聯合國家

證券交易委員會

華盛頓特區20549

表格 10-K

(馬克)

根據1934年證券交易所ACT第13或15(D)節提交的年度報告

截至2019年12月31日的財政年度

或

根據1934年證券交易所條例第13或15(D)節提交的☐ 過渡報告

從_

委員會 檔案編號：001-38903

郵政房地產信託公司

(其章程中規定的註冊人的確切 姓名)

哥倫比亞大道75號

錫達赫斯特， NY 11516

(主要行政辦公室地址 )(郵編)

登記人的電話號碼，包括區號：(516) 295-7820

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是著名的經驗豐富的發行人，按照“證券法”第405條的定義，請用複選標記表示 。是的，☐號碼

如果註冊人不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記標明 。是的，☐號碼

通過檢查標記表明 ，登記人(1)是否提交了1934年“證券交易所法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)， 和(2)在過去90天中一直受到這種提交要求。是的，沒有☐

通過檢查 標記，説明註冊人是否已在過去12個月內以電子方式提交了根據條例S-T(本章第232.405節)規則 405要求提交的每個交互式數據文件(或在較短的時間內，註冊人 必須提交此類文件)。是的，沒有☐

通過勾選標記指示 註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告 公司還是新興的增長公司。參見“外匯法案”第12b-2條規則中“大型加速備案”、“加速申報”、“ ”“小型報告公司”和“新興增長公司”的定義。

如果 是一家新興的成長型公司，請用複選標記標明登記人是否選擇不使用延長的過渡期，以符合“外匯法”第13(A)節規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐

通過勾選標記表明 註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是的，☐號碼

由於2019年6月30日登記人最近完成的第二個財政季度的最後一個營業日，登記人非附屬公司持有的註冊人A類普通股的總市值約為7 090萬美元，根據紐約證券交易所報告的每股15.75美元的收盤價計算。

截至2020年3月25日，註冊人共有5，392，906股 A類普通股已發行。

引用合併的文件

登記人2020年股東年會的最終委託書(將在登記人財政年度結束後120天內提交證券交易委員會)的部分 是根據第二部分第5項和第三部分第10、11、12、13和14項，以參考 的方式納入本表格10-K的年度報告。

郵政地產信託有限公司(表格10-K)年度報告
2019年12月31日終了財政年度

目錄

關於前瞻性聲明的警告 聲明

這份表格10-K的年度報告包含聯邦證券 法律意義上的“前瞻性報表”。這些前瞻性陳述包括在本年度10-K表報告中，包括題為“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、“業務”和“某些關係和相關人員交易”的章節，並涉及諸如我們的行業、業務戰略、目標和對我們的市場狀況、未來業務、利潤率、盈利能力、資本支出、財務狀況、流動性、資本資源、現金流量、業務結果和其他財務信息的目標和期望等事項。我們使用了“大約”、“預期”、“假設”、“ ”、“相信”、“預算”、“沉思”、“繼續”、“可以”、“估計”、“ ”、“預期”、“未來”、“打算”、“可能”、“展望”、“計劃”、“ ”潛力、“預測”、“項目”、“尋求”、“應該”，“目標”、“ 將”和類似的術語和短語，以確定本年度報告表10-K中的前瞻性陳述。

在 中，可能導致實際結果與這種前瞻性陳述大不相同的重要因素包括項目1A中的風險因素 。“危險因素”及本年報其他地方的表格10-K。新的風險和不確定性時有發生，我們無法預測這些事件或它們如何影響我們。我們不承擔任何義務更新任何 前瞻性的報表後，本年度報告的日期，表10-K，除非根據適用的法律要求。鑑於這些 風險和不確定性，投資者不應過度依賴前瞻性聲明作為對實際結果的預測。

當我們在本年度10-K表格報告中使用“我們”、“公司”、“郵政”和“我們的 公司”等術語時，我們指的是馬裏蘭州的一家公司-郵政不動產信託公司-與我們合併的子公司，包括特拉華州的有限合夥公司-郵政不動產有限合夥公司，我們稱之為“我們的經營夥伴關係”。

我們的所有前瞻性聲明都會受到風險和 不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際結果與我們預期的結果大不相同，其中包括：

部分 i

項目 1.業務

概述

我們是一家內部管理的房地產公司，擁有租賃給美國郵政總局(USPS)的房產。{Br}自2019年12月31日起，我們在44個州擁有466個郵政房產組合，其中包括大約140萬個可出租的內部面積，所有這些都租給了USPS，但非最低限度的非郵政租户，在租賃給USPS的建築物中共享空間 。我們相信，我們是最大的業主和管理者之一，以淨出租面積 的面積，物業出租給USPS。我們的大部分租約是修改後的雙網租賃，USPS 負責公用事業和日常維護，並償還房東的房產税，而房東則負責保險、屋頂和結構。我們認為，這種結構有助於使我們免受某些業務費用增加的影響，而且 提供了更可預測的現金流。

我們的領導團隊由我們的首席執行官AndrewSpodek領導，在購買和管理租賃給USPS的房產方面有豐富的經驗。斯波德克先生在20多年來一直積極參與USPS租賃物業的收購和管理。傑瑞米加伯，我們的總裁，司庫和祕書，在房地產和金融行業有豐富的經驗， 包括物業管理租賃給USPS。除了我們的執行管理團隊外，我們的董事會在房地產和金融方面以及在USPS方面都有豐富的經驗。我們的董事會由我們的主席帕特里克·多納霍領導，他在USPS完成了39年的職業生涯，擔任了73名成員。^RD美國郵政局長從2010年到2015年退休。

組織

該公司於2018年11月19日在馬裏蘭州成立，並於2019年5月17日完成首次公開發行(IPO)和相關的形成交易(“形成交易”)後開始運營。我們將選擇將 視為美國聯邦所得税用途的房地產投資信託(“REIT”)，從2019年12月31日終了的短期納税年度起，在提交該年度的納税申報表後開始。我們的業務是通過傳統的UPREIT{Br}結構進行的，在這種結構中，我們的財產由我們的經營夥伴直接擁有，或通過有限合夥公司、有限責任公司或其他子公司擁有。在我們的首次公開募股和形成交易完成後，我們擁有和管理位於41個州的 271郵政財產的投資組合，其中包括871，843個淨可出租的內部平方英尺，並通過我們的應納税的REIT 子公司(“TRS”)、郵政不動產管理公司、LLC(“PRM”)，我們為目前租給USPS並由Spodek 先生及其合作伙伴的家庭成員擁有的另外403個郵政財產提供收費的第三方財產管理服務。我們是我們的運營夥伴關係的唯一普通合夥人，通過該夥伴關係，我們的郵政財產直接 或間接擁有。截至2019年12月31日，我們在我們的經營夥伴關係中擁有約70.0%的優秀的有限合夥公司共同利益單位(每個單位，一個“業務單位”，以及集體的“業務單位”)，包括我們經營夥伴關係的長期激勵單位(每個單位，一個“LTIP單位”和集體的“LTIP單位”)。 我們的董事會監督我們的業務和事務。

我們於2019年5月17日結束了我們的首次公開募股，據此，我們以每股17.00美元的公開發行價格出售了我們A類普通股的450萬股，每股面值0.01美元(“A類普通股”)。我們籌集了7，650萬美元的總收入，在扣除大約540萬美元的承保折扣之後，在實施與我們的首次公開募股有關的640萬美元的其他開支之前，我們獲得了大約7，110萬美元的淨收益。

我們的A類普通股於2019年5月15日開始在紐約證券交易所(“NYSE”)交易，代號為“PSTL” 。在IPO和形成交易方面，我們向Spodek先生及其附屬公司發行了1，333，112個OP股、637，058股A類普通股和27，206股B類普通股，每股面值0.01美元(我們的“B類普通股” 或“投票權等值股”)，以換取某些財產和權益。

2019年重點

租户 濃度

我們獲得和管理 郵政財產，並報告我們的業務作為一個單一的報告部分。截至2019年12月31日，我們所有的房產都被租給了一個單獨的租户，USPS，而不是一個非郵政租户，它在一棟出租給USPS的大樓裏共享空間。見 在項目1A“風險因素”下的討論，標題為“與USPS有關的風險”。

地理濃度

在截至2019年12月31日的一年中，我們擁有44個州的466個郵政資產組合。作為我們租金收入總額890萬美元的百分比，我們在以下幾個州特別集中：德克薩斯州(10.5%)、賓夕法尼亞州(10.3%)和馬薩諸塞州(9.7%)。這樣的地理集中可能使該公司在這些州的經濟出現某些衰退，或在這些州的房地產市場狀況發生其他變化。在任何這些領域，當前支付計劃或管理、經濟、環境或競爭條件的任何重大變化都可能對我們的整體業務業績產生影響。在任何這些市場出現負經濟或其他變化的情況下，我們的業務、財務狀況和經營結果、我們向股東分發股票的能力和我們普通股的交易價格都可能受到不利影響。

競爭

我們在市場上與其他業主競爭，這些業主尋求獲得郵政物業。

我們相信，我們的管理層在我們經營的市場中的經驗、關係和當地知識使我們在尋求收購時具有競爭優勢。然而，我們的一些競爭對手可能擁有比我們更多的資源，或者 在尋求融資時可能具有更靈活的資本結構。我們相信，我們的密集管理服務 是有吸引力的USPS和作為一個競爭優勢。

環境事項

根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例，作為不動產的現任或前任所有人，我們可能要對在我們擁有的財產 上、內、下移除或補救某些危險物質、廢物或石油產品的費用承擔責任，包括調查或補救費用、自然資源損害或第三方對個人 傷害或財產損害的賠償責任。這些法律往往不考慮過失，包括所有者或經營者是否知道或應對這些材料的存在或釋放負責。我們的一些財產可能會受到污染 的影響，污染 由目前或先前使用的財產或毗鄰的財產，用於商業，工業或其他目的。

法律中的變化增加了對財產上存在的環境狀況的潛在賠償責任，或增加了對排放或其他條件的限制，可能導致重大的意外支出，或可能對我們財產租户的業務產生不利影響，這可能對我們造成重大和不利的影響。我們為我們所有財產的環境責任維持一份保險單。然而，任何潛在的或現有的環境污染責任可能超過這類保險單的保險限額或未包括在內。因此，我們可能不知道在我們的資產組合中的所有潛在或現有的 環境污染負債。因此，我們有可能為此問題承擔重大責任。

此外，我們的一些建築物可能含有含鉛塗料或含石棉材料，也可能含有或發展有害的 黴菌，或出現其他室內空氣質量問題，這可能導致對健康的不利影響或財產損害或補救費用的賠償責任。室內空氣質量問題也可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及花粉、病毒和細菌等其他生物污染物。室內接觸鉛、石棉、 或空氣中的毒素或刺激物超過一定水平可能會引起各種有害健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，鉛、石棉、黴菌或其他空氣污染物的存在可能要求我們採取代價高昂的補救方案，從受影響的特性中控制或清除黴菌或其他空氣污染物 或增加室內通風。此外，鉛、石棉、黴菌或其他空氣中的 污染物的存在可能使我們在財產損壞或個人 傷害發生時，暴露於我們的唯一租户、我們唯一租户的僱員或其他人的責任之下。我們目前不知道在我們的物業內有任何有害的室內空氣質素問題。

美國殘疾人法

我們的 屬性必須符合ADA的第III項，只要這些屬性是ADA定義的“公共設施”( )。“反傾銷協定”可能要求在我們財產的某些公共 區消除殘疾人出入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。我們相信現有的物業在很大程度上符合“反傾銷協定”的規定，我們不會被要求作出大量的資本開支以應付“反傾銷協定”的規定。不過，不遵守“反傾銷協定”可能會導致對私人訴訟當事人施加罰款或判給損害賠償。提供容易實現的住房的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的財產，並酌情在這方面作出修改。

員工

截至2019年12月31日，我們有21名全職員工，沒有兼職員工.我們相信我們與員工的關係是令人滿意的。

向證券交易委員會提交報告的可用性

根據1934年“證券交易法”(“交易所法”)第13(A)或15(D)節提交或提供的這類報告的副本，以及我們關於表10-Q的季度報告、關於表格8-K的當前報告以及對這些報告的任何修正，均可在我們的因特網網站(www.postalrealty.com)免費查閲。這些報告的所有 在以電子方式提交給 或提供給證券交易委員會(“SEC”)後，在合理可行的範圍內儘快在我們的網站上公佈。我們的治理指導方針和業務守則 行為和道德以及我們董事會的審計、薪酬和公司治理委員會的章程也可在我們的https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，網站上查閲，並在向郵政不動產信託公司提出書面請求後以印刷品形式提供給任何股東。C/O投資者關係，75號哥倫比亞大道，錫達赫斯特，紐約11516。我們的電話號碼是(516)295-7820。在我們的網站上或通過我們的網站訪問的信息不是，也不應被認為是本報告的一部分，也不應被納入我們向SEC提交的任何其他文件中。

項目 1A危險因素

下列風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、業務結果、 和現金流量產生不利影響；我們向股東分發股票的能力；我們獲得資本的機會；或我們的A類普通股的市場價格，如下文每個風險因素所進一步説明的那樣。除了這份10-K表格的年度報告 中所列的信息外，我們還應該仔細地審查和考慮我們在其他報告中所包含的信息，以及我們向SEC提交的定期文件 中所包含的信息。這些風險因素可能會對我們的整體業務、財務狀況、經營結果、 和現金流量、我們向股東分配股票的能力、我們獲得資本的機會或我們一類普通股的市場價格產生重大影響。我們在公開文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前所不知道或目前認為不重要的額外風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大的不利影響。有關前瞻性陳述的其他信息載於本年度報告表10-K中“第一部分”的開頭 。

與USPS相關的風險

USPS是美國聯邦政府行政部門的一個獨立機構，對USPS的使命或目的的任何改變都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大的不利影響。

如果USPS的結構、任務或租賃要求發生變化，USPS的工作人員大量減少，人事資源的重新部署，其他內部改組或佔用我們財產的郵局發生變化，就會影響我們的續約機會，並對我們的業務、財務狀況和業務結果產生重大的不利影響。此外，聯邦政府對USPS作為一個獨立機構的處理方式的任何改變，包括， 但不限於，如特朗普政府所提議的，將USPS全部或部分業務私有化， 可能對我們的業務產生重大的不利影響。

我們的業務在很大程度上取決於對郵局空間的需求。

對郵局空間需求的任何大幅減少都可能對我們的業務產生不利影響。自2010年以來，全國零售郵局的數量減少了約1 000家。進一步減少郵局財產的數量可能導致今後以比目前租約更優惠的條件與USPS簽訂租約，使USPS未能為我們的財產續訂租約，並減少向我們提供的採購機會的數量。對郵局物業的需求水平可能受到我們無法控制的各種因素的影響，包括美國聯邦政府和USPS政策或資金的變化，人口密度的變化，地方、區域和國家經濟的健康和可持續性，以及USPS的需求和使用。此外，技術革新，如自動化的 送貨裝置，可能會減少對手工送貨或親自取貨的需求，從而減少對零售郵局 辦公室的需求。最近，聯邦快遞(Fedex)等包裹遞送服務提供商宣佈了實施自主送貨設備 的計劃，以幫助零售公司進行當天和最後一英里的送貨。這些 裝置的開發、實施和廣泛採用可能會減少對郵政服務的需求。

USPS正面臨立法限制，這些限制阻礙了USPS保持足夠流動性以維持其當前業務的能力。如果USPS的收入由於對郵政服務的需求減少而減少，那麼USPS可能會減少它的郵局地點的數目。

USPS無力履行其財政義務可能使其破產或增加國會或國會對USPS的監管改革的可能性，這可能對我們的業務和業務產生重大的不利影響。

作為2019年12月31日的{Br}，USPS的總資產約為292億美元，負債總額約為1015億美元。儘管國會經常就美國公共政策局的未來展開辯論，但如果沒有監管或國會的減免，美國公共政策局不太可能退休其現有的債務。如果USPS無法履行其財務義務，我們的許多租約可能會被USPS取消，這將對我們的業務和業務產生重大的不利影響。任何國會 或管制行動，如果減少USPS對租賃郵政財產的需求，也會對我們的業務和業務產生實質性的不利影響。我們無法預測目前設想的任何改革最終是否會生效，如果會的話，這種改革將如何具體影響我們。

如果USPS無法延長其與聯邦金融銀行({Br}“FFB”)簽訂的“債券購買協議”(經修正的“NPA”)，則USPS今後可能無法以與現有的{Br}相媲美的條件向FFB再融資。

1999年4月1日，USPS與FFB簽訂了一項購買票據的協議，目的是獲得債務融資。根據 NPA，FFB必須在交貨後5個工作日內從符合規定條件的USPS購買票據，以規定的最高金額為限。USPS根據NPA借入的金額年復一年，取決於組織的需求。截至2019年12月31日，USPS的所有未償債務都是通過NPA獲得的。最新一次對NPA的延期於2019年8月31日到期。如果USPS不能與FFB達成關於延長“國家行動綱領” 的可接受條件，那麼USPS將需要通過其他方式尋求債務融資，或者通過與FFB的個別協議(與“國家行動綱領”中規定的條件不同的 條款)或從其他來源尋求債務融資。不能保證USPS將 能夠延長“國家行動綱領”的期限，或者按照它預期的條件或時間獲得替代債務融資，如果有的話。

USPS有大量的債務。

作為2019年12月31日的{Br}，USPS報告了FFB的未償債務110億美元。截至2019年9月30日，郵政服務退休人員健康福利基金(“退休人員養恤基金”)的負債總額為694億美元，這是由美國人事管理處(“OPM”)報告的，USPS需要在今後各期為該基金提供資金。截至2019年12月31日，USPS報告了484億美元的流動負債，這些負債和應付給PSRHBF開具發票但未繳攤款的數額為484億美元。據OPM報告，截至2019年9月30日，USPS估計向公務員制度(“CSRS”)和聯邦僱員退休制度(“FERS”)基金攤銷的經費不足，分別為29億美元和209億美元。在這些數額中，USPS 欠OPM的未付債務總額將近48億美元用於CSRS攤銷付款，34億美元用於FERS攤銷 付款，USPS報告為流動負債。USPS的鉅額負債和未支付的退休以及退休人員的健康義務可能要求USPS將其未來業務現金流量的很大一部分用於支付債務和退休以及退休人員保健債務，從而減少用於支付經營費用的現金流量，包括租賃付款、週轉金、資本支出和其他商業活動。

