美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

表格10-Q

截至2020年3月31日的季度報告

或

由_ 至_的過渡期。

委託檔案編號：001-37815

Global 醫療房地產投資信託基金公司

(註冊人的確切名稱與其章程中規定的 相同)

根據該法第 12(B)節登記的證券：

用複選標記表示註冊人：(1)在過去12個月內(或註冊人需要提交此類報告的較短期限內)， 和(2)是否在過去90天內符合該等備案要求。 和(2)在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)， 和(2)是否已提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告。x 是¨否

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規則要求提交的每個交互數據文件。是x不¨

用複選標記表示註冊人 是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興成長型公司 。請參閲交易法規則12b-2中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小的報告 公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是新興成長型公司，用複選標記表示 註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則12b-2所定義)。是-否x

註明截至最後實際可行日期發行人的每一類普通股的流通股數量 。

截至2020年5月1日，註冊人 已發行普通股的數量為45，012，749股。

目錄

第一部分財務信息

環球醫療房地產投資信託基金公司。

簡明綜合資產負債表

(未經審計，單位為千，不包括面值 )

附註是這些未經審計的簡明合併財務報表的組成部分 。

環球醫療房地產投資信託基金公司。

操作的壓縮合並報表

(未經審計，單位為千，每股金額除外 )

附註是這些未經審計的簡明合併財務報表的組成部分 。

環球醫療房地產投資信託基金公司。

綜合(虧損)收益簡併報表

(未經審計，以千計)

附註是這些未經審計的簡明合併財務報表的組成部分 。

環球醫療房地產投資信託基金公司。

權益簡併報表

(未經審計，以千計)

截至2020年3月31日的三個月：

截至2019年3月31日的三個月：

附註是這些未經審計的簡明合併財務報表的組成部分 。

環球醫療房地產投資信託基金公司。

現金流量簡併報表

(未經審計，以千計)

附註是這些未經審計的簡明合併財務報表的組成部分 。

環球醫療房地產投資信託基金公司。

未經審計的簡明合併財務報表附註

(以千為單位，每股 金額或另有説明除外)

注1-組織

環球醫療房地產投資信託基金 Inc.(“本公司”)是馬裏蘭州的一家公司，主要從事收購專門建造的醫療設施 ，並將這些設施租賃給擁有領先市場份額的強大醫療系統和醫生團體。本公司由特拉華州有限責任公司、本公司關聯公司泛美管理有限責任公司(“顧問”) 外部管理和提供諮詢。

該公司持有其 設施，並通過名為Global Medical REIT L.P.的特拉華州有限合夥子公司開展業務(“運營 合夥企業”)。本公司通過特拉華州一家名為Global Medical REIT GP LLC的全資子公司 作為經營合夥企業的唯一普通合夥人。截至2020年3月31日，本公司為經營合夥企業的 92.15%的有限合夥人，由長期激勵計劃單位(“LTIP單位”)的持有人 和向經營合夥企業貢獻財產或服務 以換取普通有限合夥企業單位(“經營單位”)的第三方有限合夥人合計擁有7.85%的股份。

注2-重要會計政策摘要

陳述的基礎

隨附的簡明 綜合財務報表未經審計，包括本公司的賬目，包括經營合夥企業及其 其全資子公司。隨附的簡明合併財務報表是根據 美國公認會計原則(“GAAP”)和美國證券交易委員會(“SEC”)的規則和規定編制的。年度合併財務報表 所需的某些信息和腳註披露已根據SEC規則和法規進行了精簡或排除。因此，隨附的簡明 合併財務報表不包括GAAP要求的完整合並財務報表 所需的所有信息和腳註，應與截至2019年12月31日的財政 年度經審計的合併財務報表及其附註一起閲讀。管理層認為，為公平呈列中期簡明綜合財務報表，所有正常及經常性的調整均已作出。 。

合併原則

隨附的簡明 合併財務報表包括本公司的賬目，包括經營合夥企業及其全資子公司 。公司將其不擁有但控制(並因此合併)的任何股權部分作為非控股 權益。本公司的非控股權益包括已授予本公司董事、高級管理人員和關聯公司的LTIP單位 和由第三方持有的運營單位。有關運營單位和LTIP單位的其他信息，請參閲注5-“權益”和注7-“基於股票的 薪酬”。

本公司將 非控股權益歸類為其簡明綜合資產負債表中的綜合股本組成部分，與本公司的 總股本分開。本公司的淨收益或虧損根據經營合夥企業中與該等非控股權益相關的各自所有權 或投票權百分比分配給該等非控股權益，並從簡明綜合經營報表的綜合 收益或虧損中剔除，以得出普通股 股東應佔的淨收益或虧損。非控制所有權百分比的計算方法是將LTIP單位和運營單位總數 除以已發行單位和股份總數。未來任何額外LTIP單位或OP單位的發行都將改變 非控股所有權權益。

預算的使用

根據GAAP編制 簡明綜合財務報表要求本公司作出影響簡明綜合財務報表和附註中報告金額的估計和假設 。實際結果可能與這些估計值不同 。

房地產投資

公司確定 收購是否符合業務定義，或者是否應根據會計準則編碼(“ASC”)主題805“業務組合”(“ASC主題805”) 將其計入資產收購， 該主題要求，當一項收購的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產 或一組類似的可識別資產時，該資產或一組類似的可識別資產不符合 業務的定義 資產收購的交易成本將繼續資本化，並作為業務合併所發生的費用計入費用。ASC主題805導致我們在2018年1月1日之後的所有收購都被計入資產收購，因為公司 收購的總資產的幾乎所有公允價值都集中在一項資產或一組類似的可識別資產中。

對於“所有者佔用”的資產收購 (即賣方是承租人或控制承租人)，購買價格(包括資本化購置成本)將根據土地和建築物的相對公允價值分配給土地和建築物，而不會分配給無形資產或負債 。對於有租賃但沒有“所有者佔用”的資產收購， 公司將根據其相對公允價值將購買價格分配給有形資產和任何收購的無形資產或承擔的負債 。公允價值是根據ASC主題820“公允價值計量和披露”的指導確定的，通常使用第2級輸入來確定，例如租金可比性、銷售額可比性和 經紀人指示。雖然利用了3級輸入，但與用於主要 假設的2級數據相比，它們是次要的。公允價值的確定涉及重大判斷和估計的使用。我們使用從 多個來源獲得的信息(包括收購前盡職調查)進行估計，以確定所收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的公允價值，並且我們通常利用第三方評估師的協助。

收入確認

本公司的 業務主要包括根據租賃安排從租户那裏賺取的租金收入，這些安排規定了最低租金和 升級。這些租約已作為經營租約入賬。對於或有租賃自動扶梯的運營租賃，收入 根據期內到期的合同現金租金入賬。使用固定年度租賃自動扶梯的租賃收入 在初始租賃期內以直線方式確認，但須進行可收集性評估，合同租金收入與直線金額之間的差額 記錄為“遞延應收租金”。此外， 公司確認“費用回收”收入，即確認的與房產税、保險和某些其他運營費用的租户報銷 相關的收入。公司在其簡明綜合經營報表中按毛數確認這些報銷和相關的 費用，即公司確認收入(“費用收回”)和費用(“運營費用”)的等值增長 。

現金和現金等價物和受限現金

本公司將 所有三個月或以下的活期存款、本票、貨幣市場賬户和存單視為現金等價物。受限現金中包含的金額包括：(1)租户在租賃開始時收到的某些保證金 ；(2)第三方貸款人需要持有的作為償債準備金的現金；以及(3)公司從某些租户那裏收到的資金 ，公司為代表租户支付特定的租户費用(如 房地產税和保險)而收取的資金(“租户報銷”)。下表提供了 公司現金和現金等價物的對賬，以及在公司隨附的簡明現金流量表上列報的 期末這些金額合計的限制性現金：

租户應收賬款

截至2020年3月31日和2019年12月31日的租户應收餘額 分別為5，708美元和4，957美元。截至2020年3月31日的餘額包括 公司租户欠本公司已賺取但尚未收到的租金的1，375美元資金、向公司兩個租户發放的1，231 美元貸款、2，423美元的租户報銷以及679美元的雜項 應收賬款。截至2019年12月31日的餘額包括公司租户欠下的租金資金1，428美元， 公司已賺取但尚未收到的租金，向公司兩個租户發放的1，062美元貸款， 租户退款2，342美元，以及雜項應收賬款125美元。

本公司採納了ASU 2016-13“金融工具-信貸損失”(“ASU 2016-03”)的規定，自2020年1月1日起生效 。經營性租賃產生的應收賬款不在第326-20分主題的範圍內。相反，這些應收賬款的減值 應按照ASC主題842“租賃”(“ASC主題842”)進行核算。採用ASU 2016-03年度並未對本公司的簡明綜合財務報表或相關披露產生重大影響。

公司 評估每個報告日期因租户違約或租户無力支付合同租金和 租户追回款項而造成損失的可能性。該公司還持續監測其租户和運營商的流動性和信譽 。基於對這些因素的考慮，本公司得出結論： 截至2020年3月31日，其應收賬款有可能收回。如果確定租户支付租賃付款的可能性為 不再可能，則所有租户應收賬款(包括遞延租金)將需要從收入中註銷，並且該租户的任何未來收入將僅在收到現金時確認。此外，未來可能需要對可能收取的租約建立投資組合級別儲備 ，以確保租户租賃應收賬款不會被誇大 。

託管存款

截至2020年3月31日和2019年12月31日的託管餘額 分別為3589美元和3417美元。託管存款包括託管資金， 將用於未來收購物業，並用於支付公司康託貸款規定的税款、保險和其他金額 ，定義如下。

遞延資產

截至2020年3月31日和2019年12月31日的遞延資產 餘額分別為16，141美元和14，512美元。截至2020年3月31日的餘額 包括16，069美元的遞延應收租金，這是通過直線確認具有固定年租金的租賃收入而產生的 和72美元的其他遞延成本。截至2019年12月31日的餘額由14，204 美元遞延租金應收賬款和308美元其他遞延成本組成，這些遞延租金應收賬款是在直線基礎上確認具有固定年度租金遞增的租賃收入 。

其他資產

截至2020年3月31日和2019年12月31日的其他資產餘額 分別為3731美元和3593美元。截至2020年3月31日的餘額包括使用權資產3，060 美元(詳情請參閲附註8-“租賃”)，資本化收購前成本404美元 ，以及預付資產267美元。截至2019年12月31日的餘額包括3077美元的使用權資產、223 美元的資本化收購前成本和293美元的預付資產。

