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美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

 

形式10-Q

 

(標記一)

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告

 

關於截至的季度期間3月31日,2020

 

根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告

 

從開始的過渡期                                         

佣金檔案編號1-9321

 

萬國健康地產收入信託基金

(章程中規定的註冊人的確切姓名)

 

 

馬裏蘭州

 

23-6858580

(州或其他司法管轄區)

公司或組織)

 

(I.R.S.僱主

識別號碼)

 

 

 

環球企業中心

古爾菲南路367號

普魯士國王, P賓夕法尼亞州

 

19406

(主要行政機關地址)

 

(郵政編碼)

註冊人的電話號碼,包括區號(610265-0688

 

根據該法第12(B)條登記的證券:

 

每一類的名稱

 

 

交易代碼

 

每間交易所的註冊名稱

實益權益股份,面值0.01美元

 

UHT

 

紐約證券交易所

 

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第F13或15(D)節要求提交的所有報告,以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。  *

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。  *

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

 

大型加速文件管理器

加速後的文件管理器

 

 

 

 

非加速文件管理器

規模較小的新聞報道公司

 

 

新興成長型公司

如果是新興成長型公司,請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。*

截至2020年4月30日已發行的實益權益普通股數量-13,758,047

 

 

 

 

 


萬國健康地產收入信託基金

索引

 

 

 

 

 

第3頁,第3頁。

第一部分財務信息(未經審計)

 

 

第(1)項。

 

財務報表

 

 

 

 

簡明合併損益表--截至2020年3月31日和201年3月31日止三個月9

 

3

 

 

簡明綜合全面收益表--截至2020年3月31日和201年3月31日止三個月9

 

4

 

 

簡明綜合資產負債表--2020年3月31日和201年12月31日9

 

5

 

 

簡明綜合權益變動表-截至2020年3月31日和201年3月31日的三個月9

 

6

 

 

簡明現金流量表--截至2020年3月31日和201年3月31日止三個月9

 

7

 

 

簡明合併財務報表附註

 

8個月到18個月

第二項。

 

管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析

 

19至31

第三項。

 

關於市場風險的定量和定性披露

 

31至32

第四項。

 

管制和程序

 

32至33

第二部分:其他資料

 

34至35

項目6.

 

陳列品

 

35

 

 

 

 

 

簽名

 

36

 

 

 

這份Form 10-Q季度報告是截至2020年3月31日的季度報告。在本季度報告中,“我們”、“我們”、“我們”和“信託”是指萬國健康房地產收入信託公司及其子公司。

如本季度報告所披露,包括簡明綜合財務報表附註2-與Universal Health Services,Inc.的關係。(“UHS”)和關聯方交易,UHS(特拉華州UHS,Inc.)的全資子公司根據1986年12月24日每年可續簽的諮詢協議條款擔任我們的顧問,並於2019年1月1日修訂和重述。我們的人員都是UHS的員工,通過其全資子公司特拉華州UHS,Inc.此外,我們的三個醫院設施被出租給UHS的子公司,UHS的子公司租用了17個 醫療辦公大樓或獨立的急診室,由我公司獨資或共同擁有(不包括新建)。本報告中提及的“UHS”或“UHS設施”指的是Universal Health Services,Inc.的子公司,包括特拉華州的UHS。

在本季度報告中,“收入”一詞不包括我們擁有33%至95%不等的各種非控股股權的未合併有限責任公司(“LLC”)的收入。截至2020年3月31日,我們投資了五家共同擁有的LLC/LLP(包括一家目前正在建設中的有限責任公司,計劃於2020年底完工)。我們目前以權益法核算我們應佔的該等投資的收益/虧損(請參閲本文所包括的簡明綜合財務報表附註5)。

 

 

 

 


 

第一部分金融信息

項目一.財務報表

萬國健康地產收入信託基金

簡明合併損益表

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月

(金額以千為單位,共享信息除外)

(未經審計)

 

 

 

三個月

 

 

 

三月三十一號,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

收入:

 

 

 

 

 

 

 

 

*租賃收入-UHS設施(A)

 

$

5,881

 

 

$

5,793

 

中國租賃收入-非關聯方

 

 

12,842

 

 

 

12,731

 

*其他收入-UHS設施

 

 

214

 

 

 

213

 

與其他收入無關的各方

 

 

270

 

 

 

375

 

 

 

 

19,207

 

 

 

19,112

 

費用:

 

 

 

 

 

 

 

 

*折舊和攤銷

 

 

6,380

 

 

 

6,708

 

*向UHS支付諮詢費

 

 

1,016

 

 

 

970

 

*扣除其他運營費用

 

 

5,383

 

 

 

5,210

 

 

 

 

12,779

 

 

 

12,888

 

未合併有限責任公司(“有限責任公司”)的權益前收益、利息支出和銷售收益

 

 

6,428

 

 

 

6,224

 

*未合併有限責任公司的收入權益

 

 

435

 

 

 

430

 

*出售土地的收益

 

 

-

 

 

 

250

 

利息支出,淨額

 

 

(2,309

)

 

 

(2,692

)

淨收入

 

$

4,554

 

 

$

4,212

 

基本每股收益

 

$

0.33

 

 

$

0.31

 

稀釋後每股收益

 

$

0.33

 

 

$

0.31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

加權平均流通股數-基本

 

 

13,736

 

 

 

13,728

 

加權平均流通股數-稀釋

 

 

13,758

 

 

 

13,728

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(a.) 包括UHS醫院設施的額外租金$1,380及$1,394分別截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間。

 

請參閲這些簡明合併財務報表的附註。

 

 

3


 

萬國健康地產收入信託基金

簡明綜合全面收益表

截至2020年和2019年3月31日的三個月

(金額以千為單位)

(未經審計)

 

 

 

三個月

 

 

 

3月31日,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

淨收入

 

$

4,554

 

 

$

4,212

 

其他全面虧損:

 

 

 

 

 

 

 

 

現金流套期保值的未實現衍生工具損失

 

 

(4,671

)

 

 

(132

)

其他綜合虧損合計:

 

 

(4,671

)

 

 

(132

)

綜合(虧損)/收益合計

 

$

(117

)

 

$

4,080

 

 

請參閲這些簡明合併財務報表的附註。

 

 

4


 

萬國健康地產收入信託基金

簡明綜合資產負債表

(金額以千為單位,共享信息除外)

(未經審計)

 

 

 

三月三十一號,

 

 

12月31日,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

資產:

 

 

 

 

 

 

 

 

房地產投資:

 

 

 

 

 

 

 

 

建築物、改善和在建工程

 

$

579,161

 

 

$

572,503

 

累計折舊

 

 

(200,306

)

 

 

(194,888

)

 

 

 

378,855

 

 

 

377,615

 

土地

 

 

54,892

 

 

 

54,892

 

*淨房地產投資公司

 

 

433,747

 

 

 

432,507

 

投資於有限責任公司(“有限責任公司”)

 

 

8,411

 

 

 

6,918

 

其他資產:

 

 

 

 

 

 

 

 

現金和現金等價物

 

 

5,667

 

 

 

6,110

 

UHS的租賃和其他應收款

 

 

2,954

 

 

 

2,963

 

應收租賃-其他

 

 

7,468

 

 

 

7,640

 

無形資產(累計攤銷淨額#美元25.0百萬和

   $26.5分別為百萬美元)

 

 

13,749

 

 

 

14,553

 

土地使用權資產淨值

 

 

8,937

 

 

 

8,944

 

遞延費用和其他資產淨額

 

 

8,201

 

 

 

9,154

 

*總資產

 

$

489,134

 

 

$

488,789

 

負債:

 

 

 

 

 

 

 

 

信用額度借款

 

$

219,200

 

 

$

212,950

 

應付按揭票據,對我們無追索權,淨額

 

 

60,326

 

 

 

60,744

 

應計利息

 

 

349

 

 

 

374

 

應計費用和其他負債

 

 

16,662

 

 

 

12,888

 

土地租賃負債,淨額

 

 

8,937

 

 

 

8,944

 

租户儲備金、押金以及遞延和預付租金

 

 

11,220

 

 

 

11,155

 

*

 

 

316,694

 

 

 

307,055

 

權益:

 

 

 

 

 

 

 

 

實益權益優先股,

   $.01票面價值;5,000,000授權股份;

   已發行和未償還

 

 

-

 

 

 

-

 

普通股,$.01票面價值;

   95,000,000授權股份;已發行和已發行股份:2020年-13,758,038;

   2019 - 13,757,498

 

 

138

 

 

 

138

 

超出票面價值的資本

 

 

266,970

 

 

 

266,723

 

累計淨收入

 

 

665,834

 

 

 

661,280

 

累計股息

 

 

(756,841

)

 

 

(747,417

)

累計其他綜合(虧損)/收益

 

 

(3,661

)

 

 

1,010

 

*總股本

 

 

172,440

 

 

 

181,734

 

*

 

$

489,134

 

 

$

488,789

 

 

請參閲這些簡明合併財務報表的附註。

 

 


 

5


 

萬國健康地產收入信託基金

簡明綜合權益變動表

截至2020年3月31日的三個月

(金額以千為單位)

(未經審計)

 

 

 

普通股

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

資本流入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

累積和其他

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

超過

 

 

累積

 

 

累積

 

 

全面

 

 

總計

 

 

 

1%的股份

 

 

數量

 

 

面值

 

 

淨收入

 

 

股息

 

 

收入/(虧損)

 

 

權益

 

2020年1月1日

 

 

13,757

 

 

$

138

 

 

$

266,723

 

 

$

661,280

 

 

$

(747,417

)

 

$

1,010

 

 

$

181,734

 

實益權益股份:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

已發佈

 

 

1

 

 

 

 

 

 

50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

50

 

限制性股票薪酬費用

 

 

 

 

 

 

 

 

197

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

197

 

股息($.685/共享)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(9,424

)

 

 

 

 

 

(9,424

)

綜合收益:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淨收入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,554

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,554

 

現金流套期保值未實現虧損

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(4,671

)

 

 

(4,671

)

小計-綜合損失

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,554

 

 

 

 

 

 

 

(4,671

)

 

 

(117

)

2020年3月31日

 

 

13,758

 

 

$

138

 

 

$

266,970

 

 

$

665,834

 

 

$

(756,841

)

 

$

(3,661

)

 

$

172,440

 

 

萬國健康地產收入信託基金

簡明綜合權益變動表

截至2019年3月31日的三個月

(金額以千為單位)

(未經審計)

 

 

 

普通股

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

資本流入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

累積和其他

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

超過

 

 

累積

 

 

累積

 

 

全面

 

 

總計

 

 

 

1%的股份

 

 

數量

 

 

面值

 

 

淨收入

 

 

股息

 

 

收入/(虧損)

 

 

權益

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019年1月1日

 

 

13,747

 

 

$

137

 

 

$

266,031

 

 

$

642,316

 

 

$

(710,006

)

 

$

132

 

 

$

198,610

 

實益權益股份:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

已發佈

 

 

1

 

 

 

 

 

 

57

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

57

 

限制性股票薪酬費用

 

 

 

 

 

 

 

 

159

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

159

 

股息($.675/共享)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(9,279

)

 

 

 

 

 

(9,279

)

綜合收益:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淨收入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,212

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,212

 

現金流套期保值未實現虧損

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(132

)

 

 

(132

)

小計-綜合收益

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4,212

 

 

 

 

 

 

 

(132

)

 

 

4,080

 

2019年3月31日

 

 

13,748

 

 

$

137

 

 

$

266,247

 

 

$

646,528

 

 

$

(719,285

)

 

$

-

 

 

$

193,627

 

 

請參閲這些簡明合併財務報表的附註。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6


 

萬國健康地產收入信託基金

簡明現金流量表合併表

(金額以千為單位)

(未經審計)

 

 

 

截至3月31日的三個月,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

業務活動現金流量:

 

 

 

 

 

 

 

 

淨收入

 

$

4,554

 

 

$

4,212

 

將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整:

 

 

 

 

 

 

 

 

折舊攤銷

 

 

6,380

 

 

 

6,708

 

與高於/(低於)市場租賃相關的攤銷,淨額

 

 

(46

)

 

 

(54

)

債務溢價攤銷

 

 

(13

)

 

 

(13

)

遞延融資成本攤銷

 

 

157

 

 

 

166

 

基於股票的薪酬費用

 

 

197

 

 

 

159

 

現金分配少於有限責任公司的收入

 

 

(85

)

 

 

 

賣地收益

 

 

 

 

 

(250

)

資產負債變動情況:

 

 

 

 

 

 

 

 

應收租賃

 

 

181

 

 

 

(968

)

應計費用和其他負債

 

 

(867

)

 

 

(734

)

租户儲備金、押金以及遞延和預付租金

 

 

65

 

 

 

(537

)

應計利息

 

 

(25

)

 

 

38

 

已支付的租賃費

 

 

(182

)

 

 

(299

)

其他,淨

 

 

(179

)

 

 

205

 

經營活動提供的淨現金

 

 

10,137

 

 

 

8,633

 

投資活動的現金流量:

 

 

 

 

 

 

 

 

對有限責任公司的投資

 

 

(1,468

)

 

 

(541

)

超出有限責任公司收入的現金分配

 

 

 

 

 

292

 

房地產投資增加額,淨額

 

 

(5,521

)

 

 

(1,834

)

從剝離財產收到的現金收益,淨額

 

 

 

 

 

245

 

投資活動所用現金淨額

 

 

(6,989

)

 

 

(1,838

)

籌資活動的現金流量:

 

 

 

 

 

 

 

 

信用額度上的淨借款

 

 

6,250

 

 

 

3,900

 

償還應付按揭票據

 

 

(432

)

 

 

(442

)

支付的融資成本

 

 

(35

)

 

 

(35

)

支付的股息

 

 

(9,424

)

 

 

(9,279

)

發行實益權益股份,淨額

 

 

50

 

 

 

57

 

用於融資活動的現金淨額

 

 

(3,591

)

 

 

(5,799

)

(減少)/增加現金和現金等價物

 

 

(443

)

 

 

996

 

期初現金和現金等價物

 

 

6,110

 

 

 

5,036

 

期末現金和現金等價物

 

$

5,667

 

 

$

6,032

 

現金流量信息的補充披露:

 

 

 

 

 

 

 

 

已付利息

 

$

2,190

 

 

$

2,501

 

建築和裝修應計發票

 

$

3,151

 

 

$

382

 

 

請參閲這些簡明合併財務報表的附註。

 

7


 

萬國健康地產收入信託基金

簡明合併財務報表附註

2020年3月31日

(未經審計)

 

(1)總則

這份Form 10-Q季度報告是截至2020年3月31日的季度報告。在本季度報告中,“我們”、“我們”、“我們”和“信託”是指萬國健康房地產收入信託公司及其子公司。