美國國會受中華人民共和國和其他政府機構的監督和監管。

USPS有各種各樣的利益相關者，他們的利益和需求有時會發生衝突。USPS作為美國政府行政部門的獨立機構運作，因此受到適用於聯邦機構的各種法規和其他 限制的限制。USPS提高其產品和服務費率的能力取決於中華人民共和國的監管監督和批准。限制郵政管理處採取行動的能力可能會對其業務和財務結果產生不利影響，從而減少對租用郵局財產的需求。

USPS的業務和運營結果受到來自交付市場以及替代產品和數字通信的兩個競爭對手的競爭的顯著影響。

USPS的 不能有效地競爭和高效運作，無法增加銷售郵件和包裹遞送服務，增加收入 和其他來源的捐款，將對USPS的財務狀況產生不利影響，這種不利影響將隨着時間的推移變得更加嚴重。USPS的市場競爭對手包括當地和國家的包裹遞送 服務提供商。USPS的競爭對手有不同的成本結構和較少的監管限制，能夠提供不同的服務和定價，這可能會妨礙USPS在這些服務領域保持競爭力的能力。此外，大多數USPS的競爭對手都能進入資本市場，這使他們在融資和擴大業務方面具有更大的靈活性。客户對郵政服務的使用繼續轉向替代產品和數字通信。電子郵件和其他形式的電子通信的使用減少了一流的郵件數量，電子賬單 和付款也減少了。由於郵遞員越來越多地使用數字廣告，包括 數字移動廣告，營銷郵件最近出現了下降。隨着消費者越來越多地使用電子媒體獲取新聞和信息，USPS期刊服務的數量繼續下降。在過去五年中，USPS具有競爭力的服務量的增長主要歸功於USPS的三大客户：UPS、FedEx和Amazon。每個客户都在構建 交付能力，使其能夠隨着時間的推移將數量從USPS轉移出去。如果這些客户將相當大的 卷從USPS轉移出去，那麼USPS的競爭性服務量的增長可能不會繼續，並且USPS可能會減少對租賃郵政資產的 需求。

由於郵件數量減少， USPS需要精簡其操作，這可能會導致很大的成本。

USPS已經並正在考慮是否將其工作人員和有形基礎設施減少到與郵件數量下降相稱的水平。美國郵政總局對節省成本機會的持續審查可能會發現影響郵件處理業務或影響零售單位、郵局或其他設施的遊説時間的機會 。美國郵政總局的業務戰略、業務、立法、政府規章或經濟或市場條件的未來變化可能導致郵政管理處租用郵局的需求減少。

由於確認的在任理事人數不足，美國郵政總局理事會無法構成法定人數，這可能對美國郵政總局提高郵政費率的能力產生不利影響，從而對郵政管理處的業務結果產生不利影響，減少對郵政財產租賃的需求。

美國眾議院的理事會通常由九名由美國總統任命並經參議院建議和同意的理事組成。九名理事選出成為理事會成員的郵政署長，這十名理事選擇副郵政署長，副署長也在理事會任職。郵政署長任免總督任滿任滿，副署長則任由署長和郵政署長任。理事會必須有六名成員的法定人數才能行使某些權力。在 理事會因已確認的現任理事人數不足而無法構成法定人數的情況下，可能會對 USPS的業務，包括USPS提高郵政費率和減少租用郵政 財產的需求的能力產生不利影響。

USPS的潛在破產、無力支付租金或破產將對我們產生重大不利影響，包括對 我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金以及我們償還債務 義務的能力造成重大不利影響，並可能導致我們無法繼續作為一個持續經營的企業。

USPS的默認 很可能導致我們的屬性所產生的運營現金流顯著或完全減少。 不能保證USPS能夠避免破產、及時支付租金或避免根據其 租約違約。如果USPS違約，我們作為房東的權利可能會受到拖延，在保護我們的投資方面可能會付出很大的代價。由於我們依賴於USPS支付的租金，USPS無力支付其租賃款項 可能會對我們和我們向您分發的能力產生不利影響。

雖然我們認為美國破產法下的破產保護並不適用於美國破產管理署，但法律尚不明確。 如果美國破產保護局申請破產，我們將成為債權人，但我們可能無法收回美國破產前欠我們的全部或任何款項。此外，如果USPS申請破產保護，它有可能根據聯邦法律終止其與我們的租約，在這種情況下，我們將對USPS提出一項無擔保的一般債權，其價值很可能低於剩餘租約期間欠我們的全部金額。這將對我們的業務、財務狀況和業務結果產生嚴重的不利影響。

由於USPS是美國聯邦政府的一個獨立機構，我們的房產可能比租給非政府租户的類似房產更容易遭受恐怖襲擊。

恐怖分子的攻擊可能對我們的行動產生重大的不利影響，並直接或間接地損害我們的財產，無論是物質上還是財政上。由於USPS是並將繼續是美國聯邦政府的一個獨立機構，我們的房產被認為比租賃給非政府 附屬租户的類似房產更容易遭受恐怖襲擊。恐怖襲擊，如果這些財產沒有保險或保險不足，可能對我們的業務、財務狀況和業務結果產生重大的不利影響。

諸如COVID-19 等公共健康威脅可能對郵局財產的需求和USPS業務產生重大的不利影響。

持續的COVID-19大流行導致許多公共場所的 腳交通減少，包括郵局的財產。繼續減少使用在 郵局物業的現場服務可能會減少USPS對郵局財產的需求，我們的業務結果可能因此而下降。此外，USPS還依賴其僱員的努力，他們中的許多人每天都與大量的 人接觸。如果USPS僱員不願意或無法報告工作，因為COVID-19 大流行病或USPS服務因政府對該流行病的反應而減少，對USPS服務 的需求或USPS的聲譽可能會受到損害，導致對郵局財產的需求減少，並對我們的業務 和業務結果產生不利影響。

與我們的業務和業務有關的風險

我們可能無法確定和完成符合我們投資標準的財產收購，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流和增長前景產生重大不利影響。

我們的業務和增長戰略涉及有選擇地收購郵局的物業。我們可能會花費大量的管理時間和其他資源，包括自掏腰包的成本，以尋求這些投資機會。我們在優惠條件下獲得房產的能力，或者根本不具備，可能面臨以下重大風險：

如果 我們無法確定有吸引力的投資機會，我們的財務狀況、業務結果、現金流量和增長前景可能會受到重大不利影響。

我們 可能無法以有競爭力的價格獲得和/或管理額外的USPS租賃物業。

我們業務計劃中的一個重要部分是獲得租賃給USPS的額外財產。這類房產的數量有限，我們增加投資的機會將比購買 租給各種租户或在被收購時不租的房地產的REITs少。此外，目前租賃給USPS的財產 的所有權高度分散，絕大多數業主持有單一財產。因此，我們可能需要花費資源，以完成我們對許多個別財產的盡職調查和承保過程，從而增加我們的購置成本，並可能減少我們能夠為某一特定財產支付的數額。因此，我們的計劃 主要通過獲得租賃給USPS的額外財產和管理第三方租賃給 USPS的財產來擴大我們的業務。

有 是有限數量的郵局財產和競爭，以購買這些財產可能是重大的。

我們計劃在發現有吸引力的機會並有足夠的資金來完成這類收購時，獲得租賃給USPS的房產。我們可能面臨來自其他投資者的收購機會的競爭，這種競爭可能使我們面臨以下風險：

此外，由於我們作為唯一公開交易的專門用於USPS房地產的REIT，我們的IPO和業務 可能會從其他REITs、房地產公司和其他投資者那裏產生新的興趣，擁有更多的資源 ，比我們以前沒有關注於USPS租賃物業的投資機會更多。

我們目前在賓夕法尼亞州、俄克拉荷馬州、得克薩斯州、伊利諾伊州、北卡羅萊納州和密蘇裏州擁有集中的郵局資產，並面臨這些州市場狀況的變化。

我們的業務可能會受到我們經營地區的當地經濟狀況的不利影響，特別是在賓夕法尼亞州、俄克拉荷馬州、得克薩斯州、伊利諾伊州、北卡羅來納州和密蘇裏，我們的許多郵局財產集中在這些地區。 可能影響我們的入住率、租金收入、業務資金或財產價值的因素包括：

我們 可能無法以優惠的條件或在租約期滿時出售空出的財產，這可能對我們造成重大的不利影響，包括我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金以及我們償還債務的能力。

雖然我們100%的房產是租給USPS的，但在2019年12月31日，我們不能保證租住給USPS的一棟大樓裏的其他非郵政租客 會被續約，或者空置的房產將以優惠的條件出售。如果我們的 財產的租金降低，我們現有的房客不延長他們的租約，或者我們不以優惠的條件出售空出的財產、我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金和我們償還債務的能力 可能受到重大的不利影響。

我們可能需要作出租金或其他讓步，以改善我們的財產，以保留USPS，這可能會對我們造成重大的不利影響。

當我們與USPS的租約到期時，我們可能被要求作出租金或其他讓步，這將增加我們的成本。如果 我們不願意或不能作出租金或其他讓步和/或支出，這可能導致在USPS的租約期滿時不續約，這可能對我們產生重大的不利影響，包括我們的財務狀況、 業務的結果、現金流動、可供分配的現金以及我們償還債務的能力。

財產 空缺可能導致大量資本支出和流動性不足。

租客因租期屆滿而損失的 可能要求我們在 適用於新租户之前花費大量的資金來翻修該財產。我們獲得的所有財產都特別適合USPS 的特定業務，因此，如果USPS不延長其租約，我們可能需要以大量費用翻修該財產，減少我們收取的租金 ，或提供其他租讓，以便將該財產租給另一租户。如果我們需要 出售財產，我們可能很難把它賣給USPS以外的一方。這種潛在的流動性不足可能限制我們迅速修改投資組合的能力，以應對經濟或其他條件的變化，而這些變化可能對我們產生重大和不利的影響。

截至2019年12月31日，我們的租約中的 要麼處於擱置狀態，要麼於2019年12月31日到期，如果我們無法以同等的 條件續簽這些租約，我們可能會遇到租金收入、營業收入淨額、現金流量和可供分配的資金減少的情況。

截至2019年12月31日，我們的20份租約要麼處於擱置狀態，要麼於2019年12月31日到期。見“項目2.屬性-租賃 過期時間表”。截至2020年3月25日，共有32份租約處於擱置狀態，即截至2019年12月31日的年度租金收入為110萬美元。我們可能無法成功地續訂那些將於2020年到期的租約，或獲得正的租金續約息差，甚至以與到期租約 相媲美的條款續訂租約。如果我們不成功，我們可能會經歷入住率、交通量、租金收入和淨營業收入的減少，這可能對我們的財務狀況、業務結果和向股東分配 的能力產生重大的不利影響。

我們利用OP單元作為收購資產的考慮可能會導致股東稀釋和/或限制我們出售這些 屬性的能力，這可能對我們產生實質性的不利影響。

我們 可以通過税收遞延貢獻交易獲得財產或資產組合，以換取OP單位，而 可能導致股東稀釋。這種購置結構除其他外，可能會減少我們可以在獲得的財產的税務壽命中扣除的税額 ，並可能要求我們同意保護 繳款人推遲確認應納税收益的能力，限制我們處置已獲得的 財產的能力和(或)將合夥債務分配給繳款國以維持其税基的能力。這些限制可能限制我們一次出售房產的能力，或者限制條件，如果沒有這樣的限制，這將是有利的。

郵局財產的流動性不足會嚴重妨礙我們應對財產表現方面的不利變化的能力，並損害我們的財務狀況。

我們迅速在我們的投資組合中出售一個或多個郵局財產的能力可能是有限的，以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況。某些類型的房地產 ，特別是郵局，可能有有限的替代用途，因此相對缺乏流動性。投資的資本返還和收益的變現(如果有的話)通常會在處置或再融資基礎財產時發生。我們可能無法在任何一段時間內以有吸引力的價格出售、其他處置或再融資來實現我們的投資目標，也可能無法完成任何退出戰略。特別是，我們在特定時間內處置一個或多個郵局財產的能力受到我們的税務保護協定的某些限制，財產的市場薄弱，甚至缺乏既定市場，可能的購房者的財務狀況或前景發生變化，國家或國際經濟狀況的變化，以及財產所在司法管轄區的法律、規章或財政政策的變化。

在 中，“代碼”限制了REIT處理不適用於其他類型房地產公司 的屬性的能力。特別是，適用於REITs的税法實際上要求我們持有我們的財產用於 投資，而不是主要用於在正常的業務過程中出售，這可能導致我們放棄或推遲出售不符合我們最大利益的 財產。因此，我們可能無法及時或在優惠條件下根據經濟 或其他條件改變我們的投資組合。

我們的業務受到與房地產資產和房地產業有關的風險的影響，這些風險可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金以及我們償還債務的能力產生重大的不利影響。

我們向股東支付預期紅利的能力取決於我們是否有能力產生超出開支的收入、預定的債務本金支付和資本支出要求。通常適用於我們無法控制的不動產所有者和經營者的事件和條件可能會減少可供分配的現金和我們財產的價值。這些 事件包括此處在“-與我們的業務和業務有關的風險”項下列出的風險，以及下面的 項：

此外，經濟衰退或衰退時期、利率上升或房地產需求下降，或公眾認為可能發生任何這類事件，都可能導致租金普遍下降或現有租約下的違約事件增加，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流動、可供分配的現金}和償還債務的能力產生重大不利影響。

將來購買的財產不能滿足我們的財務期望，可能對我們產生重大的不利影響，包括我們的財務狀況、經營結果、現金流量、我們A類普通股的每股交易價格和我們的 增長前景。

我們今後的收購和成功操作這些財產的能力可能面臨以下重大風險，除其他外：

如果 我們不能經營獲得的財產以滿足我們的財務預期，我們的增長前景可能會受到重大的不利影響。

我們的許多經營成本和開支是固定的，如果我們的收入下降，就不會下降。

我們的業務成果在很大程度上取決於我們的收入水平、業務成本和開支。當市場因素和競爭等情況導致財產的 收入減少時，擁有和經營財產的費用不一定減少。因此，如果收入下降，我們可能無法減少開支，以跟上相應的收入減少。與房地產投資有關的許多費用，例如保險、貸款支付和維修，如果財產沒有全部佔用或其他情況導致我們的收入減少，一般不會減少，這可能對我們產生重大的不利影響，包括我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金和我們償還債務的能力。

我們對未得到償還的財產徵收的房地產税可能因房產税税率的變化或重新評估而增加， 可能影響我們的現金流動-我們的財務狀況、業務結果、現金流量、我們類股票的每股市場價格-我們的普通股和我們履行本金和利息義務以及向股東分配的能力可能受到不利影響。

即使是 ，我們也打算成為符合美國聯邦所得税目的的REIT，但我們需要為我們的 屬性繳納州税和地方税。隨着物業税税率的變化，或我們的財產被評定為 或由税務當局重新評估，對我們財產的不動產税可能會增加。因此，我們將來所繳付的物業税，可能較過去所繳付的税額大幅增加。如果我們繳納的財產税增加，我們的財務狀況、經營結果、現金流、A類普通股的每股交易價格以及我們履行本金和利息義務以及向股東分配 的能力可能受到不利影響。

提高抵押貸款利率或無法獲得抵押貸款可能使我們難以為我們的債務融資或再融資，這可能對我們的財務狀況、增長前景和我們向股東分配資金的能力產生重大的不利影響。

如果我們無法以合理的利率或根本無法獲得抵押貸款，我們可能無法為購買更多的財產提供資金，或在到期時再為現有債務融資。如果我們再融資時利率較高，我們的收入和現金流量就會減少，這將減少可分配給我們股東的現金，並可能妨礙我們通過發行更多股票或借更多資金籌集更多資金的能力。此外，在我們無法在債務到期時再融資的情況下，我們根據我們的税務保護協議提供的債務擔保機會將減少，這可能引發根據税收保護協定向受保護方提供賠償的義務。

抵押貸款債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們對一項財產或一組受抵押債務影響的財產的投資損失。

抵押貸款 和其他有擔保的債務增加了我們財產損失的風險，因為由財產 擔保的債務違約可能導致放款人發起的止贖行動，並最終導致我們失去擔保任何我們 違約貸款的財產。抵押財產或一組財產的任何止贖行為都可能對我們的 財產組合的總體價值產生不利影響。就税收而言，如果我們的任何財產因無追索權抵押貸款 而喪失抵押品贖回權，將被視為以相當於抵押貸款所擔保的未償債務餘額的購買價格出售財產。 如果抵押貸款擔保的未償債務餘額超過我們在財產中的税基，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應納税的 收入，但不會收到任何現金收益，這可能妨礙我們滿足“守則”規定的REIT分配要求的能力。喪失抵押品贖回權也可能觸發我們根據有關出售某些財產的税收保護協議的規定承擔的税收賠償義務。

我們未來的債務安排可能涉及大量的支付義務，這可能對我們產生重大的不利影響，包括我們的現金流量、財務狀況和分發能力。

我們未來的債務安排可能要求我們在到期日支付一次總付或“氣球”付款。我們在到期日支付 氣球的能力是不確定的，可能取決於我們獲得額外融資的能力或出售財產的能力。在熱氣球付款到期時，我們可能能夠或可能無法按原貸款優惠的條件為現有融資再融資，或以足以進行熱氣球支付的價格出售房產。此外，膨脹支付 和支付我們的債務本金和利息可能使我們沒有足夠的現金支付我們 必須支付的分配款，以符合和維持我們作為區域投資信託基金的資格。

在確定參考利率的方法中更改 以及2021年以後逐步取消libor可能會影響我們的財務 結果。

監管倫敦銀行同業拆借利率的聯合王國金融行為管理局(“金融行為管理局”)的首席執行官宣佈，金融行為管理局打算停止強迫銀行在2021年後提交利率，以計算倫敦銀行同業拆借利率。在聯合王國或其他地方，不可能預測這些變化、其他改革或建立替代參考利率的影響。此外，在美國，確定一套美元參考利率的努力包括聯邦儲備委員會替代參考利率委員會和紐約聯邦儲備銀行提出的建議 。美國聯邦儲備機構聯同由美國大型金融機構組成的指導委員會替代參考利率委員會，正在考慮用有擔保的隔夜融資利率(“Sofr”)取代美元libor，這是一種新的指數，由短期回購協議計算，由國庫券支持。紐約聯邦儲備銀行(FederalReserveBankofNewYork)於2018年4月開始發佈Sofr 利率。從libor到軟銀的市場轉型預計將是漸進和複雜的。libor與Sofr之間存在顯著差異，如libor是無擔保貸款利率和Sofr擔保貸款利率， 和Sofr是隔夜利率，libor反映不同期限的期限利率。這些差異和其他差異造成了這兩種費率之間潛在的基本風險 。LIBOR和Sofr之間任何基礎風險的影響都可能對我們的操作 結果產生負面影響。這些替代方法中的任何一種都可能導致利率高於目前的 形式的libor，這可能對結果產生重大的不利影響。

