添付ファイル10.3

所有者は譲渡と借り受けに同意する

賃貸借契約の3回目の改訂

本事業主は、譲渡·接収リース及び第3次リース改正案(以下“合意”と略す)の発効日を^{これは…。}2024年6月1日(“実行日”)、デラウェア州ハットビル革新パーク有限責任会社(“大家”)、デラウェア州UnQure，Inc.(デラウェア州会社(“依頼者”)およびGENEZEN MA，Inc.(“デラウェア州会社(”譲受人“)によって提供される。

リサイタル：

A.King 113 Hartwell LLCは、UnQure N.V.2018年11月9日の特定第1改正案(“第1改正案”)と2019年6月17日の特定第2改正案(“第2改正案”)(総称して“既存賃貸”)によって改訂され、UnQure N.V.2013年7月24日の特定担保(“uniQure Guaranty”)の影響を受け、所有者権益前身(所有者として)と譲渡者(テナントとして)と譲渡者(テナントとして)とが締結された特定賃貸契約(“原賃貸”)を締結している。オランダの法律に基づいて設立された公共有限責任会社(“uniQure保証人”)は、大家を受益者とし、同社によると、大家はマサチューセッツ州レキシントンハトビル通り113号ビルの約83，998平方メートルの賃貸可能空間を譲渡者に賃貸している(例えば、既存の賃貸契約“ビル”により詳細に記載されている)。·本プロトコルで使用され、本プロトコルで別途定義されていないすべての大文字およびフレーズは、既存のレンタルにおいてそれらを付与する意味を有するべきである。本プロトコルにより修正·改訂された既存のリースは、本プロトコルでは“借約”と呼ばれる

B.譲渡人及び譲受人は、添付ファイルAの形式で譲渡及び引受契約(“譲渡協定”)を締結しようとしており、この合意に基づいて、譲渡者は、テナント及びテナントのすべての権利、所有権及び権益を譲渡者に譲渡しなければならない。

C.譲渡者および譲渡者は、家主に譲渡協定に同意することを要求し、家主は、本協定に含まれる条項および条件に基づいてこのような同意を与えることに同意した。

D.所有者と譲受人は既存の賃貸契約の修正と修正に同意し、すべての条項と条件は以下のとおりである。

したがって、本参照により本明細書に組み込まれた前述の朗読、および他の良好かつ価値のある価格を考慮すると、大家さん、譲渡者、および譲受人は、以下のように同意する

1.譲渡協定。譲渡者及び譲渡者は、以下のように所有者に陳述し、保証する。(A)譲渡協定フォーマットの真、完全かつ正確なコピーは、添付ファイルAとして本契約に添付され、(B)譲渡者と譲受人が譲渡協定に署名したとき、譲渡協定は、譲渡協定に定義されている“行政手続法”と共に、譲渡協定に定義された行政手続法と共に、譲渡協定は、以下のように保証される

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​

譲渡者と譲渡者の間の賃貸と不動産に関する完全な合意を構成する。譲受人は，全面的に署名された譲渡協定の発効日(“譲渡発効日”)から1(1)営業日以内に，譲渡協定の写しを大家に交付しなければならない.

2.仮定する。*譲渡契約には、譲渡者と譲渡者とが譲渡協定に署名した後、譲渡発効日までに、譲渡者本人及びその相続人および譲受人がリース項目の下で譲渡者が所有するすべての契約、合意、条項、条件、債務および義務を負担し、履行することに同意しているにもかかわらず、リース条項および条件に従って支払われるべきすべての賃貸料およびその他の費用を支払う義務を含むが、これらに限定されない。譲渡有効日又は前に、譲受人は、リース要求に応じた金額及びフォーマットを交付する信用状(“代替信用状”)を交付又は手配しなければならない。

3.大家さんの同意。(A)本契約において所有者になされた条項、条件、合意および陳述、および(B)譲渡協定の署名および効力に適合して依存する場合、所有者は、本合意に従ってリースを譲渡者から譲渡者に譲渡することに同意する。しかしながら、譲渡協定または本協定に含まれる任意の内容は、(I)任意の条項、契約、条件または条項、(Ii)譲渡者のレンタル下の任意の責任および義務、(Iii)所有者のレンタル下での任意の権利または救済、または(Iv)所有者のレンタル下の法律および/または平衡法上の義務および責任として解釈されてはならない。*この契約は、賃貸項目の下で任意の後続譲渡、分譲、またはその他の譲渡について、所有者の書面による同意を事前に取得する義務を事前に取得する必要があるとして、テナントの放棄、制限、または修正と解釈してはなりません。

4.釈放されていません。*譲渡契約には逆の規定があるにもかかわらず、本第4項の残りの部分の規定の下で、譲渡者は、リース下のテナントのすべての義務、責任、責任、契約および条件について所有者に直接的かつ主要な責任を負わなければならない。これらの義務、責任、責任、チノおよび条件は、譲渡の発効日前または後に発生しなければならない。譲渡が発効した日から以後，譲渡者と譲受人の責任は連帯責任である。*ただし、当該等のすべての義務及び責任に対して責任を負わせるべきであり、その後にテナントがテナントに応じて譲渡(S)、転貸(S)又は譲渡(S)テナントの権益を譲渡しても、これに限定されない。前述の規定またはテナントに含まれる任意の他の逆の規定にもかかわらず、譲渡者およびUnQure保証人は、テナント、本契約または譲渡プロトコルの下で、大家または譲受人に対して、(I)テナントが2029年5月31日以降(この日付がテナントの現在の満期日である)に初めて生じた任意の義務、責任、責任、契約および条件を含むが、これらに限定されない。又は(Ii)本協定締結日後に満了及び対応する任意の基本賃貸料を支払う義務又は責任であるが、本協定で改正された任意の特定の期間の基本賃貸料が第2改正案第1.a及び1.b節に記載されている基本賃貸料表に記載されている同じ期間の基本賃貸料を超えることに限定される(双方同意は、譲受人及びGenezen保証人のみが当該超過した基本賃貸料を担当することに同意する)、又は(Iii)任意の義務又は責任

