中CIP完成的成本總計為
完工		初步穩定初步穩定(收付實現制)
興建中的發展及重建項目
查爾斯/大波士頓/劍橋/內郊的阿森納100 %$428,539  $109,107  TBD
市場街945號/舊金山/觀瀾灣/索馬
99.5 %—  197,330  
哈斯金路201號/舊金山/舊金山南部100 %—  211,100  $102,900  $314,000  6.6 %6.5 %
亞歷山大市科技區/舊金山/大斯坦福
100 %—  368,998  $220,002  $589,000  6.4 %6.1 %
波特大道3160號/舊金山/大斯坦福
100 %—  39,264  TBD
亞歷山大中心®-長島市/紐約市/紐約市
100 %16,549  98,263  $69,488  $184,300  5.5 %5.6 %
校園點大道9880號和校園點法院4150號/聖地亞哥/
大學城中心(1)
(1)
78,429  58,269  $118,302  $255,000  6.3 %
(2)
6.4 %
(2)
9877 Waples Street/Sorrento Mesa/聖地亞哥100 %—  17,064  $12,136  $29,200  8.6 %7.9 %
東湖大道1165號/西雅圖/湖聯合
100 %—  75,486  $62,514  $138,000  6.5 %
(3)
6.3 %
(3)
醫療中心大道9804號/馬裏蘭州/羅克維爾100 %—  55,498  $39,902  $95,400  7.7 %7.2 %
醫療中心大道9950號/馬裏蘭州/羅克維爾100 %—  34,340  $19,960  $54,300  7.3 %6.8 %
亞歷山大中心®對於AgTech/研究三角/研究三角
100 %86,015  26,247  TBD
合併項目
609,532  1,290,966  
昆斯烏節路704號/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡(4)
56.8 %8,599  2,825  $1,876  $13,300  8.9 %8.8 %
總計$618,131  $1,293,791  


(1)有關更多信息，請參閲本項目2下的“合併和非合併房地產合資企業”一節。
(2)表示一個分兩個階段的開發項目，如下所示：
•第一階段代表9880Campus Point Drive，這是一個98,000 RSF項目，旨在開發Alexandria GradLabs™，這是一個高度靈活的同類生命科學平臺，旨在為種子階段後的生命科學公司提供交鑰匙、傢俱齊全的辦公室/實驗室套間以及一條加速、可擴展的增長道路。截至6月30日，2020年、199,621 RSF和69,481 RSF分別被歸類為在建和投入使用。位於校園點大道9880號的研發大樓已被拆除，截至2020年6月30日，繼續計入我們相同的物業業績結果。有關更多信息，請參閲本項目2下“操作結果”部分的“相同屬性”小節。
•下一階段代表4150校園點苑，一個171,102個RSF，100%租賃的項目正在進行前期建設，我們預計將於21年第一季度開始垂直建設，預計2022年入住率。
•項目成本為校園點道9880號和校園點院4150號的開發成本。無槓桿收益率代表亞歷山大港對Campus Pointe的預期總回報，包括9880%、10290和10300 Campus Point Drive和4150Campus Point Court。
(3)無槓桿收益率代表Adaptive BioTechnologies Corporation的設施豐富的研究總部Eastlake Avenue 1165和毗鄰的多租户辦公/實驗室大樓Eastlake Avenue 1208的預期總回報。
(4)昆斯烏節路704號是一家未合併的房地產合資企業。成本和收益金額代表我們的份額。

69


新建甲級開發及再開發物業：管線綜述

*下表彙總了截至2020年6月30日我們在北美的所有開發和再開發項目的關鍵信息(以千美元為單位)：

房地產/子市場我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展與重建總計
在建近處
術語		中間
術語		未來
大波士頓
查爾斯/劍橋/內郊的阿森納100 %$126,156  205,690  —  —  200,000  405,690  
Necco街15號/海港創新區98.2 %179,347  —  293,000  —  —  293,000  
215總統道/128號公路100 %6,613  —  112,000  —  —  112,000  
賓尼街325號/劍橋100 %116,712  —  —  402,000  —  402,000  
A街99號/海港創新區95.9 %42,959  —  —  235,000  —  235,000  
Necco街/海港創新區10號100 %88,365  —  —  175,000  —  175,000  
亞歷山大科技廣場®/劍橋
100 %7,881  —  —  —  100,000  100,000  
科技大道100號/128號公路100 %—  —  —  —  300,000  300,000  
231第二大道/128號公路100 %1,093  —  —  —  32,000  32,000  
其他創造價值的項目100 %9,587  —  —  —  16,955  16,955  
578,713  205,690  405,000  812,000  648,955  2,071,645  
舊金山
哈斯金路201號/南舊金山100 %211,100  315,000  —  —  —  315,000  
亞歷山大市科技區/大斯坦福100 %611,255  526,178  —  587,000  
(1)
700,000  
(1)
1,813,178  
市場街945號/觀瀾灣/索馬99.5 %197,330  255,765  —  —  —  255,765  
波特大道3160號/大斯坦福100 %39,264  92,147  —  —  —  92,147  
布魯克姆街88號/觀瀾湖/索馬100 %256,334  —  1,070,925  
(2)
—  —  1,070,925  
亞歷山大技術中心®-Gateway/南舊金山
45.0 %44,025  —  217,000  300,010  
(1)
291,000  808,010  
布蘭南街505號，第二期/觀瀾灣/索馬99.7 %18,770  —  —  165,000  —  165,000  
3825和3875費邊路/大斯坦福100 %—  —  —  250,000  
(1)
228,000  
(1)
478,000  
東格蘭德大道/南舊金山100 %6,112  —  —  —  90,000  90,000  
其他創造價值的項目100 %44,096  —  —  191,000  25,000  216,000  
$1,428,286  1,189,090  1,287,925  1,493,010  1,334,000  5,304,025  

 
(1)表示新的甲級物業完成開發或重新開發後的總面積。呈報的面積包括現時在物業營運中的樓宇的RSF，該等物業亦有固有的未來發展機會，目的是在現有原址租約期滿及未來展開建築工程後拆卸現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”部分中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(2)包括預租給Pinterest，Inc.的488,899 RSF，我們預計現有建築的拆除工作將於2021年1月開始。
70


新的甲級開發和再開發物業：管線摘要(續)
房地產/子市場我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展與重建總計
在建近處
術語		中間
術語		未來
紐約市
亞歷山大中心®-長島市/紐約市
100 %$98,263  140,098  —  —  —  140,098  
亞歷山大中心®為生命科學服務-紐約市/紐約市
100 %42,157  —  —  550,000  
(1)
—  550,000  
第30街47-50號/紐約市100 %28,497  —  —  135,938  —  135,938  
東42街219號/紐約市100 %—  —  —  —  579,947  
(2)
579,947  
168,917  140,098  —  685,938  579,947  1,405,983  
聖迭戈
亞歷山大港/大學城中心的校園角
(3)
111,126  199,621  —  390,164  
(4)
359,281  
(4)
949,066  
韋普斯街9877號/索倫託梅薩100 %17,064  63,774  —  —  —  63,774  
3115 Merryfield Row/Torrey Pines100 %49,409  —  125,000  —  —  125,000  
亞歷山大/索倫託·梅薩的SD Tech
(3)
47,444  —  176,428  
(5)
190,074  388,000  754,502  
託裏·派恩斯路10931號和10933號/託裏·派恩斯100 %—  —  —  242,000  
(4)
—  242,000  
大學區/大學城中心100 %51,559  —  —  600,000  
(4)(6)
—  600,000  
亞歷山大市/德爾馬爾高地的湯斯蓋特100 %21,735  —  —  185,000  —  185,000  
Illumina路5200號/大學城中心51 %12,302  —  —  —  451,832  451,832  
Vista Wateridge/Sorrento Mesa100 %4,175  —  —  —  163,000  163,000  
4045和4075索倫託山谷大道/索倫託山谷100 %7,668  —  —  —  149,000  
(4)
149,000  
其他創造價值的項目100 %—  —  —  —  50,000  50,000  
322,482  263,395  301,428  1,607,238  1,561,113  3,733,174  
西雅圖
東湖大道1165號/湖聯合大道100 %75,486  100,086  —  —  —  100,086  
1150 Eastlake大道東/Lake Union100 %41,687  —  —  260,000  —  260,000  
德克斯特大道北701號/湖聯合大道100 %47,081  —  —  217,000  —  217,000  
德克斯特大道北段601號/聯合湖畔100 %33,787  —  —  —  188,400  
(4)
188,400  
其他創造價值的項目100 %53,877  —  —  —  579,825  579,825  
$251,918  100,086  —  477,000  768,225  1,345,311  
(1)我們一直在就一座新樓未來用地的長期土地租賃進行談判，租金約為550,000 RSF。從2020年3月開始，由於新冠肺炎對紐約市的影響，紐約市一直將該地點用作臨時停屍房。市政府使用這塊土地導致土地租賃談判的最後期限推遲，並最終推遲了開始和完成關鍵里程碑建設日期的時間。
(2)包括349,947個正在運營的RSF，有機會通過未來的重新開發將現有的辦公空間改建為辦公/實驗室空間，或者通過地面開發將大樓額外擴建230000個RSF。這座建築目前由輝瑞公司(Pfizer Inc.)佔用。剩餘租期約為五年。
(3)有關我們所有權權益的更多信息，請參閲本項目2中的“合併和非合併房地產合資企業”一節。
(4)表示新甲級物業開發完成後的總面積。所展示的面積包括目前在具有固有未來開發機會的物業中運營的建築的RSF。我們打算在現有原地契約期滿及日後展開建造工程時，拆卸現有物業。有關更多信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”部分中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(5)在截至2020年6月30日的三個月內，我們預租了該項目59%的股份，預計在未來6至8個月內開工建設。
(6)包括我們最近在大學城中心子市場行政大道4555號和城市中心大道9363號和9393號購得的項目，這些項目目前正在進行開發評估，具體取決於未來的市場狀況。
71


新的甲級開發和再開發物業：管線摘要(續)
房地產/子市場我們的所有權權益賬面價值平方英尺
發展與重建總計
在建近處
術語		中間
術語		未來
馬裏蘭州
昆斯烏節路704號/蓋瑟斯堡
56.8 %$—  
(1)
20,998  —  —  —  20,998  
9804和9800醫療中心大道/羅克維爾
100.0 %56,905  176,832  —  —  64,000  240,832  
醫療中心大道9950號/羅克維爾
100.0 %34,340  84,264  —  —  —  84,264  
林蔭道14200號/羅克維爾
100.0 %27,285  —  —  290,000  145,000  435,000  
118,530  282,094  —  290,000  209,000  781,094  
研究三角
亞歷山大中心®對於AgTech，第二階段/研究三角
100.0 %26,247  160,000  —  —  —  160,000  
8戴維斯驅動/研究三角100.0 %15,985  —  150,000  70,000  —  220,000  
6戴維斯驅動/研究三角100.0 %15,761  —  —  —  800,000  800,000  
其他創造價值的項目100.0 %4,185  —  —  —  76,262  76,262  
62,178  160,000  150,000  70,000  876,262  1,256,262  
其他創造價值的項目100.0 %3,842  —  —  —  146,800  146,800  
總計
2,934,866  2,340,453  2,144,353  5,435,186  6,124,302  16,044,294  
(2)
等待收購的密鑰
美世Mega街區/湖畔聯盟
(3)
(3)
—  —  —  800,000  800,000  
—  —  —  —  800,000  800,000  
$2,934,866  2,340,453  2,144,353  5,435,186  6,924,302  16,844,294  

(1)這處房產由一家未合併的房地產合資企業持有。有關我們所有權權益的更多信息，請參閲本項目2中的“合併和非合併房地產合資企業”一節。
(2)總面積包括現時營運樓宇的1,821,610個RSF，這些樓宇將於未來開始建造後重新發展或以新的發展RSF取而代之。有關更多信息，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”部分中的“房地產投資--目前出租物業的價值創造面積”的定義。
(3)有關更多信息，請參閲本項目2中“房地產投資”一節的“收購”小節。

72

資本支出彙總表

截至2020年6月30日的6個月，我們的建設支出包括以下內容(以千為單位)：
建築支出截至2020年6月30日的6個月
房地產增建項目-綜合項目$725,742  
對未合併的房地產合資企業的投資2,861  
非控股權益的貢獻(5,704) 
建築支出(收付實現制)722,899  
應計建造的變更(56,497) 
截至2020年6月30日的6個月的建築支出
666,402  
截至2020年12月31日的6個月的預計建築支出683,598  
制導中點$1,350,000  


下表彙總了截至2020年12月31日的一年的預計建設支出總額，其中包括利息、物業税、保險、工資和其他間接項目成本(以千為單位)：
預計建設支出截至2020年12月31日的年度
開發、重建和前期建設項目$1,170,000  
來自非控股權益的貢獻(合併房地產合資企業)(20,000) 
增加收入和重新定位資本支出144,000  
非營收資本支出56,000  
制導中點$1,350,000  



73

行動結果

我們提供項目(無論是收益還是虧損)的表格比較，這可能有助於從更高的層面瞭解我們的業績，併為我們截至2019年12月31日的最新年度報告Form 10-K和我們隨後的Form 10-Q季度報告中包括的披露提供背景信息。我們相信，這樣的表格説明有助於投資者更好地瞭解公司層面做出的決定和進行的活動，這些決定和活動對我們各時期的經營業績比較有重大影響。我們還相信，這種表格説明將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的瞭解。出售房地產的損益和持有待售資產的減值與公司層面的房地產處置決策有關。提前清償債務的收益或虧損、提前終止利率對衝協議的收益或虧損、優先股贖回費用與我們的資本結構戰略重點關注的公司層面的融資決策相關。非房地產投資的重大已實現和未實現損益以及房地產和非房地產投資的減值與我們房地產資產的經營業績無關，因為它們是公司層面的戰略性非房地產投資決策和外部市場狀況的結果。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表當非房地產投資的公允價值因一般市場變化或我們無法控制的其他條件的變化而低於其各自賬面價值時的減值。重大項目，無論是收益還是損失, 本項目2對本期表格披露中包括的主要項目進行了更詳細的説明。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月期間，亞歷山大普通股股東的淨收入中包括的主要項目如下：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
20202019202020192020201920202019
(單位為百萬，不包括每股金額)
數量每股-稀釋後數量每股-稀釋後
非房地產投資未實現收益(1)
$171.7  $11.1  $1.38  $0.10  $154.5  $83.3  $1.25  $0.75  
房地產減值(2)
(13.2) —  (0.11) —  (22.9) 
(3)
—  (0.18) —  
非房地產投資減值(1)
(4.7) —  (0.04) —  (24.5) —  (0.20) —  
提前清償債務損失
—  —  —  —  —  (7.4) —  (0.07) 
優先股贖回費用
—  —  —  —  —  (2.6) —  (0.02) 
總計
$153.8  $11.1  $1.23  $0.10  $107.1  $73.3  $0.87  $0.66  
        
(1)有關詳情，請參閲本報告第1項下未經審計綜合財務報表的附註7-“投資”。
(2)詳情請參閲本報告第1項下未經審計綜合財務報表附註3-“房地產投資”中“房地產資產銷售及減值費用”一節。
(3)該金額包括我們對我們未合併的房地產合資企業持有的最近開發的零售物業的投資760萬美元的減值。這項減值在截至2020年3月31日的三個月內確認，並在我們的綜合經營報表中歸類為未合併房地產合資企業的收益中的權益。有關更多詳情，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合資企業”。

74

相同的屬性

我們將對我們的某些物業(稱為相同物業)的運營績效進行評估，以補充對我們運營結果的評估。有關確定我們的相同物業組合的更多信息，請參閲本項目2的“非GAAP衡量標準和定義”部分中的“相同物業比較”的定義。下表顯示了截至2020年6月30日的三個月和六個月的相同物業的相關信息：

2020年6月30日
三個月截至六個月
淨營業收入與上年同期相比的百分比變化
0.6%
(1)
1.6%
淨營業收入(收付實現制)與上年同期相比的百分比變化
2.5%
(1)
4.5%
營業利潤
73%73%
相同屬性的數量
228  213  
RSF
21,779,066  21,191,416  
入住率-本期平均值
96.3%96.6%
入住率-同期與前一年的平均值
97.1%97.1%
(1)包括與總計152,045 RSF的租賃相關的停機時間相關的同一物業入住率暫時減少80個基點的影響，其中63%已經以高得多的租金在2020年第三季度租賃交付。剔除臨時空置的影響，截至2020年6月30日的三個月，同一物業淨營業收入增長將分別為1.6%和4.2%(現金基礎)。我們預計2020年下半年的入住率和其他合同租金增長將使同一物業NOI和同一物業NOI(現金基礎)增加到我們截至2020年12月31日的年度的指導範圍內。

下表核對了截至2020年6月30日的6個月內相同房產的數量與總房產的比例：

開發項目-在建項目
特性
醫療中心大道9804號
1  
醫療中心大道9950號
1  
亞歷山大市科技區
2  
哈斯金路201號
1  
東湖大道東1165號
1  
4150校園點球場
1  
亞歷山大中心®對於AgTech，第二階段
1  
8  
開發-在以下時間後投入使用
2019年1月1日
特性
賓利街399號
1  
東格蘭德大道279號
1  
東布萊恩街188號
1  
3  
重建項目-在建項目
特性
亞歷山大中心®-長島市
1  
市場街945號
1  
波特大道3160號
1  
查爾斯河上的阿森納
5  
韋珀斯街9877號1  
9  
重新開發-2019年1月1日後投入使用
特性
亞歷山大公園
4  
681號和685號網關大道
2  
第二大道266號和275號交叉口
2  
亞歷山大中心®對於AgTech，第一階段
1  
9  
2019年1月1日之後的收購
特性
沃特金斯磨坊西路25、35和45號
3  
波特大道3170號
1  
濱海科學中心
2  
3911、3931和4075索倫託山谷大道
3  
湯森街260號
1  
Necco街5號
1  
德克斯特大道北601號
1  
4224/4242校園點苑及校園點徑10210號
3  
3825和3875費邊大道
2  
亞歷山大的SD Tech
11  
查爾斯河上的阿森納
6  
格羅夫街275號
1  
601、611和651網關大道
3  
山景大道3330和3412號
2  
醫療中心大道9605號
1  
第二大道南220號
1  
987號和1075號商業街
2  
4555行政大道1  
其他
8  
53  
鬆散的房地產合資企業
6  
持有待售物業
3  
從相同屬性中排除的屬性總數
91  
相同的屬性
213  
(1)
截至以下日期的北美房產總數
2020年6月30日
304  
(1)包括校園點道9880號和克雷苑3545號。9880號校園點大道大樓入駐至2018年1月，目前正在積極開發中，3545號克雷苑目前正在進行裝修。
75

