2018年5月21日提交給證券交易委員會的文件

Registration No. 333-              

美國證券交易委員會

華盛頓特區20549

表格S-11根據1933年“證券交易條例”註冊某些房地產公司的證券

普利茅斯工業REIT公司

(管理 文書中規定的登記人的確切姓名)

富蘭克林街260號，700套房馬薩諸塞州波士頓02110(617) 340-3814

(地址，包括郵編，電話號碼， ，包括區號，登記人主要執行辦公室)

傑弗裏·E·威瑟雷爾首席執行官普利茅斯工業REIT公司富蘭克林街260號，700套房馬薩諸塞州波士頓02110(617) 340-3814

(服務代理人的姓名、地址(包括郵政編碼)和電話 號碼(包括區號)

擬向公眾出售 的大約開始日期：在本註冊聲明生效後儘快生效。

如果在 上登記的任何證券是根據“證券法”第415條延遲或連續提供的，請選中下列 框：☐

如果此表格是根據“證券法”第462(B)條為一項發行登記額外的 證券，請選中以下框並列出同一發行的先前有效登記聲明的證券 法案登記聲明號。☐

如果此表格是根據“證券法”第462(C)條提交的生效後修訂，請選中以下方框，並列出先前有效登記聲明的編號 。☐

如果此表格是根據“證券法”第462(D)條提交的生效後修訂，請選中以下方框，並列出先前有效登記聲明的編號 。☐

如果預期根據規則434交付招股説明書 ，請選中以下框。☐

通過檢查標記指示註冊人 是大型加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。 見“Exchange Act”規則12b-2中“大型加速備案者”、“小報告公司”、 和“新興增長公司”的定義。

如果是新興成長型公司，請用複選標記 表示登記人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)節規定的任何新的或訂正的財務會計準則。☐

註冊費的計算

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註冊主任現將本註冊陳述書 修訂為將其生效日期延後所需的一個或多於一個日期，直至註冊主任須再提交一項修訂 為止，該修訂須特別説明本註冊陳述書其後須按照1933年證券法第8(A) 條生效，或直至註冊陳述書在監察委員會依據上述第8(A)條可決定的日期生效為止。

此招股説明書 中的信息不完整，可能會更改。我們不得出售這些證券，直到向證券 和交易委員會提交的登記聲明生效。本招股章程不是出售這些證券的要約，也不是在不允許出售或要約出售的任何州徵求 購買這些證券的要約。

待完成日期為2018年5月21日的初步招股説明書

初步招股説明書

4,250,000 Shares

普通 股份 ______________________

普利茅斯工業REIT有限公司是一家全面服務、垂直一體化、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金，專注於收購、擁有和管理單一和多租户的B類工業地產，包括主要位於美國二級和選定一級市場的分配 中心、倉庫和輕工業地產。截至本招股説明書之日，我們擁有51個工業地產，總面積約為950萬平方英尺。

我們提供我們普通股的4，250，000股，每股面值0.01美元。我們的普通股在紐交所美國證券交易所上市，代號為“Plym”。2018年5月18日，據紐約證券交易所美國證券交易所報道，我們普通股的最後一筆出售價格為每股17.88美元。

我們於2011年3月成立了馬裏蘭 公司。我們選擇從2012年12月31日終了的應税年度開始，作為聯邦所得税的徵税對象。為了幫助我們保持REIT的資格，股東通常受到限制，不能受益或建設性地持有任何類別或系列資本存量中價值或數量大於9.8%或更多的股份(以限制性較高者為準)。我們的章程載有對我們普通股的所有權和股份轉讓的附加限制。參見“股本説明-所有權和轉讓的限制”。

投資於我們共同的 股票涉及重大風險。您應閲讀本招股説明書第17頁開始的題為“風險因素”一節，以討論在投資我們的普通股之前應考慮的某些風險因素。

承銷商還可行使其選擇權，以公開發行價格從我們手中購買至多637，500股普通股，減去本招股説明書日期後30天的承銷折扣，以支付超額配股(如有的話)。

證券 和交易委員會或任何國家證券委員會均未批准或不批准這些證券，也未確定本招股説明書是否真實或完整。任何相反的陳述都是刑事犯罪。

普通股股份 以賬面入賬形式交付，預計將於2018年5月左右交付。

本招股説明書日期為2018年5月

目錄

您應僅依賴於本招股説明書中所包含或包含的信息 、我們編寫的任何免費書面招股説明書或我們所參考的任何 信息。我們沒有，而且承保人也沒有授權任何其他人向 您提供不同的或更多的信息。如果有人向您提供不同或不一致的信息，則不應依賴 。我們不是，承銷商也不是，在任何地區出售這些證券，如果 該提議或出售是不允許的，我們也不是。您應假定，本招股説明書、本招股説明書中引用的 文件、我們編寫的任何免費招股説明書以及我們所提及的任何 信息中出現的信息只有在其各自的日期或在這些文件中指定的 的日期時才是準確的。我們的業務、財務狀況、經營結果和前景自 日以來可能發生了變化。

工業和市場數據

我們在整個招股説明書中使用市場數據和行業預測以及 預測，包括來自公開信息和行業出版物的數據。這些消息來源 一般表示，它們提供的信息是從據信可靠的來源獲得的，但信息的準確性、準確性和完整性沒有得到保證。這些預測和預測是根據行業調查和編制者在該行業的經驗作出的，沒有任何預測或預測能夠實現。我們認為，其他人進行的調查和市場調查是可靠的，但我們沒有獨立調查或核實這些 信息。由Reis，Inc.，或Reis，和CB Richard Ellis，或CBRE編制的任何預測都是基於數據(包括第三方 數據)、各種專業人員的模型和經驗，並基於各種假設，所有這些都可能在未經通知的情況下更改 。此外，我們在本招股説明書中從Reis或CBRE獲得的預測沒有得到證實，因此完全是我們的責任。因此，REIS和世邦魏理仕對本招股説明書所載的任何市場數據和行業預測或預測沒有任何責任，也不會承擔任何責任，或以其他方式傳播與我們普通股的出售有關的任何市場數據和行業預測和預測。如果你購買我們的普通股，你方對本招股説明書中所使用的預測和預測的任何指稱或實際不準確的唯一追索權將針對 us。從這些來源獲得的預測和其他前瞻性信息與本招股説明書所載的其他前瞻性聲明一樣，都受到相同的限制和不確定因素 。

術語表

在本招股説明書中：

我們對A類工業屬性、 B類工業屬性、一級市場和二級市場的定義可能與投資者、分析師或其他工業REITs使用的這些術語的定義不同。

非公認會計原則財務措施

在這份招股説明書中，我們披露了未計利息、税金、折舊和攤銷前的淨營業收入或NOI，或EBITDA、運營基金 或FFO，以及經調整的運營基金或AFFO。NOI、EBITDA、{Br}FFO和AFFO，它們都符合證券交易委員會頒佈的條例S-K 第10(E)項中“非公認會計原則財務措施”的定義。因此，我們必須在這份招股説明書中説明為什麼管理層認為 提出這些措施為投資者提供了有用的信息。

不應將NOI、EBITDA、FFO或AFFO中的任何一項作為淨收入(根據公認會計原則確定)的替代辦法，以此作為我們業績的指示，我們認為，為了進一步瞭解我們的業績，應將NOI、EBITDA、FFO和AFFO與我們報告的淨收益或淨虧損 進行比較，並根據GAAP考慮現金流量，如我們的合併財務報表所示。

我們認為NOI 是對淨收入的一種適當的補充措施，因為它有助於投資者和管理層瞭解我們資產的核心業務 。我們將NOI定義為總收入(包括租金收入、房客償還款、管理、租賃和開發 服務收入和其他收入)減去包括分配的間接費用在內的財產級運營費用。NOI不包括折舊 和攤銷、一般和行政費用、減損、不動產銷售損益、利息費用和其他非營業項目。

我們認為，作為一家房地產公司，EBITDA作為衡量我們經營業績的補充指標，對投資者是有幫助的，因為它是衡量我們工業地產實際經營業績的直接指標。我們還使用這個指標的比率來比較我們和行業同行的表現。下表列出了在所述期間我們對EBITDA的歷史淨損失的對賬情況。

FFO是一種非GAAP 財務措施，被廣泛認為是衡量REIT經營業績的一種指標。我們認為FFO是對我們經營業績的適當補充，因為它是基於對資產組合業績的淨收入分析，其中不包括折舊等非現金 項目。用於房地產資產的歷史會計慣例要求建築物和改善物的直線折舊(br})，這意味着房地產資產的價值隨着時間的推移可預見地減少。由於真實的 房地產價值隨市場條件的變化而波動，使用折舊的歷史會計 來表示REIT的經營結果可能不那麼有實際意義。根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義，FFO的定義是按照公認會計原則計算的淨收入，不包括房地產銷售、房地產資產的折舊和攤銷、減值損失以及非合併合夥企業和合資企業的調整後的收益(或損失)。未合併的夥伴關係和合資企業的調整將在同樣的基礎上反映FFO。 其他股權REITs可能不會像我們那樣計算FFO(根據NAREIT的定義)，因此，我們的FFO可能無法與其他REITs的FFO相比。FFO不應用於衡量我們的流動性，也不應表明可用於我們的現金需求的資金 ，包括我們支付紅利的能力。

AFFO定義為FFO，不包括某些非現金營業收入和開支、未完成交易的採購 和交易相關費用以及經常性資本支出。經常性資本化支出 包括維護和再租我們的財產、房客改進和租賃佣金所需的支出。AFFO進一步對某些其他非現金項目調整FFO，包括攤銷或增加高於或低於市場租金(包括收入中的 )、直線租金調整、減值損失、非現金權益補償和非現金利息費用。

我們認為，AFFO為我們的經營業績提供了一個有用的補充指標，因為它提供了對我們跨時間段的經營業績的一致比較，對於每種類型的房地產投資來説， 是可比較的，並且與管理層對我們財產的經營 性能的分析是一致的。因此，我們認為，使用AFFO和所需的GAAP演示，使 更全面地瞭解我們的經營業績。

與FFO一樣，我們報告的AFFO可能無法與其他REITs的AFFO相媲美，不應用作衡量我們的流動性的指標，也不能表示我們可以為我們的現金需求提供 資金，包括我們支付紅利的能力。

關於NOI、EBITDA、FFO或AFFO與其最接近可比的GAAP財務計量的調節，請參見“選定財務信息摘要”和“選定的{Br}財務信息”。

選定財務信息摘要

請閲讀以下財務彙總和運營數據，以及包含在 截至2017年12月31日或2017年10-K年度表10-K的年度報告中的歷史合併財務報表及其相關附註，以及我們關於2018年3月31日終了季度 的季度報告或2018年10-q的季度報告。

截至2018年3月31日、2018年和2017年3月31日未經審計的歷史濃縮合並資產負債表信息摘要以及截至3月31日、2018年3月31日和2017年3月31日三個月的業務數據報表是從我們的未審計財務報表中得出的，這些報表包括在2018年10月-q中，並以參考方式納入其中。截至12月31日、2017年和2016年12月31日、2017年和2016年的歷史綜合資產負債表信息以及截至2017年12月31日、2017年和2016年12月31日終了年度業務數據的歷史綜合報表都是從我們的合併財務報表中得出的，這些報表已列入我們2017年的10-K年度，並在此參考了 。

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危險因素

對我們共同股票的投資涉及風險。除了本招股説明書中包含或引用的其他信息外，您在投資我們的普通股之前，應仔細考慮以下風險。下列任何一種風險的發生都可能對我們的業務、前景、財務狀況、經營結果和我們向股東分發現金的能力產生重大和不利的影響，這可能使您損失您對我們普通股的全部或大部分投資。本招股説明書中包含或引用的一些陳述，包括下列風險因素中的 陳述，構成前瞻性陳述。參見“關於 前瞻性語句的説明”。

與我們的業務和業務有關的風險

公司投資組合集中在工業房地產部門，我們的業務將受到該部門經濟衰退的不利影響。

我們的資產完全由工業 設施組成，包括倉庫/分銷設施、輕型製造設施和柔性/辦公設施。這種集中 可能使我們更多地面臨工業房地產部門經濟衰退的風險，而不是如果我們的房地產在房地產業的其他部門更加多樣化的話。特別是，影響工業產權市場的經濟衰退可能對我們的業務結果、現金流動、財務狀況和我們向股東支付分配款項的能力產生重大的不利影響。

該公司的投資組合在地理上集中在九個州，這使我們特別容易受到這些市場不利發展的影響。

除了一般的、區域的、國家的和國際的經濟狀況外，我們的經營業績還受到我們集中財產的特定地理市場的經濟條件的影響。截至2018年3月31日，該公司投資組合包括下列州的股份( 佔我們年度租金總額的百分比)：伊利諾伊州(41.4%)；俄亥俄州(17.5%)；印第安納州(13.7%)；田納西州(13.9%)。如果 條件在我們擁有屬性集中的任何州或地區變得不那麼有利，這種地理集中可能會對我們的操作性能產生不利影響。我們不能向 你保證，我們的任何目標市場將增長，或基本的房地產基本面將有利於業主和經營者 的工業財產。如果在我們的目標市場建立競爭的房產，我們的業務也可能受到影響。在我們的目標市場上任何不利的經濟或房地產發展，或由於管制環境、商業氣候或能源或財政問題而對工業空間的需求的任何減少，都可能對我們的財務狀況、業務的結果、現金流動、我們履行償債義務的能力以及向我們的股東支付分配款項的能力產生重大和不利的影響。

公司投資組合幾乎全部由二級市場的B類工業資產組成，這使我們面臨着將公司投資組合集中於這些 資產的相關風險。

該公司的投資組合幾乎由二級市場上的全部B類工業地產組成。雖然我們相信二級市場的B類工業物業已顯示出積極的趨勢，但我們不能保證這些趨勢會繼續下去。任何對B類工業財產價值產生不利影響的事態發展或情況，一般都會對B類工業財產產生更大的不利影響，而不是按資產類型對公司投資組合造成更大的不利影響，這可能會對我們的財務狀況、業務結果和向我們的股東分發股票的能力產生重大和不利的影響。

我們的商業戰略取決於從預期的目標市場對B類工業空間的需求增加中實現收入增長；因此，任何拖延或低於預期的經濟復甦都會對我們和我們的增長前景產生重大和不利的影響。

我們的業務戰略取決於通過改善人口趨勢和供求基本面，從預期的近期目標市場B類工業空間需求增長中獲得收入 增長。因此，任何拖延或低於預期的經濟復甦，特別是目標市場的經濟復甦，都可能對我們和我們的增長前景產生重大和不利的影響。此外，即使經濟狀況普遍改善，我們也不能保證對B類工業空間的需求將從目前的水平上增加。 如果需求在不久的將來不增加，或者如果需求減弱，我們今後的經營結果和增長前景也會受到實質性和不利的影響。

我們可能不知道我們將來獲得的任何一項或全部財產的特點或缺陷，這可能對我們的業務產生重大的不利影響。

新獲得的財產可能具有我們所不知道的特性 或可能影響其估價或收入潛力的缺陷，而這些財產可能最終無法實現我們預期的 。我們不能向你保證，在我們的管理下，任何新獲得的財產的經營業績不會下降。任何新獲得的特性或缺陷，如果對財產的價值或其創收潛力產生不利影響，都可能對我們的經營結果和財務狀況產生重大不利影響。