在這份Form 10-Q的季度報告中,“收入”一詞不包括未合併有限責任公司的收入,我們在這些有限責任公司中擁有各種非控股股權,範圍從33%至95%。*截至2020年3月31日,我們在以下領域進行了投資共同擁有的有限責任公司/有限責任公司(包括一家在建的有限責任公司/有限責任公司,計劃於2020年底完工)。我們目前採用權益法(見附註5)核算我們應佔該等投資的收益/虧損。這些有限責任公司包括在我們以未合併基礎上列報的所有期間的合併財務報表中,因為它們不是我們是主要受益者的可變利益實體,我們也不持有控股權。)

本文所包括的簡明綜合財務報表是由吾等根據證券交易委員會的規則和規定在未經審計的情況下編制的,反映了我們認為為公平呈現中期業績所必需的所有正常和經常性調整。通常包括在根據美國公認會計原則(美國GAAP)編制的財務報表中的某些信息和腳註披露已根據該等規則和規定予以濃縮或遺漏,儘管我們相信隨附的披露足以使所提供的信息不具誤導性。建議將這些簡明綜合財務報表與我們截至2019年12月31日止年度Form 10-K年度報告中包含的綜合財務報表及其附註和會計政策一併閲讀。

2020年3月,世界衞生組織宣佈冠狀病毒爆發為大流行,聯邦政府宣佈冠狀病毒為國家緊急狀態。我們醫院的病人數量由於冠狀病毒,3月下半月,急性護理醫院,以及我們可能包括暴徒和門診護理中心在內的其他醫療保健機構的急救醫院大幅減少。我們的三家急性護理醫院,可能還有我們的其他醫療機構,患者數量的大幅減少一直持續到2020年4月。

我們相信,冠狀病毒對我們租户未來的經營和財務業績,進而對我們的不利影響,將取決於許多因素,其中大部分超出了我們或我們的租户的控制或預測能力。*這些因素和發展包括但不限於,大流行蔓延的時間和嚴重程度;我們的醫院和其他醫療設施的經營者取消或重新安排的選擇性手術的數量,以及接受冠狀病毒患者治療的數量;我們的租户正在採取的措施政府和行政法規的影響,包括旅行禁令和限制、原地避難令或居家令、隔離令、促進社會距離、企業關閉和對商業活動的限制;由於患者普遍擔心感染冠狀病毒與醫療系統相互作用的風險,我們租户醫院和其他醫療設施的病人數量發生變化;刺激措施對醫療行業和我們的租户的影響;宏觀經濟狀況惡化導致的病人數量和付款人結構的變化(包括未參保和未參保人數的增加)。與我們租户的員工和患者所需的用品相關的臨牀人員的潛在中斷以及短缺和中斷,包括設備、藥品和醫療用品,特別是個人防護設備或PPE;我們的租户與人員配備相關的費用可能會增加, 供應鏈或其他支出;我們負債的影響以及以可接受的條件為此類債務再融資的能力;冠狀病毒大流行導致的金融市場和金融機構業務中斷,這可能會影響我們獲得資本或增加相關借款成本的能力;以及冠狀病毒大流行導致我們物業所在市場國家和地區總體經濟狀況的變化,包括失業和就業不足水平上升,消費者支出和信心下降。

未來我們醫院和租賃給子公司UHS的物業的獎金租金收入可能會大幅下降,因為每家醫院的病人數量和收入都繼續大幅下降,這種情況一直持續到2020年4月。我們相信,我們某些其他租户經營的基本業務要麼暫時完全關閉,要麼營業時間大幅減少。*這些因素可能導致我們的一些租户無法或不願意按當前水平及時向我們支付租金,或尋求修訂或終止租約,這反過來將對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們的物業價值產生不利影響,並可能導致我們無法或不願意將我們的股息維持在目前的水平,這反過來又會對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們的物業價值產生不利影響,並可能導致我們無法或不願意將我們的股息維持在當前水平。由於冠狀病毒的限制及其對經濟的影響,我們可能會遇到準租户減少的情況,這可能會對新租約的數量和現有租約的續約率造成不利影響。這個

8


 

冠狀病毒大流行也可能影響我們的負債和以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力,以及與冠狀病毒大流行導致的金融市場和金融機構業務中斷相關的風險,這可能會從融資的角度影響我們;以及我們的物業所在的市場因冠狀病毒大流行而導致的國家和地區一般經濟狀況的變化。現金流和經營結果的減少可能會對重大會計估計中使用的投入和假設產生影響,包括潛在的減值。F無形的和長壽資產。

按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表要求我們作出影響綜合財務報表和附註中報告金額的估計和假設。

 

 

(2)與Universal Health Services,Inc.的關係。(“UHS”)和關聯方交易

租約:我們於1986年開始運營,從UHS的某些子公司購買物業,並立即將物業租回各自的子公司。大部分租約是在我們開始運營時簽訂的,並規定了1315年份最高可達附加5-一年續訂條款。現時的基本租金、租約及續訂條款租賃給UHS子公司的醫院設施如下所示。基本租金按月支付,每份租約亦提供額外或獎金租金,該等額外或獎金租金按季度計算及支付,計算方法是將當前季度收入與基準年度的相應季度進行比較。與UHS的子公司簽訂的三份醫院租約由UHS無條件擔保,並相互交叉違約。

UHS醫院設施租賃產生的綜合收入約佔22在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中,每個月佔我們合併收入的3%。另外,我們還有十七由我們全資或共同擁有(不包括新建築)的醫療辦公大樓(“MOBS”)或獨立的急診科(“FED”),包括UHS的子公司的租户。UHS相關租户產生的總收入約佔32%和31分別佔我們截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月合併收入的1%。

根據我們與UHS若干附屬公司之間於1986年12月24日訂立的總租約文件(“總租約”),該文件規管與UHS附屬公司的所有醫院物業的租約,UHS有權選擇按下述租賃條款續訂租約,方法是至少向我們發出通知。90在當時的當期任期結束前幾天。UHS也有權在租賃條款或任何續訂條款結束時以評估的公平市價購買相應的租賃設施。此外,經2006年修訂的總租約包括控制權變更條款,根據該條款,如果信託控制權發生變更,UHS有權在發出一個月通知後,按評估的公平市價購買下列三家租賃醫院物業中的任何一項或全部物業。此外,UHS有優先購買權:(I)在期間和#年購買相應的租賃設施180在租賃條款以與任何第三方報價相同的價格、條款和條件簽訂後幾天內,或;(Ii)在租賃結束時續簽各自租賃設施的租約,並180天后,根據任何第三方報價,租賃期以相同的條款和條件進行。

下表詳細介紹了我們的現有租賃條款和續訂選項由UHS的全資子公司經營的急性護理醫院:

 

醫院名稱

 

年刊

最小

租金

 

 

結束

租期

 

更新

術語

(年)

 

 

麥卡倫醫療中心

 

$

5,485,000

 

 

2026年12月

 

 

5

 

(a.)

惠靈頓地區醫療中心

 

$

3,030,000

 

 

2021年12月

 

 

10

 

(b.)

西南醫療系統,內河谷校區

 

$

2,648,000

 

 

2021年12月

 

 

10

 

(b.)

 

(a.)

UHS有 5-以現有租賃率續訂一年的選項(至2031).  

(b.)

UHS有 5-以公平市值租賃率續訂一年的選擇權(2022穿過2031).

管理層無法預測與UHS子公司的租約是否會在租賃期結束時續簽,這些子公司擁有按現有租賃率或公平市值租賃率續簽的選擇權,或者我們的任何其他租約。如果租約沒有按其當前費率或公平市值租賃率續簽,我們將被要求為這些設施尋找其他運營商和/或以可能比目前的租約更不利於我們的條款簽訂租約。此外,如果UHS的子公司在租賃條款到期後行使購買各自租賃醫院或FED設施的選擇權,那麼與目前根據這些租賃賺取的租賃收入相比,如果我們無法從收到的銷售收益中賺取有利的回報率,我們未來的收入可能會減少。

9


 

 

我們是上岸的承租人十一與UHS子公司的土地租賃(用於合併和非合併投資)。與UHS附屬公司簽訂的土地租約的剩餘租約條款約為29年到大約79幾年。這些物業的年租金總額約為$。482,000截至2020年的年度及$482,0002021年、2022年、2023年和2024年終了的每個年度,總額為$27.7此後的百萬美元。關於我們租賃會計的進一步披露,見附註7。

 

在2019年7月下旬和2019年9月,我們分別與UHS的全資子公司簽訂了兩項獨立的協議,涉及位於愛荷華州克萊夫和德克薩斯州丹尼森的新建物業。“請參閲附註4中的其他披露,”新建築、收購和處置“。

 

高級職員和員工:我們的管理人員都是UHS全資子公司的員工,儘管截至2020年3月31日我們沒有受薪員工,但我們的管理人員通常會以限制性股票的形式獲得年度基於股票的薪酬獎勵。在特殊情況下,如果董事會薪酬委員會認為適當,我們的人員還可以獲得限制性股票和/或現金獎金形式的一次性特別薪酬獎勵。

諮詢協議:。特拉華州UHS公司(“顧問”)是UHS的全資子公司,根據日期為1986年12月24日並於2019年1月1日修訂和重述的諮詢協議(“諮詢協議”)擔任我們的顧問。根據諮詢協議,顧問有義務向我們提交投資計劃,盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會),向我們提供行政服務,並處理我們的日常事務。我們與UHS之間的所有交易必須得到與UHS無關的受託人(“獨立受託人”)的批准。在履行諮詢協議項下的服務時,顧問可以利用獨立的專業服務,包括會計、法律、税務和其他服務,顧問的費用由我們直接報銷。本諮詢協議可在吾等或顧問發出六十天書面通知後因任何原因終止。諮詢協議將於每年12月31日到期;然而,根據獨立受託人的決定,我們可以續簽該協議,認為顧問的表現令人滿意。

*截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月,我們的諮詢費計算為0.70根據我們對諮詢費以及其他一般和行政費用的審查,與行業同行相比,2020年的諮詢費計算與過去三年相比保持不變。用於計算諮詢費的平均房地產資產不包括某些項目,如累計折舊、現金和現金等價物、應收租賃、遞延費用和其他資產等。諮詢費按季度支付,年底可根據我們經審計的財務報表進行調整。向UHS招致和支付(或應付)的諮詢費約為$。1.0在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中,每個月都有100萬美元的收入,這是基於平均投資的房地產資產為$581百萬美元和$554分別為100萬美元。

 

共享所有權:截至2020年3月31日和2019年12月31日,UHS擁有5.7我們實益權益流通股的%。

美國證券交易委員會對UHS的報告要求:UHS遵守SEC的報告要求,並被要求提交包含已審計財務信息的年度報告和包含未經審計財務信息的季度報告。由於UHS相關租户產生的總收入包括32%和31在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間,UHS的子公司是我們的顧問,因此鼓勵您獲取Universal Health Services,Inc.的公開申報文件。來自美國證券交易委員會的網站。這些文件由UHS獨家負責,並不在此引用作為參考.

(3)股息

股息:

在2020年第一季度,我們宣佈並支付了大約美元的股息9.4百萬美元,或$.685每股,這筆錢是在以下日期支付的2020年3月31日。我們宣佈並支付了大約#美元的股息。9.3百萬美元,或$.675每股,在2019年第一季度。

10


 

(四)新建、收購和處置

截至2020年3月31日的三個月:第一個月。

新建:

2019年9月,我們達成了一項協議,根據該協議,我們將擁有95Grayson Properties II L.P.的%非控股所有權權益,該公司將開發、建設、擁有和運營德克薩斯州丹尼森的暴徒Texoma Medical Plaza II。*這羣暴徒計劃於2020年底完工,將位於德克薩斯醫療中心(Texoma Medical Center)的校園內,這是一家由UHS的全資子公司擁有和運營的醫院。10-與UHS的全資附屬公司簽訂為期一年的MASTER FLEX租約40,000可出租平方英尺,代表超過50暴徒可出租平方英尺的%。*主FLEX租賃承諾在以下情況下執行第三方租約時可能會減少20,000三層樓高的暴徒的一樓和二樓的可出租平方英尺,以及20,000三樓可出租的平方英尺。2020年4月,一個新的,122與第三方租户完全簽訂了一個月的租約,租期約為26,000暴徒一樓的可租平方英尺。結果,MASTER FLEX租賃承諾減少到20,000暴徒三樓可出租的平方英尺。在這份新租約生效後,61暴徒可租平方英尺的%是根據租賃協議的(包括剩餘的主租賃空間)。*我們已經承諾投資高達$17.9用於開發和建設這羣暴徒的股權或成員貸款為100萬英鎊,如果在該房產上發放第三方建設貸款,這筆貸款可能會減少,並已投資約$4.0截至2020年3月31日的百萬美元(包括2020年3月31日的應計成本)。*我們根據權益法在非合併基礎上對這個LP進行會計處理,因為它不是可變利益實體,我們也沒有控股權。

 

2019年7月,我們的全資子公司得梅因醫療地產有限責任公司(Des Moines Medical Properties,LLC)達成協議,新建並租賃一家位於愛荷華州克萊夫(Clive)的新建行為健康護理醫院。20-多年與10與克萊夫行為健康有限責任公司(Clive Behavional Health,LLC)執行了為期一年的續簽選擇權,克萊夫行為健康有限責任公司是UHS和愛荷華州天主教健康倡議公司(d/b/a Mercy One Des Moines Medical Center)的合資企業。為此,我們聘請了UHS的全資子公司擔任項目經理,總費用約為$。750,000,預計在2020年底或2021年初完成。醫院租約將在入住證簽發後開始。這項工程的大約費用估計為#美元。37.5百萬元,最初的年租金估計約為$。2.7百萬美元。我們已經投資了大約美元。11.5截至2020年3月31日,該醫院的土地和開發建設成本(包括2020年3月31日的應計成本)為100萬美元。

收購:

不是的2020年前三個月的收購。  

處置:第一次,第二次,第二次

不是的2020年前三個月的處置情況。

截至2019年3月31日的三個月:

收購:

不是的2019年前三個月的收購。

處置:

不是的2019年前三個月的處置。

(5)股權關聯企業財務信息彙總

根據美國GAAP和有關投資和房地產企業會計的指導方針,我們使用權益會計方法對我們在有限責任公司/有限責任公司的未合併投資進行會計處理。這些投資中的第三方成員在以下問題上擁有平等的投票權:(I)剝離財產;(Ii)年度預算批准;以及(Iii)融資承諾。這些投資,代表着33%至95%的非控股所有權權益,最初按我們的成本記錄,隨後根據我們在淨收益、對投資的現金貢獻和分配中的淨權益進行調整。根據某些協議,在達到指定的優先回報率門檻後,與所有權權益相比,有限責任公司部分投資的銷售收益和損益的分配可能不成比例。

綜合現金流量表中權益法被投資人收到的分配根據分配的性質進行分類。投資回報在未合併投資的收益中扣除權益後作為經營活動的現金流量列示。其他投資回報被歸類為投資活動的現金流量。

11


 

截至2020年3月31日,我們在以下領域擁有非控制性股權投資或承諾擁有暴徒的共同擁有的有限責任公司/有限責任公司(包括目前正在建設中,計劃於2020年底完工)。截至2020年3月31日,我們根據權益法對這些有限責任公司/有限責任公司進行了非合併會計處理,因為它們不是可變利益實體,我們是主要受益人,我們也沒有控股權。這些實體中的大多數是我們與持有實體少數股權的非關聯方的合資企業。從現金流的角度來看,每個實體一般都是自給自足的,併產生足夠的現金流來滿足其運營現金流要求,並償還對我們沒有追索權的第三方債務(如果適用)。雖然我們通常不需要向這些實體提供持續的財務支持,因為它們的現金流充足,但我們可能會不時為某些目的提供資金,例如但不限於重大資本支出、租賃改善和債務融資。雖然我們沒有義務這樣做,但如果我們自行決定是否批准,額外的現金資金通常是作為股權或會員貸款預付的。這些實體維持對財產的財產保險。

下表代表了我們擁有非控股權益的五家有限責任公司/有限責任公司(包括一家目前正在建設中的有限責任公司/有限責任公司),截至2020年3月31日,這些有限責任公司/有限責任公司根據權益法進行了會計處理:

 

 

 

 

 

 

 

 

有限責任公司/有限責任公司的名稱

 

所有權

 

 

有限責任公司/有限責任公司擁有的物業

郊區物業

 

 

33

%

 

聖馬修斯醫療廣場二期

布倫瑞克聯營公司(Brunswick Associates)(A)(e.)