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2

借主改善の支払いまたは履行(以下の定義)、改善または改築、または(Iv)賃貸の任意の後続譲渡(S)、分譲(S)、許可(S)、質権(S)、住宅ローン(S)または譲渡(S)またはテナントの賃貸項の下または物件またはその任意の部分における任意の権益に関連する費用および支出を支払い、その権益は譲渡者が書面で適宜全権すること、または(V)譲渡者が書面の同意を得ずに賃貸の任意のさらなる改訂、修正、または補充を行うこと。または(Vi)譲受人の任意の保留、または(Vii)譲受人が賃貸契約中の任意の選択権を行使し、そのような選択権を行使することによって増加したテナントのリース下での任意の義務または責任、または(Viii)書面で同意されない限り、任意の改善または変更の義務を除去または回復する(大家が譲渡発効日までこのような義務は存在しないことを認める)。譲受人が借約項の下での違約が適用された通知及び救済措置を超えた場合、譲渡者は、譲渡者を代表して、テナントが規定する通知及び救済期間満了後の5(5)営業日以内に譲渡者を代表して違約を救済する権利があり、適用される場合、このような違約を救済するために家に入る権利がある。

5.申立する。譲渡者は所有者に、契約日までに、(A)賃貸契約が完全に有効であること、(B)譲渡契約以外に、借款が譲渡、担保、改訂、修正、延長または補充されていないこと、(C)譲渡者は、借入契約項の下での譲渡者の責任と義務を実行することを要求する抗弁または反訴要求があることを知らない；(D)譲渡者の知る限り、譲渡者は借入項の下でレンタル料に対応するいかなる減免、相殺または減免を得る権利がない。及び(E)譲渡者によれば、譲渡者又は所有者はいずれも借款に載置されたいかなる契約、合意又は条件を無責任に履行することもなく、いかなる事件も発生せず、通知又は時間の経過又は両者を兼ねて所有者又は譲渡者を構成して賃貸借契約に基づいて違約する場合も存在しない。大家は出譲人と譲受人に、(I)契約日までに、レンタル料はまだ30(30)日を超えていないこと、(Ii)大家の知る限り、出譲人または大家はいずれも賃貸契約に含まれるいかなる契約、合意または条件を履行しておらず、また何の事件も発生しておらず、通知や時間の経過あるいは両方を兼ねて大家または譲渡者が賃貸契約項目の下で違約する条件を構成していない。所有者と譲渡者はそれぞれ譲渡者に表示し，本合意により改訂された賃貸は所有者と譲受人の間で賃貸と不動産に関する唯一の合意である。

6.もう一つの課題です譲受人は、第13節の条項及び条件に基づいて、所有者が事前に書面で同意していないことに同意し、賃貸契約、家屋及び/又はその任意の部分をさらに譲渡又は分譲してはならず、任意のこのような譲渡又は分譲は、第13節を含むが、これらに限定されない。賃貸契約に逆の規定があっても、譲受人は大家さんの同意を得なくてもよいが、事前に大家さんに通知しておき、賃貸契約譲渡を譲許することを認め、同意した。ただし、本第6項に基づいてこのような譲渡及び仮説を返還して人に提供させる場合(本条項第4節の仮定とは逆)、(I)借主が当時適用されたすべての義務を負担させることができ、本条項第4節で将来責任の制限が規定されているにもかかわらず、(Ii)譲渡及び仮定時に少なくとも150，000，000.00ドルの純資産を持たせること、(Iii)本リース項の下でテナントが当時適用されたすべての義務及び本条項4節で規定された未来責任に対する制限及び本契約の修正に適用される統一保証を回復すべきである

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3

本改正案と同時に締結された担保は適用されない。unQure保証人は、書面で大家に上記事項を確認しなければならず、かつ(Iv)いずれかのこのような譲渡及び譲渡者への返還を負担し、譲受人又は遺伝子保証人が本契約項の下又はリース又は遺伝子保証下での義務を免除してはならない。

7.賃貸借証書を改訂する。

A.修正された保証書。本プロトコルを実行しながら、所有者およびUnQure保証人は、本プロトコル添付ファイルbの形態でUnQure保証を改訂しなければならない。UnQure保証は、2029年5月31日まで完全に有効に維持されなければならない。

B.保証を付加する。UnQure保証に加えて、本契約を実行すると同時に、譲受人は、譲渡が発効した日からその後、賃貸項目のすべてのテナント義務を支払い、履行する追加保証として、Genezen Holdings，Inc.(“Genezen保証人”)の署名を促し、大家に追加保証を交付しなければならない。*“遺伝子保証”は、譲渡が発効した日から、その後の全リース期間内(現在の延長および時々さらに延長することができる)は、十分な効力および効力を維持します。