FCA宣佈的任何 更改，包括FCA公告、其他監管機構或任何其他後續治理或監督 主體，或該機構在確定參考費率的方法中採取的未來更改，都可能導致突然的 或報告的參考費率的長期增減。如果發生這種情況，我們支付的利息 的水平可能會發生變化。此外，雖然我們的某些以libor為基礎的債務規定了在未報告libor的情況下計算應付利息 利率的替代方法，其中包括向倫敦或紐約的主要參考 銀行要求某些利率，或在緊接的利息期使用libor或使用libor。初始 利率，在適用情況下，可能會對未來變化的範圍和方式產生不確定性。

不利的經濟和地緣政治條件以及信貸市場的混亂可能對我們產生重大的不利影響，包括我們的財務狀況、業務結果、現金流動、可供分配的現金以及我們償還債務的能力。

我們的業務可能受到美國經濟或整個房地產業所經歷的市場和經濟挑戰的影響，例如信貸市場的混亂和近期經濟衰退時期全球經濟的普遍低迷。這些 條件或今後類似的條件可能會對我們產生重大的不利影響，原因包括下列潛在後果：

債務協議中的契約可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

我們的信貸協議包含習慣上的限制，要求和其他限制我們承擔債務的能力。我們必須保持一定的比率，包括總負債與總資產價值的最高比率，擔保債務的最大值 與總資產價值的比例，每季度調整的EBITDA對固定費用的最低比率，未支配資產與無擔保利息費用的最低淨營業收入，以及無擔保負債對未支配資產價值的上限。我們根據我們的信貸協議借款的能力取決於我們的財務契約和其他契約的遵守情況。

如果不遵守我們的信貸協議或其他債務工具中的任何一項公約，我們的債務工具中的一個或多個可能會出現違約。特別是，我們可能在擔保債務工具下遭遇違約，根據我們的信用協議，這種違約可能超過交叉違約 閾值，從而導致“信用協議”下的違約事件。在這種情況下，我們可能無法獲得其他資金來源，或只有在不具吸引力的條件下才能獲得資金來源。此外，如果我們在債務協議中違反了契約 ，貸款人可以宣佈違約，如果債務有擔保，則佔有擔保違約貸款的財產。

或者，即使有擔保債務工具低於“我們的信貸協議”規定的無追索權擔保債務的交叉違約門檻 ，該擔保債務票據的違約仍可能導致我們的“信用協議”下的交叉違約，因為根據我們的“信用協議”的定義，這種擔保債務 票據可能不符合“無追索權”的定義。另一個可能的交叉 違約可能發生在我們的信用協議和任何高級無擔保票據，我們發行。上述任何違約事件或 交叉違約事件都可能導致我們的貸款人加快付款時間和(或)禁止未來借款，這將對我們的業務、業務、財務狀況和流動性產生重大不利影響。

未能有效對衝利率變化可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量、可供分配的現金和我們償還債務的能力產生不利影響。

如果 符合資格並保持作為REIT的資格，我們可以進行套期保值交易，以保護我們免受利率波動對浮動利率債務的影響。我們的套期保值交易可能包括簽訂利率上限協議 或利率互換協議。這些協議涉及風險，例如這種安排不會有效地減少我們面對利率變化的風險，或法院可以裁定這樣一項協議不能在法律上強制執行，此外，利率對衝可能是昂貴的，特別是在利率不斷上升和波動的時期。對衝 可以增加我們的成本，降低我們投資的總體回報。此外，雖然套期保值協議的目的是減少利率上升對我們的影響，但它們也可能使我們面臨協議的其他各方無法履行的風險，我們可能會招致與協議結算有關的重大費用，或者潛在交易 可能無法作為財務會計準則委員會(FASB)、會計準則彙編(FASB)、會計準則編纂(ASC)、衍生工具和套期保值(衍生品和套期保值)下的高效率現金流對衝工具。

我們的成功取決於那些不能保證繼續服務的關鍵人員，失去一名或多名關鍵人員可能會對我們管理業務和執行我們的增長戰略的能力產生不利影響，或者可能在資本市場上對我們的公司產生負面的印象。

我們的持續成功和我們管理預期未來增長的能力在很大程度上取決於關鍵人員的努力，特別是斯波德克先生和加伯先生，他們擁有廣泛的市場知識和關係，並對我們的業務和籌資活動施加重大影響。這些人對我們的成功很重要的原因之一是，每個人都有國家或區域的行業聲譽，吸引商業和投資機會，並協助我們同放款人、美國郵政管理處和郵政財產所有人談判。如果我們失去他們的服務，這種關係可能會減少或受到不利影響。我們與Spodek先生和Garber先生的僱傭協議不能保證他們繼續與我們一起工作。

我們的許多其他高級管理人員在房地產業也有豐富的經驗和良好的聲譽，這有助於我們發現機會，給我們帶來機會和談判。失去我們高級管理團隊一名或多名成員的服務，或我們無法吸引和留住高素質的人員，可能對我們的業務產生不利影響，減少我們的投資機會，削弱我們與貸款人、商業夥伴、現有和潛在租户 和行業參與者的關係，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流和我們A級普通股的每股交易價格產生重大不利影響。

我們可能會受到正在進行的或未來的訴訟，包括與以前和在正常業務過程中擁有財產 的實體有關的現有索賠，這可能對我們的財務狀況、業務的結果、現金流量和我們A類普通股的每股交易價格產生重大的不利影響。

我們 可能會受到訴訟，包括與以前擁有財產的實體有關的現有索賠，以及在正常業務過程中擁有財產的實體 。這些索賠中的一些可能會導致巨大的辯護成本，並可能導致對我們的重大判決，其中一些沒有或不能投保。我們一般都打算大力保衞自己。然而， 我們不能肯定任何目前聲稱的主張的最終結果或將來可能出現的結果。解決對我們不利的這類事項可能導致我們不得不支付大量的罰款、判決或和解，如果沒有保險，或罰款、判決和結算超過保險水平，就會對我們的收入和現金流動產生不利影響，從而對我們的財務狀況、業務結果、現金流量、可供分配的現金和我們償還債務的能力產生不利影響。某些訴訟或某些訴訟的解決可能影響我們某些保險的可得性或費用，這可能對我們的業務結果和現金流動產生重大的不利影響，使 us面臨更多的風險，而這些風險將沒有保險和/或對我們吸引官員和董事的能力產生不利影響。

如果我們經歷了大量或全面的 屬性損失，則我們可能無法按照其現有規範重建現有的屬性。

在 事件中，當我們經歷了大量或全面的財產損失時，我們可能無法按照其現有規範重建這種 屬性。此外，這種財產的重建或改善很可能需要大量的 升級，以滿足分區和建築規範的要求。環境和法律限制也可能限制我們財產的重建。

合資投資可能會受到我們缺乏唯一的決策權、我們對合資公司財務狀況的依賴以及我們和我們的合資公司之間的爭端的不利影響。

在過去，前任通過合夥、合資企業或其他實體與第三方共同投資，獲得財產、合夥企業、合資企業或其他實體的非控制權利益並管理其事務，在將來，我們也可以這樣做。對於我們將來可能達成的任何這樣的安排或任何類似的安排，我們可能無法對開發、財產、合夥、合資企業或其他 實體行使唯一的決策權。在某些情況下，對合夥企業、合資企業或其他實體的投資可能涉及不涉及第三方的 不存在的風險，包括合夥人或聯營企業可能破產或無法為其所需資本捐款的份額提供資金的可能性。合夥人或合作者可能有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，並可能採取違揹我們的政策或目標的行動，他們可能在我們的市場中有可能產生利益衝突的競爭利益。這種投資 也可能有阻礙決定的潛在風險，例如銷售或融資，因為我們和合夥人 或共同風險投資人都不會完全控制合夥企業或合資企業。此外，我們向第三當事方出售或轉讓我們在合資企業中的利益可能受到同意權利或優先購買權的限制，有利於我們的合資夥伴，在每種情況下都會限制我們處置我們在合資企業中的利益的能力。如果我們是任何合夥或有限責任公司的有限合夥人或非管理成員，如果該實體採取或期望採取可能危及我們作為REIT的地位或要求我們納税的 行動。, 我們可能被迫放棄對這種實體的興趣。在某些情況下，我們可能對合夥人的行為負責，而合夥人的活動可能對我們保持REIT資格的能力或根據“投資公司法”排除或豁免登記的能力產生不利影響，即使我們不控制合資企業。我們與合夥人或合資公司之間的糾紛可能導致訴訟或仲裁，這將增加我們的開支，並阻止我們的官員和董事集中他們的時間和精力在 我們的業務。因此，合夥人或合資公司採取的行動或發生的糾紛，可能會使合夥企業或合資企業所擁有的財產面臨額外的風險。此外，在某些情況下，我們可能對我們的第三方合夥人或合作者的行為負責。我們的合資企業可能受到債務的影響，在信貸市場動盪的時期，這種債務的再融資可能需要股本。

我們面臨與安全漏洞有關的網絡安全風險和風險，這些風險有可能擾亂我們的業務，對我們的財務狀況造成物質損害，導致資產被挪用，損害機密信息和(或)破壞我們的業務關係，也無法保證我們和我們的服務提供者為應對這些風險而採取的步驟將是有效的。

我們面臨網絡安全風險和與安全漏洞或破壞相關的風險，例如通過網絡攻擊或對互聯網的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、社會工程和網絡釣魚計劃或組織內的人員。安全漏洞或破壞的風險，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括由計算機黑客、國家相關行為者和網絡恐怖分子發起的網絡攻擊，隨着來自世界各地的企圖和入侵的數量、強度和複雜程度的增加而普遍增加。這些事件可能造成我們業務的中斷、對我們的財務狀況、現金流量和我們普通股的市場價格造成重大損害、挪用資產、破壞或破壞在我們開展業務過程中收集的機密信息、對被盜信息或資產承擔賠償責任、增加網絡安全保護和保險費用、監管執行、訴訟和對我們利益相關者關係的損害。這些風險需要從 us持續和可能地增加關注和其他資源，以查明和量化這些風險，升級和擴大我們的技術、系統和流程，以充分解決這些風險，併為我們的僱員提供定期培訓，以協助他們發現釣魚、惡意軟件和其他計劃。 這種關注會將時間和其他資源從其他活動中轉移出來，而且也無法保證我們的努力將是有效的。此外，我們每天都依賴第三方服務提供商進行財產管理，租賃和其他活動 在我們的財產，我們不能提供任何保證，我們的網絡和系統，我們的第三方供應商已經建立 或使用將是有效的。

在正常的業務過程中，我們和我們的服務提供商(包括從事提供財產管理、租賃、會計和/或薪資服務的服務提供商)收集和保留由我們的租户、僱員 和供應商提供的某些個人信息。我們還廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理我們的業務。我們不能保證 數據安全措施，旨在保護我們建立的系統上的機密信息和我們的服務 提供者將能夠防止未經授權訪問這一個人信息。不能保證我們為維護我們和我們的服務提供商收集的信息的安全和完整性所作的努力以及我們及其計算機系統的安全和完整性將是有效的，也不能保證企圖破壞或破壞安全的行為不會成功或破壞我們的業務、對我們的財務狀況造成重大損害、現金流和我們普通股的市場價格、增加網絡安全保護和保險費用、管制執法、訴訟和損害我們的利益相關者關係。

對技術人員的競爭會增加我們的勞動力成本。

在吸引和留住合格技術人才方面，我們與其他公司競爭激烈。我們依賴於我們吸引和留住熟練管理人員的能力，以成功地管理我們公司的日常業務。競爭性的 壓力可能要求我們提高我們的薪資和福利方案，以有效地競爭這些人員。我們可能無法通過提高我們向USPS收取的費率來抵消這種額外的成本。如果這些費用增加，或者如果我們不能吸引和留住合格和熟練的人員，我們的業務和經營成果就會受到損害。

我們的增長依賴於超出我們控制範圍的外部資本來源，這些資金可能無法以商業上合理的 條件提供，也可能根本無法滿足我們的資本和業務需要，或使我們的股東有資格獲得和維持我們作為REIT的資格所必需的現金分配給我們的能力。

為了符合和保持我們作為REIT的資格，除其他事項外，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣減，不包括任何淨資本 收益。此外，我們將按正常的公司税率徵收所得税，只要我們分配的應納税所得額少於100%，包括任何資本淨收益。由於這些分配要求，我們可能無法通過經營現金流來滿足未來的資本需求，包括任何必要的資本支出。因此，我們依賴第三方資源來滿足我們的資本需求.我們可能無法在優惠的條件下獲得這樣的融資，而且我們承擔的任何額外的 債務都會增加我們的槓桿和違約的可能性。我們能否獲得第三方資金來源，部分取決於：

歷史上，資本市場一直受到嚴重破壞。如果我們不能從第三方來源獲得資金，我們可能無法在存在戰略機會的情況下獲得或開發財產，滿足我們現有資產的資本和運營需要，履行我們的償債義務，或將現金分配給我們的股東，使我們有資格和保持作為REIT的資格。

我們可能招致與環境問題有關的重大費用和責任。

根據與環境有關的各種聯邦、州和地方法律和條例，作為不動產的現任或前任所有人，我們可能要對由於危險或有毒物質、廢物或石油產品的存在或釋放而造成的費用和損害負責，包括調查、清理這種污染的費用和賠償責任，以及據稱對人類健康、財產或自然資源造成的損害。這種法律往往對 過失規定嚴格的責任，包括業主或經營者是否知道或應對這種污染的存在負責，而 的責任可能是連帶的。這些負債可能很大，任何必要的調查、補救、清除、罰款或其他費用的費用都可能超過財產和(或)我們的總資產的價值。此外，我們的財產存在污染 或未能補救污染，可能使我們承擔補救費用和/或 個人或財產損害的第三方責任，或對我們出售、租賃或開發財產或使用 財產作為抵押品借款的能力產生重大不利影響。此外，環境法律可能會對受污染的場地設立留置權，以利於政府為解決這種污染而造成的損害和費用。此外，如果發現我們的財產受到污染，環保 法可能會對財產的使用或經營方式施加限制，而這些限制可能需要大量開支。見“商業及地產-規例-環境事宜”。

我們財產的某些 可能已經或可能受到因目前或先前使用該財產或鄰近的商業或工業用途而產生的污染的影響。這種污染可能來自石油或危險物質的泄漏，也可能是儲存這類材料的儲罐釋放出來的。我們可能不知道所有潛在的或現有的環境污染 責任在我們的資產組合中。因此，我們可能對這些問題承擔實質性責任。

作為我們財產上建築物的所有者，我們可能會因在我們的建築物中存在諸如石棉、鉛等有害材料或其他不利條件，例如室內空氣質量差而面臨賠償責任。環境法對建築物中危險材料的存在、維護和清除作出了規定，如果我們不遵守這些法律，我們可能因不遵守這些法律而面臨罰款，並可能被要求減少、移除或以其他方式處理危險材料，以達到遵守適用的環境法律和條例的目的。此外，我們也可以對第三方，例如居住者或建築物的僱員，承擔與我們的建築物接觸危險材料或不利條件有關的損害，我們也可能因減少或補救我們建築物內的危險材料或其他不利條件而引起材料費用。如果我們在未來承擔物質環境責任，我們可能會發現很難出售或租賃任何受影響的財產。

我們的 屬性可能含有或發展有害的黴菌，或受到其他空氣質量問題的影響，這可能導致對健康的不利影響和補救費用的賠償責任。

當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是當水分問題 仍然未被發現或在一段時間內沒有得到解決時。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題也可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及花粉、病毒和細菌等其他生物污染。室內接觸空氣中的毒素或刺激性物質超過一定水平可能被指控造成各種有害健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，由於在我們的任何財產上存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救方案，從受影響的財產中控制或清除黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能使我們面臨USPS、USPS的僱員 或其他據稱發生財產損壞或人身傷害的人的賠償責任。

我們面臨地震和惡劣天氣等自然災害的風險。

自然災害和諸如洪水、地震、龍捲風或颶風等惡劣天氣可能對我們的財產造成重大損害。我們的許多財產位於俄克拉荷馬州、德克薩斯州、密蘇裏州和路易斯安那州，這些州歷來遭受龍捲風和颶風等自然災害的嚴重風險。與這些事件有關的傷亡損失和營業收入損失的程度取決於事件的嚴重程度和受影響地區的總曝光量。 當我們有地理集中暴露時，影響一個地區的單一災難(例如地震)或破壞性天氣事件 (例如龍捲風或颶風)可能對我們的財務狀況和業務結果產生重大的負面影響。我們的財務結果可能會受到自然災害或嚴重天氣造成的損失的不利影響。

我們還面臨着與冬季惡劣天氣相關的風險，尤其是在東北、大西洋中部和中西部地區，包括清除冰雪的費用增加。惡劣的天氣也會增加我們社區的維修和維修的需要。

我們面臨着與氣候變化的物理影響有關的可能風險。

就氣候變化確實發生的程度而言，氣候變化的物理影響可能對我們的財產、業務和業務產生實質性的不利影響。在氣候變化引起天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加。這些情況可能會對我們的財產造成實際損害，或使我們的建築物對空間的需求下降，或使我們無法在受這些條件影響的地區經營這些建築物。氣候變化還可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的條件下的財產保險費用(或使其無法獲得)，增加了能源成本，增加了我們財產的除雪費用或相關費用。為解決氣候變化問題而提出的立法可能會增加我們財產運營的效用和其他費用，如果不因租金收入的增加而抵消，則將減少我們的淨收入。如果氣候變化的影響是實質性的或長期發生，我們的財產、業務或業務將受到不利影響。

我們的 屬性可能會受到減值費用的影響。

按季度計算，我們將評估是否有任何指標表明我們的財產價值可能受到損害。財產的 值只有在估計的未來現金流量總額(未貼現和不收取利息費用) 低於財產的賬面價值時才被視為受損。在我們對現金流量的估計中，我們將考慮諸如預期的未來營業收入、趨勢和前景、需求、競爭和其他因素的影響等因素。 如果我們正在評估一項資產或發展備選方案的潛在出售情況，則未貼現的未來現金流量分析將根據目前的計劃、預定的持有期和現有的 市場信息，在資產負債表日期考慮最有可能的行動方向。我們將被要求對我們的 屬性的值是否有損傷進行主觀評估。這些評估可能受到我們無法控制的因素的影響，例如由於地震、龍捲風、颶風和其他自然災害、火災、內亂、恐怖行為或 戰爭行為而使租客提前撤離或破壞財產。這些評估可能會對我們的收入產生直接影響，因為記錄減值費用會導致對收益的立即 負調整。我們無法保證今後不會承擔與財產 減值有關的減值費用。任何這類損害都可能對我們的業務、財務狀況和承擔費用期間的業務結果產生重大不利影響。