 

 

74

%

 

中海岸醫院暴徒

格雷森地產(Grayson Properties)(b.)(f.)

 

 

95

%

 

德克薩斯醫學廣場

FTX MOB第二階段(c.)

 

 

95

%

 

福尼醫療廣場二期

Grayson Properties II(d.)(f.)

 

 

95

%

 

德克薩斯醫療廣場二期

 

(a.)

這家有限責任公司有一筆第三方定期貸款,金額為#美元。8.0100萬美元,這對我們來説是無追索權的,截至2020年3月31日未償還。

(b.)

這座大樓位於UHS醫院的校園內,租户包括UHS的子公司。這個有限責任公司有一筆第三方定期貸款,對我們來説是無追索權的,金額為$。13.6100萬,截至2020年3月31日未償還。

(c.)

我們已承諾投資高達$2.5百萬美元的股權和債務融資,其中2.1截至2020年3月31日,已獲得100萬美元的資金。該LP有一筆第三方定期貸款,對我們來説是無追索權的,金額為$4.9100萬,截至2020年3月31日未償還。

(d.)

這羣目前正在建設中的暴徒將位於德克薩斯州丹尼森的一家醫院的校園裏,該醫院由UHS的一家全資子公司擁有和運營。*我們已承諾投資高達$17.9股權和債務融資,如果將第三方建設貸款放在房產上,這一數字可能會減少。我們已經花費了大約$4.0截至2020年3月31日,與該物業及我們的相關承諾相關的成本為100萬美元。*LP將開發、建設、擁有和運營預計將於2020年底開業的德克薩斯醫療廣場二期(Texoma Medical Plaza II)。

(e.)

我們是與第三方出租人簽訂土地租約的承租人。

(f.)

我們是該物業相關土地的承租人,或已承諾與UHS相關方簽訂租賃協議。

以下是根據權益法核算的四家有限責任公司/有限責任公司(不包括擁有一羣目前正在建設中的暴徒的有限責任公司/有限責任公司)在2020年3月31日和2019年3月31日的簡明合併收益表(未經審計)。

 

 

 

三個月

3月31日,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

 

 

(金額以千為單位)

 

營業收入

 

$

2,516

 

 

$

2,460

 

營業費用

 

 

1,028

 

 

 

1,012

 

折舊攤銷

 

 

442

 

 

 

398

 

淨利息,淨額

 

 

318

 

 

 

322

 

淨收入

 

$

728

 

 

$

728

 

我們在淨收入中的份額

 

$

435

 

 

$

430

 

12


 

   

以下是上述五家有限責任公司/有限合夥人(包括一家目前擁有一羣在建暴徒的有限責任公司)截至2020年3月31日和2019年12月31日根據權益法核算的精簡合併資產負債表(未經審計):

 

 

 

3月31日,

2020

 

 

12月31日,

2019

 

 

 

(金額以千為單位)

 

NET屬性,包括正在進行的施工

 

$

34,357

 

 

$

33,207

 

其他資產(a.)

 

 

7,488

 

 

 

7,452

 

總資產

 

$

41,845

 

 

$

40,659

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

其他負債(a.)

 

$

6,528

 

 

$

6,785

 

應付按揭票據,對我們無追索權

 

 

26,493

 

 

 

26,650

 

權益

 

 

8,824

 

 

 

7,224

 

負債和權益總額

 

$

41,845

 

 

$

40,659

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

在包含以下金額之前對有限責任公司的投資

 

 

 

 

 

 

 

 

*應計費用和其他負債

 

$

8,411

 

 

$

6,918

 

*計入應計費用和其他負債的金額

 

 

(1,753

)

 

 

(1,856

)

我們在有限責任公司中的權益份額,淨額

 

$

6,658

 

 

$

5,062

 

   

 

(a.) 截至2020年3月31日和2019年12月31日的其他資產和其他負債包括大約$3.7與土地租賃相關的土地使用權資產和使用權負債,其中有限責任公司/有限責任公司是承租人,與第三方出租人,包括UHS的子公司。  

13


 

自.起三月 31, 2020,和20年12月31日19,未綜合有限責任公司應付按揭票據的到期本金總額/LP,按權益法核算,對我們沒有追索權,如下(以千為單位):

 

 

 

按揭貸款餘額(a.)

 

 

 

有限責任公司/有限責任公司的名稱

 

3/31/2020

 

 

12/31/2019

 

 

到期日

FTX MOB第二階段(5.00%固定利率按揭貸款)(B)

 

$

4,889

 

 

$

4,926

 

 

2020年10月

Grayson屬性(5.034固定利率按揭貸款(%)

 

 

13,587

 

 

 

13,658

 

 

2021年9月

Brunswick Associates(BAR.N:行情)3.64固定利率按揭貸款(%)

 

 

8,017

 

 

 

8,066

 

 

2024年12月

 

 

$

26,493

 

 

$

26,650

 

 

 

 

(a.)

所有按揭貸款均須按月支付到期本金,幷包括到期時的氣球本金付款。

 

(b.)

這筆貸款計劃在未來12個月內到期,屆時我們打算根據一筆新的抵押貸款進行再融資。

根據吾等繼續持有非控股擁有權權益的五家有限責任公司/有限責任合夥公司的營運及/或合夥協議,第三方會員及/或信託有權在任何時間(可能受某些條件規限)向其他會員(“非發售會員”)提出要約(“要約出售”),其中它同意:(I)以要約決定的價格將要約會員的全部所有權權益出售予非要約會員(“要約出售”);及/或根據該等協議,第三方會員及/或信託有權隨時向其他會員(“非要約會員”)提出要約(“要約出售”),其中同意:(I)以要約所釐定的價格將要約會員的全部所有權權益出售予非要約會員(“要約出售”)。(Ii)以同等比例轉讓價格購買非要約成員的全部所有權權益(“要約購買”)。非提供會員擁有6090日數(I)以轉讓價格購買要約會員的全部所有權權益,或(Ii)以同等比例轉讓價格將其全部所有權權益出售給要約會員。轉讓必須在非要約會員接受後60至90天內完成。

 

(六)近期會計公告

 

就冠狀病毒爆發批出租約優惠的賬目

在2020年4月8日,財務會計準則委員會(下稱“財務會計準則委員會”)舉行公開會議,不久便發出問答文件,旨在為與冠狀病毒大流行有關的租約優惠提供會計寬免。會計救濟允許實體選擇放棄對租賃合同的可執行權利和義務的評估,這是會計準則編纂主題842的要求。租約,服務只要在租約寬減後支付的租金總額實質上等於或少於租約以前要求支付的總金額。實體可將與冠狀病毒相關的租約特許權(I)視為當事人根據現有租賃合同可強制執行的權利和義務的一部分;或(Ii)作為租約修改的一部分進行説明。在給予租金優惠作為延期付款的範圍內,但租賃付款總額基本上相同的情況下,出租人可就優惠作出交代,猶如原來的租賃合約沒有更改一樣。

      

根據問答,一個實體不需要在一個選定的備選方案下解釋與冠狀病毒大流行的影響有關的所有租約優惠,但要求該實體將選定的備選方案一致地適用於具有類似特徵和類似情況的租約。由於冠狀病毒大流行直到2020年3月下旬才開始對美國的經濟狀況產生不利影響,因此在截至2020年3月31日的前三個月內,冠狀病毒並未對我們的運營或財務業績產生實質性影響。

我們已經收到了我們的暴徒部分租户提出的推遲短期租金的要求。我們會根據每個租户的具體情況,以及考慮租户通過政府援助計劃可獲得和獲得的潛在經濟效益,逐一審查這些請求。“目前,我們無法估計我們最終可能同意提供的短期延期租金請求的規模,或我們未來可能收到的額外短期延遲租金請求的規模。”

參考匯率改革

2020年3月,FASB發佈了一項會計準則,分類在FASB ASC主題848“參考利率改革”之下。本次更新中的修訂包含影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASC 848中的指導是可選的,可能會隨着參考匯率改革活動的進行而選擇。我們將評估指導的影響,並可能在市場發生更多變化時適用選舉。

 

金融工具--信貸損失

2016年6月,FASB發佈了ASU 2016-13年度的“金融工具-信貸損失”,其中為基於預期損失的方法引入了新的指導方針,以估計某些類型金融工具的信貸損失。範圍內的工具包括

14


 

貸款、持有至到期的債務證券、租賃淨投資以及再保險和貿易應收賬款。2018年11月,FASB發佈了ASU 2018-19,其中澄清了運營租賃應收賬款不在新標準的範圍內。標準曾經是在2019年12月15日之後的財年對我們有效。這一點的採用 導向 vbl.沒有,沒有對…的實質性影響我們的合併財務報表。

 

(7)租賃會計

作為出租人:

我們根據被歸類為經營租賃的協議將我們的經營物業出租給客户。我們確認租約規定的最低租賃付款總額,以直線方式計算租賃期內的最低租金。一般來説,根據我們的租約條款,我們的大部分租金費用,包括公共區域維護、房地產税和保險,都是從客户那裏收回的。我們記錄客户在發生適用費用期間償還的金額,這通常是在整個租賃期內按比例計算的。我們已選擇一攬子實際權宜之計,允許出租人不按標的資產類別分開租賃和非租賃組成部分。這一實際的權宜之計使我們能夠在滿足某些標準的情況下,將客户報銷的費用(“租户報銷”)與相關的租金收入分開。_我們評估了這些標準,得出的結論是,租金收入和相關的租户報銷的轉移時間和模式是相同的,由於我們的租賃符合經營租賃的資格,我們在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的精簡綜合收益表中,將租金收入和租户報銷作為租賃收入下的一個組成部分進行了會計處理和呈現。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間的“租賃收入-UHS設施”和“租賃收入-非相關方”標題的組成部分如下(以千為單位)。基本租金主要是指在租賃期內按直線原則確認的租約規定的租金金額。獎金租金和租户報銷是指租户根據合同有義務支付性質可變的金額。

 

 

2020年3月31日

 

 

2019年3月31日

 

UHS設施:

 

 

 

 

 

 

 

基本租金

$

4,244

 

 

$

4,174

 

紅利租金

 

1,380

 

 

 

1,394

 

租户報銷

 

257

 

 

 

225

 

租賃收入-UHS設施

$

5,881

 

 

$

5,793

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2020年3月31日

 

 

2019年3月31日

 

非關聯方:

 

 

 

 

 

 

 

基本租金

 

10,378

 

 

 

10,360

 

租户報銷

 

2,464

 

 

 

2,371

 

租賃收入--非關聯方

$

12,842

 

 

$

12,731

 

 

作為承租人:

我們是包括UHS子公司在內的各種第三方的承租人,與土地租約相關的地契位於十四我們的合併財產。我們的土地使用權資產代表我們在租賃期內使用土地的權利,我們的租賃負債代表我們支付租賃產生的租賃款項的義務。在通過專題842時,根據租賃期內租賃付款的現值確認了使用權資產和租賃負債。我們使用了根據截至2019年1月1日的可用信息得出的估計增量借款利率來確定租賃付款的現值。 對於初始期限為12個月或以下的租賃,不確認使用權資產和租賃負債,因為這些短期租賃與之前的經營租賃指引類似,因此我們目前沒有任何初始期限為12個月或以下的地面租賃。截至2020年3月31日,我們的濃縮綜合資產負債表包括約美元的土地使用權資產。8.9百萬美元和地面租賃負債約為#美元8.9百萬在截至2020年3月31日的三個月內,沒有記錄使用權資產以換取新的租賃負債的新租賃資產。

 

 

15


 

(8)債務及金融工具

債務:

管理層定期監測和分析信託的資本結構,以努力保持資本資源之間的目標平衡,包括根據我們的美元借款水平。300這項正在進行的分析考慮了以下因素,如當前的債務市場和利率環境,我們物業的當前/預計入住率和財務表現,我們物業的當前貸款與價值比率,信託公司的當前股價,預期收購所需的資本資源,以及預期資產剝離產生的預期資本等因素,這些因素包括:目前的債務市場和利率環境,我們物業的當前/預計入住率和財務表現,信託公司房地產擔保的無追索權抵押債務的借款水平,以及我們的股本水平,包括額外的股權發行的考慮,目前的債務市場和利率環境,我們物業目前/預計的入住率和財務表現,我們物業目前的貸款價值比率,預期收購所需的資本資源,以及預期資產剝離產生的預期資本。這一分析,再加上對信託公司目前循環信貸協議借款、無追索權抵押借款和股本餘額的考慮,有助於管理層在發生特定債務組成部分再融資等事件或需要額外資金為信託公司的增長提供資金時,決定利用哪種資本資源。

2018年3月27日,我們簽訂了一項循環信貸協議(“信貸協議”),其中包括將我們的借款能力增加了美元。50百萬至$300並延長了我們先前現有貸款的到期日。替換信貸協議,計劃於#年到期2022年3月,包括$40百萬美元的信用證和一美元30SWINGLINE/短期貸款的百萬次限量。“信貸協議”還規定了延長到期日的選擇權。另外六個月的期限。此外,信貸協議還包括將貸款總借款能力增加至額外$的選項。50信貸協議項下的所有借款由信託的若干附屬公司提供擔保。此外,信貸協議項下的借款以信託若干全資附屬公司的所有股權的優先擔保權益及留置權作抵押。根據信貸協議進行的借款將按我們的選擇計息,利率為一個月、兩個月、三個月或六個月LIBOR,外加適用的保證金,保證金範圍為1.10%至1.35%或按基本利率外加以下範圍內的適用保證金0.10%至0.35%.信貸協議將“基本利率”定義為(A)行政代理人的最優惠利率;(B)聯邦基金實際利率加1/2利率為1%,以及;。(C)一個月倫敦銀行同業拆息加。1%.**設施費用為0.15%至0.35將對信貸協議的總承諾額收取%的費用。LIBOR、基本利率和設施費用的利潤率是基於我們的總槓桿率。根據2020年3月31日的數據,LIBOR利率的適用利潤率為1.20%,基本利率的利潤率為0.20%,設施費用為0.20%.  