保證金及其他

截至2020年3月31日和2019年12月31日，保證金 和其他負債餘額分別為6546美元和6351美元。截至2020年3月31日的餘額包括5，011美元的保證金和1，535美元的租户扣留負債，這與特定 租户費用(如房地產税和保險)的欠款有關。截至2019年12月31日的餘額包括4968美元的安全押金和1383美元的租户扣留債務，這些債務與特定租户費用的欠款有關，如房地產税 和保險。

衍生工具-利率互換

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，本公司與被 指定為利率風險現金流對衝的利率掉期衍生工具相關的淨負債餘額分別為20，461美元和6，491美元。根據本公司的 風險管理策略，利率互換的目的是管理本公司某些 可變利率債務的利率風險。利率互換涉及公司從三個交易對手那裏收取可變利率金額 ，以換取公司在協議有效期內支付固定利率。公司根據ASC主題815“衍生工具和套期保值”的規定對衍生工具進行會計核算 。有關更多詳細信息，請參閲附註4-“信貸 融資、應付票據和衍生工具”。

近期會計公告

契約修改

由於冠狀病毒大流行對全球經濟造成嚴重影響的業務 中斷和挑戰，許多出租人可能需要 向承租人提供延期租金和其他租賃優惠。雖然ASC主題842(“ASC 主題842”)中的租約修改指南涉及承租人和出租人之間談判導致的對租賃條款的例行更改，但本 指南並未考慮如此迅速地執行特許權，以解決一些承租人因冠狀病毒大流行而突然出現的流動性緊張 。2020年4月，財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)的工作人員發佈了一份 問答文件(“租賃修改問答”)，重點是應用租賃會計準則 來提供因冠狀病毒大流行而提供的租賃優惠。根據現有租賃指引，本公司將須按逐個租賃基準確定租賃特許權是否是與租户達成的新安排的結果(在 租約修訂會計框架內處理)，或者租賃特許權是否屬於現有 租賃協議內的可強制執行的權利和義務(不適用租約修訂會計框架)。租賃修改問答允許 公司在滿足特定條件的情況下繞過逐個租賃分析，轉而選擇應用租賃 修改會計框架或不應用租賃 修改會計框架, 此類選擇始終適用於具有相似特徵和相似 情況的租約。本公司已選擇實施此類減免，並將利用此次選舉避免對租賃特許權進行逐個租賃分析 這些特許權是(1)由於冠狀病毒大流行而給予的救濟，以及(2)導致現金流基本相同或更少的 。租賃修訂問答對本公司截至2020年3月31日止三個月的精簡 綜合財務報表沒有重大影響。然而，其未來對本公司的影響 取決於未來期間因冠狀病毒大流行而給予租户的租賃特許權的程度，以及 本公司在進入該等特許權時所作的選擇。

參考匯率改革

在截至2020年3月31日的三個月內，FASB發佈了會計準則更新(“ASU”)2020-04，參考匯率改革(主題848) (“ASU 2020-04”)。ASU 2020-04包含影響 債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實用權宜之計。ASU 2020-04中的指導是可選的，可能會隨着參考 費率改革活動的進行而選擇。在截至2020年3月31日的三個月內，本公司已選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計 權宜之計，以假設未來對衝交易將基於的指數 與相應衍生品的指數相匹配。應用這些權宜之計 可保持衍生品的列報與過去的列報一致。公司將繼續評估 指導的影響，並可能在市場發生其他變化時適用其他選擇。

附註3-物業組合

截至2020年3月31日的三個月內購買的物業摘要

在截至2020年3月31日的三個月內，公司完成了四筆收購。對於每次收購，幾乎所有的公允價值都集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產中 ，因此，每次收購都代表一次資產收購。 因此，這些收購的交易成本被資本化。

截至2020年3月31日，這些 收購在土地、建築、裝修和收購的租賃無形資產方面的總投資前滾如下：

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，折舊費用 分別為5836美元和3867美元。

截至2020年3月31日， 公司承擔的資本改善承諾和義務總額約為1，800萬美元，用於改善、擴大和維護公司的 現有設施。這些金額中的許多都受到意外事件的影響，這使得 很難預測何時使用它們(如果有的話)。根據該公司的租約條款，未來12個月的資本改善 債務總額可能高達約1100萬美元。

以下是截至2020年3月31日的三個月內完成的收購摘要。

高點設施

於2020年2月13日， 本公司以約2510萬美元的收購價 購買了位於北卡羅來納州高地的一座醫療辦公樓(“高地設施”)。交易完成後，公司承擔了高點設施 的現有租約，並以維克森林健康網絡有限責任公司為租户。租約在當前期限內還有大約三年的剩餘時間，租户續訂選項不包括 。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及假設的負債的詳細信息 ：

克林頓設施

於2020年2月27日， 本公司購買了位於愛荷華州克林頓(“克林頓設施”)的一座醫療辦公樓，購買價格約為1，160萬美元 。交易完成後，該公司與Mercy Medical Center-Clinton，Inc.共同承擔了克林頓設施的現有租賃。d/b/a MercyOne Clinton醫療中心，作為租户。租約的初始期限剩餘約四年 ，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

西艾利斯設施

2020年3月4日， 公司購買了位於威斯康星州West Allis(“West Allis設施”)的一座醫療辦公樓(“West Allis設施”)，購買價格 約為910萬美元。交易完成後，該公司承擔了與密爾沃基哥倫比亞聖瑪麗醫院(d/b/a阿森鬆哥倫比亞密爾沃基聖瑪麗醫院)租用西艾利斯設施的現有租約。租約的初始期限還有 大約四年的剩餘時間，不包括續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細信息 ：

大急流城設施

於2020年3月20日， 本公司購買了位於密歇根州大急流地區(大急流設施)的四棟醫療辦公樓組合( “大急流設施”)，總收購價格約為2，270萬美元。交易完成後，本公司承擔了Grand Rapids設施的11份現有租約(“Grand Rapids租約”)。Grand Rapids租約的加權平均剩餘期限為 五年，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和 無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

截至2019年12月31日的年度內收購的物業摘要

在截至2019年12月31日的年度內，公司完成了18項收購。對於每次收購，幾乎所有的公允價值都集中在單個可識別資產或一組類似的可識別資產中 ，因此，每次收購都代表一次資產收購。 因此，這些收購的交易成本被資本化。

截至2019年12月31日，這些 收購在土地、建築、裝修和收購的租賃無形資產方面的總投資前滾如下：

以下是截至2019年12月31日的年度內完成的收購的 摘要。

扎卡里設施

於2019年2月28日， 本公司承擔了位於路易斯安那州扎卡里的不動產的以下租賃權益，購買價格約為 460萬美元：(I)作為土地承租人，在設施的現有土地租約中的權益，初始期限剩餘約 46年，沒有延期選擇權；以及(Ii)作為業主，在與LTAC醫院的設施現有租約中的 權益下表列出了收購的有形資產和無形資產以及假設的負債的詳細信息 ：

吉爾伯特和錢德勒設施

2019年3月19日，本公司購買了位於亞利桑那州吉爾伯特和亞利桑那州錢德勒的以下設施，總價約為1630萬美元：(I)位於亞利桑那州吉爾伯特的兩棟醫療辦公樓和(Ii)位於亞利桑那州錢德勒的兩套醫療辦公套房(統稱為“吉爾伯特和錢德勒設施”)。收購 完成後，公司承擔賣方作為出租人在兩個現有租約中的權益，並以出租人身份在Gilbert和Chandler設施簽訂了三個新租約。Gilbert和Chandler租約的加權 平均剩餘租期為10.5年，不包括租户續訂選項。

IRF投資組合

2019年4月15日，本公司購買了位於內華達州拉斯維加斯、亞利桑那州奇妙、俄克拉何馬州俄克拉何馬城和印第安納州米沙瓦卡的四個住院康復設施(統稱為“IRF投資組合”)，總收購價格約為9460萬美元(br})。收購完成後，本公司以出租人身份承擔賣方在四個現有物業租約中的權益 (統稱為“IRF投資組合租約”)與(I)Encompass Health(內華達州拉斯維加斯設施)； (Ii)Cobalt康復與Tenet Healthcare(亞利桑那州驚喜設施)的合資企業；(Iii)Mercy Health和Kindred Healthcare(Oknred Healthcare)的合資企業 IRF組合租賃的加權平均剩餘租期約為8.3年， 不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的 負債的詳細信息：

聖馬科斯設施

2019年7月12日， 公司購買了位於加利福尼亞州聖馬科斯的一座醫療辦公樓(“聖馬科斯設施”)，購買價格 約為1200萬美元。交易完成後，該公司承擔了聖馬科斯設施的現有租約，並將加州癌症研究和卓越協會公司 作為租户。租約的初始期限剩餘八年，租户續訂選項不包括 。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及假設的負債的詳細信息 ：

蘭辛設施

於2019年8月1日， 本公司購買了位於密歇根州蘭辛市的以下房地產及其建築物，購買總價約為1110萬美元：(I)喬利東路3390號；(Ii)患者護理大道3955號；以及(Iii)喬利東路3400號(統稱為“蘭辛設施”)。交易完成後，本公司以出租人身份承擔賣方於四份現有租約中的權益 ，並於蘭辛設施訂立兩份新租約(“蘭辛租約”)。蘭辛租約的加權平均剩餘期限 為8.5年，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和 無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

班諾克本設施

2019年8月5日， 本公司購買了位於伊利諾伊州班諾克伯恩的一座寫字樓(“班諾克伯恩設施”)，購買價格 約為680萬美元。交易完成後，本公司承擔賣方作為出租人在Bannockburn設施的14個現有租約 中的權益(“Bannockburn租約”)。Bannockburn租約的加權平均剩餘期限 為6.3年，不包括租户續訂選項。下表詳細介紹了收購的有形資產和無形資產 以及承擔的負債：

奧羅拉設施

2019年8月6日， 本公司購買了位於伊利諾伊州奧羅拉市的一座醫療辦公樓(“奧羅拉設施”)，購買價格 約為1，260萬美元。交易完成後，本公司承擔了與Dreyer Clinic Inc.的Aurora設施的現有租約，作為租户(“Dreyer Lease”)。Dreyer租賃的初始期限剩餘約六年，不包括 租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及假設的負債的詳細信息 ：

利沃尼亞設施

2019年8月14日， 本公司購買了位於密歇根州利沃尼亞的一座醫療辦公樓(“利沃尼亞設施”)，購買價格 約為1040萬美元。交易完成後，本公司承擔了Livonia設施的10份現有租約(“Livonia 租約”)。Livonia租約的加權平均剩餘期限為3.2年，不包括租户續簽選擇權。 下表詳細介紹了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債：

吉爾伯特設施

2019年8月23日， 本公司購買了位於亞利桑那州吉爾伯特的兩棟醫療辦公樓內的某些公寓單元(“吉爾伯特設施”)，總購買價格約為560萬美元。完成交易後，本公司將吉爾伯特設施 租賃給特拉華州的Covenant Surgical Partners，Inc.(“Covenant Lease”)。契約租賃的初始期限剩餘約 10年，不包括租户續簽選項。下表列出了收購的有形 和無形資產以及承擔的負債的詳細情況：