我們的 標題保險單可能不包括所有的所有權缺陷。

我們的 屬性由標題保單提供保險。然而，我們還沒有獲得新的所有權保險單，因為我們在形成交易中獲得了我們最初的財產，並且在形成 交易之後獲得了某些收購，從而獲得了與 有關的新的所有權保險單。在某些情況下，這些保險單在購置或以後再融資時生效。 因此，有可能出現自這種收購或再融資以來出現的產權缺陷，而我們將對其沒有所有權保險。如果與我們的任何財產有關的重大產權缺陷沒有得到所有權保險單的充分保護，我們可能會損失一部分或全部投資於這種財產的資本和我們預期從這種財產中獲得的利潤。

我們可能會根據適用於我們財產的各種聯邦、州和地方法律、法規和契約，承擔大量費用。

屬性 受各種契約、聯邦、州和地方法律及法規要求的約束，包括許可和許可 要求。地方條例，包括市政或地方條例、分區限制和社區發展商施加的限制契約，可能限制我們使用我們的物業，並可能要求我們取得地方官員的批准或限制我們使用我們的物業，並可能要求我們在任何時候就我們的物業取得社區標準組織的地方官員的批准，包括在發展或取得財產之前或在對我們現有的任何物業進行翻新時。除其他外，這些限制可能涉及消防和安全、地震或危險材料 減排要求。不能保證現有的法律和規章政策不會對我們或今後任何開發、購置或翻修的時間或費用產生不利影響，也不能保證不會通過額外的條例，使這種拖延增加或造成額外費用。我們的增長戰略可能會受到我們獲得許可證、許可證 和分區減免的能力的影響。

此外，聯邦和州的法律和條例，包括“反傾銷協定”和1988年“公平住房修正法”，或“公平住房法”，對我們的財產和業務施加了進一步的限制。根據ADA和FHAA，所有公共設施都必須符合與殘疾人出入和使用有關的聯邦要求。我們的一些屬性目前可能不符合ADA或FHAA的 。如果我們投資組合中的一個或多個財產不符合ADA、FHAA或任何其他監管要求，我們可能會為使該財產符合要求、政府罰款或對私人訴訟當事人的損害賠償或無法再融資而招致額外費用。此外，我們不知道現有的 所需經費是否會改變，或者今後的需要是否需要我們作出重大的意外支出，這將對我們的財務狀況、業務結果和現金流動產生不利影響。

與我們的組織結構相關的風險

Spodek先生及其附屬公司直接或間接地在完全稀釋的基礎上在本公司擁有實質性的有利利益，並將有能力對我公司和我們的經營夥伴關係施加重大影響，包括批准重大的公司交易。

截至2019年12月31日，斯波德克先生及其附屬公司持有我們普通股流通股總投票權的約30.1%。由於斯波德克先生擁有A類普通股和相當於投票權的股票，他和他的附屬公司 有能力影響向我們股東提出的事項的結果，包括選舉我們的董事會和批准重大的公司交易，包括商業合併、合併和合並。因此，斯波德克先生對我們有重大影響，可以以不符合我們其他股東最佳利益的方式施加影響。這種投票權的集中也可能產生延遲或阻止我們的股東可能認為有益的改變控制的效果。

利益衝突可能存在或將來可能在我們的股東利益和在我們的經營夥伴關係中的單位股東的利益之間產生衝突，這可能妨礙可能使我們的股東受益的商業決定。

利益衝突可能存在，或可能在未來產生，這是由於我們與我們的附屬公司之間的關係，以及我們的業務夥伴或其任何夥伴之間的關係。根據馬裏蘭州的法律，我們的董事和職員對我們公司負有管理公司的責任。同時，我們作為經營夥伴關係的一般合夥人，根據特拉華州法律對我們的經營夥伴及其有限合夥人負有信託責任和義務，並根據我們的經營夥伴關係管理我們的業務夥伴關係的合夥協議。作為我們經營夥伴關係的一般合夥人，我們的受信人的責任和義務可能與我們的董事和高級人員對我們公司的職責發生衝突。Spodek先生作為有限合夥人對我們的經營夥伴關係有很大的興趣，在作出影響我們的股東和我們的經營夥伴的有限合夥人的決策方面可能存在利益衝突。

“合夥協議”規定，在我們的經營夥伴或任何合夥人的利益與我們公司或股東的單獨利益發生衝突時，我們作為經營夥伴的一般合夥人，沒有義務不優先考慮我們公司或股東的單獨利益，如果我們或我們的董事會採取任何行動或不採取行動，優先考慮我們公司或股東的單獨利益，而不導致違反其合夥協議規定的經營合夥有限合夥人的合同權利，則並不違反我們作為經營夥伴的普通合夥人對經營夥伴及其合夥人負有的忠誠義務。

此外，合夥協議規定，我們不對經營合夥企業或任何合夥人對經營合夥企業或任何有限合夥人所遭受的損失、所承擔的責任或未產生的利益承擔賠償責任，但對我們的故意傷害或重大疏忽的賠償責任除外。我們的經營合夥必須向我們、我們的董事和高級人員、我們經營合夥的幹事以及我們的指定人提供賠償，使他們免受與我們的業務夥伴的運作有關的任何和所有索賠，除非(1)該人的作為或不行為對引起該行為的事項具有重大意義，而且 是惡意實施的，或是積極和蓄意不誠實的結果；(2)該人實際上違反或違反合夥協議而獲得不正當的個人利益；或(3)在刑事訴訟中，獲彌償的 人有合理理由相信該作為或不作為是非法的。我們的業務夥伴關係還必須在收到書面確認該人的誠意後，支付或償還該人的合理費用，該人相信，已達到補償所需的行為標準，如果最終確定該人未達到賠償行為標準，則必須書面承諾償還任何已支付或預付的款項。我們的經營夥伴 將不會賠償或預支資金給任何人，因為任何由尋求賠償的人發起的任何行動，未經 我們的批准(除非根據合夥 協議為執行該人的賠償權利而提起的任何訴訟除外)，或如果發現該人在訴訟中的任何部分對我們的業務夥伴關係負有責任。

我們的 章程載有某些限制我們股票所有權和轉讓的規定，這些條款可能會推遲、推遲或防止可能涉及我們A類普通股溢價的控制權交易的改變，或者我們的股東認為這樣做符合他們的最大利益。

我們的章程對我們的股票有一定的所有權限制。除其他限制外，我們的章程除某些例外情況外，禁止任何人擁有超過8.5%的價值或數目的股份(以限制程度較高者為準)，或超過任何類別或系列優先股的流通股總額的8.5%以上。我們的董事會，在其唯一和絕對的酌處權，可以豁免一個人，前瞻性或追溯性， 不受這一所有權限制，如果某些條件得到滿足。這一所有權限制以及對所有權 和在我們的章程中轉讓我們的股票的其他限制可以：

我們可以在未經股東 批准的情況下，增加授權股票的數量，對未發行的股票進行分類和重新分類，發行股票。

我們的董事會未經股東批准，有權根據我們的章程修改我們的章程，以增減我們被授權發行的任何類別或系列的股票總數或股份數目； 但我們的董事會不得增加我們有權發行或重新分類的任何股本的投票權等值股票的數目，除非得到A類普通股的多數已發行的 股份持有人的批准。此外，根據我們的章程，我們的董事會未經股東批准，有權授權我們發行我們A類普通股或優先股的經授權但未發行的股份，並將我們的A類普通股或優先股的任何未發行股份分類或重新分類為一個或多個類別或系列股票 ，並對這些新分類或重新分類的股份的優先、轉換或其他權利、表決權、限制、限制、贖回條件或條件作出規定。因此，我們可以發行 系列或普通股或優先股，具有優先權、股息、權力和權利、投票權或其他權利，而 優先於我們A類普通股持有人的權利，或以其他方式與其權利發生衝突。雖然我們的董事會目前沒有這種意圖，但它可以設立一種或一系列優先股，根據這類股票的 條款，可以推遲、推遲或阻止可能涉及對我們的 A類普通股溢價的交易或控制權的改變，或者我們的股東認為這符合他們的最佳利益。

“馬裏蘭州一般公司法”(簡稱MgCl)的某些規定可以抑制控制權的改變，這可能會阻止第三方進行投標報價或尋求其他可能涉及我們A類普通股溢價或我們的股東認為符合其最佳利益的控制權交易的改變。

MgCl的某些規定可能會抑制第三方提出收購我們的建議，或妨礙在否則可能使我們A類普通股的股東有機會實現這種股票當時市價的溢價的情況下改變對我們的控制，包括：

通過我們董事會的 決議，我們選擇退出MgCl的企業合併條款，並規定我們與任何其他人之間的任何 業務合併都不受MgCl的業務合併條款的約束，條件是該企業合併必須首先得到我們董事會的批准(包括大多數不是這種人的附屬公司 或與之有聯繫的董事)。此外，根據我們的附例中的一項規定，我們已選擇不適用於MgCl的控制份額規定 。然而，我們的董事會可以通過決議選擇加入MgCl 的商業合併條款，我們也可以通過修改我們的章程，在未來選擇加入MgCl的控制權份額條款。

MgCl的某些 條款允許我們的董事會在未經股東批准的情況下，無論我們的章程或細則中規定了什麼，都可以執行某些公司治理規定，其中一些(例如，分類董事會) 目前不適用於我們。如果執行，這些規定可能具有限制或排除第三方為我們提出非邀約收購提議的效果，或在 情況下推遲、推遲或防止我們的控制權改變，否則將使我們的A類普通股持有人有機會實現高於當時市價的溢價。我們的章程載有一項規定，在我們有資格這樣做的時候，我們選擇遵守“管理資料彙編”關於填補董事會空缺的第3章、第8小標題的規定。

我們的細則指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為唯一和專屬的論壇，處理某些類型的訴訟和可能由我們的股東提起的訴訟，這可能限制我們的股東獲得一個有利的與我們或我們的董事、官員或僱員發生爭端的司法論壇的能力。

我們的細則一般規定，除非我們書面同意選擇另一個論壇，否則馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院(或在某些情況下，美國馬裏蘭州地區法院，北方分部) 應是唯一和專屬的論壇，供我們的股東就公司、董事、官員或僱員提起某些類型的訴訟和訴訟。這一法院地規定的選擇可能限制股東向司法法院提出索賠的能力，因為股東認為這有利於與我們或我們的董事、官員或僱員發生爭端，這可能會阻止對我們和我們的董事、官員和僱員提出有功要求。另一種辦法是，如果法院認為本附例的這一規定不適用於或不能就一種或多種特定類型的訴訟或程序執行，我們可能會因在其他司法管轄區解決這類問題而招致額外費用，這可能會對我們的業務、財務狀況或業務結果產生不利影響。我們之所以採用這一規定，是因為馬裏蘭州法官在處理馬裏蘭州公司法問題方面的經驗比任何其他州的法官都多，而且我們認為，這使我們更不可能被迫承擔在多個論壇上為重複行為辯護的費用，也不太可能使原告的律師能夠利用這種訴訟迫使我們進行否則不合理的解決。

我們經營夥伴關係的合夥協議中的某些規定可能會延遲或阻止我們的非邀約收購。

我們經營夥伴關係的合夥協議中的 條款可能會推遲或使我們的非邀約收購或我們控制的改變更加困難。這些規定可能會阻止第三方提出涉及非邀約收購我們或改變我們的控制權的建議書，儘管我們的一些股東可能會考慮這樣的建議，如果提出的話，是可取的。這些規定 除其他外包括：

截至2019年12月31日，Spodek先生及其附屬公司擁有大約19.1%的未償業務股，包括經營夥伴關係的長期激勵單位(每一家，“LTIP單位” 和集體，即“LTIP單位”)，以及我們A類普通股和 類的大約12.1%的流通股-所有的投票權等值股-在完全稀釋的基礎上，這些股合起來代表了我公司大約27.8%的有利經濟利益。

税 保護協議可能限制我們出售或以其他方式處置某些財產的能力，並可能要求我們的經營夥伴保持某些債務水平，否則將不需要我們的業務。

在 關於財產對我們的業務夥伴關係的貢獻方面，我們的業務夥伴關係已經並可能在今後訂立税務保護協定，根據該協定，它同意儘量減少因出售或以其他方式處置所捐助的財產而對捐助夥伴 造成的税務後果。税收保護協議可能會使出售任何受此類協議約束的財產在經濟上受到限制，儘管這樣做可能符合我們股東的最大利益。此外，我們可能需要在任何 税保護協議的整個期限內維持最低限度的負債水平，而不論在完成形成交易十週年之前，這種債務水平是否需要以其他方式經營我們的業務，或向某些 或我們的捐助者提供擔保債務或在將來償還、退休、再融資或其他減少(定期攤銷除外)的赤字恢復義務的機會。如果我們不能提供這些機會，我們將需要 向每個這樣的繳款者提供一筆現金付款，以近似於由於 而產生的納税人的税務責任，即我們未能向該繳款人提供這種機會，以及由於這種税 保護付款而產生的税務責任。不過，我們已訂立並可能在將來訂立税務保護協議，以協助我們的經營夥伴關係的物業供款人延遲承認任何這類供款所引致的應課税得益。

我們的董事會可能在未經股東批准的情況下改變我們的策略、政策和程序，我們可能會變得更高槓杆，這可能增加我們在債務義務下違約的風險。

我們的投資、融資、槓桿和分配政策，以及我們對所有其他活動的政策，包括增長、資本化和業務，將完全由我們的董事會決定，並可在任何時候由我們的董事會在沒有通知我們的股東或我們的股東投票的情況下修改或修改。這可能導致我們在表格10-K中進行業務上的 事項、投資或追求與本年度報告所設想的業務或增長戰略不同的業務或增長戰略。此外，我們的章程和細則不限制 我們可能招致的債務的數額或百分比。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借貸政策。 如果這一政策改變，我們可能會變得更高槓杆，從而導致我們的償債能力增加。更高的槓桿率 也增加了我們債務違約的風險。此外，改變我們的投資政策，包括我們在投資組合中分配資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們面對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的風險。改變我們對上述 的政策可能會對我們的財務狀況、業務結果和現金流動產生重大的不利影響。

我們的權利和我們的股東對我們的董事和官員採取行動的權利是有限的。

根據馬裏蘭州法律，一般來説，董事如果以他或她合理地認為符合我們最大利益的方式履行其職責，並注意在類似情況下通常謹慎的人會使用，則他或她將不承擔責任。此外，我們的章程規定，我們的董事和高級職員對金錢損害的賠償責任限於我們和我們的股東，但因下列原因引起的責任除外：

我們的章程要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，向每一名董事和官員提供賠償，並預支費用，為他或她因向我們提供服務而被提出或威脅要提出的任何訴訟進行辯護。我們已經與我們的每一位執行官員和董事簽訂了賠償協議，在馬裏蘭州法律允許的範圍內，我們將最大限度地賠償我們的董事和執行官員，以他們作為官員和/或董事的身份承擔的所有費用和責任，但有限的例外情況除外。因此，我們和我們的股東可能對我們的董事和高級職員擁有更有限的權利，如果沒有我們章程中的現行規定或其他公司可能存在的規定，則可能存在更多的限制。

我們是一家沒有直接業務的控股公司，因此，我們依靠從我們的經營夥伴關係收到的資金支付 債務，我們的股東的利益在結構上從屬於我們經營的 合夥及其附屬公司的所有負債和義務。

我們是一家控股公司，主要通過我們的經營夥伴來經營我們的所有業務。除了對我們的業務夥伴關係感興趣外，我們沒有任何獨立的行動。因此，我們依靠我們的經營夥伴關係中的現金分配來支付我們所申報的A類普通股股票的紅利。我們還依靠我們經營夥伴關係的分配來履行我們的任何義務，包括對從我們的經營夥伴關係分配給我們的應税收入的任何税務責任。此外，由於我們是一家控股公司，你方作為股東的要求將在結構上從屬於我們經營夥伴關係及其下屬公司的所有現有和未來債務和義務(不論是否借來的資金)。因此，在我們破產、清算或重組的情況下，我們和我們經營的 合夥及其附屬公司的資產只有在我們和我們經營的 合夥公司及其子公司的債務和義務全部付清之後，才能滿足我們股東的要求。

我們的經營夥伴關係可以未經我們的股東同意，向第三方發放額外的操作單元，這將降低我們在經營夥伴關係中的所有權百分比，並可能對我們的經營夥伴關係向我們分配給 我們的股份的數量產生稀釋效應，因此，我們可以向我們的股東分配的數額。

截至2019年12月31日，我們的合作伙伴關係中約有30.0%的未完成的 op單位(包括LTIP單位)是由第三方持有的。我們可以在取得財產或其他方面繼續向第三方發放額外的業務單位。這種發行將減少我們在經營夥伴關係中的所有權百分比，並可能影響我們的經營夥伴關係向我們作出的分配額，從而影響我們可以向股東作出的分配額。業務單位的持有者，對我們經營夥伴關係的任何此類通知或其他合夥級別的活動，沒有任何表決權。

風險 與我們作為REIT的地位有關

如果 不符合REIT的資格，或者不能保持作為REIT的資格，將導致我們作為一個正規公司被徵税，這將大大減少可用於分配給我們的股東的資金。

在提交截至2019年12月31日的短期應税年度的報税表後，我們將根據“守則”第856-860條選擇作為REIT徵税。從這一應税年度開始，我們的組織和經營方式符合作為美國聯邦所得税目的的REIT徵税的資格，我們期望繼續這樣組織和運作。將 限定為REIT涉及適用高度技術性和複雜的税收規則，對這些規則只有有限的司法和行政解釋。實際上，我們通過夥伴關係持有我們的所有資產，這進一步使REIT要求的應用 更加複雜。即使是看似微小的技術錯誤或無意中的錯誤也可能危及我們的REIT地位。我們的REIT狀態 取決於各種可能不完全在我們控制範圍內的事實和情況。此外，我們作為REIT的資格 和税收取決於我們是否有能力通過實際的年度經營結果持續地滿足聯邦税法中規定的某些資格考試。例如，為了符合REIT的資格，我們在任何一年的總收入 至少95%必須來自符合條件的來源，例如不動產租金，而且我們必須滿足一些關於我們資產構成的要求 。此外，我們必須每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，不包括資本淨收益。不能保證我們在任何特定應税年度的實際行動結果將滿足這些要求。此外，新的立法、法規、行政解釋、行政解釋或法院裁決，每一項都可能具有追溯效力，可能使我們更難或不可能成為 a reit。, 或者可以降低相對於其他投資的REIT投資的可取性。我們沒有要求，也沒有計劃要求國內税務局(“國税局”)裁定我們符合REIT的資格，而且這份10-K表格的年度報告中的聲明 對國税局或任何法院都沒有約束力。因此，我們不能確定我們將成功地獲得作為REIT的資格。

