美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式10-K
截至財政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
由_至_
委員會檔案編號：001-36160 (Brixmor Property Group Inc.)
委員會檔案編號：333-201464-01 (Brixmor運營夥伴關係LP)
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
(Brixmor Property Group Inc.) | |||
(Brixmor運營夥伴關係LP) | |||
(法團或組織的州或其他司法管轄區) | (國税局僱主識別號碼) | ||
(首席行政辦事處地址)(郵編)
(登記人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一班的職稱 | 交易符號 | 註冊的每個交易所的名稱 |
根據該法第12(G)條登記的證券：無
如“證券法”第405條所界定，登記人是否為知名的經驗豐富的發行人，請勾選。
Brixmor房地產集團公司是☐ 不 þ經營夥伴關係有限公司是 ☐ 不 þ
如果註冊人不需要根據該法第13條或第15(D)條提交報告，請用複選標記表示。
Brixmor房地產集團公司是☐ 不 þ經營夥伴關係有限公司是的☐ 不 þ
用檢查標記標明登記人(1)是否已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)條要求在過去12個月內提交的所有報告(或登記人被要求提交此類報告的較短期限)，(2)在過去90天中一直受到這類備案要求的限制。
Brixmor房地產集團公司是 þ 不☐經營夥伴關係有限公司是 þ 不☐
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條規定提交的每一份交互數據文件(或短時間內要求註冊人提交此類文件)。
Brixmor房地產集團公司是 þ 不☐經營夥伴關係有限公司是 þ 不☐
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“外匯法案”第12b-2條中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
Brixmor房地產集團公司 | 經營夥伴關係有限公司 | ||||||||
☑ | 非加速濾波器 | ☐ | 大型加速箱 | ☐ | ☑ | ||||
小型報告公司 | 加速過濾器 | ☐ | 小型報告公司 | 加速過濾器 | ☐ | ||||
新興成長型公司 | 新興成長型公司 | ||||||||
如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。N/A
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條所定義)。
Brixmor房地產集團公司是☐ 不þ經營夥伴關係有限公司是的☐ 不þ
説明由非附屬公司持有的有表決權和無表決權普通股的總市場價值，按上次出售普通股的價格或註冊人最近完成的第二財政季度最後一個營業日的平均出價和此類普通股的要價計算。
Brixmor房地產集團公司$5,303,517,038 經營夥伴關係LP-N/A
(只適用於公司註冊人)
註明註冊人每一類別普通股的流通股數目，截至最新可行日期。
截至2020年2月1日，Brixmor房地產集團公司。有298,015,973 普通股流通股。
以參考方式合併的文件
由Brixmor Property Group Inc.提交的最後代理聲明的部分內容。根據第14A條的規定，將於2020年4月28日舉行的證券交易委員會股東年度會議將按照第三部分第10、11、12、13和14項的規定，以10-K的形式併入證券交易委員會。最終委託書將在登記人2019年12月31日終了的財政年度後120天內提交證券交易委員會。
解釋性説明
本報告合併了Brixmor Property Group Inc.截至2019年12月31日的10-K報表的年度報告。和Brixmor運營合夥有限公司。除非另有説明或上下文另有要求，提及“母公司”或“BPG”是指Brixmor Property Group Inc.。其合併子公司，以及對“經營夥伴關係”的提述，是指Brixmor經營合夥有限公司及其合併子公司。除非上下文另有要求，“公司”、“Brixmor”、“我們”、“我們”和“我們”等術語統稱為母公司和運營夥伴關係。
母公司是一個房地產投資信託基金(“REIT”)，擁有BPG子公司100%的普通股。(“BPG Sub”)，後者是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一所有者，經營合夥公司的唯一普通合夥人。截至2019年12月31日，母公司通過其在BPG Sub和普通合夥人的直接和間接權益，100%地擁有經營夥伴關係中的未償合夥企業共同利益單位(“業務單位”)。
公司認為，將母公司10-K表格的年度報告和運營夥伴關係合併到這份報告中：
• | 提高投資者對母公司和經營夥伴關係的瞭解，使投資者能夠以與管理層相同的方式看待整個業務並經營業務； |
• | 消除重複披露，並提供更精簡和可讀性更強的陳述；以及 |
• | 通過編寫一份合併報告而不是兩份單獨的報告，創造時間和成本效益。 |
管理層將母公司和經營夥伴關係作為一個整體來經營。由於經營合夥是由母公司管理，而母公司基本上通過經營合夥經營其所有業務，母公司的執行官員是經營合夥公司的執行幹事，儘管作為合夥企業，經營合夥沒有董事會，但我們將母公司的董事會稱為經營合夥的董事會。
我們認為，在母公司和經營夥伴關係作為合併公司運作的背景下，瞭解母公司與運營夥伴之間的少數差異是很重要的。母公司是REIT，其唯一的物質資產是其在經營合夥企業中的間接權益。因此，母公司除了不時發行公共股本外，不會自行經營業務。母公司不承擔任何重大負債。運營夥伴關係基本上持有我們所有的資產。除母公司發行公共股本的淨收益外，母公司向運營夥伴關係提供資金，以換取運營單位，經營夥伴關係產生公司業務所需的所有資本。這種資本的來源包括經營合夥公司的業務及其直接或間接負債。
股權、資本和非控股利益是母公司合併財務報表與運營合夥公司合併財務報表區別的主要領域。經營合夥公司的資本目前包括母公司通過BPG Sub和普通合夥人擁有的OP單位，過去和將來可能包括第三方擁有的OP單位。第三方擁有的業務單位(如有的話)在經營合夥公司的財務報表中計入資本，在母公司的財務報表中在非控股權益中入賬。
母公司為財務報告目的合併經營合夥公司，母公司除間接投資於經營合夥企業外，沒有其他實質性資產。因此，儘管如上所述，股權、資本和非控制利益可能有所不同，但母公司和經營合夥公司的資產和負債在各自的財務報表上實質上是相同的。
為了突出母公司與經營夥伴關係之間的差異，本報告中有幾節分別討論母公司和經營夥伴關係，包括單獨的財務報表(但合併腳註)、單獨的控制和程序章節、2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條規定的定期報告的單獨認證和根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的單獨認證。在合併披露母公司和經營夥伴關係的章節中，本報告將行動或控股稱為公司的行動或控股。
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目錄
項目編號 | 頁 | |
第一部分 | ||
1. | 商業 | 1 |
1A. | 危險因素 | 6 |
1B. | 未解決的工作人員意見 | 15 |
2. | 特性 | 16 |
3. | 法律程序 | 20 |
4. | 礦山安全披露 | 20 |
第二部分 | ||
5. | 註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買 | 21 |
6. | 選定財務數據 | 23 |
7. | 管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析 | 26 |
7A. | 市場風險的定量和定性披露 | 39 |
8 | 財務報表和補充數據 | 40 |
9 | 會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 | 40 |
9A. | 管制和程序 | 40 |
9B | 其他資料 | 42 |
第III部 | ||
10. | 董事、執行幹事和公司治理 | 43 |
11. | 行政薪酬 | 43 |
12. | 某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 | 43 |
13. | 某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 43 |
14. | 首席會計師費用及服務 | 43 |
第IV部 | ||
15. | 證物及財務報表附表 | 44 |
16. | 表格10-K摘要 | 49 |
二
前瞻性陳述
本報告載有1933年“證券法”第27A條和1934年“證券交易法”第21E條所指的前瞻性陳述，其中反映了我們目前對我們的業務和財務業績的看法。你可以通過使用“展望”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”、“目標”或這些詞的負面版本或其他類似的詞語來識別這些前瞻性陳述。這類前瞻性聲明會受到各種風險和不確定性的影響。因此，有一些或將有一些重要因素可能導致實際結果或結果與這些説明中所述的結果大不相同。我們認為，這些因素包括但不限於本報告題為“風險因素”一節所述的因素，因為這些因素可能會在我們向證券交易委員會(“證交會”)提交的定期文件中不時更新，這些內容可在證券交易委員會的http://www.sec.gov.網站上查閲。這些因素包括：(1)由於國際貿易爭端、外債危機、外幣波動等全球性事件，以及政府政策和條例、關税、能源價格、市場動態、利率上升和消費收入有限增長等國內問題，國家、區域和地方經濟發生變化；(2)當地市場狀況，包括類似於我們投資組合中的房產供應過剩或需求減少；(3)來自其他現有房地產和電子商務的競爭。, (4)零售行業的持續中斷和/或整合，租户的財務穩定，以及大型零售公司的整體財務狀況，包括它們支付租金和報銷費用的能力；(5)按租金百分比計算，租户的銷售量；(6)物業營運費用的增加，包括公用地區費用、公用事業、保險和房地產税，這些相對不靈活，收入或佔用減少時一般不會減少；(7)維修、翻新和重新租賃空間的費用增加；(8)地震、龍捲風、颶風、氣候變化造成的海平面上升造成的破壞、其他自然災害、內亂、恐怖行為或戰爭行為，可能造成未投保或保險不足的損失；(9)法律和政府規章的變化，包括關於使用、分區、環境和税收的法律和法規；(10)本報告附註15-本報告綜合財務報表的承付款和意外開支-在“法律事項”標題下討論的訴訟和政府調查的新發展。這些因素不應被理解為詳盡無遺，應與本報告和我們其他定期文件中的其他警告聲明一併解讀。前瞻性聲明只在本報告之日發表，我們明確拒絕任何公開更新或審查任何前瞻性聲明的義務或承諾，無論是由於新的信息、未來的發展或其他原因，除非法律另有規定。
三、
第一部分
項目1.事務
Brixmor房地產集團公司子公司(統稱“bpg”)是一個內部管理的房地產投資信託基金(“reit”)。Brixmor運營夥伴關係有限公司和子公司(統稱為“經營夥伴關係”)是一個實體，通過該實體，BPG主要經營其所有業務，並實質上擁有其所有資產。BPG擁有BPG子公司100%的普通股。(“BPG Sub”)，後者是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，是運營夥伴關係的唯一普通合夥人。除非另有説明或上下文另有要求，“我們”、“我們”和“我們”是指BPG和運營夥伴關係。我們相信我們擁有並經營着美國(美國)最大的露天零售組合之一，主要由社區和社區購物中心組成。截至2019年12月31日，我們的投資組合包括403購物中心(“投資組合”)總計約7100萬平方英尺的GLA。我們的高質量的國家投資組合主要位於美國前50大城市統計區(“MSA”)的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非自由裁量和以價值為導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商提供。截至2019年12月31日，按年化基礎租金(“ABR”)計算，我們的三位最大租户是TJX公司、Kroger公司和美元樹商店(Dollar Tree Stores，Inc.)。
截至2019年12月31日，BPG有權受益地通過其在BPG Sub和普通合夥人的直接和間接權益，100%地擁有運營夥伴關係中的未償合夥企業共同利益單位(“業務單位”)。BPG有權受益者擁有的業務夥伴關係中的業務單位數量相當於BPG普通股的流通股數，所有業務股在清算中有權獲得季度分配和付款的權利與BPG的普通股持有人基本相同。BPG的普通股在紐約證券交易所(NYSE)上市，交易代碼為“BRX”。
管理層將BPG和運營夥伴關係作為一個整體來經營。由於業務夥伴關係由BPG管理，而BPG主要通過運營夥伴關係進行其所有業務，因此BPG的執行幹事是運營夥伴關係的執行幹事，雖然作為合夥企業，運營夥伴關係沒有董事會，但我們將BPG的董事會稱為運營夥伴關係的董事會。
我們的購物中心
下表提供了截至2019年12月31日的投資組合摘要信息：
購物中心數目 | 403 |
GLA(平方尺) | 7 060萬 |
租賃佔用 | 92% |
賬單佔用 | 89% |
平均每平方英尺ABR(“PSF”)(1) | $14.74 |
新租約總額(平方呎)(2) | 350萬 |
總租金利差(2)(3) | 10.9% |
新租金及續期租金分攤(2)(3) | 13.1% |
新租差(2)(3) | 31.7% |
百分之格羅西錨定購物中心(4) | 68% |
在美國前50名MSA中佔ABR的百分比 | 68% |
平均有效年齡(5) | 25 |
(1) | ABR PSF計算為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有租賃權改進的GLA。 |
(2) | 截至2019年12月31日止的年度。 |
(3) | 僅以可比租約為基礎，其中包括在前12個月內已被佔用的單位簽訂的新租約，以及在同一地點全部或部分與同一租户簽訂的續簽租約，或包括擴大到前12個月內佔用的空間。 |
(4) | 根據購物中心的數量。 |
(5) | 有效年齡是根據購物中心最近重新開發的年份計算的，如果沒有再開發，則根據所建年份計算。 |
1
業務目標和戰略
我們的主要目標是通過持續、可持續的現金流增長，使股東的總收益最大化。我們實現這一目標的關鍵戰略包括積極管理我們的投資組合以推動內部增長，追求增值的再投資機會，謹慎地執行收購和處置活動，同時保持靈活的資本結構以促進增長。此外，當我們執行我們的關鍵戰略時，我們這樣做是以一種對社會負責的方式運作的承諾為指導，使我們能夠實現我們擁有和管理作為我們所服務社區中心的財產的目標。
驅動內部增長。我們內部增長的主要驅動因素包括：(一)嵌入契約租金的顛簸，(二)低於市場的租金，這些租金可能在租約期滿後重新納入市場，以及(Iii)佔用增長。強大的新租賃生產力也使我們能夠提高租賃的信譽，以及我們的投資組合對零售商和消費者的活力和相關性。在2019年，我們執行了622新租約約代表350萬平方尺1,757租賃總額，約為1 280萬平方尺。
在過去數年，我們更注重在新租約及續租期內，提高合約租金的增幅，使我們的投資組合內嵌式合約租金的增長得以加強。在2019年，我們執行的新租約中，94%已加入合約租金增長條款，反映出合約租金平均較租約期增加1.9%。
我們相信，整個投資組合的租金遠低於市場，這為我們提供了吸引和留住租户的關鍵競爭優勢。在2019年，我們實現了新的租賃租賃利差31.7%和混合的新的和更新的租金利差13.1%不包括期權，或10.9%包括選擇。展望未來，2023年到期租約的加權平均到期ABR PSF是$13.68與平均ABR PSF相比$16.202019年簽訂的新租約和續簽租約，但不包括期權活動。
此外，我們相信，在我們的投資組合中，特別是在10，000平方英尺以下的空間中，有機會獲得入住率收益，因為這些空間將受益於我們不斷努力提高錨租賃的質量以及我們的中心的整體活力和相關性。對於不到10，000平方英尺的空間，租賃的佔用將受益於我們的持續努力。86.2%在2019年12月31日，當時我們的總租用量是92.4%.
310個基點的差額，我們的租賃總佔用和我們的總賬單入住率，這是89.3%截至2019年12月31日，這也為我們提供了對未來增長的強烈能見度，因為這代表着4，500萬美元的ABR來自已簽署但尚未開始的租約。
追求增值再投資機會。我們相信，通過將增量資本投資於投資組合中的某些資產的重新定位和/或再開發，我們有很大的機會獲得具有吸引力的風險調整後的回報。這些倡議是租户驅動的，重點是升級我們的中心與強大的，最好的一流零售商，並提高我們的投資組合的整體商品組合和租户的質量。在2019年，我們穩定了46錨空間重新定位、再開發和外包開發項目，加權平均增量淨營業收入(“NOI”)收益率為10%的預計費用總額1.619億美元。截至2019年12月31日，我們55項目正在進行中，預期加權平均增量NOI產量為10%的預計費用總額4.13億美元。此外，我們還確定了一條未來再投資項目的管道，其潛在資本投資總額將超過10億美元，我們預計在今後幾年內以NOI收益率執行這些項目，這些投資與我們最近實現的投資大體一致。
謹慎執行獲取和處置活動。我們打算積極尋求收購和處置機會，以便進一步將我們的投資組合集中在有吸引力的零售子市場，並優化我們資產基礎的質量和長期增長率。 一般而言，我們的處置策略側重於在我們認為價值已經最大化、存在下行風險或我們在某一特定次級市場上建立臨界數量的能力或願望有限的情況下出售資產，而我們的收購戰略則側重於購買位於我們現有市場中的具有強大增長潛力的資產，並將使我們能夠利用我們的運營平臺和專業知識。收購活動可能包括收購其他露天購物中心、非擁有的錨定空間和零售建築，以及/或與我們的購物中心相鄰的外包裝，以及根據2020年1月建立的一項新的400億美元股票回購計劃收購我們的普通股，該計劃取代了我們以前的計劃。
2
在2019年，我們收到了2.885億美元從我們的增值再投資計劃的一部分資金的房地產處置，獲得7 960萬美元包括交易費用在內的資產償還額2 740萬美元未償債務和回購1 460萬美元我們的普通股。在2020年，我們打算利用淨資產處置收益，我們的再投資計劃，財產收購，和額外的股票回購，如有必要。
保持靈活的資本結構以促進增長。 我們相信，我們目前的資本結構為我們提供了財政靈活性和能力，以滿足我們目前的資本需求以及未來的增長機會。我們可以獲得多種形式的資本，包括有擔保的財產級債務、無擔保的公司級債務、優先股和普通股，這將使我們能夠有效地執行我們的戰略和業務目標。我們目前擁有來自所有三大信用評級機構的投資級信用評級。截至2019年12月31日，我們12.4億美元在我們的12.5億美元循環信貸安排(“循環貸款”)下的可用流動資金。我們直到2022年才有債務到期。
以對社會負責的方式運作。我們認為，優先考慮所有利益相關者的福祉對於實現持續、可持續的增長至關重要。因此，我們的公司責任戰略是通過建立夥伴關係來推動的，這種夥伴關係可以改善我們所有利益相關者的社會、經濟和環境福利，並以我們成為我們所服務社區的中心的使命為指導。
因此，我們正按既定的長遠目標取得有意義的進展，以減輕對環境的影響，包括減少電力和水的使用，減少温室氣體的排放，改用發光二極管照明，以及安裝電動汽車充電站。我們還與我們的租户合作，通過綠色租賃條款實現我們的可持續發展目標，這有助於在我們的一些購物中心安裝太陽能電池板，為租户提供低成本的現場可再生能源系統。由於我們的努力，我們已經被GRESB認可為綠色之星的接受者，並被市場轉換研究所和美國能源部更好的建築聯盟確認為綠色租賃的領導者，在最高的黃金水平。
我們對可持續發展的持續承諾也體現在我們對增值再投資活動的態度上，該活動的重點是通過戰略重新定位和再開發活動，通過戰略重新定位和再開發活動，改造房地產，以滿足社區的需求，重點是資源效率和能源管理。此外，我們致力於為我們的租户及其客户提供歡迎、安全和有吸引力的零售中心，讓他們在我們中心的商店內以及在我們整個業務組合的公共空間內聚集、聯繫和參與。我們通過舉辦當地活動、志願服務和在需要時提供援助，進一步支持我們的社區。我們通過積極主動的財產管理和不斷進行的租户協調與租户合作，並通過使用租户契約調查不斷監測我們的成功。
我們也致力於成為一個負責任的僱主，創造和維持一個積極的工作環境和企業文化，其特點是員工高度敬業、成長和發展、健康和健康。我們致力於吸引和留住符合我們誠信、問責、包容和信任的文化信條的多樣化和有才華的專業人員。我們授權我們的員工像業主一樣思考和行動，提供培訓以幫助他們成功，支持健康和積極的工作/生活平衡，並促進與當地社區的互動，以便為所有利益相關者創造價值。我們相信這種方法能夠創建協作、熟練和有動力的團隊。我們通過經常性的員工敬業調查來監控我們的績效，並利用這些調查的結果來不斷改進我們的組織。
我們的董事會監督這些舉措，以確保我們繼續表現出對環境和社會負責任的經營方式的堅定承諾。關於我們公司責任戰略的更多信息可以在https://www.brixmor.com/why-brixmor/corporate-responsibility.的公司責任報告中找到。
競爭
我們在房地產租賃方面面臨着相當大的競爭。我們與許多其他公司競爭，向準租户出租空間，以及在現有租户的租約期滿後續約。我們認為，吸引租户的主要競爭因素包括：選址和共同租賃的質量、中心與社區的關聯性、購物中心的物質條件以及租户的佔用成本。在這方面，我們積極主動地管理並酌情對我們的購物中心進行再投資和升級，重點是在全國範圍內保持高入住率和強大的基礎。
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區域公認的錨租户，產生大量的日常交通，並反映了每個社區的獨特性質。此外，我們相信，我們的全國性購物中心組合的廣度，從我們的區域經營團隊中獲得的當地市場知識，以及我們與大多數主要的國家和地區零售商建立的密切關係，使我們能夠保持強大的競爭地位。
環境暴露
我們受聯邦、州和地方環境法規的約束，這些法規一般適用於不動產的所有權和不動產的經營活動。關於我們與環境接觸有關的風險的進一步信息，見項目1A中的“我們投資組合中某些財產存在的環境狀況可能導致重大意外成本”。“危險因素”。
員工
截至2019年12月31日，我們共有477名員工。
產業部門財務信息
我們的主要業務是擁有和經營社區和社區購物中心。為了衡量業績，我們不區分我們的主要業務，也不將我們的業務按地域劃分。因此，根據美國公認的會計原則(“公認會計原則”)，我們有一個可報告的部門用於披露。我們管理層認為，我們和子公司業務的任何重要部分都不取決於單個租户，任何一個租户的損失都會對我們造成重大不利影響，2019年期間，沒有一個租户或單一購物中心佔我們合併收入的5%或更多。
REIT資格
我們的組織和運作符合美國聯邦所得税法對REIT資格和税收的要求，從我們截至2011年12月31日的應税年度開始，在截至2019年12月31日的應税年度內滿足了這些要求，並打算在以後的應税年度繼續滿足這些要求。只要我們符合REIT的資格，我們通常不會對每年分配給股東的應納税淨收入徵收美國聯邦所得税。為了符合美國聯邦所得税的要求，我們必須不斷地滿足以下方面的測試：我們的收入來源的房地產資格，我們資產的組成和價值，我們分配給我們股東的數量，以及我們股票所有權的多樣性。為了符合REIT的要求，我們可能需要放棄其他有吸引力的機會，或者限制我們的經營方式。見“風險因素-與我們的REIT地位和某些其他税收項目相關的風險”。
公司總部
Brixmor Property Group Inc.是一家馬裏蘭公司，於2011年5月27日在特拉華註冊成立，更名為Brixmor Property Group Inc.。2013年6月17日，並於2013年11月4日將其註冊的管轄權變更為馬裏蘭州。經營合夥公司是特拉華州的有限合夥企業，於2011年5月23日成立。我們的主要執行辦公室位於紐約列剋星敦大道450號，紐約，10017，我們的電話號碼是(212)869-3000。
我們的網站地址是http://www.brixmor.com.我們網站上的信息不包括在此參考，也不是本年度報告的一部分，表格10-K。我們在我們的網站上免費提供我們關於表10-K的年度報告、關於表10-Q的季度報告和關於表格8-K的當前報告，以及根據1934年“交易法”(“交易所法”)第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的任何修正，在這些報告以電子方式提交或提供給證券交易委員會之後，儘快進行。我們還通過我們的網站提供根據“交易所法”向證券交易委員會提交或提供的其他報告，包括我們的代理陳述以及高級官員和董事根據“交易所法”第16(A)條提交的報告。您可以訪問我們網站“投資者”部分的“金融信息”部分下的“SEC文件”來訪問這些文件。此外，證券交易委員會還維護一個網站，其中包含報告、委託書和信息陳述，以及向發行人(如我們)提供的其他信息，該文件以電子方式提交給http://www.sec.gov.證券交易委員會。
有時，我們可以使用我們的網站作為一個渠道的材料信息。有關我們公司的財務和其他材料信息定期在http://www.brixmor.com.上發佈和訪問。在……裏面
4
此外，您可以通過訪問我們網站“投資者”部分的“電子郵件提醒”部分下的“電子郵件警報”來自動接收電子郵件通知和其他有關公司的信息。
5
項目1A。危險因素
與我們的投資組合和業務相關的風險
不利的經濟、市場和房地產狀況可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的投資組合主要由社區和社區購物中心組成。因此，我們的業績受到與擁有和經營這類房地產資產有關的風險，包括：(1)由於國際貿易爭端、外債危機、外幣波動等全球性事件以及國內問題，如政府政策和條例、關税、能源價格、市場動態、利率上升和消費收入有限增長等因素，國家、區域和地方經濟發生變化；(2)當地市場條件，包括類似於我們投資組合中的房產供應過剩或需求減少；(3)來自其他物業及電子商貿的競爭，以及我們的物業組合對租户的吸引力；。(4)零售行業的持續中斷和/或整合、租户的財務穩定，以及大型零售公司的整體財務狀況，包括他們支付租金及費用償還的能力；。(5)按租金百分比計算，租户的銷售量；。(6)物業營運開支增加，包括公用地方開支、公用事業、保險及地產税。(7)維修、翻新和重新租賃空間的費用增加；(8)地震、龍捲風、颶風、氣候變化造成的海平面上升造成的破壞、其他自然災害、內亂、恐怖行為或戰爭行為，可能造成無保險或保險不足的損失；(9)法律和政府規章的變化，包括有關使用、分區、環境和税收的法律和法規的變化。這些因素和其他因素可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流量產生不利影響。
我們在租賃市場上面臨着相當大的競爭，在租約期滿後，我們可能無法續訂租約或重新租賃空間。因此，我們可能需要作出租金或其他寬減及(或)招致大量資本開支，以挽留和吸引租户，這會對我們的財政狀況、經營業績及現金流量造成不利影響。
有許多購物場所，包括區域購物中心、出口商場、其他購物中心和電子商務，它們在吸引和留住零售商方面與我們的投資組合競爭。截至2019年12月31日，我們的投資組合中的租約將到期，總額約為9.5%2020年租賃的GLA。我們可能無法續訂或迅速重新租賃到期的空間，即使我們續訂或重新租賃，未來的租金率可能低於目前的費率和其他條件可能不那麼有利。此外，我們可能須在租賃市場作出租金寬減及/或招致大量資本開支，以挽留或吸引租户。在這種情況下，我們的財務狀況、經營結果和現金流量可能受到不利影響。
對於租户和消費者的業務，我們面臨着相當大的競爭。因此，我們以重新定位和重建項目的形式，積極再投資我們的投資組合。這些項目具有固有的風險，可能對我們的財務狀況、經營結果和現金流動產生不利影響。
為了保持我們對零售商和消費者的吸引力，我們正以重新定位和重新開發項目的形式，對我們的投資組合進行積極的再投資。除其他地方所述的一般房地產投資風險外，與重新定位和再開發項目有關的風險還包括：(1)在獲得必要的分區、佔用、土地使用和其他政府許可方面出現延誤或失敗；(2)在花費資源以尋求這些機會之後放棄項目；(3)成本超支；(4)工程延期；(5)未能在預計的時限內達到預期的佔用和(或)租金水平；(6)由於重新定位和重建項目的啟動和完成之間的時間間隔，使整個經濟受到波動的影響。如果我們不能對我們的投資組合進行再投資，或者保持它對零售商和消費者的吸引力，如果我們的資本改進不成功，或者如果零售商或消費者認為在其他場所(包括電子商務)購物更方便、更符合成本效益或其他更有吸引力，那麼我們的財務狀況、經營結果和現金流可能會受到不利影響。
我們的表現取決於我們投資組合中租户的財務狀況，以及我們在到期時是否有能力收取租金。零售商對我們投資組合的重大困擾可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的收入主要來自不動產的租金收入。因此，我們的表現取決於向我們投資組合中的租户收取租金。如果我們有相當多的租户未能在到期時繳交租金，我們的收入便會受到不利的影響。此外，我們的許多租户依靠外部資金來經營和發展他們的業務，而信貸市場的中斷可能會對我們的租户產生不利影響。
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有能力以優惠的條件獲得融資。如果我們的租户不能取得所需的資金，繼續經營或擴展業務，他們可能無法履行其租金義務、續訂租約或與我們簽訂新的租約，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
在某些情況下，承租人有權終止租賃。例如，在某些情況下，錨定租户不佔用其租用的房地可能導致租約終止或這些購物中心的其他租户支付的租金減少。在這種情況下，我們不能肯定我們是否能夠以類似或經濟上有利的條件重新租用空間。大量租户的租金收入損失，以及難以更換這些租户，都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們可能無法向申請破產保護的租户收取餘額和/或未來合同租金，這可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流量產生不利影響。
近幾年來，我們看到零售商不斷破產，包括某些現有和前任租户的破產。如果房客申請破產，我們可能無法在申請前收回該方所欠的款項。此外，在申請破產後，租客可終止其與我們的任何或全部租約，這會導致對該租客提出一般無擔保的申索，而該申索的價值可能低於在餘下的租期內欠我們的全部款額。在這種情況下，我們可能需要進行基本建設改進，以重新租用該空間，我們也不能確定我們是否能夠以類似或經濟上有利的條件重新出租空間，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的開支可能保持不變或增加，即使我們的投資組合收入減少，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流量產生不利影響。
與我們的業務有關的成本，例如公用地區開支、水電費、保險、地產税及公司開支等，都是較為不靈活的，而且在物業沒有全數佔用、租金下降、租客不繳付租金或其他情況導致收入下降的情況下，一般都不會減少。此外，通貨膨脹可能導致更高的經營成本，而且我們已經並可能繼續看到，在我們經營的某些地區，房地產税會增加。如果我們不能在收入下降和(或)將成本增加轉嫁給我們的租户時降低我們的經營成本，我們的財務狀況、經營結果和現金流量可能會受到不利影響。
我們打算繼續出售非戰略性購物中心。然而，房地產投資缺乏流動性，可能無法及時或以優惠條件處置資產，從而對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們能否以有利條件處置物業，取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣家的競爭，以及能否為潛在買家提供有吸引力的融資，而我們亦無法預測未來任何特定時間內會影響房地產投資的各種市場情況。在出售物業之前，我們可能需要動用資金來糾正缺陷或進行基本建設改進，我們也不能保證我們有資金進行這些基本建設改進，因此，我們可能根本無法以優惠的條件出售財產。此外，在我們的債務協議中，出售資產組合中的資產的能力也可能受到某些契約的限制，例如經2018年12月12日修正的關於我們高級無擔保信貸安排的信貸協議(“無擔保信貸貸款”)。因此，我們可能無法通過處置來實現我們的投資目標，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流量產生不利影響。
我們的房地產資產可能會受到減值費用的影響。
我們定期評估是否有指標，包括物業經營表現、預期持有期的變動及一般市場情況，以顯示我們的地產資產(包括任何有關的無形資產或負債)及其他投資的賬面價值可能受損。只有在考慮到預期的概率加權持有期的未來未貼現和未槓桿財產現金流估計總額低於財產的賬面價值時，財產的價值才被視為受損。在估計現金流量時，我們會考慮物業的趨勢和前景，以及需求和競爭對預期未來營運收入的影響。如果我們正在評估一項資產的重新開發或潛在出售，那麼未貼現的未來現金流將考慮到資產負債表日期時最有可能採取的行動。減值費用對我們的收入有直接的直接影響。我們不能保證不採取額外的措施。
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未來的費用與我們資產的減值有關。任何未來的損害都可能對我們在確認費用期間的經營結果產生不利影響。
我們在追求可能增加此類收購成本和(或)限制我們增長能力的收購機會方面面臨競爭，我們可能無法產生預期回報或成功地將已完成的收購納入我們的現有業務，這可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們繼續評估收購機會的市場，當我們相信有戰略機會時，我們可能會收購物業。我們的能力，以有利的條件，併成功地整合，操作，重新定位或重新開發他們的能力是有幾個風險。由於來自其他房地產投資者的競爭，包括其他資金充裕的房地產投資基金和機構投資基金，我們可能無法獲得理想的房地產。即使我們能夠買到理想的物業，來自這些投資者的競爭也可能大大提高購買價格。在花費大量資源尋找這些機會之後，我們也可能放棄收購活動。一旦我們購置了新的房產，這些房產可能由於幾個原因而無法產生預期收益，包括：(1)未能在預計的時間框架內達到預期的佔用和(或)租金水平，如果有的話；(2)無法成功地將新的財產納入現有業務；(3)由於簽署購買新財產的最終文件和完成購置之間的時間間隔等原因，這些財產可能會受到一般經濟波動的影響。如果發生上述情況，收購成本可能超過初步估計，或預期回報可能達不到原先設想的水平，這可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流量產生不利影響。
我們在經營業務時利用了大量的負債。所需的還本付息和與我們的債務融資有關的其他風險可能對我們的財務狀況、經營結果和現金流量產生不利影響。
截至2019年12月31日，我們大約有49億美元未償債務本金總額。我們的影響力可能會對我們產生重要影響。例如，它可能(1)要求我們將很大一部分現金流量用於支付債務本金和利息，減少為我們的業務提供資金、支付紅利(包括維持REIT資格所必需的紅利)或用於其他目的的現金流量；(2)增加我們對經濟衰退的脆弱性，因為如果任何財產或投資組合的整體經濟表現惡化，債務支付不會減少；(3)限制我們承受競爭壓力的能力；(4)降低我們對不斷變化的業務和經濟狀況作出反應的靈活性。此外，不遵守我們的債務協議條款可能會導致大量債務的加速，並可能嚴重損害我們根據現有融資安排借入未用款項或以優惠條件獲得額外融資的能力。任何這些結果都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的可變利率負債使我們面臨利率風險，而債務償還義務的增加可能會對我們的經營結果和現金流動產生不利影響。
根據我們的循環貸款機制(3.5億美元定期貸款協議，經2018年12月12日修訂的無擔保定期貸款協議(“3.5億美元定期貸款”)、2018年12月12日修正的300億美元無擔保定期貸款協議(“3億美元定期貸款”)和無擔保的2.5億美元浮動利率高級債券(“2022年票據”)，按可變利率計算利息。如果利率上升，我們對可變利率負債的還本付息義務將會增加，即使借款數額保持不變，我們的淨收入和現金流量也會相應減少。為了部分減輕我們對利率上升的風險，我們對我們8億美元的可變利率債務進行了利率互換，其中包括用可變利率支付固定利率利息。考慮到我們目前的利率互換協議，如果把利率提高100個基點，每年的利息開支就會增加110萬美元。
我們可能會受到libor報告慣例或確定libor的方法的變化的不利影響。
2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算倫敦銀行同業拆借利率的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了替代參考利率委員會(“ARRC”)，該委員會確定擔保隔夜融資利率(“Sofr”)是其在衍生品和其他金融合同中替代libor的首選辦法。我們無法預測何時倫敦銀行同業拆借利率可能受到限制或停止，或何時將有足夠的流動性，在軟市場。截至12月31日，
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2019年，我們9.07億美元債務和七次利率掉期，其名義價值總額為8.00億美元，已與倫敦銀行同業拆借利率掛鈎。我們正在監測和評估與倫敦銀行同業拆借利率的潛在變化有關的風險，其中包括債務支付利息的潛在變化以及利率掉期所收到和支付的金額。此外，與libor掛鈎的債務或衍生工具的價值也可能在libor受到限制或終止時受到影響，合同必須過渡到新的替代利率。對一些文書而言，向替代匯率過渡的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的對手方進行談判。如果合同不過渡到替代利率，而libor被終止，那麼合同對我們合同的影響可能會因合同而異。
雖然我們預計libor將在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能無法獲得libor。例如，如果有足夠數量的銀行拒絕向libor管理人提交報告，就可能出現這種情況。在這種情況下，將加速和(或)擴大與向替代參考匯率過渡有關的風險。任何這些事件都可能對我們的融資成本產生不利影響，從而影響我們的財務狀況、經營結果和現金流量。
我們可能無法通過債務和股票市場獲得更多資本，這可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
我們不能保證我們能夠進入資本市場，以對我們有利的條件獲得額外的債務或股權資本。我們獲得外部資本取決於幾個因素，包括一般市場狀況、我們目前和潛在的未來收益、市場對我們增長潛力的看法、我們的流動性和槓桿率、我們的現金分配以及我們普通股的市場價格。如果我們不能以優惠的條件獲得債務或股本，或根本無法獲得資金，我們的能力就會受到影響：(1)對我們的投資組合進行操作、維持或再投資；(2)在到期日或之前償還或再融資我們的債務；(3)購置新的房產；或(4)由於急需資金，我們以優惠條件處置部分資產。
信用評級的不利變化可能會影響我們的借貸能力和借款條件。
我們的信譽被國家認可的信用評級機構評定。指定的信用評級是基於我們的經營業績、流動性和槓桿率、財務狀況和前景，以及信用評級機構認為與我們行業有關的其他因素。我們的信用評級可能會影響我們獲得債務資本的能力，以及我們可能獲得的某些現有和未來債務融資的條件。由於我們依賴債務融資來為我們的業務提供資金，因此，我們的信用評級的不利變化，包括我們的信貸前景的變化，甚至可能導致不利變化的我們的信用評級的重新審查，都可能對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
債務協議中的契約可能會限制我們的經營活動，對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們的債務協議載有各種金融和業務契約，除其他外，包括某些覆蓋率和對我們承擔有擔保和無擔保債務的能力的限制。違反上述任何一項公約，如果不能在任何適用的補救期內治癒，可能導致我們的某些債務違約和加速。如果我們的任何債務在到期前加速，我們可能無法以優惠的條件償還或再融資，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
與核數委員會檢討有關的法律程序，可能會導致某些成本及開支，並會挪用我們的運作資源，因而可能對我們的財務狀況、經營結果及現金流量造成不良影響。
