FR-20200630
10-Q錯誤6/30/20202020Q2是的First Industrial Realty Trust，Inc.000092182512/31大型加速文件服務器錯誤錯誤127,207,72410-Q錯誤6/30/20202020Q2FRFI第一工業公司，L.P.000103312812/31加速文件管理器錯誤錯誤0.010.01225,000,000225,000,000127,207,724126,994,478127,207,724126,994,4780.250.250.230.23127,207,724126,994,4782,716,5162,422,744243,003240,8476,37411,0090.250.250.230.234.034.854.034.8510/1/20218/1/202800009218252020-01-012020-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-06-30xbrli：共享00009218252020-07-24iso4217：美元00009218252020-06-3000009218252019-12-31iso4217：美元xbrli：共享00009218252020-04-012020-06-3000009218252019-04-012019-06-3000009218252019-01-012019-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2020-01-012020-03-3100009218252020-01-012020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2020-03-3100009218252020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-04-012020-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2020-04-012020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-04-012020-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-04-012020-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-04-012020-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2020-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2018-12-3100009218252018-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-01-012019-03-3100009218252019-01-012019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-03-310000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-03-310000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-03-3100009218252019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-04-012019-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-04-012019-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-04-012019-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-04-012019-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-04-012019-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-06-3000009218252019-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2020-01-012020-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員2019-01-012019-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-06-300000921825US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825FR：OtherRealEstatePartnership成員2020-06-300000921825FR：OtherRealEstatePartnership成員2019-12-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-04-012020-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-04-012019-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-03-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-03-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2020-03-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-04-012020-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-04-012020-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-04-012020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-04-012020-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2018-12-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2018-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2018-12-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2018-12-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2018-12-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-03-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-03-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-03-310000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-03-310000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-03-310000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-03-310000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-03-310000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-04-012019-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-04-012019-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-04-012019-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-04-012019-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-06-300000921825US-GAAP：非控制性利益成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-06-300000921825FR：FirstIndustrialLPM成員2019-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：有限合作伙伴成員FR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：GeneralPartnerMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-01-012019-06-30xbrli：純0000921825FR：所有者成員2020-06-300000921825FR：OtherRealEstatePartnership成員2020-06-300000921825FR：OtherRealEstatePartnership成員2020-01-012020-06-300000921825FR：JointVentureMember2020-06-30FR：屬性FR：州UTR：SQFT0000921825FR：AcquisitionActivityMember2020-06-300000921825FR：AcquisitionActivityMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2020-01-012020-06-300000921825FR：AcquisitionActivityMember美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-01-012020-06-300000921825FR：AcquisitionActivityMember美國-GAAP：OffMarketFavorableLeaseMember2020-01-012020-06-300000921825FR：AcquisitionActivityMember2020-01-012020-06-300000921825FR：DispostionActivityMember2020-06-300000921825FR：DispostionActivityMember2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：抵押貸款成員2020-06-300000921825美國-GAAP：抵押貸款成員2019-12-310000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentySevenNotesMember2020-06-300000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentySevenNotesMember2019-12-310000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentySevenNotesMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentyEightNotesMember2020-06-300000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentyEightNotesMember2019-12-310000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandTwentyEightNotesMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandThirtyTwoNotesMember2020-06-300000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandThirtyTwoNotesMember2019-12-310000921825Fr:SeniorNotesDueTwoThousandThirtyTwoNotesMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentySevenTwoNotesMember2020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentySevenTwoNotesMember2019-12-310000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentySevenTwoNotesMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyEightMember2020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyEightMember2019-12-310000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyEightMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineNotesMember2020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineNotesMember2019-12-310000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineNotesMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineIIMember2020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineIIMember2019-12-310000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandTwentyNineIIMember2020-01-012020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandThirtyMember2020-06-300000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandThirtyMember2019-12-310000921825Fr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandThirtyMember2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：不安全債務成員2020-06-300000921825美國-GAAP：不安全債務成員2019-12-310000921825FR：UnsecuredDebtOneMember2020-06-300000921825FR：UnsecuredDebtOneMember2019-12-310000921825FR：UnsecuredDebtOneMember2020-01-012020-06-300000921825FR：UnsecuredDebtTwoMember2020-06-300000921825FR：UnsecuredDebtTwoMember2019-12-310000921825FR：UnsecuredDebtTwoMember2020-01-012020-06-300000921825US-GAAP：LongTermDebtMember2020-06-300000921825US-GAAP：LongTermDebtMember2019-12-310000921825US-GAAP：LineOfCreditMember2020-06-300000921825US-GAAP：LineOfCreditMember2019-12-310000921825US-GAAP：LineOfCreditMember2020-01-012020-06-300000921825美國-GAAP：抵押貸款成員2020-01-012020-06-300000921825Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2020-06-300000921825Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-12-310000921825SRT：最小成員數美國-GAAP：抵押貸款成員2020-06-300000921825SRT：最大成員數美國-GAAP：抵押貸款成員2020-06-300000921825FR：JointVentureMember2020-01-012020-06-300000921825FR：JointVentureMember2020-04-012020-06-300000921825FR：AtmMember2020-02-140000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromCashFlowHedgesIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2019-12-310000921825Us-gaap:AociAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-12-310000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2020-01-012020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromCashFlowHedgesIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-01-012020-06-300000921825Us-gaap:AociAttributableToNoncontrollingInterestMember2020-01-012020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2020-06-300000921825Us-gaap:AccumulatedNetGainLossFromCashFlowHedgesIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMemberFR：FirstIndustrialLPM成員2020-06-300000921825Us-gaap:AociAttributableToNoncontrollingInterestMember2020-06-300000921825US-GAAP：InterestRateSwapMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2020-04-012020-06-300000921825US-GAAP：InterestRateSwapMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2019-04-012019-06-300000921825US-GAAP：InterestRateSwapMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2020-01-012020-06-300000921825US-GAAP：InterestRateSwapMemberUs-gaap:ReclassificationOutOfAccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberUs-gaap:AccumulatedNetGainLossFromDesignatedOrQualifyingCashFlowHedgesMember2019-01-012019-06-300000921825SRT：管理成員US-GAAP：PerformanceSharesMember2020-01-012020-06-300000921825SRT：管理成員US-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2020-01-012020-06-300000921825SRT：管理成員US-GAAP：PerformanceSharesMember2020-06-300000921825SRT：管理成員美國-GAAP：RestrictedStockMember2020-01-012020-06-300000921825SRT：管理成員FR：ServiceLTIPUnitsMember2020-01-012020-06-300000921825SRT：管理成員美國-GAAP：RestrictedStockMember2020-06-300000921825SRT：董事成員美國-GAAP：RestrictedStockMember2020-01-012020-06-300000921825FR：InterestRateSwapThreeMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapThreeMember2020-01-012020-06-300000921825FR：InterestRateSwapFourMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapFourMember2020-01-012020-06-300000921825FR：InterestRateSwapOneMember2020-01-012020-06-300000921825FR：InterestRateSwapOneMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapTwoMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapOneMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapOneMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapOneMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapTwoMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapTwoMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapTwoMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapThreeMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員2020-06-300000921825US-GAAP：公允價值輸入級別2成員FR：InterestRateSwapThreeMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMember2020-06-300000921825FR：InterestRateSwapThreeMemberUS-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員2020-06-300000921825US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別1成員FR：InterestRateSwapFourMember2020-06-300000921825US-GAAP：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberFR：InterestRateSwapFourMember2020-06-300000921825US-GAAP：FairValueMeasurementsRecurringMemberFR：InterestRateSwapFourMemberUS-GAAP：公允價值輸入級別3成員2020-06-300000921825FR：開發活動成員2020-06-300000921825FR：AcquisitionActivityMemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-240000921825FR：AcquisitionActivityMemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-012020-07-240000921825US-GAAP：SubequentEventMemberFr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandThirtyIIMember2020-07-070000921825US-GAAP：SubequentEventMemberFr:PrivatePlacementNotesDueTwoThousandThirtyTwoMember2020-07-070000921825FR：UnsecuredTermLoanTwentyMemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-150000921825FR：UnsecuredTermLoanTwentyMemberUS-GAAP：SubequentEventMember2020-07-152020-07-15

美國
證券交易委員會
華盛頓特區，郵編：20549
 _______________________________
表格：10-Q
_______________________________
☒根據1934年“證券交易法”第(13)或(15)(D)節規定的季度報告
關於截至的季度期間2020年6月30日
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告
在從中國到日本的過渡期內，中國將從中國過渡到中國。
委託文件編號：1-13102(First Industrial Realty Trust，Inc.)
333-21873(First Industrial，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182520000047/fr-20200630_g1.jpg
First工業集團房地產信託公司(First And Industrial International Realty Trust，Inc.)
第一工業公司，L.P.
(註冊人的確切姓名，詳見其約章)
First Industrial Realty Trust，Inc.馬裏蘭州36-3935116
第一實業，L.P.特拉華州36-3924586
(州或其他司法管轄區)
公司或組織)		(I.R.S.僱主
識別號碼)
瓦克大道北段1號，套房4200
芝加哥, 伊利諾伊州, 60606

(主要執行機構地址，郵政編碼)
        
(312) 344-4300
(註冊人電話號碼，包括區號)
 _______________________________ 
每節課的題目：交易代碼：在其註冊的每個交易所的名稱：
普通股，每股面值0.01美元是的紐約證券交易所
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一實業，L.P.是☑不是的☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和發佈此類文件的較短時間內)以電子方式提交併發佈在其公司網站(如果有)中，根據S-T法規(本章232.405節)第405條規則要求提交和發佈的每個交互數據文件。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☑不是的☐
第一實業，L.P.是☑不是的☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。(勾選一項)：
First Industrial Realty Trust，Inc.：
大型加速濾波器☑加速的文件管理器☐
非加速文件管理器☐(不要檢查是否有規模較小的報告公司)規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
First Industrial，L.P.：
大型加速文件管理器☐加速文件管理器☑
非加速文件管理器☐(不要檢查是否有規模較小的報告公司)規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☐
第一實業，L.P.是☐不是的☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。
First Industrial Realty Trust，Inc.
是☐不是的☑
第一實業，L.P.是☐不是的☑
2020年7月24日，127,207,724First Industrial Realty Trust，Inc.普通股的股票面值為0.01美元。



解釋性註釋
本報告綜合了馬裏蘭州第一工業房地產信託公司(以下簡稱“公司”)和特拉華州有限合夥企業第一工業公司(下稱“經營合夥企業”)截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。除非另有説明或上下文另有要求，否則術語“我們”、“我們”和“我們”均指本公司及其子公司，包括經營合夥企業及其合併子公司。
本公司是一家房地產投資信託公司，也是經營合夥企業的普通合夥人。截至2020年6月30日，本公司在經營合夥企業中擁有約97.9%的普通普通合夥權益。經營合夥其餘約2.1%的普通有限合夥權益由有限合夥人擁有。經營合夥的有限責任合夥人是指根據本公司的股票激勵計劃，將其直接或間接的物業權益貢獻給經營合夥以換取經營合夥有限合夥權益的普通單位的人士或實體，以及經營合夥的有限合夥單位(見附註6)的接受者。作為經營合夥企業的唯一普通合夥人，本公司對經營合夥企業的日常管理和控制行使獨家和完全的酌處權，並可促使其進行某些重大交易，包括收購、處置和再融資。本公司管理層由與經營合夥企業管理層相同的成員組成。
本公司和經營合夥企業作為一個企業進行管理和運營。經營合夥企業的財務結果併入本公司的財務報表。除在營運合夥企業的投資外，本公司並無重大資產。本公司幾乎所有資產均由營運合夥企業及其附屬公司持有，並透過營運合夥企業及其附屬公司進行營運。因此，本公司和經營合夥企業的資產和負債基本相同。
我們認為，瞭解本公司與經營合夥企業作為一家相互關聯的合併公司如何運營的背景下，瞭解本公司與經營合夥企業之間的差異是非常重要的。本公司的綜合財務報表與經營合夥企業的合併財務報表主要有以下不同之處：
•股東權益、非控股權益與合夥人資本。本公司以外的實體在經營合夥企業中持有的2.1%股權在經營合夥企業的財務報表中被歸類為合夥人資本，在本公司的財務報表中被歸類為非控股權益。
•與其他房地產合作伙伴的關係。該公司的業務主要通過經營合夥企業及其子公司進行，但也通過其他8家有限合夥企業進行，這些合夥企業被稱為“其他房地產合夥企業”。經營合夥為有限合夥，持有至少99%的權益，而本公司為普通合夥，透過八間獨立的全資公司，在其他房地產合夥中各持有至少0.01%的普通合夥權益。其他房地產合夥企業是本公司和經營合夥企業合併的可變利益實體。本公司在其他房地產合夥企業中的直接普通合夥權益在經營合夥企業的財務報表中反映為非控股權益。
•與服務子公司的關係。本公司擁有一家直接全資子公司，該子公司不擁有任何房地產，但為本公司擁有的各種其他實體提供服務。由於經營合夥公司在該實體中並無所有權權益，其經營活動反映在本公司的綜合業績中，但不反映在經營合夥公司的綜合業績中。此外，該實體還欠經營合夥企業一定數額，其應收賬款包括在經營合夥企業的資產負債表中，但在本公司的綜合資產負債表中註銷，因為該實體和經營合夥企業均由本公司完全合併。
我們相信，將公司和運營夥伴公司的季度報告合併到這份單一報告中會帶來以下好處：
•加強投資者對本公司和經營合夥企業的瞭解，使他們能夠將業務作為一個整體來看待，並以與管理層相同的方式看待和經營業務；
•通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來創造時間和成本效益；以及
•消除了重複披露，併為我們的投資者提供了更精簡和更具可讀性的演示文稿供我們的投資者審查，因為本公司的大部分披露同時適用於本公司和經營合夥企業。



為幫助投資者瞭解本公司和經營合夥企業之間的區別，本報告分別為本公司和經營合夥企業提供以下信息：
•合併財務報表；
•這類財務報表的一套合併附註，其中包括對每個實體的股東權益或合夥人資本的單獨討論(視情況而定)；以及
•綜合管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析部分，包括與每個實體相關的不同信息。
本報告還包括單獨的第I部分，第4項，控制和程序部分，以及針對公司和經營夥伴的單獨的附件31和32認證，以確定公司和經營夥伴已經進行了必要的認證，並且公司和經營夥伴都符合1934年修訂的證券交易法規則第13a-15條和規則第15d-15條，以及美國法典第18編第1350節的規定，以確定公司和經營合夥企業已經進行了必要的認證，並且公司和經營合夥企業都符合修訂後的1934年證券交易法規則第13a-15條和規則第15d-15條，以及18U.S.C.§1350。


