アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
表
(マーク1)
本財政年度末まで
あるいは…。
移行期になります 至れり尽くせり
手数料書類番号
手数料書類番号
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
|
||
(明またはその他の司法管轄権 会社や組織) |
|
アメリカ国税局の雇用主は 識別番号) |
|
||
(主な行政事務室住所) |
|
(郵便番号) |
(
(登録者の電話番号、市外局番を含む)
同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
クラスごとのタイトル |
取引記号 |
登録された各取引所の名称 |
同法第12条(G)に基づいて登録された証券：
ありません
登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してください。
医療財産信託会社
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。
医療財産信託会社は☐
再選択マークは、登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13条または15(D)節に提出されたすべての報告書を提出したかどうか、および(2)過去90日以内にそのような提出要件に適合しているかどうかを示す。
医療財産信託会社
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−T規則405条(本章232.405節)に従って提出を要求した各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示す。
医療財産信託会社
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。
医療財産信託会社
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☒ |
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ファイルマネージャを加速する |
|
☐ |
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非加速ファイルサーバ |
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☐ |
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規模の小さい報告会社 |
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|
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新興成長型会社 |
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MPT運営パートナーシップ，L.P.
大型加速ファイルサーバ |
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☐ |
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ファイルマネージャを加速する |
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☐ |
|
☒ |
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規模の小さい報告会社 |
|
||
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新興成長型会社 |
|
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する☐
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる
証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する
これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す☐
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(同法第12 b-2条で定義されている)。
医療財産信託会社は☐違います
2023年6月30日まで医療財産信託会社の非関連会社が保有する5.913億株普通株(“普通株”)の総時価は1株当たり0.001ドルであった
2024年2月16日まで,
引用で編入された書類
医療財産信託会社が2024年5月30日に開催する株主総会の最終委託書の一部は，本Form 10−K年度報告第III部の第10~14項に引用して組み込まれる。
説明的説明
本報告では，メリーランド州医療財産信託会社の2023年12月31日までの10−K表年次報告とデラウェア州有限連携企業MPT運営パートナー会社の年次報告を統合し，医療財産信託会社のほとんどの業務を同社が行った。他に説明或いは文意が別に指摘されている以外、本報告で言及した“私たち”、“医療財産”、“MPT”或いは“会社”はすべて医療物業信託有限会社及びその合併付属会社を指し、MPT Operating Partnership、L.P.を含む。他に説明或いは文意が別に指摘されている以外、すべて言及された“経営組合”はすべてMPT Operating Partnership、L.P.及びその合併子会社を指す。
2
カタログ
前向き陳述に関する警告 |
4 |
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第1部 |
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第1項。 |
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業務.業務 |
8 |
第1 A項。 |
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リスク要因 |
23 |
項目1 B。 |
|
未解決従業員意見 |
38 |
プロジェクト1 C。 |
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ネットワーク·セキュリティ |
39 |
第二項です。 |
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属性 |
41 |
第三項です。 |
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法律訴訟 |
43 |
第四項です。 |
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炭鉱安全情報開示 |
43 |
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第II部 |
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|
五番目です。 |
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登録者普通株，関連株主事項及び発行者が株式証券を購入する市場 |
43 |
第六項です。 |
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保留されている |
45 |
第七項。 |
|
経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析 |
46 |
第七A項。 |
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市場リスクの定量的·定性的開示について |
60 |
第八項です。 |
|
財務諸表と補足データ |
62 |
第九項です。 |
|
会計と財務情報開示の変更と相違 |
112 |
第9条。 |
|
制御とプログラム |
112 |
プロジェクト9 B。 |
|
その他の情報 |
113 |
プロジェクト9 Cです。 |
|
検査妨害に関する外国司法管区の開示 |
113 |
|
|
|
|
第三部 |
|
|
|
第10項。 |
|
役員·幹部と会社の管理 |
114 |
第十一項。 |
|
役員報酬 |
114 |
第十二項。 |
|
特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項 |
114 |
十三項。 |
|
特定の関係や関連取引、取締役の独立性 |
114 |
14項です。 |
|
チーフ会計士費用とサービス |
114 |
|
|
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|
第4部 |
|
|
|
第十五項。 |
|
展示品と財務諸表の付表 |
115 |
第十六項。 |
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表格10-Kの概要 |
120 |
サイン |
|
|
121 |
3
Fに関する警告前向きに陳述する
このForm 10−K年次報告書には、改正された1933年証券法第27 A節と改正された1934年証券取引法(“取引法”)第21 E節の意味による前向きな陳述が含まれている。前向きな陳述は、一般に、“可能”、“将”、“将”、“可能”、“予想”、“意図”、“計画”、“推定”、“目標”、“予想”、“信じ”、“目標”、“展望”、“指導”または他の類似語を使用することによって決定することができる。これらの展望的な陳述は、私たちの業務の可能性または仮定の将来の結果、財務状況、流動性、経営結果、計画、および目標に関する情報を含む。他にも、以下のテーマに関する陳述は前向きである
前向きな陳述は、私たちの未来の業績に対する私たちの信念、仮説、期待に基づいており、私たちが現在把握している情報を考慮している。これらの信念、仮説、および期待は、多くの可能なイベントまたは要因によって変化する可能性があるが、これらのイベントまたは要因は、私たちが知っているわけではない。もし変化があれば、私たちの業務、財務状況、流動性と経営結果は私たちの前向きな陳述に表現されているものと大きく異なるかもしれない。私たちの普通株と他の証券に投資決定を下す前に、あなたはこれらのリスクをよく考慮し、実際の結果が私たちの前向きな陳述とは異なる次の要素をもたらす可能性があります
4
いかなる前向きな陳述も、本プレスリリースの日までの状況のみを説明します。あなたはこのような展望的な陳述に過度に依存してはいけない。法律に別の要求があることに加えて、私たちは、このような陳述を更新する義務を負い、または、本年度報告Form 10−Kに含まれる任意の前向き陳述を修正した結果を公表することを開示しない。
5
リスク要因をまとめる
以下に説明するリスクの概要を示す第1 A項。リスク要因表10-Kの報告である.
私たちの業務、テナント、戦略に関するリスク
融資リスク
不動産投資のリスクについて
6
医療関連のリスク
私たちの組織や構造に関するリスクは
税務リスク
7
パー？パーT I
第1項. 業務.業務
概要
私たちは2003年に設立された自営不動産投資信託基金で、純賃貸医療施設の買収と発展を目的としている。2023年12月31日までに、アメリカ31州、ヨーロッパ7カ国、南アメリカのコロンビアに439施設と約43，000床の許可ベッドを投資しました。2004年4月6日以来，REITとして運営されてきたため，2004年の連邦所得税申告書を提出する際には，REITの地位を選択した。医療財産信託会社は2003年8月27日にメリーランド州の法律により設立され，MPT運営組合は2003年9月10日にデラウェア州の法律により設立された。我々のほとんどの業務はMPT運営パートナー会社L.P.を介して行っている.
我々の主な業務戦略は，医療施設を買収·開発し，長期純賃貸の形で医療運営会社に施設を賃貸することであり，テナントには物件に関するコストの大部分を負担することが求められている。私たちの賃貸資産の大部分は100%所有している；しかし、私たちは他のパートナーの合弁企業といくつかのレンタル資産を持っていることによって、これらのパートナーは、医療施設が任意のコミュニティインフラの一部であるという私たちの観点に同意し、私たちはそれを合併していない不動産合弁企業への投資と呼ぶ。私たちはまた医療事業者に担保融資を提供し、彼らの不動産資産を担保にした。また、当社の課税不動産投資信託基金付属会社(“TRS”)を通して、当社のいくつかの運営業者に融資を提供することが可能であり、これらの付属会社の収益は、通常、運営資金および他の用途として使用される。時々、テナントに非制御的投資を行うことができ、合併していない経営実体への投資と呼ぶことができる。これらの投資は通常、テナントの大きな不動産取引と一緒に行われ、テナントの利益と損失を共有し、いくつかの少数の株式と保護を提供する権利がある。我々の業務モデルは買収と資本再編を促進し、医療施設事業者がその不動産資産の価値を放出することによって、施設改善、技術アップグレード、運営中の他の投資に資金を提供し、それによってそのコミュニティサービスを提供することを可能にする。
医療不動産への投資、その他のローン、テナントへのいかなる投資も個別の報告可能な部門とみなされています注1本年度報告表格10−Kの8項。
資産
2023年12月31日と2022年12月31日まで、私たちの総資産は以下のように構成されています(千ドル単位)
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
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||||
不動産資産-コストで計算 |
|
$ |
14,778,132 |
|
|
|
80.8 |
% |
|
$ |
15,917,839 |
|
|
|
81.0 |
% |
不動産累計減価償却および償却 |
|
|
(1,407,971 |
) |
|
|
(7.7 |
)% |
|
|
(1,193,312 |
) |
|
|
(6.1 |
)% |
現金と現金等価物 |
|
|
250,016 |
|
|
|
1.4 |
% |
|
|
235,668 |
|
|
|
1.2 |
% |
未合併不動産合弁企業への投資 |
|
|
1,474,455 |
|
|
|
8.0 |
% |
|
|
1,497,903 |
|
|
|
7.6 |
% |
未合併経営実体への投資 |
|
|
1,778,640 |
|
|
|
9.7 |
% |
|
|
1,444,872 |
|
|
|
7.4 |
% |
他にも |
|
|
1,431,572 |
|
|
|
7.8 |
% |
|
|
1,755,030 |
|
|
|
8.9 |
% |
総資産 |
|
$ |
18,304,844 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
19,658,000 |
|
|
|
100.0 |
% |
収入.収入
以下は、2023年12月31日と2022年12月31日までの収入内訳(千ドル単位)
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
||||
家賃は有料になりました |
|
$ |
803,375 |
|
|
|
92.2 |
% |
|
$ |
968,874 |
|
|
|
62.8 |
% |
直線賃貸料 |
|
|
(127,894 |
) |
|
|
(14.7 |
)% |
|
|
204,159 |
|
|
|
13.2 |
% |
融資リース収入 |
|
|
127,141 |
|
|
|
14.6 |
% |
|
|
203,580 |
|
|
|
13.2 |
% |
利子とその他の収入 |
|
|
69,177 |
|
|
|
7.9 |
% |
|
|
166,238 |
|
|
|
10.8 |
% |
総収入(1) |
|
$ |
871,799 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
1,542,851 |
|
|
|
100.0 |
% |
“概要”のものをご覧ください第七項2023年と2022年の取引やその他の活動の詳細については、本年度報告の10-K表を参照されたい。
8
物件組合
2024年2月16日現在、私たちのポートフォリオには、439物件が含まれています：420施設が54テナントにレンタルされている他の開発·担保ローン形式でレンタルされている施設と、現在テナントにレンタルされていない総資産の1%未満です注3本年度報告表格10−Kの8項。私たちの不動産組合では、108施設は、合弁パートナーと支配権を共有する5つの未合併不動産合弁手配によって所有されています。我々の施設には，全科急性看護病院192施設，行動健康施設70施設，入院リハビリテーション病院114病院(“IRF”)，長期急性看護病院(“LTACH”)20施設，独立した救急室/緊急看護施設43施設(“FSER”)がある。
当ホテルの詳細については、本年度報告書のForm 10-K第2項を参照されたい。
展望と戦略
私たちの戦略は長期純賃貸に基づいて私たちが買収したり開発した施設を経験豊富な医療事業者にレンタルすることです。さらに、私たちのいくつかの投資を医療事業者に提供する利息限定の長期担保融資に選択的に手配することができるかもしれない。私たちの担保ローン構造は一般的に、私たちが得た年間現金収益は私たちの純賃貸に似ている。さらに、私たちはいくつかのテナントの経営で利益や他の権益を獲得し続けることができた。私たちのテナントに対するこれらの非制御的投資は通常、大きな不動産取引と一緒に行われ、いくつかの少数の株式と保護を提供し、通常私たちは未来の不動産取引に参加し、私たちの全体的なリターンを高める権利がある。しかし、私たちのテナントへの投資は私たちが追加的な資本資金を提供する必要がない。
医療不動産市場は、様々な医療事業者が所有する不動産を含む幅広い。例えば、2023年のアメリカ病院協会の統計報告によると、2021年には全米に約5100のコミュニティ病院があります。私たちは通常、ヘルスケアの最も重要な構成要素に焦点を当てたネットワークレンタル施設を買収·開発しています。私たちは通常最高の介護強度を持つ施設に投資しています
9
物件タイプに基づいて、2023年12月31日までの総資産は以下の通りです
多角的経営
私たちの事業計画の基本的な構成要素は私たちのポートフォリオを多様化し続けることだ。私たちはどの工場に集中するかを含めていくつかの方法で多様性を監視する。施設レベルの多様化が重要であると信じているが，コミュニティが個別施設を必要とし，地域医師やコミュニティ他者の支持を得ていれば，経営者が誰であっても運営は通常成功する(以下“引保/資産管理”の節を参照して，施設レベルで探しているパフォーマンス指標を知る)。私たちは多様な他の方法を監視して、私たちのテナント関係、私たちが持っている病院のタイプ、そして私たちが投資する地理的地域を含む。
2023年12月31日まで、すべての単一物件への最大投資は私たちの総資産の約2%を占めています。テナント関係の観点からは、詳細を知るために、以下の“重要テナント”というタイトルの小節を参照してください。当院タイプの多様化に関する情報は，上記のタイトル“物件組合”と“展望と戦略”の章を参照されたい。地域的な観点から見ると、私たちはアメリカとヨーロッパと南米に投資している。参照してください注3我々の地理集中度情報のより詳細については，本年度報告のForm 10−Kの8項を参照されたい。
引受·資産管理
私たちはテナントとの賃貸契約によって得られた賃貸料収入は私たちの総収入の約92%を占め、残りの収入は私たちのテナントと他の施設所有者にローンを提供する利息収入と、私たちのいくつかのテナント業務の利益または持分からです。私たちのテナントはヘルスケア業界を経営しており、通常患者に医療、外科、リハビリ、行為健康看護を提供しています。私たちのテナントがレンタル料と利息を支払う能力は彼らが利益のあるレベルで業務を展開する能力にかかっています。テナントが置かれている業界の経営環境は全体的に効率的な事業者に有利であると信じている。しかし、私たちのテナントの運営は、経済、規制、医療、市場状況(および発生する可能性のある自然災害、健康危機、または新冠肺炎などの大流行病)の影響を受け、これらの要素は彼らの収益力に影響を与える可能性があり、これは私たちの業績に影響を与える可能性がある。したがって、いくつかの重要な業績指標(私たちのテナント/借り手が提供する既存のデータに基づいて)を監視し、これらの指標は、私たちのポートフォリオのリスクレベルに影響を与える可能性のある条件の早期の兆候を提供してくれると思います。
私たちが将来の取引を保証し、テナント(と保証人)の表現や物件状況を継続的に監視する際に考慮される可能性のある要因は、これらに限定されない
10
上述の重要な要素以外に、著者らは医者と病院の関係を分析し、そして入院状況を研究し、このような回診が病院に与える影響がどれだけ広いかを理解することができる。最後に、一つの投資を受ける時、私たちは通常2つの主要な問題を解決します：1)市場で本当にこの病院が必要ですか？2)病院がそこにいなければ，コミュニティは影響を受けるのか？この2つの質問に対する回答は、通常、特定の投資を進めるか否かに重要な洞察を提供することができると信じている。
医療業界
ほとんどの医療サービスの提供は，米国でも他の場所でも不動産が必要である。新冠肺炎の全世界的な暴発はさらにこのことを実証しており，大流行期間中の病院は無価値であることが証明されているからである。したがって、医療提供者は彼らの業務を維持して発展させるために不動産に依存する。医療不動産市場は次のような理由で投資機会を提供していると考えられる
先に述べたように、オーストラリアを脱退した後、私たちは3大陸の9つの国に投資しました注3本年度報告表格10−Kの8項。これらの国の間には規制、文化、その他の面の違いがあるにもかかわらず、医療保健の重要性及び経済への影響は一貫したテーマである。現在業務を展開している各国·地域の医療業界の詳細については、以下を参照されたい(政府情報源および医療業界報告による)
アメリカ(人口約3.35億)
11
イギリス(人口約6800万人)
スイス(人口約900万人)
ドイツ(人口約8400万人)
スペイン(人口約4700万人)
12
イタリア(人口約6000万人)
フィンランド(人口約600万人)
ポルトガル(人口約1000万人)
コロンビア(人口約5200万人)
私たちのレンタルとローン
当施設のレンタルは一般的に“三重網”レンタルであり、条項は、財産、傷害、一般責任および他の保険を含む、テナントに施設のすべての持続的な運営費用を支払うことを要求し、施設運営中に発生する光熱費および他の費用、不動産およびいくつかの他の税金、地上賃貸賃貸料(ある場合)、および修理および維持費用(規制要件の任意の修理を含む)を要求する。私たちのテナントはまた、予想される資本支出(施設価値の向上や施設寿命の延長のコスト)を担当しており、これは私たちの承認にかかっているが、もし私たちがそのような資本支出に資金を提供することに同意すれば、私たちの賃貸収入はそれに応じて増加するだろう。同様に、私たちの住宅ローン手配によると、借り手は、実際の修理と改善、そしてすべての費用と支出を含む所有権を保持する責任を負う。私たちのレンタルとローンは通常私たちのテナントに私たちの過去または未来の任意の環境責任を賠償することを要求します。
現在の賃貸とローンの加重平均残りの初期期間は16.8年です(参照)プロジェクト2残りの賃貸とローン条項に関するより多くの情報)には、私たちのテナント選択時に更新するオプションが含まれています。現在の月収によると、私たちの賃貸の約99%は、消費者物価指数(CPI)または米国以外の物件の類似指数の上昇および/または固定最低年賃貸料上昇に基づいて年間賃貸料上昇を提供する。
13
重要なテナント
私たちの上位5大テナントの総資産は以下の通りです(千ドル単位)
事業者別の総資産
|
|
2023年12月31日まで |
|
|
2022年12月31日まで |
|
||||||||||
運転員 |
|
総資産(1) |
|
|
パーセント |
|
|
総資産(1) |
|
|
パーセント |
|
||||
乗務員 |
|
$ |
3,518,537 |
|
|
|
19.2 |
% |
|
$ |
4,762,673 |
|
|
|
24.2 |
% |
円 |
|
|
2,119,392 |
|
|
|
11.6 |
% |
|
|
2,062,474 |
|
|
|
10.5 |
% |
隠修会 |
|
|
1,391,005 |
|
|
|
7.6 |
% |
|
|
1,290,213 |
|
|
|
6.6 |
% |
展望 |
|
|
1,092,974 |
|
|
|
6.0 |
% |
|
|
1,483,599 |
|
|
|
7.5 |
% |
LifePoint行動は健康です |
|
|
813,527 |
|
|
|
4.4 |
% |
|
|
985,959 |
|
|
|
5.0 |
% |
他の事業者 |
|
|
7,352,012 |
|
|
|
40.2 |
% |
|
|
7,461,923 |
|
|
|
38.0 |
% |
その他の資産 |
|
|
2,017,397 |
|
(2) |
|
11.0 |
% |
|
|
1,611,159 |
|
|
|
8.2 |
% |
合計する |
|
$ |
18,304,844 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
19,658,000 |
|
|
|
100.0 |
% |
乗務員
Stewardの付属会社は、2つの主賃貸契約(うちの1つはマグリ資産管理会社(MAM)との合弁企業の8つの物件をカバーしている)に基づいて、5つの異なる市場で36施設をレンタルしており、詳細は参照注3本年報表10-K第8項参照)。主レンタルはほぼ同じで、レンタル期間は2041年10月に固定されており、もう1つの残りの5年間延期オプションには、インフレに基づく年間エスカレーターがある。これらの施設の平均残存固定レンタル期間は2023年12月31日まで17.8年である。行使すれば、残りの5年間の延期選択権はそれぞれの主賃貸契約内のすべての賃貸物件を含まなければならない。総賃貸契約には賃貸物件の買い戻し優先購入権が含まれている。
総賃貸を除いて、私たちは1つの運営資金と他の融資を持っており、総額は約2.11億ドルで、運営資金ローンは複数の異なる期限のローンからなる。私たちはまたスチュアートの付属会社に3.62億ドルの融資を提供し、これらの条項は私たちにスチュアートの価値増加に参加する機会を提供してくれた。最後に、私たちはStewardの9.9%の株式投資を持っている。
スチュアートは2023年、ユタ州の5つの一般急性ケア機関での業務をコロラド州カトリック健康イニシアチブ(CHIC)に売却し、後者はCommonspirity Health(“Commonspirity”)の完全子会社である。
運営と流動性の課題
Stewardは2023年9月の賃貸料の一部の支払いを延期し、2023年第4四半期に必要な7000万ドルの賃貸料と利息義務の1600万ドル(マサチューセッツ州がMAMと協力して負担すべき賃貸料シェアを含む)のみを支払った。スチュアートとの最初の賃貸取引は2016年に始まり、その時以来、彼らは約20億ドルのレンタル料と利息を支払ってきた。
スチュアートによると、その運営キャッシュフローは、収入周期管理や売掛金蓄積に関する挑戦の影響を受けているという。スチュアートの経営陣は以前、収益性の改善を継続し、運営資本の流動性を獲得し、いくつかの非コア資産を売却する計画を説明してくれた。これらの措置、スチュアートの私たちの工場での業務報告の収益性、私たちの交差違約の主賃貸構造、そして私たち全体の担保権益の追加保証に基づいて、スチュアートは私たちの主レンタル期間内にそのレンタル義務を履行できると信じています。しかし、Stewardは2023年第4四半期に追加の運営資本融資を受け、その非コア実験室業務を売却したにもかかわらず、Stewardは2023年12月に、その現金収集挑戦がより明らかになり、サプライヤーの支払い条項の大きな変化に加えて、彼らの流動性が負の影響を受けていると教えてくれた。
その流動性状況を改善するために、スチュアートは、いくつかの病院業務を売却または再レンタルし、第三者資本パートナーとそのホストケア業務を剥離することを含むいくつかの戦略的取引を行う予定である。また、スチュアートは、新たに任命された独立役員からなる転換委員会の設立を含む現金調達と全体管理を改善するための措置を強化する計画もある。
また、私たちは財務と法律顧問を招聘して、未払いのレンタル料と利息を取り戻すことを含む、私たちの投資を保護するための最適な選択について提案を提供しました。この点で、Stewardがその計画を実行すると同時に、私たちは6000万ドルの過渡的な融資(2024年1月に資金を提供する)を提供することに同意し、私たちの既存の担保および管理的医療サービスの新しい第2の留置権を保証する
14
スチュアートのこと。私たちとStewardのある資産保証融資機関は2024年2月に新しい過渡的な計画に同意し、それぞれStewardに追加3750万ドルの資金を提供した。これらの資金に加えて、未払い賃貸料と利息を2023年12月に延期し、2024年に期限付きで賃料を段階的に延期することに同意した我慢協定にも同意した。
スチュアートが直面している運営と流動性の課題のため、私たちは受取実現制を採用し、2023年12月31日からスチュアートとのレンタルとローンの会計処理を行っている。これにより、2023年12月31日にすべての未払いレンタル料と受取利息が保留され、以前確認された直線受取レンタル料が打ち切られました。また、私たちはいくつかの不動産資産と9.9%の持分の減価費用を記録した。私たちは全部で約7億ドルの減価と他の費用を記録した。参照してください注3詳細については，本年報表10−Kの8項を参照されたい。
円
Circle Health Ltd.(“Circle”)の付属会社は，単独のリース契約に従って36施設をレンタルしている。これらの借約のうち，34件はCircle担保の交差違約個人賃貸であり，初期固定期限は2050年に終了し，5年延期オプションが2つあり，インフレによる年間エスカレーターがある。残りの2施設のレンタル期間は，加重平均残存初期固定期間11.5年と，インフレによる年間エスカレータと延期オプションである。
2024年1月12日，Centene CorporationはCircleをPure Healthに剥離する取引を決定し，Circleは中東地域最大の総合医療ネットワークである。
隠修会団体
Priory Group(“Priory”)の付属会社、Medium Kliniken S.á.r.l.の子会社。(“中央値”)は、単独のレンタルプロトコルに従って37施設をレンタルします。これらの物件のうち、31カ所はPriory保証の交差違約個人賃貸で、初期固定期限は2046年までで、2つの10年延期オプションがあり、インフレに基づく年間エスカレーターがある。残りの6施設はPriory保証の交差違約個人賃貸であり，初期固定期限は2044年に終了し，インフレに基づく年次エスカレーターを配備する。
年末後、ポンド銀団の定期ローンの権益を売却し、借り手は中央値(“隠修会銀団定期融資”)で、総収益は9，000万ポンドだった。
参照してください注3そして注13隠修会のさらなる詳細については，本年報表10−Kの8項を参照されたい。
展望
展望医療ホールディングス(総称して“展望”)の付属会社は，2つの総賃貸契約に基づいて9つの施設をレンタルしている。2つの主レンタル契約の初期固定年期はいずれも15年(2034年8月に終了)であり、2つの5年間の延期案と4年9カ月の延期案、年インフレで計算されるエスカレーターを含む。これらの主借款のほかに、ペンシルバニア州の4つの施設の第一抵当ローンと7500万ドルの定期ローンを担保に1億55億ドルの担保ローンを持っている。主賃貸、担保ローンと定期ローンはすべて交差違約と交差担保である。
2023年の間に、展望は、私たちと彼らとの投資性質を変え、一定期間の賃料と利息の延期を可能にする資本再編計画(展望取引と呼ばれる)を完成させた。参照してください注3そして注8予想取引のさらなる詳細については、本年度報告の10−K表第8項を参照されたい。
LifePoint行動は健康です
2023年2月7日、Lifeppoint Health，Inc.(“Lifepoint”)の子会社がSpringstone(現在Lifeepoint Behavional Health，“Lifeepoint Behavional”)の多数の株式(“Lifeepoint取引”)を買収した。LifePoint Behavialはメインレンタル契約に基づいて19の施設をレンタルした。総テナントの初期固定リース期間は20年(2041年10月終了)であり、5年プラスインフレベースのエスカレーターである2つの延期オプションが含まれている。
Lifeppoint取引の一部として、私たちの買収融資は全額返済され、私たちの持分保有量はLifeppoint行為会社の20.9%に低下した。参照してください注3Lifeppoint取引に関するより多くの情報は，本年度報告のForm 10−K第8項にアクセスしてください。
2023年12月31日現在、私たちの総資産の4.4%以上を占める他のテナントはいません。
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税制構造
アメリカです。
2004年以降、1986年に改正された国内所得法(以下、“規則”)第856~860条に基づいて不動産投資信託基金として運用されてきた。したがって、私たちは一般的に私たちのREIT課税収入のためにアメリカ連邦会社の所得税を支払う必要はありません。私たちはREITの資格を満たし続け、株主に分配された金額はその課税収入以上であることを前提としています。このような待遇は、通常“C”会社に投資することによる“二重課税”を実質的に解消している。
この規則は、不動産投資信託基金を、(A)1人以上の取締役によって管理されること、(B)規則856~860条の規定がなければ、ローカル法団として課税すること、(C)100人以上の者が実益を所有すること、(D)5人以下の個人が50%を超える発行済み株式を所有していないこと、および(E)いくつかの資産、収入および分配テストに適合すること、を定義する
私たちは2004年以来、私たちの組織と運営方式は規則のREITの定義と一致しており、私たちは予見可能な未来にこのような方法で動作するつもりだと信じている。しかしながら、REITの地位を失った場合の潜在的な影響を含む、本年度報告書のリスト10-K第1 A項の“税務リスク”の節を参照してください
我々が従事しているいくつかの非不動産活動(例えば，運営資金ローンや未合併経営エンティティへの投資)は，TRSとして扱うエンティティを選択して行う.私たちのTRS実体はアメリカ連邦所得税も州所得税も払わなければならない。経営実体を合併していない国内投資については、これらの投資は通常、2007年の“不動産投資信託基金投資多元化と認可法案”(“RIDEA”)が許可する構造に属する。RIdeaの規定によると，不動産投資信託基金は，医療業務を持つTRSと一定の距離を保ったうえで，“合格したヘルスケア物件”をヘルスケア業務を持つTRSに賃貸し，その物件が“合格独立請負業者”となる資格のある実体によって運営されている限りである
国際的に
私たちがアメリカ以外に位置する物件については、私たちは不動産がある司法管轄区および/または法人実体がある地域の現地税金を払わなければなりません。しかし、このような収入の大部分が私たちのREITを通じて流れているので、私たちはアメリカで外国ベースの収入から重大な追加税金を発生しないと予想されます。
2023年7月1日から、私たちは大部分のイギリス資産をイギリスREIT制度に移した。イギリスのREIT要求はアメリカの要求とほぼ似ている。私たちは2023年12月31日までに、私たちはすべての要求を満たしたと信じている。
環境問題
米国連邦、州、地方の様々な環境法律と法規、および同様の国際法によると、不動産の現または前任所有者、経営者またはテナントは、危険または有毒物質の漏洩や漏洩の脅威を救済することを要求される可能性がある。アスベストを含む材料については，所有者も一定の義務や責任を負う可能性がある。調査、救済、そして監視の費用が高いかもしれない。汚染または適切に物件を修復できなかった汚染があることを確認することは、私たちがその物件を売却または賃貸したり、その物件を担保として資金を借り入れる能力に悪影響を及ぼす可能性があり、その物件への投資に悪影響を及ぼす可能性がある。通常、担保融資の買収や終了前に、第1段階の環境評価(または米国以外の類似研究)を得る。このような施設の潜在的な環境問題を探そうとしていますこれらの評価は適切な程度の職務調査で行われており，実地視察，審査に関する環境や衛生機関データベース記録，適切な現場関係者との1回または複数回の面談，財産の所有権チェーンの審査，審査履歴空撮写真，財産の過去用途に関する他の情報が一般的である。第1段階の環境評価の結果や他の情報が汚染が存在する可能性があることを示したり，我々のコンサルタントがこのような手順を提案したりすれば，限られた地下調査や注目物質試験を行うことも可能である。契約後と賃貸または融資期間の残り時間内に、私たちの取引書類は、通常、私たちのテナントに適用施設の環境問題の修復と救済を要求し、すべての環境法律と法規を完全に遵守します。
地震基準
カリフォルニア州地震基準
1983年の“アルフレッド·E·アルクイスト病院施設地震安全法”(以下“アルクイスト法案”)は，衛生保健取得·情報部(前身は全州衛生計画·発展事務室)の管轄下で，1973年3月7日以降に建設されたある病院のために地震安全建築基準計画を策定したと規定している。法律.法律
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カリフォルニア建築基準委員会には，地震性能種別，地震評価プログラム，ある施設のグレードアップ基準と時間枠，耐震改造建築基準を採択することが求められている。この立法により，地震による病院の構造的破壊による生命損失，業務中断，緊急医療サービスの提供を回避するためである。その法案に違反するいかなる条項も軽罪だ。
“アルクイスト法案”と関連法規によると、カリフォルニアのすべての一般救急病院建築は構造性能クラス(SPC)に指定されている。SPC格付けは1から5まで、SPC−1は強い地震で倒壊リスクがある可能性のある建物に割り当てられ、SPC−5は強い地震後に合理的に公衆にサービスを提供することができる建物に割り当てられる。アルバスター法によると、州法は、2020年までにすべてのSPC-1ビルを一般的な急性ケアサービスを提供することから除去し、2030年までにすべてのSPC-2建物を一般的な急性ケアサービスを提供することから除去することを最初に要求している。しかし、2017年、HCAIは新しい性能カテゴリーを採用し、病院が不合格建築をそれほど厳しくない新しい性能レベルにアップグレードする可能性を探索することを許可した。SPC-4 Dによると，このレベルに改造されている建物は2030年後に無期限に動作することができる.また，カリフォルニアAB 2190法案は，HCIが特定の条件を満たす場合には，2020年1月1日の締め切り制限を受けた所有者に時間を追加延長することを要求している。この法案は、コンプライアンス計画が交換またはリフォームに基づいている場合、2022年7月1日まで追加延長され、コンプライアンス計画が再建に使用される場合、最大5年間延長される。
2023年12月31日現在，我々はカリフォルニアに19の免許を持つ病院を有しており，総投資は約13億ドルである。カリフォルニアAB 2190の規定によると、HCAIを2025年1月1日に延期した病院(私たちの総資産の0.7%未満)を除いて、私たちのすべてのカリフォルニア病院はHCAIが決定した2030年までの耐震基準を満たしている。私たちは2024年末までに、残りの病院がこの規定を完全に遵守すると予想している。
コロンビア地震基準
カリフォルニア州と類似して、コロンビア建築物の設計、施工と技術監督はある最低耐震基準を満たさなければならない。このような基準は国を地震危険区域：低脅威、中程度の脅威、高脅威に区分している。私たちの2つの施設はボゴタにあり、これは中程度の脅威区であり、他の2つの施設(私たちの総資産の1%未満)は高度な脅威区に位置している。
また，すべての建物は使用カテゴリに分類される.臨床病院と保健センターは第四種類の建築に属し、それらは不可欠な建築と考えられ、更に高い耐震建築基準に符合している。第4の建物は、地震を含む緊急事態発生後のコミュニティの回復に重要であると考えられ、これらの建物が運転を継続できるようにするための追加の構造要件が制定されている。
2023年12月31日現在、高脅威区にある2つの施設は地震基準を満たしている。ボゴタの二つの施設は中程度の脅威区で、コロンビアの法律に適合するために約1500万ドルの地震エスカレートが必要だと思います。このようなアップグレードを行う最終期限は2024年12月である。
私たちの現在の賃貸とローン契約によると、私たちのテナント(または借り手)は地震法に関連した資本支出を担当しています。私たちは現在カリフォルニアやコロンビアの地震基準が私たちの財務状況やキャッシュフローに悪影響を与えないと予想しています。私たちは現在も地震基準を満たすことが私たちのテナントの財務状況に実質的な影響を与えるとは考えていません。
競争
私たちは、金融機関、他の貸手、不動産開発業者、医療事業者、その他のREITs、他の公共およびプライベート不動産会社、インフラ、その他の基金、および個人不動産投資家と競争している。我々の競争能力に悪影響を及ぼす可能性のある要因は以下のとおりである
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私たちの施設に空きが生じた場合、私たちはこれらの施設を潜在テナントにレンタルする上でも競争に直面するだろう。テナントに対する実際の競争は各地域市場の特徴にかかっている。私たちのほとんどの施設は競争の激しい環境で運営されており、患者や転職源(医師を含む)は時々医療施設の好みを変えるかもしれない。当ホテルの事業者は現地と地域に基づいて類似のサービスを提供する不動産事業者と競争しています。オペレータは、看護の質、名声、施設の外観、位置、提供されたサービス、医師、スタッフ、および価格を含む一連の要素に基づいて患者を競争する。医療施設所有者のような競争にも直面しており，医師や他のヘルスケア提供者のようなテナントの争奪にも直面している。
詳細については、“リスク要因”をご覧ください第1 A項本年度報告の表格10−K。
保険
財産、業務中断、責任、洪水、地震、火災、風、その他の環境損失の影響を軽減するために、様々な種類の保険を購入しました。損失の相対的なリスクと保険コストを考慮して、私たちは適切な保険条項、条件、限度額、賠償免除額を得ることを試みた。しかし、特定の種類の特殊な損失は保険に加入できないかもしれないし、経済的に保険に加入できないかもしれない。
私たちは私たちの賃貸と抵当ローンで私たちのテナントに私たちの施設とその運営維持に適用される保険タイプを維持または要求します。しかも、私たちは私たちの利益をさらに保護するための包括的な保険計画を持っている。2023年12月31日に、損失の相対リスク、保険コスト、標準の業界実践を考慮して、私たちのテナントの保険証書と私たち自身の保険証書の仕様と保険限度額は適切だと思います。しかし、私たちが未加入や保険範囲を超えた損失を受けないという保証はない。
医療規制事項
以下の議論は、私たちおよび私たちのテナントの運営に影響を与える可能性のある重要な連邦医療法律および法規を説明します。本議論では，他に説明がない限り，適用されるすべての連邦医療法律については触れず，州医療法律や法規にも触れない。これらの州の法律と法規は、連邦医療法律や法規のように、私たちのテナントの運営に影響を与え、私たちの運営に影響を与えるかもしれません。また、場合によっては、テナントが運営する少数の持分を持っており、テナントが私たちの財務義務を履行する能力に影響を与えるほか、私たちの所有権や投資収益もこのような法律や法規のマイナス影響を受ける可能性がある。また，医療サービス補償に関する議論は，国会や連邦支払い計画の管理を担当する機関が常時審査·改訂している事項に関連している。したがって、将来の精算傾向や変化、および私たちへの潜在的な影響を予測することは、本質的に困難で不正確である。最後に、適用される外国の法律や法規について全面的に議論していませんが、ヨーロッパや南米のテナントは、患者の介護や安全、精算、許可、データ保護に関する法律を含む医療施設の所有権や運営に関する同様の法律や法規を遵守しなければならないかもしれません。
病院と他の医療施設の所有権と運営はアメリカ連邦、州と地方政府の医療法律、法規と法規に直接或いは間接的に支配されている。私たちのテナントがこれらの法律や法規を守らなければ、彼らが私たちの義務を履行する能力に悪影響を及ぼすかもしれません。私たちの施設や不動産合弁企業への医師の投資もこのような法律法規によって制限されています。私たちは医療提供者ではなく、患者の紹介や連邦政府が精算できる物品やサービスを注文することにも影響を与えることはできない。それにもかかわらず、医療提供者が転貸や他の財務的手配のような私たちのテナントと取引する場合、リベート法規およびスタッカー法(すべて本節で議論する)およびそれに対応する任意の州政府に関連する可能性がある。
米国のように，HIPAAや同様の州データ保護法によると，外国司法管轄区のテナントは，EUの一般データ保護条例(GDPR)のような厳しいデータ保護(GDPR)の法律や法規の制約，特に患者個人の健康情報の保護を受ける可能性がある。テナントはまた、医療プロジェクトやサービスに関する請求書や精算に関する法律法規の制約を受ける可能性がある。さらに、場合によっては、米国の必要証明法のように、医療施設を移転する前に、または新しいまたは代替施設の設立、ベッドの増加、サービスの増加または拡大、およびいくつかの資本支出の前に、外国司法管轄区域の政府の承認が必要になる可能性もある。
私たちのレンタルとローン書類は通常私たちのテナントを要求します。国内でも外国でも、医療保健法を含むすべての適用された法律を遵守します。私たちは、これらの管轄区域のすべての業務活動と運営(私たちのテナント/借り手の業務を含む)を、すべての実質的な側面で適用されるすべての医療法律、規則、法規に適合させるつもりです。
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法律を適用する(完全リストではない)
反リベート法規。連邦反リベート法規(米国連邦法典第42編1320 a-7 b(B)節に編纂された)は、個人を連邦医療保険または医療補助計画を含む)に従って支払い可能な項目またはサービスの提供者に全部または部分的に支払うことができる項目またはサービスの提供者に直接または間接的に提供、支払い、求め、または報酬を受けることを禁止する。“反リベート条例”違反は犯罪であり、違反するたびに最高10万ドルの罰金、10年の禁錮または両方を科すことができる。違反行為はまた、違反ごとに最高5万ドルの民事罰金を科すことができ、連邦医療保険と医療補助、および追加の罰金を含む連邦医療計画から除外される可能性もあり、金額は基本報酬の3倍である。反リベート規制は意図に基づく規制であり、広く説明されている。例えば、裁判所は、1つの手配の目的が禁止された転換を生成することである場合、その手配には1つまたは複数の他の合法的な目的がある可能性があるにもかかわらず、“逆控除条例”に違反すると考えている。
米国衛生·公衆サービス部監察長弁公室は“安全港条例”を発表し、“反リベート条例”に違反するとはみなされないことを規定した。それにもかかわらず、ある特定の手配が避風港の要求に適合していない事実は、その手配が“反リベート条例”に違反していることを意味するものではない。代わりに、安全港規制は、条件を満たした計画が反リベート法規によって起訴されないという保証を提供するだけだ。私たちは商業上の合理的な努力を尽くして、私たちとテナントとの間の手配を手配して、すべての安全港の条件を満たすか、あるいはできるだけ満たすつもりです。私たちの賃貸またはローン協定によると、私たちはまた、反リベート法規に適合する方法で彼らと第三者の手配を含む適用された法律を遵守することを要求します。しかし、私たちまたは私たちのテナントが安全港を適用するすべての条件を満たすということを保証することはできません。
医師自己回診条例(“スタック法”)。例外がない限り、1989年の“患者回診道徳法”または“スタック法”(“スタック法”(“米国法”(“米国法”第42編1395 nn節))は、医師がMedicareまたはMedicaidによって支払われた指定された医療サービス(特定の入院および外来病院サービスを含むがこれらに限定されない)を提供する“実体”への転換を禁止し、その医師またはその直系親族が当該実体と“経済関係”を有することを前提としている。この禁止は、メディア転送禁止に従って提供される任意のサービスの料金をMedicareまたはMedicaidに課金することをさらに禁止する。スタック法違反の処罰措置には、支払い拒否、転転禁止に基づいて提供されたサービスによって得られた金額の払い戻し、禁止サービスを提供するごとに最高15，000ドルの民事罰金が科され、連邦医療計画から除外された。同法規はまた、計画を回避するには最高10万ドルの罰金を科すことができると規定している。スタッカー法は厳格な責任法規であるため、この法規に違反することを証明するためにいかなる意図も表明する必要はない。
医師と医療サービス提供者の間の多くの慣用的な財務手配は、雇用契約、オフィス空間あるいは設備レンタル、個人サービス契約と求人協定を含むが、自己推薦を禁止する例外的な場合がある。リベート法下の安全港とは異なり、スターク法は手配の各方面に厳しい責任を負い、手配はスターク法の例外のすべての要求に適合しなければならず、そうでなければスタッカー法に違反する。
CMSはスタック法を施行する複数段階の最終法規を発表し、これらの法規の改正を継続している。私たちのレンタルとローン協定は、テナントと借り手がスターク法を遵守することを要求していますが、最終的に実施または説明される可能性があるので、私たち、私たちの施設、あるいは私たちのテナントと借り手が合意した予定がStark法律に適合することが発見される保証はありません。また，スターク法の改正は，我々のテナントに医師との何らかの手配の調整を要求する可能性があり，テナントの業務に影響を与える可能性がある。
虚偽申告法。連邦虚偽申告法は連邦政府に任意の虚偽の支払い申請を提出または提出することを禁止する。それは連邦刑事条項に相当し、連邦援助プロジェクトに虚偽のクレームを提出することを禁止する。また、りっぱな担い手または密告者は、連邦虚偽請求法案の条項は、個人が連邦政府を代表して訴訟を起こすことを許可し、被告が連邦政府を欺いたことを告発する。密告者は連邦政府の取り戻す一部を受け取るかもしれない--これは個人当事者へのこのような訴訟への激励である。成功した連邦虚偽請求法案は、実際の損害賠償の3倍の罰金、政府に支払う追加民事罰金、通報者の弁護士費の精算を招く可能性がある。多くの州が似たような法規を公布し、州政府への虚偽クレームを防止している。
民事金融処罰法。“民事罰金法”(CMPL)は一連の詐欺と濫用行為をカバーする総合的な法規であり、“虚偽申告法”と非常に類似している。他の事項を除いて、CMPLは、ある医療サービスについて虚偽または詐欺的なクレームを提示することを禁止し、支払いクレームに関する虚偽または誤った情報の提供、および他の詐欺行為に関連する行為を禁止する。CMPL違反は20，000ドルから100，000ドル以上の罰金を招く可能性があります(罰金は定期的に調整されます)。このような処罰は、要求に応じて提供されていない各サービス、および各虚偽情報または各サービスの提供を含む、禁止された行為の各場合に適用されることに留意されたい
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虚偽記録。また，CMPL違反者は不正請求金額の3倍以上の処罰が科される可能性があり，連邦医療計画から除外される可能性がある。
免許証です。私たちのテナントは広範な連邦、州と地方許可証、認証と検査法律法規の制約を受けており、場合によっては法律を証明する必要があることも含まれています。また、麻薬の配布、薬局の経営、放射性物質の処理、操作設備には様々な許可証と許可証が必要だ。これらの法律のいずれかを守らないと、免許の喪失、認証や認可、精算拒否、罰金、連邦や州医療計画の認証の一時停止またはキャンセルにつながる可能性がある。
データのプライバシーとセキュリティですHIPAAは，PHIの保障措置を規定し，医療保健提供者に安全でないPHIに違反した場合に患者に通知することを含む個人識別可能な健康情報(“PHI”)の使用と開示を制限している。一般的に、私たちのアメリカのテナントはHIPAAに制約されており、彼らは健康情報の保護されたプライバシーと安全に関する類似の州法律によって拘束されている可能性もある。また、米国以外の管轄地域のテナントは、保護された健康情報のプライバシーや安全に関する様々な法律や法規によって拘束されている可能性がある。一般的に、私たちは、HIPAAや他のプライバシーやセキュリティ法規のような義務を履行するために、私たちのテナントに依存します。
イーエムエーエルエーです。我々が米国で緊急介護を提供するテナントは“緊急医療と現行労働法案”(“EMTALA”)を守らなければならない。この連邦法は，個人の支払い能力にかかわらず，このような医療機関に病院救急室で治療を受けた各人に適切な健康診断を要求し，個人が緊急医療条件を有している場合には，病態を安定させるか，そのような状況に対処できる施設に個人を適切に移行させることを求めている。EMTALA違反の責任は深刻であり，その他を除いて民事罰金や連邦医療計画から除外されている。私たちの賃貸と抵当ローン契約は私たちのテナントにEMTALAを守ることを要求して、私たちのテナントは業務を展開する時に基本的にEMTALAを守っていると信じています。
独占禁止法。連邦政府と大多数の州は反独占法を公布し、反競争とみなされるあるタイプの行為を禁止し、その中には価格操作、市場分配、市場独占、価格差別或いは競争相手の買収などが含まれている。医療保健業界の反独占法執行は現在連邦貿易委員会とアメリカ司法省の優先事項であり、病院、保健計画の管理と医師の業務買収の方面を含む。不動産投資信託基金として、私たちは不動産売買のみに関わる取引は、一般にこれらの独占禁止法の制約を受けない。それにもかかわらず，我々が病院を経営し，保健計画や医師業務を管理しているテナントは，これらの反競争行為の法的制約を受ける可能性があり，これらの独占禁止法の施行がテナントの運営，成長，剥離計画にどのように影響するかは予測できない。
ストレスを清算する。医療機関の運営利益率が大きな圧力に直面しているのは，定価の柔軟性と支払者の組み合わせの悪化，代替支払いモードへの移行，運営費用(特に労働コスト)の増加，医療補助資金レベルの州予算不足による減少，および我々テナントが直面している他の類似コスト圧力である。個人支払者も政府の精算計画にある程度依存して販売率を設定する可能性があり、これはさらにテナントの業績や運営にマイナス影響を与える可能性がある。新冠肺炎が発生して以来、多くのテナントの経営は正常化しているにもかかわらず、新冠肺炎などの流行病や他の健康危機がどのように影響し、私たちのテナントの業務にどの程度影響を与えるかを予測することはできず、私たちの業務が悪影響を受けるかどうかを予測することもできない。
医療改革それは.2010年に“医療·教育和解法案”(“ACA”と総称される)によって改正された“患者保護·平価医療法案”は，税収補助金と連邦医療保険計画，個人と雇用主による医療保険カバー範囲の強制要求および医療保険取引所により医療保険カバー範囲を拡大した。いくつかの改革はACAに由来し、CMSを含む連邦機関はACAが制定した政策を引き続き提出し、実施している。これらの措置は各種のコスト制御措置、品質改善努力、業績による支払い基準と価値に基づく調達計画などを含む。衛生保健提供者の衛生情報技術基準も引き続き品質向上とコスト低減の手段として実施される。私たちは、いくつかの側面が私たちのテナントの運営に有利になる可能性があり、他の側面が挑戦をもたらす可能性があるので、どんな新しい措置が採用されたら私たちの業務にどのように影響するか予測できません。
環境、社会、ガバナンス
環境、社会、そしてガバナンスイニシアティブは私たちの全体的な企業活動の重要な構成要素であり、私たちは3つのESG支柱のすべての面で私たちの持続可能な発展努力をさらに推進するつもりだ。私たちの持続可能な開発方法は、私たちの取締役会(“取締役会”)、実行管理チーム、および私たちの環境·社会委員会によって監督され、環境と社会委員会は取締役会の委員会であり、この委員会を設立する目的は、私たちの業務のすべての面で環境、社会、ガバナンス計画に関連する計画、政策、実践を絶えず改善することである。また、取締役会の道徳、指名、管理委員会は、会社の管理指導方針と政策の制定と提案を担当している。“グリーンチーム”とも呼ばれる従業員が率いるESGワーキンググループもあり、私たちの業務の様々な面で環境パフォーマンスのさらなる改善を推進しています。