如本報告附註15-本報告綜合財務報表的承付款和意外開支-標題下所討論的，我們與證券交易委員會就與審計委員會審查有關的事項達成了一項和解，我們相信，將不會對我們提起與這些事項有關的任何其他政府程序。據我們瞭解，SEC和紐約南區已經宣佈了與某些前僱員有關的行動。我們仍然有責任賠償這些前人員的律師費和其他專業費用，其中一些費用可能超出我們的保險範圍，因此可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
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沒有保險的財產損失或超過保險單限額的損失可能導致我們在這些財產上的投資或相關收入的損失。
我們承擔全面的責任，火災，擴大的保險範圍，業務中斷，和恐怖主義行為保險，與政策規格和保險限額，通常為類似的財產。然而，也有某些類型的損失，如颶風、龍捲風、洪水、地震、恐怖主義或戰爭造成的損失，這些損失的覆蓋範圍有限或可扣減額可能更高。此外，租客一般須就租客或其代理人在物業上所進行的活動(包括但不限於任何環境污染)所引致的人身傷害或個人或不動產損壞而承擔法律責任，並使我們免受損害，並須在租期內全數有效，由租客負擔費用，以取得法律責任及財產損害保險單。然而，租户可能無法妥善維護其保險單或有能力支付與此類保單有關的免賠額。如果發生未投保的損失，或超過上述保險單合計合計限額的數額，或如果損失根據保險單可獲得相當大的扣減額，我們可能會損失一項或多項財產所投資的全部或部分資本和預期的收入，這會對我們的財務狀況、經營結果和現金流量造成不利影響。
在我們的投資組合中存在的一些財產的環境條件可能導致重大的意外成本。
我們受聯邦、州和地方環境法規的約束，這些法規一般適用於不動產的所有權和對不動產的操作。根據各種聯邦、州和地方的法律、法令和條例，我們可能要或必須對在我們的財產上或在我們的財產中釋放的或由我們的租户處置的某些危險或有毒物質的清除或補救費用，以及與危險或有毒物質有關的某些其他潛在費用(包括政府罰款和對個人和財產造成的傷害)承擔責任。不論我們是否知道或是否對這些危險或有毒物質的存在負有責任，都可以規定這種責任。就像許多社區和社區購物中心的情況一樣，我們的許多房產都有或有現場乾洗店和/或現場加油站，其先前或現在的使用可能會增加我們的環境責任風險。調查、移走或補救這類物質的費用可能很大，而這些物質的存在或未能妥善補救這些物質，可能會對我們租賃這些財產、以這些財產作為抵押品借入資金或處置這些財產的能力產生不利影響。
此外，我們的某些物業可能含有含石棉建築材料(“ACBM”)。環境法要求對ACBM進行適當的管理和維護，並可能對不遵守這些要求的業主或經營者處以罰款和處罰。法律還允許第三方就接觸石棉纖維造成的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。
最後，我們不能保證我們知道所有潛在的環境責任，或我們進行的環境研究已經或將查明我們的投資組合中的任何財產可能存在的所有物質環境狀況；任何以前的業主、居住者或租户沒有造成我們不知道的任何物質環境狀況；我們的財產不會受到租户或附近財產或其他無關第三方的影響；或環境法和規章的變化不會給我們帶來額外的環境責任。
關於根據公認會計原則確認補救義務的進一步信息，在本報告附註15-本報告綜合財務報表的承付款和意外開支-“環境事項”標題下討論。
遵守“美國殘疾人法”和消防、安全和其他條例可能要求我們支付對我們的現金流產生不利影響的開支。
我們投資組合中的所有財產都必須符合“美國殘疾人法”(“ADA”)的規定。“反傾銷協定”對“公共設施”和“商業設施”有單獨的遵守要求，但一般要求建築物向殘疾人開放。遵守“反傾銷協定”的要求可能需要消除准入障礙，而不遵守則可能導致美國政府處以罰款，或判給私人訴訟當事人損害賠償，或兩者兼而有之。我們正在不斷評估我們的投資組合，以確定我們是否符合“反傾銷協定”目前的要求。我們被要求在我們的投資組合的共同區域內遵守反傾銷協定，而且我們可能無法將補救任何公共區域ADA問題所需的費用轉嫁給我們的租户，這些費用可能會對我們的財務狀況、經營業績和其他方面產生不利影響。
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現金流量。此外，我們還必須按照消防和安全條例、建築規範和其他條例操作這些財產，因為它們可能被政府機構和團體採納，並適用於我們的投資組合。因此，我們可能須作出大量資本開支，以符合這些規定，而我們在翻新或重建受這些規定規限的物業的能力亦可能受到限制。由此產生的支出和限制可能對我們的財務狀況、經營結果和現金流動產生不利影響。
我們和我們的租户面臨着與網絡安全攻擊有關的風險，這些攻擊可能導致機密信息的丟失和其他業務的中斷。
我們廣泛依賴計算機系統來處理交易、操作和管理我們的業務，我們的業務面臨網絡安全攻擊的風險，並可能受到網絡安全攻擊的影響。這些攻擊可能包括試圖未經授權訪問我們的數據和/或計算機系統。攻擊可以是非常複雜的黑客組織單獨的或高度有組織的嘗試。我們採取了幾項措施來防止、檢測和減輕這些威脅，包括密碼保護、頻繁的強制密碼更改事件、多因素身份驗證、強制員工培訓、防火牆檢測系統、頻繁備份、用於核心應用程序的宂餘數據系統和年度滲透測試；然而，我們不能保證這些努力將成功地防止或減輕網絡安全攻擊。網絡安全攻擊可能會損害我們僱員、租户和供應商的機密信息，包括個人可識別的信息，破壞我們網絡的正常運作，導致財務報告或貸款契約和(或)漏報截止日期被誤報，使我們無法適當監測我們的REIT資格，導致我們無法維護我們的租户所依賴的建築系統，以有效利用其租賃空間，或需要大量管理人員的關注和資源來補救由此造成的任何損害。成功的攻擊還可能破壞和影響我們的業務運作，損害我們的聲譽，並導致大量的訴訟和補救費用。類似, 我們的租户廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理他們的業務，因此也面臨着網絡安全攻擊的風險，並可能受到網絡安全攻擊的影響。由於受到網絡安全攻擊，我們的租户的商業運作中斷或聲譽下降，可能會對我們的業務活動產生不利影響。截至2019年12月31日，我們還沒有發生任何涉及網絡安全攻擊的實質性事件。
我們高度依賴高級管理人員，不吸引和留住高級管理人員可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流動產生不利影響。
我們高度依賴我們的高級管理團隊的表現和持續努力。我們未來的成功取決於我們是否有能力繼續吸引和留住合格的執行官員和高級管理人員。任何不能有效管理我們的業務都會對我們的財務狀況、經營結果和現金流動產生不利影響。
與我們的組織和結構有關的風險
BPG的董事會可能在未經股東批准的情況下改變重大的公司政策。
BPG的投資、融資和股利政策以及我們對所有其他業務活動的政策，包括戰略和業務，將由BPG的董事會決定。這些政策可隨時或隨時由BPG董事會酌情修改或修改，不經我們的股東表決。BPG的章程還規定，BPG的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，而不經BPG的股東批准，如果BPG確定繼續獲得REIT資格不再符合BPG的最佳利益。此外，BPG的董事會可以改變BPG在利益衝突方面的政策，但這種改變必須符合適用的法律要求。任何這些政策的改變都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流以及我們履行償債義務和向BPG股東支付股息的能力產生不利影響。
BPG董事會可能會批准發行包括優先股在內的股票，其條款可能會阻止第三方收購我們。
BPG的章程允許其董事會授權發行一個或多個類別或系列的股票。我們的董事會還可以對任何未發行的股票進行分類或重新分類，並確定對股息和其他分配的偏好、轉換和其他權利、表決權、限制、限制、資格以及贖回任何此類股票的條款和條件，這些權利可能優於我們的普通股。因此，BPG的董事會可以授權發行某一類或一系列股票的條款和條件，這些條款和條件可能會阻止我們主動收購我們或改變我們的控制權。
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哪些持有BPG部分或大部分已發行普通股的人可能會獲得比我們普通股當時的市價更高的股票溢價。
BPG和BPG股東對BPG董事和官員採取行動的權利有限。
BPG的章程免除了BPG的董事和官員對我們和BPG的股東在馬裏蘭法律允許的最大限度的金錢損害賠償責任。根據馬裏蘭州的法律和BPG的章程，BPG的董事和官員對BPG或BPG的股東除了以下原因造成的賠償責任外，不承擔任何賠償責任：
• | 實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤；或 |
• | 董事或高級人員的主動及故意不誠實，而該欺詐是由最終判決所確立，並對經裁定的訴訟因由具有關鍵性。 |
BPG的章程授權BPG，而BPG的章程要求BPG向因以BPG的身份(或應BPG的請求在另一實體的類似身份)在訴訟中成為訴訟當事方或證人的每一位BPG董事或官員，在馬裏蘭法律允許的最大限度內，賠償該人可能因其現任或前任BPG董事或官員的身份而成為該人的任何索賠或責任。此外，BPG可能有義務支付或償還BPG現任和前任董事和高級職員的費用，而不要求初步確定其最終獲得賠償的權利。因此，BPG和BPG的股東向BPG的董事和高級人員追償金錢損害的權利可能比沒有BPG章程和細則中的這些規定或其他公司可能存在的權利更有限，這可能會限制股東在發生不利於BPG最大利益的行動時的追索權。
BPG的章程中有一條明確允許BPG的非僱員董事與我們競爭的條款。
BPG的章程規定，在馬裏蘭法律允許的最大限度內，BPG放棄BPG對任何商業機會的興趣或期望，或放棄任何被BPG董事或其關聯公司不時提供或開發的商業機會，但受僱於BPG或BPG子公司的董事除外，除非以董事身份明確提供或告知該人商業機會。非僱員董事或其任何聯營公司均無責任不直接或間接地從事我們或其聯營公司所從事的同一業務活動或類似的業務活動或業務，或不與我們或我們的聯營公司進行其他競爭。
BPG的章程規定，在馬裏蘭法律允許的最大限度內，BPG的非僱員董事及其任何附屬公司可以：
• | 為自己的帳户或他人的帳户購買、持有和處置BPG的股票或操作股的股份，並行使Brixmor Property Group Inc.股東的所有權利。或我們經營合夥的有限責任合夥人，其程度及方式猶如他、她或該人並非BPG的董事或股東一樣；及 |
• | 作為任何其他人的董事、高級人員、受託人、股東、合夥人、成員、股權所有人、經理、顧問或僱員，她或其本人或以其個人身份，擁有商業利益，直接或間接從事與我們類似或與我們競爭的商業活動，這些活動涉及我們可以抓住和發展的商業機會，或包括按揭、不動產或從事房地產業務的人的收購、聯合、持有、管理、開發、經營或處置利益。 |
BPG的章程還規定，在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，如果任何非僱員董事或其各自的附屬公司獲得潛在交易或其他商業機會的知識，該人將沒有義務與我們或我們的任何關聯公司溝通或提供此類交易或商業機會，並可為自己、本人或其自身利用任何此類機會，或將其提供給另一人或實體，除非該商業機會明確提供給以我們董事身份的人。這些規定可能會剝奪我們本來想要追求的機會。
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與我們的REIT地位和某些其他税收項目有關的風險
如果BPG不保持其作為REIT的資格，它將作為一家正規公司被徵税，並可能面臨大量的税務責任。
BPG打算繼續運作，以便根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)有資格成為REIT。然而，作為REIT的資格涉及適用高度技術性和複雜的“守則”條款，而對這些條款只有有限的司法或行政解釋。儘管“守則”中有關於補救的規定，但BPG可能無法滿足各種遵守要求，這可能危及其REIT地位。此外，在每一種情況下，新的税務立法、行政指導或法院裁決都可能具有追溯效力，這可能使BPG更難或不可能有資格成為可再生能源信託基金。
如BPG在任何課税年度未能符合REIT資格，而根據適用的法定條文，BPG無權獲得寬免：
• | BPG將被徵税為非REIT“C”公司，根據現行法律，該公司除其他外，意味着無法在計算應納税所得時扣減支付給股東的股息，並按正常的公司所得税税率對其應納税所得徵收美國聯邦所得税，這將減少BPG的現金流和可供分配給股東的資金； |
• | BPG在不符合REIT資格的年份後的四年中，將被取消作為REIT的税收資格。 |
美國國税局(“國税局”)、美國財政部和國會經常審查美國聯邦所得税立法、條例和其他指導意見。BPG無法預測美國是否、何時或在多大程度上將通過新的聯邦税法、法規、解釋或裁決。任何立法行動都可能前瞻性地或追溯性地改變BPG的税收待遇，因此可能對BPG或BPG的股東的税收產生不利影響。股東應就立法、管理或行政方面的發展狀況和建議及其對BPG股票投資的潛在影響與其税務顧問進行協商。
遵守REIT要求可能迫使BPG清算或重組投資，或放棄其他有吸引力的投資機會。
為了符合REIT資格，BPG必須確保在每個日曆季度結束時，其資產價值的至少75%包括現金、現金等價物、政府證券和合格的REIT房地產資產。BPG對證券的投資不得超過任何一家發行人未發行的有表決權證券的10%或任何一家發行人未發行證券總價值的10%，除非：(1)該發行人是REIT；(2)BPG與該發行人共同選擇根據守則將該發行人視為“應課税的REIT附屬公司”；或(3)就10%的價值限制而言，該等證券符合某些規定，而不被視為該項測試的“證券”。BPG在應税REIT子公司的所有投資總額不得超過BPG總資產價值的20%。此外，BPG的資產價值不得超過5%，由除應納税的REIT子公司以外的任何一家發行人的證券組成，而BPG總資產價值的25%不得超過BPG由“公開提供的REITs”(根據“守則”定義)發行的債務工具，而這些債券是“無條件的”(例如，沒有不動產或不動產權益擔保)。如果BPG不遵守這些要求，BPG必須在日曆季度結束後30天內處置其部分資產，以避免喪失REIT地位和遭受不利的税收後果。除季度資產測試要求外，BPG還必須每年滿足兩項收入測試要求(“75%和95%的總收入測試”)，這兩項要求要求BPG的總收入至少75%來自被動房地產來源，包括不動產租金、不動產處置收益和其他特定的符合資格的房地產收入。此外, 通常，至少95%的BPG總收入必須來自符合75%收入測試和其他指定利息、股息和投資組合類型收入的項目。因此，為了保持其作為REIT的資格，BPG可能被要求從其投資組合中清算，或為應税的REIT子公司作出貢獻，否則具有吸引力的投資。這些行動可能會減少BPG的收入和可供分配給其股東的數額。BPG可能無法進行本來對其有利的投資，以滿足符合REIT資格的資產或收入多樣化要求。
此外，該守則的REIT規定對“禁止交易”所得的收入徵收100%的税。禁止交易一般包括出售資產，但喪失抵押品贖回權財產除外，這些資產構成庫存或其他在正常經營過程中向客户出售的財產。儘管BPG不打算持有任何在BPG正常經營過程中被定性為出售給客户的財產，但根據某些法定安全港，出售或處置符合條件的財產除外。
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不能保證國税局將同意BPG對其性質的描述，也不能保證BPG將能夠利用現有的安全港。這100%的税收可能會影響BPG出售房產的決定，如果它認為這種出售可以被視為禁止的交易。但是，如果BPG通過應税的REIT子公司出售這些資產，它將不受這一税的影響。
遵守REIT要求可能限制BPG有效對衝的能力，並可能導致BPG承擔税務責任。
“守則”的REIT條款大大限制了BPG對衝債務的能力。從套期保值交易中獲得的任何收入-BPG為管理為獲取或攜帶房地產資產而進行或將要進行的借款的利率波動風險-或管理貨幣波動風險-如果根據適用的財務條例明確指出的話-就BPG必須滿足的75%或95%的總收入測試而言，並不構成“總收入”，以保持其作為REIT的資格。在BPG進行其他類型的對衝交易時，這些交易的收入很可能被視為不符合條件的收入，用於這兩項毛收入測試。作為這些規則的結果，BPG打算限制其使用在適用的財政部條例中沒有明確確定的套期保值技術，或者通過國內應税REIT子公司實施這些對衝。這可能使BPG面臨比BPG不願承擔的更大風險，也可能增加BPG對衝活動的成本，因為其應税REIT子公司將對利得税徵税。
BPG的章程不允許任何人持有BPG超過9.8%的已發行普通股或BPG所有類別或系列的流通股，如果沒有BPG董事會的豁免，試圖收購BPG的普通股或其他所有類別或系列的BPG股票將是無效的。
根據“準則”，BPG符合資格成為REIT的，在應納税年度的後半部分，BPG的流通股價值不得超過50%直接或間接由五人或更少的個人(包括某些作為個人為此目的被視為個人的實體)擁有。為了協助BPG獲得美國聯邦所得税的REIT資格，除其他目的外，BPG的章程禁止任何個人擁有超過一定百分比的實益或建設性所有權，目前的比例為9.8%，價值或股份數量，以限制程度較高的BPG普通股中的流通股或BPG的流通股價值9.8%為準，BPG稱之為“所有權限制”。“守則”和BPG章程規定的建設性所有權規則是複雜的，可能導致由一組相關個人持有的流通股股份被視為由一人建設性地擁有。因此，如果個人收購BPG的未發行普通股或BPG股票的9.8%以下，就會導致個人建設性地持有BPG的未償普通股或BPG的股票，從而違反所有權限制。任何企圖持有或轉讓BPG股份超過所有權限制而不受BPG董事會限制的行為，將導致超過通過特許經營轉讓給慈善信託的股份或轉讓無效，而試圖獲得此類超額股份的個人將無權持有此類超額股份。此外，不能保證BPG的董事會，如章程所允許的，今後不會降低這一所有權限制。
所有權限制可能會阻止第三方改變對BPG的控制權，即使這種控制權的改變將符合BPG股東的最大利益，或者會導致BPG的股東獲得超過當時BPG普通股當前市場價格的溢價(即使這種控制變化不會合理地損害BPG的REIT地位)。
如果不具備國內控制的REIT資格，BPG的非美國股東可能會受到美國聯邦所得税的不利影響。
BPG將是一家國內控股的REIT公司，如果在規定的測試期間，其股票的價值低於50%直接或間接由非美國股東持有的話。因為它的股票是公開交易的，所以bpg不能保證它實際上是一個由國內控制的reit。如果bpg不符合國內控制的reit資格，其非美國股東如果不因出售bpg普通股股份而獲得的收益而不受美國聯邦所得税的影響，則如果(A)根據適用的國庫條例，如紐約證券交易所(NYSE)，這些股票未被視為“定期交易”，或(B)這些股票被視為在已建立的證券市場上“定期交易”，以及出售實際上或建設性持有的非美國股東的股票，則將對其徵税，在指定測試期內的任何時間，已發行股票的價值超過10%。如果BPG的普通股的出售或交換的收益由於這些原因而被徵税，那麼非美國的股東將受到美國的約束。
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聯邦所得税對任何淨收益的徵税方式類似於對應納税的美國股東的徵税，對非居住在外國的個人適用任何可適用的替代最低税和特別替代最低税率，非美國公司股東可對其徵收額外的分支利得税。
BPG可以選擇在BPG自己的股票中進行分配，在這種情況下，股東可能被要求繳納所得税而不收取任何現金紅利。
就BPG作為REIT的資格而言，BPG必須每年向其股東分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息的扣減和不包括淨資本收益。雖然它目前不打算這樣做，但為了滿足這一要求，允許BPG在某些條件和限制的情況下，將全部或部分以BPG股票支付的發行方式發放。接受這種分配的應納税股東必須按照美國聯邦所得税的目的，在BPG當前或累計收益和利潤的範圍內，包括作為普通股息收入的分配的全部數額。因此，美國股東可能被要求為這種分配支付超過收到的現金部分的所得税。因此，接受BPG股票分配的美國股東可能被要求出售在這種分配中收到的股份，或者在可能不利的時間出售他們擁有的其他股票或資產，以支付對這種分配徵收的任何税款。此外，對於某些非美國股東，BPG可能被要求就這種分配，包括對BPG股票中應支付的股份的全部或部分，預扣或處置這種分配的部分股份，並使用這種分配的淨收益來支付預扣税。此外，如果大量BPG的股東決定出售BPG的股票，以支付股息收入所欠的税款，這種出售可能會給BPG股票的市場價格帶來下行壓力。
REITs支付的股息不符合可用於某些股息的降低税率的條件。
適用於非REIT“C”公司向某些非法人美國股東支付的合格股息收入的最高税率已通過立法降低到23.8%(考慮到適用於淨投資收入的3.8%的醫療保險税)。然而，REITs支付的股息一般不符合降低利率的條件。在2017年12月31日後至2026年1月1日前的應税年度內，美國非法人股東可以從REIT中扣除20%的股息(不包括合格股息收入和資本利得股息)。對於處於37%邊際税率最高水平的非美國公司股東，對REIT股息的扣除將產生29.6%的實際所得税税率，高於非REIT“C”公司支付的合格股息收入的23.8%税率。由於適用於非REIT“C”公司合格股息的利率更優惠，某些非公司投資者可能認為，與支付股息的非REIT“C”公司的股票相比，對REIT的投資更具吸引力，這可能會對包括bpg在內的REIT股份的價值產生不利影響。
項目1B. 未解決的工作人員意見
沒有。
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項目2. 特性
截至2019年12月31日，我們的投資組合包括403購物中心總數約為7100萬平方英尺的GLA。我們的高質量的國家投資組合主要位於美國前50大市場服務商的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非自由裁量和價值導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商提供。截至2019年12月31日，ABR公司的三大租户是TJX公司、Kroger公司和美元樹商店(Dollar Tree Stores，Inc.)。
下表彙總了截至2019年12月31日我們資產組合中按ABR計算的前20位租户(單位：千美元，除PSF金額外)：
零售商 | 自有租賃 | 租賃GLA | 佔GLA的百分比 | ABR | ABR百分比 | ABR PSF(1) | ||||||||||||||
TJX公司 | 88 | 2,678,618 | 3.8 | % | $ | 30,664 | 3.4 | % | $ | 11.45 | ||||||||||
克羅格公司 | 50 | 3,323,325 | 4.7 | % | 24,916 | 2.8 | % | 7.5 | ||||||||||||
美元樹倉公司 | 126 | 1,449,148 | 2.1 | % | 15,805 | 1.8 | % | 10.91 | ||||||||||||
伯靈頓商店公司 | 22 | 1,230,948 | 1.7 | % | 12,419 | 1.4 | % | 10.09 | ||||||||||||
Publix超級市場公司 | 29 | 1,279,135 | 1.8 | % | 12,102 | 1.4 | % | 9.46 | ||||||||||||
達萊澤 | 21 | 1,163,367 | 1.6 | % | 12,091 | 1.3 | % | 10.39 | ||||||||||||
Ross Stores公司 | 36 | 971,774 | 1.4 | % | 11,524 | 1.3 | % | 11.86 | ||||||||||||
L.A健身國際有限公司 | 15 | 618,290 | 0.9 | % | 11,298 | 1.3 | % | 18.27 | ||||||||||||
艾伯森公司 | 16 | 907,916 | 1.3 | % | 10,445 | 1.2 | % | 11.5 | ||||||||||||
BedBath&Beyond公司 | 32 | 791,126 | 1.1 | % | 9,821 | 1.1 | % | 12.41 | ||||||||||||
佩斯馬特公司 | 26 | 587,388 | 0.8 | % | 8,726 | 1.0 | % | 14.86 | ||||||||||||
大公司 | 35 | 1,150,510 | 1.6 | % | 7,758 | 0.9 | % | 6.74 | ||||||||||||
PETCO動物用品公司 | 32 | 434,440 | 0.6 | % | 7,716 | 0.9 | % | 17.76 | ||||||||||||
科爾公司 | 12 | 914,585 | 1.3 | % | 7,192 | 0.8 | % | 7.86 | ||||||||||||
沃爾瑪商店公司 | 15 | 1,759,473 | 2.5 | % | 6,837 | 0.8 | % | 3.89 | ||||||||||||
百思買公司 | 13 | 537,660 | 0.8 | % | 6,793 | 0.8 | % | 12.63 | ||||||||||||
烏爾塔美容公司 | 26 | 295,778 | 0.4 | % | 6,779 | 0.8 | % | 22.92 | ||||||||||||
派對城Holdco公司 | 34 | 482,332 | 0.7 | % | 6,742 | 0.8 | % | 13.98 | ||||||||||||
邁克爾斯公司 | 24 | 541,541 | 0.8 | % | 6,546 | 0.7 | % | 12.09 | ||||||||||||
辦公倉庫公司 | 26 | 569,591 | 0.8 | % | 6,322 | 0.7 | % | 11.1 | ||||||||||||
前20名零售商 | 678 | 21,686,945 | 30.7 | % | $ | 222,496 | 25.2 | % | $ | 10.26 | ||||||||||
(1) | ABR PSF計算為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有租賃權改進的GLA。 |
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下表彙總了截至2019年12月31日按州分列的資產組合的地理多樣性(單位：千美元，預計PSF金額)：
國家 | 屬性數 | GLA | 收費百分比 | 租賃百分比 | ABR | ABR PSF(1) | 屬性數百分比 | 佔GLA的百分比 | ABR百分比 | ||||||||||||||||||||||
1 | 佛羅裏達 | 48 | 7,914,008 | 86.6 | % | 90.2 | % | $ | 106,225 | $ | 15.37 | 11.9 | % | 11.2 | % | 11.9 | % | ||||||||||||||
2 | 得克薩斯州 | 52 | 8,039,742 | 90.9 | % | 94.2 | % | 102,363 | 14.49 | 12.9 | % | 11.4 | % | 11.4 | % | ||||||||||||||||
3 | 加利福尼亞 | 27 | 5,086,451 | 93.3 | % | 96.2 | % | 95,656 | 21.10 | 6.7 | % | 7.2 | % | 10.7 | % | ||||||||||||||||
4 | 紐約 | 29 | 3,702,568 | 92.8 | % | 96.5 | % | 68,761 | 19.84 | 7.2 | % | 5.2 | % | 7.7 | % | ||||||||||||||||
5 | 賓夕法尼亞州 | 27 | 5,109,108 | 87.8 | % | 90.6 | % | 65,918 | 17.21 | 6.7 | % | 7.2 | % | 7.4 | % | ||||||||||||||||
6 | 北卡羅來納州 | 20 | 4,243,707 | 91.9 | % | 95.5 | % | 45,194 | 11.74 | 5.0 | % | 6.0 | % | 5.0 | % | ||||||||||||||||
7 | 佐治亞州 | 30 | 4,228,329 | 88.6 | % | 90.9 | % | 42,583 | 11.37 | 7.4 | % | 6.0 | % | 4.7 | % | ||||||||||||||||
8 | 新澤西 | 16 | 2,825,936 | 88.5 | % | 93.4 | % | 41,703 | 16.77 | 4.0 | % | 4.0 | % | 4.7 | % | ||||||||||||||||
9 | 伊利諾斯州 | 15 | 3,604,521 | 83.0 | % | 86.0 | % | 40,706 | 13.86 | 3.7 | % | 5.1 | % | 4.5 | % | ||||||||||||||||
10 | 俄亥俄 | 16 | 3,299,558 | 87.8 | % | 90.6 | % | 36,419 | 14.04 | 4.0 | % | 4.7 | % | 4.1 | % | ||||||||||||||||
11 | 密西根 | 16 | 2,997,110 | 92.4 | % | 94.2 | % | 35,585 | 13.21 | 4.0 | % | 4.2 | % | 4.0 | % | ||||||||||||||||
12 | 康涅狄格州 | 12 | 1,850,585 | 91.2 | % | 91.4 | % | 26,118 | 15.46 | 3.0 | % | 2.6 | % | 2.9 | % | ||||||||||||||||
13 | 田納西州 | 9 | 2,037,716 | 95.6 | % | 96.6 | % | 23,069 | 11.89 | 2.2 | % | 2.9 | % | 2.6 | % | ||||||||||||||||
14 | 科羅拉多 | 7 | 1,595,976 | 89.4 | % | 94.4 | % | 21,530 | 15.18 | 1.8 | % | 2.3 | % | 2.4 | % | ||||||||||||||||
15 | 馬薩諸塞州 | 10 | 1,742,928 | 89.7 | % | 93.0 | % | 19,405 | 15.97 | 2.5 | % | 2.5 | % | 2.2 | % | ||||||||||||||||
16 | 肯塔基州 | 7 | 1,683,399 | 93.7 | % | 98.1 | % | 17,996 | 12.11 | 1.8 | % | 2.4 | % | 2.0 | % | ||||||||||||||||
17 | 明尼蘇達 | 9 | 1,377,429 | 85.4 | % | 90.8 | % | 16,255 | 14.05 | 2.2 | % | 1.9 | % | 1.8 | % | ||||||||||||||||
18 | 南卡羅來納州 | 7 | 1,310,223 | 93.6 | % | 94.8 | % | 15,591 | 12.83 | 1.8 | % | 1.9 | % | 1.7 | % | ||||||||||||||||
19 | 印第安納州 | 8 | 1,538,030 | 89.7 | % | 90.2 | % | 14,902 | 11.99 | 2.0 | % | 2.2 | % | 1.7 | % | ||||||||||||||||
20 | 維吉尼亞 | 7 | 1,017,100 | 91.9 | % | 93.5 | % | 11,303 | 12.90 | 1.8 | % | 1.4 | % | 1.3 | % | ||||||||||||||||
21 | 新罕布什爾州 | 5 | 778,528 | 78.8 | % | 81.1 | % | 8,014 | 13.20 | 1.3 | % | 1.1 | % | 0.9 | % | ||||||||||||||||
22 | 威斯康星州 | 4 | 686,770 | 74.3 | % | 75.8 | % | 6,083 | 11.69 | 1.0 | % | 1.0 | % | 0.7 | % | ||||||||||||||||
23 | 馬裏蘭州 | 3 | 412,013 | 76.2 | % | 83.3 | % | 5,666 | 16.50 | 0.7 | % | 0.6 | % | 0.6 | % | ||||||||||||||||
24 | 密蘇裏 | 5 | 655,984 | 92.5 | % | 93.6 | % | 5,325 | 8.85 | 1.2 | % | 0.9 | % | 0.6 | % | ||||||||||||||||
25 | 阿拉巴馬州 | 1 | 415,636 | 66.4 | % | 77.5 | % | 3,900 | 12.42 | 0.2 | % | 0.6 | % | 0.4 | % | ||||||||||||||||
26 | 堪薩斯 | 2 | 378,962 | 92.5 | % | 95.5 | % | 3,530 | 12.55 | 0.5 | % | 0.5 | % | 0.4 | % | ||||||||||||||||
27 | 愛荷華州 | 2 | 512,825 | 97.1 | % | 98.3 | % | 3,311 | 6.63 | 0.5 | % | 0.7 | % | 0.4 | % | ||||||||||||||||
28 | 西維吉尼亞 | 2 | 251,500 | 96.0 | % | 96.0 | % | 2,087 | 8.64 | 0.5 | % | 0.4 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
29 | 亞利桑那州 | 1 | 165,350 | 100.0 | % | 100.0 | % | 2,046 | 12.37 | 0.2 | % | 0.2 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
30 | 佛蒙特州 | 1 | 223,314 | 100.0 | % | 100.0 | % | 1,943 | 8.82 | 0.2 | % | 0.3 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
31 | 俄克拉荷馬州 | 1 | 186,851 | 100.0 | % | 100.0 | % | 1,894 | 10.14 | 0.2 | % | 0.3 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
32 | 特拉華州 | 1 | 191,974 | 52.2 | % | 82.3 | % | 1,845 | 11.68 | 0.2 | % | 0.3 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
33 | 緬因州 | 1 | 287,513 | 89.3 | % | 89.3 | % | 1,777 | 20.10 | 0.2 | % | 0.4 | % | 0.2 | % | ||||||||||||||||
34 | 路易斯安那州 | 2 | 279,159 | 66.0 | % | 77.5 | % | 1,261 | 5.83 | 0.5 | % | 0.4 | % | 0.1 | % | ||||||||||||||||
共計 | 403 | 70,630,803 | 89.3 | % | 92.4 | % | $ | 895,964 | $ | 14.74 | 100.0 | % | 100.0 | % | 100.0 | % | |||||||||||||||
(1) | ABR PSF計算為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有租賃權改進的GLA。 |
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下表彙總了截至2019年12月31日按單位規模分列的投資組合的某些信息(以千美元計，預計為PSF金額)：
數目 單位 | GLA | 佔GLA的百分比 | 收費百分比 | 租賃百分比 | ABR | ABR PSF(1) | ||||||||||||||||
≥35 000 SF | 458 | 26,884,686 | 38.1 | % | 93.5 | % | 95.4 | % | $ | 230,237 | $ | 10.37 | ||||||||||
20,000 –34，999 SF | 511 | 13,457,423 | 19.0 | % | 91.1 | % | 95.7 | % | 138,883 | 10.90 | ||||||||||||
10,000 –19 999 SF | 628 | 8,618,388 | 12.2 | % | 90.9 | % | 93.7 | % | 112,571 | 14.29 | ||||||||||||
5,000 –9 999 SF | 1,168 | 8,040,595 | 11.4 | % | 83.9 | % | 87.9 | % | 122,448 | 18.15 | ||||||||||||
6,455 | 13,629,711 | 19.3 | % | 81.5 | % | 85.1 | % | 291,825 | 26.00 | |||||||||||||
共計 | 9,220 | 70,630,803 | 100.0 | % | 89.3 | % | 92.4 | % | $ | 895,964 | $ | 14.74 | ||||||||||
總≥10，000 SF | 1,597 | 48,960,497 | 69.3 | % | 92.4 | % | 95.2 | % | $ | 481,691 | $ | 11.25 | ||||||||||
共計 | 7,623 | 21,670,306 | 30.7 | % | 82.4 | % | 86.2 | % | 414,273 | 23.05 | ||||||||||||
(1) | ABR PSF計算為ABR除以租賃GLA，不包括承租人擁有租賃權改進的GLA。 |
下表彙總了未來10個歷年及其後每一年在我們的投資組合內的租約到期情況，假設在租賃期限內不行使任何續約選擇，幷包括截至2019年12月31日的承租人擁有租賃權改進的GLA：
租賃數量 | 租賃GLA | 租賃GLA的百分比 | 當地ABR的百分比 | 就地ABR PSF | 呼氣時ABR PSF | |||||||||||||||
米-米 | 325 | 887,084 | 1.4 | % | 1.5 | % | $ | 15.19 | $ | 15.19 | ||||||||||
2020 | 1,091 | 6,214,872 | 9.5 | % | 9.0 | % | 12.93 | 12.93 | ||||||||||||
2021 | 1,175 | 8,004,262 | 12.2 | % | 11.6 | % | 13.03 | 13.10 | ||||||||||||
2022 | 1,147 | 8,330,634 | 12.7 | % | 12.7 | % | 13.69 | 13.93 | ||||||||||||
2023 | 977 | 6,860,133 | 10.5 | % | 10.9 | % | 14.17 | 14.54 | ||||||||||||
2024 | 1,026 | 9,244,133 | 14.2 | % | 13.1 | % | 12.69 | 13.03 | ||||||||||||
2025 | 567 | 6,183,680 | 9.5 | % | 8.7 | % | 12.57 | 13.50 | ||||||||||||
2026 | 339 | 3,308,825 | 5.1 | % | 5.5 | % | 15.00 | 16.46 | ||||||||||||
2027 | 337 | 3,017,915 | 4.6 | % | 5.1 | % | 15.14 | 16.98 | ||||||||||||
2028 | 294 | 2,624,351 | 4.0 | % | 4.7 | % | 16.20 | 18.09 | ||||||||||||
2029 | 365 | 3,631,364 | 5.6 | % | 6.1 | % | 15.02 | 16.90 | ||||||||||||
2030+ | 447 | 6,967,222 | 10.7 | % | 11.1 | % | 14.23 | 16.44 | ||||||||||||
關於我們每個屬性的更多具體信息，見表99.1，在此通過引用進行合併。
租賃
我們的錨定租客一般有10年至20年的原有租約，這些租約可能包括或不包括延長一段或多段時間的選擇。較小的租户通常有5年至10年的原始租約，這些租約可能包含或不包含更新選項。我們投資組合中的租約一般規定每月支付固定租金。某些租約還規定根據租户銷售總額超過某一閾值的百分比支付額外租金。租賃通常規定在合同中增加基礎租金，超出原始條件和任何更新選擇期，並償還財產業務費用，包括公用地區費用、水電費(如果不是單獨計税)、保險和房地產税。
