ILPT−2023123100017173072023会計年度虚像P 7 yHttp：//Fasb.org/us-GAAP/2023#その他の資産Http：//Fasb.org/us-GAAP/2023#その他の資産Http：//Fasb.org/us-GAAP/2023#Account tsPayableAndAcruedLiabilitiesCurrentAndNonCurrentHttp：//Fasb.org/us-GAAP/2023#Account tsPayableAndAcruedLiabilitiesCurrentAndNonCurrent202020202000017173072023-01-012023-12-3100017173072023-06-30ISO 4217：ドル00017173072024-02-15Xbrli：共有00017173072023-10-012023-12-3100017173072023-12-3100017173072022-12-310001717307米国-公認会計基準：非関連側メンバー2023-12-310001717307米国-公認会計基準：非関連側メンバー2022-12-310001717307米国-公認会計基準：関連側メンバー2023-12-310001717307米国-公認会計基準：関連側メンバー2022-12-31ISO 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2029メンバーアメリカ-公認会計基準：担保融資メンバー2023-01-012023-12-310001717307ILPT：MortgageNotePayable 3.33 Duein 2029メンバーアメリカ-公認会計基準：担保融資メンバー2023-12-310001717307固定金利ローン：625-2030メンバーアメリカ-公認会計基準：担保融資メンバー2023-01-012023-12-310001717307固定金利ローン：625-2030メンバーアメリカ-公認会計基準：担保融資メンバー2023-12-310001717307アメリカ-公認会計基準：担保融資メンバー2023-12-310001717307US-GAAP：改善メンバーの構築と構築2023-12-31 アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
表10-K | | | | | | | | |
| ☒ | 1934年証券取引法第13又は15(D)節に基づいて提出された年次報告 |
本財政年度末まで十二月三十一日, 2023 |
| あるいは…。 |
| ☐ | 1934年証券取引法第13又は15(D)節に提出された移行報告書 |
委員会ファイル番号：001-38342 工業物流財産権信託
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
| | | | | |
| メリーランド州 | 82-2809631 |
| (組織状況) | (国際税務局雇用主身分証明書番号) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
ニュートン広場2号はワシントン通り255番地300号室ですニュートンはマサチューセッツ州02458-1634 |
| (主な行政事務室住所) | (郵便番号) |
登録者の電話番号は市外局番を含んでいます617-219-1460
同法第12(B)節により登録された証券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| クラスごとのタイトル | | 取引記号 | | 登録された各取引所の名称 |
| 実益権益普通株 | | ILPT | | ナスダック株式市場有限責任会社 |
同法第12(G)節により登録された証券：ありません
登録者が証券法規則第405条で定義されている有名な経験豊富な発行者であるかどうかをチェックマークで示す。はい、そうです☐ 違います。 ☒
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。はい、そうです☐ 違います。 ☒
登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求された短い期間内)に1934年の証券取引法第13または15(D)節に提出されたすべての報告を提出したかどうか、および(2)過去90日以内にそのような提出要求を遵守してきたかどうかを、再選択マークで示すはい、そうです ☒ 違います。☐
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−Tルール405条に従って提出された各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示すはい、そうです ☒違います☐
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速ファイルサーバ | ☐ | | ファイルマネージャを加速する | ☒ | |
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| | | | | |
| 非加速ファイルサーバ | ☐ | | 規模の小さい報告会社 | ☐ | |
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| | | | | |
| 新興成長型会社 | ☐ | | | | |
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる☒
証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する☐
これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(取引法第12 b-2条で定義されている)。はい、そうです☐違います。☒
登録会社非関連会社が保有する投票権のある実益普通株，額面0.01ドルの普通株または普通株の総時価は約#ドルである213.3ナスダック株式市場有限責任会社2023年6月30日の普通株1株3.3ドルの終値に基づく。この計算については、連合会社が保有する普通株式総数は、登録会社の受託者及び行政人員が直接保有するか、又はその連合会社が保有する1，070，294株の普通株に計上されている。
登録者2024年2月15日現在の発行済み普通株式数：65,842,339.
明確な規定や文意が別に言及されていない限り、本年度報告では、当社、ILPT、私たち、私たちまたは私たちのMean工業物流財産信託およびその合併付属会社について言及されている。
引用で編入された書類
本10-K表年次報告第III部第10、11、12、13及び14項に要求されるいくつかの情報は、2023年12月31日までの会計年度後120日以内に米国証券取引委員会に提出される2024年年次総会のために提出された最終委託書を参照して組み込まれる。
前向き陳述に関する警告
このForm 10-K年度報告書には、1995年の“個人証券訴訟改革法”や他の証券法に適合した前向きな陳述が含まれており、これらの陳述はリスクと不確実性の影響を受ける。これらの表現は、“信じる”、“予想”、“予想”、“計画”、“計画”、“推定”、“将”、“可能”などの語、およびこれらのまたは同様の表現の否定または派生語を含むことができる。これらの展望的表現は、以下の表現を含むが、これらに限定されない：経済と市場状況、私たちの工業物件需要の予想、私たちの未来の賃貸活動、私たちのレバレッジレベルと将来可能な融資、私たちの流動性需要と源、私たちの資本支出計画と約束、買収と処置、私たちの既存と可能な未来の合弁企業の手配、私たちの再開発と建設活動と計画、そして未来に割り当てられた金額と時間。
展望性表現は著者らの現在の予想を反映し、判断と仮説に基づいて、内在的な不確定性があり、リスク、不確定要素とその他の要素の影響を受け、これらの要素は著者らの実際の結果、業績或いは業績をそれらの展望性表現の中で明示或いは暗示する予想の未来結果、業績或いは成果と大きく異なることを招く可能性がある。私たちの実際の結果、業績または業績と展望性陳述に明示的または暗示的な結果、業績または業績が大きく異なるいくつかのリスク、不確実性、および他の要素を含むかもしれないが、これらに限定されない
•レバレッジ率を下げてキャッシュフローを生成し時価ベースのレンタル機会を利用することができます
•私たちのテナントはレンタル契約を更新したり延長したりするかどうか、あるいは既存のテナント条項と同じ割引条項で代替テナントを獲得するかどうか
•私たちは賃貸契約の能力を競争することに成功して、私たちは賃貸契約を更新したり、新しい賃貸契約を締結したり、あるいはハワイの不動産で賃貸料を再設定した時、私たちはレンタル料が増加する可能性を意識しました
•経済的に効率的な方法で債務や株式資本の使用を調達しバランスを取る能力は
•費用対効果のある金利上限を購入することができます
•私たちが債務利息と元金を支払う能力は
•十分な流動性を維持しています
•私たちの金利上限の取引相手の不履行や、金利上限の更新や交換のコストは、
•産業や物流業への需要は
•我々の能力及びテナントが不利な市場及び商業不動産業界条件下で運営する能力は、高金利、長期高インフレ、労働市場挑戦、サプライチェーン中断、新興技術、公開株式及び債券市場の変動、流行病、地政学的不安定及び緊張情勢、経済低迷又は可能な衰退又は不動産利用の変化である
•私たちはホテルの高い宿泊率を維持することができます
•私たちのテナントと地理的集中度は
•私たちのテナントは私たちに家賃義務を支払う能力と意志があります
•私たちのテナントの信用の質は
•私たちの不動産キャッシュフローの安全の変化は
•私たちのテナントはレンタル契約を滞納するかもしれません
•産業と物流部門と私たちのテナントの業務がどの程度弾性サプライチェーンと私たちの業務の利益を維持するために重要なのか
•株主に分配を支払い、そのような分配の金額を増加または維持することができます
•私たちが目標価格で不動産を売る能力は
•既存の合意条項の下で、遅延なく販売を完成させることができます
•私たちは、私たちの物件の拡張と改修プロジェクトを慎重に推進し、成功させ、これらのプロジェクトの期待されるリターンを実現することができます
•我々が予想する資本支出と賃貸コスト、および長期的な高インフレ、コスト超過、サプライチェーン挑戦、労働力不足、工事遅延、または必要な許可を得ることができないこと、これらの物件を賃貸する空間に目標を返す能力、および商業不動産市場の変動を含む、私たちの不動産の開発、再開発または再配置に関連するリスクと不確定性
•私たちは、既存の合弁企業の追加株式を売却したり、それにより多くの財産を貢献したり、追加の不動産合弁企業に参加し、合弁企業を誘致し、既存の合弁企業または私たちが加入する可能性のある任意の不動産合弁企業から利益を得ることができます
•私たちは目標リターンを達成するための物件を買収し
•私たちのマネージャーはRMR Group LLCやRMRが私たちの能力を管理することに成功しました
•気候変動やその他の原因による環境法やその解釈や実行の変化、あるいは私たちが招いた環境救済費用やその他の責任、
•商業不動産業界での競争、特に私たちの不動産が市場にある工業や物流業は
•連邦、州、地方の法律、会計規則、税法、および類似事項を遵守し、変更する
•複雑なルールの制限と、私たちが不動産投資信託基金やREITとしての納税資格を維持するために、複雑なルールを満たす能力によって、アメリカ連邦所得税の目的で使用されています
•私たちの関係者には、私たちの管理受託者、RMR、彼らと関連している他の人も含めて、実際と潜在的な利益の衝突があります
•テロ行為、流行病または他の公衆衛生安全事件または状況の爆発または持続、戦争または他の敵対行動、サプライチェーン中断、世界的な気候変動、または他の我々がコントロールできない人為的または自然災害、および
•その他の事項。
これらのリスク、不確実性、および他の要素は網羅されているわけではなく、私たちの定期申告文書に含まれている他の警告声明と一緒に読まなければならない。本年度報告書の他の部分または私たちが米国証券取引委員会または米国証券取引委員会に提出する他の文書に含まれる情報は、“リスク要因”のタイトルの下に含まれる情報、または本明細書またはその中に含まれる情報を含み、我々の前向き声明とは異なる可能性のある他の重要な要素を識別する。私たちがアメリカ証券取引委員会に提出した書類は、アメリカ証券取引委員会のウェブサイトwww.sec.govで調べることができます
あなたは私たちの展望的な陳述に過度に依存してはいけない。
法的要求がない限り、私たちは新しい情報、未来の事件、または他の理由でいかなる前向きな陳述を更新または変更するつもりはない。
有限責任に関する声明
メリーランド州評価·税務局に提出された改正後の2018年1月11日の“工業物流財産信託を確立する信託声明”は、工業物流財産信託の受託者、高級管理者、株主、従業員または代理人は、工業物流財産信託のいかなる義務またはそれに対して提起されたいかなるクレームによってもいかなる個人的責任を負うべきではないと規定している。工業物流財産信託取引に任意の方法で従事する者は、任意の金を支払うか、又は任意の義務を履行するときは、工業物流財産信託の資産のみに注目しなければならない。
工業物流財産権信託
2023 Form 10-K年次報告
カタログ表
| | | | | | | | |
| | | |
| | | ページ |
| | 第I部 | |
第1項。 | 業務.業務 | 1 |
プロジェクト1 A | リスク要因 | 29 |
項目1 B。 | 未解決従業員意見 | 44 |
プロジェクト1 C。 | ネットワーク·セキュリティ | 45 |
第二項です。 | 属性 | 45 |
第三項です。 | 法律訴訟 | 47 |
第四項です。 | 炭鉱安全情報開示 | 47 |
| | | |
| | 第II部 | |
| | | |
第5項。 | 登録者普通株市場、関連株主事項及び発行者による株式証券の購入 | 48 |
第6項。 | [保留されている] | 48 |
第七項。 | 経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析 | 48 |
プロジェクト7 A。 | 市場リスクの定量的·定性的開示について | 61 |
第8項。 | 財務諸表と補足データ | 62 |
第9項。 | 会計と財務情報開示の変更と相違 | 62 |
プロジェクト9 Aです。 | 制御とプログラム | 62 |
プロジェクト9 B。 | その他の情報 | 63 |
プロジェクト9 Cです。 | 検査妨害に関する外国司法管区の開示 | 63 |
| | | |
| | 第III部 | |
| | | |
第10項。 | 役員·幹部と会社の管理 | 64 |
第十一項。 | 役員報酬 | 64 |
第十二項。 | 特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項 | 64 |
十三項。 | 特定の関係や関連取引、取締役の独立性 | 64 |
14項です。 | チーフ会計士費用とサービス | 64 |
| | | |
| | 第IV部 | |
| | | |
第十五項。 | 展示品と財務諸表の付表 | 65 |
第十六項。 | 表格10-Kの概要 | 67 |
| | サイン | |
第1部
第1項。 業務.業務
私の会社
私たちはメリーランド州法律に基づいて2017年に設立された不動産投資信託基金です。私たちはアメリカ各地で産業と物流物件を所有してレンタルしている
2023年12月31日現在、私たちのポートフォリオは、39州に位置する411物件、約59，951，000平方フィートのレンタル可能平方フィートを含み、226棟の建物、レンタル可能なブロックおよび地権を含み、そのうちの約16，729，000平方フィート(本年度報告に含まれる10-K表のすべての平方フィートは監査されていない)は、主にハワイオアフ島に位置する工業用地または私たちのハワイ不動産、および185物件であり、そのうちの約43，222，000平方フィートは、他の38州に位置する工業および物流不動産、または私たちの大陸土地である。2023年12月31日現在、未合併合弁企業または未合併合弁企業の22%の株式を持っています。
2023年12月31日まで、私たちの大陸不動産は私たちの年化賃貸料収入の72.1%を占め、ハワイ不動産は私たちの年化賃貸料収入の27.9%を占めている。本年度報告10-K表で使用される年間化賃貸料収入を、テナントがその測定日までの賃貸契約に基づいて支払う年間化契約ベース賃貸料と定義し、直線賃貸料調整と賃貸価値の償却を含まない経常的費用補償を含めて我々に支払う予定である。
私たちの主な実行事務室はマサチューセッツ州ニュートン市ニュートン三百室ワシントン通り255番ニュートン広場二号、郵便番号：02458-1634、電話番号は(617)219-1460です。
モンマス不動産投資会社を買収する
2022年2月25日、モンマス不動産投資会社と我々の完全子会社との合併または合併により、モンマス不動産投資会社(MNR)の買収を完了した。MNRのポートフォリオには、124個のAクラス、単一テナント、純賃貸、電子商取引に集中した工業物件が含まれており、その中には約25，745，000平方フィートのレンタル可能平方フィートと、当時約束されていたが完成していなかった2つの物件買収がある。合併について、吾らは1人の機関投資家と合弁手配を締結したか、または買収したMNR物件のうち95件を買収するために、2つの約束されたMNR物件買収を含み、そのうちの1つはその後完成した。私たちの合併合弁企業はその後、もう一つの約束されたMNR物件買収協定を終了した。
私たちの業務と成長戦略
私たちはアメリカ各地で産業と物流物件を所有してレンタルしている。私たちは私たちの現在の不動産が収入増加に安定した基礎を提供すると信じている。賃貸契約が満期になるにつれて、私たちは新しい賃貸契約を延長または締結し、米国で工業と物流物件を選択的に開発することを求めている。
私たちの内部成長戦略は賃貸料の増加と既存の物件から得られた相応のキャッシュフローですそれは.私たちのハワイ物件のある賃貸契約は、レンタル料をレンタル期間内に定期的に公平な市場価値にリセットすることを規定しています。私たちの先輩が2003年12月に私たちのハワイ物件を買収し始めて以来、私たちのハワイ物件はまだ96%を超える賃貸、定期賃貸料がリセットされて、私たちのハワイ物件の賃貸期限が切れた後の賃貸継続期間と新しい賃貸活動に加えて、レンタル料が大幅に上昇しました。工業用途に適した土地が限られているため、私たちのハワイ不動産と競争するかもしれません。私たちのハワイ不動産は定期賃貸料のリセット、レンタル延期と新しい賃貸によって将来の賃貸料増加の潜在力を提供すると信じています。私たちのハワイ不動産のレンタル料リセットとレンタル活動による可能性のある内部賃貸料の増加以外に、私たちの大陸不動産の大部分の賃貸契約と私たちのハワイ不動産のいくつかのレンタル契約は定期的に設定されたドルの金額あるいはパーセントの増加を含んで、それによって私たちに支払うべき現金レンタル料を高めます
その時から、場合によっては、40年から50年前、私たちのハワイ土地のある賃貸契約が最初に締結された後、いくつかの物件の近くのコミュニティの特徴が変化しました。このような状況の中で、賃貸料を増加させるために、特定の物件の性質を変えるための再建活動を行った。私たちのハワイ物件は現在の用途に対する強い需要を経験しているため、ハワイの再建作業は短期的に主要な活動にはならないと予想されているが、選択的にこのような活動を行うかもしれない。また、私たちと私たちの先輩は時々私たちの内地物件のテナントのために拡張プロジェクトを建てて、レンタル延期と家賃上昇と交換して、私たちは選択的にこのような活動を続けるかもしれません。
私たちの外部成長戦略は以下に述べるように、私たちの投資、処置、そして融資政策によって定義される。我々の投資·融資·処分政策·業務戦略は取締役会によって策定されており、取締役会は株主の承認なしにこれらの政策や戦略を随時変更することができる。
私たちのレンタル契約
以下は私たちの物件の一般賃貸条項の概要です。特定の賃貸契約の条項は、以下に説明する条項とは異なる可能性がある。
内地置業の賃貸借契約。一般的に、私たちの大陸部の物件は賃貸契約所の規定に制限されており、これに関連する増加を含む不動産税、保険、公共事業および修理などのすべてのまたはほとんどの不動産レベルの運営および修理支出、例えば不動産税、保険、公共事業および修理などの借主は月ごとに、あるいは半年ごとに固定年賃貸料を支払い、返済する。私たちの大陸部の物件の多くの借約は私たちが自費で建物の屋根、外壁、地盤及びその他の構造要素を修理することを要求しています。しかし、私たちは内地の物件のメンテナンスが良いと信じているため、残りの賃貸期間内に、このような支出は私たちに大きな影響を与えないと信じています。
私たちの大陸不動産は現在98.9%がレンタルされている。これらの物件の賃貸契約がもうすぐ満期になるにつれて、私たちはもっと高い賃貸料でレンタル料を高めたり、もっと高いレンタル料で転貸する機会があると予想しています。また、私たち大陸不動産のいくつかのテナントは賃貸料を公平な時価にリセットすることを規定しており、これらのオプションを行使すれば、レンタル料を向上させることができるかもしれない。私たちは定期的に私たちの大陸地のテナントと協議して、彼らがより高い賃貸料と延長されたレンタル期間と交換するために、他の方法でその賃貸物件を改善することに興味があるかどうかを確認します。
ハワイ地所の賃貸借契約。一般的に、私たちのハワイ物件は、賃貸契約に基づいて、テナントは月、季節、または半年ごとに固定年間レンタル料を支払い、これに関連する増加を含む不動産税、保険、公共事業、修理などのすべての不動産レベルの運営および維持費用を支払いまたは返済します。私たちのいくつかのハワイ物件は固定された年レンタル料で賃貸します。このレンタル料は公平な市場価値によって定期的にリセットされ、他の物件は固定上昇幅の賃貸制限を受けています。場合によっては、リセットは公平な時価賃貸料に基づいており、他の場合には、賃貸土地の公平時価の割合である。公平時価賃貸料リセット比率は一般に当社が個別テナントと協議して決定するが、合意に達しなかった場合には、当社ハワイ物件の賃貸契約は評価手順を経る必要がある。公正な時価賃貸料に基づいて定期的にリセットされた土地賃貸契約の評価において、評価者は、公平で合理的な賃貸料を決定することを要求するが、改善は含まれていない。土地の公平な市価のパーセンテージに基づいて定期的に土地賃貸契約をリセットする評価過程において、評価士は土地の公平な市価(通常は改善を含まない)を決定しなければならないが、このような公平な市価は土地の最高と最適な用途を基礎とし、賃貸契約に引きずられないと見なし、その後、評価士は賃貸料収益率を土地価値に適用し、この比率は賃貸契約の中で確定するか、あるいは推定価格士によって市場状況に基づいて決定することができる。歴史的に見ると、この過程は大量のリセット金額を生み出している。
2023年12月31日現在、年間化賃貸料総収入の1%以上を占めるテナントは以下の通り
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | 全体のパーセントを占める |
| | | | | | | | 全体のパーセントを占める | | 年化する |
| | | | 違います。のです | | レンタルする | | レンタルする | | レンタルする |
| テナント | | 州政府 | | 属性 | | エスQです。英フィナンシャル·タイムズ紙(1) | | エスQです。英フィナンシャル·タイムズ紙(1) | | 収入.収入 |
| フェデックス社/フェデックス地上小包システム会社 | | 複数の州(34州) | | 80 | | 12,851 | | | 21.7 | % | | 29.7 | % |
| Amazonサービス/Amazon.comサービス有限責任会社 | | Al、IN、OK、SC、TN、VA | | 8 | | 4,539 | | | 7.7 | % | | 6.7 | % |
| 家得宝アメリカ会社 | | GA，HI | | 2 | | 956 | | | 1.6 | % | | 2.1 | % |
| UPSサプライチェーンソリューション会社 | | ニューヨーク州NH | | 3 | | 794 | | | 1.3 | % | | 1.6 | % |
| アメリカのタイヤ販売会社です。 | | ロサンゼルスネバダニューヨークオハイオ州 | | 5 | | 722 | | | 1.2 | % | | 1.5 | % |
| 金物会社を回復する | | 国防総省 | | 1 | | 1,195 | | | 2.0 | % | | 1.5 | % |
| Servco太平洋会社 | | どうも | | 7 | | 629 | | | 1.1 | % | | 1.4 | % |
| Par Pacific Holdings Inc. | | どうも | | 3 | | 3,148 | | | 5.3 | % | | 1.2 | % |
| TD SYNNEX社 | | ああ、ああ | | 2 | | 939 | | | 1.6 | % | | 1.1 | % |
| バークシャー·ハサウェイ社は | | ガリウム.ガリウム | | 1 | | 832 | | | 1.4 | % | | 1.0 | % |
| | | | 112 | | 26,605 | | | 44.9 | % | | 47.8 | % |
(1)レンタル平方フィートは、2023年12月31日現在の既存の賃貸契約に基づいて、居住のための装飾中の空間(ある場合)と、レンタルされていますが占有されていない空間を含みます。
我々の投資政策は
私たちの目標投資は最高市場のすべての産業と物流建築を含む。一線市場の外で、私たちの重点はより新しい建物、高信用品質のテナントともっと長いレンタル期間です。私たちの目標は新投資の資本化率が6.0%~7.5%と推定されることだ。市場状況が変化したり、他の場合には、私たちの目標投資と目標推定資本化率が変化する可能性があります。
買収可能な物件を評価する際には、以下の項目を含むが、これらに限定されない複数の要因を考慮する
•財産の位置
•この物件から受信され、受信される履歴レンタル料と予想レンタル料
•私たちの資本コストは不動産を所有することで達成可能な期待収益と比較しています
•不動産テナントの経験と信用の質
•テナントが経営する業界
•物件賃貸の残り期間と他の賃貸条項
•財産タイプ(例えば、バルク分布、最後の1マイル分布など)；
•同じまたは隣接する場所での類似物件の入居率および需要
•この物件の建築品質、物理条件、設計は、様々な環境持続可能性要素を含む
•不動産に必要かもしれない予想資本支出
•当該物件の価格と当該物件の推定リセットコストとを比較すること
•最近の市場販売によって証明された類似財産の価格と比較して、その財産が買収される可能性のある価格
•この物件は私たちのポートフォリオにおける他の資産との戦略的適合度
•私たちの資本には他の源、用途、または需要が存在する
•テナントの歴史上、その経営に環境持続可能性を採用することが期待されている場合
•不動産がある市場地域の税金と規制状況。
さらに、私たちは不動産合弁企業に投資したり設立したりすることもできる。私たちは現在、私たちの合併合弁企業の61%の株式、合併していない合弁企業の22%の株式、そして私たち一家の大陸部の財産の67%の共同権益を持っています。将来、吾等は、より多くの不動産合弁企業に投資したり、より多くの物件を買収したりする可能性があり、これらの物件を既存の合弁企業に貢献させることを目的としているが、そうすることが合弁企業の参加から利益を得る可能性があることを前提としており、あるいは私たちが投資に参加する機会は、合弁企業構造を使用したり、プライベートと公共持分資本源との間の物件推定値の違いに依存している。
私たちはどの物件にも投資できる総資産の金額や割合に制限はなく、どの場所への投資にも制限はありません。しかし、慎重な接近は集中化ではなく、ポートフォリオの多様性を求めることだと思う。
私たちの取締役会は、私たちの株主投票や事前通知を必要とすることなく、いつでも私たちの投資政策を変更することができる。今後，他の不動産活動に従事する実体の不動産，担保あるいは証券投資に対して政策をとる可能性がある。私たちは将来、他社との合併、戦略合併、またはより多くの合弁企業を設立する可能性を考えるかもしれません
私たちの処置政策
私たちは一般的に私たちの不動産の長期的な所有者だと思う。私たちは、私たちが物件を売却すること、私たちの合弁企業の株式、または私たちのいくつかの物件の株式の決定は、特定の時間の特定の物件に関連する可能性がある以下の考慮に基づくと予想される
•財産の安全を保証する可能性のある任意の債務の条項；
•この物件がレンタルされたかどうかは、もしそうであれば、残りの賃貸期間及び継続の可能性がある
•もし物件に空きがあったり、空きがあったりする可能性があれば、私たちは新しいテナントを識別することができる
•この物件で実現可能な将来の賃貸料の評価は
•借主改善、賃貸手数料および割引、空き家時の運営物件のコスト、および必要な建築改善資本(ある場合)を含む代替テナント探しに関連する潜在的コストは、私たちの将来の賃貸料の期待収益と比較される
•私たちが物件を売ることで得られる推定収益は
•この物件は私たちのポートフォリオにおける他の資産との戦略的適合度
•私たちは財産を売却して達成可能な収益の期待的な用途
•私たちと私たちの株主への税務影響
•資本の他の源、用途、または必要性が存在する；および
•私たちは私たちの合弁企業の株式を売却したり、私たちの既存の合弁企業や任意の新しい合弁企業により多くの財産を貢献することで得られるメリットを信じています。
私たちの取締役会は、私たちの株主投票や通知を必要とすることなく、いつでも私たちの処分政策を変更することができる。
私たちの融資政策は
改正された1986年の国内税法やIRCによると、私たちは通常、REIT課税収入の少なくとも90%を毎年分配し、特定の調整によって制限され、純資本収益を含まずにREITとして課税する資格がある。私たちは、将来の融資手配、不動産の売却、および/または合弁企業の権益、株式または債務証券の発行、または業務留保現金を使用して債務を返済し、私たちの物件に投資したり、買収、開発または再開発に資金を提供したりすることが予想され、これらの資金は支払いの割り当てを超える可能性がある。また、私たちの経営と投資活動の資金は、私たちの不動産テナントのレンタル料から、計画を超えて株主に分配される賃貸料と、手元の現金と将来得られる可能性のある任意の融資手配の収益を使用することを予想しています。私たちは主に私たちの業務の成功運営と市場状況に基づいて、いつ、株式を発行するか、新しい債務を発生させるか、あるいは既存の債務を再融資するかを決定します。私たちの資本調達能力は市場状況に大きく依存するため、債務返済や成長戦略に資金を提供するのに十分な資本を調達できるかどうかは判断できません。我々の融資源及び活動に関するより多くの情報は、本10-K年度報告第II部第7項の“経営陣の財務状況及び経営結果の検討及び分析−流動資金及び資本資源−我々の投融資流動資金及び資源”、本年度報告における本10−K年度報告第IV部第15項の付記3を参照されたい。
私たちは私たちが発生する可能性のある債務金額、あるいは私たちの不動産に適用される可能性のある担保ローンの数や金額を制限する政策はない。私たちの取締役会は、私たちの株主投票や通知を必要とすることなく、いつでも私たちの融資政策を変更することができる。
環境問題
不動産の所有権は環境問題に関連するリスクの影響を受ける。私たちが物件を買収する際には、環境現場評価を行い、問題のあるところでは、追加的なモニタリングと定期的な評価を行います。私たちのいくつかの財産は工業目的に使用されているか、またはすでに使用されているので、様々な形態の汚染が存在する可能性がある。私たちは私たちのテナントに環境法律を遵守することを要求し、私たちはまた既知の状況を監視し、場合によっては潜在的な環境責任のための準備金を設立しました。私たちは私たちのいかなる物件の環境条件が私たちに実質的な悪影響を及ぼすと信じていないにもかかわらず、私たちが未来に環境汚染を解決するために負担する必要があるかもしれないこのような条件やコストが私たちに実質的な悪影響を与えないことを確実にすることはできない。
競争
所有と不動産経営は競争の激しい業界だ。私たちは上場と個人REITs、多くの金融機関、個人、そして公共と民間会社と競争している。私たちのいくつかの競争相手たちは私たちよりもっと多くの財政と他の資源を持っているかもしれない。私たちの経営陣とマネージャーの経験と能力、私たちの物件の品質、テナントの多様性と信用の品質、そして私たちの賃貸構造は私たちにいくつかの競争優位性を提供して、私たちの業務は競争性質を持っているにもかかわらず、私たちの業務を成功させることができると信じています。詳細については，本年度報告表格10−K第I部第1 A項に記載されている“リスク要因−我々の業務に関連するリスク−我々は激しい競争に直面している”を参照されたい。
私たちのマネージャー
RMR Group Inc.またはRMR Inc.は、ほとんどの業務が多数の持分を持つ子会社RMRによって行われるホールディングス会社である。Adam D.Portnoyは本部基地信託の唯一の受託者、役員と持株株主であり、本部基地信託はRMR Inc.の持株株主、取締役会議長、取締役の取締役社長、RMR Inc.の取締役社長兼最高経営責任者総裁およびRMR Inc.のCEO兼CEOである。マシュー·P·ジョーダンは、私たちのもう一人の取締役受託者であり、RMRの執行副総裁でもあり、RMR社の首席財務官兼財務担当者、RMRの幹部と従業員である。我々の日常運営はRMRが行っている。RMRは、私たちの取締役会に投資と撤退の機会を提供し、管理と行政サービスを提供してくれます。RMRの主な営業場所はマサチューセッツ州ニュートン市ニュートン広場2番地，ワシントン通り255号，Suite 300，郵便番号：02458-1634，電話番号は(617)796-8390である
RMRは商業不動産や関連業務に専念する別の資産管理会社である。RMRやその子会社は、他の上場不動産会社、個人所有の不動産基金、不動産関連運営業務の管理人も務めている。また，RMRは我々の合弁企業に管理サービスを提供している.RMRの執行役員は、2024年2月16日現在、執行副総裁アダム·D·ポートノ、総裁兼最高経営責任者、執行副総裁クリストファー·J·ビロト、執行副総裁、ジェニファー·B·クラーク執行副総裁、総法律顧問兼事務総長総裁、マシュー·P·ジョーダン、執行副総裁、最高財務官兼財務担当者、ジョン·G·マレー執行副総裁、総裁である。私たちの総裁兼最高経営責任者Yael DuffyはRMRの上級副総裁であり、私たちの首席財務官兼財務担当Tiffany R.SyはRMRの副総裁である。RMRの他の管理者も、RMRまたはその付属会社が管理サービスを提供する他社の管理者を担当する。
従業員
私たちにはスタッフがいません。従業員が提供すべきサービスは，RMRおよび我々の管理委員会と管理者が提供する.RMRは2023年12月31日現在、本社と米国各地の地域事務所に1100人を超える常勤従業員を擁している。
企業の持続可能な発展
我々のマネージャRMRは、その持続可能な開発報告書を定期的に発行し、RMRおよびそのクライアント会社(我々を含む)が採用する環境、社会、およびガバナンス(ESG)イニシアティブをまとめている。RMRの持続可能な開発報告は，RMR Inc.のサイトにアクセス可能であり，サイトはwww.rmrgroup.com/Corporation-sustainability/default.aspxである.RMR Inc.Sウェブサイト上の情報またはウェブサイトを介して取得可能な情報は、本Form 10−K年次報告に参照的に組み込まれない。
私たちは、企業の持続可能な発展は私たちが運営実践に集中する戦略構成要素であり、私たちの競争地位、発展と再発展努力及び経済表現を強化できると信じている。私たちの持続可能な開発実践は私たちのマネージャーRMRのやり方と一致している-私たちの環境への影響を最小限にし、私たちが運営するコミュニティを抱きしめ、トップクラスの専門家を誘致する-私たちの長期的な成功を支持する重要な要素である。
私たちは、私たちの業務の環境への影響を最大限に減らす責任があることを認識し、自然資源の保護と効率の最大限の向上を求めて、私たちの財産の地球への影響を減らすことを求めています。私たちの環境持続可能な発展戦略とベストプラクティスは、私たちの物件の環境足跡を減らし、運営効率を最適化し、市場での競争力を強化することに役立ちます。私たちの持続可能な開発とコミュニティ参加戦略は、相互補完的な目標に重点を置いている
•責任のある投資。 環境パフォーマンスの改善と資産価値の向上が可能な物件に資本を投資することを求めている。物件買収の職務調査と年間予算過程において、RMRは他を除いて、環境持続可能な発展機会及び有形と政策駆動の気候関連リスクを評価した。
•環境管理。炭素排出の削減、エネルギー消費、用水の削減など、我々の物件の環境足跡の改善を求めており、特に運営コストの低減や、炭素税や他の排出に基づく罰則の徴収を呼びかける政策の影響を受け、不動産の競争的地位を強化する可能性がある。私たちの既存の業務慣行は、気候関連財務開示作業チームの実物と移行リスクと機会の枠組みと一致することを目的としている。我々の開発と再建活動について，RMRは持続可能な開発目標をどのように我々の物件の任意の開発または再建プロジェクトの全体目標の一部とするかを考えている。2022年、RMRは2050年までに純ゼロ排出目標を達成することを約束し、2030年までに2019年までにベースラインを50%削減することを約束した。これは、エネルギーを直接管理するすべての物件の範囲1と範囲2の排出に関連するからである。
さらに、持続可能な発展とエネルギー効率の特定レベルに達した物件は、エネルギーと環境設計分野のリードまたはLEED、称号および/または“エネルギーの星”認証のような潜在的な環境称号と認証を得る可能性がある。LEED認証は米国グリーン建築委員会が管理している。エネルギースター計画は米国環境保護局と米国エネルギー省の共同計画であり，省エネルギー製品と性能の普及に注力している。米政府の“グリーン賃貸”政策は、政府テナントが新しい不動産を選択したり、既存物件を更新したりする際にLEED認証を要求することを許可し、総務署はエネルギースター認証を受けた不動産を優先する。私たちの不動産マネージャーRMRはエネルギースター計画のメンバーです。2023年12月31日まで、私たちのLEED認証とエネルギースター認証は以下の通りです
•LEED：私たちは約130万平方フィートの面積を持っています(それぞれ私たちの条件に合った物件と条件を満たす賃貸可能な平方フィートの2.0%と3.0%を占めています)。
•建物所有者とマネージャー協会(BOMA)360：私たちの28カ所の物件のレンタル可能二乗フィートは約540万平方フィートです(それぞれ合格物件と合格賃貸可能平方フィートの14.1%と12.4%を占めています)。
•エネルギーの星：私たちの3カ所の物件の面積は約284，000平方フィート(それぞれ私たちの合格物件と合格賃貸可能平方フィートの1.5%と0.7%)を占めている。
•人的資本への投資。私たちにはスタッフがいません。私たちは私たちのマネージャーRMRに依存して、私たちの業務の需要を満たし、私たちの社会に積極的に貢献し、自然環境への影響を減らすのを助ける労働力チームを採用、訓練、発展させます。
•企業市民権です。私たちは責任のある企業市民になって、私たちが不動産を持っている共同体を強化することを求めている。私たちのマネージャーRMRはよく従業員が全会社のサービス日と慈善寄付ペアプログラムに参加することを含む様々な慈善とコミュニティ計画に参加することを奨励します。
•多様性と包括性です私たちは違う背景、経験、そして観点を重視する。2023年12月31日現在，我々の取締役会は7人の受託者で構成されており，そのうち5名が独立受託者，2名(約28.6%)が女性，1名(約14.3%)が代表的な不足コミュニティのメンバーである.RMRは機会均等な雇用主であり、すべての合格申請者は雇用考慮され、人種、皮膚色、宗教、性別、性指向、性別アイデンティティ、国籍、障害、または保護された退役軍人身分を考慮することはない。
詳細については，本年度報告10−K表第I部第1 A項及び本年度報告第II部第7項に記載されている“リスク要因−当社業務に関連するリスク−不動産所有権が環境リスク及び債務の影響を受ける”，“リスク要因−当社業務に関連するリスク−我々は不利な天候，自然災害及び世界的な気候変動に悪影響を及ぼすリスクであり，そのために重大なコスト及び投資を招く”を参照されたい。
保険
私たちの物件の賃貸約は一般的に規定されています。私たちのテナントは私たちが彼らに賃貸した物件とこれらの物件で行った操作のために保険費用を負担しなければなりません。意外な傷害、責任、火災、保証範囲の拡大と賃貸料或いは業務中断損失を含む。私たちのハワイ物件の賃貸契約によると、私たちのテナントは一般的に維持保険を担当していますが、私たちの大陸部の物件の賃貸契約によると、私たちのテナントは普通私たちに保険範囲を維持する費用を払い戻したり、それなどの保険を直接購入して、私たちを被保険者にしなければなりません。
その他の事項
連邦、州、地方各レベルの立法と規制発展は私たちの不動産の所有権、賃貸と運営に直接或いは間接的な影響を与える可能性がある。連邦、州または地方法律法規の変化、またはこれらの法律法規の当ホテルへの適用により、“米国障害者法”、消防および安全法規、建築法規、土地使用法規、または有害物質を抑制、減少または除去するための環境規制を含むため、支出が必要になる可能性がある。私たちのいくつかのレンタル契約によると、その中のいくつかの費用は私たちのテナントが支払うか返してくれなければなりません。
相互接続サイト
私たちのサイトはwww.ilptreit.comです。私たちの管理基準、私たちの商業行為と道徳基準、または私たちの行動基準、そして私たちの監査、報酬、指名、そして統治委員会の規定は私たちのウェブサイトに掲示されていて、私たちの秘書、工業物流信託、住所：Two Newton Place、255 Washington Street、Suite 300、Newton、Massachusetts、02458-1634年を無料で得ることができます。我々はまた、会計、内部会計制御または監査事項に関する懸念または苦情を処理する手続きと、私たちのウェブサイトでアクセス可能な管理ホットラインとを概説し、株主は、このホットラインを使用して、会計、内部会計制御または監査事項、または私たちの行動基準に違反する可能性のある懸念または苦情を報告することができる。我々は、米国証券取引委員会にこれらの表を提出または提出した後、合理的で実行可能な範囲内で、できるだけ早く私たちのウェブサイトの“投資家”欄を通じて、私たちの10-K年度報告、10-Q表の四半期報告、8-K表の現在の報告、および1934年の証券取引法第13(A)または15(D)節に提出または提出されたこれらの報告の修正を無料で提供する。我々が米国証券取引委員会に届出したり、米国証券取引委員会に提供したいかなる材料も、米国証券取引委員会サイトwww.sec.gov上で維持される。証券所持者は私たちの受託者委員会または個人受託者に手紙を書くことができ、通信を工業物流物流信託会社に送信することができ、住所はワシントン街2番ニュートン広場2号、ワシントン通り2号、Suite 300、ニュートン、マサチューセッツ州、郵便番号：02458-1634年、あるいはary@ilptreit.comに電子メールを送信することができる。我々のサイトアドレスは本年報の10-K表に複数回出現しており，参考に供する.当サイト上の情報や当サイトを介して取得した情報は、本10-Kフォーム年次報告書または米国証券取引委員会に提出または提供される他の文書に引用することはありません。我々は，我々のサイトを重要な非公開情報を開示する手段として利用し，FD法規下での開示義務を果たす予定である.このような開示は私たちのウェブサイト上の“投資家”の部分に含まれるだろう。したがって，投資家は我々のニュース原稿，米国証券取引委員会の届出文書，公開電話会議やインターネット放送に注目するほか，我々のサイトにも注目すべきである.
市場情報を細分化する
2023年12月31日現在、私たちは工業と物流ビルおよび賃貸工業用地を含む物件の所有権と賃貸の1つの運営部門しかありません。詳細については、本10−K年度報告第2部第7項の“経営陣の財務状況及び経営成果の検討及び分析”及び本10−K年度報告第4部第15項における合併財務諸表を参照されたい。
アメリカ連邦所得税の重要な考慮事項は
以下は米国連邦所得税の重要な考慮要因の要約であり，現行法をもとに，在庫や取引や業務のための財産として所有する投資家ではなく，我々の株を投資資産とすることに限られている.連邦所得税法下の特別な規則によって制限されている場合、要約は、例えば、あなたがそうである場合、あなたに関連する可能性のあるすべての特定の税務考慮要因を議論しません
•銀行や保険会社や他の金融機関
•規制された投資会社や不動産投資信託基金
•第一章S社
•証券または外貨のブローカー、取引業者、または取引業者
•アメリカ連邦所得税の目的で私たちの株を市価で計算する人は
•機能通貨はドルの米国株主ではない(定義は以下参照)
•雇用や他のサービス表現で私たちの株式を取得したり所有したりする人
•代替的な最低税額を支払う人は
•国境を越えた、ヘッジ取引、推定売却取引、推定所有権取引または転換取引の一部として、または“合成証券”または他の総合金融取引の一部として、私たちの株を買収または所有する人；
•私たちの任意のカテゴリ株の10%以上(投票または価値、直接または建設的にIRCの下)を持つ人
•アメリカ人の居留民
•非米国株主(定義は後述)であり、私たちの株式への投資は、実際には米国での貿易または業務の展開に関連している
•納税適用年度内の米国滞在183日以上の非住民外国人
•“適格株主”(IRC第897(K)(3)(A)条の定義による)；
•“適格海外年金基金”(“外国投資委員会”第897(L)(2)条参照)または1つ以上の適格海外年金基金の全額所有の任意の実体；
•受動的外国投資会社や外国企業を制御する非米国株主
•適用される財務諸表(IRC第451(B)(3)条に示す)を使用することにより特別税務会計規則に拘束されている者；または
•信託、遺産、免税単位又は外国人であるが、以下の概要に具体的に記載されているものを除く。
IRCではREITとその株主の連邦所得税資格や待遇を管理する部分が複雑である。本報告は，IRC適用条項，関連規則と条例および行政や司法解釈の要約であり，これらの条項はすべて変化する可能性があり，トレーサビリティがある可能性がある。今後の立法，司法あるいは行政行動や決定も，本要約が述べた正確性に影響を与える可能性がある私たちは、この要約に記載されている任意の事項について、米国国税局または米国国税局から判決を受けていません。私たちは、国税局または裁判所が本要約のすべての陳述に同意するかどうかを決定することはできません。例えば、米国国税局は、私たちの買収、運営、評価値、再構成、または他の事項について、本要約に記載されているものとは異なる立場をとる可能性があり、裁判所が同意すれば、適用当事者が重大な税金責任を負うことになる可能性がある。なお、本要約は、すべての可能な税務考慮事項の詳細な説明ではなく、遺産、贈与、州、地方または外国の税務考慮事項も議論しない。このようなすべての理由で、私たちの株の所有者または潜在的な買収者と、私たちの株を買収、所有し、処分する連邦所得税および他の税金結果について税務コンサルタントに相談することを促します。本要約に記載されている私たちの意図および信念は、2024年2月16日から施行される適用法令の理解に基づいている。もし私たちに直接的または間接的に影響を与える新しい法律や法規が公布されたら、私たちは私たちの意図や信念を変えるかもしれない。
あなたの連邦所得税の結果は一般的にあなたが“アメリカの株主”かどうかによって違います。本要約では、“米国株主”とは、私たちの株の実益所有者、すなわち、
•合法的な米国永住者または連邦所得税法に規定されている居留条件を満たす外国人を含む米国市民または住民の個人である
•連邦所得税の目的のために会社の実体とみなされ、米国、その任意の州またはコロンビア特区の法律内で、またはその法律に基づいて作成または組織される
•その収入は、その出所にかかわらず、連邦所得税の遺産を納めなければならない
•米国内の裁判所が信託の管理行使を主に監督し、1人以上の米国人が信託のすべての実質的な決定を制御する権利がある場合、または財務省条例で規定されている範囲内で、1996年8月20日に存在した国内信託とみなされている信託を制御することができる場合、信託である
アメリカの株主としての地位は適用される税金条約に取って代わられないだろう。逆に、“非米国株主”とは、連邦所得税目的での組合企業でもなく、米国株主でもない我々株の実益所有者を意味する
連邦所得税の目的のために、パートナーとみなされるエンティティ(または他の手配)が私たちの株式を保有している場合、組合企業におけるパートナーの税務待遇は、通常、パートナーの税収状況および組合企業の活動に依存する。連邦所得税の目的のために、任意の組合企業とみなされるエンティティ(または他の手配)が、私たちの株式の所有者、およびそのような組合員のパートナー(連邦所得税目的に基づいて決定された)であれば、彼ら自身の税務コンサルタントに相談して、私たちの株式の連邦所得税の結果およびその他の税金結果を取得、所有、処分してください。
不動産投資信託基金としての税収
私たちは2018納税年度から、IRC第856~860条に基づいてREIT課税として選択しました。我々のREIT選択は，その際に適用された資格テストを継続し，その後の納税年度に有効であると仮定している。私たちは確定できないにもかかわらず、私たちは2018納税年度の開始とその後、私たちは組織と運営を続け、私たちの資格に合った方法で組織と運営を続け、IRCに従ってREITとして納税する資格を持ち続けると信じている
不動産投資信託基金として、私たちは通常、配当金として株主に割り当てられた純収入のために連邦所得税を支払う必要はありません。私たちの株主への分配は、通常、私たちの株主収入に配当として計上され、私たちの既存の当期または累積収益と利益を限度とします。私たちの配当金は一般的に条件に合った配当収入の優遇税率を享受しないが、私たちの配当金の一部は資本利益配当金または条件に合った配当収入とみなされる可能性があり、これらはすべて以下のように述べられる。また、2026年前に開始された納税年度については、IRC第199 A節の無支出控除機構により、我々の非会社米国株主が指定された保有期間要求を満たしていれば、通常、資本利益配当金や適格配当収入とはみなされない低い有効税率を享受する資格がある。私たちのどの部分の配当金も会社の株主が受け取った配当控除の資格を満たしていません。私たちの現在または累積された収益と利益の分配を超える分配は、一般に、株主の私たちの株に対する資本収益を受け入れ、この基礎を減少させるとみなされる。私たちの当期あるいは累積収益と利益は通常、まず私たちの優先株に対する分配に割り当てられ、現在返済されていない優先株はなく、それから私たちの普通株に分配されます。これらすべての目的について，我々の割当てには，現金分配，我々が行うことが可能な任意の実物財産分配，および資本市場活動(例えば，いくつかの償還)による推定または推定分配があり，以下に述べる.
私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、私たちがIRC下のREIT納税として2018~2023の納税年度を組織し、資格を持っていると考えており、私たちの現在と予想されている投資と運営計画は、私たちがIRC下のREITの資格と税金要求を満たし続けることができるだろう。吾ら弁護士の意見は，吾等の借約，吾等の信託声明及び吾等がかつて又はその一方であった他のすべての法律文書がすでに遵守されており，本表格10−K年度報告に記載された事実事項の正確性及び完全性及び吾等が吾等の組織及び運営及び所期運営方式に関する何らかの事実について吾等の弁護士に述べていることを条件としている。もしこの仮定や記述や陳述が不正確または不完全であれば、私たちの弁護士の意見は不利な影響を受ける可能性があり、依存されないかもしれない。私たち弁護士の意見は現在の法律に基づいていますが、法律は将来的に変化する可能性があり、追跡力があるかもしれません。REITsを管理するルールの高度な複雑さ、事実決定の持続的な重要性、および私たちの状況の将来の変化の可能性を考慮すると、Sullivan&Wocester LLPおよび私たちは、私たちがREITになる資格があるかどうか、または任意の特定の年にREITとして納税する資格があるかどうかを決定することができない。Sullivan&Worcester LLPは、REITとしての資格や税金に対する私たちの任意の意見を発表日から発表します。私たちの弁護士は、陳述、陳述、または負担された事項の任意の後続の変化、または法律を適用する任意の後続の変化について私たちまたは私たちの株主に通知する義務がないだろう。また、私たち弁護士の意見は国税局や裁判所に拘束力がなく、両者とも私たち弁護士が表明した立場とは異なる立場をとることができます
不動産投資信託基金としての継続的な資格と税収は、IRCが規定する様々な資格テストに適合しているか否かに依存し、以下のように概説する。私たちは私たちがこのようなテストを満たしていると信じているが、私たちの弁護士はこのようなテストの適合性を継続的に検討しないだろう。もし私たちがどの年にもREITの税収資格を得る資格がなければ、私たちはIRC Cサブ章に基づいて課税されている会社、あるいはC社のように連邦所得税を納められます。私たちの株主は普通のC社の株主のように課税されます。これは連邦所得税が一般的に会社と株主レベルで適用されることを意味します。この場合、私たちは巨額の納税義務を負う可能性があり、私たちの株主に割り当てられる現金の数が減少したりキャンセルされたりする可能性があります。
私たちが不動産投資信託基金として納税する資格があり、以下に説明するテストに適合している場合、私たちは通常、株主に割り当てられた金額に連邦所得税を支払いません。しかし、不動産投資信託基金として納税する資格が継続されていても、以下のように連邦税を支払う必要があるかもしれません
•未分配の“不動産投資信託課税所得額”については、未分配の一般収入と純資本利益(あれば)を含む通常の企業所得税税率で課税する。私たちは私たちの純資本利益を維持して所得税を支払うことを選択することができる。また、タイムリーに株主に指定することでそのような選択をすれば、株主は、資本収益が割り当てられていない割合で課税され、通常、私たちが支払った税金における比例シェアを補うために、相殺または返金が得られることが予想される。
•IRC第856(E)節で述べたように、主に取引または業務の正常な過程で顧客に売却するために保有しているか、または停止財産から得られた他の資格を満たしていない収入を処分する場合には、これらの収入を最高の従来の企業所得税税率で課税する。
•“取引禁止”からの純収入、すなわち取引や業務の正常な過程で顧客への売却を主とする在庫や財産の収益による処分があれば、担保償還権を失った財産や法定避難港を除く処分を処分するのではなく、100%の税率でこの収入に課税する。
•もし私たちが以下に議論する75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに達しなかった場合、故意の不注意ではなく、合理的な理由で、しかし特定の救済条項のために不動産投資信託基金としての納税資格を維持した場合、私たちは75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに合格していない金額(調整された後)に、この納税年度の利益を反映するための点数を乗じて、100%の税率で納税する。
•合理的な理由で以下のいずれかのREIT資産テスト(5%または10%資産テストの最低限の失敗を除く)に合格できなかった場合、特定の救済条項によりREITとしての納税資格が保持されている場合、50，000ドルまたは最高正常企業所得税率に、テストに合格できなかった不合格資産から生じる純収入に相当する税金を支払うことになります。
•故意ではなく合理的な理由でIRCのいかなる規定にも適合できなかった場合、このような規定は、私たちがREITの課税資格を満たしていない(REIT総収入試験違反またはREIT資産テスト違反を除く)ことになり、REITとしての課税資格を保持することができますが、失敗するたびに50，000ドルの罰金を科されます。
•この年度REIT一般収入の少なくとも85%と、年間REIT資本の95%の純収入と、これまでの期間に割り当てられていなかった課税収入の合計の95%を、どの例年にも分配できなかった場合、実際の分配金額を超えた分配に必要な4%について差し引くことのできない消費税を支払う。
•もし私たちが不動産投資信託基金資産を買収し、私たちの資産中の調整された課税基礎がC社の手にある調整された税金ベースを参考にして決定された場合、特定の場合、私たちはその資産の固有収益の全部または一部について(その財産がC社が所有しなくなった日から計算する)連邦所得税を支払う必要があるかもしれない。資産を売却することで重大な内蔵所得税負債が発生する場合、私たちは一般的に資産を売却しないことが予想されますが、内蔵利得税の開放に関連する可能性のある資産を確実に売却した場合、私たちの財務諸表で関連税収負債の適切な準備を行う予定です。
•もし私たちが取引で会社を買収した場合、私たちはその会社の税務属性を継承し、不動産投資信託基金としての納税資格を維持するためには、私たちが買収した納税年度が終わるまでに、その買収で継承されたすべてのC社の収益と利益を分配しなければならない。しかし、これができなかった場合、猶予条項は、後に発見されたC社の収益と利益を任意に分配し、分配期間中の利息の支払いを遅延させる限り、不動産投資信託基金としての課税資格を維持することができる。
•IRC第856(L)節で定義された“課税不動産投資信託基金子会社”、またはTRSを含むC社の子会社に属し、通常、その収入のために連邦企業所得税を支払うことが要求され、私たちとTRSのうちの1つとの間のいかなる取引も100%の税を徴収される可能性があり、これは公平な条項を反映していない。
•私たちは2022年に合併を通じてMNRを買収した。MNRが我々と合併する前に以下に説明する1つまたは複数のREITテストを満たしていないと判断された場合、米国国税局は、私たちがREITを救済するように、MNRの後継者として(私たちの合弁企業を含む)同じ救済機会を得ることを可能にするかもしれない。この場合、MNRは不動産投資信託基金としての納税資格を保持しているとみなされ、関連する罰や処罰は上記と類似している。
•以下に述べるように，我々は子会社を通じて不動産に投資し，これらの子会社はREITsとして納税する資格があると考えられる.1つのエンティティが不動産投資信託基金になる資格がないと判断した場合、1つ以上の不動産投資信託基金の資産テストに合格できない可能性がある。この場合、私たちは以下に述べる減免条項を利用できると予想されるが、50，000ドルまたは最高正常企業所得税率に、その子会社から稼いだ純収入の大きな税金をかける。
もし私たちがどの年にもREITとして納税する資格がなければ、私たちは普通のC社のように連邦所得税を支払うだろう。また，正規のC社としては，我々の株主への割当てを差し引くことはできず，IRCも割当てを要求しない.また、現在、蓄積されている収益および利益については、我々株主へのすべての分配は一般的に一般的な配当として課税され、後述する“-課税米国株主の税収”というタイトルで議論されている優遇税率に適合する可能性があり、IRCの制限の下で、会社の株主が受け取る配当金控除を受ける資格がある可能性がある。最後に、我々の不動産投資信託基金の地位が発効した課税年度を終了した後の4つの課税年度内に、不動産投資信託基金としての納税資格を廃止するのが一般的である。私たちは1年以内にREITの税収資格を得る資格もなく、株主への分配を減らしたり取り消したりしたり、それによって生じた会社レベルの所得税を支払うために巨額の債務や大量投資を招いたりする可能性があります。IRC下の減免条項は、様々なREIT要求を遵守できなくても、これらを以下でより詳細に議論する資格があることを可能にする可能性がある。しかし、私たちはどんな特定の状況でも、私たちがこのような救済条項の利点を享受する権利があるかどうかを説明することはできない。
REIT資格要件
一般的な要求です。IRC第856条(A)は、不動産投資信託基金を会社、信託又は協会として定義する
(1)1人以上の受託者または取締役によって管理される
(2)譲渡可能株式または譲渡可能実益証明書でその実益所有権を証明するもの；
(3)これは課税されるが、IRC第856~859条によると、国内C社として
(4)独立審査委員会の特定の制約を受けない金融機関または保険会社
(5)100人以上の権利を持っています
(6)これは“少数者保有”ではなく、各課税年度の後半において、流通株価値の50%以下の流通株が5つ以下の“個人”によって直接または間接的に所有されることを意味する(IRCの定義によれば、特定の免税実体を含む)
(7)IRC第856(C)(8)条で禁止されている2015年12月7日以降の免税剥離の歴史；
(8)これは，その収入や資産の性質とその分配金額に関する他のテストに適合しており，これらはすべて以下のとおりである.