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2023年初めに、ESG問題を処理する方法が、従業員を支援し、強固なテナント関係を構築し、持続可能な成功に備えることができるかを記述した2つ目の企業責任報告書を完成し、発表しました。我々の環境持続可能な開発計画は，我々の企業運営や病院施設の環境改善に重点を置いている。そこで，2023年には，我々が制御·一部非制御運営している温室効果ガス排出量を測定·報告し，現在では55施設を含めたグリーン条項を標準レンタルに組み入れている。
企業のESG業績をより効率的に追跡およびコミュニケーションするために、CDPの気候変動調査アンケートに参加すること、および持続可能な開発会計基準委員会および気候関連開示ワーキンググループとよりよく一致した報告開示を含む様々な枠組みおよび方法を採用した。
過去1年間で得られたESG成果は
私たちのESG計画に関するより多くの情報と私たちの企業責任報告書を見て、私たちのウェブサイトwww.MedicalPropertietrust.comにアクセスしてください。
人力資本
私たちの職員たちは私たちの最も貴重な資産だ。2024年2月16日現在、創設幹部の案内で、私たちは121人の従業員が、アメリカ、ルクセンブルク、イギリスに分布しています。私たちの従業員はいずれも集団交渉協定の制約を受けていません。
私たちは従業員との関係が良好で、従業員に活力と支持性に満ちた職場を提供し、大量の訓練と継続教育機会を通じて、個人や職業の成長を奨励することに取り組んでいると信じている。私たちは、従業員に継続教育課程に参加する機会を提供し、彼らの専門資格を維持し、彼らの仕事の役割に関するテーマのシンポジウムやシンポジウムに参加し、管理発展計画を通じて彼らのリーダーシップを育成する。また、私たちは定期的にすべての従業員に人身安全、ネットワーク安全とデータ安全意識などのテーマの訓練を提供し、全社範囲の人権、健康と安全政策を制定した。
我々は年間業績ボーナスと株式報酬、401(K)計画、リードした医療と保険福祉、有給休暇、健康と健康精算計画などを含む競争力のある福祉方案を提供し、高い素質、積極性のある従業員の募集と維持を助け、彼らの健康と安全に貢献することを目的としている。私たちは私たちの従業員に報酬を与え、彼らのニーズを満たすことを確実にするために、私たちの給与と福祉計画の競争力を定期的に評価し、基準します。
2023年、第三者会社は、各従業員の満足度レベルを測定し、わが社の健康状態を洞察するための従業員満足度調査を行った。私たちが受け取った答えと論評のほとんどは肯定的だ。そのため、MPTは90%の全体敬業度得点を獲得し、従業員満足度と幹部管理に対する自信は比較的に高いレベルにあり、2023年の現代医療保健の最適な職場の一つに選ばれた。
私たちは、世界各地で良い企業市民を作ることが重要であり、特に私たちの従業員が生活して仕事をしているコミュニティであると信じている。私たちは、地域社会の公共健康の改善と従業員の異なる利益を支援するための個人的および公共非営利プロジェクトのための財政的支援を提供することで、これを行う。また、私たちはすべての従業員が彼らのコミュニティに参加し、積極的な変化をすることを奨励し、私たちはそうする時間を提供した。
私たちは雇用の様々な側面で平等な機会を提供するために揺るぎなく努力している。人種、宗教、肌の色、性別、性的指向、性または性別同意、年齢、障害、国籍、軍人または退役軍人の身分、報復または適用可能な場所、州または連邦法に基づいて保護された任意の他の特徴または行為を含む、誰への差別または任意の形態への嫌がらせ、脅迫または敵意を禁止する。私たちの採用プロセスは、最適な候補者を積極的に探し、MPT社員との面接で各候補者を適切に審査することを含む。同社はまた、会社と候補者の間に強い適合性を確保し、候補者が特定の仕事の基準や会社のニーズに適合することを確保するために、経験豊富な独立工業心理学者のサービスを保持している。私たちは定期的に反ハラスメント政策に関する訓練を提供する。
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多様性と包括的な職場に対する私たちの約束は以下のいくつかの側面に現れている
利用可能な情報
私たちのウェブサイトはwww.MedicalPropertietrust.comであり、“投資家関係”の一部で私たちの10-Kフォーム年次報告、10-Qフォームの四半期報告、8-Kフォームの現在の報告(展示品を含む)を無料で提供し、これらの材料を電子的に提出または米国証券取引委員会(“アメリカ証券取引委員会”)に提出した後、合理的で実行可能な範囲でこれらの報告書のすべての修正をできるだけ早く行う。我々は、重大な非公開情報の開示やFD法規下での開示義務を遵守する手段として、重大な非公開情報を含む可能性のある投資家によるプレゼンテーションを含むが、これらに限定されない当社のサイトの“投資家関係”部分を使用し、継続して使用する予定である。したがって，投資家は我々のプレスリリース，米国証券取引委員会申告文書，公開電話会議，プレゼンテーション，ネットワーク放送に注目するほか，“投資家関係”の部分にも注目すべきである.私たちのウェブサイトではまた、当社の会社管理ガイドライン、私たちの道徳、指名と会社管理、監査と報酬委員会の定款、および私たちの道徳と商業行動基準を無料で提供しています。もしあなたが私たちのウェブサイトにアクセスできない場合、どの株主も(205)969-3755を通じて直接私たちに情報を要求することができます。これらの情報の印刷版は無料です。当社のウェブサイト上の情報または当サイトに関連する情報は、本年度報告Form 10-Kまたは任意の他の米国証券取引委員会の届出文書の一部でもなく、引用的に本報告書に組み込まれることもありません。
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第1 A項リスク要因
ここで説明されている危険と不確実性は私たちが直面している唯一の危険と不確実性ではない。私たちが現在知らない、あるいは現在私たちに大きな影響を与える可能性がないと考えている他のリスク要因が存在する可能性があり、これらのすべてのリスク要因が私たちの業務に与える影響、あるいは任意の要素や要素の組み合わせが私たちの業務に影響を与える可能性があるかどうかを評価することはできません。投資家はまた、これらのリスク要因の実質的な更新を理解するために、私たちの将来のForm 10-Q四半期報告およびForm 8-Kの現在の報告書を参照しなければならない。これらすべてのリスク要因は、私たちの業務、経営結果、財務状況、および私たちの債務返済と株主への分配能力に悪影響を及ぼす可能性があります。本報告のいくつかの陳述は、以下のリスク要素の中の陳述を含み、展望性陳述を構成する。本年度報告書の冒頭の“前向き陳述に関する警告”を参照されたい。
当社に関連するリスク要因は、一般に以下のような広い範囲である
私たちの業務、テナント、戦略に関するリスク
不利なアメリカと世界市場、経済と政治状況、健康危機、その他の私たちがコントロールできない事件は、私たちの業務、運営結果、財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
別の経済や金融危機、エネルギーコストやインフレへの深刻な懸念、金利上昇、地政学的問題(ロシアとウクライナ間の武力衝突、およびイスラエルとハマスとの間の衝突が最近エスカレートし、中東や北アフリカの他の国も含む可能性がある)、信用の獲得性とコスト、または米国や海外不動産市場の低下は、変動性の増加、経済·市場への期待の低下、利用可能な医療スタッフの不足や関連する労働力コストの上昇、歴史的基準で測定された高い失業率を招く可能性がある。2008年から2010年までの状況や、2022年と2023年の大部分の時間のように、これらの要因は、変動する原油価格や変動の商業·消費者自信に加えて、景気後退を招く可能性がある。
不利なアメリカと世界市場、経済と政治状況、信用市場の混乱と変動、インフレと金利上昇、および普遍的な世界経済の不確定性を含む、以下の潜在的な結果を含む、私たちの業務、運営結果、および財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある
公衆衛生危機、流行病、流行病、例えばH 5 N 1(鳥インフルエンザ)、深刻な急性呼吸器症候群(SARS)、最近の新冠肺炎などの新型ウイルスによる危機は、サプライチェーンや取引活動を乱すことによって、労働力不足を引き起こし、地方、国、あるいは世界経済に負の影響を与え、それによって私たちと私たちのテナントの業務に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの収入はテナントとの関係やテナントの成功にかかっています特に私たちの最大のテナントは まるで 執事、円、隠修会、将来性、そして生命点行動。
私たちのテナントの財務業績とそれによって生じる彼らの私たちの賃貸とローン義務を履行する能力は、私たちの財務業績と私たちの債務返済と株主への分配能力に重要です。私たちのテナントは時々運営課題に直面しており、短時間で買収によって増加している(または増加している)テナントにとっては、Steward、Circleなどのより大きなリスクとなるかもしれない。このような経営課題は、私たちのテナントや事業者が回収できない売掛金を解約し、より高い費用を発生させ、場合によっては破産に直面しなければならない可能性がある。
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例えば、持続的な運営と流動性の挑戦のため、私たちは2023年第4四半期にStewardに関連した約7億ドルの減価費用を記録した。準備金と減価費用を含む詳細については、ご参照ください注3(運営及び流動資金課題)本年度報告表格10-Kの第8項まで。私たちはテナントが私たちに賃貸料とローンを支払う能力に依存しており、これらの義務を履行できなかった場合は、私たちの財務状況や経営業績に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。2023年12月31日まで、私たちの最大のテナントであるSteward、Circle、Priory、ProspectとLifeppoint Behavital-はそれぞれ私たちの総資産の19.2%、11.6%、7.6%、6.0%、4.4%を占めている。
私たちは、私たちのテナントに依存して、私たちのテナント条項に基づいて、あるいは正常な業務関係の過程で正確な財務および他の情報を提供してくれます。これらの情報は、逆に業務決定、リスクの評価、テナントの保証範囲および他のデータの計算および報告に使用されます。私たちのほとんどのテナントは個人会社なので、彼らが私たちに提供してくれた財務情報は監査されないかもしれない。もし私たちのテナントが私たちに提供する財務または他の情報が正確でなければ、私たちが報告したテナントカバー範囲および他のデータ(これらのテナントが提供する情報に基づいて)は、タイムリーまたは正確な業務決定を行うことを阻止したり、テナントに関連するリスクを十分に評価したりすることができ、これは私たちの財務状況、経営業績、株価、名声に悪影響を及ぼす可能性がある。
また、私たちのテナントは医療業界を経営しており、この業界は米国連邦、州と地方法律、ヨーロッパと南米の法律の厳しい規制を受けており、規制の変化は、彼らが業務を適切に調整できるまで、私たちのテナントの運営に一時的に影響を与える可能性がある。規制手続きや財務または運営の挫折における当社のテナント(特にSteward、Circle、Priory、Prospection、Lifeppoint Behaviolal)のいかなる不利な結果も、関連するテナントの運営および必要なレンタルおよびローンを支払う能力に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちは私たちの医療施設のいくつかの事業者に投資して、これらの投資のキャッシュフロー(および関連リターン)は、私たちが従来の純賃貸構造を採用した物件よりも大きな変動性を受けています。
2023年12月31日現在、私たちの合併していない運営実体への投資は約18億ドルで、その中には私たち最大のテナントスチュワートへの4億ドルの投資が含まれている。これらの投資には融資も含まれており、株式投資も含まれており、これらの投資によるリターンは事業者の業績に依存する。したがって、これらの投資のキャッシュフローとリターンは、私たちの伝統的な三重網レンタル構造よりも不安定かもしれない。
本年度報告で開示されているように、スチュアート社は経営課題に直面しており、これは私たちが投資を回収する能力に部分的または完全に影響を与える可能性があるため、私たちの財務状況、経営業績、株価、および私たちの株主に分配する能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。タイトルをご覧ください私たちの収入は私たちとテナントとの関係とテナントの成功にかかっています特にSteward、Circle、Priory、Prospects、Lifeppoint Behavialのような最大のテナントです本年度報告表格10−Kの7項とした。
私たちのテナントまたは被投資者の破産または債務不履行は私たちの経営業績と財務状況を損なう可能性があります。
私たちの1人のテナントのどの破産申請も、破産裁判所が私たちがそうすることを許可する命令を受けない限り、そのテナントまたは彼らの財産から破産前の債務を受け取ることを阻止することができる。テナント倒産は、賃貸とローンの超過残高の回収努力を延期し、最終的にこれらの金額の回収を阻止する可能性があると予想される。もしテナントが破綻したテナントが負担すれば(2022年のパイプ健康システム有限責任会社(“パイプ”)の場合のように、テナント期限に応じたすべての破産前残高が全額支払われると予想される。しかし、もし賃貸契約が破産したテナントによって拒否された場合、私たちは一般的な無担保損害賠償要求しかないだろう。私たちはテナントに対するいかなる保証債権も担保価値の範囲内でしか支払いできません。これは私たちの任意の損失またはすべての損失を補うことができないかもしれません。私たちが破産エンティティに保有している任意の無担保債権(例えば、テナント内の持分)は、資金が利用可能な範囲でしか支払いできず、他のすべての無担保債権所有者に支払われる割合は同じでしかない。私たちは無担保債権のすべての価値を回収したり、大幅に下回ったりしないかもしれないが、これは私たちの財務状況を損なうだろう。
契約違反テナントを交換する費用が高くなる可能性がありますが、適切な条件で交換する適切なテナントが見つからないかもしれません。
もしテナントがテナント条項を確実に遵守できなかった場合、私たちは賃貸契約を終了し、ローンを回収し、テナントと交差していくつかの他のテナントとローンを延滞し、テナントが規定した支払い義務を履行する権利があるかもしれない。違約したテナントが賃貸借契約を終了して適用施設を回収する過程に費用がかかる可能性があり、経営陣に比例しない注意が必要である。また，賃貸契約を滞納したテナントは，賃貸契約を終了したり，賃貸契約を回収したりして訴訟を起こすことができる。もしあるテナント事業者が約束を破って、私たちは賃貸契約を終了することを選択した場合、私たちは別のテナント事業者や売却施設を見つけることを要求されます。医療施設の譲渡は厳しく規制されており，適切な代替テナント探しの遅延やコスト増加を招く可能性がある。これらの物件を非ヘルスケア事業者に賃貸することは困難である可能性があり，これらの物件をリフォームするコストや時間が増加するからである。もし私たちが物件を再賃貸できなければ、私たちは損をして物件を売却することを余儀なくされるかもしれない。私たちはすぐに別のテナントを見つけることができるか、あるいは全く保証できません。もし別のテナントが見つかったら、私たちは優遇条件で新しいレンタル契約を結ぶことができるかどうかを保証できません。賃貸契約におけるテナントの違約は、私たちの運営結果、財務状況、および私たちの債務返済と資金分配能力に悪影響を及ぼす可能性があります
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株主です。もし私たちの主要なテナントがSteward、Circle、Priory、ProspectとLifeppoint Behavialなどの主なテナントの下で違約すれば、もっと明らかな負の影響を与えるだろう。Stewardとの関係の最新の発展については、タイトルを参照してください私たちの収入は私たちとテナントとの関係とテナントの成功にかかっています特にSteward、Circle、Priory、Prospects、Lifeppoint Behavialのような最大のテナントです本年度報告表格10−Kの7項とした。
レンタル期間が終わると、新しいテナントを探すコストが高くなる可能性がありますが、適切な条件で適切な代替者でこれらのテナントを代替することができないかもしれません。
テナントがその固定期限終了時にレンタル契約を更新または延長できなかった場合、新しいレンタルプロトコルを検索、交渉、実行しなければならない可能性があります。新規テナントを探して交渉する過程、コスト(メンテナンス、物件税、光熱費、土地賃貸料など)私たちは施設が空いている間にこのような状況が発生し、費用がかかる可能性があり、私たちの経営陣の比例しない関心が必要だ。私たちはすぐに別のテナントを見つけることができるか、あるいは全く保証できません。もし別のテナントが見つかったら、私たちは優遇条件で新しいレンタル契約を結ぶことができるかどうかを保証できません。もし私たちが医療事業者に物件を再賃貸できなければ、非ヘルスケアバイヤーが再配置費用を発生させる可能性があるので、損失売却物件を余儀なくされる可能性があります。あるいは、私たちは施設を他の用途に適応させるために多額の資金が必要かもしれない。したがって、賃貸借契約を更新または延長しないことは、私たちの経営結果、財務状況、および私たちが債務を返済し、株主に分配する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。主賃貸契約下の物件(例えばSteward、Circle、Prospect)にとっては、いくつかの物件の賃貸終了日が同じであるため、このリスクはさらに大きい。参照してくださいプロジェクト2私たちのレンタルとローンの満期日スケジュールについて。
数年間、私たちは急速な成長を経験し、新しいテナントの増加から世界的な足跡の拡大まで、私たちの成長を効果的に管理できなかったことは、私たちの財務状況やキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があり、これは私たちの債務返済と分配能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
過去数年間、私たちはヘルスケア事業への投資と9カ国と3大陸への拡張によって成長を実現した。私たちは不動産買収と開発機会の出現を絶えず評価している。将来買収や開発が可能な任意の施設を管理するために、私たちの管理、行政、会計、運営システムを調整したり、十分な運営者を雇用して保持したりすることは保証されません。また、外国に位置する不動産への投資は、外国の法律、経済、市場の不確実性に関連するリスクをもたらし、現地経済の低迷と不利な市場発展に直面させる。私たちが私たちの成長を効果的に管理できなかったことは、私たちの財務状況やキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があり、これは私たちの債務返済や株主への分配能力に悪影響を及ぼす可能性がある。私たちの成長はまた私たちの資本金要求を増加させる可能性があり、これは私たちが潜在的な希釈持分証券を発行し、および/または追加の債務を発生させる必要があるかもしれない。
私たちはアメリカ以外の医療機関で経験が少ない。
2023年12月31日現在、私たちの総資産の約39%は、アメリカ以外の8つの国に位置しています。私たちはアメリカ以外の医療保健物件や他の不動産関連資産に投資した経験が少ないです。外国にある不動産への投資は、外国の所有権に関する法律、融資、賃貸書類の実行可能性、差し止め法など、外国の法律や市場の不確実性に関するリスクを発生させます。外国の不動産と税法は複雑で、変化するかもしれません。私たちはあなたに保証することができません。私たちは常にこれらの法律を守って、あるいはこれらの法律を遵守して、私たちに追加費用を負担させません。我々が国際的に買収した不動産は、規制要求の意外な変化、政治的·経済的不安定、不利または没収された税収を徴収する可能性があり、投資の構造を買収·保有することを可能にする予想される税収待遇が直面する可能性のある挑戦、可能な通貨移転制限、他国での義務執行の困難、英国の離脱とEUの将来の発展の影響、様々な外国の法律を遵守する負担に直面する。また，REITの資格を満たすためには，通常，米国REITsに適用されるルールに基づいて非米国投資を運営することが要求されるが，これは現地のやり方と一致しない可能性がある。私たちはまた、現地の不動産価値や市場や全体的な経済変動の影響を受ける可能性があり、これは私たちの投資に悪影響を及ぼす可能性がある。
また、国際的に発生した収入と費用はユーロ、ポンド、スイスフランあるいはコロンビアペソで価格され、もし私たちが対を打っていなければ、為替レートの変動によって損失を受ける可能性があり、これは逆に私たちの収入、営業利益率、配当に悪影響を与える可能性があり、私たちの資産の帳簿価値と株主権益金額に影響を与える可能性もある。私たちはいくつかの外国為替リスクをヘッジすることができますが、私たちはヘッジできないかもしれませんし、私たちの投資は為替変動によって損失を受けるかもしれません。また、“海外腐敗防止法”や同様の地方反賄賂法のような法律法規の制約を受けており、企業およびその従業員、代理人、請負業者が業務を獲得または保留する目的で政府関係者に不当なお金を支払うことを一般的に禁止している。これらの法律を守らないことは、私たちを民事と刑事罰を受けることができるかもしれません
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私たちの経営結果、私たちの国際投資の価値、そして私たちが債務を返済し、株主に資金を分配する能力に悪影響を与えます。
私たちと私たちのテナントはエスカレーターのレンタル料のリスクに直面しています。これは利益に影響を与えるかもしれません。
私たちの収入の大部分は長期純賃貸資産をレンタルすることで得られました。これらの長期純賃貸は通常固定的な賃貸料を規定していますが、毎年レンタル料が上昇します。これらの年間上昇率はCPI(または国際的に類似した指数)の変化に依存する可能性があり、通常明確な上限と下限がある。経済的疲弊やその他の要因により、消費者物価指数が上昇しなければ、私たちの成長と利益はこれらの賃貸契約によって阻害される可能性がある。また、強い経済状況や正常水準を超えるインフレによりCPIが大幅に上昇すれば(2023年の場合のように)、私たちのレンタル契約のアップグレードが制限され、私たちの成長と収益力が制限される可能性がある。
一方，CPIが正常水準を超える上昇幅はテナントの収益力にマイナス影響を与える可能性があり，特に連邦医療保険などの政府計画からの精算収入がペースに追いつかなければ。これらの政府計画が最終的にCPIと一致した売上率を向上させたとしても、私たちのテナントに一時的な不足が生じる可能性があり、これは私たちが適時にレンタル料/利息を受け取る能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの業務競争は激しく、私たちは競争に成功できないかもしれない。
私たちは、大型私募株式基金を含む個人投資家、医師を含む医療提供者、他の不動産投資信託基金、不動産開発業者、政府支援および/または非営利機関、金融機関、および他の融資機関と買収と発展の機会を争っている。その中のいくつかの競争相手は私たちよりも多くの財務資源を持っているかもしれないし、貸手や売り手とより良い関係を築くことができるかもしれない。医療施設への競争は，医療施設の買収や開発能力や，これらの施設に支払う価格に悪影響を及ぼす可能性がある。もし私たちが施設を獲得したり開発したりすることができなければ、もし私たちが施設に高すぎる費用を支払うなら、私たちの収入、収益の増加、および財政的見返りは実質的な悪影響を受けるかもしれない。私たちのいくつかの施設、あるいは私たちが将来買収または開発する可能性のある施設は、近くの他の施設からの競争に直面し、これらの施設が提供するサービスは私たちの施設が提供するサービスに相当する。そのうちのいくつかは政府機関が所有し、税収によって支援され、他の施設は免税会社が所有しており、寄付や慈善寄付金の支援を大きく受ける可能性がある。このような種類の支援は一般的に私たちの施設に適用されない。また，当施設のサービスエリアに位置する競合医療機関は，我々の施設では提供できない医療サービスを提供する可能性がある。時々，医師や管理的看護組織を含めて，患者を紹介する医療機関を変える可能性がある。これらの状況のいずれも、私たちのテナントに悪影響を与え、私たちの運営結果、財務状況、および債務返済、分配能力に間接的に影響を与える可能性がある。
私たちの多くのテナントは私たちが彼らに貸した施設を購入することを選択することができて、これは私たちの運営を混乱させるかもしれません。
私たちの多くのテナントは私たちが彼らに貸した施設を購入することを選択することができる。私たちが買収価格を決定するために制定した公式が公平な市場価値買収価格を生む保証はありません。もし私たちのテナントがレンタル期間終了時に施設を購入することを決定したら、私たちは優遇条件で資本に再投資できないかもしれません。あるいは全然できません。私たちの施設の回転を効率的に管理することができず、業務計画や運営結果を実行する能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
2023年12月31日まで、112カ所の賃貸物件が購入選択権の制限を受けています。そのうち95件の物件については、購入選択権は一般にテナントが賃貸期間終了時に不動産を購入することを許可しており、現在違約がないと仮定し、価格は(I)公平時価または(Ii)我々の元の購入価格に相当する(場合によっては、賃貸開始日から一定の年間収益率が増加している)。レンタル協定は一般的に公正な市場価値を決定するための評価過程を規定する。そのうち9つの物件については、購入選択権は、テナントがレンタル期間終了時に私たちの購入価格(場合によっては、レンタル開始日から一定の年リターン率を増加させる)で不動産を購入することを一般的に許可しており、現在違約はないと仮定している。残りの8カ所の物件については、購入オプションは公正価値に近い。
場合によっては、当院不動産の潜在的購入者は、“医療規制事項”の節に記載されている逆リベートとスターク規制の制約を受けているとみなされる可能性があるプロジェクト1本年度報告の表格10−K。この場合，我々はその準買手に公正な市価以外の価格で物件を売却することは不可能である可能性がある.
医療産業のM&A活動や統合は、私たち1人以上のテナントや事業者の支配権変更や競争相手の投資を招く可能性があり、これは私たちに大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
不動産所有者と医療提供者との統合を含む医療業界は統合を経験し続けている。私たちは、他のヘルスケアREITs、ヘルスケア提供者、ヘルスケア貸手、不動産組合企業、銀行、保険会社、私募株式会社、他の様々な投資を求める投資家と競争しています。その中には、私たちを含むかもしれません
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宿泊客です。歴史的に、私たちは私たちの多くのテナントと強固な長期関係を築いた。競争相手の私たちのあるテナントへの投資、テナント制御権の任意の変化、テナント管理チームの変化は、私たちの競争相手がそのテナントの業務や戦略に影響を与えたり、制御したりすることができるようにすることができる。この影響は、私たちとテナントとの関係を損なう可能性があり、私たちの利益にマイナスの影響を与えたり、テナントの財務や経営業績に影響を与えたり、彼らが私たちのレンタル料や利息を支払う能力を含めて、私たちに実質的な悪影響を与える可能性があります。私たちの契約合意および特定の事実および状況によると、私たちは同意権、停止権、違約救済措置、または競争相手の投資、制御権の変更またはテナントの他の取引に影響を与える他の権利および救済措置を持つことができる。権利の終了または違約時の救済措置を含む、私たちの権利および救済措置を行使するかどうかを決定する際に、法律、契約、法規、業務、および他の関連する考慮要素を含む多くの要素を評価します。
合弁企業への私たちの投資は、私たちの統制権の不足、私たちのパートナーが彼らの義務を履行できなかったこと、私たちのパートナーとの紛争によって悪影響を受けるかもしれません。
2023年12月31日現在、未合併不動産合弁企業5社における独立各方面との投資総額は約15億ドルである。合弁手配は、他方が必要なときに拒否または出資できない可能性があること、我々のパートナーの経済的利益または他の利益が合弁企業の利益と一致しないこと、または私たちが私たちのパートナーと紛争する可能性があることを含むリスクに関連する。上記のいずれかの事件が発生した場合、私たちは、その義務を履行するために合弁企業に追加の資金を提供し、紛争解決の追加費用を発生させるか、またはパートナーの権益を購入することを余儀なくされるか、または私たちに不利な時間に私たちの権益を売却する必要があるかもしれない。どんな収入、キャッシュフローの損失、または管理職時間の中断は、私たちの残りの業務に負の影響を与える可能性があります。
より厳格な審査および投資家、従業員、および他の利害関係者の私たちのESG実践および報告に対する絶えず変化する期待は、私たちに追加のコストを発生させ、より多くの資源を投入し、私たちをより多くのリスクに直面させる可能性があり、これは私たちの名声、テナント、従業員の獲得と保留、資本獲得の機会に悪影響を及ぼす可能性がある。
すべての業界の企業は、そのESG実践および報告に関連するより厳しい審査に直面している。投資家、従業員、および他の利害関係者は、ESG実践に注目し始め、その投資および業務決定の影響および社会コストをより重視している。例えば、投資決定を行う際に、積極的なESG実践および持続可能性スコアに注目する投資基金が増えている。さらに、投資家、特に機関投資家は、ESG実践およびスコアを使用して会社を同業者と比較し、ある会社が遅れていると考えられる場合、これらの投資家は、ESG開示または業績を改善するために会社と接触し、それに基づいて投票決定を行うことができるかもしれない。このようなますます増加する関心および需要を考慮して、ESG実践に関する公開報告はより広くなっている。企業ガバナンス、環境コンプライアンス、人的資本管理、従業員の包括性、多様性などにおけるESG実践および報告が投資家、従業員、および他の利害関係者の期待に適合していなければ、私たちの名声は負の影響を受ける可能性がある。我々はまた、追加のコストを生成し、様々なESG実装を監視、報告、および実施するために追加のリソースを使用することも可能である。持続可能な開発情報開示において設定された目標および目的を達成できなかったか、または達成できなかったと考えられるか、または我々の各利害関係者の期待を達成できなかったか、または達成できなかったと考えられることは、私たちの名声、テナントおよび従業員の維持、および資本を得る機会に悪影響を及ぼす可能性がある。
融資リスク
私たちの負債は私たちの財務状況に悪影響を及ぼす可能性があり、私たちの業務運営と株主への分配能力に悪影響を及ぼす可能性があります。
2024年2月16日現在、約101億ドルの未返済債務があります-参照プロジェクト7の“契約承諾”今後5年間の債務期限のスケジュールについては、10-K表の年間報告書を参照されたい。私たちの負債は私たちの業務に大きな影響を及ぼすかもしれません
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2024年2月16日現在、私たちが返済していない18億ドルの可変金利債務(金利スワップによって固定された可変金利債務は含まれていません)を除いて、私たちの将来のローン手配下の借金は浮動金利で利下げされる可能性があります。金利が大幅に上昇すれば、私たちの経営業績は株主に分配できる現金とともに低下するだろう。
しかも、私たちの現在の債務の大部分は、私たちが未来の債務の大部分が非償却であると予想し、風船支払い方式で支払うということだ。したがって、私たちは債務が満期になった時に債務の少なくとも一部を再融資する必要があるかもしれない。私たちが2024年と今後数年で満期になった債務の再融資ができないかもしれないし、どの再融資の条項も当時の既存債務の条項ほど優遇されないかもしれないというリスクがある。満期日に満期になった元金が再融資、延期または他の出所の収益で返済できない場合、例えば新しい株式資本、合弁企業の収益、または施設の売却など、私たちのキャッシュフローは、大量の風船支払いが満期になった年にすべての満期債務を返済するのに十分ではない可能性がある。現在の債務満期日のさらなる情報については、本年度報告書のForm 10-K項目7を参照されたい。
私たちの債務ツールでの契約は私たちの運営の柔軟性を制限していますが、これらの契約違反は私たちの財政状況や経営結果に大きな影響を与える可能性があります。
私たちが未来に締結する可能性のある無担保信用手配(“信用手配”)の条項、及び著者らの未返済無担保優先手形及びその他の債務ツールを管理する契約は、すべて常習的な財務、運営及び報告契約に規定されている。例えば、私たちの信用計画は、私たちに、債務の発生、留置権の設立または発生、任意の他の実体の義務の保証、私たちの株の償還と買い戻し、債務の前払い、償還または買い戻し、合併または合併の従事、関連取引の実施、不動産の処分、および私たちの業務を変更する能力の制限を加えている。しかも、私たちの信用手配と優先無担保手形は私たちが支払うことができる配当金の金額を制限する。最後に、無担保手形を優先することは、私たちの無担保債務の150%を下回らない無担保資産総額を維持することを要求します(関連契約を参照)。私たちの信用手配の貸手は時々いくつかの契約を調整して、私たちが取引を達成するためのより大きな柔軟性を持つことができるかもしれない；しかし、これらの修正された契約は一時的であり、私たちは未来に低いリセット契約を満たすことができなければならない。私たちが債務と経営業務を継続する能力は私たちの債務ツールでの条約の遵守状況にかかっている。交差違約条項により、これらの条約に違反することにより適用される債務ツールや他の債務ツールが違約しても、支払義務が履行される可能性がある。私たちの運営の柔軟性を制限する財務その他の契約、そして私たちの債務ツールがこれらの契約に違反することによる違約は、私たちの財務状況や経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
利回りの変化を効果的にヘッジできなければ、我々の経営結果や株主に資金を分配する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
2024年2月16日まで、私たちは約30億ドルの可変金利債務と、6.55億ユーロと約8.9億ドルの合弁協定を持っていて、私たちはPrimotop Holdings S.á.r.lと。(“Primotop”)とMAM。このような可変金利債務は私たちに金利変動の影響を受けさせる。この金利変動を管理するために、18億ドルを除くすべてのこのような債務の金利を固定し、他の8.9億ドルに金利上限を設定する金利スワップ協定を締結した。しかしながら、これらのヘッジスケジュールであっても、取引相手がその義務を履行できない可能性があるリスクを含み、これらのスケジュールは、金利変化に対する私たちの開放を効果的に減少させることができない可能性があり、これらのスケジュールは、他の場合の金利よりも金利を高くする可能性がある(私たちの金利スワップについては)。しかも、どんなヘッジ活動も私たちを金利変化に関連したリスクから完全に隔離することはできない。金利変化を効果的にヘッジできなければ、私たちの経営業績や債務返済や株主に資金を分配する能力に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちの経営業績にかかわらず、私たちの普通株の市場価格と取引量は変動する可能性があり、低下するかもしれません。あなたはすべてまたは一部の投資を損失する可能性があります。
2023年と2022年には、私たちの普通株の市場価格は高度に変動し、広範な変動の影響を受ける可能性があることが分かる。また、私たちの普通株の取引量は変動し、価格が大きく変化する可能性がある。様々な要素は価格に大きな差をもたらす可能性があり、これらの要素には、私たちの証券における空株数の数量と地位、および私たちの普通株における任意の協調取引活動や大型デリバティブが含まれていると考えられる。例えば、潜在的な空売り、すなわち多くの投資家が1株の空頭を持っており、同一証券の他の空売り者も平倉の際に借り入れた証券を平倉に購入しなければならず、これが我々の株価変動を招く可能性がある。もし私たちの普通株の市場価格が大幅に下落したら、あなたは購入価格あるいは購入価格以上の価格であなたの株を売ることができないかもしれません。
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私たちはあなたに私たちの普通株の市場価格が未来に大きく変動したり下落しないということを保証できません。全面的なリストではないにもかかわらず、私たちの株価にマイナスの影響を与える可能性があり、あるいは私たちの普通株式価格や取引量の変動を引き起こす可能性のある要素は：
未来の普通株の売却は私たちの株価に悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちは未来の普通株売却が私たちの普通株市場価格に及ぼす影響を予測できない。大量の普通株の売却、あるいはこれらの売却が起こりうるとの見方は、我々普通株の現行市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。もし私たちの普通株の市場価格が大幅に下落したら、あなたは購入価格あるいは購入価格以上の価格であなたの株を売ることができないかもしれません。また、このような株価下落は、追加株式証券を売却することで将来の資本を調達する能力を弱める可能性がある。
私たちの信用格付けの引き下げは私たちのコストと資金利用可能性に大きな悪影響を及ぼすかもしれない。
2023年に、私たちの信用格付けはSグローバルとムーディーズ投資家サービス会社によって引き下げられた。Sグローバルは2024年2月16日現在、我々の無担保手形をBB-と格付けし、医療財産信託の信用格付けをB+としている。私たちはムーディーズの企業基金格付けをBa 2に引き下げた。この2つの格付け機関は現在、私たちの格付けの見通しに否定的な見方を持っており、私たちが現在の信用格付けを維持できる保証もない。格付けまたは展望における任意またはすべての格付け機関のいかなる引き下げも、我々のコストおよび資金供給に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、さらに私たちの財務状況および経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
市場金利を上げることは私たちの証券の市場価格に悪影響を及ぼすかもしれません。
投資家が私たちの証券を購入または売却するかどうかを決定する際に考慮可能な要素の1つは、市場金利に対して、私たちの配当率が私たちの普通株1株当たり価格の割合を占めることである。2023年12月31日までの1年間は市場の大幅な変動の影響を受け、一部の原因はインフレと金利上昇だ。最近、各国の中央銀行は通貨政策を引き締めて急速に上昇するインフレに対応しており、経済成長に悪影響を及ぼす可能性がある。FRBは2022年と2023年にそれぞれ7回と4回利上げした。FRBが実施した利上げはSOFRや最優遇金利などの金利指数に大きな影響を与えた。市場金利が引き続き上昇すれば、潜在投資家は私たちの証券をより高い分配を望んでいるか、あるいはより高い分配の証券の支払いを求めることができるかもしれない。私たちの普通株の市場価格は、主に私たちの施設に関する賃貸料と利息収入と、私たちの株主への関連分配から得られた収益に基づいているかもしれません。施設自体からの基本的な評価価値ではありません。したがって、金利変動と資本市場状況は私たちの普通株の市場価格に影響を及ぼすかもしれない。また、金利上昇は、私たちの可変金利債務の利息支出を増加させ、キャッシュフローおよび私たちの債務返済と分配能力に悪影響を及ぼす。
限られた資金源は私たちの成長を制限するかもしれない。
私たちの事業計画は施設の買収と開発で成長を実現することを考えています。不動産投資信託基金として分配が求められており、これにより(現金で払えば)留保収益で買収·開発に資金を提供する能力を低下させている。だから訪問するのは
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資本市場、銀行借款、その他の融資ツールは新しい日和見主義投資に資金を提供するために重要である。市場やその他の条件により、追加の株式や債務資本を得ることができないか、または有利な条件で資産を処分することができない可能性があり、もしあれば、医療財産を買収するための追加の資本が必要であり、これは、私たちの運営業績および債務の返済と株主への分配能力に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。
不動産投資のリスクについて
私たちの投資は現在、単一の業界分野に集中し続けていると予想されており、これにより、私たちは私たちの投資よりも経済的に多元化した場合に脆弱になる。
私たちは医療不動産を買収し、開発し、投資する。しかも、私たちは医療事業者たちに選択的に投資する必要がある。私たちは不動産に集中的に投資することに固有の危険を受けなければならない。私たちは医療施設のビジネス戦略にしか投資していないため、多様化の欠如によるリスクが大きくなっている。不動産業の不況は私たちの施設の価値に大きな悪影響を及ぼすかもしれません。医療産業の低迷は、私たちのテナントが私たちにレンタルやローンを支払う能力と、私たちの株式投資収益に悪影響を及ぼすかもしれない。したがって、私たちが債務超過義務を履行したり、株主に分配する能力は、不動産や医療業界に依存する。
私たちの施設には有効な代替用途がないかもしれません。これは私たちが賃貸契約の終了や違約時に代替テナントを探す能力を阻害するかもしれません。
私たちの現在のポートフォリオのすべての施設は主に純レンタル医療施設です。もし私たちまたは私たちのテナントがこれらの施設のテナントを終了した場合、またはこれらのテナントがこれらの施設を運営する規制力を失った場合、私たちは彼らの専用用途のためにこれらの施設をレンタルするための適切な代替テナントを見つけることができないかもしれない。あるいは、私たちは他の用途に適応するためにこのような施設を改装するために多くの資金が必要かもしれない。これによるいかなる収入損失や追加の資本支出も、私たちの財務状況や経営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、債務超過義務の履行や株主への分配能力を阻害する可能性があります。
不動産投資の流動性不足は、施設性能の不利な変化に対応する能力を深刻に阻害し、財務状況を損なう可能性がある。
不動産投資の流動性は相対的に悪い。また、不動産市場は、世界、国家と地方経済と市場状況の不利な変化、融資の獲得可能性、コスト、条項を含む、私たちがコントロールできない多くの要素の影響を受けている。経済や他の条件の変化に対応するために、私たちの任意の施設を迅速に売却したり交換したりする能力は制限されるだろう。私たちは私たちが流動性の理由で販売を要求されたどんな道具のすべての価値を確認することを保証することができない。私たちは投資業績の変化に迅速に反応することができず、私たちの財務状況や経営結果に悪影響を及ぼすかもしれません。
開発と建設リスクは私たちの債務返済と分配能力に悪影響を及ぼすかもしれない。
我々は過去に施設を開発·建設したことがあり，現在いくつかの施設を開発している。私たちの開発と関連する建築活動は、私たちが適切な開発場所を競争しなければならないかもしれない；私たちが建築を完成する能力は、所有権、環境、または他の法的手続きがないことに依存するかもしれない；私たちは天気条件、ストライキ、サプライチェーン中断、利用可能な労働力、および他の私たちがコントロールできない意外な事件によって遅延を受ける可能性があり、私たちは必要な区画、土地使用、建築、占有、および他の必要な政府許可を得ることができないか、これらのプロジェクトを放棄する可能性がある。私たちは材料や労働コストの増加や他の予想していなかったコストによって施設の建設コストが私たちの最初の見積もりを超えてしまうかもしれません。
私たちは時間が経つにつれて私たちの開発プロジェクトに資金を提供することを願う。これらの施設の開発と建設に必要な時間枠は、相当な現金リターンを得るためにしばらく待つ必要がある可能性があることを意味する。また，我々のテナントは管理型介護提供者契約をタイムリーに入手できないか，まったく得られない可能性がある。我々の開発プロジェクトに関連するリスクは、予想される賃貸料収入を減少させる可能性があり、これは私たちの債務返済や分配能力に影響を与える可能性がある。
私たちは未来に不動産を買収する危険に直面するかもしれない。
私たちは医療不動産の買収に関連するリスクに直面するかもしれません
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私たちはあなたに保証することはできません。私たちは困難に直面することなく、新しい物件を管理することができます。あるいはこのようなどんな困難も私たちに実質的な悪影響を与えないでしょう。
私たちの融資は予想された結果に達しない可能性があり、これは私たちの財務状況と経営業績を損なう可能性があり、私たちは債務を返済し、株主に私たちのREIT地位を維持するために必要な能力を割り当てることができます。
買収·開発によるリスクは、投資が予想通りに表現できなくなり、必要な改善コストの見積もりが不正確であることが証明される可能性があり、任意の新たな不動産投資に関連する一般的な投資リスクである。新開発や新たにリニューアルされた施設は、客観的な価格決定に役立つ運営履歴がない可能性がある。これらの施設の買収価格は，経営陣の施設予想運営結果の予測に部分的に基づいており，これらの施設が予想される運営結果を実現できない可能性や，予想される時間枠でこれらの結果を実現できない可能性があるリスクに直面するであろう。私たちの施設が期待した結果を達成できず、運営から十分なキャッシュフローが生じた場合、債務の返済や、REITとしての地位を維持するために株主に割り当てることができる金額は悪影響を受ける可能性があります。
私たちは保険範囲内でない損失を受けたり、私たちの保険範囲の制限を超えたりする可能性がある。
私たちの賃貸と抵当ローンは通常私たちのテナント/借り手が財産、一般責任、専門責任、収入損失、すべてのリスクと保険範囲を拡大する保険を要求します。金額は全面的な損失が発生した時に施設の交換を許可するのに十分ですが、適用される免責額を守らなければなりません。私たちは私たちのすべての物件に一般責任保険と収入損失保険をかけて、応急措置として、私たちのテナントの保険範囲が足りないことを防止します。しかし、地震、洪水、ハリケーン、テロ行為のようないくつかの種類の損失があり、これらの損失は保険に加入できないか、または私たちまたは私たちのテナント/借り手が負担できる価格で保険をかけることができないかもしれない。インフレ、建築法規、条例の変化、環境考慮、および他の要素もまた、施設が破損または破壊された後に保険収益を使用して交換することは不可能である可能性がある。この場合、私たちが受け取った保険収益は、影響を受けた施設での私たちの経済的地位を回復するのに十分ではないかもしれない。もしこのようなことや似たような事件が発生すれば、私たちの施設の見返りと私たちの投資価値を下げるかもしれない。私たちは絶えず私たちのテナント/借り手が維持する保険を検討し、提供された保険は私たちの業界の似たような状況の会社にとって十分で慣例的だと信じています。しかし、私たちは将来このような保険を合理的な価格で購入できるという保証はない。また、将来的に重大な未加入損失や保険金額を超える損失が発生しないことを保証することはできません。
施設改修の資本支出は予想以上である可能性があり、私たちのテナントの賃貸料支払いや債務返済や株主への資金分配能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
施設，特に古い構造からなる施設では，固定装置や固定設備の定期交換など，基本建設の改善が求められている。私たちの賃貸契約は一般的に私たちのテナントに主にこのような支出のコストを負担することを要求しているが、リフォーム施設は、発生する可能性のある環境問題、規制要求、建設コスト超過と遅延、市場需要の不確実性、あるいはリフォーム開始後の市場需要の悪化、および他の施設からの意外な競争を含むいくつかのリスクに関連している。これらすべての要素は、私たちのテナントの賃貸料とローン支払い、私たちの株式投資のリターンに悪影響を及ぼす可能性があり、更に私たちの財務状況、経営業績、そして私たちの債務返済と分配を行う能力に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちのいくつかの医療施設は財産税を支払う必要があり、将来的に増加し、私たちの業務に悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちの施設は不動産税や個人財産税を納める必要があり、物業税税率の変化や税務機関の施設の評価や見直しに伴い、これらの税が増加する可能性があります。私たちの賃貸契約は一般的に、不動産税はテナントが占有する施設に関する費用としてテナントから徴収することが規定されています。しかし、施設の所有者として、私たちは最終的に政府に税金を支払うことに責任を負わなければならない。もし財産税が増加すれば、私たちのテナントは必要な税金を支払うことができないかもしれません。最終的には税金を支払う必要があります。もし私たちがこれらの納税義務を発生すれば、私たちは債務を返済して、私たちに割り当てられた
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株主は不利な影響を受ける可能性がある。また、テナントに株式投資を行う不動産がこのような税収を増加させれば、私たちの投資リターンはマイナスの影響を受ける可能性がある。
不動産の所有者や賃貸者として、環境法で規定されているリスクの影響を受けており、これらのリスクを遵守するコストやこれらのリスクに違反するいかなる行為も私たちに重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
各種環境法は，不動産の現職または以前の所有者や経営者に危険や有毒物質の除去または救済の責任を負うことを要求する可能性がある。現または以前の所有者または経営者はまた、人員、自然資源、および近隣財産の傷害に対して政府の罰金および損害賠償責任を負う可能性がある。これらの環境法はしばしば責任を規定し，所有者や経営者が危険または有毒物質の存在または処置を知っているか否かにかかわらず責任を負う。環境法を遵守するコストは，我々が債務を返済したり，株主に資金を分配する能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。さらに、危険または有毒物質の存在、または私たちのテナントが他の医療事業者によって生成された医療廃棄物を含むそのような物質を適切に管理、処置または修復することができなかったことは、私たちのテナントまたは私たちがそのような財産を使用、販売またはレンタルし、またはそのような財産を担保として借入する能力に悪影響を及ぼす可能性があり、逆に私たちの収入および融資能力を減少させる可能性がある。私たちは通常、私たちが購入したり開発したりした施設や私たちが担保ローンを発行している施設に対して第1段階の環境評価(または同様の研究)を行う。しかし，第1段階環評価報告が重大な環境汚染を開示していなくても，重大な環境汚染や責任が存在する可能性があり，それを知らない。
私たちの賃貸と抵当ローンは、医療廃棄物の処分を含め、私たちの経営者がその運営を管理する法律や法規を遵守し、私たちの環境責任を賠償することを要求しているにもかかわらず、彼らの義務範囲は限られているかもしれない。私たちのテナントが彼らの賠償義務を履行できることを保証することはできません。したがって、環境法に深刻な違反行為は私たちに実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。また，環境法は進化しつつあり，法律や法規の変化，あるいは上記の法律解釈の変化に対して，現在存在しない責任が生じる可能性がある。
私たちが土地賃貸を通じて得た施設の権益は、私たちが土地賃貸契約を違反したり、中止したりする時に施設を失うリスクに直面して、私たちの施設の使用を制限するかもしれません。もし私たちのテナントが私たちの施設を離れたら、追加の費用をもたらすかもしれません。
私たちは28施設の権益を買収し、少なくとも一部は施設のある土地の賃貸権益を買収することで、土地の所有権権益ではない。土地賃貸のテナントとして、私たちは終了時に財産を失う可能性、あるいは私たちのより早い違約に直面しており、これは私たちの財務状況にマイナスの影響を与えるかもしれない。土地賃貸はまた私たちの施設の使用を制限するかもしれません。これは私たちのレンタル施設の柔軟性を制限し、私たちの物件を売る能力を阻害するかもしれません。最後に、もし私たちの施設のレンタルが満期になったり、何らかの理由で終了した場合、テナントが施設を離れた場合、私たちは代替テナントが見つかるまで、地上賃貸支払いを担当します。これは私たちのキャッシュフローと運営業績にマイナスの影響を与えます。
医療関連のリスク
米国や我々が業務を展開している他の国では、サービス別料金精算から代替支払いモードや他の医療政策改革への移行を含む医療精算面の継続的な圧力は、私たちテナントの収益性に悪影響を与え、私たちへの支払い能力を阻害する可能性がある。
私たちのテナントの収入源には、アメリカ連邦医療保険と医療補助計画、他の政府援助の支払い計画、個人保険会社、健康維持組織などが含まれる可能性があります。現在行われている医療コスト低減の努力に加えて，我々のどのテナントも様々な法律法規を遵守できなければ，連邦医療保険，医療補助，他の政府援助の支払い計画に継続する能力を危険にさらす可能性がある。
私たちのテナント支払者組合は、サービス別料金支払者から個人および政府支払人が実施する代替支払いモードへの収入率が増加し、テナントが提供するサービスの精算を減少させる可能性がある。米国では，連邦医療保険を従来のサービス別課金モードから1つ以上の大文字，価値またはバンドルに基づく支払い方式を採用するモードに移行することに注目され続けており，個人支払者も同様のタイプの代替支払いモードを実施している。我々が業務を展開している他の国では，全体の医療コストを低減するための様々な戦略が実施されているか，あるいは将来そうなる可能性がある。個人や政府支払者のこのような努力は，業界の全体的な傾向に加えて，我々のテナントに圧力をかけ続け，医療コストの抑制を求めている。また、医療コストの抑制圧力や従来の医療保険精算の転換は、健康維持組織や第一選択提供者組織のような管理された医療計画に基づいてより多くの患者の医療保険を提供することにつながる。このような変化は私たちのテナントに追加的な費用圧力をもたらす。人口高齢化や政府支払者計画の拡大により，政府支払者が提供する医療保険に依存する患者数が著しく増加すると考えられる。テナントの運営に株式投資を行う場合
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これらのテナントが私たちに対する彼らの財務義務を履行する能力に影響を与えるほか、私たちの所有権と投資利益もマイナスの影響を受ける可能性がある。
また、米国および私たちが業務を展開している他の国の政府および商業支払者は、私たちのテナントへの請求を抑留または延期する権利がある。支払いの遅延または抑留は、不完全または不正確な文書に基づく初期拒否、支払者が支払いを戦略的に緩和すること、利用可能な資金の不足、またはこれらの要因と他の要因との組み合わせを含むが、これらに限定されない様々な理由による可能性がある。遅延や抑留によるテナントへの支払いは、これらのテナントのキャッシュフローや運営資本に影響を与える可能性がある。これらの遅延が発生する可能性のある時間や程度を予測することもできず，我々の業務が悪影響を受けるかどうかを予測することもできない.