上述對我們投資組合租賃特點的一般性描述並不是為了描述所有租賃，而且租賃條款存在重大差異。
保險
我們有一家全資自保公司，Brixmor intop，LLC(“intop”)。Incapd為我們的財產承保第一層的一般責任保險計劃。作為我們整體風險管理計劃的一部分，我們成立了Incapc，並通過專用程序的功能來穩定保險成本、管理風險敞口和回收費用。根據適用的監管要求，內部上限被資本化。
18
我們還維護商業責任，火災，擴大保險範圍，地震，業務中斷，和租賃損失保險，包括我們的投資組合中的所有財產。我們選擇保險規格和保險限額，我們認為這是適當的相對風險損失，保險費用，行業實踐，和性質的購物中心在我們的投資組合。此外，租客一般須就租客或其代理人在物業上所進行的活動(包括但不限於任何環境污染)所引致的人身傷害或個人或不動產損壞而承擔法律責任，並使我們免受損害，並須在租期內全數有效，由租客負擔費用，以取得法律責任及財產損害保險單。我們管理層認為，我們投資組合中的所有資產目前都有足夠的保險。我們不為一般未投保的損失(如戰爭損失)投保。參見“風險因素-與我們的投資組合和業務相關的風險-未投保的財產損失或超過保險單限額的損失可能導致投資損失或這些財產的相關收入損失。”
19
項目3. 法律程序
本報告附註15-本報告綜合財務報表的承付款和意外開支-標題“法律事項”項下所載的資料列入本項目3。
項目4.礦山安全披露
不適用。
20
第二部分
項目5. 註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買
BPG的普通股在紐約證券交易所的交易代號為“BRX”。截至2020年2月1日，持有BPG普通股記錄的人數為556人。這一數字並不代表BPG普通股的實際受益所有者人數，因為BPG普通股的股份經常被證券交易商和其他人以“街頭名稱”持有，以造福可能投票的受益所有者。
根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)，BPG選擇有資格成為REIT。為了符合REIT的資格，BPG必須滿足幾項組織和業務要求，包括一項要求，即BPG目前必須向股東分配至少90%的REIT應税收入，這一要求不考慮支付的股息的扣減，也不包括資本淨收益。管理層打算滿足這些要求並保持BPG的REIT地位。作為REIT，BPG一般不需繳納美國聯邦所得税，只要分配給其股東的份額至少等於“守則”規定的應納税所得額。
BPG未來的發行將由BPG的董事會自行決定。在決定未來的分配額時，我們預計BPG的董事會將考慮其他因素：(1)我們的經營活動產生的現金數額；(2)租賃和資本支出所需的現金數額；(3)償還債務、再投資活動、淨收購和股票回購所需的現金數額；(4)為維持BPG作為REIT的地位和減少BPG原本需要支付的任何收入和消費税而需要分配的現金數額；(5)我們的融資協議對我們的分配的任何限制，包括(但不限於)我們的無擔保信貸貸款；(6)合法資產的充足性；和(7)我們繼續獲得額外資金來源的能力。
如果BPG由於我們的融資安排或其他規定而無法分配100%的BPG的REIT應税收入，或者不分配BPG的REIT應税收入的100%，BPG將對保留的金額徵收所得税，並可能徵收消費税。如果我們的業務沒有產生足夠的現金流量，使BPG無法滿足REIT的分配要求，我們可能被要求用營運資本、借來的資金或資產出售為分配提供資金，或者我們可能被要求減少這種分配，或者將這種分配全部或部分支付給BPG的股票。見項目1A。“風險因素”，以獲取關於可能對我們的業務結果產生不利影響的風險因素的補充信息。
公司為聯邦所得税目的分配的當期和累計收益和利潤將作為普通股利收入或資本收益收入向股東徵税。超過應納税收益和利潤的分配一般被視為非應納税的資本回報。這些分配在其普通股中不超過股東調整後的税基的範圍內，具有推遲徵税的效果，直至股東普通股出售為止。只要分配的分配既超過應納税收入和利潤，又超過股東調整後的普通股税基，在截至2019年12月31日的應税年度，公司向股東分配的股份中，78.7%構成應納税的普通收入，21.3%構成資本回報。
21
BPG股東總回報業績
以下業績圖表比較了從2014年12月31日至2019年12月31日期間，BPG普通股累計股東總回報率與標準普爾500指數和富時NAREIT股票購物中心指數的累計總回報率。所有股東的回報業績假設股息的再投資。本段和下列執行情況表中的信息被視為已提供，未提交。
出售未註冊股本證券
截至2019年12月31日的一年內，沒有未登記的股票銷售。
發行人購買股票證券
2017年12月5日，董事會批准了一項股票回購計劃(“計劃”)，價值高達400.0美元的普通股。在截至2019年12月31日的一年中，我們根據該計劃回購了834，921股普通股，每股平均價格為1743美元，總計1，460萬美元(不包括佣金)。在截至2019年12月31日的一年中，我們與該計劃一起支付了不到10萬美元的佣金。在截至2019年12月31日的三個月內，我們沒有回購任何普通股。該計劃於2019年12月5日到期。在2019年12月31日之後，我們建立了一個新的股票回購計劃。詳見本報告附註20-本報告綜合財務報表的後續活動。
22
項目6.選定的財務數據
下表顯示了BPG和運營夥伴關係及其各自子公司在所述期間的選定綜合財務數據。這一信息應與BPG及其子公司及其運營夥伴及其子公司的審定財務報表及其附註以及本年度報告其他部分所載的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”一併閲讀。
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | ||||||||||||||||||||
綜合業務報表 | ||||||||||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||||||
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | 1,166,379 | $ | 1,233,068 | $ | 1,281,724 | $ | 1,273,669 | $ | 1,262,344 | ||||||||||
其他收入 | 1,879 | 1,272 | 1,456 | 2,103 | 3,636 | |||||||||||||||
總收入 | 1,168,258 | 1,234,340 | 1,283,180 | 1,275,772 | 1,265,980 | |||||||||||||||
營業費用 | ||||||||||||||||||||
經營成本 | 124,876 | 136,217 | 136,092 | 133,429 | 129,477 | |||||||||||||||
房地產税 | 170,988 | 177,401 | 179,097 | 174,487 | 180,911 | |||||||||||||||
折舊和攤銷 | 332,431 | 352,245 | 375,028 | 387,302 | 417,935 | |||||||||||||||
可疑賬户備抵 | — | 10,082 | 5,323 | 9,182 | 9,540 | |||||||||||||||
不動產資產減值 | 24,402 | 53,295 | 40,104 | 5,154 | 1,005 | |||||||||||||||
一般和行政 | 102,309 | 93,596 | 92,247 | 92,248 | 98,454 | |||||||||||||||
業務費用共計 | 755,006 | 822,836 | 827,891 | 801,802 | 837,322 | |||||||||||||||
其他收入(費用) | ||||||||||||||||||||
股息和利息 | 699 | 519 | 365 | 542 | 315 | |||||||||||||||
利息費用 | (189,775 | ) | (215,025 | ) | (226,660 | ) | (226,671 | ) | (245,012 | ) | ||||||||||
出售房地產資產的收益 | 54,767 | 209,168 | 68,847 | 35,613 | 11,744 | |||||||||||||||
債務清償損益淨額 | (1,620 | ) | (37,096 | ) | 498 | (832 | ) | 1,720 | ||||||||||||
其他 | (2,550 | ) | (2,786 | ) | (2,907 | ) | (4,957 | ) | (348 | ) | ||||||||||
其他費用共計 | (138,479 | ) | (45,220 | ) | (159,857 | ) | (196,305 | ) | (231,581 | ) | ||||||||||
未合併合營企業股本前收益 | 274,773 | 366,284 | 295,432 | 277,665 | 197,077 | |||||||||||||||
非合併合營企業的收益股本 | — | — | 381 | 477 | 459 | |||||||||||||||
處置未合併合資企業權益的收益 | — | — | 4,556 | — | — | |||||||||||||||
淨收益 | 274,773 | 366,284 | 300,369 | 278,142 | 197,536 | |||||||||||||||
可歸因於非控制權益的淨收入 | — | — | (76 | ) | (2,514 | ) | (3,816 | ) | ||||||||||||
Brixmor Property Group Inc.的淨收益 | 274,773 | 366,284 | 300,293 | 275,628 | 193,720 | |||||||||||||||
優先股股利 | — | — | (39 | ) | (150 | ) | (150 | ) | ||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | 274,773 | $ | 366,284 | $ | 300,254 | $ | 275,478 | $ | 193,570 | ||||||||||
按共同份額計算： | ||||||||||||||||||||
可歸於共同股東的淨收入： | ||||||||||||||||||||
基本 | $ | 0.92 | $ | 1.21 | $ | 0.98 | $ | 0.91 | $ | 0.65 | ||||||||||
稀釋 | $ | 0.92 | $ | 1.21 | $ | 0.98 | $ | 0.91 | $ | 0.65 | ||||||||||
加權平均股份： | ||||||||||||||||||||
基本 | 298,229 | 302,074 | 304,834 | 301,601 | 298,004 | |||||||||||||||
稀釋 | 299,334 | 302,339 | 305,281 | 305,060 | 305,017 | |||||||||||||||
按普通股申報的現金紅利 | $ | 1.125 | $ | 1.105 | $ | 1.055 | $ | 0.995 | $ | 0.92 | ||||||||||
23
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | |||||||||||||||||||||
選擇資產負債表信息 | |||||||||||||||||||||
(單位：千) | |||||||||||||||||||||
十二月三十一日， | |||||||||||||||||||||
截至每年年底的資產負債表數據 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
房地產，淨額 | $ | 7,642,350 | $ | 7,749,650 | $ | 8,560,421 | $ | 8,842,004 | $ | 9,052,165 | |||||||||||
總資產 | $ | 8,142,496 | $ | 8,242,421 | $ | 9,153,926 | $ | 9,319,685 | $ | 9,498,007 | |||||||||||
債務債務淨額(1) | $ | 4,861,185 | $ | 4,885,863 | $ | 5,676,238 | $ | 5,838,889 | $ | 5,974,266 | |||||||||||
負債總額 | $ | 5,398,639 | $ | 5,406,322 | $ | 6,245,578 | $ | 6,392,525 | $ | 6,577,705 | |||||||||||
總股本 | $ | 2,743,857 | $ | 2,836,099 | $ | 2,908,348 | $ | 2,927,160 | $ | 2,920,302 | |||||||||||
(1) 債務包括擔保貸款、應付票據和信貸協議，包括未攤銷溢價或扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本。
24
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | ||||||||||||||||||||
綜合業務報表 | ||||||||||||||||||||
(單位數據除外) | ||||||||||||||||||||
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
收入 | ||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | 1,166,379 | $ | 1,233,068 | $ | 1,281,724 | $ | 1,273,669 | $ | 1,262,344 | ||||||||||
其他收入 | 1,879 | 1,272 | 1,456 | 2,103 | 3,636 | |||||||||||||||
總收入 | 1,168,258 | 1,234,340 | 1,283,180 | 1,275,772 | 1,265,980 | |||||||||||||||
營業費用 | ||||||||||||||||||||
經營成本 | 124,876 | 136,217 | 136,092 | 133,429 | 129,477 | |||||||||||||||
房地產税 | 170,988 | 177,401 | 179,097 | 174,487 | 180,911 | |||||||||||||||
折舊和攤銷 | 332,431 | 352,245 | 375,028 | 387,302 | 417,935 | |||||||||||||||
可疑賬户備抵 | — | 10,082 | 5,323 | 9,182 | 9,540 | |||||||||||||||
不動產資產減值 | 24,402 | 53,295 | 40,104 | 5,154 | 1,005 | |||||||||||||||
一般和行政 | 102,309 | 93,596 | 92,247 | 92,248 | 98,454 | |||||||||||||||
業務費用共計 | 755,006 | 822,836 | 827,891 | 801,802 | 837,322 | |||||||||||||||
其他收入(費用) | ||||||||||||||||||||
股息和利息 | 699 | 519 | 365 | 542 | 315 | |||||||||||||||
利息費用 | (189,775 | ) | (215,025 | ) | (226,660 | ) | (226,671 | ) | (245,012 | ) | ||||||||||
出售房地產資產的收益 | 54,767 | 209,168 | 68,847 | 35,613 | 11,744 | |||||||||||||||
債務清償損益淨額 | (1,620 | ) | (37,096 | ) | 498 | (832 | ) | 1,720 | ||||||||||||
其他 | (2,550 | ) | (2,786 | ) | (2,907 | ) | (4,957 | ) | (348 | ) | ||||||||||
其他費用共計 | (138,479 | ) | (45,220 | ) | (159,857 | ) | (196,305 | ) | (231,581 | ) | ||||||||||
未合併合營企業股本前收益 | 274,773 | 366,284 | 295,432 | 277,665 | 197,077 | |||||||||||||||
非合併合營企業的收益股本 | — | — | 381 | 477 | 459 | |||||||||||||||
處置未合併合資企業權益的收益 | — | — | 4,556 | — | — | |||||||||||||||
淨收益 | $ | 274,773 | $ | 366,284 | $ | 300,369 | $ | 278,142 | $ | 197,536 | ||||||||||
每個共同單位： | ||||||||||||||||||||
淨收入： | ||||||||||||||||||||
基本 | $ | 0.92 | $ | 1.21 | $ | 0.98 | $ | 0.91 | $ | 0.65 | ||||||||||
稀釋 | $ | 0.92 | $ | 1.21 | $ | 0.98 | $ | 0.91 | $ | 0.65 | ||||||||||
加權平均單位： | ||||||||||||||||||||
基本 | 298,229 | 302,074 | 304,913 | 304,600 | 303,992 | |||||||||||||||
稀釋 | 299,334 | 302,339 | 305,281 | 305,059 | 305,017 | |||||||||||||||
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||||||||||||||||
選擇資產負債表信息 | |||||||||||||||||||||
(單位：千) | |||||||||||||||||||||
十二月三十一日， | |||||||||||||||||||||
截至每年年底的資產負債表數據 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
房地產，淨額 | $ | 7,642,350 | $ | 7,749,650 | $ | 8,560,421 | $ | 8,842,004 | $ | 9,052,165 | |||||||||||
總資產 | $ | 8,142,480 | $ | 8,242,075 | $ | 9,153,677 | $ | 9,319,434 | $ | 9,497,775 | |||||||||||
債務債務淨額(1) | $ | 4,861,185 | $ | 4,885,863 | $ | 5,676,238 | $ | 5,838,889 | $ | 5,974,266 | |||||||||||
負債總額 | $ | 5,398,639 | $ | 5,406,322 | $ | 6,245,578 | $ | 6,392,525 | $ | 6,577,705 | |||||||||||
總資本 | $ | 2,743,841 | $ | 2,835,753 | $ | 2,908,099 | $ | 2,926,909 | $ | 2,920,070 | |||||||||||
(1) 債務包括擔保貸款、應付票據和信貸協議，包括未攤銷溢價或扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本。
25
項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
以下討論應與合併財務報表及其所附附註一併閲讀。合併財務報表及所附附註所述的歷史結果和百分比關係，包括可能出現的趨勢，不應被視為未來業務的指示。
執行摘要
我們公司
Brixmor房地產集團公司子公司(統稱“bpg”)是一個內部管理的房地產投資信託基金(“reit”)。Brixmor運營夥伴關係有限公司和子公司(統稱為“經營夥伴關係”)是一個實體，通過該實體，BPG主要經營其所有業務，並實質上擁有其所有資產。BPG擁有BPG子公司100%的普通股。(“BPG Sub”)，後者是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，是運營夥伴關係的唯一普通合夥人。除非另有説明或上下文另有要求，“我們”、“我們”和“我們”是指BPG和運營夥伴關係。我們相信我們擁有並經營着美國(美國)最大的露天零售組合之一，主要由社區和社區購物中心組成。截至2019年12月31日，我們的投資組合包括403購物中心(“投資組合”)總計約7100萬平方英尺的GLA。我們的高質量的國家投資組合主要位於美國前50大城市統計區(“MSA”)的既定貿易區域內，我們的購物中心主要由非自由裁量和以價值為導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商提供。截至2019年12月31日，按年化基租計算，我們的三大租户是TJX公司。(“TJX”)，克羅格公司。(“Kroger”)，和美元樹商店，公司。BPG的組織和運作符合美國聯邦所得税法規定的作為REIT的資格和税收要求，從我們截至2011年12月31日的應税年度開始，在截至2019年12月31日的應税年度內一直保持這種要求，並打算在以後的應税年度中滿足這些要求。
我們的主要目標是通過持續、可持續的現金流增長，使股東的總收益最大化。我們實現這一目標的關鍵戰略包括積極管理我們的投資組合以推動內部增長，追求增值的再投資機會，謹慎地執行收購和處置活動，同時保持靈活的資本結構以促進增長。此外，當我們執行我們的關鍵戰略時，我們這樣做是以一種對社會負責的方式運作的承諾為指導，使我們能夠實現我們擁有和管理作為我們所服務社區中心的財產的目標。
我們相信，以下一系列競爭優勢使我們能夠成功地執行我們的關鍵戰略：
• | 擴大零售商關係--我們相信我們資產基礎的規模和我們在全國範圍內的足跡在支持美國最大和最成功的零售商的增長目標方面具有競爭優勢。我們相信，我們是最大的業主之一，由GLA到TJX和克羅格，以及一個主要房東的大多數主要雜貨店和零售行業的領導者。我們相信，我們與主要零售商的牢固關係，使我們對他們的戰略和優先獲得他們的擴張計劃有獨特的洞察力。 |
• | 全集成操作平臺-我們管理一個完全集成的操作平臺，充分利用我們的國家範圍，並表明我們致力於在強大的區域和地方存在下運作。我們通過我們在紐約的國民賬户租賃小組和我們在亞特蘭大、芝加哥、費城和聖地亞哥的四個區域辦事處的網絡，以及我們在全國各地的11個租賃和財產管理衞星辦事處，為我們的租户提供專門的服務。我們認為，這一結構使我們能夠獲得關鍵的國家市場情報，同時也得益於我們租賃和運營團隊的區域和當地專門知識。 |
• | 經驗豐富的管理團隊--我們管理團隊的高級成員是經驗豐富的房地產運營商，擁有豐富的上市公司領導經驗。我們的管理團隊擁有深厚的行業知識，通過多年的業務和交易經驗與零售商、經紀人和供應商建立了良好的關係，以及在執行增值再投資機會方面具有重要的資本市場能力和專長。 |
26
其他可能影響我們未來結果的因素
我們的收入主要來自租客根據我們每一物業的現有租約向我們支付的租金和費用。報銷費用主要包括租户向我們支付按比例分攤的財產運營費用，包括公用地區費用、水電費、保險和房地產税，以及與維護財產有關的某些資本支出。
租金收入主要取決於我們是否有能力維持或提高租金率、續訂到期租約和/或租賃現有空間，而我們不能這樣做可能會影響我們的整體業績。此外，我們的物業營運開支，包括修葺及保養、美化環境、除雪、水電費、保安費、地租，以及與我們承租人有關的物業的地租、財產保險、地產税及其他各項費用，在不被收入增加所抵銷的情況下，可能會影響我們的整體表現。可能影響我們的租金收入和(或)物業營運費用的因素包括：(1)由於國際貿易爭端、外債危機、外幣波動等全球性事件以及國內問題，如政府政策和條例、關税、能源價格、市場動態、不斷上升的利率和消費收入有限增長等，國家、區域和地方經濟發生重大變化；(2)當地市場條件，包括類似我們投資組合中的房產供應過剩或需求減少；(3)來自其他物業及電子商貿的競爭，以及我們的物業組合對租户的吸引力；。(4)零售行業的持續中斷和/或整合、租户的財務穩定，以及大型零售公司的整體財務狀況，包括他們支付租金及費用償還的能力；。(5)按租金百分比計算，租户的銷售量；。(6)物業營運開支增加，包括公用地方開支、公用事業、保險及地產税。(7)維修、翻新和再租賃空間的費用增加；(8)地震、龍捲風、颶風, 氣候變化、其他自然災害、內亂、恐怖行為或戰爭行為造成的海平面上升造成的損害，可能造成未投保或保險不足的損失；(9)法律和政府規章的變化，包括有關使用、分區、環境和税收的法律和法規的變化。見項目1A。“風險因素”，以進一步討論這些因素和其他因素，可能影響我們的未來結果。
租賃要點
截至2019年12月31日，收費和租賃入住率89.3%和92.4%截至2018年12月31日，分別為88.4%和91.9%。
下表彙總了截至2019年12月31日和2018年12月31日為止的執行租賃活動(單位：千美元，但每平方英尺(“PSF”)金額除外)：
截至2019年12月31日止的年度 | ||||||||||||||||||||
租賃 | GLA | 新ABR PSF | 租户改善及津貼 | 第三方租賃委員會 | 租差(1) | |||||||||||||||
新租約、續期及期權租賃 | 1,757 | 12,789,345 | $ | 13.89 | $ | 7.16 | $ | 1.50 | 10.9 | % | ||||||||||
新租約及續期租約 | 1,506 | 7,887,596 | 16.20 | 11.57 | 2.44 | 13.1 | % | |||||||||||||
新租約 | 622 | 3,525,712 | 16.52 | 23.86 | 5.30 | 31.7 | % | |||||||||||||
續期租約 | 884 | 4,361,884 | 15.94 | 1.63 | 0.12 | 7.8 | % | |||||||||||||
期權租賃 | 251 | 4,901,749 | 10.17 | 0.06 | — | 6.9 | % | |||||||||||||
2018年12月31日終了年度 | ||||||||||||||||||||
租賃 | GLA | 新ABR PSF | 租户改善及津貼 | 第三方租賃委員會 | 租差(1) | |||||||||||||||
新租約、續期及期權租賃 | 1,979 | 12,370,589 | $ | 14.36 | $ | 7.57 | $ | 1.48 | 11.8 | % | ||||||||||
新租約及續期租約 | 1,696 | 8,467,746 | 15.72 | 11.01 | 2.15 | 13.8 | % | |||||||||||||
新租約 | 637 | 3,867,457 | 14.89 | 21.82 | 4.66 | 34.4 | % | |||||||||||||
續期租約 | 1,059 | 4,600,289 | 16.42 | 1.92 | 0.04 | 7.6 | % | |||||||||||||
期權租賃 | 283 | 3,902,843 | 11.41 | 0.10 | 0.03 | 7.0 | % | |||||||||||||
27
(1) | 僅以可比租約為基礎，其中包括在前12個月內已被佔用的單位簽訂的新租約，以及在同一地點全部或部分與同一租户簽訂的續簽租約，或包括擴大到前12個月內佔用的空間。 |
不包括執行期限不到一年的租約。
ABR PSF包括GLA的承租人擁有租賃權的改進。
獲取活動
• | 在截至2019年12月31日的一年中，我們收購了兩個購物中心，兩個現有購物中心的租約和一個地塊，總收購價為7960萬美元，包括交易成本。 |
• | 在2018年12月31日終了的一年中，我們以1 740萬美元收購了兩個地塊，一個建築，三個外包建築和一個外包，包括交易費用。 |
處置活動
• | 在截至2019年12月31日的一年內，我們處置了24購物中心和三部分購物中心的淨收益總額2.885億美元導致總收益.5 340萬美元的合計減值1 640萬美元。此外，在截至2019年12月31日的一年內，我們共收到160萬美元從先前處置的資產中獲得總計收益140萬美元. |
• | 在2018年12月31日終了的一年中，我們處置了62個購物中心、兩個部分購物中心和一個地塊，淨收益總額為9.575億美元，累計收益為2.087億美元，累計減值為3 700萬美元。此外，在2018年12月31日終了的一年中，我們從先前處置的資產中獲得淨收入共計50萬美元，共計淨利50萬美元。 |
業務結果
業務討論結果與業務夥伴關係合併，因為這兩個報告實體的業務結果沒有重大差異。
2018年12月31日終了年度與2018年12月31日終了年度比較
收入(千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | $Change | |||||||||
收入 | |||||||||||
租金收入 | $ | 1,166,379 | $ | 1,233,068 | $ | (66,689 | ) | ||||
其他收入 | 1,879 | 1,272 | 607 | ||||||||
總收入 | $ | 1,168,258 | $ | 1,234,340 | $ | (66,082 | ) | ||||
租金收入
2019年12月31日終了年度租金收入減少6 670萬美元與2018年同期相比，主要原因是處置活動淨額導致租金收入減少8 670萬美元，其餘投資組合增加2 000萬美元，部分抵消了這一減少。其餘投資組合增加的原因是：(1)基本租金增加1 950萬美元；(2)直線租金淨增840萬美元；(3)報銷費用增加510萬美元；(4)附屬租金和其他租金收入增加250萬美元；(5)租金百分比增加130萬美元；(6)被認為無法收回的收入增加980萬美元；(7)市場租賃和租户淨收益增加680萬美元；和(Viii)租賃終止費減少20萬美元。其餘組合的基本租金增加1 950萬元，主要是由於合約租金增加，以及新租約及續期租約的租金息差為正，以及10.9%2019年12月31日終了年度和2018年12月31日終了年度分別為11.8%。關於採用會計準則編纂842(“ASC 842”)，如上所述，認為無法收回的收入現在被確認為對租金收入的調整。上一期間可疑賬户備抵按照我們以前的列報方式列報，尚未重新歸類為租金收入。
28
其他收入
2019年12月31日終了年度其他收入的增加60萬美元與2018年同期相比，主要原因是增税籌資收入增加。
業務費用(千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | $Change | |||||||||
營業費用 | |||||||||||
經營成本 | $ | 124,876 | $ | 136,217 | $ | (11,341 | ) | ||||
房地產税 | 170,988 | 177,401 | (6,413 | ) | |||||||
折舊和攤銷 | 332,431 | 352,245 | (19,814 | ) | |||||||
可疑賬户備抵 | — | 10,082 | (10,082 | ) | |||||||
不動產資產減值 | 24,402 | 53,295 | (28,893 | ) | |||||||
一般和行政 | 102,309 | 93,596 | 8,713 | ||||||||
業務費用共計 | $ | 755,006 | $ | 822,836 | $ | (67,830 | ) | ||||
經營成本
2019年12月31日終了年度業務費用減少1 130萬美元與2018年同期相比，主要原因是淨處置活動使業務費用減少990萬美元，其餘投資組合的業務費用減少300萬美元，但因保險專用調整而增加的業務費用160萬美元部分抵銷。
房地產税
截至2019年12月31日止的年度房地產税減少640萬美元與2018年同期相比，主要原因是處置活動淨額減少了1 070萬美元的房地產税，其餘投資組合增加了430萬美元，主要原因是税率和幾個管轄區的攤款增加。
折舊和攤銷
2019年12月31日終了年度折舊和攤銷額減少1 980萬美元與2018年同期相比，主要原因是處置活動淨額導致折舊和攤銷減少2 390萬美元，其餘投資組合增加410萬美元，主要原因是 租客改進的折舊和攤銷增加，因購置的就地租賃無形資產減少而部分抵消。
可疑賬户備抵
與2019年1月1日ASC 842的通過有關，我們確認任何被認為無法收回的收入都是對租金收入的調整。以往各期繼續按照我們以前的列報方式列報。
不動產資產減值
截至2019年12月31日止的年度內2 440萬美元由於處置活動、三項經營屬性和一項部分經營屬性，在六個購物中心和一個部分購物中心被識別。2018年12月31日終了年度合計減值5 330萬美元在17個購物中心和1個部分購物中心由於處置活動和三個經營屬性而被認可。確認的減值是由於預計持有期的變化造成的，主要是與我們的資本回收計劃有關。
一般和行政
2019年12月31日終了年度的一般費用和行政費用增加870萬美元與2018年同期相比，主要原因是資本租賃工資單和法律費用減少1 190萬美元在採用ASC 842和增加薪金費用方面，因證券交易委員會的和解協議減少700萬美元而部分抵消。
29
在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，建築補償費1 470萬美元和1 060萬美元分別資本化為建築、裝修和租賃工資單費用億美元和800萬美元租賃法律費用億美元和390萬美元以及租賃佣金費用600萬美元和710萬美元分別資本化為遞延費用和預付費用淨額。
其他收入和支出(千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | $Change | |||||||||
其他收入(費用) | |||||||||||
股息和利息 | $ | 699 | $ | 519 | $ | 180 | |||||
利息費用 | (189,775 | ) | (215,025 | ) | 25,250 | ||||||
出售房地產資產的收益 | 54,767 | 209,168 | (154,401 | ) | |||||||
債務清償損失淨額 | (1,620 | ) | (37,096 | ) | 35,476 | ||||||
其他 | (2,550 | ) | (2,786 | ) | 236 | ||||||
其他費用總額 | $ | (138,479 | ) | $ | (45,220 | ) | $ | (93,259 | ) | ||
股息和利息
與2018年同期相比，2019年12月31日終了年度的股息和利息基本保持一致。
利息費用
2019年12月31日終了年度利息開支減少額2 530萬美元與2018年同期相比，主要原因是債務總額和利率較低。
出售房地產資產的收益
在截至2019年12月31日的一年內，我們處置了18個購物中心和兩個部分購物中心，從而獲得了5 340萬美元。此外，在截至2019年12月31日的一年內，我們共收到160萬美元從先前處置的資產中獲得總計收益140萬美元。在2018年12月31日終了的一年中，我們處置了49個購物中心、一個部分購物中心和一個地塊，總共獲得了2.087億美元的收益。此外，在2018年12月31日終了的一年中，我們從先前處置的資產中獲得淨收入共計50萬美元，共計淨利50萬美元。
債務清償損失淨額
在截至2019年12月31日的一年中，我們根據我們經修正的2018年12月12日的高級無擔保信貸安排協議(“無擔保信貸安排”)償還了5000萬美元的無擔保定期貸款，由於未攤銷的債務發行成本加快，導致了160萬美元的債務清償損失。在2018年12月31日終了的一年中，我們償還了8.814億美元的有擔保貸款和4.35億美元的無擔保定期貸款，我們修改並重新陳述了我們的無擔保信貸機制和定期貸款協議，導致債務淨額在清償方面損失3 710萬美元。債務清償損失淨額包括2 430萬美元的法律失敗費和2 300萬美元的預付費用，部分由1 020萬美元加速未攤銷的債務溢價(扣除折扣和債務發行費用)抵消。
其他
與2018年同期相比，2019年12月31日終了年度的其他支出基本保持一致。
2018年12月31日終了年度與2017年12月31日終了年度比較
見項目7。2018年12月31日終了年度的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，於2019年2月11日提交證券交易委員會(SEC)，討論2018年12月31日終了年度與2017年12月31日終了年度的比較。
30
流動性與資本資源
我們預計，我們從以下來源獲得的現金流量將為今後12個月及以後的所有預期用途提供充足的資金，包括對我們的未償債務的所有定期本金和利息支付、現有和預期的租户和其他基本建設改進、股東分配以維持我們作為REIT的資格以及與經營我們的業務有關的其他義務。
我們主要的預期資金來源和用途如下：
來源
• | 現金和現金等值餘額； |
• | 經營現金流； |
• | 根據我們現有的無擔保信貸貸款可獲得的借款； |
• | 處置； |
• | 發行長期債券；及 |
• | 發行股票證券。 |
使用
• | 維持資本支出； |
• | 租賃資本支出； |
• | 償還債務； |
• | 股息/分配付款 |
• | 提高價值的再投資資本支出； |
• | 收購；以及 |
• | 回購股票證券。 |
我們相信，我們目前的資本結構為我們提供了財政靈活性和能力，以滿足我們目前的資本需求以及未來的增長機會。我們可以獲得多種形式的資本，包括有擔保的財產級債務、無擔保的公司級債務、優先股和普通股，這將使我們能夠有效地執行我們的戰略和業務目標。我們目前擁有來自所有三大信用評級機構的投資級信用評級。截至2019年12月31日，我們12.4億美元在我們的12.5億美元循環信貸安排(“循環貸款”)下的可用流動資金。我們打算通過進一步延長我們的債務期限，繼續加強我們的財政和業務靈活性。在2019年12月31日之後，我們建立了一個新的市場股票發行計劃.詳見本報告附註20-本報告綜合財務報表的後續活動。
在2019年5月，我們發行了總額為4.125%的高級債券本金總額為4.125%(“2029年債券”)，佔票面價值的99.804%，淨收益用於償還我們的無擔保信貸機制下的未償債務，並用於一般公司用途。2029年債券年息4.125釐，由2019年11月15日起，每年5月15日及11月15日起每半年派息一次。2029年的債券將於2029年5月15日到期。我們可在2029年債券到期日前，隨時全部或不時部分贖回2029年的債券，贖回價格為2029年2月15日或該日後(到期日前3個月)所指定的適用贖回價格。如2029年票據在2029年2月15日或之後贖回(在到期日前3個月)，贖回價格將等於2029年票據本金的100%，加上但不包括贖回日的應計利息和未付利息。2029年債券是我們的無擔保和無附屬債務，與我們現有和未來的高級無擔保和無附屬債務在支付權上排名相同。
在2019年8月，我們發行了總額為3.5億美元的4.125%高級債券本金，按票面面值的106.402%計算，淨收益用於償還無擔保信貸機制下的未償債務，並用於一般公司用途。這些債券的條款與我們的2029年債券基本相同，構成進一步發行，並與我們的2029年債券形成一個單一系列。
31
2017年12月，董事會批准了一項股票回購計劃(“計劃”)，價值高達400.0美元的普通股。在截至2019年12月31日的一年中，我們以每股1743萬美元的平均價格回購了80萬股普通股，其中不包括佣金。在截至2019年12月31日的一年中，我們與該計劃一起支付了不到10萬美元的佣金。該計劃於2019年12月5日到期。在2019年12月31日之後，我們建立了一個新的股票回購計劃。詳見本報告附註20-本報告綜合財務報表的後續活動。
關於我們打算繼續作為一個符合聯邦所得税目的的REIT，我們期望繼續定期支付股利給我們的股東。我們的董事會將繼續每季度評估股利政策，評估資本的來源和用途，基本經營原則，維持我們的REIT資格以及董事會認為相關的其他因素。我們一般會維持一個保守的派息比率。截至2019年12月31日及2018年12月31日止的年度，支付予普通股股東的現金股息如下：3.349億美元和3.334億美元分別。我們董事會於2019年10月宣佈2019年第四季度每股普通股現金股息為0.285美元。股利於2020年1月15日發放給創記錄的股東，時間為2020年1月6日。我們的董事會宣佈，2012年2月每股普通股的季度現金股息為0.285美元，用於2012年第一季度。股利將於2020年4月15日支付給2020年4月6日創紀錄的股東。
我們的現金流量活動摘要如下(千美元)：
Brixmor房地產集團公司.