我們受到與單租户租賃相關的風險， 和一個或多個租户的違約可能會對我們的經營結果和財務狀況產生重大和不利的影響。

我們面臨的風險是，單個租户的違約、 財務困難或破產可能造成租金收入的收取中斷和/或導致 空位，這很可能導致租給租客的財產所產生的經營現金流量完全減少，並可能降低該財產的價值。此外，我們的大部分租約通常要求租户支付通常與財產所有權有關的全部或大部分業務費用，如公用事業、房地產税、保險和日常維修。在單租户物業出現空置後，我們將負責該物業的所有經營成本，直至可以重新出租為止。

我們受到與租户集中有關的風險， 可能對我們的現金流量、業務結果和財務狀況產生重大不利影響。

截至2018年3月31日，我們的前三位租户 合在一起約佔我們年化租金總額的17.1%。因此，我們的財務業績將在很大程度上取決於這些重要租户產生的收入，而反過來又取決於這些租户的財務狀況。如果租客佔用我們一項或多項財產的很大一部分，或其租金收入佔我們物業租金收入的很大一部分，以致我們的財產出現財務疲軟或申請破產，則可能對我們的現金流量、業務結果和財務狀況產生重大不利影響。

租約期滿時，我們可能無法續訂租約、租用空置空間或重新租賃 空間。

本公司投資組合中工業物業可租面積的16.3%、10.6%及17.3%的租約將分別於2018年、2019年及2020年屆滿。 我們不能向你保證，我們的租約將會續期，或我們的物業將以相當於或高於現時平均租金的租金重租，或我們不會提供大幅減租、租客改善、提早終止租客權利或以下市場續期的選擇。吸引新租户或保留現有租户。如果我們的財產的租金降低，或者我們的現有租户不續約，或者我們不重新租賃我們現有空間的很大一部分 和租約到期的空間，我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付分配 on的能力，以及我們的股票交易價格，我們的普通股可能會受到不利影響。

我們的某些財產受到租户優先拒絕的權利和回購選擇權的限制，這可能會限制我們出售或保留這些財產的能力。

我們在8288綠草場路和 3100河畔公園路的租户都有權優先購買該物業，然後我們才能將這些物業出售給第三方 。這種優先購買權的存在可能會限制第三方對此類財產的出價，限制我們出售財產的能力，或對出售任何此類財產的時機產生不利影響，並影響我們獲得出售此類財產的最高 價格的能力。

我們住在1875年霍姆斯街的房客可以選擇在2019年10月31日租期結束時以公平市價購回房產。回購 權的存在可能會限制我們在當前租約到期時保留1875年霍姆斯大道財產的能力。

我們可能無法確定和完成符合我們投資標準的財產 的收購，這可能對我們的增長前景產生重大的不利影響。

我們的主要投資策略是主要在二級市場獲得B類工業地產。這些活動要求我們確定符合我們的投資標準並符合我們的增長戰略的合適的 收購候選人或投資機會。 我們可能無法獲得被確定為潛在收購機會的財產。我們在優惠條件下獲得財產的能力，或根本不可能使我們面臨以下重大風險：

如果我們不能為收購財產提供資金或以優惠的條件獲得財產，或者根本無法獲得我們的財務狀況、經營結果、現金流量和我們在股票交易價格上支付分配的能力，那麼我們的普通股就會受到不利的影響。此外， 未能確定或完成適當財產的收購可能會限制我們的增長。

我們的收購活動可能會帶來危害我們的業務的風險。

在今後的收購中，我們可能需要承擔債務和支出，併發行額外的普通股、有擔保的股票或業務單位，以支付獲得的 財產。這些收購可能會削弱我們股東的所有權利益，拖延或阻止我們的盈利能力，還可能使我們面臨以下風險：

我們不能向你保證，未來任何 收購的價格將與先前的收購相似。如果我們的收入跟不上這些潛在的收購和擴張成本，我們可能會蒙受淨虧損。我們不能保證我們將成功地克服這些風險或在收購中遇到的其他問題。

當我們購買某一物業時，我們可能獲得有限擔保或無擔保，這增加了我們可能失去投資資本或從這些財產中獲得租金收入的風險。.

一項財產的賣方通常在其“原樣”條件下出售這類 財產，其基礎是“WHERIS”和“具有所有缺陷”，而不具備任何可適銷性或適合某一特定用途或用途的 保證。此外，購買協議可能只包含有限的 保證、陳述和賠償，而這些保證、陳述和賠償只能在關閉後的一段有限時間內繼續存在。此外，許多房地產賣家 都是單一用途的實體，沒有任何其他重要資產.購買擔保有限的財產 或從資本不足的賣方購買財產增加了我們在財產中的部分或全部投資資本損失的風險，以及損失這些財產的租金收入的風險。

我們有大量未償債務，這可能使 us面臨債務義務違約的風險。

截至本招股説明書的 日，我們的合併債務總額包括約270.4百萬美元的債務，其中包括在 美國國際集團貸款、火炬夾層貸款、關鍵銀行信貸協議、MWG貸款協議和明尼蘇達州 人壽貸款項下的借款。此外，我們打算從KeyBank的定期貸款中借入3，570萬美元，並於2018年5月23日以3，500萬美元償還火炬梅扎嗪貸款。我們可能需要額外的大量債務來資助今後的採購和發展活動。

償還借款本金和利息 可能使我們沒有足夠的現金資源來經營我們的財產或支付目前設想的或必要的 維持我們的REIT資格的紅利。我們的債務水平和我們的債務協議對我們施加的限制可能會產生重大的不利後果，包括：

如果發生這些事件中的任何一件，我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付分配的能力，以及我們的股票交易價格 ，都可能受到重大的不利影響。此外，喪失抵押品贖回權可能產生應税收入而不附帶 現金收益，這可能妨礙我們滿足“守則”規定的REIT分配要求的能力。

我們在購置不動產方面面臨着巨大的競爭，這可能會減少我們可以獲得的購置機會的數量，並增加這些收購的成本。

目前在我們的目標市場上收購工業地產的市場仍然具有極強的競爭力。這種競爭可能會增加對我們的目標 屬性的需求，從而減少我們可以獲得的合適的收購機會的數量，並提高為這種收購財產支付的價格。我們還面臨着來自不確定數量的投資者，包括公開交易和私人持有的REITs、私人股本投資者和機構投資 基金吸引有吸引力的收購機會的重大競爭，其中一些基金擁有比我們更多的財政資源，更有能力借入資金來購置房產，並有能力接受比我們能夠審慎管理的更多風險，包括投資的地理鄰近性和支付較高的收購價格方面的風險。如果房地產投資相對於其他形式的投資更具吸引力，這種競爭就會加劇。對投資的競爭可能會減少向我們提供的適當投資機會的數目，並可能會提高為這種購置財產支付的價格和/或降低我們可以收取的租金，從而對我們的經營結果產生不利影響。

我們可能無法在未來獲得“非市場”或“輕度營銷”的交易流，這可能會對我們的增長產生實質性的不利影響。

我們的投資戰略的一個關鍵組成部分是獲得更多的工業房地產資產。我們尋求在房地產經紀人廣泛銷售之前收購房地產。由於缺乏正式的銷售流程，在非市場或輕度市場交易中獲得的房產對我們作為購買者 具有更大的吸引力，這可能會導致更高的價格。如果我們在未來無法進入非市場或不太市場化的交易流程，我們以誘人的 價格在目標市場定位和獲得更多房產的能力可能會受到重大不利影響。

我們未來的收購可能無法產生我們預期的回報。

我們今後的收購以及我們成功地經營在這些收購中獲得的財產的能力可能面臨以下重大風險：

如果我們不能經營獲得的財產以滿足我們的財務期望、我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付分配的能力、 和股票交易價格，我們的普通股可能會受到重大和不利的影響。

較高的抵押貸款利率和/或無法獲得抵押貸款債務可能使我們很難為財產融資或再融資，這可能會減少我們可以獲得的財產數量、我們的淨收入和我們可以獲得的現金分配數量。

如果我們在 未來無法以合理的利率獲得抵押貸款，我們可能無法為購買更多的財產提供資金，也無法按照 優惠的條件或任何條件為我們的財產再融資。如果我們再融資的時候利率更高，我們的收入就會減少。如果發生任何 這些事件，我們的現金流就會減少。這反過來會減少可供分配給我們的股東 的現金，並對我們通過發行更多股票證券或借更多 資金籌集更多資本的能力產生重大和不利的影響。

我們現有的貸款協議，以及我們未來的一些籌資安排，都將涉及大量的付款義務，這可能會對我們的財務狀況和我們進行分配的能力產生重大和不利的影響。

我們現有的貸款協議要求，而我們未來的一些融資安排可能要求我們在到期日支付一次總付或“氣球”付款。我們在到期時滿足熱氣球付款的能力是不確定的，可能取決於我們獲得額外融資的能力或我們出售財產的能力，以保證這種融資。在熱氣球付款到期時，我們可能能夠或可能無法按照與原始貸款一樣優惠的條件再融資 現有融資，或以足以滿足氣球 付款的價格出售財產。再融資或出售的效果可能會影響股東的回報率和我們資產的預計處置時間。此外，償還債務的本金和利息可能使我們沒有足夠的現金來支付我們必須支付的分配款，以維持我們作為REIT的資格。

我們現有的貸款協議包含了各種契約，未來的負債可能包含各種契約，如果不遵守這些契約，就會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和對我們普通股的每股交易價格產生重大和不利的影響。

我們現有的貸款協議，以及我們今後所承擔的任何債務，包括根據財產收購承擔的債務，可能包含某些契約，其中除其他外，限制了我們的活動，包括在適用情況下，我們能夠在未經債務持有人 同意的情況下出售基礎財產，償還或消滅這種債務，或進行合併或合併，使 改變對我們公司的控制。我們亦可能須遵守財政及營運合約。如果不遵守這些契約中的任何一項，就很可能導致在適用的債務項下發生違約，從而加快在債務項下應繳的 數額，並使作為抵押品的財產(如果有的話)喪失抵押品贖回權。

我們現有的貸款協議由公司投資組合中的各種財產 或我們擁有的子公司的產權擔保，因此這些貸款文件 的違約可能導致擔保財產的損失。

我們現有的貸款協議是由公司投資組合內的各種財產的 第一留置權抵押擔保的。某些貸款協議下的違約可能導致公司投資組合中的所有財產或重要部分喪失抵押品贖回權，這可能使我們沒有足夠的 現金，無法根據我們的貸款協議償還債務，並分配給我們的股東。此外，火炬公司的夾層貸款是以我們在普利茅斯工業20公司的股權作抵押的，普利茅斯工業20公司是普利茅斯工業20投資組合的每一位業主的唯一成員，其中包括我們的20項財產。因此，火炬燈 夾層貸款下的違約可能導致我們在普利茅斯工業20的所有股權損失，導致普利茅斯工業20投資組合的所有現金流 損失。

我們現有的貸款協議限制了我們從事某些商業活動的能力，這可能使我們處於競爭劣勢，並對我們的業務和財務狀況產生重大和不利的影響。

我們現有的貸款協議包括習慣的 消極契約和其他財務和業務契約，其中包括：

這些限制和普通股限制了我們從事某些商業活動的能力，這些活動可能會對我們的財務狀況產生重大和不利的影響，造成業務、現金流量和我們對普通股的每股交易價格支付分配的能力。此外，我們今後訂立的債務協議可能包含關於特定的其他債務的具體的跨違約條款， 如果在某些情況下我們在其他貸款下違約，則給予放款人聲明違約的權利。我們收到了KeyBank信貸機制下的 個豁免，以便能夠進行最近的分發。我們今後可能需要尋求類似的豁免，我們不能保證我們的貸款人將繼續給予這些豁免。

未來的抵押貸款和其他有擔保的債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能會導致我們對抵押債務的財產或一組財產的投資損失。

承擔抵押貸款和其他有擔保債務 增加了我們財產損失的風險，因為財產擔保的債務違約可能導致放款人發起的止贖行動 ，並最終導致我們失去擔保我們違約的任何貸款的財產。對 抵押財產或一組財產的任何止贖行為都可能對公司投資組合的總體價值產生不利影響。為了納税的目的，對我們任何財產的喪失贖回權，如有無追索權抵押貸款，將被視為出售財產 ，其購買價格等於抵押貸款擔保的未償債務餘額。如果抵押擔保的未償債務 超過我們在財產中的税基，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應納税的收入，但不會收到任何現金收益，這可能會妨礙我們滿足“守則”規定的REIT分配要求的能力。

我們可能無法成功地經營我們的業務或產生足夠的現金流量，以作為一家上市公司向我們的股東作出或維持分配，或維持我們作為REIT的資格 。

如本招股説明書所述，我們可能無法成功地經營我們的業務或實施我們的經營政策和投資戰略。如果不能按照“薩班斯-奧克斯利法案”成功地作為上市公司運作、制定和執行適當的管制制度和程序或維持我們作為REIT的資格，將對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和普通股的每股交易價格產生不利影響。參見“-與我們作為REIT的地位有關的風險-如果 不保持我們作為REIT的資格，將對我們和我們共同的 股票的每股交易價格產生重大的不利影響。”此外，我們可能無法產生足夠的現金流量來支付我們的業務費用，償還今後可能產生的任何債務 ，並將其分配給我們的股東。我們能否成功地經營我們的業務和執行我們的經營政策和投資戰略將取決於許多因素，包括：

我們必須實施實質性控制制度和程序，以保持我們作為REIT的資格，滿足我們根據適用的SEC條例提交定期和當前報告的要求，並遵守“薩班斯-奧克斯利法”、2010年“多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法”或“多德弗蘭克法案”以及紐約證券交易所美國證券交易所或其他相關的上市標準。因此，我們將承擔大量的法律、會計和其他費用，我們的管理人員和其他人員將需要花費大量時間來遵守這些規則和條例，並建立要求公開交易的REIT的公司基礎設施和控制制度及程序。這些費用和時間承諾可能大大超過我們目前的預期。

我們在租賃市場上面臨着巨大的競爭，這可能會減少或阻止我們的房產的佔用和租金的增加。

我們與眾多的地產商、業主和地產經營者競爭，他們當中很多人在物業所在的同一分市場擁有與我們類似的物業。 如果我們的競爭對手以低於現時市價的租金，或低於我們現時向租客收取的租金，我們可能會失去現有的或潛在的租客，而我們可能會被迫將我們的租金降低至現時的收費水平以下。或提供更多實質租金寬減、租客改善、提早終止租客權利或市面以下續期的選擇，以便在租客租約屆滿時保留租客。因此，我們的財務狀況、業務結果、現金流量 以及我們對普通股的支付能力和價值可能受到不利影響。

我們可能被要求作出租金或其他讓步和(或)大量資本支出，以改善我們的財產，以保留和吸引租户，使我們的財務狀況、業務的結果、現金流量和我們對我們的普通股 的股票交易價格和每股交易價格的支付能力受到不利影響。

為了吸引和保留租户，我們可能需要向租户提供租金或其他優惠、滿足翻新要求、改造建築和其他改進措施，或向我們的租户提供額外的服務。此外，當我們其中一處房產的租户不續訂 的租約或以其他方式騰出其空間時，很可能為了吸引一個或多個新租户，我們將需要 支出資金來改進空出的空間。因此，我們可能需要作出大量的資本或其他開支 ，以便保留租約到期的租户，並吸引足夠數量的新租户。此外，我們可能需要籌集資金來進行這些支出。如果我們不能這樣做，或者如果沒有資本，我們可能無法支付 所需的支出。這可能導致租户在租約期滿後不續約，這可能對我們的財務狀況、運營結果、現金流和我們對普通股的每股 交易價格的支付能力產生不利影響。

