目錄
美國證券交易委員會
華盛頓特區20549
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形式10-K
截至財政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
委員會檔案編號001-32514
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
(法團國) | (國税局僱主識別號碼) | |||
(首席行政辦公室地址) | (郵政編碼) | |||
(240 ) 744-1150
(登記人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
每班職稱 | 交易符號 | 註冊交易所名稱 |
根據該法第12(G)節登記的證券：
無
如“證券法”第405條所界定，登記人是否為知名的經驗豐富的發行人。(鼓掌)☑ 是 ☐不
如果註冊人不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告，則用複選標記表示。☐是☑ 不
通過檢查標記表明註冊人(1)是否提交了1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在前12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的期限較短)，(2)在過去90天中一直受到這類申報要求的限制。☑ 是 ☐不
通過檢查標記，説明註冊人是否以電子方式提交了在前12個月(或要求註冊人提交此類文件的較短期限)中根據條例S-T(本章第232.405節)第405條要求提交的每個交互數據文件。☑ 是 ☐不
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“交易所法”第12b-2條中“大型加速備案者”、“加速備案者”、“小型報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
☑ | 加速過濾器 | ☐ | 非加速濾波器 | ☐ | |
小型報告公司 | 新興成長型公司 | ||||
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如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”規則12b-2所定義)。☐ 是☑不
截至2019年6月28日，註冊官最近完成的第二財季的最後一個營業日，註冊官的非附屬公司所持有的普通股的總市值(為此目的假設，但不承認所有執行幹事和董事都是註冊官的“聯營公司”)是.=$2.1 十億(根據在紐約證券交易所報告的註冊人普通股當日的收盤價)。
登記人200,357,322 其面值為0.01美元的普通股截至2020年2月28日.
參考文件法團
註冊人2020年股東年會委託書的部分內容，將在不遲於120天后提交美國證券交易委員會(SecuritiesandExchangeCommission)2019年12月31日，在本文第III部分以參考方式納入。
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指數
頁碼 | |
第一部分 | |
項目1.事務 | 4 |
第1A項.危險因素 | 12 |
第1B項未解決的工作人員意見 | 32 |
項目2.財產 | 33 |
項目3.法律程序 | 38 |
項目4.礦山安全披露 | 38 |
第二部分 | |
第五項登記人普通股市場、相關股東事項及發行人購買權益證券 | 39 |
項目6.選定的財務數據 | 42 |
項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析 | 44 |
項目7A.市場風險的定量和定性披露 | 58 |
項目8.財務報表和補充數據 | 59 |
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧 | 59 |
項目9A.管制和程序 | 59 |
項目9B.其他資料 | 60 |
第III部 | |
項目10.董事、執行幹事和公司治理 | 61 |
項目11.行政補償 | 61 |
項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 | 61 |
項目13.某些關係及相關交易和主任獨立性 | 61 |
項目14.主要會計費用和服務 | 61 |
第IV部 | |
項目15.證物和財務報表附表 | 62 |
項目16.表格10-K摘要 | 64 |
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關於前瞻性陳述的特別説明
本年度報告中關於表10-K的某些陳述，除純粹的歷史信息外，包括與我們的業務計劃、目標和預期經營結果有關的估計、預測、報表以及這些報表所依據的假設，是1995年“私人證券訴訟改革法”、1933年“證券法”第27A條和1934年“證券交易法”第21E節所指的“前瞻性報表”。這些前瞻性陳述通常由“相信”、“項目”、“預期”、“預期”、“估計”、“打算”、“戰略”、“計劃”、“可能”、“將”、“將是”、“將繼續”、“可能的結果”、“奮鬥”、“努力”、“使命”、“目標”和類似的表述來確定。前瞻性陳述是基於當前的預期和假設，這些預期和假設受到風險和不確定性的影響，這可能導致實際結果與前瞻性報表大不相同。
一些風險和不確定因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性聲明所表達或暗示的大不相同，除其他外，這些風險和不確定因素包括：
• | 經濟的負面變化，包括但不限於扭轉目前的就業增長趨勢、失業增加或公司收入和投資減少； |
• | 在我們擁有房產的市場中，招待業和來自替代住宿渠道或第三方互聯網中介的競爭加劇； |
• | 未能有效執行我們的長期業務戰略，併成功地識別和完成收購； |
• | 影響酒店翻修和管理的風險和不確定因素(包括(但不限於)施工延誤、建築費用增加、酒店運營中斷以及與我們的特許經營協議有關的風險)； |
• | 與可得性和融資條件有關的風險，以及利用債務為購置和翻新或再融資現有債務提供資金的風險，包括較高的利率對融資成本和(或)可得性的影響； |
• | 與整個食宿業有關的風險，包括(但不限於)其他住宿渠道的增加、商務旅行次數的減少和經營成本的增加； |
• | 與自然災害有關的風險； |
• | 遵守政府條例的費用，包括(但不限於)“美國殘疾人法”； |
• | 無保險損失和環境污染的潛在責任； |
• | 與通過網絡攻擊或其他方式的安全漏洞相關的風險，以及對我們的信息技術和系統的其他重大幹擾，這些都支持我們的業務和酒店經理； |
• | 與我們不符合1986年“國內收入法”規定的房地產投資信託基金(“REIT”)資格有關的風險(“守則”)； |
• | 税法和環境法可能出現的不利變化；以及 |
• | 與我們對關鍵人員的依賴相關的風險，這些人員的持續服務得不到保證。 |
上述風險和不確定因素並非詳盡無遺。本年度報告中關於表10-K的其他部分，包括第1A項“風險因素”和第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，討論這些和其他可能導致實際結果和事件與這些前瞻性陳述大不相同的風險和不確定因素。
除法律規定外，我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性聲明，無論是由於新的信息、未來事件或其他原因。
本年度報告中關於表10-K中對“我們”、“我們”、“我們”和“本公司”的提及，指的是響尾石酒店公司，包括按上下文要求，鑽石巖酒店有限合夥公司以及我們的其他直接和間接子公司。
第一部分
第1項商業
概述
DimondRock酒店公司是一家以住宿為中心的馬裏蘭公司，作為一個用於聯邦所得税目的的REIT公司。截至2019年12月31日，我們擁有一個投資組合31高級酒店和度假村10,102客房位於北美和美屬維爾京羣島的21個不同市場。我們在美屬維爾京羣島的酒店，即法國人的礁和晨星海灘度假村(“法國人的礁”)，由於2017年9月遭受厄瑪颶風和瑪麗亞颶風的破壞，目前已經關閉，並計劃於2020年年底作為兩家單獨的酒店重新開業。
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作為住宿物業的業主而不是經營者，我們在支付酒店經理和酒店品牌的費用後，將根據每家酒店的收入和盈利能力計算出酒店的所有經營利潤或虧損。
我們的戰略是將積極的資產管理、保守的槓桿和紀律嚴明的資本配置應用於北美城市和度假村市場的高質量住宿物業，這些市場具有優越的增長前景和高的進入壁壘。我們的目標是通過股息和持久的資本增值相結合，提供超過同行的長期股東回報。
我們的主要業務是收購，擁有，資產管理和翻新優質酒店物業在美國。我們的投資組合集中在關鍵的門户城市和目的地度假地。我們的每家酒店都是由第三方管理的--無論是獨立的經營者還是品牌經營者，如萬豪國際公司(MarriottInternational，Inc.)。(“萬豪”)
我們對每一家酒店進行嚴格的評估，以確保我們擁有符合我們願景、支持我們的使命並與我們的戰略相一致的酒店組合。我們不斷分析我們的投資組合，以確定投資於某些項目或市場非核心資產出售的機會，以提高我們的投資組合質量。我們致力於穩健的資本結構和審慎的槓桿。我們定期評估資本的可獲得性和可承受性，以實現股東價值最大化和企業風險最小化。此外，我們致力於遵循健全的公司治理做法，並在與股東的溝通中保持公開和透明。
我們公司
我們於2004年7月開始運作，並於2005年5月成為一家公開的報告公司。我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)交易，代號為“DRH”。我們在酒店的收購、融資和資產管理方面取得了成功。截至2019年12月31日我們有31名全職員工。自我們成立以來，我們一直力求在與投資者的溝通中保持直率和透明，積極監測我們的公司管理費用，並採取健全的公司治理做法。
我們的經營策略
我們的戰略是將積極的資產管理、保守的槓桿和紀律嚴明的資本配置應用於北美城市和度假村市場的高質量住宿物業，這些市場具有優越的增長前景和高的進入壁壘。
我們計劃對資本進行戰略性配置，以便根據我們的資本成本創造價值。如果我們的資本成本具有吸引力，我們希望：
• | 進行戰略性收購； |
• | 考慮機會主義地提高股本；以及 |
• | 評估處置非核心酒店的機會。 |
如果我們認為我們的資本成本是高的，我們期望通過將投資能力用於股票回購來為股東創造長期價值。
我們更喜歡相對有效的資本結構，沒有投資於合資企業或發行的優先股。我們的酒店收購計劃是直截了當的，符合我們保守的資本結構；然而，如果我們認為我們股東的預期回報將大大超過本來可以獲得的回報，我們將考慮一項更為複雜的交易(例如，向有限合夥人發放運營夥伴部門)。
優質城市及目的地度假酒店
截至2019年12月31日，我們擁有31遍佈北美和美屬維爾京羣島的高檔酒店和度假村。我們的酒店和度假村主要被歸類為STR公司定義的高檔酒店。而且通常位於高門檻進入市場，有多種需求來源。我們的酒店集中在主要的門户城市和度假勝地。我們認為，位於門户城市和度假勝地的酒店是最有能力產生動態現金流增長和實現卓越的長期資本增值的酒店。
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我們加強了酒店投資組合，將資本從增長較慢的非核心酒店回收到主要位於高增長城市和目的地度假市場的高質量酒店。我們通過收購符合我們戰略目標的城市和度假酒店來重新定位我們的投資組合，同時處置非核心酒店。這些收購增加了我們在聖迭戈、舊金山、波士頓、丹佛和華盛頓特區等城市的收購風險。我們的度假勝地風險敞口也在增加，比如基韋斯特和佛羅裏達州勞德代爾堡、亞利桑那州的塞多納以及加利福尼亞州的索薩利托、亨廷頓海灘和南塔霍湖。我們過去六次收購中，有五次是旅遊目的地酒店。本公司90%以上的投資組合EBITDA為截止年度。2019年12月31日來自城市和度假勝地的核心酒店。我們的資本回收計劃還實現了其他幾個重要的戰略投資組合目標，包括改善我們的投資組合的地理位置、經營者和品牌多樣性。
我們對我們的資本成本高度敏感，並可能追求在短期內創造價值的收購。我們將繼續評估我們的投資組合，通過考慮戰略收購和機會主義的非核心酒店配置來繼續提升我們的投資組合。
我們的收購戰略主要集中在酒店，我們認為這些酒店提供了獨特的增值機會。此外，我們通過改變品牌、全面翻新和/或將第三方酒店經理轉變為更高效的經營者，重新定位了我們的某些酒店。這一重點幫助我們實現了改善投資組合的品牌和管理多樣性的戰略目標。
我們評估每個酒店在我們的投資組合，以評估最優的品牌和管理策略的個別酒店和市場。我們在我們的許多酒店中利用領先的全球酒店品牌，這些酒店被標記為萬豪集團(Marriott)或希爾頓國際集團(Hilton Worldwide Holdings，Inc.)旗下的品牌。(“希爾頓”)我們還保留了一部分酒店作為獨立的生活方式酒店。我們相信，一流的全球酒店品牌創造了巨大的價值，因為每個品牌都有能力通過其強大的預訂和獎勵系統以及銷售機構創造增量收入。我們還對擁有位於首屈一指或獨特市場的非品牌酒店感興趣，我們相信這樣一家酒店的回報可能高於該酒店在全球公認品牌下經營的回報。
創新資產管理
我們相信，我們可以通過創新的資產管理戰略，如重塑品牌、翻新和重新定位酒店，為我們的投資組合創造重大價值。我們定期評估我們的投資組合，以確定是否有機會採用這些增值策略。
我們的資產管理團隊致力於通過收入管理策略和成本控制計劃來提高酒店的利潤率。我們的資產管理團隊還致力於在我們的投資組合中尋找新的和潛在的價值創造機會，包括實施度假村或設施費、創建增量客房、將餐廳出租給利潤更高的第三方運營商、將未充分利用的空間轉化為創收的會議空間，以及實施減少能源消耗和提高勞動效率的項目。
我們的高級管理團隊建立了廣泛的酒店業聯繫和關係網絡，包括與酒店業主、金融家、經營者、項目經理和承包商以及其他主要行業參與者的關係。我們利用我們廣泛的酒店業聯繫和關係網絡，最大限度地發揮酒店的價值。我們努力通過談判達成管理協議，使我們有權對我們的財產、年度預算和所有資本支出(在REIT規則允許的範圍內)的管理施加影響，然後利用這些權利不斷監測和改進我們財產的績效。我們與酒店經理合作，努力提高酒店的經營業績和長期資產價值。除了與酒店的員工直接合作外，我們的高級管理團隊還與酒店經理的高級管理人員建立了長期的專業關係，我們直接與這些高級管理人員合作，以提高我們酒店的績效。
保守資本結構
我們認為，保守的資本結構在降低企業風險的同時，最大限度地提高了投資能力。我們目前採用保守的債務結構和直截了當的資本結構，沒有優先股或可轉換債券。我們在現有的公司現金、有限的短期債務到期日、我們的高級無擔保信貸安排下的能力以及我們23家公司的資產負債表上保持着很大的靈活性。31截至目前未受抵押貸款債務影響的酒店2019年12月31日。考慮到我們的短期債務期限有限，而且我們的大部分債務由長期固定利率抵押貸款提供資金，而且期限安排良好，我們可以很好地應對潛在的信貸市場波動和住宿週期的不確定性。我們認為，謹慎的做法是通過低槓桿率資本結構來降低高週期住房基本面的內在風險。
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我們相信，我們的戰略設計的資本結構是一個價值創造工具，可用於整個住宿週期。具體來説，我們認為低槓桿在以下方面對我們有利：
• | 提供為有吸引力的收購提供資金的能力； |
• | 提高我們維持可持續紅利的能力； |
• | 使我們能夠在股價波動期間機會主義地回購股票；以及 |
• | 提供能力，以滿足後期的資本需求。 |
截至2019年12月31日，我們的未償還債務包括房地產抵押貸款，所有這些債務都有固定利率的利息、無擔保的定期貸款和我們的高級無擔保信貸貸款的未償貸款。為了提供最大的資產負債表靈活性，我們更希望我們的投資組合中至少有一半被債務所支配。我們預計，我們的戰略將使我們能夠在整個住宿週期的各個階段維持一個有適當數額債務的資產負債表。
我們的公司結構
我們通過傳統的傘式夥伴關係REIT(簡稱UPREIT)經營我們的業務，其中我們的酒店是由我們的經營夥伴，響尾巖酒店有限公司的子公司所有。我們是唯一的普通合夥人，我們的經營夥伴關係，直接或間接擁有99.6%的有限合夥單位(“操作單元”)，我們的經營夥伴關係。其餘0.4%的業務單位由第三方持有。這些操作單元是與我們在2018年12月收購卡瓦洛點，金門小屋(“Cavallo Point”)有關的。目前由持有人擁有的每個操作單元，除持有人可選擇贖回的現金數額，相當於公司普通股的一股市值，或在我們選舉時，公司普通股的一股股份，在每種情況下，均須在發生股票分割、合併、合併或類似比例的股票交易時作出調整。截至2019年12月31日，有限合夥人持有792,131行動小組。在未來，我們可能會不時發出額外的業務單位，以獲取酒店物業，融資，補償，或其他原因。
為了使我們的酒店投資收入構成REIT資格所需的總收入測試的“不動產租金”，我們必須將每一家酒店租給我們應納税的REIT子公司的全資子公司，或TRS(各為TRS承租人)，或租給不相關的第三方。目前，我們把國內所有的酒店都租給了TRS的承租人。反過來，我們的TRS承租人必須聘請第三方管理公司來管理酒店.然而，我們的財產結構可能不受美國聯邦所得税的影響，與我們用於美國房產的結構不同。例如，法國人的礁是由一個美屬維爾京羣島公司持有的，我們選擇該公司為TRS。
下表顯示截至本報告發表日期的公司架構：
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競爭
酒店業競爭激烈，我們的酒店也受到其他酒店的競爭。競爭取決於許多因素，包括便利的地理位置、聲譽、品牌歸屬、價格、服務範圍、客人便利設施和客户服務質量。競爭是特定於我們的物業所在的個別市場，並將包括現有的和新的酒店的競爭，在全面服務，選擇服務和延長停留部分的品牌經營。我們相信，標有萬豪(Marriott)或希爾頓(Hilton)品牌的酒店將享有與其在該品牌下的運營相關的競爭優勢。這些全球品牌的預訂系統和全國性的廣告、營銷和促銷服務，再加上它們所提供的強大的管理專長，使我們的酒店在相對於其他品牌和非品牌酒店的入住率和房價方面表現良好。這些全球品牌運營的客人忠誠度計劃產生了重複的客服業務，否則可能會流向競爭對手的酒店。競爭加劇可能會對入住率、每日平均費率(或ADR)和每間每間客房的收入(或RevPAR)產生重大不利影響，或者可能要求我們進行我們本來不會進行的基本建設改進，這可能會降低我們酒店的盈利能力。
除了與傳統酒店和住宿設施競爭外，我們還與其他住宿機構競爭，包括提供短期租賃物業和服務公寓的第三方供應商。我們的競爭基於許多因素，包括房價、住宿質量、服務水平、位置便利、聲譽、預訂系統、品牌識別和供應以及可供選擇的住宿。
我們面臨着從機構養老基金、私人股本基金、REITs、酒店公司和其他從事酒店收購和投資的公司收購酒店的競爭。其中一些競爭對手擁有比我們更多的財政和業務資源，而且可能對我們尋求投資的市場有更多的瞭解。這種競爭可能會減少向我們提供的合適的投資機會，並增加我們獲得目標酒店投資的成本。
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季節性
酒店收入較高的時期因物業而異，主要取決於酒店的地理位置和所服務的客户羣。因此，我們期望我們的業務有一定的季節性。由於酒店業的季節性波動，我們的財務表現可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。
監管事項
環境事項
在酒店所有權方面，該公司須遵守與環境保護有關的各種聯邦、州和地方環境法律和法規。根據這些法律，目前或以前的房地產所有人或經營人(包括租户)可能對此類財產上、上、下或其內的某些危險或有毒物質的費用或移走或補救負有責任。這些法律通常不考慮過失，也不考慮所有者或經營者是否知道或造成污染，而根據這些法律承擔的責任可能是連帶的。由於這些法例亦規定在物業受到污染時擁有該物業的人士須負上法律責任，所以即使在出售物業後，我們也有可能承擔清理費用或其他環境責任。財產上存在污染或未能妥善補救污染，可能會對擁有人或經營者出售該財產或使用該財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響。根據環境法，法院和政府機構也有權要求將廢物送往廢物處置設施，如垃圾填埋場或焚化爐的人，在該設施受到污染並威脅人類健康或環境時，支付清理費用。
我們的酒店受各種聯邦、州和地方環境、衞生和安全法規的約束，這些法律和法規涉及範圍廣泛的問題，包括但不限於儲罐、應急發電機的空氣排放、雨水和廢水排放、石棉、鉛基塗料、黴菌和黴菌以及廢物管理。我們的一些酒店在經營過程中經常處理和使用危險或受管制的物質和廢物，而這些物質和廢物是受管制的(G.、游泳池化學物質)。我們的酒店因遵守這些法律法規而承擔費用，如果不遵守這些法律法規，將受到罰款和處罰。
我們認為，我們的酒店在所有實質性方面都遵守關於危險或有毒物質及其他環境問題的所有聯邦、州和地方環境法令和條例，違反這些條例和條例可能對我們產生重大不利影響。我們沒有收到任何政府當局的書面通知，任何與我們目前任何財產有關的危險或有毒物質或其他環境問題的任何不遵守、責任或索賠。
我們每年提交一份對全球房地產可持續性基準調查(“GRESB報告”)的答覆，該調查將公司在環境、社會和治理指標方面的做法和業績與其他房地產公司進行比較。GRESB報告可在我們的網站上查閲。除非以提及的方式明確納入本報告或任何文件，否則本報告或任何文件所載、引用或以其他方式查閲的信息，不得以提及方式納入本報告或任何文件，或被視為本報告或任何文件的一部分。
Ada規則
我們的財產必須符合1990年“美國殘疾人法”(“ADA”)第三章，只要這類財產是“反傾銷協定”所界定的“公共設施”。“反傾銷協定”可能要求消除殘疾人在我們財產的某些公共區域的進入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。我們相信我們的財產在很大程度上符合“反傾銷協定”。然而，不遵守“反傾銷協定”可能導致支付民事處罰、損害賠償以及律師費和費用。遵守“反傾銷協定”的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的財產，並在這方面酌情作出修改。
員工
截至2019年12月31日我們僱傭了31名全職員工。我們相信我們與員工的關係很好。我們的僱員中沒有一人是任何工會的成員；然而，我們在紐約列剋星敦酒店、曼哈頓法院/第五大道、曼哈頓法院/中城東區、希爾頓花園酒店/時代廣場、威斯汀波士頓海濱酒店和希爾頓波士頓市中心的酒店經理的僱員目前由工會代表，並須遵守集體談判協議。
保險
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目錄
我們承擔全面的責任，火災，擴大的保險範圍，地震，風暴，業務中斷和租賃損失保險，包括我們的投資組合中的所有財產。法國人的礁是在一個建設者的風險保險與上述類似的保險。此外，我們還為我們的財產提供了地震和恐怖主義保險，金額和免賠額我們認為在商業上是合理的。我們不為一般沒有保險的損失提供保險，例如暴亂、戰爭或上帝的行為造成的損失。我們投資組合中的某些財產位於已知的地震活躍地區或受颶風影響的地區，我們認為，我們為這些風險提供了適當的保險，儘管它們的免賠額高於普通財產保險。
我們的大多數酒店管理協議和抵押協議要求我們獲得和維護財產保險、商業中斷保險、洪水保險、地震保險(如果酒店位於美國地質調查局確定的“地震易發區”)以及其他與酒店有關的習慣保險。我們遵守所有這些要求。此外，我們或酒店經理有責任獲得一般責任保險、工人補償和僱主責任保險。
可得信息
我們有一個網址：www.drhc.com。我們的委託書報表、表格10-K的年度報告、表格10-Q的季度報告、表格8-K的當前報告以及根據1934年“證券交易法”(“交易法”)第13(A)或15(D)條提交或提交的報告的修正案，在這些報告和修正案以電子方式向證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交或提供後，在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供。這些報告也可在證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲Edgar數據庫。
我們的網站也是重要信息的重要來源。我們在我們網站的投資者關係部分發布關於我們的業務、我們的經營業績以及我們的財務狀況和前景的重要信息，包括，例如，關於實質性收購和處置的信息，我們的收益釋放信息，以及與之相關或互補的某些補充財務信息。該網站還有一個公司治理網頁，除其他外，其中包括我們的章程、我們的章程、我們的商業行為和道德守則以及我們董事會每個常設委員會的章程：目前、審計委員會、賠償委員會以及提名和公司治理委員會。我們打算在我們的網站上披露我們的“商業行為和道德守則”中適用於我們的任何董事、執行官員或高級財務官員的任何條款的任何修改或放棄，否則這些規定將根據證券交易委員會或紐約證券交易所的規則予以披露。我們的章程，我們的章程，我們的商業行為和道德守則，以及我們的證券交易委員會報告的副本，也可在向投資者關係，鑽石巖酒店公司，2貝塞斯達地鐵中心，套房1400年，馬裏蘭州貝塞斯達，20814或通過“信息要求”一節的投資者關係網頁的我們的網站。
本報告或任何文件中所包含、引用或通過本網站以其他方式獲取的信息，除非通過本報告或任何文件中的引用明確納入其中，否則不納入或被視為本報告或任何文件的一部分。
鑽石巖酒店業公司在紐約證券交易所交易，代號為“DRH”。
補充材料美國聯邦所得税考慮
本摘要僅供參考，不作税務建議。這項討論並沒有涉及税務的所有方面，而根據個別持有人的個人投資或税務情況，這些税務方面可能與我們的證券持有人有關。
以下討論補充和更新了“美國聯邦所得税考慮因素“在2018年8月8日的招股説明書中，我們在2018年8月8日向SEC提交的表格S-3上的註冊聲明中。
經營合夥的課税
以前，出於美國聯邦所得税的目的，我們的經營夥伴關係被視為一個獨立於我們的實體，但自2018年9月1日以來，我們的經營夥伴關係一直被視為美國聯邦所得税的合作伙伴關係。因此，在“美國聯邦所得税考慮-經營夥伴關係的徵税“訂正如下：
• | 刪除第1、第4和第7段； |
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• | 第六段第一句修改為：“我們已經並可能繼續使用我們的經營夥伴關係，通過發放經營合夥單位來收購旅館，以便這些財產的銷售者推遲承認他們的税收收益”；以及 |
• | 將在標題下插入以下兩段，從而成為討論的前兩段： |
2018年9月1日之前，我們的經營夥伴關係對於美國聯邦所得税而言是一個不受重視的實體，因為我們直接或通過其他被忽視的實體擁有100%的權益。自2018年9月1日以來，我們的經營夥伴關係一直被視為美國聯邦所得税的合作伙伴關係。通常，有兩個或兩個以上合夥人的國內非法人實體被視為美國聯邦所得税的合夥企業，除非它肯定地選擇被視為公司。然而，為了美國聯邦所得税的目的，某些“公開交易合夥企業”被視為公司。我們打算遵守一個或多個例外待遇作為一個公司根據公開交易合夥規則。如果沒有資格獲得這一例外，我們將無法獲得REIT資格。
當我們的經營夥伴關係成為一種可徵税的合夥關係時，我們通常被視為為美國聯邦所得税的目的而將我們的財產貢獻給經營夥伴關係。因此，對於我們當時被增值的財產，與我們以前在經營夥伴關係中的百分比相比，我們可以從這些財產中確認較小份額的税收折舊和更大一部分出售中的税收收益。
新的TRSS
2018年9月，我們的間接子公司--開曼羣島公司鑽石巖公司和特拉華州有限責任公司CPFB控股有限責任公司被選為TRSS。一般情況下，“美國聯邦所得税考慮因素“在討論TRSS的招股説明書中，TRSS應適用於DiamondRock開曼羣島公司。而CPFB控股有限責任公司，包括但不限於，TRS承租人的討論作為CPFB控股，有限責任公司已經成立了這樣的子公司。
美國國税局近期税收立法指南
2018年9月，美國國税局(“國税局”)發佈了一份指導意見，明確了某些外國子公司的全球無形低税收收入(“GILTI”)，包括在REIT的應税收入中，對於95%的總收入測試而言，符合REIT收入的資格。因此，第二段第四、第五和第六句在“美國聯邦所得税考慮-最近的税收立法“在招股説明書中刪除並以下列文字取代：
美國國税局發佈了指導意見，規定GILTI構成95%總收入測試的符合條件的REIT收入，從而將響尾蛇石公司的所有者獲得的GILTI收入包括在內。和鑽石巖開曼羣島公司。在我們的美國，應税收入不應影響我們對這些外國TRSS的所有權結構，但不能保證。然而，將這種GILTI納入我們的美國應税收入可能會增加我們的股利分配要求，而不管我們是否從外國TRSS獲得相應的現金分配。
金融行動協調委員會最近的條例
2018年12月18日，美國國税局根據“國税法”第1471-1474條(通常稱為FATCA)頒佈了擬議的“國庫條例”(FATCA)，其中提議取消FATCA在處置可產生美國來源利息或股息的財產的總收益方面的扣留，從而涉及招股説明書中某些與税收有關的披露。雖然這些擬議的財務條例尚未最後確定，但納税人一般有權依賴擬議的財務條例(除某些有限的例外情況外)。因此，在“美國聯邦所得税考慮事項-FATCA預扣繳和報告“招股説明書修改如下：
• | 在第二句中，刪除“出售或以其他方式處置的收益總額”；以及 |
• | 刪除第三句和第四句。 |
最近的夥伴關係審計條例
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2018年12月21日，國税局根據“守則”第6221至6241條通過了最後的“國庫條例”，以實施集中的夥伴關係審計制度，最後確定的財務條例保留了作為合夥企業合夥人的REIT對“驅逐選舉”所產生的合夥關係調整使用缺陷紅利程序的能力。
最近FIRPTA提議的條例
2019年6月7日，國內税務局根據“準則”關於合格外國養恤基金的第897條頒佈了擬議的“國庫條例”。雖然這些擬議的財政部條例尚未最後確定，但納税人一般可能依賴擬議的財政條例。因此，對招股説明書作了修改，使第二段“美國聯邦所得税考慮因素.非美國股東的徵税.特別FIRPTA規則“改為下列段落：
就FIRPTA而言，“合格境外養老基金”(以下定義)和“合格受控實體”(以下定義)均不被視為非美國股東。因此，美國聯邦所得税對合格外國養老基金和合格受控實體收到的普通股息的處理將不考慮上述FIRPTA規則，其從出售或交換我國股票以及作為出售或交換我國股票所得的資本收益紅利和分配所得的收益將不受美國聯邦所得税的影響，除非這些收益被視為與合格外國養老基金(或合格受控實體)的美國貿易或業務活動有效相關。“合格外國養恤基金”是指(一)在外國設立或組織的一種組織或安排，(二)為向現任或前任僱員(包括自營職業者)或其指定人提供退休金或養卹金福利而設立的組織或安排，由(A)該外國的僱員向其僱主提供服務，或(B)一名或多名僱主為這些僱員向這些僱主提供的服務而設立，(3)沒有一名參與人或受益人有權獲得其資產或收入的5%以上，(Iv)受政府規管，並就其受益人的每年資料向有關地方税務當局提供或以其他方式提供的資料；及(V)根據其地方法律，(A)否則須繳税的供款，可從其總收入中扣減或扣除，或按扣減税率繳税；或(B)延遲就其投資收入繳税。, 或將這些收入從其總收入中排除在外，或按降低税率徵税。為上述摘要的目的，“合格受控實體”是指由合格外國養恤基金持有其所有利益的實體。另一種辦法是，根據擬議的財政部條例，納税人一般可以依賴，但可能會改變，“合格受控實體”是指根據外國法律組建的信託或公司，其所有利益均由一個或多個合格的外國養恤基金直接或間接通過一個或多個合格的受控實體或合夥企業持有。
第1A項.危險因素
應仔細考慮下列風險因素和本年度報告中關於表10-K的其他信息。以下所述的風險和不確定因素並不是我們可能面臨的唯一風險和不確定性。我們目前所不知道或我們認為不重要的額外風險和不確定因素也可能損害我們的業務運作。如果出現以下任何風險，我們的業務、財務狀況、經營結果和現金流都可能受到不利影響。
與我們的業務和業務有關的風險
我們的商業模式，特別是我們專注於優質全方位服務的酒店，可以 非常不穩定。
我們只擁有酒店，這是一個與許多其他房地產投資信託基金截然不同的資產類別。例如，典型的寫字樓REIT與第三方租户簽訂了長期租約，從而提供了相對穩定的長期收入來源。另一方面，我們的TRS承租人不與酒店經理簽訂租約。相反，TRS承租人根據管理協議聘請酒店經理，並向經理支付管理酒店的費用。TRS承租人在酒店接受所有的營業利潤或虧損。此外，幾乎所有的酒店客人都只在酒店住幾個晚上，所以我們每家酒店的價格和入住率每天都在變化。因此，我們的收入可能極不穩定。
除了與我們的商業模式有關的波動外，我們的酒店現在和將來都會受到酒店業普遍存在的各種長期經營風險的影響，其中許多風險是我們無法控制的，包括：
• | 對商務、商務旅客和旅遊業的依賴，兩者因消費者和企業對經濟實力的信心而異； |
• | 減少商務旅行的頻率，這可能是由面對面會議的替代辦法造成的； |
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• | 在我們擁有房產的市場上，來自其他酒店和替代住宿渠道的競爭； |
• | 來自第三方互聯網旅遊中介的競爭； |
• | 在我們擁有房產的市場上過度供應或過度建造酒店，可能對酒店的入住率、收入和利潤產生不利影響； |
• | 影響旅行的能源和運輸費用及其他費用增加，這可能影響旅行模式，減少商務和商業旅客和遊客的數量； |
• | 由於通貨膨脹和其他因素造成的業務費用增加，而這些因素可能不會被房價上漲所抵消；以及 |
• | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及相關的合規成本。 |
此外，我們的酒店大多處於酒店業務的高端全方位服務領域，從歷史上看，在不斷增長的經濟中，酒店的運營效果最為強勁，而在經濟收縮或增長緩慢的情況下，當許多旅行者可能減少旅行或選擇成本較低的酒店時，其結果是最弱的。在需求疲軟的時期，與其他類別的酒店相比，運營優質全套服務酒店的固定成本相對較高，對盈利能力產生負面影響。
上述任何因素的發生都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
經濟狀況和我們無法控制的其他因素可能會對酒店業產生不利影響。
我們的全部業務都與酒店業有關。旅館業的表現具有高度的週期性，歷來與關鍵的宏觀經濟指標聯繫在一起，如美國國內生產總值(“國內生產總值”)增長、就業、個人自由支配支出水平、公司收益和投資、外匯匯率和旅行需求。鑑於我們的酒店集中在美國的主要門户城市和目的地度假地，我們的業務可能對外匯匯率的變化或國際社會對美國的政治或其他立場產生的負面看法特別敏感。我們的經營策略很大一部分是基於這樣一種信念，即我們擁有房產的住宿市場在未來將繼續經歷經濟基本面的改善，但我們不能保證當前住宿週期的增長週期將持續多長時間。不過，如果業界的情況惡化，或沒有如我們預期的那樣持續改善，或經濟持續疲弱，我們的入住率、收入和盈利能力可能會受到不利影響。此外，其他宏觀經濟因素，例如消費者信心和對公眾旅行看法產生負面影響的條件，可能對旅館業產生負面影響，並可能對我們的收入和盈利能力產生不利影響。
我們的旅館受到重大競爭的影響。
目前，我們酒店所在的市場競爭非常激烈。然而，向一個市場提供新的旅館房間的大量增加會迅速破壞該市場的穩定，而現有的旅館可能會經歷迅速減少的RevPAR和盈利能力。如果這種過度建設發生在我們的一個或多個主要市場，我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配股票的能力可能會受到重大的不利影響。我們目前預測，2020年前25個城市市場的供應將增長3.3%.我們預計，某些我們擁有酒店的市場將超過預期的平均供應增長。
我們在紐約市擁有四家酒店，佔我們投資組合的15%，以客房數來衡量。2019年12月31日。到2020年，我們預計紐約市市場的供應將增長6.5%。
我們在波士頓擁有兩家酒店，它們約佔我們投資組合的12%。2019年12月31日。2020年，我們預測波士頓市場的供應將增長4.4%。
我們的酒店受到季節性波動的影響，預計這將導致我們的財務狀況和經營結果的波動。
酒店收入較高的時期因物業而異，主要取決於酒店的地理位置和所服務的客户羣。這種季節性可能會導致酒店客房收入、入住率、房價和運營費用的週期性波動。我們不能保證我們的現金流足以抵消
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由於這些波動而出現的任何短缺。酒店季節性帶來的財務業績波動可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果以及我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
使用第三方互聯網旅遊中介機構的數量增加，以及Airbnb等其他住宿渠道的增加，可能會對我們的盈利能力產生不利影響。
我們的許多經理和特許經營商與第三方互聯網旅遊中介簽訂合同，其中包括，但不限於Expana.com和Priceline.com及其子公司。這些互聯網中介通常由我們的經理和特許經營商支付佣金和交易費，以便通過這樣的代理機構銷售我們的房間。這些中介機構最初側重於休閒旅行，但現在也開始專注於公司旅行和團體會議。如果通過這些中介的預訂量增加，這些互聯網中介人可以與我們、我們的經理或我們的特許經營商協商更高的佣金、降低的房價或其他合同優惠。此外，網絡中介採用了廣泛的營銷方式，這可能導致酒店消費者對所提供的品牌和此類網絡中介產生品牌忠誠，而不是我們的管理品牌或特許經營品牌。此外，互聯網中介機構強調定價和質量指標，例如明星評級系統，而以品牌識別為代價。針對這些中介人，品牌營辦商和專營公司已採取措施，在其網站上提供折扣價，這可能會對差餉和收入造成下行壓力。此外，越來越多的公司進入了在線旅遊市場的各個方面。例如，谷歌已經建立了一個快速增長的酒店元搜索業務(“酒店廣告”)，以及它的“谷歌圖書”預訂功能。通過谷歌(Google)或蘋果(Apple)、亞馬遜(Amazon)或Facebook等競爭對手預訂酒店的增加，可能會降低我們特許經營品牌的價值，這可能會對我們的平均費率和收入產生負面影響。
除了與傳統酒店和住宿設施競爭外，我們還與其他住宿機構競爭，包括短期租賃物業和服務公寓(如Airbnb)的第三方提供商，以及其他會議和活動空間平臺(如Call)。我們的競爭基於許多因素，包括房價、住宿質量、服務水平、位置便利、聲譽、預訂系統、品牌識別和供應以及可供選擇的住宿和活動空間。越來越多地使用這些替代設施可能會對我們酒店的入住率產生實質性的不利影響，並可能對平均費率和收入造成下降的壓力。
社交媒體評論平臺的興起，包括但不限於TripAdvisor.com，可能會影響我們的入住率和運營結果，因為人們可能更傾向於寫不滿，而不是對酒店住宿的滿意度。
與商務有關的旅行需求，以及一些酒店對客房的需求，可能會因商業相關技術的增加而受到實質性和不利的影響。
企業更多地使用電話會議和視頻會議技術可能會導致商務旅行減少，因為公司增加了對技術的使用，這些技術允許來自不同地點的多方參加會議，而不必前往集中的會議地點，例如我們的酒店。如果這些技術或新技術在日常商務互動中扮演着越來越重要的角色，以及商務旅行的必要性減少，那麼對酒店客房的需求可能會減少，我們的酒店可能會受到物質和負面的影響。
對酒店的投資缺乏流動性，我們可能無法及時作出反應。 時尚給我們的性能帶來不利的變化。
由於房地產投資相對缺乏流動性，我們迅速出售一個或多個酒店地產或投資組合以應對經濟、金融和投資條件變化的能力可能受到限制。此外，“守則”對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。特別是，適用於REITs的税法規定，我們持有酒店是為了投資，而不是主要在正常經營過程中出售，這可能導致我們放棄或推遲出售本來符合我們最大利益的酒店。
此外，房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括：
• | 國際、國家、區域和地方經濟和市場狀況的不利變化； |
• | 有競爭力的酒店供應的變化； |
• | 利率和債務融資的可得性、成本和條件的變化； |
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• | 修改税法和物業税，或增加房地產税的財產估價； |
• | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律和條例、財政政策和條例的相關費用； |
• | 外幣匯率波動； |
• | 目前需要改善基本建設，特別是在較舊的結構中； |
• | 業務費用變動；和 |
• | 聯邦政府關閉、航空公司罷工、內亂、積極開槍攻擊、上帝的行為，包括地震、洪水、野火、颶風和其他自然災害以及戰爭或恐怖主義行為，包括2001年9月11日發生的恐怖主義行為的後果，這些行為可能造成未投保的損失。 |
將來出售一家或多家酒店可能對我們的股東最有利。我們無法預測我們是否能夠在合理的條件下以可接受的價格或其他方式出售任何酒店的財產或投資。我們也無法預測需要多長時間才能找到願意購買的人，並終止出售酒店物業或貸款。
這些事實和任何其他會妨礙我們應付酒店物業表現的不利變化的能力，都可能對我們的經營結果和財務狀況產生重大的不利影響，也會對我們向股東分發股票的能力產生重大的不利影響。
由於酒店管理協議、專營權協議、按揭協議及 土地租賃，我們可能無法以儘可能高的價格出售我們的酒店， 或者根本沒有。
我們目前的一些酒店管理協議是長期的.