C.任期を延長する。譲渡発効日から発効し、現在、レンタル期間を1回延長し(“第2追加期限”)、2029年6月1日(“第2超過期限開始日”)から2034年5月31日まで延長される(“第2超過期限延長満了日”)が満了する。第二の追加条項は、第二の追加条項の直前に発効する既存のレンタルのすべての同じ条項及び条件に基づいていなければならないが、本協定には別の規定がある。

D.二番目の付加期間内の基本的なレンタル料。既存のレンタルには約何らかの逆の規定があるが、本明細書に記載された合意を考慮して、第2改正案第1.a及び1.b節で改正された第1改正案第3.a及び3.b節に記載された基本賃貸料添付表現は改正され、改正期間は譲渡発効日から2029年5月31日まで(“予備基本賃貸料期間”)となる。予備基本レンタル期間および第2の追加期間内に支払われるべき基本レンタル料は、以下のスケジュールに従って支払われるべきである

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4

​

E.延期条項。テナントは、賃貸第1.2節に規定するすべての同じ条項と条件に基づいて、レンタル期間を2(2)の追加の5(5)年延長期間に延長する権利がある必要があるが、以下の条項を除く

(i)第1回延期は2034年6月1日に開始され、2039年5月31日に満了し、第2次延期は2039年6月1日に開始され、2044年5月31日に満了する。

(Ii)二番目(2)^nd)第1.2(A)節の一文を削除し、代わりに、“テナントは、本テナントの現在の期限が満了する12(12)ヶ月前であり、本テナントの現在の期限が満了する前の24(24)ヶ月よりも早くない日付(”延期期限“)又は前に、所有者に書面通知(”延期通知“)を発行して、延期選択権を行使しなければならない

F.大家さんの第三修正案の貢献。

(i)譲渡発効日から、テナントは、不動産に永久的に貼られている、または“テナント改善手当プロジェクト”に属する改築に関する費用のために、419.99万ドル/100ドル(4，199，900.00ドル)以下の出資(“大家第三修正案出資”)を使用する権利があり、以下7.F(Ii)節で定義される(“テナント改善”と総称する)。しかしながら、テナントは、ソフトコストとして最高62万9985 00/100ドル(629，985.00ドル)(すなわち大家第3修正案貢献の15%(15%)のみを使用する権利がある(以下のように定義される)。*いずれの場合も、大家は、この条項7.Fまたは他のテナント建設テナント改善工事または任意のテナント改善手当項目に関連する支出に基づいて、大家さん第三修正案の寄与の合計を超える総額を支払う義務がありません。*家主第三修正案に規定されているすべてのテナント改善工事は、テナント条項に基づいて、所有者財産とみなされるが、大家は、所有者が任意の特殊改築の計画および規格を承認すると同時に、テナントに、テナントがテナント期間終了前またはテナントが早期に終了した後、テナントが自費で大家が確定したテナント改善工事を撤去し、不動産に対するいかなる破損も修復することを要求することができる

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5

このような解体による建物は，影響を受けた部分をビル標準総オフィスや研究·開発条件に返却する。本契約またはレンタル契約には逆の規定があるにもかかわらず、譲渡者は、いかなる特別な改築も含むが、いかなるテナントの改善を除去または回復する義務または責任を負わない。

(Ii)第7.F節に別途規定があるほか、大家の第3改正案の貢献は、改築及び以下の項目及び費用(“ソフトコスト”)のみを大家が支払う(“テナント改善手当プロジェクト”と総称する)：建築家及びエンジニアが家屋の空間計画及び設計のために支払うすべての合理的な費用、所有者プロジェクト管理費、建築及び施工管理費に関するライセンス及び許可証料である。·家具、固定装置、実験室装置またはオフィス機器の購入および/または設置、電話またはデータ配線または他の情報技術、標識および任意の他の個人財産の設置費用は、テナントが独自に負担しなければならず、大家の第3の修正案の出資によって支払われてはならない。第三修正案の大家の貢献のいずれかの部分は、本契約の施行日後三十六ヶ月後も支払いのために支払われていない又は分配されていない場合は、家主及びテナントに返還しなければならず、これに対していかなる権利もない。*すべてのテナントの改善は、所有者が賃貸変更を承認するための関連規定に適合しなければなりません。既存の賃貸契約に逆の規定があっても、テナントは、テナントの計画や規範の審査と承認によって発生したすべての第三者自己払い費用を大家に返済することを要求しなければならず、これらの費用は、テナントが不動産を提案するテナント改善に関係している。テナントは所有者にテナント改善に関する工事管理費を支払うべきではない。

(Iii)テナント改善工事期間中、大家は、テナント改善手当項目に対する大家第三修正案の貢献を毎月支払い、テナントの利益に用い、テナントの利益のために以下の金を支給することを許可しなければならない。五日目又はその前(5)^{これは…。})毎月の設計および工事期間(または大家が合理的に指定された他の日)には、テナントは、大家に提出しなければならない：(A)テナントによって承認されたテナント請負者に支払われた金額の償還請求は、大家が提供し、テナントが工事完了率を改善するスケジュールを業界別に示し、完成した工事部分を詳細に一覧表示する。(B)テナントが使用するすべての下請け業者、労働者、物材工およびサプライヤー(これらの下請け業者、労働者、物材工およびサプライヤー、および請負業者は総称して“テナント代理人”と呼ぶ)家屋に提供される労働力および材料の領収書；(C)署名された機械師の留置権免除または免除(状況に応じて)すべてのテナント代理人は、大家が合理的に決定したM.G.L.254章第32節の適切な規定、および(D)大家が合理的に要求する他のすべての情報を遵守すべきである。テナントの支払請求は、テナントの支払請求に規定されている提供された作業及び/又は提供された材料をテナントが受け入れ及び承認するものとみなさなければならない。*30日以内(30日以内に、テナントが以下7.F(V)節に規定する“テナント分担額”を支払った場合、大家は、テナントへの支払小切手を借主に交付し、以下の金額のうちの小さい1つを支払わなければならない：(A)テナントが要求した上記E(III)節に記載した金額(テナントの分担額を減算し、適用される場合)、5%(5%)を引いた保留(このような保留の合計金額を“最終保留”と呼ぶ)、および(B)任意の残り利用可能な残高

