美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
表格
(第一標記)
2019年12月31日終了的財政年度
或
的過渡時期 到
委員會檔案編號
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
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(國家或其他司法管轄區) 成立為法團或組織) |
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(國税局僱主 (識別號) |
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(首席行政辦公室地址) |
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(郵政編碼) |
(登記人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)節登記的證券：
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每一班的職稱 |
交易符號 |
註冊的每個交易所的名稱 |
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根據該法第12(G)節登記的證券：
無
如“證券法”第405條所界定，登記人是否為知名的經驗豐富的發行人，請勾選。
醫療財產信託公司
如果註冊人不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記標明。
醫療財產信託公司☐
通過檢查標記表明註冊人(1)是否提交了1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)，(2)在過去90天中一直受到這種備案要求的限制。
醫療財產信託公司
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條規定提交的每一份交互數據文件(或短時間內要求註冊人提交此類文件)。
醫療財產信託公司
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。參見“外匯法案”第12b-2條規則中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。
醫療財產信託公司。
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大型速動成型機 |
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☒ |
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加速機 |
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☐ |
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非加速濾波器 |
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☐ |
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小型報告公司 |
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新興成長型公司 |
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MPT經營夥伴關係。
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大型速動成型機 |
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☐ |
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加速機 |
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☐ |
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非加速濾波器 |
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☒ |
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小型報告公司 |
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新興成長型公司 |
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如果是新興成長型公司，請用支票標記表明登記人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)節規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。
醫療財產信託公司
截至2019年6月30日，392，133，979股普通股的總市值，每股面值為0.001美元(“普通股”)，由醫療財產信託公司的非附屬公司持有。是$
截至2020年2月21日，
以參考方式合併的文件
醫療財產信託有限公司最後代理聲明的部分內容。將於2020年5月21日召開的股東年會，將納入本年度報告第三部分第10至14項。
目錄
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關於前瞻性聲明的警告 |
3 |
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第I部 |
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項目1 |
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商業 |
5 |
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第1A項. |
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危險因素 |
17 |
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第1B項 |
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未解決的工作人員意見 |
35 |
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第2項 |
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特性 |
36 |
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第3項 |
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法律程序 |
38 |
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第4項 |
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礦山安全披露 |
38 |
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第二部分 |
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第5項 |
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註冊人普通股市場、相關股東事務和發行人購買權益證券 |
39 |
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第6項 |
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選定財務數據 |
41 |
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第7項 |
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管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析 |
44 |
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第7A項 |
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市場風險的定量和定性披露 |
58 |
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第8項 |
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財務報表和補充數據 |
60 |
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第9項 |
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會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 |
102 |
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第9A項 |
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管制和程序 |
102 |
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第9B項 |
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其他資料 |
103 |
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第III部 |
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第10項 |
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董事、執行幹事和公司治理 |
104 |
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項目11. |
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行政薪酬 |
104 |
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第12項 |
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某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 |
104 |
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項目13. |
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某些關係和相關交易，以及董事獨立性 |
104 |
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第14項 |
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首席會計師費用及服務 |
104 |
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第IV部 |
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項目15. |
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證物及財務報表附表 |
105 |
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第16項 |
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表格10-K摘要 |
110 |
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簽名 |
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|
111 |
2
解釋性説明
本報告結合了馬裏蘭公司醫療財產信託公司截至2019年12月31日的10-K表格年度報告和特拉華州有限合夥公司MPT運營夥伴關係的年度報告，通過這兩份報告，醫療財產信託公司(MedicalProperties Trust，Inc.)。主要負責其所有業務。除另有説明或上下文另有要求外，本報告中凡提及“我們”、“我們的公司”、“醫療財產”、“MPT”或“公司”，均指醫療財產信託公司。除另有説明或文意另有所指外，凡提述“我們的營運合夥”或“營運合夥”之處，均指MPT營運合夥、L.P.及其合併附屬公司。
關於前瞻性聲明的告誡性語言
我們在本年度報告中作出前瞻性陳述，説明表10-K易受風險和不確定因素的影響。這些前瞻性陳述包括關於我們的業務可能或假定的未來結果、財務狀況、流動性、業務結果、計劃和目標的信息。除其他事項外，關於下列主題的發言，就其性質而言是前瞻的：
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• |
我們的經營策略； |
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• |
我們的預期經營業績； |
|
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• |
我們在美國(“美國”)、歐洲、澳大利亞或其他外國地點獲得、開發和/或管理額外設施的能力； |
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|
• |
是否有適當的設施可供購置或開發； |
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|
• |
我們簽訂未來租約和貸款的能力和條款； |
|
|
• |
我們有能力通過發行債務和股權證券、合資安排和(或)處置財產來籌集額外資金； |
|
|
• |
我們獲得未來融資安排的能力； |
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|
• |
與未來分配有關的估計數和我們的支付能力； |
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• |
我們有能力償還我們的債務並遵守我們所有的債務契約； |
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|
• |
我們的市場競爭能力； |
|
|
• |
租賃費率和利率； |
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|
• |
市場趨勢； |
|
|
• |
預計資本支出；和 |
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• |
技術對我們的設施、運營和業務的影響。 |
前瞻性陳述是基於我們對未來業績的信念、假設和期望，同時考慮到我們目前可以獲得的信息。這些信念、假設和期望可能會因為許多可能發生的事件或因素而改變，但並不是所有這些都是我們所知道的。如果發生變化，我們的業務、財務狀況、流動性和經營結果可能與我們前瞻性報表中所表達的差異很大。在就我們的普通股和其他證券作出投資決定之前，你應該仔細考慮這些風險，以及可能導致實際結果與我們前瞻性陳述不同的下列因素：
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• |
本年度報表10-K表中引用的因素，包括標題為“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”和“業務”的章節所列的因素； |
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|
• |
美國(國家和地方)、歐洲(特別是德國、英國、西班牙、意大利、葡萄牙和瑞士)、澳大利亞和其他國家的政治、經濟、商業、房地產和其他市場條件； |
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|
• |
本年度報表10-K表第8項附註8所述的任何或全部未結交易(包括本年度報告第8項附註8所述的交易)的任何或全部未結交易的條件可能未得到滿足的風險； |
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• |
我們參與的任何或所有交易的預期收益可能需要比預期更長的時間才能實現，或者根本不會實現； |
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|
• |
我們的競爭環境； |
|
|
• |
執行我們的業務計劃； |
3
|
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• |
融資風險； |
|
|
• |
購置和開發風險； |
|
|
• |
潛在的環境意外開支和其他負債； |
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• |
影響我們一個或多個租户財務健康的不利事態發展，包括無力償債； |
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|
• |
其他影響房地產業，特別是醫療行業的因素； |
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• |
我們有能力維持MPT作為聯邦和州所得税的REIT的地位； |
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|
• |
我們吸引和留住合格人才的能力； |
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• |
外幣匯率變動； |
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|
• |
美國、歐洲、澳大利亞或其他地區的聯邦、州或地方税法的變化，我們可以在這些地區擁有醫療設施； |
|
|
• |
美國、歐洲、澳大利亞和其他國家的醫療保健和其他監管要求；以及 |
|
|
• |
美國、歐洲、澳大利亞和其他國家的政治、經濟、商業、房地產和其他市場條件，我們可以在這些國家擁有醫療設施，這可能對以下方面產生負面影響： |
|
|
• |
我們的租户、貸款人或持有我們現金餘額的機構的財務狀況，這可能使我們面臨更多的違約風險； |
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• |
我們以吸引人的條件獲得股本或債務融資的能力，這可能會對我們追求收購和發展機會、為現有債務再融資以及未來利息支出的能力產生不利影響；以及 |
|
|
• |
我們的房地產資產的價值，這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產的能力，或獲得或維持由我們的財產擔保的債務融資或在無擔保的基礎上進行債務融資的能力。 |
當我們使用“相信”、“期望”、“可能”、“潛力”、“預期”、“估計”、“計劃”、“將”、“可能”、“意願”或類似的表達方式時，我們就是在識別前瞻性的陳述。你不應該過分依賴這些前瞻性的聲明。除法律規定外，我們不承擔任何更新此類聲明或公開宣佈對本年度報告所載任何前瞻性報表進行修訂的結果的義務，即表格10-K。
4
第I部
|
第1項 |
商業 |
概述
我們是一個自認為的房地產投資信託(“REIT”)成立於2003年，以收購和發展網絡租賃醫療設施。目前，我們在美國34個州、歐洲6個國家和澳大利亞各地投資了388家設施和大約41，000張有執照的牀位。自2004年4月6日以來，我們一直以REIT的身份運作，因此，在提交2004年度聯邦所得税申報表時，我們選擇了REIT地位。醫療財產信託公司2003年8月27日根據馬裏蘭州法成立，2003年9月10日根據特拉華州法律成立MPT運營夥伴關係。我們主要通過MPT運營夥伴關係(L.P.)來管理我們的所有業務。
我們以長期的淨租賃方式收購和開發醫療設施，並將這些設施租賃給醫療運營公司，這就要求租户承擔與財產相關的大部分費用。我們還向以房地產資產為抵押的醫療機構提供抵押貸款。此外，我們有選擇地通過我們的應税REIT子公司(“TRS”)向我們的某些經營者提供其他貸款，其收益通常用於購置和週轉資金。最後，我們不時取得租户的利潤或權益，使我們有權分享這些租户的利潤和虧損。我們的商業模式為收購和資本重組提供了便利，並允許醫療設施運營商釋放其房地產資產的價值，為設施改進、技術升級和其他業務投資提供資金。
我們在醫療保健房地產、其他貸款和對租户的任何股權投資都被認為是一個可報告的部分，如本年度報告表10-K第二部分第8項附註1所進一步討論的那樣。我們所有的投資目前都位於美國、歐洲和澳大利亞。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們的總資產構成如下(千美元)：
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2019 |
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2018 |
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房地產(毛額) |
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$ |
9,994,844 |
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69.1 |
% |
|
$ |
5,868,340 |
|
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|
66.3 |
% |
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抵押貸款 |
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1,275,022 |
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8.8 |
% |
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1,213,322 |
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|
13.7 |
% |
|
其他貸款 |
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544,832 |
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3.8 |
% |
|
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373,198 |
|
|
|
4.2 |
% |
|
在建 |
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168,212 |
|
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|
1.2 |
% |
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84,172 |
|
|
|
1.0 |
% |
|
其他 |
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2,484,421 |
|
|
|
17.1 |
% |
|
|
1,304,611 |
|
|
|
14.8 |
% |
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資產總額(1) |
|
$ |
14,467,331 |
|
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|
100.0 |
% |
|
$ |
8,843,643 |
|
|
|
100.0 |
% |
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(1) |
截至2019年12月31日，我們的總資產總額為165億美元，即資產總額加上累計折舊和攤銷，對所有有約束力的房地產承付款和發展協議中的無資金數額進行了調整，並於2019年12月31日啟動了基本建設改善項目-見本年度報告第10-K表第7項中題為“非公認會計原則財務措施”的一節，題為“管理人員對財務狀況和經營結果的討論和分析”。 |
按財產類別分列的收入：
以下是截至十二月三十一日止年度按物業類別劃分的收入(千元)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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|
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|||
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普通急症醫院 |
|
$ |
741,232 |
|
|
|
86.8 |
% |
|
$ |
596,426 |
|
|
|
76.0 |
% |
|
$ |
488,764 |
|
|
|
69.4 |
% |
|
住院康復醫院 |
|
|
83,515 |
|
|
|
9.8 |
% |
|
|
158,193 |
|
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|
20.2 |
% |
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|
173,149 |
|
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|
24.6 |
% |
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長期急症醫院 |
|
|
29,450 |
|
|
|
3.4 |
% |
|
|
29,903 |
|
|
|
3.8 |
% |
|
|
42,832 |
|
|
|
6.0 |
% |
|
總收入(1) |
|
$ |
854,197 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
704,745 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
(1) |
2019年和2018年，我們調整後的收入分別為9.382億美元和8.169億美元，調整了實際總收入，將我們類似收入中的比例部分納入我們的五項房地產合資企業安排。參見本年度報表第7項“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中題為“非GAAP財務措施”的一節。 |
關於2019年、2018年和2017年交易活動的詳細情況，見本年度報告第7項“概述”，即表10-K。欲瞭解更多信息，請訪問網址：www.MedicalPropertieStrust.com。
5
資產組合
截至二零二零年二月二十一日，我們的物業組合共有388套物業：366套設施租給41名租户，3間正在發展中，11間以按揭貸款形式借給5間商户，8套物業現時並沒有租給租户，如本年報第10-K表第8項注3所述。在我們的物業組合中，有97個設施是以合資方式擁有，我們持有50%或以下的擁有權。我們的設施包括259間普通急症醫院、106間住院康復醫院及23間長期急症護理醫院。
展望與策略
我們的戰略是根據長期的淨租賃，將我們收購或開發的設施租賃給經驗豐富的醫療運營商。或者，我們已經將我們的某些投資安排成長期的、只提供利息的抵押貸款給醫療機構，而且我們將來可能會進行類似的投資。我們的按揭貸款的結構使我們獲得類似於我們的淨租約的年度現金回報。此外，我們已經並可能繼續在某些租户的經營活動中取得利潤或其他利益，以提高我們的整體回報。
醫療保健房地產市場廣泛，包括由各種醫療保健運營商擁有的房地產。我們專注於收購和開發那些專門為反映醫療服務提供方法的最新趨勢而專門設計的網絡租賃設施，並將重點放在醫療保健最關鍵的組成部分上。我們通常投資於護理強度最高的設施(如下圖所示)，包括：
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• |
一般急性護理-為治療急性疾病和慢性疾病的表現提供住院治療。這類設施還通過醫院門診部和急診室提供流動護理。 |
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|
• |
IRFS--在急性醫療問題穩定後，為各種神經、肌肉骨骼骨科和其他疾病的患者提供康復服務。 |
|
|
• |
LTACHs--一家專為有嚴重醫療問題的病人而設計的醫院，這些病人需要長時間的特殊治療，有時平均住院時間超過三週。 |
6
多元化
我們的業務計劃的一個基本組成部分是我們的投資組合繼續多樣化。我們以多種方式監測多樣化，包括集中在任何一個設施，我們的租户關係，我們擁有的醫院類型，以及我們投資的地理區域。
截至2019年12月31日，沒有一處房產佔我們總資產的2.6%以上(或佔總資產總額的2.3%)，低於2018年12月31日的約4%。從租户關係的角度來看，有關詳細信息，請參閲下面標題為“重要租户”的部分。有關我們醫院類型多樣化的信息，請參閲上文題為“按財產類型分列的收入”和“資產組合”的章節。從地理角度來看，我們在美國、歐洲和澳大利亞都有投資。以下是美國的投資和收入集中情況，以及2019年12月31日的全球集中度：
承銷/資產管理
我們的收入來自我們根據與租客簽訂的租契協議而賺取的租金、向租客及其他設施擁有人提供貸款的利息收入，以及我們某些租户經營的利潤或權益。我們的租户在醫療保健行業經營，一般為病人提供醫療、外科和康復護理。我們的租户支付租金和利息的能力，取決於他們是否有能力以盈利水平經營。我們相信租户所在行業的營商環境，一般對有效率的經營者是有利的。然而，我們的租户的經營受到經濟、監管和市場條件的影響，這可能會影響他們的盈利能力，從而影響我們的結果。因此，我們監測某些關鍵的業績指標，我們認為這些指標為我們提供了可能影響我們投資組合中風險水平的條件的早期跡象。
7
我們在承銷準租户及監察租户(及擔保人)表現時所考慮的主要因素包括：
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|
• |
臨牀服務和方案的範圍和廣度，包括按服務類型分列的使用趨勢(住院和門診)； |
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|
• |
醫療人員和醫生領導在我們的設施的規模和組成，包括專業，任期，執行的程序和/或轉介的數目； |
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|
• |
評估我們的經營者的行政團隊，視情況而定，包括醫療行業的背景和任期； |
|
|
• |
按每個租户和每個設施的當前、歷史和預期營業利潤率(以租户在利息、税收、折舊、攤銷、管理費和設施租金前的收益衡量)衡量的設施經營業績； |
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• |
租客的營運收入與設施租金及其他固定成本，包括債務成本的比率； |
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• |
我們租户收入來源的變化，包括公共支付者的相對組合(包括美國的醫療保險、醫療補助/醫療和管理醫療，以及歐洲和澳大利亞的同等支付者)和私人支付者(包括商業保險和私人付費病人)； |
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• |
租户收取現金的趨勢，包括與記錄在案的病人服務淨收入的比較； |
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|
• |
租户的自由現金流； |
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• |
醫療保健立法和其他法規(包括償還費用的變化)對我們租户的盈利能力和流動性的潛在影響； |
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• |
任何法律、法規或遵守程序對我們租户的潛在影響； |
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• |
不斷評估租户的經營環境，包括人口統計、競爭、市場狀況、合規狀況、認證、質量表現和健康結果，由醫療保險和醫療補助服務中心、聯合委員會和我們的租户所在的其他政府機構衡量；以及 |
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• |
醫院基礎設施和衞生信息技術系統的投資水平。 |
醫療保健產業
醫療保健服務的提供，無論是在美國還是在其他地方，都需要房地產。因此，醫療保健提供者依賴房地產來維持和發展他們的業務。我們相信，醫療地產市場提供了投資機會，原因是：
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• |
令人信服的人口結構推動了對衞生服務的需求； |
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• |
醫療地產投資的專業性質；及 |
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• |
整合分散的醫療保健房地產行業。 |
如前所述，我們在世界各地和三大洲的八個不同國家進行投資。儘管這些國家之間存在着監管、文化和其他方面的差異，但醫療保健的重要性及其對經濟的影響是一個一貫的主題。有關我們所經營的每一個國家的醫療保健行業的詳細情況，請參閲下文：
8
美國
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• |
根據CMS於2019年2月20日發佈的國家衞生支出報告，以GDP為基礎的醫療保健是美國最大的行業之一。 |
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• |
根據現行法律，2018-2027年期間，國家衞生支出預計將以每年5.5%的平均速度增長，到2027年將達到近6.0萬億美元。 |
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• |
2018-2027年期間，醫療支出預計將比GDP每年增長0.8%；因此，保健支出佔GDP的比例預計將從2017年的17.9%上升到2027年的19.4%。 |
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• |
預計2018-2027年期間醫療保健商品和服務的價格增長將有所加快(2.5%，而2014-2017年期間為1.1%)。 |
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• |
由於較高的預計入學人數增長，預計醫療保險的年均支出增長(7.4%)將超過醫療補助(5.5%)和私人醫療保險(4.8%)。 |
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• |
預計2018年醫院支出將增長4.4%。 |
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• |
據預測，2020年至2027年期間，醫院開支將平均每年增長5.7%，這是因為所有支付人，特別是醫療保險的支出增長更快。 |
德國
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• |
醫療保健是德國最大的行業。根據經濟合作與發展組織(經合組織)2019年的數據，德國的醫療支出僅落後於美國、瑞士和挪威，約佔其國內生產總值的11.2%。 |
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• |
德國有一個由法定醫療保險和私人醫療保險共同支付的普遍的、多支付的醫療保健系統。 |
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• |
在德國，全民健康保險是強制性的。 |
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• |
約12.5%的人口擁有私人健康保險。 |
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• |
德國康復市場(包括我們在德國的大部分設施)提供範圍更廣的治療服務，提供1 233個康復設施(美國為1 165個)。以及每10萬人口中有208.5個設施(而在美國為114.7)。 |
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• |
德國“社會法典”規定，康復、住院和高標準護理必須普及。 |
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• |
德國用於預防和康復設施的醫療支出約佔住院設施支出的7.4%。 |
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德國醫療保健系統中大約90%的付款來自政府來源。最大的支付類別是佔支付額39%的公共養恤基金制度。公共健康保險和政府僱員的付款佔支付額的46%。進入德國康復市場的國際收支來自各種來源，包括私人支付和私人保險。 |
聯合王國
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• |
聯合王國的保健服務主要是通過國家保健服務(“NHS”)提供的。 |
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2018年，英國醫療支出佔GDP的9.8%。 |
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大部分公共醫療資金來自一般税收，而國民保險通過工資税提供的資金比例較小。國民保健服務還從報酬、使用國民保健服務的人作為私人病人以及其他一些次要來源獲得收入。 |
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聯合王國約10.5%的人口主要通過僱主提供私人自願健康保險。私人保險為病人提供更好的醫療服務，避免排長隊獲得選擇性醫院服務。 |
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公立醫院的組織形式要麼是NHS信託基金，大約有72個，要麼是基金會，大約有150個。 |
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英國大約有550傢俬立醫院(其中我們在2020年2月21日擁有42家這樣的醫院)，並提供一系列治療。 |
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對私人病人的醫院收費不受管制，他們沒有得到任何公共補貼。 |
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大約3.6%的NHS資金用於支持私立醫院。 |
澳大利亞
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在澳大利亞，醫療保健是一個規模龐大且正在增長的行業，目前排名第四。TH按國內生產總值的百分比計算。 |
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澳大利亞人口估計為2 520萬人。 |
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2015-2016年醫療支出為1700億美元，2011-2012年至2015-2016年期間醫療支出增長3.4%。 |
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政府為醫療保健總支出提供了67%的資金，澳大利亞政府提供了這一數額的61%，地方政府提供了39%。私人保險基金約佔總數的9%。 |
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2006-2007年至2015-2016年期間，醫療支出的年均增長率為2.8%。 |
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作為GDP的百分比，2015-2016年，醫療支出佔GDP的10.3%。根據2016年的數據，澳大利亞的醫療支出超過了經合組織9.0%的平均水平。 |
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醫院獲得總醫療支出的39%，是澳大利亞在醫療保健支出總額中所佔比例最高的。 |
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私立醫院佔澳大利亞醫院總開支的23%，即150億美元。 |
瑞士
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瑞士的醫療保健是普遍的，要求瑞士人購買基本健康保險。瑞士法律規定了必須提供的服務基礎，但沒有免費的國家提供的保健服務。私人醫療保險對居住在瑞士的所有人都是強制性的。 |
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個人為基本計劃支付部分保險費，最高可達其個人收入的8%。醫療保險包括醫療和住院費用。 |
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個人支付治療費用的一部分是每年可被稱為特許待遇的免賠額，其費用為可扣減費用的10%以上。在住院方面，一個人支付住宿費和服務費。 |
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這種強制性保險可輔之以私人補充保險單，使基本保險不包括的某些治療類別得到保障，或改善住院情況下的房間和服務水平。 |
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瑞士的醫療費用佔GDP的11.4%，與德國、法國和其他歐洲國家相當。 |
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在瑞士醫療體系中，個人選擇健康保險公司和服務提供者。 |
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瑞士醫院市場有129家綜合醫院。 |
西班牙
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西班牙向其公民提供全民保險。 |
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2018年，西班牙醫療支出佔GDP的8.9%。 |
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私人醫療支出佔衞生支出總額的26.4%，並一直以1.7%的複合年增長率增長。 |
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大約80%的西班牙病人同時使用私人和公共保健服務。 |
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私立醫院約佔西班牙醫院總數的55%。 |
意大利
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意大利憲法規定全民醫保。 |
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意大利醫療保健系統是一個以區域為基礎的全國保健系統，由19個地區和兩個自治省組成。中央政府控制由政府資助的醫療保健的税收分配，並規定了一套國家法定福利，即“基本水平的護理”。 |
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2018年，衞生支出總額佔國內生產總值的8.8%。 |
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公共系統的資金主要來自公司税(2012年佔資金總額的35.6%)，並分配給各地區和國家增值税收入的固定比例(2012年約佔總税收的47.3%)。 |
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私人健康保險所起的作用較小，600萬人享受某種形式的自願保險。私人保險分為兩類：一種是公司承保僱員，有時包括僱員家屬，另一種是個人購買保險的非法人保險。 |
葡萄牙
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葡萄牙的醫療保健系統是全國性的，具有普遍性。 |
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私營醫療保險是公共部門的補充，大約15%的人口擁有私人健康保險，主要是通過公司集團政策。 |
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幾家私營醫療公司在葡萄牙經營醫院。 |
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2013年，葡萄牙的醫療支出約佔GDP的9.7%。 |
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在葡萄牙，病人自掏腰包支付的費用比大多數其他歐洲國家都要高。 |
我們的租約和貸款
我們設施的租賃通常是“淨”租賃，其條款要求租户支付設施的所有持續運營和維護費用，包括財產、傷亡、一般責任和其他保險保險、公用事業和設施運營中發生的其他費用，以及房地產和某些其他税收、地租(如果有的話)以及資本支出、修理和維護費用(包括管理要求規定的任何修理)。同樣，在我們的按揭貸款安排下，借款人保留擁有權的責任，包括實際的維修和改善，以及所有的成本和開支。我們的租約和貸款通常要求我們的租户賠償我們的任何過去或未來的環境責任。我們目前的租約和貸款的加權平均剩餘初始租約或貸款期限為14.6年(關於剩餘租約和貸款條件的更多信息，見第2項)，其中大多數包括在選舉我們的租户時的更新選擇。以現時每月收入計算，本港約97%的租契及貸款，根據消費物價指數(“消費物價指數”)的增幅，以及(或)每年租金或利息的固定最低增幅，提供由0.5%至3.0%不等的受通脹保障的年租金或利息增幅。
RIDEA投資
我們已經並可能在未來對某些租户進行股權投資、貸款(具有類似於股本的回報)或利潤利益等形式的投資。其中一些投資屬於2007年“REIT投資多樣化和賦權法”(“Ridea”)允許的結構，該法律是根據2008年“住房和經濟復甦法”簽署成為法律的。根據RIDEA的規定，REIT可以在一定距離的基礎上將“合格醫療財產”租給TRS，如果該財產是由符合“合格獨立承包商”資格的人代表該附屬公司經營的。我們認為ridea是一種主要用於提供有吸引力的估值切入點的房產的結構。截至2019年12月31日，我們的搭便車投資總額約為830萬美元。
11
重要租户
截至2019年12月31日，我們在美國、德國、英國、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士和澳大利亞的34個州擁有約145億美元的資產，包括359個醫療保健設施(包括5個房地產合資企業擁有的97個房地產設施)。這些物業由42間不同的醫院經營公司租用或按揭。以總資產毛額為基礎，如本年度報告第10-K表第7項“管理層討論和分析財務狀況和經營結果”中題為“非公認會計原則財務措施”一節所述，我們的前五位租户如下(千美元)：
按營辦商劃分的Pro Forma總資產總額
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截至2019年12月31日 |
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截至2018年12月31日 |
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操作者 |
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共計 親Forma 總資產 |
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.的百分比 共計 親Forma 主要資產毛額 |
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共計 親Forma 總資產 |
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.的百分比 共計 親Forma 主要資產毛額 |
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管家 |
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$ |
4,052,162 |
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24.5 |
% |
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$ |
3,823,625 |
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38.0 |
% |
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圓 |
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2,152,951 |
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13.0 |
% |
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100,823 |
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1.0 |
% |
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展望 |
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1,563,642 |
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9.5 |
% |
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— |
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— |
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生命點 |
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1,202,319 |
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7.3 |
% |
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502,072 |
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5.0 |
% |
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素數 |
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1,144,705 |
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6.9 |
% |
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1,124,711 |
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11.2 |
% |
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其他操作員 |
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5,509,952 |
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33.4 |
% |
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3,978,547 |
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39.5 |
% |
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其他資產 |
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903,543 |
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5.4 |
% |
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528,669 |
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5.3 |
% |
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共計 |
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$ |
16,529,274 |
|
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100.0 |
% |
|
$ |
10,058,447 |
|
|
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|
100.0 |
% |
管家
管家保健系統有限責任公司(統稱“管家”)的附屬公司根據一份主租賃協議租賃了41個設施，該協議的初始期限為15年(截止於2031年10月)，有三個五年的延期選項，外加每年的基於通貨膨脹的自動扶梯。截至2019年12月31日，這些設施的平均剩餘初始租賃期限為11.8年。除了總租賃外，我們還持有兩項抵押貸款，其條款和規定與我們的主要租賃協議相似，可產生日常現金流量方面的經濟效益。主租賃協議包括必須包括全部或全部租賃財產的延期選項，跨違約租賃條款，以及優先購買租賃財產的權利。總貸款協議對每一項財產都有獨立的延期選擇，不提供可比的交叉違約條款。除了總租賃和抵押貸款外，我們還持有一張期票，包括三批不同條款的期票。這三個任期將於2023年12月、2024年12月和2031年10月結束。在2019年12月31日，我們以1.5億美元在Steward持有9.9%的股權投資。
圓
將我們於2020年1月8日收購30處房產(詳見本年度報告第二部分第10-K表第二部分第8項注8)後，根據單獨的租賃協議租賃31處設施。在這31份租約中，有30份是由圓環擔保的交叉違約租約，最初的固定期限將於2050年到期，其中有兩項5年延長期限，外加基於年度通脹的自動扶梯。剩下的租期為15年(2029年結束)，租户可選擇將租約再延長15年。該租約還包括每年以通脹為基礎的自動扶梯。除了這些租賃物業外，我們目前正在英國伯明翰開發兩個設施，這些設施將在完工後租給圓環公司。
展望
展望醫療控股有限公司的附屬公司。(統稱“展望”)根據兩項主要租賃協議租賃13個設施。這兩份主要租約的初始固定期限為15年(截止於2034年4月)，幷包含三個延期選項，外加基於通脹的年度自動扶梯。除了這些總租契外，我們還持有一筆以急症醫院第一筆按揭為抵押的按揭貸款，以及一項定期貸款，我們預期在滿足某些條件後，這筆貸款會轉為另外兩間急症治療醫院。總租賃、抵押貸款和定期貸款都是交叉違約和交叉抵押的.