截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月的結果比較

下表列出了截至2020年6月30日的三個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2019年6月30日的三個月的比較。請參閲本項目2中的“非GAAP計量和定義”一節，瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義，以及它們與根據GAAP分別列報的最直接可比財務指標、租金收入和淨收益(虧損)的對賬。

見本項目2中“新冠肺炎大流行”項下關於新冠肺炎疫情及其對我們的影響的額外討論。此外，請參閲“項目1A”。本季度報告的“第二部分-其他信息”中的風險因素用於討論新冠肺炎可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。
截至6月30日的三個月，
(千美元)20202019$CHANGE%變化
租金收入：
相同的屬性$272,951  $273,543  $(592) (0.2 %)
非相同屬性68,604  16,082  52,522  326.6  
租金收入341,555  289,625  51,930  17.9  
相同的屬性81,618  79,637  1,981  2.5  
非相同屬性12,683  2,356  10,327  438.3  
租户恢復94,301  81,993  12,308  15.0  
租金收入435,856  371,618  64,238  17.3  
相同的屬性32  93  (61) (65.6) 
非相同屬性1,068  2,145  (1,077) (50.2) 
其他收入1,100  2,238  (1,138) (50.8) 
相同的屬性354,601  353,273  1,328  0.4  
非相同屬性82,355  20,583  61,772  300.1  
總收入436,956  373,856  63,100  16.9  
相同的屬性94,006  94,140  (134) (0.1) 
非相同屬性29,905  11,549  18,356  158.9  
租賃業務123,911  105,689  18,222  17.2  
相同的屬性260,595  259,133  1,462  0.6  
非相同屬性52,450  9,034  43,416  480.6  
淨營業收入$313,045  $268,167  $44,878  16.7 %
淨營業收入-相同屬性$260,595  $259,133  $1,462  0.6 %
直線租金收入
(18,873) (22,441) 3,568  (15.9) 
已取得的低於市價的租約攤銷(4,637) (5,292) 655  (12.4) 
淨營業收入-相同物業(收付實現制)$237,085  $231,400  $5,685  2.5 %


76

租金收入

截至2019年6月30日止三個月的租金總收入增加6,420萬美元或17.3%至435.9,000,000美元，而截至2019年6月30日止三個月的租金總收入為37,160萬美元，這是租金收入及租户回收增加的結果，如下所述。

租金收入

截至2019年6月30日的三個月，總租金收入增加了5,190萬美元，增幅為17.9%，達到341.6美元，而截至2019年6月30日的三個月的總租金收入為289.6美元。增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加了總計5250萬美元，主要與2019年4月1日之後投入使用的開發和重建項目的455,903個RSF有關，以及2019年4月1日之後收購的42個運營物業，總計380萬RSF。

截至2019年6月30日的三個月，我們同一物業的租金收入減少了60萬美元，降幅為0.2%，降至273.0美元，而截至2019年6月30日的三個月的租金收入為273.5美元。減少的主要原因是與租賃相關的停機時間相關的同一物業入住率暫時減少了80個基點，這些租約將於2020年下半年以高得多的租金開始入駐。來自Same Properties的租金收入下降也是由於我們的臨時停車位、零售租户和便利設施收入減少的影響，其中一些由於截至2020年6月30日的三個月內的就地避難所訂單而暫時關閉。自2019年4月1日以來，租賃續約和轉租空間的租金上漲部分抵消了這一下降。

租户恢復

截至2020年6月30日的三個月，租户回收增加了1230萬美元，增幅為15.0%，達到9430萬美元，而截至2019年6月30日的三個月為8200萬美元。這一增長主要是由於我們如上所述的非相同屬性的增加。

截至2020年6月30日的三個月，Same Properties的租户回收增加了200萬美元，增幅為2.5%，主要是由於截至2020年6月30日的三個月，我們物業的評估價值上升導致可收回的物業税支出增加。截至2020年6月30日，我們93%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月的其他收入分別為110萬美元和220萬美元，主要包括各自期間賺取的建築管理費和利息收入。

租賃業務

截至2019年6月30日的三個月的總租賃運營費用增加了1,820萬美元，增幅為17.2%，達到123.9美元，而截至2019年6月30日的三個月的總租賃運營費用為105.7美元。其中約1,840萬美元的增長是由於我們的非同一物業的租金運營費用增加，主要與上文“租金收入”中討論的投入使用的開發和重建項目和收購的物業有關。

在截至2020年6月30日的三個月中，Same Properties的租金運營費用減少了10萬美元，降幅為0.1%，降至9,400萬美元，而截至2019年6月30日的三個月為9,410萬美元。減少主要是由於零售租户及康樂設施的營運開支減少，其中部分因新冠肺炎於截至二零二零年六月三十日止三個月的就地訂單而暫時關閉。於截至二零二零年六月三十日止三個月，因物業評估價值上升而導致的應收回物業税開支增加，部分抵銷了與新冠肺炎有關的開支減少。

一般和行政費用

截至2020年6月30日的三個月，一般和行政費用增加了530萬美元，增幅為20.2%，達到3180萬美元，而截至2019年6月30日的三個月為2640萬美元。增長主要是由於我們在多個市場的業務深度和廣度持續增長，包括在2019年4月1日之後投入使用的開發和重建項目以及在2019年4月1日之後收購的物業，如上文租金收入中所述。在截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為10.3%和9.5%。

77

利息費用

截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月的利息支出包括以下內容(千美元)：

截至6月30日的三個月，
組分20202019變化
產生的利息$75,807  $64,553  $11,254  
資本化利息(30,793) (21,674) (9,119) 
利息費用$45,014  $42,879  $2,135  
平均未償債務餘額(1)
$7,461,439  $6,129,748  $1,331,691  
加權平均年利率(2)
4.1 %4.2 %(0.1)%
(1)表示各自期間的平均未償債務餘額。
(2)表示發生的年化總利息除以相應期間的平均未償債務餘額。

與截至2019年6月30日的三個月相比，截至2020年6月30日的三個月的利息支出淨變化原因如下(以千美元為單位)：
組分
利率，利率(1)
生效日期變化
利息增加的原因是：
債項的發行：
7億美元無擔保優先應付票據3.91 %2019年7月/9月$6,921  
7.5億美元無擔保優先應付票據3.48 %2019年7月6,348  
4億美元無擔保優先應付票據2.87 %2019年9月2,765  
7億美元無擔保優先應付票據5.05 %2020年3月8,585  
利率波動和平均餘額：
10億美元商業票據計劃709  
其他利息增加
436  
總加幅25,764  
利息減少的原因是：
償還債項：
5.5億美元無擔保優先應付票據4.75 %2019年7月/8月(6,339) 
4億美元無擔保優先應付票據2.96 %2019年7月/8月(2,792) 
無擔保優先銀行定期貸款五花八門五花八門(3,088) 
22億美元無擔保高級信貸額度(2,177) 
截至2019年6月30日的三個月內有效的利率對衝協議
(114) 
總減幅(14,510) 
所招致的利息變動11,254  
資本化利息的增加(9,119) 
利息支出總變動$2,135  
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

折舊攤銷

截至2019年6月30日的三個月的折舊和攤銷費用增加了3,360萬美元，增幅為25.0%，達到168.0美元，而截至2019年6月30日的三個月的折舊和攤銷費用為134.4美元。增加的主要原因是2019年4月1日之後投入使用的開發和重新開發項目的455,903 RSF的額外折舊，以及2019年4月1日之後收購的42個運營物業，總計380萬RSF。

78

減損費用

在截至2020年6月30日的三個月內，我們確認了總計1320萬美元的減值費用，其中主要包括對之前懸而未決的一項運營技術辦公物業收購的收購前押金進行了1000萬美元的沖銷，我們修訂後的經濟預測從最初的承保下降。我們在2020年4月確認了這項減值費用，同時提交了終止交易的通知。

投資收益

在截至2020年6月30日的三個月裏，我們確認的投資收入總計1.847億美元，其中包括1300萬美元的已實現收益和1.717億美元的未實現收益。已實現收益包括1770萬美元的已實現收益，部分被470萬美元的減值費用所抵消，這主要與對不報告資產淨值的私人持股實體的兩項投資有關。1.717億美元的未實現收益主要包括我們在截至2020年6月30日的三個月中對上市公司投資的公允價值增加。有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。
在截至2019年6月30日的三個月裏，我們確認了總計2150萬美元的投資收入，其中包括1040萬美元的已實現收益和1110萬美元的未實現收益。


79

截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月的結果比較

下表列出了截至2020年6月30日的6個月我們的相同物業和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2019年6月30日的6個月的比較。請參閲本項目2中的“非GAAP計量和定義”一節，瞭解“租户回收”和“淨營業收入”的定義，以及它們與根據GAAP分別列報的最直接可比財務指標、租金收入和淨收入的對賬。

見本項目2中“新冠肺炎大流行”項下關於新冠肺炎疫情及其對我們的影響的額外討論。此外，請參閲“項目1A”。本季度報告的“第二部分-其他信息”中的風險因素用於討論新冠肺炎可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。

截至6月30日的6個月，
(千美元)20202019$CHANGE%變化
租金收入：
相同的屬性$529,138  $522,721  $6,417  1.2 %
非相同屬性150,359  41,467  108,892  262.6  
租金收入679,497  564,188  115,309  20.4  
相同的屬性162,493  153,902  8,591  5.6  
非相同屬性31,471  8,277  23,194  280.2  
租户恢復193,964  162,179  31,785  19.6  
租金收入873,461  726,367  147,094  20.3  
相同的屬性114  265  (151) (57.0) 
非相同屬性3,300  6,066  (2,766) (45.6) 
其他收入3,414  6,331  (2,917) (46.1) 
相同的屬性691,745  676,888  14,857  2.2  
非相同屬性185,130  55,810  129,320  231.7  
總收入876,875  732,698  144,177  19.7  
相同的屬性188,816  181,678  7,138  3.9  
非相同屬性64,198  25,512  38,686  151.6  
租賃業務253,014  207,190  45,824  22.1  
相同的屬性502,929  495,210  7,719  1.6  
非相同屬性120,932  30,298  90,634  299.1  
淨營業收入$623,861  $525,508  $98,353  18.7 %
淨營業收入-相同屬性$502,929  $495,210  $7,719  1.6 %
直線租金收入
(33,492) (45,225) 11,733  (25.9) 
已取得的低於市價的租約攤銷(7,372) (7,757) 385  (5.0) 
淨營業收入-相同物業(收付實現制)$462,065  $442,228  $19,837  4.5 %
80

租金收入

由於租金收入和租户回收的增加，截至2020年6月30日的六個月的租金總收入增加了1.471億美元，增幅為20.3%，達到8.735億美元，而截至2019年6月30日的六個月的租金總收入為7.264億美元，如下所述。

租金收入

截至2019年6月30日的六個月，總租金收入增加了1.153億美元，增幅為20.4%，達到679.5美元，而截至2019年6月30日的六個月的總租金收入為564.2美元。增長主要是由於我們的非同一物業的租金收入增加了總計108.9,000,000美元，主要與2019年1月1日後投入使用的開發和重建項目的926,892個RSF有關，以及2019年1月1日之後收購的53個運營物業，總計420萬RSF。這項增幅因臨時泊車位、零售租户和康樂設施的租金收入減少而被部分抵銷，其中一些設施是由於訂購避難所而暫時關閉的。

截至2019年6月30日的六個月，我們同一物業的租金收入增加了640萬美元，增幅為1.2%，達到529.1美元，而截至2019年6月30日的六個月的租金收入為522.7美元。這一增長主要是由於自2019年1月1日以來，租賃續訂和轉租空間的租金大幅上升。增加的部分被與租賃相關的停機時間相關的同一物業入住率暫時減少50個基點所部分抵消，這些租約將於2020年下半年開始入駐，租金大幅提高。增幅亦因臨時泊車位、零售租户及康樂設施所帶來的收入減少而被部分抵銷，其中一些設施因臨時停泊訂單而暫時關閉。

租金總收入的增長部分被截至2020年6月30日的六個月確認的租金收入減少510萬美元所抵消，這與具體註銷總額160萬美元和與租户遞延租金餘額相關的一般津貼總計350萬美元有關，這些租金餘額正在或可能受到圍繞新冠肺炎的不確定性的影響。

租户恢復

截至2019年6月30日的六個月，租户回收增加了3,180萬美元，增幅為19.6%，至194.0美元，而截至2019年6月30日的六個月為162.2美元。這一增長與我們的租金運營費用增加4580萬美元，或22.1%一致，如下文“租賃運營”中所討論的。Same Properties截至2020年6月30日止六個月的租户回收增加860萬美元，或5.6%，主要是由於截至2020年6月30日止六個月的可收回營運開支增加，如下文“租賃業務”所述。截至2020年6月30日，我們93%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、公共區域費用和其他運營費用(包括增加的費用)。

其他收入

截至2020年和2019年6月30日的6個月的其他收入分別為340萬美元和630萬美元，主要由各自期間賺取的建築管理費和利息收入組成。減少的主要原因是某些項目完成後確認的建築管理費減少。

租賃業務

截至2019年6月30日的六個月，總租賃運營費用增加了4,580萬美元，增幅為22.1%，至253.0美元，而截至2019年6月30日的六個月為207.2美元。其中約3,870萬美元的增長是由於我們的非同一物業的租金運營費用增加，主要與2019年1月1日之後投入使用的開發和重建項目的926,892個RSF有關，以及2019年1月1日之後收購的53個運營物業，總計420萬RSF。

截至2020年6月30日的6個月，Same Properties的租金運營費用增加了710萬美元，增幅為3.9%，達到1.888億美元，而截至2019年6月30日的6個月為1.817億美元。其中約580萬美元的增長是由於我們物業的評估價值上升導致財產税支出增加。餘下的130,000美元主要是由於維修及保養費用、合約服務、工資及財產保險費用較高，但該等費用被與零售租户有關的營運開支減少部分抵銷，其中部分因新冠肺炎於截至2020年6月30日止三個月的就地訂單而暫時關閉。

一般和行政費用

截至2020年6月30日的6個月，一般和行政費用增加了1,260萬美元，增幅為24.7%，達到6,370萬美元，而截至2019年6月30日的6個月為5,110萬美元。增長主要是由於我們在多個市場的業務深度和廣度持續增長，包括2019年1月1日之後投入使用的開發和重建項目以及在2019年1月1日之後收購的物業，如上文“租金收入”所述。在截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的12個月中，我們的一般和行政費用佔淨營業收入的百分比分別為10.3%和9.5%。
81


利息費用

截至6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月的利息支出包括以下內容(以千美元為單位)：

截至6月30日的6個月，
組分20202019變化
產生的利息$146,226  $122,162  $24,064  
資本化利息(55,473) (40,183) (15,290) 
利息費用$90,753  $81,979  $8,774  
平均未償債務餘額(1)
$7,358,158  $5,958,590  $1,399,568  
加權平均年利率(2)
4.0 %4.1 %(0.1)%
(1)表示各自期間的平均未償債務餘額。
(2)表示發生的年化總利息除以相應期間的平均未償債務餘額。

與截至2019年6月30日的6個月相比，截至2020年6月30日的6個月的利息支出淨變化原因如下(以千美元為單位)：

組分
利率，利率(1)
生效日期變化
利息增加的原因是：
債項的發行：
6.5億美元無擔保優先應付票據-綠色債券4.03 %2018年6月/
2019年3月		$1,792  
3.5億美元無擔保優先應付票據-綠色債券3.96 %2019年3月2,968  
3億美元無擔保優先應付票據4.93 %2019年3月3,236  
7.5億美元無擔保優先應付票據3.48 %2019年7月12,696  
7億美元無擔保優先應付票據3.91 %2019年7月/9月13,842  
4億美元無擔保優先應付票據2.87 %2019年9月5,530  
7億美元無擔保優先應付票據5.05 %2020年3月9,062  
利率波動和平均餘額：
10億美元商業票據計劃3,599  
截至2019年6月30日的6個月內有效的利率對衝協議
1,815  
其他利息增加722  
總加幅55,262  
利息減少的原因是：
償還債項：
5.5億美元無擔保優先應付票據4.75 %2019年7月/8月(12,678) 
4億美元無擔保優先應付票據2.96 %2019年7月/8月(5,583) 
擔保建築貸款3.29 %2019年3月(1,778) 
無擔保優先銀行定期貸款五花八門五花八門(5,975) 
22億美元無擔保高級信貸額度(5,184) 
總減幅(31,198) 
所招致的利息變動24,064  
資本化利息的增加(15,290) 
利息支出總變動$8,774  
(1)代表截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用攤銷、債務溢價(貼現)攤銷和其他銀行費用。

82

折舊攤銷

截至2019年6月30日的六個月，折舊和攤銷費用增加7,500萬美元或27.9%，至343.5美元，而截至2019年6月30日的六個月的折舊和攤銷費用為268.5美元。增加的主要原因是2019年1月1日之後投入使用的開發和重建項目的RSF從926,892RSF額外折舊，以及53操作屬性聚合420萬RSF在2019年1月1日之後收購。