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
業務活動提供的現金流量 | $ | 528,672 | $ | 541,689 | |||
(用於)投資活動提供的現金流量 | (172,064 | ) | 669,603 | ||||
用於籌資活動的現金流量 | (385,850 | ) | (1,271,304 | ) | |||
經營夥伴關係有限公司
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
業務活動提供的現金流量 | $ | 528,672 | $ | 541,689 | |||
(用於)投資活動提供的現金流量 | (172,285 | ) | 669,605 | ||||
用於籌資活動的現金流量 | (385,519 | ) | (1,271,402 | ) | |||
BPG和業務夥伴關係的現金、現金等價物和限制性現金為2 150萬美元和5 080萬美元截至2019年12月31日和2018年12月31日。
經營活動
業務活動提供的現金淨額主要包括租户租金和費用償還的現金流入，以及財產業務費用、一般和行政費用以及利息支出的現金流出。
在2019年12月31日終了年度，業務活動提供的現金淨額與2018年同期相比減少了1 300萬美元。減少的主要原因是：(1)處置活動淨額導致淨營業收入減少；(2)一般和行政費用現金流出增加；(3)利息支出現金流出減少；(4)同一財產淨營業收入增加；(5)週轉資金淨額增加。
投資活動
投資活動提供的淨現金受到收購和處置活動的性質、時間和規模以及對購物中心的改進和投資的影響，包括與我們的增值再投資努力相關的資本支出。
32
在截至2019年12月31日的一年中，我們用於投資活動的淨現金比2018年同期增加了8.417億美元。增加的主要原因是：(1)房地產資產銷售淨收入減少6.678億美元；(2)房地產資產改進和投資增加1.264億美元；(3)購置房地產資產增加6 220萬美元；(4)出售有價證券和購買淨額增加1 470萬美元。
不動產資產的改進和投資
在截至2019年12月31日和2018年12月31日的這幾年裏，我們3.951億美元和2.687億美元分別關於房地產資產的改進和投資。此外，在2019年12月31日和2018年12月31日終了的年度內，分別收到740萬美元和840萬美元的保險收益，並列入房地產資產的改進和投資。
維修資本支出是指為我們的財產的主要更換和改善提供資金的費用。與租賃有關的資本支出是指租户因租賃空間而產生的具體費用，包括租户改進和租户津貼。此外，我們不斷評估我們的投資組合，以確定提高價值的再投資機會.這些主動行動是租户驅動的，重點是升級我們的中心與強大的，最好的一流零售商，並提高我們的投資組合的整體商品組合和租户的質量。截至2019年12月31日，我們55在過程中的錨空間重新定位、再開發和外包開發項目，預計總費用為4.13億美元，其中1.98億美元截至2019年12月31日。
不動產資產的購置和銷售收益
我們繼續評估收購機會的市場，當我們認為存在戰略機會時，我們可能會收購購物中心，特別是在我們可以進一步將我們的投資組合集中在有吸引力的零售子市場和優化我們資產基礎的質量和長期增長率的地方。在截至2019年12月31日的一年中，我們收購了兩個購物中心，兩個現有購物中心的租約和一個地塊，總收購價為7960萬美元，包括交易成本。在2018年12月31日終了的一年中，我們購買了兩塊土地，一棟大樓，三棟外包大樓和一棟外包，總採購價格為1 740萬美元，包括交易費用。
我們也可以處置財產。當我們相信價值已經被最大化時，在有下行風險的地方，或者在我們有限的能力或慾望的地方，在特定的子市場中建立臨界的數量。在截至2019年12月31日的一年內，我們處置了24購物中心和三部分購物中心的淨收益總額2.885億美元。此外，在截至2019年12月31日的一年內，我們共收到160萬美元以前處置過的資產。在2018年12月31日終了的一年中，我們處置了62個購物中心、兩個部分購物中心和一個地塊，淨收入共計9.575億美元。此外，在2018年12月31日終了的一年中，我們從先前處置的資產中獲得淨收入共計50萬美元。
籌資活動
用於融資活動的現金淨額受到發行和回購債務和股本證券的性質、時間和規模以及與我們的未償債務有關的本金支付以及對我們共同股東的分配的影響。
在2019年12月31日終了的一年中，我們用於資助活動的淨現金比2018年同期減少了8.855億美元。減少的主要原因是：(1)除借款外，償還債務減少7.473億美元；(2)回購普通股減少9 030萬美元；(3)遞延籌資和債務清償費用減少4 930萬美元。
合同義務
我們的合同義務涉及我們的債務，包括應付無擔保票據、無擔保信貸安排和有擔保貸款，期限從兩年到10年不等，此外還有與我們的土地租約和行政辦公室租約有關的不可取消的經營租賃。
33
下表彙總了截至2019年12月31日我們的債務期限(不包括延期選項)、利息支付義務(不包括債務溢價和折扣以及遞延融資費用)和不可取消經營租賃下的債務(不包括延期選項)：
合同義務 (單位：千) | 按期付款 | |||||||||||||||||||||||||||
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此後 | 共計 | ||||||||||||||||||||||
債務(1) | $ | — | $ | — | $ | 750,000 | $ | 857,000 | $ | 807,000 | $ | 2,468,453 | $ | 4,882,453 | ||||||||||||||
利息支付(2) | 180,059 | 181,403 | 176,495 | 155,769 | 115,359 | 233,115 | 1,042,200 | |||||||||||||||||||||
經營租賃 | 7,036 | 7,066 | 7,115 | 5,611 | 5,246 | 25,560 | 57,634 | |||||||||||||||||||||
共計 | $ | 187,095 | $ | 188,469 | $ | 933,610 | $ | 1,018,380 | $ | 927,605 | $ | 2,727,128 | $ | 5,982,287 | ||||||||||||||
(1) | 債務包括應付無擔保票據的預定到期日、無擔保信貸安排和有擔保貸款。 |
(2) | 截至2019年12月31日，我們對(1)3.5億美元的定期貸款、(2)300億美元的定期貸款、(3)2.5億美元的浮動利率高級債券(2022年到期)和(4)循環貸款項下的700萬美元未償還的浮動利率利息。我們制定了七項利率互換協議，其名義總值為8.00億美元，有效地將可變利息付款轉化為固定利息付款。見項目7A。“數量和質量披露”，以便進一步討論可能影響利息支付的這些因素和其他因素。這些可變利率貸款的利息支付採用截至2019年12月31日的利率(包括利率互換的影響)。 |
非公認會計原則業績計量
我們提出以下非公認會計原則的績效衡量標準。這些措施不應被視為作為財務執行情況指標的淨收入(根據公認會計原則計算)或其他公認會計原則財務計量的替代辦法或比淨收入更有意義的措施，也不應作為衡量流動性的一種衡量標準，而不是業務活動現金流量(根據公認會計原則計算)的替代品，也不是比其更有意義的現金流量。非公認會計原則的業績計量有其侷限性，因為它們不包括影響業務的所有收入和費用項目，因此，應始終將其視為根據公認會計原則計算的財務結果的補充。我們對這些非GAAP績效度量的計算在某些方面可能與其他REITs使用的方法不同，因此，可能無法與此類其他REITs提出的類似名稱的度量進行比較。請投資者注意，這些非GAAP績效度量中排除的項目與理解和解決財務績效有關。
業務資金
NAREIT FFO(以下定義)是一種用於評估房地產公司經營和財務業績的補充性、非GAAP績效度量。全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)將經營資金(“FFO”)定義為按照公認會計原則計算的淨收入(損失)，不包括(1)與房地產有關的折舊和攤銷，(2)出售某些房地產資產的損益，(3)控制權變動所產生的損益，(4)某些房地產資產的減值減記-如果減值直接歸因於實體持有的可折舊房地產價值的減少，(5)在調整未合併合資企業的調整後，這些調整也反映了FFO。
考慮到我們作為房地產所有者和經營者的業務性質，我們認為NAREIT FO對投資者衡量我們的經營和財務業績是有用的，因為該定義不包括與我們的經營和財務業績無關或不表明我們的經營和財務業績的項目，例如與房地產有關的折舊和攤銷，以及能夠使定期和同行更難對經營和財務業績進行分析的項目，例如出售某些房地產資產的損益。
34
我們對2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的淨收入與NAREIT FFO的對賬情況如下(單位為千，但每股收益除外)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
淨收益 | $ | 274,773 | $ | 366,284 | |||
與房地產有關的折舊和攤銷 | 328,534 | 347,862 | |||||
出售房地產資產的收益 | (54,767 | ) | (209,168 | ) | |||
不動產資產減值 | 24,402 | 53,295 | |||||
NAREIT FFO | $ | 572,942 | $ | 558,273 | |||
稀釋後的FFO | $ | 1.91 | $ | 1.85 | |||
加權平均稀釋股份 | 299,334 | 302,339 | |||||
同一財產淨營業收入
同一物業淨收入(“NOI”)是一種用於評估房地產公司經營業績的補充性、非GAAP績效指標。同一財產NOI計算(使用兩個期間全部擁有的財產，不包括已穩定一年以下的正在開發中的財產和已完成的新開發財產)作為財產總收入(基本租金、報銷費用、被認為無法收回的收入的調整、附屬和其他租金收入、百分比租金和其他收入)減去直接財產業務費用(運營費用、房地產税和可疑賬户準備金)。同一財產不包括(一)公司一級的開支(包括一般和行政費用)，(二)租賃終止費，(三)直線式租金收入，淨額，(四)增加以上和低於市場的租賃和租户優惠，淨額，(五)直線地租費用，和(六)與我們的專屬保險公司有關的收入(費用)。
考慮到我們作為房地產所有者和經營者的業務性質，我們認為，同樣的財產NOI對投資者衡量我們的房地產投資組合的經營業績是有用的，因為該定義排除了淨收入中不涉及或不表明我們財產的經營業績的各種項目，例如折舊和攤銷以及公司一級的開支(包括一般和行政費用)，因為它消除了NOI因在所述期間購置或處置財產或穩定已完成的新開發財產而在NOI方面的差異，因此為比較我們的房地產在不同時期的經營業績提供了一個更加一致的標準。
2018年12月31日終了年度與2018年12月31日終了年度比較
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 變化 | ||||||||||||
屬性數 | 397 | 397 | — | |||||||||||
收費百分比 | 89.6 | % | 88.2 | % | 1.4 | % | ||||||||
租賃百分比 | 92.7 | % | 91.8 | % | 0.9 | % | ||||||||
收入 | ||||||||||||||
租金收入 | $ | 1,087,370 | $ | 1,068,026 | $ | 19,344 | ||||||||
其他收入 | 1,856 | 1,146 | 710 | |||||||||||
1,089,226 | 1,069,172 | 20,054 | ||||||||||||
營業費用 | ||||||||||||||
經營成本 | (120,994 | ) | (123,561 | ) | 2,567 | |||||||||
房地產税 | (164,875 | ) | (160,419 | ) | (4,456 | ) | ||||||||
可疑賬户備抵 | — | (8,515 | ) | 8,515 | ||||||||||
(285,869 | ) | (292,495 | ) | 6,626 | ||||||||||
同性質NOI | $ | 803,357 | $ | 776,677 | $ | 26,680 | ||||||||
35
下表對所述期間同一財產NOI的淨收入進行了核對(以千為單位)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
淨收益 | $ | 274,773 | $ | 366,284 | |||
調整： | |||||||
非同性質 | (27,193 | ) | (91,757 | ) | |||
租約終止費 | (3,314 | ) | (3,672 | ) | |||
直線租金收入淨額 | (23,427 | ) | (15,352 | ) | |||
以上及以下市價租約及租客優惠的累積，淨額 | (15,230 | ) | (23,313 | ) | |||
直線地租費用 | 127 | 131 | |||||
折舊和攤銷 | 332,431 | 352,245 | |||||
不動產資產減值 | 24,402 | 53,295 | |||||
一般和行政 | 102,309 | 93,596 | |||||
其他收入(費用)共計 | 138,479 | 45,220 | |||||
同性質NOI | $ | 803,357 | $ | 776,677 | |||
我們的關鍵會計政策
我們對我們的歷史財務狀況和經營結果的討論和分析是基於我們根據公認會計原則編制的綜合財務報表。按照公認會計原則編制財務報表需要管理層作出影響合併財務報表和所附附註所報告數額的估計和假設。實際結果最終可能與這些估計數不同。見附註1-業務性質和財務報表列報方式
在本報告中對我們的合併財務報表進行討論，討論最近發佈和採用的會計準則。
收入確認和應收款
我們與租户簽訂了協議，這意味着我們有權控制在我們的購物中心的指定空間的使用，以換取租金收入。這些協議符合根據ASC 842承認為租約的標準。租金收入是在相關租約條款的基礎上以直線確認的。我們的綜合經營報表確認的租金收入與合同付款條件之間的累計差額被確認為遞延租金，並列入我們綜合資產負債表的應收賬款淨額。我們開始確認租金收入的基礎上，我們提供基礎資產的日期，以供租户使用。租賃通常還規定由承租人償還財產業務費用，包括公用地區費用、水電費、保險和房地產税，並在適用的支出期間予以確認。
在ASC 842的採用方面，我們已經評估了我們作為出租人的租約中的租賃和非租賃部分，並選擇了實際的權宜之計，將租賃和非租賃部分作為租賃協議的一個組成部分。因此，我們將租金收入(租賃部分)和共同地區費用償還(非租賃部分)列為ASC 842下的一個租賃部分。此外，我們還包括我們的租約的非組成部分，如償還公用事業，保險和房地產税，在這個租賃部分。這些數額包括在我們的綜合業務報表的租金收入中。
某些租約還規定了根據承租人的銷售水平計算的百分比租金，租金百分比是在達到某些預定的銷售門檻後確認的，並列入我們的綜合業務報表的租金收入中。
出售折舊經營財產所得的收益一般按完全權責發生制確認，但須符合與出售條款有關的各種標準，以及我們隨後對適用的財產的參與。
我們定期評估與租金收入、直線租金、費用償還以及其他創收活動有關的應收賬款的可收性。我們分析了個別的租户應收賬款，並考慮了租户的信用價值、應收賬款到期的時間以及評估可收性的當前經濟趨勢。此外，還對破產租户進行了分析，並對其進行了估算。
36
隨着請願前和請願後索賠的預期追回。任何被認為無法收回的應收款都被確認為在我們的綜合業務報表中減少了租金收入。根據我們以前的列報方式，可疑賬户的前期備抵已列入我們的綜合業務報表的業務費用中，尚未重新歸類為租金收入。
房地產
房地產資產在我們的綜合資產負債表上按歷史成本確認，減去累計折舊和攤銷。在購置房地產經營財產時，管理層估計獲得的有形資產(包括土地、建築物和房客改良)的公允價值、可識別的無形資產和負債(包括市場上和市場以下的租賃和就地租賃)，並根據對現有信息的評估承擔債務。根據這些估計數，公允價值分配給獲得的資產和承擔的負債。在購置過程中發生的交易費用作為資產價值的一個組成部分資本化。
有形資產的公允價值被確定為所取得的財產是空置的。公允價值採用退出價格法確定，該方法考慮在計量日市場參與者之間有秩序的交易中出售資產或為轉移負債而收取的價格。
在將公允價值分配給可識別的無形資產和負債時，上述市場和低於市場的租賃的價值是根據以下兩者之間差額的現值(使用反映與獲得的租約有關的風險的貼現率)估算的：(一)根據在收購時談判並已到位的租約支付的合同金額；(二)管理層對該財產或同等財產的公平市場租賃費率的估計，該估價在相當於租賃剩餘不可取消期限的一段期間內計量，其中包括被認為低於市場的固定租賃條件的續訂期。資本化的市面或低於市場的無形資產，在每項租賃剩餘的不可取消期限內，作為租金收入的減少或增加而攤銷。
就地租賃的價值是根據管理層對每一租户租賃的具體特點的評估估算的，其中包括：(一)公平的市場租金和償還財產運營費用，包括公共地區費用、公用事業、保險和房地產税，這些費用將在一個假設的預期租賃期內放棄；(二)為執行類似的租賃而將產生的費用，包括租賃佣金、法律和營銷費用以及租户改進和補貼。分配給就地租賃的價值在每項租賃的剩餘期限內作為折舊和攤銷費用攤銷。
某些房地產資產在資產的估計使用壽命上採用直線法折舊。估計使用壽命如下：
建築物和建築物及土地改善 | 20-40歲 |
傢俱、固定裝置和設備 | 5-10歲 |
租户改進 | 相關租賃期限或使用壽命的縮短 |
為延長資產使用壽命的重大更換和改善提供資金的費用在其各自的使用壽命內資本化和折舊，而普通維修和保養活動的費用則計入所發生的業務費用。
管理層定期評估是否有指標，包括物業經營表現、預期持有期的變動及一般市場情況，以確定本港房地產資產(包括任何有關的無形資產或負債)的賬面價值可能受損。如果確定了一項指標，則只有當管理層對未來未貼現和未槓桿資產經營現金流的總體估計，考慮到預期的概率加權持有期，小於財產的賬面價值時，才會認為房地產資產受損。在估算過程中考慮到各種因素，包括趨勢和前景以及需求和競爭對未來營業收入的影響。任何估計和(或)假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的業務現金流量產生重大影響。如果管理層確定房地產資產的賬面價值受損，則確認損失以反映估計的公允價值。
37
當一項房地產資產被管理層認定為待售資產時，我們停止對該資產進行折舊，並估算其銷售價格，扣除估計的銷售成本。如果一項資產的估計淨銷售價格低於其淨賬面價值，則確認減值以反映估計的公允價值。被歸類為待售房地產的房產是指按合同出售的財產，適用的預售盡職調查期在報告期結束前已經到期。
在與租户的租賃已經或預期提前終止的情況下，我們評估與租賃終止相關的資產組中應折舊或攤銷資產的剩餘使用壽命(即租户改進、市場上和市場以下的租賃無形資產、就地租賃價值和租賃佣金)。根據與終止有關的事實和情況，我們可以加快與資產組有關的折舊和攤銷。
股票補償
我們是根據財務會計準則委員會的股票補償指引計算股本獎勵的，該指引規定，所有以股票為基礎向僱員及非僱員董事支付的款項，均須在服務期間的綜合營運報表中，根據其公允價值予以確認。公允價值是根據獎勵類型確定的，使用的是我們普通股的授予日期市場價格或蒙特卡羅模擬模型。以股份為基礎的補償費用包括在我們的綜合業務報表中的一般和行政費用中.
通貨膨脹率
在過去的幾年裏，通貨膨脹率一直很低，對我們購物中心的經營績效的影響也很小；但是，通貨膨脹在未來可能會上升。我們大部分的長期租約都有一些條文，旨在減輕通脹的負面影響，包括合約租金的提高，以及租户須按比例繳付物業營運開支的比例，包括公用地方開支、水電費、保險及地產税，以及與物業維修有關的某些資本開支，從而減少因通脹而引致物業成本上升的風險。此外，我們相信，我們現有的租金水平，很多低於現時市場上同類樓宇的租金，而在續期或重租時，這些租金可能會與現時的市價保持一致，或更接近現時的市價。至於我們的未償還債務，我們會定期評估我們面對利率波動的風險，並可能繼續訂立利率保障協議，以減輕但並不消除利率變動對我們的可變利率貸款的影響。
表外安排
截至2019年12月31日，我們沒有重大的資產負債表外安排.
38
項目7A. 市場風險的定量和定性披露
我們可能面臨利率變化的風險，這主要是由於長期債務用於為運營和資本支出提供資金。我們使用衍生工具的目的是管理我們對利率波動的風險敞口。為了實現我們的目標，我們主要以固定利率或浮動利率借款，息差最小。
在可變利率融資方面，我們通過不斷識別和監測可能對預期未來現金流產生不利影響的利率風險敞口，並通過評估套期保值機會來評估利率風險。我們維持風險管理控制系統，以監測可歸因於我們的未償還或預測債務的利率現金流動風險，以及我們潛在的對衝頭寸。風險管理控制系統包括使用分析技術，包括現金流量敏感性分析，以估計利率變化對我們未來現金流量的預期影響。
我們可以使用衍生金融工具來對衝利率變化的風險敞口。就我們所做的而言，我們面臨着市場和信貸風險。市場風險是利率變化對金融工具價值的不利影響。與衍生工具有關的市場風險是通過建立和監測限制可能承擔的市場風險類型和程度的參數來管理的。信用風險是指交易對手在衍生產品合同條款下未能履行的風險。當衍生工具的公允價值為正時，交易方欠我們的，給我們帶來了信用風險。與衍生工具相關的信用風險是通過與各種評級較高的交易對手進行交易來管理的。
截至2019年12月31日，我們有9.07億美元未償可變利率負債，利率相當於libor加上105個基點至125個基點之間的利差。我們有8，000萬美元的可變利率債務的利率互換協議，有效地將負債的基本利率從可變的轉換為固定的。如果我們的可變利率債務的市場利率增加或下降100個基點，我們的可變利率債務的年度利息費用的變化將分別使收益和現金流量減少約110萬美元，或分別使收益和現金流量增加約110萬美元(考慮到8.00億美元的利率互換協議的影響)。
下表列出截至2019年12月31日債務總額的期限概況、加權平均利率和公允價值。該表的預測值有限，因為表中包含的可變利率的平均利率代表了截至2019年12月31日已存在且可能會發生變化的利率。此外，下表僅包括截至2019年12月31日已存在且不考慮在該日期之後可能出現或到期的風險或頭寸。因此，我們在利率波動方面的最終實現損益將取決於未來期間出現的風險敞口、當時的套期保值策略以及實際利率。
(千美元) | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此後 | 共計 | 公允價值 | ||||||||||||||||||||||||
擔保債務 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
固定費率 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 7,000 | $ | — | $ | 7,000 | $ | 7,306 | ||||||||||||||||
加權平均利率(1) | 4.40 | % | 4.40 | % | 4.40 | % | 4.40 | % | — | % | — | % | ||||||||||||||||||||
無擔保債務 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
固定費率 | $ | — | $ | — | $ | 500,000 | $ | 500,000 | $ | 500,000 | $ | 2,468,453 | $ | 3,968,453 | $ | 4,422,513 | ||||||||||||||||
加權平均利率(1) | 3.87 | % | 3.87 | % | 3.87 | % | 3.97 | % | 4.03 | % | 4.03 | % | ||||||||||||||||||||
可變速率(2)(3) | $ | — | $ | — | $ | 250,000 | $ | 357,000 | $ | 300,000 | $ | — | $ | 907,000 | $ | 658,490 | ||||||||||||||||
加權平均利率(1)(2) | 2.89 | % | 2.89 | % | 3.05 | % | 3.86 | % | — | % | — | % | ||||||||||||||||||||
(1) | 加權平均利率包括我們的利率互換協議的影響，是根據每年年底的債務總額計算的，假設在預定的到期日償還債務。 |
39
(2) | 我們的可變利率債務的利率是基於信用評級網格的。截至2019年12月31日，未償可變利率債務的信用評級網格和全部利率如下： |
信用擴散網格 | ||||||||||
截至2019年12月31日 | Libor利率貸款 | 基本利率貸款 | ||||||||
可變利率債務 | Libor率 | 信用差 | 全進率 | 信用差 | 信用差 | |||||
無擔保信貸貸款-循環貸款(1) | 1.74% | 1.10% | 2.84% | 0.78% – 1.45% | 0.00% – 0.45% | |||||
3.5億美元定期貸款 | 1.69% | 1.25% | 2.94% | 0.85% – 1.65% | 0.00% – 0.65% | |||||
3億美元定期貸款 | 1.69% | 1.25% | 2.94% | 0.85% – 1.65% | 0.00% – 0.65% | |||||
2022注 | 1.91% | 1.05% | 2.96% | N/A | N/A | |||||
(1) | 我們的循環貸款將進一步收取從0.13%到0.30%不等的設施費，這不包括在上述費率之外。 |
(3) | 我們制定了七項利率互換協議，將三種可變利率債務工具的可變利率轉換為固定利率。截至2019年12月31日，受利率掉期影響的餘額如下(千美元)： |
截至2019年12月31日 | ||||||||||
可變利率債務 | 金額 | 加權平均固定利率 | 信用差 | 換全率 | ||||||
3.5億美元定期貸款 | $ | 350,000 | 1.11% | 1.25% | 2.36% | |||||
3億美元定期貸款 | $ | 300,000 | 2.61% | 1.25% | 3.86% | |||||
2022注 | $ | 150,000 | 1.11% | 1.05% | 2.16% | |||||
項目8.財務報表和補充數據
見第F-1頁開始的綜合財務報表和財務報表索引。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧
沒有。
項目9A.管制和程序
控制和程序(Brixmor Property Group Inc.)