12
生命點
生命點健康公司的附屬公司。(統稱“生命點”)租賃17個設施，包括根據兩份總租約租賃的15個設施。一份主租約(包括五套物業)的初始固定期限為13.5年，可對任何或全部財產行使四項五年延期選擇。第二次主租賃(包括10套房產)於2019年12月開始，為期20年，包含兩個5年的延期選項。這兩份租約都包含每年以通脹為基礎的自動扶梯。在固定期限結束時，在主租賃的任何行使的延期選擇期間，承租人將有權優先購買租賃的財產。除總租約外，另有兩項設施是根據非重疊租約租用的，其加權平均剩餘固定期限為9.1年。這些租約的條款和規定一般等同於主租賃協議的條款和規定。
素數
PrimeHealthcare Services，Inc.的附屬公司。(統稱為“總理”)根據五項主要租賃協議租賃22個設施。其中四份總租契，涵蓋17個物業，最初的固定期限為10年(截止日期為2022年7月至2025年2月)，並載有兩個續期方案，每個為期5年。第五次總租約(包括其餘5項物業)為期15年(截止於2031年5月)，包括三個續租方案，每個為期五年。所有五份總租約都包含每年以通脹為基礎的自動扶梯。在初始或任何續約期限結束時，Prime必須對與每一主租賃有關的所有或任何租賃財產行使任何可用的延期或購買選擇權。總租賃包括回購期權，包括規定最低迴購價格等於我們的總投資。在2019年12月31日，我們租賃給Prime的設備的初始固定期限平均為5年。除了總租約外，我們還持有PRIMARE擁有的三個設施的抵押貸款，平均初始固定期限為2.3年。這些貸款的條款和規定一般等同於總租約的條款和規定。
截至2019年12月31日，沒有其他租户佔我們的總資產總額的6.3%以上。
環境事項
根據美國的各種聯邦、州和地方環境法律和法規以及類似的國際法，目前或以前的房地產所有人、經營者或房客可能被要求對危險或有毒物質的排放或排放威脅進行補救。在含石棉材料方面，業主也可能有某些義務和責任。調查、補救和監測費用可能很大。確認存在污染或未能妥善補救對某一財產的污染，可能對我們出售或出租該財產或以該財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響，並可能對我們對該財產的投資產生不利影響。一般來説，在完成任何抵押貸款的收購或結清之前，我們會進行第一階段的環境評估(或在美國以外進行類似的研究)。以確定設施內潛在的環境問題。這些評估是根據適當程度的盡職調查進行的，一般包括實地視察、審查有關的環境和衞生機構數據庫記錄、一次或多次與有關場地有關的人員面談、審查財產所有權鏈、審查歷史航拍和關於該財產過去使用情況的其他資料。如果第一階段環境評估的結果或其他資料顯示可能受到污染，或我們的顧問建議這些程序時，我們亦可進行有限的地下調查和有關物質的測試。在租約或貸款期限結束後，我們的交易文件要求我們的租户在適用的設施修理和補救環境問題，並充分遵守所有的環境法律和條例。
加州地震標準
現行法律-1983年“阿爾奎斯特醫院設施地震安全法”(“阿爾奎斯特法”)-在全州衞生規劃和發展辦公室(“OSHPD”)的管轄下，為1973年3月7日及以後建造的某些醫院制定了地震安全建築標準方案。該法要求加州建築標準委員會採用地震性能類別、抗震評估程序、標準和升級某些設施的時間框架，以及抗震改造建築標準。通過這項立法是為了避免因地震對醫院造成的結構性破壞而造成的生命損失、作業中斷和提供緊急醫療服務，違反該法的任何規定都是輕罪。
根據“阿爾奎斯特法案”和相關的規則和條例，加州所有普通急症醫院建築都被劃分為結構性能類別(“SPC”)。SPC評級範圍從1到5，其中SPC-1被分配給在強震期間可能面臨倒塌風險的建築物，SPC 5被分配到能夠在強震後為公眾提供合理服務的建築物。根據“阿爾奎斯特法”，州法律規定，到2020年，所有SPC-1建築物不得提供一般急性護理服務，到2030年，所有SPC-2建築物均不得提供一般急性護理服務，除非對該設施進行地震改造，使其在很大程度上符合OSHPD制定的地震安全條例和標準。
13
然而，在2007年，OSHPD採用了新的性能類別是的允許埃德醫院將探討將不合格建築升級到新的性能水平的可能性，即不那麼嚴格。在SPC-4D下，正在進行改造的建築物可以在2030年以後無限期地運行。此外,加州AB 2190條例草案2019年1月1日)OSHPD將延長受2020年1月1日影響的業主的死亡時間行(如果滿足指定條件)。經授權的匯票延長到7月1日，2022年，如果遵守計劃是根據更換或改裝或不超過5如果合規計劃是為了重建。
被歸類為不合格的普通急症醫院建築物的業主必須向OSHPD提交報告，説明每棟建築在遵守擴建規定方面的狀況，並每年向OSHPD提交任何更改或調整的最新情況。
截至2019年12月31日，我們在加州有21家特許醫院，總投資約13億美元，不包括不符合OSHPD標準的1580萬美元醫療辦公樓的投資。
根據加州AB 2190的規定，不包括三家將OSHPD延長至2022年的醫院(不到我們總資產的2.3%)，根據OSHPD的決定，我們所有的加州醫院在2030年前都是符合地震標準的。我們預期其餘三間醫院會在2022年前完全遵守有關規定。
據指出，根據我們目前的協議，我們的租户負責與地震法有關的資本支出。我們預計加州地震標準不會對我們的財務狀況或現金流產生負面影響。我們也不期望遵守加州地震標準會對我們租户的經濟狀況產生實質性影響。
競爭
我們與金融機構、其他貸款人、房地產開發商、醫療保健運營商、其他REITs、其他公共和私人房地產公司以及私人房地產投資者競爭收購和開發設施。影響我們競爭能力的因素如下：
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我們在尋求投資或發展設施的某些市場的知識可能比我們的競爭對手少； |
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我們的一些競爭對手可能擁有比我們更多的財政和業務資源； |
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我們的一些競爭對手的資本成本可能比我們低； |
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我們的競爭對手或其他實體可能採取與我們類似的戰略；以及 |
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我們的一些競爭對手可能與我們的潛在租户/經營者有着現有的關係。 |
如果我們的設施出現空置情況，我們亦會面對競爭，把這些設施租給準租户。對租户的實際競爭取決於每個本地市場的特點。實際上，我們的所有設施都在高度競爭的環境中運作，患者和轉診來源，包括醫生，可能會不時地改變他們對醫療設施的偏好。我們物業的經營者在本地和地區範圍內，與提供相若服務的物業經營者競爭。運營商根據許多因素競爭病人，包括護理質量、聲譽、設施的外觀、地點、提供的服務、醫生、工作人員和價格。我們還面臨着來自其他醫療機構的競爭，如醫生和其他提供類似設施和服務的醫療服務提供商。
有關更多資料，請參閲本年報第1A項(表格10-K)內的“危險因素”。
保險
我們的租約和抵押貸款要求我們的房客攜帶財產、收入損失、一般責任、專業責任和其他保險，以保護我們的利益。我們不斷監測這類保險的充分性。此外，我們還提供單獨的保險，為因我們擁有租賃和佔用的醫療設施而對第三方造成的人身傷害和財產損失提供保險，並提供或有可能的業務中斷保險。在2019年12月31日，我們認為，考慮到相對的損失風險、保險費用和標準行業慣例，保單規格和保險限額是適當的。
醫療管理事項
下面的討論描述了一些可能影響我們和我們租户的運營的聯邦醫療保健法律法規。然而，討論並未涉及所有適用的聯邦醫療保健法，也未涉及州醫療保健法律和條例，除非另有説明。這些州的法律和法規，比如聯邦醫療保健法和
14
條例可能會影響我們租户的運作，因此也會影響我們的運作。此外，在某些情況下，我們在租户的經營中擁有少數利益，除了對租户履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資回報也可能受到這些法律和條例的不利影響。此外，有關醫療服務報銷的討論涉及國會和負責管理聯邦支付項目的機構經常審查和修訂的事項。因此，預測未來的償還趨勢或變化，以及對我們的潛在影響，本質上是困難和不準確的。最後,雖然我們沒有討論適用的外國法律法規，但我們租客 歐洲和澳大利亞 在醫療設施的所有權或運營方面，可能要遵守類似的法律和條例，包括(但不限於)關於病人護理和安全、報銷、許可和數據保護的法律。
醫院和其他醫療設施的所有權和運營直接和間接地受制於美國聯邦、州和地方政府的醫療保健法律、規則和法規。我們的租户不遵守這些法律和條例，可能會對他們履行對我們的義務的能力產生不利影響。醫生投資於我們的設施或合資企業擁有房地產也將受到這些法律和法規的約束。雖然我們不是醫療服務提供者，也不能影響病人的轉診或訂購可由聯邦政府償還的物品和服務，但只要醫療提供者與我們的租户進行交易，例如轉租或其他財務安排，“反Kickback規約”和“斯塔克法”(這一節中都有討論)以及任何州的對應方都可能受到牽連。我們的租約和抵押貸款要求我們的租户遵守所有適用的法律，包括醫療保健法。我們希望我們的所有業務活動和業務在所有實質性方面都符合所有適用的法律、規則和條例，包括醫療保健法律、規則和條例。
我們在澳大利亞、英國和歐洲其他地區的租户在許多情況下都要遵守關於保健設施的所有權和運營的類似法律和條例，包括(但不限於)關於病人護理和安全、報銷、許可和數據保護的法律。與美國在HIPAA下的情況一樣，我們在外國管轄範圍內的租户通常受到嚴格的法律和法規的約束，這些法律和法規一般都是關於數據保護的，特別是對病人個人健康信息的保護。租户也可能受到法律和法規的約束，這些法律和法規涉及醫療保健項目和服務的計費和報銷。此外，在某些情況下，就像美國的需要證明法一樣，在轉移保健設施或建立新的或替代的設施、增加牀位、增加或擴大服務以及某些資本支出之前，也可能需要得到政府的批准。我們的租約和貸款文件要求我們在外國管轄範圍內的租户遵守所有適用的法律，包括醫療保健法，我們打算使我們在這些地區的所有業務活動和業務在所有實質性方面都符合所有適用的醫療保健法律、規則和條例。
適用的法律(不打算成為一個完整的清單)
反Kickback法規。“聯邦反Kickback法規”(載於“美國法典”第42編第1320 a-7b(B)條)除其他外，禁止直接或間接地提供、支付、招攬或接受報酬，以換取將個人轉介給項目或服務提供者，這些項目或服務可全部或部分根據聯邦醫療保健計劃支付，包括醫療保險或醫療補助計劃。違反“反Kickback法”是一種犯罪行為，每項違法行為可處以最高10萬美元的罰款、十年監禁或兩者兼而有之的罰款。違法行為還可能導致民事制裁，包括每項違法行為最多50 000美元的民事罰款，被排除在聯邦醫療保健方案(包括醫療保險和醫療補助)之外，以及額外的金額為基本薪酬三倍的罰款。“反Kickback規約”是一項以意圖為基礎的法規，並已被廣泛解釋.例如，法院認為，如果一項安排的目的之一是產生轉介，儘管該安排可能有一個或多個其他合法目的，則存在違反“反Kickback規約”的情況。
衞生和公共服務部監察主任辦公室發佈了“安全港條例”，其中描述了不被視為違反“反Kickback規約”的做法。然而，某一特定安排不符合安全港要求這一事實也不意味着該安排違反了“反Kickback規約”。相反，安全港條例只是提供了一個保證，資格安排將不會被起訴根據反Kickback規約。我們打算利用商業上合理的努力來安排涉及設施的安排，以滿足或儘可能密切地滿足所有安全港的條件。然而，我們不能向你保證，我們將滿足適用的安全港的所有條件。
醫生自轉介法(“斯塔克法”)。任何在我們或我們的附屬實體投資的醫生也可以遵守1989年的“病人轉診倫理法”或“斯塔克法”(編撰於“美國法典”第42號“美國法典”第1395 nn節)。除例外情況外，“斯塔克法”禁止醫生轉診到提供“指定保健服務”的“實體”(包括(但不限於)某些住院和門診醫院服務、臨牀實驗室服務和放射學服務)，如果醫生或其直系親屬與該實體有“經濟關係”，則由該醫療保險或醫療補助支付。對等禁令禁止實體對根據被禁止的轉診提供的任何服務向醫療保險或醫療補助收費。對違反“斯塔克法”的處罰包括拒絕付款、退還根據被禁止的轉診提供的服務而收到的金額、每提供的違禁服務最高可處以15 000美元的民事罰款，以及不參加聯邦醫療保健方案。該法規還規定，規避計劃可被處以最高10萬美元的罰款。
15
醫生和提供者之間的許多慣常財務安排，包括(但不限於)僱用合同，都有自我轉診禁令的例外情況，辦公空間或設備租金，個人服務協定和徵聘協定。與“反偷渡法”下的安全港不同，“斯塔克法”對協議各方規定了嚴格的責任。,一項安排必須符合“斯塔克法”例外的每一項要求，否則就違反了“斯塔克法”。
合作部已經發布了多個階段的最終條例，實施“斯塔克法”，並繼續對這些條例進行修改。CMS建議降低護理、協調和管理方面的障礙，使供應商更容易達成基於價值的安排，而不受回扣的影響。雖然這些規定有助於澄清“斯塔克法”的例外情況，但目前尚不清楚政府將如何解釋其中的許多例外，以供執行之用。雖然我們的租賃和貸款協議要求承租人和借款人遵守“斯塔克法”，我們打算提供符合“斯塔克法”的設施，但我們不能保證我們所達成的安排和我們的設施將被認定符合“斯塔克法”，因為它最終可能會得到執行或解釋。此外，“斯塔克法”的修改可能要求我們的租户調整與醫生的某些安排，這可能會影響我們租户的業務。
“虛假索賠法”。“聯邦虛假索賠法”禁止向聯邦政府提出或提交任何虛假的索賠要求。這相當於禁止向聯邦政府資助的項目提交虛假債權的聯邦刑事條款。此外，曲潭“聯邦虛假索賠法”允許個人代表聯邦政府提起訴訟，指控被告欺騙了聯邦政府。舉報人可能會收集聯邦政府收回的部分資金--這是私人方採取此類行動的誘因。聯邦虛假索賠法案的成功可能導致實際損害賠償的三倍懲罰，外加支付給政府的額外民事處罰，再加上對舉報人的律師費的償還。許多州頒佈了類似的法規，防止向州政府提出虛假的索賠要求。
“民事罰款法”。“民事貨幣懲罰法”是一部涵蓋一系列欺詐性和虐待性活動的綜合性法規，與“虛假索賠法”非常相似。除其他外，“議定書”法律禁止對某些保健服務提出虛假或欺詐性索賠，禁止提供與付款要求有關的虛假或誤導性信息，以及涉及欺詐行為的其他行為。違反“議定書”可能導致20，000美元至100，000美元以上的罰款(定期調整罰款)。值得注意的是，這類懲罰適用於每一次違禁行為，例如，沒有按要求提供的每一項或每一項服務，以及每一項提供虛假信息或每一份虛假記錄，此外，違反者可被處以非法索賠金額的三倍以下的懲罰，並可能被排除在聯邦醫療保健方案之外。
合法。我們的房客和抵押貸款借款人受到廣泛的美國聯邦、州和地方的許可、認證和檢查法律和法規的約束，在某些情況下還包括需要證明的法律。此外，還需要各種許可證和許可證才能發放麻醉品、經營藥店、處理放射性材料和操作設備。如果不遵守這些法律中的任何一項，就可能導致聯邦和州醫療項目失去許可、認證或認證、拒絕償還、罰款以及暫停或取消認證。
EMTALA我們的房客和借款人的抵押貸款，提供緊急照顧，是受緊急醫療和積極勞動法案(“EMTALA”)。不論個人的支付能力如何，這項聯邦法律要求這類醫療設施對每一個到醫院急診室接受治療的人進行適當的體檢，如果該人患有緊急醫療狀況，則必須穩定病情或將其適當轉移到能夠處理這種狀況的設施。違反EMTALA的行為應負重大責任，除其他外，還包括民事罰款和不得參加聯邦醫療保健項目。我們的租約和按揭貸款協議要求我們的租户遵守EMTALA，我們相信我們的租户在經營業務時基本上符合EMTALA。
償還壓力。醫療設施運營利潤率繼續面臨巨大壓力，原因是定價靈活性和薪資組合惡化，轉向替代支付模式，運營費用增加，超過醫療保險計劃規定的付款增加，州預算短缺導致醫療補助資金減少，以及我們的租户面臨其他類似的成本壓力。更具體地説，某些設施和部門，例如IRFs、LTACH和醫院門診部(“HOPD”)，由於立法和法規的限制和報銷限制，面臨報銷壓力。我們無法預測這些或其他措施將如何和在多大程度上影響我們租户的業務，或我們的業務是否會受到不利影響。
醫療改革。一般而言，經2010年“保健和教育和解法”(統稱“改革法”)修訂的“病人保護和平價醫療法案”(統稱“改革法”)通過税收補貼和聯邦醫療保險方案、個人和僱主對健康保險的要求以及健康保險交換，擴大了醫療保險的覆蓋面。“改革法”還包括各種控制成本的舉措，包括聯邦項目的質量控制和支付系統改進，如按績效支付標準和以價值為基礎的採購計劃、捆綁供應商等。
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付款、負責任的護理組織、地域付款差異、比較效果研究和較低的重新住院費用。“改革法”還提高了醫療保健提供者的衞生信息技術標準，以提高質量和降低成本。“改革法”使醫療保健制度發生了重大變化。. WE相信“改革法”將在今後幾年繼續導致醫療保健服務和報銷制度的變化。自“改革法”通過以來，可能出現了某些趨勢，例如制定和實施控制費用的舉措，更多地使用打擊衝擊,對償還費用的壓力，將繼續存在，無論任何未來廢除努力。我們無法預測“改革法”的持續影響或今後廢除的努力就我們的業務而言，有些方面有利於租户的經營，而其他方面則面臨挑戰。
員工
截至2020年2月21日，我們有86名員工。隨着我們繼續增長，我們預計我們的人數也會增加。然而，我們不認為對僱員人數的任何調整都會對我們的業務產生實質性影響，也不會對作為收入百分比的一般和行政開支產生實質性影響。我們相信我們與員工的關係很好。我們的僱員都不是任何工會的會員。
可得信息
我們的網址是www.MedicalPropertieStrust.com，免費進入“投資者關係”部分，查閲我們關於表10-K的年度報告、關於表10-Q的季度報告、關於表格8-K的當前報告，包括證物，以及在這些材料以電子方式提交或提供給證券交易委員會(“SEC”)之後，在合理可行的情況下對這些報告的所有修改。我們的網站上也免費提供我們的公司治理指南、我們的道德章程、提名、公司治理、審計和賠償委員會以及我們的道德和商業行為守則。如果您無法訪問我們的網站，信息可以免費打印給任何股東，他們應該直接向我們索取信息，電話是(205)299-3755。我們的網站上的信息或連接到我們的網站上，既不是本年度報告的一部分，也不是納入本年度報告或任何其他SEC文件的內容。
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第1A項. |
危險因素 |
這裏所描述的風險和不確定因素並不是我們面臨的唯一風險，而且可能還有一些我們目前不知道或我們認為不太可能對我們產生重大影響的額外風險。所有這些風險都可能對我們的業務、經營結果、財務狀況以及我們償還債務和向股東分配的能力產生不利影響。本報告中的一些陳述，包括以下風險因素中的陳述，構成前瞻性陳述。請參閲本年度報告開頭題為“前瞻性陳述的辭典語言”一節。
與我們的業務和增長戰略相關的風險
依賴租客支付租金和利息可能會對我們償還債務和向股東分配的能力產生不利影響。
我們期望繼續符合REIT的資格，因此，作為在醫療保健行業經營的REIT，我們受到現行税法的嚴重限制，因為我們在我們的設施中經營或管理業務的能力受到嚴重限制。
因此，我們在很大程度上依賴租客根據租約支付的租金，或通過抵押貸款或其他貸款向經營者支付利息，以便向股東發放現金。我們無法控制這些租户生意的成敗。我們的設施的運作或我們的租户、經營者或擔保人的財務狀況的重大不利變化可能對我們收取租金和利息的能力以及因此對我們向股東分發和(或)償還我們的債務的能力產生重大的不利影響。我們的租户管理設施，以及他們遵守醫療保健和其他法律，可能會對我們的租户的經營和財務狀況，以及他們向我們支付租金和利息的能力產生重大影響。
我們的收入取決於我們與最大租户的關係和成功， 管家，圓圈，展望，生命點，和總理。
截至2019年12月31日，“管家”、“圈”、“展望”、“生命點”和“首相”的子公司分別佔我們的總資產總額(主要包括房地產租賃和貸款)的24.5%、13.0%、9.5%、7.3%和6.9%。
我們與這些經營者的關係、他們的財務業績以及由此產生的履行他們對我們的租賃和貸款義務的能力，對我們的財務業績以及我們償還債務和向股東分配的能力都是非常重要的。我們要視乎這些營辦商是否有能力向我們支付租金和貸款，而任何未能履行這些責任，都會對我們的財政狀況和經營結果造成重大的不良影響。
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我們的租户在醫療行業經營，醫療行業受到美國聯邦、州和地方法律以及歐洲和澳大利亞法律以及法規變化的高度監管。可能暫時影響我們租户的運作，直至他們能夠對他們的業務作出適當的調整。例如，過去對病人標準和報銷規定的修改LTACH有影響某些設施的數量和盈利能力在我們的投資組合中.
我們知道聯邦和州的各種調查、調查和其他程序目前影響到我們的幾個租户，並期望政府在任何特定時間對我們的一個或多個租户進行這種保密或公開的遵守和執行活動。其他大型急性醫院運營商最近也為類似指控辯護，有時導致財務和解，並與監管機構達成協議，修改入院政策，從而降低了對這些病人的報銷。
此外，我們的租户不時會遇到運營上的挑戰，對於那些在短時間內通過收購而成長(或已經成長)的租户來説，這可能是一個更大的風險，比如管家、首相、圓環等。我們的租户和經營者能否將新收購的業務納入其現有的業務、財務報告和收款系統，對於確保其持續成功至關重要。如果不及時成功地實施這種整合，經營者可能會在某些極端情況下以註銷無法收回的應收賬款甚至破產的形式受到負面影響。
在監管程序中，對管家、圈、展望、生命點或PRIMAL造成的任何不利後果，或財務或運營上的挫折，都可能對相關租户的經營和財務狀況以及其向我們支付所需租約和貸款的能力產生重大不利影響。如果這些租户中有一位申請破產保護，我們可能無法收取該租户欠我們的任何預申報款項。此外，在破產程序中，該租户可以終止我們的租約，在這種情況下，我們將有一個一般的無擔保債權，很可能低於欠我們的全部金額。我們對該租客提出的任何有擔保的申索，只可按抵押品的價值支付，而該抵押品可能不包括我們的全部或任何損失。如果我們最終需要找到一個或多個租户我們所提供的保護措施，可包括信用證、交叉違約條款、父母擔保、修理準備金和行使補救措施的權利，包括終止租賃和更換經營者，但這些保護措施可能全部或部分不充分，或可能造成進一步拖延。在我們對租户的業務進行股權投資的情況下，除了對這些租户履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
我們已經經歷並期望繼續經歷快速增長，我們未能有效管理我們的增長可能對我們的財務狀況、經營結果和現金流動產生不利影響，這可能對我們償還債務和向股東分配的能力產生不利影響。
我們已經經歷並期望通過先前的收購和我們目前正在評估的醫療保健資產的潛在收購，繼續經歷快速增長。自2018年12月31日以來，我們的總資產比去年同期增長了60%以上，我們已經將業務擴展到8個國家。此外，我們不斷評估房地產收購和開發機會的出現，我們通常會積極考慮一些潛在的收購和開發交易。
我們不能保證我們將能夠調整我們的管理、行政、會計和業務制度，或僱用和保留足夠的業務人員，以管理我們已經獲得的設施以及將來可能獲得或發展的設施。此外，投資外國房地產會帶來與外國法律、經濟和市場不確定性相關的風險，並使我們面臨當地經濟衰退和不利的市場發展。
我們不能有效地管理這種增長，可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流動產生不利影響，這可能會對我們償還債務和向股東分配的能力產生不利影響。我們的快速增長也可能增加我們的資本需求，這可能要求我們發行潛在的稀釋股本證券和/或招致額外的債務。
更換欠租客的成本可能較高，而我們亦未必能夠以合適的條件，以適當的替代辦法，取代欠租的租客。
如果承租人不切實遵守租約條款，我們就有權終止與該租户的租約，收回適用的設施，與該租户交叉拖欠某些其他租約和貸款，並執行租約規定的付款義務。與違約租户終止租約和收回適用設施的過程可能代價高昂，需要管理層給予不成比例的關注。此外，拖欠租客或其附屬公司可就租約終止或收回對我們或我們的附屬公司提起訴訟。如果租户-運營商默認，我們選擇終止我們的租約，然後我們被要求找到另一個租户-經營者，如情況是與16過渡Adeptus健康，公司。(“Adeptus”)設施，2017年。大多數類型的保健設施的轉移受到高度管制，這可能導致延誤和增加尋找合適的替代租户的費用。出售或租賃這些財產的實體以外的醫療保健運營商可能是困難的，因為增加的成本和時間重新裝修的財產。如果我們不能重新使用這些屬性
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對於醫療機構，我們可能會因為非醫療購買者可能發生的重新定位費用而虧本出售這些房產。另一種選擇是，我們可能需要花費大量資金來調整該設施以適應其他用途。沒有人能保證我們能及時找到另一位租户，或者説，如果另一位房客被找到，我們就能找到另一位房客。 以優惠的條件簽訂新的租約。我們的租户拖欠我們的租約可能會影響我們的經營結果，財務狀況，以及我們的能力作出分配給我們的股東。我們的主要租户在主租約下違約(比如管家，圓圈，公共關係骨科，生命點，和素數)將產生更大的影響。
在租期屆滿時，尋找新租户的成本可能較高，而我們亦未必能夠以合適的條件，以合適的替代者取代這些租户。
如果租户未能在其固定期限結束時對我們的一項設施續簽或延長租約，則可能導致我們不得不尋找、談判和執行新的租賃協議，我們的希爾斯伯勒財產就是這種情況，其租賃期限將於2020年結束(不到我們總資產的0.2%)。尋找新租户並與其協商的過程，以及費用(如維修、財產税、公用事業、地面租賃費用等)我們將承擔，而設施是沒有租用可能是昂貴的，並需要我們的管理層的不成比例的關注。我們不能保證能及時找到另一位租户，或者説，如果另一位房客被找到，我們將能夠以優惠的條件簽訂新的租約。如果我們無法將這些財產轉租給醫療機構，我們可能會因為非醫療購買者可能發生的重新定位費用而被迫以虧損出售這些房產。另一種選擇是，我們可能需要花費大量資金來調整該設施以適應其他用途。因此，租約的不續期或延期可能會對我們的經營結果、財務狀況和我們向股東分配股份的能力產生不利影響。對於那些主租約下的屬性(如管家、圓圈、展望、生命點和素數)，這種風險甚至更大，因為有幾個屬性具有相同的租約結束日期。
我們對我們某些醫療設施的經營者進行了投資，這些投資的現金流(和相關回報)比傳統的淨租賃結構的房地產更容易波動。
截至2019年12月31日，我們通過使用ridea或類似的投資，對我們某些醫療設施的運營進行了10次投資。這些投資包括利潤、利息和股權投資，這些投資的回報取決於經營者的業績。因此，這些投資的現金流和回報可能比傳統的三網租賃結構更不穩定。我們的業務、經營結果和財務狀況可能會受到不利影響，如果有關經營者不能以符合我們最大利益的方式成功地經營這些設施。
我們在德國、英國、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士、澳大利亞或美國以外任何地方的醫療設施經驗較少。
我們投資於美國以外地區的醫療保健財產或其他房地產相關資產的經驗較少。投資於位於國外的房地產，包括德國、英國、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士和澳大利亞，會造成與外國法律和市場不確定性相關的風險，包括(但不限於)有關外國所有權的法律、貸款和租賃文件的可執行性以及止贖法。德國的房地產和税法是複雜的，可能會發生變化，我們不能向你保證我們將永遠遵守這些法律，或者遵守這些法律不會給我們帶來額外的費用。此外(如表10-K第8項注3所述)，我們將業務擴展到澳大利亞，這是我們從未經營過的地理區域，我們收購了11家醫院，這可能使我們面臨新的和不可預見的風險。我們在歐洲獲得的財產(如本表格10-K第8項注3所述)將面臨以下方面的風險：監管要求的意外變化、政治和經濟不穩定、可能徵收不利或沒收税、對允許我們獲得和持有投資的結構的預期税收待遇可能面臨的挑戰、可能的貨幣轉移限制、在其他國家執行義務的困難、英國退歐的影響以及遵守各種外國法律的負擔。此外，為了符合REIT的資格，我們通常需要按照適用於美國REITs的規則操作任何非美國的投資，這可能與當地的做法不一致。我們還可能受到當地房地產價值或市場或整個歐洲經濟波動的影響，這可能對我們的歐洲投資產生不利影響。
此外，我們的外國資產租賃所應支付的租金是以歐元、英鎊、瑞士法郎或澳元支付的，這可能使我們在沒有對衝頭寸的情況下因匯率波動而遭受損失，這反過來會對我們的收入、經營利潤率和股息產生不利影響，還可能影響我們資產的賬面價值和股東權益的數額。此外，在匯率變動方面確認的任何國際貨幣收益，都不符合我們每年必須滿足的75%的總收入測試標準，才有資格和保持我們作為區域投資信託基金的地位。雖然我們可以對衝部分外匯風險，但我們可能無法成功對衝，並可能因匯率波動而蒙受投資損失。此外，我們還要遵守法律法規，如“反海外腐敗法”和類似的地方反賄賂法，這些法律一般禁止公司及其僱員、代理人和承包商為獲取或保留業務而向政府官員支付不當款項。失敗
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遵守這些法律可能會使我們受到民事和刑事處罰，這可能會對我們的業務結果、我們的國際投資價值以及我們向股東分發股票的能力產生重大的不利影響。
我們現在和將來可能會接觸或有租金自動扶梯，這可能會妨礙我們的增長和盈利能力。
我們的收入中有很大一部分來自長期淨租賃下的資產租賃，這些資產通常提供固定的租金，但每年都會增加。這些每年增加的消費物價指數，可能會視乎消費物價指數的變動而定，通常有指定的上限和樓面。如果由於疲弱的經濟狀況或其他因素，消費物價指數沒有增加，我們的增長和盈利能力可能會受到這些租約的影響。此外，如果強勁的經濟環境導致消費物價指數大幅上升，但我們的租約增加卻受到限制，我們的增長和盈利能力可能會受到限制。
我們的租客或被投資人的破產或破產，可能會損害我們的經營成果和財務狀況。
我們的一些潛在租户/投資商可能是新組建的，經營歷史有限或沒有，可能依賴於我們的貸款來獲得該設施的運營和初始營運資金。任何由我們的租客/被投資人提出或與之有關的破產申請，均可阻止我們向該租客或他們的財產收取破產前的債項，除非我們接獲一項命令，準許我們向破產法庭追討破產前的債項。房客的破產可能會延誤我們在租約和貸款項下收回過去應有餘額的努力，並可能最終排除收取這些款項。如果租約由破產中的租户承擔，我們預計根據租約到期的所有破產前餘額都將全額支付給我們。不過，如果租契被破產的租客拒絕，我們只會就損害賠償提出一般的無擔保申索。我們對租客提出的任何有擔保的申索，只可按抵押品的價值支付，而抵押品的價值可能不足以支付我們的任何或全部損失。我們對破產實體持有的任何無擔保債權(例如我們在租户中的權益)只能在資金可用的情況下才能得到償付，而且只能以與支付給所有其他無擔保債權持有人相同的百分比得到償付。我們可以收回任何無擔保債權的全部價值，或大幅度低於其價值，這會損害我們的財務狀況。
我們的業務競爭很激烈，我們可能無法成功競爭。
除其他外，我們爭取發展機會和購買保健設施的機會：
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私人投資者，包括大型私人股本基金； |
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醫療保健提供者，包括醫生； |
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其他REITs； |
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房地產開發商； |
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政府資助和/或非營利機構； |
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金融機構； |
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其他貸款人。 |
其中一些競爭對手可能擁有比我們更多的資金和其他資源，並可能與貸款人和賣方建立更好的關係。競爭對手對醫療設施的競爭可能會對我們獲得或發展醫療設施的能力以及我們為這些設施支付的價格產生不利影響。如果我們不能獲得或發展設施，或者我們為設施付出了過多的代價，我們的收入、收入增長和財務回報可能會受到實質性的不利影響。我們的某些設施，或我們將來可能購置或開發的設施，將面臨來自鄰近設施的競爭，這些設施所提供的服務與我們的設施所提供的服務相當。其中一些設施由政府機構擁有，由税收支持，另一些設施由免税公司擁有，在很大程度上可能得到捐贈和慈善捐款的支持。我們的設施一般得不到這類支助。此外，位於我們設施服務區域的競爭醫療設施可能提供我們的設施無法提供的醫療保健服務，以及我們可能購買或開發的額外設施。有時，轉診來源，包括醫生和管理下的護理機構，可能會改變他們轉診給病人的醫療設施，這可能對我們的租户產生不利影響，從而影響我們的租金收入、利息收入和(或)我們從股權投資中獲得的收入。
我們現時有很多租客，而準租客亦可能有選擇購買我們租給他們的設施，這可能會影響我們的運作。
我們現時有很多租客，以及一些準租客，可以選擇購買我們所租給他們的設施。我們所制訂的定價公式，並沒有保證會產生一個公平的市價購買價格。
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如我們的租客及準租客決定在租約期內或期滿後購買他們所租用的設施，則購買的時間可能不在我們的控制範圍之內。,而且，我們可能無法以優惠的條件再投資資本，或者根本無法再投資。我們不能有效地管理我們設施的週轉可能會對我們執行業務計劃和業務結果的能力產生重大的不利影響。
截至2019年12月31日，我們有205套租賃物業可供選擇。對於其中115個財產，購買期權通常允許承租人在租賃期限結束時以相當於(一)公平市價或(二)我們最初購買價格(在某些情況下，從租賃開始之日起每年增加一定回報率)的更大價格購買房地產，只要沒有發生違約。租賃協議規定了確定公平市場價值的評估程序。對於其中17個財產，購買選擇權通常允許承租人在租賃期限結束時按我們的買價購買房地產，只要沒有發生違約(在某些情況下，從租賃開始之日起每年增加一定的回報率)。對於其餘73份租約，購買期權的公允價值大致相同。
在某些情況下，我們醫院房地產的準購買者可被視為受“反Kickback法”和“Stark法規”的約束，這些法規載於本年度報告第1項“醫療管理事項”一節(表格10-K)。在這種情況下，以公平市價以外的價格出售物業給這些準買家，可能是不切實際的。
我們可能無法調整我們的管理和運營系統，以管理我們已經獲得或正在開發的網絡租賃設施，或那些我們可能在未來獲得或開發的設施，而不需要意外的中斷或費用。
我們無法保證我們將能夠調整我們的管理、行政、會計和業務系統，或僱用和保留足夠的業務人員，以管理我們已經購買的設施和我們可能購買或開發的設施，包括那些位於歐洲和澳大利亞的財產，或在美國以外的任何未來投資。我們如果不能成功管理我們目前的設施組合或今後的任何收購或開發，可能會對我們的業務和財務狀況的結果以及我們向股東分發的能力產生重大不利影響。
在醫療行業的兼併和收購活動或合併可能導致對我們的一個或多個租户或經營者的控制權的改變或競爭對手的投資，這可能對我們產生重大的不利影響。
醫療行業繼續經歷整合，包括房地產所有者和醫療服務提供商。我們與其他醫療REIT、醫療保健提供者、醫療機構、房地產合作伙伴、銀行、保險公司、私人股本公司和其他尋求各種投資的投資者競爭，這些投資者可能包括對我們的租户或經營者的投資。我們在歷史上與許多租户和經營者建立了牢固、長期的關係.競爭對手對我們的租户或經營者之一的投資，租户或經營者控制權的任何改變，或租户或經營者管理團隊的改變，都能使我們的競爭對手影響或控制該租户或經營者的業務和策略。這種影響可能對我們產生實質性的不利影響，損害我們與租户或經營者的關係，對我們的利益產生負面影響，或影響租户或經營者的財務和經營業績，包括他們支付租金或利息的能力。根據我們的合同協議以及具體的事實和情況，我們可能有同意權、終止權、違約時的補救辦法，或者與競爭者投資、變更控制權或影響租户或經營者的其他交易有關的其他權利和補救辦法。在決定是否行使我們的權利和補救辦法，包括終止權或違約補救辦法時，我們評估了許多因素，包括法律、合同、監管、商業和其他相關考慮因素。
我們對合資企業的投資可能受到以下因素的不利影響：我們缺乏控制、我們的合作伙伴未能履行其義務以及與我們的夥伴發生爭端。
我們已與獨立人士成立了五間地產聯營公司，而我們的權益不超過50%。合資企業安排涉及的風險包括：另一方可能拒絕或無法在到期時繳納資本，我們的合作伙伴可能有不符合合資企業利益的經濟利益或其他商業利益，或者我們可能與我們的合作伙伴發生糾紛。如果發生任何此類事件，我們可能需要向合資企業提供額外資金，以履行其義務，增加解決爭端的費用，或被迫在對我們不利的情況下買斷合作伙伴的利益或出售我們的利益。任何收入、現金流或管理時間的中斷都可能對我們的其他業務產生負面影響。
我們依靠的是關鍵的人員，他們中的任何一個人的流失可能會威脅到我們成功經營業務的能力。
我們依靠行政人員的服務來執行我們的業務和投資戰略。如果我們失去其中任何一名執行官員，我們可能更難找到有吸引力的收購目標，完成我們的收購，並管理我們已經購置或開發的設施。此外，隨着我們的擴張，我們將繼續需要吸引和留住更多合格的官員和僱員。失去我們任何一名行政官員的服務，或我們將來無法招聘和留住合格的人員，都可能對我們的業務和財務結果產生重大的不利影響。
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貨幣匯率的變化可能使我們面臨風險。
由於我們的業務在國際上已經擴大，而美元不是以美元計價的貨幣，匯率波動可能會影響我們的經營結果和財務狀況。在我們有大量投資的一個或多個國家，外幣價值的重大變化可能會對我們的財務狀況、債務契約比率、經營結果和現金流動產生重大不利影響。
雖然我們可能與金融機構簽訂外匯協定和(或)取得當地貨幣抵押貸款債務，以減少我們對外幣價值波動的風險，但我們不能保證外幣波動不會對我們造成重大不利影響。
聯合王國退出歐洲聯盟可能對我們產生不利影響。
在2020年1月31日之後，英國正式不再是歐盟的一部分。談判繼續決定聯合王國與歐洲聯盟關係的未來條件，除其他外，包括聯合王國與歐洲聯盟之間的貿易條件。聯合王國退出的影響將取決於聯合王國為在過渡時期或更長期地保留進入歐洲聯盟市場的機會而達成的任何協定。這一變化可能對歐洲和全球經濟或市場狀況產生不利影響，並可能加劇全球金融市場的不穩定。此外，這可能導致法律的不確定性，並可能導致不同的國家法律和條例，因為聯合王國決定應取代或複製哪些歐洲聯盟法律。任何這些影響，以及我們無法預料的其他影響，都可能對我們產生不利影響。
我們目前持有並可能獲得位於英國和歐洲的醫療保健設施的額外權益，以及以英鎊和歐元計價的其他投資。此外，我們的運營合夥公司已經發行並可能在未來發行以歐元和英鎊計價的高級無擔保票據。上述聯合王國退出的任何影響，以及我們無法預料的其他影響，都可能對我們的業務、我們的房地產和其他投資的價值以及我們在歐洲的潛在增長產生重大的不利影響，並可能擴大我們面臨的貨幣風險。
不利的美國和全球市場、經濟和政治狀況、健康危機和其他我們無法控制的事件可能對我們的業務、經營結果和財務狀況產生重大的不利影響。
另一場經濟或金融危機、對能源成本的重大關切、地緣政治問題、信貸的可得性和成本，或美國或國外房地產市場的下滑，都可能導致波動加劇、對經濟和市場的期望降低，以及以歷史標準衡量的高水平結構性失業。與2008年至2010年的情況一樣，這些因素加上波動的石油價格以及企業和消費者信心的波動，可能導致經濟急劇下降。
不利的美國和全球市場、經濟和政治狀況，包括信貸市場的錯位和波動，以及全球經濟的普遍不確定性，都可能對我們的業務、經營結果和財務狀況產生重大不利影響，其中包括以下潛在後果：
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物業的減值可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產的能力，或完全限制以物業作為抵押的債務融資的能力，並可能減少無抵押貸款的供應；及 |
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我們以我們認為可以接受的條款和條件取得融資的能力可能有限，這可能會削弱我們尋求收購和重建機會的能力，以及為現有債務再融資的能力，減少我們從收購和重建活動中獲得的回報，以及增加我們未來的利息開支。 |
公共衞生危機、流行病和流行病，例如H5N1(禽流感)、嚴重急性呼吸系統綜合症(SARS)等新病毒株引起的危機、流行病和流行病，以及最近的新型冠狀病毒(COVID-19)，可能會破壞供應鏈和交易活動，對我們和租户的業務產生不利影響，並對地方、國家或全球經濟產生負面影響。
與我們的業務融資有關的風險
有限的資本獲取可能會限制我們的增長。
我們的業務計劃考慮通過收購和開發設施來實現增長。作為一個REIT，我們被要求進行現金分配，這降低了我們用留存收益為收購和開發提供資金的能力。因此，我們在某種程度上依賴於收購融資和進入資本市場獲取現金，以進行新的機會主義投資。由於市場或其他條件，我們從股票和債務市場獲得資本的機會可能有限。我們可能無法獲得額外的股本或債務資本，或以優惠的條件處置資產，如果我們需要額外的資本來獲得醫療保健服務的話。
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財產，這可能會對我們的經營結果和我們向股東分配股票的能力產生實質性的不利影響。
我們的負債可能會對我們的財務狀況產生不利影響，並可能對我們的業務運作和向股東分配的能力產生不利影響。
截至2020年2月21日，我們約有79億美元未償債務。
我們的債務可能會對我們的業務產生重大影響。例如，它可以：
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要求我們將業務現金流量的很大一部分用於償還債務，這將減少可用於週轉資本、發展項目和其他一般公司用途的現金流量，並減少用於分配的現金； |
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要求支付的本金和利息可能大於我們的現金流量從業務； |
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強迫我們處置我們的一個或多個財產，可能是在不利的條件下，以償還我們的債務； |
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增加我們對一般不利的經濟和工業條件的脆弱性；限制我們在規劃業務和我們經營的行業的變化或對其作出反應方面的靈活性； |
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限制我們進行戰略性收購或開發其他商業機會； |
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使我們更難履行我們的義務； |
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與債務較少的競爭對手相比，我們處於競爭劣勢。 |
我們未來在貸款安排下的借款，除了截至2020年2月21日仍未償還的11億美元可變利率債務(不包括我們通過利率互換而確定的可變利率債務)外，還可能以可變利率支付利息。如果利率大幅上升，我們的經營業績將與現金一起下降，以分配給我們的股東。
2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融行為管理局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的利率，從而在2021年年底後停止倫敦銀行同業拆借利率(Libor)。雖然我們預計libor在此之前基本上以目前的形式存在，但在此之前，libor可能會變得不可用。截至2020年2月21日，我們約有11億美元的未償債務與libor掛鈎，我們正在監測和評估與潛在終止libor有關的任何風險，包括向新的替代利率過渡以及可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果LIBOR被終止，或者計算LIBOR的方法從目前的形式改變，我們的債務利率可能會受到不利的影響，我們的債務指數化為libor。未來變化的程度和方式的不確定性也可能導致利率和(或)付款高於或低於目前形式的倫敦銀行同業拆借利率。
此外，我們目前的大部分債務是，而且我們預計，我們未來的大部分債務將是，非攤銷和應付氣球付款。因此，當債務到期時，我們可能需要至少再融資一部分債務。有一種風險是，我們可能無法為未來幾年到期的債務再融資，或者任何再融資的條件都不會像當時的債務條款那樣有利。如果到期時到期的本金無法再融資、延期或用其他來源的收益(如新股本或出售設施)償還，我們的現金流量可能不足以償還所有到期債務。此外，如果我們選擇提前償還債務，我們可能會受到嚴重的懲罰。有關我們當前債務期限的進一步信息，請參閲本年度報告第二部分第7項關於表10-K的內容。
債務工具中的契約限制了我們操作上的靈活性，違反這些公約可能會對我們的財務狀況和業務結果產生重大影響。
我們的無擔保信貸安排(“信貸安排”)的條款以及管理我們尚未發行的無擔保高級票據的契約，以及我們今後可能簽訂的其他債務工具，均須遵守習慣上的金融和業務契約。例如，我們的信貸安排對我們施加了某些限制，包括限制我們的能力：承擔債務；創造或產生留置權；為任何其他實體的債務提供擔保；贖回和回購我們的股本；預付、贖回或回購債務；進行合併或合併；進行關聯交易；處置房地產；以及改變我們的業務。此外，關於我們的信貸安排的協議限制了我們可以支付的股息的百分比，如定義的那樣，按正常調整後的業務資金(“NAFFO”)，在滾動的四季度基礎上支付。截至2019年12月31日的季度，股利限制為NAFFO的95%。管理我們高級無擔保債券的契約也限制了我們可以根據NAFFO的95%的總和、股票發行的收益和某些其他淨現金收益支付的股息數額。最後，我們的高級無擔保票據要求我們將未支配資產總額(如有關契約中的定義)保持在不少於我們無擔保負債的150%。我們信貸貸款的放款人可不時調整某些契約。