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6

大家第三修正案の貢献の一部(最終保留を含まず、大家が大家の承認された計画や仕様に適合していないこと、または不適格な仕事のためにいかなる支払い請求も行わないことを前提としている。大家がこのようなお金を支払うことは、大家がテナントの支払い申請に規定されている提供された工事または材料を承認または受け入れるものとみなされてはならない。

(Iv)テナント改築工事完了後，テナントは(X)M.G.L.254章第32節により正式に署名された最終技工免責任書と解除書を大家に提出し，テナント改良工事がほぼ完了したことを証明する証明，および(Y)所有者が指定したフォーマット(例えば，紙および/または電子文書)の“仕上げかばん”を含み，以下のもの(大家が必要と考える範囲)：(A)竣工図面と最終記録CAD図面を含むがこれらに限定されない。(B)すべての請負業者、下請け業者、および材料サプライヤーの保証および保証、(C)任意の政府機関がテナント改善工事について発行するすべての許可、承認および他の文書、(D)テナント改善工事の性質によって必要とされる独立空気バランス報告、および(E)大家が合理的に要求する可能性のある他の情報または材料。大家は、テナントがテナント改善手当項目により費用が発生した場合にのみ、大家第三修正案の貢献から支出することが義務付けられている。賃貸契約条項によると、すべての大家が第三改正案で提供するテナント改善手当項目は、大家財産とみなされる。

(Iii)テナントは、所有者が合理的に許可した商業合理と習慣施工契約(総称して“契約”と呼ぶ)に基づいて、所有者が合理的に許可した所有者総請負業者(以下“請負業者”と略称する)を採用しなければならない。*テナント改善工事が工事を開始する前、およびテナントがすべてのテナント改善工事の入札を受けた後、テナントは、テナント改善工事の推定総コストの基礎を構成するテナント改善工事の設計および施工に関連するまたは発生した最終費用の詳細を業界別に所有者に提供しなければならない(“最終予算”)。最終予算が大家第三修正案の分担額(大家が支払った任意の部分、またはテナント改善工事開始時または以前に支払うことを要求した部分を差し引く(“超過手当額”)を超えた場合、大家は、この条項7.F条に従って支払うことを要求した借主の1パーセント(“テナント分担額”)を差し引くことができ、その借主分担額は、超過手当額を最終予算で割った金額に等しくなければならない。一方，テナントが請負者にテナントの分担額を支払うことは，所有者が所有者第3修正案分担額を支払う義務がある条件となる。テナントは大家の要求に応じて大家に最終予算の最新バージョンを提出し，最終予算が最初の最終予算より2%(2%)以上増加した場合，更新後の最終予算は超過手当額の計算とテナント以降の支払いに適用される。

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(Iv)本契約には逆の規定があるにもかかわらず、任意の適用された通知および救済期間(テナントが超過手当金額の任意の部分に資金を提供できなかったことを含むが、テナントが超過手当額の任意の部分に資金を提供できなかったことを含むが含まれる)を超えた場合、いかなる違約イベントが発生するか

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7

テナント改善工事が基本的に完了したとき又はそれまでの任意の時間には、賃貸契約に基づいて大家に付与された他のすべての権利及び救済措置を除いて、大家は、第3の改正案で規定された費用の全部又は一部を差し引く権利があり、及び/又は大家は、いかなる責任も負わずに、テナント改善工事の工事停止を招くことができる(この場合、テナントは、いかなる遅延及びそれによる費用にも責任を負わなければならない)。

​

G.お知らせします。*本リースのすべての目的について、オーナーの通知アドレスは以下の通りです

ハトビル革新パーク有限責任会社

C/O健康ピーク属性

メインストリート1900号、500号スイートルーム

カリフォルニア州オーウェン郵便番号：92614

注意：LS資産管理

コピーは以下のように送信される

ハトビル革新パーク有限責任会社

C/O健康ピーク属性

4600 South Syracuse Street ， Suite 500

コロラド州デンバー市80237

注意：法律部

Goulston & Storrs PC

1 郵便局広場 25 階

マサチューセッツ州ボストン、郵便番号02109

注意してください[***]

​

譲渡発効日において、リースのすべての目的において、譲渡者の通知住所は以下のとおりです。

​

株式会社ユニキュア

ハーットウェルのレストランです

マサチューセッツ州レキシントン，郵便番号02421

Attn ： 最高法務責任者

Eメール：[***]

​

コピー(構成されない通知)を送信します

​

Covington&Burling LLP

ニューヨークタイムズのビルは

8 番街 620 号

ニューヨーク、NY 10018-1405

送信者：Stephen A.Infante，Esq.

​

譲渡が発効した日から発効し、レンタルのすべての目的について、譲渡者の通知先は以下の通りです

​

​

8

Genezen MA，Inc.

C/o Genezen Holdings Inc.