減損費用

在截至2020年6月30日的六個月內，我們確認的減值費用總計1,520萬美元，其中主要包括1,000萬美元的收購前押金註銷，用於之前懸而未決的一項運營技術辦公物業的收購，我們修訂後的經濟預測從最初的承保中下降。我們在2020年4月確認了這項減值費用，同時提交了終止交易的通知。

投資收益

在截至2020年6月30日的6個月中，我們確認的投資收入總計162.8美元，其中包括830萬美元的已實現收益和1.545億美元的未實現收益。已實現收益包括3280萬美元的已實現收益，部分被2450萬美元的減值費用所抵消，這主要與對不報告資產淨值的私人持股實體的四項投資有關。在截至2020年6月至30日的6個月中，未實現收益154.5美元，主要包括我們在上市公司投資的公允價值增加。有關我們投資的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註2-“重要會計政策摘要”中的“投資”部分。

在截至2019年6月30日的6個月中，我們確認的投資收入總計105.1美元，其中包括2,180萬美元的已實現收益和8,330萬美元的未實現收益。

提前清償債務損失

在截至2019年6月30日的六個月內，我們提前償還了一筆總額為1.067億美元的擔保票據，該票據原於2020年到期，利息為7.75%，並確認了提前清償債務710萬美元的虧損，包括註銷未攤銷貸款費用。此外，在截至2019年6月30日的六個月內，我們提前償還了與賓尼街50/60號相關的擔保建設貸款的剩餘193.1美元餘額，並確認了提前清償債務的損失26.9萬美元。

未合併房地產合營企業收益中的權益

在截至2020年6月30日的6個月內，我們確認未合併房地產合資企業的權益收益為77.7萬美元。這一餘額包括我們未合併的房地產合資企業的收益約840萬美元，由下文討論的減值費用部分抵消。

2020年3月，新冠肺炎疫情的影響以及隨之而來的馬裏蘭州原地避難令導致我們一家未合併的合資企業擁有的一家零售中心關閉。我們評估了我們在這家合資企業的投資的可回收性，並確認了760萬美元的減值費用，以將我們的投資餘額(主要包括房地產)的賬面價值降低到其估計公允價值減去銷售成本。這項減值費用在截至2020年6月30日的六個月的綜合營業報表中歸類為未合併房地產合資企業收益中的權益。有關更多信息，請參閲本公司未經審計的合併財務報表第(1)項下的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。
83

預計結果

我們根據我們對截至2020年12月31日的一年的現有市場狀況和其他假設的當前看法，提出可歸因於亞歷山大港普通股股東的每股收益(稀釋後)和每股運營資金(可歸因於亞歷山大港普通股股東的資金)的最新指導方針，如下表所述和調整後的情況。下表還提供了可歸因於Alexandria普通股股東稀釋後的每股收益(GAAP最直接的可比性指標)與每股運營資金和每股運營資金(調整後的非GAAP指標)以及我們截至2020年12月31日的最新指導中包括的其他關鍵假設的對賬。不能保證實際金額不會大幅高於或低於這些預期。請參閲我們在本項目2中對“前瞻性陳述”的討論。

2020年的指導方針已更新，以反映我們對截至2020年12月31日的一年的現有市場狀況和假設的當前看法，並反映了新冠肺炎大流行對我們財務和運營業績的估計影響。有關我們更新的2020年指導假設的完整詳細信息，請參閲下表。不能保證實際金額不會大幅高於或低於這些預期。
預計2020年每股收益和可歸因於亞歷山大港普通股股東的每股運營資金-稀釋
截至7/27/20截至4/27/20
每股收益(1)
$3.00至$3.081.69美元至1.79美元
房地產資產的折舊和攤銷
5.155.15
房地產減值.租賃財產(2)
0.060.06
分配未歸屬的限制性股票獎勵
(0.05)(0.04)
每股運營資金(3)
8.16美元至8.24美元6.86美元至6.96美元
非房地產投資的未實現(收益)損失
(1.25)0.14
非房地產投資減值
0.200.16
房地產減值(4)
0.120.10
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
0.01(0.01)
其他0.02—
調整後的每股運營資金(1)
7.26美元至7.34美元7.25美元至7.35美元
中點
$7.30$7.30
(1)不包括2020年6月30日之後的未實現收益或虧損，這些收益或虧損要求在收益中確認，經調整後不包括在每股運營資金中。
(2)包括我們對我們未合併的房地產合資企業持有的最近開發的零售物業的投資760萬美元的減值。
(3)根據NAREIT理事會(“NAREIT理事會”)制定的標準計算。有關更多信息，請參閲本項目2“非GAAP措施和定義”部分中的“運營資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金”的定義。
(4)包括與2020年4月確認的1000萬美元減值費用相關的8美分，以沖銷與我們修訂後的經濟預測從最初承保下降的運營技術辦公物業相關的收購前押金的賬面金額。減值在我們提交終止交易通知的同時確認。

關鍵假設(1)
(百萬美元)
截至7/27/20截至4/27/20
低高低高
截至2020年12月31日北美運營物業的入住率
94.8%95.4%94.8%95.4%
續租和轉租空間：
租金增加
28.0%31.0%28.0%31.0%
租金增加(現金收付制)
14.0%17.0%14.0%17.0%
相同的物業性能：
淨營業收入增長
1.0%3.0%1.0%3.0%
淨營業收入增長(收付實現制)
4.5%6.5%4.5%6.5%
直線租金收入
$98  $108  $98  $108  
一般和行政費用
$121  $126  $121  $126  
利息資本化
$117  $127  $102  $112  
利息費用
$170  $180  $185  $195  
(1)我們在上表中提出的假設受到一些變量和不確定性的影響，包括在第一部分“項目1A”中作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定性。本公司截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及“第1A項”中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。本季度報告表格10-Q的“第II部分-其他信息”內的風險因素。

關鍵信用指標
2020年指導
淨債務和優先股與調整後EBITDA之比-2020年第四季度，摺合成年率小於或等於5.3倍
固定費用覆蓋率-2020年第四季度，年化大於或等於4.4x
84

合併與非合併房地產合資企業

我們為我們合併的房地產合資企業的非控股權益份額和我們在未合併的房地產合資企業的投資份額提供資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估計與我們的部分所有實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每個合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估計的，從而得出每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們不控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在每個組成部分中所佔的比例。請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併及未合併房地產合營企業”以作進一步討論。
聯合房地產合資企業
物業/街市/次街市
非控制性(1)
利息份額
賓尼街225號/大波士頓/劍橋
70.0 %
賓尼街75/125號/大波士頓/劍橋
60.0 %
伊利諾伊街409號和499號/舊金山/觀瀾灣/索馬40.0 %
歐文斯街1500號/舊金山/觀瀾灣/索馬49.9 %
亞歷山大技術中心®-Gateway/舊金山/南舊金山(2)
55.0 %
500福布斯大道/舊金山/南舊金山90.0 %
亞歷山大港/聖地亞哥/大學城中心旁的校園點(3)
45.0 %
5200 Illumina路/聖地亞哥/大學城中心
49.0 %
9625湯恩中心大道/聖地亞哥/大學城中心
49.9 %
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託·梅薩的SD Tech(4)
50.0 %
未合併的房地產合資企業
物業/街市/次街市
我們的所有權份額(5)
第三街1655和1725號/舊金山/觀瀾灣/索馬
10.0 %
門羅網關/舊金山/大斯坦福
49.0 %
昆斯烏節路704號/馬裏蘭州/蓋瑟斯堡
56.8 %
(6)

(1)除了上市的合併房地產合資企業外，各合作伙伴在北美其他六家合資企業中持有微不足道的非控股權益。
(2)不包括南舊金山子市場的600、630、650、901和951網關大道。隨着時間的推移，我們將做出進一步的貢獻，非控股股權份額預計為49%。
(3)不包括大學城中心子市場的校園點大道9880號。
(4)不包括索倫託梅薩子市場的莫爾豪斯大道5505號。
(5)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另外兩家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。
(6)代表我們的所有權權益；我們的投票權被限制在50%。

截至2020年6月30日，我們的未合併房地產合資企業擁有以下無追索權擔保貸款，其中包括以下關鍵條款(千美元)：
到期日規定匯率
利率，利率(1)
合資水平為100%
未合併的合資企業我們的份額
債務餘額(2)
昆斯烏節路704號56.8%3/16/23L+1.95%2.40%$11,602  
第三街1655號和1725號10.0%3/10/254.50%4.57%598,020  
門羅網關，第二階段49.0%5/1/354.53%4.59%106,580  
門羅網關，第一階段49.0%8/10/354.15%4.18%140,843  
$857,045  
(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。
(2)代表截至2020年6月30日的未償還本金，扣除未攤銷遞延融資成本。
85

下表列出了與我們合併和未合併的房地產合資企業的經營結果和財務狀況相關的信息(單位：千)：
合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2020年6月30日2020年6月30日
三個月截至六個月三個月截至六個月
總收入$39,869  $77,646  $10,011  $20,655  
租賃業務(10,302) (20,397) (1,199) (2,617) 
29,567  57,249  8,812  18,038  
一般和行政(102) (219) (50) (134) 
利息—  —  (2,011) (3,982) 
折舊攤銷(15,775) (31,645) (2,858) (5,501) 
房地產減值—  —  —  (7,644) 
分配給可贖回非控股權益的固定回報(1)
217  435  —  —  
$13,907  $25,820  $3,893  $777  
直線租金和低於市場的租賃收入
$1,274  $3,236  $5,698  $11,551  
運營資金(2)
$29,682  $57,465  $6,751  $13,922  

(1)代表將合資企業收益分配給可贖回的非控股權益，主要是在我們南舊金山子市場的一處物業。這些可贖回的非控股權益從他們的投資中賺取固定的回報，而不是參與物業的運營結果。
(2)請參閲本項目2“非GAAP措施和定義”部分中“運營資金和調整後的可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的運營資金”的定義，瞭解與最直接可比較的GAAP措施的定義和對賬情況，請參閲本項目2中“非GAAP措施和定義”一節中的“調整後可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.”的定義。
截至2020年6月30日
合併後的非控股權益份額
房地產合資企業		我們的未合併份額
房地產合資企業
房地產投資$1,491,601  $459,843  
現金、現金等價物和限制性現金48,327  9,338  
其他資產168,342  49,503  
應付有擔保票據—  (186,254) 
其他負債(70,734) (5,572) 
可贖回的非控股權益
(12,122) —  
$1,625,414  $326,858  

在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月裏，我們的合併房地產合資企業分別向我們的合資夥伴分配了總計3820萬美元和2460萬美元。有關更多信息，請參閲我們的合併現金流量表和附註4-“合併和未合併房地產合資企業”到我們的未經審計的合併財務報表(見本報告第(1)項下的附註4-“合併和未合併房地產合資企業”)。
86

投資

只要公允價值或資產淨值隨時可用，我們就按公允價值列報我們的股權投資。對我們有限合夥投資的調整代表了報告資產淨值的變化，這是估計公允價值的一種實際權宜之計。對於沒有現成公允價值的投資，每當該等投資出現明顯的價格變動時，我們都會調整賬面金額，在觀察到另一次價格變化(如有)之前，我們不會進行進一步的調整。有關更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註7-“投資”。

2020年6月30日
(單位：千)三個月截至六個月截至2019年12月31日的年度
已實現收益$13,005  
(1)
$8,328  
(1)
$33,158  
(2)
未實現收益171,652  154,508  161,489  
投資收益
$184,657  $162,836  $194,647  

投資
(單位：千)
成本未實現
收益		賬面金額
公允價值：
上市公司
$159,129  $262,841  
(3)
$421,970  
報告導航的實體
302,954  218,602  521,556  
不報告NAV的實體：
可觀察到價格變化的實體
48,565  74,708  123,273  
沒有可觀察到的價格變化的實體
251,666  —  251,666  
2020年6月30日$762,314  
(4)
$556,151  $1,318,465  
2020年3月31日$738,983  $384,499  $1,123,482  

(1)包括截至2020年6月30日的三個月和六個月的已實現收益分別為1770萬美元和3280萬美元，以及與對沒有報告資產淨值的私人持股實體的投資相關的減值分別為470萬美元和2450萬美元。
(2)包括5030萬美元的已實現收益和與截至2019年12月31日的年度未報告資產淨值的私人持股實體投資相關的減值1710萬美元。
(3)包括截至2020年6月30日的未實現收益和虧損總額分別為2.797億美元和1690萬美元。
(4)佔截至2020年6月30日總資產的3.3%。


公共/私有
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g24.jpg
租户/非租户
混合(成本)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g25.jpg
87

流動資金
流動資金無擔保高級信貸額度的大量可獲得性
$4.2B(百萬)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g26.jpg
(單位：百萬)
在我們無擔保的高級信貸額度下的可獲得性$2,510  
未完成的遠期股權出售協議(1)
520  
現金、現金等價物和限制性現金242  
對上市公司的投資422  
截至2020年6月30日的流動性3,694  
未完成的遠期股權出售協議(2)
532  
總計$4,226  
淨債務和調整後EBITDA的優先股(4)
固定收費覆蓋率(4)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g27.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1035443/000103544320000208/are-20200630_g28.jpg
(1)代表根據我們2020年1月遠期股權出售協議未來結算剩餘350萬股已發行股票的預期淨收益。
(2)代表根據我們2020年7月遠期股權銷售協議未來結算690萬股已發行股票的預期淨收益，扣除我們7.5億美元無擔保高級信貸額度下可供借款的減少。根據7.5億美元無擔保優先信貸額度協議的條款，未來未償還承諾將減少2020年4月執行該信貸額度後訂立的任何股權發行所得款項淨額的50%。截至本報告日期，我們於2020年7月簽訂的遠期股權出售協議均未達成任何協議。
(3)我們無擔保高級信貸額度的未償還總可用金額減去根據我們2020年7月遠期股權銷售協議未來結算690萬股已發行股票的預期淨收益。
(4)季度摺合成年率。


我們期望滿足某些長期流動資金需求，例如開發、重建、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非營收資本支出、預定債務到期日、向非控股權益分配、通過經營活動提供的現金淨額支付股息、定期資產出售、戰略性房地產合資投資以及長期擔保和無擔保債務，包括無擔保優先信貸額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行，以及額外債務和/或股權的發行。

88

我們預計將繼續滿足我們的短期流動性和資本要求，如本節中進一步詳細説明的那樣，通常通過我們的營運資本和經營活動提供的淨現金。我們相信，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續符合REIT的資格。

未來幾年，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向開發和再開發項目和/或收購投資的非控制性權益支付股息和分配後，保留來自經營活動的正現金流；
•改善信用狀況和相對長期資金成本；
•保持多樣化的資本來源，包括來自經營活動提供的淨現金、無擔保債務、擔保債務、選擇性房地產資產出售、部分利息出售、非房地產投資銷售、優先股和普通股；
•保持對長期資本的承諾，為增長提供資金；
•保持謹慎的債務期限階梯；
•維護可靠的信用指標；
•保持可觀的資產負債表流動性；
•通過減少短期和中期可變利率銀行債務來降低浮動利率債務敞口；
•維持一個龐大的未擔保資產池，以提供財務靈活性；
•從經營活動提供的淨現金中為普通股股息和非控股權益分配提供資金；
•管理有紀律的增值項目，使其占房地產總投資的百分比；以及
•在創造價值的項目中保持較高的預租和租賃百分比。

此外，請參閲“第1A項。本季度報告的“第二部分-其他信息”中的風險因素用於討論新冠肺炎可能直接或間接給我們的業務帶來的風險。

下表顯示了截至2020年6月30日，我們22億美元的無擔保高級信用額度減去我們商業票據計劃的未償還金額；7.5億美元的無擔保高級信用額度；遠期股權銷售協議；現金、現金等價物和限制性現金；以及對上市公司的投資(以千美元為單位)：

描述規定匯率集料
承付款		出類拔萃
天平		剩餘承付款/流動資金
在我們22億美元無擔保高級信貸額度下的可用性
L+0.825 %$2,200,000  $440,000  $1,760,000  
在我們7.5億美元無擔保高級信貸額度下的可用性
L+1.050 %$750,000  $—  750,000  
未完成的遠期股權出售協議
519,621  
現金、現金等價物和限制性現金
241,540  
對上市公司的投資
421,970  
總流動資金$3,693,131  

現金、現金等價物和限制性現金

截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們分別擁有2.415億美元和2.427億美元的現金、現金等價物和限制性現金。我們預計現有的現金、現金等價物和限制性現金、經營活動的現金流、房地產資產銷售和部分利息銷售的收益、非房地產投資銷售、我們無擔保高級信用額度下的借款、我們商業票據計劃下的發行、無擔保應付票據的發行和普通股的發行將繼續足以為我們的運營活動提供資金，併為投資和融資活動提供現金承諾，如定期季度股息、對非控制性權益的分配、預定的債務償還、收購和某些資本支出，包括與建設相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月我們現金流的變化(單位：千)：
截至6月30日的6個月，
20202019變化
經營活動提供的淨現金$393,657  $308,340  $85,317  
投資活動所用現金淨額$(1,397,060) $(1,452,237) $55,177  
籌資活動提供的現金淨額$1,002,969  $1,109,218  $(106,249) 
89


經營活動

經營活動提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用水平、我們租約的租金費率、租金的收繳情況和向租户收回運營費用的情況、開發和重建項目完成的時間，以及收購和處置運營物業的時間。截至2020年6月30日的6個月，經營活動提供的淨現金增至3.937億美元，而截至2019年6月30日的6個月為3.083億美元。這一增長主要是由於(I)我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流，(Ii)自2019年1月1日以來的創收收購，以及(Iii)自2019年1月1日以來租賃續約和轉租空間的租金上升。

