エキシビション 99.2

2024年第2四半期の四半期ごとの補足

上の写真：クリニック・アム・ブルググラーベン—バート・ザルツフレン、ドイツ—MEDIANが運営しています。表紙：マラガ・センター・オブ エクセレンス — スペイン、マラガ—ジェネシスケアが運営しています。将来の見通しに関する記述このプレスリリースには、1933年の証券法第27A条（改正版）の会社概要という意味で将来の見通しに関する記述が含まれています。 改正された1934年の証券取引法のセクション21E 3です。将来の見通しに関する記述は通常、「かもしれない」、「するだろう」、「するだろう」などの会社情報3の将来の見通しに関する言葉を使用することで識別できます。 「できた」、「期待」、「意図」、「計画」、「見積もり」、「目標」、「予測」、「信じる」、「目標」、「見通し」、「ガイダンス」または同様のもの 言葉、および当社の戦略、目標、財務情報、資産売却およびその他の流動性取引（その収益の使用を含む）、投資収益および財務実績、期待される投資収益に関する記述を含みます さまざまな市場における傾向と業績、およびスチュワードのリストラプロセスから期待される事業からの資金の調整6の成果。将来の見通しに関する記述には、原因となる可能性のある既知および未知のリスクと不確実性が含まれます 6 負債の概要 7 当社の実際の結果または将来の出来事が、そのような将来の見通しに関する記述に記載されているものまたは基礎となるものと大きく異なる場合。負債の満期や負債の指標 8 から、(i) 破産のリスクを含みますが、これらに限定されません。 会社の最大のテナントであるスチュワードを再編しても、MPtは繰延賃料やその他のスチュワードへの投資を、妥当な期間内に、またはまったく回収しません。（ii）期日を含むマクロ経済状況 地政学的条件に合わせてポートフォリオ情報と不安定性により、資本市場へのアクセスの中断や欠如、銀行や金融サービスの混乱や不安定化につながる可能性があります—リースとローンの満期スケジュール9 悪徳業界、インフレ率の上昇、為替レートの変動。（iii）不動産売却、ローン返済、その他の資本リサイクル取引を以前に発表または検討していたリスクは、総資産と収益には含まれません 予想される、またはまったくない。（iv）MPTが妥当な期間内に、または資産タイプ、事業者、州、国ごとにレバレッジ、流動性9および資本コストの目標を達成できないリスク、10すべて、（v）MPTの獲得能力 金利の変動やその他の要因の結果としての、魅力的な条件での債務融資、またはまったくない場合でも、レントカバレッジ13は、債務の返済、借り換え、再編、または延長能力に悪影響を及ぼす可能性があります。期日が来たら、 または買収と開発の機会を追求する-15種類の投資・開発プロジェクトの概要、（vi）テナント、運営者、借り手がそれぞれの契約上の取り決めに基づく義務を履行する能力 私たち;（vii）健康危機（COVID-19など）の経済的、政治的、社会的影響とそれに関連する不確実性は、財務諸表がMPTとそのテナントのビジネス、財務に悪影響を及ぼす可能性があります 条件、経営成績および流動性。（viii）当社の事業戦略である連結損益計算書16の実施における当社の成功、および買収と投資の特定、引受け、資金調達、完了、統合に関する当社の能力。 (ix) 現在および連結貸借対照表の性質と範囲 17の将来の競争、(x) とりわけ財務に悪影響を及ぼす可能性のある国際、国内、地域の経済、不動産、その他の市況 テナント、貸し手、機関の状態 16 当社の現金残高を保有し、債務不履行のリスクが高まる可能性のある非連結不動産への投資、これらの当事者による合弁事業のリスクの増大にさらされる可能性のある非連結不動産への投資 18、（xi）不動産に影響を与える要因 業界全般、または特にヘルスケア不動産業界、（xii）米国と英国における所得税上のREITとしての地位を維持する当社の能力、（xiii）非連結事業体への投資 19 連邦および州 ヘルスケアやその他の規制要件、および当社が不動産を所有する外国の法域の要件。（xiv）当社の不動産資産の価値。これにより、付録の資産処分能力が制限される可能性があります—非GAAPベース 調整 20種類の魅力的な価格、または当社の資産または無担保ベースで担保されているエクイティまたはデットファイナンスの取得または維持、（xv）テナントとオペレーターが収益を上げてプラスのキャッシュフローを生み出す能力は残っています 解決策、私たちの施設の運営において適用される法律、規則、規制を遵守し、質の高いサービスを提供し、有能な人材を引き付けて維持し、患者を引き付けること、（xvi）潜在的な環境上の不測の事態と その他の負債、（xvii）予想される資産の売却が合意された条件で発生しない、またはまったく発生しないリスク、（xviii）特定のテナントへの投資を妥当な期間内またはまったく全額で収益化できないリスク。 (xix) 合弁事業パートナーの協力（そのような合弁事業パートナーまたは合弁事業自体の財政状態に影響を及ぼす不利な展開を含む）、および（xx）訴訟やその他の規制のリスクと不確実性 議事録。上記のリスクはすべてを網羅しているわけではなく、「リスク要因」という見出しのセクションで説明されているリスク要因を含め、その他の要因が当社の事業と財務実績に悪影響を及ぼす可能性があります フォーム10-kとフォーム10-Qに関する最近の年次報告書、およびSECへの他の提出書類で更新される場合があります。将来の見通しに関する記述は本質的に不確実であり、実際の業績や結果は将来の見通しに関する記述とは大きく異なる場合があります ステートメントとそれらのステートメントの基礎となる前提条件。読者は、将来の出来事の予測として将来の見通しに関する記述に過度に依存しないように注意してください。このような将来の見通しを更新する責任は一切負いません 発言は、作成された日付の時点でのみ発せられます。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 2