我們現時的酒店管理及專營權合約的初期條款，一般由五至四十年不等，而某些合約的續期期為五至四十五年，可由物業經理自行決定。由於我們的部分酒店必須根據適用的酒店管理協議出售，酒店管理協議的期限可能會令一些潛在買家望而卻步，並可能對任何此類出售的價格造成不利影響。如果我們獲得較低的銷售收益，我們的業務、財務狀況、經營結果和向股東分發股票的能力可能會受到重大不利影響。
我們的按揭協議中有一些條款可能會限制我們的銷售能力。 我們的酒店。
為了轉讓或轉讓我們在某些按揭協議下的權利和義務，我們一般必須取得貸款人的同意，繳付相等於未償還貸款餘額的固定百分比的費用，並支付貸款人因任何該等轉讓或轉讓而招致的任何費用。按揭協議的這些規定可能會限制我們出售酒店的能力，而這反過來又會對出售酒店的價格造成不利影響。如果我們獲得較低的銷售收益，我們的業務、財務狀況、經營結果和向股東分發股票的能力可能會受到重大不利影響。
我們的土地租約中有一些條款可能會限制我們出售我們的土地的能力。 旅館。
我們關於貝塞斯達萬豪套房、鹽湖城萬豪市中心、威斯汀波士頓濱水酒店、帕洛馬爾菲尼克斯酒店和卡瓦洛點的地面租賃協議，以及我們在果園Sedona酒店附屬轉租的地面租賃，都需要得到出租人的同意才能轉讓或轉讓。我們土地契約的這些規定可能會限制我們出售酒店的能力，而這反過來又會對任何此類出售的價格產生不利影響。此外，在任何特定時間，投資者可能對購買地契不感興趣，特別是土地租賃，如鹽湖城萬豪市中心，而且這些房產的價格可能低於單純收費的可比財產，或者他們不得以任何價格購買此類房產。因此，我們可能會發現很難出售以土地租賃為條件的財產，或從任何此類出售中獲得較低的收益。如果我們獲得較低的銷售收益，或無法在適當的時候或根本不出售酒店，我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配的能力就會受到重大的不利影響。
我們的一些酒店受制於首次報價的權利，這可能會限制我們出售酒店的能力。
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我們受特許經營人或經營者的第一次要約權的約束，在某些情況下，根據我們的特許協議或管理協議。這些規定可能限制我們出售酒店的能力，而這反過來又會對出售酒店的價格造成不利影響。如果我們獲得較低的銷售收益，我們的業務、財務狀況、經營結果和向股東分發股票的能力可能會受到重大不利影響。
我們可能面臨與最近出售或收購的酒店有關的未知或或有負債，以及我們將來可能出售或收購的酒店。
我們最近出售或收購的旅館，以及我們將來可能出售或收購的旅館，都可能承擔未知或或有的責任，我們可能對買方負責，或對賣方沒有追索權，或只能有有限的追索權。一般來説，根據我們的交易協議提供的與出售或購買酒店有關的陳述和保證可以在交易完成後的一段特定時間內繼續存在。
此外，根據這類協議提供的賠償可能是有限的，並受各種重要程度閾值、重大可扣減額或損失總額上限的限制。因此，我們沒有保證沒有義務償還買方的損失，也沒有保證我們將能夠就賣方違反其陳述和保證而造成的損失收回任何數額。
此外，與未知或或有負債有關的費用和支出總額可能超出我們的預期，我們可能會遇到其他意想不到的不利影響，所有這些都會對我們的經營業績和現金流動產生重大和不利的影響。
我們面臨着與我們不斷需要翻新和資金相關的風險。 這類支出的改進和籌資。
為了保持競爭力，我們的酒店不斷需要翻修和其他基本建設改進，包括不時更換傢俱、固定裝置和設備。這些基本建設改進可能造成以下風險：
•工程造價超支和延誤；
• | (A)可能缺乏可用的現金，以資助基本建設的改善，以及有關的可能性，即我們可能無法以負擔得起的條件為這些基本建設改進提供資金； |
• | 翻修投資未能產生我們預期的投資回報； |
• | 在基建改善工程進行期間，酒店的運作及對酒店的需求受到影響；及 |
•與特許經營人/酒店經理就遵守相關特許經營/管理協議發生爭議。
在這些基本建設改進完成期間，這些資本改進或利潤轉移的成本可能對我們的業務、財務狀況、業務結果和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。
此外，我們可能不能單靠經營活動所提供的現金，為改善或收購資本提供資金，因為我們每年必須分配最少90%的應課税入息，而不論已支付的股息扣減額及資本收益淨額，以維持我們的REIT税地位。因此，我們通過留存收益為資本支出或投資提供資金的能力非常有限。因此，我們依靠債務或股本來為我們的投資和資本改進提供資金。這些資金來源可能得不到合理的條款或條件。
法國人的礁和晨星海灘度假村(“法國人礁”)的重新開發有很大的風險。
2017年9月，由於颶風Irma造成的重大破壞，法國人的礁被關閉，瑪麗亞颶風的破壞程度較小，因此該礁仍處於關閉狀態。周圍的社區也遭受了嚴重的破壞，這可能是
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導致當地旅遊業長期下滑，當地基礎設施不足，重建酒店的勞動力不足，建築材料和保險費用增加。
我們正在重建法國人的礁，並預計酒店將在2020年年底重新開放，成為兩家獨立的酒店。在2019年，我們與萬豪簽訂了特許經營協議，將這兩家酒店稱為萬豪酒店(Marriott)和特寫集酒店。我們與安布里奇酒店(Aimbridge Hospitality)簽訂了管理協議，管理每一家酒店。與我們進行的任何基本建設改進項目一樣，這一翻修工程會受到成本超支和延誤的影響，但鑑於該項目的複雜性和地理上的挑戰，我們可能更容易受到這些風險的影響。任何這些或其他影響的發生都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
2019年12月，我們就與颶風Irma有關的未決保險索賠達成了最終解決。根據和解協議的條款，我們同意解決其2.468億美元的保險費總額索賠，其中2.385億美元涉及法國人礁，830萬美元涉及先前為哈瓦那卡巴納基韋斯特商定的數額。結算金額包括此前分別在2018年12月31日和2017年12月31日終了年度收到的8 500萬美元和1 000萬美元的收益。
如果發生由氣候變化或其他原因造成的自然災害，恐怖襲擊、主動射擊攻擊、重大軍事行動， 傳染病或其他我們可能無法應付的事件的爆發 保險，我們的業務可能會受到影響。
我們的8家酒店(法國人礁、索諾馬酒店、聖地亞哥威斯汀酒店、酒店標誌、文藝復興時期查爾斯頓歷史街區、海濱酒店、蘭丁度假村和卡瓦洛點)位於地震活躍地區。我們的五家酒店(法國人礁、哈瓦那卡巴納基西、喜來登套房基西、勞德代爾堡威斯汀堡海灘度假村和文藝復興查爾斯頓歷史街區)位於經歷過並將繼續經歷許多颶風的地區。我們的11家酒店位於大都會市場，這些市場已經或將來可能成為實際或威脅的恐怖襲擊或主動射擊襲擊的目標，包括紐約市、芝加哥、波士頓、舊金山和華盛頓特區。這些酒店對我們的財務業績非常重要，佔我們2019年總收入的73%。此外，在氣候變化導致風暴強度增加或海平面上升的程度上，我們的酒店集中在沿海地區和其他可能受到氣候變化影響的地區，可能會受到與天氣有關的損害增加的影響。此外，即使我們的酒店沒有受到直接的物質損害，任何自然災害、恐怖襲擊、重大軍事行動、我們任何酒店地區的氣候變化、寨卡、埃博拉、冠狀病毒、H1N1或其他類似病毒等疾病的爆發，或其他類似的傷亡事件，都可能對商業、商業旅行者和遊客、整個經濟、尤其是酒店和旅遊業產生重大的不利影響。雖然我們無法預測這些事件發生的影響，但這類事件可能會導致消費者可自由支配的開支減少，包括我們的顧客選擇入住酒店的頻率或他們在酒店的開支。, 這可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分配股票的能力造成實質性的不利影響。
我們已經並打算為我們的每家酒店提供全面的保險，包括責任、恐怖主義、火災和擴大的保險範圍，包括我們認為通常為酒店所有者或由酒店所有者獲得的類型和金額。我們不能保證繼續以合理的費率或合理的免賠額提供這種保險。我們的佛羅裏達和美屬維爾京羣島酒店(法國人的礁、勞德代爾堡的威斯汀堡海灘度假村、哈瓦那卡巴納基西和喜來登套房基西)每一家酒店的保險金額都有5%的扣減額，而文藝復興時期查爾斯頓歷史區酒店的保險價值佔保險總值的2%。此外，我們的每一家加州酒店(聖地亞哥威斯汀酒店、酒店標誌、海濱酒店、索諾馬酒店和卡瓦洛點酒店)因地震造成的損失可扣除保險總額的5%。由於2017年伊爾瑪颶風和瑪麗亞颶風對法國人礁造成的損害，我們提交了一份重要的保險索賠，最近得到了解決。這一索賠和由於未來自然災害造成的大量索賠的增加，可能會對我們現有保險的提供或定價產生不利影響。
各種類型的災難性損失，如地震、洪水、野火、外國恐怖活動造成的損失或國內恐怖活動造成的損失，由於經濟上不可行、法律上的限制或保險公司的保單，可能無法投保或通常沒有投保。未來的放款人可能需要這類保險，而我們未能獲得這類保險，可能構成貸款協議的違約。根據我們獲得資本、流動資金和擔保受影響貸款的財產相對於貸款餘額的價值，違約可能對我們的業務結果和獲得未來融資的能力產生重大不利影響。
如果發生重大損失，我們的保險範圍可能不足以支付我們損失的投資的全部當前市場價值或重置成本。如果發生無保險損失或超過保險限額的損失，我們可能損失全部或
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我們投資於一家酒店的一部分資本，以及該酒店未來預期的收入。在這種情況下，我們可能仍然有義務承擔任何抵押債務或其他由財產擔保或與財產有關的金融債務。通脹、建築物守則及條例的改變、環境因素及其他因素，亦可能令我們無法在酒店損毀後，以保險收益取代或翻新酒店。在這種情況下，我們獲得的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀財產的經濟地位。
我們的經營結果在很大程度上取決於我們酒店的管理。 物業由第三方酒店管理公司提供。
為了取得REIT的資格，我們不能經營酒店物業，也不能控制酒店物業的日常運營。我們的TRS承租人可能不會經營這些酒店物業，因此，他們必須與一個或多個符合條件的獨立承包商簽訂第三方酒店管理協議。因此，與TRS承租人簽訂管理合同的第三方酒店管理公司控制着我們酒店物業的日常運營。
根據我們已訂立或將來會訂立的酒店管理協議的條款，我們參與有關酒店物業的經營決定的能力，只限於某些事項，包括批准年度經營預算。我們現時依賴並會繼續倚賴這些酒店管理公司，根據酒店管理協議的條款，充分經營我們的酒店物業。雖然我們和租客密切監察酒店經理的表現，但我們無權要求任何酒店物業以特定方式經營，或規管酒店運作的任何特定方面(例如釐定房價和成本結構)。因此，即使我們認為我們的酒店物業運作效率不高，或未能達致令人滿意的入住率、不良貸款率和經營利潤，我們在酒店管理協議下也可能沒有足夠的權利，迫使酒店管理公司改變經營方式。只有當一家酒店管理公司違反與TRS承租人簽訂的適用的酒店管理協議的條款，並且只有在酒店管理協議規定的補救範圍內，我們才能尋求補救。雖然我們的一些管理協議的期限相對較短，但我們目前的管理協議大多是不可終止的，但因某些原因或未能實現某些業績目標而有某些例外。如果我們因原因或表現而需要更換任何酒店管理公司，我們可能會在受影響的物業受到嚴重影響，而新的管理公司可能達不到我們的表現期望，這可能會對我們的業務、財務狀況造成重大的不良影響。, 經營結果和我們向股東分配股票的能力。
我們可能無法與第三方酒店經理和特許經營者保持良好的關係.
我們各自的酒店投資成功，以及我們專利物業的價值，在很大程度上取決於我們是否有能力與酒店管理和特許經營協議的第三方酒店經理和特許經營商建立並保持良好的關係。如果我們不能與第三方酒店經理保持良好的關係，我們可能無法續訂現有的管理或特許經營協議或擴大與他們的關係。此外，與更多第三方酒店經理或特許經營商發展新關係的機會可能會受到不利影響。反過來，這可能會對我們的運營結果和通過改變品牌或第三方酒店經理來執行我們的重新定位戰略的能力產生不利影響。
我們的許多酒店以萬豪或希爾頓擁有的品牌經營，因此，我們面臨着將我們的投資組合集中在兩個品牌的風險。
截至2019年12月31日，我們中的20個31酒店以萬豪擁有的品牌經營，我們的三家酒店以希爾頓擁有的品牌經營。因此，我們的成功在一定程度上取決於萬豪和希爾頓及其各自品牌的持續成功。因此，如果市場認可或對萬豪酒店或希爾頓酒店的正面看法受到削弱或損害，我們的投資組合中與萬豪酒店和希爾頓品牌酒店相關的商譽可能會受到不利影響，這可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
我們有幾家酒店是根據特許經營協議經營的，我們要承受與特許經營品牌相關的風險以及維持特許經營許可證的相關費用。
截至2019年12月31日，我們的14家酒店是根據萬豪酒店或希爾頓特許經營協議經營的。品牌酒店特許經營許可證的維護，須遵守特許經營人的經營標準和適用的特許經營協議中規定的其他條款和條件。特許經營商定期檢查酒店物業，以確保我們，我們的TRS承租人和管理公司遵守他們的品牌標準。
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如果我們不能維持這些必要的標準，那麼品牌可能會終止與我們的協議，並就我們可能造成的任何責任提出索賠，其中可能包括違約金。此外，我們可能會不時收到專營權人或酒店品牌的通知，指稱我們不符合專營權協議或品牌標準，而我們亦可能不同意這些聲稱我們沒有遵守的説法。根據這些協議產生的任何爭端也可能導致專營權或管理協議的終止和違約金的支付。如果我們失去某一家酒店的特許經營或酒店品牌，可能會因為失去特許經營或酒店品牌名稱、營銷支持和集中預訂系統而損害該酒店的經營、融資或價值，所有或任何這一切都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。
與第三方酒店經理和特許經營人的合同和其他分歧可能使我們對他們負責，或導致訴訟費用或其他費用。
我們與第三方酒店經理簽訂的管理和特許經營協議要求我們和適用的第三方酒店經理遵守可解釋的經營和業績條件，並可能導致分歧，我們預計這將適用於我們與未來第三方酒店經理或特許經營人簽訂的任何管理和特許經營協議。在任何時候，我們可能與一個或多個第三方酒店經理或特許經營人發生爭執。
任何這樣的爭論對我們來説都是非常昂貴的，即使最終結果對我們有利。我們無法預測任何仲裁或訴訟的結果，任何對我們不利的判決的效果，或我們可能與任何特許經營人或其他第三方酒店經理達成的任何和解金額。如我們提早終止管理或專營權協議，而酒店經理或專營權人認為終止經營或專營權是錯誤的，他們可要求賠償。此外，根據我們的管理和特許經營協議，我們可能需要賠償第三方酒店經理和特許人與第三方的糾紛。任何這些程序的不利結果都可能對我們的收入和盈利產生重大和不利的影響。
如果我們失去了一家或多家酒店的品牌許可證，受影響的酒店的價值可能會大幅下降，我們可能會為獲得新的特許經營許可證付出巨大的代價，這可能會對我們的運營結果和盈利能力產生實質性和不利的影響，並限制或減緩我們未來的增長。
如果我們失去了品牌許可，某一家酒店的潛在價值可能會從相關的名稱識別、營銷支持、參與客户忠誠度計劃和特許經營或品牌經理提供的集中預訂系統的損失中大幅下降，這可能要求我們識別酒店的減值。此外，在某一酒店失去特許經營許可證可能會損害我們與特許經營人或品牌經理的關係，這可能會妨礙我們在同一品牌下經營其他酒店的能力，限制我們在未來以優惠條件從特許人或品牌那裏獲得新的特許經營許可證或品牌管理協議的能力，並導致我們為獲得新的特許經營許可證或品牌管理協議而承擔大量費用。因此，如果我們失去一個或多個特許經營許可證或品牌管理協議，這可能會對我們的經營結果和盈利能力產生重大和不利的影響，並限制或減緩我們未來的增長。
我們的業務可能因酒店業的合併而受到不利影響。
由於各大品牌公司之間的競爭減少，酒店業公司之間的合併可能會削弱我們在談判管理協議和特許經營協議方面的討價還價能力。例如，在2016年，萬豪收購了喜達屋酒店和度假村，導致萬豪品牌家族(我們的20家)的投資組合更加集中。31)。我們相信，萬豪在收購一家酒店時，可能會利用這一優勢來談判物業改善計劃，如果特許人或酒店品牌需要進行翻新，以使酒店的實際狀況符合每個特許人或酒店品牌所制定的規範和標準。
行業整合還可能導致品牌之間缺乏差異化，這可能會影響這些品牌更高費率的能力。此外，由於酒店品牌公司之間的整合會對我們的一家或多家酒店的忠誠度獎勵計劃產生不利影響，客户對這些酒店的忠誠度可能會受到影響，對客房的需求可能會減少。此外，由於每家酒店品牌公司都依賴其自己的預訂系統網絡、酒店管理系統和客户數據庫，兩個或更多網絡的整合可能導致這些系統的運作中斷，例如處理客人預訂的中斷、延遲預訂或銷售，或失去客人預訂，這可能對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。此外，在公司合併完成後，合併這些公司的成本可能由我們受影響的酒店或酒店承擔，並對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。
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我們通過土地租賃擁有財產，使我們面臨可能的風險。 由於融資困難，被迫以較低的價格出售此類物業，無法在到期時延長土地租賃期限。 或在違反或終止土地租賃時失去這些財產。
我們對我們九家酒店(貝塞斯達萬豪套房、曼哈頓庭院/第五大道、鹽湖城萬豪市中心、威斯汀波士頓濱水酒店、休憩酒店、JW萬豪丹佛酒店、果園酒店塞多納酒店、帕洛馬爾菲尼克斯酒店和卡瓦洛點酒店)以及我們另一家酒店(復興沃辛頓酒店)的全部或部分土地擁有租賃或分租權益。我們將來可能會購買更多的酒店，但須以地契為準。過去，有擔保的放款人有時不願意為租賃抵押擔保的貸款提供貸款，或以其他方式收取較高的利率，而不是通過收費簡單抵押擔保的貸款。此外，在任何特定時間，投資者都可能對購買地契不感興趣，特別是還剩不到40年的土地租賃，例如還有35年的鹽湖城萬豪市中心，這些房產的價格可能比單純的類似房產的價格低，或者他們不可能以任何價格購買這類房產。由於這些原因，我們可能很難出售須以地租方式出售的物業，或可能獲得較低的收益。最後，作為我們地面租賃的承租人，我們有可能在終止或更早違反地面租賃時失去旅館或旅館的一部分，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配的能力造成重大不利影響。
此外，除非我們購買有關土地的費用
租客未能根據我們的零售及食肆租約繳交租金，可能會對我們的經營結果造成不良影響。
有時，我們酒店的零售和餐廳租户可能在到期時無法支付租金。一般來説，我們持有與每一份租約有關的保證金，如果租約下的租户未能或無法付款時，這些保證金可予應用；然而，這些保證金並沒有為我們提供持續的現金流量，以供派發款項或作其他用途。如果租客持續未能繳付租金，可將保證金全數應用於欠租的情況下，但我們所面對的風險，是隻可收回部分欠我們的租金，或無法追討任何款額。如果我們驅逐房客，我們還面臨延誤或無法找到適合我們酒店需要的合適租户或替代租户的風險。
我們面臨着酒店收購和投資的競爭，我們可能在 確定或完成符合我們標準的酒店收購和投資，這可能會阻礙 我們的成長。
我們的長期業務戰略的一個組成部分是通過酒店收購和投資進行擴張。然而，我們可能無法成功地確定或完成符合我們戰略的收購或投資。我們與機構養老基金、私人股本基金、REITs、酒店公司和其他從事酒店收購和投資的公司競爭。這種對酒店投資的競爭可能會增加我們為酒店支付的價格，而這些競爭對手可能會成功地收購我們尋求購買的酒店。此外，未來競購合適酒店的實體數量可能會增加，這將增加對這些酒店的需求，並增加我們購買這些酒店所必須支付的價格。如果我們為酒店支付更高的價格，我們的投資回報和盈利能力可能會下降。此外，未來對酒店、酒店公司或酒店投資的收購可能無法產生我們預期的回報，特別是如果我們無法在不支付較高借貸成本的情況下獲得融資，並可能導致股東稀釋。
有組織的勞工所採取的行動可能對我們的業務產生實質性的不利影響。
我們相信，工會在某些地理位置的酒店組織工人方面，通常會變得更加激進。這些酒店的潛在勞動活動可能會大幅增加行政、勞動和法律費用， 減少我們得到的利潤。如果我們的投資組合中的酒店是有組織的，這可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分發股票的能力產生實質性的不利影響。
我們與第三方經理簽訂了經營酒店的管理協議.我們的酒店經理負責僱傭和維持我們每家酒店的勞動力。罷工、停工、公眾示威或其他負面行動和宣傳不時會擾亂我們任何一家酒店的經營，對我們的聲譽或我們品牌的聲譽產生負面影響，或損害我們酒店與勞動力的關係。例如，威斯汀波士頓海濱酒店的罷工對我們酒店2018年的運營產生了負面影響。我們還可能承擔更多的法律費用和
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由合同糾紛或其他事件造成的間接勞動成本。此外，我們的管理人員與員工簽訂集體談判協議的酒店比其他酒店更容易受到勞動力活動的影響。解決勞資糾紛或新的或重新談判的勞動合同可能會導致勞動力成本的增加，要麼是工資或福利的增加，要麼是工作規則的改變，從而提高酒店的運營成本。此外，勞工協議可能會限制酒店經理在經濟衰退期間縮減酒店員工規模的能力，因為酒店經理和工會之間是通過談判達成集體談判協議的。我們沒有能力控制這些談判的結果。
聯邦、州或地方司法機關的行動可能對我們的業務產生重大不利影響。
美國的幾個地方司法機構已經頒佈或考慮通過立法，提高管轄範圍內工人的最低工資。有些法律只適用於酒店。如果公司擁有一家酒店的司法管轄區採用這種立法，那麼經營酒店的成本可能會大幅增加，並可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。
勞工部通過了自2020年1月1日起生效的規定，增加了有權加班的工人人數。我們預計，這些規定可能會導致更高的運營成本，並可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
我們的成功取決於那些沒有繼續服務的高級行政官員。 我們的高級行政人員的變動可能會對我們的業務產生不利的影響。
我們依靠我們的高級執行官員的努力和專業知識來管理我們的日常業務和戰略業務方向。為高級執行幹事尋找合適的替代人員可能很困難。他們任何一項服務的喪失都可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
我們和我們的酒店經理在我們的運作中依賴信息技術，任何物質故障、不足、中斷、安全故障、社會工程攻擊或網絡攻擊都可能損害我們的業務。
我們和酒店管理人員依靠信息技術和系統，包括互聯網，來訪問、存儲、傳輸、傳遞和管理信息和流程，其中一些信息技術和系統是由第三方供應商提供的。我們依靠商業上可獲得的系統、軟件、工具和監測，為處理、傳輸和儲存某些客户機密信息提供安全保障，例如個人可識別的信息，包括與金融賬户有關的信息。最近，一些酒店和酒店管理公司受到了成功的網絡攻擊，包括那些尋求客人信用卡信息的人。此外，網絡安全事件和網絡攻擊已經在全球範圍內以更頻繁和更嚴重的水平發生，而且在未來可能會繼續增加。
出於這些原因，我們和酒店經理面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或在線欺詐計劃，還是通過黑客旨在獲取機密信息的欺騙電子郵件和社會工程努力。如果未經授權的各方能夠訪問這些信息或我們供應商的技術系統，他們可能能夠竊取、發佈、刪除或修改私有和敏感信息，以獲取專有或財務利益。雖然我們和酒店經理認為，我們已經採取了商業上合理的措施來保護這些系統的安全，但我們無法保證這些安全措施將防止系統服務出現故障、不足或中斷，或者系統安全不會通過物理或電子入侵、計算機病毒、社會工程攻擊和網絡攻擊而被破壞。無論是我們酒店經理的信息技術和系統，還是我們自己的信息技術和系統(包括未經授權披露機密信息)，服務中斷、系統關閉和安全漏洞都可能對我們的業務運作和結果、財務和合規報告以及我們的聲譽產生重大不利影響。
我們的許多酒店經理攜帶網絡保險單，以保護和抵消可能因安全漏洞而產生的部分潛在成本。此外，我們目前有網絡保險政策，以提供補充覆蓋以上的覆蓋面，我們的第三方經理。儘管採取了各種預防措施來保護我們的酒店免受網絡攻擊造成的損失，但是，任何社會工程攻擊或網絡攻擊的發生都可能導致我們財產的損失，這可能會影響我們的運營結果。我們不知道有任何我們認為是重大的或可能對我們的業務、財務狀況和業務結果產生重大不利影響的網絡事件。
有時，我們可能會受到訴訟，這會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和普通股的交易價格產生重大的不利影響。
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有時，我們可能會受到訴訟。此外，我們通常賠償第三方酒店經理因我們酒店的管理而產生的法律費用。其中一些索賠可能導致國防費用、和解、罰款或對我們的判決，其中有些不包括在保險範圍內。這些法律程序的結果是無法預測的。支付任何這類費用、和解、罰款或未投保的判決，都可能對我們的財務狀況和業務結果產生重大不利影響。此外，某些訴訟或某些訴訟的解決可能影響我們某些保險的可得性或成本，這可能對我們的業務結果和現金流動產生不利影響，使我們面臨更多的風險，而這些風險將得不到保險和(或)對我們吸引官員和董事的能力產生不利影響。
與經濟和信貸市場有關的風險
缺乏資金來源和條件可能對數額產生不利影響， 我們可以獲得的資金來源和成本。
旅館的所有權是非常資本密集的。我們以股權和長期債務為收購酒店提供融資，而傳統上，我們用運營提供的現金或從公司信貸機構借款來為翻新和運營需求提供資金。我們的抵押貸款通常在到期時會有一個大幅度的到期支付。一般來説，我們發現更有效的辦法是把大量的債務放在我們的少數酒店上，而我們試圖維持相當數量的酒店不受約束。
在經濟衰退時期，我們很難借錢。近年來，很大一部分酒店貸款是由向證券化貸款工具(如商業抵押貸款支持證券(CMBS)池出售此類貸款的貸款人發放的。如果新的CMBS發行市場導致CMBS貸款減少，那麼我們可以獲得的債務資本就有可能減少。
酒店業和經濟環境的不確定可能導致平均水平的下降。 每日房價、入住率和RevPAR，從而對 我們的行動結果。
傳統上，酒店業的表現與一般經濟密切相關。經濟增長停滯或經濟衰退會對我們的經營結果產生重大的不利影響。如果物業的入住率或房費降至收入低於營運費用的程度，我們便須動用額外的資金，以支付該物業的營運開支。
此外，如果以按揭貸款作為抵押的酒店的經營業績下降，則酒店可能沒有足夠的經營利潤來支付抵押貸款的還本付息。在這種情況下，我們可能被迫從許多不利的選擇中選擇，包括使用公司現金，利用我們的公司信貸安排，以不利的條件出售旅館，包括不具吸引力的價格，或拖欠抵押債務，允許貸款人取消抵押品贖回權。這些選擇中的任何一種都可能對我們的業務、經營結果、財務狀況和向股東發放股票的能力產生重大不利影響。
與我們的債務和融資有關的風險
我們現有的負債包含的金融契約可能會限制我們的債務。 以及我們向股東發放股票的能力。
我們現有的財產級債務工具包含限制(包括現金管理條款)，在貸款協議規定的情況下，可能禁止擁有我們酒店的子公司向我們或其他子公司發放分紅、償還貸款或將其任何資產轉讓給我們或其他子公司。除其他外，未能履行我們的財政契約，可能是由於我們的經營結果有所改變、債務增加或一般經濟狀況改變所致。此外，這可能導致我們的一個或多個貸款人加快付款的時間，並可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配資金的能力產生重大不利影響。我們的債務條款可能會限制我們進行交易的能力，否則我們認為這將符合我們股東的最大利益。
我們的信貸安排和定期貸款包含可能限制我們出售資產和分配給股東的能力的金融契約。
我們的公司信貸安排和定期貸款包含幾項金融契約，其中最受限制的是，與酒店價值(我們的槓桿契約)相比，我們可能承擔的債務數額以及與我們的現金流量(我們的還本付息契約)相比，我們所支付的債務償還額。如果我們要根據這些契約中的任何一項違約，則
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貸款人可能會要求我們償還所有未償還的金額，在我們的信貸安排和定期貸款，並可能終止我們的信貸安排和定期貸款。這些和我們的其他金融契約限制了我們承擔大量的額外債務，或出售產生大量收入的財產。此外，我們的信貸工具要求我們保持最低數量的酒店作為未支配資產。
我們現有的許多抵押貸款債務協議都包含“現金陷阱”條款， 會限制我們分配給股東的能力。
我們的某些貸款協議包含了現金陷阱條款，如果受影響的酒店或酒店的業績下降，這些條款可能會觸發。如果觸發其中一項或多項貸款協議中的規定，受影響的酒店或酒店所產生的大量現金流量將直接存入鎖箱賬户，然後為了放款人的利益而進入現金管理賬户。只有在支付了某些項目後，現金才會分配給我們，其中包括存入租賃和維修準備金的存款，以及還本付息、保險、税收、營運費用、特別資本支出和租賃費用等。這可能會影響我們的流動性和我們向股東分配股票的能力。
我們的債務存在再融資風險。
我們的典型債務包括有限的本金攤銷，因此，絕大多數本金必須在貸款到期時償還，這就是所謂的“熱氣球支付”。如果我們沒有足夠的資金在這些貸款到期時償還債務，我們將需要為這筆債務提供再融資。如果信貸環境在我們的債務到期時受到限制，我們將面臨債務再融資的非常困難的時期。此外，當我們能夠獲得優惠利率、本金攤銷和其他條件時，我們鎖定了固定利率債務。當我們為我們的債務再融資時，現行利率和其他因素可能導致支付更多的債務，這將對我們的現金流動產生不利影響，從而影響我們可供分配給我們的股東的現金。如果我們不能以可接受的條件為我們的債務再融資，我們可能被迫從許多不利的選擇中選擇。這些選擇包括就我們的一項或多項未支配資產同意不利的融資條件，以不利條件出售一家或多家酒店，包括不具吸引力的價格或拖欠抵押貸款，以及允許貸款人取消抵押品贖回權。這些選擇中的任何一種都可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
如果我們將來拖欠有擔保的債務，放款人可能會取消我們的抵押品贖回權。 旅館。
除我們的信貸安排和定期貸款外，我們所有的負債都是由適用的財產上的單一物業優先抵押擔保的。如果我們拖欠任何擔保貸款，貸款人將能夠取消抵押品抵押給有關貸款人根據該貸款。雖然我們維持了一些酒店沒有抵押貸款，但我們有較高的貸款價值，我們的一些酒店的抵押貸款，因此，這些抵押酒店可能會增加違約和喪失抵押品贖回權的風險。此外，如果我們無法履行未來的任何還本付息義務，我們將面臨失去部分或全部酒店的風險，這些酒店承諾要確保我們的止贖義務。這可能會影響我們向股東分配股票的能力。