如果 我們不能在任何應税年度保持作為REIT的資格，我們將面臨嚴重的税務後果，這將大大減少可用於分配給我們的股東的資金，因為：

在 ，如果我們沒有資格作為一個REIT，我們將不再需要作出分配給我們的股東。因此，在所有這些因素中，我們不具備REIT資格可能會損害我們擴大業務和籌集資金的能力，而 這將對我們A類普通股的價值產生不利影響。

即使是 ，如果我們符合REIT的資格，我們可能要對我們的收入或財產徵收一些美國聯邦、州和地方收入、財產税和消費税，在某些情況下還要繳納100%的罰款税，如果我們在通常的業務過程中出售主要供出售給客户的財產的話。此外，我們的應課税REIT附屬公司(“TRSS”)在其經營的管轄區內，作為普通的 公司，須繳税。

即使是 ，如果我們符合REIT的資格，我們也可能面臨其他減少現金流的税務責任。

即使是 如果我們有資格作為REIT徵税，我們也可能要對我們的收入和資產徵收某些聯邦、州和地方税收，包括對任何未分配的收入徵税，對因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入徵税，以及州或地方 收入、財產和轉移税。此外，根據2018年開始適用的新的夥伴關係審計程序，我們今後可能擁有的業務 夥伴關係和任何其他夥伴關係可能在實體一級對根據 這些程序評估的任何税收承擔責任。此外，我們的税收將受到定期公司制聯邦，州和地方税收。這些税中的任何一項都將減少可用於分發給股東的現金。

如果不進行必要的分配，我們就必須繳納聯邦企業所得税。

我們以 的方式運作，這將使我們有資格成為聯邦所得税的REIT。為了符合REIT的資格，我們通常需要 每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣減額，並且不包括任何淨資本收益，每年都要分配給我們的股東。如果我們滿足這一分配要求，但分配 低於我們應納税所得額的100%，我們將對未分配的應納税所得徵收聯邦公司所得税。此外，如果我們在一個日曆年向股東支付的實際金額少於“守則”規定的最低數額，則我們將被處以4%的不可扣減的消費税。

遵守REIT要求可能導致我們放棄其他吸引人的機會或清算其他有吸引力的投資。

為了保持作為聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足關於收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的數額以及我們資本存量的 所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能需要放棄我們可能進行的投資。 因此，遵守REIT要求可能會影響我們的性能。

特別是，我們必須確保在每個日曆季度結束時，至少75%的資產價值包括現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產。我們對證券(政府證券、TRSS證券和合格房地產資產除外)的其餘投資一般不能包括任何一家發行人未償付的 有表決權證券的10%以上，也不能包括任何一家發行人未償證券總價值的10%以上。此外， 一般不超過我們資產價值的5%(政府證券、TRSS證券和合格的實際房地產資產除外)可以由任何一個發行人的證券組成，不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRSS的證券代表 。如果我們未能在任何日曆季度結束時遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正這一缺陷，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免喪失REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能需要清算否則具有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可供分配給我們的 股東的數額。

禁止的交易税可能限制我們處置財產的能力。

REIT從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般來説，被禁止的交易是出售或 其他財產的處置，而不是止贖財產，主要是為了在正常的業務過程中出售給客户。在處置不動產時，我們可能要繳納相當於淨利100%的違禁交易税。雖然可以將REIT出售不動產定性為禁止交易的安全港，但我們不能向您保證我們可以遵守安全港，或者我們將避免擁有主要由 在一般業務過程中出售給客户的財產。因此，我們可以選擇不從事某些出售我們的財產 或可能進行這種銷售通過我們的TRS，這將受到聯邦和州的所得税。

我們 可能受到我們的前任的税收負債或收入和利潤的影響。

作為C公司應納税的前身的 部分，作為形成交易的一部分併入我們。由於合併的結果，這種應税C公司的任何未付税款都轉給了我們。根據一項賠償協議，斯波德克先生和他的附屬公司必須向我們付款，如果最後確定了任何這類税務責任。如果Spodek先生及其附屬公司不支付這種款項，我們將負責支付這些税款， ，這將減少可用於分發給股東的現金。

與UPH的累積收益和利潤估計數有關的 是不確定的。

由於 我們的前身聯合郵政控股公司(“UPH”)的一部分是一家C公司，因此我們被要求在2019年12月31日終了的應税年度結束之前將其作為REIT的資格分配給我們的股東。根據我們從一家會計師事務所獲得的收益和利潤研究，我們不認為我們有任何可歸因於UPH的累積收益和利潤。雖然我們認為我們滿足了有關UPH收入和利潤分配的要求，但確定UPH累積收益和利潤的數額是一項複雜的事實和法律決定。在計算我們可歸因於UPH的累積收益和利潤方面存在很大的不確定性，包括我們對與國税局不同的適用 法的解釋。此外，國税局可以通過與我們合併的生效日期對UPH的納税年度進行審計，成功地斷言我們的應税收入應該增加，這可以增加我們的收入和可歸於UPH的利潤。儘管有一些程序可以解決我們所有非REIT收入和利潤分配失敗的問題，但我們現在不能確定我們是否能夠利用這些收益，或者這樣做對我們的經濟影響。如果確定 我們在任何應納税年度結束時都有未分配的非REIT收入和利潤，並且我們選擇成為REIT，而 我們無法糾正未能分配這些收益和利潤的情況，那麼根據內部 收入代碼，我們將不符合REIT的資格。

在合併後五年內出售作為合併的一部分而獲得的資產將導致公司所得税，這將減少可供分配給我們股東的 現金。

如果我們在合併後五年內出售作為我們與UPH合併的一部分而獲得的任何資產，並確認出售中的一項應納税收益，我們將按最高的公司税率被徵税，其數額相當於以下兩項中的較小者：

這項 規則可能會阻止我們在合併後五年內出售作為合併一部分而獲得的資產。

我們董事會未經股東批准而撤銷REIT資格的能力可能會給我們的股東帶來不利的後果。

我們的 章程規定，我們的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，如果它確定繼續作為REIT的資格不再符合我們的最佳利益，則無需得到我們 股東的批准。如果我們不再符合 作為REIT的資格，我們將對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且不再被要求將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能對我們對股東的全部回報產生不利影響。

我們與我們的TRS之間的交易將導致我們對某些收入或扣減額徵收100%的罰款，如果這些交易 不是按一定長度的條件進行的。

總的來説， 不超過REIT資產價值的20%可能由一個或多個TRSS的股票或證券組成。此外， 法將TRS支付的利息或應計利息的扣減限於其母公司REIT，以確保TRS受到適當水平的公司税的管制，在某些情況下還可適用對扣減的其他限制。代碼 還對TRS與其父REIT之間的某些事務徵收100%的消費税，而這些交易不是在一定的範圍內進行的。

我們的税後淨收入將適用於適用的聯邦、外國、州和地方所得税，税後淨收入 可以分配給我們，但不需要分配給我們。我們相信，我們的TRS股票和證券的總價值將低於我們總資產價值的20%(包括我們的TRS股票和證券)。此外，我們將監測我們各自在TRS的投資的價值，以確保遵守TRS的所有權限制，並將我們與我們的TRS的交易安排在我們認為是一定長度的條件下，以避免承擔上述100%的消費税。不過，我們不能保證能遵守上述20%的限制，或避免徵收100%的消費税。

您 可能被限制獲得或轉讓我們的A類普通股的某些數額。

在我們的章程中對所有權和轉讓的限制可能會抑制我們資本存量的市場活動，並限制我們的業務組合機會。

為了保持我們在每個應税年度的REIT資格，守則中定義的五人或更少的人在應納税年度的後半個時間內，不得以受益或建設性的方式擁有我們發行和未發行股票價值的50%以上。“守則”中的歸屬規則確定是否有任何個人或實體根據這一要求受益或建設性地擁有我們的 資本存量。此外，至少有100人必須在每個應納税年度的至少335天內實益地擁有我們的資本存量。為了確保我們能夠通過這些測試，我們的章程限制了我們股本股份的收購和所有權。

我們的章程，除了 某些例外，授權我們的董事會採取必要的行動，以保持我們作為一個 REIT的資格。除非獲本公司董事局豁免，否則我們的章程禁止任何人士(斯波德克除外)以實益方式或建設性地持有我們普通股中已發行的全部已發行 股份的價值或數目(以限制性程度較高者為準)，或持有我們任何類別或系列優先股的流通股價值超過8.5%的股份。 我們的章程準許Spodek先生持有我們已發行的普通股 股份的價值或數量(以限制性較高者為準)最多15.0%。我們的董事會不得對任何建議中的受讓人給予豁免，因為其 所有權將導致我們沒有資格成為REIT。然而，如果我們的董事會確定繼續將 限定為REIT將不再符合我們的最佳利益，則這一限制以及對可轉讓性和所有權 的其他限制將不適用。

REITs支付的股息 一般不符合降低普通公司股息收入税率的條件。

應支付給作為個人、信託和財產的美國股東的符合條件的 股息收入應遵守適用於資本收益的降低的最高税率 。然而，REITs支付的股息一般不符合降低的合格股息 率。在2026年1月1日前的應税年度內，非法人納税人可扣除至多20%的某些通過 業務收入，包括“合格REIT紅利”(通常指未指定為資本收益股息或合格股息收入的REIT股東收到的股息)，但須受某些限制，從而對這些收入實行有效的聯邦所得税最高税率29.6%。雖然適用於符合條件的 股息收入的聯邦所得税税率的降低不會對REITs或REITs應付的股息的徵税產生不利影響，但適用於定期公司股息的較優惠税率可能會使個人、信託和財產投資者認為對REITs 的投資相對於對支付股息的非REIT公司的股票的投資更具吸引力，這可能對REITs的股票、包括我們A級普通股的價值產生不利影響。今後的立法可以改變税率。

如果我們的經營夥伴關係沒有資格成為聯邦所得税的合夥企業，我們將不再有資格成為REIT ，並承受其他不利後果。

我們相信，就聯邦所得税而言，我們的經營夥伴關係將被視為合夥企業。作為合夥企業，我們的經營夥伴關係一般不對其收入徵收聯邦所得税。相反，它的每個合夥人，包括 us，都將被分配，並可能被要求就其在經營合夥企業收入中所佔份額繳納税款。 我們不能向你保證，國税局不會質疑我們的經營夥伴關係的地位，也不會質疑我們作為聯邦所得税目的的合夥企業的利益所在的任何其他附屬合夥企業的地位，或者法院不會支持這種 的質疑。如果國税局成功地將我們的經營夥伴關係或任何其他附屬夥伴關係作為一個實體 作為聯邦所得税用途的公司徵税，我們將無法滿足適用於REITs的總收入測試和某些資產 測試，因此，我們很可能不再符合REIT的資格。此外，我們的業務夥伴關係 或任何附屬合夥企業沒有資格成為合夥企業，可能導致它受到聯邦和州公司收入 税的制約，這將大大減少可用於償債和分配給包括 us在內的合作伙伴的現金數額。

為了維持我們的REIT地位，我們可能被迫在不利的市場條件下借入資金，而這種資本在理想的時間或根本得不到優惠的條件，可能會使我們減少投資活動或在不適當的時間和/或在不利的條件下處置資產，這可能會對我們的財務狀況、業務的結果和現金流動產生重大的不利影響。

為了符合REIT的資格，我們通常必須每年至少向股東分配我們“REIT 應税收入”的90%，而不考慮支付的股息的扣減和不包括資本淨收益。此外， 我們將按正常的公司税率(目前為21%)徵收美國聯邦所得税，條件是我們分配的税額少於我們應納税淨額的100%(包括資本淨利)，並將對 數額徵收4%的不可扣減的消費税，其中我們在任何日曆年的分配額都低於美國聯邦所得税法規定的最低數額。我們打算繼續將我們的淨收入分配給我們的股東，以滿足REIT 90%分配 的要求，並避免美國聯邦所得税和4%的非抵扣消費税。

此外，我們的應税收入有時可能超過公認會計原則確定的淨收入。例如，由於在確定GAAP淨收入時扣除了 已實現的資本損失，但在計算我們的應税收入時可能無法扣減。 此外，我們可能會招致不可抵扣的資本支出，或被要求進行債務或攤銷付款。因此，在上述情況下，如果我們在某一年度不將該收入分配給股東，我們可能產生的現金流量少於應納税的收入，我們可能會對該收入承擔美國聯邦收入 税和4%的非抵扣消費税。在這種情況下，我們可能被要求(1)使用現金儲備，(2)以我們認為不利的利率或時間發生債務，(3)在不利的市場條件下出售 資產，(4)分配本來會投資於未來收購、資本支出或償還債務的數額，或(V)對我們的股票進行納税分配，作為股東可選擇 接受我們的股份或(在一定限度內以分配總額的百分比衡量)現金分配的一部分，以滿足REIT 90%的分配要求，並避免當年美國聯邦所得税和4%不可扣減的消費税。這些選擇 可以增加我們的成本或降低我們的權益。因此，遵守REIT要求可能會妨礙我們的增長能力，而 則可能對我們的業務、財務狀況和業務結果產生不利影響。

契約 在我們的信貸安排或其他借款協議中可能限制我們支付分配的能力，這可能導致 us不符合REIT的資格。

為了維持我們作為REIT的資格，守則通常要求我們每年分配至少90%的淨應税收入，而不考慮已支付的股息的扣減，而不包括任何資本淨收益。此外，我們將按正常的公司税率徵收所得税，只要我們分配的税額低於我們應納税淨收入的100%，包括任何資本淨收益。根據關於我們的信貸安排或其他借款的協議，我們可能受到各種金融契約的約束，這些契約可能限制我們向股東分配資金的能力，這可能限制我們作出足夠的分配以維持我們的REIT地位。

新的立法或行政或司法行動，在每一次可能具有追溯效力的情況下，都可能對 us或我們的股東產生不利影響。

對REITs的聯邦所得税待遇可在任何時候通過立法、司法或行政行動加以修改，可能具有追溯效力，這可能會影響對我們投資的聯邦所得税處理。涉及REIT的聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人、國税局和美國財政部的審查，這可能導致法規的改變以及對條例和解釋的頻繁修訂。對 税法的其他修改很可能會繼續發生。我們和我們的股東可能會受到最近對任何新的聯邦所得税法、規章或行政解釋的任何改變的不利影響。

項目 1B未解決的工作人員意見

沒有。

項目 2.屬性

截至2019年12月31日，我們在44個州擁有466個郵政 房產的投資組合，其中包括大約140萬淨可出租內部平方英尺。我們所有的財產都被 租給了一個單獨的租户，USPS，而不是一個非郵政租户，在我們租給USPS的一棟大樓裏共享空間。下面的地圖顯示了截至2019年12月31日我們擁有和管理的房產的足跡。

解釋性 注：

截至2019年12月31日，有關 我們財產的信息包括在“項目15”中。本年報表格10-K的“展品、財務報表附表-附表 III.不動產及累積折舊”。

排定的 呼氣期

作為2019年12月31日的 ，根據與USPS簽訂的租約，剩餘的加權平均年約為2.92年，到2029年到期的加權平均數為 。下表詳細列出了截至2019年12月31日 our屬性在所述期間的計劃租約到期日期。

解釋性 説明：

項目 3.法律程序

我們和我們的子公司不時是因其正常業務而引起的訴訟的當事方。我們目前不受任何重大訴訟的影響，據我們所知，也不威脅對我們提起任何其他訴訟，但在正常業務過程中因疏忽或其他索賠和行政訴訟而採取的常規行動除外，其中一些訴訟預期將由責任保險承保，而且所有這些訴訟都不會對我們的流動資金、業務或業務或財務狀況產生重大不利影響。

項目 4.礦山安全披露

不適用。

第二部分

項目 5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買權益證券

市場信息

自2019年5月15日以來，該公司的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)交易，代號為“PSTL”。 在此之前，我們的普通股沒有公開市場。截至2020年3月25日，共有3名股東創下歷史記錄。 這一數字並不代表我們A類普通股的實際實益所有人人數，因為我們A類普通股的股份經常被證券交易商和其他可能投票的受益所有人以“街頭名稱”持有。

2020年3月25日，紐交所 我們A類普通股的收盤價為13.26美元。

2020年3月25日，全國發行和發行A類普通股5，392，906股。

此外，截至2020年3月25日，共有27 206股已發行和流通的投票權等值股和2 640 795股OP股和186 942股LTIP 股由該公司以外的有限合夥人持有。斯波德克先生及其附屬公司持有已發行和已發行的所有投票權等值股票和已發行股票 。這種股票不存在公開交易市場。

我們將選擇在提交第一份美國聯邦所得税報税表時，作為美國聯邦所得税用途的REIT處理。我們打算經營，以符合資格，並保持我們的資格，作為一個REIT作為聯邦所得税的目的。要使 符合REIT資格，公司必須滿足許多組織和業務要求，包括分配至少90%我們確定的REIT應税收入的要求，而不考慮支付的股息的扣減和不包括淨資本 收益的扣減。只要我們符合REIT的資格，如果我們分配我們應納税的 收入的100%，我們一般不會被徵收聯邦所得税。

使用註冊證券銷售收益的

在2019年5月17日，我們結束了我們的首次公開募股，根據我們在表格S-11上的註冊聲明(文件編號333-230684)，我們以每股17.00美元的公開發行價格向公眾出售了我們A類普通股的 4，500，000股。我們已按照2019年5月16日向 SEC提交的最後招股説明書中所述的計劃使用IPO所得的淨收益，使用了所有 的淨收益。

根據股權補償計劃授權發行的證券

第5項所要求的 信息是通過引用我們2020年年度股東會議的最終代理聲明而納入的。

項目 6.選定的財務數據

下表列出了選定的財務數據，這些數據應與合併和合並的綜合財務報表以及相關説明和管理層對財務狀況和 業務結果的討論和分析以及經審計的歷史合併和合並財務報表及其相關附註一併閲讀，這些説明和説明載於本年度報告表10-K。

下表列出了我們公司和前任公司在合併和合並的基礎上的財務和業務 數據摘要。

除了發行1000股普通股外，我們沒有其他業務，這些股票是在我們的首次公開發行(IPO)完成之前，在2019年5月17日結束的形成交易 之前，與我們公司的首次公開發行(IPO)有關的，這些股份是在我們的首次公開發行(IPO)完成之前回購的。因此，截至2018年12月31日和2017年12月31日終了年度的歷史合併財務和業務彙總數據和 都是根據我們的前任在首次公開發行前的審計歷史財務報表得出的。