2024年6月30日現在。会社概要メディカル・プロパティーズ・トラスト社は、自主的にMPTの資金調達モデルを採用しています。 2003年に設立されたM不動産投資信託の買収、資本増強により、事業者はネットリースの病院施設を買収して開発できるようになります。病院の本物の価値を引き出すには、アラバマ州バーミンガムでの設立以来、 施設改善の資金を調達するための不動産資産。同社は現在、テクノロジーのアップグレードやその他の投資で世界最大の病院不動産の所有者の1つに成長しました。運営面では、435 53〜42,000 31 9の不動産オペレーターが米国にベッドします。 米国医療特性トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 3

MPT役員エドワード・K・アルダグ・ジュニア会長、社長、最高経営責任者 R. スティーブン・ハムナー執行副社長兼最高責任者 財務責任者 J・ケビン・ハンナ上級副社長、コントローラー兼最高会計責任者ローザ・H・フーパー営業担当上級副社長兼秘書ラリー・H・ポータル上級副社長、CEOチャールズ・R・ランバート上級顧問 財務担当上級副社長兼財務担当副社長 R. ルーカス・サベージ副社長、グローバル買収取締役会長、コーポレート本部のエドワード・K・アルダグ・ジュニアG. スティーブン・ドーソン・メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社 R. スティーブン・ハムナー 1000 Urban センタードライブ、スイート 501 カテリーナ・A・モジンゴバーミンガム、アラバマ州 35242 エミリー・W・マーフィー (205) 969-3755 エリザベス・N・ピットマン (205) 969-3756 (ファックス) D. ポール・スパークス・ジュニアマイケル・G・スチュワート www.medicalpropertiestrust.com C. レイノルズ・トンプソン、III メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 4

投資家向け広報活動 Drew Babin Tim Berryman 財務戦略および投資家向け広報担当責任者投資家向け広報担当マネージングディレクター (646) 884-9809 dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 譲渡証券取引所エージェント上場と取引シンボルエクイニティ・トラスト・カンパニー合同会社ニューヨーク証券取引所 6201 15番街 (ニューヨーク証券取引所): MPW ニューヨーク州ブルックリン 11219 https://equiniti.com/us クリニック・ベルリン・クラドフ—ベルリン、ドイツ—MEDIANが運営しています。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 5

財務情報純損失と営業資金との調整（未監査）（千単位、1株あたりのデータを除く） 2024年6月30日までの6か月間に終了した3か月間、2023年6月30日 FFO情報：MPt普通株主に帰属する純損失$（320,635ドル）$（42,037）$（1,196,260）$（9,243）参加証券 収益のシェア（654）（469）（654）（984）純損失から、参加証券の収益へのシェアを差し引いたもの（321,289）ドル（42,506）$（1,196,914）$（10,227）$（10,227）減価償却費 117,239 382,244 211,482 484,204不動産売却益 (384,824) (167) (383,401) (229) 不動産減損費用 499,324—499,324 52,104 営業資金339ドル, 571ドル (869,509) 525ドル、852請求済みおよび未請求家賃の償却その他 1,188 95,642 3,005 135,268その他 減損費用、純額48,885—741,973—訴訟およびその他の11,738 2,502 17,608 10,228株ベースの報酬調整— (4,363) — (4,363) 非現金公正価値調整 159,247 8,374 380,523 4,253税率変更およびその他 4,895（157,230）4,588（164,535）債務の借り換えと未使用の資金調達費用 2,964 816 816 標準化された営業資金 139ドル、367ドル、285ドル、312ドル 281、152ドル 507、519特定の非現金および関連する回収情報：株式ベースです 報酬 8,521ドル 10,800ドル 16,154ドル 22,629債務費用償却 4,936ドル 5,203ドル 9,775ドル 10,324 (A) $—$ (129,494) $—$ (150,357) 非現金家賃と利息収入 (B) 540ドル 2,380ドル 6,288ドル 33,736 非現金家賃の現金回収 と利息収入営業リースとファイナンスリースによる定額家賃収入 $ (40,786) $ (60,825) $ (88,032) $ (123,414) $ (123,414) データ:純損失から、参加証券の収益におけるシェアを差し引いたもの $ (0.54) $ (1.99) $ (0.07) $ (0.02) 減価償却費 0.20 0.64 0.35 0.81 不動産売却益 (0.64) — (0.64) —不動産減損費用 0.83—0.83 0.09 営業資金 $ (0.15) $0.57$ (1.45) $0.88 請求済みおよび未請求の償却 家賃その他 —0.16 0.01 0.23 その他の減損費用、純額0.08—1.24—訴訟およびその他の0.02—0.03 0.01株式ベースの報酬調整— — 非現金公正価値調整 0.27 0.01 0.63—税率の変更と その他 0.01 (0.26) 0.01 (0.27) 債務借り換えおよび未使用の資金調達費用 — — 営業からの正規化資金 0.23$ 0.48$ 0.47$ 0.85 特定の非現金および関連する回収情報:株式ベースの報酬 $0.01$ 0.02$ 0.03 $0.04 負債費用の償却 $0.01$ 0.02$ 0.02 (A) $—$ (0.22) $—$ (0.25) 非現金家賃と利息収入 (B) 現金以外の家賃と利息収入の現金回収 $—$—$ 0.01$ 0.06 からの定額家賃収入 オペレーティングリースとファイナンスリース $ (0.07) $ (0.10) $ (0.15) $ (0.21) 注:不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、補足的なパフォーマンス指標として運用資金 (FFO) を利用しています。FFO、現実的であるという仮定を反映しています 不動産資産の価値は、市場の状況に応じて上昇または下降します。主に、GAAPベースの不動産資産の減価償却の影響を調整します。これは、不動産の価値が時間の経過とともに予想どおりに減少することを前提としています。私たちはFFOを計算します 全米不動産投資信託協会（Nareit）の定義に従い、不動産の売却による利益（損失）および減損を除いた純利益（損失）（GAAPに従って計算）を表します 不動産資産にかかる費用に加えて、不動産の減価償却費（インプレースリース無形資産に関連する償却を含む）、および非連結パートナーシップや合弁事業の調整後の費用。でFFOを紹介することに加えて Nareitの定義に従って、標準化されたFFOを開示します。これは、予期しない、または中核的でないイベントや活動、または会計上の変更に関連する項目のFFOを調整するもので、記載がない場合は前期の結果と比較されます。 市場の期待は、投資家やアナリストにとってあまり意味がありません。私たちは、FFOを必要なGAAPプレゼンテーションと組み合わせて使用することで、投資家の間での当社の業績に対する理解が深まり、正規化されたFFOを使用すると 当社の業績と前期や他の企業との比較はより有意義です。FFOと標準化されたFFOは、REITの営業および財務実績の関連性が高く広く使用されている補足指標ですが、これらを見るべきではありません これらの指標には、減価償却費、または事業を維持するための資本支出とリース費用（テナントが支払っていない場合）の水準は反映されていないため、当社の業績の代替指標として 当社の物件の業績は、当社の経営成績に重大な影響を与える可能性のある多大な経済的コストとなる可能性があります。FFOと正規化されたFFOは、純利益（損失）（GAAPに従って計算）に代わるものと見なすべきではありません。 当社の流動性の指標としての、当社の経営成績または営業活動によるキャッシュフロー（GAAPに従って計算）の指標。上記の特定の項目には（減価償却費や減価償却費など）、当社のシェアが含まれています 非連結合弁事業からの収入/費用。これらの金額は、連結損益計算書の（損失）利益欄にある当社の持分のすべての活動に含まれます。(A) 期間中に発生した収益を含みます 期間はあるが、繰延賃料、現物支払（PiK）利息、その他の見越金など、現金では受け取っていません。(B) 以前に繰延された家賃やPIKの現金領収書など、以前に発生した現金以外の収益を満たすために受け取った現金を含みます 興味があります。6 メディカルプロパティトラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