税法第856条(B)には，条件(1)から(4)は全納税年度内に満たされなければならず，条件(5)は12か月の納税年度の少なくとも335日以内又は12か月未満の納税年度の該当部分内で満たされなければならないと規定されている。確定することはできませんが、最近完成した納税年度の終了またはそれまでの必要な期間ごとに、条件(1)~(8)を満たしており、本納税年度および将来の納税年度においてもこれらの条件を満たしていくと信じています。条件(6)の遵守を助けるために、私たちの信託声明は私たちの株の譲渡を制限します。そうでなければ、所有権の集中につながります。しかし，これらの制約は，我々が以前条件(6)で述べた株式所有権要求を満たしていることを保証することはできず，すべての場合にこれらの要求を満たし続けることができることを保証することはできない.もし私たちが私たちの流通株の所有権を決定するために適用された財務省法規を遵守し、知らない、あるいは合理的な努力によって私たちが条件(6)を満たしていないことを知らなければ、私たちは条件(6)を満たすとみなされる。したがって、私たちは、毎年私たちの大量の株式を保有する所有者に私たちの株式所有権に関する情報を提供することを要求することを含め、これらの規定を遵守し、遵守し続けるだろう。私たちの信託声明によると、私たちの株主はこのような情報提供の要請に応答しなければならない。財務省法規によると、この要求を遵守できなかったまたは拒否した株主は、連邦所得税申告書と共に、私たちの株式および他の情報の実際の所有権を開示する声明を提出しなければならない。
条件(6)については、“個人”は、一般に、自然人、補充失業救済金計画、個人基金または永久保持または慈善目的のための信託の一部を含むが、適格な年金計画または利益共有信託は含まれていない。したがって、“個人”ではないエンティティが所有する不動産投資信託基金株式は、実体自体が所有するのではなく、個人の実体である直接的および間接所有者によって所有されているとみなされる。同様に、資格に適合する退職金計画又は利益共有信託が保有するREIT株式は、個別受益者の当該計画又は信託における精算権益割合に応じて、直接個別受益者が保有するものとする。したがって、5つ以下のこのような信託は、当該エンティティの不動産投資信託基金としての納税資格を損なうことなく、1つのエンティティの50%以上の権益を有することができる
IRCは、条件(1)~(7)を満たしていなければ、この失敗が故意の不注意ではなく、合理的な原因によるものであることを確認できれば、不動産投資信託基金としての納税資格を自動的に失うことはないと規定している。許されるたびの失敗はREITの資格を取り消すのではなく、50，000ドルの罰金につながるだろう。この救済規定は適用条件の失敗に適用可能であり，その失敗がその失敗が発見された納税年度までの1年に初めて発生してもよい。
私たちの完全子会社と私たちのパートナー関係による投資。以下に議論するTRSを除いて、IRC第856(I)節で規定されているいずれの会社も、その100%の株式がREIT及びその無視された子会社が保有している場合は、適格なREIT子会社であり、米国連邦所得税目的の単独会社とみなされてはならない。資格に適合するREIT付属会社の資産、負債および収入、控除および信用プロジェクトは、REITとみなされる。私たちのすべての直接および間接完全子会社は、以下に説明するTRS(およびその株式の全部または一部が当該TRSSが所有するエンティティ)を除いて、IRC第856(I)(2)条に示される合格REIT子会社または非法人エンティティであり、連邦所得税については、IRC第7701条に発行された財務省法規に基づいて、その所有者から独立しているとはみなされず、各エンティティはQRSと呼ばれると信じている。したがって、本要約で説明したすべてのREIT資格要件を適用する場合、私たちのQRSのすべての資産、負債および収入、控除および信用項目は私たちのものとみなされ、QRSの株式および他の証券への私たちの投資は無視されるだろう。
私たちは将来的に1つ以上の実体を通じて不動産に投資することが可能であり、これらの実体は連邦所得税目的のための共同企業とみなされている。共同企業パートナーに属する不動産投資信託基金については、IRC下の庫務規程では、以下に述べる収入及び資産に関するREIT資格要求については、当該不動産投資信託基金は、一般に、組合企業の収入及び資産における割合シェアを有するとみなされる(ただし、以下に述べる10%価値テストについては、当該不動産投資信託基金の当該組合が発行する株式及び指定債務証券における割合権益は、その割合シェアを有するとみなされる)。また、これらの目的については、共同企業の資産や毛収入プロジェクトの性質は不動産投資信託基金の手元では一般的に変わらない。逆に，以下に議論する分配要求の目的のためには，パートナーである我々が組合員収入に占めるシェアを考慮しなければならず，これはIRC Kがパートナーとパートナーシップを章分けして管理する一般的な連邦所得税規則に基づいて決定される.
子会社REITs私たちは付属会社を通じて間接的に不動産を持っていますが、私たちはこれらの付属会社がIRC規定のREITs課税資格に適合し続けていると信じていますが、私たちは将来的にREITs税務資格に適合しようとする1つ以上の他の付属実体を通して不動産に投資するかもしれません。付属会社が独立した不動産投資信託基金としてその親会社以外に納税する資格がある場合、子会社の株式は不動産投資信託基金親会社以下に述べる75%資産試験の資格に適合する。しかしながら、子会社が本要約に記載されたまたは他の適用可能な様々なREIT資格要件(および適用救済条項を得ることができない)を単独で満たすことができない場合、一般に、(A)上述したように、子会社は通常の米国企業所得税を納付しなければならず、(B)REIT親会社の子会社の所有権(I)は、75%資産試験条件に適合する不動産資産ではなく、(Ii)5%資産試験、10%投票権試験、および10%価値試験を受けることになり、それぞれ以下に説明される。不動産投資信託基金や信託基金以外の会社に対する不動産投資信託基金の所有権には一般的に適用される。この場合，REIT親会社自身がREITとしての資格や課税は，付属会社の倒産によりREIT親会社に連帯して影響を受ける可能性があり，すべては次のように“−資産テスト”という見出しで述べられている
私たちはすでに私たちの子会社REITsと共に保護的なTRS選挙を提出しました。私たちはこれらの子会社の所有権が10%以下になるまで、毎年このような選挙を続けていくかもしれません。これらの保護的なTRS選挙によれば、これらの子会社のうちの1つが何らかの理由でREITでない場合、その子会社は我々のTRSのうちの1つとみなされるので、その価値は後述するREIT総資産テストに適合すると考えられる。私たちは、私たちが設立または買収した任意の他の付属REITについて同様の保護TRS選択を行い、私たちが設立しようとしている任意の付属REITsがREIT課税資格に適合していない場合にカスケードREIT倒産が発生することを回避するために、他の保護計画を実施することが予想されるが、私たちは、このような保護選択または他の配置がそれによって私たちにもたらす不利な結果を効果的に回避または軽減することを保証することはできない。保護TRS選挙は、私たちが子会社REIT株から得た収益および配当が、何らかの理由でもREITではないことが予想されるので、以下に述べる75%および95%毛収入テストに影響を与えないと予想される。
課税不動産投資信託基金子会社それは.不動産投資信託基金として、各四半期の終了時に、TRSの株式または他の証券への投資が私たちの資産総価値の20%を超えないことを前提として、TRSの任意または全部の証券を所有することが許可されている。一般に，TRSはREIT以外の付属会社のことであり，その中でREITは株式を直接または間接的に保有し，そのREITと共同選択することをTRSと見なす.TRSは通常のC社として課税され，任意の付属REITから独立している.我々がTRSSに保有している株や他の証券は，以下に議論する5%資産テスト，10%投票権テスト，10%価値テストに制限されていない
さらに、いずれの会社(REITおよびQRSを除く)であっても、TRSが発行済み証券の35%を超える投票権または価値を直接または間接的に所有している場合、TRSは自動的にTRSとなる(ここでは、いくつかの“直接債務”証券は含まれていない)。以下の議論によれば、吾らは、吾等及び吾等の各TRSが付属会社TRS選挙計画発効期間中のすべてのTRS地位の規定を遵守し、引き続き遵守すると信じており、吾らは我々が後日成立又は買収した任意のTRSも同様であると信じている
以下に説明するように、TRSSは、以下に説明する75%毛収入試験または95%毛収入試験の下でこれらのテナントから得られる賃貸料をキャンセルすることなく、私たちのテナントにサービスを提供することができる。また，我々のTRSは我々のC社から独立して課税されているため，それらの資産，負債および収入，控除および信用項目は，一般に本要約に記載されているREIT資格要件の目的は我々に帰しない.したがって，我々のTRSは通常禁止されているとみなされる取引を行うか，我々が直接行うと不合格収入が生じる活動を行う可能性がある
TRSおよびその付属REITsに制限および制裁を加えて、TRSが適切なレベルの連邦所得税を受けることを確実にする。例えば、TRSが関連するREITに支払う利息、レンタル料、または他の金額が、それとは無関係な第三者が公平な取引において支払う金額を超える場合、REITは、通常、支払いの超過部分に相当する100%の消費税を徴収される。また、第三者テナントは、公平な取引と比較して、提供されたサービスのためにTRSを少なく払うために不動産投資信託基金に賃貸料を多く払っており、REITがなければ第三者テナントまたは第三者テナントに提供されるサービスに十分な補償を提供する場合、REITはTRSに少ない補正に相当する100%の消費税をTRSに徴収する可能性がある。TRSがサービスを提供または提供する直接コストに少なくとも等しい150%の税率で補償された場合、この消費税の安全港例外が適用される。最後に，TRSがその付属REITに提供するサービスは，REITテナントのサービスとは無関係な場合の低価格にも100%消費税が適用される.私たちは私たちに関連したTRSの配置が1つ以上のこのような制限や制裁を適用することを引き起こさないと確信できないが、私たちは私たちまたは私たちのTRSがこれらによって強要されているかどうかを信じない。
収入テストです。私たちは年に2回の総収入テストに合格しなければなりません。不動産投資信託基金としての税務資格を維持することができます。まず、各課税年度の総収入のうち、少なくとも75%は、不動産に関する投資からでなければならず、“不動産規則”第856(D)条にいう“不動産賃貸料”、不動産住宅ローン又は不動産権益の利息及び収益、差し止め財産の収入及び収益、売却又はその他の処分不動産の収益(IRCにより不動産とみなされる指定付属個人財産を含む)、又は他の不動産投資信託基金の株式の配当及び収益を売却又は処分する(ただし、いずれの場合も100%税の取引を禁止しなければならない収益を含まない)。私たちが私たちの株式を獲得したり、私たちの5年以上の債務ツールを公開したりするために新しい資本を獲得したとき、もし私たちが新資本を受け取ってから1年以内に受け取ったまたは計算しなければならないのが株式または債務ツールに一時的に投資することができる新しい資本の収入であれば、通常は75%毛収入テストで合格した収入でもある。第二に、私たちの各課税年度の総収入のうち、少なくとも95%は、75%の総収入基準に適合する収入、他のタイプの利息および配当金、株式または証券の売却または処分、またはこれらの収入の任意の組み合わせを含まなければならない。私たちは通常の業務過程で主に顧客に売却するために保有する物件販売の毛収入、明確かつ適時に決定した特定の“ヘッジ取引”の収入と収益、および買い戻しまたは債務解除からの収入は2つの毛収入テストに分子と分母に含まれない。また、1つまたは2つの総収入テストでは、特定の外貨収益は毛収入から除外される
IRC第856(D)節で指摘された“不動産賃貸料”に適合するためには、以下の要件を満たさなければならない
•徴収されたレンタル料は、一般に、誰の収入または利益に基づくことができず、収入または売上の1つまたは複数の固定パーセントに基づくことができる。
•不動産投資信託基金が投票権又はテナントの株式価値に応じて10%以上の賃貸料(又はテナント資産権益又は純利益の10%以上を有する場合、テナントが会社でない場合)である場合、直接又は帰属規則を適用した後であっても、賃貸料は通常資格を満たしていない。私たちは一般的に物件をどちらかに賃貸するつもりはありません。もしその物件の賃貸料が“不動産賃貸料”の資格を満たしていなければ、10%の所有権ルールの適用は複雑な帰属ルールと私たちのコントロールを超えている可能性がある場合に依存します。私たちの信託声明は、IRC不動産投資信託基金の納税資格として必要な程度を維持するために、直接または帰属譲渡または当社株の買収を主張することは一般的に許されません。しかし、これらの制限が、不動産投資信託基金としての税収資格が10%関連テナント規則の下で脅かされることを効果的に防止することは確実ではない。しかも、私たちは私たちがこのような制限を監視して実行できるとは確信できず、私たちの株主もIRCの帰属規則によって彼らの私たちの株式の所有権に帰することを知っているとは限らない。
•上記の10%の関連テナントから“不動産賃貸料”を稼ぐことを禁止する規定には、テナントがTRSであるという限られた例外がある。1つの物件の少なくとも90%の賃貸空間がTRS以外のテナントおよび10%の関連テナントにレンタルされ、TRSが物件の空間についてREITに支払う賃貸料が、非関連テナントがその物件の同様の空間で支払う賃貸料と実質的に相当する場合、TRSがREITに支払う資格に適合する賃貸料は、10%関連テナントを禁止するルールによって失格されることはない。
•賃貸料を資格に適合させるために、不動産投資信託基金は、一般に物件を管理してはならない、または物件のテナントにサービスを提供したり、独立した引受業者を介して収入を得ない限り、その基金は収入を得ていないか、またはそのうちの1つの信託基金を介して収入を得ている。この規則には、IRC第512(B)(3)節で定義された“非関連企業課税所得額”を受信するとはみなさず、不動産投資信託基金が免税組織が実行可能な通常の管理及びテナントサービスを実行することを可能にする例外がある。また、許可されていないテナントサービスの価値が物件総収入の1%を超えない限り、テナントに提供する非通常サービスの最低額は“不動産賃貸料”としての収入の資格を取り消すことはない。
•不動産賃貸に関連する個人財産の賃貸料が賃貸契約によって受信された全賃貸料の15%以下であれば、個人財産に属する賃貸料は“不動産賃貸料”の資格を満たし、この15%のハードルを超えると、個人財産に属する賃貸料はこの資格を満たさない。個人財産に属するとみなされる賃貸料収入部分は、個人財産の公平市価と賃貸不動産と個人財産の総公平市価との比率に基づいて決定される。
•また，“不動産賃貸料”には，同一地理的地域内で不動産の賃貸料よりも一般的に提供されているサービスについての費用と，TRSが提供するサービスについて徴収する費用が含まれている(別途説明しない).不動産投資信託基金が受け取った非地理的習慣サービスの費用が“不動産賃貸料”に含まれているかどうかは、米国国税局が公表した権威機関では明確に説明されていない；しかし、私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、このことは疑いの余地がないにもかかわらず、“不動産賃貸料”には、サービスが地理的習慣でなくても、私たちのTRSが提供するサービスが個別に費用を宣言したときに受け取る費用も含まれているとしている。したがって、TRSが提供するサービスからの任意の収入は、サービスがTRSによって提供されるか、またはこれらの2つの理由で提供されるので、サービスが地理的習慣基準を満たすので、課金が個別に説明されているか否かにかかわらず、“不動産賃貸料”の資格を満たすことが予想される。
IRC第856条の規定により、私たちのすべてまたはほとんどの賃貸料と関連サービス料は“不動産賃貸料”の規定に適合し、引き続き満たされると信じています。
IRC第856条(E)条の“停止財産”規則がなければ、不動産投資信託基金が物件から得た活発で非賃貸料の毛収入は75%と95%の毛収入試験基準を満たしていない。しかし、担保償還権を失った不動産として、その不動産からの活発な非賃貸料の毛収入はこのように条件を満たすことになる。担保償還権を失った財産は、不動産上の利益や、このような不動産に付随するいかなる個人財産も含めた不動産である
•不動産投資信託基金は、担保償還権を喪失したときに当該財産に入札するか、又は当該財産に違約又は当該財産の賃貸違約又は当該財産に対して保証される債務が発生した後、合意又は法律手続きにより当該財産の所有権又は占有権を所有権又は占有権に変更して得られるため、
•不動産投資信託基金が獲得した任意の関連融資は、違約が目前に迫っていない場合、または予期されない場合に得られる
•そのため、不動産投資信託基金は、当該財産を担保償還権を喪失した財産とみなすことを適切に選択する
IRC第857条(B)(4)条の止償還財産所得税規則によれば、不動産投資信託基金は、在庫として保有している止償還財産又は主に顧客に止償還財産を販売する際に確認されたいかなる収益にも用いられ、止償還財産から得られた任意の収入を加え、止償還財産処理がない場合は、75%毛収入試験条件を満たしておらず、これらの収入項の生産に直接関連する費用を減算し、最高の通常企業所得税税率で連邦所得税を納付する。したがって、不動産投資信託基金が上記のような“不動産賃貸料”と交換するために停止財産をレンタルすべきであれば、賃貸料収入は止償還財産所得税を支払う必要がない。
財産は通常、不動産投資信託基金が財産を買収した納税年度以降の第3の納税年度終了時に停止財産ではなく、米国国税局から延期された場合には、もはや止償還財産ではない。しかし、この猶予期間は終わり、停止財産は初日に停止財産ではなくなった
•当該物件について賃貸契約を締結し、当該物件は、その条項に従って、75%毛収入審査(担保償還権を喪失した物件の収入を含まない)に適合しない収入、またはその日またはその後に締結された賃貸契約に基づいて、不動産投資信託基金が直接または間接的に受け取るか、または合計75%毛収入審査下の資格を満たさない収入を生成する
•この物件には任意の建設が行われているが、ある建物または任意の他の改善工事が違約直前に10%を超えることが完了している場合には、この限りではなく、特に免除された慰謝料やメンテナンス遅延も含まれていない
•これは不動産投資信託基金が当該財産を買収した日から90日以上であり、当該財産は不動産投資信託基金が経営する業界又は業務に用いられているが、不動産投資信託基金自体を通じてその中からいかなる収入やTRSの独立引受業者も得られていない。
担保償還権を失った財産の売却に加えて、在庫として保有している財産や通常の取引や業務中に主に顧客に売却するために保有する他の財産を売却するために実現される任意の収益は、総称して取引業者収益と呼ばれ、取引が禁止されている収入からとみなされる可能性があり、100%の税率で懲罰税を徴収しなければならない。100%の税は、TRSによって所有される売却財産の収益には適用されないが、そのような収入は、TRSの手で通常の企業所得税税率で納税されるが、したがって、TRSを取引中に使用する可能性があり、そうでなければ、取引業者の収益を確認する可能性がある。財産が在庫として保有されているか、主に貿易または業務の正常な過程で顧客に販売されているかは、各特定の取引をめぐるすべての事実および状況に依存する事実問題である。IRC第857条(B)(6)(C)及び(E)条に規定されており，少なくとも2年間保有し，特定の追加要件を満たす不動産の有限販売は禁止された取引とみなされない。しかし、安全港の遵守は実際にいつも達成できるわけではない。私たちは、禁止された取引を避けるために、またはTRSSを通じてこのような活動を行うために、私たちの活動を組織しようとしているが、私たちは、米国国税局がどんな特定の取引に対しても100%の懲罰税を支払うことができるかどうかを決定することはできない。100%罰金税を納めなければならない収益は75%と95%の毛収入テストに含まれておらず、取引業者の収益或いは避風港のために100%罰金税を免除すべき不動産収益は75%と95%の毛収入テストの資格毛収入に符合するとみなされる。
私たちは、任意の共同企業を介して、通常75%および95%毛収入試験に適合する収入とみなされることを含む、私たちの資産処分および他の取引に関連する任意の収益を確認または確認することは、取引業者の収益でもなく、100%の懲罰的税金の制約も受けないと信じている。これは，我々の全体的な意図が，(A)長期収入と資本増加を図るために我々の投資資産(合弁企業を含む)を所有していること，(B)我々の既存物件を開発，所有，賃貸，管理し，新しい物件を買収，開発，所有，賃貸，管理すること，および(C)我々の長期投資目標に適合するために，我々の資産をたまに処分することであるからである.
もし私たちがいかなる課税年度に75%毛収入テストまたは95%毛収入テストの1つまたは2つに達しなかった場合、私たちは以下の要求を満たすことを前提として、この年度に不動産投資信託基金として納税する資格があります：(A)私たちが試験基準に達しなかったのは、故意の不注意ではなく、合理的な理由によるものであり、(B)私たちが不合格を発見した後、私たちはこの納税年度の75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに含まれる各項目を説明する付表を提出した。この減免条項が確実に適用されても、75%毛収入試験に合格できなかった金額や95%毛収入試験に合格していない金額のうち大きな部分に100%の税を徴収し、納税年度の収益性を反映するための部分を乗じて調整します。この救済規定は，その未通過が発見された納税年度の前年に初めて発生しても，適用されていない収入審査に適用可能である。
以上の議論に基づいて、私たちは、REITとしての最初の納税年度から、上記で概説した75%と95%の毛収入テストを満たし続けていくと信じています。
資産テストです各課税年度の各カレンダー四半期が終了したときには、連邦所得税のREIT課税として、以下の資産パーセントテストを満たさなければなりません
•当社の総資産価値の少なくとも75%には、不動産(不動産権益と不動産担保権益または不動産権益を含む)、付属個人財産(上記規則により当該等の個人財産の賃貸料を不動産賃貸料とみなす)、現金と現金項目、その他REITsの株式、IRC第562(C)(2)節で定義された“公開発売REITs”発行の債務ツール、政府証券及び臨時新資本投資(すなわち、吾等が保有する任意の株式又は債務ツールは、吾等が受信した任意の金(A)吾等の株式を交換したり(B)吾等の5年間以上の債務ツールを公開発売したりすることができるが、いずれの場合も、吾等が新資本を受信してからの1年間に限定される)。
•私たちの総資産価値の25%を超えない場合は証券が代表されるかもしれませんが、前の75%資産テストで有利に計上された証券は除外されます。
•上記25%資産種別の投資のうち、我々が所有するいずれかの非REIT発行者の証券価値は、我々の総資産価値の5%を超えてはならない。また、非不動産投資信託基金発行者の発行済み証券の10%を超える投票権又は価値を有してはならない。これらの証券が“直接債務”証券又は以下に説明する他の例外でない限り。私たちの株と他の証券はTRSでこの5%と10%の資産テストを受けない。
•私たちの総資産価値の20%以下は私たちのTRSの株式または他の証券によって代表されることができる。
•私たちの総資産の25%以下は、IRC第856(C)(5)(L)(Ii)条で定義されている“不合格公開不動産投資信託基金債務ツール”によって代表されることができる。
私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、このことは疑いの余地がないにもかかわらず、上記のREIT資産テストについて、私たちのTRSの株式や債務への投資は、新資本仮投資資格に適合する範囲で、証券ではなく不動産資産とみなされると考えている。
上記のREIT資産テストは、納税年度ごとのカレンダー四半期終了時にREITとして満たさなければなりません。不動産投資信託基金は、任意の四半期終了時に資産審査基準を満たした後、純粋にその資産価値の変動によってその後の任意の四半期に不動産投資信託基金としての納税資格を失うことはない。我々のように条件を満たしているREIT資産と該当しないREIT資産を定期的に買収するREITにとっては，この父性的なルールの利点は限られている可能性がある.1四半期以内の証券または他の財産の買収により上記資産テストが満たされなかった場合、その四半期終了後30日以内に、条件を満たしていない十分な資産を処理することによって、失敗を修正することができる。
また、任意の四半期終了時に5%の資産テスト、10%の投票テスト、または10%の価値テストに合格できず、その四半期終了後30日以内にこのような失敗を修正しなかった場合、(A)失敗が極めて小さい場合、および(B)失敗が決定された四半期の最終日から6ヶ月以内に、失敗を招いた資産を処置するか、5%の資産テスト、10%の投票テスト、および10%の価値テストを満たすか、その失敗は許される。本救済条項については、破産を招いた資産価値が(A)関連四半期末の我々の資産総価値の1%または(B)10，000，000ドルのうちの小さい者を超えなければ、破産は最低限となる。もし私たちの失敗が最低限ではない場合、または他のREIT資産テストに違反した場合、(A)失敗を招いた各資産の記述を米国国税局に提供した場合、(B)失敗は故意の不注意ではなく合理的な理由によるものであり、(C)納付した税金は、(1)~50，000ドルに等しいか、または(2)失敗した間に失敗した資産から生じる純収入に対して最高の通常企業所得税税率を徴収する場合、REITとして納税する資格がある。そして(D)吾らが倒産を発見した四半期の最終日から6ヶ月以内に、吾等は倒産した資産を処分したり、他の方法ですべてのREIT資産テストを満たしたりした。これらの救済規定は、その失敗が発見された納税年度までの1年間に初めて発生した場合であっても、適用される資産テスト失敗に適用可能である。
IRCはまた、10%の価値試験に例外証券安全港を提供し、(A)“直接債務”証券、(B)指定された賃貸契約を含み、その後数年で支払いが行われる、(C)任意の義務が“不動産賃貸料”、(D)非政府エンティティの利益または支払いに完全または部分的に依存するのではなく、政府エンティティによって発行される証券、および(E)別の不動産投資信託基金によって発行される任意の証券を含む。また、連邦所得税目的のために組合企業の実体として分類されて発行された任意の債務ツールは、少なくとも75%の組合員総収入(取引禁止された収入を含まない)が75%の総収益検査基準に適合する収入である場合、10%価値検査中の証券とはみなされない
私たちは、私たちが上記資産テストの要求に適合していることを証明し、必要可能な行動をとり、任意の四半期終了後30日以内または上記6ヶ月以内にテスト要求を満たしていない場合を是正するために、私たちの資産価値記録を保存し続けます
以上の議論に基づき、私たちは、REITとして最初の課税年度から、上記で概説したREIT資産テストを満たし続けていくと信じています。
年度配分要求。IRCに規定されている不動産投資信託基金の納税資格を満たすためには、資本利益配当金とは異なる配当金を毎年私たちの株主に分配しなければならず、その金額は少なくとも以下の金額の超過に等しい
(1)私たちの“不動産投資信託課税収入”の90%と私たちの税引後純収入の90%の合計があれば、差し止めから受け取った財産は、超えています
(2)私たちの非現金収入(例えば、試算された賃貸料収入または無意識に同種の取引所の資格に適合できなかった取引収入)は、私たちの“不動産投資信託課税所得額”の5%を超えている
そのため、我々の“不動産投資信託課税所得額”は、IRC第857節の定義に基づいて計算され、支払われた配当金の減額や我々の純資本利益を考慮することなく、通常、我々が支払った特定の会社レベル所得税(例えば、内蔵収益または担保償還権を喪失した財産収入に対する税収)を減額する。
特定の例外を除いて、IRCは、通常、貿易または企業の債務に適切に割り当てることができる支払または計算すべき純利息支出の控除額を“調整後の課税収入”の30%以内に制限する。限度額を超えたいかなる控除も繰り越し、次の年に使用することができますが、その年の30%の限度額に制限されています。納税者が選択を行う限り(これは撤回できない)、純利息支出控除の制限は、IRC第469(C)(7)(C)条に示される不動産開発、再建、建築、再建、買収、転換、賃貸、運営、管理、賃貸またはブローカーに関する貿易または事業には適用されない。財政部条例では、不動産取引又は業務には、不動産投資信託基金による取引又は業務が含まれている。私たちは不動産取引や企業とみなされることを選択しているので、上記の利息控除制限は、私たちまたは我々の“不動産投資信託課税所得額”の計算には適用されないと予想されます
分配は、それに関連する納税年度支払いでなければならず、早い納税年度の連邦所得税申告書をタイムリーに提出する前に申告し、申告後に最初の定期分配支払いまたは前に支払う場合は、次の納税年度に支払わなければならない。配当金が10月、11月または12月に登録された株主に発表され、その後の1月に支払われる場合、連邦所得税の目的のために、この配当金は前納税年度の12月31日に支払いおよび受信されるとみなされるが、いずれの未分配収益および利益を限度とする。
不動産投資信託基金が、以下に説明する消費税の4%の要求を満たすために以前に行われた分配のために90%の分配要求を満たしていないことを確認した場合、米国国税局は90%の分配要求を免除することができる。ある程度、私たちがすべての純資本収益とすべての調整された“不動産投資信託課税所得額”を割り当てていなければ、未分配金額の正常企業所得税税率で連邦所得税を納付します。また、1つのカレンダー年度内に前のカレンダー年度の一般収入の85%と資本利益純収入の95%に前のカレンダー年度が割り当てられたとみなされる金額の超過分(ある場合)を株主に支払うことができなかった場合、4%の相殺不能消費税を徴収する。そのため，いずれの暦年の“合計に必要な分配”という言葉は，その例年の課税所得額の総和であり，支払われた配当金の控除や前年度はこの規定に基づいて割り当てられたとはみなされていないすべての金額を考慮していない。私たちは十分な収入と利益を持っているとみなされ、私たちの任意の分配は配当金とみなされ、最高で分配に必要な金額は、消費税の4%を徴収しないようにする。
もし私たちが私たちの分配要求を満たすのに十分な現金や他の流動資産がなければ、あるいは私たちがこのように選択すれば、私たちが不動産投資信託基金としての納税資格を維持するために必要な割り当てに資金を提供するために、新しい債務や株式融資を必要または適切に手配する必要があることが発見されるかもしれない。私たちはこのような目的のために割引された条件で資金を提供するかどうか、あるいは根本的にできないかどうかを確認することができない。
我々は、遅い時期に株主に“不足配当金”を支払うことで、どの年も十分な配当を支払うことができなかった状況を是正することができるかもしれない。このような不足した配当金は私たちが前年に支払った配当金の控除に含まれるかもしれないが、私たちは分配を遅延させて利息費用を受け取るだろう。私たちの不動産投資信託基金の割り当て要求および私たちが支払った配当控除については、不足配当の支払いは前年度に適用されるが、配当金を支払った当年に配当を受けた株主への追加分配とみなされる。
上記の他の分配要求に加えて、不動産投資信託基金としての納税資格を維持するためには、以下に述べるように、買収会社から継承されたすべてのC社の収益と利益をタイムリーに分配しなければならない。
私たちは純資本収益の一部または全部を分配するのではなく、保留することを選択し、これらの収益のために所得税を支払うことができる。また、もし私たちが適時に私たちの株主に指定することでこのような選択をすれば、私たちの株主はこのような分配されていない資本収益の割合を彼らの課税所得額に計上し、彼らは私たちがそのために支払った彼らの連邦企業所得税のシェアによって相応の控除を受けるだろう。そして、私たちの株主は、(A)私たちが指定した資本利得配当金金額と彼らの課税所得額との差額、および(B)私たちは彼らに代わって、その資本利益について支払われた税金との差額を代表して、その株の調整税ベースを増加させます。
C社を買収する
私たちは将来C社のすべての流通株を買収する取引を行うかもしれない。これらの買収後、私たちが適用可能なTRS選択をしない限り、私たちが買収された各エンティティとその様々な完全所有会社および非会社子会社は私たちのQRSとなります。そのため、この等の買収後、上述の各REIT資格テストについて、買収され、その後実体を除去されたすべての資産、負債及び収入、控除及び信用項目は私たちの資産、負債及び収入、控除及び信用プロジェクトとみなされる。さらに、私たちは、通常、これらのエンティティの(A)その資産および減価償却計画における調整税ベース、および(B)連邦所得税目的のための収益および利益(あれば)のような、エンティティの連邦所得税属性の継承者として買収される(その後無視される)とみなされる。これらの属性の繰り越しは，内蔵された利得税開放口や余分な分配要求のように，以下のようなREITの影響を与える.しかしながら、IRC第338条(G)条に基づいて当社が買収した会社を選択する場合、私たちは通常、その選択の前に存在する属性に関するこのような属性の繰越に関する制約を受けない。
シー社から得た内在的な収益不動産投資信託基金の資格と納税資格を備えているにもかかわらず、特定の場合、不動産投資信託基金資産を買収し、当該資産上の調整税ベースがC社が所有している当該資産の調整税基を参考にして決定された場合には、企業所得税を支払う必要がある可能性がある。例えば、C社から資産の繰越税ベースを直接または間接的に取得し、その資産がC社が所有しなくなった日から5年間以内に資産を売却した場合、C社が資産を所有している最後の日に存在する固有収益の全部または一部に連邦所得税を支払う必要があるかもしれない。もし私たちが1つの納税年度の収入と収益に固有の利益税を支払う必要があれば、これらの収入と収益のために支払われる当該納税年度に関連する任意の税金を差し引くと、私たちが来年度に支払う課税配当金は、以下の見出しの“課税米国株主の税収”に記載されている“合格配当金”優遇税率で非会社米国株主に課税する資格がある可能性がある。資産を売却することで重大な内蔵所得税負債が発生する場合、私たちは一般的に資産を売却しないことが予想されますが、内蔵利得税の開放に関連する可能性のある資産を確実に売却した場合、私たちの財務諸表で関連税収負債の適切な準備を行う予定です。
収益と利益。会社買収後、私たちは通常、取引が発生した納税年度終了前にすべてのC社の収益とその取引で継承された利益を分配して、不動産投資信託基金としての納税資格を維持しなければならない。しかし、これができなかった場合、救済条項は、後に発見されたC社の収益と利益を任意に分配し、分配期間を遅延させて利息料金を支払うことを前提として、不動産投資信託基金としての課税資格を維持することができる。一般に，我々が継承するC社の収益と利益は，優先権規則に基づいて継承を招くイベント発生後最も早く可能な分配に特別に分配され，その際にのみ，我々の課税年度の収益と利益は，優先権規則に基づいてC社の収益と利益の分配とみなされていない程度に我々の分配に割り当てられる.これらのC社の収益と利益の分配は、“適格配当金”の優遇税率で非会社米国株主に課税する資格がある可能性があり、以下のように“米国株主の税収に課税すべき”という見出しで述べられている。
私たちはMNRの買収を
2022年第1四半期、連邦所得税の目的とされる資産売却を目的とした取引でMNRを買収した。MNRは、私たちが買収した日までに、不動産投資信託基金として納税する資格があると思います。今回の買収の結果として、私たちの合弁企業は通常、罰金と利息(あれば)を含めてMNRの未納税金に責任を負わなければなりません。MNRが買収の日までにREITとしての納税資格を失っており、何の救済もないと考えられている場合、私たちまたは私たちの合弁企業の一つは次のような税金結果に直面します
a.MNRの相続人として、罰金および利息を含むMNRの任意の企業所得税義務を継承する
b.このような資産がMNRを買収した日から5年以内に処分された場合、MNRを買収する際に存在する各MNR資産の内在的収益に課税する
c.REIT課税資格に適合しない課税中に蓄積された任意の収入および利益を相殺するために、特別分配および/または適用可能な欠損配当手続(米国国税局への利息の支払いを含む)を採用することが要求される。
REITコンプライアンス障害を修復するために一般的に使用可能なIRC条項が、MNRがREIT納税資格を満たしていないことを決定する任意の後継者として、私たちまたは私たちの合弁企業に使用できるかどうかは不明である。MNRを買収する前またはMNRを買収する前の適用期間を含む場合、MNRのREIT資格および税金問題を解決するための救済条項を得ることができ、(A)株主への必要な割り当て金の支払いと、米国国税局への関連利息の支払い、および(B)米国国税局および州および地方税務機関への税金および利息の支払いを含む可能性のある大量の現金支出が生じる可能性がある。MNRがREITの税務資格を取得できなかったことや、このような失敗を救済するための私たちの努力は、私たちの運営業績や財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります。
リース減価償却と連邦所得税処理
私たちの資産の初期税金ベースは一般的に私たちの買収費用だ。私たちは一般的に40年以内に減価償却に対応した不動産に対して直線減価償却を行い、適用の短い期間で個人財産の減価償却を行います。免税または繰越基礎買収によって得られた物件、あるいはコスト分離分析の対象については、これらの償却表と私たちの初期税ベースが異なる可能性があります。
私たちが財産の所有者とみなされた時だけ、私たちは私たちの財産から減価償却を差し引く権利がある。これは、アメリカ連邦所得税の目的で、私たちの不動産の賃貸は販売や融資手配としてではなく、真の賃貸に分類されなければならないということを意味し、私たちは状況がそうだと信じている
私たちの株主に割り当てられた
上述したように、私たちは時々私たちの株主に分配したい。これらの割当てには，現金分配，財産実物配分，および資本市場活動による推定や推定分配を含むことができる.我々が割り当てた米国連邦所得税待遇は、受け入れ株主の状況によって異なり、以下の見出し“-米国株主の税金に課税する”、“米国株主の税収を免税する”と“米国以外の株主の税収”にはより包括的な記述がある
IRC第302条は、現金で償還された株式のみをIRC第301条による分配とみなしているので、IRC第302(B)条に規定する試験のうちの1つを償還しなければ、償還を株式の売却又は交換とみなすことができる限り、既存の当期又は累積収益及び利益に応じて配当金として課税しなければならない。以下の場合にのみ、現金償還は、売却または交換とみなされる：(A)放棄された株主に対して、私たちの所有権において、これは“大きく比例しない”、(B)放棄された株主が私たちの全株式権益で“完全に終了する”ことをもたらす、または(C)放棄された株主にとって、“本質的に配当金と同等ではない”これらは、IRC第302(B)条の意味に適合する。上記のいずれかのテストに適合するか否かを判定する際には、株主は、一般に、IRCが規定する推定所有権ルールにより当該株主が所有しているとみなされる株式と、その株主が実際に所有している株式とを考慮しなければならない。さらに、上記のテストの下で償還が分配とみなされる場合、償還株式中の株主税ベースは、通常、我々の残りの株式(ある場合)に株主に移転され、その株主が私たちの他の株式を保有していない場合、その税金ベースは、通常、関係者に譲渡されるか、または完全に失われる可能性がある。株主がIRC第302(B)節の任意のテストに該当するかどうかを決定することは、私たちの株を償還する際の事実と状況に依存しますので、任意の償還された特定の税金待遇を決定するために、ご自身の税務コンサルタントにお問い合わせください。
アメリカ株主の課税に対応する
非会社アメリカ株主に対しては、彼らの調整後の総収入が適用のハードルを超えない限り、長期資本利得と大多数の会社配当の最高連邦所得税率は通常15%である。調整後の総収入が適用ハードルを超える非会社米国株主については、長期資本利得と大多数の会社配当の最高連邦所得税率は通常20%である。しかし、株主に割り当てられた“不動産投資信託課税収入”の部分には一般的に連邦所得税を納めていないため、私たちの株の配当金は通常、これらの優遇税率を享受する資格がありません。C社の収益と利益の任意の分配および課税された内蔵収益項目を除いて、これらの優遇税率を享受する資格がある可能性があります。したがって、私たちの一般配当金は、通常、一般収入に適用されるより高い連邦所得税税率で課税される(IRC第199 A節による無支出控除メカニズムは、合格REIT配当金に適用されるより低い有効税率に適用され、このメカニズムは、通常、2026年前の納税年度指定保有期間要求を満たす非会社米国株主に適用される)。結論的に、長期資本利益と合格配当に対する連邦所得税優遇税率は一般的に適用される
(1)長期資本利益があれば、私たちの株式を処理する際に確認します
(2)私たちの分配は、長期資本利益配当金として指定されている(不動産減価償却によって再獲得できる範囲を除き、この場合、分配は最高25%の連邦所得税率を支払うべきである)
(3)私たちがTRSSなどから得た配当金は
(4)私たちの配当金はC社から受け継いだ収益と利益から来ています
(5)私たちの配当金は、ある程度私たちが連邦会社所得税(担保償還権を失った財産収入または内蔵収益の税収)を支払った収入に起因して、相応の会社所得税を差し引くことができます。
私たちがREITとして納税する資格がある限り、私たちは一般的に資本利益配当金として指定されていない私たちのアメリカ株主への分配は、私たちの既存の当期または累積収益と利益の範囲内で一般的な収入配当金とみなされる(IRC第199 A節の無支出控除メカニズムを通じて合格REIT配当金の低い有効税率に適用され、このメカニズムは通常、私たちの非法人米国株主に適用され、2026年前の納税年度の指定保有期間要件を満たす)。我々が現在または累積している収益および利益から得られる分配は、我々が資本利得配当金として適切に指定されているように、以下に述べるように、当該納税年度における実資本利益純額を超えない限り、長期資本利得として課税されるのが一般的である。しかしながら、IRC第291条によれば、会社株主は、任意の資本利益配当金の20%までを一般収入とすることを要求される可能性がある。
いずれの課税年度においても、株主に資本利得配当金を指定する場合、私たちが指定した資本利得配当金の一部は、当該年度に当該カテゴリ株式保有者に支払われた総配当額と、その年度に発行された株式カテゴリの所有者に支払われた総配当金との比率に等しい百分率で特定のカテゴリ株の所有者に割り当てられる。同様に、任意の配当金のうち、優遇最高税率(任意の合格配当収入および不動産減価償却によって再獲得可能な資本収益を含み、最高25%の連邦所得税率が適用される)で非会社米国株主に課税される部分を指定し、これらの指定が発行されたすべてのカテゴリの株式に比例して割り当てられるようにする。
私たちは純資本収益の一部または全部を保留して所得税を支払うことを選択することができる。また、私たちの株主にタイムリーに指定することで、このような選択をすれば、
(1)私たちのすべてのアメリカの株主は、この金額が分配され、資本利得配当金として指定されたように、私たちが保持している純資本利益のうちの指定された比例シェアで課税される
(2)私たちのすべてのアメリカの株主は、私たちが払った税金の指定された割合を支払うために、相殺または払い戻しを受けるだろう
(3)私たちのすべてのアメリカ株主は、私たちの株式における調整基数を増加させ、これらの留保純資本利益における比例シェアを超え、私たちが支払ったアメリカの株主比例シェアの税金を超えます
(4)連邦所得税の目的で、私たちと私たちの会社の株主は私たちそれぞれの収入と利益に応じて調整します。
私たちの現在または累積収益と利益の分配を超える分配はアメリカの株主に課税されません。それらは私たちの株における株主の調整後の税収ベースを超えない限り、このような株における株主の基数を低下させます。これらの追加分配がこのような株における米国株主の調整ベースを超えた場合、それらは資本収益として収入に計上され、長期収益は通常優遇された最高税率で非会社米国株主に課税される。いかなるアメリカ株主もその連邦所得税申告書に私たちのいかなる純運営損失またはいかなる資本損失も含めてはならない。しかも、私たちのどの部分の配当金も、会社の株主のために受け取った配当金を差し引く資格がない。
配当金が10月、11月または12月に登録された株主に発表され、その後の1月に支払われる場合、連邦所得税の目的のために、配当金は前納税年度の12月31日に支払いおよび受領されるとみなされる
米国の株主は、収益や損失が我々が売却や交換した株で実現した金額と株主調整後の基礎との差額に等しいことを確認するのが一般的だ。この収益または損失は資本収益または損失となり、株主の私たちの株式における保有期間が1年を超えた場合、長期資本収益または損失となる。また、私たちの保有株式が6ヶ月を超えないいかなる損失も売却または交換することは、一般に、保有中にその株に支払う任意の長期資本利益配当金の範囲である長期資本損失とみなされる。
個人、遺産、または信託基金に属する米国の株主は、一般に、その純投資収入(私たちの株の配当金(IRC第199 A条で許可されているいかなる減額も考慮しない)と、私たちの株の収益を売却または他の方法で処分することを含む)に3.8%の連邦医療保険税を支払う必要があるか、またはその未分配の遺産および信託純投資収入について3.8%の連邦医療保険税を納付し、いずれの場合も、彼らの調整後の総収入は適用のハードルを超える。米国の株主は3.8%の連邦医療保険税の適用について彼らの税務顧問に相談するように促されている。
米国の株主が我々の株を売却する際に赤字の金額が規定のハードルを超えていることを確認した場合、財務省法規では“報告可能な取引”に関連する条項が適用される可能性があり、損失が生じた取引を米国国税局に単独で開示することを要求する。財務省のこのような規定はかなり広く書かれており、多くの定例と簡単な取引に適用される。申告すべき取引には、現在、当社の株式の売却または交換が含まれており、(A)任意の年1，000万ドルを超える税務損失、または納税年間組合が2，000万ドルを超えること、(B)任意の他の共同企業またはS会社、信託会社または個人が私たちの株式を保有する任意の年間200万ドルを超えること、または実体を介して個人に移転することを含む納税年間組合4，000万ドルを規定する。納税者は、IRS表8886をその連邦所得税申告書と共に提出することによって、報告すべき取引を開示し、提出された最初の年に、表8886のコピーをIRSの租税回避分析オフィスに送信しなければならない。自然人の場合、報告すべき取引が開示されていない年間最高罰金は通常1万ドルであり、他のいずれの場合も最高5万ドルの罰金である
借入資金が私たちの株を買収するために資金を提供する非会社アメリカ株主は、債務利息控除限度額の制限を受ける可能性がある。IRC第163条(D)によれば，投資のために購入または保有物件を発生または継続するために支払われるまたは累積された利息は，一般に投資家の投資純収入の範囲内でのみ差し引かれることができる。米国の株主の純投資収入には、私たちから受け取った一般収入配当分配が含まれ、株主が適切な選択をした場合にのみ、私たちから受け取った資本利益配当分配と合格配当金が含まれる；しかし、株主ベースとみなされる免税リターンの分配は純投資収入の計算には計上されないだろう
免税アメリカの株主への課税
免税実体を管理する連邦所得税のルールは複雑であり、以下の議論はこのような投資家に関する我々の株への投資の実質的な考慮をまとめるためだけである。もしあなたが免税株主であれば、連邦、州、現地、外国税法の影響を決定するために、あなた自身の税務顧問に相談して、任意の申告と他の報告要求を含めて、あなたが私たちの株を買収したり投資したりすることと関係があります。
我々は、免税年金計画、個人退職口座、または他の条件に適合する免税エンティティの株主として、(A)我々の分配、または(B)我々株の売却収益を得た場合、そのような金額をUBTIと見なすべきではなく、それぞれの場合、株主がIRCで定義された“買収債務”で我々の株式を買収するために資金を提供していないことを前提としており、(Y)株が免税エンティティの無関係な取引または業務に他の方法で使用されていないこと、および(Z)現在の意図と一致していることを予想する。私たちは不動産担保投資パイプラインの余剰権益を持っていない、あるいは他の方法で担保資産を保有したり、“超過包含”収入を発生させる担保ローン証券化活動を行う
非アメリカ株主への課税
非米国株主の米国連邦所得税を管理するルールは複雑であり、以下の議論はこのような投資家に関する我々の株への投資に対する重大な考慮要因をまとめることのみを目的としている。もしあなたがアメリカの株主でなければ、私たちの株を買収または投資するための任意の申告表および他の報告要件を含む、アメリカ連邦、州、地方、外国税法を決定するために、ご自身の税務コンサルタントにお問い合わせを促します。
我々は、非米国株主が受信した(A)我々の分配および(B)我々の株を売却する収益は、米国貿易または業務に有効な収入とはみなされないため、非米国株主は、通常より高い連邦税および源泉徴収税率、支店利益税、および米国貿易または業務に実際に関連する収入に適したより高い報告および届出要求を支払う必要がないと予想する。この予想と次のいくつかの決定は、ナスダック株式市場有限責任会社またはナスダックのような米国全国的な証券取引所に上場する私たちの株に基づいている。私たちのすべての株はアメリカ国家証券取引所に上場されています；しかし、私たちの株が将来の納税年度にこのように上場し続けること、あるいは私たちが将来発行する可能性のあるどの種類の株もこのように上場することを保証することはできません
分配する。私たちの非アメリカ株主への分配は資本利得配当金として指定されず、それが私たちの現在または累積された収益と利益から生まれた限り、普通の収入配当金とみなされるだろう。このようなタイプの分配は、通常、30%の税率で米国連邦所得税および源泉徴収税を納付するか、または非米国株主が米国国税局に規定された方法で適用された源泉徴収義務者に税金条約によって享受されている福祉を証明した場合、税率は低い。私たちは納税年度が終わる前に私たちの現在と累積された収益と利益を決定することができないので、通常、私たちは非米国株主に行われ、資本利益配当金として指定されていない任意の分配の総金額に30%の法定税率または適用されるより低い条約税率の源泉徴収を徴収する。私たちの現在と累積された収益と利益を超える分配を源泉徴収する可能性があるにもかかわらず、非米国株主の私たちの株式における調整基数を超えない限り、これらの分配の余分な部分は免税資本リターンであり、資本の非課税リターンはこれらの株の調整基数を減少させる。我々の現在および累積収益および利益の分配が我々の株式における非米国株主の調整ベースを超えている場合、これらの株の売却または交換によって非米国株主が獲得したいかなる収益も課税される可能性が低い場合にのみ、これらの割り当ては、以下のタイトル“私たちの株を処分する”で議論されているように、米国連邦所得税責任を生じる。非米国株主は、米国国税局に、現在および累積収益および利益における当該株主の割り当て可能なシェアを超える源泉徴収金額を返金することを要求することができる。
私たちの株がアメリカ国家証券取引所に上場している限り、私たちはこれらの株について非アメリカ株主に申告して支払う資本利益配当金と、IRC第897条に指す“アメリカ不動産権益”の売却または交換によってこのような非アメリカ株主に支払われた配当金は、これらの金額が実際にアメリカ貿易や業務に関連しているように、控除されないだろう。非米国株主は、これらの配当金のために米国連邦所得税申告書を提出したり、支店利得税を支払う必要はないだろう。代わりに、これらの配当金は一般的に一般的な配当金とみなされ、上記のように控除されるだろう
税金協定は私たちの分配に対する源泉徴収義務を減らすかもしれない。しかしながら、いくつかの条約によれば、米国会社の一般所得配当金に適用される30%未満の税率は、不動産投資信託基金の一般収入配当に適用されない場合があり、または不動産投資信託基金が特定の追加条件を満たす場合にのみ適用される可能性がある。非米国株主は、通常、適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表を使用して税収条約福祉を申請しなければならない。非米国株主への割り当てにより源泉徴収された税金が当該株主の分配に関連する米国連邦所得税義務を超えた場合、非米国株主は超えた部分の返還を米国国税局に申請することができる。財務省条例はまた、租税条約の適用性を決定するために、エンティティである非米国の株主への分配を、そのエンティティまたはそのエンティティにおいて権益を有する人に支払うべきであるとみなされるべきかどうか、およびそのエンティティまたはその所有者が当該税収条約に従って利益を享受する権利があるかどうかを決定するための特別な規則を規定している
我々の予想とは逆に、我々の株が米国国家証券取引所に上場しておらず、USMPIの売却または交換の収益に起因する株式を分配した場合、この分配が実際に米国で行われた取引や業務に関連しているように、これらの株を保有する非米国株主が課税される。さらに、適用される源泉徴収義務者は、このような非米国株主への分配を抑留することを要求され、資本利益配当金として指定されているか、または指定される可能性のある最高額の21%を米国国税局に送金する。分配に関しては、非米国株主も一般に米国株主と同じ待遇を受けることになり(非住民外国人に対しては、任意の適用される代替最低税および特殊代替最低税の制約を受ける)、煩雑な米国連邦所得税申告要求の制約を受けることになり、米国株主でなければ、IRC第884条に基づいてこれらの金額について30%までの支店利益税(またはより低い適用税条約税率)を支払う必要がある可能性がある
この問題については法律が完全に明確ではないにもかかわらず、非米国株主が保有する株式に指定されている未分配資本収益の金額は、通常、私たちが実際に資本利益を得て配当金を分配する方式と同じでなければならないようだ。この方法によれば、非米国株主は、それによって生成された米国連邦所得税債務を相殺することができ、我々は、非米国株主に割り当てられた未分配資本利益のために支払われた税金の割合シェアを相殺し、米国国税局から返金を得ることができ、その比例シェアの米国国税局が支払う税金は、このように分配された実際の米国連邦所得税義務を超えることになる。純資本収益のいずれかの部分を未分配資本収益として指定すれば、非米国株主は、このような未分配資本収益の課税問題について税務コンサルタントに相談しなければならない。
私たちの株を売ります。もし予想通り、私たちの株がUSRPIではない場合、非米国株主がこれらの株を売却することから得られる収益は、通常、米国連邦所得税や源泉徴収を支払う必要はない。私たちは次の1つまたは2つの免除が常に利用可能になるので、私たちの株がUSUPIではないと予想する。
まず、我々の株が米国国家証券取引所に上場している限り、非米国株主がこれらの株の売却から得た収益はUSUPIを売却するように米国連邦所得税を納めない。第二に、もし私たちが“国内統制”不動産投資信託基金であれば、私たちの株は米国不動産投資信託基金を構成しないだろう。IRC第897(H)(4)(E)条による我々の株式所有権の具体的な推定によると，過去5年間，我々の株式価値(我々が発行する可能性のある任意の未来カテゴリの株を含む)の価値の50%以下を非米国株主が直接または間接的に保有していれば，我々は“国内統制”REITとなる.そのため、法定所有権推定は、私たちの“国内統制”不動産投資信託基金としての地位を確認するのに適していると信じています。したがって、私たちは今、また“国内統制”不動産投資信託基金であり続けると信じている。
もし私たちの予想とは逆に、私たちの株を売却する収益がアメリカ連邦所得税を支払う必要がある場合(例えば、私たちの株式カテゴリが当時アメリカ国家証券取引所に上場されていなかったので、私たちは“国内統制”不動産投資信託基金でもありません)、(A)非米国株主は、その収益において通常、米国株主と同じ待遇を受けることになります(非住民外国人に対しては、任意の代替最低税と特別代替最低税の制約を受けています)。(B)非米国株主はまた、煩雑な米国連邦所得税申告要求の制約を受けることになり、(C)非米国株主から私たちのような株を購入した人は、非米国株主に支払われた購入価格の15%を差し止め、差し押さえた金額を米国国税局に送金することを要求される可能性がある
情報報告、バックアップ源泉徴収、外国口座源泉徴収
以下に説明する場合、情報報告、バックアップ抑留、および外国口座抑留は、私たちの株主に支払う分配または収益に適用される場合があります。株主が予備または他の米国連邦所得税の源泉徴収を受けた場合、適用される源泉徴収義務者は、源泉徴収義務を履行するのに十分な現金がなくても、または推定された分配または実物分配が適切な金額を控除することを要求される。この控除義務を履行するために，適用される源泉徴収義務者は，株主が本来受け取るか所有している財産の十分な部分を現金に減らして米国国税局に送金することで，源泉徴収に必要な米国連邦所得税の金額を受け取ることができ，株主はこの源泉徴収手続きの仲買費用やその他の費用を負担することができる。
予備源泉徴収下で源泉徴収された金額は、通常、付加税ではなく、これらの株主が直ちに米国国税局に返金または相殺を申請することを前提として、米国国税局によって返還または株主の連邦所得税債務から差し引かれることができる。米国の株主は、私たちの株の分配または売却、交換、償還、廃棄、または他の私たちの株の収益を処分することを受けた場合、米国の株主が偽証処罰の下で正しく署名したか、または以前に米国国税局W-9表または実質的に同様の表に正しく署名しない限り、予備抑留の制約を受ける可能性がある
•アメリカの株主に正しい納税者識別子を提供します
•(A)列挙された免除カテゴリに属するので、(B)予備源泉徴収の制限を受けていないことが米国国税局によって通知されていないこと、または(C)これ以上予備源泉の制限を受けていないことが国税局によって通知されたので、米国株主が予備源泉徴収から免除されていることを証明する
•それがアメリカ市民や他のアメリカ人であることを証明する。
米国の株主が提供されていない場合、米国国税局W-9表または実質的に同様の表上に正しい納税者識別子および適切な証明が提供されていない場合、米国国税局の処罰を受ける可能性があり、適用される控除義務者は、米国株主に支払われる任意の分配または収益の一部を差し止めなければならない可能性がある。米国の株主が適切に署名された米国国税局W-9表または実質的に同様の表で、列挙された免除カテゴリに属すると決定されない限り、カレンダー年度にそれに支払われる私たちの株式の分配または収益および源泉徴収税は、それおよび米国国税局に報告される。
私たちが毎年毎年非米国株主に分配している株と源泉徴収された税金は通常非米国株主とアメリカ国税局に報告されます。この情報報告書は、非米国株主が私たちの株の分配を源泉徴収する必要があるか否か、または源泉徴収が適用されるか否かにかかわらず、税金条約の減少または撤廃に適用されることを要求する。さらに、私たちの株に支払われる非米国株主の分配は、通常、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に非米国株主識別情報を適切に証明しない限り、予備控除によって制限される。情報報告および予備控除は、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に適切に証明されることを前提とする、非米国株主が売却、交換、償還、廃棄、または他の方法で我々の株を処理する際に得られる収益には適用されない。しかしながら、適用される米国国税局テーブルW-8または実質的に同様のテーブルに署名していなくても、場合によっては、非米国株主がブローカーの外国事務所を介してこれらの収益を獲得した場合、情報報告およびバックアップ控除は、非米国株主が売却、交換、償還、廃棄、または他の方法で私たちの株を処分する際に得られる収益には適用されない。
非米国金融機関および他の非米国エンティティは、米国人が直接または間接的に保有する口座および投資を決定するために、職務調査および報告要件を遵守しなければならない。これらの追加情報報告、認証、および他の要求を遵守しない場合、所得税条約には他の適用条項があるにもかかわらず、非米国人に支払われる適用金の30%の米国源泉徴収が引き起こされる可能性がある。特に、上記の調査·報告の要求を受けて拘束された外国金融機関の受取人としては、米国財務省と合意しなければならず、他の事項に加えて、財務省に“特定の米国人”または“米国が所有する外国実体”(それぞれIRC及びその行政指導の下で定義されている)が保有する口座の識別を承諾し、毎年このような口座に関する情報を報告し、規定に適合しない外国金融機関や口座保持者に適用金の30%を差し押さえて支払うことを要求する。米国とこれらの政府間協定を要求する法域内に設置された外国金融機関は異なる規則に拘束されている可能性がある。上記の控除制度は一般的に私たちの株の配当金の支払いに適用されます。一般に、差し押さえを避けるためには、株主が任意の非米国仲介を通じて我々の株を保有していることを証明しなければならず、非米国株主は、その身分、地位に関する情報が含まれている具体的な文書(通常は適用される米国国税局表W-8)を提供しなければならず、必要であれば、その直接および間接米国所有者の情報も提供しなければならない。非アメリカ株主と非アメリカ仲介を通じて私たちの株を持っている株主が外国口座税務コンプライアンス問題について自分の税務顧問に相談することを奨励します。
他の税務考慮要素
私たちの税務待遇と私たちの株主の税務待遇はいつでも立法、司法、あるいは行政行動によって変わるかもしれません。これらの行動は追跡力を持っているかもしれません。連邦所得税に関連する規則は絶えずアメリカ議会、アメリカ国税局とアメリカ財務省の審査を受け、常に法規改正、新法規、現有法規の改正と既定概念の改訂解釈を発表している。同様に、米国連邦所得税以外の他の税金に関する規則も修正される可能性がある。新税法や他の条項を通過する可能性や、私たちと私たちの株主への直接的または間接的な影響は予測できません。税法の改正やこれらの法律の解釈は、不動産投資信託基金としての私たちの資格や納税能力、ならびに私たちの株への投資の税収またはその他の結果に悪影響を及ぼす可能性があります。私たちと私たちの株主はまた、私たちまたは私たちの株主が業務取引を行ったり、住んでいる司法管轄区を含む州、地方、または他の管轄区域から課税される可能性があります。このような税金の結果は上述したアメリカ連邦所得税の結果と同等ではないかもしれない。
ERISA計画、Keogh計画、個人退職口座
一般信託義務
1974年に改正された“従業員退職収入保障法”、“従業員退職収入保障法”、“従業員退職収入保障法”及び以下に述べるような規定は、適用される外国又は州法に基づいて、受託された“従業員退職収入保障法”第1章に規定された任意の従業員福祉計画、又は従業員退職保障計画、個人退職口座又は年金、個人退職口座、ロス個人退職口座、税収優遇口座(例えばアーチャーMSA、Coverdell教育貯蓄口座又は健康貯蓄口座)、Keogh計画又は“従業員退職保障条例”の第1見出しに拘束されていない他の適格退職計画の人員に何らかの責任を課す。ERISAおよびIRCによれば、ERISA計画または非ERISA計画の行政、管理または資産処置に対して任意の裁量権または制御権を行使するか、またはERISA計画または非ERISA計画に費用または他の補償を提供する投資提案は、一般に、ERISA計画または非ERISA計画の受託者とみなされる
ERISA計画の受託者は考慮しなければならない
•私たちの株や他の証券への投資はERISAの多様な要求に合致しています
•私たちの株の販売可能性が制限される可能性を考慮すると、この投資は慎重である
•彼らは適用された管理文書とERISA第1章に基づいて私たちの株や他の証券を買収する権利がある
•他の側面で、この投資は彼らの受託責任と一致する。
ERISA計画の受託者は、その受託責任に違反することにより、ERISA計画が受けた任意の損失に対して個人的責任を負う可能性がある。さらに、これらの受託者は、不正行為により、ERISA計画で回収された任意の金額の20%までの民事罰金に処せられる可能性がある。非ERISA計画の受託者は、非ERISA計画は、適切な管理文書および法的許可を適用した投資しかできないことを考慮すべきである。
私たちの証券に投資する受託者が、投資が上記の基準を満たしているかどうかや他の方面が適切かどうかを考慮している場合は、彼ら自身の法律顧問に相談しなければならない。吾等はERISA計画又は非ERISA計画に吾等の証券を売却し、吾等又は任意の証券引受業者を代表して、この投資が関連手配又は任意の特定の手配になされた投資のすべての関連法律要件に適合するか、又はその投資が一般的な手配又は任意の特定の手配に適用されることを示すものではない。
禁止された取引
ERISA計画の受託者と非ERISA計画の投資決定を行う人が投資決定を行う際には，ERISAとIRCの取引禁止条項の適用を考慮すべきである。ERISA計画または非ERISA計画と失格者または利害関係者との間の販売および他の取引(場合によっては)は禁止された取引であり、免除なしに不利な結果をもたらす。ERISA計画または非ERISA計画の賛助、運営、および他の投資に関する特定の事実は、広範な人が資格を満たしていない人またはそれに関連する利害関係者とみなされる可能性がある。非免除の取引禁止は、ERISA計画受託者に潜在的な個人的責任を課すことに加えて、IRCによる消費税の徴収、またはERISAによる失格された個人または利害関係者への罰金をもたらす可能性がある。取引に参加する資格を取り消された人が個人(またはその受益者)を代表してIRA、Roth IRAまたは他の税金優遇アカウントを維持する個人である場合、IRA、Roth IRAまたは他の税金優遇アカウントは、その免税地位を失う可能性があり、その資産は、非免税で取引を禁止するために課税分配においてその個人に割り当てられるが、消費税を徴収しないとみなされる可能性がある。私たちの証券に投資することを考えている受託者は、私たちの証券の所有権が非免除された取引が禁止されているかどうかを決定するために、彼ら自身の法律顧問に相談しなければならない。
“計画資産”の考慮事項
米労働省は“計画資産”を定義する規定を発表した。ERISA後に改正されたこの条例は、ERISA計画または非ERISA計画が他の方法でERISA第1タイトルおよび/または内部審査委員会第4975条の制約を受けている場合、エンティティの権益が“公開発売証券”でもなく、1940年の“投資会社法”(改訂された)によって登録された投資会社によって発行された証券でもない場合、ERISA計画または非ERISA計画の資産には、そのエンティティの株式も含まれており、そのエンティティが経営会社であることが決定されていない限り、または投資家の当該エンティティにおける株式参加度は高くないと一般的に規定されている。私たちは1940年に改正された“投資会社法”に基づいて登録された投資会社ではない。
私たちの各種類の株式(すなわち、私たちの普通株と私たちが発行する可能性のある任意の他の種類の株式)は、それが公開発行された証券であるかどうかを決定するために、それぞれ分析されなければならない。この条例では，公開発行された証券を“広く保有”，“自由譲渡可能”な証券と定義し，“取引法”に基づいて登録されたある種類の証券の一部，あるいは改正された“1933年証券法”や“証券法”の有効登録声明に基づいて販売される証券であり，これらの証券は発行者が発行された財政年度終了後120日以内に“取引法”に基づいて登録されていることを前提としている。我々の各種類の流通株は，上記の条件を満たす必要な時間枠内で“取引法”に基づいて登録されている.