公司投資組合 中的大部分租約都是與具有非投資級信用評級的租户一起租賃的，這可能導致我們租賃給更有可能拖欠我們債務的租户，而不是具有投資級別信用評級的實體。

公司 投資組合中的絕大部分租約都是與具有非投資級信用評級的租户簽訂的。非投資級租户履行其對我們的 義務的能力不能與投資級租户的能力一樣得到保證。我們所有的租户都可能面臨不利的商業或經濟狀況，這可能導致他們無法履行對我們的義務。然而，非投資的 級租户可能沒有財務能力或流動性來適應這些條件，或者可能有較少的多樣化企業，這可能加劇不利條件對其業務的影響。此外，我們的許多租户不是投資級，這可能導致投資者或貸款人認為我們的現金流不穩定，這可能會增加我們的資本成本，限制我們的融資選擇，或對我們普通股的交易價格產生不利影響。

我們收到的公司投資組合的實際租金可能比我們的要求租金少，而且我們可能會不時地經歷租賃期的下降。

由於各種因素，包括分市場的競爭定價壓力、目標市場的不利條件、普遍的經濟衰退以及與我們的子市場中的其他財產相比，我們的財產的可取性下降，我們可能無法實現公司投資組合中對 物業的要求租金。此外，我們的要求租金與實際租金之間的差距程度，可能因物業而異，亦可能因個別物業而不同的租出空間而有所不同。如果我們無法獲得與公司投資組合中的物業的租金相當的租金，我們產生現金 流量增長的能力將受到負面影響。此外，取決於在任何給定時間要求租金費率的波動，公司組合中到期租約從 時間到時間的租金費率可能高於新租約的起始租金率。

我們通過 税遞延貢獻交易獲得財產或資產組合，這可能導致股東稀釋和限制我們出售這些資產的能力。

我們已經收購了，而且在未來，我們可以通過遞延税捐款交易獲得 財產或資產組合，以換取合夥企業在我們的經營夥伴關係中的利益，這可能會導致股東稀釋。這種收購結構除其他外，可能會減少我們能夠在獲得的財產的税務壽命中扣除的税收折舊數額，並要求 通過限制我們處置所獲得財產的能力和(或)將合夥債務分配給繳款人以維持其税基，來保護貢獻者推遲確認應税收益的能力。限制了我們一次出售一項資產的能力，或者説，如果沒有這樣的限制，那將是有利的。

任何房地產開發和再開發活動都會受到開發和再開發所特有的風險的影響。

我們可以就我們的某些財產進行開發和重新開發活動。在我們這樣做的範圍內，我們將面臨與這種發展和重建活動有關的下列風險：

這些風險可能造成大量意外的拖延或開支，在某些情況下，一旦進行發展或重建活動就無法完成，其中任何一項都可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付股票的每股交易價格的能力產生不利影響。

我們的成功取決於那些不能保證繼續服務的關鍵人員，我們的一名或多名關鍵人員的離開可能對我們管理業務的能力和執行我們的增長戰略產生不利影響，或可能在資本市場造成負面的看法。

我們的持續成功和我們管理預期未來增長的能力在很大程度上取決於關鍵人員的努力，特別是威瑟雷爾先生和懷特先生，他們擁有廣泛的市場知識和關係，並對我們的業務、籌資、收購和處置活動施加重大影響。

我們是否有能力挽留我們的高級管理人員，特別是威瑟萊爾和懷特先生，或在我們的高級管理人員離開時吸引合適的接替者，取決於就業市場的競爭性質。我們沒有也不期望為我們的任何關鍵人員獲得關鍵人物人壽保險。失去我們高級管理小組一名或多名成員的服務，或我們無法吸引和留住高素質的人員，可能會對我們的業務產生不利影響，減少我們的投資機會，並削弱我們與放款人、商業夥伴、現有和未來租户以及行業參與者的關係。此外，資本市場可能對我們的高級管理小組成員的損失產生負面的印象。任何這些事態發展 都可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付普通股價值的能力產生不利影響。

可能造成的損失，包括惡劣天氣和自然災害造成的損失，可能不包括在保險範圍內。

我們承擔商業財產，責任和恐怖主義的所有財產在公司投資組合下的一攬子保險單，以及其他保險，可能是適合我們的某些財產。考慮到損失的相對風險、承保成本和行業慣例，我們將選擇我們認為適當的保險規格和保險限額。我們的一些保單將投保 ，但受涉及大量免賠額或共同付款的限制，以及可能不足以支付損失的保單限額，這可能會影響我們位於特別易受自然災害影響地區的某些財產。此外， 我們今後可以停止對我們部分或全部財產的恐怖主義或其他保險，如果任何這類保單的保險費超過我們判斷的損失風險折扣的保險價值。我們不為某些類型的特別損失提供保險，例如暴亂、戰爭、地震和野火造成的損失，因為這種保險可能無法獲得，或費用高昂，或費用過高。因此，如果發生暴亂、戰爭、地震、野火和其他未投保的損失，我們可能會付出很大的代價。

如果我們或一名或多名租户遭受未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及預期的這些財產的未來現金流。此外，如果損壞的財產有追索權債務，則 我們將繼續對債務負責，即使這些財產受到不可挽回的損害。此外，我們今後可能無法以合理的費用獲得足夠的保險，因為與財產和傷亡 延期有關的費用可能高於預期。

如果我們經歷了大量或全面的財產損失，我們可能無法將公司投資組合重建到其現有的 規格。

如果我們經歷了大量的 或我們的一項財產的全面損失，我們可能無法按照其現有的規格重建這樣的財產。此外，重建或改善這種財產可能需要進行重大升級，以滿足分區和建築規範的要求。環境和法律方面的限制也可能限制我們的財產的重建。

我們某些財產的現有條件可能使我們面臨與環境問題有關的責任。

獨立的環境顧問進行了第一階段或類似的環境現場評估，我們的財產在購置時或與 隨後的融資有關。這種第一階段或類似的環境地點評估的範圍有限，不可能包括或確定與有關財產有關的所有潛在環境責任或風險。我們尚未獲得、也不打算獲得新的或更新的第一階段或類似的環境現場評估，這些評估可能使我們面臨與未知或未預料到的環境問題有關的賠償責任。除非適用的法律或條例要求，否則我們不能進一步調查、補救或改善在現有的第一階段或類似的環境現場評估中披露的責任，這種失敗可能使我們今後面臨賠償責任。

如果或當我們決定這樣做的時候，我們可能無法出售財產。

我們希望持有各種不動產 ，直到我們決定出售或其他處置是適當的。我們根據有利的 條件處置財產的能力取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣主的競爭和為我們的財產的潛在買主提供有吸引力的融資 。我們無法預測影響工業房地產市場的各種市場狀況，因為未來任何時候都會存在這種情況。由於市場條件的不確定性可能影響我們財產的未來處置，我們不能保證我們的財產將來能以利潤出售，這可能會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對我們普通股的價值支付分配的能力產生不利影響。

此外，我們可能需要花費資金 來糾正缺陷或在出售財產之前進行改進。我們不能向你保證，我們將有資金 ，以糾正這些缺陷或作出這種改進。

合資投資可能會受到我們缺乏唯一的決策權、我們對合資公司財務狀況的依賴以及我們和我們的合資公司之間的爭端的不利影響。

我們可以通過合夥、合資企業或其他實體與第三方共同投資未來，獲取非控股權益或分擔管理財產、合夥企業、合資企業或其他實體事務的責任。在這種情況下，我們將無法對財產、合夥企業、合資企業或其他實體行使唯一的決策權。對合夥企業、合資企業或其他實體的投資，在某些情況下，如果沒有涉及第三方，則可能涉及不存在的風險，包括合夥人或風險承擔者可能破產或無法支付所需出資份額的可能性。合夥人或聯營者可能具有與我們的商業利益或目標不一致的經濟或其他商業利益或目標，並可能採取與我們的業務利益或目標相牴觸的行動。我們的政策或目標，他們可能在我們的市場上有相互競爭的利益，這可能造成利益衝突問題。這類投資也可能會影響諸如出售等 決定的潛在風險，因為無論是我們還是合夥人或合資公司都不會完全控制合夥企業或合資公司。此外，向第三方出售或轉讓我們在合資企業中的利益可能需要我們的合資夥伴的事先同意，這將限制我們處置我們在合資企業中的利益的能力。如果我們成為任何合夥或有限責任公司的有限合夥人或非管理成員，而該實體採取或期望採取可能危及我們公司作為REIT的地位或要求我們納税的 行動，我們可能被迫處置我們在該實體中的 利益。我們與合夥人或合資公司之間的糾紛可能導致訴訟或仲裁，這將增加我們的開支，並阻止我們的官員和/或董事把他們的時間和精力集中在我們的業務上。因此，由合夥人或合資公司採取的行動或發生的爭端可能導致合夥企業或合資企業擁有的財產面臨額外風險。此外，在某些情況下，我們可能要對我們的第三方合夥人或合資公司的行為負責。我們的合資企業可能會負債，在當前動盪的信貸市場中，這種債務的再融資可能需要調用 股本。

如果我們未能執行和維持有效的 綜合內部控制制度，或糾正我們在財務報告和披露控制和程序的內部控制中查明的重大弱點，我們可能無法準確地報告我們的財務結果。

作為一家上市公司，我們必須遵守“薩班斯-奧克斯利法”的適用規定，該法除其他外，要求我們建立和維持有效的內部控制和程序，以進行財務報告和有效的披露控制，以及向證券交易委員會提交所需文件的程序。有效的內部和披露控制對於我們提供可靠的財務報告、有效地防止欺詐和成功地作為上市公司運作是非常必要的。如果我們不能提供可靠的財務報告 或防止欺詐，我們的聲譽和經營結果將受到損害。

設計和實施一個有效的綜合內部控制系統的過程是一個持續的努力，需要大量的資源和時間，內部控制的 和重大弱點也可能導致我們的披露控制和程序中的某些缺陷， 作為對上市公司需要的內部控制不斷監測的一部分，並與管理層對財務報告和財務報告的內部控制的 評估有關。截至2018年3月31日，披露控制和程序， 我們確定了我們的內部控制和披露控制和程序的一個重大弱點。特別是，我們指出，由於財務和會計資源有限，該公司尚未全面測試現有控制措施，以滿足2013年COSO框架的要求，這是一個重大弱點。為了彌補這一缺陷，我們在2017年第四季度啟動了對關鍵流程、程序和文件的全面審查和評價，該審查和評價將在2018年繼續進行，並將受到監測 並進行獨立測試。

雖然我們已經制定並正在實施一項補救計劃，以彌補已查明的物質弱點，但我們不能保證我們的補救計劃將充分彌補已查明的物質弱點。我們繼續評估哪些額外的政策和程序 可能是必要的，如何最有效地向我們的人員傳達政策和程序，以及如何改進我們的財務 報告制度。我們預計2018年將繼續開展計劃，以彌補已查明的薄弱環節。

如果我們正在實施的補救措施不足以解決已查明的重大弱點，或未得到有效執行，或今後出現額外的缺陷 ，則今後可能會出現中期或年度財務報表中的重大誤報。除其他外，任何未經糾正的重大弱點都可能導致今後財務報表的重大結賬後調整。此外，我們的獨立註冊公共會計師事務所沒有被要求正式證明我們對財務報告的內部控制的有效性。

任何不保持有效控制或及時對內部控制和披露控制作出任何必要改進的情況，都可能損害業務結果，或使我們無法履行報告義務，這可能對我們留在紐約證券交易所美國證券交易所上市的能力產生不利影響。有效的內部控制和披露控制也可能導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，這可能會對我們普通股的每股交易價格產生負面影響。

我們的增長依賴於我們控制之外的外部資本來源，我們可能無法以商業上合理的條件或根本不具備這些資金來源。

為了保持我們作為REIT的資格，“守則”要求 除其他事項外，每年分配至少90%的REIT應税收入，確定 ，而不考慮支付的股息扣減，不包括任何淨資本收益。此外，我們將按正常的公司税率徵收所得税 ，只要我們分配的應納税所得額不到我們的100%，包括任何資本淨收益。由於這些分配要求，我們可能無法滿足未來的資本需求，包括任何必要的獲取資金，從經營現金流。因此，我們打算依靠第三方資金來滿足我們的資金需求。我們可能無法在優惠的條件下獲得這樣的融資，任何額外的債務都會增加我們的槓桿率和違約的可能性。我們能否獲得第三方資金部分取決於：

近年來，資本市場受到嚴重破壞。如果我們不能從第三方來源獲得資金，我們可能無法在存在戰略機會時獲得或開發 財產，滿足公司投資組合的資本和運營需要，履行我們的債務 服務義務，或將現金分配給我們的股東，以保持我們作為REIT的資格。

與房地產業相關的風險

我們的業績和價值受到與房地產資產和房地產業相關的風險的影響。

我們向我們的股東支付預期紅利的能力取決於我們是否有能力創造超出開支的收入、預定的債務本金支付和資本支出要求。通常適用於超出我們 控制範圍的不動產所有者和經營者的事件和條件可能會減少可供分配的現金和我們財產的價值。這些事件包括上文“-與我們的業務和業務有關的風險”項下設置的許多風險，以及以下內容：

此外，經濟衰退或衰退時期，利率上升或房地產需求下降，或公眾認為可能發生任何這類事件，都可能導致租金普遍下降或現有租約違約率增加，這將對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付分配的能力以及我們共同股票的每股交易價格產生不利影響。

房地產投資的流動性不足會嚴重阻礙我們應對房地產業績的不利變化並損害我們的財務狀況的能力。

我們所做和將要進行的房地產投資，相對來説很難迅速出售。因此，由於經濟、金融和投資條件的變化，我們迅速出售公司投資組合中一個或多個財產的能力是有限的。從一項投資中返還資本和實現 收益(如果有的話)通常是在處置或再融資基礎財產時發生的。我們可能無法通過出售、其他處置或在任何給定期限內以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標，也可能無法完成任何退出戰略。我們在特定的 期限內處置一個或多個財產的能力取決於財產可能薄弱或甚至缺乏一個既定的市場、金融條件的變化或潛在購買者的前景、國家或國際經濟條件的變化以及財產所在的司法管轄區的法律、 條例或財政政策的變化。

此外，“守則”限制了 a REIT處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力。特別是，適用於REITs的税法實際上要求我們持有我們的財產用於投資，而不是主要用於在正常的業務過程中出售 ，這可能導致我們放棄或推遲出售本來符合我們最佳利益的財產。因此，我們可能無法根據經濟或其他條件或優惠條件迅速改變公司的投資組合，這可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和我們支付分配額 的能力以及我們普通股的每股交易價格產生不利影響。

不斷下降的房地產估價和減值費用會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和支付我們普通股的每股交易價格的能力產生重大的不利影響。

我們打算審查我們的 財產的賬面價值，當情況，如不利的市場條件，可能存在潛在的損害。我們打算根據對預期的未來現金流量(不包括利息費用)的估計來進行我們的審查，這些現金流量預計將由財產的使用 和最終的處置在不打折的基礎上產生。我們打算考慮諸如未來營業收入、趨勢和前景、 以及租賃需求、競爭和其他因素的影響等因素。如果我們的評估表明我們可能無法收回房地產投資的賬面價值，則減值損失將記錄在賬面價值超過資產估計公允價值的範圍內。

減值損失對我們的 經營結果有直接影響，因為記錄減值損失會導致我們的經營結果立即出現負調整。對預期現金流量的評價具有高度的主觀性，部分依據的是關於未來佔用情況、租金和所需資本的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。不斷惡化的房地產市場 可能導致我們重新評估我們在減值分析中使用的假設。減值費用可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和支付分配情況的能力以及我們普通股的每股交易價格 產生重大不利影響。