除喪失財產外，喪失抵押品贖回權也可能導致應納税所得的確認。根據該守則，擔保無追索權債務的財產喪失抵押品贖回權，將被視為以相當於抵押擔保的未償債務餘額的購買價格出售該財產。如果抵押貸款所擔保的未償債務餘額超過我們在財產上的税基，即使我們沒有收到任何現金收益，我們也會在喪失抵押品贖回權時確認應納税的收入。因此，我們可能需要查明和使用其他現金來源，以分配給我們的股東。如果發生這種情況，我們的財務狀況、現金流量和履行其他債務義務的能力或支付分配的能力可能會受到不利影響。
未來的還本付息義務可能會對我們的經營業績產生不利影響，需要 我們要清算我們的財產，損害我們進行現金分配的能力，以維持我們作為REIT的税收地位，並限制我們的税收。 能夠分配給我們的股東。
將來，我們和我們的子公司可能會承擔大量的額外債務，包括有擔保的債務。儘管借貸成本一直處於歷史低位，但短期內預計還會上升，而新債和再融資債券的借款成本可能會更高。我們現有的債務，以及今後借來的任何額外債務，都可能使我們面臨許多風險，包括：
• | 我們的現金流量將不足以支付所需的本金和利息，或進行必要的現金分配，以維持我們作為REIT的税收地位； |
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• | 我們可能容易受到不利的經濟和工業條件的影響； |
• | 我們可能需要將業務現金流量的很大一部分用於償還債務，從而減少可用於分配給我們的股東、業務和資本支出、未來投資機會或其他用途的現金； |
• | 任何再融資的條件可能不如正在進行再融資的債務條件那麼優惠；以及 |
• | 槓桿的使用可能會對我們的股價和我們向股東分配股票的能力產生不利影響。 |
如果我們在未來的債務協議中違反契約，我們可能需要在到期前償還全部或部分債務，而此時我們可能根本無法以優惠的條件安排償還債務。
再融資債務可以減少可分配給我們的股東的數額，並減少可用於我們的業務、未來投資機會或其他用途的資金。
利率的提高可能會增加我們的利息開支。
提高利率可能會增加我們的任何浮動利率債務的償債要求，包括我們的無擔保定期貸款和我們高級無擔保信貸設施的任何未償餘額，並可能減少可分配給我們的股東的數額，以及減少可用於我們的業務、未來商業機會或其他目的的資金。
對衝利率風險可能會對我們產生不利影響。
我們通過使用更高的隱性利率套期保值(如互換協議)來“對衝”利率波動可能帶來的負面影響，從而管理一定程度的再收益對利率波動的風險敞口。我們今後可能繼續這樣做。然而，套期保值可能很昂貴，特別是在利率波動時期，可用的利率對衝可能與尋求保護的利率風險不直接對應，利率對衝的期限可能與相關責任的期限不匹配，我們不能保證任何套期保值都能充分減輕利率上漲的不利影響，或者這些協議下的對手方將履行其義務。因此，我們的套期保值交易可能會對我們的經營結果產生重大而不利的影響。
LIBOR報告做法的變化，即確定間接LIBOR的方法，或替代參考利率的使用，都可能對我們產生不利影響。
2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了替代參考利率委員會，該委員會將擔保隔夜融資利率(“Sofr”)確定為衍生品和其他金融合同中美元-libor的首選替代辦法。我們無法預測何時倫敦銀行同業拆借利率(Libor)將停止使用，或何時軟銀市場將有足夠的流動性。FCA或其他理事機構對用於確定LIBOR的方法所採取的任何變化，都可能導致報告的LIBOR突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會改變。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能導致利率和(或)付款高於或低於目前形式的倫敦銀行同業拆借利率。
我們有與libor掛鈎的合同，並正在監測和評估相關風險，其中包括我們的可變利率債務的利息數額和我們在注8-債務中討論的利率互換的互換利率。如果倫敦銀行同業拆借利率停止，利率將以適用的關於債務或互換的文件中規定的或其他商定的可變利率為基礎。這種情況不會影響我們借入或維持本已未償還的借款或掉期的能力，但可供選擇的可變利率可能會高於倫敦銀行同業拆借利率(Libor)終止前的水平，且波動幅度可能更大。
在將合同轉換為新的替代匯率時會產生某些風險，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果libor受到限制或終止，與libor相關的貸款、證券或衍生工具的價值也可能受到影響。對一些文書而言，向替代匯率過渡的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的對手方進行談判。
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如果合同沒有過渡到替代利率，而且LIBOR被終止，那麼影響可能會因合同而異。如果LIBOR被終止，或者計算LIBOR的方法改變了目前的形式，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利的影響。
雖然我們預計libor將在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能無法獲得libor。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，將加速和擴大與向替代參考匯率過渡有關的風險。
與管制、税收和環境有關的風險
不遵守政府規定可能會對我們的運作產生不利影響。 結果。
環境問題。
我們的酒店是，我們在未來收購的酒店將受到各種聯邦、州和地方環境法的約束。根據這些法律，法院和政府機構可能有權要求我們，作為受污染財產的所有者，清理財產，即使我們不知道或不對污染負責。這些法律也適用於在財產受到污染時擁有財產的人。除清理費用外，環境污染還可能影響財產的價值，從而影響業主以財產作為抵押借入資金或出售財產的能力。根據環境法，法院和政府機構也有權要求向垃圾處理設施(如垃圾填埋場或焚燒爐)發送廢物的人，在該設施受到污染並威脅到人類健康或環境時，支付清理該設施的費用。在另一人擁有的財產上安排處置或處理或運輸處置或處理危險物質的人，可承擔將釋放到該財產環境中的危險物質移走或補救的費用。
此外，法院的各種裁決規定，第三方可以就財產污染所造成的損害要求賠償。例如，住在旅館時接觸石棉的人如果受到石棉的傷害，可尋求賠償損失。最後，其中一些環境法限制在各種活動中使用財產或場所條件。例如，某些法律要求使用化學品(如酒店游泳池化學品)的企業仔細管理這些化學品，並通知當地官員正在使用這些化學品。
我們可以負責與受污染的財產有關的費用。清理受污染財產、為索賠辯護或遵守環境法的費用可能是實質性的，可能會對可供分配給我們的股東的資金產生不利影響。我們不能向你保證，未來的法律或法規不會對我們的酒店施加物質環境責任，我們的酒店目前的環境狀況也不會受到我們酒店附近的財產狀況(如存在漏水的地下儲油罐)或與我們無關的第三方的影響。我們可能面臨責任，無論我們對污染的瞭解，污染的時間，污染的原因，或對財產的污染負有責任的一方。
雖然我們已採取及將會採取商業上合理的步驟，以評估本港物業的狀況，但我們的物業可能會出現未知的環境問題。如果我們的財產存在環境污染，我們可能會因我們的所有權權益而承擔嚴格的、共同的和多項的污染責任。此外，我們有義務賠償我們的放款人可能因受污染的財產而承擔的任何責任。
財產上存在危險物質或石油污染，可能會對我們出售財產的能力產生不利影響，並可能導致我們承擔大量的補救費用。發現與我們的財產有關的環境責任可能會對我們的經營結果和財務狀況以及我們向股東支付紅利的能力產生重大的不利影響。
頒佈了許多條約、法律和條例，以管制或限制碳排放。修改與氣候變化有關的條例和立法，並遵守這些法律和條例，可能要求我們對我們的旅館進行大量投資，並可能導致我們的財產的能源成本增加，這可能對我們的業務結果和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。
“美國殘疾人法”和其他政府規則的變化 條例。
根據“反傾銷協定”，所有公共設施必須符合與殘疾人出入和使用有關的各種聯邦不歧視要求。遵守ADA的要求可能需要消除建築障礙
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進入和不遵守可能導致支付民事處罰，損害賠償，律師費和費用。如果我們被要求對我們的酒店進行實質性的修改，無論是遵守“反傾銷協定”還是其他政府規章制度的改變，我們的財務狀況、經營結果和向股東分配的能力都可能受到不利的影響。
我們酒店的財產可能含有或發展有害的黴菌，這可能導致 對健康不利影響的賠償責任和補救這一問題的費用。
當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是在水分問題仍未發現或在一段時間內沒有得到解決的情況下。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。對室內接觸黴菌的關注日益增加，因為接觸黴菌可能會造成各種不良健康影響和症狀，包括過敏反應。因此，我們的酒店客人或僱員可能在我們的任何財產中暴露的黴菌的存在，可能要求我們採取昂貴的補救計劃，以控制或從受影響的財產中移除黴菌，這將減少我們可供分配的現金。此外，我們的客人或僱員、管理公司僱員或其他人暴露在黴菌下，如果出現財產損失或不利的健康問題，我們將承擔責任。
與我們作為REIT的地位相關的風險
我們不能向您保證，我們將繼續作為一個REIT合格。
我們相信，我們有資格在我們截止的納税年度，作為聯邦所得税的徵税對象。2019年12月31日，我們期望在未來的應税年份繼續獲得REIT資格，但我們不能向您保證我們已經或將仍然有資格作為REIT。REIT資格要求極其複雜，對作為REIT資格的聯邦所得税法的官方解釋是有限的。我們的REIT資格的某些方面超出了我們的控制範圍。因此，我們不能肯定我們將成功地運作，這樣我們才能保持作為一個區域投資信託基金的資格。在任何時候，新的法律、解釋或法院判決都可能改變我們作為REIT資格的聯邦税法或聯邦所得税的後果。此外，我們的章程規定，我們的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，而不經我們的股東批准，如果它確定繼續作為REIT的資格不再符合我們的最佳利益。
如果我們沒有資格成為REIT，也沒有資格獲得某些法定救濟條款，或者不再是REIT，我們將按公司税率對應納税的收入徵收聯邦所得税。我們可能需要借錢或出售資產來支付任何這樣的税。此外，在計算應課税入息時，我們不會被容許扣減支付給股東的股息，我們亦不會再被迫根據該守則作出分配。除非我們有權根據某些聯邦所得税法獲得減免，否則我們無法重新選舉REIT地位，直到我們未能獲得REIT資格的第五個日曆年。如果我們沒有資格成為REIT，但有資格獲得某些減免條款，那麼我們可以保留作為REIT的身份，但我們可能需要繳納罰款，這可能是相當大的。
保持REIT資格有一定的限制和缺陷。
遵守reit要求可能會導致我們放棄其他吸引人的地方。 機會。
為了保持作為聯邦所得税的REIT的資格，我們必須不斷地滿足關於我們的收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的數額和我們股票的所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能需要放棄有吸引力的商業或投資機會。例如，我們可能不會將任何包含遊戲的酒店租給我們的TRS。因此，遵守REIT要求可能會妨礙我們僅為實現利潤最大化而運作的能力。
要取得REIT的資格，我們必須滿足年度分配要求。
為了保持作為REIT的資格，我們通常被要求每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，這些收入不考慮支付的股息扣除額，也不包括淨資本收益。只要我們滿足分配要求，但分配不到我們應納税收入的100%，我們將對未分配的應税收入徵收聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年支付給股東的實際金額低於聯邦税法規定的最低數額，我們將被處以4%的非抵扣消費税。例如，由於現金流量與税收收入和支出的應計額或不可扣減支出之間的差異，我們在任何一年的應納税所得額可能超過我們可供分配的現金。因此，我們可能被要求借錢或出售資產，以使分配足以使我們能夠支付。
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我們的應納税所得額足以滿足分配要求，避免聯邦企業所得税和4%的非抵扣消費税。
我們的TRSS和TRS承租人的形成增加了我們的整體税務責任。
總體而言，REIT資產價值的不超過20%可能由一個或多個TRSS的股票或證券組成。我們國內的儲税券要對其應納税的收入徵收聯邦和州所得税。我們的TRS承租人目前的應税收入包括並將繼續由我們的TRS承租人租用的旅館的收入加上在某些情況下的關鍵款項付款(由一家酒店管理公司支付給我們，以換取我們獲得的管理酒店的權利)，並支付贍養費，扣除這些物業的運營費用和向我們支付的租金。這樣的税收可能相當可觀。我們的非美國關税和關税也可能要在他們經營的司法管轄區徵税.
我們將被徵收100%的消費税，如果與我們的TRSS的交易不是在一定的範圍內進行的話。例如，如果我們的一位TRS承租人支付的租金超過了一筆平均租金數額，這種超額租金就有可能要繳納這項消費税。雖然我們相信我們所有的租約都是在一定距離的基礎上構建的，但在審計的基礎上，美國國税局可能不同意我們的結論。
如果我們的酒店租賃給我們的TRS承租人不被尊重作為真正的租約，以美國聯邦所得税的目的，我們將不符合資格作為一個REIT。
要符合REIT的資格，我們每年都必須通過兩項總收入測試，根據這兩項測試，我們的總收入中一定百分比的收入必須來自某些來源，例如“房地產租金”。我們的租客根據我們酒店的租約向我們支付的租金將佔我們總收入的很大一部分。為了使這類租金符合毛額收入測試的“不動產租金”的條件，這些租約必須作為美國聯邦所得税用途的真正租約予以尊重，而不應被視為服務合同、融資安排、合資企業或其他類型的安排。如果我們的租約不被視為美國聯邦所得税的真正租約，我們將不符合REIT的資格。
你可能被限制轉讓我們的普通股。
為了保持我們的REIT資格，除其他要求外，在任何應税年度的後半部分，我們的未發行股票價值不得超過50%，直接或間接地由五個或更少的個人擁有(按照聯邦所得税法的定義，其中包括某些實體)。此外，REIT規則通常禁止我們的一家酒店的經理直接或間接持有超過35%的股票，而持有35%或35%以上股份的人也不得直接或間接持有任何此類酒店管理公司的35%以上的股份。為了獲得和保持REIT的地位，我們的章程包含了一個總的股份所有權限制和一個普通股所有權限制。一般情況下，聯營業主所擁有的股份，將按總股權限額加在一起，而附屬業主所擁有的普通股股份，則為普通股擁有限額而加在一起。
如果任何人轉讓或擁有股份的方式會違反總股份所有權限制或普通股所有權限制(除非這種所有權限制已被我們的董事會免除)，或將阻止我們繼續根據聯邦所得税法獲得REIT資格，則這些股份將轉移到信託基金中，以造福慈善受益人，或者由我們贖回，或者出售給那些對股份的所有權不會違反總股權限制或普通股所有權限制的人。如果這種向信託的轉讓不會有效地防止違反我們章程中的所有權限制，那麼最初的打算轉讓或所有權將從一開始就無效。該等股份的預期受讓人或擁有人將被視為從未擁有該等股份。任何人違反總股權限額、普通股所有權限額(除非董事會已免除這種所有權限制)或其他轉讓或所有權限制，在我們的股票贖回或出售時承擔財務損失的風險，如果我們股票的市場價格介於購買日期和贖回或出售之日之間。
即使我們保持REIT的地位，在某些情況下，我們也可能要繳納聯邦和州所得税，這會減少我們可以分配給股東的現金。
即使我們有資格並保持我們作為REIT的地位，在各種情況下，我們也可能要繳納聯邦所得税或州税。例如，來自“禁止交易”的淨收入將被徵收100%的税。此外，我們可能無法在任何一年內分配我們所有的收入，這將導致企業級税，我們可能無法作出足夠的分配，以避免消費税。我們亦可能決定保留出售或以其他方式處置物業所得的某些收益，並直接就該等收益繳付入息税。在這種情況下，我們的股東將被要求將這些收益包括在收入中，並將得到相應的抵免，因為他們在我們所支付的税款中所佔的份額。我們也可能受制於美國的州和地方以及非-
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目錄
美國對我們的收入或財產徵税，無論是直接的，還是在我們的經營夥伴或其他公司的水平上，我們間接擁有我們的資產。此外，在其他各種情況下，我們可能要繳納聯邦、州、地方或非美國税.我們所繳納的任何聯邦税或州税都會減少我們可以分配給股東的現金。
REITs支付的股息一般不符合降低税率的條件。
最高20%的税率適用於美國個別股東的“合格股息收入”。然而，REITs應付的股息一般不符合合格股息收入的減幅税率，並按正常的普通所得税税率徵税(但從2017年12月31日起至2026年1月1日前的應税年度，非法人納税人一般可扣除不屬於“資本利得股息”或“合格股息收入”的普通REIT股息的20%)。然而，如果我們的股息可歸因於我們從税務總局獲得的某些股息，這些股息一般都有資格獲得適用於符合條件的股息收入的扣減率(但不符合20%扣減的資格)。更優惠的利率適用於正常的公司股息，這可能會使個人投資者認為對REITs的投資相對於支付合格股息收入的非REIT公司的股票更具吸引力，這可能會對REITs股票的價值產生不利影響，包括我們的普通股。此外，非REIT公司可能會開始支付股息或增加股息，這是由於降低了企業所得税税率，從2017年12月31日後開始的應税年度生效。因此，我們的普通股的交易價格可能會受到負面影響。
我們的經營夥伴關係不能作為合夥企業徵税，可能導致我們沒有資格成為REIT，並可能遭受其他不利的税收後果。
我們相信，就聯邦所得税而言，我們的經營夥伴關係將繼續被視為合夥企業，而不是應作為公司徵税的社團或上市合夥企業。如果美國國税局確定我們的經營夥伴關係被正確對待為一家公司，我們的經營夥伴將被要求對其淨收入按公司税率繳納美國聯邦所得税，其合夥人將被視為我們經營夥伴關係的股東，分配給合夥人將構成在計算經營合夥企業的應税收入時不可扣減的分配。此外，我們可能沒有資格作為一個REIT，並由此產生上述後果。
我們的UPREIT結構可能會導致與有限合夥人的利益衝突，而有限合夥人的利益可能與股東的利益不一致。
我們經營夥伴關係中的有限合夥人有權就管轄我們經營夥伴關係的協議的某些修正案以及某些其他事項進行表決。擁有這種表決權的人可以以與我們股東利益相沖突的方式行使這些權利。作為我們經營夥伴關係的一般合夥人，我們有義務以符合我們經營夥伴關係所有合夥人最佳利益的方式行事。未來，當有限合夥人的利益與我們股東的利益發生衝突時，可能會出現這樣的情況。這些衝突可能以一些股東認為不符合其最大利益的方式解決。
立法或管制行動可能對我們的股東產生不利影響。
近年來，對適用於REITs和類似實體投資的聯邦所得税法進行了許多立法、司法和行政方面的修改。未來可能會繼續對適用的税法作出更多修改，我們無法向股東保證，任何此類變化都不會對股東的税收產生不利影響。任何這樣的變化都可能對我們普通股的投資產生不利影響。促請所有股東就立法、管理或行政方面的發展情況和建議及其對我們普通股投資的潛在影響與其税務顧問進行協商。
與我們的組織和結構有關的風險
我們章程的規定可能會限制第三方取得控制權的能力。 我們公司的。
我們的章程規定，任何人不得實益地持有我國普通股流通股總額的9.8%以上或我國股本總流通股價值的9.8%以上，但某些“看管實體”(如共同基金)除外，這些實體可受益地持有我國普通股流通股總額的15%，或至多持有我國股本流通股總市值的15%。我們的董事會過去曾對某些投資者免除這一所有權限制。我們的章程對某些其他類別的投資者免除了這一所有權限制。這些所有權限制可能會阻止第三方未經我們董事會的批准而獲得我們公司的控制權，即使我們的股東認為改變控制權符合他們的最大利益。
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目錄
我們的章程還授權我們的董事會發行至多4億股普通股和至多1000萬股優先股，對任何未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，並確定分類或重新分類的股份的偏好、權利和其他條款。此外，我們的董事會可以在沒有股東採取任何行動的情況下，不時修改我們的章程，以增加或減少我們有權發行的任何類別或系列的股票總數。增發股票可能會產生延遲、推遲或阻止交易或改變對我們公司控制權的效果，這可能涉及到我們普通股的市價溢價，或者符合我們股東的最佳利益。
我們附例的某些預告條文可能會限制第三人的能力。 獲得我們公司控制權的一方。
我們的附例規定：(A)就股東周年會議而言，只有(I)根據我們會議的通知，(Ii)由董事局或(Iii)有權在會議上表決並已遵從附例所載的預先通知程序的股東，才可作出提名以選舉我們的董事局成員，以及建議由股東審議的其他事務；及(B)關於股東的特別會議，只有我們會議通知所指明的事務，才可提交股東會議，而只有(A)董事局或(B)董事會決定由有權在該次會議上投票的股東在該次會議上選出董事，並已遵從附例所載的預告條文，才可向股東提名選入董事局。這些預先通知條款可能會產生延遲、推遲或阻止交易或改變對我們公司控制權的效果，而這種變化可能涉及比我們普通股的市場價格高出一筆溢價，或以其他方式符合我們股東的最大利益。
馬裏蘭州法律的規定可能限制第三方取得控制權的能力。 我們公司的。
馬裏蘭州普通公司法(簡稱MgCl)對我們選擇退出的“企業合併”和“控制權收購”有一定的限制。如果有權投票的股東以多數票投贊成票，我們的董事會可以選擇加入MgCl的這類規定。如果我們選擇加入，並得到股東的批准，這些規定可能產生拖延、推遲或阻止交易或改變對我們公司控制權的效果，這可能涉及我們普通股持有人的溢價，或以其他方式符合他們的最大利益。
此外，馬裏蘭州法律的規定允許擁有根據“交易法”註冊的一類股權證券的公司的董事會和至少三名獨立董事在未經股東批准的情況下實施可能的收購抗辯，如保密董事會或三分之二的投票要求罷免一名董事。這些規定如果得到執行，可能使第三方更難以影響收購。然而，在2014年2月，我們修改了章程，禁止我們將董事劃分為幾個類別，除非這種行動首先得到有權在選舉董事時一般投票的股東就這一事項投贊成票的多數票的贊成票。
我們已與每一位高級行政人員達成協議， 在我們終止其工作時，向他們提供每一項福利。 在無因由的情況下，由他或她有充分理由或在某些情況下 改變我們公司的控制權。
我們已與我們的每一位高級行政人員達成協議，如果他們在公司的控制權改變後，在某些情況下被終止僱用，則可向每一名高級行政人員提供遣散費。其中某些福利，以及某些行政人員的有關税務補償，可以防止或阻止我們公司的控制權發生變化，因為這可能涉及我們普通股的溢價，或符合我們股東的最佳利益。
作為一個股東，你對我們對我們所做的任何改變都有有限的控制權。 政策。
我們的董事會決定我們的主要政策，包括有關我們的投資目標，槓桿，融資，增長和分配給我們的股東的政策。我們的董事會可以不經股東表決修改或修改這些政策。這意味着我們的股東對我們的政策變化的控制有限，而這些變化可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分發股票的能力產生不利影響。
我們可能無法從我們的業務中產生足夠的現金流量，以便在預期的水平上分配給我們的股東，我們也不能保證我們將來有能力進行分配。
我們打算每季度支付至少佔REIT應税收入90%的股息。本年報所描述的因素、風險和不確定因素可能會對我們作出這些預期分配的能力產生不利影響。
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目錄
我們不時向證券交易委員會提交的10-K和其他報告。此外，我們的董事會有唯一的酌處權來決定任何分配給我們的股東的時間、形式和數額。我們的董事局會根據很多事實，包括我們的財務表現、償債義務、債務契約、資本開支規定、資格條件，以及董事局不時認為有關的其他因素，就分配額作出決定。因此，不能保證我們將能夠按預期水平向我們的股東作出分配，或者説，隨着時間的推移，分配將增加，甚至保持不變，其中任何一種都可能對我們普通股的市場價格產生重大和不利的影響。
市場環境的變化可能會對我們共同的市場價格產生不利影響。 股票。
與其他公開交易的股票一樣，我們的普通股的價值取決於各種市場情況，這些情況可能會不時發生變化。可能影響我們普通股價值的市場條件如下：
• | 投資者對我國證券的興趣程度； |
• | REITs的一般聲譽和與其他股票證券，包括其他房地產公司發行的證券相比，我們的股票證券的吸引力； |
• | 酒店的潛在資產價值； |
• | 一般投資者對股票和債券市場的信心； |
• | 國家和地方經濟條件； |
• | 税法的變化； |
• | 我們的財務表現；及 |
• | 一般股票和債券市場狀況。 |
我們普通股的市場價值主要是基於市場對我們增長潛力以及我們當前和未來收益和現金分配的看法。因此，我們的普通股可能以高於或低於普通股每股淨資產價值的價格交易。如果我們未來的收益或現金分配低於預期，我們普通股的市場價格很可能會下降。
此外，利率在較長時間內一直維持在歷史低位。公開交易的房地產投資信託基金的普通股市場可能受其普通股的分配收益(即年分配額佔其普通股市價的百分比)相對於市場利率的影響。雖然與歷史水平相比，目前的市場利率仍然很低，但最近利率有所上升，一些市場預測近期還會增加。如果市場利率上升，有意購買REIT普通股的人可能會尋求獲得更高的分配收益，這可能是我們無法提供的，也可能是我們選擇不提供的。因此，較高的市場利率可能會導致我們普通股的投資回報對投資者的吸引力相對較低，而我們的普通股的市場價格則會下降。此外，較高的市場利率可能會對本港酒店的市值造成不良影響。
我們普通股的市場價格可能波動，並可能下跌，從而導致 對我們普通股股東的投資造成了巨大的或完全的損失。
過去，我們普通股的市價極不穩定，而持有我們普通股的投資者，其股票的價值可能會下跌，包括與我們的經營表現或前景無關的跌幅。在過去，證券集體訴訟往往是針對公司在股價波動時期後提起的。這類訴訟可能會導致大量費用，轉移我們管理層的注意力和資源。
我們的普通股或我們經營合夥的共同有限責任合夥單位(“OP單位”)的未來發行可能會壓低我們普通股的市場價格，並對我們現有的股東產生稀釋作用。
我們無法預測我們的普通股將來的發行或公開市場上出售的股票是否會壓低我們普通股的市場價格。今後在公開市場發行或出售大量普通股，或發行與未來財產、投資組合或業務收購有關的普通股，
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目錄
或者認為這樣的發行或出售可能會導致我們股票的市場價格下跌。此外，未來發行或出售我們的普通股可能會稀釋現有股東。
我們在2018年12月收購Cavallo Point的部分資金來自我們運營合作伙伴發行的OP部門，在發行股票一年週年後，賣方可以贖回，或者在我們的選舉中，以一對一的方式發行我們的普通股。根據關於我們收購Cavallo Point的繳款協議的條款，如果任何OP單位在發行七年後仍未到期，我們可以選擇在選舉時贖回它們以換取現金或普通股。在未來，我們的經營夥伴可能會發行更多的操作單元，以獲得更多的財產或投資組合。這樣的操作單元發行會降低我們在經營夥伴關係中的所有權利益，並可能在將來導致我們股東權益的稀釋。
未來發行的債務證券或優先股，這些債券或優先股將優先於我們 清算時的普通股以及為分配目的，可能導致 我們普通股的市價下跌。
在未來，我們可能會增加我們的資本資源，通過發行更多的債務或股票證券，其中可能包括高級或次級票據、優先股和/或普通股。我們可以在未經股東批准的情況下發行更多普通股或優先股，除非適用法律或任何證券交易所規則或我們的證券可以上市或交易的自動報價系統要求股東批准。在清算時，我們的債務證券持有人以及優先股和貸款人對其他借款的股份將在我們的普通股持有人之前得到我們現有資產的分配。額外的股票發行可能會大大稀釋我們現有股東的持股，或者降低我們普通股的市場價格，或者兩者兼而有之。持有我們普通股的人無權獲得優先購買權或其他防止稀釋的保護。優先股和債務，如果發行，可以優先清算分配，或優先的股息或利息支付，這可能限制我們的能力作出分配給我們的普通股持有人。由於我們在未來發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計我們未來發行股票的數量、時間或性質。因此，我們的股東承擔着我們未來發行股票的風險，降低了我們普通股的市場價格，稀釋了他們的利益。
我們的增長戰略可能達不到預期的效果。
我們未來的成功將取決於我們發展業務的能力，包括通過資本投資來獲得和翻新全面服務的酒店物業。我們的增長和創新戰略需要大量的管理資源和資本投資，我們的收入可能不會以我們預期的速度增長，甚至根本不會增長。因此，我們可能無法收回購買或翻新新酒店物業所產生的費用，也無法實現其預期或預期效益，這可能對我們的業務、財務狀況或經營結果產生重大不利影響。
我們不能保證我們將根據我們的股票回購計劃回購我們的普通股，或者我們的股票回購計劃將提高長期股東價值。股票回購也可能增加普通股價格的波動，並可能減少我們的現金儲備。
回購普通股(如有的話)的時間和數量將取決於幾個因素，包括市場和商業條件、普通股的交易價格、資本成本和其他投資機會的性質。我們的股份回購計劃可能在任何時候被限制，暫停或停止，無需事先通知。此外，根據我們的股票回購計劃回購我們的普通股可能會影響我們的股票價格，並增加其波動性。我們的股票回購計劃的存在可能會導致我們的股票價格高於沒有這樣一個計劃的情況下的股價，並有可能降低我們股票的市場流動性。此外，我們的股票回購計劃可能會減少我們的現金儲備，這可能會影響我們為未來增長融資和尋求未來可能的戰略機會和收購的能力。我們不能保證任何股票回購都會提高股東價值，因為我們普通股的市場價格可能會低於我們回購股票的水平。雖然我們的股票回購計劃旨在提高長期股東價值，但沒有人保證它會這樣做，短期股價波動可能會降低該計劃的有效性。我們的股票回購計劃可能會在任何時候被暫停或終止，無需通知。
税務保護協議可能會限制我們出售或以其他方式處置某些財產的能力，並可能要求我們的經營夥伴保持某些債務水平，否則我們的業務就不需要這樣做了。
就物業對我們經營合夥的貢獻而言，我們的經營合夥已訂立並可能在將來訂立税務保護協議，同意儘量減少因出售或以其他方式處置供款物業而對供款合夥人所造成的税務後果。税務保護協議可能使出售任何受此類協議制約的財產在經濟上受到禁止。此外，我們可能需要
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在任何税務保障協議的整個期間內，最低限度的負債水平，不論該等債務水平是否需要以其他方式經營我們的業務。
第1B項未解決的工作人員意見
沒有。
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第2項超細粉體性質
下表列出了我們所擁有的每一家酒店的某些信息。2019年12月31日.