對披露控制和程序的評估
BPG保持着披露控制和程序(這一術語在“交易法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條中得到了界定)，其目的是確保在其根據“交易法”提交的報告中所要求披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內得到記錄、處理、彙總和報告，並將這些信息積累起來並酌情傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便就所要求的披露作出及時的決定。BPG管理層在其首席執行幹事和首席財務幹事的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時其披露控制和程序的設計和運作效果。根據這一評價，BPG的首席執行官James M.Taylor和首席財務官Angela Aman得出結論，BPG的披露控制和程序自2019年12月31日起生效。
管理層關於財務報告內部控制的報告
BPG的管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制，以便根據公認的會計原則，為BPG的財務報告的可靠性提供合理的保證，併為外部目的編制財務報表。BPG對財務報告的內部控制包括與保存記錄有關的政策和程序，這些記錄應以合理的細節、準確和公正地反映BPG資產的交易和處置情況；提供合理的保證，即必須根據普遍接受的會計原則記錄交易，以便編制財務報表，而且BPG的收入和支出只根據BPG管理層和董事的授權進行；就防止或及時發現可能對BPG的財務報表產生重大影響的未經授權的獲取、使用或處置其資產提供合理保證。
40
所有內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使那些確定有效的制度也只能提供合理的保證，不可能防止或發現錯誤的陳述。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
在其管理層的監督下，包括首席執行官和首席財務官在內的管理人員的參與下，BPG對其財務報告的內部控制的有效性進行了一次評估，其依據是“財務會計準則”中的框架。內部控制-綜合框架(2013年)由特雷德韋委員會贊助組織委員會(“COSO”)印發。根據其評估和這些標準，BPG管理層得出結論認為，其對財務報告的內部控制自2019年12月31日起生效。
德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)是一家獨立註冊的公共會計師事務所，它發佈了一份報告，內容包括BPG對財務報告的內部控制的有效性。
財務報告內部控制的變化
在截至2019年12月31日的三個月內，BPG對財務報告的內部控制(如“外匯法”第13a-15(F)條和第15d-15(F)條所界定的)沒有發生任何變化，這些變化對BPG對財務報告的內部控制產生了重大影響或相當可能產生重大影響。
控制和程序(Brixmor操作夥伴關係LP)
對披露控制和程序的評估
經營夥伴關係保持披露控制和程序(這一術語在“外匯法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條規則中得到界定)，目的是確保根據“交易所法”在其報告中披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內得到記錄、處理、彙總和報告，並將這些信息積累起來並酌情傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便就所要求的披露作出及時的決定。業務夥伴關係的管理層在其首席執行幹事和首席財務幹事的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時其披露控制和程序的設計和運作的有效性。根據這一評價，業務夥伴關係的首席執行幹事James M.Taylor和首席財務官Angela Aman得出結論，運營夥伴關係的披露控制和程序自2019年12月31日起生效。
管理層關於財務報告內部控制的報告
業務夥伴關係管理部門負責建立和維持對財務報告的適當內部控制，以便根據公認的會計原則，合理保證業務夥伴關係財務報告的可靠性，併為外部目的編制財務報表。業務夥伴關係對財務報告的內部控制包括與保持記錄有關的政策和程序，這些記錄應以合理的細節、準確和公正地反映業務夥伴關係資產的交易和處置情況；提供合理的保證，即為根據普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的交易記錄，業務夥伴關係的收入和支出只根據業務夥伴關係管理層和董事的授權進行；就防止或及時發現可能對業務夥伴關係財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置業務夥伴關係資產提供合理保證。
所有內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使那些確定有效的制度也只能提供合理的保證，不可能防止或發現錯誤的陳述。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
41
業務夥伴關係在其管理層，包括其首席執行幹事和首席財務官的監督和參與下，根據財務報告框架中的框架，對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估。內部控制-綜合框架(2013年)由特雷德韋委員會的COSO發佈。根據其評估和這些標準，業務夥伴關係管理層得出結論，其對財務報告的內部控制自2019年12月31日起生效。
德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)是一家獨立註冊的公共會計師事務所，它發佈了一份報告，內容包括運營夥伴關係對財務報告的內部控制的有效性。
財務報告內部控制的變化
在截至2019年12月31日的三個月內，運營夥伴關係對財務報告的內部控制(如“外匯法”第13a-15(F)條和第15d-15(F)條所界定的)沒有發生任何變化，這些變化對運營夥伴關係對財務報告的內部控制產生了重大影響或相當可能產生重大影響。
項目9B.其他資料
沒有。
42
第III部
項目10.董事、執行幹事和公司治理
第10項所要求的信息將列入與Brixmor Property Group Inc.2020年股東年會有關的最終委託書。將於2020年4月28日舉行，並在此參考。Brixmor房地產集團公司在本表格所涵蓋的2019財政年度結束後120天內，將根據條例14A向證券交易委員會提交這種明確的委託書。
項目11.行政補償
第11項所要求的信息將列入與Brixmor Property Group Inc.2020年股東年會有關的最終委託書。將於2020年4月28日舉行，並在此參考。Brixmor房地產集團公司在本表格所涵蓋的2019財政年度結束後120天內，將根據條例14A向證券交易委員會提交這種明確的委託書。
項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項
第12項所要求的信息將列入與Brixmor Property Group Inc.2020年股東年會有關的最終委託書。將於2020年4月28日舉行，並在此參考。Brixmor房地產集團公司在本表格所涵蓋的2019財政年度結束後120天內，將根據條例14A向證券交易委員會提交這種明確的委託書。
項目13.某些關係及相關交易和主任獨立性
第13項所要求的信息將列入與Brixmor Property Group Inc.2020年股東年會有關的最終委託書。將於2020年4月28日舉行，並在此參考。Brixmor房地產集團公司在本表格所涵蓋的2019財政年度結束後120天內，將根據條例14A向證券交易委員會提交這種明確的委託書。
項目14.主要會計師費用和服務
第14項所要求的信息將列入與Brixmor Property Group Inc.2020年股東年會有關的最終委託書。將於2020年4月28日舉行，並在此參考。Brixmor房地產集團公司在本表格所涵蓋的2019財政年度結束後120天內，將根據條例14A向證券交易委員會提交這種明確的委託書。
43
第IV部
項目15.證物、財務報表附表
(A)作為本報告一部分提交的文件
表格10-K頁 | ||
1 | 合併報表 | |
獨立註冊會計師事務所的報告 | F-2 | |
Brixmor Property Group Inc.： | ||
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | F-7 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | F-8 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 | F-9 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度股權變動合併報表 | F-10 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | F-11 | |
經營夥伴關係有限公司： | ||
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | F-12 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | F-13 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 | F-14 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度資本變動綜合報表 | F-15 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | F-16 | |
合併財務報表附註 | F-17 | |
2 | 合併財務報表附表 | |
附表二-估值及合資格賬目 | F-44 | |
附表三-地產及累積折舊 | F-45 | |
所有其他附表都被省略，因為它們不適用，或者所要求的信息顯示在財務報表或附註中。 | ||
44
(b) 展品。下列文件作為本報告的證據提交：
以引用方式合併 | ||||||||||||
陳列品 數 | 展品描述 | 形式 | 檔案編號。 | 日期 歸檔 | 陳列品 數 | 歸檔 隨函 | ||||||
3.1 | Brixmor Property Group Inc.公司註冊章程，截止日期：2013年11月4日 | 8-K | 001-36160 | 11/4/2013 | 3.1 | |||||||
3.2 | 自2017年2月28日起修訂和恢復Brixmor Property Group Inc.章程 | 8-K | 001-36160 | 3/3/2017 | 3.1 | |||||||
3.3 | 有限合夥有限合夥有限責任公司修訂及重發證書 | 10-K | 001-36160 | 3/12/2014 | 10.7 | |||||||
3.4 | Brixmor運營合夥有限合夥有限合夥公司第二次修訂和恢復協議，日期為2019年10月28日，由Brixmor OP GP有限責任公司和Brixmor OP GP有限責任公司作為普通合夥人，BPG子公司公司作為有限合夥人，BPG Sub LLC作為有限合夥人，其他有限合夥人不時作為有限合夥人 | 10-Q | 001-36160 | 10/28/2019 | 3.1 | |||||||
4.1 | 作為發行人的Brixmor運營合夥有限公司與作為託管人的紐約梅隆銀行之間的契約，日期為2015年1月21日(“2015印支義齒”) | 8-K | 001-36160 | 1/21/2015 | 4.1 | |||||||
4.2 | 2015年1月21日發行的Brixmor Operating Partnership LP公司和作為未來擔保人的Brixmor OP GP LLC和BPG子公司之間的第一次補充INDIT，以及作為託管人的紐約銀行梅隆銀行(Bank Of New York Mellon) | 8-K | 001-36160 | 1/21/2015 | 4.2 | |||||||
4.3 | 2015年8月10日發行的Brixmor運營合夥有限公司和作為託管人的紐約梅隆銀行之間的第二次補充INDITION | 8-K | 00-36160 | 8/10/2015 | 4.2 | |||||||
4.4 | 2016年6月13日發行的Brixmor運營合夥有限公司和紐約梅隆銀行擔任託管人的2015年義齒的第三次補充義齒 | 8-K | 00-36160 | 6/13/2016 | 4.2 | |||||||
4.5 | 2016年8月24日發行的Brixmor Operating Partnership LP和作為託管人的紐約梅隆銀行之間的第四次補充 | 8-K | 00-36160 | 8/24/2016 | 4.2 | |||||||
4.6 | 2017年3月8日，發行機構Brixmor Operating Partnership LP和作為託管人的紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)之間的第五次補充-2015年義齒 | 8-K | 00-36160 | 3/8/2017 | 4.2 | |||||||
4.7 | 2017年6月5日發行的Brixmor Operating Partnership LP和作為託管人的紐約梅隆銀行之間的第六次補充INDITION | 8-K | 00-36160 | 6/5/2017 | 4.2 | |||||||
45
以引用方式合併 | ||||||||||||
陳列品 數 | 展品描述 | 形式 | 檔案編號。 | 日期 歸檔 | 陳列品 數 | 歸檔 隨函 | ||||||
4.8 | 2018年8月31日發行的Brixmor Operating Partnership LP與作為託管人的紐約梅隆銀行之間的2018年8月31日的第七次補充INDIT | 8-K | 00-36160 | 8/28/2018 | 4.2 | |||||||
4.9 | 2019年5月10日發行的Brixmor運營合夥有限公司與紐約梅隆銀行作為託管人的2015年義齒的第八次補充義齒 | 8-K | 00-36160 | 5/10/2019 | 4.2 | |||||||
4.10 | 第8號補充義齒第1號修正案，日期為2019年8月15日，由作為發行人的Brixmor運營合夥有限公司和作為託管人的紐約梅隆銀行之間的 | 8-K | 00-36160 | 8/15/2019 | 4.3 | |||||||
4.11 | 日期為1995年3月29日的“新計劃不動產信託基金”和波士頓第一國家銀行作為受託人的契約(“1995印義齒”) | S-3 | 33-61383 | 7/28/1995 | 4.2 | |||||||
4.12 | 自1999年8月5日起，由新計劃不動產信託公司、新計劃Excel不動產信託公司和新計劃Excel不動產信託公司第一次補充1995年義齒。以及州立街道銀行和信託公司 | 10-Q | 001-12244 | 11/12/1999 | 10.2 | |||||||
4.13 | 1995年義齒的後續補充義齒，日期為2007年4月20日，由SuperIntermediateCo有限責任公司和美國銀行信託全國協會聯合舉辦 | 10-Q | 001-12244 | 8/9/2007 | 4.2 | |||||||
4.14 | 1995年義齒的第三次補充義齒，日期為2009年10月30日，由Centro NP有限責任公司和美國銀行信託全國協會組成 | S-11 | 333-190002 | 8/23/2013 | 4.4 | |||||||
4.15 | 1995年義齒的補充義齒，日期為2014年10月16日，由Brixmor有限責任公司和美國銀行信託全國協會 | 8-K | 001-36160 | 10/17/2014 | 4.1 | |||||||
4.16 | 自1999年2月3日起在新計劃Excel不動產信託公司中作為主要債務人、作為擔保人的新計劃不動產信託公司和作為受託人的州立街道銀行和信託公司(“1999 INDIT”) | 8-K | 001-12244 | 2/3/1999 | 4.1 | |||||||
4.17 | 自2007年4月20日起，由SuperIntermediateCo有限公司、新計劃不動產信託公司、LLC和美國銀行信託全國協會共同開發的1999年義齒的後續補充義齒 | 10-Q | 001-12244 | 8/9/2007 | 4.3 | |||||||
4.18 | 註冊證券的描述 | — | — | — | — | x | ||||||
10.1* | 2013年綜合獎勵計劃 | S-11 | 333-190002 | 9/23/2013 | 10.18 | |||||||
10.2* | 董事及人員補償協議的格式 | S-11 | 333-190002 | 8/23/2013 | 10.19 | |||||||
10.3* | 董事限制性股票獎勵協議的格式 | S-11 | 333-190002 | 10/4/2013 | 10.30 | |||||||
46
以引用方式合併 | ||||||||||||
陳列品 數 | 展品描述 | 形式 | 檔案編號。 | 日期 歸檔 | 陳列品 數 | 歸檔 隨函 | ||||||
10.4* | 限制股協議的形式 | 10-Q | 001-36160 | 4/26/2016 | 10.6 | |||||||
10.5* | Brixmor Property Group Inc.的形式限制股協議(TRSU、PRSU和OPRSU) | 8-K | 001-36160 | 3/6/2018 | 10.1 | |||||||
10.6* | 由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.於2016年4月12日簽訂的就業協議和詹姆斯·M·泰勒 | 10-Q | 001-36160 | 7/25/2016 | 10.1 | |||||||
10.7* | 就業協議，日期：2016年4月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.安吉拉·阿曼 | 10-Q | 001-36160 | 7/25/2016 | 10.2 | |||||||
10.8* | “就業協議第一修正案”，日期為2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.安吉拉·阿曼 | 8-K | 001-36160 | 3/8/2019 | 10.1 | |||||||
10.9* | 就業協議，2016年5月11日由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.簽訂。和馬克·霍根 | 10-K | 001-36160 | 2/13/2017 | 10.22 | |||||||
10.10* | “就業協議第一修正案”，日期為2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.和馬克·霍根 | 8-K | 001-36160 | 3/8/2019 | 10.2 | |||||||
10.11* | 就業協議，2014年12月5日由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.簽訂。布萊恩·芬尼根 | 10-K | 001-36160 | 2/13/2017 | 10.23 | |||||||
10.12* | 2011年11月1日Brixmor Property Group Inc.之間的就業協議。和史蒂文·西格爾 | S-11 | 333-190002 | 8/23/2013 | 10.23 | |||||||
10.13* | “就業協議第一修正案”，日期為2019年2月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Property Group Inc.和史蒂文·西格爾 | 10-Q | 001-36160 | 4/29/2019 | 10.3 | |||||||
10.14* | “就業協議第二次修正案”，日期為2019年4月26日，由Brixmor Property Group Inc.和史蒂文·西格爾 | 10-Q | 001-36160 | 4/29/2019 | 10.4 | |||||||
10.15 | 自2018年12月12日起修訂和恢復定期貸款協議，由Brixmor運營合夥有限公司作為借款人、作為行政代理人的摩根大通銀行和不時作為其當事方的貸款人之間簽訂 | 10-K | 001-36160 | 2/11/2019 | 10.4 | |||||||
10.16 | “定期貸款協議”，截止2017年7月28日，由Brixmor運營夥伴關係有限公司作為借款人、富國銀行、國家協會作為行政代理人，並由其貸款方(“2017年定期貸款協議”) | 8-K | 001-36160 | 7/31/2017 | 10.1 | |||||||
47
以引用方式合併 | ||||||||||||
陳列品 數 | 展品描述 | 形式 | 檔案編號。 | 日期 歸檔 | 陳列品 數 | 歸檔 隨函 | ||||||
10.17 | 2017年“定期貸款協議”第1號修正案，日期為2018年12月12日，由Brixmor運營夥伴關係有限公司作為借款人、富國銀行、國家協會作為行政代理人，以及其貸款方 | 10-K | 001-36160 | 2/11/2019 | 10.25 | |||||||
10.18 | 第二項經修訂和恢復的循環信貸和定期貸款協議，日期為2018年12月12日，由Brixmor運營合夥公司作為借款人、作為行政代理人的摩根大通銀行及其放款方簽訂 | 10-K | 001-36160 | 2/11/2019 | 10.26 | |||||||
21.1 | Brixmor房地產集團的子公司。 | — | — | — | — | x | ||||||
21.1 | Brixmor運營合夥有限公司的子公司 | — | — | — | — | x | ||||||
23.1 | 德勤(Deloitte&Touche LLP)對Brixmor Property Group Inc.的同意。 | — | — | — | — | x | ||||||
23.2 | Deloitte&Touche LLP對Brixmor運營合夥公司的同意 | — | — | — | — | x | ||||||
31.1 | Brixmor房地產集團公司根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條對首席執行官的認證 | — | — | — | — | x | ||||||
31.2 | Brixmor房地產集團公司根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官 | — | — | — | — | x | ||||||
31.3 | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席執行官合夥經營合夥有限責任公司證書 | — | — | — | — | x | ||||||
31.4 | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席財務官的合夥經營有限責任公司證書 | — | — | — | — | x | ||||||
32.1 | Brixmor房地產集團公司根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的“美國法典”第1350條規定的首席執行官和首席財務官的認證 | — | — | — | — | x | ||||||
32.2 | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的根據“美國法典”第1350條頒發的首席執行官和首席財務官的合夥經營合夥有限責任公司證書 | — | — | — | — | x | ||||||
48
以引用方式合併 | ||||||||||||
陳列品 數 | 展品描述 | 形式 | 檔案編號。 | 日期 歸檔 | 陳列品 數 | 歸檔 隨函 | ||||||
99.1 | 財產表 | — | — | — | — | x | ||||||
101.INS | XBRL實例文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
101.SCH | XBRL分類法擴展模式文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
101.CAL | XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
101.DEF | XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
101.LAB | XBRL分類法擴展標籤Linkbase文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
101.PRE | XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔 | — | — | — | — | x | ||||||
104 | 封面交互數據文件(格式化為內聯XBRL，包括在表101中) | x | ||||||||||
*表示管理合同或補償計劃或安排。
作為本報告證物提交的協議和其他文件不是為了提供事實資料或其他披露，而是關於協議或其他文件本身的條款，你不應為此目的依賴它們。特別是，我們在這些協議或其他文件中所作的任何陳述和保證，完全是在有關協議或文件的具體範圍內作出的，不得描述在作出之日或在任何其他時間的實際情況。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
49
簽名
根據1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節的規定，註冊人已正式安排由下列簽署人代表他們簽署本報告，並正式授權。
Brixmor房地產集團公司 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/James M.Taylor |
詹姆斯·M·泰勒 | ||
首席執行官兼總裁 | ||
(特等行政主任) | ||
經營合夥有限公司 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/James M.Taylor |
詹姆斯·M·泰勒 | ||
首席執行官兼總裁 | ||
(特等行政主任) | ||
根據1934年“證券交易法”的要求，下列人士以登記人的身份和日期簽署了本報告。
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/James M.Taylor |
詹姆斯·M·泰勒 | ||
首席執行官兼總裁 | ||
(首席執行主任、董事、營運合夥普通合夥人唯一董事) | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /s/Angela Aman |
安琪拉·阿曼 | ||
首席財務官 | ||
(首席財務主任) | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Steven Gallagher |
史蒂文·加拉格爾 | ||
首席會計官 | ||
(首席會計主任) | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/John G.Schreiber |
約翰·施萊伯 | ||
董事會主席 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | s/Michael Berman |
邁克爾·伯曼 | ||
導演 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Sheryl M.Crosland |
謝麗爾·克羅斯蘭 | ||
導演 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Thomas W.Dickson |
託馬斯·迪克森 | ||
導演 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Daniel B.Hurwitz |
丹尼爾·B·赫維茨 | ||
導演 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | S/William D.Rahm |
威廉·拉赫姆 | ||
導演 | ||
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Gabrielle Sulzberger |
加布裏埃爾·蘇茲伯格 | ||
導演 | ||
50
日期：2020年2月10日 | 通過： | /S/Juliann Bowerman |
朱利安·鮑曼 | ||
導演 | ||
51
合併財務報表索引
和
財務報表附表
表格10-K頁 | ||
1 | 合併報表 | |
獨立註冊會計師事務所的報告 | F-2 | |
Brixmor Property Group Inc.： | ||
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | F-7 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | F-8 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 | F-9 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度股權變動合併報表 | F-10 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | F-11 | |
經營夥伴關係有限公司： | ||
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | F-12 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | F-13 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 | F-14 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度資本變動合併報表 | F-15 | |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | F-16 | |
合併財務報表附註 | F-17 | |
2 | 合併財務報表附表 | |
附表二-估值及合資格賬目 | F-44 | |
附表三-地產及累積折舊 | F-45 | |
所有其他附表都被省略，因為它們不適用，或者所要求的信息顯示在財務報表或附註中。 | ||
F-1
獨立註冊會計師事務所報告
向Brixmor Property Group Inc.的股東和董事會。
關於財務報表的意見
我們對Brixmor Property Group Inc.的合併資產負債表進行了審計。截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019和2018年12月31日的子公司(“公司”)、2019年12月31日終了期間每三年的相關綜合業務報表、綜合收入、股本變化和現金流量，以及指數第15項所列相關附註和附表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日的財務狀況，以及截至2019年12月31日的三年期間的經營結果和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)特雷德威委員會贊助組織委員會和我們於2020年2月10日發佈的報告對公司財務報告的內部控制發表了無保留的意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下面傳達的關鍵審計事項是對財務報表的當期審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或需要通知審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對整個財務報表的意見，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨的意見。
不動產資產減值-見財務報表附註1和附註5
關鍵審計事項描述
公司定期評估是否有指標，包括預期持有期的變化，表明公司的房地產資產(包括任何相關的無形資產或負債)的價值可能受到損害。如果確定了一項指標，只有當管理層對當前和預計經營現金流量(未貼現和未槓桿)的估計，考慮到預期和概率加權持有期，低於房地產資產的賬面價值時，房地產資產才被視為受損。任何估計和(或)假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的業務現金流量產生重大影響。如果管理部門確定一項房地產資產的賬面價值受到損害，則因其賬面價值超過公允價值而被確認為損失。
F-2
公司在根據資產的預計經營現金流確定潛在減損時，使用了估計和假設。鑑於該公司的資本回收活動增加了為評估減值而觸發的財產數量，我們將管理層對評估減值財產的預期持有期的估計確定為一項重要的審計事項，因為這一估計在管理層對房地產資產可收回性的評估中具有重要意義。預計持有期的變化可能對預計的業務現金流量和記錄的減值費用數額產生重大影響。這就要求在執行審計程序以評估管理層對預期剩餘擱置期進行評估的合理性時，作出高度的審計師判斷和更大的努力。
如何在審計中處理關鍵的審計事項
我們在確定不動產資產價值減值方面與管理層估計數有關的審計程序除其他外包括：
• | 我們檢驗了管理層減值分析控制的有效性，包括對房地產資產預期持有期估計的控制。 |
• | 我們通過以下方法評估了該公司對擱置期的估計： |
◦ | 進行回顧性分析，比較後來處置的房地產資產的歷史估計數。 |
◦ | 獲取和評估預期持有期假設的財務和業務證據。 |
/S/Deloitte&touche LLP
紐約，紐約
2020年2月10日
自2015年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
F-3
獨立註冊會計師事務所報告
向Brixmor Property Group Inc.的股東和董事會。
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們對Brixmor Property Group Inc.財務報告的內部控制進行了審計。和附屬公司(“公司”)，截至2019年12月31日，根據內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會印發。我們認為，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都對財務報告保持了有效的內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013年)由COSO印發。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(美國會計監督委員會)的準則，審計了該公司截至2019年12月31日終了年度的財務報表和截至2019年12月31日終了年度的財務報表，以及我們於2020年2月10日提交的報告，對這些財務報表發表了無保留意見。
意見依據
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，這包括在所附的管理部門關於財務報告內部控制的報告中。我們的職責是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保存記錄，以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，即為按照普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的交易記錄，公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的公司資產的未經授權收購、使用或處置提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
/S/Deloitte&touche LLP
紐約，紐約
2020年2月10日
F-4
獨立註冊會計師事務所報告
對Brixmor運營合夥公司的合作伙伴
關於財務報表的意見
我們審計了截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日至2018年的Brixmor運營夥伴關係有限公司及其子公司(“運營夥伴關係”)的合併資產負債表、2019年12月31日終了期間三年的相關業務綜合報表、綜合收入、資本變化和現金流量報表，以及指數第15項所列相關附註和附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的業務夥伴關係的財務狀況，以及它們在2019年12月31日終了期間三年中每年的業務結果和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了截至2019年12月31日的業務夥伴關係對財務報告的內部控制內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會和我們於2020年2月10日發表的報告對運營夥伴關係對財務報告的內部控制發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表是業務夥伴關係管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計，就業務夥伴關係的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須在運營夥伴關係方面保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
/S/Deloitte&touche LLP
紐約，紐約
2020年2月10日
自2015年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
F-5
獨立註冊會計師事務所報告
對Brixmor運營合夥公司的合作伙伴
關於財務報告內部控制的幾點看法
截至2019年12月31日，我們已審計了Brixmor運營合夥有限公司及其子公司(“運營夥伴關係”)財務報告的內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會印發。我們認為，截至2019年12月31日，業務夥伴關係在所有重大方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013年)由COSO印發。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(美國會計監督委員會)的準則，審計了截至2019年12月31日終了年度的財務報表和2019年12月31日終了年度的財務報表，以及我們於2020年2月10日提交的報告，對這些財務報表發表了無保留意見。
意見依據
業務夥伴關係管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，並將其列入隨附的管理部門關於財務報告內部控制的報告。我們的職責是根據我們的審計，就運營夥伴關係對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須在運營夥伴關係方面保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保存記錄，以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，即為按照普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的交易記錄，公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的公司資產的未經授權收購、使用或處置提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
/S/Deloitte&touche LLP
紐約，紐約
2020年2月10日
F-6
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | |||||||
合併資產負債表 | |||||||
(單位：千，除共享信息外) | |||||||
十二月三十一日， 2019 | (2018年12月31日) | ||||||
資產 | |||||||
房地產 | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建築物和改善 | |||||||
累計折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||
房地產，淨額 | |||||||
現金和現金等價物 | |||||||
限制現金 | |||||||
有價證券 | |||||||
應收賬款淨額 | |||||||
遞延費用和預付費用淨額 | |||||||
待售房地產資產 | |||||||
其他資產 | |||||||
總資產 | $ | $ | |||||
負債 | |||||||
債務債務淨額 | $ | $ | |||||
應付帳款、應計費用和其他負債 | |||||||
負債總額 | |||||||
承付款和意外開支(附註15) | |||||||
衡平法 | |||||||
普通股，面值0.01美元；核定股票3，000，000，000股；305，334，144股和305，130，472股；297，857，267股和298，488，516股 | |||||||
額外已付資本 | |||||||
累計其他綜合收入(損失) | ( | ) | |||||
超過淨收入的分配 | ( | ) | ( | ) | |||
總股本 | |||||||
負債和權益共計 | $ | $ | |||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||
F-7
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | |||||||||||
綜合業務報表 | |||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入 | |||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | ||||||||
其他收入 | |||||||||||
總收入 | |||||||||||
營業費用 | |||||||||||
經營成本 | |||||||||||
房地產税 | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
可疑賬户備抵 | |||||||||||
不動產資產減值 | |||||||||||
一般和行政 | |||||||||||
業務費用共計 | |||||||||||
其他收入(費用) | |||||||||||
股息和利息 | |||||||||||
利息費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售房地產資產的收益 | |||||||||||
債務清償損益淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他費用共計 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合併合營企業股本前收益 | |||||||||||
非合併合營企業的收益股本 | |||||||||||
處置未合併合資企業權益的收益 | |||||||||||
淨收益 | |||||||||||
可歸因於非控制權益的淨收入 | ( | ) | |||||||||
Brixmor Property Group Inc.的淨收益 | |||||||||||
優先股股利 | ( | ) | |||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股股東的淨收益： | |||||||||||
基本 | $ | $ | $ | ||||||||
稀釋 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均股份： | |||||||||||
基本 | |||||||||||
稀釋 | |||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-8
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | |||||||||||