不利的經濟狀況和信貸市場的混亂可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和支付分配額的能力以及我們普通股的每股交易價格產生重大的不利影響。

持續的嚴峻經濟狀況對貸款和資本市場，特別是房地產市場產生了不利影響。近年來，資本市場經歷了嚴重的不利情況，包括資本供應和獲得資金的機會大幅度減少。放款人所要求的風險保險已顯著增加，因為他們要求對風險給予更大的賠償，而且承保標準 已經收緊。此外，某些金融機構的倒閉和合並減少了潛在的 貸款人的數目，從而減少了向市場提供的貸款來源。這些條件可能限制我們所能獲得的債務數額和我們再融資的能力，並可能妨礙我們開發新的財產和以長期融資取代建築融資的能力，這可能導致我們不得不在不適當的時間和以 不利的條件出售財產。如果這種情況繼續下去，我們的財務狀況、業務結果、現金流量和支付 分佈的能力以及我們普通股的每股交易價格都會受到重大的不利影響。

缺乏債務融資可能要求我們更多地依賴更多的股本發行，這可能會稀釋我們目前的股東，或者依賴效率較低的債務融資形式。此外，目前可用的有限資金數額可能會降低我們財產 的價值，並限制我們以這些財產借款的能力，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和對我們普通股的每股交易價格支付分配和每股交易價格的能力產生重大的不利影響。

獲得的財產可能位於新市場，在那裏我們可能面臨投資於陌生市場的風險。

我們已經並可能繼續在對我們來説是新的市場上獲得 財產。當我們獲得位於新市場的房產時，我們可能面臨與缺乏市場知識或對當地經濟缺乏瞭解、在該地區建立新的商業關係以及不熟悉地方政府和允許程序有關的風險。

我們可以選擇不將任何出售房地產的收益分配給我們的股東，這可能會減少我們向股東分發現金的數量。

我們可以選擇不將出售房地產投資的任何收益分配給我們的股東。相反，我們可以選擇將這些收益用於：

任何決定保留或投資 任何銷售的收益，而不是將這些收益分配給我們的股東，可能會減少您在 您的普通股上收到的現金分配數量。

與不動產有關的未保險損失可能會對你的退貨產生不利影響。

我們試圖確保我們的所有財產 都有足夠的保險，以彌補傷亡損失。但是，也有某些損失，包括水災、地震、野火、戰爭行為、恐怖主義行為或暴亂造成的損失，這些損失一般沒有投保，或由於認為這樣做在經濟上不可行或不謹慎，因而沒有得到全面保險。此外， 保險的費用或可得性的變化可能使我們面臨無保險的傷亡損失。如果我們的任何財產造成傷亡損失，即沒有充分保險的 損失，我們的資產價值將減少任何這類無保險損失的數額，我們可以在這些財產中遭受重大資本投資和潛在收入損失，並有可能繼續在與財產有關的任何追索權債務下承擔 的義務。此外，作為我們經營夥伴關係的一般合夥人，我們一般要對我們的業務夥伴關係的所有未履行的追索權義務，包括我們作為合資企業的一般合夥人而產生的任何義務承擔責任。任何這類損失都可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們普通股的每股交易價格支付分配的能力產生不利影響。此外，我們可能沒有修理或重建受損財產的資金來源， 我們不能向你保證今後將有任何這樣的資金來源提供給我們。我們每年根據目前的行業慣例，通過外部顧問的分析，評估我們的保險範圍。

我們的財產税可能會因為房產税税率的變化或重新評估而增加，這可能會對我們的現金流產生不利影響。

即使我們保持作為聯邦所得税的REIT 的資格，我們也將被要求為我們的財產繳納一些州和地方税。我們的物業税可能會隨物業税税率的改變而增加，或由税務機關評估或重估，將來我們所繳付的物業税，可能會較以往大幅增加。如果我們支付的財產税增加，我們的現金流就會受到不利影響，因為租客沒有償還我們的這些税，而且我們向股東支付任何預期紅利的能力也可能受到不利影響。

我們可能會招致與政府監管、環境問題訴訟有關的重大費用。

根據與環境有關的各種聯邦、州和地方法律以及 條例，作為不動產的現有或前任所有人或經營者，我們可能要對由於危險或有毒物質、廢物或石油產品的存在或排放而造成的費用和損害負責，這些費用或物質或有毒物質、廢物或石油產品存在或排放在或遷移到或從這些財產上，包括調查、清理這種污染的費用和損害自然資源的責任。這類法律往往不考慮所有者或經營者是否知道或是否對這種污染的存在負責，責任可能是連帶的。這些負債可能很大，任何所需的補救、清除、罰款或其他費用的費用可能超過財產和(或)我們的合計資產的價值。此外，在我們的財產上存在污染或未能補救污染可能使我們面臨補救費用和/或個人、財產或自然資源損害的第三方責任，或對 我們出售、租賃或開發我們的財產或借入這些財產作為抵押品的能力產生實質性的不利影響。此外，“環境法”可對受污染場地設立留置權，以利於政府處理這種污染所造成的損害和費用。此外，如果發現我們的財產受到污染，環境法可能會對財產 的使用或經營方式施加限制，這些限制可能需要大量支出。

公司投資組合 中的一些財產已經或可能受到因目前或先前使用該財產或毗鄰的財產作商業 或工業用途而產生的污染的影響。這種污染可能來自石油或危險物質的泄漏，也可能來自用於儲存此類材料的儲罐的釋放。

有時，我們可以在已知的不利環境條件下獲得財產 ，其中我們認為與這些條件 相關的環境負債是可以量化的，而且收購將產生更好的風險調整後的回報。我們通常對我們考慮收購的任何財產進行第一階段環境 現場評估。關於某些融資交易，我們的放款人已委託獨立的環境顧問對公司投資組合中的財產進行第一階段環境工地評估。然而，我們並不總是收到我們的放款人委託的第一階段環境現場評估報告的副本，因此，我們可能不知道公司投資組合中財產 的所有潛在或現有的環境污染負債。此外，第一階段環境場址評估的範圍有限，不涉及取樣土壤、土壤蒸氣或地下水，這些評估可能不包括或確定所有潛在的環境責任 或與該財產有關的風險。即使在進行地下調查的情況下，也很難確定環境污染的全部程度或這種污染可能產生的費用。我們不能向你保證，第一階段環境現場評估或其他環境研究確定了所有潛在的環境責任，或我們將不會面臨重大的補救費用或其他環境污染，從而難以出售任何受影響的財產。此外，我們並不總是執行這些評估建議的行動，並建議進行調查 ，並對已知或可疑的污染採取補救措施。因此，我們可能會因這些問題承擔重大責任，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和支付我們普通股股票的每股交易價格的能力產生不利影響。

環境法還規定了含石棉建築材料的存在、維護和清除，並可對不遵守這些要求的行為處以罰款和處罰。這些法律規定，含有石棉的建築物的業主或經營者(以及這些建築物的僱主)必須妥善管理和維護石棉，適當通知或培訓可能接觸石棉的人，並採取特別預防措施，包括拆除或以其他方式消除石棉，如果在翻修或拆除建築物時石棉受到幹擾。此外，ACBM的存在可能會使我們承擔第三方責任(例如.因接觸石棉而造成的人身傷害的法律責任)。

此外，公司投資組合 中的財產還受各種聯邦、州和地方環境及健康和安全要求的約束，如州和地方 火災要求。此外，我們的一些租户經常處理和使用危險或受管制的物質和廢物，作為他們在我們的財產上作業的一部分，而這些財產是受管制的。這種環境和健康與安全的法律和條例可能使我們或我們的房客承擔這些活動造成的責任。環境方面的責任可能會影響租户向我們支付租金的能力。此外，法律的改變可能會增加不遵守法律的潛在責任。這種情況可能導致重大的意外支出，或對我們的業務或我們的租户的業務產生重大和不利的影響，從而對我們產生重大的不利影響。

我們不能向你保證，由於環境問題而引起的費用或負債將不會影響我們向你分配的能力，或這種費用或其他補救措施不會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付我們普通股的分配和每股交易價格的能力產生不利影響。如果我們將來承擔物質環境責任 ，我們可能會面臨巨大的補救費用，我們可能會發現很難出售任何受影響的財產。

我們的財產可能含有或發展有害的黴菌或遭受 其他空氣質量問題，這可能導致責任的不利健康影響和補救費用。

當建築物 或建築材料上積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是在一段時間內仍未發現或未解決 的濕氣問題時。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題也可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及花粉、病毒和細菌等其他生物污染物。室內接觸空氣中的毒素或刺激性物質超過一定水平可能會引起各種有害健康的影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，在我們的任何屬性中存在大量黴菌或其他空氣污染物 可能要求我們採取昂貴的補救方案，以控制或清除受影響的特性中的黴菌或其他空氣中的 污染物，或增加室內通風。此外，如果據稱發生了財產損壞或個人 傷害，如果存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能會受到我們的租户、我們租户的僱員或其他人的賠償責任。

我們可能會招致大量費用，以符合適用於我們財產的各種聯邦、州和地方法律、法規和契約。

本公司的物業須受各種契約、聯邦、州及地方法律及規管規定的規限，包括準許及發牌的規定。地方規例，包括市政或地方條例及分區限制，可能會限制我們使用物業，並可能要求我們取得地方官員的批准或限制使用我們的物業，並可能要求我們取得社區標準組織的地方官員的批准。與我們的財產有關的任何時間，包括在獲得 財產之前或在對本公司的任何投資組合進行翻新時。除其他外，這些限制可能涉及火災和安全、地震或有害物質的減少要求。不能保證現有的法律和規章 政策不會對我們或將來任何購置或翻新的時間或費用產生不利影響，也不能保證不會通過增加這種拖延或造成額外費用的額外條例。我們的增長戰略可能受到我們獲得許可證、許可證和分區減免的能力的不利影響。我們沒有獲得這種許可證、許可證和分區減免，或不遵守適用的法律，可能會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對普通股的每股交易價格支付分配和每股交易價格的能力產生不利影響。

此外，聯邦和州的法律和條例，包括“美國殘疾人法”或“殘疾人法”和1988年“公平住房修正法”(FHAA)等法律，對我們的財產和業務規定了進一步的限制。根據ADA和FHAA，所有公共設施必須符合與殘疾人出入和使用有關的聯邦 要求。我們的一些屬性目前可能不符合 ADA或FHAA。如果公司投資組合中的一個或多個財產不符合ADA、FHAA或任何其他 監管要求，我們可能需要支付額外費用，以使該財產符合要求，包括取消 准入障礙，我們可能會招致政府罰款或判給私人訴訟當事人損害賠償。此外，我們不知道現有需求是否會改變，或今後的需求是否需要我們作出重大的意外支出，這些支出將對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們支付分配額的能力產生不利影響，並影響到我們的普通股的每股交易價格。

與我們的組織結構有關的風險

我們的股東利益與業務單位股東的利益之間可能存在或可能在未來出現利益衝突，這可能會阻礙業務決策，從而使我們的股東受益。

利益衝突可能存在，或可能產生 在未來的結果是我們與我們的附屬公司之間的關係，而我們的業務夥伴關係或 的任何夥伴，在另一方面。根據馬裏蘭州的法律，我們的董事和高級職員對我們公司負有與他們對我們公司的管理有關的職責。同時，我們作為我們經營夥伴關係的一般合夥人，根據馬裏蘭州法律對我們的經營夥伴及其有限合夥人負有信託責任和義務，我們的業務夥伴關係的合夥協議與我們的經營夥伴關係的管理有關。作為我們經營夥伴關係的一般合夥人，我們的信託責任和義務可能與我們的董事和高級人員對我們公司的職責發生衝突。

根據特拉華州法律，特拉華州有限合夥公司的普通合夥人對合夥企業及其合夥人負有忠誠和關心的信託義務，必須履行其職責 ，並根據夥伴關係協定或特拉華州法律行使其作為普通合夥人的權利，以符合善意和公平交易的義務。合夥協議規定，如果我們經營的 合夥企業或任何合夥人的利益與我們公司或股東的單獨利益發生衝突，而 我們作為經營夥伴的普通合夥人，則可優先考慮我們公司 或股東的單獨利益(包括對有限合夥人的徵税後果)，在發生這種衝突的情況下，我們或我們的董事採取任何行動或不採取行動，優先考慮本公司或股東的單獨利益，但不侵犯我們根據合夥協議的有限合夥人(br}的合同權利，也不違反忠誠義務或任何義務。我們作為業務夥伴的一般夥伴，對我們的業務夥伴及其夥伴負有的其他義務，或違反真誠和公平交易義務的義務。

此外，合夥協議規定，我們一般不因我們作為普通合夥人而採取的任何行動或不作為、我們的經營夥伴的債務或責任或根據合夥協議所承擔的經營合夥企業 的義務而對我們的經營夥伴或任何合夥人承擔任何責任，但對我們的欺詐、故意不當行為或重大疏忽的法律責任除外，而我們可根據任何明示的賠償給予我們的營運夥伴。合夥或與贖回有關，如“普利茅斯工業經營公司的 合夥協議説明-交換權”所述。除非(1)該人的作為或不作為對引起該行為的人有重大影響，而該人的作為或不作為對該行為有重大影響，且該作為或不作為是以惡意作出的，或是主動及蓄意不誠實的結果，則除非該人的作為或不作為與我們的經營合夥的運作有關，除非(1)該人的作為或不作為對引起該行為的事項有重大影響，且該作為或不作為是以惡意作出的，或是主動及蓄意不誠實的結果，(2)該人實際收到違反合夥協議或(3)違反合夥協議或(3)在刑事訴訟中，受賠償人有合理理由相信該作為或不作為是非法的不正當的個人利益。我們的業務夥伴關係還必須在訴訟程序最後處置之前支付或償還任何此種人的合理費用，但須在收到書面確認該人的誠意，認為已達到補償 所需的行為標準和書面承諾償還已付或預付的任何款項時，如果最終確定該人確實不符合賠償行為標準。我們的業務夥伴關係無須賠償或墊付資金給 任何人，涉及要求賠償的人未經我們批准而提起的任何訴訟(為執行該人根據合夥協議享有的賠償權利而提起的任何訴訟除外)，或如果發現該人在訴訟中的任何部分對我們的業務夥伴關係負有責任。

我們的章程和細則、我們的經營夥伴關係的合夥協議和馬裏蘭州法律載有可能推遲、推遲或阻止控制權交易改變的條款。

我們的章程對我們的股票有一定的所有權限制。

我們的章程授權我們的董事會採取它認為是明智的行動，完全和絕對的酌處權，以保持我們作為REIT的資格。 我們的章程還禁止任何價值或數量超過9.8%的人擁有我們任何類別或一系列資本存量的流通股的實際、有益或建設性的所有權，兩者以限制性較強者為準，但每一種情況都不包括 。在聯邦所得税中未被視為已發行股票的股票。如果符合某些條件，我們的董事會可以根據其唯一和絕對的酌處權，前瞻性地或追溯性地豁免一個人不受這些所有權限制。 然而，我們的章程規定，董事會必須放棄對某一特定人的所有權限制： (1)確定該人的所有權不會導致任何個人對我們股票 的實際所有權違反所有權。限制和任何不受所有權限制的限制不會損害我們作為REIT的地位；和(2) 確定該股東實際上也不會實際或建設性地擁有我們的租户(或其業務全部或部分歸於我們的任何實體的租户 的利益)，使我們實際或建設性地擁有超過9.8%的利益(如所述)。在“守則”第856(D)(2)(B)條中，該租客或任何該等擁有人並不會導致我們未能符合守則所規定的REIT資格。對我們股票所有權和轉讓的限制可：