LTACHやIRF精算に対するCMSの規制規制は、私たちがこのような施設や部門を運営するテナントの精算を減少させる可能性がある。CMSはLTACHとIRF精算に対する制限を探索し続け、重点はより制限性のある施設と患者レベルの標準である。
2010年に公布された改革法案は、数百万以前に保険がなかった個人が医療保険のカバー範囲を獲得することを可能にし、医療補助を大幅に拡大することを含む米国の医療業界の重大な転換を示している。
私たちはこのような変化がテナントの長期的な財務状況にどのように影響するかを絶対的に正確に予測することができない。しかし、テナントへのいかなる重大なマイナス影響も、私たちの財務状況や経営業績に実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、債務返済や株主への分配能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
重大な規制及び免許又は認証を失った、又は免許又は認証を取得できなかったことは、テナントの財務状況及び経営業績に負の影響を与え、彼らが我々に支払う能力に影響を与える可能性がある。
アメリカ医療保健業界は連邦、州と地方法律の高度な監督管理を受け、そして直接連邦参加条件、州許可要求、施設検査、州と連邦精算政策、資本とその他の支出に関する法規、認証要求とその他のこのような法律、法規と規則の影響を受ける。アメリカの医療業界と同様に、私たちのイギリス、南米、ヨーロッパの他の地域のテナントは、場合によっては同様のタイプの法律、法規、規則の制約を受けており、これらの法律、法規、規則は医療施設の所有権と運営に影響を与える。私たちの賃貸と抵当ローン協定は、私たちのテナント/借り手に適用される法律を遵守することを要求し、これらの施設にこれらの法律を遵守させるつもりですが、私たちは遵守状況を積極的に監視していません。したがって、私たちのテナント/借り手がこれらの規定を遵守することが発見されることを保証することはできません。これらの規定は最終的に実施または解釈される可能性があるからです。
私たちのテナントは時々様々な連邦および州の調査、調査、および他の手続きを受け、政府が任意の所与の時間に私たちの1つまたは複数のテナントに対して、秘密でも公開でも、このようなコンプライアンスおよび法執行活動を行うことを望んでいる。1回または複数回のこのような政府訴訟におけるテナント/借り手の不利な結果は、その運営および財務状態、ならびに必要なレンタルおよび/またはローンを私たちに支払う能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。私たちが事業者に株式投資を行う場合、これらのテナント/借り手が私たちの財務義務を履行する能力に影響を与えるほか、私たちの所有権と投資利益はマイナスの影響を受ける可能性がある。
米国では、免許を有する医療機関は、最低健康·安全基準を遵守し、CMS、合同委員会、州衛生部を含む州と連邦機関およびその代理人または付属機関の調査·検査を受けなければならない。CMSは参加条件とカバー条件を作成し，医療機関はこれらの条件を満たさなければならず，MedicareとMedicaid計画を開始し，継続し，このような計画に基づいて支払いを受けることができる。これらの最低健康と安全基準は品質を高め、受益者の健康と安全を保護することを目的としており、衛生実体の間にいくつかの共通標準がある。これらの基準のいずれも遵守しないことは，医療機関の連邦医療保険認証に危害を及ぼす可能性があり，さらに連邦医療保険や医療補助計画に基づいて支払いを受ける権利を脅かす可能性がある。
また，米国の多くの病院や他の機関提供者は，連合委員会のような認証機関の認証を受けている。合同委員会の設立は，その最低健康と安全基準に適合するテナントを含む医療保健提供者を認証するためである。連合委員会のような国家認証組織は、これらの要求に適合するか、またはそれを超える基準を実行する。病院が最低患者数に達すると、その後約3年ごとに、連合委員会の調査員は施設に対して現場調査を行い、一連の患者の安全、治療と行政要求に符合することを確保する。医療機関はこのような要求を満たしていないために認証を失う可能性があり，さらに連邦医療保険や医療補助計画下の許可証や認証，医療保健提供者が認証を受ける必要がある管理的医療計画に参加できないことを含む許可証や認証を失う可能性がある。
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最後に、医療機関の精算方法と看護の質の問題は、例えば“アップグレードコード”に参加する方法、すなわちより高いプログラムコードのためにサービス費用を受け取ること、あるいは看護の質の悪い事件に関連し、それによって患者の深刻な負傷や死亡を招くなど、免許や認証の喪失を招く可能性がある。任意のテナント/借り手がこのような法律、要件、および法規を遵守できなかった場合、その免許が取り消され、その施設を運営し続ける能力に影響を与え、レンタルおよび/またはローンを支払う能力に悪影響を及ぼすであろう。逆に、これは私たちの財務状況や運営結果に実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、債務返済や分配を行う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
また、米国における医療施設の設立および移転医療施設の運営には、通常、米国の連邦独占禁止法や州などの規制部門の承認を得る必要がある。移転医療施設の運営、新たな第三者支払者契約(MedicareおよびMedicaidプロバイダ協定を含む)の取得、および新規テナントが適切な州や連邦機関からライセンスや認証承認を得る上での制限や遅延は、レンタル契約の終了、レンタル条項に違反したテナントの除去、既存のテナントの代わりに新しいテナントを代替する能力に影響を与える可能性がある。さらに、これらの問題は、提供されたサービスについて補償を受ける能力に影響を与える可能性があり、これは、レンタルおよび/またはローンを支払う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。私たちが事業者に株式投資を行う場合、これらのテナント/借り手が私たちの財務義務を履行する能力に影響を与えるほか、私たちの所有権や投資利益もマイナスの影響を受ける可能性がある。
私たちのテナントは詐欺や法律乱用の制約を受けており、テナントがこれらの法律に違反することは、テナントが私たちに支払う能力を危険にさらし、彼らの収益性に悪影響を及ぼす可能性がある。
前述したように、米国では、連邦政府および多くの州政府が、患者の転転を誘導し、特定の補助サービスを注文したり、虚偽の支払い申請を提出したりする商業的手配を禁止することによって、医療詐欺および乱用を除去しようとする法律法規を採択している。医療保険·医療補助計画における詐欺や乱用行為を発見·解消するための調査·法執行活動は、詐欺や虐待や患者の自己紹介分野で強化され、今後数年間継続される可能性がある。上述したように、これらの法律に違反する罰は重い可能性があり、刑事および民事罰の適用を招き、連邦や州医療計画から除外される可能性がある。私たちの任意のテナントにこのような処罰を適用することは、テナント運営施設または賃貸および/またはローンを支払う能力に危害を及ぼす可能性があり、それにより、私たちに悪影響を及ぼす可能性があります。
プロバイダの事業を買収する場合、我々のいくつかのテナントは、以前の事業者の連邦医療保険プロバイダ協定の譲渡を受けている。このような連邦医療保険提供者の合意譲渡を受ける事業者は、これまでの所有者の運営やクレーム提出に関連する連邦や州規制、民事、刑事調査の責任を受ける可能性がある。これらのタイプの問題は、購入する前に、または私たちのテナントがこれらの施設で運営を開始した後に発見されないかもしれない。不利な決定、罰金、または賠償は、テナントの財務状況にマイナス影響を与え、彼らが私たちにレンタルおよび/またはローンを支払う能力に影響を与える可能性がある。
私たちのいくつかのレンタル計画は詐欺や虐待や医師の自己推薦に関連する法律によって制限されるかもしれない。
私たちの施設をレンタルする子会社への医師の投資は私たちの賃貸契約を詐欺や乱用や医師自己推薦法の審査を受ける可能性があります。スタック法およびその実施条例によると、もし私たちのテナントが適用例外の要求を満たしていなければ、私たちのテナントは医師投資家の推薦に応じてMedicare受益者に提供するサービスのための請求書を発行する能力が悪影響を受ける可能性があり、私たちのテナントに罰金を科し、これは私たちのテナントが私たちにテナントおよび/またはローンを支払う能力に影響を与える可能性がある。私たちがテナントの運営に株式投資を行う場合、テナントが私たちの財務義務を履行する能力に影響を与えるほか、私たちの所有権や投資利益もマイナスの影響を受ける可能性がある。したがって、すべての場合、私たちはこれらの法律に適合するために、私たちの誠意をもって私たちのレンタル手配を構築するつもりです。
私たちは私たちの医療財産が他のテナントに適合するように、巨額のリフォーム費用を支払うことを要求されるかもしれない。
医療施設は通常高度にカスタマイズされており、医療保健特定の建築規範の要求に符合している。不動産を医療用途に適合させるためには，通常改善が必要であり，コストが高い可能性があり，テナントによって異なる場合もある。オペレータの特定のトラフィックに応じて、新しいまたは置換されたオペレータは、同じ不動産において異なる機能を使用する必要がある場合がある。現在の事業者が賃貸料を支払うことができず、および/または物件を空けることができない場合、別のテナントを得ることができる前に、物件を修正するための巨額の支出が生じる可能性がある。また、複数のテナントを収容するために物件をリフォームする必要がある場合、あるいは規制要件がなければ、レンタルスペースを再利用できる前に大量の支出が生じる可能性があります。このような支出や改造は私たちの業務、運営結果、そして財務状況に実質的な悪影響を及ぼすかもしれない。
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州は法律が私たちの施設の発展と私たちのテナントの運営に悪影響を及ぼす可能性があることを証明する必要がある。
私たちが投資するいくつかの医療機関は、米国の州法律を遵守する必要があるかもしれないが、医療機関の譲渡前またはいくつかのプロジェクトを開始する前に、新しいまたは置換された施設の確立、ベッドの増加、サービスの増加または拡大、およびいくつかの資本支出を含む証明を必要とする形で監督管理の承認を得る必要がある。米国各州の必要証明法は統一されておらず，変化する可能性があり，施設の開発や買収や何らかの他の施設所有権の移転を遅らせる可能性がある。私たちは州がこれまでのどんな活動や私たちのテナントの運営に及ぼす法律の影響を証明する必要があるのか予測できない。法律がしばしば競争相手が私たちの施設市場に入る能力に大きな影響を与えることを証明する必要があります。したがって、この施設の一部の価値は新しい競争相手の制限と関連があるかもしれない。法律が変化したことを証明する必要があれば，この値は著しく変化する可能性がある.
私たちの組織や構造に関するリスクは
私たちは重要な人たちに依存しており、彼らの誰かの流出は、私たちが業務を成功させる能力を脅かすかもしれない。
私たちは私たちの役員や他の上級管理者のサービスに依存して、私たちの業務と投資戦略を実行します。いずれかを失うと、魅力的な買収目標を見つけ、買収を完了し、買収や開発した施設を管理することはさらに難しくなるかもしれません。しかも、私たちはもっと多くの合格者たちと職員たちを引きつけて維持する必要があるだろう。私たちの役人のサービスを失ったり、将来的に合格者を募集して引き留めることができなくなったりすることは、私たちの業務や財務業績に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
メリーランド州の法律によると、私たちの定款や定款に含まれる条項は、経営陣や第三者買収提案の変化を阻止する可能性があり、これは逆に私たちの普通株の価格を下げたり、希釈を招いたりする可能性がある。
私たちの規約には所有権制限が含まれており、これらの制限は企業合併の機会を制限し、支配権取引の変更を阻止し、私たちの普通株の価値を低下させる可能性がある。規則でいう不動産投資信託基金の資格を満たすために、株式買収の選択権を計上した後、各課税年度の後半年度内に、われわれの発行済み株式価値が50%を超えて五人以下の者が直接又は間接的に所有してはならない。私たちの定款は一般的に誰もが任意の種類或いは一連の証券の流通株を直接或いは間接的に所有することを禁止し、私たちの普通株を含み、その価値或いは数量は9.8%を超え、制限性の比較的に強い者を基準とする。一般的に、所有権制限の目的で、すべての人が所有する私たちの普通株式に関連するものが集約されるだろう。所有権制限は、制御権変更または他の取引を遅延、阻止または防止する効果がある可能性があり、これらの取引では、普通株保有者の普通株は、当時の市場価格よりも高い割増を得ることができるか、またはこれらの所有者は、彼らの最適な利益に適合していると考えることができる。所有権制限条項はまた、私たちの普通株が、9.8%を超える普通株式流通株価値または数量の所有権を集団として取得することを単独または他の人との投資ツールに適合させないようにすることができる。
私たちの規約と定款には第三者買収提案を阻害する可能性のある条項が含まれている。私たちの定款や定款も取締役の交代や罷免に制限されています。私たちの普通株式保有者の三分の二は取締役を免職するために賛成票を投じることができます。しかも、株主は私たちの役員の指名を事前に知らせなければならない。株主特別会議は、私たちの総裁、私たちの取締役会、または少なくとも25%の株式を持って会議で投票する権利のある株主によってのみ開催されます。これらの条項および他の定款および付例条項は、制御権の変更や他の取引を遅延または阻止する可能性があり、これらの取引では、私たちの普通株の保有者は、当時の市場価格よりも高い普通株の割増を得ることができるかもしれないし、またはこれらの保有者は、これが彼らの最適な利益に合致していると考えるかもしれない。
私たちは運営中に情報技術に依存しており、私たちの技術(または第三者サプライヤーの技術)の任意の重大な故障、不足、中断、またはセキュリティ障害は、私たちの業務を損なう可能性があります。
我々は、インターネットを含む情報技術ネットワークおよびシステムに依存して、電子情報を処理、送信および格納し、金融取引および記録、および個人識別情報(ヨーロッパのGDPR法および他の場所の同様の法律による)およびテナントおよびレンタルデータを含む様々なビジネスプロセスを管理またはサポートする。私たちはサプライヤーから私たちのいくつかの情報技術を購入することができるかもしれない。私たちは、商業的に利用可能なシステム、ソフトウェア、ツール、および監視によって、機密データの処理、送信、および記憶にセキュリティを提供します。私たちの情報システムおよびこれらのシステムで維持されているデータのセキュリティを保護するための措置が取られているにもかかわらず、私たちのセキュリティおよびセキュリティ対策は、ネットワーク攻撃が発生した場合のように、システムの不正常な動作を阻止したり、私たちまたはテナントの情報に適切にアクセスしたり、開示することができない可能性がある。また，我々の情報システムやこれらのシステムで維持されているデータのセキュリティを保護することができず，様々な米国連邦や州や外国プライバシー法や法規に基づいて責任を負わせる可能性がある.
良好に保護された情報システムであっても潜在的な脆弱性が存在し，セキュリティホールで使用される技術が進化しているため，通常はターゲットに対して攻撃を開始するまで認識され，場合によっては検出されないように設計されており，実際には可能である
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検出されません。したがって，これらの技術を予見できない可能性があり，十分な安全障壁や他の予防措置を実施することもできないため，このリスクを完全に低下させることは不可能である。
物理的または電子的侵入、コンピュータウイルス、ハッカー攻撃、および同様の脆弱性、または当社のITネットワークおよび関連システム(または第三者サプライヤー)に関する他の重大な中断を含むセキュリティホール、可能性：
上記のいずれも、我々の業務、財務状況、経営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
未解決および将来の訴訟、規制手続き、または政府調査に対する不利な解決は、私たちおよび私たちのテナントの業務、運営結果、財務状況、および名声に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
時々、私たちや私たちのテナントは訴訟、規制手続き、そして他の政府調査に巻き込まれるかもしれない。特に、最近のメディアや政治の医療民間投資への関心は、連邦政府の医療施設に対する監督の強化や、米国証券取引委員会の法執行活動や政府の特定の資産やテナントに対する政府の調査の強化など、この分野の規制の重点を強化している。未解決または将来の訴訟、規制手続き、政府調査、または他のクレームに対する不利な解決は、私たちおよび私たちのテナントの業務、運営結果、および財務状況に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。結果にかかわらず、いかなる訴訟、規制手続き、または政府調査、および関連する負の宣伝は、巨額のコストと支出を招き、管理層の注意を著しく移転させ、私たちの名声を深刻に損なう可能性がある。不利な結果、巨額の罰金、判決、和解を支払わなければならない可能性があります。もし私たちのテナントが賠償できない場合、あるいは保険がなければ、あるいは保険範囲を超えた場合、私たちの財務状況、キャッシュフロー、経営業績、私たちの普通株の取引価格に悪影響を及ぼすかもしれません。
会計宣言の変化は私たちと私たちのテナント報告書の財務表現に悪影響を及ぼすかもしれない。
財務会計基準委員会(“FASB”)および米国証券取引委員会は、米国会社の会計基準に適用される様々な会計基準制定措置による不確実性を制定し、解釈することは、財務会計および報告基準または財務諸表作成を管理するこれらの基準に対する財務会計および報告基準の解釈および適用を変更する可能性がある。
このような変化は私たちが報告した財務状況と運営結果に実質的な影響を及ぼすかもしれない。場合によっては、私たちは、前の財務諸表の重大な再説明をもたらす可能性があるため、新しい基準または修正された基準の遡及適用を要求される可能性がある。同様に、これらの変化は、私たちのテナント/借り手が報告した財務状況や経営業績に大きな影響を与える可能性があり、あるいは私たちのテナントの賃貸不動産に対する選好に影響を与える可能性がある。
税務リスク
不動産投資信託基金としての私たちの税務的地位を失うことは、私たちと私たちの普通株価値に深刻な不利な結果をもたらすだろう。
2023年12月31日から、米国連邦所得税の目的に応じた不動産投資信託基金になる資格があると考えられています。また、私たちは2つの子会社REITsに直接権益を持っており、この2つのREITsはそれぞれ2019年と2022年の納税年度から米国連邦所得税のREIT課税として選択されています。REITの資格要求は極めて複雑であり，REIT資格を管理する米国連邦所得税法の解釈も限られている。したがって，REITの資格を満たすために我々が成功することは保証されない。いつでも、新しい法律、法規、解釈、または裁判所判決は、REIT資格に関連する米国連邦または州税法、または米国連邦または州所得税の結果を変える可能性がある。将来の経済、市場、法律、税金、またはその他の考慮は、株主の承認を必要としない可能性があるREIT選挙を廃止することにつながる可能性があります。
36
もし私たちのREIT地位(現在または訴訟時効が満了していないいかなる納税年度についても)を失ったり廃止したりすれば、私たちは分配に使用可能な資金を大幅に減少させる深刻な税金の結果に直面します。私たちは私たちの課税所得額を計算する際に株主に割り当てられた費用を差し引くことが許されないので、私たちは正常な会社税率でアメリカ連邦所得税を支払うことになり、このような税金を支払うためにお金を借りるか、資産を売却する必要があるかもしれません。私たちはまた州と地方税の増加の影響を受けるかもしれない。法定条文に基づいて猶予を受ける権利がない限り、資格を満たさなくなった年度以降の4つの課税年度内に、不動産投資信託基金としての税務資格を取り消されます。
また、2023年7月1日現在、私たちのイギリスでの不動産業務の大部分はイギリスREITの形で運営されており、通常はイギリスREITから割り当てられた収入に源泉徴収税を徴収すればよい。もし私たちがイギリスREITの要求を達成できなければ、関連するイギリス業務は非REITsのようにより高い税率が課されるだろう。
これらすべての要因により、私たちのREIT地位を失ったり撤回したりすることは、私たちの財務状況や運営結果に重大な悪影響を与え、私たちの普通株の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
もしREITとして必要な分配ができなければ、私たちは課税されるだろう。
米国REITの資格を満たすためには、純資本収益を含まず、私たちの株主に少なくとも90%のREIT課税収入を毎年分配しなければならない。もし私たちが分配要求を満たしているが、分配された課税収入が100%未満であれば、私たちは割り当てられていない収入のためにアメリカ連邦会社の所得税を支払うだろう。また、任意年度の分配が(1)年間の一般収入の85%を下回った場合、(2)年間の資本利益の純収入の95%と、(3)数年前に課税所得の100%を分配していなかった場合、4%の相殺不可能な消費税が発生する。
私たちは不利な時や私たちが分配できる既製資金がない場合、株主に分配することを要求されるかもしれない。収入と関連する現金収入との間の時間差または必要な債務償却支払いの影響を確認するには、分配要件を満たすのに十分な課税収入を支払うために、資金を借り入れたり、資産を売却したりする必要がある可能性があり、特定年度の企業所得税および消費税の4%を回避する必要がある。未来に、私たちはお金を借りて私たちの株主に分配を支払うかもしれない。私たちが借りたどんな資金も私たちを金利と他の市場リスクに直面させるだろう。
不動産投資信託基金の要求を守ることは、私たちが他の魅力的な機会を放棄することにつながるかもしれない。
アメリカ連邦所得税のREIT資格に適合するためには、私たちの収入源、資産の性質と多様性、株主に割り当てられた金額、私たちの株式所有権などに関するテストを絶えず満たさなければなりません。このような試練を通過するために、私たちは魅力的な商業や投資機会を放棄することを要求されるかもしれない。現在、私たちの資産価値の20%以下は1つ以上のTRの証券で構成されている可能性があり、私たちの資産価値の25%以下は、不動産投資信託基金の75%の資産が不動産および他の関連資産を含むことを要求するテスト条件を満たしていない証券で構成されている可能性がある。さらに、いずれの年においても、私たちの総収入の少なくとも95%は資格に適合した供給源から来なければならず、私たちの総収入の少なくとも75%は不動産賃貸料または不動産担保ローン(すなわち住宅ローン)の利息から来なければならない。また，TRSは医療機関を直接または間接的に経営または管理してはならない。REIT要件を遵守する現在と将来の変化は、業務計画を実行する我々の柔軟性を制限する可能性があります。
2023年7月1日現在、私たちのイギリスでの大部分の物件はイギリスREITに再編された。米国の不動産投資信託基金の資格要求と同様に、私たちはイギリスの収入源、イギリスの資産の性質と多元化、イギリスの不動産投資信託基金の株主への分配金額、イギリスの不動産投資信託基金の株式所有権などに関するテストを通過しなければならない。このような試練を通過するために、私たちは魅力的な商業や投資機会を放棄することを要求されるかもしれない。
一部のアフターレンタル取引が米国国税局(IRS)や国際的に類似した税務機関によって“真のレンタル”と同定されていない場合、不利な税収結果の影響を受ける可能性がある。
私たちはすでにいくつかの不動産を購入して、それらをそのような不動産の販売者に貸した。私たちはこのようなアフターレンタル取引の構造をレンタルの“リアル賃貸”とし、アメリカ連邦所得税の目的で、私たちを不動産の所有者と見なすことを許可するつもりです。しかし、いかなる具体的な取引の条項によれば、税務機関はその取引が“本当のレンタル”ではないと考えるかもしれない。もしすべてのアフターレンタル取引が挑戦され、特徴の再決定に成功した場合、不動産の減価償却費用を差し引くことができず、より高い所得税を招く可能性があります。
TRSとの取引は消費税を支払う必要があるかもしれない。
私たちは従来、私たちのTRSとその子会社とリースや他の取引を締結し、将来もそうすることが予想されていた。適用規則により，我々のTRSとその親会社REITとの間のリースなどの取引は存在しない
37
市場条項の基礎は消費税100%を徴収される可能性がある。TRSとのすべての取引は距離を置いていると思いますが、100%の消費税を徴収することは、私たちの財務状況や経営業績に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちがテナントに提供するローンは株式と記述することができ、この場合、私たちがそのテナントから得た収入はREIT規則の合格収入ではなく、私たちは私たちのREIT地位を失うかもしれない。
私たちのTRSは、運営または運営資本目的のために、当社の施設のテナントに融資を提供する可能性があります。アメリカ国税局は、テナントに対するあるローンは債務ではなく株式と見なすべきであり、私たちがこのテナントから得た利息収入はREIT毛収入テスト条件に符合する収入と見なすべきではないと考えるかもしれない。米国国税局がある特定のテナントのローンを株式と見なすことに成功すれば、そのテナントはわが社の“関連側テナント”となり、私たちがテナントから得た賃貸料はREIT毛収入テストの合格収入ではない。したがって、私たちは上記で議論した75%収入テストに合格できなかった危険に直面する可能性があり、もし私たちがそうすれば、私たちはREITの地位を失うことになるだろう。また、国税局がある融資を私たちのTRSが持っている利息ではなく、私たちの経営組合企業が持つ利息と見なすことに成功した場合、私たちは5%の資産テストに合格できないかもしれません。もしIRSが融資を非直接債務とすることにさらに成功した場合、私たちはこのような利息に関する10%資産テストに合格できないかもしれません。いずれのテストの失敗により、私たちは私たちのREITの地位を失う可能性があり、これは私たちが会社レベルの所得税を納めなければならず、私たちが債務を返済し、株主に分配する能力に悪影響を及ぼすだろう。
一部の譲渡は禁止された取引収入を生じる可能性があり、取引収益に懲罰税を課すことになる。
時々、私たちは出資財産を合弁企業投資の一部として含む、私たちのいくつかの財産を譲渡したり、他の方法で処分したりすることができる。この規則によると、私たちが持っている物件を在庫として譲渡するか、または主に正常な業務過程で顧客に販売することによって生じるいかなる収益も、取引禁止からの収入とみなされ、100%の懲罰的税金を払わなければなりません。私たちは私たちが財産を譲渡したり処分したり、私たちが合弁企業投資に財産を貢献することが禁止された取引だとは思いません。しかしながら、保有財産が投資目的であるか否かは事実問題であり、特定の取引に関連するすべての事実や状況に依存する。アメリカ国税局は、このような種類の移転や処分は禁止された取引だと主張するかもしれない。米国国税局はこのような紛争には勝利しないと考えているが、米国国税局が財産の譲渡、処分、または貢献が禁止された取引を構成することに成功した場合、禁止された取引から割り当てられた任意の収益に対して100%の懲罰税を支払うことを要求される。また、取引が禁止されている収入からの収入は、REIT資格収入試験に合格した私たちの能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
米国または外国の税収法律·法規の変化は、税率の変化を含め、私たちの経営業績に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちはアメリカに本部を置き、世界に子会社と投資を設置し、これらの司法管轄区に所得税を納めています。私たちの所得税の準備を決定する時、重要な判断が必要だ。吾らは吾らが潜在的な税務責任について十分な評価や入金をしていると信じ、吾らの税務見積もりが合理的であると信じているが、当社の納税表を審査したり、税法の適用により追加税金を支払うべきでない保証はない。アメリカ政府と私たちが業務を経営している多くの場所(例えば、ドイツ、イギリス、コロンビア、ポルトガル、スペイン、フィンランド、ルクセンブルク、私たちのヨーロッパ実体の大部分はルクセンブルクにある)の政府は会社税の変化を積極的に議論している。私たちの将来の税金支出は、国内でも国際的にも、これらの税法の変化やその解釈の悪影響を受けるかもしれない。多くの国が考えている潜在的な税制改革には、全世界の納税報告、会社間譲渡定価手配、課税常設機関の定義、その他の法律や財務手配などの変化が影響する可能性がある。各管轄区税法のいかなる変化の性質と時間、および米国と海外における私たちの将来の税収開放への影響は正確に予測できないが、私たちの運営業績やキャッシュフローに実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
項目1 BU未解決従業員意見
会社は時々、改正された1934年の証券取引法に基づいて会社が提出した定期報告または現在の報告書に対する米国証券取引委員会会社の財務部門の従業員(以下“従業員”という)から書面意見を受け取る。2023年7月3日、2022年12月31日現在の財政年度Form 10-Kの年次報告書を、2022年12月31日現在のStewardの監査財務諸表を含む修正を求める従業員の意見書を受け取った。2023年7月18日に意見書に返信し、Stewardの10-K/A表を受け取った直後にForm 10-K/Aを介して監査されたSteward財務諸表を提出する予定であることを確認しました。私たちは、2023年11月と2024年1月に受け取ったさらなるスタッフの意見書に返信する際に、このようなSteward財務諸表を提出する約束を再確認しました。
しかし，本年度報告日までに，会社とStewardの契約条項に基づいて何度も要求されているにもかかわらず，Steward 2022年12月31日現在および今年度12月31日までの監査財務諸表は受け取っていない。私たちの従業員への返事の中で、会社は尊敬して、スチュアートは会社がコントロールしない独立した第三者であり、会社とスチュアートの間に取締役会のメンバー、高級管理者、あるいは従業員が重複していない場合を指摘しています
38
監査された執事財務諸表の提供に協力する。また、適用された税法により、シュトゥルドでの会社の最大持分投資は9.9%の受動的権益に限られていることに注目した。そのため、当社は一方的に思徳華に時間通りに完成させ、監査された財務諸表を交付して、米国証券取引委員会に提出することはできません。民間、非報告、および非上場企業として、法律は、公開のために監査された財務諸表を発行することを要求しない。
しかし、2024年2月8日の従業員への最新の回答では、同社は、受信直後にForm 10-K/Aを介して2022年12月31日までの年度監査された財務諸表を提出する約束を再確認した。
プロジェクト1 Cネットワーク·セキュリティ
ネットワークリスク管理と戦略
我々は、企業全体(私たちの欧州事務所を含む)のネットワークセキュリティリスクを識別し、緩和するために、プロセスおよびプロセスを策定、実施し、継続している。我々は様々な情報技術システムやソフトウェアプログラムに依存して我々の業務を運営しているため，我々は我々の財産や機密データを保護するための広範なネットワークセキュリティ計画を持っている.私たちのネットワークセキュリティリスク管理と戦略計画には以下が含まれています
過去1年間、私たちは私たちの全体的な業務戦略、運営結果、または財務状況を含む、私たちの全体的な業務戦略、運営結果、または財務状況を含む、既知のネットワークセキュリティ脅威や事件が私たちに重大な影響を与える可能性があることを発見しなかった。我々の情報システムやこれらのシステムで維持されているデータのセキュリティを保護する措置をとっているにもかかわらず，我々が実施している対策やセキュリティ対策がネットワークセキュリティイベントの検出と防止に成功する保証はない.ネットワークセキュリティや情報技術に関する他のリスクに関するより多くの情報は、本年度報告10−K表の第1 A項を参照されたい。
ネットワーク管理
ネットワークセキュリティは私たちの全面的なリスク管理プロセスにおいて重要な役割を果たしており、私たちの取締役会と経営陣の重要な注目点でもある。私たちの経営陣は主に私たちが直面しているサイバーセキュリティの脅威と事件を識別、評価、管理する責任がある。しかし、取締役会はリスク委員会のメンバーが指導し、企業リスク管理プロセスを監督し、ネットワークセキュリティ脅威による重大なリスクを具体的に処理する。
39
取締役会は定期的にコンピュータセキュリティイベント応答グループ(“CSIRT”)の最新情報を受け取り、重大なネットワークセキュリティリスク、業務運営への潜在的な影響、および管理層がこれらのリスクを識別、監視、緩和する戦略を洞察する。これは関連手続きの評価や監査結果を共有することを含む。
40年以上の情報技術経験を持つ情報技術とセキュリティ取締役(“IT取締役”)の指導の下で、CSIRTは機能を越えた専門家から構成され、事件応答計画、ネットワークセキュリティコンプライアンス、訓練と全体リスク管理仕事を含むネットワークセキュリティ措置を審査と評価することによって、著者らのネットワークセキュリティリスク評価と管理プロセスを協同実行する。取締役会と我々の熟練したCSIRTチームとの協力は、組織内のネットワークセキュリティリスクに効果的に対応し、軽減することへの私たちの約束を強調した。
40
第二項ですPサーカス.サーカス
我々のポートフォリオ(不動産合弁企業5社のうちの物件を含む)は、2023年12月31日現在、54の異なる事業者が運営する439カ所の物件(建設中の物件または第1の保有権担保融資形態を含む)で構成されている。2023年12月31日現在、私たちの空き施設は総資産の0.3%未満です。
|
|
合計する |
|
|
合計2023年 |
|
|
合計する |
|
|
|||
|
|
(千ドル) |
|
|
|||||||||
アメリカ： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
アラバマ州 |
|
|
2 |
|
|
$ |
791 |
|
|
$ |
6,684 |
|
|
アリゾナ州 |
|
|
18 |
|
|
|
2,131 |
|
|
|
547,789 |
|
|
アーカンソー |
|
|
2 |
|
|
|
10,146 |
|
|
|
78,146 |
|
|
カリフォルニア州 |
|
|
19 |
|
|
|
102,224 |
|
|
|
1,252,674 |
|
|
コロラド州 |
|
|
14 |
|
|
|
18,544 |
|
|
|
159,292 |
|
|
コネチカット州 |
|
|
3 |
|
|
|
28,508 |
|
|
|
354,141 |
|
|
フロリダ州 |
|
|
9 |
|
|
|
35,688 |
|
|
|
1,348,210 |
|
|
アイダホ州 |
|
|
6 |
|
|
|
34,423 |
|
|
|
265,368 |
|
|
インディアナ州 |
|
|
5 |
|
|
|
6,930 |
|
|
|
63,116 |
|
|
アイオワ州 |
|
|
1 |
|
|
|
5,307 |
|
|
|
48,592 |
|
|
カンザス州 |
|
|
9 |
|
|
|
20,712 |
|
|
|
204,972 |
|
(C) |
ケンタッキー州 |
|
|
1 |
|
|
|
(5,093 |
) |
|
|
72,946 |
|
|
ルイジアナ州 |
|
|
6 |
|
|
|
(33 |
) |
|
|
128,233 |
|
|
マサチューセッツ州 |
|
|
10 |
|
|
|
(99,548 |
) |
|
|
732,550 |
|
(F) |
ミシーゲン |
|
|
2 |
|
|
|
2,178 |
|
|
|
20,493 |
|
|
ミズーリ |
|
|
4 |
|
|
|
17,350 |
|
|
|
125,633 |
|
|
モンタナ州 |
|
|
1 |
|
|
|
1,915 |
|
|
|
18,696 |
|
|
ニュージャージー |
|
|
6 |
|
|
|
35,515 |
|
|
|
263,870 |
|
|
ニューメキシコ州 |
|
|
2 |
|
|
|
5,187 |
|
|
|
48,463 |
|
|
ノースカロライナ州 |
|
|
1 |
|
|
|
3,114 |
|
|
|
31,849 |
|
|
オハイオ州 |
|
|
9 |
|
|
|
20,411 |
|
|
|
349,141 |
|
|
オクラホマ州 |
|
|
2 |
|
|
|
7,495 |
|
|
|
72,377 |
|
|
オレゴン州 |
|
|
1 |
|
|
|
12,381 |
|
|
|
86,634 |
|
|
ペンシルバニア州 |
|
|
9 |
|
|
|
44,418 |
|
|
|
470,562 |
|
|
サウスカロライナ州 |
|
|
8 |
|
|
|
15,714 |
|
|
|
136,264 |
|
|
テキサス州 |
|
|
51 |
|
|
|
30,326 |
|
|
|
1,891,482 |
|
(D) |
ユタ州 |
|
|
7 |
|
|
|
30,329 |
|
|
|
824,048 |
|
|
バージニア |
|
|
2 |
|
|
|
2,863 |
|
|
|
19,418 |
|
|
ワシントン |
|
|
2 |
|
|
|
4,187 |
|
|
|
37,536 |
|
|
ウィスコンシン州 |
|
|
1 |
|
|
|
3,476 |
|
|
|
22,281 |
|
|
ワイオミング州 |
|
|
3 |
|
|
|
9,740 |
|
|
|
93,649 |
|
|
その他の資産 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
1,397,170 |
|
|
アメリカの総人数 |
|
|
216 |
|
|
$ |
407,329 |
|
|
$ |
11,172,279 |
|
|
国際： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
オーストラリア |
|
|
— |
|
|
$ |
29,707 |
|
|
$ |
— |
|
|
コロンビア |
|
|
4 |
|
|
|
17,913 |
|
|
|
178,309 |
|
|
ドイツ |
|
|
85 |
|
|
|
37,955 |
|
|
|
734,630 |
|
(F) |
イタリア |
|
|
8 |
|
|
|
— |
|
|
|
80,562 |
|
(F) |
ポルトガル |
|
|
2 |
|
|
|
3,410 |
|
|
|
50,151 |
|
|
スペイン.スペイン |
|
|
9 |
|
|
|
8,349 |
|
|
|
252,529 |
|
(E)(F) |
スイス |
|
|
19 |
|
|
|
3,117 |
|
|
|
735,891 |
|
(F) |
イギリス.イギリス |
|
|
92 |
|
|
|
352,594 |
|
|
|
4,261,944 |
|
|
フィンランド |
|
|
4 |
|
|
|
11,425 |
|
|
|
218,322 |
|
|
その他の資産 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
620,227 |
|
|
国際合計 |
|
|
223 |
|
|
$ |
464,470 |
|
|
$ |
7,132,565 |
|
|
合計する |
|
|
439 |
|
|
$ |
871,799 |
|
|
$ |
18,304,844 |
|
|
41
|
|
合計する |
|
|
2023年の総収入 |
|
||
|
|
(千ドル) |
|
|||||
ドイツ |
|
|
71 |
|
|
$ |
64,578 |
|
アメリカです。 |
|
|
8 |
|
|
|
41,217 |
|
スイス |
|
|
19 |
|
|
|
48,606 |
|
スペイン.スペイン |
|
|
2 |
|
|
|
7,033 |
|
イタリア |
|
|
8 |
|
|
|
9,218 |
|
合計する |
|
|
108 |
|
|
$ |
170,652 |
|
私たちの施設は2023年12月31日に物件タイプ別に以下のように分類されています
|
|
量 |
|
|
合計する |
|
|
合計する |
|
|||
普通急病看護病院 |
|
|
192 |
|
|
|
35,112,270 |
|
|
|
20,758 |
|
行為健康施設 |
|
|
70 |
|
|
|
3,272,782 |
|
|
|
4,479 |
|
IRFS |
|
|
114 |
|
|
|
12,954,523 |
|
|
|
16,611 |
|
LTACH |
|
|
20 |
|
|
|
1,174,007 |
|
|
|
939 |
|
FSERs |
|
|
43 |
|
|
|
407,936 |
|
|
|
— |
|
|
|
|
439 |
|
|
|
52,921,518 |
|
|
|
42,787 |
|
次の表は賃貸とローンの満期状況を示しており、テナント/借り手が更新オプション(千ドル単位)を行使していないと仮定しています
リース·ローン組合総額(1) |
|
合計する |
|
|
年化する |
|
|
全体のパーセントを占める |
|
|
合計する |
|
|
合計する |
|
|||||
2024 |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2025 |
|
|
7 |
|
|
|
19,961 |
|
|
|
1.5 |
% |
|
|
1,371,928 |
|
|
|
778 |
|
2026 |
|
|
4 |
|
|
|
2,274 |
|
|
|
0.2 |
% |
|
|
332,221 |
|
|
|
238 |
|
2027 |
|
|
1 |
|
|
|
3,476 |
|
|
|
0.3 |
% |
|
|
102,948 |
|
|
|
13 |
|
2028 |
|
|
8 |
|
|
|
19,968 |
|
|
|
1.5 |
% |
|
|
2,281,409 |
|
|
|
548 |
|
2029 |
|
|
6 |
|
|
|
15,163 |
|
|
|
1.2 |
% |
|
|
734,452 |
|
|
|
527 |
|
2030 |
|
|
11 |
|
|
|
6,454 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
220,258 |
|
|
|
59 |
|
2031 |
|
|
4 |
|
|
|
4,789 |
|
|
|
0.4 |
% |
|
|
172,655 |
|
|
|
89 |
|
2032 |
|
|
41 |
|
|
|
68,677 |
|
|
|
5.3 |
% |
|
|
1,291,879 |
|
|
|
804 |
|
2033 |
|
|
8 |
|
|
|
11,991 |
|
|
|
0.9 |
% |
|
|
230,296 |
|
|
|
142 |
|
その後… |
|
|
336 |
|
|
|
1,147,291 |
|
|
|
88.2 |
% |
|
|
45,353,110 |
|
|
|
39,438 |
|
合計する |
|
|
426 |
|
|
$ |
1,300,044 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
|
52,091,156 |
|
|
|
42,636 |
|
42
第三項です。 法律訴訟
2023年、私たちは様々な訴訟の当事者になりますので、詳細はご覧ください注8本年度報告表格10-K第8項における連結財務諸表。現在、不利な結果が出る可能性があるかどうか、可能な損失を合理的に見積もることができないため、これらの訴訟に関連した責任を記録していない。
上記の事項を除いて、当社は現在および過去に当社業務に関する様々な法的手続きや規制行動の影響を受けてきました。私たちは、現在未解決の法律または法規の問題の解決は、私たちの業務、財務状況、運営結果、またはキャッシュフローに実質的な悪影響を与えないと信じている。しかし、これらの訴訟の結果は、法律および規制事項が内在的不確実性の影響を受けるため、これらの問題の最終的な解決は、私たちの財務状況、キャッシュフロー、経営業績、および私たちの普通株の取引価格に実質的な悪影響を及ぼす可能性があるから予測できない。
第四項ですMINEセキュリティ情報開示
ない。
P芸術二
五番目です再保険市場Distrantの普通株、関連株主事項、発行者による株式証券の購入
(A)我々の普通株式はニューヨーク証券取引所で取引され、コードは“MPW”である。次の表は、ニューヨーク証券取引所総合テープで報告されている普通株の示された期間の最高および最低販売価格と、このような時期ごとに発表された1株当たりの配当金を示しています。
|
|
高 |
|
|
ロー |
|
|
配当をする |
|
|||
2023年12月31日までの年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
第1四半期 |
|
$ |
14.00 |
|
|
$ |
7.10 |
|
|
$ |
0.29 |
|
第2四半期 |
|
|
9.41 |
|
|
|
7.20 |
|
|
|
0.29 |
|
第3四半期 |
|
|
10.74 |
|
|
|
4.97 |
|
|
|
0.15 |
|
第4四半期 |
|
|
5.77 |
|
|
|
4.04 |
|
|
|
0.15 |
|
2022年12月31日までの年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
第1四半期 |
|
$ |
24.13 |
|
|
$ |
19.51 |
|
|
$ |
0.29 |
|
第2四半期 |
|
|
21.55 |
|
|
|
14.10 |
|
|
|
0.29 |
|
第3四半期 |
|
|
17.36 |
|
|
|
11.35 |
|
|
|
0.29 |
|
第4四半期 |
|
|
13.33 |
|
|
|
9.90 |
|
|
|
0.29 |
|
ニューヨーク証券取引所によると、2024年2月16日、私たちの普通株の終値は1株3.56ドルだった。2024年2月16日現在、46人の普通株式保有者がいる。この数字は、代名人名義で保有する株式の実益所有権を反映していない。
(B)は適用できない.