投資活動

截至2020年6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月，投資活動中使用的現金包括以下內容(以千為單位)：
 截至6月30日的6個月，增加(減少)
 20202019
投資活動的現金來源：
非房地產投資銷售情況
$68,468  $49,967  $18,501  
未合併的房地產合資企業的資本返還
20,225  —  20,225  
第三方託管保證金的變動18,719  —  18,719  
107,412  49,967  57,445  
現金用於投資活動的情況：
購買房地產
699,901  715,030  (15,129) 
房地產的新增項目
725,742  577,322  148,420  
對未合併的房地產合資企業的投資
2,861  95,950  (93,089) 
第三方託管保證金的變動—  9,000  (9,000) 
增加非房地產投資
75,968  104,902  (28,934) 
1,504,472  1,502,204  2,268  
投資活動所用現金淨額$1,397,060  $1,452,237  $(55,177) 

截至2020年6月30日的6個月，用於投資活動的現金淨額減少，主要是由於購買房地產的現金減少，投資於未合併的房地產合資企業，增加了非房地產投資，以及來自未合併的房地產合資企業更高的資本回報增加了現金來源。用於投資活動的現金減少部分被用於購置財產的現金增加所抵消。詳情請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註3-“房地產投資”。

90

融資活動

截至2020年6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月，融資活動提供的現金流包括以下內容(以千為單位)：
截至6月30日的6個月，
20202019變化
發行無抵押優先應付票據所得款項
$699,532  $854,209  $(154,677) 
償還應付有擔保票據的借款
(3,088) (302,878) 299,790  
從無擔保高級信貸額度借款
1,470,000  2,114,000  (644,000) 
償還無擔保高級信貸額度的借款
(1,414,000) (1,808,000) 394,000  
發行商業票據所得款項
8,179,900  —  8,179,900  
商業票據計劃借款的償還
(8,179,900) —  (8,179,900) 
貸款費用的支付
(7,957) (15,796) 7,839  
與債務相關的變化
744,487  841,535  (97,048) 
非控股權益的貢獻和出售
55,775  441,251  (385,476) 
向非控制性權益分配和購買非控制性權益
(38,482) (24,590) (13,892) 
發行普通股所得款項
504,338  85,394  418,944  
股息支付
(256,259) (221,046) (35,213) 
與股權獎勵淨結算有關的已支付税款
(6,890) (4,086) (2,804) 
回購7.00%D系列累計可轉換優先股
—  (9,240) 9,240  
籌資活動提供的現金淨額$1,002,969  $1,109,218  $(106,249) 
91

資本資源

我們預計，截至2020年12月31日的一年，我們的主要流動性需求將通過以下多種資金來源來滿足，如下表所示。我們不能保證我們的資金來源和用途不會大大高於或低於這些預期。

我們於2019年12月3日發佈的初步2020年指導意見，包括2020年建設支出和採購的範圍分別為15.5億至16.5億美元和9億至10億美元，反映了2020年的強勁前景，包括對我們的創造價值的開發和再開發項目的持續強勁需求。我們於2020年4月27日發佈的指導意見減少了2020年預計的建設支出、收購、房地產處置和部分權益出售以及普通股發行。在我們監測新冠肺炎對我們業務的許多領域，包括整個宏觀和資本市場環境的影響時，認為這些削減是必要的。下表提供了對我們於2020年2月3日和2020年4月27日發佈的2020年指導的關鍵更新，這是基於我們對截至2020年12月31日的年度的現有市場狀況和假設的當前看法，並反映了資本使用的增加，以滿足我們開發和重建管道的持續租户需求，以及現有和預期的有吸引力的收購機會。我們更新的2020年建設支出指導範圍自2020年4月27日以來有所提高，現在更接近我們在2020年2月3日發佈的指導中披露的2020年最初預測。此外，我們對2020年的初步指導預期了有意義的收購機會，我們更新後的2020年收購指導範圍繼續反映市場上的機會性產品。高於我們最初收購指導範圍的增長預計將通過預測的房地產處置和部分利息出售提供資金。預計預計銷售收入還將為建築支出增長提供部分資金，併為未來兩到三個季度的增長提供大量資本。
資本的主要來源和用途
(單位：百萬)
截至7/27/20
量程中點某些
已完成項目		截至4/27/20
中點		截至2/3/20
中點
資金來源：
分紅後經營活動提供的現金淨額
$185  $225  $205  $205  $220  
增量債務415  575  495  見下文335  380  
房地產處置和部分利息出售
1,000  1,500  1,250  $51  
(1)
50  
(1)
50  
(1)
普通股權益2,090  2,090  2,090  $2,087  
(2)
1,020  
(1)
1,900  
(1)
總資金來源$3,690  $4,390  $4,040  $1,610  $2,550  
資本用途：
建築工程(有關更多信息，請參閲第2項中的“房地產投資”部分)
$1,200  $1,500  $1,350  $960  $1,600  
收購(有關更多信息，請參閲項目2中的“執行摘要”部分)
1,600  2,000  1,800  $842  650  950  
資本使用總額$2,800  $3,500  $3,150  $1,610  $2,550  
增量債務(包括上述)：
發行無抵押優先應付票據(3)
$700  $700  $700  $700  $700  $600  
30億美元無擔保高級信貸額度和其他
(285) (125) (205) (365) (220) 
增量債務$415  $575  $495  $335  $380  
資金來源過剩$890  $—  $—  
(1)2020年4月，我們完成了將索倫託梅薩子市場斯克蘭頓路9808號和9868號物業的部分權益出售給亞歷山大聯合房地產合資公司現有的SD Tech，我們擁有該合資公司50%的股份。我們從我們的合資夥伴通過合資企業獲得的物業的50%權益中獲得了5110萬美元的收益。我們之前披露的指導信息包括房地產處置、部分利息銷售和普通股權益的綜合金額。提交的金額已分為兩個獨立的類別，分別為(I)截至2020年7月27日完成的實際房地產處置和部分利息銷售，以及(Ii)普通股權益。
(2)於2020年1月及7月，吾等訂立遠期股權出售協議，分別以每股155.00美元及每股160.50美元的公開發售價格出售合共690,000股普通股(包括行使承銷商選擇權)，並於承銷折扣前出售合共6,900,000股普通股(合計1,380萬股)。2020年3月，我們從遠期股權出售協議中結算了340萬股，獲得了5.0億美元的收益。截至本報告之日，根據遠期股權銷售協議，我們仍有1040萬股普通股尚未發行，我們預計將獲得16億美元的收益，將根據協議的規定進行進一步調整，這將為未決的和最近完成的收購以及我們高度租賃的開發項目的建設提供資金。我們預計在2020年結清剩餘的未結清遠期股權出售協議。
(3)根據市場狀況，我們可能會在2020年機會主義地尋求為額外的短期到期日進行再融資。

上表中資本來源和用途背後的主要假設包括有利的資本市場環境、我們核心運營物業的表現、當前和未來開發和再開發項目的租賃和交付，以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受到一些變量和不確定性的影響，包括在第一部分“第1A項”中作為“前瞻性陳述”討論的那些變量和不確定因素。風險因素“；以及截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中的”管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析“。我們預計將按季度更新我們對資金來源和使用的預測。
92

資金來源

分紅後經營活動提供的現金淨額

在支付普通股股息並分配給非控股權益後，我們預計將保留1.85億至2.25億美元經營活動的淨現金流。出於此計算的目的，營業資產和負債的變化不包括在內，因為它們代表時間差異。在截至2020年12月31日的一年中，我們預計我們最近交付的項目、預計將完成的高度預租的價值創造項目，以及來自相同物業和最近收購的物業的貢獻，將顯著增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們預計，由於最近投入使用的項目的合同租金即將結束，每年的現金租金將出現2900萬美元的合同短期大幅增長。有關截至2020年6月30日止六個月經營活動提供的現金流的討論，請參閲本項目2內“流動性”一節的“現金流”小節。

債款

截至2020年6月30日，我們的22億美元無擔保高級信貸額度有4.4億美元的未償還餘額。我們的22億美元無擔保優先信貸額度的利率為倫敦銀行同業拆借利率加0.825,2024年1月28日到期，其中包括我們控制的兩個六個月的延期選擇權。截至2020年6月30日，我們的7.5億美元無擔保優先信貸額度沒有未償還餘額，利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.050，將於2022年4月14日到期。除了借款成本外，22億美元和7.5億美元的無擔保優先信貸額度根據未償還的承諾總額，每年分別收取0.15%和0.20%的融資費。

我們使用我們的無擔保高級信用額度為營運資金、建築活動提供資金，並不時收購物業。無擔保高級信用額度下的借款按“歐洲貨幣利率”、“倫敦銀行同業拆借利率浮動利率”或每個相應的無擔保高級信用額度協議中規定的“基本利率”計息，在任何情況下都要加上適用的保證金。無擔保高級信貸額度協議中規定的歐洲貨幣利率，如適用，年利率等於(I)行政代理與本公司商定的以LIBOR報價貨幣(即美元、歐元、英鎊或日元)計價的貸款的LIBOR或其後續利率，(Ii)適用於加元銀行承兑以加元計價的貸款的平均年收益率，(Iii)以澳元計價的貸款的銀行票據互換參考投標利率，或(Iv)就以非LIBOR報價貨幣(加元或澳元除外)計價的貸款適用的替代貨幣指定的利率。倫敦銀行間同業拆借利率浮動利率是指任何一天的一個月倫敦銀行同業拆借利率，或行政代理與本公司就以美元計價的貸款商定的後續利率。基本利率是指，在任何一天，每年的浮動利率等於(I)聯邦基金利率加1.00%的1/2，(Ii)行政代理不時公開宣佈為其“最優惠利率”的該日的有效利率，以及(Iii)歐洲貨幣利率加1.00%中的最高者。我們22億美元的無擔保高級信貸額度包含一個功能，允許貸款人以競爭性的方式競標貸款利率。這可能會導致利率低於規定的利率。

根據新信貸額度協議的條款，7.5億美元無擔保優先信貸額度的未償還承諾和任何未償還借款將減去協議定義的某些新債務交易的現金收益淨額的100%和新股發行的現金收益淨額的50%。因此，當我們於2020年7月訂立的遠期股權出售協議全部或部分清償後(見附註13“普通股交易”一節-“股東權益”)於我們未經審核的綜合財務報表中進一步描述，來自7.5億美元無擔保優先信貸額度的未償還承諾及任何未清償借款將減去結算上述2020年7月協議(不包括2020年1月遠期股權出售協議)所得款項淨額的50%。截至本報告日期，我們於2020年7月簽訂的遠期股權出售協議均未達成任何協議。

我們預計2020年剩餘時間的部分資本需求將來自我們未完成的遠期股權銷售協議的結算，來自我們下面討論的商業票據計劃下的發行，來自我們29.5億美元無擔保優先信貸額度下的借款，以及房地產處置和部分利息出售。

我們建立了一個商業票據計劃，能夠發行最多10億美元的商業票據，一般期限為30天或更短，自發行之日起最長期限為397天。我們的商業票據計劃得到了我們22億美元的無擔保高級信用額度的支持，我們預計在任何時候，我們都希望在我們的22億美元的無擔保高級信用額度下保留最低未提取的借款能力，相當於我們商業票據計劃的任何未償還餘額。我們利用該計劃下的借款為短期資本需求提供資金。根據我們的商業票據計劃發行的票據在商業票據市場上按慣例出售。它們通常以低於面值的價格發行，代表發行時由市場狀況決定的到期收益率。如果我們無法發行商業票據或對未償還商業票據進行再融資，條款等於或高於22億美元無擔保優先信貸額度下的條款，我們預計將在倫敦銀行同業拆借利率加0.825%的22億美元無擔保優先信貸額度下借款。在截至2020年6月30日的三個月內出售的商業票據，到期加權平均收益率為0.79%。截至2020年6月30日，我們的商業票據計劃下沒有未償還的借款。
93


2020年3月，我們完成了7.0億美元的無擔保優先票據的發售，2030年12月15日到期，利率為4.90%，淨收益為6.916億美元。淨收益用於減少我們22億美元無擔保高級信用額度和商業票據計劃下的未償債務。自2019年1月1日以來，我們已完成34億美元無擔保優先票據的發行，加權平均利率為3.95%，截至2020年6月30日的加權平均期限為15.2年。

主動管理從倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)過渡

倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)在美國和全球被廣泛用作各種商業和金融合約的參考利率，包括可變利率債務和利率掉期合約。不過，預計2021年之後將不再使用LIBOR。為了應對倫敦銀行同業拆借利率中斷的風險增加，美國成立了另類參考利率委員會(“ARRC”)，以幫助確保從倫敦銀行間同業拆借利率成功過渡。2017年6月，ARRC選擇SOFR(一個參考美國國債支持的短期回購協議計算的新指數)作為美元LIBOR的首選替代品。我們一直在密切關注與脱離LIBOR相關的發展，並實施了許多積極措施，以將過渡到公司的潛在影響降至最低，具體如下：

•我們已經主動減少了我們的無擔保優先銀行定期貸款和通過償還的擔保建築貸款項下的基於LIBOR的未償還借款。從2017年1月到2020年6月，我們償還了約15億美元的此類債務。
•在2020年，我們將商業票據計劃的總金額從7.5億美元增加到10億美元。該計劃為我們提供了以短期固定利率發行有息商業票據的能力，通常期限為30天或更短，最長期限為自發行之日起397天。我們的商業票據計劃不受倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的約束，用於資助短期營運資金需求。截至2020年6月30日，我們的商業票據計劃下沒有未償還的借款。
•我們謹慎地管理我們22億美元和7.5億美元無擔保優先信貸額度下的未償還借款。截至2020年6月30日，我們的7.5億美元無擔保高級信貸額度沒有提取任何金額。不包括我們一家未合併的房地產合資企業持有的基於LIBOR的債務，我們22億美元無擔保高級信用額度下的借款是我們截至2020年6月30日唯一未償還的基於LIBOR的債務，佔我們截至2020年6月30日未償債務餘額總額的不到6%。
•我們的無擔保高級信貸額度包含的後備語言與ARRC的修訂方法大體一致，該方法為談判基準替換提供了一個簡化的修訂方法，並對後備觸發事件和將應用於後續利率的調整引入了清晰度。
•我們繼續積極監察研究局和其他參與倫敦銀行同業拆息過渡的管治機構的發展。

請參閲本報告第1項和“1A項”項下未經審計的綜合財務報表的附註10-“有擔保和無擔保優先債務”。請參閲我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的“風險因素”，以獲取有關我們管理與脱離LIBOR相關的風險的更多信息。

房地產處置和部分利息出售

我們預計將繼續有紀律地執行精選的運營資產銷售。未來的銷售將提供重要的資金來源，為即將進行的和最近完成的部分機會性收購以及我們高度租賃的創造價值的開發和重新開發項目提供資金，併為未來兩到三個季度的增長提供大量資金。我們亦可考慮額外出售核心甲級物業及/或發展項目的部分權益。對於2020年，我們預計房地產處置和部分利息銷售在10億美元到15億美元之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的EBITDA金額而有所不同。截至本報告發表之日，我們在索倫託梅薩子市場的斯克蘭頓路9808和9868號的部分權益出售中獲得了5110萬美元的收益。

作為房地產投資信託基金，我們一般要對美國國税局描述為“禁止交易”的房地產資產銷售淨收入徵收100%的税。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。不過，除非我們符合一定的“避風港”要求，否則房地產資產出售是否屬禁止交易，將視乎出售的事實和情況而定。我們的房地產資產出售可能並不總是符合這樣的避風港要求。請參閲“第1A項。有關“禁止交易”税的更多信息，請參閲我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的“風險因素”。
94

普通股交易

2020年1月，我們簽訂了總計10億美元的遠期股權出售協議，在承銷折扣之前，以每股155.00美元的公開發行價出售總計690萬股我們的普通股(包括行使承銷商期權)。2020年3月，我們從遠期股權出售協議中結算了340萬股，獲得了500.0美元的收益。我們預計，在結算剩餘的遠期股權銷售協議後，我們將獲得約5.196億美元的收益，並將根據銷售協議的規定進行進一步調整。

此外，在2020年7月，我們簽訂了遠期股權出售協議，在承銷折扣之前，以每股160.50美元的公開發行價出售總計690萬股我們的普通股(包括行使承銷商期權)。我們預計將獲得約11億美元的收益，並將根據銷售協議的規定進行進一步調整。截至本報告日期，尚未根據這些遠期股權出售協議結算任何股票。

我們預計將在2020年結清未完成的遠期股權出售協議，並將所得資金用於尚未完成和最近完成的收購，以及我們高度租賃的開發和重新開發項目的建設。

2020年2月，我們加入了一項新的ATM機普通股發行計劃，允許我們出售總計8.5億美元的普通股。截至2020年6月30日，該自動取款機計劃下的剩餘可用資金約為843.7美元。普通股發行金額將視市場情況而定。

其他來源

根據我們目前提交給證券交易委員會的貨架登記聲明，我們可以提供普通股、優先股、債務和其他證券。我們可能會根據我們的需要和市場狀況，不時酌情發行這些證券，包括在必要時，以平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有我們在財務報表中合併的房地產合資企業的權益。這些合資夥伴可以向這些實體出資，主要是因為它們在建設和融資相關活動中所佔的資金份額。在截至2020年6月30日的6個月裏，我們收到了5580萬美元的非控股權益貢獻和出售。
95

資本的用途

資本支出彙總表

我們資本的主要用途之一與物業的發展、重建、前期建設和建造有關。我們目前在增長管道中的項目總計230萬RSF的甲級辦公/實驗室和正在建設的技術辦公空間，660萬RSF的近期和中期開發和再開發項目，以及530萬RSF的北美未來開發項目。我們招致與開發、重新開發、前期建設和其他建設活動相關的資本化建設成本。我們還會招致額外的資本化項目成本，包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、重新開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本，這些成本是在為資產的預期用途做準備所必需的活動進行期間產生的，這些成本包括利息、物業税、保險和其他與項目的開發、再開發、前期建設或建設直接相關和必不可少的成本。有關我們資本支出的更多信息，請參閲本項目2中“房地產投資”部分的“新甲級開發和重建物業：當前項目”和“資本支出彙總表”小節。