First Industrial Realty Trust，Inc.第一工業公司，L.P.
表格10-Q
截至2020年6月30日止期間
索引
 
  頁
第一部分：財務信息
3
第(1)項。
財務報表
3
First Industrial Realty Trust，Inc.
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合併資產負債表
3
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合運營報表
4
截至2020年6月30日及2019年6月30日止三個月及六個月綜合全面收益表
5
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月股東權益變動表
6
截至2020年和2019年6月30日止六個月的合併現金流量表
7
第一實業，L.P.
截至2020年6月30日和2019年12月31日的合併資產負債表
9
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的綜合運營報表
10
截至2020年6月30日及2019年6月30日止三個月及六個月綜合全面收益表
11
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月合作伙伴資本變動表
12
截至2020年和2019年6月30日止六個月的合併現金流量表
13
First Industrial Realty Trust，Inc.和第一工業公司，L.P.
合併財務報表附註
16
第二項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
27
第三項。
關於市場風險的定量和定性披露
44
第四項。
管制和程序
44
第二部分：其他信息
45
第(1)項。
法律程序
45
項目71A。
危險因素
45
第二項。
未登記的股權證券銷售和收益的使用
46
第三項。
高級證券違約
46
第四項。
礦場安全資料披露
46
第五項。
其他資料
46
項目6.
陳列品
46
展品索引
47
簽名
48

2

第一部分：財務信息 
第(1)項。財務報表
First Industrial Realty Trust，Inc.
綜合資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
2020年6月30日2019年12月31日
(未經審計)
資產
資產：
房地產投資：
土地$1,073,959  $957,478  
建築物及改善工程2,913,576  2,782,430  
在建工程正在進行中67,953  90,301  
減去：累計折舊(832,790) (804,780) 
房地產淨投資3,222,698  3,025,429  
經營性租賃使用權資產25,610  24,877  
現金和現金等價物94,955  21,120  
受限現金5,888  131,598  
租户應收賬款5,478  8,529  
對合資企業的投資21,876  18,208  
應收遞延租金81,938  77,703  
延期租賃無形資產，淨額26,571  28,533  
預付費用和其他資產，淨額166,870  182,831  
總資產$3,651,884  $3,518,828  
負債和權益
負債：
負債：
應付按揭貸款淨額$156,343  $173,685  
高級無擔保票據，淨額694,274  694,015  
無擔保定期貸款，淨額458,393  457,865  
無擔保信貸安排320,000  158,000  
應付帳款、應計費用和其他負債102,511  114,637  
經營租賃負債23,157  22,369  
延期租賃無形資產，淨額12,260  11,893  
預收租金和保證金55,237  57,534  
應付股息和分派33,036  30,567  
負債共計1,855,211  1,720,565  
承諾和或有事項—  —  
權益：
First Industrial Realty Trust Inc.的股東權益：
普通股(面值0.01億美元，授權股份2.25億股，已發行和已發行股份分別為127,207,724股和126,994,478股)
1,272  1,270  
額外實收資本2,141,255  2,140,847  
超過累積收益的分配(361,310) (370,835) 
累計其他綜合損失(22,308) (6,883) 
Total First Industrial Realty Trust，Inc.的股東權益1,758,909  1,764,399  
非控股權益37,764  33,864  
總股本1,796,673  1,798,263  
負債和權益總額$3,651,884  $3,518,828  
附註是綜合財務報表的組成部分。
3

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併業務報表
(未經審計；以千計，每股數據除外)
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
收入：
租賃收入$108,649  $103,517  $217,024  $207,155  
其他收入553  578  2,521  1,481  
總收入109,202  104,095  219,545  208,636  
費用：
物業費28,051  27,379  57,132  57,547  
一般事務和行政事務8,234  6,782  17,485  13,584  
折舊及其他攤銷32,232  29,774  63,163  59,829  
總費用68,517  63,935  137,780  130,960  
其他收入(費用)：
房地產銷售收益9,076  1,097  23,069  889  
利息支出(12,285) (12,332) (25,089) (25,099) 
債務發行成本攤銷(784) (794) (1,572) (1,625) 
其他收入(費用)合計(3,993) (12,029) (3,592) (25,835) 
合資企業權益(虧損)收入前營業收入及所得税撥備
36,692  28,131  78,173  51,841  
合營企業收益中的權益(虧損)(45) 15,516  (74) 16,360  
所得税撥備(221) (2,934) (144) (3,148) 
淨收入36,426  40,713  77,955  65,053  
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(757) (913) (1,652) (1,450) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
基本和稀釋後每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
加權平均未償還股份-基本127,074  126,206  127,004  126,200  
加權平均未償還股份-稀釋127,266  126,489  127,189  126,472  
附註是綜合財務報表的組成部分。

4

First Industrial Realty Trust，Inc.
綜合全面收益表
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
淨收入$36,426  $40,713  $77,955  $65,053  
為結算衍生工具而支付的款項
—  (3,149) —  (3,149) 
衍生工具按市值計價的損失
(1,385) (1,338) (15,975) (7,692) 
衍生工具的攤銷103  24  205  48  
綜合收益35,144  36,250  62,185  54,260  
可歸因於非控制性權益的綜合收益(735) (812) (1,317) (1,209) 
First Industrial Realty Trust，Inc.的全面收入
$34,409  $35,438  $60,868  $53,051  
附註是綜合財務報表的組成部分。

5

First Industrial Realty Trust，Inc.
合併股東權益變動表
(未經審計；以千計，每股數據除外)
截至2020年6月30日的6個月：普普通通
股票		附加
已付清的-
資本		分佈
在超額供應的情況下
累積
收益		累積
其他
綜合
(虧損)收入		非控制性
利息		總計
截至2019年12月31日的餘額$1,270  $2,140,847  $(370,835) $(6,883) $33,864  $1,798,263  
淨收入—  —  40,634  —  895  41,529  
其他全面損失
—  —  —  (14,175) (313) (14,488) 
基於股票的薪酬活動—  (1,233) (2,975) —  2,373  (1,835) 
普通股股息和單位分配(每股0.25美元/單位)—  —  (31,874) —  (614) (32,488) 
將有限合夥人單位轉換為普通股2  2,062  —  —  (2,064) —  
重新分配-額外實收資本—  (3,378) —  —  3,378  —  
調劑-其他綜合收益—  —  —  4  (4) —  
截至2020年3月31日的餘額$1,272  $2,138,298  $(365,050) $(21,054) $37,515  $1,790,981  
淨收入—  —  35,669  —  757  36,426  
其他全面損失
—  —  —  (1,260) (22) (1,282) 
基於股票的薪酬活動—  1,486  —  —  1,622  3,108  
普通股股息和單位分配(每股0.25美元/單位)—  —  (31,929) —  (631) (32,560) 
將有限合夥人單位轉換為普通股—  1  —  —  (1) —  
重新分配-額外實收資本—  1,470  —  —  (1,470) —  
調劑-其他綜合收益—  —  —  6  (6) —  
截至2020年6月30日的餘額$1,272  $2,141,255  $(361,310) $(22,308) $37,764  $1,796,673  
截至2019年6月30日的6個月：普普通通
股票		附加
已付清的-
資本		分佈
在超額供應的情況下
累積
收益		累積
其他
綜合
收入(虧損)		非控制性
利息		總計
截至2018年12月31日的餘額$1,263  $2,131,556  $(490,807) $3,502  $34,397  $1,679,911  
淨收入—  —  23,803  —  537  24,340  
其他全面損失
—  —  —  (6,190) (140) (6,330) 
基於股票的薪酬活動2  (611) (1,696) —  270  (2,035) 
普通股股息和單位分配(每股0.23美元/單位)—  —  (29,258) —  (664) (29,922) 
重新分配-額外實收資本—  (3,238) —  —  3,238  —  
調劑-其他綜合收益—  —  —  (7) 7  —  
截至2019年3月31日的餘額$1,265  $2,127,707  $(497,958) $(2,695) $37,645  $1,665,964  
淨收入—  —  39,800  —  913  40,713  
其他綜合收益
—  —  —  (4,362) (101) (4,463) 
基於股票的薪酬活動—  1,542  —  —  511  2,053  
普通股股息和單位分配(每股0.23美元/單位)—  —  (29,212) —  (652) (29,864) 
重新分配-額外實收資本—  458  —  —  (458) —  
調劑-其他綜合收益—  —  —  (1) 1  —  
截至2019年6月30日的餘額$1,265  $2,129,707  $(487,370) $(7,058) $37,859  $1,674,403  
附註是綜合財務報表的組成部分。
6

First Industrial Realty Trust，Inc.
綜合現金流量表
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
來自經營活動的現金流：
淨收入$77,955  $65,053  
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊50,695  48,629  
債務發行成本攤銷1,572  1,625  
其他攤銷，包括基於股票的薪酬16,332  14,156  
合營企業虧損(收益)中的權益74  (16,360) 
來自合資企業的分銷—  16,084  
房地產銷售收益(23,069) (889) 
為結算衍生工具而支付的款項—  (3,149) 
直線租金收入和費用，淨額(4,929) (5,926) 
租户應收賬款和預付費用及其他資產減少(增加)，淨額
4,231  (2,839) 
(減少)應付帳款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金增加
(5,404) 3,734  
經營活動提供的淨現金117,457  120,118  
投資活動的現金流：
收購房地產(164,012) (52,395) 
增加房地產投資和非收購租户改善和租賃成本
(109,930) (119,174) 
出售房地產投資的淨收益40,529  11,179  
對合資企業的貢獻和投資(3,889) —  
來自合資企業的分銷—  8,586  
未來收購和其他投資活動的押金(8,470) (5,758) 
用於投資活動的淨現金(245,772) (157,562) 
融資活動的現金流：
對預扣股份繳納的税款(5,944) (4,384) 
普通股分紅與已支付的單位分配(62,110) (57,764) 
償還應付按揭貸款(17,506) (75,336) 
來自無擔保信貸安排的收益232,000  187,000  
無擔保信貸安排的償還(70,000) (29,000) 
融資活動提供的淨現金76,440  20,516  
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(51,875) (16,928) 
年初現金、現金等價物和限制性現金152,718  50,373  
現金、現金等價物和受限現金，期末$100,843  $33,445  
First Industrial Realty Trust，Inc.
合併現金流量表(續)
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
現金流量表的補充信息：
與開發活動相關的資本化利息支出$3,458  $2,320  
為經營租賃負債支付的現金$1,402  $613  
非現金經營活動補充日程表：
取得使用權資產產生的經營租賃負債$1,208  $12,400  
非現金投融資活動補充日程表：
普通股分紅和應付單位分配
$33,036  $30,281  
將有限合夥單位交換為普通股：
非控股權益$(2,065) $—  
普通股2  —  
額外實收資本2,063  —  
總計$—  $—  
與房地產收購相關的責任承擔
$3,425  $290  
房地產投資中與在建工程和追加投資有關的應收賬款
$25,094  $48,344  
全額折舊資產的核銷$(19,400) $(19,646) 
附註是綜合財務報表的組成部分。
7

第一工業公司，L.P.
綜合資產負債表
(單位數據除外，以千為單位)
2020年6月30日2019年12月31日
(未經審計)
資產
資產：
房地產投資：
土地$1,073,959  $957,478  
建築物及改善工程2,913,576  2,782,430  
在建工程正在進行中67,953  90,301  
減去：累計折舊(832,790) (804,780) 
房地產淨投資(包括與合併可變利息實體有關的243,003美元和240,847美元，見附註5)
3,222,698  3,025,429  
經營性租賃使用權資產25,610  24,877  
現金和現金等價物94,955  21,120  
受限現金5,888  131,598  
租户應收賬款5,478  8,529  
對合資企業的投資21,876  18,208  
應收遞延租金81,938  77,703  
延期租賃無形資產，淨額26,571  28,533  
預付費用和其他資產，淨額176,477  192,852  
總資產
$3,661,491  $3,528,849  
負債及合夥人資本
負債：
負債：
應付按揭貸款淨額(包括與綜合可變利息實體有關的6,374美元和11,009美元，見附註5)
$156,343  $173,685  
高級無擔保票據，淨額694,274  694,015  
無擔保定期貸款，淨額458,393  457,865  
無擔保信貸安排320,000  158,000  
應付帳款、應計費用和其他負債102,511  114,637  
經營租賃負債23,157  22,369  
延期租賃無形資產，淨額12,260  11,893  
預收租金和保證金55,237  57,534  
應付分配33,036  30,567  
負債共計
1,855,211  1,720,565  
承諾和或有事項—  —  
合夥人資本：
First Industrial，L.P.合夥人資本：
普通合夥人單位(127,207,724和126,994,478個未償還單位)1,762,355  1,750,656  
有限合夥人單位(2,716,516個和2,422,744個未償還單位)65,955  63,618  
累計其他綜合損失(22,783) (7,013) 
合計第一實業公司合夥人資本1,805,527  1,807,261  
非控股權益753  1,023  
合夥人資本總額1,806,280  1,808,284  
總負債和合夥人資本$3,661,491  $3,528,849  
附註是綜合財務報表的組成部分。
8

第一工業公司，L.P.
合併業務報表
(未經審計；單位為千，單位數據除外)
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
收入：
租賃收入$108,649  $103,517  $217,024  $207,155  
其他收入553  578  2,521  1,481  
總收入109,202  104,095  219,545  208,636  
費用：
物業費28,051  27,379  57,132  57,547  
一般事務和行政事務8,234  6,782  17,485  13,584  
折舊及其他攤銷32,232  29,774  63,163  59,829  
總費用68,517  63,935  137,780  130,960  
其他收入(費用)：
房地產銷售收益9,076  1,097  23,069  889  
利息支出(12,285) (12,332) (25,089) (25,099) 
債務發行成本攤銷(784) (794) (1,572) (1,625) 
其他收入(費用)合計(3,993) (12,029) (3,592) (25,835) 
合資企業權益(虧損)收入前營業收入及所得税撥備
36,692  28,131  78,173  51,841  
合營企業收益中的權益(虧損)(45) 15,516  (74) 16,360  
所得税撥備(221) (2,934) (144) (3,148) 
淨收入36,426  40,713  77,955  65,053  
減去：可歸因於非控股權益的淨收入(94) (24) (144) (50) 
可供單位持有人和參與證券使用的淨收入
$36,332  $40,689  $77,811  $65,003  
單位基本收益和攤薄收益：
單位持有人可獲得的淨收入$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
加權平均未完成單位-基本單位129,081  128,831  129,075  128,824  
加權平均未完成單位-稀釋129,461  129,221  129,430  129,199  
附註是綜合財務報表的組成部分。