西点大通り九九00号、スイートルーム128

インディアナポリス， IN 46256

差出人：スティーブン·ファバロ

Eメール：[***]

​

コピーをコピーします

​

Goodwin Procter LLP

北街100番地

マサチューセッツ州ボストン、郵便番号：02210

注意してください[***]

​

一方がリースまたは本プロトコルによって発行された任意の通知は、本プロトコルの他方に交付されなければ発効しない。

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8.不動産からのレンタル料です。賃貸契約にいかなる逆の規定があっても、テナントは、(I)譲渡、転貸、許可、住宅ローン、質権、質権または譲渡テナントまたは不動産の全部または一部を譲渡してはならない。一度または一定期間毎に、株式の売却または譲渡、組合または実益権益、法律実施またはその他の方法によって、テナントまたはテナントの任意の直接または間接所有者の所有権または制御権を変更し、またはテナントおよびその従業員および請負業者以外の誰かが不動産またはその任意の部分を占有または使用することを許可する。改正された1986年の“国内収入法”(以下“法”と略す)によると、家主を直接または間接的に所有し、不動産投資信託基金の実体(“REIT所有者”)になる資格があり、直接、間接またはこの法第856(D)(5)節に規定された推定所有権規則を適用することにより、10%(10%)以上の権益を有する。または(Ii)賃貸契約第8.2節に基づいて任意の譲渡または他の訴訟を行うことにより、家主が本賃貸契約によって受信した任意の部分が当該守則第856(D)節でいう“不動産賃貸料”に適合しないようにする。テナントは(A)所有者が課税すべき不動産投資信託基金付属会社(“TRS”)(所有者である連合会社)を招聘してビル内にある飲食サービスエリアとフィットネスセンターを経営していることを認め、同意した；(B)TRSは必要に応じて独立請負業者を採用してこのような飲食サービスエリアとフィットネスセンターを経営し、現有の運営状況に符合する；及び(C)テナントは飲食サービスエリア及び/又はフィットネスセンターが支払うべき追加レンタル料についてすでに(或いは会)TRSに分配した。

9.信用状の払戻。

(a)家主は、現在、依頼者からの金額が1，740，224.75ドルの信用状(“既存信用状”)を持っていることを認めている。代替信用状を受信してから10(10)営業日以内に、大家は、既存の信用状を、既存の信用状を発行する銀行に必要な任意の商業的に合理的な書類と共に譲渡者に返却して、信用状を終了しなければならない。大家さんは代替信用状を受け取った後、既存の信用状を使ってはいけません。受領日から

​

9

信用状の代わりに、大家は譲渡人が信用証や現金保証金を維持する義務を免除した。

(b)2029年6月1日からその後、所有者はここで本賃貸契約に関連させるいかなる及びすべての責任を免除しなければならない。

10.業務を切り盛りする。所有者、譲渡者および譲受人は、それぞれ、譲渡リースまたは本協定に関連するいかなる取引も行っていないことを保証し、声明する。*譲渡者および譲受人は、譲渡者または譲受人によって提出された本契約に関連する任意のブローカー手数料、調査費用または他の賠償要求によって発生または発生したすべての費用、損害および支出を共同で賠償し、合理的な弁護士費および支出を含み、損害を受けないようにします。*そのようなクレームのために大家に訴訟または訴訟を提起した場合、譲渡者および譲受人は、自分で費用を負担し、大家さんと合理的に受け入れられた弁護士は、そのクレームを弁護し、任意のそのようなクレームを自費で解決しなければならない。しかし、これに関連する任意の規定、和解協定、同意命令、判決、または法令は、様々な点で事前に大家さんの書面で承認されなければならない。家主は、譲渡者及び譲受人が大家からクレームされた任意のブローカー手数料、調査費又は本契約に関連するその他の賠償により発生した一切の費用、損害及び支出を賠償し、合理的な弁護士費及び支出を含み、損害を受けないようにする。そのような任意のクレームによって譲渡者または譲受人に対して任意の訴訟または訴訟が提起された場合、所有者は自費で譲渡者および/または譲受人(場合によっては)に合理的に受け入れられた弁護士にこのクレームを弁護し、所有者によって任意のそのようなクレームを自費で解決しなければならない。しかし、これに関連する任意の規定、和解合意、同意命令、判決または法令は、様々な態様で、譲渡者および/または譲受人(状況に応じて)の書面承認を事前に得なければならない。

11.適用されないレンタル条項。第3.2、3.33.4および3.5節、オリジナルリース添付ファイル3 A、303、3 C、3 Dおよび3 E、および“第1の修正案”の第4および第5節は、本プロトコルまたは第2の追加条項には適用されない。

12.ほかのです。本協定草案を提出して審査及び交渉のために提出することは、家屋の賃貸要約、保留又は選択権を構成しない。本協定は、大家、譲渡者又は譲受人に対して拘束力がなく、大家、譲渡者、譲受人が本協定に署名し、他の当事者に交付しなければならない。“本プロトコルの明文規定及び明確な規定を除いて、現在既存のリース契約を承認及び確認するが、既存のリース契約のすべての条項、契約、合意及び規定は、延長後のリース期間全体にわたって不変かつ完全に有効である。家主、譲渡者、譲受人ともに同意し、本協定は、本協定の他の当事者及びその許可された相続人及び譲受人の利益に適用され、拘束力がある。本協定はマサチューセッツ州連邦法律によって管轄され、その解釈に基づくべきであるが、その法的衝突原則は適用されない。

13.前提条件。本プロトコルには何らかの逆の規定があるにもかかわらず，本プロトコルの効力と所有者の本プロトコル項での同意は先行条件(“先行条件”)の制約を受けなければならず，遅くはない

​

10

米国東部時間2024年8月31日午後5：00までに(I)譲渡発効日が発生しなければならず、(Ii)完全に署名された譲渡契約のコピーを所有者に交付した。時間は先行条件を満たす鍵であり，前述の日までに先行条件を満たしていなければ，本プロトコルは終了と失効，無効となり，何の効力も効果もない.