我們可以增加授權股票的數量，分類 和重新分類未發行的股票和發行股票未經股東批准。

在未經股東同意的情況下，我們的董事會有權根據我們的章程修改我們的章程，以增加我們被授權發行的任何類別或系列的股票總數或股份 的數量，並授權我們發行我們的普通股或優先股的經授權但未發行的股份，並對未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類。優先股分為一個 或多個類別或系列股票，並設置這些新分類或重新分類的股票的條款。請參閲“ 股的説明-增減普通股的授權股份和發行普通股和優先股的額外股份的權力”。因此，我們可以發行更多的具有偏好、權力和權利的類別或系列優先股，投票 或其他方式，這些類別或系列與我們普通股持有人的權利相牴觸，並且可以根據這些系列的條款，推遲或防止可能涉及對我們的普通股的溢價價格的交易或控制權的改變，或者我們的股東以其他方式認為這符合他們的最佳利益。

馬裏蘭州法律的某些條款可以抑制 控制的改變，這可能會阻止第三方進行投標報價或尋求其他控制變更交易，因為 可能觸發你要求我們贖回你的普通股股份的權利。

MgCl的某些規定可能會產生抑制第三方提出收購我們的提議或阻礙控制權變更的效果，否則 可以使我們普通股的持有人有機會實現超過當時市場價格的溢價，其中包括：

在管理委員會的許可下，我們的附例規定， 我們將不受MgCl的控制股份規定的約束，我們的董事會已通過決議豁免我們不受我們與任何其他人之間的業務合併的約束。此外，決定退出公司合併的董事會決議規定，對該決議的任何修改或廢除只有在經正式召開的股東有權普遍投票支持董事的多數票通過的會議上才有效，而我們的章程 規定，對該決議的任何修改或廢除，或對該決議的任何修正、修改或廢除，均為有效。我們的附例 規定任何人對我們股份的任何和所有收購均不受控制股份收購規約的約束，只有在適當召開的會議上獲得批准，並得到有權普遍投票給董事的股東多數票的贊成票，該規定才是有效的。

MgCl的某些規定允許馬裏蘭州公司的董事會至少有三名獨立董事和一類根據“交易所法”註冊的股票，而不經股東批准，無論其章程或細則目前規定了什麼，都可以執行某些公司 治理規定，其中一些規定(例如，機密董事會)目前不適用於我們。這些規定可能具有限制或阻止第三方為本公司提出非邀約收購建議的效果，或在否則可使我們的股票持有人有機會實現高於當前市場價格的情況下，推遲、推遲或防止控制權的改變。

我們的經營夥伴關係的合夥協議中的某些條款可能會推遲或阻止我們的非邀約收購。

我們經營合夥企業的合夥協議的規定可能會推遲或使我們的非邀約收購或我們的控制權變更更加困難。這些規定可能阻止第三方提出涉及非邀約收購我們或改變我們控制權的投標書，儘管某些股東或有限合夥人如果提出這種建議可能會考慮。這些規定除其他外包括：

我們的章程和細則、我們經營夥伴關係的合夥協議 和馬裏蘭州法律也載有其他條款，這些條款可能會推遲、推遲或防止交易或控制權的改變，而這些交易或控制的改變可能涉及我們普通股的溢價，或者我們的股東認為符合他們的最大利益。見“普利茅斯工業經營夥伴關係協議，有限公司-利益的可轉讓性”、“馬裏蘭州法”和我們章程及細則的實質性條款-董事的免職、“控制 股份收購”和“事先通知董事提名和新業務”。

我們的董事會可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的投資和融資政策，我們可能會變得更加槓桿化，這可能增加我們在我們的債務義務下違約的風險。

我們的投融資政策完全由董事會決定。因此，我們的股東不控制這些政策。此外，我們的章程和細則 不限制我們可能承擔的債務的數額或百分比，無論是由資金支付還是以其他方式支付。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借款政策。如果這一政策改變，我們可能會變得更加舉債，從而增加我們的還本付息。更高的槓桿率也會增加債務違約的風險。此外，我們投資政策的改變，包括我們在 公司投資組合中分配資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們面對利率風險、實際房地產市場波動和流動性風險的風險。我們對上述政策的改變可能會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對普通股的每股交易價格 的支付能力產生不利影響。

我們的權利和我們的股東對我們的董事和官員採取行動的權利是有限的。

根據馬裏蘭州法律的允許，我們的章程免除了我們的董事和高級官員對我們和股東的金錢損害賠償責任，但因下列原因造成的責任除外：

此外，我們的章程授權我們有義務使我們的公司和我們的章程要求我們，賠償我們的董事和高級人員在這些和某些其他身份採取的行動，並在馬裏蘭州法律不時允許的最大限度內採取行動。一般説來，馬裏蘭州法律允許馬裏蘭州公司賠償其現任和前任董事和高級人員，除非要求賠償的人不誠實或主動故意不誠實地實際在金錢、財產或服務方面獲得不正當的個人利益，或在刑事訴訟中有合理理由相信他或她的行動是非法的。根據馬裏蘭州法律，馬裏蘭公司也不得在公司或其代表的訴訟中向董事或高級人員提供賠償，因為在訴訟中，董事或高級人員被判定對該法團負有責任，或因不正當地收到個人 利益而作出法律責任判決。法院如裁定董事或高級人員是公平及合理地有權獲得彌償，則可命令彌償，即使該董事或高級人員不符合訂明的行為標準；然而，就我們或代表我們在訴訟中作出的不利判決，或基於個人 利益不恰當而作出的法律責任判決，法院可命令彌償，但以開支為限。因此，我們和我們的股東對 我們的董事和官員的權利可能比其他情況下可能存在的更有限。因此，如果我們的任何董事或高級人員真誠地採取行動妨礙我們公司的業績，你向該董事或高級人員追討損害賠償的能力將受到限制。見“馬裏蘭州法律和我們憲章及細則的實質性規定-賠償和限制 董事和官員的責任”。

我們是一家沒有直接業務的控股公司，因此，我們將依靠從我們的經營夥伴關係收到的資金來支付債務，而我們的股東的利益將在結構上從屬於我們的經營夥伴及其附屬公司的所有負債和義務。

我們是一家控股公司，通過我們的經營夥伴關係進行我們所有的業務。除了對我們的業務夥伴關係感興趣外，我們沒有任何獨立的行動。因此，我們將依靠我們的經營夥伴關係的分配支付任何紅利，我們可能申報的股份，我們的普通股。我們還將依靠我們的經營夥伴關係的分配來履行我們的任何義務，包括我們從經營夥伴關係中分配給我們的應税收入的任何税務責任。此外，由於我們是一家控股公司，你方作為股東提出的要求將在結構上從屬於我們經營夥伴關係及其附屬公司的所有現有和未來債務和義務(不論是否借款)。因此，在我們破產、清算或重組的情況下，我們的資產和我們的經營夥伴及其附屬公司的資產只有在我們和我們的經營夥伴及其子公司的債務和義務全部付清之後，才能滿足我們股東的索賠要求。

我們的經營夥伴關係可以在未經股東同意的情況下向第三方發放額外的操作單元，這將降低我們在經營夥伴關係中的所有權百分比，並對我們的經營夥伴關係向我們分配的數量產生稀釋效應，因此，我們可以向我們的股東分配 的數量。

我們已經發布了421，438個關於 收購公司投資組合中某些財產的OP單元，並且在將來，在我們收購 屬性或其他方面時，可能會導致我們的運營夥伴向第三方發行額外的OP單元。這種發行將減少我們在經營夥伴關係中的所有權百分比，並影響到我們的經營夥伴 向我們作出的分配額，因此，我們可以向我們的股東分配的數額。由於您將不直接擁有OP單位，您將沒有任何投票權，任何這樣的發行或其他合作伙伴級別的活動，我們的經營夥伴關係。

與我們作為REIT的地位相關的風險

如果不能保持我們作為REIT的資格，將對我們和我們的普通股的每股交易價格產生嚴重的不利後果。

我們選擇從2012年12月31日終了的應税年度開始，作為聯邦所得税的徵税對象，並以我們相信 將允許我們保持REIT資格的方式運作。我們不能向您保證，我們今後仍有資格成為REIT。 如果我們失去REIT資格，我們將面臨嚴重的税務後果，這將大大減少所涉年度向您分配 的資金，因為：

任何這樣的企業税負債都可能是很大的 ，並將減少我們的現金，除其他外，我們的業務和分配給股東。此外，如果 我們不能保持作為REIT的資格，我們將不被要求作出分配給我們的股東。因此，在所有這些因素中，我們未能保持作為REIT的資格，也會損害我們擴大業務和籌集資金的能力，並可能對我們普通股的每股交易價格產生重大和不利的影響。

作為REIT的資格涉及應用高度技術性和複雜的“守則”條款，對這些規定只有有限的司法和行政解釋。這些規定和根據“守則”或“財政部條例”頒佈的適用的財務條例的複雜性在象我們一樣通過夥伴關係持有其資產的區域投資信託基金中更為複雜。確定各種不完全在我們控制範圍內的事實事項和情況可能會影響我們作為REIT的資格。為了保持我們作為REIT的資格，我們必須滿足若干要求，包括關於我們股票所有權的要求，關於我們資產構成的要求，以及在任何一年中至少95%的總收入必須來自合格來源的要求，例如“不動產租金”。此外，我們必須每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣減額，而不包括淨資本損益。此外，立法、新條例、行政解釋或法院裁決可能會對我們的投資者產生重大不利影響，影響我們維持作為聯邦所得税用途的REIT資格的能力，或希望對REIT進行相對於其他投資的投資。即使我們保持作為聯邦所得税的REIT的資格，如果我們以交易商的身份出售財產，我們可能要對我們的收入或財產徵收一些聯邦、州和地方收入、財產税和消費税，在某些情況下還要繳納100%的罰款税。此外，我們所擁有的任何應課税的REIT附屬公司，在其經營的管轄區內，作為普通C公司，均須繳税。

如果我們的經營夥伴關係沒有資格成為合夥企業 或不受聯邦所得税考慮的實體，我們將不再有資格成為REIT，並承受其他不利後果。

我們相信，我們的經營夥伴關係將被視為合夥企業或被忽視的實體，以聯邦所得税為目的。在我們的經營夥伴 被視為一個不受重視的實體的時期，我們的經營夥伴關係將不對其收入徵收聯邦所得税。相反，它的收入將歸我們為經營合夥企業的聯邦所得税的唯一所有者。在除普利茅斯OP有限公司(LLC)外，我們的經營合夥企業有限合夥人的時期內，經營夥伴關係將被視為聯邦所得税的合夥企業。作為合夥企業，我們的經營夥伴關係將不對其收入徵收聯邦所得税。相反，每個合夥人都將被分配，並可能被要求就其在我們經營夥伴關係收入中所佔份額繳納税款。然而，我們不能向你保證，國內税務局或國税局 不會質疑我們的經營夥伴關係或任何其他附屬夥伴關係的地位，因為我們在這些夥伴關係中擁有作為聯邦所得税目的 合夥關係的利益，或者法院不會繼續提出這樣的質疑。如果國税局成功地將我們的經營夥伴關係或任何其他附屬夥伴關係作為一個實體，作為一個可作為聯邦收入公司徵税的公司徵税，我們將無法滿足適用於REITs的毛收入測試和某些資產測試，因此， 我們很可能不再保持我們作為REIT的資格。此外，如果我們的業務夥伴關係或任何附屬夥伴關係 被視為應作為公司徵税的實體，這些實體可能要繳納聯邦和州公司所得税，這將大大減少可用於償債和分配給其夥伴，包括 us的現金數額。

我們的應税REIT子公司將受到聯邦收入 税的約束，如果我們與應税REIT子公司的交易不是按一定期限的條款進行的，我們將被要求對某些收入或扣減支付100%的罰款。

我們擁有一個應税REIT子公司的利益，並可能在未來獲得更多應税REIT子公司的權益。應税REIT子公司是REIT以外的 公司，其中REIT直接或間接持有股票，並與 進行了聯合選擇，將此類REIT視為應税REIT子公司。如果一家應税REIT子公司擁有另一家公司的全部投票權(br}權或未償證券價值的35%以上，則該其他公司也將被視為應納税的 REIT子公司。除與住宿和保健設施有關的一些活動外，應納税的REIT子公司一般可以從事任何業務，包括向其母公司 REIT的租户提供習慣或非習慣服務。應納税的REIT子公司作為普通C公司須繳納聯邦所得税。此外，還將對應納税的REIT子公司與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税 ，而這些交易不是按 的長度進行的。

為了保持REIT資格，我們可能被迫在不利的市場條件下借款。

為了保持我們作為REIT的資格，我們通常必須每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息 扣除和不包括淨資本利得，而且我們每年分配的REIT應税收入的100%以下，我們將被徵收定期企業所得税。此外，如果我們在任何日曆年支付的分配額少於我們普通收入的85%、資本利得淨額的95%和前幾年未分配收入的100%，我們將被徵收4%的非抵扣消費税(如果有的話)。因此，我們可能無法從業務中保留足夠的現金流量，以滿足我們的償債要求和償還我們的債務。因此，我們可能需要為此目的籌集額外資本，我們不能向你保證，我們將以優惠的條件或在需要時獲得足夠的資本，這將對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和支付分配的能力以及我們普通股的每股交易價格產生重大的不利影響。此外，為了保持REIT資格，避免繳納所得税和消費税，我們可能需要借入資金，以滿足REIT分配 的要求，即使當時的市場條件不利於這些借款。這些借款需要，除其他外，可能是由於實際收到現金和將收入包括在聯邦收入(br}税用途之間的時間差異，或非抵扣資本支出的影響，或建立儲備金或所需的債務或攤銷付款的結果。但是，這些來源可能根本無法以優惠的條件獲得。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素，包括市場對我們增長潛力的看法、我們目前的債務水平、我們普通股的每股交易價格以及我們目前和未來的收益。我們不能向貴方保證，我們將在理想的時間或任何時候以優惠的條件獲得這種資本，這可能導致我們減少投資活動和(或)在不適當的時候處置資產，並可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對普通股的每股交易價格支付分配的能力產生不利影響。

REITs支付的股息不符合可用於某些股息的減税 税率。

適用於作為個人、信託和遺產的美國股東的 “合格股息收入”的最高税率為20%。然而，REITs支付的 股息一般不符合這種降低税率的條件。相反，我們的普通股息一般按適用於普通收入的較高税率徵税，目前最高税率為37%。儘管這些規則不會對REITs的徵税或REITs應支付的股息產生不利影響，但作為個人的投資者、 信託基金和遺產可能認為，對REITs的投資相對於對支付股息的 非REIT公司的股票的投資更具吸引力，這可能會對REITs股票的價值產生不利影響，包括我們普通股的每股交易價格。然而，在2026年以前的應税年度，個人股東一般可以扣除我們分配的普通股息總額的20%，但有某些限制，這將使個人在收到這種普通股息時的最高邊際有效聯邦所得税税率降至29.6%。