9

第一工業公司，L.P.
綜合全面收益表
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
淨收入$36,426  $40,713  $77,955  $65,053  
為結算衍生工具而支付的款項
—  (3,149) —  (3,149) 
衍生工具按市值計價的損失
(1,385) (1,338) (15,975) (7,692) 
衍生工具的攤銷103  24  205  48  
綜合收益$35,144  $36,250  $62,185  $54,260  
可歸因於非控制性權益的綜合收益(94) (24) (144) (50) 
單位持有人應佔綜合收益$35,050  $36,226  $62,041  $54,210  
附註是綜合財務報表的組成部分。

10

第一工業公司，L.P.
合併合夥人資本變動表
(未經審計；單位為千，單位數據除外)
截至2020年6月30日的6個月：一般信息
合夥人
單位		有限
合夥人
單位		累積
其他
綜合
損失		非控股權益總計
截至2019年12月31日的餘額$1,750,656  $63,618  $(7,013) $1,023  $1,808,284  
淨收入40,584  895  —  50  41,529  
其他全面損失—  —  (14,488) —  (14,488) 
基於股票的薪酬活動(4,208) 2,373  —  —  (1,835) 
單位分配(每單位0.25美元)(31,874) (614) —  —  (32,488) 
將有限合夥人單位轉換為普通合夥人單位2,064  (2,064) —  —  —  
非控股權益的貢獻—  —  —  5  5  
對非控股權益的分配—  (366) (366) 
截至2020年3月31日的餘額$1,757,222  $64,208  $(21,501) $712  $1,800,641  
淨收入35,575  757  —  94  36,426  
其他全面損失—  —  (1,282) —  (1,282) 
基於股票的薪酬活動1,486  1,622  —  —  3,108  
單位分配(每單位0.25美元)(31,929) (631) —  —  (32,560) 
將有限合夥人單位轉換為普通合夥人單位1  (1) —  —  —  
非控股權益的貢獻—  —  —  12  12  
對非控股權益的分配—  —  —  (65) (65) 
截至2020年6月30日的餘額$1,762,355  $65,955  $(22,783) $753  $1,806,280  
截至2019年6月30日的6個月：一般信息
合夥人
單位		有限
合夥人
單位		累積
其他
綜合
收入(虧損)		非控股權益總計
截至2018年12月31日的餘額$1,619,342  $66,246  $3,574  $857  $1,690,019  
淨收入23,777  537  —  26  24,340  
其他全面損失—  —  (6,330) —  (6,330) 
基於股票的薪酬活動(2,305) 270  —  —  (2,035) 
單位分配(每單位0.23美元)(29,258) (664) —  —  (29,922) 
對非控股權益的分配—  —  —  (43) (43) 
截至2019年3月31日的餘額$1,611,556  $66,389  $(2,756) $840  $1,676,029  
淨收入39,776  913  —  24  40,713  
其他綜合收益—  —  (4,463) —  (4,463) 
基於股票的薪酬活動1,542  511  —  —  2,053  
單位分配(每單位0.23美元)(29,212) (652) —  —  (29,864) 
非控股權益的貢獻—  —  —  5  5  
對非控股權益的分配—  —  —  (21) (21) 
截至2019年6月30日的餘額$1,623,662  $67,161  $(7,219) $848  $1,684,452  
附註是綜合財務報表的組成部分。

11


12

第一工業公司，L.P.
綜合現金流量表
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
來自經營活動的現金流：
淨收入$77,955  $65,053  
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊50,695  48,629  
債務發行成本攤銷1,572  1,625  
其他攤銷，包括基於股票的薪酬16,332  14,156  
合營企業虧損(收益)中的權益74  (16,360) 
來自合資企業的分銷—  16,084  
房地產銷售收益(23,069) (889) 
為結算衍生工具而支付的款項—  (3,149) 
直線租金收入和費用，淨額(4,929) (5,926) 
租户應收賬款、預付費用和其他資產減少(增加)，淨額
4,645  (2,780) 
(減少)應付帳款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金增加
(5,404) 3,734  
經營活動提供的淨現金117,871  120,177  
投資活動的現金流：
收購房地產(164,012) (52,395) 
增加房地產投資和非收購租户改善和租賃成本
(109,930) (119,174) 
出售房地產投資的淨收益40,529  11,179  
對合資企業的貢獻和投資(3,889) —  
來自合資企業的分銷—  8,586  
未來收購和其他投資活動的押金(8,470) (5,758) 
用於投資活動的淨現金(245,772) (157,562) 
融資活動的現金流：
對扣繳單位繳納的税款(5,944) (4,384) 
已支付的單位分配(62,110) (57,764) 
非控制性權益的貢獻17  5  
對非控股權益的分配(431) (64) 
償還應付按揭貸款(17,506) (75,336) 
來自無擔保信貸安排的收益232,000  187,000  
無擔保信貸安排的償還(70,000) (29,000) 
融資活動提供的淨現金76,026  20,457  
現金、現金等價物和限制性現金淨減少(51,875) (16,928) 
年初現金、現金等價物和限制性現金152,718  50,373  
現金、現金等價物和受限現金，期末$100,843  $33,445  
13

第一工業公司，L.P.
合併現金流量表(續)
(未經審計；以千計)
截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
現金流量表的補充信息：
與開發活動相關的資本化利息支出$3,458  $2,320  
為經營租賃負債支付的現金$1,402  $613  
非現金經營活動補充日程表：
取得使用權資產產生的經營租賃負債$1,208  $12,400  
非現金投融資活動補充日程表：
應支付的普通和有限合夥人單位分配$33,036  $30,281  
將有限合夥人單位交換為普通合夥人單位：
有限合夥人單位$(2,065) $—  
普通合夥人單位2,065  —  
總計$—  $—  
與房地產收購相關的責任承擔
$3,425  $290  
房地產投資中與在建工程和追加投資有關的應收賬款
$25,094  $48,344  
全額折舊資產的核銷$(19,400) $(19,646) 
附註是綜合財務報表的組成部分。
14

First Industrial Realty Trust，Inc.第一工業公司，L.P.
合併財務報表附註
(未經審計；千美元，每股和單位數據除外)
1. 組織
First Industrial Realty Trust，Inc.本公司(“本公司”)是一家擁有、管理、收購、銷售、開發及再開發工業地產的自營及完全綜合的房地產公司。本公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於1993年8月10日，是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，定義見1986年“國內税收法典”(“守則”)。除另有説明或文意另有所指外，術語“我們”、“我們”和“我們”均指公司及其子公司，包括其經營合夥企業第一實業有限公司(“經營合夥企業”)及其合併子公司。
我們於1994年7月1日開始運營。本公司的經營主要通過經營合夥企業進行，本公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人(“普通合夥人”)，大約97.9於2020年6月30日的%所有權權益(“普通合夥人單位”)。運營夥伴關係還通過以下方式開展業務八其他有限合夥企業(“其他房地產合夥企業”)、眾多有限責任公司(“有限責任公司”)及若干應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)，其經營數據連同經營合夥企業的經營數據與本公司的經營數據合併，如本文所示。運營夥伴關係至少持有99其他房地產合夥企業各自的有限合夥權益百分比。其他房地產合夥企業的普通合夥人是獨立的公司，由本公司全資擁有，每個公司至少有一個.01其他房地產合夥企業中普通合夥企業權益的百分比。本公司並無任何重大資產或負債，但其於經營合夥企業的投資及其100其他房地產合夥企業的普通合夥人的%所有權權益。本公司在經營合夥企業中的非控股權益約為2.1於二零二零年六月三十日的%代表其有限責任合夥人(“有限合夥人單位”及連同普通合夥人單位，“單位”)持有的合夥權益總額。經營合夥的有限責任合夥人是指根據本公司的股票激勵計劃，將其在物業中的直接或間接權益出讓給經營合夥以換取經營合夥的普通有限合夥人單位及/或經營合夥的有限責任合夥人單位(見附註6)的人士或實體。
我們還擁有一臺49通過經營合夥企業的全資TRS擁有合資企業(“合資企業”)的%股權，並向該合資企業提供各種服務。合營企業按權益會計法核算。合營企業的經營數據未與本公司或經營合夥企業的經營數據合併，如本文所述。有關合資企業的更多信息，請參見附註5。
經營合夥企業、有限責任公司、其他房地產合夥企業、信託基金及合營企業的利潤、虧損及分派，將根據該等實體各自組織文件所載規定，分配予該等實體的普通合夥人及有限責任合夥人、成員或股東(視何者適用而定)。
截至2020年6月30日，我們擁有438位於以下位置的工業屬性20三個州，包含大約63.0可出租總面積(“GLA”)為百萬平方英尺。 在合併後擁有的438個物業中，沒有一個是由本公司直接擁有的。
2. 重要會計政策摘要
陳述的基礎
隨附的未經審核中期綜合財務報表乃根據本公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年報(“2019年10-K表年報”)所載綜合財務報表及相關附註所述的會計政策編制，應與該等綜合財務報表及相關附註一併閲讀。本Form 10-Q文件中包含的2019年年末綜合資產負債表數據來自我們的2019年Form 10-K中經審計的合併財務報表，但不包括美國普遍接受的會計原則(“GAAP”)所要求的所有披露。這些中期合併財務報表的以下注釋強調了我們2019年Form 10-K中包括的2019年12月31日經審計的合併財務報表中的註釋的重大變化，並根據美國證券交易委員會的要求提供中期披露。

15

預算的使用
為了符合GAAP，在編制我們的合併財務報表時，我們需要做出影響截至2020年6月30日和2019年12月31日的資產和負債報告金額以及或有資產和負債報告金額，以及截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月報告的收入和費用金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。我們認為，隨附的未經審計的中期合併財務報表反映了公平陳述我們截至2020年6月30日和2019年12月31日的財務狀況所需的所有調整，截至2020年和2019年6月30日的三個月和六個月每個月的運營結果和全面收益，以及截至2020年和2019年6月30日的六個月每個月的現金流。所有調整都是正常的重複性調整。
近期會計公告

2020年3月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)第2020-04號參考匯率改革(主題848)。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選擇。在截至2020年3月31日的三個月內，公司選擇對未來LIBOR指數現金流應用與概率和有效性評估相關的對衝會計權宜之計，以假設未來對衝交易將基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用於其他適用的選擇。

2020年4月，財務會計準則委員會發布工作人員問答，澄清與新冠肺炎效力相關的租約優惠是否需要適用我們於2019年1月1日採納的新租約標準下的租約修改指導意見。根據新的租賃標準，實體必須以租約為基礎，確定租約特許權是否是與租户達成的新安排的結果(將在租約修改框架下核算)，或者租約特許權是否屬於原始租約中存在的可強制執行的權利和義務(將在租約修改框架之外核算)。只要經修訂租約的現金流量總額與原始租約的現金流量大致相若，問答為實體提供選擇入賬租賃特許權的選擇權，猶如原始租約中存在的可強制執行權利及義務一樣。我們選擇了這個方案，如果給予租金寬減作為延期付款，但總金額大致相同，我們會把寬減的情況視作沒有更改原有租契的情況來交代。在這情況下，我們會把租金寬減視作延期付款，但所付款項總額實質上是相同的，所以我們會視作沒有更改原來的租契來計算。

3. 房地產投資
收購
在截至2020年6月30日的六個月內，我們收購了六工業屬性由大約0.9百萬平方英尺的GLA和三地塊。我們將物業和地塊計入資產收購，因此將交易成本資本化到收購資產的基礎上。下表彙總了截至2020年6月30日的6個月內收購的工業地產和地塊的每個主要資產類別的確認金額：
土地$96,809  
樓宇及改善工程/施工中63,941  
就地租約1,642  
高於市值的租約134  
低於市值租約(1,562) 
其他資產(租賃佣金)201  
購買總價$161,165  
與收購的收入和淨收入相關的收入和淨收入工業地產和地塊，由於它們各自的收購日期，對截至2020年6月30日的六個月並不重要。
銷貨
在截至2020年6月30日的6個月中，我們銷售了12工業屬性由大約0.4百萬平方英尺的GLA。銷售的毛收入為$。41,051。可歸因於這些銷售的房地產銷售收益為#美元。23,069.
16

4. 負債
下表披露了有關我們負債的某些信息： 
 未償還餘額為利息
費率為
2020年6月30日		有效
利息
費率為
發行		成熟性
日期
 2020年6月30日2019年12月31日
應付按揭貸款，總額$156,854  $174,360  4.03% – 4.85%4.03% – 4.85%2021年10月-
2028年8月
未攤銷債務發行成本(511) (675) 
應付按揭貸款淨額$156,343  $173,685  
高級無擔保票據，毛利率
2027年票據6,070  6,070  7.15%7.11%5/15/2027
2028年票據31,901  31,901  7.60%8.13%7/15/2028
2032年票據10,600  10,600  7.75%7.87%4/15/2032
2027年私募債券125,000  125,000  4.30%4.30%4/20/2027
2028年私募債券150,000  150,000  3.86%3.86%2/15/2028
2029年私募債券75,000  75,000  4.40%4.40%4/20/2029
2029年II私人配售債券150,000  150,000  3.97%4.23%7/23/2029
2030年私募債券150,000  150,000  3.96%3.96%2/15/2030
小計$698,571  $698,571  
未攤銷債務發行成本(4,229) (4,485) 
未攤銷折扣(68) (71) 
高級無擔保票據，淨額$694,274  $694,015  
無擔保定期貸款，總額
2014年無擔保定期貸款(A)
$200,000  $200,000  3.39%不適用1/29/2021
2015年無擔保定期貸款(A)
260,000  260,000  2.89%不適用9/12/2022
小計$460,000  $460,000  
未攤銷債務發行成本(1,607) (2,135) 
無擔保定期貸款，淨額
$458,393  $457,865  
無擔保信貸安排(B)
$320,000  $158,000  1.39%不適用10/29/2021
_______________
(A) 2020年6月30日的利率也反映了我們達成的將浮動利率有效轉換為固定利率的衍生品工具。見附註10。此外，於2020年7月15日償還了2014年無擔保定期貸款。請參閲註釋13。
(B) 到期日可以在我們選擇的情況下再延長一年，但要有一定的限制。金額不包括未攤銷債務發行成本#美元。1,684及$2,300分別截至2020年6月30日和2019年12月31日，包括在行項目中預付費用和其他資產，淨額。2020年6月30日的利率也反映了我們達成的將部分浮動利率有效轉換為固定利率的衍生品工具。請參閲註釋10。
應付按揭貸款淨額
在截至2020年6月30日的六個月內，我們償還了抵押貸款金額為$15,115.
截至2020年6月30日，應付按揭貸款由賬面淨值為#美元的工業物業作抵押，在某些情況下還作交叉抵押。239,908。我們相信，截至2020年6月30日，經營合夥企業和本公司遵守了所有與抵押貸款有關的契約。

