目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區20549
表10-Q
(標記一)
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節規定的季度報告
截至2020年3月31日的季度業績
或
☐根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告
從到的過渡期
委託文件第001-31568號
New England Realty Associates Limited Partnership
(註冊人的確切名稱見其章程)
馬薩諸塞州 |
|
04-2619298 |
(州或其他司法管轄區 |
|
(税務局僱主 |
成立公司或組織) |
|
標識號。) |
|
|
|
馬薩諸塞州奧爾斯頓布萊頓大道39號 |
|
02134 |
(主要執行機構地址) |
|
(郵政編碼) |
註冊人電話號碼,包括區號:(617)783-0039
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13或15(D)節要求提交的所有報告,以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。yes no☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交和張貼此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405條)第405條規定需要提交的每個互動數據文件。yes no☐
用複選標記表示註冊者是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲交易法規則12b-2中的“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☐ |
|
加速文件管理器 |
|
|
|
非加速文件服務器☐ |
|
較小的報告公司 |
(不檢查是否有較小的報告公司) |
|
新興成長型公司☐ |
如果是新興成長型公司,請用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法第12b-2條所定義)。是☐否
根據該法第12(B)條登記的證券:
每節課的標題: |
|
交易符號 |
|
註冊的每個交易所的名稱: |
A類 |
|
新 |
|
紐約證交所MKT交易所 |
截至2020年5月6日,註冊人的A類有限合夥單位(2,922,151份存託憑證)中有97,405個已發行和未償還,23,134個B類單位已發行和未償還。
目錄
New England Realty Associates Limited Partnership
索引
第一部分-財務信息 |
||
第1項。 |
財務報表(未經審計) |
3 |
|
截至2020年3月31日和2019年12月31日的合併資產負債表 |
4 |
|
截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月合併損益表 |
5 |
截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月合作伙伴資本變動表 |
6 | |
|
截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月現金流量表合併表 |
7 |
|
合併財務報表附註 |
8 |
第2項。 |
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 |
27 |
第3項。 |
關於市場風險的定量和定性披露 |
38 |
第4項。 |
控制和程序 |
39 |
第二部分-其他信息 |
||
第1項。 |
法律訴訟 |
40 |
項目1A。 |
風險因素 |
40 |
第2項。 |
未登記的股權證券銷售和收益的使用 |
42 |
第3項。 |
高級證券違約 |
43 |
第4項。 |
煤礦安全信息披露 |
43 |
第5項。 |
其他信息 |
43 |
第6項。 |
個展品 |
43 |
簽名 |
45 |
2
目錄
New England Realty Associates,L.P.
第1部分--財務信息
第1項、財務報表
隨附的未經審計的綜合資產負債表、損益表、合夥人資本變動以及現金流量及其相關附註,是根據美國中期財務信息公認會計原則(“GAAP”)並結合美國證券交易委員會(“SEC”)的規則和規定編制的。因此,它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有披露。財務報表反映了僅由正常的經常性調整組成的所有調整,管理層認為這些調整對於中期的公允列報是必要的。
截至2019年12月31日的綜合資產負債表來源於該日期經審計的綜合資產負債表,但不包括美國公認會計原則要求的所有信息和腳註,以完成財務報表。
上述財務報表應與前述財務報表附註、管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析以及新英格蘭房地產公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告中包含的財務報表及其附註一併閲讀。
截至2020年3月31日的三個月期間的運營結果不一定代表整個財年或任何其他期間的預期結果。
3
目錄
New England Realty Associates有限合夥企業和子公司
合併資產負債表
|
|
三月三十一號, |
|
十二月三十一號, |
|
||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
||
資產 |
|
|
(未審核) |
|
|
|
|
出租物業 |
|
$ |
275,200,788 |
|
$ |
278,363,988 |
|
現金和現金等價物 |
|
|
11,246,765 |
|
|
7,546,324 |
|
應收租金 |
|
|
638,307 |
|
|
484,610 |
|
房地產税行 |
|
|
528,067 |
|
|
446,781 |
|
預付費用和其他資產 |
|
|
5,607,352 |
|
|
6,021,544 |
|
對未合併的合資企業的投資 |
|
|
1,460,406 |
|
|
1,430,402 |
|
總資產 |
|
$ |
294,681,685 |
|
$ |
294,293,649 |
|
負債和合夥人資本 |
|
|
|
|
|
|
|
應付抵押票據 |
|
|
284,905,564 |
|
|
281,771,246 |
|
應付票據 |
|
|
17,000,000 |
|
|
18,000,000 |
|
鬆散合營企業投資超額分配及虧損 |
|
|
19,525,528 |
|
|
19,970,089 |
|
應付賬款和應計費用 |
|
|
3,394,099 |
|
|
4,274,266 |
|
預付租金和保證金 |
|
|
7,870,618 |
|
|
8,101,835 |
|
總負債 |
|
|
332,695,809 |
|
|
332,117,436 |
|
承付款和或有負債(附註3和9) |
|
|
— |
|
|
— |
|
2020年和2019年合夥人資本分別為121,759和121,978個單位 |
|
|
(38,014,124) |
|
|
(37,823,787) |
|
總負債和合夥人資本 |
|
$ |
294,681,685 |
|
$ |
294,293,649 |
|
參見合併財務報表附註。
4
目錄
New England Realty Associates有限合夥企業和子公司
合併損益表
(未審核)
|
|
三個月結束 |
|
||||
|
|
三月三十一號, |
|
||||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
16,253,430 |
|
$ |
14,768,475 |
|
洗衣費和雜費收入 |
|
|
122,154 |
|
|
113,669 |
|
|
|
|
16,375,584 |
|
|
14,882,144 |
|
費用 |
|
|
|
|
|
|
|
管理 |
|
|
584,658 |
|
|
612,757 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
4,565,467 |
|
|
3,682,678 |
|
管理費 |
|
|
648,993 |
|
|
590,610 |
|
操作 |
|
|
1,668,402 |
|
|
1,884,017 |
|
租房 |
|
|
196,871 |
|
|
182,058 |
|
維修和維護 |
|
|
2,086,218 |
|
|
1,944,231 |
|
税費和保險費 |
|
|
2,280,541 |
|
|
2,034,106 |
|
|
|
|
12,031,150 |
|
|
10,930,457 |
|
未計其他收入(費用)的收入 |
|
|
4,344,434 |
|
|
3,951,687 |
|
其他收入(費用) |
|
|
|
|
|
|
|
利息收入 |
|
|
107 |
|
|
179 |
|
利息費用 |
|
|
(3,450,325) |
|
|
(3,000,289) |
|
非合併合資企業投資收益 |
|
|
474,567 |
|
|
548,939 |
|
|
|
|
(2,975,651) |
|
|
(2,451,171) |
|
淨收入 |
|
$ |
1,368,783 |
|
$ |
1,500,516 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
單位淨收入 |
|
$ |
11.23 |
|
$ |
12.21 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加權平均未完成單位數 |
|
|
121,877 |
|
|
122,941 |
|
參見合併財務報表附註。
5
目錄
New England Realty Associates有限合夥企業和子公司
合作伙伴資本變動合併報表
(未審核)
|
|
個單位 |
|
合夥人資本 |
|
||||||||||||||||||||
|
|
有限 |
|
一般信息 |
|
|
|
金庫 |
|
|
|
有限 |
|
一般信息 |
|
|
|
|
|||||||
|
|
A類 |
|
B類 |
|
合作伙伴關係 |
|
小計 |
|
個單位 |
|
合計 |
|
A類 |
|
B類 |
|
合作伙伴關係 |
|
合計 |
|
||||
餘額2019年1月1日 |
|
144,180 |
|
34,243 |
|
1,802 |
|
180,225 |
|
55,839 |
|
124,386 |
|
$ |
(28,527,352) |
|
$ |
(6,741,825) |
|
$ |
(354,833) |
|
$ |
(35,624,010) |
|
分發給合作伙伴 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
|
(941,882) |
|
|
(223,697) |
|
|
(11,774) |
|
|
(1,177,353) |
|
股票回購 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
1,795 |
|
(1,795) |
|
|
(2,344,601) |
|
|
(556,828) |
|
|
(29,307) |
|
|
(2,930,736) |
|
淨收入 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
|
1,200,413 |
|
|
285,098 |
|
|
15,005 |
|
|
1,500,516 |
|
餘額2019年3月31日 |
|
144,180 |
|
34,243 |
|
1,802 |
|
180,225 |
|
57,634 |
|
122,591 |
|
$ |
(30,613,422) |
|
|
(7,237,252) |
|
|
(380,909) |
|
|
(38,231,583) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
餘額2020年1月1日 |
|
144,180 |
|
34,243 |
|
1,802 |
|
180,225 |
|
58,247 |
|
121,978 |
|
$ |
(30,287,245) |
|
$ |
(7,159,715) |
|
$ |
(376,827) |
|
$ |
(37,823,787) |
|
分發給合作伙伴 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
|
(935,338) |
|
|
(222,143) |
|
|
(11,692) |
|
|
(1,169,173) |
|
股票回購 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
219 |
|
(219) |
|
|
(74,095) |
|
|
(3,900) |
|
|
(311,952) |
|
|
(389,947) |
|
淨收入 |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
|
|
1,095,026 |
|
|
260,069 |
|
|
13,688 |
|
|
1,368,783 |
|
餘額2020年3月31日 |
|
144,180 |
|
34,243 |
|
1,802 |
|
180,225 |
|
58,466 |
|
121,759 |
|
$ |
(30,201,652) |
|
$ |
(7,125,689) |
|
$ |
(686,783) |
|
$ |
(38,014,124) |
|
參見合併財務報表附註。
6
目錄
New England Realty Associates有限合夥企業和子公司
合併現金流量表
(未審核)
|
|
截至三月三十一號的三個月, |
|
||||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
||
經營活動的現金流 |
|
|
|
|
|
|
|
淨收入 |
|
$ |
1,368,783 |
|
$ |
1,500,516 |
|
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整 |
|
|
|
|
|
|
|
折舊和攤銷 |
|
|
4,565,467 |
|
|
3,682,678 |
|
遞延融資成本攤銷 |
|
|
59,876 |
|
|
54,843 |
|
(合資企業投資收益) |
|
|
(474,567) |
|
|
(548,939) |
|
經營性資產和負債變動 |
|
|
|
|
|
|
|
未合併的合資企業收益 |
|
|
— |
|
|
425,000 |
|
(增加)應收租金 |
|
|
(153,697) |
|
|
(16,236) |
|
(減少)應付帳款和應計費用增加 |
|
|
(880,166) |
|
|
198,628 |
|
房地產税代管減少(增加) |
|
|
(81,286) |
|
|
23,911 |
|
預付費用和其他資產減少(增加) |
|
|
59,110 |
|
|
(746,891) |
|
(減少)預付租金和押金增加 |
|
|
(231,217) |
|
|
459,025 |
|
調整總額 |
|
|
2,863,520 |
|
|
3,532,019 |
|
經營活動提供的淨現金 |
|
|
4,232,303 |
|
|
5,032,535 |
|
投資活動產生的現金流 |
|
|
|
|
|
|
|
在未合併的合資企業中超出投資的分配 |
|
|
9,062 |
|
|
823,490 |
|
(投資)未合併的合資企業 |
|
|
(9,062) |
|
|
(8,490) |
|
租賃物業的改善 |
|
|
(1,047,185) |
|
|
(676,844) |
|
投資活動提供(用於)的淨現金 |
|
|
(1,047,185) |
|
|
138,156 |
|
融資活動的現金流 |
|
|
|
|
|
|
|
融資成本的支付 |
|
|
(132,306) |
|
|
— |
|
應付抵押票據收益 |
|
|
3,781,877 |
|
|
— |
|
應付票據付款 |
|
|
(1,000,000) |
|
|
(2,000,000) |
|
應付抵押票據本金支付 |
|
|
(575,128) |
|
|
(472,621) |
|
股票回購 |
|
|
(389,947) |
|
|
(2,930,736) |
|
向合作伙伴分發 |
|
|
(1,169,173) |
|
|
(1,177,353) |
|
融資活動提供(使用)的淨現金 |
|
|
515,323 |
|
|
(6,580,710) |
|
現金和現金等價物淨增(減) |
|
|
3,700,441 |
|
|
(1,410,019) |
|
期初現金和現金等價物 |
|
|
7,546,324 |
|
|
9,059,901 |
|
期末現金和現金等價物 |
|
$ |
11,246,765 |
|
$ |
7,649,882 |
|
參見合併財務報表附註。
7
目錄
New England Realty Associates有限合夥企業和子公司
合併財務報表附註
2020年3月31日
(未審核)
注1.重大會計政策
業務線:新英格蘭房地產協會有限合夥企業(“NERA”或“合夥企業”)於1977年在馬薩諸塞州成立。NERA及其子公司擁有29個物業,其中包括21個住宅建築;4個混合用途的住宅、零售和寫字樓;3個商業建築和一個共管公寓綜合體的個人單位。這些房產總共有2892套公寓單元、19套共管公寓單元和108043平方英尺的商業空間。此外,該合夥公司還擁有7個住宅和混合用途物業40-50%的權益,包括688個公寓單元、12,500平方英尺的商業空間和一個50個停車場。這些物業位於馬薩諸塞州東部和新罕布夏州南部。
列報依據:財務報表按照公認會計準則編制。按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設,以影響財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內收入和費用的報告金額。這些估計和假設是基於管理層的歷史經驗,當時認為這些經驗是合理的。然而,由於未來的事件及其影響不能確定,估計的確定需要運用判斷力。夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的事項作出假設的政策。不同的估計可能會對夥伴關係的財務業績產生實質性影響。影響這些政策和估計應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。
合併原則:合併財務報表包括NERA及其子公司的賬目。NERA擁有每個子公司99.67%至100%的所有權權益,但合夥企業擁有40%至50%所有權權益的7家有限責任公司(“投資地產”或“合資企業”)除外。合併後的集團被稱為“夥伴關係”。少數人的利益不會被記錄下來,因為它們微不足道。所有重要的公司間賬户和交易都在合併中取消。合夥企業對上述投資物業的投資採用權益合併法核算。(見附註14:對未合併合資企業的投資。)
合夥企業在合資企業中的投資採用權益會計法核算。這些投資最初按成本入賬,作為對未合併合資企業的投資,隨後根據收益中的權益以及現金貢獻和分配進行了調整。一般來説,當投資(和任何墊款)降至零時,合夥企業將停止應用權益法,並且不會計入額外損失,除非合夥企業擔保了合資企業的義務或以其他方式承諾向被投資人提供進一步的財務支持。如果合資企業後來產生了收入,合夥企業只有在超過其先前未確認的虧損份額的程度上才確認其在此類收入中的份額。在2013年及以後,一些投資的賬面價值降至零以下。如果有需要,我們打算為投資未來的運營赤字提供我們應承擔的份額。然而,我們沒有法律義務支付這類投資的任何債務,也沒有任何法律義務為經營赤字提供資金。(見附註14:對未合併合資企業的投資。)
關於合併的權威指導意見就如何識別通過投票權以外的方式獲得控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪些企業(如果有)應合併VIE(“主要受益人”)提供指導。一般而言,當(1)股權投資者(如有)缺乏控股財務權益的一項或多項基本特徵,(2)風險股權投資不足以在沒有額外附屬財務支持的情況下為該股權的活動提供資金,或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權,而該實體的活動涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行時,則適用於考慮該實體是否為VIE。主要受益者由具有以下兩個特徵的實體來定義:(1)指導活動的權力,當這些活動合在一起時,最大的影響是
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目錄
可變利益實體的業績;以及(2)承擔損失的義務和從VIE獲得對VIE意義重大的回報的權利。
減值:管理層每年評估是否有任何指標表明合夥企業的租賃物業或在未合併子公司的投資可能減值。除了確定可能影響一個或多個物業的任何特定情況外,管理層還考慮其他標準,以確定哪些物業可能需要評估潛在的減值。管理層考慮的準則包括審查低租賃百分比、重大近期租賃到期、最近收購的物業、當前和歷史運營及/或現金流虧損、近期抵押債務到期日或其他可能影響合夥企業持有物業意向和能力的因素。只有當管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現且不計利息費用)的估計低於物業的賬面價值時,該物業的價值才會減值。發生減值的,應當以該財產的賬面價值超過該財產的公允價值來計量損失。合夥企業對每個物業預期產生的總未來現金流的估計基於一些假設,這些假設受到經濟和市場不確定性的影響,其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化以及每個物業的運營成本。由於這些因素很難預測,而且可能會受到未來事件的影響,這些事件可能會改變管理層的假設,因此管理層在減值分析中估計的未來現金流可能無法實現。
收入確認:住宅和商業物業的租金收入在相關租賃期內確認。對於住宅租户,60天的欠款從收入中扣除。我們會按個別情況評估商户。商業物業的某些租賃規定提高階梯最低租金,這些租金在租賃期內按直線計算。來自商業租賃的收入還包括從租户那裏收到的補償和收回租賃協議規定的某些費用。費用一般包括房地產税、水電費、保險費、公共區域維護費和可收回費用。租金優惠也是按直線核算的。
所購物業的高於市場和低於市場的租賃值最初是根據(I)根據每份就地租約支付的合同金額和(Ii)管理層對每個相應就地租約的公平市場租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映所購租約相關風險的貼現率)來記錄的,該差額是在相當於高於市場的租約的剩餘租期和低於市場的租約的初始期限加上任何低於市場的固定利率續租選擇權的期限的期間內計算的資本化的高於市場的租賃金額計入各自租賃剩餘期限內基本租金收入的減少,資本化的低於市場的租賃價值作為剩餘初始期限的基本租金收入的增加加上各自租賃的任何低於市場的固定費率續訂期權的條款攤銷。
