エキシビション10.1

への修正第2条

オフィスビルのネットリース

オフィスビルのネットリースに関するこの修正第2条（以下「修正第2条」）は、2024年5月10日（「発効日」）に、不動産の以下の署名所有者（デラウェア州の有限責任会社である旧ハシエンダ・ポートフォリオ・ベンチャーLLC（「家主」）とGritstone bio社（旧Gritstone Oncology, Inc.）の間で作成され、締結されます。）は、デラウェア州の法人（「テナント」）で、以下に定める事項を参照してください。

リサイタル

A. 一方、家主とテナントは、2017年12月8日付けのオリジナルリースの修正第1条により修正され、2017年10月23日付けのリース条件確認書で確認された、2017年3月24日付けの特定のオフィスビルネットリース（「オリジナルリース」）の当事者です（総称して「既存リース」）は、約42,620平方フィートの賃貸可能な敷地（「リース施設」）です。）通称4696-4698ウィローロード、カリフォルニア州プレザントンにあるビル（1号館）の。

b。一方、既存のリースの期限切れは2024年11月30日です。

C. 一方、2018年の秋頃、プロジェクトは区画分割の対象となり、建物は約2.9697エーカーの不動産に残されました。その説明は本書に添付され、別紙A：物件の説明（「物件」）としてここに組み込まれています。わかりやすく言うと、この物件には既存のリースで定義されている「共用エリア」は含まれなくなりました。

D. 一方、家主とテナントは、この憲法修正第2条に記載されているように、既存のリースをさらに修正したいと考えています。

合意

さて、そこで、前述のリサイタルと本書に含まれる相互契約を考慮し、その受領と十分性が確認された上で、善意およびその他の価値ある対価として、両当事者は既存のリースの条件を以下のように変更、置き換え、または補足することに同意します。

1。リサイタル。上記のリサイタルは、参考までにこの憲法修正第2条に組み込まれています。

2。大文字の用語。本書で使用される大文字の用語はすべて、この修正第2条の条件に明示的に取って代わられない限り、既存のリースのそのような用語と同じ意味を持つものとします。

3。セキュリティデポジット。テナントが既存のリースの条件に基づいて信用状の形で以前に家主に引き渡した九百九万二千二千四百三十七ドルと58/100（992,437.58ドル）の敷金は、五百九万五千四百六十二ドルと55/100（595,462.55ドル）の合計に下方調整されました。このような595,462.55ドルは、延長リース期間中もそれ以上の調整なしにそのまま残ります。

4。延長リース期間。既存のリースのセクション8.1にかかわらず、既存のリースの期間は、既存のリース終了条項に従って早期に終了しない限り（「延長リース期間」）、2024年12月1日から2025年5月31日の6暦月の最終日の深夜0時に終了する6か月間延長されます。

5。テナントの比例配分。「テナントの比例配分」という用語は、建物の 100%、物件の100％とします。

6。家主の仕事。なし。

7。リース施設の状態。「現状のまま」、すべての欠点があります。

8。基本月額家賃。2024年12月1日から2024年5月31日までの延長リース期間の基本月額家賃は、1か月あたり13万4千二百五十三ドル（134,253.00ドル）の合計になります。

9。追加家賃。追加賃料とテナントに割り当てられた営業費の一部は、延長リース期間中いつでも既存のリースと同様に支払う必要があります。

10。サイン。既存のリースのセクション4.4が再確認されました。テナントは、既存のモニュメント看板および建物上の権利をテナントに無料で保持するものとします。

11。駐車場。既存のリースの基本的なリース情報が再確認されました。

12。ブローカー。家主とテナントは、この憲法修正第2条の交渉に関連して、テナントを代表するニューマークと、家主を代表するジョーンズラングラサールとディアフィールド・リアルティ・コーポレーション（以下「ブローカー」）以外に、不動産ブローカーや代理人と取引したことがないことをここに保証します。家主と仲介業者の間の個別の契約に従って手数料が支払われ、他の不動産を知らないことを保証しますこの憲法修正第2条に関連して手数料を受け取る資格のある不動産仲介業者または代理人。各当事者は、ブローカー以外の不動産ブローカーまたはエージェントとの取引により支払うべきとされるリース手数料または同等の報酬に関するあらゆる請求、要求、損失、責任、訴訟、判決、費用と経費（合理的な弁護士費用を含むがこれらに限定されない）から相手方を補償し、防御し、相手方を無害にすることに同意します、補償者によって、または補償当事者を通じて、または補償当事者のもとで発生する。