(C)株買い戻し：
43
次の表は、2023年12月31日までの四半期における私たちの普通株の買い戻しについてまとめています
期間 |
|
総人数 |
|
|
平均価格 |
|
|
株式総数 |
|
|
ドルに近似する |
|
||||
2023年10月1日-10月31日 |
|
|
370 |
|
|
$ |
5.38 |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
2023年11月1日-11月30日 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
2023年12月1日-12月31日 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
合計する |
|
|
370 |
|
|
$ |
5.38 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
44
以下の図は、S指数、モルガン·スタンレー資本国際米国不動産投資信託基金指数、ダウ·ジョーンズ米国不動産ヘルスケア指数を含む2018年12月31日から2023年12月31日までの累計株主総リターンを比較したものである。株式表現図は、米国株式市場と三大株式市場への投資を100ドルと仮定し、配当金に再投資を行っている。以下の歴史的情報は未来の業績を代表するものではない。
|
|
期間が終わる |
|
|||||||||||||||||||||
索引.索引 |
|
12/31/2018 |
|
|
12/31/2019 |
|
|
12/31/2020 |
|
|
12/31/2021 |
|
|
12/31/2022 |
|
|
12/31/2023 |
|
||||||
医療財産信託会社 |
|
|
100.00 |
|
|
|
138.53 |
|
|
|
151.07 |
|
|
|
172.61 |
|
|
|
88.02 |
|
|
|
43.81 |
|
標準プール500指数 |
|
|
100.00 |
|
|
|
131.49 |
|
|
|
155.68 |
|
|
|
200.37 |
|
|
|
164.08 |
|
|
|
207.21 |
|
MSCI米国不動産投資信託基金指数 |
|
|
100.00 |
|
|
|
125.84 |
|
|
|
116.31 |
|
|
|
166.39 |
|
|
|
125.61 |
|
|
|
142.87 |
|
ダウ·ジョーンズアメリカ不動産医療指数 |
|
|
100.00 |
|
|
|
121.48 |
|
|
|
109.58 |
|
|
|
127.37 |
|
|
|
99.53 |
|
|
|
113.33 |
|
図表および付文は、引用によって本10-K表年次報告書を、改正された1933年証券法または改正された1934年証券取引法に従って提出された任意の文書の一般的な声明に組み込むものとみなされてはならない。
第六項です返事をする料理が出ました。
45
第七項経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析s
別の説明がない限り、本管理層の財務状況と経営結果の討論と分析で言及された“私たち”、“私たち”と“私たち”はMPT運営パートナー会社L.Pを含む医療財産信託会社及びその合併子会社を指す。
概要
我々は自営のヘルスケア不動産投資信託基金であり，2003年8月27日にメリーランド州に登録設立され，長期純レンタル形式で医療事業者にレンタルされる医療施設の投資と所有を主な目的としている。私たちはまた医療事業者に担保ローンを発行することができ、これらのローンは基礎不動産を担保とする。私たちは細分化された市場で業務運営を展開している。私たちは現在アメリカ、ヨーロッパ、南米で医療投資をしている。私たちの既存のテナントは、私たちの潜在的なテナントは、通常、医療運営会社や他の運営に大量の不動産資産を使用するヘルスケアプロバイダである。私たちは100%の賃貸と担保融資を通じてこれらの事業者に融資を提供し、通常長期(通常少なくとも15年)の賃貸と融資条項を求め、私たちのテナントと借り手の選択に基づいて、一連の短い更新期間を選択し、通常は5年に1回である。私たちはまた私たちのレンタルとローン協定に含まれていて、毎年契約最低金利の引き上げを含むつもりです。私たちの既存のポートフォリオの最低エスカレーターは通常2.0%です。さらに、私たちの賃貸とローンの大部分は、契約規定の最低増加幅を超える場合、一般的なインフレ率(CPIまたは類似指数に基づく)に基づく利上げを含む。レンタル料や抵当ローンの利息を除いて、私たちのレンタルとローンは通常私たちのテナントに施設に関連するすべての運営コストと費用を支払うことを要求します。最後に、私たちは時々私たちのテナントに非制御的投資を行うかもしれません。通常はテナントとより大規模な不動産取引を行い、テナントの利益と損失を共有し、いくつかの少数の持分と保護を提供する権利があります。
私たちは私たちのTRSを通じて私たちのいくつかの事業者に他の融資を提供することができ、事業者はそれを運営資金として使用することができる。2023年12月31日現在、融資業務は私たちの総資産の約1.6%を占めているにもかかわらず、融資業務は私たちの全体業務戦略の重要な構成要素であると考えられ、主な理由は、(1)私たちの経営陣が専門知識を持っている業界で創収投資を行うことで、魅力的なリスク調整後のリターンを生み出すことができる、(2)ある適格事業者に債務資本を提供することによって、医療施設の他のバイヤーや融資源に対する競争優位性を創出していると信じている。
我々のポートフォリオ(合弁企業における不動産資産を含む)は、2023年12月31日現在、439物件からなり、うち434物件は、開発中の施設や担保ローンの形態で提供されている施設を含む54の事業者に賃貸または融資されている。
本プロジェクト7が提供する情報は、読者に私たちの財務状況、財務状況の変化、経営結果を理解させることを目的としています。本節では，我々の2023年12月31日までの年度と2022年12月31日までの年度の経営結果を一般的に検討する。2022年12月31日までの年度と2021年12月31日現在の年度との比較については，2023年3月1日に米国証券取引委員会に提出された2022年12月31日現在の年次報告10−K表の第7項を参照されたい。
46
選定された財務データ
以下に選定した合併財務と経営データについて述べた。以下の選択された財務データを、本年報第8項の10-K表に含まれる医療財産信託会社およびMPT運営組合およびそのそれぞれの付属会社の連結財務諸表およびその付記を読まなければならない。
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
|
|
(1株当たりのデータを除いて、千で) |
|
|||||
運行データ |
|
|
|
|
|
|
||
総収入 |
|
$ |
871,799 |
|
|
$ |
1,542,851 |
|
費用： |
|
|
|
|
|
|
||
利子 |
|
|
411,171 |
|
|
|
359,036 |
|
不動産減価償却及び償却 |
|
|
603,360 |
|
|
|
332,977 |
|
不動産と関係がある |
|
|
41,567 |
|
|
|
45,697 |
|
一般と行政 |
|
|
145,588 |
|
|
|
160,494 |
|
総費用 |
|
|
1,201,686 |
|
|
|
898,204 |
|
その他(費用)収入： |
|
|
|
|
|
|
||
不動産販売収益 |
|
|
(1,815 |
) |
|
|
536,755 |
|
不動産やその他の減価費用、純額 |
|
|
(376,907 |
) |
|
|
(268,375 |
) |
株式収益 |
|
|
13,967 |
|
|
|
40,800 |
|
債務再融資と未使用融資収益(コスト) |
|
|
285 |
|
|
|
(9,452 |
) |
その他(証券公正価値調整を含む) |
|
|
7,586 |
|
|
|
15,344 |
|
所得税の割引 |
|
|
130,679 |
|
|
|
(55,900 |
) |
純収益 |
|
|
(556,092 |
) |
|
|
903,819 |
|
非持株権の純収入に帰することができる |
|
|
(384 |
) |
|
|
(1,222 |
) |
MPT普通株主は純収入を占めるべきである |
|
$ |
(556,476 |
) |
|
$ |
902,597 |
|
MPT普通株1株当たり株主は純収入を占めなければならない |
|
$ |
(0.93 |
) |
|
$ |
1.50 |
|
加重平均流通株-希釈 |
|
|
598,518 |
|
|
|
598,837 |
|
その他のデータ |
|
|
|
|
|
|
||
発表された1株当たり普通配当金 |
|
$ |
0.88 |
|
|
$ |
1.16 |
|
FFO(1) |
|
$ |
287,793 |
|
|
$ |
934,312 |
|
正規化FFO(1) |
|
$ |
951,066 |
|
|
$ |
1,087,603 |
|
標準化1株当たりFFO(1) |
|
$ |
1.59 |
|
|
$ |
1.82 |
|
買収やその他の関連投資のための現金 |
|
$ |
212,287 |
|
|
$ |
1,332,962 |
|
|
|
十二月三十一日 |
|
|||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
|
|
(単位：千) |
|
|||||
貸借対照表データ |
|
|
|
|
|
|
||
不動産資産-コストで計算 |
|
$ |
14,778,132 |
|
|
$ |
15,917,839 |
|
不動産累計減価償却·償却 |
|
|
(1,407,971 |
) |
|
|
(1,193,312 |
) |
現金と現金等価物 |
|
|
250,016 |
|
|
|
235,668 |
|
未合併不動産合弁企業への投資 |
|
|
1,474,455 |
|
|
|
1,497,903 |
|
未合併経営実体への投資 |
|
|
1,778,640 |
|
|
|
1,444,872 |
|
他のローン |
|
|
292,615 |
|
|
|
227,839 |
|
他にも |
|
|
1,138,957 |
|
|
|
1,527,191 |
|
総資産 |
|
$ |
18,304,844 |
|
|
$ |
19,658,000 |
|
債務，純額 |
|
$ |
10,064,236 |
|
|
$ |
10,268,412 |
|
その他負債 |
|
|
606,743 |
|
|
|
795,181 |
|
Total Medical Properties Trust，Inc.株主資本 |
|
|
7,631,600 |
|
|
|
8,592,838 |
|
非制御的権益 |
|
|
2,265 |
|
|
|
1,569 |
|
総株 |
|
|
7,633,865 |
|
|
|
8,594,407 |
|
負債と権益総額 |
|
$ |
18,304,844 |
|
|
$ |
19,658,000 |
|
47
2023年のハイライト
2023年には、経済不確実性、高金利、インフレ圧力が私たちの業務(およびいくつかのテナントの業務)に影響を与え、キャッシュフローの改善、コスト削減、不良資産価値の確保のいくつかの取り組みを考慮させてくれました。運営·流動性の課題により(上述したように、“重要テナント”と注3本年度報告の第8項(Form 10−K)では，Stewardへの投資に関する約7億ドルの費用を記録し，2023年12月31日に受取実現制会計に移行した。2023年、私たちはオーストラリアの11カ所の不動産を12億オーストラリアドルで売却した戦略的不動産販売を完成した。私たちは今回売却した収益部分で12億オーストラリアドルのオーストラリア定期ローンと私たちの循環信用手配を返済しました。コスト削減では、2023年第2四半期にイギリスでREIT税制を実施し、四半期の税収節約につながると予想されています。また、2023年第3四半期に発表された配当金から、1株当たり0.29ドルから0.15ドルに低下させ、これは毎年約3億3千万ドルの現金節約に相当する。Prospectへの17億ドルの投資の価値を確保するために、2023年12月31日にPHP Holdingsへの新たな7億ドルの投資を含む再編に同意しました(参照注3この取引に関するより多くの情報は、本年度報告におけるForm 10-K第8項を参照されたい)。
2023年のその他の活動の概要は以下の通りです
2023年12月31日以降、以下の活動が行われた
参照してください注13本年度報告シート10-Kの第8項を参照して、私たちの後続活動の詳細をさらに理解してください。
2022年のハイライト
2022年，我々が保証した良好な病院投資の価値は戦略不動産販売により確認され，5.35億ドルを超える収益と約22億ドルの現金収益が生じた。これらの販売は先に述べたMAMとの協力に顕著に現れており、私たちはマサチューセッツ州に本部を置く普通の急性看護病院の不動産8軒を売却し、公平な価値は約17億ドルで、収益を使って一時的な信用手配を返済した。経済的不確実性、高金利、インフレ圧力は2022年の大部分で一般的であるにもかかわらず、フィンランドに4つの施設を投資することでヨーロッパでの足跡を拡大することを含む約10億ドルを病院不動産に投資した。2022年、私たちはまた可獲得性を増加させ、循環信用と定期ローン手配の価格設定を延長し、改善した。また株の買い戻しも始めました
48
計画では、この計画により、2022年12月31日まで160万株の普通株を1790万ドルで買い戻した。最後に2022年に1株当たり0.29ドルつまり第8四半期に配当金を上げますこれは…。1年連続でこのような成長が見られた。
2022年のその他の活動の概要は以下の通り
肝心な会計見積もり
米国公認会計原則(“GAAP”)に適合する財務諸表を作成するためには、あるタイプの取引および口座残高を推定しなければならない。信用損失金額と時間の見積もり、公正価値調整(購入価格分配の一部として、公正価値オプション方法に従って選択した投資の経常会計処理または減価分析)、私たちの不動産資産の定期減価償却、およびいくつかの業務/実体への投資が私たちの業績と合併すべきかどうかの評価は、私たちの財務諸表に大きな影響を与えると考えられます。このような項目のすべては私たちが主観的な判断を必要とする推定に関するものだ。私たちは私たちの経験に基づいて、歴史と現在の市場データを収集し、関連する仮説を立てて、私たちが合理的だと思う推定を得る。異なる条件または仮定の下で、以下に述べる重要な会計政策によって、報告された金額が大きく異なる可能性がある。また、これらの重要な会計政策の応用は未来の不確定性(例えば新冠肺炎疫病による不確定性)の仮定の使用を判断することに関連しているため、実際の結果はこれらの推定値と大きく異なる可能性がある。参照してください注2我々の会計政策と最新の会計発展に関するより多くの情報は、本年度レポート10-Kの第8項を参照されたい。私たちの会計推定には以下の内容が含まれています
信用損失：
受取賃貸料損失:私たちの賃貸契約のために、私たちはテナントが提供する財務データを検討し、テナントの表現を監視し、一般的には、入院レベルと手術/手術数(タイプ別)、現在の運営利益率、テナントの運営利益率と施設賃貸料および施設賃貸料に他の固定コストを加えた比率、収入、現金収入、患者の組み合わせの傾向、および変化する医療法規、不利な経済および政治的条件(例えば、インフレと金利上昇)、および他の事件がテナントの利益および流動性に与える影響を含む。
営業賃貸売掛金損失：上記の情報およびテナントの支払いと違約履歴(物件に基づく)を利用して、未払い請求書のレンタル料および/または直線売掛金損失を評価する必要があるかどうかを評価します。受取賃貸料(直線売掛金を含む)損失準備金は最終的に未収賃貸料が全額回収できない可能性がある場合に入金される。準備金は、債務者又は既存担保(ある場合)に対して徴収された最終金額の決定に基づいて、受取金をその推定された可変純資産値に減少させる額である。
融資リース売掛金損失:我々は，融資リースと融資を含むすべての融資売掛金に対して前向きな“予想信用損失”モデルを採用した。そのため、私たちの金融商品を2つの類似した信用リスクを持つ主要なプールに分けます：担保ありと無担保。担保ツールには、他の担保を除いて、すべての投資が関連不動産を保証するため、融資売掛金への投資が含まれています。2つの主要プールでは、私たちは、いくつかのテナント/借り手特徴に基づいて、医療業界および特定の市場または地域における長年の経験および総時価を含む、私たちのツールをサブプールにさらにグループ化する。そして、私たちの一定期間の履歴に基づいて、金融商品の残りの条項と非常に一致する各プールの信用損失率を決定します
49
現在の傾向や異常な状況の必要に応じて分析と調整が行われる。吾らはすでにこれらの信用損失パーセンテージを関連ツールの帳簿価値に適用し、我々の融資リース売掛金について信用損失準備金を構築しているが、この等信用損失準備金(関連仮定を含む)は四半期ごとに検討及び調整する。融資売掛金が不良であり、テナントの全体的な財務状況に応じて回収できないとみなされた場合、対象担保の公正価値に応じて信用損失準備金を調整する。
私たちは受取利息を信用損失準備金モデルから除外します。逆に、私たちがすべての満期金額を回収できない可能性があると考えられた場合、このような売掛金は減値されて計上されます。経営リース売掛金と同様に、引受人の全体的な財務状況、経済資源および支払い記録、任意の財務責任保証者への支援の見通し、および任意の担保の可変現価値(適切であれば)の評価に基づく必要がある。契約金額の収集可能性が合理的に保証されていないと判断した場合、融資リースは非課税状態に置かれる。非権利責任発生制状態であれば、現金をもとに融資リースを会計処理し、現金を受け取ったときにのみ収入を確認するのが一般的です。
貸し付け金：ローンには、担保ローン、運営資金ローン、および他のローンが含まれています。抵当ローンは不動産利息を抵当にする。運営資金やその他の融資は，一般に売掛金利息および会社や個人担保を担保としている。私たちは原価でローンを記録します。私たちは、私たちの融資リース売掛金と同様に、類似ツールの歴史的信用損失に基づいて、すべての未返済ローンのための信用損失準備金を確立します。このような信用損失準備金は、基本的な仮定を含み、四半期ごとに審査と調整を行う。もしローンのパフォーマンスが悪化した場合、私たちの担保ローンは、担保償還権(借り手全体の財務状況を考慮した後、上述したようなレンタル)を失う可能性があると考えられ、その担保が回収できないと考えられた場合の現在の公正価値に基づいて期待信用損失を調整します。もしこのローンに担保がなければ、このようなローンが回収できないことが確定すると、このローンは保留/解約される。融資受取利息は展望的信用損失準備金モデルから除外されているが、私たちがその回収可能性を評価する方法は、融資リース受取利息を評価する方法と同様である。
不動産投資：私たちはコストに応じて不動産への投資を維持し、資産の使用寿命を改善·交換したり、資産の効率を高めたりする際には、それを資本化する。私たちのテナントは通常施設のすべての運営コストを担当していますが、修理とメンテナンスコストが発生したら、発生した費用に応じてこれらのコストを支出します。建物と改善工事の加重平均耐用年数が約39.1年の減価償却を直線法を用いて計算した。
状況が私たちの不動産投資価値が減少する可能性があることを示す場合、私たちはその施設の帳簿価値の回収可能性を検討する。回収可能性の審査は，一般に施設使用と最終処分による将来の未割引キャッシュフローの推定に基づいている。我々はこれらのキャッシュフローの予測に対して、予想未来の営業収入、市場とその他の適用傾向、残存価値などの要素、及びレンタル需要、競争とその他の要素の影響を考慮した。未割引基準でローンの額面を回収できないために減値が発生した場合、帳簿価額がローンの推定公正価値を超えた場合、減値損失に計上される。減価評価のための公正な価値推定を行う際には、独立した評価、取得可能な取引業者データ、または我々が最近類似した市場類似物件の取引に関する内部データを含む複数のソースを参照する。私たちの物件の高度な専門性を考慮して、私たちは未来に減価費用を計上しないという保証はない。
買収不動産購入価格配分：賃貸目的で買収した物件については、現在、資産買収会計規則に基づいて当該買収等の会計処理を行っている。このような会計方法の下で、買収物件の相対的に公正な価値に基づいて、買収物件の購入価格を買収の有形および確認された無形資産純資産値に割り当てる。買収した不動産の購入価格を分配するために公正な価値推定を行う時、吾らは複数の出所を利用することができ、得られる不動産ブローカーデータ、獲得可能な物件買収或いは融資に関する独立評価、以前の買収或いは発展の内部データ、及びその他の市場データを含み、市場賃貸料、時価及び割引率などの重大な仮定の市場比較性を含む。著者らは買収前の職務調査、市場普及及び賃貸活動で取得した各物件に関する資料も考慮し、買収の有形及び無形資産の公正価値を評価する。
我々は、(I)現地賃貸に基づいて支払われる契約金額と、(Ii)対応する現地賃貸に対する経営陣の公平な市場賃貸率の推定との間の差額の現在値に基づいて、(I)現地賃貸による契約金額と、対応する現地賃貸の公平市場賃貸率の推定との間の差額の現在値を記録し、その差額は、レンタル残取消不能期間に等しい期間内に計量される。これにより生じた資本化が時価よりも高いリース価値の償却をリース期間内の賃貸収入の減少とした。これによって生じた資本化が市価を下回る賃貸価値の償却を賃貸期間内の賃貸収入の増加とする。私たちの戦略は独立した各方面と市場価格で長期賃貸手配を開始し、獲得することに大きく関連しているため、私たちは市場より高いか、あるいは市場より低い現地賃貸価値は私たちの多くの取引に大きな影響を与えないと予想される。
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我々は，(I)時価賃貸料で調整された新規賃貸契約または跡地賃貸契約推定値の物件と(Ii)買収時に空き家とされた物件との差額に基づいて，買収する他の賃貸無形資産の合計価値を計測する。経営陣の価値の推定は独立評価士と類似した方法を採用している(例えば：.割引キャッシュフロー分析)。経営陣が我々の分析で考慮した要因には、現在の市場状況を考慮した想定リース期間内の保有コストの推定と、同様のレンタルを行うコストがある。著者らは買収前の職務調査、市場普及及びレンタル活動で取得した各目標施設に関する資料を考慮し、買収された無形資産の公正価値を評価する。保有コストを見積もる際には，管理層には不動産税，保険，その他の運営費用，予想レンタル期間内の市場価格で計算される賃貸料損失の推定が含まれており，リース期間は約6カ月(経験的)と予想されるが，より長くなる可能性があり，具体的には現地の市場状況に依存する。管理層もレンタル手数料、法律コスト及びその他の関連支出を含む類似のレンタルを実行するコストを推定しているが、このようなコストは新しいレンタルと関係が生じていない。
買収された他の無形資産は、顧客関係無形価値を含むことができ、これは、将来のテナント毎の経営陣のテナントの具体的な特徴と、そのテナントとの全体的な関係の評価に基づくものである。経営陣がこれらの価値を分配する際に考慮する特徴は、テナントの既存の業務との関係の性質と程度、テナントとの新しい業務の発展の見通し、テナントの信用品質、賃貸契約条項による期待、その他の要素を含む賃貸契約の予想を含む。2023年12月31日現在、私たちは顧客関係無形資産に何の価値も割り当てていません。
リース無形資産の価値をそれぞれのリース契約の期限内に償却した費用は、2023年12月31日の加重平均耐用年数は28.0年であった。賃貸借契約が早期に終了すれば、2023年にSteward Utah取引の場合のように、無形資産の未償却部分をレンタルする費用が計上される注3本年度報告表格10−Kの8項。
未統合エンティティへの投資：我々の能力に顕著な影響を与える(ただし制御できない)実体への投資は権益法で入金される。これには2023年12月31日現在の未合併不動産合弁企業への5つの投資が含まれている。権益会計法によると、被投資者の収益または損失におけるシェアは、私たちの総合純収入報告書の“権益収益”の欄に計上されています。PrimotopやMAMとの合弁企業(私たちはその会計処理を担当している)を除いて、投資家の収益や損失に占めるシェアを遅延ベース(3ヶ月以下)で記録することにしました。非総合実体投資の初期額面は、被投資実体権益を購入して支払われた金額に基づいて計算される。その後、私たちの投資は被投資者の収益/損失における私たちのシェアを増加/減少させ、被投資者の現金分配を減少させた。私たちのコストベースが被投資実体レベルに反映されたベースとは異なる範囲で、基礎差額は、一般に、被投資実体収益における私たちの権益シェアに含まれる関連資産と負債のライフサイクル内で償却される。
減値指標が存在する場合、権益法投資の公正価値とその帳簿価値の比較に基づいて、我々の権益法投資の減値を評価する。合併されていない被投資実体の投資の公正価値がその帳簿価値よりも低いことが非一時的であると判断した場合、減値を計上する。
私たちがコントロールできず、それに大きな影響を与える能力もないエンティティへの投資(例えば、私たちのスチュアートへの投資)は、コストから任意の減値を減算し、投資先の秩序ある取引に見られる価格変化に関連して生じる変化を加えたり、減算したりすることができる。これらのタイプの投資の現金分配は、受信時に収入(投資リターンの場合)または私たちの投資の減少として記入される(受信された分配が被投資者の収益における私たちのシェアを超える場合)。類似しているが公正価値がいつでも確定できる投資に対して、このような投資は公正価値に従って計量し、収益と損失計上収益を実現していない。
公正価値オプション選択：私たちは公正価値オプション方法を使ってある投資を会計処理することを選択しました。これは私たちがこれらの投資を市場価値を公正にして日常的に価格を計算することを意味します。2023年12月31日現在、公正価値オプション記録を使用した投資額は、ローンと株式投資を含む約11億ドルである(参照注10その他の詳細については，本年報表10-Kの8項)を参照されたい.我々の融資は第2級あるいは第3級投入による公正価値記録に基づいており、方法は市場金利を用いて推定キャッシュフローを割引し、類似融資は信用格付けが似ており、残り期限が同じ借入者に発行される。
PHP Holdingsと国際合弁企業への株式投資については、公開価値は、割引キャッシュフローモデルを用いて決定された第3レベルの投入に基づいて決定され、予想される収入や費用など、被投資者を大量に推定し、被投資者に関連する予測仮説の潜在的リスク状況を適切に考慮する必要がある。我々は，これらの投資の推定値を3段階に分類し，評価方法には公正価値計測に重要ないくつかの観察不可能な入力を用いているため，見積市場価格が不足しているため，評価には管理職の判断が必要である.キャッシュフローモデルでは，観察できない入力には，割引率(重み付き平均資本コストによる)とを用いることがある
51
適合性割引(“DLOM”)の調整。キャッシュフローモデルで用いられる基本的な予測については，この予測は被投資者によって提供される.しかし、私たちは歴史結果の回顧と分析、経営陣の重要なメンバーとの会議、そして私たちの医療業界内の傾向と発展に対する理解に基づいて、必要に応じてこのような予測を修正する。2023年12月31日現在、PHP Holdingsへの私たちの投資のDLOMは約8%です。DLOMを達成する際には，制御権百分率，被投資者の業務性質，経営合意による投資家としての権利，投資規模，予想保有期間，株主数，資本市場への参入機会など，多くの定性的要因が考えられる注10詳細については、本年報表10−Kの第8項を参照されたい。
合併の原則：私たちは100%持株権または持株権を持つ不動産持株実体が他の付属会社と合併され、多数の投票権を持っていることを証明した。すべての会社間の残高と取引は流されるだろう。私たちが100%未満の持分を持っているエンティティに対して、それぞれのエンティティの所有権プロトコル条項に従ってエンティティの活動を制御する直接的または間接的な能力があれば、私たちは財産を統合します。これらの実体に対して、著者らは非持株権益を記録し、非持株権益が保有する持分を代表する。
私たちはそれらが可変利益実体の可変利益を代表するかどうかを決定するために、私たちのすべての取引と投資を評価し続けている。もし私たちが可変利益実体に可変権益を持っていると判断すれば、私たちは私たちがその可変利益実体の主な受益者であるかどうかを評価するだろう。評価は，我々が可変利益実体の活動を指導する能力があるかどうかの定性的評価であり，これらの活動はその実体の経済表現に最大の影響を与えている。私たちはすべての可変権益エンティティを統合し、私たちのそのエンティティでの投資またはそのエンティティとの投資取引は主な受益者とみなされる。2023年12月31日と2022年12月31日に、私たちは、これらの実体の経済表現に最も重要な活動(例えば、日常運営)を制御しないので、私たちは可変利益を持つ可変利益実体の主要な受益者ではないと判断した。
流動性と資本資源
私たちの典型的な現金源には、私たちの毎月のレンタル料と利息収入、私たちの不動産合弁企業の分配、私たちの循環信用手配下の借金、公開債務と株式証券、銀行債務収益、資産処分(合弁企業取引による一度または集団資産売却)、ローン元金支払いが含まれています。私たちの現金の主な用途は、配当分配、債務超過(元金および利息を含む)、新投資(買収、開発または資本改善プロジェクトを含む)、融資立て替え、財産費用、および一般および行政費用を含む。
私たちのREIT資格を維持するための流通は要求されていません(前述したように、注5本年度報告第8項(表10-K)および本節で後述する現行契約の約束では、流動資金および資本資源に大きな影響を与えることが予想される重大な表外手配はありません。
過去2年間の現金源と使用状況の要点については、以下を参照されたい
2023年キャッシュフロー活動
私たちは2023年の経営活動で約5.06億ドルの現金を発生させ、主に賃貸料と抵当ローンの利息、その他のローンと私たちの不動産合弁企業の分配を含む。私たちはこれらの運営キャッシュフロー(および手元の現金と循環信用手配の借金)を用いて6.15億ドルの配当金に資金を提供する。
2023年の他の投融資活動について、以下のことをしました
52
2023年12月31日以降、Priory銀団の定期融資での権益を売却するための9000万GB(約1億15億ドル)を受け取り、5カ所の物件を2億5千万ドルでPrimeに売却し、約9カ月で1億ドルの抵当ローンを返済するという最終合意に達した。また、拘束力のある合意に達し、より多くの資産を売却し、これらの資産に1700万ドルの収入が追加されると予想される。さらに、2023年12月31日以降、私たちは新たな過渡的融資計画の一部としてStewardに9750万ドルを提供した。参照してください注13この等取引のさらなる詳細については、本年報表10−Kの第8項を参照されたい。
2022年キャッシュフロー活動
2022年、私たちは経営活動から約7.4億ドルの現金を発生させ、主にレンタル料と抵当ローンと他のローンの利息を含む。私たちはこのような運営キャッシュフローで6.99億ドルの配当金で資金を提供する。
2022年の投融資活動について、以下のことをしました
債務制限と不動産投資信託基金要求
私たちの債務計画は、債務の発生、留置権の設立または発生、任意の他の実体の義務の保証、私たちの株の償還と買い戻し、債務の前払い、償還または買い戻し、合併または合併、関連取引の実施、不動産または他の資産の処分、私たちの業務を変更する能力を含むが、これらに限定されないいくつかの制限を加えている。さらに、私たちの信用スケジュールを管理するクレジットプロトコルは、4四半期ごとにスクロール支払いするために、私たちが支払うことができる配当金の金額をプロトコルで定義されたNAFFOの95%に制限します。私たちが優先的に無担保手形を管理する契約はまた、95%の運営資金、株式発行収益、いくつかの他の純現金収益の合計に基づいて、支払うことができる配当金の金額を制限します。最後に、私たちの優先的な無担保手形は、私たちの無担保債務の150%以上の無担保資産総額を維持することを要求します(関連契約を参照)。
上述の制限以外に、信用手配も慣用的な財務と運営契約を含んでおり、著者らの総レバー率、固定担保カバー率、有担保レバー率、無担保レバー率、総合調整純分及び無担保権益カバー率と関係のある契約を含む。このローンには通常の違約事件も含まれており、その中には元金や利息を支払わない、陳述の重大な不正確さ、および私たちの契約を守れなかったことが含まれている。違約事件が発生し、そのローンの下で継続した場合、未返済残高全体が直ちに満期になって支払う可能性がある。2023年12月31日まで、私たちはこのようなすべての財政と運営協約を遵守した。
REITの資格を継続するために、私たちは、私たちのREIT課税収入の少なくとも90%に相当する年間配当金の分配を要求され、計算時には支払われた配当控除や私たちの純資本利益は考慮されていない。タイトルの部分をご覧ください
53
本年報10-K表第7項内の“割当政策”を参照して、当社の配当政策および1株当たりの配当の歴史的配当をさらに理解してください。
短期流動性要件：
私たちの短期流動資金需要には、一般的かつ行政費用、REIT要件に適合するために派遣された配当金、私たちの債務の利息支払い、および今後12ヶ月の発展と資本改善プロジェクトの計画資金約束が含まれています。私たちの毎月の賃貸料と利息収入と私たちの合弁企業から手配された利息収入と分配は通常私たちの短期流動資金の需要を満たすのに十分です。
しかし、金利の上昇に伴い、Stewardは現金レンタル料と利息の大部分を損失し、13億ドルの債務が今後12ヶ月以内に満期になり、キャッシュフローを改善する他の措置を期待している
これらの措置は、2024年2月16日に約5億ドルの流動資金(手元現金と循環信用手配の利用可能な資金を含む)と、通常の賃貸料と利息現金収入を加えて、私たちの短期流動性需要を満たすことができると信じている。
長期流動性要件：
我々の長期流動資金需要には、一般に、上述した“短期流動資金需要”の下での同じ需要と、不動産購入と、今後12ヶ月後に満期となる債務に資金を提供することとが含まれる。現在、私たちは予測可能な未来に実質的な不動産買収がないと予想している。
前述したように、私たちは毎月合弁企業から得た賃貸料と利息収入と分配に加えて、現在2024年2月16日までに約5億ドルの流動資金を加えて、通常私たちの短期流動資金の需要を満たすのに十分です。しかしながら、到来する債務満期日問題(以下に説明するように、私たちの約束スケジュールで概説する)を解決するためには、以下の1つまたは複数のソースを含む可能性がある他のソースを探す必要があるかもしれない
しかし、条件がこのような可能な取引に有利である保証はなく、私たちの計画が成功する保証もない。
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契約承諾
下表は、債務超過承諾(元金と利息支払い)を含む2024年2月16日までの既知の重大な契約約束をまとめた(金額は千単位)
(1)を承諾する |
|
2024 |
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|
2025 |
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2026 |
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|
2027 |
|
|
2028 |
|
|
その後… |
|
|
合計する |
|
|||||||
優先無担保手形 |
|
$ |
231,261 |
|
|
$ |
804,048 |
|
|
$ |
1,916,231 |
|
|
$ |
1,599,927 |
|
|
$ |
886,047 |
|
|
$ |
2,826,217 |
|
|
$ |
8,263,731 |
|
循環信用手配(2) |
|
|
94,554 |
|
|
|
108,062 |
|
|
|
1,617,640 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
1,820,256 |
|
定期ローン |
|
|
13,191 |
|
|
|
14,463 |
|
|
|
14,463 |
|
|
|
207,172 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
249,289 |
|
オーストラリア定期ローン手配 |
|
|
308,897 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
308,897 |
|
ポンド定期ローン |
|
|
155,914 |
|
|
|
882,991 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
1,038,905 |
|
経営賃貸承諾額(3) |
|
|
8,221 |
|
|
|
9,336 |
|
|
|
8,581 |
|
|
|
7,984 |
|
|
|
8,039 |
|
|
|
235,021 |
|
|
|
277,182 |
|
購入義務(4) |
|
|
246,866 |
|
|
|
29,516 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
276,382 |
|
合計する |
|
$ |
1,058,904 |
|
|
$ |
1,848,416 |
|
|
$ |
3,556,915 |
|
|
$ |
1,815,083 |
|
|
$ |
894,086 |
|
|
$ |
3,061,238 |
|
|
$ |
12,234,642 |
|
経営成果
様々な理由から、年内買収、前年買収の増加収入と支出、完成した開発物件の収入と支出、物件処分、年度バージョンアップ準備、金利変化、外貨為替レート変化、新たなまたは改訂された債務協定、株式発行による株式発行、会計変化の影響、賃貸終了/再賃貸など、私たちの経営業績は年度によって大きく異なる可能性があります。そのため、本年度の経営業績は必ずしも今後数年予想される結果を示すとは限りません。
2023年12月31日までの年度と2022年12月31日までの年度との比較
2023年12月31日までの年間純損失は556.5ドル(1株0.93ドル)だったが、2022年12月31日までの年間純収益は9.026億ドル(希釈後1株1.5ドル)だった。純収入の低下は，主に2022年のマッコリ取引の不動産販売収益6億ドル，2023年のStewardに関する約7億ドルの減価費用，および約2.86億ドルの地元リース無形資産の償却加速と約9500万ドルの直線受取賃貸料のログアウトであり，いずれも2023年のSteward Utah取引に関連している(参照注3本年度報告第8項の連結財務諸表(表格10-Kに示す)は、2023年に一部確認された英国不動産投資信託基金制度への参入に関する約1.61億ドルの税収割引に相殺される(例えば注5本年度報告表10-K第8項の連結財務諸表を参照)。標準化されたFFOは、いくつかの項目を調整した後(本報告で“非GAAP財務措置”と題する部分のように、より完全に説明される第七項本年度報告(Form 10−K)では，2023年の収益は9.51億ドル，あるいは1株1.59ドル，2022年は11億ドル，あるいは1株希釈後の収益は1.82ドルであった。標準化FFOが13%低下した要因は，マッコリ取引，オーストラリア取引，Prime処置，2022年12月31日の受取実現会計への展望収入の低下，利息支出の増加など，2022年と2023年の各種処置の収入低下である。
55
2023年12月31日までと2022年12月31日までの年間収入を比較すると以下のようになる(単位：千ドル)：
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
変わる |
|
|||||
家賃は有料になりました |
|
$ |
803,375 |
|
|
|
92.2 |
% |
|
$ |
968,874 |
|
|
|
62.8 |
% |
|
$ |
(165,499 |
) |
直線賃貸料 |
|
|
(127,894 |
) |
|
|
(14.7 |
)% |
|
|
204,159 |
|
|
|
13.2 |
% |
|
|
(332,053 |
) |
融資リース収入 |
|
|
127,141 |
|
|
|
14.6 |
% |
|
|
203,580 |
|
|
|
13.2 |
% |
|
|
(76,439 |
) |
利子とその他の収入 |
|
|
69,177 |
|
|
|
7.9 |
% |
|
|
166,238 |
|
|
|
10.8 |
% |
|
|
(97,061 |
) |
総収入 |
|
$ |
871,799 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
1,542,851 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
(671,052 |
) |
私たちの2023年の総収入は前年より6兆711億ドル減少し、減少幅は43%だった。この変更は、以下の部分から構成される
これらの減少は、買収、増資、2022年第1四半期の1つの開発物件と2023年の2つの物件からの賃貸料の約4000万ドルの収入増加分によって相殺された。また、CPIの上昇幅は私たちの賃貸契約の最低上昇率を上回ったため、賃貸収入は前年比約2900万ドル増加した。
これらの減少幅は、消費者物価指数が賃貸契約の最低上昇率より約160万ドル増加したことで部分的に相殺された。