在2020年3月31日,我們擁有219.2根據我們的信貸協議,未償還的借款為百萬美元80.8可用借款能力為100萬美元。截至2019年12月31日,我們有213.0根據我們的循環信貸協議未償還的百萬未償借款和$87.0百萬可用借款能力。沒有補償餘額的要求。“

信貸協議包含慣常的肯定和否定契約,包括對某些債務、留置權、收購和其他投資、根本變化、資產處置和股息以及其他分配的限制。信貸協議還載有關於信託總債務與總資產比率、固定費用覆蓋比率、總擔保債務與總資產價值之比、總無擔保債務與總無擔保資產價值之比、最低有形淨值以及常規違約事件的限制性契諾,這些事件的發生可能會引發信貸協議項下未償還金額的加速。截至2020年3月31日和2019年12月31日,我們遵守了所有公約。我們還相信,如果我們的承諾全部借入,我們將繼續遵守。

下表彙總了所需的合規比率,使信貸協議中包含的契約生效(以千為單位的美元金額):

 

 

 

聖約

 

3月31日,

2020

 

12月31日,

2019

 

有形淨值

 

> =$125,000

 

$

158,691

 

$

167,181

 

總槓桿率

 

 

 

42.6

%

 

42.3

%

擔保槓桿

 

 

 

9.0

%

 

9.1

%

不受約束的槓桿

 

 

 

40.1

%

 

38.5

%

固定費用承保範圍

 

> 1.50x

 

4.1x

 

4.0x

 

 

 

16


 

如下表所示,截至2020年3月31日,我們有各種抵押貸款,所有這些抵押貸款都是我們沒有追索權的,包括在我們的精簡綜合資產負債表上(金額以千為單位):

 

設施名稱

 

出類拔萃

天平

(在 千人)(a.)

 

 

利息

 

 

成熟性

日期

700個暗巷和戈德林暴徒固定費率

銀行抵押貸款

 

$

5,601

 

 

 

4.54

%

 

2022年6月1日

BRB醫療辦公樓固定利率抵押貸款

 

 

5,668

 

 

 

4.27

%

 

2022年12月1日

沙漠谷醫療中心固定利率抵押貸款

 

 

4,624

 

 

 

3.62

%

 

2023年1月1日

北田納亞道2704號定息按揭貸款

 

 

6,690

 

 

 

4.95

%

 

2023年11月

薩默林醫院醫療辦公樓III號樓固定

利率抵押貸款

 

 

13,196

 

 

 

4.03

%

 

2024年4月1日

托斯卡納專業大廈固定利率抵押貸款

 

 

3,355

 

 

 

5.56

%

 

2025年6月1日

鳳凰城東谷兒童護理中心固定費率

銀行抵押貸款

 

 

8,901

 

 

 

3.95

%

 

2030年1月

羅森博格兒童醫療廣場固定利率抵押貸款

 

 

12,677

 

 

 

4.42

%

 

2033年9月

總計,不包括債務淨溢價和淨融資費

 

 

60,712

 

 

 

 

 

 

 

**減少淨融資費

 

 

(566

)

 

 

 

 

 

 

*+淨債務溢價

 

 

180

 

 

 

 

 

 

 

應付抵押票據總額,對我們無追索權,淨額

 

$

60,326

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(a.)

所有抵押貸款都需要在到期時每月支付本金,到期時要麼全額攤銷,要麼包括氣球本金支付。 

抵押貸款由建築物的不動產以及財產租賃和租金擔保。截至2020年3月31日,未償還抵押貸款的公允價值合計約為美元。61.7百萬。截至2019年12月31日,我們有各種抵押貸款,所有這些抵押貸款都是我們沒有追索權的,都包括在我們的濃縮合並資產負債表中。這些不同按揭的未償還餘額合共為1,000,000元。61.1百萬美元,合併公允價值約為$63.1百萬我們債務的公允價值是根據從金融機構收到的報價計算的。*我們認為這些是與債務工具相關的權威披露指南中概述的公允價值層次中的“第二級”。*我們固定利率債務的市場利率的變化會影響債務的公允價值,但對產生的利息或現金流沒有影響。

金融工具:

2020年3月,我們進入了一個名義總金額為#美元的利率互換協議55百萬美元,固定利率為0.565%。我們指定為現金流對衝。利率互換於2020年3月25日生效,計劃於2027年3月25日。如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率高於0.565%,交易對手向我們付款,如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率低於0.565%,我們向交易對手支付固定利率之間的差額0.565%和一個月期LIBOR。

2020年1月,我們進入了一個名義總金額為#美元的利率互換協議35百萬美元,固定利率為1.4975我們指定為現金流對衝的利率互換於2020年1月15日生效,計劃於2024年9月16日。如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率高於1.4975%,交易對手向我們付款,如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率低於1.4975%,我們向交易對手支付固定利率之間的差額1.4975%和一個月期倫敦銀行同業拆息。

在2019年第三季度,我們進入了一個名義總金額為#美元的利率互換協議50百萬美元,固定利率為1.144%,我們將其指定為現金流對衝。利率互換於2019年9月16日生效,計劃於2024年9月16日。如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率高於1.144%,交易對手向我們付款,如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率低於1.144%,我們向交易對手支付固定利率之間的差額1.144%和一個月期LIBOR。

我們定期按公允價值衡量利率掉期。我們的利率掉期的公允價值是基於第三方的報價。我們認為該等投入在與衍生工具和對衝活動相關的披露權威指引中概述的公允價值層次中屬於“第2級”。截至2020年3月31日,我們利率掉期的公允價值為淨負債#美元。3.7百萬美元,包括在隨附的簡明綜合資產負債表的應計費用和其他負債中。在2020年第一季度,我們收到或應計了大約$50,000交易對手向我方支付的淨付款,根據掉期條款(約為$),根據上一季度的應計項目進行調整71,000在付款中,根據上一季度的應計項目進行調整,或交易對手向我們提供的應計項目,抵銷大約#美元。21,000由於我們的交易對手)。從掉期協議開始到2020年3月31日,我們收到或累計了大約158,000交易對手根據掉期條款向吾等支付的淨付款(約為#美元)179,000在交易對手向我方支付的款項或應計項目中,大約抵銷#美元。21,000應付給

17


 

我們的交易對手).  現金流量對衝是通過在資產負債表上將衍生工具的公允價值記錄為資產或負債,並在股東權益內的累計其他全面收益(AOCI)中記錄相應的金額,這些金額從AOCI分類到被對衝交易影響收益的一個或多個期間的損益表。

在2016年第三季度,我們進入了一個額外利率上限協議,名義總金額為#美元30百萬美元,因此我們支付了$的保費。55,000。這一利率上限於2016年10月生效,並於2019年3月。作為支付保險費的交換條件,交易對手同意向我們支付雙方之間的差額。1.5%,如果一個月期LIBOR升至以上,則為一個月期LIBOR1.5在上限期限內的%。從開始到2019年3月到期,我們收到了大約205,000在交易對手向我們支付的款項中($61,000其中2019年前三個月收到的和$144,000其中在2018年收到的)根據本上限的條款。

在2016年第二季度,我們進入了一個名義總金額為$的利率上限30百萬美元,因此我們支付了$的保費。115,000*這一利率上限於2017年1月生效,並於2019年3月。作為支付保險費的交換條件,交易對手同意向我們支付雙方之間的差額。1.50%,如果一個月期LIBOR升至以上,則為一個月期LIBOR1.50在上限期限內的%。從開始到2019年3月到期,我們收到了大約205,000在交易對手向我們支付的款項中($61,000其中2019年前三個月收到的和$144,000其中在2018年收到的)根據本上限的條款。

(9)分部報告

我們的主要業務是通過直接所有權或合資企業投資和租賃醫療保健和人類服務設施,這些設施加在一起形成一個單獨的可報告部門。我們積極管理我們的醫療保健和人類服務設施組合,並可能不時做出出售表現較差的物業的決定,這不符合我們的長期投資目標。銷售收益通常會再投資於新的開發或收購,我們相信這將達到我們的計劃回報率。我們的意圖是所有醫療保健和人類服務設施都將出於投資目的而擁有或開發。我們的收入和淨收入來自我們投資組合的運營。

我們的投資組合分佈在美國各地,但是,我們不會為了分配資源或衡量業績而按地理位置區分或分組我們的業務。我們逐個檢查每個屬性的運營和財務數據;因此,我們將運營部門定義為我們的單個屬性。各個屬性已聚合到根據它們在設施、租户和運營流程的性質和經濟性以及長期平均財務業績方面的相似之處,確定可報告的部門。*任何單個物業都不符合被視為自己部門所需的要求。

 

 

18


 

項目2.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

概述

我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”),於1986年開始運營。我們目前投資於醫療保健和人類服務相關設施,包括急性護理醫院、行為保健醫院、專科醫院、獨立的急診科、託兒中心和醫療/辦公樓。截至2020年4月30日,我們在20個州有71項房地產投資或承諾,其中包括:

 

七個醫院設施,包括三個急性護理、一個行為保健(目前正在建設中)、一個康復(目前空置)和兩個亞急性(其中一個目前空置);

 

四個獨立的急診科(“FED”);

 

56幢醫療/寫字樓,其中5幢由未合併的有限責任公司/有限責任合夥公司擁有,其中一幢正在建造中;

 

四個學前班和託兒所。

前瞻性陳述和某些風險因素

您應仔細審閲本季度報告中包含的所有信息,並應特別考慮我們在本季度報告以及我們不時提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的其他報告或文件中列出的任何風險因素。在這份季度報告中,我們陳述了我們對未來事件和我們未來財務表現的信念。在某些情況下,您可以通過“可能”、“將會”、“應該”、“可能”、“將會”、“預測”、“潛在”、“繼續”、“預期”、“預期”、“未來”、“打算”、“計劃”、“相信”、“估計”、“出現”、“項目”和類似的表達方式,以及將來時的陳述來識別那些所謂的“前瞻性陳述”。您應該知道,這些聲明只是我們的預測。實際事件或結果可能大不相同。在評估這些聲明時,您應該具體考慮各種因素,包括項目1A風險因素以及在本文其他部分和我們截至2019年12月31日的年度Form 10-K年度報告中項目1A風險因素在.中項目7管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析-前瞻性陳述。這些因素可能導致我們的實際結果與我們的任何前瞻性陳述大不相同。

前瞻性陳述不應被解讀為對未來業績或結果的保證,也不一定是對實現這種業績或結果的時間或時間的準確指示。前瞻性信息基於當時可獲得的信息和/或我們對未來事件的善意信念,會受到風險和不確定因素的影響,這些風險和不確定因素可能會導致實際表現或結果與陳述中所表達的大不相同。這些因素包括,除其他外,以下因素:

 

我們的租户以及我們的租户未來的運營和財務業績可能會受到與冠狀病毒相關的眾多因素和未來發展的重大影響。這些因素和發展包括但不限於:大流行傳播的時間和嚴重程度;我們醫院和其他醫療設施的經營者取消或重新安排的選擇性手術的數量以及接受冠狀病毒患者治療的數量;我們的租户正在採取的應對冠狀病毒大流行的措施;政府和行政法規的影響,包括旅行禁令和限制、原地避難令或居家令、隔離令、促進社會距離、企業關閉和對商業活動的限制;由於患者普遍擔心感染冠狀病毒與醫療系統相互作用的風險,我們租户醫院和其他醫療設施的病人數量發生變化;刺激措施對醫療行業和我們的租户的影響;宏觀經濟狀況惡化導致的病人數量和付款人結構的變化(包括未參保和未參保人數的增加)。與我們租户的員工和患者所需的用品相關的臨牀人員的潛在中斷以及短缺和中斷,包括設備、藥品和醫療用品,特別是個人防護設備或PPE;我們的租户與人員配備相關的費用可能會增加, 供應鏈或其他支出;我們負債的影響以及以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力;冠狀病毒大流行導致的金融市場和金融機構業務中斷,這可能會影響我們獲得資本的能力或增加相關的借款成本;冠狀病毒大流行導致我們的物業所在市場的國家和地區總體經濟狀況發生變化,包括失業和就業不足水平上升,消費者支出和信心下降。*未來我們醫院和租賃給UHS子公司的物業的獎金租金收入可能會大幅下降,以至於每家醫院的病人數量和收入都會繼續大幅下降。我們相信,由我們的某些其他租户經營的基礎業務要麼暫時完全關閉,要麼大幅減少營業時間。這些因素可能會導致部分租户不能或不願意按現時的租金水平及時向我們繳付租金,或尋求

19


 

 

修訂或終止他們的租約,反過來會對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們的物業價值產生不利影響,並可能對我們將股息維持在當前水平的能力產生不利影響。

 

 

由於冠狀病毒的限制及其對經濟的影響,我們可能會遇到準租户減少的情況,這可能會對新租約的數量和現有租約的續約率造成不利影響。冠狀病毒大流行可能會延誤我們的建設項目,這可能會導致成本增加,並延誤這些項目的開業和支付租金的時間,儘管目前還沒有發生這樣的延誤。冠狀病毒大流行也可能影響我們的負債和以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力,以及與冠狀病毒大流行導致金融市場和金融機構業務中斷相關的風險,從融資的角度來看,這可能會影響我們;以及我們的物業所在市場因冠狀病毒大流行而導致的國家和地區一般經濟狀況的變化。我們無法完全量化這些因素對我們2020年財務業績的影響,但與冠狀病毒大流行相關的事態發展可能會對我們未來的財務業績產生重大不利影響。

 

 