摩根敦設施

於2019年9月26日， 本公司購買了位於西弗吉尼亞州摩根敦的一塊土地和一座在建的寫字樓 (“摩根敦設施”)，總購買價約為800萬美元。交易結束後，公司 承擔了摩根敦緊急護理MSO，LLC的現有租約作為租户(“緊急護理租賃”)。 緊急護理租賃在初始期限中還有大約10年的剩餘時間，不包括租户續簽選項。下表 詳細列出了購置的有形資產和無形資產以及承擔的負債：

博蒙特設施

2019年10月1日， 本公司購買了位於德克薩斯州博蒙特的一座醫療辦公樓(“博蒙特設施”)，購買總價 約3370萬美元。交易完成後，本公司承擔了與德克薩斯州東南部醫療中心(LP)的博蒙特設施的現有租約，作為租户(“醫療中心租賃”)。醫療中心租賃的初始期限剩餘 10年，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

巴斯特羅普設施

2019年10月25日， 本公司購買了位於德克薩斯州巴斯特羅普的醫療急救中心(“巴斯特羅普設施”)，購買總價約為1210萬美元。 交易完成後，本公司與聖大衞醫療合夥公司(St.David‘s Healthcare Partnership，L.P.，LLP)承擔了巴斯特羅普設施的現有租約，作為租户(“聖大衞租約”)。聖大衞租約的初始期限剩餘約 5年，不包括租户續訂選項。下表列出了 收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

巴拿馬城設施

於2019年10月31日， 本公司購買：(I)位於佛羅裏達州巴拿馬城的醫療辦公樓(“巴拿馬城設施”)； (Ii)位於佛羅裏達州巴拿馬城海灘的醫療辦公樓(“PCB設施”)；及(Iii)位於佛羅裏達州奇普利的一幢醫療辦公室 大樓(“奇普利設施”)，總購買價格約為1，300萬美元。 成交後，本公司與SCP Eye Care Services，LLC簽訂了現有租約(“SCP租約”)， 位於巴拿馬城設施、PCB設施和Chipley設施。SCP租約的初始期限為 剩餘約15年，不包括租户續訂選項。下表列出了收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債的詳細信息：

傑克遜維爾設施

於2019年11月15日， 本公司購買了位於佛羅裏達州Ponte Vedra的公寓單元(“Ponte Vedra設施”)和位於佛羅裏達州傑克遜維爾的醫療 辦公樓(“Riverside設施”)，購買總價約為 $890萬。交易完成後，公司將Ponte Vedra設施和Riverside設施作為租户簽訂新租約給東南 整形外科專家公司，每份租約的初始租期為15年，不包括租户續簽選項。 下表列出了收購的有形資產的詳細信息：

格林伍德設施

2019年12月17日， 本公司購買了位於印第安納州格林伍德的一座醫療辦公樓(“格林伍德設施”)，購買價格 約為580萬美元。交易完成後，本公司承擔了格林伍德設施的現有租約，租户為(I)印第安納 眼科診所有限責任公司，(Ii)格拉斯豪斯光學公司，租户，以及(Iii)印第安納眼科診所有限責任公司的門診手術中心作為租户。(I)印第安納 眼科診所有限責任公司作為租户；(Ii)格拉斯豪斯光學公司作為租户；(Iii)印第安納眼科診所有限責任公司的門診手術中心作為租户。每個租約的初始期限約為13年，不包括租户續訂選項。 下表列出了所購有形資產的詳細信息：

無形資產和無形負債

以下是 截至列示日期的無形資產和負債賬面金額摘要：

以下是收購租賃無形攤銷的 摘要：

截至2020年3月31日， 截至 12月31日的每個財年，收購租賃無形資產和負債的計劃未來合計淨攤銷如下所列：

截至2020年3月31日，資產租賃無形資產和負債租賃無形資產的加權 平均攤銷期限分別為6.10年和5.57年， 。

附註4-信貸安排、應付票據和衍生工具

信貸安排

本公司、作為借款人的運營合夥企業 及其某些子公司(此類子公司，“子公司擔保人”)是與蒙特利爾銀行哈里斯銀行(BMO Harris Bank N.A.)5億美元銀團信貸安排的當事方 。(“BMO”)，作為行政代理(“信貸 融資”)。信貸安排由3億美元定期貸款部分(“定期貸款”)和2億美元 左輪手槍部分(“左輪手槍”)組成。信貸安排還包括一架價值1.5億美元的手風琴。本公司的 信用貸款期限將於2022年8月到期，但可選擇延期一年。信貸安排項下的未償還金額以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加上基於公司槓桿率的特定保證金為基礎的浮動利率計入 利息。

附屬擔保人 和本公司是信貸安排項下義務的擔保人。根據 信貸安排，可不時借款的金額根據子公司擔保人擁有的某些物業的季度借款基礎估值而受到限制 。

經營合夥企業 須遵守其信貸安排下的多項財務契約，其中包括(I)截至每個財政季度末的最高綜合 槓桿率低於0.60：1.00，(Ii)最低固定費用覆蓋比率為 1.50：1.00，(Iii)最低淨資產為2.038億美元，外加2018年3月31日之前 至2018年3月31日之後通過股權發行籌集的所有淨收益的75%(截至202031年3月31日相當於2.476億美元)和(Iv)有擔保追索權債務總額與總資產價值之比 不超過0.10：1.00。此外，從2020年第四季度末開始，公司向普通股股東分配的金額將被限制在相當於其AFFO的95%。截至2020年3月31日，本公司 遵守了信貸安排中包含的所有金融和非金融契約。

本公司已簽訂 利率掉期合約，以對衝定期貸款的利率風險。有關利率互換 的其他信息，請參閲此處的“衍生工具-利率互換”部分。

在截至2020年3月31日的三個月內，本公司在信貸安排下借款81，700美元，償還了3，600美元，淨借款金額為78，100美元。 在截至2019年3月31日的三個月內，本公司在信貸安排下借款6，200美元，償還了62，800美元， 淨償還金額為56，600美元。截至2020年和2019年3月31日的三個月，信貸安排產生的利息支出分別為3，585 美元和3，238美元。

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，公司在信貸安排下有以下未償還借款：

與信貸安排有關的成本，扣除累計攤銷後，從隨附的簡明綜合資產負債表中公司的“信貸安排，淨額減去 未攤銷債務發行成本”餘額中扣除。在截至2020年和2019年3月31日的三個月內，公司分別支付了與信貸安排修改相關的44美元 和29美元，以及與向借款基礎添加物業相關的費用。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，發生的攤銷費用分別為269美元，幷包括在附帶的 簡明綜合運營報表中的“利息費用”行項目中。

2017年7月，負責監管LIBOR的金融 市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交利率 用於計算LIBOR。因此，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York) 組織了另類參考利率委員會(“ARRC”)，該委員會確定有擔保的隔夜融資利率(SOFR)是其首選的衍生品和其他金融合約中美元-倫敦銀行間同業拆借利率(USD-LIBOR)的替代方案。信貸安排 規定，在LIBOR停止日期或前後(取決於提前選擇加入)，LIBOR應被替換為信貸安排中的基準利率 ，由本公司與蒙特利爾銀行商定的新基準利率取代，並進行此類調整，以使 新基準利率在經濟上等同於LIBOR。本公司無法預測倫敦銀行同業拆息何時停止供應 或SOFR市場何時會有充足的流動資金。

該公司擁有與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎的利率互換協議，並正在監測和評估相關風險。這些風險與將合同過渡到新的替代費率有關 ，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果LIBOR受到限制或停止，與LIBOR綁定的貸款、 證券或衍生工具的價值也可能受到影響。對於某些票據， 轉換到替代匯率的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的交易對手進行協商。

如果合約未 過渡到替代利率，而LIBOR終止，則對我們利率互換協議的影響可能會因協議而異 。如果LIBOR停止，或者如果計算LIBOR的方法與當前形式不同， 我們當前或未來負債的利率可能會受到不利影響。

雖然公司預計在2021年底之前，LIBOR將基本上以當前形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變為不可用 。例如，如果足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交報價，這可能會導致這種情況。 在這種情況下，與過渡到替代參考利率相關的風險將會加速，並有可能放大。

應付票據，扣除債務發行成本

公司的 應付票據淨額包括兩筆貸款：(1)康託貸款和(2)West Mifflin票據，詳情如下。下表 列出了截至2020年3月31日和2019年12月31日的這些貸款的總餘額。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，與債務發行成本相關的攤銷費用 分別為33美元， 包括在隨附的簡明綜合運營報表的“利息費用”項目中。

康託貸款

2016年3月31日， 本公司通過其若干全資子公司與Cantor Commercial Real Estate Lending，LP(“CCRE”)簽訂了一筆32，097美元的組合商業抵押貸款支持證券 貸款(“Cantor貸款”)。這些子公司是 GMR墨爾本有限責任公司、GMR Westland，LLC、GMR孟菲斯有限責任公司和GMR Plano，LLC(“GMR貸款子公司”)。Cantor 貸款有交叉違約和交叉抵押品條款。康託貸款的到期日為2026年4月6日，應計年息 為5.22%。期限的前五年只需支付利息，之後的付款將包括利息和本金， 在30年內攤銷。預付款只能在到期日之前的四個月內發生，除非Cantor 貸款在支付Cantor貸款項下的到期金額和支付虧損金額後可以全部和部分作廢。

本公司以GMR貸款子公司持有的資產(包括物業、設施和租金)擔保支付Cantor貸款，並 已同意擔保某些慣常追索權義務，包括GMR貸款子公司欺詐、嚴重疏忽或違反環境公約的調查結果 。GMR貸款子公司將被要求維持所有抵押品物業的每月償債覆蓋率 為1.35：1.00。

截至2020年3月31日和2019年12月31日的票據餘額 為32，097美元。本票據 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的利息支出分別為423美元和419美元。

截至2020年3月31日， 截至12月31日的每個財年的計劃本金付款如下：

西米夫林音符

2015年9月25日，公司通過其全資子公司GMR Pittsburgh LLC作為借款人，與Capital One簽訂了定期貸款和擔保協議 ，借款7，378美元。票據的年利率為3.72%，所有未償還的利息和本金將於2020年9月25日到期 。利息和本金在此後每個日曆月的第一天根據從2018年11月1日開始並一直延伸到到期日的攤銷時間表 支付。本公司可隨時提前書面通知全部(但不是部分)預付票據 。West Mifflin設施作為票據的抵押品。票據 要求季度固定費用覆蓋率至少為1：1，季度最低債務收益率為0.09：1.00，年化運營商 EBITDAR(如票據中所定義)按季度不低於6，000美元衡量。操作員是眼科協會 有限公司和協會手術中心有限責任公司。本公司在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內支付了35美元的本金。截至2020年3月31日和2019年12月31日的票據餘額分別為7185美元和7220美元。 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，本票據產生的利息費用分別為68美元和66美元。