これらの減少は、新投資によって増加した1500万ドルの収入と、Infroreからの6000万スイスフラン担保ローンの約100万ドルの利息収入(2023年第2四半期に償還)、CPI上昇による年間増加による約300万ドルの収入、および40万ドルの有利な外貨変動によって部分的に相殺された。
先ほど“重要なテナント”と注3本年度報告Form 10−Kにおける“賃貸業務(レンタル者)”の第8項については，Stewardを2023年12月31日に発効した受取実現制収入会計ベースに移行し，昨年の展望と2023年の4つの小さいテナント/借り手に類似したものを選択した。
2023年と2022年の利息支出総額はそれぞれ4.112億ドルと3.59億ドル。この成長は主に借金の増加と私たちの信用手配と定期融資の金利(市場金利の上昇と私たちの信用格付けの変化による)が前年より上昇したが、2023年第2四半期のオーストラリア定期融資の返済により、オーストラリア取引の収益から730，000，000豪ドルが返済され、2023年12月に2.550%の優先無担保手形が返済され、この増加を相殺した。私たちの加重平均金利は2023年に3.9%ですが、2022年は3.3%です。
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2023年の不動産減価償却·償却は2022年の3.33億ドルから6.034億ドルに増加する。この成長では、Steward Utah取引の一部として、無形資産のレンタルを加速させるために2.86億ドルが使用されている注3本年度報告表格10-K第8項における連結財務諸表。
2023年には不動産関連の支出は4160万ドルに低下したが、2022年には4570万ドルに低下した。2023年と2022年の財産支出のうち、それぞれ約2，900万ドルと3，600万ドルであり、テナントによる精算コスト(主に財産保険料)を表し、純収益表を統合した“利息その他収入”項目に含まれている。
2023年の一般·行政費総額は1兆456億ドルだったが、2022年には1兆605億ドルとなり、主に株式ベースの報酬が1600万ドル減少したためだ。株式給与の減少は、主にある業績奨励の支払い確率を調整することによる1320万ドルの累積給付に追われ、一部は退職幹部が株式奨励を加速させて増加した350万ドルの支出によって相殺された。
2022年12月31日までの1年間に、私たちは不動産販売から5億368億ドルの収益を達成し、マッコリ取引を完了し、この取引では、マサチューセッツ州に本部を置く一般救急病院の不動産8軒を売却し、約6億ドルの不動産収益を生み出し、一部は約1.25億ドルの非現金直線受取賃貸料沖販売によって相殺された。2022年にはPrimeに11施設を売却し、約6700万ドルの不動産収益をもたらし、他の4施設と5つの付属物件も売却し、純収益は3300万ドルだった。これまで今年初めに発生した費用(以下に述べる)のため、2023年の物件販売には大きな損益はありません。
2023年には3億769億ドルの減価費用を記録しましたそのうち2.71億ドルは私たちのSteward物件と関係があり、8600万ドルはオーストラリア取引に関連しており、1100万ドルは売却された3つのPrime物件の減価費用です。2022年12月には，展望に関する2.83億ドルの減価費用を記録した。参照してください注32023年と2022年の料金のさらなる詳細については、本年度報告シート10-K第8項の総合財務諸表を参照されたい。2022年、私たちは確かに私たちのワトソンビル工場に関連した約1500万ドルの減価回収を確認しました。
2023年の株式からの収益は1400万ドルで、2022年の4080万ドルを下回った。この減少は，2023年にSteward賃貸物件が3000万ドルの請求書と直線賃貸料を保持しているためであり，これらの物件はMAMとのマサチューセッツ州パートナー関係を構成している(参照注3本年度報告シート10-K第8項の総合財務諸表を参照して、より詳細を知ることができます)。
私たちの2023年の債務再融資と未使用融資純収益は、2023年満期の2.550%高級無担保手形の50，000，000 GBの収益を割引価格で購入し、2023年第2四半期に前払いした12億オーストラリアドルの定期融資に関する8，000，000ドルのコストを部分的に相殺したためです。2022年、債務再融資および未使用融資コストは950万ドルであり、これは、2022年3月に終了した10億ドルの臨時信用手配と、私たちの信用手配の改訂によるものです(参照注4本年度報告シート10-K第8項の総合財務諸表を参照して、より詳細を知ることができます)。
2023年の他の収入は760万ドルで、PHP Holdingsへの私たちの投資の約4500万ドルの有利な非現金公正価値調整と、スイス医療ネットワークでの私たちの株式投資の2000万スイスフランの未達成収益とを含み、2023年に公正価値とラベル付けされた投資の不利な非現金公正価値調整と、特定の当事者が発表した特定の誹謗声明に対応することに関連する約1600万ドルの費用とが含まれており、その中には、2023年3月30日に提起された訴訟の被告が含まれている。参照してください注8訴訟のさらなる詳細については、本年度報告表格10-K第8項の連結財務諸表を参照されたい。2022年の他の収入は1，530万ドルであり、Aevis Victoria SA(“Aevis”)への投資は1，800万ドルの有利な非現金公正価値調整と、2022年以内の公正価値建ての他の投資を含む。
所得税支出には、私たちのTRSエンティティに徴収された米国連邦と州所得税と、米国以外の管轄地域にあるいくつかの投資に対する非米国所得税または源泉徴収税が含まれています。2023年1.307億ドルの所得税優遇は、主に2023年7月1日に施行されたイギリスREIT制度によって得られた1.61億ドルのメリットと、2023年第1四半期に確認されたオーストラリア施設の売却に関連する500万ドルの税金優遇に基づいています。対照的に、私たちは2022年に5590万ドルの所得税支出を生み出しました。これは主にイギリス、コロンビア、オーストラリアへの投資による収入と、2022年のウォーゼンビルローン回収に関連した追加500万ドルのアメリカの税金支出に基づいています。詳細についてはご参照ください注5本年度報告表格10−Kの8項。
私たちは貸借対照法を用いて所得税を計算する。繰延税金資産は、私たちがこれらの資産がもっと現金化される可能性があると思う程度に記録されている。この決定を下す際には、繰延税金負債の予定沖販売、将来の課税所得額、税務計画戦略、最近の財務業績を含む、利用可能なすべての積極的かつ消極的な証拠が考慮されている。私たちの3年間の蓄積を含めて、私たちのすべての肯定的で否定的な証拠の検討に基づいている
57
ある実体の税引前帳簿損失状況によると、約1.17億ドルの推定準備金は、2023年12月31日までのいくつかの国際·国内繰延税項目純資産に反映されるべきであると結論した。将来、私たちが私たちの繰延税項目純資産を実現する可能性がより高いと判断すれば、私たちは推定値準備の適用部分を打ち消し、その決定が行われている間に所得税割引を確認し、将来の収入期間中により高い所得税支出を発生させる可能性がある。詳細についてはご参照ください注5本年度報告表格10−Kの8項。
非公認会計基準財務指標
私たちは非公認会計基準財務指標が私たちの経営業績の有用な補完指標だと思います。非GAAP財務計量は、財務業績、財務状態、またはキャッシュフローの測定であり、GAAPによる計算および列報による最も直接的な比較可能な計量に含まれていないか、またはそのように除外されていないか、または含まれていない金額である。以下は，経営陣が我々の経営業績を評価するための非GAAP財務指標と，投資家に最も有用であると考えられる非GAAP財務指標，およびこれらの指標と最も直接比較可能なGAAP指標との協調である。
運営資金と標準化運営資金
不動産業界を追跡する投資家やアナリストは、補完業績測定基準として運営資金(FFO)を利用している。FFOは不動産資産価値が市場状況に従って上昇或いは低下するという仮定を反映し、主に公認会計基準減価償却と不動産資産償却の影響に基づいて調整を行い、即ち不動産価値は時間の経過とともに予測可能に減少すると仮定した。我々は、全米不動産投資信託協会(NAREIT)が提供する定義に基づいて、純収益(赤字)(GAAPによる計算)を代表するFFOを計算し、不動産販売の収益(損失)と不動産資産の減価費用を含まず、不動産減価償却と償却に加えて、現地賃貸無形資産に関する償却と、合併していない提携企業と合弁企業の調整後の純収益(損失)を含むFFOを計算する。
NAREITの定義に基づいてFFOを列記するほか、意外や非コアイベントや活動や会計変化に関連する項目に対してFFO調整を行う正常化FFOを開示し、明記されていなければ、前期業績や市場予想との比較が投資家やアナリストに対する意義を低下させる。
FFOの使用は，必要なGAAP陳述に合わせて投資家の我々の経営業績に対する理解を高め，FFOの使用を標準化することは，前の時期や他社の経営業績と比較して意義があると考えられる。FFOと標準化FFOはREITs運営と財務表現の関連と広く使用されている補完指標であるが、これらは私たちの経営業績の代替指標とみなされるべきではなく、この指標は減価償却や償却コストも反映されていないし、資本支出や賃貸コスト(あれば)のレベルも反映しておらず、私たちの物件の経営業績を維持するために、重大な経済コストであり、私たちの運営業績に大きな影響を与える可能性があるからである。FFOおよび標準化FFOは、純収益(損失)(GAAP計算による)の代替指標、または経営活動キャッシュフロー(GAAP計算による)の代替指標とみなされてはならず、我々の流動性を測定する。
58
次の表は、2023年12月31日と2022年12月31日までの年度、MPT普通株株主が純(損失)収入とFFOと標準化FFOとの入金(1株当たりデータを除いて千単位)を示している
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
||
FFO情報 |
|
|
|
|
|
|
||
MPT普通株主は純収入を占めるべきである |
|
$ |
(556,476 |
) |
|
$ |
902,597 |
|
収益における証券のシェアに参加する |
|
|
(1,644 |
) |
|
|
(1,602 |
) |
純収益，参加証券の収益分を差し引く |
|
$ |
(558,120 |
) |
|
$ |
900,995 |
|
減価償却および償却 |
|
|
676,132 |
|
|
|
399,622 |
|
不動産販売損失(収益) |
|
|
1,815 |
|
|
|
(536,887 |
) |
不動産減価費用 |
|
|
167,966 |
|
|
|
170,582 |
|
運営資金 |
|
$ |
287,793 |
|
|
$ |
934,312 |
|
発行済みと未発行のレンタル料及びその他の費用の査定 |
|
|
649,911 |
|
|
|
35,370 |
|
その他の減価費用 |
|
|
208,941 |
|
|
|
97,793 |
|
訴訟やその他 |
|
|
15,886 |
|
|
|
— |
|
株式に基づく報酬調整 |
|
|
(9,691 |
) |
|
|
3,076 |
|
非現金公正価値調整 |
|
|
(34,157 |
) |
|
|
(3,097 |
) |
税率の変化その他 |
|
|
(167,332 |
) |
|
|
10,697 |
|
債務再融資と未使用融資(収益)コスト |
|
|
(285 |
) |
|
|
9,452 |
|
業務正常化資金 |
|
$ |
951,066 |
|
|
$ |
1,087,603 |
|
1株当たりの支出データ |
|
|
|
|
|
|
||
純収益，参加証券の収益分を差し引く |
|
$ |
(0.93 |
) |
|
$ |
1.50 |
|
減価償却および償却 |
|
|
1.13 |
|
|
|
0.67 |
|
不動産販売損失(収益) |
|
|
— |
|
|
|
(0.90 |
) |
不動産減価費用 |
|
|
0.28 |
|
|
|
0.29 |
|
運営資金 |
|
$ |
0.48 |
|
|
$ |
1.56 |
|
発行済みと未発行のレンタル料及びその他の費用の査定 |
|
|
1.09 |
|
|
|
0.06 |
|
その他の減価費用 |
|
|
0.35 |
|
|
|
0.16 |
|
訴訟やその他 |
|
|
0.03 |
|
|
|
— |
|
株式に基づく報酬調整 |
|
|
(0.02 |
) |
|
|
0.01 |
|
非現金公正価値調整 |
|
|
(0.06 |
) |
|
|
(0.01 |
) |
税率の変化その他 |
|
|
(0.28 |
) |
|
|
0.02 |
|
債務再融資と未使用融資(収益)コスト |
|
|
— |
|
|
|
0.02 |
|
業務正常化資金 |
|
$ |
1.59 |
|
|
$ |
1.82 |
|
流通戦略
2004年4月6日から2004年12月31日までに終了した納税年度から不動産投資信託基金として納税することを選択した。REITの資格を満たすためには、REIT課税収入の少なくとも90%を(現金または株の形で)株主に分配することを要求することを含む一連の組織および運営要件を満たさなければならない。私たちの現在の意図はこのような要求を遵守し、未来にこのような地位を維持することだ。
59
次の表は、2023年12月31日までの3年間の申告(および現金での支払い)の割り当て概要です
申告日 |
|
日付を記録する |
|
配布日 |
|
1株ずつ分配する |
|
|
2023年11月9日 |
|
2023年12月7日 |
|
2024年1月11日 |
|
$ |
0.15 |
|
2023年8月21日 |
|
2023年9月14日 |
|
2023年10月12日 |
|
$ |
0.15 |
|
2023年4月27日 |
|
2023年6月15日 |
|
2023年7月13日 |
|
$ |
0.29 |
|
2023年2月16日 |
|
2023年3月16日 |
|
2023年4月13日 |
|
$ |
0.29 |
|
2022年11月10日 |
|
2022年12月8日 |
|
2023年1月12日 |
|
$ |
0.29 |
|
2022年8月18日 |
|
2022年9月15日 |
|
2022年10月13日 |
|
$ |
0.29 |
|
2022年5月26日 |
|
2022年6月16日 |
|
2022年7月14日 |
|
$ |
0.29 |
|
2022年2月17日 |
|
2022年3月17日 |
|
2022年4月14日 |
|
$ |
0.29 |
|
2021年11月11日 |
|
2021年12月9日 |
|
2022年1月13日 |
|
$ |
0.28 |
|
2021年8月19日 |
|
2021年9月16日 |
|
2021年10月14日 |
|
$ |
0.28 |
|
2021年5月26日 |
|
2021年6月17日 |
|
2021年7月8日 |
|
$ |
0.28 |
|
2021年2月18日 |
|
2021年3月18日 |
|
2021年4月8日 |
|
$ |
0.28 |
|
2023年第3四半期に、四半期配当金を1株当たり0.29ドルから0.15ドルに減少させることで、毎年約3億3千万ドルの現金節約につながる。将来的には、我々の流動性改善戦略の一部として、株式配当に移行しながら、REITの要求に応えることが考えられるかもしれません。
私たちは、規則に規定された時間内に、不動産売却の課税収益と証券売却の確認収益を含む、私たちのすべてまたはほとんどの年間課税所得額を株主に支払うつもりです。私たちの政策は、規則に基づいて私たちの不動産投資信託基金としての地位を維持し、会社の収入と未分配収入の消費税を回避するために、規則に従って私たちの不動産投資信託基金としての地位を維持し、将来の収益、資本要求、そして私たちの財務状況に依存するため、株主に十分な現金分配を行うことである。また、私たちの信用スケジュールは私たちが支払うことができる配当金の金額を制限しています-参照してください注4私たちの総合財務諸表までプロジェクト8詳細については、本年報の10−K表を参照されたい。
第七A項数量a市場リスクに関する定性的開示
市場リスクには，金利，外貨為替レート，商品価格，株価の変化，その他の市場敏感ツールに影響を与える市場変化によるリスクがある。新投資の条項を新たな長期固定金利借款に可能な限りマッチさせることで、金利変動の影響を緩和することを求めている。私たちは金利や外国為替リスクをヘッジするために金融デリバティブツールを使用することを選択しないかもしれない。金利ヘッジについては、これらの決定は主に比較可能な借金に投資する政策に基づいているが、適用日の金利全体の傾向や将来の金利変動に対する私たちの見方にも基づいている。外国為替ヘッジについて、これらの決定は主に私たちの投資がどのように融資しているか、私たちの投資の長期的な性質、収益をアメリカに送金する必要性、外貨為替レートの全体的な傾向に基づいている。
また、当施設の価値は、現地や地域の経済状況の変化や、私たちのテナントが利益を創出する能力の変化に応じて変動します。
私たちの市場リスクに対する主な開放は金利と外貨の変動と関連がある。以下の分析は，これらの変化が生じているかのように，我々の重要な金融商品の時価，収益，キャッシュフローの仮定した金利や為替レート変化に対する感受性を示している.これらの分析のために選択された仮説変化は，1年以内に合理的に起こりうる変化に対する我々の見方を反映している.これらの展望的開示は、このような仮定変化の潜在的な影響のみに関連する選択性を有する。それらは市場状況の変化によって私たちの業務に影響を及ぼす可能性のある他の潜在的な影響を含まない。さらに、それらには、私たちの可変金利債務の金利上昇をヘッジするために、将来の金利スワップ契約を締結するなど、リスクを最小限に抑えるための措置が含まれていません。
金利感度
固定金利債務については、金利変化は公平な市場価値に影響を与えるが、普通株株主の純収入やキャッシュフローには影響しない。逆に、変動金利債務については、他の要因が不変であると仮定すると、金利変化は通常公平な市場価値に影響を与えないが、普通株主の純収入やキャッシュフローに影響を与える。2023年12月31日現在、我々の未返済債務総額は101億ドルであり、約84億ドルの固定金利債務(金利交換を考慮した)と17億ドルの変動金利債務が含まれている。市場金利が10%増加すれば、私たちの債務の2023年12月31日の公正価値は約2.199億ドル減少するだろう。公開市場で債券を買い戻すことにしない限り、固定金利債券の公正な価値変化は私たちに何の影響も与えません。
60
もし私たちの可変金利債務の市場金利が10%増加すれば、私たちの可変金利債務の年間利息支出の増加は将来の収益とキャッシュフローを毎年1130万ドル減少させるだろう。もし私たちの可変金利債務の市場金利が10%低下すれば、私たちの可変金利債務の利息支出の減少は将来の収益とキャッシュフローを毎年1130万ドル増加させるだろう。これは、我々の変動金利債務項目の来年度の平均未返済額を17億ドル、すなわちこのような変動金利債務の2023年12月31日の残高と仮定する。
外国為替感度
イギリス、ドイツ、スペイン、イタリア、ポルトガル、スイス、フィンランド、コロンビアへの投資によって、私たちはポンド、ユーロ、スイスフラン、コロンビアペソのドル通貨為替レートの変動の影響を受けた。これらの国での投資は長期的であると考えられているが、通常、任意の非ドル借款をこのような通貨の投資に適合させることができ、歴史的には大量の収益を米国に送金する必要はないが、対応する非ドル通貨のドルレートに対する価値の上昇または低下は、私たちの財務状況および/または私たちの運営結果に影響を与える可能性がある。我々の2023年の運営実績だけによると、以下の為替レートの10%の変化は、我々の純収入、FFO、標準化FFOに以下の影響を与える(千単位)
|
|
純収益影響(1) |
|
|
FFO影響(1) |
|
|
NFFO影響 |
|
|||
英ポンド(GB) |
|
$ |
11,331 |
|
|
$ |
20,762 |
|
|
$ |
20,734 |
|
ユーロ(ユーロ) |
|
|
1,670 |
|
|
|
6,177 |
|
|
|
6,180 |
|
スイスフラン(スイスフラン) |
|
|
3,350 |
|
|
|
5,741 |
|
|
|
3,667 |
|
コロンビアペソ(COP) |
|
|
1,466 |
|
|
|
1,537 |
|
|
|
1,537 |
|
61
第八項です金融科学技術データと補足データ
独立公認会計士事務所報告
Medc取締役会と株主へAl Properties Trust，Inc.
財務諸表と財務報告の内部統制に関するいくつかの見方
本監査人は添付の医療物業信託会社及びその付属会社(“当社”)の2023年12月31日及び2022年12月31日の総合貸借対照表、及び2023年12月31日までの3年間の各年度の関連総合純収益表、全面(損失)収益表、権益及び現金フロー表を審査し、第15(A)項(総称して“総合財務諸表”)に記載された指数に記載された関連付記及び財務諸表付表を含む。テレデビル委員会(COSO)協賛組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013)”で確立された基準に基づき、2023年12月31日までの財務報告内部統制を監査した。
上記の総合財務諸表は、米国公認の会計原則に従って、当社の2023年12月31日現在、2023年12月31日と2022年12月31日までの財務状況、および2023年12月31日までの3年度の経営実績とキャッシュフローを公平に反映していると考えられる。また，COSOが発表した“内部制御−総合枠組み(2013)”で確立された基準に基づき，2023年12月31日現在，会社はすべての実質的な面で財務報告に対して有効な内部統制を実施していると考えられる。
意見の基礎
当社経営陣は、これらの連結財務諸表の作成を担当し、財務報告の有効な内部統制を維持し、9 A項の経営陣の財務報告内部統制報告に含まれる財務報告の内部統制の有効性を評価する。私たちの責任は、私たちの監査に基づいて、会社の合併財務諸表と会社が財務報告の内部統制に対して意見を述べることです。私たちは米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)に登録されている公共会計士事務所であり、米国連邦証券法および米国証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、会社と独立しなければならない。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、連結財務諸表に重大なミスがないかどうか、エラーによるものであっても詐欺であっても、すべての重大な点で財務報告に対する有効な内部統制が維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。
我々の連結財務諸表の監査には、連結財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであっても詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれる。これらの手続きは、連結財務諸表中の金額および開示に関する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、合併財務諸表の全体列報の評価も含まれています。我々の財務報告の内部統制の監査には、財務報告の内部統制を理解すること、重大な弱点があるリスクを評価すること、評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計と運営有効性を評価することが含まれる。私たちの監査はまた、私たちがこのような状況で必要だと思う他の手続きを実行することを含む。私たちは私たちの監査が私たちの意見に合理的な基礎を提供すると信じている。
財務報告の内部統制の定義と限界
会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制は、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分の記録を維持することに関連している、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために取引が必要とされている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣および取締役の許可のみに基づいて行われる、という政策と手続きを含む。および(Iii)財務諸表に重大な影響を与える可能性のある不正買収、使用または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見することについて合理的な保証を提供する。
62
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.
重要な監査事項
以下に述べる重要な監査事項とは、監査委員会に伝達または要求が監査委員会に伝達された今期の総合財務諸表監査によって生成された事項であり、(I)は、総合財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関連し、(Ii)は、私たちが特に挑戦的で主観的または複雑な判断に関するものである。重要監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、次の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することもありません。
スチュアート事業の評価--非不動産投資減価
総合財務諸表付記2、3及び10に記載されているように、当社が制御せず、重大な影響もなく、容易に価値を特定することができるエンティティへの投資(例えばSteward Health Care System LLC(“Steward”)連属会社への投資)は、コストから任意の減値を差し引いて入金される。同社のスチュアート社における非不動産投資には，9.9%の株式，約2.12億ドルの運営資金ローン，約3.62億ドルの融資，シュトゥルド社の株式を担保とした国際合弁企業の2.19億ドルの融資が含まれている。減値指標が存在する場合、管理層は権益法投資の公正価値とその帳簿価値の比較に基づいて権益法投資の減値を評価する。スチュアートが直面している運営と流動性の課題により、経営陣は2023年12月31日にスチュアートの業務を評価し、これらの投資の回収状況を評価した。評価は，第三者独立推定会社の協力のもと，選定収入倍数範囲を含む市場推定方法を用いて，比較可能取引を参照して行った。経営陣は会社の9.9%の株式の帳簿価値とスチュアート株の9.9%の公正価値を比較し、9000万ドルの減価費用を招いた。2023年12月31日現在、スチュアート社の株式投資は3600万ドル。スチュアートの持分価値は、スチュアートと国際合弁企業への融資の回収を支援するのに十分だ。
Steward業務の評価および非不動産投資減値に関する手続きを実行することを決定したのは、(I)Steward業務の公正価値推定を策定する際の管理職の重大な判断、(Ii)管理層の選定収入倍数範囲に関する重大な仮定を実行し、評価する際の監査人の高度な判断、主観的、努力、および(Iii)監査業務は、専門的な技能と知識を有する専門家の使用に関する重要な監査事項である。
この問題を処理することは、財務諸表に対する私たちの全体的な意見を形成するための実行手順と監査証拠の評価に関するものである。これらのプログラムには，減値指標の評価に関する制御の有効性をテストすることと，スチュアート業務の評価に用いる方法，投入，仮定の制御がある.これらのプログラムには、(I)経営層がStewardの業務のために公正な価値推定を作成することをテストするプログラム、(Ii)管理職が使用する市場推定方法の妥当性を評価すること、(Iii)市場評価方法によって使用される基礎データの完全性および正確性をテストすること、および(Iv)管理職が選択された収入倍数範囲に関する重大な仮定を評価することの合理性がさらに含まれる。専門技能と知識を持つ専門家は，(I)市場推定方法の妥当性と，(Ii)選定された収入多範囲仮定の合理性の評価に協力するために用いられる.
権益法投資--PHP Holdings
総合財務諸表付記3と付記10に記載されているように、2023年5月23日、会社は展望医療持株会社への投資を再編して、PHPホールディングスの約6.54億ドルの非持株所有権権益を獲得し、6800万ドルの株式投資と5.86億ドルのPHPホールディングスの株式に変換可能な融資を含む。PHP Holdingsについては、当社は公正価値オプション方法を用いてその投資(株式投資と転換可能ローン)を会計処理することを選択しました。四半期ごとに、会社は公正な価値で投資を表示します。会社はPHPホールディングス会社の株式投資に対して割引キャッシュフローモデルを採用して公正な価値で記録しており、これは被投資先を大量に推定し、収入と支出を予想し、被投資先に関する予測仮定の基本的なリスク状況(総称して“被投資先予測”と呼ぶ)を適切に考慮する必要がある。割引キャッシュフローモデルでは，観測不可能な入力には割引率と適合性割引の調整がある.2023年12月31日現在、PHP Holdingsへの投資公正価値は7億ドルです。
PHP Holdingsの権益法投資に関連する手続きを実行することが重要な監査事項であることを確認しました：(I)経営陣が制定しています
63
(I)買収日および2023年12月31日のPHP Holdingsへの投資、(Ii)監査人の実行手順および評価管理層の被投資者の予測、割引率および市場割引調整に関連する重大な仮定に関する高度な判断、主観的および努力、および(Iii)監査作業は、専門的な技能および知識を有する専門家の使用に関する。
この問題を処理することは、財務諸表に対する私たちの全体的な意見を形成するための実行手順と監査証拠の評価に関するものである。これらのプログラムには、資本法投資に対する管理職の推定値に関する制御措置の有効性をテストすることが含まれている。これらのプログラムには、(I)テスト管理層がPHP Holdingsの投資のために公正な価値推定を作成するプログラム、(Ii)管理層が推定日に使用する割引キャッシュフローモデルの妥当性を評価すること、(Iii)キャッシュフローモデルで使用される基礎データの完全性および正確性をテストすること、および(Iv)管理職が使用する被投資対象の予測、割引率、および適合性割引調整に関する重大な仮定を評価する合理性が含まれる。経営陣が被投資会社の予測に関連する仮定を評価することは、(I)被投資会社の現在および過去の業績、(Ii)外部市場および業界データとの整合性、(Iii)監査の他の分野で得られた証拠と一致するかどうか、および(Iv)買収日から2023年12月31日までの仮定を支持する長期成長率の変動に関連する。専門的なスキルと知識を持つ専門家は，(I)キャッシュフローモデルの妥当性の評価に協力するために用いられている，(Ii)投資先が買収日に仮定した予測を支援する長期成長率，および(Iii)割引率と適合性割引仮説の調整を支援している.
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2024年2月29日
2008年以来、当社の監査役を務めてきました。
64
独立公認会計士事務所報告
MPT OpeのパートナーへRating Partnership，L.P.：
財務諸表と財務報告の内部統制に関するいくつかの見方
本監査人はすでに添付MPT Operating Partnership，L.P.及びその付属会社(“貴社”)が2023年12月31日及び2022年12月31日に提出した総合貸借対照表、及び2023年12月31日までの3年度の各年度の純収益、全面(損失)収益、資本及び現金フロー表の関連総合貸借対照表を審査し、第15(A)項(総称して“総合財務諸表”)に記載された指数に記載された関連付記及び財務諸表を含む。テレデビル委員会(COSO)協賛組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013)”で確立された基準に基づき、2023年12月31日までの財務報告内部統制を監査した。
上記の総合財務諸表は、米国公認の会計原則に従って、当社の2023年12月31日現在、2023年12月31日と2022年12月31日までの財務状況、および2023年12月31日までの3年度の経営実績とキャッシュフローを公平に反映していると考えられる。また，COSOが発表した“内部制御−総合枠組み(2013)”で確立された基準に基づき，2023年12月31日現在，会社はすべての実質的な面で財務報告に対して有効な内部統制を実施していると考えられる。
意見の基礎
当社経営陣は、これらの連結財務諸表の作成を担当し、財務報告の有効な内部統制を維持し、9 A項の経営陣の財務報告内部統制報告に含まれる財務報告の内部統制の有効性を評価する。私たちの責任は、私たちの監査に基づいて、会社の合併財務諸表と会社が財務報告の内部統制に対して意見を述べることです。私たちは米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)に登録されている公共会計士事務所であり、米国連邦証券法および米国証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、会社と独立しなければならない。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、連結財務諸表に重大なミスがないかどうか、エラーによるものであっても詐欺であっても、すべての重大な点で財務報告に対する有効な内部統制が維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。
我々の連結財務諸表の監査には、連結財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであっても詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれる。これらの手続きは、連結財務諸表中の金額および開示に関する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、合併財務諸表の全体列報の評価も含まれています。我々の財務報告の内部統制の監査には、財務報告の内部統制を理解すること、重大な弱点があるリスクを評価すること、評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計と運営有効性を評価することが含まれる。私たちの監査はまた、私たちがこのような状況で必要だと思う他の手続きを実行することを含む。私たちは私たちの監査が私たちの意見に合理的な基礎を提供すると信じている。
財務報告の内部統制の定義と限界
会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制は、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分の記録を維持することに関連している、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために取引が必要とされている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣および取締役の許可のみに基づいて行われる、という政策と手続きを含む。および(Iii)財務諸表に重大な影響を与える可能性のある不正買収、使用または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見することについて合理的な保証を提供する。
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.
65
重要な監査事項
以下に述べる重要な監査事項とは、監査委員会に伝達または要求が監査委員会に伝達された今期の総合財務諸表監査によって生成された事項であり、(I)は、総合財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関連し、(Ii)は、私たちが特に挑戦的で主観的または複雑な判断に関するものである。重要監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、次の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することもありません。
スチュアート事業の評価--非不動産投資減価
総合財務諸表付記2、3及び10に記載されているように、当社が制御せず、重大な影響もなく、容易に価値を特定することができるエンティティへの投資(例えばSteward Health Care System LLC(“Steward”)連属会社への投資)は、コストから任意の減値を差し引いて入金される。同社のスチュアート社における非不動産投資には，9.9%の株式，約2.12億ドルの運営資金ローン，約3.62億ドルの融資，シュトゥルド社の株式を担保とした国際合弁企業の2.19億ドルの融資が含まれている。減値指標が存在する場合、管理層は権益法投資の公正価値とその帳簿価値の比較に基づいて権益法投資の減値を評価する。スチュアートが直面している運営と流動性の課題により、経営陣は2023年12月31日にスチュアートの業務を評価し、これらの投資の回収状況を評価した。評価は，第三者独立推定会社の協力のもと，選定収入倍数範囲を含む市場推定方法を用いて，比較可能取引を参照して行った。経営陣は会社の9.9%の株式の帳簿価値とスチュアート株の9.9%の公正価値を比較し、9000万ドルの減価費用を招いた。2023年12月31日現在、スチュアート社の株式投資は3600万ドル。スチュアートの持分価値は、スチュアートと国際合弁企業への融資の回収を支援するのに十分だ。
Steward業務の評価および非不動産投資減値に関する手続きを実行することを決定したのは、(I)Steward業務の公正価値推定を策定する際の管理職の重大な判断、(Ii)管理層の選定収入倍数範囲に関する重大な仮定を実行し、評価する際の監査人の高度な判断、主観的、努力、および(Iii)監査業務は、専門的な技能と知識を有する専門家の使用に関する重要な監査事項である。
この問題を処理することは、財務諸表に対する私たちの全体的な意見を形成するための実行手順と監査証拠の評価に関するものである。これらのプログラムには，減値指標の評価に関する制御の有効性をテストすることと，スチュアート業務の評価に用いる方法，投入，仮定の制御がある.これらのプログラムには、(I)経営層がStewardの業務のために公正な価値推定を作成することをテストするプログラム、(Ii)管理職が使用する市場推定方法の妥当性を評価すること、(Iii)市場評価方法によって使用される基礎データの完全性および正確性をテストすること、および(Iv)管理職が選択された収入倍数範囲に関する重大な仮定を評価することの合理性がさらに含まれる。専門技能と知識を持つ専門家は，(I)市場推定方法の妥当性と，(Ii)選定された収入多範囲仮定の合理性の評価に協力するために用いられる.
権益法投資--PHP Holdings
総合財務諸表付記3と付記10に記載されているように、2023年5月23日、会社は展望医療持株会社への投資を再編して、PHPホールディングスの約6.54億ドルの非持株所有権権益を獲得し、6800万ドルの株式投資と5.86億ドルのPHPホールディングスの株式に変換可能な融資を含む。PHP Holdingsについては、当社は公正価値オプション方法を用いてその投資(株式投資と転換可能ローン)を会計処理することを選択しました。四半期ごとに、会社は公正な価値で投資を表示します。会社はPHPホールディングス会社の株式投資に対して割引キャッシュフローモデルを採用して公正な価値で記録しており、これは被投資先を大量に推定し、収入と支出を予想し、被投資先に関する予測仮定の基本的なリスク状況(総称して“被投資先予測”と呼ぶ)を適切に考慮する必要がある。割引キャッシュフローモデルでは，観測不可能な入力には割引率と適合性割引の調整がある.2023年12月31日現在、PHP Holdingsへの投資公正価値は7億ドルです。
PHP Holdingsの権益法投資に関する手続きを実行することが重要な監査事項であることを決定する主な考慮要因は、(I)買収日と2023年12月31日のPHP Holdingsへの投資の公正価値推定を策定する際の管理職の重大な判断であり、(Ii)監査人の実行手順と評価管理層の被投資者の予測、割引に関する重大な仮定に関する高度な判断、主観的、努力である
66
(3)監査業務は、専門技能及び知識を有する専門家の使用に関する。
この問題を処理することは、財務諸表に対する私たちの全体的な意見を形成するための実行手順と監査証拠の評価に関するものである。これらのプログラムには、資本法投資に対する管理職の推定値に関する制御措置の有効性をテストすることが含まれている。これらのプログラムには、(I)テスト管理層がPHP Holdingsの投資のために公正な価値推定を作成するプログラム、(Ii)管理層が推定日に使用する割引キャッシュフローモデルの妥当性を評価すること、(Iii)キャッシュフローモデルで使用される基礎データの完全性および正確性をテストすること、および(Iv)管理職が使用する被投資対象の予測、割引率、および適合性割引調整に関する重大な仮定を評価する合理性が含まれる。経営陣が被投資会社の予測に関連する仮定を評価することは、(I)被投資会社の現在および過去の業績、(Ii)外部市場および業界データとの整合性、(Iii)監査の他の分野で得られた証拠と一致するかどうか、および(Iv)買収日から2023年12月31日までの仮定を支持する長期成長率の変動に関連する。専門的なスキルと知識を持つ専門家は，(I)キャッシュフローモデルの妥当性の評価に協力するために用いられている，(Ii)投資先が買収日に仮定した予測を支援する長期成長率，および(Iii)割引率と適合性割引仮説の調整を支援している.