酒店 | 城市 | 國家 | 鏈尺度段(1) | 服務類別 | 房間 | 經理 | |||||||
芝加哥萬豪 | 芝加哥 | 伊利諾斯州 | 高檔 | 全套服務 | 1,200 | 萬豪 | |||||||
威斯汀波士頓海濱酒店 | 波士頓 | 馬薩諸塞州 | 高檔 | 全套服務 | 793 | 萬豪(2) | |||||||
紐約列剋星敦酒店 | 紐約 | 紐約 | 高檔 | 全套服務 | 725 | 海格特酒店 | |||||||
鹽湖城萬豪市中心 | 鹽湖城 | 猶他州 | 高檔 | 全套服務 | 510 | 萬豪 | |||||||
文藝復興沃辛頓 | 沃斯堡 | 得克薩斯州 | 高檔 | 全套服務 | 504 | 萬豪 | |||||||
法國人礁&晨星海灘度假村(3) | 聖託馬斯 | 美屬維爾京羣島 | 高檔 | 全套服務 | 502 | 安布里奇酒店 | |||||||
威斯汀聖地亞哥 | 聖地亞哥 | 加利福尼亞 | 高檔 | 全套服務 | 436 | 州際酒店和度假村(4) | |||||||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | 勞德代爾堡 | 佛羅裏達 | 高檔 | 全套服務 | 433 | HEI酒店和度假村 | |||||||
華盛頓特區威斯汀市中心 | 華盛頓 | 哥倫比亞區 | 高檔 | 全套服務 | 410 | 戴維森酒店及度假村 | |||||||
希爾頓波士頓市中心 | 波士頓 | 馬薩諸塞州 | 高檔 | 全套服務 | 403 | 戴維森酒店及度假村 | |||||||
萬豪山度假村及水療中心 | 維爾 | 科羅拉多 | 高檔 | 全套服務 | 344 | 維爾度假村 | |||||||
亞特蘭大萬豪 | 亞特蘭大 | 佐治亞州 | 高檔 | 全套服務 | 318 | 萬豪 | |||||||
曼哈頓/中城區東區庭院 | 紐約 | 紐約 | 高檔 | 選擇服務 | 321 | HEI酒店和度假村 | |||||||
格温芝加哥 | 芝加哥 | 伊利諾斯州 | 奢侈 | 全套服務 | 311 | HEI酒店和度假村 | |||||||
希爾頓花園酒店時代廣場中環 | 紐約 | 紐約 | 高檔 | 選擇服務 | 282 | 海格特酒店 | |||||||
貝塞斯達萬豪套房 | 貝塞斯達 | 馬裏蘭州 | 高檔 | 全套服務 | 272 | 萬豪 | |||||||
希爾頓·伯靈頓 | 伯靈頓 | 佛蒙特州 | 高檔 | 全套服務 | 258 | 州際酒店和度假村(4) | |||||||
鳳凰城帕洛瑪酒店 | 鳳凰城 | 亞利桑那州 | 高檔 | 全套服務 | 242 | 金普頓飯店 | |||||||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 丹佛 | 科羅拉多 | 奢侈 | 全套服務 | 199 | 聖賢醫院 | |||||||
曼哈頓庭院/第五大道 | 紐約 | 紐約 | 高檔 | 選擇服務 | 189 | 萬豪 | |||||||
喜來登套房基韋斯特 | 基韋斯特 | 佛羅裏達 | 高檔 | 全套服務 | 184 | 海洋特性 | |||||||
索諾馬酒店，文藝復興時期的度假勝地和水療中心 | 索諾瑪 | 加利福尼亞 | 高檔 | 全套服務 | 182 | 萬豪 | |||||||
丹佛市中心庭院 | 丹佛 | 科羅拉多 | 高檔 | 選擇服務 | 177 | 聖賢醫院 | |||||||
文藝復興時期查爾斯頓歷史街區 | 查爾斯頓 | 南卡羅來納州 | 高檔 | 全套服務 | 166 | 萬豪 | |||||||
海濱酒店 | 亨廷頓海灘 | 加利福尼亞 | 高檔 | 全套服務 | 157 | 金普頓飯店 | |||||||
卡瓦洛點，金門小屋 | 索薩利托 | 加利福尼亞 | 奢侈 | 全套服務 | 142 | 英國“金融時報”。貝克管理有限公司 | |||||||
哈瓦那卡巴納基西 | 基韋斯特 | 佛羅裏達 | 高檔 | 選擇服務 | 106 | 海洋特性 | |||||||
酒店標誌 | 舊金山 | 加利福尼亞 | 高檔 | 全套服務 | 96 | 總督酒店及度假村 | |||||||
L‘Auberge de Sedona | 塞多納 | 亞利桑那州 | 奢侈 | 全套服務 | 88 | 進化論客服 | |||||||
登陸度假村和水療中心 | 南太浩湖 | 加利福尼亞 | 奢侈 | 全套服務 | 82 | 進化論客服 | |||||||
Sedona果園旅館 | 塞多納 | 亞利桑那州 | 高檔 | 全套服務 | 70 | 進化論客服 | |||||||
共計 | 10,102 | ||||||||||||
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目錄
(1) | 由STR公司定義。 |
(2) | 我們從2020年1月14日起終止了與萬豪的管理協議。自2020年1月15日起，酒店由州際酒店和度假村管理。 |
(3) | 由於2017年9月“埃爾瑪”和“瑪麗亞”颶風造成的破壞，該酒店目前已關閉。我們與Aimbridge酒店簽訂了管理協議，從2019年4月5日起生效。 |
(4) | 2019年10月，州際酒店和度假村與安布里奇酒店合併。 |
酒店管理協議
我們是每一家酒店的酒店管理協議的締約方。下表列明本期屆滿日期、本公司終止經理的條款，以及根據我們的每間酒店的酒店管理協議，由經理選擇的剩餘續期條款的數目。一般來説，酒店管理協議的期限，如果適用的話，在初始期限屆滿時自動續訂一段連續的期限，除非經理通知我們選擇不續訂酒店管理協議。
財產 | 經理 | 可終止 | 當期屆滿日期 | 經理獨家選擇的剩餘續約條款數目(1) | ||||
亞特蘭大萬豪 | 萬豪 | 不 | 12/2030 | 兩個十年期 | ||||
貝塞斯達萬豪套房 | 萬豪 | 2022年免費 | 12/2025 | 兩個十年期 | ||||
威斯汀波士頓海濱酒店(2) | 萬豪 | NO(2) | 12/2026 | 無 | ||||
卡瓦洛點，金門小屋 | 護照度假村 | 隨意收費 | 6/2023 | 一次五年 | ||||
芝加哥萬豪市中心 | 萬豪 | 不 | 12/2038 | 兩個十年期 | ||||
丹佛市中心庭院 | 聖賢醫院 | 免費隨心所欲 | 7/2021 | 無 | ||||
曼哈頓庭院/第五大道 | 萬豪 | 不 | 12/2035 | 無 | ||||
曼哈頓/中城區東區庭院 | HEI酒店和度假村 | 隨意收費 | 8/2027 | 無 | ||||
法國人礁&晨星海灘度假村(3) | 安布里奇酒店 | 隨意收費 | 待定(4) | 一次五年 | ||||
格温芝加哥 | HEI酒店和度假村 | 隨意收費 | 6/2026 | 無 | ||||
哈瓦那卡巴納基西 | 海洋特性 | 免費隨心所欲 | 12/2026 | 兩個五年期間 | ||||
希爾頓波士頓市中心 | 戴維森酒店及度假村 | 免費隨心所欲 | 11/2024 | 無 | ||||
希爾頓·伯靈頓 | 州際酒店和度假村(5) | 免費隨心所欲 | N/A | 逐月 | ||||
紐約希爾頓花園酒店/時代廣場中心 | 海格特酒店 | 不 | 12/2024 | 一次五年期間(6) | ||||
酒店標誌 | 總督酒店及度假村 | 隨意收費 | 12/2027 | 一次五年 | ||||
鳳凰城帕洛瑪酒店 | 金普頓飯店集團 | 2020年出售，收費； 2023免費出售 | 12/2027 | 一次五年期間(7) | ||||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 聖賢醫院 | 免費隨心所欲 | 5/2021 | 無 | ||||
L‘Auberge de Sedona | 進化論客服 | 隨意收費 | 10/2024 | 一次五年 | ||||
紐約列剋星敦酒店 | 海格特酒店 | 2019年免費出售；2020年免費出售 | 5/2021 | 一次五年期間(6) | ||||
Sedona果園旅館 | 進化論客服 | 隨意收費 | 10/2024 | 一次五年 | ||||
文藝復興時期查爾斯頓歷史街區 | 萬豪 | 出售時收費 | 12/2021 | 兩個五年期間 | ||||
文藝復興沃辛頓 | 萬豪 | 不 | 12/2031 | 兩個十年期 | ||||
鹽湖城萬豪市中心 | 萬豪 | 不 | 12/2026 | 兩個十五年期間 | ||||
喜來登套房基韋斯特 | 海洋特性 | 不 | 7/2027 | 無 | ||||
海濱酒店 | 金普頓飯店集團 | 隨意收費 | 2/2025 | 無 | ||||
登陸度假村和水療中心 | 進化論客服 | 隨意收費 | 9/2024 | 一次五年 | ||||
索諾馬酒店，一個文藝復興時期的度假勝地&水療中心 | 萬豪 | 不 | 12/2025 | 十年 | ||||
萬豪山度假村&水療中心 | 維爾度假村 | 出售時收費 | 12/2020 | 無 | ||||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | HEI酒店和度假村 | 隨意收費； 2023年免費 | 12/2024 | 無 | ||||
威斯汀聖地亞哥 | 州際酒店和度假村(5) | 免費隨心所欲 | N/A | 逐月 | ||||
華盛頓特區威斯汀市中心 | 戴維森酒店及度假村 | 隨意收費 | 5/2024 | 一次五年 | ||||
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目錄
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(1) | 某些協議允許其他只能由我們選擇的延期權利。 |
(2) | 經雙方同意，我們於2020年1月14日終止了與萬豪的管理協議。自2020年1月15日起，酒店由州際酒店和度假村管理。與州際酒店和度假村的管理協議將於2025年1月到期，屆時這一期限可能會持續一個月到一個月。管理協議可以隨意終止，並收取一定費用。 |
(3) | 由於颶風Irma和Maria造成的物質損失，該酒店目前關閉。我們與Aimbridge酒店簽訂了管理協議，從2019年4月5日起生效。 |
(4) | 本屆任期將於酒店開業五週年時屆滿，具體日期待定。 |
(5) | 2019年10月，州際酒店和度假村與安布里奇酒店合併。 |
(6) | 酒店經理在取得一定水平的營業淨收入後，有權享受一次為期五年的延期選擇，該淨收入明顯高於酒店目前的淨營業收入。 |
(7) | 如果經理在2026年和2027年獲得獎勵管理費，酒店經理有權享受一次為期五年的延期選擇。這位經理在2019年沒有獲得獎勵管理費。 |
根據我們的酒店管理協議，酒店經理獲得基本管理費，如果達到或超過某些財務閾值，則收取獎勵管理費。基本管理費一般按每個財政年度酒店總收入的百分比支付。激勵管理費一般是以酒店經營利潤為基礎的，但該費用只適用於酒店經營利潤中高於我們投資資本談判回報的那部分，我們稱之為業主優先。我們將經營利潤超過所有者優先級的情況稱為“可用現金流”。
下表列出了每家酒店的基本管理費、獎勵管理費和傢俱、夾具和設備(“FF&E”)準備金繳款，通常每個財政年度都應支付：
財產 | 基本管理費(1) | 獎勵管理費(2) | FF&E儲備金捐款(1) | |||||||
亞特蘭大萬豪 | 2 | % | (3) | 25 | % | 5 | % | |||
貝塞斯達萬豪套房 | 3 | % | 50 | % | (4) | 5 | % | (5) | ||
威斯汀波士頓海濱酒店(6) | 2.5 | % | 20 | % | 4 | % | ||||
卡瓦洛點，金門小屋 | 2.5 | % | 5 | % | 4 | % | ||||
芝加哥萬豪市中心 | 2 | % | (7) | 18 | % | (8) | 5 | % | ||
丹佛市中心庭院 | 1.5 | % | (9) | 10 | % | 4 | % | |||
曼哈頓庭院/第五大道 | 6 | % | 25 | % | 4 | % | ||||
曼哈頓/中城區東區庭院 | 1.75 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
法國暗礁&晨星海灘度假村(10) | 2.5 | % | (11) | 10 | % | 2 | % | (12) | ||
格温芝加哥 | 2.25 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
哈瓦那卡巴納基西 | 3 | % | 10 | % | 4 | % | ||||
希爾頓波士頓市中心 | 2 | % | 10 | % | 4 | % | ||||
希爾頓·伯靈頓 | 1.5 | % | (13) | 10 | % | 4 | % | |||
紐約希爾頓花園酒店/時代廣場中心 | 3 | % | 20 | % | 4 | % | ||||
酒店標誌 | 2.75 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
鳳凰城帕洛瑪酒店 | 3.5 | % | 20 | % | 4 | % | ||||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 2.5 | % | 10 | % | 4 | % | ||||
L‘Auberge de Sedona | 2.25 | % | (14) | 15 | % | 2 | % | (15) | ||
紐約列剋星敦酒店 | 3 | % | 20 | % | 5 | % | ||||
Sedona果園旅館 | 2.25 | % | (14) | 15 | % | 2 | % | (15) | ||
文藝復興時期查爾斯頓歷史街區 | 3.5 | % | 20 | % | 5 | % | ||||
文藝復興沃辛頓 | 3 | % | 25 | % | 5 | % | ||||
鹽湖城萬豪市中心 | 2 | % | (16) | 20 | % | 5 | % | |||
喜來登套房基韋斯特 | 3 | % | 10 | % | 4 | % | ||||
海濱酒店 | 2.5 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
登陸度假村和水療中心 | 1.25 | % | (17) | 15 | % | 2 | % | (15) | ||
索諾馬酒店，一個文藝復興時期的度假勝地&水療中心 | 3 | % | 20 | % | 5 | % | ||||
萬豪山度假村&水療中心 | 3 | % | 20 | % | 4 | % | ||||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | 2 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
威斯汀聖地亞哥 | 1.5 | % | (13) | 10 | % | 4 | % | |||
華盛頓特區威斯汀市中心 | 2 | % | 15 | % | 4 | % | ||||
______________
-35-
目錄
(1) | 佔總收入的百分比。 |
(2) | 佔酒店經營利潤的百分比，超過我們的投資資本或指定營業利潤閾值的特定回報。 |
(3) | 基本管理費是2%收入總額2018年2月和2021年1月並將增加到3%在此之後的剩餘時間內的總收入。 |
(4) | 業主的優先權在2028，在此之後，經理將收到50%酒店的經營利潤。 |
(5) | 捐款減少到1%直至營業利潤超過業主的優先權440萬美元. |
(6) | 我們從2020年1月14日起終止了與萬豪的管理協議。自2020年1月15日起，酒店由州際酒店和度假村管理。根據與州際酒店和度假村簽訂的管理協議，基本管理費包括1%在總收入中，獎勵管理費是15%經營利潤超過業主優先，而FF&E準備金為4%收入總額的一部分。 |
(7) | 基本管理費從3.0%到2.0%2017年10月至2021年9月，然後恢復到3%在餘下的任期內。 |
(8) | 計算為18%淨營業收入。的確有不業主優先考慮；然而，公司對酒店多年財產翻新的貢獻在計算淨營業收入時被視為扣減。 |
(9) | 基本管理費是1.5%收入總額和1.5%經營毛利。 |
(10) | 由於颶風Irma和Maria造成的物質損失，該酒店目前關閉。我們與Aimbridge酒店簽訂了管理協議，自2019年4月5日起生效。 |
(11) | 基本管理費計算如下2.5%在酒店開業日開始的營業總收入中，減少到2%從開業兩週年開始，減少到1.5%從開學三週年開始到任期的剩餘時間。 |
(12) | 貢獻是2%在酒店開業日開始的營業總收入中，增加到3%在開業一週年紀念日，並增加到4%在開學兩週年的日子，直到任期的剩餘時間。 |
(13) | 管理費總額上限為2.5%收入總額。 |
(14) | 在2019年10月之前，在前任酒店經理的領導下，基本管理費為總收入的1.0%。 |
(15) | 從2020年10月開始，捐款增加到3%，從2021年10月起，在餘下的任期內增加到4%。 |
(16) | 基本管理費從3%到1.5%從2016年5月開始，增加到2.0%將於2018年5月增加到3.0%在2021年5月結束餘下的任期。 |
(17) | 在2019年10月之前，在前任酒店經理的領導下，基本管理費為總收入的1.5%。 |
有關根據酒店管理協議發生的費用的更多信息，見我們所附綜合財務報表附註11。
特許經營協議
下表列出本港十四間專營酒店的專營權合約條款：
專利酒店 | 協議有效期 | 特許費 | ||
丹佛市中心庭院 | 10/2027 | 佔客房銷售總額的5.5%(1) | ||
曼哈頓/中城區東區庭院 | 8/2042 | 房間銷售總額的6% | ||
法國人礁&晨星海灘度假村(2) | 待定(2) | 佔客房銷售總額的5%至6%，佔食品和飲料銷售總額的3%。(3) | ||
格温芝加哥 | 9/2035 | 佔客房銷售總額的4% (4) | ||
希爾頓波士頓市中心 | 7/2022 | 房間銷售總額的5%，食品和飲料銷售總額的3%；計劃費用佔客房銷售總額的4%。 | ||
希爾頓·伯靈頓 | 7/2032 | 房間銷售總額的5%，食品和飲料銷售總額的3%；計劃費用佔客房銷售總額的4%。(5) | ||
紐約希爾頓花園酒店/時代廣場中心 | 6/2033 | 房間銷售總額的5%；房費總額的4.3% | ||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 10/2026 | 客房銷售總額的6%，食品和飲料銷售總額的3% | ||
紐約列剋星敦酒店 | 3/2032 | 房間銷售總額的5% | ||
喜來登套房基韋斯特(6) | 2/2026 | 房間銷售總額的5% | ||
萬豪山度假村及水療中心 | 12/2021 | 客房銷售總額的6%加上食品和飲料銷售總額的3% | ||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | 12/2034 | 客房銷售總額的6%，食品和飲料銷售總額的2% | ||
威斯汀聖地亞哥 | 12/2030 | 房間銷售總額的7%，食品和飲料銷售總額的3% | ||
華盛頓特區威斯汀市中心 | 12/2030 | 房間銷售總額的7%，食品和飲料銷售總額的3% | ||
______________
(1) | 2017年10月，特許經營費用降至客房銷售總額的4.5%。專營權費又恢復到原來的水平。5.5%從2019年10月開始的客房銷售總額。 |
(2) | 由於颶風Irma和Maria造成的物質損失，該酒店目前關閉，並計劃在2020年年底作為兩家單獨的酒店重新開業。我們於2019年10月4日與萬豪達成了兩項獨立的特許經營協議，有效期為每家酒店開業20週年。 |
-36-
目錄
(3) | 自開業之日起，特許經營費用佔客房銷售總額的5%至6%，佔食品和飲料銷售總額的3%；在開業兩週年時，專營費佔客房銷售總額的3%至4%，佔食品和飲料銷售總額的2%。在開業四週年之際，專營費佔客房銷售總額的4%至5%，佔食品和飲料銷售總額的2.5%，並在開業五週年當天增加到房間銷售總額的5%至6%，食品和飲料銷售總額的3%。 |
(4) | 從2020年9月開始，特許經營權將增加到客房銷售總額的4.5%。 |
(5) | 2018年8月之前，特許經營費佔客房銷售總額的3%。專營權費增加到4%從2018年8月開始的房間銷售總額，並增加到5%從2019年8月開始的客房銷售總額在餘下的任期內。 |
(6) | 2019年11月26日，我們發佈通知，終止與萬豪的管理協議，自2020年5月31日起生效。從2020年6月1日起，酒店將獨立運營。 |
繼.之後2019年12月31日，我們與萬豪達成了一項特許經營協議，為威斯汀波士頓濱水酒店服務。特許經營協議將於2026年12月到期。根據與萬豪的特許經營協議，特許經營費用佔客房銷售總額的5%，佔食品和飲料銷售總額的1%。2023年1月，特許經營費將增加到客房銷售總額的6%和食品和飲料銷售總額的2%。在2026年1月，專營權費將在餘下的任期內增加到客房銷售總額的7%和食品和飲料銷售總額的3%。
有關根據專營權協議而招致的費用的其他資料，可參閲我們所附的綜合財務報表附註11。
抵押債務
我們的八家旅館都是抵押貸款。有關此類酒店的更多信息見我們所附綜合財務報表附註8。
地租
我們的九家旅館和一個停車場都要遵守地面租賃協議。有關酒店的更多信息，可在我們所附合並財務報表的附註4和12中找到。
-37-
目錄
第3項.等價物法律程序
訴訟
我們受到各種索賠、訴訟和法律訴訟的影響，包括在正常業務過程中就我們的酒店和公司事務提起的日常訴訟。雖然無法確定這些事項的最終結果，但管理層認為，如果有超出保險範圍的負債總額，將不會對我們的財務狀況或業務結果產生重大不利影響。然而，對該公司提出的索賠、訴訟和法律訴訟的結果仍存在重大不確定性。
2018年8月13日，該公司對其在美屬維爾京羣島聖託馬斯的某些財產保險公司提起訴訟，理由是保險公司因颶風Irma對法國人礁造成的損害而欠該公司的保險金額。2018年9月28日，該公司的某些財產保險公司在紐約對該公司提起了類似的訴訟，要求宣佈保險公司不欠公司全部索賠。2019年12月，該公司和留在訴訟中的每一家保險公司解決了2.468億美元的索賠要求，其中2.385億美元涉及法國人礁，830萬美元涉及此前商定的哈瓦那卡巴納基韋斯特號。結算金額包括此前分別在2018年12月31日和2017年12月31日終了年度收到的8 500萬美元和1 000萬美元的收益。截至2020年2月28日，該公司已收到和解的所有收益，並已駁回在聖託馬斯，美屬維爾京羣島和紐約的訴訟。
項目4. | 礦山安全披露 |
不適用。
-38-
目錄
第二部分
第5項註冊人普通股、關聯股東事項及證券發行者購買的自願市場
市場信息
我們的普通股在紐約證券交易所交易，代號為“DRH”。我們在紐約證券交易所的普通股的收盤價2019年12月31日每股11.08美元。
股票績效圖
下圖將我們普通股5年累計股東總回報率與標準普爾500指數累計總回報率進行了比較。標準普爾500指數總回報率)和道瓊斯美國酒店及房地產投資信託指數(REITS)道瓊斯美國酒店總回報”)。我們認為，道瓊斯美國酒店和房地產投資信託基金指數的總回報率提供了一個與我們的普通股股東總收益相比較的相關工業部門，因為該指數是基於主要投資於房地產的REITs。
圖中假設2014年12月31日我們的普通股在每個指數中的初始投資為100美元，同時也假定股息的再投資。總回報價值不包括在此期間申報但未支付的股息。
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||||||
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | ||||||||||||||||||
鑽石巖酒店業公司總回報 | $100.00 | $67.69 | $85.17 | $87.19 | $72.45 | $93.94 | |||||||||||||||||
標準普爾500指數總回報率 | $100.00 | $101.38 | $113.51 | $138.29 | $132.23 | $173.86 | |||||||||||||||||
道瓊斯美國酒店總回報 | $100.00 | $72.62 | $90.24 | $96.31 | $84.29 | $97.72 | |||||||||||||||||
就經修訂的1934年“證券交易法”第18節而言，本績效圖不得視為“提交”，也不得以參考方式納入我們根據經修正的1933年“證券法”(“證券法”)提交的任何文件，除非在這類備案中以具體提及的方式明文規定。
股利信息
-39-
目錄
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向我們的股東分配至少相當於：
• | 90%的應課税入息，不計股息扣除額，不計資本淨利，再加上 |
• | 喪失抵押品贖回權財產的淨收入超過該法典對這類收入徵收的税款的90%減去 |
• | 任何額外的非現金收入。 |
我們通常根據董事會的決定向普通股股東支付季度現金紅利。
股東信息
截至2020年2月21日，我們的普通股共有15家創記錄保持者，我們相信我們有1000多家受益方。截至2020年2月21日，除該公司外，共有13家公司持有操作單元。
為了符合與我們作為REIT的資格有關的某些要求，除某些例外情況外，我們的章程將任何個人或附屬集團可能擁有的普通股數量限制在流通普通股的9.8%。
權益補償計劃資訊
下表提供了截至2019年12月31日根據公司股權補償計劃可能發行的普通股的信息。
計劃類別 | 行使未償還期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目 | 未償還期權、認股權證和權利的加權平均行使價格 | 根據股權補償計劃可供未來發行的證券數量(不包括(A)欄所反映的證券) | |||
(a) | (b) | (c) | ||||
證券持有人批准的權益補償計劃 | 1,986,173 (1) | — (2) | 4,730,978 | |||
證券持有人未批准的權益補償計劃 | — | — | — | |||
共計 | 1,986,173 | — | 4,730,978 | |||
__________________________________
(1) | 包括根據我們的遞延補償計劃可發行的1，189，641股普通股和在達到某些業績條件後可發行的796，532股普通股。 |
(2) | 業績股和遞延股沒有任何行使價格。 |
2019年第四季度股票證券回購
期間 | 購買股份總數 | 每股平均價格 | 作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分而購買的股份總數 | 5月根據計劃或計劃購買的最高美元金額(單位：千)(1) | ||||||||
十月一日至十月三十一日 | — | $ | — | — | $ | 175,156 | ||||||
2019年11月1日至11月30日 | 3,150 (2) | $ | 10.21 | — | $ | 175,156 | ||||||
(一九二零九年十二月一日至十二月三十一日) | — | $ | — | — | $ | 175,156 | ||||||
______________________________
(1) | 表示根據公司股份回購計劃可獲得的金額。為了便於回購，我們根據“外匯法”第10b5-1條的交易計劃進行購買，該交易計劃允許我們在其他情況下回購股票。 |
-40-
目錄
根據內幕交易法或由於自己強加的交易停擺期而被禁止這樣做。股票回購計劃可在任何時候暫停或終止，無須事先通知。2018年11月2日，我們的董事會增加了股票回購計劃的授權。1.5億美元到2.5億美元。我們的股票回購計劃將於2020年11月6日生效。
(2) | 反映員工交還公司的股份，以支付與限制性股票歸屬有關的扣繳税款義務。 |
2019年第四季度未註冊證券銷售
2019年12月26日，4，553個OP單位贖回4，553股我們的普通股，這些普通股是根據“證券法”第4(A)(2)條規定的豁免註冊發行的。
-41-
目錄
第6項特別選擇的財務數據
截至12月31日、2019、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日及終了年度的選定歷史財務信息是從我們審計的歷史財務報表中得出的。選定的歷史財務數據應結合“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、截至12月31日、2019年和2018年以及截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018和2017年的合併財務報表以及本年度報告其他部分所載關於表10-K的相關説明一併閲讀。
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||||||||||
收入： | ||||||||||||||||||||
房間 | $ | 661,153 | $ | 631,048 | $ | 635,932 | $ | 650,624 | $ | 673,578 | ||||||||||
食品和飲料 | 215,261 | 184,097 | 183,049 | 194,756 | 208,173 | |||||||||||||||
其他 | 61,677 | 48,559 | 51,024 | 51,178 | 49,239 | |||||||||||||||
總收入 | 938,091 | 863,704 | 870,005 | 896,558 | 930,990 | |||||||||||||||
業務費用： | ||||||||||||||||||||
房間 | 166,937 | 158,078 | 158,534 | 159,151 | 163,549 | |||||||||||||||
食品和飲料 | 137,916 | 118,709 | 120,460 | 125,916 | 137,297 | |||||||||||||||
管理費 | 25,475 | 22,159 | 21,969 | 30,143 | 30,633 | |||||||||||||||
專營權費 | 26,932 | 26,178 | 23,970 | 21,817 | 22,022 | |||||||||||||||
其他旅館費用 | 333,505 | 296,535 | 278,302 | 280,988 | 295,601 | |||||||||||||||
減值損失 | — | — | 3,209 | — | 10,461 | |||||||||||||||
酒店購置費用 | — | — | 2,028 | — | 949 | |||||||||||||||
公司開支 | 28,231 | 28,563 | 26,711 | 23,629 | 24,061 | |||||||||||||||
折舊和攤銷 | 118,110 | 104,524 | 99,090 | 97,444 | 101,143 | |||||||||||||||
營業中斷保險收入 | (8,822 | ) | (19,379 | ) | (4,051 | ) | — | — | ||||||||||||
財產保險結算收益 | (144,192 | ) | (1,724 | ) | — | — | — | |||||||||||||
業務費用共計 | 684,092 | 733,643 | 730,222 | 739,088 | 785,716 | |||||||||||||||
利息和其他收入淨額 | (1,197 | ) | (1,806 | ) | (1,820 | ) | (762 | ) | (688 | ) | ||||||||||
利息費用 | 46,584 | 40,970 | 38,481 | 41,735 | 52,684 | |||||||||||||||
應收票據償還收益 | — | — | — | — | (3,927 | ) | ||||||||||||||
酒店物業銷售損益淨額 | — | — | 764 | (10,698 | ) | — | ||||||||||||||
債務提前清償的損失 | 2,373 | — | 274 | — | — | |||||||||||||||
所得税前收入 | 206,239 | 90,897 | 102,084 | 127,195 | 97,205 | |||||||||||||||
所得税費用 | (22,028 | ) | (3,101 | ) | (10,207 | ) | (12,399 | ) | (11,575 | ) | ||||||||||
淨收益 | 184,211 | 87,796 | 91,877 | 114,796 | 85,630 | |||||||||||||||
減：可歸因於非控制利益的淨收入 | (724 | ) | (12 | ) | — | — | — | |||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | 183,487 | $ | 87,784 | $ | 91,877 | $ | 114,796 | $ | 85,630 | ||||||||||
-42-
目錄
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||||||
每股收益： | ||||||||||||||||||||
普通股股東每股淨收益，基本 | $ | 0.91 | $ | 0.43 | $ | 0.46 | $ | 0.57 | $ | 0.43 | ||||||||||
攤薄普通股股東每股淨收益 | $ | 0.90 | $ | 0.43 | $ | 0.46 | $ | 0.57 | $ | 0.43 | ||||||||||
其他數據： | ||||||||||||||||||||
按普通股申報的股息 | $ | 0.50 | $ | 0.50 | $ | 0.50 | $ | 0.50 | $ | 0.50 | ||||||||||
截至12月31日， | ||||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||||||||||
資產負債表數據： | ||||||||||||||||||||
財產和設備，淨額 | $ | 3,026,769 | $ | 2,944,617 | $ | 2,692,286 | $ | 2,646,676 | $ | 2,882,176 | ||||||||||
現金和現金等價物 | 122,524 | 43,863 | 183,569 | 243,095 | 213,584 | |||||||||||||||
總資產 | 3,425,766 | 3,197,580 | 3,100,858 | 3,050,908 | 3,312,510 | |||||||||||||||
債務總額 | 1,090,099 | 977,966 | 937,792 | 920,539 | 1,169,749 | |||||||||||||||
負債總額 | 1,504,704 | 1,306,987 | 1,267,213 | 1,214,121 | 1,487,905 | |||||||||||||||
股東權益 | 1,912,490 | 1,882,897 | 1,833,645 | 1,836,787 | 1,824,605 | |||||||||||||||
-43-
目錄
項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
以下討論應與本報告其他部分所載的合併財務報表及其相關説明一併閲讀。這次討論包含了關於我們業務的前瞻性陳述.這些陳述是基於目前受風險和不確定因素影響的預期和假設。實際結果可能大相徑庭，因為我們不時向證券交易委員會提交的“前瞻性報表特別説明”和“風險因素”包含在這份10-K表格的年度報告和我們的其他報告中。
概述
DimondRock酒店公司是一家以住宿為重點的房地產公司，作為一家用於聯邦所得税的REIT公司，擁有高檔酒店和度假村的投資組合。截至2019年12月31日，我們擁有一個投資組合31高級酒店和度假村10,102客房位於北美和美屬維爾京羣島的21個不同市場。我們在美屬維爾京羣島的酒店，即法國人礁酒店，目前因2017年9月厄瑪颶風和瑪麗亞颶風造成的破壞而關閉，並計劃在2020年年底作為兩家單獨的酒店重新開業。
作為住宿物業的業主而不是經營者，我們在支付酒店經理的費用後，獲得酒店的所有經營利潤或虧損，而這些利潤或虧損是根據每間酒店的收入和盈利能力計算的。
財務狀況和經營業績的關鍵指標
我們利用各種經營信息和其他信息來評估我們業務的財務狀況和經營業績。這些關鍵指標包括按照美國公認的會計原則(“美國公認會計原則”)編制的財務信息，以及不按照美國公認會計原則編制的其他財務信息。此外，我們還使用可能不是金融性質的其他信息，包括統計信息和比較數據。我們使用這些信息來衡量單個酒店、酒店集團和/或我們整個業務的績效。我們定期將歷史信息與我們的內部預算以及整個行業的信息進行比較.這些關鍵指標包括：
• | 入住率； |
• | 日平均費率(或ADR)； |
• | 每間客房的收入(或RevPAR)； |
• | 利息、所得税、折舊和攤銷前收益(或EBITDA)、EBITDARe，以及經調整的EBITDA；以及 |
• | 來自業務處(或FFO)和經調整的FFO的資金。 |
入住率、ADR和RevPAR是酒店業中常用的評價經營績效的指標。RevPAR是以ADR和入住率的乘積來計算的，它是一個重要的統計數據，用於監測各個酒店級別和整個業務的運營績效。我們在絕對基礎上評估個別酒店RevPAR的績效，並將其與預算和前期進行比較，以及在全公司範圍內進行比較。ADR和RevPAR只包括客房收入。房間收入大約包括70%在我們年終總收入中所佔的比例2019年12月31日這取決於需求(以入住率衡量)、價格(按ADR衡量)以及我們現有的酒店客房供應。
我們的ADR、入住率和RevPAR績效可能受到宏觀經濟因素的影響，如美國總體經濟狀況、地區和地方就業增長、個人收入和企業收入、辦公室空缺率和企業搬遷決定、機場和其他商務和休閒旅行、新建酒店以及競爭對手的定價策略。此外，我們的ADR、入住率和RevPAR績效取決於酒店全球品牌的持續成功。
我們也使用EBITDA，EBITDARe、調整的EBITDA、FFO和調整後的FFO作為我們業務財務業績的衡量標準。見“非公認會計原則財務措施”。
2019年概覽
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2019年的主要重點包括：
融資活動。在2019年7月25日，我們簽訂了一項經修正和重新聲明的信貸協議，該協議規定了4億美元的高級無擔保循環信貸安排和一項為期五年的3.5億美元無擔保定期貸款。我們用新的定期貸款的收益來償還以前的1億美元和2億美元的定期貸款。高級無擔保信貸工具將於2023年7月到期，有一年的延期期權，而定期貸款將於2024年7月到期。
保險結算。由於2017年9月颶風“埃爾瑪”和“瑪麗亞”颶風造成的破壞，法國人的礁目前已關閉，預計將於2020年年底重新開放，成為兩家獨立的酒店。在2019年12月，該公司和保險公司就我們與Irma颶風有關的未決保險索賠達成了最終和解。根據和解協議的條款，我們同意解決2.468億美元的保險費總額索賠，其中2.385億美元涉及法國人礁，830萬美元涉及先前商定的哈瓦那卡巴納基韋斯特號。結算金額包括此前分別在2018年12月31日和2017年12月31日終了年度收到的8 500萬美元和1 000萬美元的收益。在截至2019年12月31日的一年中，我們在保險索賠項下確認了880萬美元的業務中斷保險收入。
2020年展望
雖然GDP增長、企業收入、消費者信心和就業等經濟指標反映了美國經濟的穩定，但我們預計RevPAR的增長將在2020年略有放緩，原因是競爭性住宿供應的增長以及與冠病毒(Coronavirus)爆發和美國總統選舉有關的旅行需求受到負面影響。
我們的投資組合主要由25個最大城市市場的目的地度假村和酒店組成。我們預計，我們的目的地酒店將繼續超越更廣泛的美國市場，這是由於對體驗式旅行的強勁長期需求，競爭性供應的低增長，以及對酒店進行翻新和重新安置的投資，包括非客房收入來源，如重新設想的水療中心和餐飲分店。由於競爭性供應的顯著增長，近幾年來，在25個最大城市市場的酒店中，RevPAR的增長普遍落後於全國平均水平。到2020年，我們預計我們的城市酒店將受益於有利的全市範圍的活動日曆。我們的投資組合進入2020年，以收入衡量，集團預訂速度比去年同期高出14.1%。集團收入約佔我們客房總收入的三分之一.我們預計行業利潤增長將受到勞動力成本上升的挑戰，但我們將繼續與酒店經理密切合作，以確定運營效率。
我們繼續在酒店投資，以最大限度地提高盈利能力和長期價值創造.在2019年對經營酒店進行了1.03億美元的酒店翻修和基本建設改善之後，我們預計2020年的翻修中斷會稍微降低。
儘管美國酒店業增長緩慢，但我們進入2020年仍有幾個有利因素，其中包括：(1)擁有集中在城市和度假勝地的高質量投資組合；(2)波士頓和芝加哥市場的良好市場實力；(3)我們資產管理舉措的繼續帶來的內部增長；(4)相對於我們的同齡人而言，低槓桿資本結構；(5)在我們的高級無擔保信貸機制下可獲得的不受限制的現金餘額1.23億美元和3.25億美元的借款能力。
業務結果
關於比較截至年度業務結果的討論2018年12月31日到最後一年2017年12月31日載於本署截至年度的10-K年度年報內。2018年12月31日第二部分，第7項，於2019年2月26日提交證券交易委員會。
下表列出了截至年底的某些業務信息。2019年12月31日我們在2019年擁有的每家酒店。
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財產(1) | 位置 | 數目 房間 | 入住率(%) | ADR(美元) | RevPAR($) | %變化 從2018年開始 RevPAR(2) | |||||||||||||
芝加哥萬豪 | 伊利諾斯州芝加哥 | 1,200 | 73.0 | % | $ | 227.32 | $ | 165.98 | (2.3 | )% | |||||||||
威斯汀波士頓海濱酒店 | 馬薩諸塞州波士頓 | 793 | 77.4 | % | 249.76 | 193.34 | 3.4 | % | |||||||||||
紐約列剋星敦酒店 | 紐約，紐約 | 725 | 90.7 | % | 259.81 | 235.65 | 3.4 | % | |||||||||||
鹽湖城萬豪市中心 | 猶他州鹽湖城 | 510 | 68.5 | % | 172.21 | 117.88 | (2.3 | )% | |||||||||||
文藝復興沃辛頓 | 得克薩斯州沃斯堡 | 504 | 74.5 | % | 186.10 | 138.67 | (0.8 | )% | |||||||||||
威斯汀聖地亞哥 | 加州聖地亞哥 | 436 | 79.0 | % | 190.09 | 150.12 | (5.2 | )% | |||||||||||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | 佛羅裏達州勞德代爾堡 | 433 | 82.4 | % | 202.58 | 166.99 | 4.4 | % | |||||||||||
華盛頓特區威斯汀市中心 | 華盛頓特區。 | 410 | 86.3 | % | 206.61 | 178.26 | (0.6 | )% | |||||||||||
希爾頓波士頓市中心 | 馬薩諸塞州波士頓 | 403 | 88.5 | % | 301.21 | 266.64 | 1.9 | % | |||||||||||
萬豪山度假村及水療中心 | 維爾，科羅拉多州 | 344 | 62.1 | % | 307.45 | 190.86 | 13.1 | % | |||||||||||
亞特蘭大萬豪 | 佐治亞州亞特蘭大 | 318 | 71.0 | % | 165.41 | 117.46 | (0.8 | )% | |||||||||||
曼哈頓/中城區東區庭院 | 紐約，紐約 | 321 | 96.1 | % | 261.60 | 251.32 | 1.6 | % | |||||||||||
格温芝加哥 | 伊利諾斯州芝加哥 | 311 | 83.5 | % | 258.98 | 216.13 | 2.7 | % | |||||||||||
紐約希爾頓花園酒店/時代廣場中心 | 紐約，紐約 | 282 | 98.6 | % | 255.13 | 251.68 | (1.3 | )% | |||||||||||
貝塞斯達萬豪套房 | 馬裏蘭州貝塞斯達 | 272 | 72.6 | % | 175.72 | 127.58 | 6.4 | % | |||||||||||
希爾頓·伯靈頓 | 佛蒙特州伯靈頓 | 258 | 81.1 | % | 190.61 | 154.50 | 1.1 | % | |||||||||||
鳳凰城帕洛瑪酒店 | 亞利桑那州鳳凰城 | 242 | 82.7 | % | 187.43 | 155.00 | 5.7 | % | |||||||||||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 科羅拉多州丹佛 | 199 | 72.4 | % | 253.48 | 183.45 | (8.9 | )% | |||||||||||
曼哈頓庭院/第五大道 | 紐約，紐約 | 189 | 88.1 | % | 259.33 | 228.35 | (8.6 | )% | |||||||||||
喜來登套房基韋斯特 | 佛羅裏達基韋斯特 | 184 | 74.8 | % | 260.28 | 194.70 | (8.5 | )% | |||||||||||
索諾馬酒店，文藝復興時期的度假勝地和水療中心 | 加州索諾瑪 | 182 | 73.7 | % | 308.37 | 227.27 | 4.2 | % | |||||||||||
丹佛市中心庭院 | 科羅拉多州丹佛 | 177 | 78.4 | % | 198.23 | 155.50 | (2.4 | )% | |||||||||||
文藝復興時期查爾斯頓歷史街區 | 南卡羅來納州查爾斯頓 | 166 | 84.2 | % | 263.88 | 222.23 | 3.9 | % | |||||||||||
海濱酒店 | 加利福尼亞亨廷頓海灘 | 157 | 76.0 | % | 259.74 | 197.50 | 0.6 | % | |||||||||||
卡瓦洛點，金門小屋 | 加州索薩利托 | 142 | 64.8 | % | 466.43 | 302.02 | (1.0 | )% | |||||||||||
哈瓦那卡巴納基西(3) | 佛羅裏達基韋斯特 | 106 | 89.7 | % | 210.68 | 189.07 | 38.9 | % | |||||||||||
酒店標誌(4) | 加州舊金山 | 96 | 80.2 | % | 241.09 | 193.28 | 15.9 | % | |||||||||||
L‘Auberge de Sedona | 塞多納，亞利桑那州 | 88 | 78.1 | % | 627.73 | 489.99 | 7.0 | % | |||||||||||
登陸度假村和水療中心 | 加州塔霍湖南湖 | 82 | 61.7 | % | 322.45 | 198.80 | 6.9 | % | |||||||||||
Sedona果園旅館 | 塞多納，亞利桑那州 | 70 | 75.6 | % | 249.86 | 188.99 | (2.5 | )% | |||||||||||
總/加權平均數 | 9,600 | 79.1 | % | $ | 238.63 | $ | 188.75 | 0.9 | % | ||||||||||
________________
(1) | 由於颶風厄瑪，法國人的礁於2017年9月6日關閉，目前仍處於關閉狀態。因此，沒有2019年12月31日終了年度的業務信息。 |
(2) | 2018年RevPAR的百分比變化反映了2018年的可比時期和2019年所有酒店的所有權期。 |
(3) | 哈瓦那卡巴納基韋斯特於2017年9月6日因颶風Irma而關閉，並於2018年4月重新開放。因此，2018年1月1日至2018年3月31日期間沒有運營信息。RevPAR 2018年的變化將2019年4月1日至2019年12月31日的期間與2018年的可比時期進行了比較。 |
(4) | 酒店標誌於2018年9月4日關閉，進行全面翻新。因此，2018年9月4日至2018年12月31日期間沒有運營信息。RevPAR 2018年的變化將2019年1月1日至2019年9月4日這一時期與2018年的可比時期進行了比較。 |
年終比較2019年12月31日到最後一年2018年12月31日
收入。收入主要包括客房、食品和飲料以及我們酒店的其他營業收入，如下(百萬)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | %變化 | ||||||||
房間 | $ | 661.2 | $ | 631.0 | 4.8 | % | ||||
食品和飲料 | 215.3 | 184.1 | 16.9 | |||||||
其他 | 61.6 | 48.6 | 26.7 | |||||||
總收入 | $ | 938.1 | $ | 863.7 | 8.6 | % | ||||
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我們的總收入從8.637億美元截止年度2018年12月31日到9.381億美元截止年度2019年12月31日。增加的數額包括與上年相比不相比較的數額，具體如下：
• | 比哈瓦那卡巴納基韋斯特機場增加290萬美元，該公路於2017年9月6日因颶風伊爾馬而關閉，並於2018年4月重新開放。 |
• | 從酒店標誌增加310萬美元，該酒店於2018年9月4日關閉，進行全面翻修，並於2019年1月重新開業。 |
• | 2018年3月1日收購的蘭丁度假村(Landing Resort&Spa)增加了120萬美元。 |
• | 從2018年3月1日收購的帕洛瑪鳳凰城酒店(HotelPalomar鳳)，增加了450萬美元。 |
• | 2018年12月12日收購的Cavallo Point公司增加了3790萬美元。 |
不包括這些不可比較的金額，我們的總收入增加了2，480萬美元，即2.9%.