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為了使我們有更大的靈活性來完成一項交易；然而，這種修改的契約是暫時的，我們必須能夠在今後滿足降低的重置契約。我們繼續承擔債務和經營業務的能力取決於我們的債務工具中的公約是否得到遵守，這限制了業務的靈活性。違反這些公約可能導致適用的債務工具和其他債務工具因交叉違約條款而違約，即使支付義務得到履行。限制我們運作靈活性的金融公約和其他公約，以及因違反債務工具中的任何一項公約而造成的違約，都可能對我們的財務狀況和業務結果產生重大不利影響。
如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營結果和我們向股東分配股票的能力產生不利影響。
截至2020年2月21日，我們的可變利率債務約為19億美元，此外，我們與Primotop控股有限公司(Primotop Holdings S.à.r.l)的合資協議中還增加了6.55億歐元。(“Primotop”)，我們是50%的股權所有者。這種可變利率的債務使我們受到利率波動的影響。為了控制這種利率波動，我們進行了利率互換，以確定除11億美元以外的所有債務的利率。不過，即使是這些對衝安排，也會涉及風險，包括交易對手可能未能履行其根據這些安排所承擔的責任，以及這些安排可能不能有效地減低我們面對利率變動的風險，而這些安排可能會令我們的利率高於我們原本的水平。此外，任何對衝活動都不能完全將我們與利率變化相關的風險隔離開來。如果不能有效對衝利率的變化，可能會對我們的經營結果和我們向股東分配股票的能力產生重大的不利影響。
我們普通股的市場價格和成交量可能是不穩定的。
我們普通股的市場價格可能波動很大，而且波動很大。此外，我們普通股的交易量可能會波動，導致價格發生重大變化。如果我們普通股的市場價格大幅下跌，你可能無法以或高於你的購買價格轉售你的股票。
我們不能保證我們普通股的市場價格在將來不會有很大的波動或下降。一些可能對我們的股價產生負面影響或導致普通股價格或交易量波動的因素包括：
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我們的季度經營業績或分配的實際或預期變化； |
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我們資金的變化，來自業務，收益估計，或發表關於我們或房地產行業的研究報告； |
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提高市場利率，導致購買我們普通股的人要求更高的收益率； |
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類似公司的市場估值變化； |
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我們設施市場價值的變化； |
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市場對我們未來增加的債務的不良反應； |
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關鍵管理人員的增減； |
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機構股東的行動； |
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當地條件，例如對獨立醫院、低成本醫療中心、流動外科中心、醫療辦公樓、專科醫院、熟練護理設施、區域和社區醫院、婦女和兒童醫院以及其他單一學科設施的供應過剩或需求減少； |
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新聞界或投資界的投機活動；以及 |
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一般的市場和經濟條件。 |
今後出售普通股可能會對我們的股價產生不利影響。
我們無法預測將來出售普通股或將來出售股票對我們普通股市場價格的影響。出售大量普通股，或認為這些銷售可能發生，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。我們可能會不時地發行額外的普通股或我們的經營夥伴的單位，與購買設施有關，並可就這些發行給予額外的需求或附帶登記權利。出售大量普通股或認為這些銷售可能發生，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。此外，出售這些股票可能會削弱我們通過出售更多股本證券來籌集未來資本的能力。
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信用評級下調可能會對我們的成本和資本供應產生重大不利影響。
截至2020年2月21日，標準普爾的企業信用評級仍保持在BB+，穆迪投資者服務(Moody‘s Investors Service)的企業家庭評級為Ba1。我們不能保證我們能夠維持目前的信用評級。任何評級機構或所有評級機構在評級或前景方面的任何下調，都會對我們的成本和資金供應產生重大不利影響，而這反過來又會對我們的財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
提高市場利率可能會對我們的證券市場價格產生不利影響。
投資者在決定是否買入或出售我們的證券時，可能會考慮的其中一個因素，是我們的股息比率佔普通股每股價格的百分比，相對於市場利率而言。如果市場利率上升，潛在投資者可能希望我們的證券得到更高的分配，或者尋求支付更高發行價的證券。我們普通股的市場價格很可能主要是基於我們從我們的設施的租金和利息收入中獲得的收益，以及我們對股東的相關分配，而不是從這些設施本身的基本評估價值。因此，利率波動和資本市場條件會影響我國普通股的市場價格。此外，利率上升將導致我們的可變利率債務的利息開支增加，從而對現金流動和我們償還債務和進行分配的能力產生不利影響。
與房地產投資有關的風險
我們的房地產、抵押貸款和股票投資現在和將來將繼續集中在一個單一的行業部門，這使我們在經濟上比我們的投資更加多樣化時更加脆弱。
我們收購、開發和投資醫療地產。此外，我們有選擇地對醫療運營商進行搭便車投資(或類似的投資)。我們在將投資集中在房地產方面面臨固有的風險。由於我們的業務戰略僅投資於醫療保健設施，由於缺乏多樣化，風險變得更大。房地產業的衰退可能會對我們的設施價值產生重大的不利影響。醫療行業的低迷可能會對我們的租户向我們支付租賃或貸款的能力以及我們的股權投資回報產生負面影響。因此，我們履行償債義務或分配給股東的能力取決於房地產和醫療行業。這些不利影響可能比我們將投資分散到房地產或醫療設施之外更為明顯。
我們的設施可能沒有有效的替代用途，這可能會妨礙我們在租約終止或違約時找到替代租户的能力。
我們目前的投資組合中的所有設施都是，我們希望在未來獲得或開發的所有設施都將是網絡租賃的醫療設施。如果我們或我們的租户終止這些設施的租約，或如果這些租户失去了管理這些設施的權力，我們可能無法找到合適的替代租户，將這些設施出租給其專門用途。另一方面，我們可能需要動用大量款項，使這些設施適應其他用途。由此造成的任何收入損失或額外資本支出都可能對我們的財務狀況和業務結果產生重大不利影響，並可能妨礙我們履行償債義務或向股東分配資金的能力。
房地產投資的流動性不足，會嚴重妨礙我們應付設施表現上的不利變化，並損害我們的財政狀況。
房地產投資相對缺乏流動性。此外，房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括全球、國家和地方經濟和市場條件的不利變化，以及可得性、成本和融資條件。由於經濟和其他條件的變化，我們迅速出售或交換任何設施的能力將受到限制。我們不能保證，我們將確認任何因流動性原因而需要出售的貸款的全部價值。我們不能對投資業績的變化迅速作出反應，可能會對我們的財務狀況和業務結果產生不利影響。
開發和建築風險可能會對我們向股東分配股票的能力產生不利影響。
我們過去發展和建造了設施，目前正在發展四個設施。將來，我們會因應機會而發展更多設施。我們的發展和相關的建築活動可能會使我們面臨以下風險：
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我們可能要競爭合適的發展用地； |
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我們能否完成建造，取決於在建造過程中沒有任何所有權、環境或其他法律程序； |
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我們可能會因天氣狀況、罷工而受到延誤。,以及我們無法控制的其他意外事件； |
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我們可能無法獲得或在獲得必要的分區、土地使用、建築、佔用衞生保健管理和其他必要的政府許可和授權方面受到延誤，這可能導致費用增加、施工延誤或我們放棄這些項目； |
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我們可能會因材料或勞動力成本的增加或我們沒有預料到的其他成本而導致設施的建設費用超過我們最初的預算；以及 |
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我們可能無法以優惠條件獲得資金，這可能使我們無法開展我們的發展活動。 |
隨着時間的推移，我們希望為我們的開發項目提供資金。發展和建造這些設施所需的時間框架意味着我們可能需要等待一段時間才能獲得可觀的現金回報。此外，我們的租户可能無法及時或完全獲得管理下的護理服務供應商合同。最後，不能保證今後的開發項目將在沒有拖延和費用超支的情況下進行。與我們的開發項目相關的風險可能會降低預期的租金收入，這可能會影響我們向股東分配資金的時間和能力。
我們可能會受到未來房地產收購帶來的風險。
我們在收購保健地產時可能會面臨風險，包括但不限於：
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我們可能沒有在所購置的設施與租户有過業務經驗，我們可能面臨與他們合作的困難； |
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由於各種因素，包括與設施有關的現有租賃協議的不利條款和條件，由於我們租户的管理造成的混亂，或經濟條件的變化，所獲得的設施表現不佳； |
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將我們管理層的注意力從其他商業問題上轉移開； |
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與收購的設施(或在股票交易中收購的實體)有關的任何未披露或未知的潛在負債的風險敞口；以及 |
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獲得的設施潛在的保險不足損失。 |
我們不能向你保證，我們將能夠管理新的財產而不會遇到困難，或任何這樣的困難不會對我們產生實質性的不利影響。
我們的設施可能達不到預期的效果，或者我們為未來收購提供資金的能力可能受到限制，這可能會損害我們的財務狀況和經營業績，也可能損害我們向股東分配維持REIT地位所需的能力。
購置和開發帶來的風險是，投資將無法按照預期執行，購置和開發設施所需的改進費用估計數將被證明是不準確的，以及與任何新的房地產投資相關的一般投資風險。新開發或新裝修的設施可能沒有有助於作出客觀定價決策的經營歷史。這些設施的採購價格部分將根據管理層對設施預期運營結果的預測，使我們面臨這些設施可能無法實現預期運營結果或可能無法在預期時限內實現這些結果的風險。
如果我們的設施未能實現預期成果，並從業務中產生大量現金流動，可供分配給股東的數額可能受到不利影響，我們可能被要求減少分配，從而危及我們維持作為區域投資信託基金的地位的能力。
如果我們遭受的損失不包括在保險範圍之內，或者超過了我們的保險限額，我們就可能失去投資資本和預期利潤。
我們的租約和抵押貸款一般要求我們的房客/借款人承擔財產、一般責任、專業責任、收入損失、所有風險和擴大保險範圍，其數額足以在發生全面損失時更換設施，但須符合適用的免賠額。我們承擔一般責任保險和損失對我們的所有財產，作為一種或有措施，以防止我們的租户的保險是不夠的。然而，也有某些類型的損失，通常是災難性的，例如地震、洪水、颶風和恐怖主義行為，這些損失可能是不可保的，也可能是我們或我們的房客/借款者負擔不起的代價投保的。通貨膨脹、建築法規和條例的改變、環境考慮以及其他因素也可能使在設施損壞或毀壞後用保險收益來更換設施是不可行的。
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在這種情況下，我們獲得的保險收益可能不足以恢復我們對受影響設施的經濟地位。如果這些或類似的事件發生，它可能會降低我們從設施的回報和我們的投資價值。我們不斷檢討由租客提供的保險。/借款人並相信所提供的保險對我們這個行業中類似情況的公司來説是足夠的和習慣的。然而，我們不能保證將來能以合理的費用提供這種保險。另外，我們不能保證今後不會發生重大的無保險損失或超過保險收益的損失。
我們用於設施翻新的資本支出可能比預期的要多，可能會對我們的租户支付租金和我們向股東分配的能力產生不利影響。
設施，特別是由舊建築組成的設施，不斷需要翻修和其他基本建設改進，包括定期更換固定裝置和固定設備。雖然我們的租契規定租客須負上這些開支的主要責任，但設施的翻新涉及某些風險，包括可能出現環境問題、規管規定、建築成本超支及延誤、市場需求不明朗或翻新工程動工後市場需求惡化，以及其他設施出現意料之外的競爭。所有這些因素都可能對我們的租户支付租金和貸款以及我們的股權投資的回報產生不利影響，這反過來會對我們的財務狀況和業務結果以及我們向股東分發股票的能力產生重大的不利影響。
我們所有的醫療設施都要繳納財產税，而財產税將來可能會增加，並對我們的業務產生不利影響。
我們的設施需要繳納不動產和個人財產税，隨着物業税税率的變化，以及這些設施由税務機關評估或重新評估，物業税可能會增加。我們的租約一般規定，物業税須向租户徵收，作為與他們所使用的設施有關的開支。然而，作為這些設施的所有者，我們最終要負責向政府繳納税款。如果財產税增加，我們的租户可能無法支付所需的税款，最終需要我們交税。如果我們承擔這些税務責任，我們向股東作出預期分配的能力可能會受到不利影響。此外，如果我們對房客進行股權投資的房產增加了這種税收，我們的投資回報可能會受到負面影響。
作為房地產的所有者和出租人，我們面臨着環境法律規定的風險，遵守這些法律的費用以及任何違反這些風險的行為都會對我們造成重大的不利影響。
由於遵守現行和未來的環境法律和條例的費用，我們的業務費用可能高於預期。各種環境法可對不動產的現有或先前所有人或經營人對危險或有毒物質的清除或補救規定賠償責任。現有或先前的所有者或經營者也可能對政府罰款和損害人身、自然資源和鄰近財產的損害承擔責任。這些環境法往往規定不論所有者或經營者是否知道或對危險或有毒物質的存在或處置負有責任。遵守環境法的費用可能會對可供分配給我們的股東的數額產生重大的不利影響，並可能超過我們所有設施的價值。此外，危險或有毒物質的存在，或我們的租户未能妥善管理、處置或補救這些物質，包括醫生和其他醫療機構產生的醫療廢物，可能會對我們的租户或我們使用、出售或租賃這些財產或借用這些財產作為抵押品的能力產生不利影響，而這些反過來又會降低我們的收入和我們的融資能力。我們通常會獲得第一階段的環境評估(或類似的研究)，我們獲得或開發的設施，或我們提供抵押貸款，並打算獲得未來的設施，我們獲得。然而，即使第一階段的環境評估報告沒有顯示出任何物質環境污染，也有可能存在我們不知道的物質環境污染和責任。
雖然我們的設施租約及按揭貸款一般要求營辦商遵守有關其經營的法律及規例，包括處理醫療廢物，並就某些環境責任向我們作出賠償，但他們的責任範圍可能是有限的。我們不能向你保證，我們的租户將能夠履行他們的賠償義務，因此，任何重大違反環境法都可能對我們產生重大不利影響。此外，環境法在不斷演變，法律、法規或政策的變化，或對上述法律、法規或政策的解釋的變化，可能會在今天不存在的情況下產生責任。
我們通過地面租賃獲得的設施利益使我們在違反或終止地面租賃時面臨設施的損失，可能限制我們對該設施的使用，如果我們的租户遷出我們的設施，可能會給我們帶來額外的費用。
我們已經取得了25項設施的權益，至少部分是通過獲取該設施所在土地的租賃權益而不是對該財產的所有權來獲得的，而且我們今後可能通過土地租賃獲得更多的設施。作為土地租賃的承租人，我們面臨着在土地租賃終止或更早違約時失去財產的可能性，這將對我們的財務狀況造成負面影響。土地租賃也可能限制我們對設施的使用，這可能限制我們租賃設施的靈活性，並可能妨礙我們出售財產的能力。最後，如果我們的租約
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到期或因任何原因而被終止，導致租户遷出該設施，我們將負責支付地租。s直到我們找到一個替代房客,這會對我們的現金流和運營結果產生負面影響。
與醫療行業有關的風險
來自第三方支付者對服務費用償還的持續壓力以及轉向替代支付模式，可能會對我們的租户的盈利能力產生不利影響，並阻礙他們向我們付款的能力。
我們的租户和經營者的收入來源可能包括醫療保險和醫療補助計劃，私人保險公司和健康維護組織等。除了正在進行的降低醫療費用的努力外，我們的任何租户如果不遵守各種法律法規，可能會危及他們繼續參與醫療保險、醫療補助和其他政府資助的支付項目的能力。
由於租客的繳費組合由按服務收費的模式轉變，私人及政府繳費機構實施的另類支付模式所帶來的收入百分比有所增加，這可能會令租户的服務償還額減少。人們繼續關注醫療保險從傳統的服務收費模式過渡到採用一種或多種資本化、基於價值或捆綁支付方式的模式，而私人支付者也實施了類似的替代支付模式。私人和政府付款人的這種努力，加上行業的總體趨勢，繼續對我們的租户施加壓力，要求他們控制醫療費用。此外，控制醫療費用的壓力以及從傳統的醫療保險報銷方式的轉變，導致在有管理的保健計劃下提供醫療保險的病人人數增加，例如保健組織和首選的提供者組織。這些轉變給我們的租户帶來了更大的成本壓力。我們還繼續認為，由於人口老齡化和政府支付計劃的擴大，依賴政府支付者提供的醫療保險的病人人數將顯著增加。在我們對租户的業務進行股權投資的情況下，除了對這些租户履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
CMS對LTACHs、IRFs和HOPD補償的監管限制可能導致對運營此類設施和部門的租户的補償減少。CMS繼續探索對LTACH、IRF和HOPD報銷的限制，重點是更嚴格的設施和病人水平標準。
“改革法”代表了美國醫療行業的重大轉變，除其他外，允許數百萬以前沒有保險的人獲得醫療保險，並大幅擴大醫療補助。雖然廢除和取代“改革法”的努力今後可能會繼續，但我們認為，無論“改革法”是廢除還是取代，某些趨勢，包括但不限於上文討論的各種質量和補償措施，都將繼續下去。我們無法確切或準確地預測廢除或取代法例會對租客的運作造成甚麼影響。
所有這些變化都可能對我們部分或所有租户的財務狀況產生重大不利影響，這可能對我們的財務狀況和經營結果產生重大不利影響，並可能對我們向股東分配資金的能力產生負面影響。
對許可證或證書的重大監管和喪失，或未能獲得許可或認證，都會對我們的租户的財務狀況和經營結果產生不利影響，並影響他們向我們付款的能力。
美國醫療保健業受到聯邦、州和地方法律的高度管制，並直接受到聯邦參與條件、州許可證要求、設施檢查、州和聯邦報銷政策、資本和其他支出條例、認證要求和其他此類法律、法規和規則的影響。與美國的醫療行業一樣，我們在澳大利亞、英國和歐洲其他地區的租户在某些情況下也受到影響其擁有和經營醫療設施的類似類型的法律、法規和規則的約束。雖然我們的租約和按揭貸款協議規定我們的租户/借款人必須遵守適用的法律，而且我們打算使這些設施符合這些法律，但我們沒有積極監測遵守情況。因此，我們不能保證我們的租户/借款者會被發現符合這些規定，因為最終可能會實施或解釋這種做法。
我們知道聯邦和州的各種調查、調查和其他程序目前影響到我們的幾個租户，並期望政府在任何特定時間對我們的一個或多個租户進行這種保密或公開的遵守和執行活動。在一個或多個此類政府程序中對我們的房客/借款人造成不利後果，可能會對他們的業務和財務狀況以及對其向我們支付所需租賃和/或貸款的能力產生重大不利影響。在我們對經營者進行股權投資的情況下，除了對這些租户/借款人履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
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在美國，有執照的保健設施必須符合最低健康和安全標準，並接受州和聯邦機構及其代理人或附屬機構的調查和檢查，包括合作醫療、聯合委員會和州衞生部。CMS制定了參與條件和醫療保健組織必須滿足的覆蓋條件，以便開始和繼續參與醫療保險和醫療補助方案，並根據這些方案獲得付款。這些最低健康和安全標準旨在提高質量，保護受益者的健康和安全，各衞生實體都有若干共同標準。如果不遵守這些標準中的任何一項，就會危及醫療機構的醫療保險認證，進而危及其根據醫療保險和醫療補助計劃獲得付款的權利。
此外，美國的許多醫院和其他機構都是由認證機構(如聯合委員會)認證的。成立聯合委員會是為了認可醫療服務提供者，包括符合其最低健康和安全標準的租户。國家認證組織，如聯合委員會，執行符合或超過此類要求的標準。聯合委員會的測量師在設施開放之前和此後大約每三年對設施進行現場調查，以滿足多種病人的安全、治療和行政要求。設施可能因未能滿足這些要求而失去認證，這反過來可能導致包括醫療保險和醫療補助計劃在內的許可證或認證的喪失。
最後，醫療設施報銷做法和護理質量問題可能導致執照或認證的喪失-例如採用“重新編碼”的做法，即服務收費較高的程序代碼，或涉及護理質量差的事件，導致患者嚴重受傷或死亡。任何租户/借款人不遵守這些法律、要求和條例，導致喪失許可證，將影響其繼續經營該設施的能力，並將對其向我們支付租賃和/或貸款的能力產生不利影響。這反過來會對我們的財務狀況和業務結果產生重大的不利影響，並可能對我們向股東分發股票的能力產生不利影響。在我們對經營者進行股權投資的情況下，除了對這些租户/借款人履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也會受到不利影響。
此外，美國醫療設施的建立和醫療設施運營的轉移通常要經過監管機構的批准，如美國的州需要證明法。限制和延遲轉移醫療設施的運營，獲取新的第三方支付合同，包括醫療保險和醫療補助提供者協議，以及新租户從適當的州和聯邦機構獲得許可和認證批准，可能會影響我們終止租賃協議、驅逐違反租賃條款的租户以及以新租户取代現有租户的能力。此外，這些問題可能影響新租户/借款人獲得償還所提供服務的能力，這可能對其向我們支付租賃和/或貸款的能力產生不利影響。在我們對經營者進行股權投資的情況下，除了對這些租户/借款人履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
我們的租户受到欺詐和濫用法律的影響，如果租户違反這些法律，可能會損害租户向我們付款的能力，並對他們的盈利能力產生不利影響。
如前所述，在美國，聯邦政府和許多州政府通過了法律和條例，試圖通過禁止導致病人轉診或訂購特定輔助服務的商業安排，或提交虛假的付款要求，來消除醫療欺詐和濫用。在欺詐和濫用以及病人自我推薦以發現和消除醫療保險和醫療補助計劃中的欺詐和濫用方面，增加調查和執法活動的趨勢很可能在今後幾年繼續下去。如上文所述，對違反這些法律的行為可給予重大懲罰，可能導致刑事和民事處罰，並可能將其排除在聯邦和州保健方案之外。對我們的任何租户施加任何這些懲罰，都可能危及租户經營設施或租賃和/或支付貸款的能力，從而可能對我們產生不利影響。在我們對租户的業務進行股權投資的情況下，除了對租户履行財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
在獲得供應商業務的情況下，我們的一些租户已經接受了以前的運營商的醫療保險提供者協議的轉讓，而潛在的租户也可能接受。這類經營者和其他接受醫療保險提供者協議轉讓的新經營者可能要為聯邦或州的管理、民事和刑事調查前業主的經營和索賠申請承擔責任。這類問題在購買前或租户在我們的設施開始運作後，可能不會被發現。不利的決定、罰款或補償可能會對我們的租户的經濟狀況產生不利影響，進而影響他們向我們支付租賃和/或貸款的能力。在我們對租户的業務進行股權投資的情況下，除了對這些租户履行其對我們的財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。
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我們的某些租賃安排可能受到與欺詐和濫用或醫生自我推薦有關的法律的約束。
醫生對租賃我們的設施的子公司的投資可以使我們的租賃安排受到欺詐和濫用以及醫生自我推薦法的監督。根據“斯塔克法”及其實施條例，如果我們的租賃安排不符合適用例外的要求，我們的租户根據醫生投資者轉介給醫療保險受益人的服務收費的能力可能受到不利影響，並會對我們和我們的租户處以罰款，這可能影響我們租户向我們支付租賃和/或貸款的能力。在我們對租户的業務進行股權投資的情況下，除了對租户履行財政義務的能力產生影響外，我們的所有權和投資利益也可能受到不利影響。因此，在所有情況下，我們都打算以誠意的努力來安排我們的租賃安排，以遵守這些法律。
我們可能需要承擔大量的翻新費用，以確保我們的醫療保健財產適合其他經營者和租户。
醫療設施通常是高度定製的，符合醫療保健特定建築規範的要求，而且可能不容易適應非醫療相關用途。使一項財產符合醫療保健用途所需的改進通常是昂貴的，有時也是租户特有的。一個新的或替代的經營者或租户可能需要不同的特徵在一個財產，取決於該經營者或租户的特定業務。如果現時的經營者或租客不能繳交租金及/或遷出物業，我們可能會在獲得另一名經營者或租客之前，動用大量開支去修改物業。此外，如果物業需要翻新，以容納多個經營者或租户，或監管要求，我們可能會招致大量開支，然後才能重新出租的空間。這些支出或翻新可能對我們的業務、經營結果和財務狀況產生重大不利影響。
國家需要證明的法律可能會對我們的設施的發展和我們的租户的運作產生不利的影響。
我們投資的某些醫療設施也可能受到美國各州法律的制約，這些法律要求在醫療設施轉讓之前或在啟動某些項目之前，以需要證明的形式獲得監管批准，包括但不限於建立新的或替代的設施、增加牀位、增加或擴大服務以及某些資本支出。美國各地的國家需要證明法並不統一，可能會發生變化，並可能推遲設施的開發或購置或某些其他設施所有權的轉讓，包括但僅限於延遲獲得現有設施的替換經營者的批准。我們無法預測國家需要證明法對上述任何一項活動或對我們租户的運作的影響。需要證明的法律往往會對競爭者進入我們的設備市場的能力產生實質性的影響。此外，在有限的情況下，失去國家許可或認證或關閉設施最終可能導致失去經營該設施的權力，並要求重新許可或新的需要授權證書，以重新建立機構的運作。因此，該設施的一部分價值可能與對新競爭者的限制有關。如果需要證明的法律發生變化，這一價值可能會顯著變化。
與我們的組織和結構有關的風險
根據馬裏蘭州的法律，我們的章程和章程包含的條款可能會阻止管理層和第三方收購提案的改變，這反過來又會降低醫療財產普通股的價格或導致稀釋。
我們的章程包含了所有權限制，這些限制可能限制企業合併機會，抑制控制權交易的改變，並降低我們普通股的價值。為符合經修訂的一九八六年“內部收入守則”或“税務守則”的規定，在考慮購買股票的期權後，在每個應課税年度的後半段，我們的未完税股票價值不得超過50%，可由五人或更少人直接或間接擁有。我們的章程一般禁止任何人直接或間接擁有價值超過9.8%或數量超過9.8%(以限制程度較高者為準)的任何類別或系列證券的流通股，包括我們的普通股。一般情況下，我們的普通股由關聯所有者擁有，將為所有權限制的目的進行彙總。所有權限制可能產生拖延、阻止或防止控制權或其他交易發生變化的效果，在這種交易中，普通股持有人可能比當時的市價得到普通股溢價，或者這些持有人可能認為這符合他們的最佳利益。所有權限制的規定也可能使我們的普通股成為一種不合適的投資工具，讓任何人單獨或與其他人作為一個整體，獲得超過我們普通股流通股價值或數目9.8%以上的所有權。
我們的章程和細則載有可能妨礙第三方收購提議的條款。我們的章程和細則也規定了更換或撤換董事的限制。董事只能通過持有我們普通股三分之二的股東的贊成票才能被撤職。此外，股東必須事先通知我們董事提名。股東的特別會議只能由我們的總裁，我們的董事會，或至少25%的股票持有人在會議上進行表決。這些及其他租船及附例條文可能會延遲或阻止控制權的改變或其他交易，而在該等交易中，我們的普通股持有人可獲得較當時市價為高的普通股溢價，或以其他方式認為符合其最佳利益的股份。
30
我們的UPREIT結構可能會導致我們的股東和我們的運營夥伴關係的股東之間的利益衝突。
我們被組織為一個傘式合夥房地產投資信託基金，即“UPREIT”，這意味着我們持有我們的資產並通過有限合夥經營我們的所有業務，並可能向員工和/或第三方發放運營夥伴關係單位。持有營運合夥單位的人士，有權就我們的營運合夥協議的某些修訂，以及某些其他事項進行表決。擁有這些投票權的人可以以與我們股東利益相沖突的方式行使這些權利。未來可能會出現這樣的情況，例如出售或再融資我們的一個設施，當有限合夥人的利益與我們的股東利益相沖突時。作為經營合夥企業普通合夥人的唯一成員，我們對經營合夥的有限合夥人負有可能與我們的高級人員和董事對其股東負有的信託責任相沖突的信託責任。這些衝突可能導致不符合我們股東最佳利益的決定。
我們在運作中依賴信息技術，而該技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害我們的業務。
我們依靠信息技術網絡和系統，包括因特網，處理、傳輸和儲存電子信息，管理或支持各種業務流程，包括金融交易和記錄，並保存個人識別信息(根據歐洲的全球地質雷達法和其他地方的類似法律)以及租户和租賃數據。我們從供應商那裏購買或授權我們的一些信息技術。我們依靠商業上可用的系統、軟件、工具和監視來為機密租户數據的處理、傳輸和存儲提供安全性。雖然我們已採取措施保護我們的信息系統和在這些系統中保存的數據的安全，但我們的安全和保安措施可能不會防止系統的不適當運作，也不會防止我們或租户的信息被不當獲取或泄露，例如在發生網絡攻擊的情況下。
即使是保護良好的信息系統也仍然存在潛在的脆弱性，因為在安全漏洞中使用的技術不斷髮展，在針對目標發射之前通常不會被識別，而且在某些情況下被設計為不被檢測，實際上可能不會被檢測到。因此，我們可能無法預測這些技術或實施適當的安全障礙或其他預防措施，因此，我們不可能完全減輕這一風險。
涉及我們的信息技術網絡和相關係統的安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客的攻擊和類似的破壞，或其他重大破壞可能：
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• |
擾亂我們的網絡和系統的正常運作，從而擾亂我們和/或某些租户的運作； |
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• |
導致財務報告誤報、違反貸款契約和/或錯過報告截止日期； |
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• |
結果導致我們無法適當地監測我們遵守關於我們作為REIT資格的規章制度的情況； |
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導致未經授權獲取和銷燬、遺失、盜竊、盜用或泄露我們或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可利用這些信息與我們競爭，或用於破壞性、破壞性或其他有害目的； |
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需要管理層的關注和資源，以補救任何由此造成的損害； |
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使我們受到賠償責任要求或監管處罰；或 |
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損害我們在房客和投資者中的聲譽。 |
上述任何一項都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。
未決和未來訴訟事項和糾紛的不利解決可能對我國的經濟狀況產生重大不利影響。
我們不時地參與法律訴訟、訴訟和其他索賠。我們亦被指名為被告，而這些訴訟據稱是由我們的行動或我們的營辦商/租客的行動引起的，而在該等訴訟中，這些營辦商/租客已同意就與其業務有關的各種申索、訴訟及法律責任作出彌償、辯護及使我們無害。對待決或未來訴訟或法律程序的不利解決可能對我們的業務、經營結果和財務狀況產生重大不利影響。無論結果如何，訴訟都可能導致大量的成本和開支，嚴重轉移管理層的注意力，並可能損害我們的聲譽。我們不能保證與任何當前或未來的法律或法規程序或行動有關的損失不會超過任何現有的保險範圍。
31
除了報告的租户財務狀況外，會計公告的變化也可能對我們的經營業績產生不利影響。
由財務會計準則委員會(“FASB”)和美國證券交易委員會(SEC)制定會計準則的各種舉措所帶來的不確定性，為美國公司制定和解釋適用的會計準則，可能會改變財務會計和報告準則或它們對指導我們編制財務報表的這些準則的解釋和適用。
這些變化可能對我們報告的財務狀況和業務結果產生重大影響。在某些情況下，我們可能被要求追溯適用新的或修訂的標準，從而導致上期財務報表可能出現重大重述。同樣，這些變化可能對我們的租户/借款人報告的財務狀況或經營結果產生重大影響，也可能影響我們租户對租賃房地產的偏好。
税收風險
失去作為REIT的税收地位將對我們和我們普通股的價值產生重大的不利影響。
我們認為，我們有資格成為聯邦所得税的REIT，並已根據聯邦所得税法選擇作為REIT徵税，從2004年4月6日起至2004年12月31日止的應税年度開始。REIT資格要求極其複雜，對作為REIT資格的聯邦所得税法的解釋是有限的。因此，我們不能保證我們能夠成功地運作，從而有資格成為區域投資信託基金。在任何時候，新的法律、法規、解釋或法院判決都可能改變與REIT資格有關的聯邦税法或聯邦所得税的後果。未來的經濟、市場、法律、税收或其他方面的考慮可能會導致我們的董事會取消REIT選舉，而這可能未經股東的批准。
如果我們失去或取消我們的REIT地位，我們將面臨嚴重的税收後果，這將大大減少可供分配的資金，因為：
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• |
在計算我們的應納税所得時，我們不允許向股東分配；因此，我們將按正常的公司税率徵收聯邦所得税，我們可能需要借錢或出售資產才能繳納任何此類税； |
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• |
我們還可能受到州和地方税收的增加；以及 |
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• |
除非我們有權獲得法定條文所規定的寬免，否則在我們不再符合資格的四年內，我們亦會被取消作為區域投資信託基金的税務資格。 |
此外，我們擁有一家子公司REIT的直接權益，該子公司已選擇從2019年税收年度起作為REIT徵税。只要該附屬REIT符合REIT資格，我們對該附屬公司的權益將被視為REIT資產測試的合格房地產資產，而我們從該附屬REIT獲得的任何股息收入或收益一般都將被視為符合REIT 95%總收入測試目的的收入。要獲得REIT資格，子公司REIT必須獨立滿足所有REIT資格要求。如果這種附屬的REIT不符合REIT的資格，而且某些救濟條款不適用，它將被視為一個正規的應税公司，其收入將被徵收美國所得税。此外，子公司REIT不符合REIT資格將對公司遵守REIT收入、資產和所有權測試的能力，從而對其作為REIT資格的能力產生不利影響。
由於所有這些因素，我們的REIT地位的喪失或撤銷可能對我們的財務狀況和經營結果產生重大的不利影響，並會對我們普通股的價值產生不利影響。
失去我們作為澳大利亞子公司管理投資信託基金的税收地位將導致額外的外國税收責任。
我們已透過一個管理投資信託基金，為我們提供一定的税務優惠，為我們的澳洲投資作出安排。為了獲得這些税收優惠，我們必須在每年的基礎上滿足特定的資格條件。如果不符合這些條件，我們將面臨與我們的澳大利亞投資有關的更高的外國所得税負債。我們相信所有符合資格的條件都已符合，但這些條件可能是主觀的，可能會引起地方税務當局的不同解釋。
如果不能作為REIT進行所需的分發，我們就必須納税。
為了符合REIT的資格，我們每年必須向股東分配至少90%的REIT應税收入，不包括淨資本收益。只要我們滿足分配要求，但分配不到我們應納税收入的100%，我們將對未分配的收入徵收聯邦公司所得税。此外，我們將支付4%的非抵扣。
32
就任何年度的分配額(如有的話)徵收的消費税，其總和為：(1)我們該年度一般收入的85%；(2)該年度資本利得淨額的95%；及(3)我們以往年度未分配的應課税收入的100%。
我們可能被要求在不利的時候或當我們沒有隨時可供分配的資金時向股東分發。在確認收入與相關現金收入之間的時間差異或所要求的債務攤銷付款的效果之間的差異，可能要求我們借入資金或出售資產，以支付足夠的應税收入，以滿足分配要求，並避免在某一特定年度徵收公司所得税和4%的消費税。將來，我們可以借債給我們的股東和我們的經營夥伴的有限合夥人。我們借入的任何資金都會使我們面臨利率和其他市場風險。
遵守REIT要求可能會使我們放棄其他有吸引力的機會。
為了符合美國聯邦所得税的要求，我們必須不斷地滿足關於收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股票的所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能需要放棄有吸引力的商業或投資機會。目前，我們資產價值的不超過20%可能是一個或多個TRS的證券，而我們資產價值的25%可能是不符合資格的證券，根據這項要求，75%的REIT資產是由房地產和其他相關資產組成的。此外，我們的總收入中，至少75%必須來自房地產租金或房地產擔保貸款(即抵押貸款)的利息。此外，TRS不能直接或間接地操作或管理醫療設施。遵守當前和未來對REIT需求的更改可能會限制我們執行業務計劃的靈活性。
如果國內税務局(國税局)或類似的税務當局在國際上不把某些出售-回租交易定性為“真正的租賃”，我們可能會受到不利的税收後果的影響。
我們已購買了某些物業，並將其租回給這些物業的賣方，將來我們可能會進行類似的交易。我們打算將任何這樣的出售-租賃回租交易的結構方式，將租賃將被定性為“真正的租賃”，從而允許我們作為業主的財產，以所得税的目的。然而，根據任何具體交易的條件，税務當局可能採取的立場是，交易不是“真正的租賃”。如果任何售後租賃交易受到質疑併成功地重新定性，我們可能無法扣除房地產折舊費用，或無法滿足REIT資產測試或收入測試，因此可能會失去我們的REIT地位，從重新定性的年份起生效。
與TRSS的交易可能需要繳納消費税。
我們歷史上一直與我們的TRS及其子公司進行租賃和其他交易，並期望在今後繼續這樣做。在適用的規則下，我們與其母公司之間的租約等並非以市場條件進行的交易，可徵收100%的消費税。雖然我們相信我們與税務當局的所有交易都與我們無關，但徵收100%的消費税，可能會對我們的財務狀況和經營結果造成重大的不良影響，並會對我們的普通股的交易價格造成不良影響。
我們向租户提供的貸款可以被定性為股權，在這種情況下，我們從房客那裏獲得的收入可能不是REIT規則規定的符合條件的收入，我們可能會失去REIT地位。
與2004年收購某些VibraHealthcare，LLC(“Vibra”)設施有關，我們的TRS貸款給Vibra，以收購在這些Vibra設施的業務。收購貸款年利率為10.25%。我們的合作伙伴把資金借給了TRS來發放這筆貸款。我們由營運夥伴向税務總局提供的貸款，年息為9.25%。
和上面討論的Vibra貸款一樣，我們的TRS已經並將向我們設施中的租户提供貸款，以獲得運營或用於營運資金。國税局的立場可能是，給予租户的某些貸款應視為權益而非債務，而我們從租户所得的利息收入不應視為符合資格的入息，以作REIT總入息測試之用。如果國税局成功地將對某一租户的貸款視為權益，則就我們的公司而言，租户將是“關聯方租户”，我們從租户那裏獲得的租金將不屬於REIT總收入測試的限定收入。因此，我們有可能不通過上述75%的收入測試，這將導致我們失去REIT地位。此外，如果國税局成功地將某筆貸款視為由我們的營運夥伴持有的利息，而不是由我們的TRS持有的利息，我們就可能不通過5%的資產測試，如果國税局進一步成功地將貸款作為直接債務處理，我們就可能無法通過10%的資產測試。由於這兩種測試的失敗，我們可能失去REIT地位，這將使我們要繳納公司所得税，並對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
33
某些財產轉讓可能產生被禁止的交易收入，導致對可歸因於交易的收益徵收罰款税。
有時，我們可能轉讓或以其他方式處置我們的一些財產，包括通過貢獻財產給我們的共同投資企業。根據該守則，凡將我們持有的物業轉讓作存貨或在一般業務過程中主要出售給客户而產生的任何收益，均視為違禁交易的收入，並須繳付100%的罰款税。我們不認為我們的轉讓或處置財產，或我們的貢獻，我們的共同投資企業是禁止交易。然而，持有財產是否用於投資是一個事實問題，這取決於圍繞特定交易的所有事實和情況。美國國税局可能會爭辯説，我們對財產的某些轉讓或處置，或對我們共同投資企業的財產貢獻，都是被禁止的交易。雖然我們相信在任何這類糾紛中，國税局都不會佔上風，但如果國税局成功地辯稱，財產的轉讓、處置或供款構成被禁止的交易，我們便須就任何可由受禁交易分配給我們的得益，繳付100%的罰款税。此外，來自被禁止交易的收入可能會對我們滿足作為REIT資格的收入測試的能力產生不利影響。
美國或外國税法、法規的變化，包括税率的變化，可能會對我們的經營結果產生不利影響。
我們的總部設在美國，在全球設有子公司和投資機構，並在這些地區繳納所得税。在決定我們對所得税的規定時，需要作出重大的判斷。雖然我們相信我們已充分評估和交代我們潛在的税務責任，而我們的税務估計亦是合理的，但我們不能保證在審核我們的報税表後，或由於對適用的税法作出修訂後，不會再繳付額外税款。美國政府以及我們所經營的許多地方的政府(如澳大利亞、德國、英國和盧森堡，我們大多數歐洲實體都住在這裏)正在積極討論企業承認和税收的變化。本港未來的税務開支，可能會因税法的這些改變或解釋而受到不利影響，不論是在國內或國際上。許多國家正在考慮的可能的税務改革包括可能影響全球税務報告、公司間轉讓定價安排、應納税常設機構的定義以及其他法律或財務安排的變革。無法準確地預測每個管轄區税法的任何變化的性質和時間以及對我們未來在美國和國外的税務責任的影響，但可能會對我們的經營結果和現金流量產生重大和不利的影響。
最近頒佈的減税和就業法案是對美國聯邦所得税法的一項複雜修訂，對不同類別的納税人和行業產生影響，並將需要隨後在許多領域制定和解釋規則。減税和就業法案對整體經濟、政府收入、租户、公司和房地產行業的長期影響目前還無法可靠預測。此外，減税和就業法案可能會影響我們的某些租户的經營結果，財務狀況，以及未來的商業計劃。減税和就業法案也可能導致政府收入減少，從而減少政府開支，這可能會影響到一些依賴政府資金的租户。我們無法保證減税和就業法案不會影響我們的經營結果、財務狀況和未來的業務運作。
税法的變更或解釋可能會影響到我國當前和未來納税年度所得税負債的確定。
我們在多個國家都有投資。因此，我們受到相當多的税務當局的管轄。在這些不同法域賺取的收入按不同的基礎徵税，其中包括許多複雜情況，這些複雜情況因司法管轄區而異。最終確定我們的所得税負債涉及解釋地方税法、税務條約和有關當局對每個收入來源和支出所產生的影響。我們付出了很大的努力，並承擔了額外的費用，以支持在這些外國司法管轄區採取的所有實質性税收立場。然而，税收環境的變化或税法解釋的改變，都會影響到我國當年所得税負債的確定，導致我國税收負債增加。
REITs支付的股息不符合可用於某些股息的降低税率的條件。
作為個人、信託和財產的美國股東從“合格股息”中獲得的收入通常要按優惠税率徵税。然而，REITs支付的股息一般不符合適用於合格股息收入的優惠税率。雖然這些規則不會對REITs或REITs應支付的股息的徵税產生不利影響，但如果優惠利率繼續適用於正常的公司合格股利，作為個人、信託和財產的投資者可能會認為對REITs的投資相對於對支付股息的非REIT公司的股票的投資更具吸引力，這可能會對REITs股票的價值產生重大和不利的影響，包括我們的資本股票的每股交易價格。
減税和就業法案為非企業納税人(例如個人、信託和財產)提供了20%的扣除，這些股息是由不屬於資本收益的REIT支付的。這使普通REIT紅利和合格股息的新法律下的待遇更加平等。新的法律還規定對普通收入的個人邊際税率最高為37%，而不考慮這一扣減的影響。對於非法人納税人，這將降低普通REIT股息的最高邊際税率至33.4%(包括在扣除20%之前適用的3.8%的醫療保險税)。
34
新税法對REIT支付給非企業納税人的股息進行了20%的扣減，以及降低的個人税率，計劃在2025年後開始的課税年度內落山，但沒有進一步的立法。
|
第1B項 |
未解決的工作人員意見 |
沒有。
35
|
第2項 |
P羅珀斯 |
截至2019年12月31日，我們的資產組合(包括我們五家房地產合資企業的房產)包括359處房產：336處設施(我們擁有的348處設施)正在運營並租賃給42家運營商，11項資產以第一抵押貸款的形式發放給5家運營商，4項正在建設中。我們擁有的設施包括222所綜合急症醫院、103間綜合急症室和23間低成本醫療中心。11間非擁有的普通醫療設施包括7間一般急症室、3間IRF及1間LTACH.