我們僅在準備資產以供其預期用途的必要活動正在進行期間才將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是該資產已支出且已發生利息成本。截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月的資本化利息分別為5550萬美元和4020萬美元，歸類為房地產投資。間接項目成本，包括明顯與開發或建設中的項目相關的建築管理、法律費用和辦公成本，在資產進行準備其預期用途的活動期間發生時資本化。我們將與開發、重建、前期建設和建設項目相關的工資和其他間接項目成本資本化，截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月，工資成本和其他間接項目成本分別為3230萬美元和2070萬美元。 截至2020年6月30日的6個月，資本化工資和其他間接項目成本與2019年同期相比有所增加，主要是因為我們正在建設和前期活動的創造價值的管道項目比2019年增加了6個項目，2020年的RSF為440萬RSF。施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改善施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為資產的預期用途做準備所需的活動，與該資產相關的利息、税收、保險和某些其他直接項目成本將計入已發生的費用。修理費和維護費在發生時計入費用。

我們的開發、重建和建築活動的波動可能會導致總支出和淨收益發生重大變化。例如，如果我們的開發、再開發和建築活動減少了10%，而間接項目成本(包括利息和工資)沒有相應的下降，那麼截至2020年6月30日的6個月，總支出將增加約880萬美元。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，他們在租賃成功後按條件支付。吾等須將與成功租賃交易有關的初始直接成本資本化，該等交易直接由租賃交易產生並對租賃交易至關重要，若該租賃交易沒有成功執行則不會產生該等成本。在截至2020年6月30日的6個月內，我們將初始直接租賃總成本資本化為2640萬美元。無論租賃結果如何，我們為談判或安排租賃而產生的成本，如固定的員工補償、税收或談判租賃條款的法律建議，以及其他成本，都會在發生時計入費用。

收購

有關吾等收購的資料，請參閲本報告第1項下未經審核綜合財務報表附註3-“房地產投資”的“收購”一節，以及本項目2內“房地產投資”一節的“收購”一節。

分紅

在截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日的6個月內，我們支付了以下股息(單位：千)：
截至6月30日的6個月，
20202019變化
普通股$256,259  $218,914  $37,345  
D系列可轉換優先股—  2,132  (2,132) 
 $256,259  $221,046  $35,213  
96

與截至2019年6月30日的6個月相比，在截至2020年6月30日的6個月內，我們普通股支付的股息增加，主要是由於我們的自動櫃員機計劃下發行普通股和結算遠期股權銷售協議，導致2019年1月1日之後發行的普通股數量增加，部分原因是在截至2020年6月30日的6個月內支付的相關股息從截至2020年6月30日的6個月支付的每股普通股1.94美元增加到每股2.06美元。

與截至2019年6月30日的6個月相比，我們D系列可轉換優先股在截至2020年6月30日的6個月中支付的股息減少，這是由於2019年回購我們D系列可轉換優先股的27.5萬股流通股，以及2019年我們D系列可轉換優先股的剩餘230萬股流通股轉換為我們的普通股，導致流通股數量減少。截至2020年6月30日，我們沒有D系列可轉換優先股的流通股。

合同義務和承諾

截至2020年6月30日的合同義務包括以下內容(以千為單位)：
按時間段列出的付款記錄
總計20202021–20222023–2024此後
有擔保和無擔保債務(1)(2)
$7,549,352  $3,331  $14,127  $1,878,107  $5,653,787  
固定利率債務的估計利息支付(3)
3,044,443  142,537  569,201  511,055  1,821,650  
地面租賃義務.經營租賃
706,394  7,270  30,242  30,811  638,071  
地面租賃義務.融資租賃
36,074  207  832  840  34,195  
其他義務
27,130  380  4,895  5,469  16,386  
總計
$11,363,393  $153,725  $619,297  $2,426,282  $8,164,089  

(1)金額為到期本金，不包括本報告第1項下綜合資產負債表中反映的未攤銷保費(折扣)和遞延融資成本。
(2)付款日期反映我們控制的任何延期選項。
(3)金額基於合同利率，包括付息日期和預定到期日。

應付有擔保票據

截至2020年6月30日，應付擔保票據由11個物業擔保的6張票據組成。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為3.57%。截至2020年6月30日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為11億美元。此外，截至2020年6月30日，我們的全部擔保應付票據餘額3.448億美元，包括未攤銷折扣和遞延融資成本，都是固定利率債務。

應付無擔保優先票據、22億美元無擔保優先信貸額度和7.5億美元無擔保優先信貸額度

截至2020年6月30日，我們在無擔保優先票據項下的主要財務契約的要求和實際業績如下：

契約率(1)
要求2020年6月30日
總負債與總資產之比小於或等於60%34%
有擔保債務與總資產之比小於或等於40%2%
合併EBITDA(2)到利息支出
大於或等於1.5倍6.9x
未擔保總資產價值與無擔保債務之比大於或等於150%273%

(1)所有契約比率標題都使用各自債務協議中定義的條款。
(2)綜合息税前利潤折舊攤銷前利潤的計算是基於我們的貸款協議中包含的定義，不能直接與交易所法案47226號版本中所述的息税前利潤折舊攤銷前利潤的計算進行比較。

此外，契約條款(其中包括)限制本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.及本公司附屬公司(I)完成合並，或合併或出售本公司全部或實質所有資產，及(Ii)招致若干有擔保或無擔保債務的能力，而該等條款亦限制本公司、Alexandria Real Estate Equities，L.P.及本公司附屬公司(I)完成合並，或合併或出售本公司全部或實質所有資產，以及(Ii)招致若干有擔保或無擔保債務。

97

截至2020年6月30日，我們的22億美元無擔保優先信貸額度和7.5億美元無擔保優先信貸額度下的主要財務契約的要求和實際表現如下：
契約率(1)
要求2020年6月30日
槓桿率小於或等於60.0%30.7%
擔保債務比率小於或等於45.0%1.4%
固定收費覆蓋率大於或等於1.50x3.77x
無擔保利息覆蓋率大於或等於1.75x5.98x
(1)所有契約比率標題均使用各自信貸協議中定義的條款。

預計利息支付

我們固定利率債務的估計利息支付是根據合同利率計算的，包括付息日期和預定到期日。截至2020年6月30日，我們94%的債務是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註10-“有擔保和無擔保的優先債務”。

土地租賃義務

經營租賃協議

截至2020年6月30日，地面租賃義務包括對我們33處物業的租賃，約佔我們物業總數的11%。不包括與截至2020年6月30日賬面淨值為750萬美元的一處運營物業有關的2036年到期的一份土地租賃，我們的土地租賃義務的剩餘租賃期限約為33年至94年，包括我們合理確定將行使的可用延期選擇權。

截至2020年6月30日，我們作為承租人的地面和寫字樓租賃協議下的剩餘合同付款總額分別為7.064億美元和2710萬美元。我們必須確認使用權資產和相關負債，以説明我們作為承租人的經營租賃安排下我們未來的義務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值計量，包括我們合理確定將行使的延期選擇權項下的期限內的付款。使用權資產等於相應的經營租賃負債，經初始直接租賃成本及租賃開始前與業主交換的任何其他代價以及反映收購租賃與收購時市場條款相比有利或不利條款的調整後調整。截至2020年6月30日，根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定將行使的延期期權，剩餘合同付款的現值總計7.335億美元，為2.917億美元，在我們的綜合資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2020年6月30日，我們為承租人的經營租賃加權平均剩餘租期約為43年，加權平均貼現率為5.17%。我們相應的經營租賃使用權資產，根據租賃開始前與業主交換的初始直接租賃成本和其他對價進行調整。, 總計2.836億美元。我們在合併資產負債表中對其他資產中的使用權資產進行分類。有關更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表的附註2-“重要會計政策摘要”中的“租賃會計”部分。

承付款

截至2020年6月30日，根據租賃條款，正在開發、重新開發和改善的物業建設合同剩餘總成本約為12億美元。我們預計這些債務的付款將在一到三年內進行，但可能會不時進行資本規劃調整。我們可能有能力停止某些物業的建設，這將導致我們的承諾減少。此外，我們還有總計1110萬美元的信用證和履約義務，主要與建築項目有關。

我們承諾為非房地產投資提供約224.9美元的資金，主要與我們在有限合夥企業中的投資有關。我們的資金承諾在未來11年的不同日期到期，截至2020年6月30日，加權平均到期時間為8.5年。

承擔環境責任

在收購我們所有物業的過程中，我們已經獲得了第一階段的環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估並無披露任何我們相信會對我們的財務狀況或整體經營業績造成重大不利影響的環境責任，我們亦不知道自第一階段環境評估完成以來已發生的任何重大環境責任。此外，我們還提供污染法律責任保險政策，承保我們幾乎所有物業遭受的某些環境損失。
98


外幣折算損益

下表列出了在截至2020年6月30日的6個月中，由於我們在加拿大和亞洲房地產投資的匯率變化，Alexandria Real Estate Equities，Inc.股東可歸因於其他綜合虧損的累計變化(以千為單位)。在截至2020年6月30日的6個月裏，由於我們在加拿大和亞洲房地產投資的匯率變化，Alexandria Real Estate Equities，Inc.的股東應佔累計其他綜合虧損的變化。我們在處置這些資產時，將未實現的外幣換算損益重新分類為淨收益。
 總計
截至2019年12月31日的餘額$(9,749) 
改分類前的其他綜合損失(3,331) 
淨其他綜合虧損(3,331) 
截至2020年6月30日的餘額$(13,080) 
99

發行人和擔保人子公司彙總財務信息

亞歷山大港房地產股票股份有限公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)(“發行人”)已出售根據1933年證券法(經修訂)登記的若干債務證券，該等債務證券由發行人間接全資擁有的附屬公司Alexandria Real Estate Equities，L.P.(“LP”或“擔保人附屬公司”)全面及無條件擔保。發行人的其他附屬公司，包括但不限於擁有其實質全部房地產的附屬公司(統稱為“合併的非擔保人附屬公司”)，將不會為該等證券提供擔保，包括由LP部分或100%擁有的附屬公司。以下摘要財務信息綜合顯示了發行人和擔保人子公司資產負債表截至2020年6月30日和2019年12月31日的財務信息，以及截至2020年6月30日的六個月和截至2019年12月31日的年度的運營結果和全面收益。以下提供的信息不包括在綜合基礎上得出信息所需的消除。在列報財務報表摘要時，權益會計方法已應用於(I)發行人於擔保附屬公司之權益，(Ii)擔保附屬公司於合併後非擔保附屬公司之權益，及(Iii)合併後非擔保附屬公司於擔保附屬公司之權益(如適用)，即使所有該等附屬公司均符合根據公認會計準則合併之要求。所有資產和負債已分配給發行人和擔保子公司，一般基於法人所有權。

下表列出了發行人和擔保人子公司的綜合財務信息。提供的金額不代表我們截至2020年6月30日和2019年12月31日的總合並金額，以及截至2020年6月30日的六個月和截至2019年12月31日的年度的總合並金額(以千為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
資產：
現金、現金等價物和限制性現金$48,774  $4,432  
其他資產92,316  71,036  
總資產$141,090  $75,468  
負債：
應付無抵押優先票據$6,738,486  $6,044,127  
無擔保高級信貸額度440,000  384,000  
其他負債304,502  278,858  
負債共計$7,482,988  $6,706,985  

截至2020年6月30日的6個月截至2019年12月31日的年度
總收入$11,179  $22,731  
總費用(151,220) (317,896) 
淨損失(140,041) (295,165) 
可歸因於未歸屬限制性股票獎勵和優先股的淨收益(3,574) (12,170) 
亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨虧損
$(143,615) $(307,335) 


關鍵會計政策

請參閲我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K，以討論我們與REIT合規、房地產投資、長期資產減值、股權投資、利率對衝協議、與我們作為承租人的經營租賃相關的負債和使用權資產，以及對租户信用質量的監控相關的關鍵會計政策。

100

非GAAP衡量標準和定義

本節包含某些非GAAP財務衡量標準的額外信息，以及我們使用這些補充績效衡量標準的原因，並認為它們為投資者提供了有用的信息，以及本報告中使用的其他術語的定義。

運營資金和調整後的運營資金可歸因於亞歷山大港房地產股權公司的普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計採用歷史成本會計，並假設房地產價值隨着時間的推移而遞減。為了克服房地產價值和房地產資產的歷史成本會計之間的差異，NAREIT理事會設立了運營基金，作為一種改進的計量工具。自引入以來，運營資金已成為權益類REITs中廣泛使用的非GAAP財務指標。我們相信，運營資金作為衡量股權REIT業績的額外指標，對投資者是有幫助的。此外，我們相信，經調整後的運營資金使投資者能夠在一致的基礎上將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮由於房地產投資和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易以及我們無法控制的市場條件波動造成的差異而確認的差異。2019年1月1日，我們前瞻性地採用了NAREIT理事會在2018年11月白皮書(《NAREIT白皮書》)中確立的標準。NAREIT白皮書將運營資金定義為淨收入(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售損益、房地產減值以及經營性房地產資產折舊和攤銷，以及扣除我們在合併和未合併合夥企業及房地產合資企業中所佔份額的調整後的淨收入。減值指資產在可回收期間的公允價值因一般市場情況的變化而低於賬面價值時的減值，並不一定反映物業在相應期間的經營表現。

我們計算經調整的運營資金，作為根據NAREIT白皮書計算的運營資金，不包括非房地產投資實現的重大損益、非房地產投資的未實現損益、提前清償債務的損益、提前終止利率對衝協議的損益、優先股贖回費用、交易成本、與該等項目相關的所得税影響，以及可分配給我們未歸屬的限制性股票獎勵的此類項目的金額。無論是運營資金還是調整後的運營資金，都不應被視為淨收益(根據GAAP確定)的替代方案，或運營活動現金流量(根據GAAP確定)的替代方案，以衡量流動性，也不能表明我們的現金需求(包括我們的分配能力)是否有資金可用。

下表將截至2020年6月30日的三個月和六個月的淨收入與非控股權益所佔合併房地產合資企業份額和我們在未合併房地產合資企業中的份額的運營資金進行了核對(以千為單位)：

合併房地產合資企業中的非控股股權我們的未合併份額
房地產合資企業
2020年6月30日2020年6月30日
三個月截至六個月三個月截至六個月
淨收入
$13,907  $25,820  $3,893  $777  
折舊攤銷
15,775  31,645  2,858  5,501  
房地產減值
—  —  —  7,644  
運營資金
$29,682  $57,465  $6,751  $13,922  


101

下表顯示了亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入(根據公認會計原則提出的最直接的可比性財務衡量標準)，包括我們在合併和非合併房地產合資企業中的份額，以及亞歷山大房地產股權公司普通股股東攤薄後的業務資金和亞歷山大房地產股權公司普通股股東業務攤薄後的資金，以及這三家公司的相關每股金額的對賬情況。這些淨收益是根據公認會計準則提出的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和非合併房地產合資企業中的份額，以及這三家公司的普通股股東攤薄後的運營資金和三家公司的相關每股金額。由於四捨五入，每股金額可能不會相加。
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
(單位：千)
2020201920202019
亞歷山大房地產股權公司普通股股東的淨收入--基本收益和攤薄收益
$226,600  $76,330  $244,845  $200,181  
房地產資產的折舊和攤銷(1)
165,040  134,437  337,668  268,524  
合併房地產合資企業折舊和攤銷的非控制性份額
(15,775) (6,744) (31,645) (12,163) 
我們在未合併的房地產合資企業中的折舊和攤銷份額
2,858  973  5,501  1,819  
房地產減值.租賃財產
—  —  7,644  —  
假設轉換7.00%D系列累計可轉換優先股
—  1,005  —  2,031  
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(2,228) (1,445) (4,531) (3,740) 
可歸因於亞歷山大房地產股權公司普通股股東的運營資金-稀釋(1)
376,495  204,556  559,482  456,652  
非房地產投資未實現收益(171,652) (11,058) (154,508) (83,264) 
非房地產投資減值
4,702  
(2)
—  24,482  
(3)
—  
房地產減值
13,218  
(4)
—  15,221  
(4)
—  
提前清償債務損失
—  —  —  7,361  
優先股贖回費用
—  —  —  2,580  
取消7.00%D系列累計可轉換優先股的假設轉換
—  (1,005) —  (2,031) 
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
2,251  179  1,711  1,157  
可歸因於亞歷山大房地產股權公司普通股股東的運營資金-經調整後稀釋
$225,014  $192,672  $446,388  $382,455  

(1)根據NAREIT理事會制定的標準計算。
(2)主要涉及對不報告資產淨值的私人持股實體的兩項投資。
(3)主要涉及對不報告資產淨值的私人持股實體的四項投資。
(4)主要涉及一筆10,000,000美元的減值費用，用以沖銷之前待決收購的收購前押金，該減值費用於2020年4月與吾等提交終止交易的通知同時確認。

102

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
(每股)
2020201920202019
可歸因於亞歷山大房地產股權公司普通股股東的每股淨收益-稀釋後
$1.82  $0.68  $1.99  $1.80  
房地產資產的折舊和攤銷(1)
1.22  1.15  2.53  2.32  
房地產減值.租賃財產
—  —  0.06  —  
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
(0.01) —  (0.04) (0.04) 
可歸因於亞歷山大房地產股權公司普通股股東的每股運營資金-攤薄(1)
3.03  1.83  4.54  4.08  
非房地產投資未實現收益(1.38) (0.10) (1.25) (0.75) 
非房地產投資減值
0.04  
(2)
—  0.20  —  
房地產減值
0.11  
(2)
—  0.12  —  
提前清償債務損失
—  —  —  0.07  
優先股贖回費用
—  —  —  0.02  
分配給未歸屬的限制性股票獎勵
0.01  —  0.02  0.02  
可歸因於Alexandria Real Estate Equities，Inc.普通股股東的每股運營資金-經調整後稀釋
$1.81  $1.73  $3.63  $3.44  
加權平均已發行普通股股份(3)用於計算其中：
EPS-稀釋
124,448  111,501  123,117  111,279  
運營資金-稀釋後每股
124,448  112,077  123,117  111,857  
運營資金-經調整後稀釋後每股
124,448  111,501  123,117  111,279  

