リース契約の第2改正この第2次リースに関する修正第2条（この「修正第2条」）は、2024年2月5日（「修正第2条発効日」）に、デラウェア州の合資会社であるPPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP（「家主」）とデラウェア州の法人であるSANGAMO THERAPEUTICS, INC.（以下「テナント」）との間で、以下に関連して締結されます。事実：A. 家主（Marina Boulevard Property, LLCの後継者）とテナントは、2017年11月3日付けの特定のリース契約（「オリジナルリース」）の当事者であり、その特定のファーストによって修正されました2019年1月1日付けのリース契約の改正（修正後の元のリースを本書では「リース」と呼びます）。これに基づき、家主は、カリフォルニア州ブリスベンのマリーナ大通り7000番地にある建物（「建物」）の賃貸可能な平方フィート全体をテナントにリースします。この建物の総面積は約87,695平方フィートです（「敷地」）。この建物は、マリーナ・ランディングと呼ばれる複数の建物からなる複合施設の一部です。B. 家主とテナントは、テナントから家主に渡された既存の信用状を家主が利用できる状況を変更し、家主がリースを終了する書面による通知を提出できるようにするために、リースの特定の条項を修正したいと考えています。さて、そこで、本書に組み込まれている上記のリサイタル、ここに含まれる相互の契約と条件、および受領と十分性が確認されたその他の貴重な対価を考慮して、家主とテナントは以下のように合意します。1.信用状、家賃と割引の申請。(a) 家主は現在、シリコンバレー銀行が発行した、元々2019年8月5日付けで2019年9月17日に修正された、特定の取消不能の予備信用状番号SVBFS014272を保有しています。信用状の現在の価値は、100万50万ドル（150万ドル）です。テナントは、リースのセクション6を補足および修正し、2024年2月、2024年3月、および2024年4月に予定されているテナントの月額家賃債務の全部または一部を2024年4月に満たすために、貸主に信用状を引き出すことを許可し、指示します。期間：月額基本賃料月額費用回収エレベーター預金償却。総家賃02/01/2024 — 02/29/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 583,812.97 03/01/2025 — 03/31/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 04/01/2026 — 04/30/2024 $409,515.09 — 04/30/2024 $409,515.09 $171,950.54 $2,347.34 $583,812.97 04/30/2024 $409,515.09 171,950.54 $2,347.34 $583,812.97* *テナントは、信用状の金額を適用するだけでは2024年4月の家賃の全額を支払うには不十分であることを認めており、したがって家主は金額のみを要求することになります

2の場合、信用状と2024年4月の残高に基づいて家賃が利用可能になり、2024年4月1日までにテナントが家賃を適時に支払うものとします。(b) 家主は、それぞれ2024年2月1日頃、2024年3月1日、2024年4月1日頃、テナントに通知することなく、発行銀行（家主は、シリコンバレー銀行の後継者であるファースト・シチズンズ・バンクであり、リースに記載されているN.A. ウェルズ・ファーゴ・バンクではないと認めています）に当該金額（それぞれ「要求金額」）を提出するものとします。この信用状の使用は、家主の単独の選択により、当該日付の時点で債務不履行事由が発生していないことを条件とします。また、債務不履行事由の場合を除き、テナントは、そのような抽選によって減額された信用状の全額を回復する必要はないものとします。発行銀行が、貸主からの請求から10営業日以内に、信用状の条件（「支払い期間」）に従って要求金額を家主に支払う限り（「支払い期間」）、テナントは要求金額を支払う義務に違反しているとはみなされません。発行銀行が、発行銀行側の不能または拒否を含む何らかの理由で、支払い期間内に要求金額を家主に支払わない場合、家主の判断により、テナントが信用状の抽選で家賃を支払う権利は無効となり、テナントは家主からの書面による通知を受け取ってから5営業日以内に未払いの金額を家主に全額支払うものとします。前述の条件で信用状の抽選を利用して家賃の支払いを許可する場合を除き、家主は、賃貸借契約に基づく賃料を支払うテナントの義務を変更または放棄したり、債務不履行時の家主の救済措置を含め、リースに基づく家主の権利や救済措置を一切放棄したりしません。家主は、すべての支払いがこの憲法修正第2条で意図されたとおりに実際に行われたと仮定すると、憲法修正第2条の発効日現在、家賃の支払いに関する債務不履行事由は存在せず、また（調査義務なしに）家主が他の債務不履行事由の存在について実際の現在の知識も持っていないことを認めます。テナントの家賃債務に対する信用状の適用は、一時的な配慮を目的としており、貸主に信用状の担保を提供する賃貸借契約に基づくテナントの義務を変更するものではありません。2024年6月1日またはそれ以前に、テナントは50万ドル（150万ドル）の現金保証金を家主に預けるか、信用状を、大家にとって合理的に満足できる条件の銀行からの新しい信用状に置き換えるものとします（そして家主は、シリコンバレー銀行の後継者であるファーストシチズンズバンクが家主に受け入れられることに同意します）。2。家主の早期解約権。(a) テナントは、家主が建物の販売を開始して、1つまたは複数の第三者にリースする予定であることを認めています。賃貸契約にこれと反対の定めがある場合でも、家主は賃貸借契約の有効期限を家主が選択した日付に繰り越す無条件かつ継続的な権利を有するものとします。家主は、建物の全部または一部のみについてこのリースを終了することができます。ただし、部分終了後のリースに基づく建物の残りの部分は、商業的に合理的な建物の解体となり、残りの建物は第三者へのリースまたは転貸のマーケティングに適した機能的な建築単位として残されます。その場合、テナントは、賃貸借契約第10条に基づく転貸または譲渡の提案によって必要になったかのように、壁の解体やその他の改善の費用を支払うものとします。ただし、この文に基づくテナントの支払い義務は、25万を超えないものとします