衍生工具-利率互換

截至2020年3月31日， 本公司擁有以下五個利率掉期，用於管理利率風險並修復其某些浮動利率債務的LIBOR組成部分 如下：

根據 ASC主題815的規定，本公司將掉期記錄為資產或負債，按公允價值在每個報告期 計量。當應用對衝會計時，指定並符合 作為現金流量對衝的衍生工具的公允價值變動(I)計入本公司壓縮 綜合資產負債表權益部分的累計其他全面虧損，(Ii)隨後重新分類為被對衝的 預測交易影響收益期間的收益作為利息支出。如果不符合特定的對衝會計準則，公司衍生工具 公允價值的變化目前被確認為對淨收入的調整。

本公司的 利率掉期不在交易所交易。本公司的利率掉期按公允價值根據 各種可觀察到的輸入進行記錄，包括合同條款、利率曲線、收益率曲線、波動率測量以及這些輸入之間的相關性 。本公司根據未來現金流量的預期規模 在貼現基礎上按公允價值經常性計量其衍生品，並納入不履行風險的衡量標準。公允價值基於ASC主題820“公允價值計量”框架內的第2級輸入。本公司在評估其衍生工具的公允價值時，會考慮自身的信用風險以及交易對手的 信用風險。

截至2020年3月31日和2019年12月31日， 公司利率掉期的公允價值分別為淨負債20，461美元和6，491美元。 截至2020年3月31日和2019年12月31日，毛餘額分別包括在 公司綜合資產負債表的“衍生資產”和“衍生負債”項目中。

下表詳細説明瞭 在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，公司指定作為現金流對衝的利率掉期確認的簡明綜合全面(虧損)收益表中所列的虧損組成部分：

在接下來的12個 個月中，公司估計額外的5，568美元將被重新歸類為利息支出的增加。此外， 在截至2020年3月31日的三個月內，公司在其運營簡明綜合報表 中記錄的利息支出總額為4，378美元。

加權平均利率和期限

截至2020年3月31日，公司債務的加權平均利率和期限 分別為3.63%和3.49年，而截至2019年12月31日的加權平均利率和期限分別為3.90%和3.76年 。

注5--股權

優先股

公司章程授權發行10，000股優先股，每股票面價值0.001美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，A系列累計可贖回優先股(“A系列優先股”)、 已發行和已發行股票數量分別為3，105股和3，105股。A系列優先股的清算優先權為每股25美元。

下表彙總了截至2020年3月31日的三個月的優先股股息 活動：

只有當公司 董事會(“董事會”)(或董事會正式授權的委員會)宣佈時，A系列優先股的持有人才有權獲得股息支付。股息將自原發行日期起以現金 累計計算，於每個股息支付日按季度拖欠，按每年固定利率計算 相當於每股25美元清算優先股的7.50%(按年度計算相當於每股1.875美元)。A系列優先股的股息 將是累積的，無論(I)資金是否合法可用於支付該等股息 ，(Ii)本公司有盈利或(Iii)該等股息是由董事會宣佈的。A系列優先股的季度股息支付日期 分別為每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月 期間，公司支付了1，455美元的優先股息。

普通股

該公司擁有500，000股 授權普通股，面值為0.001美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，已發行普通股分別為44，278股和43，806股。

下表彙總了截至2020年3月31日的三個月的普通股股息 活動：

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，本公司分別就其普通股、LTIP單位和OP單位支付了總股息 ，總額分別為10，031美元和5，781美元。

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，公司的應計股息餘額為369美元和580美元，用於支付年度和長期LTIP單位的總股息 和長期LTIP單位，這些單位的股息須追溯到最終賺取的LTIP單位金額的股息。 在截至2020年3月31日的三個月內，累計派息279美元，支付與這些單位相關的股息490美元。 在截至2019年3月31日的三個月內，累計股息97美元，支付了與這些單位相關的股息86美元。

支付給公司股東的股息金額 由董事會決定，並取決於一系列因素，包括可用於支付股息的資金 、公司的財務狀況和資本支出要求，但根據公司的組織文件和馬裏蘭州法律，公司不得進行下列情況的股息分配： (I)導致其在正常業務過程中到期時無法償還債務；(Ii)導致其總資產為 或(Iii)危及其保持 房地產投資信託基金資格的能力。

操作單元

在截至2020年3月31日的三個月 內，三個OP單位持有人贖回了總計450個OP單位以換取公司普通股 ，總贖回價值為6，660美元。在截至2019年12月31日的年度內，本公司共發行了 49個運營單位，價值506美元，與一項設施收購相關。此外，在截至2019年12月31日的年度內， 兩個OP單位持有人贖回了總計51個OP單位，以換取本公司普通股股份，贖回總額為519美元 。截至2020年3月31日和2019年12月31日，已發行和未償還的運營單位分別為2，693個和3，143個 ，總價值分別為21，221美元和27，881美元。發行和贖回時的OP單位價值以本公司於各自交易日期的收盤價 為基礎，並作為非控股權益 計入本公司截至2020年3月31日和2019年12月31日的簡明綜合資產負債表 。公司擁有根據其章程授權的足夠 股普通股，用於贖回已發行運營單位。

附註6-關聯方交易

管理協議

於本公司於二零一六年七月一日完成首次公開發售後，本公司與顧問訂立經修訂及重述的管理 協議(“管理協議”)。管理協議的某些重要條款在 標題為“業務-我們的顧問和我們的管理協議，“載於公司於2020年3月9日提交給證券交易委員會的截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告 。

管理費和應計管理費

本公司支付給顧問的 管理費是根據管理協議的條款計算的，該協議要求每年的基本 管理費相當於我們股東權益的1.5%(定義見管理協議)。截至2020年和2019年3月31日止三個月，本公司的管理費分別為2，002美元和1，334美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，應付顧問的應計管理費分別為2，002美元和1，727美元。在截至2020年3月31日或2019年3月31日的三個月內，本公司沒有產生任何獎勵 管理費。

分攤的一般和行政費用

未來， 公司可能會從顧問那裏獲得明確適用於公司運營或 已合理分配給公司運營的一般和行政費用分配。

關聯方餘額

截至2020年3月31日，關聯方到期並因關聯方餘額淨額前滾如下：

注7- 股票薪酬

2016股權激勵計劃

經修訂的2016年股權激勵計劃 旨在協助本公司及其關聯公司招聘和留住顧問員工 、董事會成員、公司高管以及為該等實體或其關聯企業提供服務的個人 。

該計劃旨在 允許授予合格和非合格期權，以及授予股票增值權、限制性股票、 非限制性股票、限制性股票單位獎勵、業績獎勵和其他基於股權的獎勵(包括LTIP單位)，最多可達1，763股普通股，但須根據計劃的某些規定增加。根據截至2020年3月31日的未償還贈款 ，根據該計劃，仍有1，084股普通股可供授予。受本計劃獎勵的單位 被沒收、取消、失效、以現金結算或以其他方式過期(不包括為滿足行使價或預扣税款義務而扣留的股票 )可供授予。

基於時間的助學金

3020年3月3日，根據董事會薪酬委員會(“薪酬委員會”)的建議，董事會批准了 以下LTIP單位撥款：

截至2020年3月31日，公司 未完成的基於時間的LTIP單位詳情如下：

以表現為基礎的獎項

在過去 四年中，董事會每年都向公司高管和為公司提供 服務的其他員工批准基於業績的LTIP年度獎勵(“年度獎勵”)和長期基於績效的 LTIP獎勵(“長期獎勵”)。如下所述，年度獎有一年的績效期，長期獎有 個三年的績效期。除了滿足指定的績效指標外，授予年度大獎和 長期大獎還需滿足服務要求。

截至2020年3月31日，公司2017、2018、2019年和2020年度計劃下的 年度獎勵和長期獎勵詳情如下：

年度大獎。 年度獎勵受制於本公司與各受贈人之間的LTIP年度獎勵協議(“LTIP年度獎勵協議”) 的條款和條件。

薪酬委員會 和董事會制定了2020財年的績效目標，如2020 LTIP年度獎勵協議 (“績效目標”)附件A所述，該目標將用於確定每個受贈人賺取的LTIP單位數。截至2020年3月31日，管理層估計績效目標將100%實現，因此，將100%應用於淨額 目標2020年計劃年度獎，以估計2020年計劃年度獎預計在績效期末獲得的金額 。截至2020年3月31日的三個月的累計股票薪酬支出反映了管理層的估計，即這些獎勵將100%獲得。 在年度獎勵 授予日一週年後，薪酬委員會和董事會將在合理可行的情況下儘快確定公司實現每個績效目標的程度(以百分比表示)，並根據該確定計算每個受贈人 有權獲得的LTIP單位數量。每名受助人最高可賺取其目標長期租住物業投資協議單位數目的150%。任何2020年度大獎LTIP單元 未獲得的將被沒收和取消。

歸屬。LTIP 截至適用績效期末賺取的單位將接受歸屬，但必須持續僱用 至每個歸屬日期，分兩個階段進行：賺取的LTIP單位的50%將在2021年 董事會批准根據2020 LTIP年度獎勵協議中規定的績效部分授予的LTIP單位數量時歸屬，50%的賺取的LTIP單位將在初始歸屬日期的一年紀念日歸屬。 在某些情況下，例如“控制權變更”交易或“合格的

分配。 等同於公司宣佈和支付的股息的分配 將在適用履約期內按受讓人可以賺取的最大LTIP單位數 累計，並將在 適用履約期結束時以現金或通過發行額外的LTIP單位(由薪酬委員會酌情決定)支付給所有賺取的LTIP單位。

長期獎勵。 長期獎勵受本公司與各受贈人簽訂的2017、2018、2019年和2020年LTIP長期獎勵協議(統稱為“LTIP長期獎勵協議”)的條款和條件的約束。每個承授人 根據LTIP長期獎勵協議有權賺取的LTIP單位數將在三年業績 期滿後根據公司的股東總回報(“TSR”)確定，TSR是根據股票價格升值和在業績期間支付的股息的組合確定的。每位受贈人最高可獲得受贈人長期獎勵所涵蓋的 目標LTIP單位數量的200%。任何未賺取的目標LTIP單位都將被沒收並 取消。根據長期獎勵賺取的LTIP單位數將在 適用的三年績效期限(2020、2021、2022或2023年，取決於計劃)結束後，根據公司的 TSR(長期獎勵的75%)，並相對於SNL Healthcare REIT指數(長期獎勵的25%)，在合理可行的情況下儘快確定。 根據公司的 TSR(關於長期獎勵的75%)和相對於SNL Healthcare REIT Index(關於長期獎勵的25%)，將在適用的三年績效期限(2020、2021、2022或2023年，視計劃而定)結束後儘快確定長期獎勵下賺取的LTIP單位數。