(1)根據NAREIT理事會制定的標準計算。
(2)有關其他信息，請參閲上一頁的腳註。
(3)有關更多信息，請參閲本節第2項中“加權平均已發行普通股-稀釋”的定義。

調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤率

我們使用調整後的EBITDA作為我們業務的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為在一致的基礎上評估期間間比較的補充手段。調整後的EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益(“EBITDA”)，不包括股票補償費用、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售收益或虧損以及房地產減值。調整後的EBITDA還不包括我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益和減值。這些非房地產投資金額在我們的綜合業務表中除收入外分類。

我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮由於房地產和非房地產投資和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易以及我們無法控制的市場條件波動造成的差異而確認的差異。例如，我們排除了提前清償債務的收益或損失，以允許投資者獨立於我們的負債和資本結構來衡量我們的業績。我們認為，對減值和損益對房地產銷售的影響以及非房地產投資銷售的重大減值和重大收益進行調整後，投資者可以在一致的基礎上評估不同時期的業績，而不必考慮由於房地產和非房地產投資和處置決定而確認的差異。我們相信，剔除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用，有利於投資者比較我們在不同時期的業務活動，而不會受到我們無法控制的市場力量造成的波動。調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。調整後的EBITDA不反映我們的歷史支出或未來對資本支出或合同承諾的要求。雖然調整後的EBITDA是一項相關的業績衡量標準，但它並不代表根據GAAP計算和列報的業務淨收益(虧損)或現金流量，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代指標。
103


我們對調整後EBITDA利潤率的計算除以調整後的收入。我們認為，調整後的收入為調整後的EBITDA利潤率提供了一個分母，該分母的計算基礎與調整後的EBITDA分子更加一致。具體地説，調整後的收入包括調整後EBITDA對賬中包括的相同的非房地產投資的已實現收益和減值。我們相信，將我們非房地產投資的結果一致地應用於調整後EBITDA利潤率的分子和分母，為跨期比較提供了更有用的計算方法。

下表將淨收益(虧損)和收入(根據GAAP計算和公佈的最直接可比財務指標)與調整後的EBITDA和收入(以千美元為單位)分別與截至2020年6月30日和2019年6月30日的3個月和6個月的調整後EBITDA和收入進行了核對：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
淨收入$243,561  $87,179  $274,239  $223,997  
利息費用45,014  42,879  90,753  81,979  
所得税
1,406  890  2,747  2,187  
折舊攤銷
168,027  134,437  343,523  268,524  
股票補償費用
9,185  11,437  19,114  22,466  
提前清償債務損失
—  —  —  7,361  
非房地產投資未實現收益(171,652) (11,058) (154,508) (83,264) 
房地產減值
13,218  —  22,865  —  
非房地產投資減值
4,702  —  24,482  —  
調整後的EBITDA
$313,461  $265,764  $623,215  $523,250  
營業收入
$436,956  $373,856  $876,875  $732,698  
非房地產投資--已實現收益總額13,005  10,442  8,328  21,792  
非房地產投資減值
4,702  —  24,482  —  
調整後的收入
$454,663  $384,298  $909,685  $754,490  
調整後的EBITDA利潤率
69%69%69%69%
年度租金收入
 
年度租金收入是指根據GAAP計算的與我們的運營RSF相關的截至期末有效的租賃的年化固定基礎租金義務。*年度租金收入是使用我們綜合物業的年度租金收入的100%以及我們在未合併房地產合資企業的年度租金收入中的份額來公佈的。每個RSF的年度租金收入是通過將年度租金收入除以我們綜合物業的RSF的100%和我們在未合併的房地產合資企業中持有的物業的RSF份額的總和來計算的。截至2020年6月30日，我們約93%的租賃(按RSF計算)是三重淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還必須支付基本上所有的房地產税、保險、公用事業、維修和維護、公共區域費用和其他運營費用(包括增加)。每年的租金收入不包括向租户收回的這些營運開支。從租户收回的與這些運營費用相關的金額，連同基本租金，在我們的綜合運營報表中歸類為租金收入。

現金利息

現金利息等於按照GAAP計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。關於利息支出(根據公認會計準則計算和列報的最直接的可比性財務指標)與現金利息的對賬，請參閲本項目2本節中“固定費用覆蓋率”的定義。

104

A類物業和AAA級位置

A級物業是聚集在AAA級位置的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招聘和留住世界級人才的能力，並激發生產力、效率、創造力和成功。甲級物業的年租金一般比其他同類物業高。

AAA的位置非常靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。這類地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户退出門檻高，可用空間供應有限。

開發、重建和前期建設

我們業務模式的一個關鍵組成部分是我們有紀律地將資本分配給新的A級物業的開發和再開發，以及在承保某些收購物業期間確定的物業增強，這些物業位於AAA城市創新集羣中的協作生命科學、技術和雅培園區。這些項目通常側重於提供高質量、通用和可重複使用的空間，這些空間滿足各種租户的房地產需求，並可供廣泛的租户重複使用。完成後，每個創造價值的項目預計將產生租金收入、淨運營收入和現金流的顯著增長。我們的開發和重建項目通常位於優質實體非常想要的位置，我們相信這會導致更高的入住率、更長的租期、更高的租金收入、更高的回報和更大的長期資產價值。

開發項目通常由通用和可重複使用的設施的基礎開發組成。

重新開發項目包括將辦公、倉庫和外殼空間的用途永久更改為辦公/實驗室、技術辦公室或雅培空間。除非市場對高質素的甲級物業有穩固的需求，否則我們一般不會在沒有事先取得大量預租的情況下，展開興建新的甲級寫字樓/實驗室、科技寫字樓和雅培空間的新發展項目。

施工前活動包括權利、許可、設計、現場工作和地上建築改善施工開始前的其他活動。推進施工前工作的重點是減少向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的地面開發增加了重大價值，也是建築物垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，預計將產生可觀的收入和現金流。

開發、重建和建築前支出還包括以下成本：(I)某些租户的改善和翻新費用將會得到報銷；(Ii)使某些收購的物業達到市場標準的金額和/或收購過程中確定的其他成本(通常在收購後兩年內)；以及(Iii)將空間永久改建為高度靈活的現成辦公/實驗室空間，以促進前景看好的早期和成長期生命科學公司的成長。

增加收入和重新定位資本支出是指重新定位或顯著改變財產用途的支出，包括通過將資產質量從B類提高到A類。

非增收資本支出是指維持穩定物業當前收入所需的成本，包括續簽和轉租空間的成本。
105


固定收費覆蓋率

固定費用覆蓋率是一種非GAAP財務指標，代表調整後的EBITDA與固定費用的比率。我們相信，這一比率對投資者是有用的，可以作為我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充衡量標準。現金利息等於按照GAAP計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用攤銷和債務溢價(貼現)。

下表將利息支出(根據GAAP計算和公佈的最直接可比性財務指標)與截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的現金利息和固定費用(以千美元為單位)進行核對：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
調整後的EBITDA$313,461  $265,764  $623,215  $523,250  
利息費用$45,014  $42,879  $90,753  $81,979  
資本化利息30,793  21,674  55,473  40,183  
貸款費用攤銷(2,737) (2,380) (4,984) (4,613) 
債務溢價的攤銷888  782  1,776  1,583  
現金利息73,958  62,955  143,018  119,132  
優先股股息—  1,005  —  2,031  
固定收費$73,958  $63,960  $143,018  $121,163  
固定費用覆蓋率：
-年化期間4.2x4.2x4.4x4.3x
-往績12個月4.2x4.2x4.2x4.2x

初始穩定收益率(無槓桿)

初始穩定收益率的計算方法是穩定時淨營業收入的估計金額除以我們對物業的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿帶來的好處。由於合同年度租金上漲，我們與創造價值的項目相關的現金租金通常預計會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率(現金基礎)和完工時總成本的估計代表了我們在項目開始時的初步估計。我們預計在項目完成後更新這些信息，或者如果預期項目收益率或成本有重大變化，我們會更快更新這些信息。

•初步穩定收益反映租金收入，包括合同租金上升和租賃期內的任何租金優惠，按直線計算。
•初步穩定收益(現金基準)反映初步租金優惠(如有)屆滿後穩定日期的現金租金，以及我們對該物業的總現金投資。

投資級或上市大盤股租户

據彭博社專業服務公司(Bloomberg Professional Services)報道，投資級或上市大盤股租户指的是截至2020年6月30日的12個月內，日均市值超過100億美元的投資級評級或上市公司。此外，我們還監測租户的信用質量和相關材料變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化，沒有立即反映在12個月平均水平上，可能會導致他們被排除在這一衡量標準之外。
106


房地產投資.目前在租賃物業中的價值創造面積

下表代表了截至2020年6月30日運營的建築的RSF，這些建築將在未來開始建設時重新開發或替換為新的開發RSF：
房地產/子市場RSF
中期項目：
651 Gateway林蔭大道/南舊金山300,010  
3825費邊大道/大斯坦福250,000  
工業路960號/大斯坦福110,000  
託裏派恩斯北路10931號和10933號/託裏派恩斯92,450  
校園點大道10260號/大學城中心109,164  
9363號和9393號城市中心大道/大學城中心71,961  
4555號行政大道/大學城中心41,475  
975,060  
未來項目：
3875費邊大道/大斯坦福228,000  
987號和1075號商業街/大斯坦福26,738  
東42街219號/紐約市349,947  
4161校園點苑/大學城中心159,884  
4110校園點院/大學城中心12,375  
4075索倫託山谷大道/索倫託山谷40,000  
4045索倫託山谷大道/索倫託山谷10,926  
德克斯特大道北段601號/聯合湖畔18,680  
846,550  
目前包含在租賃物業中的總價值創造RSF1,821,610  

合資財務信息

我們列報與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營結果信息的組成部分，這些信息沒有或打算按照公認會計準則列報。我們列出了某些財務項目的比例份額如下：(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，由我們通過合同權利或多數投票權控制，但我們擁有的比例低於100%，我們將非控股經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出所列每個組成部分的累積非控股權益份額的金額；(I)對於我們在財務報表中合併的每個房地產合資企業，我們將非控股權益經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出每個組成部分的累積非控股權益份額；及(Ii)對於吾等未控制及未合併的每間房地產合營企業，而代之以透過合約權利或多數投票權共同或由吾等合營夥伴控制的各房地產合營企業，吾等將我們的經濟所有權百分比應用於每個財務項目，以得出吾等在呈交的每個組成部分中所佔的比例。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律要求。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股權持有人在資本事件(如出售或再融資)或在清算情況下可以獲得的收益。股權持有人通常只有在所有負債、優先分配和債權得到償還或滿足後，才有權獲得其各自對合資企業剩餘現金的合法所有權。

我們相信，這些信息可以幫助投資者估計與我們部分擁有的實體相關的資產負債表和經營業績信息。展示這些信息提供了一個合併財務報表無法立即獲得的視角，可以補充我們對合並結果中包括的合資企業資產、負債、收入和費用的理解。

107

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營結果信息的組成部分僅限於作為一種分析工具，因為總體經濟所有權利益並不代表我們對我們合資企業的每一項資產、負債或經營結果的法定債權。此外，合資企業財務信息可能包括與我們不控制的未合併的房地產合資企業相關的財務信息。有關本公司未合併房地產合資企業的更多信息，請參閲本報告第1項下未經審計的綜合財務報表附註4-“合併和未合併房地產合資企業”。我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績和我們的總資產和負債，合資企業的財務信息應該與我們的綜合經營報表和資產負債表一起審查。合資公司的財務信息不應被視為我們綜合財務報表的替代方案，我們的合併財務報表是根據公認會計原則編制的。

分紅後經營活動提供的現金淨額

分紅後經營活動提供的現金淨額包括分配給非控制性權益的扣除。出於此計算的目的，營業資產和負債的變化不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨債務與調整後EBITDA之比

淨債務與調整後EBITDA之比是一項非GAAP財務指標，我們認為這對投資者來説是有用的，作為評估我們資產負債表槓桿的補充指標。淨債務等於合併債務總額減去現金、現金等價物和限制性現金的總和。有關調整後EBITDA計算的進一步信息，請參閲本項目2本節中“調整後的EBITDA和調整後的EBITDA利潤”的定義。

下表對債務與淨債務進行了核對，並計算了截至2020年6月30日和2019年12月31日調整後EBITDA的比率(以千美元為單位)：
2020年6月30日2019年12月31日
應付有擔保票據$344,784  $349,352  
應付無抵押優先票據6,738,486  6,044,127  
無擔保高級信貸額度440,000  384,000  
未攤銷遞延融資成本52,175  47,299  
現金和現金等價物(206,860) (189,681) 
限制性現金(34,680) (53,008) 
淨負債$7,333,905  $6,582,089  
調整後的EBITDA：
-按年率計算的季度
$1,253,844  $1,148,620  
-往績12個月$1,185,347  $1,085,382  
淨債務與調整後EBITDA之比：
-按年率計算的季度5.8x  5.7x  
-往績12個月6.2x  6.1x  
108

淨營業收入、淨營業收入(收付實現制)和營業利潤率

下表將截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的淨收入與淨營業收入以及淨營業收入(現金制)進行對賬(以千美元為單位)：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
淨收入$243,561  $87,179  $274,239  $223,997  
未合併房地產合營企業收益中的權益
(3,893) (1,262) (777) (2,408) 
一般和行政費用31,775  26,434  63,738  51,111  
利息費用45,014  42,879  90,753  81,979  
折舊攤銷
168,027  134,437  343,523  268,524  
房地產減值
13,218  —  15,221  —  
提前清償債務損失—  —  —  7,361  
投資收益(184,657) (21,500) (162,836) (105,056) 
淨營業收入313,045  268,167  623,861  525,508  
直線租金收入
(23,367) (25,476) (43,964) (52,441) 
已取得的低於市價的租約攤銷(13,787) (8,054) (29,751) (15,202) 
淨營業收入(收付實現制)$275,891  $234,637  $550,146  $457,865  
淨營業收入(收付實現制)-年化$1,103,564  $938,548  $1,100,292  $915,730  
淨營業收入(以上)$313,045  $268,167  $623,861  $525,508  
總收入$436,956  $373,856  $876,875  $732,698  
營業利潤72%72%71%72%


淨營業收入是一項非GAAP財務指標，按淨收入計算，是根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標，不包括我們未合併房地產合資企業的收益中的股權、一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的損益、房地產銷售的損益，以及投資收益或虧損。我們相信，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在房地產層面發生的那些收入和費用項目。因此，我們相信，淨營業收入是投資者評估我們綜合房地產資產經營業績的有用指標。現金基礎淨營業收入是經調整的淨營業收入，以剔除GAAP要求的直線租金和收購的高於和低於市場的租賃收入調整攤銷的影響。我們認為，現金基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的額外指標對投資者是有幫助的，因為它消除了直線租金收入和收購的高於和低於市場的租賃的攤銷。

此外，我們相信淨營業收入對於投資者來説是有用的，作為我們綜合物業的業績衡量標準，因為當跨時期比較時，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，這提供了一個從淨收益或虧損中不能立即顯現的視角。淨營業收入可以用來衡量我們物業的初始穩定收益，方法是計算物業產生的淨營業收入除以我們對物業的投資。淨營業收入從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與我們物業的運營結果更密切相關的結果。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面的經營業績的可比性。由於我們不認為房地產減值是物業層面的運營費用，所以在計算淨營業收入時不包括房地產減值。房地產減值與我們資產價值的變化有關，並不反映與相關收入或支出相關的當前經營業績。我們的房地產減值是指資產價值減去出售成本後的估計公允價值。這些減值是由於投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或虧損，這些收益或虧損來自公司層面的投資決策，這些決策與上市公司和某些私人持股實體的非房地產投資有關。因此, 我們並不認為這些活動可反映我們房地產資產在物業層面的經營表現。我們對淨營業收入的計算還不包括某些融資決策變化產生的費用，例如提前清償債務造成的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。物業運營費用包括在
109

淨營業收入的確定主要包括與我們的經營物業相關的成本，如公用事業、維修和維護；與土地租賃相關的租金費用；合同服務，如清潔、工程和景觀設計；財產税和保險；以及物業水平的工資。一般和行政費用主要包括會計和公司補償、公司保險、專業費用、辦公室租金和辦公用品，這些費用是公司辦公室管理的一部分。我們計算營業利潤率為淨營業收入除以總收入。

我們認為，為了方便投資者清楚地瞭解我們的經營業績，淨營業收入應該與我們綜合經營報表中的淨收益或虧損一起進行審查。淨營業收入不應被視為衡量我們業績的淨收益或虧損的替代方案，也不應被視為衡量我們流動性或分配能力的現金流的替代方案。

經營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括截至期末的物業數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期。我們相信這些措施對投資者是有用的，因為它們有助於瞭解我們物業的某些趨勢。對於我們投資的所有房產，包括我們合併和非合併房地產合資企業擁有的房產，我們計算房產數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期時間為100%。關於以年租金收入為基礎的經營指標，請參閲本節第2項中“年度租金收入”的定義。

相同的屬性比較

由於我們的整體物業組合在比較期間的變化，包括收購或出售的資產、投入發展或重建的物業，以及最近投入服務的發展或重建物業的變化，我們的綜合租金收入總額，以及我們經營業績中的租金營運開支，可能會在不同時期出現重大變化。為了補充對我們在給定季度或年度期間的經營結果的評估，我們分析了在整個比較期間內全面運營的所有綜合物業(稱為相同物業)的經營業績。我們分別公佈季度和年初至今的同一物業業績，以與證券交易委員會在我們管理層討論和分析我們的財務狀況和經營結果時所要求的中期財務信息保持一致。該等物業與呈列的最早可比季度或年初至今期間首日之後收購的物業、於比較期間任何時間進行開發或重建的物業、未合併的房地產合營企業、分類為待售的物業及法人實體(履行一般及行政職能的法人實體)分開分析，而該等物業則不包括在相同的物業結果內。此外，租賃終止費用(如果有的話)不包括在相同物業的結果中。有關更多信息，請參閲本項目2的“操作結果”部分中的“相同屬性”小節。

