添付ファイル10.30

賃貸契約第2修正案

注意してください特定の情報は[***]この 文書は、実質的でもなく、(Ii)公開されていれば競争に有害であるため、本展覧会から省略されている。

リース協定の第2修正案(“第2修正案”)の日付は2021年7月8日(“第2修正案発効日”)であり、デラウェア州有限責任会社Are-708 Quince Orchard、LLC(カリフォルニア州パサデナ北ユークリッド通り26号、カリフォルニア州91101(“大家”)と適応バクテリオファージ治療会社(デラウェア州社、住所は20878メリーランド州ゲザスバーグ昆斯園路708号Suit 150，708 Quince Orchard Road，Gaithersburg，20878)によって決定された。

リサイタル

A.大家さんとテナントは、2019年8月9日の特定賃貸契約(“元のレンタル”)を締結し、2019年8月7日の特定レタープロトコル、2020年10月28日の日付の特定レタープロトコル、および2020年10月28日の日付のある第1回レンタル契約修正案(“第1修正案”)を締結し、元の賃貸、br}レタープロトコルおよび第1修正案、すなわち“レンタル”)とともに、大家がある不動産をテナントに賃貸する“レンタル”)を修正した[***]メリーランド州ゲザスバーグ烏節路150708 Quince Orchard Road、Gaithersburg，20878に位置する賃貸可能平方フィート(“既存の不動産”)は、賃貸契約により詳細に記載されている。

B.大家とテナントは賃貸契約の修正を希望し、その他の事項を除いて、既存の不動産を1カ所拡大する[***]二段階に分けて平方フィートを賃貸し、レンタル期間を延長し、一定の改善手当を提供し、特定の標語権を付与することは、本第二改正案に規定された条項及び条件の下で行われる。

契約書

そこで，現在，前述の内容を考慮して，双方がここで行った承諾と条件，その他の良好かつ価値のある価格を考慮して，大家とテナントは本賃貸契約を以下のように改訂することに同意している

1.定義； リサイタル。本第2の修正案で使用されるが、他に定義されていない用語は、本リースに規定されている意味を有するべきである。朗読 は本第2修正案の不可分の一部を構成しており，ここでは参考に引用する.

2.br構内を追加的に拡張します。既存物件はビル内を含む以下のエリアに拡大され、最終的にテナントは100%ビルを借りる：(A)第1階の拡張不動産開始日(以下4節で定義するbr)から、既存不動産はさらに約を拡大すべきである[***]レンタル可能二乗フィート(Br)(“1階拡張不動産”)と、(B)2階拡張不動産着工日から発効(以下第4節参照)は、既存不動産は追加的に約を拡大すべきである[***]賃貸可能平方フィート(“第2階拡張物件”、第1階拡張物件、第2階拡張物件および既存のbr物件を総称して“物件”、1階拡張物件およびbr}第2階拡張物件を総称して“追加拡張物件”と呼ぶ)。添付ファイルAとA-1は既存の家屋を陰影領域として描画し，既存の家屋を描いている.添付ファイルA-2は、拡張された場所を斜線領域として記述し、アクセサリA-2としてレンタル契約に追加しなければなりません。添付ファイルの添付ファイルA-3は、2層拡張場所をシャドウ領域として記述し、アクセサリA-3としてレンタルに追加しなければなりません。

A.追加の 拡張場所テナント改善。テナントは、本契約添付ファイルCに添付されている“作業通知書”に記載されているように新規拡張住宅を改善しなければならず、所有者は、“作業通知書”に記載されている追加拡張家屋TI手当をテナントに提供しなければならない。

B.2番目の 延期期限.1回目の延期期限は2031年9月30日午前0時に満了する。本基本年間は、第2層拡張物件開始日から計算(“第2継続期間”)が第2層拡張物件開始日から計算されるbr期間(“第2継続期間”)に延長され、前の が賃貸条項及び条件によって終了又は延長されない限り、第2層拡張物件開始日後129ヶ月で満了する。本リースについては、“期限”を総称して基本期限、1回目の延期 および2回目の延期と呼ぶべきである。