この法規では、1つの証券が100人以上の投資家が所有する発行者と互いに独立した証券カテゴリの一部である場合にのみ、その証券が“広く保有されている”と規定されている。しかし，発行者が制御できないイベントは，初公開(IPO)後，独立投資家の数が100人以下に低下するため，証券が“広く保有されている”ことはない.私たちは確定できないにもかかわらず、私たちは私たちの普通株が広く保有されていると信じており、私たちは未来に私たちが発行する可能性のあるどんな種類の株もそうなると予想する。
この条例では，保証が“自由譲渡可能”であるかどうかは事実問題であり，すべての関連事実と状況に基づいて決定されなければならないと規定されている。同規定はさらに、証券が最低投資額が10，000ドル以下の発行の一部である場合、譲渡のいくつかの制限は通常単独または合併影響を与えず、これらの証券を自由に譲渡できると認定することができる。条例に挙げられている調査結果に影響を与えない譲渡制限には，以下のようなものがある
•任意の譲渡または譲渡の制限または禁止は、連邦または州の税収目的の終了または再分類をもたらすか、または他の方法で任意の州または連邦法律または裁判所命令に違反する
•請求項1に記載の制限を含む、譲渡または譲渡を発行者に事前に通知する任意の要求、および任意の要求譲渡者または譲受人または両方が文書に署名し、本条例に列挙された自由譲渡に影響を与えない任意の譲渡制限に影響を与えない任意の要求を示す文書に署名すること
•発効日を決定する任意の行政手続き、またはその前に譲渡または譲渡が発効しないイベント；
•発行者または発行者を代表して行動する人が譲渡または譲渡に加えるいかなる制限または制限でもない。
私たちの信託声明によると株式譲渡にかかる制限は、私たちの株式を“自由に譲渡できない”ことにはならないと信じています。また、吾らは、法規に列挙されている株式自由譲渡に影響を与えない事実や場合を除いて、自社株式の譲渡可能性を制限する事実や状況はないと信じている。さらに、私たちは、将来的に譲渡にいかなる制限または制限を加えることを意図していないか、または、誰もが、私たちが譲渡に列挙されていない許容可能な制限または制限の列に制限または制限を加えることを許可することを可能にする。
私たちのすべての株が“広く保有されている”と仮定し、これらの株の譲渡可能性を制限する他の事実や状況は存在しないと仮定すると、私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、法規の目的で、私たちの信託声明で私たちの株式譲渡の制限によって“自由譲渡”ができないことはなく、法規によると、現在発行されているすべての株は公開発売されており、私たちの資産は、公開発行で私たちの株を買収するいかなるERISA計画や非ERISA計画の“計画資産”とはみなされないとしている。この意見は、上記見出しの“重要な米国連邦所得税考慮-不動産投資信託基金としての課税”で議論されているように、いくつかの仮定と陳述を条件としている
第1 A項。リスク要因
リスク要因の概要
私たちの業務は多くの危険と不確実性の影響を受けている。以下は，本節で述べた主なリスク要因の概要である
•私たちは大量の債務を背負っており、私たちは満期債務のための再融資能力と任意のこのような再融資債務のコストを含む債務に関連するリスクの影響を受けており、私たちは債務レバーの能力を低下させ、債務レバーは無期限内に現在のレベル以上に維持されている可能性があり、私たちの債務合意に含まれる契約と条件は、私たちの利息支出を増加させ、私たちの財産に投資することを制限し、私たちの債務を保証する財産を売却し、私たちの株主に配当を支払う能力によって、私たちの運営を制限し、合理的なコストで資本を得る能力の他の制限を制限するかもしれない
•私たちの潜在的な将来の開発や再建プロジェクトや販売や買収は成功しないかもしれないし、私たちの予想された条項や時間通りに実行されないかもしれません。なぜなら、私たちの債務協定は、資本市場の中断、高金利、長期的な高インフレ、競争、または他の要素を含む、私たちの債務を保証する不動産を売る能力、持続的な市場と経済状況を制限するからです
•私たちは賃貸契約が満期になった時に契約を更新することができないかもしれません。あるいは賃貸料を下げたり、巨額の費用を発生させることなく、私たちの物件を新しいテナントに賃貸することができないかもしれません
•私たちは独身テナントに賃貸された工業や物流物件に集中的に投資し、ある会社に集中的に賃貸した物件は、経済低迷や衰退の悪影響を受ける可能性があり、私たちの物件よりも多くの業界やテナントの多様性を持つより大きな損失リスクに直面する可能性があります
•高金利、長期的な高インフレ、労働市場の挑戦、サプライチェーンの中断、公開株と債務市場の変動、流行病、地政学的不安定と緊張(ウクライナと中東の持続可能な戦争)、景気後退や可能な衰退、不動産利用の変化、その他の私たちがコントロールできない条件により、私たちと私たちのテナントの経営業績や財務状況に実質的な悪影響を与える可能性があり、私たちのテナントは彼らの私たちに対する賃貸義務を履行できないかもしれない
•私たちはREITの分配要件を含むREITとしての税務資格に関するリスクに支配されている
•株主への分配は一定期間1株当たり0.01ドルに維持されるか、キャンセルされる可能性があり、支払い方法が変わる可能性がある
•私たちの既存と未来のいかなる合弁企業も、私たちの共同所有の投資上の柔軟性を制限するかもしれません。私たちはこれらの計画から予想される利益を意識していないかもしれません。あるいは私たちの合弁企業は私たちが追加的な資本を提供する必要があるかもしれません
•不動産所有権は環境リスクと責任、不利な天気、自然災害、世界の気候変動の悪影響のリスクに支配されている
•保険は私たちの損失を補うのに十分ではないかもしれません。保険コストは増加し続けるかもしれません
•私たちはRMRに依存して私たちの業務戦略を実施し、私たちの日常運営を管理しているため、関連するリスクの影響を受けている
•私たちはRMR情報技術のセキュリティに関するリスクに直面しています
•私たちの管理構造とRMRとのプロトコル、および私たちの管理受託者、RMR、および彼らに関連する他の人を含む、私たちと関連する側との関係は、利益衝突が生じる可能性があります
•持続可能な開発計画、要求、市場予想はコストを増加させ、私たちを新たなリスクに直面させるかもしれない
•株主の承認なしに、経営、融資、投資政策を変更することができる
•私たちの信託声明、定款、その他の合意の条項、およびメリーランド州法律のいくつかの条項は、私たちの支配権または自発的買収提案の変更を阻止、延期、または阻止し、私たちの権利と私たちの株主が私たちの受託者や上級管理者に対して行動する権利を制限し、あるいは私たちの株主がいくつかの紛争について有利な司法判断を得る能力を制限するかもしれない。
以下に説明するリスクは私たちが直面している唯一のリスクではないかもしれないが、これらのリスクは現在実質的である可能性があると考えられる。私たちはまだ意識していないか、または現在重大ではないと考えている他のリスクは、私たちの業務運営や財務業績にも大きな悪影響を及ぼす可能性があります。次のいずれかの事件または状況が発生した場合、私たちの業務、財務状況、流動性、経営結果、または株主に割り当てられた能力が悪影響を受ける可能性があり、私たち証券への投資価値が低下する可能性があります。投資家および潜在的投資家は、我々の証券に投資するか否かを決定する前に、以下に述べるリスクと、本年度報告Form 10−Kにおける“前向き陳述に関する警告”というタイトルの下および他の部分に含まれる情報とを考慮すべきである。私たちは未来の定期報告書でこのような危険要素を更新するかもしれない。
私たちの業務に関わるリスク
私たちは大量の債務を持っていて、私たちは私たちの債務に関連するリスクの影響を受けて、私たちは満期になる債務の再融資の能力とそのような再融資債務のコストを含む。
2023年12月31日現在、我々の連結債務は約43億ドルであり、連結純債務と総資産(総資産プラス減価償却)の比率は68.4%である
私たちは、私たちのキャッシュフローが必要なお金を支払うのに十分ではない可能性があるリスクと、より長い間の高金利に関連するリスクを含む債務関連の多くのリスクに直面している。私たちの組織文書では、私たちが発生する可能性のある債務金額に制限はない；しかし、私たちの現在のレバーは、私たちがこの時点で追加的な債務を招くことを実際に制限している。私たちの債務は不利な市場と経済的条件下での私たちの脆弱性を増加させ、業務の変化を計画する上での私たちの柔軟性を制限し、債務レベルの低い競争相手に対して不利になるかもしれない。私たちの債務は私たちの資金コストを増加させ、私たちの未来に追加債務を発生させる能力を制限し、変動金利に対する私たちの開放を増加させるかもしれない。高金利は私たちの貸借費用を著しく増加させた。費用の支払いや他の条件を満たした後に何らかの債務の満期日を延長することを選択していますが、適用条件を満たすことができない場合や、必要な金利上限を得ることを含むこれらの条件を遵守することで重大なコストが発生する可能性があり、未返済の新しい債務をより優遇されない条項で返済したり、再融資したりすることが要求される可能性があります。過度または高価な債務は、融資可能なキャッシュフローを減少させるか、または賃貸義務、運営資本、資本支出、再融資、買収、開発または再開発プロジェクト、または他の目的のために融資を得る能力を制限し、割り当てられた能力を株主に支払うことを阻害する可能性がある。
私たちは債務協定の条項を守らないかもしれませんが、これは私たちの業務に悪影響を与え、株主への配当金の支払いを禁止するかもしれません。
私たちの債務協定は財政的および/または経営契約を含む。その中のいくつかの協約は私たちの行動の柔軟性を制限する。例えば、私たちのいくつかの債務協定は、債務を保証する不動産を売却するために貸主の承認が必要であり、この承認は、私たちがいくつかの財務的ハードルを達成することにかかっており、現在の市場状況に応じて、これらのハードルは達成が困難である。したがって、このような要求は私たちがレバーを下げる能力を制限する。私たちはこのようなすべての条件を満たすことができないかもしれないし、私たちがコントロールできない理由を含めて様々な理由でいくつかの条約に違反するかもしれない。これらの債務協定のいずれかの契約が違反され、適用された治癒期間内に治癒されていない場合、債務を滞納していなくても、または満期債務の再融資が阻止されても、直ちに債務の返済を要求される可能性がある。したがって、私たちの運営の柔軟性を制限する契約や適用される債務契約による違約は、私たちの業務、財務状況、運営結果に悪影響を及ぼす可能性があります
将来、私たちはより多くの債務融資を受ける可能性があり、これらの債務に適用される契約と条件は、私たちの既存の債務協定に含まれる契約や条件よりも限定的かもしれない。
担保債務は、担保債務が担保償還権を喪失する可能性に直面させ、これは、特定の子会社またはその債務を保証する1つまたは1組の財産または他の資産における私たちの投資損失をもたらす可能性がある。
私たちの債務は私たちまたは私たちの合弁企業が持っている財産の大部分によって保証される。担保債務は、担保債務を含み、私たちの資産や財産損失のリスクを増加させ、私たちの資産保証の債務違約は、貸金人が償還行動を開始し、最終的に私たちの財産または他の資産の損失を招き、私たちの違約した任意のローンを確保する可能性があるからである。担保財産または一組の財産の任意の停止は、私たちの財産の組み合わせの全体的な価値に実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、より広く言えば、私たちに悪影響を与える。税収目的で、私たちの任意の財産の償還は、担保債務の未返済残高に等しい購入価格で財産を売却するものとみなされる。担保融資担保の未返済債務残高が不動産における納税基盤を超えた場合、担保償還権を失ったときに課税収入を確認しますが、現金収益は何も受けません。これは私たちに実質的な悪影響を与える可能性があります。
不利な市場や業界条件は、我々の経営結果、財務状況、株主に分配を支払う能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの業務と運営は、米国および世界経済、商業不動産業界および/または私たちの不動産が存在する市場の現地経済が経験する市場および経済変動の悪影響を受ける可能性がある。不利な経済·業界条件は、高金利、長期的な高インフレ、労働市場の挑戦、サプライチェーンの中断、公開株や債券市場の変動、流行病、地政学的不安定と緊張(ウクライナや中東で行われている戦争のような)、景気後退や可能な衰退、不動産利用の変化、および他の我々がコントロールできない条件によるものである可能性がある。アメリカの経済状況は工業と物流空間、不動産価値、入居率と財産収入に対する需要に影響を与える可能性があるため、アメリカの現在と未来の経済状況は、成長の減速や衰退の可能性、および資本市場の変動や中断を含む、私たちの収益と財務状況に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。経済状況は、経済成長速度および/または衰退懸念、インフレ、失業率上昇、エネルギー価格、政府財政および税収政策の不確実性、地政学的事件、規制環境、信用および金利の獲得可能性を含むが、これらに限定されない多くの要素の影響を受ける可能性がある。現在の状況は、株主に配当を支払う能力にマイナスの影響を与えており、これらや他の条件は、今後も当社の運営結果や財務状況に同様の影響を与え続ける可能性がある。
私たちの業務は私たちのテナントが彼らのレンタル義務を履行することにかかっていますが、これは私たちのテナントが業務を成功的に経営する能力に大きく依存しています。
私たちの業務は私たちのテナントが彼らのレンタル義務を履行することに依存する。テナントが賃貸料を支払う財政能力は、彼らが事業を成功させる能力に依存し、これは、高金利、長期的な高インフレ、景気後退、または可能な景気後退など、市場や経済状況を含む、私たちおよび彼らがコントロールできない要素の悪影響を受ける可能性がある。また、新興技術や消費者行動の変化は、工業や物流空間への需要を減少させる可能性がある。もし私たちのテナントや任意の適用された母保証人が私たちへのレンタル義務を履行できなかった場合、彼らの業務低迷やその他の理由でも、私たちに重大で不利な影響を与える可能性がある。
私たちのほとんどの物件は独身テナントに賃貸する工業と物流物件で、私たちの物件はある会社に集中的に賃貸して、これは私たちの物件がもっと多くの業界とテナントの多様性を持っていれば、私たちはもっと大きな損失リスクに直面するかもしれません。
私たちの物件は基本的に独身テナントに貸している工業と物流物件です。この集中は、私たちが商業不動産業界に投資している他の部門と比較して、産業や物流部門の景気後退のリスクに大きく直面する可能性がある。また、2023年12月31日現在、フェデックス社(FedEx Corporation)の子会社とアマゾンサービス会社(Amazon.com Services，Inc.)の子会社は、それぞれレンタル総面積の21.7%と7.7%を借りており、それぞれ年間賃貸料収入総額の29.7%と6.7%を占めている。単一テナント物件の価値は，テナントのそれぞれの賃貸契約下での表現に大きく依存する.私たちの多くの単テナント賃貸は、不動産税、保険、公共事業、メンテナンス、修理など、いくつかの物件レベルの運営費用と資本支出を支払いまたは返済することを要求しています。したがって、私たちが賃貸料収入を受け取っていない以外に、テナントがこのようなレンタル契約を滞納することは、私たちにこれらの費用を支払う責任を負わせるかもしれません。私たちのほとんどの物件は単一テナントに貸しているため、個別テナントが契約違反や更新しない不利な影響は、私たちの物件が複数のテナントにレンタルされる場合よりも大きいかもしれません。さらに、テナントの違約、財務困難、または破産は、賃貸料収入の受信中断および/または空き家を招く可能性があり、単一テナント物件については、当該物件による運営キャッシュフローを完全に減少させ、物件の価値を低下させる可能性が高い。
私たちの賃貸契約が満期になると、私たちは私たちの不動産を借りることができないかもしれない。
私たちは通常テナント契約が満期になった時にテナントとの継続やレンタル期間の延長を求めていますが、これに成功するとは確信できません。私たちの多くの独身テナントはすでに彼らが私たちから賃貸した物件に投資しているため、これらの物件の多くはこれらのテナントの業務に対して戦略的重要性を持っているようであるため、これらのテナントの大多数は賃貸契約が満期になる前に賃貸契約を更新あるいは延長する可能性が高いと信じている。しかし、長期的な高インフレを含む経済状況は、私たちのテナントがレンタル契約が満期になったときに契約を更新しないか、または現在占有している空間を下回って賃貸契約を更新することを求める可能性があります。また、産業や物流空間への需要が減少し、賃貸契約を延長または更新する能力を弱める可能性がある。もし私たちが賃貸契約を延長したり更新したりすることができない場合、あるいは私たちがスペースを減らすために賃貸契約を更新することができなければ、その中のいくつかの不動産を新しいテナントに転貸するのは時間がかかって高価かもしれません。
私たちは賃貸料が低下した場合、あるいは既存のテナントと契約を更新し、私たちの物件を新しいテナントに貸したり、ハワイの不動産の賃貸料がリセットされた時に巨額のコストが発生する可能性があります。
既存のテナントと契約したり、新しいテナントに賃貸したりすると、レンタル料の低下を経験する可能性があり、大量の資金をかけてテナント状況を改善し、レンタル手数料を支払う、あるいは他のテナントインセンティブを支払わなければならないかもしれません。さらに、私たちの多くの物件はテナントの特定の業務のために設計されています。もしこれらの物件の既存の賃貸契約が終了または継続していない場合、私たちはこれらの物件を新しいテナントに賃貸するために、高いコストでこれらの物件をリフォームし、私たちが受け取った賃貸料を下げたり、他の割引を提供する必要があるかもしれません。また、私たちのいくつかのハワイ物件は賃貸料が公平な市場価値に基づいて定期的にリセットすることを要求しており、これはレンタル料の増加或いは減少を招く可能性がある。ハワイの土地のレンタル料を再設定する時、私たちのレンタル料は下がるかもしれません。また、ある長期賃貸契約については、契約レンタル料の調整がインフレに追いつかない可能性がある。
私たちは不動産開発、再建、再配置に関するリスクに直面しており、これらのリスクは私たちの財務状況や経営業績を含めて私たちに悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちは私たちのいくつかの物件を開発、再開発、あるいは再配置することを求めるかもしれません。これは私たちをいくつかの関連リスクに直面させるかもしれません。これらのリスクには、気象条件、インフレ、労働力または材料不足、許可または他の政府の承認の獲得遅延、および優遇条項または融資の獲得可能性および価格設定を得ることができないことによるコスト超過および建設が早期に完了することが含まれる。世界経済は引き続き大口商品の定価とその他のインフレを経験し、賃金と従業員の福祉に影響を与えるインフレを含む。インフレ率は最近低下しているにもかかわらず、大流行前の水準を上回っている。インフレ率がさらに低下し、相対的な安定を維持するか上昇するかはまだ定かではないが、一部の市場予測は、インフレ率が長い間高い水準を維持する可能性があることを示している。これらの状況は、建築材料を含む材料、他の貨物、労働力のコストを増加させ、いくつかの建築活動の遅延をもたらし、これらの状況は継続して悪化する可能性がある。これらの価格上昇や、労働コストの増加は、思わぬ遅延や開発やリフォームコストの増加を招く可能性があり、開発、再開発、再配置活動の起動や完成を阻止する可能性がある。また、工業·物流空間需要の低下、および現在の経済状況や商業不動産市場の変動は、通常、これらの物件の賃貸遅延や賃貸契約を失う可能性があり、これらの物件からキャッシュフローを発生させる能力に悪影響を及ぼす可能性があり、これらの物件は、私たちの投資コストを達成または超える可能性がある。私たちの現在または将来の発展、再開発、再配置活動に関連するこれらのリスクは、私たちの業務、財務状況、および運営結果に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちは激しい競争に直面している。
当ホテルのテナントは激しい競争に直面しています。競争し合う不動産のいくつかは更新され、位置が良いかもしれないし、テナントにもっと魅力的かもしれない。競合物件の入居率は私たちの物件より低い可能性があり、これは競争所有者が私たちの物件の賃貸料よりも低いために利用可能な空間を提供することにつながる可能性があります。また、近年の工業や物流物件に対する強い需要は、これらの物件の新たな開発を奨励しているが、この開発は減速している。もし新しい工業と物流物件の発展がこれらの物件に対する需要増加を超えたら、私たちの既存の物件は比較的に新しい発展のビルとテナントを奪い合うことに成功できないかもしれません。私たちの収入と物件の価値は下がるかもしれません。競争は私たちがテナントを引き付けて維持することを難しくし、私たちが受け取ることができる賃貸料と私たちの物件の価値を下げるかもしれない。
私たちはまた、上場とプライベートREITs、多くの金融機関、個人、外国投資家、その他の公共および個人会社を含む買収機会に対する他の投資家からの競争に直面している。電子商取引販売の急速な増加は引き続き強い需要をもたらし、工業不動産の競争を激化させると考えられる。私たちの競争相手のいくつかは私たちよりも多くの財務や他の資源を持っているかもしれないし、テナントや保証人の信用リスク、彼らの資本構造で使用されているレバレッジの程度を超えるリスクを受け入れることができるかもしれない。買収の競争により、理想的な物件を得ることができない可能性があり、あるいは買収のためにより高い価格を支払うことができるかもしれないが、実現された純キャッシュフローは、買収によって実現したい純キャッシュフローよりも低い。
不動産投資信託基金の流通要求や、合理的なコストまたは根本的に資本を得ることができない能力の制限は、私たちの業務計画を実行する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちがIRC下の不動産投資信託基金としての税務資格を維持するためには、IRCが適用する分配要求を満たさなければならない。本年度報告表格10-K第I部第1項に含まれる“重要な米国連邦所得税考慮事項である不動産投資信託基金資格要求である年次配分要求”を参照。したがって、私たちは私たちの運営に資金を提供し、債務を返済し、私たちの物件に投資したり、私たちの買収や開発、再開発、あるいは再配置に資金を提供するために十分な現金を保持することができないかもしれない。したがって、私たちの業務戦略は、合理的なコストで追加資本を調達する能力にある程度依存している。私たちはまた合理的なコストで資金を調達できないかもしれないし、完全に私たちの業務に関連する原因、市場の私たちの見通しに対する見方、私たちの債務条項、私たちのレバレッジの程度、あるいは私たちがコントロールできない原因、例えば資本市場の変動、高金利、その他の市場状況のせいであるかもしれない。私たちが保留することが許されている収益はREIT資格と税金規則によって制限されているため、合理的な価格設定の資本を集めることができなければ、私たちは私たちの商業計画を実行できないかもしれない。
高い金利は私たちの利息支出を大幅に増加させ、そうでなければ私たちに実質的な否定的な影響を及ぼすかもしれない。
インフレの大幅かつ長期的な上昇に対応するため、米国連邦準備委員会は2022年初めから何度も利上げを行い、これは私たちの利息支出を大幅に増加させた。米連邦準備委員会は2024年に利下げの可能性を示しているにもかかわらず、金利が現在の高水準を維持したり、増加し続けたりする可能性があると確信できない。高金利はいくつかの側面で私たちに実質的な否定的な影響を及ぼすかもしれない
•私たちの普通株を購入または売却するかどうかを決定する際、投資家が一般的に重要と思う要素の1つは、現在、私たちの普通株の現行金利に対する分配率であり、私たちの普通株の四半期現金分配率は現在、私たちのレバレッジ状況が改善されるまで、私たちの流動性を強化するために、1株当たり0.01ドルである。現在の金利水準では、投資家は、私たちの支払い能力よりも分配率が高くなることを期待しているかもしれません。これは、私たちの資金コストを増加させるか、あるいは彼らは私たちの普通株を売却し、より分配率の高い代替投資を求めるかもしれません。私たちの普通株を売ることは私たちの普通株の市場価格を低下させるかもしれない
•私たちのいくつかの債務によると、未返済の金額は変動金利で利息を支払わなければならない。高金利は、必要な金利上限のコストを含む変動金利債務に関連する借入コストを著しく増加させ、これは、私たちのキャッシュフロー、私たちが債務元金と利息を支払う能力、固定金利債務の満了時に再融資を行うコスト、および株主に分配を支払う能力に悪影響を与えます。さらに、私たちは私たちの現在または未来の金利リスクヘッジが有効であるか、または私たちのヘッジ取引相手が私たちに対する義務を履行するかどうかを決定することができない
•物件価値は通常部分的に賃貸料収入の資本化式によって決定される。金利が高い場合には、現在のように、貸借コストが増加し、不動産取引量が鈍化するため、不動産投資家はより高い資本化率を要求することが多く、不動産価値の低下を招く。したがって、高金利は私たちの財産価値を低下させ、私たちの証券価値を低下させるかもしれない。
利回りの変化を効果的にヘッジできなければ、私たちの経営業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちはいくつかの債務条項に基づいて金利上限を購入しており、将来の債務発行のヘッジや、変動金利に対する私たちのリスクを増加させることを含む、同様のまたは他のデリバティブを使用して、私たちの将来の債務ツールの金利変動リスクを管理することを選択または要求されるかもしれない。私たちはこのようなヘッジスケジュールが予想される有益な影響を与えることを保証することはできず、将来的に費用効果に合った方法で追加の金利上限または同様のまたは他の派生商品を購入できる保証もない。このような手配には、複数の取引相手が含まれている可能性があり、我々の任意の取引相手がこれらの契約を履行できなかったことを含む追加のリスクに直面する可能性があり、これらの契約を終了すれば、取引費または違約コストのような広範なコストが関連する可能性がある。ヘッジは私たちの投資全体のリターンを低下させる可能性があり、これは株主に分配できる現金を減らすことができるかもしれない。IRCのREIT条項は、有利なヘッジテクノロジーを利用する能力を制限したり、TRSを介していくつかのリッジを実施したりすることができ、これは私たちの全体的なリターンをさらに低下させるかもしれません。また、私たちのいくつかの債務の場合、金利上限を購入できなかったことは違約事件であり、このような債務の貸主がそのような債務の即時返済を要求し、そのような債務に担保を提供する担保財産を売却することを可能にする。有効なヘッジレート変動ができなかったことは、私たちの財務状況、経営業績、キャッシュフローに重大な悪影響を及ぼす可能性があります
私たちはより多くの物件を買収することで私たちの業務を発展させることができないかもしれません。私たちは私たちが買収した物件に関連する予期しない困難と支出に出会うかもしれません。
私たちの商業計画にはもっと多くの不動産を購入することが含まれている。収益性のある買収を行う能力は、以下に関連するリスクを含むが、これらに限定されないリスクの影響を受ける
•私たちの債務レバレッジの程度は
•債務と株式資本の獲得可能性、条項、そしてコスト
•他の投資家からの競争や
•私たちの買収協定には事項があります。
このようなリスクは私たちがより多くの不動産を買収することで事業を成長させる能力を制限するかもしれない。しかも、私たちは私たちが買収した物件に関連した予期しない困難と支出に直面するかもしれない。例えば：
•買収前に職務調査を行ったにもかかわらず、未開示の設計または施工欠陥または未知の債務(未開示の環境汚染に関連する債務を含む)を含む物件を買収する可能性があり、またはその物件の分析および仮定が正しくないことが証明される可能性がある
•買収された財産は新しい市場にあるかもしれないし、そこでは知らない市場への投資に関連するリスクに直面しているかもしれない
•買収された物件のある市場には思わぬ変化が生じ、物件価値に悪影響を及ぼす可能性がある
•私たちが買収した物件の物件運営コストは予想以上に高い可能性があり、私たちが買収した物件は予想されたリターンを生むことができないかもしれません。
これらの理由で、私たちは私たちの買収の期待収益を実現できないかもしれません。私たちはより多くの物件を買収する業務計画が成功しないかもしれません。あるいは損失を受ける可能性があります。
私たちはハワイのオアフ島にかなりの物件があります。地理的な集中のため、私たちはリスクに直面しています。
私たちはハワイのオアフ島に相当な数の物件があります。このような地理的集中度は危険をもたらす。例えば、オアフ島は遠隔地の火山島に位置して、私たちがそこにいる不動産は津波、ハリケーン、洪水、火山噴火と地震、気候変化による可能性のある海面上昇など、自然災害のいくつかのリスクを受けやすいようにします。これは私たちの財産を損傷させ、私たちのハワイテナントが私たちに家賃を支払う能力に影響を与え、私たちの財産と証券の価値を低下させます。また、私たちハワイ不動産の経営結果と価値は、景気後退や現在のインフレ状況やその他の原因による景気後退、賃料能力の向上を制限する可能性のある政府行動など、現地の市場状況の影響を受けている。
不動産所有権は環境リスクと責任の影響を受ける。
不動産の所有権は環境被害に関するリスクの影響を受ける。各種法律により、不動産の所有者及びテナントは、その所有、賃貸又は経営する不動産に存在又は転出した有害物質の調査及び整理又は除去を要求される可能性があり、危険物質による財産損失又は人身傷害に責任を負うことが要求される可能性がある。これらの法律はまた、政府機関や第三者に危険物質に関する費用や損害を負担する可能性があるという可能性に直面させている。環境危害が発生する可能性のあるコストと損害は巨大である可能性があり、評価と推定が困難であり、原因は多く、汚染程度に対する不確実性、採用可能な代替処理方法、異なる現地の法律と法規及びその解釈された財産の位置、及び汚染を修復するのに要する時間を含む。また，これらの法律では，物件の運営や整備，環境に関する記録保存や報告について，これらの規定に適合するように費用を負担しなければならないことが規定されている。また、私たちの債務協定には、貸手が危険材料や環境法違反に関連するいくつかの潜在的な環境損失を賠償する義務があることを規定している一般的に請求権条項がない例外が含まれている。
私たちの賃貸契約は一般的に私たちのテナントに適用された法律経営を遵守し、私たちの財産上の活動によって生じた任意の環境責任を賠償することを要求しますが、適用された法律は私たちの所有権利益によって厳格な責任を負わせるかもしれません。しかも、私たちのテナントは私たちのレンタル契約の賠償義務を履行するのに十分な財務資源がないかもしれないし、彼らはそれをボイコットするかもしれない。しかも、このような責任や義務は、いくつかのテナントが私たちにレンタル料を支払う能力に影響を及ぼす可能性がある。2023年12月31日まで、私たちは私たちの物件で発生する可能性のある環境責任のために約680万ドルを保留しました。私たちは環境問題について多くの責任と費用を負担するかもしれない。
私たちは不利な天気、自然災害、そして世界的な気候変動の悪影響を受けるリスクを受けており、私たちはこれらの問題に大きなコストと投資を生み出している。
私たちはリスクに直面し、不利な天気、自然災害、および世界的な気候変動の悪影響による追加コストに直面する可能性がある。例えば、私たちの財産は、特別な極端な天気事件(例えば、洪水、嵐および野火)または気候条件の長期的な影響(例えば、降水頻度、天気不安定、および海面上昇)によって深刻な破壊または破壊される可能性がある。もし私たちまたは彼らがこのような事件による損害で私たちまたは彼らの業務を経営できない場合、このような事件はまた私たちまたは私たちの不動産のテナントに悪影響を及ぼす可能性があります。保険は私たちや私たちの不動産のテナントが受けたすべての損失をカバーするのに十分ではないかもしれない。もし私たちがこのような事件のために十分な準備をしていなければ、私たちの収入、運営結果、財務状況は影響を受けるかもしれない。さらに、将来可能な気候変動に備えたり、テナントのこのような投資に対する要求に応えたりする際に巨額のコストが発生する可能性があり、これらの投資の理想的なリターンを実現できないかもしれません。
私たちの既存と未来のどの合弁企業も、共同所有の投資における私たちの柔軟性を制限するかもしれませんが、私たちはこれらの計画から予想される利点を実現できないかもしれません。
私たちは機関投資家と合弁する側で、私たちは将来、より多くの物件を売却したり、貢献したり、私たちの既存または任意の未来の合弁企業の不動産を買収、開発または再構築するかもしれません。私たちが合弁企業に参加するのはリスクがあります
•合営企業の所有権或いは経営権に影響を与える重大な決定及び合営企業が所有するいかなる財産に対しても、私たちは承認権を有する
•私たちは合弁企業とその投資を保存、維持、または発展させるために追加の資本を提供する必要があるかもしれない
•合弁投資家の経済的または他の商業的利益または目標は、私たちの商業利益または目標と一致しない可能性があり、これは、私たちの賃貸、転貸、または合弁企業が所有する物件を経営する能力に影響を与える可能性がある
•我々は、合弁企業における私たちの権益または合弁企業に追加財産を売却する能力、または私たちが望む場合、合弁企業が合弁企業の追加的権益または所有財産を売却する能力は、合弁企業を管理する合意条項の下で他の合弁企業投資家の承認権に依存する
•共同投資家は、私たちとは異なる法律や法規によって制限されるかもしれないし、あるいは税務目的のために、私たちの構造とは異なるかもしれません。これは、利益の衝突をもたらし、および/または不動産投資信託基金としての納税資格を維持する能力に影響を与える可能性があります
•合弁企業投資家との相違は訴訟や仲裁を招く可能性があり、これらの訴訟や仲裁は費用が高く、経営陣の注意を分散させ、重要な決定を延期する可能性がある。
上記のリスクのいずれも、我々の業務、財務状況、および経営結果に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。さらに、これらの類似した、強化された、または追加的なリスクは、可能な強制出資要件を含み、任意の将来の追加または修正された合弁企業に適用される可能性がある。
私たちは物件の売却に成功できないかもしれません。あるいは売却する他の資産を確定するかもしれません。完成販売から得られるどんな収益も予想を下回っているかもしれません。私たちはこのような販売によって損失を受けるかもしれません。
私たちは時々いくつかの物件や他の資産を選択的に売却して、私たちのレバレッジ率を下げ、資本支出と将来の買収に資金を提供し、戦略的に更新、再バランス、そして私たちのポートフォリオを再配置する予定です。私たちのいくつかの債務合意は、債務を保証する不動産を売却するために貸手の承認が必要であり、これは、私たちが特定の財務的ハードルに達しているかどうかに依存しており、現在の市場状況などを考慮すると、これらのハードルは実現が困難である。したがって、このような要求は私たちが不動産を売却してレバー率を下げる能力を制限する。私たちが合併合弁企業における追加株式を含む物件または他の資産を売却する能力は、私たちがこのような売却から得られる可能性のある価格も、様々な要因の影響を受ける可能性がある。特に、これらの要因は、販売されている物件の既存の市場が弱いまたは不足していることを決定することができること、合理的な条件で潜在的な買い手に融資を提供すること、物件の潜在的な買い手およびテナントの財務状況が変化すること、ある物件のテナントとテナントの賃貸条項、物件の特徴、品質および見通し、潜在的な買い手の数、市場で競争する物件の数、高インフレ、高金利、労働市場挑戦、サプライチェーン挑戦および景気後退または可能な衰退、および法律の変化などの不利なローカル、国または国際経済状況に起因する可能性がある。財産所の管轄区域の法規や財政政策。例えば、現在の市場状況は資本化率の上昇を招き続けている可能性があり、高金利に加えて商業不動産取引量が低下しており、この状況は継続または悪化する可能性がある。私たちの債務協定の条項によると、私たちは財産の売却を禁止されるかもしれないし、あるいは私たちは財産や他の資産の売却に成功しないかもしれないし、どんな売却も延期されるかもしれないし、起こらないかもしれないし、もし確かに売却が発生した場合、条項は私たちの予想に合わないかもしれないし、私たちはいかなる売却によって損失を受けるかもしれない。売却資産から十分な収益を得ることができなければ、レバレッジ率を私たちまたは可能な融資源が適切だと思うレベルに下げることができれば、資本支出や将来の買収に資金を提供して、私たちの業務を発展させることができないかもしれません。さらに、私たちは私たちの戦略を変えたり放棄したり、財産や他の資産を放棄または放棄することを選択するかもしれない。
保険は私たちの損失を補うのに十分ではないかもしれないし、保険コストは増加し続けるかもしれない。
私たちのテナントは通常私たちの財産とそれに対する操作のために保険費用を支払います。意外傷害、責任、火災、保険範囲の拡大とレンタル料あるいは業務中断損失保険を含みます。将来、私たちは私たちが保険費用を担当する不動産を購入するかもしれない。ここ数年間、保険費用は大幅に増加し、これらの増加した費用は私たちと私たちのいくつかのテナントに不利な影響を与えた。増加した保険料は、私たちが適用するテナントがレンタル料を支払う能力に悪影響を与える可能性があり、あるいは新しいまたは更新された賃貸契約に基づいて受け取ることができるレンタル料が下り圧力に直面する可能性があります。ハリケーン、洪水、火山噴火、地震による損失のような悲劇的な損失、または大流行病やテロ行為の爆発による損失は、保険証書によって保証される可能性があるが、私たちまたは責任あるテナントが支払うことができない可能性のある多額の賠償免除または共同支払いのような制限がある。保険収益は、影響を受けた財産を損失前の状態に戻すのに十分ではない可能性があり、収入損失または他のコストを含む私たちの損失を補償するのに十分ではないかもしれない。私たちの保険はいくつかの損失を保証しません。例えば、私たちは既知または未知の環境条件によって損失を受ける可能性があります。市場状況や私たちの損失履歴は、私たちまたは私たちが適用するテナントが経済的条件で得られる保険または保険範囲を制限するかもしれません。もし、未保険の損失が発生したか、または保険限度額を超える損失が発生したと判断し、適用されたテナントからいくつかの損失の金額を取り戻すことができない場合、私たちはこのような損失を軽減するために未保険のコストを発生させなければならないか、あるいは物件の全部または一部の資本に投資し、予想される物件の将来の収入に投資しなければならないかもしれない。
グローバルサプライチェーン条件や新興技術の変化は、工業や物流物件への需要減少を招く可能性がある。
近年、アメリカ経済を含む全世界経済は新冠肺炎の疫病と関連要素によりサプライチェーンが中断され、これらのサプライチェーン挑戦は商品と材料の獲得性を低下させ、それによって価格上昇を招き、注文から商品と材料を受け取るまでの時間を増加させた。それ以来サプライチェーン状況は安定しているにもかかわらず、将来的に類似したサプライチェーン中断が発生しない保証はない。また、市場や政府の気候変動に対する懸念が高まっており、商品や材料の製造、生産、輸送過程の変化を招く可能性がある。サプライチェーン挑戦や気候変動に対する市場や政府の反応は、貨物輸送の減少、工業·物流物件への需要減少を招く可能性がある。例えば、製造業の近岸移転が増加すれば、世界貿易が減少し、商業生態系の現地化の程度が増加し、貨物輸送量や旅行距離が減少する可能性があり、これは私たちの物件に対する需要を減少させる可能性がある。さらに、新興技術は産業と物流不動産の需要を減少させるかもしれない。例えば、製品をより現地化して製造·生産する3 D印刷技術が拡大して広範な市場受け入れを得ることができれば、当ホテルで貨物を輸送·貯蔵する需要が減少する可能性があり、将来的には他の同様の効果のある技術変化が開発·採用される可能性がある。もしそうであれば、私たちの物件は値下がりする可能性があり、私たちの業務、運営、財務状況は不利な影響を受けるかもしれません。
私たちの普通株の四半期現金分配率は現在1株0.01ドルで、将来の分配率は一定期間この水準に維持されるか、またはキャンセルされ、支払い方法が変わる可能性がある。
2022年の間、私たちは普通株の四半期現金分配率を1株当たり0.01ドルに低下させ、私たちのレバレッジ状況が改善され、適用されるREIT税金要求に適合するまで、私たちの流動性を強化した
•本10-K表の年次報告書に記載されている任意のリスクが発生した場合、現在の市場および経済状態が、高金利、長期的な高インフレ、および経済低迷または可能な衰退のような当社の業務、経営業績、および流動性に及ぼす任意の負の影響を含む場合、株主に配当を支払うか、または配当率を維持する能力は引き続き悪影響を受ける可能性がある
•任意の割り当ての時間と金額は、私たちの取締役会が適宜決定し、私たちの取締役会が関連する様々な要素に依存して、私たちの運営資金、すなわち普通株主が占めるべきFFO、運営の正常化資金、または普通株主の正常化FFOを含むが、私たちのREIT納税資格としての要求を維持し、私たちの債務合意における制限、私たちの債務と持分資本の可用性、私たちの分配率が私たちの普通株式取引価格のパーセンテージ、または配当率、他の業界REITに対する私たちの配当率、私たちの将来の資本需要と経営業績への期待と、債務を支払う現金に対する私たちの期待需要と可用性。
このような理由で、私たちの分配率は一定期間無期限に増加しないかもしれないし、私たちの株主への配当金の支払いを停止する可能性がある。
また、流動性を維持するために、税務規則を適用して許可された場合に、私たちの株主に追加の普通株式を発行するなど、現金以外の形で私たちの株主に部分的に分配することを選択することができる。
RMRは、情報技術およびシステムに依存して、任意の重大な障害、不足、中断、またはセキュリティホールが私たちに大きなダメージを与える可能性があるサービスを提供してくれます。
RMRは、インターネットおよびクラウドベースのインフラおよびサービス、商用ソフトウェアおよびその内部開発されたアプリケーションを含む情報技術およびシステムに依存して、情報を処理、送信、格納、および保護し、財務取引および記録保守を含むそれらの様々なビジネスプロセス(当社の建築システムの管理を含む)を管理またはサポートし、従業員、テナントおよび保証人の個人識別情報およびレンタルデータを含む可能性がある。もし私たちまたは第三者サプライヤーが私たちまたは彼らの情報技術とシステムで物質安全や他の故障、不足、あるいは中断に遭遇すれば、私たちは物質コストと損失を招く可能性があり、私たちの運営は中断する可能性があります。RMRは、情報技術やシステムの動作やセキュリティを維持し、保護するために様々な行動をとり、これらのシステムで維持されているデータを含み、巨額の費用を発生させる。しかしながら、これらの措置は、ネットワーク攻撃が発生した場合、または個人識別情報が不適切に開示されていない場合のように、システムが正常に動作していない場合、またはセキュリティ面で被害を受けることを防ぐことができない可能性がある。
セキュリティホール、コンピュータウイルス、ハッカー攻撃、オンライン詐欺計画、および同様の脆弱性は、深刻なシステム中断、閉鎖、詐欺資産の転送、または機密情報の不正流出をもたらす可能性があります。世界各地からの未遂攻撃と侵入の強度と複雑性の増加に伴い、セキュリティホールや破壊のリスクは普遍的に増加し、特にコンピュータハッカー、外国政府とネットワークテロリストを含むネットワーク攻撃或いはネットワーク侵入を介している。ネットワーク攻撃、電子メールまたは電気通信詐欺、ならびにRMRまたは他の第三者の情報技術ネットワークおよびシステムまたは運営におけるセキュリティホールを利用する他の攻撃を含む、ネットワーク攻撃、電子メールまたは電気通信詐欺、ならびにRMRまたは他の第三者の情報技術ネットワークおよびシステムまたは運営におけるセキュリティホールを利用する他の攻撃を含む、我々または第三者の第三者プロバイダが直面するネットワークセキュリティリスクは、直面する脅威の変化、コンピュータ能力の進歩、暗号学分野の新たな発見、および不正または詐欺活動を実施するための新しいおよび複雑化している方法によって激化する。RMRの多くのスタッフは大流行中にオフィスに戻っているが，柔軟な作業スケジュールは大流行前よりも遠隔作業の程度を高くしている.このような他の変更可能な作業慣行は、その従業員の遠隔作業がその技術資源を緊張させ、増加したネットワークセキュリティリスクを含む業務リスクをもたらす可能性があるので、将来的にRMRがその情報技術およびシステムのセキュリティ、適切な機能、および利用可能性を維持する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。遠隔作業環境はそれほど安全ではない可能性があり、遠隔作業環境を利用しようとするネットワーク釣りやソーシャルエンジニアリングの試みを含むハッカー攻撃を受けやすい。さらに、RMRのデータセキュリティ、データプライバシー、投資家報告、および業務連続性プロセスは、第三者が遠隔作業環境で実行できないか、またはその情報システムおよび技術が故障したり、攻撃を受けたりする影響を受ける可能性がある。RMRまたは他の第三者サプライヤーがRMRの情報技術およびシステムの安全性、正常な機能および可用性を維持できなかったことは、財務損失、私たちの運営の中断、私たちの名声の損害、私たちの違約を招き、私たちを責任クレームまたは監督管理処罰に直面させる可能性があり、これらはすべて私たちの業務と私たちの証券価値に重大かつ不利な影響を与える可能性がある。
持続可能な開発計画、要求、そして市場予想は追加コストをもたらし、私たちを新しいリスクに直面させるかもしれない。
規制機関、投資家、テナント、その他の利害関係者の企業持続可能性への関心は引き続き増加している。米国証券取引委員会は気候変動関連法規を考慮しており，ある州では気候変動に焦点を当てた公開法が公布されており，これらの規則を遵守することで大きなコストが生じる可能性がある。一部の投資家はESG要因を使用して投資戦略を指導するかもしれませんが、場合によっては、企業の持続可能な発展に関する私たちまたはRMRの政策が十分でないと思う場合、彼らは私たちに投資しないか、または他の方法で私たちとビジネスをすることを選択するかもしれません。会社の持続可能性格付けと会社報告を提供する第三者サプライヤーの数が増加し、基準がそれぞれ異なり、場合によっては一致しない場合もある。また、会社の持続可能な開発実践を評価する基準が進化しており、これは、私たちおよびRMRに対するより高い期待を招き、これらの新しい基準を満たすためにコストの高い措置をとることになる可能性がある。代替的に、私たちまたはRMRがこれらの新しい基準を満たしていないか、または特定の第三者プロバイダの基準を満たしていないかを選択した場合、一部の投資家は、企業の持続可能な発展に関する私たちまたはRMRの政策が不十分であると結論するかもしれない。RMRのゼロエミッション目標に基づき，RMRは2050年までにその範囲1と範囲2の排出量を純ゼロに削減することを約束し，2030年までに2019年までにベースラインに基づいて50%削減することを約束した。私たちまたは彼らの企業の持続可能な開発プログラムまたは基準が、私たちまたはRMRによって設定された目標または異なるグループ設定の基準を満たしていない場合、私たちおよびRMRは名声被害に直面する可能性がある。私たちとRMRがESG関連法規を遵守できなかった場合、投資家、私たちのテナント、および他の利害関係者の期待を満たすことができなかった場合、または私たちまたはRMRが発表した目標および他の計画が計画通りに実行されなかった場合、私たちとRMRの名声は悪影響を受ける可能性があり、私たちの収入、運営結果、およびサービス成長能力はマイナスの影響を受ける可能性がある。さらに、私たちは、法規要件、ESGポリシー、またはサード·パーティが望むか、または要件を遵守しようと試みるときに、重大なコストを生じる可能性がある。
私たちのRMR関係に関するリスクは
私たちはRMRに依存して私たちの業務を管理し、私たちの成長戦略を実施する。
私たちにはスタッフがいません。我々が必要とする人員とサービスは，RMRが我々とRMRの管理プロトコルに基づいて我々に提供する.私たちの業務目標を達成する能力は、RMRとそれが私たちの不動産を効率的に管理し、私たちの買収と処置を適切に識別し、完成させ、私たちの成長戦略を実行する能力に依存します。したがって、我々の業務はRMRの業務連絡、成功募集、訓練、監督と管理その人員の能力、およびそのオペレーティングシステムを維持する能力に依存する。RMRやそのキーパーソンが提供するサービスを失うと、私たちの業務と成長の見通しが下がる可能性があります。私たちは内部管理や他のマネージャーを雇うことで、私たちが利用できる管理品質と深さをコピーすることができないかもしれません。RMRが管理サービスを提供したくない場合や継続できない場合，代替サービスを取得するコストは，管理プロトコルに従ってRMRに支払う費用よりも高くなる可能性があるため，我々の費用が増加する可能性がある.