|
|
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共計 特性 |
|
|
2019年收入共計 |
|
|
共計 資產(A) |
|
|
|||
|
|
|
(千美元) |
|
|
|||||||||
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美國： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
阿拉巴馬州 |
|
|
2 |
|
|
$ |
783 |
|
|
$ |
8,911 |
|
|
|
亞利桑那州 |
|
|
16 |
|
|
|
50,374 |
|
|
|
503,020 |
|
(C) |
|
阿肯色州 |
|
|
2 |
|
|
|
8,920 |
|
|
|
100,938 |
|
|
|
加利福尼亞 |
|
|
23 |
|
|
|
92,322 |
|
|
|
1,298,244 |
|
|
|
科羅拉多 |
|
|
13 |
|
|
|
10,712 |
|
|
|
98,014 |
|
|
|
康涅狄格州 |
|
|
3 |
|
|
|
16,592 |
|
|
|
464,614 |
|
|
|
佛羅裏達 |
|
|
4 |
|
|
|
16,744 |
|
|
|
208,318 |
|
|
|
愛達荷州 |
|
|
6 |
|
|
|
19,423 |
|
|
|
285,518 |
|
(B) |
|
伊利諾斯州 |
|
|
1 |
|
|
|
8 |
|
|
|
2,000 |
|
|
|
印第安納州 |
|
|
3 |
|
|
|
4,734 |
|
|
|
53,003 |
|
|
|
愛荷華州 |
|
|
1 |
|
|
|
205 |
|
|
|
57,029 |
|
|
|
堪薩斯 |
|
|
11 |
|
|
|
16,944 |
|
|
|
305,206 |
|
|
|
肯塔基州 |
|
|
1 |
|
|
|
2,638 |
|
|
|
66,300 |
|
|
|
路易斯安那州 |
|
|
7 |
|
|
|
13,726 |
|
|
|
153,968 |
|
|
|
馬薩諸塞州 |
|
|
10 |
|
|
|
137,501 |
|
|
|
1,449,422 |
|
|
|
密西根 |
|
|
2 |
|
|
|
4,545 |
|
|
|
39,875 |
|
|
|
密蘇裏 |
|
|
4 |
|
|
|
19,952 |
|
|
|
210,921 |
|
|
|
蒙大拿 |
|
|
1 |
|
|
|
1,701 |
|
|
|
17,680 |
|
|
|
內華達州 |
|
|
1 |
|
|
|
10,325 |
|
|
|
87,181 |
|
|
|
新澤西 |
|
|
6 |
|
|
|
42,625 |
|
|
|
310,854 |
|
|
|
新墨西哥州 |
|
|
2 |
|
|
|
4,518 |
|
|
|
43,791 |
|
|
|
俄亥俄 |
|
|
7 |
|
|
|
13,420 |
|
|
|
136,593 |
|
(C) |
|
俄克拉荷馬州 |
|
|
2 |
|
|
|
517 |
|
|
|
79,354 |
|
|
|
俄勒岡州 |
|
|
1 |
|
|
|
10,038 |
|
|
|
110,000 |
|
|
|
賓夕法尼亞州 |
|
|
11 |
|
|
|
31,858 |
|
|
|
905,887 |
|
|
|
羅德島 |
|
|
2 |
|
|
|
3,035 |
|
|
|
112,937 |
|
|
|
南卡羅來納州 |
|
|
7 |
|
|
|
12,679 |
|
|
|
168,511 |
|
|
|
得克薩斯州 |
|
|
61 |
|
|
|
119,087 |
|
|
|
1,363,086 |
|
(B)(C) |
|
猶他州 |
|
|
7 |
|
|
|
87,191 |
|
|
|
1,084,051 |
|
|
|
維吉尼亞 |
|
|
2 |
|
|
|
1,793 |
|
|
|
25,580 |
|
|
|
華盛頓 |
|
|
2 |
|
|
|
12,653 |
|
|
|
136,600 |
|
|
|
西維吉尼亞 |
|
|
2 |
|
|
|
(27 |
) |
|
|
28,171 |
|
(C) |
|
威斯康星州 |
|
|
2 |
|
|
|
3,137 |
|
|
|
31,062 |
|
|
|
懷俄明州 |
|
|
3 |
|
|
|
2,239 |
|
|
|
102,446 |
|
|
|
其他資產 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
681,437 |
|
|
|
美國共計 |
|
|
228 |
|
|
$ |
772,912 |
|
|
$ |
10,730,522 |
|
|
|
國際： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
德國 |
|
|
81 |
|
|
$ |
33,620 |
|
|
|
750,313 |
|
(D) |
|
瑞士 |
|
|
15 |
|
|
|
— |
|
|
|
308,486 |
|
(D) |
|
澳大利亞 |
|
|
11 |
|
|
|
31,238 |
|
|
|
897,915 |
|
|
|
聯合王國 |
|
|
12 |
|
|
|
15,776 |
|
|
|
618,954 |
|
(B) |
|
意大利 |
|
|
8 |
|
|
|
— |
|
|
|
91,405 |
|
(D) |
|
西班牙 |
|
|
3 |
|
|
|
482 |
|
|
|
159,451 |
|
(D) |
|
葡萄牙 |
|
|
1 |
|
|
|
169 |
|
|
|
34,291 |
|
|
|
其他資產 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
875,994 |
|
|
|
國際共計 |
|
|
131 |
|
|
$ |
81,285 |
|
|
$ |
3,736,809 |
|
|
|
共計 |
|
|
359 |
|
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
14,467,331 |
|
|
36
|
(A) |
表示2019年12月31日的總資產。 |
|
(B) |
包括截至2019年12月31日仍在建設中的開發項目。 |
|
(C) |
亞利桑那州、俄亥俄州和西維吉尼亞州各有一個在2019年12月31日空置的設施。德克薩斯州包括5個在2019年12月31日空置的設施。我們對2019年12月31日空置設施的投資不到總資產的0.6%。 |
|
(D) |
對於德國、瑞士、意大利和西班牙，我們通過五項房地產合資協議擁有房產。下表顯示了從我們的合資企業安排中獲得的收入： |
|
|
|
共計 特性 |
|
2019年收入共計 |
|
|
|
|
|
(千美元) |
|
|||
|
德國 |
|
71 |
|
$ |
62,356 |
|
|
瑞士 |
|
15 |
|
|
10,844 |
|
|
意大利 |
|
8 |
|
|
7,876 |
|
|
西班牙 |
|
3 |
|
|
2,886 |
|
|
共計 |
|
97 |
|
$ |
83,962 |
|
截至2019年12月31日，我們的設施按物業類別劃分如下：
|
|
|
數目 特性 |
|
|
共計 正方形 鏡頭 |
|
|
共計 領有執照 牀位(A) |
|
|||
|
普通急症醫院 |
|
|
229 |
|
|
|
37,212,980 |
|
|
|
21,584 |
|
|
IRFS |
|
|
106 |
|
|
|
11,988,031 |
|
|
|
15,962 |
|
|
LTACH |
|
|
24 |
|
|
|
1,365,150 |
|
|
|
1,396 |
|
|
|
|
|
359 |
|
|
|
50,566,161 |
|
|
|
38,942 |
|
|
(A) |
不包括我們正在開發的四個設施。 |
下表顯示租約和貸款到期情況，假設沒有租户/借款人行使任何更新選擇權(千美元)：
|
租賃和貸款組合共計(1) |
|
共計 租約/ 貸款(2) |
|
|
|
年化 底座 租金/ 利息(3) |
|
|
佔總數的百分比 年化 底座 租金/ 利息 |
|
|
共計 正方形 鏡頭 |
|
|
共計 領有執照 牀 |
|
|||||
|
2020 |
|
|
1 |
|
|
|
$ |
925 |
|
|
|
0.1 |
% |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
2021 |
|
|
2 |
|
|
|
|
3,444 |
|
|
|
0.3 |
% |
|
|
143,382 |
|
|
|
190 |
|
|
2022 |
|
|
18 |
|
|
|
|
85,500 |
|
|
|
7.9 |
% |
|
|
4,170,429 |
|
|
|
3,134 |
|
|
2023 |
|
|
4 |
|
|
|
|
13,476 |
|
|
|
1.3 |
% |
|
|
912,652 |
|
|
|
823 |
|
|
2024 |
|
|
2 |
|
|
|
|
5,459 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
387,870 |
|
|
|
374 |
|
|
2025 |
|
|
5 |
|
|
|
|
20,430 |
|
|
|
1.9 |
% |
|
|
1,299,924 |
|
|
|
731 |
|
|
2026 |
|
|
2 |
|
|
|
|
8,676 |
|
|
|
0.8 |
% |
|
|
212,272 |
|
|
|
187 |
|
|
2027 |
|
|
1 |
|
|
|
|
3,129 |
|
|
|
0.3 |
% |
|
|
102,948 |
|
|
|
13 |
|
|
2028 |
|
|
4 |
|
|
|
|
5,478 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
141,725 |
|
|
|
74 |
|
|
2029 |
|
|
22 |
|
|
|
|
54,746 |
|
|
|
5.1 |
% |
|
|
2,882,622 |
|
|
|
1,377 |
|
|
2030 |
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
此後 |
|
|
316 |
|
|
|
|
876,418 |
|
|
|
81.3 |
% |
|
|
40,566,496 |
|
|
|
33,966 |
|
|
共計 |
|
|
377 |
|
|
|
$ |
1,077,681 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
|
50,820,320 |
|
|
|
40,869 |
|
|
(1) |
附表包括租賃和抵押貸款。 |
|
(2) |
包括所有物業，包括由合資企業擁有的97項物業，以及本年報第10-K表第8項注8所述於2020年1月8日購買的30項物業，但8項空置物業，佔我們總資產總額的1%以下，以及4項正在發展的設施除外。 |
|
(3) |
最近的每月基本租金和抵押貸款利息按年計算。這不包括房客收回租金、額外租金和其他與租賃/貸款有關的收入調整(即直線租金和遞延收入)。 |
37
|
第3項 |
合法訴訟程序 |
不時地，有各種法律程序待決，我們是一方，或我們的一些財產是在正常的業務過程中產生的。目前，我們認為這些程序的最終解決不會對我們的綜合財務狀況或業務結果產生重大不利影響。
|
第4項 |
礦山安全披露 |
沒有。
38
第II部
|
第5項 |
註冊人普通股市場、相關股東事務和發行人購買權益證券 |
(A)附屬醫療財產的普通股在紐約證券交易所交易，代號為“MPW”。下表列出了紐約證券交易所綜合磁帶所報告的所述期間普通股的高低銷售價格，以及我們就每一期間申報的每股股息。
|
|
|
高 |
|
|
低層 |
|
|
股利 |
|
|||
|
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
第一季度 |
|
$ |
18.89 |
|
|
$ |
15.50 |
|
|
$ |
0.25 |
|
|
第二季度 |
|
|
18.92 |
|
|
|
16.83 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第三季度 |
|
|
19.67 |
|
|
|
17.06 |
|
|
|
0.26 |
|
|
第四季度 |
|
|
21.63 |
|
|
|
18.94 |
|
|
|
0.26 |
|
|
截至2018年12月31日止的年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
第一季度 |
|
$ |
13.89 |
|
|
$ |
11.82 |
|
|
$ |
0.25 |
|
|
第二季度 |
|
|
14.18 |
|
|
|
12.25 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第三季度 |
|
|
15.24 |
|
|
|
13.79 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第四季度 |
|
|
17.52 |
|
|
|
13.98 |
|
|
|
0.25 |
|
據紐約證券交易所(NewYorkStockExchange)報道，2020年2月21日，我們普通股的收盤價為每股24.15美元。截至2020年2月21日，共有85人持有我們的普通股記錄。這個數字並不反映以代名人名義持有的股份的實益所有權。
為了符合REIT的資格，我們必須將至少90%的REIT應税收入(不包括淨資本收益)作為股息分配給股東。如果股息在一個季度內宣佈，這些股息將在下一個季度支付。我們期望繼續實行按季度通過定期現金紅利分配應納税收入的政策，儘管對未來的股息沒有保證，因為它們取決於未來的收益、資本要求和我們的財務狀況。此外，我們的信用貸款限制了我們可以支付的股息的數量-參見本年度報告關於表10-K的註釋4以獲得更多信息。
(B)不適用。
(C)無。
39
下圖提供了12月31日至201日期間股東累計總收益的比較。4至12月31日9，在我們當中，羅素2000指數、NAREIT全股權REIT指數和SNL美國REIT醫療保健指數。股票表現圖假設我們和三個指數的投資為100美元，以及股息的再投資。下面的歷史信息並不表示未來的業績。
|
|
|
期末 |
|
|||||||||||||||||||||
|
指數 |
|
12/31/2014 |
|
|
12/31/2015 |
|
|
12/30/2016 |
|
|
12/31/2017 |
|
|
12/31/2018 |
|
|
12/31/2019 |
|
||||||
|
醫療財產信託公司 |
|
|
100.00 |
|
|
|
89.72 |
|
|
|
102.73 |
|
|
|
123.84 |
|
|
|
154.83 |
|
|
|
214.49 |
|
|
羅素2000 |
|
|
100.00 |
|
|
|
95.59 |
|
|
|
115.95 |
|
|
|
132.94 |
|
|
|
118.30 |
|
|
|
148.49 |
|
|
NAREIT全股權REIT指數 |
|
|
100.00 |
|
|
|
102.83 |
|
|
|
111.70 |
|
|
|
121.39 |
|
|
|
116.48 |
|
|
|
149.86 |
|
|
SNL美國REIT醫療保健 |
|
|
100.00 |
|
|
|
92.73 |
|
|
|
99.61 |
|
|
|
99.46 |
|
|
|
105.83 |
|
|
|
128.59 |
|
該圖表和所附文本不得被任何以引用方式納入本表10-K格式的年度報告的一般陳述視為被納入根據經修正的1933年“證券法”或經修正的1934年“證券交易法”提交的任何文件中。
40
|
第6項 |
選定財務數據 |
下表列出了醫療財產信託公司的綜合財務和運營數據。和MPT運營合夥公司，L.P.及其各自的子公司。您應閲讀下列選定的財務數據與合併財務報表和説明的每一個醫療財產信託公司。和MPT運營合夥公司及其各自的子公司列於本年度報告表10-K的第8項，以及本年度報告表10-K中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”第7項。
醫療財產信託公司
綜合經營和資產負債表數據是從我們經審計的合併財務報表中得出的。截至2019年12月31日，醫療財產信託公司。在運營夥伴關係中擁有99.9%的股權。醫療財產信託公司除了作為其全資子公司醫療財產信託有限責任公司(該公司是運營合夥的唯一普通合夥人)的唯一成員之外，沒有任何重要的業務，除了其對經營夥伴關係的直接和間接投資外，沒有任何物質資產。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(除每股數據外，以千計) |
|
|||||||||||||||||
|
操作數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
總收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
784,522 |
|
|
$ |
704,745 |
|
|
$ |
541,137 |
|
|
$ |
441,878 |
|
|
費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
再收益 |
|
|
237,830 |
|
|
|
223,274 |
|
|
|
176,954 |
|
|
|
159,597 |
|
|
|
120,884 |
|
|
折舊法和攤銷法 |
|
|
152,313 |
|
|
|
133,083 |
|
|
|
125,106 |
|
|
|
94,374 |
|
|
|
69,867 |
|
|
與財產有關的 |
|
|
23,992 |
|
|
|
9,237 |
|
|
|
5,811 |
|
|
|
2,712 |
|
|
|
3,792 |
|
|
一般和行政 |
|
|
96,411 |
|
|
|
80,086 |
|
|
|
58,599 |
|
|
|
48,911 |
|
|
|
43,639 |
|
|
無償採購成本 |
|
|
— |
|
|
|
917 |
|
|
|
29,645 |
|
|
|
46,273 |
|
|
|
61,342 |
|
|
總開支 |
|
|
510,546 |
|
|
|
446,597 |
|
|
|
396,115 |
|
|
|
351,867 |
|
|
|
299,524 |
|
|
其他收入(費用)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出售房地產及其他方面的再收益 |
|
|
41,560 |
|
|
|
719,392 |
|
|
|
7,431 |
|
|
|
61,224 |
|
|
|
3,268 |
|
|
.class=‘class 3’>間接減值 |
|
|
(21,031 |
) |
|
|
(48,007 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,229 |
) |
|
|
— |
|
|
基於股權利益的再收益 |
|
|
16,051 |
|
|
|
14,165 |
|
|
|
10,058 |
|
|
|
(1,116 |
) |
|
|
2,849 |
|
|
再融資和未使用融資成本 |
|
|
(6,106 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(32,574 |
) |
|
|
(22,539 |
) |
|
|
(4,367 |
) |
|
二、二 |
|
|
(345 |
) |
|
|
(4,071 |
) |
|
|
374 |
|
|
|
(503 |
) |
|
|
(2,674 |
) |
|
所得税福利(費用) |
|
|
2,621 |
|
|
|
(927 |
) |
|
|
(2,681 |
) |
|
|
6,830 |
|
|
|
(1,503 |
) |
|
淨收益 |
|
|
376,401 |
|
|
|
1,018,477 |
|
|
|
291,238 |
|
|
|
225,937 |
|
|
|
139,927 |
|
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
(1,717 |
) |
|
|
(1,792 |
) |
|
|
(1,445 |
) |
|
|
(889 |
) |
|
|
(329 |
) |
|
可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
可歸因於MPT普通股股東的淨收入 稀釋股份 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
加權平均股份 |
|
|
428,299 |
|
|
|
366,271 |
|
|
|
350,441 |
|
|
|
261,072 |
|
|
|
218,304 |
|
|
其他數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
按普通股申報的股息 |
|
$ |
1.02 |
|
|
$ |
1.00 |
|
|
$ |
0.96 |
|
|
$ |
0.91 |
|
|
$ |
0.88 |
|
|
FFO(1) |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
歸一化FFO(1) |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
每股FFO歸一化(1) |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
|
為購置和其他相關投資支付的現金 |
|
$ |
4,565,594 |
|
|
$ |
666,548 |
|
|
$ |
2,246,788 |
|
|
$ |
1,489,147 |
|
|
$ |
1,833,018 |
|
41
|
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(單位：千) |
|
|||||||||||||||||
|
資產負債表數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產資產-按成本計算 |
|
$ |
10,163,056 |
|
|
$ |
5,952,512 |
|
|
$ |
6,642,947 |
|
|
$ |
4,965,968 |
|
|
$ |
3,924,701 |
|
|
房地產累計折舊/攤銷 |
|
|
(570,042 |
) |
|
|
(464,984 |
) |
|
|
(455,712 |
) |
|
|
(325,125 |
) |
|
|
(257,928 |
) |
|
抵押貸款和其他貸款 |
|
|
1,819,854 |
|
|
|
1,586,520 |
|
|
|
1,928,525 |
|
|
|
1,216,121 |
|
|
|
1,422,403 |
|
|
現金和現金等價物 |
|
|
1,462,286 |
|
|
|
820,868 |
|
|
|
171,472 |
|
|
|
83,240 |
|
|
|
195,541 |
|
|
其他資產 |
|
|
1,592,177 |
|
|
|
948,727 |
|
|
|
733,056 |
|
|
|
478,332 |
|
|
|
324,634 |
|
|
總資產 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
債務淨額 |
|
$ |
7,023,679 |
|
|
$ |
4,037,389 |
|
|
$ |
4,898,667 |
|
|
$ |
2,909,341 |
|
|
$ |
3,322,541 |
|
|
其他負債 |
|
|
415,498 |
|
|
|
245,316 |
|
|
|
286,416 |
|
|
|
255,967 |
|
|
|
179,545 |
|
|
醫療財產信託公司共計股東權益 |
|
|
7,028,047 |
|
|
|
4,547,108 |
|
|
|
3,820,633 |
|
|
|
3,248,378 |
|
|
|
2,102,268 |
|
|
非控制利益 |
|
|
107 |
|
|
|
13,830 |
|
|
|
14,572 |
|
|
|
4,850 |
|
|
|
4,997 |
|
|
總股本 |
|
|
7,028,154 |
|
|
|
4,560,938 |
|
|
|
3,835,205 |
|
|
|
3,253,228 |
|
|
|
2,107,265 |
|
|
負債和權益共計 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
42
MPT運營夥伴關係，L.P.
下文所列綜合業務和資產負債表數據來自業務夥伴關係經審計的合併財務報表。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(單位數據除外) |
|
|||||||||||||||||
|
操作數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
總收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
784,522 |
|
|
$ |
704,745 |
|
|
$ |
541,137 |
|
|
$ |
441,878 |
|
|
費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
再收益 |
|
|
237,830 |
|
|
|
223,274 |
|
|
|
176,954 |
|
|
|
159,597 |
|
|
|
120,884 |
|
|
折舊法和攤銷法 |
|
|
152,313 |
|
|
|
133,083 |
|
|
|
125,106 |
|
|
|
94,374 |
|
|
|
69,867 |
|
|
與財產有關的 |
|
|
23,992 |
|
|
|
9,237 |
|
|
|
5,811 |
|
|
|
2,712 |
|
|
|
3,792 |
|
|
一般和行政 |
|
|
96,411 |
|
|
|
80,086 |
|
|
|
58,599 |
|
|
|
48,911 |
|
|
|
43,639 |
|
|
無償採購成本 |
|
|
— |
|
|
|
917 |
|
|
|
29,645 |
|
|
|
46,273 |
|
|
|
61,342 |
|
|
總開支 |
|
|
510,546 |
|
|
|
446,597 |
|
|
|
396,115 |
|
|
|
351,867 |
|
|
|
299,524 |
|
|
其他收入(費用)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出售房地產及其他方面的再收益 |
|
|
41,560 |
|
|
|
719,392 |
|
|
|
7,431 |
|
|
|
61,224 |
|
|
|
3,268 |
|
|
.class=‘class 3’>間接減值 |
|
|
(21,031 |
) |
|
|
(48,007 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,229 |
) |
|
|
— |
|
|
基於股權利益的再收益 |
|
|
16,051 |
|
|
|
14,165 |
|
|
|
10,058 |
|
|
|
(1,116 |
) |
|
|
2,849 |
|
|
再融資和未使用融資成本 |
|
|
(6,106 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(32,574 |
) |
|
|
(22,539 |
) |
|
|
(4,367 |
) |
|
二、二 |
|
|
(345 |
) |
|
|
(4,071 |
) |
|
|
374 |
|
|
|
(503 |
) |
|
|
(2,674 |
) |
|
所得税福利(費用) |
|
|
2,621 |
|
|
|
(927 |
) |
|
|
(2,681 |
) |
|
|
6,830 |
|
|
|
(1,503 |
) |
|
淨收益 |
|
|
376,401 |
|
|
|
1,018,477 |
|
|
|
291,238 |
|
|
|
225,937 |
|
|
|
139,927 |
|
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
(1,717 |
) |
|
|
(1,792 |
) |
|
|
(1,445 |
) |
|
|
(889 |
) |
|
|
(329 |
) |
|
可歸因於MPT業務夥伴的淨收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
可歸因於MPT業務夥伴的淨收入 每稀釋單位 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
加權平均單位 |
|
|
428,299 |
|
|
|
366,271 |
|
|
|
350,441 |
|
|
|
261,072 |
|
|
|
218,304 |
|
|
其他數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每單位宣佈的股息 |
|
$ |
1.02 |
|
|
$ |
1.00 |
|
|
$ |
0.96 |
|
|
$ |
0.91 |
|
|
$ |
0.88 |
|
|
FFO(1) |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
歸一化FFO(1) |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
每單位歸一化FFO(1) |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
|
為購置和其他相關投資支付的現金 |
|
$ |
4,565,594 |
|
|
$ |
666,548 |
|
|
$ |
2,246,788 |
|
|
$ |
1,489,147 |
|
|
$ |
1,833,018 |
|
|
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(單位：千) |
|
|||||||||||||||||
|
資產負債表數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產資產-按成本計算 |
|
$ |
10,163,056 |
|
|
$ |
5,952,512 |
|
|
$ |
6,642,947 |
|
|
$ |
4,965,968 |
|
|
$ |
3,924,701 |
|
|
房地產累計折舊/攤銷 |
|
|
(570,042 |
) |
|
|
(464,984 |
) |
|
|
(455,712 |
) |
|
|
(325,125 |
) |
|
|
(257,928 |
) |
|
抵押貸款和其他貸款 |
|
|
1,819,854 |
|
|
|
1,586,520 |
|
|
|
1,928,525 |
|
|
|
1,216,121 |
|
|
|
1,422,403 |
|
|
現金和現金等價物 |
|
|
1,462,286 |
|
|
|
820,868 |
|
|
|
171,472 |
|
|
|
83,240 |
|
|
|
195,541 |
|
|
其他資產 |
|
|
1,592,177 |
|
|
|
948,727 |
|
|
|
733,056 |
|
|
|
478,332 |
|
|
|
324,634 |
|
|
總資產 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
債務淨額 |
|
$ |
7,023,679 |
|
|
$ |
4,037,389 |
|
|
$ |
4,898,667 |
|
|
$ |
2,909,341 |
|
|
$ |
3,322,541 |
|
|
其他負債 |
|
|
415,108 |
|
|
|
244,926 |
|
|
|
286,026 |
|
|
|
255,577 |
|
|
|
179,155 |
|
|
MPT運營夥伴關係共計，L.P.資本 |
|
|
7,028,437 |
|
|
|
4,547,498 |
|
|
|
3,821,023 |
|
|
|
3,248,768 |
|
|
|
2,102,658 |
|
|
非控制利益 |
|
|
107 |
|
|
|
13,830 |
|
|
|
14,572 |
|
|
|
4,850 |
|
|
|
4,997 |
|
|
總資本 |
|
|
7,028,544 |
|
|
|
4,561,328 |
|
|
|
3,835,595 |
|
|
|
3,253,618 |
|
|
|
2,107,655 |
|
|
負債和資本總額 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
(1) |
請參閲本年度報告第10-K表第7項中題為“管理部門對財務狀況和經營結果的討論和分析”中題為“非GAAP財務措施”的部分，以解釋這些非GAAP財務措施為什麼有用，以及對我們GAAP收益的調節。 |
43
|
第7項 |
管理層對財務狀況及經營效果的探討與分析s |
除非另有説明，在本管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析中，對“我們”、“我們”和“我們”的提法指的是醫療財產信託公司。及其合併子公司，包括MPT運營合夥公司。
概述
我們於2003年8月27日在馬裏蘭州註冊，主要是為了投資和擁有網絡租賃的醫療設施。我們還向房客提供房地產抵押貸款和其他貸款。我們在一個部門經營業務。我們目前在美國、歐洲和澳大利亞有醫療保健投資。自2004年4月6日以來，我們一直以REIT的身份運作，因此，在提交2004美國聯邦所得税申報表時，我們選擇了REIT地位。我們現有的租户是，而且我們未來的租户通常是使用大量房地產資產的醫療運營公司和其他醫療服務提供商。我們通過100%的租賃和抵押融資為這些運營商的房地產提供融資，並通常尋求從10年到15年的長期租賃和貸款條件，並由我們的租户和借款人選擇一系列較短的續約期。我們也已經並打算在我們的租約和貸款協議中包括每年合同最低利率的提高。我們現有的投資組合最低自動扶梯一般由0.5%至3%不等，此外，我們的大部分租約及貸款，如果高於合約最低加幅，亦包括按一般通脹率計算的加幅。只有不到3%的物業沒有最低限度的自動扶梯或基於通脹的自動扶梯，除租金或按揭利息外，我們的租約及貸款通常要求租户支付所有與該設施有關的經營成本及開支。最後，我們可以從租户那裏獲得利潤或其他股權，使我們有權分享租户的收入或損失。
我們有選擇地通過我們的TRSS向我們的某些運營商提供貸款，這些TRSS用於收購和營運資金。我們認為，我們的貸款業務是我們整體業務戰略的一個重要組成部分，原因有二：(1)它提供了機會，在我們的管理層擁有專門知識的行業中，進行收益豐厚的投資，獲得有吸引力的風險調整後回報；(2)通過向某些合格的經營者提供債務資本，我們相信我們為公司創造了相對於其他醫療設施買家和融資來源的競爭優勢。
截至2019年12月31日，我們的投資組合(包括合資企業中的房地產資產)包括359處租賃或貸款給42家運營商的房產，其中4家正在開發中，11家以抵押貸款的形式發放。
2019重點
在2019年，我們投資了大約45億美元的醫療保健房地產資產。這些重大投資擴大了我們醫療投資組合的規模和規模，同時擴大了我們在美國和歐洲的地理足跡，並進入澳大利亞等新地區。這些投資也延長了我們的租約和貸款期限。為了為這些新的投資提供資金，我們在2019年期間籌集了25億美元的股權銷售收益，在2019年6月從一個澳大利亞定期貸款基金獲得了8.37億美元的收益，並分別於2019年7月和12月完成了9億美元和10億英鎊的高級無擔保債券發行。除了破紀錄的收購年外，我們在2019年為股東帶來39%的回報，超過了幾個關鍵指數的回報率，如本年度報告第10-K表第5項所述。我們的回報包括在2019年將我們的股息增加到每股0.26美元，也就是第5季度。TH連續一年出現這樣的增長。
我們的2019年要點摘要如下：
|
|
• |
購置的房地產資產或已啟動的開發項目總額超過45億美元，如下所示： |
|
|
• |
投資於三家急症護理醫院和一家綜合醫療基金，總投資約為1.35億美元。其中一家急診科醫院位於德克薩斯州的大泉，並根據現有的主租賃協議租給了管理人員。第二個設施位於英格蘭普爾，租給BMI保健公司(“BMI”)。第三家急診室位於加利福尼亞州的沃特遜維爾，現租給哈爾森醫療公司。IRF位於德國，租給中位數Kliniken S.àR.L.的附屬公司。(“中位數”)； |
|
|
• |
我們在瑞士投資了13所急救室和另外兩處房產的投資組合，總購買價格約為2.366億瑞士法郎，這是通過我們購買瑞士保健房地產公司Infrore SA 46%的股份而實現的。這些設施租給瑞士醫療網。此外，我們還以4700萬瑞士法郎的價格購買了前英夫羅雷的大股東AevisVictoria SA 4.9%的股份； |
|
|
• |
以約12億澳元的價格收購了澳大利亞的11家醫院，外加印花税和6，660萬澳元的註冊費。這些設施租給保健部門； |
|
|
• |
以約1.454億美元收購了堪薩斯州的七家社區醫院。這些設施租給聖盧克保健系統； |
44
|
|
• |
後天14急性 護理醫院和兩個行為健康設施，合在一起的購買價格約為15.5億美元。這些設施將領帶租給展望公司； |
|
|
• |
以3.47億英鎊的總收購價收購了位於英格蘭各地的八傢俬立醫院。這些設施租給Ramsay保健中心； |
|
|
• |
以約2.68億美元在全美各州購置了10個急性後設施.這些設施租給Vibra； |
|
|
• |
以2750萬美元在德克薩斯州休斯頓開始發展一家行為醫院。該設施將於2020年第四季度完工後租給神經精神病院； |
|
|
• |
以約2，820萬歐元在葡萄牙購置了一家急性護理醫院。這個設施租給何塞·德梅洛； |
|
|
• |
通過購買一家合資企業45%的股份，我們以1.173億歐元在西班牙收購了兩家急症醫院。這些設施租給HM醫院；及 |
|
|
• |
以約7.00億美元租給LifePoint，收購了美國6個州的10家急症醫院。 |
通過這些新的投資，我們將我們的總資產擴大到145億美元，我們的資產組合中的房產數量增加到359個，我們的運營商總數增加到42個，我們在美國的地理足跡擴大到34個州，並進入澳大利亞市場。
|
|
• |
為了為這些投資提供資金，我們利用手頭的現金，通過股票發行、利用我們在市場上的股票計劃、發行新的無擔保票據以及出售房地產來獲得收益。這些活動的詳情如下： |
|
|
• |
根據我們的上市股本計劃出售了3，610萬股股票，產生了約6.5億美元的收益； |
|
|
• |
2019年6月收到澳大利亞定期貸款約8.37億美元的收益，並在2019年7月通過利率互換將利率固定在約2.45%； |
|
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• |
於2019年7月完成5 175萬股我們普通股的承銷公開發行，淨收益約8.6億美元；扣除承銷折扣、佣金和發行費用後，淨收益約為8.6億美元； |
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於2019年7月完成了價值9億美元的高級無擔保債券發行，發行利率為4.625%； |
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在2019年11月完成了5，750萬股我們普通股的承銷公開發行，在扣除承銷折扣、佣金和發行費用後，淨收入為10.26億美元； |
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在2019年12月完成了4億GB和6億GB無擔保票據的發行，利率分別為2.550%和3.692%； |
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在2019年出售了5套房產，淨收益為9 700萬美元，收益為4 160萬美元。 |
年底後，我們以15億GB的收購價收購了位於英國各地的30個急症醫院設施。這些設施最終將被租賃給圓環，因為他們從BMI獲得了相關交易的醫院運營。此次收購的資金來源是2019年12月英鎊債券發行的收益，以及2020年1月達成的7億英鎊定期貸款的收益。
2018年重點
2018年，我們通過戰略地產銷售展示了我們投資組合的價值，其收益超過7億美元，現金收益約為20億美元。此外，2018年，我們為股東帶來了25%的強勁回報。我們的回報包括2018年我們的季度股息增加到每股0.25美元。最後，我們在2018年改善了我們的流動性狀況和槓桿指標。
我們2018年的重點概述如下：
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出售了76個房地產(其中71個被出租給中位數，並貢獻給了一個合資企業安排)，並出售了我們在歐內斯特健康公司的股權。(“歐內斯特”)(連同所有未償還貸款和應計利息)，淨利約7.2億美元，如下文所述： |
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在得克薩斯州休斯敦出售了兩家急症治療醫院，淨利約1億美元； |
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以5300萬美元的現金出售了位於加利福尼亞州、得克薩斯州和俄勒岡州的三家長期急症醫院，淨利達1，910萬美元； |
45
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出售了位於德國的71處房產，淨利約5億歐元。 以合資安排的方式，而我們擁有50%的權益；及 |
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出售了我們對歐內斯特業務的投資，償還了未償還貸款和應計利息，產生了超過1.76億美元的現金。 |
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購置下列房地產資產： |
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以1730萬歐元的總收購價收購了德國三家住院康復醫院。這些設施租給中位數； |
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收購五間急症護理醫院，以換取減少7.64億元按揭貸款加現金，進一步加強我們的投資組合；及 |
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以1750萬美元收購了華盛頓帕斯科市的一家急救室。這個設施是租給LifePoint的。 |
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在完成我們的戰略處置之後，我們償還了8億多美元的未償左輪手槍債務，在2018年12月31日，我們從循環信貸機制中獲得了大約13億美元的可用流動資金。 |
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根據我們在市場上的股權計劃，售出了560萬股股票，產生了大約9，500萬美元的收益. |
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成功地重新出租了16個阿德普圖斯過渡物業中的9個和我們的佛羅倫薩工廠。 |
2017年重點
2017年，我們投資或承諾在醫療保健房地產資產上投資約22億美元。這些重大投資擴大了我們醫療投資組合的規模和規模，同時擴大了我們在美國的地理足跡，並延長了我們的租賃和抵押貸款期限。此外，我們戰略性地出售了一筆總額為6，400萬美元的資產，從一次成功的股權發行中籌集了5.48億美元的收益，並再融資了約6億美元的債務，這加強了我們的資產負債表，降低了利率，併為收購提供了資金。最後，我們在2017年將股息提高到每股0.24美元。
我們2017年的重點概述如下：
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如下文所述，購置的房地產資產、簽訂開發協議、簽訂租約和進行新的貸款投資共計22億美元以上： |
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在德國購置了17家住院康復醫院和1家急性護理醫院，總收購價為2.74億歐元。這些設施租給中位數或其附屬公司； |
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收購了15家急性護理醫院、1家康復醫院和1家行為衞生設施，完成了對2家急性護理醫院的抵押貸款融資，並在畜牧投資了另外一筆少數股權捐款，總投資為18億美元； |
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以8750萬美元收購了愛達荷州利維斯頓的一家急救室。該設施租給LifePoint；及 |
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執行的協議總額超過1.5億美元與圓環和外科合作伙伴公司。分別在英國伯明翰和愛達荷州愛達荷州發展急症醫院。 |
通過這些新的投資，我們將我們的總資產擴大到95億美元，把我們投資組合中的房產總數增加到275處，並把我們的牀位總數增加到32 000多張，截至2017年12月31日。
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出售了俄克拉荷馬州Muskogee一家急性護理機構的房地產，淨利740萬美元。 |
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為了為我們超過22億美元的資產投資提供資金，同時降低了我們的平均利息成本，我們成功地再融資了約6億美元的債務，並通過發行股票和發行新的無擔保票據獲得了約25億美元的收益。這些活動的詳情如下： |
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用13億美元的無擔保循環貸款、2億美元的無擔保定期貸款和2億歐元的無擔保定期貸款機制取代我們以前的無擔保信貸安排； |
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贖回我們的5.750%的高級無擔保債券到期2020年使用我們的收益從我們的2億歐元定期貸款和現金手頭； |
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在2017年3月完成了5億歐元的高級無擔保票據發行，並將部分收益用於償還2億歐元的定期貸款； |
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於2017年9月完成了價值14億美元的高級無擔保債券發行，發行利率為5.000%，並將部分收益用於贖回我們的6.375%到期的高級無擔保債券； |
46
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將我們在密蘇裏州堪薩斯城房產的按揭貸款本金按面值1290萬美元預付； |
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完成了4，310萬股我們普通股的承銷公開發行，扣除發行費用後淨收益為5.48億美元。 |
關鍵會計政策
為了按照美國公認的會計原則(“公認會計原則”)編制財務報表，我們必須對某些類型的交易和賬户餘額作出估計。我們認為，我們對信貸損失數額和時間的估計、公允價值調整(作為購買價格分配或減值分析的一部分)、房地產資產的定期折舊，以及我們對與我們做生意的實體是否應與我們的結果合併的評估，對我們的財務報表有重大影響。這些項目中的每一項都涉及到需要我們作出主觀判斷的估計。我們依靠我們的經驗，收集歷史和當前的市場數據，並制定相關的假設，得出我們認為是合理的估計。在不同的條件或假設下，可以報告與下文所述關鍵會計政策有關的數額大相徑庭。此外，這些關鍵會計政策的適用涉及對使用關於未來不確定因素的假設作出判斷，因此，實際結果可能與這些估計數大相徑庭。有關我們的會計政策和最新會計發展的更多信息，請參見本年度10-K表第8項附註2。我們的會計估計包括：
信貸損失：
應收租金損失:就所有租約而言，我們不斷監察現有租户的表現，包括但不限於：按類別劃分的入院水平及手術/程序數量；現時的營運利潤率；租户營運利潤率與設施租金及其他固定成本的比率；收入、現金收集、病人組合的趨勢；以及不斷髮展的醫療規例對租户的盈利能力和流動資金的影響。
經營租賃應收款的損失：我們利用上述信息以及租户的付款和違約歷史來評估(按財產劃分的)是否需要為未付租金和/或直線式租金應收賬款的損失做準備。對應收租金(包括直線式應收租金)損失的備抵，最終在應收款可能無法全額收取時入賬。備抵額是根據確定從債務人或從現有抵押品(如果有的話)收取的最終數額而將應收款減少到其可變現估計淨值的數額。
融資租賃應收款損失：備抵是為租賃應收款融資而確定的，其依據是對按財產分列的可能損失的估計。如果認為我們很可能無法按照租約的合同條款收取所有到期款項，這種應收款就會受到損害。與經營租賃應收款一樣，我們對承租人的總體財務狀況、經濟資源和付款記錄、任何財務責任擔保人提供支助的前景、以及在適當情況下任何擔保品的可變現價值的評估，都是需要備抵的。這些估計數考慮了所有現有證據，包括按融資租賃的實際利率折現的預期未來現金流量、抵押品的公允價值以及其他相關因素(視情況而定)。當我們確定合同金額的可收取性沒有得到合理保證時，融資租賃就處於非權責發生狀態。如果在非權責發生制情況下，我們一般按收付實現制記帳融資租賃，其中收入只有在收到現金後才予以確認。
貸款貸款包括抵押貸款、營運資本貸款和其他長期貸款.抵押貸款以不動產利息作為抵押。營運資本和其他長期貸款通常以應收賬款和公司及個人擔保的利息作為抵押。我們按成本記錄貸款。我們在貸款基礎上評估利息和本金的可收性(使用與上文討論的評估租金可收性相同的程序)，以確定它們是否受到損害。當根據當前的信息和事件，我們很可能無法按照現有合同條款收取所有欠款時，一筆貸款就被視為受損。當貸款被視為受損時，備抵額的計算方法是將記錄的投資與通過使用貸款的實際利率貼現預期未來現金流量所確定的價值進行比較，或者如果貸款依賴擔保品，則將其與抵押品的公允價值進行比較。
房地產投資：我們將我們在房地產方面的投資保持在成本價，當它們延長資產的使用壽命或提高資產的效率時，我們會將改進和更換資本化。雖然我們的租户通常負責設施的所有運營費用，但如果我們承擔修理費和維修費，我們就會按所發生的費用支付這些費用。我們用直線法計算建築物和改進工程的加權平均使用壽命約39.0年的折舊。
當情況表明我們的房地產投資價值可能受損時，我們將審查該設施賬面價值的可收回性。可收回性的檢討一般是基於我們對未來未扣除現金流量的估計。
47
設施的使用和最終的處置。我們對這些現金流的預測考慮了預期的未來營業收入、市場和其他適用的趨勢、剩餘價值以及租賃需求、競爭的影響等因素。,以及其他因素。如果由於無法在未貼現的基礎上收回設施的賬面價值而存在減值，則以賬面價值超過設施的估計公允價值為限，記錄減值損失。我們不認為我們的任何設施的價值在12月31日受到損害，2019然而，鑑於我們物業的高度專業化，我們無法保證將來不會收取減值費用。
購房價格分配：對於為租賃目的而購置的財產，我們目前根據資產購置會計規則對此類購置進行核算。根據這一會計方法，我們根據資產的公允價值，將購置財產的購買價格分配給有形資產淨額和確定的無形資產。在為分配所購房地產的購買價格而估算公允價值時，我們可以利用若干來源，包括現有的房地產經紀人數據、與購置或融資有關的獨立評估、以往收購或開發的內部數據以及其他市場數據。我們還考慮到在估算所獲得的有形和無形資產的公允價值時，由於我們的收購前盡職調查、市場營銷和租賃活動而獲得的每一項財產的信息。
我們記錄在市場以上和市場以下的租賃價值，如果有的話，對於我們擁有的設施，這些價值是基於以下兩者之間的差額的現值：(一)根據就地租賃支付的合同金額和(Ii)管理層對相應的就地租賃的公平市場租賃費率的估計，以相等於租賃剩餘不可取消期限的期限來衡量。作為租賃期間租金收入的減少，我們攤銷任何由此產生的資本化的高於市場的租賃價值。我們攤銷任何由此產生的資本低於市場租賃價值，作為租金收入在租賃期限內的增加。由於我們的策略在很大程度上涉及到以市場價格與獨立方建立和收購長期租賃安排，因此我們不認為上述市場和市場以下的租賃價值對我們的許多交易都有重大影響。
我們衡量其他租賃無形資產的總價值，依據以下兩者之間的差異：(I)按市場租金率調整的新租賃或就地租賃價值的財產；(Ii)價值相當於購置時空置的財產。管理部門的價值估計採用類似於獨立評估師使用的方法(G.、現金流量貼現分析)。管理層在我們的分析中考慮的因素包括假設的預期租賃期內的賬面成本估計，考慮到當前的市場條件，以及執行類似租賃的成本。我們還考慮到在評估所獲得的無形資產的公允價值時，由於我們在收購前的盡職調查、營銷和租賃活動而獲得的關於每個目標設施的信息。在估計經營成本時，管理部門包括房地產税、保險和其他運營費用，以及在預期租賃期內按市場費率計算的租金損失估計數，根據具體的當地市場情況，我們預計租賃期約為6個月(根據經驗)。管理層還估計了執行類似租賃的費用，包括租賃佣金、法律費用和其他相關費用，但這些費用尚未作為交易的一部分與新的租賃起源有關。
獲得的其他無形資產可能包括客户關係無形價值，這些價值是根據管理層對每個準租户租賃的具體特點以及我們與該租户的總體關係的評估得出的。管理當局在分配這些價值時應考慮的特點包括：我們與租户之間現有業務關係的性質和範圍、與租户發展新業務的增長前景、租户的信貸質量以及租約續約的預期，包括根據租約條款存在的預期等。在2019年12月31日，我們沒有給客户關係無形資產任何價值。
我們將租賃無形資產的價值攤銷到相應租約的期限內，截至2019年12月31日，租約的加權平均使用壽命為23.7年。如果租約提前終止，則無形租賃的未攤銷部分記作費用。
合併原則：我們擁有100%股權或有控制權的財務權益的財產控股實體和其他附屬公司，以多數表決權益的所有權為證據，予以合併。所有公司間的餘額和交易都被取消。對於我們擁有的權益不足100%的實體，如果我們有直接或間接的能力根據各自實體的所有權協議控制實體的活動，我們就合併財產。對於這些實體，我們記錄了一個代表非控股權益的非控股權益.