財務情報（2024年6月30日現在）（千ドル単位）負債概要債務証書レートタイプレート残高（A）（B）変数 5.164% — 6.931% $691,604 2026 クレジット・ファシリティ・リボルバー (B) 2027 ターム・ローン変数 7.144% 200,000 (A) 固定 3.325% 535,650 3.325% 2025年満期手形 (5億) (A) (C) 2.349% 752,378 2025英ポンドタームローン (5億) 固定式 (A) 0.993% 2026年満期手形 (5億) 0.993% 535,650 5.250% 2026年満期手形 5.250% 500,000 (A) 固定 2.500% 632,250 2.500% 2026年満期手形 (5億円) 5.000% 2027年満期手形 5.000% 1,400,000 (A) 3.692% 2028年満期手形 (600M) 固定 3.692% 758,700 4.625% 2029年満期手形 4.625% 900,000 (A) 固定 3.375% 442,575 3.375% 2030年満期手形 (3億5,000万) 3.500% 2031年満期手形 3.500% 1,300,000 (A) 固定 6.877% 798,379 2034 有担保英ポンドタームローン (6億3,100万ドル) 9,447,186 債務発行費用と割引 (78,122) 加重平均レート 4.174% 9,369,064ドル可変 9% 固定 91% (A) 2024年6月30日に米ドル建て以外の負債を米ドルに転換しました。（B）2024年8月6日に修正されたクレジットファシリティ契約により、とりわけリボルビングコミットメントの総額が12億8000万ドルに削減され、 修正規約期間の2024年6月30日より、借入スプレッドを300ベーシスポイントに増やしました。(C) ローンのベンチマーク変動金利を固定するために、2020年3月6日から金利スワップ取引を開始しました。 2024年6月30日より、修正規約期間中に税率が3.699％に引き上げられました。7 メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

財務情報（2024年6月30日現在）（千ドル）債務満期シニア無担保年度タームローン/リボルバー合計 全ノートに占める負債の割合 2024 $—$—$— 0.0% 2025 535,650 752,378 1,288,028 13.6% 2026 1,667,900 691,604 2,359,504 25.0% 2027 1,400,000 1,600,000 16.9% 2028 758, 700—758,700 8.0% 2029 900, 000—900,000 9.5% 2030 442,575—442,575 4.7% 2031 1,300,000 13.8% 2032 — 0.0% 2033 — 0.0% 2033 — 0.0% 2034—798,379 798,379 8.5% 合計7,004,825ドル 2,442,361 ドル 9,447,186 100.0% 現地通貨シニア無担保タームローン/リボルバーによる負債 全紙幣に占める負債総額の割合米国 4,100,000$ 567, 000$ 4,667,000 49.4% イギリス 1, 833,525 1,550,757 3,384,282 35.8% ヨーロッパ 1,071,071,300 324,604 1,395,904 14.8% 合計 7,004,825 ドル 2,442,361 ドル 9,447,186 100.0% の負債メトリック 2024年6月30日までの3か月間、調整後純負債と年間EBITDareの比率：調整後純負債8ドル、234,482ドル調整後年間EBITDare1,028,044調整後純負債と調整後年間EBITDareの比率 8.0x 調整後純負債8、234,482ドル 取引調整後年間EBITDare1,022,668調整後純負債と取引調整後年間EBITDare比率 8.1倍レバレッジ比率：無担保負債 8ドル、648,807ドル、担保付負債 798,379ドル負債総額9、447,186（A）総資産17、612,653です 財務レバレッジ 53.6% インタレスト・カバレッジ率：支払利息101,430ドル資本化利息1,905負債費償却（3, 791）総利息99,544ドル調整後EBITDare$257,011調整後インタレストカバレッジ比率 2.6x（A）総資産 総資産に減価償却累計額を加えたものです。非GAAP財務指標の調整については、付録を参照してください。8 メディカル・プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