17

負債
以下是截至6月30日的未來五年及以後我們債務的規定到期日和預定本金支付時間表，不包括保費、折扣和債務發行成本： 
 數量
2020年剩餘時間$2,307  
2021587,294  
2022336,954  
2023321  
2024335  
此後708,214  
總計$1,635,425  
我們的無抵押信貸安排(“無抵押信貸安排”)、我們的無抵押定期貸款(“無抵押定期貸款”)、我們的私募票據和管理我們優先無抵押票據的契約包含某些金融契約，包括對債務發生和償債範圍的限制。根據無抵押信貸安排及無抵押定期貸款，如貸款人善意判斷已發生重大不利變化，以致無法及時償還或嚴重損害吾等履行貸款協議項下義務的能力，則可能會發生違約事件。吾等相信，截至2020年6月30日，經營合夥企業及本公司均遵守與無抵押信貸安排、無抵押定期貸款、私募票據及管理優先無抵押票據的契約有關的所有契諾；然而，該等財務契諾十分複雜，不能保證我們的貸款人及票據持有人不會以可能對我們施加及招致重大成本的方式詮釋這些條文。
公允價值
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們負債的公允價值如下： 
 2020年6月30日2019年12月31日
 
攜載
數量 (A)
公平
價值
攜載
數量 (A)
公平
價值
應付按揭貸款淨額$156,854  $159,756  $174,360  $179,287  
高級無擔保票據，淨額698,503  788,186  698,500  756,351  
無擔保定期貸款460,000  457,241  460,000  460,902  
無擔保信貸安排320,000  318,313  158,000  158,141  
總計$1,635,357  $1,723,496  $1,490,860  $1,554,681  
_______________
(A) 賬面金額包括未攤銷溢價和折扣，不包括未攤銷債券發行成本。
我們應付抵押貸款的公允價值是通過使用基於類似剩餘期限進行類似貸款的當前利率對未來現金流進行貼現來確定的。我們使用的當前市場匯率是內部估計的。優先無抵押票據的公允價值是根據我們的銀行家所建議的利率來確定的，該利率是基於同一系列優先無擔保票據的最近交易、具有可比到期日的優先無擔保票據的最近交易、與我們的情況相似的公司最近的固定利率無擔保票據的交易以及整體經濟狀況而確定的，這些利率是基於相同系列的優先無擔保票據的最近交易、最近具有可比到期日的優先無擔保票據的最近交易以及整體經濟狀況而確定的。無抵押信貸安排及無抵押定期貸款的公允價值乃按向信用評級相若的借款人及同一剩餘期限(假設到期前不償還)的現行利率對未來現金流進行貼現而釐定。吾等的結論是，吾等就應付按揭貸款、優先無抵押票據、無抵押定期貸款及無抵押信貸安排所釐定的公允價值主要基於第3級投入。

18

5. 可變利息實體
其他房地產合作伙伴關係
其他房地產合夥公司為經營合夥公司的可變權益實體(“VIE”)，而經營合夥公司是主要受益人，因此導致其他房地產合夥公司由經營合夥公司合併。此外，經營合夥是本公司的一項VIE，本公司是主要受益人。
下表彙總了我們綜合資產負債表中包括的其他房地產合作伙伴的資產和負債，扣除公司間金額後的淨額：
2020年6月30日2019年12月31日
資產
資產：
房地產淨投資$243,003  $240,847  
其他資產，淨額44,589  69,982  
總資產$287,592  $310,829  
負債及合夥人資本
負債：
應付按揭貸款淨額$6,374  $11,009  
其他負債，淨額20,953  21,088  
合夥人資本
260,265  278,732  
總負債和合夥人資本$287,592  $310,829  
合資企業
透過營運夥伴的全資擁有TRS，我們擁有49在與第三方合作伙伴的合資企業中擁有%的權益，目的是開發、租賃、運營和潛在地銷售大約532位於亞利桑那州鳳凰城的淨可開發英畝土地。這塊土地的買入價是$。49,000並於2018年被合資企業通過我們和我們的合資夥伴的現金股權出資收購。
根據合營公司的經營協議，吾等擔任合營公司的管理成員，並有權收取向合營公司提供管理、租賃、開發、施工監督、處置及資產管理服務的費用。此外，合資企業的經營協議使我們能夠根據合資企業的最終財務表現賺取獎勵費用。
合資企業有一個0.6截至2020年6月30日，在建建築面積為100萬平方英尺(以下簡稱“項目”)。關於該項目，合資企業簽訂了一筆建設貸款，貸款能力為#美元。28,000於截至二零二零年六月三十日止六個月內與第三方貸款人(“合營貸款”)合作。截至2020年6月30日，合資企業貸款為0未付餘額。關於合資貸款，我們向貸款人提供了擔保，一旦貸款違約，我們將需要支付最多6個月的利息和項目運營費用，最高義務為#美元。500。此外，我們向貸款人和我們的第三方合資夥伴提供擔保，要求及時完成項目建設，併除某些例外情況外，支付項目開發過程中發生的成本超支。該項目的預計總投資為#美元。42,800該合營公司正在使用第三方承包商根據保證的最高價格合同開發該建築。最後，我們向貸款人提供了典型的無追索權例外擔保和環境賠償。我們無法估計我們向第三方貸款人和/或我們的合資夥伴提供的完工擔保以及無追索權例外和環境賠償擔保可能產生的額外成本(如果有的話)；但是，我們預計我們不會被要求支付任何重大款項來履行這些擔保。
在截至2020年6月30日的三個月和六個月內，我們確認的費用為127及$187與我們向合資企業提供的資產管理和開發服務相關的資產管理和開發服務。截至2020年6月30日，我們從合資企業獲得應收賬款$46.
19

作為評估合營公司的適當會計處理的一部分，我們審查了合營公司的經營協議，以確定我們的權利和我們合營夥伴的權利，包括這些權利是保護性的還是參與性的。吾等發現經營協議包含若干保障權利，例如要求雙方成員批准出售、融資或再融資物業，以及支付核準預算以外的資本開支及營運開支；然而，吾等亦發現吾等與吾等合營夥伴共同(I)批准年度預算，(Ii)批准某些開支，(Iii)在提交前審閲及批准合營公司的報税表，以及(Iv)批准已開發物業的每份租約。我們認為後一種權利是實質性的參與權，對對合資企業業績影響最大的活動產生共享、共同的權力。因此，我們決定按照權益會計法對我們在合資企業的投資進行會計核算。
6. 公司股東權益與合夥企業合夥人資本
公司的非控股權益

將其財產貢獻給經營合夥企業以換取有限合夥人單位的各種個人和實體的股權頭寸，以及根據公司的股票激勵計劃授予受限有限合夥人單位(“RLP單位”)而發行的有限合夥人單位持有人的股權頭寸，統稱為“非控股權益”。RLP單位是經營合夥企業的一類有限合夥權益，為美國聯邦所得税的目的被構造為“利潤利益”，是根據我們的股票授予的獎勵。見附註9.在歸屬及其他若干例外情況下(包括RLP單位的“入賬”要求)，非控股權益持有人可由本公司選擇將其單位轉換為同等數目的普通股股份或現金等價物，淨收益按期內加權平均所有權百分比分配給非控股權益。
自動櫃員機計劃
        2020年2月14日，我們與某些銷售代理簽訂了分銷協議，最高可銷售14,000,000公司普通股，最高可達$500,000總銷售收入，不時在“在市場上”的產品(“2020自動取款機計劃”)。根據2020年自動取款機計劃的條款，銷售將通過被視為“在市場上”提供的交易進行，包括直接在紐約證券交易所進行的銷售,通過交易所以外的做市商進行的銷售或通過私下協商的交易進行的銷售。在截至2020年6月30日的6個月內，公司沒有根據2020年自動取款機計劃發行任何普通股。

20

7. 累計其他綜合收益
下表彙總了截至2020年6月30日的6個月本公司和經營合夥企業按構成劃分的累計其他全面收益的變化：
衍生工具經營合夥企業累計其他全面虧損公司非控股權益應佔綜合虧損公司累計其他綜合虧損
截至2019年12月31日的餘額$(7,013) $(7,013) $130  $(6,883) 
重新分類前的其他全面損失
(18,063) (18,063) 345  (17,718) 
從累計其他綜合(虧損)收入中重新分類的金額
2,293  2,293  —  2,293  
本期淨其他綜合虧損
(15,770) (15,770) 345  (15,425) 
截至2020年6月30日的餘額$(22,783) $(22,783) $475  $(22,308) 
下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月，公司和經營合作伙伴的累計其他全面收入中的重新分類：
從累計中重新分類的金額
其他全面損失
關於累計的詳細信息
其他全面收入組成部分		截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月合併業務報表中受影響的行項目
衍生工具：
以前結算的衍生工具的攤銷
$103  $24  $205  $48  利息支出
付給我方交易對手的淨結算款(收據)
1,706  (550) 2,088  (1,126) 利息支出
總計$1,809  $(526) $2,293  $(1,078) 
指定及符合現金流量對衝資格的衍生工具的公允價值變動記入其他全面收益，其後重新分類至衍生工具存續期或債務存續期的利息支出收益。在接下來的12個月裏，我們預計將攤銷大約$410通過增加我們在以前期間結算的衍生工具的利息費用，將其轉化為淨收入。此外，2014年掉期、2015年掉期和2020年掉期(定義見附註10)的經常性結算金額也將重新分類為淨收益。
21

8. 每股收益和單位收益(“EPS”/“EPU”)
公司基本每股收益和攤薄每股收益計算如下： 
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
分子：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
可分配給參股證券的淨收入(59) (89) (118) (149) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$35,610  $39,711  $76,185  $63,454  
分母(千)：
加權平均股份-基本127,074  126,206  127,004  126,200  
稀釋證券的影響：
*(見附註9)192  283  185  272  
加權平均股份-稀釋127,266  126,489  127,189  126,472  
基本和稀釋每股收益：
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東可獲得的淨收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
經營夥伴關係的基本EPU和稀釋EPU的計算如下：
截至2020年6月30日的三個月截至2019年6月30日的三個月截至2020年6月30日的6個月截至2019年6月30日的6個月
分子：
可供單位持有人和參與證券使用的淨收入
$36,332  $40,689  $77,811  $65,003  
可分配給參股證券的淨收入(125) (128) (249) (204) 
單位持有人可獲得的淨收入
$36,207  $40,561  $77,562  $64,799  
分母(千)：
加權平均單位-基本單位129,081  128,831  129,075  128,824  
稀釋證券的影響：
績效單位和某些績效RLP單位(見注6)380  390  355  375  
加權平均單位-稀釋129,461  129,221  129,430  129,199  
基本EPU和稀釋EPU：
單位持有人可獲得的淨收入
$0.28  $0.31  $0.60  $0.50  
在2020年6月30日和2019年6月30日，公司的參與證券包括210,728和274,624參與不可沒收分配的服務獎(見附註9)。在2020年6月30日和2019年6月30日，運營合作伙伴關係的參與證券包括445,182和400,181服務獎和某些績效獎(見附註9)分別參與不可沒收的分配。在兩類方法下，參與的證券持有人根據宣佈的淨收入或普通股股息或單位分配中較大的一個，按總加權平均股份或已發行單位的比例分配收入。
22

9. 長期補償
帶有業績衡量標準的獎項
於截至二零二零年六月三十日止六個月內，本公司授予59,263性能單位(“性能單位”)和322,477RLP單位，基於績效標準(“績效RLP單位”，與績效單位一起統稱為“績效獎勵”)授予某些員工，公允價值約為#美元7,883在授予日期，由基於蒙特卡羅模擬的格子-二項式期權定價模型確定。每個業績獎勵的一部分基於公司普通股與富時NAREIT All Equity指數的TSR相比的總股東回報(“TSR”)，其餘的基於公司普通股與其他9家同行工業房地產公司的TSR進行比較。這些獎項的表演期分別為一年、兩年和三年。薪酬支出在績效獎勵的適用歸屬期內計入收益。在計量期末，既得業績單位轉換為普通股。
以服務為基礎的獎項
截至2020年6月30日止六個月，本公司授予79,195限制性股票單位(“服務單位”)和119,596基於服務標準的RLP單位(“服務RLP單位”，與服務單位一起統稱為“服務獎勵”)授予某些員工和外部董事，其公允價值合計約為#美元8,592在董事會薪酬委員會批准之日。授予員工的服務獎可按比例授予三年以連續受僱為基礎。授予外部董事的服務獎勵是在以下情況下授予的一年。經營合夥企業向本公司發出的限制性單位獎勵金額及條款與限制性股票獎勵大致相同。薪酬支出計入服務獎授權期內的收益。
退休資格
從2020年1月1日開始，所有頒發的基本績效獎和服務獎的獎勵協議都包含為連續服務至少10年且年齡至少60歲的員工提供退休福利。對於符合年齡和服務資格要求的員工，他們的獎勵不是-可沒收的。因此，在截至2020年6月30日的六個月內，我們在授予日，將發放給符合退休資格的員工的獎勵的100%作為完全歸屬的支出。對於在正常歸屬期間符合年齡和服務資格要求的員工，補助金將在較短的服務期內攤銷。
傑出表現獎及服務獎
我們認出了$3,108及$2,053分別截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月，以及美元6,749及$3,815分別在截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月內，支付與服務獎和績效獎攤銷相關的補償費用。與發展活動相關的服務獎和績效獎攤銷費用為#美元。330及$238截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月，以及美元1,312及$442截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月。在2020年6月30日，我們擁有18,945與未授權服務獎和績效獎相關的未確認薪酬。預計確認未確認賠償的加權平均期間為1.00年。