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3. またはイベントがあります[***]

4.1階拡張住宅着工日；2階拡張家屋着工日[***]

5.brの追加拡張住宅を交付します。第3条(又は事項がある)に該当する場合は、大家は、(I)第1階の拡張住宅がほうきを使用して清掃を開始した日に、第1階の拡張住宅をテナントに交付し、“条件により、以前の居住者の財産が無料であり、及び(Ii)2階の拡張住宅を2階のテナントに交付し、ほうきによる清掃を開始し、”押す“状況、無料、及び以前の居住者の財産がない(それぞれ、1つの”引渡し“、”交付“、”引渡し“)である。大家が第1階の拡張家屋または第2階の拡張家屋を速やかに交付できなかった場合(場合によっては)、大家は、テナントがそれによる損失や損害に責任を負わない場合は、本第2修正案および追加拡張家屋に関連する賃貸契約を無効または撤回することができない

A.検収。 本第2修正案に記載されている以外に、(I)テナントは、第1階拡張場所の着工日までの“原状”の第1階拡張所を受け入れなければならない。(Ii)テナントは、第2階拡張所が着工した日の“原状”の第2階 ；(Iii)所有者 は新規拡張物件のいかなる欠陥にも責任を負わない、及び(Iii)テナントが新規拡張物件を接収することはテナントが新規拡張物件を受け入れる確実な証拠でなければならず、しかもbr}新規拡張物件は物件を取得する時の状況は良好であり、すべての戸棚及びキャビネット、無停電電力供給システム、電力サージ保護器、緊急発電機、通信システム、保安 システム、化学煙突及びその他の固定設備、及び当該物品が存在する範囲内を含むが、これらに限定されない。この段落の前述の規定にもかかわらず、テナントは、第1層拡張場所の着工日および第2層拡張場所の着工日(場合によって決まる)から60日以内に、書面で第1層拡張場所および第2層拡張場所の機械、電気および配管システム、および構造部品中の任意の潜在的欠陥を合理的に決定しなければならない。本項の場合、“潜在的欠陥”とは、このようなシステムおよび/または部品の中で合格技術者がこのようなシステムまたは部品を合理的に検査することによって発見または発見できない重大な欠陥を意味する。大家は、このような識別された潜在的欠陥を直ちに修復する(大家がこのような欠陥が実際に潜在的欠陥であることを合理的に確認することを前提とする)。

B.大家さんの仕事。所有者は、(I)追加拡張住宅内の破損または色の間違った天井タイルを交換すること、(Ii)廊下、公共空間、トイレ、および建物入口の公共領域壁に建築標準塗料を塗布すること(第(I)および(Ii)項に記載の作業を総称して“入居前作業”と呼ぶ)、および(Iii)専門的に追加拡張住宅内の床を清掃すること(“入居後作業”)を行うことを熟練した方法で行わなければならない。入居前の仕事と一緒に、“大家さんの仕事”)。大家は商業上の合理的な努力を尽くして、大家が大家の仕事を実行している間、テナントの正常な業務運営に対するいかなる妨害もできるだけ少なくすべきである。大家はテナントと調整して大家の仕事を履行する時間を調整しなければならないが、(A)大家は2022年4月1日までに事前居住を完了しなければならない(不可抗力の遅延の影響を受けて)、(B)大家は1階の拡張住宅の着工日と2階の拡張住宅の着工日後30日以内に事前居住を完了しなければならない(不可抗力の遅延の影響を受ける)。

C.条件。brの大家またはその任意の代理人は、新規拡張物件の全部または任意の部分の状況および/または新規拡張物件がテナントに適しているかどうかの業務についていかなる陳述または保証もしておらず、brテナントおよびテナントは、新規拡張物件が許可用途に適しているかどうかについて何の黙示も保証しない。テナントは，賃貸借契約第7節の規定に従って，追加の拡張場所を借款下の許可用途にのみ利用しなければならない。