以下是截至年度的主要酒店營運統計數字：2019年12月31日和2018。2018年的金額反映了2018年的情況，相當於我們2019年對蘭丁度假村、帕洛瑪鳳凰城酒店和卡瓦洛點酒店的所有權期。這些數字不包括所有時期的法國人礁、2019年1月1日至3月31日的哈瓦那卡巴納基西和2018年的相應時期、2019年9月1日至12月31日的酒店標誌以及2018年的相應時期。
截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | %變化 | ||||||||
入住率 | 79.0 | % | 78.9 | % | 0.1 | % | ||||
ADR | $ | 238.52 | $ | 236.71 | 0.8 | % | ||||
RevPAR | $ | 188.51 | $ | 186.75 | 0.9 | % | ||||
食品和飲料收入同比增長3，120萬美元2018年12月31日，其中包括無法與上年相比的金額如下：
• | 與酒店標誌相比增加了20萬美元，該酒店於2018年9月4日關閉，進行全面翻修，並於2019年1月重新開業。 |
• | 哈瓦那卡巴納基韋斯特機場(哈瓦那Cabana Key West)於2017年9月6日因颶風伊爾馬(Irma)而關閉，並於2018年4月重新開放。 |
• | 2018年3月1日收購的蘭丁度假村(Landing Resort&Spa)增加了30萬美元。 |
• | 從2018年3月1日收購的鳳凰城酒店(HotelPalomarFixix)，增加了170萬美元。 |
• | 2018年12月12日收購的Cavallo Point增加了1590萬美元。 |
不包括這些不可比擬的金額，食品和飲料收入增加了1，280萬美元，增幅為7.0%.增加的主要原因是宴會和視聽收入的增加，以及較小程度上的出口收入的增加。
其他收入比終了年度增加1 300萬美元2018年12月31日，其中包括無法與上年相比的金額如下：
• | 與酒店標誌相比增加了30萬美元，該酒店於2018年9月4日關閉，進行全面翻修，並於2019年1月重新開業。 |
• | 哈瓦那卡巴納基韋斯特機場(哈瓦那Cabana Key West)於2017年9月6日因颶風伊爾馬(Irma)而關閉，並於2018年4月重新開放。 |
• | 2018年3月1日收購的蘭丁度假村(Landing Resort&Spa)增加了20萬美元。 |
• | 從2018年3月1日收購的鳳凰城酒店(HotelPalomarFixix)，增加了10萬美元。 |
• | 2018年12月12日收購的Cavallo Point公司增加了740萬美元。 |
扣除不可比擬的金額，其他收入增加了470萬美元，增幅為9.7%，其中主要包括水療、停車、度假村費、自然減員費和取消費。這一增加主要是由於度假勝地的費用以及自然減員費和取消費的增加，但由於我們於2019年在Vail Marriott山度假村和水療中心翻修水療中心而導致的水療收入減少，抵消了這一增加。
酒店運營費用。業務費用包括下列費用(百萬)：
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截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | %變化 | ||||||||
客房部門開支 | $ | 166.9 | $ | 158.1 | 5.6 | % | ||||
食物及飲品部門開支 | 137.9 | 118.7 | 16.2 | |||||||
其他部門開支 | 15.7 | 10.4 | 51.0 | |||||||
一般和行政 | 83.3 | 75.4 | 10.5 | |||||||
公用事業 | 20.6 | 20.7 | (0.5 | ) | ||||||
維修保養 | 35.3 | 32.4 | 9.0 | |||||||
銷售和營銷 | 66.9 | 61.1 | 9.5 | |||||||
專營權費 | 26.9 | 26.2 | 2.7 | |||||||
基本管理費 | 19.8 | 16.4 | 20.7 | |||||||
激勵管理費 | 5.7 | 5.8 | (1.7 | ) | ||||||
財產税 | 57.6 | 55.5 | 3.8 | |||||||
其他固定費用 | 23.7 | 14.5 | 63.4 | |||||||
遣散費 | — | 10.9 | (100.0 | ) | ||||||
與自然災害有關的未保險費用 | 17.8 | 3.9 | 356.4 | |||||||
租賃費用(現金和非現金) | 12.7 | 11.7 | 8.5 | |||||||
酒店運營費用共計 | $ | 690.8 | $ | 621.7 | 11.1 | % | ||||
我們酒店的運營費用比去年增加了6，910萬美元6.217億美元截止年度2018年12月31日到6.908億美元截止年度2019年12月31日。酒店經營費用的增加包括與上年相比不相比較的數額，具體如下：
• | 比法國人的礁增加了1，900萬美元，後者於2017年9月6日因颶風Irma關閉，並一直關閉到2019年。關於在2018年2月終止法國人礁酒店經理一職，我們在截止的一年中確認了220萬美元的關鍵資金加速攤銷。2018年12月31日。這種攤銷減少了基本管理費，幷包括在以上基本管理費中。增加的主要原因是與保險索賠和有關訴訟有關的法律和專業費用增加。 |
• | 與酒店標誌相比增加了110萬美元，該酒店於2018年9月4日關閉，進行全面翻修，並於2019年1月重新開業。 |
• | 比哈瓦那卡巴納基韋斯特酒店增加140萬美元，該公路於2017年9月6日因颶風伊爾馬而關閉，並於2018年4月重新開放。 |
• | 2018年3月1日收購的蘭丁度假村(Landing Resort&Spa)增加了120萬美元。 |
• | 從2018年3月1日收購的鳳凰城酒店(HotelPalomarFixix)，增加了280萬美元。 |
• | 2018年12月12日收購的Cavallo Point公司增加了2770萬美元。 |
截止年度2019年12月31日，我們累積了250萬美元的終止費用，其中包括與即將終止的喜來登套房基韋斯特特許經營協議有關的其他固定費用。我們於2019年11月26日通知萬豪，我們打算從2020年5月31日起終止管理協議。
截止年度2018年12月31日我們支付了1090萬美元的遣散費，這些費用是根據紐約列剋星敦酒店的自願收購計劃支付給工會僱員的。
除上述不可比較的金額外，酒店營運開支較截至年度增加2，430萬元，即4.0%。2018年12月31日.
折舊和攤銷。我們的折舊和攤銷費用增加了。1 360萬美元從年終開始2018年12月31日。增加的主要原因是2018年酒店收購帶來的增量折舊，以及我們最近翻修酒店的資本支出。
公司開支。公司費用主要包括與員工有關的費用，包括基本工資、獎金和限制性股票.公司費用還包括公司運營費用、專業費用和董事費用。我們的公司開支從2 860萬美元截止年度2018年12月31日到2 820萬美元截止年度2019年12月31日。減少的主要原因是遣散費和僱員補償費用減少。
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營業中斷保險收入。2017年9月，颶風Irma對法國人的礁和哈瓦那卡巴納基韋斯特造成了重大破壞。2017年10月，索諾馬酒店因附近的野火關閉了十天。這些自然災害造成收入損失和我們的保險單所涵蓋的額外費用。截止年度2019年12月31日，我們認識到880萬美元與法國人的珊瑚礁保險索賠有關的業務中斷保險收入。截止年度2018年12月31日，我們認識到1 940萬美元業務中斷保險收入，這是除了290萬美元的費用償還，從保險記錄在其他酒店費用，在我們所附的綜合經營報表。
下表彙總了按受影響酒店財產分列的業務中斷保險收入(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
法國人礁 | $ | 8,822 | $ | 16,090 | |||
哈瓦那卡巴納基西 | — | 2,137 | |||||
索諾馬旅館 | — | 1,152 | |||||
共計 | $ | 8,822 | $ | 19,379 | |||
財產保險結算的收益。在2019年12月，我們解決了與法國人礁有關的財產損失和業務中斷的保險索賠。我們確認了保險結算的收益。1.442億美元，是指超過核銷的損壞財產的賬面金額而收到的淨收益。2018年7月，我們解決了與哈瓦那卡巴納基韋斯特號有關的財產損失和業務中斷的保險索賠。我們確認了保險結算的收益。170萬美元，是指超過核銷的損壞財產的賬面金額而收到的淨收益。
利息費用。我們的利息開支是4 660萬美元和4 100萬美元最後幾年2019年12月31日和2018年12月31日分別由以下(以百萬計)組成：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
抵押債務利息 | $ | 26.5 | $ | 27.1 | |||
定期貸款利息 | 13.7 | 10.6 | |||||
信貸設施利息和未使用費用 | 3.7 | 1.2 | |||||
債券發行成本和債務溢價的攤銷 | 2.1 | 2.1 | |||||
資本化利息 | (1.9 | ) | — | ||||
利率互換市場結算及結算淨額 | 2.5 | — | |||||
$ | 46.6 | $ | 41.0 | ||||
利息支出的增加主要與2018年12月供資的5 000萬美元無擔保定期貸款、我們高級無擔保信貸機制下增加的借款、2019年7月再融資後的長期貸款餘額增加以及2019年1月和2019年7月利率掉期進入市場標記有關。這一增加被與重建法國人礁有關的資本利息部分抵消。
債務提前清償的損失。在2019年7月25日，我們對我們的高級無擔保信貸安排和無擔保的定期貸款進行了再融資。在再融資方面，我們償還了先前存在的1億美元和2億美元的定期貸款，並確認了與某些未攤銷的債務發行成本的註銷有關的240萬美元的早期債務損失。
所得税。我們記錄的所得税費用為$2 200萬在……裏面2019和$310萬在……裏面2018。這個2019所得税費用包括因我國境內税收收入570萬美元而產生的120萬美元所得税支出和擁有法國人礁島的TRS公司1.326億美元税前收入所產生的外國所得税支出2080萬美元。2018年的所得税支出包括260萬美元的所得税支出，包括我國國內TRSS税前收入790萬美元的所得税支出，1400萬美元法國裏弗的TRS税前收入不到10萬美元的外國所得税支出，以及50萬美元的公司所得税。
流動性與資本資源
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目錄
我們的短期流動性要求主要包括必要的資金，以支付分配給我們的股東，以維持我們的REIT地位，以及支付與我們的酒店直接相關的運營費用和資本支出，根據我們的股票回購計劃進行的股份回購，酒店收購，修復因自然災害損壞的財產的費用，以及預定的利息和本金的債務支付。我們目前預計，我們現有的現金流通常是通過酒店業務的淨現金、現有現金餘額、新融資和到期債務再融資所得、潛在房地產處置所得，以及在必要時根據我們的高級無擔保信貸機制提供的短期借款，足以滿足我們的短期流動性要求。
我們的一些抵押貸款債務協議包含了“現金陷阱”條款，這些條款是在酒店的經營結果發生時觸發的。
低於一定的還本付息比率。當觸發這些規定時，酒店產生的所有超額現金流量將直接存入現金管理賬户，以造福於我們的貸款人，直到達到並維持一段特定的還本付息比率為止。這種規定不允許放款人有權加速償還基本債務。
我們的長期流動性需求主要包括支付購買額外酒店、翻修和其他資本支出所需的資金，這些費用需要定期支付給我們的酒店、預定的債務支付、債務到期、經營夥伴關係的贖回(“OP單位”)以及分配給我們的股東。我們期望通過各種資金來源滿足我們的長期流動性要求，包括運營提供的現金、借款、發行額外股本(包括操作單元)和(或)債務證券和財產處置收益。我們承擔額外債務的能力取決於若干因素，包括信貸市場的狀況、我們的槓桿程度、我們未支配資產的價值以及現有貸款人施加的借款限制。我們通過發行更多股本和(或)債務證券籌集資金的能力也取決於若干因素，包括資本市場的現狀、投資者情緒和預期收益用途。如果我們發現符合我們的投資目標並需要超過現有現金餘額的流動性的收購機會，我們可能需要籌集更多的資本。我們通過發行股票證券籌集資金的能力，除其他外，取決於酒店公司和房地產投資信託基金的一般市場狀況以及市場對我們的看法。
ATM程序
我們有日期為2018年8月8日的股權分配協議，與一些銷售代理(“ATM計劃”)不時發行和出售我們普通股的股票，每股面值0.01美元，總髮行價高達2億美元(“ATM股票”)。自動取款機股份的出售可採用私下談判的交易和(或)法律允許的任何其他方法，包括被視為“在市場上”的出售，其中包括直接在紐約證券交易所進行的銷售，或通過非交易所的做市商進行的銷售。我們沒有根據自動提款機計劃出售任何股份。未來ATM股票的實際銷售將取決於各種因素，包括但不限於市場條件、公司普通股的交易價格和公司的資本需求。我們沒有義務在ATM計劃下出售ATM股。
我們的融資策略
自2004年成立以來，我們一直致力於穩健的資本結構和審慎的槓桿。我們的未償債務包括固定利率抵押貸款和無擔保的定期貸款。我們傾向於將很大一部分投資組合作為未支配資產，以提供資產負債表的靈活性。我們預計，我們的戰略將使我們能夠在整個住宿週期的各個階段維持一個有適當數額債務的資產負債表。我們認為，謹慎的做法是通過低槓桿資本結構來降低高週期住房基本面的內在風險。
我們更喜歡相對簡單但有效的資本結構。我們沒有投資於合資企業，也沒有發行任何優先股。一般來説，我們的酒店收購計劃是直截了當的，符合我們的資本結構；然而，如果我們認為我們的股東預期回報將大大超過本來可以獲得的回報，我們將考慮進行一項更為複雜的交易，例如在收購Cavallo Point時發行OP單元。
我們認為我們維持了合理的債務數額。截至2019年12月31日，我們有11億美元按加權平均利率計算的未償債務3.81%和加權平均到期日約為4.5好幾年了。在我們住宿的REIT同行中，我們保持着最低槓桿資產負債表之一。我們保持資產負債表的靈活性，短期債務期限有限，在我們的高級無擔保信貸安排下有能力，我們有23家公司。31沒有抵押貸款債務的酒店。我們仍然致力於我們的審慎槓桿的核心戰略。
有關我們的籌資活動的資料見所附合並財務報表附註8。
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目錄
股份回購計劃
我們的董事會已經批准了一項股票回購計劃，授權我們回購我們普通股的股份，總價格不超過2.5億美元。有關我們股票回購計劃的信息，見所附合並財務報表附註5。
在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們買了4,428,947我們普通股的平均價格為$9.65每股總購買價格為4 280萬美元。我們在他們各自的結算日退休了所有回購的股份。截至2020年2月28日，我們有1.752億美元在我們的股票回購計劃下剩餘的授權容量。
短期借款
除了在我們的高級無擔保信貸工具下借款外，我們不利用短期借款來滿足流動性要求。
高級無擔保信貸機制
2019年7月25日，我們簽訂了第五份經修訂並重新聲明的信貸協議。信貸協議使我們高級無擔保信貸設施的能力從3億美元增加到4億美元，降低了定價，並將到期日從2020年5月延長到2023年7月。到期日可在支付適用費用和滿足某些習慣條件後再延長一年。關於我們的信貸協議的修訂和重報，我們償還了現有的1億美元和2億美元的定期貸款。有關我們高級無擔保信貸設施的信息見所附合並財務報表附註8。截至2019年12月31日，我們有7 500萬美元我們高級無擔保信貸機構的未償借款。
無擔保定期貸款
截至2019年12月31日，我們是一個5 000萬美元無抵押貸款到期2023年10月和一個3.5億美元無抵押貸款到期2024年7月。有關我們的無擔保定期貸款的信息見所附合並財務報表附註8。
現金的來源和用途
我們的主要現金來源是酒店業務、出售普通股、抵押貸款借款、定期貸款和高級無擔保信貸貸款的淨現金流量，以及酒店處置收益。我們現金的主要用途是購買酒店物業、還本付息和到期日、償還我們高級無擔保信貸設施下的借款、償還無擔保定期貸款、股票回購、資本支出、運營費用、公司費用、自然災害補救和修理費用以及向普通股和單位持有人分配。截至2019年12月31日，我們有1.225億美元不受限制的公司現金和5 730萬美元受限制的現金，以及7 500萬美元我們高級無擔保信貸機構的未償借款。
我們通過業務提供的淨現金是1.933億美元截止年度2019年12月31日。我們的業務現金一般包括酒店業務和保險收益的淨現金流量，由支付公司費用的現金和其他週轉資金變化抵消。
我們用於投資活動的淨現金是6 570萬美元截止年度2019年12月31日，由我們經營酒店的資本支出構成。1.027億美元法國大堡礁的資本支出9 660萬美元，由1.335億美元我們的財產保險單的收益與我們受颶風Irma和Maria影響的酒店有關。
我們用於融資活動的淨現金是3 940萬美元截止年度2019年12月31日，其中包括7 500萬美元償還我們的高級無擔保信貸貸款，300億美元償還無擔保定期貸款，1.021億美元分配給普通股和單位持有者的款項，1 420萬美元償還抵押貸款本金，480萬美元與我們的信貸協議的修改和重報有關的融資費用，50萬美元因繳存税款而轉歸受限制股份而獲支付回購股份的款項，及4 280萬美元根據我們的股份回購計劃回購股份，由1.5億美元我們的高級無擔保信貸工具3.5億美元我們新的無擔保定期貸款的收益。
我們目前預計，在截至2020年12月31日的一年中，我們的重要現金來源將是酒店運營和潛在財產處置帶來的淨現金流量。我們預計在截至2020年12月31日的一年中，我們的現金使用估計數。
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將安排償還債務、資本支出、普通股和單位的分配、公司開支、潛在的酒店收購和股份回購。
股利政策
我們打算向我們的股東分配至少相等於我們的REIT應税收入的股息，以避免對我們的收入支付公司所得税和消費税(TRS的收入除外，這些收入都要按正常的公司税率徵税)，並有資格享受根據“守則”給予REITs的税收優惠。為了符合“守則”規定的REIT資格，我們通常必須每年向我們的股東分配至少相當於以下數額的款項：
• | 我們所釐定的應課税入息的90%，不計已支付股息的扣除額，而不包括淨資本利得，再加上 |
• | 喪失抵押品贖回權財產的淨收入超過該法典對這類收入徵收的税款的90%減去 |
• | 任何額外的非現金收入。 |
分配的時間和頻率將由我們的董事會批准，並由我們根據各種因素宣佈，包括我們的財務業績、適用的法律規定的限制以及我們目前和未來的貸款協議、我們的償債要求、我們的資本支出要求、根據“守則”獲得REIT資格的要求以及我們的董事會可能不時認為相關的其他因素。
我們向普通股持有人支付了下列股息，並在截止的年份向單位持有人分發了股利2019年12月31日和2018，並通過本報告的日期：
付款日期 | 記錄日期 | 按普通股/股分配 | ||||
2018年4月12日 | 2018年3月29日 | $0.125 | ||||
2018年7月12日 | (2018年6月29日) | $0.125 | ||||
2018年10月12日 | (2018年9月28日) | $0.125 | ||||
2019年1月14日 | (一九二零九年一月四日) | $0.125 | ||||
2019年4月12日 | (一九二零九年三月二十九日) | $0.125 | ||||
2019年7月12日 | (一九二零九年六月二十八日) | $0.125 | ||||
2019年10月11日 | (一九二零九年九月三十日) | $0.125 | ||||
2020年1月13日 | (二零二零年一月二日) | $0.125 | ||||
資本支出
本港每間酒店的管理及專營權協議均規定設立獨立的物業改善儲備，以支付更換及維修酒店內的傢俱、固定裝置及設備的費用，以及其他例行的資本開支。對財產改善基金的捐款按酒店收入的百分比計算。此外，我們可能須支付某些額外改善工程的費用，而根據適用的管理或專營權協議，這些改善措施是不獲準由物業改善儲備金支付的。截至2019年12月31日我們已在物業改善基金內預留5，300萬元作基本工程之用，這些款項包括在受限制的現金內。
我們大約花了1.027億美元我們經營酒店在截至年底的基本建設改善情況2019年12月31日，其中包括以下重大項目：
• | 舊金山標誌酒店：在2019年1月，我們完成了酒店標誌的重新定位和品牌重塑，現在是總督城市收藏的一部分。作為翻修的一部分，該公司在酒店增設了兩個房間。 |
• | JW萬豪丹佛櫻桃溪：我們正在對這家酒店進行重新定位，以獲得與其豪華競爭組合相抗衡的份額。酒店客房和會議空間的翻修工作於2019年完成，增加了3間客房。2020年初，該公司預計將完成公共空間的改造，並在著名廚師理查德·桑多瓦爾(RichardSandoval)的帶領下，創造一種新的餐廳體驗。 |
• | 喜來登套房基韋斯特：我們正在拆除喜來登品牌，並重新定位這個海濱度假勝地到一個獨立的精品度假村，巴巴里海灘大廈。該項目於2019年部分完成， |
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其餘部分將在旺季後於2020年完成。該度假村預計將於2020年夏季重新啟動。
• | 萬豪山度假村及水療中心：我們正在尋求多年的重新定位和品牌重塑的度假村，以縮小與奢侈品競爭的差距。2018年，我們完成了客房和會議空間的翻新，並在2019年更新了水療中心，並創建了一個新的健身中心。該度假村將在2021年年底成為無限制品牌。 |
• | 沃辛頓文藝復興：我們在2019年期間完成了大堂和餐飲分店的改造，包括理查德·桑多瓦爾(Richard Sandoval)的一家新託羅託羅餐廳(Toro Toro)。 |
• | 塔霍湖登陸度假村和水療中心：在2019年第三季度，我們在酒店增加了5個新客房，這些客房來自以前非收入生產的地區。 |
另外，我們大約花了9 660萬美元論法國人礁的重建2019年12月31日.
我們預計，到2020年，我們將花費大約9，000萬至1億美元用於改善我們經營酒店的基本建設，其中包括2019年開始的某些項目的結轉。2020年的重大項目包括：
• | 索諾馬旅館：我們將在2020年對度假村進行重新定位，以便在奢侈品和生活方式的競爭環境下抓住市場潛力。這一項目的組成部分包括由名人廚師邁克爾·米娜(MichaelMina)開設一家新餐廳，將水療中心升級為一家豪華水療中心運營商，並增加一些場地，如火烈鳥聚集區。 |
• | 希爾頓波士頓市中心： 我們預計將在2020年翻修酒店的客房和大堂。我們還將把未充分利用的會議空間改建為29間新客房。在2022年，這家酒店將成為沒有品牌可言的酒店。 |
• | 希爾頓·伯靈頓：我們預計將在2020年完成酒店客房和公共空間的全面翻新。 |
合同義務
下表概述了與我們的債務和我們的經營夥伴關係的其他承諾有關的付款要求的時間安排。2019年12月31日.
按期間支付的款項 | ||||||||||||||||||||
共計 | 不足1年 | 1至3年 | 3至5年 | 五年後 | ||||||||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||||||||||
包括利息在內的長期債務債務(1) | $ | 1,197,107 | $ | 109,072 | $ | 104,499 | $ | 679,322 | $ | 304,214 | ||||||||||
經營租賃 | 779,157 | 3,315 | 8,745 | 7,973 | 759,124 | |||||||||||||||
採購承付款(2) | ||||||||||||||||||||
定購單和承諾書 | 140,394 | 140,394 | — | — | — | |||||||||||||||
共計 | $ | 2,116,658 | $ | 252,781 | $ | 113,244 | $ | 687,295 | $ | 1,063,338 | ||||||||||
________________
(1)我們的可變利率貸款的利息費用是根據下列利率計算的。2019年12月31日.
(2) | 截至2019年12月31日已發出總額約為1.404億美元的定購單和承付書，用於翻修我們的房產。我們已承諾推行這些計劃，並預期日後會與我們現有的物業或將來可能購置的物業，作出類似的安排。 |
表外安排
我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生或可能對我們的財務狀況產生當前或未來的影響，而這些對投資者來説都是非常重要的。
非公認會計原則財務措施
我們使用以下非公認會計原則的財務措施，我們認為這些措施對投資者有用，是衡量我們經營業績的關鍵指標：EBITDA，EBITDA。Re、調整後的EBITDA、FFO和調整後的FFO。這些措施不應孤立地考慮，也不應作為根據美國公認會計原則衡量業績的標準。EBITDA，EBITDARe，經調整的EBITDA、FFO和調整後的FFO，根據我們的計算，可能無法與其他公司相比。
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目錄
非公認會計原則財務措施的使用和限制
我們的管理層和董事會使用EBITDA，EBITDARe、調整的EBITDA、FFO和調整後的FFO，以評估我們酒店的績效，並便於將我們與其他住宿REITs、不屬於REITs的酒店所有者和其他資本密集型公司進行比較。這些非GAAP財務措施的使用有一定的侷限性.我們提出的這些非GAAP財務措施，可能無法與其他房地產公司計算的非GAAP財務計量相媲美。這些措施沒有反映我們所發生和將要發生的某些開支，例如折舊、利息和資本支出。我們通過單獨考慮這些被排除在外的項目的影響來彌補這些限制，只要這些項目對我們的經營決策或我們的經營業績評估具有重大意義。我們對最具可比性的美國公認會計原則財務措施的調節，以及我們的業務和現金流動綜合報表，包括利息費用、資本支出和其他排除在外的項目，所有這些都應在評估我們的業績時加以考慮，以及我們的非公認會計原則財務措施的有用性。
這些非公認會計原則的財務措施是除與根據美國公認會計原則提出的結果一起使用的。它們不應被視為美國公認會計準則規定的營業利潤、現金流量或任何其他經營業績計量的替代辦法。這些非公認會計原則的財務措施反映了更多的觀察我們的業務的方式，我們相信，當與我們的美國公認會計原則的結果以及與相應的美國公認會計原則財務措施相協調時，我們可以更全面地瞭解影響我們業務的因素和趨勢，而不是沒有這種披露。我們強烈鼓勵投資者全面檢討我們的財務資料，而不要倚賴單一的財務措施。
EBITDA，EBITDARe和FFO
EBITDA係指淨收入(根據美國公認會計原則計算)，不包括：(1)利息費用；(2)所得税備抵，包括適用於出售資產的所得税；(3)折舊和攤銷。公司計算EBITDARe根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)的指導方針，其2017年9月白皮書“房地產的未計利息、税金、折舊和攤銷前收益”。EBITDARe系淨收入(根據美國公認會計原則計算)，按以下因素調整：(1)利息費用；(2)所得税備抵，包括適用於出售資產的所得税；(3)折舊和攤銷；(4)處置折舊財產的損益，包括變現的損益；(5)折舊財產減值減值和因附屬公司折舊財產價值減少而對未合併附屬公司的投資減值；(6)調整，以反映實體在EBITDA中所佔份額Re不合並的附屬公司。
我們相信EBITDA和EBITDARe對投資者評估我們的經營業績是有用的，因為他們幫助投資者評估和比較我們在不同時期的業務結果，方法是消除我們的資本結構(主要是利息費用)和資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響，並對EBITDA進行評估和比較。Re，減值及處置折舊財產的損益)我們的經營結果。此外，我們的債務協議中包含的契約使用EBITDA作為財務遵守情況的衡量標準。我們也使用EBITDA和EBITDA。Re作為確定酒店收購和處置價值的標準。
公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，該標準將FFO定義為根據美國公認會計原則確定的淨收入，不包括出售財產和減值損失的損益，加上房地產相關折舊和攤銷。該公司認為，FFO的提出為投資者提供了關於其經營業績的有用信息，因為它是衡量公司業務的一種手段，而不考慮特定的非現金項目，例如房地產相關的折舊和攤銷，以及出售資產的損益。該公司還使用FFO作為評估其經營業績的一種手段。
調整EBITDA和FFO
我們在評估我們的業績時調整了EBITDA和FFO，因為我們認為，排除下面描述的某些附加項目為投資者提供了關於我們目前經營業績的有用的補充信息，而調整後的EBITDA和調整後的FFO的列報方式與美國GAAP淨收入、EBITDA和FFO相結合，有助於投資者完全理解我們的綜合經營業績。我們調整了以下項目的EBITDA和FFO：
• | 非現金租賃費用和其他攤銷：我們不包括非現金費用，從我們的土地租賃和其他合同義務的費用直線確認和非現金攤銷我們的有利和不利的合同，最初記錄與某些酒店收購。我們排除了 |
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目錄
這些非現金項目是因為它們沒有反映當期應付給各出租人的實際現金數額，而且它們在評估我們在這一期間的實際業績方面的重要性較小。
• | 會計原則變更的累積效應*財務會計準則委員會頒佈新的會計準則，要求或允許綜合業務報表反映會計原則變化的累積影響。我們不包括這些調整的影響，包括前期的會計影響，因為它們不反映公司當期的實際基本業績。 |
• | 及早清償債務的損益：：我們不包括在債務提前清償時記錄的損益的影響，因為這些損益來自與公司資本結構有關的交易活動，我們認為這些交易活動並不代表公司或酒店的持續經營業績。 |
• | 酒店購置費用：：我們不包括在此期間支付的酒店收購費用，因為我們認為這些交易成本並不反映公司或我們酒店的持續績效。 |
• | 遣散費：我們不包括因終止公司級員工而引起的公司離職費用，或與之相反的費用，以及與租賃終止或結構化離職計劃相關的酒店離職費用，因為我們認為這些費用不反映公司或酒店的持續績效。 |
• | 酒店經理過渡項目：：我們不包括與酒店經理變更相關的過渡項目，因為我們認為這些項目不反映公司或酒店的持續績效。 |
• | 其他項目：：我們不時發生成本或實現收益，我們認為這些成本或收益超出了我們通常的業務流程，而且我們不認為這些收益反映了公司或酒店目前的表現。這些項目可包括但不限於以下方面：新開發的旅館的開業前費用；為準備銷售空置空間而發生的租賃準備費用；管理或特許經營合同終止費；法定和解的損益；與自然災害有關的費用；財產保險理賠的收益，但與營業中斷保險有關的收入除外。 |
此外，為了推導出調整後的FFO，我們排除了對利率互換的任何未實現的公允價值調整。我們不包括這些非現金金額，因為它們不反映公司的基本業績.