23

10. 衍生物
我們使用衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理我們的現金流波動性和對利率變動的風險敞口。為了實現這些目標，我們主要使用衍生工具作為我們利率風險管理策略的一部分。被指定為現金流對衝的衍生工具涉及從交易對手收取可變利率金額，以換取協議有效期內的固定利率付款，而不交換相關名義金額。
現金流對衝s
在截至2020年6月30日的六個月內，我們簽訂了一，名義價值為美元的一年期利率掉期150,000要管理我們對環境變化的風險敞口，一個月倫敦銀行同業拆息利率(“2020掉期”)。2020年掉期於2020年4月1日開始，將一個月倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的組成部分固定在1美元150,000我們的無擔保信貸工具的未償還餘額為0.42%。我們將2020年掉期指定為現金流對衝。
在截至2020年6月30日的6個月內，為了對我們2014年的定期貸款進行再融資(見附註4和13)，我們還簽訂了三，總名義價值為美元的五年期利率掉期200,000要修復一個月倫敦銀行同業拆息利率(“2021年掉期”)。2021年掉期從2021年2月1日起生效，將一個月倫敦銀行同業拆借利率定為0.99%。我們已將2021年掉期指定為現金流對衝。
關於無抵押定期貸款的來源(見附註4)，我們訂立了利率掉期協議，以管理我們對一個月倫敦銀行同業拆息費率。這個四利率掉期固定2014年無擔保定期貸款的可變利率，總名義價值為1美元。200,000，將於2021年1月29日到期，並將LIBOR利率固定為加權平均利率2.29%(“2014掉期”)。這個六利率掉期固定2015年無擔保定期貸款的可變利率，總名義價值為#美元。260,000，將於2022年9月12日到期，並將LIBOR利率固定為加權平均利率1.79%(“2015掉期”)。我們將2014年掉期和2015年掉期指定為現金流對衝。
我們與衍生品交易對手的協議包含某些交叉違約條款，在我們的其他債務違約的情況下，這些條款可能會被觸發，但受某些門檻的限制。截至2020年6月30日，我們沒有張貼任何與這些協議相關的抵押品，也沒有違反這些協議的任何規定。如果我們違反了這些協議，我們可能會被要求按協議的終止價值履行我們的義務。
下表列出了我們與列在行項目中的2014掉期、2015掉期、2020掉期和2021年掉期相關的財務負債應付帳款、應計費用和其他負債截至2020年6月30日，按公允價值經常性核算：
  公允價值計量：
描述公允價值在中國報價的最低價格
以下項目的活躍市場
相同的資產
(1級)		重要的其他人
可觀測輸入
(2級)		看不見的
輸入量
(3級)
指定為對衝工具的衍生工具：
負債：
2014年掉期$(2,489) —  $(2,489) —  
2015年掉期$(9,531) —  $(9,531) —  
2020年掉期交易$(291) —  $(291) —  
2021年掉期$(6,852) —  $(6,852) —  
截至2020年6月30日的6個月內，2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期或2021年掉期沒有無效記錄。有關我們衍生品的更多信息，請參見注釋7。
2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的估計公允價值是採用折現固定現金支付和折現預期可變現金收入的市場標準方法確定的。可變現金收入是基於從可觀察到的市場利率曲線得出的利率預期(遠期曲線)。此外，信用估值調整計入公允價值，以計入潛在的不履行風險，包括我們自己的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。我們確定，用於評估2014年掉期、2015年掉期、2020年掉期和2021年掉期的重大投入屬於公允價值層次的第2級。

24

11. 關聯方交易
*截至2020年6月30日和2019年12月31日，經營夥伴關係的應收餘額為#美元9,617及$10,031分別來自本公司的一家直接全資子公司。
12. 承諾和或有事項
在正常的業務過程中，我們涉及因工業產權而引起的法律訴訟。我們認為，該等法律行動最終可能導致的負債(如果有的話)預計不會對我們的綜合財務狀況、運營或流動資金產生重大不利影響。
在發展工業物業的同時，我們已與總承建商簽訂興建工業物業的協議。在2020年6月30日，我們有六工業屬性總數約為1.0百萬平方英尺的GLA正在建設中。截至2020年6月30日，預計總投資約為美元。94,700。在這筆錢中，大約有$53,600仍有待資助。不能保證實際完工成本不會超過估計的總投資。
13. 後續事件
從2020年7月1日到2020年7月24日，我們獲得了一工業產權，購買價格為$6,100，不包括交易成本。
2020年7月7日，我們簽訂了票據和擔保協議，銷售金額最高可達100,000的2.742030年9月17日到期的%F系列有擔保優先債券(“2030年II期私募債券”)，最高可達$200,000的2.84經營合夥公司以私募方式發行於2032年9月17日到期的G系列擔保優先債券(“2032年私募債券”)。2030年II期私募債券和2032年私募債券的發行和發售預計將於2020年9月17日左右進行。發行後，2030年II期私募債券和2032年私募債券將每半年支付一次利息，2030年II期私募債券的本金將於2030年9月17日到期，2032年9月17日的本金將於2032年9月17日到期。
2020年7月15日，我們達成了一項200,000無擔保定期貸款(“2020無擔保定期貸款”)。2020年無擔保定期貸款用於償還之前計劃於2021年1月到期的2014年無擔保定期貸款。2020年無擔保定期貸款允許我們申請增量定期貸款，總金額相當於$100,000並提供最初以LIBOR加碼計息的純利息支付150基點。費率會根據我們的投資級評級進行調整。正如附註10所述，我們訂立2021年掉期協議，以有效地將2020年無抵押定期貸款的適用利率轉換為約2.49以2021年2月開始的當前倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)利差計算，年利率為%。2020年無擔保定期貸款將於2021年7月15日到期；然而，我們有兩個一年的延期選項，取決於某些條件的滿足。
此前披露，2020年6月29日，公司董事會主席布魯斯·W·鄧肯宣佈退出董事會。鄧肯先生退休的生效日期是2020年7月15日。馬修·S·多明斯基(Matthew S.Dominski)自2010年以來一直擔任第一位工業董事，他已被任命為董事會主席。

25

第二項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
以下對我們財務狀況和經營結果的討論和分析應與本表格10-Q中其他地方出現的合併財務報表及其附註一起閲讀。除非另有説明或上下文另有要求，否則術語“我們”、“我們”和“我們”均指First Industrial Realty Trust，Inc.(“本公司”)及其附屬公司，包括第一實業有限公司(“經營合夥企業”)及其合併附屬公司。
前瞻性陳述
以下討論可能包含1933年證券法第27A節和1934年證券交易法(“交易法”)第21E節意義上的前瞻性陳述。我們打算將這類前瞻性陳述納入“1995年私人證券訴訟改革法”中有關前瞻性陳述的避風港條款。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們的未來計劃、戰略和預期，通常可以通過使用“相信”、“預期”、“計劃”、“打算”、“預期”、“估計”、“項目”、“尋求”、“目標”、“潛在”、“關注”、“可能”、“將”、“應該”或類似詞語來識別。雖然我們相信前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但我們不能保證我們的預期一定會實現，或者結果不會有實質性的不同。
我們認為可能導致我們的實際結果與預期結果大不相同的重要因素總結如下。然而，最重要的因素之一是目前爆發的新型冠狀病毒(新冠肺炎)對美國、地區和全球經濟以及更廣泛的金融市場的持續影響。新冠肺炎的爆發也直接或間接地影響並可能繼續影響下面的許多其他重要因素。
新的因素時有出現，我們無法預測會出現哪些因素。此外，我們無法評估每個因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。特別是，目前很難全面評估新冠肺炎的影響，原因包括國內和國際疫情的嚴重程度和持續時間的不確定性，以及聯邦、州和地方政府遏制新冠肺炎傳播並應對其對美國經濟和經濟活動的直接和間接影響的努力的有效性。
可能對我們的運作和未來前景產生重大不利影響的因素包括但不限於：
•國家、國際、地區、地方經濟形勢的總體變化，特別是房地產市場的變化；
•法律/條例的變化(包括對房地產投資信託徵税法律的變化)和監管當局的行動；
•我們有能力獲得資格並保持我們作為房地產投資信託基金的地位；
•融資(包括公共和私人資本)的可獲得性和吸引力以及利率的變化；
•額外債務回購條款的可用性和吸引力；
•我們保持信用機構評級的能力；
•我們遵守適用的金融契約的能力；
•我們的競爭環境；
•現有和潛在市場區域內工業物業和土地的供求和估值變化；
•我們以優惠條件識別、收購、開發和/或管理物業的能力；
•我們以優惠條件處置財產的能力；
•我們有能力管理我們收購的物業的整合；
•與環境事項有關的潛在責任；
•我們的租户拖欠或不續簽租約；
•租金降低或空置率上升；
•房地產建設成本高於預期，開發、租賃進度延誤；
•流行病、流行病或其他突發公共衞生事件的不確定性和經濟影響，或對此類事件的恐懼，如最近爆發的新冠肺炎疫情；
•潛在的自然災害和其他潛在的災難性事件，如戰爭和/或恐怖主義行為；
•訴訟，包括與起訴或辯護索賠及任何不利結果相關的費用；
•與我們在合資企業中的投資相關的風險，包括我們缺乏唯一的決策權；以及
本報告在項目1A“風險因素”和我們截至2019年12月31日的10-K表格年度報告中的其他部分描述的其他風險和不確定性，以及我們在其他“交易法”報告和我們提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的其他公開文件中不時討論的風險和不確定性。
26

我們告誡您不要過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅反映我們的展望，僅在本報告發表之日發表。我們沒有義務更新或補充前瞻性陳述。
一般信息
本公司是一家擁有、管理、收購、銷售、開發、再開發工業地產的自營綜合性房地產公司。本公司是馬裏蘭州的一家公司，成立於1993年8月10日，是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，定義見1986年“國內税收法典”(“守則”)。
我們於1994年7月1日開始運營。本公司主要透過營運合夥經營，本公司為經營合夥的唯一普通合夥人(“普通合夥人”)，於2020年6月30日擁有約97.9%的所有權權益(“普通合夥人單位”)。經營合夥企業亦透過其他八家有限合夥企業(“其他房地產合夥企業”)、多家有限責任公司(“有限責任公司”)及若干應課税房地產投資信託基金附屬公司(“信託基金”)進行經營，其經營數據連同經營合夥企業的經營數據與本公司的經營數據合併，如本文所載。營運合夥在每一家其他房地產合夥企業中至少持有99%的有限合夥權益。其他房地產合夥公司的普通合夥人為獨立的公司，由本公司全資擁有，每個公司在其他房地產合夥企業中至少擁有0.01%的普通合夥權益。除於經營合夥企業的投資及於其他房地產合夥企業的普通合夥人的100%所有權權益外，本公司並無任何重大資產或負債。於二零二零年六月三十日，於經營合夥公司約2.1%的非控股權益為其有限責任合夥人(“有限合夥人單位”及連同普通合夥人單位，“單位”)合計持有的合夥權益。經營合夥公司的有限責任合夥人是指根據本公司的股票激勵計劃，將其物業的直接或間接權益貢獻予經營合夥公司以換取經營合夥公司的共同單位及/或經營合夥公司的RLP單位(見附註6)接受人的人士或實體。
我們還通過經營合夥企業的全資TRS擁有一家合資企業(“合資企業”)49%的股權，併為其提供各種服務。合營企業按權益會計法核算。合營企業的經營數據沒有與經營合夥企業或本公司的經營數據合併，如本文所述。有關合資企業的更多信息，請參閲綜合財務報表附註5。
經營合夥企業、有限責任公司、其他房地產合夥企業、信託基金及合營企業的利潤、虧損及分派，將根據該等實體各自組織文件所載規定，分配予該等實體的普通合夥人及有限責任合夥人、成員或股東(視何者適用而定)。
截至2020年6月30日，我們在20個州擁有438個工業物業，總可租賃面積(GLA)約為6300萬平方英尺。 在合併後擁有的438個物業中，沒有一個是由本公司直接擁有的。
可用的信息
我們有一個網站，網址是www.firstIndustrial al.com。本網站上的信息不應構成本表格10-Q的一部分。我們各自的年度報告(Form 10-K)、季度報告(Form 10-Q)、當前報告(Form 8-K)以及對此類報告的修訂在提交給SEC或提交給SEC後，在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供。您也可以閲讀和複製在美國證券交易委員會公共參考設施存檔的任何文件，地址為華盛頓特區20549，N.E.F Street 100F Street。有關公共參考設施的更多信息，請致電SEC(800)-SEC-0330。這些文件也可以通過證券交易委員會在互聯網上的主頁(www.sec.gov)通過證券交易委員會的交互式數據電子應用程序訪問。此外，本公司的“企業管治指引”、“商業行為及道德守則”、“審計委員會章程”、“薪酬委員會章程”及“提名/企業管治委員會章程”，以及由本公司擬備的補充財務及經營資料，均可在本公司網站免費查閲或向本公司索取。適用於我們高管或董事的對我們的商業行為和道德準則的修訂或豁免也將張貼在我們的網站上。我們還不時在我們的網站上發佈或以其他方式提供我們的投資者可能感興趣的其他信息。請按如下方式直接請求：
First Industrial Realty Trust，Inc.
1號：瓦克大道，套房：4200
芝加哥，IL 60606
注意：投資者關係

27

管理層概述
我們相信，我們的財務狀況和經營結果主要取決於我們在四個關鍵領域的表現：租賃工業物業、收購和開發額外的工業物業、處置工業物業和獲得外部資本。
我們的收入主要來自租金收入和工業物業經營租約的租户收回收入。這些收入由某些特定於物業的運營費用(如房地產税、維修和維護、物業管理、公用事業和保險費用)以及某些其他成本和費用(如折舊和攤銷成本以及一般、行政和利息費用)抵消。我們的收入增長在一定程度上有賴於我們有能力：(I)通過提高我們物業的入住率和租金中的一項或兩項來增加租金收入；(Ii)最大限度地收回租户；以及(Iii)儘量減少運營和某些其他開支。租賃產生的收入是我們流動性的重要資金來源，此外，我們出售物業產生的收入(如下所述)也是我們流動資金的重要來源。一般而言，物業租賃，特別是入住率、租金、營運開支及某些非營運開支，均受到物業特定、市場特定、一般經濟及其他情況的不同程度影響，其中許多情況並非我們所能控制。租賃房產也會帶來各種風險，包括租户違約的風險。如果我們無法維持或提高我們物業的入住率和租金，或維持租户的復甦，以及與歷史水平和比例一致的運營和某些其他費用，我們的收入將會下降。此外，如果我們的大量租户無法支付租金(包括收回租户)，或者如果我們不能以優惠的條件出租我們的物業，我們的財務狀況、經營業績、現金流以及向我們的股東和單位持有人進行分配的能力，公司普通股的市場價格和單位的市場價值都將受到不利影響。
我們的收入增長在一定程度上也取決於我們是否有能力以優惠的條件收購現有的和開發新的工業物業。我們尋求以優惠條件收購現有工業物業的機會，並在條件允許的情況下，也尋求以優惠條件收購和開發新的工業物業。現有物業於收購時，以及收購及發展物業於租賃時產生收入，來自租金收入、租户回收及費用，如上所述，該等收入是我們分配予股東及單位持有人的資金來源。物業的收購和發展受到物業特定、市場特定、一般經濟和其他條件的不同影響，其中許多情況不是我們所能控制的。收購和發展物業也會帶來各種風險，包括我們的投資可能達不到預期的效果。例如，收購的現有和收購和開發的新物業可能無法維持和/或達到預期的入住率和租金水平。對於收購和開發的新物業，我們可能無法如期或在預算內完成建設，從而增加了償債費用和建設成本，並延誤了物業的租賃。此外，我們還面臨着來自其他資本充裕的房地產投資者(包括上市的REITs和私人投資者)對有吸引力的收購和開發機會的激烈競爭。此外，如下所述，我們可能無法為我們確定的收購和發展機會提供資金。如果我們不能以優惠的條件收購和開發足夠的額外物業，或者如果這些投資沒有達到預期的效果，我們的收入增長將是有限的，我們的財務狀況、運營結果將是有限的。, 現金流量和向我們的股東和單位持有人進行分配的能力、公司普通股的市場價格和單位的市場價值都將受到不利影響。
我們亦透過出售物業(包括現有樓宇、我們以商户形式發展或重新發展的樓宇及土地)賺取收入。出售該等物業的損益及費用已包括在我們的收入內，除租金收入及收回租户的收入外，亦可成為一項重要的資金來源。出售所得款項用於償還未償債務，並在市場條件允許的情況下，可用於為收購現有工業物業以及收購和開發新的工業物業提供資金。物業的出售受到不同程度的影響，包括物業本身、特定市場、一般經濟和其他情況，而這些情況很多都不是我們所能控制的。出售物業也會帶來各種風險，包括來自其他賣家的競爭，以及為我們物業的潛在買家提供有吸引力的融資。此外，我們出售物業的能力受到守則下適用於房地產投資信託基金的避風港規則的限制，這些規則涉及一年內可處置的物業數目、其課税基礎、改善物業的成本，以及使房地產投資信託基金可避免就出售資產徵收懲罰性税項的其他測試。如果我們不能以有利的條件出售物業，我們的收入增長將受到限制，我們的財務狀況、經營結果、現金流以及向我們的股東和單位持有人進行分配的能力、公司普通股的市場價格和單位的市值可能會受到不利影響。
28