D.ライセンス。 上記5.b節および第5.e節の規定に加えて、大家は、ビル内でテナントが追加拡張物件を占有することに関するいかなる作業も行う義務がなく、追加拡張物件に対するテナントの具体的な使用またはテナントの業務運営に関するいかなる許可、承認または権利を得る義務もない。テナントは新規拡張住宅の入居証を獲得する責任を負わなければならない。

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E.2階のビルの増築を中止する.2階拡張住宅の着工日よりも遅くない場合には、所有者は、テナントに何の費用も支払わない場合には、(I)適用される法律の要求に従って2階拡張家屋の退役を手配し、(Br)(Ii)は、テナント(テナントが大家及びその環境コンサルタントが合理的に受け入れる形及び内容からの非信頼状を受け取った後)に、所有者が獲得した2階拡張家屋の退役に関する引退報告を提出する。及び(Iii)二階拡張物件着工日に二階拡張物件内に位置するシステム及び設備をテナントに交付し、良好な運用状態にある。

6.追加拡張場所の基本賃貸料 (A)テナントは、引き続き賃貸契約に規定されたレートで既存物件について基本賃貸料を支払わなければならない、(B)1階拡張物件開始日からであるが、1階拡張物件基本賃貸料控除(以下、定義)から計算して、1階拡張物件基本賃貸料は月53，912.50元のレートで支払われ、(C)第2階拡張物件開始日からであるが、第2階拡張物件を限度とする基本賃貸料控除(以下、以下と定義する)。二階拡張物件の基本賃貸料は毎月18，368.75ドルのレートで支払います。

A. 基本レンタル料調整。

I.最初のbrフロア拡張場所。契約期間内に、第1層拡張物件の基本賃貸料は、第1層拡張物件の発効日(この日付構成調整日)の1周年毎に増加し、方法は、調整日の直前に対応する第1層拡張物件の毎月の基本賃貸料に賃貸料調整パーセンテージ(すなわち、br}3%)を乗じ、得られた金額をその調整日直前の毎月基本賃貸料に加算する。このように調整した基本レンタル料 はその後リース4節の規定で支払わなければならない.

二、2つ目の フロア拡張場所.契約期間内に、2階拡張物件の基本賃貸料は、2階拡張物件開始発効日(この日付構成調整日)の1周年ごとに増加し、その調整日直前に対応する2階拡張物件の毎月基本賃貸料に賃貸料調整パーセンテージ(すなわちbr}3%)を乗じ、得られた金額をその調整日直前の毎月基本賃貸料に加算する方法である。このように調整した基本レンタル料 はその後リース4節の規定で支払わなければならない.

三、三、基本賃貸料 新規1階拡張単位テナント改善手当調整。借り手が書面でbrの追加の拡張住宅テナント改善手当を使用することを選択した場合、テナントが追加の拡張住宅テナント改善手当を使用した日から、1階目の追加拡張住宅の基本賃貸料も増加すべきである(借り手が使用する追加のbrの第1階拡張ハウステナント改善手当の金額に基づいて計算され、この金額はbr年利9%の基本期限に従って償却される。これにより生じる償却金額は、既存物件の毎月基本賃貸料分割払い(1階拡張物件着工日まで)または1階追加拡張物件の毎月基本賃貸料分割払い(1階拡張物件着工日からその後)に計上しなければならない。追加の1階テナント改善手当の使用により増加した賃貸料は、いずれの場合も調整日にレンタル料調整割合で増加してはならない。

B. 追加拡張場所の基本賃貸料減免。

I. 1階拡張単位基本レンタル料減免[***]

二、brの二階拡張ビル盤の基本賃貸料減免[***]

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7. を定義用語に変更します。以下の日付から発効し，現在“基本賃貸条項”に含まれる定義 を以下のように修正する.