RMRは我々の日常業務を経営する上で広範な裁量権を持っている.
私たちのマネージャーRMRは広範な運営と投資ガイドラインに従うことを許可されているため、私たちの投資に適した物件と、私たちの個人運営と投資決定を適宜決定する権利があります。私たちの取締役会は、私たちの運営と投資ガイドラインと私たちの運営活動と投資を定期的に検討していますが、RMRが私たちが下したすべての決定を審査または承認していません。また，定期審査を行う際には，我々の取締役会は主にRMRが提供する情報に依存している.RMRはその裁量権を行使することができ、投資リターンが予想を大幅に下回ったり、損失を招いたりする。
我々の管理構造やプロトコルやRMRやRMRとの関係やその持株株主と他の人との関係は，利益衝突やこのような衝突に対する見方をもたらし，我々の投資活動を制限する可能性がある.
RMRはRMR Inc.の多数の株式子会社である。我々の取締役会長兼取締役社長Adam D.Portnoyは、本部基地信託の唯一の受託者、役員、および持株株主であり、この信託は、RMR Inc.の持株株主、取締役会長、取締役の取締役社長兼RMR Inc.のCEO兼最高経営責任者総裁およびRMRの役員と従業員である。RMRまたはその関連会社は、他のナスダック上場企業およびプライベート企業のいくつかのマネージャも担当し、Portnoyさんは、同社の管理受託者、取締役、または(適用に応じて)受託者として機能し、ナスダック上場企業の取締役会長を務めることになります。
私たちのもう一人の取締役受託者マシュー·P·ジョーダンはRMR Inc.の執行副総裁兼最高財務官兼財務主管であり、RMRの高級管理者と従業員でもあり、私たちの総裁兼首席運営官Yael Duffyと私たちの首席財務官兼財務担当Tiffany R.SyもRMRの高級管理者と従業員である。ジョーダンは七山不動産信託基金の管理受託者でもあり、ダフィーもオフィスビル物件収入信託基金の総裁兼首席運営官でもある。ポトノイさんジョーダンとメス。ダッフィーさんと西さんはRMRに責任があり、ジョーダンさんさんはSEVNに責任があり、ダフィーさんはOPIおよび私たちに責任があり、私たちは彼らのひたむきな関心を持っていません。彼らと他のRMRスタッフは、私たちとRMRおよびその子会社がサービスを提供する他の会社との間で彼らの時間と資源を割り当てる際に衝突する可能性がある。私たちのいくつかの独立受託者はまた、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の上場企業の独立受託者を務めている。
さらに、私たちは将来、RMR、その連合会社、またはその付属会社によって管理されているエンティティと追加の取引を行うかもしれない。RMR Inc.およびRMRへの投資に加えて、ポトノイさんは、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の企業にも株式投資を保有しており、一部の企業は重大なクロス所有権を所有しています。私たちの役員はまた、RMRやその子会社が管理サービスを提供する他社の株式投資を持っている。これらの多重責任、関係、および交差所有権は、我々、RMR Inc.，RMR、我々の管理受託者、RMR、またはその子会社が管理サービスを提供する他の会社およびその関連者に関連するトランザクション上で利益衝突またはそのような利益衝突を生じる可能性がある。利益衝突や利益衝突に対する見方は、私たちの名声、業務、ならびに私たちの普通株や他の証券の市場価格に重大な悪影響を及ぼす可能性があるので、私たちはより大きな訴訟リスクに直面する可能性があります。
吾らとRMRの管理プロトコルでは，吾らはRMRが他の活動や業務に従事できることを認め，任意の他の人やエンティティ(他のREITsを含む)の管理人を務め，そのような人々や実体の投資政策や目標が吾などの政策や目標と類似していても，吾らはRMRが提供する資料，提案および他のサービスを受ける際に優遇待遇を受ける権利がない.したがって、私たちは投資機会を失い、RMRまたはその子会社が管理する他の事業(私たちの既存および任意の未来の合弁企業を含む)とテナントを奪い合う可能性がある。私たちは、私たちの行動基準または私たちの管理基準、または私たちが採用している他のプログラム保護措置が、私たちが実際にまたは言われている利益衝突を識別、十分に解決または緩和することができるかどうか、または関連者と取引する条項が、少なくとも関係者と達成された取引条項と同じように有利であることを確実にするのに十分であるかどうかを決定することはできない。
RMRとの管理協定は公平に交渉して達成されたものではなく、その費用や支出構造はRMRに適切なインセンティブを与えない可能性があり、これは私たちの普通株に投資するリスクを増加させる可能性がある。
吾らとRMRとその現および前任持株株主(S)との関係は，吾らとRMRの管理プロトコルが非関連者間で公平な原則で協議されているわけではないため，条項(RMRに対応する費用を含む)は，非関連側が公平な原則で協議する条項とは異なる可能性がある.私たちの物件管理費は私たちが受け取った賃貸料に基づいて計算され、私たちはまたRMRが監督·管理している物件の建設にRMR建設監視費を支払い、私たちの基本業務管理費は私たちの不動産投資の歴史的コストと私たちの時価の低い者に基づいて計算された。私たちの財務結果にかかわらず、私たちはRMRの大量の基地管理費を支払わなければならない。これらの費用配置は、RMRに買収、資本取引、リース、および建設プロジェクトを奨励したり、その管理費を増加または維持するために私たちの資産を処分することを回避し、RMRが魅力的な投資を提供する動機にその時間とエネルギーを投入する可能性を低下させる可能性がある。もし私たちの投資、処分と資本取引、そして賃貸、建設、その他の物件管理活動を効率的に管理しなければ、比例して収益を提供することなく、増加した管理費を支払うかもしれません。また、我々の管理協定によれば、RMRに割り当てられた専門的または一部のRMR従業員の雇用および関連費用の返済が義務付けられており、RMR中央会計担当者の賃金、福祉、その他の関連コストにおけるシェア、RMRが内部監査機能を提供するコストにおけるシェア、および別途約束されている。私たちはまた私たちと関連した第三者費用を支払うことを要求された。RMRの何らかのコストを返済して第三者コストを支払う義務があり，RMRがこれらのコストを効率的に管理する動機を低下させる可能性があり，コストを増加させる可能性がある.
我々とRMRの管理プロトコルを終了するには、業績が満足できなくて終了した場合を含む相当な停止費を支払う必要があるかもしれません。これは、RMRとの関係を終了する能力を制限する可能性があります。
我々とRMRの管理プロトコルの条項は毎年12月31日に自動的に延期されるため，これらの条項はその後延期日の20周年で終了する.我々は，これらの合意を随時終了する権利がある：(1)便宜上，60日以内に書面通知を出す，(2)合意の規定により，直ちに書面理由通知を出す，(3)合意の規定により，任意の適用カレンダー年度終了後60日以内に書面通知を出す，(4)合意の規定により，マネージャが制御権を変更してから12ヶ月以内に書面通知を出す.しかし，吾らが便宜上管理プロトコルを終了したり，RMRがそのプロトコルの定義に基づいて吾らの管理プロトコルを十分な理由で終了したりすれば，吾らはRMRに終了費用を支払う責任があり，金額は適用プロトコルで定義された将来の毎月費用の現在値の総和に等しく，終了期限は終了時間に依存し，終了前の期間内にRMRを支払う必要がある.また，業績の理由で管理プロトコルを終了すると，プロトコルで定義されているように，上記のように計算した終了料をRMRに支払う義務があるが，残り期間は10年と仮定する.これらの条項は，我々が無断で管理プロトコルを終了するコストを大きく増加させ，RMRとのマネージャとしての関係を終了する能力を制限する可能性がある.停止費の支払いは、株主に配当を支払う能力を含めて、私たちの財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちとRMRの管理計画は私たちの統制を変えることを防ぐかもしれない。
私たちはRMRとの管理協定を20年間継続し、年に1回更新している。上述したリスク要因で説明したように、他の理由やマネージャ制御権変更により上記のいずれかの管理プロトコルを終了する場合には、RMRに相当な解約料を支払う義務がある。これらの理由から，我々とRMRの管理プロトコルは，我々の普通株への割増をもたらす可能性のある制御権の変化を含めて，我々の制御権の変化を阻止する可能性がある.
私たちは関連側との取引の側であり、これらの取引は利益衝突と告発されるリスクを増加させる可能性がある。
Adam D.Portnoyが制御するエンティティまたはRMRまたはその子会社と管理サービスを提供するエンティティとの取引を含む関連側との取引に参加する。我々と関連側との合意や関連側との取引の合意は，関係者間の交渉時のように我々に有利な条項では達成されない可能性がある.我々の株主やRMR Inc.の株主や他の関連者は，そのような関連者取引に疑問を提起する可能性がある.関係者取引に対するいかなる挑戦も成功すれば、挑戦された取引の予想される利点を実現できない可能性がある。また、このような挑戦は、巨額のコストと私たちの経営陣の注意をそらすことを招き、告発が事実かどうか、事実かどうかにかかわらず、私たちの名声、業務、成長に大きな悪影響を及ぼす可能性があり、取引予想収益を達成する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの管理構造と関係による利益衝突により、私たちは異なる政見を持つ株主活動のリスク増加に直面する可能性がある。
関係者や実体と業務往来のある会社は、異なる政見を持つ株主受託者が指名し、異なる政見を持つ株主提案と、その業務往来に利益衝突があることを告発する株主訴訟の目標となる可能性がある。上に言及された様々な関係はこのような活動を促進するかもしれない。上場企業の株主投票に大きな影響を与えるいくつかの代理コンサルティング会社は過去に提案していたが、将来的には、株主が私たちの現受託者を選挙しないこと、他の経営陣の提案に反対する投票、または私たちが反対する株主提案に投票することを提案することも可能である。代理コンサルティング会社のこれらの提案は、過去の取締役会選挙に影響を与え、将来の同様の提案は、将来の取締役会選挙や他の株主投票の結果に影響を与える可能性があり、株主の積極性や訴訟を増加させる可能性がある。私たちにこれらの活動を開始すれば、大量のコストと私たちの経営陣の注意をそらし、私たちの名声や業務に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります
私たちの組織や構造に関するリスクは
私たちは株主の承認なしに私たちの運営、融資、投資政策を変えるかもしれません。これは債務義務の下で約束を破るリスクを増加させるかもしれません。
私たちの取締役会は、私たちの運営、融資、投資政策を決定し、REIT、買収、処置、成長、運営、負債、資本化、分配の税収資格としての政策を維持したり、投票や株主に通知することなく、これらの政策に反する取引を承認したりすることを含む、私たちの政策を修正または修正することが可能です。政策の変化は私たちの普通株の市場価格と株主に分配を支払う能力に悪影響を及ぼすかもしれません。さらに、私たちの組織文書は、資金でも他の側面でも、私たちが発生する可能性のある債務の額や割合を制限していない；しかし、私たちの現在のレバーは、私たちが現在より多くの債務を招くことを実際に制限している。私たちの取締役会は、株主の承認なしに現在の借金政策を随時変更またはキャンセルすることができます。より高いレバレッジ率は債務超過コストを増加させ、私たちの債務違約のリスクを増加させる。また、私たちの投資政策の変化は、ポートフォリオに資源を割り当てる方法や投資を求める資産タイプを含めて、金利リスク、不動産市場の変動、流動性リスクへの開放を増加させる可能性があります。
所有権制限と私たちの信託声明、定款と合意のいくつかの条項、およびメリーランド州法律のいくつかの条項は、私たちの支配権または自発的買収提案の変更を阻止、延期、または阻止する可能性があります。
私たちの信託声明は、RMRおよびその付属会社(メリーランド州法律の定義による)と、私たちの取締役会の免除を受けたいくつかの人を除いて、直接または9.8%を超える株式数または価値(制限的な強者に準ずる)を帰属することによって、私たちの普通株式を含む任意の株主を禁止する。私たちの信託宣言のこの条項は、他の目的に加えて、私たちのREITがIRCの規定を遵守し、他の方法で私たちの秩序ある管理を促進するのを助けることを目的としています。しかし、この条項はまた、私たちの大量の株式の買収を阻止し、株主が有利と思われるかもしれない私たちの支配権の変更や自発的な買収提案を阻止、延期、または阻止する可能性がある。さらに、私たちの信託声明および添付例またはメリーランド州法律の条項は、例えば、以下の条項を含む同様の影響を与える可能性があります
•取締役会の承認されていないいくつかの行動に対する株主投票権の制限；
•私たちの取締役会は、私たちの株主ではなく、私たちの定款を通過、修正、または廃止し、私たちの取締役会の穴を埋める権利があります
•株主投票基準は、特定の行動を承認するために、株式の絶対多数を獲得する必要がある
•実際、私たちの取締役会だけ、あるいは、受託者がいなければ、私たちの上級管理者は株主総会を招集することができ、株主は会議なしに行動する権利がありません
•個人が受託者を担当するために必要な資格は、私たちの一部の受託者が“管理受託者”であり、他の受託者が“独立受託者”であることが要求され、これは私たちの管理文書に定義されている
•私たちの株主が受託者に指名された人選を制限し、他の業務を私たちの株主総会で審議することを提案します
•株主が受託者を罷免する能力の制限
•私たちの取締役会は、新しいカテゴリまたは一連の株式(投票権および他の権利および特権を有する株式を含み、これらの権利および特権は、制御権の変化を阻止する可能性がある)を作成して発行し、追加の普通株を発行する権利がある
•利害関係のある株主との間の業務統合の制限は、まず我々の取締役会の承認を得ていない(利害関係のある株主とは無関係な大多数の受託者を含む)；
•私たちの取締役会は株主の承認なしに特定の買収防御措置を実施する権利があります。
コーポレートガバナンス政策市場の変化に伴い、上記の規定は新たな規定を変更、削除、または追加する可能性がある。
私たちの権利と私たちの株主が私たちの受託者と上級管理者たちに行動する権利は限られている。
私たちの信託声明はメリーランド州の法律で許容される最大範囲で、私たちと私たちの株主の金銭的損害に対する私たちの受託者と上級管理者の責任を制限します。メリーランド州の現行法によると、私たちの受託者と上級管理者は、私たちと私たちの株主に対していかなる金銭的損害責任も負いませんが、以下の責任は除外します
•金銭、財産またはサービスの面で実際に不正な利益または利益を収受する；または
•受託者または役人の能動的かつ故意な不誠実な行為は、最終判決によって判決された訴訟原因に対して大きな意味を持つ行為として決定された。
私たちの信託声明と賠償協定は、彼または彼女がこれらの身分といくつかの他の身分のサービスで任命されたり、訴訟の当事者になったことを脅かすため、メリーランド州の法律で許可された任意の現職または前の受託者または役人に最大限賠償することを要求します。さらに、私たちは、彼らが最終的に賠償を受ける権利があることを初歩的に決定する必要はなく、私たちの現在と前の受託者と上級職員が発生した費用を支払うか返済する義務があるかもしれない
責任と賠償義務のこれらの制限により、私たちと私たちの株主の現在および前の受託者および上級管理者に対する権利は、他の会社よりも限られている可能性があり、これは、一部の株主が私たちの最適な利益に適合していないと考えられる場合の株主の請求権を制限する可能性がある。
RMRとの紛争は、法廷訴訟とは異なる手続きに従う強制仲裁手続きを提出することができ、クレームを主張する人は法廷訴訟よりも限定的である可能性がある。
私たちのRMRとの合意は、私たちまたはその論争のいずれかの他の当事者が一方的に要求を出した場合、その合意に基づいて発生した任意の論争が強制的で拘束力があり、最終的な仲裁手続きを提出すると規定している。したがって、もし私たちまたはクレームされた他のすべての当事者が一方的に仲裁による問題解決を要求した場合、私たちと私たちの株主は州や連邦裁判所でRMRを訴訟することができないだろう。さらに、仲裁手続きにおいて弁護士費または他の損害賠償を受け取る能力が制限される可能性があり、これは、弁護士がこのような訴訟を提起したい当事者を代表することに同意することを阻害する可能性がある。
私たちの規約は、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が私たちの株主のために開始する可能性のある行動と訴訟の唯一かつ独占的なフォーラムを指定し、これは、私たちの株主が私たちまたは私たちの受託者、上級管理者、マネージャー、または他の代理人と紛争が発生したときに有利な司法フォーラムを得る能力を制限するかもしれない。
私たちの規約は現在、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所は、(1)私たちが提起した任意の派生訴訟または訴訟を代表する、(2)私たちの任意の受託者、上級管理者、マネージャーまたは他の代理人が私たちまたは私たちの株主に対して負う受託責任に違反すると主張する任意の訴訟であることを規定している。(3)メリーランド州法律、我々の信託声明又は付例によれば、株主自身、吾等を代表する又は吾等の株主が吾等又は当社の任意の一連又はカテゴリの実益権益株式を代表して、吾等又は吾等の任意の受託者、上級職員、マネージャー又は他の代理人に対して申立てを行う任意の訴訟は、吾等の信託声明又は付例の意味、解釈、効力、有効性、表現又は実行に関連する任意の論争、請求又は論争を含む。または(4)私たちまたは私たちの任意の受託者、上級管理者、マネージャー、またはメリーランド州内部事務原則によって管轄されている他の代理人に対してクレームを提起する任意の訴訟。私たちの定款の独占法廷条項はメリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が管轄権を持っていないいかなる訴訟にも適用されない。もし連邦裁判所に排他的または同時に管轄権があれば、私たちの定款の独占裁判所条項はメリーランド州ボルチモア市巡回裁判所で証券法、取引法、あるいは他の連邦証券法に基づいて提出されたクレームに対して独占管轄権を確立しない。いかなる者または実体が当社の実益権益株式を購入または保有するいかなる権益も、当社の定款のこれらの規定に了承され、同意されたとみなされなければならず、これらの規定は時々改正される可能性がある。当社規約の独占法廷条項は、株主が司法法廷で、私たちまたは私たちの受託者、上級管理者、マネージャーまたは他の代理人と紛争することに有利であると考えるクレームを提出する能力を制限する可能性があり、これは、私たちと私たちの受託者、上級管理者、マネージャーまたは他の代理人に対する訴訟を阻止する可能性があります。
私たちの税金に関連するリスクは
IRC下の不動産投資信託基金として、私たちが納税資格を保つことができなければ、深刻な不利な結果が生じる可能性がある。
不動産投資信託基金として、私たちは通常、私たちのすべての不動産投資信託基金の課税収入を分配し、IRCが規定する他の資格を満たす限り、連邦または大多数の州の所得税を支払わない。しかし、IRC下の不動産投資信託基金として、税務の実際の資格は、複雑な法的要求を満たすかどうかにかかっていますが、これらの要求に対しては、限られた司法と行政解釈しかありません。私たちは、私たちが組織して運営し、適切な方法で組織と運営を継続し、IRC下のREIT納税としての資格を持ち続けると信じている。しかし、私たちはアメリカ国税局が審査や監査後にこの結論に同意するかどうかを確認することができない。さらに、連邦政府、どの州、または他の税務当局がREITsおよびその株主に優遇された所得税待遇を提供し続けるかどうかを確認することはできません。
IRCによると、私たちの不動産投資信託基金としての税務資格を維持するためには、資産の性質、収入源、株主に割り当てられた金額などに関するテストを引き続き満たす必要があります。このような要求を満たすために、私たちは魅力的な投資を売却したり放棄したりする必要があるかもしれない。
もし私たちがIRC規定のREIT課税資格に適合しなくなったら、私たちの資本調達能力は不利な影響を受ける可能性があり、私たちは私たちの信用協定に違反し、私たちは大量の連邦と州所得税を支払う必要があるかもしれません。私たちは株主に分配できる現金が減少するかもしれません。私たちの普通株の市場価格は下がるかもしれません。また、1つの課税年度にIRC下でREITとしての納税資格を失ったり取り消したりすれば、今後4つの納税年度にREITの納税資格を再取得することを阻止されることが多い。
株主への分配は通常、“適格配当金”の税率引き下げに適用される条件を満たしていない
米国の会社は、個人、信託、遺産のような非会社株主に支払われ、通常、“合格配当金”に適用される引き下げられた連邦所得税率を享受する資格がある。IRCによれば、REITs支払いの分配は一般に“合格配当金”とはみなされず、このような配当金に適用される引き下げ金利は通常適用されない。しかしながら、2026年前から開始された納税年度は、非会社株主に支払われるREIT配当金は、通常、一般所得税税率を適用した実際の税率よりも低い実税率で課税されるが、これは、IRCにより直通実体からの特定の形態の収入を控除することができるからである。しかし、より優遇された金利は、通常の会社の“合格”配当金に適用され続けることになり、一部の投資家は、不動産投資信託基金に投資するよりも配当金を支払う非不動産投資信託基金実体に投資し、それによって、私たちの普通株に対する需要や市場価格を低下させる可能性がある。
REITの分配要求は私たちと私たちの株主に悪影響を及ぼすかもしれない。
一般的に、私たちは毎年少なくとも90%のREIT課税収入を割り当てなければならず、特定の調整によって制限され、純資本収益は含まれておらず、IRC下のREITとしての納税資格を維持しなければならない。私たちがこの分配要求を満たす範囲では、連邦会社所得税は私たちが分配した収入には適用されませんが、もし私たちが割り当てた課税所得額がREIT課税収入の100%未満であれば、割り当てられていない課税収入に対して連邦会社所得税を支払うことになります。私たちはIRCのREIT要求に適合するために私たちの株主に配当を支払うつもりだ。また、カレンダー年度に株主に支払う実際の金額が連邦税法で規定されている最低額よりも低い場合、消費税の4%を相殺できません。
米国公認会計原則またはGAAPに基づいて作成された財務報告では、時々生じる課税収入が私たちの収入よりも大きい場合があり、または課税収入と実際に現金を受け取る時間との間に差が生じる可能性がある。もし私たちがこれらの状況で他に利用可能な資金がなければ、私たちは不利な条項で資金を借りて、不利な価格で投資を売却したり、将来の買収に投資していた金額を分配して、十分な分配を支払い、REITの分配要求を満たすのに十分な課税収入を分配し、特定の年度に企業所得税と消費税の4%を回避することができるかもしれない。このような代替案は私たちのコストを増加させたり、私たちの株主権利を減少させるかもしれない。したがって、REIT割当要求を遵守することは私たちの成長能力を阻害する可能性があり、これは私たちの普通株の市場価格を低下させる可能性がある。
私たちがまだIRCの下でREITとして納税する資格があっても、私たちは他のキャッシュフローを減らす納税義務に直面するかもしれない。
私たちはまだIRCの下でREIT納税として資格があっても、私たちの収入と資産は、任意の未分配収入の税金、消費税、州または地方所得税、財産税と譲渡税、その他の税金を含む連邦、州、地方税を支払う必要があるかもしれません。さらに、一部の管轄区域は将来、支払いされた配当金減免を含む優遇された所得税減免を制限または廃止する可能性があり、これは私たちの所得税支出を増加させる可能性がある
さらに、IRCに規定されているREIT資格および税務要件に適合するために、特定のタイプの非現金収入の確認を防止したり、REITが取引業者の財産または在庫から得られた特定の収益から100%の税を徴収することを回避するために、私たちの資産の一部を保有または処分し、当社のTRSまたは他の子会社を通じていくつかの業務を展開し、これらの会社は通常の税率で会社レベルの所得税を支払うことになる。また，我々は我々のTRSと取引する際に一定の距離を保つつもりであるが，米国国税局や裁判所が我々の取引が一定の範囲で行われていないと認定した場合，消費税100%を支払う必要があるかもしれない.このような税金のいずれも私たちの株主に分配するために使用できる現金を減らすだろう。
私たちはMNRを買収することで不利な税務結果を招くかもしれない。
MNRの継承者として、私たちまたは私たちの合弁企業は、MNRおよびその子会社の税金責任(罰金および利息を含む)による責任に直面する可能性がある。これらの負債およびこれらの買収された実体に関連するいかなる税務紛争を救済するための私たちの努力は、私たちの財務状況や経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
REITsに影響を与える立法や他の行動は私たちと私たちの株主に大きな悪影響を及ぼすかもしれない。
米国連邦、州、地方税収に関するルールは、立法過程に参加する人員や米国国税局、米国財務省、その他の税務当局の審査を受け続けている。税法の変化は、追跡力があるかどうかにかかわらず、私たちと私たちの株主に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。私たちは税法の変化が私たちや私たちの株主にどのように影響するか予測できない。新しい立法、財政部法規、行政解釈、または裁判所の判断は、私たちが不動産投資信託基金として納税資格を維持する能力に重大かつマイナスの影響を与えるかもしれない、あるいはこのような資格が私たちと私たちの株主に与える税務結果に影響を与える可能性がある。
項目1 B。 未解決従業員意見
ない。
プロジェクト1 C。ネットワーク·セキュリティ
私たちは私たちのマネージャーRMRが維持する情報技術とシステムに依存し、私たちのマネージャーに依存してネットワークセキュリティ脅威からの重大なリスクを識別して管理します。RMRは、情報技術やシステムの動作やセキュリティを維持し、保護するために様々な行動をとり、これらのシステムで維持されているデータを含み、巨額の費用を発生させる。我々の監査委員会は、それに関連する重大なリスクを含むネットワークセキュリティ事務を監視し、そのネットワークセキュリティ戦略の発展と推進及び関連リスクに関するRMR首席情報官の最新状況を定期的に受信する。ネットワークセキュリティ事件が発生した場合、RMRは、当局に連絡し、我々の管理層を含む重要な利害関係者に通知するための詳細なイベント応答計画を策定した。私たちは実質的な影響を受けていないし、以前の事件によるものも含め、ネットワークセキュリティの脅威を受ける可能性のある任意のリスクの実質的な影響を受ける可能性があるとも思わない。
第二項です。 属性
2023年12月31日まで、私たちのポートフォリオは、約16，729，000平方フィートのレンタル可能平方フィート、185個の不動産が米国大陸の他の38州に位置し、約43，222，000平方フィートのレンタル可能二乗フィートを含む226棟の建物、レンタル可能なブロック、および地権を含む39州に位置する411個の不動産から構成されている。私たちのほとんどのハワイ物件は商工業のテナントに貸した土地で、彼らの多くは建物を持って、私たちの土地で業務を経営しています。2023年12月31日まで、私たちの大陸不動産には、合併合弁企業の中で所有している94の物件が含まれており、私たちはこの合弁企業の61%の株式を持っています。
次の表は、2023年12月31日までの私たちの物件のいくつかの情報(千ドル単位)を提供しています | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | 未減価償却 | | 減価償却 | | |
| | 数量： | | 携帯する | | 携帯する | | |
| 状態.状態 | | 属性 | | 価値がある(1) | | 価値がある(1) | | 足手まとい(2) |
| アラバマ州 | | 4 | | $ | 126,874 | | | $ | 119,402 | | | $ | 93,008 | |
| アリゾナ州 | | 1 | | 31,518 | | | 29,050 | | | 23,500 | |
| アーカンソー | | 1 | | 4,385 | | | 3,608 | | | 4,240 | |
| コロラド州 | | 7 | | 78,754 | | | 70,195 | | | 88,170 | |
| コネチカット州 | | 3 | | 21,843 | | | 17,573 | | | 19,533 | |
| フロリダ州 | | 15 | | 360,722 | | | 340,803 | | | 296,191 | |
| ジョージア州 | | 8 | | 393,931 | | | 375,536 | | | 201,780 | |
| ハワイ | | 226 | | 637,049 | | | 609,808 | | | 862,930 | |
| アイダホ州 | | 1 | | 5,216 | | | 4,181 | | | 5,480 | |
| イリノイ州 | | 11 | | 130,537 | | | 122,071 | | | 92,705 | |
| インディアナ州 | | 9 | | 348,421 | | | 322,604 | | | 236,897 | |
| アイオワ州 | | 4 | | 30,062 | | | 20,744 | | | 31,269 | |
| カンザス州 | | 5 | | 137,102 | | | 129,552 | | | 97,695 | |
| ケンタッキー州 | | 4 | | 113,026 | | | 105,756 | | | 89,435 | |
| ルイジアナ州 | | 3 | | 44,185 | | | 39,763 | | | 31,096 | |
| メリーランド州 | | 2 | | 106,799 | | | 89,562 | | | 108,690 | |
| ミシーゲン | | 5 | | 166,479 | | | 151,206 | | | 98,240 | |
| ミネソタ州 | | 3 | | 32,316 | | | 28,374 | | | 33,296 | |
| ミシシッピ州 | | 4 | | 91,442 | | | 86,122 | | | 51,164 | |
| ミズーリ | | 7 | | 70,723 | | | 65,012 | | | 53,421 | |
| ネブラスカ州 | | 2 | | 17,959 | | | 15,581 | | | 19,130 | |
| ネバダ州 | | 2 | | 36,648 | | | 30,466 | | | 43,330 | |
| 新ハンプシャー | | 1 | | 49,213 | | | 43,356 | | | 72,550 | |
| ニュージャージー | | 4 | | 215,046 | | | 196,859 | | | 134,599 | |
| ニューヨークです | | 5 | | 79,030 | | | 71,738 | | | 70,203 | |
| ノースカロライナ州 | | 5 | | 173,978 | | | 165,331 | | | 109,765 | |
| ノースダコタ州 | | 1 | | 3,923 | | | 3,204 | | | 3,180 | |
| オハイオ州 | | 20 | | 448,931 | | | 407,112 | | | 332,539 | |
| オクラホマ州 | | 6 | | 101,804 | | | 96,320 | | | 81,451 | |
| ペンシルバニア州 | | 3 | | 54,049 | | | 50,877 | | | 33,985 | |
| サウスカロライナ州 | | 10 | | 307,672 | | | 274,844 | | | 297,620 | |
| サウスダコタ州 | | 1 | | 17,402 | | | 15,399 | | | 18,750 | |
| テネシー州 | | 6 | | 184,259 | | | 161,921 | | | 181,218 | |
| テキサス州 | | 10 | | 293,618 | | | 278,574 | | | 210,778 | |
| ユタ州 | | 2 | | 22,825 | | | 20,740 | | | 24,490 | |
| バーモント州 | | 1 | | 48,563 | | | 46,525 | | | 40,965 | |
| バージニア | | 6 | | 123,964 | | | 105,663 | | | 104,689 | |
| ワシントン | | 1 | | 30,134 | | | 28,932 | | | 11,380 | |
| ウィスコンシン州 | | 2 | | 29,150 | | | 27,734 | | | 16,582 | |
| 合計する | | 411 | | $ | 5,169,552 | | | $ | 4,772,098 | | | $ | 4,325,944 | |
(1)不動産に関連した無形資産の価値は含まれていない。
(2)私たちのいくつかの不動産は抵当ローンの債務に引きずられている。本表では、我々のある物件によって担保される担保債務の元本残高総額は、適用融資プロトコルに規定されている物件毎の残高に基づいて当該等物件間に割り当てられている。
当社の担保融資及び合弁企業の詳細については、本年度報告第4部第15項Form 10−Kにおける連結財務諸表付記3及び付記5を参照されたい。
第三項です。 法律訴訟
時々、私たちは日常業務過程に付随する訴訟に巻き込まれるかもしれない。私たちはどんな訴訟の最終結果も正確に予測できませんが、私たちは現在、私たちの業務に重大な悪影響を及ぼすことが予想される訴訟には関与していません。
第四項です。 炭鉱安全情報開示
適用されません。
第II部
項目5.登録者普通株式市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入
私たちの普通株はナスダックで取引されている。
2024年2月15日現在、私たちの普通株は利益所有者の数が多いにもかかわらず、1，711人が登録されている株主がいる
発行者は株式証券を購入する次の表は、2023年12月31日までの四半期に購入した株式証券の情報を提供しています
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | 極大値 |
| | | | | | | | 総人数 | | 近似値 |
| | | | | | | | 購入株 | | 以下の株の価値： |
| | | | 量 | | 平均値 | | 公開活動の一部として | | また買うかもしれない |
| | | | 株 | | 支払いの価格 | | 発表された計画 | | 計画や |
| カレンダー月 | | | | 購入した(1) | | 1株当たり | | 計画の数 | | 番組 |
2023年12月1日-2023年12月31日 | | | | 436 | | | $ | 3.92 | | | — | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | |
| 合計する | | | | 436 | | | $ | 3.92 | | | — | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | |
(1)これらの普通株の源泉徴収および購入は、RMRの元従業員が私たちの普通株の以前の報酬の帰属に関連する源泉徴収および支払い義務を満たすためのものである。私たちはナスダック普通株を購入したときの取引価格に基づいて、市場価値を公平にしてこれらの普通株を差し押さえて購入しました。
私たちは現在普通株株主に対する現金分配率は1株当たり四半期0.01ドル、あるいは1株当たり毎年0.04ドルである。しかし、将来の割り当ての時間、金額、形式は私たちの取締役会によって適宜決定され、私たちの取締役会が関連する様々な要素に依存して、私たちの普通株主が占めるべきFFO、私たちの普通株主が占めるべき正常化FFO、私たちのREIT納税資格としての要求の維持、私たちの債務合意における制限、私たちの債務と持分資本の可用性、私たちの配当収益率、他の業界のREITsとの配当収益率との比較、未来の資本需要と経営業績に対する私たちの予想需要、現金の可用性を含む。したがって、私たちは私たちが未来に分配を支払い続けるか、あるいは私たちが支払ったどんな分配の金額も減少しないと確信できない。
第6項。 [保留します。]
第七項。 経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
以下の情報は、本年度報告第10-K表第IV部分第15項に含まれる統合財務諸表および付記と共に読まなければならない。
概要(1平方フィートあたり千ドルを除く)
私たちはメリーランド州の法律に基づいて組織された不動産投資信託基金です。2023年12月31日まで、私たちのポートフォリオは、39州に位置する411物件と、約59，951，000平方フィートのレンタル可能平方フィートを含む226棟を含み、ハワイオアフ島に位置する建物226棟、レンタル可能ブロックおよび地権、約16，729，000平方フィートを含むレンタル可能平方フィート、および他の38州に位置する185物件を含み、約43，222，000平方フィートのレンタル可能二乗フィートを含む。2023年12月31日現在，我々の物件は約98.8%が303テナントに貸与されており，加重平均残存期間(年化賃貸料収入で計算)は約8.1年である。2023年12月31日まで、私たちの物件は94カ所の物件を含み、私たちは27州で61%の株式を所有しており、約20，981，000平方フィートのレンタル可能な二乗フィートは99.2%を賃貸しており、平均残存賃貸期間(年化賃貸料収入ベース)は約7.1年である。2023年12月31日現在、私たちは未合併合弁企業の22%の株式を持っています。
2023年、2022年2月に完成した合併と私たちの物件の賃貸活動と賃貸料のリセットにより、私たちの賃貸料収入と純営業収入(NOI)は前年より増加した。長期的な電子商取引傾向とサプライチェーンの弾力性は高入居率と賃貸料の上昇を招いている。顧客サービス予想、家庭数の増加、およびサプライチェーン弾力性の需要は、予測可能な未来に工業不動産への強い需要を維持すると信じている。しかし、米国と世界のインフレ圧力と高金利、および世界的な地政学的敵対行動と緊張は、経済的不確実性をもたらし、金融市場の混乱をもたらした。このような状況は私たちの資本コストを増加させ、私たちのレバレッジ率を下げる能力に否定的な影響を及ぼす。不況や金融市場の持続的または激化した混乱は、私たちとテナントの財務状況に悪影響を及ぼす可能性があり、テナントが賃貸契約を更新したり、賃貸料を支払ったりする能力や意欲に悪影響を及ぼす可能性があり、私たちの獲得を制限し、私たちの資金コストを増加させる可能性があり、私たちの物件を売る能力に影響を与える可能性があり、私たちの物件や普通株または他の証券の価値の低下を招く可能性がある。
物件運営
当ホテルの入居率データは、2023年12月31日、2023年、2022年までです
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | すべてのホテルの不動産 | | 比較可能資産 |
| | 12月31日まで | | 十二月三十一日まで(1) |
| | 2023 | | 2022 | | 2023 | | 2022 |
| 総属性 | | 411 | | | 413 | | | 286 | | | 286 | |
1平方フィート(千単位)でレンタルできます(2) | | 59,951 | | | 59,983 | | | 33,980 | | | 33,980 | |
レンタル率(3) | | 98.8 | % | | 99.1 | % | | 98.7 | % | | 99.1 | % |
(1)私たちが2022年1月1日から所有してきた物件で構成されている。
(2)新規テナントのために空間を再測定または再配置する場合や、土地賃貸が建築テナントに変換された場合には、適度な調整を行うべきである。
(3)レンタル平方フィートは、2023年12月31日現在の既存の賃貸契約に基づいて、居住のための装飾中の空間(ある場合)と、レンタルされていますが占有されていない空間を含みます。
一平方フィートあたりの平均有効賃貸料とは、総賃貸料収入を私たちの物件指定中にレンタルできる平均二乗フィートで割ることです。2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日までの年間、私たちの物件の1平方フィートあたりの平均有効賃貸料は以下の通りです
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
| すべての属性 | | $ | 7.39 | | | $ | 7.01 | |
比較可能な性質(1) | | $ | 6.77 | | | $ | 6.45 | |
(1)私たちが2022年1月1日から所有してきた物件で構成されている。
2023年12月31日までの年間で、下記表で概説した新規賃貸契約と更新賃貸契約を締結しました
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日までの年度 |
| 新規賃貸借契約 | | 更新する | | 合計する |
| 期間内賃貸の平方フィート | 870 | | | 4,112 | | | 4,982 | |
| 加重平均賃貸料変動(レンタル可能二乗フィート単位) | 33.9 | % | | 17.6 | % | | 19.9 | % |
| 2平方フィート単位の加重平均レンタル期間 | 8.9 | | | 7.2 | | | 7.5 | |
賃貸総コストと特許権約束 (1) | $ | 4,748 | | | $ | 6,175 | | | $ | 10,923 | |
1平方フィートあたりの総レンタルコストと特許権約束(1) | $ | 5.46 | | | $ | 1.50 | | | $ | 2.19 | |
年間1平方フィートあたりの総レンタルコストと特許権約束(1) | $ | 0.61 | | | $ | 0.21 | | | $ | 0.29 | |
(1)レンタル手数料、テナント改善、または他のテナント誘因など、賃貸支出および特典への約束が含まれています。
2023年12月31日までの年間で、ハワイ不動産約420，000平方フィートの土地の賃貸料リセットを完了し、家賃はこれまでの賃貸料より29.6%高かった。
2023年12月31日現在、私たちの賃貸契約の期限は以下の通りです(千平方フィート単位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | 全体のパーセントを占める | | 積算 |
| | | | | | 全体のパーセントを占める | | 累計パーセント | | | | 年化する | | 全体のパーセントを占める |
| | | | レンタルする | | レンタルする | | 総数を占める | | 年化する | | レンタルする | | 年化する |
| | 違います。のです | | 平方フィート | | 平方フィート | | 平方フィート | | 賃料収入 | | 収入.収入 | | 賃料収入 |
| 年.年 | | 賃貸借証書 | | まもなく満期になる(1) | | まもなく満期になる(1) | | まもなく満期になる(1) | | まもなく満期になる(2) | | まもなく満期になる(2) | | まもなく満期になる(2) |
| 2024 | | 40 | | 5,070 | | | 8.6% | | 8.6% | | $ | 24,239 | | | 5.6% | | 5.6% |
| 2025 | | 36 | | 5,015 | | | 8.5% | | 17.1% | | 28,846 | | | 6.6% | | 12.2% |
| 2026 | | 31 | | 4,128 | | | 7.0% | | 24.1% | | 28,571 | | | 6.6% | | 18.8% |
| 2027 | | 38 | | 8,738 | | | 14.7% | | 38.8% | | 52,823 | | | 12.2% | | 31.0% |
| 2028 | | 42 | | 6,165 | | | 10.4% | | 49.2% | | 45,765 | | | 10.5% | | 41.5% |
| その後… | | 204 | | 30,133 | | | 50.8% | | 100.0% | | 254,255 | | | 58.5% | | 100.0% |
| 合計する | | 391 | | 59,249 | | | 100.0% | | | | $ | 434,499 | | | 100.0% | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 加重平均残存賃貸年限(年) | 7.0 | | | | | | 8.1 | | | | |
(1)レンタル平方フィートは、2023年12月31日までの既存のレンタル契約に基づいて、内装中の使用可能な空間(ある場合)と、レンタルされていますが占有されていない空間とを含みます。
(2)年間化賃貸料収入は2023年12月31日まで。
2023年12月31日まで、フェデックスとアマゾンはそれぞれ私たちの総レンタル平方フィートの21.7%と7.7%をレンタルして、それぞれ私たちの年間レンタル料収入の29.7%と6.7%を占めています。
大陸地所2023年12月31日まで、私たちの大陸部の物件の入居率は98.9%で、私たちの年間化賃貸料収入の72.1%を占めている。私たちは一般的に大陸部の物件の賃貸契約が満了する直前にレンタル期間を延長したり、レンタル期間の延長を求めたりします。私たちの大陸物件の大部分の賃貸契約には、定期的に設定されたドルの金額あるいはパーセントが増加して、私たちに支払う現金のレンタル料を高めることが含まれています。私たちの大陸部の物件の多くのテナントはすでにこのような物件に投資しているため、その中の多くの物件はテナントの業務に対して戦略的重要性を持っているようで、このようなテナントは賃貸契約が満了する前に契約を更新したり更新したりする可能性が高いと信じている。もし私たちが賃貸契約を更新あるいは更新できなければ、その中のいくつかの物件を転貸するのは時間がかかって高いかもしれませんが、私たちが締結するかもしれない任意の賃貸条項の私たちに対する割引の程度は私たちの既存の物件の賃貸契約の条項より低いかもしれません。
ハワイ地産会社です2023年12月31日まで、私たちのハワイ不動産の入居率は98.6%で、私たちの年化賃貸料収入の27.9%を占めている。2023年12月31日まで、私たちのいくつかのハワイ物件は賃貸土地で、レンタル料は公平な市場価値によって定期的にリセットされ、通常10年ごとにリセットされます。私たちまたは私たちの前任者の所有権の下で、ハワイ不動産の収入は一般的に増加しています。これらの物件の賃貸料がリセットまたは更新されているからです。私たちのハワイ物件の将来の賃貸契約の継続期間、レンタル期間の延長、新借款とレンタル料は、これらの賃貸契約の継続期間、レンタル期間の延長、新借約と賃貸料を決定する際の当時の市場状況に依存します。私たちのハワイ土地の賃貸料のリセット日あるいは賃貸契約がもうすぐ満期になるにつれて、私たちは通常既存あるいは新しいテナントと新しいレンタル条項について交渉します。もし私たちがテナントとレンタル料リセットについて合意できなければ、私たちのハワイ不動産のレンタル契約は通常規定されています。レンタル料は評価過程によってリセットされます。工業用途に適した土地が限られているため、私たちのハワイ不動産と競争するかもしれません。私たちのハワイ不動産は定期賃貸料のリセット、レンタル延期と新しい賃貸によって将来の賃貸料増加の潜在力を提供すると信じています。
次の表は、2023年12月31日までのハワイ地所計画で年ごとにリセットされる年間賃貸料収入を提供しています | | | | | | | | | |
| | 年化する | |
| | 賃料と収入 | |
| | すでにリセットを計画している | |
| 2024 | | $ | 814 | | |
| 2025 | | 989 | | |
| 2026 | | 1,315 | | |
| 2027 | | 795 | | |
| 2028 | | — | | |
その後… | | 18,525 | | |
| 合計する | | $ | 22,438 | | |
2023年12月31日まで、私たちの年間化賃貸料収入の24，239ドル、あるいは5.6%は、2024年12月31日に期限が切れる予定の賃貸契約に含まれており、現在、私たちの1.2%のレンタル可能二乗フィート空きがあります。将来的にレンタル可能な空間のレンタル料は、レンタル延期、レンタル継続、または新しいレンタル交渉時の現行の市場状況に依存する。私たちは私たちの物件のために延長、更新、あるいは新しい賃貸契約を締結するたびに、同じ物件の歴史的賃貸料以上のレンタル料を求めるつもりです。私たちと私たちの先輩はハワイでレンタル料のリセット、レンタル契約の延期と新しいレンタル契約の経験がありますが、レンタル料のリセット、レンタル契約の延期あるいはテナントの期限が切れた時、私たちはレンタル料を高める能力があるかどうかは市場の状況にかかって、これはコントロールできません。したがって、私たちは私たちのハワイで達成された歴史的な成長が未来に続くということを確信できない。
テナント審査の流れ私たちのマネージャーRMRは私たちにテナント審査プロセスを採用してくれた。RMRは様々な適用される信用基準に基づいてテナントを個別に評価する.一般に、RMRは、事実および状況に応じて、テナントが提供する情報に基づいてテナントの信頼性を評価し、場合によっては、開示された情報または第三者ソースから取得された情報に基づいてテナントの信頼性を評価する場合もある。RMRはまた、国が公認している信用格付け機関によって評価される第三者サービスを使用して、私たちの既存のテナントの債務証券の信用格付けを監視することができる。
処置活動
2023年、私たちは25，460ドルの毛収入(成約コストを含まない)を受け取り、2つの不動産と1つのブロックの一部を売却することによる1，710ドルの不動産販売純収益を確認した。
当社の処分活動に関するさらなる資料は、本10−K表年次報告の他の部分を参照されたい。本年度報告表格10−K第I部分の“業務−当社”、“業務−我々の投資政策”及び“業務−我々の処分政策”、及び本年度報告第I部“流動資金及び資本資源−当社の投融資流動資金及び資源”第1項、及び当社総合財務諸表の付記3は、本年度報告第IV部第15項を含む。
行動の結果
2023年12月31日までの年度と2022年12月31日現在の年度(ドルと株式金額、千単位、1株当たりデータを除く)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 比較可能である | | 比べものにならない | | |
| | 属性と結果 | | 属性と結果 | | 合併結果 |
| | 十二月三十一日までの年度(1) | | 十二月三十一日までの年度(2) | | 十二月三十一日までの年度 |
| | | | | | $ | | % | | | | | | $ | | | | | | $ | | % |
| | 2023 | | 2022 | | 変わる | | 変わる | | 2023 | | 2022 | | 変わる | | 2023 | | 2022 | | 変わる | | 変わる |
| 賃料収入 | | $ | 226,921 | | | $ | 217,528 | | | $ | 9,393 | | | 4.3 | % | | $ | 210,417 | | | $ | 170,623 | | | $ | 39,794 | | | $ | 437,338 | | | $ | 388,151 | | | $ | 49,187 | | | 12.7 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 運営費用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 不動産税 | | 31,743 | | | 29,958 | | | 1,785 | | | 6.0 | % | | 28,310 | | | 20,666 | | | 7,644 | | | 60,053 | | | 50,624 | | | 9,429 | | | 18.6 | % |
| その他の運営費 | | 20,445 | | | 18,439 | | | 2,006 | | | 10.9 | % | | 17,747 | | | 12,416 | | | 5,331 | | | 38,192 | | | 30,855 | | | 7,337 | | | 23.8 | % |
| 総運営費 | | 52,188 | | | 48,397 | | | 3,791 | | | 7.8 | % | | 46,057 | | | 33,082 | | | 12,975 | | | 98,245 | | | 81,479 | | | 16,766 | | | 20.6 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
純営業収入(3) | | $ | 174,733 | | | $ | 169,131 | | | $ | 5,602 | | | 3.3 | % | | $ | 164,360 | | | $ | 137,541 | | | $ | 26,819 | | | 339,093 | | | 306,672 | | | 32,421 | | | 10.6 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| その他の費用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 減価償却および償却 | | 178,728 | | | 160,982 | | | 17,746 | | | 11.0 | % |
| 一般と行政 | | 31,164 | | | 32,877 | | | (1,713) | | | (5.2) | % |
| 買収やその他の取引に関するコスト | | 287 | | | 586 | | | (299) | | | (51.0) | % |
| 不動産減価損失 | | 156 | | | 100,747 | | | (100,591) | | | (99.8) | % |
| その他費用合計 | | 210,335 | | | 295,192 | | | (84,857) | | | (28.7) | % |
| 利子とその他の収入 | | 7,911 | | | 2,663 | | | 5,248 | | | 197.1 | % |
| 利子支出 | | (288,537) | | | (280,051) | | | (8,486) | | | 3.0 | % |
| 不動産販売損益 | | 1,710 | | | (10) | | | 1,720 | | | N/m |
| 株式証券損失 | | — | | | (5,758) | | | 5,758 | | | (100.0) | % |
| 債務損失を繰り上げ返済する | | (359) | | | (22,198) | | | 21,839 | | | (98.4) | % |
未合併合営企業の所得税と権益前損失 | | (150,517) | | | (293,874) | | | 143,357 | | | (48.8) | % |
| 所得税費用 | | (104) | | | (45) | | | (59) | | | 131.1 | % |
| 未合併合営企業収益における権益 | | 902 | | | 7,078 | | | (6,176) | | | (87.3) | % |
| 純損失 | | (149,719) | | | (286,841) | | | 137,122 | | | (47.8) | % |
| 非持株権益は純損失を占めなければならない | | 41,730 | | | 60,118 | | | (18,388) | | | (30.6) | % |
| 普通株主は純損失を占めなければならない | | $ | (107,989) | | | $ | (226,723) | | | $118,734 | | (52.4) | % |
| | | | | | | | |
| 加重平均発行済み普通株式(基本と希釈後) | | 65,430 | | | 65,248 | | | 182 | | | 0.3 | % |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1株当たりの普通株式データ(基本データおよび希釈データ)： | | | | | | | | |
| 普通株主は純損失を占めなければならない | | $ | (1.65) | | | $ | (3.47) | | | $ | 1.82 | | | (52.4) | % |
N/M-意味がない
(1)私たちが2022年1月1日から所有してきた物件で構成されている。
(2)2022年1月1日から2023年12月31日までの間に買収した125カ所の物件と、私たちが処分した2カ所の物件を含む127カ所の物件が含まれている。
(3)著者らのNOIに対する定義と著者らのNOI純損失に対する帳簿を見て、以下の“非公認会計基準財務措置”を参照する
以下に述べる収入と支出種別の変化は，2023年12月31日終了年度と2022年12月31日終了年度業績の比較に及ぶ。2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度の総合業績の比較については，2022年12月31日までの年次報告Form 10−K第II部第7項“経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析”を参照されたい。
賃貸料収入。賃貸料収入の増加は主に2023年の間に、賃貸料リセットを含むいくつかの比較可能な物件の合併と賃貸活動によるものです。
不動産税です。不動産税の増加は主に合併を反映している。評価価値が高いため、私たちのいくつかの比較可能な不動産税は増加した。
その他の運営費それは.他の運営費の増加は主に合併によるものだ。また、管理費と保険及びメンテナンス費用の増加分は、私たちのいくつかの比較可能物件の2023年の除雪費用の減少に相殺されます。
減価償却と償却。減価償却と償却の増加は主に合併の影響を反映している。
一般的で行政的です一般と行政費用の減少の主な原因は企業管理費と弁護士費の減少であるが，2023年の間に会計と専門費用の増加分はこの減少額を相殺した。
取引に関連した他の費用を買収する。2023年の間に購入·処分活動が減少したため、購入やその他の取引に関する費用が減少した。
不動産減価損失。2023年には，売却のための保有に分類され，その後保有および使用に再分類された物件の不動産減価損失が確認され，2022年には合併で買収された25物件の不動産減価損失が確認された。
利息と他の収入。利息やその他の収入が増加した要因は，2022年期間に比べて2023年期間の金利と平均現金残高が高いことである。
利息支出。利子支出の増加は主に合併により2023年期間の平均未済債務が増加したが、2022年期間に比べて2023年期間の債務コストの償却コストが低く、この増加を部分的に相殺した。
不動産販売収益(赤字)。2023年には、ノースカロライナ州アシュビルとテキサス州メスキットの2カ所の不動産売却による1，710ドルの不動産販売収益と、ワシントン州エフレートのブロックの一部売却による不動産販売損失974ドルを確認した。本グループは2022年までに2021年12月31日までの年度内に売却物件に関するコストを発生させる。
株式証券の損失2022年の間に、合併の一部として、その後に売却された株式証券の損失を買収していることを確認した。
債務損失を繰り上げ返済する早期返済債務の損失は、2023年の4つの担保融資再融資による早期返済罰金と、私たちの当時の既存の過渡的ローン手配の再融資と2022年に私たちの無担保循環信用手配の終了に関する未償却コストの解約である。
所得税支出所得税支出は主にある司法管轄区が納めなければならない国家所得税に反映される。
合営企業の収益における権益を合併していない未合併合弁企業の収益における権益とは、未合併合弁企業に投資する公正価値の変化である。
非GAAP財務指標(1株当たり千ドル、データを除く)
著者らは適用されるアメリカ証券取引委員会規則が指すいくつかの“非公認会計基準財務措置”を提案し、NOI、普通株株主は純収益と普通株株主が標準FFOを占有すべきであることを含む。これらの測定基準は公認会計原則に符合する経営活動による現金を代表するものではなく、普通株株主が純損失或いは純損失を占めるべき代替指標と見なすべきではなく、私たちの経営業績の指標或いは私たちの流動性の測定基準とすべきである。これらの措置は，我々の総合全面収益(損失)表に記載されている純損失と普通株株主が純損失を占めるべきであることと併せて考慮すべきである。これらの非公認会計原則の測定基準は、不動産投資信託基金の経営業績に対する適切な補充測定基準であり、純損失と普通株株主は純損失を占めるべきであると考えられる。私たちはこれらの指標が投資家に有用な情報を提供すると信じています。いくつかの歴史的金額の影響、例えば減価償却と償却費用を除いて、それらは私たちの異なる時期の経営業績と他のREITsとの経営業績を比較するのに役立つかもしれません。NOIについては、物件レベルで発生し、発生した収入と支出プロジェクトだけを反映することは、投資家と管理層が私たちの物件の運営を理解するのに役立つかもしれません