最近的立法,包括冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)和Paycheck保護計劃和醫療保健加強法案(“PPPHCE法案”),已經向醫院和其他醫療保健提供者提供資金,在冠狀病毒大流行期間幫助他們。“CARE法案和PPPHCE法案的實施存在高度不確定性,聯邦政府可能會考慮額外的刺激和救濟努力。但我們無法預測是否會頒佈額外的刺激措施或其影響。*無法保證根據CARE法案和PPPHCE法案,我們的租户將獲得多少財務和其他類型的援助,也很難預測這些立法對我們的租户的運營的影響,或者它們將如何影響我們的租户的競爭對手的運營。此外,我們無法評估冠狀病毒大流行對我們的租户(進而對我們)造成的預期負面影響將在多大程度上被抵消

 

我們很大一部分收入依賴於一家運營商,通用醫療服務公司(Universal Health Services,Inc.)。我們不能向您保證,UHS的子公司將以現有租賃率或公平市價租賃率續簽我們三家急性護理醫院(其中兩家計劃於2021年12月到期,其中一家計劃於2026年12月到期)和兩家聯邦醫療機構的租賃,這兩家醫院分別佔我們截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的綜合收入的32%和31%。我們不能向您保證,UHS的子公司將按現有租賃率或公平市值租賃率續簽我們三家急性護理醫院(其中兩家計劃於2021年12月到期,其中一家將於2026年12月到期)和兩家FED的租約。此外,如果UHS的子公司在租賃期限屆滿後行使其購買各自租賃的醫院設施和聯邦醫療機構的選擇權,我們未來的收入和運營業績可能會下降,如果我們無法從收到的銷售收益中賺取有利的回報率,與根據這些租賃目前賺取的租金收入相比,我們的未來收入和運營業績可能會下降。

 

在我們的某些市場,一般房地產市場受到競爭/容量增加以及入住率和租賃率下降的不利影響,這可能會對我們的經營業績和物業的潛在價值產生不利影響。

 

最近通過了一些立法倡議成為法律,這些倡議可能會導致國家或州一級的醫療保健提供系統對我們設施的經營者(包括UHS)進行重大改變。我們不能保證這些新法例的實施不會對我們經營者的業務、財政狀況或經營業績造成重大不良影響。

 

2017年12月22日簽署成為法律的“2017年減税和就業法案”(“2017 Tax Act”)的潛在間接影響,該法案對公司和個人税率以及税收計算進行了重大改變,這可能會對我們開展業務的租户和司法管轄區以及REITs的整體投資理論產生潛在的積極和負面影響。

 

UHS的一家子公司是我們的顧問,我們的官員都是UHS的全資子公司的員工,這可能會造成潛在的利益衝突。

 

因行使購買選擇權、租約到期和續簽以及其他重組而損失的收入(見項目二、管理層對公司財務狀況和經營成果的討論分析--醫院租賃,與2019年第二季度和第三季度發生的兩家醫院設施的租賃到期和隨後的空置相關的額外披露,這兩家醫院設施合計約佔我們截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度綜合收入的2%)。

 

我們有能力繼續以可接受的條件獲得資本,包括借入的資金,為我們未來的業務增長提供資金。

 

已知和未知的訴訟、政府調查以及針對我們、UHS或我們設施的其他運營商提出的責任和其他索賠的結果和影響。UHS及其子公司受到懸而未決的法律約束

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這些訴訟、據稱的股東集體訴訟和股東派生案件、政府調查和監管行動以及與該等事項相關的不利宣傳的影響。由於UHS包括大約32%,並且佔我們綜合收入的31%三個月期e端接分別於2020年3月31日和2019年3月31日,由於UHS的一家子公司是我們的顧問,我們鼓勵您獲取並查看法律程序通用醫療服務公司的10-Q和10-K表格中的一節,公開提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)。這些文件是UHS的獨家責任,並不在此引用作為參考.

 

如果UHS或我們醫院設施的其他運營商未能遵守與醫療保險和醫療補助許可和認證要求相關的政府法規,可能會對我們未來的收入和物業的潛在價值產生重大不利影響。

 

國家、地區和當地經濟和商業狀況惡化對我們業務的潛在不利影響,包括信貸和/或資本市場狀況進一步惡化,這可能會對我們獲得資本的能力產生不利影響,這些資本可能需要為我們未來的業務增長提供資金,併為近期到期的現有債務進行再融資。

 

總體經濟狀況的持續惡化導致失業和/或參保人數的增加,並可能增加沒有醫療保險的人數;因此,我們設施的經營者可能會經歷病人數量的減少,這可能會導致我們的醫療辦公大樓的入住率下降。

 

美國經濟和就業狀況的持續惡化可能會對我們運營商(包括UHS)的業務產生重大影響,這可能會對我們未來的獎金租金(對UHS醫院設施)產生不利影響,並可能對未來的租約續簽條款和醫院物業的潛在價值產生負面影響。

 

房地產市場因素,包括但不限於辦公空間和市場租金的供求、利率的變化以及某些市場上醫療辦公公寓開發的增加。

 

惡劣天氣條件下的財產價值和經營結果的影響,包括颶風的影響。

 

政府法規,包括醫療保險和醫療補助計劃下的報銷水平的變化。

 

醫療保健行業面臨的影響我們設施的經營者(包括UHS)的問題,例如:現行法律和政府法規的變化或遵守的能力;第三方付款人或政府計劃報銷水平和條款的不利變化,包括聯邦醫療保險(包括但不限於,未來因2011年預算控制法案而減少聯邦醫療保險報銷的潛在不利影響,如下所述)和醫療補助(大多數州報告稱,過去曾出現重大預算赤字,導致醫療補助資金減少)以可接受的條件簽訂管理型醫療服務提供者協議的能力;未參保和自費患者的增加,這對患者賬户的可收集性產生不利影響;住院趨勢的下降;技術和製藥方面的改進,可能增加提供醫療保健的成本或減少對醫療保健的需求;以及吸引和留住合格醫務人員(包括醫生)的能力。

 

根據國會預算辦公室(Congressional Budget Office)發佈的一份報告,大多數聯邦機構和旨在2012年至2021年期間削減預算赤字9170億美元的項目的限制待定。在其他條款中,該法案設立了一個由兩黨組成的國會委員會,名為削減赤字聯合專責委員會(“聯合委員會”),負責提出建議,旨在未來10年內額外削減1.5萬億美元的聯邦預算赤字。聯合委員會未能在2011年11月至23日的最後期限前達成協議,因此,2013年3月1日實施了對可自由支配、國防和醫療保險支出的全面削減,導致醫療保險支付每財年削減高達2%,所有醫療保險計劃的削減百分比都是一致的。2015年11月2日頒佈的2015年兩黨預算法案延續了2011年法案規定的聯邦醫療保險報銷削減2%的規定。*我們無法預測國會是否會重組實施的聯邦醫療保險支付削減,或者國會未來可能提出的其他聯邦預算赤字削減舉措。*我們也無法預測這些法令將對我們物業(包括UHS)的運營商以及我們的業務產生什麼影響。

 

越來越多的立法倡議已經通過成為法律,這可能會導致國家或州一級的醫療保健提供系統發生重大變化。已經頒佈了一項立法,取消了原立法中因未能維持醫療保險而受到的處罰。特朗普總統已經採取行政行動:(I)要求所有根據立法擁有權力和責任的聯邦機構“行使其可用的一切權力和酌處權,放棄、推遲、豁免或推遲”立法中給各州、個人或醫療保健提供者造成“不必要的經濟和監管負擔”的部分;(Ii)發佈

21


 

 

勞工部於2018年6月發佈最終規則,以使協會健康計劃的形成能夠免除某些立法要求,如提供基本醫療福利;(Iii)勞動、財政和衞生與公眾服務部於2018年8月發佈最終規則,以擴大短期、有限期限的醫療保險的提供;(Iv)取消對保險公司的費用分擔減少付款,否則將抵消聯邦貧困水平的250%或以下的醫療計劃參與者的免賠額和其他自付費用(V)放鬆對州創新豁免的要求,這可能會減少個人和小團體市場的註冊人數,並導致額外參加短期、有限期限保險和協會健康計劃;(Vi)勞工部、財政部和衞生與公眾服務部將於2019年6月發佈最終規則,鼓勵僱主使用健康報銷安排,允許員工在個人市場購買醫療保險;以及(Vii)指導執行機構發佈聯邦規則制定,以提高醫療保健價格和質量信息的透明度。*這些行政部門政策產生的不確定性已導致2018年和2019年交易所註冊人數減少,預計未來幾年個人和小團體市場風險池將進一步惡化。此外,預計這些政策和未來政策可能會給醫院(包括我們的醫院)帶來額外的成本和報銷壓力。此外,雖然廢除整個平價醫療法案(ACA)的嘗試迄今尚未成功,但作為減税和就業法案的一部分,ACA的一項關鍵條款已於2018年12月14日被廢除, 德克薩斯州的一名聯邦美國地區法院法官裁定,整個ACA是違憲的。T這項裁決被擱置,並已被上訴。2019年12月18日,5號巡迴上訴法院以2比1的投票結果以違憲為由推翻了ACA的個人授權,並將案件發回德克薩斯州的美國地區法院,以確定哪些ACA條款應該受到授權的打擊。這件事很可能最終會上訴到美國最高法院。“我們無法預測這件事的最終結果,這給ACA的未來地位帶來了更大的不確定性。如果ACA的全部或任何部分最終被發現是違憲的,這可能會對業務產生實質性的不利影響,我們物業經營者的財務狀況和經營結果,因此,我們的業務也是如此. 

 

我們不能保證,如果實施上述任何已宣佈或建議的改變,不會對我們的醫院經營者造成負面的財務影響,這些重大影響可能包括醫療服務市場的潛在減少,或者我們醫院的經營者獲得醫療服務補償的能力下降,這可能會對我們的物業經營者的財務狀況或經營業績造成重大不利影響,從而對我們的業務造成重大不利影響。

 

物業競爭包括但不限於其他REITs、私人投資者和公司、銀行和其他公司,包括UHS。此外,我們可能會面臨其他REITs對我們租户的競爭。

 

我們設施的經營者面臨來自其他醫療保健提供者的競爭,包括醫生擁有的設施和其他競爭設施,包括由UHS運營但其不動產不屬於我們的某些設施。此類競爭在包括但不限於德克薩斯州麥卡倫(McAllen)(擁有370張牀位的急性護理醫院麥卡倫醫療中心所在地)和加利福尼亞州的河濱縣(我們的西南醫療系統的所在地-內陸谷校區(Inland Valley Campus)-擁有130張牀位的急性護理醫院)等市場都有體現。

 

税收法律法規的變更或無意中的違反以及其他因素可能會影響房地產投資信託基金和我們作為房地產投資信託基金的地位。

 

 

CARE法案的變化對REITs及其證券持有人的個人和集體影響是不確定的,在一段時間內可能不會變得明顯;也有可能由於冠狀病毒大流行而在未來頒佈額外的立法,這可能會影響我們證券的持有人。

 

如果我們無法遵守適用於REITs的嚴格收入分配要求,僅利用經營活動產生的現金,我們將被要求從其他來源產生現金,這可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

 

我們在五家有限責任公司/有限責任公司中的所有權權益,我們在這些有限責任公司/有限責任公司中持有非控股股權。此外,根據吾等繼續持有非控股擁有權權益的四家有限責任公司/有限責任合夥公司的營運及/或合夥協議,第三方會員及信託有權在任何時間(可能受若干條件規限)向其他會員(“非發售會員”)提出要約(“發售會員”),當中或同意:(I)以由“發售會員”釐定的價格將發售會員的全部所有權權益出售予非發售會員(“出售要約”)。(Ii)以同等比例轉讓價格購買非要約成員的全部所有權權益(“要約購買”)。非要約會員有60至90天的時間:(I)以轉讓價格購買要約會員的全部所有權權益,或(Ii)以同等比例轉讓價格將其全部所有權權益出售給要約會員。轉讓必須在非要約會員接受後60至90天內完成。

22


 

 

F我們普通股價值的波動.

 

在此或我們提交給證券交易委員會的其他文件中提到的其他因素。

鑑於這些不確定性、風險和假設,謹告誡您不要過度依賴此類前瞻性陳述。我們的實際結果和財務狀況,包括我們承租人的經營結果和租賃給UHS子公司的設施,可能與前瞻性陳述中表達或暗示的內容存在實質性差異。

前瞻性陳述僅説明截至陳述發表之日的情況。我們沒有義務公開更新任何前瞻性陳述,以反映實際結果、假設的變化或其他影響前瞻性信息的因素的變化,除非法律可能要求這樣做。歸因於我們或代表我們行事的人的所有前瞻性陳述都明確地受到本警告性聲明的限制。

關鍵會計政策和估算

按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表,要求我們做出影響我們的合併財務報表和附註中報告的金額的估計和假設。

我們認為我們的關鍵會計政策是那些要求我們在編制財務報表時做出重大判斷和估計的政策,包括以下內容:

房地產投資取得的購進核算:中國購買會計適用於與從第三方獲得的所有房地產投資相關的資產和負債。根據現行會計準則,我們將我們的物業收購計入資產收購,這要求收購成本資本化到標的資產,並禁止確認商譽或討價還價購買收益。收購房地產的公允價值按各自的公允價值分配給收購的有形資產(主要包括土地、建築物和租户裝修)和已確認的無形資產和負債(包括高於市場和低於市場的租賃價值)以及收購的土地租賃的價值(各自按其公允價值計算)。貸款溢價(假設貸款利率高於市場利率)或貸款貼現(假設貸款利率低於市場利率)根據與收購房地產相關而假設的任何貸款的公允價值記錄。

 

所收購物業有形資產的公允價值乃根據土地的可比賣地及因改善工程而經實物及市場陳舊調整的重置成本釐定。收購物業的有形資產的公允價值也是通過將物業視為空置進行估值來確定的,然後根據管理層對這些資產的相對公允價值的確定,將“如同空置”的價值分配給土地、建築和租户改善工程。管理層根據市場參與者將使用的假設來確定物業的空置公允價值,這與獨立評估師使用的方法類似。此外,還有與租户在購買的物業中租賃空間相關的無形價值,稱為原地租賃價值。這一價值主要來自租賃物業的買方,避免了與租賃物業相關的成本,也避免了假設租賃期內的租金損失和未償還的運營費用。管理層在進行此等分析時考慮的因素包括預期租賃期內的賬面成本估計,以及考慮到當前市場狀況和執行類似租約的成本。在估計持有成本時,管理層包括房地產税、保險和其他運營費用,以及根據當前市場需求對預期租賃期內租金收入損失的估計。管理層還估計執行類似租賃的成本,包括租賃佣金、租户改善、法律和其他相關成本。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。

 