歸屬。LTIP 截至適用的三年履約期結束時賺取的單位將受將失效的沒收限制 的限制(“歸屬”)，取決於每個歸屬日期的持續僱傭情況如下；賺取的 LTIP單位的50%將在相應授予日期的三週年時歸屬，其餘50%將在相應授予日期的四週年 歸屬。在某些情況下，如“控制權變更” 交易或“合格終止”事件，可能會加速授予。

分配。根據LTIP長期獎勵協議，等同於公司宣佈和支付的股息的分配將在 受讓人可賺取的最大LTIP單位數的適用履約期內應計，並將在適用履約期結束時以現金或通過額外發行 LTIP單位的方式支付給所有賺取的LTIP單位。

基於股票的薪酬費用

根據ASU 2018-07的規定 ，公司所有未歸屬的LTIP單位、年度獎勵和長期獎勵的預期補償費用均以獎勵的採納日期公允價值確認，無需重新計量。 未來LTIP單位獎勵、年度獎勵和長期獎勵的補償費用基於單位/獎勵的授予日期公允價值，不需要 後續重新測量。

由於長期獎勵 涉及基於市場的績效條件，公司利用蒙特卡洛模擬為 費用確認提供授予日期公允價值。蒙特卡羅模擬是一種普遍接受的統計技術，在這種情況下，用於模擬公司和SNL Healthcare REIT指數(“指數”)成員在業績期間可能的未來股票價格範圍 。該建模的目的是使用概率方法來估計 業績份額獎勵的公允價值，以便在ASC主題718下進行記賬。

蒙特卡洛模擬中使用的假設 包括開始平均股價、估值日期股價、預期波動性、相關係數 、無風險利率和預期股息收益率。期初平均股價是在長期 獎勵授予日之前的五個交易日內本公司和指數各成分股的期初平均 股價。估值日期股票價格是指估值日期前15 個交易日內本公司和指數各成分股的平均收盤價。預期波動率使用 公司和指數成員的歷史波動率建模。相關係數使用與歷史波動性相同的數據計算。 無風險利率取自美國財政部網站，與估值或重估的剩餘履約期的預期壽命有關。 最後，股息率假設為0.0%，這在數學上相當於將 股息再投資於發行實體，這是公司獎勵協議假設的一部分。

以下是有關使用蒙特卡羅模擬的長期獎勵的 某些假設的詳細信息：

本公司在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，與根據該計劃授予的贈款 相關的股票薪酬支出分別為922美元和771美元。薪酬費用包括在公司 簡明合併經營報表中的“一般和行政”費用中。

截至2020年3月31日，與這些獎勵相關的未攤銷 薪酬支出總額約為520萬美元，預計將在加權平均 剩餘1.6年內確認。

附註8-租契

公司同時作為出租人和承租人運營 。作為出租人，ASC主題842要求公司使用與ASC主題840關於經營性租賃和其他租賃(如銷售類型租賃和直接 融資租賃)的指導原則類似的方法 對租賃進行核算。此外，ASC主題842只要求出租人資本化和攤銷遞增的直接租賃成本。 作為承租人，根據新標準，公司需要採用雙重方法，根據租賃是否有效地融資購買的原則，將租賃(如土地租賃)分類為融資租賃或經營性租賃。此 分類確定租賃費用是按有效計息法確認，還是按租賃期限內的直線確認 。ASC主題842還要求承租人記錄初始期限大於一年的所有租賃 的使用權資產和租賃負債，無論其分類如何。本公司還選擇了切實可行的權宜之計 ，不確認一年或一年以下租賃的使用權、資產和租賃負債。

ASC主題下作為出租人的信息842

為了產生正的 現金流，作為出租人，公司將其設施出租給租户，以換取固定的每月付款，包括租金、物業税、保險和某些成本回收，主要是公共區域維護(“CAM”)。本公司的租約 已確定為經營性租約，其投資組合平均租賃年限約為10年。 公司租户為CAM支付的款項被視為與租賃組件分開的非租賃組件，通常根據收入確認標準 入賬。然而，本公司符合資格並選擇了與合併組成部分相關的實際 權宜之計，因為租賃組成部分被歸類為經營租賃，而且對於所有資產類別，非主要組成部分的CAM收入的轉移時間和 模式與租賃組成部分相同。 因此，CAM的對價被視為租賃中整體對價的一部分。客户支付的 財產税和保險被視為租賃的非組成部分，因此不會向他們分配對價，因為 他們不會將商品或服務轉移給客户。本公司租約的固定合同付款按相應租約條款以直線方式確認 。這意味着，對於特定的租約，, 任何給定期間根據租約開具的實際金額 可能高於或低於該期間確認的租金收入金額 。直線租金收入在承租人接管租賃物業時開始計算。應計直線應收租金 指直線租金收入超過根據 租賃協議當前計費的租金的金額。截至2020年3月31日的三個月，租金收入包括1484美元的可變收入。

本公司的部分 租約會受到消費物價指數(“CPI”)年度變動的影響。雖然消費物價指數的漲幅沒有作為本公司直線租金收入計量的一部分進行估計 ，但對於基本租金基於消費物價指數上漲的租約，確認的租金收入金額將在消費物價指數變動被計量並生效的期間進行調整。此外，公司的某些租約具有延期選項。

與我們設施租賃相關的初始直接成本(主要是佣金)在材料發生時資本化。資本化租賃成本 按直線原則在各自租約的剩餘使用年限內攤銷。協商 或安排租賃的所有其他成本在發生時計入費用。

與租賃相關的應收賬款， 包括應收賬款和應計直線應收租金，如果適用，將扣除信用損失。截至 日期，公司的應收賬款未發生任何信用損失。這些金額將被確認為租金 和其他收入的減少。本公司定期評估其租賃相關應收賬款的可收回性。本公司對應收賬款的評估 主要包括審查逾期賬户餘額，並考慮租户的信用質量 、租户的歷史趨勢和租户付款條件的變化等因素。如果本公司關於 與租賃相關的應收賬款的收款能力的假設被證明是不正確的，則本公司的信貸損失可能超過在租金和其他收入中確認的 。

該公司在截至2020年3月31日的三個月確認了21，533美元的租金和其他與運營租賃付款相關的收入。截至2020年3月31日，本公司在與其投資組合相關的不可撤銷經營租賃中將收到的年度現金總額 為截至12月31日的後續年度 ：

ASC主題842下作為承租人的信息

本公司有6座 建築物位於受經營性土地租約約束的土地上，加權平均剩餘期限約為24 年。這些租約的租金支付會根據消費物價指數或預先確定的時間表定期調整。按預定時間表每月 付款在各自租賃條款中以直線方式確認。消費物價指數的變化 不作為我們衡量直線租金費用的一部分進行估計。本公司使用的加權平均貼現率 約為4.4%，該貼現率是使用投資組合方法從我們對本公司信用質量的評估中得出的 ，並進行了調整，以反映擔保借款、估計收益率曲線和對適當期限的長期利差調整。本公司的一些 土地租賃包含延期選項，如果我們確定可以合理確定會延期 ，則將其包括在我們的使用權資產和負債計算中。在截至2020年3月31日的三個月中，該公司確認了約 美元的地面租賃費用，其中16美元以現金支付。

下表 列出了我們在2020年3月31日經營性土地租賃的未來租賃付款的預定債務的未貼現現金流，以及這些現金流與2020年3月31日的經營性租賃負債的對賬：

附註9-租金集中

本公司的 在任一期間租金收入集中在5%或以上的設施如下：

附註10--承付款和或有事項

訴訟

本公司目前並無 任何重大訴訟，據本公司所知，亦無任何針對本公司的重大訴訟受到威脅。 如裁定該等訴訟對本公司不利，將會對本公司的財務狀況、 經營業績或現金流產生重大不利影響。

環境問題

公司遵循 監控其物業是否存在危險或有毒物質的政策。雖然不能保證其物業不存在重大環境責任 ，但公司目前不知道與其物業有關的任何環境責任 會對其財務狀況、運營結果或現金流產生重大影響。 此外，公司不知道管理層認為需要額外披露或記錄或記錄意外損失的任何重大環境責任或關於環境責任的任何未主張的索賠或評估。

注11-後續事件

與冠狀病毒相關的延期租金

自2019年12月發現冠狀病毒以來，一種新的冠狀病毒株已經蔓延到包括美國在內的許多國家 。此次疫情已被世界衞生組織宣佈為大流行，衞生與公共服務部部長 已宣佈美國進入公共衞生緊急狀態。為應對冠狀病毒大流行 ，地方、州和聯邦機構制定了居家或原地避難令， 導致許多被認為不必要的業務關閉，對於本公司的許多租户來説， 大幅減少了病人數量。

本公司一直在與其某些租户合作， 他們的業務正在經歷重大中斷，以幫助他們度過這段不確定的時期，包括幫助 公司的租户申請政府經濟救濟，並在某些有限的情況下籤訂延期租金 協議。截至2020年4月30日，公司估計，通常在2020年4月至7月期間收取的200萬美元租金 將延期收取，現在預計將主要在2020年7月至12月期間收取。 根據租賃修改問答，公司沒有分析每份租賃以確定特許權是否在租賃協議之外進行談判 並選擇應用ASC主題842項下的修改指導。我們預計延期支付租金 不會隨着時間的推移對本公司的租金收入產生重大影響，本公司預計將收取幾乎所有延期付款 。

本公司亦已與或預期與若干租户訂立 其他協議，據此，本公司已(I)同意短期減租以換取延長的租約條款 ，或(Ii)同意將若干按金或承諾的租户改善基金用於租金， 的淨影響對本公司的財務業績並不重要。

由於冠狀病毒對本公司租户的影響 程度將取決於未來的發展，因此不能保證 本公司的租户能夠滿足這些協議的要求，也不能保證這些租户或其他 租户將來不會尋求額外的救濟。冠狀病毒對公司收入、 費用和支付分配能力的影響程度將取決於某些事態發展，包括爆發的持續時間、傳播範圍和潛在的 復發及其對公司租户的影響，所有這些都是不確定的，無法 預測。目前，公司無法估計這一事件對其運營的影響。