我們的 前身不是一個法律實體，而是持有房地產權益的某些實體的組合，這些實體在形成交易之前通常是由 控制的。我們的前任的歷史財務數據不一定表明我們在IPO完成後的經營結果、現金流或財務狀況。

項目 7.管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析

下面的討論和分析是以公司和公司的會計前身截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的合併財務報表及其相關附註為基礎的，並應與這些報表一併閲讀。

由於在本節中使用 ，除非上下文另有要求，否則提及“我們”、“我們”和“我們的公司”指的是馬裏蘭郵政不動產信託公司，這是一家馬裏蘭公司，以及我們的合併子公司，包括郵政不動產有限合夥公司(“我們的經營夥伴關係”)，我們是該公司的唯一普通合夥人，在本節中我們稱之為經營夥伴關係。

在2019年5月17日我們的首次公開募股(IPO)結束之前，我們的首席執行官和董事會成員Andrew Spodek直接或間接控制了前任擁有的190處財產，這些財產作為形成交易的一部分(定義如下)作出了貢獻。在這190項財產中，140項由我們的前任通過一系列控股公司間接持有，我們統稱為“UPH”。其餘50項財產由 Spodek先生通過12家有限責任公司和1家有限合夥公司擁有，我們統稱為“Spodek lcs”。我們的前身包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.是一家財產管理公司，我們在形成交易中收購了該公司的管理業務(如下所示)。

管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析包含前瞻性報表 ，涉及風險、不確定性和假設。關於與這些聲明相關的風險、不確定因素和假設的討論，請參見“前瞻性聲明” 。我們的實際結果可能與前瞻性聲明中所表示或暗示的結果大不相同，這是由於各種因素造成的，包括但不限於“風險因素”中和本報告其他部分中的 。

概述

公司

我們於2018年11月19日作為馬裏蘭公司成立，並於2019年5月17日完成我們的首次公開發行(IPO)和相關的交易(“形成交易”)後開始運營。我們的業務是通過傳統的UPREIT結構進行的，在這種結構中，我們的財產由我們的經營夥伴直接擁有，或通過有限合夥公司、有限責任公司或其他子公司擁有。在我們的首次公開募股和形成交易完成後，我們在41個州擁有271個郵政財產的投資組合，包括大約872，000可出租的內部平方英尺，所有這些都是從2019年5月17日至2019年12月31日租給USPS的，我們以大約5，750萬美元的價格購買了195個郵政物業。作為2019年12月31日的{Br}，我們的投資組合包括466個擁有的郵政物業，分佈在44個州，包括大約140萬淨可出租的內部平方英尺。

以下圖表顯示了截至2019年12月31日的投資組合的某些統計數據：

我們是經營夥伴關係的唯一普通合夥人，通過該夥伴關係，我們的郵政財產直接或間接擁有。截至2020年3月25日，我們在經營夥伴關係中擁有約66.0%具有有限夥伴關係利益的突出的共同單位(每個單位，一個“業務單位”，以及集體的， “業務單位”)，包括經營夥伴關係的長期激勵單位(每個單位，一個“LTIP單位” 和集體，即“LTIP單位”)。我們的董事會監督我們的業務和事務。

首次公開發行

在2019年5月17日，我們完成了我們的首次公開募股，據此，我們以每股17.00美元的公開發行價格出售了我們A類普通股的450萬股，每股面值0.01美元(我們的“A類普通股”)。我們籌集了7 650萬美元的總收入，在扣除大約540萬美元的承保折扣後，在 實施與我們的首次公開募股有關的其他費用640萬美元之前，使我們獲得了大約7 110萬美元的淨收益。我們的A類普通股於2019年5月15日開始在紐約證券交易所(“NYSE”)以“PSTL”的代號進行交易。關於我們的首次公開募股和形成的 交易，我們還向Spodek先生和他的附屬公司發行了1，333，112個操作股，637，058股A類普通股和27，206股B類普通股，每股面值0.01美元(我們的“B類普通股”或“投票權等值股”)，以換取其前身的財產和權益。

執行 概述

我們 是一個內部管理的REIT，重點是獲取和管理租賃給USPS的屬性。我們認為，該部門存在的整體整合機會是非常有吸引力的。我們繼續執行我們的戰略，以獲得和鞏固郵政財產，這將為我們的股東帶來強勁的收益。

新興成長公司

我們 是一家“新興成長型公司”，如2012年“創業創業法”(“就業法”) 所界定的，我們有資格利用適用於其他非“新興成長型公司”的其他公共 公司的某些報告要求的豁免，包括不遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法”第404條的審計師認證 要求，在我們的定期報告和委託書中減少了關於執行報酬 的披露義務，免除了對執行總裁薪酬進行不具約束力的諮詢表決的要求，以及股東批准以前未批准的任何金降落傘付款的要求。

此外，“就業法”還規定，“新興成長型公司”可利用1933年“證券法”(“證券法”)規定的延長過渡期，以遵守新的或修訂的 會計準則。換言之，一家新興的成長型公司可以推遲採用某些會計準則，直到 這些準則不適用於私營公司。我們已經利用了這些豁免；儘管在受到某些限制的情況下，即使我們仍然是一家“新興的 增長公司”，我們也可以選擇在今後停止使用這些豁免。

我們 將繼續是一家“新興增長公司”，直到(I)財政年度的最後一天，即我們的年收入總額等於或超過10.7億美元(但須定期調整通貨膨脹)，(Ii)我們的首次公開募股五週年之後的財政年度的最後一天，(Iii)我們在前三年 期內的日期，發行超過10億美元的不可轉換債務，或(Iv)根據1934年“證券交易法”(“交易法”)被認為是“大型加速的 申報人”的日期。

我們也是“證券法”下的條例S-K所界定的“較小的報告公司”，並選擇利用較小的報告公司可利用的某些規模的披露。即使我們不再是一家“新興增長公司”，我們也可能繼續是一家規模較小的報告公司 。

我們將從我們截止2019年12月31日的短期應税年度開始，根據代碼將 作為REIT對待。只要我們符合REIT的資格， 我們一般不會被徵收聯邦所得税，只要我們將每個納税年度的應税收入分配給我們的股東。

可能影響未來操作結果的因素

USPS

我們在很大程度上依賴於USPS的財政和業務穩定性。聯邦警察部隊目前面臨着各種情況，威脅到它為其業務和其他義務提供資金的能力，目前聯邦政府在不干涉 的情況下這樣做。

USPS受到限制收入來源、強制規定某些開支和限制其借款能力的法律和條例的限制。因此，USPS無法支付其規定的費用，並繼續接受法定的退休制度付款和目前工人和退休人員的健康福利。USPS的立場是，如果不進行立法和管理幹預，僅靠提高生產力和降低成本措施是不夠的，不足以維持在到期時履行其所有現有義務的能力。

收入

我們的收入主要來自與USPS租賃的租金和房客償還我們財產的費用和其他收入，以及管理協議下的費用和其他收入，涉及Spodek先生、他的家庭成員和他們的夥伴，由PRM管理，我們的 TRS公司管理的郵政財產。租金收入是指根據與USPS簽訂的租約確認的租賃收入。房客償還款是USPS根據租約支付的款項，用於償還我們在每一項財產上繳納的大部分房地產税。費用和其他收入 主要是指PRM從Spodek先生、其家庭成員及其合作伙伴根據 擁有的郵政財產獲得的收入到管理協議中的收入，通常是託管財產租賃收入的一個百分比。截至2019年12月31日，租賃給USPS的所有財產的平均剩餘租賃期限為2.92年。今後可能影響我們租金收入、租客補償和費用及其他收入的因素包括但不限於：(1)我們續訂或取代 到期租約和管理協議的能力；(2)地方、區域或國家經濟狀況；(3)郵局空間供應過剩或需求減少；(4)市場租金費率的變化；(5)改變美國郵政管理處目前的財產租賃方案或租賃形式；及(Vi)我們有能力為我們的物業及管理物業提供足夠的服務和維修。

經營費用

我們將我們的財產出租給USPS。我們的大部分租約是修改後的雙淨額租約，根據這些租約，USPS負責 公用事業、日常維護和房產税的償還，房東負責保險和屋頂 和結構。因此，與房東在這些租約下的責任有關的費用增加可能對我們的經營結果產生負面影響。

經營 費用一般包括房地產税，財產業務費用，其中包括保險、修理和維護費用 (租户負責的費用除外)、與財產維護有關的工資單以及折舊和攤銷。可能影響我們控制這些業務費用的因素包括但不限於：定期修理費用、 翻新費用、重新租賃空間的費用以及根據適用法律可能承擔的賠償責任。從租户 收回的款項按應計制在發生有關支出的期間內確認為收入。房客償還款 和業務費用按毛額確認，因為(1)一般來説，我們是 房地產税的主要承付人；(2)如果房客不償還房地產税，我們承擔信貸風險。

當市場因素和競爭等情況導致財產收入減少時，擁有和經營財產的 費用不一定減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本 一般不會大幅降低，即使一項財產沒有被完全佔用，或者其他的 情況導致我們的收入減少。因此，如果收入在未來減少，靜態的運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利的影響。

一般 和行政

一般費用和行政費用包括僱員補償費用(包括基於股權的補償)、專業費用、法律 費、保險、諮詢費、投資組合服務費用和與公司治理有關的其他費用、向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)和紐約證券交易所提交報告和其他合規事項。此外，儘管 我們預計我們的一般和行政開支將隨着投資組合的增長而繼續增加，但我們預計，由於效率和規模經濟，這種費用在我們收入中所佔的百分比將隨着時間的推移而減少。

折舊 和攤銷

折舊 和攤銷費用主要涉及財產和裝修的折舊以及某些租賃無形資產的攤銷。

負債 和利息支出

我們的前任的利息開支主要涉及三筆應付抵押貸款和有關的當事方利息-僅限於期票，見注6. 債務和注7.應付貸款-與合併合併財務報表票據有關的當事方 由於形成交易，我們承擔了前任人的某些債務，其中一部分是用我們首次公開募股的一部分淨收入償還的，沒有受到 的懲罰。在2019年9月27日，我們與人民聯合銀行、全國協會、個人和行政代理、BMO Capital Markets Corp.和其他一些貸款機構簽訂了一項信貸協議(“信貸協議”)。“信貸協定”規定設立一個高級循環信貸機構 (“信貸機制”)，其總本金為1億美元，並在符合習慣條件的情況下，可選擇將協議下的貸款承諾總額增加1 000萬美元(“手風琴特徵”)。在2020年1月30日，我們使用了部分手風琴功能，將信貸機制下的最高限額提高到1.5億美元。我們打算將信貸機制用於週轉資金的用途，其中可能包括償還債務、購置財產和其他一般公司用途。與我們的前任採用的方法一致的是，我們用直線法將與債務 有關的遞延融資費用按非現金方式攤還利息費用，這種方法與與 有關的貸款的條件上的實際利率方法相近似。債務結構的任何變化，包括與購置財產有關的債務融資, 可能會對經營結果產生重大影響，具體取決於任何這類負債的條件。

所得税福利(費用)

作為REIT，我們通常不對我們目前分配給股東的應納税淨收入徵收聯邦所得税。根據該守則，REIT受到許多組織和業務要求的限制，包括他們每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息和不包括任何淨資本收益的扣減。如果我們沒有資格在任何應税年度作為REIT徵税，並且沒有資格獲得某些法定的 減免規定，我們該年度的收入將按正常的公司税率徵税，我們將被取消作為REIT納税的資格，在該年之後的四年裏，我們將不再符合REIT的資格。即使我們有資格成為聯邦所得税的REIT ，我們仍然可能要對我們的收入和資產徵收州和地方税，對我們未分配的收入徵收聯邦收入 和消費税。此外，PRM和我們未來形成的任何其他TRS所賺取的任何收入， 都要繳納聯邦、州和地方企業所得税。

租約續期

截至2019年12月31日，我們的20份租約要麼處於擱置狀態，要麼於2019年12月31日到期。見“項目2.屬性-租賃 過期時間表”。截至2020年3月25日，共有32份租約處於擱置狀態，即截至2019年12月31日的年度租金收入為110萬美元。我們可能無法成功地續訂那些將於2020年到期的租約，或獲得正的租金續約息差，甚至以與到期租約 相媲美的條款續訂租約。如果我們不成功，我們可能會經歷入住率、交通量、租金收入和淨營業收入的減少，這可能對我們的財務狀況、業務結果和向股東分配 的能力產生重大的不利影響。

業務結果

2019年12月31日和2018年12月31日終了年度比較

我們截至2019年12月31日的年度業務業績包括我們從2019年5月17日至2019年12月31日期間的綜合業績，以及我們的前任在2019年1月1日至2019年5月16日期間的合併綜合業績。2018年12月31日終了的年度反映了我們前任的結果，因此可能無法與 直接比較。自2019年5月17日首次公開募股以來，我們淨虧損200萬美元，其中包括提前清償前任20萬美元債務的損失和基於股權的賠償約100萬美元。在下面的討論中，我們強調了IPO和在適用情況下的形成交易的影響。

收入

與2018年12月31日終了的年度相比，2019年12月31日終了年度的總收入增加了360萬美元。收入增加 是由於與形成交易有關的81項財產，以及自我們首次公開發行以來獲得的 195項財產。

租金收入 -租金收入比去年增加了320萬美元，其中210萬美元涉及我們的前任購買的財產和作為形成交易一部分而獲得的財產，還有110萬美元用於自我們首次公開募股以來獲得的195項財產 。

房客 償還-與2018年12月31日終了年度相比，截至2019年12月31日的年度房客償還款增加了40萬美元，主要原因是收購了與形成交易有關的81處房產，以及自我們首次公開募股以來購置的 195套房產。

經營費用

房地產税-2019年12月31日終了年度房地產税比2018年12月31日終了年度增加40萬美元，原因是收購了81項與形成交易有關的財產，以及自首次公開募股完成以來我們收購的195項財產。

經營 費用的財產-2019年12月31日財產業務費用增加30萬美元，從2018年12月31日終了年度的90萬美元增至120萬美元。財產管理費用包括在財產業務費用內，在截至2019年12月31日的年度內， 增加了400萬美元，增至70萬美元，而2018年12月31日終了的年度增加了70萬美元。增加的20萬美元中的其餘部分是與維修和維護有關的開支，以及作為形成交易一部分而購置的 81財產的保險，以及自 ipo以來我們購買的195項財產。

一般和行政 -一般費用和行政費用從2018年12月31日終了年度的140萬美元增加到2019年12月31日終了年度的480萬美元，主要原因是專業費用增加，人事和投資者關係費用增加，原因是作為一家上市公司。此外，50萬美元的一般和行政費用是 可歸因於自我們首次公開募股以來收購的財產的非經常性的收購交易相關費用，以及與我們的首次公開募股相關的股票獎勵有關的100萬美元的股權補償。我們的前任沒有任何基於股權的補償費用。

折舊 和攤銷-折舊和攤銷費用從2018年12月31日終了年度的180萬美元增加到2019年12月31日終了年度的380萬美元，增加了200萬美元，主要與我們作為形成交易的一部分收購的81處房產和自我們首次公開募股以來收購的195處財產有關。

利息費用

在2019年12月31日終了的一年中，我們的利息支出為150萬美元，而2018年12月31日終了的年度為150萬美元。利息費用的增加主要是由於註銷了與我們的 信貸機制有關的10萬美元的遞延融資，以及與我們的IPO有關的債務提前清償損失20萬美元。 這一增加被我們的抵押貸款債務的合同利息費用減少所抵消。

現金流量

2019年12月31日終了年度與2018年12月31日終了年度比較

截至2019年12月31日， 公司的現金為1，250萬美元，而2018年12月31日為30萬美元。

來自 業務活動的現金流量-2019年12月31日終了年度業務活動提供的淨現金增加20萬美元，達到290萬美元，而2018年同期為270萬美元。增加的主要原因是，在形成交易和我們的首次公開發行中增加了郵政財產，所有這些都產生了額外的租金收入和週轉資金的相關變化。

流向 投資活動的現金流量-投資活動所用現金淨額增加6 980萬美元，至2019年12月31日終了年度的7 270萬美元，而2018年同期為290萬美元。增加的主要原因是，自完成我們的首次公開募股以來，我們收購了81處與形成交易有關的郵局財產和195處財產。

來自 融資活動的現金流量-供資活動提供的現金淨額在2019年12月31日終了年度增加了8 180萬美元，達到8 210萬美元，而2018年同期則為30萬美元。增加的主要原因是首次公開募股的淨收益為6 470萬美元，信貸機制下的未償還款項為5 400萬美元，與首次公開募股有關的債務償還額抵消了 。

流動性 與資本資源

流動性與資本資源分析

截至2019年12月31日，我們擁有約1，250萬美元的現金和70萬美元的百勝和儲備。

在2019年9月27日，我們與人民聯合銀行、全國協會單獨和作為行政代理的 簽訂了信用協議，BMO資本市場公司作為聯合代理，以及其他一些貸款機構。“信貸協定”為高級循環信貸機制規定了 ，其循環承諾的總本金為1億美元 ，到期日為2023年9月27日。“信貸協定”規定，在符合慣例條件的情況下，包括取得貸款承諾和遵守“信貸協定”規定的財務維持盟約，我們可以設法使“信貸協定”下的貸款承諾總額增加1 000萬美元，而貸款承諾總額的增加將分配給增加循環承諾。根據我們的選擇，信貸安排下適用於貸款的利率，等於基準利率加年息0.7%至1.4%的保證金，或貸款同業拆息加每年 1.7%至2.4%的保證金，兩者均以綜合槓桿比率為基礎。此外，在截至2020年3月31日的一個日曆季度，我們將在截至2020年3月31日的一個日曆季度內支付未使用的貸款費用，對信貸機制下的循環承諾每年支付0.75%的貸款費用，頭一億美元，每年0.25%用於超過1億美元的循環承付款，之後的期間，對未使用的循環承付款總額每年支付0.25%的未用設施費，而 和 這兩個時期都利用信貸機制下每日未使用承付款的計算結果。我們被允許在到期前預付信貸機制下的全部或任何 部分貸款，而不支付保險費或罰款，但必須償還放款人的任何libor 破碎費用。截至2019年12月31日, 我們的信貸貸款有5 400萬美元未付。在2020年1月30日，我們在信用貸款機制上使用了手風琴功能，將允許借款從100.0美元增加到1.5億美元。我們打算將我們的信貸貸款用於週轉資金用途，其中可能包括償還債務、購置財產和其他一般公司用途。