我們不斷地評估我們的所有交易和投資，以確定它們是否代表可變利益實體中的可變利益。如果我們確定在一個可變的利益實體中有一個可變的利益，然後我們評估我們是否是可變利益實體的主要受益者。該評價是對我們是否有能力指導一個可變利益實體的活動的定性評估，而這些活動對該實體的經濟績效影響最大。我們合併了每一個可變的利益實體，其中我們，由於我們在實體的投資或交易，被認為是主要的受益者。在2019年12月31日和2018年12月31日，我們確定我們並不是任何可變利益實體的主要受益者，因為我們不控制那些對這些實體的經濟表現影響最大的活動(如日常運營)。
48
披露合同義務
下表彙總了截至2019年12月31日的已知重大合同債務(包括利息)，但不包括隨後事件的影響(以千計)：
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合同義務 |
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少於 1年 |
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1至3年 |
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3-5歲 |
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後 5年 |
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共計 |
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4.000%高級無擔保債券到期日期2022年(1) |
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$ |
22,426 |
|
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$ |
605,502 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
627,928 |
|
|
高級無擔保債券2.550%到期日期2023年(1) |
|
|
13,522 |
|
|
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27,044 |
|
|
|
543,802 |
|
|
|
— |
|
|
|
584,368 |
|
|
高級無擔保債券5.500%到期 |
|
|
16,500 |
|
|
|
33,000 |
|
|
|
324,750 |
|
|
|
— |
|
|
|
374,250 |
|
|
高級無擔保債券6.375%到期 |
|
|
31,875 |
|
|
|
63,750 |
|
|
|
547,813 |
|
|
|
— |
|
|
|
643,438 |
|
|
3.325%高級無擔保債券應於2025年到期(1) |
|
|
18,642 |
|
|
|
37,283 |
|
|
|
37,283 |
|
|
|
579,292 |
|
|
|
672,500 |
|
|
高級無擔保債券5.250%到期 |
|
|
26,250 |
|
|
|
52,500 |
|
|
|
52,500 |
|
|
|
552,500 |
|
|
|
683,750 |
|
|
高級無擔保債券5.000%到期 |
|
|
70,000 |
|
|
|
140,000 |
|
|
|
140,000 |
|
|
|
1,610,000 |
|
|
|
1,960,000 |
|
|
3.692%高級無擔保債券到期日期2028年(1) |
|
|
14,683 |
|
|
|
58,734 |
|
|
|
58,734 |
|
|
|
912,888 |
|
|
|
1,045,039 |
|
|
高級無擔保債券4.625%到期 |
|
|
42,203 |
|
|
|
83,250 |
|
|
|
83,250 |
|
|
|
1,108,125 |
|
|
|
1,316,828 |
|
|
循環信貸設施(2) |
|
|
3,250 |
|
|
|
271 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
3,521 |
|
|
定期貸款 |
|
|
6,710 |
|
|
|
207,278 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
213,988 |
|
|
澳大利亞定期貸款安排(3) |
|
|
20,698 |
|
|
|
41,284 |
|
|
|
871,305 |
|
|
|
— |
|
|
|
933,287 |
|
|
業務租賃承付款(4) |
|
|
6,772 |
|
|
|
13,215 |
|
|
|
12,168 |
|
|
|
179,983 |
|
|
|
212,138 |
|
|
採購義務(5) |
|
|
2,162,535 |
|
|
|
99,728 |
|
|
|
70,214 |
|
|
|
175,535 |
|
|
|
2,508,012 |
|
|
合計 |
|
$ |
2,456,066 |
|
|
$ |
1,462,839 |
|
|
$ |
2,741,819 |
|
|
$ |
5,118,323 |
|
|
$ |
11,779,047 |
|
|
(1) |
我們4.000%的高級無擔保債券應於2022年到期，3.325%的高級無擔保債券應於2025年到期，均以歐元計價。我們2.550%的高級無擔保債券到期於2023年，3.692%的高級無擔保債券到期2028年是以英鎊計價的。我們使用2019年12月31日的匯率(歐元1.1213歐元，英鎊1.3257英鎊)編制本表。 |
|
(2) |
截至2019年12月31日，我們擁有13億美元的循環信貸貸款。本表假定左輪手槍項下未清餘額和2019年12月31日生效的比率(截至2019年12月31日為0百萬美元)在到期期間仍有效。 |
|
(3) |
這張紙幣是以澳元計價的，反映了2019年12月31日0.7021的匯率. |
|
(4) |
我們的大部分合同義務，以支付經營租賃是與地面租賃，我們償還我們的租户連同公司辦公和設備租賃。 |
|
(5) |
其中包括與發展項目有關的未來支出約4 170萬美元，在2019年12月31日之後獲得30項循環設施的15億GB承諾，以及已開始的基本建設改進項目的未來支出。我們已將1680萬元以上的非經常開支承付款從租約中剔除，但我們對撥款的數額、時間和確定性並無明確規定。然而，任何這些承諾的付款，如果作出，將添加到租賃基礎上，承租人將支付我們的租金。 |
表外安排
如本年報第8項附註3所述，我們對某些未經合併的合資企業有自己的興趣。除有限情況外，我們的損失風險僅限於我們對合資企業的投資和任何未清應收款項。我們沒有其他重大的資產負債表外安排，我們預計這些安排會對我們的流動性和資本資源產生重大影響，但上述“披露合同義務”項下的安排除外。
流動性與資本資源
2019年現金流量活動
我們在2019年的經營活動中產生了494.1美元的現金，主要包括租金和抵押貸款及其他貸款的利息。我們利用這些營運現金流和手頭現金，為我們4.12億美元的股息和某些投資活動提供資金，包括為我們的發展活動提供額外資金。
關於2019年的其他投資和融資活動，我們做了以下工作：
|
|
a) |
購買了45億美元的房地產資產，涉及7個國家的80多個設施； |
|
|
b) |
資助約3.77億美元的發展、資本增加和其他項目； |
|
|
c) |
在2019年，我們根據我們的上市發行計劃出售了3610萬股普通股，淨收入約6.5億美元； |
|
|
d) |
2019年6月3日，我們從一家澳大利亞定期貸款機構獲得了約8.37億美元的收益，幫助我們為收購Healthcope公司提供資金； |
49
|
|
e) |
2019年7月18日，我們完成了5175萬股的承銷公開發行。淨收入8.58億美元； |
|
|
f) |
2019年7月26日，我們完成了9億美元的高級無擔保票據發行，淨收入約為8.85億美元； |
|
|
g) |
在2019年，我們出售了5個設施，淨收益為9 700萬美元，收益為4 160萬美元； |
|
|
h) |
2019年11月8日，我們完成了5，750萬股普通股的承銷公開發行，淨收入為10.26億美元； |
|
|
i) |
在2019年12月5日，我們完成了4億英鎊和6億英鎊的無擔保票據發行，淨收入約9.93億英鎊，其中3.67億英鎊用於償還循環信貸機制的餘額； |
|
|
j) |
在2019年12月27日，我們建立了一個新的市場股票計劃，使我們能夠出售高達10億美元的股票。 |
如前所述，我們於2020年1月8日收購了位於英國的30個急症醫院設施，費用為15億英鎊。此次收購的資金來源是2019年12月英鎊債券發行的收益，以及2020年1月達成的7億英鎊定期貸款的收益。
2018年現金流量活動
2018年，我們通過經營活動產生了449.1美元現金，主要包括租金、抵押貸款和其他貸款利息。我們利用這些營運現金流和手頭現金，為我們3.64億美元的股息和某些投資活動提供資金，包括為我們的發展活動提供額外資金。
關於2018年的其他投資和融資活動，我們做了以下工作：
|
|
a) |
2018年，我們從與Primotop的合資交易中獲得了超過20億美元的現金收益(其中包括在德國處置71家住院康復醫院和發行有擔保債務)，以及出售其他五處急性護理和長期急性護理資產。約5.8億美元以股權利息和股東貸款的形式再投資於與Primotop的合資企業； |
|
|
b) |
2018年8月31日，我們出資1750萬美元收購了華盛頓帕斯科市的一處房產； |
|
|
c) |
2018年8月28日，我們出資在德國以1，730萬歐元的價格收購了三處房產； |
|
|
d) |
貸款和其他貸款2.12億美元； |
|
|
e) |
用於發展和基本建設改進項目的資金不足2億美元； |
|
|
f) |
通過將7.644億美元的抵押貸款轉換為同一物業的抵押貸款，再加上現金考慮，獲得了由管家管理的五個設施； |
|
|
g) |
我們使用從財產處置中收到的現金淨額，使我們的左輪手槍減少了約8.1億美元； |
|
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h) |
2018年10月4日，我們與歐內斯特達成資本重組協議，產生1.763億美元(其中包括出售我們在歐內斯特的股權投資，償還全部未償還的非抵押貸款加上應計利息)；以及 |
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i) |
2018年第四季度，我們根據我們的上市股本計劃出售了560萬股普通股，創造了約9，500萬美元的收益。 |
2017年現金流量活動
我們在2017年的經營活動中產生了3.62億美元的現金，主要包括租金和抵押貸款及其他貸款的利息。我們利用這些營運現金流和手頭現金，為我們326.7美元的股息和某些投資活動提供資金，包括為我們的發展活動提供額外資金。
關於2017年的其他投資和融資活動，我們做了以下工作：
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a) |
2017年2月1日，我們用一個新的信貸工具(“信用貸款”)取代了我們以前的無擔保信貸安排，使我們的美元定期貸款減少了5000萬美元，新的2億歐元無擔保定期貸款安排(2017年3月30日償還)。 |
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b) |
2017年3月4日，我們贖回了2020年到期的5.750%高級無擔保債券的2億歐元本金總額。我們為這一贖回提供了資金，包括溢價和應計利息，其中包括新的2億歐元定期貸款的收益以及手頭的現金。 |
50
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c) |
2017年3月24日，我們完成了價值5億歐元的高級無擔保債券發行。我們用這次發行的淨收益來預付和消滅新的2億歐元定期貸款，其餘的收益用於購買12項租賃設施，中間價為146.4歐元。 |
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d) |
2017年3月31日，我們出售了位於俄克拉荷馬州Muskogee的EASTAR衞生系統房地產，該房產被租賃給LifePoint。這一交易的總收入約為6 400萬美元，收益為740萬美元。 |
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e) |
2017年5月1日，我們完成了約4310萬股普通股的承銷公開發行，淨收入約為5.48億美元。我們用這些收益中的一部分購買了八個設施，價值301.3百萬美元(租賃給管理人員)，愛達荷州的一個設施以8750萬美元(租給LifePoint)，另外兩個設施以4 000萬美元(租給Alecto保健服務有限公司(“Alecto”))。 |
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f) |
2017年9月7日，我們完成了一張價值14億美元的高級無擔保債券。我們利用5.000%到期的高級無擔保債券的部分淨收入，贖回2017年10月7日到期的6.375%高級無擔保債券的3.5億美元本金總額，外加贖回溢價。剩餘的收益，加上我們循環信貸設施的借款，被用來購買9項設施和附屬財產，以7億美元租給管家，以7億美元對兩項財產進行抵押貸款，並在畜牧進行1億美元的股權投資。 |
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g) |
2017年9月29日，我們將密蘇裏州堪薩斯城房產抵押貸款的本金按面值1290萬美元預付。為支付這種預付款項，包括應計利息和未付利息，我們使用循環信貸機制的借款。 |
債務限制和REIT要求
我們的債務機制對我們施加了某些限制，包括但不限於限制我們的能力：產生債務；創造或產生留置權；為任何其他實體的債務提供擔保；贖回和回購我們的股本；預付、贖回或回購債務；進行合併或合併；進行關聯交易；處置房地產或其他資產；以及改變我們的業務。此外，指導我們的信貸安排的信貸協議將我們可以支付的分紅金額限制在協議中定義的NAFFO的95%，在滾動的四季度基礎上。管理我們的高級無擔保債券的契約也限制了我們可以支付的股息的數額，其依據是95%的運營資金、股票發行收益和某些其他淨現金收益的總和。最後，我們的高級無擔保票據要求我們將未支配資產總額(如有關契約中的定義)保持在不少於我們無擔保負債的150%。
除了這些限制外，信貸貸款還包含傳統的金融和業務契約，包括與我們的總槓桿率、固定費用覆蓋率、擔保槓桿率、無擔保槓桿率、合併調整淨資產和無擔保利率有關的契約。這一設施還包括慣常的違約事件，包括不支付本金或利息、陳述的重大不準確以及不遵守我們的契約。如果發生違約事件並在該設施下繼續進行，則所有未清餘額可能立即到期應付。在2019年12月31日，我們遵守了所有這些財務和業務契約。
為了使我們繼續符合REIT的資格，我們必須分配相當於我們REIT應納税收入的至少90%的年度股息，而不考慮支付的股息扣除額和我們的淨資本收益。請參閲本年度報告第7項中題為“分配政策”的章節，即表10-K，以進一步瞭解我們的股利政策以及按每股支付的歷史股息。
短期流動性要求：
截至2020年2月21日，我們沒有在2020年到期的債務本金--見下面的債務到期時間表。在2020年2月21日(在我們於2020年1月為15億GB的收購提供資金之後)，我們在循環信貸機制下的可用資金加上手頭的現金接近16億美元。我們相信，這種流動性，加上我們目前每月從租金和貸款利息、從我們的合資企業安排中定期分配的現金收入，以及根據我們在市場上的股票計劃提供的資金，足以為我們的業務、債務和利息義務、我們的堅定承諾和紅利提供資金，以滿足今後12個月的REIT要求。
長期流動性要求：
到2020年2月21日，我們還沒有還本付息，從現在到2022年2月，我們的定期貸款到期，目前的未償還金額為2億美元。截至2020年2月21日，我們的流動資金約為16億美元，加上我們目前每月從租金和貸款利息收到的現金收入、我們的合資企業安排的定期分配以及我們在市場上的股票計劃下的可用資金，我們認為這種流動性足以為我們的業務、債務和利息義務、我們的堅定承諾和紅利提供資金，以便在可預見的將來符合REIT的要求。
51
但是，為了額外投資s, 為未來幾年到期的債務提供資金，或對任何現有債務(包括我們的信貸F)進行戰略性再融資將於2022年到期，以減少利率，我們 可能需要訪問下列資金來源的一種或一種組合:
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• |
發行新的美元、歐元或以英鎊計價的債務證券，包括高級無擔保票據； |
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• |
出售權益證券； |
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• |
修訂或進入新的循環信貸安排和(或)銀行定期貸款； |
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• |
向位於美國境外的房地產提供新的擔保貸款；和/或 |
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• |
從戰略地產銷售中獲得的收益。 |
然而，我們不能保證這樣的交易條件是有利的，或者我們的計劃將是成功的。
截至2020年2月21日，我們的債務本金(不包括任何折扣、溢價或債務發行成本的影響)(其中包括新的7億英鎊定期貸款，用於為循環交易提供資金)如下(千美元)：
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2020 |
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$ |
— |
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2021 |
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|
— |
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2022 |
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742,350 |
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2023 |
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518,560 |
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2024 |
|
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1,595,240 |
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此後 |
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5,027,670 |
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共計 |
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$ |
7,883,820 |
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業務結果
由於各種原因，我們的經營業績可能因年而有很大差異，包括當年的收購、前一年收購的增量收入和支出、已完成的開發財產、財產處置、年度升級準備金、外幣匯率變動、新的或經修訂的債務協議、通過發行股票發行的股票、會計變動等。因此，我們本年度的經營業績不一定表明未來幾年的預期結果。
2019年12月31日終了年度與2018年12月31日終了年度比較
截至2019年12月31日的年度淨收入為3.747億美元，而2018年12月31日終了年度的淨收入為10.2億美元。這一減少主要是由於2018年確認的房地產銷售收益約為7.2億美元，這些收益來自於在美國處置5處房產和與Primotop的合資企業交易，這些收益載於本年度報告第10-K表第1項注3。這一減少額因2019年新投資收入增加約7 000萬美元而被部分抵消。在對某些項目進行調整後(如本年度報表10-K表第7項中題為“管理部門對財務狀況和經營結果的討論和分析”中題為“非公認會計原則的財務措施”一節所述)，2019年的FFO為557.4美元，即每股稀釋1.30美元，而2018年為501.0美元，即每股稀釋後的1.37美元。FFO美元增加的主要原因是2019年新投資的增量收入，而FFO每股收益較低，原因是為2019年新投資發行的新股約為1.45億股。
2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的收入比較如下(千美元)：
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2019 |
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2018 |
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變化 |
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|||
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租單 |
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$ |
474,151 |
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|
55.6 |
% |
|
$ |
473,343 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
808 |
|
|
直線租金 |
|
|
110,456 |
|
|
|
12.9 |
% |
|
|
74,741 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
35,715 |
|
|
融資租賃收入 |
|
|
119,617 |
|
|
|
14.0 |
% |
|
|
73,983 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
45,634 |
|
|
利息和其他收入 |
|
|
149,973 |
|
|
|
17.5 |
% |
|
|
162,455 |
|
|
|
20.7 |
% |
|
|
(12,482 |
) |
|
總收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
69,675 |
|
我們2019年的總收入比上年增長了6970萬美元，即9%。這一增加包括以下方面：
|
|
• |
經營租契收入(包括租單及直線式租金)較上年增加3，650萬元，其中5，480萬元額外租金收入，是因為將5項管家按揭貸款轉為收費簡單資產 |
52
|
|
2008年，大約68.7美元百萬裏文來自購置的UE(30.0美元)其中百萬與保健領域有關).這一增加被以下因素部分抵消：2018年房地產處置導致收入淨減少8 280萬美元(其中大部分與2018年第三季度成立Primotop合資企業有關)和約570萬美元因不利的外匯波動造成的收入減少。. |
|
|
• |
融資租賃收入-由於2019年第三季度的前景收購收入為5 000萬美元，與上一年相比增加了4 560萬美元，但部分被2019年關閉的兩處Alecto房產的約500萬美元收入損失所抵消。有關詳情，請參閲本年報第8項注3(表格10-K). |
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• |
利息和其他收入-比上一年減少1 250萬美元，原因如下： |
|
|
• |
貸款利息-比上一年減少2，620萬美元，其中3，560萬美元是由於2018年轉換為收費簡單資產的管家抵押貸款的利息收入減少，1，330萬美元來自於2018年第四季度歐內斯特收購和其他貸款的回報。這一減少額被貸款投資所得的1 860萬美元增量利息收入部分抵消，其中包括2018年8月Primotop合資企業股東貸款1 090萬美元和2019年前景貸款440萬美元。 |
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|
• |
其他收入這筆收入由合併淨收入報表中“與財產有關”項目中的相應支出抵消。 |
2019年和2018年的利息支出分別為2.378億美元和223.3美元。這一增加主要與2019年新發行的債務有關，其中包括2019年12月發行的10億英鎊高級無擔保債券、2019年7月發行的9億美元高級無擔保債券和2019年6月供資的12億澳元定期貸款。此外，我們在2019年支付了610萬美元的橋樑貸款費用和加速承付費攤銷費用，這些費用與我們的澳大利亞和英鎊定期貸款設施有關。這些增長被2019年我們左輪手槍的利息降低所部分抵消，此外，我們的加權平均利率也從2018年的4.55%降至2019年的4.45%。
2019年期間，房地產折舊和攤銷從2018年的133.1美元增至152.3百萬美元，原因是2018年和2019年進行了新的投資，並將5個管家抵押貸款轉換為收費簡單資產，但2018年的房地產銷售部分抵消了這一數字。
2019年與2018年相比，房地產相關支出增加了1，480萬美元。如上文在標題“其他收入”下所述，這一增加主要是由於在2019年1月1日實施租賃會計準則時，某些費用(如地面租賃、財產税和保險)的總額增加。
2019年的一般和行政開支總額為9 640萬美元，比2018年增加1 630萬美元。增加的大部分與我們基於業績的獎勵中的股票補償費用有關.鑑於我們在2019年的強勁業績，包括股東總回報率的39%，以及45億美元新投資的顯著增長，某些業績獎項獲得了最高水平，導致2019年股票薪酬支出增加。
在截至2019年12月31日的一年中，我們售出了5套房產，總收益為4，160萬美元。此外，我們在2019年對某些空置設施進行了2100萬美元的調整，以降低房地產的賬面價值--詳情見本年度報告表10-K第8項附註3。2018年，作為與Primotop合資交易的一部分，我們在美國出售了5套房產，並出售了71套房產，獲得了7.194億美元的收益。此外，我們在2018年對我們的7個過渡的阿德福斯設施和4個Alecto設施進行了4 800萬美元的調整，將房地產的賬面價值降低到公允價值。
2019年的股權收益為1，610萬美元，比2018年增加了190萬美元，原因是我們在2018年第三季度對Primotop合資企業的投資，以及我們在2019年第二季度末對infrore的投資，部分抵消了我們霍博肯投資年回報率較低的影響。
所得税支出通常包括對我們的TRS實體徵收的美國聯邦和州所得税，以及對位於美國以外地區的某些投資的非美國所得税或預扣税。2019年的260萬美元所得税優惠是我們TRS在這一年遭受的損失的收益。我們的國際投資所產生的收入的税收支出部分抵消了這一好處。相比之下，2018年，我們從國際投資產生的收入中扣除了90萬美元的所得税支出，而這些收入被與美國聯邦和州遞延税收資產相關的440萬美元估值津貼部分抵消。
我們採用資產負債法進行所得税核算。我們認為這些資產更有可能被變現的情況下，就會記錄遞延税資產。在作出這樣的決定時，所有可用的積極和消極證據是
53
考慮，包括推遲納税負債的預定倒轉、預計未來應納税收入、税收規劃戰略和最近的財務業績。根據我們對所有正面和負面證據的回顧，包括我們在某些實體的3年累積税前賬面虧損狀況，我們得出的結論是，全額估值免税額為11美元。4截至2019年12月31日，我們的某些國際和國內遞延税金淨額應繼續計入100萬英鎊。將來，如果我們確定我們更有可能實現我們的遞延淨資產，我們將扭轉估價免税額中適用的部分，在確定的期間確認所得税福利，並在未來期間作為收入繳納更高的所得税。是掙來的。 詳情請參閲本年度報告第8項附註5(表格10-K)。
2018年12月31日終了年度與2017年12月31日終了年度比較
2018年12月31日終了年度的淨收入為10.2億美元，而2017年12月31日終了年度的淨收入為289.8百萬美元。增加的主要原因是2018年確認的房地產銷售收益約為7.2億美元，這些收益來自於在美國處置5處房產和與Primotop的合資企業交易，這些收益見本年度報告第10-K表第1項注3所述。在對某些項目進行調整後(如本年度報表10-K表第7項中“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”中題為“非公認會計原則的財務措施”一節所述)，2018年的FFO為501.0美元，即每股稀釋1.37美元，而2018年為474.9美元，或2017年稀釋後的每股1.35美元。FFO美元增長5.5%，主要是由於2018年和2017年期間收購和已完成開發項目的收入增加。
截至12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度的收入比較如下(以千美元計)：
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2018 |
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2017 |
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變化 |
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|||
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租單 |
|
$ |
473,343 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
435,782 |
|
|
|
61.8 |
% |
|
$ |
37,561 |
|
|
直線租金 |
|
|
74,741 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
65,468 |
|
|
|
9.3 |
% |
|
|
9,273 |
|
|
融資租賃收入 |
|
|
73,983 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
74,495 |
|
|
|
10.6 |
% |
|
|
(512 |
) |
|
利息和其他收入 |
|
|
162,455 |
|
|
|
20.7 |
% |
|
|
129,000 |
|
|
|
18.3 |
% |
|
|
33,455 |
|
|
總收入 |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
704,745 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
79,777 |
|
我們2018年的總收入為7980萬美元，比上年增長11.3%。這一增加包括以下方面：
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• |
運營租賃收入(包括租金賬單和直線租金)-比前一年增加了4，680萬美元，其中6，000萬美元是主要由於2017年和2018年的管家和中位收購帶來的增量收入，2，460萬美元來自2018年從抵押貸款轉換而來的新管家租賃的租金，1，100萬美元是新增資本的增量收入，370萬美元是投入服務的開發地產的增量收入，約580萬美元來自有利的外匯波動。這些增長被2018年8月31日與Primotop的合資交易貢獻了約3140萬美元的收入減少部分抵消，2018年8月31日與Primotop的合資交易中貢獻了71個創收房產，2018年還減少了大約1600萬美元的收入和約1120萬美元的直線租金核銷，這與2018年期間某些房產的其他處置和收入損失有關--更多信息見本年度報告表10-K第8項注3。 |
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• |
融資租賃收入-同比下降50萬美元，其中120萬美元來自2017年的淨收入，而不是2018年的Boise租約。Boise租約在與Vibra/Ernest合資公司簽訂新租約後，從DFL轉為運營租賃會計分類，並註銷了與同一筆交易相關的150萬美元DFL未開票利息。這一影響被2017年購置的190萬美元增量收入部分抵消，30萬美元來自根據我們租賃規定每年提高的租金。 |
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• |
利息和其他收入-比上一年增加3，350萬美元，其中5，110萬美元來自新貸款的增量收入(主要是2017年的7億美元管家抵押貸款)，70萬美元來自我們按照貸款規定提高的年利率。這些增加部分由2018年轉換為收費簡單資產的某些管家貸款利息收入減少1 570萬美元和與歐內斯特購置貸款償還有關的收入減少410萬美元所部分抵消。本年度報告第8項附註3(表10-K)討論了歐內斯特收購貸款償還問題。 |
2018年和2017年的利息支出分別為223.3美元和177.0美元。儘管2018年12月31日的債務餘額低於前一年，因為我們的左輪手槍從資產處置收益中得到了回報，但由於2017年9月發行了14億美元的債券，2018年的平均債務餘額高於2017年。2018年，我們的加權平均利率為4.6%，與2017年的4.6%一致.有關我們的債務活動的進一步信息，請參閲本年度報告表10-K第8項中的附註4。
54
2018年期間，房地產折舊和攤銷額為133.1百萬美元，而2017年為125.1百萬美元，這主要是由於購置的設施(特別是2017年購置的管家和中位設施)以及2017年和2018年完成的開發地產的增量折舊/攤銷。
2018年的房地產支出與2017年相比增加了340萬美元，這主要是由於我們在國際上的業務增長，以及2018年期間騰出的某些房產帶來的支出。有關更多詳情，請參閲本年報第8項注3，包括成功重租這些設施。
2018年的一般和行政開支總額為8010萬美元，佔總收入的10.2%，高於前一年的8.3%。2018年期間，由於採用ASU 2017-01，一般費用和行政費用佔收入的百分比較高，本年度報告第8項附註2對錶10-K以及2018年8月31日與Primotop的合資交易對收入的影響作了更充分的解釋。不包括因會計變更而增加的620萬美元費用，並對合資企業的收入進行調整，一般費用和行政費用佔2018年調整後收入的9.0%。按美元計算(不包括會計變更影響)，一般費用和行政費用比前一年增加了1 530萬美元，原因是旅費、補償費以及與擴大我們在歐洲辦事處的團隊有關的費用，這些費用都是由於我們公司的增長和擴張而增加的。
購置費用從2017年的2 960萬美元降至2018年的90萬美元。2017年的收購成本主要與中位收購的房地產轉讓税有關。從2018年開始，由於採用ASU 2017-01，與收購直接相關的所有第三方交易成本現在都已資本化。然而，我們在本期確實承付了90萬美元，用於結算ASU 2017-01通過之前發生的涉及收購的意外事件。
在2018年12月31日終了的一年中，我們出售了一個急救室(由牧羊人經營)、三個長期急症療養院(由Vibraa經營)、71個住院康復醫院(由中位數經營)和一個位於得克薩斯州的綜合急症醫院(由北柏樹經營)，總共淨利71940萬美元。在截至2017年12月31日的一年中，我們出售了一處LifePoint房產，獲得740萬美元的收益。
2018年，我們進行了一項4800萬美元的調整，將我們的七個過渡中的阿德福斯設施和四個Alecto設施的房地產賬面價值降低到公允價值--詳情見本年度報告10-K表第8項注3。我們在2017年沒有任何減值費用。
2017年期間，我們支付了3260萬美元的債務再融資費用，這些費用涉及更換我們的信貸安排、償還2億歐元的定期貸款、償還2億歐元的債券、預付3.5億美元的高級無擔保債券，以及安排和承銷與終止我們在2017年預計將進行的監管交易而作出的短期貸款承諾有關的結構和承銷費。在截至2018年12月31日的一年中，我們沒有任何類似的費用。
2018年，其他收入(包括股權收益)為1，010萬美元，與2017年基本持平。
我們確認與我們的TRS和我們經營的地方、州和外國管轄區有關的所得税費用。2018年的所得税支出為90萬美元，而2017年為270萬美元。税收費用減少的主要原因是，我們在TRS的聯邦和州遞延税收資產上先前記錄了440萬美元的估價津貼。免税額寬減所帶來的税項利益，部分被外國投資收益的所得税開支增加所抵銷。詳情請參閲本年度報告第8項附註5(表格10-K)。
非公認會計原則財務措施
我們認為非GAAP財務措施是對我們的經營業績的有用的補充措施.非公認會計原則的財務計量是對財務業績、財務狀況或現金流量的衡量，該計量不包括或包括未如此排除在根據公認會計原則計算和列報的最直接可比計量中的數額。以下是管理層用來評估我們的經營業績的非GAAP財務措施，我們認為這些措施對投資者最有用，以及這些措施與最直接可比的GAAP措施的調節。
業務資金和業務資金規範化
跟蹤房地產行業的投資者和分析師利用運營資金(FFO)作為一種補充業績衡量標準。FFO，反映了房地產資產價值隨市場條件的變化或下降的假設，主要是根據公認會計原則折舊和房地產資產攤銷的影響進行調整，假定房地產價值隨着時間的推移可預測地減少。我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)提供的定義計算FFO，該定義代表淨收益(虧損)(根據公認會計原則計算)，不包括房地產銷售損益和房地產資產減值費用，加上不動產折舊和攤銷，以及不合併合夥企業和合資企業調整後的收益(虧損)。
55
除了介紹F根據NAREIT定義中，我們還披露了規範的FFO，即調整FFO，以應對與意外或非核心事件或活動或會計變化相關的項目，如果不加以注意，這些變化將使與前期業績和市場預期的比較對投資者和分析師可能沒有意義。
我們認為，FFO的使用，再加上所需的GAAP報告，提高了投資者對我們的經營業績的理解，使用規範化的FFO使我們對經營業績與以往各期和其他公司的比較更有意義。雖然FFO和規範的FFO是REITs經營和財務業績的相關和廣泛使用的補充措施，但它們不應被視為衡量我們的經營業績的替代措施，因為這些措施既不反映折舊和攤銷成本，也不反映維持我們財產經營績效所必需的資本支出和租賃費用水平，這可能是重大的經濟成本，可能對我們的經營結果產生重大影響。FFO和正常化FFO不應被視為替代淨收入(損失)(根據公認會計原則計算)作為我們財務業績的指標，也不應被視為作為我們流動性指標的營業活動現金流量(根據公認會計原則計算)的替代。
下表對截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年MPT普通股股東的淨收益與FFO
|
|
|
截至12月31日為止的一年， |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
FFO信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
參股證券收益份額 |
|
|
(2,308 |
) |
|
|
(3,685 |
) |
|
|
(1,409 |
) |
|
|
(559 |
) |
|
|
(1,029 |
) |
|
淨收益減去參與證券在收益中的份額 |
|
$ |
372,376 |
|
|
$ |
1,013,000 |
|
|
$ |
288,384 |
|
|
$ |
224,489 |
|
|
$ |
138,569 |
|
|
折舊和攤銷 |
|
|
183,921 |
|
|
|
143,720 |
|
|
|
127,559 |
|
|
|
96,157 |
|
|
|
69,867 |
|
|
房地產銷售收益 |
|
|
(41,560 |
) |
|
|
(719,392 |
) |
|
|
(7,431 |
) |
|
|
(67,168 |
) |
|
|
(3,268 |
) |
|
房地產減值費用 |
|
|
21,031 |
|
|
|
48,007 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
業務資金 |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
註銷直線租金和其他 |
|
|
15,539 |
|
|
|
18,002 |
|
|
|
5,340 |
|
|
|
3,063 |
|
|
|
3,928 |
|
|
債務再融資和未用融資費用 |
|
|
6,106 |
|
|
|
— |
|
|
|
32,574 |
|
|
|
22,539 |
|
|
|
4,367 |
|
|
豁免入息税估價免税額 |
|
|
— |
|
|
|
(4,405 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(3,956 |
) |
|
|
— |
|
|
購置和其他交易費用，扣除税收利益 |
|
|
— |
|
|
|
2,072 |
|
|
|
28,453 |
|
|
|
52,473 |
|
|
|
61,342 |
|
|
非房地產減值費用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
7,229 |
|
|
|
— |
|
|
業務資金正常化 |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
稀釋後的股票數據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
淨收益減去參與證券在收益中的份額 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
折舊和攤銷 |
|
|
0.43 |
|
|
|
0.39 |
|
|
|
0.37 |
|
|
|
0.37 |
|
|
|
0.32 |
|
|
房地產銷售收益 |
|
|
(0.10 |
) |
|
|
(1.96 |
) |
|
|
(0.02 |
) |
|
|
(0.26 |
) |
|
|
(0.01 |
) |
|
房地產減值費用 |
|
|
0.05 |
|
|
|
0.13 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
業務資金 |
|
$ |
1.25 |
|
|
$ |
1.32 |
|
|
$ |
1.17 |
|
|
$ |
0.97 |
|
|
$ |
0.94 |
|
|
註銷直線租金和其他 |
|
|
0.04 |
|
|
|
0.05 |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.02 |
|
|
債務再融資和未用融資費用 |
|
|
0.01 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.09 |
|
|
|
0.09 |
|
|
|
0.02 |
|
|
豁免入息税估價免税額 |
|
|
— |
|
|
|
(0.01 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(0.02 |
) |
|
|
— |
|
|
購置和其他交易費用，扣除税收利益 |
|
|
— |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.08 |
|
|
|
0.20 |
|
|
|
0.28 |
|
|
非房地產減值費用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.03 |
|
|
|
— |
|
|
業務資金正常化 |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
Pro Forma總資產總額
形式總資產是指累計折舊/攤銷前的總資產(根據我們未合併的合資企業進行調整)，並承擔所有對新投資有約束力的房地產承付款，以及在適用的報告所述期間為發展交易和已開始的基本建設改進項目承擔所有有約束力的房地產承付款，並假定在這些交易中使用手頭的現金。我們認為，總資產總額對投資者是有用的，因為它提供了對我們投資組合的最新看法，並使人們能夠更好地理解我們的集中程度，因為我們的有約束力的承諾已經結束，我們的其他承諾也得到了充分的資助。下表列出了總資產與正式總資產的對賬情況(單位：千)：
56
|
|
|
截至2019年12月31日 |
|
|
截至2018年12月31日 |
|
||
|
總資產 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
加： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
對新的房地產承諾具有約束力 主要投資(1) |
|
|
1,988,550 |
|
|
|
6,596 |
|
|
發展協定和 水警展開基本改善工程(二) |
|
|
163,370 |
|
|
|
229,979 |
|
|
累計折舊和攤銷 |
|
|
570,042 |
|
|
|
464,984 |
|
|
我們合資企業增加的總資產(3) |
|
|
563,911 |
|
|
|
375,544 |
|
|
5年期貸款收入7億英鎊 自2020年1月6日起生效 |
|
|
927,990 |
|
|
|
— |
|
|
減： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用於資助上述交易的現金 (包括2020年7億英鎊定期貸款的收益) |
|
|
(2,151,920 |
) |
|
|
(236,575 |
) |
|
總資產總額 |
|
$ |
16,529,274 |
|
|
$ |
9,684,171 |
|
|
澳大利亞承諾，除現金外(4) |
|
|
— |
|
|
|
374,276 |
|
|
Pro Forma總資產總額 |
|
$ |
16,529,274 |
|
|
$ |
10,058,447 |
|
|
(1) |
2019年專欄反映了英國於2020年1月8日收購30家工廠的情況。2018年專欄反映了我們在2018年12月31日之後收購德國工廠的承諾。 |
|
(2) |
包括截至2019年12月31日和2018年已開始租賃的基本建設改進項目和已開始租賃的發展項目的4 170萬美元和9 410萬美元未供資數額，以及基礎設施改善項目和已開始租賃的發展項目的約121.7百萬美元和135.9百萬美元。 |
|
(3) |
調整需要反映我們在合資企業總資產中所佔的份額。 |
|
(4) |
2018年專欄反映了我們在2019年1月31日的承諾，即在2018年12月31日以約8.6億美元減去可用現金購買澳大利亞的11個設施。 |
調整後收入
調整後的收入是根據我們在合資企業安排中類似收入中按比例調整的總收入。我們相信調整後的收入對投資者是有用的，因為它能更全面地反映我們所有投資的收入情況，並能更好地瞭解我們的收入集中情況。下表列出收入總額與調整後收入總額的對賬情況(單位：千)：
|
|
|
截止年度 2019年12月31日 |
|
|
|
總收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
通過合資安排獲得的房地產收入 |
|
|
83,962 |
|
|
調整後收入總額 |
|
$ |
938,159 |
|
分配政策
我們選擇從2004年4月6日開始，到2004年12月31日結束的應税年度開始，作為REIT徵税。為了符合REIT的資格，我們必須滿足許多組織和業務要求，包括要求我們將至少90%的REIT應税收入(不包括淨資本收益)分配給我們的股東。我們目前打算遵守這些要求，並繼續保持這種地位。
57
下表是我們的dr的摘要。宣佈為三人-截至12月31日止的年度2019:
|
申報日期 |
|
記錄日期 |
|
再分配日期 |
|
每股分配 |
|
|
|
(2019年11月21日) |
|
(2019年12月12日) |
|
(二零二零年一月九日) |
|
$ |
0.26 |
|
|
(2019年8月15日) |
|
(一九二零九年九月十二日) |
|
(一九二零九年十月十日) |
|
$ |
0.26 |
|
|
2019年5月23日 |
|
(一九二零九年六月十三日) |
|
(一九二零九年七月十一日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
(一九二九年二月十四日) |
|
(一九二零九年三月十四日) |
|
(一九二零九年四月十一日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年11月15日 |
|
(2018年12月13日) |
|
(一九二零九年一月十日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
(2018年8月16日) |
|
(2018年9月13日) |
|
(2018年10月11日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年5月24日 |
|
(2018年6月14日) |
|
(2018年7月12日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年2月15日 |
|
2018年3月15日 |
|
2018年4月12日 |
|
$ |
0.25 |
|
|
2017年11月9日 |
|
2017年12月7日 |
|
2018年1月11日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年8月17日 |
|
2017年9月14日 |
|
2017年10月12日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年5月25日 |
|
2017年6月15日 |
|
2017年7月14日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年2月16日 |
|
2017年3月16日 |
|
2017年4月13日 |
|
$ |
0.24 |
|
在2020年2月14日，我們宣佈，我們的董事會宣佈，我們的董事會將於2020年4月9日向創記錄的股東定期發放每股0.27美元的現金紅利，並將於2020年3月12日支付給有記錄的股東。
我們打算在“守則”規定的期限內，向股東支付我們每年應納税所得的全部或大部分，包括出售房地產所得的應納税所得額和出售證券的確認收益。我們的政策是向股東發放足夠的現金，以維持我們在守則下的REIT地位，並避免對未分配的收入徵收公司所得税和消費税。然而，我們的信貸安排限制了我們可以支付的股息的數額-關於進一步的信息，請參閲本年度報告第8項中的合併財務報表附註4。
|
第7A項 |
市場風險的定量和定性披露 |
市場風險包括利率、外匯匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。我們尋求通過儘可能地將新投資的條件與新的長期固定利率借款相匹配來減輕利率波動的影響。我們可能選擇或不選擇使用金融衍生工具來對衝利率或外匯風險。在利率套期保值方面，這些決定主要是基於我們的政策，使我們的可變利率投資與可比借款相匹配，但也是基於適用日期利率的總體趨勢，以及我們對未來利率波動的看法。就外幣而言，這些決定主要是基於我們的投資融資方式、我們的投資的長期性質、將收益匯回美國的需要以及外匯匯率的總體趨勢。
此外，我們的設施價值會因本地和地區經濟情況的改變，以及租客賺取利潤的能力的改變而波動，而這些情況可能會影響我們在有需要時為債務再融資的能力。我們的設施價值的變化也會受到“上限”率的變化的影響，而“上限”率是以目前的基本租金除以設施的當前市場價值來衡量的。
我們對市場風險的主要風險與利率和外幣的波動有關。以下分析顯示了我們的重要金融工具的市場價值、收益和現金流量對利率和匯率假設變化的敏感性，就好像這些變化已經發生一樣。為這些分析選擇的假設變化反映了我們對一年內可能發生的變化的看法。這些前瞻性披露具有選擇性，只涉及這些假設變化的潛在影響。它們不包括可能由於市場條件的變化而影響我們業務的其他潛在影響。此外，它們不包括我們可能採取的措施，以儘量減少我們的風險敞口，例如進行未來的利率互換，以對衝我們的可變利率債務的利率上升。
利率敏感性
對於固定利率債務，利率變動影響公平市場價值，但不影響普通股股東淨收益或現金流量。相反，對於浮動利率債務，利率變化一般不會影響公平市場價值，但會影響普通股股東的淨收入和現金流量，前提是其他因素保持不變。截至2019年12月31日，我們的未償債務總額為70億美元，其中包括固定利率債務68億美元(在考慮利率互換後)和可變利率債務2億美元。如果市場利率提高1%，2019年12月31日我們債務的公允價值將減少約1，060萬美元。除非我們決定在公開市場回購債券，否則固定利率債務的公允價值變化不會對我們產生任何影響。
58
如果我們的可變利率債務的市場利率增加1%，我們的可變利率債務的年度利息費用的增加將減少未來的收益和現金流量。加$0.1每年百萬美元。如果我們的可變利率債務的市場利率下降1%，我們的可變利率債務的利息費用的減少將增加未來的利率。收益和現金流量0.1每年百萬美元。這假設我們的可變利率債務一年的平均未償金額是$。0.210億美元，12月31日的定期貸款餘額，2019.