2016年2月,財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU 2016-02,租賃(主題842)。ASU 2016-02修改了合同雙方(承租人和出租人)的租約確認、計量、呈報和披露原則。ASU 2016-02提供了新的準則,改變了承租人租賃安排的會計處理,據此,他們在幾乎所有現有和新租賃下的權利和義務都被資本化並記錄在資產負債表上。然而,對於出租人,新標準大體上與現有指南保持一致,但已更新,以與承租人模式和ASU 2014-09,與客户的合同收入(主題606)(“ASU 2014-09”)的某些更改保持一致。
根據本標準,合夥企業評估非租賃組成部分(包括公共區域維護服務的租賃安排)和相關租賃組成部分(租賃收入)。如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式都相同,則租賃組件是主要組件。合夥企業選擇了一個允許的實際權宜之計。對於(I)包括公共區域維修服務的涉及房地產的經營租賃安排,以及(Ii)包括房地產税和保險費在內的所有房地產安排,我們在綜合收益表中將這些金額列在租賃收入中。我們記錄承租人在發生相應費用期間報銷的金額。
我們在2019年1月1日開始的中期和年度期間採用了本指南,採用修改後的追溯方法,在採納期開始時應用過渡條款,而不是在
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目錄
出現的最早比較期間的開始。我們選擇了過渡指南允許的實際權宜之計,這使得我們可以不重新評估安排是否包含租賃、租賃分類和初始直接成本。採用租賃標準未導致截至2019年1月1日留存收益期初餘額確認的累計效果調整。採用本標準不會對合夥企業的財務報表產生實質性影響。
租賃物業:租賃物業按成本減去累計折舊列示。維護和維修在發生時計入費用;改善或延長資產壽命的改進和增加計入資本化。當資產報廢或以其他方式處置時,資產的成本和相關的累計折舊從賬户中沖銷,處置的任何損益計入收益。全額折舊的資產將從賬户中移出。租賃物業在其預計使用年限內採用直線折舊法和加速折舊法進行折舊。於收購租賃物業時,合夥企業估計所收購有形資產的公允價值,包括土地、樓宇及裝修,以及已確認的假設無形資產及負債,一般由(I)市場租賃之上及之下、(Ii)原址租賃及(Iii)租户關係的公允價值組成。合夥企業根據其公允價值將購買價格分配給所獲得的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價,合夥企業記錄商譽或廉價購買收益(如果有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時,合夥企業會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料,並採用各種估值方法,例如採用適當折現率及資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計,以及現有的市場信息。收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
收購的其他無形資產包括原地租賃價值和租户關係價值,這是基於管理層對每個租户的租約具體特徵以及合作伙伴與各自租户的整體關係的評估。管理層在分析原址租賃值時將考慮的因素包括考慮當前市場狀況的假設預期租賃期內的賬面成本估計,以及根據當地市場狀況在預期租賃期內按市場價格執行類似租約的成本。在估計執行類似租賃的成本時,管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的特徵包括合夥企業與租户的現有業務關係的性質和程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。
如果事實和情況表明租賃物業的賬面價值可能受到減值,則應準備價值分析。估計的未來未貼現現金流與資產的賬面價值進行比較,以確定是否需要減記至公允價值。
租賃費:租賃費在相關租賃期內以直線方式資本化並攤銷。當相應費用不再適用時,未攤銷餘額將計入費用。
遞延融資成本:獲得融資所發生的成本在相關債務期限內資本化並攤銷。遞延融資成本在資產負債表中列示為直接從與其相關的債務負債的賬面價值中扣除,但與循環信貸安排相關的遞延融資成本除外,這些成本在預付費用和其他資產中列報。在所有情況下,此類成本的攤銷都包括在利息支出中,截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月分別約為60,000美元和55,000美元。
所得税:財務報表是在NERA及其子公司有權作為合夥企業享受税收待遇的基礎上編制的。因此,沒有記錄所得税撥備(見附註13)。
現金等價物:合夥企業將現金等價物視為購買的期限在三個月或以下的所有高流動性工具。
分部報告:運營分部是合夥企業的創收部分,內部會為其生成單獨的財務信息以供管理。根據該定義,NERA在提出的所有時期內作為一個部門運營。
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目錄
綜合收益:綜合收益定義為合夥人權益的變化,不包括與所有者的交易(如出資和分紅)。NERA在2020或2019年除了報告的淨收入外,沒有任何全面收入項目。
每張存託憑證的收益(虧損):自2012年1月3日起,合夥企業授權對其在紐約證券交易所上市的存託憑證進行3比1的遠期拆分,並同時將合夥企業A類單位的存託憑證兑換比例從10比1調整為30比1,這樣每張存託憑證相當於合夥企業A類單位的1/30(1/30)。報告中對存託憑證的所有引用都反映了1取3的遠期拆分。
單位收入:單位淨收入是根據各期間未清償單位的加權平均數計算得出的。合夥企業沒有稀釋單位,因此,基本淨收入與單位稀釋淨收入相同(見注7:合夥人資本)。
信用風險和金融工具集中:合夥企業的財產位於新英格蘭,合夥企業面臨與之相關的一般經濟風險。在2020或2019年,沒有一個單一租户的收入佔合作伙伴關係收入的5%以上。該合夥企業與高信用質量的金融機構進行臨時現金投資。截至2020年3月31日,合夥企業的幾乎所有現金和現金等價物都存放在金融機構的計息賬户中,利息從0.01%到0.22%不等。截至2020年3月31日和2019年12月31日,預付費用和其他資產中包含的現金和現金等價物以及保證金分別約為12,421,000美元和7,407,000美元,超過了聯邦保險金額。
廣告費:廣告費用按已發生費用計入。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月,廣告費用分別為69,056美元和62,969美元。
資本化利息:當建築時間超過一年時,合夥企業遵循將利息資本化作為租賃物業成本的一部分的政策。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內,沒有資本化的利息。
債務清償:如果向同一貸款人對現有抵押貸款進行再融資,並且確定再融資情況有很大不同,則將其記錄為債務清償。然而,如果確定再融資實質上是相同的,那麼它們將被記錄為債務交換。所有再融資均符合債務清償的條件。
重新分類:為符合本期列報,對前期金額進行了一定的重新分類。
注2.租賃物業
截至2020年3月31日,合夥企業及其附屬合夥企業在25個住宅和綜合用途綜合體(統稱為“公寓綜合體”)中擁有2,892個住宅公寓單元。該合夥公司亦擁有一個住宅共管大廈內的19個共管單位,全部出租予住宅租户(統稱為“共管單位”)。公寓綜合體和公寓單元主要位於馬薩諸塞州的波士頓大都市地區。
此外,截至2020年3月31日,合夥企業及其子公司合夥企業在弗雷明翰擁有一個商業購物中心,在牛頓和布魯克林擁有商業建築,在波士頓、布羅克頓和牛頓擁有多用途物業,全部位於馬薩諸塞州。這些物業統稱為“商業物業”。
於2020年3月31日,合夥企業亦擁有七個住宅及混合用途建築羣(“投資物業”)共688個公寓單位的40%至50%擁有權權益,按權益合併法計算。有關這些投資的摘要信息,請參閲附註14。
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租賃屬性包括:
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2020年3月31日 |
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2019年12月31日 |
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使用壽命 |
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土地、裝修和停車場 |
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$ |
86,864,867 |
|
$ |
86,693,759 |
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15 |
- |
40 |
年 |
|
建築和改進 |
|
|
253,026,910 |
|
|
252,896,183 |
|
15 |
- |
40 |
年 |
|
廚櫃 |
|
|
17,564,272 |
|
|
17,376,841 |
|
5 |
- |
10 |
年 |
|
地毯 |
|
|
11,184,505 |
|
|
10,976,972 |
|
5 |
- |
10 |
年 |
|
空調 |
|
|
573,389 |
|
|
573,389 |
|
5 |
- |
10 |
年 |
|
洗衣設備 |
|
|
709,210 |
|
|
709,210 |
|
5 |
- |
7 |
年 |
|
電梯 |
|
|
1,885,265 |
|
|
1,885,265 |
|
20 |
- |
40 |
年 |
|
游泳池 |
|
|
1,092,194 |
|
|
1,092,194 |
|
10 |
- |
30 |
年 |
|
設備 |
|
|
17,473,920 |
|
|
17,391,731 |
|
5 |
- |
30 |
年 |
|
機動車 |
|
|
211,660 |
|
|
178,847 |
|
|
|
5 |
年 |
|
柵欄 |
|
|
38,482 |
|
|
38,482 |
|
5 |
- |
15 |
年 |
|
傢俱和固定裝置 |
|
|
8,461,379 |
|
|
8,235,292 |
|
5 |
- |
7 |
年 |
|
煙霧報警器 |
|
|
505,835 |
|
|
505,835 |
|
5 |
- |
7 |
年 |
|
固定資產總額 |
|
|
399,591,888 |
|
|
398,554,000 |
|
|
|
|
|
|
減去:累計折舊 |
|
|
(124,391,100) |
|
|
(120,190,012) |
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
275,200,788 |
|
$ |
278,363,988 |
|
|
|
|
|
|
2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC和Mill Street Development,LLC,統稱為Mill Street,New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司,完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽署的購買協議,據此,Mill Street以59,550,000美元的購買總價收購了位於馬薩諸塞州沃本市Mill Street 57號的181套單元公寓樓-鄉村俱樂部花園公寓(Country Club Garden ApartmentsMILL Street從現有信貸額度中為收購價提供了1800萬美元的資金,從現金儲備中為收購價的現金部分提供了1055萬美元,從貸款收益中為剩餘的3100萬美元提供了資金。成交費用約為237000美元。從購買價格中,合作伙伴關係分配了約1,282,000美元用於就地租賃,約136,000美元分配給租户關係價值。這些金額將分別在12個月和36個月內攤銷。
2019年12月20日,Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議,規定最高本金為35,000,000美元,其中包括31,000,000美元的初始預付款,以及如果滿足某些財務條件,隨後最高可預付4,000,000美元。票據的利息按月支付,固定利率為:(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)任何其後墊款的3.500釐,兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。票據由物業抵押擔保,並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。
注3.關聯方交易
合夥企業的財產由普通合夥人的大股東擁有的實體管理。管理費相當於合夥公司大部分物業租金收入和洗衣收入毛收入的4%,Linewt物業的3%。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月,支付的總費用分別約為649,000美元和591,000美元。
合作伙伴協議允許普通合夥人或管理公司向NERA收取專業服務(如律師、會計師和承包商)的費用。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中,向NERA收取了約346,000美元和349,000美元,用於法律、會計、建築、維護、經紀費、租賃和建築服務以及監督基本建設。在上文提到的2020年費用中,約67000美元包括維修和維護費用,83000美元為行政費用。大約196000美元的建築、建築服務和監督基本建設項目的費用被資本化為租賃財產。此外,2020年,漢密爾頓公司從投資地產公司獲得約314,000美元,其中約171,000美元為管理費,約6,000美元用於維護服務,約9,000美元用於行政服務,約128,000美元用於
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目錄
建築服務和基本建設項目的監督。管理費相當於大多數投資物業租金收入毛收入的4%,德克斯特公園的2%。
合夥企業向管理公司報銷在物業工作的員工的工資和相關費用。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月,總報銷金額分別約為822,000美元和789,000美元。管理公司為所有符合條件的員工維持一個401K計劃,根據該計劃,員工可以按法律允許的最高限額供款。該計劃還規定僱主可酌情繳費。在截至2020年3月31日的三個月裏,合作伙伴關係為僱主與計劃的匹配部分積累了11,000美元。在截至2019年3月31日的三個月裏,合作伙伴為該計劃的僱主配對部分貢獻了12,000美元。
記賬和核算職能由管理公司的會計人員負責,大約有14人。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內,管理公司向合夥企業收取31,250美元(每年125,000美元)的簿記和會計服務,包括在上述管理費用中。
該合夥企業投資了七家有限合夥企業,這些有限合夥企業投資了多用途住宅小區。合夥企業擁有每項投資物業40%至50%的所有權權益。其他投資者是哈羅德·布朗的遺產公司,以及管理公司的五名現任和前任員工。布朗家族相關實體的所有權權益在47.6%至59%之間。有關屬性及其操作的説明,請參見注釋14。
附註4.預付費用及其他資產
截至2020年3月31日和2019年12月31日,預付費用和其他資產中分別包括約3,016,000美元和2,936,000美元的保證金。保證金和託管賬户為受限現金。
此外,包括在2020年3月31日和2019年12月31日的預付費用和其他資產中,分別約為538,000美元和501,000美元,以託管形式存放,以資助未來的資本改善。
收購Mill Street Apartments和Webster Green Apartments的無形資產包括在預付費用和其他資產中。截至2020年3月31日和2019年12月31日,無形資產分別在累計攤銷約513,000美元和約1,382,000美元后淨額約1,047,000美元和累計攤銷約178,000美元。
與信貸額度相關的融資費用約為25,000美元和36,000美元,分別扣除截至2020年3月31日和2019年12月31日的累計攤銷約103,000美元和93,000美元。
附註5.應付抵押票據
於2020年3月31日及2019年12月31日,應付按揭由各種貸款組成,所有貸款均以附註2所述物業的第一按揭作抵押。於2020年3月31日,該等貸款的利率介乎3.53%至5.66%,以每月合計約1,268,000美元(含本金)的分期方式支付,直至2035年為止。大部分按揭貸款都要繳納提前還款罰金。截至2020年3月31日,上述抵押貸款加權平均利率為4.42%。4.51%的實際利率包括遞延融資成本的攤銷費用。公允價值信息見附註12。合夥企業的抵押債務及其未合併的合資企業的抵押債務通常是無追索權的,但與濫用資金和重大失實陳述有關的慣例例外除外。
融資費用約為1,521,000美元和1,449,000美元,分別扣除截至2020年3月31日和2019年12月31日的累計攤銷約1,384,000美元和1,411,000美元,以抵消全部應付抵押票據。
合夥企業已將租户租賃作為某些貸款的額外抵押品。
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目錄
截至2020年3月31日的大致年度到期日如下:
2021-當前到期日 |
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$ |
2,303,000 |
|
2022 |
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2,515,000 |
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2023 |
|
|
67,012,000 |
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2024 |
|
|
38,289,000 |
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2025 |
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10,997,000 |
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之後 |
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165,311,000 |
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|
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286,427,000 |
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減去:未攤銷遞延融資成本 |
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(1,521,000) |
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|
|
$ |
284,906,000 |
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2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為6,175,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息3.53釐,債券本金將於2035年4月1日到期應付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押為抵押,該抵押是根據日期為2020年3月31日的抵押、租賃和租金轉讓以及擔保協議。根據2020年3月31日的擔保協議,票據由合夥企業擔保。Brookside Apartments用這筆貸款的收益償還了一筆約239萬美元的未償還貸款,剩餘的收益部分加入了現金儲備。與此次再融資相關的結賬成本約為132,000美元。
2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC和Mill Street Development LLC,統稱為Mill Street,New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽署的購買協議,根據該協議,Mill Street收購了位於馬薩諸塞州沃本市Mill Street 57號的181套公寓樓,總價為59,550,000美元。MILL Street從現有信貸額度中為收購價提供了1800萬美元的資金,從現金儲備中為收購價的現金部分提供了1055萬美元,從貸款收益中為剩餘的3100萬美元提供了資金。成交費用約為237000美元。從購買價格中,合作伙伴關係分配了約1,282,000美元用於就地租賃,約136,000美元分配給租户關係價值。這些金額將分別在12個月和36個月內攤銷。
2019年12月20日,Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議,規定最高本金為35,000,000美元,其中包括31,000,000美元的初始預付款,以及如果滿足某些條件,隨後最高可預付4,000,000美元。票據的利息按月支付,固定利率為:(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)任何其後墊款的3.500釐,兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。票據以物業抵押作抵押,並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。
2019年5月31日,Parker船長有限責任公司(“Parker船長”)的住宅與Strategy Funding Corp.,LLC簽訂了本金為20,750,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息4.05釐,債券本金將於2029年6月1日到期應付。根據日期為2019年5月31日的抵押、租約和租金轉讓及擔保協議,該票據以位於馬薩諸塞州列剋星敦Worten Road和Ryder Lane 125號的Capter Parker公寓建築羣的抵押為抵押。根據日期為2019年5月31日的擔保協議,票據由合夥企業擔保。帕克船長用這筆貸款的收益償還了大約20071000美元的未償還貸款。與這次再融資有關,該物業發生了大約202,000美元的預付款罰款。此費用計入合併損益表的其他費用。
授信額度
2014年7月31日,該合夥企業簽訂了25,000,000美元循環信貸額度協議。該額度的期限為三年,浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加每年0.5%,或(C)一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)中較大者的基本利率