我們利用物業銷售所得款項淨額的一部分、我們的無抵押信貸安排(“無抵押信貸安排”)下的借款，以及在有擔保時發行額外債務和股權證券所得款項，為債務再融資，併為未來的收購和開發提供資金。以優惠條件獲得外部資本對我們的財務狀況和經營結果起着關鍵作用，因為它影響我們的資本成本，影響我們在現有債務到期時對其進行再融資的能力和成本，以及我們為收購和開發提供資金的能力。我們以有利條件獲得外部資本的能力取決於各種因素，包括一般市場條件、利率、我們債務的信用評級、市場對我們增長潛力的看法、我們當前和潛在的未來收益和現金分配，以及公司普通股的市場價格。如果我們不能以有利的條件獲得外部資本，我們的財務狀況、經營結果、現金流以及向我們的股東和單位持有人進行分配的能力可能會受到不利影響，公司普通股的市場價格和單位的市值可能會受到不利影響。


29

新冠肺炎的影響  

下面的討論旨在為股東提供有關新冠肺炎疫情對我們的業務和管理層應對這些影響的影響的某些信息。雖然我們2020年上半年的業績與我們的預期一致，但由於新冠肺炎疫情的爆發，以及美國和世界各地區國際、聯邦、州和地方公共衞生與政府當局做出重大而廣泛的反應，包括隔離、“呆在家裏”命令以及要求許多個人大幅限制日常活動、許多企業削減或停止正常運營的類似授權，以及由此導致的動盪的經濟、商業和金融市場狀況，可能會對我們在2020年剩餘時間及未來的運營業績產生負面影響。關於新冠肺炎疫情給我們的業務帶來的潛在風險的進一步討論將在下面的第II部分第1A項-風險因素下提供。

•截至2020年7月22日，我們第二季度和2020年7月的月租金賬單收款率分別為98%和97%。這樣的收款率可能不代表未來任何時期的收款情況。

•在截至2020年6月30日的六個月裏，我們向我們物業的14個不同租户批准了總計70萬美元的延期租金請求。所有這些延期請求都要求在2020年12月31日之前全額償還，不影響收入確認。

•在截至2020年6月30日的六個月內，我們確認了與現金租金相關的壞賬支出80萬美元和與遞延租金應收賬款相關的140萬美元，我們評估不再可能全額收取未來的合同租賃付款。

我們採取了多項積極措施，以保持業務實力，並管理新冠肺炎對我們運營和流動性的影響，包括以下幾個方面：

•我們員工及其家人的健康和安全是重中之重。我們調整了運營以保護員工，包括啟用我們的IT系統，以便員工可以遠程工作。到2020年6月30日，我們約有60%的員工繼續全職或兼職遠程工作。

•我們有一筆2億美元的定期貸款將於2021年1月到期，約6300萬美元的抵押貸款將於2021年10月到期。在2020年7月期間，我們簽訂了一項新的2020年無擔保定期貸款協議，金額為2.0億美元，並償還了這筆到期的定期貸款(見後續事件)。截至2020年7月24日，我們的無擔保信貸安排下約有5000萬美元的現金和現金等價物，以及4.041億美元的可用現金和現金等價物。此外，在2020年7月期間，我們簽訂了票據和擔保協議，出售最多3.0億美元的私募票據。我們預計私募債券的資金將在2020年9月17日左右(見後續活動)。我們的無擔保信貸安排將於2021年10月到期；然而，根據我們的選擇，它可以延長一年，這使我們能夠將這一期限延長至2022年10月。

•我們已暫停所有於可見未來的新投機性垂直髮展項目(“新BTS項目”)，但尚未完成於2020年3月31日正在進行的發展及重建物業，以及取得許可證及其他水平建築工程所需的開支；然而，由於我們於2020年7月與一名租户訂立租約，承租內地帝國一個預計總投資約2,240萬元的成屋發展項目(“新BTS項目”)，我們現正着手興建新BTS項目。我們預計在2020年剩餘時間內完成建設並穩定在建的開發和重新開發(包括新BTS項目)、已完成但未獲得全部資金的開發以及完成正在進行的許可和其他計劃中的水平建設工作的總成本約為7,300萬美元，2021年及以後約為4,400萬美元。



30

截至2020年6月30日的6個月內重大交易摘要
在截至2020年6月30日的六個月內，我們完成了以下重要的房地產交易和融資活動：
•我們在巴爾的摩、洛杉磯和北加州市場以1.068億美元的總購買價(不包括交易成本)收購了6處工業物業，總面積約為90萬平方英尺。
•我們在邁阿密和南加州市場收購了大約82.1英畝的土地用於開發，總購買價為5440萬美元，不包括交易成本。
•我們出售了12處工業物業，其中包括大約40萬平方英尺的GLA，總銷售收入為4110萬美元。
•我們100%租賃了巴爾的摩一個60萬平方英尺的遠期開發項目，該項目是在截至2020年3月31日的三個月內收購的。
•我們與某些銷售代理簽訂了分銷協議，以“在市場”(ATM)的形式不時出售最多1400萬股普通股，總銷售收入高達5億美元，取代了我們之前在2017年建立的ATM計劃。
•我們還清了1510萬美元的應付抵押貸款。
•我們宣佈第一季度和第二季度現金股息為每股普通股0.25美元或單位/季度，比2019年季度增長8.7%。
運營結果
下表按不同類別彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月的收入、物業費用和折舊及其他攤銷。相同的商店物業是在2019年1月1日之前擁有並在2020年6月30日之前作為在役物業持有的物業，以及在2019年1月1日之前投入使用的開發和重新開發項目。收購時入住率至少為75%的物業將投入使用，除非我們預計租户在擁有物業後兩年內遷出，入住率將降至75%以下。於收購日期入住率低於75%的收購及發展及重建項目於達到a)穩定入住率(定義為90%入住率)或b)收購或發展/重建建築完成後一年內的較早者後投入服務。收購時入住率超過75%，但我們預計租户將在擁有後兩年內遷出的已購物業，將在入住率較早達到90%或遷出後12個月內投入使用。當項目的資本支出估計超過物業未折舊賬面總值的25%時，物業將從相同的商店類別移至重新開發類別。收購物業是指在2018年12月31日之後收購併作為經營性物業持有至2020年6月30日的物業。售出房產是指在2018年12月31日之後出售的房產。(Re)開發包括沒有：a)在2019年1月1日之前基本完成12個月；或b)在2019年1月1日之前穩定下來的開發和重新開發。其他收入來自上述類別中未投入使用的物業的運營。, 我們維修公司的運營和其他雜項收入。其他物業開支來自上述其中一類未投入服務的物業的營運、我們維修公司的營運、空置土地開支及其他地區雜項開支。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入，可能會受到未來收購、(重新)開發和出售物業的影響。我們未來的收入和支出可能與歷史匯率有很大不同。
31

截至2020年6月30日的6個月與截至2019年6月30日的6個月的比較
截至2020年6月30日和2019年6月30日的6個月，我們的淨收入分別為7800萬美元和6510萬美元。
截至2020年和2019年6月30日止六個月，我們同店物業的日均入住率分別為97.3%和97.5%。
截至6月30日的六個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
收入
相同的存儲屬性$191,621  $187,648  $3,973  2.1 %
獲取的屬性2,484  144  2,340  1,625.0 %
售出的房產3,058  17,584  (14,526) (82.6)%
(重新)發展17,760  939  16,821  1,791.4 %
其他4,622  2,321  2,301  99.1 %
總收入$219,545  $208,636  $10,909  5.2 %
來自同一門店物業的收入增加400萬美元，主要是由於租金上升，但由於我們評估不再可能全額收取未來的合同租賃付款，以及入住率下降，因此被租户應收賬款準備金和應收遞延租金金額的增加所抵消。由於2018年12月31日之後收購的15個工業物業總計約140萬平方英尺的GLA，收購物業的收入增加了230萬美元。由於2018年12月31日之後出售的52個工業物業總計約630萬平方英尺的GLA，已售物業的收入減少了1450萬美元。(Re)開發項目的收入增加了1680萬美元，原因是入住率增加，以及與2016年被大火燒燬的財產的最終保險和解相關的110萬美元的其他收入。來自其他的收入增加了230萬美元，主要是由於在2018年收購了部分入駐的物業，這些物業在2018年12月31日尚未穩定下來，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年收購了一塊土地，我們打算在未來為其開發工業建築，但目前我們正在向租户出租並收取土地租賃租金。
截至6月30日的六個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
物業費
相同的存儲屬性$46,128  $46,921  $(793) (1.7)%
獲取的屬性805  194  611  314.9 %
售出的房產848  5,117  (4,269) (83.4)%
(重新)發展4,262  862  3,400  394.4 %
其他5,089  4,453  636  14.3 %
物業費合計$57,132  $57,547  $(415) (0.7)%
物業費包括房地產税、維修保養、物業管理、水電費、保險費和其他與財產有關的費用。來自同一家商店物業的財產支出減少了80萬美元，主要是由於維修和維護以及除雪成本的下降，但被房地產税和保險的增加所抵消。由於2018年12月31日之後收購的物業，收購物業的財產支出增加了60萬美元。由於2018年12月31日之後出售的房產，售出房產的財產支出減少了430萬美元。(再)開發項目的財產支出增加了340萬美元，主要是由於開發項目基本完成。其他項目的物業支出增加60萬美元，原因是可開發土地的房地產税支出增加，以及某些雜項支出增加，但被維護公司支出的減少所抵消。
一般和行政費用增加了390萬美元，或28.7%，主要是由於截至2020年6月30日的六個月與關閉我們的印第安納波利斯地區辦事處相關的遣散費(90萬美元)，截至2020年6月30日的六個月產生的加速股票補償支出(30萬美元)，這與新的退休福利有關，導致在授予符合條件的員工時獎勵不可沒收，以及與截至2019年6月30日的六個月相比，截至2020年6月30日的六個月的激勵薪酬有所增加。
32

截至6月30日的六個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
折舊及其他攤銷
相同的存儲屬性$52,674  $52,537  $137  0.3 %
獲取的屬性1,934  135  1,799  1,332.6 %
售出的房產160  4,534  (4,374) (96.5)%
(重新)發展6,442  1,211  5,231  432.0 %
公司傢俱、固定裝置和設備及其他1,953  1,412  541  38.3 %
折舊及其他攤銷總額$63,163  $59,829  $3,334  5.6 %
同一商店物業的折舊和其他攤銷相對保持不變。由於2018年12月31日之後收購的物業，收購物業的折舊和其他攤銷增加了180萬美元。由於2018年12月31日之後出售的房產，已售房產的折舊和其他攤銷減少了440萬美元。(再)開發項目的折舊和其他攤銷增加了520萬美元，主要是由於與已完成開發項目相關的折舊和攤銷增加。來自公司傢俱、固定裝置和設備以及其他設備的折舊增加了50萬美元，主要是由於2018年期間收購的物業在2018年12月31日尚未穩定，因此尚未包括在同一商店池中。
截至2020年6月30日的六個月，我們確認了與出售12個工業物業相關的房地產銷售收益2310萬美元，其中約40萬平方英尺的GLA。截至2019年6月30日的六個月，我們確認與出售兩個工業物業相關的房地產銷售收益為90萬美元，其中GLA約為10萬平方英尺。
利息支出相對不變；然而，這一小幅下降是由於截至2020年6月30日的6個月的加權平均利率比截至2019年6月30日的6個月的加權平均利率(3.64%)下降(4.12%)，以及與截至2019年6月30日的6個月相比，符合資本化資格的開發成本增加導致資本化利息增加110萬美元，並因截至2020年6月30日的6個月的加權平均未償債務餘額增加(15.78億美元)而被大幅抵消。2019年(13.425億美元)。
債券發行成本的攤銷相對保持不變。
截至2020年6月30日的6個月，合資企業的股本虧損並不顯著。截至2019年6月30日的六個月，合資企業收入中的股權為1640萬美元，包括我們按比例分享的與合資企業出售土地相關的收益和490萬美元的累計激勵費用。
與截至2019年6月30日的六個月相比，截至2020年6月30日的六個月的所得税支出減少了300萬美元，降幅為95.4%，這主要是由於我們從合資企業出售土地的收益按比例減少，以及我們從合資企業賺取的應計激勵費用。