ポートフォリオ情報（A）リースとローンの満期スケジュール（千ドル）合計に占める割合（B）（C）（D）（E） 満期資産総物件基本賃料/利息基本賃料/利息 4 ドル 9,890 2024 0.8% 2025 2 4,962 0.4% 2026 2 1,152 0.1% 2027 1 3,588 0.3% 8 20,447 2028 1.6% 6 16,250 2029 1.3% 11 6,656 2030 0.5% 4 4,893 2031 0.4% 41 70,985 2032 5.5% 6 7,415 2033 0.6% 338 1,127,793 以降 88.5% 423 # $1,274,031 100.0% 基本賃料/利息総額の割合 100% 88.5% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 5.5% 10% 1.6% 1.3% 0.8% 0.4% 0.3% 0.3% 0.4% 0.4% 0.4% 0.6% 0% (A) スケジュールにはリースと住宅ローンが含まれます および2024年6月30日現在の関連用語。(B) リース/ローンの期限は、リース/ローンの固定期間に基づいており、更新の可能性や契約に規定されているその他のオプションは考慮されません。(C) 次のようなものを含むすべてのプロパティを反映しています 空き地（総資産の約0.2％）と開発中の施設を除いて、合弁事業の一部です。(D) リース/ローン契約に基づいて契約上支払うべき基本賃料/利息収入を、年換算で次のように表します 期末の（外貨為替レートを含む）ですが、テナントの回収、追加賃料、その他のリース関連の収益調整（定額賃料や繰延収益など）、または準備金や償却は含まれません。(E) スチュワードは現在、破産と残業手続きを進めているため、上記の金額はリース/ローン契約に基づく契約上の未払い額を表しています。9 MEDICAL PROPERTIES Trust | 補足情報 | 2024年第2四半期

ポートフォリオ情報資産タイプ別の総資産と収益（2024年6月30日）（千ドル）2024年第2四半期の総割合 資産タイプの割合（A）総資産収益 2024年第2四半期の収益資産一般救急病院 189 ドル 9,783,458 60.4% ドル 173,133 65.0% 行動医療施設 70 2,433,787 15.0% 52,957 19.9% 急性期治療後の施設 133 1,689,844 10.5% 34,493 12.9% 自立型/緊急医療施設 43 225,276 1.4% 5,977 2.2% (B) その他—2,062,378 12.7% — 合計435ドル 16,194,743 100.0％ 266,560 100.0% 資産タイプ別の総収益 13% 2% 1% 一般救急病院 13% 行動医療施設 11% 65% 60% 20% 急性期後医療施設 15% 自立型/救急医療施設その他の国内資産 15％ 資産タイプ別の国内収益 14％ 4％ 3％一般急性期医療施設 介護病院 17% 行動医療施設 11% 急性期治療施設 62% 14% 65% 10% 自立型/緊急医療施設その他注意:事業体への投資は、実際の総簿価に基づいて比例配分されます 不動産。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 総資産を連結貸借対照表に反映しています。（B）PHPホールディングスの約3億4000万ドルの投資を含みます。10件の医療特性 信頼 | 補足情報 | 2024年第2四半期

ポートフォリオ情報総資産—最大の個別施設（2024年6月30日）包括的な不動産レベルの引受フレームワーク MPtは、最大の個人テナントの連結財務実績ではなく、不動産に投資します。各施設は、ファシリティ・アズ・ア・パーセンテージ・オペレーター（A）のインフラを誰にとっても魅力的なものにする特性に基づいて引受されます 現在のテナントであるTotal Assetsだけでなく、経験豊富で有能なオペレーターです。これらを正しく引き受けていれば、純マスターリースの絶対的な構造と相まって、当社の不動産は 1.9% のスチュワードヘルスケア企業にとって魅力的な資産となります 交換オペレーター。サークルヘルスの1.2％への移行が必要だと判断した場合。このような引受特性には以下が含まれます：プライオリーグループ 0.8% プロスペクト・メディカル・ホールディングス・コンペティション・フィジカル・クオリティ 0.5% ライフポイント・ビヘイビア・ヘルス 48 事業者 1.5% の最大の個人施設投資は、MPT投資ポートフォリオの約2％です。人口統計統計事業者別の金融および市場の総資産と収益（2024年6月30日）（千ドル）2024年第2四半期の合計割合 事業者の割合（A）総資産収益 2024年第2四半期の収益資産スチュワードヘルスケア 36 ドル 2,826,852 17.5% $19,871 7.5% サークルヘルス 36 2,077,416 12.8% 50,555 19.0% 37 1,260,359 7.8% 24,633 9.2% プライオリー・グループ・プロスペクト・メディカル ホールディングス 13 1,040,792 6.4% 21,893 8.2% (B) 19 814,133 5.0% 19,826 7.4% ライフポイント行動健康スイス医療ネットワーク 19 687,500 4.2% 251 0.1% 中央値 81 642,239 4.0% 8,066 3.0% アーネストヘルス 29 618,220 3.8% 19,511 7.3% ライフポイントヘルス 8 487,647 3.0% 15,234 5.7% ラムゼイヘルスケア 8 395,573 2.5% 6,431 2.4% 43オペレーター 149 3,281,634 20.3% 80、289 30.2% その他—2,062,378 12.7％ — 合計435ドル 16,194,743 100.0％ 266,560 100.0％ 注意：事業体への投資は比例配分されています 不動産の総簿価に基づくデータ。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 総資産を連結貸借対照表に反映しています。(B) 旧スプリングストン。11 メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