該信貸機制由公司和公司的某些間接子公司(“附屬擔保人”)共同和各別擔保，幷包括附屬擔保人的權益質押。“信貸協定”載有習慣的 契約，其中除其他外，除某些例外情況外，限制產生債務、對 資產給予留置權、進行某些類型的投資、進行收購、合併或合併、出售資產、進行對衝 交易、與附屬公司進行某些交易和進行分配的能力。“信貸協議”要求每季度對合並財務維持契約的遵守情況進行測試，包括最高合併擔保債務比率、最高綜合槓桿比率、最低固定費用比率、最低合併有形淨值、最高股息支付比率、最高綜合無擔保槓桿比率和最低債務償還率。“信貸協定”還包含某些慣常的違約事件，包括未能根據 信貸機制及時付款、任何在預定期限之前造成其他重大負債的事件或條件、未能滿足某些契約和特定的破產和破產事件。

我們的短期流動資金需求主要包括與我們的財產有關的運營費用和其他支出，分配給我們的有限合夥人，以及分配給我們的股東，以符合REIT地位、資本支出和潛在的 收購的資格。我們期望通過業務提供的淨現金、現金、根據我們的信貸機制借入 和潛在的證券發行來滿足我們的短期流動性要求。

我們的長期流動資金需求主要包括償還到期債務所需的資金、財產收購和非經常性的資本改善。我們期望滿足我們的長期流動資金要求，包括業務淨現金，長期負債，包括我們的信貸貸款和抵押貸款融資，發行股票和債務證券，並從我們的財產的選定銷售收益 。我們還可以使用我們的信貸機制為財產收購和非經常性資本改善提供資金，等待永久財產級融資。

我們相信，我們可以獲得多種資金來源，以滿足我們的長期流動性要求，包括增加債務和發行額外的股票證券。然而，今後可能有一些因素可能對我們獲取這些資本來源的能力產生重大和不利的影響，包括在整個股票和信貸市場的不利條件、我們的槓桿程度、我們的未支配資產基礎、我們的 貸款人施加的借款限制、REIT的一般市場條件、我們的經營業績、流動資金和市場對我們的看法。我們的商業戰略能否成功，在很大程度上取決於我們能否獲得這些不同的資金來源。此外， 我們繼續評估可能購置郵政財產的可能性，這主要取決於擁有和租賃郵政財產的市場以及USPS簽訂新租約或續簽租約的條件。

為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向股東分配至少90%確定的REIT應税收入，而不考慮已支付的股息的扣減和不包括資本收益。由於這一要求，我們不能像其他非REIT實體那樣依賴 留存收益來滿足我們的業務需求。如果我們的業務部門沒有足夠的 資金來滿足我們的業務需要，我們將需要找到其他辦法來滿足這些需要。除其他外，這些備選辦法可能包括剝離我們自己的財產(無論出售價格是否最佳，還是達到我們的長期戰略目標)，負債或在公共或私人 交易中發行股本證券，這些條件的可用性和吸引力是無法保證的。

截至2019年12月31日的合併負債

作為2019年12月31日的{Br}，我們大約有5，720萬美元的未清合併本金負債。下表 列出截至2019年12月31日和2018年12月31日公司及其前身未償債務的資料：

解釋性 説明：

截至2019年12月31日的有擔保借款

截至2019年12月31日，我們有大約320萬美元的抵押貸款未償還，所有這些都是固定利率債務，加權平均年利率為4.61%。在截至2019年12月31日的年度內，我們獲得賣方為購買 a財產提供的40萬美元融資。

歷史上， 我們的前任的股本主要由Spodek先生作為被繼承者 實體的多數股權所有人提供，其債務資本主要通過對前任 所擁有財產的第一抵押貸款和應付給有關各方的期票提供。在完成我們的首次公開發行和形成交易之後，我們用我們的首次公開募股的一部分淨收入償還了前任大約3 170萬美元的債務。我們認為，完成我們的首次公開募股後，我們的財務狀況得到了改善，減少了我們的未償債務，併為我們提供了我們作為私營公司無法獲得的各種資金來源。

合同債務和其他長期負債

下表提供了截至2019年12月31日我們所作承諾的資料，包括合同義務下的任何保證或 最低承諾。

解釋性 説明：

紅利

為了使 符合資格並保持我們作為REIT的資格，我們必須向股東支付股息，至少相當於我們確定的 REIT應税收入的90%，而不考慮已支付的股息的扣減和不包括淨資本收益。在截至2019年12月31日的 年，我們支付了每股0.203美元的現金紅利。2020年1月30日，董事會宣佈第四季度普通股股利為每股0.17美元，並於2020年2月28日支付給創紀錄的股東。

2020年房地產收購

隨後 到2019年12月31日，我們結束了兩個獨立的投資組合。2020年1月10日，我們以約1 350萬美元的價格收購了租賃給位於各州的USPS的21處房產，其中包括483 333套OP單元，每套價值17.00美元(關閉之日的股票價格為16.39美元)。2020年1月29日，我們以870萬美元收購了42處出租給USPS的房產。此外，我們還以大約800萬美元的價格在個別交易中購置了20個郵政財產。

獲取 管道

截至2020年3月25日，我們已達成最終協議，以約1 150萬美元的價格購買租賃給USPS的17處房產。正式盡職調查已經完成，交易預計將於2020年第二或第三季度結束，但須符合慣例的結束條件。

我們繼續查明並正在審查更多的郵政財產以供收購，並相信有很強的機會繼續擴大我們的管道。

表外安排

作為2019年12月31日的 ，我們沒有任何表外安排.

關鍵的會計政策和估計

我們對我們的財務狀況和經營結果的討論和分析是以公司和我們的前身根據公認會計原則編制的歷史合併和合並財務報表為基礎的。編制這些財務報表需要我們作出最好的判斷，對報告的資產、負債、收入和支出數額作出影響。我們的估計是基於歷史經驗和其他假設，我們認為在這種情況下 是合理的。我們根據現有的信息對我們的估計進行持續的評估。 實際結果可能與這些估計不同。

我們的合併財務報表是按照公認會計原則和證券交易委員會的規則和條例編制的。在編制綜合財務報表時，要求管理層作出判斷，並作出可能影響資產和負債的賬面價值以及報告的收入和支出數額的假設和估計數。實際結果可能與這些估計不同。下文概述了我們的會計政策，我們認為這些政策對編制綜合財務報表至關重要。我們的會計政策在附註3中有更充分的討論。重要會計政策摘要載於綜合和合並綜合財務報表的説明。

作為一家“新興增長公司”，我們打算利用延長的過渡期採用新的或經修訂的會計準則，否則將適用於我們作為一家公開報告公司，儘管在受到某些限制的情況下，我們可以選擇在今後不再利用這些例外情況，即使我們仍然是一家“新興增長公司”。因此，我們的財務報表可能無法與其他公開報告公司的財務報表相比，這些公司要麼不是新興增長公司，要麼是新興成長型公司，但它們選擇不使用“就業法”的這些規定，投資者可能認為我們的證券相對於其他公司來説不那麼有吸引力，這可能對我們的股價產生不利影響。

表示基

合併和合並財務報表包括公司、其前身、經營夥伴關係及其全資子公司的財務狀況和業務結果。前身代表持有房地產權益的某些實體的組合 ，這些實體在形成交易之前通常受到控制。由於 的共同控制，擁有這些財產的獨立的前身實體和管理 公司的財務報表是在合併的基礎上提出的。公司間所有重大餘額和交易 的影響已經消除。

我們鞏固了經營夥伴關係，在這一合作伙伴關係中，我們被認為是主要的受益者。主要受益人 是這樣的實體：(1)有權指導對實體經濟業績影響最大的活動 和(2)吸收VIE損失的義務或從VIE獲得可能對VIE有重大影響的利益的權利。

非控制權益被定義為一個實體中不直接或間接歸屬於我們的部分。非控制權益被要求在綜合資產負債表中作為一個單獨的權益部分來表示。因此， 淨收益(虧損)的列報反映了控制利益和非控制利益的收益。

使用估計的

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層對報告的資產和負債數額、或有資產和負債的披露以及報告所述期間 收入和支出的數額作出估計和假設。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計有所不同。

房地產投資

在購置房地產時，根據所購資產的相對公允價值和假定的 負債分配購買價格。將購買價格分配給購置財產 的有形資產的相對公允價值是通過將財產估價為空置而得出的。所有這些期間的房地產收購都被列為資產 收購，因此，與這些資產收購有關的購置費和購置相關費用作為收購的一部分被資本化了 。

房地產投資 一般包括土地、建築物、房客改良和已確定的無形資產，如就地租賃、無形資產或市場租賃以上或以下的無形資產。與房地產開發、建設、租賃或擴張明顯相關的直接和某些間接費用作為財產成本資本化。修理費和維修費 按已發生的費用列支。

收入 確認

我們與租户簽訂了經營租賃協議，其中有些載有今後增加租金的規定。租金收入在租賃期內按直線確認 .此外，某些租賃協定規定房客償還房地產税和其他可收回的費用，這些費用按權責發生制記為“房客償還收入” ，列在我們的綜合綜合業務説明中。

費用 和其他收入主要包括財產管理費。這些費用來自與 與我們的首席執行官有關聯的實體的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取的收入。

非控制性利益

非控股利益 是指由前任(Br)先前的投資者和收購投資組合的某些賣方以及主要由我們的首席執行官持有的長期合作伙伴關係(“LTIP{br)單位”持有的經營合夥有限合夥公司(“OP Unit”)有限合夥利益的共同單位。在完成首次公開發行和組建交易後，經營夥伴關係向先前的投資者發放了1，333，112個業務單位，作為對其利益 在前身對運營夥伴關係的貢獻和114，706個LTIP單位給我們的首席執行官的部分考慮。此外，在截至2019年12月31日的年度內，我們向某些賣方發放了824，350個OP單元，涉及投資組合收購，向一名 僱員發放了5，298個LTIP單元。

新的會計公告

關於我們採用新的會計公告的討論情況，請見合併和合併合並財務報表附註3。

通貨膨脹率

由於我們的 租賃大多提供固定的年度租金支付而不增加年度租金，因此我們的租金收入是固定的，而我們的財產 的運營費用則會受到通貨膨脹性增長的影響。我們的大部分租約規定房客償還房地產税，因此房客必須償還我們的房地產税。我們相信，如果通脹隨時間而增加開支，租契續期率的增加將會在很大程度上抵銷這些增加。

項目 7A市場風險的定量和定性披露

不適用。

郵政不動產信託公司和前輩

財務報表索引

項目 8.財務報表和補充數據

郵政不動產信託公司和前輩

獨立註冊公共會計師事務所報告

股東和董事會

郵政不動產信託公司

紐約州錫達赫斯特

關於合併合併財務報表和合併合並財務報表的意見

我們審計了所附的郵政不動產信託公司合併和合並資產負債表。和其前身(“公司”) 截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日、2019年12月31日終了兩年期的相關合並和合並綜合業務報表、股本(赤字)、 和現金流量，以及相關附註和附表(統稱為“合併和合並綜合財務報表”)。我們認為，合併的 和合併合並財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允地列報了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的財務狀況，以及該公司在2019年12月31日終了兩年期間的業務結果和現金流量。

意見依據

這些合併和合並的財務報表是公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計，對公司合併和合並的財務報表發表意見。我們是在美國上市公司會計監督委員會(“PCAOB”)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法和證券交易委員會及PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於公司。

我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和進行審計，以便合理地保證合併和合並的財務報表是否不存在重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐。公司不需要對其財務報告的內部控制進行審計，我們也沒有參與審計。作為審計工作的一部分，我們必須瞭解對財務報告的內部控制，但不是為了對公司財務報告的內部控制的有效性發表意見。因此，我們不表示這種意見。

我們的審計包括執行程序 以評估合併和合併合並財務報表的重大誤報風險，無論是由於 錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併和合併合並財務報表中的數額和披露的證據 。我們的審計還包括評價管理當局使用的會計原則和重大估計數，以及評價合併和合並財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

/s/BDO USA，LLP

自2017年以來，我們一直擔任公司的審計師。

紐約，紐約

(二零二零年三月二十七日)

郵政不動產信託公司和前輩

合併和合並綜合資產負債表

所附附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

郵政不動產信託公司和前輩

合併和合並綜合業務報表

所附附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

郵政不動產信託公司和前輩
合併和合併合並資產負債表(赤字)

所附附註是這些合併的 和合併合並財務報表的組成部分。

郵政不動產信託公司和前輩
合併和合並現金流動綜合報表

所附附註是這些合併和合並財務報表的組成部分。

郵政不動產信託公司和前輩

合併 和合併合並財務報表附註

注 1.業務組織和説明

郵政地產信託公司(“公司”“我們”、“我們”或“我們”)於2018年11月19日在馬裏蘭州成立。2019年5月17日，該公司完成了 公司A類普通股的首次公開發行(IPO)，每股面值0.01美元(我們的“A類普通股”)。該公司將首次公開發行的淨收益捐給特拉華州有限合夥企業-郵政不動產有限合夥公司(“經營合夥”)，用於交換在經營夥伴關係中具有有限合夥關係利益的共同單位(每個單位，一個“業務單位”，以及集體的 ，即“業務單位”)。公司和經營合夥公司都是在完成IPO 和某些相關的形成交易(“形成交易”)後開始運作的。在完成首次公開發行和 組建交易之前，該公司沒有業務。

公司在經營夥伴關係中的利益使公司有權分享經營夥伴關係的分配和利潤與虧損的分配(br}與公司作為經營合夥公司唯一普通合夥人 的經營單位所有權的百分比成比例，公司根據合夥協議擁有管理和經營經營 合夥公司業務的專屬權力，但須經有限的有限合夥人的批准和表決權。截至2019年12月31日， 公司在運營夥伴關係中持有約70.0%的權益。作為唯一的普通合夥人和多數股權持有人，公司合併了經營夥伴關係的財務狀況和經營結果。經營夥伴關係 被認為是一個可變的利益實體，或VIE，其中我們是主要的受益者。

我們的前身(“前身”)是有限責任公司(“LLC”)、C公司 (“UPH”)、一家S公司(“NPM”)和一家有限合夥公司的組合。組成前任 的實體由Andrew Spodek先生及其附屬公司擁有和控制，並通過對公司和經營夥伴關係的捐助或合併而被收購。

前身不代表法律實體。其前身及其相關資產和負債處於共同控制之下，並在公司首次公開募股中向經營夥伴關係捐款。

在2019年5月17日之前的時期內，前任通過LLC、UPH和有限合夥公司在33個州擁有190個郵局財產。

NPM成立於2004年11月17日，目的是管理商業地產。

截至2019年12月31日，該公司擁有44個州的466個郵政資產組合。我們的房產是租給一個單獨的租户，美國郵政管理局(“USPS”) ，而不是一個極小的非郵政租户，共享空間的建築物租賃給USPS。

此外， 公司通過其應納税的REIT子公司(“TRS”)、郵政不動產管理公司、LLC(“PRM”)，為另外403個郵政財產提供收費的第三方財產管理服務，這些財產是由 Spodek先生及其家庭成員及其夥伴擁有的。

公司，直到2019年5月15日，被授權發行至多6億股普通股，每股面值0.01美元。2019年5月15日，就首次公開募股而言，公司修改了其公司章程，使公司目前有權發行至多50萬股A類普通股、27 206股B類普通股、0.01美元每股票面價值(我們的“B類普通股”或“投票權等值股”)，以及至多100 000 000股優先股。

該公司根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)，自2018年11月19日起，被選為S公司，因此，所有聯邦税務責任 均由公司唯一的股東負責，直至我們的首次公開募股完成為止。由於預期上市， 公司取消了其S公司選舉於2019年5月14日.該公司將選擇被視為和經營的事項 ，這將允許它作為一個房地產投資信託基金(“REIT”)的代碼開始，其短的應税 年截止2019年12月31日。作為一種REIT，公司一般不需要繳納聯邦所得税，只要公司將其至少90%的應納税收入分配給其股東，而不論所支付的股息的扣減額和不包括 淨資本收益在內的應納税所得額的至少90%。區域投資信託基金須符合若干組織和業務要求。

根據“快速啟動我們的創業法”(“就業法”)，該公司可成為一家新興的成長型公司(“EGC”)。該公司可選擇利用延長的私營公司過渡期，以遵守財務會計準則委員會(“FASB”)或證券和交易委員會(“SEC”)可能發佈的新的或經修訂的{Br}會計準則。

郵政不動產信託公司和前輩

合併和合併合並財務報表附註(續)

注 2.公司的首次公開發行和組建交易

公司和運營夥伴關係在2019年5月17日完成首次公開發行和形成交易後開始運作。公司的業務主要通過經營合夥公司和經營合夥公司的全資子公司 進行。

2019年5月17日，該公司完成了首次公開募股(IPO)，以每股17.00美元的公開發行價出售了450萬股A類普通股。該公司籌集了7 650萬美元的總收入，在扣除約540萬美元的承保折扣後，在實施與首次公開發行有關的其他支出640萬美元之前，淨收入約為7 110萬美元。該公司的A類普通股於2019年5月15日在紐約證券交易所開始交易，代號為“PSTL”。

在IPO和組建交易方面，該公司通過其業務夥伴關係，利用部分淨收益償還與前任有關的約3 170萬美元未償債務。

根據形成交易的 ，公司直接或通過經營夥伴關係收購了構成前身 的實體。最初的財產和其他利息是以交換1 333 112支行動股、637 058股A類普通股、27 206股等值投票股和190萬美元現金換取的。此外，運營夥伴關係(業務夥伴關係)購買了81處郵局財產(“收購財產”)，以換取2 690萬美元的現金，其中包括付給Spodek先生的大約100萬美元，Spodek先生是公司的首席執行官和一名董事，因為他不控制9個收購地產的 所有權。

截至2018年12月31日的資產負債表和2018年12月31日終了年度的業務報表反映了前任的財務狀況和業務結果。2019年12月31日終了年度的業務報表反映了前任公司2019年1月1日至2019年5月16日期間的業務結果和公司在2019年5月17日至2019年12月31日期間的業務結果，而截至2019年12月31日的資產負債表反映了 公司的財務狀況。在這些附註中提到合併財務報表“郵政不動產信託公司”。表明 公司在ipo和形成交易完成後的期間，以及以前所有期間的前身。

以下是該公司在2019年1月1日至2019年5月16日期間的業務報表和公司2019年5月17日至12月31日期間的業務報表摘要。這些數額 包括在本報告截至12月31日的年度綜合綜合業務説明中， 2019。

郵政不動產信託公司和前輩

合併和合併合並財務報表附註(續)