下表是我們的美國GAAP淨收入與EBITDA、EBITDA的對賬情況。Re和調整後的EBITDA(千)：
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目錄
截至12月31日的年度， | ||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||
淨收益 | $ | 184,211 | $ | 87,796 | $ | 91,877 | ||||||
利息費用 | 46,584 | 40,970 | 38,481 | |||||||||
所得税費用 | 22,028 | 3,101 | 10,207 | |||||||||
房地產相關折舊和攤銷 | 118,110 | 104,524 | 99,090 | |||||||||
EBITDA | 370,933 | 236,391 | 239,655 | |||||||||
減值損失 | — | — | 3,209 | |||||||||
酒店物業銷售損失(1) | — | — | 764 | |||||||||
EBITDARe | 370,933 | 236,391 | 243,628 | |||||||||
非現金租賃費用和其他攤銷 | 7,013 | 5,336 | 4,378 | |||||||||
與法國人礁有關的專業費用(2) | 17,822 | 3,855 | — | |||||||||
與自然災害有關的未保險費用(3) | — | — | 3,280 | |||||||||
債務提前清償的損失 | 2,373 | — | 274 | |||||||||
酒店購置費用 | — | — | 2,028 | |||||||||
酒店經理過渡及開業前項目(4) | 6,460 | (1,491 | ) | (3,637 | ) | |||||||
遣散費(5) | — | 11,691 | — | |||||||||
財產保險結算收益 | (144,192 | ) | (1,724 | ) | — | |||||||
調整後的EBITDA | $ | 260,409 | $ | 254,058 | $ | 249,951 | ||||||
_______________
(1) | 在截至2017年12月31日的一年中，我們確認了80萬美元的税前虧損，這是由於我們在2016年所有權期內發生的酒店費用調整後發生的。 | |
(2) | 指因颶風Irma而在法國人礁發生的法律和專業費用及其他費用，這些費用不包括在保險範圍內。 | |
(3) | 代表穩定，清潔，和其他費用(如酒店勞動力)在我們的酒店受颶風伊爾瑪或瑪麗亞影響，但不包括保險。 | |
(4) | 在截至2019年12月31日的一年中，包括(A)與L‘Auberge de Sedona、果園旅館Sedona以及蘭丁度假村和水療中心有關的80萬美元的經理過渡費用；(B)與重新開放酒店標誌有關的開業前費用50萬美元；(C)與重新開放法國人礁有關的開業前費用270萬美元；(D)與即將終止的喜來登套房基韋斯特特許經營協議有關的250萬美元。2018年12月31日終了的年度，包括：(A)經理過渡費用10萬美元，涉及酒店標誌、L‘Auberge de Sedona和果園Sedona酒店；(B)開業前費用60萬美元，用於重新開放哈瓦那Cabana Key West和旅館會徽，因終止法國人的珊瑚礁管理協議而加速攤銷220萬美元。在2017年12月31日終了的一年中，包括與酒店經理變動有關的項目如下：曼哈頓中城東庭院：(A)僱員遣散費約30萬美元；(B)過渡費用約10萬美元，由(C)從萬豪收到的關鍵資金加速攤銷190萬美元抵銷；過渡費用約40萬美元，涉及酒店標誌L‘Auberge de Sedona和Orchards Hotel Sedona；由法國人礁萬豪公司的關鍵資金加速攤銷260萬美元抵銷。 | |
(5) | 2018年12月31日終了年度，包括：(A)根據紐約列剋星敦酒店自願收購方案向工會僱員支付的1 090萬美元，這些款項在綜合業務報表中列為其他酒店費用，(B)80萬美元與我們的前首席財務官離職有關，後者屬於綜合業務報表中的公司費用。 | |
下表是我們的美國公認會計原則淨收入與FFO和經調整的FFO之間的對賬情況(千)：
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目錄
截至12月31日的年度， | ||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||
淨收益 | $ | 184,211 | $ | 87,796 | $ | 91,877 | ||||||
房地產相關折舊和攤銷 | 118,110 | 104,524 | 99,090 | |||||||||
減值損失 | — | — | 3,209 | |||||||||
酒店物業銷售損失，扣除所得税(1) | — | — | 458 | |||||||||
FFO | 302,321 | 192,320 | 194,634 | |||||||||
非現金租賃費用和其他攤銷 | 7,013 | 5,336 | 4,378 | |||||||||
與法國人礁有關的專業費用(2) | 17,822 | 3,855 | — | |||||||||
與自然災害有關的未保險費用(3) | — | — | 3,280 | |||||||||
債務提前清償的損失 | 2,373 | — | 274 | |||||||||
酒店購置費用 | — | — | 2,028 | |||||||||
酒店經理過渡及開業前項目(4) | 6,460 | (1,491 | ) | (3,637 | ) | |||||||
財產保險結算收益，扣除所得税 | (121,525 | ) | (1,724 | ) | — | |||||||
遣散費(5) | — | 11,691 | — | |||||||||
利率互換的公允價值調整 | 2,545 | — | — | |||||||||
調整FFO | $ | 217,009 | $ | 209,987 | $ | 200,957 | ||||||
_______________
(1) | 在截至2017年12月31日的一年中，我們確認了80萬美元的税前虧損，這是由於我們在2016年所有權期內發生的酒店費用調整後發生的。 | |
(2) | 指因颶風Irma而在法國人礁發生的法律和專業費用及其他費用，這些費用不包括在保險範圍內。 | |
(3) | 代表穩定，清潔，和其他費用(如酒店勞動力)在我們的酒店受颶風伊爾瑪或瑪麗亞影響，但不包括保險。 | |
(4) | 在截至2019年12月31日的一年中，包括(A)與L‘Auberge de Sedona、果園旅館Sedona以及蘭丁度假村和水療中心有關的80萬美元的經理過渡費用；(B)與重新開放酒店標誌有關的開業前費用50萬美元；(C)與重新開放法國人礁有關的開業前費用270萬美元；(D)與即將終止的喜來登套房基韋斯特特許經營協議有關的250萬美元。2018年12月31日終了的年度，包括：(A)經理過渡費用10萬美元，涉及酒店標誌、L‘Auberge de Sedona和果園Sedona酒店；(B)開業前費用60萬美元，用於重新開放哈瓦那Cabana Key West和旅館會徽，因終止法國人的珊瑚礁管理協議而加速攤銷220萬美元。在2017年12月31日終了的一年中，包括與酒店經理變動有關的項目如下：曼哈頓中城東庭院：(A)僱員遣散費約30萬美元；(B)過渡費用約10萬美元，由(C)從萬豪收到的關鍵資金加速攤銷190萬美元抵銷；過渡費用約40萬美元，涉及酒店標誌L‘Auberge de Sedona和Orchards Hotel Sedona；由法國人礁萬豪公司的關鍵資金加速攤銷260萬美元抵銷。 | |
(5) | 2018年12月31日終了年度，包括：(A)根據紐約列剋星敦酒店自願收購方案向工會僱員支付的1 090萬美元，這些款項在綜合業務報表中列為其他酒店費用，(B)80萬美元與我們的前首席財務官離職有關，後者屬於綜合業務報表中的公司費用。 | |
關鍵會計政策
我們的合併財務報表包括鑽石巖酒店業公司和所有合併子公司的賬目。按照美國公認會計原則編制財務報表，要求管理層對本報告期內報告的資產和負債數額以及報告的收入和支出數額作出估計和假設。雖然我們不認為報告的數額會有重大不同，但這些政策的適用涉及對未來不確定因素作出判斷和使用假設，因此，實際結果可能與這些估計數大不相同。我們不斷評估我們的評估和判斷，包括那些與長期資產減值有關的評估和判斷。我們的估計是基於經驗和在當時情況下被認為是合理的各種假設。我們所有重要的會計政策都在合併財務報表的附註中披露。以下是某些重要的會計政策，要求我們進行業務判斷或作出重大估計：
酒店投資。購置的旅館、土地改良、建築和傢俱、固定裝置和設備以及通常作為資產購置入賬的可識別無形資產按總成本入賬，並按相對公允價值分配。直接收購相關成本作為被收購資產的一個組成部分資本化。財產和設備的增加，包括目前的建築物、裝修、傢俱、固定裝置和設備按成本入賬。財產和
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目錄
設備使用直線法折舊，建築和土地改良的估計使用壽命為15至40年，傢俱和設備使用壽命為1至10年。可識別的無形資產通常與合同有關，包括按公允價值入賬的地面租賃協議和酒店管理協議。市面及市面以下的合約價值是根據根據所取得的合約而支付的合約金額與我們估計的相應合約的公平市場合約價格之間的差額的現值而定。在市場上獲得的合同沒有很大的價值。我們在收購時簽訂了一份酒店管理協議，這些協議一般都是基於市場條件的。無形資產在相關協議剩餘的不可撤銷期限內，採用直線法攤銷。在為分配購買價格而估計公允價值時，我們可能會利用與取得或融資物業及其他市場資料有關的多個來源。管理層還考慮到在估算所獲得的有形和無形資產的公允價值時，由於其收購前盡職調查而獲得的關於每項財產的信息。
當我們在酒店投資的賬面價值可能無法收回時，我們會審查我們在酒店的投資是否會受到損害。可能導致我們進行審查的事件或情況包括，但不限於：對在我們的財產上住宿的需求的不利變化、業務目前或預計的損失，以及預期該財產更有可能在其使用壽命結束前大量出售。管理層進行分析，以確定估計的未貼現的未來業務現金流和酒店最終處置所得收益減去出售成本，是否超過其賬面價值。如果估計的未貼現的未來現金流量低於資產的賬面金額，則記錄一項調整，以減少相關酒店估計的公允市場價值的賬面價值，並確認減值損失。
雖然本港酒店業在一些主要經營措施方面，隨着整體經濟狀況的改善而有所改善，但部分酒店的經營表現卻未能達到預期的水平。作為我們整體資本分配策略的一部分，我們評估業績不佳的酒店是否可能處置，這可能導致這些物業的賬面價值降低。
通貨膨脹率
一般來説，酒店經營者有能力每天調整房價，以反映通貨膨脹的影響。然而，競爭壓力可能會限制我們的管理公司提高房價的能力。
季節性
酒店收入較高的時期因物業而異，主要取決於酒店的地理位置和所服務的客户羣。因此，我們期望我們的業務有一定的季節性。由於酒店業的季節性波動，我們的財務表現可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。
新的會計公告尚未執行
關於最近發佈的會計公告的補充信息，見所附合並財務報表附註2。
項目7A.市場風險的定量和定性披露
市場風險包括利率、外匯匯率、商品價格、股票價格和影響市場敏感工具的其他市場變化所產生的風險。在推行我們的業務策略時，我們目前所面對的主要市場風險，以及我們預期在未來會面對的主要市場風險，是利率風險。我們的未償債務的面值2019年12月31日曾.11億美元其中2.5億美元是可變比率。如果我們的可變利率債務的市場利率波動100個基點，利息開支將根據利率變動、未來收入和現金流量每年增加或減少約250萬美元。
在2019年1月7日，我們簽訂了一項利率互換協議，在我們5000萬美元的無擔保定期貸款到期後，將libor固定在2.41%。我們於2019年7月25日達成利率互換協議，在3.5億美元無擔保定期貸款中，將LIBOR固定在1.70%，期限為1.75億美元。有關我們的無擔保定期貸款和利率互換協議的信息見所附合並財務報表附註8。
2017年7月，金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行在2021年後提交計算libor的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了
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目錄
替代基準利率委員會將擔保隔夜融資利率(“Sofr”)確定為其首選的美元-libor替代辦法。公司無法預測LIBOR何時停止發行，也無法準確預測Sofr將如何計算和發佈。FCA或其他理事機構對用於確定libor的方法所採取的任何變化，都可能導致報告的libor突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會改變。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能導致利率和(或)付款高於或低於目前形式的倫敦銀行同業拆借利率。
該公司有與libor掛鈎的合同，並正在監測和評估相關風險，其中包括我們可變利率債務的利息數額和所附綜合財務報表附註8中討論的利率掉期互換利率。如果倫敦銀行同業拆借利率終止，利率將以適用的債務或互換文件或其他商定文件中規定的備用參考利率為基礎。這種情況不會影響該公司借入或維持已經未償還的借款或掉期的能力，但替代參考利率可能比libor更高、更不穩定。
在將合同轉換為替代參考費率時會產生某些風險，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果libor受到限制或終止，與libor相關的貸款、證券或衍生工具的價值也可能受到影響。對一些文書而言，向替代匯率過渡的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的對手方進行大量談判。
如果合同不過渡到替代參考利率，而且LIBOR終止，則影響可能因合同而異。如果LIBOR被終止，或者計算LIBOR的方法改變了目前的形式，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利的影響。
雖然我們預計libor將在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能無法獲得libor。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，將加速和擴大與向替代參考匯率過渡有關的風險。
第8項B.財務報表和補充數據
見財務報表索引，第F1頁。
第9項會計和會計與會計的變化和分歧 財務披露
沒有。
第9A項管制及程序
對披露控制和程序的評估
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的監督和參與下，按照“交易法”規則13a-15(E)和15d-15(E)和1934年“證券交易法”(“交易法”)修訂的“證券交易法”(“交易法”)第13a-15和15d-15段的要求，評估了披露控制和程序的有效性，我們的首席執行官和首席財務官得出結論認為，截至本報告所述期間結束時，公司的披露控制和程序有效地保證，我們在向證券交易委員會提交的報告中披露的信息(I)是在證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、彙總和報告的；(Ii)是累積並酌情傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時作出有關披露的決定。
財務報告內部控制的變化
公司對財務報告的內部控制在公司最近一個財政季度中根據“外匯法”第13a-15條和第15d-15條的規定進行的(D)段所要求的評估中沒有變化，這對公司財務報告的內部控制產生了重大影響，或合理地可能會對公司財務報告的內部控制產生重大影響。
管理層關於財務報告內部控制的報告
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目錄
我們管理部門關於財務報告內部控制的報告載於本年度報表10-K的F-2頁，標題為“管理層關於財務報告的內部控制報告”，並在此引用。
獨立註冊會計師事務所認證報告
我們的獨立註冊會計師事務所關於我們對財務報告的內部控制的報告載於本年度報告第10-K頁，標題為“獨立註冊會計師事務所的報告”，並在此引用。
第9B項其他資料
沒有。
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目錄
第III部
項目10-14所要求的信息通過參考我們2020年股東年度會議的委託書(不遲於本報告所涵蓋的財政年度結束後120天提交證券交易委員會)(“2020年代理聲明”)納入。
第10項董事、執行主任及公司管治
此項目所需的信息通過引用我們的2020年代理聲明而被納入。
項目11.行政人員補償
該項目所需的信息通過引用我們的2020年代理聲明而被納入。
第12項某些受益所有人的擔保所有權和管理 及相關股東事項
該項目所需的信息通過引用我們的2020年代理聲明而被納入。有關本年度報告第5項所列的股權計劃的資料，以表格10-K載列，並以參考資料載列於本項目第12項內。
項目13.某些關係及相關交易與董事獨立性
該項目所需的信息通過引用我們的2020年代理聲明而被納入。
第14項主要會計費用及服務
該項目所需的信息通過引用我們的2020年代理聲明而被納入。
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目錄
第IV部
項目15.有關證物及財務報表附表
1. | 財務報表 |
本文件載於F-1至F-33頁。
2. | 財務報表附表 |
以下財務報表附表載於本報告第F-34和F-35頁：
附表III-不動產及累積折舊
在規例S-X中作出規定的所有其他附表，要麼無須列入有關指示，要麼不適用，或有關資料列入適用財務報表的腳註，因此被略去。
3. | 展品 |
下列證物列於本年報表10-K中。2019年12月31日(並按照條例S-K第601項編號)：
展覽編號 | 展覽説明 | |
3.1.1 | 響尾巖酒店業公司法人章程的修改與重述(參照註冊人於2005年3月1日向證券及交易管理委員會提交的表格S-11的註冊聲明(檔案編號333-123065)成立為法團) | |
3.1.2 | 戴蒙巖酒店業公司章程修訂及章程重述(參考註冊官於2007年1月10日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
3.1.3 | 戴蒙巖酒店業公司章程修訂及章程重述(參考註冊官於2012年7月9日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
3.1.4 | 補充條款禁止鑽石巖酒店業公司在未經股東批准的情況下選擇受“馬裏蘭州普通公司法”第3-803條的約束(參考註冊官於2014年2月26日向證券交易委員會提交的有關表格8-K的最新報告) | |
3.1.5 | 戴蒙巖酒店業公司章程修訂及章程重述(參照註冊主任於2016年5月5日向證券及交易管理委員會提交的表格8-K的現行報告而成立為法團) | |
3.1.6 | 鑽石巖酒店業公司章程修正案及章程重述(參考註冊官於2019年5月13日向證券交易委員會提交的有關表格8-K的現行報告) | |
3.2.1 | 第四次修訂及重整鑽石石酒店業公司附例(參照註冊主任於2016年5月5日向證券及交易管理委員會提交的表格8-K的現行報告而成立為法團) | |
3.2.2 | 鑽石石酒店業公司第四條修訂及重訂附例的第一修正案(參照註冊官於2017年11月7日向證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
4.1 | 鑽石巖酒店業普通股證書格式(參照註冊官於2010年5月5日向證券交易委員會提交的表格10-Q季報) | |
4.2† | 鑽石巖酒店業公司證券説明 | |
10.1 | 截至2018年8月28日的鑽石巖酒店有限合夥有限責任公司修訂和恢復協議(參考註冊官於2018年8月31日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
10.2* | 鑽石巖酒店業公司遞延補償計劃(參照註冊人於2014年8月8日向證券交易委員會提交的表格S-8的註冊聲明而編入) | |
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目錄
10.3* | 鑽石巖酒店業公司遞延補償計劃第一修正案，董事會賠償委員會於2014年12月15日批准(參照註冊主任於2015年2月27日向證券交易委員會提交的10-K表格年報) | |
10.4* | 限制性股票獎勵協議的格式(參照註冊官於2010年5月5日向證券交易委員會提交的表格10-Q季報) | |
10.5* | 市場股票單位協議的形式(參照註冊主任於2010年3月9日向證券及交易管理委員會提交的有關表格8-K的現行報告而成立為法團) | |
10.6* | 相對TSR業績股協議(參考註冊官於2014年2月25日向證券交易委員會提交的10-K表格年報) | |
10.7* | 遞延股獎勵協議的格式(參照註冊官於2010年5月5日向證券及交易管理委員會提交的表格10-Q季刊報告而成立為法團) | |
10.8* | 署長選舉表格表格(參照註冊官於2010年5月5日向證券及交易管理委員會提交的表格10-Q季刊報告而成立為法團) | |
10.9* | 激勵股票期權協議的形式(參照註冊人向證券及交易管理委員會提交的表格S-11的註冊聲明(檔案編號333-123065)成立為法團) | |
10.10* | 非限定股票期權協議的形式(參照註冊人向證券及交易管理委員會提交的表格S-11的註冊聲明(檔案編號333-123065)成立為法團) | |
10.11 | 截至2019年7月25日的第五份經修訂和重新確定的信貸協議，日期為鑽石巖酒店有限公司、鑽石巖酒店業有限公司、富國銀行、全國協會、美國銀行、N.A.、花旗銀行、N.A.和美國銀行全國協會、中央銀行全國協會、關鍵銀行全國協會、區域銀行、PNC銀行、全國協會和TD銀行作為文件代理，以及富國證券、LLC、BofA證券公司、花旗全球市場公司、美國銀行全國協會、凱恩斯資本市場公司。區域資本市場，區域銀行的一個部門，PNC資本市場有限責任公司和TD證券(美國)有限責任公司，作為聯合牽頭Arrangers，以及富國證券公司，富國證券有限公司，美國銀行證券公司，花旗全球市場公司。和美國銀行全國協會聯合出書(參考註冊官於2019年7月29日向證券交易委員會提交的有關表格8-K的現行報告) | |
10.12 | 截至2016年5月3日的“定期貸款協議”，日期為鑽石巖酒店業公司、鑽石巖酒店業有限公司、中央銀行全國協會作為行政代理、每一家Keybanc資本市場、PNC資本市場有限公司和區域資本市場作為聯合牽頭機構、PNC銀行、全國協會和區域銀行作為聯合代理，以及它們的貸款人之間簽訂的定期貸款協議。(參照註冊官於2016年5月6日向證券交易委員會提交的有關表格8-K的現行報告而收編) | |
10.13* | 協議的形式(及其實質差異時間表)(參照註冊官於2012年4月30日向證券及交易管理委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.14* | 股票增值權的形式(參照註冊主任於2008年3月6日向證券及交易管理委員會提交的表格8-K格式的報告而成立為法團) | |
10.15* | 股利等價權的形式(參考註冊官於2008年3月6日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
10.16* | 戴蒙德石酒店2004年股票期權及激勵計劃下股利等價權協議第1號修正案的格式(參考註冊官於2008年12月30日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
10.17* | 補償協議的形式(參照註冊主任於2009年12月16日向證券及交易管理委員會提交的表格8-K的現行報告而成立為法團) | |
10.18* | 戴蒙德·洛克酒店公司與威廉·J·網球公司之間的離職協議，日期為2009年12月16日(參照註冊官於2012年4月30日向證券及交易管理委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.19* | 信協議，日期為2009年12月9日，由鑽石巖酒店公司和威廉·J·網球公司簽署，日期為2009年12月9日(參照註冊官於2010年2月26日向證券交易委員會提交的表格10-K的週年報告) | |
10.20* | 鑽石巖酒店業公司與特洛伊·弗爾貝之間的離職協議，截止2014年4月9日(參照註冊官於2014年5月12日向證券及交易管理委員會提交的10-Q按季報告而成立為法團) | |
10.21* | 鑽石巖酒店公司與Thomas G.Healy之間的信函協議，截止2016年12月21日(參照註冊官於2017年1月4日向證券交易委員會提交的有關表格8-K的最新報告) | |
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目錄
10.22* | DiamondRock酒店公司與Thomas G.Healy之間的離職協議，有效期為2017年1月17日(參照註冊官於2017年5月5日向證券及交易管理委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.23* | 鑽石巖酒店2016年股權激勵計劃，自2016年5月3日起生效(參照註冊官於2016年3月24日向證券交易管理委員會提交的附表14A委託書附錄B) | |
10.24* | 鑽石巖酒店業公司2016年股權激勵計劃第一修正案(參考註冊官於2018年12月26日向證券交易委員會提交的表格8-K的最新報告) | |
10.25* | 2016年股權激勵計劃下的限制性股票獎勵協議形式(參照註冊官於2016年8月5日向證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.26* | 2016年股權激勵計劃下的業績股協議形式(參照註冊官於2016年8月5日向證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.27* | 2016年股權激勵計劃下的遞延股獎勵協議格式(參照註冊官於2016年8月5日向證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.28* | 2016年股權激勵計劃下的LTIP單位獎勵協議形式(參考註冊官於2019年5月9日向證券及交易管理委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.29* | DimondRock酒店公司與Jay L.Johnson之間的離職協議，截止日期為2018年3月19日(參照註冊官於2018年5月4日向證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告) | |
10.30* | DiamondRock酒店公司與Jeffrey J.Donnelly之間的離職協議，截止日期為2019年8月8日(參考註冊官於2019年11月8日向證券交易委員會提交的10-Q表格報告) | |
21.1† | 鑽石巖酒店業公司子公司名單 | |
23.1† | KPMG有限責任公司的同意 | |
31.1† | 經修訂的1934年“證券交易法”第13a-14(A)條規定的首席執行官認證。 | |
31.2† | 經修訂的1934年“證券交易法”第13a-14(A)條規定的首席財務官認證。 | |
32.1** | 經修訂的1934年“證券交易法”第13a-14(B)條規定的首席執行官和首席財務官的認證。 | |
101.SCH† | 內聯XBRL分類法擴展架構文檔。 | |
101.CAL† | 內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔。 | |
101.lab† | 內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔。 | |
101.PRE† | 內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔。 | |
101.DEF† | 內聯XBRL分類法定義鏈接庫文檔。 | |
104† | 封面交互數據文件(格式化為內聯XBRL，並附有附錄101所載的適用的分類法擴展信息) | |
*展覽是一項管理合約或補償計劃或安排。 | ||
†在此提交 | ||
**隨函附上 | ||
第16項表格10-K摘要
不適用。
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目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節的要求，登記人已正式安排由下列簽署人代表其簽署本報告，從而正式授權於馬裏蘭州貝塞斯達市。2020年2月28日.
鑽石巖酒店業公司 | ||
通過： | S/William J.網球 | |
姓名： | 威廉J.網球 | |
標題： | 執行副總裁、總法律顧問和公司祕書 | |
根據1934年“證券交易法”的要求，下列人士以登記人的身份和日期簽署了本報告。
簽名 | 標題 | 日期 | ||
/S/Mark W.Brugger | 首席執行官兼主任 | 2020年2月28日 | ||
馬克·布魯格 | (特等行政主任) | |||
/S/Jeffrey J.Donnelly | 執行副總裁兼股長 | 2020年2月28日 | ||
唐納利 | 財務主任(特等財務主任) | |||
/S/Briony R.Quinn | 高級副總裁兼財務主任 | 2020年2月28日 | ||
布洛尼·奎因 | (首席會計主任) | |||
S/William W.McCarten | 主席 | 2020年2月28日 | ||
威廉·W·麥卡頓 | ||||
S/蒂莫西·遲浩田 | 導演 | 2020年2月28日 | ||
蒂莫西 | ||||
//莫琳·麥考維 | 導演 | 2020年2月28日 | ||
莫琳·麥考維 | ||||
/S/Gilbert T.Ray | 導演 | 2020年2月28日 | ||
吉爾伯特·雷 | ||||
S/William J.Shaw | 導演 | 2020年2月28日 | ||
威廉·肖 | ||||
/S/Bruce D.Wardinski | 導演 | 2020年2月28日 | ||
布魯斯·D·瓦爾丁斯基 | ||||
/S/Kathleen Wayton | 導演 | 2020年2月28日 | ||
凱薩琳·韋頓 | ||||
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目錄
財務報表索引
頁 | |
管理層關於財務報告內部控制的報告 | F-2 |
獨立註冊會計師事務所的報告 | F-3 |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | F-6 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | F-7 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合股本報表 | F-8 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | F-9 |
合併財務報表附註 | F-11 |
附表三-截至2019年12月31日的不動產和累計折舊 | F-34 |
F-1
目錄
管理層關於財務報告內部控制的報告
管理層負責建立和維持對公司財務報告的適當內部控制。財務報告的內部控制是指由我們的首席執行幹事和首席財務官設計或監督並由我們的董事會、管理層和其他人員實施的程序，以便根據普遍接受的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證，幷包括下列政策和程序：
(一)以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置情況的記錄；
(二)提供完全合理的保證，保證根據公認的會計原則編制財務報表所需的交易記錄，公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；
(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置提供合理的保證。
對財務報告的內部控制由於其固有的侷限性，無法為實現財務報告目標提供絕對保證。對財務報告的內部控制是一個涉及人的勤奮和遵守的過程，容易因人的失誤而導致判斷失誤和故障。對財務報告的內部控制也可以通過串通或管理不當而被規避。由於這些限制，對財務報告的內部控制可能無法及時防止或發現重大錯報。然而，這些固有的限制是眾所周知的財務報告程序的特點。因此，設計成過程保障措施是可能的，以減少，但不是消除這種風險。
管理部門採用了題為內部 控制-綜合框架(2013年)由Treadway委員會贊助組織委員會發布，以評估公司財務報告內部控制的有效性。管理層的結論是，公司對財務報告的內部控制自2019年12月31日起生效。畢馬威會計師事務所(KPMGLLP)是一家獨立註冊的公共會計師事務所，它審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制的有效性，如下文所示。
/S/Mark W.Brugger | ||
首席執行官 | ||
(特等行政主任) | ||
/S/Jeffrey J.Donnelly | ||
執行副總裁兼首席財務官 | ||
(首席財務主任) | ||
/S/Briony R.Quinn | ||
高級副總裁兼財務主任 | ||
(首席會計主任) | ||
2020年2月28日
F-2
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
股東和董事會
鑽石巖酒店公司：
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們已根據下列標準對截至2019年12月31日的財務報告的內部控制進行了審計：鑽石巖酒店公司及其子公司(該公司)內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發。我們認為，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都對財務報告保持了有效的內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(美國會計監督委員會)的標準，審計了截至2019和2018年12月31日公司的合併資產負債表，2019年12月31日終了的三年期間的相關業務、權益和現金流量綜合報表，相關附註和財務報表附表三(統稱為合併財務報表)，以及我們的報告。2020年2月28日對這些合併財務報表表示無保留意見。
意見依據
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，這包括在所附的管理部門關於財務報告內部控制的報告中。我們的職責是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保持記錄，以合理詳細、準確和公正的方式反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，證明記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，而且公司的收支只是根據公司管理層和董事的授權進行的；(3)對防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置，提供合理的保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
/s/畢馬威有限責任公司
弗吉尼亞McLean
2020年2月28日
F-3
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
股東和董事會
鑽石巖酒店公司：
關於合併的意見 財務報表
我們審計了截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31、2019年和2018年12月31日至2018年的鑽石巖酒店業公司及其子公司(該公司)的合併資產負債表、截至2019年12月31日的三年期間的相關業務、股本和現金流量綜合報表、相關附註和財務報表附表三(統稱合併財務報表)。我們認為，合併財務報表按照美國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允地列報了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的財務狀況，以及截至2019年12月31日的三年期間的運營結果和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發，我們的報告日期為2020年2月28日對公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留的意見。
會計原則的變化
如合併財務報表附註2所述，由於採用了FASB會計準則編碼(ASC)主題842“租約”，公司改變了截至2019年1月1日的租賃會計核算方法。
意見依據
這些合併財務報表是公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計就這些綜合財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得合理的保證，以確定合併財務報表是否存在重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是因為錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及綜合財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對合並財務報表進行的審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或要求告知審計委員會，且：(1)涉及對合並財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不會改變我們對合並財務報表的總體看法，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見，在下文通報關鍵審計事項。
酒店資產減值投資價值評估
如合併財務報表附註2和3所述，截至2019年12月31日，財產和設備淨額為30.27億美元，佔總資產的88.4%，主要包括對酒店物業的投資。當發生事件或情況發生變化時，本公司審查其對酒店物業的投資，發現酒店物業的賬面價值可能無法收回。當這種情況存在時，公司進行分析，以確定估計的未貼現的未來運營現金流和最終處置旅館投資的估計收益是否超過酒店的賬面價值。
我們將評估酒店資產減值作為一項重要的審計事項。識別和評估公司對錶明酒店財產賬面價值的事件或情況變化的判斷，可能無法收回，涉及到審計人員的高度判斷。這包括對
F-4
目錄
一處房產在其先前估計的使用壽命結束前被顯著出售的可能性，以及市場條件的變化或其他因素對酒店房產公允價值的影響。這些判斷的變化可能會對確定酒店物業投資的賬面金額是否可以收回產生重大影響。
我們為解決這一關鍵審計問題所執行的主要程序包括以下內容。我們測試了對公司流程的某些內部控制，以確定和評估表明酒店資產的賬面投資數額可能無法收回的事件或變化，並在適用情況下，公司評估酒店賬面金額是否可根據其未來未貼現現金流收回的過程。我們評估了預期未來現金流可能下降的可能性，這可能意味着對酒店財產的投資將無法收回。我們詢問了公司官員，並檢查了一些文件，如董事會會議記錄，以評估一項財產在原先估計的使用壽命結束前出售的可能性。我們進行了獨立評估，包括評估內部財務信息和第三方市場報告，以瞭解酒店資產的公允價值下降或酒店資產目前和預期經營業績下降的跡象。當事件或情況的變化表明酒店財產的賬面價值可能無法收回時，我們對公司估計未來未貼現現金流量所用的方法和重要假設提出質疑。
/s/畢馬威有限責任公司
自2004年以來，我們一直擔任公司的審計師。
弗吉尼亞McLean
2020年2月28日
F-5
目錄
鑽石巖酒店業公司
合併資產負債表
截至2019年12月31日和2018
(單位：千，但份額和每股數額除外)
2019 | 2018 | ||||||
資產 | |||||||
財產和設備，淨額 | $ | $ | |||||
使用權資產 | — | ||||||
限制現金 | |||||||
酒店經理應付款 | |||||||
優惠租賃資產，淨額 | |||||||
預付和其他資產 | |||||||
現金和現金等價物 | |||||||
總資產 | $ | $ | |||||
負債和權益 | |||||||
負債： | |||||||
抵押貸款和其他債務，扣除未攤銷的債務發行成本 | $ | $ | |||||
無擔保定期貸款，扣除未攤銷債務發行成本 | |||||||
高級無擔保信貸設施 | |||||||
債務總額 | |||||||
與關鍵資金有關的遞延收入，淨額 | |||||||
不利合同負債淨額 | |||||||
遞延租金 | |||||||
租賃負債 | — | ||||||
應付酒店經理 | |||||||
申報的和未支付的分發 | |||||||
應付帳款和應計費用 | |||||||
負債總額 | |||||||
公平： | |||||||
優先股，面值0.01美元；10，000，000股授權；沒有發行和發行的股票 | |||||||
普通股，面值0.01美元；核準股票400，000，000股；分別於2019年12月31日和2018年12月31日發行和發行股票200，207，795和204，536，485股 | |||||||
額外已付資本 | |||||||
累積赤字 | ( | ) | ( | ) | |||
股東權益總額 | |||||||
非控制利益 | |||||||
總股本 | |||||||
負債和權益共計 | $ | $ | |||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6
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鑽石巖酒店業公司
綜合業務報表
終年2019年12月31日, 2018，和2017
(單位：千，但份額和每股數額除外)
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入： | |||||||||||
房間 | $ | $ | $ | ||||||||
食品和飲料 | |||||||||||
其他 | |||||||||||
總收入 | |||||||||||
業務費用： | |||||||||||
房間 | |||||||||||
食品和飲料 | |||||||||||
管理費 | |||||||||||
專營權費 | |||||||||||
其他旅館費用 | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
減值損失 | |||||||||||
酒店購置費用 | |||||||||||
公司開支 | |||||||||||
營業中斷保險收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
財產保險結算收益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
業務費用共計，淨額 | |||||||||||
利息和其他收入淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
利息費用 | |||||||||||
酒店物業銷售損失，淨額 | |||||||||||
債務提前清償的損失 | |||||||||||
其他支出共計，淨額 | |||||||||||
所得税前收入 | |||||||||||
所得税費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
淨收益 | |||||||||||
減：可歸因於非控制利益的淨收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
每股收益： | |||||||||||
普通股股東每股淨收入-基本收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股股東每股淨收益-稀釋後 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均流通股數目： | |||||||||||
基本 | |||||||||||
稀釋 | |||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-7
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鑽石巖酒店業公司
合併權益表
終年2019年12月31日, 2018和2017
(單位：千，但份額和每股數額除外)
普通股 | ||||||||||||||||||||||||||
股份 | 面值 | 額外已付資本 | 累積赤字 | 股東權益合計 | 非控制利益 | 股本總額 | ||||||||||||||||||||
2016年12月31日結餘 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
普通股分配情況(每股0.50美元) | — | — | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
股份補償 | — | — | ||||||||||||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
2017年12月31日結餘 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
普通股/股的分配情況(普通股0.50美元/單位0.125美元) | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||
股份補償 | — | |||||||||||||||||||||||||
業務活動單位的發放 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
出售普通股 | — | — | ||||||||||||||||||||||||
回購和退休的普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||
2018年12月31日結餘 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
ASC 842應用的累積效應 | — | — | — | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||
按普通股/單位計算的分配情況(普通股/單位0.50美元) | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||
股份補償 | ||||||||||||||||||||||||||
贖回營運合夥單位 | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
回購和退休的普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||
2019年12月31日結餘 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-8
目錄
鑽石巖酒店業公司
現金流量表
終年2019年12月31日, 2018和2017
(單位：千)
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
業務活動現金流量： | |||||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額： | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
公司資產折舊作為公司開支 | |||||||||||
酒店物業銷售損失淨額 | |||||||||||
債務提前清償的損失 | |||||||||||
財產保險結算收益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
非現金租賃費用和其他攤銷 | |||||||||||
非現金利率互換公允價值調整 | |||||||||||
發債成本攤銷 | |||||||||||
減值損失 | |||||||||||
估計從保險中收回減值損失 | ( | ) | |||||||||
與關鍵資金有關的遞延收入攤銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股份補償 | |||||||||||
遞延所得税費用 | |||||||||||
資產和負債變動： | |||||||||||
預付費用和其他資產 | ( | ) | ( | ) | |||||||
應付酒店經理的款項 | ( | ) | ( | ) | |||||||
應付帳款和應計費用 | ( | ) | |||||||||
經營活動提供的淨現金 | |||||||||||
投資活動的現金流量： | |||||||||||
經營旅館的資本支出 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
法國人礁重建的資本支出 | ( | ) | ( | ) | |||||||
酒店收購 | ( | ) | ( | ) | |||||||
出售物業的收益，淨額 | ( | ) | |||||||||
財產保險收益 | |||||||||||
用於投資活動的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
來自籌資活動的現金流量： | |||||||||||
償還抵押貸款本金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
回購普通股和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
出售普通股的收益，淨額 | |||||||||||
償還抵押債務 | ( | ) | |||||||||
無擔保定期貸款收益 | |||||||||||
償還無擔保定期貸款 | ( | ) | |||||||||
利用高級無擔保信貸工具 | |||||||||||
償還高級無擔保信貸設施 | ( | ) | ( | ) | |||||||
融資費用的支付 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
贖回股份以支付既得股補償的扣繳税款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通股和單位的分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
用於籌資活動的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
現金和現金等價物及限制性現金淨增(減少)額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
年初現金、現金等價物和限制性現金 | |||||||||||
現金、現金等價物和限制性現金，年底 | $ | $ | $ | ||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9
目錄
鑽石巖酒店業公司
現金流量表-(續)
終年2019年12月31日, 2018和2017
(單位：千)
現金流量信息的補充披露： | 2019 | 2018 | 2017 | ||||||||
支付利息的現金 | $ | $ | $ | ||||||||
支付所得税的現金 | $ | $ | $ | ||||||||
資本化利息 | $ | $ | $ | ||||||||
ASC 842會計準則採用的非現金累積效應 | $ | $ | $ | ||||||||
非現金投融資活動： | |||||||||||
未付股息和分配 | $ | $ | $ | ||||||||
酒店收購中的貸款 | $ | $ | $ | ||||||||
與購置旅館財產有關的業務夥伴關係單位的發放 | $ | $ | $ | ||||||||
將經營合夥單位贖回普通股 | $ | $ | $ | ||||||||
下表對合並資產負債表內報告的現金、現金等價物和限制性現金與現金流量表中所列數額進行了核對：
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
現金和現金等價物 | $ | $ | $ | ||||||||
限制現金(1) | |||||||||||
現金、現金等價物和限制性現金共計 | $ | $ | $ | ||||||||
_____________________________
(1) |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
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目錄
鑽石巖酒店業公司
合併財務報表附註
1. | 組織 |
鑽石巖酒店公司(“公司”或“我們”)是一家以住宿為重點的房地產公司，擁有高檔酒店和度假村的投資組合。我們的酒店集中在主要的門户城市和目的地度假地，我們的許多酒店都是以一個由一家領先的全球住宿品牌公司(萬豪國際有限公司)擁有的品牌經營。(“萬豪”)或希爾頓環球酒店(“希爾頓”)。我們是我們投資組合中的酒店的所有者，而不是經營者。作為業主，我們根據酒店的收入和盈利能力，在向酒店經理支付費用後，獲得酒店所產生的所有營業利潤或虧損。
截至2019年12月31日，我們擁有31 酒店10,102 客房，位於下列市場：佐治亞州亞特蘭大；馬薩諸塞州波士頓(2 )；佛蒙特州伯靈頓；南卡羅來納州查爾斯頓；伊利諾伊州芝加哥(2 )；科羅拉多州丹佛(2 )；佛羅裏達州勞德代爾堡；得克薩斯州沃斯堡；加利福尼亞州亨廷頓海灘；佛羅裏達州基韋斯特2 )；紐約，紐約(4 )；亞利桑那州鳳凰城；猶他州鹽湖城；加利福尼亞州聖地亞哥；加利福尼亞州舊金山(2 )；Sedona，亞利桑那州(2 )；加利福尼亞州索諾瑪；加利福尼亞州塔霍湖南湖；華盛頓特區2 )；美屬維爾京羣島的聖託馬斯；以及科羅拉多州的維爾。截至2019年12月31日，法國人的礁&晨星海灘度假村(“法國人的礁”)由於颶風Irma和Mariain造成的損失而關閉。2017年9月.