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2024年2月29日
2008年以来、当社の監査役を務めてきました。
67
医療財産信託会社です。そして付属会社
合併B割当書
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十二月三十一日 |
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2023 |
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2022 |
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(金額は千単位 |
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資産 |
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不動産資産 |
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土地 |
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建物と改善策 |
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無形賃貸資産 |
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融資リース投資 |
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住宅ローン |
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不動産資産総投資 |
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減価償却累計 |
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累計償却する |
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不動産資産純投資 |
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現金と現金等価物 |
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受取利息と受取利息 |
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直線課税賃料 |
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未合併不動産合弁企業への投資 |
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未合併経営実体への投資 |
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他のローン |
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その他の資産 |
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総資産 |
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負債と権益 |
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負債.負債 |
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債務，純額 |
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売掛金と売掛金 |
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収入を繰り越す |
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テナントに対する義務とその他のレンタル責任 |
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総負債 |
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権益 |
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優先株、$ |
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普通株、$ |
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追加実収資本 |
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収益を残す |
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その他の総合収益を累計する |
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Total Medical Properties Trust，Inc.株主資本 |
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非制御的権益 |
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総株 |
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負債と権益総額 |
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連結財務諸表の付記を参照。
68
医療財産信託会社です。そして付属会社
合併状態純収益項目
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12月31日までの年度 |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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(金額は千単位 |
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収入.収入 |
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家賃は有料になりました |
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直線賃貸料 |
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融資リース収入 |
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利子とその他の収入 |
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総収入 |
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費用.費用 |
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利子 |
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不動産減価償却及び償却 |
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不動産と関係がある |
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一般と行政 |
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総費用 |
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その他の収入 |
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不動産販売収益 |
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不動産やその他の減価費用、純額 |
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株式収益 |
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債務再融資と未使用融資収益(コスト) |
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( |
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その他(証券公正価値調整を含む) |
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その他の収入総額 |
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所得税前収入 |
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所得税の割引 |
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純収益 |
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非持株権の純収入に帰することができる |
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MPT普通株主は純収入を占めるべきである |
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普通株1株当たり収益−基本収益と希釈後収益 |
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MPT普通株主は純収入を占めるべきである |
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加重平均流通株-基本 |
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加重平均流通株-希釈 |
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連結財務諸表の付記を参照。
69
医療財産信託会社です。そして付属会社
合併報告書総合収益
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12月31日までの年度 |
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(単位：千) |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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純収益 |
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( |
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$ |
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その他総合(赤字)収入： |
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金利交換未実現収益，税引き後純額 |
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( |
) |
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AOCIの金利交換収益を再分類し、税後純額 |
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( |
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— |
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外貨換算収益 |
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AOCI外貨換算損失の再分類 |
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— |
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総合収益総額 |
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( |
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非持株権益は総合収益を占めなければならない |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
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MPT普通株株主は総合収益を占めるべきである |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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||
連結財務諸表の付記を参照。
70
医療財産信託会社です。そして付属会社
統合状態“公平”
2023年12月31日まで，2022年および2021年12月31日まで年度
|
|
優先して優先する |
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ごく普通である |
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(千単位で、1株当たりを除く) |
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株 |
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パル |
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株 |
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パル |
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その他の内容 |
|
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保留する |
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積算 |
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-ではない |
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合計する |
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2020年12月31日残高 |
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純収入 |
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金利交換が実現していない収益、税引き後純額 |
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外貨換算損失 |
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株式制企業の株式帰属と償却 |
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非持株権への分配 |
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発行収益(発行コストを差し引く) |
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発表された配当金($ |
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2021年12月31日の残高 |
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純収入 |
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金利交換が実現していない収益、税引き後純額 |
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— |
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外貨換算損失 |
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( |
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株式制企業の株式帰属と償却 |
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株式帰属-税の弁済 |
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( |
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( |
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普通株買い戻し |
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( |
) |
非持ち株権を買収する |
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( |
) |
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— |
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— |
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( |
) |
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( |
) |
非制御的権益を発行する |
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— |
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— |
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— |
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— |
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— |
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非持株権への分配 |
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発表された配当金($ |
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|
( |
) |
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— |
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( |
) |
2022年12月31日の残高 |
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— |
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$ |
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純収益 |
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|
( |
) |
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|
— |
|
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( |
) |
|
金利交換は赤字を達成せず，税引き後純額 |
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— |
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— |
|
|
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— |
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|
|
— |
|
|
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( |
) |
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( |
) |
金利交換収益を再分類 |
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外貨換算収益 |
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外貨換算の再分類 |
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株式制企業の株式帰属と償却 |
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株式帰属-税の弁済 |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
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— |
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— |
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— |
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( |
) |
非制御的権益を発行する |
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— |
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— |
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— |
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|
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— |
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非持株権への分配 |
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発表された配当金($ |
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( |
) |
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) |
2023年12月31日の残高 |
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||||||
連結財務諸表の付記を参照。
71
医療財産信託会社です。そして付属会社
合併状態キャッシュフロープロジェクト
|
|
12月31日までの年度 |
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2023 |
|
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2022 |
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2021 |
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(金額は千単位) |
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経営活動 |
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純収益 |
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( |
) |
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純(損失)収入を経営活動に提供する現金純額に調整する： |
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|||
減価償却および償却 |
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|||
繰延融資コストの償却と債務割引 |
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|||
直線賃貸料収入とその他 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
株に基づく報酬 |
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|||
不動産販売損失(収益) |
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( |
) |
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( |
) |
|
不動産やその他の減価費用、純額 |
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|||
直線レンタル料と他の核販売 |
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|||
債務再融資と未使用融資(収益)コスト |
|
|
( |
) |
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||
株式売却投資の収益 |
|
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— |
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— |
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|
( |
) |
税率の変化その他 |
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( |
) |
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||
受け取った債務と持分証券の非現金収入 |
|
|
( |
) |
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|
— |
|
|
|
— |
|
その他の調整 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
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||
以下の変更： |
|
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|||
受取利息と受取利息 |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
その他の資産 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
売掛金と売掛金 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
||
収入を繰り越す |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
||
経営活動が提供する現金純額 |
|
|
|
|
|
|
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|||
投資活動 |
|
|
|
|
|
|
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|||
買収やその他の関連投資のための現金 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
不動産販売純収益 |
|
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|
|||
融資元金収入を受け取る |
|
|
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|
|
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|
|||
融資投資を受けるべきである |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
建設中の工事その他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
株式投資の売却と収益の返還 |
|
|
|
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|
|
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|
|
|||
増資やその他の投資，純額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
投資活動提供の現金純額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
||
融資活動 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
定期債務収益，割引控除 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
||
定期債務の支払 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
循環信用手配、純額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
支払済み配当金 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
保証金のレンタルとテナントへのその他の義務 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
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|
||
普通株を売却して得られる収益は発行コストを差し引く |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
普通株買い戻し |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
株式帰属--源泉徴収税の償還 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
その他の融資活動、債務再融資支払い、繰延融資費用 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
融資活動が提供する現金純額 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
今年度の現金、現金等価物、および限定現金の増加(減少) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
為替レート変動の影響 |
|
|
|
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( |
) |
|
|
|
||
年初の現金、現金等価物、制限現金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
年末現金、現金等価物、制限された現金 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
支払利息は、資本化利息を含めて#ドル |
|
$ |
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|
$ |
|
|
$ |
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|||
非現金投資活動補足スケジュール： |
|
|
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いくつかの債務、不動産、収入によって受けた債務と持分証券 |
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
一部の債務と売掛金が返済され，不動産が販売された |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
非現金融資活動補足スケジュール： |
|
|
|
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|||
すでに発表された未払い配当金 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
|
|||
現金、現金等価物、および制限された現金は以下のものを含む |
|
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||||
現金と現金等価物 |
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$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
他の資産に含まれる制限された現金 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|||
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
|
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|
|
|
||||
現金と現金等価物 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
他の資産に含まれる制限された現金 |
|
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|
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$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
連結財務諸表の付記を参照。
72
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
Consoli日付を明記した貸借対照表
|
|
十二月三十一日 |
|
|||||
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|
2023 |
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2022 |
|
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|
(金額は千単位 |
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資産 |
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不動産資産 |
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土地 |
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|
$ |
|
||
建物と改善策 |
|
|
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|
|
|
||
無形賃貸資産 |
|
|
|
|
|
|
||
融資リース投資 |
|
|
|
|
|
|
||
住宅ローン |
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|
|
|
|
|
||
不動産資産総投資 |
|
|
|
|
|
|
||
減価償却累計 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
累計償却する |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
不動産資産純投資 |
|
|
|
|
|
|
||
現金と現金等価物 |
|
|
|
|
|
|
||
受取利息と受取利息 |
|
|
|
|
|
|
||
直線課税賃料 |
|
|
|
|
|
|
||
未合併不動産合弁企業への投資 |
|
|
|
|
|
|
||
未合併経営実体への投資 |
|
|
|
|
|
|
||
他のローン |
|
|
|
|
|
|
||
その他の資産 |
|
|
|
|
|
|
||
総資産 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
負債と資本 |
|
|
|
|
|
|
||
負債.負債 |
|
|
|
|
|
|
||
債務，純額 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
売掛金と売掛金 |
|
|
|
|
|
|
||
収入を繰り越す |
|
|
|
|
|
|
||
テナントに対する義務とその他のレンタル責任 |
|
|
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|
|
|
||
医療財産信託会社に対応します。 |
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|
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総負債 |
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|
||
|
|
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|
|
|
|||
資本 |
|
|
|
|
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||
一般パートナー-発行済みと未返済- |
|
|
|
|
|
|
||
有限パートナー-発行済みと未返済- |
|
|
|
|
|
|
||
その他の総合収益を累計する |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
ダールMPT運営組合，L.P.Capital |
|
|
|
|
|
|
||
非制御的権益 |
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|
|
|
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||
総資本 |
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|
|
|
|
||
総負債と資本総額 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
連結財務諸表の付記を参照。
73
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
共同管理マンション年限の純利益報告書
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
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2021 |
|
|||
|
|
(金額は千単位 |
|
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収入.収入 |
|
|
|
|
|
|
|
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家賃は有料になりました |
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|
|
$ |
|
|
$ |
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|||
直線賃貸料 |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
||
融資リース収入 |
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|
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|
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|
|
|
|
|||
利子とその他の収入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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総収入 |
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|
|
|
|||
費用.費用 |
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|
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利子 |
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|
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不動産減価償却及び償却 |
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不動産と関係がある |
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一般と行政 |
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総費用 |
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|
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|
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その他の収入 |
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不動産販売収益 |
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) |
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不動産やその他の減価費用、純額 |
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( |
) |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
株式収益 |
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|
|
|
|
|
|
|
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|||
債務再融資と未使用融資収益(コスト) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
その他(証券公正価値調整を含む) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
その他の収入総額 |
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|
( |
) |
|
|
|
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|
||
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|
|
|
|
|
|
|
|||
所得税前収入 |
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( |
) |
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|
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|
|
|
||
所得税の割引 |
|
|
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( |
) |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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純収益 |
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( |
) |
|
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||
非持株権の純収入に帰することができる |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
MPT運営パートナーの純収入に起因する |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
単位収益--基本収益と希薄収益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
MPT運営パートナーの純収入に起因する |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
未補償加重平均単位--基本単位 |
|
|
|
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|
|
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|
|||
加重平均未完済単位-割増 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
連結財務諸表の付記を参照。
74
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
合併報告書総合収益
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||||||
(単位：千) |
|
2023 |
|
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2022 |
|
|
2021 |
|
|||
純収益 |
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$ |
( |
) |
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$ |
|
|
$ |
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||
その他総合(赤字)収入： |
|
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|||
金利交換未実現収益，税引き後純額 |
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|
( |
) |
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AOCIの金利交換収益を再分類し、税後純額 |
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( |
) |
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— |
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— |
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外貨換算収益 |
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AOCI外貨換算損失の再分類 |
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総合収益総額 |
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非持株権益は総合収益を占めなければならない |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
MPT運営パートナーの全面的な収入に起因します |
|
$ |
( |
) |
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$ |
|
|
$ |
|
||
連結財務諸表の付記を参照。
75
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
統合状態“資本の要素”
2023年12月31日まで，2022年および2021年12月31日まで年度
|
|
一般情報 |
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限られている |
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積算 |
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パートナー |
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パートナー |
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他にも |
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-ではない |
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(単位金額を除いて千で) |
|
職場.職場 |
|
|
職場.職場 |
|
|
職場.職場 |
|
|
職場.職場 |
|
|
全面的に |
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制御管 |
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合計する |
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2020年12月31日残高 |
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$ |
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$ |
( |
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純収入 |
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金利交換は収益を実現せず，純額 |
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外貨換算損失 |
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— |
|
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|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
単位に基づく単位の帰属と償却 |
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— |
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— |
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非持株権への分配 |
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— |
|
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— |
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( |
) |
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( |
) |
要約収益(要約を差し引いた純額 |
|
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— |
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— |
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発表された分配($ |
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( |
) |
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— |
|
|
|
( |
) |
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|
— |
|
|
|
— |
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( |
) |
2021年12月31日の残高 |
|
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$ |
( |
) |
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純収入 |
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— |
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金利交換は収益を実現せず，純額 |
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外貨換算損失 |
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— |
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( |
) |
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— |
|
|
|
( |
) |
単位に基づく単位の帰属と償却 |
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|
— |
|
|
|
— |
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単位の帰属--納税清算 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
( |
) |
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|
— |
|
|
|
— |
|
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|
( |
) |
買い戻し先 |
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( |
) |
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|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
非持ち株権を買収する |
|
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( |
) |
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— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
非制御的権益を発行する |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
||
非持株権への分配 |
|
|
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|
|
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|
|
|
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|
|
|
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( |
) |
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( |
) |
発表された分配($ |
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( |
) |
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— |
|
|
|
( |
) |
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— |
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|
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— |
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( |
) |
2022年12月31日の残高 |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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純収益 |
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( |
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( |
) |
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— |
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( |
) |
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金利交換は赤字を達成せず，税引き後純額 |
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— |
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— |
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— |
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|
|
— |
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( |
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金利交換収益を再分類 |
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( |
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外貨換算収益 |
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外貨換算の再分類 |
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— |
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単位に基づく単位の帰属と償却 |
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単位の帰属--納税清算 |
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) |
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( |
) |
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( |
) |
非制御的権益を発行する |
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非持株権への分配 |
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2023年12月31日の残高 |
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連結財務諸表の付記を参照。
76
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
合併状態キャッシュフロープロジェクト
|
|
12月31日までの年度 |
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|||||||||
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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(金額は千単位) |
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経営活動 |
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純収益 |
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純(損失)収入を経営活動に提供する現金純額に調整する： |
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減価償却および償却 |
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繰延融資コストの償却と債務割引 |
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直線賃貸料収入とその他 |
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単位に基づく報酬 |
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不動産販売収益 |
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不動産やその他の減価費用、純額 |
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直線レンタル料と他の核販売 |
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債務再融資と未使用融資(収益)コスト |
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株式売却投資の収益 |
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税率の変化その他 |
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受け取った債務と持分証券の非現金収入 |
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その他の調整 |
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以下の変更： |
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受取利息と受取利息 |
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その他の資産 |
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売掛金と売掛金 |
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収入を繰り越す |
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経営活動が提供する現金純額 |
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投資活動 |
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買収やその他の関連投資のための現金 |
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不動産販売純収益 |
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融資元金収入を受け取る |
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融資投資を受けるべきである |
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建設中の工事その他 |
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株式投資の売却と収益の返還 |
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増資やその他の投資，純額 |
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投資活動提供の現金純額 |
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融資活動 |
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定期債務収益，割引控除 |
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定期債務の支払 |
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循環信用手配、純額 |
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支払済み分配 |
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保証金のレンタルとテナントへのその他の義務 |
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売却先で得られた収益は，発売コストを差し引く |
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買い戻し先 |
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— |
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単位帰属--税金の支払い代行を代行する |
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その他の融資活動、債務再融資支払い、繰延融資費用 |
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融資活動が提供する現金純額 |
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今年度の現金、現金等価物、および限定現金の増加(減少) |
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為替レート変動の影響 |
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年初の現金、現金等価物、制限現金 |
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年末現金、現金等価物、制限現金 |
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支払利息は、資本化利息を含めて#ドル |
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非現金投資活動補足スケジュール： |
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いくつかの債務、不動産、収入によって受けた債務と持分証券 |
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一部の債務と売掛金が返済され，不動産が販売された |
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非現金融資活動補足スケジュール： |
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すでに発表された未払い配当金 |
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現金、現金等価物、および制限された現金は以下のものを含む |
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現金と現金等価物 |
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他の資産に含まれる制限された現金 |
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現金と現金等価物 |
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他の資産に含まれる制限された現金 |
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連結財務諸表の付記を参照。
77
医療財産信託会社です。そして付属会社
MPT運営パートナーシップ、L.P.および子会社
総合備考財務諸表
1.オルガ現地化する
医療財産信託会社はメリーランド州の会社であり，2003年8月27日に設立され，メリーランド州一般会社法により設立され，医療保険不動産の投資，所有，賃貸を目的としている。我々の運営組合附属会社MPT運営組合会社(以下，“運営組合会社”と略す)は2003年9月に設立され，我々の業務の大部分は運営パートナー会社を通して行われている.現在、私たちは経営パートナーのすべての共同権益を持っており、大きな違いがない限り、合併に基づいて、私たちが要求している開示と経営パートナーの開示を報告することを選択しました。
私たちは不動産投資信託基金(“REIT”)の形で運営している。したがって、私たちは一般的にアメリカ(“アメリカ”)の制約を受けない。私たちのREIT課税収入に連邦所得税を徴収します。私たちがREITの資格を満たし続け、株主に分配された収入がその課税収入以上であることを前提としています。同様に、2023年7月1日現在、イギリス(イギリス)での不動産事業の大部分を行っている。不動産投資信託基金の運営としては、イギリスの不動産投資信託基金から割り当てられた収入に源泉徴収税を徴収するだけが一般的である。私たちが米国で行っているいくつかの非不動産活動は、課税不動産投資信託基金子会社(“TRS”)とみなされる実体を選択して行われている。私たちのTRS実体はアメリカ連邦所得税も州所得税も払わなければならない。私たちがアメリカ以外に位置する物件(イギリスREITにある資産を含まない)については、私たちは不動産の管轄区域および/または法人実体の現地所得税を支払う必要があります。しかし、このような収入の大部分が私たちのREITを通じて流れているので、私たちはアメリカで外国ベースの収入から重大な追加税金を発生しないと予想されます。
我々の主な業務戦略は，医療施設を買収·開発し，長期純賃貸の形で医療運営会社に施設を賃貸することであり，テナントには物件に関するコストの大部分を負担することが求められている。私たちのレンタル資産の大部分は持っています
我々の業務モデルは買収と資本再編を促進し、医療施設事業者がその不動産の価値を放出することを許可し、施設改善、技術アップグレードと運営中の他の投資に資金を提供する。2023年12月31日私たちは次のような点で投資があります
2.“Signal”の概要アリ会計政策
予算の使用：米国が公認する会計原則に従って我々の連結財務諸表を作成するためには、財務諸表日の資産及び負債額、又は有資産及び負債の開示、並びに報告期間内の収入及び費用の報告額に影響を与えるために、管理層に推定及び仮定を要求する。我々は、既存の情報(特に不動産回収可能性および融資および融資売掛金信用損失準備金の十分性の評価に関する我々の情報)に基づいて、2023年12月31日の総合財務諸表に基づく推定および仮定が合理的かつ支援可能であると信じている。実際の結果はこれらの推定とは異なる可能性がある。
合併の原則：私たちが持っている財産持ち株実体と他の子会社は
私たちは、それらが可変利益エンティティ(VIE)の可変利益を代表するかどうかを決定するために、私たちのすべての取引と投資を評価し続けている。もし私たちがVIEに可変利益があると判断すれば、私たちは私たちがVIEの主な受益者であるかどうかを評価するつもりだ。評価は，我々がVIEの活動を指導する能力があるかどうか，実体の経済表現に最も重大な影響を与える定性的評価である。私たちはすべてのVIEを合併しており、VIEでは、私たちは実体への投資によって取引したり、主要な受益者と考えられています。
78
2023年12月31日現在、私たちはいくつかのVIEに融資および/または株式投資を行い、これらのVIEも私たちの施設のテナントです。私たちは私たちがこのようなVIEの主な受益者ではないと確信した
VIEタイプ |
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携帯する |
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資産タイプ |
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最大損失 |
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ローン、純額 |
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未統合プロジェクトへの投資 |
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未統合プロジェクトへの投資 |
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上記のVIEタイプについては、VIEの経済表現に最も影響を与える活動(例えば、借り手や被投資者の日常医療運営)を制御する能力がないため、VIEを統合していない。2023年12月31日現在、流動資金計画や他の方法で、さらなる損失(例えば、現金不足)に直面する可能性があることを含む、統合されていないVIEに財務支援を提供する必要はありません。
未統合エンティティへの投資：我々の能力に顕著な影響を与える(ただし制御できない)実体への投資は権益法で入金される。これには2023年12月31日現在の未合併不動産合弁企業への5つの投資が含まれている。権益会計法によると、被投資者の収益または損失におけるシェアは、私たちの総合純収入報告書の“権益収益”の欄に計上されています。Primotop Holdings S.á.r.lとの合弁企業を除いて。(“Primotop”)および“Macquarie Asset Management”(“MAM”)は、遅延原則(3ヶ月以下)で、被投資者の収益や損失に占める私たちのシェアを記録することを選択しました。非総合実体投資の初期額面は、被投資実体権益を購入して支払われた金額に基づいて計算される。その後、私たちの投資は被投資者の収益/損失における私たちのシェアを増加/減少させ、被投資者の現金分配を減少させた。私たちのコストベースが被投資実体レベルに反映されたベースとは異なる範囲で、基礎差額は、一般に、被投資実体収益における私たちの権益シェアに含まれる関連資産と負債のライフサイクル内で償却される。
減値指標が存在する場合、権益法投資の公正価値とその帳簿価値の比較に基づいて、我々の権益法投資の減値を評価する。合併されていない被投資実体の投資の公正価値がその帳簿価値よりも低いことが非一時的であると判断した場合、減値を計上する。
私たちがコントロールできず、それに大きな影響を与える能力もなく、公正な価値を容易に決定できないエンティティへの投資(例えば、Steward Health Care System LLC(“Steward”)連属会社への投資)は、コストから任意の減値を減算し、被投資者に関する秩序ある取引に見られる価格変化による変化を加えたり減算したりすることができる。これらのタイプの投資の現金分配は、受信時に収入(投資リターンの場合)または私たちの投資の減少として記入される(受信された分配が被投資者の収益における私たちのシェアを超える場合)。類似しているが公正価値がいつでも確定できる投資に対して、このような投資は公正価値に従って計量し、収益と損失計上収益を実現していない。
現金と現金等価物：預金証書、原始満期日が3ヶ月を超えない短期投資および通貨市場共同基金は現金等価物とみなされている。私たちの大部分の現金と現金等価物は主要な商業銀行に保管されていて、時々連邦預金保険会社の限度額を超えるかもしれません。今まで、私たちの投資現金は何の損失も出なかった。使用を制限した現金と現金等価物を他の資産に記入する。
収入確認：私たちの収入は主にレンタルとローンから来ている。レンタルについては、会計基準(“ASC”)842、“レンタル”(“ASC 842”)に準拠して編集します。ASC 842は、契約双方(すなわちテナントとレンタル者)のレンタルの確認、計量、列報、開示の原則を規定している。レンタル者には、本基準を以下のように適用します
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賃貸収入を経営する
私たちは賃貸契約の固定に必要な賃貸料(基本賃貸料)に基づいて経営賃貸から収入を得ます。基本賃貸料の賃貸料収入は現金受取制で入金され、当時の賃貸支払いは回収不可能とされていた。新規賃貸契約に関する賃貸契約条項及び物件買収の一部として買収した既存賃貸契約の残り条項の下で、賃貸支払いが回収可能とみなされた場合、基本賃貸料収入は直線法で入金される。リース期間内の契約賃貸料の増加を考慮して，直線法はレンタル期間内に稼いだ基本賃貸料の定期平均金額を記録した。直線法の効果は，通常記録されている賃貸料収入がテナントがレンタル期間初期に支払う必要のある賃貸料収入よりも高い。賃貸期間の後期には，この効果が逆転し，記録された賃貸料収入はテナントが支払う賃貸料よりも低い。賃貸料収入は、直線法で記録するように、私たちの総合純収入報告書に2つの金額で示されています：賃貸料請求書と直線賃貸料。賃貸料請求書収入とは、賃貸契約によって規定された期間ごとに私たちのテナントに実際に開設された基本賃貸料金額のことです。直線賃貸料収入は，直線的な方法で得られた賃貸料収入と賃貸料請求書収入として記録された金額との差額である。当社は賃貸に関する契約(適用)に基づき、賃貸料収入と支払金額との差額を直線受取賃貸料の増減として記録しています。
収入と確認される前に受け取った賃貸料支払いは繰延収入に分類される。
融資リース収入
ASC 842によると、1つの物件の買収とその後の賃貸を売り手に返すことが販売の定義を満たしていない場合、この取引を融資リースと見なし、推定利息法で収入を確認しなければならない。
もう1つの融資リースは、直接融資リース(“DFL”)である。DFLとして入金された賃貸については、将来的に最低賃貸支払いは賃貸開始時に売掛金と表記されるが、将来の最低賃貸支払いと推定残存価値から物件コストを差し引いた差額は非当当収入となる。非労働収入は、リース支払いの収集可能性が合理的に保証されたときに一定の収益を提供するために、レンタル期間内に収入に繰延され、償却される。DFLへの投資は非労働収入を差し引いて列記されている。
その他の賃貸収入
テナントが実際に施設を占有すると、私たちの開発プロジェクトの基本賃貸料収入を記録するようになりました。これは前述のレンタル開始日とは異なる可能性があります。また，我々の開発プロジェクト施工期間中には，施工期間内に支払うコスト(施工期賃貸料)に応じて賃貸料を計算する権利がある可能性がある。施工期賃貸料を売掛金として計上し，施工期間内の繰延収入に応じた相殺を行った。テナントが施設を実際に占有する場合には，賃貸期間内に直線法で繰延建設期間収入を確認するようになった。
私たちはまた、消費者物価指数(CPI)(または米国以外の類似指数)の増加に基づいて、いくつかのレンタルに基づいて追加の賃貸料(または賃貸料と呼ぶ)を得る。あるいはCPIが賃貸借契約で定められた年間最低百分率上昇幅を超える。または賃貸料が稼いでいる期間内に賃貸料請求書収入と記入する。
テナントが土地賃貸について支払った金は、当社が直接支払い、テナントが返済した他の運営支出、例えば物業税や保険とともに、関連収入は“利息及びその他の収入”に記録され、関連支出は総合純収益表に“財産関連”に記載されている。テナントが適用される政府または適切な第三者サプライヤーに直接支払う他のすべての業務費用は純額で入金される。
利子収入
私たちは私たちのテナント/借り手から担保ローン、運営資金ローン、その他の長期ローンの利息収入を得ます。これらの融資の利息収入は未返済元金や融資条項によって稼いでいることが確認されている。
その他の収入
テナントがテナントから徴収した発展及び賃貸サービス承諾料は，最初に繰延収入と表記し，リース初期に収入として確認し，一定のリース有効収益を発生させる(利子法)。融資サービスの承諾料や発起料も最初に繰延収入と表記され，利子法を用いて融資期限内に収入として確認された。
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買収不動産購入価格配分：私たちは資産購入会計規則に基づいて不動産の買収を会計処理します。この会計基準によれば、買収財産の購入価格(買収に直接関連する任意の第三者取引コストを含む)を、買収された有形および確認された無形資産と、その相対的に公正な価値に基づいて負担する負債(ある場合)に割り当てる。買収した不動産の購入価格を分配するために公正な価値を推定する場合、吾らは時々複数の出所を利用することができ、獲得可能な不動産ブローカーデータ、獲得可能な買収に関する独立評価、以前の買収或いは開発の内部データ、及び他の市場データ、市場賃貸料、時価と割引率などの重大な仮定を含む市場比較性を含むことができる。著者らは買収前の職務調査、市場普及及び賃貸活動で取得した各物件に関する資料も考慮し、買収の有形及び無形資産の公正価値を評価する。
我々は，(I)時価賃貸料で調整された新規賃貸契約または跡地賃貸契約推定値の物件と(Ii)空き家価格で推定された物件との差額に基づいて，買収された賃貸無形資産の合計価値を計測する。管理層の価値の推定は、独立評価者が使用する方法と同様の方法(例えば、割引キャッシュフロー分析)を使用する。経営陣が我々の分析で考慮した要因には、現在の市場状況を考慮した想定リース期間内の保有コストの推定と、同様のレンタルを行うコストがある。著者らは買収前の職務調査、市場普及及びレンタル活動で取得した各目標施設に関する資料を考慮し、買収された無形資産の公正価値を評価する。保有コストを見積もる際には，管理層には不動産税，保険，その他の運営費用，および予想レンタル期間内の市場価格で計算される賃貸料損失推定が含まれており，約10%と予想される
買収された他の無形資産は、顧客関係無形価値を含むことができ、これは、将来のテナント毎の経営陣のテナントの具体的な特徴と、そのテナントとの全体的な関係の評価に基づくものである。経営陣がこれらの価値を分配する際に考慮する特徴は、テナントの既存の業務との関係の性質と程度、テナントとの新しい業務の発展の見通し、テナントの信用品質、賃貸契約条項による期待、その他の要素を含む賃貸契約の予想を含む。
私たちは無形資産をレンタルする価値をそれぞれのレンタル期間内の費用に償却します。レンタルが早期に終了した場合、レンタル無形資産の未償却部分は費用に計上される。
吾らは、当社施設が市価よりも高く市価よりも低い現地賃貸価値(あれば)を記録しており、この等価値は、(I)現地賃貸に基づいて支払わなければならない契約金額と(Ii)管理職が推定した対応する現地賃貸の公平市場賃貸率との差額の現在値に基づいており、この差額は、レンタルの残りが年間撤回できない期間内に計算される。これにより生じた資本化が時価よりも高いリース価値の償却をリース期間内の賃貸収入の減少とした。これによって生じた資本化が市価を下回る賃貸価値の償却を賃貸期間内の賃貸収入の増加とする。賃貸契約が早期に終了すれば、資本化の高い/下回る時価賃貸値の未償却部分は当時の賃貸料収入で確認される。
不動産や減価償却：不動産は、土地、建築、改善を含め、コストで維持されている。通常は私たちのテナントが支払いますが、私たちが支払ったどんな日常メンテナンスと修理費用も発生時に運営費用を計上します。資産使用寿命の大幅な改修及び改善を改善及び/又は延長し、その推定使用寿命内に資本化及び減価償却を行う。イベントおよび状況が長期資産が減値可能であることを示し、予想保有期間内に当該等資産推定による未割引現金流量(推定清算金額を含む)が当該等資産の帳簿金額よりも少ない場合には、運営に使用される長期資産記録が減値損失となる。減価損失は資産の帳簿価値と公正価値との差額で計量される。販売すべき資産を保有する場合は、減価償却費用の記録を停止し、資産の価値を帳簿価値または公正価値のうちの低いものに調整し、処分コストを差し引く。公正価値は、通常、リスク調整金利割引の推定キャッシュフローに基づく。不動産資産を保有対象資産に分類し、積極的な資産売却計画を開始すると、経営陣はその資産が今後12カ月以内に売却される可能性が高いと考えている。
建設中の工事には、土地コスト、建築物建設コスト、改善と固定設備コスト、および設計と工事コストが含まれる。その他のコスト、例えば利息、法律、財産税、会社プロジェクト監督は、工事期間中にプロジェクトと直接関連することができ、工事にも含めることができる。我々は，開発プロジェクトに関するコストを資本化し，将来資産が開発可能であり，必要な活動を開始し，基礎物件に期待用途を用意させている。物件がほぼ完成し、予想される用途に投入する準備ができている場合、私たちはコストを資本化することを停止する。
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減価償却は、関連不動産やその他の資産の予想耐用年数に基づいて直線法で計算される。12月31日の加重平均寿命は2023年の数字は以下の通り
建物と改善策 |
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リース無形資産 |
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賃借権改善 |
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家具、設備、その他 |
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信用損失：
受取賃貸料損失：私たちの賃貸契約のために、私たちはテナントが提供する財務データを検討し、テナントの表現を監視し、一般的には、入院レベルと手術/手術数(タイプ別)、現在の運営利益率、テナントの運営利益率と施設賃貸料および施設賃貸料に他の固定コストを加えた比率、収入、現金収入、患者の組み合わせの傾向、および変化する医療法規、不利な経済および政治的条件(例えば、インフレと金利上昇)、および他の事件がテナントの利益および流動性に与える影響を含む。
営業賃貸売掛金損失：吾らは、上記資料とともにテナントの支払及び違約履歴(物件を基準とする)を用いて、未払い請求書の賃貸料及び/又は直線受取料の損失を評価する必要があるか否かを評価している。受取賃貸料(直線売掛金を含む)損失準備金は最終的に未収賃貸料が全額回収できない可能性がある場合に入金される。この準備金は，賃貸収入を直線法で徴収したa)賃貸支払い(現金受取制)またはb)収入のうち小さい者に減少させる額である。
融資リース売掛金損失：我々は，融資リースと融資を含むすべての融資売掛金に対して前向きな“予想信用損失”モデルを採用した。そのため、私たちの金融商品を2つの類似した信用リスクを持つ主要なプールに分けます：担保ありと無担保。担保ツールには、他の担保を除いて、すべての投資が関連不動産を保証するため、融資売掛金への投資が含まれています。2つの主要プールでは、私たちは、いくつかのテナント/借り手特徴に基づいて、医療業界および特定の市場または地域における長年の経験および総時価を含む、私たちのツールをサブプールにさらにグループ化する。そして、一定期間の履歴に基づいて、分析中の金融商品の残りの条項と密接に一致し、現在の傾向や異常状況に応じて必要な調整を行う各プールの信用損失率を決定する。吾らはすでにこれらの信用損失パーセンテージを関連ツールの帳簿価値に適用し、我々の融資リース売掛金について信用損失準備金を構築しているが、この等信用損失準備金(関連仮定を含む)は四半期ごとに検討及び調整する。融資売掛金が不良であり、テナントの全体的な財務状況に応じて回収できないとみなされた場合、対象担保の公正価値に応じて信用損失準備金を調整する。
我々は会計政策選択を行い、受取利息を信用損失準備金モデルから除外した。逆に、私たちがすべての満期金額を回収できない可能性があると考えられた場合、このような売掛金は減値されて計上されます。経営リース売掛金と同様に、引受人の全体的な財務状況、経済資源および支払い記録、任意の財務責任保証者への支援の見通し、および任意の担保の可変現価値(適切であれば)の評価に基づく必要がある。契約金額の収集可能性が合理的に保証されていないと判断した場合、融資リースは非課税状態に置かれる。非権利責任発生制状態であれば、現金をもとに融資リースを会計処理し、現金を受け取ったときにのみ収入を確認するのが一般的です。
貸し付け金：ローンには、担保ローン、運営資金ローン、および他のローンが含まれています。抵当ローンは不動産利息を抵当にする。運営資金やその他のローンは通常、売掛金利息および会社と個人担保を担保としています。私たちは原価でローンを記録します。私たちは、私たちの融資リース売掛金と同様に、類似ツールの歴史的信用損失に基づいて、すべての未返済ローンのための信用損失準備金を確立します。このような信用損失準備金は、基本的な仮定を含み、四半期ごとに審査と調整を行う。もしローンのパフォーマンスが悪化した場合、私たちの担保ローンは、担保償還権(借り手全体の財務状況を考慮した後、上述したようなレンタル)を失う可能性があると考えられ、その担保が回収できないと考えられた場合の現在の公正価値に基づいて期待信用損失を調整します。もしこのローンに担保がなければ、このようなローンが回収できないことが確定すると、このローンは保留/解約される。融資受取利息は展望的信用損失準備金モデルから除外されているが、その回収可能性を評価する方法は、融資リース受取利息を評価する方法と同様である。
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下表は私たちの信用損失準備金(単位：千)：をまとめています
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2023年12月31日 |
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2022年12月31日 |
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年初残高 |
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信用損失準備、純額 |
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売却された金融商品に関する予想信用損失準備金 |
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1株当たりの収益/単位：普通株式/単位あたりの基本収益の計算方法は，純収入を当期既発行株式/単位の加重平均で割る。1株当たりの普通株/単位償却収益は、希薄証券の影響を計上することで計算される。
私たちの非既得性制限株式報酬には没収できない配当権が含まれているので、これらの奨励は参加証券とみなされる。これらの参加証券は，1株当たりの普通株/単位基本収益と希釈後収益を計算する際に収益分配に含まれる。
所得税：私たちは不動産投資信託基金として業務を展開しており、改正された1986年の“国内税法”(以下、“規則”という。)第856~860条の規定に適合している。REITの資格を満たすためには，少なくとも株主に資金を分配する要求を含むいくつかの組織と運営要件を満たさなければならない
私たちの財務諸表はTRSエンティティの運営を含む。私たちのTRSエンティティは配当金の減額を受ける権利があり、アメリカ連邦、州、地方所得税を支払う必要があります。私たちのTRSエンティティは、第三者が所有する物件に物件開発、賃貸、管理サービスを提供することを許可されており、これらのエンティティを介して私たちのテナントに非担保ローンおよび/または投資を提供します。
ヨーロッパと南米での不動産買収と投資のため、私たちは国際的に所得税を納めなければならない。しかし、私たちは国際物件の収入の大部分が私たちのREIT所得税申告書を通って流れるので、アメリカではいかなる重大な追加所得税も発生しないと予想されます。私たちのTRSエンティティと国際子会社については、資産と負債の財務報告と税ベースとの差に基づいて繰延税金資産と負債を決定し、予想差を使用すると逆転する年間の現行税率を決定する。私たちの繰延税金資産/負債は環境変化によって増加または減少し、事件が予想される将来の税務結果の判断を変更し、このような変化が発生した場合、私たちの税金支出に反映されるだろう。繰延所得税は営業赤字繰越の影響も反映している。もし私たちの繰延税金資産の全部または一部が現金化されない可能性が高いと思うなら、評価準備を提供するだろう。環境変化による推定値準備の任意の増加または減少は、関連する繰延税金資産の現金化能力の判断を変更し、このような変化が発生した場合に私たちの税務支出に反映される。
私たちの所得税の計算は、私たちの世界業務の複数の管轄区域における複雑な税金法律と法規の適用における不確実性に関連している。不確定な納税状況が審査後に維持される可能性が高い場合には、任意の関連する控訴や訴訟手続の解決を含め、技術的な是非曲直に基づいて、不確定納税状況からの所得税利益を確認することができる。しかし、より可能な状況に到達できない場合には、負債を税収割引の相殺として記録し、評価以前に得られなかった新たな情報によって変化したと判断した場合に負債を調整する。そのいくつかの不確実性の複雑さにより、最終的な解決策は、現在の不確定な税金状況の負債の推定とは大きく異なる支払いをもたらす可能性がある。これらの差は、新しい情報が得られる間に所得税費用の増加または減少として反映されるであろう。
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株式ベースの報酬：2019年第2四半期に“2019年株式インセンティブ計画”(略称“株式インセンティブ計画”)を採択し、2022年第2四半期に改訂を行った。サービス条件付き限定株及びその他の持分ベースの奨励は、付与当日の1株当たりの平均株価推定値に基づいて、サービス期間内の補償費用(通常)を償却する
繰延コスト：株式発売に直結するコストを繰延し、発売から受け取った収益から差し引く。賃貸手数料及びその他の第三者賃貸コストがレンタル本を取得できなかった場合は発生しない場合は、繰延賃貸コストで資本化し、関連賃貸契約の条項に従って直線法で償却する。借り手への融資の確認可能コストが資本化され、融資有効期間内の利息収入の減少が確認された。
繰延融資コスト：私たちは一般的に新しい債務融資と再融資に関連した融資コストを資本化する。これらのコストは関連債務の寿命内に償却され、利息支出の補完となる。元本返済期限が確定した債務については、繰延コストが償却され、債務の一定有効収益率(利子法)を生成し、総合貸借対照表の“債務純額”に計上する。元本返済期限を明確にしていない債務、例えば我々の循環信用手配については、繰延コストが債務期限内に直線的な方法で償却され、“他の資産”の構成要素として我々の総合貸借対照表に計上される。
外貨両替と取引：私たちの国際子会社のいくつかの機能通貨はそれぞれの国の現地通貨だ。期間内の平均レートを用いて海外子会社の経営実績をドルに換算し、期末の有効為替レートを用いて貸借対照表口座に換算します。これにより発生した貨幣換算調整を他の全面収益(損失)に累計記録しており、これは我々の合併貸借対照表における株主権益/共同資本の構成要素である。
私たちのいくつかのアメリカ子会社は時々外貨建ての短期と長期取引を行います。これらの外貨取引による収益や損失は、取引当日の為替レートでドルにリスコアリングされる。リスコアリング損益が我々の短期取引に与える影響は総合収益表の他の収益(費用)に計上され，我々の長期投資に対するリスコアリング影響は総合貸借対照表の累積その他の全面収益(損失)に計上される。
派生金融投資とヘッジ活動：私たちの正常な業務過程で、私たちはいくつかのタイプの派生ツールを使用して金利および/または外貨リスクを管理することができる。私たちは派生ツールとヘッジツールを公正な価値で貸借対照表に記録する。ヘッジまたはヘッジ会計基準を満たしていない派生ツールとして指定されていない推定公正価値変動は、収益において確認される。キャッシュフローヘッジに指定されたデリバティブについては，デリバティブ有効部分の推定公正価値変動は我々の総合貸借対照表の累積他の全面収益(損失)で確認され，無効部分の推定公正価値変動は収益で確認された.公正価値ヘッジに指定されたデリバティブについては，デリバティブ有効部分の推定公平価値の変化はヘッジ項目の推定公平価値の変化を相殺し，無効部分の推定公平価値の変化は収益で確認された.
ヘッジ会計の資格を満たすために、ヘッジツールと被ヘッジ項目とのすべての関係と、デリバティブ取引を行う前にヘッジを行うリスク管理目標と戦略を正式に記録した。このプロセスは、期間保証ツールおよびヘッジ取引の具体的な識別、ヘッジされるリスクの性質、およびヘッジされた保証ツールのヘッジリスクに起因することができるキャッシュフローにおけるヘッジ保証ツールの可変性のリスク開放の有効性をどのように評価するかを含む。ヘッジ開始時および継続的に行われた場合，ヘッジ取引で使用されるデリバティブが，ヘッジプロジェクトのキャッシュフローや公平価値変動を相殺する上で非常に有効であるかどうかを評価する.また，キャッシュフローのヘッジについては，ベース予測取引が発生するかどうかを評価する.デリバティブが非常に有効なヘッジツールであると判断できない場合、あるいは潜在的な予測取引が起こらない可能性が高い場合、私たちはこれ以上ヘッジ会計を行わない。
公正価値計量：私たちは公正価値計量の投入によって市場で観察可能か観察不可能とされ、評価技術の階層構造を利用して金融資産と負債の推定公正価値を計量し、開示する。観察可能な投入は独立源から得られた市場データを反映しており，観察できない投入は市場データを反映している
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私たちの市場仮説を反映していますこのような階層構造は観察可能な市場データ(あれば)を用いる必要がある.これらの投資は、以下の公正価値階層構造を作成します
著者らは、本明細書で概説した標準化プログラムを使用して公正価値を計量し、すべての資産および負債は、その推定公正価値に基づいて日常的または非日常的に計量されなければならない。利用可能な場合には、独立した第三者ソースからの見積市場価格を利用して公正価値を決定し、これらの項目を第1レベルに分類する。場合によっては、市場価格が利用可能であるが、ツールが不活性または場外取引市場にある場合には、取引業者(市商)の定価推定を適用し、資産または負債を第2レベルに分類する。
市場価格や投入が見積されていない場合、公正価値計量は、金利、オプション変動率、信用利益差、時価比率など、現在の市場または独立源を利用した市場投入の推定モデルに基づいており、このような内部で生じる推定技術を用いて評価を行う項目は、公正価値計測に重要な最低レベル投入に基づいて分類される。したがって、資産や負債は、いくつかの重要な投入がある可能性があっても容易に観察できるレベル2または3に分類することができる。我々が使用した内部公正価値モデルと技術はキャッシュフロー割引、市場方法推定値とモンテカルロ推定モデルを含む。取引相手の信用リスクと、公正な価値を推定するために計量されたデリバティブおよび他の負債に対する私たち自身の信用リスクも考慮します。
公正価値オプション選択：国際合弁企業およびLifeppoint Behavional Health(“Lifeepoint Behavional”)への株式投資、およびPHP Holdingsへの私たちの投資、融資などの関連投資について(参照されたい)注3より詳細)については，投資の規模やこの方法の方が現在の価値を反映していると考えられるため，公正な価値でこれらの投資を会計処理することを選択した.私たちは2023年12月31日に存在する他の投資について似たような選択をしていない.