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目錄
年息1%,另加2.5%的適用保證金。該協議最初於2017年7月31日到期,並被延長至2020年10月31日。與信用額度延長相關的成本約為128,000美元。
2019年12月19日,合夥企業在購買Mill Street公寓時使用了20,000,000美元的信貸額度。2019年12月20日,合夥企業支付了200萬美元。2020年1月22日,合夥企業支付了100萬美元。截至2020年3月31日,信貸額度的未償還餘額為17,000,000美元。
信用額度可用於合夥企業的收購、再融資、改進、營運資金和其他需求。該線路不得用於支付分配、進行分配或獲取合夥企業的股權。
信用額度以合夥企業在其23個附屬物業和合資企業中的所有權權益的不同百分比為抵押。質押權益由合夥企業在各自實體的所有權權益的49%至100%不等。
合作伙伴支付費用以確保信用額度。信貸額度的任何未使用餘額都要繳納每年15至20個基點的費用。合作伙伴在截至2020年3月31日的三個月中支付了大約3,000美元的費用。
信用額度協議有幾個約定,例如提供現金流預測和合規證書,以及其他財務信息。該等契約包括但不限於:維持不超過65%的槓桿率;附屬公司及合營企業合計增加的債務不應超過15,000,000元;維持有形淨值(定義見協議)最少150,000,000元;經營淨收入與總負債的最低比率至少9.5%;償債覆蓋比率最少1.6比1,以及其他項目。合作伙伴關係自2020年3月31日起遵守這些公約。
注6.預付租金和保證金
合夥企業的住宅租賃協議可能要求租户預付一個月租金和/或保證金。截至2020年3月31日,收到的預付租金金額約為219.3萬美元,包括現金和現金等價物,約301.6萬美元的保證金包括在預付費用和其他資產中,並受現金限制。
注7.合夥人資本
合夥有兩類有限合夥人(A類和B類)和一類普通合夥人。根據合夥協議的條款,給予乙類單位和一般合夥單位持有人的分派必須分別佔未償還單位總數的19%和1%。所有類別都有與其所有權利益成比例的平等利潤分享和分配權。
2020年1月,合夥企業批准了對其A類有限合夥人和存託憑證持有人的季度分配,截至2020年3月15日,應於2020年3月31日支付,每單位9.60美元(每張收據0.32美元)。
2019年,每台9.60美元(每張收據0.32美元)的定期季度分發在3月、6月、9月和12月支付。
該合夥企業已與一家代理簽訂了存款協議,以促進有限合夥人在A類單位中的權益公開交易。根據本協議的條款,A類單位的持有人有權用每個A類單位換取30張存託憑證。以下是每張存託憑證的信息:
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三個月結束 |
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三月三十一號, |
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2020 |
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2019 |
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每張存託憑證淨收入 |
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$ |
0.37 |
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$ |
0.41 |
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每張存託憑證的分發量 |
|
$ |
0.32 |
|
$ |
0.32 |
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目錄
注8.庫房單位
2020年3月31日的國庫單位如下:
A類 |
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46,772 |
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B類 |
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11,109 |
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一般合作伙伴關係 |
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585 |
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|
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58,466 |
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2007年8月20日,普通合夥人NewReal,Inc.批准了一項股權回購計劃(“回購計劃”),根據該計劃,合夥企業可在12個月內購買最多300,000張存託憑證(每張存託憑證為A類單位的十分之一)。隨着時間的推移,普通合夥人已授權增加股權回購計劃。2015年3月10日,普通合作伙伴授權將回購計劃從1,500,000張增加到2,000,000張存託憑證,並將該計劃從2015年3月31日再延長5年至2020年3月31日。2020年3月9日,普通合夥人將該計劃再延長五年,從2020年3月31日延長至2025年3月31日。回購計劃要求合夥企業根據合夥企業第二份修訂和重新簽署的有限合夥企業合同,根據A類、B類和普通合夥人單位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比,回購與合夥企業回購任何存託憑證相關的一定比例的B類單位和普通合夥人單位。根據回購計劃對存託憑證或合夥單位的回購可由合夥企業在公開市場交易或私下協商的交易中隨時自行決定。從2007年8月20日至2020年3月31日,合夥公司已回購了1,428,361張存託憑證,每張存託憑證平均價格為28.42美元(或每張A類單位852.60美元),3,571個乙類單位和188個普通合夥單位,均為每單位1,032.98美元,包括合夥公司支付的經紀費用,總計約44,714,000美元。
在截至2020年3月31日的三個月內,合夥企業共購買了5,252張存託憑證。平均價格為每張收據59.38美元或每張1781.40美元。包括佣金在內的總費用為311,951美元。該合夥公司需要回購41.6套B類單位和2.2套普通合夥單位,回購成本分別為74063美元和3898美元。
鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性,自2020年4月15日起,合作伙伴選擇暫停回購計劃。
注9.承付款和或有事項
合夥企業不時會捲入與其業務相關的各種普通例行訴訟。合夥企業要麼有保險範圍,要麼在適當的時候規定任何未投保的索賠。該合夥企業不涉及任何重大待決法律程序。
注10.租金收入
在截至2020年3月31日的三個月內,約95%的租金收入與租賃一年或以下的住宅公寓和共管公寓單元有關。這些租約大部分在6月、7月和
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目錄
八月。約5%與商業物業有關,截至2020年3月31日,商業物業的不可取消經營租約的未來最低年租金收入如下:
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商業 |
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物業租賃 |
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2021 |
|
$ |
2,762,000 |
|
2022 |
|
|
2,063,000 |
|
2023 |
|
|
1,401,000 |
|
2024 |
|
|
970,000 |
|
2025 |
|
|
341,000 |
|
之後 |
|
|
631,000 |
|
|
|
$ |
8,168,000 |
|
未來最低租金收入總額不包括根據與公共區域費用和房地產税相關的各種租約可能收到的或有租金。截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月,持續運營的或有租金總額分別約為121,000美元和129,000美元。史泰博廣場的租户史泰博(Staples)和交易員喬斯(Trader Joes)約佔商業租金收入總額的30%。
商業租賃提供以下信息:
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年度基數 |
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百分比 |
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租金為 |
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總面積(平方英尺) |
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總數 |
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年基本租金為 |
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到三月三十一號, |
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即將到期的租約 |
|
用於即將到期的租約 |
|
租約即將到期 |
|
即將到期的租約 |
|
|
2021 |
|
$ |
201,568 |
|
12,982 |
|
14 |
|
7 |
% |
2022 |
|
|
1,143,868 |
|
47,854 |
|
10 |
|
40 |
% |
2023 |
|
|
273,081 |
|
8,062 |
|
6 |
|
9 |
% |
2024 |
|
|
672,213 |
|
19,432 |
|
9 |
|
23 |
% |
2025 |
|
|
395,806 |
|
14,868 |
|
8 |
|
14 |
% |
2026 |
|
|
64,657 |
|
1,106 |
|
1 |
|
2 |
% |
2027 |
|
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
% |
2028 |
|
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
% |
2029 |
|
|
— |
|
— |
|
— |
|
— |
% |
2030 |
|
|
142,450 |
|
3,850 |
|
1 |
|
5 |
% |
合計 |
|
$ |
2,893,643 |
|
108,154 |
|
49 |
|
100 |
% |
截至2020年3月31日和2019年12月31日,應收租金扣除壞賬準備約198,000美元和240,000美元。截至2020年3月31日的應收租金中包括約105,000美元,這是由於確認來自不可取消商業租賃的租金收入,並在未來直線增加租金。其中大部分是馬薩諸塞州博伊爾斯頓街62號、柏樹街和斯台普斯廣場的長期租約。
截至2020年3月31日的應收租金還包括大約120,000美元,即主要與住宅物業相關的租金特許權的延期。
注11.現金流信息
在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內,支付利息的現金分別約為3229,000美元和2944,000美元。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏,支付州所得税的現金分別約為76,000美元和48,000美元。此外,在截至2020年3月31日的三個月內,該合夥企業參與了一項與收購Brookside Apartments有關的約2393,000美元的非現金融資活動。
附註12.公允價值計量
經常性公允價值計量
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目錄
截至2020年3月31日和2019年12月31日,我們的合併財務報表中沒有任何按公允價值經常性計量的重大金融資產或金融負債。
未按公允價值計量的金融資產和負債
在2020年3月31日和2019年12月31日,我們的某些金融工具(包括現金和現金等價物、應收賬款以及應付票據、應付賬款和應計費用)的賬面價值代表其公允價值,原因是這些工具的短期性質或最近對這些項目的收購。
在2020年3月31日和2019年12月31日,噹噹前市場報價可用時,我們根據相同(1級)或類似(2級)問題的報價估計了我們的應付抵押貸款和其他票據的公允價值。我們通過使用我們目前可用於類似期限和到期日的債務的利率貼現未來現金流,估計了我們沒有當前報價的有擔保抵押債務的公允價值(第3級)。我們債務公允價值與賬面價值的差異是由於我們在2020年3月31日和2019年12月31日可獲得的利率和/或借款利差與發行或收購債務時的利率和/或借款利差存在差異所致。有擔保的抵押債務包含預付罰款或收益維持條款,這可能會使以較低利率對債務進行再融資的成本超過這樣做所帶來的好處。
合夥企業在估算其金融工具的公允價值時使用了以下方法和假設:
· |
對於現金和現金等價物、應收賬款、其他資產、合夥企業投資、應付賬款、預付租金和保證金:公允價值近似於該等資產和負債的賬面價值。 |
· |
對於應付抵押票據:公允價值通常基於估計的未來現金流,這些現金流使用類似債務的獨立來源的報價市場利率進行貼現。有關該等票據的賬面金額及估計公允價值,請參閲下表。 |
下表反映了我們債務的賬面金額和估計公允價值。
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|
賬面金額 |
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預計公允價值 |
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應付抵押票據 |
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合作伙伴關係屬性 |
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2020年3月31日 |
* |
$ |
284,905,564 |
|
$ |
297,585,801 |
|
2019年12月31日 |
* |
$ |
281,771,246 |
|
$ |
290,892,652 |
|
投資屬性 |
|
|
|
|
|
|
|
2020年3月31日 |
* |
$ |
166,380,940 |
|
$ |
176,109,904 |
|
2019年12月31日 |
* |
$ |
166,404,255 |
|
$ |
169,988,236 |
|
*未攤銷遞延融資成本淨額
關於金融工具公允價值的披露是基於截至2020年3月31日和2019年12月31日管理層可獲得的相關信息。雖然管理層不知道任何會顯著影響公允價值金額的因素,但自2020年3月31日以來,這些金額在這些財務報表中沒有進行過全面重估,目前對公允價值的估計可能與本文提出的金額大不相同。
附註13.應納税所得額及計税依據
由於免税交換、不同的折舊方法、不同的納税年限、其他具有有限税收抵扣的項目以及與重大收購的預付租金、津貼和無形資產相關的時間差異,合夥企業應報告並應包括在其合夥人納税申報表中的應税收入與財務報表收入不同。聯邦應税收入約為2,039,000美元,比截至2019年12月31日的年度報表收入約少4,508,000美元。合夥企業的雷亞爾的聯邦累計計税基礎
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目錄
截至2019年12月31日的遺產比報表基準少約5,311,000美元。税基差異的主要原因是免税兑換、加速折舊和獎金折舊。該合夥企業在其合資企業投資中的聯邦税基比報表基數高出約1,688,000美元。由於某些項目的納税方式不同,國家應納税所得額可能會有很大差異。
合夥企業合併財務報表中包含的某些實體需繳納一定的州税。這些税款並不重要,在隨附的合併財務報表中記錄為運營費用。
合夥企業通過了與ASC 740所得税不確定税條款相關的修訂條款。由於實施了指導方針,合夥企業確認其税務會計處理沒有重大調整。合夥企業希望將與不確定的税收狀況相關的利息和罰款(如果有)確認為所得税費用,並將其計入一般和行政費用。
在正常業務過程中,合夥企業或其子公司之一將接受其運營所在的聯邦、州和地方司法管轄區(如果適用)的審查。截至2020年3月31日,根據訴訟時效,主要税務管轄區通常仍需審查的納税年度為2016年起的納税年度。
2020年3月27日,為應對冠狀病毒大流行,頒佈了“冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案”(“CARE法案”)。除了其他變化外,該法案還將合夥企業在2020年開始的納税年度內的業務利息支出限制提高到調整後應税收入的50%。這些變化可能會對合夥企業截至2020年12月31日的年度的應納税所得額產生影響。
對於合夥企業,CARE法案僅在2020年開始的納税年度將業務利息支出限制提高到50%。從2019年開始的合夥企業納税年度,ATI限制保持在30%。然而,合夥企業在2019年納税年度分配給合夥人的EBIE的一半可以自動視為合夥人從2020年開始的第一個納税年度的可扣除利息支出。分配給合作伙伴的另一半EBIE將按正常方式處理。合作伙伴可以選擇不將2019年EBIE的一半視為2020年自動扣除。另一方面,合夥企業,而不是其合作伙伴,有權選擇2020年ATI限制的增加。
合夥人是否會因為這項針對合夥企業的特殊規則而變得更好或更差,將取決於事實和情況。例如,假設按比例分配的合夥企業在一個日曆納税年度在2019年和2020年各有1億美元的ATI(或者2020年的ATI較少,但選擇用2019年的ATI代替2020年的ATI),並且每年都沒有業務利息收入或平面圖融資利息。
附註14.投資未合併的合資企業
該合夥企業投資了七家有限合夥企業和有限責任公司,其中大部分投資了住宅小區,三家合資企業投資於商業地產。該合夥企業在每項投資中擁有40%-50%的所有權權益。其他投資者是布朗家族相關實體以及管理公司的五名現任和前任員工。哈羅德·布朗的所有權在47.6%到59%之間,其餘的歸其他人所有。每筆投資説明如下:
2009年10月28日,合夥企業在一家合資企業中投資約15,925,000美元,收購位於馬薩諸塞州布魯克林的一處住宅物業40%的權益。這處房產名為漢密爾頓公園塔樓有限責任公司(Hamilton Park Towers LLC),被稱為德克斯特公園(Dexter Park),或漢密爾頓公園(Hamilton Park),是一個409個單元的成交價為129,500,000美元。原始抵押貸款為89,914,000美元,利率為5.57%,將於2019年到期。抵押貸款要求在貸款的前兩年只支付利息,並在之後的30年內攤銷。
2018年5月31日,Hamilton Park Towers,LLC與John Hancock Life Insurance Company(U.S.A.)簽訂抵押票據本金為1.25億美元。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息3.99釐,債券本金將於2028年6月1日到期應付。票據以位於馬薩諸塞州布魯克林弗里曼街175號的Dexter Park公寓建築羣的按揭作為抵押,按揭、租約及租金轉讓及日期為#年的保安協議。
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目錄
2018年5月31日。根據日期為2018年5月31日的擔保協議,票據由合夥企業和HBC Holdings,LLC擔保。
漢密爾頓公園用貸款收益償還了一筆約8200萬美元的未償還貸款,並向其所有者分發了約4120萬美元。該夥伴關係在分配中的份額約為16,500,000美元。由於這種分配,投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對投資進行核算,儘管合夥企業沒有法律義務根據需要為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。與這次再融資有關,該物業產生了大約383萬美元的減損費用。根據其對該物業的所有權,該合夥企業承擔了這筆費用的40%,費用約為1,532,000美元。
截至2020年3月31日,此抵押貸款未攤銷遞延融資成本前的餘額為125,000,000美元。這項投資,Hamilton Park Towers,LLC稱為Dexter Park。
2005年10月3日,合夥企業投資250萬美元,購買了馬薩諸塞州昆西市一棟擁有168個單元的公寓樓50%的所有權權益。成交價為30,875,000美元。合資公司出售了120套公寓作為公寓,並保留了48套作為長期投資。於二零零七年二月,合營公司以新的10年期按揭向該48個單位再融資,原來金額為4,750,000元,息率為5.57%,利息只為5年。這筆貸款將在30年內攤銷,到期日為2017年3月。2017年3月1日,抵押貸款餘額全額支付,合夥企業在抵押貸款餘額中貢獻了約222.2萬美元的份額。在還清抵押貸款後,合夥企業出售了單個單元。2019年售出了3台,收益約為42.9萬美元。2019年,所有單位都由這家合資企業售出。這項投資稱為漢密爾頓海灣公寓有限責任公司。
2005年3月7日,該合夥公司投資200萬美元,購買了位於馬薩諸塞州波士頓的一棟大樓的50%所有權權益,該大樓包括48套公寓、一個商業空間和一個可容納50輛車的地面停車場。購買價格是14,300,000美元,外加10,750,000美元的抵押貸款。合資企業計劃運營這座建築,並啟動停車場的開發。2007年6月,合資公司將地塊分開,為住宅公寓額外成立了一家有限責任公司,並獲得了房產的抵押貸款。為住宅公寓和商業空間成立的新有限責任公司被稱為漢密爾頓埃塞克斯81有限責任公司(Hamilton Essex 81,LLC)。2008年8月,合資企業對埃塞克斯81號的兩個地塊的抵押貸款進行了重組。2015年9月28日,漢密爾頓埃塞克斯開發有限責任公司(Hamilton Essex Development,LLC)償還了1,952,286美元的未償還抵押貸款餘額。該合夥企業向漢密爾頓埃塞克斯發展有限責任公司(Hamilton Essex Development LLC)提供了978,193美元的資本,作為其在交易所需資金中的份額。此外,該合夥企業還向漢密爾頓·埃塞克斯81號有限責任公司提供了10萬美元的資本。2015年9月30日,Hamilton Essex 81,LLC獲得了一筆新的10年期抵押貸款,金額為1000萬美元,利息僅為2.18%加一個月倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)。票據的收益用於償還8040,719美元的現有抵押貸款,合夥企業獲得了978,193美元的分配,作為其在超額收益中的份額。由於這種分配,投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行會計核算。。雖然合夥企業沒有法律義務,但如果需要,合夥企業打算為其在未來任何運營赤字中的份額提供資金。截至2020年3月31日,在扣除未攤銷遞延融資成本之前,該抵押貸款的餘額約為10,000美元。, 000。停車場的投資稱為Hamilton Essex Development,LLC;公寓的投資稱為Hamilton Essex 81,LLC。