對從事“禁止交易” 的REITs徵收的税可能限制我們從事作為聯邦所得税目的銷售的交易的能力。

REIT從禁止交易 獲得的淨收入將被處以100%的罰款税。一般而言，被禁止的交易是指出售或其他財產處置，而非止贖 財產，主要是為了在正常業務過程中出售給客户。雖然我們不打算持有任何財產 ，這些財產將被定性為在我們業務的正常過程中出售給客户，但除非出售或處置 符合某些法定安全港的條件，否則這種定性是一種實際的確定，不能保證國税局同意我們對我們財產的定性，或我們將永遠能夠利用現有的 安全港。

遵守REIT要求可能影響我們的盈利能力 ，並可能迫使我們清算或放棄其他有吸引力的投資。

為了保持我們作為REIT的資格，我們必須不斷地滿足關於我們資產的性質和多樣化、我們的收入來源以及我們分配給我們的股東的數額的測試。我們可能被要求清算或放棄在 的其他有吸引力的投資，以滿足資產和收入測試或符合某些法定救濟條款的資格。我們還可能需要 在不利的時候或當我們沒有隨時可供分配的資金時向股東分發。因此，必須遵守分配要求可使我們：(1)在不利的市場條件下出售資產；(2)以不利的條件借款；或(3)分配本來將投資於未來收購、資本 支出或償還債務的數額。因此，滿足REIT要求可能對我們的業務結果、盈利能力和執行業務計劃的能力產生不利影響。此外，如果我們被迫清算我們的投資以滿足這些資產、收入或分配測試的任何 ，或償還對我們的貸款人的義務，我們可能無法遵守適用於REITs的一個或多個 的要求，如果這種銷售構成禁止的 交易，則可能對由此產生的任何收益徵收100%的税。

立法、法規或行政 的更改可能對我們或我們的安全持有者產生不利影響。

税收法律、法規對REITs或其行政解釋，可以隨時修改。我們無法預測任何新的 或修改後的法律、條例或行政解釋是否或何時將被採納、頒佈或生效，任何這種變化 都可以追溯適用。我們和我們的證券持有人可能受到任何新的或修正的法律、規章或行政 解釋的不利影響。

2017年12月22日，“減税和就業法案”頒佈。減税和就業法案對與個人和公司税收相關的美國聯邦所得税規則進行了重大修改，通常在2017年12月31日以後的應税年份生效。此外，為了降低公司和非公司税税率，“減税和就業法”取消和限制了各種扣減，限制了利用淨營業損失的能力。適用於個人的大部分變更是暫時的，僅適用於自2017年12月31日起至2026年1月1日前應納税的 年。減税和就業法案對税收規則進行了許多大大小小的修改，這些變化不直接影響REITs，但可能影響到我們的安全持有者，也可能間接地影響到我們。

促請潛在投資者就“減税和就業法”的現況和任何其他管理或行政方面的發展和建議及其對我們證券投資的潛在影響與其税務顧問進行協商。

與我們普通股和這次發行有關的風險

我們普通股的市場價格和成交量可能會波動。

我們的普通股在紐約證券交易所美國上市。 如果我們的普通股出現活躍的交易市場，我們普通股的每股交易價格可能會波動。 此外，我們普通股的交易量可能會波動，導致價格發生重大變化。如果我們普通股的每股 交易價格大幅下跌，您可能無法以公開發行的 價格轉售您的股票。我們不能保證我們普通股的每股交易價格在未來不會有大幅度的波動或下降。

一些可能對股票價格產生負面影響或導致普通股價格或交易量波動的因素包括：

在過去，證券集體訴訟 經常是針對公司在其普通股價格波動時期後提起的。這類訴訟可能導致大量費用，轉移我們管理層的注意力和資源，這可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對普通股的每股交易價格的支付能力產生不利影響。

市場利率的提高可能會影響我們普通股的每股交易價格。

影響我們普通股價格 的因素之一是普通股的股息收益率(相當於我們普通股價格的百分比)相對於市場利率。與歷史利率相比，市場利率目前處於較低水平，因此，市場利率的提高可能導致我們普通股的潛在購買者預期股息收益更高，利率上升可能會增加我們的借款成本，並可能減少可供分配的資金。因此，較高的市場利率可能導致我們普通股的市場價格下降。

我們可供今後發行或出售的普通股數量可能對我們普通股的每股交易價格產生不利影響。

如本招股説明書所述，我們將提供我們普通股的4，250，000股。在完成這次發行後，我們將發行大約7，806，043股普通股。在這些股票中，出售的4，250，000股份將是自由交易的，但我們的附屬公司在本次發行中購買的任何股份除外，因為根據“證券法”第144條的規定，這一術語是由規則144界定的。 我們的董事和管理層及其附屬公司實益地擁有175，890股票，或在發行完成後， 約佔我們普通股的2.3%(如果承銷商行使其選擇權，全部購買 額外股份，則為2.1%)。與這次發行有關，我們簽訂了一份鎖存協議，禁止 在本招股説明書的日期後90天內，如“承銷”所述，提供額外的普通股。 我們的執行主管和董事可以在鎖定期屆滿後90天內出售他們所持有的我們普通股的股份。在桑德勒奧尼爾+合夥人、L.P.和D.A.Davidson&Co. 這些鎖定條款的事先書面同意下，桑德勒o‘Neill+Partners、L.P.和D.A.Davidson&Co.可以在任何時候和未經通知的情況下放棄為我們的執行官員和董事編寫的這份招股説明書，桑德勒·奧尼爾+合夥人、L.P.和D.A.戴維森公司可以不作任何通知而放棄這些規定。如果根據鎖存協議的限制被放棄，我們的普通股可能可以出售到市場，但須遵守適用的法律，這將降低我們普通股的每股交易價格。

我們還打算不時發行更多的普通股或OP股份，根據我們的選擇，這些股份可作為補償或其他方式，贖回我們的普通股股份，作為補償，並可授予與這種 發行有關的額外登記權。見“股票符合期貨銷售資格”。

我們無法預測將來發行或出售我們的普通股或公開市場出售股票是否會降低我們普通股的每股交易價格。當我們的某些股東對轉售的限制取消時，我們普通股的每股交易價格可能會大幅下跌。

我們的普通股股東的權利受到A系列優先股持有者的限制，並從屬於A系列優先股持有人的權利，這些權利可能對我們普通股股份的價值產生負面影響。

我們A系列優先股的持有者一般比我們普通股的持有者有更高的權利和優先權。這些高級的權利和偏好的存在可能會對我們普通股的價值產生負面影響。這些權利在關於我們A系列優先股的補充條款中作了更充分的規定，包括但不限於：(1)在將我們的資產分配給我們普通股持有人之前，獲得清算優先權的權利；和(2)要求我們在發生控制權變更時贖回A系列優先股的權利(如關於A系列優先股的補充條款所界定的)。此外，A系列優先股和B級優先股在這種股利支付的優先權方面高於我們的普通股，這可能限制了我們向普通股持有人分配 股票的能力。

在公開市場或在交易業務單位時發行大量我們共同的股票，或認為可能發生這種發行，可能會對我們普通股的每股交易價格產生不利影響。

根據我們的2014年獎勵計劃，承銷商行使超額分配 期權，將OP單位轉換為普通股，或授予某些董事、執行幹事 和其他僱員的股票獎勵，我們的普通股或OP單位的發行涉及我們未來的財產、投資組合或業務收購以及我們普通股的其他發行，都可能對股票的每股交易產生不利影響。我們的普通股的價格，以及根據 我們2014年獎勵計劃授予的涉及業務單位的獎勵或我們普通股股份的授權，可能會對我們通過出售股本證券獲得額外資本的條件產生不利影響。此外，我們普通股的未來發行可能會稀釋現有股東。

將來發行的債務證券，在清算時高於我們的普通股，和(或)優先於我們的普通股的證券，為紅利 分配或清算的目的，可能會對我們普通股的每股交易價格產生不利影響。

在未來，我們可能試圖增加我們的 資本資源，通過提供更多的債務或股權證券(或導致我們的經營夥伴發行債務 或股票證券)，包括中期票據、高級或次級票據以及額外的類別或一系列優先股。在清算時，我們的債務證券持有人和優先股持有人及放款人對於其他借款 將有權在分配給我們普通股持有人之前收到我們現有的資產。此外，我們今後發行的任何可轉換 或可交換證券可能比我們的普通股更有權利、優惠和特權，並可能導致我們普通股的所有者被稀釋。持有我們普通股的人無權享有先發制人的權利或其他防止稀釋的保護。我們的A系列優先股，如果發行的話，還有更多的類別或一系列的優先股，可以優先進行清算分配，或者優先考慮股息支付，這可能會限制我們向普通股持有者支付股息的能力。由於我們決定在任何未來發行證券 將取決於市場條件和其他因素超出我們的控制，我們無法預測或估計的數額，時間或性質 的未來發行。因此，我們的股東承擔了我們未來發行股票的風險。

如果證券分析師不發表有關我們行業的研究或報告，或者如果他們降低我們的普通股或與房地產有關的工業地產的評級，我們共同股票的價格可能會下降。

我們普通股的交易市場在一定程度上依賴於行業或金融分析師發佈的有關我們或我們行業的研究和報告。我們不能控制這些分析家。此外，如果包括我們的一位或多位分析師下調了我們的股票或行業的評級，或者降低了任何競爭對手的股票評級，我們普通股的市場價格可能會下跌。如果這些分析師中的一人或多人停止對我們公司的保險，我們可能會在市場上失去注意，這反過來又會導致我們普通股的市場價格下跌。

如果我們不進入KeyBank定期貸款，我們將不會使用這一 提供的淨收益的一部分來償還其中的未償款項，我們的管理層將在使用這些淨收益方面擁有廣泛的酌處權。

我們打算在此次發行結束之前，進入KeyBank 定期貸款，並在此基礎上借款3，570萬美元。我們打算用這筆貸款的淨收益中的3 570萬美元全額償還我們在關鍵銀行定期貸款下的借款。然而，我們可能不會按照目前預期的時間表，或完全按照預期的時間表，獲得 鍵銀行定期貸款，在這種情況下，我們預計將使用這次發行所得的淨 收入中的3 500萬美元全額償還我們在火炬燈夾層貸款下的借款，其餘的(如果有的話) 將獲得更多的財產並用於一般的公司用途。我們還沒有確定從這次發行中獲得的淨收入的任何財產，我們的管理層將對淨收入的使用有廣泛的酌處權。您將沒有機會評估淨收益的 應用，淨收益可能用於不增加我們的經營 結果或提高我們的普通股價值的公司目的。

關於前瞻性聲明的注意事項

我們在本招股説明書和參考文件中作出聲明，這些文件是前瞻性聲明，通常由 使用諸如“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“ ”、“項目”、“尋求”、“應”、“威爾”等詞語標識。 和這類詞或類似表達的變體。我們的前瞻性發言反映了我們目前對我們的計劃、意圖、期望、戰略和前景的看法，這些看法是基於我們目前掌握的信息和我們所作的假設。雖然我們認為我們的計劃、意圖、期望、戰略和前景，如我們的前瞻性聲明所反映或建議的，是合理的，但我們不能保證我們的計劃、意圖、期望、戰略或前景將得到實現或實現，你不應過分依賴這些前瞻性的聲明。此外， 實際結果可能與前瞻性聲明中描述的結果大不相同，可能受到各種風險和因素的影響，包括但不限於：

任何前瞻性聲明都只説明瞭 作出聲明的日期.隨着時間的推移，新的風險和不確定性會出現，我們不可能預測這些事件 或它們如何影響我們。除非法律要求，我們沒有義務，也不打算更新或修改任何前瞻性的 聲明，無論是由於新的信息，未來的事件或其他原因。

本招股説明書中使用的市場數據和行業預測和預測都是從Reis或其他獨立的行業來源獲得的。從reis或其他來源獲得的預測、預測和其他前瞻性 信息與本招股説明書中的其他前瞻性 聲明一樣，受到類似的限制和不確定性。

收益的使用

我們估計，在本次發行中出售我們普通股所得的淨收益約為100萬美元(如果承銷商充分行使超額分配選擇權)，在扣除承保折扣和佣金以及估計我們應支付的提供費用後，我們將獲得大約100萬美元的淨收益。我們將把從這個 提議中獲得的淨收益，包括行使超額分配選擇權的任何淨收益，捐給我們的業務夥伴關係，以換取 op單位。

我們打算用此次發行的淨收益3，5.7，000，000美元全額償還Keey Bank定期貸款(如果有的話)下的未償債務(如果有的話)，以及這次發行的淨收入中約1，920萬美元，以償還在 KeyBank信貸項下未償還的款項。設施齊全。不能保證KeyBank 定期貸款在關閉 之前進入提供或者根本沒有。如果密鑰銀行期 貸款未償還，則為在這次交易結束後，我們打算使用3 500萬美元的淨 此次發行的收益用於償還 火炬夾層貸款。我們打算用剩餘的淨收入來獲取 附加財產和一般公司用途。我們 沒有確定任何屬性為從這次募捐中獲得的 。

在本次發行結束時， 我們預計在我們的KeyBank定期貸款項下，我們將有3，570萬美元未償還。在 Keybank定期貸款下的借款將按(1)libor+7%或(2)Keybank的基準利率加6%的利率計算利息。我們預計，截至此次發行結束時，凱恩斯銀行定期貸款的實際利率將為8.94%。 KeyBank定期貸款預計將於2021年8月11日或(2)密鑰銀行根據我們的密鑰銀行信用協議終止擔任 管理代理之日提前到期。我們期望使用來自KeyBank定期貸款的收益來償還火炬夾層貸款下的未償債務。

截至本招股説明書之日，根據我們的“關鍵銀行信貸協議”，我們約有1，920萬美元未繳。根據本信用證 協議借款的利息按(1)基準利率(確定為(A)KeyBank的最優惠利率最高，(B) 聯邦基金利率加0.50%和(C)一個月libor利率+1.0%)或(2)libor，在任何情況下，加上在250至300個基點之間的利差 取決於我們的總槓桿率。2018年5月16日，實際利率 大約等於4.44%。“關鍵銀行信貸協議”將於2020年8月到期，並有一個12個月的延長期( )選項，但須符合某些條件。我們已使用該信貸協議的收益為資產 的收購提供資金。

截至本招股説明書之日，我們約有3000萬美元未償還火炬明燈夾層貸款。在火炬中介貸款下的借款利息為15%，其中7%是在期限的頭四年內支付的，10%是在餘下的期限內支付的。火炬中介貸款將於2023年10月到期。我們利用火炬之燈(br}夾層貸款的收益為我們的某些債務再融資，這些債務是為購置財產而發生的。

我們打算將未部署的淨收益投資於有息短期投資級證券或貨幣市場賬户，這些賬户與我們保持REIT資格的意圖一致，例如，包括政府和政府機構證書、 存款憑證和計息銀行存款。我們預計，這些初始投資的淨回報將低於我們預期的工業地產投資所得的淨收益。

我們普通股的市價和股息

我們的普通股在紐交所美國證券交易所以“Plym”的名義進行交易。截至2018年5月18日，我們共有3，556，043股普通股流通股，共有約130名股東持有記錄；然而，由於我們的許多普通股是由經紀人和代表股東持有的其他機構持有的，因此我們認為，我們的普通股的利益持有者遠遠多於記錄持有人。2018年5月18日，紐約證券交易所美國證券交易所(NYSE American)報道，我們的普通股收盤價為17.88美元。下表列出了自紐約證券交易所美國證券交易所(NYSE American)首次公開發行(IPO)完成 以來，我們普通股出售價格的高低，以及我們支付的股息和這些時期的每股摺合股息( )。