穩定的入住日

穩定入夥日期是預計項目入住率達到95%或以上的預計日期。

租户恢復

租户收回是指在產生適用開支及租户產生償還吾等責任期間所賺取的收入，包括償還房地產税、保險、公用事業、維修及保養、公用地方開支及其他營運開支。

我們將租賃房地產資產所產生的租金收入和租户回收歸類到我們綜合經營報表的租金收入中。我們在本項目2的“經營業績”部分的“截至2020年6月30日的三個月的業績與截至2019年6月30日的三個月的業績比較”和“截至2020年6月30日的六個月的業績與截至2019年6月30日的六個月的業績比較”小節中為投資者提供單獨的租金收入和租户回收情況介紹，因為我們認為這促進了投資者對我們經營業績的瞭解。我們相信，提交租户回收對投資者是有用的，可以作為我們收回三重淨租賃下的運營費用(包括收回公用事業、維修和維護、保險、物業税、公共面積費用和其他運營費用)的能力的補充衡量標準，以及我們減輕運營費用組成部分任何重大變化對淨收益的影響的能力。
110


下表對截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的租金收入與租户回收收入進行了核對(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
租金收入$435,856  $371,618  $873,461  $726,367  
租金收入(341,555) (289,625) (679,497) (564,188) 
租户恢復$94,301  $81,993  $193,964  $162,179  

總市值

總市值等於期末普通股流通股乘以期末最後一個交易日的收盤價(即總股本)，再加上期末未償債務總額。

未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
 
未擔保淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比是一項非公認會計準則財務衡量標準，我們認為這對於投資者作為我們未擔保房地產資產運營結果的業績衡量是有用的，因為它反映了在未擔保財產水平上發生的那些收入和支出項目。未支配淨營業收入來自持續經營中歸類的資產，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束，截至提出收入的期間，這些資產不受任何抵押、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比(千美元)：

截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
未支配淨營業收入$296,358  $251,397  $591,359  $494,588  
擔保淨營業收入
16,687  16,770  32,502  30,920  
淨營業收入合計$313,045  $268,167  $623,861  $525,508  
未支配淨營業收入佔淨營業收入總額的百分比
95%94%95%94%

加權平均已發行普通股-稀釋

我們不時進行資本市場交易，包括遠期股權銷售協議(“遠期協議”)，為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和重新開發項目的建設提供資金，並用於一般營運資金目的。當遠期股權出售協議尚未完成時，我們必須考慮庫存股方法下我們的遠期股權出售協議的潛在攤薄效應。截至2020年6月30日，我們有未償還的遠期協議，總共出售350萬股普通股。

在2019年10月轉換我們剩餘的流通股之前，我們在確定潛在稀釋增量股票為我們的普通股時，考慮了假設轉換我們的D系列已發行可轉換優先股的影響。在計算假設轉換時，我們將D系列可轉換優先股支付的股息加回淨收益或虧損分子，然後將假設已發行(如下表所示)的額外普通股計入每股計算的分母。假設轉換的影響在我們計算每股淨收益或虧損、運營資金(根據NAREIT白皮書中的定義計算)和調整後的運營資金時單獨考慮。在2019年10月我們剩餘的流通股轉換之前，我們的D系列可轉換優先股是稀釋的，並假設在季度和年度基本每股收益、運營資金或運營資金(經調整)分別超過每股約1.75美元和7.00美元時轉換，受轉換比率調整和回購我們D系列可轉換優先股的影響。假設轉換的影響已計入每股攤薄時的影響。每股不到0.5美分的攤薄效應在我們調整後的每股收益攤薄為每股運營資金攤薄和每股運營資金攤薄的對賬中顯示為零。, 即使在我們的和解中只出現了對分子的稀釋效應。有關我們的遠期股權銷售協議和我們的D系列可轉換優先股的更多信息，請參閲本報告第1項下我們未經審計的綜合財務報表的附註12-“每股收益”和附註13-“股東權益”。

111

在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月裏，用於計算每股收益(稀釋後)、每股運營資金(稀釋後)和每股運營資金(稀釋後)的普通股加權平均股份計算如下(以千為單位)：
截至6月30日的三個月，截至6月30日的6個月，
2020201920202019
加權平均已發行普通股：
每股收益的基本股份124,333  111,433  122,883  111,245  
未完成的遠期股權出售協議115  68  234  34  
D系列可轉換優先股
—  —  —  —  
每股攤薄股份124,448  111,501  123,117  111,279  
每股收益的基本股份124,333  111,433  122,883  111,245  
未完成的遠期股權出售協議
115  68  234  34  
D系列可轉換優先股
—  576  —  578  
FFO稀釋後的股份124,448  112,077  123,117  111,857  
每股收益的基本股份
124,333  111,433  122,883  111,245  
未完成的遠期股權出售協議
115  68  234  34  
D系列可轉換優先股
—  —  —  —  
經調整的FFO稀釋後股份
124,448  111,501  123,117  111,279  
112

項目3.關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策，國內和國際經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理我們未償債務的利率特徵，並限制利率風險對我們運營的影響，我們可能會使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率交換合同。使用這些類型的工具來對衝我們對利率變化的部分敞口可能會帶來額外的風險，如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2020年6月30日，我們沒有任何未完成的利率對衝協議。

我們未來的收益和與未償債務相關的公允價值主要取決於普遍的市場利率。下表説明瞭截至2020年6月30日，利率變化1%對我們的固定利率和可變利率債務的影響(以千為單位)：
可變利率債務對未來收益的年化影響：
費率上調1%$(2,337) 
費率下降1%$379  
對合並債務總額公允價值的影響：
費率上調1%$(622,535) 
費率下降1%$703,529  
這些金額是考慮到截至2020年6月30日的假設利率對我們借款的影響而確定的。這些分析沒有考慮在這種環境下可能存在的整體經濟活動水平下降的影響。此外，如果出現這樣大的變化，我們會考慮採取行動，進一步減少我們對這種變化的影響。由於將採取的具體行動及其可能影響的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構不會發生變化。

股權價格風險

由於我們對上市公司和私人持股實體的股權投資，我們面臨着股票價格市場風險。我們對交易活躍的上市公司的所有投資都按公允價值反映在綜合資產負債表中。我們在報告每股資產淨值的私人持股實體中的投資按公允價值計量，使用資產淨值作為公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人持股實體的股權投資按成本減去減值計量，並根據期內可見的價格變化進行調整。公共投資的公允價值變化、私人持股實體報告的每股資產淨值變化以及未報告每股資產淨值的私人持股實體的可觀察價格變化在我們的綜合經營報表中被歸類為投資收入。不能保證未來的價值下降不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭截至2020年6月30日，我們的股權投資價值變化10%將對收益產生的影響(以千為單位)：
股價風險：
公允價值增長10%$131,847  
公允價值減少10%$(131,847) 
113

外幣匯率風險

我們面臨着與我們在加拿大和亞洲運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們外國子公司的本位幣是每個國家的當地貨幣。轉換外國子公司資產負債表和營業報表產生的收益或虧損在累計其他全面收益(虧損)中作為總股本的一個單獨組成部分分類，不包括在淨(虧損)收益中。當我們在這些業務中的投資被出售或部分出售時，或在投資完全或基本上完全清算時，損益將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭外幣匯率相對於美元變化10%將對我們未來的潛在收益以及基於我們截至2020年6月30日在美國以外的當前運營資產對外國子公司的淨投資的公允價值的影響(以千為單位)：
外幣匯率對未來潛在收益的影響：
費率增加10%$4  
費率降低10%$(4) 
外幣匯率對外國子公司淨投資公允價值的影響：
費率增加10%$9,275  
費率降低10%$(9,275) 
此敏感度分析假設所有外幣匯率相對於美元平行變動；但是，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能會有很大不同。

我們在截至2020年6月30日的6個月中對市場風險因素的敞口與上述風險因素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變化的影響。

項目4.控制和程序

對披露控制和程序的評價

截至2020年6月30日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對我們的披露控制程序和程序的設計和運營的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在必要的時間段內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，截至2020年6月30日，我們的披露控制和程序是有效的。

財務報告內部控制的變化

在截至2020年6月30日的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有任何變化，這已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
114

第II部分-其他資料

第1A項。危險因素

除了本季度報告中關於Form 10-Q的信息外，還應仔細審查和考慮我們提交給證券交易委員會的其他報告和定期文件中包含的信息，包括但不限於“第1A項”標題下包含的信息。風險因素“在我們截至2019年12月31日的年度報告”Form 10-K“中列出。這些風險因素可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大影響。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

與標題“第1A項”中披露的風險因素相比，我們的風險因素沒有實質性變化。風險因素“是我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中的”風險因素“，但以下更新除外：


目前爆發的新型冠狀病毒病，或新冠肺炎，或未來爆發的任何其他高度傳染性或傳染性疾病，都可能對我們的財務狀況和經營業績造成不利影響或造成破壞。此外，新冠肺炎的蔓延已對美國和全球經濟造成嚴重幹擾，可能進一步擾亂金融市場，並可能造成廣泛的業務連續性問題。

近年來，禽流感、H1N1和各種“超級細菌”等多種疾病的爆發增加了大流行的風險。2019年12月，據報道，新冠肺炎在中國武漢浮出水面。自那以後，新冠肺炎遍佈全球，包括美國。新冠肺炎在美國的每個州都有報道，包括我們擁有和運營物業、設有行政辦公室和進行主要業務的州。2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為流行病，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。

新冠肺炎大流行的潛在影響和持續時間已經並將繼續對區域和全球經濟和金融市場產生重大不利影響。疫情的全球影響一直在迅速演變，隨着新的病毒病例繼續出現，特別是在美國，世界各國和美國周圍的州已經採取了隔離和旅行限制的措施。

在2020年3月至5月期間，幾乎每個州都實施了某種形式的原地避難所或居家指令，其中包括波士頓、舊金山(包括其他五個舊金山灣區縣)和西雅圖，以及我們擁有房產的加利福尼亞州、馬裏蘭州、馬薩諸塞州和紐約州。實施的封鎖限制包括隔離、旅行限制、原地避難令、學校關閉、對可能繼續經營的業務類型的限制，和/或對可能繼續的建築項目類型的限制。這些檢疫措施一般都有例外：基本醫療保健/公共衞生業務；衞生製造；新冠肺炎的臨牀研究、開發和測試；研究和實驗室活動；藥品、疫苗、檢測材料、實驗室用品、醫療設備、儀器和安全產品的基本製造；包括藥店在內的基本零售；清潔和維護等基本建築服務；水管工和電工等熟練行業；以及某些重要的建築工程。

從2020年5月初開始，美國開始解除封鎖限制，允許企業重新開業。零售、製造和辦公設施的逐步重新開放伴隨着所需的或建議的安全協議。不能保證重新開業，即使這些業務遵守建議的安全協議，也不能保證我們或我們的許多租户能夠避免對我們的運營和業務造成不利影響。

截至本報告之日，我國在建的地面開發項目已全部復工。由於許多州於2020年6月初開始重新開放後，新冠肺炎病例的數量有所增加，因此不能保證地方和州政府不會重新實施新的封鎖，這可能會導致我們的建設項目不得不暫停，從而導致我們預期的未來交付延遲。建築工人還在練習社交距離，遵守限制大羣人近距離聚集的規則，以及其他可能減緩施工速度的適當做法。

儘管我們辦公室/實驗室的關鍵研發工作仍在繼續，但在某些情況下，此類研發工作的員工較少，而且這些大樓和大多數辦公大樓中的非關鍵員工都在遠程工作。在適當的情況下，某些艙位已暫時封閉，並可能繼續受到暫時封閉，以便進行檢疫和適當的消毒。我們的物業和租户基礎包括少量的餐廳、會議中心、健身中心和零售空間，在截至2020年6月30日的6個月中，佔我們總收入的不到1.0%。特別是零售租户繼續受到社會距離協議的嚴重影響，這些協議在我們物業所在的所有市場仍然有效。
115

新冠肺炎的疫情已經對包括美國在內的世界經濟產生了重大的不利影響，而這場大流行，以及未來的大流行，可能會引發一段時間的全球經濟長期放緩或衰退。

新冠肺炎或另一場流行病對我們(或我們的租户)成功運營能力的影響可能會受到不利影響，原因包括：

•員工的持續服務和可用性，包括我們的高管和我們管理團隊中的其他領導人，以及我們招聘、吸引和留住技術人員的能力。如果我們的管理層或人員受到大流行或流行病爆發的重大影響，不能或不允許開展工作，我們的業務和經營業績可能會受到負面影響；

•我們(或我們的租户)總體上或在受影響地區的運營能力，或我們供應商提供我們有效運營所需的產品或服務的延遲；

•我們的租户是否有能力及時足額支付租約的租金，以及在必要的程度上，我們無法以對我們有利的條件重組租户的長期租金義務或及時重新獲得轉租空間(請參閲本報告第1A項下一頁的風險因素)；

•我們難以以有吸引力的條款獲得債務和股權資本，以及全球金融市場的嚴重混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化，這可能會影響我們(或我們的租户)獲得為業務運營提供資金所需的資本的能力，或及時更換或更新到期債務的能力，並可能對金融資產和負債的估值產生不利影響，其中任何一項都可能影響我們(或我們的租户)滿足流動性和資本支出要求的能力，或對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生重大不利影響；

•由於政府行動或指令導致我們的一個或多個辦事處或物業的全部或部分關閉，或其他運營問題；

•我們(或我們的租户)按計劃繼續或完成承租人運營的建設的能力，或建設所需的材料或勞動力供應的延誤，這可能會影響我們(或我們的租户)完成或及時完成建設的能力，我們防止租賃終止的能力，以及我們收取租金的能力，這可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生實質性的不利影響；

•針對新冠肺炎實施預防措施的成本，包括但不限於潛在的額外醫療保險和與勞動相關的成本；

•政府的努力(如暫停或暫停驅逐程序)，可能會影響我們收取租金的能力，或執行我們的租户拖欠租金的補救措施；

•全球經濟狀況惡化和失業，這可能會降低對我們出租物業的需求和入住率，並可能導致我們的租金和物業價值受到負面影響；

•我們對短期和長期債務來源的依賴，包括我們的無擔保高級信用額度、商業票據計劃和優先票據，這可能會影響我們繼續投資活動和向股東支付分配的能力；

•我們物業的估值下降，這可能會影響我們以有吸引力的價格處置資產或獲得以我們的物業為抵押的債務融資的能力，並可能減少債務融資的可獲得性；

•我們的一個或多個貸款人在我們的信貸安排下拒絕或未能為他們對我們的融資承諾提供資金，我們可能無法以優惠的條件取代這些承諾，或者根本不能；

•在我們簽訂衍生金融工具的範圍內，我們的衍生金融工具的一個或多個交易對手可能會違約或倒閉，增加了我們可能沒有意識到使用這些工具的好處的風險；

•在徵用權訴訟中，政府當局出於公共目的對我們的財產進行的全部或部分佔有；

116

•我們維持的任何保險的承保範圍和賠償水平，可能會被新冠肺炎延遲或不足以完全抵消新冠肺炎造成的潛在/實際損失；

•增加保險費和徵收高額免賠額；

•我們對互聯網的依賴程度，源於員工遠程工作，惡意軟件活動和網絡釣魚攻擊的增加，掠奪了圍繞新冠肺炎的不確定性，這可能會增加我們對網絡攻擊的脆弱性；

•我們在業務連續性計劃無效或在中斷期間實施或部署不當的情況下確保業務連續性的能力；以及

•我們的經營能力可能會導致我們的業務和經營業績下降，或可能影響我們履行監管義務的能力，從而導致聲譽損害和監管問題或罰款。

雖然新冠肺炎疫情的快速發展和流動性排除了對新冠肺炎最終不利影響的任何預測，但新冠肺炎的蔓延已經並可能繼續導致全球金融市場的嚴重混亂和美國失業率的上升。此次大流行以及公共和私人部門對疫情的應對可能導致全球範圍內的經濟狀況惡化、經濟下滑和/或衰退，這可能對我們(或我們的租户)的業績、財務狀況、經營業績和現金流產生重大影響。


目前爆發的新型冠狀病毒病或新冠肺炎，或日後爆發的任何其他高度傳染性或傳染性疾病，都可能對租户的財政狀況和經營業績造成不利影響或造成破壞，從而影響我們創造足以支付運營開支的收入或實現收入和資本增值的能力。.