レンタル(テナント)
ASC 842によると、私たちは二重方法を採用することを要求され、賃貸が実際に融資購入であるかどうかの原則に基づいて、賃貸(私たちはテナント)を融資リースまたは経営賃貸に分類する。この分類は，リース費用が有効利子法(融資リースに対して)に基づくか直線ベース(経営的リースに対して)に基づいてリース期間内に確認されるかを決定した。私たちはその分類にかかわらず、12ヶ月を超えるすべてのレンタル期間の材料レンタルの使用権資産とレンタル負債を記録した。レンタル期間が12ヶ月以下のリース契約は貸借対照表を除いて、レンタル料はレンタル期間の直線に基づいて確認する。
再分類：前のいくつかの期間の連結財務諸表のいくつかの額は、今期の報告書に適合するように再分類された。2021年12月31日までの年間$
会計の最新の発展
細分化市場報告
2023年11月、財務会計基準委員会(“FASB”)は、主に重要な支部費用の開示を強化することによって、ASU 2023-07、“支部報告(主題280)：報告可能支部開示の改善”(“ASU 2023-07”)を発表した。ASU 2023−07は，2023年12月15日以降に開始される財政年度と，2024年12月15日以降に開始される財政年度内の移行期間に適用される。この基準を採用することは、医療不動産への投資、他の融資、および私たちのテナントへの任意の投資が個別の報告可能な部分であると考えられるので、私たちの連結財務諸表および開示に大きな影響を与えないと予想されます。
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所得税
FASBは、2023-09“所得税(主題740)：所得税開示の改善”(ASU 2023-09)を発表し、有効税率および現金が支払われた所得税の所得税開示について重点的に紹介した。本基準は、(1)料金調整における具体的なカテゴリ、(2)所得税費用または収益前に継続的に経営される収入または損失、および(3)いくつかの調整項目に追加情報を提供することを公共エンティティに開示することを要求する
3.不動産TEやその他の活動
新投資
ここ数年で2023年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日に、以下の純資産(千単位)を買収または投資しました
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2021 |
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土地と土地改良 |
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建物.建物 |
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未合併不動産合弁企業への投資 |
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2023年活動
潜在的取引
2019年8月にポートフォリオに投資しました
しかし、展望は引き続き資本再編計画を求め、2023年3月下旬にいくつかの貸手から拘束力のある約束を受け、特定の債務ツールを返済するための流動性を提供することを要求した。第三者貸主のこれらの約束のほかに、私たちはProspectといくつかの取引を行うことに同意し、その資本再構成計画の一部として、開始を含む
2023年5月23日、展望は獲得を含む資本再編計画を完成させた
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月に1回カリフォルニア州の不動産の賃貸料が満期になり、b)ペンシルバニア州の不動産をProspectsに戻して$と交換する
LifePoint取引
2023年2月7日，Lifeppoint Health，Inc.(“Lifeepoint”)の子会社がSpringstone(現在Lifeppoint Behavial)の多数の株式(“Lifeepoint取引”)を買収し，企業価値は$である
他の取引
2023年第2四半期に私たちは
2023年4月14日に買収しました
2022年活動
マグリ取引
2022年3月14日、MAM(非関連者)との取引を完了し、共同企業(“マッコリ取引”)を設立し、マサチューセッツ州に本社を置く一般急性看護病院8社を出資してStewardに賃貸し、MAMが管理する基金を現金で買収した
この取引では、マサチューセッツ州にある8つの施設を1つの新しい主賃貸契約に分離し、その条項は他の主賃貸契約の条項とほぼ同じであり、2つの主賃貸契約の初期固定リース期間を延長する
他の取引
2022年12月9日私たちは
2022年3月11日私たちは
87
2022年2月16日、私たちは既存の銀団の定期融資に参加することに同意しました。期限は
2022年の他の投資には
2021年活動
Priory Group取引記録
2021年1月19日私たちはPriory取引の2段階の最初の段階を完了しましたこの2つの段階で私たちはGBです
不動産投資を除いて2021年1月19日にGBを作りました
最後に私たちは
他の取引
2021年12月2日に残りを買収しました
2021年10月21日にポルトガルの急性介護施設をユーロで買収しました
2021年10月19日、私たちは全米に18の入院患者行為健康機関に投資し、Springstone(現在Lifeppoint Behavial)の運営に権益を持ち、総対価格は$とした
2021年8月1日に完成しました
2021年7月6日に買収しました
2021年7月6日にGBのためにスコットランドのスターリングの急性看護病院を買収しました
2021年4月16日、スイスフランを行いました
2021年1月8日に1ドル稼いだ
88
発展活動
我々の現在の開発プロジェクトの状態概要については，次の表(千単位)を参照されたい
属性 |
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約束する |
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費用.費用 |
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賃料を見積もる |
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イメド(スペイン) |
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LifePoint行動健康(テキサス州) |
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イメド(スペイン) |
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イメド(スペイン) |
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$ |
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私たちは
ノーウッドの再建では
2023年活動
2023年には，サウスカロライナ州レキシントンにある入院リハビリテーション施設の建設を完了し，賃貸料収入の記録を開始し，そのうちの1つはサウスカロライナ州レキシントンにある入院リハビリテーション施設が2023年7月1日にレンタルを開始し，もう1つはカリフォルニア州ストークトンにある入院リハビリテーション施設が2023年5月1日にレンタルを開始した。既存の長期借主契約によると、両施設ともアーネスト健康会社(“アーネスト”)に貸与されている。
2022年活動
2022年にはカリフォルニア州ベックスフィールドにある入院リハビリテーション施設の建設を完了し、賃貸料収入の記録を開始した。この施設は2022年3月1日に賃貸料を開始し，既存の長期主賃貸契約に基づいてアーネストに賃貸している。
処置する
2023年活動
2023年3月30日私たちは私たちのものを売る最終合意に達しました
2023年3月8日、私たちは通知を受けて、Prime Healthcare Services，Inc.(“Prime”)はその権利を行使し、約$の価格で私たちから1つの主賃貸契約に関連する不動産を買い戻すことを計画しています
89
2023年処分資産業務総括表
以下は、期間販売物件の経営実績(千計)である
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12月31日までの年度 |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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収入.収入 |
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不動産減価償却及び償却 |
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財産関係の費用 |
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不動産その他の減価費用(1) |
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( |
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その他の収入 |
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( |
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( |
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不動産処分収入，純額 |
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( |
) |
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$ |
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2022年活動
2022年3月14日、MAMと先に述べたパートナーシップを完成させ、このパートナーシップで販売しました
2022年には完成しました
2021年活動
2021年第4四半期に私たちは
2021年には完成しました
2023年、2022年、2021年の間に販売された不動産は、非連続的な運営の定義に適合していません。
無形資産
2023年12月31日と2022年12月31日に私たちの無形賃貸資産は
私たちは無形賃貸資産に関する償却費用#ドルを記録した
12月31日までの年度： |
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2024 |
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2025 |
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2026 |
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2027 |
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2028 |
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2023年12月31日まで資本化リース無形資産の加重平均残存寿命は
賃貸業務(レンタル先)
私たちは医療施設を買収·開発し、医療運営会社に施設を貸している。これらのインフラ資産の初期固定リース期間は、通常、少なくとも
90
定価異なる条件を設定するが、いずれの場合も私たちの初期投資総額を下回らない。私たちの賃貸契約は通常、修理/メンテナンス、不動産税と保険を含む、私たちの物件に関連する費用の大部分を処理し、負担することを要求します。
次の表は、レンタルをキャンセルできないテナントから受け取った将来の最低賃貸支払い総額をまとめており、運営費用補償、テナント回収、その他のレンタル/ローンに関する収入調整(すなわち、直線賃貸料、繰延収入または準備金/ログアウト)は含まれていません2023年12月31日(千)：
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以下の合計 |
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以下の合計 |
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合計する |
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2024 |
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$ |
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$ |
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2025 |
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2026 |
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2027 |
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2028 |
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その後… |
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$ |
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私たちのすべてのレンタルが必要な財産については、私たちは財産の合法的な所有者であり、テナントはその財産を使用し、所有する権利は賃貸条項の指導を受ける。2023年12月31日GAAPが代替分類が必要でなければ、これらのすべてのレンタルを経営レンタルに計上します
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2023年12月31日まで |
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2022年12月31日まで |
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最低売掛金 |
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未担保残存価値 |
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差し引く：非労働所得と信用損失準備金 |
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( |
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直接融資リースの純投資 |
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その他融資リース(信用損失準備後の純額を差し引く) |
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融資リース投資総額 |
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$ |
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私たちが2023年の間に融資リースへの投資が減少したのは、2023年第3四半期に3つのPrime施設が売却され、展望取引の一部として4つのペンシルバニア州物件が売却されたためだ。
その他のレンタル活動
2023年12月31日現在私たちの空き家業は
私たちのテナントの最新情報については、以下を参照されたい
執事医療システム
ユタ州取引
2023年5月1日，コロラド州カトリック健康イニシアチブ(CHIC)はCommonspirity Health(“Commonspirity”)の完全子会社であるユタ州病院の業務を買収した
運営と流動性の課題
スチュアートは2023年9月のレンタル料の一部を延期して、1ドルしか払いませんでした
91
含まれています未払いのレンタル料と利息を取り戻す。この点で私たちは1ドルを援助しました
スチュアートが直面している運営と流動性の課題のため、私たちは受取実現制を採用し、2023年12月31日からスチュアートとのレンタルとローンの会計処理を行っている。これにより、2023年12月31日にすべての未払いレンタル料と受取利息が保留され、以前確認された直線受取レンタル料が打ち切られました。2023年第4四半期のStewardへの投資記録のこれらの費用とその他の費用の詳細については、次の表(単位：百万)を参照されたい
説明する |
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金額 |
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収益表 |
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未払いレンタル料とレンタル奨励準備金 |
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家賃は有料になりました |
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直線受取料準備金 |
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直線賃貸料 |
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未収利息準備金 |
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利子とその他の収入 |
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株式投資減価準備その他 |
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不動産やその他の減価費用、純額 |
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不動産資産減価準備(二) |
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不動産やその他の減価費用、純額 |
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未納賃貸料及び直線賃貸料準備金 |
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株式収益 |
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合計する |
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$ |
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2023年12月31日現在、上記の減価費用を計上した後、私たちはシュトゥルドに賃貸した不動産への余剰投資、スチュアートでの私たちの株式とローン投資、その他の資産は完全に回収できると信じている。しかし、スチュアートが容認合意の条項を守ることができる保証はありません。私たちは優遇的な条件で物件を転貸したり、売却したりすることができます。そうでなければ、私たちは未来に追加的な減価はありません。
アレクト医療サービス有限責任会社
2023年6月16日、Alecto Healthcare Services LLC(“Alecto”)はデラウェア州で破産保護を申請した。当時私たちは1台借りました
展望
2023年1月1日から、私たちは現金受取実現制と私たちの正常権責発生制で私たちのレンタルとローンの会計処理を始めました。2023年の間に
92
PHP Holdingsについては、公正価値オプション方法を用いて、私たちの投資(株式投資と転換可能ローン)を計算します。各四半期ごとに、付記で述べたように、このような投資を公正価値と表記します
2023年12月31日まで、私たちは展望不動産の残りの投資、PHP Holdingsへの投資、その他の資産は完全に回収できると信じていますが、今後しばらくは何の減少もないという保証はありません。
配管健康システム
2022年10月2日，パイプライン会社はテキサス州南区で米国破産法第11章の保護に基づいて再編救済を申請するとともに，その病院開放を維持し，サービスするコミュニティの看護を継続している。2023年2月6日、パイプは破産の泥沼から出た。破産和解協定によると、パイプライン会社は現在もカリフォルニアの資産のレンタルに有効であり、私たちは2023年2月7日に2022年12月31日までのすべての未払い賃貸料と、2023年第1四半期の満期賃貸料を返済した。和解協定の一部として、私たちは約$を延期しました
他のテナントの件
私たちは
未合併実体への投資
未合併不動産合弁企業への投資
私たちの主な業務戦略は不動産を買収してヘルスケアサービス提供者にレンタルすることです。通常私たちは
以下は、合併していない不動産合弁企業への投資概要(千単位)である
演算子 |
|
所有権パーセント |
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2023年12月31日まで |
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2022年12月31日まで |
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スイス医療ネットワーク |
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$ |
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$ |
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中央値 |
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執事(マッグリー取引) |
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モンツァ警察 |
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HM病院 |
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合計する |
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$ |
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$ |
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2023年と2022年には
未合併経営実体への投資
我々は，未合併経営実体への投資は非制御的投資であり，通常は大きな不動産取引とともに行われており，これらの取引では，事業者が我々全体の保証プロセスの一部として審査を行っている.多くの場合私たちは
93
事業者へのこのような投資がなければ、より大きな不動産ポートフォリオを買収することはできない。これらの投資はまた、私たちの全体的なリターンを向上させ、特定の少数の人々の権利と保護を提供するための機会を提供する。
以下に未合併経営実体への投資概要(千単位)を示す
演算子 |
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12月31日まで |
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12月31日まで |
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PHPホールディングス |
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$ |
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$ |
— |
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執事(ローン投資) |
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国際合弁企業 |
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スイス医療ネットワーク |
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隠修会 |
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Aevis Victoria SA |
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執事(株式投資) |
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Asprisキッズサービスセンター(“Aspris”) |
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生命点行為 |
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カーマックス |
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展望 |
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— |
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合計する |
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$ |
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|
$ |
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||
前年同期と比較した変化は，先に展望取引でより全面的に述べたように，Lifeppoint取引の一部であるLifeppoint行為融資の2023年2月の返済と，PHPホールディングスへの新投資に主に関与している。
公正な価値で価格を計算する投資について、約$を記録しました
その他の投資活動
2023年には約300万ドルを投資しました
2023年にスイスフランの返済を受けました
2022年に私たちは
94
信用リスクの集中度
私たちは様々な方法で集中リスクを監視しています。私たちの不動産資産の性質はその地域社会に重要であり、必要に応じて効率の悪い施設事業者の歴史をより効率的な事業者に置き換えることができるからです
事業者別の総資産
|
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2023年12月31日まで |
|
|
2022年12月31日まで |
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||||||||||
運転員 |
|
総資産(1) |
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|
パーセント |
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総資産(1) |
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パーセント |
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乗務員 |
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$ |
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% |
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$ |
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% |
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円 |
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% |
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% |
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隠修会 |
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% |
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展望 |
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% |
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LifePoint行動は健康です |
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% |
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|
|
|
% |
||||
他の事業者 |
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% |
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|
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|
|
% |
||||
その他の資産 |
|
|
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(2) |
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% |
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|
|
|
% |
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合計する |
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$ |
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|
|
% |
|
$ |
|
|
|
% |
||||
アメリカ各州と国別の総資産(A)
|
|
2023年12月31日まで |
|
|
2022年12月31日まで |
|
||||||||||
アメリカの各州や他の国は |
|
総資産 |
|
|
パーセント |
|
|
総資産 |
|
|
パーセント |
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||||
テキサス州 |
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$ |
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|
% |
|
$ |
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|
|
% |
||||
フロリダ州 |
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|
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|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
カリフォルニア州 |
|
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|
% |
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|
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|
|
% |
||||
ユタ州 |
|
|
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|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
マサチューセッツ州 |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
他のすべての州は |
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
他の国内資産 |
|
|
|
|
|
% |
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|
|
|
|
% |
||||
アメリカを総計する |
|
$ |
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|
|
% |
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$ |
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% |
||||
イギリス.イギリス |
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$ |
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% |
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$ |
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% |
||||
スイス |
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% |
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|
% |
||||
ドイツ |
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% |
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% |
||||
スペイン.スペイン |
|
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% |
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|
|
% |
||||
フィンランド |
|
|
|
|
|
% |
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|
|
|
|
% |
||||
他のすべての国/地域 |
|
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|
|
% |
|
|
|
|
|
% |
||||
その他の国際資産 |
|
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|
% |
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|
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% |
||||
国際合計 |
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$ |
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% |
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$ |
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|
% |
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合計する |
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$ |
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% |
|
$ |
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% |
||||
施設タイプ別総資産(A)
|
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2023年12月31日まで |
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2022年12月31日まで |
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施設タイプ |
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総資産 |
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パーセント |
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総資産 |
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パーセント |
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普通急病看護病院 |
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$ |
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% |
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$ |
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% |
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行為健康施設 |
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% |
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% |
||||
リハビリ病院に入院する |
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% |
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% |
||||
長期急性看護病院 |
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|
% |
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|
% |
||||
独立した救急·緊急ケア施設 |
|
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% |
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|
|
|
|
% |
||||
その他の資産 |
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|
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% |
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|
% |
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合計する |
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$ |
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|
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% |
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$ |
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|
% |
||||
95
収入集中度の観点から見ると，年内記録の備蓄は含まれておらず，Steward，Circle，Prospectsはそれぞれ上回っていることを表している
個別物件については、私たちのどの単一物件への最大投資も
関係者取引
年内、当社が権益を持つテナントおよび不動産合営会社(権益または公正価値オプション方法で入金)の収入は#ドルとなります
4. 債務
以下に債務要約(ドル金額千単位)を示す
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12月31日まで |
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12月31日まで |
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循環信用手配(A) |
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$ |
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|
$ |
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定期ローン |
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2024年満期のポンド保証定期融資(B) |
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2025年満期のポンド定期ローン(B) |
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オーストラリア定期ローン手配(B) |
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$ |
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$ |
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債務発行コストと割引、純額 |
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( |
) |
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( |
) |
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$ |
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$ |
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12月31日まで2023年、私たちの債務元金支払い(割引、保険料、債務発行コストの影響は含まれていません)は以下の通りです(金額は千単位)
2024 |
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$ |
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2025 |
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2026 |
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2027 |
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|
2028 |
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その後… |
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合計する |
|
$ |
|
96
2023年活動
2023年には約1 GBを購入しました
2023年5月18日、私たちはオーストラリア取引の第一段階を完成して、その中で売りました
信用手配
2022年5月6日、私たちの信用限度額を$に増加させました
2022年6月29日、私たちは私たちの信用スケジュールを修正した
改訂された信用手配によると、私たちの選択の下で、ローンはABRローンまたは定期基準ローンとすることができます。ABRローンとしての定期ローンの適用保証金は割合に応じて調整できます
2023年12月31日1元持っています
2023年12月31日と2022年12月31日に私たちの定期ローンの実際の金利は
アメリカではない定期ローン
2024年満期のポンド定期ローン
2022年12月9日にGBに入りました
2025年に満期になったポンド定期ローン
2020年1月6日、私たちは国家標準大会に入りました
97
オーストラリア定期ローン
2019年5月23日、私たちはオーストラリアドルを達成しました
金利が入れ替わる
2023年12月31日には約$とする
高級無担保手形
以下は私たちの高級無担保手形の基本条項です2023年12月31日(額面千元)：
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|
奉納する |
|
期日まで |
|
額面.額面 |
|
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額面のパーセンテージ |
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利払い頻度 |
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2025年に満期となる3.325%高度無担保手形 |
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€ |
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% |
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|||||
2026年満期の高度無担保手形0.993% |
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|
|
€ |
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|
% |
|
|||||
2026年に満了した2.500%の高度無担保手形 |
|
|
|
£ |
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|
% |
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|||||
2026年満期の5.250%プレミアム無担保手形 |
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|
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$ |
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|
|
% |
|
|||||
2027年に有効期限の5.000%プレミアム無担保手形 |
|
|
|
$ |
|
|
|
% |
|
|||||
2028年満期の高度無担保手形3.692% |
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|
|
£ |
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|
|
% |
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|||||
2029年満期の4.625%プレミアム無担保手形 |
|
|
|
$ |
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|
|
% |
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|||||
2030年満期の3.375%高度無担保手形 |
|
|
|
£ |
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% |
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|||||
2031年に満了した3.500%の高度無担保手形 |
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$ |
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|
% |
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|||||
私たちは時々リベート、償還、または再融資優先無担保手形を購入するかもしれない。私たちは公開市場で購入し、私的に協議した取引や買収要約を通じて、現金で優先手形を購入することができる。場合によっては、私たちはいつでもチケットの一部または全部を償還することができるが、時間の経過とともに減少したプレミアムを償還する必要があるかもしれない。支配権が変化した場合、チケットの各所有者は、以下の価格に相当する買い戻し価格でチケットの一部または全部を買い戻すことを要求する可能性があります
98
債務再融資と未使用融資コスト
2023
2023年に私たちは
2022
2022年には
2021
2021年1月の一時的な信用計画と他の債務活動の終了に伴い、私たちは約$を生成した
私たちのを使って
聖約
私たちの債務配置は、私たちに、債務の発生、留置権の設立または発生、任意の他の実体の義務の保証、私たちの株の償還と買い戻し、債務の前払い、償還または買い戻し、合併または合併、関連取引の従事、不動産または他の資産の処分、私たちの業務を変更する能力の制限を含むいくつかの制限を私たちに加えた。また、私たちの信用スケジュールを管理するクレジット協定は、運営の正常化調整後の資金(NAFFO)からの割合として、4四半期にロールアップして支払うことができる配当金の金額を制限します。2023年12月31日配当制限は
上述の制限以外に、信用手配も慣用的な財務と運営契約を含んでおり、著者らの総レバー率、固定担保カバー率、保証レバー率、総合調整純分、無担保レバー率及び無担保権益カバー率と関係のある契約を含む。信用手配はまた通常の違約事件を含み、元金或いは利息を支払わない、陳述の重大な不正確及び著者らの契約を遵守できなかったなどを含む。もし違約事件が発生し、信用手配の下で継続した場合、すべての未返済残高はすぐに満期になって支払う可能性がある。2023年12月31日私たちはこのすべての財政と運営契約を守った。
5.国際ニッケル有限公司私の税金
医療財産信託会社
規則によると、私たちは不動産投資信託基金としての地位を維持し、維持しようとしてきた。REITの資格を満たすためには、少なくとも配布を含むいくつかの組織と業務要求を満たさなければならない
99
我々のTRSエンティティと私たちの海外業務から、所得税割引(費用)は以下のようになります(千で計算)
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||||||
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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当期所得税(費用)給付： |
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国内では |
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外国.外国 |
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) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
繰延所得税(費用)給付： |
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国内では |
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( |
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外国.外国 |
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( |
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所得税の割引 |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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所得税収益(費用)を法定所得税率から年末所得税前(赤字)に基づいて得られる有効税率に調整する2023年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日の状況は以下の通り(単位：千)
|
|
12月31日までの年度 |
|
|||||||||
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2023 |
|
|
2022 |
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2021 |
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|||
所得税前収入 |
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$ |
( |
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$ |
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$ |
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米国の法定連邦税率で計算される所得税の割引 |
|
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( |
) |
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( |
) |
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所得税は以下の理由で減少(増加)： |
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外貨利回り |
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( |
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連邦福祉を差し引いた州所得税 |
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( |
) |
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— |
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アメリカは連邦所得税の収入を納めません |
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( |
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評価免除額を変更する |
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( |
) |
法定税率変動 |
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— |
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( |
) |
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( |
) |
利息を減額する |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
英国不動産投資信託基金転換の税収影響 |
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— |
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— |
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その他のプロジェクト、純額 |
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( |
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( |
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) |
所得税優遇総額 |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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2023年、私たちはイギリスでの資産の大部分をイギリスREIT制度に移すことを選択しました。発効日は2023年7月1日です。今回の選挙では、これらの物件に関連する繰延税金負債を調整し、$が発生しました
2022年には
2021年第2四半期にイギリスは企業所得税税率を
所得税の外国準備金は所得税前の外国利益#ドルに基づいている
国内所得税支出は所得税前収入(赤字)に基づいている
100
はい2023年12月31日と2022年12月31日、私たちは税金資産と負債の構成要素を以下のように延期します(千計)
|
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2023 |
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2022 |
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繰延税金資産： |
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営業損失と利子控除繰り越し |
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$ |
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$ |
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減価償却 |
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— |
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|
共同企業投資 |
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— |
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他にも |
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繰延税金資産総額 |
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推定免税額 |
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( |
) |
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( |
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繰延税項目純資産総額 |
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$ |
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$ |
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繰延税金負債： |
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財産と設備 |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
未開純収入 |
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( |
) |
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( |
) |
共同企業投資 |
|
|
— |
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|
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( |
) |
他にも |
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( |
) |
|
|
( |
) |
繰延税金負債総額 |
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( |
) |
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|
( |
) |
繰延税項目純資産(負債) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
はい2023年12月31日、純NOLと他の税務属性は以下の通りになります(千単位)
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アメリカです。 |
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外国.外国 |
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総NOL繰り越し |
$ |
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$ |
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税務の影響を受けるNOL繰り越し |
$ |
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$ |
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推定免税額 |
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( |
) |
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( |
) |
繰延税項目純資産-NOL繰越 |
$ |
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$ |
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有効期限 |
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||||
評価税免除額
いくつかの海外および国内の純営業損失の繰越や他の現金化できない可能性のある繰延税項目の純資産計上評価について準備した。各報告日から、私たちは私たちの繰延税金資産の将来の現金化に影響を与える可能性のあるすべての新しい証拠を考慮します。私たちの繰延所得税資産計に対する評価準備の必要性を評価する際には、繰延所得税負債の予定沖販売、将来期間の損失を以前の期間に繰り越すこと、将来の課税所得額を予想すること、税務計画戦略、最近の財務業績を含むすべての利用可能な積極的かつ消極的な証拠を考慮する。
2023年の間、手当は#ドルと推定されます
私たちは
不動産投資信託基金の状況
私たちは年間REITで支払いを要求しました
101
私たちが株主に支払い報告した1株当たりの分配表は以下の通りです
|
|
12月31日までの年度 |
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1株当たり： |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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普通配当金(1) |
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$ |
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$ |
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$ |
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長期資本利益(2) |
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資本返還 |
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— |
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— |
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合計する |
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$ |
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(3) |
$ |
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$ |
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私たちのアメリカREITと同様に、2023年12月31日まで、私たちはイギリスREITのすべての要求を満たしました。
MPT運営パートナーシップ，L.P.
共同企業として、経営パートナーの収入分配シェアは、一般パートナーと有限責任パートナーの所得税申告書に含まれる。したがって，経営組合のこのような収入は一般に所得税の会計処理を必要としない。しかし、運営組合会社はすでに医療財産信託会社を代表してTRSエンティティを設立し、これらの実体は正常な会社税率でアメリカ連邦、州、地方所得税を納付し、その国際子会社はその運営所の司法管轄区に所得税とその他の税を納めている。我々のTRSエンティティ及び国際業務に関連する収入及び他の税金のより詳細な情報については、医療財産信託会社に関する上記の議論を参照されたい。
医療財産信託会社
私たちの1株当たり収益は以下の式で計算される(千単位)
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12月31日までの年度 |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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分子： |
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純収益 |
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収益における非持株権益のシェア |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
収益における証券のシェアに参加する |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
純収益、参加証券を引いた |
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分母： |
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基本加重平均普通株式 |
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希釈性潜在普通株(1) |
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希釈加重平均普通株式 |
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|||
102
MPT運営パートナーシップ，L.P.
我々の単位報酬は以下の式により計算される(千単位)
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|
12月31日までの年度 |
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|||||||||
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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分子： |
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純収益 |
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( |
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$ |
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収益における非持株権益のシェア |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
収益における証券のシェアに参加する |
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( |
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( |
) |
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純収益、参加証券を引いた |
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分母： |
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基本加重平均単位 |
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希釈電位単位(1) |
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希釈加重平均単位 |
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7.ストークK大賞
株式大賞
2022年第2四半期、我々は“2019年持分インセンティブ計画”(“株式インセンティブ計画”)を改訂し、私たちの運営パートナー関係で普通株式オプション、制限株式、制限株式単位、繰延株式単位、株式付加価値権、業績単位、利益奨励を発行することを許可した。私たちの株式奨励計画は取締役会の報酬委員会が管理していて、私たちは保留しました
過去3年間、私たちはただ私たちの持分インセンティブ計画に基づいて制限株式と制限株式単位を付与した。これらの株式奨励の形式には、サービスに基づく奨励、会社の特定の業績障害に基づく業績奨励、市場による奨励がある。これらの株式ベースの報酬の詳細については、以下を参照されたい
サービスに基づく報酬
2023年、2022年、2021年給与委員会は、従業員及び非従業員取締役にサービスに基づく報酬を付与する。サービスベースの報酬ベスト、すなわち従業員/取締役が必要なサービスを提供する(通常、超過
表現に基づく賞
給与委員会は、2023年、2022年、2021年に、業績に基づく報酬を従業員に授与した。一般的に、業績奨励が得られるまで、配当は支払われない。このような業績ベースの奨励贈与の詳細は以下のとおりである。
2023年、2022年、2021年私たちの給与委員会が設定した具体的な業績ハードルに基づいて、従業員に稼ぐことができる目標数の株式奨励を付与する。パフォーマンス閾値ベース
103
開ける戦略取引(合弁企業取引による個人財産処分と大規模な資産処分を含む)とEBITDAは、2022年と2021年の賞は運営成長、EBITDA、買収の資金に基づいている。
付与されたいくつかの業績報酬は、各業績中に取得された実際の株式を増加または減少させることができる修正量の制約を受ける。2023年，2022年，2021年の賞の修正量は，1)我々の総株主報酬(TSR)と2023年および2022年のダウ米国不動産医療指数および2021年のSNL米国REIT医療指数との比較，および2)我々のTSRと報酬委員会が設定した敷居との比較，の2つの構成要素に基づいている。
市場に基づく賞
給与委員会は2023年、最高経営責任者やCEO以外の従業員に市場ベースの報酬を授与した。一般的に、奨励金を得る前に、市場ベースの報酬に基づいて配当金を支払うことはない。このような市場ベースの奨励贈与に関する詳細な情報は以下のとおりである。
2023年12月8日、報酬委員会は市場に基づく制限株式奨励を承認した
以下に年内の株式奨励活動をまとめた2023年と2022年(2023年、2022年、および任意の適用の数年前に付与された裁決を含む)：
2023年12月31日までの年度：
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帰属に基づく |
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以下の条件に基づく帰属 |
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株 |
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加重平均 |
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株 |
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加重平均 |
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年初の非既得報酬 |
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賞をもらう |
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既得 |
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没収される |
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年末の非既得報酬 |
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2022年12月31日までの年度：
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帰属に基づく |
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以下の条件に基づく帰属 |
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株 |
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加重平均 |
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株 |
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加重平均 |
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年初の非既得報酬 |
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賞をもらう |
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既得 |
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没収される |
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年末の非既得報酬 |
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株式報酬の価値はサービス期間中の報酬支出に計上される。2023年12月31日まで、2022年12月31日、2021年12月31日まで記録しました$
2023年12月31日現在の株式奨励の余剰未確認コストはい$です
104
8.約束事件があったり
支払いを引き受ける
2022年10月5日に最終合意に達しました
事件があったり
2023年と2024年の初め、私たちは様々な訴訟の当事者となり、以下のようになる
証券およびデリバティブ訴訟
2023年4月13日、私たちと私たちのいくつかの幹部は、仮定された連邦証券集団訴訟の被告とされ、虚偽および/または誤った陳述および/または漏れが、株主によって米国アラバマ州北区地域裁判所に提起されたと言われている。事件番号2：23-cv-00486。起訴状は、2019年7月15日から2023年2月22日までの間に私たちの普通株を購入したバイヤーを代表して等級認証を取得し、利息を含む損害賠償および合理的なコストと支出を指定していない裁決を要求する。この集団訴訟訴状は2023年9月22日に修正され、特定のテナントの財務健康の面で重大な間違った陳述や漏れをしたことを告発した。
株主が2023年10月19日(案件番号2：23-cv-01415)と2023年12月7日(案件番号2：23-cv-01667)に米アラバマ州北区地裁に提起した2つの関連株主派生訴訟では、我々の取締役会メンバーも被告とされている。この二つの訴訟で、同社はいずれも名義上の被告とされた。これらの株主派生苦情は、上述したアラバマ州証券訴訟と同様の疑惑を提起し、私たちの特定のテナントの財務的健康に関連するいわゆる重大な誤った陳述または漏れに関連している。2024年2月16日、我々の取締役会メンバーは、株主が米メリーランド州地方裁判所に提起したといわれる株主派生訴訟で被告とされた(案件番号1：24-cv-00471)。その会社は名義上の被告とされている。この株主派生訴訟が提起した疑惑は、上述したアラバマ州証券およびデリバティブ訴訟における疑惑と類似しており、私たちの特定のテナントの財務健康に関連するいわゆる重大な誤報や漏れに関連している。
2023年9月29日、私たちと私たちのいくつかの幹部は、株主がニューヨーク南区アメリカ地方裁判所に提起した連邦証券集団訴訟の被告とされ、事件番号1：23-cv-08597。起訴状は、2023年5月23日から2023年8月17日までの間に、私たちの普通株購入者を代表して等級認証を取得することを要求し、Prospectsに関連するいくつかの取引において虚偽および/または誤った陳述および/または漏れがあると主張する。2023年12月18日、私たちの取締役会のメンバーは、ニューヨーク南区米国地方裁判所に株主が提起したと言われる関連株主派生訴訟で被告とされ、案件番号1：23-cv-10934。その会社は名義上の被告とされている。起訴状によって提起された疑惑は、Prospectに関連するいくつかの取引における虚偽および/または誤った陳述および/または漏れに関するニューヨーク証券訴訟で提起された告発と同様である。2024年2月21日、我々の取締役会メンバーは、株主が米メリーランド州地方裁判所に提起したといわれる株主派生訴訟で被告とされた(案件番号1：24-cv-00527)。その会社は名義上の被告とされている。この株主デリバティブ訴訟が提起した疑惑は、展望会社に関連するいくつかの取引における虚偽および/または誤った陳述および/または漏れに関する上述したニューヨーク証券およびデリバティブ訴訟で提起された疑惑と同様である。
私たちはこのような疑いに根拠がないと思い、残りの未解決事件を積極的に弁護しようとしている。我々は，上記の訴訟に関する責任を記録していないが，現時点では，不利な結果が生じる可能性があるかどうかは特定できず，可能な損失を合理的に見積もることもできないからである。
誹謗訴訟
2023年3月30日、我々は米国アラバマ州北部地域裁判所で空売り者総督研究有限責任会社(“総督”)とそのメンバーを提訴した。事件番号2：23-cv-00408。私たちは私たちの誹謗声明に基づく誹謗、民事共謀、侵害妨害、個人迷惑、不当な利益に基づく禁止救済と損害賠償を求めている。2023年6月29日、アラバマ州北区アメリカ地区裁判所裁判官が総督がこの事件を却下する動議を却下した後、私たちはこの訴訟で初歩的な裁決を獲得した。
私たちは時々他の法的手続き、クレームまたは規制調査に参加し、これらの訴訟、クレームまたは調査は私たちの業務によって引き起こされ、または付随している。特定の事件の結果を正確に予測することはできないが，経営陣は法律顧問に相談した後，当該等の訴訟に関する最終的な責任(あれば)が現在のところ我々の財務状況，運営結果，キャッシュフローに大きな影響を与えないと予想している。
105
9.普通株式/パートナー資本
医療財産信託会社
2022年活動
2022年10月9日、会社取締役会は株式買い戻し計画(“株式買い戻し計画”)を承認し、最高額は$
2021年活動
2021年1月11日、私たちは引受の公開発行を完了しました
また販売もしています
MPT運営パートナーシップ，L.P.
2023年12月31日経営組合は，通常パートナー，医療物業信託有限責任会社(“普通パートナー”)と有限責任パートナーからなり，当社(所有)を含む
分配において、経営組合員は、通常パートナーがその唯一かつ絶対的な情動権で決定された時間及び額で、記録日に共通単位所有者である共通単位所有者に現金を分配しなければならない。しかし、MPT運営組合有限責任組合企業の第二回改訂及び再予約協定(“運営組合契約”)によると、一般パートナーはその合理的な努力を尽くして、運営組合企業に自社に株主配当金を支払うのに十分な金額を割り当てることを促し、当社が不動産投資信託基金資格としての分配要求を満たすことができるようにし、及び(Ii)守則が適用するいかなるアメリカ連邦収入或いは消費税責任を避けることができるようにしたが、当社はその純資本収益の保留及び所得税の支払いを除外することを選択した。“経営パートナー合意”により，長期パートナーシップ単位は共通単位とされ，分配目的に用いられる.
経営パートナーの純収入は、まず一般パートナーに割り当てられるが、任意の累積損失の範囲内で、パートナーが経営パートナーが発表した共通単位におけるそれぞれの権益に応じてパートナーに分配されるのが一般的である。経営組合の任意の損失は、その調整後の資本残高がゼロになるまで、経営組合が発行した共通単位におけるそれぞれの百分率権益に比例してパートナーに分配され、その後、一般パートナーに割り当てられる。“経営パートナーシップ協定”によると、長期投資計画単位は共通単位とされ、収益と損失分配に用いられる。有限パートナーは経営組合企業にその一部または全部の共通単位を償還することを要求する権利がある。経営組合会社は、償還時に相当する数の自社普通株の公平市価に応じて当該普通株単位を償還して現金と交換するか、または当該普通株単位を1対1で償還して自社普通株株式と交換することができるが、株式分割、株式配当等の事件が発生した場合には調整しなければならない。LTIPユニットは，LTIPユニットの発行日から2年待って償還し，通常ユニットに変換しなければならない
医療財産信託会社が発行/買い戻した普通株ごとに，組合企業が相応の数の経営組合単位を発行/買い戻すことを経営する。
10.Fの公正価値金融商品
私たちは金融商品と思われる様々な資産と負債を持っている。現金および現金等価物，売掛金および売掛金の帳簿価値はその公正価値に近いと予想される。私たちは、現在の金利を使用して、推定された将来のキャッシュフローを割引するなど、第2レベルの投入を使用して、現在の金利を使用して将来のキャッシュフローを割引し、同様のクレジット格付けと同じ残り期間を有する他の会社は、現在の金利で同様の売掛金を行う。私たちの住宅ローンおよび他のローンの公正価値は、例えば、現在の金利を使用して推定された将来のキャッシュフローを割引することによって推定され、同様のローンは、信用格付けが類似しており、残り期間が同じ借り手に同様のローンを提供する。私たちは二級情報(例えば証券取引業者と市商のオファー)を用いて、優先無担保手形の公正価値を決定した。私たちは
106
私たちの循環信用手配と定期融資の公正価値は将来の支払いの現在値に基づいて、第二レベルの投入を使用して、このような債務の金利割引に適していると考えます。
公正価値推定は特定の時点で行われ、主観性があり、不確定性と重大な判断事項に関連する。このような公正な価値金額の決済は慎重な管理決定ではないかもしれない。
次の表は、私たちの金融商品の公正価値推定(千単位)をまとめています
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2023年12月31日 |
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2022年12月31日 |
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資産(負債) |
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本.本 |
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公平である |
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本.本 |
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公平である |
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受取利息と受取利息 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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ローン(1) |
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(2) |
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(2) |
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債務，純額 |
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( |
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( |
) |
公平な価値に応じて恒常的に計量する項目
私たちは国際合弁企業への株式投資と関連融資、国際合弁企業コロンビア子会社が運営している三つの病院不動産への融資投資、Lifeppoint Behavialへの株式投資及びPHP Holdingsへの投資は公正価値によって日常的に計量しています。私たちは初期投資点で公正な価値オプションを使用してこれらの投資を計算することを選択したからです。私たちがLifeppoint Behavialに提供した買収と抵当ローン(後述するように、2023年2月に全額返済されました注3)も公正価値オプション方法で2022年12月31日に入金される。投資の規模により、公正な価値でこれらの投資を会計処理することを選択し、この方法の方が現在の価値を反映していると考えられる。
はい2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日、公正価値オプション方法により記録された金額は以下の通り(千計)
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2023年12月31日まで |
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2022年12月31日まで |
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資産(負債) |
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公正価値 |
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オリジナル |
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公正価値 |
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オリジナル |
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資産タイプ分類 |
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住宅ローン |
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$ |
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$ |
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住宅ローン |
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株式投資やその他のローン |
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未統合への投資 |
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我々の国際合弁企業及びその子会社に対する融資(及び2022年12月31日のLifeppoint行為融資)は、第2級と第3級投入に基づいて公正価値で記録されており、方法は信用格付けが類似しており、残り期限が同じ借り手に類似した融資を提供する市場金利を用いて推定キャッシュフローを割引するとともに、融資の基礎担保の価値も考慮している。私はLifeppoint Behavionalの株式投資に等しく、総合財務諸表付記3で述べたLifeppoint取引の一部に基づいて現金流量が現れることが予想され、第2級投入に従って公正価値で入金される。国際合弁会社への株式投資とPHP Holdingsへの私たちの投資は、第三段階に基づいて投入され、割引キャッシュフローモデルを用いて公正な価値で記録されており、これは、予想収入と費用のような被投資者の重大な推定を行い、被投資者に関する予測仮説の潜在的リスク状況を適切に考慮する必要がある。我々は，これらの投資の推定値を3段階に分類し，評価方法には公正価値計測に重要ないくつかの観察不可能な入力を用いているため，見積市場価格が不足しているため，評価には管理職の判断が必要である.キャッシュフローモデルでは観察できない入力には，割引率(加重平均資本コストによる)の使用と適合性割引(“DLOM”)の調整がある.キャッシュフローモデルで用いられる基本的な予測については，この予測は被投資者によって提供される.しかし、私たちは歴史的結果の回顧と分析、経営陣の重要なメンバーとの会議、医療業界内の傾向と発展について理解し、必要に応じてこのような予測を修正するかもしれない。
107
2023年には約$で有利な公正価値調整を記録しました
PHP Holdingsに投資した割引率とDLOMは
適正割引基点変化 |
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成長を見積もる |
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+100ベーシスポイント |
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-100ベーシスポイント |
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公正価値非日常的な計量項目
公正な価値によって経常的な基礎に基づいて計量するプロジェクトのほかに、時々公正な価値に基づいて非日常的に計量する資産と負債、例えば私たちの金融商品の減価目的および公正な価値を随時決定することができないいくつかの株式投資がある。
非不動産投資減価準備
シュトゥルドと関連会社の非不動産投資には
2022年に、収益法を用いて、選定された時価比率範囲を含むProspectファイナンスリースへの投資を減値分析しました
公正価値が確定しにくい持分投資
スイス医療ネットワークにおける私たちの株式投資(それは簡単に決定できる公正な価値がない)について、私たちは2023年第3四半期に同じ証券の新しい投資家が支払った価格に基づいて私たちの投資を公正価値に計上し、スイスフランにつながった
11.賃貸契約S(テナント)
私たちは私たちのいくつかのインフラとしての土地(私たちは私たちのテナントに転貸する)と、会社のオフィスと設備をレンタルします。私たちの賃貸契約の残りのレンタル期間は年によって異なり、いくつかの賃貸契約は初期固定期間(または選択可能な継続期間)を有し、レンタル契約を賃貸土地を占有する物件の減価償却年限以上に延長する。私たちが必ず行使する継続選択権は、私たちの使用権資産と賃貸負債で確認する理由があります。私たちのレンタルの大部分は暗黙的な金利を提供していないので、私たちはレンタル開始日の利用可能な情報に基づく増分借入金金利を使用して、将来の支払いの現在値を決定します。
108
以下は、レンタル料金の概要(単位：千)です
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収益表 |
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12月31日までの年度 |
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分類する |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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経営リースコスト(1) |
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(2) |
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$ |
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融資リースコスト： |
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使用権資産の償却 |
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不動産減価償却及び償却 |
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賃貸負債利息 |
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利子 |
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転貸収入 |
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他にも |
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総賃貸コスト |
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$ |
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1年以上の取消不能借款の下で、残りのレンタル期間内に支払わなければならない固定最低支払、及びその残りのレンタル期間内に将来取消不能分譲から受信した金額2023年12月31日の状況は以下の通り(単位：千)：
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賃貸借契約を経営する |
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融資リース |
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これは |
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ネットワークがあります |
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2024 |
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$ |
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( |
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2025 |
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( |
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2026 |
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( |
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2027 |
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( |
) |
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2028 |
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( |
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その後… |
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(1) |
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未割引の最低賃貸支払総額 |
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差し引く：利息 |
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( |
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賃貸負債現在価値 |
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$ |
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$ |
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109
補足貸借対照表情報は以下のとおりである(単位：千，賃貸条項や割引率は含まれていない)：
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貸借対照表 |
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十二月三十一日 |
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十二月三十一日 |
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使用権資産： |
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賃貸-不動産を経営しています |
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$ |
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$ |
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融資リース-不動産 |
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不動産使用権資産総額 |
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$ |
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レンタル会社を経営しています |
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使用権資産総額 |
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$ |
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賃貸負債： |
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賃貸借契約を経営する |
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$ |
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$ |
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融資リース |
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リース総負債 |
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加重平均残余レンタル期間： |
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賃貸借契約を経営する |
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融資リース |
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加重平均割引率： |
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賃貸借契約を経営する |
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% |
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% |
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融資リース |
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% |
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% |
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以下に補完キャッシュフロー情報(単位：千)：
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12月31日までの年度 |
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2023 |
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2022 |
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2021 |
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賃貸負債に含まれる金額を計量するために支払う現金： |
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レンタル経営のための経営キャッシュフロー |
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$ |
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融資リースのための運営キャッシュフロー |
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非現金活動--レンタル義務と引き換えに使用権資産： |
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賃貸借契約を経営する |
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12.その他R資産
以下は，我々の合併貸借対照表における他の資産の要約(単位：千)：
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12月31日まで |
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2023 |
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2022 |
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債務発行コスト、純額(1) |
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他社資産 |
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前払い金とその他の資産 |
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その他資産総額 |
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$ |
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その他の会社資産には、会社のオフィスに関連する建築、土地および土地改善、家具および固定装置、設備、会社の車両、飛行機、企業およびその他のソフトウェア、保証金、および会社のレンタルに関連する使用権資産が含まれています。前払い及びその他の資産は、前払い保険、前払い税項目、繰延所得税資産(例えば)、非テナント売掛金、派生資産及びテナントに提供する賃貸割引等の項目を含む。
私たちの新しい会社本部に資金を提供するため、2023年に他の会社の資産が増加し、初歩的な予算は約#ドルと推定されます
110
13.後続の活動
素数.素数
2024年2月19日に最終合意に達しました
今回の売却取引の一部として，Primeの他の4施設のレンタル期間を2044年に延長することにも同意した。この修正されたレンタルはインフレに基づくエスカレーターがあります
その他処分取引
2024年2月に隠修会銀団の定期融資での資本をGBに売却しました
乗務員
2024年2月、私たちはスチュアートのいくつかの資産保証貸手とスチュアートとの新しい移行計画を確立することに同意した。このローンの一部として、私たちは他の貸手とそれぞれ$を提供しました
111
第九項です変更と不同意Sと会計と財務開示
ない。
第9条コンテリストとプログラム
医療財産信託会社
(a) 情報開示制御とプログラムの評価それは.医療財産信託会社は、取引法第13 a-15(E)および15 d-15(E)条に定義されているように、その取引法報告書に開示すべき情報が米国証券取引委員会規則および表に規定されている時間内に記録、処理、集約および報告されることを合理的に保証することを目的としており、これらの情報は、タイムリーに必要な開示決定を行うために、その最高経営者(最高経営責任者)および最高財務官(最高財務責任者)を含む管理層に蓄積されて伝達される。開示制御およびプログラムを設計·評価する際に、任意の制御およびプログラムは、設計および動作がどんなに良好であっても、予想される制御目標の達成が絶対的に保証されないことを認識する。取引法第13 a−15条(B)の要求に基づき，医療財産信託会社の経営者は，その最高経営者及び最高財務官の参加の下で，我々の開示制御及び手続の有効性を評価した。以上のことから、CEOおよび最高財務官は、本報告で述べた期間が終了するまで、これらの開示制御およびプログラムが有効であると結論した。
(b) 財務報告の内部統制に関する経営陣の報告.