純営業収入
計算NOIを以下に示す.私たちはNOIを私たちの不動産賃貸料収入から私たちの不動産運営費用を引いたと定義します。NOIの計算は、私たちの財産レベルの運営結果とより密接に関連する結果を提供するために、純損失のいくつかの構成要素を含まない。NOIには、資本化されたテナント改善コストや賃貸手数料の償却は含まれておらず、減価償却や償却費用は含まれていない。私たちはNOIを使って個人と会社全体の物件レベル表現を評価します。他の不動産会社やREITsがNOIを計算する方法は私たちとは違うかもしれない。
次の表に、2023年12月31日と2022年12月31日までの年間純損失とNOIの入金状況を示す
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| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
| 純損失 | | $ | (149,719) | | | $ | (286,841) | |
| 未合併合営企業収益における権益 | | (902) | | | (7,078) | |
| 所得税費用 | | 104 | | | 45 | |
未合併合営企業の所得税と権益前損失 | | (150,517) | | | (293,874) | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | | 359 | | | 22,198 | |
| 株式証券損失 | | — | | | 5,758 | |
| 不動産販売損失(収益) | | (1,710) | | | 10 | |
| 利子支出 | | 288,537 | | | 280,051 | |
| 利子とその他の収入 | | (7,911) | | | (2,663) | |
| 不動産減価損失 | | 156 | | | 100,747 | |
買収やその他の取引に関するコスト(1) | | 287 | | | 586 | |
| 一般と行政 | | 31,164 | | | 32,877 | |
| 減価償却および償却 | | 178,728 | | | 160,982 | |
| 騒音 | | $ | 339,093 | | | $ | 306,672 | |
| | | | |
| 騒音： | | | | |
| ハワイ物件 | | $ | 89,634 | | | $ | 85,145 | |
| 内地不動産 | | 249,459 | | | 221,527 | |
| 騒音 | | $ | 339,093 | | | $ | 306,672 | |
(1)買収やその他の取引に関連するコストには、未完成の潜在的買収や処分活動に関するコストが含まれる。
普通株主は営業資金と普通株主の営業標準化資金を占めなければならない
我々は普通株式株主がFFOと普通株株主を占めるべき正常化FFOを以下のように計算する。普通株株主の債務FFOは、全米不動産投資信託協会が定義した基準に従って計算され、すなわち、(1)普通株株主は純損失を占めるべきであり、不動産減価損失、いかなる不動産販売損益、未合併合弁企業収益中の株式と株式証券損失を含まない、(2)不動産減価償却と償却を加え、未合併合弁物業に占める私たちの割合FFOを差し引く；(3)非持株権益によるFFO調整を減算する；(4)現在私たちのいくつかの他の調整に適用されていない。普通株主が占めるべき正常化FFOを計算する際には，未合併合弁企業に関する項目(あれば)の調整を含む以下に示す非日常的な項目を調整した
普通株主に帰属するFFOと普通株式株主に帰属する標準化FFOは、株主に割り当てられた金額を決定する際に取締役会が考慮する要素である。その他の要因には、不動産投資信託基金としての私たちの税務資格を維持する要求、私たちの債務を管理する合意の制限、私たちの債務と株式資本の獲得可能性、私たちの配当率、他の業界REITsの配当率と比較した配当率、将来の資本需要と経営業績に対する私たちの期待、および債務返済に対する私たちの期待需要と現金の利用可能性が含まれています。他の不動産会社やREITsが普通株株主がFFOを占めるべきか正規化普通株株主がFFOを占めるべきかを計算する方式は我々とは異なる可能性がある。
次の表は、2023年12月31日までと2022年12月31日までの年度普通株株主がFFOと普通株株主が標準化FFOを占めるべきである計算と、普通株株主がFFOと普通株株主が標準化FFO純損失を占めるべきであることに対する計算を示している
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| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
| 普通株主は純損失を占めなければならない | | $ | (107,989) | | | $ | (226,723) | |
| 未合併合営企業収益における権益 | | (902) | | | (7,078) | |
| 株式証券損失 | | — | | | 5,758 | |
| 不動産販売損失(収益) | | (1,710) | | | 10 | |
| 不動産減価損失 | | 156 | | | 100,747 | |
| 減価償却および償却 | | 178,728 | | | 160,982 | |
| 未合併合弁企業のFFOシェア | | 5,783 | | | 6,406 | |
| 非持株権のFFO調整によるものです | | (43,031) | | | (38,695) | |
| 普通株主に帰属するFFO | | 31,035 | | | 1,407 | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | | 359 | | | 22,198 | |
買収、取引に関連するコスト、その他の資金調達コスト(1) | | 287 | | | 80,992 | |
| 非持株権の正常化によるFFO調整 | | (140) | | | (28,379) | |
| 普通株主が占めるべき正常化FFO | | $ | 31,541 | | | $ | 76,218 | |
| | | | |
| 加重平均発行済み普通株式(基本と希釈後) | | 65,430 | | | 65,248 | |
| | | | |
| 1株当たりの普通株式データ(基本データおよび希釈データ)： | | | | |
| 普通株主に帰属するFFO | | $ | 0.47 | | | $ | 0.02 | |
| 普通株主が占めるべき正常化FFO | | $ | 0.48 | | | $ | 1.17 | |
(1)買収、取引関連及びいくつかの他の融資コストはまだ完成していない潜在的な買収及び処分活動に関連するコストを含む。また，2022年12月31日までの年度内に，当時の既存のブリッジローン手配に関する利息支出のある債務発行コストや公認会計原則に基づいて支出された他の取引関連コストも含まれていることが確認された。
流動資金と資本資源
私たちの運営資金と資源(千ドル)
私たちは運営と資本支出、債務超過義務の支払い、株主への分配の主な資金源は私たちの不動産テナントの賃貸料です。2023年12月31日まで、投資級テナント、投資級親会社の子会社あるいは私たちのハワイ土地賃貸は私たちの年化賃貸料収入の76.9%を占めているが、私たちの年化賃貸料収入のうち5.6%は今後12ヶ月の期限が切れる賃貸契約から来ている。私たちは、これらの資金源が私たちの運営と資本支出を支払い、債務超過義務を支払い、今後12ヶ月とその後予測可能な未来に私たちの株主に分配するのに十分だと信じている。
私たちの将来の経営活動からのキャッシュフローは主に私たちの能力にかかっているだろう
•テナントから満期賃貸料を徴収する
•ホテルの宿泊率を維持し、私たちのホテルのレンタル料を維持または向上させる
•金利や他の資金調達コストを含めて私たちの経営コストの増加を抑える
•資本コストを超えるキャッシュフローを生成するための不動産を発展させること
•購入によるキャッシュフローは、私たちの買収コストおよび資本と物件運営費用の追加物件を超えています。
以下は，キャッシュフロー表に反映されている各期のキャッシュフローの出所と用途を統合した要約である
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| | | 十二月三十一日までの年度 |
| | | 2023 | | 2022 |
| 期初現金および現金等価物と制限現金 | | $ | 140,780 | | | $ | 29,397 | |
| 提供された現金純額(使用)： | | | | |
| 経営活動 | | 6,059 | | | 83,251 | |
| 投資活動 | | 67,740 | | | (3,445,869) | |
| 融資活動 | | 31,144 | | | 3,474,001 | |
| 期末現金および現金等価物および制限現金 | | $ | 245,723 | | | $ | 140,780 | |
2023年12月31日現在、経営活動が提供する現金純額は前年より減少しており、主に2023年に支払われる利息支出が増加しているが、一部は2022年に合併によって買収された物件のキャッシュフロー増加に相殺されている。投資活動が提供する現金純額の変化は主に2022年の合併によるものだが、2023年には2カ所の不動産と1ブロックの一部が売却された。融資活動が提供する現金純額の減少は、主に借入金と合弁企業の株式売却の収益によるもので、2022年の間にMNRを買収するために資金を提供してくれた。
私たちの投資と資金調達流動性と資源(1株当たり1平方フィートデータは含まれていません)
2023年12月31日まで、私たちは現金と現金等価物(限定現金を含まない)112，341ドルを持っています。IRC下のREITとしての私たちの税務資格を維持するために、私たちは通常、特定の調整によって制限され、純資本収益を含まない少なくとも90%のREIT課税収入を毎年分配することを要求されている。この分配要求は私たちが収益を維持する能力を制限し、私たちの運営や買収に資本を提供する。私たちの手元の現金と現金等価物、私たちの業務のキャッシュフロー、任意の資産売却の純収益、および株式や債務証券を発行する純収益を使用して、株主への分配に資金を提供することができます。
2022年2月、私たちはMNRの買収を完了した。私たちの将来の買収や開発活動は、このような活動は、私たちが注目している利用可能な機会、私たちの成功した買収と不動産を開発する能力、私たちが獲得できる融資、私たちの資本コスト、私たちがした他の約束、買収または開発に必要な金額の代替用途、私たちのレバレッジの程度、および私たちのいくつかの財務指標および債務契約に対する買収または開発の予想影響に依存するからだ。私たちは一般的に“黒字”の物件を購入するつもりはありませんし、正のキャッシュフローの物件は生まれませんが、私たちの物件の建設や再開発活動を行うかもしれません。
2023年、私たちは25，460ドルの毛収入(成約コストを含まない)を受け取り、2つの不動産と1つのブロックの一部を売却することによる1，710ドルの不動産販売純収益を確認した。
処分活動のさらなる資料については、本年度報告第4部第15項グリッド10−Kに記載されている総合財務諸表付記3を参照されたい。
共同合弁企業
私たちはMountain Industrial REIT LLCの61%の株式を持っています。同社は27州に94カ所の物件を所有しており、総面積は約20，981，000平方フィートです。私たちは私たちの合併合弁企業をコントロールしているので、私たちの合併財務諸表では、その合弁企業が持っている財産を合併計算しました。我々は，2023年12月31日までの年度と2022年2月25日(我々の合併合弁企業設立)から2022年12月31日までの連結財務諸表において，非持株権益による純損失をそれぞれ41，798ドル，60，067ドルと確認した。2023年12月31日まで、私たちの合併合弁企業の総資産は3，026，194ドルで、総負債は1，774，380ドルです。
未合併合弁企業
私たちは12州に18カ所の工業財産を所有し、総面積は約11，726，000平方フィートの産業基金REIT LLC 22%の株式を持っている。当社は権益法に基づいて公正価値選択権によって合営企業を合併していないと計算した。我々は、未合併合弁企業の投資における公正価値変動を未合併合弁企業収益における権益とすることを総合全面収益(赤字)表で確認した。合併していない合弁企業が我々に割り当てた現金総額は、2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日までの年間でそれぞれ9，900ドルと25，742ドルとなった。
これらの合弁企業の詳細については、本年度報告表格10-Kの第4部第15項に記載されている我々の連結財務諸表の付記3を参照されたい。
負債.負債
2023年12月31日現在、私たちの主な債務義務は、(1)1，235，000ドルのローン、またはILPT変動金利ローンは、私たちの104物件を担保とすること、(2)1，400，000ドルのローン、または変動金利ローンは、私たちが合併した合弁企業が所有する82物件を担保すること、(3)700，000ドルの担保ローンの未償還元金、または固定金利ローンは、私たちの17物件によって保証される、(4)186のハワイ不動産から担保された担保融資の未償還元金金額、および(5)私たちの合併合弁企業が所有する12物件の担保担保元金総額340，944ドルである。
ILPT変動金利ローンは2024年10月に満期になり、3つの1年期延期オプションがあり、隔夜融資金利(SOFR)が保証された年利率に3.93%の加重平均割増価格を加えて利息を支払うことが要求される。ILPT変動金利貸出項における加重平均金利は6.18%であり、我々の2.25%の金利上限の影響を含み、2023年12月31日、2023年12月31日、2023年12月31日までの年度および2022年9月22日(融資適用協定を締結した日)から2022年12月31日までの期間である。いくつかの条件が満たされた場合、私たちは、プレミアムを支払うことなく、ILPT変動金利ローンの全部または一部を任意の時間に額面前払いする権利がある。
この変動金利ローンは2024年3月に満期になりますが、3つの1年間の延期オプションがあり、SOFRの年利と2.77%のプレミアムで利息を支払うことを要求しています。2023年12月31日までの年次では、変動金利融資項目での対応の加重平均年率は6.17%であるが、2022年2月25日(吾等の合併合弁企業が融資適用協定を締結した日)から2022年12月31日までの加重平均年利は6.10%であり、いずれの金利にも吾ら3.40%の金利上限の影響が含まれている。ある条件が満たされた場合、私たちは額面で最大28万ドルを前払いする浮動金利ローンを選択する権利があり、プレミアムを取ることなく、変動金利ローンの残高を随時前払いすることができますが、プレミアムを支払わなければなりません。2024年2月20日から、私たちの合併合弁企業はその第一選択権を行使し、このローンの満期日を延長するつもりです。
ILPT変動金利融資と変動金利融資の1年間選択を延長し，それ以外にも，適用プロトコルで定義されている代替金利上限を得ることが求められている。
2023年5月、私たちの合併合弁企業は91，000ドルの固定金利純利息担保融資を獲得しました。担保したのは私たちの合併合弁企業が所有する4つの物件です。この担保ローンは2030年6月に満期になり、6.25%の年利で利息を支払うことを要求する。次住宅ローンの純額の一部は総合合営会社の4つの未返済住宅ローンの返済に用いられ、未返済元金残高総額は35，910元、加重平均金利は3.70%である。
未来のどんな資金調達の完了と費用は主に私たちの業務の成功的な運営と市場状況にかかっているだろう。特に、未来のいかなる債務融資の実行可能性とコストは主に私たちの当時の信用の質と市場状況にかかっているだろう。私たちは市場状況をコントロールできない。将来の債務取引における潜在的融資者は、私たちが必要な債務返済に資金を提供し、元金残高が満期になったときに元金残高を返済する能力を評価し、方法は、私たちの財務状況、運営結果、業務やり方と計画、そして私たちが収益を維持し、債務期限をずらし、債務と株式資本使用の能力をバランスさせ、私たちの財務業績とレバレッジ率が合理的な予想の不利な変化に柔軟に耐えることができるようにすることである。私たちは投資や融資活動のための資本を合理的に得ることができるように私たちの業務活動を展開するつもりです。
2023年12月31日現在、私たちの元金総額は4，325，944ドルで、ILPT浮動金利ローン、浮動金利ローン、固定金利ローンを含み、2024年から2038年の間に満期になる予定です
ILPT変動金利ローン、変動金利ローン、700，000ドルの住宅ローン、650，000ドルの住宅ローンを管理する協定および関連文書には、ある違約事件が発生し、継続した場合には、合意によって満了したすべての金額の支払いを加速することが規定されており、650，000ドルの住宅ローンについては、少なくとも250，000ドルの総合純価値と少なくとも15，000ドルの流動資金を維持することが求められている。2023年12月31日現在、私たちはこのような融資を管理する協定の下でのすべての契約と他の条項を遵守していると信じています。
私たちがMNRを買収する際に負担するいくつかの担保ローンは追加権がなく、いくつかの制限を受けており、実質的な金融契約は含まれていない。ILPT変動金利融資、変動金利融資、700，000ドル担保融資、および650，000ドル担保融資を管理する協定には、特定の潜在的な環境損失に対する貸金者の義務を含む一般的な請求権条項のないいくつかの例外が含まれている。
負債の更なる資料については、本年度報告表格10-K第4部第15項に記載されている総合財務諸表付記5及び付記11を参照されたい。
私たちは、将来の任意の物件買収、開発、再建プロジェクトの資金が、私たちが私たちの合弁企業に売却する可能性のある任意の追加物件の収益、私たちの合弁企業または任意の未来の合弁企業の任意の第三者投資家の株式貢献、および株式または債務証券の発行から得られる純収益から来ると予想しています。私たちはまた担保ローンを負担したり、将来の買収、開発、再開発に関連する債務を発生させる可能性がある。私たちの債務が満期日に近づいたり、レバレッジ率を下げたり、満期になる債務を再融資したい場合には、不動産の売却や合弁企業の株式売却という再融資代替案を模索するつもりです。これらの代替案は、定期債務の生成、私たちが所有する物件の担保で融資を得ること、新しい株式または債務証券を発行すること、循環信用手配を得ること、合弁企業の株式または売却物件に参加または売却することを含むことができる。現在、有効な保留登録声明があります。総金額500，000ドルまでの公共証券の発行を加速させることができますが、買い手がこのような証券を購入することを保証することはできません。しかも、私たちの株式証券のどの発行も私たちの既存の株主の権利を希釈することができる。特定の種類の融資に成功するとは確信できませんが、債務や株式発行などの融資を受け、資本支出、将来の買収、開発、再開発、その他の活動に資金を提供し、私たちの義務を支払うことができると信じています。
2023年12月31日までの年間で、合計2，627ドルの四半期現金配分を手元現金で株主に支払いました。
2024年1月11日、登録されている普通株株主に2024年1月22日に定期四半期配分を行うことを発表し、金額は1株0.01ドル、約658ドルで、2024年2月15日に手元現金で支払いました
2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日までの年間において、テナント改善、賃貸費用、建築改善および開発·再建活動のための資本額は以下のとおりである | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
テナント改善とリースコスト(1) | | $ | 8,398 | | | $ | 12,659 | |
建築改良(2) | | 6,779 | | | 3,999 | |
開発、再開発、その他の活動(3) | | 8,086 | | | 13,673 | |
| | $ | 23,263 | | | $ | 30,331 | |
(1)テナント改善およびリースコストには、テナント空間を改善するための資本支出や、そのスペースを改善するためにテナントに直接支払われる金額、およびブローカー手数料やテナント報酬などのリースに関連するコストが含まれる。
(2)ビル改善には、一般に古いビルの部品を交換する支出と既存の資産の使用寿命を延長する支出が含まれる。
(3)開発、再開発、および他の活動は、一般に、不動産の再配置または新しい収入源を生成する資本支出プロジェクトを含む。
2023年12月31日現在、支出されていない賃貸関連債務は5947ドルと推定されており、これらの債務は今後12カ月以内に支出されると予想されている。
関係者取引
我々はRMR，RMR Inc.およびそれらに関連する他社と関係があり，歴史的かつ継続的な取引を行っている.これらの他のこのような関係および関連者取引に関するより多くの情報は、本年度報告第10-K表第15項の付記9および10、および2024年年次総会の最終依頼書を含む米国証券取引委員会に提出された他の文書、または2023年12月31日までの財政年度後120日以内に米国証券取引委員会に提出される最終委託書を含む。これらの他の関係者との取引や関係が生じる可能性のあるリスクに関するより多くの情報は、本年度報告における10−K表の他の部分を参照してください。“前向き陳述に関する警告”、第I部分、第1項、“業務”および第I部分、第1 A項、“リスク要因”を含む。RMRまたはその付属会社が管理サービスを提供する業務を含む関係者と追加取引を行う可能性があります。
肝心な会計見積もり
私たちの重要な会計推定は、私たちの財務状況と経営結果の報告に最大の影響を与える推定と、重大な判断と推定を必要とする推定である。私たちの判断と推定は一致して適用され、生成された財務情報は私たちの経営結果を公平に反映することができると信じている。私たちの最も重要な会計推定は不動産に対する私たちの投資と関連がある。これらの予測は私たちに影響を与えます
•異なる資産カテゴリ間の購入価格の分配は、時価賃貸よりも高いか低いかの分配、および賃貸料収入および減価償却および償却費用の確認への影響を含む
•長期資産の帳簿価値と減価を評価する。
著者らは公正価値に基づいて、各物件投資のコストを土地、建築物と内装及び無形資産などの各種物件構成部分に分配し、各構成部分は一般的に異なる使用年限がある。買収された不動産については、建築、土地、改善、および原地賃貸の価値、市場賃貸よりも高いか低いかの公平な市場価値、およびその相対的に公平な価値から計算されるテナント関係を記録する。私たちは私たちの推定と独立した不動産推定師の研究に基づいて、私たちの購入価格分配と使用寿命の決定に関する市場情報と評価を提供するために、購入価格分配と使用年数を決定する；しかし、私たちの経営陣は購入価格分配と使用寿命の決定に最終的な責任を負う。
私たちは直線法を用いて減価償却費用を計算し、建物と内装の推定耐用年数は40年に達し、個人財産の推定耐用年数は7年に達する。私たちは分配された土地費用を減価償却しない。我々は，時価以上の賃貸価値の償却をそれぞれの賃貸条項における賃貸料収入の減少額とした。私たちは時価以下の賃貸価値で償却し、それぞれの賃貸条項における賃貸収入の増加としている。レンタルが所定の満期日までに終了した場合、そのレンタルに関連するすべての未償却金額はキャンセルされます。購入価格分配は私たちにいくつかの仮定と推定を要求する。不正確な仮定と推定は、将来の期間の賃貸料収入と減価償却および償却の不正確な計上を招く可能性がある。
私たちは定期的に私たちの財産を減価評価します。減価指標には、テナント入居率の低下、テナントの財務状況への懸念(賃貸料の滞納や他の情報の影響を受ける可能性がある)、または資産の予想耐用年数および法律が終了する前に資産を処分すること、および物件価値を永久的に低下させる可能性のある市場または業界の変化が含まれる可能性がある。減価指標が存在すれば，関連財産の帳簿価値とその財産が発生する予想される将来未割引キャッシュフローを比較することで，その財産の帳簿価値を評価する.もしこれらの予想未来のキャッシュフローの総和が帳簿価値よりも低ければ、私たちは物件の帳簿純値をその公正価値まで減少させる。この分析では，減値指標が存在するかどうかを判断し，将来可能なキャッシュフローを推定することが求められる.将来の未割引純キャッシュフローは主観的であり，一部は保有期間，市場賃貸料，端末資本化率に関する仮定に基づいている。もし吾等が誤判断や推定ミスをしたり、将来のテナント運営、市場や業界要因が吾等の予想と異なる場合、吾等は不適切な減価費用を記録したり、記録すべき費用を記録できなかったり、あるいは任意の当該等の費用の金額が不正確である可能性がある。
これらの会計推定は、現在の推定値、最終的に変化可能な価値、推定可能な年限、残値或いは残存価値、テナントが私たちの義務を履行する能力と意志、現在と未来の経済状況及び私たちの不動産が市場にある競争要素の判断を含む、私たちの経験及び私たちの経営陣と取締役会の経験に基づいた重大な判断に関連する。競争、経済状況などの要因が将来の入居率の低下を招く可能性がある。将来、私たちは現在未知の情報に組み込むために、私たちの帳簿価値評価を修正する必要があるかもしれません。このような改正は、私たちが所有している物件に関連する減価償却費用を増加または減少させたり、私たちの資産の帳簿価値を下げたりするかもしれません。
気候の影響 変わる
気候変動への懸念は，炭素排出制限や他の環境問題解決のための様々な条約，法律，法規を招いている。このような法律と他の法律は私たちのホテルのエネルギーや他の費用を増加させるかもしれない。私たちはこれらの増加の直接影響は私たちの経営業績に大きな影響を与えないと予想しています。増加したコストは直接私たちのテナントが責任を負うからです。あるいは長期的には、私たちの物件のテナントが転嫁して支払います。私たちは予測可能な未来にこのような状況が発生する可能性はあまりないと考えているが、気候変動を緩和するために制定された法律は、私たちのいくつかの物件を時代遅れにしたり、私たちの物件に大きな投資を招いたりする可能性があり、これは私たちの財務状況やテナントの財務状況、そして彼らが私たちに家賃を支払う能力に重大で不利な影響を与えるかもしれない。
将来のエネルギーコスト増加の影響を減らすために、私たちはすべてのホテルのエネルギー効率を高める方法を研究し続けています。私たちの不動産マネージャーRMRは、アメリカ環境保護局とアメリカエネルギー省の共同計画であり、その“エネルギーの星”パートナー計画を通じて商業物件のエネルギー効率を高めることに集中し、アメリカグリーン建築委員会のメンバーでもあり、アメリカグリーン建築委員会は非営利組織であり、エネルギーと環境設計における指導的な地位を通じて商業物件のエネルギー効率を高めることに集中している、あるいはLEEDと呼ばれるエネルギースター計画のメンバーである®グリーン建築計画ですRMRの年間持続可能な開発報告は、RMRとその顧客会社(我々を含む)のESGイニシアティブをまとめた。RMRの持続可能な開発報告は、RMR Inc.のSサイト上でアクセス可能であり、ウェブサイトは、www.rmrgroup.com/Corporation-sustance/default.aspxである。RMR Inc.の情報またはRMR Inc.のウェブサイトを介してアクセス可能な情報は、本10-K年度報告には含まれない。
いくつかの観察家は、過去数年間の世界の異なる地域の悪天候は世界の気候変動の証拠だと考えている。悪天候は私たちが持っているいくつかの不動産に悪影響を及ぼすかもしれない。海面上昇は私たちのいくつかの物件に洪水を引き起こす可能性があります。私たちのいくつかのハワイ物件を含めて、これは私たちが持っている個別の物件に悪影響を与えるかもしれません。私たちは私たちのテナントに気候変動による損失から私たちを守るのに十分だと思う物質的損害と損失の保険を購入または要求することで、これらのリスクを軽減します。しかし、私たちは私たちの緩和努力が十分かどうか、あるいは未来の嵐、海面上昇、または未来の気候変動が起こりうる他の変化が私たちの財務業績に実質的な悪影響を与えないかどうかを確認することはできない。
プロジェクト7 A。 市場の数量と品質に関する情報開示 リスク(ドル) (千単位で、1株当たりのデータを除く)
私たちは市場金利の変化に関連するリスクに直面しています。私たちは利用可能な融資代替案(固定金利債務を含む)を監視し、金利上限を含むデリバティブツールを使用して、金利上昇に対するリスクの開放を制限することで、このような市場リスクに対する私たちの開放を管理しています。以下に述べる以外に、私たちは現在、金利変動のリスク開放や、私たちがこのようなリスク開放を管理する方法は、近い将来何の大きな変化もないと予想している。
変動金利債務
2023年12月31日現在、私たちの未返済変動金利債務には以下の内容が含まれています
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 年に1回 | | 年に1回 | | | | 利子 |
| | 元金 | | 利子 | | 利子 | | | | 支払い |
| 債務 | | てんびん | | 料率率(1) | | 費用.費用 | | 成熟性 | | 期限が切れる |
| ILPT変動金利ローン | | $ | 1,235,000 | | | 6.18 | % | | $ | 77,383 | | | 2024 | | 毎月 |
| 変動金利ローン | | 1,400,000 | | | 6.17 | % | | 87,580 | | | 2024 | | 毎月 |
| | $ | 2,635,000 | | | | | $ | 164,963 | | | | | |
(1)年利率は契約に規定されている金利を適用し、私たちの金利上限に応じて調整します。
2023年12月31日、私たちの変動金利債務総額は2，635，000ドルで、その中には1，235，000ドルの未償還元金が含まれていますILPT変動金利ローンと変動金利ローンの1，400，000ドルは元金を返済していません。♪the the theILPT変動金利融資は2024年10月9日に満期となり、3つの1年延期オプションの制限を受け、SOFRの年利に3.93%の加重平均割増を加えて利息を支払うことが要求される。この変動金利ローンは2024年3月9日に満期になり、3つの1年間の延期オプションがあり、SOFRの年利と2.77%のプレミアムで利息を支払うことを要求する。私たちは短期為替レートに基づくドル変化の影響、特にSOFRを受けやすい。これらの借金とともに、SOFR金利変化に関するリスクをヘッジするために、SOFR実行金利2.25%の金利上限を購入しましたILPT変動金利貸出金利は3.40%、変動金利ローンは3.40%である
また、これらの債務継続や再融資時には、市場状況と我々が感知している信用リスクにより、金利上限コストの増加を含む金利プレミアム上昇の影響を受けやすい。一般的に、金利の変動は変動金利債務の価値に影響を与えませんが、私たちの経営業績に影響を与えます。次の表は、2023年12月31日の年間変動金利支出に対する1ポイントのプラスの影響を示しており、金利上限の影響は含まれていません
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 中国の金利引き上げの影響 |
| | | | | | 総利息： | | 年に1回 |
| | 金利です | | 卓越した | | 費用.費用 | | 1株当たりの収益 |
| | 1年ごとに | | 債務 | | 毎年… | | 影響を共有する(1) |
2023年12月31日 | | 6.17 | % | | $ | 2,635,000 | | | $ | 164,963 | | | $ | (2.52) | |
| 1ポイント上げる | | 7.17 | % | | $ | 2,635,000 | | | $ | 191,679 | | | $ | (2.92) | |
(1)2023年12月31日までの年度の割増加重平均に基づいて普通株式が発行された。
前表は変動金利が直ちに1ポイント変化する影響を示しており、金利上限の影響は含まれていない。金利が時間の経過とともに変化すると、その影響は時間の経過とともに拡散する。変動金利変動に対する私たちのリスクは、将来的には、私たちが発生する可能性のある任意の変動金利債務の未償還金額の増加または減少に伴って増加または減少するだろう。
固定金利債務
2023年12月31日現在、私たちの未返済固定金利債務には、以下の担保手形が含まれています
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 年に1回 | | 年に1回 | | | | 利子 |
| | 元金 | | 利子 | | 利子 | | | | 支払い |
| 債務 | | てんびん | | 料率率(1) | | 費用.費用 | | 成熟性 | | 期限が切れる |
抵当ローン手形(ハワイ地所186号) | | $ | 650,000 | | | 4.31 | % | | $ | 28,015 | | | 2029 | | 毎月 |
住宅ローン手形(17内地置業) | | 700,000 | | | 4.42 | % | | 30,940 | | | 2032 | | 毎月 |
住宅ローン手形(2) | | 91,000 | | | 6.25 | % | | 5,688 | | | 2030 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 11,380 | | | 3.67 | % | | 418 | | | 2031 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 12,916 | | | 4.14 | % | | 535 | | | 2032 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 28,622 | | | 4.02 | % | | 1,151 | | | 2033 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 40,019 | | | 4.13 | % | | 1,653 | | | 2033 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 24,433 | | | 3.10 | % | | 757 | | | 2035 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 39,411 | | | 2.95 | % | | 1,163 | | | 2036 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 43,850 | | | 4.27 | % | | 1,872 | | | 2037 | | 毎月 |
住宅ローン手形(3) | | 49,313 | | | 3.25 | % | | 1,603 | | | 2038 | | 毎月 |
| | $ | 1,690,944 | | | | | $ | 73,795 | | | | | |
(1)年利率は適用契約に規定されている金利です。
(2)私たちが61%の株式を持っている合併合弁企業はこの担保融資を受けて、このローンは4つの不動産を抵当にしています。
(3)私たちが61%の株式を持っている合併合弁企業はこれらの以前のMNR担保ローンを負担しており、これらのローンは全部で8つの物件によって保証されている。
私たちの650，000ドル、700，000ドルと91，000ドルの抵当手形は満期になるまで利息を支払うだけです。残りの固定金利担保ローン手形は満期になるまで元金と利息を分期に分けて支払う必要がある。私たちの担保手形は固定金利で利息を支払うことを要求しているので、これらの担保手形条項の間の市場金利の変化は私たちの利息義務に影響を与えません。もしこれらの住宅ローン手形が上記の金利の1ポイント以上の金利で再融資された場合、私たちの毎年の利息コストは約16，909ドル増加または減少する。
市場金利の変化は私たちの固定金利債務の公正な価値に影響を及ぼすだろう。市場金利の上昇は固定金利債務の公正価値を低下させ、市場金利の低下は固定金利債務の公正価値を増加させる。インフレの大幅かつ長期的な上昇に対応するため、米連邦準備委員会(Federal Reserve)は2022年初めから何度も利上げを行っている。米連邦準備委員会は2024年に利下げの可能性を示しているにもかかわらず、金利が現在の高水準を維持したり、増加し続けたりする可能性があると確信できない。2023年12月31日現在の未返済残高によると、固定金利債務の公正価値に影響を与える可能性のある要因は他に変化しないと仮定し、金利が直ちに1ポイント変化すると仮定すると、これらの債務の公正価値は約87，358ドル変化する。
項目8.財務諸表と補足データ
本プロジェクトで要求された資料は，本年度報告表格10−Kの第15項に掲載されている。
項目9.会計·財務開示面の変更と会計士との相違
ない。
プロジェクト9 Aです。制御とプログラム
本Form 10-K年次報告がカバーされている期間が終了した時点で、我々の経営陣は、取締役社長総裁、最高経営責任者、首席財務官兼財務担当者の監督の下で、取引所法案第13 a-15および15 d-15規則に基づいて、私たちの開示制御およびプログラムの有効性を評価した。この評価に基づき、我々の取締役社長、総裁及び首席運営官、並びに我々の首席財務官及び財務主管は、我々の開示制御及び手続が有効であると結論した。
2023年12月31日までの四半期内に、財務報告の内部統制には何の変化もなく、これらの変化は、私たちの財務報告の内部統制に大きな影響を与えたり、合理的になったりする可能性があります。
財務報告内部統制評価管理報告
私たちは財政報告書に対する十分な内部統制を確立して維持する責任がある。私たちの内部統制システムは、財務諸表の作成と公正な列報を確保するために、私たちの経営陣と取締役会に合理的な保証を提供することを目的としています。すべての内部制御システムには，どんなに良く設計されていても，固有の限界がある.したがって，有効と判定されたシステムであっても，財務諸表の作成や列報に合理的な保証を提供することしかできない.
我々の経営陣は、2023年12月31日までの財務報告内部統制の有効性を評価した。この評価を行う際には、#年トレデビル委員会後援組織委員会が提案した基準を使用した内部制御--統合フレームワーク(2013年フレームワーク)。この評価に基づき、2023年12月31日現在、財務報告書の内部統制に有効であると考えられます。
独立公認会計士事務所徳勤会計士事務所は、本年度報告Form 10-Kに含まれる2023年の連結財務諸表を監査し、同社は財務報告の内部統制に関する認証報告書を発表した。この報告書は本文の他の場所に現れた
プロジェクト9 B。 その他の情報
2023年12月31日までの3ヶ月間、私たちの受託者と上級職員は通過するあるいは…終了しました各用語は、S-K条例408(A)項で定義される“ルール10 b 5-1取引スケジュール”または“非ルール10 b 5-1取引スケジュール”である。
プロジェクト9 Cです。検査妨害に関する外国司法管区の開示
適用されません。
第三部
第10項。 役員·幹部と会社の管理
私たちは私たちの上級管理者と受託者に適用される行動基準を持っている。私たちの行動基準は私たちのウェブサイトwww.ilptreit.comに掲載されています。私たちの行動基準印刷本は、コピーを要求する人にも無料で提供できます。工業物流不動産信託会社投資家関係部、住所：Two Newton Place、255 Washington Street、Suite A 300、Newton、Massachusetts 02458-1634に電話してください。我々は、当社のウェブサイト上で当社の主要幹部、首席財務官、首席会計官または財務総監、または同様の機能を実行する者に適用される行動基準条項の改正または免除に関するForm 8-K第5.05項の要件を満たす予定です。
第10項に必要な情報の残りは、我々の最終依頼書を参照することによって組み込まれる。
第十一項。 役員報酬
第11項に要求される情報は、我々の最終委託書を参照することによって組み込まれる。
第十二項。 特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項
株式報酬計画情報。私たちは2018年の株式補償計画または2018年の計画に基づいて、私たちの高級管理者とRMRの他の従業員に普通株式を付与することができます。また、各受託者は、2018年計画に基づいて付与された受託者の年間給与の一部として普通株式を取得する。2018年計画に基づいて作成された奨励条項は、私たちの取締役会の報酬委員会が奨励時に決定します。
次の表は2023年12月31日現在の状況です
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 証券数量 |
| | 証券数量 | | | | 将来の使用に備えて保留する |
| | 以下の期日に発送します | | 加重平均 | | 権益の下で発行する |
| | 演習をする | | 行権価格 | | 報酬計画(含まれていない |
| | 未完成の選択肢は | | 未完成の選択肢は | | 反映された証券 |
| | 株式証書及び権利を承認する | | 株式証書及び権利を承認する | | (A)欄) |
| 計画種別 | | (a) | | (b) | | (c) |
| 証券保有者が承認した株式報酬計画−2018年計画 | | ない。 | | ない。 | | 3,156,613 (1) |
| 証券保有者の許可を得ていない持分補償計画 | | ない。 | | ない。 | | ない。 |
| 合計する | | ない。 | | ない。 | | 3,156,613 |
(1)2018年計画条項によって発行可能な普通株式が含まれています。買い戻しまたは没収された株式報酬は、2018年中期計画の下で発行可能な普通株式に追加される。
我々がRMR従業員に支払った金額は、本年度報告第10-K表第IV部分第15項に含まれる連結財務諸表の付記7および10に記載されている。第(12)項の要件の残りの情報は、我々の最終委託書を参照するように組み込まれる。
十三項。 特定の関係や関連取引、取締役の独立性
第13項で要求される情報は、私たちの最終委託書を参照することによって組み込まれる。
プロジェクト14.総会計士料金とサービス
第14項に要求された情報は、私たちの最終委託書を参照することによって組み込まれる。
第4部
項目15.展示品と財務諸表の添付表
(a)財務諸表と財務諸表明細書索引
以下は、工業物流物件信託の総合財務諸表と財務諸表明細書である
| | | | | |
独立公認会計士事務所報告(PCAOB ID番号34) | F-1 |
2023年12月31日と2022年12月31日までの連結貸借対照表 | F-5 |
2023年12月31日までの3年度の総合総合収益(損失表) | F-6 |
2023年12月31日までの3年度の株主権益総合レポート | F-7 |
2023年12月31日までの3年間の連結現金フロー表 | F-8 |
連結財務諸表付記 | F-10 |
| |
別表3--不動産と減価償却累計 | S-1 |
米国証券取引委員会関連会計条例が規定している他のすべての付表は、関連説明に要求がないか、または適用されないため、省略されている。
重要なテナント
2023年12月31日まで、フェデックスは私たちの総不動産資産の39.5%を賃貸した。
フェデックスに関する財務情報は、米国証券取引委員会のサイトにフェデックスの名称を入力することができる。本外部サイトでフェデックスの財務情報を引用するのは、米国証券取引委員会の適用会計法規を遵守するためである。財務諸表に含まれるこのような法規要件に含まれる財務情報に加えて、フェデックスの公開届出書類および外部サイト上の他の情報は、引用によってこれらの財務諸表に組み込まれていない。フェデックスリースとの詳細については、本年度報告Form 10-Kに含まれる総合財務諸表付記4を参照されたい。
(b)陳列品
| | | | | | | | |
展示品
番号をつける | | 説明する |
| | |
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| | |
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| | |
| 3.1 | | 改訂·再発行された会社信託声明の総合コピーは、日付が2018年1月11日であり、改訂されて現在に至っている。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。) |
| | |
| 3.2 | | 2023年6月1日に採択された第2次改正と再制定された定款。(2023年6月2日に会社が提出した最新の8-Kフォームレポートを参照して統合されます。) |
| | |
| 4.1 | | 普通株式証明書フォーマット。(当社登録説明書第2号修正案S-11表を参照して、アーカイブ番号333-221708が成立します。) |
| | |
| 4.2 | | 証券説明。(当社の2020年12月31日までのForm 10-K年度報告統合を参考にします。) |
| | |
| 8.1 | | Sullivan&Wocester法律事務所の特定の税務事項に対する意見。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 10.1 | | 当社とRMR Group LLCとの間の業務管理協定は、2018年1月17日(+)(当社が2018年1月18日に提出した最新8-Kフォーム報告を参考にして法団として設立されました。) |
| | |
| 10.2 | | 当社とRMR Group LLCが2018年12月31日に締結した“業務管理協定改正案”(+)(当社が2019年1月4日に提出した現在の8-Kフォーム報告を参照して法団として設立されます。) |
| | |
| 10.3 | | 会社がRMR Group LLCと締結した業務管理協定第2改正案は、2021年8月1日から施行される。(+)(会社が2021年9月30日までの四半期報告Form 10-Qにより法団として設立された。) |
| | | | | | | | |
| | |
| 10.4 | | 物件管理協定は、2018年1月17日に、当社とRMR Group LLC(+)(当社が2018年1月18日に提出した最新8-Kフォーム報告を参考に法団として設立されました) |
| | |
| 10.5 | | 2018年株式報酬計画(+)(2018年1月18日に提出された現在の8-Kフォームレポートを参考にして設立されました。) |
| | |
| 10.6 | | 株式奨励プロトコル表(+)(当社の2020年9月30日までの四半期のForm 10-Q四半期報告を参考に成立します。) |
| | |
| 10.7 | | 株式奨励契約表(+)(当社が2023年9月30日までの四半期報告Form 10-Qを参照して法団として設立します。) |
| | |
| 10.8 | | 契約表(+)(当社が2023年9月30日までの10-Q表四半期報告を参照して法団として設立されました。) |
| | |
| 10.9 | | 融資協定は、2019年1月29日とし、当社のある子会社との間で共同借り手として、モルガン·スタンレー銀行、N.A.，シティ不動産融資会社、瑞銀グループ、モルガン大通銀行、全国協会と提携している。(2018年12月31日現在の10-Kフォーム年次報告書の連結を参考にします。) |
| | |
| 10.10 | | 融資契約は、2022年2月25日に、Mountain Industrial REIT LLCとシティ不動産融資有限公司、瑞銀グループ、米国銀行、モントリオール銀行、モルガン·スタンレー銀行の一部の子会社が締結しました(合併内容は、2022年2月28日に当社が提出した現在の8-K表報告を参照) |
| 10.11 | | 融資協定第1修正案及びその他の融資文書は、2022年3月8日に、Mountain Industrial REIT LLCとシティ不動産融資会社、瑞銀グループ、米国銀行、モントリオール銀行とモルガン·スタンレー銀行のある子会社との間の融資協定及び他の融資文書からなる(合併時には、会社が2022年3月31日までのForm 10-Q報告書を参照) |
| | |
| 10.12 | | 当社がシティ不動産融資会社、瑞銀グループ、米国銀行、モントリオール銀行、モルガン·スタンレー銀行のある子会社と2022年2月25日に締結した融資協定(合併内容は、当社が2022年2月28日に提出した現在の8-K表報告を参考にした) |
| | |
| 10.13 | | 中間層ローン協定は、期日は2022年2月25日であり、ILPT Mezz固定借主2 LLC、シティグローバル市場不動産会社、瑞銀グループ、アメリカ銀行、ノースカロライナ州、モントリオール銀行とモルガン·スタンレー担保資本持株有限会社が締結した。(2022年2月28日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。) |
| | |
| 10.14 | | 中間層Bローン協定は、期日は2022年2月25日であり、ILPT Mezz固定借主LLC、シティグローバル市場不動産会社、瑞銀グループ、アメリカ銀行、ノースカロライナ州、モントリオール銀行とモルガン·スタンレー担保資本持株有限会社が署名した。(2022年2月28日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。) |
| | |
| 10.15 | | 融資協定は、期日は2022年9月22日で、会社のある子会社、シティバンク不動産融資会社、瑞銀グループニューヨーク(アメリカ大通り1285号)支店、アメリカ銀行、モントリオール銀行とモルガン·スタンレー担保資本持株有限公司が締結した。(2022年9月26日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。) |
| | |
| 10.16 | | 中間層ローン協定は、期日は2022年9月22日であり、当社のいくつかの子会社、シティグローバル市場不動産会社、瑞銀グループニューヨーク(アメリカ大通り1285号)支店、アメリカ銀行、モントリオール銀行とモルガン·スタンレー担保資本持株有限公司が締結した。(2022年9月26日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。) |
| | |
| 21.1 | | 当社の付属会社です。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 23.1 | | 徳勤法律事務所と有限責任会社の同意。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 23.2 | | Sullivan&Wocester LLPは同意する.(添付ファイル8.1に掲載します。) |
| | |
| 31.1 | | ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 31.2 | | ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 31.3 | | ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| | | | | | | | |
| 31.4 | | ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 32.1 | | 1350節認証。(同封で提供します。) |
| | |
| 97.1 | | 政策を取り戻す。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 99.1 | | 当社とRMR Group LLCとの間の書簡合意は、2019年1月29日となっております。(2018年12月31日現在の10-Kフォーム年次報告書の連結を参考にします。) |
| | |
| 99.2 | | 当社とRMR Group LLCとの間の書簡合意は、2022年2月25日となっています。(2022年3月31日現在の四半期報告Form 10-Qを参考に本明細書に組み込む。) |
| | |
| 101.INS | | XBRLインスタンス文書−インスタンス文書は、そのXBRLタグがイントラネットXBRL文書に埋め込まれているので、対話データファイルには表示されない。 |
| | |
| 101.書院 | | XBRL分類拡張アーキテクチャドキュメント。(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 101.カール | | XBRL分類拡張はリンクベース文書を計算する.(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 101.def | | XBRL分類拡張はLinkbase文書を定義する.(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 101.介護会 | | XBRL分類拡張タグLinkbase文書.(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 101.Pre | | XBRL分類拡張プレゼンテーションLinkbaseドキュメント.(アーカイブをお送りします。) |
| | |
| 104 | | 表紙相互データファイル(添付ファイル101に含まれるイントラネットXBRLのフォーマット) |
(+)契約または補償計画またはスケジュールを管理します。
項目16.表格10-Kの概要
ない。
独立公認会計士事務所報告
工業物流財産信託会社の取締役会と株主へ
財務諸表のいくつかの見方
我々はすでに工業物流物件信託(“貴社”)2023年12月31日まで、2023年12月31日及び2022年12月31日までの総合貸借対照表、2023年12月31日までの3年度の各年度の関連総合全面収益(損失)表、株主権益及びキャッシュフロー表、及び指数第15(A)項に記載されている関連付記及び付表(総称して“財務諸表”)を審査した。財務諸表は，当社の2023年12月31日まで，2023年12月31日と2022年12月31日までの財務状況，および2023年12月31日までの3年度の経営結果とキャッシュフローをすべての重要な面で公平に反映しており，米国公認の会計原則に適合していると考えられる。
我々はまた、米国上場会社会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、会社が2023年12月31日までの財務報告の内部統制を監査し、根拠を監査した内部統制--統合フレームワーク(2013)テレデビル委員会は組織委員会が発表した報告書と2024年2月20日の報告書を後援し、会社の財務報告書の内部統制について保留のない意見を表明した。
意見の基礎
これらの財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
重要な監査事項
以下に述べる重要な監査事項とは、財務諸表を当期監査する際に生じる事項であり、監査委員会に伝達または要求され、(1)財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関し、(2)特に挑戦的、主観的、または複雑な判断に関するものである。重要監査事項の伝達は、財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、次の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項又はそれに関連する勘定又は開示について個別の意見を提供することもない。
不動産減額−財務諸表付記2参照
重要な監査事項の説明
同社の不動産への投資は47.7億ドルで、2023年12月31日現在の減価償却累計3.97億ドルを差し引いた。当社の不動産資産への投資は定期的または事件や状況の変化が不動産資産の帳簿価値が回収できない可能性があることを示す場合には、減値評価を行う。減値指標は、テナント入居率の低下、物件の収益力の弱さまたは低下、テナントのキャッシュフローまたは流動資金の減少、会社が使用年限が終了すると予想される前に資産を処分すること、および資産価値を永久的に低下させる可能性のある立法、市場または業界の変化を含む可能性がある。いずれの不動産資産についても減値指標が決定された場合、当社は、当該不動産資産が当社の予想残存期間内に生じると予想される未割引将来の現金流量とそれぞれの帳簿金額とを比較することにより、当該不動産資産の回収可能性を評価する。会社が割引していない未来のキャッシュフロー分析は、管理層に期待残存保有期間、市場賃貸料と端末資本化率に対して重大な推定と仮定を要求する。
経営陣が不動産資産の回収可能性を評価する際に大きな推定と仮定をしているため、不動産資産の減価は重要な監査事項であると考えられる。これは監査人の高度な判断力を必要とし、経営陣が将来のキャッシュフロー分析に期待している残存保有期間、市場賃貸料および端末資本化率に関する重大な推定と仮定の合理性を評価するために監査プログラムを実行する際に、これらの推定と仮定は未来の市場または業界の考慮に対して非常に敏感である。
監査で重要な監査事項をどのように処理するか
我々の監査手続きは、各不動産資産または減価指標を有する資産群の未割引キャッシュフロー分析に関するものである
•未割引の将来のキャッシュフローを推定するためのキー仮説を含む、経営陣の不動産資産回収可能性を評価する制御の有効性をテストした。
•我々は、(1)管理層が使用する出所情報と仮定を評価し、(2)管理層の予測を外部市場源および我々の監査他の分野で得られた証拠と比較し、減値指標を有する各不動産資産または資産グループの予想残存保有期間、市場賃貸料、端末資本化率の推定を含む未割引キャッシュフロー分析を評価する
•著者らは第三者市場データに基づいて未来の現金流動量に対して独立な予想を提出し、この独立推定を減値指標を持つ不動産資産或いは資産グループの帳簿価値と比較し、管理層が未来の現金流量分析の合理性を評価した。不動産資産や資産グループの回収可能性の分析を会社の分析と比較した。
•将来の事件の可能性を知るために、潜在取引の現状と経営陣の判断を管理層に聞いてみた。これらの事件は、物件の予想残存期間や他のキャッシュフロー仮説に影響を与える可能性がある。
/s/ 徳勤法律事務所
ボストン、マサチューセッツ州
2024年2月20日
2020年以来、当社の監査役を務めてきました。
独立公認会計士事務所報告
工業物流財産信託会社の取締役会と株主へ
財務報告の内部統制については
2023年12月31日現在の工業物流物件信託(以下、“会社”と略す)の財務報告内部統制を監査し、根拠としている内部統制--統合フレームワーク(2013)テレデビル委員会(COSO)が主催して組織委員会が発表した。2023年12月31日現在、当社はすべての実質的な面で財務報告に対する有効な内部統制を維持しており、その根拠は内部統制--統合フレームワーク(2013)COSOから発表されます。
また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、当社の2023年12月31日現在および2023年12月31日現在の総合財務諸表および2024年2月20日までの報告書を監査し、このような財務諸表に対して保留のない意見を表明した。
意見の基礎
当社経営陣は、効果的な財務報告内部統制を維持し、添付されている“財務報告内部統制評価管理報告”に含まれる財務報告内部統制の有効性を評価する責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて、会社の財務報告書の内部統制に意見を述べることです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務報告の有効な内部統制がすべての重要な面で維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には，財務報告の内部統制を理解すること，重大な弱点があるリスクを評価すること，評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計·運用有効性を評価すること，および状況下で必要と考えられる他のプロセスを実行することが含まれる。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
財務報告の内部統制の定義と限界
会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制には、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分に関する記録の保存、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために必要な取引が記録されている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣と取締役の許可のみに基づいて行われる。(三)財務諸表に重大な影響を及ぼす可能性のある不正買収、使用、または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見する合理的な保証を提供する。
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.