合計で3ドル（25万ドル）です。この段落に基づく早期解約権を行使するには、家主は早期有効期限が発効する少なくとも30日前（「有効期限」）前にテナントに書面による通知（「有効期限通知」）を提出しなければならず、そのような早期有効期限が2024年9月30日より前であってはなりません。2024年9月30日の基準日は、テナントが2024年9月30日より前にリースを終了する独立した権利を家主に与える違反または債務不履行がない場合の有効期限のタイミングにのみ関係します。たとえば、家主のその他の権利を制限することなく、テナントが2024年6月1日以前に上記の信用状の全額を回復しない場合、またはその他の理由でリースに基づく債務不履行または違反が発生した場合、いずれの場合も、該当する通知および救済期間を超えて、家主は2024年9月30日までにリースに基づく家主の権利を行使する権利を有します（リースの終了を含む）。家賃は有効期限の時点で比例配分ベースで調整されるものとし、有効期限が暦月の最終日でない場合、テナントは期間の最終暦月に比例配分された金額を支払うだけで済みます。家主は、有効期限通知に関連して料金や支払いをテナントから徴収しないこと、またテナントはいかなる場合でもそのような料金や支払いについて家主に対して責任を負わないことに同意します。テナントへの合理的な事前通知と妥当な時間内に、テナントは家主と合理的に協力して、そのようなリース計画を円滑に進めるために、物件の見学や検査を行えるようにしなければなりません。家主は、施設がリースのセクション10に従って家主によって承認された転貸の対象となる場合、この第2項の早期解約権は適用されないことに同意します。(b) テナントが法的に義務付けているやむを得ない施設の廃止義務により、完了するまでに30日以上かかる場合、テナントは家主に書面で通知することにより、有効期限をさらに最大60日間延長することができます。どのような場合でも、有効期限の延長は、有効期限内にそのような廃止措置作業を開始および終了するためのテナントの勤勉な努力が明示的に条件となります。テナントの「勤勉な取り組み」では、最低でもテナントが次の事項を遵守する必要があります。(i) テナントは、有効期限通知の日から10営業日以内に、そのような廃止措置の詳細な計画 (「廃止措置計画」) を家主に提出します。(ii) テナントは、廃止措置計画を他のすべての必要な書類とともに適切な政府当局に速やかに提出します。、すべての政府要件に準拠した、それに関連する計画と仕様、そのようなすべての提出物のコピーを同時に提供してください家主へ。（iii）テナントは、廃止措置計画が承認されるために政府当局が必要とする手数料を適時に支払います。（iv）テナントは、（a）随時必要とされる追加情報または書類を、その要求から10営業日以内に提出し、（b）政府当局からの質問やコメントに対応することにより、政府当局と協力します場合によっては、上記の質問やコメントをテナントに口頭または書面で通知してから10営業日後にそれぞれのコピーを家主に送ります。（vi）テナントは、（a）報告書、コメント、改訂された提出物、および廃止措置計画の改訂のコピーを家主に提供すること、（b）定期的に家主と会って廃止措置計画の状況について詳細に話し合うことなど、廃止措置計画の承認を得るためのテナントの進捗状況を家主に知らせます。家主は、廃止措置計画の承認を得るために、家主に自己負担することなく、テナントと協力しなければなりません。