外幣敏感性
由於我們在德國、西班牙、意大利、葡萄牙、英國、瑞士和澳大利亞的投資，我們受到歐元、英鎊、瑞士法郎和澳元兑美元匯率波動的影響。雖然我們一般認為在這些國家的投資是長期性的，能夠使任何非美元借款與這些貨幣的投資相匹配，而且歷史上不需要將一筆可觀的收入匯回美國，但非美元貨幣對美元匯率的價值增減可能會影響我們的財務狀況和/或我們的業務結果。僅根據我們2019年的經營業績，對以下匯率的5%變動將對我們的淨收入和FFO產生以下影響(千)：
|
|
|
淨收益影響 |
|
|
FFO衝擊 |
|
||
|
歐元(歐元) |
|
$ |
115 |
|
|
$ |
1,400 |
|
|
英鎊(GB) |
|
|
43 |
|
|
|
496 |
|
|
瑞士法郎(瑞士法郎) |
|
|
286 |
|
|
|
855 |
|
|
澳元(澳元) |
|
|
543 |
|
|
|
1,517 |
|
59
|
第8項 |
財務報表和補充數據 |
獨立註冊會計師事務所報告
致醫療財產信託公司董事會及股東。
關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法
我們已經審計了醫療財產信託公司的合併資產負債表。及其子公司(“公司”)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，以及2019年12月31日終了期間每三年淨收益、綜合收益、股本和現金流量的相關綜合報表，包括列於第15(A)項下的指數所列相關附註和財務報表表(統稱為“合併財務報表”)。我們還根據下列標準審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會印發。
我們認為，上述綜合財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的財務狀況，以及公司在截至2019年12月31日的三年中的經營結果和現金流量。我們還認為，該公司在所有重大方面都根據下列規定對截至2019年12月31日的財務報告保持了有效的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)由COSO印發。
意見依據
公司管理層負責這些合併財務報表，對財務報告保持有效的內部控制，並對財務報告的內部控制的有效性進行評估，該報告載於管理部門關於財務報告內部控制的報告第9A項下。我們的職責是根據我們的審計，就公司的合併財務報表和公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法和證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證合併財務報表是否沒有重大錯報，是否因錯誤或欺詐而發生錯報，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。
我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是因為錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及綜合財務報表的總體列報方式。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果。我們的審計工作還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保持記錄有關的政策和程序，這些記錄以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置；(2)提供合理的保證，認為記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，而且公司的收支只是根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置，提供合理的保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
60
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是對合並財務報表進行本期審計，這些合併財務報表已送交審計委員會或要求告知審計委員會，(1)涉及對合並財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的總體看法，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見，在下文通報關鍵審計事項。
購房購房價格分配
如合併財務報表附註2和3所述，管理層根據其公允價值將購置財產的購買價格分配給有形和確定的租賃無形資產。2019年，該公司總共收購了26億美元的土地、建築和無形租賃資產。在為分配購置的不動產的購買價格分配給有形和確定的租賃無形資產的目的而對公允價值作出估計時，管理部門利用了一些來源的信息，包括現有的房地產經紀人數據、與購置或融資有關的獨立評估、以往收購或發展的內部數據、其他市場數據以及諸如資本化和貼現率、市場租金率和假設租賃期內的承運費用等重要假設。
我們確定與獲得的房地產購買價格分配有關的執行程序是一項重要的審計事項的主要考慮因素是：(1)管理層在制定公允價值計量並將所購財產的購買價格分配給所獲得的有形和租賃無形資產時作出了重大判斷，這反過來導致審計員在執行與公允價值估計有關的程序和評價審計證據時具有高度的判斷力和主觀性，(2)在評估資本化和貼現率、市場租金等重大假設的合理性方面需要作出重大審計努力，(3)審計工作涉及使用具有專門技能和知識的專業人員協助評估重大假設的合理性。
處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與管理層獲得的不動產購買價格分配有關的控制措施的有效性，包括對購置的每一有形和租賃無形資產的公允價值的控制。這些程序還包括，除其他外，通過評估重大假設，包括資本化和貼現率、市場租金率和假設租賃期內的承運費用，測試管理層的程序；以及管理當局在確定購置的有形和租賃無形資產的估計公允價值和購買價格分配時所使用的方法。測試管理層的過程包括使用具有專門技能和知識的專業人員來協助評估管理層使用的估值方法和重要假設，如資本化和貼現率、市場租金和假設租賃期內的結轉成本。在相關的情況下，評估涉及考慮以往收購的內部數據的假設的合理性。
/S/普華永道有限公司
阿拉巴馬州伯明翰
(二0二0年二月二十六日)
自2008年以來，我們一直擔任公司的審計師。
61
獨立註冊會計師事務所報告
致MPT運營夥伴關係合夥人，L.P.：
關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法
我們審計了所附的截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日的MPT運營夥伴關係及其子公司(“公司”)的合併資產負債表，以及2019年12月31日終了期間每三年的淨收益、綜合收益、資本和現金流量的相關合並報表，包括項目15(A)下所列指數所列的相關附註和財務報表表(統稱為“合併財務報表”)。我們還根據下列標準審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會印發。
我們認為，上述綜合財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的財務狀況，以及公司在截至2019年12月31日的三年中的經營結果和現金流量。我們還認為，該公司在所有重大方面都根據下列規定對截至2019年12月31日的財務報告保持了有效的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)由COSO印發。
意見依據
公司管理層負責這些合併財務報表，對財務報告保持有效的內部控制，並對財務報告的內部控制的有效性進行評估，該報告載於管理部門關於財務報告內部控制的報告第9A項下。我們的職責是根據我們的審計，就公司的合併財務報表和公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法和證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證合併財務報表是否沒有重大錯報，是否因錯誤或欺詐而發生錯報，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。
我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是因為錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及綜合財務報表的總體列報方式。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果。我們的審計工作還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保持記錄有關的政策和程序，這些記錄以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置；(2)提供合理的保證，認為記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，而且公司的收支只是根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置，提供合理的保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是對合並財務報表的當期審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或要求告知審計委員會，(1)與下列賬户或披露有關
62
綜合財務報表的材料和(Ii)涉及我們特別具有挑戰性的，主觀的，或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的總體意見，我們也沒有通過在下文通報關鍵審計事項而對合並財務報表提供單獨的意見。關鍵審計事項或與其相關的帳目或披露事項。
購房價格分配
如合併財務報表附註2和3所述，管理層根據其公允價值將購置財產的購買價格分配給有形和確定的租賃無形資產。2019年，該公司總共收購了26億美元的土地、建築和無形租賃資產。在為分配購置的不動產的購買價格分配給有形和確定的租賃無形資產的目的而對公允價值作出估計時，管理部門利用了一些來源的信息，包括現有的房地產經紀人數據、與購置或融資有關的獨立評估、以往收購或發展的內部數據、其他市場數據以及諸如資本化和貼現率、市場租金率和假設租賃期內的承運費用等重要假設。
我們確定與獲得的房地產購買價格分配有關的執行程序是一項重要的審計事項的主要考慮因素是：(1)管理層在制定公允價值計量並將所購財產的購買價格分配給所獲得的有形和租賃無形資產時作出了重大判斷，這反過來導致審計員在執行與公允價值估計有關的程序和評價審計證據時具有高度的判斷力和主觀性，(2)在評估資本化和貼現率、市場租金等重大假設的合理性方面需要作出重大審計努力，(3)審計工作涉及使用具有專門技能和知識的專業人員協助評估重大假設的合理性。
處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與管理層獲得的不動產購買價格分配有關的控制措施的有效性，包括對購置的每一有形和租賃無形資產的公允價值的控制。這些程序還包括，除其他外，通過評估重大假設，包括資本化和貼現率、市場租金率和假設租賃期內的承運費用，測試管理層的程序；以及管理當局在確定購置的有形和租賃無形資產的估計公允價值和購買價格分配時所使用的方法。測試管理層的過程包括使用具有專門技能和知識的專業人員來協助評估管理層使用的估值方法和重要假設，如資本化和貼現率、市場租金和假設租賃期內的結轉成本。在相關的情況下，評估涉及考慮以往收購的內部數據的假設的合理性。
/S/普華永道有限公司
阿拉巴馬州伯明翰
(二0二0年二月二十六日)
自2008年以來，我們一直擔任公司的審計師。
63
醫療財產信託公司及附屬公司
合併資產負債表
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十二月三十一日， |
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2019 |
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2018 |
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(金額以千計， 除每股數據外) |
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資產 |
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房地產資產 |
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土地 |
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建築物和改善 |
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在建 |
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無形租賃資產 |
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投資融資租賃 |
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抵押貸款 |
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房地產投資總額 |
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累計折舊 |
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( |
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( |
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累計攤銷 |
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( |
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( |
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房地產投資淨額 |
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現金和現金等價物 |
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利息和租金應收款 |
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直線式應收租金 |
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股權投資 |
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其他貸款 |
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其他資產 |
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總資產 |
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$ |
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$ |
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負債和權益 |
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負債 |
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債務淨額 |
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$ |
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$ |
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應付帳款和應計費用 |
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遞延收入 |
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對租户的債務和其他租賃負債 |
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負債總額 |
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承付款和意外開支 |
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衡平法 |
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優先股，$ |
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普通股，美元 |
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額外已付資本 |
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留存收益 |
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累計其他綜合損失 |
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國庫股票，按成本計算 |
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醫療財產信託公司共計股東權益 |
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非控制利益 |
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股本總額 |
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負債和股本共計 |
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$ |
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$ |
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|
見所附合並財務報表附註。
64
醫療財產信託公司及附屬公司
合併淨收入報表
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(金額以千計， 除每股數據外) |
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收入 |
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租單 |
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直線租金 |
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融資租賃收入 |
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利息和其他收入 |
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總收入 |
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費用 |
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利息 |
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房地產折舊和攤銷 |
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財產相關 |
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一般和行政 |
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購置費用 |
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總開支 |
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其他收入(費用) |
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出售房地產及其他收益 |
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減值費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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— |
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|
股權收益 |
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債務再融資和未用融資費用 |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
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其他 |
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( |
) |
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( |
) |
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其他收入(費用)共計 |
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( |
) |
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所得税前收入 |
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所得税福利(費用) |
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( |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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) |
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) |
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) |
|
可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
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$ |
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每股收益-基本 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
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$ |
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加權平均流通股-基本 |
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每股收益-稀釋後 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
加權平均股份 |
|
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見所附合並財務報表附註。
65
醫療財產信託公司及附屬公司
綜合收益報表
|
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截至12月31日， |
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|
(單位：千) |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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淨收益 |
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其他綜合收入(損失)： |
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利率掉期未變現損失 |
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外幣折算損益 |
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綜合收入總額 |
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非控股權綜合收益 |
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( |
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MPT普通股股東的綜合收益 |
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見所附合並財務報表附註。
66
醫療財產信託公司及附屬公司
合併權益表
2019、2018年和2017年12月31日終了年度
(除每股數據外，以千計)
|
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首選 |
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共同 |
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股份 |
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標準桿 價值 |
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股份 |
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標準桿 價值 |
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額外 已付 資本 |
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留用 收益 (赤字) |
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累積 其他 綜合 損失 |
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國庫 股份 |
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非- 控制 利益 |
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共計 衡平法 |
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2016年12月31日結餘 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
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淨收益 |
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出售非控制權益 |
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外幣兑換收益 |
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股票的歸屬與攤銷 水費補償 |
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所購國庫券( |
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向非控制利益分配 |
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( |
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( |
) |
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提供收益(扣除提供成本後) |
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宣佈的股息(美元) |
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2017年12月31日結餘 |
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淨收益 |
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會計原則變化的累積效應 |
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利率掉期未變現損失 |
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外幣折算損失 |
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股票的歸屬與攤銷 水費補償 |
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贖回“議定書”單位 |
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向非控制利益分配 |
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提供收益(扣除提供成本後) |
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宣佈的股息(美元) |
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2018年12月31日餘額 |
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淨收益 |
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利率掉期未變現損失 |
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外幣兑換收益 |
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股票的歸屬與攤銷 水費補償 |
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分配給非控制利益，淨額 |
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提供收益(扣除提供成本後) |
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宣佈的股息(美元) |
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2019年12月31日結餘 |
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見所附合並財務報表附註。
67
醫療財產信託公司及附屬公司
現金流動合併報表
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(以千計) |
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經營活動 |
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淨收益 |
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調整，調節，調節，調整，調節，調節，調整，調節，調整，調節，調節，使 |
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折舊和攤銷 |
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遞延融資費用攤銷和債務貼現 |
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直線式租金收入及其他 |
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股份補償 |
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從出售房地產和其他方面獲得的收益 |
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減值費用 |
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直線租金和其他註銷 |
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債務再融資和未用融資費用 |
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其他調整 |
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變動： |
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利息和租金應收款 |
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其他資產 |
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( |
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( |
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應付帳款和應計費用 |
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( |
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遞延收入 |
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經營活動提供的淨現金 |
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投資活動 |
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為購置和其他相關投資支付的現金 |
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出售房地產的淨收益 |
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應收貸款本金 |
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應收貸款投資 |
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在建工程和其他 |
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資本增加和其他投資淨額 |
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投資活動提供的現金淨額(用於) |
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( |
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籌資活動 |
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定期債務收益，扣除貼現後 |
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償還定期債務 |
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遞延融資費用的支付 |
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( |
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循環信貸設施，淨額 |
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已支付分配額 |
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租賃押金和對租户的其他義務 |
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( |
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出售普通股所得收益，扣除發行成本後 |
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其他籌資活動 |
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(用於)籌資活動提供的現金淨額 |
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本年度現金、現金等價物和限制性現金的增加 |
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匯率變動的影響 |
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( |
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( |
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年初現金、現金等價物和限制性現金 |
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年底現金、現金等價物和限制性現金 |
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已付利息，包括資本化利息$ (B).和$ |
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非現金融資活動補充附表： |
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宣佈的、未支付的股息 |
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現金、現金等價物和限制性現金包括： |
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期初： |
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現金和現金等價物 |
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限制現金，包括在其他資產中 |
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期末： |
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現金和現金等價物 |
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限制現金，包括在其他資產中 |
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見所附合並財務報表附註。
68
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
合併資產負債表
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十二月三十一日 |
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2019 |
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2018 |
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(金額以千計， 除單位數據外) |
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資產 |
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房地產資產 |
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土地 |
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建築物和改善 |
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在建 |
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無形租賃資產 |
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投資融資租賃 |
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抵押貸款 |
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|
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|
房地產投資總額 |
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|
|
|
|
|
|
累計折舊 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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累計攤銷 |
|
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( |
) |
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|
( |
) |
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房地產投資淨額 |
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現金和現金等價物 |
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利息和租金應收款 |
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直線式應收租金 |
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股權投資 |
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其他貸款 |
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其他資產 |
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總資產 |
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$ |
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$ |
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|
負債和資本 |
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|
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|
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負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
債務淨額 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
應付帳款和應計費用 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
遞延收入 |
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對租户的債務和其他租賃負債 |
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應付醫療財產信託公司 |
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負債總額 |
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承付款和意外開支 |
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資本 |
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普通合夥人 |
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有限合夥人： |
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共同單位-已發行和尚未發行的- 2019年和 |
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LTIP單位-已發行及尚未發行- 2018年12月31日 |
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|
累計其他綜合損失 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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MPT運營夥伴關係共計，L.P.資本 |
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非控制利益 |
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資本總額 |
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負債和資本總額 |
|
$ |
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|
$ |
|
|
見所附合並財務報表附註。
69
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
合併淨收入報表
|
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(金額以千計， 除單位數據外) |
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收入 |
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租單 |
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$ |
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直線租金 |
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融資租賃收入 |
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利息和其他收入 |
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總收入 |
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費用 |
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利息 |
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|
房地產折舊和攤銷 |
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財產相關 |
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一般和行政 |
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|
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購置費用 |
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— |
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|
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總開支 |
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他收入(費用) |
|
|
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出售房地產及其他收益 |
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減值費用 |
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( |
) |
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( |
) |
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— |
|
|
股權收益 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
債務再融資和未用融資費用 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
其他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
其他收入(費用)共計 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
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|
|
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所得税前收入 |
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所得税福利(費用) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
|
|
|
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|
|
|
淨收益 |
|
|
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|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可歸因於MPT業務夥伴的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
單位收入-基本收入 |
|
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|
可歸因於MPT業務夥伴的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加權平均單位未完成-基本 |
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|
|
單位收益-稀釋後 |
|
|
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|
|
可歸因於MPT業務夥伴的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加權平均單位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
見所附合並財務報表附註。
70
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
綜合收益報表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
(單位：千) |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
淨收益 |
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$ |
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$ |
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$ |
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其他綜合收入(損失)： |
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利率掉期未變現損失 |
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( |
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外幣折算損益 |
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( |
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綜合收入總額 |
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非控股權綜合收益 |
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( |
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( |
) |
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可歸因於MPT業務夥伴的綜合收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
見所附合並財務報表附註。
71
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
合併資本報表
2019、2018年和2017年12月31日終了年度
(單位數據除外)
|
|
|
一般 |
|
|
有限合夥人 |
|
|
累積 |
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|
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|
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|||||||||||||||||||
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|
合夥人 |
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共同 |
|
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猛虎組織 |
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其他 |
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非- |
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單位 |
|
|
單位 價值 |
|
|
單位 |
|
|
單位 價值 |
|
|
單位 |
|
|
單位 價值 |
|
|
綜合 損失 |
|
|
控制 利益 |
|
|
共計 資本 |
|
|||||||||
|
2016年12月31日結餘 |
|
|
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$ |
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$ |
( |
) |
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淨收益 |
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— |
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出售非控制權益 |
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— |
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— |
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— |
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外幣兑換收益 |
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— |
|
|
|
— |
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— |
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|
單位歸屬與單位攤銷 水費補償 |
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已購置的財務處單位( |
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( |
) |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
|
向非控制利益分配 |
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— |
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— |
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— |
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|
|
— |
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— |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本後) |
|
|
|
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— |
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|
已聲明的分發(美元) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
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— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2017年12月31日結餘 |
|
|
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$ |
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|
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$ |
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淨收益 |
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會計原則變化的累積效應 |
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利率掉期未變現損失 |
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( |
) |
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( |
) |
|
外幣折算損失 |
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— |
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— |
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— |
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— |
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— |
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|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
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|
( |
) |
|
單位歸屬與單位攤銷 水費補償 |
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|
|
— |
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— |
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|
— |
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|
|
— |
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|
將LTIP單元轉換為通用單元 |
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|
— |
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— |
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— |
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( |
) |
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— |
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— |
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— |
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贖回公用單位 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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向非控制利益分配 |
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— |
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— |
|
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— |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本後) |
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— |
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— |
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— |
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— |
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|
已聲明的分發(美元) |
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— |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
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— |
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|
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— |
|
|
|
— |
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|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2018年12月31日餘額 |
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$ |
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( |
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淨收益 |
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|
利率掉期未變現損失 |
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— |
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( |
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外幣兑換收益 |
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單位歸屬與單位攤銷 水費補償 |
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分配給非控制利益，淨額 |
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|
— |
|
|
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— |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本後) |
|
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— |
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— |
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— |
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|
已聲明的分發(美元) |
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( |
) |
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— |
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|
( |
) |
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— |
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|
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— |
|
|
|
— |
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|
|
— |
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|
( |
) |
|
2019年12月31日結餘 |
|
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$ |
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— |
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
見所附合並財務報表附註。
72
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
現金流動合併報表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
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2017 |
|
|||
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(以千計) |
|
|||||||||
|
經營活動 |
|
|
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|
淨收益 |
|
$ |
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|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
調整，調節，調節，調整，調節，調節，調整，調節，調整，調節，調節，使 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
折舊和攤銷 |
|
|
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|
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|
|
遞延融資費用攤銷和債務貼現 |
|
|
|
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|
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|
直線式租金收入及其他 |
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( |
) |
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( |
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( |
) |
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單位補償 |
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|
從出售房地產和其他方面獲得的收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
減值費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
直線租金和其他註銷 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
債務再融資和未用融資費用 |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
其他調整 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
變動： |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
利息和租金應收款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
其他資產 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
應付帳款和應計費用 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
遞延收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
經營活動提供的淨現金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
投資活動 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
為購置和其他相關投資支付的現金 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
出售房地產的淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
應收貸款本金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
應收貸款投資 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
在建工程和其他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
資本增加和其他投資淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
投資活動提供的現金淨額(用於) |
|
|
( |
) |
|
|
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|
|
( |
) |
|
籌資活動 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
定期債務收益，扣除貼現後 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
償還定期債務 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
遞延融資費用的支付 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
循環信貸設施，淨額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
已支付分配額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
租賃押金和對租户的其他義務 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
出售單位所得收益，扣除提供成本後 |
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
其他籌資活動 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
(用於)籌資活動提供的現金淨額 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
本年度現金、現金等價物和限制性現金的增加 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
匯率變動的影響 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
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|
年初現金、現金等價物和限制性現金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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年底現金、現金等價物和限制性現金 |
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$ |
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$ |
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$ |
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已付利息，包括資本化利息$ (B).和$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
非現金融資活動補充附表： |
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宣佈的、未支付的股息 |
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
$ |
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|
現金、現金等價物和限制性現金包括： |
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期初： |
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|
現金和現金等價物 |
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
限制現金，包括在其他資產中 |
|
|
|
|
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見所附合並財務報表附註。
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醫療財產信託公司及附屬公司
MPT營運合夥有限公司及附屬公司
合併財務報表附註
1.組織
馬裏蘭醫療財產信託公司成立於2003年8月27日，是根據“馬裏蘭州普通公司法”成立的，目的是從事投資、擁有和租賃商業房地產的業務。我們的經營夥伴關係子公司，MPT運營夥伴關係，L.P.，我們通過它管理我們的所有業務，成立於2003年9月。通過另一家全資子公司醫療財產信託有限責任公司，我們是唯一的普通合夥人的經營夥伴關係.目前，我們直接擁有運營夥伴關係中的所有有限合夥利益，並選擇合併報告我們所要求的披露和經營夥伴關係的披露，除非存在重大差異。
自2004年4月6日以來，我們一直以房地產投資信託基金(“REIT”)的身份運作，因此，在2005年9月提交2004年度聯邦所得税申報表時，我們選擇了REIT地位。因此，我們一般不會受制於美國(“美國”)。聯邦所得税，只要我們繼續作為一個REIT和我們分配給我們的股東等於或超過我們的應税收入。我們從事的某些非房地產活動是由我們選擇被視為應税REIT子公司(“TRS”)的實體進行的。我們的TRS實體同時要繳納美國聯邦和州所得税。對於我們位於美國以外地區的房產，我們要對我們的財產所居住的地區和(或)法律實體的當地税收負責；然而，我們不期望在美國增加税收，因為這些收入大部分是通過我們的REIT流入的。
我們的主要經營策略是收購和發展房地產和改善服務，主要用於長期租賃醫療服務提供者，如普通急症醫院、住院身體康復醫院和長期急性護理醫院的經營者。我們還向類似設施的經營者提供抵押貸款和其他貸款。此外，我們亦可以不時在租户身上取得利潤或權益，以提高整體的回報率。我們把我們的業務作為一個單一的業務部門來管理。我們所有的房產都位於美國、歐洲和澳大利亞。
2.重要會計政策摘要
估計數的使用：按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表，要求管理層作出影響報告的資產和負債數額的估計和假設，並披露財務報表之日或有資產和負債以及報告期內報告的收入和支出數額。實際結果可能與這些估計不同。
合併原則：我們擁有的財產控股實體和其他子公司
我們不斷地評估我們的所有交易和投資，以確定它們是否代表可變利益實體中的可變利益。如果我們確定在一個可變的利益實體中有一個可變的利益，然後我們評估我們是否是可變利益實體的主要受益者。該評價是對我們是否有能力指導一個可變利益實體的活動的定性評估，而這些活動對該實體的經濟績效影響最大。我們合併了每一個可變的利益實體，其中我們，由於我們在實體的投資或交易，被認為是主要的受益者。在2019年12月31日和2018年12月31日，我們確定我們並不是任何可變利益實體的主要受益者，因為我們不控制那些對這些實體的經濟表現影響最大的活動(如日常運營)。
對未合併實體的投資：對我們有能力施加重大影響的實體的投資(但不包括控制權)是通過股權法進行的，例如我們與Primotop Holdings S.à.r.l的合資企業。(“優先事項”)如附註3所述，根據權益會計方法，我們在被投資人的損益中所佔的份額，包括在我們合併的淨收益報表的“權益收益”項下。除了我們與Primotop的合資企業外，我們選擇在延遲的基礎上記錄我們在這類被投資方的收益或虧損中所佔的份額。未合併實體投資的初始賬面價值是根據為購買被投資實體的利息而支付的數額計算的。隨後，我們的投資因我們在被投資方收益/虧損中所佔的份額而增加/減少，並通過我們被投資方的現金分配而減少。如果我們的成本法與在被投資實體一級反映的基礎不同，這種基礎差異通常是在相關資產和負債的生命週期內攤銷，這種攤銷包括在我們在被投資人收益中的權益份額中。
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當存在減值指標時，我們根據權益法投資的公允價值與其賬面價值的比較來評估我們的權益法投資減值。如果我們確定投資於未合併的被投資實體的公允價值低於其賬面價值，則為o。臨時的，臨時的減值記錄。
對我們不控制、也沒有能力施加重大影響的實體進行投資，而這些實體的公允價值不容易確定(例如我們對“畜牧”保健系統有限責任公司(“管理公司”)和中位數Kliniken Sá.r.l的投資。(“中位數”)按成本計算，減去任何減損，加上或減去在涉及被投資方的有序交易中可觀察到的價格變化所造成的加減變化。對於類似但容易確定公允價值的投資，這類投資按季度公允價值計量，未實現損益記錄在收入中。
現金和現金等價物：存單、原始期限不超過三個月的短期投資以及貨幣市場共同基金都被視為現金等價物。我們的現金和現金等價物大多存放在主要商業銀行，有時可能超過聯邦存款保險公司的限額。到目前為止，我們的投資現金沒有遭受任何損失.在使用方面受到限制的現金和現金等價物記錄在其他資產中。