ポートフォリオ情報米国の州および国別の総資産と収入（2024年6月30日）（千ドル）合計パーセンテージ 2024年第2四半期米国州およびその他の国の不動産の割合（A）総資産収入 2024年第2四半期の収益資産テキサス 51 ドル 1,472,182 9.1% ドル 24,052 9.0% フロリダ 9 1, 296,622 8.0% 9,283 3.5% カリフォルニア 18 1, 062,797 6.6% 37,419 14.0% アリゾナ州 18 515,086 3.2% 11,056 4.1% ペンシルベニア 9 464,689 2.8% 8,194 3.1% 26 その他の州 107 3, 090,580 19.1% 70,457 26.5% その他—1, 252,417 7.7% — 米国 212 ドル 9,154,373 56.5% $160,461 60.2% 英国 92 ドル 4,075,748 25.2% $88,164 33.1% ドイツ 85 713,744 4.4% 10,106 3.8% スイス 19 687,500 4.2% 251 0.1% スペイン 9 252,389 1.6% 2,906 1.1% その他の国 18 501,028 3.1% 4,672 1.7% その他—809,961 5.0% — 国際223 ドル 7,040,370 43.5% $106,099 39.8% 合計435ドル 16,194,743 100.0% $266,560 100.0% 注意:事業体への投資は、不動産の総簿価に基づいて比例配分されます。このような比例配分は、期間ごとに変更される場合があります。(A) 総資産を反映しています 当社の連結貸借対照表に。国別の総資産国別の総収入 1% 2% 5% 3% 2% 米国 4% イギリス 4% ドイツ 57% 33% 60% スイス 25% スペインその他の国米国州別の資産米国州別の収入 テキサス州 8% 9% フロリダカリフォルニア 4% 8% 26% アリゾナペンシルベニア 19% 14% 26 その他の州 7% 3% 3% その他 3% 3% その他 3% 12% 医療財産信託 | 補足情報 | 2024年第2四半期

ポートフォリオ情報（A）（B）ポートフォリオの合計TTM EBITDARM賃貸料対前年比および物件タイプ別の四半期比較（EBITDARM） 家賃補償 3.00x 2.5x 2.50x 2.4x 2.2x 2.1x 2.1x 2.0x 2.00x 1.9x 1.8x 1.7x 1.7x 1.7x 1.50x 0.00x (C) 一般急性期医療病院急性期治療後行動医療総合ポートフォリオ施設 Q1 2023 TTM 第4四半期 2023 TTM 総資産に占める2024年第1四半期のTTM（D）％ 60.4％ 10.5％ 15.0％ 85.9％ メモ：表示されているデータはすべて過去12か月間のものです。過去12か月間に取得した物件については、データはMPt取得から3月31日までの期間のものです。 2024です。(A) EbitDarmは、利息、税金、減価償却、家賃、管理費を差し引く前の施設レベルの収益です。eBitDarmには、通常のGAAP経費の維持費と修理費用が含まれています。eBitDarmは資本化されたものには効果がありません 寿命を延ばしたり、施設や設備を改良して将来の収入を増やす支出。これらの種類の資本支出の大部分は資金調達されており、即時の現金への影響はありません。MPTの家賃は 資本化された経費には従属します。さらに、EBITDarmは不動産純利益や営業活動によるキャッシュフローを表すものではないため、これらの指標に代わるものと見なすべきではありません。カバレッジの計算に使われるEBITDarmの数値 表示されているのは、MPTのテナントから提供された財務情報に基づいています。MPtはこの情報を独自に検証していませんが、この情報が重要な点で不正確であると信じる理由はありません。TTMの補償範囲は、以下に基づいて計算されます 以下に明記されている場合を除き、テナントの財務報告およびMPTに支払われた現金賃料に記載されている実際の未調整のEBITDARM結果に基づいています。—テナントが受け取ったすべてのCARES法の助成金は、テナントが報告した財務結果から削除されました 上記の期間。—カリフォルニア州の病院のEBITDARMの数値には、病院品質保証料（「HQAF」）プログラム8に基づいて受け取る予定の金額が含まれています。HQAFの金額は、現在の支払いモデルに基づいています カリフォルニア病院協会は、2023年12月19日にCMSによって承認されました。（B）一般救急医療保険とトータルポートフォリオ保険には、売却予定のプライムヘルスケア施設、コネチカット州プロスペクトメディカルホールディングスは含まれていません 売却保留中の施設、ペンシルベニア州プロスペクト・メディカル・ホールディングスの施設への1億5000万ドルの住宅ローン投資、およびリストラ中のスチュワード・ヘルスケア。(C) 救急医療施設施設タイプには、入院患者のリハビリテーションの両方が含まれます 施設と長期救急病院。（D）2024年6月30日の貸借対照表における総資産の割合を反映しています。メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 13