4 3.その他。(a) この憲法修正第2条は、ここに記載されている事項に関する当事者間の完全な合意を定めています。口頭または書面による追加の表明や合意はありませんでした。本契約で修正または修正された場合を除き、リースの規定、条件、条件は変更されず、完全に効力を有するものとします。(b) リースの規定と本修正第2条の間に矛盾がある場合は、本修正第2条の規定が優先されます。(c) 家主によるこの修正第2条の提出は、この修正第2条の締結の申し出ではありません。家主とテナントが相互に実行してテナントに引き渡すまで、家主とテナントはこの修正第2条に拘束されないものとします。(d) この憲法修正第2条で使用される大文字の用語は、リースに記載されているものと同じ定義を持つものとします。ただし、大文字の用語はそこで定義されており、この憲法修正第2条で再定義されていない場合に限ります。(e) テナントは、この憲法修正第2条に関連してテナントがブローカーと取引したことがないことを家主に表明します。テナントは、この憲法修正第2条に関連してテナントを代理したと主張するブローカーのあらゆる請求に対して、家主を弁護し、補償し、無害にすることに同意します。家主は、この憲法修正第2条に関連して家主が仲介業者と取引したことがないことをテナントに表明します。家主は、この憲法修正第2条に関連して家主を代理したと主張するブローカーからのすべての請求について、補償し、テナントを無害にすることに同意します。(f) この憲法修正第2条の各署名者は、その署名者が代理を務める当事者に代わって署名書を締結し、引き渡す権限を有することをここに表明します。(g) この通知は、カリフォルニア州民法第1938条に従って行われます。施設には障害者アクセス検査証明書が発行されていません。認定アクセススペシャリスト（CASP）が施設を検査し、施設が州法に基づいて適用される建設関連のアクセシビリティ基準をすべて満たしているかどうかを判断できます。州法ではCaSP検査は義務付けられていませんが、家主はテナントがCaSP検査を受けることを禁止することはできません。テナントがCaSP検査の実施を希望する場合、テナントは家主に書面で通知し、家主は独自の裁量により、検査を実施するためにCASPを雇うことを選択できます。家主がそう選択しない場合、テナントが実施するCASP検査の時間と方法、およびそのような検査を実施するために選ばれたCASPは、家主の事前の書面による承認の対象となり、不当に差し控えたり、条件付けしたり、延期したりすることはありません。いずれの場合も、CaSP検査の料金の支払いはテナントが負担するものとします。施設内の建設関連のアクセシビリティ基準の違反を是正するために必要な修理費用は、テナントが負担するものとします。(h) テナントは、テナントが現在遵守しており、常に（その延長を含む）家主に表明し、家主に対して、同省の外国資産管理局（「OFAC」）の規制を遵守し続けるものとします

5 財務省およびあらゆる法令、行政命令（2001年9月24日の、財産を阻止し、テロを犯した、脅迫する、またはテロを支援する者との取引を禁止する大統領命令を含む）、またはそれに関連するその他の政府の措置。(i) この憲法修正第2条は、それぞれ原本と見なされますが、まとめるとまったく同じ文書を構成する複数の同一の文書が成立します。この憲法修正第2条は、いわゆる「pdf」形式で執行される可能性があり、各当事者は、元の文書を受け取った場合と同じ程度に、相手方の当事者が署名したこの憲法修正第2条のPDF版を信頼する権利を有します。この憲法修正第2条の電子署名は、電子署名した当事者を拘束するのに有効かつ有効であるものとします。[署名は次のページにあります]

6 その証として、家主とテナントは、憲法修正第2条の発効日をもって、この修正第2条を正式に実行しました。家主:PPF OFF 7000 MARINA BOULEVARD LP、デラウェア州の有限責任会社。投稿者:/s/ デレク・シモンズ氏名:デレク・シモンズ氏名:デレク・シモンズ役職:副社長テナント:デラウェア州の企業サンガモ・セラピューティクス社:/s/ スコット・B・ウィロビー法務顧問