14.対応者。本プロトコルは、任意の数のコピーによって署名されてもよく、各署名者によってそれぞれ署名されてもよく、これらのコピーが加算されて同一の文書を構成してもよい。本プロトコルは電子署名方式で署名することができ，いずれの場合も電子署名はオリジナル署名と見なし，オリジナル署名と同等の効力を持つべきである.*ただし、“電子署名”は、電子的に生成された署名に加えて、元の署名のファクシミリバージョンまたは元の署名の電子スキャンおよび送信バージョン(例えば、pdfを介して)を含むべきである。

[署名ページは以下のとおりです]

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11

家主、譲渡者、譲受人は、上記の期日に、本“所有者が譲渡·引受に同意する契約”と“賃貸第三修正案”に署名したことを証明する。

大家さん：

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ハトビルイノベーションパーク有限責任会社は

デラウェア州にある有限責任会社は

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​

割り当て者：

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UnQure，Inc

デラウェア州の会社は

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​

指定者 ：

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株式会社ジェネゼンマデラウェア州の会社

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​

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12

添付ファイルA

譲渡 · 譲受契約の様式

[***]

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​

​

添付ファイルA

添付ファイルB

UNIQURE 保証の修正フォーム

保証への修正

保証法第1改正案

Guarantyの第1の改正案(本“改正案”)は，オランダの法律に基づいて設立された公共有限責任会社uniQure N.V.(uniQure BV(“保証人”)に変換された後継者)とデラウェア州の有限責任会社Hartwell Innovation Camp，LLC(“大家”)によって行われる。

リサイタル

デラウェア州のuniQure社(“uniQure”)は、テナントとオーナーとして、King 113 Hartwell LLCの権益相続人として、オーナーとして2013年7月24日に日付の特定賃貸契約(“オリジナルリース”)を締結し、2018年11月9日現在の特定第1改正案(“第1改正案”)と2019年6月17日現在の特定第2改正案(“第2改正案”)(総称して“既存賃貸”)を改正した

保証人は、UnQureが既存の賃貸下でテナントとしての支払い義務を保証するために、2013年7月24日現在の特定担保(“既存保証”と本改正案における“担保”)を大家に交付した

考えてみると、uniQureは、デラウェア州のGENEZEN MA，Inc.(“譲受人”)に既存のレンタルを譲渡している

所有者は既存の賃貸契約の譲渡に同意し、譲受人やUnQureとともに既存の賃貸契約を改訂し、大家が譲渡と引継ぎ賃貸に同意し、第3の改訂賃貸契約を規定している(“同意”および既存の賃貸契約とともに“借約”と呼ぶ)

譲渡と同意については、Genezen Holdings，Inc.(“Genezen保証人”)が賃貸保証を大家に渡している

同意については，UnQureは依然としてテナントの賃貸下での義務に対して一部の責任を負うことになり，大家や保証人はこの条項や条件に基づいて保証人の当該等の義務に対する責任を確認したいと考えている。

そこで，現在，上記の状況や，他の良好かつ価値のある代償を考慮して，大家や保証人は既存の保証を以下のように修正することに同意している

1.リサイタルと定義の用語です上記の朗読内容を本修正案に盛り込む。*本明細書で別途定義されていないすべての大文字の用語の意味は、既存の保証およびレンタルで与えられたものと同じ意味でなければなりません。

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添付ファイルB-1

2.保証の義務があります。割り当ての発効日から有効です

3.[わざと省略する]

4.賃貸借の譲渡。既存の担保の第5条には別の規定があるにもかかわらず，譲渡が発効した日からそれ以降，保証人は，借款の譲受人，転貸者，被許可者，抵当権者又は他の譲受人の行為又は不作為により生じたUnQure書面の承認を受けていないいかなる担保義務に対しても責任を負わない。

5.保証確認書。保証人は、本改正案の明確かつ具体的な規定を除いて、ここで既存の保証を承認し、確認することを認め、既存の保証のすべての条項、チノ、合意、規定は不変、不変を維持し、十分な効力と作用を有するべきである。

6.保証人を釈放する。譲渡が発効した日から，大家は保証人が2029年6月1日から発生あるいはそれに関連するすべての担保債務の責任を免除しなければならない。

7.お知らせ。 保証のすべての目的のために、家主の通知住所は以下のとおりです。

ハトビル革新パーク有限責任会社

C/O健康ピーク属性

メインストリート1900号、500号スイートルーム

カリフォルニア州オーウェン郵便番号：92614

注意：LS資産管理

コピーは以下のように送信される

ハトビル革新パーク有限責任会社

C/O健康ピーク属性

4600 South Syracuse Street ， Suite 500

コロラド州デンバー市80237

注意：法律部

Goulston & Storrs PC

1 郵便局広場 25 階

マサチューセッツ州ボストン、郵便番号02109

注意してください[***]

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添付ファイルB-2

譲渡発効日において、保証のすべての目的において、保証人の通知先は以下のとおりです。

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株式会社ユニキュア （ uniQure ）

ハーットウェルのレストランです

マサチューセッツ州レキシントン，郵便番号02421

Attn ： 最高法務責任者

Eメール：[***]