A.第1階の拡張住宅が使用され始めた日から、定義された“房舎”という言葉はすべて削除されなければならない

A.発効 2階拡張住宅着工日から、定義された“房舎”という言葉はすべて削除すべきであり、代わりに：

B.発効 1階拡張住宅着工日から、定義された“住宅賃貸可能面積”という言葉は約 を指す[***]レンタル可能な平方フィートです。

C.発効 2階拡張住宅着工日から定義されている“家賃貸可能面積”という言葉は約 を指す[***]レンタル可能な平方フィートです。

D.発効brは、1階拡張住宅着工日から定義される用語“テナントの営業費用シェア”とする[***]%.

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E.発効 二階拡張住宅着工日から定義される用語“テナントが負担する運営費用” は[***]%.

8.第7(C)節(アンインストールドック)修正案現在、賃貸借契約第7条(C)条を改正し、第2層拡張物件が発効した日から発効し、この条項をすべて削除し、代わりに以下の新たな第7(C)条である

(C)積み荷埠頭。ビル内に積み荷埠頭(“積み荷埠頭”)がある。テナントは、法律の要求と本項の条項と条件に基づいて、週7日、毎日24時間積み荷埠頭を使用する専有権を有しなければならない。積み荷埠頭で使用できないいかなる交換、修理またはメンテナンス期間中、大家はテナントに代替、補充、臨時または予備積み荷埠頭を提供する義務がない。大家さんは積み荷埠頭に対していかなる形式の明示や黙示の保証もしないし、大家もこのような保証をしない。上記の規定を制限することなく、テナントは、テナントがコンテナ埠頭が常に運行状態にあることを保証または保証しないことを明確に認め、同意し、テナントの使用に適応するのに十分な容量を有し、危険のないbr材料、または十分に機能するか、または機能することに同意し、大家は積み荷埠頭の故障によるいかなる損害にも責任を負わない。積み荷埠頭は家屋の一部ではないにもかかわらず、本賃貸条項(I)は、賃貸者が家屋の使用、運営、享受を管理し、(Ii)家屋内、家屋内、または家屋に関する事項、または家の使用または占有に起因する事項(保険、賠償、有害物質除去および環境要件に関する義務を含むが含まれるがこれらに限定されない)、または(Iii)大家の責任を制限し、テナントによる積み荷埠頭の使用にも同様に適用される。この条項と条項は、本レンタルが満了した後、または事前に終了した後に継続的に有効です。

9.第10条(駐車場)の改正。第1次増築住宅着工日から発効し、現在賃貸契約第10節を改訂し、その末尾に以下を追加した[***]

10.第38条(A)条(史跡標識)及び第38条(B)条(識別標識)を改訂する。第2改正案が発効した日から発効し、現在、レンタル第 38節を改訂し、38(A)と38(B)節をすべて削除し、代わりに以下の列の第 38(A)と38(B)節：

(A)記念碑マーク。所有者は、本プロジェクトの既存の記念碑標識に、運営費テナント名の一部として自費で設置·維持しなければならない。借受人のこの金の下での権利はテナント独自である。

(B)タグ タグ.“第二改正案”が発効した日から後(“所有者とテナント賃貸第二改正案”で述べたように)、テナントは、その唯一の選択、費用、費用に応じて、すべての適用される法律要件を遵守し、テナントの意思に応じて、建物の正面に単一のバックライト照明マークを設置して掲示し、適用法律要件(及び関連する電気接続及び設備)に適合し、当時のbr名とテナントの会社マーク(“識別マーク”)を表示する権利がある。このような権利は、許可が得られない限り、適応段階治療会社の個人的権利でなければならない。家主は本契約に添付されている標識標識を本契約添付ファイルDの一部として承認することを許可し、テナントは自費で標識標識の良好な状態を維持し、修理を行い、時々交換、リニューアル及び/又は標識標識を更新する権利があるが、大家の許可を受けなければならず、無理に差し押さえ、遅延或いは制限してはならない。契約の満了またはそれ以上の終了時に、テナントは、費用を自負しなければならない：(I)すべての適用可能な法律要件に従って、良好かつ熟練した方法で標識標識を解体する；(Ii)標識の設置、交換、リニューアル、更新および/または除去、正常な摩耗、および予期しない事故による損傷による建物の正面または外観に生じる任意の損傷を修復する。