2005年3月2日,合夥企業投資2,352,000美元,購買了位於馬薩諸塞州昆西市的一個擁有176個單元的公寓樓和另一座小型商業建築的50%所有權權益。成交價為2375萬美元。合資企業出售了127個單元作為共管公寓,並保留了49個單元進行長期投資。合營公司就將由合營公司保留的單位獲得了新的5,000,000美元的10年期抵押貸款。新貸款的利息為5.67%,固定期限為10年,只支付利息,期限為5年,貸款期限的剩餘部分在30年內攤銷。2016年7月8日,漢密爾頓1025有限責任公司償還了抵押貸款餘額的未償還餘額。該合夥公司向Hamilton 1025,LLC提供了2359,500美元的資本,作為其在交易所需資金中的份額。還清抵押貸款後,合夥企業開始出售個別單位。2019年售出了2台,收益約為306,000美元。2019年,住宅全部售出。合夥企業仍然擁有這座商業建築。這項投資稱為Hamilton 1025,LLC。
20
目錄
2004年9月,該合夥企業投資約5,075,000美元,購買了位於馬薩諸塞州列剋星敦的一個42個單元的公寓樓50%的所有權權益。成交價為1010萬美元。2004年10月,合資企業獲得了8,025,000美元的房產抵押貸款,並向合夥企業返還了3,775,000美元。合資企業在2007年1月獲得了一筆新的10年期抵押貸款,金額為5,500,000美元。新貸款的利息為5.67%,固定期限為10年,只支付利息,期限為5年,貸款餘額在30年內攤銷。這筆貸款要求夥伴關係在2006年12月提供1250000美元的現金捐助。2016年9月12日,該房產通過15年期抵押貸款進行了再融資,金額為600萬美元,利率為3.71%,僅利息。合資合夥企業用新抵押貸款的收益償還了約5158,000美元的先前抵押貸款,並向該合夥企業分配了385,000美元。與再融資相關的成本約為12.3萬美元。截至2020年3月31日,扣除未攤銷遞延融資成本前的這一抵押貸款餘額約為600萬美元。2018年,這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行核算,儘管如果需要,合夥企業沒有法律義務為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。這項投資稱為Hamilton Minuteman,LLC。
2004年8月,該合夥企業投資8,000,000美元,購買了位於馬薩諸塞州沃特敦的一個280個單元的公寓樓50%的所有權權益。總成交價為5600萬美元。這家合資企業出售了137套公寓作為共管公寓。這些資產與漢密爾頓在主公寓進行了合併。美因河上的漢密爾頓,有限責任公司被稱為漢密爾頓廣場。2005年,Hamilton on Main Apartments,LLC獲得了將保留的三棟建築的10年期抵押貸款。按揭為16,825,000元,3年期利息只有5.18%,其餘7年到期時按30年攤銷。扣除代管賬户資金和抵押結賬費用後的淨收益約為16700000美元,用於減少現有抵押貸款。2014年8月,該房產通過10年期抵押貸款進行了再融資,金額為16,900,000美元,利息僅為4.34%。合資企業用新抵押貸款的收益償還了約15,205,000美元的先前抵押貸款,並向合夥企業分配了850,000美元。與再融資相關的成本約為161,000美元。截至2020年3月31日,未攤銷遞延融資前的抵押貸款餘額為16,900,000美元。2018年,這筆投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行核算,儘管如果需要,合夥企業沒有法律義務為其在未來任何經營虧損中的份額提供資金。該投資稱為Main LLC上的Hamilton。
2001年11月,該合夥公司投資約1,533,000美元,購買了馬薩諸塞州劍橋市一棟40個單元的公寓樓50%的所有權權益。於二零一三年六月,該物業以10,000,000美元的15年期按揭再融資,利率為3.87%,利息僅為3年,並在剩餘期限內按30年攤銷。合資企業用新按揭的收益償還了約6,776,000美元的先前按揭。在再融資後,合資企業向合夥企業分配了161萬美元。由於這種分配,投資的賬面價值降至零以下。合夥企業將繼續使用權益會計方法對這項投資進行會計核算。雖然合夥企業沒有法律義務,但如果需要,合夥企業打算為其在未來任何運營赤字中的份額提供資金。截至2020年3月31日,扣除未攤銷遞延融資成本前的這一抵押貸款餘額約為9304,000美元。這項投資稱為345 Franklin,LLC。
21
目錄
截至2020年3月31日的財務信息摘要
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|
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哈密爾頓 |
|
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|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
哈密爾頓 |
|
埃塞克斯 |
|
345 |
|
哈密爾頓 |
|
民兵 |
|
主線路上的 |
|
Dexter |
|
|
|
|
|||||||
|
|
埃塞克斯81 |
|
開發 |
|
富蘭克林 |
|
1025 |
|
應用程序 |
|
應用程序 |
|
公園 |
|
合計 |
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||||||||
資產 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出租物業 |
|
$ |
6,977,869 |
|
$ |
2,592,526 |
|
$ |
5,597,090 |
|
$ |
87,267 |
|
$ |
5,240,627 |
|
$ |
15,722,824 |
|
$ |
83,230,537 |
|
$ |
119,448,740 |
|
現金及現金等價物 |
|
|
336,900 |
|
|
105,620 |
|
|
387,085 |
|
|
11,568 |
|
|
234,919 |
|
|
514,145 |
|
|
3,510,840 |
|
|
5,101,077 |
|
應收租金 |
|
|
215,143 |
|
|
38,463 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
205 |
|
|
12,553 |
|
|
27,015 |
|
|
293,379 |
|
房地產税託管 |
|
|
62,924 |
|
|
— |
|
|
52,215 |
|
|
— |
|
|
27,345 |
|
|
77,969 |
|
|
— |
|
|
220,453 |
|
預付費用和其他資產 |
|
|
311,711 |
|
|
92,886 |
|
|
76,295 |
|
|
1,682 |
|
|
19,098 |
|
|
185,332 |
|
|
1,559,233 |
|
|
2,246,237 |
|
總資產 |
|
$ |
7,904,547 |
|
$ |
2,829,495 |
|
$ |
6,112,685 |
|
$ |
100,517 |
|
$ |
5,522,194 |
|
$ |
16,512,823 |
|
$ |
88,327,625 |
|
$ |
127,309,886 |
|
負債和合夥人資本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
應付抵押票據 |
|
$ |
9,924,160 |
|
$ |
— |
|
$ |
9,249,198 |
|
$ |
— |
|
$ |
5,906,230 |
|
$ |
16,829,107 |
|
$ |
124,472,246 |
|
$ |
166,380,941 |
|
應付賬款和應計費用 |
|
|
82,063 |
|
|
3,250 |
|
|
103,274 |
|
|
5,948 |
|
|
50,102 |
|
|
152,433 |
|
|
639,480 |
|
|
1,036,550 |
|
預租付款和保證金 |
|
|
294,765 |
|
|
— |
|
|
312,134 |
|
|
— |
|
|
137,848 |
|
|
439,382 |
|
|
2,744,163 |
|
|
3,928,292 |
|
總負債 |
|
|
10,300,988 |
|
|
3,250 |
|
|
9,664,606 |
|
|
5,948 |
|
|
6,094,180 |
|
|
17,420,922 |
|
|
127,855,889 |
|
|
171,345,783 |
|
合夥人資本 |
|
|
(2,396,441) |
|
|
2,826,245 |
|
|
(3,551,921) |
|
|
94,569 |
|
|
(571,986) |
|
|
(908,099) |
|
|
(39,528,264) |
|
|
(44,035,897) |
|
總負債和資本 |
|
$ |
7,904,547 |
|
$ |
2,829,495 |
|
$ |
6,112,685 |
|
$ |
100,517 |
|
$ |
5,522,194 |
|
$ |
16,512,823 |
|
$ |
88,327,625 |
|
$ |
127,309,886 |
|
合作伙伴資本%-NERA |
|
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
40 |
% |
|
|
|
對未合併的合資企業的投資 |
|
$ |
|
|
$ |
1,413,123 |
|
$ |
|
|
$ |
47,284 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
1,460,406 |
|
未合併合資企業的投資超額分配和虧損 |
|
$ |
(1,198,220) |
|
$ |
— |
|
$ |
(1,775,961) |
|
$ |
— |
|
$ |
(285,993) |
|
$ |
(454,050) |
|
$ |
(15,811,306) |
|
|
(19,525,528) |
|
未合併合資企業總投資(淨額) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
(18,065,122) |
|
總單元/共管公寓 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
公寓 |
|
|
48 |
|
|
— |
|
|
40 |
|
|
175 |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
862 |
|
商業 |
|
|
1 |
|
|
1 |
|
|
— |
|
|
1 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
3 |
|
合計 |
|
|
49 |
|
|
1 |
|
|
40 |
|
|
176 |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
865 |
|
要保留的單位 |
|
|
49 |
|
|
1 |
|
|
40 |
|
|
— |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
689 |
|
待售單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
175 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
175 |
|
截至2020年5月1日的銷售量 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
175 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
175 |
|
個未售出的單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
截至2020年5月1日,有存款可供未來銷售的未售出單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
22
目錄
截至2020年3月31日的三個月的財務信息
|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
哈密爾頓 |
|
埃塞克斯 |
|
345 |
|
哈密爾頓 |
|
民兵 |
|
主線路上的 |
|
Dexter |
|
|
|
|
|||||||
|
|
埃塞克斯81 |
|
開發 |
|
富蘭克林 |
|
1025 |
|
應用程序 |
|
應用程序 |
|
公園 |
|
合計 |
|
||||||||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
439,380 |
|
$ |
60,471 |
|
$ |
428,150 |
|
$ |
20,558 |
|
$ |
290,693 |
|
$ |
905,700 |
|
|
4,206,503 |
|
$ |
6,351,455 |
|
洗衣房和雜貨店收入 |
|
|
3,385 |
|
|
— |
|
|
454 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
8,749 |
|
|
25,742 |
|
|
38,330 |
|
|
|
|
442,765 |
|
|
60,471 |
|
|
428,604 |
|
|
20,558 |
|
|
290,693 |
|
|
914,449 |
|
|
4,232,245 |
|
|
6,389,785 |
|
費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
管理 |
|
|
6,188 |
|
|
650 |
|
|
7,757 |
|
|
10,125 |
|
|
2,481 |
|
|
15,848 |
|
|
47,052 |
|
|
90,101 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
121,642 |
|
|
5,074 |
|
|
84,494 |
|
|
816 |
|
|
86,826 |
|
|
261,047 |
|
|
916,987 |
|
|
1,476,886 |
|
管理費 |
|
|
17,736 |
|
|
2,203 |
|
|
16,466 |
|
|
822 |
|
|
11,532 |
|
|
34,984 |
|
|
87,082 |
|
|
170,825 |
|
操作 |
|
|
25,524 |
|
|
— |
|
|
12,988 |
|
|
45 |
|
|
22,226 |
|
|
93,845 |
|
|
310,381 |
|
|
465,009 |
|
租房 |
|
|
2,775 |
|
|
— |
|
|
8,753 |
|
|
— |
|
|
3,000 |
|
|
7,720 |
|
|
16,804 |
|
|
39,052 |
|
維修和維護 |
|
|
27,009 |
|
|
— |
|
|
21,578 |
|
|
— |
|
|
10,895 |
|
|
134,837 |
|
|
287,012 |
|
|
481,331 |
|
税費和保險費 |
|
|
64,677 |
|
|
15,218 |
|
|
39,906 |
|
|
4,189 |
|
|
36,051 |
|
|
122,762 |
|
|
576,221 |
|
|
859,024 |
|
|
|
|
265,551 |
|
|
23,145 |
|
|
191,942 |
|
|
15,997 |
|
|
173,011 |
|
|
671,043 |
|
|
2,241,539 |
|
|
3,582,228 |
|
優先於其他收入的收入 |
|
|
177,214 |
|
|
37,326 |
|
|
236,662 |
|
|
4,561 |
|
|
117,682 |
|
|
243,406 |
|
|
1,990,706 |
|
|
2,807,557 |
|
其他收入(虧損) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
利息費用 |
|
|
(100,733) |
|
|
— |
|
|
(93,426) |
|
|
|
|
|
(59,259) |
|
|
(192,382) |
|
|
(1,268,104) |
|
|
(1,713,904) |
|
房地產銷售收益 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
#REF! |
|
|
|
|
(100,733) |
|
|
— |
|
|
(93,426) |
|
|
— |
|
|
(59,259) |
|
|
(192,382) |
|
|
(1,268,104) |
|
|
#REF! |
|
淨收益(虧損) |
|
$ |
76,481 |
|
$ |
37,326 |
|
$ |
143,236 |
|
$ |
4,561 |
|
$ |
58,423 |
|
$ |
51,024 |
|
$ |
722,602 |
|
$ |
#REF! |
|
淨收益(虧損)-NERA 50% |
|
$ |
38,241 |
|
$ |
18,663 |
|
$ |
71,618 |
|
$ |
2,281 |
|
$ |
29,211 |
|
$ |
25,512 |
|
|
|
|
|
185,525 |
|
淨收入-NERA 40% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
289,042 |
|
|
289,042 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
474,567 |
|
截至2020年3月31日的未來年度抵押貸款到期日如下:
|
|
哈密爾頓 |
|
345 |
|
哈密爾頓 |
|
漢密爾頓打開 |
|
Dexter |
|
|
|
|
|||||
期間結束 |
|
埃塞克斯81 |
|
富蘭克林 |
|
民兵 |
|
主應用程序 |
|
公園 |
|
合計 |
|
||||||
3//31/2021 |
|
$ |
— |
|
$ |
207,527 |
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
$ |
|
|
$ |
207,527 |
|
3/31/2022 |
|
|
— |
|
|
215,702 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
215,702 |
|
3/31/2023 |
|
|
— |
|
|
224,199 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
224,199 |
|
3/31/2024 |
|
|
— |
|
|
233,032 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
233,032 |
|
3/31/2025 |
|
|
— |
|
|
242,212 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
|
|
242,212 |
|
之後 |
|
|
10,000,000 |
|
|
8,181,458 |
|
|
6,000,000 |
|
|
16,900,000 |
|
|
125,000,000 |
|
|
166,081,458 |
|
|
|
|
10,000,000 |
|
|
9,304,130 |
|
|
6,000,000 |
|
|
16,900,000 |
|
|
125,000,000 |
|
|
167,204,130 |
|
減去:未攤銷遞延融資成本 |
|
|
(75,840) |
|
|
(54,932) |
|
|
(93,770) |
|
|
(70,893) |
|
|
(527,754) |
|
|
(823,189) |
|
|
|
$ |
9,924,160 |
|
$ |
9,249,198 |
|
$ |
5,906,230 |
|
$ |
16,829,107 |
|
$ |
124,472,246 |
|
$ |
166,380,941 |
|
截至2020年3月31日,上述抵押貸款加權平均利率為3.99%。包括遞延融資成本的攤銷費用在內,有效利率為4.06%。
23
目錄
2019年3月31日的財務信息摘要
|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
哈密爾頓 |
|
埃塞克斯 |
|
345 |
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
民兵 |
|
主線路上的 |
|
Dexter |
|
|
|
||||||||
|
|
埃塞克斯81 |
|
開發 |
|
富蘭克林 |
|
1025 |
|
托架應用程序 |
|
應用程序 |
|
應用程序 |
|
公園 |
|
合計 |
|||||||||
資產 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出租物業 |
|
$ |
7,117,613 |
|
$ |
2,595,015 |
|
$ |
5,919,727 |
|
$ |
103,238 |
|
$ |
— |
|
$ |
5,556,929 |
|
$ |
16,490,749 |
|
$ |
86,186,211 |
|
$ |
123,969,482 |
待售的出租物業 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
159,188 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
159,188 |
現金及現金等價物 |
|
|
192,441 |
|
|
169,930 |
|
|
213,656 |
|
|
51,285 |
|
|
359,291 |
|
|
132,903 |
|
|
163,789 |
|
|
1,853,435 |
|
|
3,136,730 |
應收租金 |
|
|
222,191 |
|
|
49,619 |
|
|
4,437 |
|
|
2,441 |
|
|
— |
|
|
1,487 |
|
|
17,049 |
|
|
136,962 |
|
|
434,186 |
房地產税託管 |
|
|
72,624 |
|
|
— |
|
|
50,334 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
28,960 |
|
|
95,525 |
|
|
— |
|
|
247,443 |
預付費用和其他資產 |