普通股股票的OP單位贖回

2020年4月9日， 公司向兩名運營單位持有人發行了總計735，000股普通股，用於贖回運營合夥企業因向運營合夥企業貢獻某些資產而發行的 運營單位。

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論 應與我們在此包含的財務報表一起閲讀，包括這些財務報表的註釋， 本季度報告(Form 10-Q)中其他地方包含的説明(本“報告”)。我們在本節中發表的一些評論 是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。有關前瞻性 陳述的完整討論，請參閲下面標題為“關於前瞻性陳述的特別説明”的章節。某些風險因素 可能會導致實際結果、業績或成就與以下討論中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同。 有關此類風險因素的討論，請參閲第1A項。我們於2020年3月9日提交給美國證券交易委員會(SEC)的截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中的風險因素 和第1A項。本季度報告(Form 10-Q)中的風險因素。除非另有説明，否則以下討論中的所有美元和份額 金額均以千為單位。

關於前瞻性陳述的特別説明

本報告包含 “1995年私人證券訴訟改革法”(載於修訂後的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和修訂後的“1934年證券交易法”(“交易法”)第21E節)定義的“前瞻性陳述”。特別是，與我們的趨勢、流動性、 資本資源以及醫療保健行業和醫療保健房地產機會等相關的陳述包含前瞻性陳述。 您可以通過使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，包括但不限於“相信”、“ ”預期、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“ ”、“打算”、“計劃”、“”估計“或”預期“或否定這些詞語 和短語或類似的詞語或短語是對未來事件或趨勢的預測或指示，且不完全與歷史事件有關 。您還可以通過對戰略、計劃或意圖的討論來識別前瞻性陳述。

前瞻性陳述 涉及許多風險和不確定性，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述 依賴於可能不正確或不精確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證 所描述的交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。以下因素以及 其他因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性 陳述中陳述或預期的大不相同：

見第1A項。風險因素 在截至2019年12月31日的10-K表格年度報告和第1A項中。請參閲本季度報告(表格 10-Q)中的風險因素，以進一步討論這些風險和其他風險，以及本報告中討論並在我們可能不時提交給證券交易委員會的其他文件中確定的風險、不確定性和其他因素 。在 對我們公司做出任何投資決定之前，您應該仔細考慮這些風險。還可能不時出現新的風險和不確定因素，這些風險和不確定因素可能會對我們產生重大影響 並對我們造成不利影響。雖然前瞻性陳述反映了我們的真誠信念，但它們不是對未來業績的保證。 除非適用的 法律另有要求，否則我們不承擔更新或修改任何前瞻性陳述以反映潛在假設或因素的變化、 新信息、數據或方法、未來事件或本報告日期後的其他變化的義務。您不應過度依賴基於 我們或做出前瞻性聲明的第三方目前可獲得的信息的任何前瞻性聲明。

概述

環球醫療房地產投資信託基金 Inc.(“公司”、“我們”、“我們”或“我們的”)是一家外部管理的馬裏蘭州公司 ，主要從事收購專門建造的醫療設施，並將這些設施租賃給擁有領先市場份額的強大醫療保健系統和醫生團體 。本公司由顧問進行外部管理和諮詢。

我們選擇從截至2016年12月31日的納税年度開始，作為美國聯邦所得税的REIT徵税 。我們通過傘式合夥房地產投資信託基金(UPREIT)進行業務 ，在該結構中，我們的物業由我們的經營合夥企業Global Medical REIT L.P.(“經營合夥企業”)的全資子公司 擁有。我們的全資子公司Global Medical REIT GP，LLC是我們運營合夥企業的唯一普通合夥人，截至2020年3月31日， 我們擁有我們運營合夥企業中92.15%的未償還普通運營合夥企業單位(“OP單位”)。

冠狀病毒的影響 和業務前景

冠狀病毒大流行 在截至2020年3月31日的三個月內並未對我們的運營結果、流動性和資本資源產生實質性影響。 截至2020年3月31日的三個月，冠狀病毒大流行並未對我們的運營結果、流動性和資本資源產生實質性影響。雖然我們仍處於大流行將對我們的租户和業務產生的實際和潛在影響的早期階段，但以下各節總結了管理層對冠狀病毒大流行 可能對我們未來的運營結果、流動性和資本資源以及其他各種特定公司事項的潛在影響的看法。

冠狀病毒 爆發和政府當局為遏制其傳播而採取的措施已對美國經濟造成重大不利影響，特別是醫療保健行業。冠狀病毒對美國經濟和 我們租户的業務和運營的全面影響仍然未知，因為這種經濟放緩的速度和隨之而來的 工作流失在許多方面都是獨一無二的和歷史性的。雖然這些事件已經對醫療保健行業產生了重大影響 ，但我們無法合理估計此類影響的持續時間和嚴重程度。但是，我們一直在與業務遭受重大中斷的特定 租户合作，以幫助他們度過這段不確定的時期， 包括幫助我們的租户申請政府經濟救濟，並在某些有限的情況下籤訂 延期租金協議。截至2020年4月30日，我們估計通常在2020年4月至7月期間收取的200萬美元租金 將延期收取，現在預計將主要在2020年7月至12月期間收取 。我們還與某些租户簽訂或預期簽訂其他協議 ，根據這些協議，我們已(I)同意短期減租以換取延長的租賃期限，或(Ii) 同意將某些押金或承諾的租户改善資金用於租金，其淨影響對我們的 財務業績無關緊要。由於冠狀病毒對我們的租户的影響程度將取決於未來的發展， 不能保證我們的租户能夠滿足這些協議的要求，也不能保證這些租户或其他租户, 將來可能不會尋求額外的救濟。 冠狀病毒對我們的流動性以及運營和財務業績的影響程度將取決於我們的租户恢復正常運營(包括執行選擇性程序)和恢復到 正常患者數量的能力等 。

許多州已經 禁止在冠狀病毒大流行期間進行選擇性和非緊急醫療程序。鑑於我們的許多租户依賴 選擇性和非緊急醫療程序作為主要收入來源，長期禁止這些程序將對我們的租户的業務產生 實質性的不利影響。此外，為了應對冠狀病毒大流行，地方、州和 聯邦機構制定了居家或就地避難令，這導致我們的許多租户 經歷了病人數量的大幅減少，當此類禁令和限制解除時，患者可能不願 採取某些醫療程序和/或租户可能會採取社會疏遠措施，每一項措施都可能導致我們的 租户在較長時間內經歷病人數量減少的情況。即使有大量的政府資助 項目可通過冠狀病毒援助、救濟和。根據“經濟安全法案”(“CARE法案”)，我們的租户 可能沒有資格參加此類計劃，或者可能沒有足夠的資金來承受其業務的長期低迷 。

雖然我們 能夠在2020年的收購中收購或簽訂約1.3億美元的合同，但冠狀病毒大流行對房地產市場和我們目前的收購渠道產生了重大的 負面影響。長期的市場混亂可能會對我們的收購增長產生重大不利影響 。

截至2020年4月30日，我們的信貸安排下的現金餘額和可用容量約為7，000萬美元。我們將尋求 通過我們運營的現金在當前市場條件下最大限度地提高我們的流動性，並在可能的情況下管理 物業收購的時間安排。此外，我們認為我們可以增加負債或發行股票來支持 我們的流動性需求。

我們的業務目標和投資 戰略

我們的主要業務 目標是通過(I)可靠的股息 和(Ii)長期資本增值相結合，為我們的股東提供有吸引力的、經風險調整的回報。我們實現業務目標的主要戰略是：

執行摘要

下表 彙總了我們的業務和運營在報告期間的重大變化：

我們的酒店

截至2020年3月31日， 我們的投資組合包括9.747億美元的房地產總投資，其中包括72個設施， 總計約310萬平方英尺的可出租面積和約7640萬美元的年化基本租金。

債務活動

在截至2020年3月31日的三個月內，我們在我們的信貸安排下借款8170萬美元，償還了360萬美元，淨借款金額為7810萬美元。截至2020年3月31日，未償還信貸安排淨餘額為4.258億美元。

近期發展

2020年完成的收購

自2020年3月31日起，我們已關閉 以下物業：

關於此次收購，我們 承擔了一筆CMBS貸款，未償還餘額約為1，210萬美元，利率為4.62%，剩餘 期限為4年。

合同項下的物業

我們在合同中有三處房產 ，總購買價格約為4510萬美元。我們目前正處於合同規定的 物業的盡職調查期。如果我們在盡職 盡職審查期間發現任何這些物業或任何物業的運營商有問題，我們可能不會及時完成交易，或者我們可能會終止購買協議而不結束 交易。

與冠狀病毒有關的延遲租金協議

根據我們的 當前和預期租金延期協議，截至2020年4月30日，我們估計在2020年4月至7月期間通常 收取的200萬美元租金將延期收取，現在預計將主要在2020年7月至12月期間收取 。我們還與某些租户簽訂或預期簽訂其他協議，根據這些協議，我們已(I)同意以短期租金減免 以換取延長的租賃期限，或(Ii)同意將某些押金或承諾的租户改善 資金用於租金，其淨影響對我們的財務業績無關緊要。由於冠狀病毒對我們租户的影響程度將取決於未來的發展，因此不能保證我們的租户能夠滿足這些協議的 要求，也不能保證這些租户或其他租户將來不會尋求額外的救濟。請參閲 “風險因素-我們和我們的租户的業務已經並可能繼續受到持續的冠狀病毒大流行的實質性和不利影響 ”，瞭解冠狀病毒大流行對我們和我們的租户的 業務相關的風險的描述。

管理內部化更新 交易

在2020年3月3日舉行的會議上，特別委員會向董事會建議 ，董事會隨後決定，管理層內部化交易(“內部化交易”) 最符合公司股東的利益，特別委員會應推進與我們經理談判 內部化交易。特別委員會和我們的經理繼續協商 內部化交易的條款。如果特別委員會和經理之間達成協議，則必須得到董事會的批准 ，可能還需要我們的股東批准。冠狀病毒大流行的全球影響對許多國際通信和交易產生了不利影響 ，包括特別委員會和管理人員能夠 進行內部化交易談判的時間表。

可能影響我們運營業績的趨勢

我們認為以下趨勢可能會 對我們的運營結果產生負面影響：

在冠狀病毒 大流行之前，我們認為以下趨勢可能會對我們的運營結果產生積極影響：

冠狀病毒大流行 之後，尚不清楚上述積極趨勢是否會恢復，如果會，這些趨勢會如何受到冠狀病毒大流行的長期影響 。

REIT資格

我們選擇從截至2016年12月31日的納税年度開始作為REIT徵税 。除一些重大例外情況外，符合REIT資格的公司 通常不需要為其分配給股東的收入和收益繳納美國聯邦公司所得税，從而降低其公司級別的税收。要符合REIT的資格，我們的 資產中必須有相當大比例是符合條件的房地產資產，我們的收入中必須有相當大比例是房地產租金收入 或抵押貸款利息。我們相信，我們已經組織並以這樣的方式運營，從而有資格作為房地產投資信託基金 享受税收 ，我們打算繼續以這種方式運營。但是，我們不能保證我們將繼續 以符合或保持REIT資格的方式運營。