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分配策略

我們的政策是向股東宣佈季度分紅 ，以遵守“REITs準則”中適用的規定。宣佈和支付季度 股利仍須經董事會審查和批准。為了符合資格成為REIT， 和避免對我們的收入納税的要求，我們已經並打算繼續向我們的普通股持有者支付並打算繼續支付所有或基本上 所有的REIT應税收入(不包括淨資本收益)的定期現金紅利。

我們打算每年將至少90%的應税 收入分配給我們的股東，以便根據 代碼獲得REIT資格，並且通常期望分配我們的REIT應税收入的100%，以避免對未分配的REIT應税 收入徵收消費税。

分配給我們的共同股東是由我們的董事會授權的唯一酌處權，並由我們宣佈從法律上可供使用的資金。我們預期，我們的董事會在批准分配數額時將考慮各種因素，包括：

我們預計，至少在一開始，我們的分配額 將超過我們當時為美國聯邦所得税目的確定的當期和累計收益和利潤，主要是由於我們預期發生的折舊和攤銷。因此，這些分配中的一部分可能代表用於美國聯邦所得税的資本回報 。超過我們目前和累積的收益和利潤的分配和未被我們視為分配的 根據現行美國聯邦所得税法 不應嚮應納税的美國股東徵税，只要這些分配不超過股東在其普通股份額中調整的税基，但 將減少普通股股份的調整基數。因此，出售 普通股或在我們清算時確認的收益(或損失)將相應增加(或減少)。如果這些分配超過應納税的 美國股東在其或我們的普通股股份中的調整税基，它們通常將被視為從這些股票的應税處置中實現的資本收益。我們的股東分配超過我們目前和累積的 收益和利潤的百分比每年可能有很大的差別。要更完整地討論分配給我們普通股持有者的税收待遇，請參閲“美國聯邦所得税考慮事項”。

雖然我們目前沒有這樣做的打算，但 我們今後也可能選擇以我們自己的股份的形式支付分配。參見“物質美國聯邦所得税的考慮-分配要求”和“風險因素-與我們作為REIT的地位有關的風險- 為了保持我們的REIT資格，我們可能被迫在不利的市場條件下借款。”

選定的財務信息

您應結合我們的歷史綜合財務報表和相關附註閲讀以下財務摘要( 和業務數據)，這些報表包括在2017年10-K和2018年10-q中的 ，並以參考的方式納入其中。

截至2018年3月31日、2018年和2017年3月31日的部分未審計歷史濃縮資產負債表信息以及截至3月31日、2018年3月31日和2017年3月31日三個月的業務數據報表，都是從我們未審計的財務報表中得出的，這些報表包括在2018年10Q中，並以參考的方式納入其中。截至12月31日、2017年和2016年12月31日、2017年和2016年選定的歷史綜合資產負債表信息以及截至2017年12月31日、2017年和2016年12月31日終了年度業務數據的歷史綜合報表都是從我們的合併財務報表中得出的，這些合併財務報表包括在2017年10至K期間，並以參考方式納入本報告。

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市場 概述

市場機會

我們的商業戰略的一個關鍵組成部分是通過投資工業房地產，利用預測的美國經濟增長，我們相信工業地產將從租金增長和房客需求增加中獲益。我們相信，在某些情況下，甲級工業部門的一級市場已經出現了顯著的增長和資本化率壓縮 ，但仍有機會利用資本化 率壓縮、優惠定價、二級增長市場和B類房地產供應有限和競爭的優勢。在一級市場上獲得A類工業產權和工業產權的機會性 。

我們的收購渠道集中在一些特定的目標市場，其中包括亞特蘭大、芝加哥、辛辛那提、哥倫布和孟菲斯，我們認為這些市場具有一些我們認為有利於工業房地產投資的特點。這些特點包括，但不限於就業增長、最近和預測的租金增長、工業發展短缺和空缺率下降。我們相信，這些特點將使我們能夠提高租金，增加入住率和駕駛價值。

美國經濟趨勢

我們認為，美國國內生產總值(GDP)的增長是工業房地產表現的關鍵驅動力。再加上堅實的工業基本面和在我們的目標市場上有限的新的工業地產供應，我們認為目前的市場條件使二級市場上B類工業地產的投資特別有吸引力。

到2027年的美國經濟展望

根據國會預算辦公室(CBO)的預測，2018年4月，經通脹調整的美國GDP 2016年增長1.5%，2017年增長2.3%。國會預算辦公室預計，2018年美國GDP將增長3.0%，2019年增長2.9%。國會預算辦公室預計，美國GDP的這些增長將刺激企業維持和/或增加僱傭率，這將繼續壓低失業率，提高勞動力參與率。特別是，國會預算辦公室預測，在未來11年中，失業率將保持在3.3%至4.9%之間。總體而言，國會預算辦公室預計，在未來十年，經通脹調整的美國GDP將以1.9%的年均速度增長。我們預計就業增加將導致消費者支出增加，進一步增加對倉庫空間的需求，特別是在電子商務零售環境下。

工業房地產市場的主要驅動因素：貿易、製造/生產、 和消費者消費

除了我們相信美國GDP增長與美國工業房地產表現之間的相關性外，我們還相信，我們的目標市場的工業房地產基本面將受到明顯的宏觀經濟因素的有利影響，包括與國際貿易、製造業生產和消費者消費相關的增長率。這些關鍵因素在最近的衰退中有所下降，但自2011年以來， 出現了正增長，我們相信，與這三個主要驅動因素相關的持續增長將增加對美國工業房地產的需求，並提高其價值。

工業貿易

工業貿易是工業房地產需求的最重要的驅動因素之一，進出口的數量很大程度上決定了儲存貨物所需的空間 。自2008-2010年經濟衰退以來，出口一直是貿易復甦的主要推動力之一，如下圖所示，2017年的出口水平比衰退前的水平增長了26.6%。儘管自經濟衰退以來進口增速不如出口增速快，但2017年的進口率(不包括石油)較衰退前的水平上升了13.7%，從而進一步增加了對工業房地產空間的需求。我們相信 這種進出口速度的復甦將在2018年繼續下去，我們認為這將有助於推動對工業 空間的需求。

圖1(資料來源：美國商務部-經濟分析局)

製造和生產

我們認為，製造和生產 是工業房地產表現的關鍵組成部分，因為製造和生產的貨物水平與儲存這類貨物所需的空間數量呈正相關。以工業生產指數 衡量的美國礦山和工廠的生產率在2013年加快了步伐，並保持了到目前為止的勢頭。在很大程度上，由於國內能源生產激增，美國能源成本較低，加上更具競爭力的勞動力成本，美國應該允許工業生產在2018年繼續擴大。

圖2(資料來源：美國聯邦儲備委員會)

2015年，美國工業產能利用率略高於歷史平均水平，一些行業遠高於長期平均水平。我們認為，這意味着工業生產能力需要更多的投資，才能使工業生產繼續增長。國會預算辦公室預測住宅投資將在未來10年推動GDP增長。同樣，國會預算辦公室還預測總產出將接近每年增長2.0%，而不是2008至2016年間實現的1.4%的增長。

消費者消費

消費佔美國gdp的三分之二，在經濟衰退期間下降，因為高失業率和停滯不前的工資迫使人們削減不必要的支出。然而，自2009年以來，實際消費支出以2.3%的年增長率增長。

圖3(資料來源：美國商務部-經濟分析局)

工業房地產基本面

概述

根據世邦魏理仕的數據，2017年第四季度的工業房地產需求仍然強勁，儘管淨吸收比前幾個季度有所下降。在我們的許多目標市場，空置率正在穩步下降，建築繼續加快，房租增長仍然健康。工業房地產市場已連續30個季度出現正需求。隨着 建設開始受到控制，以及強勁的電力吸收需求驅動因素，工業基本面正在加強。我們認為，由於許多美國市場的新建築水平下降和對工業地產的總體高需求，空置率將繼續下降，直到租金增長達到開發商有理由進行更多投機項目的地步。下圖以歷史為基礎説明瞭這一點。

圖4(資料來源：世邦魏理仕)

這一信念符合Reis的數據 和關於65億平方英尺倉庫/分銷 和12億平方英尺美國研發市場的入住率和有效租金預測，如下圖所示，這兩個市場顯示自2011年以來實際租金持續增加，到2021年空置率預計下降。

圖5(資料來源：Reis)	圖6(資料來源：Reis)

從長期來看，工業房地產的基本面預計將繼續強勁，因為該部門具有獨特的地位，能夠從目前的經濟趨勢中受益，包括貿易增長的增加、庫存的重建和工業產出的增加。此外，發展趨勢表明，該行業近期至中期前景強勁.例如，據預測，為大型在線零售商關閉人口中心的大型在線零售商提供服務的大盒倉庫的增長將受到歡迎，我們認為這可能會影響規模較小的電子零售商做同樣的事情。

電子商務的增加對倉庫需求產生了積極的影響，因為它傾向於將零售租户轉移到倉庫。根據世邦魏理仕的數據，2017年美國電子商務銷售額佔美國零售總額的8%，高於2013年的5.8%和2003年的1.5%。隨着過去15年網上銷售的大幅增長，電子商務公司不得不對基礎設施和設施進行重大投資，以跟上 的需求。隨着傳統的採用多渠道銷售策略的傳統的實體零售商的不斷增長，這種情況預計還會繼續。此外，電子商務的出現以及互聯網零售商和批發商的增長正在擴大在我們的目標市場尋找工業空間的租户的範圍，這將推動需求 和未來的租金增長。

製造業也可能在工業部門復甦中發揮更大的作用。隨着能源價格和勞動力成本的下降，我們認為基本面支撐着國內製造業的持續復甦。供應不足可能是需求持續增長的一個障礙，因為一些市場 已經報告某些資產類型的空間短缺。

我們的目標市場

美國工業房地產市場規模巨大，REITs有很大的機會參與這個市場。據CoStar稱，美國工業地產市場面積為154億平方英尺，估計價值約為1萬億美元。工業房地產投資信託基金目前只擁有美國工業房地產市場的約8%，即12億平方英尺。

商業

概述

我們是一家全面服務的公司，垂直一體化、自我管理和自我管理的馬裏蘭公司專注於收購、擁有和管理單一和多租户的B類工業地產，包括配送中心、倉庫和 輕工業地產，主要位於美國的二級和選定的初級市場。關於B類工業屬性的定義，見“-我們的投資和增長戰略-總則”。截至本招股説明書的 日，該公司的投資組合包括位於9個州的51個工業地產，合計約950萬平方英尺。公司投資組合(不包括最近的 收購)大約94.2%租給了15種行業類型的82名不同租户，截至本招股説明書的 日期。

我們打算繼續側重於在二級市場購置工業地產，其淨可租面積約為1億至3億平方英尺，我們稱之為我們的目標市場。我們相信，在這些目標市場的工業屬性 將提供優越和一致的現金流動回報，通常較低的收購成本相對於工業屬性在 一級市場。此外，我們認為，與初級市場的工業產權相比，我們的目標市場的工業產權價值有更大的升值潛力。

我們相信，我們的目標市場為我們提供了機會，使我們既可以獲得穩定的財產，產生良好的現金流，也可以通過增值改造和再開發來提高 回報。我們主要集中於以下投資：

我們相信在我們的目標市場上有大量有吸引力的收購機會，而我們的目標市場 的支離破碎和複雜的性質通常使經驗較少或重點較少的投資者難以持續地獲得可比較的機會。參見“市場概覽”。

我們的公司前身是普利茅斯機會REIT公司，2011年3月由我們的兩名執行幹事Jeffrey Witherell和Pendleton White Jr.創立，他們每個人都有至少25年獲得、擁有和經營商業房地產的經驗。具體來説， 兩人都是一個高級投資管理人員團隊的成員，該小組負責收購富蘭克林街房地產公司(紐約證券交易所代碼：FSP)的商業地產並形成資本，該公司是2000年至2007年期間總部設在馬薩諸塞州波士頓的REIT公司，期間Franklin Street在美國證券交易所上市。在富蘭克林街之後，我們的創始人認識到，在2008-2010年經濟衰退之後，在B類工業空間，特別是在二級市場和選定的一級市場上，機會越來越大，並創建了該公司，以參與美國經濟的週期性復甦。2011年3月至2014年4月，我們準備並參與了一次非上市的普通股公開發行。我們利用那筆交易的收益收購了五個工業地產的股權。2014年，我們利用一筆高級擔保貸款的收益，獲得了其中三處房產100%的費用所有權 ，以及構成公司投資組合一部分的17處房產的100%費用所有權。在2015年7月和2017年1月，我們出售了兩個我們沒有100%收費所有權的房產的股權。

我們相信，我們把重點放在擁有和擴大這類資產的投資組合上，將為我們的股東帶來有吸引力的風險調整後的回報。具體來説，我們相信我們 可以實現具有吸引力和穩定的現金流收益相對於從A類工業屬性可以獲得的收益，因為在B類工業屬性中， 平均資本化率往往更高。此外，我們認為，B類工業 屬性提供了較高程度的穩定性，在佔用和租賃率相對於A類工業屬性。見 “我們的投資和增長戰略”。

我們的收購主要是通過非市場和輕度營銷的交易、出售租賃和非流動性所有者的相關交易以及從金融機構進行的短期銷售和貼現票據購買相結合的方式獲得的。我們期望從我們的管理團隊的廣泛業務和個人關係以及研究驅動的啟動方法中獲益，以創造投資機會，其中許多機會可能無法提供給我們的競爭對手。此外，我們的目標市場的租金率直到最近才開始從衰退的低谷中恢復過來，我們相信這些利率會隨着時間的推移而增加。

我們選擇從2012年12月31日終了的應税年度開始，作為美國聯邦所得税的徵税對象。作為REIT，我們通常不對我們的收入徵收美國聯邦税，因為我們每年至少分配我們的REIT應納税收入的90%，而不考慮 對支付的股息的扣減，我們的股東，並以其他方式保持我們作為REIT的資格。我們的結構為UPREIT，將基本擁有我們的所有資產，並通過我們的經營夥伴關係經營我們的所有業務。 我們是唯一的普通合夥人，並擁有我們經營夥伴關係中90%的利益。

競爭優勢

我們認為，我們的投資戰略和經營模式在幾個重要方面使我們有別於工業房地產的其他所有者、經營者和收購者，其中包括以下幾個方面：

具有 強基礎的高質量投資組合：  自2014年以來，我們已收購了51個工業地產的投資組合，總共約950萬平方英尺的可租空間。截至本招股説明書之日， 公司投資組合(不包括最近的收購)已租賃給15個不同行業的82名不同租户，我們認為這減少了我們對租户違約風險和收益波動的風險敞口。自收購公司資產組合以來，我們實現了租金的持續增長，2017年和2018年第一季度生效的新租約的租賃費分別約為38.7%和130.4%，分別高於以往租約的租金率，更新租户的租金率分別提高了6.2%和1.2%， 。此外，我們的租户保有率從2017年的84.1%下降到2018年的23.4%，主要原因是俄亥俄州哥倫布527，000平方英尺的一號碼頭租約到期。該房產已於2018年4月23日重新出租.我們相信，整個公司投資組合的高入住率以及強勁的租金增長表明，我們的業務戰略得到了一貫的執行。

二次市場中B類工業 特性的戰略重點，有穩定和可預測的現金流動：我們把重點放在B類分配中心、倉庫和輕工業屬性上，而不是A類工業或其他商業地產 ，原因包括以下原因：一般較高的投資收益，更大的租户保留，一般較高的當前回報率和較低的收益波動。我們相信，該公司的投資組合，以及我們未來的收購，將是具有吸引力的，能夠參與我們的目標市場的租金回收，同時為我們的股東提供穩定的、穩定的現金流。