ポートフォリオ情報ポートフォリオ総額 TTM EBITDarmの賃貸料補償（全保険を除く）法助成金 EBITDarm賃料補償：オペレーター 不動産レベルの報告による純投資TTM EBITDarm賃貸料補償テナント主要物件タイプ（A）（千単位）（B）N/A $1,819,805 一般急性期管理医療 2.3x 優先グループ1、220,261行動 1.6x 中央値 642,239 投稿 急性 2.1x アーネストヘルス 618,220 ポストアキュート (C) 1.3x プロスペクト・メディカル・ホールディングス 509,620 ジェネラル・アキュート・プライム・ヘルスケア 261,086 一般急性期 2.1x アスプリス・チルドレンズ・サービス 240,076 行動 2.2x バイブラ・ヘルスケア 215,787 ポスト・アキュート 1.1x パイプラインヘルスシステム 210,987 一般急性期 1.7x 手術パートナー 197,407 一般急性期 7.1x コーディアントヘルスケアサービス 116,511 一般急性 1.2x 7.2x アーデントヘルスサービス 84、174 一般急性 3.1x その他の報告テナント 471,274 さまざまな2.3x 合計6,607,447ドルの純投資テナント主要不動産タイプ TTM EBITDarm賃料補償（A）（千単位）2.5x 国際事業者 1 ドル 2,028,255 一般急性 0.8x 国内事業者 1 487,647一般急患者 1.7x 国内事業者 2 373,398 General Acute /Post Acute 1.5x 国内事業者 3 778,939 行動総額 3,668,239 1.9x 物件レベルの報告不要および/または利用不可純投資テナント主要物件タイプコメント（A）（千単位）2番目に大きい スイスの私立病院グループ Swiss Medical Network $444,275 General Acute 世界最大の医療事業者の1つ、Ramsay Health Care UK 395,573の一般急性期親保証、投資適格格フィンランドの1つ 社会と健康の大手プロバイダーPihlajalinna209,025 一般急性期医療サービスセントルークス—カンザスシティー 125,060 一般急性期投資等級格付け連邦最大の非営利医療事業者の1つ Pihlajalinna 106,407 一般急性期米国、投資適格格のNHS 86,356 英国の一般急性期単一支払者政府機関、コモンスピリットの一部、親保証、投資適格-ディグニティヘルス 42、869 一般急性期対応神経精神病院 26,545 ペアレント・ギャランティー・ヘルス・システムズ 25、683 実質的な運営実績を持つ一般的な米国急性期病院運営者 10、974 N/A その他のテナント一般救急医療費合計1,472,767ドル上記のデータは、MPT総不動産の約85％に相当します 投資メモ：表示されているデータはすべて過去12か月間のものです。過去12か月間に取得した物件のデータは、MPt取得から2024年3月31日までの期間のものです。(A) 投資額には株式は含まれていません 投資、非不動産ローン、自立型/緊急医療施設、開発中の施設。(B) 事業再編のため、補償は受けられません。(C) プロスペクト・メディカル・ホールディングスの補償範囲には、カリフォルニアの施設のみが含まれます。 メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期 14

ポートフォリオ情報の投資の概要（2024年6月30日までの6か月間）（金額（千単位）（A）オペレーター 立地開始日、投資資本の追加、開発、その他 112,160 ドル 112,160 ドル、既存テナントへのさまざまな (B) その他の資金調達 112,160 2024年6月30日現在の開発プロジェクトの概要 (千単位) 費用 2024年6月30日の完了予定建設事業者の立地約束に基づいて発生しました IMEDホスピタレススペイン $37,526ドル 2024年第4四半期25,688ドル IMEDホスピタレススペイン 51,440 19,514 Q1 2026$88、966ドル 45,202（A）取引費用を除きます。 不動産譲渡やその他の税金など。金額は投資日現在の為替レートを想定しています。（B）耐用年数を延ばしたり、既存の施設を改善したりして、同等の利益が見込める通常の資本増強を反映しています それぞれの施設のリース料金に。これには、10を超える施設と7つの異なる事業者が含まれます。注：スチュワードのリストラにより、テキサスの開発はこのスケジュールから除外されています。15 MEDICAL PROPERTIMENTAL TRUST | 補足 情報 | 2024年第2四半期

財務諸表連結損益計算書（未監査）（千単位、1株あたりのデータを除く金額）3か月間 2024年6月30日までの6か月間終了しました 2023年6月30日 2023年6月30日の収益家賃は183ドル、764ドル、247ドル、491ドル、383ドル、063ドル、495ドル、648定額家賃 38,381ドル（39,329）83,117 17,364ファイナンスリースからの収入 27,641 68,468 44,034 81,663 利息およびその他の収入 16,774 60,765 27,662 92,931総収入 266,560 337,395 537,876 687,606 経費利息 101,430 104,470 210,115 202,124 不動産減価償却費 102,240 364,403 177,826 448,263 (A) 7, 663 24,676 12,481 31,786 不動産関連の一般および管理 35,327 35,604 68,675 77,328 総経費 246,660 529,153 469,097 759,501 その他（費用）収入不動産売却による利益 384,824 167 383,401 229 不動産およびその他の減損 手数料、純額（137,419）—（830,507）（89,538）（損失）持分からの収益（401,757）12,224（391,208）23,576 債務の借り換えおよび未使用の資金調達費用（2,964）（816）（816）その他（公正価値調整を含む） 証券）（167,686）（10,512）（397,031）（15,678）その他（費用）収入の合計（325,002）1, 063（1,238,309）（82,227）税引前損失（305,102）（190,695）（1,169,530）（154,122）所得税（費用）給付（14,557）) 148,262 (25,506) 144,719純損失（319,659）（42,433）（1, 195,036）（9,403）非支配持分に帰属する純利益（収益）損失（976）396（1,224）160 MPT普通株主に帰属する純損失（320,635）ドル（42,037）ドル（1,196,260）ドル（9,243）1人あたりの収益 普通株式—MPT普通株主に帰属する基本および希薄化後の純損失 $ (0.54) $ (0.07) $ (1.99) $ (1.99) $ (0.02) 加重平均発行済株式数—基本600,057 598,344 600,181 598,323株発行済—希薄化後 600,057 598,344 600,181 598,323 $—普通株式1株あたりに申告された配当 0.30$ 0.29$ 0.30$ 0.30$ 0.58 (A) 当社が直接支払った490万ドルと2,110万ドルのグランドリースおよびその他の費用（固定資産税や保険など）を含みます そして、2024年6月30日と2023年に終了した3か月間はそれぞれテナントから払い戻され、2024年6月30日と2023年に終了した6か月間はそれぞれ720万ドルと2530万ドルが払い戻されます。16医療財産信託 | 補足情報 | 2 2024