我們通過傳統的傘式合夥房地產投資信託(簡稱UPREIT)來經營我們的業務，我們的酒店財產由我們的經營夥伴、響尾石酒店有限合夥公司或我們經營夥伴關係的子公司所有。本公司是我們經營夥伴關係的唯一普通合夥人，直接或間接擁有99.6 %我們的有限合夥單位(“操作單位”)。剩下的0.4 %操作單元由第三方持有，否則不隸屬於本公司。與業務行動單位有關的額外披露情況見附註5。
2. | 重要會計政策摘要 |
提出依據
根據美國公認會計準則，我們的財務報表包括公司及其子公司的所有賬目。公司間的所有賬户和交易都在合併過程中被取消。如果公司確定它在財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編碼(“ASC”)810所指的可變利益實體中有利害關係，固結，當確定為該實體的主要受益人時，公司將合併該實體。我們的經營夥伴關係符合可變利益實體的標準。本公司是主要的受益者，因此，我們鞏固了我們的經營夥伴關係。公司唯一重要的資產是其對經營夥伴關係的投資，因此，公司的所有資產和負債實質上都代表其經營夥伴關係的資產和負債。此外，公司的所有債務都是其經營夥伴關係的義務。
估計數的使用
按照美國公認會計原則編制財務報表，要求管理層對報告的資產和負債數額以及財務報表之日或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和支出數額作出估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。
風險和不確定性
整體經濟狀況會對酒店經營績效產生重大影響，從而影響我國酒店的財務狀況。如果我們的任何一家酒店的經營業績出現顯著下降，這可能會影響我們向股東分配和償還債務或履行其他財務義務的能力。
公允價值計量
在評估公允價值時，美國公認會計準則概述了一個評估框架，並創建了一個公允價值層次結構，它區分了基於市場數據的市場假設(可觀測輸入)和報告實體自己對市場數據的假設(不可觀測的投入)。層次結構對用於確定公允價值的投入的質量和可靠性進行排序，然後將其分類並在三種類別中進行披露。這三個層次如下：
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目錄
•一級-投入是活躍市場中相同資產或負債的報價(未經調整)。
•二級-投入包括活躍市場中類似資產和負債的報價，相同的報價。
或類似的資產在市場上是非活躍的和模型衍生的估值，其投入是可觀察的。
•第三級-模型衍生的估值與不可觀測的輸入
財產和設備
在採用FASB會計準則更新(“ASU”)第2017-01號之後，對酒店財產的投資，包括相關土地、土地改良、建築和傢俱、固定裝置和設備以及可識別的無形資產，通常作為資產購置入賬，按總成本入賬，並根據相對公允價值進行分配。直接收購相關成本作為被收購資產的一個組成部分資本化。酒店購置日期後購買的財產和設備按成本入賬。更換和改進是資本化的，而修理和保養則按所發生的費用計算。在出售或留存固定資產時，成本和相關的累計折舊將從公司賬户中刪除，由此產生的任何損益均包括在經營報表中。
折舊通常是在資產的估計使用壽命上使用直線法計算的。5 到40 建築物、土地改善及建築物改善工程年期1 到10 傢俱、固定裝置和設備的年份。租賃權的改進按租賃期限的縮短或相關資產的使用壽命攤銷。
當酒店物業的賬面價值可能無法收回時，我們會檢討我們對酒店物業的投資是否會受損。可能引起審查的事件或情況包括但不限於物業住宿需求的不利變化、業務目前或預計的損失，以及預期該財產更有可能在其使用壽命結束前大量出售。管理層進行分析，以確定估計的未貼現的未來業務現金流和酒店最終處置所得收益減去出售成本，是否超過其賬面價值。如果估計的未貼現的未來現金流量低於資產的賬面金額，則記錄一項調整，以將賬面金額減少到有關酒店的估計公允市場價值，並確認減值損失。
在我們決定處置酒店期間，我們將一家酒店歸類為待售酒店，並簽署了一份有約束力的購買該房產的協議，根據該協議，買方已承付大量不可退還的現金，並且不存在可能導致交易不能及時完成的重大融資或其他意外情況。如果符合這些標準，如果公允價值減去出售成本低於酒店及相關資產的賬面金額，並停止記錄折舊費用，我們就會記錄減值損失，並將資產和相關負債歸類為資產負債表上的待售資產。
現金及現金等價物
我們認為所有原始期限為三個月或更短的高流動性投資都是現金等價物。
收入確認
酒店營業收入在提供貨物或服務時予以確認。收入包括客房銷售、食品和飲料銷售，以及其他酒店部門的收入，如電話、停車場、禮品店銷售和度假費。客房收入按客人佔用酒店房間的時間確認。食品和飲料收入在貨物和/或服務提供給客户的時間點確認，例如餐廳餐飲服務或宴會服務。其他收入在向客户提供貨物或服務的時間點或期間內確認。某些輔助服務由第三方提供，我們評估我們是這些安排的委託人還是代理人。如果我們是代理人，收入是根據從第三方獲得的佣金確認的。如果我們是委託人，我們會根據銷售總價格確認收入。
所得税
F-12
目錄
我們使用資產和負債法核算所得税。遞延税資產和負債因財務報表中現有資產和負債數額與其各自税基之間的差異而產生的估計未來税收後果確認為遞延税資產和負債。遞延税資產和負債的計量採用預期收回或解決這些臨時差額的年度實行的税率。税率變動對遞延税資產和負債的影響在新税率頒佈期間的收益中得到確認。然而，只有在考慮到所有現有證據，包括現有應納税臨時差額的未來倒轉、未來預測的應納税收入和税收規劃戰略的基礎上，才能確認遞延税收資產更有可能實現。如果根據現有證據的權重，更有可能無法變現部分或全部遞延税資產，則提供估值津貼。
根據“國內收入法典”的規定，我們選擇作為REIT來對待，這要求我們每年至少將應納税收入的90%分配給我們的股東，並遵守某些其他要求。除了為任何留存的收入繳納聯邦和州税外，我們還可能要對出售某些資產的“內置收益”徵税。我們的應税REIT子公司通常要繳納聯邦、州、地方和/或外國所得税。
為了使我們酒店物業投資所得的收入成為“物業租金”，以符合REIT資格所需的總入息測試的目的，我們所賺取的收入不能來自我們任何一間酒店的經營。因此，我們把酒店的每一處房產都租給了Bloodstone TRS公司的全資子公司，這是我們現有的應税REIT子公司，或TRS，但屬於維爾京羣島公司所有的法國人礁除外，我們選擇將其作為TRS對待；卡瓦洛點，金門Lodge at the GoldenGate(“Cavallo Point”)，租給該公司的一家全資子公司，我們選擇將其作為TRS對待。
我們有不 税收不確定因素的應計項目2019年12月31日和2018.
無形資產和負債
每股收益
每股基本收益的計算方法是將淨收益除以當期流通普通股的加權平均數量。稀釋每股收益的計算方法是，將淨收益除以當期流通普通股的加權平均數量，再加上其他可能稀釋的證券，如在合夥經營單位轉換時可發行的股票贈款或股份。在一段時間內，不對具有抗稀釋作用的股票進行調整.
股份補償
我們採用公允價值會計方法對股份僱員薪酬進行核算.我們根據獎勵的授予日期公允價值記錄服務或市場條件的獎勵成本。這一費用在要求僱員提供服務以換取獎勵的期間內予以確認。對於僱員不提供必要服務的權益工具，不承認補償費用。
綜合收入
除淨收入外，我們沒有任何綜合收入。如果我們在未來期間有任何綜合收入，以致有必要編制一份綜合收入表，這種報表將作為一份報表與綜合業務報表一併報告。
衍生工具
在正常的經營過程中，我們會受到利率變化的影響。我們可以加入衍生工具，包括利率掉期和上限，以管理或對衝利率風險。衍生工具記錄在
資產負債表日期的公允價值。衍生工具公允價值的變動每一期間均記錄在所附綜合經營報表中的利息費用中。
F-13
目錄
非控制利益
非控制權益是我們的合併經營夥伴關係中的部分股權，而不是直接或間接歸屬於本公司。此類非控股權益在合併資產負債表中與公司股權分開報告。在合併的經營報表中，我們非全資經營合夥企業的收入、費用和淨損益均在合併金額內報告，其中包括歸屬於公司的數額和非控制權益。收入或虧損根據適用期間的加權平均所有權百分比分配給非控制權益。合併權益表包括期初餘額、期初活動和股東權益期末餘額、非控股權益和總權益。
限制現金
限制現金主要包括用於更換酒店經理通常持有的傢俱和固定裝置的現金和根據貸款人要求代管的現金。
債務發行成本
融資費用按成本入賬，作為債務賬面額的一部分，包括貸款費用和與發行債務有關的其他費用。遞延融資費用的攤銷使用一種方法計算，該方法近似於債務剩餘期間的有效利息法，並列入所附綜合業務報表的利息費用中。
應付酒店經理的款項
酒店經理的應收賬款包括酒店一級的應收賬款、定期的酒店經營分配、酒店經理代為持有的預付和其他資產。對酒店經理的欠款是指酒店代表我們承擔的與我們的酒店經營有關的責任，這是本公司的法定義務。
關鍵資金
與訂立酒店管理或特許經營協議或完成具體基本建設項目有關的關鍵資金，按酒店管理協議、特許經營協議的期限或其他系統和合理的期限(如適當的話)遞延攤銷。遞延關鍵資金在所附綜合資產負債表中被列為遞延收入，並作為管理費或特許經營權費用的抵銷而攤銷。
租賃
我們決定一個安排是一個租賃還是包含一個嵌入租賃在開始。與租賃和
非租賃組件(如公用區域維護費用)，我們不將非租賃組件與租賃分開。
組件，但將這些組件視為一體。我們決定租賃分類(經營或融資)在租賃開始。
使用權資產和租賃負債是根據未來租賃付款在開始之日的租賃期內的現值確認的。用於確定租賃付款現值的貼現率是自租賃開始之日起的遞增借款利率，因為隱含利率不容易確定。資產使用權還包括任何初始直接費用和在開始日期或之前作出的任何租賃付款，並因在開始日期或之前收到的任何不受限制的獎勵而減少。
延長或終止租約的選擇包括在確認我們的使用權資產和租賃負債時，我們合理地肯定我們將行使這一選擇權。以指數或比率為基礎的可變付款包括在確認我們的使用權、資產和租賃負債時使用該指數或比率；然而，由於利率或指數更新而導致的這些租賃付款的變化記錄為所發生期間的租金費用。或有租金按銷售超過規定金額的百分比計算，不包括在租賃負債和使用權資產的計量中，但在發生時將被確認為可變租賃費用。載有根據以前發生的與業績有關的可變租賃付款增加固定最低租賃付款的規定的租賃將重新計量，因為這些付款現在意味着租賃期限剩餘時間的固定最低付款有所增加。但是，根據參考指數或費率(例如消費價格指數)的變化增加最低租賃付款條款的租約不會重新計量，因為這種變化並不構成應急解決辦法。
F-14
目錄
信貸風險集中
可能使公司面臨重大信貸風險的金融工具主要是我們的現金和現金等價物。我們與各種金融機構保持現金和現金等價物。我們定期評估這些金融機構的相對信用狀況，並限制對任何一家金融機構的信貸敞口。
部分報告
我們的每家酒店都是運營部門。我們評估我們的每一項財產的基礎上，以評估業績，資本支出水平，以及收購或處置交易。我們對個別物業的評估並不側重於房地產類型(例如城市、郊區或度假村)、品牌、地理位置或行業分類。
我們使用美國公認會計準則(GAAP)確定的標準彙總我們的運營部門，包括我們的產品提供的相似之處、客户類型和提供服務的方法。我們所有的財產對經濟刺激都有類似的反應，例如商業投資、國內生產總值的變化和旅行模式的變化。因此，我們的所有業務部門都符合彙總標準，因此形成了一個以合併財務結果為代表的可報告部門。
自然災害影響的核算
因自然災害或其他非自願事件而被摧毀或損壞的資產被註銷或減記或減值到其殘值。當通過保險收益收回全部或部分財產損害損失或其他保險費用時，記錄應收款，並以總損失或費用的數額衝抵損失或費用。在解決與保險索賠有關的所有意外情況之前，不記錄任何收益。在所有與保險回收有關的意外情況得到解決之前，不確認業務中斷保險產生的收入。
在……裏面2017年9月，颶風Irma對法國人的礁和哈瓦那卡巴納基韋斯特造成了嚴重的破壞。法國人的珊瑚礁進一步受到颶風瑪麗亞的影響。該公司就颶風造成的財產損失和業務中斷的補救和修理以及2017加州北部的野火影響了索諾瑪的小屋。在……裏面2018年7月，該公司解決了哈瓦那卡巴納基韋斯特和索諾馬旅館的保險索賠。哈瓦那卡巴納基西保險索賠已經解決。$8.3 百萬，扣除免賠額，我們記錄了大約的收益。$1.7 百萬與財產損失有關。索諾馬旅館的索賠已經解決。$1.3 百萬，扣除扣除額。2019年6月，該公司解決了與“瑪麗亞”颶風造成的損害有關的法國人礁保險索賠$1.4 百萬。在……裏面2019年12月，該公司解決了與Irma颶風有關的保險索賠。$246.8 百萬，其中$238.5 百萬與法國人的礁有關$8.3 百萬與先前商定的哈瓦那卡巴納基韋斯特號的數額有關。結算金額包括先前收到的$85.0 百萬和$10.0 百萬在結束的幾年內2018年12月31日和2017分別。
我們收到$142.5 百萬, $85.0 百萬和$10.0 百萬在截至年度的保險收益中2019年12月31日, 2018分別是2017年和2017年。繼.之後2019年12月31日，我們收到了剩下的$10.7 百萬已承付的與颶風Irma定居點有關的保險收益。
截止年度2019年12月31日，我們認識到$144.2 百萬與解決法國人礁財產損害保險索賠有關的收益。截止年度2018年12月31日，我們認識到$1.7 百萬與解決哈瓦那卡巴納基韋斯特財產損害保險索賠有關的收益。
下表彙總了按受影響酒店財產分列的業務中斷保險收入(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
法國人礁 | $ | $ | $ | ||||||||
哈瓦那卡巴納基西 | |||||||||||
索諾馬旅館 | |||||||||||
共計 | $ | $ | $ | ||||||||
F-15
目錄
最近發佈的會計公告
2016年2月，FASB發佈ASU No.2016-02，租約(主題842)，這主要是通過要求確認使用權資產和租賃負債來改變承租人對經營租賃的會計核算。本標準適用於2018年12月15日以後開始的年度報告期間。我們於2019年1月1日通過了ASU第2016-02號及其相關的澄清和修正(統稱為“ASC 842”)。截至2005年的合併財務報表2019年12月31日是按照ASC 842提出的。新標準的主要影響是對我們土地租賃的處理，土地租賃佔我們所有經營租賃費的大多數。在採用時，我們的資產使用權被調整為遞延租金和有利和不利的租賃無形金額包括在我們的資產負債表。2018年12月31日。2019年1月1日，我們確認租賃負債總額。$101.2 百萬和使用權-總計資產$99.6 百萬.
3. | 財產和設備 |
財產和設備2019年12月31日和2018由以下人員(千)組成：
2019 | 2018 | ||||||
土地 | $ | $ | |||||
土地改良 | |||||||
建築 | |||||||
傢俱、固定裝置和設備 | |||||||
在建 | |||||||
減：累計折舊 | ( | ) | ( | ) | |||
$ | $ | ||||||
截至2019年12月31日和2018，我們的資本支出$13.1 百萬和$12.4 百萬分別。
4. 租賃
我們須遵守經營契約，其中最重要的是地契。我們是九家酒店和一家停車場的地租承租人。我們的經營租契的租契責任假定行使所有可供選擇的延期辦法，因為我們相信這些選擇是合理地肯定會行使的。有關我們土地租賃條款的更多信息見附註12。2019年12月31日，我們的經營租約有一個加權平均剩餘租期66 年數的加權平均貼現率5.77 %.
經營租賃費用的組成部分，這些費用包括在我們的合併報表中的其他旅館費用中。
在計算租賃負債時支付的業務和現金如下(千)：
年終 | |||
2019年12月31日 | |||
經營租賃成本 | $ | ||
可變租賃付款 | $ | ||
為計算業務租賃負債所包括的數額支付的現金 | $ | ||
F-16
目錄
租賃負債的到期日如下(千)：
截至12月31日的年度， | 截至2019年12月31日 | ||
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此後 | |||
租賃付款總額 | |||
較少估算的利息 | ( | ) | |
租賃負債總額 | $ | ||
所有不可取消的經營租契的未來最低每年租金承擔額2018年12月31日在通過ASC 842及其相關的實際權宜之計之前確定的情況如下(千)：
截至12月31日的年度， | 截至2018年12月31日 | ||
2019 | $ | ||
2020 | |||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
此後 | |||
$ | |||
5. 衡平法
普通股
我們被授權發佈400 百萬普通股，$0.01 每股票面價值。普通股的每一股未繳股份使持有人有權一 對提交股東表決的所有事項進行表決。我們普通股的持有者有權在董事會授權的情況下，從合法可用於支付股息的資產中獲得股息。
我們有一個“在市場上”的股票發行計劃(atm計劃)，根據該計劃，我們可以不時發行和出售我們的普通股，總髮行價最高可達$200 百萬。在截至年底的一年裏，我們沒有出售任何普通股。2019年12月31日，在自動取款機計劃下仍可獲得全部金額。
我們的董事會已經批准了一項股票回購計劃，授權我們回購我們普通股的股份，總價格不超過$250 百萬。根據這一計劃回購是在公開市場或私人談判交易，如聯邦證券法和其他法律要求所允許的。這項權力可不時行使，並可按市場情況所需的數額行使，並須受規管的考慮。回購股票的時間、方式、價格和實際數量將取決於各種因素，包括股價、公司和監管要求、市場條件以及其他公司流動性要求和優先事項。股票回購計劃可在任何時候暫停或終止，無須事先通知。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們買了4,428,947 我們普通股的平均價格為$9.65 每股總購買價格為$42.8 百萬。我們在他們各自的結算日退休了所有回購的股份。截至2020年2月28日，我們有$175.2 百萬在我們的股票回購計劃下剩餘的授權容量。
優先股
我們被授權發佈10 百萬優先股，$0.01 每股票面價值。我們的董事會必須為每一類或一系列優先股設定條款、偏好、轉換或其他權利、投票權、限制，
F-17
目錄
對股利或其他分配、資格、贖回條款或條件的限制。截至2019年12月31日和2018，有不 流通股優先股。
業務夥伴關係股
與收購Cavallo Point有關2018年12月，我們發佈了796,684 其他與本公司無關的第三方的業務單位，地址：$11.76 每單位。每個操作單元可根據持卡人的選擇進行贖回。操作操作單元的持有人有一定的贖回權，這使他們能夠使我們的經營夥伴贖回他們的單位，以換取相當於我們普通股市場價格的現金，在贖回時，或在我們的選擇下，贖回我們普通股的股份。一 -按比例計算，但須在發生股票分割、合併、合併或類似的按比例股票交易時作出調整。截至2019年12月31日，有792,131 無關聯第三方持有的操作單元。
長期激勵夥伴關係單位(“長期激勵夥伴關係單位”)，也稱為利潤利益單位，可根據2016年計劃(如下文注6所定義)向符合條件的參與者發放，用於向我們的經營夥伴提供服務或為其服務。LTIP單位是我們經營夥伴關係中的一類合夥單位，無論是既得的還是非既得的，都將得到與我們普通股普通股每股股利相同的單位分配。最初，LTIP單位的資本賬户餘額為零，沒有收到營業收入(虧損)的分配，在清算分配方面也沒有與普通業務單位完全平等。如果達到這種平價，長期投資協議的既得單位可在任何時候轉換為同等數量的共同操作單位，此後將擁有共同操作單位的所有權利和利益，包括在贖回時，或根據我們的選擇，將共同操作單位兑換為相當於我們普通股市價的現金的權利，或根據我們的選擇，將我們的普通股換為a股的股份。一 -按比例計算，但須在發生股票分割、合併、合併或類似的按比例股票交易時作出調整。有關LTIP單位的進一步披露，見附註6。
股息及分配
我們向普通股持有人支付了下列股息，並在截止的年份向OP單位和LTIP單位的持有者發放了分紅2019年12月31日和2018，並通過本報告的日期：
付款日期 | 記錄日期 | 按普通股/股分配 | ||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
$ | ||||
6. 股票激勵計劃
我們被授權發佈6,082,664 我們的普通股2016股權激勵計劃(“2016我們已經發布或承諾發佈的計劃“)1,351,686 截至.的股份2019年12月31日。除這些股票外，還可在業績股授標時發行更多普通股股份，詳情見下文。
限制性股票獎勵
向我們的人員及僱員發出的受限制存貨獎勵一般歸屬於三-從補助金髮放之日起計的一年期間，以持續就業為基礎。我們根據我們的普通股在授予之日的公平市場價值來衡量限制股票獎勵的補償費用。在轉歸期內，補償費用按直線確認，並列入所附的合併經營報表中的公司費用。我們的限制性股票獎勵摘要 2017年1月1日到2019年12月31日如下：
F-18
目錄
數目 股份 | 加權- 平均贈款 日期交易會 價值 | |||||
2017年1月1日未歸屬餘額 | $ | |||||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ||||
既得利益 | ( | ) | ||||
2017年12月31日未歸屬餘額 | ||||||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ||||
既得利益 | ( | ) | ||||
2018年12月31日未歸屬餘額 | ||||||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ||||
既得利益 | ( | ) | ||||
2019年12月31日未轉撥餘額 | $ | |||||
其餘的股份獎勵預計將授予如下：237,866 期間2020, 139,152 期間2021, 32,005 期間2022，和63,976 期間2023。截至2019年12月31日，與限制性股票獎勵有關的未確認賠償成本為$2.9 百萬記錄未確認的補償費用的加權平均期間約為。22 月份。最後幾年2019年12月31日, 2018，和2017，我們記錄了$2.6 百萬, $3.1 百萬和$3.1 百萬分別指與限制性股票獎勵有關的補償費用。
業績股
績效股票單位(“PSU”)是受限制的庫存單位。三年 從授予之日起。每名執行幹事都被授予目標數量的PSU(“PSU目標獎”)。發行給每位高管的普通股的實際數量是根據公司的業績來衡量的：(1)相對股東總回報和(2)酒店市場份額的改善。
相對於公開交易的寄宿房地產投資信託基金的股東總回報而言，一定程度的股東總收益的實現是通過一個三-年業績期。如果我們的股東總回報低於30 同儕組股東總回報的百分位數。向執行主任發行的普通股股份的最高數目等於150 %獲得PSU目標獎，如果我們的股東總回報等於或大於75 同儕組股東總回報的百分位數。
我們每一家酒店的市場份額的提高都是根據STR Global為每家酒店準備的一份報告來衡量的，該報告是為酒店業提供的一種公認和普遍接受的基準服務。
發放給執行幹事的PSU總數的比例按以下兩項指標劃分：
贈款年度 | 歸屬年份 | 股東總回報 | 酒店市場份額 | |||||
2014 | 2017 | % | % | |||||
2015 | 2018 | % | % | |||||
2016 | 2019 | % | % | |||||
2017 | 2020 | % | % | |||||
2018 | 2021 | % | (1) | % | ||||
2019 | 2022 | % | (1) | % | ||||
______________________
(1) | 如果公司的股東總收益為負數，將獲得的PSU數量僅限於目標。 |
F-19
目錄
我們根據授標日的公平市場價值來衡量PSU的補償費用。補償費用按直線確認三-年度執行期，並列入所附綜合業務報表中的公司開支。基於我們相對股東總回報的PSU部分的授予日期公允價值是通過第三方評估公司進行的蒙特卡羅模擬來確定的。以每家酒店的市場份額改善為基礎的PSU部分的授予日期公允價值是我們在授予日的普通股的收盤價。根據我們的相對股東總回報來確定未償獎金的授予日期公允價值包括以下假設：
授標日期 | 波動率 | 無風險率 | 批出日公允價值 | |||||||
2017年2月26日 | % | % | $ | |||||||
2018年3月2日 | % | % | $ | |||||||
2018年4月2日 | % | % | $ | |||||||
2019年3月1日 | % | % | $ | |||||||
我們的PSU摘要2017年1月1日到2019年12月31日如下：
數目 單位 | 加權- 平均贈款 日期交易會 價值 | |||||
2017年1月1日未歸屬餘額 | $ | |||||
獲批 | ||||||
股息額外單位 | ||||||
既得利益(1) | ( | ) | ||||
2017年12月31日未歸屬餘額 | ||||||
獲批 | ||||||
股息額外單位 | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
被沒收 | ( | ) | ||||
2018年12月31日未歸屬餘額 | ||||||
獲批 | ||||||
股息額外單位 | ||||||
既得利益(3) | ( | ) | ||||
被沒收 | ( | ) | ||||
2019年12月31日未轉撥餘額 | $ | |||||
______________________
(1) | 有 |
(2) | 2018年歸屬的PSU獲得的普通股股份數等於 |
(3) | 2019年歸屬的PSU獲得的普通股股份數等於 |
其餘未歸屬的目標單位預計將歸屬如下：243,022 期間2020, 287,477 期間2021和266,033 期間2022。截至2019年12月31日，與PSU有關的未獲確認的補償費用為$3.0 百萬並將在一段時間內以直線方式識別。21 月份。最後幾年2019年12月31日, 2018，和2017，我們大約記錄了$2.4 百萬, $1.9 百萬，和$2.5 百萬與PSU有關的補償費用。
已記錄的該年度的補償費用2018年12月31日包括倒轉$1.0 百萬由我們的前執行副總裁和首席財務官沒收PSU所引起的先前確認的補償費用。
LTIP單位
在2019年第一季度，我們沒有為年度長期獎勵的時間部分授予限制性股票，而是將LTIP部門授予我們的高管。LTIP部門旨在為高管提供與限制性股票相當的長期激勵，同時允許他們享受更優惠的所得税待遇。每一個被授予的LTIP單位都被視為
F-20
目錄
相當於授予根據“2016年計劃”保留的一份普通股。在授予時，LTIP單位與共同業務單位沒有完全的經濟平等，但可以在發生特定事件時根據合夥税規則實現這種平等。
數目 單位 | 加權- 平均贈款 日期交易會 價值 | |||||
2019年1月1日未歸屬餘額 | $ | |||||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ||||
2019年12月31日未轉撥餘額 | $ | |||||
在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們同意281,925 向執行幹事提供的單位，其加權平均授予日期的公允價值為$10.65 每單位。目前不 既得利益猛虎組織單位未完成。預計猛虎組織單位將在2020年、2021年和2022年迅速歸屬。截至2019年12月31日，未確認的與LTIP單位賠償額有關的賠償費用是$1.9 百萬記錄未確認的補償費用的加權平均期間約為。26 月份。我們錄了$0.7 百萬與LTIP單位賠償金有關的2019年12月31日。我們做了不 不記錄與ltip單位賠款有關的任何賠償費用。2018或2017.