關鍵會計 政策

根據GAAP編制 財務報表要求我們在應用會計政策時使用判斷，包括進行 估計和假設。我們根據當時可獲得的最佳信息、我們的經驗以及各種 在此情況下認為合理的其他假設進行估計。這些估計影響報告期內資產和負債的報告金額、財務報表日期的或有資產和負債的披露以及報告期間的 收入和費用的報告金額。如果我們對與 各種交易或其他事項相關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能會應用不同的會計處理，從而導致 以不同的方式列報我們的財務報表。我們會不時地重新評估我們的估計和假設。在 事件估計或假設被證明與實際結果不同的情況下，後續期間會進行調整，以反映 有關本質上不確定事項的更新估計和假設。請參閲我們於2020年3月9日提交給委員會的截至2019年12月31日的Form 10-K 年度報告，瞭解有關關鍵 會計政策的更多信息，這些政策會影響我們在編制本報告第一部分第1項中包括的精簡合併 財務報表時使用的更重要的估計和判斷。

綜合運營結果

導致我們截至2020年3月31日的三個月每個收入和費用類別的運營結果與2019年同期相比出現差異的主要因素 是我們房地產投資組合規模的增加。截至2020年3月31日和2019年3月31日，我們在房地產方面的總投資(扣除累計折舊和攤銷)分別為9.101億美元和6.332億美元。

截至2020年3月31日的三個月 與截至2019年3月31日的三個月相比

營業收入

總收入

截至2020年3月31日的 三個月的總收入為2160萬美元，而2019年同期為1520萬美元，增加了640萬美元 。這一增長主要是因為我們在2019年3月31日之後收購的設施獲得了租金收入，以及在截至2019年3月31日的三個月內完成的收購在2020年確認了整整三個月的租金收入 。此外，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的租金收入分別包括 190萬美元和130萬美元的費用回收確認收入。

費用

常規 和管理

截至2020年3月31日的三個月的一般和行政費用 為180萬美元，而2019年同期為160萬美元，增加了 20萬美元。增長主要是由於截至2020年3月31日的三個月非現金LTIP薪酬支出增加， 為90萬美元，而2019年同期為80萬美元。

營業費用

截至2020年3月31日的三個月的運營費用 為230萬美元，而2019年同期為130萬美元，增加了 100萬美元。這一增長是由於截至2020年3月31日的三個月 發生的190萬美元的可報銷物業運營費用，而2019年同期為130萬美元，以及包括 租户在內的包括毛租租户在內的物業費用30萬美元。

管理費 費用關聯方

截至2020年3月31日的三個月的管理費支出 為200萬美元，而2019年同期為130萬美元，增加了 70萬美元。此費用是根據我們的股東權益餘額計算的，2020年的增長是 我們截至2020年3月31日的較大股東權益餘額的結果，反映了我們在2019年第一季度之後完成的普通股發行 的影響。

折舊 費用

截至2020年3月31日的三個月的折舊費用 為580萬美元，而2019年同期為390萬美元，增加了 190萬美元。增加的主要原因是我們隨後 至2019年3月31日收購的設施發生的折舊費用，以及確認在截至2019年3月31日的三個月內完成的 收購所產生的2020年整整三個月的折舊費用。

攤銷費用

截至2020年3月31日的三個月的攤銷費用 為190萬美元，而2019年同期為100萬美元，增加了 90萬美元。增加的主要原因是在2019年3月31日之後收購的無形資產發生的攤銷費用，以及在截至2019年3月31日的三個月內記錄的無形資產中確認了2020年整整三個月的攤銷費用。 在截至2019年3月31日的三個月內記錄的無形資產中確認了整整三個月的攤銷費用。

利息支出

截至2020年3月31日的三個月的利息支出為440萬美元，而2019年同期為400萬美元，增加了40萬美元 。這一增長主要是因為在截至2020年3月31日的三個月裏，與去年同期相比，平均借款增加了 ，所得資金用於我們在此期間的房地產收購。

截至2020年3月31日的三個月，我們債務的加權平均利率 為3.81%。此外，截至2020年3月31日，我們債務的加權平均利率 和期限為3.63%和3.49年。

管理內部化 費用

管理內部化 截至2020年3月31日的三個月的費用為50萬美元，而2019年同期為零。此費用 代表與我們潛在的管理交易內部化相關的成本。

收購前費用

截至2020年3月31日和2019年3月31日的兩個季度的收購前費用 均為與收購相關的成本，公司沒有或 預計不會完成，因此已支出。

淨收入

截至2020年3月31日的三個月的淨收入為280萬美元，而2019年同期為200萬美元，增加了80萬美元。 增加的主要原因是當前三個月期間租金收入的增加，部分被同期費用的增加 所抵消。

資產和負債

截至2020年3月31日 和2019年12月31日，我們的主要資產包括房地產投資，淨額分別為9.101億美元和8.49億美元 。截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們的流動資產主要由現金和現金等價物以及限制性現金組成，分別為1690萬美元和720萬美元。

截至2020年3月31日，我們的房地產投資淨額增加 至9.101億美元，而截至2019年12月31日的淨投資額為8.49億美元。 這是我們在截至2020年3月31日的三個月內完成的四筆收購的結果。

截至2020年3月31日，我們的 現金和現金等價物以及受限現金餘額增加到1，690萬美元，而截至2019年12月31日的現金餘額為720萬美元，這主要是由於本期間我們的信貸安排下的淨借款以及運營活動提供的現金增加 。這些現金流入被為四筆收購提供資金的現金和 股息支付部分抵消。

截至2020年3月31日，我們的總負債增加 至5.174億美元，而截至2019年12月31日的總負債為4.246億美元，這主要是 截至2020年3月31日我們的信貸安排的未償還淨借款增加了4.258億美元，而截至2019年12月31日的淨借款為347.5美元 ，部分被截至2020年3月31日的淨衍生工具負債餘額的增加所抵消。

流動性與資本資源

一般信息

我們的短期流動性要求 包括：

此外，我們需要 資金用於未來的分配，預計將支付給我們的普通股和優先股股東以及我們運營合作伙伴中的OP單位和LTIP單位持有人 。

截至2020年4月30日，我們的信貸安排下的現金餘額和可用容量約為7，000萬美元。我們 現金的主要來源包括我們從租户那裏收取的租金和報銷、我們的信貸安排下的借款、擔保定期貸款 以及從股票發行中獲得的淨收益。

截至2020年4月30日，我們估計通常在2020年4月至7月收取的200萬美元租金將延期收取，現在預計將主要在2020年7月至12月期間收取。 假設租金延期水平，我們相信我們將能夠通過 我們現有的現金和現金等價物以及運營現金流來滿足我們的短期流動資金需求。為了繼續收購醫療保健物業 併為潛在的管理層內部化交易提供資金，我們將需要繼續獲得債務和股權融資 。

我們的信貸安排 包括2億美元的容量轉換工具、3億美元的定期貸款和1.5億美元的手風琴。我們的信用貸款 的期限將於2022年8月到期，但受我們控制的一年延期選擇權的限制。截至2020年3月31日，我們在信貸安排淨額下的未償還借款 為4.258億美元。

根據我們的信貸安排，我們必須遵守 數量的金融契約，其中包括(I)截至每個財季末的最高綜合槓桿率 低於0.60：1.00，(Ii)最低固定費用覆蓋率為1.50：1.00， (Iii)最低淨資產為2.038億美元，外加2018年3月31日之後通過股權發行籌集的所有淨收益的75% (截至2020年3月31日，相當於2.476億美元)和(Iv)有擔保追索權債務總額與總資產價值之比 不大於0.10：1.00。此外，從2020年第四季度末開始，我們對普通股股東的分配將被限制在相當於我們AFFO(我們的AFFO派息率)95%的金額。截至2020年3月31日，我們遵守了信貸安排中包含的所有金融契約 。

我們已經分析了 我們當前預期的租金延期可能會對我們履行 信貸安排下的財務契約的能力產生的影響。根據我們的分析，我們認為這些延期不會對我們遵守這些金融契約產生實質性影響。 但是，如果我們的延期租金金額超出我們的預期，並且我們的租户違約 這些與我們達成的延期協議，我們履行信貸融資契約的能力可能會受到不利的 影響。

我們已與三個交易對手簽訂了 五個利率掉期合約，以對衝與定期貸款相關的利率風險中的LIBOR部分。 這些掉期合約合計將整個3億美元定期貸款的LIBOR部分加權平均固定在2.17%。總計2億美元的掉期將於2024年8月到期，另外1億美元將於2023年8月到期。

2017年7月，監管LIBOR的FCA 宣佈打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。 因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了ARRC，確定SOFR為 其在衍生品和其他金融合約中首選的美元-LIBOR替代方案。信貸安排規定，在LIBOR停止日期或大約 日(以提前選擇加入為準)，LIBOR將被替換為信貸安排中的基準利率 ，由本公司與蒙特利爾銀行商定的新基準利率取代，並進行相應調整，以使新基準利率在經濟上與LIBOR相等 。我們無法預測LIBOR何時停止可用，或者SOFR市場何時會有足夠的流動性 。

我們的長期 流動性需求主要包括支付物業收購、資本和租户改善所需的資金、 預定債務到期日、一般和行政費用、運營費用、管理費、分銷和內部化成本 。我們預計將通過運營現金流、債務融資、額外股權證券的銷售 、與收購額外物業相關的OP單位的發行、 精選物業處置和合資交易的收益來滿足我們的長期流動性需求。

現金流信息

截至2020年3月31日的三個月，運營活動提供的淨現金 為1230萬美元，而2019年同期為610萬美元 。2020年期間的增長主要是由於截至2020年3月31日的三個月的應付賬款和應計費用、淨收入、 以及折舊和攤銷費用與2019年同期相比有所增加。

截至2020年3月31日的三個月，用於投資活動的淨現金為6880萬美元，而2019年同期為2270萬美元。 2020年期間的增長主要是因為與2019年同期相比，2020年期間房地產投資活動增加了 。

截至2020年3月31日的三個月， 融資活動提供的淨現金為6620萬美元，而2018年同期為1500萬美元 。2020年期間的增長主要是由於本期在我們 信貸安排下的淨借款為7810萬美元，而去年同期的淨還款額為56.6美元。與前一可比時期7890萬美元的股票發行淨收益相比，我們在本期沒有股票發行，這部分 抵消了這一增長。

普通股分紅

下表彙總了截至2020年3月31日的三個月的普通股股息 活動：

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，本公司就其普通股、LTIP單位和OP單位支付了總股息，總額分別為1000萬美元和580萬美元。