我們打算繼續專注於在美國的目標市場收購工業地產。我們相信，我們的目標市場已經或將在不久的將來表現出積極的人口趨勢。,人口增長，失業率下降，個人收入增長和/或有利的税收環境)，可用工業空間的稀缺和有利的租金增長預測，這應該有助於創造優越的長期風險調整後的回報。然而，我們將考慮在非目標市場的收購，這將是我們的總體投資標準。

獲得交易流程的優勢： 我們相信我們的管理團隊的廣泛的個人關係和研究驅動的起源 方法將為我們提供機會進入非市場和輕度營銷的收購機會，其中許多可能沒有 我們的競爭對手。非市場和輕度營銷的交易的特點是缺乏一個正式的營銷過程和 缺乏廣泛傳播的營銷材料。我們的高管管理和收購團隊在包括房地產經紀人、貸款人、業主和租户在內的主要市場參與者之間保持着深厚的、廣泛的網絡關係，公司投資組合中超過50%的 來源於非市場交易或輕度營銷的交易。我們還利用數據驅動和事件驅動的 分析和初步研究來識別和追蹤與所有者、 貸款人和租户有關的事件和情況，包括財務困境，我們認為這些事件和情況表明了新出現的投資機會，而我們的競爭對手可能不承認這些機會。我們相信，我們的採購方式將為我們提供大量有吸引力的投資機會。

經驗豐富的管理小組：我們管理團隊的三名高級成員中的每一位都有超過25年的房地產行業經驗，每一位成員都有過公開REIT或公共房地產公司的經驗。由我們的主席兼首席執行幹事威瑟雷爾先生、我們的總裁兼首席投資幹事懷特先生和我們的首席財務官賴特先生領導，我們的管理小組在獲得、擁有、經營和管理商業地產方面有豐富的經驗，特別強調工業資產。在其整個職業生涯中，威瑟雷爾先生和懷特先生負有主要責任，監督在我們的目標市場購買、融資、擁有和管理1 000多萬平方英尺的辦公室和工業地產。在加入我們公司之前，賴特先生擔任了18年的首席財務官，其中包括兩家房地產公司，其中一家擁有約80億美元的資產。

我們的投資和增長戰略

一般

我們的主要目標是通過股息和資本增值為我們的股東創造有吸引力的風險調整回報，主要是通過收購B類工業資產，包括配送中心、倉庫和輕工業資產。我們通常將B類工業屬性定義為通常超過15年的工業產權，其高度為18至26平方英尺，面積在50 000至500 000平方英尺之間，建築系統具有足夠的能力提供現有租户目前需要的服務，但可能需要對未來租户進行升級。與此相反，我們將A類工業屬性定義為通常有15年或更久的工業屬性，具有超過26平方英尺的清晰高度和超過200 000平方英尺的面積，具有適合當前和未來租户的節能設計特性。

我們的投資戰略還將集中在新興的電子商務行業，獲取可能滿足租户電子商務需求的工業地產，或“最後一英里”交付需求。這些房產，被稱為“填埋場”，通常位於人口稠密的地區、新的城市中心或人口稠密的郊區。

我們的目標是B類工業性質，與A類工業性質相比， 。A類工業和B類工業 性質之間的區別是主觀的。然而，我們認為A類工業性質和B類工業性質具有下列特點：

我們對A類工業屬性 和B類工業屬性的定義可能與投資者、分析師或其他工業 REITs使用的這些術語的定義不同。

此外，與初級市場相比，我們主要針對二級市場。一級市場和二級市場的區別是主觀的。然而，我們將 初級和二級市場定義如下：

我們對一級和二級市場 的定義可能與投資者、分析人員和其他工業REITs使用的這些術語的定義不同，除了上述名稱之外，還可以包括額外的大都市 統計區域，並且可能會隨着時間的推移而改變。

我們將把我們的收購活動集中在我們的核心財產類型上，包括倉庫/配送設施和輕型製造設施，因為我們相信它們會產生更高的租户保留率，並且需要較低的租户改進和再租賃成本。在較小的程度上，我們將把重點放在FLEX/辦公設施(輕型裝配和研究與開發)上。我們將這些屬性類型定義如下：

據世邦魏理仕稱，第二產業市場地區的租金和入住率平均具有高度的基本穩定性。或者，雖然初級市場 可能提供相當大的深度和能力來重新租用空置空間，但這些市場的佔用率和租金往往具有較高的波動性，這在很大程度上是由於租户對外貿和分銷流動的依賴，而且這些市場往往比當地產生的需求更易波動。此外，這些初級市場往往傾向於更高的投機傾向 建設。

根據CBRE， 最近發表的一項研究，調查了工業屬性的可用性，大多數工業租户對他們的B類工業屬性感到滿意。雖然這些B類工業物業的清晰高度通常較低，交叉碼頭負荷較少，但與A類工業物業相比，建築設施所採用的技術較少，整體功能亦較少，但這類樓宇特性亦導致較低的樓宇成本，使租金較甲類工業物業為低。因此，B類工業屬性是為它們提供的工業功能定價的，這往往導致較高的租户保留率(br})。

世邦魏理仕的研究還顯示，較老的工業建築通常比較新的建築物的佔用率更高。具體而言，到建築十年，1980年代建造的建築物的佔用率高於1990年代建造的建築物，這一趨勢繼續下去，2000年和其後建造的建築物都是這樣。這些統計數據似乎駁斥了人們對舊的 B類工業屬性的功能和可取性的普遍誤解。

總之，我們認為上述影響供求動態的因素為B類工業屬性在各種租户中的吸引力和總體成本效益提供了一個令人信服的理由。B類工業業主和經營者通常受益於 低租户展期，因為這些物業的位置和足夠的功能。租户往往受益於較低的租金利率，而我們相信，投資者可以預期穩定和可預測的現金流和較低的波動性。

我們認為，實行以下戰略將使我們能夠實現我們的投資目標。

投資策略

我們的主要投資策略是收購主要在美國二級市場的B類工業地產。我們打算收購那些我們相信 能夠獲得較高的初始收益和強勁的現金回報並在不久的將來顯示出增加租金增長潛力的房產。此外，如果A類工業屬性的成本基礎與給定市場或次級市場中B類工業地產的成本基礎相當，則可以獲得具有類似吸引回報特性 的A類工業地產。

我們的投資策略還側重於目標市場中的房地產 ，包括以下租户簡介：

多租户收購：我們的 核心收購策略是：(1)收購多租的工業地產；(2)收購目前由單個租户佔用的房產，這些房產有能力有效地分割空間併為各種租户創建定製的大小。 我們相信，較小的租户(通常在25，000平方英尺至100，000平方英尺之間)將比單個租户支付更多的每平方英尺 的費用，同時降低向單個租户租賃所帶來的風險。此外，通常情況下，我們為分割一處房產而產生的額外的 成本(如拆除牆壁、額外的門、標誌)是由個別租户在租期內支付的 租金預期增加而確定的。這種多租户房產策略也有利於我們獲得 這類房產，因為我們的許多競爭對手避開了較小規模的房產，轉而追求更大、更新的(或者認為是競爭力較低的)A類單租户房產，其中的價格通常是以每平方英尺(Br)價格較高的價格計算。

單一租户購置：單租户屬性的 性能在本質上是二進制的：要麼是租户支付租金，要麼是所有者支付財產的 整個承載成本。我們認為，這種二元性質經常導致市場對某些 單租户資產進行低效率的定價。為了避免這種雙重風險，單租户房產的潛在投資者通常會採用一套嚴格的決策規則，這些規則將迫使單租户房產的購買者避免在租户沒有投資等級評級或剩餘主要租賃期限小於任意數量(如10年)的情況下進行收購。通過遵守這種不靈活的決策規則，這些類型的投資者可能會錯過我們能夠識別和獲得的誘人的機會。

截至2018年3月31日，我們擁有多租户 和單租户的財產，按面積分別佔公司投資組合的40%和60%， 。

我們進一步相信，我們使用和應用我們盡職調查結果的方法以及我們理解和承保風險的能力，使我們能夠利用某些市場的低效率。我們認為，個人財產的系統聚合將導致投資組合的多樣化，從而減輕任何單一財產的風險，並將產生可持續的風險調整後的回報，這些回報對相關的 風險具有吸引力。具有低相關風險的多樣化投資組合有利於債務融資，並減輕個人財產所有權 風險。這再加上我們打算維持相對較低的債務水平，應能減少租户決定遷出時 的任何可能的負擔費用。

我們將使用一個“自下而上”的分析集合 來評估潛在的收購在他們所處的市場和子市場的範圍內。每個 子市場都有其獨特的市場特性，這決定了從該市場的房地產資產所有權中可以合理地預期 的現金流量的時間和數額。

該公司還打算與機構合作伙伴進行合資安排，以提供管理費收入和剩餘利潤分享收入。這種合資企業可能涉及投資於工業資產，這些資產將被定性為機會主義或增值投資。 這些可能涉及發展或再發展戰略，可能需要大量的前期資本支出，漫長的租賃期，並導致不一致的現金流。因此，這些房產的風險簡介和回報指標可能與我們收購的非合資企業地產不同。

最後，我們認為，我們在採購有吸引力的收購方面將具有競爭優勢，因為對我們的目標資產的競爭主要是當地投資者，他們不可能隨時獲得債務或股本。此外，我們的UPREIT結構使我們能夠在非現金基礎上以税收效率的方式獲得工業地產 ，通過發行OP單元作為交易的考慮因素。我們還將繼續發展我們與房地產和金融中介機構現有的大型關係網絡。這些個人(Br}和公司使我們能夠獲得大量的交易流程-無論是那些廣泛銷售的，還是那些通過有限的 營銷而暴露出來的。這些物業將主要從現有租賃房屋的第三方業主那裏獲得，並通過出售-回租交易從 業主-佔用人那裏獲得。

增長策略

我們將尋求通過積極主動的資產管理來最大限度地增加我們的現金流。我們的資產管理團隊將積極管理公司的投資組合，以努力保持較高的保留率，租賃空置空間，管理運營費用，並將我們的財產維持在適當的標準。在這樣做時，我們將尋求與我們的所有租户發展強有力的租户關係，並利用這些關係和市場 知識來增加更新，適當地為房租上漲做好準備，提前獲得離開通知，提供 更長的再租賃期限，並與租户合作妥善維護房產。我們的資產管理團隊將與 我們的內部信用職能部門合作，在持續的 基礎上積極監測每個租户和潛在租户的信用狀況。

我們的資產管理小組的職能包括戰略規劃和決策、集中租賃活動以及第三方租賃和財產管理公司的管理。我們的資產管理/信貸小組監督與我們的財產有關的財產管理活動，包括控制資本 支出和租户無法償還的開支，定期檢查財產，監督收取租金 以及成本控制、規劃和預算活動。房客關係問題，包括監督租户遵守 其財產維護義務和其他租賃條款的情況，將由我們大部分財產的內部人員處理。

一個關鍵的資產管理目標是有效地節約成本，留住租户並增加佔用。我們的資產管理團隊努力與所有租户保持積極對話，以確定租賃期延長的機會。我們通常打算在預定的 租約到期日期之前12個月準備更新或發佈策略，並在此類到期日期之前與租户進行討論，以確定任何潛在的 更改租户需求。通過積極地留住租户，我們將保持較高的入住率，並儘量減少“減少 時間”和釋放成本。

此外，我們將尋求錯開租賃終止 日期，以儘量減少很大一部分公司的投資組合在同一時間出現空缺的可能性。

除了成本有效的租户保留外， 我們還打算積極推銷租客續約的空間。我們計劃與國家和地方經紀公司合作，以優惠條件銷售和租賃現有房產。我們會追蹤這些經紀公司的活動，並將物業安排在市面上，以符合成本效益的方法，透過詢問租金和誘因，平衡樓宇停業時間。我們的目標，是透過適當的租金加租規定，增加物業的現金流量。

我們的資產管理小組通過與當地財產管理人員的接觸和監督以及定期實地訪問，不斷監測我們的資產 ，並通過與經紀人和負責人的討論，以及通過跟蹤CoStar和Reis等各種報告服務機構的可比銷售和租賃數據，不斷了解當地市場的情況。通過維護這個知識庫，我們可以更好地為與租户討論保留條件做好準備，並且在向潛在的 租户推銷時，我們能夠更好地定位我們的屬性。

另一個重要的資產管理功能是我們的 主動監視我們的租户和潛在租户的信用狀況。我們的資產管理/信貸管理小組將持續監測租户提供的財務數據，包括季度、半年或每年的財務信息。 我們還希望能夠接觸租户的行政管理團隊，討論他們的歷史表現和未來的預期。信貸監測過程包括審查關鍵的新聞發展、財務報表分析、信用評級機構數據、管理討論以及與其他資產管理專家交換信息。

融資戰略

我們打算保持一個靈活的、面向增長的資本結構.我們打算利用這次出售的部分淨收益以及有擔保和無擔保的 債務來獲得和管理更多的工業財產。見“收益的使用”。我們目前的融資政策是將我們的長期目標債務與賬面價值比率降低到50%以下。我們還期望使用OP單元從對延遲納税交易感興趣的現有所有者那裏獲得資產 。

投資標準

我們相信，我們的市場知識、業務系統和內部流程使我們能夠有效地分析與資產未來產生現金流動能力相關的風險。我們將房地產基礎分析與企業信用分析相結合，對未來實現的現金流進行概率評估。我們還利用數據驅動和事件驅動的分析和初步研究(br}來識別和追蹤與所有者、貸款人和租户有關的事件和情況，包括財務困境，我們相信這些事件和情況表明我們的競爭對手可能不認識到正在出現的投資機會。

我們的投資策略主要集中在二級市場的B類工業物業，原因如下：

承保過程

對於我們評估的每個屬性，我們的分析重點是 ：

採集管道

我們的行政管理和收購小組在主要市場參與者之間，包括房地產經紀人、放款人、業主和租户之間，保持着深刻、廣泛的關係網絡。我們相信，這些關係和我們的研究驅動的起源方法將為我們提供機會進入非市場和市場上的機會，其中許多可能無法提供給我們的競爭對手。此外，我們認為，在美國138億平方英尺的工業用地中，很大一部分屬於我們的目標投資標準，而且今後將有充足的有吸引力的收購機會供應。

在我們正常的業務過程中，我們定期評估工業地產市場，以確定潛在的收購目標。截至本招股説明書之日，我們正在評估我們的目標市場中大約2.2億美元的潛在收購，我們在初步審查後確定這些市場需要進一步的投資考慮。我們與我們正在評估的房產的賣家沒有任何 關係。截至本招股説明書之日，我們既沒有就任何可能的收購訂立任何意向書或購買協議，也沒有開始對任何這些財產進行全面的盡職審查。因此，我們認為，在本招股説明書之日，不太可能根據 評估取得任何財產。

公司投資組合

歷史投資組合

截至2018年3月31日，我們擁有和經營了49個工業地產，總面積約920萬平方英尺，可租空間佔91.3%。下表提供了截至2018年3月31日公司投資組合的某些信息，其中不包括最近的收購。有關最近收購的信息，請參閲“-最近的發展-最近的 收購”。下表未反映Stonecrop租約的影響。如果Stonecrop租約在2018年3月31日生效，我們西南大道3500房產的年化租金將為每平方英尺2，055，795美元，或每平方英尺3.90美元，而截至2018年3月31日，我們的年化租金總額將為32，579，101美元，或平均每平方英尺3.65美元。此外，截至本招股説明書之日，我們的投資組合的佔有率為94.2%，其中包括 Stonecrop租約的影響。