財務諸表連結貸借対照表（千単位、1株あたりのデータを除く金額）2024年6月30日12月31日 2023 (A)（未監査）資産不動産資産土地、建物、改良、無形リース資産、その他 11,949,385 ドル 13,237,187 ファイナンスリースへの投資 1,181,959 1,231,630 住宅ローン 399,150 309,315への総投資額 不動産資産 1 3,530,494 1 4,778,132 減価償却累計（1,417,910）（1,407,971）不動産資産への純投資 1 2,112,584 1 3,370,161 現金および現金同等物 606,550 250,016 利息および賃貸借金 3 9,471 4 5,059 定額賃貸債権 664,271 635,987 非連結不動産合弁事業への投資 1,143,231 1,474,455 非連結事業体への投資 635,206 1,778,640その他の融資 505,942 292,615その他の資産 487,488 457,911総資産 16,194,743ドル 18,304,844ドル負債および自己負債負債、純額9,369,064ドル 10,064,236 買掛金および未払費用 446,893 412,178 繰延収益 2 5,700 3 7,962テナントおよびその他に対する債務 リース負債 160,009 156,603 負債総額 10,001,666 10,670,979株優先株、額面0.001ドル。承認済み10,000株、発行済株式なし — 普通株式、額面0.001ドル。承認済75万株、発行済み、 発行済—2024年6月30日時点で600,057株、2023年12月31日時点で598,991株、600599株追加払込資本金 8,571,662 8,560,309株剰余金（2,348,170）（971,809）その他の包括利益（損失）の累計 (33,910) 4 2,501 トータル・メディカル・プロパティーズ・トラスト株式会社株主資本 6,190,182 7,631,600 非支配持分 2,895 2,265 総資本 6,193,077 7,633,865 負債および資本総額 16,194,743 ドル 18,304,844 (A) 財務情報は、前年の監査済み財務諸表から導き出されています。17 メディカル・プロパティーズ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

財務諸表非連結不動産合弁事業への投資（2024年6月30日までの3か月間） （未監査）（千ドル）スイスメディカルハム（B）（F）MEDIAN ポリクリニコ・ディ・モンツァトータルMPTプロラータシェア（C）（G）ネットワーク病院総不動産 1,900,392ドル 1,560,040ドル 179,569ドル 362,708ドル 4,002,709ドル 2,295,227現金 42,975 2,016 8,659 2,130 55,780 28,187 減価償却累計額 (258,532) (163,030) (34,372) (35,227) (491,161) (276,425) その他の資産 76,778 41,199 1,496 8,500 127,973 71,801総資産 1,761,613ドル 1,440,225$ 155,352$ 338,111$ 3,695,301 2,118,790ドル負債（第三者）699,914ドル 700,886 $—$138,515 $ 1,539,315ドル 902,909その他の負債 138,376 104,661（369）81,759 324,427 179,058（A）株式および株主ローン 923,323 634,678 155,721 117,837 1,831,831,831,559 1,036,823合計 負債と株式 1,761,613ドル 1,440,225$ 155,352$ 338,111$ 3,695,301$ 2,118,790株の不動産合弁事業のMPTシェア 50% 70% 50% 45% 合計461,662ドル 444,275ドル 77,860 ドル 53,027 ドル 1,036,824 (E) コモンスピリット合弁事業投資 106,407不動産合弁事業の総シェア1,143,231ドルスイスメディカルハム（B）（F）MPT比例配分総額中央値ポリクリニコ・ディ・モンツァ（C）（G）ネットワーク病院総収益33,353ドル 17,348ドル 1、224ドル3、815ドル 55,740ドル 31,121経費： 不動産関連 77 7$ 1,554$ 90 9$ 11$ 3,251$ 1,908 利息 13,086 4,889—553 18,528 10,214 不動産減価償却費 11,214 8,719 1,041 2,051 23,025 13,154 一般管理用 623 300 (55) 12 880 500 所得税 1,336 291—303 1,930 1,008 総経費 27,036ドル 15,753ドル 1, 895ドル 2, 930ドル 47,614ドル 26,784 ドル 6, 317ドル 1, 595ドル (671ドル) 885ドル 4, 337 純利益 8,126 ドル不動産合弁事業のMPTシェア 50% 70% 50% 45% 持分からの収益 $ 3,159ドル 1,116ドル (336) $398 $4,337 スチュワードヘルスケア合弁事業収入 4,717 (D) (410,790) スチュワードヘルスケア合弁事業の減損株式投資の償却 (21) 持分による総損失 (401,757) (A) を含みます 両株主からの30900万ユーロの融資。(B) MpTが管理する、71社所有のドイツ施設の完全リース施設の合弁事業です。（C）スイスの17の施設を所有およびリースしているインフラコアの所有権を表します。また、インフラコアも2つあります 現在開発中の施設。(D) 2024年の第2四半期に、スチュワードヘルスケアの合弁事業株式投資を完全に減損しました。2024年の第2四半期に、合計2,800万ドルの家賃（当社の株式の1,400万ドル）がこれに支払われました 合弁事業。(E) 2024年4月12日、CommonSpiritが運営するユタ州の5つの物件の合弁事業を終了しました。これらの物件の持分は、持分法で計上されています。私たちは四半期ごとに収入の割合を記録しています 基礎。（F）完全にリースされているイタリアの8つの施設の所有権を表します。（G）完全にリースされているスペインの2つの施設の所有権を表します。18 メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