/s/ 徳勤法律事務所
ボストン、マサチューセッツ州
2024年2月20日
工業物流財産権信託
合併貸借対照表
(千ドル1株当たりのデータは除く) | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日 |
| | 2023 | | 2022 |
| 資産 | | | | |
| 不動産： | | | | |
| 土地 | | $ | 1,113,723 | | | $ | 1,117,779 | |
| 建物と改善策 | | 4,055,829 | | | 4,058,329 | |
| 不動産総資産、総資産 | | 5,169,552 | | | 5,176,108 | |
| 減価償却累計 | | (397,454) | | | (273,467) | |
| 不動産総資産、純額 | | 4,772,098 | | | 4,902,641 | |
| | | | |
| 未合併合弁企業への投資 | | 115,360 | | | 124,358 | |
| 得られた不動産賃貸、純額 | | 243,521 | | | 297,445 | |
| 現金と現金等価物 | | 112,341 | | | 48,261 | |
| 制限現金 | | 133,382 | | | 92,519 | |
課税レンタル料、直線レンタル料を含めて#ドル94,309そして$80,710お別れします | | 119,170 | | | 107,011 | |
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| その他の資産、純額 | | 67,803 | | | 103,931 | |
| 総資産 | | $ | 5,563,675 | | | $ | 5,676,166 | |
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| 負債と権益 | | | | |
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| 担保ローンと支払手形、純額 | | $ | 4,305,941 | | | $ | 4,244,501 | |
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| 売掛金とその他の負債 | | 72,455 | | | 73,547 | |
| 不動産賃貸債務を負担し、純額 | | 18,534 | | | 22,523 | |
| | | | |
| | | | |
| 関係者へ | | 4,966 | | | 4,824 | |
| 総負債 | | 4,401,896 | | | 4,345,395 | |
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| 引受金とその他の事項 | | | | |
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| 株本： | | | | |
| 普通株主は権益を占めなければならない： | | | | |
実益権益普通株、$.01額面：100,000,000ライセンス株；65,843,387そして65,568,145発行と発行の株式 | | 658 | | | 656 | |
| 追加実収資本 | | 1,015,777 | | | 1,014,201 | |
| 純収入を累計する | | 9,196 | | | 117,185 | |
| その他の総合収益を累計する | | 10,171 | | | 21,903 | |
| 共同分布を累積する | | (365,848) | | | (363,221) | |
| 普通株主は権益総額を占めなければならない | | 669,954 | | | 790,724 | |
| 非持株権益 | | 491,825 | | | 540,047 | |
| 総株 | | 1,161,779 | | | 1,330,771 | |
| 負債と権益総額 | | $ | 5,563,675 | | | $ | 5,676,166 | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
工業物流財産権信託
総合総合収益表(損益表)
(金額は千単位、1株当たりデータを除く)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
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| 賃料収入 | | $ | 437,338 | | | $ | 388,151 | | | $ | 219,874 | |
| | | | | | |
| 費用： | | | | | | |
| 不動産税 | | 60,053 | | | 50,624 | | | 30,134 | |
| その他の運営費 | | 38,192 | | | 30,855 | | | 18,678 | |
| 減価償却および償却 | | 178,728 | | | 160,982 | | | 50,598 | |
| 一般と行政 | | 31,164 | | | 32,877 | | | 16,724 | |
| 買収やその他の取引に関するコスト | | 287 | | | 586 | | | 1,132 | |
| 不動産減価損失 | | 156 | | | 100,747 | | | — | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 総費用 | | 308,580 | | | 376,671 | | | 117,266 | |
| | | | | | |
| 利子とその他の収入 | | 7,911 | | | 2,663 | | | — | |
利息支出(債務発行コスト、オーバーフロー価格、割引純償却を含む#ドル26,922, $96,974、と$2,022，別) | | (288,537) | | | (280,051) | | | (35,625) | |
| 不動産販売損益 | | 1,710 | | | (10) | | | 12,054 | |
| 株式証券損失 | | — | | | (5,758) | | | — | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | | (359) | | | (22,198) | | | — | |
未合併合営企業の所得税前収入と権益収益 | | (150,517) | | | (293,874) | | | 79,037 | |
| 所得税費用 | | (104) | | | (45) | | | (273) | |
| 未合併合営企業収益における権益 | | 902 | | | 7,078 | | | 40,918 | |
| 純収益 | | (149,719) | | | (286,841) | | | 119,682 | |
| 非持株権益は純損失を占めなければならない | | 41,730 | | | 60,118 | | | — | |
| 普通株主は純収入を占めなければならない | | (107,989) | | | (226,723) | | | 119,682 | |
| | | | | | |
| 他の全面的な収入： | | | | | | |
| デリバティブは収益を実現していない | | (17,999) | | | 30,194 | | | — | |
差し引く：非持株権益派生製品の未実現損失(収益) | | 6,267 | | | (8,291) | | | — | |
| 普通株主はその他の総合収入を占めなければならない | | (11,732) | | | 21,903 | | | — | |
| 普通株主は総合収益を占めなければならない | | $ | (119,721) | | | $ | (204,820) | | | $ | 119,682 | |
| | | | | | |
| 加重平均発行済み普通株式(基本) | | 65,430 | | | 65,248 | | | 65,169 | |
| 加重平均普通株式発行済み(希釈後) | | 65,430 | | | 65,248 | | | 65,211 | |
| | | | | | |
| 1株当たりの普通株式データ(基本データおよび希釈データ)： | | | | | | |
| 普通株主は純収入を占めなければならない | | $ | (1.65) | | | $ | (3.47) | | | $ | 1.83 | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
工業物流財産権信託
合併株主権益報告書
(千ドル)
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| | | | | | | | | | 積算 | | | | | | 総株 | | | | |
| | 数量： | | | | その他の内容 | | | | 他にも | | 積算 | | | | そのせいで | | | | |
| | ごく普通である | | ごく普通である | | 支払い済みの費用 | | 積算 | | 全面的に | | ごく普通である | | | | ごく普通である | | 非制御性 | | 合計する |
| | 株 | | 株 | | 資本 | | 純収入 | | 収入.収入 | | 分配する | | | | 株主.株主 | | 利子 | | 権益 |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| 2020年12月31日残高 | | 65,301,088 | | | $ | 653 | | | $ | 1,010,819 | | | $ | 224,226 | | | $ | — | | | $ | (232,508) | | | | | $ | 1,003,190 | | | $ | — | | | $ | 1,003,190 | |
| 純収入 | | — | | | — | | | — | | | 119,682 | | | — | | | — | | | | | 119,682 | | | — | | | 119,682 | |
| 株式付与 | | 139,800 | | | 1 | | | 2,331 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,332 | | | — | | | 2,332 | |
| 株式買い戻し | | (35,596) | | | — | | | (922) | | | — | | | — | | | — | | | | | (922) | | | — | | | (922) | |
| 株式没収 | | (700) | | | — | | | (4) | | | — | | | — | | | — | | | | | (4) | | | — | | | (4) | |
| 普通株主に分配する | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (86,236) | | | | | (86,236) | | | — | | | (86,236) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2021年12月31日の残高 | | 65,404,592 | | | $ | 654 | | | $ | 1,012,224 | | | $ | 343,908 | | | $ | — | | | $ | (318,744) | | | | | $ | 1,038,042 | | | $ | — | | | $ | 1,038,042 | |
| 純損失 | | — | | | — | | | — | | | (226,723) | | | — | | | — | | | | | (226,723) | | | (60,118) | | | (286,841) | |
| 株式付与 | | 197,800 | | | 2 | | | 2,228 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,230 | | | — | | | 2,230 | |
| 株式買い戻し | | (32,347) | | | — | | | (242) | | | — | | | — | | | — | | | | | (242) | | | — | | | (242) | |
| 株式没収 | | (1,900) | | | — | | | (9) | | | — | | | — | | | — | | | | | (9) | | | — | | | (9) | |
| 普通株主に分配する | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (44,477) | | | | | (44,477) | | | — | | | (44,477) | |
その他総合収益 | | — | | | — | | | — | | | — | | | 21,903 | | | — | | | | | 21,903 | | | 8,291 | | | 30,194 | |
| 非持株権益の貢献 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | 593,239 | | | 593,239 | |
| 非持株権への分配 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | (1,365) | | | (1,365) | |
| 2022年12月31日の残高 | | 65,568,145 | | | $ | 656 | | | $ | 1,014,201 | | | $ | 117,185 | | | $ | 21,903 | | | $ | (363,221) | | | | | $ | 790,724 | | | $ | 540,047 | | | $ | 1,330,771 | |
| 純損失 | | — | | | — | | | — | | | (107,989) | | | — | | | — | | | | | (107,989) | | | (41,730) | | | (149,719) | |
| 株式付与 | | 328,350 | | | 3 | | | 1,747 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,750 | | | — | | | 1,750 | |
| 株式買い戻し | | (49,158) | | | (1) | | | (162) | | | — | | | — | | | — | | | | | (163) | | | — | | | (163) | |
| 株式没収 | | (3,950) | | | — | | | (9) | | | — | | | — | | | — | | | | | (9) | | | — | | | (9) | |
| 普通株主に分配する | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (2,627) | | | | | (2,627) | | | — | | | (2,627) | |
その他総合損失 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (11,732) | | | — | | | | | (11,732) | | | (6,267) | | | (17,999) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 非持株権への分配 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | — | | | (225) | | | (225) | |
| 2023年12月31日の残高 | | 65,843,387 | | | $ | 658 | | | $ | 1,015,777 | | | $ | 9,196 | | | $ | 10,171 | | | $ | (365,848) | | | | | $ | 669,954 | | | $ | 491,825 | | | $ | 1,161,779 | |
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
工業物流財産権信託
統合現金フロー表
(千ドル) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 経営活動のキャッシュフロー： | | | | | | |
| 純収益 | | $ | (149,719) | | | $ | (286,841) | | | $ | 119,682 | |
| 純(損失)収入を経営活動に提供する現金純額に調整する： | | | | | | |
| 減価償却 | | 125,262 | | | 106,236 | | | 32,457 | |
| 不動産減価損失 | | 156 | | | 100,747 | | | — | |
| 債務発行コスト·割増·割引の償却純額 | | 26,922 | | | 96,974 | | | 2,022 | |
| 取得した不動産賃貸償却と負担する不動産賃貸債務 | | 49,935 | | | 48,570 | | | 16,656 | |
| レンタル費用を繰延して償却する | | 2,440 | | | 1,675 | | | 938 | |
| 株式証券損失 | | — | | | 5,758 | | | — | |
| 直線賃貸料収入 | | (13,599) | | | (11,538) | | | (7,263) | |
| 債務損失を繰り上げ返済する | | 359 | | | 22,198 | | | — | |
| 不動産販売損失(収益) | | (1,710) | | | 10 | | | (12,054) | |
| デリバティブ決済で得られた収益 | | (56,915) | | | — | | | — | |
| その他の非現金費用 | | 26,319 | | | 3,249 | | | 2,328 | |
| 未合併合弁企業の収益分配 | | 3,960 | | | 5,282 | | | 2,640 | |
| 未合併合営企業収益における権益 | | (902) | | | (7,078) | | | (40,918) | |
| | | | | | |
| 資産と負債の変動状況： | | | | | | |
| 売掛金料 | | 1,440 | | | (19,596) | | | 54 | |
| その他の資産 | | (9,951) | | | 11,931 | | | (8,323) | |
| 売掛金とその他の負債 | | 1,920 | | | 3,034 | | | 2,525 | |
| 関係者へ | | 142 | | | 2,640 | | | (94) | |
| 経営活動が提供する現金純額 | | 6,059 | | | 83,251 | | | 110,650 | |
| | | | | | |
| 投資活動によるキャッシュフロー： | | | | | | |
| 不動産買い入れ | | — | | | (3,589,389) | | | (134,730) | |
| 不動産改善 | | (19,415) | | | (17,732) | | | (4,911) | |
株式証券を売却して得た収益 | | — | | | 140,792 | | | — | |
| 未合併合弁企業収益の割り当てを超える | | 5,940 | | | 20,460 | | | — | |
| 合弁企業に物件を売却して得た収益，純額 | | — | | | — | | | 160,506 | |
| 不動産を売却して得た収益 | | 24,300 | | | — | | | 1,206 | |
| デリバティブ決済で得られた収益 | | 56,915 | | | — | | | — | |
| 合営企業が得た金を売却する | | — | | | — | | | 804 | |
| 投資活動提供の現金純額 | | 67,740 | | | (3,445,869) | | | 22,875 | |
| | | | | | |
| 資金調達活動のキャッシュフロー： | | | | | | |
| 住宅ローン手形を発行して得た金 | | 91,000 | | | 3,335,000 | | | — | |
| 住宅ローン手形を償還する | | (55,418) | | | (18,070) | | | — | |
| 保証された過渡的なローンツールから得られる収益 | | — | | | 1,385,158 | | | — | |
| 担保付きの過渡的融資 | | — | | | (1,385,158) | | | — | |
| 循環信用手配された借金 | | — | | | 3,000 | | | 301,000 | |
| 循環信用手配を償還する | | — | | | (185,000) | | | (340,000) | |
| 債務発行コストを支払う | | (1,423) | | | (211,996) | | | (804) | |
| 売却金利上限で得られた金 | | — | | | 7,740 | | | — | |
| 普通株主に分配する | | (2,627) | | | (44,477) | | | (86,236) | |
| 非持株権益を売却して得た金，純額 | | — | | | 589,411 | | | — | |
| 普通株買い戻し | | (163) | | | (242) | | | (922) | |
| 非持株権への分配 | | (225) | | | (1,365) | | | — | |
| 融資活動提供の現金純額 | | 31,144 | | | 3,474,001 | | | (126,962) | |
| | | | | | |
| 現金、現金等価物、および制限現金の増加 | | 104,943 | | | 111,383 | | | 6,563 | |
| 期初現金、現金等価物、および限定現金 | | 140,780 | | | 29,397 | | | 22,834 | |
| 期末現金、現金等価物、および制限現金 | | $ | 245,723 | | | $ | 140,780 | | | $ | 29,397 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 補足開示： | | | | | | |
支払の利子 | | $ | 237,585 | | | $ | 178,842 | | | $ | 33,278 | |
| 納めた所得税 | | $ | 85 | | | $ | 228 | | | $ | 485 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 非現金投資活動： | | | | | | |
| 住宅ローン手形を負担して得た不動産 | | $ | — | | | $ | 323,432 | | | $ | — | |
| 不動産改善未払い | | $ | 1,235 | | | $ | 2,507 | | | $ | 705 | |
| | | | | | |
| 非現金融資活動： | | | | | | |
| 住宅ローン手形を負担する | | $ | — | | | $ | (323,432) | | | $ | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 追加開示現金、現金等価物、および制限現金： |
| | | | | | |
| | | | | | |
次の表は、統合アセットバランスシート内に報告された現金、現金等価物、および制限された現金と、統合現金フロー表に表示された金額とを照合します |
| | 12月31日まで |
| | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 現金と現金等価物 | | $ | 112,341 | | | $ | 48,261 | | | $ | 29,397 | |
制限現金(1) | | 133,382 | | | 92,519 | | | — | |
| キャッシュフロー表に表示されている現金、現金等価物、および限定的な現金総額 | | $ | 245,723 | | | $ | 140,780 | | | $ | 29,397 | |
(1)制限現金には、私たちのある担保財産の資本支出を代行する金額と、合併後の合弁企業の運営のために持っている現金が含まれています。
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
注：1組織する
工業物流財産信託、またはそれと合併する子会社私たち、私たちまたは私たちの総称を不動産投資信託基金、またはREITと呼び、メリーランド州法律に基づいて2017年9月15日に設立されました。
2023年12月31日までに私たちのポートフォリオは411属性包含約59,951,000レンタル可能な平方フィートは39国も含めて226建物、レンタル可能な区画、および地権、その中には約16,729,000賃貸可能平方フィート(本年度報告書に含まれる10-K表のすべての平方フィート金額は監査されていません)、主にハワイオアフ島に位置する工業用地、または私たちのハワイ不動産、および185属性包含約43,222,000工業と物流業のレンタル可能な二乗フィートは38他の州や私たちの大陸の土地です2023年12月31日までに私たちは1軒を持っています22未合併合弁企業又は未合併合弁企業の%持分。
注：2重要会計政策の概要
陳述の基礎。このような連結財務諸表は私たちと私たちの子会社の勘定を含む。私たちと連結子会社間または連結子会社間のすべての会社間取引と残高はキャンセルされました。
統合する。私たちは私たちが持株権を持っている実体を統合する。吾等がエンティティの持株権を部分的に所有しているか否かを決定する際には、吾等は、当該エンティティが可変権益エンティティ又はVIEであるか否かを考慮し、吾等は当該エンティティの主要な受益者であるか否か、又は当該エンティティが投票権を有する権益エンティティであるか否かを考慮し、吾等は当該エンティティの大部分の投票権権益を有する。VIEの活動を指導する権利がある場合、VIEの主な受益者と考えられ、これらの活動はVIEの経済表現に最大の影響を与え、VIEに大きな影響を与える可能性のある損失または収益を負担する義務がある。契約上すべてのパートナー/メンバの承認がエンティティの業績に最大の影響を与える決定を要求すれば，我々は一般にそのエンティティを制御しない.これには，運営や資本予算に関する決定や，合弁企業の資産保証による新融資や追加融資の手配などが含まれる。
見積もりの使用。米国公認会計原則またはGAAPに従ってこれらの財務諸表を作成するには、これらの連結財務諸表および関連付記に報告された金額に影響を与える可能性のある推定および仮定を行うことが求められている。
2022年2月25日、モンマス不動産投資会社と我々の完全子会社との合併または合併に基づき、以下に述べるようにモンマス不動産投資会社(MNR)を買収した。合併については合弁計画や私たちの合併合弁企業を達成しました95MNR物件を買収しました二つそしてアメリカ大陸の不動産買収はまだ完了していません61%の持分。私たちは私たちの合併合弁企業に持株権を持っているので、合併に基づいて会計処理を行います。
不動産です。私たちは原価で物件を記録します。私たちの土地への不動産投資は減価償却されていない。私たちは他の不動産投資の減価償却を直線的に計算して、減価償却の推定耐用年数は一般的に7人至れり尽くせり40何年もです。我々は物件が空いている公正な価値に基づいて、物件の購入価格を土地、建築及び改善物件に分配する。我々は、独立した評価者が使用する方法と同様の方法を用いて、資本化率や割引率などを含む複数の要因に基づく推定キャッシュフローを含む可能性のある各物件の公正価値を決定する。場合によっては、私たちは独立した不動産評価会社を招いて、私たちの購入価格分配と減価償却耐用年数の決定に関する市場情報と評価を提供しますが、購入価格分配と使用寿命の決定は私たちが最終的に担当します
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
吾らは、(I)買収した跡地賃貸に応じて支払わなければならない契約金額と(Ii)吾等が推定した該当賃貸の公平市場賃貸率との差額(ありあれば)の現在値(吾等が各物件を買収する際の買収した跡地賃貸に関するリスクを反映した割引率を用いる)に基づいて、一部の購入価格を市価以上及び市価以下の賃貸に割り当てる。継続可能性があると考えられる場合、契約更新選択権の駆け引きを含む(ある場合)市価賃貸条項を下回る場合はさらに調整される。私たちは市場の賃貸物件コストの見積もりに基づいて、購入価格の一部を買収の原位置賃貸とテナント関係に分配する。このような分配を決定する際には、不動産税、保険及びその他の運営収入及び支出、並びに賃貸手数料、法律及びその他の関連支出、並びに吾等が物件を買収する際に現在の市況下で同様の賃貸を行うコストなど、予想される賃貸期間内のコストを見積もる。我々は，テナントごとのリースの具体的な特徴の評価に基づき，獲得した現地賃貸価値とテナント関係との間にこの合計価値を割り当て，これをテナント起源価値と呼ぶ.しかし、私たちはテナント関係の価値を買収した現地賃貸の価値と分けていません。このような価値と関連する償却費用は私たちの総合財務諸表に重要ではないからです。テナント関係の価値が将来的に重要になれば、これらの金額を個別に割り当て、関係の推定寿命内に割り当てられた金額を償却することができる。
私たちは関連賃貸条項に従って賃貸起源価値を償却します(私たちの総合貸借対照表で買収された不動産賃貸に含まれています)。この償却は減価償却と償却費用に含まれ、総額は#ドルです51,065, $53,113そして$17,437それぞれ2023年，2022年および2021年12月31日までの年度内である。私たちは、市場賃貸価値(私たちの総合貸借対照表で買収された不動産賃貸を含む)と、市場賃貸価値(私たちの総合貸借対照表では想定不動産賃貸債務として示される)よりも低い資本化償却を、それぞれ関連賃貸条項における賃貸収入の減少または増加とする。この償却により家賃収入が#ドル増加した1,130, $4,544そして$781それぞれ2023年，2022年および2021年12月31日までの年度内である。レンタル契約が所定の満期日までに終了した場合、その契約に関連する未償却金額を解約します。
弊社が取得した不動産賃貸と不動産賃貸義務は、2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日までである | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日 |
| | 2023 | | 2022 |
| 不動産賃貸を取得しました | | | | |
| 時価賃貸価値よりも高い資本化 | | $ | 27,484 | | | $ | 31,313 | |
| 差し引く：累計償却 | | (14,628) | | | (15,598) | |
| 資本化は市場のリース価値より高く，純額 | | 12,856 | | | 15,715 | |
| | | | |
| レンタル始発価格 | | 355,718 | | | 384,496 | |
| 差し引く：累計償却 | | (125,053) | | | (102,766) | |
| レンタル開始値、純額 | | 230,665 | | | 281,730 | |
| 得られた不動産賃貸、純額 | | $ | 243,521 | | | $ | 297,445 | |
| | | | |
| 不動産賃貸義務を負うことです | | | | |
| 資本化が市場リース価値を下回る | | $ | 37,580 | | | $ | 42,600 | |
| 差し引く：累計償却 | | (19,046) | | | (20,077) | |
| 不動産賃貸債務を負担し、純額 | | $ | 18,534 | | | $ | 22,523 | |
2023年12月31日現在、資本化が市場賃貸価値より高く、賃貸開始価値と資本化が市場賃貸価値より低い加重平均償却期間は9.7数年の間7.6年和6.7それぞれ数年です。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
レンタルコストを繰延する。繰延賃貸コストには、資本化されたブローカーコストと、私たちの賃貸参入に関する誘因が含まれています。私たちは繰延賃貸コスト(減価償却と償却費用の計上)とインセンティブコスト(賃貸料収入の減少に計上)は、それぞれのレンタル条項の直線ベースで計算されています。賃貸契約の実行に関する法的コストは，発生時に総合包括収益表(損益表)における一般と行政費用に計上される。レンタル延期費用は合計#ドルです26,803そして$22,3712023年12月31日、2023年12月31日と2022年12月31日のそれぞれ、累計償却繰延レンタルコストの合計は#ドルです6,156そして$4,366それぞれ2023年12月31日，2023年12月31日，2022年12月31日である。繰延賃貸コストは他の資産に計上し、純額は私たちの総合貸借対照表に計上します。
起債コスト債務発行コストには借入に関する資本化発行コストが含まれており、これらのコストはそれぞれ融資の期限内に償却して利息支出とする。私たちが対応する住宅ローン手形の債務発行コスト(累積償却後の純額を差し引く)は、我々の総合貸借対照表から関連債務負債から直接差し引かれます。2023年12月31日、2023年12月、2022年12月まで、私たちの債務発行コスト(累積償却を差し引く)はドルです20,003そして$45,862私たちのいくつかの担保手形を別々に支払います。
2021年12月31日まで、循環信用手配の債務発行コストがあり、私たちは2022年にこのローンを返済して終了しました。総額は$です6,711累積償却債務発行コスト#ドル5,907それは.私たちの循環信用手配の債務発行コストは他の資産に含まれており、純額は私たちの総合貸借対照表に計上されています。
2023年12月31日現在、私たちが買収した不動産賃貸と負担する不動産債務、繰延賃貸コスト、債務発行コストに関する予想される将来の償却は以下の通りである
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | |
| | 買収した不動産 | | | | |
| | 借約と仮定 | | レンタル延期 | | 借金を出す |
| | 真の国家義務 | | 費用.費用 | | 費用.費用 |
| 2024 | | $ | 43,158 | | | $ | 2,811 | | | $ | 12,823 | |
| 2025 | | 35,521 | | | 2,724 | | | 1,262 | |
| 2026 | | 30,272 | | | 2,548 | | | 1,262 | |
| 2027 | | 26,104 | | | 2,304 | | | 1,262 | |
| 2028 | | 20,194 | | | 1,965 | | | 1,262 | |
| その後… | | 69,738 | | | 8,295 | | | 2,132 | |
| | $ | 224,987 | | | $ | 20,647 | | | $ | 20,003 | |
減損する。長期資産価値の減値を示す可能性のあるイベントや状況変化が発生したかどうかを定期的に評価する。減値指標はテナント入居率の低下、賃貸空き空間の不足進展、テナント倒産、物件業績改善の長期的な見通しが低い、テナントの収益力の弱さ或いは低下、キャッシュフロー或いは流動資金の減少、資産の予想寿命終了前に資産を処分すること、及び不動産価値を永久的に低下させる可能性のある立法、市場或いは業界の変化を含む可能性がある。ある資産の帳簿価値が回収できない兆候があれば、予想される未割引現金流量を見積もり、減価損失を確認すべきかどうかを決定する。将来の未割引純キャッシュフローは主観的であり，一部は保有期間，市場賃貸料，端末資本化率に関する仮定に基づいている。帳簿価値が予想未割引現金流量を超えた場合、歴史的帳簿価値を比較し、公正価値を推定することで、任意の減価損失の金額を決定する。著者らは標準業界推定技術を用いて最近の財務業績と予想される割引キャッシュフローを評価することによって、公正価値を推定した。上記のイベントや状況変化の減値を考慮するほか、長期資産の残存寿命を定期的に評価しています。もし私たちが残りの利用可能年数の推定を変更すれば、影響を受けた資産の帳簿価値をその改訂された残りの利用可能年数に割り当てる。
2023年12月31日までの年間で確認しました156減価損失は物件の帳簿価値をその見積公正価値に調整する。2022年12月31日までの年間で確認しました100,747年間減価損失25私たちは合併の一部として買収した物件として、これらの物件の帳簿価値をその見積もり公正価値に調整した。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
私たちのハワイのいくつかの工業用地は環境救済を必要とするかもしれないが、特にこれらの土地の用途が変化すれば、しかし、私たちは現在、これらの土地の用途を変えたり、環境整理を行う計画は何もない。2023年12月31日，2023年12月，2022年12月31日までの累計環境救済費用は#ドルであった6,775そして$6,940私たちの総合貸借対照表の売掛金と他の負債をそれぞれ計上します。これらの蓄積された環境救済費用は，我々が現在使用している物件のメンテナンスに関連しており，救済の時間が確定できないため，これらの金額は現在の値に割引されていない。一般的に、私たちは既知または未知の環境条件による可能性のある損失を制限するための保険を指定していません。これらの損失は、私たちのいくつかのテナントが私たちの利益をもたらす可能性のある保険を維持するかもしれないにもかかわらず、火災や洪水のような保険事件によるものではありません。私たちのどの物件にも私たちに重大な悪影響を及ぼす環境条件が存在するとは信じていませんが、私たちの物件にこのような条件が存在しないこと、あるいは私たちが汚染を修復するためのコストが私たちの業務や財務状況に大きな悪影響を与えないことを保証することはできません。環境ガバナンス費用(あれば)は総合総合収益(損失表)における他の運営費用に計上される。
資本化政策不動産開発に直接関連するコストは資本化されている。私たちは開発期間中に発生した開発コストを資本化し、利息、不動産税、保険、その他のプロジェクトコストを含む。開発プロジェクトがいつ開始と資本化が開始されるか，開発プロジェクトがいつ基本的に完成し，占有·資本化できるかを決定することを停止しなければならないことは判断に及ぶ。我々は施工前期からコストを資本化しており，物件開発に必要な活動開始時に始まったと考えられる。開発プロジェクトは実質的に完了し，テナント改善工事が完了した後に使用可能であると考えられるが，主要建築活動停止後は1年遅れではない。
現金と現金等価物。購入日に原始満期日が3カ月以下の高流動性投資は現金等価物とみなされると考えられる。
現金制限があります。*制限された現金には、特定の担保財産のために必要な将来の資本支出の代行金額と、当社が所有する合併合弁企業の運営のために保有する現金が含まれています61持分パーセント.
派生ツールとヘッジ活動。私たちは公正な価値で私たちの派生ツールを計算する。派生ツールが価値変動を公平にする会計処理は、派生ツールの予期される用途および派生ツールの指定に依存する。派生ツールでは、ヘッジ会計基準の有効部分に適合しないか、またはヘッジ会計基準の有効部分に適合しない公正価値変動が業務損益に計上されるように指定されていない。
権益法投資。合併要求を満たしていない場合、私たちは権益法に従って投資を計算し、私たちは被投資先の運営に大きな影響を与えます。私たちは家族を持っている22合併していない合弁企業における%持分は、当該合弁企業が所有する18属性です。私たちはその合営会社にとって最も重要な活動をコントロールしていないので、私はその合営会社の投資は公平な価値に基づいて選択された権益会計方法に基づいて入金されたに等しい。
収入確認。私たちは工業と物流業のレンタル者です。私たちの賃貸契約は私たちのテナントに契約使用権を提供し、それぞれの賃貸契約で指定されたすべての物理空間から経済的利益を獲得し、通常経営的賃貸に分類される。
私たちのレンタル契約は基本レンタル料を支払うことを規定していて、可変支払いも含まれているかもしれません。運営賃貸の賃貸料収入には，指数や市場指数で計算された任意の支払いが含まれており，基本的にすべての賃貸支払いが回収可能であると判断した場合には，直線法でレンタル期間内に確認する。私たちのいくつかのレンタルは延長またはテナントを終了するオプションがあり、テナントは延長またはレンタル終了を選択することができ、テナント期限を決定する際にこれらのオプションを考慮することができる。
私たちのいくつかのレンタルには、不動産運営費用とテナント精算の資本支出、その他に必要な賃貸支払いのような非レンタル部分が含まれています。私たちはすべてのレンタルが実際の便宜に適合していることを確定しました。すなわち会計基準に基づいて編纂されない(ASC，842)賃貸と非レンタル構成要素を分離します。レンタル構成要素は経営的賃貸であるため、非レンタル構成要素の確認時間とモデルはレンタル構成要素と同じです。賃貸からの収入は私たちの総合全面収益表(赤字)に賃貸料収入を計上します。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
賃貸契約によると、あるテナントは販売者および/または市役所に保険、不動産税、およびいくつかの他の費用を直接支払う義務が必要だ。この等はテナントがそれぞれのテナント条項に基づいて負う責任であり、我々の総合財務諸表には反映されていない。もし任意のテナントが適用借款の下のいずれかの当該等の責任に責任がある場合、又は当該テナントが当該等の責任を支払うことができない可能性があると考えられた場合、吾等は当該等の責任を記録する。
所得税私たちは改正された1986年の“国内収入法”に基づいてREIT納税を選択しましたので、私たちの課税収入を分配し、ある組織と運営要求を満たす限り、私たちはREIT納税として資格があります。したがって、私たちは通常必要ではなく、連邦所得税も納めません。しかし、私たちは特定の州税と地方税を払わなければならない。
資産と賃貸負債を使用する私たちは以下の家のテナントです三つ土地賃貸契約に拘束されている不動産と1つはMNRの買収の一部として、私たちはオフィスビルのレンタルを負担した。私たちのテナントとしてのレンタル期間が12ヶ月を超える賃貸契約については、使用権資産と賃貸負債を記録しなければなりません。私たちの使用権資産と関連賃貸負債価値は#ドルです4,646そして$4,730それぞれ2023年12月31日までとドル5,084そして$5,149それぞれ2022年12月31日まで。私たちの使用権資産と関連賃貸負債はその他の資産、純額そして売掛金とその他の負債それぞれ私たちの総合貸借対照表に計上されます
一般的に、土地賃貸義務の支払いは私たちのテナントが支払います。しかし、借主が土地賃貸契約の義務を履行していない場合や、いかなる土地賃貸契約も更新しない場合には、影響を受けた物件への投資を保護するために、土地賃貸契約の義務や継続土地賃貸を履行しなければならない可能性がある。
普通株1株当たり純収益(損失)期間中に発行された普通株の加重平均で純収益(損失)を割って普通株の基本収益を計算した。1株当たりの純利益(損失)を計算する際には、2種類の法で希釈程度の高い方法または在庫株方法を採用する。1株当たりの利益を希釈する際には、株式未帰属報酬および他の希薄化可能な普通株およびその収益への関連影響が考慮される。
非制御的利益非持株権益は私たちが第三者が持つ合併合弁企業のシェアを代表する。我々は期間内のそれぞれの所有権権益に応じて純収益(損失)を非制御的権益に分配する。
支部に報告します私たちの業務は1つは業務細分化：工業·物流ビルおよび賃貸工業用地を含む物件の所有権と賃貸。
新しい会計公告2023年11月、財務会計基準委員会(FASB)は会計基準更新(ASU，2023-07)を発表した分部報告(テーマ280)：改善可能報告分部開示、それは、単一の報告可能な支部を有する公共エンティティを含む公共エンティティを要求する：(I)重要なサブセクション費用および他のサブプロジェクトの開示を提供し、それらが首席運営意思決定者またはCODMに定期的に提供され、各報告のセクション損益測定基準に含まれる場合、(Ii)報告すべきセクションの損益および資産に関するすべての年間開示を提供することは、ASC 280が現在要求している細分化市場報告(3)CODMの名称およびポストを開示し、CODMが報告された措置および他の開示をどのように使用するかを説明する。ASU 2023−07は、公共エンティティがその経営部門をどのように識別するかを変更せず、これらの経営部門をまとめて、または定量的な閾値を適用して、その報告すべき部門を決定する。ASU 2023-07は、遡及適用を要求し、2023年12月15日以降の財政年度に発効し、2024年12月15日以降の財政年度内の移行期間内に発効し、早期採用を許可する。私たちは現在、ASU 2023-07が私たちの連結財務諸表に及ぼす影響を評価しています。
2023年8月、FASBはASU 2023-05を発表した企業合併−合弁企業の結成(小テーマ805−60): 識別と初期測定。ASU 2023-05は、合弁企業の設立に適用され、合弁企業がその成立時に受け取ったすべての寄付金を公正な価値で初歩的に計量することを要求する。本ガイドラインは、成立日が2025年1月1日以降のすべての合弁企業に適用され、早期採用が許可されています。発効日までに設立された合弁企業は遡及適用を選択することができるが，発効日後に設立された合弁企業は前向きに適用する必要がある。我々は，2023年10月1日にASU 2023−05を採用し，このガイドラインを前向きに適用した。私たちはこの採用が私たちの連結財務諸表に影響を与えないと予想する。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
注：3不動産投資
私たちはある物件で資本支出が発生しました。金額は$です23,263そして$30,331それぞれ2023年，2023年および2022年12月31日までの年度内である。2023年12月31日までの年間で10,923テナント改善に関する支出とその間に締結された賃貸契約のための賃貸費用約4,982,000レンタル可能な平方フィートです。2023年12月31日現在の既存賃貸契約によると、約束されているが支出されていないテナント関連債務は$5,947このようなすべての資金が今後12ヶ月以内に支出されると予想される。
買収する
2022年2月25日に、吾らは期日が2021年11月5日であり、2022年2月7日に改訂された合併協定及び計画に基づいてMNRの買収を完了したり、私たち、デラウェア州有限責任会社Maple Delware Merge Sub LLC及び私たちの完全子会社であるMerge Sub及びMNRによる合併合意を達成した。2022年2月25日の発効時期、すなわち発効時期であり、MNRは合併子会社と合併して合併子会社に合併し、合併子会社は引き続き存続実体として存在し、MNRは独立して存在しなくなった。MNRを含むポートフォリオ124A類、単テナント、純賃貸、電子商取引に集中した工業物件は、約25,745,000賃貸可能な2平方フィートと2つの約束があったが、当時は完成していなかった物件買収。合併で支払われた代償の合計額は$3,739,048#ドルと仮定することも含めて323,432元MNR担保債務元金総額、#ドル返済885,269MNR債務といくつかの取引手数料と支出を支払い、MNRの手元の現金を差し引くと、含まれていません二つそして完成した物件の買収で、総購入価格は#ドルです78,843買収関連コストは含まれていません。
合併協定に記載されている条項によると、発効時、1株当たり普通株額面は$となる0.01発効直前に発行され発行されたMNRの1株当たり，自動的に$を獲得する権利に変換する21.001株当たりの現金、または普通株の対価格、および1株当たりの価格6.125%Cシリーズ累計償還優先株、額面$0.01発効直前に発行·発行されたMNR 1株あたり，#ドル相当の現金を得る権利があることに自動的に変換される25.00累積配当金と未払い配当金を加算する。
有効期間中に、発効時間前に完了していない各MNR株式オプションおよび制限株式報酬は、既得または非帰属のいずれも完全帰属となり、権利に変換され、株式オプションについては、普通株対価格と使用価格との差が得られ、制限株式報酬については、普通株対価格が得られる。資金不足の株式オプションは何も考慮されていない。
合併が完了するとすぐに機関投資家と合弁計画を達成しました95中のMNR属性27国も含めて二つそして不動産買収を行ったが、まだ完成していない。投資家は1社を買収しました39合弁企業での%持分、価格は$です589,411今回の取引が完了するまで、私たちは残りのを保留しました61合弁企業で%の持分を持っています。この取引について、合弁企業は$と仮定している323,432前住宅ローン証券会社が担保した住宅ローン債務元金総額11属性、$を入力します1,400,000以下のように担保された利息のみの変動金利CMBSローン82不動産や変動金利ローンです変動金利ローンは2024年3月に満期になり、三つ1年選択権を延期し、担保付き隔夜融資金利に基づく年利金利の支払い、利息の支払いを要求します2.77%.
合併の終わりについて、私たちは$を達成しました1,385,158利子のみの過渡的ローンは109私たちの財産、あるいは橋を渡ってローンを借りる。私たちはまた$を達成しました700,000以下のように担保された金利のみの固定金利CMBSローン17私たちの不動産や固定金利ローンです
ブリッジローンは2023年2月に満期になる予定で、SOFRの年利と加重平均割増で利息を支払うことを要求しています2.92%です。私たちは2022年9月に橋越しローンを全額返済した。この固定金利ローンは2032年3月に満期になり、加重平均年利で利息を支払うことが要求される4.42%です。浮動金利ローン、ブリッジローン、固定金利ローンを総称して合併ローンと呼ぶ
私たちは合弁企業の株式を売って得た収益を、その合弁企業の中で保留しました61%の株式は、MNRを買収するために一部の資金を提供します。私たちはブリッジローンと固定金利ローンの収益を使って、この合弁企業における株式とMNRの買収残高に資金を提供します。
カタログ表
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連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
合併及び合併融資と関係があり、当行はすでに元金残高を返済している750,000無担保循環信用手配、そしてその条項に基づいてこの手配を管理する協定を終了し、この協定は2022年6月に満期になる予定で、処罰を受けない。
私たちは今回の合併を資産の買収にまとめた以下の表は、今回の合併の買収価格配分状況をまとめたものである | | | | | | | | |
| 土地 | | $ | 430,818 | |
| 建物.建物 | | 3,035,309 | |
取得した不動産賃貸(1) | | 294,576 | |
| | |
| 現金 | | 8,814 | |
| その他の資産、純額 | | 14,194 | |
販売可能な証券(2) | | 146,550 | |
| 総資産 | | 3,930,261 | |
| 公正価値払い住宅ローン手形 | | (323,432) | |
| 売掛金とその他の負債 | | (25,327) | |
| 不動産賃貸義務を負う | | (17,829) | |
| | |
合営企業の非持株権益は権益を占めなければならない | | (3,827) | |
| 取得した純資産 | | 3,559,846 | |
| 運営資本を仮定する | | (144,230) | |
| 担保手形，元金を仮定する | | 323,432 | |
| 買い入れ価格 | | $ | 3,739,048 | |
(1)買収日において、上記時価賃貸価値、リース起源価値及び資本化が時価賃貸価値を下回る加重平均償却期間は11.1数年の間8.5年和7.8それぞれ数年です。
(2)合併の一部として、一連の有価証券を買収し、販売可能な証券に分類した。2022年12月31日までの年間で、これらの証券をすべて売却し、純収益は$とした140,792$が生まれました5,7582022年12月31日までの年間持分証券販売は赤字を達成した。
2022年7月、私たちの合併合弁企業はジョージア州アウグスタにある物件を買収しました。その中の約226,000レンタル可能な平方フィート、購入価格は$です38,053買収に関連するコストを含めて#ドル53それは.この家は100%単一テナントへのレンタル、残りのレンタル期間は14.9買収時の年数。この家は1つはのです二つ合併時にMNR物件の買収を約束し、合併後の合弁企業が直接買収する。2022年9月、私たちの合併合弁企業は、約束された別のMNR物件買収協定を終了しました。
著者らは買収資産の推定公正価値に基づいて、今回の買収の買収価格を以下のように割り当てた
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | あさって |
| | | | 量 | | レンタル可能である | | | | | | 建物と | | 不動産.不動産 |
日取り | | 位置 | | 属性 | | 平方フィート | | 購入価格 | | 土地 | | 改善 | | 賃貸借証書 |
2022年7月 | | ジョージア州オーガスタ | | 1 | | 225,997 | | | $ | 38,053 | | | $ | 3,818 | | | $ | 30,780 | | | $ | 3,455 | |
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(千ドル1株当たりのデータは除く)
2021年12月31日までの年間で買収しました四つ工業的属性と1つは開発可能な土地です1,644,5081平方フィートレンタルできます。購入総価格は$です134,730買収に関連するコストを含めて#ドル1,030資産買収に計上します私たちは買収資産の推定公正価値と負担した負債に基づいて、これらの買収の買収価格を以下のように割り当てた
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | あさって | | |
| | | | 番号をつける | | レンタル可能である | | | | | | 建物.建物 | | あさって | | 不動産.不動産 | | |
| | | | のです。 | | 正方形 | | 購入 | | | | そして | | 不動産.不動産 | | レンタルする | | |
| 日取り | | 市場面積 | | 属性 | | 足 | | 値段 | | 土地 | | 改善 | | 賃貸借証書 | | 義務 | | |
| 2021年5月 | | テキサス州ダラス | | 1 | | — | | | $ | 2,319 | | | $ | 2,319 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | |
| 2021年6月 | | オハイオ州コロンブス | | 1 | | 357,504 | | | 31,762 | | | 1,491 | | | 27,407 | | | 2,864 | | | — | | | |
| 2021年8月 | | テネシー州メンフィス | | 3 | | 1,287,004 | | | 100,649 | | | 5,922 | | | 87,600 | | | 7,192 | | | (65) | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 5 | | 1,644,508 | | | $ | 134,730 | | | $ | 9,732 | | | $ | 115,007 | | | $ | 10,056 | | | $ | (65) | | | |
性質.性質
2023年12月31日までの年間で販売しました二つ不動産や土地の一部には489,825平方フィート、総販売価格は$です25,460会計コストは含まれていません
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 量 | | | | 毛収入 | | 販売収益(赤字) |
日取り | | 位置 | | 属性 | | 平方フィート | | 販売価格(1) | | 不動産.不動産 |
| 2023年3月 | | ワシントン州エフレート | | 適用されない | | 246,114 | | | $ | 270 | | | $ | (974) | |
| 2023年12月 | | テキサス州メスキット | | 1 | | 211,112 | | | 20,890 | | | 118 | |
| 2023年12月 | | ノースカロライナ州アシュビル | | 1 | | 32,599 | | | 4,300 | | | 2,566 | |
| | | | 2 | | 489,825 | | | $ | 25,460 | | | $ | 1,710 | |
(1)販売総価格は成約コストを含まない契約総価格です。
2021年9月、サウスカロライナ州ロクヒルにあるブロックをドルで売りました1,400成約コストは含まれていないので、不動産販売の純収益は#ドルです940.
共同合弁企業
私たちは家族を持っている61Mountain Industrial REIT LLCまたはMountain JVまたは当社の合併合弁企業の%持分を所有しています94中の属性27国の総数は約20,981,000レンタル可能な平方フィートです。私たちはこの合併の合弁企業をコントロールしているので、私たちの合併財務諸表では、その合弁企業が持っている財産を総合的に計算しました。我々は，2023年12月31日までの年度と2022年2月25日(我々の合併合弁企業設立)から2022年12月31日までの連結財務諸表において，非持株権益に起因する純損失を確認した$41,798そして$60,067それぞれ2023年12月31日現在、我々の合併合弁企業の総資産は3,026,194総負債を$とする1,774,380.
共同共有総合借住権
関係のない第三者は約33共同資本のレンタル率は1つはホテルはニュージャージー州サマセットにあります64,000レンタル可能な平方フィート、残りは私たちのものです67本物件は権益の%賃貸権を共有します。この不動産の純収益(赤字)のうち私たちに属さない部分は#ドルです68と($51)2023年12月31日までの年度および2022年2月25日(買収日)から2022年12月31日までの間、それぞれ総合全面収益表(損失)で非持株権益に起因する純損失とした。
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未合併合弁企業
私たちは家族を持っている22産業ファンドREIT LLCの持分率は18工業物件は12国の総数は約11,726,000レンタル可能な平方フィートです。当社は権益法に基づいて公正価値選択権によって合営企業を合併していないと計算した。我々は、未合併合弁企業の投資における公正価値変動を未合併合弁企業収益における権益とすることを総合全面収益(赤字)表で確認した。
注：4賃貸借証書
吾らは、賃貸金を計量する際には、賃貸開始後指数又は市場指数変動により決定された支払い、複数のテナント精算及びその他の収入を含め、変動支払いをトリガする特定のイベントが発生するまで、若干の変動支払いを計上していない。このような支払い総額は#ドルです76,572, $63,168そして$38,7322023年12月31日まで，2022年12月31日と2021年12月31日までである。
次の表は、2023年12月31日までの私たちのテナントの将来の契約賃貸支払いをまとめています
| | | | | | | | | |
| | | |
| | 金額 | |
| 2024 | | $ | 344,967 | | |
| 2025 | | 327,988 | | |
| 2026 | | 308,240 | | |
| 2027 | | 284,553 | | |
| 2028 | | 240,654 | | |
| その後… | | 1,555,987 | | |
| | $ | 3,062,389 | | |
地理的集中度
2023年、2023年、2022年、2021年12月31日までの年間、私たちのハワイ地所代表28.0%, 29.7%和50.6それぞれ私たちの家賃収入の1%です
テナントが集中する
私たちは年化賃貸料収入を計量日までに私たちの賃貸契約に基づいて私たちのテナントから得た年間化契約ベース賃貸料と定義します。直線賃貸料調整と私たちに支払われる予定の経常費用補償を含み、賃貸価値の償却を含まない。
フェデックスとアマゾンの子会社代表は29.7%和6.72023年12月31日までの年間化賃貸料収入の割合と29.6%和6.7それぞれ2022年12月31日まで。
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(千ドル1株当たりのデータは除く)
注：5負債.負債
2023年12月31日、2023年12月、2022年12月までの未済債務の概要は以下の通りです
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 量 | | | | | | | | | | |
| | 属性 | | 元金 | | 利子 | | | | | | 帳簿価値 |
| 実体.実体 | | 以下の点で保証する | | てんびん | | 料率率(1) | | タイプ | | 成熟性 | | 抵当品 |
| | | | | | | | | | | | |
2023年12月31日まで |
| ILPT | | 104 | | $ | 1,235,000 | | | 6.18% | | 浮いている | | 10/09/2024 | | $ | 1,044,028 | |
| ILPT | | 186 | | 650,000 | | | 4.31% | | 据え置き | | 02/07/2029 | | 490,149 | |
| ILPT | | 17 | | 700,000 | | | 4.42% | | 据え置き | | 03/09/2032 | | 505,153 | |
| 高山合弁企業 | | 82 | | 1,400,000 | | | 6.17% | | 浮いている | | 03/09/2024 | | 1,857,062 | |
| 高山合弁企業 | | 4 | | 91,000 | | | 6.25% | | 据え置き | | 06/10/2030 | | 183,264 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 11,380 | | | 3.67% | | 据え置き | | 05/01/2031 | | 28,932 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 12,916 | | | 4.14% | | 据え置き | | 07/01/2032 | | 43,510 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 28,622 | | | 4.02% | | 据え置き | | 10/01/2033 | | 84,793 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 40,019 | | | 4.13% | | 据え置き | | 11/01/2033 | | 129,749 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 24,433 | | | 3.10% | | 据え置き | | 06/01/2035 | | 46,394 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 39,411 | | | 2.95% | | 据え置き | | 01/01/2036 | | 99,108 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 43,850 | | | 4.27% | | 据え置き | | 11/01/2037 | | 110,097 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 49,313 | | | 3.25% | | 据え置き | | 01/01/2038 | | 113,477 | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 合計/加重平均 | | 4,325,944 | | | 5.47% | | | | | | $ | 4,735,716 | |
| 未償却債務発行コスト | | (20,003) | | | | | | | | | |
| 総負債、純額 | | $ | 4,305,941 | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
2022年12月31日まで |
| ILPT | | 104 | | $ | 1,235,000 | | | 6.18% | | 浮いている | | 10/09/2024 | | $ | 1,071,815 | |
| ILPT | | 186 | | 650,000 | | | 4.31% | | 据え置き | | 02/07/2029 | | 490,416 | |
| ILPT | | 17 | | 700,000 | | | 4.42% | | 据え置き | | 03/09/2032 | | 518,806 | |
| 高山合弁企業 | | 82 | | 1,400,000 | | | 6.17% | | 浮いている | | 03/09/2024 | | 1,909,185 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 13,556 | | | 3.76% | | 据え置き | | 10/01/2028 | | 63,314 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 4,865 | | | 3.77% | | 据え置き | | 04/01/2030 | | 39,724 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 5,145 | | | 3.85% | | 据え置き | | 04/01/2030 | | 39,724 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 14,392 | | | 3.56% | | 据え置き | | 09/01/2030 | | 50,825 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 12,691 | | | 3.67% | | 据え置き | | 05/01/2031 | | 30,800 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 14,144 | | | 4.14% | | 据え置き | | 07/01/2032 | | 44,777 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 30,949 | | | 4.02% | | 据え置き | | 10/01/2033 | | 87,143 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 43,219 | | | 4.13% | | 据え置き | | 11/01/2033 | | 131,539 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 26,175 | | | 3.10% | | 据え置き | | 06/01/2035 | | 47,718 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 42,087 | | | 2.95% | | 据え置き | | 01/01/2036 | | 101,896 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 46,109 | | | 4.27% | | 据え置き | | 11/01/2037 | | 113,063 | |
| 高山合弁企業 | | 1 | | 52,031 | | | 3.25% | | 据え置き | | 01/01/2038 | | 116,607 | |
合計/加重平均 | | 4,290,363 | | | 5.43% | | | | | | $ | 4,857,352 | |
| 未償却債務発行コスト | | (45,862) | | | | | | | | | |
| 総負債、純額 | | $ | 4,244,501 | | | | | | | | | |
(1)金利反映金利上限(あれば)の影響は、債務発行コスト、オーバーフローや割引償却の影響は含まれていない。
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(千ドル1株当たりのデータは除く)
1元持っています750,000私たちの一般的な業務目的に使用できる無担保循環信用手配は、買収を含む。この循環信用計画の加重平均年利率は1.412022年1月1日から2022年2月25日までの間の1.442021年12月31日までの年度の合併が完了した後、吾らは合併融資を締結し、この循環信用手配項の下の未償還元金残高を返済し、その後、合意条項に基づいてその手配を管理する合意を終了し、罰金を支払う必要がない。2022年12月31日までの年間で828債務を事前に清算して、この施設に関連する未償却コストの損失を解約する。
2022年2月25日、私たちの合併合弁会社の子会社は、機関融資者または変動金利貸手と融資協定を締結し、この合意に基づいて、当該合弁会社は変動金利融資を獲得した。また、2022年2月25日にも、我々の合併合弁企業は、変動金利貸金人に担保を提供し、この担保に基づいて、当該合弁企業は、その子会社の浮動金利融資におけるいくつかの限られた請求権義務に担保を提供する。変動金利ローンは2024年3月に満期になり、三つ, 1年選択権を延期し、年利SOFRプラスプレミアムで利息を支払うことを要求します2.25%です。二零二二年三月から、浮利貸付者は選択権を行使し、浮利貸付証券化に関する金利割増を高め、51.5割増が基点を1つ増やす.2024年3月までの金利上限も購入しましたが、SOFR実行金利は3.40%です。変動金利ローンによる加重平均年利率は6.172023年12月31日までの年度の6.10我々の合弁企業設立日、すなわち2022年2月25日から2022年12月31日まで。
また、2022年2月25日に、私たちのいくつかの子会社は、機関貸手または橋貸手のグループと融資協定を締結し、機関貸手またはBridge Mezz貸手と中間層融資協定を締結し、合意に基づいて、私たちは橋ローンを獲得した。また2022年2月25日に、私たちはBridge LendingとBridge Mezz Lendingを受益者として保証を締結し、この保証に基づいて、私たちはBridge融資に関する私たちの子会社のいくつかの限られた請求権義務を保証した。ブリッジローンは2023年2月に満期になる予定で、支払いを要求する利息はSOFR年利プラスのみです1.75%で、プレミアムは8.0%中間層ローンプロトコルに基づきます。SOFR実行金利は金利上限を購入しました2.70%です。私たちは2022年9月22日に手元の現金と私たちの#ドルの収益で橋越しローンを全額返済しました1,235,000変動金利ローンは、以下でさらに説明される。2022年12月31日までの年間で21,370債務を事前に清算して、ブリッジローン及び関連金利上限に関する未償却コストの損失を打ち消す。過渡的ローンで対応する加重平均年利率は4.242022年2月25日から2022年9月22日まで。
また、2022年2月25日に、我々の一部の子会社は、1組の機関貸手または固定金利貸手と融資協定を締結し、他の組の機関貸手または固定Mezz貸手と中間層融資協定を締結し、合意に基づいて固定金利融資を取得した。この利息のみの固定金利ローンは2032年3月に満期になり、加重平均年固定金利で利息を支払うことを要求する4.42%.