綜合收入報表 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他綜合收入(損失) | |||||||||||
利率掉期未實現收益(損失)的變化，淨額(注6) | ( | ) | ( | ) | |||||||
有價證券未變現收益(虧損)的變化 | ( | ) | |||||||||
其他綜合收入共計(損失) | ( | ) | ( | ) | |||||||
綜合收入 | |||||||||||
非控股權綜合收益 | ( | ) | |||||||||
可歸屬於普通股股東的綜合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-9
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | ||||||||||||||||||||||||||
合併資產變動表 | ||||||||||||||||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||||||||||||
普通股 | ||||||||||||||||||||||||||
數 | 金額 | 額外已付資本 | 累積 其他 綜合 收入(損失) | 超過淨收入的分配 | 非控制利益 | 共計 | ||||||||||||||||||||
2017年1月1日期初餘額 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||||||||||||||
普通股股利(每股1.055美元) | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
權益補償費用 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
優先股股利 | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||
其他綜合收入 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
發行普通股和業務股 | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
將OP單位轉換為普通股 | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
2017年12月31日期末結餘 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股1.105美元) | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
權益補償費用 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
其他綜合損失 | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
發行普通股和業務股 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
2018年12月31日期末結餘 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||
ASC 842累計調整數 | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
普通股股利(每股1.125美元) | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
權益補償費用 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
其他綜合損失 | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
發行普通股和業務股 | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||
回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
淨收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
2019年12月31日期末結餘 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | ||||||||||||||||||||||||||
F-10
Brixmor房地產集團公司及附屬公司 | |||||||||||
現金流量表 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
業務活動： | |||||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額： | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
債務溢價和貼現攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||||||
遞延融資成本攤銷 | |||||||||||
以上及以下市場租賃的累積，淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
不動產資產減值 | |||||||||||
出售房地產資產的收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
處置未合併合資企業權益的收益 | ( | ) | |||||||||
股權補償 | |||||||||||
其他 | |||||||||||
(收益)債務清償損失，淨額 | ( | ) | |||||||||
經營資產和負債的變化： | |||||||||||
應收賬款淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
遞延費用和預付費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他資產 | ( | ) | ( | ) | |||||||
應付帳款、應計費用和其他負債 | |||||||||||
經營活動提供的淨現金 | |||||||||||
投資活動： | |||||||||||
不動產資產的改進和投資 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
購置房地產資產 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售房地產資產的收益 | |||||||||||
出售未合併的合資企業權益所得收益 | |||||||||||
購買有價證券 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售有價證券所得收益 | |||||||||||
投資活動(用於)提供的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
籌資活動： | |||||||||||
償還有擔保債務 | ( | ) | ( | ) | |||||||
償還無擔保循環信貸安排下的借款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
無擔保循環信貸機制下的借款收益 | |||||||||||
無抵押定期貸款和票據的收益 | |||||||||||
償還無擔保定期貸款下的借款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
遞延融資和債務清償費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
分配給共同股東 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
向非控制利益分配 | ( | ) | |||||||||
回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
結合股權獎勵計劃回購普通股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
用於籌資活動的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
現金、現金等價物和限制性現金的淨變動 | ( | ) | ( | ) | |||||||
期初現金、現金等價物和限制性現金 | |||||||||||
期末現金、現金等價物和限制性現金 | $ | $ | $ | ||||||||
對合並資產負債表的調節： | |||||||||||
現金和現金等價物 | $ | $ | $ | ||||||||
限制現金 | |||||||||||
期末現金、現金等價物和限制性現金 | $ | $ | $ | ||||||||
補充披露現金流動信息： | |||||||||||
支付利息的現金，扣除資本額3 480美元、2 478美元和2 945美元 | $ | $ | $ | ||||||||
已繳納的州和地方税 | |||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-11
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||
合併資產負債表 | |||||||
單位信息(單位信息除外) | |||||||
十二月三十一日， 2019 | (2018年12月31日) | ||||||
資產 | |||||||
房地產 | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建築物和改善 | |||||||
累計折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||
房地產，淨額 | |||||||
現金和現金等價物 | |||||||
限制現金 | |||||||
有價證券 | |||||||
應收賬款淨額 | |||||||
遞延費用和預付費用淨額 | |||||||
待售房地產資產 | |||||||
其他資產 | |||||||
總資產 | $ | $ | |||||
負債 | |||||||
債務債務淨額 | $ | $ | |||||
應付帳款、應計費用和其他負債 | |||||||
負債總額 | |||||||
承付款和意外開支(附註15) | |||||||
資本 | |||||||
印發了305，334，144和305，130，472個單位和297，857，267個和298，488，516個單位 | |||||||
累計其他綜合收入(損失) | ( | ) | |||||
總資本 | |||||||
負債和資本總額 | $ | $ | |||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||
F-12
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||||||
綜合業務報表 | |||||||||||
(單位數據除外) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入 | |||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | ||||||||
其他收入 | |||||||||||
總收入 | |||||||||||
營業費用 | |||||||||||
經營成本 | |||||||||||
房地產税 | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
可疑賬户備抵 | |||||||||||
不動產資產減值 | |||||||||||
一般和行政 | |||||||||||
業務費用共計 | |||||||||||
其他收入(費用) | |||||||||||
股息和利息 | |||||||||||
利息費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售房地產資產的收益 | |||||||||||
債務清償損益淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他費用共計 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合併合營企業股本前收益 | |||||||||||
非合併合營企業的收益股本 | |||||||||||
處置未合併合資企業權益的收益 | |||||||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
每個共同單位可歸因於Brixmor業務夥伴關係LP的淨收入： | |||||||||||
基本 | $ | $ | $ | ||||||||
稀釋 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均單位： | |||||||||||
基本 | |||||||||||
稀釋 | |||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-13
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||||||
綜合收入報表 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
其他綜合收入(損失) | |||||||||||
利率掉期未實現收益(損失)的變化，淨額(注6) | ( | ) | ( | ) | |||||||
有價證券未變現收益(虧損)的變化 | ( | ) | |||||||||
其他綜合收入共計(損失) | ( | ) | ( | ) | |||||||
可歸因於Brixmor經營夥伴關係有限公司的綜合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-14
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||||||
資本變動綜合報表 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||
夥伴關係共同單位 | 累計其他綜合收入(損失) | 共計 | |||||||||
2017年1月1日期初餘額 | $ | $ | $ | ||||||||
分發給合作伙伴 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
權益補償費用 | — | ||||||||||
其他綜合收入 | — | ||||||||||
業務行動單位的回購 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | — | ||||||||||
2017年12月31日期末結餘 | |||||||||||
分發給合作伙伴 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
權益補償費用 | — | ||||||||||
其他綜合損失 | — | ( | ) | ( | ) | ||||||
業務行動股的發放 | — | ||||||||||
業務行動單位的回購 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | — | ||||||||||
2018年12月31日期末結餘 | |||||||||||
ASC 842累計調整數 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
分發給合作伙伴 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
權益補償費用 | — | ||||||||||
其他綜合損失 | — | ( | ) | ( | ) | ||||||
業務行動股的發放 | — | ||||||||||
業務行動單位的回購 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
以股份為基礎的獎勵留作税收用途 | ( | ) | — | ( | ) | ||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | — | ||||||||||
2019年12月31日期末結餘 | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-15
Brixmor經營合夥有限公司及其子公司 | |||||||||||
現金流量表 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
業務活動： | |||||||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
調節布里克斯莫爾業務淨收益的調整數 夥伴關係LP對業務活動提供的現金淨額： | |||||||||||
折舊和攤銷 | |||||||||||
債務溢價和貼現攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||||||
遞延融資成本攤銷 | |||||||||||
以上及以下市場租賃的累積，淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
不動產資產減值 | |||||||||||
出售房地產資產的收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
處置未合併合資企業權益的收益 | ( | ) | |||||||||
股權補償 | |||||||||||
其他 | |||||||||||
(收益)債務清償損失，淨額 | ( | ) | |||||||||
經營資產和負債的變化： | |||||||||||
應收賬款淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
遞延費用和預付費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他資產 | ( | ) | ( | ) | |||||||
應付帳款、應計費用和其他負債 | |||||||||||
經營活動提供的淨現金 | |||||||||||
投資活動： | |||||||||||
不動產資產的改進和投資 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
購置房地產資產 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售房地產資產的收益 | |||||||||||
出售未合併的合資企業權益所得收益 | |||||||||||
購買有價證券 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售有價證券所得收益 | |||||||||||
投資活動(用於)提供的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
籌資活動： | |||||||||||
償還有擔保債務 | ( | ) | ( | ) | |||||||
償還無擔保循環信貸安排下的借款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
無擔保循環信貸機制下的借款收益 | |||||||||||
無抵押定期貸款和票據的收益 | |||||||||||
償還無擔保定期貸款下的借款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
遞延融資和債務清償費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
業務行動單位的夥伴分配和回購 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
用於籌資活動的現金淨額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
現金、現金等價物和限制性現金的淨變動 | ( | ) | ( | ) | |||||||
期初現金、現金等價物和限制性現金 | |||||||||||
期末現金、現金等價物和限制性現金 | $ | $ | $ | ||||||||
對合並資產負債表的調節： | |||||||||||
現金和現金等價物 | $ | $ | $ | ||||||||
限制現金 | |||||||||||
期末現金、現金等價物和限制性現金 | $ | $ | $ | ||||||||
補充披露現金流動信息： | |||||||||||
支付利息的現金，扣除資本額3 480美元、2 478美元和2 945美元 | $ | $ | $ | ||||||||
已繳納的州和地方税 | |||||||||||
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 | |||||||||||
F-16
Brixmor房地產集團公司和Brixmor經營合夥有限公司
合併財務報表附註
(千美元，除非另有説明)
1. 業務性質和財務報表列報方式
業務説明
Brixmor房地產集團公司子公司(統稱為“母公司”)是一個內部管理的房地產投資信託基金(REIT)。Brixmor運營合夥有限公司及其子公司(統稱“經營夥伴關係”)是母公司實質上經營其所有業務並實質上擁有其所有資產的實體。母公司擁有100 %BPG子公司的普通股。(“BPG Sub”)，後者是Brixmor OP GP LLC(“普通合夥人”)的唯一成員，是運營夥伴關係的唯一普通合夥人。母公司通過經營合夥經營零售購物中心，從事零售購物中心的所有權、管理、租賃、收購、處置和再開發，除對經營合夥企業的投資外，沒有其他實質性資產或負債。母公司、運營合夥公司及其在合併基礎上控制的子公司(統稱為“公司”或“Brixmor”)認為，它擁有並經營着美國最大的露天零售投資組合之一(“GLA”)，主要由社區和社區購物中心組成。截至2019年12月31日，該公司的投資組合包括403 購物中心(“投資組合”)總計約71 百萬平方英尺的GLA。該公司的高質量國家投資組合主要位於美國前50大城市統計區的既定貿易區域內，其購物中心主要由非自由裁量和價值導向的零售商以及以消費者為導向的服務提供商提供。
為衡量業績，本公司不區分其主要業務或按地域劃分其業務。因此，根據美國公認的會計原則(“公認會計原則”)，該公司有一個可報告的部門，用於披露信息。
提出依據
本報告所列財務信息反映了該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併財務狀況，以及截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日終了年度的業務和現金流量綜合結果。所附綜合業務報表中的前一年餘額已作了重新分類，以符合採用會計準則編纂主題842“租賃”(“ASC 842”)的本年度列報方式(下文將在新會計公告)，取代會計準則編纂主題840“租約”(“ASC 840”)。
合併和使用估計數的原則
所附的合併財務報表包括母公司、經營合夥公司、其全資子公司和所有其他實體的賬目，它們在這些實體中有控制的財務利益。非母公司和經營合夥企業所擁有的合併實體的部分在提交的時間和期間作為非控制權益列示。所有公司間交易都已被取消。
當公司在一個實體中獲得經濟利益時，管理層對該實體進行評估，以確定：(一)該實體是否為可變利益實體(“VIE”)，(二)如果該實體是VIE，該公司是否該實體的主要受益人，以及(三)在該實體不是VIE的情況下，該公司是否具有控制財務利益。
公司合併：(I)公司被視為主要受益人的VIEs實體和(Ii)公司控制的非VIEs實體。如果公司在VIE中有利害關係，但它未被確定為主要受益人，則公司根據權益會計方法核算其權益。同樣，對於那些非VIEs和公司沒有控制財務利益的實體，公司根據權益會計方法核算其利益。公司不斷重新考慮其是否確定一個實體是否是競爭對手，以及公司是否有資格成為其主要受益人。該公司已經對運營夥伴關係進行了評估，並確定從2019年12月31日起，它不是競爭對手。
F-17
期間。最重要的假設和估計數涉及不動產減值、應收賬款的收回和應折舊壽命。這些估計數是根據歷史經驗和管理層認為在當時情況下是合理的其他假設作出的。管理層不斷評估其估計數，並在新的信息被披露後對這些估計數和相關披露進行修訂。實際結果可能與這些估計不同。
非控制利益
公司根據財務會計準則委員會(FASB)發佈的合併指南和權益區分指南(FASB)記述非控股權益。非控股權益是指公司在其合併的實體中沒有擁有的部分股權。歸屬於公司和非控制權益的合併淨收益數額在公司綜合業務報表中單獨列報。
現金及現金等價物
為了在綜合資產負債表和現金流量表上列報，公司認為原始到期日為三個月或更短的票據為現金和現金等價物。
該公司在主要金融機構維持現金和現金等價物，其中一家或多家金融機構的現金和現金等價物餘額超過聯邦存款保險公司(“FDIC”)的保險範圍。公司定期評估與這些金融機構相關的信用風險，並認為損失風險最小。
限制現金
限制現金是指存入代管賬户的現金，一般只能用於支付某些貸款和租賃協議所要求的房地產税、償債、保險和未來資本支出，以及法律上限制的租户保證金和待決交易代管資金。
房地產
房地產資產在公司綜合資產負債表上按歷史成本確認，減去累計折舊和攤銷。在購置房地產經營財產時，管理層估計獲得的有形資產(包括土地、建築物和房客改良)的公允價值、可識別的無形資產和負債(包括市場上和市場以下的租賃和就地租賃)，並根據對現有信息的評估承擔債務。根據這些估計數，公允價值分配給獲得的資產和承擔的負債。在購置過程中發生的交易費用作為資產價值的一個組成部分資本化。
有形資產的公允價值被確定為所取得的財產是空置的。公允價值採用退出價格法確定，該方法考慮在計量日市場參與者之間有秩序的交易中出售資產或為轉移負債而收取的價格。
在將公允價值分配給可識別的無形資產和負債時，上述市場和低於市場的租賃的價值是根據以下兩者之間差額的現值(使用反映與獲得的租約有關的風險的貼現率)估算的：(一)根據在收購時談判並已到位的租約支付的合同金額；(二)管理層對該財產或同等財產的公平市場租賃費率的估計，該估價在相當於租賃剩餘不可取消期限的一段期間內計量，其中包括被認為低於市場的固定租賃條件的續訂期。資本化的市面或低於市場的無形資產，在每項租賃剩餘的不可取消期限內，作為租金收入的減少或增加而攤銷。
就地租賃的價值是根據管理層對每一租户租賃的具體特點的評估估算的，其中包括：(一)公平的市場租金和償還財產運營費用，包括公共地區費用、公用事業、保險和房地產税，這些費用將在一個假設的預期租賃期內放棄；(二)為執行類似的租賃而將產生的費用，包括租賃佣金、法律和營銷費用以及租户改進和補貼。分配給就地租賃的價值在每項租賃的剩餘期限內作為折舊和攤銷費用攤銷。
F-18
某些房地產資產在資產的估計使用壽命上採用直線法折舊。估計使用壽命如下：
建築物和建築物及土地改善 | 20-40歲 |
傢俱、固定裝置和設備 | 5-10歲 |
租户改進 | |
為延長資產使用壽命的重大更換和改善提供資金的費用在其各自的使用壽命內資本化和折舊，而普通維修和保養活動的費用則計入所發生的業務費用。
管理層定期評估是否有任何指標，包括財產經營業績、預期持有期的變化和一般市場狀況，認為公司房地產資產(包括任何相關的無形資產或負債)的賬面價值可能受到損害。如果確定了一項指標，則只有當管理層對未來未貼現和未槓桿資產經營現金流的總體估計，考慮到預期的概率加權持有期，小於財產的賬面價值時，才會認為房地產資產受損。在估算過程中考慮到各種因素，包括趨勢和前景以及需求和競爭對未來營業收入的影響。任何估計和(或)假設的變化，包括預期的持有期，都可能對預計的業務現金流量產生重大影響。如果管理層確定房地產資產的賬面價值受損，則確認損失以反映估計的公允價值。
當一項房地產資產被管理層確定為待售資產時，公司停止對該資產進行折舊，並估算其銷售價格，扣除估計的銷售成本。如果一項資產的估計淨銷售價格低於其淨賬面價值，則確認減值以反映估計的公允價值。被歸類為待售房地產的房產是指按合同出售的財產，適用的預售盡職調查期在報告期結束前已經到期。
在與租户的租賃已經或預期提前終止的情況下，公司評估與終止租賃有關的資產組中應折舊或攤銷資產的剩餘使用壽命(即租户改進、市場上和市場以下的租賃無形資產、就地租賃價值和租賃佣金)。根據與終止有關的事實和情況，公司可以加速與資產組有關的折舊和攤銷。
房地產開發與再開發
與房地產開發和再開發有關的某些成本被資本化，包括建設前費用、房地產税、保險、建築費用以及直接涉及的人員的補償和其他相關費用。此外，公司將與開發和再開發活動有關的利息費用資本化。這些費用的資本化始於活動和相關支出開始時，當項目基本完成並準備用於其預定用途時，即項目投入使用和折舊開始時停止。此外，該公司估計某些發展和重建項目完成的可能性。如果公司確定開發或再開發不再有可能完成，公司將支付所有無法收回的資本成本。
未合併合資企業的投資和預付款
該公司使用股權會計方法説明瞭其對其未合併合資企業的投資，因為該公司對該實體施加了重大影響，但沒有控制該實體。這項投資最初是按成本確認的，隨後根據現金捐款和分配情況進行了調整。投資收益是根據相關協議的條款確認的。公司間費用和與未合併的合資企業的交易收益在公司所有權的範圍內被取消。
管理層定期評估是否有指標，包括財產經營業績、預期持有期的變化和一般市場狀況，表明該公司在未合併的合資企業中的投資價值可能受到損害。只有當管理層對公司投資的公允價值的估計低於公司的賬面價值，而且這種差額被視為非臨時性的差額時，投資的價值才會受到損害。在發生減值的情況下，如果其賬面金額超出公允價值，就會被確認為損失。
F-19
遞延租賃和融資費用
執行租客租賃和長期融資所產生的費用在相關租賃或債務協議的期限內使用直線法資本化和攤銷，這與有效利息法相近似。對於租户租賃，資本化成本包括租户改進、租户補貼和租賃佣金。在採用ASC 842時，公司不再將因執行租户租約而產生的部分工資和/或間接法律費用資本化。這些數額是在以前的指導下資本化的。就長期融資而言，資本成本包括銀行和法律費用.遞延租賃和融資費用的攤銷分別列入公司綜合業務報表和公司現金流動綜合報表的折舊、攤銷和利息費用。
有價證券
該公司將其有價證券(包括債務證券和股票證券)歸類為可供出售的證券.這些證券按公允價值記賬，未變現損益作為累積的其他綜合收入(損失)的一個組成部分報告為權益。有價證券的公允價值主要以活躍市場的公開交易市場價值為基礎，並按公允價值等級劃分。
管理層定期評估是否有指標表明公司有價證券的價值可能受到損害。如果證券的公允價值低於其賬面價值，且差異被確定為非臨時性的，則可銷售證券受到損害。在發生減值的情況下，應確認因賬面價值超過公允價值而造成的損失。
2019年12月31日和2018年12月31日，該公司有價證券組合的公允價值接近其成本基礎。
衍生金融工具與套期保值
衍生品按公允價值計量，並在公司綜合資產負債表中確認為資產或負債，這取決於公司根據適用的衍生產品合同享有的權利或承擔的義務。衍生工具公允價值變動的會計依據是衍生產品的預期用途，公司是否選擇在套期保值關係中指定衍生產品並適用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合必要的標準。被指定為對衝預期未來現金流多變性風險敞口的衍生品被認為是現金流對衝工具。在現金流量對衝中，套期保值會計一般規定套期保值工具上的損益確認時間與確認套期保值交易的收益效果相匹配。
收入確認和應收款
該公司與租户簽訂協議，傳達控制其購物中心指定空間的使用的權利，以換取租金收入。這些協議符合根據ASC 842承認為租約的標準。租金收入在相關租約條款的基礎上按直線確認，公司綜合經營報表中確認的租金收入與合同付款條件之間的累計差額被確認為遞延租金，幷包括在所附綜合資產負債表上的應收賬款淨額中。該公司開始確認租金收入的基礎上，它使基礎資產可供租户使用。租賃通常還規定由承租人償還財產業務費用，包括公用地區費用、水電費、保險和房地產税，並在適用的支出期間予以確認。
與ASC 842的採用有關，公司已評估了其租賃範圍內的租賃和非租賃組成部分，並選擇了實際的權宜之計，將租賃和非租賃部分作為租賃協議的一個組成部分。因此，本公司將租金收入(租賃部分)和公共地區費用償還(非租賃部分)作為ASC 842項下的一個租賃組成部分。此外，該公司還包括其租賃的非組成部分，如償還公用事業，保險和房地產税，在這個租賃組成部分。這些數額包括在公司綜合業務報表的租金收入中。
F-20
某些租約還規定了根據承租人的銷售水平計算的百分比租金，租金百分比是在達到某些預先確定的銷售門檻後確認的，並列入公司綜合經營報表的租金收入中。
出售折舊經營財產所得的收益一般按完全權責發生制確認，但須符合與出售條款有關的各種標準，以及公司隨後涉及適用的財產。
公司定期評估與租金收入、直線租金、費用償還以及其他創收活動有關的應收賬款的可收性。該公司分析個別租户應收帳款，並在評估可收性時考慮租户的信譽、應收賬款的時間長短以及當前的經濟趨勢。此外，還對破產中的租户進行了分析，並就預計在請願前和請願後提出的索賠進行了估計。任何被認為無法收回的應收賬款都被確認為公司綜合經營報表中租金收入的減少。根據公司以前的列報方式，可疑賬户的前期備抵已列入公司綜合業務報表的運營費用中，尚未重新歸類為租金收入。
租賃
公司定期簽訂由承租人負責的協議，包括其經營的購物中心的土地租賃和行政空間的辦公室租賃。在採用ASC 842時，公司對這些協議進行了評估，並確定這些協議符合根據ASC 842承認為租約的標準。對於這些協議，公司承認經營租賃使用權(“ROU”)資產和經營租賃負債的基礎上的現值最低租賃付款的不可取消租賃期限。由於租約中隱含的貼現率並不容易確定，因此，公司根據每一租約開始之日的現有資料，使用其增量擔保借款利率來確定相關租賃付款的現值。本公司所使用的租約條款，如合理地肯定會行使該等選擇權，可包括延長或終止該租契的選擇。公司評估許多因素，包括當前和未來的租賃現金流，在確定是否應將延長或終止的選擇包括在不可取消期間。最低租賃付款的租賃費用在不可取消的租賃期限內按直線確認。本公司已選擇在ASC 842內適用短期租約豁免，並沒有就少於12個月的租約記錄ROU資產或租賃負債。此外，租賃通常還規定償還財產運營費用，包括公共地區費用、公用事業、保險和房地產税。
在採用ASC 842的情況下，公司已評估了其租約中的租賃和非租賃組成部分(如果是承租人)，並選擇了實際的權宜之計，將租賃和非租賃部分作為其租賃協議的一個組成部分。因此，本公司將租賃付款(租賃部分)和共同地區費用償還(非租賃部分)作為ASC 842項下的一個租賃組成部分。此外，該公司還包括其租賃的非組成部分，如償還公用事業，保險和房地產税，在這個租賃組成部分。這些數額包括在公司綜合業務報表的業務費用中。
股票補償
該公司根據FASB的股票補償指南記帳股權獎勵，該指南要求所有基於股票的支付給僱員和非僱員董事的款項在服務期間的合併經營報表中根據公允價值予以確認。公允價值是根據獎勵類型確定的，使用公司普通股的授予日期市場價格或蒙特卡羅模擬模型。以股份為基礎的補償費用包括在公司綜合經營報表中的一般和行政費用中.
所得税
Brixmor房地產集團公司已根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)選擇符合REIT資格。為了獲得REIT資格，Brixmor房地產集團公司。必須滿足幾項組織和業務要求，包括一項要求，即該公司目前至少將其應納税所得額的90%分配給股東，這一要求不考慮支付的股息扣減額，也不包括資本淨收益。管理層打算滿足這些要求並保持Brixmor Property Group Inc.的REIT地位。
F-21
作為REIT，Brixmor房地產集團公司。一般不需繳納美國聯邦所得税，只要分配給其股東的數額至少等於“守則”規定的應納税所得額。Brixmor房地產集團公司實質上，其所有業務都是通過經營夥伴關係進行的，該夥伴關係是作為一個有限合夥企業組織起來的，並作為一個通過實體來處理美國聯邦税收的目的。因此，美國聯邦所得税不會對該公司的綜合財務報表產生重大影響。
如果Brixmor房地產集團公司。如果在任何應税年度不符合REIT的資格，它將按正常的公司税率繳納美國聯邦税，並可能無法在隨後的四個應税年度中獲得REIT資格。即使Brixmor房地產集團公司。有資格作為REIT、Brixmor Property Group Inc.徵税。對其收入和財產徵收某些州和地方税，並對其未分配的應納税收入以及其他適用的收入項目徵收美國聯邦所得税和消費税。
Brixmor房地產集團公司選擇將其某些子公司視為應税REIT子公司(每個子公司都是“TRS”)，以及Brixmor Property Group Inc.。今後可選擇將新成立的和/或其他現有子公司視為TRSS。TRS可參與與房地產無關的活動和/或為租户提供不習慣的服務，並受“守則”的某些限制。TRS按正常的公司税率徵收美國聯邦和州所得税。與Brixmor Property Group Inc.的TRSS有關的所得税不會對公司的合併財務報表產生重大影響。
該公司考慮了公開課税年度所採取的税收立場，並得出結論認為，截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司綜合財務報表不要求為與不確定税收狀況有關的所得税編列備抵。公開課税年一般從2016年到2018年不等，但可能因管轄權和問題而異。公司將與未確認的税收利益有關的應計罰款和利息確認為所得税支出，這包括在公司綜合經營報表中的其他費用中。
新會計公告
2018年11月，FASB發佈ASU 2018-19，“金融工具-信貸損失”專題326的編纂改進。ASU 2018-19澄清，經營租賃產生的應收款不屬於分議題326-20的範圍。相反，因經營租賃而產生的應收款減值應按照ASC 842租約核算。該標準自2020年1月1日起生效，並允許儘早採用。公司預計ASU 2018-19的採用不會對公司的合併財務報表產生重大影響。關於採用ASC 842的信息説明如下。
2018年10月，FASB發佈了2018-16年的ASU，衍生工具與套期保值(主題815)ASU 2018-16修正指南，允許使用基於擔保隔夜融資利率的隔夜指數掉期利率作為美國基準利率，用於主題815下的對衝會計目的。該標準於2019年1月1日對該公司生效。該公司認定，這些變化對公司的綜合財務報表沒有重大影響。
2018年8月，FASB發佈了2018-13年ASU，“公允價值計量 (專題820)“ASU 2018-13根據公認會計原則修正了關於投資公允價值等級的某些披露要求，特別是用於在公允價值等級第3級內對投資進行估值的不可觀測的重要投入。該標準自2020年1月1日起生效，並允許儘早採用。公司預計ASU 2018-13的採用不會對公司的合併財務報表產生重大影響。
2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，“租賃(主題842)。“ASU 2016-02規定了承認、衡量、提交和披露合同雙方(即承租人和出租人)租賃的原則。隨後，ASU 2018-01對ASU 2016-02進行了修正，“土地地役權--向話題842過渡的實用權宜之計“；ASU 2018-10，”專題842的編纂改進“；ASU 2018-11，”有針對性的改進“；ASU 2018-20，”出租人範圍狹窄的改進“；ASU 2019-01”編纂改進“新標準要求承租人採用雙重辦法，根據租賃是否實際上是承租人融資購買的原則，將租賃分為融資租賃或經營租賃。這種分類將確定租賃費用是根據有效利息法還是在租賃期限內的直線基礎上確認的。承租人還必須承認所有超過12個月的租賃的ROU資產和租賃負債，無論其分類如何。12個月或更短期限的租約符合短期租約確認豁免的資格，並可與以前的經營租賃指南相類似。新
F-22
標準要求出租人使用一種與以前對銷售型租賃、直接融資租賃和經營租賃的指導相當的方法對租賃進行核算。
收養
該標準於2019年1月1日對該公司生效，並要求採用修改後的追溯過渡方法。該公司認定，ASC 842的採用對公司的綜合財務報表產生了重大影響。公司在通過後選出下列可供選擇的實用權宜之計：
• | 該公司沒有重新評估目前的安排是否包含租約。(ASU 2016-02) |
• | 該公司沒有重新評估目前的租賃分類。(ASU 2016-02) |
• | 該公司沒有重新評估先前指導下確認的初始直接費用。(ASU 2016-02) |
• | 該公司沒有重新評估目前的土地地役權。(ASU 2018-01) |
• | 公司自生效之日起採用ASC 842。因此，公司在公司綜合財務報表中所列比較期的報告將繼續符合ASC 840，但所附綜合業務報表上的前一年餘額已被重新分類，以符合本年度的列報方式。公司承認$ |
• | 公司按基礎資產類別選擇，不將非租賃部分與相關租賃部分分開，而是將其作為單一組成部分進行核算。這導致合併了公司綜合業務報表的租金收入和費用償還。(ASU 2018-11) |
承租人
對於公司是承租人的租賃，主要是公司的地面租賃和行政辦公室租賃，要求公司在生效之日在其綜合資產負債表上記錄ROU資產和租賃負債。公司選擇對符合條件的所有租約適用短期租約確認豁免.
出租人
對於租賃公司是出租人，公司將繼續記錄的收入，從租賃物業經營租賃的基礎上，直線。此外，初始直接租賃費用繼續資本化，但以前資本化的間接租賃費用在ASC 842項下支出。在截至2018年12月31日和2017年12月31日的幾年裏，該公司資本化了$11.9 百萬和$10.0 百萬間接租賃費用，包括租賃工資和法律費用。
此外，ASC 842要求在公司的合併財務報表中為出租人和承租人雙方提供額外的租賃披露。更多信息見附註9和10。
最近發佈的任何其他會計準則或聲明未予披露，都被排除在外，因為它們要麼與公司無關，要麼對公司的綜合財務報表沒有重大影響。
2. 購置不動產
在截至2019年12月31日的年度內，該公司以單獨的交易方式收購了下列資產：
描述(1) | 位置 | 月獲 | GLA | 總採購價格(2) | |||||||
靠近帕默十字路口的土地 | 德克薩斯州奧斯汀 | 4月19日 | N/A | $ | |||||||
百年購物中心 | 恩格爾伍德公司 | 4月19日 | |||||||||
普利茅斯廣場購物中心(3) | Conshohocken，PA | 5月19日 | |||||||||
貝鎮購物中心租賃 | 德克薩斯州拜頓 | 六月十九日 | N/A | ||||||||
$ | |||||||||||
(1) | 沒有承擔與任何上市收購有關的債務。 |
(2) | 總採購價格包括$ |
(3) | GLA不包括與公司區域辦事處預計搬遷有關的面積。獲得性GLA共計 |
F-23
在2018年12月31日終了的年度內，該公司以單獨的交易方式收購了下列資產：
描述(1) | 位置 | 月獲 | GLA | 總採購價格(2) | |||||||
鄰近喬伯蘭中心的土地 | 安·阿博爾 | 六月十八日 | N/A | $ | |||||||
萊赫爾購物中心附近的外快區 | 伯利恆，巴勒斯坦權力機構 | 六月十八日 | |||||||||
靠近Beneva村的户外建築 | 薩拉索塔角 | 7月18日 | |||||||||
羅斯福購物中心附近的室外建築 | 費城，賓夕法尼亞州 | 10月18日 | |||||||||
鄰近喬伯蘭中心的土地 | 安·阿博爾 | 10月18日 | N/A | ||||||||
Wynnewood村附近的室外建築 | 德克薩斯州達拉斯 | 十二月十八日 | |||||||||
Wendover廣場的大樓 | 格林斯伯勒州 | 十二月十八日 | |||||||||
$ | |||||||||||
(1) | 沒有承擔與任何上市收購有關的債務。 |
(2) | 總採購價格包括$ |
分別在2019年12月31日和2018年12月31日終了年度內購置的資產的總收購價分配如下：
截至12月31日的年度， | |||||||||
資產 | 2019 | 2018 | |||||||
土地 | $ | $ | |||||||
建築 | |||||||||
樓宇及租户改善工程 | |||||||||
高市值租約(1) | |||||||||
就地租賃(2) | |||||||||
總資產 | |||||||||
負債 | |||||||||
以下市場租賃(3) | |||||||||
其他負債 | |||||||||
負債總額 | |||||||||
獲得的淨資產 | $ | $ | |||||||
(1) | 截至2019年12月31日及2018年12月31日止的年度內，與收購資產有關的上述市場租賃的加權平均攤銷期為 |
(2) | 截至2019年12月31日及2018年12月31日止的年度內，與所購資產有關的就地租賃的加權平均攤銷期為 |
(3) | 截至2019年12月31日及2018年12月31日止的年度內，與收購資產有關的低市值租賃的加權平均攤銷期為 |
3. 出售所持有的處置和資產
在截至2019年12月31日的一年內，該公司已處置24 購物中心和三 部分購物中心的淨收益總額$288.5 百萬導致總收益.$53.4 百萬的合計減值$16.4 百萬。此外，在截至2019年12月31日的一年內，公司收到的淨收益總額為$1.6 百萬從先前處置的資產中獲得總計收益$1.4 百萬.
在截至2018年12月31日的一年內，該公司處置了62 購物中心，二 部分購物中心和一 合計淨收入的地塊$957.5 百萬導致總收益.$208.7 百萬的合計減值$37.0 百萬。此外，在2018年12月31日終了的一年內，該公司收到的淨收益總額為$0.5 百萬從先前處置的資產中獲得總計收益$0.5 百萬.