我們的租户，其中許多從事生命科學、技術或雅培行業的業務，可能會因傳染性疾病(如新冠肺炎)的爆發而招致重大成本或損失，因經營中斷而失去業務，或招致與就地避難所訂單、隔離、感染或其他相關因素相關的其他責任。由於傳染性疾病或新冠肺炎疫情的爆發而導致財務狀況惡化的租户，可能由於破產、缺乏流動性、缺乏資金、運營失敗或其他原因而不願或無法全額或及時支付租金。我們租户的違約和延遲或部分支付租金可能會對我們的租金收入和經營業績產生不利影響。

爆發傳染病(如新冠肺炎)對我們生命科學行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•在臨牀試驗中延遲或難以招募患者或維持預定的研究訪問；

•臨牀站點啟動的延誤或困難，包括招聘臨牀站點調查員和臨牀站點工作人員的困難；

•將醫療資源從臨牀試驗中分流，包括將用作租户臨牀試驗地點的醫院和支持租户進行臨牀試驗的醫院工作人員分流；

•由於聯邦或州政府、僱主和其他人強加或建議的旅行限制，中斷關鍵臨牀試驗或其他研究活動，如臨牀試驗地點監測；

•員工資源的限制，否則將集中在我們租户的研究、業務或臨牀試驗上，包括員工或他們的家人生病、員工希望避免與大量人羣接觸，或由於政府強制實施就地避難所或類似的工作限制；

•供應鏈、製造和全球運輸中斷或其他可能影響租户研究、臨牀試驗或製造活動所需材料運輸的延誤；

•我們租户產品的收入預測減少，原因是新冠肺炎患者的治療優先於其他治療，如專科和選擇性程序以及非新冠肺炎診斷；

•由於員工資源有限或政府僱員被迫休假，與道德委員會、監管機構和其他重要機構和承包商的必要互動出現延誤；

117

•延遲獲得監管部門批准啟動計劃中的臨牀試驗或研究活動的；

•由於中斷、資金短缺或健康問題，以及FDA優先審查和批准與新冠肺炎相關的診斷、治療和疫苗，導致租户產品商業化和政府當局(如美國食品和藥物管理局以及聯邦和州應急管理機構)對租户產品批准的延遲；(2)我們的租户產品商業化延遲，以及政府當局(如美國食品和藥物管理局以及聯邦和州應急管理機構)對租户產品的審批出現延誤，原因是中斷、資金短缺或健康問題，以及FDA對與新冠肺炎相關的診斷、治療和疫苗的審查和批准的優先順序；

•由於全球市場狀況惡化導致裁員，難以留住或重新聘用員工；

•作為對新冠肺炎疫情的反應的一部分，當地法規的變化可能要求我們的租户改變進行臨牀試驗的方式，這可能會導致意想不到的成本或臨牀試驗完全停止；

•FDA拒絕或不願意接受美國以外受影響地區的臨牀試驗數據；

•公眾對正在治療(或已經治療)受傳染病影響的患者(包括新冠肺炎)的醫療設施或其他設施(如醫療辦公樓)的信任度下降；以及

•由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和投資者胃口發生變化，我們無法以對租户有利的條款獲得資本。

爆發傳染病(例如新冠肺炎)對我們科技行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•由於企業關閉、替代工作安排或員工生病和/或家人生病而導致員工生產力下降；

•租户服務和產品的銷售額減少，銷售週期延長，訂閲期限和價值減少，新技術的採用速度放緩，以及由於經濟不確定和經濟低迷而加劇的價格競爭；

•我們租户的供應鏈、製造供應商或物流提供商交付產品或提供服務的中斷；

•因旅行限制和虛擬化而限制業務和營銷活動，或取消客户和員工活動；

•由於我們的租户無法訪問其客户網站進行實施和現場諮詢服務，對客户關係和我們確認收入的能力造成不利影響；

•無法招聘和培養具有適當資質的高技能員工，無法對潛在員工進行背景調查，無法為新員工和現有員工提供必要的設備和培訓；

•租户的網絡基礎設施和技術系統故障，或租户使用的第三方服務故障，可能導致系統中斷、聲譽受損、知識產權損失、產品開發延遲、服務長時間中斷、數據安全遭到破壞和關鍵數據丟失；

•更高的僱傭補償成本，這些成本可能無法通過提高生產率或增加銷售額來抵消；以及

•無法以對租户有利的條款獲得資本，原因是公司估值和/或投資者胃口因經濟和金融狀況的普遍低迷以及市場的波動而發生變化。

爆發傳染病(例如新冠肺炎)對雅培行業租户的負面影響可能包括但不限於：

•生產能力和盈利能力下降，原因是勞動力供應減少，例如，由於政府限制、員工無法上班或集體談判努力；

118

•由於對商業信心和消費者情緒的不利影響以及經濟狀況的普遍低迷，可能會取消合同、減少項目，以及減少對租户產品的需求；

•中斷進出口和向目標公司及其客户交付產品所需的物流，因為港口和其他入境通道可能關閉或僅以部分運力運行；

•製造設施和供應線中斷；以及

•由於經濟和金融狀況普遍低迷以及市場波動導致公司估值和投資者胃口發生變化，我們無法以對租户有利的條款獲得資本。

大流行或傳染性疾病爆發對我們的租户或我們的物業的潛在影響很難預測，可能會對我們的租户的運營產生實質性的不利影響，進而對我們的收入、業務和運營結果以及我們的股票價值產生重大不利影響。新冠肺炎疫情或其他流行病可能直接或間接導致我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告或本Form 10-Q季度報告中包含的任何其他風險因素的實現。


我們的生命科學租户面臨許多行業特有的風險，包括(I)技術變化、專利到期和知識產權保護，(Ii)監管水平高，(Iii)其產品的安全性和有效性不佳，以及(Iv)產品研究和開發需要大量資金。這些風險可能會對他們向我們支付租金或履行其他租賃義務的能力造成不利影響，從而可能對我們的業務、經營業績、財務狀況和股票價格產生重大不利影響。

技術變化、專利到期、知識產權和保護

•我們的租户銷售的產品和服務所在行業的特點是快速而重大的技術變化、頻繁推出和增強新產品和服務、不斷髮展的行業標準，以及新的醫療改革立法實施的不確定性，這可能會導致他們失去競爭地位，並對其運營產生不利影響。

•我們的許多租户及其許可人需要專利、版權或商業祕密保護和/或使用第三方知識產權來開發、製造、營銷和銷售其產品和技術的權利。承租人可能無法將其產品或技術商業化，如果涵蓋這些產品或技術的專利沒有頒發，或者被第三方成功挑戰、縮小、無效或規避，則承租人可能無法將其產品或技術商業化。此外，第三方可能擁有知識產權，這限制了承租人在沒有獲得使用第三方知識產權的許可證或其他權利的情況下將其產品或技術推向市場的能力，這可能需要承租人支付預付費用或版税。如果不能從第三方獲得這些權利，可能會使租户開發和商業化其產品或技術具有挑戰性或不可能，這可能會對其競爭地位和運營產生不利影響。

•我們的許多租户依靠專利為他們的產品提供獨家營銷權。隨着他們的產品專利到期，這些租户的競爭對手可能能夠合法地生產和銷售與我們租户的產品類似的產品，這可能會對他們的銷售和經營業績產生重大不利影響。

高度監管：

•我們的一些租户開發和製造需要監管部門批准的藥物，包括FDA的批准，然後才能生產、上市、銷售和使用。製造和銷售藥物的監管審批過程成本高昂，通常需要幾年時間，需要通過臨牀試驗和使用大量資源進行驗證，而且往往是不可預測的。租户可能無法獲得這些批准，或者在獲得這些批准的過程中可能會經歷重大延誤。即使租户獲得監管批准，上市產品也將受到持續的監管審查，並可能失去批准。

•我們的一些租户是否有能力成功地將任何未來的產品商業化，這在一定程度上將取決於政府當局、私人健康保險公司和其他第三方付款人設定的承保範圍和報銷水平。此外，未來的報銷可能會減少。

119

其產品的安全性和有效性不合格

•我們的一些租户在開發潛在產品時，可能會發現他們的產品在人體上測試時沒有效果，甚至是有害的。

•我們的一些租户依賴於某些產品的商業成功。即使租户生產的產品在人體臨牀試驗中被成功開發並證明安全有效，並且獲得了必要的監管批准，隨後發現這些產品的安全問題也可能導致產品責任事件、額外的監管審查和額外標籤的要求、失去批准、從市場上撤回產品，以及施加罰款或刑事處罰。

•租户生產的藥物可能不被醫生和患者很好地接受，或者可能不如競爭對手的藥物有效或被接受，即使它被成功開發了。

•我們租户的競爭對手的臨牀試驗產生的安全信號的負面結果可能會促使監管機構採取可能對我們租户的臨牀試驗或產品產生不利影響的行動。

產品研究和開發的重大資金需求

•我們的一些租户需要大量資金來開發和商業化他們的產品和技術，這些資金必須從風險投資公司、私人投資者、公開市場、生命科學行業的公司，或者聯邦、州和地方政府那裏獲得。這樣的資金可能會變得無法獲得或難以獲得。每個租户的融資能力將取決於其財務狀況和經營狀況，產品的生存能力，以及金融、銀行和經濟環境的整體狀況，以及政府的預算政策。

•即使有足夠的資金，我們的一些租户也可能無法發現或識別潛在的人類藥物靶點，或人類使用的潛在藥物，或者無法創造出在發現或識別潛在藥物靶點或藥物方面具有商業用途的工具或技術。

•我們的一些租户可能無法以經濟的方式成功生產他們的藥物，即使這些藥物通過人體臨牀試驗證明對人類是安全有效的。

•銷售的產品也面臨商業化風險，租户可能永遠不會意識到產品利用率或收入的預期水平。

•關於我們租户的產品、臨牀試驗或其他業務發展的負面消息可能會導致他們的股價或信用狀況惡化。

我們不能向我們的股東保證，由於生命科學行業固有的風險，我們的生命科學行業租户將能夠開發、製造、營銷或銷售他們的產品和技術。任何無法避免或充分緩解上述風險的生命科學行業租户可能難以向我們支付租金或履行對我們的其他租賃義務。這些風險還可能降低我們生命科學行業租户的信用質量，或者導致我們在這些租户租賃的空間上花費比我們最初預期更多的資金和資源。由於與我們的生命科學行業租户有關的不利發展，我們的資源負擔增加，這可能會導致我們在這些租户租賃的空間上獲得低於預期的收益。與我們更重要的生命科學行業租户有關的負面消息也可能對我們的股價產生不利影響。


我們通過非房地產風險投資組合投資的公司使我們面臨與我們的租户基礎相似的風險，以及風險資本投資中固有的額外風險，這可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的運營業績產生重大不利影響。

通過我們的戰略風險投資組合，我們持有與我們的租户基礎相似的公司的投資，這些公司集中在生命科學、技術和農業技術行業。因此，我們投資的公司面臨與我們的租户基礎構成的風險類似的風險，包括在截至2019年12月31日的10-Q表格和我們的10-K表格年度報告中披露的風險。此外，我們通過我們的風險投資組合投資的公司受到風險投資固有風險的影響，並可能受到我們無法控制的外部因素和其他風險的不利影響，包括但不限於以下風險：

120

•風險資本投資的固有風險通常集中在相對較新的小公司，這些公司的技術未經證實，獲得資本的機會有限，因此通常被認為比投資於規模更大、更成熟的公司更具投機性。

•市場混亂和波動，這可能會對我們持有股權投資的公司的價值產生不利影響。

•資本市場和全球經濟的中斷、不確定性或波動，這可能會影響我們投資的公司籌集額外資本或以優惠條件從風險資本投資者或金融機構獲得資本的能力。

•我們投資的公司缺乏流動性，這可能(I)阻礙我們在被要求處置這些投資時實現其價值的能力，(Ii)使我們難以及時出售這些投資，以及(Iii)損害該等投資的價值。

•政治氣候的變化，潛在的改革和政府談判和監管的變化，醫療改革立法的影響，包括可能限制藥品和藥品定價的影響，市場價格和條件，有利或不利臨牀試驗結果的前景，新產品計劃，新產品的製造和分銷，產品安全和功效問題，以及新的合作協議，所有這些都可能影響我們投資的公司的估值、融資機會、業務運營和財務結果。

•美國聯邦政府組織或其他機構的變化，包括政策、法規、預算、保留關鍵領導層和其他人員、藥品審批管理或對藥品或服務開發或商業化的限制，或者未來政府部分或完全關閉導致食品和藥物管理局(Food And Drug Administration)和證券交易委員會(SEC)等機構暫時關閉，可能會對我們投資的公司產生不利影響，包括推遲這些公司的產品商業化，減少生命科學、技術和農業技術行業的研發資金，或者推遲批准其中任何一項的預算提案

•與新冠肺炎大流行或其他原因相關的業務影響或變化，包括臨牀試驗的醫療資源被轉移、臨牀試驗中招募患者或維持預定預約的延遲或困難、由於社會距離要求和員工希望避免與人接觸而導致的員工資源減少導致的實驗室研究中斷和延誤、由於供應鏈中斷導致的實驗室研究所需用品和試劑庫存不足、獲得臨牀站點位置或聘用臨牀站點工作人員的延遲或困難、臨牀站點監測因應中斷而中斷在與研究活動或臨牀試驗相關的研究活動或臨牀試驗、製造設施和供應線中斷方面與監管機構互動或獲得監管機構批准的延遲。

•收入的減少，以及與新冠肺炎疫情、全球經濟惡化或其他原因有關的收入增長，可能會損害我們持有股權投資的公司的價值，或阻礙它們籌集額外資本的能力。

•季節性天氣條件、交通或勞動力供應的變化，特別是與新冠肺炎疫情有關的變化，以及其他相關因素，可能會影響我們在雅培行業投資的公司的產品和服務或此類產品和服務的可用性。

上述許多因素都是我們無法控制的，如果我們投資的公司受到任何前述因素的不利影響，可能會對我們報告的資產和負債價值和收益產生重大影響，並可能對我們報告的運營業績產生重大不利影響。任何這些不利事件的發生都可能導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的主要房地產業務表現如何。您應該在我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中查看其他風險因素。


社會、政治和經濟的不穩定、動盪和其他我們無法控制的情況可能會對我們的業務運營產生不利影響。

我們的業務可能會受到我們所在地理區域的社會、政治和經濟不穩定、動盪或破壞的不利影響，無論原因如何，包括抗議、示威、罷工、騷亂、內亂、不服從、叛亂或社會和政治動盪。這類事件可能會導致限制、宵禁或其他行動，並導致地區和全球經濟狀況和週期發生重大變化，這可能會對我們的財務狀況和運營產生不利影響。
121


最近，美國各地以及包括香港在內的全球城市都發生了與公民權利、自由以及社會和政府改革有關的示威和抗議活動。雖然許多地方的抗議活動都是和平的，但包括西雅圖、洛杉磯、華盛頓特區、紐約市和明尼阿波利斯在內的城市也發生了搶劫、破壞和火災，導致實施了強制宵禁，在一些地方還部署了美國國民警衞隊。政府為保護人員和財產而採取的行動，包括宵禁和限制商業運營，可能會擾亂運營，損害人們對個人福祉的看法，並增加對安全資源的額外支出。此外，這種社會或政治動亂導致的行動可能會對我們的人員、設施和運營構成重大風險。示威、抗議或其他因素的影響和持續時間尚不確定，我們不能保證未來不會出現進一步的政治或社會動盪，也不能保證不會發生其他可能導致社會、政治和經濟狀況中斷的事件。如果此類事件或中斷持續很長一段時間，我們的整體業務和運營結果可能會受到不利影響。

任何或所有上述情況都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
122

項目6.展品
陳列品
數		展品名稱通過引用併入以下內容：日期文件
3.1*
公司修訂及重述章程，日期為1997年5月21日
表格10-Q(一九九七年八月十四日)
3.2*
公司改正證明書，日期為1997年6月20日
表格10-Q(一九九七年八月十四日)
3.3*
公司修訂章程，日期為2017年5月10日
表格8-K2017年5月12日
3.4*
1999年6月9日關於9.50%系列累計可贖回優先股的補充文章
表格10-Q(一九九九年八月十三日)
3.5*
2000年2月10日的補充條款，與受馬裏蘭州公司法第3標題第8小標題規限的選舉有關
表格8K二000年二月十日
3.6*
補充文章，日期為2000年2月10日，與A系列初級參與優先股有關
表格8K二000年二月十日
3.7*
補充文章，日期為2002年1月至18日，與9.10%的B系列累計可贖回優先股有關
表格8-A二00二年一月十八日(星期一)
3.8*
補充文章，日期為2004年6月22日，與8.375系列C系列累計可贖回優先股有關
表格8-A2004年6月28日
3.9*
補充文章，日期為2008年3月25日，與7.00%系列D系列累積可轉換優先股有關
表格8K2008年03月25日
3.10*
補充文章，日期為2012年3月12日，與6.45%的E系列累計可贖回優先股有關
表格8K2012年3月14日
3.11*
補充文章，日期為2017年5月10日，與重新分類的優先股有關
表格8K2017年5月12日
3.12*
修訂和重新制定公司章程(2018年7月27日修訂)
表格8K2018年8月2日
10.1
公司與喬爾·S·馬庫斯之間於2020年6月8日修訂並重新簽署的高管僱傭協議修正案函
不適用在此存檔
22.0
亞歷山大房地產股權公司擔保子公司名單。
不適用在此存檔
31.1
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此存檔
31.2
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此存檔
31.3
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席執行官的認證
不適用在此存檔
31.4
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節對首席財務官的認證
不適用在此存檔
32.0
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18編第1350節對首席執行官和首席財務官的認證
不適用在此存檔
101.1以下材料摘自公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)截至2020年6月30日和2019年12月31日的綜合資產負債表(未經審計)，(Ii)截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合經營報表(未經審計)，(Iii)截至2020年和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合全面收益表(Iv)截至2020年6月30日及2019年6月30日止三個月及六個月股東權益及非控股權益合併報表(未經審計)；(V)截至2020年6月30日及2019年6月30日止六個月合併現金流量表(未經審計)；及(Vi)合併財務報表附註(未經審計)不適用在此存檔
104封面交互數據文件-截至2020年6月30日的季度10-Q表格中的本季度報告的封面採用內聯XBRL格式，幷包含在附件101.1中不適用在此存檔
(*)以引用方式成立為法團。
123

簽名

根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告於2020年7月27日由正式授權的下列簽字人代表其簽署。
 亞歷山大房地產股票公司(Alexandria Real Estate Equities，Inc.)
/s/喬爾·S·馬庫斯
喬爾·S·馬庫斯
執行主席
(首席行政主任)
/s/斯蒂芬·A·理查森(Stephen A.Richardson)
斯蒂芬·理查森(Stephen A.Richardson)
聯席首席執行官
(首席行政主任)
/s/彼得·M·莫利亞
彼得·M·莫利亞
聯席首席執行官兼聯席首席投資官
(首席行政主任)
/s/Dean A.Shigaga
Dean A.Shigaga
聯席總裁兼首席財務官
(首席財務官)

124