私たちは合併ローンの純収益総額を使ってMNRの買収に一部の資金を提供します。融資協定に規定されている何らかの条件を適用することにより、変動金利融資及び固定金利融資の元金は、それぞれの初期条項が終了する前に支払う必要がない。ある条件を満たす場合には，適用される融資プロトコルにより，(1)最大$前払いを選択することができる280,000(1)2023年3月以降に変動金利ローンを額面なしに償還し、変動金利ローンの残高を任意の時間に前払いするが、プレミアムを支払わなければならないこと、および(2)任意の時間に定金利ローンの全部または一部を前払いするが、プレミアムを支払う必要があり、2031年9月に開始し、プレミアムを徴収しないこと。
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(千ドル1株当たりのデータは除く)
2022年9月22日に、私たちのいくつかの付属会社は、1組の機関貸手またはILPT変動金利貸手と融資合意を締結し、別のグループの機関融資者またはILPT変動金利中間層融資者と解離ローン協定を締結することにより、$を獲得します1,235,000融資、またはILPT変動金利融資104私たちの財産。ILPT変動金利融資には$が含まれている1,100,000担保ローンと1ドル135,000ローンを組む。また、2022年9月22日、ILPT変動金利貸手とILPT変動金利中間層貸金者に担保を提供し、この保証に基づいて、ILPT変動金利融資に関する当社の子会社のいくつかの限られた請求権義務を保証しました。ILPT変動金利ローンは2024年10月9日に満期になり、三つ, 1年延期オプションは、利息のみを支払う年利をSOFR、年利上限を2.25ILPT変動金利貸出の初期期限は%であり，加重平均保険料を別途加算する3.93%です。ある条件を満たす場合には，(1)前払い最大$を選択することができる247,000(2)ILPT変動金利ローンの残高の全部または一部をいつでも前払いするが、プレミアムを支払わなければならない。いくつかの条件が満たされた場合、私たちは、プレミアムを支払うことなく、ILPT変動金利ローンの全部または一部を任意の時間に額面前払いする権利がある。総合貸出ツール浮動金利ローンの加重平均金利は6.182023年12月31日までの年度および2022年9月22日から2022年12月31日までの期間。
2023年5月、私たちの合弁企業はドルを獲得しました91,000固定金利、利息のみを徴収する住宅ローンは、四つ物件は私たちが合併した合弁企業の所有です。この抵当ローンは2030年6月に満期になり，年利で利息を支払うことを要求する6.25%です。この住宅ローンの純収益の一部は返済に使われる四つ私たちは合営会社の未返済住宅ローンを総合して、未返済元金の総額は$です35,910加重平均金利は3.70%です。私たちは事前返済債務の損失#ドルを確認した3592023年12月31日までに年度末までに同等住宅ローンを返済する。
私たちのいくつかの債務を管理する協定には習慣契約が含まれており、ある違約事件が発生し、継続して発生した場合、これらの契約に基づいて支払うべきすべての金の支払いを加速することが規定されている。
2023年12月31日まで、私たちのすべての未返済債務項目の下で、今後5年とその後に支払うべき元本は以下の通りです | | | | | | | | |
| | 元金 |
| | 支払い |
| 2024 | | $ | 2,653,114 | |
| 2025 | | 18,794 | |
| 2026 | | 19,495 | |
| 2027 | | 20,229 | |
| 2028 | | 20,989 | |
| その後… | | 1,593,323 | |
| | $ | 4,325,944 | |
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注6資産と負債の公正価値
私たちの金融商品には、現金と現金等価物、制限現金、担保ローンと支払手形、支払すべき帳簿、金利上限が含まれています。2023年12月31日、2023年12月および2022年12月31日に、私たちの金融商品の公正価値は、それらの短期的な性質や変動金利が原因で、総合財務諸表における帳簿価値に近いが、私たちの固定金利支払担保手形は除外される。私たちが扱っている固定金利住宅ローン手形の帳簿総生産は$です1,682,501そして$1,646,7362023年12月31日と2022年12月31日までの公正価値は1,553,863そして$1,487,147それぞれ2023年、2023年、2022年12月31日まで。我々は，割引キャッシュフロー分析と計量日までの現行市場金利を含む，重大な観察不可能な投入(第3級)を用いて，我々の固定金利担保手形の公正価値を推定した
以下の表は私たちが公正価値に基づいて2023年12月31日、2023年12月31日と2022年に公正価値によって計量したある資産を示し、GAAPの下で公正価値レベルで定義された投入レベルによって分類し、各資産の推定値に用いる | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 見積もりはありますか | | 大切な他の人 | | 意味が重大である |
| | | | 活発な市場： | | 観察できるのは | | 見えない |
| | | | 同じ資産 | | 入力量 | | 入力量 |
| | | 合計する | | (レベル1) | | (レベル2) | | (レベル3) |
| 2023年12月31日 | | | | | | | | |
再現性： | | | | | | | | |
| 未合併合弁企業への投資 | | $ | 115,360 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 115,360 | |
金利上限(1) | | $ | 30,576 | | | $ | — | | | $ | 30,576 | | | $ | — | |
非日常性： | | | | | | | | |
不動産.不動産(2) | | $ | 1,414 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 1,414 | |
| | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | | | | | | | |
再現性： | | | | | | | | |
| 未合併合弁企業への投資 | | $ | 124,358 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 124,358 | |
金利上限(1) | | $ | 73,133 | | | $ | — | | | $ | 73,133 | | | $ | — | |
非日常性： | | | | | | | | |
不動産.不動産(2) | | $ | 555,123 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 555,123 | |
(1)私たちの金利上限の公正価値は派生商品契約のような二次市場価格に基づいて計算されます。
(2)2023年12月31日と2022年12月31日までの年間で下げました1つは属性と25物件はそれぞれ第三者の見積もりに基づく公正価値で計算される。以上の情報については、注釈2を参照されたい。
合併していない合営企業の資産純資産値は、保有期間内の現行市場賃貸料に基づいて関連不動産投資の予想将来の現金流量を割引すること、および撤退資本化率を含めて最終年の現金流量を決定することを含む総合不動産物件と類似した推定技術を採用している使用した割引率，脱退資本化率，保有期間は3段階で重要な観察不可能な入力であり，次の表に示す：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 脱退する | | |
| | | | | | 大文字である | | |
| | 技術を評価する | | 割引率 | | 料率率 | | 保有期間 |
| 2023年12月31日 | | | | | | | | |
| 未合併合弁企業への投資 | | 現金流を割引する | | 5.75% - 8.00% | | 5.25% - 6.50% | | 9 - 12年.年 |
| | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | | | | | | | |
| 未合併合弁企業への投資 | | 現金流を割引する | | 5.25% - 7.00% | | 4.75% - 6.00% | | 10年.年 |
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以下の表は、未合併の合弁企業における投資の公正価値の変化をまとめたものである
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
| 期初残高 | | $ | 124,358 | | | $ | 143,022 | |
| 未合併合営企業収益における権益 | | 902 | | 7,078 |
| 未合併の合弁企業からの分配 | | (9,900) | | | (25,742) | |
| 期末残高 | | $ | 115,360 | | | $ | 124,358 | |
注：7株主権益
普通株大賞
2018年株式補償計画または2018年計画の条項によると、普通株が発行できます。2023年、2023年、2022年、2021年12月31日までの年間で、私たちの上級職員とRMR Group LLC(RMRと略す)の他の従業員に授与しました188,350, 173,300そして118,800私たちの普通株は、それぞれの価値$684, $1,184そして$3,086合計してそれぞれです。私たちの受託者補償手配によると、私たちは当時の受託者に一人ずつ発行しました20,000私たちの普通株の総価値は$249, 3,500私たちの普通株の総価値は$369そして3,500私たちの普通株の総価値は$538その年度報酬の一部として、2023年12月31日、2022年、2021年までの年度内である。株式奨励の価値は私たちの普通株のナスダック株式市場有限責任会社またはナスダック取引の終値に基づいています。私たちの受託者に与えられた普通株式は直ちに帰属する。RMR上級職員およびいくつかの他の従業員に付与された普通株は、5人等額の年間分割払いは、奨励日から始まります。株式没収が発生した場合に確認し、帰属期間中に一般付与株式の価値と行政費用を比例して計上します。
2018年計画条項に基づいて付与、帰属、没収された2023年、2023年、2022年、2021年12月31日までの年間株式の概要は以下の通り
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日までの年度 |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| | | | | | | | | | | |
| | | 重みをつける | | | | 重みをつける | | | | 重みをつける |
| | | 平均値 | | | | 平均値 | | | | 平均値 |
| 番号をつける | | 授与日 | | 番号をつける | | 授与日 | | 番号をつける | | 授与日 |
| 株式です | | 公正価値 | | 株式です | | 公正価値 | | 株式です | | 公正価値 |
| 年初は帰属していない | 260,800 | | | $ | 15.07 | | | 192,380 | | | $ | 24.15 | | | 162,200 | | | $ | 22.37 | |
| 授与する | 328,350 | | | 2.84 | | | 197,800 | | | 7.85 | | | 139,800 | | | 25.93 | |
| 既得 | (296,890) | | | 8.02 | | | (127,480) | | | 17.44 | | | (108,920) | | | 23.78 | |
| 没収される | (3,950) | | | 11.40 | | | (1,900) | | | 24.55 | | | (700) | | | 22.24 | |
| 年末がまだ帰属しない | 288,310 | | | $ | 8.50 | | | 260,800 | | | $ | 15.07 | | | 192,380 | | | $ | 24.15 | |
♪the the the288,3102023年12月31日までの未帰属株式計画は以下のとおりである100,2802024年の株は84,6602025年の株は66,0002026年と37,3702027年の株。2023年12月31日現在、未帰属株式の将来の補償費用は約ドルと見積もられている2,111それは.記録補償費用の加重平均期間は約23何ヶ月になりますか。2023年12月31日、2022年、2021年12月31日までの年間で、1,741, $2,221そして$2,3282018年計画に関連した補償費用。
2023年12月31日3,156,6132018年計画によると、普通株式はまだ発行可能である。
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普通株購入
2023年12月31日、2022年、2021年12月31日までの年間で、全部で購入しました49,158, 32,347そして35,596普通株で加重平均価格は$です3.29, $7.50そして$25.91RMRのいくつかの受託者、私たちの上級職員およびいくつかの他の現職および前任高級職員および従業員は、それぞれ私たちのいくつかの受託者、私たちの高級職員およびいくつかの他の現職および前任高級職員に、私たちの普通株の付与に関する源泉徴収および支払い税金の責任を支払う。
分配する
2023年、2023年、2022年、2021年12月31日までの年間で、普通株支払いについて以下のように分配します
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | |
| | 年度PER | | | | 分布の特徴について |
| | 共有 | | 合計する | | 返品 | | 普通だよ | | 資本 |
| 年.年 | | 分布 | | 分布 | | 資本 | | 収入.収入 | | 利得 |
| 2023 | | $ | 0.04 | | | $ | 2,627 | | | 100.0 | % | | — | % | | — | % |
| 2022 | | $ | 0.68 | | | $ | 44,477 | | | 89.7 | % | | 9.6 | % | | 0.7 | % |
| 2021 | | $ | 1.32 | | | $ | 86,236 | | | — | % | | 93.2 | % | | 6.8 | % |
2024年1月11日、2024年1月22日に登録された普通株主に定期四半期配分を行うことを発表しました。金額は0.011株当たり普通株、または約$658それは.私たちは2024年2月15日頃に手元の現金を使って私たちの株主にこの分配を支払う予定です。
注81株当たりの普通株金額
我々は、普通株式株主の純(損失)収入を期間内に発行された普通株の加重平均を除くことで、普通株1株当たりの基本収益を計算する。希釈後の1株当たり収益を計算する時、著者らは2種類の法の中で希釈程度が大きい1つの方法或いは在庫株方法を採用する。1株当たりの希釈収益を計算する際には、普通株奨励に帰属していないこと及び収益への関連影響が考慮されている基本1株当たり収益と希釈後の1株当たり収益の計算方法は以下の通りである
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 十二月三十一日までの年度 |
| | | 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 分子： | | | | | | |
| 普通株主は純収入を占めなければならない | | $ | (107,989) | | | $ | (226,723) | | | $ | 119,682 | |
未帰属株式奨励に参加する収入 | | (10) | | | (131) | | | (307) | |
| 1株当たりの収益を計算する際に使用する普通株主は純収入を占めなければならない | | $ | (107,999) | | | $ | (226,854) | | | $ | 119,375 | |
| | | | | | |
| 分母： | | | | | | |
| 基本1株当たり収益の加重平均普通株 | | 65,430 | | | 65,248 | | | 65,169 | |
未帰属株式奨励の効力 | | — | | | — | | | 42 | |
| 希釈した1株当たり収益の加重平均普通株 | | 65,430 | | | 65,248 | | | 65,211 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 普通株主1株当たり純収入(基本と希釈後)を占めなければならない | | $ | (1.65) | | | $ | (3.47) | | | $ | 1.83 | |
注：9RMRと締結された商業·物件管理協定
私たちは違います。従業員。私たちが業務を運営するために必要な人員や各種サービスはRMRが提供してくれます。私たちは二つRMRと締結された管理サービスプロトコル：(1)業務管理プロトコルは，一般に我々の業務に関係している，(2)物件管理プロトコルは，我々の物件レベル運営に関係している
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RMRと締結した管理プロトコル我々とRMRの管理協定は、他の条項を除いて、毎年の基礎管理費、年間奨励管理費、および物件管理と建設監督費は現金で支払うことを規定している
•基地管理費それは.各適用期間において、我々がRMRに支払うべき年間基本管理費は、以下の2つのうちのより小さい者に等しい
•第(I)項の和0.5RMRから事業管理又は物件管理サービスを提供する不動産投資信託基金から取得した不動産資産又は譲渡資産の平均履歴総コストの割合に、(Ii)を加える0.7私たちの不動産投資の平均総歴史コストの割合は、移転資産を含まず、$を超えません250,000，(Iii)を加える0.5不動産投資の平均歴史総コストの割合は、譲渡資産が$を超えることを含まない250,000および
•第(I)項の和0.7当社の普通株は，この期間の連結所での平均終値に，その期間に発行された普通株の平均数を乗じ，その期間に各優先株が発行された1日加重平均清算優先権に加え，その期間中の我々の総合債務元金総額の1日平均，あるいは我々の平均時価を加えると，最高で$に達する250,000、加(Ii)0.5ドルの平均時価の%を超えて250,000.
私たちの不動産投資の平均歴史的総コストには、これらの不動産に関連する不動産および個人財産の権益またはローンに直接または間接的に投資する総合資産(買収関連コストと無形資産または未分配に割り当てられる可能性のあるコストを含む)が含まれており、減価償却、償却、減価費用または不良債権、または他の同様の非現金備蓄は言及されていない。
•奨励的管理費それは.RMRが毎年稼ぐことができる奨励管理費は以下のように計算される
•私たちが発行した普通株価値に基づく上限のある金額は、12.0以下の製品の割合：
•当社の取引前年最終取引日に関する株式時価3年測定期間、および
•我々の普通株主の1株当たり総リターン(すなわち、株価付加価値プラス配当)は、関連計量期間中に市場指数を適用した総株主リターンまたは基準1株当たりリターンの金額(百分率で表される)を超え、業務管理プロトコルを定義し、以下にさらに説明する。モルガン·スタンレー資本国際米国不動産投資信託基金/工業不動産投資信託基金指数は2021年8月1日以降の基準指数であり、SNL米国不動産投資信託基金工業指数は2021年8月1日までの基準指数である
我々普通株株主の1株当たり総リターンについては、測定期間中の株価増加値は、以下の方法で決定される：(1)試算期間1年目の前年の最終取引日の直前のナスダックにおける普通株の終値、または初期株価、(2)我々普通株から10期末平均終値が最も高い連続取引日30精算期間最終年の取引日。
•もし私たちが測定中に私たちの普通株を発行または買い戻し、あるいは私たちの普通株が没収された場合、インセンティブ管理費の計算(私たちの株式時価、初期株価、および私たちの普通株株主の1株当たりの総リターンの決定を含む)が調整される可能性がある。
•違います。当社の測定期間中の1株当たりの総リターンが正でない限り、当社は奨励管理費を支払わなければなりません。
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•測定期間は3年奨励管理費の年度終了期間を計算する。
•私たちの1株当たりの総利益が12.0任意の測定期間において、基準1株当たりリターンは、その測定期間に市場指数を適用する株主総リターンのうちのより小さい者に調整される12.0%、または調整された基準1株当たり収益率。調整後の基準1株当たりリターンが適用される場合、私たちの1株当たり総リターンが以下の範囲内であれば、奨励管理費は減少します200基点和500いずれの年も、業務管理プロトコルで定義されている低収益率が適用される市場指数よりも低い基点であり、違います。このような場合、私たちの1株当たりの総利益が500いずれの年も適用市場指数の基点を下回っており、累積に基づいている(すなわち200基点和500毎年基点に試算期間内の年数を乗じて適用される市場指数を下回る)。
•奨励管理費には上限がある。上限は私たちの普通株式数の価値に等しく、発行後、これは1.5当社は当時発行された普通株式数の割合に当社普通株を乗じて10期末平均終値が最も高い連続取引日30関連試算期間の取引日。
•RMRに任意の期間に支払うインセンティブ管理費が、RMRの悪意、詐欺、故意の不正行為、または深刻な不注意により、証券法に規定されている財務報告要件に重大に違反して、その期間の財務諸表を再報告し、私たちが支払ったインセンティブ管理費の金額が、再報告された財務諸表に基づいて支払うべき金額よりも大きい場合、私たちが支払うインセンティブ管理費は、“取り戻す”の影響を受ける可能性がある。
我々とRMRとの業務管理プロトコルによると，業務管理費が$であることを確認した23,154, $23,701そして$10,5622023年12月31日まで，2022年12月31日および2021年12月31日まで年度を終了する。我々が確認した業務管理費は，2023年12月31日，2022年と2021年12月31日までの総合全面収益(赤字)表に一般と行政費用を計上している。私たちはやった違います。我々の2023年12月31日まで、2022年12月31日と2021年12月31日までの年度の業務管理協定によると、何の奨励管理費も発生しません
•物件管理費と建設監理費それは.適用期間ごとに、当社がRMRに支払うべき物件管理費は3.0適用期間ごとに、RMRに支払わなければならない賃貸料の総額と工事監督費用のパーセンテージは同じです5.0建築コストの%です。我々とRMRとの物件管理プロトコルによると，物件管理と建築監視費の総額が$であることを確認した13,449, $11,916そして$6,6062023年12月31日まで，2022年12月31日および2021年12月31日まで年度を終了する。2023年12月31日まで、2022年12月31日、2021年12月31日まで12,800, $11,058そして$6,395物件管理費と建設監理費はそれぞれ総物件管理費と建設監理費の1%を占め、それぞれ総合全面損益表(損益表)と#ドルの他の経営費用に計上されている649, $858そして$211それぞれ，我々の総合貸借対照表における建築改善として資本化した。資本化金額は関連資本資産の推定使用可能年限内で減価償却する。
•費用精算それは.私たちは一般的に私たちのすべての運営費用に責任があります。RMRが私たちを代表して発生したり、手配したりするいくつかの費用を含めています。私たちは一般的にRMRが私たちに管理サービスを提供することによって生じる雇用、オフィス、または行政費用の支払いを担当していませんが、私たちの物件で働いているRMR従業員の雇用および関連費用の専門または一部が割り当てられています。RMR中央会計員の給料、福祉、その他の関連コストにおける私たちのシェア、RMRが内部監査機能を提供するコストにおけるシェア、および他の約束された費用は除外されます。私たちの物件運営費は一般に、RMRによるいくつかの報酬と関連コストを含むテナントから受け取る賃貸料に計上されている。私たちはRMRの総額を返済しました8,378, $6,785そして$4,7862023年12月31日まで、2022年12月31日、2021年12月31日までのこれらの支出とコスト。これらの金額は，これらの期間の他の運営費用および一般·行政費用(場合によっては)に計上される。
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•用語.用語それは.我々とRMRの管理プロトコルの期限は2043年12月31日に終了し，毎年12月31日に1年間自動的に延期されるため，その後の我々の管理プロトコルの条項は延期日の20周年で終了する.
•終止権それは.RMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する権利があります：(I)便宜上、任意の時間に60日の書面通知を発行します。(Ii)その定義に基づいて、直ちに書面理由通知を発行します。(Iii)次の場合に書面通知を発行します60適用日数の終了後の日数12RMR制御権変更後数ヶ月間は，その中で定義されているようになる.RMRは、上述したように、十分な理由がある場合に管理プロトコルを終了する権利がある。
•終業料それは.もし私たちが簡単のためにRMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する場合、またはRMRが私たちの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する十分な理由がある場合、私たちは、終了前の残り期間内に終了した管理プロトコル(S)の月次費用の現在値の和に相当する金額をRMRに支払うことに同意し、特に終了時間に依存する19そして20業績上の理由でRMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了した場合、上述したように計算された終了料をRMRに支払うことに同意しましたが、仮定すると10何らかの理由やRMR制御権の変更によりRMRとの管理プロトコルを終了すれば，停止費を支払う必要はない.
•サービスを移行するそれは.RMRはいくつかの移行サービスを提供することに同意しました120吾等が適用の終了通知又はRMRが終了通知を出してから数日以内に、吾等との連携及び商業的に合理的な努力を含めて、吾等の業務管理プロトコルに基づいて提供される管理及び不動産投資サービスの秩序的な移管を促進し、吾等の物件管理プロトコル項下の被管理物件の管理の秩序ある移管を促進する。
•売主それは.我々とRMRの管理プロトコルによると、RMRは時々私たちを代表してある第三者サプライヤーとサプライヤーと交渉し、私たちのために商品とサービスを調達することができる。この手配の一部として、吾等はRMR又はその付属会社と管理サービスを提供するRMR及び他社と合意を締結し、当該等のサプライヤー及びサプライヤーからより優遇された条項を取得することを期待する。
•投資機会それは.吾らとRMRとの業務管理プロトコルによると、吾らはRMRが他の活動や業務に従事することができることを認め、任意の他の人やエンティティ(他のREITsを含む)の管理人を務め、そのような人々や実体の投資政策や目標が吾などと類似していても、吾らはRMRが提供する資料、提案及び他のサービスを受ける際に優遇待遇を受ける権利がない。
私たちの合弁企業とRMRの間の管理協定。私たちは二つ単独の合弁手配。合弁企業の1つである未合併の合弁企業は二つ第三者機関投資家。この合弁企業は18属性を持っています22この合弁企業では%の持分を持っている。もう一つの合弁企業、私たちの合併合弁企業は、合併に関連しています、はい1つは第三者機関投資家。この合弁企業は94属性です。私たちは家族を持っている61%の株式、別の合弁企業の投資家が獲得した39合弁企業での%持分、価格は$です589,411取引が完了するまで、私たちが2022年2月に設立した合併合弁企業と関係があります.当社の合弁企業の詳細については、付記3を参照されたい。
RMRはこの2つの合弁企業に管理サービスを提供する。我々がRMRと締結した管理プロトコルによると，RMRが合併していない合弁企業に提供するサービスについてRMRに管理費を支払う義務はない.我々がRMRと締結した管理協定によると，吾らはRMRが我々の合併合弁企業に提供するサービスについてRMRに管理費を支払う責任があるが，我々の合併合弁企業はRMRに管理費を直接支払い，我々の合併合弁企業が支払う任意のこのような費用はRMRに支払う費用に計上される.当社の合弁企業の詳細については、付記3を参照されたい。
RMRとの関係、プロトコル、取引に関するより多くの情報については、付記10を参照されたい。
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注10関係者取引
我々は、RMR、RMR Group Inc.またはRMR Inc.およびそれに関連する他の会社と関係があり、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の会社を含む歴史的および持続的な取引を有し、一部の会社の受託者、取締役または高級管理者も私たちの受託者または高級管理者である。RMRはRMR Inc.の多数の株式子会社である。我々の取締役会長兼取締役社長Adam D.Portnoyは、本部基地信託の唯一の受託者、役員と持株株主であり、この信託はRMR Inc.の持株株主、取締役会長、取締役の取締役社長、RMR Inc.の取締役社長兼最高経営責任者兼RMRの役員と従業員である。マシュー·ジョーダン、私たちのもう一人の取締役受託者は、執行副総裁とRMR Inc.の首席財務官兼財務主管、RMRの高級管理者と従業員、および本部基地信託の高級管理者である。ジョン·G·マレーは2022年6月1日まで私たちの取締役社長の一人で、2022年3月31日までは私たちの総裁兼最高経営責任者であり、彼もRMRの幹部と従業員であり、私たちのすべての現職幹部もRMRの幹部と従業員である。私たちのいくつかの独立受託者はまた、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の上場企業の独立受託者を務めている。アダム·D·ポートノイはこれらの上場企業の取締役会長と執行役員を務めている。ジョーダンとマレーさんを含むRMRの他の上級管理職は、いくつかの会社の管理受託者または上級管理職の一部を担当しています。
私たちのマネージャーRMR持っています二つRMRと合意し、管理サービスを提供してくれます。我々とRMRの管理プロトコルの詳細については，付記9を参照されたい.
合弁企業私たちは二つ単独の合弁手配。私たちの合弁企業のさらなる情報は、これらの合弁企業に売却された物件と私たちが販売している株式を含めて、付記3を参照してください
2023年12月31日と2022年12月31日まで、私たちは$を借りています680そして$616合併していない合弁企業にそれぞれ支払い、当該合弁企業を代表して徴収した賃貸料を支払います。これらの金額は私どもの総合貸借対照表に対応関係者として示されています。
RMRは私たちの合弁企業ごとに管理サービスを提供してくれます。RMRと我々合弁企業との管理プロトコルの詳細については、付記9を参照されたい。
RMR従業員に株式奨励金を授与するそれは.付記7で述べたように、我々は毎年RMRの上級職員や他の従業員に株式を付与する。一般に、これらの奨励のうちの5分の1は授与日に授与され、5分の1は授与日の後の4周年記念日に授与される。いくつかの場合、私たちは、例えば、受賞者が私たちの役人またはRMRとしての役人または従業員の退職に関連するように、決裁を付与する速度を加速させることができる。これらのRMR従業員への報酬は、私たちの管理受託者への株式報酬、受託者の報酬、およびRMRに支払われた費用の補充としてのものです。私どもの株式奨励及び活動に関する資料、及び株式奨励所有者が株式奨励の源泉徴収項目の責任を履行するためのいくつかの株式買い戻しに関する資料は、付記7を参照されたい。
アメリカ旅行センター会社です2021年5月、私たちはアメリカ旅行センター会社(TravelCenter of America Inc.，TAと略称する)からテキサス州メスキット市場にある不動産を買収し、購入価格は$です2,319買収に関連するコストを含めて#ドル119それは.RMRは、TAが2023年5月にBP Products North America Inc.に買収される前に、TAの取締役会長および取締役社長を務めたさん·ポートノ氏を管理サービスとして提供します。テキサス州メスキット不動産の買収と処分については、付記3を参照されたい。
注11派生ツールとヘッジ活動
デリバティブを用いたリスク管理目標
私たちは金利変化の影響を含めて、私たちが行っている業務運営に関連するいくつかのリスクに直面している。現在私たちが派生ツールを使用して管理する唯一の危険は私たちの金利リスクだ。私たちにはそれぞれを管理するための金利上限協定がありますILPT変動金利ローンと変動金利ローンは、両者の支払金利はいずれもSOFRプラス保険料に等しい。デリバティブ金融商品の使用は、このような契約スケジュールの相手方が合意に従って履行できないリスクを含むいくつかのリスクをもたらす。このリスクを低減するために、吾らは信用格付けの高い取引相手や吾らや吾などの関連側と他の財務関係にある可能性のある主要金融機関のみとデリバティブ金融商品を締結している。私たちはその義務を履行しないパートナーがいないと予想している。
カタログ表
工業物流財産権信託
連結財務諸表付記
(千ドル1株当たりのデータは除く)
金利リスクのキャッシュフローヘッジ
私たちは合併貸借対照表に公正な価値ですべての派生商品を記録します次の表は、2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日に金利リスクキャッシュフローヘッジに指定された未返済金利上限協定の条項をまとめています
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 貸借対照表 | | 潜在的な | | ストライキ | | 概念上の | | 公正価値は12月31日に |
| 導関数 | | 行プロジェクト | | 計器.計器 | | 料率率 | | 金額 | | 2023 | | 2022 |
金利上限 | | その他の資産 | | 変動金利ローン | | 3.40% | | $ | 1,400,000 | | | $ | 5,516 | | | $ | 23,337 | |
金利上限 | | その他の資産 | | ILPT変動金利ローン | | 2.25% | | $ | 1,235,000 | | | 25,060 | | | 49,796 | |
| | | | | | | | | | $ | 30,576 | | | $ | 73,133 | |
キャッシュフローヘッジとして指定された金利上限は、金利が契約の実行金利よりも高い場合、前払い割増と交換するために取引相手から可変金額を受け取ることに関する。金利リスクキャッシュフローヘッジファンドに指定されたデリバティブについては、デリバティブの収益または損失を他の全面収益に計上し、その後、ヘッジ取引によって収益期間に影響を与える同期利息支出に再分類される。我々の会計政策選択によれば、有効性評価から除外されたヘッジ成分を表す派生ツールの損益は、ヘッジ開始時に記録されたように、ヘッジアップの有効期間内にシステムおよび理性に基づいて確認される。除外された部分の収益確認は利息支出に記載されている。デリバティブに関する累積他の総合収益で報告された金額は、私たちの適用債務が利息を支払う必要があるため、利息支出に再分類されます。
2022年9月、橋を渡るローンを返済すると同時に、販売しました二つ金利上限ツール、名義総額#ドル1,385,158労働停止率は2.70%、期日は2023年3月15日である予定です7,740それは.これらの金利上限はヘッジを目的とした関連債務ツールがすべて返済されているため、関連利息支出は発生しなくなり、これらの金利上限はキャッシュフローヘッジに指定されなくなり、残りの繰延収益は累積他の全面収益から債務早期返済による損失に再分類される。
表に示す期間における他の包括的報酬の累積におけるキャッシュフローのヘッジに関する活動をまとめた
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日までの年度 |
| | 2023 | | 2022 |
| | | | |
| 他の総合収益の累計で確認された収益額 | | $ | 15,640 | | | $ | 34,825 | |
| 累計その他の全面収入から利子支出の金額に再分類する | | (33,639) | | | 2,330 | |
累積その他の全面収益から債務損失を繰り上げ返済した金額に再分類する | | — | | | (6,961) | |
| デリバティブ未実現収益は累計その他総合損失で確認 | | $ | (17,999) | | | $ | 30,194 | |
工業物流財産権信託
別表3--不動産と減価償却累計
2023年12月31日
(千ドル) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | 生産大通り510号 | | マディソン | | エル | | | | (A) | | $ | 1,200 | | | $ | 9,967 | | | $ | — | | | $ | (2,118) | | | | | $ | 973 | | | $ | 8,076 | | | $ | 9,049 | | | $ | (409) | | | 2/25/2022 | | 2004 |
| | | トリペル通り6735号 | | 移動する | | エル | | | | (B) | | 1,500 | | | 44,354 | | | — | | | — | | | | | 1,500 | | | 44,354 | | | 45,854 | | | (2,344) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | ウィルウォークロード11224号 | | バンズ | | エル | | | | (A) | | 3,901 | | | 40,857 | | | 550 | | | — | | | | | 3,901 | | | 41,407 | | | 45,308 | | | (3,478) | | | 2/25/2022 | | 2021 |
| | | 3200カウボーイ競技場 | | ベッセマー | | エル | | | | (C) | | 3,201 | | | 23,462 | | | — | | | — | | | | | 3,201 | | | 23,462 | | | 26,663 | | | (1,241) | | | 2/25/2022 | | 2021 |
| | | 4501工業大通り | | スミスバーグ | | Ａｒ | | | | (A) | | 900 | | | 3,485 | | | — | | | — | | | | | 900 | | | 3,485 | | | 4,385 | | | (777) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | 七葉樹西路9860号 | | トルソン | | AZ | | | | (A) | | 4,801 | | | 26,716 | | | 1 | | | — | | | | | 4,802 | | | 26,716 | | | 31,518 | | | (2,468) | | | 2/25/2022 | | 2002 |
| | | ロナルド·レーガン通り3870 | | ジョンストン | | 会社 | | | | (A) | | 2,780 | | | 9,722 | | | (1) | | | — | | | | | 2,780 | | | 9,721 | | | 12,501 | | | (1,532) | | | 4/9/2019 | | 2007 |
| | | トロイ山北路125号 | | コロラド州スプリングス | | 会社 | | | | (A) | | 5,402 | | | 32,981 | | | 10 | | | (10,790) | | | | | 3,882 | | | 23,721 | | | 27,603 | | | (1,025) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | イースター通り東14257号 | | 100年の誕生日 | | 会社 | | | | (A) | | 1,801 | | | 10,563 | | | 12 | | | (2,607) | | | | | 1,422 | | | 8,347 | | | 9,769 | | | (507) | | | 2/25/2022 | | 2003 |
| | | Aeroplaza通り955番地 | | コロラド州スプリングス | | 会社 | | | | (A) | | 800 | | | 7,412 | | | 210 | | | — | | | | | 800 | | | 7,622 | | | 8,422 | | | (1,672) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | 東39大通り13400番地と恵霊街3800番地 | | デンバー | | 会社 | | | | (A) | | 3,100 | | | 12,955 | | | 16 | | | — | | | | | 3,100 | | | 12,971 | | | 16,071 | | | (2,892) | | | 1/29/2015 | | 1973 |
| | | グリーンホーン通り150番地 | | プウェブロ | | 会社 | | | | (A) | | 200 | | | 4,177 | | | 11 | | | — | | | | | 200 | | | 4,188 | | | 4,388 | | | (931) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | 二重塔式ハードディスク | | ウォーリングフォード | | ＣＴ | | | | (A) | | 1,471 | | | 2,165 | | | 889 | | | — | | | | | 1,472 | | | 3,053 | | | 4,525 | | | (1,269) | | | 10/24/2006 | | 1978 |
| | | 中空木巷50号 | | ニューリントン | | ＣＴ | | | | (C) | | 600 | | | 4,793 | | | 56 | | | — | | | | | 600 | | | 4,849 | | | 5,449 | | | (298) | | | 2/25/2022 | | 2000 |
| | | 大塘路235号 | | ウィンザー | | ＣＴ | | | | (A) | | 2,400 | | | 9,469 | | | — | | | — | | | | | 2,400 | | | 9,469 | | | 11,869 | | | (2,703) | | | 7/20/2012 | | 2004 |
| | | 第82大通り北西2100号 | | マイアミです | | 平面.平面 | | | | (A) | | 144 | | | 1,297 | | | 454 | | | — | | | | | 144 | | | 1,751 | | | 1,895 | | | (987) | | | 3/19/1998 | | 1987 |
| | | ドラル通り10450番地 | | ドラル | | 平面.平面 | | | | (A) | | 15,225 | | | 28,102 | | | — | | | — | | | | | 15,225 | | | 28,102 | | | 43,327 | | | (5,154) | | | 6/27/2018 | | 1996 |
| | | 水工場街13509番地 | | ジャクソンビル | | 平面.平面 | | | | (A) | | 3,701 | | | 37,720 | | | — | | | (9,346) | | | | | 2,866 | | | 29,209 | | | 32,075 | | | (1,264) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 第127大道南西27200番地 | | 屋敷.屋敷 | | 平面.平面 | | | | (A) | | 24,808 | | | 22,762 | | | — | | | (8,376) | | | | | 20,440 | | | 18,754 | | | 39,194 | | | (812) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | グリソン通り3155番地 | | ココア | | 平面.平面 | | | | (A) | | 3,101 | | | 20,542 | | | 18 | | | (4,620) | | | | | 2,495 | | | 16,546 | | | 19,041 | | | (836) | | | 2/25/2022 | | 2006 |
| | | バン乃特道950号 | | オーランド | | 平面.平面 | | | | (A) | | 2,701 | | | 12,334 | | | 213 | | | (737) | | | | | 2,566 | | | 11,945 | | | 14,511 | | | (619) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | 櫛士バリ道3736号 | | ジャクソンビル | | 平面.平面 | | | | (A) | | 1,600 | | | 12,071 | | | 185 | | | (2,998) | | | | | 1,252 | | | 9,606 | | | 10,858 | | | (736) | | | 2/25/2022 | | 1998 |
| | | クライド·モリス通り北1341号 | | デイトナビーチ | | 平面.平面 | | | | (A) | | 3,001 | | | 38,858 | | | 657 | | | (1,762) | | | | | 2,875 | | | 37,879 | | | 40,754 | | | (1,614) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | 5000番北嶺の小道 | | ダヴェンポッター | | 平面.平面 | | | | (C) | | 4,001 | | | 52,290 | | | — | | | — | | | | | 4,001 | | | 52,290 | | | 56,291 | | | (2,764) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | 14001 Jetportループ | | 英フィナンシャル·タイムズ紙マイルズ | | 平面.平面 | | | | (C) | | 5,902 | | | 25,616 | | | — | | | — | | | | | 5,902 | | | 25,616 | | | 31,518 | | | (1,354) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | フロリダ州鉱業通り8411号 | | タンパ | | 平面.平面 | | | | (C) | | 7,602 | | | 29,985 | | | 19 | | | — | | | | | 7,602 | | | 30,004 | | | 37,606 | | | (1,852) | | | 2/25/2022 | | 2003 |
| | | シヴォットス通り5101号 | | タンパ | | 平面.平面 | | | | (C) | | 3,101 | | | 12,134 | | | 157 | | | — | | | | | 3,101 | | | 12,291 | | | 15,392 | | | (914) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | クレグモンテ通り3404 | | タンパ | | 平面.平面 | | | | (C) | | 1,600 | | | 6,557 | | | 156 | | | — | | | | | 1,600 | | | 6,713 | | | 8,313 | | | (485) | | | 2/25/2022 | | 1989 |
| | | ゴルフ場大通り7569号 | | ポンタゴルダ角 | | 平面.平面 | | | | (C) | | — | | | 6,042 | | | — | | | — | | | | | — | | | 6,042 | | | 6,042 | | | (319) | | | 2/25/2022 | | 2007 |
| | | 1900州間大通り | | レクラン | | 平面.平面 | | | | (C) | | 500 | | | 3,405 | | | — | | | — | | | | | 500 | | | 3,405 | | | 3,905 | | | (209) | | | 2/25/2022 | | 1993 |
| | | 銃会路2902号 | | アウグスタ | | ガリウム.ガリウム | | | | (A) | | 1,200 | | | 9,861 | | | 41 | | | (6,995) | | | | | 441 | | | 3,666 | | | 4,107 | | | (157) | | | 2/25/2022 | | 2004 |
| | | 香港道1078号 | | アウグスタ | | ガリウム.ガリウム | | | | (A) | | 900 | | | 1,867 | | | 77 | | | (1,374) | | | | | 454 | | | 1,016 | | | 1,470 | | | (76) | | | 2/25/2022 | | 1993 |
| | | ノースポート·パーク通り590番地 | | サバンナ | | ガリウム.ガリウム | | | | (C) | | 16,905 | | | 66,945 | | | — | | | — | | | | | 16,905 | | | 66,945 | | | 83,850 | | | (3,537) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | ショッキング金属加工42 | | ニセアカシア林区 | | ガリウム.ガリウム | | | | (B) | | 9,803 | | | 109,420 | | | 40 | | | — | | | | | 9,805 | | | 109,458 | | | 119,263 | | | (5,785) | | | 2/25/2022 | | 2020 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | ブラッセルトン公園通り650番地 | | ブラッセルトン | | ガリウム.ガリウム | | | | (B) | | 6,902 | | | 82,238 | | | — | | | — | | | | | 6,902 | | | 82,238 | | | 89,140 | | | (4,347) | | | 2/25/2022 | | 2018 |
| | | ハドソン通り700号 | | グリフィン | | ガリウム.ガリウム | | | | (C) | | 900 | | | 20,442 | | | 243 | | | — | | | | | 900 | | | 20,685 | | | 21,585 | | | (1,525) | | | 2/25/2022 | | 2002 |
| | | モルガン湖実業ビル505号 | | サバンナ | | ガリウム.ガリウム | | | | (C) | | 8,203 | | | 31,714 | | | — | | | — | | | | | 8,203 | | | 31,714 | | | 39,917 | | | (1,679) | | | 2/25/2022 | | 2018 |
| | | 2002国際大通り | | アウグスタ | | ガリウム.ガリウム | | | | (D) | | 3,818 | | | 30,780 | | | — | | | — | | | | | 3,818 | | | 30,780 | | | 34,598 | | | (1,287) | | | 7/14/2022 | | 2022 |
| | | ケイヒカープ通り2815番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,818 | | | — | | | 6 | | | — | | | | | 1,818 | | | 6 | | | 1,824 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街609号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 616 | | | — | | | — | | | — | | | | | 616 | | | — | | | 616 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2849番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 860 | | | — | | | — | | | — | | | | | 860 | | | — | | | 860 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街709号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キリー豪街2839番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 627 | | | — | | | — | | | — | | | | | 627 | | | — | | | 627 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2906番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,814 | | | 2 | | | — | | | — | | | | | 1,814 | | | 2 | | | 1,816 | | | (1) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街733番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,403 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,403 | | | — | | | 3,403 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2864番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,836 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,836 | | | — | | | 1,836 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アヴァロア街2850番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 287 | | | 172 | | | — | | | — | | | | | 287 | | | 172 | | | 459 | | | (86) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカプ街2806番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 基力豪街2838番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 4,262 | | | — | | | — | | | — | | | | | 4,262 | | | — | | | 4,262 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街852番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マニプナー通り812号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,960 | | | 25 | | | 626 | | | — | | | | | 2,611 | | | — | | | 2,611 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街2969番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 4,038 | | | 15 | | | — | | | — | | | | | 4,038 | | | 15 | | | 4,053 | | | (11) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華通り855号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,834 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,834 | | | — | | | 1,834 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2855番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,807 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,807 | | | — | | | 1,807 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街865番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,846 | | | — | | | 153 | | | — | | | | | 1,846 | | | 153 | | | 1,999 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街719号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,960 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,960 | | | — | | | 1,960 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロロア路759号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,766 | | | 3 | | | (3) | | | — | | | | | 1,766 | | | — | | | 1,766 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街770番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2915番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,579 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,579 | | | — | | | 2,579 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マジナプナ街704番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,390 | | | 685 | | | — | | | — | | | | | 2,390 | | | 685 | | | 3,075 | | | (343) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街822番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,795 | | | 15 | | | (15) | | | — | | | | | 1,795 | | | — | | | 1,795 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街842番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,795 | | | 14 | | | (14) | | | — | | | | | 1,795 | | | — | | | 1,795 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2839番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,942 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,942 | | | — | | | 1,942 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア通り2861番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,867 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,867 | | | — | | | 3,867 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街619番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,401 | | | 2 | | | 12 | | | — | | | | | 1,401 | | | 14 | | | 1,415 | | | (4) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2847番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 582 | | | 303 | | | 184 | | | — | | | | | 582 | | | 487 | | | 1,069 | | | (189) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカプ街2928番地-A | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2928番地-B | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,948 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,948 | | | — | | | 1,948 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街850号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,682 | | | 2 | | | (2) | | | — | | | | | 2,682 | | | — | | | 2,682 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街659号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 860 | | | 20 | | | (20) | | | — | | | | | 860 | | | — | | | 860 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2831番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 860 | | | — | | | — | | | — | | | | | 860 | | | — | | | 860 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 2760錦ショッキング金属加工 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 703 | | | — | | | 191 | | | — | | | | | 703 | | | 191 | | | 894 | | | (48) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2965番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,140 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,140 | | | — | | | 2,140 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キリ豪街2814番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,925 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,925 | | | — | | | 1,925 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 基力豪街2804番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,775 | | | 2 | | | (2) | | | — | | | | | 1,775 | | | — | | | 1,775 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | キリ豪街2833番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 601 | | | — | | | — | | | — | | | | | 601 | | | — | | | 601 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街692番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,796 | | | 2 | | | (2) | | | — | | | | | 1,796 | | | — | | | 1,796 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 亜化街669番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | 14 | | | 123 | | | — | | | | | 1,801 | | | 137 | | | 1,938 | | | (37) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街761番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,757 | | | 2 | | | 338 | | | — | | | | | 3,757 | | | 340 | | | 4,097 | | | (71) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街702番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,784 | | | 3 | | | (3) | | | — | | | | | 1,784 | | | — | | | 1,784 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街645番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 882 | | | — | | | 90 | | | — | | | | | 882 | | | 90 | | | 972 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街675番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,081 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,081 | | | — | | | 1,081 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2858番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2857番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 983 | | | — | | | — | | | — | | | | | 983 | | | — | | | 983 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2812番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | 3 | | | (3) | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2809番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,837 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,837 | | | — | | | 1,837 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華通り803番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,804 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,804 | | | — | | | 3,804 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2889番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,783 | | | 5 | | | (5) | | | — | | | | | 1,783 | | | — | | | 1,783 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街819号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 4,821 | | | 583 | | | 30 | | | — | | | | | 4,821 | | | 613 | | | 5,434 | | | (307) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マジナプナ街830番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | 25 | | | (25) | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2831番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,272 | | | 529 | | | 55 | | | — | | | | | 1,272 | | | 584 | | | 1,856 | | | (288) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 2846-アバロア街 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,181 | | | 954 | | | — | | | — | | | | | 2,181 | | | 954 | | | 3,135 | | | (478) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2816番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,009 | | | 27 | | | — | | | — | | | | | 1,009 | | | 27 | | | 1,036 | | | (14) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街673番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 亜化街697号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 994 | | | 811 | | | (4) | | | — | | | | | 994 | | | 807 | | | 1,801 | | | (405) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街808号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,279 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,279 | | | — | | | 3,279 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロロア路659号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,807 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,807 | | | — | | | 1,807 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街666番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 860 | | | 2 | | | (2) | | | — | | | | | 860 | | | — | | | 860 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロロア路679号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,807 | | | 3 | | | (3) | | | — | | | | | 1,807 | | | — | | | 1,807 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街673番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | 20 | | | (20) | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2827番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2826番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,921 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,921 | | | — | | | 3,921 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街685号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2844番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,960 | | | 14 | | | 62 | | | — | | | | | 1,960 | | | 76 | | | 2,036 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街789番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,608 | | | 3 | | | (3) | | | — | | | | | 2,608 | | | — | | | 2,608 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 2808錦ショッキング金属加工 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 310 | | | — | | | — | | | — | | | | | 310 | | | — | | | 310 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キリ豪街2815番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 287 | | | — | | | — | | | — | | | | | 287 | | | — | | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 基力豪街2821番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 287 | | | — | | | — | | | — | | | | | 287 | | | — | | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キリ豪街2829番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 287 | | | — | | | — | | | — | | | | | 287 | | | — | | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモヤ街2819番地-A | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,821 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,821 | | | — | | | 1,821 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモヤ街2819番地-B | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,816 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,816 | | | — | | | 1,816 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2879番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,789 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,789 | | | — | | | 1,789 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2927番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,778 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,778 | | | — | | | 1,778 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア通り2番地2833番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,675 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,675 | | | — | | | 1,675 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街855番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,265 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,265 | | | — | | | 3,265 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2829番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,720 | | | 2 | | | 82 | | | — | | | | | 1,720 | | | 84 | | | 1,804 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | マプナプナ街766番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ街2908 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,798 | | | 23 | | | (11) | | | — | | | | | 1,798 | | | 12 | | | 1,810 | | | (4) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街729番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | 18 | | | — | | | | | 1,801 | | | 18 | | | 1,819 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華通り七三九号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | 18 | | | — | | | | | 1,801 | | | 18 | | | 1,819 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ケイヒカープ通り2868番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,801 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | — | | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街660番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,783 | | | 4 | | | 45 | | | — | | | | | 1,783 | | | 49 | | | 1,832 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2869番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,794 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,794 | | | — | | | 1,794 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アバロア街2836番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,353 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,353 | | | — | | | 1,353 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路113号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,729 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,729 | | | — | | | 3,729 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | カリバ通り2140番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 931 | | | — | | | — | | | — | | | | | 931 | | | — | | | 931 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路165号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 758 | | | — | | | — | | | — | | | | | 758 | | | — | | | 758 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | カリバ街2106番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,568 | | | — | | | 228 | | | — | | | | | 1,568 | | | 228 | | | 1,796 | | | (144) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普黒路140号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,100 | | | — | | | 41 | | | — | | | | | 1,100 | | | 41 | | | 1,141 | | | (15) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | オイキ通り2020号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,385 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,385 | | | — | | | 2,385 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | カリバ通り2103番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,212 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,212 | | | — | | | 3,212 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 1926 Auiki通り | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,872 | | | — | | | 1,722 | | | — | | | | | 2,872 | | | 1,722 | | | 4,594 | | | (772) | | | 12/5/2003 | | 1959 |
| | | カ海街1931号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,779 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,779 | | | — | | | 3,779 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路215号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,117 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,117 | | | — | | | 2,117 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路207号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,024 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,024 | | | — | | | 2,024 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路125号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,630 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,630 | | | — | | | 1,630 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プヘル路125号B | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,815 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,815 | | | — | | | 2,815 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 嘉海街2001号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,091 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,091 | | | — | | | 1,091 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | オイキ通り2110番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 837 | | | — | | | — | | | — | | | | | 837 | | | — | | | 837 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モカワイア通り142番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,182 | | | — | | | 1,576 | | | — | | | | | 2,182 | | | 1,576 | | | 3,758 | | | (593) | | | 12/5/2003 | | 1972 |
| | | カリバ通り2139番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 885 | | | — | | | — | | | — | | | | | 885 | | | — | | | 885 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | カリバ通り2122番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,365 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,365 | | | — | | | 1,365 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モカワイア通り148番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,476 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,476 | | | — | | | 3,476 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路151号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,956 | | | — | | | 48 | | | — | | | | | 1,956 | | | 48 | | | 2,004 | | | (4) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | オイキ通り2127番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,906 | | | — | | | 67 | | | — | | | | | 2,906 | | | 67 | | | 2,973 | | | (42) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Aiki通り2144番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,640 | | | — | | | 7,594 | | | — | | | | | 2,640 | | | 7,594 | | | 10,234 | | | (3,197) | | | 12/5/2003 | | 1953 |
| | | 砂州支路179号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,480 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,480 | | | — | | | 2,480 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普合路106号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,113 | | | — | | | 302 | | | — | | | | | 1,113 | | | 302 | | | 1,415 | | | (128) | | | 12/5/2003 | | 1966 |
| | | モカワイア通り120番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,953 | | | — | | | 1,106 | | | — | | | | | 1,953 | | | 1,106 | | | 3,059 | | | (273) | | | 12/5/2003 | | 1970 |
| | | モカワイア通り120 B | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,953 | | | — | | | 16 | | | — | | | | | 1,953 | | | 16 | | | 1,969 | | | (1) | | | 12/5/2003 | | 1970 |
| | | 砂州分岐231号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 752 | | | — | | | — | | | — | | | | | 752 | | | — | | | 752 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州通路231 B | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,539 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,539 | | | — | | | 1,539 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ブラックラー路220号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,619 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,619 | | | — | | | 2,619 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プヘラー路150号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 4,887 | | | — | | | — | | | — | | | | | 4,887 | | | — | | | 4,887 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 197砂州支路 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,238 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,238 | | | — | | | 1,238 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | カ海街2019号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,377 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,377 | | | — | | | 1,377 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パフヌーイ路二三四号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 6,709 | | | — | | | — | | | — | | | | | 6,709 | | | — | | | 6,709 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | 砂州支路238号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,273 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,273 | | | — | | | 2,273 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Pahounui大通り2308号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,314 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,314 | | | — | | | 3,314 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | オイキ通り2135番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 825 | | | — | | | — | | | — | | | | | 825 | | | — | | | 825 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Mohonua広場218号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,741 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,741 | | | — | | | 1,741 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路180号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,655 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,655 | | | — | | | 1,655 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Pahounui通り2250番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,862 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,862 | | | — | | | 3,862 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路158号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,488 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,488 | | | — | | | 2,488 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Pahounui大通り2264号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,632 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,632 | | | — | | | 1,632 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Pahounui Drive 2276 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,619 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,619 | | | — | | | 1,619 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路204号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,689 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,689 | | | — | | | 1,689 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Mohonua広場228番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,865 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,865 | | | — | | | 1,865 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Mohonua広場212号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,067 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,067 | | | — | | | 1,067 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路214号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,864 | | | — | | | 593 | | | — | | | | | 1,864 | | | 593 | | | 2,457 | | | (194) | | | 12/5/2003 | | 1981 |