財務諸表非連結事業体への投資（千額）営業主体投資フレームワーク MPTの病院の専門知識と包括的な引受プロセスにより、病院運営へのオポチュニスティックな投資が可能になります。より大きな不動産を取得するために通常必要とされるパッシブ投資これらの投資の中には、私たちに権利を与えるものがあります 慣習的な少数民族の権利と取引へ。保護。現金による支払いは、テナントではなく前の所有者に支払われ、限られています。投資以外の追加の営業損失はありません。例外成功の実績 アーネスト・ヘルス、カペラ・オペレーターズを含む投資は、当社の全体的な引受プロセスの一環として精査されます。ヘルスケアとスプリングストン。大きな利益と有機的成長の可能性。ストラクチャー・インタレストの投資所有事業者 2024年6月30日には、プロスペクトのPHPホールディングス335ドル、708ドル 49.0% のマネージドケア事業の 49% の持分と、PHPホールディングスに転換可能なローンが含まれています。どちらの商品も公正価値オプション法で会計処理されています。 当社のパッシブ・エクイティ・オーナーシップと、シンジケート・スイス・メディカル・ネットワーク174,239 8.9％のローンファシリティの一部としての3700万スイスフランのローンが含まれます。公的医療投資であるAevisのパッシブ・エクイティ・オーナーシップを含みます 会社。4700万スイスフランのAevis 68、986 4.6％ 4.6％の初期投資は、四半期ごとに時価評価されます。2021年に35施設の買収を完了するために、パッシブ・エクイティ投資を行い、プライオリー・グループ40、0.98、9.2% Priory（a MEDIAN（）の子会社）、その収益は前の所有者に支払われました。ローンは2024年の第1四半期に売却されました。プライオリーの教育と子供向けアスプリスのスピンオフであるアスプリスのパッシブ・エクイティ・オーナーシップを含みます 15、968です 9.2% サービス業務。公的医療提供システムであるCaremaxのパッシブ・エクイティ所有権を含みます。当初のCaremax 207 9.9％の投資は、四半期ごとに市場投入されます。ローン。収益がスチュワードに支払われました 元プライベート・エクイティ・スポンサーは、スチュワードの株式（A）Steward Health Care—N/Aによって担保されており、2021年1月から7年間で最初の4％の収益とスチュワードの価値の増加分の 37% を加えたものです。私たちの 49% の株式を含みます 一部の (A) 国際合弁事業—49.0％の国際病院運営—所有権と投資を目的とした融資。ローンの金利は 7.5% で、国際会社の残余株式によって担保されています 合弁事業であり、他の持分所有者によって保証されています。当社のパッシブ・エクイティ・オーナーシップを含みます。当初の投資額である1億5000万ドル（A）スチュワードヘルスケアの収入— 9.9％は、スチュワードの元民間人に直接支払われました エクイティスポンサーと他の株主。総資産に占める非連結事業体への総投資額は6,35,206ドルです 7% 4% 93% 96% (A) 2024年6月30日現在、これらの投資は全額留保されています。19 医療財産信託 | 補足情報 | 2024年第2四半期

付録—非GAAP調整 3か月間の調整後純負債/年換算EBITDare（未監査）（千単位） 2024年6月30日終了調整後EBITDare調整純損失（319,659ドル）繰返し：利息101,430所得税 1 4,557 減価償却費 103,857 不動産売却益（384,824）不動産減損費用 499,324 調整額 非連結不動産合弁事業からのレバレッジなしEBITDare（A）に対するMPTのシェア 9,783％ 2024年第2四半期EBITDare$24,468株ベースの報酬 8,521 請求済みおよび未請求家賃の償却、その他1,188件のその他の減損費用、純4 8,885 訴訟およびその他 1 1,738 債務の借り換えと未使用の資金調達費用 2,964 非現金公正価値調整 159,247 2024年第2四半期の年間換算調整後EBITDare 257,011 ドル 1,028,044 ドル (B) (1,344) 四半期半ばの投資活動の調整 2024年第2四半期の取引調整後EBITDare 255,667ドル 1,022,668 調整後純負債調整 2024年6月30日現在の負債総額 9,369,064ドル減少：2024年6月30日の現金（606,550）控除：進行中の建物の改良のために調達された現金（C）（528,032）および 2024年6月30日に建設が進行中調整後純負債 8,234,482ドル不動産業界をフォローしている投資家やアナリストは、何年かかるかを示すレバレッジの尺度として、純負債（負債から現金を差し引いたもの）をEbitDareに利用しています。 純負債とEBITDareが一定に保たれていると仮定すると、私たちは負債を返済することになります。私たちの計算では、Nareitで定義されているEbitDareから始めます。これは、支払利息、所得税費用、減価償却費を差し引く前の純利益です。 減価償却資産の処分による損失/利益、減損損失、および非連結不動産合弁事業によるEBitDareのシェアを反映するための調整による損失/利益。次に、EBitDareを非現金株式ベースの報酬、非現金公正に調整します 調整後EBitDareを導き出すために、当社の業績を前期や他の企業と比較することをより有意義にする価値調整やその他の項目。純負債は、進行中の建物の改善に充てられる現金に合わせて調整します。 調整後純負債を引き出すための家賃がまだ支払われていない建設中です。調整後EBITDareは、その期間中に完了した投資や資本取引の影響に合わせて調整します。そのような取引を想定しています。 取引調整後EBitDareを算出するために、期初の時点で完了/全額入金されました。非GAAP指標ではありますが、調整後純負債、調整後EBITDare、および取引調整後EBITDareは投資家にとって有用であり、 アナリストは、当社の信用の質についてより最新の見解を示し、性質上比較できない項目の影響なしに、期間間や他の不動産会社との信用力の比較を可能にします。 期間ごとに。（A）調整後純負債ラインでは、非連結不動産合弁事業からの純負債を除外しているため、非連結不動産合弁事業からのEBitDare株式のレバレッジされていない部分のみが含まれます。私たち この調整は、EBITDareと純負債の関係を適切に反映するために必要だと思います。(B) 四半期半ばの投資、売却、ローンの返済による四半期全体の影響を反映しています。(C) 開発と資本を除きます 進行中で、まだキャッシュリターンを生み出していない改善プロジェクト。20 メディカル・プロパティ・トラスト | 補足情報 | 2024年第2四半期

1000 アーバンセンタードライブ、スイート 501 バーミンガム、アラバマ州 35242 (205) 969-3755 NYSE: MPW www.medicalpropertiestrust.com 連絡先:ドリュー 財務戦略および投資家向け広報活動の責任者であるバビン（646）884-9809または dbabin@medicalpropertiestrust.com または投資家向け広報担当マネージングディレクターのティム・ベリーマン（205）397-8589 または tberryman@medicalpropertiestrust.com メディカル・プロパティーズ 信頼 | 補足情報 | 2024年第2四半期 6