医療財産信託会社の経営陣は、医療財産信託会社の財務報告書の十分な内部統制の確立及び維持を担当する(この用語は、取引法第13 a-15条(F)条に定義されている)。財務報告の内部統制は財務報告の信頼性に合理的な保証を提供することを目的とした過程であり、公認会計基準に基づいてS医療財産信託会社が外部報告のための財務諸表を作成する。
固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.
経営陣は、テレデビル委員会後援組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013)”で構築された枠組みに基づき、2023年12月31日現在の医療財産信託会社の財務報告内部統制の有効性を評価した。この評価によると経営陣は結論を出しました 2023年12月31日、医療財産信託会社の財務報告内部統制が発効した。
医療財産信託会社が2023年12月31日までの財務報告内部統制有効性は独立公認会計士事務所普華永道会計士事務所が監査しており，同社の報告は本年度報告Form 10−Kに掲載されている。
(c) 財務報告の内部統制の変化それは.最近の財政四半期では、医療財産信託会社の財務報告内部統制が変化しておらず、その財務報告内部統制に大きな影響を与えたり、その財務報告内部統制に大きな影響を与えたりする可能性がある。
MPT運営パートナーシップ，L.P.
(a) 情報開示制御とプログラムの評価それは.MPT運営組合会社L.P.維持開示制御及び手順(例えば、取引法第13 a-15(E)及び15 d-15(E)条で定義される)は、合理的な保証を提供し、その取引所法案報告に必要な開示資料を確保し、米国証券取引委員会の規則及び表が指定された時間内に記録、処理、まとめ及び報告を行い、これらの情報を蓄積してその管理層に伝達することを目的としており、医療財産信託会社(MPT運営組合会社の唯一の一般パートナーであることを含む。L.P.)必要な開示に関する決定をタイムリーに下すために。開示制御およびプログラムを設計·評価する際に、任意の制御およびプログラムは、設計および動作がどんなに良好であっても、予想される制御目標の達成が絶対的に保証されないことを認識する。取引法第13 a−15(B)条の要求に基づき，MPT運営組合経営陣は，医療物業信託有限会社(MPT運営組合の唯一の一般パートナー)の参加の下で，我々の開示制御とプログラムの有効性を評価した。以上のことから，医療財産信託会社(MPT運営組合会社の唯一の一般パートナー，L.P.)の行政総裁兼首席財務官これらの開示制御および手続きは、本報告書に関連する期間の終了時に有効であると結論した。
112
(b) 財務報告の内部統制に関する経営陣の報告.
MPT Operating Partnership，L.P.の管理層は，MPT Operating Partnership，L.P.(この用語は“取引法”第13 a−15(F)条で定義される)財務報告の十分な内部制御の確立と維持を担当している。財務報告内部制御は財務報告の信頼性と公認会計基準に基づいて外部報告目的のMPT運営組合企業、L.P.‘S財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的とした過程である。
固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.
経営陣は、トレデビル委員会後援組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013)”で構築された枠組みに基づき、2023年12月31日までのMPT運営組合財務報告内部統制の有効性を評価した。この評価に基づき，経営陣は，2023年12月31日現在，MPT Operating Partnership，L.P.が財務報告の内部統制に有効であると結論した。
MPT Operating Partnership，L.P.2023年12月31日までの財務報告内部制御有効性は独立公認会計士事務所普華永道会計士事務所(Pricewaterhouse Coppers LLP)によって監査され、その報告は本Form 10-K年度報告に掲載されている。
(c) 財務報告の内部統制の変化それは.MPT Operating Partnership，L.P.最近の会計四半期の財務報告内部制御に変化がなく、これはその財務報告の内部制御に重大な影響を与え、あるいは合理的な可能性がその財務報告内部制御に重大な影響を与える。
プロジェクト9 Bその他の情報
2023年12月31日までの3ヶ月以内に、我々の上級職員又は役員(取引法第16 a-1(F)条で定義されるように)
プロジェクト9 Cです秘密を明かすE阻害検査に関する外国司法管区
ない。
113
パー？パーT III
第10項役員の皆さん幹部と会社の管理
本10項で求めた資料は，2024年株主総会のために作成した最終依頼書を参考にして組み込まれており，2024年4月29日に委員会に提出することに遅れない。
第十一項幹部.幹部動因補償
本第11項に要求される資料は，2024年株主総会のために作成した最終委託書を参考にして組み込まれており，2024年4月29日に委員会に提出することに遅れない。
第十二項安全Oある実益所有者と経営陣とのパートナーシップおよび株主に関する事項
本第12項に要求される資料は，2024年株主総会のために作成した最終委託書を参考にして組み込まれており，2024年4月29日に委員会に提出することに遅れない。
十三項一定の関係や関連取引、取締役の独立性
第13項に要求される資料は、2024年株主総会のために作成された最終委託書を参考にして組み込まれており、2024年4月29日に委員会に提出することに遅れない。
14項です原則PAL会計士料金とサービス
独立会計士事務所は普華永道会計士事務所、アラバマ州バーミンガム、PCAOB監査師IDです
114
パ.パRT IV
第十五項展示品Sと財務諸表明細書
(A)財務諸表及び財務諸表の付表
本年度報告第2部第8項の表格10-Kに含まれる医療財産信託会社とMPT運営組合会社の財務諸表インデックス：
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独立公認会計士事務所報告 |
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医療財産信託会社 |
62 |
MPT運営パートナーシップ，L.P. |
65 |
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医療財産信託会社 |
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2023年12月31日と2022年12月31日までの連結貸借対照表 |
68 |
2023年12月31日まで、2022年12月31日と2021年12月31日までの連結純収入報告書 |
69 |
2023年，2022年，2021年12月31日までの年度総合包括(赤字)収益表 |
70 |
2023年12月31日現在、2022年12月31日および2021年12月31日までの連結権益レポート |
71 |
2023年12月31日現在、2022年12月31日現在、2021年12月31日までの統合現金フロー表 |
72 |
|
|
MPT運営パートナーシップ，L.P. |
|
2023年12月31日と2022年12月31日までの連結貸借対照表 |
73 |
2023年12月31日まで、2022年12月31日と2021年12月31日までの連結純収入報告書 |
74 |
2023年，2022年，2021年12月31日までの年度総合包括(赤字)収益表 |
75 |
2023年12月31日現在、2022年12月31日および2021年12月31日までの連結資本報告書 |
76 |
2023年12月31日現在、2022年12月31日現在、2021年12月31日までの統合現金フロー表 |
77 |
|
|
医療財産信託会社とMPT運営パートナー会社，L.P. |
|
連結財務諸表付記 |
78 |
財務諸表明細書 |
|
別表2−2023年，2022年，2021年12月31日終了年度の推定値と合格口座 |
122 |
別表三--2023年12月31日の不動産と減価償却累計および2023年、2022年と2021年12月31日終了年度の入金 |
123 |
別表4--2023年12月31日現在の不動産担保融資、および2023年、2022年、2021年12月31日終了年度の入金 |
131 |
(B)展示品
展示品番号 |
|
説明する |
|
表 |
|
書類番号 |
|
展示品番号 |
|
提出日 |
3.1 |
|
医療財産信託会社は第2条を改正して再記載する。 |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
3.1 |
|
2005年1月6日 |
3.2 |
|
医療財産信託会社第二条改正案及び再記載細則。 |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2005年11月10日 |
3.3 |
|
医療財産信託会社第二条改正案及び再記載細則。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2009年1月13日 |
3.4 |
|
医療財産信託会社第2改正案と定款改正案細則を再記述する |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2012年1月31日 |
3.5 |
|
医療財産信託会社第2改正案と定款改正案細則を再記述する |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2015年6月26日 |
3.6 |
|
医療財産信託会社第2改正案と定款改正案細則を再記述する |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
3.2 |
|
2015年8月10日 |
3.7 |
|
医療財産信託会社は第2条改正細則を改正·再述する |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2019年11月8日 |
3.8 |
|
2回目の改正と“医療財産信託会社規約”の見直し。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2009年11月24日 |
3.9 |
|
第2次改正·再改正の“医療財産信託会社規約”改正案。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.2 |
|
2015年6月26日 |
115
3.10 |
|
第2次改正·再改正の“医療財産信託会社規約”改正案。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2016年11月16日 |
3.11 |
|
第2次改正·再改正の“医療財産信託会社規約”改正案。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2017年2月22日 |
3.12 |
|
第2次改正·再改正の“医療財産信託会社規約”改正案。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2018年5月25日 |
3.13 |
|
第2次改正·再改正の“医療財産信託会社規約”改正案。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
3.1 |
|
2020年5月22日 |
4.1 |
|
普通株の書式 |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
4.1 |
|
2005年1月6日 |
4.2 |
|
改正証券取引法第12節に登録された医療財産信託会社証券説明 |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2020年2月27日 |
4.3 |
|
2013年10月10日，医療財産信託会社，MPT運営組合会社，MPT財務会社，付属保証人，受託者ウィメントン信託会社が締結した契約。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.1 |
|
2013年10月16日 |
4.4 |
|
10件目の補充契約は，日付は2016年7月22日，発行者はMPT Operating Partnership，L.P.とMPT Finance Corporation，親会社と保証人はMedical Properties Trust，Inc.，受託者は全国協会Wilmington Trustである。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2016年7月22日 |
4.5 |
|
11件目の補足契約は，日付は2017年3月24日であり，MPT Operating Partnership L.P.とMPT Finance Corporationを発行者とし，Medical Properties Trust，Inc.を親会社と保証人，およびWilmington Trust，National Associationを受託者，Deutsche Bank Trust Company Americaを支払い代理，登録者，移転エージェントとした。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2017年3月27日 |
4.6 |
|
12件目の補充契約は，日付は2017年9月21日，発行者はMPT運営組合会社L.P.とMPT Finance Corporation，親会社と保証人はMedical Properties Trust，Inc.，受託者は全国協会Wilmington Trustである。 |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
4.1 |
|
2017年11月9日 |
4.7 |
|
第13次補充契約は、日付は2019年7月26日、発行者はMPT運営組合会社とMPT財務会社、親会社と保証人は医療財産信託会社、受託者は全国協会ウィルミントン信託会社である。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2019年7月29日 |
4.8 |
|
第14回補充契約、日付は2019年12月5日、発行者はMPT運営組合会社L.P.とMPT Finance Corporation、親会社と保証人はMedical Properties Trust，Inc.，受託者は全国協会、初期支払いエージェントはElevon Financial Services DAC、初期登録と譲渡エージェントはElevon Financial Services DACである。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2019年12月11日 |
4.9 |
|
第15回補充契約は，日付は2019年12月5日，発行者はMPT運営組合会社L.P.とMPT Finance Corporation，親会社と保証人はMedical Properties Trust，Inc.，受託者はWilmington Trust，National Association，初期支払いエージェントはElevon Financial Services DAC，初期登録と譲渡エージェントはElevon Financial Services DACである。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.4 |
|
2019年12月11日 |
4.10 |
|
16回目の補充契約は，日付は2020年12月4日であり，MPT運営組合会社，L.P.とMPT Finance Corporationを発行者，Medical Properties Trust，Inc.を親会社と保証人，およびWilmington Trust，National Associationを受託者とした。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2020年12月7日 |
116
4.11 |
|
17件目の補充契約、期日は2021年3月24日、発行者はMPT運営組合会社とMPT財務会社であり、親会社と保証人は医療財産信託会社であり、受託者は全国協会のウィルミントン信託会社であり、初期支払い代理、登録員、譲渡代理はElevon Financial Services DACである |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2021年3月29日 |
4.12 |
|
第18回補足契約は，日付は2021年3月24日，発行者はMPT Operating Partnership，L.P.とMPT Finance Corporation，親会社と保証人はMedical Properties Trust，Inc.，受託者はWilmington Trust，National Association，および初期支払いエージェント，登録者，譲渡エージェントElevon Financial Services DACである |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.4 |
|
2021年3月29日 |
4.13 |
|
第19回補充契約、期日は2021年10月6日、発行者はMPT運営組合会社とMPT財務会社であり、親会社と保証人は医療財産信託会社であり、受託者は全国協会のウィルミントン信託会社であり、初期支払い代理、登録員、譲渡代理はElevon Financial Services DACである |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
4.2 |
|
2021年10月13日 |
10.1 |
|
二回目の改訂と再署名したMPT経営組合有限責任組合契約、L.P。 |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2007年8月6日 |
10.2 |
|
医療財産信託会社2013年株式インセンティブ計画* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.2 |
|
2019年3月1日 |
10.3 |
|
医療財産信託会社2019年株式インセンティブ計画* |
|
定義14 A |
|
001-32559 |
|
A |
|
2019年4月26日 |
10.4 |
|
医療財産信託会社は2019年の持分インセンティブ計画を改訂·再起動* |
|
定義14 A |
|
001-32559 |
|
A |
|
2022年4月28日 |
10.5 |
|
株式オプション奨励表* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.2 |
|
2005年10月18日 |
10.6 |
|
限定株式奨励表* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.4 |
|
2005年10月18日 |
10.7 |
|
繰延株単位奨励表* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.5 |
|
2005年10月18日 |
10.8 |
|
制限株式報酬プロトコルフォーマット* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2023年12月14日 |
10.9 |
|
医療財産信託会社と小エドワード·K·アルダガー社との雇用契約は，2003年9月10日* |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
10.3 |
|
2005年1月6日 |
10.10 |
|
医療財産信託会社と小エドワード·K·アルダガー社が2004年3月8日に締結した雇用協定第1改正案* |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
10.4 |
|
2005年1月6日 |
10.11 |
|
医療財産信託会社とR.Steven Hamnerとの雇用契約は，2003年9月10日* |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
10.6 |
|
2005年1月6日 |
10.12 |
|
医療財産信託会社と役員と役員との間の賠償協定フォーマット* |
|
S-11/A |
|
333-119957 |
|
10.55 |
|
2005年7月5日 |
10.13 |
|
医療財産信託会社2007年長年奨励計画奨励協定(LTIP単位)表* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.2 |
|
2007年8月6日 |
10.14 |
|
医療財産信託会社2007年長年インセンティブ計画奨励協定(限定株)* |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
10.3 |
|
2007年8月6日 |
10.15 |
|
医療財産信託会社とエドワード·K·アルダガー社が2006年9月29日に締結した雇用協定第2改正案* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.58 |
|
2008年3月14日 |
10.16 |
|
医療財産信託会社とR.Steven Hamnerの雇用協定第1改正案、日付は2006年9月29日* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.59 |
|
2008年3月14日 |
10.17 |
|
2008年1月1日医療財産信託会社がリチャード·S·ハムナーと締結した雇用協定第2改正案* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.76 |
|
2009年3月13日 |
10.18 |
|
2009年1月1日医療財産信託会社とR.Steven Hamnerとの雇用協定第3修正案* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.77 |
|
2009年3月13日 |
10.19 |
|
2008年1月1日に医療財産信託会社がエドワード·K·アルダガー社と締結した雇用協定第3改正案* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.78 |
|
2009年3月13日 |
117
10.20 |
|
医療財産信託会社とエドワード·K·アルダガー社が2009年1月1日に締結した雇用協定第4改正案* |
|
10-K |
|
001-32559 |
|
10.79 |
|
2009年3月13日 |
10.21 |
|
改訂と再署名した引受契約日は2018年6月7日であり、MPT Operating Partnership、L.P.，Primotop Holding，S.a.r.L.である。MPT RHM Holdco S.a.r.lです |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2018年8月9日 |
10.22 |
|
MPT運営組合会社L.P.及び進化型信託有限公司はMPT Australia Realty Trustの受託者として，借入者としてMedical Properties Trust，Inc.及びいくつかの付属会社として，保証人として，数人の貸手及び他の実体が時々銀団融資協定を締結し，米国銀行が行政代理として，Citizens Bank，N.A.，JPMorgan Change Bank，N.A.，SunTrust Bank及びWFargo Bank，N.A.を席連銀団締結銀団融資プロトコルとしている。 |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2019年8月9日 |
10.23 |
|
不動産資産購入協定は，2019年7月10日にProspect Medical Holdings，Inc.(“Prospect Medical Holdings”，Prospect Medical Holdingsの子会社(“Prospect Medical付属会社”)，MPT Operating Partnership，L.P.の子会社(“MPT Party”という)が締結された。 |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
10.2 |
|
2019年11月12日 |
10.24 |
|
レンタル者であるMPT運営組合会社のいくつかの付属会社とテナントであるCircle Health Ltd.とそのいくつかの付属会社との間の賃貸契約フォーマット |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2020年8月7日 |
10.25 |
|
レンタル者であるMPT運営パートナーシップ会社のある子会社とテナントのSteward Health Care System LLCのある子会社との間の改訂と再締結の主賃貸契約 |
|
10-Q |
|
001-32559 |
|
10.1 |
|
2021年11月9日 |
10.26 |
|
第二次改正と再署名循環信用と定期融資協定は2022年6月29日で，医療財産信託会社，MPT運営組合会社，時々それに関連するいくつかの貸手，シンジケート代理である米国銀行，行政代理であるモルガン大通銀行が達成された |
|
8-K |
|
001-32559 |
|
1.1 |
|
2022年7月6日 |
19.1* |
|
賠償追討政策 |
|
|
|
|
|
|
|
|
19.2* |
|
インサイダー取引政策 |
|
|
|
|
|
|
|
|
21.1* |
|
医療財産信託会社の子会社です。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
31.1* |
|
1934年証券取引法第13 a-14条(A)条に基づいて最高経営責任者証明書を発行する。(医療財産信託会社) |
|
|
|
|
|
|
|
|
31.2* |
|
1934年証券取引法第13 a-14条(A)条に基づいて首席財務官を認証する。(医療財産信託会社) |
|
|
|
|
|
|
|
|
31.3* |
|
1934年証券取引法第13 a-14条(A)条に基づいて最高経営責任者証明書を発行する。(MPT運営パートナーシップ，L.P.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
31.4* |
|
1934年証券取引法第13 a-14条(A)条に基づいて首席財務官を認証する。(MPT運営パートナーシップ，L.P.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
32.1** |
|
1934年の証券取引法第13 a-14(B)条と2002年のサバンズ·オクスリ法案第906条に基づいて可決された“米国法”第18編第1350条に基づき、最高経営責任者と最高財務官の認証が行われている。(医療財産信託会社) |
|
|
|
|
|
|
|
|
32.2** |
|
1934年の証券取引法第13 a-14(B)条と2002年のサバンズ·オクスリ法案第906条に基づいて可決された“米国法”第18編第1350条に基づき、最高経営責任者と最高財務官の認証が行われている。(MPT運営パートナーシップ，L.P.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
118
添付ファイル101.INS |
|
XBRLインスタンスドキュメントを連結する |
|
|
|
|
|
|
|
|
添付ファイル101.SCH |
|
Linkbase文書を組み込んだインラインXBRL分類拡張アーキテクチャ |
|
|
|
|
|
|
|
|
104 |
|
表紙相互作用データファイル(フォーマットは、証拠物101に含まれる適用分類拡張情報をイントラネットXBRLである) |
|
|
|
|
|
|
|
|
*アーカイブをお送りします。
**関数で提供されます。
*契約または補償計画またはスケジュールを管理します。
119
第十六項表10-K要約
ない。
120
標札題材.題材
取引法第13又は15(D)節の要件に基づいて、登録者は、次の署名者がその代表として本報告書に署名することを正式に許可している。
|
医療財産信託会社です。 |
|
|
|
|
|
差出人： |
/S/J.ケビン·ハンナ |
|
|
J.ケビン·ハンナー |
|
|
上級副総裁、主計長、財務アシスタント、首席会計官 |
|
|
|
|
MPT運営組合，L.P. |
|
|
|
|
|
差出人： |
/S/J.ケビン·ハンナ |
|
|
J.ケビン·ハンナー |
|
|
上級副総裁、MPT運営組合会社唯一の一般パートナー、財務総監、アシスタント財務主管兼首席会計官。 |
日付：2024年2月29日
授権書
これらの文書を知ったすべての人は、J.Kevin HannaおよびR.Steven Hamnerを真および合法的な権利者に任命し、以下にその名義でその署名付状に代わって提出された表格10-K年報および上記表格10-K年報の任意およびすべての改訂に分けた。及び一般的には、吾等は、登録者が取引所法令の条文及び米国証券取引委員会に関するすべての要求を遵守できるように、その名義及び主管者及び取締役としてすべての事項を処理し、吾等が上記受権者又はそのうちのいずれかが署名する可能性がある署名、並びにForm 10−K年度報告及びその任意及びすべての改訂を承認及び確認する。
本報告書は、取引法の要求に基づいて、指定日に登録者として以下の者代表登録者によって署名された。
サイン |
|
タイトル |
|
日取り |
|
|
|
|
|
/S/エドワード·K·アルダガー エドワード·K·アルダガー |
|
董事局主席総裁 取締役CEO兼最高経営責任者 (首席行政主任) |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/R.スティーブン·ハムナ スティーブン·ハムナ |
|
常務副総裁 首席財務官兼取締役 (首席財務官) |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/G.スティーブン·ドソン G.スティーブン·ドソン |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/カタリーナ·A·モシンゴ カタリーナ·A·モシンゴ |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/エミリー·W·マーフィー |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
エミリー·W·マーフィー |
||||
|
|
|
|
|
/S/エリザベス·N·ピーターマン エリザベス·N·ピーターマン |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
題名/責任者：[by]Paul Sparks，Jr. D.ポール·スパックス小さいです |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/マイケル·G·スチュワート マイケル·G·スチュワート |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
|
|
|
|
|
/S/C.レイノルズ·トンプソン，III レイノルズ·トンプソンIII |
|
役員.取締役 |
|
2024年2月29日 |
121
付表II：推定値条件に合った顧客と
医療財産信託会社とMPT運営パートナー会社，L.P.
2023年12月31日
|
|
|
|
|
足し算 |
|
|
|
控除額 |
|
|
|
|
|
|||||||||
十二月三十一日までの年度 |
|
残高は |
|
|
荷電 |
|
|
|
料金は… |
|
|
|
ネットワークがあります |
|
|
|
残高は |
|
|||||
|
|
(単位：千) |
|
||||||||||||||||||||
2023 |
|
$ |
|
|
$ |
|
(2) |
|
$ |
— |
|
|
|
$ |
( |
) |
(3) |
|
$ |
|
|||
2022 |
|
$ |
|
|
$ |
|
(4) |
|
$ |
— |
|
|
|
$ |
( |
) |
(5) |
|
$ |
|
|||
2021 |
|
$ |
|
|
$ |
|
(6) |
|
$ |
|
(7) |
|
$ |
( |
) |
(8) |
|
$ |
|
||||
122
別表III-不動産投資減価償却と減価償却
2023年12月31日
|
|
|
|
初期コスト |
|
|
後続追加 |
|
|
2023年12月31日のコスト(1) |
|
|
積算 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
命が続いている |
|
||||||||||||||||||||||
位置 |
|
物件タイプ |
|
土地 |
|
|
建物.建物 |
|
|
改善- |
|
|
携帯する |
|
|
土地 |
|
|
建物.建物 |
|
|
合計する |
|
|
減価償却 |
|
|
Encum- |
|
|
日取り |
|
日取り |
|
すでに計算した |
|
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(千単位のドル額) |
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イギリスのアバディーン |
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— |
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スペインのアルゲシラス |
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ウィスコンシン州アルトゥーナ |
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アルテリンチャム、イギリス |
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テキサス州アルヴィン |
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アーノルド、イギリス |
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アシュテッド、イギリス |
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コロラド州オーロラ |
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テキサス州オースティン |
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— |
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アリゾナ州エバンデール |
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— |
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— |
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エルイギリスだ |
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— |
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バドサルズファーレンドイツ |
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— |
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|||||||||||
バドサルズファーレンドイツ |
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— |
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— |
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バデオインハウゼンドイツ |
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— |
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— |
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|||||||||||
カリフォルニア州ベールスフィールド |
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— |
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|||||||||||
バービードイツ |
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— |
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— |
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|||||||||||
ベシンストック、イギリス |
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|||||||||||
バーゼンハイム、ドイツ |
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|||||||||||
バース、イギリス |
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— |
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|||||||||||
バース、イギリス |
|
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— |
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|||||||||||
ベッカムイギリス |
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— |
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|||||||||||
イギリスのベッドフォード |
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カリフォルニア州ベルフロール |
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— |
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— |
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— |
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|
適用されない |
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サウスカロライナ州バンネツビル |
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|||||||||||
テキサス州ダスプリント市 |
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イギリスバーミンガム |
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行為健康施設 |
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|
||||||||||
イギリスバーミンガム |
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— |
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— |
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|||||||||||
イギリスバーミンガム |
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— |
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|||||||||||
イギリスバーミンガム |
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— |
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|
— |
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— |
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|
— |
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イギリスバーミンガム |
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— |
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ブラックベンイギリス |
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|||||||||||
ブラックベンイギリス |
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— |
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|||||||||||
ミズーリ州ブルー泉市 |
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|||||||||||
オハイオ州ボドマン |
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|||||||||||
ミズーリ州ボイシ |
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— |
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ボルトン、イギリス |
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— |
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|||||||||||
ニュージャージー州ニュートン町 |
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— |
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|
|||||||||||
123
|
|
|
|
初期コスト |
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後続追加 |
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|
2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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命が続いている |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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|
改善- |
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携帯する |
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土地 |
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|
建物.建物 |
|
|
合計する |
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|
減価償却 |
|
|
Encum- |
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日取り |
|
日取り |
|
すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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ルイジアナ州ボシル市 |
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ケンタッキー州ボーリング場 |
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— |
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ブランディス、ドイツ |
|
リハビリ病院 |
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— |
|
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|
— |
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||||||||||
ブランフェルスドイツ |
|
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— |
|
|
|
— |
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|
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|
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|||||||||||
イギリスブリストル |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
ブロムリーイギリス |
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— |
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— |
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|||||||||||
コロラド州ブルームフィールド |
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— |
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|
|
— |
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|||||||||||
バリー、イギリス |
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— |
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— |
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|||||||||||
イギリスのバサチ |
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— |
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— |
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|||||||||||
スペイン·アディスス |
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— |
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— |
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|||||||||||
カンタベリー、イギリス |
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— |
|
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— |
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|||||||||||
カマホ、イギリス |
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— |
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— |
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|
|
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|||||||||||
テキサス州カロトン |
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— |
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|
|
— |
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|
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|
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|||||||||||
ワイオミング州カスパー |
|
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|
— |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
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— |
|
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|
|
— |
|
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|
— |
|
|||||||
カトラム、イギリス |
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— |
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|
— |
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|
|||||||||||
サウスカロライナ州キャシー |
|
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— |
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|
— |
|
|
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|
|||||||||||
アリゾナ州チャンドラー |
|
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— |
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|
|
— |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
アリゾナ州チャンドラー |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
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|||||||||||
銭デル、イギリス |
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— |
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— |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
銭デル、イギリス |
|
|
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
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|||||||||||
チェロサウスカロライナ州 |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
テキサス州クラックスビル |
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— |
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— |
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|||||||||||
ケルン、ドイツ |
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— |
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— |
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|||||||||||
コロラド州コロラド州スプリングス |
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— |
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— |
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|||||||||||
オハイオ州コロンブス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
テキサス州商業城 |
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— |
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|||||||||||
テキサス州コンロ市 |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
コンバース、テキサス州 |
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フロリダ州のサンゴの壁 |
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クラウンポイント、IN |
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クロイデン、イギリス |
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ダレン、ドイツ |
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テキサス州ダラス |
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ダリントン、イギリス |
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ダリントン、イギリス |
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ダリントン、イギリス |
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デンバー、CO |
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ニュージャージー州ダンビル |
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ミシガン州デトロイト |
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イギリスのデュスベリー |
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B |
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DISS、イギリス |
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イギリスのドーチェスター |
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ドルマルゲン、ドイツ |
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ニュージャージー州ドーバー市 |
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124
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初期コスト |
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後続追加 |
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2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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命が続いている |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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改善- |
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携帯する |
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土地 |
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建物.建物 |
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合計する |
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減価償却 |
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Encum- |
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日取り |
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日取り |
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すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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Droitwichイギリス |
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オハイオ州ダブリン |
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テキサス州エルパソ |
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コロラド州エンゲルウッド |
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イギリスのエセックス |
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ユクストン、イギリス |
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テキサス州フェルストン |
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アリゾナ州フラグスタフ |
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アリゾナ州フィレンツェ |
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コロンビアフロリダブランカ |
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カリフォルニア州フォルサム |
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テキサス州フォートワース |
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コロラド州噴水 |
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カリフォルニア州フレスノ |
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フロムイギリス |
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フロムイギリス |
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ゲーンズバーラーイギリス |
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1,528 |
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— |
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— |
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カリフォルニア州ガードナー |
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テキサス州ジョージタウン |
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アリゾナ州ギルバート |
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アリゾナ州ギルバート |
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イギリスグラスゴー |
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イギリスグラスゴー |
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アリゾナ州グレンデール |
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アリゾナ州グレンデール |
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イギリスのグロスター |
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ゴダミン、イギリス |
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アリゾナ州特異 |
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米森登、イギリス |
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グラファス、ドイツ |
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イギリスのギルフォード |
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ハソールイギリス |
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ハロー、イギリス |
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サウスカロライナ州ハツビル |
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ハソックス、イギリス |
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ペンシルバニア州ヘイスティングス |
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テキサス州ハウスマン |
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ハイデルベルク、ドイツ |
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テキサス州Helotes |
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フィンランドヘルシンキ |
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ヘメル·ヘンプステッドイギリス |
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フロリダ州ハラル |
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|||||||||||
フロリダ州ハラル |
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オハイオ州高地山 |
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|||||||||||
125
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初期コスト |
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後続追加 |
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2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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命が続いている |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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改善- |
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携帯する |
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土地 |
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建物.建物 |
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合計する |
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減価償却 |
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Encum- |
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日取り |
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日取り |
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すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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テキサス州の高地村 |
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コロラド州ハイランド牧場 |
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テキサス州ヒル県 |
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ヒンクリー、イギリス |
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イギリス、フック |
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アラバマ州フーバー |
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アラバマ州フーバー |
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— |
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アーカンソー州ホープ |
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アーカンソー温泉市 |
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テキサス州ヒューストン |
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||||||||||||
テキサス州ヒューストン |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ヒューストン |
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— |
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||||||||||||
テキサス州ヒューストン |
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— |
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カリフォルニア州ハンティントン公園 |
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— |
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— |
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|||||||||||
カリフォルニア州ハンティントン公園 |
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— |
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— |
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アイダホ州フォルス市 |
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アイダホ州フォルス市 |
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— |
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ペンシルバニア州ジョンストン |
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— |
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カンザスシティケンタッキー州 |
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— |
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ミズーリ州カンザスシティ |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ケイティ |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ケイティ |
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— |
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— |
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クレンスボーンドイツ |
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— |
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— |
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クオーピオ、フィンランド |
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— |
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ラファットIn |
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ラファットIn |
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— |
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— |
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ワイオミング州ランデル |
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フロリダ州ローデール湖 |
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ロートンオクラホマ州 |
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テキサス州レトン |
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テキサス州ユニオンシティ |
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— |
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ケンタッキー州リウッド |
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— |
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— |
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イギリスのリーズ |
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レシーテキサス州 |
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オレゴン州ルイストン |
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テキサス州のニレの木 |
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イギリスロンドン |
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|||||||||||
イギリスロンドン |
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|||||||||||
イギリスロンドン |
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— |
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— |
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|||||||||||
イギリスロンドン |
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— |
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イギリスロンドン |
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イギリスロンドン |
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— |
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|||||||||||
126
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初期コスト |
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後続追加 |
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2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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命が続いている |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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改善- |
|
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携帯する |
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土地 |
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建物.建物 |
|
|
合計する |
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|
減価償却 |
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Encum- |
|
|
日取り |
|
日取り |
|
すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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イギリスロンドン |
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— |
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|||||||||||
コロラド州ランモント |
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— |
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— |
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カリフォルニア州ロサンゼルス |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ルバーク |
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— |
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||||||||||||
カリフォルニア州リンウッド |
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— |
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— |
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マラガ、SP |
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— |
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— |
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|||||||||||
マンデビルロサンゼルス |
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— |
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— |
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|||||||||||
マレーロロサンゼルス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
テキサス州マッキンニー |
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— |
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|
— |
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|
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|
|
|
|
|||||||||||
テキサス州マッキンニー |
|
|
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|
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|
|
— |
|
|
|
— |
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|
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|
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|
— |
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|
適用されない |
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- |
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|||||||||
オレゴン州マクミンビル |
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— |
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— |
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|||||||||||
フロリダ州メルボルン |
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|
— |
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||||||||||||
ミルトン·モブレイギリス |
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— |
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— |
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|||||||||||
アリゾナ州メサ |
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— |
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|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
アリゾナ州メサ |
|
|
|
|
|
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|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
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|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
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|
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|
|
|||||||||||
ペンシルバニア州マイルスデール |
|
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|
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|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
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|
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|||||||||||
フロリダ州マイアミ |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
|
|||||||||||
フロリダ州マイアミ |
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
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||||||||||||
ミルトン·ケアンズイギリス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
モンマス、イギリス |
|
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— |
|
|
|
— |
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|
|
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|||||||||||
ニュージャージー州モンクレア |
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— |
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||||||||||||
サウスカロライナ州マントプレソン |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州新ブランフェルス |
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— |
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— |
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|||||||||||
ルイジアナ州ニューオーリンズ |
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— |
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|||||||||||
ニュージャージー州のニューアーク |
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— |
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インディアナ州ニューバーグ |
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ミズーリ州ノースラーン |
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カリフォルニア州ノーウォーカー |
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カリフォルニア州ノーウォーカー |
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マサチューセッツ州ノーウッド |
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適用されない |
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イギリスのノッティンガム |
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イギリスのノッティンガム |
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イギリスのノッティンガム |
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テキサス州オデッサ |
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テキサス州オグデン |
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オクラホマシティオクラホマ州 |
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ケンタッキー州オラシー |
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||||||||||||
ケンタッキー州オラシー |
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— |
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— |
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イギリスのオピントン |
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アリゾナ州オタワ |
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オウル、フィンランド |
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ケンタッキー州オランド公園 |
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ケンタッキー州オランド公園 |
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— |
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テキサス州を見下ろすと |
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テキサス州パレスチナ |
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コロラド州パーカー |
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127
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初期コスト |
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後続追加 |
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2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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命が続いている |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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改善- |
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携帯する |
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土地 |
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建物.建物 |
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合計する |
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減価償却 |
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Encum- |
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日取り |
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日取り |
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すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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ワシントン州パスコ |
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— |
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テキサス州ピルラン |
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— |
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バージニア州ピーターバーグ |
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— |
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— |
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|||||||||||
アリゾナ州フェニックス |
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— |
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|
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||||||||||||
アリゾナ州フェニックス |
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|
— |
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|
|
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|
|
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|
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||||||||||||
アリゾナ州フェニックス |
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— |
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|
|
— |
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|||||||||||
アリゾナ州フェニックス |
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
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|
|
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テキサス州プライノ |
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— |
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— |
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プール、イギリス |
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ミズーリ州ポプラブラフ |
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テキサス州アーサー港 |
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— |
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ミシガン州ヒュンロン港 |
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— |
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ボスフォールズID |
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プレストン、イギリス |
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— |
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— |
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ブリスバーラー王子、イギリス |
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— |
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— |
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— |
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— |
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— |
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|
適用されない |
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ノースカロライナ州ローリー |
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|||||||||||
レイデン、イギリス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
レイデン、イギリス |
|
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— |
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|
|
— |
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|||||||||||
Remscheidドイツ |
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— |
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|
— |
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|
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|||||||||||
テキサス州リッチモンド |
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— |
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|
|
|
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||||||||||||
バージニア州リッチモンド |
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— |
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— |
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ワイオミング州リフトン |
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— |
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ペンシルバニア州喘息泉 |
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— |
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マサチューセッツ州ロチデール |
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— |
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|||||||||||
マサチューセッツ州ロチデール |
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— |
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イギリスのロチデール |
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— |
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|||||||||||
フロリダ州ロクリッチ |
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ケンタッキー州ローランド公園 |
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イギリスのロームフォード |
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— |
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テキサス州ローゼンボグ |
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— |
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— |
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ローリー、イギリス |
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— |
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|||||||||||
イギリスのロイストン |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ソルトレークシティ |
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— |
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||||||||||||
テキサス州サンアントニオ |
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— |
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||||||||||||
テキサス州サンアントニオ |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州サンアントニオ |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州サンアントニオ |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州サンアントニオ |
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— |
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カリフォルニア州サンベナディノ |
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128
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初期コスト |
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後続追加 |
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2023年12月31日のコスト(1) |
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積算 |
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生活はいつですか |
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位置 |
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物件タイプ |
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土地 |
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建物.建物 |
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改善- |
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携帯する |
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土地 |
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建物.建物 |
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合計する |
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減価償却 |
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Encum- |
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日取り |
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取得日 |
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すでに計算した |
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(千単位のドル額) |
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サンタ·マリア·デ·フェラPT |
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フロリダ州セバスチャン |
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ペンシルバニア州サロン |
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||||||||||||
ケンタッキー州ショニ |
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— |
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— |
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イギリスのシェフィールド |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州シェルマン |
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— |
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— |
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|||||||||||
イギリスサウサンプトン |
|
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— |
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|
— |
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|
|
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|||||||||||
サウスカロライナ州スパタンバーグ |
|
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— |
|
|
|
— |
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スターリング、イギリス |
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— |
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— |
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|||||||||||
カリフォルニア州ストックトン |
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— |
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— |
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サリー郡、イギリス |
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— |
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— |
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ニュージャージー州スセックス |
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— |
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— |
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|||||||||||
スウィンデン、イギリス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
テッド·リーイギリス |
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— |
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|
— |
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|||||||||||
アリゾナ州タンペ |
|
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— |
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|
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|
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|
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|
|
|
|
||||||||||||
テキサス州テックサカナ |
|
|
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|
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
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— |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
適用されない |
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- |
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||||||||
テキサス州ウッドランズ |
|
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|
— |
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|
|
— |
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|
|
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|||||||||||
コロラド州サントン |
|
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— |
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|
— |
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|||||||||||
オハイオ州トレド |
|
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— |
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— |
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|
|||||||||||
テキサス州トムボル |
|
|
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— |
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|
— |
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|||||||||||
トキ、イギリス |
|
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|
— |
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|||||||||||
フィンランドトゥルク |
|
|
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— |
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|
|
— |
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|||||||||||
イギリスのウスク |
|
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— |
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— |
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|
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|||||||||||
バレンシア、SP |
|
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— |
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— |
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|||||||||||
ワシントン州バンクーバー |
|
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— |
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|
|
— |
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|
|
|
|
|
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|
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|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
||||||||||
ヴィソ、ポルトガル |
|
|
|
|
|
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— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
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|||||||||||
オハイオ州ウォーレン |
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— |
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|
||||||||||||
オハイオ州ウォーレン |
|
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— |
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|
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カリフォルニア州ワトソンビル |
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— |
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— |
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|||||||||||
テキサス州ウェバースター |
|
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|
— |
|
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|
— |
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|||||||||||
オハイオ州ウィンチェスター |
|
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|
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|
— |
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|
|
— |
|
|
|
|
|
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西ヨルダン、テキサス州 |
|
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|
— |
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||||||||||||
イギリスのシミドランズ郡 |
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— |
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— |
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|
— |
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|
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|
|
|
||||||||||
ルイジアナ州シモンロー |
|
|
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|
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|
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|
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|
— |
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|
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||||||||||||
テキサス州西谷市 |
|
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|
|
— |
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||||||||||||
ケンタッキー州ウィチト |
|
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|
— |
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|
— |
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|
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ウィレンホール、イギリス |
|
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— |
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|
|
— |
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|
|||||||||||
ウィンチェスター、イギリス |
|
|
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— |
|
|
|
— |
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|||||||||||
イギリスのウィンザー |
|
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
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|
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|||||||||||
ウォーキンイギリス |
|
|
|
|
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— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
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|
|
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|||||||||||
ウォーシン、イギリス |
|
|
|
|
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|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
ヨークシャー、イギリス |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
2023年4月14日 |
|
|
|
|||||||||
ヨークシャー、イギリス |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
オハイオ州ヤンストン |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
488 |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|||||||||||
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
129
不動産総資産(建設中工事、無形賃貸資産、融資リース投資、担保ローンを除く)の変動状況は以下の通り(単位：千)：
|
|
2023年12月31日 |
|
|
2022年12月31日 |
|
|
2021年12月31日 |
|
|
|||
コスト |
|
|
|
|
|
|
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|
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|
|||
期初残高 |
|
$ |
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$ |
|
|
$ |
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買収する |
|
|
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|
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|
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|||
建設中の移転 |
|
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|
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— |
|
|
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足し算 |
|
|
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|
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性質.性質 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
他にも |
|
|
|
(3) |
|
( |
) |
(3) |
|
( |
) |
(3) |
|
期末残高 |
|
$ |
|
(4) |
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
減価償却累計変動状況は以下の通り(千で計算)
|
|
2023年12月31日 |
|
|
2022年12月31日 |
|
|
2021年12月31日 |
|
|
|||
減価償却累計 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
期初残高 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
減価償却 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
処分済み財産の減価償却 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
他にも |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
期末残高 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
130
別表IV--住宅ローン不動産ローン
医療財産信託会社です。MPT運営パートナー、L.P。
2023年12月31日
A欄 |
|
B欄 |
|
|
C欄 |
|
D欄 |
|
E欄 |
|
|
F欄 |
|
|
G(1)欄 |
|
|
H欄 |
|
|||||
説明する |
|
利子 |
|
|
最終的には |
|
定期払い |
|
この前 |
|
|
顔.顔 |
|
|
携帯する |
|
|
元金 |
|
|||||
|
|
(千単位のドル額) |
|
|||||||||||||||||||||
長期第一住宅ローン： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|||||
コロンビア(4) |
|
|
% |
|
|
|
|
|
(2 |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
(3 |
) |
||||
発振器 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
(2 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
(3 |
) |
||||
展望(5) |
|
|
% |
|
|
|
|
|
(2 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
(3) (6) |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
(7 |
) |
||||
2023年12月31日まで、2022年、2021年12月31日までの年度住宅ローン(信用損失準備を除く)の変動状況の概要は以下の通り
|
|
十二月三十一日までの年度 |
|
|
|||||||||
|
|
2023 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
|||
|
|
(千単位のドル額) |
|
|
|||||||||
年初残高 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
本年度の新規プロジェクト： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
新規住宅ローンおよび追加立て替え金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(9) |
|||
為替レートの変動 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
本年度の控除項目： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
元金の徴収 |
|
|
( |
) |
(8) |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
(9) |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
年末残高 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
131