​

コピー(構成されない通知)を送信します

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Covington&Burling LLP

ニューヨークタイムズのビルは

8 番街 620 号

ニューヨーク、NY 10018-1405

注意：[***]

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15.ほかのです。*家主および保証人の双方は、本契約の他の当事者およびその許可された相続人および譲受人に有利であり、拘束力を有することに同意します。この保証はマサチューセッツ州連邦法律によって管轄され、その解釈に基づくべきであるが、その法律衝突の原則は適用されない。

16.対応者。本修正案は、任意の数のコピーによって署名されてもよく、各署名者によって別個のコピー上で署名されてもよく、これらのコピーは、一緒になって同じ文書を構成すべきである。本修正案は、電子署名によって署名することができ、いずれの場合も元の署名とみなされ、元の署名と同じ効力および役割を有するべきである。*ただし、“電子署名”は、電子的に生成された署名に加えて、元の署名のファクシミリバージョンまたは元の署名の電子スキャンおよび送信バージョン(例えば、pdfを介して)を含むべきである。

[署名ページは以下のとおりです]

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添付ファイルB-3

保証人と大家は上記1年目に発効したことを証明する。

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資料 b—4

添付ファイルC

保証を付加する形式

保証する

本保証は2024年_

GENEZEN MA，Inc.，デラウェア州の会社(“テナント”)と所有者は，2013年7月24日，2018年11月9日の第1改正案，2019年6月17日の第2改正案，およびオーナーによるマサチューセッツ州レキシントンハトビル通り113号にあるビル内のある物件(以下，“物件”と略す)の譲渡·回収および偶数日までの第3改正案(以下，“賃貸”と略す)の同意を経て改訂された。保証人は、家主に譲渡と引継ぎ賃貸及び賃貸第3改正案の同意を促すために、本担保に署名して家主に渡すことに同意する。良好かつ価値のある代価から、保証人は無条件で、適時、時間通りに賃貸契約に規定されているすべてのレンタル料とテナントが支払わなければならない他のお金を保証することに同意し、その中でテナントが履行し、遵守しなければならないと規定されているすべての契約、条件、合意を適時かつ迅速に履行し、遵守し、ここで保証人の受領と十分な支払いを確認する。保証人は、本契約の有効性および保証人の義務を、以下の理由で中止、影響または損害してはならないことを明確に同意してはならない：大家がテナントを野放しにしたり、大家が賃貸契約条項に従って宿泊客に保留された任意の権利または救済措置を主張したり、法律の実施またはその他の方法でテナントの賃貸契約下でのいかなる義務を免除してはならない(ただし、これらに限定されないが、現在または未来に制定された破産法手続きに基づいてテナントを拒否することを含む)、保証人はすべての保証抗弁を放棄する。

保証人の責任は、賃貸契約の任意の条項、法律または平衡法に従って支払われるべき任意のお金を所有者に支払うことを含み、いかなる保証違反、任意の賠償またはテナントのレンタル下の任意の他の契約に違反して支払うべき任意のお金を含むが、これらに限定されない。

保証人は、保証人が任意の修正通知を受信したか否か、またはそのような修正に同意したか否かにかかわらず、レンタル期間内および任意の更新、修正、またはレンタル契約の延長時に維持および完全に有効であることをさらに約束し、同意する。保証人はさらに、本保証書項の下での責任は主な責任であるべきであり(かつ、本文書のタイトルおよび“保証人(S)”という言葉の使用は、保証人の上記の主な義務を制限するものと解釈されてはならない)、所有者が賃貸契約に基づいて生じる任意の訴訟権において、所有者は、保証人、任意の他の保証人、およびテナントに対して訴訟を提起することを選択することができ、テナントまたは他の他の人にいかなる訴訟を提起することなく、または任意の判決を得ることができることに同意する

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添付ファイルC-1

保証人です。保証人は、保証人が本保証項の下のすべての保証義務(直接または間接的、法律の実施または契約または他の方法にかかわらず)を履行する前の任意の時間に所有する可能性のある任意の権利、すなわち、本保証書に従って支払われた金についてテナントに任意のクレームを主張し、代位権、分担、補償、免責および賠償の任意およびすべての権利またはクレームを含むがこれらに限定されないが、家主が所有する可能性のある任意の保証保証金または他の担保の任意の利益および参加のいかなる権利をさらに放棄し、保証人はテナントの任意の責任についてテナントに任意の販売または反クレームを請求することができない。

保証人は、本保証項の下での任意の支払いに対する提示、抗弁、違約通知、支払い要求、および他のすべての保証抗弁を放棄し、要求時に賃貸項目の下のすべての借金を無条件に支払うことに同意する。保証人は、さらに、テナントまたは保証人が、家主に対する任意の相殺または反クレーム(大家がテナントまたは保証人に対して提起しなければならない訴訟において提起されなければならない任意の強制的な反訴を除く)、および保証人の本保証項における責任に影響を与える任意の訴訟時効の利益を有する可能性があるか、または主張する可能性がある。保証人は、ここで大家さんを賠償することに同意し、大家がテナントの賃貸項目の下での義務を避けてテナントから受け取った任意の支払いによって受けたり、発生したすべての損失と費用から、法的費用を含むことから保護する。大家が弁護士を招いて本保証を実行するか、または本保証、リースまたは本保証または賃貸によって徴収された任意の支払いに関連する任意の訴訟または控訴を提起した場合、大家は、その弁護士の費用、費用、およびそれに関連する支出を取り戻す権利があり、これは、訴訟または控訴を審理する裁判所によって裁定され、それに加えて、大家は任意の他の救済を受ける権利がある。