在分配已確認的收購物業無形資產和負債的公允價值時,高於市值和低於市值的就地租賃值是根據(I)根據就地租賃支付的合同金額與(Ii)從市場參與者的角度為相應就地租賃計算的估計公平市場租賃率之間的差額(使用反映所購租約相關風險的利率)在與剩餘非就地租約相等的期間內計量的,記錄在高於市值的就地租約的現值(使用反映與購入的租約相關的風險的利率)的基礎上記錄的,該差額是從市場參與者的角度為相應的就地租約計算的,並在與剩餘的非就地租約相等的期間內計量。期限等於初始期限加上任何低於市場固定利率的續期期。資本化的高於市值的租賃值在各自租約的剩餘不可撤銷條款上作為租金收入的減少額攤銷。資本化的低於市場的租賃值,也稱為收購租賃義務,在各自租賃的初始條款上作為租金收入的增加攤銷。

資產減值:  我們審查我們的每一處房產,以確定其賬面金額可能無法收回的指標。這些指標的例子可包括物業的市價大幅下降、物業的預期持有期改變、基於收購時的包銷而對物業的使用或預期使用方式有重大不利改變、累積的成本顯著超過收購或發展物業的最初預期金額,這些指標的例子可能包括:物業的市場價格大幅下降、物業的預期持有期改變、基於收購時的包銷而使用或預期如何使用物業的顯著不利改變、顯著超過收購或發展的最初預期金額的成本累積。

23


 

財產,或財產的經營或現金流損失的歷史。當該等減值指標存在時,吾等審閲預期因房地產投資的使用及最終處置而產生的未來未貼現現金流量淨額(不包括利息費用)的估計,並將該估計與物業的賬面價值進行比較。我們考慮未來營業收入、趨勢和前景等因素,以及租賃需求、競爭等因素的影響。如果我們未來的未貼現淨現金流量評估顯示我們無法收回房地產投資的賬面價值,則在賬面價值超過物業估計公允價值的程度上記錄減值損失。對預期現金流的評估具有很高的主觀性,部分基於對未來入住率、租金和資本需求的假設,這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。由於被視為將持有及使用的長期資產的現金流按未貼現基準予以考慮,以確定物業的賬面價值是否可收回,我們長期持有物業的策略直接降低了其賬面價值無法收回的可能性,因而需要記錄減值損失。如果我們的戰略變化或市場狀況要求更早的銷售日期,減值損失可能會被確認,這種損失可能是實質性的。如果我們確定資產沒有通過可恢復性測試,則受影響的資產必須降至其公允價值。

 

我們一般採用貼現現金流分析來估計租賃物業的公允價值,該分析包括根據資產的最高和最佳使用情況對市場參與者將使用的未來收入、費用和資本改善成本進行預測,這類似於評估師通常使用的收益法。在某些情況下,我們可以通過獲取外部經紀人對價值或第三方評估的意見來補充此分析。

 

在考慮是否將物業歸類為持有待售物業時,我們會考慮多項因素,例如管理層是否已承諾推行出售物業的計劃、物業現時的狀況是否可即時以相對其現值而言屬合理的價格出售、物業有可能售出,以及管理層為完成計劃而需採取的行動,顯示計劃不大可能會有任何重大改變。*如符合所有準則,我們會將物業歸類為持有待售物業。*當物業被分類為持有待售物業後,我們便會把該物業分類為持有待售物業。*一旦被分類為持有待售物業,我們便會把該物業分類為持有待售物業。*當物業被分類為持有待售物業時,我們便會把該物業分類為持有待售物業。與該財產相關的折舊和攤銷停止,並按其賬面價值或公允價值減去出售成本中較低者記錄。該物業的資產及相關負債在最近報告期間的綜合資產負債表中分別分類,只有構成戰略轉變或將對我們的經營產生重大影響的持有出售的資產才被歸類為非持續經營。

除暫時性減值外,當投資的賬面價值根據價值下降的嚴重程度和持續時間(包括現金流的預計下降)的評估而被認為不可收回時,確認非臨時性減值。在已發生減值的範圍內,資產超出其估計公允價值的賬面價值計入收益。

 

聯邦所得税:**自從我們根據1986年《國税法》第856至860條獲得REIT資格以來,就沒有為聯邦所得税目的預留任何撥備,並打算繼續保持這樣的資格。*要獲得REIT資格,我們必須滿足某些組織和運營要求,包括將我們每年REIT應納税所得額的至少90%分配給股東的要求。作為房地產投資信託基金,我們通常不會對作為股息分配給股東的收入徵收聯邦、州或地方所得税。

我們要繳納按歷年計算的聯邦消費税。消費税相當於該日曆年85%的普通收入加上95%的資本利得收入超過該日曆年現金分配金額的4%。由於沒有應繳税款,財務報表中沒有反映消費税撥備。

決定向股東分紅的應税程度的收益和利潤將不同於為財務報告目的報告的淨收入,這是因為出於聯邦税收目的,資產的成本基礎以及用於計算折舊和記錄投資損失準備金的估計使用壽命存在差異。

運營結果

在截至2020年3月31日的三個月期間,淨收入為460萬美元,而2019年第一季度為420萬美元。*增加342,000美元可歸因於:

 

位於得克薩斯州科珀斯克里斯蒂和印第安納州埃文斯維爾的兩個醫院設施的租約分別於2019年6月1日和2019年9月30日到期,導致減少55.9萬美元(每個設施自各自租約到期之日以來一直處於空置狀態);

 

2019年第一季度記錄的土地銷售收益導致減少25萬美元;

 

折舊和攤銷費用減少導致增加328000美元;

24


 

 

$383,000 在……裏面因以下原因而產生的摺痕De利息支出增加,主要是由於De提高我們循環信貸協議項下的平均借款成本;

 

其他合計淨增加44萬美元。

與2019年可比季度相比,2020年第一季度總收入增加了9.5萬美元,增幅為0.5%。

我們的其他運營費用包括與綜合醫療辦公樓和兩個空置醫院設施(如本文所討論的)相關的費用,截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間,這兩項費用分別為470萬美元和440萬美元。與我們的綜合醫療辦公大樓相關的大部分費用直接轉嫁給租户,要麼直接作為租户報銷公共區域維護費用,要麼包括在基本租金金額中。承租人的經營費用報銷在同期作為收入應計,相關費用已發生,並作為租賃收入計入我們的簡明綜合收益表。包括在截至2020年3月31日的三個月的運營費用中,與上述位於德克薩斯州科珀斯克里斯蒂和印第安納州埃文斯維爾的上述兩個空置醫院設施相關的運營費用總額為196,000美元。

運營資金(“FFO”)是房地產投資信託基金(“REITs”)公認的業績衡量標準。我們相信,FFO和稀釋後每股FFO是非GAAP財務指標,作為衡量我們經營業績的指標,對我們的投資者是有幫助的。我們根據全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO(如所附補充附表所示),該標準可能無法與其他未按照NAREIT定義計算FFO的REITs報告的FFO相提並論,或者與我們對NAREIT定義的理解不同的REITs報告的FFO不可同日而語。FFO根據收益的影響進行調整,例如在列示期間的交易收益。儘管REIT在一定程度上確認了與出售附帶資產(如出售周邊土地給經營性物業)有關的損益,但REIT有權在計算FFO時排除或計入此類損益。*我們已選擇在計算FFO時不計入出售附帶資產的損益。*FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金。*FFO在計算FFO時已選擇不包括附帶資產的收益和損失。*FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金。*FFO在計算FFO時已選擇不包括附帶資產的收益和損失。*FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金此外,FFO不應用作:(I)根據GAAP確定的我們財務業績的指標;(Ii)根據GAAP確定的經營活動現金流的替代方案;(Iii)衡量我們流動性的指標;或(Iv)可用於我們現金需求的資金指標,包括我們向股東分配現金的能力。

以下是截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間我們報告的淨收入與FFO的對賬(以千為單位):

 

 

三個月

3月31日,

 

 

 

2020

 

 

2019

 

淨收入

 

$

4,554

 

 

$

4,212

 

合併後的折舊和攤銷費用

中國投資公司(Investments)

 

 

6,380

 

 

 

6,708

 

未合併的折舊和攤銷費用

**附屬公司

 

 

286

 

 

 

283

 

賣地收益

 

 

-

 

 

 

(250

)

運營資金來源

 

$

11,220

 

 

$

10,953

 

加權平均流通股數-基本

 

 

13,736

 

 

 

13,728

 

加權平均流通股數-稀釋

 

 

13,758

 

 

 

13,728

 

稀釋後每股運營資金

 

$

0.82

 

 

$

0.80

 

25


 

 

與2019年第一季度相比,我們的FFO在2020年第一季度增加了267,000美元,或每股稀釋後收益0.02美元。淨增長主要是由於:(I)由於2019年6月1日和2019年9月30日租賃到期,我們兩家醫院的上述空缺造成了559,000美元的不利影響,或每股稀釋後收益0.04美元(不包括相關的利息支出影響);(Ii)利息支出下降帶來的383,000美元的有利影響,或每股稀釋後0.03美元,這主要是由於我們根據循環信貸協議降低了平均借款成本,以及(Iii)其他合併淨增加443,000美元,或每股稀釋後增加0.03美元。*

 

其他經營業績

利息支出:

如下表所示,在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間,利息支出分別為230萬美元和270萬美元(金額以千計):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三個月

告一段落

3月31日,

2020

 

 

三個月

告一段落

3月31日,

2019

 

 

循環信貸協議

 

$

1,623

 

 

$

1,943

 

 

抵押貸款利息

 

 

658

 

 

 

718

 

 

利率掉期/上限收益,淨額

 

 

(51

)

 

 

(122

)

(a.)

融資費用攤銷

 

 

157

 

 

 

166

 

 

債務公允價值攤銷

 

 

(13

)

 

 

(13

)

 

重大項目資本化利息

 

 

(65

)

 

 

-

 

 

利息支出,淨額

 

$

2,309

 

 

$

2,692

 

 

        

 

(a.)

代表交易對手根據兩個利率上限向我們支付的利息,總名義金額為6000萬美元,這兩個利率上限於2019年3月到期。

在截至2020年3月31日的三個月期間,與2019年同期相比,利息支出減少了約383,000美元,這主要是由於:(I)根據我們的循環信貸協議,我們的平均借款成本下降了(截至2020年3月31日的三個月為3.0%,而2019年可比季度為3.8%),導致我們的循環信貸協議的利息支出減少了32萬美元,但被我們平均未償還借款的增加(截至3月31日的三個月為2.132億美元)部分抵消了(Ii)按揭利息開支減少60,000美元,主要是由於2019年第二季度償還按揭所致;及。(Iii)其他合併淨利息開支減少3,000美元。.

 

冠狀病毒影響

冠狀病毒大流行於2020年3月中旬開始對美國產生重大影響。由於聯邦和州政府實施的各種政策,以及各州的不同,全國許多不必要的企業被關閉。除了我們四個學前班和託兒中心的經營者外,我們相信,如果他們決定繼續運營,佔用我們醫院、醫療辦公樓(“暴徒”)和門診護理中心的大多數租户都可以繼續運營。由於我們物業產生的幾乎所有3月份租金收入都在月初到期並支付,冠狀病毒在2020年第一季度對我們的運營和財務業績沒有產生實質性影響。

 

然而,由於冠狀病毒的影響,我們三家急性護理醫院的病人數量,以及我們可能包括暴徒和門診護理中心在內的其他醫療機構的病人數量,在3月下半月大幅減少。在我們的三家急性護理醫院,以及我們的其他醫療機構,患者數量的大幅下降一直持續到2020年4月。我們相信,冠狀病毒將對我們租户未來的運營和財務業績產生的不利影響,進而對我們的影響,將取決於許多因素,其中大多數因素超出了我們或我們的租户的控制或預測能力。

 

以下是根據物業類型詳細説明我們物業的可出租平方英尺(“RSF”)的信息。提供這些信息是作為總結在這些物業中經營的企業的基本性質以及某些其他信息的一種手段。表中顯示的RSF數據是截至2020年3月31日的數據。與租户業務相關的信息以及腳註2和3中披露的信息是截至2020年4月22日的數據。

26


 

 

 

物業數量

 

 

總RSF

 

 

租賃中的RSF

 

 

租賃的RSF百分比

 

 

租户目前經營的業務?(4)

醫院物業

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

麥卡倫醫療中心 (1)

 

1

 

 

 

422,276

 

 

 

422,276

 

 

 

100

%

 

惠靈頓地區醫療中心 (1)

 

1

 

 

 

196,489

 

 

 

196,489

 

 

 

100

%

 

西南醫療系統-內陸山谷 (1)

 

1

 

 

 

164,377

 

 

 

164,377

 

 

 

100

%

 

芝加哥中心親屬醫院

 

1

 

 

 

115,554

 

 

 

115,554

 

 

 

100

%

 

印第安納州埃文斯維爾

 

1

 

 

 

77,440

 

 

 

-

 

 

 

0

%

 

不適用

科珀斯克里斯蒂,德克薩斯州

 

1

 

 

 

69,700

 

 

 

-

 

 

 

0

%

 

不適用

小計-醫院

 

6

 

 

 

1,045,836

 

 

 

898,696

 

 

 

86

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

醫務樓樓羣集合體

 

55

 

 

 

2,590,467

 

 

 

2,165,626

 

 

 

84

%

 

五花八門(2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

門診護理中心總數

 

4

 

 

 

58,551

 

 

 

58,551

 

 

 

100

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

學前班/託兒中心合計

 

4

 

 

 

32,561

 

 

 

32,561

 

 

 

100

%

 

(3)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

總投資組合

 

 

69

 

 

 

3,727,415

 

 

 

3,155,434

 

 

 

85

%

 

 

 

 

不適用-不適用。

 

 

(1)

由於我們租賃給Universal Health Services,Inc.全資子公司的三家急性護理醫院賺取的獎金租金是根據將每家醫院當前季度收入與基準年度相應季度收入進行比較的計算得出的,我們預計這些物業未來賺取的獎金租金收入將大幅下降,因為每家醫院的病人數量和收入將持續大幅下降,並持續到2020年4月。根據“冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案”(“CARE法案”)的規定,這些醫院可能有資格獲得緊急基金贈款。如果醫院最終被認為有資格獲得CARE法案的資金,如果醫院在一定程度上將這些贈款歸類為收入,那麼它們預期的收入下降的一部分可以被這種資金抵消。在截至2019年12月31日的一年中,這三家醫院賺取的獎金租金總額約為560萬美元,截至2020年3月31日的三個月期間,獎金租金總額約為140萬美元。

 

 

(2)