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11.第39項(別の項目に移転)修正案 [***]

12.第41条(拡張権)を削除する[***]

13.フロント[***]

14.撹乱してはならない。“第二改正案”が発効した日から、本プロジェクトは、大家が締結した住宅ローン、信託契約又は土地賃貸契約の制約を受けない。本契約又は賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、テナントは、当該等の住宅ローン又は信託契約の所有者又は土地賃貸者が(場合に応じて)締結従属、迷惑、迷惑をかけない限り、借款を任意の住宅ローン、信託契約又は土地賃貸契約の留置権の後に置く義務はない。また，テナントと締結した委託契約は，テナントとその当事者が合理的に受け入れられる形式である.

15.外部修理[***]

16.資本予算 各例年の12月1日までに、大家は、次の例年の建物に対するオーナーの資本予算をテナントに提供し、その資本予算は、次の例年に建物を改善しようとする大家の資本改善を合理的に詳細に列挙しなければならない。テナントが合理的に資本予算にカレンダー適用年内に行うべきいかなる資本改善も含まれていないと判断した場合、テナントが書面で請求してから30日以内に、大家とテナントは面会し、テナントの懸念を誠実に検討すべきである。しかし、いずれの場合も、大家は、ビルに任意の資本改善を行うか否かの唯一の権力と裁量権を保持しなければならない。

17. その他。

A.完全な プロトコル.本第2改正案により改正された“リース”は、本リース対象に関する双方間の完全な合意であり、以前及び当時の口頭及び書面協議及び議論のすべての代わりになる。本第2改正案で改正されたリースは、双方が署名した書面でしか改訂できません。

B.バインディング 効果.本第2修正案は、双方、それぞれの代理人、br従業員、メンバー、代表、高級管理者、取締役、支社、子会社、関連会社、譲受人、相続人、br}利益相続人と株主に対して拘束力があり、彼らの利益に合致する。

C.仲介人。大家とテナントはそれぞれ声明して保証しており、マネージャー、代理人あるいは他の人(総称してマネージャーと呼ぶ) と第2修正案について取引しておらず、世邦魏理仕会社(以下、世邦魏理仕と略す)以外には、誰も今回の取引を促進していない。大家と世邦魏理仕との単独合意により、大家は世邦魏理仕に家賃を支払わなければならない。大家とテナントはここで賠償に同意し，相手がいかなる仲介人(世邦魏理仕を除く)からも受け入れないようにし，テナントや大家(適用する)と本第2修正案について取引することで手数料やその他の形の賠償を要求することで損害を受ける。

D.承認； 衝突.本第二修正案の改正及び/又は修正を経て、本租約は現在承認及び確認されているが、本リースの他のすべての条項 は完全な効力を維持し、本第2改正案の変更及び変更を受けない。本第二改正案の規定が本リースの規定と何か衝突した場合は、本第二改正案の規定に準ずるものとする。本第2修正案が明確に改訂されているか否かにかかわらず、本レンタルのすべての条項及び条項は、本第2改正案の目的及び意図を実現するために必要な範囲で修正される。

E.対応者/電子署名 .本“第2の修正案”は、2つ以上のコピーに署名することができ、各コピーは原本とみなされるべきであるが、すべてのコピーは、共通して同じ文書を構成しなければならない。コピーは、ファクシミリ、電子メール(pdf を含む、または2000年の米国連邦ESIGN法案に適合する任意の電子署名プロセス、例えばDocuSign)または他の送信方法によって配信されることができ、したがって、交付された任意のコピーは、正式かつ効率的に交付されたとみなされ、すべての目的に対して有効である。 本第2の修正案およびそのすべての関連事項について、電子署名は、元の署名と同等の法的効力を有するものとみなされるべきである。

[サインは次のページに表示されます]

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本第2修正案は上記1年目に印鑑を押して署名されたことを証明した。

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