F-24
截至2019年12月31日，該公司二 屬性和二 為出售而持有的部分財產。截至2018年12月31日，該公司一 為出售而持有的財產。下表列出與待出售財產有關的資產和負債：
資產 | (一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | |||||||
土地 | $ | $ | |||||||
建築物和改善 | |||||||||
累計折舊和攤銷 | ( | ) | ( | ) | |||||
房地產，淨額 | |||||||||
其他資產 | |||||||||
與待售房地產資產有關的資產 | $ | $ | |||||||
負債 | |||||||||
以下市場租賃 | $ | $ | |||||||
與待售房地產資產有關的負債(1) | $ | $ | |||||||
(1)這些金額包括在公司綜合資產負債表上的應付帳款、應計費用和其他負債中。
在截至2019、2018年和2017年12月31日的年度內，沒有停業經營，因為這些處置都不代表該公司業務的戰略轉變，而這一戰略轉變將被視為停業經營。
4. 房地產
房地產公司的組成部分包括以下內容：
(一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | ||||||
土地 | $ | $ | |||||
建築物和裝修： | |||||||
樓宇及租客改善工程(1) | |||||||
租賃無形資產(2) | |||||||
累計折舊和攤銷(3) | ( | ) | ( | ) | |||
共計 | $ | $ | |||||
(1) | 截至2019年12月31日和2018年12月31日，建築物和租户改善工程包括應計金額，扣除預期的保險收益$ |
(2) | 截至2019年12月31日和2018年12月31日，租賃無形資產包括$ |
(3) | 截至2019年12月31日和2018年12月31日，累計折舊和攤銷包括$ |
此外，截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司擁有與以下市場租賃有關的無形負債$372.1 百萬和$392.9 百萬的累積增量$267.1 百萬和$266.1 百萬分別。這些無形負債包括在公司綜合資產負債表上的應付帳款、應計費用和其他負債中。這些無形資產是在每一項相關租賃的期限內增加的。
F-25
截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日止年度的非市場租賃收入扣除高於市場租賃攤銷後的收入$18.8 百萬, $26.6 百萬和$29.6 百萬分別。這些數額包括在公司綜合業務報表的租金收入中。截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日止年度與就地租賃價值有關的攤銷費用為$25.8 百萬, $35.2 百萬和$46.2 百萬分別。這些數額包括在公司綜合業務報表的折舊和攤銷中。本公司估計未來五年的非市場租賃收入，扣除高於市場的租賃攤銷費用，以及就地租賃攤銷費用如下：
截至12月31日的年度， | 以下市場租賃收益(收入)，扣除高於市場的租賃攤銷額 | 就地租賃攤銷費用 | ||||||
2020 | $ | ( | ) | $ | ||||
2021 | ( | ) | ||||||
2022 | ( | ) | ||||||
2023 | ( | ) | ||||||
2024 | ( | ) | ||||||
颶風邁克爾衝擊
2018年10月7日，颶風邁克爾襲擊了佛羅裏達州，造成了廣泛的破壞和洪水。公司二 屬性，總計0.4 百萬被撞擊的GLA的平方尺。本公司為這些物業提供全面的財產保險，包括營業中斷保險。
截至2019年12月31日，該公司對邁克爾颶風對其財產造成的損失的評估導致$13.7 百萬，表示損壞資產的估計賬面價值。截至2019年12月31日及2018年12月31日止的年度內，該公司並無受到任何影響。截至2019年12月31日，該公司已收到以下財產保險收益：$8.5 百萬還有剩餘的應收賬款餘額$5.2 百萬，這包括在公司綜合資產負債表的應收賬款中。
5. 損傷
管理層定期評估是否有任何指標，包括財產經營業績、預期持有期的變化和一般市場狀況，認為公司房地產資產(包括任何相關的無形資產或負債)的賬面價值可能受到損害。如果管理層確定房地產資產的賬面價值受損，則確認損失以反映估計的公允價值。
在截至2019年12月31日的年度內，該公司確認了下列減值：
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||
財產名稱(1) | 位置 | GLA | 減值費用 | ||||||
西景中心(2) | 伊利諾伊州漢諾威公園 | $ | |||||||
曼塞爾十字路口包裹(2) | 阿爾法雷塔 | ||||||||
布里斯公園 | 雷諾德斯堡，OH | ||||||||
林肯廣場 | 紐黑文 | ||||||||
格倫代爾(2) | 格蘭代爾 | ||||||||
莫霍克英畝廣場(3) | 紐約羅馬 | ||||||||
北塔廣場(2) | 肯塔基州Owensboro | ||||||||
馬伍德廣場(2) | 印第安納波利斯 | ||||||||
在湖泊過境點的包裹(3) | 密蘇裏州馬斯凱貢 | ||||||||
巴頓維爾廣場(2) | 伊利諾伊州巴頓維爾 | ||||||||
北山村(2) | 德克薩斯州哈湯姆市 | ||||||||
$ | |||||||||
(1) | 該公司確認減值費用的基礎上，這些財產的預期持有期的變化和/或出價的第三方買家，主要是與公司的資本回收計劃。 |
(2) | 該公司在截至2019年12月31日的一年內處置了這一財產。 |
(3) | 截至2019年12月31日，這些房產被列為待售財產。 |
F-26
該公司在截至2018年12月31日的年度內確認了下列減值：
2018年12月31日 | |||||||||
財產名稱(1) | 位置 | GLA | 減值費用 | ||||||
縣線廣場(2) | 傑克遜號 | $ | |||||||
南方購物廣場(2) | 託萊多，OH | ||||||||
科文頓畫廊(3) | 科文頓 | ||||||||
西景中心(3) | 伊利諾伊州漢諾威公園 | ||||||||
圓木廣場(2) | 伊普西蘭蒂 | ||||||||
天道廣場 | 聖彼得堡，佛羅裏達州 | ||||||||
瓦茲沃斯過境點(2) | 沃茲沃斯 | ||||||||
布魯克斯維爾廣場(2) | 佛羅裏達州布魯克斯維爾 | ||||||||
斯特林集市(2) | 皮奧裏亞河 | ||||||||
彭薩科拉廣場(2) | 彭薩科拉角 | ||||||||
種植園廣場(2) | 克拉特，TX | ||||||||
克萊恩廣場(2) | 哈里斯堡 | ||||||||
史密斯氏(2) | 索科羅州 | ||||||||
埃爾克哈特廣場西(2) | 埃爾克哈特 | ||||||||
多佛公園廣場(2) | 新澤西州亞德維爾 | ||||||||
位於麋鹿林市中心的包裹(2) | 伊利諾伊州麋鹿格羅夫村 | ||||||||
十字路口中心(2) | 伊利諾伊州美景高地 | ||||||||
Riverdale商店(2) | 裏弗代爾 | ||||||||
河谷公域(2) | 塞勒姆灣 | ||||||||
卡梅爾山廣場(2) | 格倫塞德 | ||||||||
克萊因廣場(2) | 春天，TX | ||||||||
$ | |||||||||
(1) | 該公司確認減值費用的基礎上，這些財產的預期持有期的變化和/或來自第三方買家與公司的資本回收計劃的要約。 |
(2) | 該公司在2018年12月31日終了的一年內處置了這一財產。 |
(3) | 該公司在截至2019年12月31日的一年內處置了這一財產。 |
在截至2017年12月31日的年度內，該公司確認了下列減值：
2017年12月31日終了年度 | |||||||||
財產名稱(1) | 位置 | GLA | 減值費用 | ||||||
曼徹斯特收藏 | 曼徹斯特，CT | $ | |||||||
列剋星敦道廣場(2) | 肯塔基州凡爾賽 | ||||||||
鮭魚跑廣場 | 紐約州沃特敦 | ||||||||
葡萄園(2) | 東湖，OH | ||||||||
高地公域(2) | 格拉斯哥 | ||||||||
公園路Pointe(2) | 斯普林菲爾德 | ||||||||
塞內卡購物中心的商店(2) | 紐約利物浦 | ||||||||
史密斯氏(3) | 索科羅州 | ||||||||
時尚廣場(3) | 橙色公園 | ||||||||
奧斯汀鎮中心(2) | 奧斯汀，明尼蘇達州 | ||||||||
文藝復興中心東部(2) | 拉斯維加斯，NV | ||||||||
索爾茲伯裏市場(2) | 索爾茲伯裏州 | ||||||||
重登鄉村購物中心(2) | 北查爾斯頓，SC | ||||||||
北里奇維爾(2) | 北里奇維爾，OH | ||||||||
十字路口中心(3) | 伊利諾伊州美景高地 | ||||||||
米爾福德中心(2) | 米爾福德，CT | ||||||||
$ | |||||||||
(1) | 該公司確認減值費用的基礎上，這些財產的預期持有期的變化和/或來自第三方買家與公司的資本回收計劃的要約。 |
F-27
(2) | 該公司在截至2017年12月31日的一年內處置了這一財產。 |
(3) | 該公司在2018年12月31日終了的一年內處置了這一財產。 |
本公司不能保證其投資組合的重大減值費用不會在未來期間發生。有關與公司處置有關的減值費用的附加信息，請參見附註3。有關已受損的經營財產的公允價值的補充資料，請參閲附註8。
6. 金融工具.衍生工具和套期保值
該公司使用衍生工具的目的是管理其對利率波動的風險敞口，這種工具不用於投機目的。在某些情況下，公司可能會簽訂衍生金融工具，如利率互換和利率上限協議，從而接收和(或)支付未來已知和不確定的現金數額，其價值由利率決定。
現金流動利率風險的邊緣
利率互換被指定為現金流量對衝，是指從交易對手處收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內進行固定利率支付，而不交換相關的名義金額。該公司利用利率互換部分對衝與可變libor基礎債務相關的現金流。在截至2019年12月31日的一年中，該公司不 不要簽訂任何新的利率互換協議。在2018年12月31日終了的一年中，該公司進入四 遠期開始利率掉期協議，生效日期為2019年1月2日，合計名義價值為$300.0 百萬的加權平均固定費率2.61 %截止日期是2024年7月26日。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司指定為現金流量對衝工具的利率衍生品詳情如下：
儀器數量 | 名義量 | ||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | (一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | ||||||||
利率互換 | $ | $ | |||||||||
該公司已選擇將其利率衍生工具按毛額在其綜合資產負債表上作為利率互換資產和利率互換負債列報。截至2019年12月31日和2018年12月31日，按毛額和淨額計算，該公司利率衍生工具的公允價值詳情如下：
衍生工具公允價值 | ||||||||
利率掉期分類為： | (一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | ||||||
衍生資產總額 | $ | $ | ||||||
衍生負債毛額 | ( | ) | ( | ) | ||||
衍生資產淨值(負債) | $ | ( | ) | $ | ||||
衍生資產總額包括在其他資產中，衍生負債總額包括在公司綜合資產負債表上的應付賬款、應計費用和其他負債中。公司提出的所有未到期利率互換協議都被指定為利率風險的現金流對衝。該公司利率衍生產品的公允價值是使用市場標準估值技術確定的，包括對每個衍生產品的預期現金流進行貼現現金流量分析。這一分析反映了衍生產品的合約條款，包括到期日，並使用了可觀察的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動。這些輸入被歸類為公允價值層次結構的第二級。被指定為現金流量套期保值的衍生品公允價值變動的有效部分在其他綜合收益(“OCI”)中得到確認，並在對衝預測交易影響收益的期間被重新歸類為利息費用。
F-28
該公司在截至2019、2018和2017年12月31日的綜合收益綜合報表中確認的利率掉期的有效部分如下：
現金流量套期保值關係中的衍生工具 (利率互換) | 截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
利率掉期未實現收益(損失)的變化 | $ | ( | ) | $ | $ | |||||||
利率互換對利息費用的累積 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||
利率掉期未實現收益(損失)的變化，淨額 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | |||||
公司估計$0.3 百萬將從累積的其他綜合收入(損失)中重新分類，作為今後12個月利息開支的增加。在截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的年度內，沒有確認與套期保值無效有關的損益，也沒有確認與公司現金流量套期保值有效性測試不包括的數額有關的損益。
非指定利率風險(按市價計價)風險
本公司不使用衍生工具作交易或投機用途。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司沒有任何非指定對衝基金.
與信用風險有關的或有特點
公司與其衍生對手達成協議，其中載有條款，規定如果公司拖欠其某些債務，且放款人加速了債務，則還可以宣佈該公司未履行其衍生債務。如果公司違反衍生合同的任何合同條款，它將被要求按照協議的終止價值清償其義務，包括應計利息。
7. 債務義務
截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司的未償債務如下：
賬面價值 | |||||||||||
十二月三十一日， 2019 | 十二月三十一日， 2018 | 明示 利息 率(1) | 排定 成熟期 日期 | ||||||||
擔保貸款 | |||||||||||
擔保貸款(2) | $ | $ | 2024 | ||||||||
未攤銷保險費淨額 | |||||||||||
未攤銷債務發行成本淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
有擔保貸款共計，淨額 | $ | $ | |||||||||
應付票據 | |||||||||||
無擔保票據(3)(4) | $ | $ | 2.96% – 7.97% | 2022 – 2029 | |||||||
未攤銷保險費淨額(折扣) | ( | ) | |||||||||
未攤銷債務發行成本淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
應付票據共計，淨額 | $ | $ | |||||||||
無擔保信貸貸款和定期貸款 | |||||||||||
無擔保信貸機制-5億美元定期貸款 | $ | $ | 2021 | ||||||||
無擔保信貸貸款-循環貸款 | 2023 | ||||||||||
無擔保的3.5億美元定期貸款(4) | 2023 | ||||||||||
無擔保3億美元定期貸款(5) | 2024 | ||||||||||
未攤銷債務發行成本淨額 | ( | ) | ( | ) | |||||||
無擔保信貸和定期貸款共計 | $ | $ | |||||||||
債務總額，淨額 | $ | $ | |||||||||
(1) | 截至2019年12月31日的聲明利率不包括公司利率互換協議的影響(見下文)。 |
(2) | 該公司的有擔保貸款由一項資產擔保，其賬面價值約為$ |
(3) | 該公司無擔保債券的加權平均利率為 |
F-29
(4) | 自2016年11月1日起，該公司已到位 |
(5) | 自2019年1月2日起，該公司已到位 |
2019年債務交易
2019年5月，業務夥伴關係發佈$400.0 百萬合計本金4.125 %高級債券到期日期2029年(“2029年註釋”)99.804 %其中，淨收益用於償還運營夥伴關係高級無擔保信貸安排協議(經2018年12月12日修正的“無擔保信貸安排”)下的未償債務，並用於一般公司用途。2029年的債券利率為4.125 %每年由2019年11月15日起，每年5月15日及11月15日起，每半年派息一次.2029年的債券將於2029年5月15日到期。營辦合夥可選擇於2029年到期前贖回2029年的債券，並可隨時全部或不時部分贖回該批2029年的債券，贖回價格可按印布利德就2029年的債券指定的適用贖回價格贖回。如2029年的債券在2029年2月15日或之後(在到期日前3個月)被贖回，則贖回價格將相等於2029年2月15日或之後的贖回價格。100 %獲贖回的2029年債券的本金，另加在贖回日期的應累算利息及未付利息，但不包括贖回日期。2029年票據是經營合夥公司的無擔保和無附屬債務，與經營夥伴關係現有和未來的高級無擔保和無附屬債務在支付權利上相等。
2019年8月，業務夥伴關係發佈$350.0 百萬合計本金4.125 %高級債券到期日期2029年106.402 %其中，淨收益用於償還無擔保信貸機制下的未償債務，並用於一般法人目的。這些票據的條件與業務夥伴關係尚未發行的2029年票據基本相同，構成進一步發行，並與其形成一個單一系列。
在截至2019年12月31日的一年內，該公司償還了$799.0 百萬無擔保信貸機制下的負債情況，包括$500.0 百萬無擔保定期貸款和$299.0 百萬的合作伙伴關係$1.25 十億循環信貸設施(“循環貸款”)，扣除借款。這些償還款項的資金主要來自發行2029年“票據”的收益。此外，在截至2019年12月31日的年度內，該公司確認$1.6 百萬由於這些交易而造成的債務清償損失淨額。債務清償損失，淨額包括$1.6 百萬加速的未攤銷債券發行成本。
根據公司無擔保債務協議的條款，除其他事項外，公司須遵守各種財務契約。截至2019年12月31日，該公司遵守了這些契約。
債務到期日
截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司的應計利息為$36.9 百萬和$34.0 百萬分別傑出。截至2019年12月31日，公司未償債務的預定期限如下：
截至12月31日的年度， | ||||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此後 | ||||
債務到期總額 | ||||
未攤銷保險費淨額 | ||||
未攤銷債務發行成本淨額 | ( | ) | ||
債務總額，淨額 | $ | |||
截至財務報表發佈之日，該公司沒有任何未來12個月的預定債務期限。
F-30
8. 公允價值披露
公司的所有金融工具均反映在所附的綜合資產負債表中，根據管理層的判斷，這些數額合理地接近其公允價值，但下列工具除外：
(一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | |||||||||||||||
載運 數額 | 公平 價值 | 載運 數額 | 公平 價值 | |||||||||||||
擔保貸款 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
應付票據 | ||||||||||||||||
無擔保信貸貸款和定期貸款 | ||||||||||||||||
債務總額，淨額 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
作為在公允價值計量中考慮市場參與者假設的基礎，公認會計原則中包含了公平價值層次，根據獨立於報告實體的來源獲得的市場數據(可觀察的投入分類在層次結構的第1和第2級內)和報告實體自己對市場參與者假設的假設(在層次結構的第3級內分類的不可觀測的投入)，區分了市場參與者的假設。
在公允價值計量的確定以公允價值層次不同層次的投入為基礎的情況下，整個公允價值計量所處的公允價值層次中的水平是以對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入為基礎的。公司對整個公允價值計量的特定投入的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素。
用於估計公司債務公允價值的估值方法是基於現金流量貼現分析，其中包括信貸息差、利率曲線、估計財產價值、貸款金額和到期日。根據這些投入，公司確定其債務的估值屬於公允價值等級的第3級。這種公允價值估計不一定表明在處置時將實現的數額。
經常性公允價值
公司的有價證券和利率衍生產品按公允價值定期計量和確認。公司有價證券的估值主要以活躍市場的公開交易市場價值為基礎，並按公允價值等級的第1級或第2級分類。有關公司利率衍生工具的公允價值資料，請參閲附註6。
F-31
下表列出按公允價值計量和確認的資產和負債在公允價值等級中的位置，這些資產和負債是按公允價值定期計量和確認的：
截至2019年12月31日的公允價值計量 | |||||||||||||||
平衡 | 相同資產活躍市場的報價(一級) | 重要的其他可觀測輸入 (第2級) | 重大不可觀測輸入 (第3級) | ||||||||||||
資產： | |||||||||||||||
有價證券(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率衍生工具 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
負債： | |||||||||||||||
利率衍生工具 | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||
截至2018年12月31日的公允價值計量 | |||||||||||||||
平衡 | 相同資產活躍市場的報價(一級) | 重要的其他可觀測輸入 (第2級) | 重大不可觀測輸入 (第3級) | ||||||||||||
資產： | |||||||||||||||
有價證券(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率衍生工具 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
負債： | |||||||||||||||
利率衍生工具 | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||
(1) | 截至2019年12月31日和2018年12月31日，有價證券包括在內$ |
非經常性公允價值
管理層定期評估是否有任何指標，包括財產經營業績、預期持有期的變化和一般市場狀況，認為公司房地產資產(包括任何相關的無形資產或負債)的賬面價值可能受到損害。公允價值由來自第三方買家的報價、市場可比數據、第三方評估或現金流量貼現分析決定。在這種分析中使用的現金流量包括無法觀察的投入，其中包括根據市場情況和未來預期預測的租金收入和支出。在這些分析中使用的資本化率和貼現率是根據公司認為在現行市場利率合理範圍內的不可觀測的費率計算的，根據這些投入，公司已確定這些財產的估價屬於公允價值等級的第三級。
F-32
下表列出按公允價值計量並在非經常性基礎上確認的資產和負債在公允價值層次中的位置。該表包括在截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度內因減值測試而被重新計量為公允價值的財產的相關信息，其中分別不包括在12月31、2019年和2018年之前售出的財產：
截至2019年12月31日的公允價值計量 | |||||||||||||||||||
平衡 | 相同資產活躍市場的報價 (1級) | 重要的其他可觀測輸入 (第2級) | 重大不可觀測輸入 (第3級) | 房地產資產減值 | |||||||||||||||
資產： | |||||||||||||||||||
特性(1)(2) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
截至2018年12月31日的公允價值計量 | |||||||||||||||||||
平衡 | 相同資產活躍市場的報價 (1級) | 重要的其他可觀測輸入 (第2級) | 重大不可觀測輸入 (第3級) | 房地產資產減值 | |||||||||||||||
資產： | |||||||||||||||||||
特性(3)(4)(5) | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
(1) | 不包括2019年12月31日前處置的財產。 |
(2) | 在截至2019年12月31日的一年內，根據第三方買家的出價重計為公允價值的物業的賬面價值包括：(I)$ |
(3) | 不包括2018年12月31日前處置的財產。 |
(4) | 2018年12月31日終了年度內，根據第三方買家的報價重計為公允價值的物業的賬面價值包括$ |
(5) | 根據2018年12月31日終了年度的折現現金流量分析，重新計量為公允價值的財產的賬面價值包括：(I)$ |
9. 收入確認
本公司從事零售購物中心的擁有、管理、租賃、收購、處置和再開發。收入主要是通過租賃協議產生的，並被歸為公司綜合經營報表上的租金收入。這些協議包括零售購物中心單元租賃；地面租賃；附屬租賃或協議，如與租户簽訂的蜂窩塔、自動取款機、短期或季節性零售協議(如萬聖節或聖誕節相關零售)；以及互惠地役權協議。這些協議的期限從不到一年到25年或更長時間不等，有些協定載有更新選擇。這些更新方案從一個月到五年或更長時間不等。該公司的零售購物中心租約一般要求租户按比例支付公共地區費用、公用事業、保險和房地產税等財產運營費用，以及與維護公司財產有關的某些資本支出。
截至2019年12月31日，根據不可取消的經營租賃條款在未來五年內收到的固定合同租賃付款包括在下表中，前提是不延長租約，也不行使續約選擇。該表不包括根據某些租約為償還財產、業務費用或租金百分比而可能收到的可變租賃付款。這些可變租賃付款是在發生適用的支出時確認的，或者就租金百分比而言，是在提供銷售數據時確認的。
截至12月31日的年度， | 經營租賃 | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此後 | ||||
F-33
公司承認$7.5 百萬, $6.6 百萬和$7.1 百萬根據截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的租金百分比計算的租金收入。在採用ASC 842時，任何被認為無法收回的應收賬款都被確認為公司綜合業務報表中的租金收入的減少。因此，截至2019年12月31日，該公司沒有與公司未付租金有關的估計津貼，包括直線確認的租金收入、費用償還和其他產生收入的應收賬款。截至2018年12月31日，與公司未付租金、費用償還和其他創收應收款包括在應收賬款中的估計備抵淨額列在公司綜合資產負債表上$14.1 百萬。截至2019年12月31日和2018年12月31日，與直線確認租金收入有關的應收賬款如下：$140.2 百萬和$120.6 百萬分別扣除估計備抵額$7.6 百萬截至2018年12月31日。
ASC 840規定的最低年度基本租金
截至2018年12月31日f根據不可撤銷經營租契的條款，在未來五年內收取的最低基本租金，包括在下表內，假設不續期及不行使續期選擇權。該表不包括根據某些租約為償還財產運營費用或租金百分比而可能收到的任何付款。
截至12月31日的年度， | 經營租賃 | |||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此後 | ||||
F-34
10. 租賃
公司定期簽訂由承租人負責的協議，包括其經營的購物中心的土地租賃和行政空間的辦公室租賃。這些協議的期限不超過一年 到50或更多年，某些協議包含更新選項，最多可增加一項100 年數。在租約執行時，本公司計量未來租賃付款在不可撤銷期間內的現值負債。截至2019年12月31日，公司在其ROU資產中不包括任何更新選項或任何終止選項，因為這些選項的行使並不合理地確定。某些協議要求公司按比例支付財產運營費用中的份額，如公用領域費用、公用事業、保險和房地產税。這些付款不包括在計算租賃負債中，而是作為可變租賃費用列報的。下表提供了與公司經營租賃有關的其他信息：
截至12月31日的年度， | ||||
業務信息補充説明 | 2019 | |||
業務租賃費用 | $ | |||
短期租賃費用 | ||||
可變租賃費用 | ||||
租賃費用共計 | $ | |||
截至12月31日的年度， | ||||
現金流動信息補充報表 | 2019 | |||
經營租賃產生的現金流出 | $ | |||
為換取經營租賃負債而獲得的資產 | $ | |||
經營租賃負債 | 截至 (一九二零九年十二月三十一日) | |||
未來最低業務租賃付款： | ||||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此後 | ||||
未來最低業務租金共計 | ||||
減：估算利息 | ( | ) | ||
經營租賃負債 | $ | |||
補充資產負債表信息 | 截至 (一九二零九年十二月三十一日) | |||
經營租賃負債(1)(2) | $ | |||
ROU資產(1)(3) | $ | |||
(1) | 截至2019年12月31日，剩餘租賃期限的加權平均數為 |
(2) | 這些金額包括在公司綜合資產負債表上的應付帳款、應計費用和其他負債中。 |
(3) | 這些數額包括在公司綜合資產負債表上的其他資產中。 |
截至2019年12月31日，還沒有執行但尚未開始的物質租賃。
F-35
在ASC 840下提出的最低年度租金承諾
截至2018年12月31日，該公司在未來五年及其後的土地及辦公室租約的最低年度租金承諾如下：
截至12月31日的年度， | ||||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此後 | ||||
最低年度租金承付款總額 | $ | |||
11. 股權與資本
股份回購計劃
2017年12月，董事會批准了一項股票回購計劃(“計劃”)，最多可達$400.0 百萬在截至2019年12月31日的年度內，該公司回購了該公司的普通股0.8 百萬按每股平均價格計算的計劃普通股股份$17.43 總共$14.6 百萬，不包括佣金。公司收取的佣金少於$0.1 百萬連同2019年12月31日終了年度的方案。在2018年12月31日終了的一年內，該公司進行了回購6.3 百萬按每股平均價格計算的計劃普通股股份$16.56 總共$104.6 百萬，不包括佣金。該公司支付的佣金$0.1 百萬配合2018年12月31日終了年度方案。在截至2017年12月31日的一年內，該公司進行了回購0.3 百萬按每股平均價格計算的計劃普通股股份$17.94 總共$5.9 百萬，不包括佣金。公司收取的佣金少於$0.1 百萬配合2017年12月31日終了年度方案。該計劃於2019年12月5日到期。在2019年12月31日之後，該公司建立了一個新的股份回購計劃。詳情見附註20。
普通股
根據公司的股權補償計劃，受限制的股票單位(“RSU”)的歸屬，公司為履行扣繳税款義務而扣繳股份。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的幾年內，該公司扣留了0.1 百萬股票。
非控制利益
截至2019年12月31日，母公司有權受益，通過其在BPG Sub和普通合夥人的直接和間接權益，100.0 %最優秀的行動小組。在截至2017年12月31日的一年中，該公司交換了0.4 百萬公司普通股中由母公司現任和前任管理層的某些成員持有的同等數量的未償運營單位的股份。
股息及分配
因為Brixmor Property Group，Inc.是一家控股公司，除了擁有經營夥伴關係的BPG Sub的所有權外，沒有任何其他物質資產，除經營夥伴關係進行的以外，沒有其他實質性業務，其分配資金如下：
• | 第一，業務夥伴關係向其持有業務單位的合作伙伴分發，包括BPG次級方案； |
• | 第二，BPG Sub分配給Brixmor Property Group Inc.它在這類分發中所佔的份額；以及 |
• | 第三，Brixmor房地產集團公司。分配董事會授權並由Brixmor Property Group公司申報的金額。按比例分配給普通股東。 |
在2019、2018年和2017年12月31日終了的幾年內，該公司宣佈了普通股股利和業務股的分配。$1.125 每股/單位$1.105 每股/單位和$1.055 每股/單位。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司已宣佈但未支付普通股股利和業務股分紅$87.2 百萬和$85.3 百萬分別。這些金額包括在公司綜合資產負債表上的應付帳款、應計費用和其他負債中。
優先股
在截至2017年12月31日的一年內，該公司贖回了所有125 BPG附屬公司A系列可贖回優先股的股份$10,000 每股加應計但未付股息。
12. 股票補償
在2013年12月31日終了的年度內，董事會批准了2013年總括獎勵計劃(“計劃”)。該計劃規定最多可15.0 百萬公司普通股將發行合格和不合格期權，股票增值權，限制性股票和RSU，操作單位，業績獎勵和其他股票獎勵。
在截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的幾年裏，該公司向某些員工授予了RSU。RSU被分成多個批次，它們都受基於服務的歸屬條件的制約.某些批次也受制於基於性能或基於市場的標準，其中包含一個閾值、目標和可以獲得的最大單位數。每一檔實際掙得的單位數目是根據某一特定業績期內的業績來確定的。只有基於服務的組件的批次只能獲得目標數量的單位。假設實現了目標性能水平，所授予的RSU總數為0.8 百萬, 0.8 百萬和0.6 百萬2019年12月31日終了的年份分別為2018年12月31日和2017年，歸屬期為一到五年 。對於基於績效和基於服務的RSU授予，公允價值是基於公司的授予日期股票價格.對於截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年為止的幾年內以市場為基礎的RSU，該公司使用蒙特卡羅模擬方法計算了每個單元的授予日期公允價值，其依據是該公司相對於富時NAREIT股票購物中心指數內其他公司的歷史普通股表現滿足市場業績障礙的概率，以及以下重大假設：20.0 %到21.0 %, 29.0 %到32.0 %，和22.0 %到23.0 %(Ii)加權平均無風險利率2.55 %, 2.43 %到2.53 %，和1.20 %到1.41 %(Iii)公司的加權平均普通股股息收益率5.6 %, 5.6 %，和4.0 %到4.6 %分別。
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度的RSU資料如下(千)：
限制性股份 | 總內在值 | |||||
未繳，2016年12月31日 | $ | |||||
既得利益 | ( | ) | ( | ) | ||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ( | ) | ||
未繳，2017年12月31日 | ||||||
既得利益 | ( | ) | ( | ) | ||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ( | ) | ||
未繳，2018年12月31日 | ||||||
既得利益 | ( | ) | ( | ) | ||
獲批 | ||||||
被沒收 | ( | ) | ( | ) | ||
未決，2019年12月31日 | $ | |||||
F-36
在截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日的幾年內，該公司確認$13.6 百萬, $9.4 百萬和$10.5 百萬權益補償費用，其中$0.9 百萬, $0.0 百萬和$0.0 百萬分別資本化。這些數額包括在公司的綜合業務報表的一般和行政。截至2019年12月31日，該公司$16.9 百萬未確認的與未歸屬股票補償有關的補償費用總額，預計將在加權平均期間內確認2.2 好幾年了。
F-37
13. 每股收益
每股基本收益(“每股收益”)的計算方法是，將公司普通股股東(包括任何參與證券)的淨收益除以當期已發行股票的加權平均數。根據公司股份補償計劃發行的某些限制性股份被視為參與證券，因為這些股東有權獲得不可沒收的股息。全稀釋每股收益反映了當證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋。未歸屬的RSU不分配淨虧損和/或宣佈超過淨收益的任何股息，因為這些數額完全分配給公司的普通股。
下表對截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的每股收益計算的分子和分母進行了核對(單位：千美元，但每股數據除外)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
每股基本收益的計算： | |||||||||||
淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可歸因於非控制權益的淨收入 | ( | ) | |||||||||
非歸屬限制股份的不可沒收股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
優先股股利 | ( | ) | |||||||||
公司普通股股東每股基本收益的淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均流通股-基本 | |||||||||||
公司普通股股東每股基本收益： | |||||||||||
每股淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
每股稀釋收益的計算： | |||||||||||
公司普通股股東每股基本收益的淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
淨收入分配給稀釋的可轉換非控制權益 | |||||||||||
公司普通股股東每股稀釋收益的淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加權平均流通股-基本 | |||||||||||
稀釋證券的影響： | |||||||||||
OP單元的轉換 | |||||||||||
股權獎勵 | |||||||||||
加權平均股份 | |||||||||||
可歸因於公司普通股股東的每股稀釋收益： | |||||||||||
每股淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
F-38
14. 單位收入
每個單位的基本收益除以可歸屬於經營合夥公司的共同單位的淨收入，包括任何參與證券，除以該期間未清償的合夥共同單位的加權平均數。根據公司股份補償計劃發行的某些受限制的單位被視為參與證券，因為這些單位擁有獲得不可沒收的股息的權利。每個單位的全稀釋收益反映瞭如果證券或其他發行共同單位的合同被行使或轉換為共同單位時可能發生的潛在稀釋。未歸屬的RSU不分配淨虧損和(或)宣佈超過淨收入的任何股息，因為這些數額完全分配給業務夥伴關係的共同單位。
下表對截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年單位計算的單位收入的分子和分母進行了核對(千美元，單位數據除外)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
計算單位基本收入： | |||||||||||
可歸因於Brixmor經營合夥公司的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
非歸屬受限制單位的不可沒收股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
按單位基本收入計算的業務夥伴關係共同單位淨收益 | $ | $ | $ | ||||||||
未完成的加權平均公用單位-基本 | |||||||||||
每單位可歸因於業務夥伴關係共同單位的基本收入： | |||||||||||
單位淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
單位單位稀釋收益的計算： | |||||||||||
按單位攤薄收益計算的可歸因於經營夥伴關係共同單位的淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
未完成的加權平均公用單位-基本 | |||||||||||
稀釋證券的影響： | |||||||||||
股權獎勵 | |||||||||||
加權平均普通單位 | |||||||||||
可歸因於經營夥伴關係共同單位的單位攤薄收益： | |||||||||||
單位淨收入 | $ | $ | $ | ||||||||
F-39
15. 承付款和意外開支
法律事項
除下文所述外，本公司目前不參與在正常業務範圍以外發生的任何重大訴訟。然而，公司在正常經營過程中所涉及的日常訴訟中，公司個人或總體認為，考慮到現有準備金，這些訴訟都不會對公司的財務狀況、經營業績或現金流量產生重大影響。
如前所述，2019年8月1日，該公司就2016年2月8日首次披露的事項與SEC達成和解，涉及公司董事會審計委員會對某些會計事項和某些前公司高管的相關行為進行的審查。除其他事項外，與證券交易委員會達成的最後協議規定：(一)公司同意在不承認或否認其中關於違反1934年“證券交易法”第10(B)和13(A)節、某些相關規則和條例G第100(B)條的情況下發布停止和停止令，(Ii)公司承諾聘請一名獨立顧問評估公司與某些非公認會計原則業績措施有關的現行政策和程序，以及(Iii)支付民事罰款。$7.0 百萬，該公司在2018年12月31日終了的年度內應計，並在2019年12月31日終了的年度內支付。正如先前所披露的，這些事件是紐約南區美國檢察官辦公室(“SDNY”)調查的主題。
本公司相信不會就這些事項向本公司提出額外的政府訴訟。該公司瞭解到，SEC和SDNY已經宣佈了與某些前僱員有關的行動。公司仍有義務賠償這些前高級職員的律師費和其他專業費用，其中一些費用可能超出公司的保險範圍。
如先前所披露的，這些事項是民事訴訟的主題，民事訴訟的總金額在公司適用的保險單範圍內，由保險公司代管。2019年12月31日終了年度內，剩餘的結算餘額$19.5 百萬從代管中解脱出來。和解規定，除其他外，公司、其附屬公司及其各自的現任和前任高級人員、董事和僱員可從訴訟中提出或可能提出的索賠中解脱出來。
保險自保
本公司擁有一家全資擁有的專屬自保公司，Brixmor incapc，LLC(“incapc”)。Incapd為公司的投資組合承保第一層的一般責任保險計劃。該公司作為其整體風險管理計劃的一部分成立了Incapc，以穩定保險成本，管理風險敞口和通過專用程序的功能收回費用。本公司已按照適用的管理要求資本化。進行精算分析，以估計未來的預測索賠、相關的免賠額和為相關風險管理方案提供資金所需的預計費用。根據過去公司財產損失的經驗推算出年度保費。支付給內蓋的保險費可根據這一估計數進行調整，並可由公司的租户根據特定的租賃條款予以補償。
截至2019年12月31日和2018年12月31日的損失準備金活動概述如下：
截至十二月三十一日 | ||||||||
2019 | 2018 | |||||||
年初結餘 | $ | $ | ||||||
與以下方面有關的支出： | ||||||||
當年 | ||||||||
往年 | ( | ) | ( | ) | ||||
發生總額 | ||||||||
支付涉及： | ||||||||
當年 | ( | ) | ( | ) | ||||
往年 | ( | ) | ( | ) | ||||
已付總額 | ( | ) | ( | ) | ||||
年底結餘 | $ | $ | ||||||
F-40
環境事項
根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例，公司可能或將對公司財產上或公司財產中釋放或處置的某些危險或有毒物質的清除或補救費用，以及與危險或有毒物質有關的某些其他潛在費用(包括政府罰款和對人員和財產造成的傷害)承擔責任。公司不認為由此產生的任何責任將對公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。
16. 所得税
母公司已根據守則選擇符合REIT資格。為了符合REIT的資格，母公司必須滿足幾項組織和業務要求，包括目前必須向股東分配至少90%的REIT應税收入，這一要求不考慮支付的股息的扣減，也不包括淨資本收益。管理層打算滿足這些要求並保持母公司的REIT地位。
作為REIT，母公司一般不需繳納美國聯邦所得税，只要分配給其股東的份額至少等於“守則”規定的應納税所得額。母公司主要通過經營夥伴關係進行其所有業務，該夥伴關係是作為一個有限合夥組織的，並被視為美國聯邦税收的傳遞實體。因此，美國聯邦所得税不會對該公司的綜合財務報表產生重大影響。
如果母公司在任何應税年度內不符合REIT資格，它將按正常的公司税率繳納美國聯邦税，並可能無法在隨後的四個應税年度內獲得REIT資格。即使母公司有資格作為REIT徵税，該公司也要對其收入和財產繳納某些州和地方税，並對其未分配的應納税收入以及其他適用的收入項目徵收美國聯邦所得税和消費税。此外，通過TRSS管理的非REIT活動的應税收入須繳納美國聯邦、州和地方所得税。
公司的所得税和其他税款$2.5 百萬, $2.6 百萬和$2.4 百萬2018年和2017年12月31日終了的年份。這些數額列在公司的綜合業務報表中。
17. 關聯方交易
在經營業務的一般過程中，公司與其附屬公司就其房地產資產的管理和租賃，包括通過合資企業擁有的房地產資產達成協議。
18. 退休計劃
公司有退休計劃和401(K)儲蓄計劃(“儲蓄計劃”)，涵蓋公司的職員和僱員。儲蓄計劃的參與者可選擇將其收入的一部分貢獻給儲蓄計劃，公司對儲蓄計劃作出相應的貢獻，最多可3 %僱員的合格補償。截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日，該公司用於儲蓄計劃的支出為$1.2 百萬, $1.4 百萬和$1.2 百萬分別。這些數額包括在公司的綜合業務報表的一般和行政。
F-41
19. 補充財務資料(未經審計)
下表彙總了該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的選定季度財務數據，並從所附合並財務報表(以千為單位，每股和單位數據除外)中得出：
Brixmor房地產集團公司
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | ||||||||||||
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸於普通股股東每股的淨收入： | |||||||||||||||
再基礎(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
再稀釋(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸於普通股股東每股的淨收入： | |||||||||||||||
再基礎(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
再稀釋(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
(1) | 由於四捨五入，截至2019年12月31日和2018年12月31日的季度基本收益和稀釋每股收益之和可能不等於每股基本收益和稀釋收益。 |
經營夥伴關係有限公司
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | ||||||||||||
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
夥伴關係共同單位的淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸因於單位普通單元組的淨收入： | |||||||||||||||
再基礎(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
再稀釋(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||
總收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
夥伴關係共同單位的淨收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可歸因於單位普通單元組的淨收入： | |||||||||||||||
再基礎(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
再稀釋(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
(1) | 由於四捨五入，截至2019年12月31日和2018年12月31日的季度基本和稀釋單位收益之和可能不等於單位的基本和稀釋收益。 |
20. 後續事件
在編制綜合財務報表時，公司評估了2019年12月31日以後發生的事件和交易，以供確認和(或)披露之用。根據這一評價，從2019年12月31日至發佈財務報表之日，除下列事項外，沒有發生後續事件：
在2020年1月9日，該公司制定了一項新的股票回購計劃$400.0 百萬股份回購計劃將於2023年1月9日到期，除非董事會延長期限。股票回購計劃取代了公司先前的股票回購計劃，該計劃於2019年12月5日到期。
F-42
在2020年1月9日，該公司建立了一個在市場上提供股票的計劃(Atm)，通過該計劃，該公司可以不時出售$400.0 百萬通過銷售代理三年期間。自動提款機還規定，公司可與遠期賣主和遠期購買者簽訂普通股的遠期合同。自動提款機定於2023年1月9日到期，除非公司、銷售代理、遠期賣方和遠期購買者提前終止或延期。
F-43
Brixmor房地產集團公司及附屬公司
附表二-估值及合資格賬目
(單位：千)
增列 | 扣減 | ||||||||||||||
年初餘額 | 記入/(貸記) 壞賬費用 | 應收賬款 註銷 | 餘額 尾端 年 | ||||||||||||
可疑賬户備抵： | |||||||||||||||
2018年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
2017年12月31日終了年度 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
F-44
Brixmor房地產集團公司及附屬公司
附表三-不動產和累計折舊
(單位：千)
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
斯普林代爾 | 移動，AL | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||
諾斯梅爾中心 | 圖森灣 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝克斯菲爾德廣場 | 加利福尼亞州Bakersfield | ( | ) | 1970 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡門廣場 | CA，Camarillo | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
裏約維斯塔廣場 | 加州大教堂 | ( | ) | 2005 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
庫達希廣場 | Cudahy，CA | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大學廣場 | 加利福尼亞州戴維斯 | ( | ) | 1964 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
費利察廣場 | 加利福尼亞州埃斯孔迪多 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
費利察市中心 | 加利福尼亞州埃斯孔迪多 | ( | ) | 1987 | 12月16日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
喬木-百老匯音樂節 | 加利福尼亞州弗雷斯諾 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Lompoc中心 | 加利福尼亞州隆波克 | ( | ) | 1960 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里格斯莫爾廣場 | 加利福尼亞州莫德斯托 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
蒙特貝羅廣場 | 蒙特貝羅，加利福尼亞州 | ( | ) | 1974 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
加州橡樹中心 | 加利福尼亞州Murrieta | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pacoima中心 | 加利福尼亞州帕科伊馬 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
地鐵580 | 加利福尼亞州普萊桑頓 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
玫瑰亭 | 加利福尼亞州普萊桑頓 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
普恩特山鎮中心 | 羅蘭德高地，加利福尼亞州 | ( | ) | 1984 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海景廣場 | 加州聖克萊門特 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海邊廣場 | 加州聖克萊門特 | ( | ) | 1976 | 12月17日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mira Mesa村 | 加利福尼亞州聖迭戈 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖迪馬斯廣場 | 加利福尼亞州聖迪馬斯 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布裏斯托爾廣場 | 加利福尼亞州聖安娜 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
網關廣場 | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖保拉中心 | 加利福尼亞州聖保拉 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
韋爾牧場中心 | 加利福尼亞州Temecula | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鄉村山莊購物中心 | 加利福尼亞州託蘭斯 | ( | ) | ( | ) | 1977 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
山地城市廣場 | 加利福尼亞州高地 | ( | ) | 1994 | 11月17日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
門户廣場-瓦萊霍 | 瓦萊霍，加利福尼亞州 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿瓦達廣場 | Arvada，CO | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Arapahoe過境點 | 奧羅拉 | ( | ) | 1996 | 7月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧羅拉廣場 | 奧羅拉 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
摩納哥別墅 | 丹佛，CO | ( | ) | 1978 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
百年購物中心 | 恩格爾伍德公司 | ( | ) | 2019 | 4月19日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
高級市場 | 高級CO | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯敏斯特城市中心 | 威斯敏斯特公司 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
狐狸奔跑中的小妖精 | 格拉斯頓伯裏州 | ( | ) | 1974 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
格羅頓廣場 | 格羅頓州 | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園廣場 | Hamden，CT | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼徹斯特收藏 | 曼徹斯特，CT | ( | ) | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
張伯倫廣場 | 梅里登角 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
收費廣場 | 紐靈頓，CT | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北港灣過境 | 北港灣，CT | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖誕樹廣場 | 橙色，CT | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯特拉特福廣場 | 斯特拉特福德州 | ( | ) | 1984 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
託靈頓廣場 | 託靈頓，CT | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
沃特伯裏廣場 | 沃特伯裏州 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
沃特福德公域 | 沃特福德州 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北多佛中心 | 多佛河 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
沿海方式-沿海登陸 | 佛羅裏達州布魯克斯維爾 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
清水城 | 清水湖 | ( | ) | 1973 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
椰子溪廣場 | 椰子溪 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-45
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
世紀廣場購物中心 | 佛羅裏達州鹿菲爾德海灘 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北門購物中心 | 德蘭湖 | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
太陽廣場 | 英國“金融時報”。沃爾頓海灘，佛羅裏達州 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
諾曼底廣場 | 傑克遜維爾 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
攝政公園購物中心 | 傑克遜維爾 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
文圖拉 | 基西米角 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威克里夫市場 | 沃思湖 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威尼斯島購物中心 | 燈塔點 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
馬可鎮中心 | 馬可島 | ( | ) | 1998 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