我們暴徒中的租户包括但不限於內科診所、診斷中心、實驗室、牙科診所、門診手術中心、腫瘤學中心、理療診所、眼科護理和傷口護理中心。我們認為,某些租户運營的基礎業務要麼暫時完全關閉,要麼大幅縮短運營時間。鑑於冠狀病毒、州政府授權和慣例選舉的動態影響,我們無法確定地估計我們的暴徒已經關閉或大幅減少營業時間的總可租平方英尺的部分。截至2020年4月22日,佔我們暴徒租賃的總可租平方英尺約13%的租户尚未支付4月份的租金。我們已經收到了來自我們的暴徒租賃的總可租平方英尺的大約13%的短期租金延期請求。這些請求正在逐個請求的基礎上進行審查,這是基於每個租户的具體情況,以及租户通過政府援助計劃可獲得和獲得的潛在經濟利益的考慮。*目前,我們無法估計我們最終可能同意提供的短期推遲租金請求的規模,或者我們未來可能收到的額外短期延遲租金請求的規模。

    

 

(3)

所有位於賓夕法尼亞州的學前/託兒中心目前由於政府規定而關閉。截至2020年4月22日,我們尚未收到這些物業的4月份租金付款,每個中心的短期租金延期請求都已收到,目前正在審查中。)

 

 

(4)

由於我們每個物業的基礎業務都是由租户經營的,我們不能保證這些業務未來會繼續經營。

 

在我們投資組合中許多物業的公共區域,我們實施了冠狀病毒風險緩解措施,例如,增強的清潔方案,包括對高接觸點進行補充清潔和消毒,限制某些設施的入口點,以及與醫療保健提供者協調,在進入某些暴徒之前評估或篩查患者。

 

兩間醫院設施租約期滿/空置

正如先前披露,我們其中兩個醫院設施的租户已通知我們,他們不打算在有關設施如期屆滿時續約。這兩個位於埃文斯維爾的醫院設施的租約,

27


 

印第安納州和得克薩斯州科珀斯克里斯蒂分別於2019年5月31日和2019年6月1日到期。在2019年9月30日物業空置之前,位於印第安納州埃文斯維爾的醫院的前租户與我們簽訂了一份短期租約,租期為2019年6月1日至2019年9月30日,租賃率與原始租賃率相比大幅提高。

在截至2019年3月31日的三個月內,這些設施產生的租賃收入合計為36.3萬美元。位於印第安納州埃文斯維爾的醫院自2019年9月30日以來一直處於空置狀態,位於德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的醫院自2019年6月1日以來一直處於空置狀態。

我們繼續推銷每一處房產,出租給新租户。然而,如果這些物業在很長一段時間內繼續保持擁有和空置狀態,或者如果我們在未來的租賃中遇到與之前/到期的租賃率相比有所下降的情況,或者產生大量的翻新成本以使物業適合其他運營商/租户,我們未來的運營結果可能會受到實質性的不利影響。我們的未來可能會受到影響。

 

流動性與資本資源

經營活動提供的淨現金

在截至2020年3月31日的三個月裏,經營活動提供的淨現金為1010萬美元,而2019年同期為860萬美元。淨增加150萬美元歸因於:

 

215000美元的有利變化,原因是淨收入增加加上/減去將淨收入與經營活動提供的現金淨額(折舊和攤銷、與高於/低於市場租賃有關的攤銷、債務溢價攤銷、遞延融資成本攤銷、基於股票的薪酬、低於有限責任公司收入的現金分配和出售土地收益)進行核對的調整後出現的有利變化,如上所述;

 

應收租賃發生110萬美元的有利變化,主要原因是從UHS收到獎金租金的時間安排;

 

應計費用和其他負債發生了13.3萬美元的不利變化;

 

支付租賃費用11.7萬美元的有利變化;

 

60.2萬美元的租户儲備、押金以及遞延和預付租金的有利變化,以及;

 

其他合併的淨不利變化為446,000美元。

投資活動所用現金淨額

2020年前三個月,用於投資活動的淨現金為700萬美元,而2019年前三個月為180萬美元。

在截至2020年3月31日的三個月期間,我們資助了:(I)對未合併有限責任公司的150萬美元的股權投資,主要與計劃於2020年底完工的Texoma Medical Plaza II相關的建築成本有關;以及(Ii)550萬美元的房地產投資之外,包括與計劃於2020年底或2021年初完工的位於愛荷華州克萊夫的一家新建的108張牀位的行為醫療保健醫院相關的410萬美元的建設成本,以及各種不同項目的租户改善。

在截至2019年3月31日的三個月期間,我們為:(I)541,000美元的未合併有限責任公司的股權投資提供資金,以及(Ii)為房地產投資增加180萬美元,包括改善各暴徒的租户狀況。此外,在截至2019年3月31日的三個月期間,我們收到:(I)剝離土地的現金收益245,000美元,以及(Ii)292,000美元的現金分配,超出從我們的未合併有限責任公司收到的收入。

用於融資活動的現金淨額

在截至2020年3月31日的三個月中,用於融資活動的淨現金為360萬美元,而截至2019年3月31日的三個月為580萬美元。

在截至2020年3月31日的三個月期間,我們支付了:(I)43.2萬美元的應付抵押票據,這些票據對我們沒有追索權;(Ii)與循環信貸協議相關的融資成本3.5萬美元,以及;(Iii)940萬美元的股息。此外,在截至2020年3月31日的三個月內,我們收到:(I)我們的循環信貸協議的630萬美元的淨借款,以及(Ii)來自發行實益利息股票的50,000美元的現金淨額

28


 

在截至2019年3月31日的三個月內,我們支付了:(I)442,000美元的應付抵押票據,這些票據對我們沒有追索權;(Ii)35,000美元的與循環信貸協議相關的融資成本;以及;(Iii)930萬美元的股息。此外,在截至3月31日的三個月,2019年,我們收到:(I)我們循環信貸協議的淨借款390萬美元,以及;(Ii)來自發行實益利息股票的57,000美元現金淨額。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間支付的額外現金流和股息信息:

正如我們的精簡綜合現金流量表所示,在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間,我們分別產生了1010萬美元和860萬美元的運營活動提供的淨現金。正如我們的現金流量表所顯示的,非現金支出,包括折舊和攤銷費用、與高於/低於市場租賃有關的攤銷、債務溢價攤銷、遞延融資成本攤銷、基於股票的薪酬費用和交易收益(視情況而定)是我們的淨收入和經營活動提供的淨現金之間的主要差異。我們的經營活動產生的淨現金中還包括截至2020年3月31日的三個月期間低於有限責任公司收入的現金分配85,000美元。此外,在截至2019年3月31日的三個月期間,投資活動現金流量部分反映的現金分配超過來自各種未合併有限責任公司的收入的現金分配為292,000美元,這代表我們在這些實體的淨現金流分配中所佔的份額。超出收入的現金分配是指扣除資本支出和有限責任公司償還債務後的經營現金流。

因此,在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏,我們分別產生了1010萬美元和890萬美元的淨現金,與我們在合併和未合併基礎上記錄的物業運營活動相關。在截至2020年3月31日的三個月中,我們宣佈並支付了940萬美元的股息,在截至2019年3月31日的三個月中,我們宣佈並支付了930萬美元的股息。*2020年前三個月,與我們物業運營活動相關的1010萬美元的現金淨收入比2020年前三個月支付的940萬美元的股息高出約713,000美元。在2019年前三個月,與我們物業運營活動相關的890萬美元淨現金收入比2019年前三個月支付的930萬美元股息少了約35.4萬美元。

正如現金流量表中投資活動的現金流和融資活動的現金流部分所示,在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內,存在各種其他現金來源和用途。*各種其他現金來源和用途可能不時包括有限責任公司的投資和墊款、房地產投資的增加、收購/剝離物業、淨借款/償還債務以及發行股票產生的收益等項目。因此,在任何特定時期,我們股息支付的資金來源並不完全依賴於我們物業產生的運營現金流。相反,我們的股息以及我們對現有物業的資本再投資、房地產收購和其他投資的資金來自所有來源的現金淨流入或流出總額,以及我們全部或通過有限責任公司擁有的物業的現金用途,如上所述。

在每季度確定和監控我們的股息水平時,我們的管理層和董事會在確定每個期間的股息金額時會考慮許多因素。這些考慮因素主要包括:(I)維持我們的房地產投資信託基金地位所需支付的最低股息金額;(Ii)我們物業(包括那些擁有有限責任公司的物業)目前和預計的經營業績;以及(Iii)我們未來的資本承諾和債務償還,包括我們有限責任公司的資本承諾和債務償還。基於以上討論的信息,以及對我們未來運營現金流的預測和預測,管理層和董事會已經確定,我們的運營現金流足以為我們的股息支付提供資金。未來的股息水平將根據上述因素確定,並考慮到我們預計的未來經營業績。

我們預計將利用內部產生的資金和額外資金為所有資本支出和收購提供資金,並支付股息。額外資金可通過以下方式獲得:(I)根據我們現有的3億美元循環信貸協議進行借款(截至2020年3月31日,該協議有8080萬美元的可用借款能力,扣除未償還借款);(Ii)根據我們合併和未合併的有限責任公司/有限責任公司簽訂的抵押貸款協議,從現有第三方債務項下借款或對現有第三方債務進行再融資;(Iii)發行股權,和/或;(Iv)發行其他長期債務。

我們相信,我們的運營現金流、現金和現金等價物、循環信貸協議下的可用借款能力以及進入資本市場的機會為我們提供了足夠的資本資源,為我們未來12個月的運營、投資和融資需求提供資金,包括提供足夠的資本,使我們能夠進行必要的分配,使我們能夠繼續符合1986年“國税法”第856至860條規定的REIT資格。如果我們需要進入資本市場或其他融資來源,不能保證我們能夠以可接受的條件或在可接受的時間內獲得融資。我們無法以我們可以接受的條件獲得融資,這可能會對我們的運營結果、財務狀況和流動性產生實質性的不利影響。

29


 

信貸安排和抵押債務

管理層定期監控和分析信託的資本結構,以努力保持資本資源之間的目標平衡,包括根據我們3億美元循環信貸安排的借款水平,根據我們物業的房地產擔保的無追索權抵押債務的借款水平,以及我們的股本水平,包括考慮額外的股權發行。*正在進行的分析考慮了諸如當前的債務市場和利率環境,我們物業的當前/預計入住率和財務表現,我們物業的當前貸款與價值比率,信託的預期收購所需的資本資源和預期資產剝離將產生的預期資本。這一分析,再加上對信託公司目前循環信貸協議借款、無追索權抵押借款和股本餘額的考慮,有助於管理層在發生特定債務組成部分再融資等事件或需要額外資金為信託公司的增長提供資金時,決定利用哪種資本資源。

2018年3月27日,我們簽訂了循環信貸協議(“信貸協議”),其中包括將我們的借款能力增加了5000萬美元至3億美元,並延長了我們之前現有貸款的到期日。替代信貸協議定於2022年3月到期,其中包括4,000萬美元的信用證昇華和3,000萬美元的Swingline/短期貸款昇華,而信貸協議還規定了將到期日再延長兩個額外六個月期限的選擇權。此外,信貸協議包括一項選擇權,可根據貸款人協議將總貸款借款能力增加至5000萬美元,信貸協議項下的所有借款由信託的某些子公司提供擔保。此外,信貸協議項下的借款以信託若干全資附屬公司的所有股權的優先擔保權益及留置權作抵押。根據信貸協議作出的借款將按吾等選擇的1個月、2個月、3個月或6個月期倫敦銀行同業拆息加1.10%至1.35%的適用保證金或基本利率加0.10%至0.35%的適用保證金計息。信貸協議將“基本利率”定義為:(A)行政代理的最優惠利率;(B)聯邦基金實際利率加1%;以及;(C)一個月LIBOR加1%,其中較大者將按信貸協議的總承諾額收取0.15%至0.35%的融資費。LIBOR、基本利率和融資費的利潤率是以我們的總槓桿率為基礎的。截至2020年3月31日,LIBOR利率的適用利潤率為1.20%,基本利率的利潤率為0.20%,融資費為0.20%。

截至2020年3月31日,根據我們的信貸協議,我們有2.192億美元的未償還借款和8080萬美元的可用借款能力。截至2019年12月31日,我們的循環信貸協議有2.13億美元的未償還借款和8700萬美元的可用借款能力。沒有補償餘額的要求。“

信貸協議包含慣常的肯定和否定契約,包括對某些債務、留置權、收購和其他投資、根本變化、資產處置和股息以及其他分配的限制。信貸協議還載有關於信託總債務與總資產比率、固定費用覆蓋比率、總擔保債務與總資產價值之比、總無擔保債務與總無擔保資產價值之比、最低有形淨值以及常規違約事件的限制性契諾,這些事件的發生可能會引發信貸協議項下未償還金額的加速。截至2020年3月31日和2019年12月31日,我們遵守了所有公約。我們還相信,如果我們的承諾全部借入,我們將繼續遵守。

下表包括所需合規比率的摘要,使信貸協議中所載的契諾生效(美元金額以千為單位):*

 

 

聖約

 

3月31日,

2020

 

12月31日,

2019

 

有形淨值

 

> =$125,000

 

$

158,691

 

$

167,181

 

總槓桿率

 

 

 

42.6

%

 

42.3

%

擔保槓桿

 

 

 

9.0

%

 

9.1

%

不受約束的槓桿

 

 

 

40.1

%

 

38.5

%

固定費用承保範圍

 

> 1.50x

 

4.1x

 

4.0x

 

30


 

 

如下表所示,截至2020年3月31日,我們有各種抵押貸款,所有這些抵押貸款都是我們沒有追索權的,包括在我們的精簡綜合資產負債表上(金額以千為單位):

 

設施名稱

 

出類拔萃

天平

(在 千人)(a.)

 

 

利息

 

 

成熟性

日期

700個暗巷和戈德林暴徒固定費率

銀行抵押貸款

 

$

5,601

 

 

 

4.54

%

 

2022年6月1日

BRB醫療辦公樓固定利率抵押貸款

 

 

5,668

 

 

 

4.27

%

 

2022年12月1日

沙漠谷醫療中心固定利率抵押貸款

 

 

4,624

 

 

 

3.62

%

 

2023年1月1日

北田納亞道2704號定息按揭貸款

 

 

6,690

 

 

 

4.95

%

 

2023年11月

薩默林醫院醫療辦公樓III號樓固定

利率抵押貸款

 

 

13,196

 

 

 

4.03

%

 

2024年4月1日

托斯卡納專業大廈固定利率抵押貸款

 

 

3,355

 

 

 

5.56

%

 

2025年6月1日

鳳凰城東谷兒童護理中心固定費率

銀行抵押貸款

 

 

8,901

 

 

 

3.95

%

 

2030年1月

羅森博格兒童醫療廣場固定利率抵押貸款

 

 

12,677

 

 

 

4.42

%

 

2033年9月

總計,不包括債務淨溢價和淨融資費

 

 

60,712

 

 

 

 

 

 

 

**減少淨融資費

 

 

(566

)

 

 

 

 

 

 

*+淨債務溢價

 

 

180

 

 

 

 

 

 

 

應付抵押票據總額,對我們無追索權,淨額

 

$

60,326

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(a.)