郵政不動產信託公司和前輩

合併財務報表和合併合並財務報表附註(續)

注： 3。重要會計政策摘要

表示基

合併和合並財務報表包括公司及其前身、經營夥伴關係及其全資子公司的財務狀況和業務結果。前任代表持有在形成交易之前共同控制的房地產權益的某些實體的 組合。由於它們的共同控制，擁有這些財產的獨立的前身實體和 管理公司的財務報表是在合併的基礎上提出的。公司間所有重大餘額和交易 的影響已經消除。

公司合併經營夥伴關係，在這一競爭中，公司被視為主要受益人。主要的 受益人是這樣的實體：(1)有權指導對實體經濟 業績影響最大的活動；(2)吸收VIE損失的義務或從VIE獲得可能對VIE具有重要意義的利益的權利。

非控制權權益被定義為實體中的權益部分，該部分不能直接或間接歸屬於 公司。非控制利益需要在綜合平衡表中作為單獨的權益部分提出。因此，淨收益(虧損)的列報反映了控制利益和非控制利益的收益。

使用估計的

按照公認會計原則編制財務報表要求管理層對報告的資產和負債數額、或有資產和負債的披露以及報告所述期間 收入和支出的數額作出估計和假設。儘管管理層認為其估計是合理的，但實際結果可能與這些估計有所不同。

提供 和其他費用

與首次公開募股有關的某些費用和公司最初唯一股東 的附屬公司支付的形成交易，由公司從首次公開發行的收益中償還。發行成本記錄在公司綜合資產負債表中的“股東權益” 中，作為額外已付資本的減少。

段 報告

公司獲得並管理郵政資產，並將我們的業務報告為一個可報告的部門。

房地產投資

在購置房地產時，根據所購資產的相對公允價值和假定的 負債分配購買價格。將購買價格分配給購置財產 的有形資產的相對公允價值是通過將財產估價為空置而得出的。所有這些期間的房地產收購都被列為資產 收購，因此，與這些資產收購有關的購置費和購置相關費用作為收購的一部分被資本化了 。

房地產投資 一般包括土地、建築物、房客改良和已確定的無形資產，如就地租賃、無形資產或市場租賃以上或以下的無形資產。與房地產開發、建設、租賃或擴張明顯相關的直接和某些間接費用作為財產成本資本化。修理費和維修費 按已發生的費用列支。

郵政不動產信託公司和前輩

合併財務報表和合併合並財務報表附註(續)

折舊 或攤銷費用是根據下列估計使用壽命用直線法計算的：

在市價以上或低於市場的租賃無形資產上獲得的 在適用的租賃期限內攤銷為“租金收入”， 包括低於市場租賃的任何期權期。

遞延費用

與發行公司有擔保的長期債務有關的融資費用被推遲並攤銷，作為在有關債務工具期限內的利息 費用的增加，使用有效利息法，並在綜合資產負債表上報告為與 有關的債務餘額的減少額。與設立公司的 信貸設施(“信貸機制”)有關的遞延融資費用在信貸貸款機制的期限內遞延並攤銷為利息費用，並列入綜合資產負債表上的“預付費用和其他資產淨額”。

減值

房地產投資和相關無形資產的 賬面價值在情況表明可能無法收回的情況下，當發生事件或變化時，將對其進行減值審查。當一項 資產的賬面金額超過預計持有期內的預計未來現金流量總額時，即存在減值。減值 損失是根據資產的賬面金額超過其估計公允價值來衡量的。減值分析將根據目前的計劃、預定的持有期和準備分析時的現有市場信息進行。如果 估計的預計未來現金流量、預期持有期或市場狀況發生變化，則對減值 損失的評估可能有所不同，這種差異可能是重大的。對預期現金流量的評價是主觀的，其部分依據的是關於未來佔用、租金和所需資本的假設，這些假設可能與實際的 結果大相徑庭。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，沒有記錄到任何損傷。

現金 及代管和準備金

現金 包括三個月或更短期限的無限制現金。魔獸世界和儲備是由有限的現金組成的。下列表格提供了在公司綜合資產負債表內報告的現金、代管和準備金的對賬情況以及合併和合並現金流量表：

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合併和合併合並財務報表附註(續)

金融工具的公平價值

披露估計公允價值後的 由管理層使用現有的市場信息和適當的估值方法確定。然而，要解釋市場數據和開發估計的公允價值，就必須作出相當大的判斷。因此，此處提出的估計數不一定表明公司在處置截至2019年12月31日和2018年12月31日的資產 和負債時可能變現的數額。使用不同的市場假設和/或估計方法可能對估計的公允價值數額產生重大影響。現金、應付款和存款、應收賬款、預付費用、應付帳款和應計費用以及應計附屬公司的應付費用由於期限較短，按截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的公允價值合理地接近其公允價值的數額記賬。

公司信貸貸款的公允價值接近賬面價值。公司擔保借款的公允價值總計約320萬美元和3 360萬美元，而截至2019年12月31日和2018年12月31日的本金餘額分別為320萬美元和3 500萬美元。公司債務的公允價值被歸類為 a三級基礎(由ASC 820規定，公允價值計量和披露)。這些金融 工具的公允價值是根據公司目前對期限和期限相似的貸款的借款利率進行的現金流量貼現分析確定的。抵押貸款債務的公允價值是通過按市場利率貼現未來合同 利息和本金來確定的。

披露資產和負債公允價值的 依據的是截至2019年12月31日和2018年12月31日向管理層提供的相關信息。雖然管理層不知道會對公允價值數額產生重大影響的任何因素，但自2019年12月31日以來，這些數額沒有為這些財務報表的目的全面重新估值，目前對公允價值的估計可能與本報告所列數額有很大不同。

收入 確認

公司與租户簽訂了經營租賃協議，其中有些載有今後增加租金的規定。租賃收入 是在租賃期限內按直線確認的.此外，某些租賃協議規定房客償還房地產税和其他可收回費用，這些費用按權責發生制記為“租户償還 收入”，列在公司的綜合綜合業務説明中。

費用 和其他收入主要包括財產管理費。這些費用來自與 與公司首席執行官有關聯的實體的合同協議。管理費收入確認為根據各自協議賺取的收入。

公司承擔責任保險，以減輕其遭受某些損失的風險，包括與財產損失和業務中斷有關的損失。公司記錄財產損失和其他損失的預期保險收益估計數 作為資產(通常是從保險公司應收的款項)，以及在認為有可能收到保險收益時所發生的損失數額。超過所受損失數額的任何保險追償額均視為意外收益，在收到收益之前不計入費用和其他收入。業務 中斷損失的收入或利潤的保險回收作為全部收益或意外開支入賬，因此在收到收益之前不將 記錄在收入中。

收入税

作為REIT， 公司一般不對我們分配給股東的淨收入(損失)徵收聯邦公司所得税。持有我們的財產的 經營夥伴關係是為了美國聯邦所得税的目的而建立的合夥關係，不受 美國聯邦所得税的約束，因為這些收入和支出轉移到各自的所有者那裏徵税。運營夥伴關係運作的各州和城市一般遵循美國聯邦所得税待遇。

這些實體的成員/合夥人/股東 因收入 或虧損而產生的所得税或貸項或LLC、有限合夥企業和國家預防機制的損失，應由這些實體的成員/合夥人/股東 承擔或累積。在合併的合併財務報表中沒有為這些通過實體的所得税編列經費。

在2019年5月17日首次公開募股的前幾年，UPH要繳納聯邦、州和地方所得税。在ipo 和形成交易完成後的一段時期內，PRM在有應納税的 收入的範圍內須繳納聯邦、州和地方公司所得税。UPH和PRM賬户按照資產和負債方法徵收所得税。根據資產和負債法，遞延税資產和負債是根據現有資產和負債的賬面價值與其各自税基之間的差額確認的，所依據的是已頒佈的税法和適用於預期臨時差額將逆轉的時期的法定税率。

當管理層預期這些資產的全部或一部分不可能實現時，則為 遞延税資產確定了估價備抵額。在確定是否需要評估津貼時，所有正面和負面證據以及所有應納税的 收入來源，例如以前的收益歷史、預期的未來收益、結轉和結轉期以及税收戰略，都被視為 ，以估計是否將產生足夠的未來應税收入，以實現遞延税收資產。對估價津貼的適當性 的評估依據的是按管轄權分列的應納税收入估計數和可收回遞延税款資產的期間。

只有在納税當局根據報告日的技術優點進行審查時，才能確認所得税申報表中所採取或預期將採取的不確定的税收立場的税收影響，只有在這種情況下“更有可能--而不是”維持這種情況。財務報表中確認的來自這些職位的税收福利 是根據在最終結算時實現的可能性大於50%的最大利益來衡量的。公司確認與所得税支出中不確定的税額有關的估計應計利息和罰款。

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合併和合併合並財務報表附註(續)

集中信貸風險

公司的財產 被租給一個單獨的租户，USPS，而不是共享給 usps的建築物中共享空間的非郵政租户。截至2019年12月31日，我們的租金總收入890萬美元集中在以下州：德克薩斯州(10.5%)、賓夕法尼亞州(10.3%)和馬薩諸塞州(9.7%)。在2018年12月31日終了的一年中，570萬美元的租金收入集中在以下州：德克薩斯州(14.2%)、馬薩諸塞州(14.0%)、威斯康星州(12.9%)和賓夕法尼亞州(9.9%)。

公司已存入現金，並將我們的銀行存款存入超過聯邦保險限額的大型金融機構。本公司在此類賬户中沒有遭受任何損失。

非控制性利益

在公司中的非控股利益代表着經營合夥公司(每一個，一個“OP 單位，和集體，OP單位”)的有限合夥利益的共同單位，這些單位主要由公司的首席執行官持有，由先前的投資者和某些出售給公司的財產 和經營合夥的長期激勵單位(每個單位，一個“LTIP單位”和集體的 “LTIP單位”)所持有。在首次公開募股和形成交易完成後，經營夥伴關係向先前的投資者發放了1，333，112個OP單元，作為對其對經營夥伴關係前身的利益的部分考慮，以及114，706個LTIP單位對公司首席執行官的貢獻。此外，在截至2019年12月31日的年度內，該公司向某些賣方發放了824，350個OP單元，涉及 一項投資組合的收購，並向一名僱員發放了5，298個LTIP單位。

股權 補償

公司根據asc主題718“薪酬-股票薪酬”記述基於股權的薪酬，其中 要求公司確認基於股權的獎勵的授予日期公允價值的支出。受限制股票單位的估計授予日期公允 值在其各自的歸屬期內攤銷。該公司將記錄沒收發生的 。有關詳情，請參閲附註12.股東權益。

每股收益

公司根據2019年5月17日開始的A類普通股加權平均未發行股票和未發行股份計算每股淨收益(虧損)。稀釋後每股收益是在 使所有潛在稀釋股票在此期間內流通。截至2019年12月31日，共有2，277，466股潛在稀釋股未發行，涉及非控股股東持有的OP股和LTIP股的發行。

改敍

某些前一期間的數額已重新分類，以符合本期的列報方式。

2019年採用的會計準則

在2014年5月 號會議上，財務會計準則委員會發布了第2014至09號“會計準則更新”(“ASU”)，來自與客户的合同的收入 (“ASU 2014-09年”)和“既定會計準則”編纂(“ASC”)專題606。ASU 2014-09年，經隨後的ASU修訂，建立了一個單一的綜合模式，供各實體使用 來核算與客户簽訂的合同所產生的收入，並取代大多數現有的收入確認指南。

該標準適用於2018年12月15日或之後開始的中期和年度報告期，這是由於該公司作為一家新興增長公司的地位。該公司及其前身於2019年1月1日採用了ASU 2014-09年追溯方法，但在申請之日，保留收益中不需要確認累積效應。公司的所有收入基本上都來自其租户租約，因此不屬於本指南的範圍。關於以收費為基礎的收入，該公司每月收取基本管理費，但須遵守與該公司有關聯的實體簽訂的合同條款，以便對其管理的 財產進行日常經營和管理。提供這些服務的條件是每月收取管理費，管理費是根據附屬於該公司的實體從郵局收取的收入的一定百分比計算的。該公司確定，對基本管理費的收入 確認沒有變化，因為基本服務被認為是由一系列不同的服務組成的個人業績義務，這些服務是隨着時間的推移而得到滿足的一系列不同的服務，其收入被確認為在管理協議有效期內獲得的收入，因為提供了服務。合同的總考慮額是可變的，因為它是基於每月 收入，這些收入受到多種因素的影響，其中有些因素是公司無法控制的。因此，一旦不確定性得到解決，公司 將在每個月底確認收入。由於管理 協議的標準條款，公司以類似、一致的方式對所有管理協議進行核算。因此, 沒有提供與管理協議有關的分類資料 。

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未來會計準則的應用

在2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，租約；2018年7月，FASB發佈ASU 2018-10，對主題 842，租約的編纂改進，ASU 2018-11，租約-目標改進；以及在2018年12月，FASB發佈ASU 2018-20，對出租人的範圍狹窄的 改進。這組華碩被統稱為主題842。主題842取代現有的租賃會計標準 (主題840，租約)。主題842將於2021年1月1日對該公司生效，因為它將 歸類為一家新興的成長型公司。

公司期望選擇專題842所提供的實際權宜之計，包括：允許 實體在通過時不重新評估的一攬子實用權宜之計；(1)過期或現有合同是否包含租賃；(2)與過期或現有租賃安排有關的租賃分類 ；(3)過期或現有租約所產生的費用是否符合初始 直接費用，以及作為出租人的實際權宜之計，不分離某些非租賃組成部分，如公用區域維護，來自租賃組件的 如果非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式相同，則如果單獨計算，則 和租約組件將被歸類為經營租賃。

主題842要求 承租人通過使用權(ROU)模型記錄資產負債表上的大多數租約，其中承租人在資產負債表上記錄 ROU資產和租賃負債。少於12個月的租約不需要在ROU模式下核算 。承租人將租賃作為融資租賃或經營租賃，分類影響到損益表中的時間 和費用確認模式。租賃費用將根據實際利息法確認，即記作融資租賃的租約 ，並在租賃期限內以直線確認作為 經營租賃的租賃費用。截至2019年12月31日，該公司是一份寫字樓租賃的承租人，這將需要在ROU模式下進行核算。

出租人在主題842下的 核算與主題840的核算基本相同。在主題842下，出租人將繼續將租賃作為銷售類型、直接融資或經營記賬。如果租賃被認為是將基礎資產的 控制權轉讓給承租人，則該租約將被視為一種出售。如果風險和回報是在不轉移控制權的情況下傳遞 ，則租賃將被歸類為直接融資。否則，租約將被視為經營租賃。主題842要求在某些情況下，將交易 作為銷售租賃回租的一種融資方式進行核算，包括當賣方-承租人被提供一種選擇，可根據房客的選擇向房東購買 財產時。該公司預計，這一規定可能會改變這類租賃的會計核算 在未來。主題842還包括分離租賃和非租賃組件的概念。在 主題842下，非租賃組件(如公用區域維護)將在主題606下進行核算，並與 租約付款分開。然而，公司將選擇出租人實際的權宜之計，允許公司在滿足某些條件時不分離這些組件 。在採用主題842時，公司希望將租户償還款與合併業務報表中的租金 收入結合起來。

在2016年9月，FASB發佈了ASU第2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)：計量金融工具的信貸損失，並於2018年11月發佈ASU No.2018-19，對專題 326的編碼改進-信貸損失。該指南改變了各實體如何計量大多數金融 資產和某些其他工具的信貸損失，而這些資產和工具不是通過淨收入按公允價值計量的。指南將當前 “發生損失”模型替換為“預期損失”方法。還將要求公司披露其如何制定備抵的信息，包括影響公司對預期信貸損失的估計的因素的變化以及這些變化的原因。ASU第2018-19號將經營租賃應收款排除在本指南的範圍內。本指南將於2023年1月1日對該公司生效，因為該公司被歸類為一家新興的 成長型公司。該公司目前正在評估採用該指南將對其合併財務報表產生的影響。

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注 4.房地產收購

下表彙總了該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日年度的收購情況。採購價格 ，包括交易費用，根據分配之日的相對公允價值分配給可單獨識別的有形和無形資產和負債。包括交易費用在內的總採購價格按 分配如下：

解釋性 説明：

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附註 5.無形資產和負債

下表彙總了由於採用購置會計而產生的無形資產和負債：

截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度，就地租賃無形資產攤銷額分別為210萬美元和80萬美元，這筆攤銷包括在公司合併和合並業務報表的“折舊和攤銷”中。

在截至2019年12月31日和2018年12月31日終了的年度中，已獲得的市場租約攤銷額分別為9，807美元和8，688美元，並列入公司綜合和合並綜合業務報表的“租賃收入”。在截至2019年12月31日和2018年12月31日終了的年度中，低於市場租賃的購得 的攤銷額分別為50萬美元和30萬美元，並在公司合併和合並綜合業務報表中列入“租金收入”。

截至2019年12月31日，公司無形資產的加權平均攤銷期分別約為3.14年、3.46年和8.73年。

這些無形資產的未來攤銷/增值如下：

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注 6.債務

下表彙總了截至2019年12月31日和2018年12月31日公司的負債情況：

解釋性 説明：

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合併和合併合並財務報表附註(續)

關於 ipo，該公司償還了約3 170萬美元的未償債務，並註銷了約20萬美元的遞延融資費用，這些費用記錄在綜合業務報表中的“債務清償損失”中。

截至2019年12月31日和2018年12月31日的利息支付現金分別為110萬美元和150萬美元。

截至2019年12月31日，按計劃償還債務的本金如下：

注 7.應付貸款-關聯方

在2018年6月，根據一項貸款修改協議，只有利息的期票總額為350萬美元，年息為1.9%，只需支付利息，於2036年8月1日至2041年7月1日到期，由前任的一個附屬機構承擔，並記作對前任人的股權貢獻。截至2018年12月31日，這些 票據的利息支出為33，671美元。

附註 8.經營租契下的租金

截至12月31日， 2019年，公司擁有的所有財產都租給了一個單獨的租户，即USPS，除了一個非郵政租户 ，該租户在一棟出租給USPS的建築物中共享空間。這些租約在2029年11月30日之前的不同日期到期。

從2019年12月31日起，根據今後五年的不可取消經營租約收到的未來最低租賃付款如下：⁽¹⁾

解釋性 注：

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合併和合併合並財務報表附註(續)

注：9.所得税

聯邦和州所得税(費用)福利與UPH有關。截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的聯邦和州所得税(費用)福利包括：

解釋性 注：

所得税前的實際税率與現行法定的美國聯邦所得税税率不同如下：

前任的遞延税資產(負債)的重要組成部分如下：