33

截至2020年6月30日的三個月與截至2019年6月30日的三個月的比較
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月，我們的淨收入分別為3640萬美元和4070萬美元。
截至2020年和2019年6月30日的三個月，我們同店物業的日均入住率分別為97.2%和97.5%。
截至6月30日的三個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
收入
相同的存儲屬性$95,602  $93,374  $2,228  2.4 %
獲取的屬性1,441  144  1,297  900.7 %
售出的房產1,235  8,451  (7,216) (85.4)%
(重新)發展8,603  891  7,712  865.5 %
其他2,321  1,235  1,086  87.9 %
總收入$109,202  $104,095  $5,107  4.9 %
來自同一商店物業的收入增加220萬美元，主要是由於租金上升，但被租户應收賬款準備金和租户遞延應收租金金額的增加(我們評估不再可能全額收取未來的合同租賃付款)以及入住率下降所抵消。由於2018年12月31日之後收購的15個工業物業總計約140萬平方英尺的GLA，收購物業的收入增加了130萬美元。由於2018年12月31日之後出售的52個工業物業總計約630萬平方英尺的GLA，已售物業的收入減少了720萬美元。由於入住率增加，(再)開發項目的收入增加了770萬美元。來自其他的收入增加了110萬美元，主要是由於在2018年收購了部分自住物業，這些物業在2018年12月31日尚未穩定下來，因此尚未包括在同一商店池中，以及在2019年期間收購了一塊土地，我們打算在未來為其開發工業建築，但目前我們正在向租户租賃並收取土地租賃租金。
截至6月30日的三個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
物業費
相同的存儲屬性$22,690  $22,608  $82  0.4 %
獲取的屬性452  143  309  216.1 %
售出的房產328  2,407  (2,079) (86.4)%
(重新)發展2,161  335  1,826  545.1 %
其他2,420  1,886  534  28.3 %
物業費合計$28,051  $27,379  $672  2.5 %
物業費包括房地產税、維修保養、物業管理、水電費、保險費和其他與財產有關的費用。來自同一商店物業的財產費用相對保持不變；但是，由於房地產税和保險的增加，財產費用增加，但維修和維護費用的減少大大抵消了這一增加。由於2018年12月31日之後收購的物業，收購物業的財產支出增加了30萬美元。由於2018年12月31日之後出售的房產，售出房產的財產支出減少了210萬美元。(再)發展項目的物業開支增加180萬美元，主要是由於發展項目大幅完成所致。其他項目的物業支出增加50萬美元，原因是可開發土地的房地產税項支出增加，以及某些雜項支出增加，但被維護公司支出的減少所抵消。
與截至2019年6月30日的三個月相比，一般和行政費用增加了150萬美元，增幅為21.4%，這主要是由於截至2020年6月30日的三個月內激勵薪酬的增加。
34


截至6月30日的三個月，
 20202019零錢美元更改百分比：
 ($(單位：000美元))
折舊及其他攤銷
相同的存儲屬性$26,722  $26,268  $454  1.7 %
獲取的屬性1,196  88  1,108  1,259.1 %
售出的房產—  2,193  (2,193) (100.0)%
(重新)發展3,339  575  2,764  480.7 %
公司傢俱、固定裝置和設備及其他975  650  325  50.0 %
折舊及其他攤銷總額$32,232  $29,774  $2,458  8.3 %
同一商店物業的折舊和其他攤銷相對保持不變。由於2018年12月31日之後收購的物業，收購物業的折舊和其他攤銷增加了110萬美元。由於2018年12月31日之後出售的房產，已售房產的折舊和其他攤銷減少了220萬美元。(再)開發項目的折舊和其他攤銷增加了280萬美元，主要是由於與已完成開發項目相關的折舊和攤銷增加。來自公司傢俱、固定裝置和設備以及其他設備的折舊增加了30萬美元，主要是由於2018年期間收購的物業在2018年12月31日尚未穩定，因此尚未包括在同一商店池中。
在截至2020年6月30日的三個月，我們確認了與出售三個工業物業相關的910萬美元的房地產銷售收益，其中包括約20萬平方英尺的GLA。在截至2019年6月30日的三個月裏，我們確認了與出售一個工業物業相關的110萬美元的房地產銷售收益，其中一個工業物業的GLA約為10萬平方英尺。
利息支出相對不變；然而，這一小幅下降是由於截至2020年6月30日的三個月的加權平均利率比截至2019年6月30日的三個月的加權平均利率(3.48%)下降(4.02%)，以及與截至2019年6月30日的三個月相比，符合資本化資格的開發成本增加導致資本化利息增加50萬美元，並被截至2020年6月30日的三個月的加權平均未償債務餘額增加(16.372億美元)大幅抵消。2019年(13.677億美元)。
債券發行成本的攤銷相對保持不變。
截至2020年6月30日的三個月，合資企業的股本虧損並不顯著。截至2019年6月30日的三個月，合資企業收入中的股權為1550萬美元，包括我們按比例分享的與合資企業出售房地產相關的收益和490萬美元的應計激勵費用。
與截至2019年6月30日的三個月相比，截至2020年6月30日的三個月的所得税支出減少了270萬美元，降幅為92.5%，這主要是由於我們從合資企業出售房地產的收益按比例減少，以及我們從合資企業賺取的應計激勵費用。









35

租賃活動
下表提供了截至2020年6月30日的三個月和六個月的已開始租賃摘要。該表不包括按月租約或租期少於12個月的租約。 
三個月數量：
租約
已開始		平方英尺
已開始
(單位：000)
每單位淨租金
平方英尺 (A)
直線基數
租金增長：(B)
加權
平均租賃
術語(C)
租賃費和費用
每平方
腳(D)
加權
普通租户
保留率(E)
新租約19  621  $5.88  37.5 %4.1  $2.56  不適用
續期租契36  1,560  $5.99  30.6 %7.8  $2.44  88.7 %
發展/收購租約3  697  $7.38  不適用10.1  不適用不適用
總計/加權平均值58  2,878  $6.30  32.4 %7.5  $2.48  88.7 %
截至六個月
新租約42  1,080  $6.40  31.2 %4.6  $3.85  不適用
續期租契70  2,814  $6.34  28.9 %6.9  $2.09  78.4 %
發展/收購租約7  1,622  $6.46  不適用10.2  不適用不適用
總計/加權平均值119  5,516  $6.39  29.5 %7.4  $2.58  78.4 %
_______________
(A) 淨租金是根據GAAP計算的租賃期內的平均基本租金。
(B) 直線基準租金增長是指新租約或續簽租約的淨租金(包括直線租金調整)的變化與可比租賃的淨租金(包括直線租金調整)的比率。先前沒有可比租約的新租約不包括在內。
(C) 租期以年數表示。假設不行使續租選擇權(如果有)。
(D) 租賃成本包括為改善空置和更新空間而發生或資本化的成本，以及為租賃交易支付的佣金和資本化成本。每平方英尺的租賃費是指該期間開始的租約預計將產生的全部週轉費用，並不反映該期間的實際支出。
(E) 表示續訂各自租約的租户的加權平均平方英尺。

下表提供了我們在截至2020年6月30日的三個月和六個月期間開始的租賃摘要，其中包括租賃期內的租金優惠。 
三個月數量：
租約
提供租金優惠		平方英尺
(單位：000)		租金優惠(元)
新租約13  342  $593  
續期租契4  321  277  
發展/收購租約3  697  711  
總計20  1,360  $1,581  
截至六個月
新租約30  690  $1,078  
續期租契6  380  321  
發展/收購租約6  1,521  2,537  
總計42  2,591  $3,936  
36

流動性與資本資源
截至2020年6月30日，我們的現金和現金等價物以及限制性現金分別約為9500萬美元和590萬美元。截至2020年6月30日，我們在無擔保信貸安排下還有404.1美元可用於額外借款。
我們已經考慮了我們的短期(到2021年6月30日)流動性需求，以及我們估計的運營現金流和其他預期流動性來源是否足以滿足這些需求。我們有一筆2億美元的定期貸款將於2021年1月到期。2020年7月15日，我們通過簽訂新的2億美元定期貸款償還了這筆2億美元的定期貸款(參見後續事件)。除此項付款義務外，吾等相信，吾等主要的短期流動資金需求是為正常經常性開支、物業收購、發展、翻新、擴建及其他非經常性資本改善、償債要求、根據守則維持本公司REIT資格所需的最低分派及本公司董事會批准的分派提供資金。我們預計，這些需求將通過經營活動提供的現金流以及特定資產的處置來滿足。根據市場條件和合同限制，還可以通過發行額外的股本或債務證券來滿足這些需求，包括髮行3.0億美元的私募票據，我們預計這些票據將於2020年9月17日左右完成(見後續事件)，或者根據我們的無擔保信貸安排借款。
我們預計將根據市場條件，通過處置選定資產、長期無擔保和有擔保債務以及發行額外的股權證券，滿足長期(2021年6月30日之後)流動性要求，如物業收購、開發、預定債務到期日、重大翻新、擴建和其他非經常性資本改善。
於2020年6月30日，我們的無抵押信貸安排下的借款按加權平均利率1.39%計息。截至2020年7月24日，我們在我們的無擔保信貸安排下有大約4.041億美元可用於額外借款。我們的無擔保信貸工具包含某些金融契約，包括對債務發生和償債範圍的限制。如果我們不能履行這些公約中的任何一項，我們獲得借款的機會可能會受到限制。我們相信，截至2020年6月30日，我們遵守了我們的財務契約，我們預計在接下來的12個月裏，我們將能夠遵守我們的財務契約運營。
如上所述，新冠肺炎疫情的爆發對我們的租户經營業務和我們物業所在的州和城市造成了不利影響。新冠肺炎疫情可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響，因為經濟活動的減少嚴重影響了我們某些租户的業務、財務狀況和流動性，並可能導致某些租户無法完全履行對我們的義務。為審慎運用我們的資本，近期重點是維持流動資金，我們已暫停所有新的投機性垂直髮展項目，但在可見的將來，除了完成截至2020年3月31日正在進行的發展和重建物業，以及所需的開支外，我們已暫停所有新的投機性垂直髮展項目。取得許可證及其他水平建築工程；h然而，由於我們於二零二零年七月與一名租户就內地帝國一項20萬平方尺的成套發展項目訂立租約，估計總投資成本約為2,240萬美元(“新BTS項目”)，我們現正着手興建新BTS項目。我們預計在2020年剩餘時間內完成建設和穩定在建的發展和重建項目(包括新BTS項目)、已完成但資金不足的發展項目以及完成正在進行的許可和其他計劃中的水平建設工作的總成本約為7300萬美元，2021年和碧昂斯的預計成本約為4400萬美元。在2020年剩餘的時間裏，我們預計的總成本約為7300萬美元，而在2021年和碧昂斯，預計總成本約為4400萬美元d.
我們的高級無擔保票據已分別獲得標準普爾、穆迪和惠譽評級為BBB/STRATE、BAA2/STRATE和BBB/STRATE的信用評級。如果評級被下調，我們相信我們將繼續獲得充足的資本；但是，我們的借貸成本將會增加，我們進入某些金融市場的能力可能會受到限制。
37

現金流活動
下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月的公司現金流活動：
20202019
(單位：千)
經營活動提供的淨現金$117,457  $120,118  
投資活動所用現金淨額(245,772) (157,562) 
籌資活動提供的現金淨額76,440  20,516  
下表彙總了截至2020年6月30日和2019年6月30日的六個月我們運營合作伙伴的現金流活動：
20202019
(單位：千)
經營活動提供的淨現金$117,871  $120,177  
投資活動所用現金淨額(245,772) (157,562) 
籌資活動提供的現金淨額76,026  20,457  

截至2020年6月30日的6個月的現金流與去年同期相比的變化情況如下：
經營活動：經營活動提供的現金為公司減少了270萬美元(經營夥伴關係減少了230萬美元)，主要原因如下：
•由於現金支付的時間安排，應付賬款、應計費用、其他負債、預收租金和保證金減少；
•與2019年相比，2020年我們合資企業的分配減少了1610萬美元；抵消了
•由於收到現金的時間安排，租户應收賬款、預付費用和其他資產減少；
•為結算衍生工具而支付的款項減少310萬元；及
•同店物業、收購物業和新近開發物業的噪聲指數增加1,990萬美元，但因處置房地產而減少的噪聲指數1,030萬美元抵銷了增加的噪聲指數。
投資活動：用於投資活動的現金增加8820萬美元，主要原因如下：
•與2019年相比，2020年房地產購置和開發以及裝修和租賃佣金增加1.024億美元；
•與2019年相比，2020年對我們合資企業的淨捐款增加了1250萬美元；以及
•增加440萬美元，原因是某些代管餘額減少；由以下因素抵消：
•2020年房地產處置收入淨額比2019年增加2940萬美元；
融資活動：融資活動提供的現金為公司增加了5590萬美元(經營夥伴關係增加了5560萬美元)，主要原因如下：
•2020年應付抵押貸款還款比2019年減少5780萬美元；
•與2019年相比，2020年無擔保信貸安排淨收益增加400萬美元；由以下因素抵消：
•由於公司在2020年提高了股息率，股息和單位分配增加了430萬美元。
38

市場風險
以下關於我們風險管理活動的討論包括涉及風險和不確定性的“前瞻性陳述”。實際結果可能與前瞻性陳述中預測的結果大不相同。我們的業務使我們面臨利率帶來的市場風險，如下所述。
利率風險
以下分析載列吾等於二零二零年六月三十日持有的對利率變動敏感的金融工具及衍生工具的收益、現金流或公允價值的假設損益。雖然這一分析可能有一些作為基準的用途，但它不應被視為預測。
在正常的業務過程中，我們也面臨非財務或不可量化的風險。此類風險主要包括信用風險和法律風險，以下分析不作説明。
截至2020年6月30日，14.654億美元(不包括未攤銷債務發行成本)是固定利率債務，佔我們總債務的89.6%。截至同一日期，1.7億美元，佔我們總債務的10.4%，不包括未攤銷債務發行成本，是可變利率債務。截至2019年12月31日，13.329億美元(佔我們總債務的89.4%)是固定利率債務，不包括未攤銷債務發行成本。截至同一日期，不包括未攤銷債務發行成本的1.58億美元，佔我們總債務的10.6%，是可變利率債務。
截至2020年6月30日和2019年12月31日，我們固定利率債務的一部分，金額分別為6.1億美元和4.6億美元，包括通過使用衍生品工具有效地交換到固定利率的可變利率債務，這些工具減輕了我們對可變利率的敞口。截至2020年6月30日，可變利率債務包括4.6億美元的無擔保定期貸款和1.5億美元的無擔保信貸安排未償還餘額，這兩項貸款分別基於貸款協議中定義的LIBOR，而在2019年12月31日，交換的可變利率債務包括4.6億美元的無擔保定期貸款。衍生金融工具的使用使我們能夠管理利率上升對我們的收益和現金流帶來的風險。目前，我們不會為交易或其他投機目的而訂立金融工具。
對於固定利率債務，利率的變化通常會影響債務的公允價值，但不會影響我們的收益或現金流。相反，對於浮動利率債務，用於計算綜合利率的基本利率的變化通常不會影響債務的公允價值，但會影響我們未來的收益和現金流。固定利率債務的利率風險和公允市場價值的變化一般不會對我們產生重大影響，直到我們被要求為此類債務進行再融資。有關我們各種固定利率債務的到期日的討論，請參閲合併財務報表附註4。
根據現行的市場利率，我們的浮動利率債務是有風險的。如果與我們的可變利率債務相關的LIBOR利率增加10%，我們估計，根據截至2020年6月30日的6個月的平均未償還浮動利率債務，我們在截至2020年6月30日的6個月期間的利息支出將增加約80萬美元。此外，如果在截至2020年6月30日的6個月中，由於再融資，我們的加權平均固定利率債務的加權平均利率增加了10%，那麼在截至2020年6月30日的6個月中，利息支出將增加約270萬美元。
截至2020年6月30日，根據我們對當時市場利率的估計，我們債務的估計公允價值約為17.235億美元。
在截至2020年6月30日的六個月內，我們簽訂了一份名義價值為1.5億美元的一年期利率掉期合約，以管理我們對一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)變動的敞口(“2020掉期”)。2020年掉期於2020年4月1日開始，將我們無擔保信貸安排未償還餘額中一個月LIBOR利率部分固定為1.5億美元，為0.42%。此外，在截至2020年6月30日的六個月內，由於預期為我們於2021年1月到期的200.0百萬美元無擔保定期貸款進行再融資(見後續事件)，我們簽訂了名義總價值為200.0百萬美元的利率掉期(“2021年掉期”)，將一個月期LIBOR利率定為0.99%。2021年掉期的有效期從2021年2月1日開始。我們將2020年掉期和2021年掉期都指定為現金流對衝。





