添付ファイル10.5

バークリーストリート22番地

マサチューセッツ州ボストン

第3回賃貸借契約の改訂

株式会社リズムファーマシューティカルズ

本レンタル約第3修正案(“第3修正案”)は2024年(発効日)_

背景

A.この日付は、2016年4月15日の特定第1修正案(“第1修正案”)によって改正され、2018年8月6日までの特定第2改正案(“第2改正案”；第1改正案及び第2改正案により原賃貸契約“改正)された2015年11月25日の所有者とテナントとの間の特定賃貸契約(”原借約“)を参照されたい。これにより、テナントは現在、12日(12日)に所有者に約13，667平方フィートのレンタル可能平方フィートを賃貸する^{これは…。})マサチューセッツ州ボストンバークリーストリート222番地にあるビル(“同ビル”)フロア(“賃貸物件”)詳細は本レンタル契約を参照されたい。本明細書で使用されるおよび定義されていない大文字用語は、本レンタルにおいてそれらに与えられるそれぞれの意味を有するべきである。

B.レンタル期間は現在2025年7月31日に満期になる予定です。

C.大家とテナントはコストを達成したい第三修正案：(I)賃貸契約期間の延長、(Ii)いくつかの他の面でレンタル契約を改訂し、これらはすべて本改正案に規定されている条項と条件を満たしている。

協議

そこで，上記の場合と本プロトコルに記載されている相互契約を考慮して，大家とテナントは本賃貸契約を以下のように修正·修正することに同意した

1.レンタル契約が延期されます。レンタル期間を延長し、2025年8月1日(“レンタル期間延長開始日”)から、レンタル契約が早く終了しない限り、夜11：59に満了します。(東部)2030年7月31日(“延長期間満了日”)(この期間をここでは“延長期間”と呼ぶ)は、以下の条項及び条件に従って締結される。本第3改正案には明確な規定があるほか、現在改訂されている本賃貸契約のすべての条項と条項は、テナントがレンタル期間内に賃貸物件の賃貸を延長し、元の賃貸契約基本賃貸契約情報テーブルに規定されている“期限満了日”を延長期限満了日に修正することに適用される。

2.総レンタル料です。テナントは、2025年7月31日まで、賃貸条項に基づいて賃貸物件の賃貸料純額を引き続き支払わなければならない。前述の規定にもかかわらず、テナントが当時お金や物質的な非金銭的な賃貸借違約(いかなる適用の通知や救済期間の後も継続)が発生していない限り、毎月支払うべき純賃貸料

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2025年1月、2025年2月、2025年3月、2025年4月、2025年5月、2025年6月、2025年7月(限り)の月は免除される。

レンタル期間の延長開始日からレンタル期間の満了日まで、テナントは以下の借金表に記載されている毎月分割払い方式で、本第3改正案により改正された賃貸契約の時間及び方式に従って、賃貸物件について賃貸料純額を支払うべきである

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テナントは，引受人に比例分担の推定経営コスト，テナントが比例分担する推定印紙税，電気料金及びリース契約で規定されている，本第3改正案により改正されたリース契約に規定されている他のすべての支払金を引き続きテナントに支払わなければならない。

3.“そのまま”状態。賃貸契約に何らかの逆の規定があっても、テナントは“そのまま、そのまま”の延長期限を設けなければならず、各方面において上記の規定の発効日に賃貸所を賃貸する場所を提供し、大家は借主が使用するために賃貸の場所を準備又は建設する義務がないか、又はその中又は建物内に任意の追加の工事又は改善を建設し、又は任意の形態の貢献、手当又は任意の形態の奨励を提供することができる(本第3改正案第3節以下で明確に規定するものを除く)。所有者は賃貸物件の状況について何も述べたり保証したりしない(明示または黙示)。

大家は、テナントに27万3540ドル/100ドル(273，540.00ドル)のテナント改善手当(“延長期手当”)を提供し、テナントが上記発効日以降に賃貸住宅内で行うリフォーム、改築、設置の設計·建設費用(“延長期工事”)を提供しなければならない(総称して“延長期リフォーム費用”と呼ぶ)。延長期間手当を超えたすべての延長期限工事の設計、建造、その他の費用は完全にテナントが支払うべきであり、大家はいかなる超過した部分にもいかなる補償も提供してはならない。延期手当はテナントの要求に応じて支払わなければならないが、4(4)回を超えない。テナントはカレンダーごとに1回以上の延長期間手当を請求してはいけません。各支出について、テナントは、受領費用の内訳、テナントが期限を延長したリフォーム費用であり、テナントが負担して支払いしたことを証明する証明書、および適切なバックアップ書類を含む、1日の月の初日前に大家に購入書を提出しなければならない