支付給公司股東的股息金額 由董事會決定，並取決於一系列因素，包括可用於支付股息的資金 、公司的財務狀況和資本支出要求，但根據公司的組織文件和馬裏蘭州法律，公司不得進行下列情況的股息分配： (I)導致其在正常業務過程中到期時無法償還債務；(Ii)導致其總資產為 或(Iii)危及其保持 房地產投資信託基金資格的能力。

優先股股息

只有在董事會(或董事會正式授權的 委員會)宣佈的情況下，A系列優先股的持有人才有權獲得股息支付。股息將從原發行日期起累計應計或以現金支付，於每個股息支付日按季度 拖欠，每年固定利率相當於清算優先股每股25.0美元的7.50% (按年度計算相當於每股1.875美元)。A系列優先股的股息將是累積的，並將應計 無論(I)資金是否合法可用於支付該等股息，(Ii)本公司有盈利或(Iii)該等 股息由董事會宣佈。

A系列優先股的季度股息 支付日期為每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的 三個月期間，公司分別支付了1，455美元的優先股息。

非GAAP財務指標

運營資金 (“FFO”)和調整後的運營資金(“AFFO”)是證券交易委員會規則 含義內的非GAAP財務措施。本公司認為FFO和AFFO是其經營業績的重要補充指標 ，並相信證券分析師、投資者和其他相關方在評估REITs時經常使用FFO。 許多REITs在報告業績時都會使用FFO。

根據 全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義，FFO是指根據GAAP計算的未計OP單位和LTIP單位持有人非控股權益前的淨收益或虧損 ，不包括出售財產和非常項目的收益(或虧損) 減去優先股股息，加上與房地產相關的折舊和攤銷 (不包括債務發行成本的攤銷和市值上下攤銷) 在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，公司沒有對未合併的合夥企業和 合資企業進行任何調整。由於FFO不包括與房地產相關的折舊和 攤銷(不包括債務發行成本的攤銷以及高於和低於市場租賃攤銷費用)，本公司 認為，FFO提供了一種業績衡量標準，當與期間相比時，反映了入住率、租金、運營成本、開發活動和利息成本 趨勢對運營的影響，提供了從最接近的GAAP衡量、淨收益或虧損不會立即顯現的視角。

AFFO是許多投資者和分析師使用的非GAAP 指標，通過剔除不反映正在進行的房地產運營的項目的影響 來衡量房地產公司的運營業績。管理層通過修改FFO 的NAREIT計算來計算AFFO，方法是針對某些現金和非現金項目以及某些經常性和非經常性項目進行調整。對於本公司而言，這些項目 包括經常性收購和處置成本、債務清償損失、經常性直線遞延租金 收入、經常性股票補償費用、經常性市值租賃上下攤銷、債務發行成本經常性攤銷 、經常性租賃佣金、管理內部化成本以及其他項目。

管理層認為 在FFO之外報告AFFO是投資界在比較基礎上評估公司 經營業績時使用的一種有用的補充措施。本公司的FFO和AFFO計算可能無法與其他REITs報告的FFO和AFFO相比 ，這些REITs沒有根據NAREIT定義計算FFO，沒有以與本公司不同的方式解釋NAREIT 定義，或者以不同的方式計算FFO和AFFO。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月， FFO和AFFO對賬如下：

表外安排

我們沒有 對我們的財務狀況、 收入或支出、運營結果、流動性、資本支出或資本資源具有或合理地可能對我們的財務狀況產生當前或未來影響或變化的表外安排。 術語“表外安排”通常是指未與我們合併的實體作為當事方的任何交易、協議或其他合同安排 根據這些安排，我們有(I)擔保合同、 衍生工具或可變利息項下產生的任何義務。 “表外安排”一詞通常是指任何交易、協議或其他合同安排 ，根據這些安排，我們有(I)擔保合同、 衍生工具或可變利息項下產生的任何義務。或(Ii)轉讓給該實體的資產的保留權益或或有權益，或用作該等資產的信貸、流動資金或市場風險支持的類似 安排。

通貨膨脹率

從歷史上看，通脹 對我們醫療機構的運營績效影響微乎其微。我們的許多三重淨值租賃協議都包含 旨在減輕通脹不利影響的條款。這些條款包括條款，使我們能夠收到 根據升級條款增加的租金，這些條款通常會在租賃期內提高租金。這些升級 條款通常規定固定租金上漲或指數化升級(基於CPI或其他衡量標準)。但是，這些合同租金漲幅中的一部分可能會低於實際的通貨膨脹率。我們的大多數三重淨值租賃協議都要求 租户運營商支付可分攤的運營費用，包括公共區域維護成本、房地產税 和保險。這項規定可減低我們因通脹而增加的成本和營運開支。

第3項.關於市場風險的定量和定性披露

市場風險包括 利率、外幣匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化引起的風險。在追求我們的業務和投資目標時，我們預計我們將面臨的主要 市場風險是利率風險。

我們可能會 主要由於用於收購醫療設施的債務(包括信貸安排下的借款)而受到利率變化的影響。下面的分析顯示了我們的金融工具的市值對選定的市場利率變化 的敏感度。選擇的更改範圍反映了我們對在 一年內合理可能進行的更改的看法。

截至2020年3月31日， 我們根據Revolver(扣除未攤銷債務發行成本) 項下有1.295億美元的未對衝借款按可變利率計息。有關我們的信貸安排的詳細討論，請參閲“管理層對財務狀況和運營結果的討論與分析 -流動性和資本資源”。截至2020年3月31日，我們未償還浮息借款的LIBOR為1.10%。假設我們的可變利率債務金額不增加，如果LIBOR增加100個基點，我們的現金流每年將減少約130萬美元。假設 我們的可變利率債務金額不增加，如果LIBOR降低100個基點，我們的現金流每年將增加約 130萬美元。

我們的利率風險 管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借款成本 。為了達到我們的目標，我們可以以固定利率或浮動利率借款。截至2020年3月31日，我們總共與三個交易對手簽訂了 五個利率掉期合約，以對衝與期限 貸款相關的利率風險中的LIBOR部分。總而言之，這些掉期將整個3億美元定期貸款的LIBOR部分加權平均固定在2.17%。 有關利率掉期的詳細信息，請參閲註釋4-“信貸安排、應付票據和衍生工具”。 我們可能會簽訂其他衍生金融工具，包括利率掉期和上限，以 降低我們未來借款的利率風險。我們不會為投機目的而進行衍生工具交易。

除利率變化 外，我們的投資價值還會根據當地和地區經濟狀況的變化 以及租户/運營商和借款人的信譽變化而波動，這可能會影響我們在必要時對債務進行再融資的能力。

項目4.控制和程序

信息披露控制和程序的評估

我們維持交易法規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義的披露 控制程序，旨在確保根據交易法提交或提交給SEC的報告中要求披露的信息 被記錄、處理、彙總 並在SEC的規則和表格指定的時間段內報告，並且信息被累積並傳達給管理層，包括首席執行官和財務官(視情況而定)，以便及時決定所需的 我們的首席執行官和首席財務官根據交易法第13a-15(B)條評估了截至2020年3月31日的披露控制 和程序的有效性。基於該評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至本報告所涵蓋的期間結束時，公司的 披露控制和程序是有效的，可確保在SEC規則和表格指定的時間段內記錄、處理、彙總和報告需要包括在我們的定期SEC文件中的信息 。

我們的管理層，包括 我們的首席執行官和首席財務官，預計我們的披露控制和程序或 我們的內部控制不會阻止所有錯誤和所有欺詐。控制系統，無論構思和操作有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，保證控制系統的目標得以實現。此外，控制系統的設計 必須反映這樣一個事實，即存在資源約束，並且控制的好處必須相對於其成本來考慮。 由於所有控制系統的固有限制，任何控制評估都不能絕對保證我們公司內的所有控制 問題和欺詐實例(如果有)都已被檢測到。

財務內部控制的變化 報告

在我們最近完成的財季中，我們對財務報告的內部控制沒有 進行重大影響 或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的任何更改。

第二部分其他資料

項目1.法律訴訟

我們 沒有參與任何懸而未決的法律程序或訴訟，據我們所知，沒有任何政府機構考慮 我們是當事人或我們的任何物業可能會合理地對我們的財務狀況或運營結果產生 重大不利影響的任何程序。我們可能會不時捲入與我們在正常業務過程中運營產生的索賠有關的訴訟 。不能保證未來出現的這些問題 單獨或總體上不會對我們的財務狀況 或未來任何時期的運營結果產生重大不利影響。

第1A項危險因素

以下 補充和更新了第一部分第1A項中的風險因素。風險因素在我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K 中。本季度報告中關於Form 10-Q的一些陳述，包括以下風險因素的陳述 構成前瞻性陳述。請參閲本季度報告中題為“有關前瞻性陳述的特別 説明”的Form 10-Q第I部分第2項。

與我們的業務相關的風險

我們的 和我們租户的業務已經並可能繼續受到持續的冠狀病毒大流行的實質性和不利影響。

2020年3月，世界衞生組織宣佈冠狀病毒爆發，這是一種新的冠狀病毒株，是一種大流行。此次疫情已在美國和幾乎所有其他地區廣泛傳播， 促使美國聯邦、州和地方政府 當局宣佈進入緊急狀態，並制定預防措施，以遏制和/或減輕冠狀病毒對公共 健康的影響。這些預防措施包括隔離、避難所就地命令和類似的命令 ，這些命令大大限制了許多個人的日常活動，以及要求關閉和/或削減許多企業的業務的命令 已經並將繼續對受影響地區的企業以及全球和美國的金融市場造成重大幹擾。

冠狀病毒大流行對我們和我們顧問業務的影響

為了 應對冠狀病毒大流行和相關政府部門採取的措施，我們的顧問於2020年3月中旬開始 鼓勵我們公司辦公室的所有員工遠程工作，直到另行通知。雖然我們認為這些措施 是明智的，並且符合我們顧問的員工和社區的最佳利益，但這些措施與其他 因素結合在一起，已經對我們的正常運營造成了中斷，並且在此類措施懸而未決期間可能會繼續這樣做。此外， 我們的某些服務提供商已經或可能採取類似的預防措施，這可能會導致我們運營所依賴的服務的可用性、容量和/或效率降低 。此外，如果 我們顧問的任何員工和/或我們服務提供商的任何員工感染冠狀病毒或被迫進行 自我隔離，我們可能會遇到運營所需的勞動力和服務短缺。此外，遠程工作安排 可能會增加網絡安全事件、數據泄露或網絡攻擊的風險，這可能會對我們的業務和運營結果產生重大不利影響 ，原因包括丟失專有數據、中斷或延遲我們的業務運營以及損害我們的聲譽。