收入確認：我們的收入主要來自租賃和抵押貸款。在2019年1月1日，我們通過了會計準則更新(“ASU”)2016-02，“租賃”，(“ASU 2016-02”)。ASU 2016-02規定了承認、衡量、提交和披露合同雙方(即承租人和出租人)租賃的原則。我們採用了這一標準，採用了經修改的追溯辦法，並在新標準內選擇了在過渡指導下允許的一攬子實際權宜之計，其中除其他外，允許採取以下措施：不重新評估現有合同是否是或包含租約，也不重新評估現有租約的租賃分類。此外，我們還允許了某些選擇，其中(1)允許實體在採用新標準的日期而不是在最早提出的比較期適用新標準的過渡條款；(2)允許出租人將租賃和非租賃部分作為合同中的單一租賃部分加以説明，如果符合某些標準的話。對於出租人來説，這一新的租賃會計標準基本上等同於以前的指導意見，但我們在下文強調了一些不同之處：
經營租賃收入
我們從經營租賃收入，根據固定的，最低要求的租金(基本租金)的租賃協議。基礎租金收入按直線法記錄，超過新租約的相關租賃協議條款和作為購置財產的一部分而獲得的現有租賃條款的剩餘條款。直線法記錄租賃期間基本租金的定期平均數額，同時考慮到租約期間合同租金的增加。直線法通常的效果是記錄更多的租金收入，比租房者在租賃期的早期所需支付的租金還要多。在租期的後半部分，這種影響會逆轉，因為所記錄的租金收入少於租客所須繳付的租金收入。按照直線法記錄的租金收入，在合併淨收益報表中作為兩個數額列報：租金賬單和直線租金收入。租金收費收入是指租契所規定的每一段時間內實際向租客收取的基本租金數額。直線租金收入是以直線法為基礎賺得的租金收入與作為租金賬單收入入賬的數額之間的差額。根據適用的租賃協議，我們記錄租金收入與應繳租金之間的差額，作為對直線應收租金的增減。
在確認為收入之前收到的租金被列為遞延收入。
融資租賃收入
根據2019年1月1日通過的新的租賃會計規則，如果一項財產的購置和隨後的租賃不符合出售的定義，我們必須將該交易記作一筆使用估算利息法確認的收入的融資。
另一種融資租賃是直接融資租賃(DFL)。對於作為DFL入賬的租約，未來最低租賃付款記為應收款項。未來最低租賃付款與估計剩餘價值減去財產成本之間的差額記作未賺收入。未賺得的收入被遞延並攤銷為租賃條件下的收入，以便在租賃付款的可收取性得到合理保證的情況下提供固定的收益。對DFL的投資是不計收入的。
其他租賃收入
當承租人實際擁有該設施時，我們開始記錄我們開發項目的基本租金收入，這可能與租賃的規定開始日期不同。此外，在我們的發展項目建設期間，我們可能有權根據在施工期間支付的費用(建築期間租金)來計算租金。我們將建設期租金作為應收帳款計入，並相應抵銷建設期內的遞延收入。當承租人採取實際行動時
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擁有該設施後，我們開始確認在租賃期內採用直線法的延期建造期收入。
我們還根據消費價格指數(“CPI”)(或美國以外的類似指數)的增長，在一些租約下獲得額外的租金(或可能的租金)。或者當CPI超過租約規定的年最低增長率時。或有租金記作所賺取期間的租金賬單收入。
從2019年1月1日起(ASU 2016-02通過)，租户支付土地租賃的款項以及由我們直接支付並由租户償還的其他業務費用，如財產税和保險費，按毛額列報，相關收入記在“利息和其他收入”中，相關費用記在我們的綜合淨收入表中“與財產有關”。所有由租户直接向適用的政府或適當的第三方供應商支付的其他運營費用均按淨額記錄，這與根據我們的“三重淨值”租約支付的所有租户付款或償還款項在ASU 2016-02之前的核算方式一致。
利息收入
我們從我們的房客/借貸者那裏獲得抵押貸款、週轉資本貸款和其他長期貸款的利息收入.這些貸款的利息收入根據未償本金和貸款條件確認為賺取。
其他收入
從承租人收到的用於開發和租賃服務的承付費最初記作遞延收入，並確認為租賃初期的收入，以便在租約上產生固定的有效收益(利息法)。貸款服務的承付款和起始費用也最初作為遞延收入入賬，並使用利息法確認為貸款存續期間的收入。
購房價格分配：自2018年1月1日以來，隨着ASU第2017-01號“澄清企業定義”(ASU 2017-01)的通過，我們所有的財產收購都被視為資產收購。2018年以前，為租賃目的購置的財產採用業務合併會計規則進行核算。這種會計變化對我們的主要影響是第三方交易成本的資本化，因為這些成本是根據企業合併會計規則支出的，與收購直接相關。無論採用哪種會計方法，我們都會根據資產的公允價值，將購置財產的購買價格分配給有形和確定的無形資產和承擔的負債(如果有的話)。在為分配所購房地產的購買價格而對公允價值作出估計時，我們可不時利用若干來源，包括現有的房地產經紀人數據、在購置或資助有關財產方面可能獲得的獨立評估、以前購置或開發的內部數據以及其他市場數據，包括市場租金、資本化和貼現率等重要假設的市場可比數據。我們還考慮到在估算所獲得的有形和無形資產的公允價值時，由於我們的收購前盡職調查、市場營銷和租賃活動而獲得的每一項財產的信息。
我們根據以下兩者之間的差額來衡量租賃無形資產的總價值：(I)按市場租金率調整的新租賃或就地租賃的財產價值，以及(Ii)價值相當於空置的財產之間的差額。管理部門的價值估計採用與獨立評估師使用的方法相似的方法(例如，現金流量貼現分析)。管理層在我們的分析中考慮的因素包括假設的預期租賃期內的賬面成本估計，考慮到當前的市場條件，以及執行類似租賃的成本。我們還考慮到在評估所獲得的無形資產的公允價值時，由於我們在收購前的盡職調查、營銷和租賃活動而獲得的關於每個目標設施的信息。在估計經營成本時，管理部門包括房地產税、保險和其他業務費用，以及對預期租賃期內按市場費率計算的租金損失的估計，我們預計大約是這樣。
我們為我們的設施記錄在市場以上和市場以下的租賃價值，如果有的話，這些價值是基於以下兩者之間的差額的現值：(1)根據就地租賃應支付的合同金額和(Ii)管理層對相應的就地租賃的公平市場租賃費率的估計，以相當於租賃剩餘不可取消期限的期限來衡量。作為租賃期內租金收入的減少，我們攤銷任何由此產生的資本化的高於市場的租賃價值。我們攤銷任何由此產生的資本低於市場租賃價值，作為租金收入在租賃期限內的增加。
獲得的其他無形資產可能包括客户關係無形價值，這些價值是根據管理層對每個準租户租賃的具體特點以及我們與該租户的總體關係的評估得出的。管理當局在分配這些價值時應考慮的特點包括：我們與租户之間現有業務關係的性質和範圍、與租户發展新業務的增長前景、租户的信貸質量以及租約續約的預期，包括根據租約條款存在的預期等。
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我們將這些無形資產的價值攤銷為在各自租約期限內的費用。如果租約提前終止，則租賃無形資產的未攤銷部分記作費用。
房地產和折舊：由土地、建築物和改善工程組成的房地產是按成本維持的。雖然通常由我們的租户支付，但我們所支付的任何普通維修和維修的開支，都會按所發生的業務支出。對改善和(或)延長資產使用壽命的重大翻修和改進，按其估計使用壽命進行資本化和折舊。我們記錄業務中使用的長期資產的減值損失，當事件和情況表明資產可能受損時，這些資產估計產生的未貼現現金流量，包括預期持有期內的估計清算金額，低於這些資產的賬面金額。減值損失是以資產的賬面價值和公允價值之間的差額來衡量的。對於待售資產，我們停止記錄折舊費用，並將資產價值調整為其賬面價值或公允價值的較低值，減去處置成本。公允價值是根據按風險調整利率貼現的現金流量估算的.我們將房地產資產歸類為待售資產，當我們開始積極計劃出售資產時，管理層認為資產很可能在未來12個月內出售。
在建工程包括土地費用、建築物建造費用、改進和固定設備費用以及設計和工程費用。其他費用，如利息、法律、財產税和公司項目監督，可以在施工期間與項目直接相關，也包括在施工中。我們開始資本化與一個發展項目相關的費用時，未來的資產開發是可能的，並開展了必要的活動，以使基礎財產為其預期用途做好準備。我們停止資本化成本時，該財產已基本完成，並準備用於其預定用途。
折舊按相關房地產和其他資產估計使用壽命的直線法計算。我們在2019年12月31日的加權平均使用壽命如下：
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建築物和改善 |
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租賃改良 |
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租金應收款損失：就所有租約而言，我們不斷監察現有租户的表現，包括但不限於：按類別劃分的入院水平及手術/程序數量；現時的營運利潤率；租户營運利潤率與設施租金及其他固定成本的比率；現金收取趨勢；收入及病人組合趨勢；以及不斷髮展的醫療規例對租户盈利能力及流動資金的影響。
經營租賃應收款損失：我們利用上面的信息，連同房客的付款和違約歷史，來評估是否需要為未付租金和/或直線式應收租金的損失做準備。對應收租金(包括直線式應收租金)損失的備抵，最終在應收款可能無法全額收取時入賬。備抵額是根據確定從債務人或從現有抵押品(如果有的話)收取的最終數額而將應收款減少到其可變現估計淨值的數額。
租賃應收款融資損失：備抵是根據按財產對可能損失的估計為租賃應收款融資確定的。融資租賃應收款如果被認為很可能無法按照租約的合同條款收取所有到期款項，就會受到損害。與經營租賃應收款一樣，我們對承租人的總體財務狀況、經濟資源和付款記錄、任何財務責任擔保人提供支助的前景、以及在適當情況下任何擔保品的可變現價值的評估，都是需要備抵的。這些估計數考慮了所有現有證據，包括按融資租賃的實際利率折現的預期未來現金流量、抵押品的公允價值以及其他相關因素(視情況而定)。當我們確定合同金額的可收取性沒有得到合理保證時，融資租賃就處於非權責發生狀態。如果是非權責發生制，我們一般按收付實現制記帳融資租賃，其中收入只有在收到現金後才予以確認。
貸款：貸款包括抵押貸款、營運資本貸款和其他長期貸款.抵押貸款以不動產利息作為抵押。營運資本和其他長期貸款通常以應收賬款和公司及個人擔保的利息作為抵押。我們按成本記錄貸款。我們在貸款基礎上評估利息和本金的可收性(使用與我們評估租金可收性相同的程序)，以確定它們是否受損。當根據當前的信息和事件，我們很可能無法按照現有合同條款收取所有欠款時，一筆貸款就被視為受損。當貸款被視為受損時，備抵額的計算方法是將記錄的投資與通過使用貸款的實際利率貼現預期未來現金流量所確定的價值進行比較，或者如果貸款依賴擔保品，則將其與抵押品的公允價值進行比較。如果貸款被視為受損，我們通常只在收到現金後才將貸款置於非應計狀態，並記錄利息收入。
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每股收益/單位：普通股/單位的基本收益除以適用於普通股/股的淨收入除以在此期間未償還的普通股/單位的加權平均數。普通股/單位稀釋後的收益是通過包括稀釋證券的影響來計算的。
我們的未獲限制的股票/單位獎勵包含不可剝奪的股息權利，因此，這些獎勵被視為參與證券。這些參與證券包括在計算每股普通股/單位基本收益和稀釋收益的收益分配中。
所得税：我們是根據經修訂的一九八六年“國內收入守則”(“守則”)第856至860條的規定，以REIT的身分經營業務。要取得REIT的資格，我們必須滿足某些組織和業務要求，包括至少向股東分配的要求。
我們的財務報表包括TRS，MPT發展服務公司的業務。(“MDS”)和許多其他實體，這些實體是單獨成員的LLCs，為税務目的而不予考慮，反映在MDS的納税申報單中。MDS無權扣減股息，並須繳納美國聯邦、州和地方所得税。MDS授權為第三方擁有的物業提供房地產開發、租賃和管理服務，我們將通過該實體向我們的承租人提供非抵押貸款和/或投資。
隨着歐洲和澳大利亞的房地產收購和投資，我們在國際上要繳納所得税。然而，我們預計在美國不會再徵收任何額外的所得税，因為我們的國際房地產收入通過我們的REIT所得税申報表流動。對於我們的TRS和國際子公司，我們根據資產和負債的財務報告和税基之間的差異來確定遞延税資產和負債，所採用的税率是在預期差額將逆轉的年份生效的。我們的遞延税項資產/負債的任何增減，如因情況的改變而導致我們改變對未來事件的預期税務後果的判斷，則反映在我們的税務規定中。遞延所得税也反映了營業虧損結轉的影響。如果我們認為我們的全部或部分遞延税款資產不可能變現，便會提供估值免税額。估值免税額的任何增減，如因情況的改變而引致我們改變對我們是否有能力變現有關遞延税項資產的判斷，則反映在我們的税項規定內。
在計算我們的所得税時，涉及到處理複雜的税收法律和條例在我們全球業務的多個管轄範圍內的應用方面的不確定因素。從不確定的税收狀況中獲得的所得税利益，如果更有可能在審查後維持這一地位，包括根據技術優點解決任何有關上訴或訴訟程序，則可予以確認。然而，如果不可能達成一個比不可能達到的立場，我們記錄一項負債作為抵減税收優惠，並調整負債，當我們的判斷改變，因為我們的判斷是評估新的信息，以前沒有。由於其中一些不確定因素的複雜性，最終的解決辦法可能會導致一筆與我們目前估計的不確定的税務負債大不相同的付款。這些差額將反映為在有新資料的時期內所得税費用的增加或減少。
以股票為基礎的賠償：在2019年第二季度，我們通過了“2019年股權激勵計劃”(“股權激勵計劃”)。有服務條件的限制性股票和其他基於股權的獎勵，在授予之日按每股平均股價估值，並在服務期間攤銷補償費用(通常情況下)。
遞延費用：與股票發行直接相關的費用被推遲，並從從發行中得到的收益中扣除。租賃佣金和其他租賃費用，如果沒有獲得租約，將被資本化為遞延租賃費用，並按照相關租賃協議的條款按直線法攤銷。可與向借款人提供的貸款確定的費用被資本化並確認為貸款期間利息收入的減少。
遞延籌資費用：我們通常將與新融資和債務再融資有關的融資成本資本化。這些費用在有關債務的壽命內攤銷，作為利息開支的一部分。為已確定本金的債務
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還本付息條件下，遞延成本被攤銷，以產生固定的有效收益(利息法)，幷包括在債務中，扣除我們的綜合資產負債表。對於未確定本金償還條件的債務，如我們的循環信貸設施，遞延費用在債務期限內按直線法攤銷，並作為債務的一個組成部分列入。“其他a集”在我們的合併資產負債表上。
外幣換算和交易：我們的某些國際子公司的功能貨幣是各自國家的本幣。我們用這段期間的平均匯率將我們的外國子公司的經營結果轉化為美元，我們用期末的匯率換算資產負債表賬户。我們將由此產生的貨幣換算調整記錄在“累積的其他綜合收入(損失)”中，這是股東權益的一個組成部分，出現在我們的綜合資產負債表上。
我們的某些美國子公司將不時進行以外幣計價的短期和長期交易。這些外幣交易產生的損益按交易當日的匯率折算成美元。交易損益對我們短期交易的影響包括在合併損益表中的其他收益中，而對我們長期投資的折算效果則記錄在我們合併資產負債表上的“累計其他綜合收益(虧損)”中。
衍生金融投資和對衝活動：在我們正常的業務過程中，我們可以使用某些類型的衍生工具來管理利率和/或外幣風險。我們在資產負債表上以公允價值記錄我們的衍生工具和套期保值工具。未指定為套期保值或不符合套期保值會計標準的衍生工具估計公允價值的變化在收益中得到確認。對於被指定為現金流量對衝的衍生工具，衍生產品的有效部分的估計公允價值的變化在我們的綜合資產負債表上的“累計其他綜合收入(損失)”中確認，而無效部分的估計公允價值的變化則在收益中確認。對於被指定為公允價值套期保值的衍生品，其有效部分的估計公允價值的變化抵消了被套期保值項目的估計公允價值的變化，而無效部分的估計公允價值的變化在收益中得到確認。
為了符合對衝會計的條件，我們正式記錄了套期保值工具和對衝項目之間的所有關係，以及我們在進行衍生交易之前進行對衝的風險管理目標和策略。這一過程包括對套期保值工具和套期保值交易的具體識別，被套期保值風險的性質，以及如何評估套期保值工具對套期保值交易可歸因於套期保值風險的現金流量的可變性的風險敞口的有效性。在套期保值開始時和持續進行的基礎上，我們評估用於對衝交易的衍生品在抵消現金流量變化或對衝項目公允價值方面是否高效。此外，對於現金流對衝，我們評估基礎預測交易是否會發生。如果一個衍生工具不能被確定為高度有效的套期保值，或者潛在的預測交易很可能不會發生，我們就停止套期保值會計。
公允價值計量：我們根據對公允價值計量的投入在市場上被認為是可觀測的還是不可觀測的，運用層次評估技術來衡量和披露金融資產和負債的估計公允價值。可觀察的輸入反映從獨立來源獲得的市場數據，而不可觀測的輸入則反映我們的市場假設。這種層次結構要求在可用時使用可觀察的市場數據。這些輸入創建了以下公允價值層次：
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一級報價完全相同活躍市場的工具； |
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二級報價相似活躍市場中的工具；在非活躍市場中相同或類似工具的報價；以及在活躍市場中可以觀察到重要投入和重要價值驅動因素的模型衍生估值；以及 |
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三級從一個或多個重要投入或重要價值驅動因素的估值技術中得出的公允價值計量看不見. |
我們使用一套標準化的程序來衡量公允價值，這套程序概述了所有資產和負債，這些資產和負債需要在經常性或非經常性的基礎上按其估計公允價值進行計量。當可用時，我們利用來自獨立第三方來源的報價來確定公允價值，並將此類項目劃分為1級。在某些情況下，如果市場價格是可用的，但該工具處於不活躍或場外市場，則我們應用交易商(做市商)定價估計，並將資產或負債分類為二級資產或負債。
如果無法獲得所報的市場價格或投入，公允價值計量是基於利用當前市場或獨立來源的市場投入的估值模型，如利率、期權波動率、信貸息差、市場資本率等。使用這種內部生成的估值技術估值的項目按照對公允價值計量具有重要意義的最低投入分類。因此，資產或負債可分為二級或三級，即使可能有一些可隨時觀察到的重要投入。我們使用的內部公允價值模型和技術包括
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貼現現金流與蒙特卡洛價值離子模型。我們還考慮對手方和我們的以其估計公允價值計量的衍生品和其他負債的信用風險。
公允價值選項選舉：我們對歐內斯特健康公司的股權。(“歐內斯特”)連同任何相關貸款(2018年10月4日抵押貸款以外的所有貸款都是出售或還清的-詳情見注3)，由於投資規模大，我們選擇按公允價值對這些投資進行核算，因為我們認為這一方法更能反映當前的價值。我們沒有對2019年12月31日存在的其他股權或貸款進行類似的選擇。
租賃(承租人)
根據ASU 2016-02的規定，我們必須採用雙重方法，根據租約是否實際上是承租人融資購買的原則，將租賃分為融資租賃或經營租賃。這種分類決定了租賃費用是根據有效利息法(融資租賃)還是在租賃期限內的直線(經營租賃)確認的。從2019年1月1日開始，我們必須記錄所有期限超過12個月的租賃的使用權資產和租賃負債，而不論其分類如何。12個月或更短期限的租約是資產負債表外的，租賃費用在租賃期限內以直線確認，類似於以前的經營租賃指南。
對於我們作為承租人的租賃，包括我們的某些設施所在的土地租賃，以及公司辦公和設備租賃，我們記錄了大約$的資產使用權和抵銷租賃負債。
改敍：前幾個期間合併財務報表中的某些數額已重新分類，以符合本期列報方式。
最近的會計發展
金融工具信用損失的計量
2016年6月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了ASU第2016-13號“金融工具信用損失計量”(“ASU 2016-13”)，該標準要求一個新的前瞻性“預期損失”模型用於我們的融資應收款，包括融資租賃和貸款，FASB認為這將導致更及時地確認此類損失。ASU 2016-13將於2020年1月1日對我們生效。在採用這一標準後，我們預計將在2020年1月1日記錄一筆介於1美元之間的信貸損失準備金。
3.房地產活動
收購
在截至2019、2018年和2017年12月31日的年度內，我們收購了以下資產：
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2018 |
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獲得的資產 |
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無形租賃資產-須攤銷 (加權-平均使用壽命) |
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投資融資租賃 |
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抵押貸款 |
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其他貸款 |
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股權投資和其他資產 |
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假定負債 |
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所獲資產總額 |
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償還貸款(1) |
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— |
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— |
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獲得的淨資產總額 |
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$ |
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$ |
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(1) |
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80
2019年活動
生命點獲取
在2019年12月17日，我們收購了
前景交易
在2019年8月23日，我們投資了
這些協議規定，今後的採購價格調整可能最高可達$1。
拉姆齊收購
2019年8月16日，我們在
澳大利亞交易
在2019年6月6日，我們收購了
瑞士交易
在2019年5月27日，我們投資了
其他交易
在2019年12月3日，我們投資了
在2019年11月28日，我們以大約歐元的價格在葡萄牙收購了一家急症醫院。
在2019年8月30日，我們以大約$的價格投資了各個州的設施組合。
2019年6月10日，我們收購了
81
2019年期間的其他採購包括
2018年活動
合資交易
2018年8月31日，我們與Primotop達成了一項合資協議，並根據該協議作出了貢獻。
其他交易
2018年8月31日，我們以美元收購了華盛頓帕斯科市的一家急診室。
2018年8月28日，我們收購了
2018年，我們收購了
2017年活動
管家交易
2017年9月29日，我們從IASIS保健有限公司(“IASIS”)收購了
2017年5月1日，我們收購了
中位交易
2017年11月29日，我們收購了
在2017年第三季度，我們收購了
82
2017年6月22日，我們以歐元的收購價在德國收購了一家急症醫院。
2017年1月30日，我們在德國收購了一家歐洲住院康復醫院。
其他交易
2017年6月1日，我們收購了位於西弗吉尼亞州惠林的俄亥俄谷醫療中心和俄亥俄州馬丁斯碼頭的東俄亥俄地區醫院的房地產資產。
2017年5月1日，我們收購了聖約瑟夫地區醫療中心的房地產
發展活動
2019年活動
在2019年10月25日，我們簽訂了一項協議，為德克薩斯州休斯敦的一家行為醫院的開發和租賃提供資金，費用為美元。
2018年活動
在2018年12月31日終了的一年中，我們完成了歐內斯特·弗拉格斯塔夫的建設。這$
2017年活動
2017年，我們完成了建築工程，並開始記錄下列設施的租金收入：
|
|
• |
Adeptus健康公司(“Adeptus”)-我們已完成 |
|
|
• |
Imed Group(“Imed”)-位於西班牙巴倫西亞的一般急性設施於2017年3月31日開業，現根據 |
關於我們目前的發展項目的現狀摘要，見下表(千)：
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財產 |
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承諾 |
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費用 截至 (一九二零九年十二月三十一日) |
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估計租金 啟動 日期 |
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圓圈(英國伯明翰) |
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圓形康復(英國伯明翰) |
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外科合作伙伴(愛達荷州，愛達荷州) |
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神經精神病院(德克薩斯州休斯頓) |
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$ |
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83
處置
2019年活動
在2019年，我們完成了
2018年活動
2018年10月4日，我們敲定了一項資本重組協議，在該協議中，我們出售了對歐內斯特業務的投資，並償還了我們尚未償還的收購貸款、營運資本貸款和任何未付利息。從這一交易中收到的收益總額接近$
2018年8月31日，我們完成了先前描述的與Primotop的合資協議，在該協議中，我們貢獻了
2018年8月31日，我們出售了位於得克薩斯州休斯敦的普通急症醫院，由北柏樹公司以$1的價格租用和運營。
2018年6月4日，我們出售了
2018年3月1日，我們把位於德克薩斯州休斯頓的聖約瑟夫醫療中心的房地產以大約美元的價格賣掉。
2018年處置資產業務摘要
以下是2018年出售的房地產的經營業績(不包括2018年3月的聖約瑟銷售)(千單位)：
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截止年度 |
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2018 |
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2017 |
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收入 |
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房地產折舊和攤銷 |
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與財產有關的開支 |
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其他(1) |
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房地產處置收入淨額 |
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$ |
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(1) |
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2017年活動
2017年3月31日，我們出售了位於俄克拉荷馬州Muskogee的EASTAR衞生系統房地產，該房產被租賃給LifePoint。這筆交易的收益總額約為$
2019年、2018年和2017年的財產處置不是我們業務的戰略轉變，因此這些財產的運營結果沒有重新歸類為停止的業務。
無形資產
2019年12月31日和2018年12月31日，我們的無形租賃資產為美元。
84
我們記錄了與無形租賃資產有關的攤銷費用$
|
截至十二月三十一日止年度： |
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2020 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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截至2019年12月31日，資本化租賃無形資產的加權平均剩餘壽命為
租賃業務(出租人)
如前所述，我們收購和發展醫療設施，並以長期淨租賃(典型的初始固定條款，從典型的固定條款)的形式將這些設施租賃給醫療保健運營公司。
下表彙總了截至2019年12月31日以不可取消租賃方式從租户收到的未來最低租賃付款總額(千美元)，不包括業務費用償還款：
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共計不足 營運租契 |
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總不足 融資租賃 |
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共計 |
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2020 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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$ |
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$ |
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$ |
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2019年12月31日
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|
截至2019年12月31日 |
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|
截至12月31日， 2018 |
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應收最低租賃付款 |
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$ |
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$ |
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估計殘值 |
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減去未賺取收入 |
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( |
) |
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( |
) |
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直接融資租賃投資淨額 |
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$ |
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其他融資租賃 |
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融資租賃投資總額 |
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$ |
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$ |
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|
Adeptus健康過渡特性
如上一份文件所述，自2017年10月2日起，我們
85
Alecto保健設施
在2019年12月31日，我們擁有
貸款
以下是我們的貸款摘要(千美元)：
|
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截至2019年12月31日 |
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截至2018年12月31日 |
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平衡 |
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加權平均 利率 |
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平衡 |
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加權平均 利率 |
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抵押貸款 |
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% |
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% |
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購置貸款 |
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% |
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% |
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其他貸款 |
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我們的按揭貸款包括
購置貸款主要與美元有關
其他貸款包括向租户提供營運資金及其他用途的貸款，包括我們於2018年8月31日與Primotop合資公司的股東貸款(詳見本注3)，金額為歐元。
信貸風險集中
我們以多種方式監測集中風險，因為我們的房地產資產的性質對它們所在的社區至關重要，而且考慮到我們在必要時能夠用更有效的經營者取代效率低下的設施經營者的歷史：
|
|
1) |
設施集中-在2019年12月31日，我們 |
|
|
2) |
運營商集中度-截至2019年12月31日止的年度，來自管家和首相的收入 |
|
|
3) |
地理集中度-截至2019年12月31日，在美國、歐洲和澳大利亞的投資約佔 |
|
|
4) |
設施類型集中-截至2019年12月31日止年度，約 |
關聯方交易
年內，我們有權益或有權益的租户所賺取的租契及利息收入為$。
86
4.債務
以下是債務摘要(千美元)：
|
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截至12月31日， 2019 |
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截至12月31日， 2018 |
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循環信貸設施(A) |
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$ |
— |
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$ |
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定期貸款 |
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澳大利亞定期貸款安排(B) |
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$ |
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$ |
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債務發行成本和折扣淨額 |
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( |
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( |
) |
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$ |
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$ |
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(A) |
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(B) |
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截至2019年12月31日，應付我們債務的本金(不包括任何折扣、溢價或債務發行成本的影響)如下(千美元)：
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2020 |
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$ |
— |
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2021 |
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— |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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共計 |
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$ |
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信貸貸款
2017年2月1日，我們用新的循環信貸和定期貸款協議取代了以前的無擔保信貸安排。新協議包括一美元
在我們的選舉中，信貸安排下的貸款可以是ABR貸款，也可以是歐元貸款。適用於ABR貸款的定期貸款的適用保證金可從
2019年12月31日和2018年12月31日，我們有$
在2019年12月31日及2018年12月31日，我們定期貸款的利率為
87
澳洲定期貸款安排
2019年5月23日，我們進入了澳元。
高級無擔保債券4.000%到期
2015年8月19日，我們完成了一歐元。
高級無擔保債券2.550%到期
2019年12月5日，我們完成了國標。
高級無擔保債券5.500%到期
2014年4月17日，我們完成了一個$
高級無擔保債券6.375%到期
在2016年2月22日，我們完成了一個$
3.325%高級無擔保債券應於2025年到期
2017年3月24日，我們完成了一歐元。
88
高級無擔保債券5.250%到期
在2016年7月22日，我們完成了一個$
高級無擔保債券5.000%到期
2017年9月7日，我們完成了一個$
高級無擔保債券3.692%到期日期2028年
2019年12月5日，我們完成了國標。
高級無擔保債券4.625%到期
在2019年7月26日，我們完成了一個$
其他活動
為了籌備與Primotop在注3中“2018年活動”下描述的合資企業，我們於2018年8月3日發行了有擔保債務，獲得了歐元的總收益。
89
債務再融資和未用資金成本s
2019
在2019年7月10日，我們得到了一個承諾，提供一個高級無擔保橋樑貸款，以資助我們的投資前景。有了這個承諾，我們付了$
預計將於2019年6月為我們在澳大利亞的收購和環狀健康有限公司提供資金。(“圓圈”)交易在2020年1月，我們簽訂了定期貸款的日期，這些交易簽署，有一個延遲抽獎功能。這一特性允許我們在需要為這些交易提供資金之前不使用定期貸款。但是，使用這種類型的結構，我們花費了大約$
2017
隨着我們先前信貸工具的更換，高級無擔保票據的提前贖回，我們歐元的回報。
盟約
我們的債務工具對我們施加了某些限制，包括限制我們的能力：承擔債務；創造或產生留置權；為任何其他實體的債務提供擔保；贖回和回購我們的股本；預付、贖回或回購債務；進行合併或合併；進行關聯交易；處置房地產或其他資產；以及改變我們的業務。此外，指導我們的信貸安排的信貸協議限制了我們可以支付的股息的百分比，按協議中的定義，按正常調整的業務資金(“NAFFO”)支付，按四季度滾動計算。截至2019年，股利限制是
除了這些限制外，信貸貸款還包含傳統的金融和業務契約，包括與我們的總槓桿率、固定費用覆蓋率、擔保槓桿率、合併調整淨值、無擔保槓桿率和無擔保利率有關的契約。信貸工具還包含違約的習慣事件，包括不支付本金或利息、陳述的重大不準確以及不遵守我們的契約。如果發生違約事件並在信貸機制下繼續進行，則所有未清餘額可能立即到期應付。在2019年12月31日，我們遵守了所有這些財務和業務契約。
5.所得税
醫療財產信託公司
根據守則，我們一直維持並打算維持選舉為區域投資信託基金。要取得REIT的資格，我們必須滿足一些組織和業務要求，包括至少分發的要求。
90
從我國的TRS和我們的外國業務來看，所得税優惠(費用)如下(千)：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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當期所得税福利(費用)： |
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國內 |
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外國 |
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( |
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( |
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( |
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( |
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遞延所得税福利(費用)： |
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國內 |
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外國 |
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所得税福利(費用) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
法定所得税税率和截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年所得税前收入實際税率的所得税福利(費用)調節如下(千)：
|
|
|
截至12月31日， |
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|||||||||
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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所得税前收入 |
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$ |
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$ |
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按美國法定聯邦税率徵收的所得税( 2019年和2018年 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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減少(增加)所得税，原因是： |
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國外匯率差異 |
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州所得税，扣除聯邦福利 |
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美國收入不需繳納聯邦所得税 |
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股權投資 |
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( |
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估價津貼的變動 |
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其他項目，淨額 |
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( |
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所得税福利總額(費用) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
外國所得税的撥備是以所得税前的外國利潤為基礎的。
國內所得税準備金是以所得税前的損失為基礎的(
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們遞延税資產和負債的組成部分如下(千單位)：
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2019 |
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2018 |
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遞延税款資產： |
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營運虧損及利息扣除結轉 |
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$ |
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其他 |
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遞延税款資產共計 |
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估價津貼 |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延税款資產淨額共計 |
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$ |
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$ |
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遞延税款負債： |
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財產和設備 |
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( |
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$ |
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) |
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未開單收入淨額 |
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合夥投資 |
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— |
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— |
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其他 |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延税款負債總額 |
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( |
) |
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( |
) |
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遞延税款資產淨額(負債) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
91
截至2019年12月31日，我們的北環線淨結轉情況如下(千)：
|
|
美國 |
|
|
盧森堡 |
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德國 |
|
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英國 |
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澳大利亞 |
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總NOL結轉 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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税後北環線結轉 |
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估價津貼 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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— |
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遞延税金淨額-NOL結轉 |
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有效期 |
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估價津貼
對可能無法實現的外國和國內淨營業虧損、結轉額和其他遞延税金淨額記錄了估值備抵額。截至每一報告日期，我們考慮所有可能影響未來實現遞延税資產的新證據。在評估是否需要為我們的遞延所得税資產提供估值津貼時，我們考慮了所有現有的正面和負面證據，包括預定的遞延所得税負債倒轉、將未來期間虧損轉入以往各期、預測未來應納税收入、税務規劃戰略和最近的財務業績。
2019年期間，估值津貼為$
我們還評估了是否需要為我們的外國遞延所得税資產提供估價津貼。在這樣做時，我們考慮了所有現有的證據，以確定外國遞延所得税資產是否更有可能變現。根據我們對所有正面和負面證據的審查，我們對當年產生的某些外國遞延所得税資產的部分估價津貼為200萬美元。此外，我們還確定，前幾年記錄的部分估價免税額應保留在某些外國遞延所得税資產中，這些資產預計不會通過未來的應税收入來源實現。
我們有
REIT狀態
我們已通過支付至少
我們向股東支付並向股東報告的每股分配情況如下：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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普通股分配 |
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普通收入 |
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資本收益(1) |
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未被奪回的證券交易委員會。1250增益 |
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第199 A款股息 |
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資本返還 |
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(1)資本收益包括未收回的證券交易委員會。1250收益。 |
MPT運營夥伴關係，L.P.
作為合夥企業，一般合夥人和有限合夥人的所得税申報表中包括經營夥伴關係收入的分配份額。因此，業務夥伴關係的這種收入一般不需要計算所得税。然而，運營夥伴關係已代表醫療財產信託公司成立了一個TRS，該信託公司按正常的公司税率徵收美國聯邦、州和地方所得税，其國際子公司在轄區內須繳納所得税。
92
他們在其中運作。見上文關於醫療財產信託公司的討論。有關incom的更多詳細信息e與我們的税收有關的税收以及國際行動。
6.每股收益/股
醫療財產信託公司
我們的每股收益是根據以下(以千計的數額)計算的：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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分子： |
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淨收益 |
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非控股權收益份額 |
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參股證券收益份額 |
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淨收益減去參與證券的份額 主要收益 |
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基本加權平均普通股 |
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稀釋潛力普通股 |
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稀釋加權平均普通股 |
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MPT運營夥伴關係，L.P.
我們每單位的收入是根據以下(以千為單位的數額)計算的：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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分子： |
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淨收益 |
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非控股權收益份額 |
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參股證券收益份額 |
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淨收益減去參與證券的份額 主要收益 |
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分母： |
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基本加權平均單位 |
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稀釋電位單位 |
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稀釋加權平均單位 |
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7.股票獎
股票獎
我們在2019年第二季度通過的股權激勵計劃取代了以前的計劃，授權在我們的運營夥伴關係中發行普通股期權、限制性股票、限制性股票單位、遞延股票單位、股票增值權、業績單位和利益授予。我們的股權激勵計劃由董事會的薪酬委員會管理。我們已經預訂了
93
在過去的三年裏，我們只根據我們的股權激勵計劃授予了限制性股票和限制性股票單位。這些以股票為基礎的獎項以基於服務的獎勵、基於公司特定業績障礙的業績獎和基於市場的獎勵的形式授予。有關這些股票獎勵的更多細節，請參見下文：
服務型獎
在2019年、2018年和2017年，薪酬委員會向員工和非僱員董事頒發了基於服務的獎勵。
表演獎
2019年、2018年和2017年，薪酬委員會向員工發放了基於業績的獎勵。通常，在獲得獎勵之前，不按業績獎勵支付股息。關於這種基於業績的獎勵的詳細情況，見下文：
2019和2018年
2019年和2018年，根據我們的薪酬委員會設定的具體業績門檻，包括股本回報率、EBITDA和收購，向員工發放了股票獎勵的目標數量。性能閾值基於期間有機會提前獲得部分獎勵。與設定的閾值相比，基於我們的性能，可以獲得比目標數量更多或更少的股票。在每個業績期結束時，該期間內的任何已獲股份將歸屬下一個歷年的1月1日。
2019年和2018年授予的某些業績獎勵須根據我們的股東總回報與SNL美國REIT醫療保健指數(SNL Index)相比進行調整(即每個業績期間實際獲得的股份增加或減少)。
2017
2017年，根據我們的薪酬委員會設定的具體業績門檻，向某些僱員發放了股票獎勵的目標數量，其中包括股本回報率以及一般和行政費用佔收入的百分比。性能閾值基於期間。與設定的閾值相比，基於我們的性能，可以獲得的股票數量比目標數量多或少。在執行期結束時，任何在此期間賺得的股份在下一個年度內按比例按比例歸屬。
市場導向型獎項
2017年，賠償委員會向某些員工發放了三種基於市場的獎勵。一般情況下，股利不支付市場為基礎的獎勵，直到獎勵是獲得。
第一個獎項包括一個目標數量的股票獎勵，這可能是根據我們的總股東回報表現與SNL指數在今年的表現。與設定的閾值相比，基於我們的性能，可以獲得的股票數量比目標數量多或少。在執行期結束時，任何在此期間賺得的股份在下一個年度內按比例按比例歸屬。
第二個以市場為基礎的獎勵是基於實現多年累計股東總回報，而不是我們的薪酬委員會預先設定的回報。執行期為
94
根據我們在截至2019年12月31日的三年時間裏，我們的總股東回報相對於瑞士證券交易所指數的表現，可以獲得第三個以市場為基礎的獎項。在執行期結束時，任何在此期間賺得的股份在下一個年度內按比例按比例歸屬。
以下概述2019年和2018年基於庫存的獎勵活動(其中分別包括2019年、2018年、2017年和以往任何適用年份的獎勵)
截至2019年12月31日止的年度：
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歸屬基礎 在職服務 |
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歸屬基於 市場/業績 條件 |
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股份 |
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加權平均 在另一年度授標日期的價值 |
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股份 |
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加權平均 在另一年度授標日期的價值 |
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年初的非既得利益 |
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授獎 |
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既得利益 |
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被沒收 |
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年底的非歸屬賠償金 |
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2018年12月31日終了年度：
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歸屬基礎 在職服務 |
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歸屬基於 市場/業績 條件 |
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股份 |
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加權平均 在另一年度授標日期的價值 |
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股份 |
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加權平均 在另一年度授標日期的價值 |
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年初的非既得利益 |
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授獎 |
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既得利益 |
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被沒收 |
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年底的非歸屬賠償金 |
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以股票為基礎的獎勵的價值記作服務期間的補償費用.截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日，我們記錄了$
8.承付款和意外開支
承諾
在2019年12月23日，我們達成了最終協議，收購了
意外開支
我們是與我們的業務有關的各種法律程序的當事方。管理層認為，在與法律顧問協商後，就這些訴訟程序承擔的最終責任(如果有的話)目前預計不會對我們的財務狀況、業務結果或現金流動產生重大影響。
95
9.普通股/合夥人資本
醫療財產信託公司
2019年活動
2019年11月4日，我們向馬裏蘭州評估和税務部門提交了修改章程的條款，增加了普通股的授權數量，票面價值為美元。
在2019年11月8日，我們完成了一次承銷的公開發行。
在2019年7月18日，我們完成了一次承銷的公開發行。
在2019年，我們出售了
在2019年12月27日，我們進入了一個新的在市場上的股票發行計劃，使我們能夠出售最多$。
2018年活動
2018年第四季度，我們出售了
2017年活動
2017年5月1日，我們完成了一項承銷的公開發行。
MPT運營夥伴關係，L.P.
2019年12月31日，運營合夥公司由普通合夥人醫療財產信託有限責任公司(“普通合夥人”)和有限合夥人組成，包括該公司(該公司擁有
在分配方面，經營夥伴關係應按普通合夥人唯一和絕對酌處權確定的時間和數額，向在記錄日為共同單位持有人的共同單位持有人分發現金。然而，根據MPT運營合夥有限合夥公司的第二次修正和恢復協議，L.P.(“經營合夥協議”)普通合夥人應利用其合理努力，使經營合夥公司分配足以使公司能夠支付股東紅利的數額，使公司能夠(I)滿足其分配資格的要求，成為REIT；(Ii)避免“守則”規定的任何美國聯邦收入或消費税責任，但公司選擇保留和支付其淨資本收益所得税的範圍除外。根據“業務夥伴關係協定”，為分配目的，長期協議單位被視為共同單位。
經營夥伴關係的淨收入一般先分配給普通合夥人，然後再根據有限合夥人在經營夥伴關係發行的共同單位中各自所佔的百分比分配給有限合夥人。經營夥伴關係的任何損失通常首先分配給有限合夥人，直到他們的資本賬户為零，然後再分配給普通合夥人。根據“業務夥伴關係協定”，在分配收入和損失時，LTIP單位被視為共同單位。有限合夥人有權要求經營合夥企業贖回其部分或全部共同單位。營運合夥有權酌情贖回該等普通股，以贖回該等普通股在贖回時以相等數目的公司普通股的公平市價為基礎，或以一比一的方式贖回該公司普通股的股份，但如有股票分拆、股票分紅或類似事件，則須作出調整。猛虎組織單位必須在發放後兩年才能贖回，然後轉換為共同單位。2018年，大約
對於每一股由醫療財產信託公司發行的普通股，運營合夥公司會發行相應數量的經營夥伴關係單位。
96
10.金融工具的公允價值
我們有各種被認為是金融工具的資產和負債。我們估計，現金和現金等價物以及應付帳款和應計費用的賬面價值接近其公允價值。我們使用二級投入來估算我們的利息和租金應收款的公允價值，例如使用向信用評級相似的其他人支付類似應收款的現行利率以及對相同的剩餘期限折現估計的未來現金流量。我們的按揭貸款和其他貸款的公允價值是使用二級投入來估算的，例如使用當前利率貼現估計的未來現金流量，這些貸款將提供給信用評級相似的借款人，並用於相同的剩餘期限。我們使用二級輸入確定高級無擔保票據的公允價值，例如來自證券交易商和市場莊家的報價。我們根據未來付款的現值，使用二級投入估算我們的循環信貸安排和定期貸款的公允價值，並按我們認為適合這類債務的比率貼現。
公允價值估計是在特定的時間點進行的，是主觀的，涉及不確定性和重大判斷事項。這種公允價值數額的結算可能不是一項審慎的管理決定。
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2019年12月31日 |
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2018年12月31日 |
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資產(負債) |
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書 價值 |
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公平 價值 |
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書 價值 |
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公平 價值 |
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利息和租金應收款 |
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貸款(1) |
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債務淨額 |
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( |
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( |
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(1) |
不包括與歐內斯特有關的抵押貸款，因為這些貸款按公允價值入賬，並在下文討論。 |
按公允價值定期計量的項目
我們的歐內斯特抵押貸款是按公允價值定期計量的，因為2012年，我們選擇使用公允價值期權方法對這些投資進行核算，當時我們購買了歐內斯特的股權，並向歐內斯特提供了一筆收購貸款。此類股權被出售，收購貸款於2018年10月還清。由於投資的規模，我們選擇按公允價值計算這些投資，因為我們認為這一方法更多地反映了當前的價值。我們還沒有對2019年12月31日或2018年12月31日的其他投資進行類似的選擇。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，公允價值選擇法記錄的數額如下(千)：
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截至2019年12月31日 |
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截至2018年12月31日 |
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資產類型 |
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資產(負債) |
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公允價值 |
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原版 成本 |
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公允價值 |
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原版 成本 |
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分類 |
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抵押貸款 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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抵押貸款 |
我們的歐內斯特抵押貸款以公允價值記錄，以二級投入為基礎，利用市場利率貼現估計現金流量，向信用評級相近和剩餘期限相同的借款人提供類似貸款。
按公允價值計量的非經常性項目
除了按公允價值定期計量的項目外，我們還有資產和負債是按非經常性公允價值計量的，例如長期資產減值(見注3)。公允價值是基於按風險調整利率折現的現金流量估計值，使用2級或3級投入，如注2中所描述的那樣。
11.租賃(承租人)
我們出租我們的某些設施的土地(我們轉租給我們的租户)，以及公司辦公室和設備。我們的租約有剩餘的租約條款，從
97
以下是我們的租賃費用摘要(千)：
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損益表 |
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截至12月31日的一年， |
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分類 |
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2019 |
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經營租賃費用(1) |
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(2) |
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$ |
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融資租賃費用： |
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資產使用權攤銷 |
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房地產折舊和攤銷 |
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租賃負債利息 |
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利息 |
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分租收入 |
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其他 |
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( |
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租賃費用總額 |
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(1) |
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(2) |
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2018年和2017年，我們的租賃費用總額為$
在不可取消的一年以上的租約下剩餘租賃期限內到期的固定最低付款額，以及在2019年12月31日其剩餘租賃期限內今後將從不可取消的分租中收到的數額如下(以千計)：
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經營租賃 |
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融資租賃 |
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數額 收到 從… 分租 |
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網 付款 |
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2020 |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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2021 |
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( |
) |
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2022 |
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( |
) |
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2023 |
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( |
) |
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2024 |
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( |
) |
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此後 |
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( |
) |
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(1) |
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未貼現的最低租賃付款總額 |
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$ |
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$ |
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( |
) |
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$ |
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減：利息 |
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( |
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租賃負債現值 |
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$ |
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(1) |
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98
補充資產負債表資料如下(以千計，租賃條件和貼現率除外)：
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資產負債表 分類 |
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十二月三十一日 2019 |
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資產使用權： |
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經營租賃-房地產 |
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土地 |
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$ |
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融資租賃-房地產 |
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土地 |
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房地產使用權，資產淨值 |
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$ |
|
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經營租契-法團 |
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其他資產 |
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資產使用權共計，淨額 |
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$ |
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租賃負債： |
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經營租賃 |
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對租户的義務和 其他租賃負債 |
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$ |
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融資租賃 |
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對租户的義務和 其他租賃負債 |
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租賃負債總額 |
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$ |
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加權平均剩餘租賃期限： |
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經營租賃 |
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融資租賃 |
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加權平均貼現率： |
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經營租賃 |
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% |
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融資租賃 |
|
|
|
|
|
% |
以下是補充現金流量資料(單位：千)：
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截至12月31日的一年， |
|
|
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|
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2019 |
|
|
|
為計算租賃負債所包括的數額支付的現金： |
|
|
|
|
|
經營租賃的經營現金流 |
|
$ |
|
|
|
融資租賃的經營現金流 |
|
|
|
|
|
融資租賃現金流融資 |
|
|
|
|
|
以租賃債務換取的使用權資產： |
|
|
|
|
|
經營租賃 |
|
|
|
|
|
融資租賃 |
|
|
— |
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12.其他資產
以下是我們在合併資產負債表上的其他資產摘要(千)：
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12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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債務發行成本淨額(1) |
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其他公司資產 |
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預付款項和其他資產 |
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其他資產共計 |
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(1)
其他公司資產包括與公司辦公室有關的租賃資產、傢俱和固定裝置、設備、軟件、存款、與公司租賃有關的使用權資產等。其他資產包括預付保險、預付税款、遞延所得税資產(扣除估價免税額)，以及向租户提供的租賃優惠等。
除了上述資產外，我們還有價值為$的股權投資。
99
13.季度財務數據(未經審計)
醫療財產信託公司
以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度未經審計的季度財務信息摘要：(除每股數據外，以千計)
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2019年終了的三個月期間 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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淨收益 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 每股收益-基本價值 |
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加權平均流通股-基本 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 每股攤薄 |
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加權平均股份 |
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2018年結束的三個月期間 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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淨收益 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 每股收益-基本價值 |
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加權平均流通股-基本 |
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可歸屬於MPT普通股股東的淨收入 每股攤薄 |
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加權平均股份 |
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MPT運營夥伴關係，L.P.