第163街購物中心 | 邁阿密，佛羅裏達州 | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚湖商店 | 邁阿密，佛羅裏達州 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
自由廣場 | 那不勒斯 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
那不勒斯廣場 | 那不勒斯 | ( | ) | 2013 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園海濱廣場 | 那不勒斯 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
切爾西廣場 | 新利基港 | ( | ) | 1992 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
總統廣場西 | 北羅德代爾 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
殖民市場 | 奧蘭多角 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
康威交叉口 | 奧蘭多角 | ( | ) | 2002 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亨特小溪廣場 | 奧蘭多角 | ( | ) | 1998 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧蘭多點 | 奧蘭多角 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
馬丁·唐斯市中心 | 佛羅裏達州棕櫚城 | ( | ) | 1996 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
馬丁唐斯村中心 | 佛羅裏達州棕櫚城 | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
第23街站 | 巴拿馬城，佛羅裏達州 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
巴拿馬城廣場 | 巴拿馬城，佛羅裏達州 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東港廣場 | 佛羅裏達州聖露西港 | ( | ) | 1991 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
維多利亞廣場展覽 | 佛羅裏達州聖露西港 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
聖查爾斯湖 | 河景 | ( | ) | 1999 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鵝卵石村 | 皇家棕櫚灘，佛羅裏達州 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Beneva村 | 薩拉索塔角 | ( | ) | 2018 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
薩拉索塔村 | 薩拉索塔角 | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大西洋廣場 | 佛羅裏達州衞星海灘 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
塞米諾爾廣場 | 塞米諾爾角 | ( | ) | 1964 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鵝卵石村 | 聖奧古斯丁，佛羅裏達州 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海豚村 | 佛羅裏達州聖彼得海灘 | ( | ) | 1990 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
魯特蘭廣場 | 聖彼得堡，佛羅裏達州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
天道廣場 | 聖彼得堡，佛羅裏達州 | ( | ) | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
泰隆花園 | 聖彼得堡，佛羅裏達州 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕布利克斯市中心 | 斯圖亞特角 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
日出鎮中心 | 太陽升起 | ( | ) | 1989 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡羅爾伍德中心 | 坦帕角 | ( | ) | 2002 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅斯廣場 | 坦帕角 | ( | ) | 1996 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
塔爾彭 | 塔爾本·斯普林斯 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威尼斯廣場 | 威尼斯，佛羅裏達州 | ( | ) | 1999 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威尼斯購物中心 | 威尼斯，佛羅裏達州 | ( | ) | 2000 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威尼斯村 | 威尼斯，佛羅裏達州 | ( | ) | 1989 | 11月17日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧爾巴尼廣場 | 奧爾巴尼 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼塞爾交叉 | 阿爾法雷塔 | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東北廣場 | 亞特蘭大，GA | ( | ) | 1952 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
奧古斯塔西廣場 | 奧古斯塔 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯威特沃特村 | 奧斯特爾 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伊蘭酒莊葡萄園 | 布拉塞爾頓 | ( | ) | 2002 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
雪松廣場 | Cedartown，GA | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
康耶斯廣場 | 康尼爾斯 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cordele廣場 | Cordele，GA | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
塞倫道站 | 科文頓 | ( | ) | 2000 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-46
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
基思橋公域 | 卡明 | ( | ) | 2002 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北邊 | 道爾頓河 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
考斯比站 | 杜格拉斯維爾 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園廣場 | 杜格拉斯維爾 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西門 | 都柏林，GA | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
波因特風投 | 杜盧斯 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
銀行站 | 法耶特維爾 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
巴雷特廣場 | Kennesaw，GA | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
亨特克雷斯特商店 | Lawrenceville，GA | ( | ) | 2003 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
馬布爾頓步行 | 馬布爾頓 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mableton村 | 馬布爾頓 | ( | ) | 1959 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東湖馬歇爾 | 瑪麗埃塔 | ( | ) | 1982 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新查斯頓角 | 瑪麗埃塔 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東湖展館 | 瑪麗埃塔 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
克里克伍德村 | 雷克斯河 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
空梳橋交叉 | 羅斯韋爾 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
勝利廣場 | 薩凡納 | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯托克橋村 | 斯托克布里奇 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
石山節 | 石山 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威明頓島 | 威爾明頓島 | ( | ) | 1985 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海市場商城 | 得梅因州 | ( | ) | 1979 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海拉爾廣場 | 得梅因州 | ( | ) | 1979 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿靈頓附件 | 伊利諾伊州阿靈頓高地 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
嶺廣場 | 伊利諾伊州阿靈頓高地 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南菲爾德廣場 | 布里奇維尤 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥嶺公地 | 芝加哥嶺 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
河峯購物中心 | 克雷斯特伍德湖 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
水晶湖的公域 | 伊利諾伊州水晶湖 | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
麋鹿林鎮中心 | 伊利諾伊州麋鹿格羅夫村 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
自由港廣場 | 伊利諾伊州自由港 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
昆廷藏品 | 基鹿湖 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
巴特菲爾德廣場 | 伊利諾伊州利伯蒂維爾 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海角中心 | 隆巴德河 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
長草甸公域 | 芒德林 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯特里奇法院 | 納佩維爾 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅林斯十字 | 伊利諾伊州圓湖海灘 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
廷利公園廣場 | 廷利公園 | ( | ) | 1973 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
子午線村 | 卡梅爾 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
哥倫布中心 | 哥倫布 | ( | ) | 1964 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
蘋果谷跨越 | 韋恩堡 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
市場中心 | 戈申河 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
林肯廣場 | 紐黑文 | ( | ) | ( | ) | 1968 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
高速公路超級中心 | 高速公路 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sagamore公園中心 | 西拉法耶特 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
韋斯特切斯特廣場 | Lenexa，KS | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西環購物中心 | 曼哈頓，肯塔基州 | ( | ) | 2013 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北迪克斯廣場 | 肯塔基州伊麗莎白鎮 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
佛羅倫薩廣場-佛羅倫薩廣場 | 佛羅倫薩，肯塔基州 | ( | ) | 2014 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
傑斐遜鎮公地 | 肯塔基州傑斐遜鎮 | ( | ) | 1959 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
倫敦市場 | 倫敦，KY | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東大門購物中心 | 肯塔基州路易斯維爾 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
普萊恩維尤村 | 肯塔基州路易斯維爾 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
石溪I&II | 肯塔基州路易斯維爾 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡拉姆購物中心 | Lafayette，洛杉磯 | ( | ) | 1970 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-47
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
鬆樹購物中心 | 皮涅維爾，洛杉磯 | ( | ) | 1991 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
點西廣場 | 馬裏蘭州布羅克頓 | ( | ) | 1960 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯靈頓廣場一、二及三 | 馬裏蘭州伯靈頓 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
霍利約克購物中心 | 馬裏蘭州霍利約克 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
水塔廣場 | 馬裏蘭州萊蒙斯特 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
魯南堡交叉 | 馬裏蘭州魯嫩堡 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
林恩市場 | 林恩，馬裏蘭州 | ( | ) | 1968 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
韋伯斯特廣場購物中心 | 馬裏蘭州Marshfield | ( | ) | 2005 | 六月十五日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯克希爾交叉 | 馬薩諸塞州匹茲堡菲爾德 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西門廣場 | 馬裏蘭州韋斯特菲爾德 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
珀金斯農場市場 | 馬裏蘭州伍斯特 | ( | ) | 1967 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南廣場購物中心 | 加州，醫學博士 | ( | ) | 2005 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
校園村 | 醫學博士大學公園 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
狐跑 | 弗雷德裏克親王 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鬆樹購物中心 | 波特蘭，我 | ( | ) | 1958 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
喬伯蘭中心 | 安·阿博爾 | ( | ) | 2000 | 3月17日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
楓村 | 安·阿博爾 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大交叉 | 布萊頓 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
法明頓十字路口 | 法明頓 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
銀盤購物中心 | 芬頓，MI | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
葉柵東 | 大急流，MI | ( | ) | 1983 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
三角洲中心 | 蘭辛 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
湖泊穿越 | 密蘇裏州馬斯凱貢 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
雷德福廣場 | 雷德福德 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
漢普頓村中心 | 密蘇裏州羅切斯特山 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
時尚角 | Saginaw，MI | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南菲爾德廣場 | 南菲爾德，MI | ( | ) | 1970 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
18瑞安 | 斯特林高地 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
德爾科廣場 | 斯特林高地 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西嶺 | 威斯特蘭 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
華盛頓泉廣場 | 伊普西蘭蒂 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南港中心一至六 | 蘋果谷 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
燃燒樹廣場 | 德盧斯河 | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
麋鹿公園中心 | 湄公河麋鹿河 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西風廣場 | 明尼通卡省 | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
裏奇菲爾德樞紐 | 裏奇菲爾德 | ( | ) | 1952 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅斯維爾中心 | 羅斯維爾灣 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
市場@42 | 薩維奇灣 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
陽光購物中心 | 聖保羅，明尼蘇達州 | ( | ) | 1958 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
白熊山購物中心 | 緬因州白熊湖 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
埃利斯維爾廣場 | 埃利斯維爾 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中心購物中心 | 獨立，MO | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
瓦茨磨坊 | 堪薩斯城 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
自由角 | 自由，MO | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
楓木廣場 | Maplewood，MO | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
德文郡廣場 | 卡里角 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
麥克馬倫溪市場 | 夏洛特，NC | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
財政大臣公園的下議院 | 夏洛特，NC | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
梅肯廣場 | 富蘭克林，NC | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
加納塔廣場 | 加納州 | ( | ) | 1997 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
富蘭克林廣場 | 加斯頓龍，NC | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温多佛廣場 | 格林斯伯勒州 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大學公域 | 南卡羅來納州格林維爾 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
谷渡 | 胡科裏角 | ( | ) | 2014 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-48
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
肯斯頓·潘特 | 肯斯頓角 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
木蘭廣場 | 摩根頓州 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅克斯堡廣場 | 羅克斯伯勒州 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
英尼斯街街市 | 索爾茲伯裏州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
十字路口 | 北卡羅來納州斯塔茨維爾 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
安生站 | 瓦德斯伯勒州 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新中心市場 | 威爾明頓，NC | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大學公域 | 威爾明頓，NC | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
惠特克廣場 | 温斯頓·塞勒姆 | ( | ) | 1996 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園廣場 | 温斯頓-塞勒姆 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯特拉特福公域 | 温斯頓-塞勒姆 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝德福德格羅夫 | 貝德福德 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
國會大廈購物中心 | 康科德 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
柳泉廣場 | 納舒亞州 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海濱購物中心 | 西布魯克州 | ( | ) | 1991 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
三城廣場 | 薩默斯沃思 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
勞雷爾廣場 | 布里克島 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
肉桂餐廳 | 辛南森，新澤西州 | ( | ) | 2010 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿克梅·克拉克 | 克拉克，NJ | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
大學城購物中心 | 新澤西州格拉斯伯勒 | ( | ) | 1966 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
漢密爾頓廣場 | 漢密爾頓 | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Bennetts Mills廣場 | 傑克遜，新澤西州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
馬爾頓交叉 | 新澤西州馬爾頓 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
米德城廣場 | 新澤西州米德城 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
拉赫蒙特中心 | 新澤西州勞雷爾山 | ( | ) | ( | ) | 1985 | 六月十五日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
舊橋網關 | 老橋，新澤西州 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
莫里斯山購物中心 | Parsippany，NJ | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
裏奧格蘭德廣場 | 格蘭德里奧-格蘭德 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海洋高地廣場 | 新澤西州Somers Point | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
春田廣場 | 新澤西州斯普林菲爾德 | ( | ) | 1965 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
廷頓瀑布廣場 | 廷頓瀑布，新澤西州 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
交叉鍵公域 | 新澤西州圖納斯維爾 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園廣場 | 紐約Carle Place | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伊利運河中心 | 紐約DeWitt | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
統一廣場 | 紐約東菲什基爾 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
薩福克廣場 | 東塞託基特，紐約 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
三村購物中心 | 東塞託基特，紐約 | ( | ) | 1991 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯圖爾特廣場 | 紐約花園城 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Dalewood I、II和III購物中心 | 紐約州哈茨代爾 | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡尤加購物中心 | 紐約州伊薩卡 | ( | ) | 1969 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
國王公園廣場 | 紐約國王公園 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鄉村廣場購物中心 | 紐約州拉赫蒙特 | ( | ) | 1981 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
法爾卡洛廣場 | 勞倫斯，紐約 | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mamaroneck中心 | 紐約Mamaroneck | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
陽光廣場 | 紐約州麥德福德 | ( | ) | 2007 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
瓦爾基爾廣場 | 紐約州米德城 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
門羅ShopRite廣場 | 紐約州門羅 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
洛克蘭廣場 | 納努埃特，紐約 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北嶺購物中心 | 紐約新羅謝爾 | ( | ) | 1971 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nesconset購物中心 | 紐約傑斐遜港站 | ( | ) | 1961 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅諾克廣場 | 紐約河源 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
河濱的商店 | 紐約河源 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅克維爾中心 | 紐約洛克維爾中心 | ( | ) | 1975 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
學院廣場 | 紐約州塞爾登 | ( | ) | 2013 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-49
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
校園廣場 | 紐約維斯塔爾 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園廣場 | 紐約維斯塔爾 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Vestal商店 | 紐約維斯塔爾 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
城市廣場購物中心 | 紐約維斯塔爾 | ( | ) | 1991 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
鮭魚跑廣場 | 紐約州沃特敦 | ( | ) | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
海里奇廣場 | 紐約揚克斯 | ( | ) | 1977 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布倫瑞克市中心 | 不倫瑞克，OH | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
30街廣場 | 廣州，OH | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布倫特伍德廣場 | 辛辛那提，OH | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
德里購物中心 | 辛辛那提，OH | ( | ) | 1973 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Harpers站 | 辛辛那提，OH | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西山廣場 | 辛辛那提，OH | ( | ) | 1954 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西村 | 辛辛那提，OH | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
冠點 | 哥倫布，OH | ( | ) | 1980 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
綠樹購物中心 | 哥倫布，OH | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
勃蘭特派克廣場 | 代頓，OH | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南塔中心 | 代頓，OH | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
南方購物中心 | 米德堡高地，OH | ( | ) | 1951 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北奧姆斯特德 | 北奧姆斯特德 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
薩裏廣場商場 | 諾伍德，OH | ( | ) | 2010 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里斯公園 | 雷諾德斯堡，OH | ( | ) | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
奇蹟購物廣場 | 託萊多，OH | ( | ) | 1955 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
市場 | 塔爾薩，好的 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西村 | 阿倫敦 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
公園山莊廣場 | 阿爾託納角 | ( | ) | 1985 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝瑟爾公園購物中心 | 伯特利公園 | ( | ) | 1965 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
樂海購物中心 | 伯利恆，巴勒斯坦權力機構 | ( | ) | 1955 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布裏斯托爾公園 | 布裏斯托爾 | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
夏爾本村購物中心 | 查爾文角 | ( | ) | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
新英國村廣場 | 查爾文角 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Collegeville購物中心 | 哥倫比亞大學 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
普利茅斯廣場購物中心 | Conshohocken，PA | ( | ) | 2019 | 5月19日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Whitemarsh購物中心 | Conshohocken，PA | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
山谷博覽會 | 德文、賓夕法尼亞州 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
迪克森市過境點 | 賓夕法尼亞州迪克森市 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
穀倉廣場 | 多爾斯敦 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
朝聖者花園 | 德雷塞爾希爾，賓夕法尼亞州 | ( | ) | 1955 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
新花園中心 | 賓夕法尼亞州肯尼特廣場 | ( | ) | 1979 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
石磨廣場 | 蘭卡斯特 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北賓州街市 | 蘭斯代爾 | ( | ) | 1977 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
紐敦村 | 賓夕法尼亞州紐敦 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
象牙嶺 | 費城，賓夕法尼亞州 | ( | ) | 1963 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
羅斯福廣場 | 費城，賓夕法尼亞州 | ( | ) | 1964 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Forge谷 | 腓尼斯維爾 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
縣線廣場 | 索德頓，賓夕法尼亞州 | ( | ) | 1971 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
69街廣場 | 上達比 | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
華敏塔中心 | 沃明斯特 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
前景商店 | 西亨普菲爾德，PA | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
白廳廣場 | 白廳 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威爾克斯-巴雷鎮市場 | 威爾克斯-巴雷 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝爾費爾鎮村 | 布拉夫頓角 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
里程碑廣場 | 格林維爾，SC | ( | ) | 1995 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-50
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
圓中心 | 希爾頓·海德，SC | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海島廣場 | 詹姆斯島，SC | ( | ) | 1994 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
節日中心 | 北查爾斯頓，SC | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
美景角I&II | 辛普森維爾 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
山頂街市 | 斯巴坦堡 | ( | ) | 1965 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
東脊穿越 | 查塔努加州 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
華生格倫購物中心 | 富蘭克林灣 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威廉森廣場 | 富蘭克林灣 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
格林維爾公域 | 格林維爾州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
金斯敦 | 田納西諾克斯維爾 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
沃爾夫克里克的下議院 | 孟菲斯州 | ( | ) | 2014 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
喬治敦廣場 | 穆雷斯伯勒州 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
納什博羅村 | 田納西納什維爾 | ( | ) | 1998 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
商業中心 | Tullahoma，TN | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕默交叉 | 德克薩斯州奧斯汀 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
貝鎮購物中心 | 德克薩斯州拜頓 | ( | ) | 1987 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡米諾 | 貝萊爾角 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布賴恩廣場 | 布賴恩角 | ( | ) | 2008 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
湯什爾 | 布賴恩角 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中央站 | TX大學車站 | ( | ) | 1976 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
巖石草原交叉 | TX大學車站 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡梅爾村 | 德克薩斯州Corpus Christi | ( | ) | 1993 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
克萊蒙特村 | 德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | 1976 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
凱斯勒廣場 | 德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | 1975 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
史蒂文斯公園村 | 德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | 1974 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
韋伯皇家廣場 | 德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | 1961 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温紐伍德村 | 德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕克鎮 | 德克薩斯州鹿公園 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
肯沃西十字 | 埃爾帕索角 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
普雷斯頓嶺 | 舊金山 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
瑞奇拉廣場 | 英國“金融時報”。沃思 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
三一公域 | 英國“金融時報”。沃思 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
村廣場 | 加蘭，德克薩斯州 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
高地村鎮中心 | TX高地村 | ( | ) | 1996 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
海灣森林 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中途島南部 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
佈雷斯高地 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2018 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
布拉斯橡樹中心 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1992 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
佈雷斯蓋特 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
百老匯 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2006 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
清湖卡米諾南 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1964 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
土石角 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
傑斯特村 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1988 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
瓊斯廣場 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
瓊斯廣場 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
楓木 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
商人公園 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2009 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
諾斯蓋特 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1972 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北岸 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
北城廣場 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1960 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
橙林 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
皇家橡樹村 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
坦格利沃德中心 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯特默爾公域 | 德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | 1984 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
弗萊道十字路口 | 凱蒂灣 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
傑斐遜公園 | 泰克薩斯州普萊森特山 | ( | ) | 2001 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-51
購置後 | 結轉總額 | 折舊壽命-最新損益表 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本 | 在這段期間結束時 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 土地 | 建築及改善 | 土地 | 建築及改善 | 共計 | 累計折舊 | 建造年份(1) | 獲得日期 | ||||||||||||||||||||||||||||||
温伍德鎮中心 | 敖德薩角 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
十字路口中心-帕薩迪納 | 帕薩迪納角 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
斯賓塞廣場 | 帕薩迪納角 | ( | ) | 1998 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
培蘭廣場 | 皮蘭角 | ( | ) | 1995 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
市場廣場 | Plano，TX | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
普雷斯頓公園村 | Plano，TX | ( | ) | 1985 | 10月13日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
基根草場 | 斯塔福德灣 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
德克薩斯市灣 | 德克薩斯州德克薩斯市 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
温德維爾中心 | 德克薩斯州的林地 | ( | ) | 2002 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
納瓦羅中心 | 德克薩斯州維多利亞 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡爾佩珀鎮廣場 | 卡爾佩珀，弗吉尼亞州 | ( | ) | 1999 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
漢諾威廣場 | 機械，弗吉尼亞州 | ( | ) | 1991 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
圖克古克廣場 | 弗吉尼亞州里士滿 | ( | ) | 1981 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
洞泉角 | 羅阿諾克 | ( | ) | 2005 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
狩獵山 | 羅阿諾克 | ( | ) | 1989 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
山頂廣場 | 弗吉尼亞州弗吉尼亞海灘 | ( | ) | 2010 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
嶺景中心 | WISE，VA | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
魯特蘭廣場 | 魯特蘭灣 | ( | ) | 1997 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
彈簧商場 | 格林菲爾德 | ( | ) | 2003 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
梅孔館 | 馬奎恩島 | ( | ) | 1967 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
荒地廣場購物中心 | 新柏林 | ( | ) | 1990 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
天堂亭 | 西本德州 | ( | ) | 2000 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼德斯維爾廣場 | Moundsville，WV | ( | ) | 2004 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
中央廣場 | 西弗吉尼亞州帕克斯堡 | ( | ) | 1986 | 六月十一日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
剩餘投資組合 | 五花八門 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
$ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
(1)建造年份是根據購物中心最近重新開發的年份計算的，如果沒有進行再開發，則根據所建年份計算。
聯邦所得税的總成本大約是$11.2 十億2019年12月31日
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
[a]房地產賬面價值總額的調節情況如下： | |||||||||||
年度初的再轉製成本 | $ | $ | $ | ||||||||
成品率成本法 | |||||||||||
準準貼現型商品房待售 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
二是房地產的再轉嫁價值 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
商品銷售成本 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
已不再服務的資產的核銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
年度末的再轉嫁成本 | $ | $ | $ | ||||||||
[b]累計折舊對賬如下： | |||||||||||
年度初的再轉製成本 | $ | $ | $ | ||||||||
折舊費 | |||||||||||
準商品銷售 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
已不再服務的資產的核銷 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
年度末的再轉嫁成本 | $ | $ | $ | ||||||||
F-52