保証人は大家に、保証人は借主の残りの所有権の大部分を直接または間接的に所有することを示した。

リースの条件、規定または契約のいずれかの厳格な履行または遵守を主張し、またはそこに含まれる権利を行使しない場合、家主が 1 つ以上の場合において、そのような条件、規定、契約または権利の将来に対する放棄または放棄と解釈または見なされないが、同じものは継続し、完全な効力と効力を有するものと合意されます。 賃貸借契約の規定に違反したことを知りながら家賃を受け取った場合、そのような違反の放棄とはみなされません。

リース、またはその利息の転賃、譲渡またはその他の譲渡は、本保証に基づく保証人の責任を消滅または減少させるものではありません。また、リースに記載されているテナントの責任に言及される場合、そのような言及は、同様に保証人を参照するものとみなされます。

この保証期限が満了して大家から書面で通知されてから十(10)日以内に支払われなかったすべての金は、この賃貸契約第5.4節に規定する超過支払金利を大家が受領するまで、適用された満期日から利息を計上しなければならない。

双方はさらに、本契約のすべての条項及び条項は、大家の相続人、遺言執行人、管理人及び譲受人の利益に適合し、保証人の相続人、相続人及び譲受人に対して拘束力を有することに同意した。本保証では，保証人については，すべて保証人と見なすべきである

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添付ファイルC-2

保証人を含む相続人と譲受人は、本保証条項の制約を受けるべきであるが、このような譲渡があっても、元保証人は、本保証項の下でのすべての義務、義務、責任に対してすべてと完全な責任を負わなければならない。いずれの場合も、所有者が事前に書面で同意していない場合は、本保証を譲渡、譲渡、修正または修正してはならない。家主は，保証人の同意を得たり，他の要求に応じた行動をとることなく，大家の賃貸における権益の譲渡に関する本担保を制限せずに譲渡する権利がある。

保証人は、所有者が30(30)日以上の事前書面通知を出した後、随時署名、確認し、所有者に書面声明を交付し、本保証が修正されておらず、完全に有効であることを証明しなければならない(または修正があれば、修正時に完全に有効であることを証明し、修正された効力を説明する)、所有者、建物の任意の潜在的購入者または所有者が建物の任意の権益、建物の任意の担保権者または準抵当権者、建物の任意のレンタル者または準レンタル者、建物の任意のテナントまたは準借主人を意味する。どんな担保でも期待される譲受人です

保証人は、この保証はマサチューセッツ州連邦法律によって管轄され、その解釈に基づいて、法律紛争の原則を考慮しないべきであることに同意する。保証人は、本担保を強制的に執行するすべての訴訟、および本保証によって引き起こされる、または本保証に関連するすべての紛争は、マサチューセッツ州連邦裁判所またはマサチューセッツ州連邦裁判所によって処理および裁決され、ここでこれらの裁判所の唯一および排他的管轄権を明確かつ撤回不可能に受け入れなければならないことに同意する。保証人は、任意の州または米国の法律に従って、または他の方法でそのような管轄権に反対する任意およびすべての権利を放棄する。保証人は，その代理人としてテナントを撤回できずに指定し，このような訴訟に関連する訴訟手続の送達を担当する。保証人の同意は、法律の適用が許容される範囲内で、このような個人管轄権に対する同意は自発的でなければならず、法律が別途許可された送達手続きを除いて、他のいかなる文書や行動も必要とせず、任意のこのような裁判所で保証人管轄権を付与することができる。

本保証によれば、通知は書面で送信され、リース契約に規定された方法で送信され、送信されなければならない：(I)大家に送信された場合、Goulston&Storars，PC，One Post Office Square，Boston，CA 92614に送信または送信される場合、注意：LS Asset Managementは、Hartwell Innovation Campus，LLC，c/o HealthPeak Properties，4600 South Syracuse Street，Suite 500，Denver，CO 88237にコピーとともに送信され、注意：法律部，PC，Gston&Storars，PC，POffice Street，POffice，Jeston，0.住所：インディアナポリス128号ウエストロード9900号郵便番号：46256、注意：スティーブ·ファバロ、郵便番号：マサチューセッツ州ボストン、北通り100号、Goodwin Procter LLP、郵便番号：02210、注意：アンドリュー·C·スコーフ、Esq.，または大家または保証人が書面で指定した他の住所。本担保に特別な要求がない限り、本保証が大家に付与されたいかなる権利、選択権又は権力の行使について通知する必要はない。

保証人が米国公共証券取引所または他の公共証券取引所で英語でボストン地域でいつでも入手可能な金融情報(インターネットまたはその他の方法を介して)を提供しない限り、保証人は大家が以下の情報を受信してから30(30)日以内に大家に交付しなければならない

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添付ファイルC-3

保証人が最近完成した監査済み財務諸表を提供し、保証人が監査された財務諸表がない場合、保証人は監査されていない財務諸表を提出しなければならない。*家主および不動産またはその任意の部分の任意の実際または潜在的なレンタル者、購入者、または抵当権者は、そのような財務情報に依存することができます。

本明細書で他に定義されていない大文字の用語は、本レンタルにおいてそれらを与える意味を有するべきである。

[署名ページは以下のとおりである]

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添付ファイルC-4

保証人は上記の日に本保証書に署名し、公印を押すことを証明した。

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資料 C—5