| | | パア通り2879番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,691 | | | — | | | 45 | | | — | | | | | 1,691 | | | 45 | | | 1,736 | | | (17) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア通り2833番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,701 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,701 | | | — | | | 1,701 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街1055番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,216 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,216 | | | — | | | 1,216 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア通り2875番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,330 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,330 | | | — | | | 1,330 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街1000番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,252 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,252 | | | — | | | 2,252 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア街2850番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 22,827 | | | — | | | — | | | — | | | | | 22,827 | | | — | | | 22,827 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア通り2828番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 12,448 | | | — | | | — | | | — | | | | | 12,448 | | | — | | | 12,448 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街1045番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 819 | | | — | | | — | | | — | | | | | 819 | | | — | | | 819 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街1122番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 5,781 | | | — | | | — | | | — | | | | | 5,781 | | | — | | | 5,781 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア街2810番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,340 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,340 | | | — | | | 3,340 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | パア街2886番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,205 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,205 | | | — | | | 2,205 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プコロア街2810番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 27,699 | | | — | | | — | | | — | | | | | 27,699 | | | — | | | 27,699 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 亜化街1052番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,703 | | | — | | | 240 | | | — | | | | | 1,703 | | | 240 | | | 1,943 | | | (110) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街1024番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,385 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,385 | | | — | | | 1,385 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街1030番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 5,655 | | | — | | | — | | | — | | | | | 5,655 | | | — | | | 5,655 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華通り1001号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 15,155 | | | 3,312 | | | 91 | | | — | | | | | 15,155 | | | 3,403 | | | 18,558 | | | (1,694) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街944号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,219 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,219 | | | — | | | 1,219 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街918号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,820 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,820 | | | — | | | 3,820 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2864番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,092 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,092 | | | — | | | 2,092 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キコワナ広場1050番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,404 | | | 873 | | | — | | | — | | | | | 1,404 | | | 873 | | | 2,277 | | | (438) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街949番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 11,568 | | | — | | | — | | | — | | | | | 11,568 | | | — | | | 11,568 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロコロア街2855番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,934 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,934 | | | — | | | 1,934 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロコロア街2865番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,934 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,934 | | | — | | | 1,934 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2850番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,143 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,143 | | | — | | | 2,143 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街905号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,148 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,148 | | | — | | | 1,148 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | Kikowaena街1150番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,445 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,445 | | | — | | | 2,445 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿花街960号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 614 | | | — | | | — | | | — | | | | | 614 | | | — | | | 614 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キコワナ広場1062番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,049 | | | 598 | | | 183 | | | — | | | | | 1,049 | | | 781 | | | 1,830 | | | (310) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | プコロア街2829番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,088 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,088 | | | — | | | 2,088 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロコロア街2841番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,088 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,088 | | | — | | | 2,088 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | プロコロア街2819番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,090 | | | — | | | 34 | | | — | | | | | 2,090 | | | 34 | | | 2,124 | | | (13) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ通り950番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,724 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,724 | | | — | | | 1,724 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街960号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,933 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,933 | | | — | | | 1,933 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | マプナプナ街930番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 3,654 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,654 | | | — | | | 3,654 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キコワナ広場1038号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,576 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,576 | | | — | | | 2,576 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キコワナ広場1024番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,818 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,818 | | | — | | | 1,818 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2970番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,722 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,722 | | | — | | | 1,722 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 阿華大街970号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 817 | | | — | | | — | | | — | | | | | 817 | | | — | | | 817 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2840番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,149 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,149 | | | — | | | 2,149 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2830番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 2,146 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,146 | | | — | | | 2,146 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | キコワナ広場1027号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 5,444 | | | — | | | — | | | — | | | | | 5,444 | | | — | | | 5,444 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | モクモア街2960番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,977 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,977 | | | — | | | 1,977 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路80号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 7,972 | | | — | | | — | | | — | | | | | 7,972 | | | — | | | 7,972 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 普普楽街94-240番地 | | 外パ湖 | | どうも | | | | (E) | | 717 | | | — | | | — | | | — | | | | | 717 | | | — | | | 717 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 京士街北525号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,342 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,342 | | | — | | | 1,342 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 1360バリショッキング金属加工 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 9,170 | | | — | | | 59 | | | — | | | | | 9,170 | | | 59 | | | 9,229 | | | (51) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 13：30バリ語ショッキング金属加工 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,423 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,423 | | | — | | | 1,423 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | ブドウ園通り33番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 844 | | | — | | | — | | | — | | | | | 844 | | | — | | | 844 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 848 Ala Lilikoi街 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 9,426 | | | — | | | — | | | — | | | | | 9,426 | | | — | | | 9,426 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | アラリイ街846番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 234 | | | — | | | — | | | — | | | | | 234 | | | — | | | 234 | | | — | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 2635周辺リングA | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 934 | | | 350 | | | 683 | | | — | | | | | 934 | | | 1,033 | | | 1,967 | | | (411) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 2635周辺リングB | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,177 | | | 105 | | | 682 | | | — | | | | | 1,177 | | | 787 | | | 1,964 | | | (288) | | | 12/5/2003 | | — |
| | | 砂州支路120号 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 1,132 | | | 11,307 | | | 1,798 | | | — | | | | | 1,132 | | | 13,105 | | | 14,237 | | | (5,957) | | | 11/23/2004 | | 2004 |
| | | 91-222オライ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 2,035 | | | — | | | 77 | | | — | | | | | 2,035 | | | 77 | | | 2,112 | | | (7) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-265ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,569 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,569 | | | — | | | 1,569 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-255ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,230 | | | — | | | 35 | | | — | | | | | 1,230 | | | 35 | | | 1,265 | | | (11) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-241カレリア | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 426 | | | 3,983 | | | 883 | | | — | | | | | 426 | | | 4,866 | | | 5,292 | | | (2,135) | | | 6/15/2005 | | 1990 |
| | | 91-141カレロア | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 11,624 | | | — | | | — | | | — | | | | | 11,624 | | | — | | | 11,624 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | コモハナ91-250 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,506 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,506 | | | — | | | 1,506 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-202カレリア | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,722 | | | — | | | 326 | | | — | | | | | 1,722 | | | 326 | | | 2,048 | | | (86) | | | 6/15/2005 | | 1964 |
| | | 91-080ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 2,187 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,187 | | | — | | | 2,187 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-027テストリング | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 2,667 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,667 | | | — | | | 2,667 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-185カレロア | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,761 | | | — | | | 81 | | | — | | | | | 1,761 | | | 81 | | | 1,842 | | | (6) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-329カウイ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 294 | | | 2,297 | | | 2,825 | | | — | | | | | 294 | | | 5,122 | | | 5,416 | | | (2,376) | | | 6/15/2005 | | 1980 |
| | | 91-399考希島 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 27,405 | | | — | | | — | | | — | | | | | 27,405 | | | — | | | 27,405 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-086テストリング | | カボレー | | どうも | | | | 適用されない | | 13,884 | | | — | | | — | | | — | | | | | 13,884 | | | — | | | 13,884 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-349カウイ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 649 | | | — | | | — | | | — | | | | | 649 | | | — | | | 649 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | コモハナ91-400 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,494 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,494 | | | — | | | 1,494 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-174オレー | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 962 | | | — | | | 47 | | | — | | | | | 962 | | | 47 | | | 1,009 | | | (31) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | 91-218オレー | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,622 | | | — | | | 62 | | | — | | | | | 1,622 | | | 62 | | | 1,684 | | | (38) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-175オレー | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,243 | | | — | | | 87 | | | — | | | | | 1,243 | | | 87 | | | 1,330 | | | (41) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-210オレー | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 706 | | | — | | | — | | | — | | | | | 706 | | | — | | | 706 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-087ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 381 | | | — | | | — | | | — | | | | | 381 | | | — | | | 381 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-083ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 716 | | | — | | | — | | | — | | | | | 716 | | | — | | | 716 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-091ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 552 | | | — | | | — | | | — | | | | | 552 | | | — | | | 552 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-220カレリア | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 242 | | | 1,457 | | | 292 | | | — | | | | | 242 | | | 1,749 | | | 1,991 | | | (730) | | | 6/15/2005 | | 1991 |
| | | 91-252考希島 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 536 | | | — | | | — | | | — | | | | | 536 | | | — | | | 536 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-259オレ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 2,944 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,944 | | | — | | | 2,944 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-238考希島 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,390 | | | — | | | 9,495 | | | — | | | | | 1,390 | | | 9,495 | | | 10,885 | | | (3,855) | | | 6/15/2005 | | 1981 |
| | | 91-416コモハナ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 713 | | | — | | | 11 | | | — | | | | | 713 | | | 11 | | | 724 | | | (7) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-410コモハナ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 418 | | | — | | | 12 | | | — | | | | | 418 | | | 12 | | | 430 | | | (7) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-300ハヌワ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,381 | | | — | | | 18 | | | — | | | | | 1,381 | | | 18 | | | 1,399 | | | (3) | | | 6/15/2005 | | 1994 |
| | | 91-171オレ | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 218 | | | — | | | 13 | | | — | | | | | 218 | | | 13 | | | 231 | | | (10) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-210考希島 | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 567 | | | — | | | 679 | | | — | | | | | 567 | | | 679 | | | 1,246 | | | (104) | | | 6/15/2005 | | 1990 |
| | | 91-110テストリング | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,293 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,293 | | | — | | | 1,293 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-102テストリング | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,599 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,599 | | | — | | | 1,599 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-064テストリング | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,826 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,826 | | | — | | | 1,826 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-119オレー | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 1,981 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,981 | | | — | | | 1,981 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 91-150テストリング | | カボレー | | どうも | | | | (A) | | 3,159 | | | — | | | — | | | — | | | | | 3,159 | | | — | | | 3,159 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 徳士古地役権 | | カボレー | | どうも | | | | 適用されない | | 2,657 | | | — | | | — | | | — | | | | | 2,657 | | | — | | | 2,657 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | テサロ967地役権 | | カボレー | | どうも | | | | 適用されない | | 6,593 | | | — | | | — | | | — | | | | | 6,593 | | | — | | | 6,593 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | AESHI地役権 | | カボレー | | どうも | | | | 適用されない | | 1,250 | | | — | | | — | | | — | | | | | 1,250 | | | — | | | 1,250 | | | — | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 他の地役権や地域 | | カボレー | | どうも | | | | 適用されない | | 358 | | | — | | | 1,437 | | | — | | | | | 358 | | | 1,437 | | | 1,795 | | | (765) | | | 6/15/2005 | | — |
| | | 阿花街889番地 | | ホノルル | | どうも | | | | (E) | | 5,888 | | | 315 | | | — | | | — | | | | | 5,888 | | | 315 | | | 6,203 | | | (87) | | | 11/21/2012 | | — |
| | | 951番遊歩道 | | エルドリッチ | | IA | | | | (F) | | 470 | | | 7,480 | | | 2,301 | | | — | | | | | 471 | | | 9,780 | | | 10,251 | | | (3,682) | | | 4/2/2007 | | 1994 |
| | | 33番通り東北区間2300号 | | ニュートン.ニュートン | | IA | | | | (A) | | 500 | | | 13,236 | | | 58 | | | — | | | | | 500 | | | 13,294 | | | 13,794 | | | (5,078) | | | 9/29/2008 | | 2008 |
| | | 楓路3425号 | | ドッチバーグ | | IA | | | | (A) | | 100 | | | 2,000 | | | — | | | — | | | | | 100 | | | 2,000 | | | 2,100 | | | (270) | | | 4/9/2019 | | 2014 |
| | | 112番街4401番地 | | ウルバンデール | | IA | | | | (C) | | 800 | | | 3,117 | | | — | | | — | | | | | 800 | | | 3,117 | | | 3,917 | | | (288) | | | 2/25/2022 | | 1985 |
| | | 南五大道7121号 | | ポカテーロ | | ID番号 | | | | (A) | | 400 | | | 4,201 | | | 615 | | | — | | | | | 400 | | | 4,816 | | | 5,216 | | | (1,035) | | | 1/29/2015 | | 2007 |
| | | 2580テクノロジー大通り | | エルキン | | 伊 | | | | (A) | | 1,500 | | | 9,068 | | | 16 | | | (3,053) | | | | | 1,067 | | | 6,464 | | | 7,531 | | | (496) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | 5795物流大通り | | ロックフォード | | 伊 | | | | (A) | | 400 | | | 3,368 | | | — | | | (688) | | | | | 327 | | | 2,753 | | | 3,080 | | | (139) | | | 2/25/2022 | | 1998 |
| | | ビンセント通り1602号 | | ソジット | | 伊 | | | | (C) | | 1,400 | | | 27,028 | | | 444 | | | — | | | | | 1,400 | | | 27,472 | | | 28,872 | | | (1,482) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 6コンツェン·コート | | 花崗岩都市 | | 伊 | | | | (C) | | 900 | | | 20,268 | | | 375 | | | — | | | | | 900 | | | 20,643 | | | 21,543 | | | (1,891) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | 奈楽道1000号 | | モンゴメリー | | 伊 | | | | (C) | | 2,101 | | | 19,258 | | | 34 | | | — | | | | | 2,101 | | | 19,292 | | | 21,393 | | | (1,426) | | | 2/25/2022 | | 2000 |
| | | 南狼路1430号 | | 転輪 | | 伊 | | | | (C) | | 4,702 | | | 19,641 | | | — | | | — | | | | | 4,702 | | | 19,641 | | | 24,343 | | | (1,038) | | | 2/25/2022 | | 2003 |
| | | 1270北ウィルクニン | | ショムバーグ | | 伊 | | | | (C) | | 2,801 | | | 7,733 | | | 23 | | | — | | | | | 2,801 | | | 7,756 | | | 10,557 | | | (715) | | | 2/25/2022 | | 1996 |
| | | 4472テクノロジー大通り | | ロックフォード | | 伊 | | | | (C) | | 400 | | | 5,912 | | | — | | | — | | | | | 400 | | | 5,912 | | | 6,312 | | | (365) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | ゴグロフ通り7019番地 | | ベルー嶺 | | 伊 | | | | (C) | | 800 | | | 1,090 | | | — | | | — | | | | | 800 | | | 1,090 | | | 1,890 | | | (67) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | 西171街1230番地 | | ハーヴィー | | 伊 | | | | (A) | | 800 | | | 1,673 | | | 266 | | | — | | | | | 800 | | | 1,939 | | | 2,739 | | | (378) | | | 1/29/2015 | | 2004 |
| | | アメリカ道路5156号 | | ロックフォード | | 伊 | | | | (A) | | 400 | | | 1,529 | | | 348 | | | — | | | | | 400 | | | 1,877 | | | 2,277 | | | (469) | | | 1/29/2015 | | 1996 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | ペンデルトン道路東区間9215-9347 | | ローレンス | | はい。 | | | | (A) | | 3,763 | | | 34,877 | | | — | | | — | | | | | 3,763 | | | 34,877 | | | 38,640 | | | (4,864) | | | 2/14/2019 | | 2009 |
| | | 6825県西路400号北 | | グリーンフィールド | | はい。 | | | | (F) | | 918 | | | 14,300 | | | 1,009 | | | — | | | | | 918 | | | 15,309 | | | 16,227 | | | (2,234) | | | 2/14/2019 | | 2008 |
| | | 商業大道西路900号 | | グリーンウッド | | はい。 | | | | (F) | | 1,483 | | | 16,253 | | | 701 | | | — | | | | | 1,483 | | | 16,954 | | | 18,437 | | | (2,278) | | | 2/14/2019 | | 2007 |
| | | 世紀大通り2482号 | | 歌を歌う | | はい。 | | | | (A) | | 840 | | | 9,061 | | | — | | | — | | | | | 840 | | | 9,061 | | | 9,901 | | | (1,224) | | | 4/9/2019 | | 2005 |
| | | 3201軸受トランスミッション | | フランクリン | | はい。 | | | | (F) | | 1,100 | | | 15,403 | | | (1) | | | — | | | | | 1,100 | | | 15,402 | | | 16,502 | | | (2,427) | | | 4/9/2019 | | 1973 |
| | | チャニー通り482番地 | | グリーンウッド | | はい。 | | | | (C) | | 2,401 | | | 55,810 | | | — | | | — | | | | | 2,401 | | | 55,810 | | | 58,211 | | | (3,441) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 嘉咸南道1151号 | | グリーンウッド | | はい。 | | | | (B) | | 7,002 | | | 108,700 | | | 145 | | | — | | | | | 7,002 | | | 108,845 | | | 115,847 | | | (5,750) | | | 2/25/2022 | | 2019 |
| | | ハゲティ路地5440号 | | ラファット | | はい。 | | | | (C) | | 3,601 | | | 31,058 | | | 18 | | | — | | | | | 3,601 | | | 31,076 | | | 34,677 | | | (1,644) | | | 2/25/2022 | | 2019 |
| | | メラバリ道8951号 | | インディアナポリス | | はい。 | | | | (C) | | 3,001 | | | 36,978 | | | — | | | — | | | | | 3,001 | | | 36,978 | | | 39,979 | | | (1,955) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 水星西街17001号 | | ガードナー | | KS | | | | (F) | | 5,741 | | | 32,701 | | | 400 | | | — | | | | | 5,740 | | | 33,102 | | | 38,842 | | | (2,505) | | | 12/30/2020 | | 2018 |
| | | 南東70街435番地 | | トピア？カード | | KS | | | | (A) | | — | | | 3,563 | | | 120 | | | (594) | | | | | — | | | 3,089 | | | 3,089 | | | (169) | | | 2/25/2022 | | 2006 |
| | | 西167街22525番地 | | Olathe | | KS | | | | (C) | | 4,301 | | | 52,183 | | | (1) | | | — | | | | | 4,301 | | | 52,182 | | | 56,483 | | | (2,758) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | 南98街2552番地 | | エドワズビル | | KS | | | | (C) | | 3,601 | | | 20,988 | | | — | | | — | | | | | 3,601 | | | 20,988 | | | 24,589 | | | (1,294) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | 南98街2701番地 | | エドワズビル | | KS | | | | (C) | | 2,701 | | | 10,998 | | | 400 | | | — | | | | | 2,701 | | | 11,398 | | | 14,099 | | | (824) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | 1985国際大通り | | ヘブロン | | ケンタッキー州 | | | | (A) | | 1,453 | | | 8,546 | | | 1,621 | | | — | | | | | 1,453 | | | 10,167 | | | 11,620 | | | (1,725) | | | 2/14/2019 | | 1997 |
| | | 公園南路2311号 | | ルイビル | | ケンタッキー州 | | | | (A) | | 1,600 | | | 13,119 | | | — | | | — | | | | | 1,600 | | | 13,119 | | | 14,719 | | | (692) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | リストン通り1509号 | | フランクフルト.フランクフルト | | ケンタッキー州 | | | | (C) | | 4,801 | | | 38,708 | | | — | | | — | | | | | 4,801 | | | 38,708 | | | 43,509 | | | (2,388) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | ショッキング金属加工西4555号146 | | バークナー | | ケンタッキー州 | | | | (C) | | 3,201 | | | 39,977 | | | — | | | — | | | | | 3,201 | | | 39,977 | | | 43,178 | | | (2,465) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | 北角苑450号 | | カーウィントン | | 引っ張る | | | | (C) | | 1,300 | | | 26,883 | | | — | | | — | | | | | 1,300 | | | 26,883 | | | 28,183 | | | (1,421) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | サウスバード通り209番地 | | ラファット | | 引っ張る | | | | (A) | | 700 | | | 4,549 | | | 42 | | | — | | | | | 701 | | | 4,590 | | | 5,291 | | | (1,026) | | | 1/29/2015 | | 2010 |
| | | マンチャク公園17200番地 | | 巴呑魯日 | | 引っ張る | | | | (A) | | 1,700 | | | 8,860 | | | 151 | | | — | | | | | 1,700 | | | 9,011 | | | 10,711 | | | (1,975) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| | | トロリーバス11900号 | | ベルツビル | | 国防総省 | | | | (A) | | 8,203 | | | 23,095 | | | 179 | | | (1,243) | | | | | 7,877 | | | 22,357 | | | 30,234 | | | (1,124) | | | 2/25/2022 | | 2000 |
| | | プリシオ通り4000番地 | | 東北.東北 | | 国防総省 | | | | (F) | | 4,200 | | | 71,518 | | | 847 | | | — | | | | | 4,200 | | | 72,365 | | | 76,565 | | | (16,113) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | 荷物運搬人通り3466号 | | ウォーカー | | 米.米 | | | | (C) | | 4,902 | | | 29,780 | | | 144 | | | — | | | | | 4,902 | | | 29,924 | | | 34,826 | | | (1,580) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | ブラウン通り1601号 | | オリオン座 | | 米.米 | | | | (C) | | 4,701 | | | 57,812 | | | 721 | | | — | | | | | 4,701 | | | 58,533 | | | 63,234 | | | (3,178) | | | 2/25/2022 | | 2006 |
| | | 安海因路38401号 | | リヴォニア | | 米.米 | | | | (C) | | 1,400 | | | 14,778 | | | — | | | — | | | | | 1,400 | | | 14,778 | | | 16,178 | | | (911) | | | 2/25/2022 | | 1999 |
| | | 28000番5メートルセンター通り | | ロムルス | | 米.米 | | | | (C) | | 300 | | | 8,530 | | | 182 | | | — | | | | | 300 | | | 8,712 | | | 9,012 | | | (553) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | 3800 Midlink Drive | | カラマ祖 | | 米.米 | | | | (A) | | 2,630 | | | 40,599 | | | — | | | — | | | | | 2,630 | | | 40,599 | | | 43,229 | | | (9,051) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| | | 89番通りN 10100 | | メープル林 | | マンガン.マンガン | | | | (F) | | 3,469 | | | 21,284 | | | 868 | | | — | | | | | 3,469 | | | 22,152 | | | 25,621 | | | (3,271) | | | 10/16/2018 | | 2015 |
| | | ヘンリー道北西2427号 | | シュトゥワットビル | | マンガン.マンガン | | | | (C) | | 1,300 | | | 3,145 | | | 13 | | | — | | | | | 1,300 | | | 3,158 | | | 4,458 | | | (195) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | クラム通り東南部2401号 | | ベミジ | | マンガン.マンガン | | | | (A) | | 100 | | | 2,137 | | | — | | | — | | | | | 100 | | | 2,137 | | | 2,237 | | | (476) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | プロヴィデンズ山道5501号 | | セント·ジョセフ | | モリブデン | | | | (A) | | 400 | | | 3,500 | | | 24 | | | — | | | | | 400 | | | 3,524 | | | 3,924 | | | (487) | | | 4/9/2019 | | 2014 |
| | | 企業大通り3502号 | | ジョプリン | | モリブデン | | | | (A) | | 1,380 | | | 12,121 | | | 34 | | | — | | | | | 1,380 | | | 12,155 | | | 13,535 | | | (1,636) | | | 4/9/2019 | | 2014 |
| | | ミッチェル通り5703号 | | セント·ジョセフ | | モリブデン | | | | (C) | | 1,600 | | | 19,085 | | | 438 | | | — | | | | | 1,600 | | | 19,523 | | | 21,123 | | | (1,823) | | | 2/25/2022 | | 2000 |
| | | 国会通り北10551号 | | カンザスシティ | | モリブデン | | | | (C) | | 600 | | | 13,538 | | | — | | | — | | | | | 600 | | | 13,538 | | | 14,138 | | | (716) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 孤星大道831号 | | オファロン | | モリブデン | | | | (C) | | 1,200 | | | 7,304 | | | — | | | — | | | | | 1,200 | | | 7,304 | | | 8,504 | | | (541) | | | 2/25/2022 | | 1989 |
| | | 2901 Eハートラン通り | | 自由.自由 | | モリブデン | | | | (C) | | 1,100 | | | 6,886 | | | — | | | — | | | | | 1,100 | | | 6,886 | | | 7,986 | | | (511) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | スタン·ベリー工業通り110号 | | ブルックフィールド | | モリブデン | | | | (A) | | 200 | | | 1,859 | | | — | | | (546) | | | | | 183 | | | 1,330 | | | 1,513 | | | 3 | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | 交差点通り12385号 | | オリーブの枝 | | ミリ秒 | | | | (D) | | 3,301 | | | 61,763 | | | — | | | — | | | | | 3,301 | | | 61,763 | | | 65,064 | | | (3,810) | | | 2/25/2022 | | 2012 |
| | | ボルク路地8644号 | | オリーブの枝 | | ミリ秒 | | | | (C) | | 900 | | | 20,171 | | | 318 | | | — | | | | | 901 | | | 20,488 | | | 21,389 | | | (1,115) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | アメリカショッキング金属加工49号南440 | | リチラン | | ミリ秒 | | | | (C) | | 200 | | | 2,329 | | | 3 | | | — | | | | | 200 | | | 2,332 | | | 2,532 | | | (216) | | | 2/25/2022 | | 1986 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | ビジネスパーク通り105号 | | リチラン | | ミリ秒 | | | | (C) | | 500 | | | 1,949 | | | 8 | | | — | | | | | 500 | | | 1,957 | | | 2,457 | | | (179) | | | 2/25/2022 | | 1988 |
| | | 590議会裁判所 | | フェイエトビル | | NC | | | | (A) | | 700 | | | 9,410 | | | 1 | | | (2,328) | | | | | 540 | | | 7,243 | | | 7,783 | | | (441) | | | 2/25/2022 | | 1996 |
| | | フォーチュン通り北西4350番地 | | 協和 | | NC | | | | (C) | | 4,401 | | | 53,085 | | | — | | | — | | | | | 4,401 | | | 53,085 | | | 57,486 | | | (2,806) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | ユニバーサル大通り西北四六九号 | | 協和 | | NC | | | | (C) | | 4,601 | | | 45,793 | | | — | | | — | | | | | 4,601 | | | 45,793 | | | 50,394 | | | (2,420) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | アダムス判事道6538と6526 | | ホイットセット | | NC | | | | (B) | | 2,501 | | | 46,343 | | | — | | | — | | | | | 2,501 | | | 46,343 | | | 48,844 | | | (2,450) | | | 2/25/2022 | | 2019 |
| | | ビジネス園苑4040号 | | ウィンストン·セレム | | NC | | | | (C) | | 800 | | | 8,411 | | | 260 | | | — | | | | | 800 | | | 8,671 | | | 9,471 | | | (530) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | 東北第六街3900番地 | | ミノット | | ネオジム | | | | (A) | | 700 | | | 3,223 | | | — | | | — | | | | | 700 | | | 3,223 | | | 3,923 | | | (719) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | Q街7130番地 | | オマハ | | Ne | | | | (A) | | 1,600 | | | 7,390 | | | 1 | | | (2,138) | | | | | 1,220 | | | 5,633 | | | 6,853 | | | (343) | | | 2/25/2022 | | 1997 |
| | | 商業西路1415号 | | リンカーンは.. | | Ne | | | | (A) | | 2,200 | | | 8,518 | | | 388 | | | — | | | | | 2,200 | | | 8,906 | | | 11,106 | | | (2,035) | | | 1/29/2015 | | 1971 |
| | | 卑騰ギル通り52号 | | ロンドンデリー | | アンモニア.アンモニア | | | | (F) | | 5,871 | | | 43,335 | | | 7 | | | — | | | | | 5,871 | | | 43,342 | | | 49,213 | | | (5,857) | | | 4/9/2019 | | 2015 |
| | | 東大街1135号 | | フランクリン町 | | ニュージャージー州 | | | | 適用されない | | 3,601 | | | 5,564 | | | — | | | — | | | | | 3,601 | | | 5,564 | | | 9,165 | | | (515) | | | 2/25/2022 | | 1969 |
| | | アメリカのショッキングな金属加工130 | | トレントン | | ニュージャージー州 | | | | (B) | | 70,422 | | | 62,639 | | | — | | | — | | | | | 70,422 | | | 62,639 | | | 133,061 | | | (3,311) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | ダリントン通り725番地 | | マハワ | | ニュージャージー州 | | | | (F) | | 8,492 | | | 9,451 | | | 1,877 | | | — | | | | | 8,492 | | | 11,328 | | | 19,820 | | | (2,903) | | | 4/9/2014 | | 1999 |
| | | ドルティール巷309号 | | バーリントン | | ニュージャージー州 | | | | (F) | | 1,600 | | | 51,400 | | | — | | | — | | | | | 1,600 | | | 51,400 | | | 53,000 | | | (11,458) | | | 1/29/2015 | | 2001 |
| | | 郵便西路7000号 | | ラスベガス | | ネバダ州 | | | | (F) | | 4,230 | | | 13,472 | | | 246 | | | — | | | | | 4,230 | | | 13,718 | | | 17,948 | | | (2,212) | | | 4/9/2019 | | 2010 |
| | | ニューランズ東路2375号 | | フィリー | | ネバダ州 | | | | (A) | | 1,100 | | | 17,314 | | | 286 | | | — | | | | | 1,100 | | | 17,600 | | | 18,700 | | | (3,970) | | | 1/29/2015 | | 2007 |
| | | 西院子路158号 | | フェラ·ブッシュ | | ニューヨークです。 | | | | (A) | | 1,870 | | | 7,931 | | | 477 | | | — | | | | | 1,869 | | | 8,409 | | | 10,278 | | | (1,882) | | | 4/9/2019 | | 1989 |
| | | 湖浜路3779号 | | ハンバーガー | | ニューヨークです。 | | | | (C) | | 2,701 | | | 38,186 | | | 30 | | | — | | | | | 2,701 | | | 38,216 | | | 40,917 | | | (2,021) | | | 2/25/2022 | | 2016 |
| | | ウォルデン通り1289番地 | | チェクトワガ | | ニューヨークです。 | | | | (C) | | 600 | | | 6,314 | | | 390 | | | — | | | | | 600 | | | 6,704 | | | 7,304 | | | (618) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | リビッチ通り4番地 | | 半月 | | ニューヨークです。 | | | | (C) | | 400 | | | 8,521 | | | 13 | | | — | | | | | 400 | | | 8,534 | | | 8,934 | | | (450) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | 商店街55号 | | オルバニ | | ニューヨークです。 | | | | (A) | | 1,000 | | | 10,105 | | | 492 | | | — | | | | | 1,000 | | | 10,597 | | | 11,597 | | | (2,321) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | 32150運転を想像してみてください | | 雅芳 | | ああ、ああ | | | | (A) | | 2,200 | | | 23,280 | | | — | | | — | | | | | 2,200 | | | 23,280 | | | 25,480 | | | (8,488) | | | 5/29/2009 | | 1996 |
| | | ウィリアムズ道1580、1590、1600 | | コロンブス | | ああ、ああ | | | | (A) | | 2,060 | | | 29,143 | | | 361 | | | — | | | | | 2,060 | | | 29,504 | | | 31,564 | | | (4,593) | | | 4/9/2019 | | 1992 |
| | | リーケンバック公園通り西七三零三号 | | コロンブス | | ああ、ああ | | | | (F) | | 1,491 | | | 27,407 | | | 3 | | | — | | | | | 1,494 | | | 27,407 | | | 28,901 | | | (1,979) | | | 6/21/2021 | | 2020 |
| | | ヘンリー道3245号とコロンビア道3185号 | | リッチフィールド | | ああ、ああ | | | | (A) | | 2,499 | | | 21,640 | | | — | | | — | | | | | 2,499 | | | 21,640 | | | 24,139 | | | (1,333) | | | 2/25/2022 | | 2005 |
| | | 8341工業団地大通り | | 平原都市 | | ああ、ああ | | | | (B) | | 6,702 | | | 97,563 | | | — | | | — | | | | | 6,702 | | | 97,563 | | | 104,265 | | | (5,157) | | | 2/25/2022 | | 2020 |
| | | 大通り201号を探索します | | モンロー | | ああ、ああ | | | | (D) | | 1,801 | | | 38,868 | | | — | | | — | | | | | 1,801 | | | 38,868 | | | 40,669 | | | (2,054) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 9780 Mopar Drive | | ストリツバーラー | | ああ、ああ | | | | (C) | | 2,701 | | | 26,021 | | | 736 | | | — | | | | | 2,701 | | | 26,757 | | | 29,458 | | | (1,702) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | 方丹街2465番地 | | ケントン | | ああ、ああ | | | | (C) | | 1,000 | | | 19,323 | | | — | | | — | | | | | 1,000 | | | 19,323 | | | 20,323 | | | (1,021) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | 4651 Prosper Drive | | 倉庫を貯蔵する | | ああ、ああ | | | | (C) | | 1,400 | | | 30,772 | | | — | | | — | | | | | 1,400 | | | 30,772 | | | 32,172 | | | (1,627) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | ミルパーク通り747号 | | ランカスター | | ああ、ああ | | | | (C) | | 1,400 | | | 17,609 | | | — | | | — | | | | | 1,400 | | | 17,609 | | | 19,009 | | | (931) | | | 2/25/2022 | | 2019 |
| | | 9667インターコンチネンタル通り | | ウィンチェスター·タープです | | ああ、ああ | | | | (C) | | 1,300 | | | 10,880 | | | — | | | — | | | | | 1,300 | | | 10,880 | | | 12,180 | | | (805) | | | 2/25/2022 | | 1999 |
| | | マジェスティックアベニュー5313号 | | ベッドフォード高地 | | ああ、ああ | | | | (C) | | 1,100 | | | 8,107 | | | 138 | | | — | | | | | 1,100 | | | 8,245 | | | 9,345 | | | (755) | | | 2/25/2022 | | 1998 |
| | | レキンナ·嘉徳通り1115番地 | | シンシナティ.シンシナティ | | ああ、ああ | | | | (C) | | 700 | | | 7,908 | | | — | | | — | | | | | 700 | | | 7,908 | | | 8,608 | | | (418) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | コロンビア路4170号 | | レバノン | | ああ、ああ | | | | (C) | | 400 | | | 9,841 | | | — | | | — | | | | | 400 | | | 9,841 | | | 10,241 | | | (520) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | 一四一五工業大通り | | 唐辛子 | | ああ、ああ | | | | (A) | | 1,200 | | | 3,265 | | | — | | | — | | | | | 1,200 | | | 3,265 | | | 4,465 | | | (728) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | オレンジドット通り200番地 | | ルイスセンター | | ああ、ああ | | | | (A) | | 1,300 | | | 8,613 | | | 162 | | | — | | | | | 1,300 | | | 8,775 | | | 10,075 | | | (2,007) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | 301ビジネスの道 | | 南点 | | ああ、ああ | | | | (A) | | 600 | | | 4,530 | | | — | | | — | | | | | 600 | | | 4,530 | | | 5,130 | | | (1,010) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | 5300中心点公園通り | | グロフポート | | ああ、ああ | | | | (F) | | 2,700 | | | 29,863 | | | 344 | | | — | | | | | 2,700 | | | 30,207 | | | 32,907 | | | (6,691) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| | | 南西18番街2701番地 | | オクラホマシティ | | わかりました。 | | | | (A) | | 2,401 | | | 18,865 | | | — | | | (5,675) | | | | | 1,761 | | | 13,830 | | | 15,591 | | | (599) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | 中美通り8000番地です。 | | オクラホマシティ | | わかりました。 | | | | (A) | | 900 | | | 12,813 | | | — | | | (1,814) | | | | | 781 | | | 11,118 | | | 11,899 | | | (562) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | 本局南路1414号 | | オクラホマシティ | | わかりました。 | | | | (C) | | 5,002 | | | 39,952 | | | 12 | | | — | | | | | 5,002 | | | 39,964 | | | 44,966 | | | (2,112) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | 西南44街6101号 | | オクラホマシティ | | わかりました。 | | | | (C) | | 2,401 | | | 13,868 | | | — | | | — | | | | | 2,401 | | | 13,868 | | | 16,269 | | | (733) | | | 2/25/2022 | | 2020 |
| | | ガネット北道2759号 | | タルサ | | わかりました。 | | | | (C) | | 800 | | | 4,879 | | | — | | | — | | | | | 800 | | | 4,879 | | | 5,679 | | | (258) | | | 2/25/2022 | | 2008 |
| | | 2820国家ショッキング金属加工31 | | マッカーレスター | | わかりました。 | | | | (A) | | 581 | | | 2,237 | | | 4,582 | | | — | | | | | 581 | | | 6,819 | | | 7,400 | | | (1,220) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | ペンシルバニア通り1729号 | | モナカ | | パ.パ | | | | (A) | | 1,200 | | | 13,257 | | | — | | | (2,173) | | | | | 1,020 | | | 11,264 | | | 12,284 | | | (1,153) | | | 2/25/2022 | | 1977 |
| | | キャンパス北路101号 | | 帝王 | | パ.パ | | | | (C) | | 3,801 | | | 26,700 | | | — | | | — | | | | | 3,801 | | | 26,700 | | | 30,501 | | | (1,411) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | 劇場通り231番地 | | アルトゥーナ | | パ.パ | | | | (C) | | 1,400 | | | 9,864 | | | — | | | — | | | | | 1,400 | | | 9,864 | | | 11,264 | | | (608) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | 海洋大通り700号 | | 石山 | | ＳＣ | | | | (A) | | 820 | | | 8,381 | | | 798 | | | — | | | | | 820 | | | 9,179 | | | 9,999 | | | (1,468) | | | 4/9/2019 | | 1986 |
| | | 1990年胡徳路 | | グリール | | ＳＣ | | | | (A) | | 400 | | | 10,702 | | | (1) | | | — | | | | | 400 | | | 10,701 | | | 11,101 | | | (1,446) | | | 4/9/2019 | | 2015 |
| | | マギー通り7410番地 | | ハナハン | | ＳＣ | | | | (A) | | 2,401 | | | 31,029 | | | 197 | | | — | | | | | 2,401 | | | 31,226 | | | 33,627 | | | (2,295) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | ウェーバー通り6850号 | | チャールストン | | ＳＣ | | | | (A) | | 11,604 | | | 44,602 | | | (2) | | | (12,228) | | | | | 9,077 | | | 34,899 | | | 43,976 | | | (1,510) | | | 2/25/2022 | | 2018 |
| | | アンフィールド路一八九二号 | | 北チャールストン | | ＳＣ | | | | (A) | | 4,001 | | | 21,179 | | | 1 | | | (3,822) | | | | | 3,394 | | | 17,965 | | | 21,359 | | | (778) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | マギー通り7409番地 | | ハナハン | | ＳＣ | | | | (A) | | 1,801 | | | 13,651 | | | 12 | | | (1,389) | | | | | 1,640 | | | 12,435 | | | 14,075 | | | (628) | | | 2/25/2022 | | 2004 |
| | | 宝庫東南路1103号 | | アイケン | | ＳＣ | | | | (C) | | 1,200 | | | 36,140 | | | — | | | — | | | | | 1,200 | | | 36,140 | | | 37,340 | | | (1,910) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | レクモンテ通り3058番地 | | 英フィナンシャル·タイムズ紙ミル.ミル | | ＳＣ | | | | (C) | | 2,901 | | | 33,304 | | | 20 | | | — | | | | | 2,901 | | | 33,324 | | | 36,225 | | | (1,763) | | | 2/25/2022 | | 2008 |
| | | ジョン·ドッド路510号 | | スパタンバーグ | | ＳＣ | | | | (F) | | 3,300 | | | 57,998 | | | 418 | | | — | | | | | 3,300 | | | 58,416 | | | 61,716 | | | (13,022) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | 996対角路 | | 石山 | | ＳＣ | | | | (A) | | 2,334 | | | 35,920 | | | — | | | — | | | | | 2,334 | | | 35,920 | | | 38,254 | | | (8,008) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| | | デルブリッジシー街5001番地 | | スフォルス | | はっきりしている | | | | (A) | | 2,570 | | | 14,832 | | | — | | | — | | | | | 2,570 | | | 14,832 | | | 17,402 | | | (2,003) | | | 4/9/2019 | | 2016 |
| | | タグルー通り5025号 | | メンフィス.メンフィス | | TN | | | | (C) | | 1,400 | | | 31,520 | | | 56 | | | — | | | | | 1,400 | | | 31,576 | | | 32,976 | | | (1,947) | | | 2/25/2022 | | 1994 |
| | | ハッチンソン広場900番地 | | レバノン | | TN | | | | (C) | | 2,601 | | | 31,582 | | | — | | | — | | | | | 2,601 | | | 31,582 | | | 34,183 | | | (2,921) | | | 2/25/2022 | | 1993 |
| | | 世紀オーク通り6023号 | | チャタヌーガ | | TN | | | | (C) | | 500 | | | 5,759 | | | 214 | | | — | | | | | 500 | | | 5,973 | | | 6,473 | | | (561) | | | 2/25/2022 | | 2002 |
| | | スナイダー道3774号 | | コダック | | TN | | | | (C) | | 3,201 | | | 30,564 | | | — | | | — | | | | | 3,201 | | | 30,564 | | | 33,765 | | | (1,616) | | | 2/25/2022 | | 2021 |
| | | クルミ山道4836号 | | メンフィス.メンフィス | | TN | | | | (F) | | 1,402 | | | 10,769 | | | 1,632 | | | — | | | | | 1,402 | | | 12,401 | | | 13,803 | | | (2,895) | | | 12/23/2014 | | 1984 |
| | | 2020年Joe B.ジャクソン通り | | マーフリスバーラー | | TN | | | | (F) | | 7,500 | | | 55,259 | | | 300 | | | — | | | | | 7,500 | | | 55,559 | | | 63,059 | | | (12,398) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | ウィルキンソン通り1501 | | エルパソ | | TX | | | | (A) | | 2,401 | | | 19,665 | | | (1) | | | (2,259) | | | | | 2,155 | | | 17,651 | | | 19,806 | | | (1,074) | | | 2/25/2022 | | 2005 |
| | | サミュエル通り5005番地 | | メスクエット | | TX | | | | (C) | | 6,366 | | | 62,879 | | | 2,291 | | | — | | | | | 6,366 | | | 65,170 | | | 71,536 | | | (3,468) | | | 2/25/2022 | | 2017 |
| | | テキサス州長角路二七零一号 | | 英フィナンシャル·タイムズ紙価値がある | | TX | | | | (D) | | 9,303 | | | 42,504 | | | 524 | | | — | | | | | 9,303 | | | 43,028 | | | 52,331 | | | (2,247) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | ルナロ2000号 | | カロトン | | TX | | | | (C) | | 1,801 | | | 25,816 | | | 31 | | | — | | | | | 1,801 | | | 25,847 | | | 27,648 | | | (1,595) | | | 2/25/2022 | | 2008 |
| | | 春広場大通り21200号 | | ばね | | TX | | | | (C) | | 2,701 | | | 29,832 | | | — | | | — | | | | | 2,701 | | | 29,832 | | | 32,533 | | | (1,840) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | 502号西独立大通り | | エディンバラ | | TX | | | | (C) | | 800 | | | 19,673 | | | — | | | — | | | | | 800 | | | 19,673 | | | 20,473 | | | (1,040) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | リンデール工業団地大通り800号 | | リンデール | | TX | | | | (C) | | 800 | | | 18,947 | | | 692 | | | — | | | | | 800 | | | 19,639 | | | 20,439 | | | (1,123) | | | 2/25/2022 | | 2014 |
| | | 連合大通り685号 | | ヒュイット | | TX | | | | (C) | | 800 | | | 23,207 | | | — | | | — | | | | | 800 | | | 23,207 | | | 24,007 | | | (1,431) | | | 2/25/2022 | | 2012 |
| | | 航空センター大通り16211号です | | ヒューストン | | TX | | | | (C) | | 1,600 | | | 13,529 | | | 121 | | | — | | | | | 1,600 | | | 13,650 | | | 15,250 | | | (721) | | | 2/25/2022 | | 2005 |
| | | グラスソン·ドライブ246号 | | クリスティコーパス | | TX | | | | (C) | | — | | | 9,596 | | | — | | | — | | | | | — | | | 9,596 | | | 9,596 | | | (507) | | | 2/25/2022 | | 2011 |
| | | 嘉逸街985番地 | | オグデン | | UT！ | | | | (A) | | 2,301 | | | 13,994 | | | — | | | (1,903) | | | | | 2,032 | | | 12,360 | | | 14,392 | | | (535) | | | 2/25/2022 | | 2019 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 初期コストは | | | | | | | | 繰り越しの総金額は | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | 会社 | | 費用.費用 | | | | | | この時期の終わり(4) | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 建物.建物 | | 大文字である | | | | | | | | 建物.建物 | | | | | | | | オリジナル |
| | | | | | | | | | | | | | | そして | | その後に | | 減価/ | | | | | | そして | | | | 積算 | | 日取り | | 建設 |
| | | 属性 | | 位置 | | 状態.状態 | | | | 足手まとい(1) | | 土地 | | 装備 | | 採掘する | | 減記する(2) | | | | 土地 | | 装備 | | 合計する(2) | | 減価償却(3) | | あさって | | 日取り |
| | | 1095南4800西 | | ソルトレークシティ | | UT！ | | | | (A) | | 1,500 | | | 6,913 | | | 20 | | | — | | | | | 1,500 | | | 6,933 | | | 8,433 | | | (1,550) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | スタンドリー通り8800号 | | 機械師村 | | バージニア州 | | | | (C) | | 1,100 | | | 10,813 | | | 58 | | | — | | | | | 1,100 | | | 10,871 | | | 11,971 | | | (1,005) | | | 2/25/2022 | | 1988 |
| | | 1935年藍山大通り | | ロアノーク | | バージニア州 | | | | (C) | | 1,300 | | | 13,908 | | | 39 | | | — | | | | | 1,300 | | | 13,947 | | | 15,247 | | | (859) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | トム·アンドルーズ通り3736号 | | ロアノーク | | バージニア州 | | | | (C) | | 600 | | | 9,273 | | | 46 | | | — | | | | | 600 | | | 9,319 | | | 9,919 | | | (573) | | | 2/25/2022 | | 1996 |
| | | ウェストモーランド街2300番地 | | リッチモンド | | バージニア州 | | | | (C) | | 600 | | | 6,109 | | | 51 | | | — | | | | | 600 | | | 6,160 | | | 6,760 | | | (455) | | | 2/25/2022 | | 2004 |
| | | 石嶺道1122号 | | シャーロッツビル | | バージニア州 | | | | (C) | | 2,101 | | | 6,051 | | | 233 | | | — | | | | | 2,101 | | | 6,284 | | | 8,385 | | | (321) | | | 2/25/2022 | | 1998 |
| | | メドビル·テクノロジー通り1901 | | チェスターズ | | バージニア州 | | | | (F) | | 4,000 | | | 67,511 | | | 171 | | | — | | | | | 4,001 | | | 67,681 | | | 71,682 | | | (15,088) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | コミュニティ通り635号 | | 南バーリントン | | Vt | | | | (C) | | 10,003 | | | 38,560 | | | — | | | — | | | | | 10,003 | | | 38,560 | | | 48,563 | | | (2,038) | | | 2/25/2022 | | 2021 |
| | | クルミ南街2000番地 | | バーリントン | | 瓦 | | | | (B) | | 8,603 | | | 22,749 | | | — | | | (1,218) | | | | | 7,384 | | | 22,750 | | | 30,134 | | | (1,202) | | | 2/25/2022 | | 2015 |
| | | 5300国際大通り | | クダシ | | ワイヤレス | | | | (C) | | 1,801 | | | 17,367 | | | 37 | | | — | | | | | 1,801 | | | 17,404 | | | 19,205 | | | (922) | | | 2/25/2022 | | 2001 |
| | | 3383精神の道 | | 緑湾 | | ワイヤレス | | | | (C) | | 600 | | | 9,345 | | | — | | | — | | | | | 600 | | | 9,345 | | | 9,945 | | | (494) | | | 2/25/2022 | | 2013 |
| | | | | | | | | | | | | $ | 1,130,169 | | | $ | 4,063,151 | | | $ | 71,026 | | | $ | (94,794) | | | | | $ | 1,113,723 | | | $ | 4,055,829 | | | $ | 5,169,552 | | | $ | (397,454) | | | | | |
(1)債券は住宅ローン手形を表す。私たちのいくつかの財産は以下のように保証されます
| | | | | | | | | | | | | |
| 財産権負担 | | 未償却コスト | | |
(A) 104ILPT変動金利融資によって担保された財産 | $ | 1,227,024 | | | $ | 1,172,409 | | | |
(B) 8住宅ローンに引きずられた物件 | 249,944 | | | 686,408 | | | |
(C) 82変動金利ローンを抵当にした物件 | 1,396,416 | | | 1,961,063 | | | |
(D) 4以下の条件に拘束された財産：1つは住宅ローン | 90,066 | | | 192,662 | | | |
(E) 186以下の条件に拘束された財産：1つは住宅ローン | 647,214 | | | 507,172 | | | |
(F) 17固定金利ローンを抵当にした物件 | 695,277 | | | 614,494 | | | |
| $ | 4,305,941 | | | $ | 5,134,208 | | | |
(2)この指標には、部分処分を含む不動産無形資産の価値は含まれていない。
(3)建物と改善工事のための減価償却計の提出期限は最長である40何年もです。
(4)米国連邦所得税の総コストを考慮すると$5,724,491.
工業物流財産権信託
別表3--不動産と減価償却累計
2023年12月31日
(千ドル)
不動産帳簿金額および減価償却累計分析：
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| | 不動産.不動産 | | 積算 |
| | 属性 | | 減価償却 |
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| 2020年12月31日残高 | | $ | 1,809,070 | | | $ | (141,406) | |
| 足し算 | | 129,724 | | | (32,389) | |
| 処置する | | (189,961) | | | 6,305 | |
| 2021年12月31日の残高 | | 1,748,833 | | | (167,490) | |
| 足し算 | | 3,520,563 | | | (106,236) | |
| 処置する | | (259) | | | 259 | |
| 値を減らす | | (93,029) | | | — | |
| 2022年12月31日の残高 | | 5,176,108 | | | (273,467) | |
| 足し算 | | 18,181 | | | (125,262) | |
| 処置する | | (24,190) | | | 884 | |
| 値を減らす | | (547) | | | 391 | |
| 2023年12月31日の残高 | | $ | 5,169,552 | | | $ | (397,454) | |
サイン
1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、次の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に許可した。
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| | 工業物流財産権信託 |
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| | 差出人： | /S/ヤール·タフェ |
| | ヤエル·タフェ 社長と首席運営官 |
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| | | 日付：2024年2月20日 |
本報告は、1934年の証券取引法の要求に基づき、以下の者によって登録者として指定日に署名された。
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| サイン | | | タイトル | | | | 日取り | |
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| /S/ヤール·タフェ | | 社長と首席運営官 | | 2024年2月20日 |
| ヤエル·タフェ | | | | |
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| /S/ティファニー·R·シー | | 首席財務官兼財務主管(財務主管) | | 2024年2月20日 |
| ティファニー·R·シー | | 上級管理職および主要会計担当者) | | |
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| /S/アダム·D·ポートノイ | | 管理受託者 | | 2024年2月20日 |
| アダム·D·ポートノ | | | | |
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| /S/マシュー·P·ジョーダン | | 管理受託者 | | 2024年2月20日 |
| マシュー·P·ジョーダン | | | | |
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| /S/ブルース·M·ガンズ医学博士 | | 独立受託者 | | 2024年2月20日 |
| ブルース·M·ガンズ医学博士 | | | | |
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| /S/リサ·ハリス·ジョーンズ | | 独立受託者 | | 2024年2月20日 |
| リサ·ハリス·ジョーンズ | | | | |
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| /S/ジョセフ·L·モリア | | 独立受託者 | | 2024年2月20日 |
| ジョセフ·L·モリア | | | | |
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| /S/ケビン·C·フェラン | | 独立受託者 | | 2024年2月20日 |
| ケビン·C.フェラン | | | | |
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| /S/楊淑君 | | 独立受託者 | | 2024年2月20日 |
| ジョーン·S·ヤング | | | | |