|
|
274,111 |
|
|
110,681 |
|
|
61,989 |
|
|
30,377 |
|
|
3,595 |
|
|
16,287 |
|
|
105,663 |
|
|
1,022,670 |
|
|
1,625,373 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0 |
總資產 |
|
$ |
7,878,980 |
|
$ |
2,925,245 |
|
$ |
6,250,143 |
|
$ |
346,529 |
|
$ |
362,886 |
|
$ |
5,736,566 |
|
$ |
16,872,775 |
|
$ |
89,199,278 |
|
$ |
129,572,402 |
負債和合夥人資本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
應付抵押票據 |
|
$ |
9,910,371 |
|
$ |
— |
|
$ |
9,442,200 |
|
$ |
— |
|
$ |
— |
|
$ |
5,898,047 |
|
$ |
16,813,056 |
|
$ |
124,407,623 |
|
$ |
166,471,297 |
應付賬款和應計費用 |
|
|
84,485 |
|
|
2,187 |
|
|
121,342 |
|
|
10,844 |
|
|
10,951 |
|
|
61,051 |
|
|
205,044 |
|
|
701,699 |
|
|
1,197,603 |
預租付款和保證金 |
|
|
297,683 |
|
|
— |
|
|
283,486 |
|
|
7,174 |
|
|
101 |
|
|
123,167 |
|
|
391,075 |
|
|
2,620,890 |
|
|
3,723,576 |
總負債 |
|
|
10,292,539 |
|
|
2,187 |
|
|
9,847,028 |
|
|
18,018 |
|
|
11,052 |
|
|
6,082,265 |
|
|
17,409,175 |
|
|
127,730,212 |
|
|
171,392,476 |
合夥人資本 |
|
|
(2,413,559) |
|
|
2,923,058 |
|
|
(3,596,885) |
|
|
328,511 |
|
|
351,834 |
|
|
(345,699) |
|
|
(536,400) |
|
|
(38,530,934) |
|
|
(41,820,074) |
總負債和資本 |
|
$ |
7,878,980 |
|
$ |
2,925,245 |
|
$ |
6,250,143 |
|
$ |
346,529 |
|
$ |
362,886 |
|
$ |
5,736,566 |
|
$ |
16,872,775 |
|
$ |
89,199,278 |
|
$ |
129,572,402 |
合作伙伴資本%-NERA |
|
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
50 |
% |
|
40 |
% |
|
|
對未合併的合資企業的投資 |
|
$ |
— |
|
$ |
1,461,529 |
|
$ |
— |
|
$ |
164,256 |
|
$ |
175,917 |
|
$ |
— |
|
$ |
— |
|
$ |
— |
|
$ |
1,801,702 |
未合併合資企業的投資超額分配和虧損 |
|
$ |
(1,206,780) |
|
$ |
— |
|
$ |
(1,798,443) |
|
$ |
— |
|
$ |
— |
|
$ |
(172,850) |
|
$ |
(268,200) |
|
$ |
(15,412,374) |
|
|
(18,858,645) |
未合併合資企業總投資(淨額) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
(17,056,944) |
總單元/共管公寓 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
公寓 |
|
|
48 |
|
|
— |
|
|
40 |
|
|
175 |
|
|
48 |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
1,030 |
商業 |
|
|
1 |
|
|
1 |
|
|
— |
|
|
1 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
3 |
合計 |
|
|
49 |
|
|
1 |
|
|
40 |
|
|
176 |
|
|
48 |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
1,033 |
要保留的單位 |
|
|
49 |
|
|
1 |
|
|
40 |
|
|
1 |
|
|
0 |
|
|
42 |
|
|
148 |
|
|
409 |
|
|
690 |
待售單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
175 |
|
|
48 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
223 |
截至2018年5月1日的銷售量 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
173 |
|
|
48 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
221 |
個未售出的單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
3 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
3 |
截至2018年5月1日,有存款可供未來銷售的未售出單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
1 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
1 |
截至2014年2月1日的銷售量 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
127 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
232 |
|
|
|
個未售出的單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
截至2014年2月1日具有未來銷售押金的未售出單位 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
|
24
目錄
截至2019年3月31日的三個月的財務信息
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
哈密爾頓 |
|
漢密爾頓·埃塞克斯 |
|
345 |
|
哈密爾頓 |
|
哈密爾頓 |
|
民兵 |
|
主線路上的 |
|
Dexter |
|
|
|
|
||||||||
|
|
埃塞克斯81 |
|
開發 |
|
富蘭克林 |
|
1025 |
|
托架應用程序 |
|
應用程序 |
|
應用程序 |
|
公園 |
|
合計 |
|
|||||||||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
459,573 |
|
$ |
75,290 |
|
$ |
385,243 |
|
$ |
23,594 |
|
$ |
3,629 |
|
$ |
274,837 |
|
$ |
822,668 |
|
$ |
4,028,259 |
|
$ |
6,073,093 |
|
洗衣房和雜貨店收入 |
|
|
3,005 |
|
|
— |
|
|
1,389 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
1,907 |
|
|
10,062 |
|
|
24,025 |
|
|
40,388 |
|
|
|
|
462,578 |
|
|
75,290 |
|
|
386,632 |
|
|
23,594 |
|
|
3,629 |
|
|
276,744 |
|
|
832,730 |
|
|
4,052,284 |
|
|
6,113,481 |
|
費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
管理 |
|
|
5,379 |
|
|
2,092 |
|
|
5,390 |
|
|
1,694 |
|
|
3,445 |
|
|
3,716 |
|
|
17,847 |
|
|
55,532 |
|
|
95,095 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
119,544 |
|
|
5,074 |
|
|
86,226 |
|
|
3,196 |
|
|
5,420 |
|
|
88,595 |
|
|
258,438 |
|
|
900,101 |
|
|
1,466,594 |
|
管理費 |
|
|
17,206 |
|
|
2,160 |
|
|
14,056 |
|
|
965 |
|
|
145 |
|
|
11,067 |
|
|
31,868 |
|
|
86,149 |
|
|
163,616 |
|
操作 |
|
|
21,450 |
|
|
8 |
|
|
22,603 |
|
|
775 |
|
|
(109) |
|
|
23,755 |
|
|
107,289 |
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381,644 |
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557,415 |
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租房 |
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3,330 |
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— |
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3,520 |
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2,032 |
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16,112 |
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19,663 |
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44,657 |
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維修和維護 |
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37,884 |
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— |
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18,467 |
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8,040 |
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10,266 |
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36,672 |
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124,192 |
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256,585 |
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492,106 |
|
税費和保險費 |
|
|
61,830 |
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15,677 |
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40,241 |
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7,349 |
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4,906 |
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32,251 |
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104,431 |
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518,726 |
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785,411 |
|
|
|
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266,623 |
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|
25,011 |
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|
190,503 |
|
|
22,019 |
|
|
24,073 |
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|
198,088 |
|
|
660,177 |
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|
2,218,400 |
|
|
3,604,894 |
|
優先於其他收入的收入 |
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195,955 |
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50,279 |
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196,129 |
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1,575 |
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(20,444) |
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78,656 |
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172,553 |
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1,833,884 |
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2,508,587 |
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其他收入(虧損) |
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利息費用 |
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(121,005) |
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— |
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(94,247) |
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(6) |
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(57,991) |
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(188,268) |
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(1,270,103) |
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(1,731,620) |
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房地產銷售收益 |
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— |
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— |
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754 |
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432,908 |
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— |
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— |
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— |
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433,662 |
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|
(121,005) |
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|
— |
|
|
(94,247) |
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|
754 |
|
|
432,902 |
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|
(57,991) |
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|
(188,268) |
|
|
(1,270,103) |
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(1,297,958) |
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淨收益(虧損) |
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$ |
74,950 |
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$ |
50,279 |
|
$ |
101,882 |
|
$ |
2,329 |
|
$ |
412,458 |
|
$ |
20,665 |
|
$ |
(15,715) |
|
$ |
563,781 |
|
$ |
1,210,629 |
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淨收益(虧損)-NERA 50% |
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$ |
37,475 |
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$ |
25,140 |
|
$ |
50,941 |
|
$ |
1,165 |
|
$ |
206,229 |
|
$ |
10,333 |
|
$ |
(7,858) |
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|
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323,424 |
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淨收益(虧損)-NERA 40% |
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$ |
225,515 |
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225,515 |
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$ |
548,939 |
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注15.員工福利401(K)計劃
自2019年1月1日起,合夥企業的員工只要符合一定的最低年齡和服務要求,就有資格參加管理公司的401(K)計劃(“401(K)計劃”)。符合條件的員工可以選擇將其合格薪酬的90%推遲到401(K)計劃,但受聯邦法律的某些限制。
員工貢獻的金額立即歸屬且不可沒收。從2019年1月1日開始,合作伙伴關係將401(K)計劃中每位員工延期支付的薪酬的50%至6%進行匹配。合夥企業可以在任何計劃年度代表符合條件的參與者對401(K)計劃做出酌情的匹配或利潤分享貢獻。參與者始終100%歸屬於他們的税前貢獻,並將在合夥企業服務兩年後開始以每年20%的速度歸屬於代表他們所作的任何匹配或利潤分享貢獻,在合夥企業總共服務6年後成為100%歸屬。在截至2020年3月31日的三個月裏,合作伙伴為401(K)計劃確認的總費用為11,000美元。
附註16.近期發佈的會計準則的影響
沒有適用於合夥企業的新會計聲明會對合夥企業的合併財務報表產生重大影響。
附註17-後續活動
從2020年4月1日至2020年5月8日,合作伙伴共購買了76張存託憑證。平均售價為每張收據42.95元,或每張1,288.50元。總成本是3265美元。
合夥需要購買0.6個B類單位和0.03個普通合夥單位,費用分別為775美元和41美元。
鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性,自2020年4月15日起,合作伙伴選擇暫停回購計劃。