所有抵押貸款都需要在到期時每月支付本金,到期時要麼全額攤銷,要麼包括氣球本金支付。

抵押貸款由建築物的不動產以及財產租賃和租金擔保。截至2020年3月31日,未償還抵押貸款的公允價值合計約為6170萬美元。截至2019年12月31日,我們有各種抵押貸款,所有這些抵押貸款都是我們沒有追索權的,都包括在我們的精簡合併資產負債表中。這些各類按揭的綜合未償還餘額為6,110萬美元,綜合公允價值約為6,310萬美元。

我們固定利率債務的市場利率變化會影響債務的公允價值,但對產生的利息或現金流沒有影響。

 

表外安排

截至2020年3月31日和2019年12月31日,除股權和債務融資承諾外,我們沒有任何表外安排。)

收購和剝離活動

請參閲已完成交易的簡明綜合財務報表附註4。

第三項關於市場風險的定量和定性披露

請參閲我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中的項目7A。除以下額外披露外,2020年前三個月的數量和質量披露沒有實質性變化。

金融工具

2020年3月,我們簽訂了名義總金額為5,500萬美元、固定利率為0.565的利率互換協議,該利率互換於2020年3月25日生效,計劃於2027年3月25日到期。如果一個月期LIBOR高於0.565,交易對手向我們付款,如果一個月期LIBOR低於0.565,我們向交易對手支付固定利率0.565-30%與一個月期LIBOR之間的差額。

2020年1月,我們簽訂了名義總金額為3,500萬美元、固定利率為1.4975的利率互換協議,該利率互換於2020年1月15日生效,計劃於2024年1月16日到期。如果一個月期倫敦銀行同業拆息高於1.4975,交易對手向我們付款,如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率低於1.4975,我們就向交易對手支付固定利率1.4975與一個月期倫敦銀行同業拆借利率之間的差額。

31


 

2019年第三季度,我們簽訂了名義總金額為5,000萬美元的利率互換協議,固定利率為1.144%。利率互換於2019年9月16日生效,定於2024年9月16日到期。如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率高於1.144%,交易對手向我們付款,如果一個月期倫敦銀行同業拆借利率低於1.144%,我們向交易對手支付固定利率1.144%與一個月期倫敦銀行同業拆借利率之間的差額。.

我們定期按公允價值衡量利率掉期。我們的利率掉期的公允價值是基於第三方的報價。我們認為該等投入在與衍生工具和對衝活動相關的披露權威指引中概述的公允價值層次中屬於“第2級”。於2020年3月31日,我們的利率掉期的公允價值為淨負債370萬美元,包括在相應資產負債表的應計費用和其他負債中。於2020年第一季度,根據掉期條款,吾等收到或累計了交易對手向吾等支付的約50,000美元的淨付款,並根據上一季度的應計項目進行了調整(包括約71,000美元的付款,經上一季度調整後的應計項目,或交易對手向我們支付的應計項目,與我們欠交易對手的約21,000美元相抵銷)。從掉期協議開始到2020年3月31日,我們收到或累計了約158,000美元的交易對手根據掉期條款向我們支付的淨付款(包括交易對手向我們支付的約179,000美元或應計款項,被我們應支付給交易對手的約21,000美元所抵消)。現金流量對衝是通過在資產負債表上將衍生工具的公允價值記錄為資產或負債來核算的。在股東權益內的累計其他全面收益(“AOCI”)中記錄相應的金額。在對衝交易影響收益的一個或多個期間,所有金額從AOCI分類到損益表。

與我們的固定利率和可變利率債務相關的敏感性分析假設當前市場利率保持不變,所有其他變量保持不變。截至2020年3月31日,我們債務的公允價值和賬面價值分別約為2.809億美元和2.799億美元。截至當日,公允價值比賬面價值高出約100萬美元。

下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。利率互換包括2019年第三季度簽訂的5,000萬美元互換協議、2020年1月簽訂的3,500萬美元互換協議和2020年3月簽訂的5,500萬美元互換協議。對於債務,其金額是截至2020年3月31日,該表按合同到期日列出了本金現金流和相關加權平均利率。

 

 

 

到期日,截至12月31日的年度

 

(千美元)

 

2020

 

 

2021

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2024

 

 

此後

 

 

總計

 

長期債務:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

固定費率:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

債項(A)

 

$

1,481

 

 

$

2,081

 

 

$

12,197

 

 

$

11,892

 

 

$

13,550

 

 

$

19,511

 

 

$

60,712

 

平均利率

 

 

4.3

%

 

 

4.3

%

 

 

4.4

%

 

 

4.4

%

 

 

4.4

%

 

 

4.3

%

 

 

4.3

%

可變費率:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

債務(B)

 

$

 

 

$

 

 

$

219,200

 

 

$

 

 

$

 

 

$

 

 

$

219,200

 

平均利率

 

 

2.5

%

 

 

2.5

%

 

 

2.5

%

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5

%

利率互換:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

名義金額(C)

 

$

 

 

$

 

 

$

 

 

$

 

 

$

85,000

 

 

$

55,000

 

 

$

140,000

 

利率

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3

%

 

 

0.57

%

 

 

1.0

%

 

(a)

由應付的無追索權抵押票據組成。

 

(b)

包括我們3億美元循環信貸協議條款下2.192億美元的未償還借款。

 

(c)

包括2019年9月16日生效的5000萬美元利率互換和2020年1月15日生效的3500萬美元利率互換,這兩項計劃都將在2024年到期。此外,還包括一項5500萬美元的利率互換,該利率互換於2020年3月25日生效,計劃於2027年到期。

根據我們截至2020年3月31日的受利率波動影響的未償還浮動利率債務計算,並使上述利率掉期生效,利率每變化1%,我們的淨收入將受到約792,000美元的影響。

項目4.控制和程序

截至2020年3月31日,在包括信託首席執行官(“CEO”)和首席財務官(“CFO”)在內的我們管理層的監督和參與下,我們根據修訂後的1934年“證券交易法”(“1934年法案”)對規則13a-15(E)或規則15d-15(E)所定義的披露控制和程序的有效性進行了評估。

基於這一評估,首席執行官和首席財務官得出結論,我們的披露控制和程序是有效的,以確保管理層及時記錄、處理、彙總和報告重大信息,以遵守我們根據1934年法案及其SEC規則承擔的披露義務。

32


 

在第一階段,我們對財務報告的內部控制或其他因素沒有變化。20個月內20對我們的財務報告內部控制產生重大影響或有合理可能產生重大影響的事項。

 

 

33


 

第二部分:其他資料

萬國健康地產收入信託基金

項目71A。危險因素

我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告包括我們證券投資者需要考慮的風險因素清單。與我們截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K中列出的風險因素相比,除了增加了以下風險因素外,我們的風險因素沒有實質性變化。

冠狀病毒和其他流行病、流行病或公共衞生威脅可能會對我們租户的業務、我們的業務以及我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們受到與公共衞生威脅和流行病相關的風險的影響,包括與冠狀病毒大流行有關的健康問題。*冠狀病毒大流行已經對我們的租户、我們的租户的員工和患者、我們的租户、我們的供應商和供應鏈合作伙伴以及金融機構產生了不利影響,這可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。冠狀病毒大流行和我們的租户為應對冠狀病毒大流行而採取的措施對我們的租户的業務、我們的業務產生了多大的影響,這可能會對我們的業務、我們的業務產生重大的負面影響。*冠狀病毒大流行和租户為應對冠狀病毒大流行而採取的措施已經並可能進一步負面影響我們的租户、我們的租户和供應鏈合作伙伴以及金融機構高度不確定和難以預測的;這些因素和發展包括但不限於:

 

大流行蔓延的時間長短和嚴重程度;

 

取消或重新安排擇期手術的數量,以及我們醫院和其他醫療機構經營者治療的冠狀病毒患者的數量;

 

政府和行政法規的影響,包括旅行禁令和限制、原地或待在家裏的命令、隔離、促進社會距離、企業關閉和對商業活動的限制;

 

由於患者普遍擔心與醫療系統相互作用而感染冠狀病毒的風險,我們醫院和其他醫療機構的病人數量發生了變化;

 

刺激計劃對醫療保健行業和我們的租户基礎的影響;

 

宏觀經濟狀況惡化(包括企業關閉和裁員導致未參保和參保不足的患者增加)造成的患者數量和付款人結構的變化;

 

診所人員的潛在中斷,以及與我們租户員工和患者所需供應相關的短缺和中斷,包括設備、藥品和醫療用品,特別是個人防護設備或個人防護設備(PPE);

 

租户發生的與人員配備、供應鏈或其他支出相關的費用可能增加;

 

我們負債的影響,以及按可接受的條件為這些債務再融資的能力;

 

冠狀病毒大流行導致金融市場和金融機構業務中斷,可能影響我們獲得資金或增加相關借貸成本的能力;以及

 

由於冠狀病毒大流行,我們的物業所在的國家和地區市場的總體經濟狀況發生了變化,包括失業和就業不足水平上升,消費者支出和信心下降。

我們出租給子公司UHS的醫院物業未來的獎金租金收入可能會大幅下降,因為每家醫院的病人數量和收入都繼續大幅下降,並持續到2020年4月。我們認為,我們某些其他租户運營的基礎業務要麼暫時完全關閉,要麼營業時間大幅減少。*這些因素可能會導致我們的一些租户無法或不願意以目前的水平及時向我們支付租金,或者尋求修改或終止他們的租約,這反過來又會導致我們的一些租户無法或不願意以目前的水平向我們支付租金,或者尋求修改或終止租約,這反過來又會導致我們的某些租户無法或不願意及時向我們支付租金,或者尋求修改或終止租約,這反過來又會導致我們的一些租户無法或不願意以當前水平向我們支付租金,或者尋求修改或終止租約將對我們的入住率、收入和現金流以及我們物業的價值產生不利影響,並有可能對我們將股息維持在當前水平的能力產生不利影響。*由於冠狀病毒的限制及其對經濟的影響,我們可能會遇到潛在租户的減少,這可能會對新租約的數量以及現有租約的續約率產生不利影響。冠狀病毒大流行可能會延誤我們的建設項目,這可能會導致成本增加,並推遲這些項目的開業和支付租金的時間,儘管不會出現這樣的延誤。

冠狀病毒大流行的最終影響是高度不確定的,可能會發生變化。*我們無法完全量化這些因素將對我們未來財務業績產生的影響,但預計與冠狀病毒大流行相關的事態發展將在2020年對我們的財務表現產生重大影響。即使在冠狀病毒爆發平息後,我們可能會繼續因其宏觀經濟影響而對我們的財務狀況和運營業績產生重大不利影響,包括已經發生或未來可能發生的任何衰退。而且,我們在截至2019年12月31日的年度報告Form 10-K的“風險因素”部分描述的許多已知風險可能會加劇。

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關於冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)和Paycheck保護計劃和醫療保健增強法案(“PPPHCE法案”)的實施和影響存在高度的不確定性,這可能會影響我們的租户將獲得的援助和福利的總額和類型。

CARE法案是一項於2020年3月27日簽署成為法律的刺激方案,授權通過公共衞生和社會服務緊急基金(PHSSEF)向醫院和其他醫療保健提供者提供1000億美元的資金。但只要接受者證明並遵守某些條款和條件,這些資金就不需要償還。包括對餘額賬單的限制,以及不使用PHSSEF資金來報銷其他來源有義務報銷的費用或損失。*美國衞生與公眾服務部(HHS)最初根據每個提供者在2019年醫療保險服務費用報銷總額中的份額分配了300億美元的資金,但已經宣佈,500億美元的CARE法案資金(包括已經分配的300億美元)將根據提供者在2018年患者淨收入中的份額按比例分配。*HHS已經表示,剩餘的分配是基於每個提供者在2019年醫療保險服務費用報銷總額中的份額,但已經宣佈,500億美元的CARE法案資金(包括已經分配的300億美元)將按比例分配給提供者在2018年患者淨收入中的份額。並補償提供者對未參保患者的冠狀病毒相關治療。CARE法案還向醫療保健提供者提供其他形式的財政援助,包括通過調整聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)的支付方式,以及擴大聯邦醫療保險加速和預付款計劃(Medicare Accelerated And Advance Payment Program),該計劃允許加速支付醫療保險資金,以增加提供者的現金流。2020年4月24日簽署成為法律的刺激方案PPPHCE Act包括為應對冠狀病毒提供額外的緊急撥款,其中包括通過以下方式分配給符合條件的提供者的750億美元還沒有最後敲定。

CARE法案和PPPHCE法案的實施存在高度不確定性,聯邦政府可能會考慮額外的刺激和救濟措施,但我們無法預測是否會頒佈額外的刺激措施或其影響。*無法保證根據CARE法案和PPPHCE法案,我們的租户將獲得多少財務和其他類型的援助,很難預測此類立法對我們租户的運營的影響,或者它們將如何影響我們租户的競爭對手的運營。反過來,根據CARE法案和PPPHCE法案收到或將收到的金額或利益將抵消冠狀病毒大流行造成的損失。

項目6.展品

(A)展品:

 

  31.1

 

根據經修訂的“1934年證券交易法”第13a-14(A)/15(D)-14(A)條證明首席執行官.

 

 

 

  31.2

 

根據經修訂的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15(D)-14(A)條證明首席財務官.

 

 

 

  32.1

 

根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18編第1350條對首席執行官的證明.

 

 

 

  32.2

 

根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906節通過的“美國法典”第18編第1350條對首席財務官的證明.

 

 

 

101.INS

 

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101.SCH

 

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101.CAL

 

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101.DEF

 

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101.LAB

 

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101.PRE

 

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   104

 

信託基金截至2020年3月31日的季度Form 10-Q季度報告的封面已採用內聯XBRL格式

 

 

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簽名

根據1934年證券交易法的要求,註冊人已正式促使本報告由正式授權的下列簽名人代表其簽署。

 

日期:2020年5月8日

 

萬國健康地產收入信託基金

(註冊人)

 

 

 

 

 

/s/艾倫·B·米勒(Alan B.Miller)

 

 

艾倫·B·米勒

 

 

尊敬的董事會主席,

總裁兼首席執行官

(首席行政主任)

 

 

 

 

 

/s/查爾斯·F·博伊爾(Charles F.Boyle)

 

 

查爾斯·F·F·博伊爾,美國副總裁兼首席財務官

(首席財務官)

 

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