13。弁護士の助言。家主とテナントはそれぞれ、独立した調査を行い、法的手段を求めて取得する機会が十分にあったことを保証し、表明します

この憲法修正第2条の準備と署名につながった交渉に関する法的助言の表明を含むがこれらに限定されない。各当事者はさらに、独自の裁量により、この憲法修正第2条の特定の状況下で十分であると判断した限り多くの独立した調査を完了し、弁護士を雇ったこと、または別の方法では、そうすることができたにもかかわらず、そうしないことを選択したことを保証し、表明します。さらに、各当事者は、この憲法修正第2条の実行が、間違い、詐欺、強要、または過度の影響なしに故意に行われることを保証し、表明します。

14。当事者の権限。各当事者は、この憲法修正第2条を実施するにあたり、(1) 本憲法修正第2条に基づく義務を締結、履行、履行および履行するための完全かつ無制限の権利、権限、能力および権限を有すること、および (ii) 当該当事者が本契約に基づく義務を締結、履行、履行および履行することを許可するためにこれ以上の同意または承認は必要ないこと、および (iii) 本修正第2条が有効かつ拘束力のある義務であることを保証し、表明します。各当事者、および本契約の条件に従って各当事者に対して執行可能です。そして（iv）執行は、この憲法修正第2条の条件の履行および/または履行は、いずれかの当事者が拘束または責任を負う判決、法令、法律、または契約のいかなる規定にも違反したり、抵触したり、債務不履行になったりすることはありません。

15。当事者間のさらなる行動/協力。これ以上検討することなく、各当事者は、他の当事者から合理的に要求された場合、またはこの憲法修正第2条の条件/目的を実現するために必要または都合のよい場合に、そのような他の文書を作成および提出し、追加の措置を実行するものとします。

16。後継者および譲受人に対する拘束力。この憲法修正第2条および本書の各規定は、各当事者および各当事者のそれぞれの承継人、相続人、執行者、代表者、受益者、および許可された譲受人を拘束し、その利益のために効力を有するものとします。

17。訴訟費用と弁護士費用。本憲法修正第2条の成立、施行、解釈に起因または関連する訴訟における勝訴当事者（またはその権限を与えられた承継人または譲受人）は、累積的に求めおよび/または得られたその他の救済に加えて、勝訴当事者が合理的に負担した費用および弁護士費用のすべてを勝訴当事者からまたは非勝訴当事者から回収する権利を有します。

18。フルフォースアンドエフェクト。この憲法修正第2条によって補足および/または修正された場合を除き、家主とテナントの知る限りでは、既存のリースは完全に効力を有し、どちらの当事者も既存のリースに基づく義務の不履行に陥ることはなく、どちらの当事者も既存のリースの執行に対して請求、相殺、または抗弁はありません。ここで修正された既存のリースの他のすべての条件は、そのように修正された時点でも完全に効力を有します。

19。全体を。この憲法修正第2条に規定されている場合を除き、既存のリースは当事者間の完全合意であり、ここに明記されている場合を除き、当事者間の合意や表明はありません。さらに、修正されたリースのその後の変更または修正は、書面によって家主とテナントによって完全に実行されない限り、拘束力を持たないものとします。既存の賃貸借契約と本修正第2条の条件および規定との間に矛盾がある場合は、本修正第2条の条件、および規定が優先されます。

20。その他。この憲法修正第2条のいずれかの条項に基づく債務不履行の違反は、既存のリースの債務不履行となり、既存のリースに基づく違反または不履行は、この憲法修正第2条に基づく債務不履行の違反となります。

21。対応する。この憲法修正第2条は、対応するものをいくつでも適用でき、そのすべてが原本と見なされますが、そのような修正条項をまとめると、1つの合意となります。本契約の当事者は、ファクシミリ、電子メール、またはその他の電子送信によってこの憲法修正第2条への署名を送付することができます。また、この修正第2条のデジタル画像を、本修正第2条のデジタル画像を、真実かつ正確な原本として、あたかもその署名が本修正条項の原本であるかのように受け入れることに同意します。

22。発効日。この修正第2条は、すべての当事者によって書面で締結され、家主とテナントがお互いに修正第2条を交わし、この修正第2条を実行するために必要な最後の署名者がそれを実行した日にのみ有効となります。

23。権利放棄。いずれかの当事者が既存のリースまたはこの憲法修正第2条に基づく権利または権限の行使を遅らせたり怠ったりしても、その権利が損なわれたり、放棄されたりすることはありません。ただし、そのような権利放棄がその当事者によって正式に締結された文書に定められている場合を除きます。既存のリースまたは本修正第2条に定められた契約、条件、または条件の放棄は、同じまたは別の契約、条件、または条件のその後の違反に対する権利放棄とは解釈されないものとします。

24。タイムオブエッセンス。この憲法修正第2条に定められた期間に関しては、時間が最も重要です。

次のページに署名を

その証として、家主とテナントは、発効日現在、既存のリースに対するこの修正第2条を実行しています。