目前爆發的冠狀病毒是一種新的冠狀病毒株,導致世界衞生組織於2020年3月11日宣佈全球大流行。2020年3月10日,馬薩諸塞州州長查理·貝克(Charlie Baker)宣佈進入緊急狀態,下令關閉所有非必要的企業,禁止10人或更多人聚集。州長的命令目前有效,直到2020年5月18日。此外,三月份還看到了
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目錄
關閉地方高校以維持學年平衡。校園暑期項目已經取消,關於學院和大學如何以及是否在9月份重新開放的討論正在進行中。
政府為抗擊病毒傳播而採取的措施已經對馬薩諸塞州、這個國家和世界的生活和商業運營造成了重大幹擾。目前尚不清楚當前經濟衰退的持續時間和嚴重程度以及對合夥企業業務的影響。
在目前的緊急狀態期間,合夥企業的物業管理公司漢密爾頓公司已採取措施維護其員工和租户的安全。漢密爾頓正在提供必要的服務,以確保所有酒店保持開放、功能齊全和安全。漢密爾頓已經實施了在家工作的政策,在所有現場辦公室都有骨幹員工,提供物業管理、維護、租賃和建築服務。租賃僅限於空置單元,基於網絡的視頻技術正被用於遠程展示公寓。漢密爾頓和合作夥伴將繼續調整其業務做法,以符合聯邦和州對工作場所和租賃物業運營的要求。
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第二項:管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
前瞻性陳述
本文包含的某些信息包括前瞻性陳述,這些陳述是根據“1995年私人證券清算改革法案”(“法案”)的安全港條款作出的。本報告中的前瞻性陳述,或管理層可能不時以口頭或書面形式作出的前瞻性陳述,反映了管理層在作出這些陳述時的誠意,並基於管理層目前掌握的信息。在解釋和依賴此類前瞻性陳述時應謹慎行事,這些前瞻性陳述的實現可能受到已知和未知的風險和不確定性、前瞻性陳述之後可能發生的事件以及夥伴關係可能無法控制的、可能對夥伴關係2020年及以後的實際成果、業績或成就產生重大影響的其他因素的影響。如果下面提到的一個或多個風險或不確定性成為現實,或者潛在的假設被證明是不正確的,實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任來更新我們的前瞻性陳述,無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。因此,投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事,這些前瞻性陳述是基於當時的結果和趨勢來預測未來的結果或趨勢。
由於合夥企業的長期目標包括收購更多物業,因此,物業再融資和出售所得收益的一部分將預留用於此目的。如果現有收購不符合合夥企業的投資標準,合夥企業可以購買額外的存託憑證。如果合夥企業的現金儲備不足以償還現有抵押貸款,或者如果合夥企業需要額外資金用於未來的收購,該合夥企業將考慮對現有物業進行再融資。
目前爆發的冠狀病毒是一種新的冠狀病毒株,導致世界衞生組織於2020年3月11日宣佈全球大流行。3月10日,馬薩諸塞州州長查理·貝克(Charlie Baker)宣佈進入緊急狀態,並下令關閉所有非必要的企業,禁止10人或更多人聚集。州長的命令目前有效,直到2020年5月18日。此外,為了學年的平衡,3月份當地的學院和大學關閉了。校園暑期項目已經取消,關於學院和大學如何以及是否在9月份重新開放的討論正在進行中。
政府為抗擊病毒傳播而採取的措施已經對馬薩諸塞州、這個國家和世界的生活和商業運營造成了重大幹擾。目前尚不清楚當前經濟衰退的持續時間和嚴重程度以及對合夥企業業務的影響。
4月份的租金收入好於預期,因為合夥企業的全資物業能夠收取4月份租金的94%。住宅租户支付約96%的租金,商業租户支付約57%的租金。從歷史上看,商業租金佔合夥企業收入的5%。合營公司收取的租金約為90%。4月份的收藏量不能作為5月份或以後收入情況的指標。
住宅租户的租期一般為12個月。這些租約大部分將在今年第二季和第三季到期。在目前的經濟環境下,我們無法估計續租或新租約所帶來的租約成交額,或現時租金的增減幅度。
該合夥企業目前將其約15%的公寓單元和57%的合資公寓單元租賃給學生。如果高校不在9月份開學,很可能會對合夥企業的入住率和租金收入產生重大影響。
在目前的緊急狀態期間,合夥企業的物業管理公司漢密爾頓公司已採取措施維護其員工和租户的安全。漢密爾頓正在提供必要的服務,以確保所有酒店保持開放、功能齊全和安全。漢密爾頓已經實施了在家工作的政策,在所有現場辦公室都有骨幹員工,提供物業管理、維護、租賃和建築服務。租賃僅限於空置單元,基於網絡的視頻技術正被用於遠程展示公寓。漢密爾頓和
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目錄
合作伙伴將繼續調整其業務做法,以符合聯邦和州有關工作場所和租賃物業運營的規定。
2020年第一季度,租金持續上漲,續約租金平均上漲4.1%,新租賃租金平均上漲0.4%。在2020年的剩餘時間裏,由於持續的全球冠狀病毒大流行,管理層預計當地房地產市場將大幅疲軟,目前無法預測未來續簽和新租賃租金的增減。
2020年第一季度,包括收購Mill Street在內,合併收入增長10.0%,運營費用增長10.1%,扣除其他收入(費用)的收入增長9.9%。剔除對Mill Street的收購,同店營收增長3.4%,運營支出下降2.2%,扣除其他收入(支出)前的收入增長19.0%。在同一報告期間,空缺為3.8%,而不是2.8%。扣除折舊和攤銷後,同店收入(不包括磨坊街)增長3.4%,營業費用下降1.0%,淨營業收入增長7.6%。
1025 Hancock和Hamilton Bay的合資企業在2019年售罄了所有剩餘的住宅共管公寓單元。1025 Hancock出售了2個剩餘的單位,收益約為306,000美元,漢密爾頓灣出售了3個剩餘的單位,收益約為429,000美元。從2014年到2019年,合夥企業因銷售這些單元而獲得的利潤估計約為7168,000美元。
2014年7月31日,該合夥企業簽訂了25,000,000美元循環信貸額度協議。該額度的期限為三年,浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加每年0.5釐,或(C)一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加每年1%,外加2.5%的適用保證金中較大者的基本利率。該協議最初於2017年7月31日到期,隨後被延長至2020年10月31日。與信貸額度延長相關的費用約為128000美元。截至2020年3月31日,信貸額度的未償還餘額為17,000,000美元。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為6,175,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息3.53釐,債券本金將於2035年3月31日到期應付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押為抵押,該抵押是根據日期為2020年3月31日的抵押、租賃和租金轉讓以及擔保協議。根據2020年3月31日的擔保協議,票據由合夥企業擔保。Brookside Apartments用這筆貸款的收益償還了一筆約239萬美元的未償還貸款,其餘部分收益被添加到現金儲備中。與此次再融資相關的結賬成本約為132,000美元。
2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC和Mill Street Development,LLC,統稱為Mill Street,New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司完成了與93 Realty Limited Partnership於2019年9月27日簽訂的購買協議,根據該協議,Mill Street以59,550,000美元的購買總價收購了位於馬薩諸塞州沃本57 Mill Street的181套公寓-鄉村俱樂部花園公寓(Country Club Garden ApartmentsMILL Street從現有信貸額度中為收購價提供了1800萬美元的資金,從現金儲備中為收購價的現金部分提供了1055萬美元,從貸款收益中為剩餘的3100萬美元提供了資金。成交費用約為237000美元。從購買價格中,合作伙伴關係分配了約1,282,000美元用於就地租賃,約136,000美元分配給租户關係價值。這些金額將分別在12個月和36個月內攤銷。
2019年12月20日,Mill Street與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議,規定貸款(“貸款”)的最高本金為35,000,000美元,其中包括31,000,000美元的初始預付款,以及如果滿足某些條件,隨後最高可預付4,000,000美元。票據的利息按月支付,固定利率為:(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)任何其後墊款的3.500釐,兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。票據由物業抵押擔保,並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。
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2019年5月,合作伙伴關係對帕克船長的住宅進行了再融資。當時200,071,000美元的抵押貸款的浮動利率為4.5%,於2026年2月到期,2021年3月之前只支付利息,此後有30年的攤銷時間表。新的抵押貸款金額為20,750,000美元,固定利率為4.05%,10年內到期,貸款期限僅支付利息。在再融資方面,該合夥企業產生了大約20.2萬美元的預付款罰款。
自2007年股票回購計劃啟動至2020年3月31日,該合夥企業已購買了1,428,361張存託憑證。在截至2020年3月31日的三個月內,該合夥企業總共購買了5,252張存託憑證。平均價格為每張收據59.38美元或每張1781.40美元。包括佣金在內的總費用為311,951美元。合夥公司需要回購41.6個乙類單位和2.2個普通合夥單位,費用分別為74093美元和3898美元。2019年1月,合夥企業從管理公司前總裁手中購買了4萬張存託憑證。2020年3月,顧問委員會和董事會一致批准將回購計劃延長至2025年3月31日。鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性,自2020年4月15日起,合夥企業選擇暫停回購計劃。
截至2020年5月1日,哈羅德·布朗及其兄弟羅納德·布朗的遺產合計擁有代表合夥A類單位的存託憑證約30.7%(包括為該等人士的家庭成員的利益而由信託持有的存託憑證)。哈羅德·布朗遺產公司還控制着該合夥公司75%的B類單位、該合夥公司唯一的普通合夥人NewReal公司(“NewReal”)75%的股本以及漢密爾頓公司的所有流通股。羅納德·布朗(Ronald Brown)還擁有該合夥企業B類單位25%的股份,以及新雷亞爾25%的股本。此外,羅納德·布朗(Ronald Brown)是NewReal的總裁兼董事,詹姆森·布朗(Jameson Brown)是NewReal的財務主管和董事。該合夥公司已發行和未發行的B類單位中有75%由哈羅德·布朗遺產公司控制,由詹姆森·布朗擔任經理的實體HBC Holdings LLC擁有。
除管理費外,合夥協議還規定僱用外部專業人員為合夥企業提供服務,並允許NewReal向合夥企業收取聘用專業人士協助管理合夥企業物業的費用。此外,合夥企業還不時向漢密爾頓支付維修和維護服務、法律服務、建築服務和會計服務費用。哈密爾頓為這些服務收取的費用與向哈密爾頓管理的所有實體收取的小時費率相同,管理層認為此類費率在市場上具有競爭力。
住宅租户簽訂一年租約。在截至2020年3月31日的三個月內,租户續簽約為62%,平均租金漲幅約為4.1%,新租賃約佔38%,租金漲幅約為0.4%。在截至2020年3月31日的三個月中,租賃佣金約為114,000美元,而截至2019年3月31日的三個月約為86,000美元,增加了約28,000美元(32.6%)。截至2020年3月31日的三個月的租户優惠約為12,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的租户優惠約為22,000美元,減少了約10,000美元(45.5%)。截至2020年3月31日的三個月,租户改善約為621,000美元,而截至2019年3月31日的三個月約為385,000美元,增加了約236,000美元(61.3%)。
截至2020年3月31日的三個月,漢密爾頓約佔合作伙伴支付的維修和維護費用的3.2%,截至2019年3月31日的三個月,漢密爾頓約佔5.6%。在為此目的支付給漢密爾頓的資金中,絕大多數用於支付漢密爾頓維修部門提供的服務費用,包括管道、電氣、木工服務和漢密爾頓總部附近物業的除雪。幾家較大的合夥酒店都有自己的維護人員。那些沒有自己的維護人員,並且距離漢密爾頓馬薩諸塞州奧爾斯頓總部超過合理距離的酒店通常由當地的獨立公司提供服務。
漢密爾頓的法律部負責處理合夥企業的大部分驅逐和收款事宜。此外,它還準備大多數長期商業租賃協議,並在選定的買賣交易中代表合夥企業。總體而言,在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內,漢密爾頓分別提供了合作伙伴關係支付的約52,000美元(86.3%)和約59,000美元(66.3%)的法律服務。
此外,如合併財務報表附註3所述,漢密爾頓公司從投資物業收取類似的費用。
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目錄
合作伙伴關係要求對超過15,000美元的建築合同進行三次投標。漢密爾頓可能是特定項目的三個投標人之一,如果它的投標和成功完成該項目的能力被認為是合適的,可能會獲得合同。對於未授予漢密爾頓的合同,漢密爾頓向合夥企業收取相當於合同金額5%的工程監理費。漢密爾頓的建築部門還根據需要為合作伙伴提供服務。在截至2020年3月31日的三個月中,Hamilton為合作伙伴提供了約196,000美元的建築和建築服務,而在截至2019年3月31日的三個月中,這一數字約為150,000美元。
漢密爾頓的會計人員為合夥企業執行簿記和會計職能。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月裏,漢密爾頓向合夥企業收取了31,250美元的簿記和會計服務費用。有關關聯方交易的詳細信息,請參見合併財務報表附註3。
關鍵會計政策和估算
按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制合併財務報表時,要求合夥企業作出影響資產、負債、收入和費用的報告金額以及或有資產和負債的相關披露的估計和判斷。合夥公司定期及持續評估其估計,包括與收購、開發及評估其房地產的賬面價值及對合資企業的投資及墊款有關的估計。合作伙伴關係的估計基於歷史經驗、當前市場狀況以及在這種情況下被認為是合理的各種其他假設。然而,由於未來的事件及其影響不能確定,因此估計的確定需要行使判斷力。夥伴關係的關鍵會計政策是那些要求對高度不確定的這類事項作出假設的政策。不同的估計可能會對夥伴關係的財務業績產生實質性影響。影響這些政策和估計應用的判斷和不確定性可能會導致在不同條件和情況下報告的金額大不相同。參見合併財務報表附註1合併原則。
收入確認:住宅和商業物業的租金收入在相關租賃期內確認。對於住宅租户,60天的欠款從收入中扣除。我們會按個別情況評估商户。商業物業的某些租賃規定提高階梯最低租金,這些租金在租賃期內按直線計算。來自商業租賃的收入還包括從租户那裏收到的補償和收回租賃協議規定的某些費用。費用一般包括房地產税、水電費、保險費、公共區域維護費和可收回費用。租金優惠也是按直線核算的。
所購物業的高於市場和低於市場的租賃值最初是根據(I)根據每份就地租約支付的合同金額和(Ii)管理層對每個相應就地租約的公平市場租賃率的估計之間的差額的現值(使用反映所購租約相關風險的貼現率)來記錄的,該差額是在相當於高於市場的租約的剩餘租期和低於市場的租約的初始期限加上任何低於市場的固定利率續租選擇權的期限的期間內計算的資本化的高於市場的租賃金額計入各自租賃剩餘期限內基本租金收入的減少,資本化的低於市場的租賃價值作為剩餘初始期限的基本租金收入的增加加上各自租賃的任何低於市場的固定費率續訂期權的條款攤銷。
2016年2月,財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU 2016-02,租賃(主題842)。ASU 2016-02修改了合同雙方(承租人和出租人)的租約確認、計量、呈報和披露原則。ASU 2016-02提供了新的準則,改變了承租人租賃安排的會計處理,據此,他們在幾乎所有現有和新租賃下的權利和義務都被資本化並記錄在資產負債表上。然而,對於出租人,新標準大體上與現有指南保持一致,但已更新,以與承租人模式和ASU 2014-09,與客户的合同收入(主題606)(“ASU 2014-09”)的某些更改保持一致。
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目錄
根據本標準,合夥企業評估非租賃組成部分(包括公共區域維護服務的租賃安排)和相關租賃組成部分(租賃收入)。如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式都相同,則租賃組件是主要組件。合夥企業選擇了一個允許的實際權宜之計。對於(I)包括公共區域維修服務的涉及房地產的經營租賃安排,以及(Ii)包括房地產税和保險費在內的所有房地產安排,我們在綜合收益表中將這些金額列在租賃收入中。我們記錄承租人在發生相應費用期間報銷的金額。
我們在2019年1月1日開始的中期和年度期間採用了本指南,採用修改後的追溯方法,在採納期開始時應用過渡條款,而不是在提交的最早比較期間開始時應用過渡條款。我們選擇了過渡指南允許的實際權宜之計,這使得我們可以不重新評估安排是否包含租賃、租賃分類和初始直接成本。採用租賃標準未導致截至2019年1月1日留存收益期初餘額確認的累計效果調整。採用本標準不會對合夥企業的財務報表產生實質性影響。
持有待售的租賃財產:當管理層確定資產為待售資產時,合夥企業將停止對資產進行折舊,並估計此類資產的銷售價格(扣除銷售成本)。當交易獲得適當的公司授權,且沒有重大或有事項與出售相關時,合夥企業一般會考慮持有資產以供出售。如果管理層認為,已確認為持有待售資產的扣除銷售成本後的估計淨銷售價格低於該資產的賬面價值,則設立估值津貼。
如果出現以前被認為不太可能的情況,因此,合夥企業決定不出售之前分類為持有待售的房產,則該房產將重新分類為持有和使用。重新分類的物業是按照以下較低者單獨計量和記錄的:(A)該物業被歸類為持有待售之前的賬面價值,根據任何折舊(攤銷)費用進行調整,如果該物業被持續歸類為持有和使用,則該折舊(攤銷)費用將被確認,或(B)在隨後決定不出售的日期的公允價值。
租賃物業:租賃物業按成本減去累計折舊列示。維護和維修按發生的費用計入費用;改進和增加的費用記入資本化。當資產報廢或以其他方式處置時,資產的成本和相關的累計折舊從賬户中沖銷,處置的任何損益計入收益。全額折舊的資產將從賬户中移出。租賃物業在其預計使用年限內採用直線折舊法和加速折舊法進行折舊。於收購租賃物業時,合夥企業估計所收購有形資產的公允價值,包括土地、樓宇及裝修,以及已確認的假設無形資產及負債,一般由(I)市場租賃之上及之下、(Ii)原址租賃及(Iii)租户關係的公允價值組成。合夥企業根據其公允價值將購買價格分配給所獲得的資產和承擔的負債。如果收購的淨資產/承擔的負債超過交易的購買對價,合夥企業記錄商譽或廉價購買收益(如果有)。在估計所收購有形及無形資產的公允價值時,合夥企業會考慮其盡職調查及營銷及租賃活動所取得的有關每項物業的資料,並採用各種估值方法,例如採用適當折現率及資本化率的估計現金流量預測、扣除折舊後的重置成本估計,以及現有的市場信息。收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
收購的無形資產包括市場租賃上下的就地租賃價值和租户關係價值,這是基於管理層對每個租户的租約具體特徵以及合夥企業與各自租户的整體關係的評估。管理層在分析原址租賃值時將考慮的因素包括考慮當前市場狀況的假設預期租賃期內的賬面成本估計,以及根據當地市場狀況在預期租賃期內按市場價格執行類似租約的成本。在估計執行類似租賃的成本時,管理層考慮租賃佣金、法律和其他相關費用。管理層在評估租户關係時考慮的特徵包括合夥企業與租户的現有業務關係的性質和程度、與租户發展新業務的增長前景、租户的信用質量以及對續租的預期。這個
31
目錄
原址租約的價值在各自租約的剩餘初始期限內攤銷至費用。租户關係無形資產的價值在關係的預期壽命內攤銷為費用。
如果事實和情況表明租賃物業的賬面價值可能受到減值,則應準備價值分析。估計的未來未貼現現金流與資產的賬面價值進行比較,以確定是否需要減記至公允價值。
管理層每年評估是否有任何指標表明合夥企業租賃物業的價值可能減值。只有當管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現且不計利息費用)的估計低於物業的賬面價值時,該物業的價值才會減值。發生減值的,應當以該財產的賬面價值超過該財產的公允價值來計量損失。合夥企業對每個物業預期產生的總未來現金流的估計基於一些假設,這些假設受到經濟和市場不確定性的影響,其中包括對空間的需求、對租户的競爭、市場租金的變化以及每個物業的運營成本。由於這些因素很難預測,而且可能會受到未來事件的影響,這些事件可能會改變管理層的假設,因此管理層在減值分析中估計的未來現金流可能無法實現。
合營企業的投資:合夥企業佔其在權益會計方法下投資物業的40%-50%的所有權,因為合夥企業對這些實體有重大影響,但不控制這些實體。這些投資最初以成本入賬,作為對合資企業的投資,隨後根據合夥企業在收益、現金貢獻和分配中的份額進行調整。根據權益會計方法,我們的淨權益反映在綜合資產負債表中,我們從合夥企業獲得的淨收益或虧損份額包括在綜合收益表中。一般來説,當投資(和任何墊款)降至零時,合夥企業將停止應用權益法,並且不會計入額外損失,除非合夥企業擔保了合資企業的義務或以其他方式承諾向被投資人提供進一步的財務支持。如果合資企業後來產生了收入,合夥企業只有在超過其先前未確認的虧損份額的程度上才確認其在此類收入中的份額。如果有需要,我們打算為投資未來的運營赤字提供我們應承擔的份額。但是,我們沒有法律義務來支付此類投資的任何債務,也沒有任何法律義務來彌補運營赤字。
關於合併的權威指導意見就如何識別通過投票權以外的方式獲得控制權的實體(“可變利益實體”或“VIE”)以及確定哪些企業(如果有)應合併VIE(“主要受益人”)提供指導。一般而言,當(1)股權投資者(如有)缺乏控股財務權益的一項或多項基本特徵,(2)風險股權投資不足以在沒有額外附屬財務支持的情況下為該股權的活動提供資金,或(3)股權投資者擁有與其經濟利益不成比例的投票權,而該實體的活動涉及或代表擁有不成比例小投票權的投資者進行時,則適用於考慮該實體是否為VIE。主要受益者由具有以下兩個特徵的實體定義:(1)指導活動的權力,當這些活動合在一起時,對可變利益實體的業績影響最大;(2)承擔損失的義務和從VIE獲得回報的權利將對VIE產生重大影響。
就投資物業的投資及墊款而言,合夥企業着眼於相關物業,以類似於房地產直接投資的方式評估該等投資的業績及賬面價值的可回收性。如果管理層對物業產生的總未來現金流(未貼現且無利息費用)的估計小於物業的賬面價值,則計入減值費用。
法律訴訟:合夥企業在正常業務過程中會不時出現各種法律訴訟和索賠。這些事情通常都在保險範圍之內。如果確定可能發生損失,則將估計損失金額記錄在財務報表中。損失的金額和被認為可能發生的時間點都很難確定。