7. 每股收益
每股基本收益的計算方法是將普通股股東可獲得的淨收入除以已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益是通過將普通股股東可獲得的淨收入除以已發行普通股(包括稀釋證券)的加權平均數量來計算的。
包含不可沒收的股息或股利等價物(不論已支付或未支付)的未歸屬股票獎勵是參與證券，並按照兩類方法計算每股收益。因此，分配和未分配的收益，可歸因於未歸屬的基於股票的補償(參與證券)被排除在適用的淨收益或虧損，可供普通股股東使用的基本和稀釋每股收益計算。
以下是計算每股基本收益和稀釋收益的核對情況(除股票和每股數據外，以千計)：
截至12月31日的年份， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
分子： | |||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
按未歸屬股份補償申報的分配 | ( | ) | |||||||||
可供普通股股東使用的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
加權平均流通股數目-基本數 | |||||||||||
稀釋證券的再收益效應： | |||||||||||
無限制普通股 | |||||||||||
與非歸屬PSU有關的股份 | |||||||||||
加權平均流通股數目稀釋 | |||||||||||
每股收益： | |||||||||||
普通股股東每股淨收入-基本收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股股東每股淨收益-稀釋後 | $ | $ | $ | ||||||||
F-21
目錄
非控制股東持有的共同業務單位被排除在稀釋後每股收益計算的分母之外，因為這些單位的收入或損失份額也將增加或減去，從而得出可供普通股股東使用的淨收入(損失)。
8. 債務
下表列出截至2019年12月31日和2018(千美元)：
主餘額 截至12月31日， | |||||||||||||
貸款 | 利率 | 到期日 | 2019 | 2018 | |||||||||
鹽湖城萬豪鎮抵押貸款 | % | 2020年11月 | $ | $ | |||||||||
華盛頓特區威斯汀市中心抵押貸款 | % | 2023年1月 | |||||||||||
復興度假勝地索諾馬的小屋&水療中心的抵押貸款 | % | 2023年4月 | |||||||||||
威斯汀聖地亞哥抵押貸款 | % | 2023年4月 | |||||||||||
曼哈頓庭院/中城東區抵押貸款 | % | 2024年8月 | |||||||||||
復興沃辛頓抵押貸款 | % | 2025年5月 | |||||||||||
JW萬豪丹佛市櫻桃溪抵押貸款公司 | % | 2025年7月 | |||||||||||
波士頓威斯汀抵押貸款 | % | 2025年11月 | |||||||||||
新市場税收抵免貸款(1) | % | 2020年12月 | |||||||||||
未攤銷債務發行成本 | ( | ) | ( | ) | |||||||||
抵押貸款和其他債務總額，扣除未攤銷債務發行成本 | |||||||||||||
無擔保定期貸款 | Libor+1.45%(2) | 2021年5月 | |||||||||||
無擔保定期貸款 | Libor+1.45%(2) | 2022年4月 | |||||||||||
無擔保定期貸款 | Libor+1.40%(3) | 2023年10月 | |||||||||||
無擔保定期貸款 | Libor+1.40%(4) | 2024年7月 | |||||||||||
未攤銷債務發行成本 | ( | ) | ( | ) | |||||||||
無擔保定期貸款，扣除未攤銷債務發行成本 | |||||||||||||
高級無擔保信貸設施 | 2023年7月(5) | ||||||||||||
債務總額，扣除未攤銷債務發行成本 | $ | $ | |||||||||||
加權平均利率 | |||||||||||||
_____________
(1) | 與收購帕洛瑪·菲尼克斯酒店有關的假設2018年3月1日. |
(2) | 貸款已預付2019年7月25日與下文“無擔保定期貸款”標題下所述的再融資有關。 |
(3) | 我們達成了一項利率互換協議2019年1月7日將libor修正為 |
(4)我們簽訂了一項利率互換協議。2019年7月25日將libor修正為1.70 %貫通2024年7月為$175 百萬.的.
貸款。
(5) | 在支付適用的費用和滿足某些習慣做法後，信貸安排可再延長一年。 |
條件。在……上面2019年7月25日，對信貸安排進行了修訂，以提高$400 百萬並延長到2023年7月.
截至截止日期的債務總額2019年12月31日如下(千)：
F-22
目錄
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此後 | |||
$ | |||
抵押貸款和其他債務
我們承擔了有限的追索權，財產抵押貸款，由我們的某些酒店擔保。在發生違約時，貸款人只能取消質押資產的抵押品贖回權；但是，如果發生欺詐、濫用資金或其他習慣上的追索權規定，貸款人可以向我們要求付款。截至2019年12月31日, 八 我們的31 酒店房產由抵押貸款擔保。
我們的按揭債務載有某些特定於物業的契約和限制，包括觸發“現金陷阱”條款的最低還本付息比率，以及未經貸款人同意而招致額外債務的限制。截至2019年12月31日，我們遵守了我們的抵押貸款債務的金融契約。
在……上面2018年3月1日，與我們收購亞利桑那州鳳凰城的Palomar酒店有關，我們假設$2.9 百萬貸款來源於合格的新市場税收抵免計劃。該貸款是純利息的，每年的固定利率等於5.17 %。貸款到期2020年12月6日.
高級無擔保信貸機制
在.之前2019年7月25日，我們是高級無擔保信貸機構的當事方，其能力可達$300 百萬手風琴功能擴展到$600 百萬，須經貸款人同意。到期日為2020年5月，該基金的利率是根據該公司的槓桿率，其定價網格比倫敦銀行同業拆借利率高出150-225個基點。
在……上面2019年7月25日，我們簽訂了第五次修訂和恢復的信貸協議(“信貸協議”)。信用
協議增加了我們高級無擔保信貸設施(“循環信貸貸款”)的能力$300 百萬到$400 百萬，降低了定價網格，並將到期日從2020年5月延長到2023年7月。到期日可在支付適用費用和滿足某些習慣條件後再延長一年。循環信貸貸款的利率以libor為基礎，加上根據公司槓桿比率計算的適用保證金，具體如下：
槓桿比率 | 適用保證金 | |
少於或等於30% | ||
大於30%但小於或等於35% | ||
大於35%但小於或等於40% | ||
大於40%但小於或等於45% | ||
大於45%但小於或等於50% | ||
大於50%但小於或等於55% | ||
大於55% | ||
除循環信貸機制下未付款項的應付利息外，我們還須支付一筆相當於0.20 %循環信貸機制的未使用部分，如果該機制的平均使用率大於50 %或0.30 %循環信貸機制的未使用部分，如果該機制的平均使用率低於或等於50 %.
F-23
目錄
實際在 | |||
聖約 | 2019年12月31日 | ||
最大槓桿比率(1) | |||
最低固定收費覆蓋率(2) | |||
擔保追索權負債 | 低於總資產價值的45% | ||
未支配槓桿比率 | |||
未支配隱含償債比率 | |||
_____________________________
(1) | 槓桿率是指信貸協議中定義的淨負債，除以總資產價值，在信貸協議中定義為基於酒店淨營業收入除以一定資本率的酒店價值。 |
(2) | 固定費用覆蓋率是經調整的EBITDA，通常在信貸協議中定義為EBITDA減去FF&E準備金，在最近的12個月中，固定費用被定義為利息費用，所有定期安排的本金支付和資本租賃債務付款，與最近12個月結束的期限相同。 |
截至2019年12月31日，我們有$75 百萬在循環信貸機制下未償還的借款中，公司的槓桿率為28.5 %。因此，我們在循環信貸機制下的借款利息將以libor+為基礎。140個基點下一個季度。我們為適用的設施支付利息和未使用的信貸設施費用。$3.7 百萬, $1.2 百萬和$1.0 百萬最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。繼.之後2019年12月31日，我們償還了$75 百萬在循環信貸機制下尚未償還。
無擔保定期貸款
我們是二 五-年度無擔保定期貸款。關於上述信用協議，我們進入了一個新的五年，$350 百萬無擔保的定期貸款(“定期貸款機制”)。我們也是$50 百萬無擔保的定期貸款。關於定期貸款機制，我們償還了以前存在的貸款。$100 百萬和$200 百萬無擔保的定期貸款。在償還這些定期貸款方面，我們記錄了$2.4 百萬終了年度債務提前清償的損失2019年12月31日，這與未攤銷的債務發行成本的核銷有關。“信貸協議”包括增加循環信貸貸款和定期貸款貸款的權利，總額可達$1.2 十億，須經貸款人批准。
的財務契約二 定期貸款與我們的循環信貸貸款協議是一致的，如上文所述。與2019年7月，我們還修改了未完成的$50 百萬定期貸款，使定價網格和某些其他條款與信用協議相一致。每筆定期貸款的利率以libor為基礎，加上根據公司槓桿比率計算的適用保證金，具體如下：
槓桿比率 | 適用保證金 | |
少於或等於30% | ||
大於30%但小於或等於35% | ||
大於35%但小於或等於40% | ||
大於40%但小於或等於45% | ||
大於45%但小於或等於50% | ||
大於50%但小於或等於55% | ||
大於55% | ||
截至2019年12月31日，公司的槓桿率是28.5 %因此，我們的定期貸款利息將以libor加上下一季度135個基點為基礎。在……上面2019年1月7日，我們簽訂了利率互換協議，將libor固定在2.41 %通過成熟$50 百萬無擔保的定期貸款。我們開始感興趣
利率互換協議2019年7月25日將libor修正為1.70 %經過成熟$175 百萬定期貸款貸款機制。我們的定期貸款產生利息$13.7 百萬, $10.6 百萬和$6.2 百萬最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。
9. 收購
我們有不 終了年度的收購2019年12月31日.
F-24
目錄
2018年收購
在……上面2018年3月1日，我們獲得了77 -加利福尼亞州Tahoe南湖的客房着陸度假村和水療中心，總合同購買價格為$42 百萬。收購資金來自公司現金。購置作為資產購置入賬；因此，直接購置費用被資本化。
在……上面2018年3月1日，我們獲得了242 -亞利桑那州鳳凰城Palomar酒店，合同總購買價格為$80 百萬。收購資金來自公司現金。關於這次收購，我們假設$2.9 百萬根據合格的新市場税收抵免計劃提供貸款。有關貸款的其他信息，請參閲附註8。該購置被記為資產購置；因此，我們的直接購置成本被資本化。
根據與鳳凰城的地面租賃協議，我們租賃了酒店的地表權和航權。我們擁有簡單的建築物改進費。地契到期2085，包括所有擴展選項。有關此租約的其他信息，請參閲附註12。作為政府財產的承租人，我們必須根據亞利桑那州法規徵收政府財產租賃消費税(GPLET)，以代替地契期滿前的從價房地產税。我們回顧了地面租賃和GPLET協議的條款，認為與類似的市場地面租賃相比，地面租賃的條款對我們是有利的。因此，我們分配了$20.0 百萬總購置成本為有利的地面租賃資產。自2019年1月1日通過ASC 842以來，對這一優惠租賃資產的未攤銷餘額進行了調整。
我們與酒店下的地下停車設施的承租人簽訂了一項協議，要求我們支付費用。50 %承租人付給房東-鳳凰城的租金。該協議與相關的地下地面租賃是同時進行的，該租約將於2085，包括所有擴展選項。我們回顧了停車協議的條款，並得出結論，與典型的市場停車協議相比，這些條款對我們不利。因此，我們分配了$4.6 百萬將在停車協議剩餘期限內攤銷的不利協議責任的總購置費用，包括所有延期選項。
在……上面2018年12月12日，我們獲得了142 -Cavallo Point客房，合同總採購價格為$152 百萬。這次收購的資金來自公司現金的組合，這是新公司的收益。$50 百萬無擔保的定期貸款和業務單位的發行。該購置被記為資產購置；因此，我們的直接購置成本被資本化。
卡瓦洛點須與美國國家公園管理局簽訂長期地面租賃協議，該協議將於2066。有關此租約的其他信息，請參閲附註12。我們回顧了地面租賃的條款，並得出結論，與類似的市場地面租賃相比，地面租賃的條款對我們是有利的。因此，我們分配了$17.9 百萬總購置成本為有利的地面租賃資產。自2019年1月1日通過ASC 842以來，對這一優惠租賃資產的未攤銷餘額進行了調整。
下表彙總了我們所承擔的資產和負債。2018購置(千)：
卡瓦洛點 | 落地度假村及水療中心 | 鳳凰城帕洛瑪酒店 | ||||||||||
土地 | $ | $ | $ | |||||||||
建築物和改善 | ||||||||||||
傢俱、固定裝置和設備 | ||||||||||||
在建 | ||||||||||||
固定資產總額 | ||||||||||||
優惠租賃資產 | ||||||||||||
不利租賃責任 | ( | ) | ||||||||||
新的市場税收抵免貸款設想 | ( | ) | ||||||||||
其他資產和負債淨額 | ( | ) | ( | ) | ||||||||
共計 | $ | $ | $ | |||||||||
10. 所得税
F-25
目錄
根據“國內收入法典”的規定，我們選擇被視為REIT，這要求我們至少分配90%我們每年的應納税所得額給我們的股東，並符合某些其他要求。除了為任何留存的收入繳納聯邦和州税外，我們還可能要對出售某些資產的“內建收益”徵税。我們的應税REIT子公司須繳納聯邦、州、地方和/或外國所得税。
我們對所得税的規定包括以下(千)項：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
電流-聯邦 | $ | $ | $ | ||||||||
二.國家 | |||||||||||
涉外 | |||||||||||
推遲-聯邦 | |||||||||||
二.國家 | |||||||||||
涉外 | ( | ) | |||||||||
所得税規定 | $ | $ | $ | ||||||||
法定聯邦税收規定與我國所得税規定的核對如下(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
法定聯邦税收規定(1) | $ | $ | $ | ||||||||
選舉對税收的影響 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
州所得税規定，扣除聯邦税收優惠 | |||||||||||
外國所得税優惠 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
税收改革對美國税收的影響 | ( | ) | |||||||||
税制改革對外國税收的影響 | ( | ) | |||||||||
其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
所得税規定 | $ | $ | $ | ||||||||
_____________________________
(1) | 從2018年1月1日開始，美國聯邦所得税税率從35%到21%. |
2017年12月22日，美國政府頒佈了全面的税收法案H.R.1，最初被稱為減税和就業法案(即“税法”)。除對美國税法的其他修改外，税法將美國聯邦企業所得税税率降至21%，並要求公司對外國子公司的某些未匯回的收入(適用情況下)繳納一次性過渡税，並可選擇將過渡税推遲8年。因此，我們對截至2017年12月31日的聯邦遞延税負淨額進行了重新計算，採用自2018年1月1日起生效的21%的美國聯邦所得税税率，以反映在頒佈之日根據適用的已頒佈税率(預計臨時差額和結轉額將逆轉)頒佈的税率變動的影響。這一重計的影響是淨遞延税負債減少，2017年遞延所得税準備金減少約$4.2 百萬。此外，我們選擇推遲大約包括過渡税。$17.8 百萬在税收法允許的八年期間內，納入與被視為強制遣返外國收入和法國人礁和晨星海灘度假村(位於美屬維爾京羣島)的利潤有關的應納税所得額。過渡税使我們2017年的應納税所得額增加了大約$1.5 百萬。剩餘的遞延過渡税包括在我們2018年的REIT應税收入中。
在某些司法管轄區，我們須繳付專營權税。我們大約記錄了$0.3 百萬最後幾年的特許經營權税2019年12月31日和2018和$0.2 百萬截至年底的專營權税2017年12月31日。這些特許經營權税在所附的綜合經營報表中被列為公司開支。
F-26
目錄
遞延所得税是根據資產和負債的財務報告基礎與其各自税基之間的臨時差額以及根據預期在支付這些數額時生效的已頒佈税率的業務損失和税收抵免結轉確認的。然而，只有在以下情況下才能確認遞延税資產：根據現有證據，包括未來對現有應納税臨時差額的逆轉、預測的未來應税收入和税收規劃戰略，這些資產更有可能變現。遞延税資產包括在預付資產和其他資產中，遞延税負債包括在所附綜合資產負債表上的應付帳款和應計費用中。遞延税款資產和負債總額如下(千)：
2019 | 2018 | ||||||
聯邦制 | |||||||
淨營運虧損結轉 | $ | $ | |||||
與關鍵資金有關的遞延收入 | |||||||
可供選擇的最低税收抵免結轉 | |||||||
其他 | |||||||
折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||
聯邦-遞延税(負債)資產淨額 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |
國家 | |||||||
淨營運虧損結轉 | $ | $ | |||||
與關鍵資金有關的遞延收入 | |||||||
可供選擇的最低税收抵免結轉 | |||||||
其他 | |||||||
折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||
減：估價津貼 | ( | ) | ( | ) | |||
國家-遞延税資產淨額 | $ | $ | |||||
外國(USVI) | |||||||
與關鍵資金有關的遞延收入 | $ | $ | |||||
折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||
其他 | |||||||
土地基礎記錄在購置會計中 | ( | ) | ( | ) | |||
外國遞延税負債淨額 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |
截至2019年12月31日，我們有延期納税資產$2.6 百萬由州淨營運虧損結轉而成。如果在2022年至2034年之前未使用，則狀態損失結轉通常在2022年至2034年到期。本公司按州逐州分析狀態虧損結轉，並記錄評估備抵，當我們認為未來的結果更有可能在相關州無法產生足夠的應税收入以在虧損結轉到期之前變現遞延税款資產時，該公司將記錄評估備抵額。截至2019年12月31日，我們有一個$0.7 百萬與伊利諾伊州和佐治亞州結轉損失相關的遞延税款資產的估價備抵額。
11. 與經理和特許經營人的關係
我們是每一家擁有的酒店的酒店管理協議的締約方。根據我們的酒店管理協議，酒店經理獲得基本管理費，如果達到或超過某些財務閾值，則收取獎勵管理費。基本管理費一般按每個財政年度酒店總收入的百分比支付。激勵管理費一般是以酒店經營利潤為基礎的，但該費用只適用於酒店經營利潤中高於我們投資資本談判回報的那部分，我們稱之為業主優先。我們將經營利潤超過所有者優先級的情況稱為“可用現金流”。
F-27
目錄
以下是截至年度的管理費摘要2019年12月31日, 2018和2017(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
基本管理費 | $ | $ | $ | ||||||||
激勵管理費 | |||||||||||
與關鍵資金有關的遞延收入攤銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
不利合同債務的攤銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
管理費共計，淨額 | $ | $ | $ | ||||||||
履約終止條款
我們的管理協議為我們提供了終止權利，當經理不符合某些財務業績標準和經理決定不通過支付治療費用來補救失敗。
關鍵資金
我們的經理和特許經營商向我們提供了一定數額的資金，以換取我們獲得的管理或特許經營酒店的權利，並與完成某些加強品牌的資本項目有關。我們把這些金額稱為“關鍵資金”。關鍵資金在所附綜合資產負債表中列為遞延收入，並在所附綜合經營報表中按管理費或特許費攤銷。我們攤銷$0.4 百萬截至年底的關鍵資金2019年12月31日, $2.6 百萬在本年度終了的年度內2018年12月31日，和$5.8 百萬在本年度終了的年度內2017年12月31日.
關於曼哈頓廣場/中城東區酒店經理的變動，我們認識到$1.9 百萬前酒店經理在截止年度內向我們提供的關鍵資金的加速攤銷2017年12月31日。關於法國人礁管理協議的終止，我們從我們的終止通知之日起加快了從酒店經理那裏收到的關鍵資金的攤銷。2017有效終止日期2018年2月20日。我們發現了另外一個$2.6 百萬截至年底的主要資金攤銷額2017年12月31日與加速度有關。剩下的$2.2 百萬第一季度攤銷2018.
期間2015，喜達屋為我們提供了$3.0 百萬的關鍵資金，與我們的翻新相關的品牌轉換，以前被稱為康拉德芝加哥到格温，一個豪華的收藏酒店。在翻修期間，這筆關鍵資金由特許經營權費用攤銷。2016年1月貫通2017年4月.
特許經營協議
我們有特許經營協議14 我們的酒店2019年12月31日。根據這些特許經營協議，我們支付專營權費的基礎上是房間銷售總額的一個百分比，根據某些協議，支付專營費的百分比是根據食品和飲料銷售總額。此外，我們還支付了一些營銷和預訂服務的其他費用。
以下是截至年度的專營權費用摘要：2019年12月31日, 2018和2017(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
專營權費 | $ | $ | $ | ||||||||
與關鍵資金有關的遞延收入攤銷(1) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
專營權費用共計，淨額 | $ | $ | $ | ||||||||
_____________________________
(1) | 與紐約列剋星敦酒店收到的關鍵資金有關。 |
F-28
目錄
12. 承付款和意外開支
訴訟
我們受到各種索賠、訴訟和法律訴訟的影響，包括在正常業務過程中就我們的酒店和公司事務提起的日常訴訟。雖然無法確定這些事項的最終結果，但管理層認為，如果有超出保險範圍的負債總額，將不會對我們的財務狀況或業務結果產生重大不利影響。然而，對該公司提出的索賠、訴訟和法律訴訟的結果仍存在重大不確定性。
2018年8月13日，該公司對其在美屬維爾京羣島聖託馬斯的某些財產保險公司提起訴訟，理由是保險公司因颶風Irma對法國人礁造成的損害而欠該公司的保險金額。2018年9月28日，該公司的某些財產保險公司在紐約對該公司提起了類似的訴訟，要求宣佈保險公司不欠公司全部索賠。2019年12月，該公司和其餘的保險公司就$246.8 百萬，其中$238.5 百萬與法國人的礁有關$8.3 百萬與先前商定的哈瓦那卡巴納基韋斯特號的數額有關。結算金額包括先前收到的$85.0 百萬和$10.0 百萬在結束的幾年內2018年12月31日和2017分別。截至2020年2月28日，該公司已收到和解的所有收益，並已駁回在聖託馬斯，美屬維爾京羣島和紐約的訴訟。
其他事項
2016年2月，其一家酒店的特許經營人通知該公司，由於客人滿意度低，該公司根據該酒店的特許經營協議違約。公司積極主動地與特許經營者和酒店經理合作，制定並執行了一項旨在提高客人滿意度的計劃。最近，通過與特許人的談判和協議，本酒店收到了一封“乾淨的”信件，根據特許經營協議，該公司不再違約。
限制現金
如……2019年12月31日和2018，我們有$57.3 百萬和$47.7 百萬分別為受限現金，包括更換酒店經理一般持有的傢俱和固定裝置的準備金和根據貸款人要求代管的現金。
地租
有關我們租契的其他資料，請參閲附註4。
• | 貝塞斯達萬豪套房酒店的地租一直持續到2087。確實有 |
• | 曼哈頓廣場/第五大道的地租一直持續到2085，包括 |
• | 鹽湖城萬豪市中心 |
• | 威斯汀波士頓海濱酒店的地租一直持續到2099。確實有 |
F-29
目錄
• | 海濱酒店要遵守地租合同，直到2100，包括 |
• | 帕洛瑪菲尼克斯酒店的地租一直持續到2085，包括 |
• | 卡瓦洛點須與美國國家公園管理局簽訂地面租賃合同，直到2066。確實有 |
與文藝復興時期沃辛頓有關的停車場的一部分三 佔地面積約為停車場所建土地的四分之一，彼此相連的地租。每一份土地租賃都有一個貫穿整個過程的期限。2067年7月，包括三 15 -年更新方案。建造停車場的剩餘土地由我們以簡單的收費方式擁有。
位於櫻桃溪的JW萬豪丹佛的一部分土地租賃約覆蓋範圍。5,500 平方尺。地面租賃的期限2030年12月，包括二 5 -年更新方案。租約可於其後無限期延長。一-年增額。建造旅館的剩餘土地由我們以簡單的費用擁有。
我們出租建築物，並轉租包含以下內容的土地28 .的.70 Sedona果園旅館的房間2070，包括所有擴展選項。酒店的其餘土地歸我們所有，費用很簡單。
這些土地租賃一般要求我們支付租金(包括在曼哈頓廣場/第五大道、威斯汀波士頓濱水酒店、鹽湖城萬豪市中心和卡瓦洛角地租中佔總收入的百分比)。我們的大部分土地租賃要求我們支付所有費用、攤款和負債，包括不動產税和水電費。此外，這些地契一般要求我們取得和維持對標的財產的保險。
下表反映土地契約現時及未來的租金：
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目錄
財產 | 任期(1) | 年租金 | ||
貝塞斯達萬豪套房 | 至2087年4月 | $824,341 (2) | ||
曼哈頓庭院/第五大道(3) | 10/2007 - 9/2017 | $ | ||
10/2017 - 9/2027 | $ | |||
10/2027 - 9/2037 | $ | |||
10/2037 - 9/2047 | $ | |||
10/2047 - 9/2057 | $ | |||
10/2057 - 9/2067 | $ | |||
10/2067 - 9/2077 | $ | |||
10/2077 - 9/2085 | $ | |||
鹽湖城萬豪市中心(酒店地面租賃)(4) | 至2056年12月 | 132，000美元以上，佔客房年總銷售額的2.6% | ||
鹽湖城萬豪市中心(地租擴建) | 1/2013 - 12/2016 | $ | ||
1/2017 - 12/2017 | $ | |||
1/2018 - 12/2056 (5) | $ | |||
威斯汀波士頓海濱酒店(6)(基本租金) | 1/2016 - 12/2020 | $ | ||
1/2021 - 12/2025 | $ | |||
1/2026 - 12/2030 | $ | |||
1/2031 - 12/2035 | $ | |||
1/2036 - 5/2099 | 無基本租金 | |||
威斯汀波士頓海濱酒店(百分比租金) | 至2015年5月 | 佔年度總收入的0% | ||
6/2016 - 5/2026 | 年總收入的1.0% | |||
6/2026 - 5/2036 | 年總收入的1.5% | |||
6/2036 - 5/2046 | 年總收入的2.75% | |||
6/2046 - 5/2056 | 年總收入的3.0% | |||
6/2056 - 5/2066 | 年總收入的3.25% | |||
6/2066 - 5/2099 | 佔年度總收入的3.5% | |||
JW萬豪丹佛櫻桃溪 | 1/2016 - 12/2020 | $ | ||
1/2021 - 12/2025 | $ | |||
1/2026 - 12/2030 (7) | $ | |||
海濱酒店 | 至2016年4月 | $ | ||
5/2016 - 4/2021 (8) | $ | |||
Sedona果園旅館 | 至2018年6月 | $ | ||
7/2018 - 12/2070 | $123,499 (9) | |||
帕洛瑪·菲尼克斯酒店(基本租金) | 至2020年3月 | $ | ||
4/2020 - 3/2021 | $ | |||
4/2021 - 3/2085 | $34,594 (10) | |||
菲尼克斯酒店(政府財產租賃消費税)(11) | 1/2022 - 12/2023 | $ | ||
1/2024 - 12/2033 | $ | |||
1/2034 - 12/2043 | $ | |||
1/2044 - 12/2053 | $ | |||
1/2054 - 12/2063 | $ | |||
1/2064 - 3/2085 | $ | |||
卡瓦洛角(基本租金) | 到12/2018年 | $ | ||
1/2019 - 12/2066 | $67,034 (12) | |||
卡瓦洛點(13)(租金百分比) | 到12/2018年 | 調整後總收入超過閾值的1.0% | ||
1/2019 - 12/2023 | 調整後總收入的2.0%超過閾值 | |||
1/2024 - 12/2028 | 調整後總收入超過閾值的3.0% | |||
1/2029 - 12/2033 | 調整後總收入的4.0% | |||
1/2034 - 12/2066 | 調整後總收入超過閾值的5.0% | |||
Cavallo Point(14)(參展租金) | 至2066年12月 | 調整後總收入超過閾值的10.0% | ||
F-31
目錄
財產 | 任期(1) | 年租金 | ||
復興沃辛頓車庫地租 | 8/2013 - 7/2022 | $ | ||
8/2022 - 7/2037 | $ | |||
8/2037 - 7/2052 | $ | |||
8/2052 - 7/2067 | $ | |||
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(1) | 這些條款假定我們將行使所有更新選項。 |
(2) | 系截至2019年12月31日止年度的租金。租金每年增加5.5%。 |
(3) | 年租金總額包括附表所述的定額租金，另加相等於每個租契年度總收益的5%的百分率，但只限於總收益的5%超逾該租契年度的最低定額租金的範圍內。在截至2019年12月31日的一年中，沒有這一百分比的租金收入。 |
(4) | 我們在酒店的土地上擁有21%的權益，因此，地契下的年租金的21%是由酒店支付給我們的。 |
(5) | 租金將從前一年的租金基礎上的消費物價指數計算在每年1月1日，從2019年1月1日開始，直到租賃結束。 |
(6) | 在地面租賃的最初30年裏，地租的年租金總額以酒店總收入的2.5%為上限。 |
(7) | 從2031年1月開始，我們有權按上一年度的租金加3%的租金，一年遞增一次地租。 |
(8) | 租金將在2021年5月1日增加，其後每五年根據消費物價指數計算而增加一次。 |
(9) | 系2019年7月至2020年6月的租金。2018年7月1日，根據消費價格指數(CPI)計算，租金有所增加，並將一直持續到租賃期滿。 |
(10) | 表示從2021年4月到2022年3月的租金。每年四月租金每年增加2.5%。 |
(11) | 作為政府財產的承租人，根據亞利桑那州法規，酒店須繳納政府財產租賃消費税(“GPLET”)，從2022年開始付款。 |
(12) | 基礎租金在2019年1月增加，每五年重置一次，根據土地租賃中定義的前三年調整總收入的平均數乘以75%。 |
(13) | 租金百分比適用於地面租賃中所界定的每年調整總收入3 000萬美元和參與租金閾值之間。基本租金從租金百分比中扣除。 |
(14) | 參與租金適用於地面租賃中所界定的年度調整總收入，2018年超過4 000萬美元，2019年超過4 200萬美元，以及4 200萬美元，加上根據2020年消費價格指數計算的年度增加額，此後一直到租賃期限結束。 |
13. 公允價值計量與利率互換
某些金融資產和負債及其他金融工具的公允價值2019年12月31日和2018以千計如下：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||||
載運 數額(1) | 公允價值 | 載運 數額(1) | 公允價值 | ||||||||||||
債務 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互換負債 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
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(1) | 債務的賬面數額扣除未攤銷的債務發行成本。 |
我們債務的公允價值是公允價值等級體系下的二級計量(見注2)。我們通過按估計的市場利率折現每種工具的未來現金流量來估算我們債務的公允價值。我國利率互換的公允價值是公允價值等級下的二級計量。以利率收益率曲線和隱含市場波動性為輸入，對利率互換的公允價值進行了估計，並對交易對手的信用風險進行了調整。我們得出的結論是，信貸風險估值調整的投入為三級投入，但這些投入對公允價值計量的整體意義不大。由於這些金融工具的短期性質，我國其他金融工具的賬面價值接近公允價值。
利率互換
F-32
目錄
資產公允價值(負債) | |||||||||||||||||||||||
對衝債務 | 類型 | 固定費率 | 指數 | 生效日期 | 到期日 | 名義數量 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||||||||
5 000萬美元定期貸款 | 互換 | % | 1個月libor | 2019年1月7日 | 2023年10月18日 | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||
3.5億美元定期貸款 | 互換 | % | 1個月libor | 2019年7月25日 | 2024年7月25日 | $ | ( | ) | |||||||||||||||
$ | ( | ) | $ | ||||||||||||||||||||
利率互換協議的公允價值包括在所附綜合資產負債表的應付帳款和應計費用中。2019年12月31日.
14. 季度經營業績(未經審計)
2019年季度結束 | ||||||||||||||||
三月三十一日 | 六月三十日 | 九月三十日 | 十二月三十一日 | |||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
業務費用共計 | ||||||||||||||||
營業收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
普通股股東每股淨收入-基本收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
普通股股東每股淨收益-稀釋後 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
2018年季度結束 | ||||||||||||||||
三月三十一日 | 六月三十日 | 九月三十日 | 十二月三十一日 | |||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
業務費用共計 | ||||||||||||||||
營業收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
普通股股東每股淨收入-基本收入 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
普通股股東每股淨收益-稀釋後 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
F-33
目錄
鑽石巖酒店公司
附表三-地產及累積折舊
截至2019年12月31日(千)
費用 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始成本 | 資本化 | 年底總額 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
建築和 | 繼.之後 | 建築和 | 累積 | 網書 | 年 | 折舊 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 改進 | 採辦 | 土地 | 改進 | 共計 | 折舊 | 價值 | 採辦 | 生命 | |||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大萬豪 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | 2005 | ||||||||||||||||||||||||||||
貝塞斯達萬豪套房 | ( | ) | 2004 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯汀波士頓海濱酒店 | ( | ) | ( | ) | 2007 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡瓦洛點 | ( | ) | 2018 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥萬豪市中心 | ( | ) | 2006 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格温芝加哥 | ( | ) | 2006 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
丹佛庭院 | ( | ) | 2011 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈頓庭院/第五大道 | ( | ) | 2004 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈頓/中城區東區庭院 | ( | ) | ( | ) | 2004 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
法國人礁&晨星海灘度假村 | ( | ) | 2005 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
哈瓦那卡巴納基西 | ( | ) | 2014 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
希爾頓波士頓市中心 | ( | ) | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
希爾頓·伯靈頓 | ( | ) | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
希爾頓花園酒店/紐約時代廣場中環 | ( | ) | 2014 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
酒店標誌 | ( | ) | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
鳳凰城帕洛瑪酒店 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | 2018 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
JW萬豪丹佛 | ( | ) | ( | ) | 2011 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
塔霍湖登陸 | ( | ) | 2018 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
L‘Auberge de Sedona | ( | ) | 2017 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
紐約列剋星敦酒店 | ( | ) | 2011 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sedona果園旅館 | ( | ) | 2017 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
文藝復興時期查爾斯頓歷史街區 | ( | ) | 2010 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
文藝復興沃辛頓 | ( | ) | ( | ) | 2005 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
鹽湖城萬豪市中心 | ( | ) | ( | ) | 2004 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
喜來登套房基韋斯特 | ( | ) | 2015 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海濱酒店 | ( | ) | 2015 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
索諾馬酒店，文藝復興時期的度假勝地和水療中心 | ( | ) | ( | ) | 2004 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
萬豪山度假村及水療中心 | ( | ) | 2005 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯汀堡勞德代爾海灘度假村 | ( | ) | 2014 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯汀聖地亞哥 | ( | ) | ( | ) | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
華盛頓威斯汀市中心 | ( | ) | ( | ) | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
共計 | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||||||||||||||
F-34
目錄
注：
A) 終了財政年度財產總成本的變化2019年12月31日, 2018和2017如下(千)：
2016年12月31日結餘 | $ | |||
增加： | ||||
無償採購 | ||||
間接資本支出 | ||||
扣減： | ||||
(C). | ( | ) | ||
2017年12月31日結餘 | ||||
增加： | ||||
無償採購 | ||||
間接資本支出 | ||||
扣減： | ||||
(C). | ||||
2018年12月31日結餘 | ||||
增加： | ||||
無償採購 | ||||
間接資本支出 | ||||
扣減： | ||||
(C). | ||||
2019年12月31日結餘 | $ | |||
B) 終了財政年度不動產資產累計折舊的變化2019年12月31日, 2018和2017如下(千)：
2016年12月31日結餘 | $ | |||
折舊和攤銷 | ||||
處置和其他 | ( | ) | ||
2017年12月31日結餘 | ||||
折舊和攤銷 | ||||
處置和其他 | ||||
2018年12月31日結餘 | ||||
折舊和攤銷 | ||||
處置和其他 | ||||
2019年12月31日結餘 | $ | |||
C) 用於聯邦所得税目的的財產總成本(以千計)約為$3,278,942 截至2019年12月31日.
F-35