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AIA慣用形態の進捗支払い証明および部分留置権免除(大家さんが提供または合理的に承認した慣用的、記録可能な形態)、および請求書および請求書のコピーが支払われています。延長期限改修総コストが延長期限手当を超えたと合理的に推定された場合、所有者は延長期限手当と延長期限更生総コストの割合に比例して延長期限手当を支払う権利があるが、延長期間作業が完了した後に延長期限手当を最終的に入金しなければならない。大家はまた，テナントがET終了材料の大家に提出してから30(30)日以内に延長期限手当の最終10%(10%)に資金を提供する権利を保持している。“ET仕上げ材料”は、上記延長期限手当最終金額の請願パッケージを指し、(I)テナント建築家が所有者が承認した延長期限工事の施工書類に基づいて延長期限工事がほぼ完了したことを証明する最終AIA証明書、(Ii)期限延長工事の“竣工”または最終記録計画、(Iii)すべての請負業者、下請け業者、サプライヤー、サプライヤーによる延長期限工事の最終留置権免除(所有者が合理的に承認する習慣、記録可能な形態)を提供する。支払わなければ、物件に対して留置権を有する権利を有する物質人、(Iv)期限延長工事を実行した後の賃貸住宅の占有証明、及び(V)所有者建築規則及び規定要求の他の任意の物品。テナントは、先のテナントの書面要求に応じて、延長レンタル期間手当の全部又は任意の部分を賃貸物件を相殺する次の毎月賃貸料純額(S)、推定経営コスト及び当時対応する推定印紙税とすることができるが、レンタル期間延長開始日6(6)ヶ月前にテナント未収用又は延長レンタル期間手当のいずれかの残高を運用した場合、大家はその後自動的に賃貸物件当時支払うべき次の月極レンタル料(S)純賃貸料、推定運営コスト及び推定印紙税として使用しなければならない。上記の規定にもかかわらず、大家は、テナントに金銭又は物質的な非金銭違約(任意の適用の通知及び救済期限の後に継続)が発生した任意の時間に、又は貸記延長期限手当の任意の部分を支払う義務がない。

テナントは、すべての適用される法律、法規、法規、条例、規則、附例及び条例、所有者施工規則及び条例、並びに賃貸借契約のすべての条項及び条件に基づいて、原賃貸借契約第4.07節及び第2改正案の付表C-2を含むが、本第3節以下のすべての作業を実行しなければならない。前述の規定にもかかわらず、原賃貸借契約添付ファイルBの規定及び第2修正案添付ファイルBの規定は、延長された期限作業には適用されない。所有者は、延長期限工事の設計又は施工のいずれの側面にも責任を負わず、その中のいかなる欠陥の是正又は完成のいかなる遅延にも責任を負わず、延長期限工事に対する所有者の施工書類の承認は、延長期限工事が適用される法律、法規、条例、規則、規則及び細則のいずれの態様、延長期限工事の任意の側面と建物の任意の構成要素又はシステムとの協調、又は建物を破損又は損害することなく延長期限工事を建設する可能性があるか否かにいかなる責任を負うかを招くことはできず、これらはすべてテナントが独自に負担しなければならない。事業主が工期延長工事の施工書類を承認した後、テナントが所有者に修正された施工書類を提出して所有者の審査及び承認に供した後、その中に表示された工事を任意の変更を行うことができる。もし延長された仕事に任意の構造或いはその他の特殊なプロジェクトが含まれている場合、テナントは大家の合理的で、自腹を切った第三者費用を補償しなければなりません

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大家さんはこのようなものを審査しています。テナントは，期限延長業務に対する大家またはその管理代理人に行政監督または協調費用を支払わなければならず，金額は期限延長作業総コストの2%に相当し，大家は期限延長手当から差し引くことができる。前の言葉があるにもかかわらず、テナントが延長された定期手当全体を控除本第3節に規定する賃貸住宅の翌月の賃貸料純額(S)、推定運営コスト、推定収用を選択した場合、大家に行政監督費や協調費を支払うべきではない。また、テナントは、テナントが期限延長作業を実行する際に使用する建築サービスまたは施設(例えば、電力、暖房エアコン、火災警報プラグ/挿抜、貨物エレベーター使用および清掃)の費用を所有者に支払わなければならず、いずれの場合も建物基準料率で建物テナントから徴収される。このようなすべての費用は，本第3節に規定する延長期限手当から随時収用可能な延長期限更生費用を構成しなければならない。

4.信用状です。借約4.17条によると、大家は現在、信用状形式で75，000.00ドルの保証金を保有しており、借入期間全体にわたって信用状を保有していることを確認した。信用状はレンタル期間内に減らすことはできません。