32
目錄
運營結果
截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月
在截至2020年3月31日的三個月中,合夥企業及其附屬合夥企業賺取利息支出前收入、對未合併合資企業的投資收入、其他費用約為4,344,000美元,而截至2019年3月31日的三個月約為3,952,000美元,增長約392,000美元(9.9%)。
租賃活動彙總如下:
|
|
入住日期 |
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||
|
|
2020年5月1日 |
|
2019年5月1日 |
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住宅 |
|
|
|
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|
個單位 |
|
2,911 |
|
2,730 |
|
個空缺 |
|
110 |
|
76 |
|
空置率 |
|
3.8 |
% |
2.8 |
% |
商業 |
|
|
|
|
|
總面積(平方英尺) |
|
108,154 |
|
108,043 |
|
空缺 |
|
3,900 |
|
1,360 |
|
空置率 |
|
3.6 |
% |
1.3 |
% |
|
|
租金收入(千) |
|
||||||||||
|
|
截至三月三十一號的三個月, |
|
||||||||||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
||||||||
|
|
合計 |
|
繼續 |
|
合計 |
|
繼續 |
|
||||
|
|
運營 |
|
運營 |
|
運營 |
|
運營 |
|
||||
租金合計 |
|
$ |
16,253 |
|
$ |
16,253 |
|
$ |
14,768 |
|
$ |
14,768 |
|
住宅百分比 |
|
|
95 |
% |
|
95 |
% |
|
94 |
% |
|
94 |
% |
商業百分比 |
|
|
5 |
% |
|
5 |
% |
|
6 |
% |
|
6 |
% |
或有租金 |
|
$ |
121 |
|
$ |
121 |
|
$ |
129 |
|
$ |
129 |
|
33
目錄
截至2020年3月31日的三個月與截至2019年3月31日的三個月相比:
|
|
截至三月三十一號的三個月, |
|
美元 |
|
百分比 |
|
|||||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
更改 |
|
更改 |
|
|||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金收入 |
|
$ |
16,253,430 |
|
$ |
14,768,475 |
|
$ |
1,484,955 |
|
10.1 |
% |
洗衣費和雜費收入 |
|
|
122,154 |
|
|
113,669 |
|
|
8,485 |
|
7.5 |
% |
|
|
|
16,375,584 |
|
|
14,882,144 |
|
|
1,493,440 |
|
10.0 |
% |
費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
管理 |
|
|
584,658 |
|
|
612,757 |
|
|
(28,099) |
|
(4.6) |
% |
折舊和攤銷 |
|
|
4,565,467 |
|
|
3,682,678 |
|
|
882,789 |
|
24.0 |
% |
管理費 |
|
|
648,993 |
|
|
590,610 |
|
|
58,383 |
|
9.9 |
% |
操作 |
|
|
1,668,402 |
|
|
1,884,017 |
|
|
(215,615) |
|
(11.4) |
% |
租房 |
|
|
196,871 |
|
|
182,058 |
|
|
14,813 |
|
8.1 |
% |
維修和維護 |
|
|
2,086,218 |
|
|
1,944,231 |
|
|
141,987 |
|
7.3 |
% |
税費和保險費 |
|
|
2,280,541 |
|
|
2,034,106 |
|
|
246,435 |
|
12.1 |
% |
|
|
|
12,031,150 |
|
|
10,930,457 |
|
|
1,100,693 |
|
10.1 |
% |
未計其他收入(費用)的收入 |
|
|
4,344,434 |
|
|
3,951,687 |
|
|
392,747 |
|
9.9 |
% |
其他收入(費用) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
利息收入 |
|
|
107 |
|
|
179 |
|
|
(72) |
|
(40.2) |
% |
利息費用 |
|
|
(3,450,325) |
|
|
(3,000,289) |
|
|
(450,036) |
|
15.0 |
% |
非合併合資企業投資收益 |
|
|
474,567 |
|
|
548,939 |
|
|
(74,372) |
|
(13.5) |
% |
|
|
|
(2,975,651) |
|
|
(2,451,171) |
|
|
(524,480) |
|
21.4 |
% |
淨收入 |
|
$ |
1,368,783 |
|
$ |
1,500,516 |
|
$ |
(131,733) |
|
(8.8) |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
截至2020年3月31日的三個月的租金收入約為16,253,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的租金收入約為14,768,000美元,增長約1,485,000美元(10.1%)。可歸因於這一增長的因素如下:收購米爾街導致租金收入增加約974000美元。此外,由於需求增加和租金上漲,一些物業的租金收入有所增加。租金收入增長最顯著的合夥物業包括62 Boylston、Hamilton Oaks、Westside Colony、1144 Federal、Redwood Hills和Woodland Park,分別增長約93,000美元、62,000美元、52,000美元、49,000美元、31,000美元和31,000美元。租金收入包括商業物業的或有租金。或有租金包括公共區域維護費的賬單回款、房地產税、水電費等費用。
截至2020年3月31日的三個月的運營費用約為12,031,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的運營費用約為10,930,000美元,增加了約1,101,000美元(10.1%)。不包括磨坊街增加的大約1,346,000美元的費用,運營費用減少了大約245,000美元。(2.2%)。造成這一下降的因素是,由於温暖的冬季,除雪和公用事業費用減少,運營費用減少了約306,000美元(16.2%),由於資產全額折舊,折舊和攤銷減少了約173,000美元(4.7%),但税收和保險增加了約161,000美元(7.9%),部分抵消了這一減少,維修和維護費用增加了約82,000美元(4.2%)。
截至2020年3月31日的三個月的利息支出約為3,450,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的利息支出約為3,000,000美元,增長約450,000美元(15.0%)。不包括可歸因於Mill Street的利息支出增加約281,000美元,利息支出增加約169,000美元,這主要是由於購買Mill Street時使用的信貸額度借款所致。
截至2020年3月31日,合夥企業擁有7個不同投資物業40%至50%的所有權權益。有關每個投資物業的財務信息的詳細信息,請參閲標題為“投資物業”一節中包含的這些屬性的説明以及合併財務報表的附註14。
34
目錄
如綜合財務報表附註14所述,截至2020年3月31日的三個月,合夥企業來自投資物業的淨收入份額約為475,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的淨收入約為549,000美元,收入減少約74,000美元(13.5%)。這一下降主要是由於截至2019年3月31日的季度,出售Hamilton Bay Apartments LLC的2個單元的公寓單元的銷售收益約為434,000美元,合夥企業的份額為50%,而截至2020年3月31日的季度沒有銷售任何單元。截至2020年3月31日的三個月的收入中包括大約64.7萬美元的折舊和攤銷費用。在截至2020年3月31日的三個月裏,投資德克斯特公園的比例收益約為28.9萬美元。
由於上述變化,截至2020年3月31日的三個月的淨收入約為1,369,000美元,而截至2019年3月31日的三個月的收入約為1,501,000美元,收入減少了約132,000美元(8.8%)。
流動性和資本資源
2020年前三個月,合夥企業的主要現金來源是收取租金和布魯克賽德公寓再融資的收益。該夥伴關係2019年的主要現金來源是收取租金。截至2020年3月31日的11,246,765美元和截至2019年12月31日的7,546,324美元的大部分現金和現金等價物均存放在信譽良好的金融機構的計息賬户中。
截至2020年3月31日的三個月現金增加3,700,441美元摘要如下:
|
|
截至三月三十一號的三個月, |
|
||||
|
|
2020 |
|
2019 |
|
||
經營活動提供的現金 |
|
$ |
4,232,303 |
|
$ |
5,032,535 |
|
由投資活動提供(用於)的現金 |
|
|
(1,047,185) |
|
|
138,156 |
|
融資活動提供的現金(用於) |
|
|
2,074,443 |
|
|
(2,472,621) |
|
回購存託憑證、B類和普通合夥人單位 |
|
|
(389,947) |
|
|
(2,930,736) |
|
已支付的分發 |
|
|
(1,169,173) |
|
|
(1,177,353) |
|
現金和現金等價物淨增(減) |
|
$ |
3,700,441 |
|
$ |
(1,410,019) |
|
經營活動提供的現金變化是由多種因素造成的,包括最近收購導致的折舊費用變化、合資企業收入和分配的變化,以及其他因素。投資活動提供的現金減少主要是由於租賃物業的改善。融資活動中使用的現金變化主要是由於對Brookside Apartments的抵押貸款進行了再融資,部分抵消了抵押貸款的償還,以及最初用於購買Mill Street的信貸額度的償還。
於2020年內,合夥企業及其附屬合夥企業已完成若干物業的改善工程,總成本約為1,047,000美元。這些改進的資金來自現金儲備。現金儲備已足以支付改善工程的全部費用。最顯著的改善是在博伊爾斯頓街62號、帕克船長、漢密爾頓橡樹、紅木山、漢密爾頓·格林和漢密爾頓高地,分別耗資約275,000美元、196,000美元、192,000美元、77,000美元、54,000美元和48,000美元。
2020年3月31日,Nera Brookside Associates,LLC(“Brookside Apartments”)與KeyBank National Associates(KeyBank)簽訂了本金為6,175,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息3.53釐,債券本金將於2035年3月31日到期應付。票據以位於馬薩諸塞州沃本Totman Drive 5-12號的Brookside公寓建築羣的抵押為抵押,該抵押是根據日期為2020年3月31日的抵押、租賃和租金轉讓以及擔保協議。根據2020年3月31日的擔保協議,票據由合夥企業擔保。Brookside Apartments用這筆貸款的收益償還了一筆約239萬美元的未償還貸款,剩餘的收益部分加入了現金儲備。與此次再融資相關的結賬成本約為132,000美元。
2019年12月20日,Mill Street Gardens,LLC和Mill Street Development,LLC,統稱為Mill Street,New England Realty Associates Limited Partnership的全資子公司完成了一項收購
35
目錄
截至2019年9月27日與93房地產有限合夥企業簽訂的協議,根據該協議,Mill Street收購了Country Club Garden Apartments,這是一個位於馬薩諸塞州沃本Mill Street 57號的181個單元公寓樓,總購買價為59,550,000美元。MILL Street從現有信貸額度中為收購價提供了1800萬美元的資金,從現金儲備中為收購價的現金部分提供了1055萬美元,從貸款收益中為剩餘的3100萬美元提供了資金。成交費用約為237000美元。從購買價格中,合作伙伴關係分配了約1,282,000美元用於就地租賃,約136,000美元分配給租户關係價值。這些金額將分別在12個月和36個月內攤銷。
2019年12月20日,Mill Street Gardens與Insurance Strategy Funding Corp.LLC簽訂了一項貸款協議,規定貸款(“貸款”)的最高本金為35,000,000美元,其中包括31,000,000美元的初始預付款,以及如果滿足某些條件,隨後最高可預付4,000,000美元。票據的利息按月支付,固定利率為:(I)首次墊款年息3.586釐及(Ii)(A)墊款時市場利差利率與內插(根據貸款剩餘期限)美國國庫券利率之和及(B)任何其後墊款的3.500釐,兩者以較大者為準。票據本金將於2035年1月1日到期應付。票據以物業抵押作抵押,並由合夥企業根據日期為2019年12月20日的擔保協議提供擔保。
2019年5月31日,Parker船長有限責任公司(“Parker船長”)的住宅與Strategy Funding Corp.,LLC簽訂了本金為20,750,000美元的抵押票據。債券的純息付款按月支付,固定息率為年息4.05釐,債券本金將於2029年6月1日到期應付。根據日期為2019年5月31日的抵押、租約和租金轉讓及擔保協議,該票據以位於馬薩諸塞州列剋星敦Worten Road和Ryder Lane 125號的Capter Parker公寓建築羣的抵押為抵押。根據日期為2019年5月31日的擔保協議,票據由合夥企業擔保。帕克船長用這筆貸款的收益償還了大約20071000美元的未償還貸款。與此次再融資相關的是,該房產產生了大約20.2萬美元的預付款罰金。
在截至2020年3月31日的三個月內,合夥企業未收到投資物業的分派。截至2019年3月31日的三個月,合夥企業從投資物業收到了約1,240,000美元的分派。這些淨分配中包括截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月來自Dexter Park的金額分別約為0美元和620,000美元。2020年1月,合作伙伴關係批准了每台9.60美元(每張收據0.32美元)的季度分配,並於2020年3月31日支付。
2014年7月31日,該合夥企業簽訂了25,000,000美元循環信貸額度協議。該額度的期限為三年,浮動利率等於(A)最優惠利率(B)聯邦基金利率加每年0.5釐,或(C)一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加每年1%,外加2.5%的適用保證金中較大者的基本利率。該協議最初於2017年7月31日到期,並被延長至2020年10月31日。與信用額度延長相關的成本約為128,000美元。
2019年12月19日,合夥企業在購買Mill Street公寓時使用了20,000,000美元的信貸額度。2019年12月20日,合夥企業支付了200萬美元。2020年1月22日,合作伙伴關係支付了100萬美元。截至2020年3月31日,信貸額度的未償還餘額為17,000,000美元。
合作伙伴預計運營和計息賬户的現金將足以為其當前的運營提供資金,支付分配,支付所需的債務,併為其物業的當前改善提供資金。合夥企業還可以出售或對房產進行再融資。由於物業的出售或再融資、租金收入或支出的增加或減少或重要租户的損失,合夥企業的淨收入和現金流可能每年都會大幅波動。
表外安排-合資企業負債
截至2020年3月31日,該合夥企業在七家合資企業中擁有40%-50%的所有權權益,其中五家有抵押貸款債務。我們無法控制這些合夥企業,因此我們使用權益合併的方法對其進行核算。截至2020年3月31日,我們在與這些投資相關的無追索權債務中的比例份額約為71,102,000美元。見合併財務報表附註14。
36
目錄
合同義務
自2020年3月31日起,我們必須履行下表所述的合同付款義務。
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按期到期付款 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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2025 |
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之後 |
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合計 |
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合同義務 |
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長期債務 |
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抵押債務 |
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2,302,965 |
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$ |
2,514,411 |
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$ |
67,011,788 |
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$ |
38,288,845 |
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$ |
10,997,192 |
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$ |
165,311,402 |
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$ |
286,426,603 |
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其他義務 |
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17,000,000 |
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— |
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— |
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— |
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— |
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17,000,000 |
合同義務總額 |
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$ |
19,302,965 |
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$ |
2,514,411 |
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$ |
67,011,788 |
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$ |
38,288,845 |
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$ |
10,997,192 |
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$ |
165,311,402 |
|
$ |
303,426,603 |
*不包括未攤銷遞延融資成本
我們與與我們物業管理相關的供應商簽訂了各種常設或可續訂的服務合同。此外,我們還有一些在正常業務過程中籤訂的可能超過一年的其他合同。這些合同不作為我們合同義務的一部分,因為它們包含規定取消的條款,取消處罰微不足道或沒有處罰。
有關應付抵押票據的説明,請參閲合併財務報表附註5和附註14。合作伙伴沒有其他重大合同義務需要披露。
可能影響未來業績的因素
除了第1A項和合作夥伴不時向美國證券交易委員會提交的文件中詳述的風險外,可能導致合作伙伴的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的大不相同的一些因素包括但不限於:
· |
合夥公司依賴於其物業所在的房地產市場,主要位於馬薩諸塞州東部,這些市場可能會受到當地經濟市場狀況的不利影響,而當地經濟市場狀況超出了合夥公司的控制範圍。 |
· |
合作伙伴關係受到影響房地產業的一般經濟風險的影響,例如依賴租户的財務狀況,需要以對租户有利的條款簽訂新租約或續簽租約,以產生租金收入,以及我們向租户收取租金的能力。 |
· |
合作伙伴關係還受到不斷變化的經濟狀況的影響,這使得替代住房安排對合作夥伴關係的租户具有或多或少的吸引力,例如大波士頓大都市區的獨户住房抵押貸款利率和獨户住房的可獲得性和購買價格。 |
· |
合作伙伴關係需要支付與每項投資相關的鉅額支出,如償債付款、房地產税、保險和維護成本,當情況導致物業收入減少時,這些支出通常不會減少。 |
· |
合作伙伴關係可能會因經濟和市場狀況以及季節性天氣狀況的波動而增加供暖和公用事業成本。 |
· |
內亂、地震和其他自然災害可能導致未投保或投保不足的損失。 |
· |
實際或威脅到的恐怖襲擊可能會對我們的創收能力和資產價值產生不利影響。 |
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目錄
· |
合夥企業財產的融資或再融資可能無法達到必要或理想的程度,或可能無法以優惠條款提供。 |
· |
合作伙伴物業面臨來自同一市場中類似物業的競爭。這種競爭可能會影響合夥企業吸引和留住租户的能力,並可能降低可以收取的租金。 |
· |
鑑於房地產業務的性質,合夥企業可能要承擔潛在的環境責任。這些問題包括合夥公司或鄰近房地產的土壤中的環境污染,無論是由合夥公司造成的,還是由合夥公司之前的業主或鄰居造成的,以及合夥公司的建築物中存在危險材料,如石棉、鉛、黴菌和氡氣。管理層目前不知道有任何重大的環境責任。 |
· |