39

補充收益衡量標準
關注房地產行業的投資者和行業分析師利用運營資金(“FFO”)和淨營業收入(“NOI”)作為股權REIT的補充運營業績衡量標準。根據美國公認會計原則(“GAAP”)對房地產資產進行的歷史成本會計隱含假設房地產資產的價值會隨着時間的推移通過折舊而可預見地減少。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的，因此許多行業分析師和投資者更喜歡用FFO和NOI等指標來補充使用歷史成本會計的經營業績。我們提供與FFO和同店NOI(“SS NOI”)相關的信息，既是因為這樣的行業分析師對此類信息感興趣，也是因為我們的管理層認為FFO和SS NOI是重要的業績衡量標準。FFO和SS NOI是管理層在衡量我們的業績時使用的因素，包括用於根據我們的2020年激勵薪酬計劃確定我們高管的薪酬。
FFO和SS NOI都不應被視為淨收益或根據GAAP得出的任何其他衡量標準的替代品。FFO和SS NOI都不代表符合GAAP的經營活動產生的現金，都不應被視為經營活動現金流的替代，以衡量我們的流動性，也不能表明可用於我們現金需求的資金，包括我們進行現金分配的能力。
運營資金來源
全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)已為房地產行業確認並定義了房地產投資信託基金經營業績的補充指標FFO，該指標將歷史成本折舊等項目從根據GAAP確定的淨收入中剔除。FFO是一項非GAAP財務指標。FFO是我們根據NAREIT理事會採用的定義計算的，可能無法與其他公司的其他類似名稱的指標進行比較。根據重新表述的NAREIT對FFO的定義，我們計算FFO等於First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參與證券可獲得的淨收入，加上房地產折舊和其他攤銷，加上房地產減值，減去房地產銷售損益，扣除與房地產銷售相關的任何所得税條款或利益，我們還從我們從未合併的合資企業中獲得的淨收入份額中剔除相同的調整。
管理層認為，普通股股東和參與證券可使用的FFO，再加上淨收益(這仍然是衡量業績的主要指標)，提高了投資公眾對REITs經營業績的理解，並使REIT經營業績的比較更有意義。管理層認為，通過剔除與房地產資產銷售、房地產資產減值和房地產資產折舊及攤銷相關的損益，投資者和分析師能夠識別構成房地產投資信託基金活動核心的長期資產的經營業績，並利用這些經營業績幫助比較不同時期或不同公司的經營業績。
下表顯示了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月，普通股股東和參與證券可獲得的淨收入與普通股股東和參與證券可獲得的FFO計算的對賬。
 截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 2020201920202019
 (單位：萬人)(單位：萬人)
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參股證券可獲得的淨收入
$35,669  $39,800  $76,303  $63,603  
調整：
房地產折舊及其他攤銷32,032  29,603  62,769  59,458  
房地產銷售收益(9,076) (1,097) (23,069) (889) 
從合資企業中出售房地產的收益—  (15,747) —  (16,714) 
所得税撥備--從合資企業出售房地產的收益—  2,877  —  3,095  
調整的非控股權益份額(484) (344) (848) (992) 
First Industrial Realty Trust，Inc.普通股股東和參與證券的運營資金
$58,141  $55,092  $115,155  $107,561  
40

同店淨營業收入
SS NOI是一項非GAAP財務指標，提供了租賃業務的衡量標準，根據我們的計算，該指標不包括折舊和攤銷、一般和行政費用、利息費用、所得税收益和費用以及我們合資企業的損益權益。我們將SS NOI定義為收入減去房地產税、維修和維護、物業管理、公用事業、保險和其他費用等物業費用，減去不同門店物業的NOI，減去直線租金、高於和低於市場租金攤銷和租賃終止費用的影響。我們在計算SS NOI時不包括直線租金和高於(低於)市值租金，因為我們相信它能更好地衡量按年比較的實際現金基礎租金增長。按照這樣的定義，SS NOI可能無法與以不同方式定義相同商店屬性或NOI的其他REITs報告的相同商店淨營業收入或類似指標進行比較。影響SS NOI的主要因素是入住率、租金的增減和租户回收的增減。我們的成功在很大程度上取決於我們是否有能力租賃空間，以及從租户那裏收回與租約相關的運營成本。
下表顯示了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三個月和六個月，SS NOI在運營業績中披露的同一門店收入和物業費用的對賬(並與反映在運營報表上的收入和支出進行了對賬)。
截至6月30日的三個月，截至6月30日的六個月，
 20202019更改百分比：20202019更改百分比：
 (單位：萬人)(單位：萬人)
同店收入$95,602  $93,374  $191,621  $187,648  
同一商店物業費(22,690) (22,608) (46,128) (46,921) 
同店調整前淨營業收入$72,912  $70,766  3.0%$145,493  $140,727  3.4%
同一門店調整：
直線租金
(180) (1,990) (28) (4,768) 
高於/低於市值租金攤銷
(224) (264) (481) (524) 
租賃終止費
(86) (413) (702) (985) 
同店淨營業收入$72,422  $68,099  6.3%$144,282  $134,450  7.3%

41

後續事件
從2020年7月1日到2020年7月24日，我們以610萬美元的收購價格收購了一處工業物業，不包括交易成本。
於2020年7月7日，吾等訂立票據及擔保協議，出售至多1.0億美元於2030年9月17日到期的2.74%系列F系列有擔保優先債券(“2030年II私募債券”)及至多2億美元由經營合夥公司於2032年9月17日到期的2.84%系列G系列有擔保優先債券(“2032年私募債券”)。2030年II期私募債券和2032年私募債券的發行和發售預計將於2020年9月17日左右進行。發行後，2030年II期私募債券和2032年私募債券將每半年支付一次利息，2030年II期私募債券的本金將於2030年9月17日到期，2032年9月17日的本金將於2032年9月17日到期。
2020年7月15日，我們簽訂了一筆2億美元的無擔保定期貸款(“2020無擔保定期貸款”)。2020年無擔保定期貸款用於償還之前計劃於2021年1月到期的2014年無擔保定期貸款。2020年的無擔保定期貸款允許我們申請總額相當於1.00億美元的增量定期貸款，並提供最初按LIBOR加150個基點的純利息支付。費率會根據我們的投資級評級進行調整。如上所述，我們簽訂了2021年掉期協議，以有效地將2020年無擔保定期貸款項下適用的利率轉換為基於2021年2月開始的當前LIBOR利差的固定利率，年利率約為2.49%。2020年無擔保定期貸款將於2021年7月15日到期；然而，我們有兩個一年的延期選項，取決於某些條件的滿足。
此前披露，2020年6月29日，公司董事會主席布魯斯·W·鄧肯宣佈退出董事會。鄧肯先生退休的生效日期是2020年7月15日。馬修·S·多明斯基(Matthew S.Dominski)自2010年以來一直擔任第一位工業董事，他已被任命為董事會主席。
42

第三項。關於市場風險的定量和定性披露
對本項目的答覆載於上文項目2“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析”。
第四項。管制和程序
First Industrial Realty Trust，Inc.
公司管理層，包括首席執行官和首席財務官，已經對截至本報告所述期間結束時公司的披露控制和程序(如交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)所定義)的有效性進行了評估。根據對交易法規則13a-15(B)或15d-15(B)所要求的這些控制和程序的評估，公司首席執行官和主要財務官得出的結論是，在這段時間結束時，公司的披露控制和程序是有效的。
在本報告所涵蓋的會計季度內，公司財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化對公司的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對其產生重大影響。
第一實業，L.P.
公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官，代表公司以經營合夥企業普通合夥人的身份對經營合夥企業的披露控制和程序(如交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)所界定)的有效性進行了評估，截至本報告所述期間結束。根據對交易法規則13a-15(B)或15d-15(B)所要求的這些控制和程序的評估，公司首席執行官和主要財務官代表公司以經營合夥企業普通合夥人的身份得出結論，截至該期間結束，經營合夥企業的披露控制和程序是有效的。
在本報告所涵蓋的會計季度內，經營合夥企業對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對經營合夥企業的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
43

第二部分：其他信息
第(1)項。法律程序
沒有。
項目71A。危險因素
以下風險因素反映了我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中包含的額外風險因素。有關這些風險因素的完整描述，請參閲我們截至2019年12月31日的10-K表格年度報告中的“第1A項風險因素”。

目前流行的新型冠狀病毒，或COVID-19，以及未來其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能會對我們的業務造成不利影響。
世界衞生組織和某些國家和地方政府將新冠肺炎定性為流行病。新冠肺炎疫情已經造成，未來可能還會有一次大流行，對地區和全球經濟造成幹擾，金融市場出現重大波動和負面壓力。新冠肺炎大流行，或未來的大流行，也可能對我們成功運營的能力以及我們的財務狀況、運營結果和現金流產生實質性的不利影響，原因包括：

•經濟活動減少可能會嚴重影響我們的租户的業務、財務狀況和流動性，並可能導致某些租户無法完全或根本無法履行對我們的義務，或以其他方式尋求修改該等義務和/或提前終止租約或不續簽；

•與我們正在進行的發展和重建項目以及租户改善工程有關的建築活動延誤或停止；

•進入資本和貸款市場的困難(或這樣做的成本大幅增加)、對我們信用評級的影響、或全球金融市場的嚴重混亂或不穩定，或信貸和融資狀況的惡化，可能會影響我們獲得為業務運營提供資金或及時解決到期債務所需的資本；

•我們履行我們的無擔保信貸安排和其他債務協議的財務契約的能力，並導致違約和潛在的債務加速，這種不遵守可能會對我們在我們的無擔保信貸安排下進行額外借款和支付股息的能力產生負面影響；

•本公司有形或無形資產因經濟狀況轉弱而可能錄得的任何減值；

•商業活動和房地產交易需求的普遍下降可能會對我們以有吸引力的價格出售或購買物業的能力造成不利影響；

•由於各種法庭關閉、案件數量增加和/或某些類型的活動暫停而無法提起或提起訴訟；

•對我們員工健康的潛在負面影響，特別是如果他們中的相當一部分受到影響，可能會導致我們在此次中斷或未來中斷期間確保業務連續性的能力下降，並可能對我們的財務報告披露控制和程序產生負面影響；

•我們員工的遠程工作安排時間過長可能會給我們的業務連續性計劃帶來壓力，並帶來運營風險，包括但不限於網絡安全風險。

新冠肺炎疫情對我們業務的整體影響目前仍不確定。我們在截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中列出的許多風險因素應被解讀為由於新冠肺炎大流行的影響而增加的風險。
44


第二項。未登記的股權證券銷售和收益的使用
沒有。
第三項。高級證券違約
沒有。
第四項。礦場安全資料披露
沒有。
第五項。其他資料
沒有。
項目6.陳列品
本項目所需展品載於隨附的展品索引。
45

展品索引 
陳列品描述
10.1
票據和擔保協議，日期為2020年7月7日，由First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.簽署。和票據一方的購買者(包括2030年9月17日到期的2.74%系列F擔保優先債券和2032年9月17日到期的2.84%G系列擔保優先債券的格式)(通過參考2020年7月8日提交的公司和經營合夥人8-K表格附件10.1、公司1-13102號檔案和運營合夥人第333-21873號檔案合併而成)
10.2
First Industrial，L.P.，First Industrial Realty Trust，Inc.，Wells Fargo Bank，National Association，PNC Bank，National Association和其他貸款人之間的無擔保定期貸款協議，日期為2020年7月15日(通過引用2020年7月20日提交的公司和經營夥伴8-K表格附件10.1、公司1-13102號文件和經營夥伴第333-21873號文件合併)
31.1*
First Industrial Realty Trust，Inc.首席行政人員證書根據修訂後的1934年證券交易法第13a-14(A)條
31.2*
First Industrial Realty Trust，Inc.首席財務官證書根據修訂後的1934年證券交易法第13a-14(A)條
31.3*
根據經修訂的“1934年證券交易法”第13a-14(A)條，證明第一工業地產信託公司首席執行官以第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的身份
31.4*
根據經修訂的“1934年證券交易法”第13a-14(A)條，證明第一工業地產信託公司首席財務官以第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的身份
32.1**
First Industrial Realty Trust，Inc.首席執行官和首席財務官證書根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過的美國法典第1350條
32.2**
根據“美國法典”第18編第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過)，第一工業地產信託公司首席執行官和首席財務官作為第一工業股份有限公司唯一普通合夥人的證明
101.1*以下是First Industrial Realty Trust，Inc.和First Industrial L.P.截至2020年6月30日的季度Form 10-Q季度報告中以XBRL格式編制的以下財務報表：(I)綜合資產負債表(未經審計)，(Ii)綜合經營報表(未經審計)，(Iii)綜合全面收益表(未經審計)，(Iv)綜合股東權益變動表/合作伙伴資本綜合變動表(未經審計)
104封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
_______________
*謹此提交。
**隨函提供。
46

簽名
根據1934年證券交易法的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名者代表其簽署。
First Industrial Realty Trust，Inc.
依據：/S/**斯科特·A·穆西爾(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西爾
首席財務官
(首席財務官)
依據：/S/：薩拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 薩拉·E·尼米奇
首席會計官
(首席會計官)
 
第一工業公司，L.P.
依據：First Industrial Realty Trust，Inc.
作為普通合夥人
依據：/S/**斯科特·A·穆西爾(Scott A.Musil)
 斯科特·A·穆西爾
首席財務官
(首席財務官)
依據：/S/：薩拉·E·尼米奇(Sara E.Niemiec)
 薩拉·E·尼米奇
首席會計官
(首席會計官)
日期：2020年7月24日
47