以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度未經審計的季度財務信息摘要：(單位數據除外，以千計)
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2019年終了的三個月期間 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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淨收益 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 主要夥伴 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 每個單位的主要夥伴-基本 |
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加權平均單位未完成-基本 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 單位單位 |
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加權平均單位 |
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100
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2018年結束的三個月期間 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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淨收益 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 主要夥伴 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 每個單位的主要夥伴-基本 |
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加權平均單位未完成-基本 |
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可歸因於MPT業務夥伴關係的淨收入 單位單位 |
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加權平均單位 |
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101
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第9項 |
會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 |
沒有。
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第9A項 |
管制和程序 |
醫療財產信託公司
(a) 對披露控制和程序的評估. 醫療財產信託公司保持披露控制和程序(如“交易法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條所規定的)，以提供合理的保證，確保在證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、總結和報告其“外匯法”報告中要求披露的信息，並將這些信息積累並傳達給其管理層，包括其首席執行官。(首席行政主任)首席財務官(首席財務主任)酌情允許就所需披露作出及時決定。在設計和評估披露管制和程序時，我們認識到，任何管制和程序，無論設計和運作如何良好，都不能絕對保證達到預期的控制目標。按照“外匯法”第13a-15(B)條的要求，醫療財產信託公司的管理部門在其首席執行官和首席財務官的參與下，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據上述情況，首席執行官兼主任金融該幹事的結論是，這些披露控制和程序在本報告所述期間結束時生效。
(b) 管理層關於財務報告內部控制的報告.
醫療財產信託公司的管理。負責建立和維持對醫療財產信託公司財務報告的適當內部控制。(因此，“交易法”第13a-15(F)條對這一術語作了界定)。財務報告的內部控制是一個程序，旨在為財務報告的可靠性提供合理的保證，並根據公認會計原則為外部報告目的編制醫療財產信託公司的財務報表。
由於固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
管理層對醫療財產信託公司財務報告內部控制的有效性進行了評估。截至2019年12月31日，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年)建立的框架。根據這一評估，管理層得出的結論是，截至2019年12月31日，對醫療財產信託公司財務報告的內部控制。是有效的。
醫療財產信託公司財務報告內部控制的有效性。截至2019年12月31日，普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers LLP)已對其進行了審計。普華永道會計師事務所是一家獨立的註冊公共會計師事務所。
(c) 財務報告內部控制的變化。醫療財產信託公司財務報告的內部控制沒有變化。在最近一個財政季度中，受到重大影響的，或相當有可能受到影響的 從實質上影響其對財務的內部控制 報告。
MPT運營夥伴關係，L.P.
(a) 對披露控制和程序的評估. MPT運營夥伴關係，L.P.維持披露控制和程序(如“交易所法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條規定的那樣)，目的是提供合理保證，確保在其“外匯法”報告中披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內記錄、處理、彙總和報告，並將這些信息積累起來並傳達給其管理層，包括其首席執行幹事。(首席行政主任)首席財務官(首席財務主任)(視情況而定)醫療財產信託有限公司。(MPT運營合夥公司的唯一普通合夥人，L.P.)允許及時作出關於所需披露的決定。在設計和評估披露管制和程序時，我們認識到，任何管制和程序，無論設計和運作如何良好，都不能絕對保證達到預期的控制目標。根據“外匯法”第13a-15(B)條的規定，管理MPT運營合夥公司，由首席執行官和首席財務官醫療財產信託公司(MPT運營合夥公司的唯一普通合夥人，L.P.)，對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據上述情況，首席執行官兼主任金融官員醫療財產信託公司(MPT運營合夥公司的唯一普通合夥人，L.P.)結論認為，這些披露控制和程序在本報告所述期間結束時生效。
102
(b) 管理層關於財務報告內部控制的報告.
管理MPT運營夥伴關係，L.P.負責建立和維持對財務報告的適當內部控制MPT運營夥伴關係，L.P.(因此，“交易法”第13a-15(F)條對這一術語作了界定)。財務報告的內部控制是一個程序，旨在為財務報告的可靠性提供合理的保證，併為財務報告的編制提供合理的保證。MPT運營夥伴關係，L.P.根據公認會計原則為外部報告目的編制的財務報表。
由於固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
管理層對財務報告內部控制的有效性進行了評估MPT運營夥伴關係，L.P.截至2019年12月31日，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年)建立的框架。根據這一評估，管理層得出結論認為，截至2019年12月31日，對財務報告的內部控制MPT運營夥伴關係，L.P.是有效的。
財務報告內部控制的有效性MPT運營夥伴關係，L.P.截至2019年12月31日，普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers LLP)已對其進行了審計。普華永道會計師事務所是一家獨立的註冊公共會計師事務所。
(c) 財務報告內部控制的變化。財務報告的內部控制沒有改變MPT運營夥伴關係，L.P.在最近一個財政季度中，受到重大影響的，或相當有可能受到影響的 從實質上影響其對財務的內部控制 報告。
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第9B項 |
其他資料 |
沒有。
103
第III部
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第10項 |
董事、執行幹事和公司治理 |
本項目10所要求的信息以參考我們2020年股東年度會議的最終委託書的方式納入，該聲明將由我們至遲於2020年4月29日提交委員會。
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項目11. |
行政薪酬 |
本項目11所要求的信息以參考我們2020年股東年度會議的最終委託書的方式納入，我們將至遲於2020年4月29日向委員會提交這份聲明。
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第12項 |
某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 |
本項目12所要求的信息以參考我們2020年股東年度會議的最終委託書的方式納入，我們將在2020年4月29日之前向委員會提交這份聲明。
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項目13. |
某些關係和相關交易，以及董事獨立性 |
本項目13所要求的信息以參考我們2020年股東年度會議的最終委託書的方式納入，我們將至遲於2020年4月29日向委員會提交這份聲明。
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第14項 |
首席會計師費用及服務 |
本項目14所要求的信息以參考我們2020年股東年度會議的最終委託書的方式納入，我們將至遲於2020年4月29日向委員會提交這份聲明。
104
第IV部
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項目15. |
證物及財務報表附表 |
(A)財務報表和財務報表附表
醫療財產信託公司財務報表索引。以及本年度報告第二部分第8項(表格10-K)所載的MPT營運夥伴關係(L.P.)：
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獨立註冊會計師事務所報告 |
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醫療財產信託公司 |
60 |
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MPT運營夥伴關係，L.P. |
62 |
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醫療財產信託公司 |
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截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併資產負債表 |
64 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度淨收入合併報表 |
65 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 |
66 |
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截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止年度的合併股本報表 |
67 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 |
68 |
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MPT運營夥伴關係，L.P. |
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截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併資產負債表 |
69 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度淨收入合併報表 |
70 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 |
71 |
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2019、2018年和2017年12月31日終了年度資本綜合報表 |
72 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 |
73 |
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醫療財產信託公司和MPT運營夥伴關係。 |
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合併財務報表附註 |
74 |
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財務報表附表 |
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附表二-截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日 |
112 |
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附表三：2019年12月31日變現不動產和累計折舊與截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度的對賬 |
113 |
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附表四-2019年12月31日不動產抵押貸款與截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止年度的對賬 |
119 |
105
(B)證物
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陳列品 |
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展覽名稱 |
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3.1(1) |
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醫療財產信託公司第二條修改和重述。 |
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3.2(3) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修改條款。 |
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3.3(6) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修改條款。 |
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3.4(19) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修正案條款。 |
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3.5(32) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修正案條款。 |
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3.6(33) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修正案條款。 |
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3.7(14) |
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醫療財產信託公司第二條修正案和重報的修正案條款。 |
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3.8(2) |
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第二次修訂和恢復醫療財產信託公司章程。 |
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3.9(32) |
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修訂第二次修訂及重訂的醫療財產信託公司附例。 |
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3.10(40) |
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修訂第二次修訂及重訂的醫療財產信託公司附例。 |
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3.11(41) |
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修訂第二次修訂及重訂的醫療財產信託公司附例。 |
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3.12(46) |
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修訂第二次修訂及重訂的醫療財產信託公司附例。 |
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4.1(1) |
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普通股證形式 |
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4.2* |
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醫療財產信託公司證券説明。根據經修正的“證券交易法”第12條登記 |
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4.3(25) |
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截至2013年10月10日的契約，由醫療財產信託公司、MPT運營合夥公司、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司作為受託人簽訂。 |
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4.4(25) |
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2013年10月10日的第一次補充義齒，日期為2013年10月10日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.5(26) |
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2013年10月30日的第二次補充義齒，日期為2013年10月30日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.6(26) |
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截至2013年12月20日的第三次補充全口義齒，日期為2013年12月20日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.7(28) |
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2013年第四次補充義齒，日期為2014年3月31日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.8(29) |
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2013年第五次補充義齒，日期為2014年4月17日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.9(27) |
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2013年第六次補充義齒，日期為2014年6月30日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.10(31) |
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2013年第七次補充義齒，日期為2014年10月3日，由醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司(附屬擔保人)和N.A.威爾明頓信託公司擔任託管人。 |
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4.11(34) |
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截至2015年8月19日，醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、MPT金融公司、N.A.威明頓信託公司、德意志銀行美洲信託公司作為付款代理人、德意志銀行盧森堡S.A.公司作為登記和轉讓代理人的第八次補充型義齒。 |
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4.12(36) |
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第九次補充義齒，日期為2016年2月22日，由MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人，醫療財產信託公司作為母公司和擔保人，威爾明頓信託公司，全國協會，作為受託人。 |
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4.13(39) |
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第十次補充義齒，日期為2016年7月22日，由MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人，醫療財產信託公司作為母公司和擔保人，威爾明頓信託公司，全國協會，作為託管人。 |
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106
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陳列品 |
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展覽名稱 |
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4.14(42) |
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第十一次補充義齒，日期為2017年3月24日，由MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人、醫療財產信託公司作為母公司和擔保人，威爾明頓信託公司作為託管人、德意志銀行信託公司美洲公司作為付款代理、註冊人和轉讓代理人。 |
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4.15(45) |
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第十二次補充義齒，日期為2017年9月21日，由MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人，醫療財產信託公司作為母公司和擔保人，威爾明頓信託公司，全國協會作為託管人。 |
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4.16(12) |
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第十三次補充義齒，日期為2019年7月26日，由MPT運營合夥公司L.P.和MPT金融公司作為發行人，醫療財產信託公司作為母公司和擔保人，威爾明頓信託公司作為託管人。 |
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4.17(15) |
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截至2019年12月5日，MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人、醫療財產信託公司作為母公司和擔保人、Wilmington信託公司、全國協會作為託管人、Elavon Financial Services DAC、英國分公司作為初始付款代理和Elavon Financial Services DAC作為初始登記和轉讓代理的第十四次補充INDITE。 |
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4.18(15) |
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第十五次補充義齒，日期為2019年12月5日，由MPT運營合夥公司、L.P.和MPT金融公司作為發行人、醫療財產信託公司作為母公司和擔保人、Wilmington信託公司、全國協會作為託管人、Elavon金融服務DAC英國分公司作為初始付款代理，Elavon金融服務DAC作為初始登記和轉讓代理。 |
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10.1(11) |
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MPT運營合夥有限合夥有限責任公司第二次修訂和恢復協議，L.P。 |
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10.2(8) |
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醫療財產信託公司2013年股權激勵計劃* |
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10.3(10) |
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醫療財產信託公司2019年股權激勵計劃*** |
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10.4(7) |
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股票期權獎勵表格* |
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10.5(7) |
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限制性股票獎勵的形式* |
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10.6(7) |
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遞延股獎勵的形式* |
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10.7(1) |
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醫療財產信託公司之間的僱傭協議2003年9月10日* |
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10.8(1) |
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醫療財產信託公司之間就業協議的第一修正案。2004年3月8日* |
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10.9(1) |
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醫療財產信託公司之間的僱傭協議和R.Steven Hamner，日期：2003年9月10日* |
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10.10(1) |
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醫療財產信託公司之間的僱傭協議和Emmett E.McLean，日期：2003年9月10日* |
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10.11(1) |
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醫療財產信託公司之間賠償協議的形式。執行幹事和董事* |
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10.12(11) |
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醫療財產信託公司表格2007年獎勵計劃獎勵協議* |
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10.13(11) |
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醫療財產信託公司表格2007年獎勵計劃獎勵協議(限制性股份)* |
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10.14(16) |
|
醫療財產信託公司就業協議第二修正案。和小愛德華·K·阿爾達(Edward K.Aldag，Jr.)，日期：2006年9月29日* |
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10.15(16) |
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醫療財產信託公司之間就業協議的第一修正案。和R.Steven Hamner，日期：2006年9月29日* |
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10.16(16) |
|
醫療財產信託公司之間就業協議的第一修正案。和Emmett E.McLean，日期：2006年9月29日* |
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10.17(17) |
|
醫療財產信託公司就業協議第二修正案。和Emmett E.McLean，日期：2008年1月1日* |
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10.18(17) |
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醫療財產信託公司之間就業協議的第三次修正。和Emmett E.McLean，日期：2009年1月1日* |
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10.19(17) |
|
醫療財產信託公司就業協議第二修正案。和理查德·漢納，日期：2008年1月1日* |
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10.20(17) |
|
醫療財產信託公司之間就業協議的第三次修正。2009年1月1日* |
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107
|
陳列品 |
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展覽名稱 |
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10.21(17) |
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醫療財產信託公司之間就業協議的第三次修正。和小愛德華·K·阿爾達(Edward K.Aldag，Jr.)，日期：2008年1月1日* |
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10.22(17) |
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醫療財產信託公司之間就業協議的第四次修正。和Edward K.Aldag，Jr.，日期：2009年1月1日* |
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10.23(22) |
|
MPT經營合夥公司的某些子公司作為出租人，與PrimeHealthcare Services，Inc.的某些子公司作為承租人和相關的第一修正案，以及MPT經營合夥公司的某些子公司作為出租人，與PrimeHealthcare Services，Inc.的某些子公司之間簽訂的第一份主租賃協議(第二協議)，作為承租人和相關的第一修正案。 |
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10.24(33) |
|
作為出租人的MPT運營合夥公司的某些子公司與中位數Kliniken S.a.r.l之間的主租賃協議的形式。和它的某些子公司，如承租人，以及相關的第一和第二修正案。 |
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10.25(38) |
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MPT經營合夥公司的某些子公司作為出租人和Capella控股公司的某些子公司作為承租人修訂和恢復的主租賃協議。 |
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10.26(42) |
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主租賃協議由MPT經營夥伴關係的某些子公司，L.P.作為出租人，和某些子公司的管家醫療系統有限責任公司，承租人。 |
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10.27(42) |
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由MPT經營合夥公司的某些子公司和其之間的房地產貸款協議，L.P.作為出租人，和某些子公司的管家保健系統有限責任公司，承租人。 |
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10.28(42) |
|
自2017年2月1日起修訂和恢復循環信貸和定期貸款協議，日期為：醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.、幾家貸款方、美國銀行(Bank of America，N.A.)和摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為行政代理人。 |
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10.29(44) |
|
截止2017年5月18日，由管理人員保健系統有限責任公司和MPT運營夥伴關係的子公司共同簽署的“IAIS主協議”。 |
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10.30(44) |
|
“不動產資產購買協議”，日期為2017年5月18日，由IASIS保健公司及其之間的“IASIS”和作為“賣方”的IASIS的子公司，以及MPT運營夥伴關係(L.P.)的子公司作為“MPT當事方”。 |
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10.31(44) |
|
對主租賃協議的修正，日期為2016年12月31日，由MPT運營夥伴關係的某些附屬公司、L.P.和管理保健系統有限責任公司的某些附屬公司修訂。 |
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10.32(44) |
|
自2017年5月1日起，由MPT運營夥伴關係的某些附屬公司、L.P.和主管衞生保健系統有限責任公司的某些附屬公司合併和修訂主租賃協議，日期為2017年5月1日。 |
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10.33(44) |
|
對房地產貸款協議的修正，日期為2017年5月1日，由MPT運營夥伴關係的某些附屬公司、L.P.和管理保健系統有限責任公司的某些附屬公司修訂。 |
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10.34(44) |
|
對主租賃協議的修正，日期為2017年5月2日，由MPT運營夥伴關係的某些附屬公司L.P.和管理保健系統有限責任公司的某些附屬公司修訂。 |
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10.35(45) |
|
自2017年9月29日起，由MPT運營夥伴關係的某些附屬公司、L.P.和主管衞生保健系統有限責任公司的某些附屬公司合併和修訂主租賃協議，日期為2017年9月29日。 |
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|
10.36(45) |
|
截至2017年9月29日，由MPT運營夥伴關係、L.P.和Steward Health Care System有限責任公司的某些附屬公司合併和修訂房地產貸款協議的日期為2017年9月29日。 |
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10.37(47) |
|
自2018年6月7日由MPT運營合夥公司修訂並恢復訂閲協議，L.P.，Primotop Holding，S.a.r.l。和MPT RHM Holdco S.a.r.l. |
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10.38(5) |
|
MPT運營夥伴、L.P.和進化信託有限公司作為MPT澳大利亞不動產信託公司的受託人、作為借款人的醫療財產信託公司之間的聯合融資協議。某些附屬公司，作為擔保人，幾個貸款人和其他實體不時地作為行政代理人，美國銀行，N.A.，以及公民銀行，N.A.，摩根大通變更銀行，N.A.，SunTrust銀行和富國銀行，作為聯營代理。 |
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10.39(13) |
|
截至2019年7月10日的不動產資產購買協議，由展望醫療控股有限公司和展望醫療控股公司之間的“展望醫療控股”和作為“展望醫療子公司”的展望醫療控股的子公司，以及MPT運營夥伴關係(L.P.)的子公司作為“MPT當事方”。 |
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21.1* |
|
醫療財產信託公司的子公司。 |
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23.1* |
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普華永道股份有限公司同意 |
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23.2* |
|
普華永道股份有限公司同意 |
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23.3* |
|
安永和青年有限責任公司的同意 |
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23.4* |
|
安永和青年有限責任公司的同意 |
108
|
陳列品 |
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展覽名稱 |
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31.1* |
|
根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條認證首席執行官。(醫療財產信託公司) |
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31.2* |
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根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條認證首席財務官。(醫療財產信託公司) |
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|
31.3* |
|
根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條認證首席執行官。(MPT運營夥伴關係，L.P.) |
|
|
|
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|
31.4* |
|
根據1934年“證券交易法”第13a-14(A)條認證首席財務官。(MPT運營夥伴關係，L.P.) |
|
|
|
|
|
32.1** |
|
根據1934年“美國證券交易法”第13a-14(B)條和根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906節通過的“美國證券交易法”第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(醫療財產信託公司) |
|
|
|
|
|
32.2** |
|
根據1934年“美國證券交易法”第13a-14(B)條和根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906節通過的“美國證券交易法”第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。(MPT運營夥伴關係，L.P.) |
|
|
|
|
|
99.1(48) |
|
截止2018年12月31日和2017年12月31日止和截至2017年12月31日的綜合財務報表。 |
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展覽品101.慣導系統 |
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內聯XBRL實例文檔 |
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展覽品101.SCH |
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內聯XBRL分類法擴展模式文檔 |
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|
展覽品101 |
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內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔 |
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|
展覽品101.DEF |
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內聯XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔 |
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陳列品101 |
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內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔 |
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展覽品101 |
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內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔 |
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|
|
104 |
|
封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，包含適用的分類法擴展信息，見圖101)。 |
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|
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* |
隨函提交。 |
|
** |
隨函附上。 |
|
*** |
管理合同或補償計劃或安排。 |
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(1) |
參考註冊官於2004年10月26日提交證監會的表格S-11的註冊聲明，並經修訂(檔案編號：333-119957)。 |
|
(2) |
參考註冊官目前關於表格8-K的報告，於2009年11月24日提交委員會。 |
|
(3) |
註冊官於2005年11月10日向委員會提交的截至2005年9月30日的季度表10-Q的季度報告。 |
|
(4) |
保留。 |
|
(5) |
參閲註冊官於2019年8月9日向證監會提交的表格10-Q的季度報告. |
|
(6) |
參考註冊官關於表格8-K的當前報告，於2009年1月13日提交委員會。 |
|
(7) |
參考註冊官目前關於表格8-K的報告，於2005年10月18日提交委員會。 |
|
(8) |
參考註冊官於2019年3月1日向委員會提交的關於表格10-K的年度報告。 |
|
(9) |
保留。 |
|
(10) |
參考醫療財產信託公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)的最終委託書，於2019年4月26日提交給委員會。 |
|
(11) |
參考註冊官關於表格8-K的當前報告，該報告於2007年8月6日提交給委員會，並經醫療財產信託公司(Medical Properties Trust，Inc.)目前關於表格8-K/A的報告修訂，該報告於2007年8月15日提交給委員會。 |
|
(12) |
參閲註冊官於2019年7月29日向委員會提交的關於表格8-K的現行聯合報告。 |
|
(13) |
參閲註冊官於2019年11月12日向委員會提交的表格10-Q的季度報告。 |
|
(14) |
參考註冊官於2019年11月8日向委員會提交的關於表格8-K的當前聯合報告。 |
|
(15) |
參考註冊官於2019年12月11日向委員會提交的關於表格8-K的當前聯合報告。 |
|
(16) |
參考註冊官關於截至2007年12月31日的10-K/A表格的年度報告，於2008年7月11日提交委員會。 |
|
(17) |
參考註冊官關於截至2008年12月31日的10-K表格的年度報告，於2009年3月13日提交委員會。 |
|
(18) |
保留。 |
|
(19) |
參照2012年1月31日提交給委員會的醫療財產信託公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)關於表格8-K的最新報告。 |
109
|
(20) |
保留。 |
|
(21) |
保留。 |
|
(22) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。2012年11月9日，L.P.公司向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告MPT運營夥伴關係(MPT Operating Partnership)。 |
|
(23) |
保留。 |
|
(24) |
保留。 |
|
(25) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)目前關於表格8-K的報告於2013年10月16日提交給了歐盟委員會。 |
|
(26) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)於2014年3月3日向歐盟委員會提交了10-K表格的年度報告。 |
|
(27) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。2014年8月11日，L.P.公司向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告MPT運營夥伴關係(MPT Operating Partnership)。 |
|
(28) |
通過參考醫療財產信託公司、MPT運營夥伴關係、L.P.和MPT金融公司對錶格S-3的註冊聲明進行的事後修正，於2014年4月10日提交給委員會。 |
|
(29) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)目前關於8-K表格的報告已於2014年4月23日提交給歐盟委員會。 |
|
(30) |
保留。 |
|
(31) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2015年3月2日向歐盟委員會提交了10-K表格的年度報告。 |
|
(32) |
參考美國醫療財產信託公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前關於8-K表格的報告，於2015年6月26日提交給委員會。 |
|
(33) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2015年8月10日向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告。 |
|
(34) |
參考美國醫療財產信託公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前關於8-K表格的報告，於2015年8月21日提交給委員會。 |
|
(35) |
保留。 |
|
(36) |
參考註冊官目前關於表格8-K的報告，於2016年2月22日提交委員會。 |
|
(37) |
保留。 |
|
(38) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2016年5月10日向歐盟委員會提交了10-Q表格的季度報告。 |
|
(39) |
參考醫療財產信託公司目前關於表格8-K的報告，於2016年7月22日提交給委員會。 |
|
(40) |
參考醫療財產信託公司目前關於表格8-K的報告，於2016年11月16日提交給委員會。 |
|
(41) |
參考美國醫療財產信託公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前關於8-K表格的報告，於2017年2月22日提交給委員會。 |
|
(42) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2017年3月1日向歐盟委員會提交了10-K表格的年度報告。 |
|
(43) |
保留。 |
|
(44) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2017年8月9日向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告。 |
|
(45) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營合夥公司(L.P.)在2017年11月9日向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告。 |
|
(46) |
參考醫療財產信託公司目前關於8-K表格的報告，於2018年5月25日提交給委員會。 |
|
(47) |
參照醫療財產信託公司註冊成立。而MPT運營夥伴關係(L.P.)於2018年8月9日向歐盟委員會提交了10-Q表的季度報告。 |
|
(48) |
由於截至2018年12月31日，管理保健系統有限責任公司的子公司以三重淨租賃方式租賃了我們總資產的20%以上，因此，管理人員的財務狀況可能與投資者有關。截止2018年12月31日和2017年12月31日止的年度經審計的合併財務報表作為表10-K的表99.1附後。我們沒有參與編制Steward的財務報表，也沒有權利規定由Steward提供給我們的任何財務報表的形式。 |
|
第16項 |
表格10-K摘要 |
沒有。
110
簽名
根據“外匯法”第13條或第15(D)節的要求，登記人已正式安排由下列簽名人代表他們簽署本報告，並經正式授權。
|
醫療財產信託公司 |
||
|
|
|
|
|
通過： |
|
/S/J.凱文·漢娜 |
|
|
|
J.凱文·漢娜 |
|
|
|
副總裁、主計長及總會計主任 |
|
|
||
|
MPT運營夥伴關係，L.P. |
||
|
|
|
|
|
通過： |
|
/S/J.凱文·漢娜 |
|
|
|
J.凱文·漢娜 |
|
|
|
副總裁、主計長和總會計主管，是MPT操作夥伴關係的主要成員之一。 |
日期：2020年2月26日
委託書
通過這些禮物認識所有的人，每一個簽名出現在下面的人在此構成並任命J.Kevin Hanna和R.Steven Hamner，他們每一個人都是她或他們真正合法的完全有權的律師，他們每一個人都以下文所示的身份，代表該人或以她或他的名義，在此提交的關於表格10-K的年度報告以及對該表格10-K年度報告的任何修正，一般而言，以她或他的名義，並以她或他的高級人員及董事的身分，作出一切事情，使註冊人能遵從“外匯法”的規定，以及證券交易委員會與此有關的所有規定，在此批准及確認我們的簽署，而該等簽署是由我們上述的律師或其中任何一人簽署，以符合上述表格10-K的週年報告及其任何及所有修訂。
根據“外匯法”的要求，本報告已由下列人士以登記人的身份和日期簽署。
.
|
簽名 |
|
標題 |
|
日期 |
|
|
|
|
||
|
/S/Edward K.Aldag，Jr. 小愛德華·K·阿爾達。 |
|
董事會主席、主席、 總行政主任及總幹事 (特等行政主任) |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
/S/R.StevenHamner 史蒂文·哈姆納 |
|
執行副總裁， 首席財務主任及主管 (首席財務主任) |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
/S/G.斯蒂文·道森 G.史蒂文·道森 |
|
導演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
S/Elizabeth N.Pitman 伊麗莎白·皮特曼 |
|
導演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
/S/D.保羅·斯帕克斯，Jr. 小保羅·斯帕克斯 |
|
導演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
/S/Michael G.Stewart 邁克爾·斯圖爾特 |
|
導演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
|
|
||
|
/S/C.Reynolds Thompson，III C.Reynolds Thompson，三 |
|
導演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
111
附表二：估值及合資格賬目
醫療財產信託公司和MPT運營夥伴關係。
2019年12月31日
|
|
|
|
|
|
|
加法 |
|
|
|
扣減 |
|
|
|
|
|
|
||
|
截至12月31日的年度， |
|
餘額 開始 年份(1) |
|
|
荷電 抗衡 業務(1) |
|
|
|
網 回收/ 註銷(1) |
|
|
|
餘額 年度結束(1) |
|
||||
|
|
|
(單位：千) |
|
|||||||||||||||
|
2019 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(2) |
|
$ |
( |
) |
(3) |
|
$ |
|
|
|
2018 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(4) |
|
$ |
( |
) |
(5) |
|
$ |
|
|
|
2017 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(6) |
|
$ |
( |
) |
(7) |
|
$ |
|
|
|
(1) |
包括不動產減值準備金、可疑賬户備抵、直線式租金準備金、貸款損失備抵、税務估價備抵和其他準備金。 |
|
(2) |
代表$ |
|
(3) |
包括$ |
|
(4) |
代表$ |
|
(5) |
包括$ |
|
(6) |
系2017年應收賬款準備金增加額。 |
|
(7) |
包括$ |
112
附表三-房地產投資和累計折舊
2019年12月31日
|
|
|
|
|
初始費用 |
|
|
後繼添加 取得 |
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2019年12月31日成本價(1) |
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生活在 哪一個 折舊 最新 收入 報表是 |
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改善- 臺幣 |
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載運 費用 |
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土地 |
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建築 |
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共計 |
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折舊 |
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文康- 支架 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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計算值 (年份) |
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英國Ashtead |
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德國巴森海姆 |
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英國巴斯 |
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英國伯明翰 |
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德國布勞恩費爾斯 |
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德國海德堡 |
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德國科隆 |
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BAD Salzuflen，德國 |
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BAD Salzuflen，德國 |
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BAD Oeynhausen，德國 |
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德國Dormagen |
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德國Grefath |
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德國Remscheid |
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德克薩斯州休斯頓 |
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艾倫角 |
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加利福尼亞州聖迭戈 |
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阿爾文角 |
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德克薩斯州休斯頓 |
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奧羅拉 |
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英國“金融時報”。沃思 |
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Ayer，MA |
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班尼茨維爾，SC |
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大春天，德克薩斯州 |
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藍泉 |
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博德曼，OH |
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博伊西號 |
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洛杉磯博西爾市 |
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KY保齡球格林 |
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馬裏蘭州布萊頓 |
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馬裏蘭州布羅克頓 |
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德克薩斯州奧斯汀 |
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布隆菲爾德公司 |
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澳大利亞邦多拉 |
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卡斯珀灣 |
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格蘭代爾 |
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113
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初始費用 |
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後繼添加 取得 |
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2019年12月31日成本價(1) |
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累積 |
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生活在 哪一個 折舊 最新 損益表是 |
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位置 |
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財產類型 |
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土地 |
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建築 |
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改善- 臺幣 |
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載運 費用 |
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土地 |
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建築 |
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共計 |
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折舊 |
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文康- 支架 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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計算值 (年份) |
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新奧爾良，洛杉磯 |
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坎貝爾鎮，澳大利亞 |
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卡羅爾頓，德克薩斯州 |
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英國卡特勒姆 |
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雪松山。TX |
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春天，TX |
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錢德勒灣 |
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錢德勒灣 |
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Cheraw，SC |
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冠點 |
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凱蒂灣 |
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韋伯斯特 |
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德克薩斯州商業城 |
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康羅角 |
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逆向的，TX |
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德克薩斯州的林地 |
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德克薩斯州休斯頓 |
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德克薩斯州達拉斯 |
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丹佛，CO |
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德索托 |
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密歇根州底特律 |
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德克薩斯州聖安東尼奧 |
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KS道奇市 |
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多切斯特，馬裏蘭州 |
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杜勒斯灣 |
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伊斯頓 |
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尤克斯頓，英國 |
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德克薩斯州休斯頓 |
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加利福尼亞州費爾蒙特 |
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馬裏蘭州瀑布河 |
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費爾斯通，德克薩斯州 |
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弗拉格斯塔夫灣 |
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弗洛倫斯 |
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加利福尼亞州福爾鬆 |
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佛羅裏達州勞德代爾堡 |
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噴泉，CO |
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加利福尼亞州弗雷斯諾 |
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— |
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舊金山 |
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( |
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花園林，加利福尼亞州 |
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— |
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加蘭，德克薩斯州 |
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花園林，加利福尼亞州 |
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吉爾伯特角 |
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吉爾伯特角 |
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格倫·瓦弗利，澳大利亞 |
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格蘭代爾 |
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114
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初始費用 |
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後繼添加 取得 |
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2019年12月31日成本價(1) |
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累積 |
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生活在 哪一個 折舊 最新 損益表是 |
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位置 |
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財產類型 |
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土地 |
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建築 |
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改善- 臺幣 |
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載運 費用 |
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土地 |
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建築 |
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共計 |
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折舊 |
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文康- 支架 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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計算值 (年份) |
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(千美元) |
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英國格洛斯特 |
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固特異灣 |
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— |
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英國Halsall |
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— |
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哈茨維爾，SC |
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— |
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黑斯廷斯 |
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— |
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— |
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豪斯曼灣 |
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— |
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馬裏蘭州哈弗希爾 |
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Helotes，TX |
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TX高地村 |
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德克薩斯州希爾縣 |
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沃倫，OH |
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胡佛 |
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|
胡佛 |
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— |
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— |
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— |
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霍普·AR |
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— |
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温泉城 |
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德克薩斯州休斯頓 |
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— |
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高地牧場 |
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— |
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愛達荷州瀑布，身份證 |
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約翰斯敦，賓夕法尼亞州 |
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— |
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堪薩斯城 |
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堪薩斯城 |
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凱蒂灣 |
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澳大利亞金斯伍德 |
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坎登，SC |
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— |
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— |
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拉法耶特 |
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( |
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Lafayette，洛杉磯 |
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— |
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着陸器，WY |
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勞頓，好的 |
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— |
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利伍德河 |
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萊希河 |
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( |
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利維斯頓身份證 |
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— |
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小榆樹 |
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澳大利亞利物浦 |
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朗蒙特 |
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— |
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— |
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盧伯克角 |
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洛杉磯曼德維爾 |
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馬雷羅州 |
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馬丁渡口，OH |
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— |
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麥金尼 |
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麥克明維爾 |
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— |
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墨爾本，佛羅裏達州 |
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梅薩河 |
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梅耶斯代爾 |
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密爾沃基州 |
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芒特普萊桑 |
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115
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初始費用 |
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後繼添加 取得 |
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2019年12月31日成本價(1) |
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累積 |
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生活在 哪一個 折舊 最新 收入 報表是 |
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位置 |
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財產類型 |
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土地 |
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建築 |
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改善- 臺幣 |
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載運 費用 |
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土地 |
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建築 |
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共計 |
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折舊 |
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文康- 支架 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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計算值 (年份) |
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(千美元) |
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鳳凰城 |
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馬烏恩 |
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— |
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布盧明頓 |
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蒙克萊爾，新澤西州 |
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德克薩斯州聖安東尼奧 |
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— |
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科羅拉多斯普林斯 |
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— |
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— |
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北國 |
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— |
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— |
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馬裏蘭州諾伍德 |
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— |
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阿爾託納島 |
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— |
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— |
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— |
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— |
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敖德薩角 |
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— |
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奧格登州 |
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— |
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— |
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奧拉河 |
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— |
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— |
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奧林匹亞州 |
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— |
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奧圖姆瓦 |
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— |
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— |
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— |
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KS陸路公園 |
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KS陸路公園 |
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— |
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— |
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忽略，TX |
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巴勒斯坦，TX |
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— |
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加利福尼亞州聖迭戈 |
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帕克，CO |
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— |
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帕斯科州 |
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— |
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— |
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皮蘭角 |
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— |
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澳大利亞珀斯 |
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弗吉尼亞州彼得堡 |
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鳳凰城 |
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鳳凰城 |
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Plano，TX |
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普爾，英國 |
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楊樹藍葉 |
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德克薩斯州亞瑟港 |
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密蘇裏州休倫港 |
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後瀑布，身份證 |
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德克薩斯州聖安東尼奧 |
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閲讀，英國 |
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加利福尼亞州雷丁 |
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弗吉尼亞州里士滿 |
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林伍德，澳大利亞 |
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韋韋頓 |
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德克薩斯州奧斯汀 |
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咆哮泉 |
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馬裏蘭州羅什代爾 |
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馬裏蘭州羅什代爾 |
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洛克萊奇湖 |
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肯塔基州Roeland Park |
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116
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初始費用 |
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後繼添加 取得 |
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2019年12月31日成本價(1) |
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累積 |
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生活在 哪一個 折舊 最新 收入 報表是 |
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改善- 臺幣 |
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載運 費用 |
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土地 |
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建築 |
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共計 |
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折舊 |
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文康- 支架 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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計算值 (年份) |
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(千美元) |
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羅森博格角 |
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羅利，英國 |
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哥倫布，OH |
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UT鹽湖城 |
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德克薩斯州聖安東尼奧 |
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加利福尼亞州聖貝納迪諾 |
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加利福尼亞州聖迪馬斯 |
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加利福尼亞州聖迪馬斯 |
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鳳凰城 |
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塞巴斯蒂安 |
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莎倫 |
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肖尼河 |
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謝爾曼角 |
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西耶娜灣 |
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斯巴坦堡 |
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斯普林菲爾德 |
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澳大利亞聖奧爾本公園 |
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斯特拉鬆，澳大利亞 |
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澳大利亞Sunnybank |
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德克薩斯州休斯頓 |
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馬裏蘭州陶頓 |
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坦佩灣 |
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特克薩卡納州 |
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桑頓 |
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託萊多，OH |
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湯博爾角 |
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託爾基，英國 |
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塔爾薩，好的 |
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德克薩斯州休斯頓 |
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德克薩斯州阿盟市 |
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加利福尼亞州阿納海姆 |
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葡萄牙Viseu |
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澳大利亞Wantirna |
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沃倫，OH |
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沃特遜維爾，加利福尼亞州 |
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洛杉磯西門羅 |
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德克薩斯州聖安東尼奧 |
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— |
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|
— |
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西谷城，UT |
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( |
) |
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— |
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輪轉，WV |
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— |
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|
— |
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— |
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|
— |
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威奇托河 |
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|
— |
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|
— |
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英斯敦，OH |
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|
— |
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|
— |
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$ |
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|
$ |
|
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
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|
(1) |
聯邦所得税的總成本是美元。 |
117
房地產資產總額的變化(不包括在建工程，無形資產)ASE資產、投資截至年度的融資租賃和抵押貸款如下(千)：
|
|
|
2019年12月31日 |
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2018年12月31日 |
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2017年12月31日 |
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|||
|
成本 |
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期初餘額 |
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$ |
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|
$ |
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|
收購 |
|
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|
|
從在建工程轉來的款項 |
|
|
— |
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|
加法 |
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|
處置 |
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( |
) |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
其他 |
|
|
|
|
(2) |
|
|
( |
) |
(2) |
|
|
|
(2) |
|
期末餘額 |
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
累計折舊的變化情況如下(以千為單位)：
|
|
|
2019年12月31日 |
|
|
|
2018年12月31日 |
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|
2017年12月31日 |
|
|
|||
|
累計折舊 |
|
|
|
|
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|
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|
期初餘額 |
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
折舊 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
處置財產折舊 |
|
|
( |
) |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
其他 |
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
期末餘額 |
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
(2) |
|
118
附表IV-不動產按揭貸款
醫療財產信託公司以及MPT運營夥伴關係。
(一九二零九年十二月三十一日)
|
A欄 |
|
B欄 |
|
|
C欄 |
|
D欄 |
|
E欄 |
|
|
F欄 |
|
|
G(3)欄 |
|
|
H欄 |
|
|||||
|
描述 |
|
利息 率 |
|
|
最終 成熟期 日期 |
|
定期付款 條款 |
|
優先 留置權 |
|
|
臉 數額 抵押貸款 |
|
|
載運 數額 抵押貸款 |
|
|
校長 數額 貸款 以.為限 違法者 校長或 利息 |
|
|||||
|
|
|
(千美元) |
|
|||||||||||||||||||||
|
長期首次按揭貸款： |
|
|
|
|
|
|
|
分期利息加 到期日應付本金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
沙漠谷醫院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
) |
|
沙漠谷醫院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
沙漠谷醫院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
奇諾谷醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
天堂谷醫院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
歐內斯特(4) |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
Centinela醫院醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
奧林匹亞醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
聖約瑟夫醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
聖瑪麗醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
休倫湖醫療中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
管家(6) |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
維布拉 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
展望 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
) |
|
(1) |
有 |
|
(2) |
抵押貸款在本金或利息方面沒有拖欠。 |
|
(3) |
聯邦所得税的總成本是美元。 |
|
(4) |
按揭貸款 |
|
(5) |
不包括未攤銷的貸款發行費用$ |
|
(6) |
按揭貸款 |
截至12月31日、2019年、2018年和2017年的抵押貸款變化(不包括未攤銷的貸款發行成本)概述如下：
|
|
|
截至12月31日的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
|
|
(千美元) |
|
|||||||||
|
年初餘額 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
年內增加： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
新的按揭貸款及額外墊款 現有貸款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
年度扣減額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
收取本金 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
年底結餘 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
119