商業物業及與之相關的保險範圍越來越昂貴,也越來越難獲得。此外,保險公司已將某些特定項目排除在標準保險單之外,這導致合作伙伴關係的風險敞口增加。這些包括恐怖主義和戰爭行為的保險,以及黴菌和其他環境條件的保險。這些項目的承保範圍要麼不可用,要麼貴得令人望而卻步。 |
· |
市場利率可能會對A類合夥單位和存託憑證的市場價格以及業績和現金流產生不利影響。 |
· |
所得税法律法規的更改可能會影響合夥企業所有者的應納税所得額。這些變化可能會影響未來分配的税後價值。 |
· |
合夥企業可能無法識別、收購、建造或開發其他物業;可能開發或收購不能產生預期或預期投資資本收益的物業;可能無法快速出售業績不佳或其他方面不理想的物業;或者可能無法有效整合物業收購或物業投資組合。 |
· |
使用債務為收購和開發提供資金的相關風險。 |
· |
收購競爭可能會導致房產價格上漲。 |
· |
作為正在進行的評估的一部分,合夥企業的內部控制中發現的任何缺陷都可能對合夥企業的業務產生不利影響。 |
· |
持續遵守2002年的薩班斯-奧克斯利法案可能需要額外的人員或系統更改。 |
上述因素不應被解釋為詳盡無遺,也不應被解釋為承認合夥企業在本法案日期前所作披露的充分性或該法案的有效性。合作伙伴明確表示不承擔公開更新或修改任何前瞻性聲明的義務,無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。
第三項關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指利率和股票價格變化導致的損失風險。在執行其商業計劃時,合夥企業面臨的主要市場風險是利率風險。金融市場普遍利率水平的變化可能會影響合夥企業的投資資產收益率與資金成本之間的利差,進而影響其向投資者進行分配或付款的能力。
截至2020年3月31日,合夥企業、其子公司合夥企業和投資地產合計約有453,631,000美元的長期債務,基本上所有這些債務都需要按固定利率支付利息。因此,這些債務工具的公允價值受到市場利率變化的影響。這筆長期債務將在2035年到期。合夥企業、其附屬合夥企業和投資物業合計擁有
38
目錄
截至2020年3月31日的可變利率債務為27,000,000美元(不扣除未攤銷遞延融資成本)。利率從LIBOR加195個基點到LIBOR加350個基點不等。假設利率上限不生效,如果合夥企業可變利率債務的市場利率增加或減少100個基點,那麼合夥企業可變利率債務的利息成本每年將增加或減少約22萬美元,截至2020年3月31日的夥伴關係固定利率債務的公允價值將增加或減少約1500萬美元。有關這些債務的公允價值和到期日的信息,請參閲綜合財務報表附註5--“應付抵押票據”、綜合財務報表附註12--“公允價值計量”和綜合財務報表附註14--“對未合併合資企業的投資”。
有關市場風險的其他披露,請參閲“項目2.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--可能影響未來業績的因素”。
第4項:控制和程序
披露控制和程序。合夥企業管理層在合夥企業首席執行官和首席財務官的參與下,評估了截至本報告所述期間結束時,合夥企業的披露控制和程序(該詞在修訂後的1934年“證券交易法”(下稱“交易法”)第13a-15(E)和15d-15(E)條中定義)的有效性。基於這樣的評估,合夥企業的首席執行官和首席財務官得出的結論是,截至期末,合夥企業的披露控制和程序在及時記錄、處理、彙總和報告合夥企業根據“交易法”提交或提交的報告中要求披露的信息方面是有效的。
財務報告內部控制的變化。在2020年第一季度,我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
39
目錄
第二部分-其他信息
第1項:法律訴訟
除與其業務相關的普通例行訴訟外,合夥企業作為任何物業的一方或任何物業均受其約束,不存在任何實質性法律程序。
項目1A。風險因素
截至2019年12月31日的財年,我們的年報Form 10K第1部分第1A項中披露的風險因素髮生了重大變化。附加風險因素如下:
冠狀病毒大流行已在美國和全球經濟造成嚴重破壞,我們預計它將繼續對我們的財務狀況、運營結果、現金流、流動性和業績以及我們租户的業績產生不利影響。
自2019年12月報告以來,冠狀病毒已經在全球範圍內傳播,包括美國的每個州。2020年3月11日,世界衞生組織宣佈冠狀病毒為全球大流行,2020年3月13日,美國宣佈冠狀病毒進入全國緊急狀態。
冠狀病毒大流行的全球影響持續發展,公共衞生官員和政府當局,包括我們開展業務的馬薩諸塞州和新罕布夏州的官員和政府當局,已採取措施做出反應,如禁止人們在人口稠密地區聚集,建立隔離,限制旅行,發佈“呆在家裏”命令,限制可能繼續經營的企業類型(包括可能進行的建築項目類型),以及關閉學校等許多措施。這些限制大多於2020年3月正式開始實施,它們迅速對世界各地的經濟和市場狀況產生了實質性的不利影響,包括美國和我們物業所在的市場,以及我們自己。我們經營的市場的公共衞生官員和政府當局可能會施加額外的限制,以努力減緩冠狀病毒的傳播,或者可能過快地放鬆或取消現有的限制,這兩種情況都可能加劇這些對經濟的不利影響的嚴重程度。冠狀病毒大流行的持續時間和範圍,以及未來可能出現的反應,都存在很大的不確定性,因此,我們目前無法肯定地預測冠狀病毒對我們和我們的租户會產生什麼影響。與冠狀病毒相關的因素已經或可能對我們的運營業績和財務狀況產生實質性的不利影響,包括:
· |
由於政府或租户的行動,我們的一個或多個物業全部或部分關閉,或出現其他運營問題,這可能會對我們和我們租户的運營產生不利影響; |
· |
影響我們租户的業務、財務狀況和流動性的經濟活動減少已經並預計將繼續導致我們的一個或多個租户無法履行他們對我們的義務,包括他們全額或完全支付租金的能力,或以其他方式尋求修改這些義務,包括租金優惠、延期或減免,或宣佈破產; |
· |
我們的一個或多個商業租户的業務(包括零售租户和停車場運營商)新的或繼續完全或部分關閉的影響,當地、國家和國際供應商對我們的商業租户供應鏈的臨時或長期中斷,或者我們的商業租户運營所需的產品、服務或其他材料的交付延遲,可能會迫使這些租户減少、延遲或取消其產品和服務的提供,這可能導致收入、收入和現金流減少,並可能導致他們破產或資不抵債,這反過來又可能: |
o |
減少我們的現金流, |
o |
對我們融資、再融資或出售房產的能力造成不利影響, |
o |
對我們繼續以當前水平向股東支付股息的能力造成不利影響,或者根本沒有 |
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目錄
o |
執行我們的權利、收取租金和/或轉租陷入困境的租户佔用的空間會導致額外的法律和其他費用; |
· |
強制關門和“呆在家裏”訂單的持續時間和範圍已經並預計將繼續對我們的商業零售租户產生嚴重的負面影響,這些租户依賴與客户的面對面互動來創造收入,已經並預計將繼續導致大多數零售租户無法及時全額或根本無法支付租金; |
· |
冠狀病毒在多大程度上降低了客户將來經常光顧我們租户的意願,或阻止客户經常光顧我們的租户的業務,可能會導致我們的零售租户繼續無法根據他們的租約及時向我們支付租金; |
· |
我們的一些住宅和商業租户已經與我們接洽,要求租金減免、延期或減免,我們在多大程度上滿足這些請求或尋求執行我們的法律補救措施,可能會對我們的運營結果、流動性和現金流產生實質性的不利影響; |
· |
我們的商業租户的業務已經並將繼續受到負面影響的程度,可能需要我們註銷租户的累計租金餘額,這可能會對我們的運營業績和流動性產生重大不利影響; |
· |
如果為防止冠狀病毒擴散而採取的新的或現有的行動或措施繼續導致失業率上升,可能會對我們的住户產生足夠的收入來支付租金的能力造成負面影響,或者使他們不願意及時全額或根本不願意支付租金; |
· |
冠狀病毒的影響可能導致我們的財產價值或我們在未合併的合資企業中的投資減值的事件或情況發生變化,任何此類減值都可能對我們在收取費用期間的經營業績產生重大不利影響; |
o |
我們可能無法以對我們有利的條款或根本無法重組或修改與某些租户的租約; |
· |
對租賃條款的解釋和租户關於其因冠狀病毒而有義務支付租金的相關索賠的影響和有效性,以及任何解釋這些條款的法院裁決或決定,都可能對我們的運營結果和流動性產生重大不利影響; |
· |
旨在防止冠狀病毒傳播的限制已經限制,並預計將繼續限制我們的租賃活動,如物業遊覽,並可能對我們續簽租賃、租賃空置空間或重新租賃可用空間的能力產生重大不利影響,因為我們的物業租約以優惠條件到期,或者根本沒有影響; |
· |
冠狀病毒導致一般商業活動和房地產交易需求大幅下降,如果這種情況持續下去,將對我們進行戰略收購或處置的能力或願望造成不利影響; |
· |
州、地方、聯邦和行業團體最近和未來制定法律和法規的努力的影響已經限制,並可能進一步限制我們等房東收取租金、執行拖欠租金的補救措施或以其他方式執行租賃協議條款的能力,例如凍結租户的租金或暫停房東執行驅逐的能力;(Br)州、地方、聯邦和行業團體最近和未來制定法律法規的影響已經限制,並可能進一步限制我們等房東收取租金、執行欠租補救措施或以其他方式執行租賃協議條款的能力,例如凍結租户的租金或暫停房東執行驅逐的能力; |
· |
我們可能無法以有吸引力的條件獲得債務和股權資本,或者根本無法獲得債務和股權資本,而全球金融市場的進一步混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化可能會影響我們的租户和我們獲得資金和其他資金來源的機會,這些資金和資金來源是為我們各自的運營提供資金或及時解決即將到期的債務所必需的; |
· |
冠狀病毒大流行對我們未來財務業績、現金流和財務狀況的財務影響可能會對我們遵守信貸安排的財務契約和 |
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目錄
其他債務協議,並可能導致違約和債務加速,這可能對我們的財務狀況、經營業績以及我們額外借款和支付股息的能力產生負面影響; |
· |
由於在家工作的人數增加,網絡安全威脅和潛在入侵(包括網絡釣魚攻擊、惡意軟件和冒充策略)的脆弱性增加; |
· |
與我們的運營相關的業務中斷、租金收入損失和/或其他相關費用可能無法全部或部分由我們的保單承保,這可能會增加未償還的負債; |
· |
如果我們的員工,特別是我們的關鍵人員和物業管理團隊的健康受到負面影響,我們可能無法確保業務連續性,並可能面臨租户的訴訟; |
· |
如果我們選擇不分紅,我們的存託憑證持有人可能需要為合夥企業的收入繳納所得税,而不會收到相應金額的現金; |
· |
不確定的是,在政府當局取消“居家”命令和公共衞生官員開始逐步讓美國人返回工作崗位之前,必須滿足哪些條件,以及政府當局是否會對我們等房東施加(或建議)要求,以保護我們大樓的租户和訪客的健康和安全,這可能會導致運營成本增加,並要求我們的物業管理團隊確保遵守任何此類要求,以及與防範這些措施產生的潛在責任相關的成本增加,例如租户聲稱這些措施違反了他們的租約。這可能會導致我們的物業管理團隊增加運營成本,並要求我們的物業管理團隊確保遵守任何此類要求,以及與防範這些措施產生的潛在責任相關的成本增加,例如租户聲稱這些措施違反了他們的租約。 |
· |
對我們的設施、管理層、租户、支持人員和專業顧問的訪問受限可能會降低我們的披露控制程序、財務報告的內部控制和其他風險緩解策略的有效性,增加我們對安全違規的敏感性,阻礙我們履行監管義務的能力,並阻礙我們以其他方式高效地開展業務。 |
第二項未登記的股權證券銷售和收益使用
(a)無
(b)無
(c)2020年第一季度發行人購買股權證券:
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剩餘存放數 |
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存託憑證 |
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可以購買的收據 |
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期間 |
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支付均價 |
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作為公開宣佈的計劃的一部分購買 |
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根據本計劃(經修訂) |
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2020年1月1日-31日 |
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$ |
63.37 |
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1,817 |
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575,074 |
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2020年2月1日-28日 |
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$ |
61.33 |
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716 |
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574,358 |
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2020年3月1日-31日 |
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$ |
56.20 |
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2,719 |
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571,639 |
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合計 |
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5,252 |
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2007年8月20日,普通合夥人NewReal,Inc.批准了一項股權回購計劃(“回購計劃”),根據該計劃,合夥企業可在12個月內購買最多300,000張存託憑證(每張存託憑證為A類單位的十分之一)。隨着時間的推移,普通合夥人已授權增加股權回購計劃。2015年3月10日,普通合作伙伴授權將回購計劃從1,500,000張增加到2,000,000張存託憑證,並將該計劃從2015年3月31日再延長5年至2020年3月31日。2020年3月9日,普通合作伙伴將該計劃延長了
42
目錄
從2020年3月31日至2025年3月31日的額外五年。回購計劃要求合夥企業根據合夥企業第二份修訂和重新簽署的有限合夥企業合同,根據A類、B類和普通合夥人單位持有人的80%、19%和1%的固定分配百分比,回購與合夥企業回購任何存託憑證相關的一定比例的B類單位和普通合夥人單位。根據回購計劃對存託憑證或合夥單位的回購可由合夥企業在公開市場交易或私下協商的交易中隨時自行決定。從2007年8月20日至2020年3月31日,合夥公司已回購了1,428,361張存託憑證,每張存託憑證平均價格為28.42美元(或每張A類單位852.60美元),3,571個乙類單位和188個普通合夥單位,均為每單位1,032.98美元,包括合夥公司支付的經紀費用,總計約44,714,000美元。
在截至2020年3月31日的三個月內,合夥企業共購買了5,252張存託憑證。平均價格為每張收據59.38美元或每張1781.40美元。包括佣金在內的總費用為311,951美元。合夥公司需要回購41.6個乙類單位和2.2個普通合夥單位,費用分別為74063美元和3898美元。鑑於冠狀病毒問題帶來的經濟不確定性,自2020年4月15日起,合夥企業選擇暫停回購計劃。
第3項.高級證券違約
無。
第四項:礦山安全信息披露
不適用。
項目5.其他信息
無
項目6.展品
請參閲下面的展品索引。
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目錄
展品索引
證物編號 |
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展品説明 |
(31.1) |
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合夥企業首席執行官Ronald Brown(合夥企業唯一普通合夥人NewReal,Inc.的總裁兼董事)根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條進行的認證。
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(31.2) |
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合夥企業首席財務官Jameson Brown(合夥企業唯一普通合夥人NewReal,Inc.的財務主管和董事)根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條進行的認證。
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(32.1) |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條頒發的合夥企業首席執行官羅納德·布朗(合夥企業唯一普通合夥人NewReal公司總裁兼董事)和合夥企業首席財務官詹姆森·布朗(合夥企業唯一普通合夥人NewReal公司財務主管兼董事)的認證。
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(101.1) |
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以下是New England Realty Associates Limited Partnership截至2020年3月31日的季度的Form 10-Q季度報告,採用XBRL格式:(I)合併資產負債表,(未經審計)(Ii)合併收益表,(未經審計)(Iii)合併合夥人資本變動表,(未經審計)(Iv)合併現金流量表,(未經審計)和(V)合併財務報表附註,(未經審計)。
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44
目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求,註冊人已正式授權下列簽字人代表其簽署本報告。
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新英格蘭房地產協會有限合夥企業 |
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由: |
/s/NEWREAL,Inc. |
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其普通合夥人 |
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由: |
/s/羅納德·布朗 |
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羅納德·布朗,總裁 |
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日期:2020年5月8日 |
根據1934年“證券交易法”的要求,本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署。
簽名 |
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標題 |
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日期 |
/s/羅納德·布朗 |
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普通合夥人總裁兼董事 |
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2020年5月8日 |
羅納德·布朗 |
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(首席執行官) |
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/s/詹姆森·布朗 |
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財務主管兼普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
詹姆森·布朗 |
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(首席財務官和首席會計官) |
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/s/GUILLIAEM ALTSEN |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
吉列姆·阿爾森 |
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/s/David Aloise |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
大衞·阿洛伊斯 |
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/s/Andrew Bloch |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
安德魯·布洛赫 |
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/s/Eunice HARPS |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
尤尼斯豎琴 |
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/s/Sally Michael |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
薩莉·邁克爾 |
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/s/Robert Somma |
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普通合夥人董事 |
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2020年5月8日 |
羅伯特·索瑪 |
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|
45