5.“第2修正案”添付ファイルD。ここで、“第2の修正案”添付ファイルDの第2段落はすべて削除され、以下によって置換される：“本添付ファイルDの場合、本添付ファイルDで言及されているすべての”不動産“は、賃貸不動産を指すものとみなされるべきであり、本明細書で言及されるすべての”用語“は、第3の修正案に記載された拡張用語を指すものとみなされるべきである”第二改正案添付ファイルD第一節は現在削除され、もはや法的効力又は効力を有していない。本第3修正案には何らかの逆の規定があるにもかかわらず、上記添付ファイルD第2節第1文における“移転場所”への言及は不変であるべきである。

6.延期条項。ここでは，第2修正案添付ファイルD第3節の第2文をすべて削除し，“疑問を免れるため，ここで用いられる”初期用語“は，第3改正案第1節で規定された延長用語を指すと見なすべきである”とする.上記第3項の他のすべての条項は引き続き適用されなければならない。

7.雑類

(a)業務を切り盛りする。大家とテナントはそれぞれ声明して相手に保証し、世邦魏理仕会社(“テナントのマネージャー”)以外には、第三改正案に関する不動産業者や代理人は一切関与していない。テナントは、大家及びその受託者、マネージャー、メンバー、依頼者、受益者、パートナー、高級管理者、取締役、従業員、担保者及び代理人が、テナントを代表すると主張する仲介人、代理人又は発見者(テナント仲買人を除く)が本第3改正案に関連するすべてのクレームを受けない損害を賠償しなければならない。大家は、別の契約に基づいて、本第三改正案に規定する手数料をテナント仲介人に支払わなければならない。本第7(A)条の規定は、リース満了又は早期終了後も有効である。

(b)テナント確認書。テナントは大家に陳述し、保証した：(I)大家さんは約束を破っていないし、以下のような場合もない

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（ ii ） テナントに代わってこの第 3 修正条項を履行する者は、正当な権限を有しており、この第 3 修正条項を履行し、引き渡すための完全な権限を有していること、テナントは、その条件に従ったリースの執行に対する請求、相殺、または防御を有していないこと、（iv） テナントは、大統領令または米国財務省によってテロリスト、「特別指定国民およびブロックされた人」、またはその他の禁止またはブロックされた個人、グループ、団体、国家、または法律、命令、規則に従って取引として指定された個人、グループ、団体、国家のために、または代理として、直接的または間接的に行動していないこと。外国資産管理局によって施行または管理される規制または規制であり、外国資産管理局は、そのような個人、グループ、団体または国に代わって、直接的または間接的に、この取引に従事していないこと、または直接的または間接的に、この取引を扇動または促進していないこと。

(c)将軍。本第三修正案又はその一部又は全部の条項の要約をテナントに提出して審査のために提出することは、レンタル場所の保留又は選択権を構成するものでもなく、レンタルスペースの要約も構成されておらず、双方が本第三修正案に署名しない限り、本改正案項下のレンタル場所又は本契約中の他の事項に対していかなる法的義務も生じない。本“第3の修正案”は、当事者が署名したときに、すべての当事者に対して拘束力のある合意を構成しなければならない1つまたは複数のコピーを実行することができ、すべての締約国は正本または同一のコピーの署名者ではないにもかかわらず、すべての締約国が当事者の署名を反映する1つまたは複数のコピーを得なければならない。ファクシミリまたは電子メールを介して本第3の修正案署名コピーを送信するpdfコピーは、原本の交付に等しいとみなされるべきであり、いずれの場合も、本第3の修正案署名コピーを電子メールで送信するファクシミリまたはpdfコピーのいずれか一方は、任意の場合には、元の署名を直ちに他方に配信することを要求すべきである。本“第3の修正案”は、PDFファイルまたは電子署名(例えば、DocuSignまたは同様の電子署名技術)の電子メール形態で署名および/または送信し、その後、電子的に保存することができ、電子記録は、当事者の手書き署名を有する紙のコピーと同様に効率的であり、そのように署名された側に拘束力を持たなければならない。有効性，実行可能性，採択可能性については，本第3改正案に現れる電子署名は手書き署名と同等に扱うべきである.

(d)全面的に改訂する。本第3の修正案は、本契約主題に関する双方の当事者のすべての合意を含み、双方の当事者間の当該主題に関するすべての以前の取引の代わりになる。本契約では、“リース”または“本賃貸契約”または同様の条項またはその任意の部分に言及する場合には、本第3の修正案によって修正されたレンタル契約またはその任意の部分を指す。

(e)拘束力のある修正案。本第3修正案は、本協定当事者及びそのそれぞれの相続人及び許可された譲受人に対して拘束力を有し、利益を得ることができる。

(f)治国理政。第三修正案はマサチューセッツ州連邦法律によって管轄され、法律紛争の原則を考慮しない。

(g)承認する。本第三改正案が明確に修正されたほか、本リースはここで承認·確認され、完全な効力と効力を維持しなければならない。

[署名ページが続いている]

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上記の発効日から、家主と宿泊客は、マサチューセッツ州の押印文書として、本第三改正案に署名した。

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